Aedes-Magazine 6/2017

, de nieuwe versie van BIS NOA die voldoet aan alle moderne webstandaarden.

Primair systeem de nieuwe versie van BIS NOA

NCCW biedt woningcorporaties met XBIS de nieuwste versie van BIS NOA, het ERP systeem dat samen met onze klanten voortdurend wordt doorontwikkeld. Vanuit haar datacenter in Almere een bewezen totaaloplossing, inclusief uitwijk, beheer, release updates, aansluiting op wijzigingen in de wet- en regelgeving etc.

Als gebruiker wordt u volledig ontzorgd en kunt u zich richten op uw corebusiness.

Wilt u meer weten over XBIS en de mogelijkheden die NCCW u biedt? Maak dan snel een afspraak.

Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar sales.support@nccw.nl.

“

XBIS is eenvoudig, eigentijds en erg overzichtelijk”

SAMEN BOUWEN

Bouwen, bouwen, bouwen. Als antwoord op de nieuwe woningnood. Dat hoor je vaak in politiek Den Haag en daaromheen. Maar is het wel zo simpel? En weten bouwers, ontwikkelaars, overheid en woningcorporaties elkaar te vinden?

Mensen die op zoek zijn naar een sociale huurwoning hebben daarop soms na vijf jaar nog steeds geen enkel zicht. Dan mag je toch wel spreken van woningnood. Dat speelt helaas, en niet alleen in Amsterdam en Utrecht. Woningcorporaties staan dan ook klaar om meer te gaan bouwen, in steden en regio’s waar de vraag naar sociale huurwoningen groot is. Jaarlijks 34.000 nieuwbouwwoningen is ons doel, uiterlijk in 2021. Daar hebben we alle betrokken partijen hard bij nodig. Om sneller nieuwe huizen te kunnen neerzetten, moeten we samen kijken naar de belemmeringen. En naar de oplossingen. Daarvoor spreek ik het kabinet, provincies en gemeenten aan: schrap de belastingen voor woningcorporaties, geef subsidie voor nieuwbouw, zorg voor meer bouwlocaties en verleen snel vergunningen. Maar ik kijk ook naar onszelf.

Samen met de Taskforce Bouwagenda onder leiding van Bernard Wientjes willen we meer bouwen en verduurzamen. Dat kan alleen als je samenwerkt met overheid, bouwers, huurders, ontwikkelaars, beleggers. En zo zijn er nog veel meer partijen op te noemen. Met hun vertegenwoordigers was ik onlangs op werkbezoek bij corporatie Staedion, in de Haagse Moerwijk. We weten elkaar dus te vinden om samen na te denken over oplossingen en innovatie. Ik weet zeker dat dat lokaal ook mogelijk is.

Met elkaar om de tafel en een plan maken, voor nieuwe en bestaande woningen. Doe dat in zo’n 100 gemeenten of wijken en je zet grote stappen. Want dat is nodig om de vraag naar meer én duurzame huizen te kunnen beantwoorden. Dan kunnen we echt ‘bouwen, bouwen, bouwen’. En huizen op een nieuwe, slimme manier energiezuiniger maken. Ik zie zo’n 100 wijken-plan helemaal zitten. Zullen we het gewoon samen gaan doen?

Marnix Norder Voorzitter

‘Een 100 wijken-plan: zullen we het gewoon samen gaan doen?’

FOTO : JEROEN POORTVLIET

MINDER

ADMINISTRATIE

Aedes heeft voorstellen gedaan aan de politiek om iets te doen aan de hoge administratieve lastendruk bij corporaties. Een reactie van de directeur Autoriteit woningcorporaties, een corporatiemedewerker en iemand van de maatschappelijke opvang.

MENNO LANTING

De toekomst vraagt dat we meer samenwerken met oog voor innovatie, zegt trendwatcher Menno Lanting. ‘Hoe innovatiever een organisatie is, hoe wendbaarder en hoe relevanter je blijft voor je omgeving.’

PROFIJT VAN DE BENCHMARK

Uit de vierde Aedes-benchmark blijkt dat woningcorporaties steeds lagere bedrijfslasten hebben en dat huurders positiever oordelen over hun dienstverlening. In dit artikel een samenvatting en enkele reacties op de effecten van de benchmark.

Jansen Huybregts is een specialist in onderhoud en renovatie. Onze vakmensen zijn allround inzetbaar en kunnen, vanuit twaalf vestigingen in heel Nederland overal snel ter plaatse zijn. Of het nu gaat om het renoveren van een dak of het stukadoren van de slaapkamer. Uw huurders kunnen binnen de kortste keren weer genieten van optimaal wooncomfort. Weten wat we voor u kunnen betekenen?

Bezoek www.jansen-huybregts.nl of bel 088-0221400.

Jouw thuis onze zaak.

Het ideale thuisgevoel: lekker in je eigen bed kunnen slapen

» ondertussen in Hengelo «

: MARGRIET PFLUG , FOTO : INDRA SIMONS

Hartwerk

Daphne werkt sinds 2017 in de kantine bij woningcorporatie Welbions in Hengelo. Ze helpt in de keuken bij de lunch en zorgt voor de koffiemachines. De corporatie geeft haar de kans werkervaring op te doen, een diploma te halen en uiteindelijk te werken in een vast dienstverband. Welbions heeft haar aangenomen in het project Hartwerk. Dat is een afspraak met vier samenwerkingspartners om in 2017 ieder een jongere aan werk te helpen voor wie dat door een beperking niet zo vanzelfsprekend is. De gedachte is dat er voor iedereen plaats moet zijn op de arbeidsmarkt, zoals ook staat in het landelijk Sociaal Akkoord 2013. In Hartwerk krijgen de jongeren op de werkvloer extra begeleiding en eventueel specifieke ondersteuning. Daarbij is veel aandacht voor het aanleren van algemene arbeidsvaardigheden, zoals bijvoorbeeld nauwkeurigheid, tempo, werkritme en omgang met materialen. De jongeren krijgen zo de kans om te verkennen waar hun mogelijkheden en ambities liggen.

TEKST

» ondertussen in Hengelo «

Neopixels Bodemisolatie

De beste bodemisolatie voor u en uw huurders

Schimmel, ongedierte, een te hoge luchtvochtigheid… allemaal zaken waar u en uw huurders niet op zitten te wachten. Een vochtige kruipruimte kan tot dit soort ongemakken leiden. Neopixels® Bodemisolatie is een duurzame oplossing tegen vocht en kou in de kruipruimte. Neopixels®beantwoordt de meest gestelde vragen over dit fenomeen.

Hoe ontstaat een vochtige kruipruimte?

Een groot deel van Nederland ligt onder de zeespiegel. Bovendien zijn er veel bouwwerken gerealiseerd op plekken waar in het verleden een rivier of een sloot lag. De bodem van de kruipruimte is veelal vochtig, er treedt dan ook waterdamptransport op vanuit de kruipruime naar de woning. Naast waterdamptransport vanuit de kruipruimte vindt er warmteverlies plaats van de woning naar de kruipruimte. Neopixels® Bodemisolatie is een goede oplossing voor het beperken van het warmteverlies bij vochtige en/of moeilijk bereikbare lage kruipruimtes.

Wat is Neopixels® Bodemisolatie?

Neopixels® Bodemisolatie bestaat uit grijze parels van geëxpandeerd polystyreen (EPS). De grijze parels hebben een diameter tussen 5 en 9 millimeter en zijn opgebouwd uit duizenden gesloten cellen. In deze gesloten cellen kunnen water en waterdamp niet binnendringen. Neopixels® Bodemisolatie schimmelt of rot dus niet. De micro-organismen die houtrot kunnen veroorzaken hebben een voedingsbodem nodig om te leven, naast vocht en een voldoende hoge temperatuur. Neopixels® Bodemisolatie bevat geen voedingsstoffen voor schimmels en bacteriën en gedraagt zich uitstekend in een vochtige omgeving.

Hoe werkt het?

Door het aanbrengen van een laag Neopixels® Bodemisolatie blijft de temperatuur van de lucht onder de bodemisolatie op de bodem laag, hierdoor treedt er minder verdamping op. Ook is de luchtsnelheid op de bodem van de kruipruimte lager wanneer deze is bedekt met Neopixels® Bodemisolatie. Daardoor is er minder verdamping van vocht uit de bodem en wordt de kruipruimte droger.

Wat is het effect van bodemisolatie?

Neopixels® Bodemisolatie verduurzaamt de woning en brengt de luchtvochtigheid in huis in balans. Hierdoor verbetert het woonklimaat in huis. Het isoleert bovendien de begane-grondvloer van de woning.

Door wie wordt de isolatie aangebracht?

Door vakkundige installateurs, die zijn opgeleid aan onze Neopixels® Academy. Zij werken met door Neopixels® ontwikkelde machines, waardoor altijd de hoogste kwaliteit wordt gegarandeerd. Bovendien gebeurt het aanbrengen snel en efficiënt.

Wat zijn de voordelen van Neopixels® Bodemisolatie voor u en uw huurders?

De belangrijkste voordelen zijn als volgt:

• De begane-grondvloer is beter geïsoleerd, wat bijdraagt aan het energielabel van de woningen;

• Isolatie is niet gevoelig voor vocht;

• Voorkomt het rotten van balken, vloeren, beton en roesten van leidingen; Gemakkelijk te recyclen, zonder veel energie; Milieuvriendelijk vanwege de hoge eco-efficiëntie.

TRIPLE HR PREMIUM

MEER WETEN

Meer informatie vindt u op www.neopixels.nl/ bodemisolatie. Op www.neopixels.nl/installateurs vindt u de gecertificeerde installateurs.

www.neopixels.nl

Neopixels Bodemisolatie verduurzaamt de woning

Inkomensgrens voor sociale huurwoningen moet omhoog

‘Woningproductie moet ook omhoog’ ‘Verhogen van de inkomensgrens is maar een deel van de oplossing. Als méér mensen in aanmerking komen voor corporatiewoningen, moet de productie flink omhoog. Alleen in Utrecht zijn minimaal 5.000 sociale huurwoningen nodig. Daarvoor moet de investeringskracht van corporaties worden vergroot, bijvoorbeeld door de verhuurderheffing te verlagen. En het systeem van huurprijsregulering moet aangepakt. Door de overspannen woningmarkt zijn de WOZwaarden en daarmee de huurprijzen in Utrecht de laatste jaren explosief gestegen. De middenhuurwoningen die er zijn, willen we betaalbaar houden door duidelijke afspraken over huurgrenzen met onder andere projectontwikkelaars.’

PaulusJansen,wethouderWonen(SP)in Utrecht

‘Dat maakt de wachtlijst langer’ ‘Hogere inkomensgrens zou een effectieve maatregel kúnnen zijn, maar ik vind het geen goed idee. Want het maakt de wachtlijst alleen maar langer. Het tekort aan betaalbare huurwoningen is in Zwolle niet zó groot als in de Randstad, maar een wachttijd van zes jaar is geen uitzondering. Wij hebben de woningen gewoonweg niet beschikbaar en institutionele beleggers investeren nauwelijks in het middensegment.

Huurwoningen in de vrije sector zijn voor veel huishoudens met een (lager) middeninkomen niet betaalbaar. Maar voor een sociale huurwoning komen zij op basis van hun inkomen niet in aanmerking. Is het oprekken van de inkomensgrens een oplossing?

Bovendien stellen commerciële partijen hoge eisen aan het inkomen. Ook al kan iemand wel 850 euro aan huur betalen, de inkomenseisen zijn zo streng dat diegene vaak niet voor de woning in aanmerking komt. Het is een collectief probleem dat we alleen in samenwerking met commerciële partijen en de gemeente kunnen oplossen.’ Evert Leideman, directeur-bestuurder deltaWonen Zwolle

‘Markt bouwt niet voor middeninkomens’ ‘In de kern ben ik het eens met het oprekken van de inkomensgrens. Maar bij een hoger inkomen dan de huidige huurgrens, zou ook een wat hogere huur ‒ tot zo’n 850 euro mogelijk moeten zijn. Veel woningen in die categorie zijn er in de regio Utrechtse

Heuvelrug niet. We hebben laten onderzoeken of middeninkomens hier voldoende worden bediend. En wat blijkt? Het aantal actief woningzoekenden met een middeninkomen neemt af, omdat zij alleen op specifiek voor hen gelabelde woningen kunnen reageren. Tegelijkertijd loopt hun inschrijfduur op tot wel tien jaar, omdat er veel te weinig gebouwd wordt. De markt pakt het niet op en als corporatie kunnen en mogen we de middeninkomens nu onvoldoende bedienen.’

Jos Sleyfer, directeur-bestuurder Heuvelrug Wonen in Doorn

‘Grens omhoog in schaarstegebieden’ ‘Middeninkomens kunnen een huurprijs boven de liberalisatiegrens inderdaad vaak niet opbrengen, en ook kopen is lang niet voor iedereen een optie. De inkomensgrens moet dus omhoog, zeker in gebieden waar nu al veel schaarste is. Dat betekent ook dat corporaties moeten stoppen met het vragen van een inkomensafhankelijke huurverhoging om bescheiden middeninkomens uit hun woning te jagen. De Woonbond is voor een brede sociale huursector. De sociale sector moet dan wel groeien, om verdringing van lage inkomens te voorkomen. Corporaties moeten dus volledig stoppen met liberaliseren en verkopen, en veel meer betaalbaar nieuwbouwen.’

Reageer op de volgende stelling via www.aedes.nl/destelling

TEKST: JOSÉ DE VREEDE

'Probleem alleen in samenwerking met andere partijen op te lossen'

‘STEL UW EIGEN BESTAANSRECHT VOORTDUREND TER DISCUSSIE’

Menno Lanting

Na de industriële revolutie is het nu tijd voor de netwerkrevolutie. ‘Woningcorporaties hebben in deze revolutie een uniek voordeel dat ze al een netwerk zijn’, zegt Menno Lanting, trendwatcher en auteur van diverse managementboeken. De toekomst vraagt om meer samenwerken met oog voor innovatie. ‘Hoe innovatiever een organisatie is, hoe wendbaarder en hoe relevanter je blijft voor je omgeving in de toekomst.’

TEKST: ELSKE KOOPMAN, FOTO’S: MEDEA HUISMAN

Menno Lanting schreef een aantal boeken over innovatie, organisaties en leiderschap en was een van de sprekers tijdens de drukbezochte Corporatiedag op 23 november 2017 in Harderwijk. Daar sprak hij over hoe je innovatie organiseert, over de toekomst van de corporaties en wat dat vraagt van medewerkers en hun leiders. ‘Vaak hebben organisaties, dus ook corporaties nog een structuur uit de twintigste eeuw. Ze hebben alles in huis om mee te gaan met de tijd en te veranderen in een wendbare organisatie, juist vanwege het voordeel dat ze al een netwerk zijn.’ Wie denkt dat Lanting vertelt of ze goed bezig zijn, komt bedrogen uit. ‘Dat moeten ze zelf inschatten. Ik wil mensen laten nadenken over de toekomst. Ik ga er geen antwoord op geven.’

U zegt dat woningcorporaties nog in oude structuren werken. Wat bedoelt u daarmee?

‘Oud en hiërarchisch. Kennis is macht en veel bestuurders zitten al jaren in dezelfde functie en vullen die in zoals ze dat al jaren doen. Zo zijn ze het gewend, dat kennen ze en het werkt voor hen. De jonge generatie verwacht andere dingen van organisaties, een andere structuur. Een structuur die past bij een netwerksamenleving. Het is meer “je” en “jij” in plaats van u. Zij hebben behoefte aan organisaties waar de verantwoordelijkheid gedeeld is. Een meer platte organisatie. Verder heeft de buitenwereld ook meer kennis en toegang tot informatie dan vroeger. Dat vraagt om organisaties die zich daar meer aan spiegelen, die nadenken of die informatie klopt. Corporaties hebben in principe alles in huis om hieraan te kunnen voldoen.’

Hoe kunnen woningcorporaties dat doen?

