Fórmulas para la Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbana en la legislación vigente (LOTUP)

FÓRMULAS PARA LA REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS EN LA LEGISLACIÓN VIGENTE

Alumno: Albert Garcia Ponz Tutor: Luis Segura Gomís Trabajo Final de Grado Septiembre 2016

Un agradecimiento a Jorge Hervás Más por facilitarme el contenido teórico de su recienteTesis Doctoral la cual ha sido de gran ayuda, al ayuntamiento de Vila- real y en especial a Ernesto Ramos (Arquitecto municipal), a la empresa Axioma Consulting & Ingeniería y Gerardo Roger Fernández (Arquitecto urbanista) por la ayuda prestada para la realización de este trabajo, y a mis padres que me apoyaron en todo momento.

INDICE RESUMEN ......................................................................................10 ABREVIATURAS .......................................................................... 13 0. OBJETIVOS Y METODOLOGÍA EMPLEADA.....................14 1. INTRODUCCIÓN 1.1 Marco de referencia.............................................................15 1.2 Actuaciones sobre el medio urbano.....................................17 1.2.1 Definición y ámbito de aplicación................................17 1.2.2 Iniciativa y procedimiento............................................17 1.2.3 Posibilidad de ocupar espacios libres o de dominio público....................................................................................19 1.2.4 La rehabilitación por causas de eficiencia energética................................................................................20 1.2.5 Memoria de viabilidad técnica y económica................21 1.2.6 Efectos de la aprobacion de una actuacion sobre el medio urbano..........................................................................22 2. INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO INTEGRADOS 2.1 Planes de Reforma Interior .................................................23 2.1.1 Estándares urbanísticos aplicables................................25 2.2 Planes Especiales de Centros Históricos.............................30 2.3 Estudios de Detalle..............................................................36 2.4 Catálogo de Protecciones...................................................39 3. TÉCNICAS DE PROGRAMACIÓN EN SUELO URBANO. 3.1 Actuaciones aisladas............................................................45 3.1.1 Objeto y ámbito ...........................................................45 3.1.2 Programas de Actuaciones Aisladas (PAA)..................47 3.1.3 Actuaciones de dotación...............................................56

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3.1.4 Complejos inmobiliarios..............................................60 3.1.5 Actuaciones edificatorias y rehabilitadoras .................63 3.2 Actuaciones integradas........................................................64 3.2.1 Objeto y ámbito............................................................64 3.2.2 Programas de Actuaciones Integrada (PAI)..................64 4. TÉCNICAS DE GESTIÓN EN SUELO URBANO 4.1 Ámbitos de gestión: las áreas de reparto en suelo urbano.. .75 4.1.1 Concepto de área de reparto.........................................75 4.1.2 Participación de la administración en las plusvalias en suelo urbano consolidado.......................................................77 4.1.3 Delimitación de áreas de reparto en sectores sujetos a plan de reforma interior..........................................................78 4.1.4 Áreas de reparto correspondientes a unidades de ejecución en suelo urbano delimitadas por la ordenación pormenorizada........................................................................79 4.1.5 Áreas de reparto uniparcelarias....................................80 4.1.6 Áreas de reparto discontinuas en suelo urbano............82 4.2 Los regímenes de actuación: la actuación integrada y la actuación aislada.........................................................................82 4.3 Las transferencias de aprovechamiento como técnica de gestión urbanística......................................................................84 4.3.1 Concepto.......................................................................84 4.3.2 La parcela de origen.....................................................87 4.3.3 Parcela de destino.........................................................88 4.3.4 Método de gestión. ......................................................88 4.4 Las reservas de aprovechamiento........................................89 4.4.1 Concepto.......................................................................89 4.4.2 Tipologias de reservas de aprovechamiento.................89

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4.4.3 Procedimiento...............................................................90 4.4.4 La expropiación rogada. un problema grave para la administración........................................................................91 4.5 La reparcelación .................................................................92 4.5.1 Procedimientos de reparcelación......................................94 4.5.2 La reparcelación voluntaria.........................................97 4.5.3 La reparcelación económica.........................................97 4.5.4 La reparcelación horizontal .........................................98 5. CONCLUSIONES ......................................................................99 6. MAPA CONCEPTUAL OPERATIVO....................................100 7. RELACIÓN DE IMÁGENES...................................................101 8. BIBLIOGRAFÍA.......................................................................103

RESUMEN La rentabilidad económica y social de la recuperación de la ciudad consolidada es uno de los factores esenciales para el éxito de las acciones que los poderes públicos y los agentes privados puedan llevar a cabo.

El urbanismo es, sin duda, un instrumento clave para poder conseguir una regeneración de los espacios consolidados por edificaciones poco funcionales o en desuso y de los espacios públicos que con el devenir de los años han quedado obsoletos.

Los instrumentos de los que disponemos en el marco normativo urbanístico valenciano son múltiples y todos ajustados a las diversas posibilidades que la variada casuística de la ciudad consolidada nos ofrece. Desde los instrumentos de planeamiento urbanístico, como son los Planes Especiales para Conjuntos Históricos; los Planes de Reforma Interior para actuar en zonas degradadas como el emblemático proyecto de Parque Central en Valencia; los Catálogos de Protección, obligatorios en todos los Planes Generales; e instrumentos menores como son los Estudios de Detalle.

Pero estos documentos no son nada sin las técnicas de programación a través de Actuaciones Integradas, o de forma más detallada por Actuaciones Aisladas. Y su gestión urbanística, bien a través de las TAU o mediante la reparcelación.

Hemos obviado el sistema de expropiación puesto que se busca estudiar fórmulas operativas que no impliquen grandes costes a los presupuestos públicos de unas administraciones que, hoy, están carentes de recursos.

Palabras clave: Rehabilitación, regeneración, renovación, ciudad, reurbanizar

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ABSTRACT Economic and social profitability of the recovery of the consolidated city is one of the key factors for the success of the actions that public authorities and private agents can carry out.

Urbanism is undoubtedly an instrument to get a regeneration of the consolidated spaces for dysfunctional or obsoleted edifications and public spaces that with the passing of the years have become obsolete spaces.

The instruments at our disposal in the Valencian urban policy framework are multiple and all tailored to the various possibilities that the varied casuistry of the consolidated city that offers. From urban planning instruments, such as the Special Plans for Historic Areas; Internal Reform Plans for action in degraded areas as the emblematic project of “Valencia parque central�; Catalogs of protection, mandatory in all General Plans; and minor instruments such as Detail Studies.

But these documents are nothing without programming techniques through Integrated Actions, or more detailed form for Isolated Actions. And its urban management, either through the transfer of urban-planning use or reparcelling We have obviated the expropriation system since it seeks to study operational formulas that do not involve large costs to public budgets of the Administration, that nowadays the resources are lacking

Key words: Rehabilitation, regeneration, renovation, city, reurbanize

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RESUM La rendibilitat econòmica i social de la recuperació de la ciutat consolidada és un dels factors essencials per a l’èxit de les accions que els poders públics i els agents privats puguen portar a terme.

L’urbanisme és, sense dubte, un instrument clau per a poder aconseguir una regeneració dels espais consolidats per edificacions poc funcionals o en desús i dels espais públics que en el pas dels anys han quedat obsolets.

Els instruments dels quals disposem en el marc normatiu urbanístic valencià són múltiples i tots ajustats a les diverses possibilitats que la varietat casuística de la ciutat consolidada ens oferix. Des dels instruments de planejament urbanístic, com són els Plans Especials per a Conjunts Històrics; els Plans de Reforma Interior per a actuar en zones degradades com l’emblemàtic projecte de Parc Central en València; els Catàlegs de Protecció, obligatoris en tots els Plans Generals; i instruments menors com són els Estudis de Detall.

Però estos documents no són res sense les tècniques de programació a través d’Actuacions Integrades, o de forma més detallada per Actuacions Aïllades. I la seua gestió urbanística, bé a través de les TAU o mitjançant la reparcelació.

Hem obviat el sistema d’expropiació posat que es busca estudiar fórmules operatives que no impliquen grans costs als pressupostos públics d’unes administracions que, hui, estan necessitats de recursos.

Paraules clau: Rehabilitació, regeneració, renovació, ciutat, reurbanitzar

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ABREVIATURAS AP.

Aprovechamiento

BIC

Bien de interés cultural

BRL

Bien de Relevancia Local

INE

Instituto Nacional de Estadística

LHP

Ley 49/1960 de 21 de Julio, Propiedad Horizontal

LOTUP

Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad Valenciana

LRRR

Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas

PAA

Programas de actuaciones aisladas

PGOU

Plan General de Ordenación Urbana

PERI

Planes especiales denominación)

PRI

Planes de reforma interior

SUP.

Superficie

TAU

Trasferencias de aprovechamiento urbanístico

TRLS’76

Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

TRLS’92

Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

TRLSRU’15

Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Reforma Urbana

VRS

Valor de repercusión del suelo

VLPH

Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal

de

reforma

interior

(Antigua

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0. OBJETIVOS Y METODOLOGÍA EMPLEADA La actual situación socioeconómica del mercado inmobiliario después de la explosión de la llamada “burbuja inmobiliaria” de la primera década del siglo XXI ha llevado a los poderes públicos a replantearse el papel de la ciudad consolidada y su recuperación a través de los instrumentos de rehabilitación, renovación y regeneración urbana.

Pese a los esfuerzos en crear un marco legal ágil y que supere los múltiples escollos que, desde siempre, ha tenido la reactivación de la ciudad abandonada o semi-abandonada, lo cierto es que, salvo determinadas excepciones muy caras para las administraciones, escasos son los resultados.

El presente trabajo tiene como objetivo identificar y analizar con un fin operativo los instrumentos que proporciona la legislación urbanística para la rehabilitación, regeneración y renovación del medio urbano. El trabajo no está enfocado como un trabajo de investigación, sino que pretende agrupar los instrumentos y conceptos necesarios para su puesta en práctica, facilitando la toma de decisiones, todo esto bajo el prisma de la legislación estatal y autonómica de la Comunidad Valenciana vigente, a la hora de intervenir en el espacio urbano consolidado.

Para cada uno de los instrumentos, tras exponer las definiciones y algunos conceptos necesarios, se aportará la documentación requerida, así como ejemplos reales de intervenciones que puedan ser descriptivos de cada instrumento.

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1. INTRODUCCIÓN 1.1 Marco de referencia En el momento socioeconómico en el que nos encontramos de escasez de medios públicos y privados, la rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, pretende acercarnos a un modelo de urbanismo sostenible y que permita el aprovechamiento del parque inmobiliario y las infraestructuras ya existentes, ya que la tradición urbanística española se ha centrado esencialmente en la edificación de nuevas zonas urbanas, de tal forma que la consonancia entre estas y las actuaciones que están enfocadas hacia los tejidos urbanos ya existentes han sufrido un desequilibrio.

Con la entrada en vigor de La Ley 8/2013, conocida como ley de las 3R, y que en la actualidad se encuentra refundida en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU 15), se pretende abordar medidas para lograr un equilibrio, difícil de conseguir en el la situación actual en la que nos encontramos ya sea por problemas de financiación pública, originados por la crisis económica en la que os encontramos en la actualidad, como por las dificultades para conseguir financiación privada.

Debido al exceso de edificación de nuevas zonas urbanas, en la actualidad disponemos de una gran cantidad de stock de suelo urbanizado y de vivienda ya construida la cual se debe absorber por el mercado inmobiliario. Según los datos del censo del Instituto Nacional de Estadística del año 2011 se han sufrido un subida del 10,8% de las viviendas vacías respecto al año 2001 dejando la cifra en 3.443.365 viviendas sin uso.

Según los datos publicados por la tasadora TINSA en 2015, desde principios de 2008 se han construido 1,56 millones de viviendas, lo que corresponde al 6,4% de todo el parque inmobiliario, de las cuales 389.000 se encuentran vacías.

Por otra parte la edificación existente manifiesta un envejecimiento.

Según los datos del INE, de las 25.218.536 viviendas censadas en 2011 alrededor de 5 millones tienen una antigüedad de más de 50 años, mientras que 8,5 millones están comprendidas entre los 30 y 50 años. | 15

Introducción Debido a la antigüedad de estas edificaciones la mayoría no cumplen con los mínimos exigidos por la norma, incluso en ocasiones impidiendo la accesibilidad universal.

También se puede apreciar que en materia de conservación existen 1.404.225 viviendas en un estado deficiente, 271.778 en mal estado y 87.303 viviendas en estado de ruina. Por este motivo con la entrada en vigor de la Ley 8/2013, de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (LRRR) se pretendió acercarnos a un modelo de urbanismo sostenible que conllevara a facilitar el acceso a la vivienda a personas con pocos recursos, fomentar la rehabilitación así como mejorar la eficiencia energética de los edificios. Ciertamente sin demasiado éxito por la falta de líneas de financiación pública, entre otras causas.

Las dos Leyes principales que se consideran en este TFG son el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015 (TRLSRU) -texto en el que se integran la Ley de Suelo de 2008 y la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, de 2013- y la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana de 2014 (LOTUP).

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Introducción

1.2 Actuaciones sobre el medio urbano En este apartado analizaremos medidas e instrumentos que se contemplan en el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación urbana (TRLSRU), para la consecución de los objetivos que en la misma se marcaron desde el Estado.

1.2.1 Definición y ámbito de aplicación El artículo 2 del TRLSRU determina que los objetivos de las Actuaciones sobre el medio urbano son las obras de rehabilitación de edificios cuando estos, debido a la degradación, no cumplan con las condiciones básicas de seguridad, habitabilidad o funcionalidad. También son consideradas actuaciones sobre el medio urbano las de regeneración y renovación urbana cuando es necesario actuar sobre tejidos urbanos, pudiendo incluir edificios y nuevas obras de edificación que sustituyan a edificios demolidos.

El ámbito de actuación, en consecuencia, es el suelo clasificado como urbano por el planeamiento general. Pudiendo distinguir entre el suelo urbano consolidado, o núcleo urbano edificado y urbanizado, y el suelo urbano no consolidado que a su vez puede distinguirse en dos tipologías: aquel suelo urbano que esta edificado pero no urbanizado, y aquel que sin estar edificado carece de algunos de los servicios que dotan a la parcela de la característica de solar y existiendo algunos servicios urbanísticos.

1.2.2 Iniciativa y procedimiento Los sujetos habilitados para acometer la iniciativa para la ejecución de actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana se establece en el artículo 9 del TRLSRU bien por la iniciativa pública de las administraciones que tiene competencias en materia de urbanismo y vivienda o por la iniciativa privada de los particulares, bien por ser titulares de la propiedad o bien por ser terceros que lo gestione a través de la figura del agente rehabilitador.

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Introducción En particular la actuación privada en materia de rehabilitación se puede centrar en los siguientes sujetos (Artículo 9 TRLSRU): a) Las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios b) Las cooperativas de viviendas c) Los propietarios de construcciones, edificaciones y fincas urbanas y los titulares de derechos reales o de aprovechamiento d) Las empresas, entidades o sociedades que intervengan por cualquier título en dichas operaciones e) Las asociaciones administrativas que se constituyan de acuerdo con lo previsto en la legislación sobre ordenación territorial y urbanística Respecto al procedimiento que establece la ley para acometer estas acciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana estas obras se acometen cuando las edificación no cumple con las condiciones mínimas de funcionalidad, seguridad, habitabilidad y accesibilidad de las edificaciones o en casos de obsolescencia o vulnerabilidad de barrios o conjuntos urbanos homogéneos, la Administración Publica podrá imponer medidas para asegurar que se ejecute la conservación, rehabilitación, regeneración y renovación urbana necesaria, mediante la formación y ejecución de los instrumentos de planeamiento, programación y gestión necesarios para llevar a cabo las actuaciones. Estas actuaciones serán prioritarias de no darse con las condiciones funcionales mínimas.

