STOP à la
frénésie commerciale
1. Situation actuelle Remerciements
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avant-propos
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La Frénésie commerciale
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Prise de conscience de l’augmentation de la vacance commerciale dans les centres-villes et les centres commerciaux.
Le Projet europacity
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Présentation d’un des futurs mastodontes du commerce, développé par Auchan dans le Val-d’Oise [95] et ses conséquences.
un autre projet est possible
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Présentation d’un contreprojet à l’échelle de l’Ile-deFrance : réhabilitation des espaces vacants des centres commerciaux en centres de vie participatifs. Figure 1 : Projet Europacity par l’agence BIG
Alix Favre & Hélène SALANAVE Directeur d’études : Xavier Lagurgue
PFE juin 2017
remerciements Nous tenons à remercier tous nos enseignants, Xavier Lagurgue, Sonia Cortesse, Pierre Léger, Antoine Maufay et Martine Bouchier, qui nous ont encadrées et conseillées durant cette dernière année d’études. Merci à Jacqueline Lorthiois (urbaniste socio-économiste), Bernard Loup (écologiste), Alain Bornarel (ingénieur-urbaniste) et Ivan Fouquet (architecte) pour être venus à l’ENSA Paris-Val de Seine nous parler du projet Europacity. Et enfin, merci à nos familles et amis pour leur relecture et soutien et tout particulièrement à Jean-Sébastien pour ses précieux conseils.
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Avant-propos Alix FAVRE : diplômée d’école d’ingénieur (5 ans) - arrivée en équivalence en 2ème année à l’ENSAPVS - est partie un an (master 1) en Erasmus à Nagoya (Japon) - mémoire de master sur l’obsolescence de l’architecture. Hélène SALANAVE : Mise à niveau en arts appliqués (1 an), BTS design d’espace (2 ans) - arrivée en équivalence en 2ème année à l’ENSAPVS - est partie un an (master 1) en Erasmus à Prague (République Tchèque) - mémoire de master sur la sûreté de l’espace urbain.
Nous avons fait le choix de rejoindre en Master 2 le Domaine
d’études «Ecologies» car nous avions, toutes les deux, le sentiment de ne pas avoir assez pris en compte cette thématique lors de la conception de nos précédents projets. Traiter des écologies dans le projet architectural est une forme d’engagement environnemental, éthique, politique et social qui nous tient à cœur et sur laquelle nous avons voulu nous focaliser pour notre dernière année d’études. Habituées à travailler ensemble depuis le début de nos études, nous avons su développer notre propre méthode de travail et des goûts architecturaux et esthétiques similaires. Notre complicité et complémentarité au travail nous ont incitées à renouveler notre collaboration pour mener à bien ce projet de fin d’études.
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la Frénésie commerciale La frénésie commerciale est un des fléaux de notre société.
La France est le pays européen qui compte le plus de centres commerciaux avec plus de 66 millions de mètres carrés, et qui continue encore à en construire près de 2 millions chaque année. Les
projets de centres commerciaux géants se multiplient en France. Ils profitent d’une législation très favorable grâce au lobbying des grands acteurs, et à une logique de plus en plus immobilière. L’Ile-de-France - avec plus de 111 centres commerciaux à ce jour – dispose d’une offre commerciale très élevée et qui ne cesse de s’accroître.
La concurrence est telle que des espaces commerciaux entiers,
ainsi que des centres-villes, se retrouvent vides de clientèle et donc de commerces.
À vouloir toujours construire plus de centres commerciaux, la France va connaître, dans les années à venir, une vague de nouvelles friches commerciales comme c’est actuellement le cas aux Etats-Unis avec la faillite de leurs shopping centers. Seph Lawless, photographe de l’Ohio, est connu pour immortaliser les centres commerciaux américains désaffectés appelés «dead malls» (voir Annexes).
Figure 2 : Centre commercial Grande Vallée, Gonesse
7
6000m
2
de surface vacante
dans le centre commercial ÂŤPlein AirÂť Le Blanc-Mesnil [93] Figure 3
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Figure 4 : Centre commercial Les Flanades, Sarcelles
le centre commercial : un nouveau centre-ville Le
centre commercial est un «espace clos, isolé de son environnement extérieur par des parkings et composé de deux locomotives1. Il se veut un concentré de magasins aux offres multiples, facilitant la vie des chalands»2.
