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El TAMAÑO DEL LOTE Y SU IMPACTO EN EL COSTO DE LA VIVIENDA
DE TIPO POPULAR
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“Las vialidades subcolectoras en los fraccionamientos habitacionales tendrán un ancho de 21 metros de paramento a paramento”.
DR. EN URB. RODRIGO FRANCO MUÑOZ
l Código de Ordenamiento Territorial, Desarrollo Urbano y Vivienda para el Estado de Aguascalientes con referencia al tamaño del lote en los desarrollos habitacionales según su nivel socioeconómico lo clasifica como habitacionales urbanos de los que se categorizan en residenciales, de tipo medio, de tipo popular, de interés social y mixtos.
Con lo que respectas a lotificación de los fraccionamientos populares deben de cumplir con estas características:
a) LOTIFICACIÓN:
Sus lotes no podrán tener un frente menor de 5 metros, ni una superficie menor de 75 metros cuadrados. Se permitirá la construcción, como máximo COS, en el 85% de la superficie del lote y el resto se aprovechará en espacios abiertos y un CUS de 2; b) USOS Y DESTINOS DEL SUELO:
El aprovechamiento predominante será de vivienda unifamiliar, permitiéndose el uso multifamiliar de acuerdo con la densidad de población y de construcción que se determine en la zonificación prevista en los programas aplicables y en el proyecto de fraccionamiento que autorice la Comisión Estatal.
c) VIALIDAD:
Las calles colectoras deberán tener una anchura mínima de 27 metros, medida de paramento a paramento; dicha sección incluye el derecho de vía para una ciclovía, de acuerdo con la especificación que establezca el ayuntamiento respectivo; las banquetas serán de 3 metros de ancho.
En caso de contar con camellón esta superficie será adicional a la antes determinada.
Las vialidades subcolectoras en los fraccionamientos habi-
tacionales tendrán un ancho de 21 metros de paramento a paramento, con banqueta de 3 metros a cada lado y camellón central en caso de que técnicamente sea necesario, así como ciclovía.
Las calles locales deberán tener una anchura de 12 metros, medida de alineamiento a alineamiento las baquetas serán de 2 metros de ancho.
Si diseñamos un fraccionamiento de tipo popular cuyo tamaño de lote es de 90 metros cuadrados, de 6 metros de frente por 15 de ancho se tendría un ancho de manzana de 30 metros. Proyectando un largo de esta manzana de 142 metros, tendríamos una superficie de 4260 metros cuadrados de superficie vendible. A esta manzana le correspondería una superficie de vialidad de 2208 metros cuadrados en una vialidad local de 12 metros. En este momento no estamos tomando en cuenta las vialidades colectoras o subcolectoras que impactan aun más en el porcentaje de vialidad del fraccionamiento construido. Esta superficie de vialidad nos arroja un porcentaje con respecto a esta manzana del 51.83% de área de circulación, este porcentaje es muy alto para la urbanización de un fraccionamiento e impacta directamente en el costo de la vivienda, ya que se incrementa el costo del lote. Si se reduce el tamaño del lote a 75 metros cuadrados como lote mínimo, dejando 6 metros de ancho por 12.5 metros de largo, la superficie de vialidad se incrementa haciendo más costoso el precio de la vivienda.
Si se incrementa el tamaño del lote sin reducir el ancho de vialidad de 12 metros la superficie vendible también se incrementa, esto ocurre en los lotes de tipo medio que tienen mayor tamaño y fondo, lo que puede hacer menos costoso el metro cuadrado del lote para el desarrollador inmobiliario ya que reduce los costos de urbanización al reducir el porcentaje de vialidad.
El tener tamaños de lote tan pequeños incrementan notablemente los costos de urbanización, por lo cual no hace tan redituables este tipo de lotes para el desarrollador inmobiliario, así como para las personas que compran una vivienda en este tipo de lotes. Además, si a estas vialidades se les agregan ciclovías o áreas ajardinadas más amplias se están reduciendo también los costos de urbanización.
