Aedes-Magazine 7-8/2016 by Aedes.nl

CORPORATIES EN DE WONINGMARKT /7-8 / 2016

Van studentenhuis naar friends-contract

‘WE WILDEN MEER RUST EN EEN NET HUIS’ » MARKTTOETS: ERGERNISSEN EN INZICHTEN » » 366 IDEEËN VOOR TIJDELIJKE HUISVESTING » » ‘MIDDELDURE HUUR FINANCIEREN MET PENSIOENGELD’ » » 16 VRAGEN AAN SJOERD HOOFTMAN »

“Super makkelijk en leuk om mee te werken”

Primair systeem

de nieuwe versie van BIS NOA

XBIS is de nieuwe versie van BIS NOA op de markt en voldoet aan de moderne webstandaarden.

Enkele reacties van onze klanten op XBIS:

Bij ingebruikname kunt u deelnemen aan een kennisworkshop, verzorgen wij nazorgsessies, krijgt u werkplekinstructie, zorgen wij voor individuele begeleiding etc. Daarnaast bieden wij u een uitgebreide E-Learning module waarmee u eenvoudig en snel (nieuwe) medewerkers ‘up and running’ krijgt.

Anne-Marjet:

NCCW biedt woningcorporaties met XBIS de nieuwste versie van BIS NOA, het ERP systeem dat samen met meer dan 160 klanten voortdurend wordt doorontwikkeld. Vanuit haar datacenter in Almere een bewezen totaaloplossing, inclusief uitwijk, beheer, release updates, aansluiting op wijzigingen in de weten regelgeving etc. Als gebruiker wordt u volledig ontzorgd en kunt u zich richten op uw corebusiness.

“Super makkelijk en leuk om mee te werken” Robin:

“Fris, eigentijds en overzichtelijk” Marjolein:

“Vernieuwend” Wilt u meer weten over XBIS en de mogelijkheden die NCCW u biedt? Maak dan snel een afspraak. Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar sales.support@nccw.nl.

www.nccw.nl

commentaar 3

TOEGEVOEGDE WAARDE Woningen zonder toilet en douche. Dit komt nog steeds voor in landen als Roemenië, Letland en Bulgarije. Toch gewoon lidstaten van de Europese Unie. Wat kost het de Europese samenleving als mensen wonen in dit soort slechte huizen? Het antwoord vond ik ontluisterend; bijna 194 miljard euro per jaar aan zorg en sociale ondersteuning. Onderzoek van Eurofound naar kosten en consequenties van slechte huisvesting wijst dit uit. Het zou 295 miljard euro kosten om deze woningen op te knappen, zodat mensen ‘gezond’ kunnen wonen. Door besparingen op ondersteuning en ziektekosten zouden EU-landen dit bedrag binnen 18 maanden kunnen terugverdienen. De huizen van Nederlandse woningcorporaties behoren tot de allerbeste van Europa. Natuurlijk, om de levensduur van woningen op peil te houden is en blijft renovatie nodig. Volgens Eurofound kost de benodigde renovatie in Nederland in een keer 5,2 miljard euro. Door de goede staat van onze sociale huurwoningen duurt het langer voordat die investering is terugverdiend. Zo’n drie jaar, met een besparing van 1,8 miljard euro per jaar. Als je het zo bekijkt, leveren onze investeringen in woningen de Nederlandse samenleving dus geld op. In ons land gaat de discussie de laatste tijd vooral over de verhuurderheffing en het bezuinigen op de huurtoeslag. Maatregelen die ten koste gaan van investeringen

‘ Onze investeringen in woningen l everen de Nederlandse samenleving geld op’

en dus van de kwaliteit van woningen. En het voor mensen moeilijker maken om in een geschikt en betaalbaar huis iscussie valt in het niet bij de r esultaten van te kunnen wonen. Deze d het Europese on derzoek. Het laat overduidelijk de toegevoegde waarde van goede en betaalbare sociale huisvesting in N ederland zien. Die onmisbare waarde maakt een corporatiebelasting of huurtoeslagbezuiniging wat mij betreft echt penny-wise and poundfoolish. Marc Calon Voorzitter

MARKTTOETS ‘EEN MARKTPARTIJ DENKT ANDERS OVER GRONDEXPLOITATIE’

46 3 COMMENTAAR Toegevoegde waarde 6 ONDERTUSSEN IN Doetinchem 14 OPINIE ‘Sommige vluchtelingen weten niet dat een verwarming nodig is’ – Cornel de Koster 16 OPINIE ‘Ongelijke gevallen ook ongelijk behandelen’ – Bob Witjes 27 MENSEN EN WONEN – Hansje Gravesteyn en Nienke Bliek 28 16/32 Zestien vragen aan Sjoerd Hooftman 31 FEITEN & CIJFERS over huurtoeslag 39 COLUMN Vakantiehuis – Yasmina Aboutaleb 40 PRIKBORD Weetjes en tips 42 GOEDEMORGEN Anke Huntjens 52 HUISVESTER VAN HET VOLK Ko Oud 54 ACHTERAF Gevonden! – Nienke Gorter

54 COLOFON

inhoud 5

8 19

TJERK KROES Corporaties en pensioenfondsen zouden elkaar meer moeten opzoeken, vindt Tjerk Kroes, directeur Strategie van pensioenuitvoerder APG. TIJDELIJK (T)HUIS De ontwerpprijsvraag A home away from home leverde 366 ideeën op voor een tijdelijk huis. Bijvoorbeeld voor de huisvesting van vluchtelingen. We lichten enkele ideeën uit.

ENERGIE RENOVATIES De voorwaarden van de stimuleringsregeling energieprestatie huursector (STEP) zijn per 1 juli gewijzigd. Ten goede, vinden twee corproaties die vertellen over hun ervaringen.

ondertussen in Doetinchem 7 tek st : margriet pflug

foto : babet hogervorst

Boevenpad ‘Kijk, dan doe je zo en dan sta je al binnen.’ Een ex-inbreker laat huurders van Sité Woondiensten zien hoe gemakkelijk een inbreker zijn slag kan slaan. De woningcorporatie organiseerde vlak voor de zomervakantie voor haar huurders een themaweek over inbraakbeveiliging. Beveiligingsexperts en politiemensen gaven voorlichting. En huurders konden op boevenpad met ex-inbreker Evert Jansen van de Stichting Veiligheid en Preventie. Door zijn ogen keken ze naar de zwakke plekken van huizen, meestal aan de achterkant. De ex-inbreker demonstreerde hoe gemakkelijk je iets steelt en vooral wat je kunt doen om dat te voorkomen. Goed hangen sluitwerk blijkt niet het enige dat telt. Het gaat vaak ook om kleine dingen en slordigheden: een ladder die voor het grijpen ligt, het touwtje nog uit de brievenbus, een niet afgesloten schuurdeur, een openstaand raampje…. De themaweek over inbraakbeveiliging is onderdeel van de Veilig-Wonen-Weken van Sité Woondiensten. Eind september sluit Sité ze af met een themaweek over brandbeveiliging in en rond de woning.

Tjerk Kro

woningmarkt 9 tek st : gert van wijl and

foto ’ s : mark weemen

Corporaties en pensioenfondsen zouden elkaar meer moeten opzoeken. Dat zegt Tjerk Kroes, directeur Strategie van pensioenuitvoerder APG. Kroes ziet een rol voor pensioenfondsen in de financiering van middeldure huurwoningen. Maar ook in de discussie over een betere samenhang tussen pensioenen, wonen en zorg. Meest ingrijpende optie: de premie-inleg afhankelijk maken van de woonsituatie. ‘Huurders betalen dan meer premie, eigenhuisbezitters juist minder.’

Sinds vorig jaar juli de Woningwet in werking trad, zit Tjerk Kroes naar eigen zeggen stiekem op telefoontjes van woningcorporaties te wachten: of hij eens wil komen praten over mogelijke investeringen in middeldure huurwoningen. Woningen met een maandhuur tussen de 700 en 1.000 euro. ‘Corporaties mogen eigenlijk niet meer actief zijn in

‘ WIJ WILLEN BELEGGEN IN MIDDELDURE HUUR, MAAR MISSEN EEN PARTNER’

oes

dat segment. Als ze gaan verkopen, zijn wij zeker geïnteresseerd.’ Kroes is een man met invloed in de financiële wereld. Zijn organisatie heeft een vermogen van 415 miljard euro belegd. Ook de vastgoedsector en de woningmarkt zijn hem niet vreemd: twee jaar geleden was hij voorzitter van een commissie die de regering adviseerde over de rol die pensioenfondsen zouden kunnen spelen bij het financieren van (sociale) huurwoningen. Een goed gesprek over aankoop van huurwoningen zou hij niet uit de weg gaan, al was het alleen vanwege de toenemende maatschappelijke roep dat pensioenfondsen hun geld meer in Nederland zouden moeten beleggen. Of nee, juist niet om die reden, corrigeert hij zichzelf: ‘De allereerste afweging die we hier maken is of het rendement goed is. We voelen ons betrokken bij de Nederlandse samenleving, maar het op peil houden van de pensioenen is onze eerste taak. Alles wat daaraan afdoet kan ik niet uitleggen aan de mensen wier geld we beheren, hoe goed het doel ook mag zijn.’ Beleggen in het middensegment zou hij ‘zeker kunnen uitleggen aan zijn achterban’. De rendementen in een sector met stabiele huurinkomsten zijn betrouwbaar en het geld zou ten goede komen aan de Nederlandse woningmarkt. Een mooie combinatie volgens Kroes. Er zijn al eerder gesprekken gevoerd, maar die hebben niet tot investeringen geleid. ‘Laat ze vooral opnieuw bellen’, is de boodschap. APG beheert niet voor niets 415 miljard euro aan pensioengeld. Een deel daarvan is zelfs ingelegd door de corporaties zelf, als premie voor hun werknemers. Eén promille daarvan kan al een flinke kapitaalinjectie zijn voor de aanpak van de frictie op de huurmarkt. Kroes valt even stil op de vraag waarom hij nog niets van corporaties

heeft gehoord. Hij wil niet in de overwegingen van derden treden, zeker niet als het ook nog instituten zijn waarvan APG de pensioenen beheert.

Misschien kunt u toch iets zeggen over waarom de corporaties nog geen contact hebben opgenomen? ‘Waarom weet ik niet precies, maar ik proef bij de corporaties een zekere terughoudendheid om met ons aan tafel te gaan. Zeker wat betreft de verkoop van woningen. Maar ook in algemene zin vinden wij het moeilijk om partners te vinden met wie wij het middensegment zouden kunnen betreden. De vraag is of corporaties wel zitten te springen om vreemd geld aan te trekken. Misschien hebben ze daar minder behoefte aan, omdat ze zelf als toe gelaten partij voor de sociale woningbouw geborgd geld kunnen lenen bij de Waterschapsbank of de Bank Nederlandse Gemeenten. Tegen die tarieven kunnen wij niet op. Dus geef ze eens ongelijk dat ze niet bij ons aankloppen voor verkoop of geld.’

U kunt toch ook toetreden tot dit segment: dan bent u sociaal bezig en kunt u goedkoop lenen, rendement verzekerd.

U spreekt de verwachting uit dat de corporaties hun middeldure huizen gaan verkopen. Waarom zouden ze dat doen? ‘Sinds de Woningwet een jaar geleden werd aangescherpt, mogen de corporaties eigenlijk

‘In sociale huurwoningen zullen wij niet snel beleggen, daarvoor zijn

niet meer buiten de sociale huurmarkt actief

er om te beginnen te veel overheidsregels. Als pensioenbelegger

zijn. Maar ze zitten nog sterk in het segment

opereert APG het liefst in een zo vrij mogelijke markt. Dat strookt niet

er net boven, de middeldure huur. Als de wet

met alle beperkingen die we zouden ervaren in de sector onder de

zijn beoogde werking krijgt, dan zullen de

huurgrens van 710 euro. Sowieso kun je je afvragen of de sociale sector

corporaties vroeg of laat hun woningen in deze

in ons land niet erg groot is. Sociaal wonen hoeft niet altijd hetzelfde

sector verkopen. Als deze voorraad op de

te zijn als goedkoop wonen. Kijk bijvoorbeeld naar de Scandinavische

markt komt dan horen we dat natuurlijk graag.’

landen: daar is de sociale voorraad veel kleiner en wordt de woonmarkt minder verstoord. Niemand wil toch zeggen dat dat geen fatsoenlijke

Moet de overheid dit afdwingen?

landen zijn om te wonen.’

‘De wet is nu een jaar in werking. Het is tijd

Duurdere segmenten zijn interessanter voor APG?

om te kijken of hij de toen beoogde effecten bewerkstelligt. Zo niet, dan lijkt een aanpassing

‘We willen graag in middeldure huur beleggen, dat is een sector waarin

op zijn plaats. Anders lijkt handhaving gepast;

altijd vraag is naar goede beleggingsprojecten. Als zich daar kansen

wetten moeten tenslotte worden nageleefd.’

voordoen zullen we er zeker serieus naar kijken. Maar we hebben geen

in de vrije sector: daar hebben we in verhuurder Vesteda een goede

Is dat synoniem voor: ik zit te wachten op gedwongen verkoop, zodat ik tegen een zacht prijsje kan instappen?

tussenpartij gevonden. We zitten daar voor rond een miljard euro in,

‘Dat zou je kunnen denken, ware het niet dat

uit mijn hoofd gezegd.’

de vraag naar dit type beleggingen zo goed

partner om mee in zee te gaan en we gaan natuurlijk niet zelf bouwen. Goed beleggen is al moeilijk genoeg. We zoeken naar samenwerking waarbij wij als financier achter aan de keten staan, zoals we dat doen

woningmarkt 11 Tjerk Kroes (51)

is directeur Strategie en Communicatie bij pensioenuitvoerder APG. Twee jaar geleden was hij voorzitter van een commissie die de regering adviseerde over de rol die pensioenfondsen zouden kunnen spelen bij het financieren van (sociale) huurwoningen. Het advies resulteerde onder meer in de oprichting van de Nederlandse Investeringsinstelling (NLII).

‘ WE GAAN NIET ZELF BOUWEN, GOED BELEGGEN IS AL MOEILIJK GENOEG’

operationele kant van de verhuur, vergroot de aantrekkelijkheid voor beleggers. Wij hebben daarmee veel ervaring, ook in het buitenland.’

Iets anders: er wordt steeds meer discussie gevoerd over de vraag of er meer samenhang gewenst is tussen (de financiering van) wonen, zorg en pensioenen. Wat zijn uw ideeën hierover? ‘Wij denken veel na over mogelijke verbanden. Wooncarrière en pen sioen maken beiden deel uit van de levensloop van mensen en liggen in elkaars verlengde. Je zou kunnen overwegen om een deel – zeg tot 15 procent van het pensioen – op de aanvangsdatum uit te keren, zodat een bestaande hypotheek kan worden afgelost. Een andere optie kan de zogenoemde omkeerhypotheek zijn. Daarbij verkoopt iemand zijn

is dat de prijs ook altijd goed zal zijn. Vastgoedbeleggingen met stabiele huurstromen

huis om het vervolgens terug te huren zolang hij of zij leeft.’

dat we ze uitkleden. Je hebt misschien niet

En het koppelen van de hoogte van de pensioenpremie aan het al dan niet hebben van een koopwoning? Hoe denkt u daarover?

de toprendementen uit de duurdere woning-

‘Dat zou kunnen. Huurders betalen dan meer premie vanuit de gedachte

markt, maar je hebt fatsoenlijke marges met

dat iemand met een eigen huis op de pensioenleeftijd al een deel van

zekerheid van een betrouwbaar rendement.’

zijn pensioen heeft opgebouwd en dus minder via zijn pensioenfonds

zijn

een

heel

aantrekkelijke

belegging.

Woningcorporaties hoeven niet bang te zijn

Corporaties horen vaker dat beleggers ‘in de rij staan’ om die woningen te kopen. Maar alleen als het om een aanzienlijke portefeuille gaat én als ze op populaire woonplekken staan. Corporatiewoningen zijn echter vaak plukjes en staan overal. Hoe kijkt u daar tegenaan?

hoeft te sparen. Het idee klopt, maar de uitvoering lijkt me ingewikkeld. Hoe ga je dat handhaven? Wat als iemand halverwege overstapt? Daar komt bij dat je huurders niet kunt verplichten meer te betalen. Controle is vrijwel onmogelijk. Maar bij vrije keuze zullen veel mensen voor de lagere premie kiezen. Een euro vandaag is ons nu eenmaal liever dan een euro over 30 jaar. Voor je het weet tast je de solidariteit en de opbouw van het pensioen aan en daar krijg je gegarandeerd spijt van.’

