Woningcorporaties in hogere versnelling na afschaffen

Woningcorporaties in hogere na afschaffen verhu urderheffing

De champagnekurken vlogen je nog net niet om de oren, toen uit het regeerakkoord van Rutte IV bleek dat de verhuurderheffing na bijna 10 jaar wordt afgeschaft. De blijdschap bij woningcorporaties, huurders en hun brancheorganisaties was groot. Natuurlijk, het was een overwinning na jaren van strijd tegen een onuitlegbare en onrechtvaardige belasting op sociaal verhuren. Maar daar zat ‘m slechts een deel van de vreugde. De erkenning dat sociale huur niet langer een probleem maar een oplossing is, was minstens zo belangrijk. Tijd om aan de slag te gaan!

Bob Witjes

De ambities van het kabinet zijn groot. Dat er met Hugo de Jonge weer een minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening is, geeft aan dat er genoeg te doen is op het gebied van wonen. Woningcorporaties hoeven vanaf volgend jaar niet langer ieder jaar bijna 2 miljard per jaar aan verhuurderheffing te betalen. Het geld dat hiermee vrijkomt, maakt het corporaties mogelijk om extra te investeren en de komende jaren 250.000 woningen te bouwen, honderdduizenden woningen te verduurzamen en de betaalbaarheid voor huurders te verbeteren. De minister voor VRO gaat hierover afspraken maken met brancheorganisaties Aedes, de Woonbond en VNG.

Tot zover het meer cijfermatige en procesmatige gedeelte van de afschaffing van de heffing. Want de boodschap die corporaties jarenlang hebben gepredikt dat er na afschaffing van de verhuurderheffing weer veel meer mogelijk zou zijn, moet nu in praktijk worden gebracht. Het startschot werd hier een jaar geleden al voor gegeven, toen onder leiding van Aedesvoorzitter Martin van Rijn de Actieagenda Wonen werd gepresenteerd door 34 partijen uit het woondomein. Maar hoe zet je deze tekentafelambities om in plannen? We spraken directeur Tonny van de Ven (woningcorporatie Alwel in Breda, Etten-Leur en Roosendaal) en Suzanne Lipsch (Programmamanager Wonen en Herstructurering van Parkstad Limburg) die regelmatig contact heeft met woningcorporaties.

Erkenning voor de sector

Wat dacht Van de Ven toen ze voor het eerst hoorde dat de verhuurderheffing werd afgeschaft? “Ik vind het een enorme erkenning

De ambities van corporaties en de overheid

Begin 2021 presenteerden 34 organisaties de Actieagenda Wonen. In het regeerakkoord van Rutte IV zijn eveneens tal van ambities geformuleerd. Een beknopt overzicht. • Nieuwbouw: In de Actieagenda is opgenomen dat er 1 miljoen woningen moeten worden gebouwd de komende 10 jaar, waarvan 250.000 sociale huurwoningen en 400.000 middenhuurwoningen en goedkope koopwoningen. Het regeerakkoord kent een vergelijkbare ambitie. • Verduurzaming: Woningen met een E, F of Glabel worden met voorrang verduurzaamd.

In het regeerakkoord is de ambitie opgenomen dat 1 miljoen woningen de komende jaren naar de isolatiestandaard verduurzaamd moeten worden en 450.000 woningen van het aardgas af moeten. • Leefbaarheid: Corporaties werken aan gemengde buurten en wijken. Om dit structureel te kunnen waarborgen, moet het Volkshuisvestingsfonds structureel gemaakt worden. • Betaalbaarheid: In de Actieagenda is opgenomen dat er bij afschaffing van de verhuurderheffing ook ruimte is voor aanvullend betaalbaarheidsbeleid. In het Regeerakkoord is in ieder geval een huurbevriezing in 2024 opgenomen. Verder moeten ‘huren van lage inkomens worden verlaagd en huren van hoge inkomens naar marktconform niveau worden verhoogd’. Hoe dit precies wordt uitgewerkt en wat de samenhang is met de hervorming van de huurtoeslag, is op het moment van schrijven nog niet bekend.

