Aedes-Magazine 2/2018

Een factuur goedkeuren of tekenen op het moment en de plaats dat het u het beste uitkomt? Dat kan met de Factuur App! De app is eenvoudig te gebruiken op tablet en smartphone, op ieder tijdstip en iedere locatie.

In de Factuur App staan de facturen uit het Digitale Factuurverwerkingsproces voor u klaar. Het goedkeuren, tekenen en/of afkeuren kan snel gebeuren door de factuur op basis van de meest essentiële factuurgegevens simpelweg naar links of rechts te swipen. Wilt u meer informatie over de factuur, dan kunt u hierop inzoomen. U krijgt dan de beschikking over de status van de factuur, notitie

en factuurhistorie, crediteurgegevens, factuurregels, termijnen, boekingsregels en gekoppelde bijlagen. Het dashboard geeft u inzicht waar welke factuur zich in het proces bevindt.

Wilt u meer weten over de Factuur App en de mogelijkheden die NCCW u biedt? Maak dan snel een afspraak.

Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar communicatie@nccw.nl.

De Factuur App, de handige app waarmee u met een swipe naar links of rechts uw facturatieproces up-to-date houdt.

“Niet alleen het facturatieproces, maar ook de werkdag wordt efficiënter”

OMDAT HET MOET

Als er iets ingewikkeld geworden was, was het wel de discussie over duurzaamheid. Doelstellingen buitelden over elkaar heen. Het duizelde van de regelingen en akkoorden. Energielabel werd energie-index, CO2uitstoot, warmtevraag en wat al niet meer. In het regeerakkoord vlogen de megatonnen ons om de oren. Er kwamen overlegtafels met overlegsubtafels.

En ineens besloot het kabinet de aardgaswinning terug te brengen naar nul. Over twaalf jaar al. Zo simpel als wat. Ogenschijnlijk simpel dan, want daar is nog heel veel voor nodig. Dat is echt allemaal nog niet te overzien. Maar het creëert wel momentum. De boodschap is helder: we gaan dat echt doen. Omdat het moet. Voor Groningen en voor het klimaat. ‘Niet iedereen vindt dit leuk, maar dat hoort er helaas even bij’, voegde Wiebes er nog aan toe. Onze wereld verandert. We krijgen daar allemaal mee te maken. We moeten het samen doen.

Volgens mij hebben woningcorporaties een klein jaartje geleden een vergelijkbaar ogenschijnlijk simpel besluit genomen: ‘We weten nog niet precies hoe, maar we gaan ervoor zorgen dat al onze woningen CO2neutraal zijn in 2050.’ En vervolgens zijn ze allemaal uit gaan zoeken hoe het kan. Een plan gaan maken. Want we gaan het echt doen.

Als al die plannen na 1 mei binnen zijn, kunnen we ze bij Aedes in Den Haag optellen. Dan is er nog heel veel niet te overzien. Maar we hebben wel een globaal beeld wat corporaties allemaal kunnen doen. En wat er nog meer nodig is. En wat dat alles kost.

Daar kan ik dan mee naar die Klimaattafels en naar het kabinet. Om trots te laten zien wat corporaties bijdragen. Om afspraken te maken hoe we dat samen met allerlei anderen waar gaan maken. Want we kunnen het niet alleen. We horen dan graag hoe het kabinet ons daarbij gaat helpen.

Omdat het moet. Omdat we het samen moeten doen.

Marnix Norder Voorzitter

‘Met een globaal beeld van corporatieplannen voor CO2neutraal in 2050 kan ik trots naar die klimaattafels en naar het kabinet’

Heeft u ook minister Wiebes gezien voor die flipover? Buiten in de wind. Hij rekende voor hoe de gaswinning fors omlaag kan. De minister vulde zelf met viltstift de getallen in. Het is een kunst om ingewikkelde dingen simpel te maken.

CODY HOCHSTENBACH

Veel binnensteden zijn onbereikbaar als woonplek voor mensen met een gemiddeld inkomen vanwege de hoge huizenprijzen. Middenhuur is daarvoor slechts een vorm van pleisters plakken, vindt Cody Hochstenbach, gepromoveerd stadsgeograaf.

KWETSBARE GROEPEN

Drie praktijkvoorbeelden van hoe woning-corporaties afspraken maken met onder meer zorgaanbieders en gemeenten over de huisvesting van kwetsbare groepen. Wat wordt er zoal afgesproken? En, wat zijn de knelpunten?

SLOOP IN HOORN

Bewoners kregen van woningcorporatie Intermaris een hoofdrol in het maken van de plannen voor verouderde portiekflats in Hoorn. Het werd uiteindelijk sloop en nieuwbouw. Het slopen is nu in volle gang. Hoe ervaren de bewoners het proces?

in Assen

ROUTE NAAR CO2-NEUTRAAL

CO2-coaches aan het werk in Assen: Karlijn Toebast van Actium (staand) en Jeroen Hengeveld van Domesta (links naast Toebast). Zij zijn twee van de ruim 40 door Aedes opgeleide CO2-coaches. Toebast en Hengeveld riepen hun corporatiecollega’s uit de regio Drenthe bij elkaar om ervaringen te delen over de Routekaart CO2neutraal 2050. Het invullen van dit Aedes-instrument geeft een corporatie inzicht in de maatregelen en de kosten om de CO2-doelstelling te realiseren. In Assen bespraken de deelnemers hoe dat is te vertalen in beleidsplannen, met welke regionale partijen ze kunnen samenwerken en hoe ze elkaar en andere corporaties daarbij ook in de toekomst kunnen helpen. Velen weten meer dan één. Alle ingevulde routekaarten samen geven straks een beeld van de duurzaamheidsopgave die er voor corporaties ligt. En dat helpt Aedes weer om gesprekken aan de landelijke Klimaattafel goed te kunnen voeren. Corporaties kunnen de ingevulde routekaarten nog tot 1 mei naar Aedes sturen. Meerinformatie:www.aedes.nl/co2neutraal1mei

TEKST: MARJON VAN WEERSCH, FOTO: YOLANDA VISSER

in Assen

Energielabel B Haalbaar met deze 3 toepassingen

l’escaut woonservice bouwt all-electric met EPC

l’escaut woonservice heeft in Vlissingen nieuwe all-electric woningen gerealiseerd volgens het Wooneco-principe: energiezuinig wonen en werken. Met een EPC kleiner of gelijk aan 0 hebben ze een hoger ambitieniveau dan verplicht. Waarom is hiervoor gekozen en wat zijn de ervaringen?

De 28 eengezinswoningen aan de Verkuijl Quakkelaarstraat zijn gebaseerd op de principes van het Wooneco-concept van Marsaki, gekenmerkt door een laag energie verbruik en een hoogwaardig binnenklimaat. Ze worden gebouwd volgens de ‘passief bouwen’ bouwsystematiek die zich laat kenmerken door een hoge mate van comfort met een constant binnen klimaat en een hoge luchtkwaliteit.

Toekomstbestendig Robert de Ridder van l’escaut woonservice licht de keuze voor een hoger ambitieniveau toe: “We hebben de duurzaamheidsambitie hoger gelegd dan wettelijk verplicht omdat wij samen met een collega-wo ningcorporatie prestatieafspraken hebben gemaakt met de gemeente, waarin we onze ambitieniveaus hoger hebben gesteld om toekomst bestendige en duurzame producten te realiseren. Hierbij is het van belang om ook op langere termijn de woonlasten laag te houden en daarmee de woningen betaalbaar te houden voor de huurders.’’

Energieneutraal

Patrick Harting van Marsaki over de uitvoering: “Oorspronkelijk zouden de woningen gebouwd worden volgens het Bouwbesluit met EPC 0,4, maar l’escaut wil graag energie neutraal bouwen, dus EPC 0. Daarom zijn we samen met de architect en producent Itho Daalderop rond de tafel gegaan. Daar kwamen drie belangrijke zaken uit: De finan ciële haalbaarheid – een water/ water warmtepomp is in aanschaf duurder dan een cv-ketel - , inter ferentie tussen de bodembronnen om te voorkomen dat woningen niet goed warm gestookt worden en de voorlichting aan bewoners, want

het wonen in een duurzame woning vraagt een ander bewonersgedrag.’’

Installatie

Hoe ziet de technische installatie er uit? Rins Weststraatte van Installa tiebedrijf Van de Velde: “We hebben in deze woningen een water/water warmtepomp geïnstalleerd met een voorraadvat voor warm tapwater. Daarnaast is zeker bij nieuwbouw en laagtemperatuurverwarming een goede ventilatie van groot belang. Er is daarom een balansventilatie systeem geïnstalleerd en elke woning beschikt verder over negen PV-pa nelen voor het opwekken van alle benodigde elektriciteit.’’ Bewoonster Lisa Jane is erg blij: “Onze energie rekening van € 105,- is teruggebracht naar € 50,- per maand”.

Cody

Hochstenbach

Veel binnensteden zijn onbereikbaar als woonplek voor mensen met een gemiddeld inkomen vanwege de hoge huizenprijzen. Middenhuur is daarvoor slechts een vorm van pleisters plakken, vindt Cody Hochstenbach, stadsgeograaf gepromoveerd op het onderwerp ruimtelijke ongelijkheid en gentrificatie.

TEKST: ELSKE KOOPMAN, FOTO’S: JEROEN VAN KOOTEN

‘Ik ben 28, hoog opgeleid met een goede baan. Ik werk al vijf jaar, maar het lukt me niet een woning in de stad te vinden. Nu moet ik toch weer een woning delen. Dat is toch bizar. Ik vind het leuk om mijn huis te delen, zoals ik nu doe, maar het is ook noodzaak want er is niets voor mij alleen’, zegt Cody Hochstenbach. Vaak wordt hem gevraagd wat het probleem is: hij kan toch ook naar Almere uitwijken? Maar daar zijn vooral koopwoningen en dat is voor veel mensen van zijn generatie een obstakel, omdat ze zonder vast arbeidscontract niet kunnen kopen. Wat hem betreft moeten we de woningmarkt niet als markt zien, en moeten er voldoende alternatieven zijn om te huren. Koopwoningen zijn wel nuttig voor de mensen die dat willen. Daarnaast zou huren weer een volwassen alternatief moeten worden zonder het stigma van geld weggooien.

Klein en duur

Het speelt in veel steden dat jongeren onnodig lang bij hun ouders moeten blijven wonen, omdat er voor hen geen betaalbare zelfstandige woonruimte beschikbaar is. Maar de hoofdstad spant de kroon. Het aantal toewijzingen van corporatiewoningen in Amsterdam is sinds 2007 gedaald van iets onder de 10.000 naar 6.000 in 2016. De wachttijd is opgelopen tot tien jaar. Ter vergelijking: in Rotterdam is die 3,5 jaar. ‘Voorheen, niet eens zo lang geleden, konden jongeren in de stad terecht in de goedkope particuliere huur. Nu vragen particuliere verhuurders heel veel huur’, aldus Cody Hochstenbach. Als je in de binnenstad wil wonen, moet je al helemaal offers brengen. ‘Je weet dat je dan klein en relatief duur woont. Voor jongeren en starters is daar eigenlijk geen plaats meer.’

Dat komt mede door het verdringingsproces gentrificatie: buurten met veel lager betaalde bewoners trekken steeds meer hoger opgeleiden, die buurten krijgen een opknapbeurt, een andere uitstraling en de bijbehorende stijging van huizen- en huurprijzen. In de grote steden van Nederland is zo ruimtelijke ongelijkheid ontstaan. Gentrificatie en gemeentelijk beleid hebben geleid tot dure huur- en koopwoningen in stadscentra en de buurten daaromheen. ‘Tussen 2002 en 2017 zijn er in Amsterdam zo’n 30.000 corporatiewoningen verdwenen en 60.000 koopwoningen bijgekomen’, zegt de onderzoeker.

Regionale inkomensgrens

Een deel van het probleem dat veel mensen geen betaalbaar huis kunnen vinden, ligt volgens Hochstenbach aan de uitleg van Europese regels door de rijksoverheid. ‘De EU zei dat er een grens moest komen. Nederland heeft de inkomensgrens voor corporatiewoningen toen zo laag gelegd, dat veel mensen daarvoor niet in aanmerking komen. Een politieke keuze, want in Oostenrijk, bijvoorbeeld, hebben ze die grens een stuk hoger liggen. Hier ligt die op 36.798 euro en als je net iets meer verdient, kom je niet meer in aanmerking. Die grens voldoet misschien in Drenthe, maar absoluut niet in Amsterdam. Misschien moeten we die inkomensgrens wel regionaal aanpassen en ligt daar de oplossing.’

Voorlopig ziet hij in de inkomensgrens nog geen verandering komen, omdat het huidige kabinet-Rutte III in het regeerakkoord heeft staan dat ze meer kansen willen bieden aan middenhuur. Dat is slechts een vorm van pleisters plakken, vindt Hochstenbach. ‘Dat gaat ten koste van de woningen voor mensen met lagere inkomens, maar dat is het beleid. De aanval op sociale huur is ingezet en wordt in de praktijk dan steeds meer een laatste uitwijkmogelijkheid. Een plek waar je niet terecht wil komen, als het even kan. Een brede sociale huur zou beter zijn

voor de reputatie van de sociale huur en kan stigmatisering en segregatie tegengaan. Dat garandeert bovendien dat er huizen zijn voor een groot deel van de lagere en middeninkomens.’ Hij ziet de trend gaan richting het Verenigd Koninkrijk waar de sociale huur alleen voor de allerarmsten is. Maar kom bij hem niet aan dat het aan de woningmarkt ligt. ‘Dat vind ik een ongelukkig woord. Het is geen markt.’

