Weten hoe uw woningcorporatie kan scoren op klanttevredenheid en efficiënter werken?
Kijk vandaag nog op www.nccw.nl/scoren en kijk wat wij voor uw woningcorporatie kunnen betekenen en vraag direct uw demo aan. Maar let op, wees er snel bij want de eerste 50 aanvragen ontvangen sowieso de scoren-met-NCCW-bal. 50 aanvragen ontvangen so
enen www.nccw.nl/scoren
Wijken die woningcorporaties met gemeenten en bewoners hebben opgebouwd, zijn in tientallen jaren uitgegroeid tot een fijne plek om te wonen. In landen om ons heen wordt er met bewondering – en misschien wel enige jaloezie – gekeken naar hoe we in Nederland wonen. Geen toestanden zoals in de Parijse banlieues of andere Europese steden. Maar is dat wel zo?
Wordt dit spookbeeld zo langzamerhand ook realiteit in Nederland? Ik stel dat de achterstandswijk weer terug is. Zeker als we zo doorgaan. De huismeester en buurtbeheerder zien het, gemeenten ook. Bewoners merken het elke dag. Daarom hebben we ook onderzoek laten uitvoeren naar de leefbaarheid in wijken en buurten met veel sociale huurwoningen. En wat blijkt? De tweedeling neemt toe en de leefbaarheid neemt af. Het blijft niet bij een gevoel dat we allemaal hebben, harde cijfers laten dit nu ook zien. Mensen met allerlei persoonlijke problemen blijven achter in wijken waar gezinnen vertrekken. Het cement van de wijk verdwijnt en daarvoor komen kwetsbare huurders in de plaats. Het is helaas geen uitzondering meer: portieken waar alleen nog mensen wonen die iets ‘mankeren’. Ouderen die vereenzamen, mensen met een beperking, alleenstaande mensen die de eindjes niet aan elkaar kunnen knopen. Zij staan er alleen voor, zorgen voor overlast, hebben schulden of zijn verslaafd. Maar gelukkig kunnen we hier samen iets aan doen. Het kabinet, gemeenten en wij als woningcorporaties. Door betere begeleiding van kwetsbare mensen, waar gemeenten, zorg en welzijn verantwoordelijk voor zijn. Natuurlijk is het goed dat mensen een kans krijgen om zelfstandig hun leven te leven, maar daar moet je ze wel heel goed bij helpen. Door in plaats van strenge landelijke regels in de Woningwet corporaties de ruimte te geven om problemen op te lossen waar zich ze voordoen. Lokaal dus, bijvoorbeeld door meer vrijheid bij toewijzing van huizen. Niet alleen aan de armsten, maar aan verschillende groepen bewoners. Of door de mogelijkheid te krijgen om voor meer middenhuurwoningen te kunnen zorgen. En ik kijk ook naar onszelf. Door daadwerkelijk de ruimte te benutten die er nu al, weliswaar te beperkt, is om toe te wijzen aan mensen met een iets hoger inkomen. Ik ben trots op de volkshuisvesting in Nederland. Laten we daarom oog houden voor de problemen die er zijn en samen werken aan een oplossing, zodat wijken niet afglijden. Zodat we die mooie, fijne wijken en al die verschillende bewoners niet tekort doen.
MarnixNorder Voorzitter
‘Gezinnen vertrekken en daarvoor komen kwetsbare huurders in de plaats’FOTO : JEROEN POORTVLIET
In de dorpen Numansdorp en Westmaas in de Zuid-Hollandse Hoeksche Waard zijn inwoners zelf met maatschappelijke partijen aan de slag om het gezellig en leefbaar te houden. Een plek om elkaar te ontmoeten blijkt heel belangrijk.
Het is inmiddels ruim drie jaar geleden dat de Woningwet van kracht werd. Tijd om de balans op te maken. In opdracht van Aedes evalueerde de commissie-Van Bochove de Woningwet. Waar lopen corporaties tegenaan?
Jonge mensen brengen nieuwe inzichten. Het traineeprogramma Talent in Huis versnelt hun ontwikkeling en zorgt ervoor dat zij bij corporaties aan de slag gaan. Inmiddels zijn er zo'n (ex-)trainees. Twee van hen vertellen wat het hen en de corporaties oplevert.
In minder dan een half jaar tijd is hun nieuwe thuis gebouwd. 27 ouderen met een verstandelijke beperking wonen sinds oktober 2018 in Amsheerd op de zorgboulevard in Hoogeveen. Ze zijn volop betrokken bij de inrichting, zo hebben ze zelf kleurcombinaties gekozen. Vorig jaar zomer werd duidelijk dat ze binnen een jaar zouden moeten verhuizen uit hun oude onderkomen. Zorgorganisatie Cosis klopte aan bij woningcorporatie Domesta om hulp. De corporatie ging er snel mee aan de slag omdat ze er wil zijn voor het welzijn van kwetsbare groepen. Door samen snel te schakelen en vlotte medewerking van de gemeente, is het met aannemer De Groot Vroomshoop gelukt om het nieuwe pand op tijd klaar te hebben. Amsheerd is goed geïsoleerd, heeft zonnepanelen op het dak en is voorzien van allerlei domotica. Binnen is de indeling gemakkelijk aan te passen dankzij de toegepaste kolommenstructuur.
Meerinformatie:www.domesta.nl.
ZOETERMEER – Eén van de grotere spelers in de zorgsector, te weten Ipse de Bruggen uit Zoetermeer, kiest de komende twintig jaar voor resul taatgericht samenwerken (RGS) bij planmatig onderhoud van de buitenschil van 270 zorgcom plexen. ‘We zijn dan minder geld kwijt terwijl we er qua kwaliteit op alle fronten op vooruit gaan’, zegt vastgoedmanager Peter van der Born. ‘Zo hoeven we met deze besparing niet in te boeten op onze zorgverlening.’
Vroeger kregen zorginstel lingen een vast bedrag om alle kosten voor huisvesting te dekken, ook die voor onderhoud. Ongeacht de vraag hoe het met de feitelijke patiënten- of cliëntenbezetting zat. De financiering is de laatste jaren verschoven van een bedrag per gebouw naar een bedrag per cliënt waaruit alle kosten betaald moeten worden. Tegelijkertijd moet de huisvesting er aantrek kelijk uitzien om überhaupt cliënten over de vloer te krijgen. “Wij zitten met het punt dat we ruim 100 jaar bestaan en dat een aantal complexen verouderd is,” legt Van der Born uit. “Verder willen we het comfort verbeteren voor onze 5000 cliënten met een verstandelijke handicap. Afgezien van regulier onder houd, gaat het bijvoorbeeld ook om isolerende beglazing en een betere ventilatie. Maar deze uit gaven mogen niet ten koste gaan van onze zorg. Een vermindering van de onderhoudskosten komt namelijk direct ten goede aan het zorgbudget. Juist daarom
zijn we ons gaan oriënteren op de onmiskenbare voordelen van RGS.”
Goed onderhoud, laagste prijs
Geholpen door een externe partij, begon Ipse de Bruggen in 2016 met een pilot bij achttien zorgcomplexen in en rond Waddinxveen. Met als trigger dat je bij RGS verzekerd bent van goed onderhoud tegen de laagste prijs. Want het onder houdsbedrijf staat garant voor de vooraf afgesproken kwaliteit, voor de lange termijn en voor een vast bedrag. “Een extra eis is dat bij onze zorginstellin gen wordt gewerkt met vaste onderhoudsteams,” vervolgt hij. “Voor onze cliënten zorgen we dan voor bekende gezichten, die weten wat de zorgregels zijn en hoe ze het beste met onze bewoners kunnen omgaan. Niet minder belangrijk: het onderhoudsteam schikt zich qua werktijden naar wat het beste uitpakt voor de zorginstel ling. Dat betekent rechtstreeks contact zonder tussenkomst van ons. En voor de klanttevreden heid, waaronder de communi catie met bewoners, cliënten en vertegenwoordigers van ouders, moet minimaal een 7 worden gescoord.”
Kwaliteit, geen overlast
De pilot in 2016 beviel zo goed, dat de zorginstelling in mei 2017 besloot bij alle 270 zorgcomplexen in de provincie Zuid-Holland af te stappen van aanbesteden. “Bij aanbeste den tegen de laagste prijs zie
‘Een aantal complexen is verouderd en toch willen we het comfort verbeteren voor onze cliënten’
je toch dat daarna zo weinig mogelijk uren en verf worden gebruikt om er toch nog wat aan te verdienen,” constateert de vastgoedmanager. “Dat doet afbreuk aan de kwaliteit en zorgt ook nog eens voor extra kosten aan meerwerk. Om nog maar te zwijgen over de overlast richting onze cliënten. Daarom hebben wij de intentie om voor
de komende twintig jaar voor RGS te kiezen qua planmatig onderhoud voor schilderwerk, voegwerk, metselwerk en hemelwaterafvoer. Dat doen we met vier onderhoudspartners die kwaliteit garanderen en oog hebben voor onze doelgroep. Eens per jaar overleggen we met hen over de beste onderhouds aanpak per zorgcomplex.”
De winst van RGS voor Ipse de Bruggen
• Betere kwaliteit tegen lagere onderhoudskosten zonder meerwerk
• Onderhoudsbedrijf staat garant voor lange termijn
• Tenminste een 7 voor klanttevredenheid
• Vaste onderhoudsteams met bekende gezichten
Met resultaatgericht samenwerken (RGS) kunt u tot wel 20% besparen op directe kosten en tot wel 50% op indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die de kunst van het resultaatgericht samenwerken verstaan, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-keur. Op www.vgokeur.nl vindt u alle details én de vastgoedonderhoudsbedrijven met het VGO-keur bij u in de buurt.
De woningmarkt staat al tijden onder druk. Als woningcorporatie krijgt u voortdurend te maken met nieuwe regels. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen. Een partner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe ontwikkelingen. En u vertelt hoe u kunt voorsorteren.
De advocaten van Hielkema & co hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht en overzien het gehele speelveld. Zij kunnen u dan ook met solide kennis van zaken adviseren (en als het moet procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar ervaring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.
Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten
De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl
Ze ziet corporaties als belangrijke partners om de huizenmarkt vlot te trekken en de woningvoorraad te verduurzamen. Tegelijkertijd stijgen de lasten. Daardoor hebben corporaties per saldo steeds minder geld om aan alle verwachtingen te kunnen voldoen. Hoe valt dit te rijmen?
Een gesprek met Kajsa Ollongren, als minister van Binnenlandse Zaken inmiddels ruim een jaar verantwoordelijk voor het woonbeleid.
TEKST: JAN SMIT, FOTO’S: JORIS DEN BLAAUWENTussen Stef Blok, haar voorganger, en de woningcorporaties was de relatie niet altijd even warm. Blok legde de sector stevig aan banden. Aan de ene kant begrijpelijk, gezien de crisis en de misstanden in het verleden. Maar, was de VVD-minister met zijn beleid niet al te zeer doorgeschoten? Gooide hij niet kind én badwater weg?
Kajsa Ollongren, als minister van Binnenlandse Zaken sinds oktober 2017 verantwoordelijk voor de portefeuille Wonen, kiest voor een andere benadering. Zij ziet zich geconfronteerd met twee grote opgaven: zorgen voor voldoende (betaalbare) huizen en de woningvoorraad verduurzamen. Corporaties krijgen daarbij een prominente rol toebedeeld. De minister komt hen tegemoet – financieel en met aanpassingen van wet- en regelgeving. De markttoets voor de middenhuur wordt vereenvoudigd en de verhuurderheffing gaat omlaag. Maar van die laatste geste blijft weinig over; de belastingdruk stijgt op termijn met liefst 1 miljard euro. Wat gaat de minister daaraan doen? En, hoe kijkt Ollongren überhaupt terug op haar eerste jaar op ‘wonen’?
U bent inmiddels ruim een jaar minister van Binnenlandse Zaken met wonen in de portefeuille. Wat zijn de belangrijkste uitdagingen?
‘De woningmarkt staat politiek hoog op de agenda. Er is in alle segmenten een tekort, ook in de sociale woningvoorraad. De mensen die daar inzitten kunnen niet verder doorstromen als hun inkomen dat zou toestaan, omdat er geen aanbod is in hun koopsegment bijvoorbeeld, of omdat er geen middenhuursegment is. Meer aanbod is de belangrijkste sleutel om het slot van de woningmarkt te halen. Dat is een belangrijke opgave waarin ik als minister nu mijn rol moet spelen. Corporaties zijn daarbij belangrijke partners.’
De woningmarkt lijkt een Gordiaanse knoop...
‘Alles hangt met alles samen. Toch denk ik niet dat we het moeten zien als een enorm groot probleem, maar als iets waarmee we gewoon hard aan de slag moeten.’
Een van de knelpunten is het tekort aan bouwlocaties. Hoe gaat u dit aanpakken?
‘Het begint bij de plancapaciteit; die is van de provincies. We moeten zorgen dat daar voldoende ruimte in zit, omdat niet alles uiteindelijk ook tot realisatie komt. Gemeenten moeten dit vertalen in voldoende plekken om te bouwen. Daarbij moeten we ons realiseren dat er lokaal grote verschillen zijn. Het is daarom belangrijk om lokale oplossingen te bedenken. Vandaar dat ik nu met de vijf meest knellende woningmarktregio’s afspraken ga maken over wat er daar in die regio gerealiseerd moet worden; wat voor woningen zijn er nodig en wat voor type woningen? Dan hebben we het over Amsterdam, Utrecht, Den Haag/Rotterdam, Eindhoven en Groningen. Daar is de meeste druk op de woningmarkt.’
U hebt in mei de Woonagenda afgesloten. Daaraan hebben de gemeenten zich niet gecommitteerd.
‘De bevoegdheid ligt bij de gemeenten. Zij kunnen het beste inschatten wat lokaal nodig is. De verschillen in Nederland zijn gewoon heel groot; er zijn ook regio’s waar sprake is van krimp. Wat ik wil doen is ervoor zorgen dat provincies voldoende plancapaciteit hebben zodat ze ook echt kunnen bouwen en belemmeringen in de wet- en regelgeving wegnemen. Een goed voorbeeld is de vereenvoudiging van de markttoets. Er was weinig ruimte
‘Meer aanbod is de belangrijkste sleutel om het slot van de woningmarkt te halen, corporaties zijn daarbij belangrijke partners’
‘Corporaties mogen middenhuur ontwikkelen mits dat gebeurt onder dezelfde condities waar marktpartijen mee te maken hebben: een belangrijke stap denk ik’
voor corporaties om ook in het middensegment actief te zijn. Nu zeggen we: corporaties mogen middenhuur ontwikkelen mits dat gebeurt onder dezelfde condities waar marktpartijen mee te maken hebben. Een belangrijke stap denk ik.’
