SEPTEMBRE 2016 : N°53 HABITAT
© Agam
L'habitat, au cœur
de l'attractivité métropolitaine ÉDITO
L’attractivité est l’enjeu clé des métropoles. Elle guide leurs politiques et la Métropole
Interroger les enjeux de la stratégie Habitat, c’est faire référence à des actions de proximité afin de répondre aux attentes des citoyens pour qui l’habitat reste une préoccupation majeure. C'est aussi faire référence à des stratégies métropolitaines avec comme objectif d’améliorer l’attractivité du territoire. La métropole Aix Marseille Provence s’est vue dotée de larges compétences qu’elle exercera en lien avec les territoires et les communes. Et c’est bien tout un spectre d’actions à mobiliser pour favoriser une meilleure répartition de l’offre de logements, stimuler l’utilisation du parc privé, dérouler un parcours résidentiel et apporter des réponses en terme de prix et de produits capables d’inverser les tendances des migrations résidentielles aujourd’hui négatives. Le territoire n’a pas d’autres choix que d’être ambitieux dans le volume de production à augmenter comme dans la recherche de la qualité et de l’insertion urbaine à généraliser. Ce numéro de Regards cherche sans tabou à faire partager un constat et à identifier les pistes à creuser.
d’Aix Marseille Provence n’échappe pas à cette logique. Mais cette "nécessaire" attracti-
Laure-Agnès Caradec - Présidente de l’Agam
vité, pensée vis-à-vis des territoires extérieurs, ne doit pas faire oublier que les perspectives métropolitaines s’appuient sur les ressources et spécificités propres à la Métropole. Il s’agit alors de parvenir à concilier ambition métropolitaine et impératif de proximité. Dans ses échanges migratoires avec ses territoires proches, la Métropole perd plus d’habitants qu’elle en attire. En son sein, ce sont essentiellement les villages qui génèrent l’attractivité alors que les villes perdent de leur attrait. Avec près de 10 000 logements neufs produits chaque année, ils devraient à eux seuls suffire pour soutenir la croissance démographique. Avec moins d’un tiers des transactions annuelles, ce ne sont pourtant pas eux qui pèsent le plus dans les dynamiques résidentielles. Certes, il faut continuer à produire plus pour retrouver de la fluidité dans les parcours résidentiels, mais il faut garder à l’esprit que le parc existant en est le principal moteur et que les "centres" ont donc un rôle majeur à jouer. Rendre "désirables" nos villes ne passera pas par la seule politique du logement. La qualité des équipements et des espaces publics, des services et des commerces est une variable incontournable mis en mouvement par une diversité d’actions qu’il s’agit d’orchestrer et de connecter. Heureusement, la Métropole a la chance de pouvoir capitaliser les spécificités, les actions déjà éprouvées par les territoires de proximité. La convergence des politiques qui pouvait jusque-là faire défaut est le premier des enjeux. Concilier préservation des spécificités et équilibre métropolitain au service des habitants, est un autre défi que la Métropole a à relever.
HABITAT
L'habitat, au cœur de l'attractivité métropolitaine
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Cohérence emplois-transportslogements, une ardente nécessité Attractive à l’échelle nationale, la Métropole parvient difficilement à retenir ses propres habitants. Dynamique dans ses campagnes, ses villes perdent de leur attractivité…
Une attractivité résidentielle bipolaire
T DE PLUS EN PLUS D'ACTIFS LOGENT HORS DE LA MÉTROPOLE ALORS QU'ILS Y OCCUPENT UN EMPLOI
Alors que la Métropole est attractive pour d’autres régions françaises, le départ d’une partie des actifs interroge sur la capacité du territoire à "retenir" ses propres habitants. La croissance démographique de la Métropole est positive, mais la dynamique ralentit depuis le début des années 2000. Alors qu’elle gagnait 13 500 habitants par an entre 1999 et 2008, elle ne progresse plus que de 4 500 habitants depuis 2008. Une part de plus en plus importante des actifs métropolitains (25-64 ans) fait le choix d’habiter hors des
2007 719 728 emplois métropolitains
Dont 50 421 actifs logeaient hors AMP
principaux pôles urbains, attirés par des niveaux de prix plus attractifs en accession en logement individuel. Avec une conséquence directe : la croissance des déplacements domicile–travail et la saturation routière. Ce choix résiden-
+2%
+9%
tiel génère aussi de réels impacts sur leur budget et leur qualité de vie. Cette dynamique d’ensemble cache de fortes disparités au sein d’Aix-Marseille Provence. Au détriment des villes (grandes et moyennes) et au bénéfice des petites communes de la Métropole et des franges extérieures, moins structurantes, moins équipées.