Suzanne Lipsch, Programmamanager Wonen en Herstructurering van Parkstad Limburg

voor de rol die woningcorporaties kunnen spelen. Natuurlijk gaat het om geld, maar tegelijkertijd zegt de overheid hiermee dat corporaties een belangrijke, maatschappelijke meerwaarde hebben.” Zeker omdat de heffing echt wordt afgeschaft, in plaats van dat het geld bijvoorbeeld was omgezet in een soort subsidiefonds. “Dat had voorzichtigheid en wantrouwen uitgestraald,” zegt Van de Ven. “Die voorzichtigheid blijft dan ingebouwd in het systeem. Niet alleen bij corporatiebestuurders, maar ook bijvoorbeeld bij het WSW, de organisatie die de borging van de leningen regelt. Perspectief is belangrijk. We weten nu dat we vooruit kunnen.” Daar wil Van de Ven met haar corporatie vol voor gaan. “Ik vind dat een corporatie zich zoveel mogelijk financieel moet stretchen en juist een beetje anticyclisch moet investeren. Natuurlijk, er liggen altijd onzekerheden en risico's op de loer, denk aan de bouwkosten die op dit moment stijgen. Maar als je je als corporatie daar altijd door laat beperken, zet je geen stap voor-

De verhuurderheffing

Het kabinet Rutte II, van VVD en PvdA, voerde de verhuurderheffing in als crisismaatregel. Al eerder werden er afspraken over gemaakt tijdens het kabinet Rutte I en, nadat dat kabinet viel, in het “Kunduzakkoord” tussen VVD, CDA, D66, GroenLinks en ChristenUnie. Volgens de Memorie van Toelichting bij de wet, werd de heffing ingevoerd om “de woningmarkt beter te laten functioneren”. Eén zin later staat echter het werkelijke doel: “De primaire doelstelling van de verhuurderheffing is het realiseren van een budgettaire opbrengst”. Ofwel: er was geld nodig, want het was crisis. Corporaties konden het geld prima missen, of anders verdienen door de verkoop van woningen of het verhogen van de huren bij mensen met een hoog inkomen, was het idee. Bovendien hielp de tijdsgeest de corporaties niet: door de parlementaire enquête die kort daarvoor plaatsvond, stond de sector er niet goed op. De verhuurderheffing werd ingevoerd als percentage van de WOZwaarde van alle woningen met een huur onder de liberalisatiegrens. Alleen verhuurders met weinig woningen hoefden het niet te betalen. Als gevolg hiervan betaalden de corporaties – en indirect de huurders van sociale huurwoningen – 95% van de heffing. Terwijl grofweg 2/3 van de huurwoningen van corporaties is. Als de heffing in 2023 wordt afgeschaft, hebben corporaties al bijna 13 miljard aan heffing betaald, bijna 6.000 euro per woning. De heffing had diverse gevolgen. Corporaties gingen massaal op de rem staan bij nieuwbouw. Terwijl er in 2013 nog bijna 30.000 woningen werden gebouwd, was dit aantal 2 jaar later gezakt naar 15.000. Ook werden noodgedwongen de huren boven inflatie verhoogd in de eerste jaren na de verhuurderheffing. Met het Sociaal Huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond werd dit een halt toe geroepen, maar de impact op het investeringsvermogen bleef. Er kwam dan ook van diverse kanten kritiek op de heffing. Niet alleen van Aedes en de Woonbond, maar ook vanuit steeds meer politieke partijen en wetenschappers. Tijdens de Algemene Politieke Beschouwingen in september 2021 werd de heffing voor 2022 al met 500 miljoen euro verlaagd. Een eerste stap naar uiteindelijke afschaffing door het kabinet Rutte IV.

waarts. Bij een continue bouwstroom, bouw je in geode en in slechte tijden. Dus vooralsnog moeten we doorbouwen. Dat kan nu de heffing wordt afgeschaft.”

Ook volgens Lipsch is de afschaffing van de verhuurderheffing méér dan alleen een financieel verhaal, maar juist een belangrijke erkenning voor het werk van corporaties. In Parkstad speelt meer een leefbaarheidsvraagstuk dan behoefte aan nieuwbouw. Particulier bezit gaat achteruit, waardoor wijken achteruit gaan. “Corporaties zijn nooit gestopt om de leefbaarheid aan te kaarten,” zegt Lipsch. “Maar het geld was er niet altijd om hier iets aan te doen. Corporaties moesten natuurlijk kiezen tussen allerlei opgaven om hun geld in te zetten. Natuurlijk wordt met de afschaffing van de verhuurderheffing niet ineens álles mogelijk, maar het helpt wel.”

