La saisie immobilière dans l’espace OHADA
LA SAISIE IMMOBILIÈRE DANS L’ESPACE OHADA
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La saisie immobilière dans l’espace OHADA
Éditions
Presses Universitaires d'Afrique Marque déposée de AES sa -Yaoundé 2005
ISBN 2-912086-96-5
©
L'Africaine d'Édition et de Services (AES sa) B.P. 8106 - Yaoundé - Cameroun Tél. (237) 222.00.30 - Fax. (237) 222.23.25 E-mail : aes@iccnet.cm
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Paul-Gérard POUGOUÉ Agrégé des Facultés de Droit Professeur
Fidèle TEPPI KOLLOKO Avocat au Barreau du Cameroun
La saisie immobilière dans l’espace OHADA Collection
dirigée par Paul-Gérard POUGOUÉ Agrégé des Facultés de Droit Professeur
Presses Universitaires d’Afrique 22, place Elig-Essono B.P. 8106 Yaoundé - Cameroun -3-
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À paraître dans la même collection : -
La saisie-attribution des créances OHADA Par Paul-Gérard POUGOUÉ et Fidèle TEPPI KOLLOKO
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Principales abréviations
ADD Al AUVE
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Art BMBC C.A C.C
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CCJA CASS. CIV
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D J.P. GAZ.PAL/G.P. N.B. OBS OHADA
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Avant dire droit Alinéa Acte uniforme portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des voies d’exécution Article BIAO Meridien Bank Cameroun Cour d’Appel Code civil/Chambre civile et Commerciale / chambre de conseil Cour Commune de Justice et d’Arbitrage Chambre civile de la cour de cassation Française Dalloz Juridis Périodique Gazette du Palais Nota Bene Observations Organisation pour l’harmonisation en Afrique du droit des affaires -5-
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P. PTPI
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PZ REF Règlement RCDA
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S. S.A SCIH T TGI
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Page Président du Tribunal de Première Instance Paterzon Zochonis Référé Règlement de procédure devant la CCJA Revue Camerounaise du Droit des Affaires Editions Sirey Société Anonyme Société civile immobilière de l’hippodrome Tome Tribunal de Grande Instance
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Introduction
Les articles 2092 & S. du code civil n’auraient aucun sens et les décisions de justice resteraient lettre morte si le législateur n’avait imaginé et mis en place les voies d’exécution. Celles-ci se résument en un ensemble de mesures et de techniques juridiques mises à la disposition de tout créancier titulaire, à quelques exceptions près1 d’un titre exécutoire, pour mettre sous main de justice les biens appartenant à son débiteur dans le but d’être rétabli dans ses droits. Schématiquement, on distingue d’une part les procédures conservatoires et notamment, la saisie conservatoire des créances, des biens mobiliers corporels, le nantissement conservatoire des valeurs mobilières, des parts sociales, du fond de commerce, de l’hypothèque judiciaire conservatoire; d’autre part et par opposition aux procédures conservatoires, les procédures d’exécution au nombre desquelles la saisie appréhension, la saisie-vente, la saisie-attribution, la saisie immobilière. La saisie immobilière qui fait l’objet de la présente étude consiste pour le créancier titulaire d’un titre exécutoire, à faire mettre sous main de justice un ou plusieurs immeubles appartenant à son débiteur, à les faire vendre le moment venu et à se faire payer sur le prix. L’article 55 de l’acte uniforme autorise la saisie conservatoire sans décision de justice préalable en cas de défaut de paiement dûment établi d’une lettre de change acceptée, d’un billet à ordre, d’un chèque, ou d’un loyer impayé après commandement dès lors que celui-ci est dû en vertu d’un contrat de bail d’immeuble écrit.
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Jusqu’à une date assez récente, la matière était régie dans différents Etats Africains par leurs législations nationales. Au Cameroun en particulier, l’essentiel de la législation se ramenait aux articles 390 et suivants du code de procédure civile et à certaines dispositions éparses contenues dans le code civil. Le législateur OHADA, à travers l’acte uniforme du 1er juillet 1998 portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement des créances et des voies d’exécution intervenu subséquemment, a uniformisé la matière dans les Etats Parties et partant abrogé diverses législations nationales en leurs dispositions contraires. Aussi, en même temps qu’il sera tenu compte des dispositions non abrogées du code civil et des enseignements jurisprudentiels, notre démarche consistera d’une part à procéder à un exposé illustré de la mise en œuvre classique de la saisie immobilière dans les pays membres de l’OHADA (chapitre I), d’autre part à présenter en ses aspects théorique et pratique les incidents nés de celle-ci (chapitre II).