‘Mijn advies aan corporaties: verander mee met de wereld. Kijk hoe je slimmer kunt samenwerken met elkaar en met andere organisaties. Deel kennis, besteed aandacht aan het ontwikkelen van talenten en durf bestaande organisaties opnieuw in te richten, ook al doe je al decennia lang hetzelfde. De overgang gaat moeizaam, maar dat is overal. We zijn de afgelopen jaren anders gaan werken door de digitalisering en de toenemende mondigheid van de buitenwereld. Zij krijgen meer informatie, al is die niet altijd betrouwbaar, het is makkelijker om kennis te delen, maar het nodige moet nog gebeuren om de kennis ook snel op de juiste plek te krijgen. Mijn stelling is dat als je relevant wil blijven, je moet veranderen zonder je eigenheid te verliezen. Wendbaarheid vraagt om een cultuur en structuur die gericht is op het maximaliseren van contact tussen mensen met verschillende achtergronden en expertises. Rigide (staf)afdelingen, “verzuiling” en hiërarchische structuren mogen daarbij niet in de weg staan en moeten zo veel mogelijk worden ontbonden. Hier zit direct de crux, want de aanzet tot deze beweging moet komen van directies en stafafdelingen die juist onderdeel en vaak ook belanghebbende zijn van de bestaande constellatie. Stel uw eigen bestaansrecht voortdurend ter discussie. Dat is feitelijk de belangrijkste opdracht om te komen tot een wendbare organisatie en wendbare medewerkers.’

Hoe doe je dat, veranderen zonder je eigenheid te verliezen? ‘Nieuwe manieren van werken kunnen je daarbij helpen. Bijvoorbeeld door minder te vergaderen, want dat kost veel tijd. Hiervoor kun je digitale middelen gebruiken. Ik ken directeuren met WhatsApp-groepen om de agenda’s door te nemen en snel dingen te bespreken en er zijn ook interne sociale media die daarbij kunnen helpen. Die zijn bij corporaties nog niet of nauwelijks in gebruik en dat kan wel helpen om in je werk flexibeler en wendbaarder te zijn.’

‘Wendbaarheid toont zich in persoonlijk leiderschap, zelden in strategienotities’

Betekent dat dat corporatiemedewerkers straks altijd een beetje moeten werken?

‘Elke nieuwe stap levert een nieuw probleem op. Voor het omgaan met de 24-uurs-economie moeten we nog een manier vinden. Burgers willen vaker contact met organisaties ook buiten kantooruren. De vraag is dan hoe je zorgt dat jij en je medewerkers gezond blijven zonder relevantie te verliezen. Daar heb ik nog geen antwoord op. Iedereen moet voor zichzelf nadenken over werk, carrière en leven. Kijk naar je carrièreontwikkeling. Woningcorporaties en vooral hun besturen moeten een visie ontwikkelen op de maatschappelijke thema’s van deze tijd met in hun achterhoofd dat de wensen snel veranderen. Tien jaar geleden was een netwerksamenleving nog ver weg, nu zitten we er middenin.’

Misschien komen er allemaal robots om hun werk over te nemen?

‘Ik denk niet meteen aan robots. De trend is eerder dat door toenemende digitalisering de behoefte aan persoonlijk contact groeit. Daar is ook meer tijd voor als corporaties hun administratie automatiseren en het aantal vergaderingen terugdringen. Wel zijn er al voorbeelden van innovaties die hen helpen bij het werk zodat ze slimmer en innovatiever hun taken kunnen vervullen. Bijvoorbeeld huizen met sensoren die merken als een bewoner is gevallen. Die kant is nog wel onderontwikkeld. Alles rond digitalisering is altijd uitbesteed aan de afdeling ICT en die was niet bezig met concepten. Corporaties hebben een visie, missie en strategie nodig om hiermee om te gaan. Of het nu gaat om een empathische woning met lichtjes in de nacht voor de route naar het toilet of een toekomstklare organisatie die slim werkt.

Dat vraagt meer dan techniek. Het gaat ook om de vraag hoe je verbonden blijft met de jongere doelgroep en hoe je omgaat met de andere verwachtingen die zij van hun omgeving hebben. Hoe neem je de nieuwe generatie mee? Ook daar heb ik geen pasklaar antwoord op.’

Welke innovatie is iets voor de woningmarkt om rekening mee te houden?

‘Ik ben geen expert op de woningmarkt, maar ik zie steeds meer individuele woonconcepten opduiken. Meer mensen wonen alleen en oudere mensen willen steeds langer zelfstandig blijven wonen. We willen sneller en goedkoper gebouwen neerzetten en dan willen we ook duurzaam bouwen en materialen zoveel mogelijk hergebruiken bij sloop en nieuwbouw. Daar klinkt een technische ondertoon in door en we moeten weten wat kan. Maar de wensen van mensen veranderen nog sneller. Zo ontstaat een mismatch tussen corporaties en de buitenwereld. Die wensen veranderen namelijk sneller dan een organisatie kan veranderen en daarom is het zaak om wendbaarder te worden. Ook omdat woningcorporaties meer moeten doen met minder middelen. Dat schreeuwt om innovatie.’

Hoe kunnen corporaties die wendbaarheid bereiken?

‘Zij kunnen investeren in meer zelfsturing en in het leggen met verbanden met de buitenwereld. Zij moeten meer en sneller leren over hun doelgroepen.

Dat is zeker geen gesneden koek voor de huidige generatie corporatiemedewerkers. Binnen de organisaties staat al veel op stapel om met de tijd mee te gaan, maar ze moeten ook open zijn. Praat erover met medewerkers en bewoners, ook al heb je weinig gevoel bij deze ontwikkelingen. Wendbaarheid vraagt om een hernieuwde oriëntatie op toegevoegde waarde. Dit is een bijzonder spannend, ingrijpend en vaak persoonlijk proces. Waarbij het gaat om dappere gesprekken, concrete en samenhangende acties, zelfinzicht, aanjagen, ondersteunen en van ontwikkeling en groei. Wendbaarheid toont zich in persoonlijk leiderschap, zelden in strategienotities.’

En hoe ziet de toekomst er dan uit?

‘Het is nog de vraag hoe dit uitpakt. Grote revoluties herken je pas als ze voorbij gaan. Dat was 100 tot 120 jaar geleden ook zo bij de industriële revolutie. Maar je ziet tekenen als onrust op maatschappelijk vlak. Kijk naar de ontwikkelingen in de Verenigde Staten waar president Trump kolencentrales terug wil. Of dichterbij huis is jaren besmuikt gelachen over zelfrijdende auto’s en de inzet van robots, maar dat is nu realiteit. Denk daarover na, begin met het veranderen van de organisatie, ontwikkel een visie en zorg dat je klaar bent voor het voldoen aan de wensen van een nieuwe generatie bewoners.’

Menno Lanting (45) is expert op het gebied van de invloed van digitale technologie op leiderschap, ondernemerschap en hoe wij werken. Hij is veelgevraagd spreker en adviseur en schreef vijf boeken. Voor zijn laatste boek interviewde hij wereldwijd 100 inspirerende en innovatieve ondernemers en leiders over hun kijk op ondernemen, samenwerken en leidinggeven in het netwerktijdperk.

Corporaties werken aan vernieuwing

Aedes en haar leden werken met partnerorganisaties samen aan vernieuwing en innovatie in de sector. Dit doen zij op zes thema's. Lees meer over deze Vernieuwingsagenda op www.aedes.nl/vernieuwingsagenda.

‘Door de toenemende digitalisering groeit de behoefte aan persoonlijk contact’

OMDAT WIJ KWALITEITSBORGING WEL BELANGRIJK VINDEN

Daksysteemgarantie PLUS is een product van de Stichting Dakmeester, de kwaliteitsspecialisten in hellenden daken. Wij als Dakmeesters vinden het van groot belang dat u ervan uit kunt gaan dat de door ons geleverde daken aan de allerhoogste kwaliteitsnormen voldoen. Samen met onze garantiepartners Monier, Velux en Unilin zorgen wij daarom voor garantie op materialen, functionaliteit en arbeid. Daksysteemgarantie PLUS wordt ondersteunt door een uniek digitaal bouwdossier en geldt voor maar liefst 15 jaar!

Daksysteemgarantie PLUS. De maatstaf voor hellende daken.

Onze garantiepartners Stichting Dakmeester is het landelijk netwerk van KOMO-gecertificeerde dakdekkers en producenten van hellende daken. Voor meer informatie over Daksysteemgarantie PLUS zie www.dakmeester.nl

EMMEN

Overal in Nederland zijn de woningmarkt en de bewoners anders. In deze rubriek zoomen we op één regio in. Hoe is de situatie? En welke rol speelt de woningcorporatie? Dit keer: Emmen.

TEKST: SIMON KOOISTRA, FOTO’S: SIEBE SWART/HOLLANDSE HOOGTE

Inwoners van Drenthe zijn volgens recent onderzoek het gelukkigst, met uitzondering van het zuidoosten van de provincie. Emmen staat zelfs onderaan op de ranglijst van aantrekkelijke woonlocaties van de 50 grootste gemeenten (bron: Atlas der Gemeenten). In ZuidoostDrenthe is de werkloosheid hoog en zijn de mensen relatief laag opgeleid. In de jaren 60 en 70 ontwikkelde Emmen zich als new town met een explosieve bevolkingsgroei. In die periode zijn de wijken Emmerhout, Angelslo en Bargeres gebouwd met zowel flats als laagbouw en daartussen veel groen.

‘Tot een jaar of vijf geleden kwamen busladingen stedenbouwkundigen en architecten langs om deze wijken te bezichtigen’, zegt Kirstin Meringa, programmamanager Maatschappelijk presteren van woningcorporatie Lefier. De wijken waren bijzonder vanwege het wonen in hofjes en woonerven. Inmiddels zijn ze niet meer uniek en slaan de twijfels toe: ‘Er zijn ook veel nadelen. Bomen en struiken groeien door. De huizen raken verstopt achter het groen. Daardoor voelen veel mensen zich onveilig en kunnen bezoekers vaak de weg niet vinden. Er is weinig sociale controle.’ Door vaker te snoeien en meer verlichting aan te brengen proberen gemeente en corporaties dit probleem te verhelpen.

KRIMP

Emmen is een krimpregio, maar de leegloop treft vooral de dertien dorpskernen. In de stad groeit het aantal inwoners voorlopig nog. ‘Maar we moeten wel rekening houden met krimp in de toekomst’, zegt Meringa. ‘We zijn officieel een anticipeerregio, maar lobbyen in Den Haag voor een krimpstatus, omdat dit financiële en organisatorische voordelen oplevert.’

De leefbaarheid in de regio staat al lang op de agenda. In 1997 werd daarvoor het samenwerkingsverband Emmen Revisited opgericht, waarin gemeente, corporaties, zorg- en welzijnsinstellingen, huurdersorganisaties, scholen en wijkverenigingen hun krachten bundelden. ‘Daarin liepen we landelijk voorop’, zegt Meringa, die van 2010 tot 2014 bij Emmen Revisited was betrokken. Vanaf 2014 stopte het programma officieel maar de samenwerking tussen de organisaties ging gewoon door.

De corporatie wordt daarbij enigszins beperkt door de nieuwe Woningwet. Meringa: ‘Waar we in het verleden uitgaven deden die ten goede kwamen aan de hele wijk, dwingt de Woningwet ons er nu toe om ons uitsluitend

Emmen in cijfers

Inwoners: ruim 107.000 Aantal kernen: 14 Gemeentebestuur: Wakker Emmen, PvdA en CDA Woningmarktregio: Groningen-Drenthe Prestatieafspraken: Jaarlijkse afspraken op basis van Nieuw Lokaal Akkoord 2016-2020 Woningcorporaties: Lefier (9.521 woningen), Domesta (3.363 woningen), Woonservice (586 woningen) en Woonzorg Nederland (160 woningen)

Verhoudingsocialehuur/vrije-sectorhuur/koop: 28%/6%/65%

te richten op onze huurders en huurwoningen. Dit is moeilijk uit te leggen aan de wijk en ik besef dat we daardoor als minder betrouwbare partner overkomen. We zijn onze grenzen aan het verkennen van wat we als woningcorporatie nog mogen doen en de Autoriteit woningcorporaties houdt dit nauwlettend in de gaten.’

SOCIALE PROBLEMEN

‘Andere tijden, andere werkwijzen’, reageert Geert van der Tuuk van Welzijngroep Sedna Emmen, een van de partners. Forse bezuinigingen tijdens de crisisjaren maakten hun werk er niet eenvoudiger op. ‘Daardoor zijn we de grip op de wijken wat verloren. Iedereen trok

zich terug op zijn eigen eilandje en de gezamenlijke lijn raakte zoek. Inmiddels hebben we de weg omhoog teruggevonden. Er gebeuren weer veel goede dingen. We zoeken elkaar weer meer op. Bovendien hebben we actieve bewonersorganisaties en wijkverenigingen, die op voet van gelijkwaardigheid participeren.’

Vanuit het wijkteam werken de partners aan gemeenschappelijke doelen, stemmen ze activiteiten op elkaar af en toetsen ze voortdurend het draagvlak bij bewoners.

Leefbaarheidsprojecten worden in goede samenwerking door bewoners zelf uitgevoerd, al dan niet ondersteund door professionals van Sedna, gemeente en corporaties en veelal gefinancierd door deze organisaties. Zijn eigen werk is door de veranderingen in het sociaal domein verbreed van opbouwwerk naar buurtwerk inclusief het verlenen van zorg. ‘Ik draai mee in wijk- en sociale teams en werk daarin goed samen met corporaties. De sociale problemen zijn groot.

ACHTERSTALLIG ONDERHOUD

Bij huurachterstanden gaan wij direct op de mensen af. Dan kom je bij ze thuis en signaleer je vaak ook andere problemen, zoals vervuiling, vergrijzing en eenzaamheid. Logisch dat mensen in zo’n situatie niet toekomen aan het aanharken van hun tuintjes. Ze moeten eerst hun sores oplossen voordat ze sociaal kunnen doen.’

In de fysieke leefomgeving ziet Van der Tuuk grote

verschillen. In de ene straat zijn woningen prachtig verbouwd en zien de tuintjes er keurig uit, terwijl andere straten een verpauperde indruk maken. ‘Kun je huurders geen korting geven als ze zelf iets aan onderhoud doen’, oppert hij. Maar de meeste problemen ziet hij bij particuliere huurwoningen. Gedeeltelijk komt dit doordat ze zijn opgekocht door pandjesbazen die ze voor veel geld verhuren en weinig aan onderhoud doen. Voor een ander deel komt het doordat huurders hun woning van de corporatie hebben gekocht en niet de middelen hebben om deze goed te onderhouden of de tuin op te knappen. ‘Corporaties, verkoop je woningen daarom niet te snel’, luidt zijn devies.

Meringa erkent het probleem. ‘Veel mensen hebben hun huis net kunnen betalen en investeren liever in een nieuwe keuken of badkamer dan in het opknappen van de tuin of het repareren van een lek dak. Samen met de gemeente proberen we in contact te komen met de eigenaars via de VvE’s. Daarbij gaan we op zoek naar vormen waarbij we hen kunnen laten meeprofiteren van verbeterprojecten bij omliggende huurwoningen.’

‘De Woningwet dwingt ons om uitgaven uitsluitend te richten op onze huurders en huurwoningen’

Een opruimactie samen met bewoners om tuinen weer netjes te maken in Emmen.

“een nieuw geluid bij NCCW”

Wat wij doen?

Hoe doen wij dat?

Wat levert het u op?

Gedetailleerde regels en extra eisen in de Woningwet zorgen voor hoge administratieve lastendruk bij corporaties. Daarom legt Aedes de politiek verbetervoorstellen voor. Een deel daarvan raakt het werk van de Autoriteit woningcorporaties. Daarover praten we met de Aw-directeur. Daarnaast vertellen een corporatiemedewerker en iemand van de maatschappelijke opvang over voorstellen om iets te doen aan de nu tijdrovende inkomenstoets voor kwetsbare mensen.

