Extrait - Droits fonciers urbains au Cameroun by Presses universitaires d'Afrique

Droits fonciers urbains au Cameroun

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Droits fonciers urbains au Cameroun

Éditions

Presses Universitaires d'Afrique Marque déposée de AES sa -Yaoundé 2012

ISBN 2-912086-63-9

L'Africaine d'Édition et de Services (AES sa) B.P. 8106 - Yaoundé - Cameroun Tél. (237) 22 20 26 5 9 5 - Fax. (237) 22 20.26.28 E-mail : contact@aes-pua.com

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André TIENTCHEU NJIAKO Docteur d’Etat en droit privé Enseignant à l’Université de Ngaoundéré

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Presses Universitaires d'Afrique bastos, rue Mballa Eloumdem B.P. 8106 Yaoundé - Cameroun

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Au !) Doyen Stanislas MELONE (! qui aurait pu lire ces lignes

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Remerciements

Ouvrage réalisé grâce aux contributions multiformes : -

Du Ministre délégué auprès du Ministre des Finances et du Budget, chargé du Budget Monsieur Roger MELINGUI Du Ministre de l’Enseignement Supérieur Monsieur Jean Marie ATANGANA MEBARA Du Recteur de l’Université de Ngaoundéré Professeur Sammy DEBAN CHUMBOW Qu’ils en soient sincèrement remerciés !!

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Principales abréviations

A.F.D. : A.J.D.A.. : A.J.D.I. : Bull Civ : C.A. : C.E. : C.G.I. : C.urb : C.Civ. : C.F.C. : C.C. : C.F.J/A. P : C.O.S. : Cass. Civ. : Cass. Com : Cass. Crim. : CS/C.A. : D.H. : D.S. : ENAM : FEICOM : G.P. : J.C.P. : J.O. : L.G.D.J. : LITEC : MAETUR : MINUH : MINVIL :

Agence française de développement Actualité juridique droit administratif Actualité juridique droit immobilier Bulletin des arrêts de la Cour de cassation, chambre civile Cour d’Appel Conseil d’Etat (Arrêts) Code général des impôts Code de l’urbanisme Code civil Crédit foncier du Cameroun Décision du Conseil constitutionnel Cour fédérale de justice, Assemblée plénière Coefficient d’occupation du sol Arrêt de la Cour de cassation (rendu par une chambre civile) Arrêt de la Cour de cassation (rendu par une chambre commerciale) Arrêt de la Cour de cassation (chambre criminelle) Cour Suprême / chambre administrative Dalloz Hebdomadaire Recueil Dalloz et Sirey Ecole nationale d’administration et de magistrature Fonds spécial d’équipement et d’intervention intercommunal Gazette du palais Jurisclasseur périodique Journal officiel Librairie générale de droit et de jurisprudence Librairies techniques Mission d’Aménagement et d’équipement des terrains urbains et ruraux ministère de l’ Urbanisme et de l’Habitat ministère de la Ville

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8 Op-cit. P.N.G.E. P.O.S. R.A. R.A.J. R.T.D.C. R.C.D. R.D.P. R.C.D.A. R.D.I. Rec -Leb

: : : : : : : : : : : Rep. Defrenois : S : S.D.A.U. : S.I.C. : TC : T.G.I. : T.P.D. : V.R.D. : Z.U.P. :

Œuvre déjà citée Plan national de gestion de l’environnement Plan d’occupation du sol Revue de droit administratif Revue africaine des sciences juridiques Revue trimestrielle de droit civil Revue camerounaise de droit Revue de droit public et de la science politique en France et à l’étranger Revue camerounaise du droit des affaires Revue de droit immobilier Recueil des arrêts du conseil d’Etat Répertoire du Notariat Defrenois Recueil Sirey Schémas directeurs d’aménagement et d’urbanisme Société immobilière du Cameroun Tribunal des conflits Tribunal de grande instance Tribunal de premier degré Voiries et réseaux divers Zones à urbaniser par priorité

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Préliminaires sur le phénomène urbain au Cameroun

Le sort des agglomérations urbaines du Cameroun face aux responsabilités qui leur incombent n’a rien d’enviable. L’ampleur réelle des besoins à satisfaire est immense1 , comme dans la plupart des villes africaines. I - Une urbanisation galopante Au Cameroun, le dynamisme urbain s’est manifesté depuis l’accession de ce pays à l’indépendance (le 1er janvier 1960) par une croissance fulgurante, à la fois du nombre des villes, de leur population et de leur surface bâtie2 . Ceci a fait dire que « la croissance des villes du Tiers Monde donne le vertige »3 La notion de ville elle-même prend véritablement corps sous l’administration française et britannique, avec l’introduction au Cameroun de la notion de commerce4 . La période allant de 1920 à 1960 se caractérise en effet par une municipalisation progressive du territoire camerounais. C’est en 1922 que le gouvernement britannique crée dans la partie du Cameroun placée sous son administration, en vertu du mandat de la Société Des Nations (SDN) les «native courts», sortes d’instances juridiques chargées de connaître les litiges les plus divers d’intérêt local. Par la suite, elles se transformeront en " Native authorities", puis en "Local councils", et finalement en "Area councils" qui sont de véritables communes rurales5 . 1

TIMNOU Joseph-Pierre, L’urbanisation du Cameroun et ses conséquences démographiques, Thèse de Doctorat d’Etat, Université de Bordeaux III, 1990, 500 pages multigr. 2 Voir KENGNE FODOUOP et BOPDA Athanase, Un demi Siècle de recherche urbaine au Cameroun, Presses Universitaire de Yaoundé 2000 p.18 et S. 3 Maurice KAMTO, "Introduction au droit de l’urbanisme du Cameroun", Revue de droit public et de la science politique en France et à l’Etranger (RDP), n°6, Pan 1989, pages 1600 et S. Voir aussi MAINET Guy, DOUALA, croissance et servitudes, Paris, l’Harmattan, 611 pages, 1985. Collection Villes et Entreprises. KAMGA SOUOP A., Bafoussam, étude géographique, Thèse de Doctorat de 3ème cycle, Université de Bordeaux III, 1977. HOUYAMNE (E.), KAELE : croissance urbaine et rayonnement spatial, Mémoire de fin d’études (DIPES II de géographie) à l’Ecole Normale Supérieure de l’Université de Yaoundé, 1990, 110 pages. MAYINGA Jacques, Etude sur l’agglomération de Yaoundé, Thèse de Doctorat de 3ème cycle de géographie, Université de Paris I, Panthéon - Sorbonne, 1984, 242 pages. LACIER F., "Les centres urbains au Cameroun, typologie et perspectives de développement", Yaoundé, Mission Secteur Urbain du Cameroun, 1982, 82 pages. 4 Lire aussi CHAMPAUD (J.), Villes et campagnes du Cameroun de l’Ouest, 1983, Paris, ORSTOM. 5 Maurice KAMTO, Op.cit., page 1610.

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que les dispositions des articles 697 et suivantes du Code civil relatives à des servitudes incontestables- les servitudes du fait de l’homme – leur sont en principe applicables (le droit pour le propriétaire du fonds dominant de faire les ouvrages nécessaires pour l’usage et la conservation de la servitude, à condition de ne pas aggraver la situation du fonds servant de restreindre l’exercice de la servitude, le droit de s’affranchir, par abandon, des obligations qu’elle peut lui imposer). C’est bien ce qu’admettent d’autres adversaires de la qualification de servitude, donnée aux servitudes légales ; mais ils font observer, aussi, que celles-ci suivent, à certains égards, un régime particulier, parce « qu’elles sont le droit commun de la propriété foncière dont elles précisent les limites » : spécialement, elles ne s’éteignent pas, par non-usage trentenaire, à la différence des servitudes conventionnelles (art. 706 C. C.), puisqu’on ne prescrit pas contre la loi478 ; de même encore, si elles n’étaient pas déclarées par un vendeur qui aliénerait son fonds « libre de toute servitude », sa responsabilité ne serait pas engagée envers l’acquéreur479 . C’est pourquoi ces auteurs affirment qu’il s’agirait de charges « sui generis », d’institutions hybrides480 . Ces objections sont certaines. Il semble, néanmoins, que le caractère de servitudes, des servitudes naturelles et des servitudes légales d’intérêt privé, soit prédominant et que l’on puisse s’y tenir ; même si, par certains de leurs traits, elles s’apparentent à des obligations de voisinage. La Cour de cassation a, du reste, admis481 que la servitude de vues pouvait s’éteindre par non-usage trentenaire : solution contestable, sans doute, mais qui témoigne, en tout cas, que pour elle, il n’y aurait pas d’obstacle décisif à parler, ici, de servitude482 , encore que le législateur reste rebelle à l’usucapion des droits réels. Il en va autrement des servitudes légales d’intérêt public. B - Application aux servitudes légales d’intérêt public Ce qui s’oppose à reconnaître à ces servitudes la nature de servitude, c’est qu’avec elles, nous l’avons déjà dit, on ne trouve pas de fonds dominant, au sens ordinaire de ce terme. Les charges qui pèsent sur les propriétés interviennent dans l’intérêt général, et ce, même si certains immeubles ou certaines personnes paraissent plus particulièrement en profiter : par exemple, le domaine public, pour les servitudes de visibilité imposées aux riverains des voies publiques483 ; les organismes qui gèrent les aérodromes privés ouverts à la circulation aérienne publique, pour les servitudes de dégagement et de ne pas surélever484 ; les skieurs, pour les servitudes permettant de passer sur les propriétés privées pendant les périodes d’enneigement485 ; les propriétés, pour toutes les servitudes d’urbanisme dont profiteraient leurs immeubles (leur garantissant clarté, ensoleillement, vue), etc. Cf. Angers, 9 déc. 1968. J. C. P. 1969. II. 15783, note Goubeaux. Cf. Carbonnier R. T. Dt ; Civ ; 1956. P. 549. Civ ; 15 oct. 1963. D. 1963. 715. Paris 24 oct. 1966.D. 1967. S. 143, et note Bihr sous Rouen, 3 mars 1970. D. 1971. 715. 480 Beudant et Lerebourg - Pigeonière, Cours de Droit civil Français. T. IV par voirin, n° 562. 481 Civ. 3°, 12 nov° 1975 ; J. C. P. 76 II. 18400, note Goubeaux. 482 Weill. Loc. Cit. n° 98, p. 87 ; Marty et Raynaud, loc. Cit. n° 144. 483 D. 30 oct. 1935, art. 2 ; D. n° 58. 1316 du 23 déc. 1958 ; D. n° 611298 du 30 nov. 1961. 484 C. Aviat. Art. 66, D. n° 60. 1059, 29 sept. 1960. 485 L. 28 mai 1953, art. 17. 478 479

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Il convient donc de les analyser moins en des droits réels grevant les propriétés, qu’en des obligations attachées à celles-ci et qui vont les suivre entre quelques mains qu’elles soient : des obligations « propter rem »486 . Certes, la Cour de cassation a paru pourtant favorable à la qualification de droit réel, lorsqu’à deux reprises au moins, elle a déclaré que « l’existence d’un fonds dominant et d’un fonds servant n’est pas essentielle à l’existence d’une servitude lorsque celle-ci est créée par la loi »487 : ce qui lui a permis d’accorder le bénéfice des actions possessoires à un particulier qui se plaignait du préjudice que lui avait causé la violation par un propriétaire d’une servitude d’intérêt général. Or, nous savons déjà que les actions possessoires assurent la protection de la propriété immobilière et de certaines servitudes (de celles, en particulier, qui reposent sur un titre légal, judiciaire ou volontaire). Est-ce à dire que les servitudes légales feraient naître des droits réels au profit des particuliers ? Qu’il s’agissait de servitudes véritables ? Ce serait, en tout cas, des servitudes bien originales, puisqu’elles pourraient s’accommoder d’une absence de fonds dominant. Et c’est pourquoi M . Goubeaux488 ne croit pas que la formule utilisée par la Cour de cassation soit à prendre à la lettre. S’il le fallait, cependant, il conviendrait de constater que celle-ci a changé d’opinion. Par un arrêt du 23 juin 1971 (précité), elle a, en effet, refusé d’accorder la protection possessoire à un propriétaire qui se plaignait du trouble résultant de travaux exécutés par un voisin, au mépris d’un règlement d’urbanisme. A cette occasion, elle s’est appropriée les motifs de l’arrêt soumis à sa censure et d’après lesquels : « Les charges réelles imposées aux fonds des particuliers par un plan d’urbanisme, édictées dans un but d’utilité publique, (ont) pour seul effet de mettre en œuvre et de faire respecter, dans des formes et suivant une procédure prévues par la loi, dès règles d’intérêt général, mais non de servir un fonds dominant en conférant à son possesseur des droits déterminés » et par suite que « le trouble invoqué ne portait pas atteinte à un droit susceptible de possession » ; Ainsi, les servitudes d’urbanisme et, plus largement, les servitudes légales d’intérêt général, ne sont pas des droits réels (et donc, de véritables servitudes), puisque la protection possessoire leur est refusée. La possession est, en effet, la manifestation extérieure du droit réel, son « ombre », de sorte que protéger l’une, c’est, généralement, assurer la protection de l’autre. Section IV

Les relations entre propriétaires et locataires Si depuis 1960, de nombreux textes législatifs ont été pris qui touchaient au bail, le législateur camerounais n’a jamais entendu « reformer en bloc »489 tout le droit des baux ou, du moins, en ce qui concerne les baux à usage d’habitation.

Cf. Goubeaux, note sous Civ. 3°, 23 juin 1971, J. C. P. 1972 II. 16965 et les nombreuses références. Civ. 1°, 9 juin 1959, B. Civ. I. n° 291, p. 242 et 30 avril 1963. 1963 J. C. P. 1963 IV. 79. Note précitée sous Civ. 3°, 23 juin 1971. 489 NAMATCHOUA NOUBISSIE Joseph Marie, La réglementation des loyers des logements d’étudiants de l’Université de Yaoundé, Mémoire de Maîtrise en Droit privé francophone sous la direction de TIENTCHEU NJIAKO André, Université de Yaoundé, 1990/1991, pages 1 et S. 486 487 488

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A l’heure actuelle au Cameroun, il est généralement reconnu que la majorité des habitants des quartiers spontanés et de nombreuses parcelles assainies par la trilogie MAETUR – CFC – SIC490 , sont des locataires de terrains ou de logement (§ 1). Paradoxalement, c’est la tolérance croissante des autorités à l’égard des quartiers spontanés, les sommes considérables (provenant de l’aide extérieure) investies dans les quartiers assainies par le trio MAETUR – CFC – SIC et l’intégration toujours plus grande de ceux-ci dans les régimes fonciers officiels, qui ont contribué à cet état de choses491 pour lequel des solutions doivent être trouvées (§ 2)492 . § 1 : L’état de la controverse sur la réglementation des loyers La question fondamentale reste la suivante : dans quelle mesure le marché des logements à louer devrait-il être réglementé ?493 Les opposants à tout contrôle prétendent qu’il est nécessaire d’attirer des capitaux privés dans les développements de terrains urbains destinés aux groupes économiquement faibles, et d’assurer la viabilité économique des projets de logements, en faveur des citadins pauvres494 , financés par des fonds publics. Les logements locatifs peuvent satisfaire ces deux exigences, et il importe de ne rein faire qui entrave leur développement. Il convient de remarquer que la réglementation ne saurait être la panacée ; elle augmente les coûts et ne fournit aucun avantage à qui que ce soit. La pauvreté urbaine ne sera pas diminuée par les règlements, mais par l’offre accrue de terrains urbains et par l’extension des services d’immatriculation et de crédits495 . Il est important, cependant, de clarifier les implications de la réglementation des logements locatifs. Le plus souvent, celle-ci couvre trois grands domaines : la location, la garantie de la propriété et la qualité du logement496 . Les études sur le contrôle des loyers officiels au Cameroun ne sont généralement pas positives, quant aux avantages d’une telle réglementation. Un argument en faveur de la réglementation est celui de la garantie de la propriété et de la qualité des logements (également pour des raisons de santé publique). Malheureusement, pour toutes sortes de raisons, l’efficacité de ces réglementations n’est guère plus grande que 490 FOKOU (D.), Le modèle SIC dans l’habitat urbain à Yaoundé, Mémoire de Maîtrise de géographie, Université de Yaoundé, département de géographie, 1982, Yaoundé. 491 Lire MAINET Guy et PRISO Daniel Dickens, L’habitat populaire à Douala : Politique et pratiques dans les pays en voie de développement, Paris, l’Harmattan, 1987, pages 63-77. 492 Lire : « Se loger à Yaoundé : une gageure », in quotidien Cameroon Tribune du mardi 18 septembre 2001, pages 15-18. 493 NOUNYAN NGUIMBIS, Le marché de logement à Yaoundé, Thèse de Doctorat de 3ème cycle, Université de Yaoundé, 1984. 494 Lire, à cet effet : Philippe MALINVAUD et Philippe JESTAZ, Op. Cit, n° 252 et S. Roger MEVOUNGOU NSANA, Op. Cit., pages 15 et S. 495 Lire aussi LEBRIS (E), « Contenu géographique et contenu social de la notion de résidence », in Cahiers d’Etudes Africaines, Paris, n° 81-83, 1982, XXI-1-3, pages 129-174. 496 Arrêté n° 000287/Z1.2.3/MINUH du 04 juin 1990 portant réglementation des loyers des logements d’étudiants de l’université de Yaoundé. Ordonnance n° 72/18 du 17 octobre 1972 modifiée par la loi n° 79/11 du 30 juin 1979 modifiée par la loi n° 89/ 011 du 28 juillet 1989 portant régime général des prix.

