Fideicomiso Inmobiliario DERECHO INMOBILIARIO Y DE LA CONSTRUCCIÓN Universidad del ISTMO MDI
ANELISA REYES, EDGAR LOPEZ, MAURICIO ACUÑA, ALVARO COUTINO
Índice 2
Uso internacional del fideicomiso Concepto de Fideicomiso Esquema de fideicomiso Fines del Fideicomiso ¿ Quienes pueden ser fiduciarios ? Elementos personales Elementos Reales Denominación y Representación Legal Transmisión del patrimonio al Fideicomiso Duración del Fideicomiso Comité Técnico del Fideicomiso Conformación de Patrimonio Autónomo Patrimonio inembargable Aspectos Impositivos Tipos de fideicomisos - Garantía - Administración - Inversión - Planeación Patrimonial - Titularización Ventajas de los fideicomisos
Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI)
Antecedentes sobre el uso del Fideicomiso ¿ Como utilizar el fideicomiso ? Fideicomiso de Garantía Fideicomiso con Patrimonio Accionario Fideicomiso de admón. De flujos Compra venta inmueble hipotecado Compra venta condicionada de inmuebles ¿ Preguntas ? Análisis de caso de fideicomiso para “Proyecto Habitacional” Esquema modelo de Fideicomiso Inmobiliario vrs. Proyecto Hipotecario En Resumen Fideicomiso Inmobiliario Responsabilidades Supervisor Elementos de valor Factores de éxito Objetivos Ventajas Riesgos Costes
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Uso internacional del fideicomiso 3
Los Fideicomisos son reconocidos internacionalmente según el convenio de La Haya sobre la ley aplicable al fideicomiso y a su reconocimiento, lo cual también regula los conflictos de los fideicomisos Paises mas desarrollados en fideicomisos - Colombia - México - Chile - Costa Rica - Venezuela - Bolivia A nivel latinoamericano las perspectivas de crecimiento de los negocios fiduciarios resultan ser muy alentadoras, y en general tendrían fundamento en la mejora de la rentabilidad por un incremento del volumen de los activos administrados y en la captación de nuevos clientes.
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Hay Fideicomiso 4
“Cuando una persona (Fiduciante)
transmite a otra (Fiduciario) bienes determinados en propiedad (Patrimonio Fideicomitido) y esta última la ejerce en beneficio de quien designa el contrato, (Beneficiario) hasta que al final del contrato (plazo o condición) las transmite al Fiduciante, al Beneficiario o al Fideicomisario.
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Esquema del Fideicomiso 2 …a otra (fiduciario) quien se obliga a ejercerla en beneficio …
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FIDUCIARI O
BIENES
FIDEICOMISO
Transmisión
Designación BENEFICIARIO
FIDUCIANTE 1 … Habra Fideicomiso cuando una persona (Fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados …
3 …de quien se designe en el contrato (beneficiario) …
FIDEICOMISARIO 4 … y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficario o al fideicomisario
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Herramienta jurídico – financiera versátil
Fines del fideicomiso 6
Para constituir un fideicomiso lo más importante no son los bienes que se aportan es el fin que se persigue. Convierte instituto jurídico en instrumento financiero Regula aspectos de aplicación general Permite su aplicación en diversos sectores de la economía, viabilizando proyectos de inversión De gran aplicación en el sector urbano e inmobiliario
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Permite encapsular activos físicos, recursos financieros o flujos de fondos Patrimonio de Afectación. Intangible y diferenciado Constituye una verdadera transferencia Puede ser Ordinario (Administración, garantía, inversión, pago) o Financiero Mitiga riesgos (seguridad jurídica, transparencia, certidumbre) Mejora programación financiera en proyectos de inversión Contrato sobre base de CONFIANZA Todo fideicomiso constituye por naturaleza una GARANTIA 26/03/2012
Contrato de Fideicomiso:
¿ Quiénes pueden ser fiduciarios ?
