Renda 04-2020

www.renda.nl

kennisnetwerk voor professionals in de sociale woningbouw #4 2020

#4 Kennisnetwerk voor professionals in de sociale woningbouw

2020

Werksfeer vind ik het allerbelangrijkste.

WAT GAAT HET WORDEN EIND DIT JAAR?

Inhoud 16

ARTIKELEN 08 Sturen op duurzamer bezit De ontwikkeling van een woningportefeuille 16 We hebben een succesformule in handen Huybrechts Relou vernieuwt 24 Sturen op kwaliteit De bruikbaarheid van woningen en hun omgeving 38 De aardgas fabeltjesfuik van Zondag met Lubach Een essay van Jan Rotmans

38

44 Een nieuwe generatie Het vinden en behouden van dakspecialisten 48 Gezond ventileren 52 Renovatie bij mutatie Het Mureno-concept

#4 2020

58

RENDA NETWERK 58 Samenwerken in de keten Eventverslag Maand van de Bewoner 64 Renda partners Partneroverzicht

EN VERDER 06 Hoofdredactioneel Jan Baarends 36 Wat gaat het worden eind dit jaar?

Column Wim Meijer

Beeld cover Weijerseikhout

#4 2020

3

RENDA MENUKAART 2021

renda.nl

Heb jij verstand van renoveren? Renda stelt professionals in staat hun werk beter te doen door betrouwbare vakkennis te delen. Is jouw bedrijf deskundig op het gebied van renovatie of een aspect daarvan? En wil je die kennis delen met woningcorporaties, renovatiebedrijven of toeleveranciers? Word dan partner van Renda.

Eenpitters en start-ups Adviesbureaus, kleine bedrijven en corporaties Bedrijven

€ 999 € 1.729 € 2.749

Wat krijg je daarvoor?

Redactioneel

Netwerk

Commercieel

• Welkomstinterview • Deel je nieuws met het netwerk • Een plek in ons blogpanel • Schrijf een artikel in Renda Magazine • Deelname aan Renda-rubrieken: - Hoe woon jij?

- Passie voor vakmanschap - Leerling & Leermeester

• Bepaal de koers van Renda • Gratis toegang tot besloten events voor tenminste 2 personen • Gratis toegang tot kennistafels • Korting op open events • Toegang tot de online community voor het hele bedrijf • Partnerlidmaatschap voor medewerkers • Renda Magazine (max 20)

• Logo in nieuwsbrief, op website en Renda Magazine • 25% korting op advertentietarieven • Plaatsing in Innovatiedatabase • Plaatsing in Vacaturebank

Wil je nog meer zichtbaarheid?

Redactioneel

Netwerk

• Een artikel geschreven door een Renda-journalist • Andere journalistieke uitingen mogelijk in overleg

• Organiseer een Renda Event • Renda Themadag: - Host - Deelsessie • Organiseer een Online Webinar • Adviesgesprek

€ 600

n.o.t.k.

Commercieel € 4650 € 3500 € 1600

n.o.t.k. € 99

• Advertentie in Renda • Innovatie op homepage • Innovatie in nieuwbrief • Vacature op homepage • Banner in nieuwsbrief • Banner op website

€ 1750 € 280 € 225 € 225 € 375 € 565

Wil je meer weten over het partnerschap neem contact op met Elleke van de Westeringh: e.vandewesteringh@aeneas.nl Wil je graag meer informatie over de advertentieverkoop neem contact op met Leo Nijs l.nijs@aeneas.nl

GEDICHT

Regie Hoe ik in regie blijf?

Dat weet, meet ik niet De markt regeert, toch Zonder meerwaarde Nog veel risico Tegen hun prijs?

Ik ben bang te struikelen Over een verbinding Een keten die doorloopt Horizontaal, verticaal Mij verstopt In de mazen van ’t netwerk.

Regie in co-creatie Is samen schakelen Voor- en achteruit Open boeken, open vragen Zoektocht naar Gedeelde waarden.

Ad Straub Delft, november 2020

#4 2020  5

MAG HET IETSJE MINDER ZIJN IN 2021?

“De aarde biedt voldoende om de behoefte van iedereen te bevredigen, echter niet de hebzucht van iedereen” (Mahatma Gandhi 1869 – 1948).

Deze uitspraak is actueler dan ooit, zeker als het gaat over natuurlijke grondstoffen en energie. Volgens de informatie van ‘Earth Overshoot Day’ hebben we op 22 augustus 2020 de hoeveelheid grondstoffen verbruikt die de aarde kan leveren in één jaar. Anders gezegd: de rest van het jaar teren we op de reserves die de aarde ons (en de toekomstige generaties) biedt. Als we onze huidige consumptiebehoeften (of misschien wel onze hebzucht) willen bevredigen hebben we jaarlijks eigenlijk ‘1,6 aardes’ nodig!

Nederland heeft ‘3 aardes’ nodig om te kunnen blijven voldoen aan onze behoeftes.

6 #4 2020

Kentering Een lichtpuntje is het feit dat dat de ‘overshoot day’ dit jaar op 22 augustus viel terwijl deze datum in 2019 al op 29 juli viel. Dit lijkt een kentering, voor het eerst sinds het jaar 2000. Het betreft hier wereldwijde cijfers. Als we specifiek naar Nederland kijken: voor Nederland viel de dag dat we ons ‘tegoed’ aan grondstoffen hebben verbruikt in 2020 al op 3 mei! Nederland heeft dus ‘3 aardes’ nodig om te kunnen blijven voldoen aan onze behoeftes.

Reduceren footprint Gelukkig zijn er de nodige initiatieven die een concrete bijdrage leveren aan het reduceren van onze ecologische footprint. In deze uitgave van Renda wordt in een aantal artikelen aandacht besteedt aan een andere manier van denken en werken. Bijvoorbeeld door slimmer en efficiënter

HOOFDREDACTIONEEL

Het kan ‘ietsje minder’ als het gaat om gebruik van materiaal, grondstof én energie. te werken, meer aandacht voor de aanstaande energietransitie en de bijhorende ventilatievraagstukken. Stuk voor stuk thema’s die illustreren dat het ‘ietsje minder’ kan als het gaat om gebruik van materiaal, grondstof én energie, zonder dat dit het werkplezier of de verdienmodellen negatief beïnvloedt.

ren schuiven van onze Nederlandse ‘overshoot day’. Wat betreft materiaalen energieverbruik hoop ik dat het in 2021 ‘ietsje minder’ zal zijn.

Minder vrijblijvend

Fijne feestdagen!

Laten we afspreken met elkaar dat we in 2021 iets minder vrijblijvend bezig zijn met de thema’s duurzaamheid en circulariteit en concreet een bijdrage gaan leveren aan het naar achte-

Als het gaat om plezier, welzijn en gezondheid hopen we, als Renda team, dat het voor iedereen vooral ‘ietsje meer’ mag zijn.

Jan Baarends Hoofdredacteur Renda

ARTIKEL SCHRIJVEN?

Heb je een idee voor een artikel en past dit binnen de thema’s van Renda?

Stuur dan een mail naar renda@aeneas.nl

#4 2020 7

Sturen op duurzamer bezit DE ONTWIKKELING VAN EEN WONINGPORTEFEUILLE

De ambitie van overheden en bestuurders liegen er niet om. Sneller dan bewoners, beleidsmakers en marktpartijen kunnen handelen wordt de lat in no-time hoger gelegd. Je zou maar op dit moment als beleidsmaker bij een woningcorporatie, gemeente of provincie sturing moeten geven aan de ontwikkeling van een woningportefeuille.

Tekst Haico van Nunen

8  #4 2020

#4 2020  9

STUREN OP DUURZAMER BEZIT

E

r zijn te weinig huurwoningen, maar er zijn ook te weinig locaties om nieuw te bouwen. Naast de roep om nieuwe woningen, vraagt de bestaande portefeuille om aandacht.

Nou ja aandacht, voor de komende 30 jaar staan er in Nederland jaarlijks minimaal 160 nieuwbouwwoningen per werkdag gepland terwijl de renovatieopgave met 1.000 woningen per werkdag daar nog eens bovenop komt. Deels vanuit een onderhoudsopgave, maar vooral ook vanuit de beoogde doelen voor energiereductie.

Energiereductie is niet altijd hetzelfde als aardgasvrij, en bovendien, alles wat je doet moet ook nog eens circulair zijn. Met al deze doelen mag de betaalbaarheid voor de bewoner niet in het gedrang komen. Het ontbreekt op dit moment aan inzicht en tijd om eerst deze volledige opgave te bestuderen en het in één keer goed te doen. We moeten aan het werk en terwijl we werken met elkaar ontdekken wat potentie heeft voor herhaling en wat vooral niet!

Korte termijn

Natuurlijk kun je op korte termijn keuzes maken die resultaat opleveren. De slechte woningen opwaarderen en de E-F-G labels wegwerken laat zien dat je nu op de goede weg bent. Maar wat wordt de volgende stap? Je gaat woningen waar je nu geld in hebt gestopt niet zomaar weer opnemen in je investeringsplannen. Dat kan alleen als je daar nu al over nadenkt. Daarnaast zijn er woningen waarbij direct op een hoog niveau geëxperimenteerd is. NOM-renovaties of andere hoog niveau renovaties zijn er wel, maar nog niet op grote schaal. De investeringen blijken te hoog en de resultaten zijn niet altijd bevredigend. Maar wat moet je dan wél doen als gemiddelde corporatie? Simpelweg afstoten en ‘goede’ nieuwbouw neerzetten biedt geen soelaas, en is enkel een druppel op een gloeiende plaat. Bovendien zadel je iemand anders met de ‘slechte’ woning op, vaak een particulier die de kennis 10 #4 2020

en middelen ontbeert om er een goede woning van te maken. Een worsteling waar je als maatschappelijke organisatie niet zomaar een passend antwoord op vindt.

Aardgasvrij vs. energiearm

Op dit moment gaat de meeste aandacht gaat uit naar de energietransitie. In 2050 mogen we nog maar een fractie van de CO2 uitstoten (voor energie en materiaal) van wat de woningen nu doen. In 2030 moeten volgens het Klimaatakkoord 1,5 miljoen woningen al substantiële stappen gemaakt hebben. Maar we verwarren deze opgave vaak met de opgave om aardgasvrij te worden.

Nederland wil namelijk ook van het aardgas af, om niet afhankelijk te zijn van import of boringen in Groningen. Dat is de opgave voor de (proeftuinen) aardgasvrije wijken.

Omdat het overgaan op een andere brandstof gepaard gaat met de keuze voor een alternatief, kunnen we gelijktijdig stappen maken in de CO2-reductie. Maar feitelijk zijn het twee verschillende opgaven. Dit is aan de bewoner lastig uit te leggen en wordt gezien als een pot nat. Maar bij het opstellen van de warmtevisies is dit een essentieel onderwerp in de te kiezen strategie. Het verwijderen van de aardgasvoorziening is een opgave, maar als de bron die terugkomt een biomassa of energiecentrale betreft is nog maar de vraag wat daar de CO2-uitstoot van wordt. Plus welke gevolgen heeft dit voor renovaties van het bezit wat er nu staat en komende jaren zal blijven staan?

Complex als ordening

Traditioneel wordt in corporatieland het complex als eenheid gebruikt. Dat is de maat waarin we het bezit kunnen sturen. Het betreft dezelfde woningen, of woningen die in dezelfde tijd gebouwd zijn. Al komen we ook bezit tegen van corporaties die gefuseerd zijn, waarbij je je afvraagt waarom die woningen tot één complex behoren. Maar behalve dat het makkelijk is een nummer aan een groep woningen te hangen kun je je

Traditioneel wordt in corporatieland het complex als eenheid gebruikt.