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celle du contrôle des loyers. Premièrement, il existe une grande variété de rapports officieux et officiels entre propriétaires et locataires. Des facteurs relevant du droit coutumier peuvent contribuer à déterminer le début et la fin d’une relation ; des affiliations politiques peuvent aussi être importantes. Par ailleurs, la grande propriété terrienne est très différente des petites locations caractéristiques des quartiers spontanés. Il est, par conséquent, extrêmement difficile de concevoir un système réglementaire pour un tel mélange de relations et plus encore, de l’appliquer. On est alors résigné à ne compter que sur les résultats aléatoires des forces du marché ou de patronage politique pour assurer l’équité pour les locataires. § 2 : Solution souhaitable : faciliter l’accession à la propriété des logements

La solution adéquate nous semble consister à construire sur les terrains existants497 , mettre au point des formes locales de réglementation plutôt que d’essayer d’imposer498 , sur le modèle des institutions françaises ou autres, des institutions centrales, aussi bien intentionnées soient elles. Les quartiers spontanés possèdent des organes pouvant aider à résoudre les conflits, y compris les conflits entre propriétaires coutumiers et locataires. Ces organes pourraient être encouragés ou investis des pouvoirs leur permettant d’étendre leur activité dans ce domaine. Les chefs de quartier pourraient ainsi participer à la détermination des loyers. En définitive, les partisans de la réglementation s’accordent avec les partisans de la solution du marché pour dire que « la meilleure forme de contrôle des loyers est de faciliter l’accession à la propriété des logements499 . Elle allège la pression sur le marché locatif et abaisse automatiquement les loyers »500 .

Lire aussi : TAO NGAINAN, L’urbanisation de la ville de Yaoundé, Mémoire de fin d’étude à l’ENAM, sous la direction de Jean Claude QUERE, Yaoundé, 1992, pages 69-70. 498 Roger MEVOUNGOU NSANA, Op. Cit., pages 15 et S. 499 Lire aussi NSOUMBI (J.), Le financement du logement au Cameroun, édition La Pensée Universelle, Paris, 1983. 500 Edwards, in « Amis », 1990. 497

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Index alphabétique des mots et expressions (Les numéros renvoient à la page du livre)

A abattage 374 Abornement (Procès verbal) 7 aboutissement 334 abus 443 abus de droit 161, 219, 259, 348 abus de jouissance 226, 227 abus de pouvoir 377 abusus 232 accaparement 457 accession 478 accession à la propriété 96 accord préalable 7, 327, 330, 332, 334, 335, 336, 337 accroissement démographique 312 achèvement 293, 318, 350 acquéreur 250 acquisition 217, 359, 383, 384, 395, 431, 442, 444, 455, 456, 458 Acquisition de la propriété 7 acquisitions immobilières 447 acte 77 acte authentique 183 acte conservatoire 119, 166 acte d’administration 7, 119, 120, 165 acte de conservation 7, 118 acte de disposition 7, 118, 119

actes conservatoires 167 actes d’urbanisme 22 actes notariés 117 acteurs 29 action confessoire 125 action en bornage 125 action en revendication 125, 222 action en révision 225 action foncière 12 action négatoire 125 action personnelle 228 action pétitoire 125, 458, 459 action possessoire 125, 222, 215, 251 action publique 98 actions 13 actions en garantie 215 actions en revendication 215 actions personnelles 222 actions récursoires 215, 220, 225, 231 actualisation 442 adaptation 452 Adjonction 7 Adjudication 7 adossement 196 adressage 46, 89 Aedificandi 7 AFD 41, 42 affaissement 333 affichage 459, 489

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affleurement 228 affouiller 204, 209 affrontement 457 agglomération 9, 45, 10, 97, 108, 273, 274, 312, 138, 160, 273, 275, 276, 310, 460, 485 agglomérations urbaines 103 agissements 377, 464 agrandissement 304 aires 455 aliénation 59, 210, 218 aliénations 269 alignement 302, 313, 319, 329, 332, 342 allivrement 57 allocations 48, 449 aménagement 12, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 25, 26, 27, 32, 37, 47, 50, 51, 53, 59, 74, 79, 93, 108, 109, 110, 113, 137, 140, 145, 146, 147, 149, 151, 152, 153, 155, 214, 273, 277, 279, 280, 282, 283, 291, 294, 300, 302, 304, 308, 309, 310, 314, 320, 328, 332, 334, 336, 349, 357, 366, 432, 475, 476, 486, 489, 490 aménagement prévisionnel 15 aménagement urbain 23, 24, 26, 37, 39, 44 aménageurs 489 anarchique 353 angles 63 annule 458 anticipation 51 appartement 200, 201, 202, 204, 207, 210, 222, 223, 224, 228, 260, 264, 267 appropriation 204, 358, 374, 420 approvisionnement 103 approximation 81 arbitrage 333, 395 arbitraire 56, 425 arbres 328, 374, 445 architecte 336, 350 architecture 20 arpentage 56, 60, 77, 78, 124  Presses Universitaires d'Afrique

assainissement 18, 25, 32, 46, 101, 104, 106, 146, 152, 206, 207, 291, 299, 309, 333, 355, 461, 462 assemblée générale 215, 216, 217, 218, 219, 229 assiette 18, 52, 59, 81, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 91, 246, 362 association 19, 49 association foncière 26 association syndicale 26 associations foncières 21, 26 astreinte 189, 227, 263, 346 atteintes 454, 456, 483, 487 attributaire 378 attribution 60 attributs de la propriété 137 audits 50 autochtones 382 autorisation de bâtir 112, 148 autorités municipales 46 ayants-droit 395 B bail 119, 251 bail emphytéotique 13, 25, 326 bailleur 40, 225, 230, 266, 267 bailleurs de fonds 29, 40, 42, 43 balcons 298, 302 barrage 373 bas-fonds 366 base 455 bâtiment 319 baux 92 bénéficiaire 448 béton 430 bidonvilles 306, 451, 484, 486 bien-être 340, 464 billetage 395 BIRD 39 blocage 437 bois 430 bon d’engagement 433 bonne foi 189, 458, 465, 482 bonne gouvernance 50

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bornage 56, 60, 61, 63, 66, 77, 82, 115, 117, 118, 124, 128, 129, 130, 134, 135, 235, 249, 386, 394 bornage administratif 120 bornage amiable 124, 126 bornage collectif 120 bornage de morcellement 120, 122, 123 bornage d’immatriculation 120, 121 bornage judiciaire 125, 126 bornes 62, 66, 67, 68, 75, 115, 117, 127, 128, 129, 130, 131, 133, 134, 135, 347 bornes des limites 122 ~C~ cadastre 53, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 63, 64, 65, 66, 69, 70, 72, 73, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 82, 86, 89, 115, 116, 117, 121, 122, 123, 127, 149, 206, 207, 210, 357,460 cadastre fiscal 80 cadre 18 cadre de vie 44 caducité 343, 409 cahiers de charges 47 CAMRAIL 60, 67 canalisations 208 canevas 60, 62 canevas de base 123 canne à prisme 62 carcan 446 carnet de lever 131 carreau 430 carrelage 430 cartographie 63, 64, 65 CCNUH 273, 275 cellules 33, 59, 60 centimes additionnels 48 centimes additionnels communaux 31, 36 certificat 299 certificat de conformité 153, 154, 155, 286, 293, 309, 323, 327, 330, 349, 350, 351 certificat de salubrité 328

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certificat d’urbanisme 286, 293, 299 cessation 458 cessibilité 396 cession 396, 422, 480 CFC 25, 30, 37, 145, 147, 252, 477 chambres 222 charges 218, 224, 225, 229, 232, 378 charpente 430 chaussées 328 chaussées, 336 cheminements 62 chevauchement 375 citadinité 50 citadins 47, 105 classement 336 clés en main 204 cloisons 188, 208, 209 clôtures 208, 238, 248, 249, 258, 273, 296, 316, 318, 319, 377 CNPS 25 co-indivisaires 171, 179, 207 code 52, 56, 57, 59, 74 coefficient 277 coefficient d’occupation du sol 109 collaboration 464 collectivités 15, 21, 23, 25, 48 collectivités locales 22, 25, 26, 30, 32, 33, 34, 41, 45, 46, 47, 48, 49, 79, 81, 110, 117, 124, 141, 146, 147, 156, 280, 380, 476, 489 collectivités publiques 23, 26 collectivités territoriales 35, 36, 44, 46 comité interministériel 19 comités 19 commission 19, 65, 66, 70, 98, 102, 121, 384, 386, 387, 393, 435, 440, 445, 446, 489 commission administrative 121 commission consultative 121, 129, 459 commission de surveillance 100 communauté 356 communauté urbaine 328, 366 commune 21, 22, 23, 24, 25, 27, 32,

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Droits fonciers urbains au Cameroun

33, 34, 35, 36, 37, 41, 42, 44, 49, 74, 75,76, 78, 83, 84, 111, 112, 116, 117, 123,130, 139, 237, 258, 274, 275, 278, 279, 291, 297, 304, 305, 309, 312, 324, 328, 329, 366, 379 commune de plein exercice 22 communes mixtes 22 communes rurales 9, 97 compensation 421, 432, 442 compromis 446 computation 437 concentration 464, 474 concession 61, 326, 335, 371, 381, 476 concessionnaire 314, 315, 366, 380, 381, 399 concurrence 479 configuration 12, 57 confrontation 469 conseil d’administration 32, 33, 34, 35 conseil municipal 111 conseil syndical 215, 217 consensus 446 conservation 77, 442 conservation cadastrale 76 conservation foncière 207 consignation 406 consistance 75, 76, 78, 125, 205, 223 consommateurs 297 constat 435, 438, 440, 445, 446, 459 constatation 466 constructeur 336, 343 construction 18, 20, 32, 22, 38, 77, 78, 81, 84, 87, 91, 99, 109, 238, 245, 240, 243, 248, 249, 259, 264, 273, 277, 285, 286, 289, 291, 296, 298, 300, 301,302, 303,304, 305, 306, 309, 311, 312, 313, 314, 315, 317, 318, 319, 320, 323, 324, 325, 327, 330, 332, 333, 334, 339,340, 341, 342, 343, 344, 345, 346,348, 349, 353, 354, 371, 372, 373, 425, 429, 445, 454, 455, 486

 Presses Universitaires d'Afrique

constructions anarchiques 109 constructions précaires 322 consultatives 489 contenance 58, 75, 77, 124 contentieux 378, 473, 481 contestation 413, 414, 428, 434, 439, 440, 447, 488 contiguïté 234 contradiction 441, 446 contrat 45, 46, 48 contrat de bail 232 contrat de ville 29 contribuables 38, 82, 83, 87, 88, 89 contributions 81 convention d’indivision 169, 170, 171, 183 conventions d’indivision 184 coopération 469 copropriétaire 165, 167, 168, 169, 185, 189, 194, 196, 197, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 205, 208, 209, 210, 213, 214, 215, 217, 219, 220, 221, 222, 223, 224, 225, 226, 227, 228, 231, 232, 265 copropriété 117, 164, 165, 184, 190, 194, 196, 200, 201, 202, 203, 204, 205, 207, 209, 210, 211, 214, 220, 221, 222, 224, 227, 229, 230, 232, 321, 490 copropriété divise 200 corruption 448 COS 109, 273, 297, 298, 299 côtes 78 crépissage 430 creusage 327 creusement 374 croissance 51, 53 croissance démographique 51, 96 croquis de lever 130 cultures 372, 429, 440, 443, 445 curage 451

Droits fonciers urbains au Cameroun

D dalles 317 de cujus 175 décentralisation 21, 30, 31, 37, 39, 42, 44, 45, 46 décentralisation communale 22 déchets 18 déclaration 385, 390, 391, 409, 413, 434 déclassement 393 déconcentration 476 découpages 60, 61 dégradation 482 déguerpir 40, 464 déguerpissement 111, 286, 315, 357, 361, 365, 366, 409, 452, 454, 455, 456, 460, 461, 462, 463, 465, 466, 467, 468, 469, 477, 483, 484, 486, 488 délai 333, 338, 339, 340, 341, 343, 344, 346, 350, 351, 357, 365, 397, 405, 409, 437, 444 délégations 378 délégué du gouvernement 349, 356, 367 délimitation 52, 65, 275, 482 délinquance 18 délivrance tacite 343 démembrements 84 démembrements de la propriété 234 démolition 78, 334, 348, 349, 354, 366, 367, 467, 472, 474 démolitions de maisons 452 deniers 416 deniers publics 448 dénombrement 56 dénonciation de nouvel œuvre 483 dépendances 365, 454, 465, 469 dépens 127 dépossession 374, 375, 377, 422, 425, 430, 431, 442, 444, 451, 461, 469 déracinement 432 dérogation 422, 442 déroulement 446 désenclavement 32, 41