Is het dan wel verstandig om dit soort verbanden te leggen?

‘Je moet oppassen dat je geen constructies aangaat waarbij allerlei

dergelijke plukjes bundelt waardoor ze als

ingewikkeldheden gaan opborrelen. Het concept kan nog zo

belegging interessanter worden voor grote

aantrekkelijk zijn, als niet bewezen is dat het werkt moeten we er niet

beleggers, bijvoorbeeld in een fonds. Voor

aan

grote beleggers geldt dat elke belegging de

pensioenfondsen veel van elkaar leren en vullen ze elkaar op onderdelen

juiste verhouding moet kennen tussen risico-

prima aan. Het zou goed zijn als we elkaar meer zouden opzoeken.’

‘Er

zijn

manieren

denkbaar

waarbij

profiel, rendementsverwachting en kosten-

beginnen.

Aan

efficiëntie. Door plukjes te bundelen in een

Ze kunnen u bellen?

fonds en een goede partner te vinden voor de

‘Ze kunnen mij bellen.’

andere

kant

kunnen

corporaties

“een nieuw geluid bij NCCW”

Nieuwe regels, Nieuwe regels, nieuwe kansen. Nieuwe regels, nieuwe kansen. Nieuwe regels, Alswoningmarkt woningcorporatie krijgt uonder te maken met De staat onder druk. Als woningcorporaDe woningmarkt staat al tijden druk. Alseen woningcornieuwe kansen. nieuwe Regelgeving verandert en er Als woningcorporatie krijgt te maken met een tie krijgt uwerkelijkheid. te maken met een werkelijkheid. poratie krijgt u voortdurend teunieuwe maken met nieuwe regels. nieuwe kansen.

komt een nieuw stelselRegelgeving voor woningwaardering. Dat nieuwe werkelijkheid. verandert en er De regelgeving verandert ingrijpend. Op meer dan Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes Als woningcorporatie krijgt unieuwe te maken metgemaakt een Dat De woningmarkt staat druk. Alskeuzes woningcorporais al reden genoeg omonder een betrouwbare komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. één gebied. Telkens moeten gemaakt worden. Reden genoeg om eenjuridische betrouwbare nieuwe werkelijkheid. verandert en er Als woningcorporatie krijgt u te maken met een tie krijgt u maken met een nieuwe werkelijkheid. partner tetewensen ueen hierbij is al reden genoeg omRegelgeving betrouwbare juridische worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridijuridische partner te die wensen diekan u ondersteunen. hierbij kan onderkomt een nieuw stelsel Dat nieuwe werkelijkheid. verandert er De regelgeving ingrijpend. Op ondersteunen. meer en dan partner wensen dieRegelgeving uvoor hierbij kan ondersteunen. sche partner te verandert wensen die uwoningwaardering. hierbij kan steunen. Eentepartner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe is al reden genoeg om een betrouwbare juridische komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt Onze advocaten en juristen volledig ontwikkelingen. En u vertelt hoehebben u kunt zich voorsorteren. partner te wensen die ueen hierbij kan ondersteunen. is al reden genoeg om betrouwbare juridische worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridi-op toegelegd op het vastgoeden huurrecht. Wij Onze advocaten en juristen hebben zich volledig Onze advocaten hebben zich volledig toegelegd partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen. sche partner teen wensen die uWij hierbij kanu ondersteunen. kunnen u dan ook met veel kennis van zaken toegelegd op het vastgoeden huurrecht. Wij het vastgoedhuurrecht. kunnen dan ookvolledig met De advocaten van Hielkema & co hebben zich Onze advocaten en juristen hebben zich volledig adviseren (en het moet u procederen) kunnen u dan ook met veelnamens kennis zaken veel kennis vanals zaken adviseren (envan als het moet natoegelegd op het vastgoeden huurrecht en overzien toegelegd op het vastgoeden huurrecht. Wij (ver) Onze en juristen hebben volledig Onze advocaten hebben zich volledig toegelegd op over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, adviseren (en als het namens uzich procederen) uadvocaten procederen) over zaken rond (ver)huur, het mens gehele speelveld. Zijmoet kunnen u van dan ook solide kunnen u dan ook met veel kennis zaken toegelegd op het vastgoeden huurrecht. Wijmet het vastgoeden huurrecht. Wij kunnen u dan ook met huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorkennis van zaken adviseren (en als het moet procederen) adviseren (en als het moet namens u procederen) kunnen u dan ook met veel kennis van zaken veel kennis van zaken adviseren (en als het moet narenovatie, bouw, projectontwikkeling en de huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, huuroverlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling overwaarden, zaken rond (ver)huur, (ver)koop, over zaken rond (ver)koop, woonfraude, adviseren (en als(ver)huur, het moet namens procederen) mens uregelgeving procederen) over ronduwoonfraude, (ver)huur, (ver) regelgeving rond de volkshuisvesting. renovatie, bouw, projectontwikkeling en de en dealgemene rond dezaken volkshuisvesting. prijzen, huurvoorwaarden, overlast, renovahuurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, over zaken rond (ver)koop, woonfraude, koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorregelgeving rond(ver)huur, de volkshuisvesting. tie, bouw, projectontwikkeling en de projectontwikkeling regelgeving rond de renovatie, bouw, projectontwikkeling en de huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, waarden, overlast, renovatie, bouw, Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Vertrouwde expertise volkshuisvesting. regelgeving rond de volkshuisvesting. renovatie, projectontwikkeling en25 de en de regelgeving rond deop volkshuisvesting. Hielkema co isVertrouwde ontstaan in 2015 een afsplitsing Nieuw kantoor. expertise. Hielkema &&bouw, co kan bogen meeruit dan jaar ervaregelgeving rond de volkshuisvesting. vaninde van Unger Hielkema & co is van ontstaan in 2015 uitHielkema een Wij afsplitsing ring devastgoedpraktijk praktijk de volkshuisvesting. komen Vertrouwde expertise Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Vertrouwde expertise advocaten. van de Unger Hielkema graag bijvastgoedpraktijk u langs voor eenvan kennismaking. Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar ervaring Hielkema cokan isVertrouwde ontstaan inexpertise. 2015 een25afsplitsing Nieuw kantoor. Hielkema &&co bogen op meeruit dan jaar erva- in advocaten. de praktijk van Wij komen graag bij u vaninde vastgoedpraktijk van Unger Hielkema &de covolkshuisvesting. is van ontstaan in 2015 uitHielkema een afsplitsing ring de praktijk de volkshuisvesting. Wij komen langs voor een kennismaking. advocaten. van de vastgoedpraktijk Unger Hielkema graag bij u langs voor eenvan kennismaking. advocaten.

Dé vastgoeden Dé vastgoeden huurrechtadvocaten huurrechtadvocaten DéBoelelaan vastgoeden HJ Amsterdam De 7, 1083 Dé vastgoeden huurrechtadvocaten De HJ Amsterdam Tel. Boelelaan 085 782 28 7, 201083 www.hielkemaco.nl huurrechtadvocaten Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam De HJ Amsterdam Tel. Boelelaan 085 782 28 7, 201083 www.hielkemaco.nl Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl

Hielkema 014e pagina Aedes.indd 1

10-2-2016 13:55:55

Wat wij doen? NCCW ontzorgt als ICT dienstverlener meer dan de helft van alle corporaties in Nederland. Wij leveren ERP systemen en applicaties voor uw processen.

GELUIDSREDUCTIE OP LOOPGELUID IS MINIMAAL

Hoe doen wij dat? • Door naar u te luisteren • Met ervaren professionals • Met hart voor de sociale huursector • Een eigen SAAS centrum met uitwijk

Wat levert het u op? • Hogere klant(huurder)tevredenheid • Lagere kosten • Meer inzicht in uw dienstverlening • Zekerheid dat uw systeem altijd beschikbaar is

Kortom: U ontzorgen op ICT gebied Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar info@nccw.nl.

50%

GALERIJ VERHOGING Isorub: rubber met bijzondere isolatie PERFECTE GELUIDS-ISOLATIE GOEDE WARMTE-ISOLATIE VERBETERT DE TOEGANKELIJKHEID MAAKT DE GALERIJ WATERDICHT AANGENAME STROEFHEID GEEN VERKLEURINGEN VALBREKEND Virulyweg 1 7602 RG Almelo

www.nccw.nl

T +31 (0)546 - 850466 F +31 (0)546 - 828812

E info@pamalmelo.nl I www.pamalmelo.nl

ESAA Erasmus Executive Programs Finance & Risk Management voor Woningcorporaties Bent u werkzaam als directeur, financieel specialist, accountant of lid van de Raad van Commissarissen bij een woningcorporatie? Of bent u extern in financiële zin betrokken? Voor u is het Executive Program ‘Finance & Risk Management voor Woningcorporaties’ ontwikkeld. De opleiding gaat op 27 oktober weer van start met 8 wekelijkse colleges. Module 1 Risicomanagement 27 oktober 2016

Module 2 Project Control 3 november 2016

Module 3 Performance Management 10 november 2016

Module 4 Treasury Management 17 november 2016

Module 5 Internal Control 24 november 2016

Module 6 Financial Accounting 1 december 2016

Module 7 Financial Management 8 december 2016

Module 8 Corporate Governance 15 december 2016

Tijd: donderdagen van 16:00 - 21:00 uur Locatie: campus Woudestein, Erasmus Universiteit Rotterdam

PE-uren: 40 Info en aanmelden: www.esaa.nl/executives

Ervaringen van deelnemers

“Als nieuwkomer in deze sector heb ik veel aan deze opleiding gehad om uitgebreid kennis op te doen over financiën en risicovraagstukken. De interactie met sector- en vakgenoten werkte voor mij heel goed.” “Een zeer bruikbaar programma, met vele actualiteiten en praktische informatie ook wetenschappelijk goed onderbouwd, dat ik veel eerder had moeten volgen.’’ Meer informatie vindt u op onze website www.esaa.nl/executives of telefonisch op 010-408 14 92 ESAA is een onderdeel van de Erasmus Universiteit Rotterdam 37415_adv WoCo Aedes.indd 1

16-08-16 14:20

CORNEL DE KOSTER PROCESMANAGER WONEN EN WIJKEN WOONWAARD

‘ SOMMIGE VLUCHTELINGEN WETEN NIET DAT EEN VERWARMING NODIG IS’ Waarom zijn jullie hiermee In mei is woningcorporatie Woonwaard gestart? (regio Alkmaar) gestart met vier ‘In principe gaat het verhuren van een woning ervaringsdeskundige projectmedewerkers. aan vluchtelingen met een verblijfsvergunning precies zo als bij andere huurders. Bij Samen met een medewerker verhuur het tekenen van het huurcontract hebben voeren zij het huurcontractgesprek met we een gesprek van ongeveer drie kwartier. Dan leggen we kort de belangrijkste zaken vluchtelingen. ‘De projectmedewerkers uit. Van de medewerkers van de afdeling begrijpen de vragen van vluchtelingen Verhuur kregen wij signalen dat dit gesprek met vluchtelingen vaak lastig verloopt. Nog vanuit hun eigen ervaringen, los van de taalbarrière krijgen de mensen heel zegt Cornel de Koster. tek st : marjon van weersch

veel informatie te verwerken in korte tijd. Het

is de vraag wat daarvan blijft hangen. Zeker wanneer je voor het eerst van je leven een woning huurt en ook nog eens nieuw bent in een land. Van de afdeling Verhuurincasso

opinie 15

hoorden wij ook dat de huur soms niet of te

informatie geven de projectmedewerkers.

laat wordt betaald. Zo maakt een vluchteling

Soms past een woning niet bij de wensen van

bewoners ook gedurende twee jaar meerdere

geen fijne start. Daarom hebben we besloten

vergunninghouders. De ervaring laat nu al

gesprekken om te kijken hoe het gaat.’

tot deze extra inzet.’

zien dat de projectmedewerkers dan beter

met die maatschappelijke organisatie en de

woningsysteem werkt, omdat ze er zelf ook

Hoe financiert Woonwaard dit project?

‘Wij hebben vier ervaringsdeskundigen als

mee te maken hebben gehad. Dat levert

‘We gebruiken onze huurinkomsten voor het

projectmedewerkers ingeschakeld. Ze heb-

soepelere gesprekken op dan wanneer een

onderhoud en beheer van woningen. Dit gaat

ben een nulurencontract. Twee spreken er

verhuur-medewerker zegt dat de wachtlijsten

over beheer. Het budget voor deze pilot van

Arabisch, de andere twee zijn Eritreeërs. Zij

in Nederland lang zijn. Als in dat eerste ge-

één jaar is maximaal 60.000 euro. Bovendien

kunnen met 95 procent van de vergunning-

sprek blijkt dat er meer aan de hand is, gaan de

scheelt deze aanpak ons werk. Het voorkomt

houders in hun eigen taal communiceren.

twee medewerkers na zes of acht weken op

dat je later tegen grotere problemen aan-

Drie projectmedewerkers zijn zelf gevlucht.

huisbezoek om te kijken hoe het gaat.’

loopt. Deels heeft dit project een preventieve

Hoe ziet die extra inzet eruit?

De reguliere verhuurmedewerker voert nu

kunnen uitleggen hoe het Nederlandse

werking. De huurdersbelangenvereniging is

erg belangrijk. Daarnaast begrijpen de pro-

Hoort deze begeleiding bij de kerntaak van een woningcorporatie?

jectmedewerkers vanuit hun eigen ervaring

‘Zonder twijfel. Wij zijn er voor mensen die

velende telefoontjes over. Maar niet specifiek

de vragen die vluchtelingen hebben. Zaken

niet zelf kunnen voorzien in een woning en

over deze pilot. Wat we doen is niks meer of

die wij meestal vanzelfsprekend vinden. Bij-

we willen dat mensen bij ons een goede start

minder dan iemand een woning en een goede

voorbeeld hoe een cv-ketel werkt. Sommige

maken. Ook bij de verhuur aan cliënten van

start bieden.’

vluchtelingen weten helemaal niet dat ver-

maatschappelijke organisaties besteden wij

warming nodig is. Of dat de kosten voor gas,

extra aandacht aan het verhuur- en woon-

water en licht mede afhangen van het ge-

proces. Dat zijn mensen die bijvoorbeeld

bruik. En wat zijn de verantwoordelijkheden

vanuit een instelling voor geestelijke gezond-

van een huurder en waarvoor kunnen ze

heidszorg of via de reclassering terugkeren

Woonwaard inschakelen? Dat soort basis-

in de samenleving. Dan voeren we samen

samen met één van de projectmedewerkers het huurcontractgesprek. De taal is natuurlijk

er ook positief over. Huisvesting aan vluchtelingen vindt niet iedereen in Nederland oké. Daar krijgen we los van deze pilot altijd ver-

opinie BOB WITJES BELANGENBEHARTIGER AEDES

‘ INKOMENSGRENS BAKENT DOELGROEP NIET GOED AF’

Een inkomensgrens is een prima middel om te bepalen wie recht heeft op een sociale huurwoning en wie niet. Maar de huidige uniforme inkomensgrens bakent de doelgroep absoluut niet goed af. ‘Meer bewustzijn bij beleidsmakers is noodzakelijk’, zegt Bob Witjes. illustr atie : han hoogerbrugge

betekent dat de doelgroep voor een sociale huurwoning nu niet goed wordt afgebakend. En dat kunnen we als samenleving eigenlijk niet aan ons voorbij laten gaan.