Características 7 Bilateral
Guatemala-Banco o Financiera
Formal
Colombia-Fiduciarias
Temporario
México-Entidades autorizadas
Sobre todo tipo de bienes
E.E.U.U. -Personas en general
(cosas, créditos y derechos) Si transmite cosas implica cesión de dominio fiduciario Autonomía de la voluntad Liquidación especial (economía - celeridad – transparencia) Resolución alternativa de conflictos extrajudicial, por arbitraje
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Panamá -Abogados
Elementos personales •EL FIDEICOMITENTE Art. 767 de C. Comercio •EL FIDUCIARIO Art. 768 de C. Comercio •EL FIDEICOMISARIO Art. 769 de C. Comercio 26/03/2012
Denominación y Representación Legal
Elementos Reales 8
El patrimonio fideicometido puede estar integrado por: Toda clase de bienes muebles, inmuebles, que estén en el comercio de los hombres y que sean lícitos. • De igual forma pueden aportarse derechos y otros bienes intangibles.
Denominación: Nombre
•
que se le atribuye en el contrato, para su identificación.
•
Representación Legal:
•
La ejerce el Representante Legal del Fiduciario.
Transmisión del patrimonio al Fideicomiso TRANSMISION (Art.766delC.deComercio): • Vocablo equivalente a cesión, dejación, ajenación, traspaso, sucesión, transferencia. •
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Comité Técnico del Fideicomiso
Duración del Fideicomiso 9 Plazo máximo de 25años.
El comité técnico es un órgano
Excepción: Entidad estatal o
asesor del Fideicomiso, cuya función generales dictarlas políticas al fiduciario para el fiel cumplimiento de los términos del fideicomiso Este comité está integrado por un representante del fideicomitente, del fiduciario y del fideicomisario, con sus respectivos suplentes.
institución de asistencia social, cultural, científica o artística, o incapaces y enfermos incurables.
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Comité Técnico del Fideicomiso
Conformación de Patrimonio Autónomo 10
El comité técnico es un órgano
asesor del Fideicomiso, cuya función generales dictar las políticas al fiduciario para el fiel cumplimiento de los términos del fideicomiso
Este comité está integrado por un representante del fideicomitente, del fiduciario y del fideicomisario, con sus respectivos suplentes.
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Bienes separados del activo del
fiduciario y los demás fideicomisos. El Fiduciario lleva contabilidad y cuentas separadas por cada fideicomiso. Los bienes son excluidos de la garantía general de los acreedores del fideicomitente, del fiduciario y del fideicomisario. El patrimonio fideicometido es inembargable
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Aspectos Impositivos
Tipos de fideicomisos 11
LEY ISR: Art.3o.“Los fideicomisos
Garantía
son contribuyentes”.
Administración
Reglamento ISR: Art. 7o. Fija Plazo (30 días) para NIT.
Inversión
LeydelIVA:Art.7,numeral8,exime delpago, la aportación de bienes al fideicomiso.
Planeación Patrimonial Inmobiliarios
Código de Comercio:
Art.792Exonera de Impuestos.
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FIDEICOMISO DE GARANTIA 12 Es el contrato de Fideicomiso por el cual se respaldan obligaciones financieras
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FIDEICOMISO DE ADMINISTRACIÓN 13 Es el Contrato por el cual el Fideicomitente transfiere al Fiduciario
determinados bienes o derechos, con el fin que los administre en los términos y condiciones que se establezcan en el contrato
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FIDEICOMISO DE INVERSIÓN 14 Es el Contrato mediante el cual, el Fideicomitente busca destinar el manejo
de sus recursos dinerarios con el propósito de obtener rendimientos y destinarlos según su voluntad. En este sentido el Fiduciario realiza las inversiones de acuerdo a las instrucciones recibidas por el cliente.
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Fideicomiso de planeación patrimonial 15
Consiste en la disposición de una persona natural, la que en su calidad de fideicomitente, traslada los bienes de su patrimonio que desea destinar para el beneficio de las personas designadas en ese acto (o consignando las normas o reglas para su determinación) a un fiduciario, quien los recibe con el encargo o la instrucción de destinarlo sal momento de verificarse la condición suspensiva (la muerte o incapacidad del fideicomitente a los fines dictados por el fideicomitente.
