Ruimte en Wonen #2 2022

#2/2022

Terug n de volk aar shui vestin s­ g

Vakblad over de leefomgeving voor ruimtelijke professionals en woonexperts

Ruimte en Wonen wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners. Een partner van Ruimte en Wonen geniet van veel aantrekkelijke voordelen, waaronder een korting op het lidmaatschap en een profielpagina op deze website. Omdat het partnerschap in onderling overleg wordt ingevuld, sluiten de voordelen precies aan bij de behoeftes van de partner.

Heb je ook interesse om partner te worden, neem dan contact op met Yvette Vierhout via telefoonnummer 073-2051028 of via e-mail y.vierhout@aeneas.nl

Meer informatie over deze bedrijven en het partnerschap staat op ruimteenwonen.nl/partners

Inhoud Regie op de woning­ markt

THEMA TERUG NAAR DE VOLKSHUISVESTING

Rol woning­ corporaties

Huurders of beleggers

ARTIKELEN

INTERVIEWS

EN VERDER

6

WoON 2021 in vogelvlucht Een overzicht van de belangrijkste uitkomsten

26

04

Hoofdredactioneel De terugkeer van de volkshuisvesting

42

16

Middensegment verder gegroeid Maar nieuwe huurders betalen hoofdprijs

Beeldessay Sociale architectuur

64

Column Heilige huisjes in de woonagenda

78

Recensie Uitgewoond

36

Woningcorporaties in hogere versnelling na afschaffen verhuurderheffing Interview met Tonny van de Ven en Suzanne Lipsch

LTV, weg ermee?

Onderzoek naar effect Loan-to-Value

50

Spelbederver of Haarlemmerolie?

De betekenis van particuliere woningbeleggers op de woningmarkt

66

De kracht van het hybride stelsel Regie op de woningmarkt

1

Auteurs Aan dit nummer werkten mee:

Anouk Corèl Platform 31

Arnoud Vlak Lector maatschappelijk vastgoed, Hogeschool ­Rotterdam

Bob Witjes Aedes

Carola de Groot RaboResearch

Cees-Jan Pen Fontys Hogescholen

Cindy Biesenbeek De Nederlandsche Bank

2

RUIMTE + WONEN NETWERK

Denise Ligthart ABF Research

Jaap Koelewijn Hoogleraar corporate ­finance, Nyenrode Business Universiteit

Martijn Blom Hollands Licht

Michael Stuart-Fox ABF Research

Nic Vrieselaar RaboResearch

Tom Kleinepier ABF Research

3

De Terugkeer van de Volkshuisvesting Het kabinet Rutte IV heeft voor het eerst in ruim 10 jaar weer een minister voor Volkshuisvesting!

Natuurlijk hadden we ­minister Blok voor Wonen en Rijksdienst en had ­minister Ollongren van Binnenlandse Zaken het woondossier onder zich.

Maar een aparte minister die de titel “Volkshuisvesting” met trots draagt, dat is toch weer even andere koek. En de programma’s van Hugo de Jonge schieten als paddenstoelen uit de grond. Maar lost de huidige hoerastemming rond de Terugkeer van de Volkshuisvesting de woningnood ook snel op?

lost de huidige hoerastemming rond de Terugkeer van de Volkshuisvesting de woningnood op?

4

Net als zoveel in het leven is ook het woningmarktbeleid een pendule, die heen en weer slingert tussen de markt, de overheid en de maatschappij. Perioden van een sterk geloof in de markt en zelfsturing wisselen zich af met perioden van regie en overheidsingrijpen. De Terugkeer van de Volkshuisvesting is zo’n kantelpunt.

De afschaffing van de verhuurderheffing is een belangrijk eerste wapenfeit van de Terugkeer. In het artikel “Woningcorporaties in hogere versnelling na afschaffen verhuurderheffing” komt duidelijk naar voren dat corporaties staan te trappelen om weer aan de slag te gaan. Maar Anouk Corèl wijst er in haar artikel fijntjes op dat sterke toename van de regie vanuit het Rijk het hybride stelsel onder druk zet en de beleidsvrijheid van woningcorporaties aantast.

Aan de andere kant is het nog maar de vraag of die regie ook daadwerkelijk gepakt wordt. Kan een mi-

HOOFDREDACTIONEEL

nister vanuit zijn werkkamer in Den Haag bouwlocaties aanwijzen of zelfs doordrukken, bijvoorbeeld als de lokale politiek zich daar tegen keert? Om nog maar te zwijgen over het gebrek aan geschikt personeel, torenhoge materiaalprijzen en überhaupt het gebrek aan bouwgrond.

Blijven straks, als na de hoerastemming het stof is neergedaald, alleen huizenhoog opgeklopte verwachtingen over de afgeschafte verhuurderheffing over?

De verschuiving van de markt weg komt goed aan bod. Het boek Uitgewoond van Cody Hochstenbach, zo blijkt uit de recensie in dit nummer, is een ware page turner met een sterk pleidooi voor een brede volkshuisvesting. Net als bijvoorbeeld de mensen achter de Woonprotesten stelt Hostenbach onder meer dat beleggers de markt verstoren en de prijzen opdrijven. Arnoud Vlak en Jaap Koelewijn gaan daar recht tegenin en bepleiten juist dat beleg-

gers een fatsoenlijke bijdrage leveren aan de woningmarkt. En lang niet alle beleggers zijn buitenlandse opkoopfondsen, maar veel vaker middenstanders en zzp-ers die één of een paar woningen verhuren als broodnodige pensioenvoorziening.

Anderzijds laten de artikelen van de Rabobank en ABF Research over het WoON2021 duidelijk zien dat de huurprijzen in de vrije huur de afgelopen jaren zijn geëxplodeerd.

Starters betalen de hoofdprijs. Is dat de beste manier om de pensioenen van ZZP’ers veilig te stellen? Is het nodig dat koopwoningen waar starters kunnen wonen, worden opgekocht door beleggers en voor veel meer worden verhuurd? Of maken beleggers deze woningen juist toegankelijk voor een groep, die maar moeilijk aan een hypotheek kan komen?

Dat raakt de gemiste kans in het regeerakkoord: de hypotheekrenteaftrek en

5

het vermogen in de eigen woning blijven onaangetast. Koopstarters dan maar meer hypotheekruimte geven? Cindy Biesenbeek toont aan dat dat niet helpt: de steeds schevere verhouding tussen inkomens en huizenprijzen bepaalt wie nog wel en wie niet meer kan kopen. De beperking van de LTV heeft daar maar weinig invloed op gehad, maar beschermt mensen wel als de huizenprijzen ooit weer eens inklappen.

De Terugkeer van de Volkshuisvesting is wel een goed begin maar bij lange na niet het halve werk.

Bob Witjes Aedes Martijn Eskinasi Ministerie van BZK

WoON 2021 in vogelvlucht Een overzicht van enkele belangrijke uitkomsten

6

Het functioneren van de woningmarkt staat meer dan ooit in de belangstelling. Actuele cijfers over allerlei aspecten van het wonen vervullen een belangrijke rol in het debat.

Het nieuwe WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2021 staat boordevol waardevolle inzichten. In dit artikel gaan we in op enkele van de belangrijkste uitkomsten.

Michael Stuart-Fox, Tom Kleinepier en Denise Ligthart

7

REGIE OP DE WONINGMARKT

H

het opkopen van woningen voor de verhuur (buy to let) maar ook door huurverhogingen, met name bij een bewonerswissel. Inmiddels woont 8,5% van alle huishoudens in een midden- of dure huurwoning. In de vier grote steden huurt bijna een op de vijf huishoudens in de vrije sector. De mediane kale huurprijs in de middenhuur bedraagt € 833 per maand. In de dure huur is dat € 1.118.

Er wonen relatief veel jonge huishoudens in de dure huursector. Ruim vier op de tien huishoudens zijn jonger dan 35 jaar. In de middenhuur is dat 35% en in de gereguleerde huursector minder dan een kwart. De dure huur en middenhuur tellen juist relatief weinig 65-plussers. Mede door de aanwezigheid van veel jonge huishoudens zijn de middenhuur en dure huur, segmenten met een grote verhuisdynamiek: de mutatiegraad ligt hoog en de gemiddelde woonduur is laag. Van alle huurders in de middenhuur is 29% in de afgelopen twee jaar verhuisd. In de dure huur is dat zelfs 45%. Ook de verhuisgeneigdheid ligt in deze segmenten sterk boven het gemiddelde.

et WoON – en het WBO als voorloper – is inmiddels een van de langstlopende enquêteonderzoeken in Nederland. Hoewel er steeds meer registerdata over de woningmarkt beschikbaar zijn, blijft het WoON onontbeerlijk voor goede landsdekkende inzichten in onder andere de verhuis- en woonwensen, de tevredenheid van bewoners en allerlei andere onderwerpen waar nog weinig of geen registergegevens over zijn. Voor het WoON 2021 zijn zo’n 47 duizend respondenten ondervraagd in de periode augustus 2020 tot en met september 2021. Het WoON is bij uitstek geschikt om naast de actuele situatie ook ontwikkelingen door de tijd heen in beeld te brengen. In dit artikel maken we vaak de vergelijking met het voorlaatste WoON (2018).

Middenhuur en dure huur De middenhuur is al vele jaren een hot item in de politiek en bij beleidsmakers. Veel partijen signaleren een tekort aan dergelijke huurwoningen en menig gemeente heeft een actieplan opgesteld om nieuw aanbod te stimuleren. Uit WoON 2021 komt naar voren dat het aantal huishoudens in een middenhuurwoning – met een huur tussen de liberalisatiegrens van € 752,33 en € 1.000 – is toegenomen van 350 duizend in 2018 tot 392 duizend in 2021 (12%). Zeven op de tien van deze huurders wonen in een private huurwoning, de rest huurt bij een corporatie. Het aantal dure huurwoningen (met een huur boven € 1.000) is in die periode veel sterker gegroeid, namelijk van 154 duizend in 2018 tot 256 duizend in 2021 (67%). Ruim negen op de tien van deze huishoudens huren bij een private verhuurder. De groei van de middenhuur en dure huur is tot stand gekomen door nieuwbouw,

Tijdelijke huurcontracten Ook in de belangstelling de afgelopen jaren stond het thema tijdelijke huurcontracten. Sinds halverwege 2016 zijn de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten sterk verruimd, onder meer door de introductie van het generieke tijdelijke huurcontract (contract voor bepaalde tijd). In WoON 2021 zijn voor het eerst vragen opgenomen over dit onderwerp. Hieruit blijkt dat 20% van de huishoudens in zelfstandige huurwoningen die in de twee jaar vóór de enquêtedatum zijn verhuisd, een huurcontract voor bepaalde tijd heeft. In de corporatiesector gaat het om 8%, in de pri-

8

Figuur 1: Aantal huishoudens in midden- en dure huurwoningen*, naar type verhuurder, 2015-2021; BRON: WOON 2015 - 2021. *DE GRENS TUSSEN MIDDENHUUR EN DURE HUUR IS IN 2015 GELEGD BIJ € 930 EN IN 2018 BIJ € 945.

Figuur 2: Woonvoorkeuren van actieve zoekers (op zoek naar een zelfstandige woning) naar eigendom en type, 2015-2021; BRON: WOON 2015-2021

9

REGIE OP DE WONINGMARKT Lage rente drukt woonlasten eigenaar-bewoners

vate huur om 29%. Bijna een op drie recent verhuisde huurders in een zelfstandige private huurwoning heeft dus een tijdelijk huurcontract. Bij huurders die huren bij een particulier persoon komt het vaker voor (35%) dan bij bedrijfsmatige verhuurders (25%). In de vier grote steden maken private verhuurders er vaker (35%) gebruik van dan in kleinere gemeenten. Tijdelijke huurcontracten lijken bovendien steeds vaker voor te komen. Onder de huurders in de private sector die het kortst geleden zijn verhuisd (in 2020/2021) komt het vaker (37%) voor dan onder huurders die in 2019 zijn verhuisd (21%).

Bij eigenaar-bewoners laat de ontwikkeling van de woonlasten een ander beeld zien. Ten opzichte van 2018 is de netto koopquote gedaald van 18,8% naar 16,5%.

De koopquote geeft weer hoeveel procent van het besteedbaar inkomen woningeigenaren kwijt zijn aan koopuitgaven: netto hypotheekuitgaven (rekening houdend met renteaftrek en eigenwoningforfait), reservering voor onderhoudskosten en bijkomende uitgaven die specifiek voor woningeigenaren gelden, zoals de OZB en opstalverzekering. De daling van de koopquote is vooral het gevolg van een afname van de hypotheekuitgaven door de lagere hypotheekrente. Ook veel zittende eigenaar-bewoners hebben van de lagere rente geprofiteerd door hun hypotheek over te sluiten. Door de stijging van de huurquote en de daling van de koopquote is het verschil in woonlasten (ten opzichte van het inkomen) tussen huurders en eigenaar-bewoners toegenomen.

Huur en huurquote gestegen Huurders gaven in 2021 gemiddeld € 670 per maand uit aan de bruto huur van hun woning. Dat is de kale huurprijs plus de subsidiabele servicekosten, maar zonder aftrek van de huurtoeslag. Dit gemiddelde gaat over de huursector als geheel: corporatiewoningen en private huurwoningen samen.

Met aftrek van de huurtoeslag bedraagt de gemiddelde (netto) huur € 578 per maand.

In de corporatiesector is dat € 475 en in de private huursector ligt het gemiddelde met € 807 aanzienlijk hoger. De huurquote geeft aan hoeveel procent van het besteedbaar inkomen huurders kwijt zijn aan de netto huur. Die huurquote bedraagt voor (het totaal van) huurders in 2021 gemiddeld 25,6%. In 2018 lag de huurquote gemiddeld nog op 25,0% en in 2015 eveneens op 25,6%. Bij jonge paren en jonge alleenstaanden is de huurquote ten opzichte van 2018 naar verhouding het sterkst gestegen.

De stijging van de gemiddelde huur en huurquote hangt (mede) samen met de eerder gesignaleerde toename van de middenhuur- en dure huursector en de krimp van de private gereguleerde huursector.

Recente verhuizingen In totaal zijn bijna 1,2 miljoen huishoudens in de twee jaar vóór de enquêtedatum verhuisd naar hun huidige zelfstandige woning. Dat is een lichte toename (3%) in vergelijking met het WoON 2018. Het aantal starters dat vanuit het ouderlijk huis of een onzelfstandige woning naar een zelfstandige woning verhuisde, bleef ongeveer gelijk. Het aantal doorstromers binnen de koopsector steeg (18%) ten opzichte van 2018 terwijl het aantal doorstromers dat van huur naar koop verhuisde juist daalde (-20%). Dat laatste hangt waarschijnlijk samen met de sterk gestegen prijzen op de koopwoningmarkt: dat heeft het moeilijker gemaakt voor huurders om de stap van

10

REGIE OP DE WONINGMARKT

koopvoorkeur ook toegenomen doordat meer huishoudens ‘de boot niet willen missen’ en een woning willen kopen voordat de prijzen nog verder stijgen. De voorkeur voor een koopappartement is echter wel gelijk gebleven (15%). Ruim een kwart van de actieve zoekers is op zoek naar een huurappartement. Eengezinswoningen in de huursector zijn het minst in trek (13%).

Er zijn grote verschillen in de woonvoor-

huur naar koop te zetten. Andersom was er ook een daling van het aantal doorstromers dat van koop naar huur verhuisde (-15%) terwijl het totaal doorstromers binnen de huursector licht groeide (4%).

Verhuis- en woonwensen Het WoON geeft bij uitstek gedetailleerd zicht op de verhuis- en woonwensen van huishoudens. In totaal zijn er 3,2 miljoen huishoudens die ‘misschien’ of ‘beslist’ in de komende twee jaar willen verhuizen naar een (andere) zelfstandige woning of reeds een andere woning hebben gevonden. Dit zijn zowel bestaande huishoudens als nieuw te vormen huishoudens, zoals jongeren die nu nog bij hun ouders wonen.

Lang niet alle huishoudens met een (mogelijke) verhuiswens zijn actief op zoek. Van de groep van 3,2 miljoen huishoudens geven bijna 1,7 miljoen huishoudens aan dat ze het afgelopen half jaar minstens één concrete actie hebben ondernomen om een woning te vinden (of al een woning hebben gevonden). Starters vanuit het ouderlijk huis of een onzelfstandige woning vormen een kwart van deze actieve zoekers.

Actieve zoekers hebben iets vaker dan in 2018 een voorkeur voor een koopwoning: 46% is op zoek naar een eengezinskoopwoning, in 2018 was dat nog 42%. De koopsector lijkt dus, ondanks de sterk gestegen prijzen, iets aantrekkelijker te zijn geworden, met name onder starters en doorstromers uit de huur (zie verderop).

Dat komt mogelijk door de zeer lage rente en de veelal betere prijs-kwaliteitverhouding van koopwoningen in vergelijking met de vrije huursector. Mogelijk is de

“De koopsector lijkt , ondanks de sterk gestegen prijzen, iets aantrekkelijker te zijn geworden” keuren tussen groepen actieve zoekers.

Ruim vier op de tien (43%) starters vanuit het ouderlijk huis of een onzelfstandige woning zijn op zoek naar een koopwoning, met name in de betaalbare en middeldure prijssegmenten. De voorkeur voor koop is daarmee groter dan in 2018 (37%). Eveneens ruim vier op tien (43%) van de starters hebben een voorkeur voor een gereguleerde huurwoning en 14% verhuist het liefst naar een huurwoning in de vrije sector. Doorstromers uit de koop verhuizen het liefst (91%) naar een andere koopwoning, met name in het wat duurdere segment. Overstappen naar een huurwoning wil slechts een op de tien eigenaar-bewoners. De omgekeerde verhuisbeweging is

11

als een werkkamer en buitenruimte, werden daarmee belangrijker. De tevredenheid met de woning is gelijk gebleven ten opzichte van 2018: 87% is tevreden of zeer tevreden. Er zijn nog altijd grote verschillen tussen koop en huur. In de koopsector is 95% van de bewoners tevreden of zeer tevreden met de woning, in de huursector is dat 72%. Men is het minst tevreden over de buitenruimte: 32% geeft

veel meer in trek: bijna de helft (47%) van de actief zoekende huurders wil de overstap maken naar een koopwoning. Dat is beduidend meer dan in 2018 (41%).