Como se expresa en el Artículo 24.1 del TRLSRU, puede darse el caso de que en el planeamiento vigente estén previstas actuaciones de regeneración. Por lo tanto se procederá tal como dicte el planeamiento y la Ley, siempre teniendo presentes los elementos de programación y gestión como pueden ser la equidistribución de derechos y obligaciones y realojo. Si las actuaciones necesarias para la rehabilitación, renovación y regeneración urbana precisan de modificaciones de la ordenación vigente, se procederá a realizar los trámites ordenados por la legislación mediante documentos de planeamiento de desarrollo como son los Planes de Reforma Interior y los Planes Especiales, e instrumentos de gestión como es la reparcelación.

En el caso de no ser necesaria la modificación de la ordenación urbanística, requerirá de una previa delimitación del ámbito de actuación ya sea continuo o discontinuo.

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Introducción 1.2.3 Posibilidad de ocupar espacios libres o de dominio público Esta novedad es una auténtica mejora para intentar facilitar la ejecución de proyectos de rehabilitación y renovación. El articulo 24.4 TRLSRU establece las reglas específicas de las actuaciones sobre el medio urbano, según el cual, para la instalación de elementos que garanticen la accesibilidad, será posible la ocupación de espacios de dominio público si es preciso mediante la desafectación de los mismos. También se podrán ocupar espacios privados como pueden ser los vestíbulos, descansillos, soportales…etc. Todas las intervenciones tanto las que ocupan espacio público como las de espacios privados deben asegurar la funcionalidad de los mismos y se deben realizar cuando no resulten viable otras soluciones por causas técnicas o económicas.

Si alguno de los bienes de dominio público compete a administraciones diferentes, se podrá solicitar, por parte de los Ayuntamientos, la cesión de uso según se dispone en la legislación correspondiente.

Los instrumentos de ordenación urbana son los encargados de garantizar el empleo de las condiciones básicas establecidas en el párrafo anterior, aplicando técnicas que permitan que las superficies no computen a efecto del volumen edificable o cuya finalidad sea análoga. Incluida la posibilidad de que se proceda a la expropiación de terrenos privados cuyos propietarios se opongan a la ocupación para facilitar la mejora de la accesibilidad del edificio.

El artículo 24.4 de la TRLSRU establece: “Cuando fuere preciso ocupar bienes de dominio público pertenecientes a otras Administraciones, los Ayuntamientos podrán solicitar a su titular la cesión de uso o desafectación de los mismos, la cual procederá, en su caso, de conformidad con lo previsto en la legislación reguladora del bien correspondiente.”

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Introducción 1.2.4 La rehabilitación por causas de eficiencia energética.

El artículo 24.5 TRLSRU permite la rehabilitación de edificios por circunstancias de mejora energética, por la cual se podrá aplicar también a los espacios que precisen de obras para la reducción del consumo energético anual de calefacción o refrigeración, si la demanda es reducida un 30 por cien, y consta de: a) La instalación de aislamiento térmico o fachadas ventiladas por el exterior del edificio, o el cerramiento o acristalamiento de las terrazas ya techadas. b) La instalación de dispositivos bioclimáticos adosados a las fachadas o cubiertas. c) La realización de las obras y la implantación de las instalaciones necesarias para la centralización o dotación de instalaciones energéticas comunes y de captadores solares u otras fuentes de energía renovables, en las fachadas o cubiertas cuando consigan reducir el consumo anual de energía primaria no renovable del edificio, al menos, en un 30 por ciento. d) La realización de obras en zonas comunes o viviendas que logren reducir, al menos, en un 30 por ciento, el consumo de agua en el conjunto del edificio.

Si el edificio a intervenir está sujeto al régimen de protección o está considerado de interés cultural, las actuaciones que se realicen en él irán enfocadas a mejorar la eficiencia energética y garantizar la accesibilidad, sin interferir en los valores por los que el edificio esta protegió. Por otra parte el órgano competente, según la normativa, deberá autorizar las intervenciones además de gestionar el régimen de protección.

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Introducción 1.2.5 Memoria de viabilidad técnica y económica El artículo 22.5 del TRLSRU determina que será necesario confeccionar una memoria que asegure la viabilidad de las actuación en términos económicos y de rentabilidad, siempre que se realicen actuaciones sobre el medio urbano, según lo estipulado en la legislación, en términos de conservación y de adecuación del equilibro entre los beneficios y las cargas, además de la memoria viabilidad económica se debe incluir un informe o memoria de sostenibilidad económica, como se expone en el artículo 22.4.

TRLSRU. Para conseguir que las actuaciones sean rentables la ley formula nuevos instrumentos según los cuales se pueden instaurar nuevos usos, además de incrementar la densidad y edificabilidad en determinados ámbitos urbanos.

Pero estos deberán estar acompañados de una memoria de viabilidad técnica y económica con los siguientes estudios y documentos: a) Estudio comparativo de los parámetros urbanísticos existentes.

Como pueden ser la edificabilidad, usos y tipologías de los edificios así como de las redes públicas a modificar, de tal forma que el estudio analizara las modificaciones sobre la edificabilidad o densidad, nuevos usos que se introduzcan. b) Estudio económico del valor de repercusión de cada uso urbanístico propuesto, así como la cuantía de la inversión la cual incluye las ayudas públicas y las indemnizaciones, identificando los sujetos encargados del deber de costear las redes públicas c) Análisis y justificación de que las inversiones aportadas sean capaces de generar suficientes ingresos para la financiación de la mayor parte del coste de transformación física, de forma que el coste que deba realizar los particulares sea el menor posible. d) Plazos: El horizonte temporal necesario para garantizar la amortización de las inversiones y la financiación de la operación. e) Valoración de la administración pública, de la capacidad de financiación y mantenimiento de las redes públicas, y del impacto sobre las Haciendas Públicas. | 21

Introducción 1.2.6 Efectos de la aprobacion de una actuacion medio urbano

sobre el

El medio urbano sobre el que se pretende actuar a través de las técnicas de gestión urbanística es el que en el planeamiento se ha clasificado como suelo urbano consolidado “El suelo urbano puede abarcar tanto el suelo ya consolidado por la urbanización como el suelo que todavía no está consolidado por la urbanización, es decir, el suelo ya trasformado físicamente y el suelo que todavía no ha iniciado, o no ha culminado el proceso de transformación.

El concepto de consolidación por la urbanización como un proceso de trasformación del suelo, al final del cual se encuentra el concepto de solar y podeos definir el suelo semiconsolidado, como aquel que se encuentra en un grado de transformación incompleto, o que no ha terminado cabalmente su proceso de trasformación, o que el proceso de trasformación ha sido anómalo. Suelo semiconsolidado por la urbanización será aquel terreno en proceso de transformación física que tiene como meta jurídica del proceso el concepto de solar.” 1 Una vez delimitado el ámbito físico y jurídico de la actuación se marca el inicio de las actuaciones según el método de gestión que ha elegido la administración competente. (Artículo 24.3 TRLSRU) Para ello según expresa el articulo 9.1 TRLSRU “ la administración Pública podrá utilizar, para el desarrollo de la actividad de ejecución de las actuaciones, todas las modalidades de gestión directa e indirecta admitidas por la legislación de régimen jurídico, así como los instrumentos de contratación de las Administraciones Públicas, de régimen local y de ordenación territorial y urbanística.”

1 LORENTE TALLADA, JOSÉ LUIS (2005). La gestión urbanística y la edificación existente. Valencia: Tirant lo Blanch.

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Instrumentos de planeamiento integrados

2. INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO INTEGRADOS 2.1 Planes de Reforma Interior El Plan de Reforma Interior es un instrumento de planeamiento urbanístico de ámbito municipal, cuyo objetivo es mejorar la calidad del medio urbano, mediante la renovación, rejuvenecimiento y revitalización del medio urbano, creando dotaciones urbanísticas y equipamientos comunitarios, mejorando la salubridad de barrios y resolviendo problemas medio ambientales, de circulación y de los servicios públicos.

Las comunidades autónomas son las competentes para regular y otorgar a los PRI la capacidad para efectuar operaciones de renovación urbana destinadas a reducir las densidades edificatorias del ámbito, y a la reequipación y modernización de barrios completos preservando el patrimonio histórico-cultural.

Desde el punto de vista de la renovación urbana, estas intervenciones están enfocadas a mantener un equilibrio entre la modernización y la conservación. La modernización se realiza de manera integrada en la ciudad, conservando lo que tenga un valor cultural o urbano, como por ejemplo una trama histórica. Este tipo de intervenciones han dado lugar a un tipo de plan que se utiliza con frecuencia: los planes especiales de reforma interior (PERI) (como el derogado PERI del Cabañal en Valencia) y de protección.

Los Planes Especiales a diferencia de los PRI, regulan ámbitos específicos protegidos por el propio Planeamiento general, delimitando “Conjuntos Históricos” que son los núcleos de la ciudad que suponen el nacimiento de esta y, por consiguiente, de absoluto interés histórico y cultural.

Por otro lado, la principal función del PRI es dar soluciones a problemas no previstos en la ordenación pormenorizada de los Planes Generales o, por algún motivo, es necesario realizar una reforma, esto se consigue realizando un análisis e informando sobre la situación real del suelo, y haciendo el correspondiente estudio de viabilidad para poder ejecutar las nuevas necesidades y usos. También marca objetivos de habitabilidad y revitalización de diferentes zonas mediante el equilibrio de usos. En definitiva los PRI intentan suplir carencias, resolver problemas, organizar soluciones puntuales o integrarlas en determinados ámbitos. | 23

Instrumentos de planeamiento integrados Para ámbitos previamente urbanizados o con un grado de consolidación por la edificación alto se establecerán planes de reforma interior de forma análoga cuyo ámbito es el medio urbano a que se refieren los artículos 35 y 72 de la LOTUP. Los planes de reforma interior deberán contener la siguiente documentación, según se determina en el artículo 40.3 de la LOTUP: a) Documentos sin eficacia normativa (y por lo tanto meramente informativos): • Memoria informativa y justificativa.

• Estudio de integración paisajística o, en su caso, estudio de paisaje, conforme a lo establecido en el capítulo II del título I de este libro, así como los demás estudios previstos en el artículo 34 de esta ley, en la medida en que lo precise el alcance de sus determinaciones.

• Planos de estado actual y de afecciones del territorio.

• Inventario de edificaciones existentes.

• Estudio de viabilidad económica y memoria de sostenibilidad económica, si no estuvieran convenientemente detallados en el plan general estructural. b) Documentos con eficacia normativa (que por lo tanto tienen consecuencias jurídicas para los propietarios): • Planos de ordenación y plano de conjunto refundido que permita visualizar el resultado final de dicha ordenación en el entorno o barrio colindante al sector y su coordinación con la ordenación estructural.

• Ordenanza particular de edificación y usos del suelo, en los casos en que se justifique su procedencia por necesidades específicas del ámbito ordenado, incluyendo, en su caso, las determinaciones del instrumento de paisaje que corresponda.

• En todo caso, respecto a la edificación existente: ordenanzas específicas del grado de protección, del régimen de fuera de ordenación o de su situación transitoria.

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Instrumentos de planeamiento integrados 2.1.1 Estándares urbanísticos aplicables Los estándares urbanísticos son delimitaciones vinculantes para la planificación en lo referente a edificabilidad y dotaciones. La falta de rigidez y flexibilidad del sistema, cuando se trata de aplicarlo al suelo urbano consolidado, imposibilita alcanzar los porcentajes de reservas del suelo urbanizable exigidos. Por este motivo la legislación introduce unos principios de flexibilidad en la fijación de los criterios para la planificación. Además de los estándares , existen otros criterios que indican la calidad urbana, como el diseño y localización de las dotaciones, la accesibilidad y el uso de las mismas.

En el caso de un PRI, se puede considerar un régimen de estándares dotacionales que se configuran con porcentajes de reserva de terrenos, mientras no interfiera con las compatibilidades de la consolidación existente, cuando haya un plan de renovación urbana que implique nuevos usos, aprovechamientos, con una extensión significativa de suelo vacante… etc.

En el caso que el objetivo del PRI sea pequeñas mejoras puntuales, las cuales no afectan a las dotaciones ni a la edificación preexistente, deja de tener tanto sentido nombrarlos como estándares dotacionales. Por lo tanto el régimen de estándares se aplicaran en la medida de lo posible teniendo en cuenta las compatibilidades con el grado de consolidación, congestión o densidad existente en las zonas urbanas.

Como se indica en el artículo 63 de la LOTUP a los PRI se les permite modificar determinaciones de los planes estructurales y de los planes de ordenación pormenorizada, siempre con el objetivo de adaptarlo al análisis más detallado. Por otra parte en del anexo IV de la LOTUP se detallan los criterios de flexibilidad, que son los siguientes: En los planes de reforma interior en sectores implicados en acciones de renovación urbana, se podrá minorar los estándares exigidos por la ley proporcionalmente a la consolidación de la edificación. En el caso de que el ámbito ya conste de una ordenación definida se aplicara las modificaciones de planeamiento en el apartado III.8 del anexo de la LOTUP. Se puede concluir que el plan de reforma interior, con los criterios de flexibilidad a la hora de aplicar los estándares, permite operaciones de renovación urbana tanto en objetivos muy puntuales como en una amplia reforma integral, confiriéndole gran versatilidad. | 25

Ejemplo

PLAN REFORMA INTERIOR PARQUE CENTRAL(Valencia) La Actuación Valencia Parque Central se constituye en el proyecto de reforma interior y renovación urbana de mayor trascendencia que acomete actualmente la ciudad de Valencia. El objetivo del Plan de Reforma Interior “Parque Central de Valencia” es una operación ferroviaria y urbana, por la que se establecen las determinaciones urbanísticas del ámbito de actuación para proceder a soterrar las vías del tren y el cosido del tejido urbano, debido a la liberación de los terrenos que en la actualidad son utilizados por el ferrocarril, en la posterior ordenación pormenorizada.

Con esta actuación urbanística se recupera una parte del centro de la ciudad con un nuevo parque de 230.000 m² y nuevos equipamientos públicos facilitando la integración de barrios colindantes ahora separados por las vías del ferrocarril.

La planificación del ámbito se va a llevar a cabo sabiendo el resultado final de la ordenación debido a los problemas y características del ámbito, por lo que es obligatorio la determinación de los parámetros básicos desde un primer momento.

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| Ejemplo

1 2

3

1 | Render aéreo del proyecto de parque Central Valencia 2 | Plano del proyecto de Parque Central 3 | Render nocturno del proyecto Parque Central 4 | Datos urbanísticos de la ordenación 5 | Render diurno del proyecto Parque Central

4

5

Ejemplo

6 | Parcelario catastral PRI Parque Central Valencia

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|

7 | Estructura urbana, alineaciรณn y alturas

de la edificaciรณn del PRI Parque Central Valencia

Ejemplo

8 | Usos del suelo, PRI Parque Central Valencia

9 | Gestión urbanística ,desarrollo y

ejecución del PRI Parque Central Valencia

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Instrumentos de planeamiento integrados

2.2 Planes Especiales de Centros Históricos Centro histórico o Conjunto Histórico es, conforme establece el artículo 15.3 de la Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español, “la agrupación de bienes inmuebles que forman una unidad de asentamiento, continua o dispersa, condicionada por una estructura física representativa de la evolución de una comunidad humana por ser testimonio de su cultura o constituir un valor de uso y disfrute para la colectividad. Asimismo es Conjunto Histórico cualquier núcleo individualizado de inmuebles comprendidos en una unidad superior de población que reúna esas mismas características y pueda ser claramente delimitado.”

La actuación de protección sobre el conjunto se realiza a través de los Planes Especiales.

Cuando una serie de bienes individuales configuran un grupo dotado de una cierta homogeneidad, ya sea en virtud de razones estéticas o históricas, estilísticas, sociales, etc. – lo que a su vez le confiere un particular interés cultural-. La intervención practicada sobre uno de ellos repercute inevitablemente en aquél. De este modo, la preservación de sus valores como conjunto depende también de la medida en la que estos sean tenidos en cuenta en las intervenciones practicadas sobre sus componentes.2 Los planes espaciales son instrumentos que complementan otros planes, modificándolos, debido a sus múltiples posibilidades de actuación.