HAICO VAN NUNEN #4 2020  11

STUREN OP DUURZAMER BEZIT afvragen of de voordelen opwegen tegen de nadelen. We zijn geneigd om een complex in zijn totaliteit hetzelfde aan te pakken. Veelal hangt er aan een dergelijk nummer namelijk ook de portemonnee, bedoeld om het onderhoud en renovatie van te betalen. Bij 25 woningen is dat niet erg, maar als een complex 200 of 300 woningen omvat moet je je afvragen of uniformiteit wel de juiste oplossing is. Vanuit het aanbod gezien (hoeveel dezelfde woningen heb je nodig?) maar ook vanuit huurstelling, uiterlijk en investering. En moet het allemaal gelijktijdig plaats vinden, terwijl 200 woningen renoveren nu eenmaal voor overlast zorgt. Met de

Neem niet langer het complex als ordening, maar kijk naar de onderdelen van de woning. financiële en organisatorische afweging centraal wordt er veelal gekozen voor bundeling terwijl als je naar innovatie en leefbaarheid in het complex zou kijken spreiding over enkele jaren een werkbaardere optie zou zijn.

Anders ordenen

Maar wat als je nu op een andere manier kijkt. Neem niet langer het complex als ordening, maar kijk naar de woning en onderdelen van de woning, de componenten. Ik heb hier al vaker over geschreven, maar onder12 #4 2020

tussen hebben we meer ervaring met het indelen en het daadwerkelijk toepassen van die ordening. De woningvoorraad in Nederland is niet uniek, en er is een grote mate van herhaling. Maar het gaat nu niet om hoe deze indeling tot stand komt. Het gaat er vooral om hoe je deze ordening in kunt zetten om daadwerkelijk anders te sturen.

Anders sturen

Met componenten kun je als eigenaar op een andere manier sturen. Je kunt je eigen schaal creëren door meerdere complexen (groot en klein) tegelijkertijd aan te pakken of langlopende afspraken met marktpartijen te maken. Misschien nog voordeliger, je kan met meerdere vastgoedeigenaren een eigen schaal creëren en daarmee de risico’s en kosten delen, terwijl je gezamenlijk (nieuwe) kennis opbouwt. Het dak is een goed voorbeeld hierin. Door gelijksoortige daken in kaart te brengen heb je het niet meer over één complex, maar over duizend gelijksoortige daken die de komende jaren verbeterd dienen te worden. Bij het ene complex ingegeven door (achterstallig) onderhoud, bij een ander complex ingegeven door de slechte labels van de woningen, en bij een derde complex omdat het in een aardgasvrije wijk ligt. Drie verschillende redenen om tot vervanging over te gaan, maar de oplossing kan gelijk zijn.

Eigenlijk is dat hetzelfde wat het programma ‘De Renovatieversneller’ beoogt, meer gelijke woningen op een gelijke manier aanpakken, de schaal van het complex vervalt daarbij. Alleen bieden we met componenten ook de handvatten om dat daadwerkelijk te doen. Juist omdat de ingreep te overzien is in overlast en kosten. Tot slot, een component aanpak wil niet zeggen dat er geen complexgewijze aanpak meer mogelijk is, die blijft gewoon bestaan. Maar componenten stellen je in staat om op thema, of op oplossingswijze een koers te kiezen.

Ritme van de cycli

Een van de redenen om niet alles in een keer te doen maar om de componenten van een woning los te beschouwen heeft te maken met het ritme van de cyclus van een gebouw. Die lopen niet allemaal gelijk omdat de gebruiker grote invloed en impact heeft op de kwaliteit. Als gebouwbeheerder heb je een MJOB (meerjaren onderhoudsbegroting), die veelal leidend is in de besluitvorming. Of in ieder geval de momenten bepaalt waarop je naar de woning gaat kijken. Het komt maar zelden voor dat alle grote ingrepen samenvallen, waarmee een grote stap in één keer te rechtvaardigen is. Vaak zijn er nog wel onderdelen van de woning die goed zijn. Je moet dan afwegingen maken wat je wel en niet doet. Bij ‘alles in een’ concepten moet dan ook alles gebeuren, er is geen ruimte binnen NOM om iets niet te doen.

Met componenten voer je alleen de stappen

uit die op dat moment nodig zijn én passen binnen het beleid. Het vraagt wel om een blik in de toekomst (wat moet je dan daarna nog doen), maar dat is in te plannen, immers je bent al gewend om met een MJOB te werken. Bijkomend voordeel is dat de investeringen in de tijd lager zijn, waardoor je het totale investeringsvolume kunt uitvlakken.

Circulariteit

In de introductie werd circulariteit genoemd.

Dit thema wordt steeds belangrijker. Maar we zijn pas net begonnen met de energietransitie, en er is nauwelijks ervaring met circulariteit. Een van de uitkomsten van een recent onderzoek naar circulariteit bij corporaties was om vooral reële doelen te stellen.

Een 100% circulaire woning is nog ver weg, maar een circulair dak ligt binnen bereik.

Juist door reële doelen te stellen kun je waarmaken wat je belooft en stap voor stap #4 2020 13

14  #4 2020

STUREN OP DUURZAMER BEZIT verder komen. Een van de verwachtingen daarbij is dat de rollen van partijen veranderen. Zo zullen producenten naar voren schuiven in de keten als ze circulaire producten, mogelijk met montage, aan kunnen bieden.

Kiezen van routes

Dit artikel begon met hoe moeilijk het is om te sturen op de kwaliteit van zo’n grote voorraad. Er zijn zoveel verschillende doelen, dat het niet te doen is om alle doelen gelijktijdig te realiseren. Dit terwijl in de moderne besluitvorming de gesprekken meer ‘open’ worden gevoerd en iedereen een mening mag vormen, en dat dus ook doet. Plus dat daarmee de ontwikkelingen van beleid en invloed van belanghebbenden elkaar in hoog tempo opvolgen. Bij een complexmatige aanpak kom je slechts eens in de zoveel tijd langs, en als je dus nu besluit bij een grote

veranderingen waarvan je verwacht dat ze gaan komen en flexibel moet kunnen reageren op veranderingen die je niet verwacht.

Met kleinere stappen kun je meer variëren en dwars door de voorraad gaan. Door bijvoorbeeld niet alleen beleid te vormen op de daken in je bezit maar ook op programma’s (zoals verduurzaming van jaren ‘80 woningen) of projecten (zoals groene daken) te organiseren die werkelijk deze kwaliteit tot realisatie brengen. Daarmee kan je ingrijpen waar het meest nodig is, of waar het de grootste impact heeft. Het geeft je als organisatie meer grip op de voorraad en daarmee het stuur (terug) in handen. Misschien niet in het tempo dat je gewend was. Maar het zorgt er wel voor dat de impact van keuzes die later minder effect blijken te hebben alsnog gecorrigeerd kunnen worden. Immers de investering is nog niet geheel uitgegeven.

Stuur in handen

Met kleinere stappen kun je meer variëren en dwars door de voorraad gaan. ingreep bepaalde dingen niet of minder te doen, dan kom je pas over 25 jaar weer terug. De vraag is of je het niet te moeilijk en te star maakt met een complex aanpak omdat je op deze manier vaak achter de feiten aan loopt. Dit terwijl je vanuit portefeuille juist zou moeten sturen en anticiperen op de

Deze strategie hebben we onlangs voor een aantal gemeenten en corporaties toegepast.

De gemeente kan de ordening naar componenten gebruiken om de particulieren in de stad te benaderen. Afhankelijk van het gebied waar ze op richten kunnen ze een programma opzetten voor het verbeteren van woningen in een buurt, het organiseren van bewonersavonden, of zelfs heel specifiek een uitvraag opzetten voor een bepaalde (component)oplossing. De corporaties gebruiken de ordening om op verschillende manieren naar hun eigen bezit te kijken.

Zeker in een tijd waarin RGS en inkoop centraal staan, kan een dergelijke ordening tot een andere bundeling leiden. Als portefeuillehouder betekent dit dat je nu even je bestaande ordening los moet laten, om uiteindelijk het stuur stevig in handen te nemen.

Het stelt je daarmee in staat om effectief te sturen in de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad. Stap-voor-stap en component aanpak zijn hierbij sleutelbegrippen die flexibel ingrijpen mogelijk maken. #4 2020 15

HUYBREGTS RELOU VERNIEUWT

" WE HEBBEN EEN SUCCESFORMULE IN HANDEN" 16  #4 2020

#4 2020  17

“WE HEBBEN EEN SUCCESFORMULE IN HANDEN”

Familiebedrijf Huybregts Relou is gestart met een nieuwe aanpak van haar onderhoudsactiviteiten, VBGO. Dat staat voor VerBeterenGrootOnderhoud, maar is natuurlijk ook een verwijzing naar de VB Groep, het overkoepelend bedrijf van de onderneming uit Son. Directeur Paul Uppelschoten: "We hebben hiermee echt iets heel moois in handen."

Tekst Birgit Barten

H

uybregts Relou is gespecialiseerd in het uitvoeren van (nieuw) bouwprojecten. Die horizon is sinds een aantal jaar verbreed door ook meer focus te gaan leggen op groot onderhoudsprojecten. Hiervoor is inmiddels een gespecialiseerd organisatie onderdeel met een nieuwe aanpak, genaamd VBGO, opgetuigd. VerBeteren Groot Onderhoud (VBGO) is een interactief programma om het onderhoudsproces in bewoonde situaties te verbeteren. Door middel van ketensamenwerking in continu productie is het bedrijf inmiddels volop bezig bij vaste klanten met meerdere doorlopende onderhoudstrajecten. Daarvoor was een omslag nodig.

Directeur Paul Uppelschoten vertelt in het kantoor in Son trots over de omslag die zijn bedrijf maakte. Terwijl hij naar een poster achter hem wijst vertelt hij over de eerste stappen die Huybregts Relou nam om de nieuwe specialisatie eigen te maken. “We hadden hier een plaatje hangen met een holbewoner die een kar trekt met vierkante wielen. Op de achtergrond stond iemand met ronde wielen en die zei ‘je kunt ook deze pakken’. De kartrekker met de vierkante wielen antwoordde daarop ‘ik heb nu geen tijd, ik ben druk bezig’. Wij hadden het gevoel dat we op een kruispunt stonden.

Onderhoudsprojecten kostten ons veel

18 #4 2020

energie op de wijze zoals we dat gewend waren. Dat wilden we graag anders zien.

Dus hadden we “ronde” wielen nodig. We hebben eigenlijk met VBGO onze ronde wielen uitgevonden.”

Bas van der Zanden, planontwikkelaar Groot Onderhoud, heeft het gevoel dat het bedrijf volledig in control is. “Vroeger hadden we bij de start van een project te vaak de neiging om meteen te gaan rennen. Nu maken we draaiboeken voor projecten en plannen we al jaren vooruit. VBGO is eigenlijk ook het stabiliseren van processen. Vanaf initiatief tot en

Wat je aandacht geeft, groeit: dat werkt zowel in positieve als negatieve zin.

MARK VAN DIESSEN #4 2020  19

“WE HEBBEN EEN SUCCESFORMULE IN HANDEN” met beheer en onderhoud kijken we naar een project door de ogen van de klant.”

Processen onder de loep

Met begeleiding van Noorderberg & partners is Huybregts Relou een analyseproces ingedoken en hebben ze aan de hand van diverse stappen ontdekt wat het beste bij hen past. Commercieel manager Giel van den Aker: “We namen al onze processen onder de loep en keken wat er op technisch, maar zeker ook op sociaal vlak nodig zou zijn. Wat voor nieuwe functierollen zijn nodig? Er volgden interne sollicitaties en zo is er een multidisciplinair en gespecialiseerd team ontstaan. De lijnen binnen dat team zijn kort en er zitten functionarissen die net een kwinkslag anders zijn dan dat we gewend waren met nieuwbouwprojecten. Het is niet zo dat we compleet anders werken, maar er zijn genoeg verschillen om dingen wel echt

Een goed gesprek hoeft niet altijd over werk te gaan. anders te gaan doen. Zo heet de werkvoorbereider nu projectcoördinator en houdt deze zich onder andere bezig met vergunningen, flora en fauna, afstemmingen, en soms wat minder met alleen de techniek.

Ook zijn er nieuwe niet-technische functies ontstaan op het gebied van communicatie en het begeleiden van huurders op locatie.”