Hoe staat het met de betaalbaarheid? ‘Betaalbaarheid is heel belangrijk. Maar die is gekoppeld aan beschikbaarheid, de mogelijkheid om bij te bouwen en de kwaliteit van de woningvoorraad. Dat hangt dan weer samen met de verduurzaming. Allemaal dingen waarmee corporaties rekening moeten houden. Kijk je breder naar de betaalbaarheid, dan is het middenhuursegment onderontwikkeld. Ik denk dat het zou kunnen helpen als we veel meer middenhuur zouden hebben. Maar dan moet het wel echt middenhuur zijn en de huur na oplevering niet al direct boven de 1.000 euro per maand uitkomen. Dat stelt mensen ook in staat door te stromen, bijvoorbeeld vanuit de sociale huur.’
U geeft corporaties meer ruimte om middenhuurwoningen te bouwen. Is dat een breuk met het beleid van uw voorganger?
‘Ik denk helemaal niet in termen van "een breuk met het beleid" van mijn voorganger. We leven echt in een totaal andere tijd. Het vorige kabinet bestuurde in tijden van economische crisis, in tijden van grote bezuinigingen. Dit kabinet is aangetreden in tijden waarin het economisch beter gaat en we een aantal acute problemen op de woningmarkt moeten gaan aanpakken. Dat vraagt om andere maatregelen.’
De evaluatie van de Woningwet is klaar. Zijn er volgens u dingen die moeten veranderen?
‘Het is heel moeilijk om daar op dit moment al antwoord op te geven. We zijn nog druk bezig met onze eigen evaluatie; daarin nemen we ook de evaluatie van Aedes mee. Die zal ik met veel interesse lezen. Er is wel een aantal dingen dat al op de agenda staat. Ik denk aan de verduurzaming, de omgang met kwetsbare groepen mensen, de uitstroom uit de ggz bijvoorbeeld, samenhangend ook met passend toewijzen en het middenhuurverhaal in samenhang met de liberalisatiegrens. Maar ik wil daar niet op vooruitlopen.’
Uit onderzoek in opdracht van Aedes blijkt dat er nieuwe achterstandswijken dreigen te ontstaan. Moeten corporaties niet meer ruimte krijgen om daar iets aan te doen?
‘Corporaties hebben al verscheidene mogelijkheden om dit te voorkomen. Ik denk aan het meer verspreid toewijzen van woningen aan kwetsbare mensen in deze wijken, huurwoningen verkopen of duurdere huizen bouwen. Er zijn ook voorbeelden van corporaties die daar heel goed gebruik van maken.’
U beschouwt corporaties als belangrijke partners, u komt ze financieel enigszins tegemoet. Tegelijkertijd stijgt de belastingdruk op termijn met zo’n 1 miljard euro. Wat gaat u daaraan doen?
‘Er spelen een paar dingen: er is een verhuurderheffing. Dit kabinet heeft gezegd: jullie krijgen 100 miljoen euro korting op de verhuurderheffing voor verduurzaming. Deze zomer heb ik gezegd: ik vind dat we toch reëel moeten zijn in de lastendruk, de belastingmaatregel ATAD levert een extra lastendruk op die drukt op de investeringsruimte, we gaan structureel nog eens 100 miljoen euro extra van die verhuurderheffing afhalen. Dat compenseert voor deze kabinetsperiode volledig de effecten van ATAD, want je moet ook nog incalculeren dat het tarief voor de vennootschapsbelasting omlaag gaat.
Kajsa Ollongren (51)
Is sinds 26 oktober 2017 vicepremier en als minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties verantwoordelijk voor het woonbeleid. Ze groeide op in Oegstgeest en studeerde geschiedenis. Toen ze begin twintig was, werd ze lid van D66. Ollongren werkte meer dan twintig jaar als ambtenaar in Den Haag. Als secretarisgeneraal op het ministerie van Algemene Zaken begeleidde ze in 2010 de formatie van het kabinet-Rutte I en was ze de rechterhand van de premier tijdens de banken- en eurocrisis. In 2014 werd ze wethouder in Amsterdam.
Ollongren woont in Amsterdam met haar vrouw en twee zoons in een koopwoning, een bovenwoning.
Dat scheelt een slok op een borrel als het gaat over de investeringsruimte; die is echt substantieel. Verder weg in de tijd – en daar gaat de discussie over –zegt Aedes: als je dit doortrekt komen we uit op een heel hoge lastenverzwaring. Het is altijd lastig om ver vooruit te kijken, maar ik vind het belangrijk dat we in het kabinet hebben afgesproken dat ATAD voor deze kabinetsperiode is gecompenseerd. Voor wat er verder weg in de tijd komt: daarover moeten we gewoon het gesprek met elkaar aangaan. We moeten dat beeld verder verscherpen. Het heeft niet zoveel zin om nu al te zeggen: we kunnen niet zoveel doen, want we denken dat we dan op termijn tegen de een of andere berg zitten aan te kijken. We weten wat voor ruimte er wel is; dat is voor deze periode wat betreft investeringsruimte voldoende. Dan kunnen we voor deze periode beter inzoomen op individuele corporaties en regio’s waar het soms niet helemaal goed uitpakt; dat we dat vraagstuk met elkaar oplossen.’
‘Corporaties investeren de komende vijf jaar ongeveer 40 miljard euro. Dat is ongelofelijk veel. We hebben goed in beeld wat hun indicatieve bestedingsruimte is, inclusief leenruimte. Ik denk dat dit genoeg zou moeten zijn.’
Vrijstelling voor de ATAD is uitgesloten?
‘We hebben er heel goed naar gekeken. Ik zit er echt ook helemaal niet op te wachten om de woningcorporaties dit op te leggen. Maar die ATAD is er, die heeft ook een doel: voorkomen dat bedrijven en instellingen te veel profiteren van het lenen van geld en van de rente die daarover moet worden betaald. De ATAD geldt ook voor woningcorporaties. Als ik hen daarvan vrijstel, tikt de Europese Commissie mij en mijn collega’s van Financiën onmiddellijk op de vingers omdat we staatssteun aan het verlenen zijn.’
Aedes heeft inmiddels gevraagd om overleg met leden van het kabinet over verschillen in berekeningen over de ontwikkeling van de belastingdruk voor woningcorporaties. Het kabinet stelt dat de 100 miljoen euro korting op de verhuurderheffing voldoende compensatie is voor de invoering van ATAD gedurende deze kabinetsperiode. Aedes betwijfelt dat en kijkt daarnaast naar de verhoging van de totale belastingdruk op woningcorporaties de komende jaren. De vennootschapsbelasting loopt sowieso op (ook zonder ATAD) en hetzelfde geldt voor de verhuurderheffing. Woningcorporaties hebben behoefte aan lange termijn-duidelijkheid: investeringsbeslissingen voor de kortere termijn hangen altijd samen met het financieel perspectief voor de langere termijn. Het kabinet zet inmiddels de ramingen van Aedes naast haar eigen ramingen.
Ook de Tweede Kamer is deze discussie met het kabinet aangegaan. Via een motie heeft de Kamer gevraagd om een onderzoek naar de haalbaarheid van de maatschappelijke opgaven van woningcorporaties. CDA Kamerlid Erik Ronnes: ‘Er moet duidelijkheid ontstaan over de financiële positie van corporaties en of zij hun maatschappelijke taak kunnen waarmaken, op de korte en lange termijn.’ Alle coalitiepartijen staan achter de motie en dat is volgens Ronnes een belangrijk signaal: ‘In het belang van de volkshuisvesting in Nederland is het noodzakelijk dat we de feiten goed op een rij hebben.’
‘Corporaties investeren de komende vijf jaar ongeveer 40 miljard euro. Dat is ongelofelijk veel’
Met de ondertekening van ‘Het Betonconvenant’ tussen de Stichting Dakmeester en de Branchevereniging BRBS recycling is de recycling van betonnen dakpannen een integraal onderdeel van Daksysteemgarantie PLUS geworden. Alle bij de Stichting Dakmeester aangesloten dakdekbedrijven bieden de dakpannen aan bij recyclebedrijven die er weer een grondstof van maken voor nieuwe dakpannen. Onze partner en producent van betondakpannen, Monier zal deze grondstof weer zoveel mogelijk in nieuwe dakpannen verwerken. Een echte bijdrage aan de circulaire economie, want hiermee is de cirkel rond.
Daksysteemgarantie PLUS is een product van de Stichting Dakmeester, de kwaliteitsspecialisten in hellende daken. Wij als Dakmeesters vinden het van groot belang dat u ervan uit kunt gaan dat de door ons geleverde daken aan de allerhoogste kwaliteitsnormen voldoen. Samen met onze garantiepartners Monier, Velux en Unilin zorgen wij daarom voor garantie op materialen, functionaliteit en arbeid. Daksysteemgarantie PLUS wordt ondersteund door een uniek digitaal bouwdossier en geldt voor maar liefst 15 jaar!
Daksysteemgarantie PLUS. De maatstaf voor hellende daken.
Onze garantiepartners Stichting Dakmeester is het landelijk netwerk van KOMO-gecertificeerde dakdekkers en producenten van hellende daken. Voor meer informatie over Daksysteemgarantie PLUS zie www.dakmeester.nl
Intratone neemt afstand van de concurrentie met de introductie van een nieuw, revolutionair intercomsysteem met LCD-displays. Real-time updates eenvoudig op afstand te beheren en voor elke gebruiker een individuele display met bel en handige timeslot-functie. Gemak voor gebruiker én beheerder. Ontdek alle voordelen op www.intratone-home.nl
Intratone is een merk van Cogelec en is het best verkochte intercomsysteem in Frankrijk. Meer informatie: Alexander Dekker, telefoon 06 – 3620 1520, email adekker@intratone.nl
Het is inmiddels ruim drie jaar geleden dat de Woningwet 2015 van kracht werd. Tijd om de balans op te maken. Waar lopen corporaties tegenaan? In opdracht van Aedes evalueerde de commissie-Van Bochove de Woningwet. Een samenvatting van de belangrijkste conclusies. Daarnaast vertellen twee corporaties en een huurdersvereniging wat de Woningwet in de praktijk voor hen betekent.
TEKST: JOSÉ DE VREEDE‘Het is goed dat de Woningwet er is gekomen’, is de eerste conclusie van de commissie die onder leiding stond van oud-Tweede Kamerlid Bas Jan van Bochove. Op 19 november 2018 presenteerde zij haar evaluatie van de Woningwet. Dat de doelen van de Woningwet grotendeels zijn behaald en woningcorporaties zich aan de wet houden, is een compliment aan alle betrokkenen: wetgever, parlement en toezichthouders Aw en WSW.
Maar het zijn niet alleen positieve geluiden die de commissie hoorde van woningcorporaties, huurdersorganisaties en gemeenten.
Het naleven van de wet lijkt inmiddels te zijn verheven boven de kerntaak van corporaties: het huisvesten van mensen die zonder steun niet aan bod komen op de woningmarkt en zorgen voor leefbare buurten en wijken. Ook zijn het interne en externe toezicht onnodig complex. ‘Wat is de toegevoegde waarde van alle weten regelgeving voor de huurder?’, vraagt de commissie zich af.
De Woningwet heeft ervoor gezorgd dat woningcorporaties zich meer op hun kerntaken richten, zoals de bedoeling was. Maar de wet is doorgeschoten, constateert de commissie, en kent te stringente landelijke regels met te weinig mogelijkheden om lokaal maatwerk te leveren. ‘De Woningwet is een landelijk confectiepak dat lokaal knelt’, schrijft de commissie. Ze adviseert om de driehoek van corporaties, gemeenten en huurders meer ruimte te geven. Die partijen weten immers bij uitstek wat er lokaal op de woningmarkt speelt en wat er nodig is. In een gespannen woningmarktgebied zijn dat andere dingen dan in een krimpgebied.
Als de landelijke regels flexibeler zijn, kan de kerntaak van de woningcorporatie lokaal preciezer worden vastgesteld en zijn geen ingewikkelde uitzonderingen in de wet nodig. Corporaties kunnen dan bijvoorbeeld met lokale partners afspreken dat het in hun werkgebied ook tot hun kerntaak behoort om te zorgen voor middeldure huurwoningen (van 700 tot 1.000 euro).
In december komt het ministerie van BZK met een evaluatie van de Woningwet uit 2015. Vooruitlopend daarop heeft de commissie-Van Bochove de wet op verzoek van Aedes geëvalueerd. Wat Aedes betreft is de evaluatie van BZK te smal ingestoken. Het ministerie kijkt vooral of de wet voldoet aan de doelstellingen uit 2015 en of corporaties zich eraan houden.
De commissie-Van Bochove heeft zich gericht op de vraag of de wet corporaties helpt om hun maatschappelijke opgave te vervullen. Kunnen corporaties doen wat we van ze mogen verwachten? Zijn er dingen onmogelijk die wel gewenst zijn? Welke kansen en belemmeringen biedt de wet?
De commissie baseert haar conclusies en aanbevelingen op onder meer juridisch onderzoek, interviews met corporatiebestuurders en essays van deskundigen.
Meer lezen of het rapport downloaden: www.aedes.nl/evaluatiewoningwet
Een greep uit andere aanbevelingen van de commissie:
- Het aantal kwetsbare huurders neemt toe. Geef corporaties de ruimte om flexibel samen te werken met lokale zorg- en welzijnsorganisaties en zo de leefbaarheid in wijken en buurten te verbeteren.
- Corporaties staan voor enorme investeringen in duurzaamheid. Maak die voor corporaties gemakkelijker door te kijken naar de totale woonlasten van bewoners (en niet alleen de huur). En sta corporaties toe om opgewerkte energie terug te leveren aan het energienet.
- Het systeem van intern en extern toezicht is deels dubbelop. Baseer het toezicht op verdiend vertrouwen: wat door het interne toezicht is beoordeeld, hoeft niet even intensief te worden gecontroleerd door Aw en WSW.