Een donker kantoor met één oplichtend scherm waarachter een corporatiemedewerker gegevens zit in te voeren. De foto stond begin dit jaar in AedesMagazine. ICT-problemen bij het gegevensplatform CorpoData zorgden december 2016 en begin januari 2017 voor veel vertraging en extra werk bij het invoeren van de prognose-informatie (dPi) door corporaties. Het systeem bleek bij grote drukte traag of niet te werken en corporaties moesten gegevens soms meerdere malen invoeren. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) adviseerde op een gegeven moment om de gegevens maar buiten kantooruren in te vullen. ‘Die foto is illustratief geworden voor wat er mis was in het verantwoordingssysteem voor corporaties’, zegt de directeur van de Aw Kees van Nieuwamerongen. ‘En dat gaat over veel meer dan alleen overwerk.’ De verantwoording door corporaties en het toezicht op corporaties moeten we als sector samen anders inrichten, zegt hij. ‘Daar zijn we al druk mee bezig.

16 VERBETERVOORSTELLEN

De Woningwet kost corporaties jaarlijks ruim 90 miljoen euro aan administratiekosten, drie maal zoveel als voor de invoering van de wet. Uit het onderzoek Effecten van de Woningwet op regeldruk van corporaties van Sira blijkt dat zestien verbetervoorstellen die kosten met 28 miljoen euro kunnen verlagen. Aedes wil hierover in gesprek gaan met de minister van BZK en de Tweede Kamer.

De verbetervoorstellen gaan onder meer over:

• Verbeteren verslaglegging en verantwoordingsinformatie

• Marktwaardering van het vastgoed

• Mogelijk maken meerjarige prestatieafspraken

• Inkomenstoets bij woningtoewijzing vereenvoudigen

• Bepaalde intermediaire verhuurders – zorgaanbieders die woonruimte onderverhuren aan cliënten – vrijstellen van de inkomenstoets

Meer informatie: www.aedes.nl/administratiekosten woningwet.

CONVENANT

Het Convenant Verbeteren Informatievoorziening Woningcorporaties is door de leden van Aedes unaniem omarmd tijdens het verenigingscongres op 23 november 2017. Aedes kan het convenant nu tekenen en samen met het ministerie van BZK, Aw en WSW aan de slag gaan met de uitvoering. Meer informatie: www.aedes.nl/convenant-informatievoorziening.

Het Convenant Verbeteren Informatievoorziening Woningcorporatiesector waar de Aedes-leden op het recente najaarscongres mee instemden, is een gigantische stap in de goede richting. (zie kader).’

WENS TOT SAMENWERKEN

De administratieve lastendruk is groot door de gedetailleerde regels en eisen van de Woningwet. Te groot, vindt ook de directeur van de Aw. Hij onderschrijft eveneens dat die lasten gepaard gaan met hoge kosten. Geld dat hard nodig is in de sociale huisvesting. Maar laten we niet vergeten dat we iets goed hebben te maken in de sector, benadrukt Van Nieuwamerongen aan het begin van het gesprek. ‘Ook al liggen de aanleidingen voor de parlementaire enquête woningcorporaties al weer enige tijd achter ons, het wantrouwen van de samenleving en de politiek is nog niet verdwenen. Dat wantrouwen is gestold in de Woningwet. Die wet ligt er en daar zullen we ons de komende jaren aan moeten houden. Maar binnen de kaders van de wet kunnen we kijken naar de mogelijkheden om de administratieve lasten drastisch te verminderen.’

In opdracht van Aedes zocht adviesbureau Sira samen met corporaties en samenwerkingspartners naar concrete verbetervoorstellen om dat te realiseren. Het resultaat is het rapport Effecten van de Woningwet op regeldruk voor corporaties (zie kader). Een groot aantal suggesties daarin heeft een relatie met het werk van de Aw. Van Nieuwamerongen is positief over de meeste voorstellen: ‘Ze passen goed bij de ontwikkelingen die al in gang zijn gezet.’

Het belangrijkste punt in die verbetervoorstellen is volgens hem de wens tot samenwerking. ‘In de praktijk gebeurt dat deels al. Kijk naar het convenant over het verbeteren van de informatievoorziening. Naast Aedes wordt dat binnenkort ook ondertekend door het ministerie van BZK, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Aw.’ De bedoeling van het convenant is dat corporaties over vijf jaar hun gegevens met één druk op de knop kunnen aanleveren. ‘Nu vraagt CorpoData nog om veel handmatige activiteiten. Dat systeem gaat dus verdwijnen. Daarnaast gaan we de gegevensaanvraag voor de verantwoordings- en prognose-informatie (dVi en dPi) afslanken en ook de uitwisseling van die informatie verbeteren. Binnen vijf jaar zijn de door corporaties aan te leveren gegevens

gehalveerd. Dat maakt echt een gigantisch verschil in werkdruk.’

Hoe gaan de partijen dat voor elkaar krijgen? Tot nu toe was het zo dat er steeds meer informatievragen bij kwamen, legt Van Nieuwamerongen uit. ‘Voor de beleidsvorming van BZK, voor een betere borging van het WSW, ter verrijking van de Aedes-benchmark of om ons eigen Aw-toezicht te verbeteren. Al die wensen werden op één groeiende hoop gegooid. Dat gaan we nu gezamenlijk aan banden leggen.’

Vergelijk het met het opgeruimd houden van je boekenkast, zegt hij. ‘Als er iets bijkomt, moet er ook iets verdwijnen. Een convenantpartner die per se een eis wil toevoegen, moet eerst maar eens goed uitleggen waarom dat nodig is.’

DUBBEL WERK VOORKOMEN

Ook de samenwerking tussen bijvoorbeeld de Aw en het WSW sluit aan bij de verbetervoorstellen uit het Sirarapport, zegt Van Nieuwamerongen. ‘De Aw kijkt naar de financiële gezondheid van corporaties, het WSW naar hun onderlinge borging. We ontwikkelen nu samen een verticaal toezichtsmodel. In plaats van dingen dubbel te doen, kunnen we ook varen op elkaars inzichten en ervoor zorgen dat de informatie die we opvragen zoveel mogelijk overeenkomt.’

Een andere belangrijke ontwikkeling is dat het toezicht binnen de Aw steeds meer gericht is op de governance, Dus ook op aspecten als de cultuur en het gedrag bij de corporatie. ‘Ik vind het bijvoorbeeld belangrijker om te zien hoe een bestuurder en een interne toezichthouder reageren op een verslechterende financiële situatie, dan die situatie zelf. Zo kunnen we risicogerichter werken en daarmee komen we tegemoet aan de wens om corporaties niet allemaal over één kam te scheren. We gaan pas verder graven bij een corporatie als er alarmbellen afgaan.’

Ook aan de overlap met de visitaties wordt volgens de Aw-directeur al hard gewerkt. ‘Afgelopen jaar kregen veel corporaties zowel de Aw als de visitatiestichting op bezoek. Het is terecht dat corporaties dan zeggen: “Dat is te gek voor woorden, stem dat nu eens op elkaar af.” We hebben afspraken gemaakt met de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland over het beter stroomlijnen van de visitaties en de governance-inspecties. Ook hiermee willen we dubbel werk voorkomen.’ Van Nieuwamerongen benadrukt nogmaals het belang

van afstemming bij het verminderen van de administratieve druk voor corporaties. ‘Als jij dit doet, dan doe ik dat.’ Eigenlijk is het onbegrijpelijk dat het in het verleden anders ging, voegt hij daaraan toe. ‘In wezen is het zo eenvoudig.’ Minder eenvoudig vindt de Awdirecteur het verbetervoorstel over de marktwaardering. Het Sira-rapport stelt voor om corporaties bij de waardering van hun vastgoed te laten kiezen tussen een zogeheten full-versie van die marktwaardering en een waardering die deels gebaseerd is op de WOZ-waarde. Die oplossing krijgt zijn steun niet. De Aw vindt dat een uniforme marktwaarde nodig is voor een professionele vastgoedsturing door corporaties. Van Nieuwamerongen onderschrijft dat de invoering van de marktwaardering veel onzekerheden en administratieve discussies oplevert. Waar mogelijk zal hij ook op dit punt zoeken naar oplossingen die leiden tot een vermindering van de administratieve lasten.

Kan de directeur van de Aw corporatiemedewerkers geruststellen? Gaat er daadwerkelijk iets veranderen in in hun administratieve werkdruk? ‘Zeker’, zegt hij. ‘We

Kees van Nieuwamerongen, directeur Autoriteit woningcorporaties:

‘De lasten van het toezicht gaan echt afnemen’

komen minder vaak langs. We gaan anders kijken. Niet meer vanuit de insteek: jullie zijn een corporatie en dus fout. We willen weg van dat wantrouwen en samen kijken: hoe doen jullie je werk? Waar liggen de echte problemen? De lasten van het toezicht gaan daardoor echt afnemen.’ De Aw gaat de corporaties bij die veranderingen betrekken, belooft hij. ‘De nieuwe systematiek van de opvraag van de dVi hebben we met 30 corporaties getest voordat deze live ging. Datzelfde doen we nu met de dPi. En ik kan zeggen dat het stil blijft bij onze helpdesk.’ Hij lacht: ‘En dat is niet omdat we niet bereikbaar zijn, zoals begin dit jaar. Dat hebben we getest.’

DE INKOMENSTOETS

Voordat een corporatie een sociale huurwoning mag verhuren, moet zij eerst het inkomen van de woningzoekende toetsen. Een tijdrovende stap in het verhuurproces, zegt Jennifer Buijnink, adviseur Strategie en Beleid bij Kleurrijk Wonen. Zij is dan ook blij met het voorstel om één Centraal Register voor die inkomenstoets in te richten.

Wonen:

Bij het toetsen van het inkomen maken corporaties gebruik van inkomensverklaringen van de Belastingdienst. Althans, dat gaat zo bij de ‘eenvoudige’ toetsen, zegt Buijnink. ‘Dat kost overigens per woningtoewijzing nog steeds een half uur tot drie kwartier aan administratie. Zo moeten we de documenten controleren op volledigheid, een verklaring voor de huurder opmaken en laten ondertekenen en de vragen beantwoorden die dat soms weer oproept.’ Van de ongeveer 1.000 woningen die Kleurrijk Wonen in 2016 toewees, was het bij 20 procent echter niet zo eenvoudig. ‘Bijvoorbeeld bij ZZP-ers of mensen die een nieuwe baan hebben. Dan moeten we de inkomenstoets doen aan de hand van recente loonstroken of andere gegevens. Vergeet daarbij niet dat een deel van onze doelgroep de administratie niet altijd goed op orde heeft. Bovendien hoort het interpreteren van loonberekeningen niet tot de expertise van onze verhuurmedewerkers. Je wilt niet weten hoe verschillend de loonstroken er in Nederland uitzien. Zo’n ingewikkelde inkomenstoets kost ons ongeveer 2 uur werk. Reken maar uit. En dan heb ik het nog niet over het controleren door de accountant van de toewijzing.’

De instelling van één Centraal Register dat is aangesloten op de Belastingdienst zou voor een aanzienlijke verlichting van die regeldruk zorgen. Potentiële huurders kunnen dat register raadplegen om te zien of ze recht hebben op een sociale huurwoning. Zo schuift de verantwoordelijkheid van de inkomenstoets naar een derde onafhankelijke partij. ‘Dat zou een grote verbetering zijn’, vindt Buijnink. ‘Dan is er ook één adres waar vragen uniform beoordeeld worden. En daar zit ook de benodigde kennis om aan de hand van loonberekeningen te bepalen of het inkomen passend is voor een woning.’

Jennifer Buijnink van Kleurrijk

‘Eén Centraal Register voor de inkomenstoets zou een grote verbetering zijn’

VERHUUR MET BEGELEIDING

Ook zorginstellingen en opvangorganisaties die woonruimte onderverhuren – intermediaire verhuurders – moeten inkomens toetsen. ‘Bizar’, vindt senior adviseur Karen van Brunschot van de Federatie Opvang (FO). ‘We weten dat het inkomen van onze cliënten op of onder de bijstandsnorm zit en moeten veel moeite doen om daar vervolgens bewijzen voor te zoeken. De FO is dan ook voor het voorstel uit het Sira-rapport om een lijst op te stellen met van de inkomenstoets vrijgestelde intermediairs.

Corporaties zorgen ook voor woningen voor de meest kwetsbare mensen, die (nog) niet helemaal zelfstandig kunnen wonen. Daarvoor werken ze samen met zorginstellingen en opvangorganisaties. Ook bij deze ‘intermediaire verhuur’ is de inkomenstoets van toepassing. ‘Dat kost veel tijd’, zegt Van Brunschot. ‘Onze leden, zoals het Leger des Heils of HVO Querido, moeten een administratie opzetten alsof ze een corporatie zijn. En dat zou toch niet onze taak moeten zijn.’ In de praktijk ziet zij ook dat er bij corporaties ‘koudwatervrees’ ontstaat om nog via intermediairs te verhuren omdat de verantwoording soms veel moeilijkheden met zich meebrengt. ‘Daardoor stellen corporaties minder woningen beschikbaar. En zijn er dus minder woningen voor onze cliënten.’

Dankzij eerdere druk van de Federatie Opvang en Aedes op het ministerie van BZK ligt er al een zogeheten bestuursverklaring die intermediaire verhuurders kunnen gebruiken. Die biedt echter slechts een oplossing als er sprake is van een gebruikersovereenkomst. Bij een echte huurovereenkomst gelden alle administratieve verplichtingen.

‘En wij vinden een huurovereenkomst belangrijk om mensen te laten wennen en de doorstroming naar helemaal zelfstandig wonen te bevorderen. Ook wanneer wij nog zorgen voor begeleiding. De FO is dan ook een grote voorstander van een lijst met vrijgestelde intermediairs met bij de branchevereniging aangesloten instellingen.’

Karen van Brunschot van Federatie Opvang: ‘Een inkomenstoets is bizar bij mensen waarvan we weten dat hun inkomen op of onder de bijstand zit’

SIMONE MICHELLE DE BLOUW

ONNO HOES

16 min of meer persoonlijke vragen en 16 vragen over sociale huisvesting. Deze keer is het voorzitter van het Schakelteam verwarde personen Onno Hoes die blind de vragen kiest.

TEKST : ELSKE KOOPMAN , FOTO : JEROEN POORTVLIET

Waarover heeft u voor het laatst wakker gelegen?

‘Over of de boodschap van het Schakelteam Personen met Verward Gedrag wel goed over zou komen. Dat was de nacht voor de presentatie van de tussenrapportage. Dat is gelogenstraft, want het was luid en duidelijk: er is veel bereikt, maar nog veel te doen en dat kwam goed over. Met name als het gaat om het organiseren van de zogenoemde veilige en inclusieve wijk.’

Wat heeft u van uw vader?

‘Dat ik heel graag partijen bij elkaar haal in mijn werk om samen problemen op te lossen. Mijn vader en ik hebben allebei de gave om de neuzen dezelfde kant op te krijgen.’

Als u de baas was van Aedes, wat zou u als eerste doen?

‘Ik zou met de nieuwe minister van Wonen en de voorzitter van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten in discussie gaan over de rol die corporaties kunnen innemen in de samenleving. De politiek ziet dat nog niet altijd scherp. Gemeenten moeten in hun prestatieafspraken meer rekening houden met verschillende woonvormen en de corporaties helpen bij het uitvoeren van hun taak.’

Wat vindt u zo belangrijk dat u het wilt meegeven aan de volgende generatie?

‘Heb aandacht voor elkaar. Mensen mogen niet alleen op zichzelf gericht zijn. Denk ook aan mensen om je heen. Maak jezelf sterk en ga dan anderen helpen.’

Hoe woont u als u 85 bent?

‘Ik hoop nog steeds zelfstandig in een rustige omgeving in landelijk gebied. Eigenlijk hoop ik dat ik altijd zelfstandig kan blijven wonen.’

Waar moeten corporaties mee ophouden? En waar moeten ze mee doorgaan?

‘Ik heb niet goed in het vizier waar ze mee kunnen ophouden. Ze moeten zeker doorgaan met verduurzamen van woningen. Het is ook goed voor huurders om in een duurzame omgeving te wonen.’