Tevredenheid Het WoON 2021 is afgenomen tijdens de coronacrisis toen veel mensen thuis moesten werken. Mensen waren meer thuis en de voorzieningen in de eigen woning, zo-

12

REGIE OP DE WONINGMARKT

“Ondanks de hoge gemiddelde tevredenheid is er voldoende ruimte voor verbetering” Vocht, schimmel en veiligheid In WoON 2021 zijn extra vragen gesteld over vocht en schimmel in woningen. Uit de nieuwe cijfers blijkt een bescheiden vooruitgang op dit gebied. Bij corporatiewoningen nam het aandeel huurders dat aangeeft last te hebben van vocht en/of schimmel in huis af van 28% in 2018 naar 24% in 2021. Bij private huurwoningen is een vergelijkbare verbetering te zien (van 27% naar 23%). Eigenaar-bewoners hebben minder vaak last van vocht of schimmel in huis (10%). De badkamer is met afstand de plek in huis waar schimmel het vaakst voorkomt, gevolgd door de slaapkamer en woonkamer. Bij de helft van de woningen met schimmel zijn volgens de bewoners ventilatieproblemen (mede) de oorzaak. Ook doorslaand vocht van de muren/gevel is bij veel mensen met schimmel een oorzaak (31%).

Per 1 juli 2022 wordt het wettelijk verplicht om op elke verdieping in huis een rookmelder te hebben. In ruim een op de vijf woningen is volgens de bewoners helemaal geen rookmelder. Het verschil tussen huur (24%) en koop (20%) is daarbij klein.

Nog meer verbetering is er mogelijk bij koolmonoxidemelders: in ruim zes op de tien woningen is volgens de respondent een dergelijke melder niet aanwezig. De

aan dat de woning onvoldoende buitenruimte heeft. In de private huursector is men over dit aspect het minst tevreden, in de koopsector het meest. In zowel de corporatie- als private huursector vindt een substantieel deel (20%) van de bewoners de woning slecht onderhouden. Ondanks de hoge gemiddelde tevredenheid is er dus voldoende ruimte voor verbetering, vooral in de huursector.

13

Figuur 3: Woonvoorkeuren van actieve zoekers (op zoek naar een zelfstandige woning) naar eigendom en prijsklasse (prijspeil 2021), 2021; BRON: WOON 2021

Figuur 4: Aandeel woningen met zonnepanelen, naar type en eigendom; BRON: WOON 2018 EN 2021

14

REGIE OP DE WONINGMARKT Tot slot

opgave lijkt daarbij het grootst te zijn bij corporatiewoningen (74%).

De diversiteit van de uitkomsten hierboven laat zien hoe breed het WoON is opgezet. Het onderzoek geeft waardevolle inzichten over de volle breedte van het woondomein geeft, juist ook door de vergelijkingen in de tijd. Ook vergelijkingen tussen regio’s behoren tot de mogelijkheden. In dit artikel hebben slechts enkele thema’s een plekje gekregen. In de deze maand verschenen digitale Kernpublica-

Verduurzaming De verduurzaming van de woningvoorraad staat volop in de aandacht. Tientallen gemeenten zijn of gaan binnenkort aan de slag met aardgasvrije wijken en steeds meer woningen worden geïsoleerd en voorzien van warmtepompen. Het WoON brengt de vooruitgang van de verduurzaming mooi in beeld. Zo hebben zonnepanelen de afgelopen jaren een grote vlucht genomen, met name in de koopsector. Bij eengezinskoopwoningen is het percentage met zonnepanelen verdubbeld: van 14% in 2018 tot 30% in 2021. Meer dan een op de vijf eengezinswoningen van corporaties heeft zonnepanelen, ruim een verdubbeling ten opzichte van 2018 (9%).

Eengezinswoningen van private verhuurders hebben het minst vaak panelen (15%) maar ook hier is sprake van een forse stijging. Hoe nieuwer de woning, hoe vaker zonnepanelen aanwezig zijn. Bij zo’n zes op de tien eengezinswoningen met bouwjaar 2010 en later liggen er panelen op het dak. Zonnepanelen op daken van appartementsgebouwen komen minder vaak voor: bij zo’n een op de tien appartementen is het pand voorzien van panelen. Ook warmtepompen zijn bezig met een opmars. Van alle woningen heeft nu zo’n 3% een warmtepomp, in 2018 was dat nog 1%. Ongeveer een op de vijf woningen met bouwjaar 2010 en later heeft inmiddels een warmtepomp. Ook een aansluiting op stadsverwarming komt onder dergelijke nieuwe woningen relatief vaak voor (14%).

“Bij eengezinskoopwoningen is het percentage met zonnepanelen verdubbeld tot 30%” tie over het nieuwe WoON van het ministerie van BZK zijn in 80 pagina’s nog veel meer uitkomsten te lezen. Veel leesplezier gewenst!

15

16

HUURDERS OF BELEGGERS

Middensegment verder gegroeid Maar nieuwe huurders betalen hoofdprijs

De vraag naar middenhuurwoningen neemt toe. Goed nieuws is dat ook de voorraad groeit. De teller staat op bijna een half miljoen huizen. Maar dit is deels ten koste gegaan van de gereguleerde sector. Bovendien betalen nieuwe huurders al gauw een huur die tegen het plafond van het middensegment aanschurkt. Ook liggen die huren, zeker bij particuliere verhuurders, vaak boven de maximaal redelijke huur op basis van de kwaliteit van het huis.

Carola de Groot en Nic Vrieselaar

17

Gapend gat sociale huur en koop

die een dergelijke financiële verplichting (nog) niet wil aangaan of die de flexibiliteit van huren verkiest boven kopen. Bovendien verkleint het de kloof tussen de gereguleerde huursector en de koopsector.

Daarmee kan het ook bijdragen aan meer arbeidsmobiliteit en een betere doorstroming op de huizenmarkt (ook vanuit de sociale huursector).

In dit stuk werpen wij licht op de potentiële behoefte aan huurhuizen in het middensegment door te kijken naar de directe en indirecte vraag. En hoe deze vraag zich verhoudt tot de ontwikkeling van het middensegment. De analyses zijn gebaseerd op het Woon Onderzoek Nederland (WoON) 2012, 2015, 2018 en 2021. Daarnaast is gebruik gemaakt van microgegevens van het Kadaster over transactieprijzen. Huurhuizen in het middensegment (hier ook ‘middenhuurhuizen’ genoemd) hebben een huurprijs vanaf de liberalisatiegrens tot de bovengrens van 1.000 euro (in 2018). In lijn met de jaarlijkse indexatie van de huurprijsgrenzen in het huurbeleid (waaronder de liberalisatiegrens) is deze bovengrens voor de andere drie jaren gecorrigeerd middels het door het CBS gerapporteerde inflatiepercentage in het peiljaar van het desbetreffende WoON. Van 2015 tot en met 2018 werd de liberalisatiegrens (van 710,68 euro) niet geïndexeerd.

Koopwoningprijzen zijn in de afgelopen jaren pijlsnel gestegen, vele malen harder ook dan de inkomens. Hierdoor is het lastiger geworden om een huis te kopen, wat met name middeninkomens raakt omdat het hen ontbeert aan een betaalbaar alternatief. De dominante spelers in de gereguleerde huursector, woningcorporaties, moeten tenslotte het gros van de vrijkomende huurhuizen toewijzen aan de allerlaagste inkomens. En betaalbare opties in de vrije huursector – het zogeheten middensegment – zijn schaars.

Een manier om de groeiende kloof tussen de sociale, gereguleerde huursector en

“Nieuwe huurders betalen de hoofdprijs bij particuliere verhuurders in Amsterdam en Utrecht” de koopsector te dichten is om die dure koophuizen goedkoper te maken. Zo worden koopsubsidies nog weleens geopperd.

Nog los van het prijsopdrijvende effect dat hiervan uitgaat, ligt huren in bepaalde levensfases meer voor de hand. Bijvoorbeeld wanneer er sprake is van wisselende relaties of een onzekere werksituatie. Want het kopen van een huis is een grote investering die gepaard gaat met een langdurige financiële verplichting waar ook risico’s aan zijn verbonden. Een grotere, betaalbare vrije huursector bedient dus een groep mensen

Vraag naar woningen in middenhuursegment flink toegenomen In 2021 wilden maar liefst 228.000 huishoudens binnen twee jaar verhuizen naar

18

HUURDERS OF BELEGGERS

Figuur 1: Meer vraag naar middenhuur onder lage en middeninkomens.

BRON: WOON, RABORESEARCH

Figuur 2: Daadwerkelijke prijs stijgt harder dan gewenste aankoopprijs. Noot: Betreft verkoopprijzen in 2011, 2014, 2017 en 2020. BRON: WOON, RABORESEARCH

19

loopt namelijk steeds verder achter op de daadwerkelijke verkoopprijzen (zie figuur 2). Op een toch al krappe woningmarkt betekent het dat steeds meer aspirant-koopstarters mikken op een huis beneden de mediane verkoopprijs in de regio waar ze willen wonen – of al wonen indien ze geen voorkeursregio hebben opgegeven (zie figuur 3). De opwaartse ruimte in hun budget lijkt bovendien beperkt. Omdat de gewenste aankoopprijs van aspirant-koopstarters gegeven hun inkomen en de (destijds) geldende leennormen en hypotheekrentes eerder te optimistisch dan te pessimistisch is. Het aandeel starters dat er niet tussenkomt op de koopwoningmarkt neemt dus waarschijnlijk toe. En een deel van hen zal uiteindelijk uitwijken naar de vrije huursector. Dit geldt met name voor de aspirant-koopstarters die niet tot de doelgroep van de sociale huursector behoren en/of snel willen verhuizen.

een huurhuis met een middenhuur. De vraag naar huurhuizen in het middensegment is daarmee groter dan negen jaar geleden, toen het om zo’n 138.000 huishoudens ging. De belangstelling voor middenhuur is vooral toegenomen onder jongvolwassenen tot 25 jaar en onder huishoudens met een inkomen tot anderhalf keer modaal (zie figuur 1). Oftewel: groepen waarvan wordt gedacht dat zij tussen wal en schip vallen.

Een mogelijke verklaring voor de toenemende vraag naar middenhuurwoningen onder lagere inkomensgroepen is de ver-

“Het dure huursegment wint wel terrein” slechterde bereikbaarheid van koophuizen. Bekend is dat mensen hun voorkeuren of attitudes mede afstemmen op de mogelijkheden die zij denken te hebben gegeven hun financiële omstandigheden en bijvoorbeeld de toewijzingsregels in de sociale, gereguleerde huursector. Nu het lastiger is om een huis te kopen, neemt de koopgeneigdheid onder huishoudens met een inkomen tot twee keer modaal af ten gunste van meer vraag naar middenhuurwoningen.

Half miljoen ­middensegmenthuizen Niet alleen de vraag, maar ook het aantal huizen in het middensegment is gegroeid.

Telde de woningvoorraad in 2012 nog zo’n 222.000 middenhuurhuizen, inmiddels zijn dat er bijna 460.000 (zie figuur 4). Een onbekend deel van deze huizen heeft een middenhuur, maar behoort (nog) wel tot de gereguleerde huursector.

Het is immers de hoogte van de aanvangshuur die bepaalt of een huis tot de gereguleerde of vrije huursector behoort. Ook relatief gezien wint het middensegment aan belang. Het aandeel steeg van 3,1 procent in 2012 naar 6 procent in 2021.

Noodgedwongen vraag ­vermoedelijk groter Naast de directe vraag is vermoedelijk ook de indirecte vraag naar middenhuurwoningen toegenomen. De gewenste aankooprijs van aspirant-koopstarters

20

HUURDERS OF BELEGGERS

Figuur 3: Steeds drukker onder de mediaan. Noot: betreft vergelijking met verkoopprijzen per COROP-regio in 2011, 2014, 2017 en 2020. BRON: WOON, KADASTER, RABORESEARCH

zijn zij een net zo grote speler in het segment als woningcorporaties (zie figuur 5).

Dat het middensegment is gegroeid, komt dan ook voor een belangrijk deel voor rekening van particuliere verhuurders. Sterker nog, bijna de helft van de groei van het middensegment tussen 2018 en 2021 was te danken aan deze groep verhuurders.

Doordat andere partijen veel meer huizen zijn gaan verhuren in het middensegment, is het relatieve belang van woningcorporaties in de middenhuur geslonken.

Een secundaire reden is dat woningcorporaties sinds 2015 iets minder middensegmenthuizen verhuren. Tussen 2012 en 2015 was juist nog sprake van een rappe

Het merendeel van alle huizen in de vrije huursector behoort ook tot het middensegment. Maar dankzij de sterke huurprijsstijgingen wint de dure huur wel aan terrein, ondanks een recentelijke daling van de belangstelling hiervoor onder verhuisgeneigden. Hoewel middensegment en de vrije huursector als geheel is gegroeid, blijft het een klein deel van de woningmarkt. De koopsector domineert nog altijd, met als goede tweede de gereguleerde huursector.

Gedeelde eerste plek ­woningcorporaties Particuliere verhuurders zijn actiever geworden in het middensegment. Inmiddels

21

Figuur 4: Vooral dure huursector in de lift. BRON: WOON, RABORESEARCH

guleerde huurhuizen, koophuizen en leegstaande kantoren naar middenhuurhuizen. In geval transformatie van gereguleerde huurhuizen wordt de huur opgetrokken tot boven de liberalisatiegrens. Want met name commerciële verhuurders sturen aan op het liberaliseren van gereguleerde huurhuizen. Woningcorporaties doen dit in veel mindere mate.

Daarnaast speelt ‘buy-to-let’ een rol.

Tot 2019 zat kopen om te verhuren duidelijk in de lift. En ook in de tweede helft van 2020 veerde het aandeel nog even krachtig op, waarschijnlijk omdat woningbeleggers hun aankopen massaal naar voren haalden om nog te kunnen profiteren van de lagere overdrachtsbelasting. Een grove schatting op basis van cijfers van het Kadaster is dat tussen 2012 tot 2021 zo’n 112.000 huizen van eigenaar-bewoners werden gekocht voor de

toename. Dit hangt waarschijnlijk samen met de Woningwet 2015, die woningcorporaties dwong een strikte scheiding aan te brengen tussen hun gereguleerd bezit en hun niet-gereguleerd bezit.

Zo is het middensegment ­gegroeid Dat het middensegment inmiddels bijna een half miljoen huizen telt, is maar voor een beperkt deel te danken aan nieuwbouw. Tussen 2012 en 2021 zijn er ruim 237.000 middensegmenthuizen bijgekomen, terwijl in die periode krap 68.000 middensegmenthuizen zijn gebouwd.

Daarmee kan slechts zo’n 29 procent van de groei van het middensegment in verband worden gebracht met nieuwbouw sinds 2012.

Het middensegment is dus vooral ­gegroeid door de transformatie van gere-

22

HUURDERS OF BELEGGERS

raken namelijk het plafond van het middensegment (zie figuur 6). In Amsterdam en Utrecht – steden met een grote aantrekkingskracht op jongvolwassenen en een stevige druk op de huizenmarkt – liggen de aanvangshuren zelfs ruim daarboven. In die steden betalen met name degenen die huren van een particuliere verhuurder de hoofdprijs: in 2021 betaalden nieuwe huurders in doorsnee maandelijks 1.400 euro. Woningcorporaties vragen nieuwe huurders vaak een lagere huur. Tussen 2018 en 2021 steeg ook de mediane huur bij corporaties nauwelijks. In Amsterdam en Utrecht was in die periode zelfs sprake van een daling.

Doordat er meer vraag is dan aanbod, kunnen verhuurders ook relatief hoge huren vragen in verhouding tot de kwaliteit van de huizen. Deze kwaliteit wordt in het woningwaarderingsstelsel (WWS) bepaald op grond van de kenmerken van het huis en de gewildheid van de omgeving. En aan die kwaliteit is een beleidsmatige maximaal redelijke huur gekoppeld. In het middensegment is de huur vaak in lijn met de maximaal redelijke huur op grond van de kwaliteitspunten van het huis.

Maar de verschillen tussen verhuurders zijn groot. Woningcorporaties verhuurden in 2021 bijna 91 procent van hun middenhuurhuizen voor een prijs beneden de maximaal redelijke huur. Bij particuliere verhuurders gold dit voor krap de helft.

Vooral in het dure huursegment is de huur vaak hoger dan de maximaal redelijke

verhuur. Een deel daarvan zal een middenhuur hebben gekregen, maar onbekend is hoe groot dat aandeel is.

Tot slot speelt de transformatie van leegstaande kantoren en andere panden vermoedelijk een rol bij de groei van het middensegment. In de afgelopen jaren werden zo’n 10.000 tot 12.000 huizen per jaar aan de woningvoorraad toegevoegd door transformatie van dit soort panden. Vaak

“Vooral in het dure huursegment is de huur vaak hoger dan de maximaal redelijke huur” gaat het om relatief kleine huurwoningen blijkens een tweetal onderzoeken van het CBS. En ook hier geldt dat een onbekend deel van deze huurhuizen een middenhuur zal hebben gekregen.

Dit betalen nieuwe huurders In 2021 wilden zo’n 228.000 huishoudens binnen twee jaar naar een middenhuurhuis verhuizen. Gelet op de omvang van het middensegment en de gemiddelde woonduur van bijna 9 jaar in dit segment, ligt het niet voor de hand dat al deze mensen hierin zullen slagen. Dat er in algemene zin meer vraag is dan aanbod in de vrije huursector, blijkt ook uit de hoogte en ontwikkeling van de aanvangshuren.

De huren die nieuwe huurders betalen,

23

Figuur 5: Opmars particuliere verhuurders in het middensegment. Noot: De groep particuliere verhuurders bestaat voor 92 procent uit particuliere personen en daarnaast uit familieleden.

BRON: WOON, RABORESEARCH

in op het ontmoedigen van beleggers via een hogere overdrachtsbelasting en gemeentelijke instrumenten als opkoopbescherming. Dat ontmoedigingsbeleid lijkt effectief want inmiddels is ‘buy-to-let’ op zijn retour.