Este instrumento se encuentra definido en la LOTUP en el artículo 43 y cuya finalidad es establecer la ordenación de actuaciones de rehabilitación, regeneración o renovación, así como la ordenación territorial y urbanística de actuaciones que se encuentran incorporadas en otros instrumentos de ordenación, fundamentalmente, Planes Generales.

Por estos motivos a los planes especiales les corresponde complementar otros planes que no abarcan los objetivos de rehabilitación, regeneración o renovación del medio urbano. De tal forma, mediante los planes especiales se podrán realizar acciones tan variadas como la regulación de la protección 2 SANCHEZ-MESA MARTINEZ, LEONARDO J. (2004). La restauración inmobiliaria en la regulación del patrimonio histórico. Navarra: Aranzadi. Página 199

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Instrumentos de planeamiento integrados de un bien de interés cultural (BIC), la peatonalización de calles, o reformar equipamientos públicos con sus correspondientes espacios públicos. Tanto en conjuntos histórico-artísticos como de bienes de interés cultural y su entorno.

Su documentación será la siguiente (Artículo 43 de la LOTUP): a) Documentos sin eficacia normativa (Informativos): • Documentación informativa gráfica y escrita.

• Memoria descriptiva y justificativa y estudios complementarios.

• Estudio ambiental y territorial estratégico y estudio de integración paisajística o, en su caso, estudio de paisaje, conforme a lo establecido en los anexos I y II de esta ley.

• Estudio de viabilidad económica y memoria de sostenibilidad económica, si fueren necesarios a la luz de los realizados en el plan general estructural. b) Documentos con eficacia normativa: • Ordenanzas.

• Catálogo, cuando sea preciso.

• Planos de ordenación.

En el caso de los planes especiales al igual que hemos visto en los PRI el artículo 63, de la LOTUP permite la modificación de ciertas determinaciones del plan estructural y el plan de ordenación pormenorizado, siguiendo también los criterios expuestos anteriormente en el caso de los PRI.

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Ejemplo

PLAN ESPECIAL

CENTRO HISTORIO (Onda) El Plan Especial para el Centro Histórico Protegido de Onda se encuentra incluido en el PGOU, redactado por los arquitectos ANTONIO FERRER y FERNANDO GAJA, aprobado en 1993. El Centro Histórico fue catalogado como BIC en el año 1967 de origen árabe, pudiendo apreciarse las huellas de las antiguas murallas, así como restos de palacios y en lo alto de la montaña un castillo.

Con el paso del tiempo el deterioro del casco antiguo se ha acentuado debido al abandono y a la falta de habitantes. Con la redacción del Plan Especial se pretende devolver su valor paisajístico y cultural.

Para llevar a cabo el Plan se decidió que los vecinos, asociaciones y las instituciones debían formar parte en el proceso participativo para decidir los cambios necesarios para la rehabilitación del centro histórico.

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10 10 | Foto-montaje del Plan Especial del centro histórico de Onda

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11 | Foto aérea de la ‘Morería’ Parte del casco antiguo de Onda 12 | Plano del plan especial del centro histórico del PGOU de Onda 13 | Foto de las viviendas típicas del casco antiguo de Onda

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Ejemplo

PLAN ESPECIAL

CENTRO HISTORIO (Villena) El Plan Especial de Protección y Conservación del Casco Histórico de la Ciudad de Villena tiene como objetivo solucionar todos los problemas que tiene su núcleo urbano de origen medieval debido a su inadecuada morfología urbana, su orografía y con edificaciones que no cumplen las exigencias funcionales que se exigen actualmente.

Con la aprobación del Plan Especial se pretende establecer un marco legal de tal forma que se produzca una rehabilitación y renovación de los valores históricos y culturales, creando dotaciones que mejoren el nivel de bienestar.

Podemos decir que el objetivo principal del Plan Especial es de carácter social centrándose en conceptos fundamentales como son la salubridad, accesibilidad, además de la creación de nuevos servicios públicos, dotaciones y al rehabilitación de las viviendas existentes para adecuarlas a los estándares mínimos que se exigen en la actualidad.

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| Ejemplo

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14 | Foto aérea del castillo y parte del casco antiguo de Villena 15 | Foto aérea del casco antiguo de Villena 16 | Foto aérea del casco antiguo de Villena 17 | Foto aérea del castillo y el casco antiguo de Villena

Instrumentos de planeamiento integrados

2.3 Estudios de Detalle Lo estudios de detalle son instrumentos de planeamiento menores, de capacidad más reducida, cuyo ámbito es a nivel de manzana y tienen la función de remodelación volumétrica o de alineaciones, para poder ser formulados deben estar contemplados en planes de rango superior y deben comprender como mínimo manzanas o unidades similares. Según precise en las remodelaciones tipológicas y morfológicas del volumen a intervenir se podrá crear nuevos viales o suelo dotacional. Es un instrumento que se utiliza con frecuencia ya que permite gran agilidad en su tramitación.

En cuanto a documentación incluirá documentos informativos y de normativa necesarios para sus fines, además incluirá un análisis de integración de la actuación en el paisaje urbano.

Según el Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana el estudio de detalle incluirá: • Memoria justificada de su conveniencia y de la procedencia de las soluciones adoptadas.

• Cuando se modifique la disposición de volúmenes se efectuará, además, un estudio comparativo de la edificabilidad resultante por aplicación de las determinaciones previstas en el Plan, y de las que se obtienen en el estudio de detalle, justificando el cumplimiento de lo establecido sobre este extremo en el número 3 del artículo anterior.

• Planos a escala adecuada y, como mínimo, 1:500 que expresen las determinaciones que se completan, adaptan o reajustan, con referencias precisas a la nueva ordenación y su relación con la anteriormente existente.

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Ejemplo

ESTUDIO DE DETALLE ANTIGUA FÁBRICA BOMBAS GENS Es una modificación del Estudio de Detalle de la antigua fábrica Bombas Gens, situada en la Av. de Burjassot nº 54 y 56, C/Reus nº 3 y C/Marchalenes nº43 y 47 de la ciudad de Valencia, debido a la incorporación del mismo en el catálogo de bienes y espacios protegidos como Bien de Relevancia Local (BRL) Actualmente el estado del edificio, que se encuentra en un núcleo urbano consolidado, es de ruina, precisándose una intervención inmediata para prevenir que las edificaciones colindantes sufran un mayor deterioro, así como la adaptación de la fábrica a los nuevos usos sin olvidar el carácter original. Esta intervención pretende respetar y mantener la construcción datada de 1930 eliminando los elementos posteriores y que no son necesarios mantener debido a su interés. El ámbito de intervención es la propia fábrica sin afectar las zonas anexas.

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20 18 | Foto aérea fabrica Bombas Gens 19 | Plano de la modificación del estudio de detalle 20 | Foto interior del estado previo de la fabrica 21 | Foto del estado de la fachada principal y la cubierta 22 | Axonometria del proyecto de rehabilitación de la fabrica Bombas Gens

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23 | Render de la Rehabilitación de la fabrica

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Instrumentos de planeamiento integrados

2.4 Catálogo de Protecciones Todo plan general estructural debe contener un catálogo de bienes y espacios protegidos de naturaleza urbana. El objetivo del catálogo de protecciones es complementar las especificaciones del Plan General, en los temas referentes a conservación y protección del patrimonio que sea merecedor de su especial protección, mediante la identificación de los bienes que poseen un valor patrimonial ya sea por un interés arquitectónico, histórico, tipológico, urbanístico…etc.

A los efectos de este trabajo, el ámbito que abarca es municipal de forma que contenga todos los elementos territoriales existentes que tengan algún tipo de protección por su interés artístico-cultural, arquitectónico o arqueológico. Además de los elementos que ya tenga protección se pueden incluir elementos que tengan relevancia local (BRL).

Como expresa SANTIAGO GONZALEZ-VARAS IBAÑEZ3 “la regulación de los catálogos urbanísticos es un buen ejemplo de la recepción de la cultura en el derecho urbanístico, representado aquellos un vehículo esencial para la protección de los bienes de interés cultural que no alcanza la consideración de BIC. Su importancia se entiende si se considera que estos últimos bienes son o pueden ser el grueso del patrimonio cultural de la ciudad, no cualitativa pero sí cuantitativamente considerado”.

El catálogo de protección podrá identificar los elementos individualmente o formando un conjunto, y se clasificaran en tres secciones: patrimonio cultural, patrimonio natural y paisaje además de otras secciones que se crean convenientes para el municipio. Por otra parte los elementos se caracterizaran según el nivel de protección al cual se vean asignados según en Anexo IV de la LOTUP

3 GONZALEZ- VARAS IBAÑEZ, SANTIAGO (1998). La rehabilitación urbanística. Pamplona: Aranzadi Página 84-85

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Ejemplo

CATÁLOGO DE PROTECCIÓN ANTIGUA FÁBRICA BOMBAS GENS En el 2015 la Dirección General de Patrimonio Cultural indica que debe protegerse el conjunto como Bien de Relevancia Local por lo que se redactó la “Ficha de Ordenación Estructural” para incluirla en el Catalogo de Protección. Debido a la protección del edificio se debió realizar una modificación del Estudio de Detalle sin alterar el uso del suelo ni aumentar la edificabilidad.

La fábrica de Bombas Gens es un edificio con gran valor histórico ya que es uno de los pocos ejemplos de arquitectura industrial que se conservan actualmente de la década de 1930.

El edificio está situado formando una manzana irregular y está formado por un conjunto de naves de baja altura que tiene unas fachadas ornamentadas inusualmente vistas en los edificios industriales de la época.

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| Ejemplo

Ejemplo

24 | Ficha del catalogo de protecciรณn Fabrica Bombas Gens 1/4 41

Ejemplo Ejemplo

25 | Ficha del catalogo de protecciรณn Fabrica Bombas Gens 2/4 42

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Ejemplo

26 | Ficha del catalogo de protecciรณn Fabrica Bombas Gens 3/4 43

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Ejemplo

Ejemplo

27 | Ficha del catalogo de protecciรณn Fabrica Bombas Gens 4/4 44

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Técnicas de programación en suelo urbano

3. TÉCNICAS DE PROGRAMACIÓN EN SUELO URBANO 3.1 Actuaciones aisladas 3.1.1 Objeto y ámbito Las actuaciones aisladas, como ámbitos de gestión urbanística, son reguladas por la legislación de las Comunidades Autónomas y, en el caso valenciano, la LOTUP en su artículo 72.3 establece que: “Las actuaciones aisladas consisten en la edificación de solares o la rehabilitación de edificios mediante licencia de obras. También son actuaciones aisladas las que se desarrollan mediante programa, cuando no sea posible realizarlas directamente mediante licencia de obras” Con el fin de complementar el programa de actuaciones asiladas en el medio urbano también se puede considerar: • La realización de obras accesorias de urbanización adyacentes a la parcela para completar los servicios urbanísticos existentes, convirtiéndola en solar.

• La reparcelación horizontal de la finca, en los supuestos de programa de actuación aislada en que sea necesaria.

Con la entrada en vigor de la LOTUP el ámbito de aplicación a aumentado, ya que con las antiguas leyes el ámbito físico era coincidente con el área de reparto uniparcelaria que es aplicable a suelo urbano consolidado, de tal forma que en la actualidad puede abarcar hasta manzanas completas en los casos que define el artículo 73 de la LOTUP. • En las manzanas con urbanización preexistente completa, procede la actuación aislada, salvo cuando concurran las circunstancias que aconsejen la formulación de un plan de reforma interior para realizar una actuación de renovación o regeneración sobre el medio urbano.

• En las manzanas con urbanización preexistente parcial, procederá su inclusión como actuación aislada, siempre que sea viable conectar con la urbanización existente los frentes no urbanizados. En caso contrario, | 45

Técnicas de programación en suelo urbano se incluirá en actuaciones integradas el terreno imprescindible para transformarlo en solar. La delimitación de la actuación integrada se realizará con un criterio funcional y proporcionado.

Sin embargo, esta interpretación no parece muy lógica desde un punto de vista de la posterior gestión ya que esta modalidad de “actuación aislada” de varias parcelas constituidas en una manzana es exactamente idéntica a la tradicional “actuación integrada” que, por definición es la que afecta a varias parcelas o inmuebles. Sería más lógico que la ley estableciera que en las manzanas con urbanización preexistente, total o parcial, se gestionará la urbanización a través de actuaciones aisladas de cada una de las parcelas o edificios que componen esta manzana. Y en caso de que no sea funcional este modelo de gestión de la urbanización sí que tendría que desarrollarse a través de actuaciones integradas.

Pero por otra parte el ámbito principal de las actuaciones asiladas es la parcela como se puede apreciar en el artículo 76.1 de la LOTUP de tal forma que el suelo urbanizado que está sujeto a “parcelas sujetas a actuaciones aisladas, siempre y cuando el plan o su modificación no establezca un incremento del aprovechamiento objetivo, forman área de reparto junto al ámbito de su vial de servicio, que es el terreno adyacente necesario para dotarlas de la condición de solar, o la parte proporcional de él” El régimen de los terrenos sujetos a actuación aislada, está regulado en el artículo 176 LOTUP, según el cual, en los solares o terrenos sujetos a actuación aislada, mientras no sean incluidos en un programa de actuación o en un ámbito de reforma interior, sus propietarios podrán realizar, disfrutar y disponer del aprovechamiento subjetivo, disponiendo de las siguientes alternativas: a) Edificarlo, si la calificación urbanística de su parcela lo permite, y no tienen cargas ni deberes urbanísticos pendientes de satisfacer. b) Transferirlo, para su materialización en suelo apto para ello, cuando la ordenación urbanística afecte su terreno a una dotación pública. c) Reservárselo, para su posterior transferencia, previa cesión gratuita 46

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Técnicas de programación en suelo urbano de su terreno a la administración. d) Solicitar la expropiación, en las condiciones y supuestos previstos por el artículo 104 de esta ley, después de acreditar la imposibilidad legal de proceder a la edificación o transferencia del aprovechamiento reservado.

3.1.2 Programas de Actuaciones Aisladas (PAA) Concepto El PAA es un instrumento de gestión urbanística muy importante cuya función es la de ejecutar en suelo urbano consolidado del planeamiento urbanístico el cual tiene asignada una ordenación pormenorizada. Su ámbito de actuación es únicamente el suelo urbano, a diferencia que ocurre con el Programa de Actuación Integrada (PAI). Como se expone en el apartado anterior el ámbito de actuación está comprendido entre la parcela urbanística y, según la LOTUP, la manzana completa, incluyendo en muchas ocasiones el suelo dotacional colindante, entendiéndose este suelo el formado por el ámbito del vial de servicio y los frentes no urbanizados en el caso de manzana.

El artículo 109.4 LOTUP establece que “Los programas de actuación pueden tener por objeto actuaciones aisladas para aquellos casos en que no proceda directamente el otorgamiento de licencia urbanística, tales como la rehabilitación o edificación en ámbitos de planes de reforma interior o solares en régimen de edificación forzosa. En estos casos, el ámbito de la actuación incluirá los terrenos necesarios para finalizar la urbanización, en su caso, y materializar la edificación.

Los programas de actuación aislada se regirán por lo dispuesto en el capítulo V de este título(LOTUP) y, en lo no previsto en el mismo, por el régimen establecido para los programas de actuación integrada.”

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Técnicas de programación en suelo urbano El procedimiento El procedimiento y la tramitación a seguir de los PAAs pueden gestionarse de forma directa por la administración o indirecta por los propietarios o terceros (el urbanizador).

SALVADOR ALEMANYS CLIMENT 4 explica que “la presentación de Programas, deberá registrarse por lo dispuesto para los Programas de actuación integrada. La única particularidad en principio destacable es que, debido a que el objetivo será la edificación del solar, habrá que prestarse como alternativa técnica un anteproyecto de edificación.

Por otra parte, la proposición jurídico-económica deberá contener una valoración de suelo y el grado de participación del propietario o propietarios en el desarrollo del Programa, el cual podrá acometerse mediante lo que se conoce como una reparcelación horizontal. Esto significa que el propietario, en lugar de recibir una porción de suelolo que resulta imposible puesto que ormalemnte solo hay una parcela resultnte posible-, percibe una parte de la edificación ya terminada. De ahí la necesidad de presentar un anteproyecto de edificación, en el cual puede distribuirse o reparcelarse el derecho de los propietarios.