Bas van der Zanden ondervond in de praktijk het belang om mee te veranderen met de 20 #4 2020

markt. “Bij nieuwbouwprojecten werd na afloop weleens gevraagd of we ook groot onderhoudsprojecten verzorgden. Als je de klant dan ‘nee’ verkoopt, groeit ook de kans dat ze de volgende keer hun nieuwbouwproject onderbrengen bij een ander. Van den Aker sluit zich daarbij aan: “We willen een partij zijn die met de klant spart en meegroeit met de markt. Ik denk dat we dat wel voor elkaar hebben gekregen met VBGO. Zodoende hebben we ook een planontwikkeling voor bestaande bouw opgetuigd.”

Werkplezier

Door het personeel werd positief gereageerd op de veranderingen, vertelt Van den Aker. “We merkten aan onze mensen dat er onderscheid was in de voorkeur voor nieuwbouw- of onderhoudsprojecten. Tussen de werkzaamheden bij een nieuwbouwproject of een renovatieproject zitten veel verschillen. De bewoonde bouwplaats en de sociale aspecten vragen om andere vaardigheden.

Het is belangrijk om aan het personeel te vragen wat ze nu precies leuk vinden om ze te blijven boeien en binden aan ons familiebedrijf. Welke ruimte zien zij zelf om de organisatie te verbeteren? En wat zouden ze anders willen doen? Het is belangrijk dat het werk zorgt voor voldoende uitdaging en voldoening maar ook de bereidheid om mee te gaan in de veranderingen.”

Mark van Diessen, projectleider bij Huybregts Relou, was voorheen altijd te vinden bij nieuwbouwprojecten, maar ketensamenwerking leek hem erg interessant. “Eerlijk gezegd stoorde ik me heel erg aan het feit dat mensen in de bouw heel individualistisch bezig zijn. Bij ketensamenwerking zie je dat veel minder en werk je met z’n allen aan één project en ga je aan de slag om een renovatieproject tot een succes te maken. We werken hierbij dan meer alsof we samen één bedrijf zijn. Niet meer ieder voor zichzelf, dat vind ik er mooi aan.” Uppelschoten vult hem aan: “Het zit in onze genen als familiebedrijf

dat we in zijn voor een experiment. Het was in het begin ook wel spannend natuurlijk. We moesten wennen om over de projecten heen afspraken te maken en niet meer per project alle partijen opnieuw te selecteren. De eerste reactie was vaak nog ‘waarom?’. Sommige systemen zijn zo vastgeroest, dat het heel moeilijk is om over te gaan naar iets nieuws. Dat is helemaal goed gekomen. Er ontstaan mooie banden en gezamenlijke belangen waarbij je op elkaar leunt en steunt omdat je langdurig samenwerkt. Niemand in het team wil dat de samenwerking mislukt.”

Luisteren naar elkaar

Door projectoverstijgende samenwerking binnen het groot onderhoud zijn de onderlinge banden sterker geworden. “Als je me vraagt wat deze nieuwe werkwijze onderling

heeft opgeleverd, dan denk ik oprecht dat dat heel veel goede werkrelaties en gesprekken zijn”, vertelt Van den Aker trots. “Het beste gesprek is vaak een gesprek wat even niet inhoudelijk over het werk gaat. Op dat moment heb je respect voor elkaar, je toont interesse in elkaar en je luistert naar elkaar.

Nu we het erover hebben ben ik blij dat we zo’n mooie lijst met opdrachtgevers hebben.

We kennen elkaar écht en we zijn in staat om de stap naar één gezamenlijk belang te zetten.”

Ook planontwikkelaar Van der Zanden merkt verschillen in zijn dagelijkse werkzaamheden.

“Voor mij was het groot onderhoud nieuw.

Anderhalf jaar geleden werd mij gevraagd of ik mee wilde helpen aan het vormgeven van VBGO. Ik heb in de groot onderhoudspro#4 2020 21

Boven: Huybrechts Relou haalt 195 woningen van het aardgas af in ‘t Ven in Eindhoven.

Onder: NOM-woningen met energiemodule in Gemert. In deze projecten wordt VBGO toegepast.

22  #4 2020

“WE HEBBEN EEN SUCCESFORMULE IN HANDEN” jecten allerlei nieuwe mensen leren kennen.

In de praktijk bleek het soms lastig te zijn om door te dringen tot de kernvragen die van belang zijn voor een geslaagd project. Je gaat in zo’n proces een gezamenlijke zoektocht aan met veel variabelen en onzekerheden. Ik merk nu dat er iets is veranderd. Het werken aan de onderlinge werkrelaties in een meer vertrouwde sfeer, zorgt ervoor dat we steeds slagvaardiger worden in het maken van de diverse belangenafwegingen

Sommige systemen zijn zo vastgeroest, dat het moeilijk is om over te gaan naar iets nieuws. en keuzes in het voortraject. Er is lef nodig.

Neem de tijd om ook tussentijds met elkaar te evalueren en de werkrelatie ook eerlijk te benoemen. Zijn we goed bezig en zijn de verwachtingen over en weer nog op orde?

Het gaat niet alleen om een lage prijs of hogere omzet voor de aanbieder, nee, wat is de beste toepassing of de beste aanpak voor dit specifieke project bij die klant? En dat is maatwerk en vergt veel flexibiliteit.

Onze modellen van VBGO zijn hierbij van toegevoegde waarde om vanaf initiatief onze klanten te kunnen ontzorgen.”

Lean management

Paul Uppelschoten: “Dit soort processen zijn natuurlijk mooi, maar we moeten ook kijken

wat het ons oplevert en wat onze ‘stip’ is waar we naartoe werken. We noemden net de keten al. We willen elke keer de lat hoger leggen en continu verbeteren samen met onze bouwpartners maar zeker ook samen leren met onze klanten. We zijn nu ook verder wat betreft lean management. Toen we naar onze procesanalyse keken in onderhoud, konden we ons afvragen ‘waar zit het productie- en tijdverlies nu precies in? Continuïteit georganiseerd krijgen is ontzettend belangrijk. Het betekent dat je vaker vooruit plant en nagaat wanneer je besluiten en voorbereidingen nodig hebt om de productie te kunnen laten doorlopen. Als je kijkt naar het aantal productieve dagen per jaar dat je kunt produceren, valt er heel veel af door gaten in de programma’s en geen goede projectaansluiting.”

“Dit hebben we nu anders georganiseerd.

De treintjes die we maken, zijn doorlopend.

Daarbij plannen we nu vier jaar vooruit en weten dus wat we over vier jaar in welke wijk gaan doen. We gebruiken hierbij ook per klant onze model draaiboeken en hulpmiddelen vanuit VBGO om te blijven leren en niet steeds het wiel opnieuw uit te vinden op een project. Omdat het nu beter georganiseerd is, kun je ook op hoger niveau samenwerken met klanten en bouwpartners. Ook de doelstellingen die we nastreven blijken in lijn te liggen met die van onze klanten zelf: meer zekerheid en duurzaamheid in de grote verduurzamingsopgave van bestaande woningen die we met elkaar nog te doen hebben !

Naast meer plezier in ons werk zijn we ervan overtuigd dat we met onze VBGO aanpak op het goede spoor zijn beland! Door deze nieuwe werkwijze zijn we er met onze teams in geslaagd om dit jaar weer meer duurzame woningen op te leveren met tevreden bewoners, ondanks de COVID-19 belemmeringen! We hebben in ons vizier inmiddels ruim 2000 nieuwe woningen om aan te pakken. We hebben een succesformule in handen!” #4 2020 23

Sturen op kwaliteit

24  #4 2020

Naast het oplossen van het woningtekort, verlaging van de CO2-uitstoot en de stikstof- en PFAS-problemen, staan corporaties voor de uitdaging om de bestaande woningvoorraad, met bijhorende woonomgeving, bruikbaar te houden voor bewoners en goed beheerbaar door de eigen organisatie. Corporaties hebben bij veel complexen zorgen of zij alle hiervoor nodige activiteiten kunnen blijven uitvoeren1. Aedes-bestuurslid Hester van Buren zei in een artikel van RTL Nieuws2: "Als we nu niet ingrijpen, staan veel buurten op het punt om achterstandswijken te worden."

Tekst Arie Warnaar en Ad Straub

#4 2020  25

STUREN OP KWALITEIT

V

eel oudere woningen en soms ook hun woonomgeving zullen steeds minder gaan voldoen, voor wat betreft de technische en functionele bruikbaarheid, aan de actuele maar soms ook wettelijke gebruikseisen. Vervanging van deze woningen kan dit oplossen, maar door het grote huidige tekort aan woningen blijft dat achterwege. Vervanging van de oudere woningvoorraad door nieuwbouw is momenteel nog geen 0,2% is. Volgens André Thomsen, hoogleraar Woningverbetering en Woningbeheer aan de TU is de nieuwbouwproductie lang niet voldoende voor de behoefte. “De jaarlijkse sloop bedraagt slechts 0,17% en de totale vernieuwing zou met zo’n vervangingstempo zo’n 600 jaar duren3.” Dit betekent dat het een uitdaging wordt om cyclisch de vinger aan de pols te kunnen houden om optimaal en efficiënt op de bruikbaarheid van woningen en woonomgeving te kunnen sturen.

Het ligt voor de hand om hiervoor de inspectiecyclus te gebruiken van het onderhoud gezien de bijzondere relatie tussen onderhoud en verbeteringen.

De zorgen over de bruikbaarheid kunnen we ook afleiden van cijfers van het CBS4. Huishoudens waren in 2018 minder vaak tevreden met hun woning dan in de jaren daarvoor. Vooral onder huishoudens in een huurwoning nam de tevredenheid af. In 2018 was gemiddeld 71% van de huurders (zeer) tevreden met hun woning. In 2009 was dat 81%. Als oorzaken worden de staat van het onderhoud en de bruikbaarheid van de woning genoemd. Het onderhoud betreft de instandhouding van de oorspronkelijke bouw. De bruikbaarheid betreft de uitstraling en de indeling van zowel de woning als de hierbij horende buitenruimten. Ontstaan van ‘gebreken’ voor wat betreft het onderhoud en de bruikbaarheid is, naar het Burgerlijk Wetboek, een omstandigheid5 waardoor de woning niet het (woon)genot kan verschaffen die een huurder bij het aangaan van de overeenkomst6 mag verwachten.

26 #4 2020

Ook uit de hoek van medewerkers van enkele woningcorporaties beluisteren we een toenemende zorg over die vermindering van de gebruikskwaliteit en daarmee van het woongenot voor de huurders die in die oudere woningcomplexen wonen. Bij de uitvoering van een Conditiemeting, een genormeerde methode voor het bepalen van de onderhoudsbehoefte7, scoren belangrijke delen van die complexen een goede of redelijke technische kwaliteit terwijl de medewerkers de gebruikskwaliteit hiervan als matig tot slecht beoordelen. Belangrijk is dus dat zij een instrument krijgen waarmee zij kunnen onderzoeken welke werkzaamheden bijdragen aan verbetering van die gebruikskwaliteit, en daarmee de klanttevredenheid. De zorgen over het mindere woongenot van de bewoners die in oudere woningen wonen, vergeleken de medewerkers met die van bewoners die in een nieuwere woning wonen. Zij zagen hierin grote verschillen, dit terwijl de huurprijzen van de oudere en nieuwere woningen vaak gelijk zijn. Ze wijzen hierbij op het mindere woongenot door de niet-egale reparatieplekken in wand- en vloerafwerkingen, de niet-verwijderbare vervuilingen, de krassen op deuren en deurkozijnen door onder andere scootmobielen, enz. Ook vinden ze de gebruikskwaliteit in de oudere complexen laag door de vaak veel te smalle gangen in de algemene ruimten, de beperkte gebruiksmogelijkheden van bergingen in de onderbouw omdat die bijvoorbeeld zijn afgescheiden met gaas. Ze wijzen op het onveilig gevoel die bewoners ervaren in de directe omgeving van de woning, achterpaden, gangen in entrees, trappenhuizen en onderbouw. Dit doordat die ruimten te veel verborgen hoeken en gaten kennen en vaak te weinig zijn verlicht. Hierdoor zijn er te weinig sociale controlemogelijkheden omdat die ruimten te veel verstopmogelijkheden en vaak meer dan één uit- en ingang hebben.

Om al deze omstandigheden op te sporen is nodig dat de ontwikkeling van de gebruiks-

We willen langer thuis blijven wonen waardoor benodigde zorg meer thuis zal plaatsvinden.