Het is onzeker wat dit pakket aan (toekomstige) maatregelen betekent voor de ontwikkeling van het middensegment.

Het is de uitdaging om het verbeteren van de prijs-kwaliteitverhouding in de vrije huursector hand in hand te laten gaan met een aantrekkelijk investeringsklimaat voor de bouw van nieuwe huurhuizen. Of het segment de komende jaren groeit, is dus ongewis. Het is voor klem zittende woningzoekenden te hopen dat

huur. In 2021 gold dit voor 80 procent van alle huizen in dit segment.

Blijft middensegment groeien?

Het middensegment is de afgelopen jaren gegroeid, mede dankzij ‘buy-to-let’-beleggers. De gedachte dat de vrije huursector gebukt gaat onder misstanden lijkt vooral gevoed door de hoge huren die nieuwe huurders (in sommige steden, bij sommige verhuurders) betalen, die lang niet altijd in lijn zijn met de kwaliteit van de huizen. Om dit probleem te tackelen, kondigde het kabinet recentelijk aan de aanvangshuren te gaan reguleren voor huurhuizen met een huur tot 1.000 tot 1.250 euro. Daarnaast zetten overheden

24

HUURDERS OF BELEGGERS

Figuur 6: Particuliere verhuurders in Amsterdam en Utrecht aan kop. Noot: Het totaal omvat ook overige verhuurders. De mediane aanvangshuur is gebaseerd op de maandelijkse huur die recent verhuisde huishoudens betalen. BRON: WOON, RABORESEARCH

woningcorporaties en institutionele partijen gaan investeren in de bouw van nieuwe middenhuurhuizen. Want het aanbod is nog altijd ontoereikend om de grote groep woningzoekenden die nu nog tussen wal en schip valt, op het droge te helpen.

25

Woning­corporaties na afschaffen verhu

De champagnekurken vlogen je nog net niet om de oren, toen uit het regeerakkoord van Rutte IV bleek dat de verhuurderheffing na bijna 10 jaar wordt afgeschaft. De blijdschap bij woningcorporaties, huurders en hun brancheorganisaties was groot. Natuurlijk, het was een overwinning na jaren van strijd tegen een onuitlegbare en onrechtvaardige belasting op sociaal verhuren. Maar daar zat ‘m slechts een deel van de vreugde. De erkenning dat sociale huur niet langer een probleem maar een oplossing is, was minstens zo belangrijk. Tijd om aan de slag te gaan!

Bob Witjes

26

in hogere v­ ersnelling urderheffing

27

INTERVIEW

D

ties jarenlang hebben gepredikt dat er na afschaffing van de verhuurderheffing weer veel meer mogelijk zou zijn, moet nu in praktijk worden gebracht. Het startschot werd hier een jaar geleden al voor gegeven, toen onder leiding van Aedesvoorzitter Martin van Rijn de Actieagenda Wonen werd gepresenteerd door 34 partijen uit het woondomein. Maar hoe zet je deze tekentafelambities om in plannen? We spraken directeur Tonny van de Ven (woningcorporatie Alwel in Breda, Etten-Leur en Roosendaal) en Suzanne Lipsch (Programmamanager Wonen en Herstructurering van Parkstad Limburg) die regelmatig contact heeft met woningcorporaties.

e ambities van het kabinet zijn groot. Dat er met Hugo de Jonge weer een minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening is, geeft aan dat er genoeg te doen is op het gebied van wonen. Woningcorporaties hoeven vanaf volgend jaar niet langer ieder jaar bijna 2 miljard per jaar aan verhuurderheffing te betalen. Het geld dat hiermee vrijkomt, maakt het corporaties mogelijk om extra te investeren en de komende jaren 250.000 woningen te bouwen, honderdduizenden woningen te verduurzamen en de betaalbaarheid voor huurders te verbeteren. De minister voor VRO gaat hierover afspraken maken met brancheorganisaties Aedes, de Woonbond en VNG. Tot zover het meer cijfermatige en procesmatige gedeelte van de afschaffing van de heffing. Want de boodschap die corpora-

Erkenning voor de sector Wat dacht Van de Ven toen ze voor het eerst hoorde dat de verhuurderheffing werd afgeschaft? “Ik vind het een enorme erkenning

De ambities van corporaties en de overheid Begin 2021 presenteerden 34 organisaties de Actieagenda Wonen. In het regeerakkoord van Rutte IV zijn eveneens tal van ambities geformuleerd. Een beknopt overzicht.

• Nieuwbouw: In de Actieagenda is opgenomen dat er 1 miljoen woningen moeten worden gebouwd de komende 10 jaar, waarvan 250.000 sociale huurwoningen en 400.000 midden­ huurwoningen en goedkope koopwoningen. Het regeerakkoord kent een vergelijkbare ambitie.

• Verduurzaming: Woningen met een E, F of G-label worden met voorrang verduurzaamd.

In het regeerakkoord is de ambitie opgenomen dat 1 miljoen woningen de komende jaren naar de isolatiestandaard verduurzaamd moeten worden en 450.000 woningen van het aardgas af moeten.

• Leefbaarheid: Corporaties werken aan gemengde buurten en wijken. Om dit structureel te kunnen waarborgen, moet het Volkshuisvestingsfonds structureel gemaakt worden.

• Betaalbaarheid: In de Actieagenda is opgenomen dat er bij afschaffing van de verhuurder­ heffing ook ruimte is voor aanvullend betaalbaarheidsbeleid. In het Regeerakkoord is in ieder geval een huurbevriezing in 2024 opgenomen. Verder moeten ‘huren van lage inkomens worden verlaagd en huren van hoge inkomens naar marktconform niveau worden verhoogd’. Hoe dit precies wordt uitgewerkt en wat de samenhang is met de hervorming van de huurtoeslag, is op het moment van schrijven nog niet bekend.

28

Suzanne Lipsch, Programmamanager Wonen en Herstructurering van Parkstad Limburg

29

beeld bij het WSW, de organisatie die de borging van de leningen regelt. Perspectief is belangrijk. We weten nu dat we vooruit kunnen.” Daar wil Van de Ven met haar corporatie vol voor gaan. “Ik vind dat een corporatie zich zoveel mogelijk financieel moet stretchen en juist een beetje anticyclisch moet investeren. Natuurlijk, er liggen altijd onzekerheden en risico's op de loer, denk aan de bouwkosten die op dit moment stijgen. Maar als je je als corporatie daar altijd door laat beperken, zet je geen stap voor-

voor de rol die woningcorporaties kunnen spelen. Natuurlijk gaat het om geld, maar tegelijkertijd zegt de overheid hiermee dat corporaties een belangrijke, maatschappelijke meerwaarde hebben.” Zeker omdat de heffing echt wordt afgeschaft, in plaats van dat het geld bijvoorbeeld was omgezet in een soort subsidiefonds. “Dat had voorzichtigheid en wantrouwen uitgestraald,” zegt Van de Ven. “Die voorzichtigheid blijft dan ingebouwd in het systeem. Niet alleen bij corporatiebestuurders, maar ook bijvoor-

De verhuurderheffing Het kabinet Rutte II, van VVD en PvdA, voerde de verhuurderheffing in als crisismaatregel. Al eerder werden er afspraken over gemaakt tijdens het kabinet Rutte I en, nadat dat kabinet viel, in het “Kunduz-akkoord” tussen VVD, CDA, D66, GroenLinks en ChristenUnie. Volgens de Memorie van Toelichting bij de wet, werd de heffing ingevoerd om “de woningmarkt beter te laten functioneren”. Eén zin later staat echter het werkelijke doel: “De primaire doelstel­ ling van de verhuurderheffing is het realiseren van een budgettaire opbrengst”. Ofwel: er was geld nodig, want het was crisis. Corporaties konden het geld prima missen, of anders verdienen door de verkoop van woningen of het verhogen van de huren bij mensen met een hoog inkomen, was het idee. Bovendien hielp de tijdsgeest de corporaties niet: door de parlementaire enquête die kort daarvoor plaatsvond, stond de sector er niet goed op.

De verhuurderheffing werd ingevoerd als percentage van de WOZ-waarde van alle woningen met een huur onder de liberalisatiegrens. Alleen verhuurders met weinig woningen hoefden het niet te betalen. Als gevolg hiervan betaalden de corporaties – en indirect de huurders van sociale huurwoningen – 95% van de heffing. Terwijl grofweg 2/3 van de huurwoningen van corporaties is. Als de heffing in 2023 wordt afgeschaft, hebben corporaties al bijna 13 miljard aan heffing betaald, bijna 6.000 euro per woning.

De heffing had diverse gevolgen. Corporaties gingen massaal op de rem staan bij nieuwbouw.

Terwijl er in 2013 nog bijna 30.000 woningen werden gebouwd, was dit aantal 2 jaar later gezakt naar 15.000. Ook werden noodgedwongen de huren boven inflatie verhoogd in de eerste jaren na de verhuurderheffing. Met het Sociaal Huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond werd dit een halt toe geroepen, maar de impact op het investeringsvermogen bleef. Er kwam dan ook van diverse kanten kritiek op de heffing. Niet alleen van Aedes en de Woonbond, maar ook vanuit steeds meer politieke partijen en wetenschappers.

Tijdens de Algemene Politieke Beschouwingen in september 2021 werd de heffing voor 2022 al met 500 miljoen euro verlaagd. Een eerste stap naar uiteindelijke afschaffing door het kabinet Rutte IV.

30

INTERVIEW

bestuiving plaatsvindt. Corporaties en gemeenten kunnen met elkaar snel de prioriteiten vaststellen.

Ook Van de Ven stelt dat je als corporatie helder moet zijn in wat je kan. “Je moet als corporatie een concreet bod doen aan de gemeente: dít kan ik presteren. Laat zien wat je kan, en dan moet je met de gemeentes om tafel. Ze moeten het gevoel krijgen dat het zonde is als deze plannen blijven liggen.” Ze ziet echter nog wel een aantal uitdagingen aan de gemeentekant. “De colleges zijn in veel gemeenten nog niet

waarts. Bij een continue bouwstroom, bouw je in geode en in slechte tijden. Dus vooralsnog moeten we doorbouwen. Dat kan nu de heffing wordt afgeschaft.”

Ook volgens Lipsch is de afschaffing van de verhuurderheffing méér dan alleen een financieel verhaal, maar juist een belangrijke erkenning voor het werk van corporaties.

In Parkstad speelt meer een leefbaarheidsvraagstuk dan behoefte aan nieuwbouw.

Particulier bezit gaat achteruit, waardoor wijken achteruit gaan. “Corporaties zijn nooit gestopt om de leefbaarheid aan te kaarten,” zegt Lipsch. “Maar het geld was er niet altijd om hier iets aan te doen. Corporaties moesten natuurlijk kiezen tussen allerlei opgaven om hun geld in te zetten.

Natuurlijk wordt met de afschaffing van de verhuurderheffing niet ineens álles mogelijk, maar het helpt wel.”

Realistische ambities

“Als je je als corporatie altijd door onzeker­ heden en risico’s laat beperken, zet je geen stappen voorwaarts”

Toch blijft het wel belangrijk om realistisch te blijven in wat wel en niet kan. Zonder de financiële middelen kunnen plannen nog zo mooi zijn, maar wordt het uitvoeren lastig.

Kijk naar de corporaties in Parkstad: ideeën genoeg om de leefbaarheid aan te pakken, maar geld ontbrak. Nu dat geld er is, kan er meer, maar het is van belang om de verwachtingen goed te managen en naar elkaar uit te spreken. “Je moet gemeenten echt meenemen in welke investeringsruimte er is,” stelt Lipsch. “Vervolgens is het van belang dat je met elkaar heldere doelen stelt. Waar wil je samen prioriteit aan geven? Waar wil je dat een gemeente en een corporatie over, zeg, 5 jaar staan.” In Parkstad werken corporaties al jarenlang goed samen, waardoor er een soort kruis-

gevormd. Dat gaat natuurlijk snel gebeuren, maar tegen de tijd dat alles weer op volle snelheid draait, ben je toch weer een paar maanden verder.” Ook op andere fronten liggen uitdagingen. Van de Ven: “Denk aan de flora- en faunawet, stikstof en bijvoorbeeld het aantal nieuwbouwlocaties.” Daar zag Van de Ven overigens iets opvallends.

“We merken de laatste jaren dat een gemeente je serieuzer neemt als je je als corporatie wat meer gedraagt als projectontwikkelaar. We hadden vaak het idee dat ze corporaties als maatschappelijke partner wilden zien, maar als het om nieuwbouw gaat, dan moeten er gewoon zaken worden

31

Jongeren woongebouw Rock in Etten-Leur

Van de Ven en Lipsch dat de energie er zeker is, daar zal het niet aan liggen. Maar hoe ga je hier mee om? Volgens Van de Ven betekent het ook dat je op korte termijn soms andere keuzes moet maken. “Als de gemeente nog op gang moet komen, dan kun je als corporatie natuurlijk met je eigen bezit aan de slag. Heb je nog woningen met vocht of schimmelproblematiek? Die kun je bij wijze van spreken morgen aanpakken.”

gedaan en helpt het als je je ook meer zo opstelt.” Toch kunnen corporaties hun ogen natuurlijk niet helemaal sluiten voor de roze olifant in de kamer: gaat het met het gebrek aan locaties, stijgende bouwkosten en gebrek aan personeel, lukken om de gewenste versnelling in nieuwbouw te bereiken? Komen de ambities niet als een boemerang terug als over een paar jaar blijkt dat de versnelling niet is gehaald? Je merkt bij

32

INTERVIEW

“Je moet ­gemeenten echt mee­nemen in welke investerings­ ruimte er is. Waar wil je samen prioriteit aan geven?” meenten kunnen het niet alleen.” In Parkstad wordt er op een creatieve manier mee omgegaan. “We zijn bezig om mini-BV’ tjes op te richten met groepjes mensen van corporaties en gemeenten die rond hetzelfde onderwerp werken. Dat levert goede en efficiënte samenwerking op. En het heeft als bijkomend voordeel dat je via zo’n BV extra middelen kunt aantrekken.”

Ook de organisatie moet mee Corporaties zullen zelf aan de bak moeten, nu alles in de zesde versnelling gaat.

“Ik heb tegen mijn organisatie gezegd: alles zal de komende tijd 2x zo snel moeten en we gaan 2x zoveel doen.” Zo probeert Van de Ven Alwel klaar te stomen voor de grote opgave. Of het letterlijk zo zal zijn is de vraag, maar dan staat het maar als perspectief. Al dat extra en snellere werk betekent niet alleen meer mensen. “De informatiesystemen en data moeten bijvoorbeeld op orde zijn als je snel aan de slag wilt gaan. Neem bijvoorbeeld de ver-

Het hangt ook samen met een niet onbelangrijk ander issue: de beperkte personele capaciteit bij gemeenten. Lipsch ziet dit ook in Parkstad, al betekent dat niet dat je als corporatie bij de pakken neer moet zitten.

“Je moet het gesprek aangaan over die capaciteit, daarover eerlijk naar elkaar zijn, en kijken wie vervolgens welke rol kan oppakken. Zorg dat hier commitment op ontstaat.

Corporaties kunnen het niet alleen, ge-

33

Tonny van de Ven, Woningcorporatie Alwel in Breda, Etten-Leur en Roosendaal

34

INTERVIEW Huurders: prioriteit bij verduurzaming

duurzaming. Je moet dan natuurlijk wel weten waar de woningen staan met slechte labels, zodat je meteen weet waar je grootste opgave ligt.” Ook de manier van werken verandert. Als je niet altijd méér kunt doen, moet je het anders doen. “Je kunt niet alles meer in eigen huis oplossen. Dat betekent iets voor je rol als opdrachtgever. Voor medewerkers van Alwel betekent het dat ze soms meer in een projectleidersrol zitten, dan in een uitvoerende rol.” Het is overigens een ontwikkeling die al een tijdje gaande is, en dat was voor een deel van de mensen best even wennen. “Weerstand tegen veranderingen in een organisatie is er altijd. Je moet medewerkers stap voor stap meenemen en goed uitleggen waarom stappen worden genomen.” Van de Ven raadt collega-corporaties aan zich voor te bereiden. “Je hebt nog even om dat te doen. Leid je personeel op, zorg dat je data op orde komen, zorg voor voldoende ketenpartners en zorg dat je organisatie er klaar voor is. Ben je nog niet over naar Office 365, morgen doen! Om maar wat te noemen.”

Lipsch hoopt dat er bij corporaties ook een andere mindset ontstaat. Dat ze weer wat vaker ‘ja’ durven te zeggen. Je merkt dat de overheid weer met een andere bril naar corporaties kijkt. “In veel wijken in Parkstad spelen nadrukkelijk leefbaarheidsissues, waarbij niet alleen geld het probleem is maar ook de vraag: “Wat mag de corporatie?”. Ik hoop dat deze nieuwe tijdsgeest ervoor zorgt dat corporaties hier vaker in kunnen en willen helpen.”

Eén stakeholder is in het hele verhaal nog niet naar voren gekomen: de huurder. Hoe kijken zij naar de afschaffing van de verhuurderheffing? “De meeste huurders krijgen dit natuurlijk niet echt mee, zo realistisch moet je zijn” aldus Van de Ven. “Maar de huurdersorganisaties die mee hebben gestreden tegen de heffing, zien het ook een beetje als hun overwinning. Uiteinde-

“Ik heb tegen mijn organisatie gezegd: alles zal de komende tijd 2x zo snel moeten en we gaan 2x zoveel doen” lijk betaalden zij natuurlijk indirect die heffing.” En waar moet het geld volgens hen aan worden besteed? Lagere huren?

“Nou, dat viel eigenlijk wel mee,” zegt Van de Ven. “De prioriteit die ze nu hebben is meer verduurzaming. Waarmee overigens ook lagere woonlasten worden gerealiseerd, dus het is zeker ook goed voor de betaalbaarheid.”

Opgaven genoeg, en er zijn ook zeker nog wat beren op de weg, maar de zon schijnt weer in corporatieland. De sector doet er weer toe, wordt gezien als onderdeel van de oplossing, en heeft weer meer financiële armslag om die oplossingen waar te maken. Aan de slag!

35

36

REGIE OP DE WONINGMARKT

LTV, weg ­ermee?

