Estudio de Viabilidad by alvaro coutino

ESTUDIO DE VIABILIDAD Proyecto Inmobiliario

Maestr铆a en Direcci贸n de Empresas Constructoras e Inmobiliarias (MDI) 07/03/2012 M贸dulo 10. Sistemas de Informaci贸n Arq. Roberto Ponce.

ESTUDIO DE VIABILIDAD Contenido INDICE ................................................................................................. ¡Error! Marcador no definido. RESUMEN EJECUTIVO .......................................................................... ¡Error! Marcador no definido.

1. Análisis del sitio: 1.1 Imagen a. Zona 15 i. Percepción de la zona desde el punto de vista inmobiliario I. Ubicación II. Tráfico III. Servicios generales IV. Seguridad ii. Percepción de la zona en comparación con otras zonas b. Entorno Inmediato i. Percepción del entorno I. Plano de definición del entrono inmediato II. Desarrollo inmobiliario del entorno III. Vacíos de oferta IV. Madurez y tendencia del entorno V. Valor del suelo del entorno VI. Seguridad 1.2 Tamaño y topografía a. Ubicación del predio i. Plano de ubicación dentro de la zona 15 b. Dimensiones e información general del terreno i. Plano del terreno con dimensiones generales estimadas ii. Información catastral y definición de zonas según POT iii. Plano de distribución de áreas según POT c. Topografía del terreno i. Plano de curvas a nivel generales del terreno ii. Plano topográfico según POT d. Cálculos de actuación posible según POT 1.3 Visibilidad a. Registro fotográfico del entorno inmediato b. Registro fotográfico del terreno 1.4 Accesos a. Plano general de accesos inmediatos b. Descripción del tráfico en entorno inmediato c. Matriz de cuantificación del tráfico 1.5 Oferta Inmobiliaria en el sector a. Plano de ubicación de la oferta b. Descripción de la oferta existente 1.6 Selección de posible proyecto Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 2

ESTUDIO DE VIABILIDAD a. Definición de uso de suelo óptimo para el terreno b. Consideraciones técnicas del terreno para definir propuesta c. Plano esquemático de propuesta preliminar d. Esquema financiero preliminar de la propuesta 1.7 Apreciación del proyecto por los posibles consumidores a. Definición de la cadena de demanda posible b. Resumen de encuestas a la cadena c. Informe de la segunda ronda de encuestas a la cadena 1.8 Conclusiones y recomendaciones

2. ANALISIS MACROECONOMICO I. MACRO REGIÓN C.A. Y GUATEMALA .............................................................................................28 II MACRO GUATEMALA ....................................................................................................................31 III. MACRO DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCION ...............................................................................33 IV. MERCADOS GEOGRÁFICOS .........................................................................................................38 V. INDICADORES ...............................................................................................................................42 VI: CORRELACIONES .........................................................................................................................46

3. ANALISIS DE MERCADO Y DE LA COMPETENCIA 4. CONCLUSIONES

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 3

ESTUDIO DE VIABILIDAD

ANÁLISIS DE SITIO GRUPO 1 Arq. Juan Luis Montes Arq. Erwin González Arq. Julio Castellanos Ing. Hugo Peña

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 4

ESTUDIO DE VIABILIDAD

I. Análisis del sitio: a. Zona 15 Lo que hasta hace una década era una zona residencial con casas muy grandes, habitadas por hogares en su mayoría AB y C+, ha atraído la atención a comerciantes y desarrolladores de vivienda en altura, quienes estiman que el área es de alto tráfico y que aún no está completamente desarrollada. i. Percepción de la zona desde el punto de vista inmobiliario Consultores inmobiliarios comparten que los atractivos de la zona 15 en la actualidad son, la posibilidad de conseguir rentas mas baratas que las de la zona 10 y 14, posición geográfica estratégica porque está muy cerca de los polos de trabajo tradicionales de la capital y sirve de enlace con las áreas de crecimiento residencial del oeste (carretera a El Salvador) de la ciudad. ii. Ubicación

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 5

ESTUDIO DE VIABILIDAD I.

Tráfico A pesar que la zona de Carretera a El Salvador es el mercado mas competitivo de Guatemala, el desorden que causó el crecimiento habitacional y comercial del área en general ocasionó grandes problemas de tránsito que ahuyenta a los potenciales compradores. De acuerdo con las estadísticas de las autoridades de EMETRA, un promedio de 40 mil vehículos circulan a diario por el boulevard Vista Hermosa y vías afluentes, siendo sus mayores usuarios los estudiantes de las universidades Rafael Landívar y Del Valle, de colegios y personas que viven en el sector pero sin descartar quienes utilizan la zona como puente.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 6

ESTUDIO DE VIABILIDAD II. a.

Servicios generales Cobertura de Agua Potable

b. Cobertura de Drenajes

c. Cobertura de Electricidad

M贸dulo 10, Sistemas de Informaci贸n, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. P谩gina 7

ESTUDIO DE VIABILIDAD d. Disposici贸n de la basura

III.

Seguridad

M贸dulo 10, Sistemas de Informaci贸n, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. P谩gina 8

ESTUDIO DE VIABILIDAD iii. Percepción de la zona en comparación con otras zonas COMPARACION ZONAS EQUIVALENTES 1

SEGURIDAD DEFINICIÓN / ZONAS Hechos delictivos en general Asesinatos sumas porcentaje PONDERACIÓN

9 40 26 66 27% 1

10 17 19 36 15% 4

13 34 21 55 23% 2

14 12 8 20 8% 6

15 16 9 25 10% 5

17 19 20 39 16% 3

9 R5 5

10 R5 5

13 R3 1

14 R4 3

15 R5 5

17 R4 3

9 95.59 0.19 2.68 0.00 98.46 6

10 88.97 0.27 5.24 0.59 95.07 4

13 77.67 5.08 2.34 4.15 89.24 1

14 81.53 0.79 2.49 8.16 92.97 3

15 91.30 3.37 1.54 0.18 96.39 5

17 79.72 5.09 1.06 5.58 91.45 2

9 90.8 0.19 90.99 4

10 95.83 0.27 96.1 6

13 79.46 4.98 84.44 2

14 84.45 0.81 85.26 3

15 89.91 3.48 93.39 5

17 76.42 5.49 81.91 1

9 99.43 6

10 98.49 4

13 98.01 2

14 98.35 3

15 99.11 5

17 97.93 1

DEFINICIÓN / ZONAS % de escolaridad superior % de escolaridad media sumas PONDERACIÓN

9 25.98 34.70 60.68 4

10 34.77 32.40 67.17 5

13 11.79 37.58 49.37 1

14 24.15 31.85 56.00 2

15 43.36 29.67 73.03 6

17 20.55 36.02 56.57 3

TOTAL COMPARATIVO

UBICACIÓN FINAL

CALIDAD DE VIVIENDA DEFINICIÓN / ZONAS Índice Integrado de Calidad PONDERACIÓN

COBERTURA DE AGUA POTABLE DEFINICIÓN / ZONAS Servicio Municipal exclusivo Servicio Municipal compartido Pozo propio Servicio por camión sumas PONDERACIÓN

COBERTURA DE DRENAJES DEFINICIÓN / ZONAS % Drenaje Individual % Drenaje Compartido sumas PONDERACIÓN

COBERTURA DE ELECTRICIDAD DEFINICIÓN / ZONAS % Hogares servidos EEGSA PONDERACIÓN

TOTAL 138 103 241 100%

COBERTURA DE ELECTRICIDAD

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 9

ESTUDIO DE VIABILIDAD b. i. I.

Entorno Inmediato Percepciรณn del entorno Plano de definiciรณn del entorno inmediato

TERRENO

II.

Desarrollo inmobiliario del entorno

TERRENO

Mรณdulo 10, Sistemas de Informaciรณn, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Pรกgina 10

ESTUDIO DE VIABILIDAD Residencial

Comercial

TERRENO

III.

IV.

Vacíos de oferta Se pudo constatar que en el entorno inmediato aunque si bien es cierto existen las oficinas de los colegios profesionales de Guatemala, no hay ni locales ni edificios para oficinas. Así mismo no hay locales para entretenimiento ni edificios para residencia especializada como estudiantes universitarios o tercera edad. Madurez y tendencia del entorno De acuerdo a las entrevistas realizadas con vecinos en función de los montos de las rentas cobradas en alquiler, mismas que han decrecido en los últimos cinco años se puede inferir que el entorno está en decadencia pero mas sin embargo el desarrollo de edificios residenciales y de comercios permite pensar que la tendencia es hacia la estabilidad del valor de la tierra

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 11

ESTUDIO DE VIABILIDAD V.

Valor del suelo del entorno

Sobre el boulevard Vista Hermosa se cotiza la tierra entre 301 y 400 dólares la vara cuadrada, en las calles adyacentes se cotiza entre 201 y 300 dólares la vara cuadrada, según la municipalidad de Guatemala y la revista Inmobilia. VI.

Seguridad

A pesar que existe una sub estación es la policía nacional civil muy cerca del terreno, los vecinos indican que la zona en general es muy peligrosa, que muchos propietarios han tenido que construir

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 12

ESTUDIO DE VIABILIDAD muros altos en zonas que no les pertenecen y algunos otros han tenido que dejar sus casas vacías.

1.9 Tamaño y topografía a. Ubicación del predio i. Plano de ubicación dentro de la zona 15

b. Dimensiones e información general del terreno i. Plano del terreno con dimensiones generales estimadas

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 13

ESTUDIO DE VIABILIDAD ii. Información catastral y definición de zonas según POT

iii. Plano de distribución de áreas según POT

c. Topografía del terreno

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 14

ESTUDIO DE VIABILIDAD i. Plano de curvas a nivel generales del terreno

ii. Plano topográfico según POT

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 15

ESTUDIO DE VIABILIDAD d. Cálculos de actuación posible según POT

DIRECCIÓN Número Catastral Área Catastral Zonas y áreas según POT G4/G5 G5 G1 G0

0 calle 15-98 zona 15 Colonia El Maestro 150011002 8,454.86 m2 1.43115

969.25 8.82 6,569.20 907.59

m2 m2 m2 m2

12,100.17

1,387.15 12.62 9,401.51 1,298.89

v2 v2 v2 v2

2,640.00

3,228.43 6,162.65

m2 m2

Cálculo de Edificabilidad G5 BASE AMPLIADO

6.00 9.00

Sótanos estimados Planta típica estimada BASE AMPLIADO

2.00

978.07 978.07

3.80 7.25

5,868.43 8,802.65

m2 m2

1,320.00 850.00 850.00 850.00

m2 m2 m2 m2

TODAS LAS PLANTAS SE SEPARAN 5 METROS DE LAS COLINDANCIAS PARA CUMPLIR CON LA RESTRICCIÓN DEL BLOQUE SUPERIOR SEGÚN PLANO POT EN LA ZONA SE PUEDEN CONSTRUIR HASTA 56 M. DE ALTURA NUESTRO CASO 8 NIVELES POR 4 M. ALTURA C/U ES IGUAL A 32 METROS DE ALTURA TOTAL POR LO CUÁL SI SE CUMPLE G1 BASE AMPLIADO

1.20 1.80

6,569.20

7,883.04 11,824.56

m2 m2

LA MAXIMA ALTURA PERMISIBLE ES 16 METROS

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 16

ESTUDIO DE VIABILIDAD 1.10 Visibilidad a. Registro fotogrรกfico del entorno inmediato

b. Registro fotogrรกfico del terreno

Mรณdulo 10, Sistemas de Informaciรณn, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Pรกgina 17

ESTUDIO DE VIABILIDAD 1.11 Accesos a. Plano general de accesos inmediatos

b. Descripción del tráfico en entorno inmediato Según la empresa municipal de transporte y la empresa SkyscraperCity Por el boulevard de Vista Hermosa circulan en horas pico un promedio de 5,000 vehículos y en total un promedio de 48,500 vehículos diarios.