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Fideicomiso de Titularización 16 Es el mecanismo financiero consistente en la aportación de activos inmobiliarios
a un fideicomiso, conformado así un patrimonio autónomo contra, el cual será respaldo para la emisión de títulos de participación fiduciaria de contenido crediticio
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Clases de Certificados Fiduciarios DE PARTICIPACIÓN El inversionista adquiere un
derecho sobre una parte alícuota del patrimonio. No obstante, el inversionista no adquiere un título de rendimiento fijo, sino que participa en las utilidades o pérdidas del negocio.
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DE CONTENIDO CREDITICIO 17
Son aquellos que incorporan el
derecho a percibir el capital y los rendimientos financieros en los términos y condiciones que señale el título. Los activos que integran el patrimonio respaldan el pasivo adquirido con los inversionistas, correspondiendo a la gente de manejo obtener el recaudo de los flujos requeridos, para la atención de las obligaciones contenidas en los valores emitidos.
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Ventajas de los fideicomisos
Efectos del Fideicomiso: Propiedad Fiduciaria
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Seguridad jurídica Transparencia Procedimiento
y gestión de proyectos estandarizados Programación financiera de inversiones Disminución de riesgo crediticio Reducción de costos de proyectos
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El Fiduciario es PROPIETARIO de los bienes transmitidos El Fiduciario ejerce una propiedad (titularidad de dominio) de tipo IMPERFECTA: Límite Temporal (sujeto a plazo o condición) Límite por finalidad de creación del Fideicomiso (a favor y en interés exclusivo de los Beneficiarios) Límite por deber de Rendición de Cuentas de su gestión Los bienes transmitidos integran un Patrimonio de Afectación SEPARADO del patrimonio del Fiduciante y del patrimonio del Fiduciario (art. 14) y aplicado a los fines de creación del Fideicomiso
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Actuación del Fiduciario 19 Obligaciones Cumplir las instrucciones de gestión Ejercer acciones de conservación de los
bienes Rendir cuentas Transmitir los bienes al término del Fideicomiso Responsabilidades Por incumplimiento de las obligaciones impuestas por el Fideicomiso Frente a terceros Penal del Fiduciario Indemnidad del Fiduciario Sustitución o remoción del Fiduciario
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Efecto de Aislamiento y Protección
FIDUCIARIO
Bienes Propios
Fideicomiso
Bienes Propios
Bienes
•
El Patrimonio Fideicometido está aislado del patrimonio y de los riesgos del Fiduciante (art. 15), del Fiduciario (art. 16) y de sus acreedores
•
Ni Fiduciante, ni Fiduciario responden con sus bienes por obligaciones del Fideicomiso (art. 16)
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El Fideicomiso en Proyectos Urbanos e Inmobiliarios
Consideraciones Frecuentes 21
Estructura ideal para desarrollo y
Auge de industria de la
comercialización de proyectos Blindaje legal financiero probado Diseño y operación versátil y flexible Viabiliza el financiamiento de proyectos Permite estructuración de una planificación financiera y fiscal. Puerta de acceso al mercado de capitales
construcción Ventajas del fideicomiso sobre otras formas asociativas Escala de proyectos inmobiliarios requerida para constituir un fideicomiso Viabilidad de financiar proyectos de construcción en mercado de capitales
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Causas de Crecimiento de la Construcción
Formas Asociativas Típicas Utilizadas en la Construcción 22
Ahorro
Comercialización
expulsado del sistema bancario por crisis 2001 / 2002 Liquidez generada, en determinados sectores, por altos precios de commodities Captación de capitales. Inversiones extranjeras directas Déficit habitacional histórico. Demanda insatisfecha Crecimiento en indicadores de oferta y demanda de crédito hipotecario Potencial crecimiento del sector enfocado a sectores de ingresos medios y bajos
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a través de empresa comercializadora Construcción por consorcio de copropietarios Construcción bajo diferentes esquemas societarios Construcción sobre base de acuerdos informales (confianza) Constitución de Fideicomisos Inmobiliarios
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Fideicomiso / Sociedades Anónimas 23
Sociedades (S.A.)