Onderzoek naar effect Loan-to-Value limiet op eigenwoningbezit onder starters

Een Loan-to-Value (LTV)-limiet verbetert de financiële stabiliteit, maar vereist ook eigen geld bij de aanschaf van een koopwoning. In hoeverre belemmert een LTV-limiet eigen­ woningbezit onder starters? Uit recent onderzoek blijkt dat dit effect beperkt is. Sinds de invoering van de LTV-limiet duurt het langer voordat starters huiseigenaar worden, maar dit komt in beperkte mate door deze limiet. Waarschijnlijk spelen vooral ontwikkelingen op de woningmarkt een rol.

Cindy Biesenbeek

S

tarters op de woningmarkt kunnen steeds moeilijker aan een koopwoning komen. De huizenprijzen zijn sterk gestegen, overbieden is de standaard geworden en er is een flink bedrag aan eigen geld nodig om aan een eigen woning te kunnen komen. Is een koopwoning straks alleen nog beschikbaar voor de happy few? En in hoeverre is dit een gevolg van beleid?

37

REGIE OP DE WONINGMARKT Benodigd eigen geld

uit de hypotheek konden worden betaald.

Sinds 2018 geldt een LTV-limiet van 100%.

In dat jaar bedroeg de gemiddelde koopsom 287 duizend euro, waardoor er ongeveer 17 duizend euro eigen geld nodig was voor de aankoop van een eerste eigen woning (figuur 1, blauwe balkjes en linkeras).

In 2021 was de gemiddelde koopsom gestegen tot 387 duizend euro, waardoor er 23 duizend euro eigen vermogen nodig was. Sinds 2018 is LTV-limiet constant gebleven. Door de stijging van huizenprijzen is het gemiddelde benodigde eigen geld toch toegenomen.

Het afgelopen decennium is het benodigde eigen geld bij de aankoop van een eigen woning toegenomen. Dat is bijvoorbeeld nodig om bijkomende kosten te financieren. Denk hierbij aan de overdrachtsbelasting, afsluit- en advieskosten voor de hypotheek, kosten voor een aankoopmakelaar, notariskosten en premie voor een Nationale Hypotheekgarantie. Tot 2012 konden deze bijkomende kosten worden meegefinancierd met de hypotheek.

Eind 2011 is er een maatregel ingevoerd die het maximale hypotheekbedrag aan banden legt. De Loan-to-Value (LTV)-limiet beschrijft het maximale percentage van de waarde van een woning dat kan worden gefinancierd met een hypotheek. In 2012 was de LTV-limiet 106% en deze is vervolgens stapsgewijs verlaagd naar 100% in 2018 (zie figuur 1, grijze lijntjes en rechteras) Het benodigde eigen geld is toegenomen door zowel de invoering en verscherping van de LTV-limiet als door een stijging van de huizenprijzen. Dit laat ik zien aan de hand van een rekenvoorbeeld, waarbij ik uitga van bijkomende kosten van gemiddeld 6% van de koopsom van een woning. Naast deze bijkomende kosten is er in bepaalde situaties aanvullend eigen geld nodig. Ten eerste kan het voorkomen dat de aankoopprijs hoger is dan de taxatiewaarde van de woning. Het verschil dient uit eigen middelen te worden gefinancierd. Daarnaast is het denkbaar dat er vanwege inkomensnormen niet voldoende ruimte is om een gewenste woning te kopen. Ook dan dient het verschil uit eigen middelen te worden betaald. Beide situaties neem ik in het onderstaande rekenvoorbeeld niet mee, omdat ze sterk afhangen van persoonlijke situaties.

In 2012 gold een LTV-limiet van 106%, waardoor deze bijkomende kosten volledig

LTV-limiet verbetert financiële stabiliteit Het voorname doel van een LTV-limiet is voorkomen dat huishoudens onder water komen te staan wanneer huizenprijzen dalen. Een belangrijke les uit de financiële crisis is dat individuele betalingsproblemen kunnen omslaan in een financiële crisis vanwege hoge hypotheekschulden en een sterke verwevenheid tussen financiële instellingen. Macroprudentieel beleid, waaronder de invoering van een LTV-limiet, is gericht op het verminderen van dergelijke systeemwijde risico’s en het daarmee verbeteren van de financiële stabiliteit.

Eerder onderzoek toont dat het kredietrisico van banken afneemt bij een lagere LTV-limiet. Daarnaast blijkt uit bestaand onderzoek van De Nederlandsche Bank dat een LTV-limiet de pieken en dalen van de huizenprijzen vermindert. Grote pieken en dalen in huizenprijzen zijn beide onwenselijk. De daling van huizenprijzen na 2008 heeft de recessie versterkt. Doordat hypotheekschulden in Nederland relatief hoog zijn bezuinigen huishoudens sterk op hun uitgaven wanneer de huizenprijzen dalen.

Dat geldt vooral als het huis onder water

38

naast zijn er nog allerlei andere ontwikkelingen van invloed op de kans dat starters een koopwoning bemachtigden, zoals het aanbod van woningen, fiscale regelingen voor belastingvrij schenken, de hoogte van de overdrachtsbelasting en economische ontwikkelingen. Dit maakt het lastig om in te schatten in hoeverre de invoering van de LTV-limiet de toegang tot de woningmarkt heeft verslechterd.

komt te staan – als de hypotheek hoger is dan de waarde van het huis. Bovendien kunnen eigenaren van een huis dat onder water staat meestal niet verhuizen. Dat maakt het bijvoorbeeld lastiger om in een andere regio te gaan werken.

Hoge pieken in huizenprijzen kunnen leiden tot vermogenseffecten. Degenen die in de juiste periode een woning gekocht hebben maken forse vermogenswinst.

Daarnaast is het voor starters tijdens de hoge pieken lastiger om aan een woning te kopen.

Aanpak onderzoek In een recent verschenen DNB Working Paper hebben Cindy Biesenbeek, Mauro Mastrogiacomo, Rob Alessie en Jakob de Haan het effect van de LTV-limiet op woningbezit geïdentificeerd. Dat hebben we gedaan door een treatment groep te vergelijken met een controlegroep. Idealiter bestaat de controlegroep uit starters waarop de LTV-limiet niet van toepassing is en die op alle andere fronten identiek zijn aan degenen in de treatment groep.

In dat geval is het verschil in de kansen voor individuen uit de treatment groep ten opzichte van de controlegroep volledig toe te wijzen aan de LTV-limiet. In de praktijk bestaat er echter geen controlegroep waarop de LTV-limiet niet van toepassing is.

We benaderen de controlegroep aan de hand van het vermogen van de ouders. Het achterliggende idee is dat de invoering van een LTV-limiet geen effect heeft op huizenbezit van starters met rijke ouders. We ne-

Kosten LTV-limiet nog ­onbekend Een veelgehoord bezwaar tegen (het aanscherpen van) de LTV is dat deze de mogelijkheden voor starters verkleint om een huis te kopen. Over het effect van de

“Het voorname doel van een LTV-limiet is voorkomen dat huishoudens onder water komen te staan wanneer huizenprijzen dalen” LTV-limiet op de kans dat starters op de woningmarkt huizenbezitter worden is minder bekend. Deze kans wordt echter niet alleen bepaald door de LTV-limiet. Figuur 1 laat bijvoorbeeld zien dat het benodigde eigen geld mede afhankelijk is van de ontwikkeling van huizenprijzen. Daar-

39

invoering van de LTV-limiet voor de treatment groep is ongeveer -6% ten opzichte van de controlegroep. Deze bevinding suggereert dat andere ontwikkelingen, met name snel stijgende huizenprijzen, van groter belang zijn.

We hebben verschillende controles uitgevoerd om te controleren in hoeverre de uitkomsten van het onderzoek afhankelijk zijn van de gemaakte aannames. Uit die controles blijkt dat de uitkomsten zeer robuust zijn. We hebben bijvoorbeeld verschillende definities en drempelwaardes voor vermogen van ouders gebruikt om te bepalen wie tot de treatment- en controlegroep toebehoort. Daarnaast hebben we verschillende schattingsmethodes gebruikt, waarbij de resultaten vergelijkbaar zijn.

men aan dat deze starters geen last hebben van de LTV-limiet, omdat hun ouders het nodige eigen vermogen kunnen schenken of lenen aan hun kinderen. Eerder onderzoek laat eveneens zien dat het huizenbezit van personen met voldoende (toegang tot) financiële middelen niet wordt beïnvloed door een vereiste aanbetaling.

We schatten de kans voor starters om huizenbezitter te worden met behulp van een duurmodel en data van De Nederlandsche Bank en het Centraal Bureau voor de Statistiek. Daarbij corrigeren we voor ver-

“Grote pieken en dalen in huizenprijzen zijn beide onwenselijk”

Weg met de LTV-limiet?

Een veelgehoord argument tegen de LTV-limiet is dat dit mogelijk een negatief effect heeft op de toegang van starters op de woningmarkt tot een koopwoning. Tot nog toe ontbrak een empirisch onderzoek naar dit mogelijke effect. Dit kwam onder andere doordat de woningmarkt sinds de invoering van de LTV-limiet aanzienlijk is veranderd, en deze ontwikkelingen lastig uit elkaar te halen zijn.

Uit het DNB Working Paper blijkt dat de invoering van een LTV-limiet een beperkt effect heeft gehad op de kans dat starters in aanmerking komen voor een eerste eigen woning. Ontwikkelingen over de tijd die op zowel de treatment- als controlegroep van toepassing zijn hebben waarschijnlijk een groter effect op eigenwoningbezit. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de sterke stijging van huizenprijzen, of het op latere leeftijd gaan samenwonen.

schillende persoonskenmerken, zoals geslacht, opleidingsniveau, migratieachtergrond, inkomen en vermogen. We bekijken in hoeverre de kans om huizenbezitter te worden is afgenomen sinds de invoering van de LTV-limiet. Dit vergelijken we voor de treatment- en de controlegroep. Het verschil is toe te wijzen aan de invoering van de LTV-limiet.

Beperkt effect Uit het geschatte model blijkt dat het sinds de invoering van de LTV-limiet in 2012 langer duurt voor starters om een eerste eigen woning te kopen. Dit lijkt echter niet zo zeer door de invoering van die maatregel te komen. Het verschil tussen de treatment- en controle groep is namelijk beperkt. Het additionele effect van de

40

REGIE OP DE WONINGMARKT

Figuur 1

prijsstijging afremt. Zonder LTV-limiet zou een koopwoning waarschijnlijk nog verder buiten beeld raken voor starters. Laten we de LTV-limiet vooral behouden.

Een mogelijke verklaring voor het beperkte effect van de LTV-limiet op eigenwoningbezit zou kunnen zijn dat inkomensnormen momenteel vaker bindend zijn dan de LTV-limiet. Dit komt doordat de V – de waarde van de eigen woning – de afgelopen jaren sterker is gestegen dan de I – het inkomen in de Loan-to-Income (LTI)norm. Een andere mogelijke verklaring kan zijn dat de LTV-limiet geleidelijk is verlaagd, waardoor huishoudens hun spaargedrag hebben kunnen aanpassen.

Tegenover het beperkte effect van de LTV-limiet op eigenwoningbezit staan drie belangrijke voordelen. Ten eerste voorkomt de LTV-limiet overkreditering, wat gepaard gaat met individuele risico’s. Ten tweede verbetert de LTV-limiet financiële stabiliteit. En ten derde blijkt uit andere onderzoeken dat een LTV-limiet de huizen-

*De opvattingen in dit artikel reflecteren niet automatisch de visie van De Nederlandsche Bank of het Eurosysteem.

LEES MEER Bestaand onderzoek van DNB: Effects of further reductions in the LTV limit (dnb.nl) DNB Working Paper: The effect of introducing a Loan-to-Value limit on home ownership (dnb.nl)

41

Sociale ­architectuur

42

Martijn Blom

De woonopgave in Nederland staat eindelijk op de nationale agenda: het tekort aan betaalbare woningen wordt flink gevoeld en leidde zelfs tot het Woonprotest, met in Amsterdam meer dan 20.000 demonstranten. Ook het debat onder experts is hevig en soms scherp.

De vraag die mij bezighoudt, is of de architectuur zelf een antwoord zou kunnen geven op de urgente woonbehoefte.

Terwijl de beeldtaal van de architectuur in een enorme diversiteit verzeild is geraakt, lijken de primaire behoeftes vooral buiten het architectonisch veld te liggen: betaalbaarheid, gemeenschapszin, geborgenheid.

Wat is dan de agenda voor een sociale architectuur?

Ik vond inspiratie in enkele recente woonprojecten.

Een selectie van 3 sociale woonprojecten voor een agenda van sociale architectuur

Space-S, Eindhoven, 12N Urban Matters, Urhahn, Inbo, voor Woonbedrijf

Space-S, Eindhoven, 12N Urban Matter, ­Urhahn, Inbo, voor Woonbedrijf Aan Strijp S in Eindhoven staat een fors stedelijk wooncomplex, met 400 woningen, toch enigszins onopvallend te zijn. Het is stevig, maar niet uitgesproken.

De blokken zijn gemaakt van baksteen, in verschillende bruintinten.

Al bij de start van het project, ontstond het voornemen direct met de bewoners om tafel te gaan. Er ontstond een proces dat zich op natuurlijke wijze op de bewoners en hun woonbehoeften richtte. Er ontstond ruimte om met elkaar naar slimme oplossingen te zoeken. Zo kon een geheel ontstaan waarin het binnenkomen, de gangen, de bergingen, dakterrassen, wasruimtes, werkruimtes, kleine winkels en het bin-

FOTO RUFUS DE VRIES

43

Space-S Eindhoven.

FOTO RUFUS DE VRIES

44

BEELDESSAY

Woningen Zuiderheide, Hilversum, House of Architects + Urban Echoes. FOTO PETER TIJHUIS

nenterrein elk een bijdrage leveren aan de leefomgeving. Het wooncomplex als een sociaal systeem.

Met de bewoners werd een programma ‘ontdekt’ waarin bijvoorbeeld verschillende woningtypen gemengd zijn door het complex heen; die behoefte werd door de bewoners zelf geformuleerd. Er zijn ook loft-woningen gemaakt, waarin handige klussers hun eigen droomhuis konden realiseren. Er zijn zorgwoningen en studentenwoningen opgenomen. Een diverse gemeenschap met een sterke collectieve samenhang, door open te staan voor de wensen van de bewoners en deze wensen ook te durven realiseren.

Woningen Nieuw Zuid/Saphira, House of Architects + Urban Echoes, Hilversum, voor Dudok

Een woonblok, aan een rotonde, in Hilversum. Het valt niet meteen op, toch vraagt het op een subtiele wijze aandacht. Het gebouw heeft iets fels, rood of roze, het sprankelt. De hoofdvorm is eenvoudig, een blok, met verspringende balkons. Toch staat het stevig, rustig. Niet frivool, wel precies. De ramen verspringen heel subtiel en zijn wat weggedetailleerd, zodat de gevel beter uitkomt. De balkons hebben een geheel witte kleur, zodat ze goed afleesbaar zijn. Er is een daklijn, en een plint.

De gevel blijkt een grove, felrode baksteen, waarvan de witte voegen deels over de steen zijn ‘geveegd’. De kleur van baksteen en voeg lijken zich te mengen, tot een soort rood-roze ‘blend’. Maar het blijft

45

Woningen Zuiderheide, Hilversum, House of Architects + Urban Echoes. FOTO PETER TIJHUIS

46

BEELDESSAY

De Berend, Overhoeks, Amsterdam-Noord, NL Architects. FOTO AISTE RAKAUSKAITE

in beweging, het blijft sprankelen, heel aantrekkelijk.

De bakstenen waterslag, een bijzonder detail dat heel goed past bij deze ambachtelijke gevel, blijkt tijdens het uitvoeringsproces te zijn ontstaan. In het proefstuk dat door de aannemer was voorbereid, hebben architect en metselaar samen dit detail vormgegeven. Onder druk van het budget, is een focus ontstaan op eenvoudige architectonische middelen, met een heel sterk resultaat. Betaalbaar wonen, ambachtelijk gemaakt, bescheiden.

De Berend, Overhoeks, Amsterdam-Noord, NL Architects, voor Ymere Het is bijna klaar. Het groen moet nog in de binnentuin, de straten eromheen zijn nog niet af. In de nieuwe wijk Overhoeks, waar aan het IJ de duurste woningen van

Amsterdam staan, zijn nu enkele sociale woningblokken gekomen, onder opdrachtgeverschap van Ymere.

Hier is een dubbel blok ontworpen in een ultramodern handschrift: strak, ingetogen, kwaliteiten die zich niet meteen laten kennen. Balkons met stalen balustrades, die toch voor wat privacy en bedekking zorgen.

Boven de balkons houten plafonds. Design-ribbels in het beton, messingkleurige kozijnen, glasvlakken van vloer tot plafond.

Tussen de woonblokken een groene binnentuin. Ondergronds parkeren.

Het is atypisch: ultradesign voor de armen. Juist de sociale woningbouw in dit gebied is eigentijds vormgegeven. Het naastgelegen blok, ontworpen door Orange architects, is net zo verfijnd ontworpen. Ze versterken elkaar, zeker binnen het stedelijk

47

weefsel van bakstenen appartementenblokken dat de wijk Overhoeks gevuld heeft.

Sociale architectuur Welke lessen, concepten, misschien waarden, kunnen we hieruit distilleren voor een agenda van sociale architectuur…

Het project Space-S toont aan dat ontwikkelen met de bewoners voor corporaties een succesvolle strategie kan zijn. In allerlei varianten is ruimte geboden aan de wensen van de bewoners, van loft woningen, tot menging van zorg-woongroepen met studenten en starters.

Het project Zuiderheide laat zien dat het ambachtelijke en de samenwerking tussen ontwerpers en bouwer tot echt bijzondere resultaten kan leiden. Betaalbaarheid is hier bereikt door de strategie van het ‘maken’.

Het project Overhoeks biedt geheel nieuwe stedelijke leefomgeving, in de beste Amsterdamse woningbouw traditie, waarin de gewone mensen een plek krijgen in de modernste blokken. Een ultieme uiting van respect, een daad van humaniteit.