Verlagen en verhogen Lastig uit te leggen, is dit niet. Met gegevens van het Nibud is het vrij eenvoudig om te laten zien dat er grote verschillen zijn in wat

Woningcorporaties moeten hun werk be

90 procent van hun woningen moeten toe

verschillende huishoudens kunnen besteden

perken tot kansarme en sociaal economisch

wijzen aan huishoudens die minder dan 35.739

aan woonlasten. Bij de huidige inkomens-

achtergestelde huishoudens. Daarom zijn de

euro bruto per jaar verdienen. Op zich is een

grens kan een eenpersoonshuishouden on-

toewijzingsregels voor een sociale huur

inkomensgrens een prima middel om de doel-

geveer twee tot drie keer zoveel huur betalen

woning, mede onder druk van Europees be-

groep voor de sociale huisvesting af te bake-

als bijvoorbeeld een stel met twee kinderen.

leid, strenger geworden. Na een lang proces

nen. Maar de huidige, uniforme inkomens-

Een eenpersoonshuishouden met een in

heeft de Nederlandse overheid dit vertaald

grens gaat ervan uit dat elk huishouden met

komen nét onder de inkomensgrens komt in

in een inkomensgrens. Volgens het prijspeil

een bepaald inkomen dezelfde huur kan

aanmerking voor een sociale huurwoning

in 2016 betekent dit dat corporaties minstens

betalen. En dat is absoluut niet het geval. Dat

terwijl die man of vrouw waarschijnlijk ge-

17 ‘Sociale huurders zijn afhankelijk en bewegingsvrijheid is het offer dat ze moeten brengen om goedkoop te kunnen wonen.’

noeg geld overhoudt om buiten de sociale huur-

JUTTA CHORUS, COLUMNISTE VAN EN IN NRC HANDELSBLAD, IN DE DISCUSSIE OVER LANG IN HET BUITENLAND VERBLIJVEN DOOR SOCIALE HUURDERS.

sector een woning te vinden. Ondertussen zit een gezin dat bij wijze van spreken één euro meer verdient dan 35.739 euro al snel flink in de problemen. Met dat huishoudinkomen blijft er echt niet genoeg over om in de vrije sector een woning te huren. De oplossing ligt in differentiatie van de inkomensgrens. Naar twee kanten. Voor kleine huishoudens moeten we de jaarlijkse inkomensgrens verlagen en voor grotere huishoudens verhogen.

Onvoldoende aanbod Gedifferentieerde inkomensgrenzen voor verschillende huishoudtypes bakenen de doelgroep voor sociale huisvesting zonder meer beter af,

‘We gaan ons maatschappelijk gedragen op een marktsegment (…) De reacties kan ik je wel uittekenen: we verpesten hiermee de vrije marktwerking. Zorgen voor oneerlijke concurrentie. Verlagen de prijzen. Ja, dat laatste, daar zijn we volgens mij voor in het leven geroepen, lagere huurprijzen voor de mensen die dat nodig hebben.’ HARRO ZANTING, DIRECTEUR-BESTUURDER DUDOK WONEN, OVER WONINGEN IN VRIJE SECTOR AANBIEDEN AAN LAGE MIDDENINKOMENS, OP CORPORATIE.NL.

maar daarmee zijn we er echter helaas nog niet. Dat ligt vooral aan het (ontbrekende) aanbod in het middensegment van huurwoningen. In theorie kunnen huishoudens die na invoering van gedifferentieerde inkomensgrenzen buiten de sociale huursector vallen, een huur in het middensegment van de vrije sector betalen. Maar juist het aanbod in dit middensegment – met huren rond of net boven de liberalisatiegrens van momenteel 710 euro – is er in diverse regio’s (nog) onvoldoende. Meer bewustzijn bij beleidsmakers over de huidige grenzen die de sociale huursector afbakenen, is

‘Hoe lang je op de wachtlijst staat, zegt niets over hoe hard je een huis nodig hebt. Veel mensen hebben absoluut niet acuut een ander huis nodig, maar staan op de wachtlijst omdat ze een betere woning zoeken. Als ze na jaren eindelijk aan de beurt zijn, zullen ze zeker niet elke woning die ze zien accepteren.’ EGBERT DE VRIES, DIRECTEUR AMSTERDAMSE FEDERATIE VAN WONINGCORPORATIES, IN HET PAROOL.

noodzakelijk. Het is duidelijk dat de nu geldende uniforme inkomensgrens absoluut geen recht doet aan de verschillen in woonbudget tussen de verschillende huishoudens. Ongelijke gevallen moeten we niet langer gelijk willen behandelen. Differentiatie van de inkomensgrens naar huishoudtype kan bijdragen aan een effectievere toewijzing van sociale huurwoningen. Maar die ongelijke behandeling moeten we dan wel combineren met andere maatregelen om het middensegment aan te wakkeren. Ongelijke gevallen, Ongelijk behandeld. Effectievere toewijzing van sociale huurwoningen door meer differentiatie naar huishoudgrootte, afstudeerscriptie Master Real Estate & Housing, Bouwkunde, TU Delft, juni 2016.

‘Die scheefwoners verdienen wat meer en hebben dus een baan. Daarmee zijn ze een positief voorbeeld. Uit cijfers blijkt dat mensen in de sociale huursector vaker ziek en werkloos zijn. De meerverdieners zijn in staat zo’n wijk economisch op het goede pad te houden.’ JAN LATTEN, BIJZONDER HOOGLERAAR SOCIALE DEMOGRAFIE AAN DE UNIVERSITEIT VAN AMSTERDAM EN HOOFDDEMOGRAAF VAN HET CENTRAAL BUREAU VOOR DE STATISTIEK, IN DE TELEGRAAF.

Dag van de Publieke Financiering HĂŠt seminar over FinanciĂŤle Trends & Toekomstige Financiering van de publieke sector 29 september 2016

Pim van Ballekom Vice president EIB

Herman Bellers Directeur Waarborgfonds voor de Zorgsector

Wim Boonstra Chief Economist Rabobank

Carel van Eykelenburg Bestuursvoorzitter BNG Bank

Marco van Ooijen Directeur zorg ABN AMRO

Jeroen Smit Bedrijfskundige en journalist

Erik Wilders Directeur WSW

Ronald Wuijster Chief Client Officer APG Asset Management

Henk van Koeveringe DGA Zeeland Investment Beheer

Theater Maitland | De Horst 1 Driebergen-Rijsenburg | Aanvang 13.00 Meld u snel aan op www.dagvandepubliekefinanciering.nl!

huisvesting vergunninghouders 19 tek st : christine van eerd

HONDERDEN INNOVATIEVE PLANNEN VOOR FLEXIBELE HUISVESTING

EEN (TIJDELIJK) THUIS

De huisvesting van vluchtelingen en vergunninghouders – vluchtelingen met een verblijfsvergunning – vraagt om nieuwe oplossingen. Dat was het uitgangspunt voor de prijsvraag A home away from home. Het resultaat: 366 ideeën om diverse doelgroepen een (tijdelijk) thuis te kunnen bieden. ‘Dit is echt de containerwoning voorbij’, vindt Aedes-bestuurslid Harrie Bosch. Massief houten units die stapelbaar zijn

agrarische omgeving, andere oplossingen met kleinere woningen in een

tot wel vijf verdiepingen. Tijdelijke huis-

gemixte vorm passen juist in een stedelijke omgeving. De ontwerpen

vesting onder een zonnedak, dat meer energie

hebben ook smoel gekregen, dit is echt de containerwoningen voorbij.

opwekt dan de woning zelf nodig heeft.

Het straalt optimisme en kwaliteit uit.’

En woningen van karton die in leegstaande bedrijfshallen geplaatst worden. Dat zijn enke-

INSPIRATIE VOOR DIVERSE DOELGROEPEN

le concepten die een prijs wonnen.

De prijsvraag is een initiatief van het COA (Centraal Orgaan opvang

‘Het is een brede staalkaart van suggesties en

Asielzoekers) en de Rijksbouwmeester. Zij zochten naar creatieve idee-

ideeën’, vindt Harrie Bosch, bestuurslid van

ën voor de huisvesting van asielzoekers; een sterk wisselende groep,

Aedes en directeur-bestuurder van Waterweg

zowel in aantal als in samenstelling. Flexibiliteit en snelheid zijn dan

Wonen in Vlaardingen. ‘Sommige ontwerpen

belangrijke criteria. Hebben de vluchtelingen een verblijfstatus, dan

zijn geschikt voor gezinsachtige situaties in een

zijn gemeenten en woningcorporaties aan zet. In 2016 moeten 46.400

20 EVOLUTIONARY WOODEN HOUSES vergunninghouders aan een woning geholpen worden. Dat lukt deels in de reguliere sociale huurwoningen, maar er is meer nodig. Ook

DUURZAME FLEXIB Finch Building B.V.

voor andere mensen die snel betaalbaar onderdak nodig hebben, zoals starters, studenten en senioren. Ook hiervoor bieden de inzendingen van de prijsvraag inspiratie. Bosch benadrukt dat er grote regionale verschillen zijn in de vraag naar en het aanbod van woningen. ‘Met de resultaten van de prijsvraag beschikken we over een breder en gevarieerder repertoire. Maar we blijven voor de opvang van vergunninghouders ook gebruikmaken van de bestaande woningvoorraad. Als je dat goed doet is dat een belangrijke drijver van de integratie. Hier in Vlaardingen lukt dat nog goed. Maar voor corporaties met ander woningbezit, minder doorstroming en een forse taakstelling in hun gemeente, is het moeilijker. Dan moet je met meer urgentie kijken naar andere oplossingen.’

K ANSEN VOOR CORPORATIES ‘We hebben de prijsvraag bewust heel breed neergezet’, vertelt Carolien Schippers, unit manager Huisvesting voor het COA. Criteria waren niet alleen flexibiliteit, maar ook duurzaamheid, betaalbaarheid en haalbaarheid.

A HOME AWAY FROM HOME 366 teams deden mee aan de prijsvraag die werd uitgeschreven door het COA en de Rijksbouwmeester. Twaalf

Deze vierkante modules bestaan uit massief hout. Ze kunnen zowel

ontwerpen werden geselecteerd voor de tweede ronde

verticaal als horizontaal aan elkaar worden gekoppeld, wel tot vijf

en kregen budget om het plan verder uit te werken.

lagen hoog. De units zijn all-electric, ze maken dus geen gebruik van

De jury koos hieruit zes prijswinnaars: vier voor nieuw-

fossiele brandstoffen.

bouw en twee die uitgaan van herbestemming van bestaande gebouwen. Tijdens de Dutch Design Week in

FLEXIBEL

Eindhoven (22-30 oktober) zijn hiervan prototypes te

De modules zijn per vrachtwagen te verplaatsen naar elke bestem-

zien. Honderden ontwerpen, zowel nieuwbouw als

ming. Dit maakt het ontwerp flexibel en verplaatsbaar. Elke module

transformatie, zijn terug te vinden op

heeft een vaste galerij aan de achterkant en er kunnen trappen en

www.ahomeawayfromhome.nl. De website is doorzoek-

liften worden toegevoegd. De schuifpui aan de voorkant geeft een

baar op trefwoorden als integratie, werkgelegenheid en

gevoel van ruimte en licht. Het idee achter dit ontwerp is evolutie:

slim materiaalgebruik.

het gebouw kan zich naar veranderende omstandigheden aanpassen.

huisvesting vergunninghouders 21

BELE MODULES VAN MASSIEF HOUT

‘ De units zijn zo goed en mooi dat ze altijd wel een gebruiker zullen vinden’

Daarom kozen de ontwerpers de naam Finch (vink). Dit is de

VERSCHILLENDE DOELGROEPEN

vogel die zich volgens Darwin optimaal aanpast aan veranderende

De basismodule is eenvoudig te transformeren tot bijvoorbeeld

omstandigheden.

een starterswoning, ouderenwoning of kantoor. Volgens de jury past dit ontwerp in veel verschillende omgevingen en is het

HOUDBAARHEID VAN 50 JAAR

geschikt voor veel verschillende vormen van bewoning. ‘Hoewel

De units maken geen gebruik van fossiele brandstoffen. De toepas-

de units tijdelijk kunnen worden geplaatst, kunnen ze evengoed

sing van massief hout zorgt voor CO2-opslag en er is een gezond

permanent worden ingezet, omdat ze zo goed en mooi zijn dat ze

binnenklimaat. De 140 millimeter dikke wanden zijn 60 minuten

altijd wel een gebruiker zullen vinden.’

brandwerend. Door het materiaalgebruik en de uitstraling zijn ze ook bruikbaar voor een langere termijn, ze kunnen minimaal

Jurrian Knijtijzer van Finch Building liet weten al in gesprek te

50 jaar mee. Ze voldoen aan alle eisen van het bouwbesluit voor

zijn met een aantal woningcorporaties over het gebruik van de

permanente bouw.

Evolutionary Wooden Houses voor verschillende doelgroepen.

Teams van studenten, architectenbureaus, specialisten in duurzame materialen en andere creatieve denkers kozen vaak voor de com binatie van verschillende doelgroepen. Dat spreidt de risico’s en vergroot de mogelijk heden voor integratie. Schippers: ‘Het ene ontwerp is sociaal heel goed doordacht, een ander is technisch en qua materiaalgebruik interessant.’ Schippers, die ook voorzitter is van de raad van commissarissen van Seyster Veste, ziet in de ontwerpen veel mogelijkheden voor woningcorporaties. ‘Unit-bouw is voor de krimpgebieden sowieso een oplossing, omdat

DE TUSSENRUIMTE COMFORTCITY

je niet voor de hele lange termijn woningen aan je bestand toevoegt. En in de meer Randstedelijke gebieden kun je prima tijdelijke woonunits plaatsen op locaties met andere bestemmingen op de langere termijn.’ Juist die tijdelijkheid houdt sommige corporaties nog tegen, omdat de exploitatietermijn te kort zou zijn voor een rendabel plan. Ten

KARTONNEN WONINGEN IN EEN LEEGSTAAND PAND Anneloes de Koff (Student TU Delft)

onrechte, vindt Schippers. ‘Er zit nog te weinig

en Pieter Stoutjesdijk (TheNewMakers)

initiatief in de corporatiewereld en dat is jammer. Corporaties zeggen te snel dat iets niet kan vanwege de verhuurderheffing. Ze reageren vaak heel sceptisch op de businesscase en dat is niet nodig. De units gaan langer mee dan de tijdelijke bestemming voor de locatie, dus ze hebben een restwaarde. Er is altijd al een markt geweest voor dergelijke units. Als je rekent met de restwaarde krijg je het echt wel rond.’

EN NU?

RE-SETTLE

Van de ontwerpen van de zes winnaars

René van Zuuk Architekten B.V.

worden prototypes gemaakt. Om de ruimtes

Dit ontwerp bestaat uit wooneenheden van zeer goed

te voelen en te beleven, maar ook om de

isolerend polystyreen in combinatie met tentdoek. Het

techniek en bijvoorbeeld de brandveiligheid

materiaal is 100 procent recyclebaar. De eenpersoonsunits

nader te testen. Woningcorporaties die geïnte-

kunnen naar behoefte worden gekoppeld. Dit biedt

resseerd zijn in een van de concepten vinden

de nodige privacy in combinatie met mogelijkheden een

informatie over de gebruikte technieken,

gemeenschap te vormen.

financiële onderbouwing en contactgegevens

De jury: ‘Dit is de meest innovatieve inzending op het vlak

op www.ahomeawayfromhome.nl. De ont-

van nieuwe productietechniek en materiaaltoepassingen.

werpteams gaan intussen actief de boer op; bij

De ontwerpers van Re-Settle kiezen voor een vormentaal

een aantal corporaties vinden zij al een gewillig

die volkomen natuurlijk volgt uit het materiaalgebruik.’

oor.

huisvesting vergunninghouders 23

‘ Architectuur als motor voor integratie’

Leegstaande bedrijfshallen vormen de basis

natie van wonen en werken betekent voor de

IJZERSTERK

voor dit ontwerp. In die bedrijfshallen kunnen

bewoners een zinvolle dagbesteding en dat

‘Een goed doordacht plan en een ijzerster-

tijdelijke woningen gecreëerd worden met een

moet de integratie bevorderen.

ke pitch’, was de eerste reactie van de jury. Dit flexibele en veranderbare voorstel

flexibel bouwsysteem van demontabele ele-

FREESTECHNIEK

stemt hen erg optimistisch. ‘Naast de voor-

Alle bouwonderdelen worden met een compu-

gestelde gebouwen op bedrijfsterreinen,

Op basis van een houten kolom, identieke kar-

tergestuurde freesmachine uit plaatmateriaal

zijn er ook voldoende binnenstedelijke

tonnen wandpanelen en een houten vloer-

gehaald en zijn compact te transporteren of op

panden die voor dit concept geschikt te

systeem kunnen in een leegstaand pand uit-

te slaan. De panelen bieden privacy en zorgen

maken zijn. En de klimaataspecten en het

eenlopende woningtypes voor mensen met

voor een verbeterde akoestiek van de hal. De

businessmodel zijn heel goed uitgewerkt.’

verschillende achtergronden worden gemaakt.

indeling stimuleert natuurlijk contact tussen

Het is mogelijk om woon- en werkunits te

asielzoekers en autochtone bevolking, aldus de

groeperen rond een binnenstraat. Zo ontstaat

ontwerpers, daardoor bieden de woningen

het effect van een stad in een stad. De combi-

veel meer dan alleen een tijdelijk onderkomen.

menten, waaronder kartonnen wandplaten.

NIEUWE BUREN, NIEUWE ERVEN, NIEUWE OOGSTEN

opgaven. Het wonen en het werk-leertraject in de

Onix NL met o.a. Stichting Groninger Landschap

en wederkerige combinatie.’