ARIE WARNAAR #4 2020  27

STUREN OP KWALITEIT kwaliteit van alle onderdelen in alle ruimten en plaatsen van een woningcomplex en bijbehorende buitenruimten zoveel als mogelijk meetbaar wordt gemaakt en daardoor in de jaren gevolgd kan worden. Dan wordt zichtbaar welke relaties er zijn tussen ontwikkeling van de gebruikskwaliteit en het behoud of de teruggang van de tevredenheid bij zowel de huurders als bij de medewerkers van de woningcorporaties. Definiëren van het begrip kwaliteit gebeurt door het benoe-

Zowel de regelgeving als de woonbehoeften zijn voortdurend aan verandering onderhevig. men van de hierbij horende gebruikseisen.

Die eisen zijn af te leiden van de behoeften van de belanghebbenden. Door die behoeften van waarden te voorzien wordt zichtbaar wanneer er sprake is van aantasting van de gebruikseisen als er manco’s voorkomen bij de onderdelen die voor die behoeften zijn aangebracht. Die behoeften zullen natuurlijk in de loop van de tijd veranderen, wat vraagt om ze frequent te herijken.

Sturen op de gebruikskwaliteit

Veranderingen in de gebruiks- en beheerbehoeften komen vooral door de ontwikkeling van de technische mogelijkheden van 28 #4 2020

nieuwe apparaten en bouwstoffen en de maatschappelijke veranderingen. Die veranderingen zijn onder andere dat we meer thuis gaan werken en studeren, dat de kinderen meer binnen spelen, en dat we, als we ouder worden, langer thuis blijven wonen waardoor benodigde zorg en verpleging meer thuis plaatsvindt. Tot die veranderingen behoort ook de behoefte aan meer buitenruimte. Ook zien we dat de woonomgeving steeds intensiever wordt gebruikt om te wandelen, te ontmoeten, te ontspannen en te sporten. Er is meer aandacht voor privacy in de woning, voor persoonlijke ontspanning, rust en verzorging. Hierop wees de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur al in zijn publicatie in juni 20158: “Er is sprake van meer dynamiek in bijvoorbeeld de arbeidsmarkt, de economie en de zorg.” Ook “het woonbeleid zal opnieuw -zoals dat in het verleden eerder succesvol is gedaan- aangepast moeten worden om grote veranderingen te accommoderen.” Tot slot, is een grote verandering in de duurzaamheid en de energiezuinigheid van de woning, samen met een goede ventilatie.

Dit alles vraagt om een groot bewustzijn in organisatie van elke woningcorporatie om die veranderingen onderdeel te laten uitmaken van haar kwaliteitsbeleid. Hierin vormt elk managementniveau een schakel in de totale keten van het kwaliteitsbeleid. Dus van het meerjaren bedrijfsplan naar de complexbeheerplannen tot en met de projectplannen die moeten zorgen voor de realisatie van het kwaliteitsbeleid. We zouden dat het “DNA” van de organisatie kunnen noemen. Elk niveau zal hiervoor haar de kritische prestatie indicatoren (KPI’s) willen ontwikkelen zodat bij elke volgende stap in het proces de plannen leiden tot het gewenste resultaat. Voor wat betreft de kwaliteit voor de gewenste tevredenheid van de gebruikers en van de eigen organisatie over de bruikbaarheid en het resultaat van de exploitatie. Door naar die KPI’s en de inspecties samen te stellen

wordt tijdig zichtbaar waar sprake is van ‘manco’s’ op basis waarvan genoemde plannen tijdig kunnen worden geactualiseerd.

Methode voor het sturen op de gebruikskwaliteit

Er zijn goede methoden beschikbaar voor het registreren van technische gebreken (Conditiemeting) en voor het inzicht maken welke wettelijke minimumeisen van toepassing zijn (Moeten en Willen). Ook voor het bepalen van de technische- en functionele eisen voor onderhoud en verbeteringen van de aanwezige en of gewenste voorzieningen (Kwaliteit in Balans en Woonkeur Bestaande woningen). Hiertoe kunnen we ook het Politie Keurmerk Veilig Wonen rekenen waarin de minimumeisen worden geformuleerd voor veiligheid en bescherming van de bewoners.

Maar al die methoden geven, buiten het feit dat altijd rekening gehouden moet worden met de wettelijke minimumeisen, geen inzicht in tekorten van de gebruikskwaliteit in relatie met de woonbehoeften van de te huisvesten doelgroepen en de beheerbehoeften van de eigen organisatie. Om die gebruikskwaliteit zichtbaar te maken en dus later ook weer herleidbaar, is nodig dat die in logische stappen wordt uitgewerkt in het traject wat ligt tussen het definiëren van de woon- en beheerfuncties tot en met de uitwerking van de gebruikseisen met de hierbij horende voorzieningen. Dit eventueel met onderscheid naar de behoeften van de te onderscheiden doelgroepen en een gewenste onderverdeling in huurklassen. De praktijk leert dat hierbij een overmaat aan informatie moet worden voorkomen. Daarom is van #4 2020 29

30  #4 2020

STUREN OP KWALITEIT belang om jaarlijks te bepalen welke prioriteiten er zijn die om een verdere uitwerking vragen. Na verloop van tijd kan zo een steeds completer overzicht worden verkregen van de relatie tussen de woon- en beheerfuncties en de hiervan in stappen af te leiden gebruikseisen.

De eerste stap is als gezegd om te doelgroepen te onderscheiden naar hun expliciete woon- en beheerfuncties met een bijbehorende uitsplitsing in behoeften. Ze zijn te onderscheiden in de fysieke, sociale en financiële functies respectievelijk behoeften.

De volgende stap is het hiervan afleiden van de zogenaamde “basisactiviteiten.” De term “basisactiviteiten” komt uit de KwaliteitsWij-

Het wordt een uitdaging om cyclisch de vinger aan de pols te houden. zer van het VAC-Punt Wonen9. Hiermee bedoelen zij dat zowel de gebruiker als de eigen organisatie die moet kunnen uitvoeren om in hun behoeften te kunnen voorzien.

Vervolgens kan elke basisactiviteit worden voorzien van de zogenaamde gebruikseisen waarmee kan worden bepaald welke voorzieningen nodig zijn om de basisactiviteiten uit te kunnen voeren. Hierbij kan, als eerder gezegd, onderscheid worden gemaakt naar een verdere indeling in doelgroepen en of

naar huurklassen. De van de gebruikseisen afgeleid voorzieningen vormen de samenstelling van de ruimten en plaatsen in de woningen, in de algemene ruimten en in de directe woonomgeving.

Een voorziening kan voor het uitvoeren van meerdere basisactiviteiten zijn ingericht. Een voorbeeld is dat de wanden en vloeren in een trappenhuis “netjes” moeten zijn. De woon- en beheerfuncties betreffen de fysieke gezondheid en de zorg voor de (eigen)waardering en (zelf)respect van de zowel de bewoners als van de medewerkers van de eigen organisatie. De hierbij behorende behoeften zijn het voorkomen van vervuiling, bekladding en beschadigingen. De basisactiviteiten die de bewoners en de medewerkers van de organisatie willen kunnen uitvoeren betreffen het kunnen verwijderen, herstellen en voorkomen van manco’s.

De hierbij horende gebruikseisen zijn dan het kunnen schoonmaken en niet-zichtbaar kunnen herstellen van de vloer- en wandafwerking. Als afwerking kan vervolgens worden gekozen voor tegelwerk met waterdicht voegwerk met, voor wat betreft de wanden, boven het tegelwerk eenvoudig en geschilderde afwerking. Naar het onderscheid in huurklassen kan het tegelwerk worden onderscheiden in de hoogte waarin het wordt aangebracht als: alleen een plint, 1,2 m hoog of over de volle hoogte. Een eis kan ook zijn dat over een af te spreken periode voldoende reservetegels (standaard) beschikbaar of verkrijgbaar blijven voor vervanging.

De figuur (zie p29) geeft het beschreven stappenplan weer. Voor een klein deel zijn de eisen aan de voorzieningen, in en buiten de woningen, in de regelgeving (Bouwbesluit) vastgelegd, maar als eerder gezegd zijn zowel de regelgeving als de woon- en beheerbehoeften voortdurend aan verandering onderhevig. Door op beide zaken de inspecties op de gebruikskwaliteit te actuali#4 2020 31

Wanden en vloeren in een trappenhuis moeten “netjes� zijn.

seren wordt meetbaar in hoeverre de aanwezige voorzieningen nog voldoen aan de hedendaagse eisen.

In de huidig beschikbare kwaliteitsmethoden zijn de kwaliteitseisen samengesteld door deskundigen met veel praktische kennis en ervaring op het gebied van onderhoud en verbeteringen. Maar om met zekerheid te kunnen aantonen of aanwezige voorzieningen nog voldoen aan de hedendaagse eisen is het een voorwaarde dat deze kunnen worden getoetst. Met die informatie kunnen dan betrouwbare afspraken worden gemaakt met de gebruikers en met de eigen organisatie over de gebruikskwaliteit en in hoeverre die nog overeenkomen met hun behoeften. Dit past bij de bedoelingen van het Burgerwetboek 7-2035om tussen verhuurder en huurder het gebruik overeengekomen te kunnen komen. Hiermee kunnen de huurders en van de eigen organisatie dan hun tevredenheid 32  #4 2020

objectiveren. Dit levert beide partijen de mogelijkheid om de gekozen strategie zo objectief als mogelijk in de jaren te kunnen volgen, te evalueren en te actualiseren.

Daarom is het van belang dat hiervoor een methode beschikbaar komt waarmee alle in de figuur aangegeven stappen kunnen worden uitgevoerd. Opvallend is wel dat het in de organisatie van woningcorporaties vaak ontbreekt aan een specifiek hierop ingericht management, terwijl die wel nodig is om te weten of de gekozen strategie leidt tot de gewenste tevredenheid van de bewoners en de eigen organisatie.

Ontwikkeling van de gebruikswaardenmeting

De sturing op de gebruikskwaliteit van voorzieningen gebeurt dus door de technischeen functionele kwaliteit te combineren erop gericht om de functionaliteit van het bestaande woningbezit zoveel als mogelijk

STUREN OP KWALITEIT “bij de tijd” te houden. Dit kunnen we, naar publicatie van de Denktank KEI10, “Ontwikkelend beheer” noemen omdat dit begrip de hiervoor genoemde combinatie glashelder maakt. Vanaf 2009 is door Onderzoeksbureau Ontwikkelend Beheer Woningen (OBW) gewerkt om hiervoor een methode te ontwikkelen. Zij noemt die de Gebruikswaardenmeting.

In de jaren 2015 tot en met 2018 is in samenwerking met een hiervoor gevormde projectgroep bij HW Wonen Oud-Beijerland de praktische toepasbaarheid van de Gebruikswaardenmeting onderzocht. In die groep waren alle wijkmedewerkers en de medewerkers van de afdeling Planmatig onderhoud vertegenwoordigd. De groep stond onder leiding van de toenmalige Manager Wonen, Richard Polder en de directeur-bestuurder, Ben Pluimer. Door de groep is de methode in de dagelijkse praktijk van de woningcorporatie getoetst en waar gewenst aangepast. Dit is gedaan voor de belangrijkste ruimten in de woning, voor de directe woonomgeving, de trappenhuizen en de gevels. Hierbij is veel aandacht besteed aan de waardering van geconstateerde manco’s, de registratie ervan, de functievermindering van voorzieningen door aangetroffen manco’s, het afleiden van de prioriteiten voor de herstel- en verbeteringswerkzaamheden en aan het inschatten van benodigde budgetten over meerdere jaren. Diepgaand is onderzocht hoe de gebruikseisen zijn te onderscheiden naar doelgroepen en huurklassen. Voor het onderzoek zijn die klassen fictief onderverdeeld in “wettelijk minimum”, “bereikbaar”, “betaalbaar” en “middenduur.”