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desserte 289, 342 destruction 411, 442, 443, 445 détention 431, 442 détournement 377, 448 détournement de pouvoir 399 dette 444 développement 18, 29, 40, 47, 49, 57, 274, 275, 278, 279, 285, 290, 297, 304, 309, 321, 340, 341, 353, 357, 381, 420, 422, 439, 455, 457, 460, 477, 487 développement durable 106 développement économique 30 développement urbain 39, 41, 42, 43 déviations 454 digitalisation 81 digue 373 dimensionnement 34 discrétionnaire 463 disponibilité physique 12 distances 239 division 486 divisions foncières 52 document d’arpentage 123 documents d’urbanisme 23 domaine éminent 256 domaine national 31, 65, 98, 145, 314, 358, 359, 365, 387, 454, 457, 459, 465, 474, 489 domaine national artificiel 318 domaine privé 22, 120, 466 domaine privé de l’Etat 31, 60, 98, 117, 124, 145, 359, 365, 454, 465 domaine public 22, 31, 98, 109, 117, 120, 124, 128, 199, 233, 248, 250, 289, 326, 359, 393, 453, 461, 465, 466, 469, 482 domaine public artificiel 313 domaines 20, 21, 60, 150, 203, 207, 213, 409, 430, 444 dommage 224, 236, 245, 261, 262, 263, 264, 265, 266, 313, 423, 424 dommages-intérêts 227, 229, 263, 315, 334, 426 © Presses Universitaires d'Afrique

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Droits fonciers urbains au Cameroun

drainage 18, 25 droit de passage 235 droit de préemption 166, 171, 181, 267 droit de propriété 118, 125, 126 droit de succession 174 droit d’usage 118 droit et ville 350 droits réels 119, 210, 227, 232, 255, 269, 347, 348, 371, 431, 479, 480, 483 dualisme législatif 456 duplicata 442 E eaux pluviales 236, 328 eaux industrielles 236 eaux ménagères 236 eaux souterraines 236 éboulement 333 écoulement d’eau 226, 325 écoulement des eaux 208, 235, 236, 249, 299 écoulement des eaux utiles 237 édification 303 édifices 308, 309, 313, 321, 373 édition 489 effacement 476 effondrement 310, 333, 366 égouts 303 égouts des toits 235 élaboration 489 élagage 61 élargissement 378 élus locaux 36, 45 embellissement 18, 296, 304, 310 émission des rôles 88 emphytéose 186, 375 empiétement 189, 239, 261, 303, 318 emplacements 275, 276, 328, 329 emprise 67, 74, 118, 128, 139, 187, 188, 227, 233, 277, 286, 297, 317, 322, 342, 372, 374, 375, 376, 377, 396, 398, 439 emprisonnement 345  Presses Universitaires d'Afrique

enceintes 319 enclave 245, 246, 247, 249 enclavement 36 enduits 430 engagement 207, 384 enlèvement 291, 490 enquête 63, 65, 66, 81, 385, 393, 394, 403, 472, 482 enquête parcellaire 386 enquête préalable 377 enquête publique 23 enregistrement 85 enrichissement 441 ensoleillement 341 environnement 19, 39, 40, 41, 44, 51, 91, 95, 97, 101, 103, 106, 108, 109, 113, 139, 260, 261, 273, 275, 290, 300, 387, 442, 486, 490 équipements 12, 18, 19, 20, 25, 29, 34, 36, 37, 38, 40, 42, 45, 46, 48, 49, 80, 91, 97, 109, 224, 273, 281, 286, 298, 317, 451, 460, 476 équipements publics 25 érosion 333, 442 escalier 219, 302, 328 espace 10, 15, 27, 52, 93, 273, 276, 289, 300, 302, 314, 324, 353 espace urbain 40 espace vert 332 espaces verts 225, 306 espaliers 239 esthétique 319, 329, 370, 485 estimation 447 étables 373 établissement 76, 336, 342, 380, 404, 436, 462, 484 établissement public 26, 30, 120 étages 200, 201, 203, 328, 336 état descriptif de division 205, 210, 213, 214 études 37 évacuation 461 évaluation 58, 86, 90, 91, 427, 429, 437 438, 440, 441, 442, 445, 446, 472

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évaluations 58, 86, 90 éviction 421, 427, 438, 481 excès de pouvoir 362, 390, 407, 415, 436, 464 exécution 440 exhaussement 196, 197, 319 existence 461 exploitation 61 expropriation 55, 99, 148, 187, 199, 223, 246, 286, 316, 357, 359, 361, 362, 363, 364, 365, 366, 369, 370, 372, 373, 374, 375, 377, 378, 379, 381, 383, 384, 385, 387, 391, 393, 394, 397, 406, 413, 420, 422, 423, 424, 428, 431, 432, 437, 440, 443, 444, 445, 448, 461, 466, 469 expulsion 458, 466 extrait 77, 78

façade 343 faisabilité 34, 41, 279 fait juridique 458 FEICOM 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 48, 145, 477 financement public 29 fiscalité 58, 79, 80, 82, 89 fonds 52 fonds de commerce 166 fonds dominant 233 fonds servant 233 force majeure 344 forclusion 405, 411 formalisme 391 fossé 193 fosse septique 328, 329 fosses 327 fossés 66, 196 fouilles 377 FOURMI 42 foyers 485 fructus 232 fruits 256, 257

habitat 10, 17, 19, 26, 97, 276, 277, 290, 296, 298, 353, 455 habitat social 25 habitat spontané 96, 306, 324, 366, 393, 453, 461, 473, 487, 490 habitation 214, 229, 251, 258, 298, 303, 308, 318, 325, 336, 342, 355, 367 hachures 67 haies 66, 196, 197, 319, 342 hangars 313, 317, 383 héritage 191, 197, 241, 249 homologation 60, 70 hôtels de ville 33 huissier 343 humanisation 469, 471 hydrographie 74 hygiène 18, 328, 370, 455 hypothèques 72, 73, 77, 119, 184, 247, 167

garantie 393 géodésie 134 géodésique 60 géomètre 59, 60, 61, 62, 64, 65, 66, 67, 78, 121, 128, 129, 130, 132, 291, 326, 460 géomètre assermenté 121 gérance 215, 219 gérant 216, 218, 220, 226, 230 gerflex 430 gestion 51, 52, 97, 474 gestion des équipements 22 gestion municipale 31, 35 gestion urbaine 98 glissements 324 granges 373 graphiques 60

I identification 77, 78, 87 immatriculation 55, 72, 77, 111, 121, 122, 131, 132, 252, 354, 364, 371, 382, 394, 397, 431, 456, 459, 480, 487

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Droits fonciers urbains au Cameroun

immatriculation des terrains 296, 300 immatriculations 140, 354 immissio 261, 262, 265 immobilières 18 immuabilité 57 immunité 440 impartialité 440 impenses 466 impératifs 454 implantation 62, 272, 289, 301, 328, 336, 343, 349, 383, 460, 490 implémentation 20 imposition 56, 75, 76, 79, 85, 92 impôt 73, 80, 82, 83, 84, 87 impôt foncier 38, 49 imprécision 443, 463 impulsion 63 inaliénabilité 268, 269 inaliénable 480 incompétence 392, 399, 437 incorporation 397, 464, 465, 466, 469 indemnisation 55, 99, 247, 359, 361, 363, 364, 366, 369, 383, 387, 395, 405, 420, 422, 430, 431, 432, 435, 436, 438, 439, 442, 443, 445, 446, 448, 461, 484 indemnité 237, 245, 248, 264, 333, 373, 376, 383, 387, 397, 407, 411, 416, 417, 429, 431, 436, 442, 443, 444, 445 indemnité de surcharge 197 indemnité d’éviction 373, 374, 385 indivisaire indivisaires 166, 167, 168, 179, 181, 182 indivises 182 indivisibilité 375 indivision 165, 166, 167, 168, 169, 170, 171, 172, 174, 175, 178, 180, 181, 182, 183, 185, 199, 204, 221 indivision forcée 200, 201, 209 indivision successorale 171, 176 infrastructure 18, 29, 46, 48, 476 iniquité 83 injustice 442, 450  Presses Universitaires d'Afrique

inondation 333 insalubres 462 insalubrité 108, 451 insécurité 363, 485 instrument 29, 77 instrument juridique 29 insuffisances 437 intangibilité 395, 402 intégralité 463 intempéries 320 intermédiation 45 interruption 345 intuitu personae 112 investigations 443 investissement 18, 48, 49, 335, 489 J jouissance 218, 230, 231, 258, 454 jours 242, 243, 244 L lacune 57 légalité 463 légataires 190 légitimité 378 léguer 222 lésion 85 levers 66, 129, 130, 149 licitation 174, 204 limbe 62 liquidation 433 listing 66 litiges 59, 70, 85, 110, 124, 375, 435, 447, 459 livre foncier 57, 77, 82, 203 livret foncier 111 local 472 localisation 38, 81, 201, 204, 225, 231, 253, 289, 342, 432, 460 locataire 200, 229, 230, 231, 232, 258, 266, 267 locataires locations 18, 253, 472, 480 locaux 303, 308, 318, 324, 328, 355

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logement 26, 44, 97, 103, 146, 157, 200, 201, 203, 252, 273, 318, 325, 353, 359, 462, 472, 487 loggias 298 lot de propriété 203 lotissement 19, 20, 65, 93, 104, 117, 122, 123, 133, 135, 137, 138, 140, 141, 142, 144, 145, 146, 147, 148, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 157, 158, 190, 245, 258, 273, 276, 277, 285, 286, 304, 340 lotissements sociaux 156 lots 77, 115, 122, 123, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 148, 149, 153, 154, 155, 156, 157, 174, 200, 201, 202, 204, 207, 208, 209, 210, 211, 213, 214, 217, 218, 221, 222, 223, 227, 229, 230, 232, 257, 314, 383 louage 230 louer 256 loyers 92, 119, 204, 232, 252, 253, 257, 258 M maçonnerie 335 MAETUR 24, 25, 30, 104, 109, 138, 140, 141, 144, 145, 146, 147, 149, 150, 152, 153, 156, 157, 158, 252, 471 MAGZI 25, 30 maillage urbain 10 maire 19, 67, 69, 75, 76, 148, 275, 291, 297, 309, 329, 330, 334, 350, 356, 357, 464 maisons 256, 455, 464, 473, 486 maîtrise des sols 454 mandataire 326 mandatement 433, 434, 444 manquemen 470 mappe 60, 61, 63, 64, 65, 123, 131 mappes de repérage 132 marché 12, 22, 32 marché foncier 38 marge 48

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masse successorale 171, 172, 176 matériaux 430, 445, 455 matériaux locaux 86 matériaux provisoires 86 matrice 68, 74, 75, 86 matrices cadastrales 57 mauvaise foi 189 MEAL 30 mesurage 61, 62, 63, 78 métropoles régionales 10 MINAT 42 MINUH 42, 52, 59, 140, 145, 274, 276, 277, 278, 308 MINVIL 42, 44, 48 mise en valeur 432, 440, 442, 447, 453, 458, 460, 482 mitoyenneté 125, 130, 185, 186, 187, 188, 190, 194, 197, 198, 199, 238, 242, 249, 294, 308 modification 319, 316, 320, 321, 330, 346, 354 monuments 18 morcellement 74, 59, 84, 117, 120, 122, 123, 132, 141, 267 municipalisation 9 municipalité 47, 60 municipalités 46, 47, 48, 49, 50, 60, 89, 105 mur 242 musées 18 mutation 51, 57, 74, 77, 82, 84, 85, 87, 88, 217, 341, 346 422, 448 mutisme 466 N nationalisation 359 négociations 395 nivellement 327 nomenclature 68 non aedificandi 96, 109 notaire 73, 85, 86, 88, 98, 115, 123, 155, 178, 183, 203, 205, 207 notification 332, 337, 338, 343, 350,

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365, 386, 409, 413, 436 nu-propriétaire 118, 167 nu-propriétaire et l’usufruitier 163 nu-propriétaires 169, 170 nue-propriété 166 nuisances 18, 106, 289, 324, 490 numérotage 68 O obligation « propter rem » 198 obligations de voisinage 233 observation 458 observatoire 18 obtention 445 occupants 81, 82, 212, 230, 231, 260, 263, 299, 383, 430, 456, 464, 466, 467, 469, 480, 481 occupation 98, 100, 101, 105, 113, 124, 278, 281, 290, 294, 297, 304, 324, 326, 353, 357, 375, 377, 453, 455, 459, 465, 466, 468, 479, 483, 485 occupation anarchique 96, 98, 480 occupation des sites 95, 113 omissions 435, 439, 440 opération de bornage 127 opérations d’aménagement 22, 25, 26 opérations d’arpentage 119, 127 opérations foncières 13 ordonnancement 55, 433, 448 ordre public 485, 486 ordures 22 ordures ménagères 291, 325, 490 organismes aménageurs 30 orientation urbaine 39 ouvrage 461 ouvrages publics 395 P P.O.S. 294, 297, 298 PAC 279 paiement 431, 433, 443, 444 palissade 124 palliatif 391 PAN 278, 279  Presses Universitaires d'Afrique

PAR 279 paramètres 90, 464 parcelle 65, 67, 71, 75, 76, 77, 84, 110, 115, 122, 130, 156, 295, 297, 299, 300, 314, 315, 319, 333, 347, 382, 393, 459, 481 parcelle de terrain 111, 121 parcelles 57, 58, 59, 60, 61, 63, 65, 67, 68, 70, 72, 74, 78, 81, 82, 83, 84, 85, 98, 116, 118, 128, 129, 135, 141, 277, 357, 396, 430, 453, 455, 464, 487, 490 parcelles d’habitat 97 parcs 328 parcs de stationnement, plantations 336 parpaings 327 parping 430 partenariat 47, 49 parties communes 200, 202, 203, 205, 207, 208, 209, 210, 211, 214, 215, 216, 218, 221, 222, 223, 224, 225, 226, 227, 228, 229, 230, 231 parties privatives 200, 202, 203, 205, 207, 209, 214, 215, 218, 221, 222, 223, 224, 226, 227, 228, 231 passage 246, 247, 248, 294 patrimoine 82, 84, 93, 119, 120, 168, 171, 172, 269, 359, 377, 378, 381, 383, 475, 488 patrimoine immobilier 201 patrimoine successoral 177, 178 paysages 289 PDL 282 PDU 290 pénurie 343 péremption 343, 344 péréquation intercommunal 30 périmètre 67, 428 périphérie 452 permis de bâtir 99, 154, 286, 287, 293, 295, 300, 302, 310, 312, 313, 314, 315, 317, 321, 323, 326, 327, 329, 330, 331, 332, 335, 338, 340, 341, 342, 343, 344, 348, 353, 356, 357, 366, 376, 394, 452

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permis de construire 150, 157, 158, 261, 263, 282, 286, 293, 294, 295, 296, 300, 304, 305, 309, 311, 314, 316, 322, 325, 334, 346, 347, 349, 350, 354, 355, 440 permis de démolir 296, 354, 355, 356, 357 permis de régularisation 323, 327 permis d’habiter 353 permis d’implanter 354 permis d’occuper 353 permis précaire 314 permis tacite 333, 337, 338, 339 personne morale 467 personnes morales 378, 465 pétitionnaire 333, 335, 337, 338 plafond 209 plan cadastral 116, 120, 132 plan d’arpentage 117 plan de développement 24 plan de morcellement 123 plan d’occupation du sol 324 plan d’urbanisme 25, 157, 273, 278, 279, 312, 313, 324 plan minute 132 plan possessoire 459 planche 430 plancher 336 planification 59, 101, 279, 349, 357, 456, 475, 476, 484 planification urbaine 22, 24, 30, 273, 285 plans d’urbanisme 23 plantations 239, 249, 336, 443 plantes 454 pleine propriété 166 plus-values 12, 82 PNGE 51 politiques urbaines 12 pollution urbaine 106 pollutions 18, 289, 490 polygonales 63, 66 polygonation 61, 62, 129 pont 373