- Corporaties kampen nog steeds met hoge administratieve lasten. Verminder de lasten-en regeldruk door het Convenant Verbeteren Informatie-voorziening en de aanbevelingen hierover uit het eerder verschenen Sirarapport op te volgen.
‘De Woningwet geeft aan hoe de kerntaak en -doelgroep van corporaties eruit zien’, zegt Bert Halm, directeur-bestuurder Eigen Haard in de regio Amsterdam. ‘In deze regio willen we - na overleg met gemeenten en huurders - ons niet beperken tot de laagste inkomens, maar er zijn voor iedereen met een inkomen tot zo’n . euro. Díe groep kan hier niet op de woningmarkt huren of kopen. Ons volkshuisvestelijk kader is dus ruimer. De gedachte achter de Woningwet is aan de markt overlaten als het kan.
Je ziet in de huidige overspannen woningmarkt dat institutionele beleggers niet of beperkt investeren in middenhuurwoningen. Daarom hebben we mede het Platform Amsterdam Middenhuur opgericht.’ Daarin werken vijf Amsterdamse corporaties en een aantal grote beleggers samen om het aanbod huurwoningen in het middensegment ( tot . euro per maand) te vergroten. De doelstelling is om tot minimaal . nieuwe middenhuurwoningen te realiseren. Onze inzet
daarbij is dat wij dan zorgen voor doorstroming uit de sociale huur. Maar veel middenhuur wordt er nog niet gerealiseerd. De grondprijzen zijn te hoog en de voorwaarden te streng. Dan wordt er al snel toch naar corporaties gekeken. Maar van corporaties valt niet veel te verwachten, gezien de onze gestegen bouwkosten, vpb-lasten en ATAD. Gemeente en Rijk moeten samen aan tafel. Er moet iets gebeuren aan de lastenkant om onze doelgroep sociale én middenhuur te kunnen bedienen, als de markt past.’
FOTO: JEROEN VAN KOOTEN‘We willen ons niet beperken tot de laagste inkomens’
‘Sinds de invoering van de Woningwet maken we jaarlijks prestatieafspraken met gemeenten en huurdersorganisaties’, zegt Hanke Struik, directeur-bestuurder van Waardwonen in Huissen. ‘Door de Woningwet hebben we daarin allemaal een gelijkwaardige positie gekregen. We ontwikkelen een gemeenschappelijke woonvisie waaraan alle partijen een bijdrage leveren.’ In Millingen aan de Rijn zit Waardwonen om tafel met de gemeente Berg en Dal en de plaatselijke huurdersvereniging. Voorzitter Jan
de Smidt: ‘Vóór de wijziging van de wet hebben we die gelijkwaardige positie moeten bevechten. Dat proces was wel op gang, maar is nu dwingend voorgeschreven.’ ‘Wat maakt onze samenwerking zo goed?’, vraagt Struik zich hardop af. ‘We hebben korte lijnen. Wonen doe je samen is onze visie en die brengen we in de praktijk bij het maken van afspraken over betaalbaarheid en duurzaamheid.’ De Smidt vult aan: ‘Het zijn niet alleen de regels waardoor je goed kunt samenwerken. We zijn bereid naar
elkaar te luisteren. Het doel is duidelijk, de weg erheen is vaak een compromis.’ De Smidt:‘Wij zijn in de gelukkige omstandigheid dat we een stevig bestuur hebben, maar andere huurdersorganisaties kampen met bezettingsproblemen.’ Struik:‘Voor je het weet ben je meer met het proces bezig dan met de inhoud. Het is de verantwoordelijkheid van de corporatie om de huurdersvereniging daarin te ondersteunen en deskundigheid te bevorderen. We hebben de frisse blik van de huurder echt nodig.’
FOTO: MARCEL VAN DEN BERGH»slimmerenbetervoorelkaar«
VERNIEUWENDE PRAKTIJKVOORBEELDEN
Woningcorporaties werken aan goed en betaalbaar wonen in Nederland. Dat doen ze door samen te werken en te innoveren. Dit keer voorbeelden uit Alkmaar, Nijkerk, Den Haag en het Rivierengebied. Zie ook www.aedes.nl/vernieuwingsagenda.
Voordat Van Alckmaer galerijflats in de wijk Kooimeer ging verduurzamen, liet de corporatie onderzoek doen naar sociale omstandigheden in de Alkmaarse wijk. Bewoners klagen over overlast van jongeren, zwerfvuil, gebrek aan samenhang en veiligheid. Een plastic-recyclewerkplaats gaat hierin verandering brengen. Het idee ontstond na gesprekken met bewoners van de flats.
De werkplaats staat op een schoolplein in de buurt. Hier maken jongeren met 3D-printers nieuwe producten van op
straat gevonden plastic. Zo werken ze mee aan een schonere wijk en verdienen ze een zakcentje. Eerste opdrachten zijn sleutelhangers voor deelnemers aan een stakeholderbijeenkomst van de corporatie en een tegeltableau aan een van de flats. De werkplaats moet uitgroeien tot ontmoetingsplek voor alle buurtbewoners. Er komen meer activiteiten rondom het thema afval, wat moet leiden tot meer bewustzijn en een schonere buurt. ‘We doen dit niet alleen’, zegt manager Wonen Inge Zwaan. ‘We werken nauw samen met onder andere
collega-corporatie Woonwaard, bouwbedrijf Hemubo die de werkzaamheden aan de Kooimeerflats uitvoert, de gemeente, scholen in de buurt en afvalenergiecentrale HVC. Juist die brede betrokkenheid vinden we heel positief.’ De werkzaamheden aan de drie galerijflats zijn in volle gang. Bij oplevering in 2019 zijn de 218 appartementen gasvrij door aansluiting op een warmtenet. De flats krijgen energielabel A+ en zijn voorbereid voor nul-op-de-meter.
Woningstichting Nijkerk (WSN) verhuurt 28 opstapwoningen aan urgent woningzoekenden. De makkelijk verplaatsbare woningen staan op loopafstand van het centrum.
14 opstapwoningen zijn voor mensen die om verschillende redenen acuut een huis nodig hebben. Zij kunnen 2 jaar blijven. De andere 14 zijn voor jongeren, waarvan de helft statushouders. Zij krijgen een huurcontract voor maximaal 5 jaar. De huur van de energiezuinige woningen van 39 vierkante meter is 417 euro plus 23 euro voor extra’s, zoals ijskast, raambekleding en kookplaat. Het plan stamt uit 2015 en was bedoeld voor de groep statushouders die de corporatie moest huisvesten. Gaandeweg is de doelgroep verbreed. Er is een procedure ontwikkeld voor toewijzing aan spoedzoekers. De gemeente gaf ontheffing van het bestemmingsplan voor 10 jaar en garandeert voor 20 jaar een locatie in de gemeente. Dat gaf WSN voldoende basis om te investeren in de woningen (de Heijmans ONE). De stichtingskosten waren 78.750 euro; hierin is een vermindering van de verhuurderheffing verrekend. De corporatie wil uitbreiden naar 50 opstapwoningen. Directeur Peter Toonen: ‘We zijn bedolven onder positieve reacties uit alle hoeken. Het zou voor elke corporatie goed zijn om een aantal van deze woningen te hebben.’
Een portiek dat er weer strak uitziet en jongeren die relevante leerervaring opdoen. Dat zijn de opbrengsten van Pimp Your Portiek van Haag Wonen. De corporatie werkt hierbij samen met ROC Mondriaan en Bouw Meesterschilders.
Het gaat om een doorstart van een project waarmee Haag Wonen eerder successen behaalde. 12 studenten knappen onder leiding van een leermeester portieken op. 18 andere studenten lopen mee met wijkbeheerders en helpen met allerlei klussen in en om de woongebouwen. Haag Wonen en Bouw Meesterschilders delen de kosten voor de leermeester. De corporatie betaalt ook het materiaal. De gemeente, die eerder bij de Pimpprojecten betrokken was, onderzoekt wat er in de begroting van 2019 mogelijk is.‘Haag Wonen wil met deze stageplaatsen een bijdrage leveren aan de instroom van goede vaklui in de bouw’, zegt woordvoerder Robert Kleissen. ‘We helpen deze jongeren graag verder met hun opleiding. De portieken waar de ROC-studenten aan de slag gaan, zijn officieel nog niet toe aan een opknapbeurt, maar het is mooi als deze er straks weer helemaal fris uitzien.’ Haag Wonen koppelde het project voorheen aan een compleet portiekprogramma. Er waren portiekgesprekken over sociale contacten tussen bewoners en over afspraken over schoonmaakprogramma’s. Ook komend jaar wordt de fysieke verbetering van de portieken verbonden aan deze sociale aspecten.
Meerweten?MailnaarGradaHiddink: g.hiddink@haagwonen.nl.
Meindert Tegel en Mariet Vanderbroeck, leden van de Bewonersraad De Kernen finishten feestelijk als eersten in het zonnepanelenproject van woningcorporatie De Kernen. In 35 dorpen in de gemeenten Maasdriel, Zaltbommel, Neerijnen, West Maas en Waal en Druten en Wijchen zijn in totaal op zo’n 3.400 sociale huurwoningen zonnepanelen gelegd. De corporatie vierde de feestelijk finish van deze ‘duurzaamheidstrein’ samen met huurders, Bewonersraad, wethouders en andere belangstellenden.
De Kernen heeft twee projecten uitgevoerd. Eén van 3.000 woningen in drie jaar tijd. En één project in 20142015 waarbij op 420 woningen met behulp van de Gelderse Impulsgelden zonnepanelen zijn gelegd.
Dit eerste project is aanleiding geweest nog meer te willen doen voor meer huurders.
De Bewonersraad van De Kernen is er vanaf het begin bij betrokken geweest. Samen met de Bewonersraad is besloten tot een eenmalige verhoging van de huur met 1 procent in 2014. In combinatie met investeringen vanuit De Kernen, was het toen mogelijk het project te realiseren op deze grote schaal.
Zo’n 75 procent van de 4.500 huurders van De Kernen profiteert nu van zonneenergie, zonder daarvoor zelf een investering te hoeven doen. Dit levert hen een forse besparing op. In de portemonnee scheelt het 3.400 huurders met zonnepanelen gezamenlijk circa 1 miljoen euro per jaar op de stroomrekening en het
scheelt 3 miljoen kg C02-uitstoot per jaar.
Marinus Kempe, directeur-bestuurder van De Kernen: ‘Wij zijn er voor mensen met een smalle beurs. Energielasten maken een groot deel uit van de woonlasten. Als corporatie willen we woonlasten laag houden. Dit hebben we gedaan door fors in te zetten op het verlagen van de energielasten. Bovendien willen en moeten we verduurzamen. Afgesproken is dat alle corporaties in 2021 op energielabel B moeten uitkomen. Wij komen eind dit jaar uit op label A gemiddeld. We lopen nu voorop en dat geeft ons de ruimte goed na te denken over de volgende grote opgave: energieneutraal in 2050.’
Kies voor het gemak voor gebruiker én beheerder met het innovatieve intercomsysteem van Intratone. Een individuele display met bel voor al uw gebruikers. Eenvoudig op afstand en in real-time aan te passen door u als beheerder via een beveiligde website. Plus: gegarandeerd lagere kosten door snelle installatie en nauwelijks onderhoud. Maak nu een demo-afspraak via www.intratone-home.nl of bel Alexander Dekker: 06 – 3620 1520 Intratone is een merk van Cogelec en is het best verkochte intercomsysteem in Frankrijk. Meer informatie: Alexander Dekker, telefoon 06 – 3620 1520, email adekker@intratone.nl
Leefbaarheid staat hoog op de agenda. In de dorpen Numansdorp en Westmaas in de Zuid-Hollandse Hoeksche Waard zijn inwoners zelf met maatschappelijk partijen aan de slag om het gezellig en leefbaar te houden. Een plek om elkaar te ontmoeten staat in Westmaas hoog op de wensenlijst. In Numansdorp is die er al. Woningcorporatie HW Wonen blijft op de achtergrond, denkt mee en steunt als dat nodig is.
Wil Speelman (69) is druk bezig met de voorbereidingen in Bij de Oma’s, de crea-ruimte in zorginstelling de Buitensluis in Numansdorp. Officieel begint het knutselen pas over een kwartier, maar Guus (64) is al druk bezig met zijn 3D-kerstkaart. Meerdere keren per week komt hij vanuit zijn zorgwoning in de buurt van De Buitensluis naar de oma’s. ‘Op de plek waar ik eerst knutselde, was ineens niemand meer over. Toen zag ik een aanplakbiljet hangen en ben ik hier komen knutselen, heel gezellig.’ Even later sluit ook Niesa Robberecht (78) aan. ‘Ik zocht een plek om te haken. Een paar maanden geleden stond er een advertentie in de krant over deze ochtenden. Ik kom met plezier uit Cillaarshoek (een paar dorpen verderop) rijden.’
Welzijnscoördinator Eveline Schelling van De Buitensluis kijkt vanaf een afstandje toe. Crea-ruimte Bij de Oma’s is precies waarom zorginstelling Alerimus vier jaar geleden het roer omgooide. ‘We waren in die tijd heel erg
naar binnen gericht. Het ging ons vooral om de zorg voor de bewoners, maar we waren het contact met het dorp verloren.’ De komst van een nieuwe directeur en veranderende wet- en regelgeving zorgden voor de ommekeer. ‘We leven meer en meer in een participatiesamenleving en dan moet je als zorginstelling ook je steentje bijdragen. In het verleden dacht iedereen van buitenaf vooral: een bejaardenhuis, wat moet je daar nou?’
Als je op deze vrijdagochtend een rondje door het huis loopt, zijn er veel antwoorden op die vraag. Naast de al genoemde knutselruimte is sociaal café Bij Amalia de hele dag open. De kapper en de pedicure zijn voor iedereen toegankelijk (‘de gemiddelde leeftijd wordt steeds lager’). Bouwvakkers leggen de laatste hand aan een nieuw loket van de gemeente waar bijvoorbeeld paspoorten en rijbewijzen kunnen worden aangevraagd. En de lokale bibliotheek heeft een vestiging in het huis inclusief een campus met
Zorginstelling De Buitensluis in Numansdorp heeft de deuren geopend voor mensen uit de buurt en de omliggende dorpen. In crea-ruimte Bij de oma’s kunnen mensen komen knutselen. Wil Speelman (69) is als een van de oma’s druk met de voorbereidingen bezig.