Hoe duurzaam is uw eigen woning?

‘Ik heb geen idee. Ik heb twee woningen. Een verbouwde boerderij en een appartement. Ik heb geen idee welk energielabel ze hebben. Ik weet het niet en ik denk dat veel mensen dat niet weten.’

Waar werd u in het afgelopen jaar heel blij van?

‘Ik word blij als ik zie dat ik mensen in kwetsbare posities kan helpen. Daar krijg ik energie van.’

Moet een overlastgever de wijk uit?

‘Niet per definitie. Je moet heel erg kijken naar de redenen van overlast en of je de omstandigheden zo kunt aanpassen dat de overlast oplost. Ik geloof heel erg in een oplossing in de buurt. Verplaatsen van de overlastgever is ook het probleem verplaatsen.’

Zijn er in 2050 nog woningcorporaties?

‘Ik denk op zich dat het collectieve bouwen vanuit een sociale context noodzakelijk blijft. Of dat in de huidige vorm blijft of meer uit de markt komt, dat weet ik niet, maar de behoefte blijft.’

Uit wat voor nest komt u?

‘Uit een ondernemend en sociaal nest. Mijn ouders waren allebei actief in het familiebedrijf, in de politiek en in maatschappelijke organisaties.’

Wat zou u doen aan de wachttijden voor een sociale huurwoning?

‘Meer goedkope woningen bouwen. Er zijn steeds meer bijzondere categorieën mensen die via passend toewijzen een huis moeten vinden, maar er zijn daarbuiten ook genoeg mensen die geen koopwoning kunnen betalen.’

Hoeveel huurwoningen heeft Nederland nodig?

‘Ik heb geen verstand van aantallen, maar ik hoor van alle kanten dat er meer woningen bij moeten.’

Wat is het grootste probleem van de Nederlandse woningmarkt?

‘Dat er te weinig woningen aan de onderkant zijn en soms staan ze op de verkeerde plek. In de krimpgebieden zijn bijvoorbeeld wel woningen, maar in de verkeerde categorieën.’

Wat vindt u positief aan de sociale huisvesting in Nederland?

‘Positief is dat niemand in de kou hoeft te staan. Als er voldoende woningen zijn, zijn we in staat om voor iedereen een passende ruimte te vinden. Een warme eigen plek. Dat is niet in ieder land zo.’

Wanneer was u voor het laatst verschrikkelijk boos? ‘Het is niet zo mijn stijl om boos te worden. Ik ben wel eens boos of teleurgesteld als mensen hun afspraken niet nakomen.’

Onno Hoes (56) is waarnemend burgemeester van Haarlemmermeer. Hij is sinds september 2016 voorzitter van het Schakelteam Personen met Verward Gedrag. Daarvoor was de VVDbestuurder onder meer burgemeester van Maastricht. Het schakelteam ondersteunt gemeenten en andere partijen bij een goede aanpak voor personen met verward gedrag in beleid en prestatieafspraken. Woningcorporaties denken hierin actief mee.

De Europese Commissie legde de Nederlandse corporaties in 2009 een inkomensgrens op. Dit ‘DAEB-besluit’ maakte onze (brede) volkshuisvesting tot strikt ‘sociale huisvesting’. Al zeven jaar strijdt een groep corporaties bij het Europese Hof tegen dit besluit. Die strijd is actueler dan ooit, gezien het langzaam verdwijnen van gemengde wijken en het tekort aan middeldure huurwoningen.

Ria Koppen, financieel bestuurder bij Haag Wonen, namens corporaties die procederen tegen ‘DAEB-besluit’

‘STRIJD CORPORATIES TEGEN EUROPESE INKOMENSGRENS ACTUELER DAN OOIT’

ILLUSTRATIE: MENNO WITTEBROOD

Woningcorporaties krijgen staatssteun. Althans, zo ziet de Europese Commissie de overheidsgarantie op leningen van corporaties – ook al hebben corporaties die garantie nog nooit aangesproken. Halverwege het eerste decennium van deze eeuw nam de Commissie met die bril op de sociale huisvesting in Nederland onder de loep. Omdat corporaties deze ‘staatssteun’ ontvangen, zouden zij gebonden zijn aan Europese regels voor diensten van algemeen economisch belang (DAEB). Dat houdt in dat zij alleen ‘sociaal achtergestelde huishoudens’ mogen huisvesten. En dus niet de ‘net iets minder kwetsbare groepen’, zoals de verpleegster of politieagent met een middeninkomen. De Commissie voerde de druk op de Nederlandse overheid op, vooral nadat de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) een klacht indiende in Brussel. De woningcorporaties zouden investeringen in het middensegment dwarsbomen.

Inkomensplafond

Gevolg was het DAEB-besluit in 2009, waardoor een – tamelijk bot – inkomensplafond voor onze sociale huisvesting geldt. In april 2010 besloot een groep corporaties het besluit aan te vechten bij het Europese Hof. Deze strijd sleept zich zeven jaar later nog voort. Terwijl corporaties inmiddels het tegenovergestelde van staatssteun ontvangen: via de verhuurderheffing dragen ze zelfs netto bij aan de staatskas. Toch lag het DAEB-besluit aan de basis van de in 2015 ingevoerde Woningwet.

Rendementen

te gering voor beleggers

Steeds meer mensen die net iets meer verdienen dan het Europese inkomensplafond hebben tegenwoordig moeite een woning te vinden. De hoop dat commerciële partijen de ruimte in het

middensegment zouden opvullen, bleek onterecht. Terwijl de overheid daar wel haar best voor deed: minister Blok reisde stad en land af om de huursector en het corporatiebezit aan te prijzen bij beleggers. Het mocht niet baten. De rendementen zijn kennelijk te gering voor beleggers. De echte problemen zijn niet aangepakt: terwijl de sociale huursector noodgedwongen kromp, werd de omvang van de sociale doelgroep juist groter en nam de gekte op de woningmarkt alleen maar toe.

Buurten verzwakken

In de loop der jaren zorgde het EU-besluit ervoor dat wijken minder gedifferentieerd werden en dat sommige wijken alleen nog uit kwetsbare huishoudens bestaan. Met alle gevolgen van dien voor de leefbaarheid en de kansen van bewoners: de buurten verzwakken. De Europese inkomensgrens werd ook ingezet om ‘scheefwoners’ aan te wijzen en te bewegen te verhuizen. Dezelfde scheefwoners die eerder door de politiek en corporaties als het cement van een sterke wijk werden gezien.

Intussen sleept de rechtszaak zich voort. Na jarenlange procedurele bezwaren van de Commissie bevestigde het Europese Hof in maart 2017 – na zeven jaar – dat de argumenten van woningcorporaties behandeld moeten worden. Als de corporaties uiteindelijk gelijk krijgen van de rechter, dan krijgt Nederland de bevoegdheid terug om zélf te beslissen voor wie sociale woningbouw bestemd is. Op nationaal, maar vooral ook lokaal niveau.

Omslag

De tijd is rijp het starre DAEB-besluit te herzien. Lokale bestuurders wijzen op de investeringskracht van corporaties om het gat in het midden-

segment op te vullen, eventueel samen met de commerciële sector. Ook op nationaal niveau lijkt de tijd rijp. Het kersverse regeerakkoord wijst erop dat de verantwoordelijkheid van lidstaten op terreinen zoals volkshuisvesting onnodig ingeperkt wordt door de EU. Ook in Brussel is inmiddels een omslag te zien: de Europese Investeringsbank financiert ook Nederlandse corporaties. De EU heeft grote ambities op het gebied van verduurzaming van corporatiewoningen en geeft in beleidsstukken aan dat sociale huisvesting er niet alleen moet zijn voor de allerarmsten, maar ook voor anderen die dit nodig hebben. En dat ook het creëren van gemengde wijken een ‘dienst van algemeen economisch belang’

is. Het lijkt erop dat de starre houding van de Commissie plaatsmaakt voor waardering voor de rol van corporaties in de samenleving.

Meer vrijheid, meer lokaal

Als niet Brussel, maar de Nederlandse regering en gemeenten weer mogen bepalen wie er toegang krijgt tot corporatiewoningen, kunnen zij hun toewijzingsbeleid weer laten aansluiten op de lokale behoeften. Gemeenten, huurdersorganisaties en corporaties weten zelf het beste wat er nodig is in hun dorp of stad. Laten we hopen dat de Europese Commissie dit na jarenlange juridische touwtrekkerij ook inziet.

‘Het EU-besluit leidde tot minder gedifferentieerde wijken en soms tot wijken met alleen kwetsbare huishoudens’

» goedemorgen «

Corporatiebestuurder van Dudok Wonen in Hilversum HARRO ZANTING

Mensen goed laten wonen en je bedrijf goed leiden. Daar is de corporatiebestuurder verantwoordelijk voor. Harro Zanting ontvangt ons aan de eettafel in zijn huis in Rotterdam met koffie en de krant. ‘We willen op de woningmarkt de onafhankelijkheid van mensen bevorderen.’

TEKST: MARGRIET PFLUG, FOTO’S: JORIS DEN BLAAUWEN

De meeste werkdagen zit Harro Zanting ’s morgens al heel vroeg in de auto om voor de files uit van zijn huis in Rotterdam naar Dudok Wonen in Hilversum te rijden. ‘Dan ontbijt ik in de auto.’ Vandaag was eigenlijk een thuiswerkdag. ‘Maar vanmiddag ga ik toch naar Hilversum om met RTL Nieuws te praten over In Between Places, dat we net hebben opgeleverd.’ Dat is een concept waarin Dudok Wonen voor één jaar woonruimte verhuurt aan mensen die officieel niet urgent zijn maar wel acuut een huis nodig hebben, bijvoorbeeld door een echtscheiding of omdat iemand voor werk of stage snel ergens moet wonen. Zanting: ‘We hebben het gebouwd met subsidie van de provincie NoordHolland en de regio Gooi en Vechtstreek. In Almere willen we zoiets ook gaan bouwen.’

KANSEN

Het project kan symbool staan voor wat Dudok Wonen drijft: mensen kansen bieden en iets doen voor wie op de woningmarkt tussen wal en schip dreigt te raken. ‘Wij vinden dat wij er ook voor die

‘We moeten in gesprek blijven met gemeenteraden om voldoende sociale woningen te kunnen blijven toevoegen’

mensen zijn’, zegt Zanting. Dat betekent niet alleen vanuit regels denken maar ook vanuit de behoeften in de samenleving.

Zanting werkt voor Dudok Wonen sinds 2010, eerst als directeur en sinds 2014 als bestuurder. ‘We willen de onafhankelijkheid van mensen op de woningmarkt bevorderen. Door snel een sociaal huurhuis beschikbaar te hebben en mensen daarna ook weer de kans te geven om door te stromen als ze het niet meer nodig hebben. Maar zo werkt het nu nog niet.’

300 KANDIDATEN

Dudok Wonen probeert haar producten en diensten te richten op kansen bieden en doorstromen. Naast regulier sociale huurwoningen verhuren en beheren, doet de corporatie daarom veel in sociale koop. Maar het kan ook gaan om mensen rust en steun bieden om hun leven op orde te krijgen. Bijvoorbeeld door de ingewikkeldheid van loketten en regels te doorbreken. ‘Daarvoor werken we samen met gemeenten, zorginstellingen en vrijwilligerswerk.’Buiten geijkte kaders denken is niet altijd simpel. Zo gaat toewijzing voor In Between Places buiten het officiële woonruimteverdeelsysteem om. Daar heeft Dudok Wonen afspraken over gemaakt met de gemeente. In Hilversum waren voor 22 appartementen 300 kandidaten.

Zanting: ‘Je haalt veel werk naar je toe met zo’n concept. Niet alleen in de toewijzing maar ook in beheer, verantwoording en administratie. Ik ben

HARRO ZANTING (45)

enorm trots op mijn medewerkers die dat allemaal met vakmanschap doen.’

Voldoende betaalbare woningen blijven toevoegen, dat is een belangrijk aandachtspunt voor de komende jaren samen met de andere corporaties in de regio Gooi en Vechtstreek. ‘Dat is iets waar alle corporaties hier tegenaan lopen.’ Voorlopig blijft de vraag groot naar sociale huurwoningen in de regio en bouwlocaties zijn schaars. Toevoegen gaat soms door een leegstaand kantoor te transformeren tot woonruimte. Maar vooral door er als corporaties bovenop te blijven zitten in gesprek met gemeenteraden.

Zanting: ‘In de gemeentelijke woonvisies staat het wel mooi: we streven naar een ongedeelde regio met huizen voor alle inkomensgroepen. Op de bouwlocaties moet dat dan nog wel gebeuren.’ Zo lukt het af en toe toch om nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. Bijvoorbeeld dit jaar in Naarden: op de locatie Borgronden zal dankzij de gemeenteraad een derde van de woningen bestaan uit sociale huurwoningen. De ontwikkelaar wilde er aanvankelijk alleen duurdere huizen bouwen. Wat hoopt Zanting over drie jaar te hebben bereikt? ‘Dat we als corporatie binnen de regels kunnen blijven meebewegen met wat er maatschappelijk nodig is.’ Dat dwingt tot scherpe keuzes. Zanting: ‘Want we hebben altijd meer ideeën dan tijd.’

DIRECTEUR-BESTUURDER VAN: Dudok Wonen in Hilversum (ruim 6.000 woningen voornamelijk in de regio Gooi en Vechtstreek)

VERDIENT: bruto 9.939 euro per maand RIJDT: Opel Ampera THUISSITUATIE: getrouwd, twee kinderen OPLEIDING: Techniek en maatschappij TU Eindhoven en Master of Real Estate (ASRE)

NEVENACTIVITEITEN: thuis de VvE van de gezamenlijke binnentuin besturen

RGS verlaagt onderhoudskosten en neemt piekbelasting weg’

HEERENVEEN – Corporatie Accolade uit Hee renveen heeft de intentie uitgesproken om de komende 25 jaar voor resultaatgericht samenwer ken (RGS) te kiezen bij planmatig onderhoud voor alle 16.000 huurwoningen in Joure, Heerenveen, Sneek, Drachten en Franeker. ‘De keuze voor RGS past bij onze focus om de onderhoudskosten te verlagen,’ legt werkvoorbereider Johan Cnossen uit. ‘Bovendien haalt RGS de piekbelasting bij onszelf weg.’

In 2016 zorgde de focus op kostenbesparing er eerst al voor dat de vijf vestigingen in Joure, Heerenveen, Sneek, Drachten en Franeker naar één kantoor in Heerenveen overgin gen. Vervolgens deed de Afdeling Vastgoed het voorstel om voor RGS te kiezen om bij het planmatig onderhoud op de onderhoudskosten te besparen. “Uiteindelijk stemde de directie er ook mee in dat we stapsgewijs naar een regierol toe groeien,” aldus Cnossen. “Te beginnen bij een derde van ons woningbestand. Hier willen we de expertise van de onderhoudsbedrijven aanspreken om onderhoud slimmer en goedkoper uit te voeren. We gaan dan uit van de kostenreductie, zoals uit meerdere onderzoeken is aangetoond. Uit het onderzoek van TNO komt bijvoorbeeld naar voren dat RGS leidt tot 20%

minder directe kosten en tot 50% minder indirecte

VGO-keur

Voor de omslag naar RGS selecteerde Accolade zes onderhoudspartners, die allemaal het VGO keur hebben als keurmerk voor RGS. “Dan weten we zeker dat deze partners de RGS kennis in huis hebben om de onderhoudsopgave, die we verlangen, ook daadwerkelijk aan te kunnen,” vervolgt de werkvoorbereider. “Afgezien van het onderlegd zijn in het RGS gedachtengoed, weten we dankzij het VGO keur ook zeker dat we in zee gaan met solide bedrijven omdat ze aantoonbaar over een goede solvabiliteit beschikken. Onze eigen opzichters en werkvoor bereiders, en de werkvoorberei ders van de zes onderhouds partners, volgen momenteel een RGS training. Met als opdracht om de concrete RGS projecten van ons als lesmateriaal te gebruiken. Zo leren ze elkaar ook goed kennen.”