Dont 55 548 actifs logeaient hors AMP
Comprendre les compétences d'Aix-Marseille-Provence
mai 2016
Pour accompagner la mise en place de la Métropole et les profondes mutations dans l’organisation institutionnelle des territoires, l’Agam vient de publier une série de documents intitulés ''Métropole pratique''. Dans les champs respectifs de l’habitat, la planification, la mobilité, l’économie, la politique de la ville et l’environnement, cette publication cherche à présenter de façon pédagogique les principales compétences de la Métropole, les acteurs concernés et des éléments de calendrier.
HABITAT
MÉTROPOLE PRATIQUE
À retrouver en ligne sur www.agam.org
Comprendre les nouvelles compétences d’Aix-Marseille-Provence
ent de
habitat
2012 736 518 emplois métropolitains
docum planification
mobilité
économie
politique de la ville
environnement
l
travai
HABITAT
L'habitat, au cœur de l'attractivité métropolitaine
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Une dynamique démographique fragile C’est un solde naturel positif (naissances plus nombreuses que les décès) qui parvient à contrebalancer le solde migratoire déficitaire depuis 2008 (les ménages qui quittent le territoire sont plus nombreux que ceux qui s’y installent). Si le départ des familles et jeunes couples, réservoir de la natalité, devait se poursuivre, le territoire pourrait s’inscrire à terme dans un processus de baisse démographique. T ÉVOLUTION DU TAUX DE CROISSANCE ANNUEL DU SOLDE APPARENT DES ENTRÉES ET DES SORTIES
© Agam
N LES JARDINS D'OLERYS, AV. DE LA FOURRAGÈRE MARSEILLE 12E
Entre rêve et réalité : des compromis… Ces tendances cachent des logiques complexes, souvent difficiles à concilier, parfois contradictoires. L’aspiration des ménages familiaux à la maison individuelle, le désir de
1999-2007
"nature" et "d’espace" se trouvent rapidement confrontés à la cherté des marchés immobiliers. Le choix d’un logement est un processus complexe soumis à de nombreux "arbitrages". Des compromis sont à opérer entre la qualité du logement, le cadre de vie (qualité environnementales et équipements satisfaisants), et celui de l’environnement social et d’image du quartier, de la commune. En arrière-plan, se trouve l’offre. C’est elle qui constitue le "champ des possibles" des prétendants à un nouveau logement. Constituée à la fois de l’offre neuve, du parc ancien, en accession et en locatif, en privé ou en social, sa qualité et sa localisation limiteront ou faciliteront l’accès au logement. Alors que les classes moyennes constituent la base de la dynamique économique, ce sont elles qui rencontrent des
2007-2012 TAUX NÉGATIF
difficultés croissantes pour se loger et qui sont contraintes
(plus d'habitants quittent la commune qu'il s'y en installe)
à l’éloignement faute d’une offre adaptée à leurs besoins. Également elles, qui voient leurs dépenses liées à leurs choix résidentiels (logements, énergie et coûts des transports) absorber une grande partie de leur budget.
TAUX NÉGATIF
(plus d'habitants quittent la commune qu'il s'y en installe)
TAUX POSITIF
(plus d'habitants s'installent dans la commune qu'il n'en part)
TAUX POSITIF
(plus d'habitants s'installent dans la commune qu'il n'en part)
ÉCONOMIE
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© Agam
N ENTRE COLLECTIF ET INDIVIDUEL, UNE DIVERSITÉ DE FORMES POUR UN CADRE DE VIE AGRÉABLE
Des logiques contradictoires
rêteront pas aux frontières de la Métropole ! L’objectif n’est
De façon sous-jacente, ces constats interrogent directement
pas de rejeter un habitat individuel souvent pointé du doigt,
les interventions publiques. Si les politiques nationales du
mais plutôt de promouvoir un urbanisme qui permette de
logement peuvent avoir un fort effet levier, leurs objectifs
préserver l’identité des villages et paysages. La densification
sont parfois contradictoires et ont aussi contribué au phé-
des villes, doit aussi être réfléchie pour préserver un cadre
nomène d’étalement urbain. Les politiques locales, quant à
de vie agréable.