Esto, no obstante, es una posibilidad que la Ley otorga al que presente el Programa, ya que nada impide que ésta presente una reparcelación de suelo en la que simplemente se prevea la indemnización económica del derecho de los propietarios, en cuyo caso carecería de sentido la presentación de un anteproyecto de edificación.”

Procedimiento por gestión directa El artículo 166 LOTUP determina que la iniciativa para la formulación del programa puede ser pública o privada.

Las administraciones públicas, por sí mismas o a través de sus organismos, entidades o empresas de capital íntegramente público, mediante la gestión directa podrán promover iniciativas de programa para el desarrollo de actuaciones aisladas 4 ALEMANY CLIMENT, SALVADOR (2005). El registro municipal de solares y edificios a rehabilitar en la comunidad valenciana. Valencia: Tirant lo Blanch

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Técnicas de programación en suelo urbano La gestión de un programa de actuación aislada podrá realizarse, en ejercicio directo de sus competencias, por la propia administración o por sus entidades instrumentales, en régimen de gestión directa. En defecto de gestión directa, la gestión podrá ser asignada por la administración actuante a los propietarios del suelo del ámbito de la actuación Procedimiento por gestión indirecta por la propiedad El promotor de una iniciativa de programa de actuación aislada deberá acreditar la disponibilidad civil sobre terrenos suficientes para asegurar que edificará la parcela, y que lo hará en plazo inferior a tres años. Se exceptúa la exigencia de disponibilidad civil sobre los terrenos, cuando estos estuvieran en régimen de edificación o rehabilitación forzosa o en sustitución del propietario.

A los efectos de la LOTUP, tiene la disponibilidad civil quien ostente poder de disposición sobre propiedades que sean suficientes para ser adjudicatario de finca resultante en la reparcelación, con características adecuadas para su edificación. En suelo urbano de centros históricos delimitados, se considerará acreditada la disponibilidad civil sobre terrenos cuando se tenga la titularidad de por lo menos el diez por cien de la propiedad.

(Artículo 166.4 LOTUP) Procedimiento por gestión indirecta por terceros. el régimen de edificación y rehabilitación forzosa.- el programa de actuación aislada en sustitución del propietario En ausencia de gestión directa por la administración y de gestión por los propietarios, la condición de promotor podrá atribuirse, en régimen de gestión indirecta, a un particular o empresa mixta. (Artículo 168 LOTUP) El promotor designado para la gestión de un programa de actuación aislada quedará sujeto al estatuto del urbanizador regulado en la ley para las actuaciones integradas.

El artículo 182.5.LOTUP establece que el incumplimiento injustificado de las órdenes de ejecución de reparación, conservación y rehabilitación de los edificios deteriorados o que estén en condiciones deficientes para ser utilizados faculta a la administración para adoptar entre otras medidas, la | 49

Técnicas de programación en suelo urbano convocatoria de procedimiento de ejecución sustitutoria, en los términos establecidos para los programas de actuación aislada en sustitución del propietario por incumplimiento del deber de edificar.

En este sentido, la LOTUP regula el Régimen de edificación y rehabilitación forzosa y en sustitución del propietario en sus artículos 184 a 187.

El procedimiento se inicia mediante la Declaración de incumplimiento y régimen de edificación forzosa (Artículo 184 LOTUP).

Así, transcurrido el plazo para iniciar o concluir la edificación por el propietario sin que se haya cumplido la obligación urbanística, la administración podrá declarar el incumplimiento del deber de edificar, notificando a los interesados dicha declaración y la propuesta de inclusión de los bienes afectados en el régimen de edificación forzosa, inscribiéndolos en el Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar.

Los propietarios afectados dispondrán, en todo caso, del plazo de un mes, contado desde la notificación, para oponerse a la misma. Transcurrido este plazo o presentada oposición por el propietario, la administración resolverá sobre la aplicación del régimen de edificación forzosa, comunicándolo, en su caso, al registro de la propiedad para su inscripción.

El régimen de edificación forzosa legitima a cualquier persona física o jurídica, con capacidad suficiente, para promover un programa de actuación para la edificación del solar, dándose audiencia al propietario por el plazo de un mes.

Vencido el plazo de audiencia al propietario, el ayuntamiento podrá tramitar un programa de actuación aislada encaminado a la edificación del solar o actuación sobre el edificio, aun contra la oposición del dueño, y, salvo concierto de este con el promotor, se ejecutarán por expropiación.

A falta de iniciativas de programa de actuación aislada o de alternativas técnicas aceptables para su ejecución, el solar podrá ser objeto de venta forzosa en pública subasta. El adquirente ha de comprometerse y garantizar el inicio de su edificación en el plazo de un año, inscribiéndose dicho compromiso en el registro de la propiedad.

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Técnicas de programación en suelo urbano La convocatoria de oficio, sea por iniciativa municipal o a instancia de interesado, de concurso de un programa de actuación aislada en sustitución del propietario, (Artículo 186 LOTUP) se realiza de conformidad con las siguientes reglas: a) Cualquier persona está legitimada para formular un programa de actuación aislada, edificatoria o rehabilitadora, en sustitución del propietario y pretender la adjudicación de su ejecución tomando como referente el procedimiento previsto para los programas de actuación integrada; el adjudicatario contará con las prerrogativas y obligaciones del adjudicatario de estos últimos programas, salvo las especificidades propias de la edificación sustitutoria. b) El contenido del programa de actuación aislada en sustitución del propietario debe adecuarse a las especificidades de su objeto y, en concreto, a la obligación del promotor de costear totalmente la ejecución, por convenio con la propiedad o por causa del incumplimiento de esta, debiendo incluir los documentos propios de un programa de actuación aislada.

Procedimiento por gestión indirecta por terceros. el régimen de edificación y rehabilitación concertada Los propietarios de una actuación aislada de iniciativa privada que, voluntariamente y en el procedimiento de audiencia municipal, acuerden su desarrollo en régimen concertado con el promotor que hubiera iniciado el procedimiento, podrán participar en ella en los términos que conjunta y libremente establezcan. (Artículo 185.4. LOTUP) En concreto, podrán recibir mediante reparcelación horizontal, partes o departamentos construidos del edificio, en función de los costes de construcción o rehabilitación que sufraguen o del valor de la finca aportada de la que son titulares, en justa proporción de los beneficios y cargas que la actuación concertada conlleva.

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Técnicas de programación en suelo urbano Efectos de la aprobación de los programas de actuación aislada La aprobación de los programas de actuación aislada produce, para la parcela o el solar, los efectos previstos en el artículo 186.2 LOTUP: a) En el régimen de reparcelación forzosa o voluntaria, la adjudicación de la parcela o el solar en proindiviso a los efectos de su distribución en régimen de propiedad horizontal, en la proporción resultante al adjudicatario del concurso junto con el propietario o propietarios y la ocupación de la parcela por aquel, a los efectos de la realización de las obras. b) En el régimen de expropiación forzosa, la obtención de la parcela o el solar por el adjudicatario del concurso, con el adeudo previo de su importe, valorado de acuerdo a los criterios establecidos en la legislación estatal de suelo, a los efectos de su edificación como propietario nuevo, en los términos establecidos en el programa de actuación, del valor de la expropiación se descontará el correspondiente a la sanción por incumplimiento del deber, de acuerdo con lo que establece el artículo 185.2.b LOTUP. c) Constitución de garantía por el importe del programa de actuación, incluyendo los costes de urbanización.

Los PAA en la actualidad en pequeñas áreas urbanas situadas en municipios, de escasa población y de naturaleza urbana, podrán llevar a cabo la urbanización y edificación.

Contenido documental del programa de actuación aislada El contenido documental del PAA, según el artículo 167 de la LOTUP “debe adecuarse a las especificidades de su objeto y, en concreto, a la obligación del promotor de costear totalmente la ejecución” y debe contener la documentación siguiente.

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Técnicas de programación en suelo urbano a) Alternativa técnica, que contendrá: • Anteproyecto de edificación o de rehabilitación, acompañado, en su caso, de proyecto de urbanización para completar las obras necesarias para otorgar a los terrenos la condición de solar.

Ambos documentos contendrán la delimitación del ámbito de la actuación y una memoria de calidades, tanto de las obras de construcción como de las de urbanización, describiendo, como mínimo, los elementos significativos y relevantes que permitan determinar el coste total de la actuación.

• En caso de que resultare necesario modificar el planeamiento urbanístico, se acompañará del correspondiente instrumento urbanístico que lo modifique. Sólo podrá aprobarse definitivamente el programa simultáneamente o con posterioridad a la aprobación definitiva del citado instrumento. b) Propuesta de convenio urbanístico a suscribir entre el adjudicatario y la administración actuante, en el que consten los compromisos, plazos, garantías y penalizaciones que regularán la adjudicación. Se identificará la forma de gestión de la actuación. El promotor de una actuación aislada ha de garantizar el coste de las indemnizaciones y justiprecios, los gastos del plan de realojo y retorno y la totalidad del coste de las obras de urbanización, si hubiera que realizarlas. c) Proposición jurídico-económica, que contemple los siguientes aspectos: • Desarrollo de las relaciones entre el adjudicatario y la propiedad de la finca, expresando, en su caso, los eventuales acuerdos ya alcanzados y las disposiciones relativas al modo de financiación de la actuación y retribución del adjudicatario.

• Estimación de la totalidad de los costes de ejecución de la actuación.

• Avance de la equidistribución de beneficios y cargas. En el supuesto de régimen de edificación o rehabilitación forzosa o en sustitución por propietario, se formulará una propuesta de precio | 53

Técnicas de programación en suelo urbano de adquisición del inmueble, a título de beneficiario privado de la expropiación forzosa, o propuesta de pago de la totalidad de los costes de ejecución, mediante la atribución al adjudicatario, en régimen de reparcelación forzosa, de partes determinadas de la edificación resultante, de valor equivalente a aquellos, formalizadas en régimen de propiedad horizontal.

• Cuando en la edificación se prevean usos heterogéneos, o el valor de sus diversas partes, por razón de su localización en planta, orientación u otros análogos, resulten muy diferentes, se aplicarán coeficientes correctores de uso y localización, determinados en función de sus precios de venta justificados en un estudio de mercado, con la finalidad de lograr una homogeneización ponderada de la retribución en partes de la edificación.

• Estudio de viabilidad económica y estudio de sostenibilidad económica de la actuación.

• En su caso, plan de realojo y retorno.

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Ejemplo

PROGRAMAS DE ACTUACIONES AISLADAS BARRIO DEL CARMEN (Valencia) Programa de Actuación Aislada en la calle Fós números 7 y 9 del Barrio del Carmen (Valencia) y cuyo objetivo es la mejora y regeneración del entorno del centro histórico de Valencia, en concreto el barrio del Carmen, donde se pretende edificar los solares vacíos que se encuentran en el registro municipal de solares y edificios a rehabilitar siempre según los criterios de la ley.

Con el PAA se pretenden construir viviendas para los colectivos más desfavorecidos de la sociedad siguiendo los criterios de la estrategia de desarrollo de la Comunidad Valenciana.

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| Ejemplo

Técnicas de programación en suelo urbano 3.1.3 Actuaciones de dotación En el procedimiento de regeneración urbana adquiere gran protagonismo las actuaciones de dotación en suelo urbanizado cuyo objetivo es rejuvenecer y regenerar tanto la ciudad histórica como los espacios urbanos de la ciudad consolidada. (Artículo 7.1.2 TRLSRU 15) “Considerando como tales las que tengan por objeto incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística a una o más parcelas del ámbito y no requieran la reforma o renovación de la urbanización de éste”. (Artículo 7.1.2 TRLSRU 15) Las actuaciones de dotación se realizan en parcelas sin edificar o en situación de ruina urbanística, si el incide de edificabilidad preexistente es bajo se permite un incremento de aprovechamiento (edificabilidad neta de la parcela) atribuido por el planeamiento a parcelas concretas en Suelo Urbano.

Para ello, el planeamiento puede establecer bien un incremento sobre la edificabilidad preexistente o por cambio de uso de mayor rentabilidad (de industrial a terciario o residencial, por ejemplo). Ello comportara la generación de una carga y un deber sobre la base de la obligada aplicación del Principio de Equidistribución y del de Participación en las Plusvalías por la administración: a) Cargas.- Constituida por una reserva de suelo para Dotaciones Públicas necesarias para satisfacer las demandas de servicios públicos derivadas del incremento de población generada por el aumento de edificabilidad en proporción al incremento de aprovechamiento atribuido sobre el preexistente. b) Deber.- Obligación derivada del principio de participación pública en las plusvalías por el que le corresponde a la Administración una parte de las generadas por la acción pública del planeamiento urbanístico y que se constituye por el 5% del incremento de aprovechamiento sobre el preexistente.

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Técnicas de programación en suelo urbano Carga y deber que deben ser levantados previamente a la patrimonialización del aprovechamiento adicional otorgado.

Para el levantamiento de la carga puede aplicarse uno de estos dos procedimientos: a) Mediante Reparcelación Voluntaria: Cesión a la Administración de la zona Verde o Equipamiento, previa o simultáneamente a la obtención de licencia para patrimonializar el incremento de aprovechamiento b) Mediante Compensación Económica a la Administración, aplicando el valor de repercusión del suelo (VRS) correspondiente al uso del incremento determinado en función de Estudio de Mercado) y como índice de edificabilidad aplicable a la parcela dotacional, la edificabilidad media ponderada de las preexistentes en la zona.

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Ejemplo

ACTUACIÓN DE DOTACIÓN

PONT DE LA GALLEGA (Vila-Real) La propiedad y el Ayuntamiento de Vila-real acordaron materializar el aprovechamiento correspondiente a los terrenos sobre los que se autorizaba la ocupación sobre los restos de parcelas no ocupados por los viales y que estaban calificados como espacio libre, y que éstos adquirirían la condición de solares edificables en proporción suficiente para materializar en ellos el total aprovechamiento que a cada propietario le correspondiera por las parcelas de su titularidad incluidas en el ámbito de actuación.

Respecto a la nueva ordenación que se propone, debemos señalar que la misma consiste en nuevo estudio de las manzanas nº 372 (LEL-1); nº 379 (ESA) y nº 421 (LEL-1), con un incremento de edificabilidad residencial de 20.878,00 m2t de uso residencial y una reforma de la ordenación pormenorizada la cual afecta a las dos manzanas de Espacio Libre Local (LEL-1) unificando ambas en una sola zona verde y formando el conjunto total una única manzana.

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| Ejemplo

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28 | Foto aérea del área de actuación Av. Francia 29 | Datos de la modificación puntual PGOU Av. Francia 30 | Plano de la calificación del suelo urbano 31 | Plano de gestión urbanista de la actuación aislada 31 | Plano catastral de la actuación Av. Francia

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Técnicas de programación en suelo urbano 3.1.4 Complejos inmobiliarios Concepto La Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH) dedica su Capítulo III al régimen de los complejos inmobiliarios privados. Sin embargo no da un concepto legal de los mismos. Los conjuntos urbanísticos responden a lo que LPH –tras la reforma de 6 de abril de 1999- denomina “complejo urbanístico privado”, es decir, complejos de edificios destinados a viviendas o locales con múltiples servicios comunes (aparcamientos, pistas deportivas, piscina, local social, etc.)

Los complejos inmobiliarios y su conformación está regulada en el artículo 26 TRLSRU 15.

Se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos.

La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal de urbanización.

El complejo inmobiliario podrá constituirse sobre una sola finca o sobre varias, sin necesidad de previa agrupación, siempre que sean colindantes entre sí o únicamente se hallen separadas por suelos que, de acuerdo con la ordenación territorial y urbanística, deban tener la condición de dominio público, ser de uso público, servir de soporte a las obras de urbanización, o ser computables a los efectos del cumplimiento del deber de entregar a la Administración el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención.