1.12 Oferta Inmobiliaria en el sector a. Plano de ubicación de la oferta b. Descripción de la oferta existente

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 18

ESTUDIO DE VIABILIDAD 1.13 Selección de posible proyecto a. Definición de uso de suelo óptimo para el terreno

Se decide entonces que el proyecto a evaluar será un edificio de apartamentos, tomándose como premisa que debe de ser para el segmento C+, con dimensiones entre 80 y 110 m2. Esta hipótesis deberá comprobarse en los capítulos siguientes del presente trabajo. b. Consideraciones técnicas del terreno para definir propuesta Matriz resultado de encuestas para definir peso de ponderación en matriz de evaluación del sitio.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 19

ESTUDIO DE VIABILIDAD

Matriz de definiciรณn de evaluaciรณn del sitio

Mรณdulo 10, Sistemas de Informaciรณn, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Pรกgina 20

ESTUDIO DE VIABILIDAD En función del resultado de la matriz se puede sugerir seguir adelante con la posibilidad de emplear el terreno para el desarrollo de algún proyecto.

c. Plano esquemático de propuesta preliminar

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 21

ESTUDIO DE VIABILIDAD Consideraciones para estimar el valor de la tierra

M贸dulo 10, Sistemas de Informaci贸n, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. P谩gina 22

ESTUDIO DE VIABILIDAD d. Preliminar análisis financiero del proyecto e. Percepción del sitio en base a encuesta de expertos y usuarios, utilizando el método Delphi.

MATRIZ DE RESULTADOS

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 23

ESTUDIO DE VIABILIDAD Conclusiones respecto al Análisis de Sitio      

La zona 15 está siendo bien apreciada por los actores del mercado inmobiliario con respecto a otras zonas. El terreno propuesto en zona 15 tiene muchas posibilidades de ser empleado para una promoción inmobiliaria respecto a terrenos equivalentes en las zonas comparadas. Las diferentes condicionantes tanto en pre factibilidad legal y técnica indican que el terreno es aprovechable y permite una promoción inmobiliaria. Siempre y cuando el precio de la tierra sea un valor razonable y se pueda negociar su forma de pago, el proyecto puede ser rentable. Una posible cadena de “steak holders” define la zona, el terreno y el proyecto como interesante. Vale la pena seguir con el análisis de las siguientes fases para determinar el proyecto ad-hoc en el terreno.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 24

ESTUDIO DE VIABILIDAD

ANÁLISIS MACROECONÓMICO GRUPO 2 Arq. Anelisa Reyes Ing. Edgar López Lic. Mauricio Acuña R Arq. Álvaro Coutiño

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 25

ESTUDIO DE VIABILIDAD

II. Análisis Macroeconómico: Este análisis se circunscribe a Guatemala y comprende el período 2007-2012. Las variables macroeconómicas describen los resultados de las decisiones relacionadas con los problemas económicos de un país Para el caso que nos interesa en esta tarea, el crecimiento económico de Guatemala en los últimos cinco años muestra una tendencia de aumento, sin embargo para en el año 2009 denota una baja de 2.72 (miles millones de USD) ver cuadro No.1 y gráfica No. 1 En contraste, el índice de inflación denota un crecimiento durante el período 2006-2008, sin embargo en el año 2009 refleja un baja considerable y adquiere valores muy bajos, el año en el 2010 comienza a crecer. Una posible explicación sobre los valores adquiridos es que la influencia del encarecimiento de los insumos de la producción (importados) así como la perdida en el poder adquisitivo de los guatemaltecos en ese año, obligaron a los productores y proveedores de bienes de consumo y servicios a no aumentar precios en el año 2009. La información disponible indica que la tasa de desempleo en Guatemala desde el año 2007 al año 2012 es del 3.2% colocándonos entre los países con la menor tasa de desempleo ocupando la posición 25 año 2010 en el ranking mundial. En cifras se resume que Guatemala tiene el 70% de la PEA (Población Económicamente Activa) y una tasa de migración de 2.17 por cada 1,000 habitantes. El IMAE (índice mensual de actividad económica) fue modificado en el año 2009 tratando de involucrar el cambio en la actividad económica que en ese momento se vivía. Esto ha generado por un lado incertidumbre en la manera de cálculo así como una mejor aproximación a la realidad que se vive en el país. La actividad económica más importante que se refleja en el IMAE es la producción de bines y servicios. El IMAE se encuentra en valor de 3.28 en contraposición del año 2007 que fue de 5.20 observándose una reducción del 1.92 en los cinco años observados. El crédito tanto público como privado se observa que va en crecimiento desde el año 2007 al 2012, lo que significa que el sistema bancario se ha adaptado a las necesidades tanto públicas como privadas. El tipo de cambio se ha mantenido estable salvo por un aumento que se observó a partir de marzo 2008 y que se mantuvo hasta finales del 2011. Esta variable no refleja realmente la cotización de la moneda USD ya que el Banco de Guatemala interviene comprando y vendiendo dólares según sea la conveniencia. El ingreso y el gasto público están desequilibrados ya que el gobierno parte de un presupuesto basado en proyectos de inversión que no es capaz de ejecutar por la mala gestión del gasto público.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 26

ESTUDIO DE VIABILIDAD La principal fuente de ingreso del gobierno debería ser la recaudación fiscal, sin embargo la mala planificación presupuestal obliga a financiar el déficit fiscal por medio de préstamos a entidades internacionales y adicionalmente a la colocación de bonos del estado.

La estabilidad macroeconómica de Guatemala es un fuerte atractivo para el inversionista, cuenta con PIB de US$ 66.4 millones representando el 39.8% del PIB total de Centroamérica. La meta al 2013 es una inversión extranjera directa de US$ 1,512 millones, que junto a una inversión local de US 10,650 millones equivaldrían al 25% del PIB. Esto refleja el alto potencial productivo del país siendo uno los principales motores de la economía los sectores de la industria de la construcción, donde ha experimentado tasas de crecimiento importantes que han contribuido al crecimiento económico del país, donde está proyectado para este 2012 según el BANGUAT un crecimiento del 3.9%. Según las previsiones de la Evolución del PIB en las principales economías del mundo para el 2013 serán las siguientes: USA -0.3, Japón – 0.4, China -0.7, India -0.8, Alemania -0.9, Italia -1.1, Brasil 0.2, México -0.2. Por lo que la recuperación mundial está siendo amenazada por los significativos daños en el área del euro y fragilidad en otras regiones. Lo cual nos lleva a pensar que las condiciones financieras se deterioraran, disminuirá el crecimiento y aumentaran los riegos. Las tasas de interés y el tipo de cambio mantienen la tendencia a la baja y de una forma constante lo cual beneficia al sector de la construcción, impulsando la adquisición de vivienda. La calificación soberana de Guatemala es de BB+ (estable), lo que destaca un mejor perfil crediticio del país según la firma FITCH Ratings, lo que nos da una mayor certeza para la inversión extranjera y nos impulsa a una mejora en los ingresos tributables, para lo que es necesario una reforma fiscal y una solución a los problemas Tratados de Libre Comercio con Chile, México, Colombia, promueven la inversión extranjera directa, permiten mejores oportunidades y mejoran las relaciones entre los países internacionales. Guatemala exporta más de 4000 productos a más de 131 mercados y cuenta con más de 4000 compañías que promueven el comercio Guatemalteco, es el primer exportador en cardamomo, hule, café para la cadena Internacional Starbucks. La diversificación de productos y destinos, ha permitido un crecimiento de las exportaciones de productos no tradicionales, textiles, artesanías, manufacturas, hidrobiológicos, verduras, frutas entre otros. Entre todos suman el 65% del total de las exportaciones y el 35% son productos tradicionales. Los estudios recientes de banca de inversión destacan la gran estabilidad económica de Guatemala a lo largo de su historia. El crecimiento económico de Guatemala ha sido constante y estable, con la volatilidad en crecimiento del PIB más baja de América Latina entre 1990 – 2012.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 27

ESTUDIO DE VIABILIDAD I. MACRO REGIÓN C.A. Y GUATEMALA La República de Guatemala, con una extensión de 108.889 kilómetros, es la tercera nación en tamaño en la región centroamericana y es el país más poblado. Su territorio está dividido en 22 departamentos, su capital, Ciudad de Guatemala, tiene 2 millones de habitantes. La población urbana en Guatemala es del 64% con una densidad de 98 habitantes por Km2 Población estimada (2011) y Tasa de Crecimiento de la población en el Área C.A. (2010) TASA DE CRECIMIENTODE LA POBLACIÓN EN EL ÁREA (2010) -en porcentaje-

porcentaje

POBLACIÓN ESTIMADA (2011) -en millones-

14.4

15 8

6.1

5.7

4.6

3 2.5 2 1.5 1 0.5 0

2.5

2.1 1

1.3

1.9

GUATEMALA HONDURAS

EL NICARAGUA COSTARICA SALVADOR

Fuente: Proyección Fondo Monetario Internacional. Gráfica: Elaboración propia.

Como se puede observar en la gráfica Guatemala cuenta con la población y la tasa de crecimiento más grande de Centroamérica, en este sentido, Guatemala cuneta con 13.018.759 habitantes de los cuales el 50.4% son hombre y el 49.6% son mujeres. Con relación a los diferentes grupo étnicos del país el 55% son mestizos, el 43% con indígenas y al 2 % restantes pertenecen a otros grupos. La mayoría de la población habita en las zonas urbanas del país mientras que sólo el 36% vive en el campo. La ciudad de Guatemala es la de más alta densidad con un 20.8% La distribución de la población según rangos de edad es de 0-14 años el 43.6%, 15 a 59 años el 51.1% y con más de 60 años el 5.3%. Guatemala presenta la mayor tasa de crecimiento de Centroamérica. Se estima que para el 2015 Guatemala llegara a los 16 millones de habitantes. Aumentando así la demanda de vivienda en el país. Producto Interno Bruto per cápita en la región C.A. (2009) y Crecimiento Real PIB (2010) ¨PRODUCTO INTERNO BRUTO PER CAPITA EN LA REGIÓN (2009) -en US% per capita8,000.00 6,000.00 4,000.00 2,000.00 0.00

CRECIMIENTO REAL PIB (2010) -en porcentaje4 3 2 1 0

6908.6 2,839.00 1829.3

3623.2 1070.8

3.2 2.1

US$.

2.2

2 1 EN PORCENTAJE

Fuente: Proyección Fondo Monetario Internacional. Gráfica: Elaboración propia.

La composición del PIB Guatemalteco refleja el alto potencial productivo del país, siendo los principales motores de la economía los sectores de la industria, la agricultura y el comercio. Sectores como los servicios, el transporte y la construcción han experimentado tasas de crecimiento importantes que han contribuido al crecimiento económico del país. La economía Guatemalteca es la más diversificada de toda Centroamérica. En los últimos años, se ha convertido en uno de los principales mercados emergentes de Módulo 10, Sistemas Universidad Istmo representando Guatemala. Página 28 del Latinoamérica, siendode la Información, economía másMDI, grande de Centro del América, el 28,3% Producto Interno Bruto (PIB) de la región, incluyendo a Belice y Panamá.

ESTUDIO DE VIABILIDAD IMAE - Índice Mensual de Actividad Económica (Variación Interanual) Años 2005 – 2010 / En porcentajes Centro América & Panamá

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de Construcción de Guatemala con información de la Secretaría Ejecutiva de SECMCA, Bancos Centrales y CAPAC

En el caso de la actividad de la construcción, alquileres de vivienda se incrementó de 5.61% a 12.14 % superior en 6.53 puntos porcentuales. Se estima que la población económicamente activa de Guatemala en el año 2010 fue de 5,276,000 ( aproximadamente) siendo ésta la más alta de Centroamérica con una tasa de crecimiento del 4.69%. La tasa del desempleo desde el 2007 se mantiene en el 3.2%. lo que significa que la oferta de empleo que Guatemala de tener para el sector productivo es de aproximadamente 5,107,168 empleos, siendo ésta la más alta de Centroamérica. Guatemala se muestra como uno de los países Centroamericanos con mayor estabilidad económica de la región. Pese a los últimos acontecimientos económicos mundiales. Crecimiento Económico, Según País Años 2005 – 2015 / En porcentajes

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala con información del FMI; Bancos Centrales; Contraloría de la República de Panamá y CAPAC Costa Rica: 2010 y 2011 Banco Central de Costa Rica; Guatemala: 2010 límite superior (Banco de Guatemala); Honduras: 2010 y 2011 límites superiores (Banco Central de Honduras); Nicaragua: 2007, 2008 y 2009 preliminares (Banco Centra l de Nicaragua); Panamá: 2008, preliminar; 2009, estimado; 2010, proyectado. (Contraloría de la República de Panama

En 2011 la economía Guatemalteca creció un 3.9%, el mejor desempeño desde 2007. La expansión se vio impulsada por el dinamismo del consumo privado, que se sustentó en el ingreso de remesas familiares por un monto equivalente al 12% del PIB. Con respecto a 2005, la inflación se redujo de un 8,6% a un 6.6%, el déficit fiscal fue ligeramente mayor —del 2.9% estimado al 2011-del PIB en comparación con un 1,7% del 2010 y el de la cuenta corriente de la balanza de pagos, del 5,1% del PIB, no varió. Aunque el déficit comercial fue elevado (17,6% del PIB), la afluencia de ingresos externos permitió que las reservas internacionales prosiguieran con su expansión. Guatemala es uno de los países Centroamericanos con mayor estabilidad económica de la región. Pese los acontecimientos económicos el crecimiento económico proyectado Módulo 10,aSistemas de Información, MDI,mundiales, Universidad del Istmo Guatemala. Página 29 al 2015 se mantiene.