Realistische ambities

Toch blijft het wel belangrijk om realistisch te blijven in wat wel en niet kan. Zonder de financiële middelen kunnen plannen nog zo mooi zijn, maar wordt het uitvoeren lastig. Kijk naar de corporaties in Parkstad: ideeën genoeg om de leefbaarheid aan te pakken, maar geld ontbrak. Nu dat geld er is, kan er meer, maar het is van belang om de verwachtingen goed te managen en naar elkaar uit te spreken. “Je moet gemeenten echt meenemen in welke investeringsruimte er is,” stelt Lipsch. “Vervolgens is het van belang dat je met elkaar heldere doelen stelt. Waar wil je samen prioriteit aan geven? Waar wil je dat een gemeente en een corporatie over, zeg, 5 jaar staan.” In Parkstad werken corporaties al jarenlang goed samen, waardoor er een soort kruis-

bestuiving plaatsvindt. Corporaties en gemeenten kunnen met elkaar snel de prioriteiten vaststellen. Ook Van de Ven stelt dat je als corporatie helder moet zijn in wat je kan. “Je moet als corporatie een concreet bod doen aan de gemeente: dít kan ik presteren. Laat zien wat je kan, en dan moet je met de gemeentes om tafel. Ze moeten het gevoel krijgen dat het zonde is als deze plannen blijven liggen.” Ze ziet echter nog wel een aantal uitdagingen aan de gemeentekant. “De colleges zijn in veel gemeenten nog niet

“Als je je als corporatie altijd door onzekerheden en risico’s laat beperken, zet je geen stappen voorwaarts”

gevormd. Dat gaat natuurlijk snel gebeuren, maar tegen de tijd dat alles weer op volle snelheid draait, ben je toch weer een paar maanden verder.” Ook op andere fronten liggen uitdagingen. Van de Ven: “Denk aan de flora- en faunawet, stikstof en bijvoorbeeld het aantal nieuwbouwlocaties.” Daar zag Van de Ven overigens iets opvallends. “We merken de laatste jaren dat een gemeente je serieuzer neemt als je je als corporatie wat meer gedraagt als projectontwikkelaar. We hadden vaak het idee dat ze corporaties als maatschappelijke partner wilden zien, maar als het om nieuwbouw gaat, dan moeten er gewoon zaken worden

Jongeren woongebouw Rock in Etten-Leur

gedaan en helpt het als je je ook meer zo opstelt.” Toch kunnen corporaties hun ogen natuurlijk niet helemaal sluiten voor de roze olifant in de kamer: gaat het met het gebrek aan locaties, stijgende bouwkosten en gebrek aan personeel, lukken om de gewenste versnelling in nieuwbouw te bereiken? Komen de ambities niet als een boemerang terug als over een paar jaar blijkt dat de versnelling niet is gehaald? Je merkt bij Van de Ven en Lipsch dat de energie er zeker is, daar zal het niet aan liggen. Maar hoe ga je hier mee om? Volgens Van de Ven betekent het ook dat je op korte termijn soms andere keuzes moet maken. “Als de gemeente nog op gang moet komen, dan kun je als corporatie natuurlijk met je eigen bezit aan de slag. Heb je nog woningen met vocht of schimmelproblematiek? Die kun je bij wijze van spreken morgen aanpakken.”

Het hangt ook samen met een niet onbelangrijk ander issue: de beperkte personele capaciteit bij gemeenten. Lipsch ziet dit ook in Parkstad, al betekent dat niet dat je als corporatie bij de pakken neer moet zitten. “Je moet het gesprek aangaan over die capaciteit, daarover eerlijk naar elkaar zijn, en kijken wie vervolgens welke rol kan oppakken. Zorg dat hier commitment op ontstaat. Corporaties kunnen het niet alleen, gemeenten kunnen het niet alleen.” In Parkstad wordt er op een creatieve manier mee omgegaan. “We zijn bezig om mini-BVtjes op te richten met groepjes mensen van corporaties en gemeenten die rond hetzelfde onderwerp werken. Dat levert goede en efficiënte samenwerking op. En het heeft als bijkomend voordeel dat je via zo’n BV extra middelen kunt aantrekken.”