Fideicomiso
Registro Mercantil: • Creación e inscripción • Modificaciones • Disolución y Liquidación
Contrato Privado conf. Ley • Creación • Modificación Privado • Liquidación
Riesgos derivados de otras actividades
Actividad exclusiva
Socio: Derechos y Obligaciones
Fiduciante / Beneficiario
Impuesto a las Ganancias: 31 %
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Impuesto a las Ganancias: Cuando Fiduciante = Beneficiario, tributa conforme la alícuota del mismo
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Ejemplo de Fideicomiso aplicado a Proyectos Inmobiliarios • Dueño del Terreno
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• Inversores • Empresa Constructora
Fiduciantes
Fiduciario
Beneficiario Fiduciante
Contrato de Fideicomiso
Instrucción / Mandato
Inmueble
Contratar Empresa Constructora
Proyecto Dinero
Resultado de la venta menos costo y gastos
Conseguir Financiamiento Administración Realizar Emprendimiento Vender / Alquilar Unidades
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¿ Como utilizar el fideicomiso ?
Fideicomiso con patrimonio accionario 25
FIDEICOMISO DE GARANTÍA Comprador: desea adquirir un bien inmueble, obtener financiamiento bancario o privado para dicha adquisición. Financiador: acepta otorgar financiamiento a través de la conformación de un fideicomiso de garantía. Cumplimiento: si el comprador cumple se le devuelve la garantía aportada al fideicomiso. Incumplimiento: En caso que el comprador no cumpla con el pago de la obligación, el Fiduciario ejecutará a la garantía y con el producto de la venta pagará o bien adjudicará el bien como pago.
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Se
puede aportar a un fideicomiso las acciones de una Sociedad Anónima, constituyendo así un patrimonio accionario. El derecho de voto y el usufructo de las acciones puede reservárselo el fideicomitente. Existen beneficios combinados en la aportación de las acciones, ya que la transferencia de dichos títulos a terceros no ocasiona carga impositiva.
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Fideicomiso de admón. De flujos
Compra venta inmueble hipotecado 26
Desarrollador: desea construir un
complejo habitacional. Financiador: acepta otorgar financiamiento a través de la conformación de un fideicomiso de administración, al cual se aporten los flujos provenientes de las ventas que realice. Manejo de flujos:el fiduciario recibe todos los flujos en una cuenta del fideicomiso y realiza la cascada de pagos según el orden establecido en el contrato.
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Vendedor: posee una propiedad hipotecada y desea venderla para cancelar la deuda y para obtener capital. Comprador: desea adquirir dicha propiedad, pero quiere tener la certeza que la propiedad le será inscrita a su favor sin correr ningún riesgo. Fideicomiso: recibe el dinero objeto de la negociación y lo custodia hasta que se cumplan las condiciones. Compra venta se inscribe a favor del comprador :el Fiduciario realiza la entrega del dinero al vendedor. Compra venta NO se inscribe a favor del comprador: el Fiduciario devuelve el dinero a comprador. 26/03/2012
Compra venta condicionada de inmuebles 27
Comprador: Desea adquirir VARIOS bienes inmuebles ubicados en un
sector de su conveniencia, sin embargo, no ha terminado las negociaciones con todos los posibles vendedores. Fideicomiso: los vendedores con los que ya se ha llegado a un acuerdo, aceptan aportar su bien a un fideicomiso por un plazo determinado, con la condición que si no se logra acordar la compra venta con el resto de posibles vendedores, el bien le será devuelto.
Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI)
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Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcci贸n (MDI)
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Caso de estudio 29
An谩lisis de un Fideicomiso Inmobiliario para Desarrollo Habitacional
Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcci贸n (MDI)
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ANÁLISIS DEL CASO Cliente compra casa -Paga 15 % de enganche. -A los 3 meses paga el 10%
FHA Paga el 75% al Fideicomi so
A y B aportan: Terreno: Q 4,000,000 Efectivo; Q 1,000,000
FIDEICOMISO Banco de Desarrollo S.A
Se contrata a una empresa constructora para urbanizar y construcción de casas
Precio por casa • Q 24,000
Precio de urbanización por casa • Q 10,000
Gastos administrativos por casa • Q1,000 (primer y segundo año) • Q1,800 (tercer año)
Se emiten títulos para financiar capital de trabajo por Q 1,500,000 a 3 años , tasa 17%
FIDEICOMISOS HERRAMIENTA JURIDICA-FINANCIERA IMPORTANTE BLINDAJE LEGAL Y FINANCIERO AISLAR EL RIEGOS Y REDUCCIÓN DE COSTOS CONTROL Y PLANIFICACIÓN FINANCIERA
CADA ENTIDAD SE ENCARGA DE ESCOGER SU REGIMEN Y PAGAR SUS IMPUESTOS
EL CAPITAL PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO PROVIENE DE LA HIPOTECA DEL TERRENO, LA INVERSIÓN DE LOS SOCIOS Y LA PREVENTA. LAS UTILIDADES SE DISTRIBUYEN AL FINAL DEL PROYECTO SEGÚN EL RÉGIMEN ADOPTADO.