elles, ont le pouvoir d’orienter et d’élargir les réponses aux besoins réels des ménages dans une relation de proximité emploi-logement-transport et cadre de vie. Elles cherchent à faire converger initiatives publiques et privées dans un même objectif commun d’attractivité. Au sein de la Métropole, ce sont bien les petites communes qui alimentent principalement la croissance démographique notamment grâce à des taux de construction élevés (et dominés par le logement individuel). A l’inverse les pôles urbains (et d’emplois) sont confrontés à un déficit d’attrac-
T NOMBRE D'HABITANTS SUPPLÉMENTAIRES PAR AN POUR 1 000 HABITANTS ENTRE 2008 ET 2013
10 8 6 4 2 0 -2
tivité résidentielle. Le rapprochement des implantations d’entreprises, des ré-
Moyenne AMP : 2,4
communes de Plus de100 000
100 000 à 30 000
30 000 à 8 500
8 500 à 3 500
Moins de 3 500
seaux de transport en commun et des pôles résidentiels est donc crucial face à un modèle de développement qui arrive au bout de sa logique. Pour y répondre, la Métropole s’engage d’ores et déjà dans l’élaboration de schémas des transports et du développement économique métropolitains pour lesquels l’Agam apporte son expertise et sa vision transversale. A l’ère du développement durable, la gestion économe du foncier apparaît comme un impératif. L’injonction d’une
T TAUX DE CONSTRUCTION POUR 1 000 HABITANTS 2013
6 5 4 3
"ville intense", construite sur elle-même ne se fait pas sans
2
débats. Pour autant, il ne faut pas perdre de vue que c’est
1
le développement d’une offre de logements suffisante qui
0
permet aux habitants du territoire d’y rester et de maintenir ainsi son dynamisme. Faute de solutions, leurs choix ne s’ar-
Moyenne AMP : 4,8
communes de Plus de100 000 en collectif
100 000 à 30 000
30 000 à 8 500 en individuel
8 500 à 3 500
Moins de 3 500
(Sitadel : moyenne 2007-2013)
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L'habitat, au cœur de l'attractivité métropolitaine
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Habitat, un levier de développement incontournable Concilier aspirations des ménages et intérêt métropolitain, une équation complexe. Impératif de proximité et préservation des spécificités en sont peut-être la clef.
Respect des spécificités et ambition métropolitaine Face à des parcours de vie pluriels et de forte tension sur les marchés immobiliers, la Métropole se trouve face à un défi majeur. En proposant un logement "au bon endroit" et "au
PAROLES D’ACTEUR Eric CHARMES Chercheur en sciences sociales appliquées à l’urbain. Directeur du laboratoire RIVES à l’ENTPE, et composante de l’UMR CNRS EVS
bon prix", la politique de l’habitat constitue un des pivots de l’ancrage durable des ménages sur le territoire. Pour autant, cet enjeu de maintien des habitants au sein de la Métropole ne doit pas être synonyme de "captivité" dans leur logement. Fortement dépendant de son environnement proche, l’attractivité du logement renvoie directement à la notion de qualité de vie, mais fait aussi face à des freins que les politiques publiques doivent s’efforcer de lever. Qu’il s’agisse de la qualité du cadre de vie ou de son potentiel de développement économique, le territoire de la Métropole est riche de sa diversité. A la différence de la plupart des autres métropoles françaises, la "Métropole des villages" tient aussi sa spécificité d’une organisation urbaine multipolaire et complexe. Cette structure atypique complexifie la compréhension des dynamiques internes. Mais dans le même temps, elle plaide aussi pour la préservation du lien de proximité. La Métropole a la chance de constituer un territoire cohérent en matière de dynamiques résidentielles et économiques, mais aussi de gouvernance. Passer d’une logique de concurrence de l’offre à celle de complémentarité entre et au sein de bassins de proximité constitue un enjeu fort d’attractivité.
Périmètre métropolitain Navettes internes 100 50 000
Navettes intercommunales 100 2500
“
Depuis les années 1960 au-delà de la banlieue, se sont développés autour des agglomérations des territoires d’un autre type, qu’on qualifie de périurbains. On peut aussi les nommer "rurbains" ou "campagnes urbaines" car ce sont des hybridations entre la ville et la campagne. Leur développement est entraîné via la mobilité automobile par la proximité d’un pôle urbain. Toutefois, les territoires périurbains et leurs habitants ne revendiquent pas une identité urbaine à l’inverse de ceux des banlieues. Une part importante de leur identité se situe en effet du côté de la campagne. Sans nécessairement rejeter la ville, que beaucoup fréquentent régulièrement, ils ne veulent pas que leur cadre de vie prenne une allure urbaine. Pendant longtemps chez les urbanistes, le périurbain a été dénigré en raison de l’artificialisation des sols, de l’utilisation de la voiture et de l’individualisme attribué à la maison individuelle. Ces critiques sont excessives et, de toute façon, à mon sens, le périurbain est un état durable des territoires métropolitains, un état avec lequel il faut composer. Lorsqu’on regarde la Métropole Aix-Marseille Provence, on est frappé par sa taille. Ici la Métropole couvre une large part de l’aire urbaine. Le périurbain est inclus dans le périmètre du gouvernement métropolitain, ce qui est intéressant car il y a une relation d’interdépendance très forte entre les espaces urbains et périurbains qui justifie qu’il y ait également des coopérations fortes. En même temps, l’étendue de la Métropole augmente la disparité des intérêts ce qui peut engendrer des tensions. Dans ce contexte, il me semble important que les territoires périurbains puissent être reconnus. Je pense qu’il faut écouter, et non pas dénigrer, les habitants et les élus des espaces périurbains lorsqu’ils disent vouloir préserver leur cadre de vie villageois. Il faut peut-être reconnaitre, au sein de conseils de territoire par exemple, que puissent exister des lieux où se portent une identité et des projets périurbains. La question est alors : que fait-on de cette parole, quels compromis ou quels projets construit-on avec elle pour la Métropole ?