Losgezongen

Ook de goedkope particuliere huursector verdwijnt in rap tempo. AirBnB doet daar een schepje bovenop, als onderdeel van een veel bredere trend: woningen worden meer en meer een melkkoe die geld in het laatje brengt. ‘Verhuurders vragen steeds meer voor kleine woonruimten. Ouderen die al een huis hadden, kopen een tweede of derde huis en verhuren dat tegen hoge prijzen. Dat verdienmodel is ook de enige reden dat je nu gemiddeld ruim vier ton betaalt voor een koopwoning in Amsterdam. Je gokt dat je er bij verkoop meer voor terugkrijgt. Die prijs is helemaal losgezongen van de waarde als woonplek’, zegt Hochstenbach.

Om dit op te lossen, moet er eerst een grote politieke omslag komen in het denken. ‘Want nu roept iedereen dat de oplossing bij de middenhuur ligt, dat is een farce. Ik snap niets van het idee dat de middenhuur alles moet vlottrekken. Het is een label en “midden” betekent in dit geval al lang niet meer middelduur. Hier valt een woonruimte van 50 vierkante meter onder met een huur van 980 euro per maand exclusief 110 euro aan servicekosten. Dat is een absurd hoge huur’, zegt Hochstenbach. ‘En gezinnen gaan niet wonen op 50 vierkante meter’, voegt hij toe.

Limburg

Hochstenbach groeide zelf op in de binnenstad van Maastricht. Naar eigen zeggen heeft dat hem gevormd tot iemand die van de stad houdt en er graag wil wonen. ‘Dat wil niet iedereen. Al denk ik dat heel veel mensen wel eens in hun leven in de stad hebben gewoond. Zij die daar niet tegen kunnen, vertrekken weer. Maar vaak kom je voor een studie in eerste instantie toch terecht in een stad.’ Hochstenbach is na zijn proefschrift over gentrificatie nu gedoken in de krimpregio Parkstad Limburg. Daar zijn de jongeren uitgevlogen en blijven de ouderen zitten. Het is een van de eerste krimpregio’s van Nederland. ‘Daar zijn ook betaalbaarheidsproblemen, maar heel anders dan in de Randstad. De armste mensen zitten in de problemen en kunnen niet weg, terwijl de mensen met meer geld de regio zo snel mogelijk verlaten. De woningvoorraad van corporaties in die gebieden is al flink gekrompen. ‘Het woonbeleid daar is er nu op gericht om woningen te laten verdwijnen en dan is het gemakkelijk om zaken te doen met een eigenaar van veel woningen en dat zijn de corporaties’, legt Hochstenbach uit.

Maastricht krimpt niet. Door de komst van veel internationale studenten, blijft de bevolking op peil. Maar het aantal gezinnen in de stad neemt af en daardoor neemt de vraag naar belangrijke voorzieningen in de stad af. Denk bijvoorbeeld aan scholen en sportclubs. ‘De eerste neiging was altijd om de krimp om te keren naar groei. Inmiddels zien ze wel dat dat niet werkt en dus proberen ze er het beste van te maken en de krimp in goede banen te leiden. Het is nu nog te vroeg voor conclusies, voorlopig ben ik nog tot 2020 aan het onderzoeken’, zegt Hochstenbach.

Cody Hochstenbach (28)

is postdoctoraal onderzoeker aan de Universiteit van Amsterdam. In 2017 verdedigde hij zijn proefschrift Inequality in the gentrifying European city (UvA). In opdracht van de Eerste Kamer onderzocht hij in 2015 de Rotterdamwet met Justus Uitermark en Wouter van Gent. Dat was twee jaar nadat hij cum laude afstudeerde als Research Master Metropolitan Studies (UvA).

OMDAT WIJ

OMDAT WIJ

KWALITEITSBORGING WEL BELANGRIJK VINDEN

KWALITEITSBORGING WEL

VINDEN

Digitaal dakdossier

Digitaal dakdossier

Kwaliteitsnormering

normering

KOMOprocescertificaat

KOMOprocescertificaat

15 jaar

Daksysteemgarantie PLUS is een product van de Stichting Dakmeester, de kwaliteitsspecialisten in hellenden daken. Wij als Dakmeesters vinden het van groot belang dat u ervan uit kunt gaan dat de door ons geleverde daken aan de allerhoogste kwaliteitsnormen voldoen. Samen met onze garantiepartners Monier, Velux en Unilin zorgen wij daarom voor garantie op materialen, functionaliteit en arbeid. Daksysteemgarantie PLUS wordt ondersteund door een uniek digitaal bouwdossier en geldt voor maar liefst 15 jaar!

Daksysteemgarantie PLUS is een product van de Stichting Dakmeester, de kwaliteitsspecialisten in hellenden daken. Wij als Dakmeesters vinden het van groot belang dat u ervan uit kunt gaan dat de door ons geleverde daken aan de allerhoogste kwaliteitsnormen voldoen. Samen met onze garantiepartners Monier, Velux en Unilin zorgen wij daarom voor garantie op materialen, functionaliteit en arbeid. Daksysteemgarantie PLUS wordt ondersteund door een uniek digitaal bouwdossier en geldt voor maar liefst 15 jaar!

Daksysteemgarantie

De maatstaf voor hellende daken.

De maatstaf voor hellende daken.

Onze garantiepartners

hellende daken. Voor meer informatie

zie www.dakmeester.nl

Stichting Dakmeester is het landelijk netwerk van KOMO-gecertificeerde dakdekkers en producenten van hellende daken. Voor meer informatie over Daksysteemgarantie PLUS zie www.dakmeester.nl

Onze

Veel minder fouten bij de oplevering van een nieuw of gerenoveerd huis. Dat is prettig voor de huurder en de corporatie. Het is een van de voordelen van conceptueel bouwen. Dat is een gestandaardiseerde aanpak voor het ontwerpen en uitvoeren van nieuwbouw of renovatie, meestal aangeboden door een bouwende partij. Bas Sievers, directeur Wonen & Vastgoed van Wonen Limburg vertelt waarom hij vindt dat bouwen anders moet.

Slimmer, goedkoper en fundamenteel anders bouwen is noodzakelijk. Wij moeten het anders doen dan tot nu toe. Auto’s lassen ze al jaren niet meer met het oog op zwakke lassen en roestvorming, maar woningen bouwen we nog met de hand. Ik schaam me soms een beetje dat in de bouwbranche de meeste processen al ruim honderd jaar hetzelfde gaan. Alle andere sectoren zijn verder met innoveren, hebben de industriële revolutie en andere veranderingen ter harte genomen en wij laten nog metselen met de hand. Hoe kunnen we leren van de andere sectoren? Misschien moeten we de vraag anders stellen. Want de markt gaat niet innoveren voor tien huizen.

We doen het anders Verbouw en nieuwbouw verloopt nog steeds langs traditionele lijnen. Wij hebben hier bij Wonen Limburg 26.000 woningen en de laatste twintig jaar zit daar niet veel verschil tussen. Een opdrachtgever geeft de opdracht, een architect gaat tekenen, een constructeur gaat rekenen en een bouwer gaat aan de slag. Volgens mij moeten we dat anders doen.

Het helpt als een opdrachtgever zegt: we doen het anders. Daar geven wij nu, in samenwerking met Aedes en het Netwerk Conceptueel Bouwen, verder vorm aan. Dat is ook hard nodig, want als we hetzelfde blijven doen en de prijzen blijven stijgen, dan kan er geen opdracht meer gegeven worden. Dat kan ik dan namelijk niet meer verantwoorden aan de huurders. Bovendien halen we dan de doelstellingen die we hebben afgesproken in de Woonagenda niet. Ons bezit is dan pas bij wijze van spreken in 2100 CO2neutraal en niet in 2050.

We moeten daarom als corporaties veel meer productie organiseren. Conceptueel bouwen helpt daarbij. Met een kant-en-klaar product dat

industrieel te maken is, kun je veel geld besparen. Zo organiseren we met zijn allen minder fouten bij de oplevering. We vragen niet meer om bepaalde materialen, maar om wooneenheden met een bepaald oppervlak en van een bepaalde kwaliteit. Of om producten die we kunnen toepassen op de bestaande voorraad om deze sneller en goedkoper te renoveren. Het valt mij op dat daar andere partijen op af komen dan we gewend waren. Niet de traditionele partners, maar nieuwe marktpartijen reageren op die vraag en bijna geen bouwers. Zo doorbreek je de huidige traditie van alles opnieuw per opdracht uittekenen en met de hand bouwen. Als we doorgaan op die traditionele manier, is de huizenbouw straks onbetaalbaar. Door samen een grote productie te vragen, kan de markt een massaproduct maken en is de kostprijs goedkoper. Dat verandert niets aan de leegwaarde, die wordt immers door de markt bepaald. Daar zit wel een dilemma, want wie verdient eraan als de kostprijs omlaag gaat maar de leegwaarde gelijk of misschien wel hoger wordt? Wat mij betreft wordt dit zichtbaar in de huur en dus de huurder. Bijkomend voordeel is dat particulieren ook van deze nieuwe vraag kunnen profiteren. Als wij de markt voor onze 40 procent aan huizen kunnen laten innoveren, kunnen particulieren ook profiteren. Het concept ligt er dan immers al. En wij kunnen de markt uitdagen hoe het moet als bijvoorbeeld de traditionele cv-ketel per 2021 weg moet. Daar kunnen particulieren ook van meeprofiteren.

Uitdaging

Het experimenteren met conceptueel bouwen is voor de markt een uitdaging en dus interessant en je krijgt een ander product. De typemachine van toen is nu een iPad en bij woningen komen we niet verder dan dubbel glas en een betere isolatie.

Bas Sievers, directeur Wonen & Vastgoed bij Wonen Limburg Roermond ‘WIJ KUNNEN DE MARKT HELPEN OM TE INNOVEREN’

ILLUSTRATIE: MENNO WITTEBROOD

We kunnen als corporaties een product laten ontwikkelen, hele wooneenheden of renovatieoplossingen die we dan met zijn allen kunnen toepassen. We kunnen de vraag bij elkaar brengen en een inkoopcollectief starten. De markt heeft ook een rol. Voornamelijk de bouw kampt nu met personeelstekort en ook daar moeten ze slimmer en anders met hun processen omgaan om te overleven. Kortom, de hele sector moet mee in de vernieuwingsslag en daar hoop ik een steentje aan bij te dragen met mijn pleidooi voor conceptueel maar vooral slimmer goedkoper en fundamenteel anders bouwen. Wat mij betreft doen zoveel mogelijk collega’s mee, want alleen samen kunnen we een massaproductie bereiken met

alle voordelen van dien. En voor een eenheidsworst hoeven we echt niet bangte zijn, die hebben we nu ook al. Ook van de auto-industrie kunnen we leren dat massaproductie niet tot eenheidsworst heeft geleid.

‘Met een kant-en-klaar product dat industrieel te maken is, kun je veel geld besparen. Zo organiseren we met z’n allen minder fouten bij de oplevering’

Totale

Tot

verfsysteem.

Totale service

100%

Totaal

De

Volledig

Kijk

en

‘Fijn dat mijn woning geen drempels heeft’

Mevrouw Koornneef (100) brengt veel tijd door in haar woning in Wijchen. Daarom is het prettig dat het er ruim is en er geen drempels zijn. Toch heeft ze tips voor Talis, de ‘huisbaas’.

‘Zet jij even koffie? Twee schepjes graag. Dan eet ik intussen even mijn boterham op. Ik woon hier nu vijf jaar. Ik ben blij met een dak boven mijn hoofd. Het is een licht en ruim appartement. Een comfortabele woning is belangrijk. Zeker als je 100 bent, want ik kom niet heel veel buiten.

Op maandag komen vier medebewoners Rummikub spelen. Dat doen we dan hier in de keuken. Op donderdag ga ik naar de handwerkclub. Op vrijdag zing ik in een koor. Een koorlid komt me halen en brengt me weer thuis. De kapper en pedicure komen aan huis. Ik heb vrij uitzicht en heb altijd zon. Toch zit ik nooit buiten want het waait daar altijd. Misschien kan de huisbaas daar iets aan doen? Een wandje plaatsen bijvoorbeeld. En ik heb ook wat lekkage. Verder ben ik erg tevreden hier. Het is fijn dat mijn woning geen drempels heeft.

Anders had ik hier niet kunnen blijven wonen. Ik zit sinds een jaar in een rolstoel. Ja, ik kan wel even staan hoor, om wat uit de kastjes te pakken, maar niet heel erg lang. Ik krijg twee keer per dag hulp bij het aantrekken van mijn steunkousen. Verder doe ik alles zelf, zoals de wekelijkse boodschappen. En ik kook nog zelf, hoewel ik een hekel heb aan schillen. Meestal kook ik eerst gewoon alles met schil en trek die er daarna vanaf, veel makkelijker.... Wil je ook een bakkie?’

TEKST: YVONNE WITTER, FOTO: CLAUDIA KAMERGORODKSI

Mevrouw Koornneef (100) woont in een seniorencomplex in Wijchen gebouwd in 2012. Zij huurt haar appartement van 73 vierkant meter van woningcorporatie Talis. Het huis heeft een WOZ-waarde van 180.000 euro.

»

Maatwerk leveren voor kwetsbare groepen zoals mensen met een psychische stoornis, een verstandelijke beperking, ex-verslaafden of ouderen met dementie. Dat is een van de speerpunten in de Woonagenda van Aedes. Doel is dat deze huurders zich zoveel mogelijk zelf kunnen redden en dat omwonenden er zo min mogelijk last van hebben.