• • • •
Cadena de valor, estructurada en la fe ,confianza, administración, y cumplimiento de objetivos
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ANALISIS CASO USO DE FIDEICOMISO. Este documento pretende hacer un an谩lisis de la propuesta presentada en la tesis sobre el uso de la figura del fideicomiso para lograr un desarrollo inmobiliario versus al posible uso que los desarrolladores inmobiliarios le pueden dar legal y comercialmente al uso de dicha figura en el mercado actual. Para lo anterior se analizaron algunos puntos que se consideran claves para el desarrollo de un proyecto inmobiliario, teniendo en cuenta como en todo negocio que el objetivo principal es la obtenci贸n de una alta
rentabilidad.
Reflexiones Importantes Caso Estudio.
1. En el documento se ilustra que los propietarios de un terreno consideran que su propiedad tiene una alta vocación para un desarrollo inmobiliario. Dicho terreno mas un monto en efectivo son los elementos con los cuales se inicia el contrato de fideicomiso. Actualmente existen algunos desarrolladores que no poseen propiedades para desarrollar, es por esto que buscan terrenos con vocación inmobiliaria como función esencial para el crecimiento, desarrollo y mantenimiento de su empresa. Ofrecen al propietario del terreno la figura del fideicomiso para desarrollar un proyecto inmobiliario exitoso que le pueda representar la venta a un muy buen precio y ganancias sobre la operación. Dicha figura genera seguridad para el pago del terreno en los tiempos que se acuerden entre las partes y transparencia en el uso de los recursos económicos generados por la comercialización del proyecto. El fideicomiso en su función de administrador de la operación controla todo tipo de ingresos y de egresos de la operación garantizando a todas las partes (propietario del terreno, constructora, entidad que financia capital de trabajo) el pago correspondiente y la utilidad respectiva por la aportación de cada una de las partes al fideicomiso.
Existen medianos y grandes desarrolladores que poseen el activo mas importante en el desarrollo inmobiliario como lo es la tierra. Poseen los capitales necesarios, la capacidad de pago, el record crediticio y la imagen en el mercado necesarios para optar por créditos para el desarrollo del proyecto. El desarrollo se trabaja atreves de una S.A, constituida exclusivamente para dicho proyecto, sus objetivos son: el cubrir la necesidad habitacional, el optimizar el pago de impuestos y obtener una utilidad importante. Estos desarrolladores trabajan proyectos para todos los segmentos, pero no son muchos los que trabajan el segmento de vivienda popular. 2. Como en todo fideicomiso existe una tasa por la administración del mismo. Se determina que el fideicomisario es el mismo fideicomitente. Se especifica que el fideicomiso es el responsable de la contratación de la constructora y de asegurar el retorno del monto que el cliente financiara en 60 meses generado por la venta de la casas por medio de cedulas hipotecarias.
Reflexiones Importantes Caso Estudio
La tasa de administración del fideicomiso es una variable importante al momento de hacer el plan financiero del proyecto inmobiliario. Es importante determinar sobre que elemento se pagara dicha tasa, si es sobre las ventas, la cobranza, o sobre la gestión misma. En el caso de un proyecto que comercializa casas para segmento C+, AB, A+, hablamos de montos en miles de dólares, si se pagara una tasa de administración por las ventas, dicho monto impactaría fuerte mente en el plan financiero y en la utilidad que desean recibir los desarrolladores. Por lo anterior no es muy usual ver fideicomisos para este tipo de segmentos en el mercado. Por el contrario los desarrolladores crean una S.A que sea la responsable de la administración del proyecto, cobrando un porcentaje de comisión por la gestión y la venta, generando una utilidad adicional a la que se reciben por el proyecto en si.