ESTUDIO DE VIABILIDAD Tasa de Interés Activa de Corto Plazo en C.A. Años 2005 – 2010 / En porcentajes

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico con información de SECMCA

Existen dos monedas que representan un gran volumen de movimientos crediticios y de ahorro: Quetzal y Dólar. En los últimos años, las tasas de interés en general, en moneda nacional como extranjera, han mantenido su tendencia a la baja. La tasa de interés activa promedio del sistema bancario es del 7,6% (2010) y una pasiva de 3,1% (ambas en moneda extranjera). La grafica muestra la constante que ha tenido Guatemala en sus tasa de interés activa durante los últimos 10 años. Dicha constante es comparable únicamente con países de la zona en el que su moneda oficial es el dólar. Crecimiento de la Construcción en C.A. y Guatemala Años 2005 – 2011 / En porcentajes

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala.

A partir del 2010 Guatemala inicia el proceso de recuperación después de una fuerte crisis económica. No todos los países de Centroamérica presentan MDI, el mismo comportamiento, el sector de la construcción es Módulo 10, Sistemas de Información, Universidad del Istmo Guatemala. Página 30 uno de los principales indicadores de la lenta recuperación con un 17% de crecimiento para el 2012

ESTUDIO DE VIABILIDAD

Crédito Bancario al Sector Construcción en C.A. (Variación Interanual) Años 2005 – 2010 / En %.

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico con información de Bancos Centrales, SECMCA y Superintendencia de Bancos de Panamá y Guatemala Costa Rica, El Salvador, Panamá y Rep. Dominicana.

La inversión extranjera proyectada al 2013 va hacer de un 15% del total de la inversión en el país. En los últimos años dicha inversión aumento en un 25% anualmente.

II MACRO GUATEMALA Inversión local y extranjera en Guatemala Inversión en Guatemala 2001-2011 -2012 proyectada

12000.00

18.2%

21.4%

17.7%

20.2%

7642.00 685.00

2009

22.8%

24.7%

10000.00 8000.00 6000.00 4000.00 2000.00

5057.00 105.00

5377.00 131.00

5566.00 226.00

7070.00 535.00

2001

2003

2005

2007

9021.00

10650.00

1018.00

1512.00

2011

2013

0.00

inversion local

inversion extranjera directa

total de la inversion

Fuente: Banguat, Cepal, Gross Capital Formation, cálculos Pronacom. Gráfica: Elaboración propia.

De 2001 al 2010, la inversión extranjera directa anual aumentó de US$ 105 millones a US$ 686,8 millones, un crecimiento anualizado mayor al 50%. La meta al 2013 es una inversión extranjera directa de US$ 1.500 millones anuales, junto a una inversión local de US$ 10.650 millones, lo que equivaldría al 25% del PIB. Esta tasa de inversión sostendrá el crecimiento económico por encima del 6% anual que el país tanto necesita para salir de la pobreza

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 31

ESTUDIO DE VIABILIDAD

Tasa de Crecimiento PIB Guatemala años 2003 a 2010 y PIB participación por Sector años 2011 Producto Interno Bruto Participación por Sector - 2011 -en porcentaje-

Tasa de crecimiento PIB (2003-2010) -en porcentajeporcentaje

6.3

5.4

6 2.5

3.3

3.2

MINAS Y CANTERAS

3.3

2.8

INTERMEDIACION FINANCIERA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA

0.5

ALQUILER DE VIVIENDA

COMERCIO

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

MANUFACTURA

años 2003-2010

0.60% 2.50% 4.30% 2.90% 7.50% 10.70% 10.20% 13.30% 11.20% 16.30% 17.90%

0.00%

5.00%

10.00% 15.00% 20.00%

Fuente: BANGUAT. Gráfica: Elaboración propia.

En términos generales, la tendencia es hacia arriba, es decir muestra un crecimiento, sin embargo se observan puntos de inflexión (cambio de tendencia) durante el año 2007,2008 y 2009. El primer punto de inflexión indica una baja y posteriormente vuelve a subir. La explicación a este fenómeno observado es por influencias directas de otras economías que sufrieron efectos económicos, concretamente se observa los efectos de la crisis sufrida principalmente en Estados Unidos. Para 2012 las autoridades proyectan un crecimiento del PIB de un 6.6%, que se vería favorecido por el inicio de nuevas obras públicas; un rango meta de inflación de entre un 4% y un 6%, y un déficit del gobierno central de un 1,9% del PIB. Fuente: BANGUAT. Gráfica: Elaboración propia. Tasa de interés activa y pasiva y Tipo de cambio años 2001-2010 Tasa de Interés Activa y Pasiva Promedio Ponderado - en moneda extranjera y porcentaje -

14 12

3.6 3.0

3.1

3.4

3.8

3.8 3.6

8.8 7.4

6.8

6.9

7.2

7.6

3.9

7.6

8.5

7.80 7.70

8.6 7.6 tasa interés activa

tasa interés pasiva

7.60

7.82 7.70

7.69 7.59 7.61

7.60

Quetzalez x 1 $US.

7.50

7.40

7.30 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

8.07

7.93

7.90 3.1

8.11

8.10

8.00 4.0

10 8

Tipo de Cambio

8.20

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Fuente: BANGUAT. Gráfica: Elaboración propia

En los últimos años, las tasas de interés en general, en moneda nacional como extranjera, han mantenido su tendencia a la baja. La tasa de interés activa promedio del sistema bancario es del 7,6% (2010) y una pasiva de 3,1% (ambas en moneda extranjera). Guatemala tiene un sistema financiero muy sólido, con excelentes niveles de reservas internacionales y un bajo nivel de deuda pública externa de US$ 6.382,5 millones (2011), la más baja de la región. Mientras que la mayoría de los recursos financieros son manejados por bancos comerciales, una pequeña parte está distribuida entre entidades no bancarias.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 32

ESTUDIO DE VIABILIDAD III. MACRO DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCION Crecimiento económico y inflación del sector de la Construcción años 2001-2011 Inflación del Sector de la Construcción

Crecimiento Económico de la Construcción 8 5.4

3.9

2.4

2.5

3.2

3.3

6.3

15 3.3

2.8

14.6 14.2

16.4 13.6 4.5

3.6

0.5

9.3

7.9

4.7

6.5

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

en porcentaje

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala

El mercado de Guatemala presenta desde el 2010 un crecimiento normal, sin embargo es probable que la crisis económica de Europa pueda golpear nuevamente a el sector de la construcción.

Crédito y crecimiento del sector de la construcción años 1998-2011 Crédito Total al Sector Construcción

Crecimiento anual del sector de la construccion Años 1991 -2011 En porcentajes

15000

11512.2 9442.66 9949.46 9801.2 10067.54 10000 6825.85 5572.49 2747.47 2679.58 2161.96 3234.47 2723.63 5000 2218.39 2407

20 12.1

15.4

13.1 8.8 4.5

en Millones de Quetzalez

-10

-0.5 -1.4 -3.7 2000 2001 2002 2003 2004 2009 2010 2011 -8.9 2005 2006 2007 2008 -10.8 -11.8

-20

-18.3

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala

La apertura de créditos por parte de la banca local impacto positivamente en el repunte del sector construcción a partir del 2011. Se espera que para el 2013, el crédito para construcción supere el obtenido en el 2008.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 33

ESTUDIO DE VIABILIDAD Crecimiento del sector de la construccion y empleos generados año 2011 Porcentaje Vivienda

Comercio

Empleos Generados por Sector Inmobiliario - en porcentajes 2011 -

Industria

Otros Vivienda

Comercio

Industria

Otros

20% 45%

10%

25% 10%

25%

45%

20%

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala

El sector de la vivienda ocupa la mayor parte de crecimiento en el sector de la construcción. El crecimiento proyectado al 2015 de la población intensifica la necesidad de vivienda en el país.

Unidades habitacionales construidas (FHA) en el Municipio de Guatemala y en los Departamentos año 2011

5000

Unidades Habitacionales Construidas en el Municipio de Guatemala 2790 - FHA 1081 244

783

196

1000

461

Unidades Habitacionales Construidas por Departamentos de Guatemala - FHA 522 79

224 51

Unidades Habitacionales

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala

Un 39% de las unidades realizadas por el FHA en el departamento de Guatemala, se ubican en el municipio de Villanueva, un 28% se ubica en Fraijanes y un 17% en Mixco. Villanueva duplica el número de viviendas en comparación al número de viviendas construidas en todo el interior del país.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 34

ESTUDIO DE VIABILIDAD Variación anual del índice mensual de la construcción y variación de los préstamos al sector de la construcción Variacion anual del indice mensual de la actividad de la construccion -IMACON- y PIB construccion Años 2003 - 2011 En porcentajes

15 10

Variacion de los prestamos y descuentos al sector de la construccion años 2009-2011

400

0 -5

300 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

200 100

-10

-100 -20

Jan-09 Feb-09 Mar-09 Apr-09 May-09 Jun-09 Jul-09 Aug-09 Sep-09 Oct-09 Nov-09 Dec-09 Jan-10 Feb-10 Mar-10 Apr-10 May-10 Jun-10 Jul-10 Aug-10 Sep-10 Oct-10 Nov-10 Dec-10 Jan-11 Feb-11 Mar-11 Apr-11 May-11 Jun-11

0 -15

Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del Banco de Guatemala.

El país tiene uno de los déficits fiscales más bajos de Latinoamérica 2,9% estimados para el 2011, la menor deuda externa 13,5% del PIB (2010) y el mejor record de pago. Además, el país tiene los niveles de reservas más altos de la región US$ 6.382,5 millones (2011). Guatemala no ha sufrido ninguna crisis bancaria o financiera desde la gran depresión de los años 30. Los estudios recientes de banca de inversión destacan la gran estabilidad económica de Guatemala a lo largo de su historia. El crecimiento económico de Guatemala ha sido constante y estable, con la volatilidad en crecimiento del PIB más baja de América Latina entre 1990 – 2010.

Variación interanual de las licencias de construcción autorizada y total de metros cuadrados autorizados años 2009-2011 Variación interanual del total de metros cuadrados de construcción autorizados Años 2009-2011

Variacion Interanual del total de las licencias de construccion autorizadas años 2009-2011 100 100

50 0

Mar-11

May-11

Jan-11

Nov-10

Sep-10

Jul-10

May-10

Mar-10

Jan-10

Nov-09

Jul-09

Sep-09

May-09

Mar-09

-100

Jan-09

May-11

Jan-11

Mar-11

Nov-10

Sep-10

Jul-10

May-10

Mar-10

Jan-10

Sep-09

Nov-09

Jul-09

May-09

Mar-09

-100

Jan-09

-50

Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del Banco de Guatemala.