Wat ik heel prettig vind, is dat deze betaalbare projecten, een ingetogen architectuur hebben, bescheiden zelfs. Dat maakt deze woongebouwen in mijn ogen alleen

48

BEELDESSAY

maar sterker. De bewoner wordt bediend, ook in het beeld. Een beeld dat subtiel is, en daardoor tijdloos.

In de gesprekken die ik met de ontwikkelaars en architecten mocht voeren, werd duidelijk dat bij de zoektocht naar betaalbare woongebouwen, ‘het sociale’ als doel voorop stond, en het project niet zozeer een technisch of fysiek karakter had, maar eerder een zoektocht naar ‘waarden’.

Een van de ontwikkelaars introduceerde in het gesprek ‘dierbaarheid’.

Daarin komen veel doelen samen: bescheiden, respectvol, de bewoner, het collectief, de leefomgeving. Dat kan toch een prachtige agenda voor ‘sociale architectuur’ zijn.

De Berend, Overhoeks, Amsterdam-Noord, NL Architects. FOTO AISTE RAKAUSKAITE

49

Spelbederver of ­Haarlemmerolie?

De betekenis van particuliere woningbeleggers op de woningmarkt

In het maatschappelijke en politieke debat rondom de rol die particuliere vastgoedbeleggers op de woningmarkt spelen, zijn vaak de volgende uitspraken te horen: “particuliere woningbeleggers misbruiken de eerste ­levensbehoefte aan wonen om over de rug van huurders rendement te behalen” “particuliere woningbeleggers stuwen de prijzen van koopwoningen op en ontnemen daarmee starters op de woningmarkt de kans om een woning te kopen” “particuliere woningbeleggers kunnen voor de koop van eenzelfde woning meer vreemd vermogen aantrekken dan koopstarters” “de huren van een particuliere huurwoning zijn aanzienlijk hoger dan de hypotheeklasten die koopstarters voor eenzelfde woning moeten betalen” “particuliere beleggers betalen geen belasting over hun huurinkomsten” Arnoud Vlak en Jaap Koelewijn

50

HUURDERS OF BELEGGERS

D

private verhuurders is in die periode van 11,5% tot 13,3% gestegen[4].

Binnen de groep private verhuurders wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds institutionele beleggers (zoals pensioenfondsen en verzekeraars) die het kapitaal van anderen beleggen en anderzijds particuliere beleggers die geheel voor eigen rekening en risico in woningen beleggen[5].

Geschat wordt dat zo’n 200.000 woningen uiteindelijk aan institutionele beleggers zijn toe te rekenen[6], wat betekent dat per einde 2020 om en nabij 850.000 huurwoningen door particuliere beleggers worden geëxploiteerd.

Particuliere beleggers zijn er in vele soorten en maten; van natuurlijke personen die enkele woningen bij wijze van pensioen- en arbeidsongeschiktheidsvoorziening in eigen beheer verhuren, zorginstellingen, kerkgenootschappen en niet-winst beogende instellingen, tot vennootschappen die huurwoningen bedrijfsmatig exploiteren in een mengvorm van beleggen, verhuren en ontwikkelen. Zo beschouwd exploiteren particuliere beleggers zo’n 25% van alle huurwoningen in Nederland[7].

Binnen de groep particuliere beleggers domineert het segment natuurlijke perso-

e recent op de huurmarkt gerichte wet- en regelgeving[1] en veel van het nog op stapel staande beleid[2] is ingegeven door beleidsopvattingen die deze uitspraken reflecteren.

Belangrijk is daarom vast te stellen of die opvattingen op feiten zijn gebaseerd of meer op het in een kwaad daglicht stellen van de particuliere woningbelegger zijn terug te voeren. Niet zonder reden schreef het PBL al in 2019 dat “het beeld van de sector dat de laatste jaren is ontstaan vaak ongefundeerd en ongedifferentieerd” is[3]. In dit artikel worden deze uitspraken daarom in een door feiten gestaafde context geplaatst.

We sluiten af met een antwoord op de vraag of het fenomeen van de particuliere woningbelegger en -verhuurder wenselijk is.

Wie zijn particuliere woning­­beleggers en wat is hun betekenis voor de huurwoningmarkt?

Particuliere beleggers spelen een belangrijke rol op de woningmarkt. In de periode 2012-2020 is het aantal huurwoningen in exploitatie bij private verhuurders met zo’n 200.000 woningen toegenomen tot bijna 1.050.000. Het relatieve marktaandeel van

[1] Bijvoorbeeld de WOZ-cap, de Wet opkoopbescherming en de verhoging van de overdrachtsbelasting voor niet door de eigenaar zelf te bewonen woningen [2] Bijvoorbeeld de in het coalitieakkoord aangekondigde ‘vorm van regulering van de middenhuur’, de afschaffing van de leegwaarderatio in het kader van de Box3-heffing en het voor de vermogensrendementsheffing belasten van de waardeontwikkeling van specifiek vastgoedbeleggingen [3] PBL 2019, blz. 51 [4] MinBZK 2021, blz. 16 Tabel 1.2 [5] PBL 2019 blz. 4 [6] PBL 2019 blz. 16 + MinBZK 2021, blz. 57 [7] MinBZK, blz. 16, tabel 1.2; het totaal van ’corporatieverhuur’ en ’overige verhuur’ is 3.342.018.

850.000 particuliere huurwoningen staat gelijk aan 25,43% van dit totaal.

51

HUURDERS OF BELEGGERS

nen met enkele huurwoningen; het CBS laat zien dat in 2018 zo’n 280.000 natuurlijke personen in totaal 475.000 huurwoningen bezitten[8]. Met veronachtzaming van het feit dat het hier gaat om op verschillende peildata gedane metingen, kan worden geconcludeerd dat van de naar schatting 850.000 huurwoningen in exploitatie bij particuliere woningbeleggers meer dan 50% door natuurlijke personen wordt geëxploiteerd die slechts enkele woningen verhuren; ofwel in ruim 14% van de totale huurwoningmarkt zijn natuurlijke personen de verhuurder. In dezelfde studie laat het CBS zien dat bijna 30% van deze natuurlijke personen/verhuurders als zelfstandige opereert, en 20% van deze verhuurders reeds gepensioneerd is. De meeste particuliere beleggers beleggen dan ook in huurwoningen als vorm van (aanvullend) pensioen of als voorziening in het inkomen vanuit het rendement[9].

er ook veel voor te zeggen. Echter wanneer de consequenties van deze ‘eis’ worden overdacht komen al gauw een aantal existentiële vragen naar voren. Denk bijvoorbeeld aan de vraag wie bij effectuering van de zesde ‘eis’ van woonprotest.nl het (financiële) risico op de bouw en exploitatie van woningen moet gaan dragen wanneer dat niet langer een taak van beleggers is. Rendement is namelijk de vergoeding voor a) het gedurende langere tijd aan een zeker investeringsdoel beschikbaar stellen van kapitaal en b) het daarmee gemoeide risico. In de kapitaalmarkt opererende partijen zullen als zij geen marktconforme vergoeding krijgen voor het beschikbaar stellen van kapitaal ten behoeve van de bouw en exploitatie van (huur)woningen, dit kapitaal zeker niet meer op tafel leggen. Komt de woningmarkt in dat geval niet feitelijk stil te vallen? En betekent het verbreken van de relatie tussen kapitaalmarkt en woningmarkt niet dat het vervolgens de overheid is die moet instaan voor voldoende kapitaal om de woningmarkt te laten functioneren en groeien? Is dit niet hetzelfde als verleggen van het risico verbonden aan het financieren van de woningmarkt naar de overheid, ofwel alle inwoners en bedrijven in Nederland? En laat dit alles niet zien dat een marktconform rendement over het voor de bouw en exploitatie van woningen benodigde kapitaal conditio sine qua non is voor het laten functioneren en uitbreiden van de woningmarkt?

Primaire levensbehoefte versus rendement Met de leuze “Huizen voor mensen, niet voor winst” vat de website www.woonopstand.nl het hier bedoelde spanningsveld goed samen[10]. De zesde ‘eis’ van woonopstand.nl maakt wellicht nóg duidelijker waar het bij de agendering van deze tegenstelling om gaat “Indamming van de financialisering van huisvesting: huizen zijn geen handelswaar!”[11]. Op het eerste gezicht oogt dit alles sympathiek en lijkt

[8] CBS 2019 [9] PBL 2019, blz. 34 [10] Woonopstand 2022 [11] Woonopstand 2022

52

Woningen te huur FOTO SONUWE

53

De rijksoverheid faciliteerde in 2020 de koopwoningmarkt overigens met een bedrag van per saldo 10,4 miljard Euro[16], ofwel gemiddeld Euro 2.298 per eind 2020 bestaande koopwoning.

B Banken: de voor de financiering van koopwoningen uitstaande hypotheekschuld bedroeg per einde 2020 ongeveer 750 miljard Euro[17]. Betrouwbare data over de rentemarge die Nederlandse banken realiseren op de door hen op de Nederlandse woningmarkt uitgezette hypotheken is moeilijk te verkrijgen.

Uit een in 2019 in ESB gepubliceerde studie kan worden afgeleid dat de rentemarge ongeveer 1,6% bedraagt[18].

Onder de aanname dat de 750 miljard Euro hypotheekfinanciering volledig door Nederlandse banken zou zijn verstrekt, komt dit grof gezegd neer op een over het jaar 2020 aan de financiering van de Nederlandse koopwoningmarkt toe te rekenen rentewinst van 12 miljard Euro vóór belastingen.

Hieronder volgt een korte beschrijving van de door enkele belangrijke partijen in 2020 op de woningmarkt behaalde rendementen.

A Eigenaar-bewoners: per einde 2020 stonden er ruim 4,5 miljoen koopwoningen in Nederland[12]. De totale waarde van deze woningen bedroeg op dat moment naar schatting 1.690 miljard Euro[13]. De omvang van de aan deze woningen toe te rekenen hypotheekschuld bedroeg op dat moment ongeveer 750 miljard Euro[14].

Dit betekent dat het totale door eigenaar-bewoners in hun woningen vastgelegde eigen vermogen eind 2020 ongeveer 940 miljard Euro bedroeg. Gelet op de over 2020 gerealiseerde marktwaardestijging van 7,8%[15] betekent dit dat de gemiddelde Nederlandse woningeigenaar in 2020 over het in zijn eigen woning vastgelegde eigen vermogen een rendement van om en nabij 14,9% heeft gerealiseerd. Het gaat hierbij om in totaal 122 miljard Euro, ofwel gemiddeld 27.000 Euro per koopwoningeigenaar.

[12] Min. BZK 2021, blz. 16, tabel 1.2: per ultimo 2020 4.517.921 woningen van eigenaar-bewoners [13] Calcasa 2021, blz. 2, gemiddelde woningwaarde per ultimo 2021: Euro 431.000 Min. BZK 2021, blz. 16, tabel 1.2.: 4.517.921 woningen van eigenaar-bewoners CBS 2022a., blz. 11, prijsstijging bestaande koopwoningen in 2021 15,2% Aan de hand van deze drie variabelen is de gemiddelde woningwaarde teruggerekend naar het gemiddelde per ultimo 2020: 374.131 Euro en vervolgens vermenigvuldigd tot het hier genoemde bedrag ad Euro 1.690 miljard Euro.

[14] CBS 2022b., rubriek: Huishoudens, subcategorie: Woninghypotheken, Kolom: 2020; 749.716 Euro x 1.000 [15] CBS 2021, blz. 1 [16] MinFin 2022a., saldering kolom 2020 [17] Zie noot 11 [18] ESB 2020, blz. 34, figuur 2, onderdeel 3a. Let hierbij overigens op dat dit artikel de rentemarge op alle uitzettingen van Nederlandse banken en dus niet alleen woninghypotheken beschrijft.

Bij gebreke van data die specifiek op woninghypotheken betrekking hebben is ervan uitgegaan dat de rentemarge op woninghypotheken gelijk is aan die op alle uitzettingen.

54

HUURDERS OF BELEGGERS

en risico van institutionele beleggers komt.

Aan hoeveel Nederlandse institutioneel belegde huurwoningen de hier genoemde rendementen moeten worden toegerekend is niet uit openbare bronnen af te leiden.

Uitgaande van de hypothese dat het om

C Institutionele beleggers: bij de institutionele vastgoedbeleggers zoals deze zich in Nederland presenteren gaat het veelal om investeringsmanagement-bedrijven die zich in vastgoedbeleggingen hebben gespecialiseerd. Ze leggen zich daarbij toe op het aantrekken en managen van door Nederlandse en buitenlandse pensioenfondsen en verzekeraars te verstrekken kapitaal. Het totaal door deze groep vastgoedbeleggers in huurwoningen belegde kapitaal zou in 2020 zo’n 36,9 miljard Euro omvatten[19]. Uit de Staat van de woningmarkt 2021 blijkt dat in Nederland in totaal zo’n 200.000 huurwoningen voor rekening en risico van institutionele beleggers worden geëxploiteerd. Over 2020 heeft deze groep woningbeleggers een exploitatierendement van 2,9% behaald[20]. Dit betekent een exploitatiewinst, voor financieringslasten en belastingen, van 1,1 miljard Euro. Het rendement uit waardeontwikkeling bedroeg in 2020 5,3% wat neerkomt op zo’n 1,95 miljard Euro[21](in 2021 was dit overigens 12,2% en 5,37 miljard Euro)[22]. Van belang is dat de hier genoemde rendementscijfers zijn ontleend aan een belangrijk kleinere groep van woningen dan het in de Staat van de woningmarkt genoemde aantal van 200.000 huurwoningen dat voor rekening

“Het beeld van de sector dat de laatste jaren is ontstaan, is vaak ongefundeerd en ongedifferentieerd” slechts 65% van het totale aantal huurwoningen van institutionele beleggers gaat, is aannemelijk dat de hier genoemde rendementen uitgedrukt in Euro’s ook wel zo’n 35% hoger zijn dan de hierboven genoemde bedragen.

Veel van de voor institutionele beleggers werkzame investeringsmanagers brengen hun vastgoedbeleggingen onder in fondsstructuren die als “financiële beleggingsinstelling” zijn te kwalificeren. Dit heeft als gevolg dat de rendementen die deze fondsen maken, onder voorwaarden, bui-

[19]Altera 2021, blz. 26 [20]Altera 2021, blz. 71 en 26, verwijzing naar MSCI Netherlands Annual Property Index 2020, residential all investments [21]Altera 2021, blz. 71 en 26, idem als noot 20 [22]Altera 2022, blz. 75 en 26, verwijzing naar MSCI Netherlands Annual Property Index 2021, residential all investments

55

Woonopstand Rotterdam, 17 Oktober 2021. Foto Sandra Fauconnier

ten de heffing van winstbelasting rechtstreeks aan de betrokken pensioenfondsen en verzekeraars worden uitgekeerd[23].

Vanzelfsprekend worden de investeringsmanagers voor hun beleggingsactiviteiten betaald. Dat gebeurt door middel van managementvergoedingen (‘fees’).

Inclusief prestatie-gerelateerde bonussen gaat het om gemiddeld 0,92% van het totaal bruto geïnvesteerd vermogen[24]. Uitgaande van de aanname dat het in 2020

door institutionele beleggers in huurwoningen geïnvesteerde vermogen 36,9 miljard Euro omvat, betreffen deze vergoedingen ruim 0,3 miljard Euro[25]. Wanneer echter wordt aangenomen dat het genoemde bedrag van 36,9 miljard Euro slechts 65% van het totaal door institutionele beleggers in huurwoningen belegd vermogen betreft, omvatten deze managementvergoedingen ruim 0,5 miljard Euro (ofwel ruim 2.600 Euro per woning)[26].

56

HUURDERS OF BELEGGERS

“Komt de ­woningmarkt zonder kapitaal van beleggers niet stil te vallen?”

D Particuliere woningbeleggers: van particuliere woningbeleggers zijn geen uit openbare bronnen af te leiden gegevens bekend over het door hen behaalde rendement.

Daarvoor is deze sector qua samenstelling te divers en over een te grote groep (rechts) personen gespreid. Hoewel de woningportefeuilles van particuliere beleggers gemiddeld ouder zijn dan die van de institutionele vastgoedbeleggers en dus duurder om te exploiteren, ligt het voor de hand om te veronderstellen dat de door particuliere vastgoedbeleggers te behalen rendementen niet wezenlijk afwijken van die welke door de institutionele vastgoedbeleggers worden gerealiseerd. Feitelijk is er op dit moment maar één recente studie voorhanden die enig inzicht geeft in het rendement dat particuliere woningbeleggers behalen[27]. Het in die studie gerapporteerde rendement lijkt inderdaad goed vergelijkbaar met dat van de institutionele vastgoedbeleggers. In dit verband is overigens van belang dat particuliere woningbeleggers in tegenstelling tot eigenaar-bewoners en institutionele woningbeleggers niet fiscaal worden gefaciliteerd; zij moeten over het door hen te behalen exploitatierendement altijd belasting betalen, om het even of dat binnen Box1, Box2 of Box3 voor de inkomstenbelasting valt.

Resumerend kan dus worden vastgesteld dat alle partijen die kapitaal in woningen steken daarover rendement maken. Particuliere woningbeleggers lopen daarbij niet uit de pas. Particuliere woningbeleggers zijn overigens de enige partijen die niet fiscaal gefaciliteerd worden. Er is geen grond voor de stelling dat particuliere woningbeleggers de eerste levensbehoefte aan wonen misbruiken door over de rug van hun huurders rendement te behalen.

Opstuwen koopprijzen door particuliere woningbeleggers Een veel gehoorde opvatting is dat particuliere woningbeleggers de prijzen van koopwoningen opstuwen en zij het daardoor voor koopstarters moeilijk of zelfs onmogelijk maken een woning te kopen. Dit ­argument is

[23] IVBN 2022, blz. 5 [24] Altera 2021, blz. 26, verwijzing naar de gemiddelde Total Expense Ratio (TER), all properties, volgens definitie van INREV, European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles [25] Altera 2021, blz. 26; 36,9 miljard Euro X 0,92% = 339,5 miljoen Euro [26] Altera 2021, blz. 26: ingeval 36,9 miljard Euro 65% van het totaal in 2020 door institutionele beleggers in huurwoningen belegd vermogen omvat, bedraagt dit totaal 56,8 miljard Euro. 0,92% daarvan is 522,6 miljoen Euro. 522,6 miljoen Euro/200.000 woningen = 2.613 Euro per woning).