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populations 10, 12, 428, 445, 452, 456, 460, 464, 471, 480, 486, 487 POS 273, 282, 290 possesseur 475 possession 457 pouvoirs 479 préemption 13, 109, 364, 375 préjudice 425, 426, 434, 437, 441 préoccupation 260 prérogatives 378, 462 prescription 165, 282, 365 prescription extinctive 119 préservation 18 présomption 189, 190, 191, 474 présomption de copropriété 208 présomptions de mitoyenneté 193 pression démographique 29 prétoire 406 prévention 18, 477 primauté 378 prismes 62 privilège du vendeur 187 privilèges 396 procès-verbal 121 procès-verbal d’abornement 117, 126 procès-verbal de bornage 121, 123 produit 257 programmation 22 projet 32, 33, 34, 35, 36, 37, 40, 41, 42, 50, 57, 60, 61, 70, 79, 420, 439, 482 projets communaux 31, 32 projets d’équipement 30 prolifération 462, 471, 485 promiscuité 455 promoteurs 204 propriétaire 236, 237, 245, 247, 248, 251, 253, 258, 261, 263, 265, 266, 267, 286, 291, 296, 298, 304, 310, 315, 316, 326, 334, 348, 356, 364, 366, 370, 371, 373, 374, 381, 382, 395, 396, 409, 410, 427, 428, 440, 441, 442, 445, 446, 448, 468, 469, 478, 480 © Presses Universitaires d'Afrique

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propriété 13, 53, 62, 67, 71, 74, 78, 82, 84, 85, 86, 96, 116, 119, 122, 129, 148, 168, 85, 237, 240, 242, 246, 249, 252, 258, 263, 264, 265, 286, 347, 358, 362, 377, 397, 410, 422, 431, 474, 479, 481, 487 propriété bâtie 129 propriété collective 200 propriété foncière 96, 100, 138, 239 propriété individuelle 201 propriété privée 177, 374, 377 propriétés incorporelles 174 propriétés individuelles 200 prorogation 333, 344, 409, 413 prorogation des délais 314 protection 384 PS 282, 290 PSU 276 PTT 60 PUD 276, 277, 307, 324 purge 437 Q quartiers 18 quote-part 183 R raccordement 333 rationalisation 51 réalisation 439, 461 recasement 366, 383, 432, 481, 484 réceptivité 259, 260 réclamations 436, 437 recollement 293, 350 recours 415 recours contentieux 151, 332, 344, 350, 390, 408 recours gracieux 151, 332, 348, 365, 404, 405, 406, 411, 414, 435, 436 recours gracieux préalable 403 recours juridictionnel 406, 414 recouvrement 87 reculement 357 redevables 88  Presses Universitaires d'Afrique

référé 437 régime 55 régions 11 registre 76 registres 53 règlement de copropriété 202, 207, 209, 210, 211, 212, 213, 214, 216, 218, 219, 220, 222, 223, 225, 230, 231 réglementation 386, 475, 484 régularisation 58 réhabilitation 488 remblayage 327 remboursement 431, 445 remembrement 12, 490 renforcement 475 rénovation 58, 74 rentabilité 12 réparation 375, 420, 441 repérage 81 réquisition 375, 376 réseau 29, 34, 64 réseau géodésique 128 réseaux divers 35 restrictions 438 restructuration 18, 99 rétablissement 458 rétention 12 rétentions de sols 11 rétractation 402 rétrocession 364, 365, 408, 410, 411, 413 rez-de-chaussée 328 335 ristournes 48 riverain 235 rnaque 446 S S.H.O. 298 salubrité 18, 108, 323, 324, 329, 366 salubrité publique 324, 338 sanction 466, 471 schéma d’aménagement 24 schémas directeurs 23 schémas régionaux 23

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SDAU 45, 59, 274, 281, 282, 283, 307, 324, 451, 452 sécurité 338, 366, 454, 461 sécurité foncière 11 sécurité publique 325 ségrégation 11, 296 servitude 125, 149, 187, 218, 222, 233, 234, 236, 237, 239, 242, 243, 244, 245, 247, 248, 249, 250, 251, 255, 276, 282, 294, 295, 308, 324, 347, 344, 348, 351, 357, 375, 482, 384, 427 servitudes naturelles 235 SIC 24, 25, 30, 104, 109, 145, 147, 252 sinistre 224, 332, 471, 484 sites 18, 25, 59, 61, 99, 100, 109, 289, 357, 451, 455 SNEC 60, 67 société civile 38, 155, 164 sommier immobilier 77 SONEL 60, 67 soubassements 130 spéculation foncière 455 spéculations 11 stationnement 328, 342 stratégies 464 structuration 489 substitution 432 subventions 48 succession 172 suppression 448 surélévations 316, 332 surseoir 459 sursis à exécution 407, 408, 437 sursis à statuer 150, 334, 337, 338, 339, 340 suspension 348, 349 syndic 215, 217, 220, 224, 222, 230 syndicat 202, 210, 211, 213, 214, 215, 216, 217, 218, 219, 220, 222, 223, 224, 225, 226, 227, 229, 230, 231, 323 syndicats 323 synergie 49

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T tableaux de bord 36 tâche 433, 449 tachéomètres 60 tâches 389 tantièmes 205, 216, 223 taux 29 taxe 18, 49, 73, 75, 79, 82, 83, 84, 87, 91, 207 télémètre 63 terrains 11, 12, 13, 25 terrasse 298, 317 terrassement 336, 343 testament 190 tests 66 théodolites 60 titre 55, 71, 77 titre de propriété 124, 205 titre foncier 68, 85, 96, 115, 120, 122, 157, 205, 206, 207, 295, 347, 357, 364, 371, 372, 413, 431, 442, 456, 457, 460, 489 toit 455 toitures 298, 321, 328 tranquillité 454 transactions 59, 82, 84, 88, 431, 442 transfert 397, 448 transfert de propriété 187 travaux 461, 462 travaux de construction 158 triangulation 62, 75 trottoirs 328, 336 trouble de jouissance 226 troubles 259, 458 troubles de voisinage 259, 260, 261, 262, 265 U urbaine 350 Urban Review 96 urbanisation 29 urbanisme 11, 13, 15, 17, 18, 19, 20, 21, 30, 38

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urbanisme opérationnel 12, 25 urgence 448 usage 13, 224, 226, 229, 240, 250, 251, 263, 308, 317, 347, 355, 366 usages locaux 319 usages urbains 10 usucapion 457 usufruit 125, 166, 167, 169, 181, 222, 229, 268, 375 usufruitier 82, 118, 166, 167, 169, 170, 181, 186, 229 usus 232 utilisation 484 utilité 375 utilité publique 26, 55, 145, 286, 294, 334, 361, 362, 363, 365, 366, 369, 370, 372, 375, 376, 378, 379, 381, 383, 384, 385, 386, 390, 391, 392, 393, 394, 395, 401, 408, 409, 411, 413, 422, 424, 427, 434, 435, 443, 453, 460, 461, 462 V valeur vénale 38 viabilisation 461, 462 vice de construction 231, 232 vice de forme 399, 403, 436

 Presses Universitaires d'Afrique

voie 328, 342 voie de fait 187, 189, 376, 377, 398, 407 voie publique 117, 303 voies d’accès 95 voies privées 342 voies publiques 342 voiries 18, 22, 34, 35, 272 voisin 233, 248, 260, 265, 348 voisinage 234, 249, 255, 258, 259, 260, 263 VRD 104, 146 vue droite 244 vues 235, 242, 243, 244, 294 vues droites 241 Z ZAC 110 zone rurale 32 zones 11, 25, 26, 64, 74, 80, 84, 86, 95, 96, 109, 129, 139, 146, 272, 273, 275, 283, 298, 305, 309, 312, 313, 347, 357, 361, 366, 367, 383, 461, 466, 472, 481, 485, 486 zones d’espace 109 zoning 285 ZUP 109, 110, 273

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Index alphabétique des auteurs (Les numéros renvoient à la page du livre)

~A~ ABA’A OYONO Jean Calvin 412, 414 ABDOULAYE BARA DIOP 486 ABDOULAYE MAZOU 177 ABENA NGUEMA Constantin 104 ABOUBAKARY DOUDY 455 AUBY (J.B.) 137, 138, 155, 233, 294,322, 334 AGENDIA LEAKEANYI Philip 104 AGOSTINI (R.) 106 AISSATOU 177 ALBERT (J.) 39 ALLARD René 355, 377 ANGOA Parfait 179 ANOUKAHA François 480 ANTOINE Philippe 160, 486 ASSAKO ASSAKO (R.J.) 274 ATANGANA ETEME Emeran 302 ATEMENGUE Jean de Noël 113 ATIAS Christian 12 AUBY (J.M.) 355, 401, 427 AWOUNFAC ALIENOU Yves Bertrand 485 AYNES (L.) 163, 198, 194, 200, 214, 221, 234, 235, 241, 245 AZOULAI Marc 124, 185, 192, 200, 216, 240, 255 ~B~ BACSHWITZ (J.) 355 BARBE (R.) 15 BASSILEKIN Georges 32 BARTOLI (A.) 21

BAUVE Jean Pierre 12 BELLE Odile 96 BENMO (N.) 104 BERLIN (M.A.) 21 BERGEL (J.L.) 137, 147 BERTRAND (E.) 137 BESSALA NGOMA 104 BESSON-GUILLAUMOT (M.) 144 Beudant 250 BEYIDI Pauline 179 BIASCA BOURY 348, 349 BILONG Maximilien 105 BINYOUM Joseph 381 BIPOUM WOUM Joseph Marie 478 BISAGA Antoine 485 BISSAI (B.) 104 BISSECK (P.) 273, 278, 280 BISSECK Raphaël 105 BITOTE André Patrice 142 BIWOLE Gilbert 30 BIYA Paul 488 BLANCHER (P.) 103 BOKALLI Victor Emmanuel 11, 12 411, 456, 478 BOPDA Athanase 9, 99, 160 BORIS STARCK 119, 264, 266 Boubli 194 BOUPDA (E.) 103 BOURY (P.) 145 BURON Claude 43 BOURY (P.) 138, 145 BOUYSSOU (F.) 281, 298 BOYOM SOP Flaubert 77, 80

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Droits fonciers urbains au Cameroun

BOYOMO ASSALA Laurent Charles 485 BRA KANON (D.) 95 BURDEAU François 21

DRAGO (R.) 401 DURUFLE (G.) 95 DZIETHAM Pierre 406

~C~

~E~

CABALLERO (F.) 255 CABANAC (M.) 226, 227, 230, 231 CAPITANT Henri 185 CARBONNIER Jean 161, 163, 168, 185, 198, 235, 237, 241, 245, 255, 263 CATHELINEAU Jean 157, 281 CHAMPAUD (J.) 9, 486 CHAMPIGNY (D.) 425 CHANTERER Alain 72 CHAPUS René371, 384, 390, 395, 398, 403, 411, 426, 428 CHAUMER (R.) 486 CHERIGNIN (B.) 491 CHIMI Céline 172 COLARD (D) 23 CONAC Gérard 11 COTTEN A. M. 10 COUINEAU X. 225 COULET (W.) 108 COULIBALY (S) 160 COURADE (G.) 159

EBEN Martin 102 EDIMO 176 EISENMANN Charles 21 EKALE NETONDA Ignatius 103, 486 EKOA MBARGA Jean Marc 419, 423, 439, 469 ELA Emmanuel Thierry 171 ELA Jean Marc 486 ELOUNDOU-ENYENGUE Parfait Martial 159 EMAH Basile 467, 366 ETONDE EKOTO Edouard 104, 485 EVANE Evariste 49 EVANS – PRITCHARD Edward Evan 172 EYIKE-VIEUX Dieudonné 256, 419

~D~ D’ARCY François 49 DE GAUDUSSON Jean Du Bois 11 DE LAUBADERE André 23, 50, 362, 390 399, 400, 407, 452 DESCARTES René 425 DESWARTE – JULIEN Marie Pauline 364 DIBANGO David Dador 97, 98 DJAPITE NDOUMBE Quentin 171 DJEUDA TCHAPNGA Henri Bosko 103 DOMESTICI-MET Marie José 391 DONGMO Jean-Louis 100 DONGMO Laurent 311 DONTSI 30 DOUANJU (J.L.) 487 DOUMBE BILLE Stéphane 44, 49  Presses Universitaires d'Afrique

~F~ FARVACQUE Catherine 93 FERBOS Jacques 369, 384, 419,432 FEUKOU Maurice 97, 101, 103 FINKEN, Martin 273 FOADING KUATE (A.) 99 FOKOU (D.) 252 FONDJA Ignace 172 FONKOU Théophile 104 FOSSI Antoine 124 FOTSIN (J.M.) 99 FRANQUEVILLE (A.) 160 ~G~ G. ARAUD 144 GALEU Emile 171 GARBA MOHAMADOU 104 GARBA Vincent 485 GATSI Jean 38, 164, 207 GAUDEMET (Y.) 400 GHOMSI (E.), 99 GIBBAL (J.M.) 101

Droits fonciers urbains au Cameroun

GILI (J.P.) 412 GILLO (J.P.) 345 GIVAUDAN (A.) 332 GIVERDON (C.L.) 200, 223, 231 GIVORD (F.) 200, 231 GONDOLO (A.) 95 GONIDEC Pierre-François 98 GOURNAY (B.) 49 GUBRY P. 160 GUILLERME-DIEUMEGARD (P.) 39 Guillot 213 GUIMAPI (E. C) 160 GUIMDO DONGMO Bernard Raymond 23, 337 ~H~ HEARINGER (P.) 139 HAROUEL Jean Louis 302 HARRIS (J.) 160 HENGUE Paul 99, 100 HENRY (A.) 39 HOUYAMNE (E.) 9 HUBERT Charles 303 HUGOT (J.) 13 HURAULT (J.) 100 ~I~ ISSANDA ISSANDA Alain Salomon 105 IYA MOUSSA 273, 277, 278 ~J~ JACQUOT Henri12, 13, 271, 304, 403 JAMA (V.) 160 JANIN Pierre 96 JESTAZ Philippe147, 252 ~K~ KAMDEM FOTSO Ferdinand 171, 178 KAMDEM Jean-Claude 96 KAMDEM WAFO Michel 188 KAMGA SOUOP 9 KAMTO Maurice 9, 22, 96, 97, 99, 159, 337, 356, 361, 365, 366, 367, 403, 412, 443, 451, 473, 488

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KANA Gaston Chrisostome 171 KENGANG (J.) 102 KENGNE FODOUOP 9, 105, 159, 290 KENGNE Yves Magloire 104 KEUTCHA TCHAPNGA Célestin 338, 339, 382, 400, 401, 425, 426 KISCHINEWSKY BROQUISSE Edith 230, 231 KODJO 104 KOM TCHUENTE Barthélemy 93 KOUASSIGAN Guy Adjeté 98 KOUM MIENGA (J.) 80, 81 KOUME JEMBA Joseph 188 KOUSSOK Thomas 82, 83 KPOUMIE NJOYA ABDOUL AZIZ 96, 465 KPOUMIE Zakarie 104 KUATE MEGNE Mirande Lavinie 483 ~L~ LACAZE (J.P.) 271 LACHAUD (J.P.) 485, 486 LACIER (F.) 9 LAMBERT (S.) 99 LAMLEN (S.B.) 160 LAPOINTE Lucien 64, 78, 134 LAVIGNE, (J.C.) 103 LEBOGO NDONGO (R.D.) 106 LE BRIS (E.) 252, 101, 478 LELOUP Jean Marie 348, 355 LE ROY (E.) 478 LEMASURIER Jeanne 400, 401 LENA (H.) 298 LEPELLETIER (D.) 13 LEUGORGEU (J.L.) 147 LIET-VEAUX (G.) 13, 187, 188, 195, 333, 412 LIMBOUYE YEM Christian 26 LINGWE Pierre 49 LORTHE (J.C.) 351 LUTUTALA MUMPASI 159 ~M~ Mc AUSLAN Patrick 93 © Presses Universitaires d'Afrique