Rust

Op deze wijze is Accolade inmiddels gestart met RGS. De corporatie laat werkomschrij vingen, opnames, inspecties en conditiemetingen over aan de onderhoudspartners. Daarmee is de eerste besparing binnen. Gezamenlijk nemen zij nu de slimste onderhoudsscenario’s door, waarbij ze ook gelijk de verduurzaming naar energie neutraliteit in 2040 meenemen. “RGS is niet alleen goedkoper,

maar het geeft ook rust,” wordt nog benadrukt. “Bij aanbesteden komen alle offerteaanvragen veelal rond de bouwvak ineens op de markt. En voor het najaar moet alles klaar zijn. Zo maken we elkaar gek met die enorme piekbelasting. Bij RGS liggen de plannen voor de komende twee jaar al klaar en staan ze al in de

begroting. Zo kunnen onder houdspartners hun werk spreiden over het hele jaar, dus ook in het laagseizoen. Eén van de redenen om RGS gefaseerd toe te gaan passen voor álle huurwoningen. En op termijn denken we ook aan RGS voor dak en liftonderhoud.” 

De winst van RGS bij Accolade

• RGS past bij focus op lagere onderhoudskosten

• RGS past bij ontwikkeling naar regierol

• Keuze voor financieel solide bedrijven

• Overheveling van taken naar onderhoudsbedrijven

• RGS neemt piekbelasting weg

Verzekerd van resultaat met een VGO-bedrijf

Met resultaatgericht samenwerken (RGS) kunt u tot wel 20% besparen op directe kosten en tot wel 50% op indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die de kunst van het resultaatgericht samenwerken verstaan, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO keur. Op www.vgokeur.nl vindt u alle details én vastgoedonderhoudsbedrijven met het VGO keur bij u in de buurt.

 Werkvoorbereider Johan Cnossen: ‘RGS haalt de piekbelasting weg.’

Resultaatgericht samenwerken (RGS) bij planmatig onderhoud voor alle 16.000 huurwoningen in Joure, Heerenveen, Sneek, Drachten en Franeker

kosten.”

Samen

Alle bewoners

van Majella Wonen maken deel uit van de woonvereniging. Vooral in de zomer komen zij veel samen voor diverse activiteiten, zoals een lentefeest, een buitenbios, burendag en pas was er nog het halloweenfeest in de woning die de Tussenvoorziening gebruikt als kantoor.

Voor Tamara Koopman (op de linker foto) is Majella Wonen een opstap naar weer helemaal zelfstandig wonen.

Ruben van der Mel (op de foto op de rechter pagina) heeft naast zijn deur een koffiebel. Zijn buurman zet elke ochtend koffie. 'Zo heeft hij een praatje, en ik koffie.'

MAJELLA WONEN IN UTRECHT

Ruben van der Mel (23) en Tamara Koopman (37) wonen in Majella Wonen in Utrecht. Na een verbroken relatie was Koopman enkele maanden dakloos. ‘Mijn ex was hoofdbewoner van ons huis en opeens stond ik op straat.’ Nu heeft ze een contract met de Tussenvoorziening en een begeleider.

Binnenkort hoopt zij rechtstreeks van woningcorporatie Portaal te kunnen huren. Van der Mel is een gewone huurder. Hij heeft er bewust voor gekozen om hier op een betrokken manier te wonen.

In circa 70 appartementen, variërend in huur van 330 euro voor twee kamers tot 460 euro voor vijf kamers, wonen gezinnen en mensen die huren via de Tussenvoorziening. Het gebouw zou aanvankelijk onder de slopershamer verdwijnen. ‘Tot wij bedachten dat het een geschikt pand is

om mensen uit de maatschappelijke opvang samen te latenwonen met onze huurders’, zegt Erik Patist van Portaal. De gemeente Utrecht betaalt de begeleiding, de Tussenvoor-ziening regelt dat en Portaal levert de woningen.

De mensen in Majella Wonen vormen samen een actieve woonvereniging met diverse commissies. Zo zijn er de tuinmusketiers die de (moes)tuin onderhouden. ‘Al het geld voor de groenvoorziening hier, gaat direct naar hen’, zegt Patist. Een communicatiegroep maakt Majella Post het blad van en voor bewoners, en houdt de Facebookpagina en website bij. En er is een commissie voor feesten, zoals burendag.

BUREN

Koopman: ‘Ik ken bijna iedereen hier. Sommige bewoners via de Tussenvoorziening zijn liever op zichzelf en dat kan ook.’ Van der Mel bevestigt dat: ‘We zijn allemaal buren van

elkaar en gaan respectvol met elkaar om. Maar ik vind het wel mooi als een bewoner na een jaar toch mee gaat doen met activiteiten’. Activiteiten zijn er genoeg. De Tussenvoor ziening biedt opvang, woon- en financiële begeleiding aan mensen die in een kwetsbare situatie verkeren.

De instelling heeft nu nog een kantoor in het complex, maar niet lang meer. ‘Over anderhalf jaar zijn de drie proefjaren voorbij en dan gaan wij eruit. Het kantoor blijft en is beschik baar voor alle bewoners’, zegt Nico Ooms van de Tussen voorziening. Nu gebruiken zij het kantoor al in de weeken den, bijvoorbeeld voor het grote halloweenfeest en er zijn regelmatig andere binnenactiviteiten.

Er zijn ook twee partytenten voor feestjes buiten, zoals de buitenbios en het lentefeest.

TOELATINGSCOMMISSIE

Een toelatingscommissie vanuit de bewoners heeft een re glement en voert een soort sollicitatiegesprekken met moge lijke nieuwe huurders of ze geschikt zijn’, zegt Ooms.

Voor wie geschikt is, hanteert hij het adagium helpers weg: ‘Je moet geen mensen hebben die hier alleen willen wo nen om andere mensen te helpen. Daar heeft niemand wat aan. Het gaat vooral om samenleven, niet om anderen hel pen. De keuze gaat op onderbuikgevoel. Iemand als Ruben toonde al betrokkenheid bij de doelgroep.’ Van der Mel deed vrijwilligerswerk bij de daklozenopvang waar hij hoorde over Majella Wonen. Bij zijn deur is een kof fiebel. Zijn buurman drukt er elke ochtend op. ‘Hij zet koffie voor me. Zo heeft hij een praatje en ik koffie’, zegt Van der Mel, zichtbaar trots op zijn huis en woonomgeving.

Als huurders via de Tussenvoorziening weer op eigen benen staan en geen extra begeleiding meer nodig hebben, kunnen ze hun contract laten omzetten naar Portaal. Koopman vindt het niet aan haar om te zeggen of ze er klaar voor is, maar Ooms begint driftig te knikken. ‘Ik ga er niet over, maar als ik zie wat jij allemaal doet, ben je er klaar voor’, zegt hij tegen Koopman.

Naast

het complex ligt een grote tuin die de tuinmus-ke tiers van Majella Wonen samen on derhouden tot grote vreugde van de huurders en de be woners van het aan grenzende plant soen.

‘Het gaat hier vooral om samenleven, niet om elkaar helpen’

De medewerkers van Portaal en de Tussenvoorziening zijn tevreden over hun samenwerking. ‘Het voelt als collega’s en niet of we van verschillende organisaties zijn’, zegt Patist. De verhouding is nu dat de helft van de huurders via Portaal een contract heeft en de helft via de Tussenvoorziening. ‘Dat kan veranderen als er meer mensen een contract van ons krijgen’, zegt Ids Breeuwsma van Portaal. Hierdoor kan de samenstelling tijdelijk iets veranderen, maar het reglement van de toelatingscommissie bewaakt de menging van huurders in Majella Wonen.

SAMEN & ANDERS IN ROTTERDAM

Conny Meertens (niet op de foto) had drie jaar geen eigen woning. Ze sliep dan weer hier, dan weer daar, bij vrienden en familie. Tot het wijkteam haar attendeerde op Samen & Anders. Nu heeft ze hier haar eigen appartementje. ‘Ik wil hier niet meer weg.’

Het project ontstond twee jaar geleden toen bleek dat het traditionele Rotterdamse verzorgingshuis Simeon en Anna op de lange duur niet meer geschikt is voor het leveren van zorg. Woningcorporatie Laurens Wonen moest iets nieuws voor het pand bedenken.

Samen & Anders is nu een wooncomplex voor jong en oud, waar kwetsbare en minder kwetsbare mensen betaalbaar wonen en diensten voor elkaar uitvoeren.

Samen met medehuurders Anja en Ria laat Conny vol

trots de pop-up kerstwinkel zien. Het inrichten en uitbaten van het winkeltje is één van de manieren waarop de huurders – op basis van wederkerigheid – een bijdrage leveren aan Samen & Anders.

De huurders betalen een lage huur (190 euro plus 165 euro service- en energiekosten) en zetten zich daarnaast minimaal tien uur per maand in voor elkaar, voor het pand, of voor de bewoners van het verzorgingshuis.

Anja: ‘We lachen veel en zitten vaak bij elkaar, ook als we niet aan het werk zijn. Er is hier ruimte voor ideeën, als je een plan hebt of iets wilt, stap je naar Bob.’

DORPSPLEIN

Bob Janse is de marktmeester van Samen & Anders. Hij brengt vraag en aanbod bij elkaar. ‘Iedereen kan iets. Elkaar leren koken, meehelpen in de keuken van het verzorgingshuis, al is het maar een wandelingetje maken met een medebewoner.’

Manager Woondiensten Annemarie Derksen van Laurens Wonen vult aan: ‘We willen de gezelligheid van de buurt naar

binnen halen. Hier beneden zijn al een kledingatelier, een tweedehandswinkel en een kapster gevestigd. We willen dat graag uitbreiden met horeca en andere kleine, sociale ondernemers. Zo creëren we een dorpsplein in de stad.’

Samen met een woonconsulent doet Janse persoonlijk de intake van elke nieuwe huurder. Een officiële wachtlijst is er niet. Aanstaande huurders horen van Samen & Anders via-via, door mond-tot-mondreclame, of worden doorverwezen door een wijkteam. Met zijn jarenlange ervaring in de (psychiatrische) zorg schat Janse in of iemand past in het concept. ‘We verhuren aan mensen die sociaal of financieel kwetsbaar zijn: in het lijf, het hoofd of de portemonnee. Bijvoorbeeld iemand met psychische problemen of een licht verstandelijke handicap, maar ook een student die goedkope woonruimte zoekt, is welkom. We geloven in een mix van kwetsbare en minder kwetsbare huurders, zowel in het wooncomplex als geheel, als per verdieping.’

Op basis van wederkerigheid leveren huurders een bijdrage aan Samen & Anders

Owen Deunhouwer is met zijn 19 jaar de jongste bewoner van Samen & Anders: ‘Ik heb de kans gekregen om hier te wonen en volg nu de opleiding tot helpende zorg en welzijn. Het mooie aan werken in de zorg is de lach op het gezicht van de mensen die je helpt.’

reportage

Vol trots laat Ria de pop-up kerstwinkel zien. ‘We zitten hier goedkoop en springen bij waar nodig. Een wandelingetje maken met een van de verpleeghuisbewoners, helpen in de keuken en natuurlijk onze kerstwinkel. De spullen daarvoor hebben we gekregen van andere bewoners of hun familie en kennissen.’

Inmiddels wonen er 70 Samen & Anders-huurders, naast de 170 verpleeghuisbewoners in het pand. Een gemêleerd gezelschap, van verschillende nationaliteiten en culturen, een ware afspiegeling van Rotterdam-Zuid. 70 procent van de huurders is actief betrokken en doet iets met en voor anderen. Janse: ‘Op elke verdieping is een gezamenlijke huiskamer met keuken waar bewoners elkaar vinden. De hoeveelheid interactie varieert per verdieping. Op de ene verdieping wordt drie keer per week gezamenlijk gekookt. Anderen zitten vaker op hun kamer.’

Het gaat niet altijd goed, vertelt Janse: ‘Soms blijkt dat iemand een te grote rugzak heeft, te veel problemen. Ook hebben we twee huurders die niet betaalden moeten uitzetten. Maar veruit de meesten zie je hier opbloeien. Ze bouwen weer routine op, vinden werk, de interactie fleurt hen op.’ Voor de verzorgingshuisbewoners en hun familie was het wel wennen. Ging vroeger om 23.00 uur ’s avonds de buitendeur op slot, nu komen jongeren middenin de

nacht thuis en vertrekken andere huurders vroeg naar hun werk. ‘Het is even schrikken als je als verpleeghuisbewoner opeens een grote jongen met een skateboard in de lift tegenkomt. Daarom overleggen we intensief met alle betrokkenen.’

ZANDSTORMEN EN STRUIKROVERS

Deze innovatie doet Laurens Wonen niet alleen. Er wordt intensief samengewerkt met partners, onder andere met de Afrikaanderwijk Coöperatie, Calibris Wijkleerbedrijf, Expertisecentrum Maatschappelijke Innovatie, Gemeente Rotterdam, Hogeschool Rotterdam, Pameijer en vele anderen. Vanaf de start werd ook van buiten deskundig advies ingewonnen bij Guido de Ruiter, zelfstandig adviseur op het terrein van wonen, welzijn en zorg. ‘De manier van werken noemen we “nomadisch” ontwikkelen. Als nomaden in de woestijn moeten we zandstormen en struikrovers trotseren’, zegt Janse lachend. ‘Ons doel is duidelijk, maar de weg ernaartoe staat niet vast.

We stellen continu bij en ontwikkelen al gaandeweg.’ Annemarie Derksen van Laurens: ‘We doen alles zonder subsidie, maar willen de huur zo laag mogelijk houden. Voor deze kleine appartementen kun je maar een beperkte huur vragen. Laurens Zorg is nu nog de grootste huurder van het pand. Het in de toekomst financieel haalbaar houden, wordt nog een grote uitdaging.’

DE EMPATHISCHE WONING IN ROERMOND

De voordeur opent automatisch naar een drempelloos huis met goed verlichte ruimten en een lichtspoor van bed naar toilet dat ’s nachts oplicht als je opstaat. Het klinkt als toekomstmuziek, maar het kan vanaf 2020 al in Roermond. Woningstichting Domus in Roermond werkt samen met de Technische Universiteit Eindhoven aan een empathische woning en woonomgeving, voor mensen die zijn aangewezen op sociale huisvesting.

Het huis denkt mee met de huurder, brengt hem in bewe ging, ziet het als hij afwijkend gedrag vertoont en weet wat hij doet. Kortom: het nieuwe wonen in een slimme woonzorgomgeving. Het huidige verouderde wooncomplex maakt ruimte voor

In Samen & Anders is het de bedoeling een dorpsplein in de stad te maken en de gezelligheid van de buurt naar binnen te halen.

Op de begane grond kunnen sociale ondernemers voor relatief weinig een ruimte huren. Nu zitten er bijvoor beeld: een brocante winkeltje, een kap ster, een pop-up kerstwinkel en een naaiatelier (hier op de foto).

‘Door snufjes en zo iets als het weglaten van drempels willen we voorkomen dat iemand valt’

Het nieuwe wonen is volgens Woningstichting Domus de empathische woning. Nu geschikt voor ouderen en als de vergrijzing voorbij is ook een fijne woonplek voor jongeren.

het vernieuwende woonconcept. Het nieuwe complex grenst aan een groene binnentuin. Het gebouw zal gebruikmaken van natuurlijk licht en innovaties zoals bijvoorbeeld uitspringende balkons of gedeelde kamers die ook als extra kamer bij het appartement dienst kunnen doen. ‘De sloop van het oude pand is gepland eind 2018. Twee jaar later staat er een nieuw sociaal, energetisch en technisch duurzaam gebouw, zegt Harrie Oosterlee van Woningstichting Domus.