Dit team maakt van de nood een deugd door tijdelijke huisvesting te koppelen aan actuele lokale vraagstukken in krimpgebieden. Bij een boerderij die zijn functie heeft verloren, komen houten units met een kas op het dak. Dit biedt niet alleen huisvesting maar ook werkgelegenheid. De jury: ‘De ambitie van de prijsvraag was om de huisvesting van asielzoekers het begin te laten zijn van een oplossing voor andere maatschappelijke

voedselproductie door asielzoekers is een slimme

24 SOLARCABIN

DOOR DE ZONNEPANELEN KUNNEN HUURDERS WAT BIJVERDIENEN dNArchitectuur en Bureau Zondag Architectuur

Een flink dak met zonnepanelen is het

bestemd voor naastgelegen gebouwen. De

Cabins een mooie oplossing. We waren al in

meest in het oog springende kenmerk

losse modules zijn op allerlei manieren te

gesprek met de ontwerpers, en nu ze de prijs

van dit ontwerp. De woningen produceren

plaatsen. Het is niet nodig om alle zonnepane-

hebben gewonnen is onze keuze nog legitie-

meer dan twee keer zoveel energie als

len op het zuiden te richten. Aan de achterkant

mer. Wij kiezen voor goede kwaliteit en be-

heeft elke woonunit een overdekte buiten-

taalbaarheid. Door de zonnepanelen hebben

zelf

gebruiken.

Woningcorporatie

Wolvesto heeft al interesse: ‘De helft van

ruimte.

de units willen we inzetten voor vergun-

huurders bovendien geen kosten aan energie en ze kunnen er zelfs een beetje aan verdienen.

ninghouders en de andere helft voor jonge-

WARM WELKOM

In eerste instantie willen we de units als een-

ren uit het dorp.’

Woningcorporatie Wolvesto in Sint-Oeden

persoonshuishoudens gebruiken, naar wonin-

rode is enthousiast over het ontwerp, vertelt

gen voor die doelgroep is steeds meer vraag en

ENERGIE DELEN

directeur-bestuurder Leo Overmars. ‘We heb-

we zien dit als uitbreiding van onze voorraad.

De zonnepanelen maken deze vorm van

ben hier een opgave voor huisvesting van circa

Maar de units zijn ook aan elkaar te koppelen

tijdelijke huisvesting rendabel. De energie

70 vergunninghouders, vooral eenpersoons-

tot eengezinswoningen. Wij hebben een paar

die de woning niet zelf nodig heeft, is

huishouden. Daarvoor bieden deze Solar

locaties op het oog. Wat ons betreft komt hier

huisvesting vergunninghouders 25 WETTEN EN REGELS Gemeenten, woningcorporaties en andere partijen verzinnen vaak creatieve oplossingen om vergunninghouders aan woonruimte te helpen. Zo worden in grotere steden studenten en jonge vluchtelingen kamergewijs gehuisvest, delen woningcorporaties eengezinswoningen op om ze te verhuren aan meerdere alleenstaande vergunninghouders en worden leegstaande gebouwen om gebouwd. Daar komen een hoop wetten en regels bij kijken. • Aedes.nl, dossier Huisvesting vluchtelingen: overzicht van subsidieregelingen, wetgeving, handreikingen en goede voorbeelden uit de praktijk. • opnieuwthuis.nl: handige factsheets op de pagina instrumenten (onder thema's) over bijvoorbeeld woningen delen of verhuur

‘ De units zien we als u itbreiding van onze v oorraad eenpersoons woningen’

van te koop staande woningen.

TAAKSTELING Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de huisvesting van vluchtelingen die in Nederland mogen blijven. Maar omdat zij zelf geen woningen hebben, zijn het vaak woningcorporaties en soms marktpartijen die, samen met de gemeente, voor de woonruimte zorgen. Dit jaar moeten nog ongeveer 28.000 vergunninghouders worden gehuisvest volgens de taakstelling die de overheid heeft vastgesteld. Dat betekent: gemiddeld elke maand zo’n 4.700 mensen. Het aantal vergunninghouders in asielzoekerscentra loopt wel gestaag terug, mede omdat de instroom is gedaald sinds het akkoord dat de EU-landen met Turkije hebben gesloten. Vorig jaar huisvestten woningcorporaties nog vooral gezinnen; nu zijn er veel alleenstaande (jonge) mannen – waarvan soms het gezin nog na komt. Meer informatie over de actuele cijfers staan op opnieuwthuis.nl en coa.nl.

HOTEL - NICE TO MEET YOU! het eerste wijkje waar we vluchtelingen letter-

Rik Tuithof, Stephan Verkuijlen, Micha de Haas

lijk een warm welkom heten.’

spontane sociale interactie in kantine, restaurant, lobby, sportschool en werk-

TIJDELIJKHEID EN BESTENDIGHEID

lounge. Vluchtelingen en vergunning-

De jury vindt het een pluspunt dat dit ontwerp

willigers, coaches en docenten kunnen

meerdere doelen tegelijk dient: Huisvesting

er logeren. Op de langere termijn is ook

en duurzaamheid. Het ontwerp verenigt vol-

verhuur gepland van (sociale) gezins-

gens de jury het beste van tijdelijkheid en

woningen. Hiermee is het ook een motor

houders kunnen werken in het hotel. Vrij-

bestendigheid. ‘Na een start als AZC ligt een toekomst als vakantiehuisje voor de hand.’

voor de sociale woningvoorraad. Deze combinatie van een hotel met op-

De jury: ‘De verdeling van doelgroepen

vang voor vluchtelingen biedt een oplos-

binnen het getransformeerde gebouw is

sing voor de sterk fluctuerende instroom.

flexibel.'

Bovendien biedt het hotel gelegenheid tot

advertentie ADVERTENTIE

ZONNEPANELEN OOK VOOR HUURDERS FLATS

Ecorus lanceert een nieuw product Eleena Demand Logic dat ervoor zorgt dat huurders van appartementen in ﬂatgebouwen de opgewekte energie van zonnepanelen op het dak rechtstreeks kunnen gebruiken.

Ecorus gebruikt hiervoor een door het bedrijf zelf ontwikkelde applicatie gebaseerd op de reeds ontwikkelde bruto productiemeter Eleena. Met het nieuwe product wordt het simpel mogelijk de opgewekte energie van de, aande huurder toebedeelde, zonnepanelen, te salderen met het verbruik.

Wie kiest voor zonnepanelen van Ecorus bij grondgebondenwoningen, kiest al automatisch voor de uiterst nauwkeurige Eleena Solar Energiemeter. Deze slimme energiemeter, met ingebouwde GSMmodule, meet op afstand de bruto zonneenergieproductie en bewaakt de optimale werking van de gehele installatie. In elke meter zit een SIM kaartje en de metingen worden per 15 minuten doorgezonden naar de servers van Eleena.

Unieke oplossing voor monitoring zonnepanelen

Nooit meer problemen met het meten van de bruto zonne-energie productie!

eleena solar meter™

Ecorus combineert technische know how met expertise op het gebied van langetermijninvesteringen. Wij werken samen met sterke, betrouwbare (inter)nationale en lokale partners. De beste ingenieurs en financiële experts zijn bij de projecten betrokken, zodat u een goed beeld krijgt van het rendement dat zonne-energie uw woningcorporatie en uw huurders oplevert. Dankzij een groot eigen vermogen zijn wij een stabiele partij in de markt en kunnen wij participeren in uw project. U loopt dus geen enkel risico. Ecorus Nederland Tel: (085) 888 51 25 E-mail: info@ecorus.nl www.ecorus.nl

OVER ECORUS

In de huidige situatie worden vaak zonnepanelen toegepast voor alleen het verbruik van de algemene voorzieningen in de ﬂat. Dit verbruik is meestal zo laag dat slechts een klein aantal zonnepanelen nodig is. Een groot deel van het dak blijft daardoor onbenut voor de opwek van

zonne-energie. “Dat is jammer, immers je moet zulke daken optimaal kunnen benutten”, aldus Managing Partner Philippe Vanhoef van Ecorus.

mensen en wonen 27 tek st : christine van eerd

foto : jonas briels

‘WE HEBBEN HIER VEEL MEER CONTACT MET DE BUREN DAN IN ONS STUDENTENHUIS’ HANSJE GRAVESTEYN en NIENKE

mee. Nu werken we vijf dagen per week, dus waren rood, groen, blauw en paars. Nu is alles

BLIEK (allebei 26) delen een vrije

we wilden wat meer rust en een net huis. We wit. Stadgenoot heeft een nieuwe keuken, wc

s ectorwoning van Stadgenoot in

waren al een tijdje op zoek, maar iets vinden is en badkamer geplaatst. Dat is wel lekker.’

A msterdam via een friends-contract.

echt heel moeilijk in Amsterdam. Via via hoorden Hansje: ‘We wonen hier nog geen jaar, maar het we dat Stadgenoot woningen verhuurt met voelt al veel langer. De buurt is ook heel leuk. We

Nienke (links): ‘Toen we in Amsterdam gingen

een friends-contract, een speciaal contract voor hebben hier veel meer contact met de buren dan

studeren konden we terecht in een huis met vier

jongeren die een huis delen. Daarvoor hebben in het studentenhuis. De buurman op de begane

studenten. We zijn vriendinnen vanaf de mid-

we ons aangemeld.’

delbare school, maar samenwonen is een ander

Nienke: ‘We werden gebeld voor deze woning, we tennissen in het parkje hier tegenover, maar

grond woont hier al zijn hele leven. Laatst wilden

verhaal. We zijn toen eerst samen op vakantie

maar dan moesten we snel komen kijken. De we hadden geen ballen. We belden bij hem aan

gegaan om te testen of dat goed gaat. Ja dus.’

volgende ochtend stonden we om acht uur op om tennisballen te lenen en hij kwam ons aan-

Hansje: ‘Het was superleuk daar, het studenten-

de stoep. Bam, we wisten het meteen. We moedigen. Hij zegt steeds hoe gezellig hij het

leven, veel stappen. Maar we waren er zó klaar

moesten wel alles verven; de muren en plafonds vindt dat er jonge meiden zijn komen wonen.’

SJOERD HOOFTMAN tek st : christine van eerd

Op welk moment was u het moedigst? ‘Op mijn eerste werkdag bij KWH hadden we een skydive-event met alle collega’s. Ik moest geketend aan een

foto : jeroen poort vliet

buddy op ruim 3 km hoogte in het diepe springen en dat is heel onnatuurlijk. Dan moet je op je partner vertrouwen en durven loslaten. Allemaal managementtermen, maar nu echt. Veel van geleerd!’

een overlastgever de wijk uit? 22 Moet

‘Nee, die overlastgever heeft recht op aandacht voor zijn verhaal. Maar soms kan een andere woonomgeving wel een oplossing zijn. Corporaties hebben steeds meer te maken met deze problematiek. Uit KWH-onderzoeken blijkt dat omwonenden verwachten dat de corporatie concreet iets doet aan de overlast.’

is het grootste probleem van de Neder18 Wat landse woningmarkt? ‘Het feit dat Den Haag nog steeds in segmenten van sociale huur, commer ciële huur en koop denkt en niet aan één woningmarkt. Het ontbreekt aan lef voor de echte transitie.’

land vindt u een voorbeeld als het gaat om 31 Welk wonen? ‘Bij ontmoetingen met professionals uit het buitenland hoor ik altijd enthousiasme over hoe we het in Nederland

16 MIN OF MEER PERSOONLIJKE VRAGEN EN 16 VRAGEN OVER SOCIALE HUISV ESTING. DEZE KEER IS HET SJOERD HOOFTMAN DIE BLIND DE V RAGEN KIEST.

hebben georganiseerd. Dat mogen we meer koesteren.’

Zijn er in 2050 nog woningcorporaties? ‘Ja, maar ze zijn dan vast minder institutioneel dan nu. Met een scherper profiel en meer gericht op community vorming van en voor huurders. Ze bieden nieuwe woonvormen aan waar huurders die dat willen een grotere bijdrage aan kunnen leveren.’

16/32 29 9

Uit wat voor nest komt u? ‘Mijn ouders hadden een uitgeverij, gespecialiseerd in de luchtvaart. Mijn vader schreef er honderd boeken over. Studeren en werken aan je ontwikke-

doet 14 Wat u op zaterdagochtend?

broers, de een is tandarts, de ander landschapsarchitect. We zijn alle drie totaal verschillend.’

Is Nederland in ruimtelijke zin klaar? ‘Als je naar Nederland van Boven kijkt, zou je denken van wel. Over elke vierkante meter is al nagedacht. De vraag is nu hoe we leegstaande gebouwen een nieuwe bestemming kunnen geven, bijvoorbeeld voor vergunninghouders en jongeren. Het oude zeevaartcollege

corporatie maakt. Echt luisteren blijkt een uitdaging. Daar helpen we mee via KWH-Luisterpanels. Huurdersvertegenwoordigers hebben een zwaardere rol gekregen. Het is een zoektocht om dat vorm te geven. Samen met de Woonbond onderzoeken we nieuwe vormen van huurdersinvloed.’

is het meest persoonlijke dat u van 3 Wat uw buren weet? ‘Heel veel. Ik ben voorzitter van Stichting Sophia, de bewonersvereniging in mijn straat. Daardoor ken ik bijna iedereen. We organiseren activiteiten

waarin ons kantoor zit, combineert veel

waardoor huidige en nieuwe bewoners

verschillende functies. Dat is indertijd

elkaar leren kennen en elkaar kunnen

gedaan door Woonbron. Nu kunnen en mogen corporaties hier niet meer in investeren, maar in co-creatie zijn ook heel mooie dingen mogelijk.’

‘Als ze zelf vinden dat ze voldoende gehoord worden bij de keuzes die een

‘VROEG OPSTAAN. TOEREN MET MIJN STOERE MOTOR OF IN DE TUIN WERKEN, DAT VIND IK HEEL ONT SPANNEND.’

ling werd gestimuleerd. Ik heb twee

Wanneer hebben huurders genoeg invloed?

Aan welk huis bewaart u de beste herinneringen en waarom? ‘Mijn tante huurde 70 jaar een woning

Met wie zou u het liefst een uur in de lift vastzitten?

helpen als dat nodig is.’

sociale huurwoningen heeft 26 Hoeveel Nederland nodig?

in Gouda. Ze was er zelfs geboren en

‘Daar heeft niemand in de sector een

heeft het huurcontract van haar ouders

antwoord op. De doelgroep groeit en

overgenomen. Ik logeerde daar graag

de voorraad krimpt. De wachtlijsten

‘Met de directeur van de Woon

als kind. Ze was heel creatief en nam

zijn bizar; het is echt van de zotte dat

autoriteit. Het is voor iedereen in de

me mee naar plekken waar ik van huis

iemand die op de sociale sector is

sector een blackbox wat die nieuwe

uit nooit kwam.’

aangewezen jaren moet wachten.

toezichthouder nou eigenlijk wil.’

4 Wie wilt u nooit meer spreken?

‘IK BEN MEER VAN HET VERBINDEN EN BLIJF LIEVER ON SPEAKING TERMS.’

Als u de baas was van Aedes wat zou u als eerste doen?

Te weinig mensen maken zich druk over die nog-niet-huurders.’

‘Vanuit bezieling meedoen met de ontwikkeling van de Vernieuwings agenda voor de sector. Over dat initiatief van corporatieplatforms KWH, Opmaat, Stekademy en anderen krijgen we al veel enthousiaste reacties.’

heeft u van uw vader? 6 Wat

SJOERD HOOFTMAN (1966) richt zich als directeurbestuurder van de vereniging KWH op kwaliteitsontwikkeling in de

‘Het avontuurlijke, het reislustige en

corporatiesector. Hij is mede-

het ondernemende. Hij gaf echt kleur

initiatiefnemer van het Corporatiehuis

aan zijn omgeving. Net als hij probeer

en de Vernieuwingsagenda om

ik altijd vanuit passie iets te bewerk

kennisontwikkeling via co-creatie

stelligen.’

te versnellen.

Projectmatig ketelonderhoud: de aanhouder wint AWB ziet een kentering in de onderhoudsaanpak van cv-ketels in de projectmarkt. Van continu opnieuw aanbesteden op de laagste prijs staan steeds meer opdrachtgevers open voor langdurige onderhoudscontracten met vaste ketenpartners. Een ontwikkeling die AWB sterk toejuicht. “Maar met alleen een handtekening onder het contract ben je er nog niet”, benadrukt Peter Schilder (hoofd Service bij AWB) ) tijdens het WoonTafel webinar ‘Efficiënt ketelonderhoud in projecten’. “Je moet achter de ingezette koers blijven staan, want de vruchten worden vooral in de laatste jaren geplukt.”