”
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Accessibilité financière de ménages types 1ER CHOIX
A
vec 2 enfants de 1 et 5 ans, Meriem et Sylvain sont propriétaires accédants d’un logement T3 de 63 m² au sein d’une petite copropriété du 8e arrondissement de Marseille depuis 2007. Depuis quelques temps ils souhaiteraient changer de logement pour avoir une surface plus grande et un véritable espace extérieur pour les enfants. Ils aimeraient rester dans leur quartier actuel, où ils ont leurs habitudes et où leurs enfants sont scolarisés. Ils travaillent tous les deux en centreville et utilisent les transports en communs. Ils disposent d’un revenu mensuel disponible de 4 000 € net/mois et bénéficieront grâce à la vente de leur appartement actuel d’un apport de 20 000 €. Mais, même avec ce budget et cet apport, leur "ascension" résidentielle, semble compromise.
ACHAT APPARTEMENT ANCIEN, T4, 85M², 8E ARRDT. PRIX DU BIEN : 345 576 € MENSUALITÉ NÉCESSAIRE : 1 812 €
2E CHOIX
TAUX D’EFFORT : 45%
En attendant et pour avoir plus grand...
APPART. LOCATIF PRIVÉ T4, 85M², 8E ARR. LOYER MENSUEL : 1 400 €
TAUX D’EFFORT : 35%
3E CHOIX LOCATIF SOCIAL INTERMÉDIAIRE (PLS), T4, 95 M², 8E ARR. LOYER MENSUEL : 1 263 €
TAUX D’EFFORT : 32 % ... ... mais avec un délai d'attente important, ils resteront pour l'instant dans leur T3
1ER CHOIX
J
LOCATIF PRIVÉ, T2, 45 M², RÉCENT, SAINT-CANNAT LOYER MENSUEL : 621 €
TAUX D’EFFORT : 39 % ... ... pas de logement libre
2E CHOIX LOCATIF PRIVÉ, T2, 45 M², AIX-EN-PROVENCE LOYER MENSUEL : 730 €
TAUX D’EFFORT : 42%
3E CHOIX LOCATIF PRIVÉ, T2, SALON-DE-PROVENCE LOYER MENSUEL : 605 €
TAUX D’EFFORT : 35% ... mais des temps de déplacements importants
ules vient de trouver son premier emploi dans la zone des Milles à Aix-en-Provence. Il vit encore chez ses parents dans une commune au nord d’Aix-en-Provence mais aimerait s’installer de manière autonome, avec sa petite amie qui termine sa deuxième année en contrat d’apprentissage à Salon-deProvence. Ils disposent d’un revenu net de 1 740 €/mois et peuvent prétendre à un logement locatif social. Jules souhaite maintenant disposer d’une chambre à part. Comme il travaille aux Milles et que sa compagne, elle, travaille à Salon, ils recherchent un logement T2 en locatif dans un secteur très proche du logement de ses parents et de ses attaches familiales, à mi-parcours entre la zone des Milles et Salon- de-Provence. Mais, l’offre locative pour ce type de logement est très rare sur le secteur proche.
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1ER CHOIX
C
hristelle et Cédric sont en cours de séparation, ils ont 2 enfants de 9 et 13 ans et habitent encore ensemble dans une maison en locatif privé T4 à Istres pour laquelle leur taux d’effort mensuel est de 28 %. Nathalie dispose d’un revenu de 1 300 €/mois et Jacques disposera d’un revenu de 1 800 €/mois une fois déduit le montant de la pension alimentaire de 400 € dont bénéficiera son ex compagne. Christelle et Cédric sont d’accord sur le fait qu’elle puisse conserver la maison qu’ils occupent. Jacques, cherchera un logement locatif T3 pour pouvoir accueillir ses deux filles le week-end et les vacances.
CHRISTELLE : MAISON T4 ACTUELLE LOYER MENSUEL : 950 € (AIDES CAF INCLUSES)
TAUX D’EFFORT : 47 % CÉDRIC : LOCATIF PRIVÉ T3, 65 M² , ISTRES LOYER MENSUEL : 735 €
TAUX D’EFFORT : 41 %
2E CHOIX CHRISTELLE : LOCATIF PRIVÉ, T3, ISTRES, LOYER MENSUEL : 735 €
3E CHOIX
TAUX D’EFFORT : 31 %... ... un effort acceptable mais elle n’a pas de garant
URBAN CITY FLAT DESIGN
CHRISTELLE : LOCATIF SOCIAL, T4, 85M², MARTIGUES, LOYER MENSUEL : 569 €
TAUX D’EFFORT : 31%...