Es importante mencionar que el uso de fideicomisos para segmentos ubicados en la base de la pirámide además de mostrar una transparencia de la operación para los clientes, permiten garantizar la recuperación de la propiedad al momento de que el cliente no pueda seguir pagando el financiamiento. Es tan importante esta parte que hoy por hoy las entidades bancarias que han otorgado créditos hipotecarios, para los segmentos C+,AB y A+ trasladan la propiedad que tienen en garantía a un fideicomiso que constituye el banco y así logran vender, ceder o quedarse con la propiedad en cuestión en meses y no de años, como puede suceder con un crédito hipotecario. Además de los costos en que se incurren para recuperar los bienes y las posibles penalizaciones que pueden ser objeto por parte de la superintendencia de bancos por atrasos en los pagos de dichos créditos hipotecarios.
Reflexiones Importantes Caso Estudio
Es muy usual ver la formación de fideicomisos en desarrollos habitacionales de gran extensión y para segmentos populares. Se otorgan créditos fiduciarios para la compra de la vivienda, los futuros propietarios optan por esta figura aunque son consientes que no son propietarios hasta la cancelación total de la deuda, pero la prefieren a mantener el pago de un arrendamiento del bien inmueble que muy posiblemente nunca va hacer de su propiedad. 3 . Los impuestos se constituyen en otro elemento diferencial al momento de definir la conveniencia en el uso de un fideicomiso para el desarrollo inmobiliario. En un punto anterior se hablo del uso del fideicomiso por su transparencia y por el control de todos los ingresos y egresos de la operación, esto incluye el pago de impuestos. No se puede ocultar que no se cuenta con la cultura para dicho pago, por el contrario se tiene la misión de encontrar el mecanismo o los mecanismos legales y tributarios para pagar lo menos posible. Esto no solo incluye a las S.A, si no también a el cliente final que preocupado por el impuesto (IUSI) que recaerá sobre la propiedad que adquiere, solicita que el valor con el que se registra sea lo mas bajo posible, todo en función de buscar un impuesto bajo. Hoy con las nuevas leyes fiscales los desarrolladores están en la búsqueda de nuevas alternativas que les permitan seguir obteniendo las utilidades a las que están acostumbrados.
4. La colocación de títulos para obtener capital de trabajo según el documento por parte de la constructora es otro punto para analizar. Hoy por hoy la colocación de títulos en el mercado sin una garantía real no es tan fácil, acontecimientos como el de Bancafe, Banco de Comercio y algunas financieras, han dejado un mal sabor de boca en el mercado. La gente es más cuidadosa al momento de invertir. El no contar con un capital de trabajo ya sea propio o ajeno, pone en riesgo el desarrollo del proyecto inmobiliario. Mientras lo anterior es desventaja para los desarrolladores presentes en el mercado con sus S.A, el uso del fideicomiso disminuye dicho riesgo, ya que una de sus funciones es el garantizar el desarrollo del proyecto, en beneficio del cliente final y de las partes que conforman el fideicomiso.
Conclusiones Caso de Estudio:
El uso del fideicomiso se presenta como una buena alternativa para desarrollar proyectos inmobiliarios, cuando una de las partes no se quiere involucrar en la operación pero si quiere garantizar su inversión y el pago de la misma. Cuando no se tiene el terreno y se invita a un tercero a que aporte el terreno para el desarrollo inmobiliario. Hablar de fideicomiso es hablar de seguridad y garantía.
Se debe tener en cuenta el factor tiempo dentro de un fideicomiso, entre más tiempo se tenga vivo el fideicomiso más gastos de administración se pagarán.
Por último, es muy importante tener muy claro a que segmento se dirige el proyecto inmobiliario, recordemos que el segmento de la base de la pirámide requiere más atención al momento de garantizar el pago del financiamiento.