Guus (64) komt meerdere keren per week knutselen. Hij maakt 3D-kaarten om op de kerstmarkt te verkopen.
‘De lokale bibliotheek heeft hier een vestiging en de gemeente opent een nieuw loket’
flexplekken. ‘En dan zijn er ook nog alle losse projecten’, zegt Schelling. ‘Zoals het ‘adopteer een opa/oma’ project of de jaarlijkse kerstmarkt. Die was altijd in het centrum van het dorp, maar dat liep niet meer zo goed. Samen met lokale ondernemers hebben we de markt naar het plein voor ons huis gehaald.’
Alles met als doel om meer leven in De Buitensluis te krijgen. ‘Er is meer voor de bewoners te doen en bewoners komen meer met de buitenwereld in aanraking. Maar we zijn vooral veel meer dan een zorginstelling. Ik kan me niet meer voorstellen dat we dit als De Buitensluis allemaal niet meer zouden doen. De band met de rest van het dorp is daar veel te sterk voor geworden. Ook met woningcorporatie HW Wonen, die vooral in een faciliterende rol ons werk ondersteunt. Het is nu na de gemeentelijke herindeling even afwachten hoe de relatie met de gemeente gaat worden, maar dat komt ook wel weer goed.’
Marcel Mulder wijkmanager bij HW Wonen vertelt dat de corporatie bewust op afstand blijft. ‘Het gaat er niet om wat wij als woningcorporatie kunnen doen, maar vooral wat de bewoners zelf kunnen doen. Als het van hen zelf uit gaat hebben dit soort initiatieven de meeste kans van slagen omdat ze dan breed gedragen worden.’
Bij de oma’s is het inmiddels volle bak. Terwijl Guus zijn volgende kerstkaart afmaakt (‘op de kerstmarkt verkoop ik mijn kaarten, dus ik moet aan de slag’) kijkt Speelman trots de ruimte rond. ‘Weet je wat nou het mooie is? Het stopt niet bij het knutselen. Vaak genoeg zitten we na afloop in het café. Het is echt goed voor het huis dat er nu heel de dag leven is. Gezellig met elkaar wat drinken. Of dan zeggen we: hé lekker, stamppotje op het menu, we blijven eten. Dan moet ik alleen wel mijn man bellen. ‘Sorry’, zeg ik dan, ‘maar het is hier te gezellig, ik kom niet thuis eten.’
Op de plek waar vroeger het dorpshuis in Westmaas stond, zijn nu woningen in aanbouw. Het dorp doet het al drie jaar zonder zo'n ontmoetingsplek.
Voor jongeren is er in Westmaas hooguit een basketbalveldje. De jongerensoos is opgeheven.
In Westmaas nog geen tien minuten rijden verderop is de situatie heel anders. De 2.100 inwoners missen daar een ontmoetingsplek. Al wandelend door het dorp vertellen Margriet Paulissen-Vermeulen (42, woont 11 jaar in Westmaas) en Co Zannis-De Bruijn (72, woont 40 jaar in Westmaas) erover.
Vanwege de dreigende regenbui stellen ze voor het gesprek binnen voort te zetten. ‘Hopen dat de bibliotheek open is’, zegt Paulissen. ‘Een andere plek hebben we niet.’ Maar de vriendelijke bibliothecaresse is onverbiddelijk: de vestiging een dorp verderop is open. Meer dan vier stoelen in een gedeelde gang kan ze niet aanbieden.
Jarenlang hadden de bewoners niets te klagen. Een dorpshuis, een café-restaurant en een soos voor de jongeren. Allemaal verdwenen. Op de plek waar het dorpshuis stond, zijn bouwvakkers druk bezig met de
Paulissen: ‘Dit is niet goed voor de leefbaarheid. Tuurlijk, er is een ruimte bij de kerk. Maar wij willen een neutrale ontmoetingsplek waar iedereen dagelijks terecht kan zonder een afspraak te maken. Jong, oud, maar ook de fietsers die in de zomer door het dorp rijden. Die kunnen nu nergens een kopje koffie drinken. De gemeente had beloofd dat er een opvolger voor het dorpshuis zou komen, maar nu zitten we ruim drie jaar later nog steeds zonder.’
Als lid van de adviesraad sociaal domein Binnenmaas (ASDB, geeft de gemeente gevraagd én ongevraagd advies) zag Zannis de bui al lang hangen. ‘Eenzaamheid is een groot probleem. Twee straten verder weten de mensen al niet meer wie er woont.’
Daarom richtte zij, samen met nog drie leden van de ASDB, het burgerinitiatief Buurt voor Elkaar op. Een groep van 35 betrokken dorpsgenoten, van de wijkagent tot een
mijn zoon sinds kort ook bij hoort, is er met name in de winter niets te doen. Hoe leuk zou het zijn als er voor die leeftijdsgroep een plek is waar ze met elkaar af kunnen spreken en wel welkom zijn.’
Samen met wat andere leden van het burgerinitiatief startte het duo Werkgroep Dorpshuis 2.0. Om draagvlak in het dorp te creëren, maakte de werkgroep een enquête. Paulissen: ‘230 mensen hebben de enquête ingevuld. 90 procent gaf aan een centrale plek in het dorp te missen.’ Niet alleen de bewoners, ook bij de woningcorporatie zien ze dat zo’n plek ontbreekt.
‘Het is mooi om te zien dat de bewoners met elkaar zijn opgestaan’, zegt Anne Zuidam van HW Wonen. ‘Door Buurt voor Elkaar heb ik ontdekt dat er in het dorp veel meer betrokkenheid is dan ik ooit dacht dat er was.’ De volgende stap in het proces is het vinden van een plek. Zannis: ‘Plannen hebben we genoeg, maar die kunnen we pas
dorp: Molen Windlust. ‘We hebben nog geen toezegging van de gemeente’, aldus Paulissen. ‘Er zijn net verkiezingen geweest, hopelijk biedt dat nieuwe kansen. Voor de motivatie van alle vrijwilligers is het vooral belangrijk dat het allemaal niet te lang duurt.’
Co Zannis-De Bruijn (links) en Margriet Paulissen-Vermeulen doen hun best om voor Westmaas weer een onmoetingsruimte te creëren.
Werkgroep Dorpshuis 2.0 hield daarover een enquête in het dorp. En aan de gemeente hebben ze gevraagd of ze de ruimte onder Molen Windlust (op de linkerfoto zichtbaar tussen de nieuwbouw) daarvoor mogen gaan gebruiken.
‘Twee
straten verder weten de mensen al niet meer wie er woont’
Veel van de huidige bewoners van sociale huurwoningen zijn bezig met overleven. Ze hebben te veel aan hun hoofd om volwaardig mee te doen in de maatschappij. Dat zie je terug in de buurt. Bert Moormann doet een oproep aan de Innovatiechallenge Leefbare wijken en buurten.
Bert Moormann, directeur-bestuurder Domesta in EmmenMijn moeder kijkt vanuit haar seniorenappartement uit op ons oude huis. Ik ben daar in 1967 geboren en heb er 23 jaar gewoond. In een huurhuis van het ECW, het Emmer Centraal Woningbeheer, een van de voorlopers van het huidige Lefier. Mijn vader was stukadoor en mijn moeder werkte enkele ochtenden als schoonmaakster. Verderop in ons blok woonden fabrieksarbeiders en een afdelingschef van de Enka, een van de grootste fabrieken in het land. In de buurt woonden verder leraren, ingenieurs en ook mensen met een bijstandsuitkering. Je kon zien dat het goed ging in de wijk. Regelmatig kwam er een buurman trots met een nieuwe auto de straat inrijden. In de zomer stond voor veel huizen de caravan klaar om ingepakt te worden voor de vakantie.
Als ik er nu kom, zie ik een heel ander beeld. De sociale huur is veranderd. Onder meer omdat woningcorporaties te maken kregen met strenge inkomenseisen en passend toewijzen. Mensen met een verstandelijke beperking of psychische problemen wonen nu zelfstandig. In de wijk wonen nu bijna alleen nog maar mensen met lage inkomens. Mannen en vrouwen die gescheiden zijn, mensen met een kleine, parttime baan, mensen die langdurig werkloos zijn of arbeidsongeschikt. Ouderen, vaak hulpbehoevend nadat hun partner is overleden. Ondertussen is er fors bezuinigd op zorg, op de WMO, op dagbesteding, op de sociale werkvoorziening en andere vormen van beschut werk.
Een deel van de huidige bewoners uit mijn oude buurt heeft moeite om zelf de regie over het leven te houden of weer op te pakken. Omdat ze te veel bezig zijn met overleven om volwaardig deel te nemen aan de maatschappij. Ze overle-
ven in een dagelijks gevecht tegen geldgebrek, tegen verveling of eenzaamheid of tegen de beperkingen van een ziekte of handicap. Mensen die te veel aan hun hoofd hebben, hebben moeite om volwaardig mee te doen in de maatschappij. En dat zie je in de buurt: aan onverzorgde tuinen, troep op straat, gordijnen die overdag niet altijd open gaan.
Leer-en werkplekken
Hoe lossen we dit op? Dat is natuurlijk geen eenvoudige vraag. En voor een deel ligt de oplossing niet in ons werkdomein. Maar door de samenwerking op te zoeken met andere maatschappelijke partijen kunnen woningcorporaties wel degelijk iets doen aan deze verslechterde leefbaarheid in onze wijken.
Een voorbeeld. Domesta gaat in Drenthe samen met een collega-corporatie in gesprek met een onderwijsinstelling. Er is tegenwoordig een fors gebrek aan mensen die onze onderhouds- en verduurzamingsklussen kunnen uitvoeren. Samen onderzoeken we de mogelijkheid om leer-werkplekken aan te bieden in de bouwen installatiebranche. Dat levert wijkbewoners de kans om in een baan te groeien. In het aanbestedingsbeleid kunnen we door middel van langjarige afspraken het mogelijk maken om mensen die dit niet op eigen kracht redden aan een baan te helpen.
We kunnen ook een bijdrage leveren aan het verlichten van eenzaamheid. Domesta heeft bijvoorbeeld meegedaan met het experiment Vitale woongemeenschappen van Actiz. Samen met de bewoners, onze huismeester en andere professionals uit de wijk hebben wij er voor kunnen zorgen dat een flat in Klazienaveen een bruisende leefgemeenschap werd. De corporatie
ondersteunde de bewoners bij het organiseren van activiteiten en bood daarvoor ook een gemeenschappelijke ruimte aan.
Aedes onderzoekt nu samen met onder meer corporatiebestuurders in de Innovatiechallenge Leefbare Wijken en Buurten 20182019 vernieuwende oplossingen voor leefbare wijken.
Ik roep de deelnemers aan deze challenge op daarbij ook oog te hebben voor werk, dagbesteding, bestrijding van eenzaamheid en begeleiding bij het zelfstandig wonen. Dat kan door vernieuwend samen te werken met maatschappelijke partners.
En mocht u zich afvragen: mag dat van de
Woningwet? Ja, samenwerken mag. Er gaat geen euro uit de volkshuisvesting mee verloren.
De Innovatiechallenge Leefbare Wijken en Buurten 2018-2019 is een nieuwe aanpak waarin corporatiebestuurders elkaar, de wetenschap en de markt vinden om samen te komen tot vernieuwende oplossingen voor leefbare wijken. Zes teams zijn inmiddels aan de slag. Meer informatie: www.aedes.nl/Innovatiechallenge.
‘Mensen die te veel aan hun hoofd hebben, hebben moeite om volwaardig mee te doen in de maatschappij’
Als onderdeel van de Eneco is WoonEnergie de brug naar de corporatiemarkt voor de innovatieve ontwikkelingen die huurders helpen besparen. Wij bieden woningcorporaties voor hun huurwoningen dan ook de Eneco WarmteWinner® aan.
De WarmteWinner doet precies wat hij zegt: warmte terugwinnen. De WarmteWinner haalt warmte uit de ventilatielucht die nu met warmte en al het huis verlaat. Deze hybride warmtepomp zet de warmte daarna om in warm water voor de verwarming. Pas als de warmte eruit is gehaald, verlaat de ventilatielucht het huis.
WoonEnergie biedt de WarmteWinner aan in combinatie met de slimme thermostaat Toon en een 5-jarig abonnement op Toon. Toon weet precies hoe hij de WarmteWinner aan moet sturen om het beste rendement te halen. Daarnaast geeft Toon inzicht in hoeveel energie er wordt verbruikt en wat het kost.
Naast de voordelen die de WarmteWinner en Toon bieden voor de eindgebruikers, zijn er ook mooie voordelen voor u als woningcorporatie. Zo krijgt u voor de aanschaf van de WarmteWinner een ISDE subsidie. Ook zorgt de WarmteWinner er voor dat u stappen maakt richting een labelsprong.
Meer weten?
Bel 088 – 89 61 780 of kijk op woonenergie.nl
‘Ik moet nog een plekje zoeken voor mijn kerstspulletjes’, zegt Yvonne van Schaik. Ze woont met haar man Ko sinds vier weken in een nieuw appartement. Vlak bij de winkels in het centrum van Alphen. ‘We zijn kleiner gaan wonen. Veel spullen en kasten hebben we weggedaan. Is best wel wennen. Ik ben gestopt met mijn werk in de supermarkt toen mijn man de diagnose Alzheimer kreeg. Zelf heb ik al meerdere keren kanker gehad. Nu wil ik vooral nog zo veel mogelijk tijd met mijn man door-
brengen en voor hem zorgen. Dat betekent wel minder inkomen. Ons oude huurappartement in de vrije sector zou te duur worden. Na de winter doen we ook de auto weg, om garagekosten te besparen. We wonen nu wel lekker dichtbij de winkels. En bij onze dochter Rianne. Zij kan door een aangeboren aandoening maar korte stukjes lopen en kan niet zo goed tegen veel drukte om haar heen. Ik help haar vaak met boodschappen doen, met haar administratie en ik ga met haar mee naar de dokter. Onze twee
zonen wonen ook in de buurt. Daar heb ik veel steun aan. In dit nieuwe huis ben ik echt blij met de grote L-vormige keuken die we zelf mochten laten plaatsen. Alleen zonde dat er van de bouw toch wel een keukentje geplaatst bleek toen we de sleutel kregen. Moesten we dat er zelf eerst weer uit slopen....De verhuizing was zwaar voor Ko. Ik zie hem nu weer opfleuren. Hij geniet van het uitzicht. En af en toe maakt hij een praatje met de huismeester in het complex. Zelf is hij vroeger ook huismeester geweest.’