De Technische Universiteit Eindhoven heeft een van de zeven living labs onder de leerstoel Smart Architectural Technologies van Masi Mohammadi op dit project gezet. Van daaruit onderzoekt Marije Kortekaas hoe de empathische woning eruit moet zien. ‘We willen de zelfstandigheid van de bewoners vergroten. We willen door toepassing van technische snufjes en iets simpels als het weglaten van drempels voorkomen dat iemand valt. Ogen van ouderen gaan achteruit, dus alle ruimten moeten goed

verlicht zijn. Vandaar ook het lichtspoor in de nacht, want dan vallen de meeste mensen’, aldus Kortekaas. Huurders krijgen ook aansporingen om te bewegen, bijvoorbeeld door een eetbare wand: een rij plantenbakken vol kruiden en groenten waar de bewoner bakken kan bewegen, kan tuinieren en eruit kan eten. En het huis slaat zelf alarm als de huurder te lang op dezelfde plek blijft, een alarmknop is overbodig.

Het nieuwe wonen is multifunctioneel en niet alleen voor ouderen. ‘Wij zien de komende 15 jaar dat de bevolking vergrijst in Roermond. Na deze vergrijzingspiek daalt de omvang van de bevolking en verandert de samenstelling. Oudere huurders hebben behoefte aan kleinere appartementen, jongeren willen misschien liever een hobbykamer in plaats van een balkon. We houden nu vast rekening met de toekomst’, aldus Oosterlee.

EN NU SAMEN!

Corporaties willen duurzzamheidsmaatregelen nemen. Daarom is er een stevige lobby gevoerd in de aanloop naar de kabinetsformatie. De gedachte was een aftrekmogelijkheid bij de verhuurderheffing te introduceren. Inmiddels kennen we de uitkomst: een tot 100 miljoen euro per jaar oplopend bedrag als bijdrage vanuit de verhuurderheffing. Onze reacties verlopen volgens het geijkte patroon. We vinden het bedrag te laag en we vinden het de bekende sigaar uit eigen doos, omdat door de stijgende WOZ-waardes de verhuurderheffing als bedrag stijgt. De roep om meer geld en dus per saldo een lagere verhuurderheffing kennen we inmiddels. Bij de introductie van de heffing werd moord en brand geschreeuwd, omdat corporaties zouden omvallen. En dat hebben we lang volgehouden. Heeft het ergens toe geleid? Nee, tot helemaal niets. Of ja, toch wel! De roep om afschaffing zette ons geruime tijd buiten het politieke debat. Nu dreigt hetzelfde als we niet oppassen. Het moet dus anders. Althans, dat vind ik. Hoe kunnen we met die 100 miljoen wel iets laten zien? Het gevaar is dat iedere corporatie haar deel van de pot claimt en als mini-subsidie in projecten laat wegsijpelen. Zo zal hooguit een enkel project, op de rand van het financieel verantwoorde, over de streep getrokken worden. Een beetje zoals dat gaat met de STEP-subsidies van de stimuleringsregeling energieprestatie. Uiteindelijk zal het geen blijvend effect geven.

Ondertussen weten we dat de financiële spankracht niet toereikend is om alle corporatiewoningen te verduurzamen. We zullen dus moeten innoveren. Dat gaat natuurlijk het beste als dat vanuit één punt gebeurt. Zodat opvolgende projecten telkens van elkaar leren, we met elkaar massa kunnen maken en kennis bundelen.

Laten we die 100 miljoen euro in een gezamenlijke pot doen en de vernieuwing jaarlijks met dat bedrag aanzwengelen. Zo ontstaat er in één klap een innovatiefonds dat zijn gelijke in de bouwsector waarschijnlijk niet kent. Ik weet zeker dat het effect groot is. Vele malen groter dan het verdelen van de pot over 350 corporaties of het blijven roepen om een lagere verhuurderheffing. Mitros doet mee. U ook? Nu samen aan de slag.

Henk Peter Kip is directievoorzitter bij Mitros in Utrecht. hkip@mitros.nl

‘Laten we die 100 miljoen euro voor verduurzaming in een gezamenlijk innovatiefonds doen’

Air Excellent koppelt uw woning moeiteloos aan een gezond binnenklimaat!

Het Ubbink Air Excellent luchtverdeelsysteem is een modulair systeem, dat geschikt is voor alle mechanische ventilatiesystemen met of zonder warmteterugwinning.

Voordelen:

Verlaging energieverbruik en geluidsniveau door lagere drukverliezen

Beperkte geluidsoverdracht, geluidsarm, geen kanaalaftakkingen

Professionele inregeling, bewoners kunnen dit niet aanpassen

Anti-statisch en anti-bacterieel

Ontwerpvrijheid door combinatiemogelijkheden ronde en halfronde kanalen • Hoeft niet ingestort, maar kan wel; flexibele huisvesting

Past op iedere ventilatie-unit, ongeacht het merk

TÜV SÜD gecertificeerd

Geschikt voor nieuwbouw en renovatie

VERDUURZAMING BESTAANDE WONINGBOUW

De bouwsector is in beweging. Renovaties met hoge energieprestaties zoals bijvoorbeeld Nul-op-de-meter met garantie worden de norm.

Dit vraagt nieuwe kennis, competenties en vaardigheden van spelers in deze markt. Voor professionals in deze branche is daarom de training “Verduurzaming bestaande woningbouw” ontwikkeld. Na deze training bent u klaar voor de ontwikkelingen in de markt en in staat om kansen te benutten en in de praktijk toe te passen.

Tijdens deze training leert u op een integrale manier de bestaande woningvoorraad energetisch te renoveren. Hierbij komen zowel benodigde technieken, conceptontwikkeling, organisatorische aspecten als een projectmatige aanpak aan bod. Samenwerking binnen een integrale aanpak blijkt uit resultaten van de Energiesprong, Blok voor Blok en Urgenda zeer belangrijk te zijn.

De “Reality game” van Nyenrode is als rode draad in de training geïntegreerd om te ervaren hoe cruciaal samenwerking is. Naast samenwerking is de planning van de samenwerking en realisatie essentieel. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de “Last Planner Methodiek”. Deze unieke combinatie van inhoud, samenwerking en aandacht voor planning maakt de 5-daagse training tot een

GEGARANDEERD GOED GEDEKT

DAKMERK. Hét keurmerk voor het platte dak.

DAKMERK is hét Nederlandse keurmerk voor bitumineuze en kunststof daken. Een keurmerk dat staat voor kwaliteit. Gecertificeerde dakaannemers voldoen aan zeer strenge criteria, zijn KOMO-procesgecertificeerd en laten al hun projecten vooraf toetsen op onder andere systeemkeuze, pakketopbouw en materiaalkeuze. Bij de uitvoering van de projecten controleren onafhankelijke inspecteurs steekproefsgewijs of de dakbedekkingsconstructies op de juiste wijze zijn aangebracht. Zo krijgt u maximale zekerheid over de kwaliteit, onderstreept met 10 jaar waterdichtheidsgarantie. Voor multifunctionele gebruiksdaken kan de garantie uitgebreid worden met de MULTI garantie.

Ga voor meer informatie en een overzicht van gecertificeerde DAKMERK-bedrijven naar DAKMERK.NL

GETOETST GECONTROLEERD GEGARANDEERD

DE RELATIE TUSSEN TOEZICHT EN BESTUUR ‘HET IS HEEN EN WEER BEWEGEN TUSSEN AFSTAND EN NABIJHEID’

Vertrouwen is het uitgangspunt van Ivone Bergsma (links op de foto) als voorzitter van de raad van commissarissen (RvC) bij GroenWest in Woerden.

Directeur-bestuurder Karin Verdooren heeft een open houding naar de RvC. En toch schuurt het af en toe. Hoe geven beiden in de praktijk vorm aan de relatie tussen bestuur en toezicht? ‘Je kan vanuit de RvC wel erg op de controle gaan zitten, maar daar gaat weinig energie van uit.’

TEKST: LISETTE VOS, FOTO’S: ROB TER BEKKE

Karin Verdooren, directeur-bestuurder van woningcorporatie GroenWest in Woerden, wil in haar werk scherp blijven. Ambities om toezichthouder te worden heeft ze vooralsnog niet, maar ze volgde wel de leergang voor aankomende commissarissen bij de VTW. ‘Ik wilde meer inzicht in de werkwijze van de raad van commissarissen. Omgaan met risico’s, dat is de rode draad voor toezichthouders. Ik leerde ook dat het voor de RvC lastig is om te weten wat er écht speelt. De commissarissen komen formeel een aantal keer per jaar met de bestuurder bijeen. Zij baseren hun beeld vooral op de beleidstukken van de corporatie. Dat is te beperkt.’

DILEMMA’S

Ivone Bergsma, die in 2012 als RvC-voorzitter van GroenWest nauw betrokken was bij de benoeming van Verdooren, heeft als bestuurder aan de andere kant van de tafel gezeten. Zij heeft twintig jaar bestuurservaring, onder meer bij een thuiszorgorganisatie. Sinds 2014 is Bergsma zelfstandig coach. ‘Ik kan de zaak van beide

kanten bekijken. Als bestuurder heb ik geleerd waar de vragen vanuit de RvC vandaan kunnen komen. Het is heen en weer bewegen tussen afstand en nabijheid. Als bestuurder voel je aan als de RvC meer naar je toe beweegt. Dat kan betekenen dat de RvC zich onzeker voelt en precies wil weten hoe het zit.’

Ivone Bergsma en Karin Verdooren hebben, net als alle toezichthouders en bestuurders, formeel hun eigen rol en verantwoordelijkheden. De bestuurder bestuurt en de toezichthouder houdt toezicht én is daarnaast werkgever en een klankbord voor het bestuur. Met één doel: dat de corporatie haar missie goed uitvoert. Toch levert intern toezicht dilemma’s in de bestuurskamer op. Met de komst van de huidige Woningwet 2015 zijn de eisen voor intern toezicht strenger geworden. Tegelijkertijd gaat goed toezicht verder dan het afvinken van regels en afspraken. Hoe pakt dit in de praktijk uit voor de relatie tussen bestuur en toezicht?

VERTROUWEN,

GEEN

BLIND VERTROUWEN Volgens RvC-voorzitter Ivone Bergsma is de relatie tussen bestuur en toezicht vooral gebaseerd op vertrouwen. ‘Ik geef de bestuurder ruimte om zich te ontwikkelen en zijn of haar verantwoordelijkheden te pakken. De toegevoegde waarde van toezicht is dat je de positie van de bestuurder versterkt. En daarmee de organisatie. Je kan vanuit de RvC wel erg op de controle gaan zitten, maar daar gaat weinig energie van uit. Vertrouwen is echter geen blind vertrouwen. Het gaat vaak om de manier waarop. Als een doel niet is gehaald, vraag ik niet waarom heb je het niet gehaald. Ik vraag wel: hoe komt het dat dit doel niet is bereikt?’

Met de kennis die directeur-bestuurder Karin Verdooren heeft opgedaan tijdens de VTW-leergang besloot zij om de RvC met een open houding tegemoet te treden. ‘Je hebt de formele wegen, zoals zes keer per jaar een bijeenkomst en de rapportages. Maar ik faciliteer en stimuleer ook dat de commissarissen toegang hebben tot alle informatie die zij nodig hebben. Als een RvC-lid toelichting wil vragen bij een manager in de organisatie, dan krijgt hij of zij alle ruimte. Daarnaast nodig ik de RvC uit voor activi-teiten van GroenWest, zoals de kerstbijeenkomst of de jaarlijkse excursie. Of de RvC loopt mee met de jaarlijkse gesprekken die we met onze huurdersorganisaties en andere belanghouders hebben.’

MAANDELIJKS GESPREK: ÉÉN OP ÉÉN

Verdooren en Bergsma spreken elkaar daarnaast elke maand één op één, een idee van de RvC-voorzitter. Bergsma: ‘We hebben de tijd om dan iets dieper op zaken in te gaan. Ik heb dan ook een coachende rol. Ik vraag hoe het gaat met Karin als bestuurder én als mens. Hoe zij scherp blijft in haar rol als bestuurder. Ik vind het ook belangrijk om samen met de bestuurder de regie te houden op het besluitvormingsproces van de RvC. We stemmen onderwerpen die spelen niet inhoudelijk af in ons overleg. We nemen bijvoorbeeld wel de agenda van de volgende RvC-vergadering door.’

Verdooren, die bij GroenWest voor het eerst als directeur-bestuurder werkt, vindt de maandelijkse gesprekken prettig. ‘Er is vertrouwen over en weer. We hebben bij GroenWest een forse reorganisatie doorgevoerd. Dan heb je te maken met veel partijen, zoals de ondernemingsraad en de vakbond. Dan is het prettig om een klankbord te hebben en de strategie te bespreken. Maar de formele rol blijft uiteraard altijd. Ook vanuit de RvC kwam de kritische vraag of de reorganisatie niet te ver ging.’

RUGDEKKING

Volgens RvC-voorzitter Bergsma zijn de gesprekken over de reorganisatie op het scherpst van de snede gevoerd. ‘De RvC als geheel was kritisch. Er zijn verschillende vergaderingen overheen gegaan, voordat we een besluit namen. Maar als we als RvC éénmaal het besluit hebben genomen, vind ik ook dat we de directeur-bestuurder volledige rugdekking moeten geven om de reorganisatie tot een goed einde te brengen.’

Verdooren ervaart in de praktijk dat de RvC-voorzitter óók haar formele rol pakt. Als zij het gevoel heeft dat Bergsma of een commissaris te veel op de stoel van de bestuurder gaat zitten, maakt zij dat bespreekbaar. ‘Ik heb na de parlementaire enquête woningcorporaties en de komst van de Woningwet een zekere verkramping gevoeld.

De RvC ging meer op de dossiers zitten, de commissarissen wilden niets over het hoofd zien. Dat was niet altijd even fijn. Al begrijp ik ook dat zij willen doorvragen om de gevolgen te kunnen overzien. Dat was een onderwerp waar we tijdens ons

maandelijkse gesprek bij stil stonden.’ Bergsma: ‘We kijken samen altijd terug op de vorige vergadering. De agenda van de formele bijeenkomsten zit altijd redelijk vol, er gebeurt van alles. Het is goed om daar even bij stil te staan. Wat we hebben uitgesproken, kunnen we meenemen voor de volgende vergadering.’

STEENTJE IN DE SCHOEN

Directeur-bestuurder Verdooren noemt een voorbeeld: het zogeheten ketengericht werken in het onderhoud van woningen, in samenwerking met partners die het onderhoud uitvoeren. Vanuit de RvC bleven de vragen maar komen over deze nieuwe aanpak. ‘De vragen waren bovendien erg op het detail en de uitvoering gericht. Dat was een steentje in mijn schoen. En ik denk voor de RvC ook. Ik heb toen besloten om een themabijeenkomst te organiseren over onze aanpak. De manager Wonen & Vastgoed van GroenWest gaf een toelichting. En ik heb de RvC aangemoedigd om met een van onze

RvC-voorzitter Ivone Bergsma: ‘Als je te dichtbij komt dan merk je dat vanzelf’

onderhoudspartners zelf te gaan praten.’ Volgens RvCvoorzitter Bergsma is de kritische houding niet zonder reden. Het gaat in het onderhoud van sociale huurwoningen om grote bedragen en de RvC wil toezicht kunnen houden op de rol van de onderhoudspartners. ‘Daar waren we als RvC enigszins zenuwachtig over. Ik vind het heel positief dat Karin dit signaal als bestuurder heeft opgepikt. De themabijeenkomst was zeer verhelderend. Dit proces heeft zo moeten lopen. Voor GroenWest blijft de vernieuwende aanpak een spannende ontwikkeling. Voorlopig houden we als toezichthouder vinger aan de pols. Er is veel geld mee gemoeid, en we zijn ons bewust van de mogelijke risico’s.’

DEZELFDE KENNIS

DIALOOGSESSIES BESTUUR EN TOEZICHT

De relatie tussen bestuur en toezicht komt uitvoerig aan de orde in drie dialoogsessies voor bestuurders en commissarissen die de VTW, Aedes en de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW) in februari 2018 houden.

Daar gaat het om de vraag of er in die relatie ruimte is voor wederzijds vertrouwen en een goed gesprek. De deelnemers bespreken een concrete case onder begeleiding van Naomi Ellemers (hoogleraar Sociale Psychologie en winnaar van de Spinozaprijs) en Peter Paul Leutscher (gedragsconsultant en specialist in risicomanagement).