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Técnicas de programación en suelo urbano Cuando los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público se constituirá un complejo inmobiliario de carácter urbanístico en el que aquéllas y ésta tendrán el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público. Tales fincas podrán estar constituidas, tanto por edificaciones ya realizadas, como por suelos no edificados, siempre que su configuración física se ajuste al sistema parcelario previsto en el instrumento de ordenación.

La constitución y modificación del complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados como regímenes especiales de propiedad, por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma.

Como se expone en el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, y más tarde en el artículo 26.6 de la TRLSRU “No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes:” a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel. b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.

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Técnicas de programación en suelo urbano Caracteres Como expone SEBASTIÁN DEL REY BARBA5 “los complejos inmobiliarios se caracterizan por la concurrencia de los siguientes elementos: • Pluralidad de fincas, siendo precisamente esta característica la que permite diferenciar el complejo inmobiliario del edificio único divido en propiedad horizontal.

• Pluralidad de titulares de las diversas fincas que lo integran.

• Punto de conexión entre las diversas fincas, es decir, elementos y obligaciones comunes.

• Gestión conjunta del complejo inmobiliaria que le permita constituirse en un conjunto organizado.

• Estatutos que regularán reglamentariamente el régimen jurídico unitario del complejo.

Clases de organización en conjuntos inmobiliarios.

Para SEBASTIÁN DEL REY BARBA los conjuntos inmobiliarios pueden configurarse de dos formas: • Como una sola comunidad de propietarios.

• Como una agrupación de comunidades de propietarios.

Así pues la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal admite dos posibilidades: • Complejos integrados por dos o más edificaciones: • Las urbanizaciones privadas, que en la actualidad se configuran como un conjunto de parcelas y edificaciones –normalmente 5 DEL REY BARBA, Sebastián. “TEMA 44. La prehorizontalidad. Conjuntos urbanísticos: urbanizaciones privadas, puertos deportivos. El derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.” Temario completo de civil para las oposiciones de registros <http://www. notariosyregistradores.com/opositores/1-temas-registros.htm> [Consulta: 6 de Agosto de 2016]

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Técnicas de programación en suelo urbano de edificaciones unifamiliares, bien aisladas o pareadas-, ya construidas o en construcción, dotadas de elementos y servicios de utilidad común y que nacen por una actuación particular.

• La propiedad horizontal compleja, formada por dos o más cuerpos de edificios, cuya especialidad es la existencia de dos clases de cuotas: La general de la propiedad horizontal y los gastos de la respectiva escalera.

• Complejos integrados por dos o más parcelas ya construidas o en construcción, pudiendo configurarse como: • Una propiedad horizontal ordinaria, conocida como Propiedad Horizontal tumbada, sin más especialidades que los elementos materiales o físicos que la componen-.

• Un complejo urbanístico privado propiamente dicho, cuando, por su mayor complejidad, existen elementos comunes de dos clases: Los de propiedad horizontal simple en la que está integrada cada edificación, vivienda o local; y los de la comunidad general.

3.1.5 Actuaciones edificatorias y rehabilitadoras A los efectos de este trabajo, se entiende por actuaciones edificatorias, incluso cuando requieran obras complementarias de urbanización las de rehabilitación edificatoria, entendiendo por tales la realización de las obras y trabajos de mantenimiento o intervención en los edificios existentes, sus instalaciones y espacios comunes, en los términos dispuestos por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

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Técnicas de programación en suelo urbano

3.2 Actuaciones integradas 3.2.1 Objeto y ámbito Como define el artículo 72 de la LOTUP “Las actuaciones integradas son ámbitos de gestión urbanística que comportan las programaciones conjuntas de una o varias unidades de ejecución completas.” El objetivo de las actuaciones integradas es la urbanización del suelo clasificado como suelo urbanizable y suelo no consolidado para poder transformarlos en solares mediante unidades de ejecución.

Al objeto del presente estudio las actuaciones integradas pueden desarrollarse en suelo urbano consolidado pendiente de urbanización, total o parcial, o que sea necesaria la reurbanización. Así, según el artículo 73 de la LOTUP se considerara actuaciones integradas las manzanas con urbanización preexistente parcial que no pueda conectar la urbanización actual con los frentes no urbanizados, por lo que se incluirá dentro de la actuación integrada el terreno necesario para este sea trasformado en solar. También se incluirán dentro del ámbito de actuaciones integradas las manzanas que consten de ningún grado de urbanización preexistente

3.2.2 Programas de Actuaciones Integrada (PAI) Concepto Los programas de actuaciones integradas son instrumentos de gestión y ejecución del planeamiento que tiene como objetivos ejecutar una determinada ordenación, la cual estará definida por el Plan General o por Planes parciales o de reforma Interior los cuales lo desarrollen o modifiquen.

El programa de actuación integra incluirá una o varias unidades de ejecución, realizando la planificación, gestión y urbanización. Además los PAI pueden delimitar su ámbito y modificar ámbitos previstos con anterioridad en otros planes de tal forma que la integración de la actuación con su entorno sea la correcta.

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Técnicas de programación en suelo urbano Los programas de actuación integrada, según el Artículo 110 LOTUP, tienen como objetivos: a) Gestionar la transformación física y jurídica de las fincas afectadas. b) Urbanizar completamente las unidades de ejecución o parcelas que comprenda (…) c) Ejecutar las obras de conexión e integración adecuada de la urbanización con las redes de infraestructuras, de energía, comunicaciones y servicios públicos existentes. d) Suplementar las infraestructuras y espacios públicos o reservas dotacionales en lo necesario para mantener equilibradamente o mejorar los niveles de calidad, cantidad o capacidad de servicio existentes y exigibles. e) Obtener gratuitamente, a favor de la administración: Los suelos dotacionales públicos del ámbito de la actuación, o adscritos a la misma por el planeamiento.

Las parcelas que legalmente correspondan, con destino al patrimonio público de suelo. La adscripción de cesiones externas deberá cumplir las reglas de equidistribución del planeamiento. f) Ordenar el reparto equitativo de las cargas y beneficios. g) Realizar obras determinadas de rehabilitación o edificación, de uso público o privado, en los supuestos previstos en esta ley. h) Para garantizar el derecho al realojo de las personas residentes afectadas por una actuación, el promotor de la actuación urbanística está obligado a ofrecer una vivienda de sustitución que tenga las condiciones de habitabilidad propias de una vivienda de protección oficial. La vivienda de sustitución deberá estar situada preferentemente en el mismo barrio, excepto acuerdo explícito entre la persona afectada y el promotor o justificación de la imposibilidad de cumplir este requisito, según los términos que se establezcan reglamentariamente.

En este último caso la vivienda de sustitución deberá estar situada en el lugar más próximo posible a la residencia afectada. | 65

Técnicas de programación en suelo urbano Este último objetivo suele ser más conflictivo, puesto que la ocupación de los inmuebles que entran dentro del procedimiento de rehabilitación y renovación urbana y la propiedad o posesión de la misma a través de alquileres de bajo precio, supone una lucha de intereses entre los habitantes, la propiedad y las exigencias de la administración que, en muy pocas circunstancias hacen rentable o atractiva la programación de ámbitos urbanos consolidados.

El procedimiento El procedimiento de programación se distingue en tres tipos diferentes: gestión directa por la administración, bien sea el ayuntamiento u otras administraciones con competencias en la materia; gestión indirecta por los propietarios; y gestión indirecta a través de empresa mixta o agente urbanizador-rehabilitador.

Hoy en día, esta última forma de gestión, a través de terceros, como es la empresa mixta u otros agentes que no son propietarios, no resulta muy operativa. Y ello es así por la falta de financiación, tanto pública como privada por las entidades financieras, y el desastre económico en el que la crisis económica y el fin de la “burbuja inmobiliaria”.

Por ello, en este estudio no profundizaremos en el procedimiento de actuaciones integradas de forma indirecta por un agente urbanizador puesto que la situación económica actual, y que se prevé para los próximos años, hace de este tipo de gestión un procedimiento poco eficaz y del todo residual.

Procedimiento por gestión directa El artículo 117 LOTUP establece el Procedimiento de programación en régimen de gestión directa y órganos competentes para promoverla.

Establece este precepto que “Las administraciones públicas, entes y organismos del sector público, en el ámbito de sus respectivas competencias, pueden promover programas de actuación integrada, así como los instrumentos para su desarrollo y ejecución (…) en régimen de gestión directa se tramitarán conforme al procedimiento previsto en el capítulo II o en el capítulo III, del título III del libro I.”

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Técnicas de programación en suelo urbano El CAPÍTULO II LOTUP regula aquellos procedimientos para programas sujetos a Evaluación Ambiental y territorial estratégica (artículos 47 a 56 LOTUP). Este procedimiento ha sido objeto de discusión y modificación o, al menos interpretación, puesto que parece del todo ilógico efectuar una evaluación ambiental en zonas urbanas consolidadas por la edificación.

Para los efectos de este estudio parece más aplicable lo previsto en el CAPÍTULO III que supone la tramitación de los planes no sujetos al procedimiento ordinario de evaluación ambiental y territorial estratégica (artículos 57 y 58 LOTUP) El Convenio Urbanístico es el instrumento para regular las relaciones entre la administración y los propietarios constituidos y organizados en una agrupación de interés urbanístico, mediante el que “podrán colaborar con la administración actuante en la ejecución de la actuación urbanizadora, en los términos que se establezcan reglamentariamente.” (Art. 117.3 LOTUP) Procedimiento por gestión indirecta por la propiedad El artículo 118 LOTUP establece el Procedimiento de programación en régimen de gestión por los propietarios según el cual “Los propietarios de los terrenos del ámbito del programa de actuación integrada, en los términos establecidos en esta ley, pueden promover dichos programas, así como los instrumentos para su desarrollo y ejecución.”

Procedimiento por gestión indirecta por terceros: la empresa mixta.

Las Administraciones públicas, entes y organismos del sector público competentes para la gestión directa del programa de actuación integrada podrán acometer su gestión indirecta mediante empresas mixtas, constituidas para el desarrollo de actuaciones concretas, cuando razones de interés público lo aconsejen. (Art 119.1 LOTUP) La tramitación y aprobación del programa de actuación integrada, una vez constituida la empresa mixta, “se realizará de acuerdo con la regulación establecida para la gestión directa. Asimismo, regirá en estos supuestos lo previsto en el artículo 157 LOTUP respecto de la selección del empresario constructor en los supuestos de gestión directa.” | 67

Técnicas de programación en suelo urbano Efectos de la aprobación de los programas de actuación integrada.

La ejecución y efectos de los programas de actuación integrada se regirán por las bases de programación, por lo establecido en la LOTUP y, en lo no provisto en ellas, por lo dispuesto en la legislación sobre contratos del sector público. (Artículo 131 LOTUP) “Los programas de actuación integrada deberán ejecutarse de acuerdo con el contenido de sus documentos, sin perjuicio de las prerrogativas establecidas a favor de la administración actuante de acuerdo con la presente ley.” (Artículo 132 LOTUP) Las Prerrogativas de la administración están reguladas en el artículo 134 LOTUP, según el cual “la administración actuante ostenta la prerrogativa de interpretarlos programas de actuación integrada, resolver las dudas que ofrezca su cumplimiento, modificarlos por razones de interés público, acordar su resolución y determinar los efectos de esta.”

El urbanizador debe: a) “Cumplir sus funciones con profesionalidad y eficiencia empresarial, ajustándose a las reglas fijadas por el programa de actuación integrada dentro del marco legal y a los compromisos contraídos al aprobarse.”

(Artículo 132.2 LOTUP) b) El urbanizador responderá, ante los afectados, de los daños y perjuicios que les cause, salvo cuando actúe ejecutando órdenes directas de la administración. c) El incumplimiento del urbanizador en sus obligaciones derivadas del programa de actuación integrada producirá las consecuencias previstas en su convenio de programación y en la ley. d) La ejecución del programa de actuación integrada se realizará a riesgo y ventura del urbanizador, sin perjuicio de lo establecido en la LOTUP respecto de los casos de fuerza mayor y de retasación de cargas. (Art. 133 LOTUP Principio de riesgo y ventura)

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Técnicas de programación en suelo urbano Contenido documental del programa de actuación integrada.

El contenido documental del PAI, según el artículo 111 de la LOTUP contiene dos tipos de documentos: a) La alternativa técnica incluye, al menos: • Plano de ordenación del ámbito de actuación, que refleje la ordenación pormenorizada previamente aprobada que desarrolle.

• Memoria justificativa del cumplimiento de las condiciones de integración con el entorno.

• Proyecto de las obras programadas • Inventario preliminar de construcciones y plantaciones que se puedan ver afectadas.

• En ausencia de ordenación pormenorizada, o cuando esta o la ordenación estructural pretenda modificarse, el programa de actuación integrada se acompañará de un plan parcial, plan de reforma interior, estudio de detalle o modificación del plan de ordenación pormenorizada. Estos planes establecerán, completarán o remodelarán la ordenación pormenorizada o estructural, en todos o algunos de sus aspectos, y se tramitarán y aprobarán junto al programa de actuación integrada. b) La proposición jurídico-económica se formalizará: en una memoria y unas normas de actuación, para la gestión directa; o en una memoria y un convenio urbanístico, para la gestión indirecta y para la gestión por los propietarios. Regulará las obligaciones y derechos del urbanizador, de los propietarios adheridos al programa de actuación integrada y de la administración, de conformidad con lo establecido en la presente ley y en la legislación del Estado, y contendrá: • Una estimación de cada uno de los conceptos económicos constitutivos de las cargas de la actuación y su coste máximo total, según los conceptos enunciados en el artículo 144 de esta ley, desglosando para cada uno de ellos: los costes por fases y partidas; las cargas globales máximas; y las cargas unitarias repercutidas por metro cuadrado de terreno originario y por unidad de aprovechamiento. | 69

Técnicas de programación en suelo urbano • La forma de retribución al urbanizador, incluyendo el coeficiente de canje y la correlativa valoración del suelo a efectos de la retribución en terreno.

• Los plazos que se proponen para la ejecución del programa de actuación integrada, determinando las fases en que se realizarán las obligaciones y compromisos establecidos en el mismo y el plazo total de ejecución de la actuación. Este último plazo será susceptible de prórrogas expresas, por causa justificada, otorgadas antes de la fecha prevista de caducidad, y cumpliendo las limitaciones establecidas en el artículo 109.5 de esta ley.

• Memoria de viabilidad económica o de sostenibilidad económica, en los términos establecidos por la legislación del Estado sobre el suelo y sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

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Ejemplo

PROGRAMA DE ACTUACIร N INTEGRADA UA-15(Segorbe) El conjunto de esta Actuaciรณn Integrada abarca la Unidad de Ejecuciรณn nยบ 15 del Plan General de Ordenaciรณn Urbana de Segorbe (Castellรณn), cuya delimitaciรณn se corresponde con la modificaciรณn puntual nยบ 18 del PGOU de Segorbe, que fue aprobada adjudicada por el Pleno del Ayuntamiento el 8 de marzo de 2005. Posteriormente, la Comisiรณn Territorial de Urbanismo de Castellรณn, en sesiรณn de 16 de noviembre de 2005 (DOCV nยบ 2343, de 17 de enero de 2006), que aprobรณ definitivamente la modificaciรณn puntual nยบ 18 del PGOU de Segorbe. El PAI fue adjudicado inicialmente a la mercantil CESMAN S.L. y despuรฉs cedida la figura de urbanizador a la mercantil Promociones y Construcciones Mediterrรกnea, SL que es el agente urbanizador que ha finalizado las obras.

La Unidad de Ejecuciรณn nยบ 15 en Suelo Urbano Residencial del PGOU de Segorbe, se encuentra ubicada en la Avenida Navarro Reverter.

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| Ejemplo

33 | Plano de delimitan de la unidad de ejecución PAI ua15 en Segorbe

34 | Plano de la reparcelación del PAI ua15 en Segorbe Las superficies resultantes de la reparcelación según su ordenación y medición real para la reparcelación son las siguientes: - Superficie total de la Unidad de Ejecución nº 15: 38.562,26 m2s.