Se observó un desempeño positivo de los sectores productivos. La construcción, el transporte y las comunicaciones, y la banca y los seguros fueron las actividades más dinámicas. La notable evolución de la construcción (21%) estuvo encabezada por el sector privado tras su recuperación de 2005. La actividad del sector transporte y comunicaciones se elevó un 14%. Licencias de construcción cayeron un 20.5 por ciento en el 2009, por lo que el sector de la construcción reporta reducción en la cantidad de licencias y metros de construcción autorizados, lo que traduce la menor actividad en el 2010. Por su lado, las licencias otorgadas muestran un comportamiento menos errático y aun cuando denota una caída cercana al 40% desde finales de 2007 hasta mediados de 2009. La superficie autorizada de construcción inició un lento proceso de recuperación hasta tocar el terreno positivo en mayo de 2011.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 35

ESTUDIO DE VIABILIDAD Precio promedio del quintal de varilla corrugada Mes

jun-10

Varilla corrugada de 3/8 grado 40 (quintal), precio dist. Q 346.08

Varilla corrugada de 3/8 grado 60 (quintal), precio dist.2 Q 341.45

Q560.00 Q510.00 Q460.00 Varilla corrugada de 3/8 grado 40 (quintal), precio dist. Varilla corrugada de 3/8 grado 60 (quintal), precio dist.2

Q410.00 Q360.00 Q310.00

Jun-11

Apr-11

Feb-11

Dec-10

Oct-10

Aug-10

Jun-10

Q260.00

Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del Banco de Guatemala.

jul-10

Q 349.68

Q 345.05

ago-10

Q 349.68

Q 345.05

sep-10

Q 354.32

Q 349.61

oct-10

Q 340.05

Q 335.61

nov-10

Q 340.05

Q 355.61

dic-10

Q 346.98

Q 342.20

ene-11

Q 366.22

Q 361.44

feb-11

Q 408.53

Q 397.78

mar-11

Q 408.53

Q 397.78

abr-11

Q 408.53

Q 397.78

may-11

Q 408.53

Q 397.78

jun-11

Q 408.53

Q 397.78

El precio promedio del quintal de varilla corrugada ha tenido un comportamiento al alza a partir de julio de 2008. Por su parte, el precio promedio del quintal de varilla corrugada ha sido volátil, marcándose un salto importante a partir del 2006 hasta mediados de 2008, etapa que se atribuye al fuerte aumento del precio internacional del acero, derivado de la mayor demanda mundial, principalmente de China. A finales de abril de 2011, el precio del hierro de 3/8” grado 40 se situó en Q408.53 y el del hierro de 3/8” grado 60 ascendió a Q397.60. El petróleo guatemalteco empezó el año 2011 con buen pie, con incrementos considerables en el precio por barril en comparación con los últimos meses de 2010. Observando las expectativas de ganancias que los bancos de inversión calculan para el sector en 2012, se avecina un año de contracción económica. Más que nada, porque esperan que el beneficio neto de las empresas petroleras se reduzca un 0,6% respecto al que han obtenido en 2011. Además, la Agencia Internacional de la Energía y (AIE) y la OPEP contemplan una caída en la demanda de esta materia prima.

Mercado de futuros de petróleo BRENT

Jun-11

May-11

Apr-11

Mar-11

Jan-11

Feb-11

Dec-10

Nov-10

Oct-10

Sep-10

Jul-10

Aug-10

Jun-10

300 250 200 150 100 50 0

WTI (US$/bar…

Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del Banco de Guatemala.

jun-10

BRENT (US$/barril) 77.45

WTI (US$/barril)2 78.05

jul-10

78.18

78.95

ago-10

74.64

71.92

sep-10

82.31

79.97

oct-10

83.41

82.18

nov-10

85.92

84.11

dic-10

93.03

89.84 ene-11

101.01

92.19

feb-11

111.86

96.97

mar-11

117.36

106.72

abr-11

125.89

113.52

may-11

116.73

100.29

jun-11

112.48

95.42

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 36

ESTUDIO DE VIABILIDAD Precio promedio del cemento año 2011 Precio promedio del cemento US$/42.5 kg

Honduras

El Salvador

Guatemala

Costa Rica

mar-11

$ 7.15

$ 7.80

$ 8.55

$ 9.80

abr-11

$ 7.15

$ 7.80

$ 8.92

$ 9.81

may-11

$ 7.15

$ 7.79

$ 8.89

$ 9.80

jun-11

$ 7.15

$ 8.31

$ 8.75

$ 9.99

Honduras

$12.00 $10.00

El Salvador

$8.00 $6.00

Guatemala

$4.00 $2.00

Costa Rica

$Mar-11

Apr-11

May-11

Jun-11

Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del Banco de Guatemala.

Tanto el índice de ventas como el de producción de cemento, muestran una leve mejora, aunque volátil, a partir del 2010 hasta la fecha. A abril 2011, el precio promedio del saco de cemento de 42.5 kgs. fue de Q68.08.

Metros cuadrados de construcción autorizados de vivienda (FHA) años 2009-2011 Metros cuadrados de construcción de vivienda autorizados FHA Años 2009-2011 100,000.00 80,000.00 60,000.00 40,000.00 Metros Cuadrados

20,000.00 May-11

Jan-11

Sep-10

May-10

Jan-10

Sep-09

May-09

Jan-09

Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del Banco de Guatemala.

En el sector de la construcción el FHA se muestra como un indicador de la situación real de dicho sector. A finales del 2010 la recuperación se ve reflejada por los altos picos que muestran el numero de metros cuadrados construidos por el FHA

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 37

ESTUDIO DE VIABILIDAD IV. MERCADOS GEOGRÁFICOS Densidad poblacional

Fuente: Municipalidad de Guatemala

Vemos como la zona 15 es una excelente opción para el desarrollo de un proyecto inmobiliario. Es una de las zonas con menor densidad de habitantes de Guatemala.

Tendencia de hogares AB y Densidad de hogares AB año 1993- 2011 7941

Tendencia de Hogares AB

1993

2003

2010

2015

Zona 10

682

757

704

737

Zona 15

1579

1995

2454

2701

Zona 16

1170

1746

2577

2885

Zona 14

2353

3151

3813

4217

Zona 13

1643

2007

2323

2518

Santa Catarina Pinula

2202

5378

8106

9717

Fraijanes

789

1688

2279

2727

8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0

Zona 15

2914

31803407 1277

1443

Zona 14 Zona 10 Zona 16 Zona 13 Santa Catarina

DENSIDAD HOGARES AB AL 2011

Fuente: Arq. Ponce

La zona 15 representa tan solo el 20% del sector AB del mercado primario. Se estima un crecimiento anual de hogares AB en esta zona de un 10% al 2015.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 38

ESTUDIO DE VIABILIDAD Tendencia de profesionales exitosos y nivel de escolaridad de población

Tendencia de profesionales exitosos, ejecutivos de alto nivel

Nivel de Escolaridad de Población mayor a 7 años 12,000

10,000 Santa Catarina

Zona 10

8,000

Zona 13 % de Profesionales

Zona 16

4,000

Zona 15

2,000

Zona 13 Zona 14

3,970

Zona 14

zona 10

5,803

6,000 3,066

Zona 15 Zona 16

543

0% 10% 20% 30% 40%

NINGUNA

PRIMARIA

MEDIA

SUPERIOR

Fuente: Arq. Ponce

La zona 15 se presenta como una de las zonas con más altos índices de escolaridad y profesionales , debido a la gran cantidad de colegios y universidades que se ubican en el sector.

Estratificación socioeconómica por sector censal

Fuente: Municipalidad de Guatemala

El NSE que predomina en la zona 15 , es el segmento AB, cabe aclarar que también encontramos A+ y C+.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 39

ESTUDIO DE VIABILIDAD Calidad de vivienda

Fuente: Municipalidad de Guatemala

Los segmentos AB, A+ y C+ presentes en la zona 15, desarrollan alta exigencia para los desarrolladores inmobiliarios en lo referente a la calidad de sus viviendas.

Crímenes y tendencias El mapa muestra que la zona 15 es una de las zonas con más baja intensidad de criminalidad entre los años 2006 y 2007 en comparación con todas las zonas que conforman el municipio de Guatemala.

Fuente: Mercado Inmobiliario y Violencia – Revista Plusvalía – Guatemala 2007

Dentro de las cifras reportadas de hechos delictivos se agrupan tanto asaltos, robos, violencia intrafamiliar así como accidentes de tránsito. Siendo la zona 14 y la zona 15 las que poseen el menor número de hechos delictivos de la Ciudad.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 40

ESTUDIO DE VIABILIDAD Zonas violentas año 2011

ZONAS MAS VIOLENTAS DURANTE 2011 Zona 15

Zona 14

Zona 16

Zona 13

Zona 10

MUERTES DURANTE ENERO - AGOSTO 2011

San José Pínula

Santa Catarina Pínula

Fraijanes

4 0

Según el monitoreo del GAM, entre los meses de enero y agosto del 2011 antes de las elecciones presidenciales, la zona 15 no presentaba ninguna muerte por violencia, mientras que las zonas que mayor reportaron fueron las zonas 10, San José Pinula y Santa Catarina Pinula. Fuente: GAM (Grupo de Apoyo Mutuo), área de transparencia, monitoreo en medios de comunicación.

Tráfico vehicular Tráfico Vehícular en miles 233

250 200

153 150 100

Boulevar los Proceres

116 93 80

84 1824

4338

4554

1995

1999

Boulevar Vista Hermosa Boulevar Liberación

0 1990

2010

Fuente: Arq. Ponce Según la información de la SAT el parque vehicular para el 2012 será de 2,051,000 vehículos, lo que ha ocasionado que las arterias principales estén saturadas en las horas de ingreso y salida de la ciudad.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 41

ESTUDIO DE VIABILIDAD

V. INDICADORES

2,011

49,341.00

328,401

1,258

6,126

136,050

117,233

280,905

1,027,924

236,551

1,239

858

Créditos para la Construcción (Millones Q.)

Comercios Construidos (m2) A.M.A.G.

Vivienda Multifamiliar y en Serie Construida (m2) A.M.A.G.

Vivienda Unifamiliar y en Serie Construida (Unidades) A.M.A.G.

Producción de soluciones Habitacionales (Unidades). A.M.A.G.

m2 autorizados. VIVIENDA

M2 AUTORIZADO AMAG

Vivienda Unifamiliar

Vivienda Multifamiliar

Vivienda en Serie

Uso Colectivo

Industria

Comercio

Ampliaciones

UNIDADES F.H.A (seguros de hipotecas)

INMOBILIARIO

135,890

198,071

10,171

50,426

74,000

9,442

2,010

3,046

54,456.00

143,769

16,040

14,155

109,202

11,740

316,697

786,135

174,307

1,134

1,079

2,009

3,385

58,305.00

201,800

19,260

20,225

107,433

69,551

276,107

894,197

164,629

943

605

122,195

149,896

9,801

2,008

4,206

56,463.50

561,883

17,584

19,057

184,519

57,742

380,433

1,392,868

301,590

1,872

1,502

111,983

486,530

11,512

2,007

4,510

73,266.10

808,195

52,339

31,631

465,920

334,530

430,666

2,340,349

647,168

4,016

1,948

437,090

718,589

9,949

2,006

4,203

91,425.87

346,154

260,679

51,706

433,248

727,302

485,322

2,499,420

952,351

4,841

1,532

739,347

234,557

6,822

2,005

3,456

87,813.07

405,370

223,488

65,782

310,713

130,131

560,251

1,924,663

479,835

4,062

2,281

193,248

353,189

5,572

2,004

4,000

42,775.72

343,799

17,411

15,058

244,894

109,240

407,897

1,365,037

215,129

1,608

656

160,139

230,409

3,235

2,003

3,713

40,500.00

221,268

11,778

28,417

155,771

59,306

505,584

1,192,503

226,116

1,793

1,279

91,622

104,600

2,407

2,002

2,739

55,513.00

243,765

4,083

15,198

130,267

16,573

538,351

1,181,057

235,518

1,475

1,302

52,543

190,850

2,162

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 42

ESTUDIO DE VIABILIDAD INDICADORES BANCA

PIB (% de crecimiento)

P.I.B. MINAS

MANUFACTURA

ELECTRICIDAD

COMERCIO

TELECOMUNICACIONES

INTERMEDIACIÓN FINANCIERA

ALQUILER DE VIVIVENDA

13.30

5.3

8.07 9,443

2.80

2.50

0.70

1.70

1.90

2.00

2.90

6.70

2.90

2009

13.60

5.6

8.11 9,801

0.50

1.70

-1.10

1.00

0.10

-1.60

4.80

6.30

3.10

2008

13.80

5.5

7.60 11,512

3.30

-0.50

2.00

3.30

2.40

4.00

18.20

11.80

3.60

2007

12.90

4.9

7.69 9,949

6.30

8.80

3.40

9.00

3.30

5.20

4.10

18.80

16.00

3.90

2006

12.90

4.8

7.61 6,826

5.40

13.10

3.10

4.60

3.80

6.30

3.40

9.30

3.70

2.70

2005

12.70

4.6

7.59 5,572

3.30

4.50

2.40

-1.30

2.90

3.50

2.60

8.40

2.10

2.40

2004

13.50

4.5

8.10 3,234

3.2

-8.9

4.3

2003

14.10

4.5

7.93 2,407

2.5

-3.7

4.7

2002

16.20

6.9

7.82 2,162

2.25

15.4

3.5

P.I.B. CONSTRUCCION

2010

P.I.B. GENERLAL (VARIACIÓN)

