Estudio de mercado

ESTUDIO DE MERCADO Basado en investigación inmobiliaria GESTIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS Alejandra Ariza Martinez 70111047

Objetivos Reconocer precios en el mercado inmobiliario para vivienda de tipo multifamiliar estrato tres y cuatro.

Ubicada principalmente en el centro ampliado y sector de chapinero, con extensión por la calle 45 hacia el occidente. Con el fin de identificar las cualidades físicas y financieras del sector de trabajo, las cuales serán aplicadas en el proyecto a realizar en la asignatura de gestión.

Analizar los elementos esenciales que potencializan la venta de un proyecto, haciendolo mas rentable.

Como son, las tipologias de apartamentos, entorno, accesibilidad, movilidad, ubicación, valores agregados.

Conocer las dinámicas de diseño, promoción y venta que se utilizan en el mercado inmobiliario Conocer la interacción de las entidades constructoras, financieras y promotoras al rededor de un proyecto

Introducción Las tendencias del mercado inmobiliario dependen en gran medida de la localización de los proyectos a vender, su estrato y sus beneficios. A partir de estos elementos el constructor/ promotor sabrá a que tipo de público se enfrenta y como acercarse a el.

Para realizar un proyecto de gestión inmobiliaria es primordial conocer el mercado en el que se moverá, las estrategias de venta y de financiación; y el tipo de proyectos que se desarrolla en cada zona de la ciudad.

Para la realización de un proyecto de renovación urbana en en centro de la ciudad, mas puntualmente en chapinero, se han analizado proyectos en venta, tanto en el sector de chapinero como en el centro financiero (calle 26) principalmente, contrastandolos con proyectos alejados del centro, con características similares, para llegar a concluir como funciona el mercado en la zona y que tipo de proyecto es rentable realizar.

MUSEO PARQUE CENTRAL Cusezar

SEGAL Cusezar

959 URBAN ESSENCE รกrea cuadrada

RESERVA 49 Constructores Alteas S.A.S

PALO ALTO

Constructora Monte Azul S.A.S

TORRE K 5-23 Akila

WASICHAY Fenavip

EQUILIBRIUM Prodesa

TORRES DE ADAR Grupo 7

Proyectos Seleccionados

LA SIERRA Cusezar

Museo Parque Central

Localización

Constructora Cusezar

Proyecto de vivienda, con comercio en primeros pisos ubicado en el centro ampliado de la ciudad, entre la carrera 13A y la Diagonal 28, detrás del Parque Central Bavaria.

Su localización estratégicamente cercana al centro financiero, universitario y cultural de la ciudad, lo limita a ser habitado por universitarios, jovenes ejecutivos y familias pequeñas.

Fuente:www.googlemaps.com

Características del Proyecto La primera etapa se desarrolló en forma de torre escalonada, cuenta con: 109 apartamentos, 54 town houses, 88 oficinas y 11 locales comerciales.

SEGUNDA ETAPA ESTRATO SOCIO ECONÓMICO: 4 ZONAS COMUNES: Lobby de la torre, cancha de squash, lavandería comunal, dos miradores, dos salones de reuniones y área de enfermería.

TIEMPO ESTIMADO DE CONSTRUCCIÓN: 44 meses CUOTA DE ADNIMISTRACIÓN: $4.400 por metro cuadrado de área privada.

PARQUEADEROS: Se encuentran en 3 sótanos y 7 pisos, todos cubiertos.

Algunos apartaestudios de 35.79m2 y 45.5 m2 no cuentan con parqueadero.

Los depósitos no estan disponibles para la totalidad de los apartamentos, ya que son área común de uso exclusivo.

Una vez construida la propiedad horizontal, la asamblea de copropietarios podrá modificar la destinación de dichas áreas comunes.

Cercanía a: Hotel Ibis, Alianz, Tequendama, Torre Davivienda.

Cuenta con ingreso peatonal por la calle 28, Avenida Carácas y Parque central Bavaria.

Frente a la estación de transmilenio Calle 26 Cercanía a: Centro comercial San Martín, Museo del Oro, Zona G (La macarena), Planetario distrital, La candelaria, varias universidades.

“UNA OBRA DE ARTE PARA VIVIR”

Beneficios Fuente:www.cusezar.com/proyectos/museoparquecentral/

Museo Parque Central

Constructora Cusezar

Apartamento Desde:$640.540.000 Área const: 85 m2 Área Privada: 80,61 m2 Área Balcón: 7,04m2 Alcobas: 3 Baños: 2 1 Depósito 1 parqueadero cubierto sencillo Admon: $372.418

Apartamento Desde:$587.956.000 Área const: 87.8 m2 Área Privada: 77,43 m2 Área Balcón: 8,26 m2 Alcobas: 2 Baños: 3 1 Depósito 1 parqueadero cubierto sencillo Admon: $357.727

Apartaestudio Desde:$239.012.000 Área const: 35.79 m2 Área Privada: 33.27 m2 Área Balcón: 1.9m2 Alcobas: 1 Baños: 1 1 Depósito No parqueadero.