En France, les premiers centres commerciaux – comme Belle Epine, Parly 2 ou Cap 3000 – voient le jour entre 1969 et 1971 et s’inspirent du modèle américain inventé par l’architecte Victor Gruen3. À l’origine composé de simples unités commerciales, le concept
du centre commercial va évoluer en associant le commerce et le divertissement. Le centre commercial devient un lieu de vie, de rendez-vous et de promenade familiale, une sorte de nouveau centre-ville exempté des problèmes liés à l’automobile et dans lequel la finalité commerciale est estompée.
L’évolution du modèle de centre commercial ne s’applique pas
seulement à ses fonctions mais aussi à son architecture. La forme architecturale associée aux centres commerciaux est celle d’une «boîte» : une architecture simple, géométrique, fonctionnelle, opaque et hermétique à son environnement. Le centre commercial laisse place aujourd’hui à de nouvelles formes dans le but de se différencier de la concurrence et de devenir un signal dans la ville. C’est le cas par exemple du futur projet Europacity (présenté ultérieurement).
1. On appelle «locomotive», «une enseigne qui par sa capacité d’attraction joue un rôle moteur dans l’animation et la création de trafic d’une zone commerciale ou d’un centre commercial». source : http://www.definitions-marketing.com 2. Deshayes Annabelle, (2009), Le centre commercial ou la nouvelle forme de l’utopie, mémoire de Master, Paris, ENSAPVS 3. Victor Gruen est un architecte commercial américain. Il dessine, en 1954, le premier centre commercial de banlieue, le Northland Center près de Détroit.
Figure 5 : Southdale Center, un des premiers malls américains par l’architecte Victor Gruen, Edina (Minnesota), 1956
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le Commerce de proximité en crise En plus de se faire concurrence entre eux, les centres commerciaux vident les centres-villes de leurs commerces. Ce phénomène est visible partout en France. D’après une étude réalisée par Procos4, 23 centres-villes (soit un centre-ville sur dix) présentaient une situation très défavorable en 2001, avec un taux de vacance supérieur à 10%. Ils sont désormais une centaine en 2015, soit quatre fois plus. Le
phénomène ne touche pas uniformément tous les centresvilles. Les centres-villes des petites villes et des villes moyennes sont sensiblement plus affectés que les autres par le phénomène.
De plus, d’après Procos, les centres-villes «dont le taux de vacance
est resté inférieur à 5 % depuis 2001, se recrutent en majorité parmi les villes tirant la part la plus élevée de leurs revenus d’activités productives dans les secteurs primaires de l’agriculture, de l’industrie (ex : Beaune et Nantes) et/ou touristique (ex : Biarritz et Saint-Malo)»5.
Olivier Razemon, journaliste et auteur de «Comment la France a tué ses villes», considère que c’est là l’un des problèmes les plus importants de l’aménagement du territoire aujourd’hui. L’alerte est donnée à la fois par les spécialistes du commerce et les élus locaux, qui constatent la prolifération des vitrines vides. «La France est en train de tuer ses villes, même si tout le monde n’en a pas encore pris conscience»6. 4. Procos, Fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé. 5. Procos, compte rendu de la rencontre presse du 22 juin 2016 sur la vacance commerciale, p.3. 6. Olivier Razemon, Comment la France a tué ses villes, Rue de l’échiquier, coll Diagonales, 2016, p.8.