5.2

tipo de cambio

13.50

Tasa pasiva GUA

2011

AÑO / INDICADORES

AGRICULTURA

créditos sector construcción en millones

tasa activa bancaria nominal GUA (hipotecario para vivienda)

TASAS DE INTERES

10,068

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 43

ESTUDIO DE VIABILIDAD INDICADORES

2010

14,361,666

2009

COMUNICACIONES Extracción de agua potable superficial (m3)

Accidentes de transito

Matrimonios Total Guatemala

VENTAS DE VEHÍCULOS NUEVOS (unidades)

PARQUE VEHICULAR (nuevos y usados ingresados al país)

PARQUE VEHICULAR EXIXSTENTE

CANASTA BÁSICA VITAL

Valor del pasaje buses

SOCIALES

3,528

62,801,574

1,413,234

17,307,459

2,834

3,169

59,035,392

1,448,988

14,948,640

53,860

2,128

3,510

63,695,077

1,413,695

11,897,563

119,208

52,186

1,917

2,781

63,693,932

1,354,926

7,178,745

95,001

57,505

2,088

2,008

57,771,454

1,248,161

4,510,067

78.27

62,628

51,908

1,188

1,811

54,680,550

1,132,121

3,168,256

1.10 Qtz.

75.53

54,263

51,247

967

2,226

55,152,435

944,176

2,034,777

1.10 Qtz.

73.32

47,537

51,857

904

2,730

55,911,599

845,746

1,530,150

1.10 Qtz.

133.51

24.42

1.10 Qtz.

123.53

2,051,945

14,017,057

20.07

1.10 Qtz.

118.80

2008

13,677,815

30.12

1.10 Qtz.

2007

13,344,770

21.50

2006

13,018,759

2005

Divorcios

telefonía móvil

14,713,763

ACTIVIDAD ECONÓMICA

telefonía fija

2011

INSUMOS

DIESEL

Población Guatemala

AÑO / INDICADORES

POBLACION

1,743

93,962

5,009

80,973

1,668

99,928

4,644

1,912,469

97,393

1,784

113.11

1,760,013

115,341

3,054

1.10 Qtz.

95.98

1,558,145

134,392

3,068

19.99

1.10 Qtz.

86.74

1,302,272

12,700,611

18.13

1.10 Qtz.

83.00

1,080,068

2004

12,390,451

13.68

1.10 Qtz.

2003

12,087,014

11.18

2002

11,791,136

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

3,187

Página 44

ESTUDIO DE VIABILIDAD

INDICADORES

ELE. MEX

ELEC. EN U.S.A.

ELE. EL SALVADOR

ELE. HONDURAS

ELE. NICARAGUA

ELE. COSTA RICA

ELE. PANAMA

2011

6,188

-11,911

4,378

2010

5,954

-9,844

4,126

5.39

2009

5,213

-9,672

3,912

(0.28)

2008

4,659

-4,777

4,314

9.40

2007

4,320

-3,772

4,128

8.75

2006

4,061

-4,471

3,609

5.79

2005

3,782

-3,594

2,992

8.57

2004

3,528

-2,080

2,550

9.23

2003

2,919

-4,566

2,106

5.85

2002

2,370

-1,770

1,579

6.33

INFLACIÓN

GUATEMALA

ELECCIONES EN LA REGION

REMESAS

COMERCIO

DEFICIT FISCAL

RESERVAS MONETARIAS INTERNACIONALES

AÑO / INDICADORES

GOBIERNO

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 45

ESTUDIO DE VIABILIDAD

2,011

-11,911

4,378

VIVIENDA MULTI Y EN SERIE (UNIDADES) A.M.A.G

VIVIENDA UNIFAMILIAR

M2 AUTORIZADOS

POBLACION PAIS

TASA ACTIVA

TIPO DE CAMBIO

INFLACION

REMESAS

6,188

CREDITO SECTOR CONSTRUCCION

AÑO

DEFICIT FISCAL

RESERVAS

PIB

VI. CORRELACIONES

13.5

10,067.54

14,713,763.42

1,027,924

280,905

135,890

2,010

2.8

5,954

-9,844

4,126

5.39

8.07

13.30

9,442.66

14,361,665.74

786,135

316,697

50,426

2,009

0.5

5,213

-9,672

3,912

-0.28

8.11

13.6

9,801.20

14,017,057.23

894,197

276,107

122,195

2,008

3.30

4,659

-4,777

4,314

9.4

7.6

13.8

11,512.20

13,677,815.35

1,392,868

380,433

111,983

2,007

6.30

4,320

-3,772

4,128

8.75

7.69

12.90

9,949.46

13,344,769.77

2,340,349

430,666

437,090

2,006

5.40

4,061

-4,471

3,609

5.79

7.61

12.90

6,825.85

13,018,759.18

2,499,420

485,322

739,347

2,005

3.30

3,782

-3,594

2,992

8.57

7.59

12.70

5,572.49

12,700,611.30

1,924,663

560,251

193,248

2,004

3.2

3,528

-2,080

2,550

9.23

8.10

13.50

3,234.47

12,390,451.17

1,365,037

407,897

160,139

2,003

2.5

2,919

-4,566

2,106

5.85

7.93

14.10

2,407.00

12,087,014.00

1,192,503

505,584

91,622

2,002

2.25

2,370

-1,770

1,579

6.33

7.82

16.20

2,161.96

11,791,136.00

1,181,057

538,351

52,543

87.22%

-29.51%

52.22%

6.34%

44.12%

-75.20%

-44.56%

-0.90%

32.49%

-86.40%

82.93%

-71.66%

47.50%

-58.43%

22.50%

-70.99%

76.71%

-5.24%

21.84%

22.66%

10.00%

-51.16%

-48.56%

11.45%

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

-27.60% Correlación M2 Autorizados

-86.58% Correlación Vivienda Unifamiliar

-4.01% Correlación Vivienda Multi y en Serie A.M.A.G

Página 46

ESTUDIO DE VIABILIDAD Conclusiones respecto al Análisis Macroeconómico       

        

 



Durante el 2010 todos los países de Centroamérica y Panamá lograron una recuperación en sus principales indicadores económicos. Guatemala logra una menor recuperación, aunque es uno de los que menos cae en años anteriores. Guatemala presenta una economía predecible, a pesar de que continúa la desconfianza y una menor inversión por la inseguridad por la que atraviesa el país. La banca se muestra positiva y necesitada de proyectos. No encontramos razones para esperar problemas fuera de lo normal para el 2011. (Elecciones incluidas) El país registra una estabilidad macroeconómica desde hace 10 años. Ubicación estratégica es una ventaja comparativa debido a su privilegiada ubicación convirtiéndolo en el puente de entre las américas, Más Exportaciones a nuevos destinos en mayor cantidad. La Apertura Comercial del país, ha logrado acuerdos y tratados comerciales con varios países generando inversión extranjera, impulsando el crecimiento de las inversiones privadas nacionales y extranjeras Los incentivos a la inversión es el mayor desafío económico de Guatemala, donde es indispensable el generar más y mejor empleo. Los costos de salarios, servicios son competitivos y uno de los más bajos a nivel regional. Para que Guatemala se desarrolle es indispensable el desarrollo de infraestructura conformada por carreteras, puertos, aeropuertos, eficientes y de calidad certificada. La Ciudad de Guatemala es el centro político y económico que mueve las riendas de la nación y es líder de la región Centroamericana. En 2011, la pérdida de empleos sumó 100.789 plazas de trabajo. Esa actividad. De acuerdo con cálculos de la CGC, el sector genera unas 360.000 y en el año 2012 caerá 9,1%. Las proyecciones para 2012 son positivas, ya que se calcula que la economía del país crezca de 3.9%, de acuerdo con cálculos del Banco de Guatemala La inflación para diciembre del 2011 es de 6.20%. Lo que para diciembre del 2012 se proyecta que la inflación será del 4.5% +/- un punto porcentual. La crisis económica mundial produjo en 2009 una caída de 27.1 por ciento en el comercio intrarregional de los 12 países de la Asociación Latinoamericana. Lo que provoco en Guatemala, falta de liquidez y crecimiento lento. En el 2011 el repunte de créditos concedidos para la adquisición de bienes duraderos represento un incremento mayor del 30.7% según datos de la superintendencia de bancos. Existe una relación entre el número de préstamos que se otorgan por el sector bancario que afecta directamente en los números de metro cuadrados de construcción. A menor costo de endeudamiento mayor número de préstamos lo que influye directamente en el aumento de los metros cuadrados de construcción El aumento en los metros cuadrados en la construcción incide directamente en el producto interno bruto. En el 2010, Guatemala pudo crecer más, pero los efectos acumulados de la tormenta tropical Agatha y la erupción del Volcán de Pacaya inhibieron un poco ese comportamiento. La economía de Guatemala aumento 3 por ciento durante el 2011. Después de la crisis de la burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos se ve claramente que retorna nuevamente el grado de estabilidad en Guatemala.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 47

ESTUDIO DE VIABILIDAD  

 



 



 



La inflación para diciembre del 2011 es de 6.20%. Lo que para diciembre del 2012 se proyecta que la inflación será del 4.5% +/- un punto porcentual. La crisis económica mundial produjo en 2009 una caída de 27.1 por ciento en el comercio intrarregional de los 12 países de la Asociación Latinoamericana. Lo que provoco en Guatemala, falta de liquidez y crecimiento lento. En el 2011 el repunte de créditos concedidos para la adquisición de bienes duraderos represento un incremento mayor del 30.7% según datos de la superintendencia de bancos. Existe una relación entre el número de préstamos que se otorgan por el sector bancario que afecta directamente en los números de metro cuadrados de construcción. A menor costo de endeudamiento mayor número de préstamos lo que influye directamente en el aumento de los metros cuadrados de construcción El aumento en los metros cuadrados en la construcción incide directamente en el producto interno bruto. En el 2010, Guatemala pudo crecer más, pero los efectos acumulados de la tormenta tropical Agatha y la erupción del Volcán de Pacaya inhibieron un poco ese comportamiento. La economía de Guatemala aumento 3 por ciento durante el 2011. Después de la crisis de la burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos se ve claramente que retorna nuevamente el grado de estabilidad en Guatemala. Licencias de construcción cayeron un 20.5 por ciento en el 2009, por lo que industria del ladrillo reporta reducción en la cantidad de licencias y metros de construcción autorizados, lo que traduce la menor actividad en el 2010. Por su lado, las licencias otorgadas muestran un comportamiento menos errático y aun cuando denota una caída cercana al 40% desde finales de 2007 hasta mediados de 2009. La superficie autorizada de construcción inició un lento proceso de recuperación hasta tocar el terreno positivo en noviembre de 2010. El precio promedio del quintal de varilla corrugada ha tenido un comportamiento al alza a partir de julio de 2008. Por su parte, el precio promedio del quintal de varilla corrugada ha sido volátil, marcándose un salto importante a partir del 2006 hasta mediados de 2008, etapa que se atribuye al fuerte aumento del precio internacional del acero, derivado de la mayor demanda mundial, principalmente de China. A finales de abril de 2011, el precio del hierro de 3/8” grado 40 se situó en Q408.53 y el del hierro de 3/8” grado 60 ascendió a Q397.60. El petróleo guatemalteco empezó el año 2011 con buen pie, con incrementos considerables en el precio por barril en comparación con los últimos meses de 2010. Observando las expectativas de ganancias que los bancos de inversión calculan para el sector en 2012, se avecina un año de contracción económica. Más que nada, porque esperan que el beneficio neto de las empresas petroleras se reduzca un 0,6% respecto al que han obtenido en 2011. Además, la Agencia Internacional de la Energía y (AIE) y la OPEP contemplan una caída en la demanda de esta materia prima. Tanto el índice de ventas como el de producción de cemento, muestran una leve mejora, aunque volátil, a partir del 2010 hasta la fecha. A abril 2011, el precio promedio del saco de cemento de 42.5 kgs. fue de Q68.08. El Índice de Precios al Consumidor (IPC) presentó una variación anual de 6.20% en diciembre de 2011, superior en 0.81 puntos porcentuales al registrado en el año anterior (5.39%). En diciembre de 2011 el IPC presentó una variación mensual de 0.22%, superior en 0.14 puntos porcentuales al registrado en el mismo mes de 2010 cuando llegó a 0.08%. La cifra de variación anual superó levemente a la meta de inflación prevista por la Junta Monetaria para el año 2011, establecida entre 4% y 6%. A partir de 2008 se observa una desaceleración bastante significativa en el ritmo de crecimiento de la cartera, por el deterioro de las expectativas de los agentes económicos y de