Mensen goed laten wonen en je bedrijf goed leiden. Daar is de corporatiebestuurder verantwoordelijk voor. We ontbijten bij Tinka van Rood in Delft met muesli en koffie. ‘Wat onze doelgroep nodig heeft moet leidend zijn, niet onze werkprocessen.’
TEKST: MARGRIET PFLUG, FOTO’S JORIS DEN BLAAUWEN
‘Een eigen plek is zo fundamenteel. Iedereen heeft dat nodig om veilig en rustig zichzelf te kunnen zijn. Een wezensding. Zorgen dat het leven een beetje beter wordt ook voor kwetsbare mensen in onze samenleving, daar loop ik warm voor. Het is het eerste organisatiedoel van Trivire.’ Bestuurder Tinka van Rood van Trivire tikt op de tafel om haar woorden kracht bij te zetten. Ze heeft net negen dagen van plek gewisseld met Joanne Blaak, directeur van het Leger des Heils Zuidwest Nederland. Van Rood: ‘Door de mensen waarvoor wij ons werk doen op te zoeken, doe ik mijn werk beter.’ Er is nu het plan dat voortaan iemand van het Leger meegaat naar incassogesprekken bij dreigende huisuitzetting.
» »
Van Rood: ‘De teamleider van de nachtopvang vond dat corporaties nog te weinig doen om ontruimingen te voorkomen. Ik ben ervan overtuigd dat we dat juist zo goed doen. Medewerkers van het Leger voeren op een andere manier het gesprek met iemand in financiële nood, dan wij doen. Want zij weten van dichtbij wat het echt betekent om in de
‘Bij Trivire gaat het veel over stenen en geld, bij het Leger des Heils starten ze vanuit wat er nodig is’
nachtopvang te belanden. Vanuit die ervaring dring je anders tot mensen door.’ Ook heeft Van Rood nu ‘top of mind’ om élke kans te grijpen om iets te realiseren voor de kwetsbaarste doelgoepen. Het Leger des Heils heeft een breed scala aan woonproducten en ondersteunende diensten dat daarbij is in te zetten.
Meer echt samen optrekken. Gebruikmaken van elkaars competenties. Denken in termen van een gezamenlijke opgave en bedoeling. En vooral niet in termen van concurrentie. De vijf corporaties in Drechtsteden werken intensief samen en zoeken zo veel mogelijk hun partners op. ‘Ik geloof echt dat dat is wat deze tijd nodig heeft. Anders redden we het niet met de drie grote opgaves van dit moment’, zegt Van Rood beslist. Ze somt op: voldoende sociale huurwoningen bouwen, zorgen dat mensen langer passend zelfstandig en op een veilige manier in de wijk kunnen wonen en de energietransitie.
Als het om voldoende bouwen gaat hebben de Drechtse corporaties op het moment een verschil van inzicht met de gemeenten. ‘Voor een sterker voorzieningenpeil in de regio willen de regiogemeenten de komende tien jaar . woningen bijbouwen in het duurdere segment vanaf drie ton en nul sociale huurwoningen. Gezien de toenemende druk op de sociale voorraad vinden wij dat er juist woningen bij zouden moeten. We hebben uiteindelijk afgespro-
ken te monitoren dat als de druk op de sociale voorraad te veel oploopt we met elkaar in gesprek gaan. Dat zien we nu gebeuren dus daar gaan we mee aan de slag.’
Wat heeft Van Rood teruggekregen van Leger des Heils-directeur Joanne Blaak? Van Rood: ‘Het is haar opgevallen dat we bij Trivire veel praten over stenen en over geld. Bij het Leger starten ze juist vanuit wat er nodig is. Het financiële plaatje komt daarna pas. Dit verschil was voor ons beiden wel een spiegel. Het maakt dat ik bewuster kijk naar de balans.’
Het is tijd. Vandaag gaat Van Rood naar de Regiegroep huisvesten kwetsbare doelgroepen. Daarin zitten de wethouders en vertegenwoordigers van woningcorporaties en diverse zorginstellingen om een groot actieprogramma te realiseren.
Allemaal hebben ze de verantwoordelijkheid op zich genomen om de organisaties uit hun achterban steeds mee te nemen in wat de regiegroep besluit.
‘Vandaag staan we voor de beslissing: sluiten we een convenant of gaan we werken volgens de leidende principes: we doen het samen, we praten met elkaar, we leren van de praktijk, we lossen het op met elkaar.’
SmartInduction: koken op slechts één elektriciteitsgroep.
De unieke SmartInduction kookplaat sluit je eenvoudig aan op slechts één elektriciteitsgroep van 230 volt. Hierdoor heb je geen onnodige verbouwingen in de meterkast meer nodig. De kookplaat is bovendien eenvoudig in- of op te bouwen en eenvoudig schoon te maken. Zo geniet je met een relatief lage investering van alle voordelen van inductie en kook je straks nauwkeuriger en energiezuiniger.
Bosch helpt mee in de succesvolle transitie naar gasloos wonen. Zo bieden wij als leverancier van huishoudapparaten elektrische kookplaten en fornuizen aan en voorziet Bosch Thermotechniek (o.a. Nefit) de woning van duurzame gasloze hoogrendementsketels.
Naast de SmartInduction kookplaten biedt Bosch ook nog andere oplossing om gasloos te kunnen koken: vrijstaande fornuizen met inductiekookplaat.
Met een vrijstaand fornuis met inductiekookplaat van Bosch kook je snel, zuinig en veilig. Je plaatst het bovendien waar je wilt, en bent niet gebonden aan een vaste plek in je keuken. Reden te meer om de oude gaskookplaten te vervangen en elektrisch te gaan koken.
Meer informatie en contactgegevens zijn te vinden op www.bosch-home.nl/projecten. Bosch Inspiratiecenter, inspiratiehuis 20l20, Taurusavenue 36, 2132 LS, Hoofddorp.
Liever opbouw? Vraag naar de mogelijkheden.
Vaillant biedt haar klanten energiezuinige en schone systeemoplossingen voor verwarming, koeling en warm water. Uitgangspunt hierbij is installatie- en gebruiksgemak. Vaillant is van mening dat economisch succes en duurzame, financiële groei onlosmakelijk zijn verbonden met maatschappelijke en ecologische betrokkenheid. Daarom omvat de focus voor een belangrijk deel producten en systemen die gebruik maken van nieuwe energiebronnen.
Ontdek ons assortiment op www.vaillant.nl
Vaillant uw warmtepompspecialist
Er zijn periodes geweest dat corporaties er te weinig aan toe kwamen: het renoveren van woningen. De prijs is dat er nu een inhaalslag nodig is. Zo gek is het immers niet om eens in de 30 jaar woningen flink bij de tijd te brengen.
Bij Mitros komen we nu toe aan de woningen uit de jaren 60 van de vorige eeuw. We dachten dat dit minder ingrijpend zou zijn dan bij oudere woningen. Niets blijkt minder waar. Dit vastgoed is echt verouderd en dat – met een flinke duurzaamheidsslag – leidt tot ingrepen van soms maar liefst 100.000 euro per woning. Financieel een aanslag, maar we doen het uit overtuiging. Er na kunnen mensen er weer decennialang met plezier wonen.
Draagvlak bij huurders voor de ingreep is een behoorlijke klus, al lukt dat nog wel. Maar dan begint het pas. Lang niet alle aannemers hebben het onderhoud in bewoonde staat onder de knie. Er gaat te veel mis. De ingreep blijkt in de praktijk ingrijpender dan op papier. Veel lawaai en rotzooi, uitlopende planningen, stomme bouwfouten. Er ontstaat gedoe. Bewoners klagen. Onze mensen zijn gefrustreerd. En er zijn aannemers die met de hand op de knip ‘lekker’ doorrommelen. Onder huurders is er vaak veel sociale problematiek, die pas in deze intensieve periode aan de oppervlakte komt. Slot van het liedje is dat eigenlijk iedereen ongelukkig wordt. De bewoners ervaren te veel overlast, de aannemer krijgt ruzie met ons als corporatie en wij snappen niet dat zo’n grote investering niet tot blije huurders leidt.
Wat doen we hier aan? Ten eerste: streng aannemers selecteren. Er zijn aannemers die dit wel kunnen, al zijn ze vaak iets duurder. Ten tweede: zo veel mogelijk scheiden van de ingrepen aan de buiten- en binnenkant van de woning. De buitenkant doen we dan op ons initiatief. De binnenkant doen we alleen op initiatief van de huurder en met methodes die voor weinig overlast zorgen. Zo kiest de huurder zelf wanneer en waarom hij overlast van een ingreep heeft. Ten derde: de sociale impact vooraf goed in kaart brengen en zelf managen. Hebben we het dan onder de knie? Wel meer dan nu, denk ik. Al blijft het een noodzakelijke maar tegelijkertijd bijna onmogelijke opgave.
HenkPeterKipisdirectievoorzitterbijMitrosinUtrecht. hkip@mitros.nl
‘De binnenkant van een woning renoveren we alleen op initiatief van de huurder en met methodes die voor weinig overlast zorgen’
Vol trots presenteert Aedes de lustrum-editie van de Aedes-benchmark. Dit jaar deed 90 procent van de corporaties mee, dat is meer dan ooit. Corporaties vinden transparantie over hun prestaties en leren van elkaar dus belangrijk. Precies de redenen waarom Aedes in 2014 startte met de benchmark. In dit artikel een samenvatting van de Aedes-benchmark 2018 en enkele reacties daarop.
TEKST: JOSÉ DE VREEDE, INFOGRAPHICS: CURVE »
De uitkomsten van de benchmark geven corporaties ieder jaar weer nieuwe inzich ten en aanknopingspunten om de prestaties te verbeteren. Elkaar ontmoeten en van el kaar leren kan in het jaarlijkse benchlearning-programma van Aedes. Een uitgebreid aanbod van ruim 80 bijeenkomsten staat op het programma. Er zijn bijeenkomsten per
prestatieveld, waarin het verhaal achter de cijfers en de totstandkoming van de bench markscore uit de doeken wordt gedaan. Daarnaast zijn er verdiepende themabijeen komsten waar in kleine groepen een specifiek onderwerp wordt uitgediept en er alle gelegenheid is te leren van elkaar en van de aanwezige experts.
Dit jaar is de Aedes-benchmark voor het vijfde achtereenvolgende jaar uitgevoerd. Maar liefst 90 procent van de woningcorporaties vult minimaal één prestatieveld in. Twee derde van de corporaties heeft aan alle vijf de prestatievelden deelgenomen. De kracht van een benchmark ligt in het jaarlijks, op dezelfde manier me ten van prestaties. Zo zijn corporaties onderling vergelijkbaar en kan elke corporatie zien hoe zij zich heeft ont wikkeld in inmiddels 5 jaar tijd.
‘Vijf jaar geleden, de eerste keer dat we als ‘thuis meededen aan de Aedes-benchmark, scoorden we een C op huurdersoordeel, nu een A. De sleutel tot dat succes is om samen de focus op een goede dienstverlening te leggen. ‘Samen ’thuis’ is dan ook onze slo gan. De hele organisatie moet beseffen dat we daar met elkaar, met onze huurders en met leveranciers goed in willen worden. Maar dat doen we ook samen met andere corporaties. Want we zijn geen concurren ten van elkaar en bereid om elkaar te helpen. Dat is het mooie van deze sector. We hebben afgelopen jaren vooral veel ge investeerd in onze medewerkers, zij maken
immers het verschil. Wij stimuleren hen om zelf naar de benchlearningbijeenkomsten te gaan, en niet alleen de leidinggevenden en coördinatoren.
Op de Aedes-benchmarkdag heb ik samen met mijn collega Femke Snoeijen een workshop mogen geven. Die had de vorm van een ‘durftevragen’-sessie. Daarbij staat één vraag centraal, bijvoorbeeld: Hoe krij gen we meer tevredenheid over de opleverstaat van de woningen? Alle aanwezigen samen hebben veel kennis en ervaring in huis om hierop te reageren. Elke deelne mer in de groep schrijft tips en ideeën op een flipover en deelnemers kunnen reage ren op elkaars suggesties. Zo ontstaat een flow en stimuleer je het bedenken van cre atieve oplossingen. Deze workshop laat zien dat naast informatie halen, je ook veel kan brengen. En dat is waar benchlearning ook voor staat.’
‘Iedereen heeft
te brengen’
Maar liefst 300.000 huurders deden dit jaar mee aan het klanttevredenheidsonderzoek. Dat zijn er 20 procent meer dan vorig jaar. Gemiddeld zijn huurders nog even tevreden over de dienstverlening van corporaties. Nieuwe en vertrokken huurders zijn iets positiever, huurders met een reparatiever zoek iets minder positief. De verschillen tussen corporaties zijn echter behoorlijk groot, kleine corpo-
Nieuwe huurders
Huurders met een reparatieverzoek
raties krijgen de hoogste cijfers van hun huurders. Corporaties met meer ontevreden huurders geven meer uit aan reparatieonderhoud dan corporaties met een laag aandeel ontevreden huurders. Het ver hogen van de klanttevredenheid kan corporaties dus geld besparen. Daar ligt een mooie opgave voor corporaties om met huurders samen verder aan te werken.
‘Door de benchmark zijn de prestaties echt gaan leven in onze organisatie. Vorig jaar zijn we gestart met het continu meten van de huurderstevredenheid door KWH. Iedere maand krijgen we de resultaten en bespreken we die intern met vertegenwoordigers van alle afdelingen. Wat ging goed, wat kan beter? De prestaties zijn daarmee onderwerp van ge sprek in de hele organisatie. We stimuleren onze medewerkers om te denken: hoe zou je zelf behandeld willen worden? We bieden hen ook de ruimte om eigen initiatieven te ne men, en kijken of iets werkt.