Goede afstemming en informatie-uitwisseling tussen gemeenten, zorg, welzijn, politie en corporaties zijn daarvoor van groot belang. Het is een hele klus om deze partijen aan tafel te krijgen en met elkaar tot een aanpak te komen. Alleen samen is het mogelijk om overlast aan te pakken

Amsterdammers een passende woning aanbieden met ambulante woonzorgbegeleiding op maat. Om dit doel te bereiken hebben ruim 100 medewerkers van de gemeente, de in de stad werkzame woningcorporaties, zorgaanbieders, Cliëntenbelang en de Huurdersvereniging Amsterdam in de loop van 2017 tien werkafspraken gemaakt. Die maken de vertaalslag naar de praktijk en beschrijven de nieuwe werkwijze tussen zorgaanbieders, corporaties en de gemeente. Vergeleken met de andere initiatieven loopt Amsterdam daarmee voorop. ‘Dat heeft waarschijnlijk te maken met de urgentie van de problematiek in een stad als Amsterdam’, denkt Cathelijn Groot. ‘Sociale huurwoningen zijn schaars hier, mensen wonen dicht op elkaar en we hebben relatief veel kwetsbare mensen. Dat vergt intensieve samenwerking en goede afspraken.’

en mensen de juiste begeleiding te bieden. Het gebrek aan duidelijke richtlijnen en heldere afspraken is een probleem bij de kennisuitwisseling. Daarnaast vormt de privacywetgeving soms een obstakel. Daarom werken corporaties zowel nationaal als regionaal met onder meer zorgorganisaties en gemeenten aan afspraken. Waarover gaan deze afspraken? Hoe hebben de partners elkaar gevonden? En, hoe gaan ze om met de nieuwe privacywetgeving en andere uitdagingen? Een kijkje in de keuken bij drie van deze initiatieven; in Amsterdam, waar de samenwerking al een tijdje loopt, bij HW Wonen in de Hoeksche Waard die meedoet aan het programma Weer Thuis! en bij Goed Wonen uit Gemert-Bakel, een van de corporaties uit de werkgroep die mede het modelconvenant heeft gemaakt voor samenwerking bij de aanpak van overlast bij verward gedrag.

THUIS IN DE WIJK

Thuis in de wijk heet het samenwerkingsverband in Amsterdam. Doel van dit initiatief: kwetsbare

Groot is beleidsadviseur Wonen & Zorg bij de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC), de belangenvereniging van woningcorporaties in Amsterdam, en in die hoedanigheid nauw bij dit project betrokken. Corporaties, gemeente en zorgaanbieders willen alle kwetsbare mensen in Amsterdam die urgent een woning nodig hebben binnen drie maanden nadat een beschikking is afgegeven passende woonruimte aanbieden. Een doelstelling die eind dit jaar moet zijn gerealiseerd. Ambitieus, maar realistisch, verwacht Groot. Temeer omdat de gemeente, de woningcorporaties en de huurdersvereniging al in 2016 hebben besloten 30 procent van alle vrijkomende sociale huurwoningen toe te wijzen aan mensen uit kwetsbare groepen.

Waarover gaan deze tien werkafspraken? Dat loopt uiteen van de onderlinge taakverdeling en zorgbegeleiding – van het opstellen van een begeleidingsplan voor kwetsbare huurders met onder meer financiële ondersteuning tot de daginvulling –, tot de intermediaire verhuur: bij aanvang komt het huurcontract op naam van de zorgaanbieder, heeft de cliënt bepaalde doelen behaald, dan kan hij of zij het contract op eigen naam krijgen. Maar ook op zaken als het voorkomen van overlast, de privacy van de huurder en goed nabuurschap komen aan de orde.

De eerste ervaringen zijn positief. Groot: ‘We zitten veel meer op preventie en vroegsignalering. Er is meer

‘Of een huurder een bepaalde geestelijke aandoening heeft, gaat een corporatie niet aan. Dat hij of zij soms agressief kan zijn, kan wel ter zake doen’

bijzondere doelgroepen

bijzondere doelgroepen

overleg, ook met de huurder. Daardoor zorg je dat iedereen weet waar hij aan toe is. Je ziet elkaar nu ook als het goed gaat. Dat vermindert de kans op overlast en terugval.’

Zijn er nog speciale aandachtspunten? Groot: ‘De nieuwe werkwijze vraagt wel extra tijd en energie.

Corporatiemedewerkers gaan bijvoorbeeld vaker op huisbezoek en maken afspraken over goed nabuurschap. En ze hebben meer expertise nodig, omdat de problemen complexer worden. We moeten er met zijn allen wel voor waken dat het te doen blijft.’

WEER THUIS!

‘Een goede mogelijkheid om alles wat zich hier op dit gebied afspeelt onder een paraplu te brengen.’

Erika Dijkstra, woonconsulent Sociaal Beheer bij HW Wonen, kan het zich nog goed herinneren: de oproep van Aedes in het voorjaar van 2017 welke corporaties mee wilden doen aan één van de acht regionale pilotprojecten van Weer Thuis!, het programma van Aedes, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, het Leger des Heils en Federatie Opvang om mensen uit de maatschappelijke opvang of beschermd wonen te laten doorstromen naar een zelfstandige woning met voldoende begeleiding.

HW Wonen reageerde enthousiast en meldde zich aan. De corporatie, goed voor 10.000 huurwoningen, was al druk bezig om afspraken te maken met regionale zorgaanbieders om deze kwetsbare mensen te kunnen laten doorstromen. Er was bijvoorbeeld al een overeenkomst met de zorgorganisatie Cavent om een woonzorgovereenkomst af te sluiten met een aantal kandidaten die vanuit de noodopvang van het Leger des Heils doorstromen naar een zelfstandige woning. Ook was er al nauwe samenwerking met Pameijer, een zorgaanbieder in het psychosociale en psychiatrische veld die onder meer is gespecialiseerd in begeleid wonen en ambulante ondersteuning.

Met Oud-Beijerland, de gemeente waar HW Wonen is gevestigd, hebben de woningcorporatie, Cavent en Pameijer hun krachten nu gebundeld in Weer Thuis Hoeksche Waard. Deze club wil zoveel mogelijk zorgpartijen in de regio aan boord zien te krijgen. Daarbij is het volgens Dijkstra vooral zaak dat alle partijen goed samenwerken en het belang van de cliënt voorop stellen in plaats van ‘onderling vliegen af te vangen’.

Een ondertekende lijst met afspraken is er nog niet. ‘We zitten nog in de inventariserende fase. We kijken hoe we de prestatieafspraken met de gemeente het beste kunnen vertalen. Wat is er aan wet- en regelgeving? Waar loop je tegenaan? Hoe voorkom je een terugval? Dat soort verdiepingsvraagstukken. Weer Thuis helpt ons daarbij.’Wat voor HW Wonen zoal belangrijke aandachtspunten zijn? ‘Goed en tijdig inzicht krijgen in de uitstroom. En weten wie de kandidaten zijn. Wat hebben ze bijvoorbeeld voor sociaal netwerk? Dan kunnen we daar op anticiperen.’

VERWARD

Toenemende problemen met personen met verward gedrag in Gemert-Bakel, een idyllische gemeente in Zuidoost-Brabant, wie had dat gedacht. Maar alle Nederlandse gemeenten kampen met problemen door personen met verward gedrag. Het aantal meldingen bij de politie van overlast door verwarde personen in Gemert-Bakel is in vijf jaar tijd verdubbeld tot 101 in 2016.

‘Mensen wonen dicht op elkaar en we hebben relatief veel kwetsbare mensen. Dat vergt intensieve samenwerking en goede afspraken’

Alle gemeenten moeten per 1 oktober 2018 een sluitende aanpak hebben voor personen met verward gedrag. Die werken hierbij nauw samen met lokale zorgen welzijnsorganisaties, de politie en woningcorporaties. Aedes deed in de eerste helft van 2017 onderzoek naar de belangrijkste obstakels in de aanpak en in de samenwerking. Daarbij waren 37 Aedes-leden betrokken, waaronder Goed Wonen uit Gemert-Bakel. Medewerkers van deze corporaties kwamen in het najaar op verscheidene plekken bij elkaar voor overleg, onder meer in Tilburg. ‘Een nuttige ontmoeting’, aldus Marja van Wolferen, projectcoördinator Wonen, Zorg en Welzijn bij Goed Wonen.

MoAdvies maakte een rapport met de bevindingen van de werkgroep: Samenwerking bij overlast door verward gedrag. De werkgroep maakte ook een conceptmodelconvenant met afspraken over de samenwerking op dit vlak. Van Wolferen: ‘Wij gebruiken het

modelconvenant als onderlegger voor de afspraken waar wij nu lokaal aan werken met de gemeente, politie, maatschappelijk werk (LEV Groep) en de GGZ. We hebben iemand van buiten ingeschakeld die voor ons de kar trekt. Voor de zomer willen we eruit zijn. Ik denk wel dat dit gaat lukken.’ In dat convenant komen afspraken over bijvoorbeeld de duur van de overlast, dat er één regisseur komt die de burgemeester kan vragen om in te grijpen etc.

GEGEVENS DELEN

Het delen van gegevens in het sociaal domein is lastig. Afspraken hierover en over privacybescherming vormen daarom een belangrijk onderdeel van het modelconvenant. Dit mede met het oog op de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG), de nieuwe Europese privacywetgeving die op 25 mei 2018 in werking treedt. Ook woningcorporaties moeten maatregelen nemen om aan die wettelijke verplichtingen te voldoen. Dat geldt voor het delen van persoonsgegevens bij de opvang van verwarde personen, maar ook bij andere samenwerkingsprojecten zoals de huisvesting van mensen die doorstromen uit de maatschappelijke opvang en het begeleid wonen.

AFSPRAKEN

In de Woonagenda van Aedes hebben woningcorporaties afgesproken dat zij zich inspannen voor gepaste huisvesting voor kwetsbare groepen en om woonoverlast te voorkomen. Samenwerking met partners als gemeenten en zorgaanbieders is daarbij cruciaal. Het is belangrijk dat deze partijen afspraken maken over zaken als begeleiding, huisvesting, taakopvattingen, ingrijpen bij overlast én over onderlinge gegevensdeling.

Aedes werkt samen met andere brancheorganisaties aan een modelconvenant om corporaties hierbij te helpen. Aandachtspunt in het modelconvenant is dat deze voldoet aan de AVG die per 25 mei 2018 in werking treedt.

Aedes heeft al een AVG Routeplanner ontwikkeld met een checklist waar convenanten in ieder geval aan moeten voldoen.

Zeker voor bijzondere persoonsgegevens, bijvoorbeeld op het gebied van religie en gezondheid, gelden strenge regels. ‘Die mag je als organisatie in principe niet verwerken, laat staan deze delen met anderen’, weet Bas Buitendijk, adviseur Informatiemanagement a.i. bij Aedes en in die hoedanigheid ook betrokken bij de totstandkoming van het modelconvenant en de speciale AVG Routeplanner die Aedes heeft ontworpen voor haar leden (zie kader).

‘Wanneer je als corporatie met zorgaanbieders overlast door verward gedrag van een huurder wilt aanpakken, moet je daar goede afspraken over maken’, aldus Buitendijk. ‘Je moet onderzoeken of er voldoende wettelijke basis is voor het delen van bepaalde gegevens. Ook moet je goed nadenken over welke gegevens er gedeeld worden. Of een huurder een bepaalde geestelijke aandoening heeft, gaat een corporatie niet aan. Dat hij of zij soms agressief kan zijn, kan wel ter zake doen. Die veranderingen zijn voor veel organisaties en dus ook voor woningcorporaties wennen.’

Energielabel

Haalbaar met deze 3 toepassingen

Nieuwe regels, nieuwe kansen.

Nieuwe regels, nieuwe kansen.

Nieuwe regels, nieuwe kansen.

Nieuwe regels, nieuwe kansen.

Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.

Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.

De woningmarkt staat al tijden onder druk. Als woningcorporatie krijgt u voortdurend te maken met nieuwe regels. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen. Een partner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe ontwikkelingen. En u vertelt hoe u kunt voorsorteren.

De woningmarkt staat onder druk. Als woningcorpora tie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. De regelgeving verandert ingrijpend. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridi sche partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.

Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.

Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.

De woningmarkt staat onder druk. Als woningcorpora tie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. De regelgeving verandert ingrijpend. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridi sche partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.

Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

Onze advocaten hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet na mens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver) koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoor waarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

De advocaten van Hielkema & co hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht en overzien het gehele speelveld. Zij kunnen u dan ook met solide kennis van zaken adviseren (en als het moet procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

Onze advocaten hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet na mens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver) koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoor waarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

Vertrouwde expertise

Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten.

Vertrouwde expertise Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar erva ring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.

Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten.

Vertrouwde expertise

Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten.

Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten.

Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar ervaring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.

Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar erva ring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.

Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten

Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten

Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten

De Boelelaan

De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl

1083

Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten

Boelelaan 7, 1083

De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl

085

Taxaties voor woningcorporaties

Er komt veel op u af: onder andere veranderende regelgeving en verplicht taxeren op marktwaarde. Hoe houdt u grip op uw portefeuille? MVGM Vastgoedtaxaties biedt hierin ondersteuning en is gespecialiseerd in:

· Taxaties ten behoeve van de jaarrekening

· De IPD Corporatie Vastgoedindex

· Regelgeving omtrent complexgewijze verkoop

Wij weten waar we over praten en helpen u graag bij het maken van de juiste beslissingen.