Admon: $153.707

Apartaestudio Desde:$477.157.000 Área const: 68,28 m2 Área Privada: 60,61 m2 Área Balcón: 9,85m2 Alcobas: 1 Baños: 2 1 Depósito 1 parqueadero cubierto sencillo Admon: $280.018

Apartamento Desde:$633.836.000 Área const: 93,6 m2 Área Privada: 81,83 m2 Área Balcón: 8,26 m2 Alcobas: 2 Baños: 3 1 Depósito 1 parqueadero cubierto sencillo Admon: $378.055 Fuente:www.cusezar.com/proyectos/museoparquecentral/

Apartamento Desde:$911.213.000 Área const: 134.75 m2 Área Privada: 120.42 m2 Área Balcón: 17 m2 Alcobas: 3 Baños: 3 1 Depósito parqueadero servidumbre Admon: $556.340

Apartamento Desde:$951.828.999 Área const: 141 m2 Área Privada: 125,96 m2 Área Balcón: 17 m2 Alcobas: 3 Baños: 4

Fuente:www.cusezar.com/proyectos/museoparquecentral/

Museo Parque Central

Localización

Constructora Cusezar

Locales con áreas adaptables a cada tipo de negocio. Áreas: 76.91 m2 116.67 m2 176.79 m2 180,72 m2

Locales comerciales Fuente:www.cusezar.com/proyectos/museoparquecentral/

SEGAL

Constructora Cusezar

Localización

Proyecto de vivienda, ubicado muy cerca a los cerros orientales, ofreciendo como valor agregado vista hacia los cerros y hacia la ciudad.

Es un conjunto cerrado conformado por una torre con un total de 117 apartamentos, repartidos en 17 piso, con dos ascensores, con acceso vehicular sobre la carrera 1ra. Zonas comunes en el primer piso y terrazas comunales. (pisos 2, 16 y 17) Fuente:www.googlemaps.com

Características del Proyecto Áreas Comúnes: Lobby Recepción Gimnasio Dotado Salón de Reuniones Administración Multijuegos para niños Terraza mirador en pisos: 2, 16 y 17 Planta eléctrica para zonas comunes Tanque de reserva de agua Cuota de administración por m2 de área privada: 3.990

Sótano 1

Sótano 2

“ Una gran oportunidad para vivir cerca a donde quieres” Sótano 3

Acceso Vehicular

Acceso Peatonal Fuente:www.cusezar.com/proyectos/segal/

SEGAL

Constructora Cusezar

Apartaestudio Desde:$359.149.000 Área const: 51.2 m2 Área Privada: 46.4 m2 Área terraza: 19.5 m2 Alcobas: 1 Baños: 2 1 parqueadero cubierto sencillo Admon: $185.136

Apartaestudio Desde:$351.869.000 Área const: 51.2 m2 Área Privada: 46.7 m2 Área balcón:2.6m Alcobas: 1 Baños: 2 1 parqueadero cubierto sencillo Admon: $186.333 Apartamento Desde:$541.271000 Área const: 75 m2 Área Privada: 69.8 m2 Área balcón: 3.8m Alcobas: 2 Baños: 2 Parqueadero doble en

Apartaestudio Desde:$348.909.000 Área const: 51.2 m2 Área Privada: 46.7 m2 Área terraza: 25 m2 Alcobas: 1 Baños: 2 1 parqueadero cubierto sencillo Admon: $186.333

Fuente:www.cusezar.com/proyectos/segal/

Apartaestudio Desde:$466.560.000 Área const: 64.8 m2 Área Privada: 58.4 m2 Área balcón: 5.4 Alcobas: 1 Baños: 2 Estudio 1 1 parqueadero cubierto sencillo Admon: $233.016

Apartaestudio Desde:$456.275.000 Área const: 64.8 m2 Área Privada: 58.4 m2 Área balcón:2.7m Alcobas: 1 Baños: 2 Estudio: 1 Parqueadero doble - servidumbre Admon: $233.016

Tipologías Fuente:www.cusezar.com/proyectos/segal/

959 Urban Essence

área cuadrada constructores

Localización

Proyecto de renovación, con uso de vivienda con locales comerciales a nivel de primer piso, ubicado en la Carrera 9 #59-43, frente al Parque de los Hippies.

Se ubica en el barrio chapinero, rodeado por universidades, lo que hace que vaya dirigido principalmente a profesores y estudiantes que desarrollan sus actividades en la zona.

Cuenta con 161 apartamentos repartidos en 2 torres de 7 pisos cada una.