Figure 6 : Centre-ville de Gonesse [95]
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Figure 7 : Centre-ville de Gonesse [95] (suite)
« Un élu d’une ville de 20 000 habitants qui voit tous les samedis sa commune se vider parce que ses habitants vont à 50 kilomètres dans le grand centre commercial moderne voisin, se sent victime d’une doublepeine. Il va perdre ses commerces de centre-ville et n’a aucun bénéfice en termes de développement. Il va alors ouvrir sa périphérie à des parcs commerciaux »7. 7. Knaebel Rachel, (2013), Toujours plus : pourquoi les centres commerciaux géants recouvrent la France, article, source : www.bastamag.net
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En plus de la surabondance de centres commerciaux, la croissance
sans précédent du e-commerce peut être une menace pour les commerces traditionnels. Pour la nouvelle génération, – née avec internet et très réceptive à cette évolution – acheter en ligne est devenu une habitude. Allons-nous voir dans l’avenir les espaces de réserve-logistique pour le e-commerce remplacer les magasins traditionnels ? 17
Figure 8 : Localisation d’Europacity
le projet europacity Europacity, prévu pour 2024, est un projet dédié aux loisirs, à la culture et aux commerces et s’inscrit dans l’ambition du Grand Paris.
Cet immense complexe commercial de 80 hectares sera situé entre les aéroports de Roissy Charles de Gaulle et du Bourget, le long de l’autoroute A1, sur un territoire actuellement agricole du «Triangle de Gonesse», sur la commune de Gonesse [95]. Lancé
par la société « Alliages & Territoires » — branche immoblière du Groupe Auchan — et le groupe chinois Wanda Dalian, Europacity souhaite attirer 30 millions de visites annuelles (deux fois plus qu’Euro Disney, première destination touristique d’Europe). Le projet a l’ambition de rayonner sur toute l’Ile-deFrance et au-delà, en attirant en même temps les millions de voyageurs français et étrangers faisant escale à Roissy.
À l’issue d’une concertation internationale, le projet a été confié
en 2013 à l’agence d’architecture danoise BIG (Bjarke Ingels Group). Le projet prend la forme d’un grand anneau étiré pour reprendre les formes triangulaires du site et accueille en son centre une grand place, nommée « Place de l’Europe», de laquelle s’échappent toutes les grandes allées.
Le coût de l’opération a été estimé à 3,1 milliards d’euros et le chiffre d’affaire d’Europacity à 2 milliards par an.
Figure 9 : Projet Europacity par l’agence BIG
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Figure 10 : Projet Europacity par l’agence BIG
230 000 m
2
commerces
Grands magasins, showrooms, concept stores, enseignes éphémères, boutiques-ateliers, etc.
Parc à thème, parc des neiges, parc aquatique, parc d’aventures, parc ludoéducatif.
150 000 m
2
loisirs et sports
50 000 m2
culture & évènements Hall d’exposition, salle circulaire, salle de spectacle de 5000 places, centre culturel pour le jeune public.
20 000 m2 restaurants
Spécificités régionales, ventes à emporter, restaurants sans gluten, végétariens, gastronomiques ...
17 hectares
parcs
Parc paysager de 10Ha, ferme urbaine de 7Ha.
Hôtels intégrés aux équipements de loisirs, hôtels économiques, familiaux, hauts de gamme, auberges de jeunesse.
2 700 chambres d’hÔtels
non à europacity !
Un projet qui suscite une très forte controverse.
Nombre
de citoyens et d’associations refusent le scénario du mastodonte commercial Europacity. C’est le cas par exemple du Collectif pour le Triangle de Gonesse qui s’est constitué en réaction à l’annonce du projet qui s’apprête à sacrifier 80 hectares de terres agricoles fertiles du Triangle de Gonesse (photo ci-contre). Bernard Loup (écologiste) et Jacqueline Lorthiois (urbaniste, socio-économiste), deux fervents membres de cette association sont venus répondre à nos questions concernant ce futur projet.
Un poumon vert en danger La
Région Ile-de-France n’a que 7% d’autonomie alimentaire. Sur le Triangle, 17 agriculteurs cultivent blé, maïs, colza et betteraves sur des terres très fertiles et naturellement irriguées. La production de céréales nourrit quotidiennement en pain 120 000 habitants. Pourquoi détruire des terres agricoles qui se font de plus en plus rares en Ile-de-france pour construire des zones d’activités économiques et commerciales, pourtant déjà trop nombreuses ?
beaucoup d’emplois détruits D’après les opposants, Auchan fait miroiter la création de 20 000
emplois, additionnant sans scrupule les effectifs du chantier (10 000) à ceux qui suivront l’ouverture (11 000). De plus, ces
Figure 11 : Terres agricoles du Triangle de Gonesse
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postes sont surestimés de 30 à 50% au regard des ratios constatés aujourd’hui. Cela s’explique par le fait que Europacity détruira inévitablement des activités de centres-villes et de centres commerciaux alentours et «récupèrera» les employés de ces sites commerciaux en déclin. Donc il ne créera pas autant d’emplois qu’il le prétend.