In een KWH-bijeenkomst hebben we inge zoomd op de klantreis. Waar in het proces scoren we minder goed? Dat bleek te zijn bij reparaties na de verhuring. Voortaan is één persoon, de woonmakelaar, verantwoordelijk voor alles wat met één verhuring te maken heeft. We werken ook intensiever samen met één aannemer, die bij de opname van de leeg te komen woning meteen meeloopt. Twee weken na oplevering bellen we de huurder nog een keer na om te informeren: woont u naar tevredenheid, zijn alle reparaties gedaan? Door langer contact te houden met de huur
‘Uiteindelijk profiteert de huurder’SUZANNE
BOUWMAN, MANAGER AFDELING WONEN BIJ ONS DOEL IN LEIDEN
‘De benchmarkcijfers hebben ons gemotiveerd om onze prestaties te verbeteren’, vertelt Petra. ‘Vorig jaar scoorden we 3 A’s. Alleen op huurdersoordeel niet en daar waren we niet tevreden over. Daarom hebben we dit jaar alles op alles gezet om dat te verbeteren. En met resultaat. We scoren nu een A op alle onderdelen van de benchmark. Door continu te meten, hebben we klanttevredenheid onderdeel gemaakt van ons dagelijkse werk. Of het nu gaat om nieuwe of ver trekkende huurders, of huurders met een reparatieverzoek, na elk traject vragen we hoe het is verlopen. We nodigen klanten uit ons tips en complimenten te geven. Onze mede werkers zien dagelijks hoe ze het hebben gedaan en wat nog beter kan.’
‘De focus op kwaliteit voor de klant, levert ook lage kosten op’, vult Maarten aan. ‘We hebben het huurdersoordeel ver beterd, en tegelijkertijd onze lage organisatiekosten kunnen vasthouden. Met de lean-methodiek hebben we afgelopen jaren al onze werkprocessen kritisch onder de loep genomen. Het reparatieproces bijvoorbeeld kon beter. Klanten vinden het belangrijk dat we snel en stipt reageren op een reparatie verzoek. Ze willen graag dat we een reparatie in één keer uitvoeren – en niet later nog eens terug moeten komen omdat de monteur een onderdeel niet bij zich heeft. Door meer tijd en aandacht te geven aan de intake, en de planning en werk tijden van onze monteurs aan te passen, scoren we hierop flink hoger in de benchmark. Ook voor mutaties loopt nu een lean-verbeterproject, waar we de eerste resultaten al van zien. We moeten een woning niet alleen technisch goed opleveren, maar ook de tijd nemen om echt te luisteren naar de klant. Dat is het allerbelangrijkste.’
der, is het huurdersoordeel verbeterd. Samen met een collega van de reparatie-afde ling ben ik begin 2018 naar de benchlearningsessie over huurdersoordeel geweest. Andere collega’s gingen naar die over be drijfslasten. Het is mooi om te zien dat de benchmark leeft, je deelt elkaars verhalen, tips en ervaringen. Met z’n allen heb je het zelfde doel: leren van elkaar en je prestaties verbeteren. Uiteindelijk profiteert de huurder daarvan.’
GOED ORGANISEREN LEIDT TOT STEEDS LAGERE KOSTEN
De bedrijfslasten voor verhuur en beheer dalen voor het vijfde jaar op rij. Ditmaal met 26 euro per huurwoning. Corporaties weten hun bedrijfsvoering steeds verder te optimaliseren. Efficiëntere processen leiden tot onder meer lagere personeelskosten. De afgelopen vijf jaar zijn de beïnvloedbare bedrijfslasten in totaal met 25 procent gedaald. De niet-beïnvloedbare bedrijfslasten zijn in dezelfde periode echter met ruim 75 procent gestegen. Hier gaat het om belastingen en heffingen, zoals de verhuurderheffing en de OZB. Afgelopen jaar steeg de verhuurderheffing met 60 euro per woning. De totale bedrijfslasten van corporaties nemen daardoor toe met 35 euro per huurwoning.
CORPORATIES OP KOERS OM
DUURZAAMHEIDSAMBITIES TE HALEN
Verduurzaming staat ook hoog op de agenda bij corporaties. En dat is terug te zien in de dalende trend van de Energie-Index (EI). Uit de aangeleverde gegevens van ruim 2 miljoen woningen blijkt dat bij ruim 80 procent daarvan de EI is verbeterd. Door onder andere warmtenetten, zonnepanelen en isolatie is de EI gedaald van 1,73 naar 1,65. Als corporaties dit tempo vasthouden, halen zij de ambitie uit de Aedes Woonagenda: gemiddeld label B (EI van 1,4) in 2021.
De tweede graadmeter voor duurzaamheid in de Aedesbenchmark is de daadwerkelijke CO2-uitstoot van een wo ning door verwarming. Die is dit jaar voor de tweede keer gemeten en daalt van 21,8 naar 21,4 kg/m2
In 2017 gaven corporaties 16 procent meer uit aan onderhoud en verbetering van hun woningvoorraad. Per woning werd 2.495 euro be steed, 349 euro meer dan het jaar ervoor. Deze flinke toename bestaat voor 127 euro uit planmatig onderhoud en voor 210 euro uit investerin gen in woningverbetering. Met dit geld worden woningen vooral energiezuiniger en duurzamer gemaakt. Van de totale stijging van investeringen in woningverbetering van 516 miljoen euro is zo’n 268 miljoen euro in energetische maatregelen gestoken.
Gemiddeld krijgen corporaties een 6,9 van hun huurders voor de kwaliteit van hun woning. Vorig jaar was dat een 7,0.
De hele rapportage van de Aedes-benchmark is te vinden op www.aedes.nl/ benchmark.
De huurprijsstijging is zeer beperkt. De huur van een corporatiewoning steeg met gemiddeld 0,9 procent, afgerond 4 euro, naar 516 euro per maand. In dit cijfer zijn niet alleen huurverhogingen aan zittende huurders ver werkt, maar ook die bij mutaties en sloop/ nieuwbouw.
Het aantal beschikbare sociale huurwoningen daalt. De gereguleerde voorraad neemt af met -2,6 procent en de voorraad betaalbare huur woningen (tot de hoge aftoppingsgrens) daalt met -0,9 procent. Dit komt vooral doordat 51.000 woningen eenmalig van de DAEB naar de niet-DAEB-tak van corporaties zijn overgeheveld.
Enserve is specialist in woonruimteverdeling. Wij zetten ons in voor de ontwikkeling van één open en transparante woningmarkt. Onze kracht zit in kennis, maatwerk en service. Door onze uitgebreide en specialistische kennis van de woningmarkt krijgt u op elke vraag een antwoord en voor elk probleem een passende oplossing.
Alles wat wij doen is afgestemd op uw specifieke wensen. Wij werken landelijk en staan onafhankelijk in de markt.
Al meer dan 70 corporaties en gemeenten gingen u voor… wij maken graag ook met u kennis.
Het programma Talent in Huis viert dit jaar én haar tienjarig bestaan én beleeft haar tiende editie. Het traineeprogramma is ontwikkeld door Plateau in samenwerking met Aedes en een aantal corporaties. Het versnelt de ontwikkeling van jonge starters en zorgt ervoor dat er meer creatieve toekomstmakers bij woningcorporaties aan de slag gaan.
TEKST: LEENDERT DOUMA, FOTO'S: JEROEN VAN KOOTENMaartje Brans volgde Talent in Huis in 2009. Sinds september 2018 werkt ze als directeur Vastgoedonderhoud bij de Alliantie. Daarvoor was ze directeurbestuurder bij de Alliantie VvE Diensten en bestuurssecretaris. Zij is afgestudeerd aan Utrecht University, Public Management op het onderwerp strategisch bestuur van woningcorporaties.
‘In de tweede lichting trainees van Talent in Huis zat ik bij woningcorporaties Mitros en de Alliantie. Voor beide was ik de eerste
trainee. Een unieke kans om een corporatie op diverse plekken te leren kennen en een breed netwerk op te bouwen. Corporaties zagen in die tijd trainees nog als stagiaires. Het was zoeken naar voldoende werk. Ik ging bij alle managers langs en sprokkelde zo een mandje opdrachten bij elkaar. Best lastig de eerste keer, daarna ging het makkelijker. Een beetje lef helpt. Toen ik trainee was bij de Alliantie werd daar neteen reorganisatie voorbereid. Ik heb de verantwoordelijke directeur gemaild of ik mee mocht denken. Mijn tip voor alle trainees:
durf te vragen en creëer zelf ruimte voor de krenten uit de pap. Het traineeprogramma werpt zijn vruchten af. Niet alleen voor mij, ook voor de Alliantie. Er werken hier nu tien oud-trainees. Zelf was ik buddy voor een aantal trainees . Vanaf januari krijgt Vastgoedonderhoud een eigen trainee. Ontzettend leuk! Deze nieuwe generatie denkt goed na over wat ze wil en stapt niet overal meteen in. Ik vond negen jaar geleden dat corporaties wel wat meer van mij mochten verwachten, dus mijn verwachtingen van hen zijn nu hoog.’
‘We zijn in 2008 met Talent in Huis begonnen naar aanleiding van de uitslagen van onderzoeken naar personeel in de corporatiesector’, zegt Edith Hoksbergen, directeur van Plateau. ‘We zagen dat de corporaties bijvoorbeeld kampen met vergrijzing en een slecht imago van de medewerkers als geitenwollensokkentypes. Toen dachten we: we moeten zorgen dat we er veel jonge slimme mensen in gaan brengen.’
Elke editie neemt anderhalf jaar in beslag. In die tijd werken de trainees drie keer bij een andere corporatie. Ze werken als volwaardige medewerker in de dagelijkse praktijk en ze krijgen een praktijkopdracht van elke corporatie. Daarnaast is er een inhoudelijk trainingsprogramma, verzorgd door Plateau, waarin het draait om vakkennis en persoonlijk leiderschap. De trainees krijgen begeleiding van mentoren vanuit woningcorporaties, die worden opgeleid door Plateau.
‘Voorafgaand aan het programma hebben we nauw contact met de corporaties om de verwachtingen van beide kanten door te spreken’, vertelt Hoksbergen. ‘Het voordeel voor de corporaties is dat ze een frisse blik in huis halen. Dat levert nieuwe inzichten op en mogelijke nieuwe talenten om in huis te houden. De voordelen voor de trainees zijn dat ze het vak intensief leren kennen, maar ook de bedrijven, collega’s en experts die wij uitnodigen. En omdat wij samenwerken met het Britse GEM Programme (Graduate Employment Mentoring) doen ze ook internationale kennis op.’
Aan het programma Talent in Huis doen woningcorporaties als Omnia Wonen, Portaal, Stadgenoot, Rochdale en vele anderen mee. Het zijn vooral de grotere organisaties die het creatieve talent van de toekomst binnenhalen. De behoefte bij kleinere corporaties is net zo groot, zegt Edith Hoksbergen. Instroom van personeel, mobiliteit in de organisatie en kennisuitwisseling zijn urgente issues. Alleen is het traject voor MKBcorporaties soms te duur of te arbeidsintensief. Daarom ontwikkelt Plateau nu samen met MKW-corporaties voor middelgrote en kleine corporaties binnen Aedes een aangepast programma. In ieder geval gaan trainees en corporaties daarin thematisch aan de slag om zo kennis, krachten en innovatie te bundelen. De komende maanden wordt de precieze invulling van het programma bekend.
De corporaties waren meteen enthousiast. Maar in het begin was er nog niet veel animo onder de afgestudeerden, omdat het programma nog niet zo bekend was. Dus heeft Plateau uitgebreid ingezet op netwerken in de universiteiten en hogescholen. ‘En inmiddels hebben we met ongeveer 100 oud-trainees de beste ambassadeurs denkbaar’, zegt Hoksbergen. Nu stromen de sollicitaties elke editie binnen. ‘De achtergronden van de trainees zijn heel divers. Ze komen uit de studies Sociale Geografie en Planologie, maar we zien ook politicologen, sociologen, architecten en organisatiekundigen. We zien mensen die Internationale Studies hebben gedaan of van de TU Delft of Eindhoven komen. En ICT’ers, dat is mooi, want digitalisering is een van de uitdagingen in de sector.’
Na de eerste selectie komen kandidaat-trainees en delegaties van de corporaties bij elkaar en worden ze ‘gekoppeld’ door middel van pitches en speeddating. Op dit moment lopen edities 9 en 10. Daar doen 23 jonge talenten aan mee, en zestien woningcorporaties en Aedes stellen één of meerdere plekken beschikbaar. Binnenkort start editie 11. De eerste selectiedag is net geweest. De inschrijving voor kandidaten en corporaties voor editie 12 is nog niet begonnen. Kijk voor meer informatie op www.talentinhuis.nl.
De 27-jarige Joris van den Boom heeft Sociale Geografie en Planologie gestudeerd. Hij is in januari als trainee begonnen bij Woonwaard. Straks gaat hij naar Stadgenoot. Nu werkt hij bij Kennemer Wonen. HR-adviseur Christel Reinders is er zijn begeleider.
Joris: ‘Je positie is uniek. Je maakt een korte sprint door de organisatie. Er valt je van alles op. In mijn 100-dagen verslag heb ik constructief kritisch situaties beschreven en wat er beter kan. Soms pijnlijke dingen, dacht ik
wat ongemakkelijk, maar ik heb alleen maar enthousiaste reacties gekregen. Kennemer Wonen hoeft niet te bescheiden te zijn: ze mogen hun successen meer vieren. Tegelijkertijd is het een nuchtere organisatie, en dat is mooi. Leuk om op verschillende plekken de organisatiecultuur zo te proeven.’ Christel: ‘Toen ik in 2016 startte bij Kennemer Wonen, liep het programma al. Door de lopende projecten heeft het toen niet de benodigde aandacht gekregen. Daarmee hebben wij eerdere trainees tekortgedaan. We benaderden ze niet als vol-
waardige collega, meer als stagiair. Dat heeft ons aangezet tot een bewuste keuze: gaan we wel of niet door met Talent in Huis. Ons MT besloot dat wel te doen. Corporaties zijn redelijk vergrijsd geraakt. Jonge mensen brengen nieuwe inzichten. We kregen het wel voor onze kiezen door het 100-dagen verslag van Joris. Daarmee heeft hij ons een goede dienst bewezen. Zijn toegevoegde waarde blijkt ook uit zijn projecten hier, zoals duurzaamheid vertalen in concrete KPI’s. Bij Joris hebben we het gelukkig vanaf de start goed aangepakt.’