Boven de DAEB11zijn ze verdeeld in een aansluitende hogere klasse van “middenduur” en “duur.” Verder is onderzocht hoe, na het constateren van een of meer manco’s bij een voorziening, hiervoor een zo objectief mogelijk kwaliteitsscore kan worden afgeleid. Na afronding van de hiervoor genoemde fase medio 2019 is door de toenmalige

directie van HW Wonen aangegeven dat ze, onder voorwaarden, graag de methode wil implementeren in haar organisatie. Wel moet gezien de hiermee samenhangende kosten en het belang van een breed draagvlak, gezocht worden naar minimaal een tweede woningcorporatie waarmee kan worden samengewerkt. Daar wordt momenteel hard aan gewerkt.

Bronnen Begrip bruikbaarheid naar De Woningkwaliteitswijzer van het VAC-punt Wonen (2020. Hoofdstuk: Inleiding.

2 RTL Nieuws - Woningcorporaties slaan alarm: ‘Kwetsbare wijken gaan hard achteruit’ – 3 februari 2020.

3 VvE Magazine nr. 1 2020 – Wat is de levensduur van een woning.

4 CBS – 20 september 2019 – Huurders minder tevreden met woning.

5 Burgerlijk Wetboek 7 artikel 204-2 definitie van een gebrek in relatie met het onderhoud en het overeengekomen gebruik.

6 Burgerlijk Wetboek 7 artikel 203 verplichting tot “het overeengekomen (van het) gebruik.”

7 Nederlandse norm NEN 2767 Conditiemeting oktober 2011.

8 Raad voor de leefomgeving en infrastructuur – juni 2015 – Wonen in verandering.

9 De Woon KwaliteitsWijzer 2010 – Stichting VAC-Punt Wonen. De stichting is nu medesamensteller van Woonkeur (SKW Certificatie) 10 De term “Ontwikkelend Beheer” komt uit het artikel N19 “Voorbij de crisis.”

Agenda voor de stedelijke vernieuwing van Denktank Kei (2011) 11 DAEB Diensten van Algemeen Economisch Belang (Woningwet 2015 bedoelt met DAEB dat woningcorporaties zich moeten concentreren op het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen voor mensen met een smalle beurs en op onder beperkende voorwaarden in de Woningwet genoemde andere maatschappelijke taken).

1

#4 2020 33

Misschien zijn sommige huurders dol op koken. Misschien zijn hun buren daar niet zo blij mee. Hoe dan ook, over onze deuren zullen ze allemaal laaiend enthousiast zijn.

De allereerste deur die we maakten was een brandwerende deur. Dat was in 1942. De deuren die we sindsdien maken, dienen allemaal een belangrijk doel. Zo maken we deuren die inbraak- en geluidswerend zijn, geen tocht

en kookluchtjes doorlaten en zelfs deuren die bestand zijn tegen felle branden en giftige dampen. Om ervoor te zorgen dat iedereen prettig en veilig kan leven.

Ons bedrijf heeft óók een duidelijk doel. Ervoor zorgen dat u voor uw projecten de juiste woningtoegangsdeuren krijgt die aan alle eisen voldoen.

Lees meer op daloc.nl/wooncomfort

JAAR ROND ONDER HOUD LAAT ONDERHOUD DEZE WINTER NIET IN DE KOU STAAN

BESTE WONINGCORPORATIES VAN NEDERLAND,

2020 heeft getoond dat veel mogelijk is, zolang we samen zoeken naar de beste oplossing. Onderhoud kan jaarrond en dus ook in de wintermaanden. Zullen we 2021 beginnen door samen te kijken wat dit betekent voor de inkoop, planning en uitvoering van vastgoedonderhoud?

Een betere werkspreiding voor opdrachtgever en opdrachtnemer betekent: Optimale benutting werkcapaciteit (+15%) Minder werkdruk en piekmomenten Continuïteit in onderhoud Meer ruimte voor verduurzaming

BESPREEK DE MOGELIJKHEDEN MET UW ONDERHOUDSPARTNERS VIA

ONDERHOUDNL.NL/JAARROND

WAT GAAT HET WORDEN EIND DIT JAAR? De vakanties zijn voorbij, de herfst nadert snel en het is zo weer kerst. En dan is het zo ver, we krijgen zicht op de grote Energietransitie-opgave waar Nederland voor staat. Dat is best spannend. Wat uit deze opgave komt is zeer ingrijpend voor iedereen de komende decennia: huur- en koopwoningsector, kantoren, industrie, kortom alles wat met vastgoed te maken heeft.

Een miljarden kostende operatie die Nederland schoner moet maken waardoor de bodem in Groningen niet meer schokt (of minder schokt), de opwarming van de aarde moet afgeremd worden zodat plant en dier hier weer beter kunnen leven.

kosten’ had gemaakt had. Of beter, kunnen we dit eigenlijk wel betalen?

Want dat lijkt me toch wel een belangrijke vraag. Het is net als thuis, het geld moet er wel zijn. Ik heb daar eens over nagedacht, laat ik u meenemen in mijn gedachtensprongetjes.

Tijdens mijn vakantie las ik dat het Planbureau voor de Leefomgeving alvast een rekensommetje ‘wat gaat dit

In Frankrijk lijkt men zich niet zo veel zorgen te maken. Je ziet er nooit veel woningen in de steigers staan omdat er geïsoleerd moet worden.

Hooguit een nieuw dak omdat de leien versleten zijn. Nu is het klimaat daar ook milder, maar toch. Ook zie je (in verhouding met Nederland) nog niet zoveel zonne- en windparken. Ik vind dat opvallend.

De discussie in Nederland is destijds de andere kant op gegaan: geen kernenergie, te gevaarlijk.

36 #4 2020

COLUMN

Blijkbaar is de CO2-uitstoot veel lager als bij ons. Nu heb ik al jaren een huis in Frankrijk en ben uiteraard ook aangesloten op het energienet. De laatste twintig jaar is slechts een ding veranderd: sinds kort heb ik ook een slimme meter waardoor het gele busje met de meteropnemer niet meer langs komt.

Wat hetzelfde is gebleven is de rekening. Hierop staat, naast een keurige specificatie, ook de herkomst van de energie vermeld.

De Fransen kennen eigenlijk maar een belangrijke energiebron: kernenergie. Mijn Franse stroom wordt voor 87,3% opgewekt in een kerncentrale. Een energiebron waarvoor onder het bewind van generaal De Gaulle al is gekozen. De discussie in Nederland is destijds de andere kant op gegaan: geen kernenergie, te gevaarlijk. Daardoor was er te weinig draagvlak onder de bevolking.

We zullen wel keuzes moeten maken: als we gaslozer

moeten worden, moet daar een alternatief voor komen.

En dat alternatief moet betaalbaar zijn. Blijkbaar kan dat met kernenergie. Mijn Franse kilowatt kost 21 eurocent.

En gevaarlijk? We kennen allemaal de voorbeelden waar het misgegaan is. Ook in Groningen gaat het mis, net als bij de staatsmijnen in Limburg. En thuis? Wordt de 40°C voortaan iedere zomer steeds vaker door uw thermometer gemeten? De eerste ervaring hiermee hebben we de laatste jaren al opgedaan.

Het is tijd om een goede risicoanalyse te maken. De tijden zijn veranderd; de techniek heeft de laatste vijftig jaar niet stilgestaan en maakt kernenergie misschien wel heel interessant.

Het zou de mooie ambities van onze gemeentes realistischer kunnen maken. In de komende gemeentelijke nota’s verwacht ik deze oplossing niet aan te treffen.

Daar is meer tijd, discussie en visie voor nodig. Maar toch, ik gooi hem nog niet weg. Is dit het ontbrekende stukje in onze grote milieu-puzzel?

Wim Meijer Freelance adviseur

Lees elke week een persoonlijke column van een van onze partners op renda.nl/columns.

Ook deze column is daar terug te vinden.

#4 2020 37

De aardgas fabeltjesfuik van Zondag met Lubach In dit essay reageer ik graag op de uitzending van Zondag met Lubach ‘Nederland Gasvrij’ van begin november.

Vooropgesteld: ik ben een fan van het programma en houd van een zekere zelfspot en ironie, ik weet uit eigen ervaring hoe lastig het kan zijn om van het aardgas af te gaan. We staan dan ook voor een enorme opgave.

Tekst Jan Rotmans

38 #4 2020

De aanleg van aardgas­ leidingen in Rotterdam. #4 2020 39

DE AARDGAS FABELTJESFUIK VAN ZONDAG MET LUBACH

A

llereerst gaan we niet van het gas af, maar van het aardgas, want groen gas (opgewerkt biogas) kunnen we juist gebruiken als duurzaam alternatief voor aardgas.

De titel van het item in Zondag met Lubach is dus al onjuist: Nederland gaat niet van het gas af, maar van het aardgas.

Waarom gaan we juist in Nederland van het aardgas af? In Nederland zijn we vrijwel volledig afhankelijk van aardgas in de gebouwde omgeving. In tegenstelling tot landen om ons heen, zoals Duitsland waar men circa 25% van de huizen nog op olie stookt en de rest op kolen. Het is dus logisch dat men in Duitsland over wil stappen op aardgas, omdat dat schoner & goedkoper is dan olie & steenkool. Duitsland heeft via de energiewende vooral geïnvesteerd in groene stroom, maar nog nauwelijks in duurzame warmte, men heeft daar dus een enorme warmteopgave.

Door de tijd heen kijken

De vergelijking met Duitsland gaat dus volledig mank, dat is appels met peren verge-

40 #4 2020

lijken. Dan de kosten/baten. Het PBL wordt opgevoerd in een rapport dat zwaar bekritiseerd is, omdat dat veel te smal heeft gekeken. Men heeft slechts voor 1 woningtype (label B) de kosten berekend en kwam op 35.000 euro. Kijk je echter veel breder dan vallen die kosten hoger uit, ca. 50.000 euro voor een gemiddelde woning. Dat verdien je pas in pakweg 30 jaar terug, maar je krijgt er wel meer wooncomfort voor terug, je huis wordt meer waard en je hebt geen energierekening meer bij een nul-opde-meter woning. Maar dat is het punt niet.

Een budgetneutrale transitie van het aardgas af is onmogelijk, dat kost tientallen miljarden. Het punt is dat we dat eerst op kleine schaal moeten doen, en het veel goedkoper wordt door het op te schalen.

Over 10 jaar kost het waarschijnlijk nog maar de helft van wat het nu kost, over 20 jaar wellicht nog maar 25%, net zoals wind- en zonne-energie fors goedkoper werden door opschaling (80% goedkoper binnen 10 jaar). We moeten dus door de tijd heen kijken bij zo’n transitie. We kunnen niet wachten totdat het goedkoper

Een budgetneutrale transitie van het aardgas af is onmogelijk, dat kost tientallen miljarden.

JAN ROTMANS #4 2020  41

DE AARDGAS FABELTJESFUIK VAN ZONDAG MET LUBACH wordt, zoals in het programma wordt gesuggereerd, want dan halen we de klimaatopgave niet. Stel dat we er 30 jaar over doen, dan moeten we 1500 bestaande woningen PER DAG van het aardgas afhalen. Doen we dat in 20 jaar dan 2000 per dag. Dat zijn formidabele aantallen, zeker in het licht van het feit dat we de afgelopen 3-4 jaar ca. 2000 bestaande woningen van het aardgas hebben afgehaald. Dus wat we de afgelopen 3-4 jaar hebben gedaan moeten we nu per dag gaan doen, 20-30 jaar lang...

Niet een oplossing

Dan de oplossingen: dit is niet te vergelijken met de transitie van kolen naar aardgas, toen was er één oplossing die goedkoper en schoner was. Desondanks was er toen ook een hoop weerstand, zeker door de sluiting van de kolenmijnen. Nu is het aanzienlijk ingewikkelder.

Van het aardgas af gaan kost tijd.

Er is niet één oplossing, dit vraagt om maatwerk. Dit kan in elke gemeente, in elke wijk anders uitpakken. Er zijn wel tien verschillende oplossingen, en niet maar twee zoals in het programma wordt gesuggereerd. Het is echter geen kwartetten met technologieën, het gaat juist om mensen.

Het van meet af aan mensen erbij betrekken is van cruciaal belang. Zo zijn er verschillende soorten warmtenetten (fossiel hoge temperatuur, lage temperatuur, gesloten, open, hybride, groot- en kleinschalig).