Bel Roger Felix 06 25 08 60 71 of bezoek mvgm.nl/vastgoedtaxaties

Hielkema

DE DOCHTER VAN DIJKHOFF

VVD-fractievoorzitter Klaas Dijkhoff liet december vorig jaar in NRC Handelsblad over de geboorte van zijn dochter optekenen: ‘Ik heb als politicus natuurlijk eerder gesproken over toekomstige generaties, over kinderen en kleinkinderen. Maar dat is toch anders als het een abstract gegeven is dan wanneer het gaat over je eigen dochter die je elke dag vasthoudt. Het maakt uit voor je motivatie, of het een doorleefd iets is of alleen iets wat je rationeel vindt.’ In het citaat leren we de fractievoorzitter van een menselijke kant kennen. Bij iedereen beïnvloeden gebeurtenissen in de naaste omgeving of eigen ervaringen de kijk op maatschappelijke vraagstukken. Dat is niet raar. Wel mag je van een politicus verwachten dat hij abstraheert van persoonlijke ervaringen of belangen. Het is immers zijn vak om – vaak vanuit ideologische opvattingen en met het algemeen belang als richtsnoer –maatschappelijke problemen op te lossen. Doet hij dat niet, dan ontstaat persoonlijke politiek. Een familielid in de bijstand: uitkeringen omhoog. Een neef als militair uitgezonden naar een conflicthaard: betere spullen voor Defensie. Dat zou onwenselijk zijn. Met dit in het achterhoofd: wat komen we tegen als we kijken naar de volkshuisvesting? Heeft de huidige generatie Haagse politici enige doorleving van de volkshuisvesting? Ik vraag het me af. Zit deze generatie juist niet te veel in de abstractie en te ver van enige eigen doorleving? Dominant is de denkwijze dat de markt bijna alles oplost en de volkshuisvesting de restjes laat die overblijven. Alleen sociale huur als het niet anders kan. Geen enkele ‘dochter’ in beeld. Weinig eigen ervaring in de lokale volkshuisvesting. Veel Randstad-denken. Veel ideologie. De praktijk pakt gelukkig vaak anders uit dan het politieke denken. Bijna twee decennia terug – onder staatssecretaris Remkes – werd een forse inkrimping van de sociale huur voorzien. Daar kwam het niet van. Want de behoefte aan sociale huurwoningen is helemaal niet gedaald. En de markt blijkt in dit segment – en trouwens ook in het middensegment – niet of nauwelijks aan de slag te gaan. Te weinig rendement. Dan is het toch fijn dat die corporaties er zijn. Verder blijkt dat maatschappelijke doelen (zoals duurzaamheid) veel makkelijker te realiseren zijn in een samenhangend blok van 2,4 miljoen woningen dan met allemaal (kleine) beleggers en particuliere woningbezitters. Zie hier de kloof tussen de Haagse biotoop en de wereld daarbuiten. Misschien kan Dijkhoff onze sector als tweede dochter adopteren.

Henk Peter Kip is directievoorzitter bij Mitros in Utrecht. hkip@mitros.nl

de huidige

van

In de Grote Waal Noord in Hoorn maken zeven verouderde portiekflats plaats voor nieuwe flats. Uiteindelijk met de volle medewerking van de flatbewoners. Maar bij de start in 2014 was dat nog geen gelopen race. Welke aanpak koos woningcorporatie Intermaris samen met de gemeente bij dit project? En hoe hebben bewoners dat ervaren?

Waar een paar maanden geleden nog twee flats stonden, ligt de grond achter de bouwhekken in de Siriusstraat in Hoorn er nu stil en verlaten bij. Twee van de drie flats ernaast die nu nog overeind staan gaan eind 2018 ook tegen de vlakte. In volgende fases worden de laatste flats in de Siriusstraat, en flats in de Steenbok- en de Zuiderkruisstraat gesloopt. In het voorjaar van 2020 zal het straatbeeld in dit deel van de wijk Grote Waal Noord er heel anders uitzien. Dan is er meer groen in de Siriusstraat, zijn auto’s er te gast en staan er moderne flats van verschillende hoogtes met gevarieerde woningen. ‘Renovatie of sloop? Bij de start van het project zomer 2014 was die keus nog niet gemaakt’, vertelt Eugenie Buur, communicatieadviseur bij

woningcorporatie Intermaris. ‘Wel praatten we er al lang over dat er wat moest gebeuren.’ Ondertussen waren buurtbewoners ontevreden over de sociale veiligheid, er was sprake van overlast. En de flats moesten dringend worden aangepakt. Buur: ‘Kortom, toen wij bij de bewoners aankondigden dat we nu echt samen met hen aan de slag wilden om plannen voor de wijk te maken, geloofden ze daar eerst niks van.’

HUIS-AAN-HUIS

In de aanpak die Eugenie Buur en haar collega’s in 2014 voor ogen staat hebben de mensen die in de flats wonen een hoofdrol. Tegelijkertijd moet uitgezocht worden wat er nog mogelijk is met de flats. Duidelijk is dat ze bouwtechnisch niet meer in orde zijn. Ze zijn gehorig, vochtig en tochtig.

Om de mogelijkheden in kaart te brengen start Intermaris – naast een bewonersonderzoek – een technisch onderzoek en een stedenbouwkundig onderzoek. Buur: ‘We wilden de argwaan wegnemen bij bewoners en ons huiswerk gelijk goed op orde hebben. En we wilden graag goede aanspreekpunten hebben in de flats. Daarom hebben we veel energie gestoken in het uitbreiden van de bewonerscommissie. Een project als dit staat of valt met draagvlak.’

Om alle flatbewoners te bereiken voert Intermaris met hulp van een extern bureau in januari 2015 huis-aanhuis gesprekken. Buur: ‘We belden bij elke deur in elke flat aan om te vertellen over de plannen en om bewoners uit te nodigen voor de bijeenkomsten. En we bezochten ook moskeeën om mensen te spreken.’

KORTE LIJNEN

De persoonlijke aanpak werkt. De slaperige bewonerscommissie krijgt vijf nieuwe leden en doopt zichzelf om tot bewonerscommissie M Culti. Daarnaast sluiten 45 bewoners zich aan bij een meedenkgroep. De argwaan slaat langzaam om. Buur: ‘Het werd bewoners duidelijk dat de plannen nu echt doorgingen, ze werden steeds enthousiaster.’ Intermaris plaatst bouwborden in de wijk waarvoor bewoners de tekst hebben bedacht: ‘Eindelijk is het zover. Samen de buurt verbeteren.’

Buur: ‘De bewonerscommissie en de meedenkgroep gaven tips om meer bewoners te betrekken. Bijvoorbeeld dat we op de uitnodiging voor de bewonersavonden in grote letters en verschillende talen moesten zetten: dit gaat over uw huis, het is belangrijk.’ De gemeente Hoorn is voor Intermaris een gesprekpartner,

Kim Noom (32):

‘Ik heb vijf jaar in de Siriusflats gewoond. De doucheslang zat vast aan de wasbakkraan, waardoor ik mijn wasbak niet kon gebruiken. Het was behoorlijk verwaarloosd en de installaties waren verouderd. Er moest echt wat gebeuren. Ik was al lid van de bewonerscommissie, voordat er sprake was van de plannen om de flats aan te pakken. Toen dat concreet werd en de commissie allemaal nieuwe leden kreeg, hebben we hem ook een nieuwe naam gegeven, M Culti. Dat paste veel beter bij ons. Ik ben toen voorzitter geworden. In de commissie

achtergrond

zaten ook mensen van Turkse, Marokkaanse en Antilliaanse afkomst, zij vertaalden veel en nodigden bewoners uit voor de informatiebijeenkomsten. Je moet iedereen informeren en betrekken.’

‘Ik heb me verkeken op de tijd die het kostte. We hadden een periode dat we bijna elke week bij elkaar kwamen en tot vervelens toe met de plannen bezig waren. Ik werk in de horeca en het is veel om het er allemaal bij te doen. Als leek ben je bijvoorbeeld bezig om een sociaal plan voor alle huurders te beoordelen, dat is heel ingewikkeld. Het heeft

me ook veel opgeleverd. Contacten met anderen en respect voor andere culturen. Iedereen die zijn huis uit moet vanwege de sloop, krijgt er 99 jaar inschrijftijd bij. Ik wilde op zoek naar een huis met een tuin, maar toen ik deze flat vond was ik meteen verkocht. De woning die ik nu heb staat ook in de Grote Waal, vlakbij mijn oude huis in de Siriusstraat. Hier ga ik nooit meer weg. Veel mensen willen niet in deze wijk wonen, maar het is echt mijn buurtje.’

‘MEEDENKEN

VEEL TIJD,

HEB IK ME OP VERKEKEN’

» omdat ook de woonomgeving toe is aan een opknapbeurt. Intermaris-projectleider Arthur van Iterson: ‘Uit het stedenbouwkundig onderzoek bleek dat de achterkant van de Siriusstraat bewoners een onveilig gevoel gaf en dat de straat uitnodigde om hard te rijden. Je hebt de gemeente nodig om daar wat aan te doen. Dat dwingt tot samenwerken.’ Cor Hoppe van de gemeente Hoorn: ‘Intermaris werkte hard aan de vertrouwensrelatie met bewoners. Dan is het nodig dat we allemaal vanuit hetzelfde belang werken. Anders is dat broze vertrouwen snel weg.’ Martijn Laan, regisseur Wonen bij Intermaris vult aan: ‘Als je zo intensief met je huurders praat, komen er ook problemen naar boven die niet

werking leidt nu tot mooie dingen. Vanuit de nieuwe flats zie je straks overal de buitenruimte, dat verhoogt de sociale veiligheid. De verkeersveiligheid verbeteren we door de straat smaller te maken en te bestraten met stenen in plaats van asfalt.’

DUIDELIJKE KADERS

Bij het maken van de plannen werd tussentijds steeds de mening van bewoners gevraagd. De kaders moeten dan duidelijk zijn, zegt Buur. ‘Bewoners wilden bijvoorbeeld liever geen galerijflats, omdat er dan mensen langs het raam lopen. We konden uitleggen dat portiekflats duurder zijn om te bouwen. Bewoners willen ook betaalbare woningen. Daarna heb je met elkaar een gesprek over andere manieren om een veilig gevoel te creëren.’

Om de periode voorafgaand aan de sloop van de Siriusflats af te sluiten, organiseerde Intermaris najaar 2016 een buurtlunch. Daar kwamen veel mensen op af. Alle bewoners kregen een door de buurt zelf gemaakt kookboek als aandenken aan de oude flats en iedereen die er heeft gewoond. Een kookcomité van bewoners was voor dat boek recepten gaan ophalen bij medebewoners, heeft hen daarvoor geïnterviewd en er gerechten voor gefotografeerd.

rechtstreeks met de woningen te maken hebben. De lijnen met de gemeente zijn ook daarom heel kort.’ Na meerdere bijeenkomsten met bewoners, gesprekken met de bewonerscommissie en de afronding van het technische en stedenbouwkundige onderzoek, is het in juni 2015 duidelijk: renovatie van de Siriusflats is geen optie. Het definitieve besluit om te slopen kondigt een nieuwe fase aan. Wat zijn uitgangspunten voor de nieuwe flats? En wat betekent de sloop voor de bewoners van de oude flats?

In deze fase zijn ook de omwonenden van de flats bij het proces betrokken en is Intermaris langsgegaan bij scholen en huisartsen uit de wijk. Laan: ‘Dat lijkt misschien ver gaan, maar het geeft een compleet beeld van wat er speelt in de wijk.’ Van Iterson: ‘We hebben eerst aan bewoners en omwonenden gevraagd wat zij voor de nieuwbouw belangrijk vonden. Met die informatie hebben we de architectenselectie opgezet, daar was ook de stedenbouwkundige van de gemeente bij betrokken.’ Hoppe: ‘De goede samen-

Inmiddels is een groot deel van de bewoners uit de oude flats vertrokken. De flats die nog staan zijn nu verhuurd aan tijdelijke bewoners als antikraakmaatregel. Voor alle oorspronkelijke bewoners is per fase een sociaal plan gemaakt – in nauwe samenspraak met de bewonerscommissie. Slechts een heel klein percentage van de oorspronkelijke bewoners zal na de sloop en herbouw terugkeren. Toch vond Buur het de moeite waard om met hen en de omgeving de plannen te maken: ‘Samen een nieuw plan maken levert waarde-volle inzichten op, waar straks ook nieuwe bewoners baat bij hebben.’

Als straks de nieuwe flats klaar zijn, betrekt de corporatie ook de nieuwe bewoners. Van Iterson: ‘We richten de hoven rondom de nieuwe flats pas later in, samen met gemeente, de nieuwe flatbewoners en de omwonenden. Dat mag geen anoniem gebied meer zijn. Door daar met elkaar te werken leren mensen elkaar direct kennen en voelen ze zich medeverantwoordelijk voor de buitenruimte. Zo maken we met de nieuwe bewoners straks een mooie start.’

‘We belden bij elke deur in elke flat aan en bezochten de moskeeën om bewoners te betrekken bij de plannen voor de wijk’

Astrid van der Toorren (56):

‘Ik heb gehuild toen duidelijk was dat de flats gesloopt zouden worden. Ik ben er na mijn scheiding komen wonen. In de Siriusflat had ik rust gevonden. De wijk staat slecht bekend, maar als je er woont is het anders. Mijn flat had enorme kamers en ik keek uit over het IJsselmeer. Vriendinnen wilden niet op bezoek komen vanwege de buurt, voor mij voelde het er veilig en vertrouwd. Ik kreeg een vrouw van de woningcorporatie op huisbezoek over de plannen voor de flats. Ze vroeg me of ik lid wilde worden van de bewonerscommissie. Ik ben gek met mijn

achtergrond

huis en ik ben graag betrokken, dus ik zei ja. Mijn woning was prima, ik zag renoveren wel zitten. Toen ik andere woningen zag begreep ik beter dat er ook buren voor sloop waren.’