Fuente:www.googlemaps.com

Características del Proyecto Áreas Comúnes Spa: turco y sauna Gimnasio Dotado Salón de Reuniones Administración Lavandería comunal BBQ Terraza comunal Forma de Financiación Cuota inicial: 30% Separación: $25’000.000 del 30% inicial, el resto se paga a una cuota.

70% restante en cuotas mensuales. Fiducia: Bancolombia Costo aproximado de administración: $129.983 Estrato: 3 2 ascensores con capacidad para 10 personas 32 parqueaderos para visitantes

Tipologías Fuente:www.portalinmobiliario.com

TipologĂ­as Fuente:www.portalinmobiliario.com

Espacios Fuente:www.portalinmobiliario.com

Reserva 49

Construcciones Alteas S.A.S

Localización

Proyecto de vivienda, ubicado en belalcazar norte, en el sector de chapinero, muy cerca a la universidad Nacional de Colombia, consta de 5 pisos que alvergan en total 28 apartamentos.

Cercanía a centros comerciales: Galerias, Calima.

Cercanía a troncal de transmilenio: NQS, Caracas. Vias principales: Carrera 24 - Calle 53. Muy cerca al centro financiero y universitario.

Fuente:www.googlemaps.com

Características del Proyecto Unidad residencial cerrada con vigilancia 24 horas. Áreas Comúnes: Salón comunal Recepción Circuito cerrado de TV Ascensor Parque infantil Rampa de acceso para discapacitados Escalera contra incendios Todos los apartamentos cuentan con parqueadero y deposito. Parqueadero con matricula inmobiliaria.

Tanque de reserva de agua Garaje Cubierto Los apartamentos cuentan con: citófono, cocina integral tipo americano equipada, calentador, closets. despensa, shut de basura, piso en madera, zona de lavanderia.

Financiación: 60% crédito - 40% cuota inicial.

Distribución de apartamentos por piso Fuente:www.fincaraiz.com.co

TipologĂ­as Fuente:www.fincaraiz.com.co

Planta 1 Piso Fuente:www.fincaraiz.com.co

Palo Alto - Paloquemao

Constructora Monte Azul. SAS

Localización

Proyecto de renovación urbana, con vivienda como uso, ubicado en el centro de la ciudad. Carrera 22 #19 - 40 Cercanía a centro comercial Calima. Detrás de la plaza de mercado de paloquemao. Cerca al hospital Universitario Mayor.

Cercanía a troncal de transmilenio: NQS, Caracas.

Se encuentra en medio de 4 vías principales: Av NQS, Calle 19, Calle 26, Calle 13, Av Caracas.

Fuente:www.googlemaps.com

Características del Proyecto Parqueadero para cada apartamento, dos para los de mayor área.

El edificio contiene 72 apartamentos distribuidos en 8 pisos.

Los apartamentos se entregan totalmente terminados, con acabados (Obra blanca) Fiducia: Colpatria Construcción y gerencia: Espacio 7 Promoción y ventas: Constructora monte azul

Planta general Fachada Principal

Planta eléctrica Red contra incendios Caldera comunal de agua caliente Ascensor para todos los pisos Lobby tipo hotel Salón comunal Aproximadamente 100m2 de zonas verdes

Fuente:www.paloaltopaloquemao.com

Plantas Tipo

TipologĂ­as Fuente:www.paloaltopaloquemao.com

TipologĂ­as Fuente:www.paloaltopaloquemao.com

“viva y trabaje cerca a todo”

Espacios

Torre K 5 -23

Akila

Localización

Proyecto de renovación urbana, con uso de vivienda, ubicada en el sector de las Nieves.

Se encuentra muy cerca al centro histórico de la ciudad, con fácil acceso al sector comercial de la carrera 7ma - calle 19 y al centro financiero en la calle 26.

Es un proyecto diseñado para familias pequeñas y estudiantes universitarios estrato 3.

Fuente:www.googlemaps.com

Características del Proyecto Gerenciado por la empresa AKILA Construido por la empresa C.A.S.A Torre de 16 pisos con 182 apartamentos 3 locales comerciales en primer piso Recepción tipo lobyy con salas de espera 4 Ascensores con capacidad de 8 personas c/u Bicicleteros y parqueaderos para motos Salas de negocios y salón de reuniones Cubierta verde, recreativa y contemplativa Gimnasio dotado y salón de juegos Terraza BBQ y Teppanyaki 4 Tipologias de apartamentos y 4 locales para comercio de bajo impacto Financiación Se separa con $5’000.000 Cuota inicial: %30 70% Cuota fija mensual Fuente:http://www.akila.com.co/nuestros-proyectos

TipologĂ­as Fuente:http://www.akila.com.co/nuestros-proyectos

Espacios Fuente:http://www.akila.com.co/nuestros-proyectos

Wasichay

Fenavip

Localización

Proyecto de vivienda ubicado 600 metros al norte del jardin botánico. Cuenta con 131 apartamentos con balcón distribuidos en torres de 16 pisos. Se localiza estratégicamente en la ciudad cerca a avenidas importantes: calle 68, boyaca, cali, Av rojas: fácil acceso vehicular.