- Espacio de uso privado:

23.337,29 m2s

- Espacios libres de dominio y uso público:

15.220,47m2s

Zona Verde:

1.262,86 m2s

Red Viaria:

13.957,61 m2s

Datos coste de la obra

Euros •Total ejecución por contrata •Honorarios de redacción proyectos y dirección técnica

1.275.348 € 79.265 €

•Gastos generales del Urbanizador

102.164 €

•Beneficio del Agente Urbanizador

65.299 €

TOTAL COSTE DE URBANIZACIÓN

1.522.076 €

35 | Datos de PAI ua15 en Segorbe

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| Ejemplo

PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA (Benalúa sur) El objetivo de esta Programa de Actuación Integrada en Benalúa, localidad de la provincia de Alicante, es urbanizar la unidad de ejecución número 1 del Plan Parcial del sector sur del Plan General de Ordenación Urbana de Alicante.

Como propósito del Programa de Actuación Integrada pretende gestionar las trasformaciones físicas y jurídicas de las fincas implicadas, terminar de urbanizar la Unidad de Ejecución, así como realizar las obras necesarias de conexión e integración con la red de infraestructuras y servicios. También tiene como objetivo suplementar las infraestructuras y espacios públicos, la obtención por parte de la administración el suelo dotacional público y las parcelas para el patrimonio público de suelo, y el reparto de cargas y beneficios. Asimismo se deberá rehabilitar los edificios, ya sea de uso público o privado que se prevén en la ley.

Ejemplo | | 73

36 | Foto aérea de la zona (actuación integrada Benalúa sur)

37 | Plano de delimitación de unidades de ejecución (actuación integrada Benalúa sur)

38 | Plano de ordenación del Plan Parcial Aprobado (actuación integrada Benalúa sur)

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Técnicas de gestión en suelo urbano

4. TÉCNICAS DE GESTIÓN EN SUELO URBANO 4.1 Ámbitos de gestión: las áreas de reparto en suelo urbano 4.1.1 Concepto de área de reparto El concepto de área de reparto, es un concepto urbanístico antiguo, aunque en la ley del Suelo de 1956 se les denominaba “polígonos” y en el Texto refundido de la ley del suelo de 1976, se les denominaba “polígonos” o “unidades de actuación” (art.117 TRLS’76), la idea conceptual era la misma que la recogida posteriormente en la ley del suelo de 1990 y su texto Refundido de 1992.

En su artículo 94 TRLS’92, sin definirlas, establece que: 1. Los instrumentos de planeamiento general delimitarán para la totalidad del suelo urbano una o varias áreas de reparto de cargas y beneficios, con inclusión o no de los sistemas generales adscritos o en esta clase de suelo, según disponga la legislación urbanística aplicable.

2. Todos los terrenos clasificados como suelo urbanizable y los afectos o sistemas generales adscritos o en esta clase de suelo para su obtención deberán quedar incluidos en áreas de reparto, cuya delimitación se hará conforme a lo que establezca la legislación urbanística aplicable.

Tampoco la define como “concepto fundamental” la LRAU valenciana, ya que en su artículo 60.2 LRAU la liga al concepto “aprovechamiento Tipo”, es decir, la “edificabilidad unitaria que el planeamiento establece para todos los terrenos comprendidos en una misma Área de Reparto”.

Tampoco nos ayuda mucho la vigente LOTUP Valenciana, desde un punto de vista conceptual, cuando en el Artículo 71 apartado a) la incluye dentro de los “Conceptos básicos de la equidistribución” como “el conjunto de terrenos, contiguos o discontinuos, que quedan sujetos a un mismo aprovechamiento tipo” En ellas, como está estipulado del artículo 74.2 “in fine” de la LOTUP: “deberá quedar garantizado el justo reparto de beneficios y cargas, a materializar en las reparcelaciones, y se justificará la viabilidad de las áreas de reparto y las medidas adoptadas para su mayor equidad.” | 75

Técnicas de gestión en suelo urbano En consecuencia, y aunque la normativa urbanística no la define claramente podemos concluir que el área de reparto es un ámbito, pero no una figura de planeamiento ni de gestión, simplemente una extensión de terreno sobre la que se define un aprovechamiento tipo igual para todo los terrenos sobre los que se delimita. Dicha área puede englobar desde uno a varios sectores y/o unidades de ejecución o incluso una sola parcela (el área de reparto uniparcelaria, que fundamentalmente se produce en suelo Urbano Consolidado), y el reparto de cargas y beneficios (equidistribución) es proporcional a la superficie, sin que pudiera haber diferencias notables de unas zonas a otras.

En realidad, el área de reparto podría definirse más bien como un concepto económico para el cual los inmuebles afectados e incluidos dentro de un área delimitada tienen los mismos derechos y obligaciones económicas y legales.

La LOTUP, respecto a la a las leyes urbanísticas anteriores, tanto estatales como autonómicas aporta importantes cambios, al establecer que las Áreas de reparto y la fijación del aprovechamiento tipo, ya no están incluidas en la ordenación estructural, como muestra el artículo 23 de la LOTUP, donde solo aparecerán criterios para su delimitación y el cálculo del aprovechamiento tipo de los sectores de planeamiento parcial, sin concretar un valor. Por lo tanto las delimitaciones de las áreas de reparto y el establecimiento del coeficiente el aprovechamiento se desarrollaran en los planes de ordenación pormenorizada, como son los planes de reforma interior o los planes parciales.

Para entenderlo mejor el concepto de área de reparto se expone un ejemplo de LUIS MIGUEL LOPEZ FERNANDEZ6 donde tomamos un área de reparto formada por solo tres parcelas -para mayor simplificación-, a las cuales llamaremos A, B y C. La primera tiene un aprovechamiento real de 4 m2/m2 y una superficie de 100 m2, la parcela B un aprovechamiento real de 1 m2/m2 y una superficie de 100 m2, y la parcela C, cuya superficie es de 50 m2, está destinada a un uso dotacional pública. El aprovechamiento-tipo del área que no sirve de ejemplo será, de acuerdo con el sistema de cálculo contemplado en el TRLS, de 2 m2/m2 (ap. real total/sup. Total).

6 LOPEZ FERNANDEZ, LUIS MIGUEL (2000) TAUS Aspectos de gestión y registrales.

Madrid: Montecorvo Página 41-42

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Técnicas de gestión en suelo urbano Resulta entonces que el propietario de la parcela A tiene que adquirir 200 m2 de aprovechamiento: 100 de la parcela B y 100 de la parcela C, que pasará a adscribirse a la administración. Así, en el plano de la estricta teoría, hemos distribuido entre todos los propietarios y de forma equitativa la edificabilidad total y la carga derivada de la obtención del suelo dotacional. Pero esta equidistribución teórica solo será real si cada metro cuadrado de suelo incluido en el área de reparto hubiera sido adquirido al mismo valor por los tres propietarios.

4.1.2 Participación de la administración en las plusvalias en suelo urbano consolidado El artículo 77 LOPTUP regula las modalidades del aprovechamiento que corresponde a la administración y compensación de excedentes de aprovechamiento. A los efectos de este trabajo, que se centra fundamentalmente en el suelo urbano consolidado podemos distinguir dos modalidades según las cuales se materializará en terrenos cedidos a esta, libres de cargas de urbanización: “c) En el suelo urbano incluido en unidades de ejecución, el porcentaje de aprovechamiento que corresponde a la administración es del cinco por cien del aprovechamiento tipo. d) En el suelo urbano incluido en actuaciones aisladas o en planes de reforma interior, el aprovechamiento tipo coincide con el aprovechamiento subjetivo. Se exceptúan de esta regla los ámbitos que tengan un incremento de aprovechamiento respecto del planeamiento anterior, en los que el porcentaje de aprovechamiento que corresponde a la administración actuante será del cinco por cien respecto del incremento del aprovechamiento tipo. En este caso, la cesión podrá realizarse preferentemente mediante cesión de suelo, libre de cargas de urbanización, en el que pueda materializarse el aprovechamiento público, o, en su defecto, mediante la cesión de superficie edificada de valor económico equivalente integrada en edificios en régimen de propiedad horizontal, o mediante compensación económica.”

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Técnicas de gestión en suelo urbano 4.1.3 Delimitación de áreas de reparto en sectores sujetos a plan de reforma interior.

En los planes de reforma interior, la LOTUP permite gran flexibilidad a la hora de ordenar sectores posibilitando la delimitación de áreas de reparto que se ajusten a los ámbitos de gestión más adecuados. Por lo que las áreas de reparto se podrán ajustar a una o varias unidades de ejecución, o también a diversas actuaciones aisladas (áreas de reparto uniparcelarias o que afecten a dos o tres parcelas como mucho) A la hora de aplicar en las áreas de reparto instrumentos de adscripción de red primaria se aplicaran desde el enfoque más restringido, debido a que la LOTUP exige una justificación para el incremento de aprovechamiento según la necesidad del nuevo planeamiento respecto a las exigencias del anterior, así como un aumento de las dotaciones debido al incremento de aprovechamiento.

39 | Plano de Delimitacion de área de reparto de la unidad de ejecución c3.2 (Vila-Real)

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Técnicas de gestión en suelo urbano 4.1.4 Áreas de reparto correspondientes a unidades de ejecución en suelo urbano delimitadas por la ordenación pormenorizada En su libro DAVID MARTÍNEZ BOROBIO7 explica que “en general a la hora de delimitar las Unidades y fijar un sistema es necesario ponderar todas las circunstancias que para el caso determine la legislación autonómica como son todas las concurrentes en el ámbito, los objetivos a alcanzar, las necesidades colectivas que deban satisfacerse, los medios económicos disponibles y la capacidad de gestión de la administración.

Dentro de dichos elementos deberán tenerse en cuenta la incidencia de la existencia de asentamientos de población que pudieran tener derechos de realojamiento.”

El artículo 72 LOTUP define las UNIDADES DE EJECUCIÓN como “ámbitos de gestión urbanística delimitados para su programación y ejecución conjunta.”

El artículo 75.3 LOTUP establece que “En los terrenos incluidos en unidades de ejecución en suelo urbano, el plan de ordenación pormenorizada establecerá para cada una de ellas un área de reparto junto con el suelo que le sea adscrito, de modo que el aprovechamiento de cada unidad de ejecución tenga un valor similar, sin que exista una diferencia, en más o en menos, superior al quince por ciento, respecto al aprovechamiento urbanístico medio del área urbana homogénea en que se hallen incluidos.”

Con ello, la ley urbanística valenciana se acoge a una técnica ya prevista en la Ley del suelo de 1976 por la que se buscaba que todas las áreas de reparto incluidos en zonas homogéneas pudieran tener aprovechamientos urbanísticos (valores) similares y que no se diferenciaran en más de un 15% las unas de las otras.

7 MARTÍNEZ BOROBIO, DAVID (2006) Derechos de realojo y retorno en la gestión urbanística. Madrid: Montecorvo S. A. Página 99

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Técnicas de gestión en suelo urbano 4.1.5 Áreas de reparto uniparcelarias Esta delimitación, aunque su concepto no está recogido como tal en la legislación estatal ni autonómica, el mismo se puede concluir de las figuras de gestión denominadas “Actuaciones Aisladas” Así el artículo 72.3 LOTUP define las ACTUACIONES AISLADAS como “la edificación de solares o la rehabilitación de edificios mediante licencia de obras. También son actuaciones aisladas las que se desarrollan mediante programa, cuando no sea posible realizarlas directamente mediante licencia de obras. El programa de actuación aislada puede conllevar, como fin complementario: a) La realización de obras accesorias de urbanización adyacentes a la parcela para completar los servicios urbanísticos existentes, convirtiéndola en solar. b) La urbanización y edificación de parcelas incluidas en pequeñas áreas urbanas de municipios de carácter rural con escasa población, en los términos previstos en el artículo 25.4 de esta ley. c) La reparcelación horizontal de la finca, en los supuestos de programa de actuación aislada en que sea necesaria.”

En las manzanas con urbanización preexistente completa según el artículo 73 LOTUP, procede la actuación aislada, es decir, la delimitación de un área de reparto uniparcelaria, cuando no concurran las circunstancias que aconsejen la formulación de un plan de reforma interior para realizar una actuación de renovación o regeneración integral sobre el medio urbano.

Por otro lado, en las manzanas con urbanización preexistente parcial, procederá su inclusión como actuación aislada, siempre que sea viable conectar con la urbanización existente los frentes no urbanizados y sea necesaria la obtención de terrenos dotacionales (frecuentemente viales o semiviales) Para ello, “el grado de urbanización de la manzana correspondiente se ponderará en función de las alineaciones del planeamiento vigente a ejecutar.” (Art. 73.2 LOTUP) 80

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40 | Plano de Gestión Urbanística , Actuación Aislada (Pont de la gallega en Vila-Real), cada una de las parcelas se constituye en un área de reparto uniparcelaria.

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Técnicas de gestión en suelo urbano 4.1.6 Áreas de reparto discontinuas en suelo urbano Este concepto suele ir ligado al de “área reparcelable discontinua” que también es un concepto territorial, un ámbito de gestión, que por las circunstancias establecidas en el planeamiento general o parcial, se ha considerado conveniente que determinados inmuebles, tengan las mismas características respecto a las cesiones obligatorias y las correspondientes obligaciones económicas respecto a la urbanización de las dotaciones que en ese ámbito discontinuo se establezcan.

4.2 Los regímenes de actuación: la actuación integrada y la actuación aislada La diferencia principal que existe entre una actuación aislada y una integrada es la envergadura que abarca. Según el artículo 72 de la LOTUP “ Las actuaciones integradas son ámbitos de gestión urbanística que comportan las programaciones conjuntas de una o varias unidades de ejecución completas”. En definitiva, implica la urbanización de varias parcelas para convertirlas en solares. Mientras que para las actuaciones aisladas determina que: “consisten en la edificación de un solar o la rehabilitación de edificios mediante licencia de obras. También son actuaciones aisladas las que se desarrollan mediante programa, cuando no sea posible realizarlas directamente mediante licencia de obras. El programa de actuación aislada puede conllevar, como fin complementario: a) La realización de obras accesorias de urbanización adyacentes a la parcela para completar los servicios urbanísticos existentes, convirtiéndola en solar. b) La urbanización y edificación de parcelas incluidas en pequeñas áreas urbanas de municipios de carácter rural con escasa población, en los términos previstos en el artículo 25.4 de esta ley. c) La reparcelación horizontal de la finca, en los supuestos de programa de actuación aislada en que sea necesaria.”

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Técnicas de gestión en suelo urbano De forma simplificada podemos considerar la actuación aislada la intervención en una sola parcela para su edificación, además de la urbanización precisa para convertirá en solar, o rehabilitación de la edificación preexistente.

Por otra parte las actuaciones Integradas hacen referencia a la edificación de varias parcelas, o a la rehabilitación en caso de estar ya edificadas, la cual se puede realizar por fases o de una sola vez, pero que está conformada en una programación única. Una vez se apruebe el correspondiente Programa para el desarrollo de la Actuación Integrada.

Según el artículo 73.4 LOTUP “Las actuaciones sobre el medio urbano son aquellas definidas por la ley del Estado sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, delimitadas como tales en la ordenación pormenorizada de los instrumentos de planeamiento urbanístico previstos en la presente ley o en el programa de actuación aislada o integrada que las desarrollen. Las actuaciones sobre el medio urbano tendrán la consideración de actuación integrada o actuación aislada de acuerdo con lo dispuesto en este artículo (…).”

Es decir, a) En las manzanas con urbanización preexistente completa, procede la actuación aislada, salvo cuando concurran las circunstancias que aconsejen la formulación de un plan de reforma interior para realizar una actuación de renovación o regeneración sobre el medio urbano, en cuyo caso procederá la delimitación de una actuación integrada. b) En las manzanas con urbanización preexistente parcial, procederá su inclusión como actuación aislada, siempre que sea viable conectar con la urbanización existente los frentes no urbanizados. En caso contrario, se incluirá en actuaciones integradas el terreno imprescindible para transformarlo en solar. La delimitación de la actuación integrada se realizará con un criterio funcional y proporcionado. c) En las manzanas sin ningún grado de urbanización preexistente, procede la actuación integrada.