“Je moet gemeenten echt meenemen in welke investeringsruimte er is. Waar wil je samen prioriteit aan geven?”

Ook de organisatie moet mee

Corporaties zullen zelf aan de bak moeten, nu alles in de zesde versnelling gaat. “Ik heb tegen mijn organisatie gezegd: alles zal de komende tijd 2x zo snel moeten en we gaan 2x zoveel doen.” Zo probeert Van de Ven Alwel klaar te stomen voor de grote opgave. Of het letterlijk zo zal zijn is de vraag, maar dan staat het maar als perspectief. Al dat extra en snellere werk betekent niet alleen meer mensen. “De informatiesystemen en data moeten bijvoorbeeld op orde zijn als je snel aan de slag wilt gaan. Neem bijvoorbeeld de ver-

Tonny van de Ven, Woningcorporatie Alwel in Breda, Etten-Leur en Roosendaal

duurzaming. Je moet dan natuurlijk wel weten waar de woningen staan met slechte labels, zodat je meteen weet waar je grootste opgave ligt.” Ook de manier van werken verandert. Als je niet altijd méér kunt doen, moet je het anders doen. “Je kunt niet alles meer in eigen huis oplossen. Dat betekent iets voor je rol als opdrachtgever. Voor medewerkers van Alwel betekent het dat ze soms meer in een projectleidersrol zitten, dan in een uitvoerende rol.” Het is overigens een ontwikkeling die al een tijdje gaande is, en dat was voor een deel van de mensen best even wennen. “Weerstand tegen veranderingen in een organisatie is er altijd. Je moet medewerkers stap voor stap meenemen en goed uitleggen waarom stappen worden genomen.” Van de Ven raadt collega-corporaties aan zich voor te bereiden. “Je hebt nog even om dat te doen. Leid je personeel op, zorg dat je data op orde komen, zorg voor voldoende ketenpartners en zorg dat je organisatie er klaar voor is. Ben je nog niet over naar Office 365, morgen doen! Om maar wat te noemen.”

Lipsch hoopt dat er bij corporaties ook een andere mindset ontstaat. Dat ze weer wat vaker ‘ja’ durven te zeggen. Je merkt dat de overheid weer met een andere bril naar corporaties kijkt. “In veel wijken in Parkstad spelen nadrukkelijk leefbaarheidsissues, waarbij niet alleen geld het probleem is maar ook de vraag: “Wat mag de corporatie?”. Ik hoop dat deze nieuwe tijdsgeest ervoor zorgt dat corporaties hier vaker in kunnen en willen helpen.”

Huurders: prioriteit bij verduurzaming

Eén stakeholder is in het hele verhaal nog niet naar voren gekomen: de huurder. Hoe kijken zij naar de afschaffing van de verhuurderheffing? “De meeste huurders krijgen dit natuurlijk niet echt mee, zo realistisch moet je zijn” aldus Van de Ven. “Maar de huurdersorganisaties die mee hebben gestreden tegen de heffing, zien het ook een beetje als hun overwinning. Uiteinde-

“Ik heb tegen mijn organisatie gezegd: alles zal de komende tijd 2x zo snel moeten en we gaan 2x zoveel doen”

lijk betaalden zij natuurlijk indirect die heffing.” En waar moet het geld volgens hen aan worden besteed? Lagere huren? “Nou, dat viel eigenlijk wel mee,” zegt Van de Ven. “De prioriteit die ze nu hebben is meer verduurzaming. Waarmee overigens ook lagere woonlasten worden gerealiseerd, dus het is zeker ook goed voor de betaalbaarheid.” Opgaven genoeg, en er zijn ook zeker nog wat beren op de weg, maar de zon schijnt weer in corporatieland. De sector doet er weer toe, wordt gezien als onderdeel van de oplossing, en heeft weer meer financiële armslag om die oplossingen waar te maken. Aan de slag!