vivienda informal

del valle de México

Por: MSc. Arch. Urb. Raúl Martínez

Propiedad de la tierra

En este artículo, se entenderá por “propiedad ilegal de la tierra” el proceso en el que individuos específicos, ya sea por participación individual o en colaboración con otros participantes interesados, invaden tierras que no están bajo su propiedad legal, lo que significa que, bajo el “ojo de la ley”, el propietario no es el invasor. Habiendo aclarado la terminología, existen dos formas a través de las cuales las personas pueden gestionar la apropiación ilegal de la tierra: recibiendo ayuda de organizaciones populares, gestoras de un proceso de apropiación mediante el trabajo colaborativo y las tareas laborales participativas; la segunda sería una acción ‘en solitario’ sin la ayuda de ningún tipo de organización.

Bajo este contexto se puede argumentar el papel que juegan las autoridades públicas para evitar la tenencia ilegal de la tierra, lo que se puede responder de dos formas; en primer lugar, la población ya rebasa las capacidades del gobierno para ser controlada y monitoreada, y no hay suficientes recursos para hacer un seguimiento de toda la población además de que las ubicaciones generalmente elegidas por los invasores son tierras baldías alejadas donde los municipios a cargo carecen de poder. La segunda razón es el ‘clientelismo’, que es una práctica común en comunidades vulnerables. El clientelismo es un proceso que se ha convertido en la herramienta preferente de negociación entre vecinos de comunidades vulnerables y representantes políticos interesados en la búsqueda de apoyos para su beneficio. Mora, define el concepto de clientelismo de la siguiente manera:

“El clientelismo se entiende como el intercambio de favores, bienes y servicios entre los clientes que han intervenido en la negociación que busca el beneficio político y popular. Esta práctica no está fuera de la ley ya que no requiere un intercambio monetario y su resultado es más bien un intercambio implícito validado por la ‘palabra’ de los actores involucrados. El valor del intercambio es directamente proporcional al favor solicitado” (Mora, 2015).

A través de este intercambio que claramente beneficia a ambas partes, los barrios populares/comunidades vulnerables pueden prosperar más rápido que por sus propios medios, o esperando ayuda pública ‘legal’.

Terreno ejidal

La tierra ejidal es tierra agrícola que tiene propiedad legal de una comunidad que produce en ella o solía hacerlo. Es un arreglo legal complejo y el objetivo de la revolución de 1910 en el país. Es el terreno preferido para la invasión ya que se encuentra lejos de las áreas de vigilancia en la periferia de la aglomeración urbana. La mayor parte de la tierra Ejidal no está siendo utilizada para su propósito definido debido a la falta de apoyo del gobierno, condición que ha afectado la forma en que la ciudad ha crecido hasta el día de hoy. Se pueden describir varias formas de apropiación, la primera y más relevante para el tema de la expansión urbana descontrolada es el papel del mercado neoliberal, que ante las circunstancias actuales y la falta de disponibilidad de los propietarios para trabajar sus tierras estas son compradas a precios bajos. Los desarrolladores privados y las empresas constructoras compran la tierra a bajo costo y desarrollan viviendas sociales a menudo sin los servicios necesarios. La segunda razón radica en la propia especulación y urgencia de los ejidatarios para afrontar externalidades. La especulación ocurre cuando se discute la expropiación eminente de sus tierras por parte del gobierno, generalmente esto ocurre debido a un gran proyecto urbanístico, como una forma de evitar la expropiación los ejidatarios ofrecen sus tierras lo más rápido posible a los prospectos compradores.