Overal in Nederland zijn de woningmarkt en de bewoners anders. In deze rubriek zoomen we in op één regio. Hoe is de situatie? En welke rol spelen de woningcorporaties? Dit keer: de regio Gooi en Vechtstreek, Samen op pad in de energietransitie.
Geduld en urgentie. Geen gemakkelijke combinatie. Toch zijn beide aan de orde in het traject Samen op pad. Eind vorig jaar startten in de regio Gooi en Vechtstreek zo’n partijen met de gezamenlijke aanpak van een regionale energietransitie. De grootste opgave daarvan ligt in de gebouwde omgeving. Vertegenwoordigers van zeven gemeenten, vijf woningcorporaties, energiecoöperaties, huurdersorganisaties, netbeheerder, waterleidingbedrijf en waterschap schuiven sindsdien structureel bij elkaar aan tafel. Regio Gooi en Vechtstreek coördineert de samenwerking. De focus ligt op het stimuleren van energiebesparing door bewoners, het opdoen van praktijkervaringen met de eerste aardgasvrije wijken en het verkennen van de kansen voor duurzame energiebronnen. Deze drie sporen moeten de bouwstenen gaan vormen voor een regionale Transitievisie Warmte.
ONDER EN BOVEN DE GROND ‘Het is superwaardevol om elkaar te ontmoeten’, zegt Jack van der Pers, relatiemanager Strategie en Omgeving van netbeheerder Liander. ‘Dit zijn de partijen die elkaar onder en boven de grond gaan tegenkomen op weg naar een energieneutrale regio. Voor een gemeente alleen is de opgave te complex. We hebben elkaar allemaal nodig. Maar het vormgeven van die samenwerking is nog een groeiproces.’ Manager Vastgoed Rob Steur van Woningstichting Het Gooi en Omstreken onderschrijft dat. ‘Het is bijvoorbeeld nog zoeken naar een goed besluitvormingsmodel op gemeentelijk en regionaal niveau. Wie heeft waarover beslissingsbevoegdheid?’ Voor de gemeenten is deze samenwerking ook spannend, vervolgt hij. ‘Die moeten van het Rijk immers uiterlijk eind allemaal een eigen Transitievisie Warmte vaststellen, waarin ze omschrijven hoe ze wijken willen verduurzamen. Ook al spreek je samen af dat je de energietransitie zoveel mogelijk regionaal organiseert, er zijn nog steeds zeven gemeentebesturen met hun eigen achterbannen. Die moeten de regio ook echt het vertrouwen geven. Dat is het proces waar we nu midden inzitten.’ Kortom: polderen vraagt geduld. De prioriteit van Samen op pad ligt nu bij het maken van een Regionale Energiekansenkaart. Daarin brengen alle partners hun data bij elkaar. Hoe zien de onderhoudsplannen van de corporaties eruit? Wat zijn hun natuurlijke momenten om woningen aan te pakken? Wanneer hebben
De regio ligt tussen Amsterdam, Almere, Amersfoort en Utrecht Samenwerkingsverbandvan:Blaricum, Eemnes, Gooise Meren, Hilversum, Huizen, Laren, Weesp en Wijdemeren (Eemnes is geen lid van Samen op pad)
Woningmarktregio:Metropoolregio Amsterdam Aantalinwoners:. Aantalhuishoudens:. Verhoudingkoop-huurwoningen:ongeveer %-% Woningcorporaties:Ymere, De Alliantie, Woningcorporatie Gooi en Omstreken, Dudok Wonen en Woningstichting Naarden gemeenten plannen met rioleringen, bijvoorbeeld in het kader van wateroverlast? Wat is de staat van de gasen elektriciteitsnetten? Waar is vervanging of aanpassing nodig? Hoe groot is de energiebehoefte voor verwarming van de gebouwen in Gooi en Vechtstreek eigenlijk? En hoe kan het toekomstig aanbod van duurzame energie eruit zien? Een complexe puzzel. Waarvan het laatste stukje voor de woningcorporaties erg belangrijk is. Steur: ‘Corporaties zullen de energievraag van hun woningen immers niet altijd op of in de woning kunnen opwekken. Er blijft altijd een restvraag over die externe energieleveranciers duurzaam moeten leveren.’ Op basis van de huidige kennis en inzichten lijkt het erop dat
warmtenetten in deze regio geen rol van betekenis gaan spelen. Ook windmolens en zonneweiden zijn hier geen grootschalige oplossing. Energie uit biomassa lijkt evenmin een substantiële optie. ‘Waarschijnlijk zullen veel woningen dus all-electric moeten worden’, zegt Steur. ‘We moeten daarom dringend de mogelijkheden voor een CO-vrije manier van stroomopwekking samen verkennen.’
Bijna tweederde van de inwoners van Gooi en Vechtstreek woont in een koopwoning. ‘Die bewoners moeten ook in staat zijn om verduurzamingsmaatregelen in hun huis uit te laten voeren.’ Daarom vindt Steur de deelname van de Energiecoöperaties aan het samenwerkingsverband erg belangrijk. Anne-Marie Poorthuis is adviseur van de Energiecoöperatie Wijdemeren. ‘Wij regelen informatiebijeenkomsten, dorps- en straatgesprekken, workshops en huisbezoeken over energiebesparing en projecten voor collectieve energieopwekking’, legt ze uit. ‘Tijdens de vergaderingen van Samen op pad brengen wij de gesprekken steeds weer terug naar de bewoner. Die wordt bij al dat gepolder namelijk nogal eens vergeten. Terwijl de energietransitie begint bij de mensen thuis. Bij energiebewustzijn en -besparing. Het verduurzamen van je huis is een grote stap. Daar hebben mensen zorg en begeleiding bij nodig.’ Hoewel de energiecoöperatie
in eerste instantie op woningbezitters is gericht, zoeken Steur en Poorthuis elkaar ook buiten het gezamenlijke overleg op. Ze praten bijvoorbeeld over de kosten van het verduurzamen van woningen en over goede vormen van bewonersparticipatie. ‘De kennis die de samenwerkingspartners op verschillende terreinen hebben, delen we met elkaar’, zegt Steur. Dat doen alle partijen, vult Jack van der Pers van Liander aan. ‘Er is een grote behoefte aan het delen van informatie.’
Ondertussen wacht men in de regio Gooi en Vechtstreek niet op de meest efficiënte overleg- en beslisstructuur en op de digitale, gevisualiseerde databestanden. De energie die er in de wijken leeft om aan de slag te gaan, wordt ook al daadwerkelijk benut. Bijvoorbeeld in de Hilversumse Meent. Het gasnetwerk is hier economisch bijna afgeschreven. De gemeente, netwerkbeheerder Liander en de corporaties Het Gooi en Omstreken en de Alliantie onderzoeken nu samen met onder meer de bewoners hoe de buurt aardgasvrij kan worden.
Omdat regionale samenwerking noodzakelijk is voor het halen van het einddoel: alle corporatiewoningen in Nederland CO-neutraal in , trekt de Aedes Roadshow De Routekaart: van ambitie naar aanpak langs de bestuursnetwerken van corporatiedirecteuren in het hele land.
‘Corporaties zullen de energievraag niet altijd op of in de woning kunnen opwekken’
o Voor elke situatie de juiste (brand en koolmonoxide) veilige oplossing
o Uitleesmogelijkheden zorgen voor voorspelbare onderhoudsplanning
zorgen
o Ondersteuning op alle facetten uit de keten van brandveiligheid
Weten hoe andere corporaties omgaan met brand- en koolmonoxideveiligheid?
Lees het onderzoek op onze site www.eielectronics.nl/rapportcorporaties
Compact Past overal, combineert met bijna iedere cv-ketel en hee geen buitenunit
2 Gezond Zorgt voor een gezond binnenklimaat door natuurlijke ventilatie
Eenvoudig
Is eenvoudig te installeren en te bedienen
Gasbesparing Bespaart 25% tot 50% gas
Subsidie
De bewoner ontvangt 1500,- euro subsidie
De Inventum Spaarpomp is een hybride warmtepomp die eenvoudig kan worden geïnstalleerd. Geen grote apparaten in je tuin of op het dak en geen gedoe en rommel op zolder. Hij werkt in combinatie met bijna iedere cv-ketel en zorgt ook nog eens voor gezonde lucht in je huis.
Inventum Postbus 275 - 3990 GB Houten 030 - 274 84 84
“Wat een slimme oplossing, die Spaarpomp. De warme lucht die je normaal afzuigt, recyclet hij om je cv-water te warmen. En daardoor heb je dus minder gas nodig!”
- Thim Wolthuis, Leerdam www.spaarpomp.com
16 min of meer persoonlijke vragen en 16 vragen over sociale huisvesting. Deze keer beantwoordt Joke Geldhof, gedeputeerde Ruimte en Wonen in NoordHolland, 16 van deze vragen.
TEKST: ELSKE KOOPMAN, FOTO:JEROEN POORTVLIET
Als u de baas was van Aedes, wat zou u als eerste doen?
‘Ik zou beginnen met een kennismakingsrondje langs corporaties. Ik wil het dan graag hebben over de sociale verantwoordelijkheid en vooral hoe we zorgen voor echt goede huisvesting. Daarbij moet de mens centraal staan en niet het vastgoed.’
Aan welk huis bewaart u de beste herinneringen en waarom?
‘De beste herinneringen bewaar ik aan het huis waar ik nu woon in Amsterdam Nieuw-West. Ik woon er nu ruim 30 jaar en nog steeds met veel plezier. Ik heb er een belangrijk deel van mijn leven doorgebracht.’
Als u minister voor Wonen was, wat zou u als eerste doen?
‘Ik zou het bouwen van woningen belonen, in plaats van bezit te straffen. Dat gebeurt nu wel onder meer door de verhuurderheffing. Daar komt de maatregel tegen belastingontduiking door multinationals, ATAD, nog bij.’
Wanneer was u voor het laatst verschrikkelijk boos? En waar ging dat over?
‘Ik ben nooit verschrikkelijk boos, ik ben van het uitpraten.’
Waar moeten corporaties eens mee ophouden? En waar moeten ze mee doorgaan?
‘Ik concentreer mij graag op wat ze vooral wel moeten doen: doorgaan met bewoners centraal stellen.’
Kunnen we in Nederland wonen helemaal aan de markt overlaten?
‘Dat denk ik niet. Steeds meer ontwikkelaars doen wel aan maatschappelijk verantwoord ondernemen, maar de opgave is te groot om in zijn geheel aan de markt te laten.’
Met wie zou u het liefst een uur in de lift vastzitten? ‘Hahaha. Met Roger Moore, de man van The Saint en James Bond. Het kan niet meer, maar als ik dan toch met iemand vast moet zitten, dan met hem. Ik kan geen vervanger bedenken.’
Waar moet de hoogte van de huur van afhangen?
‘De hoogte van de huur is een combinatie van het aantal vierkante meter en de kwaliteit van de woning, als die maar betaalbaar is voor degene die er woont. Een scheefwoner mag voor een huis best het maximale bedrag betalen, terwijl een ander voor hetzelfde huis minder betaalt.’
Hoe ervaart u uw dagelijks woon-werkverkeer?
‘Als uiterst efficiënt: ik werk van deur tot deur. Dat merken medewerkers wel aan de mails. Ik woon voor Haarlem aan de goede kant van Amsterdam, dus sta bijna nooit in de file. Als gedeputeerde ga ik ook veel het land in en werk ik ook gewoon door in de auto.’
Welk land vindt u een voorbeeld als het gaat om wonen?
‘We mogen hier best tevreden zijn. Nederland doet het prima, dus dat is mijn voorbeeld. Het kan altijd beter, maar onze steden hebben mooie buitenwijken en als er een probleem is, dan zijn we er als de kippen bij om het in orde te brengen.’
Uit wat voor nest komt u? ‘Uit een echt Amsterdams nest. Mijn vader kwam van de Westelijke eilanden (Bickers-eiland/Prinseneiland) van Amsterdam en mijn moeder kwam van Kattenbrug. Nu zijn het dure buurten, maar vroeger woonden daar arbeiders.’
Welk land vindt u een voorbeeld als het gaat om wonen?
‘We mogen hier best tevreden zijn. Nederland doet het prima, dus dat is mijn voorbeeld. Het kan altijd beter, maar onze steden hebben mooie buitenwijken en als er een probleem is, dan zijn we er als de kippen bij om het in orde te brengen.’
Waarover heeft u voor het laatst wakker gelegen?
‘Nog iets wat ik van mijn vader heb: ik lig nooit wakker. Ik ben een goede slaper.’
Hoeveel sociale huurwoningen heeft Nederland nodig?
‘Voldoende voor het aantal mensen dat er een beroep op moet doen en dat zijn niet alleen de kwetsbare groepen, of anderen die afhankelijk zijn van sociale huur. Maar ook de mensen in het middensegment die geen koopwoning willen of kunnen betalen. Doorgaans hebben ook zij niet veel geld.’
Wanneer was u voor het laatst verschrikkelijk boos? En waar ging dat over? ‘Ik ben nooit verschrikkelijk boos, ik ben van het uitpraten.’
Op welk moment was u het moedigst?
‘Dat was een aantal jaar geleden in een café. Iemand was enorm vervelend en gooide steeds mijn witte jas op de grond. Praten hielp niet meer. Ik heb hem met de fysieke kracht van mijn vader de kroeg uitgezet. Dat vond ik best moedig. Mijn vrienden hebben het er nog over.’
Joke Geldhof (58) is gedeputeerde in Noord-Holland voor Ruimte en Wonen. Bij de provinciale verkiezingen van 20 maart 2019 is zij lijstduwer voor D66, maar nog wel beschikbaar voor de functie van gedeputeerde: het woondossier is volgens haar nog niet af.
Polygon lost het op Wij bieden totaaloplossingen voor:
• Het non-destructief opsporen van lekkages
• Het herstellen van brand- en waterschades
• Het efficiënt en volledig verwijderen van schimmel
Tijdens onze werkzaamheden richten wij ons op het ontzorgen van u en uw huurder, het beperken van de gevolgschade en het waardebehoud van uw woning.
Bel Polygon 24/7 in geval van nood: 0800 - 68 68 377
nederland@polygongroup.com
Polygon beperkt en beheerst de gevolgen van water, brand en klimaat. www.polygongroup.com/nl
Het team van WIJ aan- en
heeft Wetland Wonen met veel plezier geadviseerd.