‘Met Intermaris zijn we als bewonerscommissie het gesprek aangegaan over de verhuisvergoeding, zodat elke bewoner dezelfde afspraken kreeg. Ook hebben we betere afspraken gemaakt over hoe we de woningen moesten achterlaten voor de antikraakbewoners. Meepraten over de nieuwbouw vond ik minder waardevol. Voor mijn

gevoel is veel al bepaald. De periode voordat ik wegging uit de Siriusflat was stressvol. Iedereen om je heen verhuist. Het gaat nergens anders meer over. Ik zat vol vragen: Wat krijg ik terug? Kan ik een ander huis wel betalen?’

‘Ik woon nu zeven maanden in mijn nieuwe huis. Ik was ervan overtuigd dat ik terug zou willen, maar de eerste dag na de verhuizing wist ik: hier blijf ik. Door dit traject besef ik hoeveel mijn huis voor mij betekent.’

Garda Leito (51):

‘Ik woon sinds 2002 in deze flat in de Grote Waal, mijn appartement zit in een latere fase en wordt pas over een paar jaar gesloopt. Dat vind ik moeilijk, want ik vraag me af of ik nog energie moet steken in mijn huis. Toch heb ik recent de vloer vervangen en geschilderd en behangen. Het is nodig dat in mijn flat ook iets gebeurt, als de wasmachine draait terwijl ik de afwas wil doen komt het water omhoog. Toen ze aan de slag wilden met de Siriusflats kreeg ik een folder in de bus. Ze vroegen mensen die mee wilden denken over de plannen voor de flats en de

» achtergrond

WEL

wijk. Zo ben ik lid geworden van de bewonerscommissie. Ik ken veel mensen in de buurt en ik help graag. Antillianen zoeken liever elkaar op en gaan niet gauw naar de woningcorporatie. De corporatie vertelt wel dingen, maar niet iedereen luistert.’

‘Ik help en wijs de weg. Als medebewoners niet weten wat ze moeten doen geef ik het door aan Intermaris. Soms ga ik mee als tolk. Een Antilliaanse vrouw van 78 moest haar huis uit vanwege de sloop van de flats. Ze wil graag terugkeren als de Siriusflats herbouwd zijn. In de tussentijd wilde ze in

IEDEREEN

de Grote Waal blijven wonen. Ik ben voor haar het gesprek met Intermaris aangegaan. Nu heeft ze een woning hier vlakbij.’

‘Zelf weet ik nog niet of ik in de wijk blijf wonen als mijn huis gesloopt wordt. Daar denk ik veel over na. Ik help graag mensen, maar soms is het lastig om bezig te zijn met de woonvragen van anderen, terwijl ik nog niet weet wanneer mijn eigen huis aan de beurt is.’

Wilt u uw gevel, glas, portiek of vloer grondig laten reinigen? Of heeft het sanitair of de grootkeuken een dieptereiniging nodig?

Wij laten uw gebouw er van binnen en van buiten weer als nieuw uitzien. Welke opdracht u ook heeft, wij hebben de kennis, ervaring en apparatuur in huis om elke specialistische klus voor u uit te voeren.

088 - 3656267 dolmans.com

HOE WE GEBOUWEN STEEDS SLIMMER MAKEN?

Van 17 tot en met 19 april staat Elbo Technology op de Building Holland beurs in de RAI in Amsterdam. Kom naar de beurs en ontdek de oplossingen waarmee we gebouwen tot leven brengen. In de bijgesloten leaflet leest u meer over onze toepassingen op het gebied van woningautomatisering, video-intercomsystemen, toegangscontrole, camerabeveiliging en beheer op afstand. Stand: 10.068

Enserve, dé specialist in woonruimteverdeling

Enserve is specialist in woonruimteverdeling.

Wij zetten ons in voor de ontwikkeling van één open en transparante woningmarkt. Onze kracht zit in kennis, maatwerk en service.

Alles

kennis van de

elk

onze uitgebreide en

krijgt u

elke vraag

Al

goedemorgen «

Corporatiebestuurder van De Voorzorg in Hoensbroek SJRAAR CANJELS

Mensen goed laten wonen en je bedrijf goed leiden. Daar is de corporatiebestuurder verantwoordelijk voor. Sjraar Canjels is net overgestapt van PeelrandWonen naar De Voorzorg in Zuid-Limburg. Thuis aan de ontbijttafel vertelt hij over zijn eerste weken in zijn nieuwe baan.

Zijn eerste baan bij een woningcorporatie was in de tijd van de stedelijke vernieuwing. Sjraar Canjels was toen vooral in de wijken te vinden. ‘Een mooie tijd. Het heeft me laten zien hoe belangrijk het is dat bewoners contact met elkaar hebben, zodat ze elkaar kunnen helpen als dat nodig is. Dat heb ik in mijn latere functies altijd meegenomen.’ Sinds 1 februari is Canjels de nieuwe directeur-bestuurder bij Woningstichting De Voorzorg in Hoensbroek. De eerste weken loopt hij regelmatig mee met de wijkbeheerders. Omdat hij het woningbezit van de corporatie wil leren kennen, dat deels is verouderd en toe aan renovatie. Maar vooral om te zien hoe de mensen wonen. Hij vertelt over een ontmoeting gisteren met een oudere bewoner. ‘De wijkbeheerder en ik spraken hem in zijn tuin. Al is het maar een kort praatje, het is de start van contact.’ Dat is volgens Canjels wezenlijk voor het werken bij een corporatie. ‘Wij staan dicht bij de mensen. We komen gelegitimeerd bij ze binnen. Onze medewerkers krijgen zo een beeld hoe het met iemand gaat. Als er veel rommel ligt, kunnen zij meestal wel inschatten of er meer aan de hand is.

TEKST: MARJON VAN WEERSCH, FOTO’S: ANNEMIEK MOMMERS

De groep huurders die hulp nodig heeft bij het dagelijkse bestaan, wordt steeds groter.’

De Voorzorg beheert woningen in Heerlen, Hoensbroek en Brunssum. ‘Heerlen heeft bij veel mensen nog steeds een negatief imago. Dat beeld zat ook in mijn hoofd. Nu zie ik zaken die mij verrassen.

Veel groen, veel parkjes en het is er opvallend schoon.’

TROTS

Afgelopen week bezocht Canjels er Beersdal, een voormalige mijnwerkerskolonie – voor nietLimburgers: met een klemtoon op de ‘ie’. ‘Dat zijn prachtige woningen. Aan de sfeer in de wijk zie je nu nog dat de mijnen voor meer zorgden dan alleen werk. Mensen zijn trots om daar te wonen.’

Trots. Het is een van de belangrijkste doelen die Canjels zich in zijn nieuwe functie heeft gesteld.

‘Medewerkers en huurders moeten weer trots kunnen zijn op De Voorzorg’, zegt hij. De corporatie heeft in behoorlijk zwaar weer gezeten.

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) oordeelde eind 2016 uiterst kritisch over onder meer het toezicht van de raad van commissarissen op de voormalig directeur en op diens aanbestedingsbeleid. De interim-bestuurder die Canjels voorging, startte al met de uitvoering van een verbeterplan. En er moet nog veel gebeuren. ‘De frequentie van de bezoeken van de Aw is nog hoog’,

SJRAAR CANJELS (57 JAAR)

DIRECTEUR-BESTUURDER VAN: Woningstichting De Voorzorg in Hoensbroek (bijna 3.000 woningen in Hoensbroek, Heerlen en Brunssum)

VERDIENT: bruto 7.400 euro per maand, exclusief onkostenvergoeding

Hyundai i30

THUISSITUATIE: getrouwd, twee uitwonende, studerende kinderen

TIAS, School for Business and Society

vertelt Canjels. Hij vindt het een goede zaak dat het toezicht van de Aw tegenwoordig meer gericht is op de governance, dus ook op aspecten als cultuur en gedrag.

BOUWPLAN

‘De Voorzorg was erg naar binnen gericht. De huurders moesten zich melden bij de receptie en die zat achter een glazen wand met een luikje. Dat is al veranderd. Nu is de rest van het kantoor aan de beurt. De medewerkers zitten straks niet langer alleen of met zijn tweeën op een kamer.’ Die zichtbare veranderingen zijn symbolisch voor de noodzakelijke cultuurverandering bij de corporatie, legt hij uit. ‘Het is een corporatie in ontwikkeling.’ Straks op kantoor buigt hij zich weer over het ondernemingsplan, een agendapunt op de bijeenkomst van het managementteam. ‘Voor ons is dat nu geen vierjaarlijks plan, maar een bouwplan van twee jaar. Daarin staat onder meer dat we met collega-corporaties uit de regio gezamenlijk de inkoop en de ketensamenwerking met marktpartijen bij het planmatig onderhoud gaan doen.’ Maar eerst loopt hij nog even snel naar de tuin en de grote volière in. Kijken of de vogels ook zin hebben in de nieuwe dag.

‘De groep huurders die hulp nodig heeft bij het dagelijkse bestaan, wordt steeds groter’

NEVENACTIVITEITEN: Onder meer lid raad van toezicht Kerobei, stichting voor primair onderwijs in Noord-Limburg en extern examinator Hogeschool Zuyd te Sittard.

Leegstandbeheer met

Op de grens van Salland en Twente is het goed toeven. Althans dat vinden de inwoners van de gemeente Hellendoorn. Zij geven hun leefomgeving gemiddeld een 8, zo blijkt uit het leefbaarheidsonderzoek dat de gemeente en woningcorporatie Reggewoon samen hebben laten uitvoeren. Aan de voet van het Nationaal Park de Sallandse Heuvelrug liggen de dorpen Hellendoorn en Nijverdal. Niet de naamgever van de gemeente, maar het dorp Nijverdal is veruit de grootste kern. Daarbuiten vindt de bezoeker die Avonturenpark Hellendoorn links laat liggen, het Reggedal en een agrarische landschap met karakteristieke boerderijen, veengebieden en heide.

JONGERENHUISVESTING

Actueel thema in de regio is woonruimte voor jongeren. Daar blijkt een grotere vraag naar te zijn, dan het aantal ingeschreven jongeren doet vermoeden. Hoewel de regio niet te maken heeft met krimp – de prognoses voorspellen op termijn een lichte bevolkingsgroei – is er wel veel vergrijzing en een laag geboortecijfer. Veel huurders blijven jarenlang in hetzelfde huis wonen. John Olde Olthof, directeur-bestuurder van woningcorporatie Reggewoon: ‘Om de kernen leefbaar en vitaal te houden, moeten jongeren kunnen blijven of terugkomen in de eigen kern. Juist voor de kleinere dorpen is het erg belangrijk dat de kern vitaal blijft.’

De gemeente is terughoudend met uitbreiding, en laat weten zelf geen starterswoningen te gaan bouwen. Maar de vraag is groot, niet alleen naar huurwoningen. Jonge stellen willen ook graag kopen. In februari stuurden een aantal jonge Haarlenaren een brief naar het Hellendoornse college, waarin ze om bouwlocaties vragen: ‘Het huidige aanbod van koopwoningen is zeer beperkt en sluit niet aan bij de vraag. Een verbetering van het woningaanbod is nog lang niet in zicht en plannen voor mogelijke nieuwbouw zijn er niet.’

ATTRACTIEVE REGIO

Een van de initiatiefnemers is Nick Bloeme. Hij benadrukt dat de meeste initiatiefnemers momenteel een woning huren via Reggewoon, maar dat een aantal jonge mensen klaar is voor een volgende stap en iets willen kopen. Ook Reggewoon wil de doorstroming graag weer op gang krijgen, zodat er meer plek komt voor jongeren. Olde Olthof herkent de situatie: ‘In

groeten uit «

Hellendoorn in cijfers

Aantal inwoners: 35.789 Woonkernen: Nijverdal (24.900), Hellendoorn (6.155), Haarle (2.181), Daarle (1.410), Daarlerveen (1.146)

Gemeentebestuur: CDA, CU, D66, PvdA, VVD Woningmarktregio: Oost-Nederland Prestatieafspraken: ja, 2016 tot 2020 Woningcorporaties: alleen Reggewoon Aantal sociale huurwoningen: 4.607 in Hellendoorn en Wierden Verhoudingsocialehuur/vrije-sectorhuur: 98,7%/1,3% Gemiddelde maandhuur corporatiewoningen: 540 euro

kleine kernen stappen commerciële partijen niet snel in. Als woningcorporatie voelen we ons medeverantwoordelijk voor leefbaarheid. We pakken dat in eerste instantie liever niet zelf op. Maar als niemand iets doet, ga je daar toch over denken. De Randstad heeft uit zichzelf al voldoende aantrekkingskracht. Hier ligt het anders. Als wij jongeren willen behouden, moeten we moeite doen om een attractieve regio te zijn om te werken en te wonen.’ De corporatie overweegt dan ook een aantal snel te realiseren, verplaatsbare woningen op te nemen in hun aanbod.

Door vergrijzing en de wens om te blijven wonen in een vertrouwde omgeving, neemt de vraag naar levens-

loopgeschikte woningen toe. Bij het aanpassen van woningen kijkt Reggewoon niet alleen naargeschiktheid voor mensen met een lichamelijke beperking, maar houdt ook rekening met psychische problemen bij de huurder. Olde Olthof: ‘We zorgen niet alleen voor brede deuren en het ontbreken van drempels. We hebben onderzocht welke voorzieningen nog meer mogelijk én nodig zijn voor mensen met een ziekte als Alzheimer. Een inductieplaat met een ouderwetse draaiknop bijvoorbeeld. Of duidelijke kleurcontrasten in de badkamer, zodat de woning veiliger wordt voor mensen die moeite hebben zich te oriënteren.’