... mais, le délai d’attente moyen sur le secteur est d’environ 1 an et demi...
CÉDRIC : LOCATIF PRIVÉ, T2, 40 M², ISTRES LOYER MENSUEL : 560 €
TAUX D’EFFORT : 31 %... ... solution qu'il "choisira". Avec une surface convenable lorsqu’il sera seul, mais en suroccupation lorsque ses enfants seront chez lui.
Le taux d’effort acceptable est, selon les acteurs des marchés immobiliers (bailleurs, banques,etc.), estimé à 30 %. C’est la part des revenus qu’un ménage peut consacrer au loyer ou aux mensualités de prêt immobilier. Les niveaux de loyers incluent les charges locatives et les prix de ventes comprennent les frais d’acquisition au moment de l’achat. Les sources des données utilisées : Observatoire Des Loyers, Adil 2013 ; Plafonds de loyers et de ressources HLM du ministère du Logement, données sur la demande sociale (SNE), le parc locatif social (Inventaire SRU 2014) et Données sur les Valeurs Foncières.
Des parcours résidentiels contrariés
transition dans les parcours résidentiels. Sa faiblesse, peut conduire certains ménages à quitter des espaces de proximité pour trouver un logement adapté à leur étape de vie. Les parcours résidentiels sont ainsi contrariés.
La Métropole, pris dans son ensemble, dispose d’un parc
Au sein des villes, grandes et moyennes, les solutions per-
de logements diversifié avec un équilibre entre logements
mettant de poursuivre une "ascension résidentielle choisie"
en propriété occupante et logements locatifs. Mais, à
répondant aux aspirations des habitants sont aussi limi-
l’échelle de la proximité, il existe une spécialisation des
tées. Au-delà du critère "qualité de vie", les caractéristiques
territoires en fonction de la structure de leurs parcs de
du parc de logements n’offrent pas suffisamment les qua-
logements. Certains sont à forte dominante "propriétaires
lités permettant de renoncer au rêve de l’individuel, même
en individuel" et d’autres à "locataires en collectif".
lointain. Certains ménages peuvent aussi rester captifs de
Plus le poids démographique des communes est faible,
leur logement qui en fonction de leur parcours de vie ne
moins l’offre locative (privée et sociale) est présente, alors
répond plus à leurs besoins. Parfois, ceux que l’on nomme
que, finalement, les habitants ont les mêmes besoins. La
la génération "boomerang", sont conduits à retourner vivre
fonction du parc locatif, qu’il soit privé ou social, est essen-
chez leurs parents par manque d’une offre adaptée.
tielle pour l’accueil et le maintien des habitants. Elle a un rôle d’accueil pour les nouveaux entrants, mais aussi de
ÉCONOMIE
L'habitat, au cœur de l'attractivité métropolitaine
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parcours résidentiel 4e & 5e AGES ÉTUDIANT
3e AGES
T3
T1
T1 T2
T3 DÉPART GRANDS ENFANTS
JEUNE ACTIF
Ce schéma permet d’illustrer que, selon nos parcours de vie, plus ou moins complexes, nous avons besoin de plusieurs logements adaptés à notre situation familiale et à son évolution.
T3
T4 T4 T5-T6
COUPLE
T4-T5
Les évolutions de la société et de la ''cellule'' familiale traditionnelle créent une diversité de parcours résidentiels, à l’image de nos chemins de vie parfois plus "mouvementés". Alors qu’autrefois, 2 ou 3 logements suffisaient pour répondre aux besoins d’un ménage, aujourd’hui jusqu’à une quinzaine de logements peuvent être nécessaires en fonction des revenus, de l’évolution de la situation familiale ou professionnelle.
T3-T4
RECOMPOSITION
COUPLE AVEC 2 ENFANTS SÉPARATION
Location sociale
Location
Accession
© DR
T2
Des parcours de vie multiples, des besoins en logements qui évoluent…
Statut spécifique Résidence étudiant/sénior...
Un équilibre social métropolitain en question
T STATUT D'OCCUPATION DES RÉSIDENCES PRINCIPALES DE LA MÉTROPOLE AIX-MARSEILLE-PROVENCE EN 2013 POUR 1 000 RÉSIDENCES 700 PRINCIPALES
Le départ des ménages aux revenus supérieurs vers les
600
villages de périphérie proche, le blocage des parcours
500
pour les classes moyennes et modestes ou l’éloignement
400
hors de la Métropole conduisent inévitablement à un ren-
300
forcement de la spécialisation sociale des territoires. En
200
fonction de l’offre dominante, de son prix, et sans inter-
100
vention publique, certains espaces peuvent se spécialiser dans l’accueil de "cadres" comme c’est particulièrement
0
312
219
50
190
9
154
Maison
Appartements
Maisons
Appartements
Maisons
Appartement
Propriétaires
le cas des communes péri-urbaines du territoire, d’autres dans celui des "employés" ou encore des "plus précaires" particulièrement pour les grandes villes et moyennes communes. C’est alors l’équilibre social de la Métropole qui est 700 600 500
Locataires privés
Locataires HLM
65
31
autres
Logés gratu
HABITAT
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Produire plus, mais produire mieux... L’équilibre global au sein de la Métropole et entre territoires de proximité est à rechercher. Mais l'équilibre doit aussi exister au sein de chaque entité territoriale, entre centres et extensions urbaines. La mobilisation de l’offre neuve, en complémentarité du parc ancien, permettra d’y parvenir. Pour "jouer" sur le choix des ménages, au-delà de la question du coût, il faut pouvoir articuler différentes politiques publiques dans un même objectif de qualité de vie.