Investeren in dataverzameling en kennis Het uiteindelijke doel is om de onderhoudskwaliteit te verbeteren en daarmee het aantal storingen, en dus de kosten, te verminderen. “We willen de kosten over de totale levensduur van het toestel naar beneden halen. Dat werkt alleen als er sprake is van een bepaalde continuïteit tussen de samenwerkende partners. De eerste jaren wordt vooral energie gestoken in het monitoren van het ketelbestand door zoveel mogelijk data over de toestellen te verzamelen. Als daaruit blijkt dat dat toestellen in bepaalde complexen meer defecten vertonen dan elders, kunnen we heel gericht de oorzaak analyseren en het probleem aanpakken. We investeren ook in gerichte trainingen voor installateurs en we lopen mee met onderhoudsbeurten. Die investeringen gaan zich vooral in de laatste jaren van zo’n toestel terugverdienen, doordat we met alle opgedane kennis de storingen dan sterk kunnen verminderen”, aldus Schilder.

Vertrouwen en transparantie René Bouman, inkoper bij Havensteder, benadrukt dat vertrouwen en volledige transparantie daarbij van cruciaal belang zijn. “Dat is de basis. Alle relevante informatie moet op tafel worden gelegd. Niet meer wijzen naar elkaar als er een bepaald probleem met een ketel is, maar gezamenlijk aan een oplossing werken. We zijn nu twee jaar onderweg met deze samenwerking en doordat we geregeld met alle partijen om de tafel zitten krijgen we steeds meer zicht op wat goed en fout gaat. In plaats van met een nieuwe onderhoudspartij weer van voor af aan te beginnen, bouwen we nu voort op een stevig fundament dat in de eerste jaren is gelegd.”

WoonTafel webinar: ‘Efficiënt ketelonderhoud in projecten’

Gratis terugkijken:

www.awb.nl/webinars

Sprekers: • Peter Schilder, Vaillant Group Netherlands • Rene Bouwman, Woningcorporatie Havensteder • Peter de Roock, Servicebedrijf Energiewacht

feiten & cijfers 31 tek st : marjon van weersch

MEER HUURTOESLAG UITGEKEERD DAN BEGROOT begroot gerealiseerd

3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000

€

500.000 0

2013

2014

2015 b ro n : j a a rv e r s l ag e n m i n i s t e r i e wo n e n e n r i j k s d i e n s t ,

2013-2015

Meer cijfers in Feiten & Cijfers op Aedes.nl.

Het ministerie van Wonen

ANOUK COREL, PLATFORM31

begroot al jaren te weinig

‘ Doe de huurtoeslag naar een ander ministerie dan Wonen’

geld voor de huurtoeslag. Veel huishoudens met een laag inkomen maken er gebruik van. De politieke

slag in het volkshuisvestelijk beleid niet de positie

discussie over mogelijke

‘De huurtoeslag ademt mee met het economisch

hervorming van de rege-

tij. Zoals ook de bijstand dat doet. Hoe meer lage

waarvoor de regeling eigenlijk bedoeld is: een

ling is in volle gang. Na de

inkomens, hoe meer geld er uitgegeven wordt

vangnet voor mensen die de huur niet kunnen be-

zomer komen verschillen-

aan huurtoeslag. Het is een open-einde-regeling.

talen, waarbij corporaties zorgen voor een zo laag

de ministeries met een

Maar bij het ministerie van Wonen en Rijksdienst

mogelijke huurprijs. Nu is de hoogte van de huur-

gezamenlijk beleidsonder-

is zo’n open-einde-regeling eigenlijk niet moge-

toeslag gekoppeld aan de daadwerkelijke huur-

zoek. Als input voor de

lijk. De huurtoeslag beslaat momenteel 98 pro-

prijs van de woning. Dat leidt ertoe dat corpora-

discussie publiceerde Plat-

cent van deze begroting. De verschillen tussen de

ties in hun huurbeleid meer kijken naar de regel-

form31 het rapport Over-

jaarlijks begrootte en daadwerkelijk uitgegeven

tjes van het Rijk voor de huursubsidie dan naar

stag met de huurtoeslag,

bedragen laten ook zien dat het ministerie geen

een optimale prijs-kwaliteitverhouding. Ook het

verbetervoorstellen voor de

ruimte heeft om te schuiven met andere begro-

huidige onderscheid in huishoudtypes is op basis

huurtoeslag (zie aedes.nl,

tingsposten. Het ministerie kan weinig anders

van betaalbaarheid niet verklaarbaar. Denk aan de

zoekterm ‘aanpassing

doen dan bezuinigen op de huurtoeslag zelf.

extra vergoeding voor eenpersoonshuishoudens

huurtoeslag’).

Daarom kan de huurtoeslag beter een plek krijgen

en 65-plussers in vergelijking met een gezin. En

in de begroting van het ministerie van Sociale

de huurtoeslag een heel harde armoedeval van-

Zaken of Financiën.

wege de harde inkomensgrenzen. In ons onder-

Bovendien kent het huidige stelsel verschillende

zoek schetsen we scenario’s om die ondoelmatig-

ondoelmatigheden. Daardoor heeft de huurtoe-

heden zoveel mogelijk op te lossen.’

Subsidie energierenovaties

‘ DEZE EXTRA STIMULANS KUNNEN WE GOED GEBRUIKEN’ DE VOORWAARDEN OM GEBRUIK TE MAKEN VAN DE STIMULERINGSREGELING ENERGIEPRESTATIE HUURSECTOR (STEP) ZIJN PER 1 JULI GEWIJZIGD. DIE VERANDERINGEN ZIJN POSITIEF, LATEN MEDEWERKERS VAN WONINGCORPORATIE THÚS WONEN EN WOONSTEDE ZIEN. ‘IK KAN ME NIET VOORSTELLEN DAT EEN CORPORATIE DEZE SUBSIDIEREGELING NU NOG TERZIJDE SCHUIFT.’

energie 33 tek st : marjon van weersch

foto â&#x20AC;&#x2122; s : jeroen van kooten

‘Kijk, dit is mijn nieuwe badkamer’, zegt mevrouw Limburg (‘bijna

steeds over energielabels, ook omdat dit be-

70’). De renovatie van haar seniorenwoning in Dokkum is bijna

grip bij bewoners redelijk ingeburgerd is. STEP

klaar. ‘Ik ben er heel trots op’, herhaalt ze een paar keer. Thús Wonen

werkt echter met de nieuwe Energie-Index-

heeft hier groot onderhoud gepleegd aan 56 seniorenwoningen. De zol-

klassen (zie kader). Zonder STEP zou Thús

ders en spouwmuren zijn geïsoleerd, het glas is vervangen door HR++

Wonen volgens de onderhoudsplanning dit

glas, de – eveneens nieuwe – keuken en badkamer hebben mechanische

jaar 300 woningen verduurzamen. Nu zijn dat

ventilatie. Het energielabel van de woningen ging gemiddeld van D naar

er 700. De eerste 100 subsidieaanvragen voor

B. Ook de berging is geïsoleerd. Dat telt niet mee in de labelsprong, maar

2016 zijn de deur al uit. Bij de overige wonin-

geeft wel extra comfort. ‘Ik verwacht dat ik straks ook wel wat minder

gen moet een gecertificeerde onafhankelijke

stookkosten heb’, zegt mevrouw Limburg. Op deze hete dag in juli lijkt

Energieprestatie-adviseur (EPA-adviseur) de

dat ver weg, maar afgelopen winter zat ze in haar hoekhuisje met een

Energie-Index nog bepalen en doorgeven – in

deken over haar benen achter de computer. ‘Het was koud en vochtig.’

het energiejargon ‘afmelden’ genoemd. De Vries: ‘De energieprestatie van de wonin-

ENERGETISCHE VERBETERINGEN VERSNELLEN

gen speelt in ons strategisch vastgoedbeleid

Thús Wonen bezit 6.500 woningen verspreid over 40 kernen in Noord-

pas sinds 2013 een rol. Voor die tijd voerden we

oost-Friesland. Dankzij de Stimuleringsregeling energieprestatie huur-

energetische verbeteringen alleen uit op pro-

sector (STEP) kan de corporatie de energetische verbeteringen van haar

jectniveau. De fusie in 2010 heeft ook voor

woningen versnellen, vertellen hoofd Vastgoed Jeroen Kuipers en senior

vertraging gezorgd. Wij hadden landelijk dan

werkvoorbereider Wim de Vries. ‘We doen met STEP niks extra’s, maar

ook een lage score, een gemiddeld label E.

we doen het wel jaren eerder.’ Met de STEP-subsidie, die 1 juli 2014

Onze woningen zijn oud, ze staan er gemid-

in werking trad, kunnen corporaties (en particuliere verhuurders) in

deld ruim 40 jaar. De staat van onderhoud was

vesteren in energiebesparing van bestaande sociale huurwoningen. De

ook niet goed.’ Thús Wonen had kortom een

corporatiemedewerkers praten met de redacteur voor het gemak nog

enorme inhaalslag te maken. Voor de Friese

energie 35 tekst: naam | beeld: naam

ENERGIE-INDEXKLASSEN VERVANGEN HET ENERGIELABEL ENERGIELABEL (VÓÓR 1/1/2015)

ENERGIE-INDEX (NÁ 1/1/2015)

A++

EI ≤ 0,6

A+

0,6 < EI ≤ 0,8

0,8 < EI ≤ 1,2

1,2 < EI ≤ 1,4

1,4 < EI ≤ 1,8

1,8 < EI ≤ 2,1

2,1 < EI ≤ 2,4

2,4 < EI ≤ 2,7

EI > 2,7

BEWOONSTER MEVROUW LIMBURG:

‘ Als je ouder wordt, raak je je stress

corporatie kwam STEP op het juiste moment. Thús Wonen deed daarom meteen in 2014

bestendigheid kwijt. Daar heeft de aannemer goed rekening mee gehouden. Zijn personeel liet steeds keurig weten wanneer ze weer in mijn huisje aan de slag gingen.’

een subsidieaanvraag voor meer dan 1.000 woningen. De energetische maatregelen in deze woningen zijn allemaal uitgevoerd. Maar qua subsidie kwam er een forse kink in de kabel. In het najaar van 2014

B. ‘Deze verandering maakt STEP voor ons

ontving het ministerie van Binnenlandse zaken signalen over subsidie-

extra aantrekkelijk’, zegt Kuipers. Verder is de

aanvragen waarin de meegeleverde energielabels niet zouden overeen-

looptijd met één jaar verlengd en staat de aan-

komen met de werkelijke energieprestatie van de woning. Een onafhan-

vraagperiode nu open tot en met 31 december

kelijk EPA-adviseur in Drenthe werd verdacht van fraude bij het labelen.

2018. De Vries: ‘Wij hebben veel op de plan-

Dit bleek het bedrijf waar ook Thús Wonen zaken mee deed. Minister

ning staan. Deze verlenging geeft ons meer tijd

Blok kondigde in september 2014 een onderzoek aan naar de onregel-

om die projecten op de rails te zetten.’ STEP is

matigheden bij de subsidie. ‘Wij hebben ook zelf controles uitgevoerd

een mooie regeling voor de corporatie, zeggen

en daaruit bleek dat er woningen bij zaten met een incorrect label’, zegt

beide mannen. ‘We kunnen dit goed gebruiken

De Vries. Uiteindelijk trokken we al onze aanvragen in.’ Deze vervelen-

bij onze strategische plannen.’ Thús Wonen

de ervaring is voor de corporatie geen reden om STEP niet meer te

voert duurzaamheidsprojecten altijd in combi-

gebruiken. Kuipers: ‘We richten ons op de toekomst. Wij hebben nog

natie met een renovatie uit. ‘Dat is efficiënter.

genoeg w oningen te verbeteren.’

En het is natuurlijk onzin om HR++ glas te plaatsen in oude kozijnen.’

MEERJARENONDERHOUDSPLAN De STEP-regeling is sinds 1 juli gewijzigd. Aanvankelijk werd alleen een

NOG AANTREKKELIJKER

labelstijging van drie EI-klassen of meer gesubsidieerd. Nu komen ook

Bij woningcorporatie Woonstede is men om

stijgingen van twee klassen in aanmerking, bijvoorbeeld van label D naar

een andere reden blij met de gewijzigde rege-

ling. Woonstede heeft ruim 9.000 woningen in de gemeenten Ede, Scherpenzeel, Wageningen en Woudenberg. Het gemiddelde energielabel van deze woningen is C. ‘We vonden STEP al een aantrekkelijke regeling en de wijzigingen maken de subsidie nog aantrekkelijker’, zegt beleidsmedewerker Dolf Neilen. Voor energetische maatregelen aan ruim 700 woningen in 2015 heeft Woonstede in eerste instantie 1,8 miljoen euro STEP-subsidie toegekend gekregen. De subsidiebedragen zijn met terugwerkende kracht hoger vastgesteld. De oude rege-

Nieuwe STEP-regeling

ling gaf geen subsidie voor renovaties die verder gaan dan een EI 1.2 (label A) en maakte dus geen onderscheid tussen energielabel A, A+ en A++. De nieuwe regeling honoreert die extra ambitie wel, vertelt N eilen. ‘Daar zit voor Woonstede het grote verschil.’ De corporatie verwacht dat de wijzigingen bijna 1,4 miljoen euro extra

De Stimuleringsregeling energieprestatie

subsidie zullen opleveren. Dat komt vooral omdat de corporatie in twee

huursector (STEP) is een subsidie om bestaande

wijken woningen naar energielabel A++ heeft gerenoveerd. De wonin-

huurwoningen energiezuiniger te maken. De

gen zijn onder meer goed geïsoleerd en hebben een nieuwe zijgevel,

regeling komt voort uit het Energieakkoord

voor- en achterpui en dak. Ze zijn voorzien van HR++ glas en een nieuw

van 2013. In juli 2016 is de regeling gewijzigd.

warmwatersysteem en aangesloten op de bio-energiecentrale van Ede.

Bij aanvang was 400 miljoen euro beschikbaar,

Woonstede wil in 2016 STEP-subsidie gaan aanvragen voor nog eens

nu zit er nog zo’n 300 miljoen euro in de pot.

800 tot 1.000 woningen.

De verhuurders krijgen het geld in 2018 en 2019 uitbetaald. Zij zorgen dus zelf voor de voorfinan-

BETAALBAARHEID

ciering. De subsidie is een eenmalige bijdrage per

Met STEP kun je zeker niet al je duurzaamheidsinvesteringen betalen,

woning. De hoogte ervan wordt bepaald door het

vervolgt Neilen. ‘Maar STEP kan goed helpen om extra in energiebespa-

verschil tussen de Energie-Index in de startsituatie

ring te investeren. Bovendien kun je de subsidie combineren met andere

en die na afronding van de werkzaamheden.

regelingen. Woonstede heeft bijvoorbeeld ook subsidie gekregen van de provincie Gelderland.’ Behalve duurzaamheid heeft Neilen betaal-

Aedes heeft een uitgebreide handleiding gemaakt

baarheid in zijn portefeuille. Een mooie combinatie, vindt hij. ‘Voor

met informatie over de nieuwe regeling en de

Woonstede is het verduurzamen van woningen geen doel op zich. Het

aanvraagprocedure. De handleiding is te down

moet gepaard gaan met het terugdringen van de woonlasten.’ Dat laatste

loaden via Aedes.nl, zoekterm: Hoe werkt STEP.

vraagt om een kritische blik, vervolgt hij. ‘Het effect van energiebespa-

Meer informatie over de wijzigingen en het

rende maatregelen op de vermindering van woonlasten is in het ver-

aanvragen van de STEP-regeling is te vinden op

leden vaak te rooskleurig ingecalculeerd. Dat blijkt bijvoorbeeld uit een

www.rvo.nl/STEP.

onderzoek uit 2014 van de TU Delft en het OTB. De theoretische besparing is vaak hoger dan wat bewoners in werkelijkheid besparen. Het

energie 37

‘ We doen met STEP niks extra’s, maar we doen het wel jaren eerder’

die zijn bijvoorbeeld minder snel geneigd een trui aan te trekken. Thús Wonen voert daarom de maatregelen uit zonder huurverhoging voor de zittende huurders. Wim de Vries: ‘Elke euro die de huurder op zijn energielasten bespaart, is dus voor hem zelf.’ Woonstede en Thús Wonen raden andere cor-

besef dringt door dat dit theoretische model

poraties aan ook aan de slag te gaan met STEP. ‘Ik kan me niet voorstellen

nooit bedoeld is geweest voor een inschatting

dat een corporatie STEP terzijde schuift’, zegt Jeroen Kuipers. Hij en Neilen

van de woonlasten. Daarom moet je als corpo-

geven corporaties die voor het eerst gebruikmaken van de subsidie enkele

ratie heel kritisch bekijken welk deel van je

tips. ‘Een goede opname van de startsituatie in de woning is belangrijk’,

duurzaamheidsinvesteringen je via een huur-

zegt Neilen. ‘Dat kan arbeidsintensief zijn. Soms moet een EPA-adviseur

verhoging in rekening brengt. Wij kozen er

wel drie keer naar een woning voordat hij de EI kan afmelden.’ Wim de

aanvankelijk voor om voor de maatregelen die

Vries: ‘Een woning die we niet kunnen bezoeken nemen we niet mee in de

we met de STEP-subsidie uitvoeren, geen

subsidieaanvraag.’ Thús Wonen werkt inmiddels samen met een nieuwe

huurverhoging te vragen. Nu we meer zicht

labelaar. ‘Kies niet alleen een gecertificeerde labelaar, maar wees er ook

hebben op de effecten van de woonlasten

zeker van dat deze ervaring heeft met het STEP-traject.’ Voor de zekerheid

overwegen we een geringe doorberekening bij

laat Thús Wonen ook een steekproef uitvoeren door een tweede labelaar.

toekomstige projecten.’ Ook bij Thús Wonen

‘Dat garandeert nog meer zorgvuldigheid’, zegt De Vries. Die extra

zien ze dat de energiebesparing in de praktijk

controle is een arbeidsintensief proces, erkennen de mannen. Maar het is

vaak minder is dan de theorie voorspelde.

de moeite waard. De Vries: ‘Een goed label met alles erop en eraan

Bijvoorbeeld doordat een goed geïsoleerde

kost uiteindelijk geen 100 euro per woning en de STEP-subsidie levert

woning tot ander gedrag van bewoners leidt,

gemiddeld 2.500 tot 3.000 euro subsidie per woning op.’