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Droits fonciers urbains au Cameroun

M-C LAMBER-PIERI 260 M.J. LITTMANN-MARTIN 355 MACHE NJOUONWET 22 MAGAPTCHE YAKAM Clément 12 MAHAMAT PABA SALE 103 MAINET Guy 9, 138, 157,252 MALAURIE (Ph.) 163, 194, 196, 200, 214, 221, 234, 235, 241, 245 MAMOUDOU (né à LARA) 101 MANDESSI BELL Evelyne 227, 230 MANDJECK (R.) 144 MANGA BELA 160 MAPONG METSEM Pierre Marie 101, 456 MARGUERAT (Y.) 10, 100 MAGNIER (P.) 409 MALINVAUD Philippe147, 252, 260 Marie (A.) 101 MARTY (P.) 137, 249 MASSANA AMADOU 485 MATHIEU (P.) 478 MAYINGA Jacques 9, 43, 45, 48 MBAFOU Claude Joseph 108 MBARGA NYATTE Daniel 17, 411 MBEDOUM MOHAMADOU 103 MBOME François 406, 435 MBONJI EDJENGUELE 478 MEDARD (J.F.) 491 MEDOU Gaston 188 MEFENNYA René 104 MEGANG (M.) 105 MEKA MEKA Louis Maxime 485 MEKANDA MBILI Joseph 425, 452 MEKOBE SONE (D.) 478 MEKULU MVONDO AKAME Noël 96 MELONE Stanislas 113, 171, 223, 390, 457, 478 MENDOUGA Ubald 228 MESCHRIAKOFF (A.S.) 403 MESSENGUE AVOM Bernard 326 MESSI Thomas 171 METENBOU Mathias 124 MEVOUNGOU NSANA Roger 155, 157, 207, 252, 253  Presses Universitaires d'Afrique

MEYER Gilles 64, 78, 134 MICHALOPOULOS 230 MINKOA SHE Adolphe 460 MODERNE Franck 289 MOMO Bernard 22, 380 MOPOU Moïse 140 MOREAU Jacques 43, 421 MOUAFO (D.) 96 MOUGOUE Benoît 96, 105, 146, 366, 383, 452, 485 MP DESWARE-JULLIEN 395 MURAND (J.) 233 MVOMO ZO'O 144 MVONDO (M.) 96, 103 ~N~ NAAH ONDOA Sylvestre 106 NAMATCHOUA NOUBISSIE Joseph Marie 251 NCHOTTOU ISSOFA 134 NDANGA DOGOUA Christian Fleury 348 NDEMBOU Samuel 290 NDOKO NJOH (N. C.) 178 NGA NDONGO Valentin 101 NGABMEN Hubert 307 NGALE EDIMO (S.) 451 NGAMENI Joseph 77 NGAMOU NGOULLE (J.) 468 NGANDJEU Jean 339 NGANGA EDINGUELE Thomas Victor 374 NGASSA NKOUYNOU Joseph 56 NGASSA Rostand 25 NGNIKAN Emmanuel 103 NGOA MESSONO 172 NGOBA Joseph 485 NGONO Marie Georgette 369, 372, 441 NGUE MBOYONG Paul 30, 39 NGUEBOU TOUKAM Josette 85, 171 NGUEWA KAMGA Anne 147 NGUOGHIA (J.) 160 NGWE (E.) 160 NJOUNANG 172 NJOYA IBRAHIM Mbombo 464

Droits fonciers urbains au Cameroun

NKOUENDJIN YOTNDA Maurice 171 NLEP Roger Gabriel 301, 339, 404 NONO WAMBO (E. M.) 108 NORMAND 226 NOUHOU BELLO 419 NOUIND Delphine Françoise 25 NOUNYAN NGUIMBIS 252 NSOUMBI (J.) 147, 253 NTONE EBONGUE Adalbert 180 NTSEK Serge Dieudonné 452, 469, 473, 481 NYETAM Philippe 390, 398 ~O~ OBERAI (A.S.) 200 OKANI Marie 172 OLINGA Alain Didier 160 OLIVIER Emile 127 OMBIONO Siméon 177 OSSENDE AFANA 488 OTSILI MEDZOGO Evelyne 326 OTTOU Jean Claude 98 OUMAROU ABDULAYE SARKI FADA 103 OUMAROU EL HADJ ABOUBAKAR 177 OWONA Joseph 362, 363, 369, 378, 379, 385, 433, 435, 440, 451 ~P~ PELLETIER (J.) 273 PERINET-MARQUET (H.) 137, 138, 155, 232, 238, 300, 322, 355 PERROT 126 PETTENELLA (D.) 106 PETTIT (J.G.) 139 PIEDELIEVRE Alain 212 PIOLLE Xavier 105, 140, 161, 485, 486 PHILIPONEAU 137 PICARD (E.) 271 POCHON (F.) 355 POIROT – MAZERES Isabelle 426 POUGOUE Paul Gérard 11, 189, 474, 483 POURTIERS (R.) 99

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PRATS Yves 49, 278 PRISO Daniel Dickens 160, 252 PROUZET Michel 38, 271, 339, 353, 358, 363, 370, 420, 471 ~R~ RAYNAL Maryse 478 RAYNAUD (A.) 137, 249 RICHARD (M.) 332 RIVERO Jean 255 RIPERT 249 RIVERO (J.) 380 RIVIECCIO Jean Pierre 485 ROUMY (M.) 160 ~S~ SADEU Bonaventure 330, 331, 347, 355 SAFFO Roger 96, 282, 451 SALMON (A.) 17 SAVANE (L) 160 SAVY (R.) 282 SIETCHIPING Remy159 SEUDIE Léon Pascal 485 SIHAKA TSEMO Ernestine 98, 483 SIMEU KAMDEM Michel 104, 486 SIMLER Philippe 116, 118, 262 SINDZINGREA 99 SOCKENG (R.) 96 SONBOU Bernard 369, 419 SONWA Denis Jean 104 STREEN (R.E.) 101 ~T~ TABUEU 113 TAGO Marc101, 456 TAKAM (D.) 96 TAMPONI (M.) 106 TANAWA Emile87, 103 TAO NGAINAN 253 TARDITS Claude 100 TASLIN OLOWALE Elias 98, 478 TCHAKOUA Jean-Marie 175, 176, 178 TCHANKO Thomas 172, 214 TCHEGHO (J. M.) 160

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Droits fonciers urbains au Cameroun

TCHOKOMAKOUA Venant 171 TCHOTSOUA Michel 101, 108, 456 TCHOUATCHA WATCHA Yvette 221, 230 TCHUENTE (G.H.) 39 TCHUENTE Paul 369, 419 TERRE François 116, 118, 262 THERON (J.P.) 255 THERY (J.F.) 347 TEXIER (A.) 350 TIENTCHEU NJIAKO André 12, 29, 147, 214, 251, 348, 369 TIMNOU Joseph-Pierre 9, 160 TJOUEN (A.D.)358, 363, 364, 372, 382, 402, 423, 441, 457, 478 TODARO (M.P.) 160 TRIBILLON Jean François 353 ~V~ VANDERLINDEN Jacques 11, 456, 478 VENEZIA (J.C.) 400 VENNETIER (P.) 95 VERON (J.) 160 VIGUIER Jean-Léon 157

 Presses Universitaires d'Afrique

VIGUIER Jean Léon 281 VINCENT (M.) 139 VION (M.) 211 ~W~ WEEKS (J) 160 WEILL Alex116, 118, 262 WHITE (R.R.) 101 WOLSOU Jacques 41 ~Y~ YANA Simon David 97 YEMESSSO 99 YEPMOU Jean Jacques 301, 311, 317, 334, 344 YOSSA (C.) 19, 387 YOUANA Jean 99, 305, 452, 471, 484 YOUEGO Christine 171 ~Z~ ZANG ZANG Raymond 302, 311 ZAMBO AMOUGOU Jean Marie 104 ZOA (A.S.) 102 ZOA ZOA Joseph 159

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Table des matières Principales abréviations ............................................................................. 7 Préliminaires sur le phénomène urbain au Cameroun ....................................... 9 I - Une urbanisation galopante ................................................................... 9 II - Des problèmes urbains essentiellement fonciers ........................................ 10 III - Une législation foncière urbaine inopérante ............................................ 11 Titre introductif Le cadre général de l’intervention du législateur camerounais en matière d’urbanisme ............................................................................................ 15 Chapitre I Les administrations responsables de l’urbanisme au niveau central de l’Etat .... 17 Section I : L’impact des ministères de l’urbanisme et de la ville ............................. 17 Section II : La commission consultative nationale, de l’urbanisme et de l’habitat ......... 19 Section III : Les conditions de succès des comités interministériels ad hoc ................. 19 Chapitre II Les collectivités territoriales décentralisées et les organismes aménageurs ........ 22 Section préliminaire : La notion d’«Etablissement humain» ................................... 21 Section I : Les communes ........................................................................... 22 Section II : Les établissements publics d’aménagement ........................................ 24 § 1 : Le monopole des établissements publics ............................................... 24 § 2 : Le cas spécifique de la Société immobilière du Cameroun (SIC) .................. 25 Section III : Pour l’avènement des associations foncières urbaines ........................... 26 Chapitre III Les structures de financement du développement urbain .............................. 29 Section I : Le monopole du financement public ................................................. 29

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Droits fonciers urbains au Cameroun

§ 1 : Le financement public urbain au Cameroun ........................................... 30 A - Les organismes aménageurs ........................................................... 30 B - Les interventions du Fonds spécial d’équipement et d’intervention intercommunale (FEICOM) ..................................................................................... 30 1°) Les ressources du FEICOM ................................................................. 31 a) Le régime financier .............................................................. 31 b) Le plafond de financements ..................................................... 32 2°) Les domaines d’intervention du FEICOM ...................................... 32 a) Les équipements socio-collectifs ............................................... 32 b) Les équipements générateurs de revenus ..................................... 32 c) L’appui institutionnel aux collectivités locales ............................... 33 3°) Le suivi opérationnel des projets de financement ........................................ 33 a) La direction des projets et programmes ....................................... 33 b) Les moyens d’action ............................................................. 34 4°) Les projets éligibles au financement FEICOM ................................. 34 a) L’origine des projets ............................................................. 34 b) Les conditions d’éligibilité des projets ........................................ 35 5°) L’évolution des aides FEICOM aux communes camerounaises en 1998 .. 35 a) L’existence des pesanteurs préjudiciables .................................... 35 b) La répartition régionale des aides FEICOM ................................. 36 § 2 : La leçon du financement public urbain tirée de l’expérience de certains pays étrangers ....................................................................................... 37 A - Le financement public urbain en France ............................................. 37 B - Le financement public urbain en Côte d’Ivoire ..................................... 37 Section II : La participation souhaitable des autres acteurs .................................... 39 § 1 : Les opérateurs nationaux .................................................................. 38 A - Le domaine d’intervention des acteurs nationaux .................................. 38 B - Les entraves à l’intervention des acteurs nationaux ................................ 38 § 2 : Les bailleurs de fonds internationaux dans le financement du développement urbain ........................................................................................... 39 A - Les domaines d’intervention ........................................................... 39 1°) L’apport de la Banque Mondiale .................................................. 39 a) L’exécution du Programme de Développement Urbain .................... 39 b) La confection de la déclaration de la stratégie urbaine ..................... 40 2°) Les axes d’appui de l’Agence Française de Développement (AFD) ........ 41 a) La mise en place du cadre institutionnel ...................................... 41 b) Le financement des études de faisabilité ...................................... 41 3°) Le rôle général souhaitable des bailleurs de fonds internationaux dans le financement du développement urbain ........................................ 42 B - Les conditions d’intervention .......................................................... 42 1°) L’énumération précise des lacunes ............................................... 42 2°) Les procédures d’intervention ..................................................... 43 Section III : L’espoir suscité par le contrat de ville ............................................ 43 § 1 : Le contexte du contrat de ville ........................................................... 44  Presses Universitaires d'Afrique

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A - L’avènement d’un ministère de la Ville .............................................. 45 B - La nouvelle stratégie urbaine du gouvernement camerounais .................... 45 § 2 : Le régime du contrat de ville ............................................................ 46 A - Bref aperçu de l’expérience du contrat de ville au Sénégal, au Mali et au Bénin ................................................................................ 46 B - Les parties au contrat de ville .......................................................... 47 1°) Le ministère de la Ville ............................................................ 47 § 3 : Les conditions de succès du contrat de ville .......................................... 48 A - Le développement d’une fiscalité locale ............................................. 49 B - L’amélioration de la gestion municipale ............................................. 49 C - Le développement du partenariat urbain ............................................. 49 D - Le développement de la solidarité urbaine .......................................... 50 E - Le contrôle a posteriori et la sanction des gestionnaires indélicats .............. 50 Titre Premier Le cadre juridico-fiscal des opérations d’aménagement des fonds urbains ........ 51 Sous-titre préliminaire : Le cadastre ............................................................ 53 Chapitre I Historique et caractéristiques du cadastre camerounais ............................... 55 Section I : Les sources du cadastre camerounais ................................................ 55 § 1 : Les sources australiennes ................................................................. 56 § 2 : L’impact du code cadastral français .................................................... 56 A - Les plans cadastraux de l’ancien régime français .................................. 56 B - Le contenu du code cadastral napoléonien .......................................... 57 C - La signification du concept français de « rénovation cadastrale » .............. 57 Section II : Les caractéristiques du cadastre camerounais ..................................... 58 § 1 : Le caractère fondamentalement urbain et fiscal du cadastre camerounais ........ 58 § 2 : Les objectifs fiscalo-fonciers du cadastre camerounais .............................. 58 A – Un système crédible d’informations foncières urbaines .......................... 59 B - Un outil crédible de planification du développement urbain ...................... 59 Section III : La réalisation du cadastre camerounais ............................................ 59 § 1 : Les travaux préliminaires ................................................................ 60 A - La confection de la mappe foncière .................................................. 60 B - Le découpage en sections ............................................................... 61 § 2 : Les travaux de terrain ..................................................................... 61 A - La reconnaissance des sites ............................................................ 61 B - L’implantation du canevas de base ................................................... 62 C - L’observation des angles et la mesure des distances ............................... 62 1°) Le mesurage des angles ............................................................ 62 2°) Le mesurage des distances ......................................................... 63 D - L’enquête parcellaire et foncière ...................................................... 63 1°) Les travaux préparatoires aux enquêtes parcellaires et foncières ........... 63 © Presses Universitaires d'Afrique