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Técnicas de gestión en suelo urbano

4.3 Las transferencias de aprovechamiento como técnica de gestión urbanística.

4.3.1 Concepto La transferencia de aprovechamiento es una técnica de gestión urbanística que se lleva a cabo gracias a un convenio entre los propietarios del suelo y la Administración. En dicha trasferencia de aprovechamiento la administración adquiere el suelo cedido por el propietario, normalmente de naturaleza urbana y el cual se destinara por el planeamiento a dotaciones públicas. Y el propietario transfiere el aprovechamiento urbanístico que genera la parcela dotacional a otro solar cuyo aprovechamiento es deficitario, con el objeto de complementarlo y edificar la totalidad del aprovechamiento objetivo del mismo. Gracias a esta técnica de gestión la administración puede adquirir solares, en principio, sin la necesidad de expropiarlos ni abonarles a los propietarios un justiprecio en metálico. Aunque como veremos esta práctica no está exenta de riesgos para la administración cuando el propietario decide reservarse el aprovechamiento para transferirlo en un futuro, dado que la institución de la expropiación rogada genera graves conflictos posteriores.

Una vez el propietario del solar que ha cedido el suelo a la administración y ha obtenido el aprovechamiento objetivo edificable en otra parcela de destino, el propietario deberá llegar a un acuerdo con el propietario de la parcela de destino en el caso de que no coincidiera el mismo.

El propietario del solar que recibe la transferencia puede construir todo el aprovechamiento que el plan le asigna, al haber compensado el excedente respecto del aprovechamiento tipo (en muchas ocasiones, ambos propietarios coincidirán en uno, por haber este adquirido el otro solar con el objetivo de propiciar la transferencia).

En caso de que en un suelo dotacional no se incluya en el ámbito de una Unidad de Ejecución, ello implicaría que no se permiten las acciones de equidistribución habituales (reparcelación fundamentalmente). Así la administración podrá adquirir suelo para dotaciones públicas mediante la trasferencia de aprovechamiento. Por lo que deducimos que esta técnica de gestión nació debido a las dificultades a la hora de gestionar, en suelo urbano, la obtención de equipamientos públicos.

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Técnicas de gestión en suelo urbano La LOTUP en su artículo 71 define varios conceptos básicos para poder proceder, mediante las técnicas de gestión urbanística, a la justa y proporcional distribución de cargas y beneficios denominada urbanísticamente la “equidistribución” Y necesarias para comprender el concepto de “Transferencia de aprovechamiento” a) Área de reparto: el conjunto de terrenos, contiguos o discontinuos, que quedan sujetos a un mismo aprovechamiento tipo (Ya estudiada anteriormente) técnica de planeamiento que consiste en establecer para la totalidad, o sólo para cada zona homogénea diferenciada del Suelo urbano, un aprovechamiento tipo o coeficiente de edificabilidad (en m2t/m2s), sea cual sea el uso, intensidad, localización, destino o propiedad de los solares incluidos, que expresará el «contenido normal de la propiedad» según su calificación urbanística, y delimitará la facultad para el ejercicio del derecho de edificación, otorgados ambos por el Plan.” 8 “Como

b) Área urbana homogénea: el conjunto de terrenos continuos, delimitados por un instrumento de planeamiento urbanístico, que dispongan de usos y tipologías homogéneas, con el objeto de determinar el aprovechamiento promedio que corresponde a los suelos dotacionales integrados en ella a los que la ordenación urbanística no les hubiera asignado aprovechamiento lucrativo c) Aprovechamiento tipo: es la edificabilidad unitaria, ponderada, en su caso, con los correspondientes coeficientes correctores, que el planeamiento establece para todos los terrenos comprendidos en una misma área de reparto. (Unidades de Aprovechamiento UA, o metros cuadrados de techo) d) Aprovechamiento subjetivo: el aprovechamiento susceptible de apropiación por los propietarios, que resulta de restar del aprovechamiento tipo el porcentaje de aprovechamiento que corresponde a la administración. (m2t) 8 GARCÍA-BELLIDO Y GARCÍA DE DIEGO, Javier; ENRÍQUEZ DE SALAMANCA NAVARRO, Luis M. (1979)“Transferencia del aprovechamiento urbanístico: fundamentación jurídica de una nueva técnica de gestión”,Revista de Derecho Urbanístico nº 65 | 85

Técnicas de gestión en suelo urbano e) Aprovechamiento objetivo: es el aprovechamiento urbanístico de destino privado cuya materialización permite o exige el planeamiento en un terreno dado. f) Excedente de aprovechamiento: la diferencia positiva que resulta de restar del aprovechamiento objetivo de los terrenos, el aprovechamiento subjetivo que corresponde a sus propietarios. El excedente de aprovechamiento se origina bien porque el aprovechamiento tipo de un terreno es inferior a su aprovechamiento objetivo, bien porque el aprovechamiento subjetivo de su propietario es inferior al aprovechamiento tipo debido al porcentaje de aprovechamiento que corresponde a la administración. g) Porcentaje de aprovechamiento que corresponde a la administración: es el porcentaje de aprovechamiento tipo, libre de cargas de urbanización, que corresponde a la administración de acuerdo con esta ley. h) Compensación de excedente de aprovechamiento: es la operación jurídico-económica de gestión urbanística, por la que el propietario del terreno compensa onerosamente el excedente de aprovechamiento que presenta su terreno para adquirir el derecho a construirlo. i) Transferencia de aprovechamiento: operación jurídica por la que los propietarios de un terreno cuyo aprovechamiento objetivo es inferior a su aprovechamiento subjetivo, transmiten la diferencia entre esos dos aprovechamientos, o parte de ella, a otros terrenos con excedente de aprovechamiento, para su edificación. En el caso de que el terreno de origen de la transferencia sea una dotación pública, esta conlleva la cesión gratuita de los terrenos a la administración. Unos y otros suelos pueden estar en distinta ubicación y situación urbanística.

De acuerdo con el art. 77 de la LOTUP corresponden a la Administración los siguientes porcentajes del aprovechamiento tipo. a) Cero por ciento: en suelo urbano sujeto a actuación aislada o afectado por plan de reforma interior, sin incremento de aprovechamiento respecto al planeamiento anterior.

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Técnicas de gestión en suelo urbano b) Cinco por ciento: en suelo urbano incluido en unidad de ejecución. c) Cinco por ciento respecto del incremento de aprovechamiento tipo: en suelo urbano sujeto a actuación aislada o afectado por plan de reforma interior, cuando se produzca un incremento de aprovechamiento respecto del planeamiento anterior. d) Diez por ciento: en suelo urbanizable clasificado por el plan general estructural. e) Quince por ciento: en sectores de nueva clasificación. (Reclasificación) En este caso un cinco por cien corresponde a la Generalitat que debe destinarlo, con carácter finalista, a la mejora de la infraestructura verde.

4.3.2 La parcela de origen En cuanto a la parcela que origina el aprovechamiento a transferir, tiene como supuesto que, en el plan, se encuentre clasificada como suelo urbano y se haya calificado como dotación pública. Como único requisito que debe cumplir la parcela de origen es que esta cuente con un aprovechamiento subjetivo el cual permita transferirse. La parcela de origen y la de destino es conveniente que se encuentren adscritas a las mismas áreas de reparto.

Sin embargo, situaciones como las ocurridas en el PGOU de Vila-real demuestran el caos en que se puede convertir la utilización de áreas de reparto diferentes para la aplicación de la técnica de gestión de transferencia de aprovechamientos.

Al respecto, hay una regla específica para los suelos urbanos con destino dotacional público, que no estén incluidos en unidades de ejecución y para los cuales el plan no haya atribuido aprovechamiento objetivo (que constituye el presupuesto más habitual de las trasferencias) Según la LOTUP, en el caso de que el Plan no hubiera establecido un aprovechamiento tipo determinado, estos suelos tendrán el resultante de la media ponderada de los aprovechamientos referidos al uso predominante del polígono fiscal en el que estén incluidos

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Técnicas de gestión en suelo urbano 4.3.3 Parcela de destino Las parcelas que pueden recibir la transferencia del aprovechamiento urbanístico serán aquellas que presenten un aprovechamiento objetivo — máximo edificable según el plan— superior al aprovechamiento subjetivo que, en principio, puede patrimonializar su propietario. Es decir, debe tratarse de una parcela edificable con un excedente de aprovechamiento.

La LOTUP dispone que la equivalencia entre lo transferido y lo adquirido se verificará conforme a las reglas de valoración establecidas por la legislación estatal vigente en la materia

4.3.4 Método de gestión.

Como expone MUSTAFÁ TOMÁS, YÁSSER-HARBI 9 Este método de gestión puede ser útil en los siguientes supuestos: • Un propietario de una parcela en suelo urbano no puede materializar el aprovechamiento subjetivo que le corresponde, edificando su parcela, porque está calificada por el planeamiento como dotación pública de obligada cesión al Ayuntamiento (p. e. una zona verde o un tramo de vial).

• Existe voluntad municipal de obtener ese suelo urbano dotacional para destinarlo al uso previsto por el plan (pretende ajardinar la zona verde o ejecutar el vial).

• Otro solar urbano presenta un excedente de aprovechamiento cuya compensación es requisito previo para poder ser edificado.

Como ejemplo de gestión de la transferencia de aprovechamiento encontramos el plan general municipal de ordenación urbana de Vila-Real, el cual es el único plan general de un municipio de la Comunidad Valenciana que trata en tema con un gran nivel de detalle y del cual podemos encontrar un extracto en el anexo del presente trabajo 9 MUSTAFÁ TOMÁS, Yásser-Harbi “régimen de las transferencias y reservas de aprovechamiento urbanístico. en especial, el régimen de la comunidad valenciana” Departamento de Derecho Inmobiliario y Urbanismo de Uría Menéndez <http://www.uria. com/documentos/publicaciones/2349/documento/077yasser.pdf?id=1958>[Consulta: 2 de Agosto de 2016]

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Técnicas de gestión en suelo urbano

4.4 Las reservas de aprovechamiento 4.4.1 Concepto Esta técnica está íntimamente ligada con la de las transferencias de aprovechamiento. Con la única diferencia de que en este caso eventualmente no existe parcela de destino.

Normalmente cuando la administración pretende construir una dotación publica la cual tiene un aprovechamiento subjetivo que se quiere trasferir pero en el momento de llevarse a cabo esta trasferencia no se puede materializar, ya sea porque no existe excedente apto para ser compensado con el aprovechamiento de la parcela original, o porque el acuerdo con un propietario de la parcela destino o el urbanizador de la unidad de ejecución no llega a efectuarse.

Por otra parte aunque ese convenio llegue a efectuarse es complicado que coincida el aprovechamiento a trasferir con el excedente a compensar.

En este tipo de situación es conveniente complementar con otra técnica de gestión urbanística como puede ser la reserva de aprovechamiento, de tal forma que el propietario cedente tiene la reserva de aprovechamiento que se hará efectiva cuando sea posible.

4.4.2 Tipologias de reservas de aprovechamiento a) La fórmula fundamental es la de la Cesión de terrenos dotacionales con reserva de aprovechamiento. Una fórmula que suelen utilizar los propietarios con el objetivo de evitarse el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles de una parcela sobre la que no se puede materializar ningún aprovechamiento urbanístico. Y, por lo tanto, es inútil para el mercado inmobiliario. Con la reserva el propietario queda exento de costes fiscales y se evita las cargas que el inmueble. b) En las actuaciones urbanísticas que se lleven a cabo mediante expropiación de terrenos reservados para la ejecución de dotaciones públicas de red primaria o secundaria, el expropiado podrá hacer reserva del aprovechamiento urbanístico que, en su caso, tengan atribuidos, | 89

Técnicas de gestión en suelo urbano como pago del justiprecio, siendo dicha reserva de aplicación preferente al ámbito al que esté adscrita o funcionalmente vinculada la dotación pública en los términos previstos en la ley. De no ejercitar el expropiado esa opción, será la administración expropiante quien tenga derecho a materializar los aprovechamientos que, en su caso se deriven de los terrenos expropiados, subrogándose en los derechos y obligaciones del propietario inicial. (Artículo 79.5 LOTUP) c) Ocupación directa: corresponde también la reserva de aprovechamiento cuando la obtención de los terrenos se lleve a cabo mediante ocupación directa, regulada en el artículo 107 LOTUP. (Artículo 79.6 LOTUP)

4.4.3 Procedimiento El artículo 79 LOTUP regula el procedimiento de gestión de las Reservas de aprovechamiento estableciendo: • Cuando se produce la reserva: Con motivo de una cesión gratuita de terrenos a la administración, el cedente puede reservarse el aprovechamiento subjetivo de los terrenos para su posterior transferencia.

Quien sufrague el justiprecio expropiatorio de un terreno, o renuncie a percibirlo, puede reservarse su correspondiente aprovechamiento.

• Procedimiento administrativo: La reserva de aprovechamiento debe ser aprobada por el ayuntamiento o por la administración expropiante; en este último caso, se requiere un informe previo municipal. El ayuntamiento puede oponerse a que se formalice una reserva de aprovechamiento cuando pueda dificultar la implementación de los mecanismos de gestión urbanística o la debida ejecución del planeamiento; sin embargo, no podrá oponerse a la ulterior transferencia si, en su día, aceptó la reserva.

• La reserva se inscribirá en el registro de la propiedad. El titular de ella podrá enajenar o hipotecar los aprovechamientos incluso para financiar su adquisición.

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Técnicas de gestión en suelo urbano 4.4.4 La expropiación rogada. un problema grave para la administración Una vez aceptada por la administración la cesión del suelo dotacional y efectuada la reserva del aprovechamiento, el Ayuntamiento debe propiciar la materialización del derecho reservado en alguna área de reparto delimitada.

Porque de no ser así, los propietarios de este suelo reservado, al amparo de lo establecido en el artículo 104 LOTUP, pueden reclamar la expropiación rogada de su derecho.

Así, cuando transcurran cinco años desde la entrada en vigor del plan sin que se lleve a efecto la expropiación de terrenos dotacionales que no hayan de ser objeto de cesión obligatoria, por no resultar posible la justa distribución de beneficios y cargas en el correspondiente ámbito de actuación, continuo o discontinuo, los propietarios podrán anunciar al ayuntamiento su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, que debe llevarse a cabo por ministerio de la ley si transcurren otros dos años desde dicho anuncio. (104.1 LOTUP) Para solicitar la expropiación demandada, el titular de la propiedad deberá justificar la imposibilidad de efectuar la justa distribución de los beneficios y cargas en el marco del plan general. A tal efecto, los propietarios podrán presentar sus hojas de aprecio y, transcurridos tres meses sin que el ayuntamiento notifique su aceptación o remita sus hojas de aprecio contradictorias, los propietarios podrán recurrir a la intervención del jurado provincial de expropiación forzosa. La valoración se entenderá referida al momento del inicio del expediente de justiprecio por ministerio de la ley.

(104.2 LOTUP).

Esta expropiación a la que está obligada la administración está produciendo en la actualidad un importantísimo esfuerzo al Ayuntamiento que se ve obligado a asumir justiprecios que no tenía previsto en su presupuesto municipal. Así la política de “Urbanismo a Coste cero” que se realizó en un principio en ayuntamientos como el de Vila-real, se convierte en una crisis de magnitud incalculable para la administración que, años después, debe asumir una indemnización desproporcionada y, sobre todo no prevista.

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Técnicas de gestión en suelo urbano

4.5 La reparcelación Concepto Como definía la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana la reparcelación es “actividad de ejecución del planeamiento que tiene por objeto la nueva división de fincas ajustada al planeamiento para adjudicarlas entre los afectados según su derecho”.

En particular, “La reparcelación es la nueva división de fincas ajustada al planeamiento para adjudicarlas entre los afectados según su derecho” (Art. 80 LOTUP).