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 48

ESTUDIO DE VIABILIDAD



la coyuntura económica asociada a la crisis financiera, lo que llevo al sistema bancario a restringir la concesión de créditos y a enfocar los recursos disponibles a inversiones en Operaciones de estabilización monetaria del Banco Central. Ese mismo año se observa un incremento sustancial de la morosidad en el sector (en términos absolutos), mismo que se mantuvo hasta finales de 2009, punto que marca la mejora en la calidad de la cartera de créditos de dicho sector. Guatemala cuenta con una ubicación geográfica y condiciones naturales para consolidarse como Centro Logístico y de Servicios Regional. Su infraestructura está conformada por carreteras, puertos eficientes y certificados en calidad y seguridad en los océanos Atlántico y Pacífico; con un nuevo y moderno aeropuerto en el corazón de la ciudad de Guatemala así como con infraestructura tecnológica moderna. El desarrollo de esta infraestructura por aire, mar, tierra y fibra óptica, para su máximo aprovechamiento en el clima de negocios de inversión, se contempla en el Plan Multimodal de Obras de Infraestructura Prioritarias – PMOI – que plantea interconectar los sistemas portuario, aéreo y vial, ofreciendo una excelente plataforma comercial para los interesados en hacer negocios desde y hacia Guatemala, convirtiéndola en un verdadero centro logístico y de servicios, con un fácil acceso a los mercados internacionales más importantes.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 49

ESTUDIO DE VIABILIDAD

ANÁLISIS DE MERCADO Y DE LA COMPETENCIA GRUPO 3 Lic. Gloria Escobar Ing. Edgar Bartlett Lic. Cesar Vásquez Arq. Marielos Siguí

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 50

ESTUDIO DE VIABILIDAD

III. ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA Para realizar el estudio, se definió el sector geográfico que se considera competencia del terreno ubicado en la zona 15. Esta área está integrada por las zonas 10, 14, 15 y 16 de la Ciudad de Guatemala. Objetivos del Análisis:

Encontrar las variables claves de éxito, que influyen en la absorción del proyecto.

Análisis de la Competencia:

Sector Residencial:

Edificios de Apartamentos:

En el área definida como competencia del proyecto, se observan por lo menos 24 desarrollos de este tipo, incluyendo los que se encuentran inaugurados y los que están en proceso de construcción, también los que se están comercializando y los que recientemente se terminaron de vender. Se observa, entonces, que el sector es atractivo para los guatemaltecos que buscan un apartamento para residir, independientemente si prefieren alquilar o comprar. A continuación se muestran dos tablas de información detallada de los proyectos más relevantes y sus características, así como gráficas comparativas necesarias para el correcto análisis de los edificios de apartamentos competidores.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 51

ESTUDIO DE VIABILIDAD INFORMACIÓN DE LOS PROYECTOS COMPETIDORES

Botticelli 2 Catalonia Lar del valle

Las pilas

Apartamentos Orleans

Robledal

Tarragona

15 15 15 10

Verde Vista Meridian Torreverde Casa Margarita

Jardines del Acueducto

10 14 14 14 14

Edificio Santa María Edificio Benevento Casa Rialto Edificio Dalí Edificio Plenum 14

14 14 14

Edificio Residenza Edificio Tadeus Villa Rishó

Número de unidades construídas

15 15 15

Número de Niveles

Proyecto

Número de Torres

Zona

DATOS GENERALES DE PROYECTO

0 calle 19-70 z.15 23 av z.15 Vista Hermosa III z.15 29 Avenida 2-53, Zona 15, Colonia Vista Hermosa, Vista Hermosa II Z.15 0 calle y 15 avenida, zona 15, Colonia El Maestro 18 calle "B" Vista hermosa I Zona 15 23 av. 5-70 Vista Hermosa I, Zona 15 3a calle zona 15 0 calle 21-65 zona 15 Diagonal 6 zona 10

Corporación Victoria Grupo Sacor Valdivielso

1 1 1

19 11 9

76 44 33

N/E Corporación AICSA

1 1

16 10

32 40

Corpo Raíces Sacor Hispano Guatemalteca de Inversiones, S.A.

Invermo Corp, S,A, Construcciones La Cañada. Aproye- Grupo Inmobiliario Invermo Corp, S,A,

1 1 1 1

11 14 11 17

28 50 31 68

16 Av. 20-60 zona 10 12 Calle 6-36 Zona 10. 14 avenida 7-13, z 14 5 avenida y 18 calle Z14 4 Av 20-00 Z 14 05 avenida 18-58 04 avenida 14-35, 14-65, 14-69 y 14-75 01 avenida 07-73 02 avenida 14-68 Y 14-96

Inverplus Inmobiliaria Los Proceres, S.A. Corporación AICSA Premiere Properties Grupo Krea

2 1 1 1 1 1

13 17 7 16 19 17

155 116 34 43 74 79

Corporación AICSA Corporación Victoria Ucb Group

1 1 1

16 18 18

41 118 38

Ubicación

Desarrolladora

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 52

ESTUDIO DE VIABILIDAD INFORMACIÓN ESPECÍFICA DE LOS PROYECTOS

Apartamentos Orleans

Robledal

Tarragona

15 15 15 10

Verde Vista Meridian Torreverde Casa Margarita

Jardines del Acueducto

10 14 14 14 14

Edificio Santa María Edificio Benevento Casa Rialto Edificio Dalí Edificio Plenum 14

14 14 14

Edificio Residenza Edificio Tadeus Villa Rishó

162 200 96 240

277 274 378 605

160.5 79.26 160 156 200 116.32

270 309 186 180 200 250

225 290 190

225 926 525

258,300.00 $ 190,000.00 $ 240,000.00 $

905.66 $ 1,111.11 $ 1,272.73 $

900.00 1,111.11 1,170.73

103,000.00 $

230,000.00 $

971.70 $

898.44

146,000.00 $

275,000.00 $

948.05 $

945.02

157,000.00 $

175,000.00 $

951.52 $

935.83

149,000.00 $

1,419.05 $

1,419.05

186,000.00 $

315,000.00 $

1,148.15 $

1,137.18

$ $ $

245,000.00 $ 122,000.00 $ 450,489.40 $

275,000.00 $ 310,000.00 $ 600,000.00 $

1,225.00 $ 1,270.83 $ 1,877.04 $

1,003.65 820.11 991.74

181,365.00 $

299,700.00 $

1,130.00

1,110.00

$ $ $ $ $

115,000.00 165,000.00 195,000.00 230,000.00 350,000.00

472,000.00 190,000.00 219,000.00 230,000.00 475,000.00

1,527.51 1,031.25 1,250.00 1,150.00 3,008.94

$ $ $ $ $

1,450.92 1,021.51 1,216.67 1,150.00 1,151.00

250,000.00 $

1,111.11 $

1,111.11

$ $

334,370.00 $ 1,000,000.00 $ 280,000.00 $ 735,000.00 $

1,153.00 $ 1,473.68 $

1,079.91 1,400.00

$ $ $ $ $

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Porcentaje de absorción

105

Precio Menor por m2

105

Precio Mayor por m2

187

Precio Mayor

165

Precio Menor

256 291

240,000.00 $ 190,000.00 $ 210,000.00 $

Gimnasio

106 154

$ $ $

COMPLEMENTOS DEL PROYECTO

Elevadores

Las pilas

287 171 205

ABS.

Sótanos

265 171 165

RANGO DE PRECIOS POR M2

Área Verde

Botticelli 2 Catalonia Lar del valle

RANGOS DE PRECIOS POR APARTAMENTO

Piscina

15 15 15

Área Máxima (m2) por Apartamento

Proyecto

RANGOS DE ÁREAS POR APARTAMENTO

Área Mínima (m2) por Apartamento

Zona

DATOS GENERALES DE PROYECTO

1 1 0

1 1 1

2 4 2

2 2 1

1 1 1

0 0

1 1

4 2

1 2

1 0

96.53

13.60 71.00 18.13

0 0 0 1

1 1 1 1

2 4 1 3

2 3 2 2

1 0 1 1

2.77 90 16.88 2.2 1.03 5.01

0 0 1 1 1 0

1 1 1 1 1 1

2 2 2 3 6 3

4 4 2 2 3 3

1 1 1 1 1 1

0.70 10.24 13.57

1 3 1

1 1 1

3 3 4

2 3 4

1 2 1

3.59 87.5 39.71

Página 53

ESTUDIO DE VIABILIDAD GRÁFICAS COMPARATIVAS PARA ANÁLISIS DE COMPETENCIA a. MAGNITUD DE LOS PROYECTOS:

180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

155 118 76

50 44 41 40 38 34 43 33 32 40 19 11 9 16 10 9 13 1128 14 17 13 17 19 17 16 18 18 16 8 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 17 1 1 1 1 1 1

Número de Torres

Número de Niveles

Número de unidades construídas

Tomando en cuenta las características de los 19 proyectos, se observa que:   

3 de ellos cuentan con 16 niveles y 2 de ellos con 9, 11, 18 y 19 respectivamente. La mediana se encuentra en 15 niveles, por lo que ésta podría ser la cantidad de pisos a construir. 17 proyectos, solamente cuentan con 1 torre de apartamentos y 2 de los mismos tienen 2 torres. El promedio de unidades o apartamentos construidos es de 55 y la "mediana" se sitúa en 42, tomando en cuenta que 5 proyectos tienen entre 40 y 45 unidades, por lo que se considera un indicador importante para la definición de la cantidad de unidades que el proyecto debería tener.

La "moda" respecto a la cantidad de unidades construidas se sitúa en 40, es decir se muestra más de un edificio con esta cantidad de apartamentos, ya que todos los demás proyectos en estudio difieren en este sentido

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 54

ESTUDIO DE VIABILIDAD b. COMPARACIÓN DE ÁREAS (m2) DE APARTAMENTOS:

926 1000 900 800 700 605 525 600 500 290 287 400 225 291 186 277 274240 270 265 171 180 200 250225 256 187 300 215 205 200 190 105 171 165 165 162 160.5 140 160 156 200 154 200 116.32 106 105 100 0

Área Mínima (m2) por Apartamento

Área Máxima (m2) por Apartamento

c. PROMEDIO DE ÁREAS (m2) POR APARTAMENTO:

350.00 296.58

300.00 250.00 200.00

177.41

150.00 100.00 50.00 0.00 Área Mínima (m2) por Apartamento

Área Máxima (m2) por Apartamento Series1



Se observa que las áreas mínimas se encuentran en un promedio de 177 m2 y las máximas se sitúan en 297 m2. de construcción.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 55

ESTUDIO DE VIABILIDAD d. COMPARACIÓN DE PRECIOS MAYORES POR m2.:

$3,500.00

$3,008.94

$3,000.00 $2,500.00

$1,877.04 $1,419.05 $1,527.51 $1,153.00 $1,225.00 $1,473.68 $1,031.25 $1,272.73 $1,111.11 $951.52 $1,270.83 $1,250.00 $1,500.00 $1,148.15 $1,130.00 $1,006.49 $1,111.11 $1,150.00 $905.66 $971.70 $1,000.00 $2,000.00