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a) La cartographie de base ......................................................... 64 b) Le canevas de base ............................................................... 64 c) La recherche des documents graphiques ...................................... 64 d) La formation du parcellaire ..................................................... 65 e) Les fiches d’enquêtes cadastrales .............................................. 65 2°) L’enquête parcellaire et foncière proprement dite ............................. 65 E - Le bornage de limites des parcelles et la reconstitution de limites des titres fonciers..................................................................................... 65 F - Le lever des détails ...................................................................... 66 § 3 : Les travaux de bureau ..................................................................... 66 A - Le contrôle des observations et calcul ............................................... 66 B - Le dessin .................................................................................. 66 C - La rédaction des documents cadastraux ............................................. 68 1°) L’élaboration de la matrice cadastrale ........................................... 68 2°) La confection des états de section ................................................ 68 3°) La table de correspondance ........................................................ 68 § 4 : La publication et l’homologation des résultats ........................................ 69 A - La publication ............................................................................ 69 1°) La convocation ....................................................................... 69 2°) L’exposition .......................................................................... 69 3°) La réception et l’analyse des observations ...................................... 69 B - L’homologation .......................................................................... 70 Chapitre II Le cadastre parcellaire : véritable état civil de la propriété immobilière bâtie et nonbâtie ........................................................................................ 71 Section préliminaire : Les missions générales du cadastre parcellaire ....................... 72 § 1 : Les tâches foncières du cadastre parcellaire ........................................... 72 A - La nomenclature des tâches foncières ................................................ 72 B - Les liaisons hypothèques-cadastre ..................................................... 73 § 2 : Les missions fiscales du cadastre parcellaire .......................................... 73 § 3 : Les fonctions techniques du cadastre parcellaire ...................................... 73 § 4 : La fonction économique du cadastre parcellaire ...................................... 73 Section I : Le plan cadastral ......................................................................... 74 § 1 : Le contenu du plan cadastral ............................................................. 74 § 2 : Les modalités du plan cadastral .......................................................... 74 Section II : La matrice cadastrale et les états de section ....................................... 75 § 1 : La matrice cadastrale est un relevé de propriété ...................................... 75 § 2 : Les états de section ou extrait d’état civil de l’immeuble ........................... 76 Section III : Le fichier communal des propriétaires d’immeubles ............................ 76 Section IV : La conservation cadastrale et la publicité foncière .............................. 76 A - L’extrait cadastral ............................................................................ 77 B - Le document d’arpentage ................................................................... 78  Presses Universitaires d'Afrique

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§ 2 : La constatation des mutations topographiques ........................................ 78 Chapitre III La douloureuse élaboration du cadastre fiscal camerounais ........................... 79 Section I : Les fondements du cadastre fiscal camerounais .................................... 79 Section II : La mission assignée à la commission du cadastre fiscal camerounais ......... 80 § 1 : Le contenu de la notion de cadastre fiscal ............................................. 81 § 2 : La confection du cadastre fiscal ......................................................... 81 Section III : L’état actuel de la fiscalité immobilière au Cameroun .......................... 82 § 1 : La taxe foncière (ou taxe sur les propriétés immobilières bâties ou non) ........ 82 A - Définition de la taxe foncière .......................................................... 83 B - Fait générateur de la taxe foncière .................................................... 83 C - L’assiette de l’impôt .................................................................... 83 § 2 : Les droits de mutations immobilières .................................................. 84 A - Le fait générateur ....................................................................... 85 B - L’assiette ................................................................................. 85 § 3 : La taxe proportionnelle sur les revenus fonciers ...................................... 86 § 4 : La taxe sur les plus-values immobilières réalisées hors bilan....................... 87 § 5 : Le problème de l’identification et de la localisation des contribuables ........... 87 A - L’identification des redevables ....................................................... 88 B - La localisation des redevables ......................................................... 88 1°) L’adressage géographique ......................................................... 88 2°) L’adressage postal et téléphonique ............................................... 89 Section IV : La pratique des évaluations des immeubles ....................................... 90 § préliminaire : Les différents paramètres d’évaluation .................................... 90 A - La notion de valeur marchande ou vénale ........................................... 90 B - La notion de valeur locative (VL) ..................................................... 90 C - La relation entre valeur locative et valeur vénale .................................. 91 § 1 : L’évaluation des propriétés non bâties .................................................. 91 § 2 : L’évaluation des propriétés bâties ....................................................... 91 A - Les immeubles assujettis à la taxe foncière sur les propriétés bâties ........... 92 B - La base d’imposition .................................................................... 92 C - L’émission des rôles .................................................................... 92 Sous-Titre I La gestion de l’espace urbain ................................................................. 93 Chapitre I Les conflits liés à la gestion de l’espace urbain ........................................... 95 Section I : L’occupation anarchique des domaines de l’Etat ................................... 96 § 1 : La forte demande de parcelles d’habitation en ville ................................. 97 § 2 : Le non-respect des règles d’urbanisme ................................................ 98 § 3 : Le laxisme de la commission de contrôle et de surveillance ...................... 100 © Presses Universitaires d'Afrique

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Section II : La protection de l’environnement urbain ......................................... § 1 : La gestion des déchets urbains ......................................................... A - L’absence de décharges aménagées ................................................ B - Une réglementation rudimentaire de la collecte des déchets urbains .......... § 2 : L’assainissement et les pollutions urbaines .......................................... A - Les problèmes généraux d’assainissement des villes camerounaises ......... B - Les principales sources de pollution urbaine ...................................... § 3 : La protection des sites et des paysages .............................................. § 4 : La création des zones d’aménagement concerté .................................... Section III : a relative efficacité des sanctions jurisprudentielles ........................... § 1 : Les principes posés par l’arrêt NKWENKAM MOHLIE Luc ................... § 2 : Les effets de la dissonance des pratiques domaniales ..............................

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Chapitre II La délimitation ostensible des immeubles non bâtis : le bornage ................... 115 Section préliminaire : Le bornage dans le plan cadastral du Cameroun ................... § 1 : Les conditions requises des terrains soumis au bornage ........................... § 2 : Les conditions requises des titulaires du droit au bornage ........................ Section I : Le contenu de la notion de bornage ................................................ § 1 : La nature juridique du bornage ........................................................ A - Le bornage : acte conservatoire ? ................................................... B - Le bornage : acte de disposition ? .................................................. C - Le bornage : acte d’administration ? ............................................... § 2 : L’origine du bornage .................................................................... A - Le bornage d’immatriculation ....................................................... 1°) La procédure ....................................................................... 2°) Les conditions requises du géomètre ........................................... 3°) Les droits et obligations des propriétaires limitrophes ...................... B - Le bornage de morcellement ......................................................... C - Le bornage administratif .............................................................. 1°) Le cas des collectivités publiques ............................................... 2°) Le cas du domaine public et du domaine privé de l’Etat ou des collectivités locales ........................................................ 3°) Le domaine privé de l’Etat ou des collectivités publiques et la propriété privée .............................................................. § 3 : Les modalités de bornage ............................................................... A - Le bornage amiable ................................................................... B - Le bornage judiciaire .................................................................. 1) Le bornage judiciaire : une action en revendication ? ........................ 2) Le bornage judiciaire : une action pétitoire ? ................................. 3) L’application au bornage de la règle du « non-cumul du possessoire et du pétitoire » ..................................................................... 4) La procédure du bornage judiciaire devant le juge ............................ C - La force probante du bornage .......................................................  Presses Universitaires d'Afrique

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Section II : Le déroulement du bornage ......................................................... § 1 : Les règles d’implantation des bornes ................................................. A - Les bornes sont placées à chacun des sommets du polygone formé par l’immeuble .......................................................................... B - Le cas des limites naturelles ......................................................... C - Le rattachement ........................................................................ D - Les problèmes des oppositions ...................................................... E - Les dispositions particulières au bornage des immeubles urbains ............. § 2 : Les instruments requis pour les opérations de bornage ........................... A - Les documents de terrain ............................................................. 1°) Le croquis de lever ................................................................ 2°) Le carnet de terrain ............................................................... B - Les documents de bureau ............................................................. 1°) Les détails à figurer sur le plan ................................................. 2°) L’échelle du plan ................................................................. 3°) Le format du plan ................................................................ 4°) Les mappes de repérage .......................................................... § 3 : Les autres obligations du géomètre .................................................... Section III : Le problème de la configuration des bornes .................................... § 1 : Les bornes limites de propriétés ....................................................... § 2 : Des bornes de triangulation aux bornes géodésiques ............................... § 3 : Le problème du numérotage des bornes .............................................

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Chapitre III Les lotissements ................................................................................ 137 Section préliminaire : Le lotissement comme cadre approprié de la restructuration urbaine au cameroun ........................................................................... § 1 : Les opérations de restructuration ...................................................... § 2 : Les missions de lotissement assignées à la Mission d’aménagement et d’équipement de terrains urbains et ruraux (MAETUR) .......................... A - Le cadre général de l’intervention de la MAETUR ............................. B - Les attributions foncières de la MAETUR ........................................ 1°) Les fonctions d’opérateur foncier urbain ...................................... 2°) Les fonctions de bureau d’études ............................................... Section I : Le contenu de la notion de lotissement ............................................ § 1 : Définition du lotissement ................................................................ § 2 : Les différentes catégories de lotissements ........................................... A) Les lotissements privés ................................................................ B) Les lotissements publics ............................................................... 1°) Les lotissements créés par les municipalités et l’Etat ....................... 2°) Les lotissements MAETUR ...................................................... 3°) Le sens de la trilogie SIC- MAETUR – CFC ...............................

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Section II : La mise en œuvre du lotissement .................................................. § 1 : La procédure d’approbation du lotissement .......................................... A - La composition du dossier de demande de lotissement .......................... 1°) Les pièces obligatoires ........................................................... 2°) Les pièces facultatives ............................................................ B - L’instruction du dossier de lotissement ............................................. C - La décision administrative ........................................................... § 2 : L’exécution par le lotisseur des travaux d’équipement ............................ A - Les modalités de réalisation des travaux ........................................... B - Le contrôle de l’exécution des travaux ............................................. C - Les sanctions .......................................................................... 1°) Les sanctions administratives .................................................... 2°) Les sanctions pénales ............................................................ 3°) Le régime général d’attribution des lots ....................................... 4°) Le régime particulier d’attribution des lots dans les lotissements sociaux de la MAETUR .................................................................... a) Les conditions d’éligibilité .................................................... b) La demande d’octroi de parcelles ........................................... c) L’acquisition ..................................................................... § 3 : L’édification des constructions ......................................................... A - L’exigence du permis de construire ................................................ B - La maîtrise d’œuvre des travaux de construction .................................

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Sous-Titre II Les rapports de voisinage ..................................................................... 159 Chapitre I La typologie des relations de voisinage ................................................... 163 Section préliminaire : Le cas spécifique de l’indivision ...................................... § 1 : Les caractères de l’indivision .......................................................... § 2 : L’exemple d’une indivision organisée : Le cas de la France ..................... A - Le régime légal français .............................................................. 1°) Les prérogatives du coindivisaire sur la chose indivise ..................... 2°) Sur sa quote-part de propriété dans le ou les biens indivis ................. 3°) Au regard du partage de la chose ............................................... B - Le régime français de l’indivision conventionnelle .............................. 1°) La convention d’indivision ....................................................... 2°) L’organe de gestion ............................................................... 3°) Les droits et les obligations des indivisaires .................................. § 3 : La précarité de la situation des indivisaires au Cameroun : L’exemple de l’indivision successorale ................................................. A - L’actif de l’indivision successorale .................................................

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B - Le passif de l’indivision successorale .............................................. 173 C - L’inexistence des règles écrites gouvernant le fonctionnement de l’indivision ........................................................................... 173 1°) L’hostilité manifeste du législateur de 1804 .................................. 173 2°) La fragilisation de l’indivisaire camerounais par la légèreté des pratiques coutumières ......................................................................... 174 a) La consistance des règles coutumières en matière de fonctionnement de l’indivision successorale : désignation d’un héritier principal responsable du fonctionnement de l’indivision ............................ 175 b) L’échec des règles coutumières de fonctionnement de l’indivision successorale ..................................................................... 176 α) La nouvelle conception de la succession en droit positif camerounais ................................................................ 176 ß) Les tentatives de systématisation des pratiques coutumières ........ 178 c) Les abus commis par les héritiers principaux dans la gestion du patrimoine successoral .................................................... 177 α) L’affaire DOUMBE TOKO .............................................. 178 ß) L’affaire EBOH François ................................................. 178 D - Pour une organisation « légale » de l’indivision .................................. 179 1°) L’organisation de l’indivision successorale par voie légale ................ 179 a) Les droits des indivisaires ..................................................... 179 α) Droit à l’usage et à la jouissance des biens indivis ................... 179 ß) Droit privatif de chaque successeur sur sa quote-part indivise ..... 180 b) L’administration de l’indivision par un ou plusieurs gérants ............ 181 2°) L’organisation de l’indivision successorale par voie contractuelle : les conventions d’indivision ...................................................... 182 a) Les conditions de validité des conventions d’indivision .................. 182 α) Les conditions de fond .................................................... 183 β) Les conditions de forme .................................................. 183 b) L’accomplissement des formalités de publicité ............................ 184 Section I : La mitoyenneté des murs et des clôtures .......................................... 184 § préliminaire : L’évolution de la mitoyenneté ............................................ 185 § 1 : L’acquisition de la mitoyenneté ........................................................ 185 A - Les modes d’acquisition amiables .................................................. 186 B - Les modes d’acquisition forcée ...................................................... 186 1°) La cession forcée .................................................................. 186 2°) L’acquisition forcée ............................................................... 187 3°) Le contentieux relatif à la mitoyenneté : l’emprise .......................... 188 § 2 : La preuve de la mitoyenneté ........................................................... 189 A - La preuve par titre ..................................................................... 190 B - La preuve par présomption ........................................................... 190 1° Les présomptions de mitoyenneté ................................................ 190 2° Les marques de non-mitoyenneté ................................................ 191 a) Pour les murs ................................................................... 192 © Presses Universitaires d'Afrique

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b) Pour les fossés .................................................................. C - Les droits et obligations des copropriétaires mitoyens .......................... 1°) Les droits des copropriétaires mitoyens ....................................... a) Le droit d’usage sur la face du mur ......................................... α) Le droit d’usage sur la force du mur ................................... β) Le droit d’usage sur l’épaisseur du mur ............................... χ) Le droit d’usage s’exerce enfin sur le sommet du mur .............. b) Le droit d’exhausser le mur mitoyen ........................................ c) Le droit aux fruits de la haie mitoyenne .................................... 2°) Les obligations des copropriétaires mitoyens ................................. a) La nature des obligations ...................................................... b) Les conditions d’exonération ................................................. c) Les effets de l’exonération .................................................... Section II : La copropriété des immeubles bâtis .............................................. § préliminaire : L’évolution de la copropriété des immeubles bâtis .................... A - L’hostilité du Code civil .............................................................. B - L’avènement d’un statut de la copropriété au Cameroun ....................... C - Les raisons du laxisme du législateur camerounais .............................. § 1 : L’origine de la copropriété au Cameroun ........................................... A - La notion de lot de copropriété ...................................................... B - La formation de lots de copropriété ................................................ 1°) La formation de lots de copropriété n’est pas réglementée ................. 2°) Les difficultés du partage d’un immeuble en lots ............................ C - La procédure d’obtention du titre de propriété ................................... 1°) Le contenu du dossier de demande du titre de propriété ................... a) Le dossier sur un immeuble à bâtir .......................................... b) Le dossier sur un immeuble bâti ............................................. 2°) La délivrance du titre de propriété ............................................. § 2 : La structure de la copropriété .......................................................... A - La structure matérielle de la copropriété .......................................... 1°) Les parties communes ............................................................ a) Les parties communes matérielles .......................................... b) Les parties communes juridiques ............................................ 2°) Les parties privatives ............................................................. B - La structure juridique de la copropriété ............................................ 1°) Le règlement de copropriété ..................................................... a) Le contenu de la notion ........................................................ b) La nature juridique du règlement de copropriété ......................... c) Les controverses doctrinales en présence ................................... 2°) L’état descriptif de division ...................................................... a) Le contenu de l’état descriptif de division .................................. b) La nature juridique de l'état descriptif de division ........................ 3°) Le syndicat des copropriétaires ................................................. a) Les organes du syndicat des copropriétaires ..............................  Presses Universitaires d'Afrique