We creëren een sociaal veilige ruimte rondom de woning. Olde Olthof licht toe: ‘We kunnen niemand verplichten om contact te hebben met zijn buren, maar we kunnen wel mogelijkheden creëren dat mensen elkaar ontmoeten. Zo bouwen we bijvoorbeeld een veranda in de tuin van appartementencomplex Azaleahof in Nijverdal. Die helpt vereenzaming te voorkomen en bevordert het Twentse “noaberschap”: gemeenschapszin en sociale onderlinge betrokkenheid.’

FUSIE

Reggewoon is ontstaan uit een fusie van Woningstichting Hellendoorn en Stichting Wonen Wierden Enter. Welke rol een corporatie moet spelen in de samenleving, is glashelder voor Reggewoon:

groeten

‘75 procent van onze huurders behoort tot de groep die huurt voor 595 tot 640 euro in de maand. We houden ons dus weer helemaal bezig met sociale huur, waar we als woningstichting oorspronkelijk voor in het leven geroepen zijn.’

Ook op het gebied van verduurzaming is de corporatie ambitieus. De doelstelling om in 2021 uit te komen op gemiddeld energielabel B, wordt moeiteloos gehaald. Daarom doen ze er in hun werkgebied, Hellendoorn en ook Wierden een stapje bovenop. Zo investeren ze de komende vier jaar 25 miljoen euro in duurzaamheid en streven ernaar om in 2040 energieneutraal te zijn. Tien jaar eerder dan afgesproken in het klimaatakkoord van Parijs. ‘Wat ons daarbij vooruit helpt, is het samenwerkingsverband WoON Twente.’ Vijftien woningcorporaties in de regio Twente hebben elkaar gevonden en stimuleren elkaar om te versnellen. ‘We zetten pilots op en stemmen met elkaar af dat we niet allemaal hetzelfde doen.

Zo gaan wij bijvoorbeeld aan de slag met verduurzaming van eengezinswoningen uit de jaren 70, en neemt een andere corporatie een proef met gestapelde bouw.’

‘We willen de doorstroming graag weer op gang krijgen, zodat er meer plek komt voor jongeren’

Met bad- en slaapkamer op de begane grond zijn deze woningen in Hellendoorn levensloopgeschikt.

‘RGS is voor ons dé garantie voor kwaliteit en ontzorging’

DODRECHT – VvE Newton te Dordrecht hanteert de komende 25 jaar resultaatgericht samenwer ken (RGS) voor het schilderonderhoud aan de 123 appartementen. De eerste onderhoudsingreep in 2017 was maatgevend. ‘Tot en met 2036 staat het onderhoudsbedrijf garant voor het behoud van die kwaliteit’, zegt VvE-voorzitter Leo Stolk. ‘Tegen een vaste prijs zonder onverwachte meerkosten. Dat is wat ons betreft de garantie voor ontzorging.’

De appartementen van VvE Newton staan er sinds 2012. En in het najaar van 2016 kwam er een eigen VvE-bestuur in plaats van een beheerder-eigenaar. Dat was de opmaat om op onderzoek uit te gaan voor de beste en slimste onderhoudsaanpak. Zo raakte Stolk in gesprek met een vriend van hem, die ook VvE-voorzitter is. En die was erg gecharmeerd van hun RGS-traject bij een onderhoudsbedrijf. “Wij waren ook gelijk enthousiast over dit verhaal,” aldus Stolk. “Daarom gingen we bij hetzelfde onder houdsbedrijf langs. Een jaar lang waren we kind aan huis met vragen. Daar nam het bedrijf alle tijd voor: niets was teveel. De gesprekken verliepen uiterst prettig. Er was geen afstand. En we wisselden met elkaar van gedachten op basis van volledige gelijkwaardigheid. Stilaan was de weg geplaveid voor het afsluiten van een RGS-contract vanaf 2017 tot en met 2035.”

Kwaliteitsgarantie

Zo was er al een basis voor groot onderling vertrouwen, nog voordat er draagvlak moest worden gecreëerd bij de overige appartementseigenaren. Het onderhoudsbedrijf verzorgde onder andere de presentaties om de voordelen op te sommen van een RGS-contract voor de komende 25 jaar. De eerste goede binnenkomer was al dat deze partner zo’n € 110.000 goedkoper was dan andere offertes. Simpelweg omdat niet álles geschilderd hoefde te worden. “Het belangrijkste verhaal was dat we in 2017 onze appartementen naar de gewenste basiskwaliteit wilden brengen,” vervolgt de VvE-voor zitter. “Het onderhoudsbedrijf staat garant voor die kwaliteit tot en met 2035. Zonder dat we verrast worden door meerkos ten. Tegelijkertijd zien we dat we op termijn enorm besparen op onderhoudskosten, onder andere omdat schildercycli opgeschoven kunnen worden.”

Ontzorging

De ALV van VvE Newton stemde unaniem voor RGS en de RGS-partner. Vooral ook vanwege de geruststellende ontzorging. Ondertussen is het eerste onderhoud naar grote tevredenheid uitgevoerd. Ook omdat er alleen werd gewerkt als het de bewoners uitkwam.

“En is er een keer iets, dan staat het onderhoudsbedrijf gelijk op de stoep. We hebben eigenlijk niet eens de kans om te wachten. Dat is knap en goed voor mond-tot-mondreclame,” zo klinkt het vol lof. “Ondertus

sen hebben we ook ander werk uitbesteed aan onze onder houdspartner. Denk dan bijvoorbeeld aan het vervangen van deuren en roestende goten, die zijn gestraald en opnieuw gespoten. Zo denken we aan

nog wel meer taken die we willen overhevelen buiten het schilderwerk om. RGS geeft vertrouwen in de toekomst. Het hele concept zit inhoudelijk stevig in elkaar. Ik kan het echt iedereen aanbevelen.” 

De winst van RGS voor VvE Newton

• Ontzorging via RGS-contract tot 2036

• Onderhoudsbedrijf staat garant voor de kwaliteit

• Tegen vaste en vooraf bekende kosten, zonder meerwerk

• Besparing van € 110.000 op onderhoudskosten voor komen de 25 jaar

• Grote tevredenheid eigenaren over uitvoering onderhoud en service

Verzekerd van resultaat met een VGO-bedrijf

Met resultaatgericht samenwerken (RGS) kunt u tot wel 20% besparen op directe kosten en tot wel 50% op indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die de kunst van het resultaatgericht samenwerken verstaan, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-keur. Op www.vgokeur.nl vindt u alle details én vastgoedonderhoudsbedrijven met het VGO-keur bij u in de buurt.

 Leo Stolk, voorzitter van VvE Newton

 Alle 123 appartementen naar gewenste basiskwaliteit

‘RGS geeft vertrouwen in de toekomst, het zit inhoudelijk stevig in elkaar’

CINDY

VAN DE VELDE

16 min of meer persoonlijke vragen en 16 vragen over sociale huisvesting. Deze keer is het Cindy van de Velde, directeur van Vereniging Eigen Huis die haar antwoorden op 16 van deze vragen geeft.

: JUDITH VOS , FOTO : JEROEN POORTVLIET

Aan welk huis bewaart u de beste herinneringen en waarom?

‘Mijn man en ik hebben 15 jaar geleden een oud huis gekocht in het buitengebied van de gemeente Ede en daar wonen we nog steeds. Een huis met mooie herinneringen. Onze beide kinderen zijn daar geboren. Het is een oud huis dat om veel onderhoud vraagt en iedere keer gaan we dat met liefde aan.’

Als u de baas van Aedes was, wat zou u als eerste doen?

‘Ik zou een tijdje in een sociale huurwoning gaan wonen in een wijk met veel sociale huurwoningen om te zien wat bewoners ervaren en om een beter beeld te krijgen van de vraagstukken die spelen.’

Wanneer was u voor het laatst verschrikkelijk boos? En waar ging dat over?

‘Toen onze hond van 1 jaar oud mijn nieuwe laarzen te grazen had genomen. Eerst was ik ze kwijt. Uiteindelijk vond ik ze in de tuin, aangevreten. De dader had zich toen natuurlijk allang uit de voeten gemaakt.’

Welk land vindt u een voorbeeld als het gaat om wonen?

‘Nederland is zo slecht nog niet. We hebben een prachtig land om in te wonen. Consumenten hebben een stem via de Woonbond en Vereniging Eigen Huis. En we hebben een goede sociale huursector.’

Waar werd u in het afgelopen jaar heel erg blij van?

‘Dat zijn best veel dingen. Bijvoorbeeld ons 750.000ste lid, een mijlpaal voor de Vereniging Eigen Huis.’

Waar moeten corporaties eens mee ophouden?

En waar moeten ze mee doorgaan?

‘Corporaties moeten zich richten op hun primaire taak en dat is het bouwen van woningen voor mensen met lage inkomens. De Woningwet van 2015 heeft daarin al meer richting gegeven. Ik denk dat als ze daarin doorgaan en excelleren, ze de maatschappij een enorme dienst bewijzen.’

Hoe duurzaam is uw eigen woning?

‘Ondanks de leeftijd van ons huis, is het steeds duurzamer. We begonnen met isoleren en daarna hebben we zonnepanelen geïnstalleerd, waardoor we nu wat betreft stroom zelfvoorzienend zijn. Als je eenmaal met verduurzamen begint, wordt het steeds leuker.’

Wat maakt een wijk goed om in te wonen?

‘Dat is voor iedereen natuurlijk afhankelijk van de persoonlijke situatie. Ik heb op vele plekken gewoond en ervaarde iedere keer weer de charme van de woonplek zelf. In de stad vond ik het heerlijk om overal op fietsafstand te zitten en nu ik in het buitengebied woon, geniet ik van de ruimte.’

Wat is het grootste probleem van de Nederlandse woningmarkt?

‘Het woningtekort. Specifieker, woningen van de juiste soort op de juiste plek. Mensen kunnen niet altijd wonen waar en zoals ze dat zouden willen. Dat is eigenlijk wel het uitgangspunt van een goed functionerende woningmarkt.’

Met wie zou u het liefst in de lift vastzitten?

iemand die ouder is dan 100 jaar, omdat mensen van die leeftijd al zoveel hebben meegemaakt. Denk bijvoorbeeld aan ontwikkelingen op het gebied van mobiliteit en het ontstaan van het digitale tijdperk. Iemand van 100 jaar zit vast vol met verhalen.’

Wat vindt u positief aan de sociale huisvesting in Nederland?

sociale huisvesting in Nederland maakt het voor iedereen mogelijk om fatsoenlijk te wonen dat leidt tot meer stabiliteit in de samenleving.’

Uw buurmeisje van acht vraagt wat voor werk u doet. Wat antwoordt u?

kom op voor de belangen van mensen met een eigen woning.’

Moet een overlastgever de wijk uit?

‘Belangrijk is dat de buurt zo min mogelijk overlast ondervindt. De wet is in 2017 op dat punt aangescherpt en dat geeft gemeenten de kans om een zorgplicht te introduceren. Dat is een goede ontwikkeling. Onder het gedrag van een overlastgever ligt vaak een hulpvraag. Als je daarvoor iets kunt betekenen, dan help je iedereen.’

Hoe ervaart u uw dagelijkse woon-werkverkeer?

‘Als prettig. Zonder file is het nog geen half uur rijden naar Vereniging Eigen Huis in Amersfoort.’

Uit wat voor nest komt u?

‘Ik ben de jongste dochter uit een gezin met twee kinderen. Mijn vader is ondernemer en mijn moeder was verpleegkundige. Zij is door haar harde werken altijd een voorbeeld voor mij geweest.’

Hoeveel huurwoningen heeft Nederland nodig?

‘Je bouwt woningen voor mensen om prettig in te wonen, dus ik zou beginnen met onderzoeken wat de consument wil. Ik vind het belangrijkste dat iedereen naar wens kan wonen.’

Cindy van de Velde (45) is sinds augustus 2014 directeur van Vereniging Eigen Huis, de belangenbehartiger voor iedereen die een huis wil kopen of bezit.

(EPC 0,4) en voldoen aan

Woningcorporaties hebben in 2017 zo’n 25.000 vluchtelingen met een verblijfsvergunning gehuisvest. 2.000 meer dan de taakstelling. Corporaties zijn daar vaak de aangewezen instantie voor. In de eerste helft van 2018 moeten zij 12.880 mensen huisvesten. Veelal familieleden die vanwege gezinshereniging naar Nederland komen. Zij verblijven steeds korter in een locatie van het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA).

‘Vorig jaar hebben we veel nareizigers gezien in onze opvanglocaties. De meesten kwamen uit Syrië. Hun verzoek voor gezinshereniging is gehonoreerd. Dat wil niet zeggen dat ze dan direct woonruimte hebben. De nareizigers komen eerst in de

opvang van het COA en worden daarna met een vooruitgereisde ouder herenigd. Laatsgenoemde heeft al een verblijfsvergunning en woont al in Nederland. We zien wel dat ze steeds minder lang hoeven te blijven.’

‘Het COA heeft een belangrijke rol in de berekening van het aantal te huisvesten vergunninghouders. Mede op basis daarvan stelt het ministerie van Justitie ieder half jaar een taakstelling vast voor de huisvesting van vergunninghouders in een gemeente. Het COA werkt vooral indirect samen met woningcorporaties, omdat gemeenten volgens de Huisvestingswet verantwoordelijk zijn voor de huisvesting. Als corporaties niet meteen een huis hebben, moeten vluchtelingen iets langer op de opvang-

locatie blijven. Dat aantal is het afgelopen jaar flink teruggelopen. Het aantal vergunninghouders dat nog verbleef in een locatie van het COA was in maart 2017 ruim 16.000. Eind maart 2018 waren dat er zo’n 8.000. De vergunninghouders die een huis buiten de opvanglocaties van het COA vinden, laten geregeld nog wat van zich horen. Bij vertrek naar een woning komt het ook met enige regelmaat voor dat vergunninghouders die op het punt staan om naar een woning te gaan trakteren op iets lekkers bij de koffie. Vaak is dat een woning van een corporatie. Wij zien wel dat die hun uiterste best doen om iedereen zo goed mogelijk te huisvesten.’