$500.00 $-

Precio Mayor por m2

e. COMPARACIÓN DE PRECIOS MENORES POR m2: $1,600.00 $1,450.92 $1,419.05 $1,400.00 $1,150.00 $1,170.73 $1,400.00 $1,216.67$1,151.00 $1,110.00 $1,137.18 $1,111.11 $1,111.11 $991.74 $1,021.51 $1,200.00 $945.02 $1,003.65 $1,079.91 $935.83 $898.44 $820.11 $1,000.00 $900.00 $800.00 $600.00 $400.00 $200.00 $-

Precio Menor por m2

Se observa que los precios de venta mayores de los apartamentos oscilan en un rango de $905.00 hasta $3008.00 por m2 y los menores se fijaron desde $820.11 y $1450.92, lo cual servirá como base en la definición de precios del proyecto a desarrollar.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 56

ESTUDIO DE VIABILIDAD f. PRECIO PROMEDIO POR m2:

Título del eje

PRECIOS PROMEDIO POR M2 $3,500.00 $3,000.00 $2,500.00 $2,000.00 $1,500.00 $1,000.00 $500.00 $-

Precio Menor por m2, $1,101.20 Precio Mayor por m2, $1,299.74

Tomando en cuenta que los desarrolladores definen los precios, dependiendo del área (m2), acabados, nivel en el que se encuentra el apartamento y otras características importantes, se encuentran precios mínimos y máximos por desarrollo. En la gráfica anterior se muestra que los precios promedio de venta por metro cuadrado son de $1101.20 los más bajos y de $1296.83 los precios más altos, por lo que el precio de los apartamentos que podrían desarrollarse, no deberían presentar una gran diferencia, o las ventas podrían verse afectadas.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 57

ESTUDIO DE VIABILIDAD g. PORCENTAJES DE ABSORCIÓN - VELOCIDAD DE VENTAS:

Porcentaje de absorción 120 100

96.53

87.5

71.00

18.13

Villa Rishó

Edificio Tadeus

Edificio …

Casa Margarita

Torreverde

Meridian

Verde Vista

Tarragona

Robledal

Las pilas

Lar del valle

Catalonia

Botticelli 2

Edificio Dalí

2.77

10.24 Porcentaje de absorción 16.882.2 1.035.010.70 13.57 Casa Rialto

3.59

Jardines del…

13.60

Edificio …

39.71

Edificio Santa…

Se puede observar que el mayor porcentaje de absorción es el de los proyectos Tarragona, Lar del Valle, Las Pilas y Torreverde. Se deben estudiar las características de dichos proyectos para tomarlas en cuenta en la definición del tipo de desarrollo a llevar a cabo, ya que mostraron una velocidad alta en sus ventas

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 58

ESTUDIO DE VIABILIDAD A. Diseño Arquitectónico: A continuación se muestran las fachadas de los edificios competidores y , así como una descripción de cada proyecto, para poder entender las tendencias del mercado en el sector.

ZONA 15

1. Botticelli II:

Corporación Victoria www.corporacionvictoria.com

19 niveles con 4 apartamentos por nivel = 76 unidades •Más de 7,000 varas cuadradas de área verde jardinizada. •Piscina y gimnasio equipado. •Salón para eventos con jardín. •Estacionamientos de visitas. Área por apartamentos 287 y 265 m2. Costo $ 900.00 m2

Botticelli II 0 calle 19-70 z.15

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 59

ESTUDIO DE VIABILIDAD 2. Catalonia:

•Empresa Desarrolladora Grupo Sacor •Área (m2) por Apartamento 171 •Porcentaje de absorción 3,59 •Características Dos dormitorios, dos estacionamientos una bodega 171 m2

usd$190,000

Catalonia 23 av z.15

3. Lar del Valle

Apartamentos de 1,2 y 3 con: • • • • • • • • • • •

Ascensor Área de Juego de Niños Área Verde Baño de Servicio Gimnasio Jardín Privado Línea Blanca Parqueo Visitas Salón de Eventos Terraza/Balcón Cuarto de Servicio Área en m2 por apartamento: 165 y 205 m2. Dos dormitorios, 2 estacionamientos, área 165 m2 tres dormitorios, dos estacionamientos, área 205 M2 1,276.00

Lar del Valle Vista Hermosa III z.15

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 60

ESTUDIO DE VIABILIDAD 4. Las Pilas

Área (m2) por Apartamento 218 Tres dormitorios, tres estacionamientos, área 256.00 M2 US$ 230,000.00 Dos dormitorios, dos estacionamientos, área 163.00 M2 US$ 170,000.00 Un dormitorio, dos estacionamientos, área 106.00 M2 US$ 103,000.00

Las pilas

Descripción General del Proyecto Edificio de 16 niveles y 4 sótanos. Motor Lobby techado, circuito cerrado de televisión para seguridad, control de ingreso y egreso con equipos computarizados, área de gimnasio con sauna, área verde jardinizada de 3,000.00 V2. Área Verde 1 Elevadores 1 Gimnasio

5. Apartamentos Orleans

Ubicación Vista Hermosa II Z.15 Corporación AICSA Página Web de Referencia www.apartamentosorleans.com Área (m2) por Apartamento 130 a 245 m2 Precios Totales US$ 145,000.00 154.00 m2 USD$ 263,000.00 284.50 m2 USD$ 275,000.00 291.00 m2 Descripción General del Producto Ambientes iluminados, amplios dormitorios, muros y cielos falsos de tablayeso, pisos de madera laminada, gabinetes de cocina y closets de melamina, detalladas puertas de madera, artefactos sanitarios, grifería y azulejo de primera.

Apartamentos Orleans

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 61

ESTUDIO DE VIABILIDAD 6. Real Vista hermosa

www.realdevistahermosa.com 34 apartamentos Área total del proyecto (m2) 9000 m2 Descripción General del Producto * 7 niveles * 2 elevadores * Plaza central con fuente * Elegantes acabados de madera tipo colonial * Piso de madera * Salón para eventos

Número de Niveles 7 Elevadores 2

Real Vista Hermosa

7. Robledal

Ubicación: Vista Hermosa II Z.15

Robledal

Corporación AICSA www.apartamentosorleans.com Área (m2) por Apartamento 130 a 245 m2 US$ 145,000.00 154.00 m2 USD$ 263,000.00 284.50 m2 USD$ 275,000.00 291.00 m2 Descripción General del Producto Ambientes iluminados, amplios dormitorios, muros y cielos falsos de tablayeso, pisos de madera laminada, gabinetes de cocina y closets de melamina, detalladas puertas de madera, artefactos sanitarios, grifería y azulejo de primera.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 62

ESTUDIO DE VIABILIDAD 8. Tarragona

Ubicación 18 calle "B" Vista hermosa I Zona 15 Sacor Hispano Guatemalteca de Inversiones, S.A. Precios Totales $ 149.000,00 Descripción General del Producto *Dos torres completamente independientes. *Trece niveles y cuatro sótanos. *Apartamentos de 2 y 3 dormitorios.

Tarragona

9. Verde Vista:

Verde Vista

Ubicación 23 av. 5-70 Vista Hermosa I, Zona 15 28 Apartamentos 162 Mts2 incluidos 2 parqueos $185,500.00 162Mts2 + 2 parqueos + 40.62 mts 2 de balcón $.285,000, 277Mts2 2 parqueos +3.70 de balcón $327,000 Descripción General del Producto 28 apartamentos en total, sistema contra incendios, dos elevadores, recepción para control de visitantes y recepción de correspondencia, lobby, gimnasio, salón social para eventos, área verde, dos sótanos de parqueos, parqueos de visitas y bodegas.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 63

ESTUDIO DE VIABILIDAD 10. Meridian:

14 niveles Ubicado en 3ª calle – Vista Hermosa 3 elevadores Área Verde

Sótanos

Meridian

ZONA 10 1. Casa Margarita: Departamentos de 240 m2 - 605 m2. Desde US$ 450,489.41. • Área de recepción y seguridad del edificio. • Área para guardaespaldas con baños. • Área de administración. • Salón social con baños para ambas torres. • Áreas verdes. • Piscina. • Gimnasio.

Casa Margarita

• Cancha de squash.

• Helipuerto. 2 torres de 17 niveles

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 64

ESTUDIO DE VIABILIDAD 2. Jardines del Acueducto:



160.50 m2 - 173.50 m2 - 270. m2 Apartamentos de: *2 dormitorios - 160.50 m2- Precio de venta desde US$ 181,365.00. *Apartamentos de 3 habitaciones 173.50 m2 - 270 m2. Precio de venta desde US$ 202,575.00 a más de US$ 299,700.00. Áreas Complementarias: • Extensa área de jardín (área verde). • Calle Privada con garita de Control. • Drop Off (Entrada directa al vestíbulo). • Vestíbulo tipo Atrio con tragaluz. • Salón social con cocineta. • Gimnasio.

Jardines del Acueducto 16 Ave. 20-60 zona 10

3. Edificio Santa María



140 m2 -215 m2 Desde US$ 124,648.90 hasta US$ 218,698.00.



Vigilancia 24 horas con 2 garitas Gimnasio completamente equipado



Salón social Salón de piñatas con juegos de niños



4 Baños para las áreas sociales



Más de 1.500 vr² de jardines con pérgolas, caminos y juegos para niños



Parqueos para visitantes con vigilancia 24 horas dentro del perímetro del edificio

Edificio Santa María

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 65

ESTUDIO DE VIABILIDAD 4. Torre del Valle II:

Desde US$ 180,000 Apartamentos de 2 y 3 dormitorios.  El edificio cuenta con lobby de recepción (motor lobby), parqueo techado de visitas, salón Social, Gimnasio, 3 ascensores, planta eléctrica, pozo mecánico, circuito cerrado de vigilancia, ventanearía con doble vidrio, área para personal de seguridad, área de niños 

Torre del Valle II

5. Verdino

Verdino

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 66

ESTUDIO DE VIABILIDAD ZONA 14

1. Benevento:

Benevento

2. Casa Rialto:

Casa Rialto

M贸dulo 10, Sistemas de Informaci贸n, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

P谩gina 67

ESTUDIO DE VIABILIDAD 3. Edificio Dali:

Edificio Dal铆

4. Edificio Plenum 14:

Edificio Plenum 14

M贸dulo 10, Sistemas de Informaci贸n, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

P谩gina 68

ESTUDIO DE VIABILIDAD 5. Edificio Residenza:

Edificio Residenza

6. Edificio Tadeus:

Edificio Tadeus

M贸dulo 10, Sistemas de Informaci贸n, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

P谩gina 69

ESTUDIO DE VIABILIDAD 7. Villa Rishรณ:

Villa Rishรณ

Mรณdulo 10, Sistemas de Informaciรณn, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Pรกgina 70

ESTUDIO DE VIABILIDAD

IV. DETERMINACIÓN DE LA DEMANDA

240,000.00 190,000.00 210,000.00 103,000.00 155,000.00 157,000.00 149,000.00 186,000.00 245,000.00 122,000.00 450,489.40 181,365.00 115,000.00 165,000.00 195,000.00 230,000.00 350,000.00 250,000.00 334,370.00 280,000.00

$ 258,300.00 $ $ 190,000.00 $ $ 240,000.00 $ $ 230,000.00 $ $ 275,000.00 $ $ 175,000.00 $ $ 149,000.00 $ $ 315,000.00 $ $ 275,000.00 $ $ 310,000.00 $ $ 600,000.00 $ $ 299,700.00 $ $ 472,000.00 $ $ 190,000.00 $ $ 219,000.00 $ $ 230,000.00 $ $ 475,000.00 $ $ 250,000.00 $ $ 1,000,000.00 $ $ 735,000.00 $

905.66 1,111.11 1,272.73 971.70 1,006.49 951.52 1,419.05 1,148.15 1,225.00 1,270.83 1,877.04 1,130.00 1,450.92 1,031.25 1,250.00 1,150.00 3,008.94 1,111.11 1,153.00 1,473.68

Precio Menor por m2 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

900.00 1,111.11 1,170.73 898.44 945.02 935.83 1,419.05 1,137.18 1,003.65 820.11 991.74 1,110.00 1,527.51 1,021.51 1,216.67 1,150.00 1,900.00 1,111.11 1,079.91 1,400.00

Sótanos Elevadores Gimnasio

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

Área Verde

287 171 205 256 291 187 105 277 274 378 605 270 309 186 180 200 250 225 926 525

Piscina

265 171 165 106 154 165 105 162 200 96 240 160.5 79.26 160 156 200 116.32 225 290 190

Porcentaje de absorción

76 44 33 32 40 8 40 28 50 31 68 155 116 34 43 74 79 41 118 38

Precio Mayor por m2

19 11 9 16 10 9 13 11 14 11 17 13 17 7 16 19 17 16 18 18

Precio Mayor

Número de Niveles

1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1

Precio Menor

Número de Torres

15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 10 10 10 14 14 14 14 14 14 14

Número de unidades construídas Área Mínima (m2) por Apartamento Área Máxima (m2) por Apartamento

Zona

TABLA DE DATOS GENERALES DE PROYECTOS COMPETIDORES.