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α) L’assemblée générale ..................................................... β) Le gérant .................................................................... δ ) Le conseil syndical ........................................................ b) Les pouvoirs du syndicat des copropriétaires .............................. α) L’étendue des pouvoirs du syndicat ..................................... β) Les limites des pouvoirs des syndicats ................................. c) La responsabilité du syndicat des copropriétaires ......................... α) La responsabilité du fait de l’immeuble ................................ β) La responsabilité pour faute .............................................. δ) Les actions récursoires .................................................... 4°) Le syndic ............................................................................ § 3 : Les droits et les obligations des copropriétaires..................................... A - Chaque copropriétaire est titulaire d’un double droit ............................ B - Les critiques de cette théorie dualiste .............................................. C - La situation du copropriétaire dans les parties privatives ....................... D - La situation du copropriétaire dans les parties communes ...................... 1°) Le droit d’usage et de jouissance du copropriétaire ......................... 2°) Les critères de répartition des charges sont d’ordre public ................. 3°) Les conditions de modification des critères de répartition .................. 4°) Les règles relatives à la jouissance des parties communes ................. a) Les principes généraux en cette matière .................................... α) L’obligation de respecter les droits des autres copropriétaires ..... β) L’obligation de respecter la destination de l’immeuble .............. b) La répression des abus de jouissance des parties communes ........... E - Les actions en justice susceptibles d’être exercées par les copropriétaires .. 1°) Les actions en justice du copropriétaire contre les autres copropriétaires a) Les actions en justice liées aux droits du copropriétaire sur la partie privative de son lot ............................................................ b) Les actions en justice liées aux droits du copropriétaire sur les parties communes ....................................................................... 2°) Les actions en justice du copropriétaire contre le syndicat ................. 3°) Les actions en justice du copropriétaire contre les tiers .................... § 4 : La situation des titulaires de droits réels et du locataire dans la vie en copropriété .................................................................................. A - Les rapports du locataire avec le syndicat des copropriétaires ................. 1°) Le principe de l’inexistence de liens juridiques entre le locataire et le syndicat des copropriétaires ................................................ 2°) Les tempéraments au principe de l’inexistence de liens juridiques entre le locataire et le syndicat .................................................. a) L’opposabilité du règlement de copropriété aux locataires .............. b) L’opposabilité des décisions du syndicat aux locataires .................. c) La responsabilité du syndicat envers les locataires en cas d’accident causé par les parties communes ............................................. B - Les rapports du preneur et du copropriétaire bailleur ...........................

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Section III : Les servitudes ........................................................................ § préliminaire : Le contenu de la notion de servitude .................................... A - Les différentes approches de la notion de servitude ............................. B - Les caractères des servitudes ........................................................ C - Classification des servitudes ......................................................... § 1 : Les servitudes qui dérivent de la situation naturelle des lieux ................... A - L’écoulement des eaux ............................................................... 1°) Il doit s’agir d’un écoulement naturel .......................................... 2°) L’exclusion des eaux industrielles .............................................. 3°) Les règles spécifiques aux eaux nuisibles ..................................... B - La clôture ............................................................................... 1°) La clôture est un droit ............................................................ 2°) Les obligations de l’article 663 du Code civil ................................ § 2 : Les servitudes légales ................................................................... A - Les servitudes légales d’intérêt privé ............................................... 1°) Les servitudes réciproques ....................................................... a) Les plantations .................................................................. b) Les constructions et dépôts nuisibles ........................................ c) Les jours et les vues sur la propriété du voisin ............................ α) Le contenu de la notion de jours et de vues ........................... β) La réglementation relative aux jours et aux vues ..................... δ) Les exceptions ............................................................... 2°) Les servitudes unilatérales ....................................................... a) L’appréciation de l’enclave ................................................... b) La détermination du passage .................................................. c) L’évaluation de l’indemnité compensatrice ................................. B - Les servitudes légales d’intérêt public .............................................. § 3 : Le fondement des servitudes naturelles et légales .................................. A - Les servitudes naturelles et les servitudes légales d’intérêt privé ............. B - Application aux servitudes légales d’intérêt public ............................... Section IV : Les relations entre propriétaires et locataires ................................... § 1 : L’état de la controverse sur la réglementation des loyers ........................ § 2 : Solution souhaitable : faciliter l’accession à la propriété des logements ........

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Chapitre II Le problème de la responsabilité pour inconvénients anormaux de voisinage ... 255 Section préliminaire : La théorie de l’absolutisme du droit de propriété immobilière et ses restrictions ................................................................................ § 1 : Le sens de la trilogie usus, fructus, abusus .......................................... § 2 : La distinction entre fruit et produit .................................................... A - Le fruit est périodique ................................................................ B - Le produit altère la substance ........................................................ § 3 : Les troubles normaux de voisinage comme restrictions à l’absolutisme du droit de propriété .......................................................................  Presses Universitaires d'Afrique

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Section I : Les conditions de la responsabilité pour troubles de voisinage ................ § 1 : Il doit s’agir d’un trouble de voisinage ............................................... § 2 : Le trouble de voisinage doit être excessif et anormal .............................. A - L’appréciation du caractère excessif et anormal ................................. 1°) L’impact de la « pré-installation » .............................................. 2°) L’influence de l’autorisation administrative .................................. 3°) Les effets de la théorie de « l’immissio » ...................................... B – La distinction "abus de droit" et "troubles de voisinage" ....................... § 3 : La réparation du trouble excessif et anormal ........................................ A - La réparation en nature ............................................................... B - L’allocation des dommages-intérêts ................................................ Section II : Le fondement de la responsabilité pour troubles de voisinage ................ § 1 : La théorie de la faute .................................................................... § 2 : La théorie du risque ...................................................................... § 3 : L’hypothèse de l’obligation légale de voisinage ..................................... § 4 : La théorie de la garantie ................................................................ Section III : Les atteintes à la faculté d’aliéner ................................................ § 1 : Les atteintes d’origine légale ........................................................... § 2 : Les atteintes d’origine volontaire ...................................................... A - Les conditions de validité des clauses .............................................. B - Les effets de la clause .................................................................

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Chapitre III De la nécessité de réorganiser certaines structures de gestion de l’urbanisme au Cameroun ................................................................................... 271 Section I : L’orientation souhaitable de la planification urbaine dans la législation camerounaise ................................................................................... § 1 : La Procédure d’élaboration des plans d’urbanisme ................................. A - Les zones assujetties au plan d’urbanisme ......................................... B - La confection du plan d’urbanisme ................................................. 1°) La décision d’élaboration ........................................................ 2°) La participation des communes ................................................. 3°) L’entrée en vigueur du plan d’urbanisme ..................................... C - Les objectifs et contenus des plans d’urbanisme ................................. 1°) Le plan d’urbanisme directeur et le plan d’urbanisme de détail .......... a) Le contenu du plan d’urbanisme directeur (PUD) ........................ b) Le contenu du plan d’urbanisme de détail .................................. 2°) Le plan sommaire d’urbanisme (PSU) ......................................... 3°) L’exemple du plan d’urbanisme directeur de la ville de Ngaoundéré .... A - La cartographie à grande échelle comme support indispensable des projets de planification ........................................................... B - L’élargissement de la base de décision ............................................

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C - La redéfinition des objectifs du système camerounais de planification urbaine ................................................................................... 1°) Le plan d’aménagement national (PAN) ....................................... 2°) Le plan d’aménagement régional (PAR) ...................................... D - L’institutionnalisation du plan d’aménagement communal ..................... Section II : Les effets bénéfiques attendus des Schémas directeurs d’aménagement et d’urbanisme (SDAU) ........................................................................ § 1 : La procédure d’élaboration des SDAU ............................................... § 2 : L’urgence de la légalisation des SDAU .............................................. § 3 : De la nécessaire intégration des autres paramètres d’aménagement .............

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Titre deuxième Le cadre juridique des opérations d’utilisation des fonds urbains ........ 285 Sous-titre préliminaire : Préalables critiques sur l’utilisation des sols au Cameroun .... 287 Chapitre I Préalables critiques sur les règles générales d’utilisation des sols au Cameroun 289 Section I : Le contenu des « documents d’urbanisme » ....................................... 289 Section II : Les mesures d’assainissement de l’environnement ............................. 290 Section III : Les sanctions édictées ............................................................... 291 Chapitre II Préalables critiques sur le permis de construire au Cameroun ..................... 293 Section I : L’impact de la législation française ................................................ Section II : Les caractères généraux des permis de construire camerounais .............. § 1 : Du point de vue de la qualité du constructeur ....................................... § 2 : Du point de vue de la procédure d’accès aux constructions ....................... Section III : Permis de construire ou permis de bâtir ? ....................................... Section IV : L’environnement trouble du permis de construire camerounais .............

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Chapitre III Les esquisses de solutions résultant de l’avant-projet de code d’urbanisme .... 297 Section I : La redéfinition du coefficient d’occupation des sols ............................. 297 § 1 : Le contenu du coefficient d’occupation des sols (C.O.S.) ........................ 297 Section II : Le renforcement des mesures de sécurité ........................................ 299

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Sous-Titre I Le permis de bâtir ................................................................................. 300 Chapitre I L’évolution de la police des constructions au Cameroun ............................. 301 Section I : Les données historiques et les grands courants doctrinaux de la police des constructions ................................................................................ § 1 : Les données historiques ................................................................. A - Dans les cités grecques ............................................................... B - Dans la Rome antique ................................................................. C - En France ............................................................................... D - En Angleterre .......................................................................... E - Historique du permis de bâtir au Cameroun ....................................... § 2 : Les différentes théories en présence .................................................. A - La théorie pré-urbanistique dite progressiste ..................................... B - La théorie culturaliste ................................................................ C - L’option camerounaise ................................................................ Section II : Le cadre légal et institutionnel ..................................................... § 1 : Les dispositions législatives et jurisprudentielles ................................... § 2 : Les acteurs institutionnels de la police des constructions .......................... A - L’Etat, acteur institutionnel national de la police des constructions .......... 1°) Le ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat (MINUH) ..................... 2°) Le ministère des Travaux Publics .............................................. 3°) Les ministères de la Ville et de l’Administration territoriale .............. B - La commune, acteur institutionnel de la police des constructions au niveau local ..........................................................................

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Chapitre II Le champ d’application du permis de bâtir ................................................. 311 Section I : Les zones et les personnes soumises au permis de bâtir ........................ § 1 : Les zones assujetties au permis de bâtir .............................................. A – Les zones dotées d’un plan d’urbanisme .......................................... B - Les zones non dotées d’un plan d’urbanisme ...................................... § 2 : Les personnes astreintes au permis de bâtir ......................................... A - La personne privée, non propriétaire du terrain .................................. B - La personne privée, propriétaire du terrain ....................................... Section II : Les opérations assujetties au permis de bâtir .................................... § 1 : Les constructions immobilières nouvelles ayant une emprise dans le sol ....... A – Les bâtiments .......................................................................... 1°) Les bâtiments à usage d’habitation ............................................. 2°) Les bâtiments à autres usages ................................................... B – Les clôtures .............................................................................

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§ 2 : Les constructions existantes ............................................................ 319 A - Les modifications ordinaires ......................................................... 320 B - Les exhaussements ..................................................................... 321 § 3 : Les travaux de construction exclus du champ d’application du permis de bâtir..322 Chapitre III L’obtention du permis de bâtir et ses effets ................................................. 323 Section préliminaire : La finalité du permis de bâtir .......................................... § 1 : Il fixe le droit de construire ............................................................ § 2 : Il permet le contrôle de l’occupation du sol urbain ................................. § 3 : Il préserve la salubrité publique et l’hygiène urbaine .............................. § 4 : Il préserve la sécurité publique ........................................................ Sous-Section I : La procédure sans incident .................................................... § 1 : La procédure normale ................................................................... A - La demande de permis de bâtir ...................................................... 1°) La forme de la demande .......................................................... 2°) Le dépôt de la demande .......................................................... B - Le dossier du permis de bâtir ........................................................ 1°) La composition du dossier ....................................................... 2°) L’instruction du dossier .......................................................... C - La décision .............................................................................. 1°) La délivrance (obligatoire) du permis de bâtir ............................... 2°) Les cas de refus du permis de bâtir ............................................ 3°) L’octroi conditionné du permis de construire ................................. § 2 : Procédure spéciale : l’accord préalable .............................................. A - Les conditions de l’accord préalable ............................................... B - Les conséquences de l’accord préalable ............................................ Sous-Section II : La procédure avec incidents ................................................. § 1 : Le silence de l’autorité : le permis tacite ............................................. § 2 : Les raisons de l’appréciation restrictive du mécanisme camerounais du sursis à statuer ........................................................................... Section II : Les opérations découlant de la délivrance du permis de bâtir ................. § 1 : Les obligations auxquelles est soumis le bénéficiaire du permis et les différentes sujétions ................................................................. A - L’affichage du permis de bâtir ...................................................... B - Le versement des taxes y afférentes ................................................ C - Les sujétions imposées par le permis de bâtir ..................................... 1°) L’implantation des constructions par rapport aux fonds voisins ........... 2°) Les règles relatives à l’aspect des constructions ............................. 3°) Les règles d’implantation de plusieurs constructions sur un même terrain ................................................................................

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323 323 324 324 325 326 326 326 326 327 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 337 340 341 341 341 341 341 341 342 342

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4°) L’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ............................................................................ 5°) Les règles de localisation et de desserte ....................................... § 2 : La péremption du permis de bâtir ..................................................... A - La validité du permis de bâtir est limitée dans le temps ........................ B - La prorogation et la suspension du délai de péremption ......................... 1°) La Prorogation ..................................................................... 2°) La suspension du délai de péremption ......................................... § 3 : Les infractions à la police des constructions et les sanctions y afférentes ...... A - L’obstacle au droit de visite des autorités compétentes ......................... B - La violation de l’arrêté municipal ou préfectoral ordonnant l’interruption des travaux .............................................................................. § 4 : Les mutations du permis de bâtir ...................................................... A - La modification du permis de bâtir ................................................. B - Le transfert du permis de construire ................................................ Section III : Le recours des personnes lésées par la délivrance du permis de bâtir ...... § 1 : Le recours administratif contre un permis de bâtir ................................. § 2 : Le recours de droit privé contre le bénéficiaire du permis de bâtir .............. Section IV : Le certificat de conformité ......................................................... § 1 : Le champ d’application du certificat de conformité ................................ § 2 : Les conditions liées à la demande et à la délivrance du certificat de conformité ................................................................................ A - La demande du certificat de conformité ........................................... B - La délivrance du certificat de conformité .......................................... C - Le refus du certificat de conformité ................................................

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Chapitre IV Brefs aperçus sur les autres permis ....................................................... 353 Section I : Le permis d’implanter ................................................................ § 1 : Le champ d’application du permis d’implanter ..................................... § 2 : Une atteinte aux dispositions des ordonnances de 1974 ........................... Section II : Le permis de démolir ................................................................ § 1: Les sources de la réglementation des démolitions ................................... § 2 : Les orientations du législateur camerounais ......................................... A - Un ponce-pilatisme regrettable ...................................................... B – Les propositions de l’avant-projet de code d’urbanisme ........................ C - Les exceptions prévues par l’avant-projet de code d’urbanisme ............... Section III : Les conditions générales de succès des politiques d’occupation des sols au Cameroun ..........................................................................