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Chapitre I Mise en œuvre de la saisie immobilière
Le déclenchement de la procédure de saisie immobilière (section 2) est subordonné à l’existence de certaines conditions préalables (section 1). Section I Ouverture de la saisie immobilière L’ouverture de la saisie immobilière suppose résolues trois interrogations relatives aux acteurs (paragraphe 1), à l’assiette (paragraphe 2), aux conditions liées à la créance et aux titres (paragraphe 3). Paragraphe 1 : Acteurs Le déclenchement de toute procédure et particulièrement de celle de la saisie immobilière fait intervenir un ou plusieurs sujets actifs d’une part, et un ou plusieurs sujets passifs d’autre part. A. Sujet actif : créancier poursuivant
La saisie immobilière est ouverte à tout créancier titulaire d’un titre exécutoire. Il peut s’agir aussi bien d’un créancier chirographaire que d’un créancier hypothécaire ou privilégié. -9-
Certaines pages ne font pas partie de la section consultable du livre. Pour toute information sur notre fonds et les nouveautĂŠs de notre catalogue, consultez notre site web : www.aes-pua.com .
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N°_____/REP
SOMMATION D’ASSISTER A LA VENTE SUR FOLLE ENCHERE
L’an …………………… Et le……………………. A la requête de monsieur..............., Homme d’affaires demeurant à Bafia, lequel a pour conseil Maître…………… Avocat B.P..... Tél………………, au cabinet duquel il fait élection de domicile aux fins des présentes ainsi qu’en mon étude ; J’ai, Maître……………………………, Huissier de justice près les Tribunaux de……………………, y demeurant et domicilié B.P.……….Tél………..soussigné ; 1 - DIT ET RAPPELE A : - Monsieur………………… (débiteur saisi), Commerçant demeurant à………………………….., en son domicile où étant et parlant à : - Madame………………(créancière inscrite), ménagère demeurant à………………, en son domicile où étant et parlant à : - Monsieur SALAUD, (adjudicataire initial), fonctionnaire à la retraite demeurant à …………………, en son domicile où étant et parlant à : - La société PLANCHET S.A (saisissante non poursuivante), prise en la personne de ses représentant légaux, en son siège social sis à………………….., où étant et parlant à : Que l’adjudicataire initial de l’immeuble objet du titre foncier N° ……appartenant à ……………..., adjugé suivant jugement N°……………….., du Tribunal de Grande Instance de …………………,.n’a point satisfait aux exigences du cahier des charges dans le délai de 2 mois à lui imparti tel qu’en fait foi le certificat de carence en date du ……………, délivré par le Greffier en chef dudit Tribunal et signifié à celui-ci suivant exploit en date du ………… ; de maître……………….., Huissier de justice à …………. ; En conséquence, Et aux mêmes requête, demeure et élection de domicile que ci-dessus ;
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Les moyens de nullité doivent être formulés cinq jours avant l’adjudication prévue à l’article 317 ci-dessus. Article 322 : S’il n’est pas porté d’enchère, la mise à prix peut être diminuée, dans la limite fixée par l’article 267-10 ci-dessus, par décision du président de la juridiction compétente. Si malgré cette diminution de la mise à prix, aucune enchère n’est portée, le poursuivant est déclaré adjudicataire pour la première mise à prix. Le fol enchérisseur ne peut enchérir sur la nouvelle adjudication. Article 323 : Le fol enchérisseur est tenu des intérêts de son prix jusqu’au jour de la seconde vente et de la différence de son prix et de celui de la deuxième adjudication lorsque celui-ci est plus faible. Si le deuxième prix est plus élevé que le premier, la différence en plus ne lui profite pas. Il ne peut obtenir le remboursement des frais de procédure et de greffe ni les droits d’enregistrement qu’il a payés.