EN RESUMEN: Fideicomiso Inmobiliario
Responsabilidades del Supervisor 37
La principal razón para que un inversor seleccione al fideicomiso como un vehículo de inversión o ahorro es la rentabilidad, seguida por la calidad de los activos del fideicomiso, los beneficios fiscales y la seguridad jurídica que brindan. En menor medida, se encuentran el prestigio de los fiduciantes y los fiduciarios. Dentro de sus fortalezas podemos mencionar el bajo nivel de conflictos jurídicos alrededor de la figura, y el alto nivel de profesionalismo de los fiduciarios. Otro de los aspectos que tiene mayor incidencia en la decisión de invertir en fideicomisos son los aspectos fiscales y regulatorios de la figura, seguidos del gerenciamiento del riesgo de la actividad. Por su parte los asesores legales, impositivos y financieros señalan que la regulación jurídica de la figura es muy satisfactoria, destacándose aspectos tales como la regulación de la responsabilidad del fiduciario Para los proyectos inmobiliarios, el fideicomiso, permite mitigar el riesgo proveyendo a los financiadores del proyecto (bancos e inversionistas) y a los compradores, un mecanismo ejecutivo, extrajudicial y transparente para administrar el riesgo.
Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI)
El contrato del fideicomiso requiere de la presencia de un supervisor para recomendar al banco y al fiduciario (administrador del fideicomiso) y de acuerdo a las cláusulas del contrato los desembolsos necesarios para cumplir con el cronograma y flujo de caja Persona profesional o empresa es quien recomienda al fiduciario sobre la utilización de los recursos en el proyecto. Esta empresa es responsable de coordinar los ingresos por ventas con el banco y el fiduciario y al mismo tiempo indicar al banco y fiduciario los pagos a realizarse que permitan tener a todos los proveedores de materiales y servicios al día en sus cuentas. El supervisor solo puede ser responsable por las instrucciones impartidas en el mismo contrato de fideicomiso. La función de fiduciario es onerosa, es esencialmente retribuida. Es uno de los derechos del fiduciario, así como también el de ejercer todos los derechos que implica la propiedad fiduciaria recibida.
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Elementos de valor del Fideicomiso
Factores de Éxito del Fideicomiso 38
Al tener al Patrimonio Autónomo como eje en el fideicomiso y al terreno trasferido a este, y siendo una figura inembargable y jurídicamente protegido contra terceros, se protege a los beneficiarios desde el inicio del proyecto. Recordemos que los beneficiarios no son solamente los compradores de las viviendas, también lo son el propietario del terreno, los inversionistas y hasta el mismo banco. Al tener el fiduciario la propiedad de los activos, en el caso de liquidación o ejecución de las garantías, el procedimiento es rápido y minimizando la perdida de valor de los mismos. Esto debido a que para la liquidación los activos no deben ser realizados mediante procedimientos judiciales, solo se realiza mediante un procedimiento administrativo del mismo fiduciario. El contrato permite individualizar desde un inicio las responsabilidades de cada uno de los participantes (Fideicomitente, Fiduciario, Fideicomisario y Supervisor). Acceso a fuentes de financiamiento alternativas.
Fideicomisos: Fortalezas y Debilidades
Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI)
Para asegurar el éxito de un fideicomiso inmobiliario es fundamental poder cumplir con las siguientes 2 condiciones: Asegurar el Financiamiento del proyecto permite garantizar tanto a los compradores individuales como al Banco, la existencia de las viviendas futuras. La segunda condición es el adecuado control presupuestal garantiza el adecuado uso de los fondos.
Entre las fortalezas se destacan el bajo nivel de conflictos jurídicos alrededor de la figura, el alto profesionalismo de los fiduciarios y el acceso a fuentes de financiamiento alternativas. Otra es la seguridad jurídica y la capacidad de acceso al financiamiento para los fiduciantes, es un instrumento que es capaz de que con un activo atractivo la empresa pueda tener una financiación de primera línea, aislando el riesgo propio de la compañía. Las debilidades suelen estar vinculadas con los altos costos de estructuración y mantenimiento y el tratamiento fiscal.