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Sous-Titre Deuxième L’appropriation forcée des sols par les pouvoirs publics à des fins d’urbanisme............................................................................................... 358 Chapitre préliminaire : Les conflits doctrinaux relatifs à l’appropriation des sols par les pouvoirs publics ........................................................................ Section I : L’état actuel du débat sur l’expropriation pour cause d’utilité publique ...... § 1 : Le domaine d’élection des excès de pouvoir ......................................... § 2 : L’ignorance des effets de l’érosion monétaire ....................................... § 3 : Le rejet du principe de la rétrocession ................................................ Section II : L’état actuel de la controverse sur le déguerpissement ........................ § 1 : Le silence préjudiciable du législateur camerounais ................................ § 2 : Le déguerpissement : une pratique extrêmement impopulaire ....................

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Chapitre I Le droit d’expropriation pour cause d’utilité publique ............................... 369 Section I : L’objet de l’expropriation pour cause d’utilité publique ........................ § 1 : Les immeubles à exproprier ............................................................ A - Les immeubles par nature ............................................................ 1°) Le sol ................................................................................ 2°) Ce qui adhère au sol .............................................................. a) Les végétaux ..................................................................... b) Les constructions ............................................................... B - Les immeubles par destination ....................................................... § 2 : L’étendue de l’emprise .................................................................. A – Les éléments constitutifs de l’emprise ............................................. 1) Une véritable dépossession ........................................................ 2) Une irrégularité certaine ........................................................... 3) L’atteinte doit avoir été portée à une propriété immobilière ................. B - L’étendue de l’emprise quant aux titulaires des biens ........................... 1°) Les biens des organismes internationaux, les missions diplomatiques et consulaires ....................................................................... 2°) Les biens des incapables ......................................................... C - L’étendue de l’emprise quant à la superficie ...................................... D - Emprise et voie de fait ................................................................ Section II : Les acteurs de l’expropriation pour cause d’utilité publique .................. § 1 : Les bénéficiaires de l’expropriation pour cause d’utilité publique ............... A - L’Etat, bénéficiaire principal ........................................................ 1°) L’énumération législative ........................................................ a) Les collectivités publiques locales ........................................... b) Les établissements publics .................................................... c) Les concessionnaires de service public .....................................

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d) Les sociétés para-publiques ................................................... 2°) Le problème de la qualification juridique des personnes morales ......... § 2 : Les victimes de l’expropriation pour cause d’utilité publique .................... A - La notion de victimes de l’expropriation .......................................... B - Les agissements frauduleux constatés .............................................. Sous-Chapitre II : La procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique .......... § 1 : Les différents types d’enquêtes ........................................................ A - L’enquête préalable ................................................................... 1°) Le rôle de l’enquête préalable ................................................... 2°) Le déroulement de l’enquête préalable ........................................ B) L’enquête parcellaire ................................................................... 1°) L’objectif de l’enquête parcellaire .............................................. 2°) La sous-commission technique .................................................. § 2 : La commission de constat et d’évaluation727 ...................................... A - La composition de la commission de constat et d’évaluation ................... 1°) Au niveau départemental ......................................................... 2°) Au niveau provincial .............................................................. 3°) Au niveau national ................................................................ B- Les tâches assignées à la commission de constat et d’évaluation ............... Section II : La déclaration d’utilité publique ................................................... § 1 : La demande de déclaration d’utilité publique ........................................ A - Le dossier de demande de déclaration d’utilité publique ........................ B - Les autorités compétentes ............................................................ 1°) Les attributions des autorités compétentes .................................... 2°) Les actes déclaratifs d’utilité publique ......................................... a) L’arrêté du ministre de l’Urbanisme et de l’Habitat ...................... b) Le décret du président de la République .................................... § 2 : Les modalités d’intervention de la déclaration ..................................... A - L’expropriation directe ............................................................... B - L’expropriation indirecte ............................................................. § 3 : Les effets de la déclaration d’utilité publique ....................................... A - L’acte de cessibilité ................................................................... B - Le transfert de propriété ............................................................. 1°) L’envoi en possession ............................................................. 2°) L’immatriculation d’office ....................................................... Section III : La contestation de la déclaration d’utilité publique ............................ § 1 : Les cas d’ouverture à la contestation ................................................. A - Le détournement de pouvoir ......................................................... 1°) Les éléments caractéristiques du détournement de pouvoir ................ 2°) La preuve du détournement de pouvoir ........................................ B - L’incompétence ........................................................................ C - Le vice de forme ....................................................................... § 2 : Les règles de procédure .................................................................

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A - Le recours gracieux préalable ....................................................... 403 1°) Les autorités habilitées à le recevoir ........................................... 404 2°) Les délais ........................................................................... 405 B - Le recours juridictionnel .............................................................. 406 § 3 : Les effets de la contestation ............................................................ 407 A - L’effet non suspensif du recours .................................................... 407 B - Le report des réclamations sur l’indemnité d’expropriation .................... 408 Section IV : Le non-respect de la date de démarrage des travaux .......................... 409 § 1 : La constatation de la non-utilisation dans les délais des terrains expropriés ... 409 A - Les personnes habilitées .............................................................. 409 B - Le problème de l’élasticité effective de la durée des travaux .................. 409 § 2 : Les effets de la non-utilisation des terrains expropriés dans les délais .......... 410 A - La caducité de la déclaration d’utilité publique ................................... 410 B - Le problème de la rétrocession des terrains aux propriétaires ................. 410 1°) La longue hésitation de la jurisprudence camerounaise ..................... 411 2°) L’avènement de la rétrocession administrative de l’immeuble pour cause d’expropriation « biaisée » ........................................................ 412 Section V : Le juge compétent .................................................................... 413 § 1 : Les règles de procédure ................................................................. 414 A - L’obligation du recours gracieux préalable ....................................... 414 B - Le recours juridictionnel .............................................................. 414 § 2 : Le rôle du juge ........................................................................... 415 A - La mission du juge .................................................................... 415 B - Les entraves à la mission du juge ................................................... 416 1°) Le poids considérable des autorités administratives ......................... 416 2°) Le juge judiciaire : un simple comptable assermenté ? ..................... 416 3°) L’Etat considéré comme un justiciable à part ................................ 417 Chapitre II Le droit de l’indemnisation en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique .......................................................................................... 419 Sous-Chapitre I : Le régime juridique de l’indemnisation ................................... Section I : Les règles de base de l’indemnisation ......................................... § 1 : L’exigence de l’indemnisation préalable ......................................... A - Le principe de l’indemnisation préalable ...................................... B - Les dérogations au principe de l’indemnisation préalable .................. § 2 : Les conditions de l’indemnisation ................................................. A - Les biens ouvrant droit à indemnisation ....................................... B - Les caractères du préjudice ouvrant droit à réparation ...................... 1°) Un préjudice direct et immédiat ............................................ 2°) Un préjudice matériel ........................................................ 3°) Un préjudice certain ..........................................................

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Section II : La réparation du préjudice ...................................................... 425 § préliminaire : Le principe fondamental de la réparation intégrale ............... 425 § 1 : L’évaluation du préjudice ...................................................... 426 A - La commission de constat et d’évaluation : organe chargé de l’évaluation du préjudice .................................................. 427 1°) Les critères gouvernant la composition de la commission de constat et d’évaluation ............................................................. 427 2°) Les missions effectives de la commission de constat et d’évaluation ............................................................. 428 B - Les bases de l’évaluation des biens ......................................... 429 1°) L’évaluation des mises en valeur ....................................... 429 2°) L’évaluation des terrains nus ........................................... 430 § 2 : Le paiement de l’indemnité ........................................................ 431 A - Les différents modes de paiement de l’indemnité ............................ 431 1°) Le paiement en espèces ou en numéraire ................................. 432 2°) Le paiement en nature ........................................................ 432 B - L’organe chargé du paiement de l’indemnité ................................. 433 1°) Le ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat : organe chargé du paiement des indemnités d’expropriation .............................. 433 2°) Le bénéficiaire de l’expropriation : organe chargé du paiement des indemnités d’éviction .......................................................... 434 § 3 : Les contestations relatives à l’indemnisation .................................... 434 A - La contestation devant l’autorité administrative .............................. 434 B - La contestation devant le juge ................................................... 435 1°) La contestation devant le juge administratif .............................. 436 2°) La contestation devant le juge judiciaire .................................. 436 3°) Les limites de l’action de la victime ....................................... 437 Sous-Chapitre II : Pour une nouvelle approche de l’indemnisation ......................... 438 Section I : Les insuffisances de l’indemnisation actuelle ................................. 438 § 1 : Une évaluation restrictive et unilatérale du préjudice .......................... 438 A - L’évaluation unilatérale du préjudice .......................................... 438 1°) La commission de constat et d’évaluation : une commission essentiellement administrative ............................................... 439 2°) L’évaluation non contradictoire ............................................. 439 B - La conception restrictive du préjudice ......................................... 441 1°) Les critères restrictifs du préjudice ........................................ 441 2°) Le problème de l’actualisation de la valeur des terrains nus et expropriés ................................................................... 442 § 2 : Une indemnisation non préalable et insuffisante ................................ 442 A - L’indemnisation a posteriori ..................................................... 443 1°) L’application abusive de la notion d’urgence ............................. 443 2°) Les conséquences de l’indemnisation a posteriori ....................... 444 a) Les retards dans le paiement des indemnités d’expropriation ....... 444

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b) L’accumulation de la dette intérieure de l’Etat en matière d’indemnités dues aux expropriés ...................................... B - L’indemnisation est insuffisante ................................................. 1°) La rigidité des bases de calcul de l’indemnité d’expropriation ........ 2°) L’indemnisation est fortement minorée .................................... Section II : Les contours de la nouvelle approche de l’indemnisation ................. § 1 : La redéfinition de la procédure d’évaluation des biens ........................ A - La nécessité d’une évaluation contradictoire .................................. B - L’institution d’une commission mixte .......................................... § 2 : La consécration d’une réparation préalable, intégrale et juste ............... A - L’indemnisation préalable, condition impérative à l’envoi en possession

444 445 445 445 446 446 446 447 447 448 1°) L’application du principe de l’indemnisation préalable à toute expropriation.. 448 2°) La suppression de la notion d’urgence ..................................... 448 B - La réparation intégrale et juste du préjudice ................................. 449 1°) Une juste réparation .......................................................... 449 2°) Une réparation intégrale du préjudice subi ............................... 449 C - Le respect de l’équilibre financier entre l’indemnité et la valeur des biens expropriés ............................................................... 450 1°) La mise sur pied des indices d’évaluation flexibles .................... 450 2°) La revalorisation des indemnités d’expropriation tardivement allouées .......................................................................... 450

Sous-Titre III Le droit camerounais du déguerpissement ........................................... 451 Chapitre I Les principes gouvernant le déguerpissement des domaines de l’Etat ............ 453 Section préliminaire : L’absence de toute approche légale de la notion au Cameroun .. Section I : La prolifération de l’habitat spontané .............................................. Section II : La complexité de l’accès à un titre légal de propriété .......................... § 1 : Le problème de la dualité du droit foncier camerounais ........................... A - La reconnaissance de la légitimité de la propriété coutumière par le législateur foncier .............................................................. B - La négation de tout droit de propriété immobilière en dehors de l’immatriculation ................................................................... § 2 : L’obtention du titre foncier : un véritable parcours du combattant .............. § 3 : Les restrictions nées de la planification et de l’aménagement du territoire .... Section III : La réalisation d’opération d’intérêt général ..................................... § 1 : Pas de déguerpissement sans utilité publique ........................................ § 2 : Pas de déguerpissement sans impératifs d’aménagement du territoire de la municipalité ..........................................................................

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Chapitre II La procédure du déguerpissement ......................................................... 463 Section I : Les règles générales de procédure communes à toute action administrative § 1 : Le principe de légalité ................................................................... § 2 : Les impératifs de résultat .............................................................. Section II : Les règles de procédure spécifiques au déguerpissement ..................... § 1 : Le déguerpissement à la suite d’une incorporation ............................... A - L’occupation de bonne foi ........................................................... B - L’occupation irrégulière ............................................................. § 2 : Le déguerpissement : sanction d’une occupation illégale ......................... A- Le déguerpissement comme sanction à l’occupation du domaine public ou privé de l’Etat ....................................................................... 1°) L’initiative de l’opération de déguerpissement ............................... 2°) Le déroulement de l’opération ................................................. B - Le déguerpissement comme sanction à l’occupation du fonds d’autrui ....... Section III : Le problème d’indemnisation en matière de déguerpissement ............... § 1 : L’indemnisation en matière de déguerpissement ................................... A - Les circonstances donnant droit à indemnisation des victimes ................. B - Les modalités de paiement de l’indemnité de déguerpissement ................ C - Les circonstances n’ouvrant pas droit à indemnisation des victimes ......... § 2 : Pour une plus grande humanisation du déguerpissement ......................... § 3 : Les conséquences socio-économiques des démolitions issues des déguerpissements ......................................................................

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Chapitre III Les moyens institutionnels de prévention du déguerpissement ..................... 473 Sous-Chapitre préliminaire : Le rôle respectif des différents acteurs ...................... Section I : Le rôle accru de l’Etat dans la maîtrise du sol ............................... § 1 : Le rôle prépondérant de l’Etat :« nouveau maître de la terre » .............. § 2 : La liaison défectueuse entre l’urbanisme et les pratiques domaniales ...... § 3 : La concentration des pouvoirs en matière de politique urbanistique ....... Section II : La place des autres acteurs .................................................... § unique : Pour un renforcement des pouvoirs des acteurs d’exécution de la politique d’urbanisme .......................................................... A - Les organismes d’aménagement ............................................... 1°) Les organismes d’application ............................................... 2°) Les acteurs d’appui interministériels ...................................... B - Les organismes de financement ................................................ Section III : La prise en compte des droits fonciers coutumiers ....................... § 1 : La coutume comme source fondamentale de droit ............................. A - L’emprise des droits fonciers coutumiers .................................... B - L’attitude de recul de la puissance publique .................................

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§ 2 : La nécessaire interaction du droit écrit et de la coutume en matière foncière ................................................................................. 479 A - La notion de droit foncier coutumier .......................................... 479 B - Les droits fonciers coutumiers analysés comme droits de propriété ..... 479 C - Les droits fonciers coutumiers comme fondement de la propriété légale 480 Sous-Chapitre I : Les insuffisances préjudiciables de la procédure du déguerpissement 481 Section I : L’effet de l’absence d’une approche légale du déguerpissement ........ 481 § 1 : Les possibilités contentieuses offertes aux victimes du déguerpissement .. 481 § 2 : La procédure devant les juridictions ........................................... 482 A - L’action contentieuse de l’Administration ..................................... 482 B - Le recours offert aux personnes privées ....................................... 483 Section II : Les effets de l’hétérogénéité des pratiques administratives ............... 483 Sous–Chapitre II : La reforme du contentieux de l’habitat spontané ....................... 484 Section Préliminaire : Le triste visage actuel de nos bidonvilles ....................... 485 § 1 : Les atteintes à l’ordre public esthétique des villes ............................. 485 A – Le développement de l’insécurité .............................................. 485 B – La prolifération de l’insalubrité ................................................. 486 § 2 - La détérioration de l’environnement socio-économique ....................... 486 Section I : La réglementation du « mieux vivre collectif » ............................... 486 Section II : Pour une plus grande cohérence dans la planification de l’espace urbain 487 Conclusion générale ............................................................................... Bibliographie séclective ........................................................................... Index alphabétique ................................................................................ Index alphabétique des auteurs ................................................................. Table des matières .................................................................................

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