LEERGANG INNOVATIEF EN ENERGIEBESPAREND RESTAUREREN I.s.m. het Gelders Restauratie Centrum. Maak in teamverband een restauratieplan voor een monumentaal pand.

CURSUS TRANSFORMEREN EN HERBESTEMMEN Maak werk van je eigen case study!

CURSUS INSPECTEUR/ ADVISEUR VASTGOED

Deeltijdstudies Toekomstproof

STA RT: van af sep tem ber 201 6

Marktleider voor o.a. de RGD-BOEI methodiek.

Enerdeco ondersteunt woningbouwcorporaties bij renovatie- en nieuwbouwtrajecten. We analyseren het energieverbruik voor het traject (en na realisatie) met instrumenten als thermograﬁe en blowerdoor. Wij stellen energie-index / label vast en adviseren over de te nemen maatregelingen ter verbetering van de energieprestatie. Energiebesparing

Step-trajecten

• Renovatie

• Inspectie woningen

• Ambitie

• Bepalen energie-index

• Beleid

• Uitwerken scenario’s

• Haalbaarheid

• Kennispartner

B U I LT E N V I RO N ME N T HAN.NL/WERKEN-EN-LEREN/

T 088 00 47 000 // www.enerdeco.nl

column 39

VAKANTIEHUIS Een huis vinden dat aan al je wensen voldoet, is in Nederland al een hele opgave. Maar een vakantiehuis in het buitenland vinden is anders ook niet zo makkelijk. Toch probeer ik het elk jaar weer. De lijst waar mijn ideale rustoord aan moet voldoen is lang, en niet zonder reden. Je moet er twee hele weken doorbrengen, en je wil niet dat je na dag één al opziet tegen de dertien die je nog te gaan hebt. Of in het ergste geval: dat je Alberto Stegeman en zijn SBS6-crew van Red mijn v akantie! moet inschakelen. Ter informatie: ik doe niet aan kamperen. Elke zomer zijn er weer mensen die me proberen over te halen, en iedere keer moet ik ze teleurstellen. Kamperen is niet mijn idee van vakantie. Ik moet tot rust kunnen komen, en niet hannesen met haringen, een gasstel en een wc-rol. Van de gedachte alleen al raak ik gestrest.

‘Niemand had erbij gezet dat het er krioelde van kakkerlakachtige duizendpoten’

Om dit alles voor te zijn, heb ik een lijst met

mooier doen overkomen, vallen zo geheid door

criteria. Zo huur ik het liefst direct van de eige-

de mand.

naar. Die zijn trots op hun bezit, en willen graag

Maar de realiteit is: je weet pas echt wat je ge-

dat jij het net zo naar je zin hebt in hun zelfge-

boekt hebt, als je er bent. Net als deze zomer.

bouwde paradijsje als zij. Zoals het gepensioneer-

Ik verbleef in een oud stenen huis op een prach-

de Britse echtpaar van wie ik vorig jaar een gîte

tig wijnlandgoed in Toscane. Het zwembad had

huurde. De schatten stonden elke ochtend voor

uitzicht op de heuvels, het huis had een afwas

dag en dauw het zwembad voor ons te reinigen.

machine. Het was als een droom.

Zorgden ervoor dat elke drie dagen ons huisje weer helemaal schoon was. En dat alles terwijl ik

Alleen had niemand erbij gezet dat het er krioelde

niet eens merkte dat ze er waren.

van de kakkerlakachtige duizendpoten en hage-

Dat brengt mij op de privacy. Ik vertoef graag in

dissen. Bij elke stap in en buiten het huis, schrok

the middle of nowhere met alleen de bomen

het stadsmeisje in mij zich rot. Muggen was ik

als mijn vrienden, dus ik wil ook liever niet met

gewend en het zwaluwnestje boven de deur was

anderen op een terrein zitten. Ik weet dat som-

schattig, maar dit?

migen ervan smullen, maar ik hoef de echtelijke

Het duurde een paar dagen, maar toen waren de

ruzies van anderen echt niet mee te maken.

beestjes en ik aan elkaar gewend. En nu ik weer

Tel daarbij op dat ik graag een zwembad wil (voor

thuis ben in Amsterdam mis ik ze zelfs. En de

de broodnodige beweging) en geen studio en de

afwasmachine ook.

lijst van mogelijkheden wordt al zeer beperkt. Om tot mijn laatste selectie te komen, lees ik alle

YASMINA ABOUTALEB

commentaren van vorige huurders en bekijk ik de

is onafhankelijk journalist en schrijft op persoon-

foto’s aandachtig. Mensen die het gebodene

lijke titel over leven en wonen in Amsterdam

WEGGEEFWINKEL Eugenie Aartsen en Agatha Kolher (in het midden) openden half juli weggeefwinkel Gratis2dekansje in een

Uit het Aedes-archief

NIEUWE REGELS Het valt niet mee om het nieuwe speelveld van kaders en regels te overzien sinds de

‘Excellentie,

nieuwe Woningwet een jaar

van Standvast Wonen. De

verbreek het

geleden in ging. Wat mogen

Nijmeegse dames zamelen

keurslijf, waarin

woningcorporaties nu wel en

tweedehands goederen zoals

onze woning-

niet en wat is eigenlijk de

kleding en schoenen in, die

bouwcorporaties

bedoeling van de nieuwe

gezinnen die deze hard nodig

zich geperst

wetten? In zijn boek De

hebben gratis mogen mee-

zien! Nederland

woningcorporatie in een nieuwe

nemen. Voorheen verzamelden

is niet royaal met

werkelijkheid: van regels tot

ze alle spullen in de woning van

standbeelden,

uitvoering legt Hans van Vark

Aartsen, maar het huis werd te

maar onze

de Woningwet en alle

klein. Op verzoek van de

woningbouw-

bijbehorende wettelijke

gemeente Nijmegen ging

verenigingen zijn

bepalingen in heldere taal uit,

Standvast Wonen op zoek naar

volgaarne bereid

gerangschikt op onderwerp en

voormalig huismeesterkantoor

een ruimte voor dit initiatief.

het mooiste standbeeld op te richten voor de

met handige checklijstjes.

Die werd gevonden in het

bewindsman, die van de woningbouwcorpora-

www.berghauserpont.nl/

leegstaande huismeester-

ties weer maakt wat de wetgever indertijd

kantoor. Totdat hiervoor een

wilde, dat zij zijn zouden, namelijk zelfstandige,

definitieve invulling is

autonome organen van vrije staatsburgers,

gevonden, mag de winkel de

(...) en niet zielloze verlengstukken van een

ruimte gratis gebruiken.

overbelast overheidsapparaat.’ Aldus voorzitter Jac Alders op een congres 30 oktober 1952 van het Katholiek Instituut voor Volkshuisvesting, een van de voorlopers van Aedes. Hij richtte zich vooral tot één gast: de net benoemde minister van Wederopbouw en Volkshuisvesting Herman Witte. De minister reageerde door in de zaal vol mannen het frame te veranderen: ‘Mijne heren, Tot mijn spijt kan ik niet zeggen “dames en heren”, ... Ik meen dan ook, mijnheer de voorzitter, dat er misschien nog pogingen aangewend kunnen worden om ook de dames in talrijker mate voortaan tot uw vergaderingen te trekken.’ bron: nciv archief, internationaal instituut voor sociale geschiedenis

@PLATFORM31 WAAROM LIJKEN ONZE WIJKEN VEILIGER DAN IN HET BUITENLAND? PRAAT HIEROVER MEE IN ONZE LEERKRING. HTTP://BIT.LY/291ARDR

prikbord 41

foto : babet hogervorst

In gesprek

BOREN OP AFSTAND

EXPEDITIE BEGONIA Woensdag 14 september organiseert het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg (KCWZ) voor de tweede keer Expeditie

Het is bijna weer zo ver: Dag van

Begonia. Een congres over nieuwe

het Huren op zaterdag 1 oktober

manieren om te wonen voor

2016. Op één dag organiseren

ouderen en andere mensen die

woningcorporaties activiteiten

zorg nodig hebben. Woning-

om hun werk te laten zien en in

corporaties, zorgorganisaties en

gesprek te raken met huurders en

particulieren komen vertellen over

anderen. Vorig jaar gingen corpo-

initiatieven van buurtbewoners,

ratiemedewerkers de wijk in om

nieuwe invullingen voor oude

tips en informatie te geven of

Woningcorporatie Intermaris

verzorgings-huizen en innovatieve

trouwe huurders te bedanken.

gebruikt een wel heel

woonvormen. Allemaal hebben

Andere corporaties hielden

bijzondere methode om water-

ze één ding gemeen: ze helpen

bijvoorbeeld open huis of boden

overlast aan het Venenlaan-

mensen om comfortabel zelfstan-

een blik achter de schermen van

kwartier in Hoorn op te lossen.

dig te kunnen wonen. Kijk op de

een bouwproject. Vorig jaar trok

Met een op afstand bestuur-

website van KCWZ voor het

de dag ruim 15.000 bezoekers.

bare boor werd via een scherm

programma en het aanmeld-

Corporaties kunnen zich nog

onder de huizen een drainage-

formulier.

aanmelden om mee te doen

buis aangebracht, waardoor de

www.kenniscentrumwonenzorg.

door een mail te sturen naar

overlast voor de woningen

nl/agenda/expeditie-

dagvanhethuren@aedes.nl.

beperkt blijft. De buis is

begonia-2016

aangesloten op het riool en voert het teveel aan water af. Zo hebben bewoners geen last meer van water in de kruipruimte bij veel regen. www.intermaris.nl

â&#x20AC;&#x2DC; We bepalen ons beleid vooraf met onze huurders, dat is best spannend maar brengt ons ook heel veelâ&#x20AC;&#x2122;

goedemorgen… 43 tek st : tanja copal

foto ’ s : mark weemen

ANKE HUNTJENS Corporatiebestuurder van Pré Wonen

MENSEN GOED LATEN WONEN EN JE BEDRIJF GOED LEIDEN. DAAR IS DE CORPORATIEBESTUURDER VERANTWOORDELIJK VOOR. WE ONTBIJTEN MET HETE KOFFIE EN VERS FRUIT BIJ ANKE HUNTJENS IN AMSTERDAM-NOORD.

‘Wat is nodig voor de stad? Hoe maken we zaken met elkaar beter?’ We zijn halverwege het gesprek in het lichte huis van Anke Huntjens, sinds februari 2016 bestuurder van Pré Wonen in Velserbroek. Bevlogen vertelt ze hoe je volgens haar alleen resultaten kunt halen door verbinding te zoeken. ‘Ik zie steeds vaker een verharding in het maatschappelijk debat, in de politiek en in de media, waarbij nuances wegvallen en “wij-tegen-zij” de boventoon voert. Maar we moeten het wel met elkaar doen, voor onze huurders en altijd vanuit de inhoud.’

DE VOORK AMER De woorden inhoud en verbinding vallen vaker tijdens het gesprek, wanneer het gaat over medewerkers betrekken, goede afspraken maken met de vier gemeenten in het werkgebied of de klant centraal zetten. Zo werkt Pré Wonen sinds vorig jaar niet meer alleen met huurderskoepels, maar ook met andere huurders, in De Voorkamer: ‘Zo’n zestien huurders denken vanaf de start mee met nieuw beleid in plaats van dat we het achteraf ter goedkeuring voorleggen. We bespreken en bepalen het samen met onze huurders, de leden van de Voorkamer. Dat is best spannend, want je geeft veel ruimte. Maar het brengt ook veel. Juist omdat je het samen doet.’ Ze verrast eerder die ochtend door ons in accentloos Nederlands te begroeten en haar zoon Zef (14) in dezelfde zin in onvervalst Limburgs te vragen of hij komt ontbijten. Zef schuift wat verlegen aan tafel, een fotograaf bij je ontbijt is ook best ongemakkelijk. Huntjens groeide op in Heerlen: ‘Ik spreek thuis Limburgs met hem, dat heb ik vanaf zijn geboorte gedaan, dat voelde direct goed. We hebben afgesproken dat ik ermee stop als hij zich ervoor schaamt, maar dat is gelukkig nog niet zo’, lacht ze.

goedemorgen…

MEER BETEKENEN

PROFIEL ANKE HUNTJENS (48)

vertelt over haar achtergrond. Ze studeerde

Directeur-bestuurder van: Pré Wonen, 15.595

Bouwkunde aan de TU Eindhoven met diffe-

woningen in Velserbroek,

rentiatie stadsvernieuwing. ‘Tijdens mijn af-

Haarlem, Beverwijk,

studeren is mijn passie voor volkshuisvesting

Bloemendaal, Heemstede

echt ontstaan. Ik studeerde af op leefbaarheid

en Heemskerk.

in stadvernieuwingswijken, in de Schilderswijk

Verdient: 120.000 euro

in Den Haag. Ik kwam daar thuis bij een vrouw,

bruto per jaar

ze woonde met drie kinderen op een betonnen

Rijdt in: Volvo V60 Opleiding: Bouwkunde

Zef stapt op de fiets naar school. Huntjens

vloer. Ze had helemaal niks. Dat beeld staat me nog levendig voor de geest. Toen realiseerde

aan de TU Eindhoven

ik me dat je met huisvesting meer kan beteke-

Thuissituatie:

nen.’ Bij de gemeenten Den Haag en Schiedam

samenwonend, zoon van 14

werkte Huntjens aan verschillende stedelijke

Nevenactiviteiten:

ontwikkelingsprojecten. Vervolgens stapte ze

bestuurslid Stichting Iris or

in 1998 bewust over naar de corporatiesector.