In een aantal gemeenten hebben burgers plannen ontwikkeld voor kleinschalige, 42 #4 2020

open, hybride warmtenetten, waarbij je dus verschillende warmtebronnen kunt gebruiken, zoals geothermie, aquathermie, en waarvan je je eventueel kunt loskoppelen.

Er is dus een groot verschil tussen de verschillende soorten warmtenetten. Wat nu dreigt is dat vooral in grote steden mensen worden gekoppeld aan fossiele restwarmtenetten, waar ze dan nog 50 jaar aan vastzitten. Deels is dat onvermijdelijk, maar maak dat niet tot hoofdoplossing. Biomassa is een warmtebron voor warmtebronnen, en daar is terecht veel kritiek op.

Bomen verbranden om energie op te wekken is schadelijk en zinloos, maar er zijn vormen van biomassa die wel bruikbaar zijn: gft, rioolwaterslib, agrarisch restafval, snoeiafval, industrieafval, etc. Dus je kunt niet alles over één biomassa kam scheren, zoals het programma doet, dat is misleidend. Wel moeten we stoppen met grootschalig subsidiëren van biomassa voor bijstoken van kolencentrales (die sowieso dicht moeten) en voor biomassacentrales die grootschalig bomen verstoken.

Significante aardgasbesparing

Dan de decentrale oplossing: all-electric woningen of nul-op-de meter woningen, met een warmtepomp, zonnepanelen en goede isolatie. Mijn voorkeur gaat hier naar uit, omdat dit de meest logische en toekomstbestendige oplossingen zijn. Dat kost alleen nog veel tijd en geld.

De warmtepomp wordt geridiculiseerd in het programma, maar onterecht. Er is een enorme ontwikkeling in de efficiëntie van warmtepompen, qua geluid en stroomverbruik. Die stroom wordt nu nog vooral met aardgas opgewekt, maar met een warmtepomp bespaar je wel degelijk veel aardgas.

Het programma suggereert dat een warmtepomp per saldo niet tot aardgasbesparing leidt, maar dat is onzin. Een warmtepomp leidt aantoonbaar tot significante aardgasbesparing. Bovendien kunnen we over 5 jaar al 50% van onze stroom duurzaam opwekken,

en over 10 jaar al circa 80%. Dus over 10 jaar speelt dit 'probleem' nauwelijks meer en wekken we onze stroom vrijwel geheel uit zon- en wind op, en moeten we 80% van onze woningen nog van het aardgas af halen. Tegen die tijd vormt de warmtepomp dus een ideaal alternatief voor aardgas.

Geen incentive

Wat mij wellicht nog het meest tegen de borst stuitte, is dat het programma letterlijk zegt dat ‘wij als een gek bestaande wijken van het aardgas afhalen'. Dit is onjuist en misleidend. We zijn al jaren bezig, maar er is nog geen enkele wijk van het aardgas afgehaald. Juist omdat het in overleg met bewoners gaat kost het tijd om van het aardgas af te halen, dat kost nog veel meer tijd en is lastiger dan we al dachten. Dit gaat dus minstens 1 generatie duren, en dat gaat

stap-voor-stap, daarom moeten we het ook al lerend-experimenterend doen.

Dan de oplossing van het programma: beter isoleren, vooral van slechte woningen. Dat is waar, maar ook een flauwe suggestie, want isolatie is onderdeel van alle oplossingen in alle experimenten en proefprojecten. Alleen isoleren is niet genoeg.

Stel dat je alleen isoleert, dan neem je de incentive weg om later alsnog van het aardgas af te gaan. Dat zijn de zogenaamde incrementele oplossingen en geen radicale oplossingen. Met alleen incrementele oplossingen gaan we de klimaatdoelstellingen zeker niet halen.

Lees dit artikel ook online. #4 2020  43

Een nieuwe generatie

HET VINDEN EN BEHOUDEN VAN DAKSPECIALISTEN 44  #4 2020

In de bouw is het personeelstekort de afgelopen jaren flink gegroeid en dit probleem wordt alleen maar groter. Ook Renda-partner Weijerseikhout heeft moeite met het aantrekken van geschikt personeel. De grootste uitdaging voor de dakvernieuwer in Groesbeek zit in de instroom van nieuwe collega's en het begeleiden van oudere collega's richting een goede uitstroom. Benieuwd hoe we dit bij Weijerseikhout aanpakken? Lees dan verder!

Tekst en beeld Weijerseikhout

#4 2020  45

EEN NIEUWE GENERATIE

O

m meer nieuwe initiatieven op te zetten heeft Weijerseikhout een subsidie toegewezen gekregen van de Provincie Gelderland voor sociale innovatie. Initiatiefnemer Koen Verharen legt uit: “Het subsidietraject maakt het mogelijk om nog meer te investeren in opleidingen, leermeesters aan te stellen en nieuwe werkmethodes te ontwikkelen. Ook is de subsidie ingezet voor de ontwikkeling

Wanneer ik op zoek zou gaan naar een nieuwe baan vind ik werksfeer het allerbelangrijkste. van een aantrekkelijke wervingscampagne om zo jongeren, maar zeker ook ouderen, te enthousiasmeren voor ons mooie vak.”

Inzicht door arbeidsmarktonderzoek

Maar hoe vind je nieuwe medewerkers in een arbeidsmarkt waar zo ontzettend veel vraag is? Hiervoor was allereerst beter inzicht in de doelgroep ‘dakspecialist’ noodzakelijk. Wat vinden dakspecialisten belangrijk bij het kiezen van een werkgever? En wat lezen, kijken en luisteren ze? Aan de hand van een uitgebreide vragenlijst en diepte-interviews is onderzocht wat de dakspecialisten van Weijerseikhout belangrijk vinden. Er is bewust gekozen voor een onderzoek bij de eigen medewerkers aangezien zij qua 46 #4 2020

functie, opleidingsniveau, leeftijd, interesses en mediagebruik een goede afspiegeling vormen van de doelgroep.

Fijne werksfeer en waardering belangrijk!

Uit het onderzoek blijkt dat een fijne werksfeer en leuke collega’s – op salaris en een vast contract na – de belangrijkste factor is bij het kiezen van een werkgever. Een van de dakspecialisten van Weijerseikhout geeft aan: “Wanneer ik op zoek zou gaan naar een nieuwe baan vind ik werksfeer het allerbelangrijkste. Zelfs belangrijker dan salaris. Ik ga graag met een fijn gevoel naar mijn werk.”

Ook de factor waardering komt in het onderzoek naar voren als belangrijke factor van goed werkgeverschap. Denk hierbij aan het tonen van betrokkenheid bij bijvoorbeeld een verjaardag, geboorte, bruiloft of jubileum, maar ook met een overlijdensgeval of ziekte.

Dit zorgt voor een welkom gevoel en maakt de bedrijfscultuur erg goed zichtbaar. Lars Weijers, directeur van Weijerseikhout legt uit: “We besteden veel aandacht aan collega’s. Jaarlijks organiseren we verschillende personeelsuitjes zoals een groot kerstfeest en sinterklaasviering. Als familiebedrijf vinden we aandacht voor elkaar erg belangrijk.”

Werven via eigen netwerk

Maar - nu we weten wat de doelgroep belangrijk vindt - waar vind je deze dakspeci-

DAG BIJ WEIJERSEIKHOUT

Bij Weijerseikhout werk je op grote onderhoud- en renovatieprojecten.

Werken in renovatie is anders dan werken in nieuwbouw. Bij ons is geen dag hetzelfde! Door de verschillende bouwstijlen die je op de projecten tegenkomt, krijg je de kans om jouw vakspecialistische kennis enorm te verbreden.

alisten dan? Tijdens het onderzoek geven de dakspecialisten aan dat we deze waarschijnlijk het beste via social media of op vacaturessites kunnen vinden. Opvallend, want zelf is maar liefst 71% van de dakspecialisten via via (lees: vrienden, familie, kennissen) bij Weijerseikhout terecht gekomen. Daarom wordt in de wervingscampagne ingezet op ‘referral recruitment’, een strategie waarbij ze medewerkers stimuleren om nieuwe collega’s aan te dragen. Zij kennen enorm veel mensen in de branche en kiezen op deze manier bovendien zelf met wie ze in het team komen te werken.

pagne, die vanaf september gestart is, richt zich op het vinden van dakspecialisten van de allerhoogste klasse. Aan de hand van social media posts, een nieuwe werken-bij website en een eigen ‘klasse’ dakscout André wordt er actief campagne gevoerd.

De campagne is afgetrapt met een ‘klasse’ schaft op de bouwplaats en alle dakspecialisten kunnen een ‘klasse’ bonus verwachten als ze een nieuwe collega aandragen. Klasse geregeld, toch?

Klasse campagne van start!

Alle uitkomsten van het onderzoek zijn gebundeld en omgetoverd tot dé gloednieuwe wervingscampagne: klasse! De cam-

Lees dit artikel ook online. #4 2020 47

HET BELANG VAN

GEZOND VENTILEREN 48  #4 2020

#4 2020  49

GEZOND VENTILEREN

Een ding staat vast: het belang van ventilatie tegen de verspreiding van het coronavirus is niet te onderschatten.

Het RIVM adviseert om minimaal te voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit. Woningen, scholen en kantoren die nog niet aan de minimale ventilatie-eisen voldoen, krijgen het advies om continu ramen en deuren open te zetten. Dat wordt de komende wintermaanden knap lastig.

Tekst en beeld Duco

A

an het Handelsplein in Amstelveen wordt momenteel de laatste hand gelegd aan project Up Mountain. Deze exclusieve nieuwbouwappartementen orden onder andere uitgerust met een vraaggestuurd natuurlijk ventilatiesysteem.

Verspreidt het coronavirus zich via aerosolen?

In het begin van de coronapandemie ging men ervan uit dat de besmettingsroute via aerosolen (kleine druppels in de lucht) beperkt was. “We leren steeds meer over het virus”, vertelt Richard Geraerts, verkoopleider Nederland bij Duco Ventilation & Sun Control. “Eerst was er veel aandacht voor handen wassen en gezonde afstand, vervolgens beseften we het belang van mondmaskers en daarna groeiden de inzichten rond ventileren. Er komen nu meer en meer gevallen naar voren die laten zien dat er een kans op besmetting bestaat via aerosolen. Bij kleine en drukbezette ruimtes bijvoorbeeld, zoals studio’s of klaslokalen, wordt die kans groter en groter."

Natuurlijk ventileren = lagere concentratie aerosolen

Hoe kan ventilatie dan het beste aangepakt 50 #4 2020

worden? Geraerts: "Wat telt is verse lucht rechtstreeks van buiten naar binnen brengen. Want daarmee verdun je de concentratie van aerosolen die mogelijk het virus bevatten. Maar hoe weet je nu of er genoeg verse lucht de ruimte in komt? Zo kun je dat eigenlijk niet weten. Soms kunnen een muffe geur in de kamer of minder concentratie wijzen op een tekort aan verse lucht. Maar dat is niet altijd zo! Bij Duco kiezen we resoluut voor natuurlijke vraaggestuurde ventilatie.

Het voordeel van vraaggestuurde ventilatie is dat de luchtverversing automatisch gebeurt en afgestemd is op het gedrag van de bewoner. En met een CO2-meter kun je zien of er genoeg verse lucht binnenkomt.”

Natuurlijke ventilatie met zonesturing

Ventilatiesystemen worden steeds meer vraaggestuurd, aldus Geraerts. “Er wordt in de appartementen van project Up Mountain alleen geventileerd als het daadwerkelijk nodig is. Vraaggestuurde systemen leveren al een fikse energiebesparing op ten opzichte van continu draaiende ventilatiesystemen.

Onze DucoBox Focus met zonesturing vormt het kloppend hart van het systeem. Deze ventilatiebox met interne regelkleppen onderscheidt zich van een traditionele ventilatiebox door regeling op de luchtafvoer per ruimte.

Up Mountain in Amstelveen.