SATURATION DES ACCèS ROUTIERS Selon les informations données par Europacity, 54% des visiteurs se rendront à Europacity en transport en commun. Les autres (46%) arriveront donc par les transports individuels augmentant ainsi d’envion 7% le trafic routier. Ce pourcentage paraît faible, pourtant, les autoroutes sont déjà saturées aux heures de pointe.
un bilan environnemental négatif Europacity
se veut être le nec plus ultra en matière d’énergie renouvelable puisqu’il annonce que «100% des besoins en énergies seront produits sur place». Un objectif bien ambitieux et en contradiction avec la destruction de sols agricoles, indispensables pour limiter les effets des îlots de chaleur. L’énergie consommée par Europacity, soit 160 GWH/an, sera équivalent à celle d’une ville de 70 000 habitants.
Le groupe Auchan a été nommé en 2012 au prix Pinocchio8 du
climat dans la catégorie «plus vert que vert». Ces prix, décernés chaque année, ont pour but de dénoncer les impacts négatifs des entreprises multinationales et spécialement celles qui se blanchissent avec un discours «vert».
8. Organisés par les Amis de la Terre France, les prix Pinocchio du climat sont remis à trois entreprises suite à un vote public en ligne. souce : www.prix-pinocchio.org
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Un projet hors contexte local Le
futur projet Europacity ne répond à aucune problématique locale. Pourtant, aux abords du Triangle de Gonesse, le territoire rencontre plusieurs difficultés.
Premièrement, on observe un taux de chômage très élevé, avec
un taux de 18,5%9 en Seine-Saint-Denis en 2016 – bien au dessus de la moyenne nationale qui est de 10,2%.
Deuxièmement, selon Madame Jacqueline Lorthiois, le niveau de qualification de la population du Val-de-France (Villiers-le-Bel, Arnouville, Garges lès Gonesse, Sarcelles, Gonesse et Bonneuil en France) est très faible : 48 % de la population dispose d’un niveau de qualification inférieur ou égal au brevet. On constate donc une inadéquation entre les emplois proposés (bac et anglais requis) et la qualification de la population. Néanmoins, la Seine-Saint-Denis dispose de la population la plus jeune de France, ce qui fait d’elle un département avec un fort potentiel. Enfin, à cause de la surabondance de centres commerciaux, on
assiste à une diminution de la diversité des emplois. En effet, comme les petits commerces ferment, la variété des métiers diminue. Par exemple, en 6 ans, pour 136 emplois identiques créés (soit 2 magasins de bricolage), une diversité de petits métiers a été supprimée (26 commerces). 9. source : www.insee.fr
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un autre projet est possible Au
lieu de construire et d’augmenter l’étalement urbain et commercial comme le fait Auchan avec Europacity, il serait plus écologique de réinvestir les nombreux espaces commerciaux vacants déjà existants. C’est pourquoi notre proposition serait la suivante :
la réhabilitation deS espaces commerciaux vacants en centres de vie participatifs Pour dynamiser ces espaces vacants, il faut qu’ils deviennent des
espaces d’échanges multiples (de biens, de savoirs, de savoir-faire, de services) à la disposition du plus grand nombre. À l’opposé d’Europacity, ces centres de vie devront satisfaire les attentes des populations locales. Pour cela, plusieurs programmes participatifs adaptables en fonction du contexte structureront ces nouveaux centres de vie.
DES ESPACES DE LOISIRS PARTICIPATIFS Il sera proposé des loisirs participatifs
comme par exemple des clubs sportifs, artistiques, culturels, agricole ou encore une salle polyvalente. Ces activités, gérées par des associations ou les habitants eux-même, seront moins chères que celles d’Europacity. Des dispositifs similaires existent déjà comme la little Free Library à New York, ou le mouvement Incredible Edible à Todmorden.