Hazel (podiumkunsten)

Met een brede lach: ‘Steeds meer volkshuisvestelijke taken werden overgeheveld naar de corporaties. Die boot wilde ik niet missen.’ komt Huntjens terecht bij Ymere in Amsterdam. Hier werkte ze in ver-

STRATEGIE, STRUCTUUR EN CULTUUR

schillende rollen, onder andere als regiodirecteur Centrum en regio-

Interne verandering gaat voor Huntjens altijd

manager Oost. Sinds vijf maanden staat ze aan het roer van Pré Wonen.

over strategie, structuur en cultuur: ‘Bij Pré

De organisatie is flink in beweging. Pré Wonen werkt niet langer vanuit

Wonen was al veel aandacht voor de structuur.

een vastgoedkolom en een woonkolom. De corporatie werkt nu met

Maar strategie en cultuur zijn net zo belangrijk.

procesteams. Deze teams stellen zichzelf voortdurend de vraag of de

Anders bouw je een nieuwe structuur op, maar

klant in hun proces wel écht centraal staat en of het efficiënter kan. ‘Die

neem je de mensen niet mee. Je kunt wel zeg-

veranderingen waren al in gang gezet toen ik kwam’, vertelt Huntjens.

gen: We leggen verantwoordelijkheden laag in

‘Ik sta helemaal achter de gekozen richting. Dat vond ik essentieel, nie-

de organisatie, maar weten de mensen die bij

mand is gebaat bij een nieuwe bestuurder die van alles overhoop komt

ons werken dan hoe ze dat kunnen invullen?

halen. Bij Ymere heb ik als transitiemanager een gelijksoortig proces

Welke kaders geef je? Dat bepaal je in je strate-

begeleid. Ik heb toen zelf ervaren dat veranderen ook een worsteling

gie. Daar werken we nu aan. Om een cultuur

betekent. Vanuit die ervaring kan ik een team en een organisatie verder

te veranderen is het belangrijk om dingen te

brengen.’

benoemen. Je ziet dat bij corporaties, ook bij

Via De Principaal, de projectontwikkelaar van woningcorporatie De Key,

Pré Wonen, vaak hulpvaardige mensen werken

‘ Ik zie steeds vaker een verharding in het maatschappelijk debat. Maar we moeten het wel met elkaar doen, voor onze huurders’

die iets willen betekenen. Maar dat zijn vaak ook mensen die afwachtend zijn en die zich minder durven uit te spreken. Dat gegeven simpelweg duiden helpt al om verbinding tot stand te brengen en beweging te creëren. In die lijn gaan we ons ondernemingsplan dit jaar met elkaar vormgeven. Goede teamsamenwerking, op basis van gelijkwaardigheid, is voor mij een bepalende factor om resultaat te behalen.’

Nieuwste innovatie op isolatiegebied

Vloerisolatie van Neopixels® levert meer huurpunten op

TRIPLE HR PREMIUM

Goed geïsoleerde woningen zijn energiezuinig en leveren woningcorporaties extra huurpunten op. Naast spouwmuurisolatie en bodemisolatie biedt Neopixels® nu vloerisolatie, een nieuwe innovatie op dit gebied. Een hoge isolatiewaarde, een lagere energierekening voor huurders, een gunstige levenscyclus, topinstallateurs en maatschappelijk verantwoord: we zetten alle voordelen voor u op een rijtje. Wat is Neopixels® Vloerisolatie? Neopixels® Vloerisolatie is bedoeld om houten vloeren en betonvloeren te isoleren. Het wordt bevestigd aan de onderkant van een houten of betonnen begane-grondvloer. Naast grijze EPS-parels bevat het systeem een micro-geperforeerde aluminiumreflectiefolie met een aantal ventielen. Met een speciaal ontworpen vulpistool worden de parels door de ventielen in een dampdoorlatende matrasfolie geblazen. Zo ontstaat een stevig matras liggend op de aluminiumreflectiefolie, dat aan de onderkant van de vloer bevestigd is. Alle materialen zijn dampopen. Neopixels® Vloerisolatie is ontwikkeld in het Neopixels Innovation Centre en is gepatenteerd. Na het aanbrengen van de vloerisolatie is het eenvoudig om nog leidingen aan te brengen. Hoge isolatiewaarde Neopixels® Vloerisolatie heeft een zeer hoge isolatiewaarde. Dat komt onder andere door het gebruik van grijze EPS-parels, die zich onderscheiden door hun vorm en het grafietgehalte. Grafiet reflecteert warmte, waardoor de isolatiewaarde twintig procent hoger is dan traditionele isolatiematerialen. Lagere energierekening voor huurders Dankzij de hoge isolatiewaarde is de woning met vloerisolatie direct een stuk beter geïsoleerd. Prettig voor de huurders, want dit betekent voor hen een lagere energierekening. Ook hebben zij geen last meer van tocht vanuit de kruipruimte. Circulair systeem Neopixels® Vloerisolatie is op een eenvoudige manier, zonder veel energieverbruik, voor honderd procent te recyclen of te hergebruiken. Bij end of life van een woning kan Neopixels het volledige recyclingproces voor u verzorgen. Neopixels heeft een zeer gunstige levenscyclusanalyse, oftewel LCA. Dat blijkt uit de Carbon Footprint uitgevoerd door SGS INTERON. Topinstallateurs Neopixels werkt met een selecte groep topinstallateurs die aan strenge eisen moet voldoen. De Neopixels Academy leidt uitvoerders op om de isolatiewerkzaamheden correct uit te voeren. Ook de kwaliteit van het product wordt voortdurend gecontroleerd. Maatschappelijk verantwoord Maatschappelijk verantwoord ondernemen en bewust isoleren spelen een grote rol. MVO zit bij Neopixels niet alleen in producten en materialen, maar ook in het creëren van duurzame werkgelegenheid. Het assembleren van de aluminiumreflectiefolie wordt bijvoorbeeld gedaan door mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Zo wil het bedrijf een steentje bijdragen aan de maatschappij.

Neopixels® Vloerisolatie betonvloer Rc 4,27 m2 K/W

Neopixels® Vloerisolatie houten vloer Rc 3,95 m2 K/W

Spouwmuuren bodemisolatie Voor corporaties die hun woningen maximaal willen isoleren, zijn ook Neopixels® Spouwmuurisolatie en Bodemisolatie serieuze opties. Spouwmuurisolatie isoleert de muren van de woning. Bodemisolatie isoleert de vloer van de begane grond en verbetert de luchtvochtigheid in de kruipruimte. U bespaart hiermee optimaal energie en het woongenot wordt aanzienlijk vergroot. www.neopixels.nl - 024-324 15 70

Vloerisolatie biedt uitsluitend voordelen voor corporaties én huurderss Neopixels® Spouwmuurisolatie

Neopixels® Bodemisolatie

www.neopixels.nl

MARKTTOETS

‘ DISCUSSIE MET MARKT LEVERT NIEUWE INZICHTEN OP’ Gemeenten moeten van de nieuwe Woningwet een markttoets uitschrijven als een woningcorporatie een activiteit wil ontwikkelen die buiten haar maatschappelijke kerntaken valt. Vianen en enkele Limburgse gemeenten hebben de primeur. Naast ergernis en vertraging leveren die markttoetsen nieuwe inzichten op. ‘Een marktpartij denkt toch anders over grondexploitatie.’

kerntaken 47 tek st : aernout bouwman - sie

illustr aties : bas van der schot

MEER UITSTEL VOORKOMEN Op aanwijzing van het ministerie van Binnenlandse Zaken betrekt LEKSTEDEwonen een advocaat bij de markttoets, met wie een procedure wordt opgezet. ‘We bedachten vooraf met de gemeente wat we wilden. Dat moet, Een markttoets, begin april 2016, voor de bouw en ontwikkeling in

wij zijn immers beide grondeigenaren en dus

Vianen van 23 koopappartementen trekt 46 geïnteresseerde

ook samen opdrachtgever’, legt De Groot uit.

marktpartijen. ‘We hadden wel wat belangstelling verwacht, maar niet

Vervolgens schrijven ze een projectvoorstel,

zoveel’, reageert directeur-bestuurder Ed de Groot van LEKSTEDE-

waarin zaken staan als eisen aan de architec-

wonen droogjes. Uit de marktpartijen selecteert LEKSTEDEwonen in

tuur, beeldkwaliteit en het type woning. Daar-

het voorjaar van 2016 een ontwikkelende bouwer. De Groot: ‘Wij dra-

naast stellen ze een lijst met criteria op waaraan

gen de marktpartij aan de gemeente voor.’ De gemeente bespreekt die

de marktpartij moet voldoen. Kandidaten krij-

voordracht vervolgens in de gemeenteraad en met het college van

gen hierbij vragen naar bijvoorbeeld krediet-

burgemeester en wethouders. ‘Als daar een akkoord van komt, wordt

waardigheid, referentieprojecten en natuurlijk

de opdracht verleend. Naar verwachting start voor de zomer van 2017

de zekerheid dat de partij beschikt over de ken-

de bouw.’

nis en middelen die nodig zijn om het project te realiseren.

CRISISOVERLEG

‘Van de 46 belangstellenden bracht een deel

De nieuwe Woningwet leidt in oktober 2015 tot crisisoverleg tussen de

daadwerkelijk een bod uit. Uit deze aanbie-

gemeente Vianen en LEKSTEDEwonen. De partijen sloten begin 2014

dingen zijn tien partijen geselecteerd. Daarna

een samenwerkingsovereenkomst waarin staat dat de corporatie in de

spraken we met vier partijen verder. Uit deze

wijk Vijfheerenlanden negen van de tien jaren ’70 flats grootschalig

vier partijen kozen we twee partijen die wij

opknapt. De tiende flat wordt gesloopt om plaats te maken voor de

geschikt vinden. Stemt de gemeente niet in

bouw van 38 appartementen, waarvan 23 koopwoningen.

met onze eerste kandidaat, dan kunnen we op

Uitvoering van de afspraken wordt onmogelijk door de nieuwe Woning-

basis van dezelfde procedure een andere partij

wet, die op 1 juli 2015 inging. De bouw van koopwoningen, een niet-

naar voren schuiven. Zo voorkomen we nog

DAEB-activiteit (zie kader), vindt plaats op een stuk grond van de ge-

meer uitstel’, legt De Groot uit.

meente en de corporatie. Een markttoets is verplicht omdat de grond

De procedure leidt volgens De Groot tot de

niet volledig van de woningcorporatie is en er voor de bouw en ontwik-

noodzakelijke transparantie en een correct

keling van het project nog geen contracten zijn opgesteld. ‘De maat-

juridisch verloop van het traject. Hierdoor is

regel, waar ik me op zich in kan vinden, is met terugwerkende kracht ingevoerd. Onbegrijpelijk.’ Wethouder André Landwehr van de gemeente Vianen kan zijn frustratie niet inhouden. ‘In de Tweede Kamer weten mensen gewoon niet wat zoiets op lokaal niveau voor

Niet-DAEB-activiteit? Markttoets verplicht!

gevolgen heeft.’ Door de al opgestelde en aan-

Corporaties moeten zich van de nieuwe

gekondigde nieuwbouwplannen van de ge-

Woningwet concentreren op hun maat-

markttoets voldoen aan de aanbestedings-

meente en LEKSTEDEwonen gaat een streep.

schappelijke kerntaak; het aanbieden van

procedures voor overheden. Gaat het om

Landwehr: ‘Ik heb tegen de corporatie gezegd:

woningen met een huurprijs onder de libe- corporatiebezit, dan geldt de procedure

“Jij kan niet aan je afspraken voldoen, het is

ralisatiegrens (710,68 euro in 2016). Op

die de corporatie bij vergelijkbare projec-

jouw probleem.“ Maar vervolgens moet je toch

verzoek van de gemeente kan hiervan

ten hanteert. De gemeente kan de markt-

samen op zoek naar een oplossing.’ Landwehr

worden afgeweken. Voor de corporatie de toets zelf uitvoeren of uitbesteden. Meldt

stapt met De Groot in de auto en rijdt naar Den

markt- of ‘niet-DAEB-activiteit’ (Diensten

Haag. Daar staat VVD-parlementariër Roald

van Algemeen Economisch Belang) op zich ratie voor zij start met de niet-DAEB-

van der Linde, partijgenoot van Landwehr, het

kan nemen, moet de gemeente via een

activiteit toestemming vragen aan de

boze tweetal te woord. Het Kamerlid neemt

markttoets achterhalen of marktpartijen

Autoriteit woningcorporaties (Aw). Kijk

contact op met het ministerie van Binnenlandse

zijn geïnteresseerd. Heeft de activiteit

voor meer informatie op www.aedes.nl,

Zaken, dat een ambtenaar naar Vianen stuurt

betrekking op overheidsbezit, bijvoor-

zoekterm ‘markttoets’.

om tekst en uitleg te geven.

beeld grond of een gebouw, dan moet de

zich geen marktpartij, dan moet de corpo-

kerntaken 49

wonen de uitvoering grotendeels op zich neemt. In Vianen is hier vooral

ONTZORGINGSARRANGEMENT VERGUNNINGHOUDERS

een praktische en bewuste keuze gemaakt; LEKSTEDEwonen kent zelf

Corporaties mogen sinds het najaar van 2015 bij

alle details van het project. Bovendien gelden door de betrokkenheid

wijze van experiment vluchtelingen met een

van de gemeente – die formeel de markttoets uitschrijft – wettelijke

tijdelijke verblijfsstatus, zogenaamde ‘vergun-

aanbestedingsregels.

ninghouders’, huisvesten in panden van der-

het volgens de corporatiebestuurder geen probleem dat LEKSTEDE-

den. Om dat mogelijk te maken werd de nieu-

NIEUWE INZICHTEN

we Woningwet aangepast. De maatregel, die

De totale kosten van de markttoets: circa 30.000 euro. Hiervan gaf de

vijf jaar geldt, verplicht gemeenten wel om een

gemeente 12.000 euro uit aan juridisch advies en advertenties. De reste-

in de Staatscourant gepubliceerde ‘kleine

rende 18.000 euro komt voor rekening van LEKSTEDEwonen en bestaat

markttoets’ uit te schrijven.

uit de tijd die eigen medewerkers en adviseurs aan de markttoets be-

Acht Limburgse corporaties ontwikkelden in

steedden. De Groot: ‘Onze kosten zien wij vooral als een investering in

vervolg op de Haagse maatregel voor de huis-

eigen kennis en expertise. Voor het volgende project weten we nu

vesting van vluchtelingen samen een ‘ontzor-

precies wat we moeten doen.’ De kosten van de vertraging van het

gingsarrangement’ voor particuliere woning-

project met zo’n zes maanden heeft de bestuurder niet uit laten rekenen.

eigenaren. Voor een maandhuur per jaar

De betrokkenheid van een marktpartij levert volgens De Groot ook wat

verzorgt de corporatie in opdracht van de wo-

op, zoals interessante discussies en nieuwe inzichten. ‘Wij zijn altijd erg

ningeigenaar het dagelijks beheer en contract-

gericht op de sociale woningbouw, leefbaarheid en het stedenbouw-

management. Hiervoor is in onderling overleg

kundig ontwerp. Een marktpartij kijkt toch meer naar grondexploitatie

een standaard huurcontract en beheerovereen-

en optimalisatie van het rendement. De discussies en vragen die dat

komst opgesteld.

oplevert, heb ik als heel positief ervaren.’

De provincie riep gemeenten en corporaties bijeen om te kijken hoe zij samen de vluchtelin-

50 kerntaken

gen kunnen huisvesten. Bijbouwen is in Limburg niet zinvol omdat de bevolking er krimpt waardoor veel woningen en panden leegstaan. Het voorkomen van sociale onrust is voor Limburgse gemeenten een belangrijke reden om vergunninghouders in leegstaande woningen te huisvesten. Want met hun urgentieverklaring krijgen deze vluchtelingen voorrang op woningzoekenden die op de wachtlijst staan. Dit kan leiden tot onrust onder de lokale bevolking, zo bleek in andere gemeenten. Door leegstaande woningen

Dus de oplossing kwam ook relatief snel. ‘Maar

van particuliere eigenaren aan vluchtelingen aan te bieden, proberen

ja, je vraagt je natuurlijk wel af waarom die markt-

lokale overheden dit te voorkomen.

partijen zich niet melden.’

REGIEROL CORPORATIE De acht samenwerkende corporaties maakten voor de markttoets een

WAAR BLIJVEN DE MARKTPARTIJEN?

stappenplan met modeltekst voor gemeenten, die door enkele lokale

Mogelijk zijn marktpartijen niet geïnteresseerd

overheden daadwerkelijk is gebruikt. ‘We deden dat samen met de

omdat het om slechts enkele woningen per ge-

provincie, die het initiatief onder de aandacht bracht van de regio-over-

meente gaat, denkt Van Rees van Wonen Limburg.

leggen met de gemeentelijke ambtenaren van Wonen’, vertelt Ivo van

Daarnaast is de vergoeding wel marktconform,

Rees van Wonen Limburg. De corporatie, die in vrijwel de hele provincie

een maandhuur per jaar geldt ook bij makelaars als

actief is, neemt de regierol op zich in de samenwerking tussen provincie,

standaard. Maar door de sociale huren zijn de op-

corporaties, gemeenten en het Rijk.

brengsten beperkt. Van Rees: ‘Wij doen het omdat

Wonen Limburg leidt namens de acht corporaties het overleg met de

we zo een maatschappelijk probleem oplossen.