Daarnaast voorzien elektronisch gestuurde toevoerroosters de droge ruimtes van verse buitenlucht. De uitdaging bestond erin om het ventilatierooster TronicMiniMax discreet te integreren in de triple-beglazing van de schuifpuien. De actief sluitende aluminium klep voorkomt bovendien fluittonen bij overof onderdruk in hoogbouw.”

Gezond ventileren

“Te hoge CO2-concentraties, te weinig ventilatie en extreme temperaturen vormen de basis van diverse klachten”, gaat Geraerts verder. “Omdat een gezond binnenklimaat voor iedereen vanzelfsprekend zou moeten zijn, ontwikkelden we reeds enkele jaren geleden het ‘Duco at HOME’ concept. Dit totaalconcept brengt dankzij een uitgekiende strategie van natuurlijke ventilatie- en zonwe-

ringsystemen een gezond en comfortabel binnenklimaat in gebouwen teweeg. Het concept is inzetbaar bij zowel nieuwbouw als renovatie, en dat op een energiezuinige manier. Door gebruik te maken van buitenzonwering en intensieve ventilatie die zorgt voor grotere debieten koele buitenlucht, kan er een optimaal binnenklimaat gedurende het hele jaar worden gegarandeerd. Zeker in tijden van deze coronapandemie geen overbodige luxe.”

Lees dit artikel ook online. #4 2020 51

Renoveren bij mutatie HET MURENO-CONCEPT

Een volledig energieneutrale woningvoorraad in 2050.

Het is een stevige opgave die vraagt om daadkracht, een slimme aanpak en de juiste partners. Een projectmatige aanpak is volgens Thieu Platenburg, eigenaar van verduurzamingspartner Toevast, niet heilig. De overlast hierbij voor bewoners is onvermijdelijk en er gaat een lange voorbereiding aan vooraf met veel extra onkosten.

Dat moet anders, dacht Platenburg. "Waarom renoveren we niet bij mutatie en nemen we direct de energetische maatregelen mee?"

Tekst Maartje Spunda

52  #4 2020

Beeld Toevast

#4 2020  53

RENOVATIE BIJ MUTATIE

E

lke woning is anders, want na 40 jaar hebben bewoners van hun huis hun thuis gemaakt met allerlei zelf aangebrachte voorzieningen. Dat vraagt om een maatwerk advies.

Met die gedachte gingen verschillende partijen om tafel zitten en zo ontstond het Mureno-concept: renovatie bij mutatie.

Korte lijntjes

Een belangrijke overweging bij de keuze van de partijen voor Platenburg is dat hij, wanneer hij de partners zou bellen op zondag, ze de telefoon op zouden nemen.

“Dat is een voorwaarde voor een goed werkend consortium. Dat je korte lijntjes met elkaar hebt, toegankelijk bent en alle neuzen in dezelfde richting staan”, vertelt Platenburg. “We kozen Van der Meijs als partner omdat zij een eigen timmerfabriek hebben en dezelfde visie delen: niet eindeloos praten, gewoon doen en al doende leert men.” Daarnaast sloten ook

54 #4 2020

Caspar de Haan en Kemkens aan bij het consortium. Bergopwaarts is de eerste corporatie die oog had voor het Mureno-concept en het consortium ging aan de slag met de eerste proefwoningen.

“Op basis van 6 tot 8 procent mutatiegraad heb je een continu treintje van woningen die je kunt renoveren. Nu acht maanden later hebben we 80 woningen opgeleverd en sluiten andere corporaties ook aan. Dat betekent dat we het hele jaar door drie woningen per week aanpakken, en niet alleen in de zomer zoals vaak het geval is bij een projectmatige aanpak”, legt Platenburg uit.

Volledige ontzorging

Binnen het Mureno-concept bestaat een driehoeksverhouding tussen Toevast, de bouwkundige aannemers Van der Meijs en Caspar de Haan, installateur Kemkens én de woningcorporatie, in dit geval Bergopwaarts. De woningcorporatie geeft aan

We kunnen het hele jaar door drie woningen per week aanpakken.

THIEU PLATENBURG #4 2020  55

RENOVATIE BIJ MUTATIE wanneer een huurder vertrekt en wanneer gestart kan worden met de renovatie. Zij geven bepaalde kaders aan op basis van hun portefeuillestrategie, zoals verduurzamen naar minimaal energielabel A of B en zijn aanwezig bij de woningschouw. Verder worden zij totaal ontzorgd. Het is vervolgens de taak van Toevast om woning-specifiek maatwerkadvies te geven wat betreft de energetische verduurzaming. Tevens neemt Toevast de subsidietrajecten en het aan- en afmelden van de energielabels voor haar rekening. “Dat is het voordeel van Mureno. De woningcorporatie hoeft zich niet meer bezig te houden met dat soort zaken, of met ellenlange bewonerstrajecten en bouwplaats inrichtingen zoals bij renovatie op grote schaal bij een projectmatige aanpak. Omdat de woning leeg staat komen er geen

De corporatie wordt van initiatieffase tot opleverfase ontzorgd. onkostenvergoedingen of verhuiskosten voor de bewoner bij kijken. Ook kan de corporatie na de renovatie direct de maximale huurverhoging, gebaseerd op het nieuwe energielabel, doorrekenen bij de nieuwe huurder. Die heeft immers geen vergelijking met de oude huurprijs en ervaart direct het hoge comfort van de gerenoveerde woning.”

56 #4 2020

Een snelle start en de prijs binnen één week

Bij de woningschouw wordt er samen met de corporatie en de bouwkundige partners bekeken welke werkzaamheden uitgevoerd moeten worden. Die worden vervolgens direct aangevinkt op een lijst en binnen één week krijgt de corporatie de prijs van de totale renovatie. “Dat is mogelijk omdat we binnen het Mureno-concept werken met een vast prijzenboek”, legt Eric Sterken uit.

Sterken is projectleider bij Van der Meijs en maakt de begroting en de overalplanning waarin de werkzaamheden en startmomenten van alle partijen staan beschreven. Ook de mutatiewerkzaamheden en APK (Algehele Periodieke Keuring), zoals het vervangen van een keukenkastje, het repareren van een lekkende kraan of het stoppen van gaten in de muur, zijn hierin opgenomen.

Vervolgens starten de partijen direct. Zo wordt een dag later bijvoorbeeld al direct de installatie ontkoppelt. “Dat is ook de enige manier om dit proces vorm te geven en erachter te komen wat ieder zijn rol is en welke waarde elke partij inbrengt”, legt Platenburg uit. “Natuurlijk hebben we van tevoren met elkaar rond de tafel gezeten en bepaalde richtlijnen opgesteld. Onderliggend aan de overeenkomst liggen een 20-tal documenten zoals een prijzenboek, het aantal woningen dat ingebracht wordt binnen het Mureno-concept, een opleverprotocol, materialenlijst, documenten over hoe we omgaan met circulariteit en asbest, een flora en faunaprotocol, BKT-tekeningen en een communicatiedocument. We hebben deze documenten aan de voorzijde opgemaakt zodat je die kunt raadplegen als je het even niet meer weet. Je hoeft het wiel niet steeds opnieuw uit te vinden.”

Maximale kwaliteit door continue verbetering

Dankzij een sleutelkluis bij de woning kunnen de vakmannen van alle partijen altijd in en uit. Op die manier kunnen werkzaamhe-

In het Mureno-concept worden woningen bij mutatie aangepakt.

den gelijktijdig worden opgepakt. “Planning is daarom planning”, vertelt René Slegers, uitvoerder bij Van der Meijs. Slegers coördineert de volledige uitvoering bij Mureno-projecten. Hij vertelt: “We hebben de wensen van de corporatie goed voor ogen en zijn met alle partijen goed op elkaar ingespeeld. We leveren tegenwoordig op zonder opleverpunten en leveren maximale kwaliteit doordat we kunnen werken in een lege woning.” Platenburg voegt daar aan toe dat na elke woning opnieuw geëvalueerd wordt, waardoor er een continue verbetering en procesoptimalisatie is. Ook legt hij uit dat het innovatierisico bij Mureno klein is: “Omdat we werken in een serie van één, is het makkelijker om nieuwe producten toe te passen dan bij een projectmatige aanpak waarbij je die aanpassing

doorvoert over een groot aantal woningen.”

Uit cijfers van de corporatie blijkt dat werken volgens het Mureno-concept 8 tot 11 procent goedkoper is per woning dan renoveren bij een projectmatige aanpak.

De woningcorporatie wordt volledig ontzorgd van initiatieffase tot opleverfase en verduurzaamt met de Mureno-aanpak gemiddeld 3 woningen per week. Met die gedachte én het uitzicht op een energieneutrale woningvoorraad in 2050, heeft renoveren bij mutatie veel te bieden voor de woningcorporaties.

Dit artikel lees je ook online. #4 2020 57

Samenwerken in de keten EEN VERSLAG OVER DE MAAND VAN DE BEWONER

Voor wie dóen we het nu eigenlijk allemaal? De bewoner!

Deze staat dan ook al een aantal jaar bij Renda centraal tijdens de Dag van de Bewoner. Zo ook in 2020. Alleen dan op een hele andere manier. Geen live bijeenkomst met 300 mensen, maar een cursus over samenwerken in de keten met vier online sessies.

Tekst Dionne Verstegen

O

nder leiding van Elleke, Wikke en projectcoach Mariëlle de Groot werd begin november de eerste sessie afgetrapt. Het thema: respectvol samenwerken met bewoners. In deze sessie vertelden Jan Rotteveel en Marco Peetoom van Constructiever over hun ervaringen bij de Kleurenflats in Zaandam. Bij dit project werd de bewonerscommissie vanaf het begin als onderdeel van het projectteam meegenomen. In plaats van strijd leverde dit een samenwerking op waarbij alle partijen elkaar mooi aanvulden, iets dat de uitvoering ten goede kwam. Zo werd op advies van de bewonerscommissie een fasering in

58 #4 2020

het project aangebracht, waarbij eerst de ene kant van de woning werd aangepakt en pas later de andere kant. De renovatie duurde hierdoor drie dagen langer, maar bewoners zaten op deze manier niet volledig in het puin. Uiteraard werden er ook stevige discussies gevoerd, maar door de bewonerscommissie onderdeel van het team te maken werden ze ambassadeur van de renovatie en groeide het draagvlak onder de rest van de bewoners ook aanzienlijk. De succesformule? Wederzijds respect en elkaar als volwaardig zien. Dat kan Frank van Dooren, als oud-bestuurder van corporatie ZVH en opdrachtgever van dit project,

RENDA NETWERK VERSLAG MAAND VAN DE BEWONER

Achter de schermen in de studio bij de Maand van de Bewoner.

beamen. Hij predikt dat je als bestuurder pas goede beslissingen kunt maken als je goed samenwerkt en verantwoordelijkheid durft te delen, ook met bewoners. Aan het einde kregen de deelnemers in deze Webinar een opdracht mee. In tweetallen bespraken ze een aantal ‘roze olifanten’: • Niet iedereen durft alles te delen in samenwerking.

• Collega’s / partners kijken niet verder dan hun taakomschrijving.

• Niet iedereen durft aan de voorkant met elkaar vast te stellen dat het maximale resultaat geen 8 hoeft te zijn.

Aandacht voor de mens

In de tweede sessie lag de focus op de factor mens. Helena Spits van Bouwzorg Fryslân inspireerde de deelnemers door haar ervaringen te delen. Door goed samen te werken kun je vooraf in kaart brengen welke bewoners wellicht niet meewerken bij een renovatie. Vervolgens is het van belang aandacht te hebben voor de achterliggende problematiek en zo te kijken of je deze bewoners op een creatieve manier toch mee krijgt. Voor Spits is het een sport om door te gaan totdat alle woningen in een project meedoen. Een woning die je overslaat, en later in mutatie moet oppakken, kost namelijk zo’n 20.000 euro. Ervan uitgaande dat 5 op

#4 2020 59

de 100 woningen niet meedoen, betekent dit dat je een ton kunt investeren in bewonersbegeleiding om ervoor te zorgen dat alle woningen meteen meedoen. Daarnaast gaf Spits aan dat het ook belangrijk is om werklieden mee te nemen in hoe zij het beste om kunnen gaan met verschillende bewoners.