Compra de terrenos

El proceso a través del cual un individuo o un grupo de personas interesadas pueden adquirir un terreno para desarrollarlo y construir su casa debe tener en cuenta varios pagos. Debido a la ilegalidad del proceso (invasión de tierras o especulación a través de la subdivisión de tierras ejidales), la complejidad de los arreglos requiere una amplia gama de actores. Las organizaciones populares son colectivos que ayudan a las personas interesadas en todo el proceso de compra, urbanización y fraccionamiento de la tierra, por lo que esta organización es el primer paso de todo el proceso. Así, la organización y el comprador acuerdan un precio por la parcela o superficie de terreno deseada. La forma de pago es un proceso largo ya que se realiza en cuotas mensuales o semanales (depende del convenio que se haga con la organización popular). Sin embargo, esta compra carece de antecedentes legales y no puede ser reconocida por las instituciones municipales para un mayor desarrollo de los servicios básicos urbanos. Por esta razón, ahora, los residentes locales necesitan buscar la validación legal del municipio. La validez legal para la adquisición y compra de terrenos ejidales solo se puede reconocer si existe un acuerdo mutuo entre el propietario original y el comprador, por lo que el comprador paga al dueño del terreno una cantidad acordada para recibir un documento (segundo pago del terreno) que no puede validarse hasta el pago de la documentación y los procesos legales al municipio (tercer pago del terreno). En suma, el comprador interesado paga aproximadamente el 300% del valor de la tierra a través de 3 procesos de pago diferentes a 3 actores diferentes para poder adquirir la propiedad.

Ambos procesos en contextos vulnerables donde la urgencia por la vivienda es la prioridad funcionan de manera lenta pero progresiva. El equipamiento urbano, los espacios públicos y las unidades de vivienda se desarrollan durante largos períodos de tiempo, un camino progresivo que funciona desde una perspectiva de abajo hacia arriba. Los participantes locales y los futuros residentes interesados colaboran en este proceso progresivo a través de organizaciones populares y asociaciones de vecinos (Mora, 2015). Las organizaciones locales son una herramienta común utilizada por la población en contextos vulnerables en la ZMVM para adquirir terrenos desarrollar viviendas y asegurar la provisión de servicios básicos como agua, alcantarillado y electricidad ya sea por sus propios esfuerzos de colaboración entre los vecinos o por demanda de las mismas a las instituciones municipales. Se han convertido en una forma bien estructurada de satisfacer sus necesidades colectivas urgentes y han trabajado para controlar y mantener la seguridad de sus comunidades.

La urbanización popular es quizás el único proceso organizativo a través del cual los habitantes vulnerables de la metrópolis pueden garantizar un entorno habitable sin la participación de las instituciones gubernamentales; un lugar donde se satisfagan sus necesidades esenciales aunque sea al nivel más básico.

Proceso Informal de Vivienda (fases de construcción)

La vivienda en un contexto vulnerable como la periferia de la ZMVM se desarrolla por procesos informales en todas las etapas del desarrollo, desde la adquisición o invasión de terrenos, la construcción de viviendas y la especulación con ellas. Sin embargo la vivienda funciona con una dinámica progresiva que permite que la casa tenga diferentes etapas en diferentes momentos. Evoluciona continuamente reflejando la capacidad de cada familia (propietarios) para desarrollarlo. Dado que la consolidación, como se mencionó anteriormente, ha demostrado llevar hasta 15 años, el proceso de construcción también lleva mucho tiempo. Las primeras etapas de desarrollo de la vivienda son rápidas y se realizan con esfuerzos individuales y algunas veces colectivos utilizando cualquier medio necesario para conformar un refugio (ladrillo, paneles de acero, llantas, plástico, arena, piedras, etc.) la mayoría de los cuales encuentran en terrenos baldíos cercanos. Las etapas posteriores toman períodos de tiempo más largos, los procesos paralelos, como los arreglos de consolidación de la tierra en sí, se llevan la mayor parte de sus ingresos, lo que ralentiza el proceso. Las entrevistas realizadas con los residentes locales ayudan a comprender todo el proceso. Las etapas finales siempre están relacionadas con la especulación de la tierra, esto significa que los dueños de la tierra hacen que los bajos de su casa sean comerciales, pueden colocar su propio negocio (pequeñas tiendas, cafeterías o tiendas de barrio) o alquilar el espacio a otra persona. Los pisos superiores generalmente se utilizan para fines de alquiler, una de las razones detrás de los edificios de viviendas de 5 pisos que se pueden encontrar en las áreas seleccionadas para la visita al sitio.

Como arquitectos, urbanistas y planeadores ¿cuál es nuestra responsabilidad ante estos procesos?

Y ¿cómo podemos evitarlos y o adaptarlos a una sistema de gobernanza equilibrado?