Het debat zal zich toespitsen op het ‘waarom’ van de ene of de andere beslissing en of er een gezamenlijk beeld bij bestuur en toezicht is over de risicobereidheid.

Meer informatie: www.vtw.nl.

beschikt. ‘Met onze aanpak in het onderhoud lopen we voorop. Het is nog geen gemeengoed bij corporaties. Ik denk dat daar de onzekerheid bij de RvC deels vandaan komt. Onze organisatie heeft meestal een voorsprong in kennis. Juist daarom is het belangrijk dat de RvC toegang heeft tot de relevante informatie. Dan kunnen we daarna ieder onze eigen afweging maken.’ Bergsma heeft in de loop der jaren geleerd dat een toezichthouder alle vragen kan stellen. ‘Je moet weten wat er speelt. Als je te dichtbij komt, dan merk je dat vanzelf. En dan kan je het dáár met de bestuurder over hebben.’ Volgens Bergsma is toezicht houden mensenwerk. ‘De basis van een goede relatie tussen bestuur en toezicht is vertrouwen. Daarbij is het de kunst om lastige gesprekken te voeren, als dat nodig is. Wat je in ieder geval moet voorkomen is dat een vervelende boodschap voor de bestuurder uit de lucht komt vallen. Zoiets mag nooit als een verrassing komen.’

GroenWest

GroenWest is een woningcorporatie met circa 12.000 woningen in de gemeenten De Ronde Venen, Montfoort,Utrecht(Vleuten-DeMeern,Haarzuilens enLeidscheRijn)enWoerden.

Karin Verdooren is in 2012 tot directeur-bestuurder van GroenWest benoemd. Ivone Bergsma is naast RvC-voorzitterbijGroenWest(sinds2010)ook vicevoorzitter van de RvC bij corporatie De Kernen in Hedel.

Volgens Verdooren is het van groot belang dat de RvC op belangrijke dossiers over voldoende kennis

Taxaties voor woningcorporaties

Verbeter je

poratie

Nieuwe regels, nieuwe kansen.

regels, nieuwe kansen.

Nieuwe

Nieuwe regels, nieuwe kansen.

Nieuwe regels, nieuwe kansen.

Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.

Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.

De woningmarkt staat onder druk. Als woningcorpora tie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. De regelgeving verandert ingrijpend. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridi sche partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.

De woningmarkt staat al tijden onder druk. Als woningcorporatie krijgt u voortdurend te maken met nieuwe regels. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen. Een partner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe ontwikkelingen. En u vertelt hoe u kunt voorsorteren.

Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.

Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.

De woningmarkt staat onder druk. Als woningcorpora tie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. De regelgeving verandert ingrijpend. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridi sche partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.

Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

Onze advocaten hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet na mens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver) koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoor waarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

De advocaten van Hielkema & co hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht en overzien het gehele speelveld. Zij kunnen u dan ook met solide kennis van zaken adviseren (en als het moet procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

Onze advocaten hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet na mens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver) koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoor waarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

Vertrouwde expertise

Vertrouwde expertise

Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten.

Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten.

Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar erva ring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.

Vertrouwde expertise Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar erva ring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.

Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten.

Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten.

Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar ervaring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.

Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten

Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten

Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten

De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl

De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl

Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten

De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl

De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl

Corporatiedag 2017

Het geroezemoes in de grote congreszaal geeft het al aan: hier wordt genetwerkt en bijgepraat. Zo’n 500 bezoekers kwamen op 23 november naar Harderwijk om zich te laten inspireren op de Corporatiedag 2017. Met workshops, lezingen, bouwtechnische innovaties en als verrassende dagvoorzitter een robot. ‘We zijn als woningcorporaties bezig het wonen van de toekomst uit te vinden’, zei Aedes-voorzitter Marnix Norder tijdens zijn openingswoord. De Vernieuwingsagenda – waarin corporaties en partnerorganisaties samenwerken – was uitgangspunt voor de uitverkochte bijeenkomst. Buiten op het parkeerterrein werd ondertussen in een dag een woning van 60 vierkante meter gebouwd uit drie losse modules. Aan het einde van de dag konden de bezoekers binnen een kijkje nemen. www.aedes.nl/corporatiedag

TEKST : CHRISTINE VAN EERD , FOTO : MEDEA HUISMAN

slimmer en beter voor elkaar «

VERNIEUWENDE PRAKTIJKVOORBEELDEN

Woningcorporaties werken aan goed en betaalbaar wonen in Nederland. Dat doen ze door samen te werken en te innoveren. Dit keer voorbeelden uit Boxtel, Haarlem, Kerkrade en Vlaardingen. Zie ook www.aedes.nl/vernieuwingsagenda.

Verhuurproces efficiënt én persoonlijk

Nieuwe huurders van St. Joseph in Boxtel tekenen voortaan hun huurcontract in de woning. Een medewerker Woonservice laat dan direct alle woontechnische zaken zien. Dit is een van de manieren waarop de corporatie het verhuurmutatieproces heeft verbeterd.

Vroeger kwam een nieuwe huurder eerst naar kantoor voor ondertekening van het contract en volgde daarna een inspectie in de woning. ‘Klanten vonden dat omslachtig’, vertelt projectleider Andrej Verhoeks. ‘Daarom zijn we gaan kijken

hoe we het proces efficiënter kunnen maken, zonder het persoonlijke contact met de huurder te verliezen.’

Na de huuropzegging volgt een eerste verhuisbezoek. Een opzichter loopt met de huurder de woning door en geeft aan hoe die moet worden opgeleverd. De vertrekkende huurder mag kiezen voor een tweede verhuisbezoek, maar kan de sleutels ook op kantoor inleveren. Aansluitend verhuren doet St. Joseph niet meer: bewust zit er altijd een dag tussen het oude en het nieuwe huurcontract. Een opzichter loopt de woning dan nog even na. De nieuwe

huurder komt direct naar de woning. Met een app op een tablet worden alle zaken digitaal geregeld. De huurder zet via de app een handtekening onder het huurcontract. Ook worden er foto’s gemaakt van badkamer, toilet en keuken. Alle informatie staat direct in het digitale woningdossier en de huurder ontvangt dezelfde informatie per mail.

» slimmer en beter voor elkaar «

Toppunt hergebruik

HEEMwonen is opdrachtgever voor het circulaire sloop- en bouwproject Superlocal. Hierbij worden verouderde hoogbouwflats in Kerkrade getransformeerd tot nieuwe woningen. Het materiaal van de flats wordt hergebruikt. En dat gaat ver; delen van een appartement vormen het casco voor een nieuw gebouwtje.

Vanwege de krimp in regio Parkstad sloopte HEEMwonen in 2012 een galerijflat. Na de sloop werd geconstateerd dat niet alleen het gebouw verdwijnt, maar ook sociale structuren en waardevolle materialen. Daarom is onder de hoede van IBA Parkstad en met vele andere partners gezocht naar innovatieve toepassingen voor waardebehoud en hergebruik. Delen van een appartement op de tiende verdieping van een verouderde flat zijn begin november losgezaagd en naar beneden getakeld. Ze vormen de basis voor een expogebouw waarin wordt onderzocht hoe het beton kan worden hergebruikt voor nieuwe grondgebondenwoningen. Als het goed gaat worden uit een volgende flat op die manier de casco’s voor vier proefwoningen gehaald. Het betonnen casco van andere flat blijft staan. In plaats van de 100 woningen, komen hier zo’n 90 woningen met veel verscheidenheid. Nog steeds allemaal in de sociale huur. Deze transformatie is mede mogelijk dankzij een Europese subsidie van 5 miljoen euro.

Zelfstandig in Wijkdorp 3.0

Nu ouderen langer zelfstandig blijven wonen is er meer behoefte aan passende woningen en voorzieningen op loop- of zelfs rollatorafstand. Pré Wonen ontwikkelde samen met een welzijnsorganisatie en een zorginstelling het concept Wijkdorp 3.0.

‘Voor ouderen in een stad dreigt het risico van vereenzaming’, vertelt Frits ten Dam, adviseur Strategie bij Pré Wonen. ‘In een dorp kent iedereen elkaar, zijn de contacten makkelijker. Dat willen we ook in stedelijke wijken creëren.’ Wijkdorp 3.0 is gebaseerd op moderne technieken: domotica in woningen, een digitale buurtactiviteitenkalender en tools waarmee mantelzorgers en professionals hun dienstverlening op elkaar kunnen afstemmen. ‘Heel efficiënt, maar het kan er ook toe leiden dat mensen nóg minder aanloop krijgen’, aldus Ten Dam. Als tegenhanger kent het project veel mogelijkheden voor ontmoeting. Als proef werd Meerwijk in Haarlem geselecteerd: een wijk met veel ouderen en weinig voorzieningen. De behoeften werden geïnventariseerd en dat leidde tot een ideeënboek. Inmiddels is er een wandelclub en de belbus gaat vaker rijden. De meerwaarde ligt in de samenwerking van verschillende partijen op kleine schaal.

Pré Wonen heeft in Meerwijk een flat die voor ouderen geschikt is. Maar daar wonen ook jongeren terwijl ouderen in omliggende eengezinswoningen zitten. De corporatie probeert de doorstroming op gang te krijgen met bijvoorbeeld woningruil of een verhuiscoach.

slimmer en beter voor elkaar

Collectieve verwarming op houtsnippers

Twee flats van Waterweg Wonen in Vlaardingen krijgen een duurzaam verwarmingssysteem. De centrale verwarmingsinstallatie gaat draaien op houtsnippers en de warmte wordt opgeslagen in een zoutoplossing. Deze combinatie van technieken wordt voor het eerst toegepast bij woningen in Nederland.

De collectieve verwarmingsinstallaties van de twee complexen met elk ruim 300 woningen draaien nu nog op gas. Om de CO2-uitstoot te beperken, stapt Waterweg Wonen over op andere energiebronnen. Biomassa van resthout, zoals snoeiafval uit de regio, biedt hiervoor mogelijkheden. Houtsnippers worden verbrand in speciale biomassaketels die in de stookruimtes zijn geplaatst. Zo’n vijftig keer per jaar wordt een nieuwe container met biomassa afgeleverd.

De overgebleven as bevat mineralen die boeren graag over hun land uitstrooien. Een tweede innovatief aspect is de opslag van de warmte. Dit gebeurt met de PCM-techniek (Phase Change Material), gebaseerd op energie die vrijkomt bij faseverandering van materialen, zoals van water naar ijs. In dit geval bevat de installatie geen water maar een zoutoplossing, die tot acht keer meer warmte kan vasthouden. De benodigde vaten kunnen dus stukken kleiner zijn.

SUBSIDIE

Voor deze manier van duurzame verwarming ontving Waterweg Wonen een subsidie van de Rijksdienst van Ondernemend Nederland (RVO). Bij een van de complexen worden bovendien zonnepanelen geplaatst om nog meer hernieuwbare energie op te wekken.

Voor de bewoners betekent de overstap naar een biomassa-installatie een meer stabiele levering van warmte. Waterweg Wonen verwacht ook een lagere energierekening, maar kan hiervoor nog geen garanties geven.

Meer weten? Mail naar wilfred. gerritse@waterwegwonen.nl.

DE OPLOSSING VOOR UW LEEGSTAAND VASTGOED

Ad Hoc zorgt voor leegstaand vastgoed en voor de wijk. Denkt u aan leegstaand vastgoed, dan denkt u aan leegstandsrisico’s of leegstandskansen. Ad Hoc Beheer beperkt de risico’s, benut de kansen en houdt daardoor de leefbaarheid van de wijk op peil. Door het plaatsen van tijdelijke gebruikers of tijdelijke huurders in leegstaand vastgoed geven wij buurtbewoners een veiliger gevoel en verhogen wij de betrokkenheid in de wijk. Ad Hoc Beheer is er voor u én uw huurders bij sloop-, renovatie of duurzaamheidsprojecten. Zo doen wij dat al meer dan 25 jaar: samen!

Heeft u leegstaand vastgoed en bent u benieuwd naar wat Ad Hoc voor u kan bieden? Wij komen graag bij u langs voor een vrijblijvend gesprek.

VERHUUR

SECURITY

BEHEER

AD HOC, EXPERT IN:

CORPORATIES LEREN, HUURDERS PROFITEREN

Dit jaar vond de Aedes-benchmark voor de vierde maal plaats. Dat de benchmark werkt, is te zien in de prestaties: huurders oordelen positiever over de dienstverlening, corporaties slagen erin de bedrijfslasten steeds verder te verlagen en de duurzaamheid van hun woningen neemt toe. In dit artikel een samenvatting van de Aedes-benchmark 2017 en enkele reacties daarop.

DEELNAME

CORPORATIES

VAN ALLE CORPORATIES VAN DE CORPORATIEWONINGEN

CORPORATIES DOEN MASSAAL MEE

De Aedes-benchmark is niet meer weg te denken uit de branche. Ook in het vierde jaar is de belangstelling om mee te doen groot. Bijna 90 procent van de corpora ties doet mee en is bereid hun resultaten openbaar te maken. Dit jaar is de benchmark nog completer. Op het gebied van duurzaamheid wordt bijvoorbeeld de warmtevraag per woning gemeten, en bij onderhoud en verbete ring zijn de Energie-Index en het huur dersoordeel toegevoegd als maatstaf voor de technische en ervaren woning kwaliteit.

Benchlearning

LEREN VAN ELKAAR

‘Hoe doe je dat, die hoge score op het huur dersoordeel?’ Corporaties zoeken elkaar op om van elkaar te leren en Aedes onder steunt hen daarbij. De Aedes-benchmark laat zien waar verbetering mogelijk is en stimuleert corporaties om van elkaar te le ren. In het Aedes-benchmarkcentrum kun nen bestuurders en medewerkers zien hoe hun corporatie presteert ten opzichte van andere corporaties. Om onderling leren in de praktijk mogelijk te maken, organiseert Aedes een programma voor benchlearning dat dit jaar nog uitgebreider is. In 85 bijeen komsten kunnen bestuurders en medewer

verruimt je blikveld’

bauke leeman , business controller bij mitros en nauw betrokken bij de benchlearning voor xl corporaties

‘Samen met het benchmarkcentrum van Aedes organiseren we in februari voor de vierde keer de benchlearningsessie voor XL-corporaties. Dat zijn in totaal negentien corporaties – Mitros is er een van. Je kunt echt zien dat die bijeenkomsten iets ople veren.

Betere samenwerking is een van de belang rijkste voordelen. Je legt tijdens zo’n bij eenkomst gemakkelijk contacten. Vaak re sulteert dit in een vervolgafspraak. Zo leer je van elkaar. Bijvoorbeeld op het gebied van bezuinigen; of je goed bezig bent. Maar ook van elkaars cultuur. Ben je mis

85

853 2016 2017

46

Bijeenkomsten benchlearning

kers de prestaties van hun corporatie verge lijken, daarover met elkaar in gesprek gaan en van elkaar leren.

schien te streng, waardoor je wel relatief lage bedrijfslasten hebt, maar wellicht ook een lage huurderstevredenheid? Of te lief, waardoor je lasten relatief hoog liggen? Je kunt heel specifiek inzoomen. Tot op de tailniveau. Bijvoorbeeld: zij hebben zoveel buurtbeheerders; o, ze doen meer met minder mensen; hoe zit dat bij ons? Hierdoor zijn corporaties beter gaan pres teren. Vooral op het gebied van bedrijfslas ten en huurderstevredenheid. Gemiddeld én op corporatieniveau – bijvoorbeeld bij XL-corporaties. Door het spiegeleffect met die letters (A, B en C) neemt de onderlinge competentie toe en krijg je een grotere drang om te presteren. Onderwerpen ko men eerder op de agenda; bij de directie, maar ook bij de raad van commissarissen. Benchlearning verruimt je blikveld. Alleen al daarom is het zeer zinvol.’