[27] Vastgoed Belang 2022

57

koopstarters en doorstromers over de periode 2009 – 2018 significant meer betalen voor eenzelfde type woning dan particuliere beleggers; • Particuliere beleggers zijn over die periode wel steeds meer gaan betalen, zodat het hierboven geconstateerde verschil kleiner is geworden; • Het laatste jaar zijn er nagenoeg geen prijsverschillen tussen koopstarters en particuliere beleggers, behalve bij verhuurders met meer dan tien woningen; zij betalen minder; • In buurten met een marktaandeel van particuliere beleggers boven de vijf procent, ligt het algemene prijsniveau hoger dan in buurten met minder dan vijf procent aandeel. Het gaat hierbij niet om het marktaandeel in de voorraad, maar het marktaandeel in het aantal getransporteerde woningen; • Het lokale prijseffect hoeft niet per se het gevolg te zijn van het hogere marktaandeel van particuliere investeerders; ook de aantrekkelijkheid van de buurt zelf kan ervoor zorgen dat de vraag naar woningen aantrekt.

Ofwel, op zich genomen is wel sprake van sterker stijgende prijzen van koopwoningen in de wijken en buurten waar woningbeleggers naar verhouding meer actief zijn.

Alleen is niet vastgesteld of dit door woningbeleggers wordt veroorzaakt of juist komt door het naar verhouding aantrekkelijker worden van die wijken en buurten, met als gevolg dat dit ook woningbeleggers trekt. Daarmee zijn de Wet Opkoopbescherming en de gemeentelijke verorde-

aanleiding geweest voor de op 1 januari van dit jaar ingevoerde Wet O ­ pkoopbescherming.

Deze wet biedt gemeenten de mogelijkheid om voor bepaalde buurten en wijken de verkoop van tot dan toe door eigenaar/bewoners bewoonde woningen aan woningbeleggers te verbieden. Om de opkoopbescherming te kunnen activeren moeten gemeenten motiveren in welke wijken en buurten het verbod noodzakelijk en effectief is. Inmiddels hebben gemeenten als Amsterdam, Den Haag en Utrecht voor nagenoeg alle binnen hun grenzen gelegen wijken en buurten aan-

“Het aan huurders bieden van een zo grote mate van flexibiliteit heeft een prijs” gekondigd de opkoopbescherming in te voeren, veelal met de argumentatie dat er overal schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen bestaat.

Maar is überhaupt wel sprake van het opstuwen van de koopprijzen door particuliere woningbeleggers die koopwoningen omzetten in huurwoningen? In de Memorie van Toelichting bij de Wet Opkoopbescherming wordt uitdrukkelijk verwezen naar onderzoek van het Kadaster en de Universiteit van Amsterdam uit 2019 dat deze veronderstelling adstrueert. Bij nadere bestudering van dit onderzoek blijken de onderzoekers echter tot een andere gevolgtrekking te komen; deze laat zich als volgt samenvatten[28]: • Kijkend naar de prijseffecten, blijkt dat

58

HUURDERS OF BELEGGERS vermogen aantrekken dan koopstarters

ningen op basis van deze wet veeleer ingegeven door emotie, generalisatie en beeldvorming. En dat terwijl niet gehandeld wordt op basis van een analyse van de vraag waarom starters -ondanks de hoge LTV’s en LTI’s en de daarmee verbonden financiële risico’s- zich door de fiscale stimulering van de eigen woning wel haast genoopt voelen om een woning te kopen in plaats van te huren. Op zichzelf beschouwd is daar nog niks mis mee, ware het niet dat de opkoopbescherming bijdraagt aan verdere verstarring van het aanbod op de Nederlandse woningmarkt terwijl deze in internationaal perspectief voor wat betreft nieuwbouw al zowat de laagste aanbodelasticiteit kent[29]. Het is juist één van de belangrijke functies van particuliere woningbeleggers om de elasticiteit in het aanbod van bestaande woonruimte door middel van voortdurende tenure-wijzigingen te verhogen. De opkoopbescherming draagt er aan bij dat de al zeer lage aanbodelasticiteit in Nederland niet alleen voor nieuwbouw, maar ook voor het aanpassingsvermogen van het aanbod van bestaande woningen gaat gelden. Uiteindelijk raakt dit niet de woningbeleggers, want zij kunnen uitwijken naar alternatieve beleggingsmogelijkheden. Het zijn juist de mensen die op zoek zijn naar een huurwoning en niet jaren op een wachtlijst kunnen of willen staan die hierdoor geraakt worden.

Een onder wetenschappers en beleidsmakers steeds vaker te horen opvatting is dat particuliere woningbeleggers die de door hen voor verhuurdoeleinden aan te kopen woningen deels met vreemd vermogen (zoals een vastgoedhypotheek) financieren, meer financiële armslag hebben dan koopstarters[30]. Deze opvatting draagt bij aan het beeld dat woningbeleggers een concurrentievoordeel zouden hebben met als gevolg dat koopstarters niet aan de bak komen of steeds hogere prijzen moeten betalen. De achterliggende gedachte hierbij is dat in de sterkste delen van de woningmarkt de zogeheten marktwaarde in verhuurde staat van een woning als gevolg van de relatief hogere markthuur per m2/GO en de relatief hoge mutatiegraad, hoger is dan de vrije verkoopwaarde van die woning. Voor eigenaar/bewoners, en daarmee dus ook koopstarters, is de vrije verkoopwaarde één van de belangrijkste financieringsrestricties: eigenaar/bewoners kunnen in beginsel niet meer dan de vrije verkoopwaarde onder hypothecair verband financieren.

Het is echter de vraag op of deze veronderstelling juist is. Ons antwoord is ondubbelzinnig ‘nee’. Allereerst gaan de verstrekkers van zogeheten vastgoedhypotheken in de praktijk niet verder dan financiering van de vrije verkoopwaarde van een woning; zouden ze dat wél doen, dan verheffen ze feitelijk de uitzondering tot regel. Want een marktwaarde in verhuurde staat die hoger is dan de vrije verkoopwaarde van een woning is in de verhoudingen van de Nederlandse woningmarkt in-

Particuliere woningbeleggers kunnen voor de koop van dezelfde woning meer vreemd

[28] Kadaster/UvA 2019, blz. 3 & 4 [29] OECD 2011, blz. 6 en 21 [30] MinBZK, blz. 2 en 13 + ASRE 2019, blz. 2, 4 en 12

59

HUURDERS OF BELEGGERS

Onduidelijk is waarom wetenschappers en beleidsmakers suggereren dat woningbeleggers een financieringsvoordeel ten opzichte van koopstarters hebben. Deze suggestie is feitelijk onjuist en de stelling dat woningbeleggers koopstarters met een verondersteld financieringsvoordeel oneigenlijk beconcurreren kan niet worden onderbouwd. Het tegendeel blijkt waar: woningbeleggers handelen rationeel en bieden, zoals onderzoek van het Kadaster al liet zien, in ieder geval nooit meer dan de vrije verkoopwaarde[33].

derdaad de uitzondering. In markten waar de koopwoningprijzen als gevolg van demografische of regionaal economische ontwikkelingen onder druk staan en in huurmarkten waar sprake is van bovengemiddeld hoge mutatiegraden kan bij tijd en wijle de marktwaarde in verhuurde staat hoger zijn dan de vrije verkoopwaarde. Dat zijn dan wel uitzonderingen. Maar zelfs als het al waar zou zijn dat financiers van woningbeleggers de marktwaarde in verhuurde staat ook als financieringsrestrictie nemen wanneer deze hoger is dan de vrije verkoopwaarde, dan nog komt dit in de praktijk neer op een nominale leensom die lager is dan de vrije verkoopwaarde. Het volgende rekenvoorbeeld maakt dit duidelijk:

De huren van particuliere woningbeleggers zijn aanzienlijk hoger dan de hypotheeklasten die koopstarters voor eenzelfde woning moeten betalen

Marktwaarde in verhuurde staat: 125% van de vrije verkoopwaarde.

Maximale financiering door middel van een vastgoedhypotheek: 80% van de marktwaarde in verhuurde staat[31].

Maximale financiering: 80% X 125 = 100% van de vrije verkoopwaarde.

Deze veronderstelling appelleert aan de vaak ook gehoorde tegenstelling tussen ‘lage’ hypotheeklasten voor de koopstarter en ‘duur’ huren bij de particuliere woningbelegger. Daarmee worden de huren 1op1 afgezet tegen netto-hypotheeklasten. En daarmee worden appels en peren met elkaar vergeleken. De huur omvat een vergoeding voor het door de eigenaar/verhuurder ingezette kapitaal (zowel vreemd als eigen vermogen), het onderhoud alsook de belastingen en verzekeringen die direct met het bezit en de exploitatie van de woning verband houden. De netto-hypotheek- lasten omvatten primair de rentelasten na verdiscontering van de hypotheekrenteaftrek. Afhankelijk van wie de berekening maakt, wordt de aflossing al dan niet in de beschouwing betrokken. Buiten de beschouwing blijven dan het voor rekening van de eigenaar/bewoner komende onderhoud, de belastingen en verzekeringen, alsook de marktconforme vergoeding voor het in de woning geïnvesteerde eigen vermogen. Dit maakt duidelijk dat het

Ofwel, financiering van woningbeleggers die de vrije verkoopwaarde te boven gaat doet zich in de praktijk niet voor. Wat zich wel voordoet is dat de partijen die zónder voorbehoud van financiering aankopen, concurrentievoordeel hebben ten opzichte van de partijen die dit voorbehoud wel maken. Maar dat geldt niet alleen voor woningbeleggers, maar ook, of juist voor koopstarters en -doorstromers.

Deze laatste groep blijkt in toenemende mate bereid te zijn om zonder financieringsvoorbehoud op woningen te bieden; uit onderzoek van de AFM blijkt dat inmiddels 25% van de koopstarters bewust afziet van het voorbehoud van financiering[32]. Daarmee concurreren koopstarters niet alleen ten opzichte van woningbeleggers, maar vooral met de koopstarters die dit voorbehoud wél moeten maken.

60

HUURDERS OF BELEGGERS

Dit is een zeer grote mate van flexibiliteit in het gebruik van een kostbaar kapitaalgoed.

Eigenaar/bewoners kennen deze mate van flexibiliteit niet; dit geldt nog meer wanneer sprake is van een kopersmarkt. Het aan huurders bieden van een zo grote mate van flexibiliteit heeft een prijs en dat is waarom de gebruikskosten verbonden aan het huren van een woning altijd hoger zullen moeten zijn dan die wanneer dezelfde woning door de eigenaar wordt bewoond. Hier kan uiteraard tegen in worden gebracht dat huurders van particuliere huurwoningen geen alternatief hebben en dat daarom niet van hen verlangd kan worden dat zij de prijs voor hun in de praktijk niet bestaande flexibiliteit moeten betalen. Deze redenatie gaat onzes inziens niet op. Het WoON2018 laat zien dat de mutatiegraad voor niet door corporaties verhuurde woningen in vrijwel alle segmenten ruim boven de 10% per jaar ligt[36]; deze cijfers laten zien dat huurders ook in een zich steeds verder verkrappende markt over voldoende alternatieven beschikken.

zonder meer tegenover elkaar zetten van de huur- en netto-hypotheeklasten onjuist is.

Hiervoor is een gedetailleerde gebruikskostenvergelijking noodzakelijk. In Nederland wordt deze vergelijking maar zelden gemaakt, zeker wanneer het de ontwikkeling van de gebruikskosten van huur versus koop door de tijd heen betreft, onderverdeeld naar regionale woningmarkten en woningtypen. De laatste meer in detail uitgewerkte Nederlandse studie over dit onderwerp dateert alweer van 1998[34].

Dit alles neemt niet weg dat bij het huren van een woning over het algemeen sprake is van hogere gebruikskosten dan wanneer diezelfde woning met een hypotheeklening door de eigenaar zelf wordt bewoond[35].

Zelfs wanneer het fiscale voordeel van het als eigenaar bewonen van woningen uit de vergelijking wordt geëlimineerd, zal daarvan vaak nog steeds sprake zijn. De vraag is of het een publiek belang is om dát verschil weg te nemen door middel van regulering van de aanvangshuren en de jaarlijkse huurstijging. Naar onze mening is dit nadrukkelijk géén publiek belang. Onder het Nederlandse huurrecht kan de huurder van een woning over het algemeen op ieder moment het gebruik van de woning op een termijn van ten hoogste één maand beëindigen.

Huurders kunnen dus op ieder moment de deur achter zich dicht trekken en de eigenaar/verhuurder met de aan de eigendom en de exploitatie verbonden risico’s laten zitten.

Particuliere beleggers betalen geen belasting over hun huurinkomsten In het actuele maatschappelijke en politieke debat is deze opvatting regelmatig te horen[37]. Maar deze is niet op feiten gebaseerd.

De vereniging van de particuliere beleggers in Nederland, Vastgoed Belang, heeft onlangs in een eigen studie laten zien hoeveel

[31] Financiering Regelen 2019, blz. 7 en 8 [32] AFM 2021, blz. 6 [33] Kadaster/UvA 2019, blz. 19 [34] DGVH/Nethur 1998.

[35] DNB 2021 [36] MinBZK, blz. 62, tabel 4.1 [37] Groenlinks 2022 + PvdA 2022

61

HUURDERS OF BELEGGERS

wat betreft directe beleggingen in vastgoed een liquiditeitsprobleem voor de belastingplichtige kan ontstaan, zeker in combinatie met andere maatregelen die de inkomsten uit verhuur ‘dempen’[41]. Zolang hiervoor echter geen adequate oplossing wordt aangereikt, neemt het risico van een uittocht van particuliere woningbeleggers toe. Particuliere woningbeleggers zijn immers, in tegenstelling tot bijvoorbeeld de woningcorporaties, niet aan het bestel gebonden; zij kunnen hun woningbeleggingen liquide maken door deze bij mutatie aan eigenaar/ bewoners te verkopen en de opbrengst in andere vermogenscategorieën te herbeleggen. Indachtig dat alleen al zo’n 280.000 natuurlijke personen om en nabij 475.000 huurwoningen exploiteren, zal -wanneer dit risico werkelijkheid wordt- de structuur van de bestaande woningvoorraad behoorlijk veranderen. Het aanbod van huurwoningen neemt significant af. Het ligt voor de hand te verwachten dat dit zich vooral in de middenhuur zal voordoen. De Nationale Woon- en Bouwagenda gaat voor de komende negen jaar uit van de bouw van in totaal 50.000 nieuwe middenhuur woningen door woningcorporaties en een niet nader genoemd aantal door marktpartijen[42]. Het is duidelijk dat dit bouwprogramma ontoereikend zal zijn wanneer particuliere woningbeleggers in een naar verwachting hoger tempo en met grotere aantallen de woningmarkt de rug toekeren.

aan de verwerving van inkomen uit huur gerelateerde belasting een particuliere belegger met een standaard VINEX-eengezinswoning betaalt[38]. Met als vertrekpunt dat de betreffende woning in Box3 voor de inkomstenbelasting is ondergebracht, wordt duidelijk dat afhankelijk van de manier waarop de woning is gefinancierd, de belastingdruk als percentage van het netto-exploitatieresultaat voor belasting zich beweegt tussen 15,68% en 29,6%. Wanneer de voor het belastingjaar 2023 voorziene afschaffing van de leegwaarderatio al op het belastingjaar 2021 wordt toegepast, loopt de belastingdruk op tot tussen 41,81% en 46,2%.

Het is dus niet waar dat particuliere woningbeleggers geen belasting over de door hen met de verhuur van woningen gerealiseerde huurinkomsten betalen. Waarom dit dan toch in het publieke debat, ook door politieke ambtsdragers, wordt herhaald is onduidelijk. Natuurlijk, van tijd tot tijd moet de maatschappelijke consensus over de verdeling van de belastinglast vernieuwd worden.

Dat geldt dus ook de door particuliere vastgoedbeleggers aan de belastinglast te leveren bijdrage. Maar waarom in het coalitieakkoord voor het kabinet Rutte IV particuliere vastgoedbeleggers op dit vlak kennelijk een bijzondere behandeling in het vooruitzicht wordt gesteld is niet duidelijk[39].

De staatssecretaris van Fiscaliteit en Belastingdienst lijkt een en ander in zijn Contourennota voor een nieuw stelsel voor de vermogensrendementsheffing in Box3 weer te herstellen door gelijke fiscale behandeling voor alle vermogenscategorieën in het vooruitzicht te stellen[40]. Problematisch is echter dat de staatssecretaris voor wat betreft de introductie van een belasting op de inkomsten uit waardeontwikkeling blijkt te kiezen voor een vermogensaanwasbelasting. Hij onderkent dat met deze keuze voor

Particuliere woningbelegger: spelbederver of Haarlemmerolie?

Of we het nu leuk vinden of niet, particuliere beleggers spelen een belangrijke rol op de woningmarkt. Met in totaal 850.000 woningen exploiteren zij 25% van alle huurwoningen. En ja, er is zeker ook sprake van excessen, maar dan gaat het om niet meer

62

HUURDERS OF BELEGGERS

bij de sterk geprotocolleerde aanbieders zoals woningcorporaties, institutionele beleggers en hypotheekbanken terecht kunnen. En voor veel kleine interventies bij elkaar opgeteld geldt niet zonder reden het spreekwoord ‘vele kleintjes maken een grote’. Zo beschouwd fungeren particuliere woningbeleggers dus vooral als de Haarlemmerolie van de woningmarkt.

De opkoopbescherming staat deze rol van particuliere woningbeleggers in de weg. De stapeling van nog ten laste van woningbeleggers te brengen beleid (zoals de verduurzamingsplicht, verzwaring van de belastingdruk en regulering van de middenhuur) beperken de speelruimte van particuliere beleggers op de woningmarkt nog meer. Waar het omslagpunt precies ligt, is niet op voorhand te zeggen. Het mag echter geen verbazing wekken wanneer particuliere beleggers op een gegeven moment in hoog tempo en in groten getale de woningmarkt de rug toekeren. Een ontwikkeling die vanuit huidig perspectief wellicht positief is te waarderen omdat het bijdraagt aan verruiming van de markt voor koopstarters. De structuur van de markt als geheel verandert er echter ingrijpend door, de voor het soepel functioneren van de woningmarkt zo broodnodige flexibiliteit neemt verder af en daarmee ook de slagingskans van huishoudens die op zoek zijn naar een huurwoning.

dan incidenten, net zoals dat bijvoorbeeld ook bij woningcorporaties het geval is[43].