... mieux équilibré, plus diversifié
des besoins en logements doit nécessairement se faire en
Le premier levier de la poursuite des parcours résidentiels
de l’emploi. Les objectifs de développement de l’emploi
est le développement d’une offre quantitativement suffi-
et leurs caractéristiques doivent également orienter le
sante pour répondre, a minima, à l’évolution de la struc-
type de logements à créer. En fonction du type de filières
ture des ménages résidant déjà sur la Métropole (déco-
économiques, de leur implantation et du recours à une
habitation familiale, vie en couple, arrivée d’enfants, etc.).
main d’œuvre locale ou extérieure au territoire, les besoins
Ainsi, même à population constante le territoire a besoin
induits en logements ne seront pas les mêmes.
lien avec les ambitions et perspectives de développement
de développer une offre de logements supplémentaires (en neuf ou dans le parc existant). Quel que soit le nombre de logements à produire, l’adéquation de cette offre avec les besoins et les capacités financières des ménages reste primordiale. Même en produisant une offre suffisante en volume, si son prix dépasse les capacités d’endettement des ménages, elle aura finalement peu d’effet sur la satisfaction des besoins. A côté de ce "volume suffisant", la répartition territoriale de cette offre au sein de la Métropole constitue également un enjeu central. La participation de chaque territoire de proximité doit tendre vers plus d’équilibre afin de limiter les concurrences internes et ne pas alimenter trop fortement le phénomène d’étalement urbain. La production neuve, essentiellement en extension urbaine, est proportionnellement plus importante dans les plus petites communes que dans les villes de 30 000 à plus de 100 000 habitants. La baisse d’attractivité des pôles urbains illustre bien l’enjeu de complémentarité qui se joue. L’intensité et la répartition territoriale de l’offre future de logements constituent probablement les premiers défis à relever. La préservation du rôle moteur des pôles urbains et d’emplois, en même temps que la promotion d’un espace périurbain
Offre suffisante, oui mais combien ? Comment définir le niveau d’offre à produire ou à remettre sur le marché, quelle définition des besoins en logements ? Un exercice difficile lorsqu’il s’agit de concilier priorités nationales et ambitions locales, mais aussi diversité des méthodes et "mille-feuille" des documents de programmation et de planification ! • La production ''réelle'' sur la période 2007-2014 est de près de 10 000 logements commencés par an. • Le simple cumul des PLH des 6 Conseils de territoire est d’environ 12 000 logements à produire par an en incluant la production de logements sociaux. • L’Insee, dans ses projections démographiques ''Omphale 2010'' estime entre 8 600 et 10 300 par an la demande potentielle de logements pour l’ensemble des Bouches-du-Rhône. A l’échelle de la Métropole, les objectifs pourraient donc se situer entre 7 800 et 9 400 logements par an (hors Pertuis et Saint-Zacharie). • Sous le prisme de la loi SRU, le ''rattrapage'' du taux de logements sociaux correspond à un objectif de près de 4 700 logements par an soit près de 50 % de la production annuelle réelle.
"durable" contribueront au renforcement de l’attractivité résidentielle de l’ensemble du système métropolitain. En
6 PLH
ce sens la contribution des "villes moyennes" est struc-
Production réelle
turante. En recherchant une meilleure articulation entre pôles d’emplois et accès aux transports, la politique du logement permettra aux ménages de s’inscrire dans des parcours de proximité, limitant la croissance des déplacements quotidiens et les coûts induits. Ainsi l’évaluation
Scénario Omphale (Insee) Production Logements Sociaux (SRU) 0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
HABITAT
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Des grandes villes aux villages : repenser l’urbain...
tante qui trouve dans la ville les services et une offre de santé adaptée à leurs besoins. Mais c’est pour les familles que l'enjeu d’une "ville vivable" constitue le plus grand défi
L’offre neuve ne saurait à elle seule suffire. Car, derrière la
à relever : en leur donnant l’envie d’y habiter, d’y travail-
perte d’attractivité des villes, la question de la valorisation
ler… d’y vivre tout simplement !