Door echt te focussen op de mens zal een project succesvoller zijn. Maar hoe doe je dat dan precies? In het interactieve deel van de Webinar gingen deelnemers aan de slag met DISC, een model waardoor je jezelf en anderen beter leert kennen en waardoor je leert hoe je jezelf kan aanpassen zodat een ander met jou mee kan bewegen. Er worden 4 type mensen (kleuren) onderscheiden: Dominant, Invloed, Stabiel en Consciëntieus.

60 #4 2020

Deelnemers moesten aan de hand van een test bepalen welke kleur bij hen dominant was en gingen vervolgens ook aan de slag om hun hele team te analyseren om zo te kijken hoe verschillende mensen binnen een project elkaar aan kunnen vullen.

Kleine speldenprikjes

Acupunctuur in je project. Dat was het thema van de derde sessie. Janneke de Cort van KnaapenGroep gaf voorbeelden van hoe je met kleine creatieve interventies, ook wel speldenprikjes genoemd, grote successen kunt behalen in een project. Zo wordt bij Knaapen inmiddels elk project gestart met een Kick-off en een touchpointanalyse. In een 6 uur durende workshop wordt de tijd genomen om elkaar te leren kennen en het hele renovatieproces in te plannen. Zes uur klinkt misschien als een behoorlijke investering, maar levert uiteindelijk ook veel tijd op.

Je voorkomt namelijk dat elke partij zijn eigen ding gaat doen. Ook staat er meteen vanaf het begin een team. Een ander voorbeeld van zo’n speldenprikje is de introductie van bitterballen bij het behalen van successen in een project. Op deze manier werden zowel medewerkers als bouwpartners gemotiveerd om voor de doelstellingen te gaan. Dit kwam uiteraard ook de sfeer ten goede. Tegelijkertijd zorgde het er ook voor dat de doelstellingen duidelijk en concreet werden opgesteld.

In deze Webinar gingen de deelnemers vervolgens in kleine groepjes aan de slag om te onderzoeken hoe zij binnen hun eigen project kleine speldenprikjes konden uitdelen.

Er werden mooie gesprekken gevoerd en er werd samen naar oplossingen gezocht. Zo kwam een groep op het idee om complimentenkaartjes uit te delen binnen het projectteam om de sfeer te verbeteren. In een andere groep werd het idee geopperd om een begrafenis te organiseren voor een

RENDA NETWERK VERSLAG MAAND VAN DE BEWONER

Bedenk wie de boodschap het beste kan overbrengen op bewoners. aantal sloopwoningen, zodat mensen op een mooie manier afscheid konden nemen van hun (t)huis.

Onderwaterwereld

Met 4 knopen snelheid richting haven varen, terwijl er onder water een stroming van 4,5 knopen is. Dan vaar je dus achteruit! Met deze metafoor startte Mariëlle de Groot de laatste sessie. Hetzelfde gebeurt in maatschappelijke projecten: je hebt richting bepaald en vervolgens lukt het niet. Je komt niet uit waar je wil zijn. Hoe dat komt? Terwijl je boven water bezig bent met zaken als een projectplan en begroting, is er een hele onderwaterwereld die je op het eerste oog niet ziet. Denk aan zaken als empathie, of enthousiasme binnen een team. Deze onderwaterwereld maakt 80% van je project uit en is dus zeer belangrijk om rekening mee te houden. Een andere belangrijke succesfactor volgens De Groot is om naar jezelf te kijken, in plaats van naar een ander. Ben je in staat om voor je project te gaan staan? Kun je voelen waar het probleem zit, snap je wat die ander drijft? Kun je doorpakken als het lastig wordt en je eigen energie hoog houden? Pas als je zelf vol vertrouwen in een project staat, zullen anderen dit ook doen.

Reptielenbrein

Tenslotte kregen de deelnemers een kleine les psychologie van Niels Götz. Onze herse-

Tijdens de gekke vijf minuten werd iedereen even uit de inhoud gehaald.

nen kun je opdelen in drie lagen. Het bovenste deel, het mensbrein, is gericht op lange termijnplannen en logisch denken. Daaronder zit het emotionele brein, dat geregeerd wordt door gewoontes en zich richt op het hier en nu. Binnen in zit het oerbrein, het reptielenbrein. Deze focust zich puur op ‘overleven’. Als je weinig energie hebt, als de accu zogezegd leeg is, wordt meer en meer aanspraak gedaan op dit reptielenbrein. Volgens Götz is het belangrijk om hier rekening mee te houden, aangezien bewoners regelmatig vanuit dit brein acteren. Begin een brief bijvoorbeeld eens met ‘Hoe gaat het met u?’, in plaats van ‘Volgende week starten we met de renovatie’. Je kunt zelfs een aantal stofjes activeren bij mensen om uit het reptielenbrein te komen. Zo komt er dopamine

#4 2020 61

vrij door een compliment te geven, endorfine door veel te lachen, oxytocine – het knuffel hormoon – door extra aandacht te geven en serotonine door weinig stress. Tevens is het van belang om te kijken welke mensen extra aandacht nodig hebben omdat je ze anders niet meekrijgt in de renovatie. Zo definieerde hij bijvoorbeeld de groep ‘autisten’. Zij kunnen er bijvoorbeeld niet tegen als je een afspraak niet nakomt. Met deze personen kun je het beste alleen de eerste zaken delen, die je zeker weet. Tot slot gingen deelnemers in deze sessie in kleine groepen in gesprek. Allereerst om naar zichzelf te kijken, wanneer hadden zij een lege accu?

Vervolgens bespraken ze welke type mensen

In deze ‘5 minuten van de toekomst’ vertelde Tove Elfferich over het project ‘De helpende Haan’.

62 #4 2020

zij onderscheidden in hun project, en hoe je hen kunt motiveren om mee te werken. Zo werd er bijvoorbeeld het type ‘hoogopgeleide verduurzamer’ benoemd, mensen die wel willen verduurzamen, maar die het door werk en een gezinsleven te druk hebben om te reageren. De oplossing? Zorg voor zo weinig mogelijk gedoe.

Gekke vijf minuten en de toekomst

Naast alle inhoud was er ook aandacht voor plezier tijdens de sessies. In de ‘gekke vijf minuten’ werden deelnemers elke week even helemaal uit de inhoud gehaald en uitgedaagd om even lekker gek te doen en zo weer met een fris hoofd verder te kunnen gaan. Er werd gezongen, gelachen en zelfs geschreeuwd. Sommige deelnemers gingen in deze vijf minuten even koffie halen, anderen vonden het een fijne energizer.

Ook innovatie kreeg elke week een plekje in dit Webinar, in ‘de 5 minuten van de toekomst’. Angelique Bellemakers van Inbo vertelde over de inclusieve toren, een ruimte waar diverse groepen mensen elkaar ontmoeten en samen dingen creëren die je van tevoren niet zomaar in een programma van eisen kunt stoppen. Alex Jansen van Woonbedrijf vertelde over het buurtfonds, dat helpt om activiteiten in de wijk te organiseren en verbinding te creëren tussen bewoners. Tove Elfferich van Morgenmakers gaf een kijkje in het project ‘De helpende Haan’, waarbij bewoners aangeven welke thema’s er leven in de wijk en hier vervolgens een plan van aanpak op wordt gemaakt. In de pilot in Eindhoven leverde dit een buurtkrant op met mooie verhalen uit de wijk en komt er later zelfs een wandelroute langs deze verhalen.

Tot slot vertelde Eigen Haard over bewonerscommunicatie in coronatijd. In plaats van

RENDA NETWERK VERSLAG MAAND VAN DE BEWONER

Deelnemers gingen tijdens de Maand van de Bewoner aan de slag met het DISC-model.

een bewonersavond laten ze bewoners nu video’s zien over wat er precies gaat gebeuren tijdens de renovatie. Daarnaast is er veel 1 op 1 (telefonisch) contact met bewoners.

Eigenlijk is het contact tijdens corona dus alleen maar persoonlijker geworden!

Learnings:

Er werd een hoop geleerd tijdens deze Maand van de Bewoner. Een aantal van de belangrijkste lessen: • Maak bewoners onderdeel van het projectteam of zelfs opdrachtgever.

• Wees open en eerlijk over zaken die niet mogelijk zijn.

• Krijg je met geen mogelijkheid contact met een bewoner? Probeer het eens met een appje.

• Zet een sociaal projectleider naast de technisch projectleider voor betere resultaten.

• Bedenk wie de boodschap het beste kan

overbrengen op bewoners. Wie heeft het meeste draagvlak?

• Begin klein, maar begin gewoon! Praten werkt niet.

• Empathie een van de belangrijkste eigenschappen die je nodig hebt om te zorgen voor succesvolle projecten.

• Empathie is als een spier: hoe meer je het doet, hoe beter je er in wordt.

• Weet wat er speelt in een wijk. Ga de wijk in om verhalen op te halen, of kijk eens op de facebookpagina van de buurt.

• Een negatieve ervaring heeft vijf keer zoveel impact als een positieve ervaring.

• Je hebt zelf meer invloed op je project dan je in eerste instantie denkt. Zoom af en toe eens uit: ben ik nog wel met het juiste bezig?

#4 2020 63

PARTNERS Renda wordt mede mogelijk gemaakt door de volgende partners:

Founding partners

Partners

64  #4 2020

RENDA NETWERK PARTNERS

#4 2020 65

COLOFON

#4 2020

Vakredactie Jan Baarends (hoofdredacteur) Ad Straub Haico van Nunen Jetske Thielen Wim Meijer

Dit magazine is onderdeel van Renda, het kennisnetwerk voor professionals in de sociale woningbouwsector. Het magazine verschijnt 4x per jaar. Meer informatie op www.renda.nl.

Uitgave Aeneas Media bv Veemarktkade 8 ruimte 4121 5222 AE ’s-Hertogenbosch T 073 205 10 10 www.aeneas.nl mail@aeneas.nl Renda Team Evamarije Smit (concept manager) Elleke van de Westeringh (community manager) Dionne Verstegen (content manager) Myrtle Matthijssen (event marketeer) Wikke Peters (vakredacteur)

66 #4 2020

Aan deze editie werkten mee Arie Warnaar, Birgit Barten, Maartje Spunda, Duco en Weijerseikhout.

Advertentieverkoop Elleke van de Westeringh T 073 205 1029 Lezersservice lezersservice@aeneas.nl T 073 205 10 25 Lidmaatschap 2021 Kennismaking – 132 euro Light – 132 euro Standaard – 285 euro Meer weten over het lidmaatschap? Bel of mail met Elleke van de Westeringh; 073 205 10 12, E.vandewesteringh@aeneas.nl.

Alle prijzen zijn exclusief BTW. Buiten Nederland geldt een toeslag voor extra porto. Lidmaatschappen lopen voor één jaar en kunnen elk gewenst moment ingaan. Opzeggen kan tot twee maanden voor de vervaldatum, telefonisch via de Lezersservice, 073 205 10 25

Vormgeving Joke Boer, Twin Media bv Voorwaarden Renda wordt tevens elektronisch opgeslagen en geëxploiteerd. Alle auteurs van tekstbijdragen in de vorm van artikelen of ingezonden brieven en/of makers van beeldmateriaal worden geacht daarvan op de hoogte te zijn en daarmee in te stemmen, e.e.a. overeenkomstig de publicatie- en/of inkoopvoorwaarden. Deze liggen bij de redactie ter inzage en zijn op te vragen. Niets uit deze uitgave mag worden overgenomen zonder toestemming van de uitgever. Hoewel de grootst mogelijke zorg wordt besteed aan de inhoud van het blad, zijn de redactie en uitgever van Renda niet aansprakelijk voor de gevolgen, van welke aard ook, van handelingen en/of beslissingen gebaseerd op de informatie in deze uitgave. Niet altijd kunnen rechthebbenden van gebruikt beeldmateriaal worden achterhaald. Belanghebbenden kunnen contact opnemen met de uitgever.

ISSN 2211-5358

www.renda.nl

kennisnetwerk voor professionals in de sociale woningbouw #4 2020

#4 Kennisnetwerk voor professionals in de sociale woningbouw

2020

Werksfeer vind ik het allerbelangrijkste.

WAT GAAT HET WORDEN EIND DIT JAAR?