Wie zijn WIJ?
WIJ aan- en verkoopmanagement is een onderneming van Jimmy Feitz MRE MRICS en Martin Peeringa QC MRE Twee vastgoedprofessionals met ieder ruim vijftien jaar ervaring in managementfuncties bij corporaties.
U wilt geen half werk. U wilt niet alleen asbest saneren, maar ook weer iets moois opbouwen. En u wilt niet alleen een concurrerende prijs, maar ook vakmensen die hun werk verstaan. Man&Mach is asbestspecialist in Noord- en Midden Nederland en helpt u snel en vakkundig. Bij enkele panden, maar ook bij complete woningblokken. Samen werken we aan een gezonde en veilige woonomgeving.
Wij laten uw gebouw er van binnen en van buiten weer als nieuw uitzien. Welke opdracht u ook heeft, wij hebben de kennis, ervaring en apparatuur in huis om elke specialistische klus voor u uit te voeren.
088 - 3656267 dolmans.com
Wilt u uw gevel, glas, portiek of vloer grondig laten reinigen? Of heeft het sanitair of de grootkeuken een dieptereiniging nodig?
De Autoriteit woningcorporaties houdt als extern toezichthouder sinds 2017 inspecties bij corporaties om te bepalen of de governance – inclusief intern toezicht –op orde is. Inspecteurs Theo Nieuwenhuizen en Dineke de Vries reflecteren in dit artikel op die gesprekken met bestuur en commissarissen van woningcorporaties. In het tweede deel van dit artikel komen twee commissarissen aan het woord over hun ervaringen met Aw-inspecties.
In 2017 ging de Autoriteit woningcorporaties (Aw) bij 146 corporaties op inspectie om te bepalen of de governance op orde is. Met reden: toezicht op goed bestuur – inclusief intern toezicht – kan volgens de Aw corporaties op de goede weg houden. Uit de eerste ronde van inspecties bleek dat de meeste corporaties op hoofdlijnen voldoen aan de criteria van de Aw. Vorig jaar zijn wel vier corporaties onder verscherpt toezicht geplaatst, mede omdat de governance niet op orde was.
De inspecteurs van de Aw houden bij hun ronde langs de corporaties niet alleen een ‘papieren’ inspectie, zij voeren ook een gesprek met het bestuur én de raad van commissarissen. In de inspectiebrief geeft de Aw een oordeel waar de corporatie nog op kan reageren.
Volgens Theo Nieuwenhuizen, coördinerend inspecteur bij de Aw, wordt het gesprek – ook door de RvC’s –gewaardeerd. ‘Commissarissen vinden het waardevol om te reflecteren met een onafhankelijke partij.’
Volgens inspecteur Dineke de Vries is het een spannend proces om tot een gewogen eindoordeel te komen:
de wereld van governance is geen exacte wetenschap. ‘Goed bestuur gaat over cultuur en gedrag, en dat is lastig meetbaar te maken. Ook bij intern toezicht gaat het om samenspel tussen verschillende mensen met ieder een eigen rol. Hoe ga je in de RvC met elkaar om, maar ook hoe is de relatie met het bestuur, de onafhankelijke controller en de belanghebbenden?’
Tijdens bijeenkomsten van de VTW in november 2018 wisselen de inspecteurs van de Aw en commissarissen hun ervaringen over de inspecties uit. Doel is om van elkaar te leren en te bouwen aan risicogericht toezicht dat uitgaat van vertrouwen. Nieuwenhuizen: ‘Dat gaat in een open sfeer. Een wereld van verschil met zo’n drie jaar geleden, net na de invoering van de nieuwe Woningwet, toen de onderlinge verhoudingen veel scherper lagen.’
De inspecteurs van Aw moeten de juiste competenties hebben om de cultuur in het bestuur, de RvC en de onderlinge verhoudingen te kunnen duiden. De Aw gaat inspecteurs bijscholen en/of gedragspsychologen aannemen. ‘Dat is onze verantwoordelijkheid’, stelt Nieuwenhuizen. ‘We moeten wel waken voor de, wat ik noem, accountantsvalkuil. Oordelen van accountants moeten bijna wetenschappelijk onderbouwd zijn. Als wij die maatstaf gebruiken, kunnen we weinig meer zeggen. Wij maken meer gebruik van reflectie.’
De inspecties leveren ook praktijkvoorbeelden op waar andere corporaties (inclusief RvC’s) van kunnen leren, al is de vraag nog hoe die voorbeelden het beste gedeeld kunnen worden. De Vries: ‘Neem de onafhankelijke controller, hoe organiseer je dat? Een mooi voorbeeld uit de praktijk is dat een controller van een corporatie bij een andere corporatie audits uitvoert.’
De oordelen van de Aw – de meeste corporaties scoren een voldoende, er zijn weinig positieve uitschieters –dragen ook bij aan het beeld dat de buitenwereld van de sector heeft, erkent Nieuwenhuizen. ‘Dat klopt. Maar als corporaties beter presteren, dan zien we dat vanzelf terug. We gaan het niet mooier maken dan het is.’
Meer informatie over de inspecties op goed bestuur van de Aw in 2017: www.ilent.nl, zoek op ‘inspecties bij woningcorporaties’.
Als onderdeel van de governance-inspecties praat de Autoriteit woningcorporaties (Aw) ook met de raad van commissarissen.
Commissaris Peter Jägers van Woonbedrijf ieder1 (links op de foto) en commissaris Hans van der Vlist van Vestia en Woonplus Schiedam vertellen over hun ervaringen.
Volgens Jägers kan een gesprek met de Aw zeker van betekenis zijn. ‘Dat je je als corporatie, inclusief de RvC, over de governance moet verantwoorden, is cruciaal voor onze sector. Daar moet je niet licht over denken. Wij waren één van de eerste corporaties die de Aw inspecteerde, dat merkte ik wel. De inspecteurs moeten tijdens het gesprek dieper ingaan op de cultuur bij de corporatie om de governance te kunnen beoordelen. Dat is best ingewikkeld.’
Ieder1 had eerder tijdens een visitatie al een positief oordeel gekregen over de governance. Dus de commissarissen maakten zich geen zorgen over de inspectie van de Aw. Dat geldt ook voor Woonplus Schiedam, waar Hans van der Vlist RvC-voorzitter is. ‘In het visitatierapport was één kanttekening gemaakt: we moesten als RvC tijdens de zelfevaluatie meer aandacht besteden aan het functioneren van de individuele commissaris. Een terecht punt. Dat kwam ook terug bij de inspectie van de Aw. Beter twee keer dan niet.’
De Autoriteit woningcorporaties, onderdeel van Inspectie Leefomgeving en Transport (ILenT), houdt sinds 2017 governance-inspecties bij corporaties. De Aw hanteert bij de beoordeling sinds 1 juli 2017 de criteria uit het toetsingskader Bouwenaanvertrouwen. Sinds 2018 houdt de Aw één keer in de vier jaar bij de corporatie een governance-inspectie.
De Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN) houdt iedere vier jaar een visitatie om de prestaties van een corporatie te beoordelen, een belangrijk onderdeel van de visitatie is governance. De Aw kan ingrijpen als een corporatie niet functioneert, de SVWN niet.
Meer informatie: Rapport Bouwenaanvertrouwen–toezichtopgovernanceis te vinden op www.ilent.nl onder het kopje documenten/publicaties.
Prestatievelden visitatie: www.visitaties.nl/methodiek.
Volgens Van der Vlist kan een gesprek over cultuur en gedrag met een onafhankelijke partij waardevol zijn om als RvC scherp te blijven. ‘Goed dat het er is, omdat je niet alleen naar cijfers moet kijken, maar ook waarde moet toekennen aan soft controls. Ik vraag mij wel af of de Aw dat gesprek moet voeren. Dat is ook binnen de VTW te organiseren. Een toezichthouder moet ook met een stok kunnen slaan als dat nodig is. We moeten de relatie zuiver houden.’
Van der Vlist is nieuwsgierig naar praktijkvoorbeelden van andere corporaties die de Aw tijdens de inspecties verzamelt. Jammer dat deze (nog) niet beschikbaar zijn. Hij pleit er dan ook voor dat de Aw en de VTW nadenken over hoe die voorbeelden het beste zijn te delen. Van der Vlist: ‘Praktijkvoorbeelden kunnen je inspireren. Hoe organiseer je als RvC bijvoorbeeld de verplichte onafhankelijke controller?’
Jägers vindt het een goede zaak dat de Aw en de RvC’s tijdens bijeenkomsten van de VTW ervaringen uitwisselen om van elkaar te leren. ‘Je merkt dat de Aw nog zoekende is. De opzet was vooral hoe de Aw ons kan helpen om de governance te verbeteren. Als het goed gaat, is dat mooi. Maar ik ben wel benieuwd hoe het gesprek gaat bij corporaties die de governance niet op orde hebben.’
Bernard Heldt (18411914) is een man van overleg en samenwerking. Precies eigenschappen die de Amsterdamse Bouwmaatschappij tot verkrijging van Eigen Woningen nodig heeft om uit het slop te raken. Als Heldt er in 1875 toetreedt als vice-voorzitter is het een ruziënd zooitje. Het idee bij de start in 1868 was juist zo mooi: arbeiders leggen 10 cent per week in met als einddoel een eigen huis. Maar het ontbreekt aan een betrouwbare organisatie en duidelijke regels. De eerste voorzitter doet een greep uit de kas. Er is kapitaalgebrek om te bouwen. En als er dan toch een handjevol woningen klaar is, ontstaat er ruzie over de verloting.
Kapitaalkrachtige Amsterdammers kijken wel uit om daar geld in te steken. Totdat Heldt zich verbindt aan de Bouwmaatschappij. Zelf weet hij als geen ander hoe belangrijk een goed huis is. Zijn vader overleed jong. Als kind woonde hij met zijn moeder en zijn twee broertjes in een kelderwoning. In zijn leertijd als meubelmaker raakt Heldt betrokken bij vakbondswerk. Dankzij die organisatie-ervaring kan Heldt bij de Bouwmaatschappij orde op zaken stellen. Hij stelt onder andere een commissie van toezicht in van Amsterdamse notabelen. Dat werkt. Het levert de Bouwmaatschappij kennis en kapitaal op om verspreid over Amsterdam huizen te bouwen. In 1885 schopt Heldt het als eerste arbeider tot Tweede Kamerlid.
Het rijtje dubbeltjeswoningen aan de Mauritskade in Amsterdam is tegenwoordig in beheer bij De Key. De woningcorporatie vierde in 2018 haar 150-jarig bestaan.
Meer lezen? Het begon met dubbeltjes van Jos van der Lans: www.dekey.nl/150jaar.
Meer over de geschiedenis van sociale woningbouw op www.canonvolkshuisvesting.nl.
Aedes-Magazine is zowel een gedrukte als een digitale uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties.
Aedes-Magazine is gratis en verschijnt zes keer per jaar.
Aedes is de brancheverenging voor woningcorporaties in Nederland. Zij werken dagelijks aan goed en betaalbaar wonen voor mensen die om welke reden dan ook steun in de rug nodig hebben.
Corporaties beheren , miljoen huurwoningen, waarin miljoen mensen wonen. op de huishoudens in Nederland
woont in een corporatiewoning. Ongeveer woningcorporaties zijn lid van Aedes, dat zijn vrijwel alle woningcorporaties in Nederland. Aedes berhartigt hun belangen, ondersteunt hen bij het uitvoeren van hun taken en biedt een platform voor kennisuitwisseling en ontmoeting. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche.
Redactie Tinka Hurkmans, Margriet Pflug en Latifa Vonk (hoofd- en eindredactie); Elske Koopman en Marjon van
Weersch (redactie); Devika Mangal en Carolien van der Ploeg (productie). M.m.v. Leendert Douma, Christine van Eerd, Henk Peter Kip, Jasper Monster, Anne de Rooij, Jan Smit, Lisette Vos, José de Vreede.
Redactie T ()
In de Xtreme 36 van Intergas gaan prestaties, intuïtieve bediening, een eigentijds design en een extreem hoog rendement op warmwater hand in hand. Door dit hoge rendement gebruikt de Xtreme minder energie, zonder in te leveren op comfort. De Xtreme is uitermate geschikt om te combineren met een warmtepomp, ofwel klaar voor de toekomst!
Hofmeier maakt het verschil door onze interim professionals en consultants op innovatieve wijze met onze opdrachtgevers te verbinden en te laten samenwerken.
Het doel: het behalen van continue groei en het verbeteren van de resultaten.
Wij werken met 130 interim professionals en consultants in specialistische teams voor de sectoren Public, Handel, Industrie & Dienstverlening en de sector woningcorporaties. Binnen deze sectoren hebben we een goede naam en bewezen track record.
Wij leveren waarde aan onze klanten door het oplossen van financiële en organisatievraagstukken die gericht zijn op continuïteit, kwaliteit, transitie en capaciteit.
Waar het eerst vooral ging om het puur invullen van de financiële functie, draait het nu om het bieden van totaaloplossingen. De cijfers zijn net zo belangrijk als het verhaal achter de cijfers! Hofmeier helpt ambities waar te maken.
Wij realiseren groei en behalen organisatiedoelen door een optimale inrichting en invulling van de financiële kolom, inclusief fiscaliteit.
Hierbij kunnen wij u onder meer ontzorgen bij de voor bereiding van het fiscale dossier, de fiscale planning en het uitwerken van de fiscale positie ten behoeve van de jaarrekening. De toenemende fiscale druk zorgt ervoor dat u uw zaken op orde moet hebben en gebruik maakt van de fiscale mogelijkheden die er wel zijn!
Hofmeier draagt actief bij aan het toekomstbestendig maken van uw corporatie. Wilt u weten hoe u fiscaal ‘in control’ kunt komen, zijn en blijven? Meer kunnen sturen op uw fiscale positie en planning of wilt u bijgepraat worden over de fiscale actualiteit?
Neem dan contact op met Wobbe van der Meulen, Managing Consultant, w.vandermeulen@hofmeier.nl of 06-307 52 767.
Interim & Consulting
Lammenschansweg 144 2321 JX Leiden 088-572 75 55 info@hofmeier.nl www.hofmeier.nl