de leurs centres semblent primordiale et complémentaire.
parc ancien renvoie également à des enjeux de qualité de
Une connexion indispensable des politiques sectorielles...
vie urbaine, d’amélioration de l’état du parc, mais aussi de
Cette nouvelle vision de la ville, de l’urbain, nécessite un
diversification de l’offre grâce à la mobilisation et à l'amé-
travail de longue haleine et une forte convergence entre
lioration du parc ancien dégradé.
les politiques publiques, mais aussi une implication des
Au moins deux tendances vont dans le sens d’un réinves-
initiatives privées, bien au-delà de la seule politique du lo-
tissement de l‘urbain, pour construire un nouveau regard
gement. La création d’emplois, au plus proche des espaces
sur la ville. D’un côté, le mouvement de retour vers l’urbain
urbains, peut contribuer à limiter les déplacements rou-
des jeunes générations hyper connectées, préoccupées
tiers, réduire les nuisances urbaines qui y sont liées, mais
par l’écologie et la richesse des liens sociaux. De l’autre,
aussi rendre les investissements en transports collectifs
une génération de "babyboomers" de plus en plus impor-
existants plus efficients. Enfin, elle participera à limiter les
Premier vecteur de la fluidité des parcours résidentiels et pierre angulaire du système résidentiel métropolitain le
Des marchés immobiliers spécifiques... À l’échelle de la Métropole sur la période 2011-2014, les ventes annuelles de logements représentent environ 6 % du parc de résidences principales. Avec en moyenne près de 21 000 ventes de logements ou terrains à bâtir par an, le marché de l’immobilier reste dominé par le logement collectif ancien à 50 %. Un contexte métropolitain qui cache des situations contrastées en fonction du type de communes.
COMMUNES DE 30 000 à 8 500 hab
COMMUNES DE Plus de 100 000 hab
7%
7%
Part des ventes annuelles de logements dans le parc de résidences principales (%)
Part des ventes annuelles de logements dans le parc de résidences principales (%)
COMMUNES DE 100 000 à 30 000 hab
5%
6%
Part des ventes annuelles de logements dans le parc de résidences principales (%)
Part des ventes annuelles de logements dans le parc de résidences principales (%)
Marché de l'ancien Collectif
Marché de l'ancien Individuel
Marché du neuf (VEFA) Collectif
Marché du neuf (VEFA) Individuel Groupé
COMMUNES DE moins de 8 500 hab
Individuel neuf sur terrain à bâtir
ÉCONOMIE
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© Hélios images
impacts financiers sur le budget des ménages. Cet espace
PAROLES D’ACTEUR
urbain "désirable" implique aussi de diffuser la nature en ville, de proposer des équipements et espaces publics de
Lucile DE MALET Présidente de la commission immobilier d’entreprise FNAIM 13
qualité, facilitateurs d’échanges et de rencontres.
Didier BERTRAND Membre élu de la CCI Marseille Provence et président élu de la FNAIM Bouches-du-Rhône
Aujourd’hui le choix du logement se fait souvent par défaut entre une ville "désincarnée" et un "pavillonnaire" lointain. La grande diversité des espaces urbains de la Métropole est un atout dont il faut se saisir. Elle doit permettre à chacun de choisir pleinement son mode de vie, en fonction de ses envies.
Concilier aspirations des ménages et intérêt métropolitain La stratégie de développement de l’offre, au sens large ne doit pas faire perdre de vue que l’accession en individuel reste un idéal pour une grande majorité d’habitants, et que c’est ce qui semble, après le coût, motiver le départ de ménages vers les franges du territoire. Dans un contexte de concurrence accrue avec les territoires voisins, de raréfaction du foncier abordable et de marchés immobiliers tendus, un équilibre est à trouver entre aspiration des ménages, maîtrise de l’étalement urbain et attractivité des villes. La réflexion autour des alternatives résidentielles au pavillonnaire, entre un individuel plus dense mais de qualité et un collectif favorisant les attraits de l’individuel, sera probablement un des moyens qui permettra de renforcer et pérenniser l’attractivité du territoire. Les spécificités et la diversité de la Métropole peuvent favoriser des politiques de convergences et permettre de ''faire lien'' entre des territoires contrastés plutôt que de favoriser la concurrence à l’intérieur d’un même ''système'' (emploi, logement, transport, loisirs, etc). Chaque élément du système résidentiel doit pouvoir y trouver sa place.