Particuliere beleggers zijn er in vele soorten en maten; natuurlijke personen die slechts enkele tot tientallen woningen verhuren, professionele in de exploitatie van woningportefeuilles gespecialiseerde vennootschappen, kerkgenootschappen en niet-winst beogende instellingen. De kracht van particuliere beleggers zit vooral in hun flexibiliteit. Omdat ze niet vastzitten aan een door de wetgever dan wel een pensioenfonds of verzekeraar gedefinieerde opdracht, kunnen ze met grote wendbaarheid inspelen op de steeds wisselende vraag in de woningmarkt. Ze doen dat door bestaande woningen door de tijd van tenure te veranderen (van koop naar huur en weer omgekeerd), maar ook door juist op die momenten de noodzakelijke investeringen te doen om woningen weer op de vraag te laten aansluiten. Particuliere beleggers zijn als gevolg van de schaal waarop ze gemiddeld genomen opereren niet de partijen die bijdragen aan de voor Nederland zo kenmerkende planmatig vormgegeven grootschalige nieuwbouw of herstructurering; nee zij dragen op microniveau bij aan de voortdurend noodzakelijke aanpassing van het bestaand stedelijk weefsel. Ook de manier waarop particuliere beleggers bij nieuwe verhuringen hun risicoselectie toepassen creëert juist voor de huishoudens kansen die maar moeilijk

[38] Vastgoed Belang 2022 [39] Coalitieakkoord 2021, blz. 21 [40] MinFin 2022, blz. 3 [41] MinFin 2022, blz. 6 en 7 [42] MinVRO 2022, blz. 21, 33 en 34 [43] RTL 2021

LEES MEER De lijst met geraadpleegde literatuur, waarnaar de voetnoten verwijzen, is gepubliceerd op de website: www.ruimteenwonen.nl

63

Heilige huisjes in de woonagenda Zoals we Hugo de Jonge, kennen, gaat hij vol energie aan de slag met de woningnood. Zijn Nationale Woon- en Bouwagenda en programma Woningbouw bevat een heldere en omvattende analyse wat er aan de hand is. Doel is meer regie en meer tempo en daarmee een betere beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. Toch wringt er wat, doordat De Jonge voor het slagen van zijn agenda erg afhankelijk is van andere Ministeries. Waar is de uitvoeringsparagraaf?

Tussen de regels door lees je dat er nog veel ministerieel water door de diverse Rijkskokers moet. De beleidsplannen van De Jonge zijn een grote reparatieoperatie wat afgelopen Kabinetten rond de woningmarkt hebben laten liggen of aan de markt hebben overgelaten.

Ruimtelijke ordening is verworden tot een woondebat Ruimtelijke ordening is door alle nadruk op bouwen, bouwen, bouwen verworden tot een woondebat.

Een nationale ruimtelijke ordeningsvisie ontbrak. Er is behoefte aan kaders waar ruimte is en voor welke functies zoals wonen, werken, energietransitie en natuurlijk natuur en klimaatverandering. In de ruimtelijke ordeningsbrief van 17 mei jl. pakt De Jonge de regie rond de nationale ruimtelijke ordening: ‘We waren de wereldkampioen in ruimtelijke ordening, maar

we zijn ermee gestopt’. De nadruk in de ruimtelijke ordening lag vooral op hoeveel woningen makkelijk, snel en goedkoop in concrete gebieden kunnen worden gebouwd ten koste van andere functies en belangen. Kijk naar de bemoeienis van Kamerleden met het bouwen van woningen in polders bij Utrecht, Alphen aan den Rijn, Schiphol, Zuidplas en Purmerend.

Rijkskaders voorkomen dat we van incident naar incident hobbelen, integraliteit uit het oog verliezen zonder een duurzame lange termijn visie. Gelet op de toenemen-

64

de waarschuwingen van de Deltacommissaris en waterschappen, moet de vraag worden gesteld waar je toekomstig bewoners mee opzadelt als je bouwt in laaggelegen delen. Met welke klimaatadaptiekosten zadel je bewoners op? Wellicht zijn deze gebieden in de toekomst hard nodig als klimaatbuffer voor de nabijgelegen stedelijke gebieden.

We moeten kijken naar woningbouw in andere, meer hoger gelegen delen, net als in regio’s die we ooit typeerden als de periferie.

Dit vraagt om landelijke ruimtelijke Rijkskaders en

COLUMN

Cees-Jan Pen Lector De Ondernemende regio FONTYS HOGESCHOLEN

niet per gebied op basis van Tweede Kamer-oproepen, knopen doorhakken. In dat opzicht kwam de ruimtelijke ordeningsbrief op het goede moment.

Bedrijventerrein stiefkind ro Een illustratief voorbeeld waar onze, door wonen gedomineerde, ruimtelijke ordening toe kan leiden betreft de grote druk om in de Amsterdamse haven meer dan 100.000 woningen te moeten bouwen. Dit moet voor een groot deel binnen de vergunde milieuruimte van het Havengebied. Waar in Nederland willen we dan nog ruimte bieden voor de maakindustrie en brede industriële activiteiten? Waarom is überhaupt een nieuwe Zeesluis gebouwd? Wat willen we met de groene gebieden in de Metropoolregio Amsterdam? Dit havengebied is cruciaal om ruimte te bieden voor het realiseren van de regionale en nationale circulaire ambities voor het beter en anders benutten van steeds schaarser en duurder wordende grondstoffen. Kijk

alleen naar onze (ver) bouwambities. Recent heeft het PBL deze ruimtevraag voor de circulaire economie al op de agenda gezet. Nationale ruimtelijke ordening is hard nodig.

De ruimtelijke ordeningsbrief is hoopvol.

De Jonge snapt dat voor de aanpak van de woningnood, heldere nationale ruimtelijke kaders en concepten nodig zijn waar je al dan niet woningen bouwt, ruimte biedt voor werken, ruimte voor de energietransitie en ruimte biedt voor de natuur, maar dus ook uitspraken doet waar je geen ruimte biedt voor een van deze functies. Hiermee helpen we de aanpak van de woningnood pas echt. Duidelijker wordt waar plek is voor welke ruimteclaims op dit hele kleine stukje aarde met 17,5 miljoen mensen.

Dit versnelt procedures, zorgt voor een meer betrouwbare overheid en lost de woningnood echt op.

Heilig woonhuisje De Jonge benoemt veel heilige woonhuisjes, maar laat het meest hardnekkige

65

en contraproductie in tact.

Nog steeds heerst de gedachte dat bouwen in het groen, goedkoper, makkelijker en sneller is. Dit terwijl bouwen overal duur, complex en tijdrovend is.

Of je nou bouwt binnen of buiten de bebouwde kom.

Het is aan de politiek om te kiezen waar je bouwt, maar dan wel graag op basis van nuchtere feiten.

In het verlengde hiervan wordt geregeld zuchtend en steunend gesteld dat transformatie en inbreiding de zogenaamde druppel op de gloeiende woningnoodplaat zou zijn.

Vaak wordt alleen gekeken naar transformatie van kantoren of winkels. Uit studies van onder meer KAW (Ruimte zat in de stad), maar ook vanuit het Atelier Rijksbouwmeester blijkt het tegenovergestelde. Er is ruimte zat compact te bouwen en hier heb je de bedrijventerreinen niet eens voor nodig. Dit zijn de ro gesprekken die gevoerd moeten worden, willen we de woningnood aanpakken.

De kracht van het ­hybride stelsel

66

In zijn programma’s geeft minister Hugo de Jonge antwoord op de roep om regie in de woningmarkt en ruimtelijke ordening die de afgelopen tijd vanuit vele hoeken klonk. Regie op de woningmarkt heeft echter vele kanten; een harde kant met wetten, regels en subsidiestromen. Maar ook de zachte kant van het goede gesprek en voldoende ruimte voor de spelers om de eigen rol te pakken. Voor corporaties is dat een rol die past bij hun hybride karakter. Want juist door hun hybride karakter zijn corporaties in staat om een brede maatschappelijke visie te ontwikkelen. Om dit hybride karakter te behouden is beleidsvrijheid nodig. Een juiste balans vinden tussen beleidsvrijheid en regie is nog niet zo eenvoudig.

Anouk Corèl

67

REGIE OP DE WONINGMARKT Golfbewegingen in de volkshuisvesting

en risico in de markt. De subsidies voor woningverbetering bestonden nog wel. In deze periode was de opgave verandert van een kwantiteitsvraag naar een kwaliteitsvraag, oftewel van volkshuisvesting naar wonen.

Het groeiende vermogen van de corporatiesector in combinatie met soms wat te avontuurlijk ondernemerschap leidde ertoe dat Stef Blok, minister Wonen, de kaders voor de woningcorporatie aanscherpte in de Woningwet van 2015. “De woningmarkt is af”, gaf minister Blok bij zijn afscheid aan. Wellicht kunnen we stellen dat de periode van decentralisatieen verzelfstandiging was afgerond en het speelveld uitgetrild. Voor eventjes dan. De woningmarktopgave zelf was zeker niet af.

Integendeel, hij groeide juist. En als gevolg daarvan keert de behoefte aan overheidsregie terug en ontstaat weer discussie over de positie van de woningcorporatie.

Het Rijk neemt de regie weer in handen om het woningtekort te verminderen en de schaarse ruimte eerlijker te verdelen.

Wie terugkijkt ziet een duidelijke golfbeweging van volkshuisvesting–wonen– volkshuisvesting en centraal-decentraal-centraal. Een korte terugblik is waardevol om de huidige situatie beter te duiden. Voor 1900 was de woningmarkt vooral een marktaangelegenheid. Met de woningwet van 1901 werd volkshuisvesting een ‘zorg der overheid’. Deze overheidsverantwoordelijkheid kenden haar hoogtepunt in de werderopbouwperiode waarbij met forse subsidiestromen en detailsturing grote hoeveelheden woningen werden gebouwd. Nadat de grootste woningnood geledigd was, werd in 1977 de decentralisatie ingeluid (Onder de laatste VRO-minister Van Beelaert-Blokland van het CDA). Bijzonder detail is dat een van de genoemde knelpunten van het centrale beleid was dat het Rijk niet beschikte over sturingsmiddelen om gemeenten te dwingen om een passend aanbod te ontwikkelen. De zoektocht naar regie is van alle tijden. Staatssecretaris Heerma werkte de decentralisatie van de volkshuisvesting en verzelfstandiging van de corporaties verder uit. De taakvelden van corporaties werden vastgelegd in het BBSH en corporaties kregen een plek in de lokale driehoek gemeente-huurdersorganisatie-corporatie. De financiële verzelfstandiging ontstond bij de bruteringsoperatie waarbij langlopende subsidieverplichtingen van het Rijk en uitstaande leningen aan corporaties tegen elkaar werden weggestreept.

Sindsdien bestaat de sector uit private organisaties met een publieke taak, oftewel hybriden, en opereren zij voor eigen geld

Zes programmalijnen Inmiddels is het woningtekort opgelopen tot 279.000 (3), in de huursector heeft 23% van de huishoudens een betalingsrisico en veel huishoudens – met name aandachtsgroepen – kunnen lastig een woning vinden.

Het is aan minister De Jonge om de regie terug te pakken en de problemen te lijf te gaan. En deze roep om regie vult hij met verve in. Op 14 februari, krap twee maanden na zijn aantreden, maakte hij al de contouren van de Nationale Woon- en Bouwagenda bekend in een beleidsbrief.

De periode tot de zomer wordt benut om 6 programmalijnen te ontwikkelen: • Programma Woningbouw (11 maart 2022 • Programma Een thuis voor iedereen (11 mei 2022) • Programma betaalbaar wonen (19 mei 2022)

68

69

gramma’s op regionaal – en lokaal niveau verdeeld? En welk democratisch gekozen niveau – Rijk, provincie of gemeente – zou hier het laatste woord in moeten hebben?

De minister dicht de provincie een belangrijke taak toe en werkt aan een wet die het mogelijk moet maken dat de provincie ingrijpt indien gemeenten hun aandeel in de sociale huur niet oppakken. Je kunt je afvragen of zo’n ‘papier regie’ ook echt gaat werken. Gaat de provincie daadwerkelijk ingrijpen tegen de wil van de lokale bevolking in? Anderzijds zien we de indirecte spin-off al ontstaan. Want hoewel her- en der geluiden klinken over wel erg ambitieuze bouwambities en verschillende gemeenten zich negatief uitspreken tegen de ambitie van 30% sociale huur, zien we tegelijkertijd het speelveld langzaam veranderen. In de gemeente Katwijk, waar 25% sociale woningbouw was gepland bij ontwikkellocatie Valkenhorst, wordt inmiddels onderzocht waar het mogelijk is om het percentage te verhogen. Ook vanuit andere gemeenten en corporaties hoort Platform31 terug dat de gesprekken anders verlopen. Over 10 jaar hebben ongetwijfeld niet alle gemeenten 30% sociale huur binnen hun gelederen - ook al omdat daar niet in alle gemeenten op basis van de woningprijzen en bevolkingssamenstelling behoefte aan is -maar de koers is voor velen gezet. Hier zie je dat regie twee kanten heeft: de formele zijden met wetten, regels en financieel instrumentarium, en de informele zijde met de stip op de horizon en het goede gesprek.

• Programma verduurzaming gebouwde omgeving • Nationaal programma leefbaarheid en veiligheid • Programma Wonen en ouderen • Hieronder worden een aantal opvallende zaken toegelicht.

Zoektocht naar regie Het Programma Woningbouw toont hoge ambities. De woningbouw moet worden versneld naar een realisatie van ca.

100.000 woningen per jaar en 900.000 tot 2030. In het Programma staat dat er afspraken zijn gemaakt met de provincies over het totaal aantal te bouwen woningen en de daarvoor benodigde plancapaciteit.

De inzet van de minister is dat twee derde van deze nieuwbouwwoningen uit betaalbare huur- en koopwoningen bestaat, waarvan circa de helft sociale huurwoningen van corporaties.

De minister is duidelijk zoekende naar regie om te zorgen dat lokale partijen het gewenste programma realiseren. Op nationaal niveau gaat het Rijk samen met provincies, gemeenten en corporaties de nationale doelen voor de corporaties vaststellen. Deze zullen via bestuurlijke afspraken op provinciaal niveau en vervolgens op gemeentelijk niveau uiteindelijk landen in dwingende prestatieafspraken. Op deze manier probeert de minister te verankeren dat de optelsom van de opgaven in de lokale driehoek leidt tot het gewenste programma op landelijk niveau.

Middels nog deels te ontwikkelen bestuurlijk- en juridische instrumentarium wil het Rijk ingrijpen indien de voortgang stokt of het programma niet aan de Rijksdoelen voldoet.

Het werpt aan aantal interessante vragen op. Hoe worden de provinciale pro-

Afschaffing verhuurderheffing in ruil voor afdwingbare prestatieafspraken Het Rijk schaft de verhuurderheffing af en legt in ruil daarvoor in bindende prestatie-

70

REGIE OP DE WONINGMARKT

afspraken vast hoe het corporaties het geld moeten investeren. Dit komt grotendeels terecht bij de nieuwbouw- , verduurzamings- eb betaalbaarheidsopgave. De corporaties wacht een enorme bouwopgave, groter dan ze de afgelopen jaren konden realiseren. Hier ligt voor de sector een risico. Er is een tekort aan gronden, aan bouwmateriaal, aan personeel. Wat gebeurt er indien ze deze opgave niet of niet snel genoeg kunnen realiseren? In een bouwproces spelen tal van partijen en actoren een rol, de corporatie is maar een van de spelers. Het risico is niet ondenkbaar dat corporaties de zwarte piet krijgen toegespeeld wanneer de gewenste aantallen niet worden gerealiseerd. Gemeenten blijven makkelijker buiten beeld aangezien zij door het Rijk nu eenmaal lastiger te sturen zijn.

En hoeveel ruimte heeft de corporatiebestuurder straks nog om een bouwplan te weigeren omdat deze niet binnen de portefeuille past? De businesscase van nieuwbouw en renovatie is momenteel onrendabel en er is grote kans dat de druk op de bouwsector de prijzen verder doet stijgen. Lopen we straks niet het risico dat corporatiebestuurders zich gedwongen voelen om enorme onrendabele toppen te accepteren simpelweg ‘omdat het geld er is’ en de sector zich in bouwaantallen moet bewijzen.

Het hybride stelsel komt hier onder druk te staan.

het kabinet de richting opslaat van normhuren, gekoppeld aan een huurverlaging voor de laagste inkomensgroepen richting deze normhuren. Bij de normhuurtoeslag ontvangen huurders een vaste vergoeding, die is gebaseerd op de voor hen geldende normhuur en hun eigen bijdrage. De lijn met de feitelijke huur wordt doorgeknipt.

In het rapport ‘Beleidsopties voor alternatieven van het toeslagenstelsel’ van december 2020 wordt uitgegaan van een

“Hoe worden de provinciale programma’s op regionaal – en lokaal niveau verdeeld?” genormeerde huur van € 508 voor alleenstaanden en € 564 voor meerpersoonshuishoudens. Laten we deze cijfers aanhouden. Ongeveer de helft van de huidige huurders heeft een huurprijs onder deze normhuur en gaat erop vooruit, de andere helft gaat erop achteruit.