Cercanía al parque metropolitano Simón Bolivar y equipamientos culturales y deportivos: museo del niño, complejo acuatico, entre otros.

Fuente:www.googlemaps.com

Características del Proyecto Promovido por la empresa: metro cuadrado Construido por la empresa: fenavip Fiducia: CONFIAR Cooperativa financiera Zonas comunes Mirador Terraza comunal gigante: 670m2 Golfito Zona de BBQ Zona de juegos infantiles Dos ascensores Salón comunal Lobby Estrato: 3 Barrio: La estrada Valor m2: 2’700.000 Área privada: Desde 52 m2 hasta 58 m2 Área construida: Desde 56 m2 hasta 62 m2 Garajes comunales :10

Fuente:http://www.inmobiliariaospina.com

TipologĂ­as Fuente:http://www.inmobiliariaospina.com

Terraza comunal

Espacios Fuente:http://www.metrocadrado.com

Equilibrium

Prodesa

Localización

Proyecto de vivienda de 25 pisos, ubicado en el centro de Bogotá en la calle 32 con carrera 7ma; muy cerca del centro financiero, histórico, académico y cultural de la ciudad.

Cercanía a: museo y biblioteca nacional Parque de la independencia, planetario, plaza Santa Maria.

Por medio de la arquitectura contemporanea se intenta rescatar las carácteristicas de la construcción tradicional.

Fuente:www.googlemaps.com

Características del Proyecto Torre única de apartamentos Barrio: Centro Estrato: 3 Fácil acceso por vías principales: carrera 7ma - calle 26 Av Circunvalar.

Cerca a transmilenio Se desarrollará en 2 etapas, la primera se iniciará el segundo semestre del 2016 Zonas comunes Mirador: vista a oriente y occidente Terraza comunal 250m2 piso 16 Gimnasio con vista a la ciudad Zona de BBQ Plazoleta urbana Piscina con vista a los cerros orientales Salón comunal Lobby Cuota de administración: $5.600 por m2 Fuente:www.prodesa.com / www.metrocuadrado.com

Piso 0

Piso 3

Piso 11

Piso 21

Plantas tipo Fuente:www.prodesa.com / www.metrocuadrado.com

Equilibrium

Prodesa

Apartaestudio Desde:$462.000.000 Área const: 65 m2 Área Privada: 54 m2 Habitaciones: 1 Baños: 2 Garaje: 1 Cuota desde: $3.126.499

Apartamento Desde: $515.000.000 Área const: 70 m2 Área Privada: 61 m2 Habitaciones: 2 Baños: 2 Garaje: 1 Cuota desde: $3.485.167 Apartaestudio Desde:$380.000.000 Área const: 53 m2 Área Privada: 46 m2 Habitaciones: 1 Baños: 2 Garaje: 1 Cuota desde: $2.571.580

Tipologías

Apartamento Desde: $615.865.000 Área const: 87 m2 Área Privada: 75 m2 Habitaciones: 3 Baños: 2 Garaje: 2 Cuota desde: $4.167.75 Fuente:www.prodesa.com / www.metrocuadrado.com

Espacios Fuente:www.prodesa.com / www.metrocuadrado.com

Conclusiones

El centro de la ciudad es escenario de un fuerte movimiento de renovación urbana: gran parte de los proyectos encontraados en la zona, son edificios de mas de 15 pisos que combinan comercio, oficinas y vivienda.

Los principales clientes en la zona son universitarios, parejas jovenes, profesores, jovenes ejecutivos, familias pequeñas. Lo cual hace muy importante la implementación de zonas comunes muy variadas y dotadas.

El segmento de mercado al que van dirigidos estos proyectos tambien propicia el uso de apartaestudios en todos los proyectos, además del poco espacio ocupable que genera apartamentos entre 35 y 65 metros cuadrados principalmene.

El principal beneficio que se ofrece en todos los proyectos es la cercanía al trabajo, entretenimiento, restaurantes, etc. Ademas de la fácil movilidad gracias a las troncales de transmilenio y avenidas importandes.

En todos los proyectos ubicados en chapinero, cada apartamento cuenta con por lo menos un parqueadero cubierto y en la mayoria de los casos con depósito.

El valor de los apartamentos oscila entre $250’000.000 y $650’000.000 Es muy claro el proceso de regreso de la vivienda al centro y la búsqueda de mezcla de usos en un solo lugar, también se busca generar espacio público mediante plazas y sistemas de interacción con el entorno.