Autoriteit woningcorporaties (Aw), de toezichthouder die na de markt-

Blijkt uit de markttoets dat andere partijen belang-

toets de corporatie toestemming moet verlenen om de marktactiviteit

stelling hebben, dan mogen zij het overnemen.’

uit te voeren. ‘Wij willen samen met de andere corporaties in één keer

Norbert Wegter, makelaar en eigenaar van de

toestemming krijgen van de Aw, zo versnellen we het proces.‘

landelijke franchise 123Wonen.nl, reageert bij

Woningcorporatie Destion heeft na het afronden van de door de ge-

navraag niet op voorhand negatief op het hypo-

meente Bergen uitgeschreven markttoets – waarop niemand reageerde

thetische aanbod. Hoewel hij zich voornamelijk

– twee beheerovereenkomsten afgesloten met particuliere woningeige-

richt op vrijesector huurwoningen, is Wegter ook

naren. De gemeente betaalt voor de woningeigenaar de beheerkosten

onder de sociale huurgrens actief. ‘De beheer-

van 400 euro per jaar.

vergoeding is met 400 tot 500 euro scherp, maar

Ilse de Bokx van Destion ervaart de markttoets als een onnodige hobbel

de huurder is er al. Dat beperkt de kosten, want

in het proces. ‘Toen ik het las in de wetsaanpassing, moest ik wel zuch-

die hoeven we dan niet te zoeken. Als de kwaliteit

ten. “Hoe ingewikkeld kun je het maken?”, vraag je je dan af.’ Destion en

oning verder goed is, dan is het voor ons van de w

de gemeente Bergen werken uitstekend samen, benadrukt De Bokx.

zeker interessant.’

werk aan wonen 51 tek st _ peter hendrik s

FUNCTIES

BEDRIJF

PLAATS

2 leden van de raad van commissarissen (m/v)

Woningstichting Maasdriel

KERKDRIEL

Lid van de raad van commissarissen (m/v)

Woningstichting Putten

PUTTEN

Lid van de raad van commissarissen

Groen Wonen Vlist

HAASTRECHT

Lid van de raad van commissarissen met als aandachtsgebied financiën

Ons Doel

LEIDEN

Assistent controller

Woonconcept

MEPPEL

Directiecontroller

Stichting Havensteder

ROTTERDAM

Financieel economisch analist

Dudok Wonen

HILVERSUM

Manager financiën (sociale volkshuisvesting) a.i.

Laurentius

BREDA

Senior administrateur accounting

Eigen Haard

AMSTERDAM

Manager financiën

Woningbouwvereniging Compaen

HELMOND

Procesleider ontwikkeling en planmatig onderhoud

ZOwonen via Mercuri Urval

SITTARD

Procesleider verhuur en dagelijks onderhoud

ZOwonen via Mercuri Urval

SITTARD

Medewerker huurincasso

Vidomes

DELFT

Medewerker woonservice (2x)

De Goede Woning

ZOETERMEER

Senior medewerker huuradministratie

Vidomes

DELFT

Portefeuillemanager vastgoedsturing v/m

Woonkracht10

ZWIJNDRECHT

Projectontwikkelaar

ERA Contour B.V.

ZOETERMEER

Senior adviseur wonen

gemeente Eindhoven

EINDHOVEN

Woonstichting SSW

BILTHOVEN

SSH

UTRECHT

Medewerker kcc

Woonbedrijf ieder1

ZUTPHEN

Verhuurmakelaar (0,89fte)

GroenWest

WOERDEN

Medewerker kennis- en informatiebeheer

Stichting Havensteder

ROTTERDAM

Medewerker klantcontact - 32-36 uur per week

Mitros

UTRECHT

Medewerker sociaal beheer

Woningstichting Ons Doel

LEIDEN

Wijkconsulent

Mijande Wonen

VRIEZENVEEN

Directie/RvB/RvC

Financieel/Administratief

Management

Ondersteunende diensten

Projectontwikkeling

Staf Strategische corporate communicatie adviseur Technisch toezicht Senior werkvoorbereider planmatig onderhoud Verhuur en Verkoop

Woningbeheer, Wijkbeheer en Leefbaarheid

beeld _ curve

OP ZOEK NAAR EEN BAAN BIJ EEN WONINGCORPORATIE OF WONINGBOUWVERENIGING? HIERNAAST EEN OVERZICHT VAN DE ACTUELE ONLINEVACATURES. BEKIJK DE VACATURE OP WWW. WERK AANWONEN.NL.

Ko Oud ‘Dit moet toch anders kunnen.’ Jacobus Johannes Pieter (Ko) Oud (1890-1963) heeft dat tijdens zijn werk als architect vast vaak gedacht. Zo stoort hij zich aan nat, loslatend behang door de waterdamp van het kokendhete sop waarin huisvrouwen de was doen. Oud experimenteert daarom in Rotterdamse arbeiderswoningen met een stuclaag zodat er geen behang nodig is. En hij laat bevriend kunstenaar Theo van Doesburg de kleuren van de muren bedenken. Oud is medeoprichter van kunststroming De Stijl en internationaal bekend als een van de grondleggers van het Nieuwe Bouwen, een functionele vormgeving geïnspireerd op auto’s en oceaanstomers. Aanvankelijk mengt Oud zich in allerlei theoretische discussies. Na 1918 – als hij als architect aan de slag gaat voor het Gemeentelijk Woningbedrijf Rotterdam – neemt hij daar afstand van. Dat getheoretiseer is ook niet vol te houden als je met een beperkt budget arbeiderswoningen moet ontwerpen. Kort na de Eerste Wereldoorlog is bouwen nog eens extra duur door tekort aan materialen en arbeidskrachten. Oud pleit voor staal en beton. Daarmee bouwen is op den duur efficiënter en goedkoper, denkt hij. Dit rijtje van 40 huizen en 4 winkels in Hoek van Holland had hij aanvankelijk bedacht in beton, maar baksteen met een stuclaag blijkt in 1926 uiteindelijk toch goedkoper. Bij een ingrijpende restauratie in 1999 is er alsnog meer beton in verwerkt en zijn woningen samengevoegd. Het is tegenwoordig een rijksmonument en in beheer bij Woningbouwvereniging Hoek van Holland. Na 1933 heeft Oud als zelfstandig architect vooral kantoren gebouwd en heeft hij het nationaal monument op de Dam en op de Grebbeberg ontworpen. Lees meer over de geschiedenis van de volkshuisvesting op canonvolkshuisvesting.nl.

huisvesters van het volk 53 tek st : margriet pflug

foto : floren van olden

achteraf Gevonden! Nog maar een paar 100 meter op de fiets en

NIENKE GORTER

ik ben thuis. Vanuit mijn ooghoek zie ik iets

is journalist en

op straat liggen. Ik knijp in mijn remmen en loop

woont en werkt in

even later terug naar de plek waar ik het zag. Het

een middelgrote

zijn pasjes. Niet één, het zijn er twee!

stad in het midden

Terwijl ik mijn fiets in mijn ene hand houd, buk ik

van Nederland.

me om beide pasjes op te pakken. Achter mij wijkt

nienke@enzofoort.nl

een meisje nog net op tijd uit, ze had vooral oog voor haar mobiel. Ik bekijk de pasjes. Op de ene

‘Dat is mijn neefje’, zegt het meisje aan de

kijkt een jongen van een jaar of 15 mij indringend

telefoon. ‘Maar daar hebben we geen contact

aan. Het is een ID-kaart. Ik zoek zijn naam en zie

meer mee. Ik weet alleen maar dat hij boven

een voor mij onbekende en moeilijke buitenland-

de Jumbo woont.’ Ik besluit een oproepje te

se naam staan. Het andere pasje blijkt een zorgpas

doen op de Facebookpagina van onze wijk en

te zijn. Ik doe ze in mijn zak en fiets naar huis.

krijg binnen een half uur een bericht terug. De

Nog voor ik thuis ben heb ik alweer spijt. Waarom

jongen is enorm blij, hij had zijn pasjes nog

doe ik dit soort dingen? Nu zit ik met twee pasjes

niet gemist. Toch wel gaaf hoe je via sociale

die naar de eigenaar terug moeten. Het gemeen-

media razendsnel anderen op kunt sporen.

tehuis is al dicht en niets doen voelt ook niet goed.

Even later staat hij voor de deur. Met dezelfde

Thuisgekomen google ik eerst de naam en mijn

indringende blik als op de pasfoto. Ik geef

woonplaats. Het levert een telefoonnummer op.

hem de pasjes. ‘Bedankt mevrouw’, zegt hij

‘Hallo?’ klinkt er aan de andere kant van de lijn.

beleefd en hij pakt uit zijn rugzak een zakje

‘Hallo, met Nienke’, antwoord ik. Daarna leg ik

baklava.

uit dat ik twee pasjes gevonden heb en ik noem de

Ik twijfel maar neem de zak toch aan. Als er

naam van de jongen.

iets is wat ik niet kan weerstaan…

colofon Aedes-Magazine is een uitgave van Aedes vereniging van woningcorpo raties. Aedes-Magazine verschijnt 11 keer per jaar. Woningcorporaties zorgen dat ruim 2,4 miljoen huishoudens in Nederland goed kunnen wonen en dragen bij aan leefbare buurten, wijken en regio's. Corporaties nemen op dit moment zo'n 60 procent van de bouwproductie in Nederland voor hun rekening en investeren in de toekomst op terreinen als zorg en duurzaamheid. Aedes behartigt als branchevereniging de belangen van woningcorporaties in Den Haag en Brussel, zoekt oplossingen voor het beter

functioneren van de woningmarkt en draagt bij aan een professionele sector. Zo'n 95 procent van de corporaties is lid van Aedes. Wij maken ons sterk voor optimale omstandigheden waaronder zij als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche waarin ruim 28.000 werknemers dagelijks werken aan goed, betaalbaar en duurzaam wonen. Voor informatie over het lidmaatschap van Aedes zie www.aedes.nl. Redactie Latifa van Heerde en Margriet Pflug (eindredactie); Hanneke Nagtzaam, Quinten Snijders, Rutger Spanjer, Marjon van Weersch ( redactie); Devika Mangal en Carolien van der Ploeg (productie). M.m.v. Yasmina Abou-

taleb, Aernout Bouwman-Sie, Tanja Copal, Christine van Eerd, Nienke Gorter, Gert van Wijland. Redactiesecretariaat T (088) 2333750 E aedesmedia@aedes.nl Grafische vormgeving Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem; Henk Stoffels (artdirection), Mieke van Weele (vormgeving). Druk Senefelder Misset, Doetinchem Abonnementen T (088) 233 37 00 E publicaties@aedes.nl I www.aedes.nl Prijzen (excl. BTW) Een jaarabonnement kost € 105,54. Aedes-leden ontvangen één gratis abonnement. Extra jaarabonnementen voor Aedes-leden kosten € 69,16. Jaarabonnementen worden

automatisch verlengd. Opzeggingen dienen op 1 november, dus twee maanden voor het nieuwe abonnementsjaar, binnen te zijn. Advertenties Multor Media BV, Wouter Otto Postbus 5085, 6802 EB Arnhem T (085) 0030447 E wouterotto@multormedia.nl I www.multormedia.nl Aedes vereniging van woningcorporaties Koningin Julianaplein 10 2595 AA Den Haag Postbus 93121 2509 AC Den Haag T (088) 2333700 E aedes@aedes.nl I www.aedes.nl @aedesnet Auteursrechten voorbehouden ISSN 1388-8528

advertentie

‘Ook RGS bij groots monumentaal maatwerkproject’ DRUNEN - Wooncorporatie Woonveste kiest voor resultaatgericht samenwerken (RGS) bij een groots monumentaal maatwerkproject. Een goed voorbeeld daarvan is de renovatie van 65 monumentale huurwoningen in het vestingstadje Heusden. ‘Met deze woningen kunnen we nu weer zorgeloos 25 jaar vooruit,’ aldus Jürgen Dekkers als teamleider onderhoud. ‘Dankzij resultaatgericht samenwerken kon dat tegen verantwoorde kosten en zo weinig mogelijk huurdersoverlast. Plus ook nog eens honderd procent garantie waardoor ook onze onderhoudsbegroting niet overschreden wordt.’

et project in Heusden was risicovol omdat hier ieder huis anders is. Dus ging het per definitie om maatwerk. Tegelijkertijd lag er een fikse opgave om energie besparing door te voeren zonder dat er ook maar iets veranderd mocht worden aan de monumentale aanblik. Zelfs niet aan het kleinste detail van een authentiek stopverfrandje in een hoek van 45 graden ten opzichte van de kozijnen. “Je kunt het zien als het onver enigbare moeten verenigen,” vervolgt Dekkers. “Neem nu het glas en het timmerwerk. Al het enkelglas moest worden vervangen door veel dikker dub belglas. Dus kwamen er nieuwe ramen in bestaande, die dus per huurhuis anders waren. Maar de uitstraling en het aanzicht moest vanwege de stringente eisen van de Monumentencom

 Jürgen Dekkers: ‘Liever een resultaatverplichting dan een inspanningsverplichting’

missie exact hetzelfde blijven. Vind dan maar eens een partij die garantie geeft op betaalbaar maatwerk.” Expertise Vanwege de complexe opdracht is niet voor de gebruikelijke weg gekozen: een hoofdaanne mer die weer onderaannemers inschakelt. “De vakkennis van een onderhoudsbedrijf achtten we van toegevoegde waarde,” aldus de teamleider onder houd. “Maar wel ééntje die dan vervolgens samen met andere uitvoerende partijen de onder linge expertise aanspreekt. Om zo met het beste plan te komen met zo min mogelijk kosten en zo min mogelijk huurdersover last. En die samen vanuit de ke tensamenwerking verantwoor delijk zijn voor de keuzes en het uiteindelijke resultaat. Dat geeft ons de absolute zekerheid van honderd procent garan tie.” Het project in Heusden is inmiddels naar volle tevreden heid afgerond. Niet in de laatste plaats voor de huurders, die nu van meer comfort genieten en beduidend minder aan energie kosten betalen. Voordelen Het werk zit er op voor het onderhoudsbedrijf, dat als regisseur alle werkzaamheden coördineerde. Bij Woonveste is exact bekend wat hen in de toekomst te wachten staat. “Alle onderhoudsrisico’s zijn tot in detail met ons doorgenomen

 Afwerking van de duurzame ondergrond van monumentale huurhuizen in Heusden

door het onderhoudsbedrijf,” verklaart Dekkers. “Vooraf is besproken wat te doen met de beglazing, de ventilatie en de detaillering van de raamkozij nen. Na de afronding van het project is inzichtelijk gemaakt wat we qua budget moeten reserveren voor de volgende onderhoudscycli van telkens zeven jaar om de gewenste

kwaliteit in stand te houden. Voor de lange termijn staat het onderhoudsbedrijf contrac tueel garant voor de vooraf afgesproken kwaliteit. We zien veel voordelen. Wat ons betreft is het zeker voor dergelijke risi covolle projecten exit inspan ningsverplichting om plaats te maken voor een resultaatver plichting.” 

Voordelen van RGS bij Woonveste • de vakkennis van een onderhoudsbedrijf aangesproken • het beste plan gekregen met verantwoorde kosten • een aanpak met zo min mogelijk huurdersoverlast • honderd procent garantie op de kwaliteit van het schilderwerk op ieder gewenst moment

• inzichtelijk welk budget gereserveerd moet worden voor

de vervolgbeurten om de gewenste kwaliteitsafspraken in stand te houden • onderhoudsbedrijf staat contractueel garant voor de vooraf afgesproken kwaliteit

Marktwaarde, wat levert het u eigenlijk op? Research A Capital Value

production

De meerw aarde van marktwaard van corpor atiebezit volg ens de e

Het taxeren

Lees meer over ons meest recente onderzoeksrapport â&#x20AC;&#x2DC;De meerwaarde van marktwaardeâ&#x20AC;&#x2122; op capitalvalue.nl Capital Value

Taxaties B.V.

| Maliebaan 85 | 3581

CG Utrecht

| T +31 (0)30 72 71

700 E info@ capita

lvalue.nl

nieuwe Wo ningwet

| www.capitalvalue.n

Capital Value Taxaties ondersteunt corporaties bij het waarderen van de vastgoedportefeuille tegen marktwaarde. Wij zijn gespecialiseerd in de taxatie van wooncomplexen en hebben veel ervaring met het taxeren van bedrijfs-, maatschappelijk- en zorgvastgoed in heel Nederland. Naast het uitvoeren van taxaties assisteren wij corporaties bij het verzamelen en verwerken van de data en adviseren wij bij strategische keuzes, of u nu kiest voor de basis- of de full versie van het handboek.

Bent u benieuwd naar de mogelijkheden? Neem contact met ons op via 030 72 71 700 of taxaties@capitalvalue.nl