Meer feiten en cijfers op www.aedes.nl/ cijfersvergunninghouders

VERNIEUWENDE PRAKTIJKVOORBEELDEN

Woningcorporaties werken aan goed en betaalbaar wonen in Nederland. Dat doen ze door samen te werken en te innoveren. Dit keer voorbeelden uit Zevenbergen, de Zaanstreek, Zuid-Holland en Gemert. Zie ook www.aedes.nl/vernieuwingsagenda.

Advies over actuele vraagstukken

Om te weten wat er speelt in de samenleving heeft Woonkwartier een Raad van Advies opgericht. Zo denkt de buitenwereld mee over actuele vraagstukken.

De werving van leden voor de Raad van Advies begon zoals bij andere vacatures met een advertentie in lokale media en op LinkedIn. Hierop kwamen al veel reacties, maar nog niet uit alle dorpen waar Woonkwartier actief is. Ook reageerden relatief weinig vrouwen. Vanuit het eigen netwerk is actief

gezocht naar mensen met een diverse politieke en maatschappelijke achtergrond, om de spreiding zo breed mogelijk te krijgen. Mensen die in het verleden al lid waren van de Raad van Advies van een van de rechtsvoorgangers van Woonkwartier hadden evenveel kans als nieuwkomers. Uiteindelijk is een evenwichtige raad samengesteld van maatschappelijke adviseurs die niet direct belanghebbenden zijn.

Per jaar geeft de raad advies over drie thema’s. Hiervoor zijn telkens twee

sessies, de eerste informerend en de tweede mening vormend. Daarna volgt een schriftelijk advies dat de corporatie meeneemt bij de beleidsontwikkeling. Onderwerpen kunnen zowel vanuit Woonkwartier als door de raad worden aangedragen. Een thema vanuit de raad is bijvoorbeeld het behouden en verbeteren van de sociale cohesie in kleine kernen, een actueel thema op het platteland.

Meer informatie? Mail beleidsadviseur Anne Hart a.hart@woonkwartier.nl.

en beter voor elkaar

en beter voor elkaar

Gezamenlijk beeld door combinatie van data

Begin dit jaar is een eerste project afgerond van het Datalab Zaanstreek Waterland. Hierbij onderzochten diverse partijen, waaronder woningcorporatie Parteon, hoe zij data over extramuralisering en overlast kunnen delen en wat het oplevert om vervolgens die gegevens met elkaar te combineren.

Erwin Smit, adviseur bij Parteon, is enthousiast over het project dat in 2016 is gestart. ‘De combinatie van onze gegevens met data van gemeente, politie en ggd, laat zien in welke wijken de problemen zich concentreren. We ontdekten nogal wat overlap. Op basis van dat gezamenlijk beeld zoeken we met alle partijen naar gerichte oplossingen. Je kunt eventuele

problemen beter voorspellen en daarop inspelen.’ Het combineren van data kende nog wel wat haken en ogen. De privacy kon worden gewaarborgd door gegevens te pseudonimiseren, maar niet alle partijen gebruikten daarvoor dezelfde tools. Daarnaast vraagt het een open houding van alle betrokkenen.

KWETSBAAR

Als corporatie moet je niet alleen je administratie op orde hebben, maar je ook kwetsbaar durven opstellen. Het kost tijd, geeft Smit toe, maar levert ook veel op: ‘We kunnen ons beter richten op de echte pijnpunten in ons werkgebied en beter samenwerken met onze partners.’

Datalab Zaanstreek Waterland heeft inmiddels 21 deelnemende

organisaties en gaat meer vraagstukken oppakken op het gebied van armoede, veiligheid, duurzaamheid en economie. Een tweede project over de woningbouwopgave is inmiddels opgestart.

Mail voor meer informatie Erwin Smit, e.smit@parteon.nl of gemeentelijk projectleider Tom Pots t.pots@ zaanstad.nl.

slimmer en beter voor elkaar

Kleine corporaties vinden elkaar

De aanbesteding van liften en centrale verwarmingsketels kan efficiënter, dacht een groep bestuurders van kleine Zuid-Hollandse woningcorporaties. Bijkomend voordeel: de huurders profiteren mee.

‘Kleine corporaties staan samen sterker’, zegt Frans Desloover van corporatie Ressort Wonen uit Rozenburg. Samen hebben de kleine corporaties een projectgroep gevormd en een aantal vastgoedcategorieën benoemd waarop ze willen samenwerken: onderhoud en vervanging van de centrale verwarming, op liftonderhoud en liftadvies. ‘Besparingen zijn mooi meegenomen, maar dat was niet in eerste instantie ons doel’, aldus Desloover. De deelnemers zijn naast Ressort Wonen, Woningbouwvereniging Hoek van Holland, WoonCompas, Wonen Midden-Delfland, Wonen Wateringen en De Zes Kernen. De eerste resultaten van de samenwerking : ‘We hebben allemaal betere contracten gesloten’, zegt Desloover. En de huurders hebben er ook profijt van. In de contracten zijn afspraken gemaakt over hoe vaak bijvoorbeeld een ketel een storing mag vertonen. Als dat meer is dan drie keer per jaar, krijgt de huurder een nieuwe ketel.

Proefopstelling thuisaccu’s

Huurders van Goed Wonen Gemert kunnen zonnepanelen aanvragen bij hun verhuurder. Om meer met die zonne-energie te kunnen doen, experimenteert de Brabantse corporatie met thuisaccu’s.

Bij twee woning en zijn thuisaccu’s geplaatst, die de opgewekte energie vasthouden zodat de bewoners deze kunnen gebruiken als de zon onder is gegaan. Omdat het om milieubewuste huurders gaat, levert dit naar verwachting voldoende stroom op voor alle licht en elektra in een eenpersoonshuishouden.

Joris Wismans, manager Vastgoed: ‘We hebben deze huurders benaderd omdat ze via een tevredenheidsonderzoek naar de zonnepanelen hadden aangegeven mee te willen werken aan verdergaande duurzame energieopwekking. Het zijn bewoners met een duurzaam hart. Zij zijn geïnteresseerd in de resultaten en accepteren het als de accu’s nog niet altijd werken.’

Goed Wonen Gemert denkt dat thuisaccu’s een goede stap zijn op weg naar een energie-neutrale woning. Voordat de corporatie de thuisaccu’s op grote schaal kan gaan toepassen, moet er nog wel iets aan de prijs gebeuren. Goed Wonen Gemert heeft geïnvesteerd in de thuisaccu’s, die nog relatief duur zijn. De huurders betalen een kleine bijdrage via de servicekosten. ‘Dat dekt onze investeringen niet’, zegt Wismans. ‘Maar dat is voor de proefopstelling geen probleem.’

WAAR BLIJVEN DE JONGE

TOEZICHTHOUDERS?

Van de leden van de VTW is niet meer dan 3 procent jonger dan 40 jaar. Dat cijfer bevestigt het beeld dat verreweg de meeste toezichthouders op leeftijd zijn. Kan het ook anders? Wat is de meerwaarde van een jonge commissaris in de raad? Drie jonge toezichthouders bij corporaties over hun drijfveren en ambities.

TEKST: LISETTE VOS, FOTO’S: MARK PRINS

Annemiek Florisson (26) uit Den Haag studeerde tot eind 2016 gezondheidswetenschappen aan de Universiteit van Wageningen en is ruim drie jaar huurderscommissaris bij studentenhuisvester Idealis in Wageningen.

Ze zag de vacature voor lid van de raad van commissarissen (RvC) bij Idealis in Wageningen op een prikbord in het fietsenhok van de studentenflat waar ze toen woonde. Wat het werk van de RvC precies inhield, wist Florisson toen nog niet, maar haar interesse was direct gewekt. ‘Het werk van Idealis gaat mij aan het hart. Ik wil als student goed wonen, maar ik vind dat toekomstige studenten dat ook moeten kunnen.’

INZICHT IN KEUZES EN AFWEGINGEN

Na haar bestuurswerk als voorzitter van de Sportraad in Wageningen, die onder meer subsidies verdeelt onder de 24 studentensportverenigingen, wilde ze zich naast haar studie blijven ontwikkelen. ‘Als toezichthouder krijg je inzicht in de hele organisatie. Het is interessant om te ontdekken welke keuzes en welke afwegingen Idealis maakt. Daar heb je als student geen weet van.’ De studentenhuisvester was op zoek naar een huurderscommissaris. Als voorbereiding op haar sollicitatie, verdiepte Florisson zich in het beleid van Idealis én in haar nieuwe rol als toezichthouder. Ze kwam door de selectie, maar moest in het begin wel wennen. Ze twijfelde over haar toegevoegde waarde. Een gesprek met de RvC-voorzitter hielp haar op weg. ‘Dat ik een paar jaar als student in Wageningen woonde, is voor de raad al van waarde.’

EXPERIMENTEREN

Dat bleek ook in de praktijk. Tijdens een themabijeenkomst van de RvC over duurzaamheid wist zij te vertellen dat veel studenten aan de – van oorsprong –landbouwuniversiteit dit een belangrijk thema vinden. ‘Een grote groep is bereid om meer te betalen voor een duurzamere woning. Juist in een studentenstad waar veel studies zich richten op duurzaamheid, kan je hiermee experimenteren.’

Als huurder van Idealis constateerde Florisson ook dat de corporatie achterliep in de communicatie met de studenten. Daar heeft ze in de raad aandacht voor

toezicht

gevraagd. ‘Als je studenten wil bereiken, moet je aansluiten bij hun manier van communiceren. Een brief of mail is niet meer de enige manier. Idealis zette nauwelijks Facebook of Instagram in. Dat gaat nu beter.’

WERKERVARING

Florisson is student af: ze werkt een jaar als adviseur beleid en kwaliteit in de ouderenzorg. Over een jaar stopt haar termijn in de RvC. Ze kan het jonge mensen aanraden om toezichthouder te worden. Al is enige werkervaring wel gewenst, stelt ze nu vast. ‘In mijn baan kom ik nu veel zaken tegen waar ik in de raad ook mee te maken heb. Ik kan nu bijvoorbeeld de kwartaalrapportage van mijn organisatie spiegelen aan die van Idealis. Dan zie je hoe het ook anders kan.’

Annemiek Florisson: ‘Als je studenten wil bereiken, moet je aansluiten bij hun manier van communiceren’

‘IK MOEST WENNEN AAN MIJN NIEUWE ROL’

‘IK ZIE SNEL OF IETS ANDERS OF BETER KAN’

Steven Menke (29) – op de foto links – is ruim tien maanden huurderscommissaris bij studentenhuisvester SSH. Hij werkt als adviseur Ruimte & Economie bij de gemeente Delft.

Tijdens zijn studie zat hij in de medezeggenschapsraad van de Universiteit van Utrecht én de Universiteit Humanistiek. In 2014 richtte hij de lokale politieke partij Student & Starter op. De partij haalde één zetel. Als raadslid had Menke twee jaar zeggenschap in de gemeenteraad. Daarna droeg hij het stokje over aan Reinhild Freytag. Sinds juni vorig jaar houdt hij toezicht als lid van de raad van commissarissen bij SSH.

Menke voelt zich verbonden met organisaties en ziet al snel zaken die beter of anders kunnen. ‘Ik zet mij niet af als iets mij niet bevalt. Ik vraag eerst aan anderen wat zij vinden. Dan ga ik ermee aan de slag. Ik heb veel ideeën en zie overal kansen. Zo ben ik.’

De inhoud staat bij hem voorop, maar Menke heeft wel geleerd dat veel staat of valt met goede relaties. ‘Of je nu actief bent in de medezeggenschapsraad, als raadslid of toezichthouder, het gaat om mensenwerk. Je moet in relaties investeren. En als er heftige discussies zijn, moet je niet voorbijgaan aan emoties. Als iemand zich niet gehoord voelt, kom je niet verder.’

Sinds tien maanden is Menke huurderscommissaris bij studentenhuisvester SSH. ‘Ik werd getipt over de vacature. Ik heb nooit gehuurd bij SSH in Utrecht, maar ik kende de SSH wel goed. Ik kom nog wekelijks bij vrienden in SSH-huizen. Het imago van de sector is niet altijd even goed. Ik wilde van binnenuit kijken of ik dat een klein beetje kon veranderen.’

SPARREN MET JONGE TOEZICHTHOUDERS

Als toezichthouder heeft Menke een andere rol, maar hij ziet ook overeenkomsten met zijn werk in eerdere functies. ‘Je verdiept je alleen én met anderen in de inhoud, en je komt samen tot een afweging. Wel vind ik het soms lastig om in te schatten waar je rol als RvC-lid ophoudt. Wat is nog gepast, zonder dat je op de stoel van de bestuurder gaat zitten? Daar zou ik best met andere jonge toezichthouders over willen sparren.’ Bang voor autoriteit is Menke zeker niet. ‘Als ik over de inhoud praat, verdwijnen posities. Juist aan een ouder iemand met veel ervaring, kan je scherpe vragen stellen. Die moet het antwoord wel weten. Zo niet, dan zoek je samen de verdieping.’

OPEN GESPREK

Menke zet ook zelf zaken in de RvC op de agenda. Zo vindt hij dat SSH meer open moet zijn, bijvoorbeeld door het jaarverslag in een heldere samenvatting rond te sturen. ‘En de stad uit te nodigen voor een open gesprek. Niet iedereen heeft een positief beeld van een corporatie. Hiermee kan je breder laten zien dat je als SSH goed werk doet.’