In de budgettaire bijlage van het coalitieakkoord staat aangegeven dat ‘iedereen de hervorming kan dragen, inclusief de laagste inkomens’. De meest efficiënte manier om dit te realiseren is om de huren van de laagste inkomens te verlagen richting de normhuren. Dat het Rijk daar ook zo over denkt, wordt zichtbaar in programma Betaalbaar Wonen waarin De Jonge voorstel om de grens voor het ‘pas-

Huurverlaging voor lagere inkomens Wanneer je verschillende passages in het regeerakkoord en het Programma Betaalbaar wonen erop naleest, lijkt het erop dat

71

ven. Het hervormen van de huurtoeslag en het huurbeleid hebben echter meer consequenties. Deze zal ik hieronder benoemen.

send toewijzen’ voor hen te verlagen. Ter vergelijking: de huidige huurprijsgrenzen voor het passend toewijzen liggen op € 633,25 (1pershh) en € 678,66 (meerpershh). De vervolgvraag is wie deze huurverlaging gaat betalen. Vermoedelijk gaat de rekening naar de corporaties als tegenprestatie voor het afschaffen van de verhuurderheffing. Dit gaat ten koste van de investeringsruimte op andere opga-

Neveneffecten eenmalige huurverlaging Platform31 doet momenteel samen met corporatiepartners onderzoek naar de neveneffecten van de huurprijswetgeving

72

REGIE OP DE WONINGMARKT

“Welke ruimte blijft er met de huidige overheids­ plannen over voor bestuurders van deze privaat­ rechtelijke ­organisaties?”

De wet heeft echter ook neveneffecten. Een daarvan is de scheve prijs-kwaliteitsverhouding die mogelijk stagnatie in de doorstroming tot gevolg heeft. Er zijn soms grote woningen met alleenstaande huurders in huurprijs verlaagd. Verder neemt de beleidsvrijheid van corporaties fors af. De meeste corporaties voerden huurprijsdifferentie uit om ervoor te zorgen dat de huurprijs van woningen meer in relatie kwam met de kwaliteit, maar dit is inmiddels al twee jaar onmogelijk. Ook recent maatwerk is teniet gedaan.

Met de nieuwe voorgestelde huurverlaging voor de laagste inkomensgroepen wordt de prijs kwaliteitverhouding nog schever en wordt corporaties wederom veel beleidsvrijheid ontnomen. Zij moeten voor een groot deel van de huurders een maximum huurprijs rekenen die veel lager ligt dan de huidige huren en tevens absoluut geen rendabele businesscase oplevert. Voor huurders wordt de prikkel tot overconsumptie van wonen bovendien versterkt,

vanuit het Rijk, waaronder de eenmalige huurverlaging uit 2021. Bij deze regeling kregen huurders met een laag inkomen (de passend toewijzen doelgroep) een huurverlaging indien hun huur boven de voor hen geldende aftoppingsgrens lag. Hierdoor hebben circa 155.000 huishoudens met een laag inkomen een huurprijs die beter passend is bij hun inkomen. Laten we voorop stellen dat dat zeer waardevol is.

73

Woningen te huur in Den Haag.

FOTO RUDOLPHOUS

74

REGIE OP DE WONINGMARKT

omdat ook voor grotere en betere woningen de maximale inkomenshuur geldt, wat lokaal beleid gericht op doorstroming teniet doet. De corporatie komt met het inperken van de beleidsvrijheid dichter onder overheidssturing te staan, wat vermoedelijk effect heeft op de aanbesteding. De Europese Commissie dringt nu al aan op aanbestedingsplicht van corporaties en de argumentatie van het Rijk om dit tegen te houden wordt er niet beter op: https://aedes.nl/­ europa/brussel-dringt-aan-op-aanbestedingsplicht-woningcorporaties

Hervorming huurtoeslag niet ten gunste woningmarkt of huurders

ook niet voor de huurders; alle corporaties – en tevens veel particuliere verhuurders – geven de huur en de subsidiabele servicekosten zelf door aan de belastingdienst.

Met het doorknippen van de relatie tussen de huurtoeslag en de daadwerkelijke huur, raakt de huurtoeslag bovendien haar waarde als wooninstrument kwijt.

Bij de normhuurtoeslag komt elke euro extra woonkwaliteit direct ten laste van de huurder. De prijs-kwaliteitsladder wordt daardoor erg steil. Met name bij la-

“Gaat de provincie daadwerkelijk ingrij­ pen tegen de wil van de lokale bevolking in?”

Waar de eenmalige huurverlaging van 2021 nog ten dienste stond van de betaalbaarheid van het wonen voor laagste inkomensgroepen, heeft de voorgenomen huurverlaging de toeslaghervorming tot doel. Hoe legitiem is de inperking van de beleidsvrijheid van een hybride indien deze op geen enkele wijze ten goede komt aan de opgaven waar zij voor staan? Sterker nog; ten dienste staat van een hervorming die een negatief effect heeft op de betaalbaarheid van het wonen voor veel huurders en tevens op de sturingsmogelijkheden op de woningmarkt.

De huurtoeslag kent geen grote terugbetalings- en schuldenproblemen zoals in de kinderopvangtoeslag. De beperkte terugbetalingsproblemen die er zijn, ontstaan doordat het inkomen of de huishoudenssamenstelling achteraf anders zijn dan vooraf aan de belastingdienst doorgegeven. Dat probleem wordt met de normhuurtoeslag niet opgelost. Eenvoudiger wordt het systeem

gere inkomensgroepen bestaat de kans dat zij onderaan de kwaliteitsladder belanden. Dat versterkt de segregatie en leefbaarheidsproblemen. Door de koppeling tussen de huurtoeslag en de kwaliteit los te laten, verminder je bovendien de prikkel bij verhuurders tot investeren in verduurzaming en bijvoorbeeld extra kwaliteit bij zorgwoningen. Je vraagt je af waarom de minister die keihard werkt aan het verkrijgen van regie op de woningmarkt en het ontwikkelen van het juiste sturingsinstrumentarium, het belangrijkste instrument voor meerdere opgaven – betaalbaarheid, verduurzaming, toekomstige vergrijzing en leefbaarheid – wil omvormen tot louter een inkomensinstrument.

75

REGIE OP DE WONINGMARKT Wat blijft straks over van het privaatrechtelijk karakter van woningcorporaties?

de andere partijen te kunnen dienen en haar private karakter te behouden is beleidsvrijheid van wezenlijk belang. Maar welke ruimte blijft er met de huidige overheidsplannen over voor bestuurders van deze privaatrechtelijke organisaties? Het is begrijpelijk dat het Rijk in ruil voor het afschaffen van de heffing enige zeggenschap wilt over de besteding van de middelen, maar het is de vraag of het huidige voorstel met dwingende en getrapte prestatieafspraken op nationaal, provinciaal, regionaal en lokaal niveau daar het juiste antwoord op is. Welke ruimte ontstaat er straks om op lokaal niveau de juiste dingen te doen? En wat blijft er over van het privaatrechtelijk karakter van woningcorporaties? Kan een bestuurder uitvoering geven aan eigen huurbeleid? Is er ruimte voor het besluit om een bepaalde investering niet te doen? Of voelt de corporatie zich straks verplicht om alles wat zich aandient aan woningbouwplannen en -verbeteringen te omarmen om te voorkomen dat het zwaard van damocles – de herinvoering van de heffing – naar beneden valt.

Eerder in dit artikel schreef ik dat corporaties hybride organisaties zijn: particuliere partijen binnen het maatschappelijk middenveld van overheid, markt en gemeenschap. De woningwet heeft de kaders waarbinnen corporaties opereren en het toezicht weliswaar aangescherpt, maar het hybride karakter bestaat nog steeds. Hieronder ga ik wat dieper in op de mogelijke effecten van de beleidsvoorstellen van het hybride

“Het hybride karakter maakt de sociale huisvesting een ­complex speelveld” karakter en tevens de waarde van het huidige model. Concreet betekent het hybride karakter van de volkshuisvesting momenteel dat het Rijk de kaders bepaalt, bijdraagt aan de betaalbaarheid van het sociaal wonen via de huurtoeslag, de lokale partijen de opgaven vaststellen en corporaties hier vorm aan geven. Deze taakverdeling kent verschillende overlappen. Kenmerkend voor hybriden is bovendien dat de taakaccenten door de jaren heen regelmatig verschuiven. Het hybride karakter maakt de sociale huisvesting een complex speelveld.

Daar moet je rekening mee houden bij hervormingen. Hybride organisaties hebben namelijk meerdere stakeholders dan alleen de Rijksoverheid. Om ook de belangen van

De maatschappelijke meerwaarde van hybriden Hoezo aandacht voor het privaatrechtelijk karakter, kan je denken. We hebben nu een grote landelijke opgave en maken van de corporatiesector gewoon het nieuwe zusje van het Rijksvastgoedbedrijf. Los van het feit dat je je kan afvragen op welke balans de waarde van de woningvoorraad dan thuishoort, raak je met het loslaten van de hybriditeit een belangrijke waarde kwijt.

Het dienen van meerdere belangen, zorgt ervoor dat corporaties een brede maatschappelijke visie ontwikkelen. Ze zijn bo-

76

REGIE OP DE WONINGMARKT

vendien verankerd in een breed netwerk en wat hen in staat stelt om gezamenlijk met deze partijen opgaven aan te pakken.

Niet voor niets wordt steeds vaker voor verschillende opgaven een beroep gedaan op de corporatiesector. De corporaties zijn vanwege hun hybride positie een onmisbare schakel bij de betaalbaarheid van het wonen, het woningtekort, verduurzamingsopgave, gezondheid van bewoners, het huisvesten van aandachtsgroepen, de huisvesting en ouderen en de leefbaarheidsopgave.

De hybriden van nu kennen hun oorsprong in de zuilenstructuur: het maatschappelijk middenveld dat juist bij de christendemocraten altijd hoog in het vaandel stond. Dus laten we ervan uitgaan dat CDA-minister De Jonge uiteindelijk de goede balans weet te vinden tussen regie en ruimte en tevens nog eens een goede blik werpt op de waarde van het huidige huurtoeslagstelsel. Met dit artikel hoop ik een bijdrage te leveren aan de discussie hierover.

Bronvermelding • • • • • • • • • • • • • • •

Ministerie van VROM, Nota Wonen: Mensen, wensen, wonen, 2001 Paul Ekkers, Van volkshuisvesting naar Woonbeleid, 2001 Canon Volkshuisvesting Nederland (canonsociaalwerk.eu) Anouk Corel, Vera Bezenberg, Overstag met de huurtoeslag, 2016 Philip Marcel Karré. De hybride wereld van de sociale huursector Kajsa Ollongren, Kamerbrief uitvoering van de wet eenmalige huurverlaging huurders laag inkomen, 2021 NRC, de nieuw sociale huurnorm van De Jonge stuit nu al op verzet van gemeenten, 2022 Rijksoverheid, Beleidsopties voor alternatieven van het toeslagenstelsel, 2020 Rijksoverheid, Coalitieakkoord 'Omzien naar elkaar, vooruitkijken naar de toekomst', 2021 Rijksoverheid, Budgettaire bijlage coalitieakkoord 2021-2025, 2021 Hugo de Jonge, Kamerbrief over portefeuille Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, 14 februari Hugo de Jonge, Programma woningbouw, 11 maart 2022 Hugo de Jonge, Woon- en bouwagenda. 11 maart 2022 Hugo de Jonge, Een thuis voor iedereen, 11 mei 2022 Hugo de Jonge, programma betaalbaar wonen, 19 mei 2022

77

Recensies Besproken door Bob Witjes

Uitgewoond Cody Hochstenbach Uitgeverij: Das Mag ISBN: 9789493248090

DE WOONCRISIS: IS HET

een situatie die ons nou eenmaal is overkomen, of het onvermijdelijke gevolg van het beleid dat de afgelopen jaren is gevoerd?

Voor Hochstenbach is het kraakhelder: bewuste politieke keuzes hebben geleid tot waar we nu zijn: 100.000 daklozen, een kwart van de huurders die de huur niet meer kan betalen en thuiswonende starters. In zijn boek ‘Uitgewoond’ ontleedt de stadgeograaf, verbonden aan de UVA, aan de hand van 11 mythes hoe het zover heeft kunnen komen en waarom het hoog tijd is voor een nieuwe woonpolitiek.

Wie het boek leest, kan niet anders dan concluderen dat het neoliberale

beleid van de afgelopen jaren desastreus is geweest voor de woningmarkt. Een mix van persoonlijke verhalen – over zijn vader die op straat kwam te staan na een faillissement, over zijn moeder die haar woonomgeving ziet veranderen omdat haar woning is overgenomen door een belegger – en wetenschappelijke analyses onderbouwen dit verhaal.

De keuze om dit te doen aan de hand van ‘mythes’, maakt dat je meteen getriggerd wordt om een hoofdstuk te lezen. “Is dat dan niet zo?”. Zo bindt hij de strijd aan met het idee dat de hoge huizenprijzen nou eenmaal een logisch gevolg zijn van vraag en aanbod. Hij laat zien dat de manier waarop er de afgelopen jaren geld is gepompt in het stimuleren van eigen woningbezit uiteindelijk alleen maar

78

heeft geleid tot hogere prijzen. Met een steeds ontoegankelijkere koopmarkt voor starters tot gevolg.

Het heilige huisje dat sociale huurwoningen toch vooral bedoeld zijn voor lage inkomens, wordt eveneens vakkundig afgebroken. De analyse dat een grote sociale huursector juist nodig is als tegenwicht aan het vrije kapitaal in de vrije huur- en koopsector laat je heel anders naar de rol van woningcorporaties kijken.

Ook het op verjaardagsfeestjes vaak gehoorde ‘maar corporaties krijgen toch subsidies’ – ik kan er als werknemer van Aedes over meepraten – wordt door Hochstenbach nadrukkelijk ontkracht.

Beleggers moeten het in zijn boek eveneens ontgelden. Of beter gezegd: het systeem dat het mogelijk en aantrekke-

lijk maakt om als pensioenfonds of vermogend persoon een woning als beleggingsobject te zien.

Deze beleggers zijn geen creatieve ondernemers, maar verdienen hun geld ‘slapend’. Dat ze zenuwachtig worden van de regulering die in het regeerakkoord is aangekondigd, wordt bijna cynisch weggelachen.

Nooit hadden beleggers de wind zó in de rug. Dat de wind nu ietsjes gaat liggen, zal volgens Hochstenbach echt niet ineens leiden tot een ineenstorting van de middenhuur. Waarvan het overigens nog maar de vraag is of het een oplossing is, of een kunstmatige pleister die nodig is omdat de sociale huur nou eenmaal ophoudt bij 763 euro en de prijzen in de koopmarkt zijn opgestuwd.

Met de woonprotesten van de afgelopen tijd en toch ook steeds meer het

politieke besef dat er fundamentele keuzes nodig zijn in het woondomein, past het boek perfect in de huidige tijdsgeest. Hochstenbach wil duidelijk iets aanwakkeren, mensen de barricaden op krijgen. Daarbij heeft hij, als onderzoeker en universitair docent, moeten zoeken naar een balans tussen gefundeerde analyses en uitspraken enerzijds en persoonlijke voorbeelden en activisme anderzijds. Vaak blijft hij nog net binnen de lijntjes, maar af en toe kleurt hij er buiten. Statemens zoals dat de woonprotesten in Rotterdam ‘hardhandig’ door de politie werden neergeslagen, heeft dit boek helemaal niet nodig.

Ook de onconventionele oplossingen uit het laatste hoofdstuk – zoals het door de overheid laten opkopen van hotelkamers tot de dakloosheid is opgelost

79

– passen weliswaar goed in de toon van de rest van het boek, maar het was wellicht krachtiger geweest als er een duidelijke lijst met maatregelen was gepresenteerd. Maar bovenal is het een lezenwaardig boek waarmee Hochstenbach de fundamentele beleidskeuzes die ten grondslag liggen aan de wooncrisis voor veel mensen inzichtelijk maakt.

Colofon Ruimte en Wonen

Community

Voorwaarden

103e jaargang, nummer 2,

Organisaties, bedrijven en

Ruimte en Wonen wordt tevens

juni 2022. Ruimte en Wonen is

instellingen kunnen partner

elektronisch opgeslagen en

een vakblad en kennisnetwerk

worden van Ruimte en Wonen.

geëxploiteerd. Alle auteurs van

voor ruimtelijke professionals en

Neem contact op met Yvette

tekstbijdragen in de vorm van

woningmarkt­experts, ontstaan uit

Vierhout, 073-2051028 of mail

artikelen of ingezonden brieven

de vakbladen S+RO en TVV. Het

naar y.vierhout@aeneas.nl.

en/of makers van beeldmateriaal worden geacht daarvan op de

vakblad verschijnt 4x per jaar en zijn gekoppeld aan kennissessies.

Advertentieverkoop

hoogte te zijn en daarmee in te

Lees ook mee op Twitter:

l.nijs@aeneas.nl,

stemmen, e.e.a. overeenkomstig

@ruimteenwonen.

T 073-2051026

de publicatie- en/of inkoop­

Uitgave

Contact

redactie ter inzage en zijn op te

Aeneas Media bv,

lezersservice@aeneas.nl,

vragen. Niets uit deze uitgave

Veemarktkade 8, ruimte 4121,

T 073-2051010

mag worden overgenomen

voorwaarden. Deze liggen bij de

zonder toestemming van de

5222 AE ‘s-Hertogenbosch, 073- 2051010, www.aeneas.nl,

Lidmaatschappen 2021

uitgever. Hoewel de grootst

ruimteenwonen@aeneas.nl

Kijk voor informatie over onze

mogelijke zorg wordt besteed

lidmaatschappen op

aan de inhoud van het blad, zijn

Redactie

www.ruimteenwonen.nl

redactie en uitgever van Ruimte

Annemiek Rijckenberg, Marrietta

of neem contact op met onze

en Wonen niet aansprakelijk voor

Haffner, Anne-Jo Visser, Like

klantenservice via

de gevolgen, van welke aard ook,

Bijlsma, Bob Witjes, Leo

lezersservice@aeneas.nl of

van handelingen en/of

Pols, Frank Suurenbroek, Martijn

073 2051010. Alle prijzen zijn

beslissingen gebaseerd op de

Eskinasi, Paul Gerretsen,

op jaarbasis en exclusief btw.

informatie in deze uitgave. Niet altijd kunnen rechthebbenden van

Evamarije Smit, Lilian van Karnenbeek, Jutta Hinterleitner

Ontwerp en vormgeving

gebruikt beeldmateriaal worden

Twin Media bv

achterhaald. Belanghebbenden

Redactie coördinator

kunnen contact opnemen met de

Yvette Vierhout

uitgever.

80

Ook de aandacht trekken van corporaties, bouwers, duurzaamheidstrategen en architecten?

Kijk op www.ruimteenwonen.nl/adverteren voor de mogelijkheden of bel 073 205 10 23