26/03/2012
Principales Ventajas
Objetivos del Fideicomiso
El fideicomiso no es una opción de financiamiento, es un instrumento muy valioso para dar valor al proyecto y a su seguridad jurídica. Los fideicomisos se tiene garantizados los recursos para la culminación del proyecto. Esta formula permite minimizar el riesgo político y de mercado. Es decir, el fideicomiso se preocupa por que se cumpla con el fin del contrato y este es: la construcción de un proyecto inmobiliario. En una figura fiduciaria no se permite un problema de caja debido al alza de materiales, un incremento de mano de obra, reducción de precios de venta, para evitar esto aparece el banco. Los fideicomisos no pueden sobregirarse, por lo tanto requieren de una seguridad financiera que debe proveer los recursos, preferentemente, un banco.
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Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI)
Garantía para el cliente de que el proyecto concluirá y
obtendrá su inmueble. Permite financiar directamente al Constructor/Promotor con crédito hipotecario, abaratando costos de proyecto. Se agiliza la operatividad del Crédito Hipotecario. El Fiduciario adjudica y constituye las garantías a favor del Banco acreedor. Permite la ejecución del proyecto sin requerir garantías adicionales a las del mismo proyecto. Aísla al proyecto del riesgo del constructor, del promotor de los participantes y del riesgo del propio Banco. Garantiza que los flujos del proyecto no se desvíen fuera de él antes de su culminación. Permite una fácil titulización de la cartera hipotecaria . Las ventajas de utilizar esta estructura permiten dar las garantías al cliente de que se cumplirá con lo establecido en el contrato. Al utilizar los certificados de participación se reducen los costos para el promotor al no requerir de la emisión de las cartas fianzas por parte de los bancos participantes. Los bancos también suelen reducir sus tasas para compensar el costo del fideicomiso en vista de que tienen una garantía mejor administrada y la realización es mas simple en caso de requerir la ejecución de las garantías. Fundamentalmente se aísla el riesgo del proyecto de todo efecto de terceros y político, pero no de aquellos hechos que afecten los costos y el presupuesto.
26/03/2012
Costos del Fideicomiso
Principales Riesgos:
El principal riesgo existente es el Proyecto, y debiera ser el único. Es una figura legal novedosa la cual tiene poca jurisprudencia en Guatemala La aplicación de los criterios jurisdiccionales deberían ser claros en tanto están consagrados de manera explicita en la Ley. Figura novedosa y poco conocida, quién invierte debe de estar seguro de entender la información brindada y los riesgos inherentes. Estructuras financieras complejas.
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Principales Motivaciones
Los principales motivos por lo cuales un fiduciante elegiría a los fideicomisos como vehículo de financiación son: Acceso a fuentes de financiamiento alternativas. La adecuada administración de riesgos en relación con el rendimiento y el plazo de la inversión, el menor costo financiero de los fideicomisos en relación con otras fuentes de financiamiento, los beneficios fiscales y el prestigio obtenido del lanzamiento de un fideicomiso exitoso en el mercado. Tenemos muchos ejemplos de compañías que han elegido este instrumento para financiarse y que hoy no tendrían la dimensión que tienen si no lo hubieran utilizado. Con el crédito tradicional no lo hubieran hecho.
Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI)
El fideicomiso es una figura recomendada en los proyectos inmobiliarios, sin embargo por sus costos no es ideal para proyectos pequeños en vista de que estos costos no pueden ser trasladados al proyecto y diluidos en las distintas partidas sin afectar seriamente la utilidad del mismo. Costos incrementales derivados del fideicomiso financiero, impuestos, honorarios de organización y colocación, gastos del proceso de calificación crediticia, gastos de mantenimiento y administración, hacen que solamente a partir de determinado volumen de fondos las ventajas en términos de costo financiero total sean evidentes. Lo que nos lleva a elegir la mejor alternativa efectivamente disponible a la que pueda acceder el proyecto y no meramente en términos del mayor costo financiero asociado a los costo de estructuración y administración. En función de lo comentado precedentemente, las principales fuerzas motoras de análisis, financiamiento y viabilidad del proyecto radiquen en los instrumentos que gozan avales cuya estructura brinda a todos los involucrados una red de seguridad y certeza jurídica.
26/03/2012