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On distingue deux catégories de freins à l’implantation ou au développement des entreprises selon le territoire: à Aix, l’attractivité est pénalisée par le prix de l’immobilier conjugué aux difficultés de transports et d’accès aux lieux de travail. A Marseille, la ville a toujours des difficultés pour attirer les cadres. Depuis l’année Capitale européenne de la culture, l’image de la Ville s’est améliorée. D’autres grands évènements de rayonnement international devraient poursuivre sur cette voie. Pour toutes les entreprises, les contraintes liées à l’accès au lieu de travail demeurent un véritable frein au recrutement. La génération des jeunes actifs tend à réduire l’usage du véhicule individuel. Parce qu’elles recherchent un équilibre entre leur temps de travail et leur vie personnelle, elles sont de plus en plus attirées par le centre-ville, seul capable de répondre à ces attentes : connectivité, confort de vie, équipements publics (écoles, crèches, hôpitaux…), vie culturelle et de loisirs active...). A Marseille le sujet de fond est l’émergence de nouveaux comportements de la génération des entrepreneurs “2.0”. Le véritable enjeu est de créer une offre de bureaux neufs ou restructurés en centre-ville qui s’accorde aux besoins des entreprises. La ville a tous les atouts pour attirer ces entreprises. Il s’agit d’adapter le parc existant. A Aix, nous observons également un intérêt croissant pour le centre-ville. La raison essentiellement évoquée est l’accessibilité. Les activités à forte valeurs ajoutées continuent de se développer au sein des pôles d’activités. La flexibilité et le nomadisme dans le travail sont une opportunité à saisir pour adapter, sans tarder, la réhabilitation de l’habitat existant aux attentes des actifs. Notre territoire est en mesure de proposer l’ensemble du panel d’offres de logements demandés, mais la lecture de l’offre n’est pas encore assez claire ni fluide pour ceux qui arrivent. L’un des rôles de la Métropole pourrait être de proposer un guichet unique d’accueil et d’accompagnement des nouveaux actifs sur le territoire.
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HABITAT
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L'habitat, au cœur de l'attractivité métropolitaine
Pour une nouvelle qualité de vi(ll)e Porter un nouveau regard sur les formes d’habitat s’inscrit au cœur des réflexions sur le développement urbain. Promouvoir des ''modèles'' architecturaux plus attractifs, plus diversifiés, répondant mieux aux aspirations des ménages fait partie des démarches et réflexions auxquelles participe l’Agam. En partenariat avec l’AUPA, le CAUE 13 et à la demande de la DDTM 13, l’Agam participe à une réflexion collective sur les formes urbaines qui rassemble l’ensemble des acteurs de l’habitat. Ce partenariat à long terme s’inscrit dans une approche novatrice qui conduit à croiser des préoccupations et des champs nouveaux. A forte portée pédagogique, il devrait prochainement faire l’objet de publications. Parallèlement, dans le cadre ses missions ''historiques'' l’Agam participe à l’élaboration des documents de planification dans lesquels l’Agence a le souci de proposer des formes d’habitat attractives et acceptables en milieu urbain comme en milieu ''rural'', pour un meilleur cadre de vie.
N TEST D'INSERTION D'UN PETIT COLLECTIF DANS UN TISSU PAVILLONNAIRE portrait
portrait
En savoir plus Bibliographie • "La ville émiettée. Essai sur la clubbisation de la vie urbaine", CHARMES Eric, Puf, 2011 • "Mixité sociale, et après ?", Eric CHARMES, Marie-Hélène BACQUE, Puf, 2016 • "Mobilités résidentielles, territoires et politiques publiques." Sylvie FOL, Yoann MIOT, Cécile VIGNAL, Presses Universitaires du Septentrion, 2014
• "Sociologie de l’habitat contemporain : vivre l’architecture", Guy TAPIE, Parenthèses, 2014
Études Agam • Insee Analyses PACA n°32 (en partenariat avec l’Agam et l’Aupa) , "Métropole Aix-Marseille-Provence, Habiter autrement et toujours plus loin ?", mai 2016
• Regards de l'Agam N°51 "Suivi des logements réalisés sur Marseille en 2015", juillet 2016 • Regards de l'Agam N°47,"Ville durable - Réussir la transition énergétique", avril 2016 • Regards de l'Agam N°46, "Accès au logement : un équilibre à trouver à l'échelle métropolitaine", mars 2016 • Regards de l'Agam N°45, "Suivi des logements réalisés sur MPM 2012-2014", mars 2016 • Regards de l'Agam N°44, "Centre-ville de Marseille, Pour un nouvel élan économique.", mars 2016 • Regards de l'Agam N°43 , "Comment mieux articuler urbanisme et transports ?", mars 2016 • Regards de l'Agam N°42, "Suivi des logements réalisés dans le Pays d'Aubagne et de l'Étoile 2007-2014", janvier 2016
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Directeur de la publication : Christian Brunner Rédaction : Laure Vidal, Isabelle Collet Conception / Réalisation : Pôle graphique Agam Marseille - Septembre 2016 Numéro ISSN : 2266-6257
Agence d’urbanisme de l’agglomération marseillaise Louvre & Paix – La Canebière – CS 41858 13221 Marseille cedex 01 Tél : 04 88 91 92 11 - e-mail : agam@agam.org
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