1 1 4 2 3 3 5 1 1 3 2 3 5 3 1 1 2 2 2 1

1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 1 1 1 0 1 1 1

1 1 1 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

2 4 2 4 2 1 2 2 4 1 3 2 2 2 3 6 3 3 3 4

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

2 2 1 1 2 2 4 2 3 2 2 4 4 2 2 3 3 2 3 4

1 1 1 1 0 0 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1

Página 71

ESTUDIO DE VIABILIDAD CORRELACIONES ENTRE TODAS LAS VARIABLES

Número de Torres Número de Torres Número de Niveles Número de unidades construídas Área Mínima (m2) por Apartamento Área Máxima (m2) por Apartamento Precio Menor Precio Mayor Precio Mayor por m2 Precio Menor por m2 Porcentaje de absorción Piscina Área Verde Sótanos Elevadores Gimnasio

Número de Niveles

Número de unidades construídas

Área Mínima (m2) por Apartamento

Área Máxima (m2) por Apartamento

Precio Menor

Precio Mayor

Precio Mayor por m2

1 -0.096161467

Precio Menor por m2

Porcentaje de absorción

Piscina

Área Verde

Sótanos

Elevadores Gimnasio

CORRELACION 3

CORRELACION 2

0.375708366 0.475168561

-0.230051044 0.357719434

0.190555989

-0.215046958 0.411252111 -0.197894128 0.48713714 -0.190944793 0.503250389

0.385844854 0.541891171 0.253908691 0.657130756 0.449619006 0.419839829

1 0.580275955 0.936485834

1 0.618465834

-0.01585957 0.295248179

0.190299941 -0.216182073

0.108889305

0.556401904 0.330211486

0.163460748 0.305772456

0.269451848 -0.336611219 -0.098002814

CORRELACION 1

0.446595897 -0.301511345 0.076471911 -0.21223818 0.542326145 0.076471911

-0.37135068 0.401770857 0.318308044 0.551046638 0.365056144 0.412854987

0.115855458 0.054803952 0.31855021 0.087097184 0.579257794 0.434621137

0.227172932

1 1

0.23799518

0.770191293

-0.541356165 -0.168711359 -0.403392965 -0.13086793 0.672802994 0.30636955 0.470601541 0.274648035 0.022362275 0.148633407 0.158387728 0.185440042 0.269722713 0.06802607 0.313917507 0.136312437 -0.097872637 0.16432481 0.091656143 0.3564409 0.235276088 0.492744548 0.282267067 0.527529847

0.044396058 -0.134235599 0.175783125 0.085192963 0.275190272 0.143377423

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

1 0.196348729 1 -0.121250825 -0.53069411 1 0.190487692 -0.126563449 0.207514339 1 0.142025062 -0.585434914 0.447945533 0.340835445 1 0.556257596 0.213706439 -0.054505828 0.12441815 0.1151023 1 0.221402674 -0.036160985 0.438085827 0.473684211 0.1460723 0.1244182

Página 72

ESTUDIO DE VIABILIDAD ANÁLISIS DE REGRESIÓN SIMPLE Pronóstico de la absorción según el área mínima de los apartamentos.

1 1 4 2 3 3 5 1 1 3 2 3 5 3 1 1 2 2 2 1

CORRELACIÓN 1

PRONOSTICO DE ABSORCION

Porcentaje de absorción (Y)

15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 10 10 10 14 14 14 14 14 14 14

Área Mínima (m2) por Apartamento (X)

Zona

Y= a + bx Y= 4.4498 + (-0.01262)x

265 171 165 106 154 165 105 162 200 96 240 160.5 79.26 160 156 200 116.32 225 290 190 100

1.10 2.29 2.37 3.11 2.51 2.37 3.12 2.40 1.93 3.24 1.42 2.42 3.45 2.43 2.48 1.93 2.98 1.61 0.79 2.05 3.19

-0.5414

Se observa que si se construyeran apartamentos con un área mínima de 100 m2 aproximadamente, la absorción sería de 3.19, lo cual indica que la venta sería mucho más rápida que la de muchos proyectos competidores y se convierte en una ventaja.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 73

ESTUDIO DE VIABILIDAD

Pronóstico del precio mayor, respecto al área de los apartamentos.

Zona

Precio Mayor (Y)

Área Máxima (m2) por Apartamento (X)

PRONOSTICO DE PRECIO MAYOR

Y= a + bx Y= 16,337.0417 + 1,074.3834x

15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 10 10 10 14 14 14 14 14 14 14

$ 258,300.00 $ 190,000.00 $ 240,000.00 $ 230,000.00 $ 275,000.00 $ 175,000.00 $ 149,000.00 $ 315,000.00 $ 275,000.00 $ 310,000.00 $ 600,000.00 $ 299,700.00 $ 472,000.00 $ 190,000.00 $ 219,000.00 $ 230,000.00 $ 475,000.00 $ 250,000.00 $ 1,000,000.00 $ 735,000.00

287 171 205 256 291 187 105 277 274 378 605 270 309 186 180 200 250 225 926 525 190

$ 324,685.07 $ 200,056.60 $ 236,585.63 $ 291,379.18 $ 328,982.60 $ 217,246.73 $ 129,147.29 $ 313,941.23 $ 310,718.08 $ 422,453.95 $ 666,338.97 $ 306,420.55 $ 348,321.50 $ 216,172.35 $ 209,726.05 $ 231,213.71 $ 284,932.88 $ 258,073.30 $ 1,011,216.03 $ 580,388.30 $ 220,469.88

CORRELACIÓN 2

0.9365

Variable Independiente

El precio mayor de los apartamentos a desarrollarse, debiera ser de $220,469.88, tomando en cuenta que el apartamento más grande sería de 190 m2.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 74

ESTUDIO DE VIABILIDAD

Pronóstico del precio menor, según el área mínima de los apartamentos:

15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 10 10 10 14 14 14 14 14 14 14

CORRELACIÓN 3

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

PRONOSTICO DE PRECIO MENOR

Área Mínima (m2) por Apartamento (X)

Zona

Precio Menor (Y)

Y= a + bx Y= 41,405.3690 + 1,021.7367x

265 171 165 106 154 165 105 162 200 96 240 160.5 79.26 160 156 200 116.32 225 290 190 100

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

312,165.60 216,122.35 209,991.93 149,709.46 198,752.82 209,991.93 148,687.72 206,926.72 245,752.71 139,492.09 286,622.18 205,394.11 122,388.22 204,883.24 200,796.30 245,752.71 160,253.78 271,296.13 337,709.02 235,535.35 143,579.04

0.6571

El apartamento con menos área, sería de 100 m2 con un precio de $143,579.04.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 75

ESTUDIO DE VIABILIDAD

ANÁLISIS DE REGRESIÓN MÚLTIPLE

CORRELACIÓN MULTIPLE

PRONOSTICO DE ABSORCION

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

Piscina (X5)

265 171 165 106 154 165 105 162 200 96 240 160.5 79.26 160 156 200 116.32 225 290 190 100

Número de unidades construídas (X4)

Área Mínima (m2) por Apartamento (X1)

1 1 4 2 3 3 5 1 1 3 2 3 5 3 1 1 2 2 2 1

Gimnasio (X3)

Porcentaje de absorción (Y)

15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 10 10 10 14 14 14 14 14 14 14

Precio Menor (X2)

Zona

Y= a + bx Y= 3.5276 + (-0.0065x1) + (-2.0439E-06x2) + (0.4556x3) + (0.0055x4) + (-0.9087x5)

1 1 1 1 0 0 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1

76 44 33 32 40 8 40 28 50 31 68 155 116 34 43 74 79 41 118 38 40

1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 1 1 1 0 1 1 1 0

1.28 1.82 2.67 3.26 2.43 2.18 3.22 2.71 2.00 3.28 0.97 3.43 3.87 1.89 1.90 1.71 2.95 1.33 1.62 1.48 3.26

0.6380

Las correlaciones indican que el proyecto debiera ser desarrollado con apartamentos de 100 m2 de área, a un precio de $145,000.00, debiera contar con gimnasio y piscina, como complementos del proyecto. Construyendo este proyecto, se obtendría una absorción de 3.26.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 76

ESTUDIO DE VIABILIDAD

CONCLUSIONES

M贸dulo 10, Sistemas de Informaci贸n, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. P谩gina 77

ESTUDIO DE VIABILIDAD CONCLUSIÓN PRINCIPAL DEL PROYECTO 

Derivado de las correlaciones realizadas, se concluye que el proyecto propuesto en el Análisis de Sitio del presente documento, es viable y se recomienda el desarrollo del mismo al inversionista que desee realizarlo, con las especificaciones definidas en el Capítulo de Determinación de la Demanda.

CONCLUSIONES GENERALES DEL SECTOR INMOBILIARIO: 1. Desde agosto del 2007 la economía centroamericana sufre una baja, sin embargo Guatemala se mantiene. 2. Los bancos nacionales presentan tasa baja y estable, lo que permite mayor venta de inmuebles. 3. El índice de construcción en Guatemala muestra un crecimiento estable, ha aumentado la venta del stock inmobiliario que se tenía, hay un aumento en las tasas para construcción. 4. A partir del año 2010, Centroamérica logra recuperarse, sin embargo Guatemala se mantiene en el mismo ritmo. 5. La Ciudad de Guatemala ha crecido a una velocidad increíble, absorbiendo los municipios cercanos a la capital. 6. Para construir se necesita gente, por lo que las zonas con más alta densidad son las más apropiadas para proyectos de tipo vivienda. La zona más pobladas son: 18, 7, 5, 21,1. 7. Las menos pobladas son: 25, 24, 16, 15, 10, 9,4. 8. El sector Sur presenta alta concentración de proyectos de ofi-bodegas. 9. El sector occidente: Presenta ofi-bodegas, oficinas, condominios alejados de la ciudad, apartamentos con alta densidad, San Cristóbal se presenta como el segundo mercado más competitivo. se encuentra de todo ahí. 10. El sector centro norte: es el más poblado de Guatemala y es el sector que ha sufrido más con la crisis, también ha sido el que menos se ha movido en lo relacionado a la venta y alquiler de oficinas y apartamentos. 11. El sector oriente: Este sector tiene la mayor concentración de proyectos inmobiliarios por km². La zona 10 tiene la más alta concentración de oficinas. 12. Mientras que la zona 14,10 y 15 la mayor concentración de apartamentos. Esta son también presentan el menor número de proyecto de casas debido al precio de la tierra en ese sector. Mientras que carretera a el salvador, santa Catarina pínula presenta el mayor número de proyecto de casas, oficinas y ofi-bodegas. 13. El déficit habitacional acumulado a la fecha supera el millón y medio de viviendas, con un incremento anual de alrededor 50,000 unidades. Para el 2015 se estima que la demanda de unidades será de más de dos millones , mientras que en la construcción de casas no supera las 6,000 unidades al año es decir no cubre n siquiera la demanda anual. 14. Se estima que el 15% del déficit se encuentra en el departamento de Guatemala y el restante 85% en el interior del país.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 78

ESTUDIO DE VIABILIDAD 15. Si se considera que en cada unidad habitacional habitan 5 personas, se deduce que se encuentran en situación de vivienda en malas condiciones en carencia total de ella 6.1 millones de habitantes. De los aproximadamente 14 millones de apartamentos, lo que indica que más de un 45% no cuenta con una casa adecuada o propia. 16. Otra barrera a vencer es la posibilidad de construir en mucho menos tiempo y reducir costos con propuestas innovadoras, como por ejemplo el uso de moldes para concreto, que permite tener la obra gris de una vivienda en apenas 4 días. Sin embargo estas nuevas propuestas deben de complementarse con las medidas gubernamentales que agilicen y simplifiquen los procesos administrativos de todo proyecto.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 79