La función del procedimiento reparcelatorio se concreta en los siguientes aspectos: a) Regularizar urbanísticamente la configuración y los linderos de las fincas. b) Materializar la distribución de beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística. c) Retribuir al urbanizador por su labor, ya sea adjudicándole parcelas edificables o afectando estas a sufragar las cargas de urbanización. d) Adjudicar a la administración los terrenos urbanizados, tanto dotacionales como edificables, que legalmente le correspondan, en pleno dominio y libres de cargas. e) Subrogar las fincas originarias por parcelas edificables y fincas de resultado. f) Compensar en metálico a los propietarios que no reciban adjudicación en parcela. g) Concretar las reservas para vivienda de protección pública en parcelas determinadas, conforme al plan o programa. h) Concretar y asignar a cada propietario la parte correspondiente de las cargas de urbanización y establecer las condiciones y garantías del pago delas mismas.

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Técnicas de gestión en suelo urbano En particular, la reparcelación tiene como objetivo realiza una equidistribución de beneficios y cargas, en la fase de ejecución del planeamiento, de tal forma que se agrupen las fincas y parcelas del ámbito de actuación y posteriormente se adjudiquen las nuevas parcelas sujetas al planeamiento entregándole a la administración del aprovechamiento y del suelo dotacional que le corresponde. La reparcelación podrá realizarse de forma voluntaria o forzosa, de tal forma que se adjudicara la parcela de suelo resultante o una indemnización por el valor del suelo.

Los participantes en la reparcelación son la administración actuante, el propietario de los terrenos afectados que se encuentren dentro del ámbito de actuación y todos aquellos que tengan algún derecho dentro del ámbito de la actuación como son los titulares de derechos reales sobre los mismos, los arrendatarios rústicos y urbanos y cualesquiera otros interesados que comparezcan y justifiquen su derecho o interés legítimo.

Para poder realizar el proyecto de reparcelación debe existir un planeamiento que deberá dar una ordenación detallada o pormenorizada atendiendo a la clase y categoría de suelo.

La aprobación de la reparcelación produce de forma automática los siguientes efectos, de acuerdo con lo establecido en el artículo 93 LOTUP: a) Transmisión, a la administración correspondiente, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria para su incorporación al patrimonio público del suelo o su afectación a los usos previstos en el planeamiento. b) Subrogación, con plena eficacia real, de las fincas resultantes por las fincas aportadas, debiendo quedar establecida su correspondencia. c) Afección real de las fincas resultantes privadas al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos inherentes al proceso urbanizador. d) Extinción de derechos y cargas que graven o afecten las fincas de origen y sean incompatibles con el planeamiento o el proyecto de reparcelación.

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Técnicas de gestión en suelo urbano 4.5.1 Procedimientos de reparcelación Iniciación del expediente de reparcelación La reparcelación podrá llevarse a cabo de forma voluntaria o forzosa, y será formulada por la Administración actuante, de oficio o a iniciativa del urbanizador.(Artículo 81 LOTUP) Formulación del proyecto de reparcelación (Artículo 91 LOTUP) El contenido de la reparcelación se concretará en un proyecto de reparcelación, que constará de los siguientes documentos: a) Memoria.

• Circunstancias o acuerdos que motiven la reparcelación y peculiaridades que, en su caso, concurran.

• Descripción de la unidad reparcelable.

• Criterios utilizados para definir y cuantificar los derechos de los afectados.

• Criterios de valoración de las superficies adjudicadas y coeficientes de homogeneización, de acuerdo con el artículo 84.2 de esta ley.

• Criterios de adjudicación.

• Criterios de valoración de los edificios y demás elementos que deban destruirse y de las cargas y gastos que correspondan a los adjudicatarios.

• Cualquier otra circunstancia que contribuya a explicar los acuerdos que se propongan. b) Relación de propietarios e interesados, con expresión de la cuantía y naturaleza de su derecho. c) Descripción de las fincas o partes de fincas, bienes y derechos aportados a la reparcelación. Reglamentariamente se determinarán los derechos que deben ser tenidos en cuenta y su tratamiento en el seno de la reparcelación.

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Técnicas de gestión en suelo urbano d) Propuesta de adjudicación de las fincas resultantes, con expresión del aprovechamiento urbanístico que corresponda a cada una de ellas, y designación nominal de los adjudicatarios. e) Tasación de los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que deban extinguirse o destruirse para la ejecución del plan. f) Cuenta de liquidación provisional, indicando la cuantía que corresponde a cada propietario, así como la cuota de participación en la liquidación definitiva. g) En su caso, memoria de fijación de cuotas de urbanización, en los términos establecidos en la presente ley. h) Planos que expresen las determinaciones anteriores que tengan una plasmación gráfica.

Procedimiento de aprobación del Proyecto de reparcelación (Artículo 92.2 LOTUP) El procedimiento de aprobación del proyecto de reparcelación se inicia mediante el acuerdo de sometimiento a información pública por el Ayuntamiento, debe ajustarse a las siguientes reglas: a) Información pública del proyecto de reparcelación forzosa por un plazo mínimo de un mes en el Diario Oficial de la Comunitat Valenciana y notificación individual a los propietarios incluidos en el área reparcelable. b) Acreditación, previa o simultánea al inicio del período de información pública, de la titularidad y situación de las fincas iniciales, mediante certificación del registro de la propiedad de dominio y cargas. c) Audiencia, por quince días desde su notificación, a los titulares registrales no tenidos en cuenta en la elaboración del proyecto de reparcelación y a aquellos que resulten afectados por modificaciones acordadas tras el período previo y único de información pública. | 95

Técnicas de gestión en suelo urbano d) Tras la información pública y, en su caso, la audiencia adicional, se realizará, cuando proceda, la modificación del proyecto de reparcelación derivada de las mismas y de los requerimientos recíprocos y de pago regulados en el artículo 86 de esta ley a fin de extinguir o regularizar proindivisos. e) Aprobación del proyecto de reparcelación, acordada por el ayuntamiento dentro del plazo de seis meses desde la fecha de publicación del anuncio de información pública en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana.

Como se expresa en el articulo 92.5 de la LOTUP “el acuerdo aprobatorio de la reparcelación se notificará a los interesados. El acuerdo, una vez firme en vía administrativa, acompañado de la acreditación de la práctica de las notificaciones a los interesados y de haberse pagado o consignado las indemnizaciones de los acreedores netos, se inscribirá en el registro de la propiedad, previo otorgamiento de documento público, notarial o administrativo, que exprese su contenido.”

41 | Plano de la situación inicial del proyecto de reparcelación del entorno de la piscina olímpica de Valencia.

42 | Plano de la reparcelacion del proyecto de reparcelación del entorno de la piscina olímpica de Valencia.

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Técnicas de gestión en suelo urbano 4.5.2 La reparcelación voluntaria En la reparcelación voluntaria según expone el artículo 94 de la LOTUP son voluntarias las encarcelaciones acordadas entre los afectados para efectuar las obligaciones urbanísticas.

“Las reparcelaciones voluntarias se tramitarán y aprobarán por la administración actuante conforme a lo dispuesto en esta ley para las transferencias de aprovechamiento.”

La reparcelación forzosa se realiza en los casos en los que no se ha llegado a un acuerdo voluntario, por lo que en la LOTUP se exponen unas ordenanzas que garanticen los derechos de los afectados además de la garantizarían de que ninguna de las partes sea más beneficiada que la otra.

4.5.3 La reparcelación económica Según el artículo 96.2 de la LOTUP la reparcelación podrá ser económica si debido a los requisitos edificatorios presentes en la unidad de ejecución esta es muy difícil realizar o incompatible la reparcelación material.

El objetivo de la reparcelación económica es establecer las indemnizaciones sustitutorias dependiendo de las modificaciones de la configuración y lides de las fincas, además también se procederá a la adjudicación que corresponda en favor de sus beneficiarios.

La reparcelación económica es un instrumento de gestión urbanística que se utiliza fundamentalmente en áreas en las que la consolidación por la edificación es muy elevada, tanto si estamos ante lo que se denomina un área semiconsolidada, como un área de reforma interior.

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Técnicas de gestión en suelo urbano 4.5.4 La reparcelación horizontal El artículo 95 de la LOTUP defina la reparcelación horizontal como “la adjudicación, incluso forzosa, de departamentos de una obra nueva declarada en construcción a cambio de las primitivas propiedades, con observancia de la proporcionalidad y equidad en su valor”.

Este procedimiento reparcelatorio es un instrumento de gestión urbanística tremendamente útil para la programación de actuaciones aisladas o programas de rehabilitación o edificación forzosa por terceros mediante el régimen de gestión indirecta.

Los proyectos de reparcelación horizontal se oficializan mediante escrituras públicas, que es concedida por el promotor después de haber recibido la autorización de la administración El valor de las adjudicaciones ha de estar en justa proporción con las aportaciones. Si la agrupación de inmuebles les aporta utilidades de las que carecen separados y ello supone un especial beneficio para alguno de ellos, esta circunstancia se ponderará en la definición de derechos. (Artículo 95.4 LOTUP) El urbanizador o rehabilitador recibirá la obra edificada según los costes por él sufragados, siendo el resto de la edificación para el propietario que aportó el inmueble. Los propietarios de los edificios que la actuación conserve como enclaves inalterados serán mantenidos en su propiedad, sin perjuicio de la regularización de linderos y compensaciones que procedan.(Artículo 92.5 LOTUP) Los residentes afectados tendrán el derecho, a su elección, al realojo o a una compensación económica equivalente al valor del alquiler del inmueble de su propiedad afectado por la actuación.(Artículo 95.7 LOTUP)

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5. CONCLUSIONES Desde hace décadas el marco normativo urbanístico ha diseñado múltiples soluciones e instrumentos de planeamiento, programación y gestión urbanística, incluso de disciplina urbanística a través de los expedientes para la conservación de edificios y derribo y sustitución de aquellos que no puedan ser mantenidos por pérdida de su funcionalidad.

Sin embargo, la existencia de todos estos instrumentos pocas veces ha llegado a buen fin, bien por los cuantiosos recursos económicos que es necesario aportar, siendo mucho más fácil ocupar zonas de la ciudad que no están consolidadas. Ello unido a la excesiva burocratización y la complejidad de los procedimientos administrativos necesarios para aprobar y ejecutar las previsiones establecidas en el planeamiento.

La vigente ley del suelo, aprobada por Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Reforma Urbana, heredera de la llamada Ley de la 3R (rehabilitación, regeneración y renovación urbana) en que se pusieron grandes esperanzas no ha dado los frutos esperados.

Y la legislación autonómica valenciana, ya desde la LRAU, la LUV y la vigente LOTUP, que ha regulado brillantemente estos aspectos, no ha tenido la respuesta necesaria por los Ayuntamientos. Tal vez por la escasez de recursos económicos y humanos para llevarlas a cabo, o por la inexistencia de agentes privados dispuestos a llevar actuaciones adelante o por la falta de financiación a unos y otras. O tal vez por todo ello. Lo cierto es que el sistema, hoy por hoy, no funciona como seria deseable.

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6. MAPA CONCEPTUAL OPERATIVO

Qué

Hay que hacer

INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO INTEGRADO

Planes Espaciales Centro Histórico

Plan General Desarollo Estructural

Planes de Reforma Interior Estudios de Detalle

Documento incluido obligatoriamente

Determinaciones de la ordenación

Catálogo de Protección

Quién

y Cuándo TÉCNICAS DE Área de reparto PROGRAMACIÓN EN SUELO URBANO

Programa de Actuación Integrada

Programa de Actuación Aislada

Determinación de costes, gastos y garantías

Cómo Hacerlo TÉCNICAS DE GESTIÓN EN SUELO URBANO

TAU

Área reparcelable

Reparcelación

Reserva de aprovechamiento urbanístico R. Forzosa R. Voluntaria R. Económica R. Horizontal

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7. RELACIÓN DE IMÁGENES 1 | Render aéreo del proyecto de parque Central Valencia....................................................26 2 | Plano del proyecto de Parque Central...............................................................................26 3 | Render nocturno del proyecto Parque Central..................................................................26 4 | Datos urbanísticos de la ordenación .................................................................................26 5 | Render diurno del proyecto Parque Central......................................................................26 6 | Parcelario catastral PRI Parque Central Valencia..............................................................27 7 | Estructura urbana, alineación y alturas edificación del PRI Parque Central Valencia......27 8 | Usos del suelo, PRI Parque Central Valencia....................................................................28 9 | Gestión urbanística ,desarrollo y ejecución del PRI Parque Central Valencia....................28 10 | Foto-montaje del Plan Especial del centro histórico de Onda.........................................33 11 | Foto aérea de la ‘Morería’ Parte del casco antiguo de Onda...........................................33 12 | Plano del plan especial del centro histórico del PGOU de Onda .....................................33 13 | Foto de las viviendas típicas del casco antiguo de Onda................................................33 14 | Foto aérea del castillo y parte del casco antiguo de Villena..............................................35 15 | Foto aérea del casco antiguo de Villena..............................................................................35 16 | Foto aérea del casco antiguo de Villena..............................................................................35 17 | Foto aérea del castillo y el casco antiguo de Villena..........................................................35 18 | Foto aérea fabrica Bombes Gens.....................................................................................38 19 | Plano de la modificación del estudio de detalle................................................................38 20 | Foto interior del estado previo de la fabrica....................................................................38 21 | Foto del estado de la fachada principal y la cubierta..........................................................38 22 | Axonometria del proyecto de rehabilitación de la fabrica Bombes Gens.......................38 23 | Render de la Rehabilitación de la fabrica........................................................................38 24 | Ficha del catalogo de protección Fabrica Bombas Gens 1/4............................................41 25 | Ficha del catalogo de protección Fabrica Bombas Gens 2/4............................................42 26 | Ficha del catalogo de protección Fabrica Bombas Gens 3/4............................................43

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27 | Ficha del catalogo de protección Fabrica Bombas Gens 4/4............................................44 28 | Foto aérea del área de actuación Av. Francia ...................................................................59 29 | Datos de la modificación puntual PGOU Av. Francia......................................................59 30 | Plano de la calificación del suelo urbano .........................................................................59 31 | Plano de gestión urbanista de la actuación aislada..........................................................59 32 | Plano catastral de la actuación Av. Francia ......................................................................59 33 | Plano de delimitan de la unidad de ejecución PAI ua15 en Segorbe ..............................72 34 | Plano de la reparcelación del PAI ua15 en Segorbe.......................................................72 35 | Datos de PAI ua15 en Segorbe ........................................................................................72 36 | Foto aérea de la zona (actuación integrada Benalúa sur) ..............................................74 37 | Plano de delimitación de unidades de ejecución (actuación integrada Benalúa sur).....74 38 | Plano de ordenación del Plan Parcial Aprobado (actuación integrada Benalúa sur).........74 39 | Delimitacion de área de reparto de la unidad de ejecución c3.2 (Vila-Real)...................78 40 | Plano de Gestión Urbanística , Actuación Aislada (Pont de la gallega en Vila-Real)..........81 41 | Plano de la situación inicial del proyecto de reparcelación del entorno de la piscina olímpica de Valencia...............................................................................................................96 42 | Plano de la reparcelacion del proyecto de reparcelación del entorno de la piscina olímpica de Valencia .............................................................................................................................96

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8. BIBLIOGRAFÍA ALEMANY CLIMENT, SALVADOR (2005). El registro municipal de solares y edificios a rehabilitar en la comunidad valenciana. Valencia: Tirant lo Blanch ARNALDO ALCUBILLA, Enrique y CHARCO GÓMEZ, María Luz “agrupación, división y segregación de fincas” El Consultor de los Ayuntamientos. Enciclopedia de Administración Local <http://elconsultor. laley.es/ > [Consulta: 25 de julio de 2016] ARRANZ MARINA, Teófilo (2009) “PLANES ESPECIALES DE REFORMA INTERIOR (3.ª parte) Y otros planes de desarrollo de reforma interior” Secretario General del Ayuntamiento de Meco. Técnico Urbanista Práctica Urbanística, Nº 86, Sección Instituciones comparadas, Octubre 2009, pág. 52, Editorial LA LEY. AYALA LÓPEZ, Juan Cayetano (2005) “Gestión de actuaciones aisladas” Derecho Urbanístico de Castilla y León”, edición nº 2, Editorial LA LEY, Madrid, 2005.

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