‘Benchlearning

Huurdersoordeel

HUURDERS OP ALLE FRONTEN TEVREDENER

Voor het vierde jaar op rij stijgen de rapportcijfers die huurders aan hun corporatie geven voor de dienstverlening. Aan ruim 170.000 nieuwe huur ders, vertrokken huurders en huurders met een reparatieverzoek werd een oordeel gevraagd. Zij gaven gemiddeld respectievelijk een rapportcijfer 7,5, een 7,4 en een 7,5. Huurders waarderen het vooral als corporaties zich houden aan afspraken,

zo vroeg mogelijk in het proces laten weten waar ze aan toe zijn en verzoeken in één keer afhande len.

Corporaties geven aan dat de benchmark ervoor heeft gezorgd dat dit onderwerp hoger op de agenda is komen te staan. Veel corporaties heb ben hun huurdersprocessen onder de loep geno men en verbeterd. Dit is een knappe prestatie, omdat de prestaties zijn geleverd met minder per soneel en lagere budgetten.

Bedrijfslasten

BEÏNVLOEDBARE

BEDRIJFSLASTEN DALEN

In 2016 daalden de beïnvloedbare be drijfslasten voor het derde jaar op rij. Corporaties verlaagden hun bedrijfs lasten de afgelopen jaren met 235 euro per huurwoning, bijna 20 euro per maand. Daarmee zijn de bedrijfslasten met 23 procent gedaald sinds de start van de benchmark. De verschillen in bedrijfslasten tussen de corporaties zijn de afgelopen jaren kleiner gewor

den. De Aedes-benchmark heeft met name corporaties met hoge bedrijfslas ten aangezet tot het efficiënter wer ken.

In tegenstelling tot bedrijfslasten die corporaties zelf kunnen beïnvloeden, zijn de totale bedrijfslasten toegeno men met 45 euro per woning. Dit komt onder meer omdat de administratieve lasten en de verhuurderheffing zijn toegenomen, kosten waarop de corpo raties geen invloed hebben.

Duurzaamheid

HUURWONINGEN ENERGIEZUINIGER

Voor de tweede keer maakt duurzaamheid deel uit van de Aedes-benchmark en ook hier is meteen een positieve trend zichtbaar. Uit de benchmarkre sultaten blijkt dat de energie-technische kwaliteit van corporatiewoningen is verbeterd. De EnergieIndex is gedaald van 1,85 naar 1,73. Als deze trend zich voortzet, zijn corporaties goed op weg om hun langetermijnambities uit de Aedes-Woonagenda te realiseren: gemiddeld energielabel B (Energie-In dex van 1,4) in 2021. Naast de Energie-Index is dit jaar voor het eerst ook gevraagd naar de CO2-uitstoot van huurwo ningen. Daarmee is in de toekomst meetbaar hoe woningcorporaties gevorderd zijn in hun ambitie om in 2050 een CO2-neutrale woningvoorraad te hebben.

2,0

1,8

1,6

1,4

1,2

1,0

21,8 kg/m2

2016 2017 2018 2019 2020 2021

EI NV

Doel EI Energieakkoord NV Doel Woonagenda

blijft alle hens aan dek’

erik ronnes , tweede kamerlid cda , woordvoerder wonen ‘De Aedes-benchmark heeft veel goeds gebracht. Corporaties leren van elkaar. Mede daardoor zijn ze erin ge slaagd de bedrijfslasten flink omlaag te brengen. Dat was een van de belang rijkste doelstellingen van de nieuwe Woningwet. Maar er valt nog meer winst te behalen. Corporaties moeten bijvoorbeeld op vijf of zes verschillen de manieren de waarde van hun wo ningen bepalen. Daarin gaat veel tijd en energie zitten. Waarom houden we

het niet gewoon op een of twee me thodes? Voor ons als politiek ligt daar een rol.

De verhuurderheffing zorgt ook voor hogere lasten. Mede op aandringen van het CDA vloeit daarvan nu 100 miljoen euro terug naar de sector voor investeringen op het gebied van duur zaamheid. Dat is weliswaar een be scheiden bedrag, maar het is wel een eerste aanzet. Je creëert een vliegwiel effect.

Verduurzaming in de volkshuisvesting is belangrijk. Dat kan niet hard genoeg gaan. Het gaat de goede kant op. Al is er wel sprake van enige vertraging.

Aanvankelijk was de doelstelling: een gemiddeld label B in 2020. Dat is nu verschoven naar 2021. Bovendien zijn niet alle corporaties even ver; er zijn koplopers, maar ook achterblijvers. We moeten zien dat we iedereen aan boord houden. Hoe? Volgens mij is transparantie over wat er wordt ge daan en wat daarvan de voordelen zijn essentieel. Daarin moet je de huurders meenemen. Dat vergt tijd en is ar beidsintensief. Maar we staan voor een grote opgave. Het blijft alle hens aan dek.’

‘Het

Onderhoud & verbetering

MEER GELD BESTEED AAN ONDERHOUD EN VERBETERING

Corporaties besteden jaarlijks meer geld aan onderhoud, verbetering en renovatie van hun woningen. De instand houdingskosten komen 6 procent hoger uit op 2.146 euro per huurwoning. Het grootste deel van dit bedrag gaat naar planmatig onderhoud. Ongeveer een kwart in vesteren zij in woningverbetering. Naast de instandhoudingskosten is dit jaar voor het eerst gemeten hoe de huurder de kwaliteit van zijn woning er vaart. Gemiddeld geeft hij een 7 waarbij het geen verba zing wekt dat er flinke verschillen zijn tussen bouwjaren en woningtype.

Beschikbaarheid & betaalbaarheid

MEER BETAALBARE WONINGEN

Het laatste prestatieveld laat zien hoe corpora ties hun maatschappelijke taak vervullen: pas sende en betaalbare woonruimte bieden voor mensen met lagere inkomens. In 2016 wisten corporaties het aantal betaalbare huurwonin gen uit te breiden met 1,3 procent. Dat zijn 23.000 huurwoningen erbij met een huur tot 629 euro. Een ruime verdubbeling ten opzich te van het jaar ervoor toen de betaalbare voor raad met 11.000 woningen toenam. Hieruit blijkt dat corporaties extra inzetten op de laag ste inkomensgroepen.

Uit de benchmark blijkt verder dat corporaties de huren het afgelopen jaar heel beperkt heb ben laten stijgen: gemiddeld 2 procent. De ge middelde huur voor zittende huurders steeg slechts 1,1 procent, flink lager dan de maxi maal toegestane huurverhoging.

‘De bejegening is verbeterd’

ronald paping , algemeen directeur van de woonbond

‘De benchmark is hartstikke mooi. Het beeld wordt steeds vollediger. Nadeel is dat het daar door ook minder helder wordt. Het is lastig ge worden om te zien waar jouw corporatie precies staat.

Huurders hebben baat bij de benchmark. De beje gening is verbeterd. Dat is geen toeval. Deson danks krijgen we nog regelmatig klachten over ar rogant en klantonvriendelijk gedrag. Bijvoorbeeld van mensen die in het weekend niet worden ge holpen. Wat mij verder opvalt, is dat de ervaren

OORDEEL HUURDER

woningkwaliteit relatief laag is. Dit geldt vooral voor woningen van voor 1970. Dat blijft een aandachtspunt.

Je ziet ook dat kleinere corporaties voor wat betreft het huurdersoordeel beter scoren dan grote. Waarmee dat heeft te maken? Ik denk de bureaucratie; hoe groter de organisatie, hoe minder persoonlijk. Maar huurders klagen bij ons vooral over de betaalbaarheid en beschikbaarheid. Het is jammer dat hiervoor geen letter-score wordt gegeven. De gemiddelde huur van corporaties is onderling te vergelijken, maar dat zegt niets over de vaak forse stijging. Het totaalbeeld wijst uit dat de huren van bestaande contracten in 2016 met gemiddeld 1,1 pro-

cent zijn gestegen. Inclusief mutaties was dat 2 procent. Dat is veel. Koppel je dit aan de lage inflatie dan zijn we helemaal niet tevreden. Ja, als je kijkt naar 2015 en vooral 2014 dan valt 1,1 procent mee. Maar om nu te zeggen: wat zijn we goed bezig... In deze twee jaren was de inflatie substantieel. Zeker, dat er meer goedkope huurwoningen zijn bijgekomen is een goede zaak. Dat is de heilzame werking van het passend toewijzen en heeft weinig van doen met de benchmark. Maar de totale sociale woningvoorraad onder de liberaliseringsgrens is wel gedaald, met 27.000. Voor de beschikbaarheid is dat kwalijk.’

De hele rapportage van de Aedes-benchmark is te vinden op www.aedes.nl/benchmark.

We willen niet stoken Maar in 2050 wil vrijwel niemand nog stoken

Samen zorgen we ervoor dat ook de komende generaties er nog lekker warm bij zitten. Doe mee met hetnieuweverwarmen.nl

‘Mijn buren zijn mijn familie’

Al ruim twintig jaar woont Peter van Maaren (60) in de Diamantbuurt in Amsterdam. Hij zet zich vol overgave in voor de buurt. ‘Straks regel ik gratis oliebollen voor de ouderen in de buurt.’

In de benedenwoning van Peter van Maaren staat de kerstboom ruim op tijd opgetuigd. Ook door het jaar heen straalt zijn huis de sfeer van kerst uit. De grote kerststal in zijn slaapkamer, met beelden van bijna een meter, blijft staan, ook als kerst voorbij is. ’De stal staat voor mij voor familie‘, legt hij

uit. Familie is het thema van Peter van Maaren die jarenlang als leraar voor de klas heeft gestaan. Hij schreef er een boek over: Mijn meester is een homo. ‘Als leraar was de klas voor mij familie. Net als mijn buren mijn familie zijn. Mensen zijn voor mij één, welke culturele of religieuze achtergrond ze ook hebben.’ Begin niet over de negatieve verhalen die over de Diamant-buurt in de krant hebben gestaan. Toen Van Maaren hier net woonde, organiseerde hij de Straattafel. Hij zette een deur uit zijn huis op twee schragen voor zijn huis en nodigde

de buren uit. De Straattafel bestaat nog steeds: elke zomer komt de buurt vier keer bij elkaar, en ook tijdens oud en nieuw. Voor eenzame ouderen in de buurt regelt hij deze maand gratis oliebollen die ouders met kinderen uitdelen. ‘Zo kom je met elkaar in contact.’

Ook is hij de initiatiefnemer van de geveltuinenburendag die de buurt samen met de corporaties Stadgenoot en Eigen Haard organiseert. ‘Als je iets vanuit je hart doet, kost het geen enkele moeite’, verklaart hij zijn grote inzet voor de buurt.

TEKST: LISETTE VOS, FOTO: SUZANNE BLANCHARD

Peter van Maaren (60) woont in een benedenwoning in de Diamantbuurt in Amsterdam. Hij huurt de woning van 47 vierkante meter van woningcorporatie Stadgenoot. Het huis heeft een WOZ-waarde van 270.500 euro.

Jan Bruinwold Riedel

Geboren en getogen in Saaxum treedt Jan Bruinwold Riedel (1849-1921) in de voetsporen van zijn vader: hij wordt dominee. Jaren staat hij op de kansel in Friese dorpen met namen als De Knipe en Oldeholtpade. Hij staat te boek als modern predikant. Geen gemakkelijke positie in een tijd dat kerkelijke hoogwaardigheidsbekleders rollebollend over straat gaan over de juiste koers: behoudend of modern. Dat geruzie speelt ongetwijfeld een rol in het besluit van Bruinwold Riedel tot een carrièrewissel. In 1888 aanvaardt hij het ambt van secretaris van de Maatschappij tot Nut van ’t Algemeen in Amsterdam. De instelling wil op christelijke grondslag het ‘algemeen volksgeluk’ bevorderen. In zijn ruim 25 jaar bij ’t Nut blijft hij met dorpse ogen naar de stad kijken. Bruinwold Riedel ijvert voor volwassenenonderwijs, voor nutsspaarbanken en voor volkstuinen voor de stedelijke arbeidersgezinnen. Hij is in 1906 de eerste die in Nederland bekendheid geeft aan het Engelse gedachtegoed over tuinsteden en -dorpen door er een boek over te schrijven en er voordrachten over te houden.

Vooral het tuindorp als vorm vindt weerklank. Her en der verspreid over Nederland zijn er dan al wat experimentele voorbeelden. Het boek en de voorbeelden inspireren menig pas opgerichte woningcorporatie een tuindorp te bouwen. Zo ook woningbouwvereniging Onnen die in de jaren 20 voor werknemers van de Staatsspoorwegen een tuindorp (op de foto) bouwt bij het Harense rangeercomplex. Voor de ‘orde en tucht’ moest er wel een veldwachter in het dorp komen wonen. In 1912 werd Bruinwold Riedel voor zijn verdiensten benoemd tot officier in de Orde van Oranje Nassau.

Meer over de geschiedenis van sociale woningbouw op www.canonvolkshuisvesting.nl.

Coll. Groninger archieven

Portret:

TEKST : MARGRIET PFLUG , FOTO : JEROEN VAN KOOTEN

» huisvester van het volk «

Aedes-Magazine is zowel een gedrukte als een digitale uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties. AedesMagazine is gratis enverschijnt zes keer per jaar.

Aedes is de brancheverenging voor woningcorporaties in Nederland. Zij werken dagelijks aan goed en betaalbaar wonen voor mensen die om welke reden dan ook steun in de rug nodig hebben. Corporaties beheren 2,4 miljoen huurwoningen,waarin 4 miljoen mensen wonen. 1 op de 3 huishoudens in Nederland woont in een corporatie-

woning. Ongeveer 300 corporaties zijn lid van Aedes, dat zijn vrijwel alle corporaties in Nederland. Aedes behartigt hun belangen, ondersteunt hen bij het uitvoeren van hun taken en biedt een platform voor kennisuitwisseling en ontmoeting. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche.

Redactie Margriet Pflug en Latifa Vonk (hoofdeneindredactie); Elske Koopman, José de Vreede, Marjon van Weersch en Quinten Snijders (redactie); Devika Mangal en

» colofon «

Carolien

Redactiesecretariaat

Grafische vormgeving

In combinatie met de GeniaAir lucht/ water warmtepomp het startpunt naar energieneutraal wonen

ThermoMaster C-XV & ThermoElegance Advance

De

troeven van AWB

AWB heeft met de ThermoMaster C-XV en de ThermoElegance Advance twee uitstekende ranges HR-ketels voor de projectenmarkt beschikbaar. Beide gericht op betrouwbare verwarming en tapwater, tegen goed beheersbare onderhoudskosten.

• Verkrijgbaar in CW 3/ CW 4/ CW 5

• Verwarmingsvermogens 25, 30 of 35 kW

• Voorzien van optimaal vormgegeven warmtewisselaars

• Zeer aantrekkelijke onderhoudscyclussen

• Maximale grip op beheerskosten

Samen met duurzame warmtepomp

• Te combineren met AWB lucht/ water warmtepomp GeniaAir

• Dé hybride tussenstap in de energietransitie naar aardgasloos

Kijk voor meer informatie op: www.awb.nl

Samen meer bereiken

Wil je werken in een uitdagende en afwisselende werkomgeving? Dan zijn wij op zoek naar jou!

Bij Hofmeier krijg je de kans om je breed te ontwikkelen en zo een basis te leggen voor een succesvolle carrière.

Hofmeier is een bevlogen organisatie met professionals in vaste dienst. Samen met onze opdrachtgevers maken wij iedere dag het verschil.

Wat we met elkaar gemeen hebben is een passie voor ons vakgebied, de behoefte aan afwisselend werk, ruimte om onszelf te ontwikkelen en de overtuiging dat finance meer is dan cijfers alleen!

Werken bij Hofmeier?

Ben jij toe aan een volgende stap en heb je een relevante opleiding op minimaal HBO-niveau?

Kijk dan op werkenbijhofmeier.nl of bel meteen met Lieselotte van der Sar voor een goed gesprek over jouw mogelijkheden.

Interim & Consulting Lammenschansweg 144 2321 JX Leiden 088-572 75 55 solliciteren@hofmeier.nl www.werkenbijhofmeier.nl