‘LEF HEBBEN EN JE RUG RECHTHOUDEN’

Gabriel Kaplan (30) is ruim twee jaar toezichthouder bij De Goede Woning in Rijssen. Sinds vijf jaar is hij als controller in dienst bij woningcorporatie De Veste in Ommen.

Kaplan koos in 2013 als financieel expert bewust voor zijn baan als controller bij De Veste. De sector, die indertijd flink onder vuur lag, trok hem aan. Kaplan is ambitieus en houdt naar eigen zeggen niet van routine. ‘Het was een bijzondere periode, met de Gabriel Kaplan:

parlementaire enquête en de komst van de Woningwet. Ik wil niet elk jaar hetzelfde werk doen. Ik wil mij blijven ontwikkelen. Dus deze baan was een mooie kans. ´Als controller kreeg Kaplan direct te maken met de gevolgen van de Woningwet. Kort samengevat: meer verantwoording, extern én intern. ‘De sector heeft de strenge wetgeving over zich afgeroepen, maar ik vind dat het toezicht is doorgeslagen. Als controller moet je sturing kunnen geven aan de toekomst van de organisatie, maar ik steek vooral veel tijd in de kwaliteit van de interne en externe informatie die nodig is voor de verantwoording.’

ERVARING

Ruim twee jaar na de start bij De Veste, solliciteerde Kaplan voor lid van de raad van commissarissen bij De Goede Woning in Rijssen. Jong of niet: hij vindt dat hij met zijn ervaring in de sector van meerwaarde is in de RvC. ‘Ik weet wat er speelt, en door mijn functie als controller kan ik snel pijnpunten en risico’s in kaart brengen. Juist door mijn kennis kan ik andere leden van de RvC sneller meenemen om een besluit te nemen.’

Moeite om zich staande te houden tussen de oudere en meer ervaren toezichthouders in de RvC, heeft Kaplan niet. ‘Omdat ik ervaring in de sector heb, durf ik lef te tonen en mijn rug recht te houden. Ik ga niet even zeggen hoe het anders moet, ik onderbouw mijn standpunten. Dat doe ik met respect.’

BREDE BLIK

Hij moest wel wennen aan zijn rol als toezichthouder. Als controller bij De Veste bekijkt hij het beleid van de corporatie als expert op het gebied van risicomanage-ment en financiën. ‘Ik heb in de raad met een brede blik leren kijken. In het begin was het lastig om een standpunt in te nemen over een onderwerp dat buiten mijn vakgebied ligt. Ik heb dit mij gelukkig snel eigen kunnen maken en kan ook vertrouwen op de expertise van de andere RvCleden.’

Kaplan schrikt van het lage percentage jonge toezichthouders bij de VTW. Jonge mensen hebben volgens hem vaak een andere kijk op thema’s zoals starters, sociale media, digitalisering en databeveiliging. En juist om deze reden kunnen zij een goede aanvulling zijn. ‘Ik vind dat de RvC zich moet inzetten voor een diverse samenstelling. Leeftijd is daarbij slechts één aspect.’

‘In een divers samengestelde RvC is leeftijd slechts één aspect’

toezicht

Lekkage, schade of schimmel in uw woningen?

Polygon lost het op

Wij bieden totaaloplossingen voor:

• Het non-destructief opsporen van lekkages

• Het herstellen van brand- en waterschades

• Het e ciënt en volledig verwijderenvan schimmel

Tijdens onze werkzaamheden richten wij ons op het ontzorgen van u en uw huurder, het beperken van de gevolgschade en het waardebehoud van uw woning. Bel Polygon 24/7 in geval van nood: 0800 - 68 68 377

nederland@polygongroup.com

Polygon beperkt en beheerst de gevolgen van water, brand en klimaat. www.polygongroup.com/nl

Waarom kiezen corporaties voor WIJ?

één aanspreekpunt voor het hele aan -en verkooptraject; sturen op wet- en regelgeving (compliance); zicht op én beheersing van risico’s; complexmatig en/of aan- en verkoop per object; WIJ spreken de taal van de vastgoedwereld én de corporaties; ervaring met de aan - en verkoop van circa 25.000 woningen, 100.000 m² commercieel en maatschappelijk vastgoed.

Wie zijn WIJ?

WIJ aan- en verkoopmanagement is een onderneming van Jimmy Feitz MRE MRICS en Martin Peeringa QC MRE.

Twee vastgoedprofessionals met ieder ruim vijftien jaar ervaring in managementfuncties bij corporaties.

De beste worden in wat u doet

Welke resultaten wilt u behalen in uw werk? Welke kennis en vaardigheden heeft u nodig om persoonlijk te groeien? De Academie voor Vastgoed heeft een breed scala aan opleidingen en cursussen die u de mogelijkheid geven om u nog verder te ontwikkelen in uw vakgebied. Het aanbod betreft zowel ééndaagse cursussen en leerlijnen die bestaan uit meerdere bijeenkomsten. U kunt er dus voor kiezen om een langer traject te doorlopen of om uw kennis in één dag bij te spijkeren.

Bewezen kwaliteit

Voor veel vastgoedprofessionals zijn de hoge slagingspercentages van de Academie voor Vastgoed een doorslaggevende factor om voor onze opleidingen te kiezen. Voor ons het bewijs dat ons opleidingsaanbod een kwalitatieve bijdrage levert aan uw professionele ontwikkeling.

Benieuwd naar wat wij u kunnen bieden? Neem vandaag nog contact op via 030 – 608 51 60, info@academievoorvastgoed.nl of www.academievoorvastgoed.nl.

TEKST: JOSÉ DE VREEDE

Flexwonen geschikt voor statushouders en spoedzoekers

‘Vluchtstrook voor oververhitte woningmarkt’

‘De woningmarkt zit in veel gebieden op slot en sociale huurwoningen zijn schaars. Structureel moeten we natuurlijk woningen bijbouwen, maar ook de schaarse woningen doelmatig gebruiken. Hierbij passen flexibele huurcontracten voor bijvoorbeeld spoedzoekers en jonge statushouders, zoals we in Haarlemmermeer toepassen. Zij hebben onvoldoende inschrijftijd om in aanmerking te komen voor een woning. We zien het als een vluchtstrook voor een oververhitte woningmarkt. Waar spoedzoekers soms genoegen moeten nemen met een andere prijs/kwaliteit, maar wel hun situatie op orde kunnen krijgen of kunnen wennen in Nederland. Om daarna weer op weg te gaan op zoek naar een structurele oplossing.’ Martijn Ubink, manager Strategie & Beleid Ymere in Amsterdam

‘De magie van de mix’ ‘Er dienen zich steeds meer groepen mensen aan die met spoed – tijdelijke – woonruimte nodig hebben. Woonruimteverdelers gaan uit van: je inschrijven, wachten en vervolgens levenslang wonen. Daarom is aanvullend voor spoedzoekers flexibele woonruimte nodig. Een bijzondere vorm is de ”magic mix”, waar bijvoorbeeld jongeren met ouderen, starters met zorgdoelgroepen

Corporaties verhuren flexwoningen tijdelijk aan mensen die snel een betaalbare huurwoning zoeken, maar er weinig kans op hebben: jongeren, statushouders, arbeidsmigranten en andere spoedzoekers. Niet de inschrijftijd telt, maar wie het best bij de woning past.

of statushouders met studenten wonen. De magie van de mix verschilt per project. Het gemengde gebruik, de uiteenlopende bewonersgroepen, de hoge verhuisgraad en het vernieuwende karakter vragen om extra aandacht, een straf beheer, heldere regels en selectie aan de poort. Lang niet iedereen kan en wil in een gemengd project wonen.’ FrankWassenberg,seniorprojectleider Platform31

‘De zekerheid van reguliere huisvesting’ ‘Als statushouders van het AZC naar een eigen woonruimte verhuizen, hebben ze vaak grote behoefte aan rust en zekerheid. Velen van hen hebben recent een oorlog meegemaakt en moeten vaak heftige gebeurtenissen verwerken. Tegelijkertijd

‘Flexibel wonen is altijd tussenstap’

staan ze voor de uitdaging een nieuw leven in een onbekend land op te bouwen. Bovendien hebben zij vaak al vele verhuizingen van AZC naar AZC meegemaakt. Daarom heeft de zekerheid van reguliere huisvesting onze voorkeur. Flexwonen vraagt altijd een indi-viduele afweging. Blijkt het in specifieke gevallen toch een goede oplossing, dan moet vooraf duidelijk zijn hoe hij of zij in aanmerking komt voor reguliere vervolghuisvesting.’

Dorine Manson, directeur VluchtelingenWerk Nederland

‘Woonbehoefte is tijdelijk’ ‘De groep die met de rug tegen de muur staat en nergens terecht kan, wordt geschat op 5-10 procent van de bevolking. Huisvesting die betaalbaar en snel toegankelijk is, is dan ook een goede aanvulling op de woningmarkt en kan dienen als “ontluchtingsventiel”. Het kan en mag echter nooit zo zijn dat alle huurcontracten flexibel worden. Flexwonen is per definitie een tussenstap. Veel woonproblemen zijn na beperkte tijd weer opgelost. Voor degenen bij wie dat niet zo is, moet het vanaf dag één duidelijk zijn dat het om tijdelijke woonruimte gaat, en dat zij ook op zoek moeten naar een volgende stap in hun wooncarrière.’

Johan van der Craats, directeur Expertisecentrum Flexwonen

Reageer op de volgende stelling via www.aedes.nl/destelling

huisvester van het volk «

Michael de Groot

Michael C.M. de Groot (1860-1935) treedt in de voetsporen van zijn vader, die zijn fortuin maakte in de jeneverhandel. Maar vanaf 1880 gaat het steeds slechter met die bedrijfstak. De Groot zoekt naar – renderende – manieren zijn geld nuttig te maken voor de Schiedamse gemeenschap en tegelijkertijd de handel en industrie in zijn stad uit het slop te halen. In zijn visie vraagt dat om ‘standenverbroedering’: een zelfbewuste arbeidende klasse die samen met de notabelen de schouders eronder zet. Bij De Groot geen socialistische ideeën. Hij gelooft heilig in de coöperatie als bedrijfsvorm. Hij richt een Volkshuis op voor de ‘verheffing’ van arbeiders met cursussen, lezingen, excursies, toneeluitvoeringen en concerten. Hij richt een arbeidsbeurs op – de eerste in Nederland. Er volgen nog een coöperatieve drukkerij, een mandenmakerij, een bakkerij en de verbruikerscoöperatie Door Eendacht Sterker die tot ver na de Tweede Wereldoorlog een begrip is in Schiedam. Koop je in een winkel van DES dan deel je met zegeltjes plakken in het dividend.

De Woningmaatschappij Samenwerking die De Groot in 1892 opricht is niet zo’n succes. Meer dan 17 woningen zal de Samenwerking nooit verhuren.

De in 1903 opgerichte Vereeniging Volkshuisvesting, waarbij De Groot ook is betrokken, doet het beter. Het eerste woningbouwproject levert de vereniging op in 1906, hier op de foto. De woningen zijn nu een rijksmonument.

De stad Schiedam heeft in 2003 een onderscheiding naar De Groot genoemd: de M.C.M. de Groot-speld.

De stad kent de onderscheiding toe aan personen die zich langere tijd verdienstelijk hebben gemaakt op sociaal-maatschappelijk, cultureel, economisch of sportief gebied.

Meer over de geschiedenis van sociale woningbouw op www.canonvolkshuisvesting.nl.

TEKST : MARGRIET PFLUG , FOTO : JORIS DEN BLAAUWEN

colofon «

Aedes-Magazine is zowel een gedrukte als een digitale uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties. AedesMagazine is gratis en verschijnt zes keer per jaar. Aedes is de brancheverenging voor woningcorporaties in Nederland. Zij werken dagelijks aan goed en betaalbaar wonen voor mensen die om welke reden dan ook steun in de rug nodig hebben.

Corporaties beheren 2,4 miljoen huurwoningen, waarin 4 miljoen mensen wonen. 1 op de 3 huishoudens in Nederland woont in een corporatie-

woning. Ongeveer 300 woningcorporaties zijn lid van Aedes, dat zijn vrijwel alle woningcorporaties in Nederland. Aedes berhartigt hun belangen, ondersteunt hen bij het uitvoeren van hun taken en biedt een platform voor kennisuitwisseling en ontmoeting. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche.

Redactie Tinka Hurkmans, Margriet

grip op de toekomst

met scenarioplanning

Hofmeier is business partner voor financiële en organisatievraagstukken. Onze missie: organisaties helpen om hun ambities waar te maken. Door samen de financiële functie te optimaliseren en thema’s aan te pakken.

Wie we zijn

Hofmeier maakt het verschil door onze interim professionals en consultants op innovatieve wijze aan onze opdrachtgevers te verbinden en te laten samenwerken. Het doel: het behalen van groei en het verbeteren van resultaten.

Wij werken met 130 interim professionals en consultants in specialistische teams voor sectoren als Public en Handel, Industrie & Dienstverlening en onze grootste sector, woningcorporaties.

Wat u krijgt

Wij realiseren groei en het behalen van organisatiedoelen door een optimale inrichting van de financiële kolom.

Wij leveren waarde aan onze klanten door het oplossen van financiële en organisatievraagstukken die gericht zijn op continuïteit, kwaliteit, transitie en capaciteit.

Woningcorporaties

Hofmeier draagt actief bij aan het toekomstbestendig maken van uw corporatie. Wilt u weten hoe u met scenarioplanning grip kunt krijgen op de toekomst? Neem dan contact op met Wobbe van der Meulen, Managing Consultant, w.vandermeulen@hofmeier.nl of 06 307 52 767.

Interim & Consulting

Lammenschansweg 144 2321 JX Leiden 088 572 75 55 info@hofmeier.nl www.hofmeier.nl