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Table des matières
Principales abréviations ........................................................................ 5 Introduction ............................................................................................. 7 Chapitre I Mise en œuvre de la saisie immobilière ............................................. 9 Section I : Ouverture de la saisie immobilière ...................................... 9 Paragraphe 1 : Acteurs ...................................................................... 9 A. Sujet actif : créancier poursuivant ......................................... 9 B. Sujet passif .............................................................................. 12 1. Débiteur tenu personnellement ...................................... 12 2. Tiers détenteur .................................................................. 13 Paragraphe 2 : Assiette de la saisie immobilière .......................... 14 A. Au regard du Code Civil ...................................................... 14 1. Immeubles par Nature ..................................................... 15 2. Immeubles par Destination ............................................. 15 3. Immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent .............. 16 B. Au regard de l’acte uniforme ................................................ 16 Paragraphe 3 : Créance et titre ........................................................ 17 Section II : Conduite de la saisie immobilière ..................................... 18 Paragraphe 1 : Mise de l’immeuble sous main de justice ........... 19 - 159 -
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A. Poursuites déclenchées à l’encontre du débiteur lui-même ................................................................................ 19 B. Poursuites déclenchées Contre un tiers détenteur ............. 24 C. Effets du commandement et de la sommation .................... 27 Paragraphe 2 : Préparation de la vente ........................................ 34 A. Cahier des charges ................................................................ 34 B. Sommation de prendre communication du cahier des charges ............................................................................ 40 C. Eventualité d’une audience .................................................. 43 1. Intervention du procureur de la République ................. 46 2. Cadre des débats .............................................................. 48 3. Compétence du juge des référés statuant en matière d’exécution ...................................................................... 49 D. Publicité en vue de l’Adjudication ...................................... 52 Paragraphe III : Vente ou Adjudication......................................... 59 A. Institution chargée de la vente d’Immeuble ....................... 59 1. Détermination légale de l’institution chargée de la vente ........................................................................ 59 2. Détermination conventionnelle de l’institution chargée de la Vente ......................................................... 63 B. Pouvoirs accordés au poursuivant à l’occasion de la vente ............................................................................. 64 C. Enchérisseurs ......................................................................... 65 D. Formalisme entourant la vente d’immeuble ....................... 67 E. Eventualité d’un report d’adjudication .............................. 68 F. Eventualité d’une surenchère ............................................... 68 G. Acte d’Adjudication .............................................................. 72 1. Nature juridique de l’acte d’adjudication ..................... 73 2. Effets de l’adjudication .................................................... 73 Chapitre II Incidents de la saisie immobilière .................................................... 77 Section I : Typologie des incidents ...................................................... 78 Paragraphe 1 : Incidents liés aux personnes en cause ................ 78 A. Concours de Plusieurs Saisies ............................................. 78 B. Subrogation dans les Poursuites ......................................... 84 - 160 -
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1. Cas d’ouverture de la subrogation ................................. 85 2. Procédure de la subrogation ........................................... 86 C. Demandes en distraction ...................................................... 89 Paragraphe 2 : Incidents liés aux vices de forme ......................... 91 Paragraphe 3 : Incidents liés au transfert de la propriété ........... 94 A. Cas d’ouverture de la folle enchère ..................................... 94 B. Acteurs de la folle enchère .................................................... 95 C. Procédure de la folle enchère ............................................... 95 D. Incidences de la folle enchère ............................................ 105 Section II : Pratique des incidents de la saisie immobilière ............ 105 Paragraphe 1 : Formalisme ........................................................... 105 A. Modes de saisine ................................................................. 106 B. Délais .................................................................................... 109 C. Sanction de l’inobservation des délais et formalités ....... 110 Paragraphe 2 : Voies de Recours .................................................. 111 A. Voies de recours ordinaires ................................................ 111 B. Voies de recours extraordinaires ....................................... 114 1. Tierce opposition ............................................................ 115 2. Requête civile .................................................................. 116 3. Recours en cassation ...................................................... 117 Paragraphe 3 : OHADA et contentieux de l’exécution en matière d’incidents de saisie immobilière ........................ 120 A. Règles de droit antérieurement applicables ..................... 120 B. Impact du droit OHADA sur les règles d’exécution pré-existantes ................................................ 122 Conclusion générale .......................................................................... 135 Annexe ................................................................................................. 137 Table des matières ............................................................................. 159
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Achevé d’imprimer en juillet 2005 sur les presses de l’IMA Dépôt légal Juillet 2005
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