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DES ESPACES DE FORMATION Une partie du centre sera
dédiée à la formation - pour les habitants et par les habitants - a des métiers nécessitant un savoirfaire. Exemples de formation : boucher, carrossier, informaticien, coiffeur, électricien, fleuriste, mécanicien, charpentier, plombier ou maraîcher.
DES ESPACES DE TRAVAIL Les centres de vie accueilleront une bibliothèque, des espaces
de co-working et de fablabs ainsi que des salles de réunion et de bureaux simples qui seront une source du revenu du Galion.
DES ESPACES DE commerces de proximité & de services Les centres de vie pourront accueillir – en fonction du contexte urbain et de ses besoins – des commerces de proximité et des services comme par exemple des restaurants, un supermarché coopératif participatif (ex: La Louve), une garderie, un centre pour le soutien scolaire, une poste, etc.
À ces programmes pourront s’ajouter bon nombre d’autres fonctions adaptées au contexte de chaque centre de vie réinvesti et aux besoins de la population avoisinante. Le but étant de créer, au sein du centre, une mixité fonctionnelle et culturelle qui lui permette de vivre tout au long de la journée, de la semaine et de l’année.
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un modèle reproductible à l’échelle de l’ILE-de-France Avec
plus de 111 centres commerciaux recensés en Ile-deFrance, nous avons estimé une surface commerciale vacante de 450 000 m2, soit 10% de la suface totale des centres commerciaux en Ile-de-France. À cette échelle, le concept aura un impact fort et permettra de faire face à la surconsommation induite, entre autre, par le projet Europacity.
L’objectif de la réhabilitation des espaces vacants des centres commerciaux est de faire prendre conscience de leur potentiel environnemental et social. Ce concept pourra être mis en place dès demain. Le but ne sera donc pas d’attendre que les centres commerciaux en faillite ferment pour les réhabiliter, mais d’utiliser les espaces actuellement vacants afin de faire cohabiter le centre de vie et les commerces encore en activité. Il faudra également faire des espaces flexibles dans le temps qui pourront s’adapter aux nouvelles modes, techniques, technologies et aux nouveaux besoins.
Cette
abondance d’espaces vacants va permettre de créer un grand réseau de centres de vie dont la complémentarité et l’entraide seront leur propre force. Chaque fonction du centre de vie sera gérée par une association. Pour que toutes ces associations puissent cohabiter, interagir et évoluer, un organisme associatif général et central sera créé. Tous les centres de vie d’Ilede-France disposeront d’un organisme de la sorte, ce qui créera un réseau dense, complet et solidaire qui fera face aux nouveaux géants commerciaux.
Figure 12 : Carte des centres commerciaux en Ile-de-France
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Notes personnelles Le projet Europacity soulève de nombreuses questions politiques,
économiques, environnementales et sociales et nous interroge sur le modèle de société qu’il propose. Le projet porte une vision de la société qui ne fait pas l’unanimité, notamment avec la destruction de terres agricoles, l’étalement urbain, l’invasion de nouvelles zones commerciales et l’impact négatif sur les activités existantes. Le sujet dépasse donc largement l’échelle d’Europacity.
Nous sommes allées sur les terrains agricoles voués à disparaître, dans le centre-ville de Gonnesse – commune qui jouxte le futur projet – et dans les centres commerciaux alentours. Nous avons constaté une grande vacance commerciale dans les centresvilles et centres commerciaux. Cela laisse à penser que l’arrivée d’Europacity ne fera qu’empirer la situation déjà préoccupante.
Nous avons rencontré des opposants au projet et participé à un
meeting organisé par des collectifs et mouvements pour débattre du projet et des alternatives possibles. Nous avons entendu leur point de vue et ils nous ont transmis leur motivation à s’opposer à ce projet et plus généralement à l’étalement commercial et la destruction de terres agricoles.
Dans
le cadre de notre Projet de fin d’études, nous devons choisir un site et – à l’inverse d’Europacity – notre objectif sera de répondre aux problématiques locales et environnementales sans favoriser l’étalement urbain.
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Iconographie Figure 1 : Projet Europacity par l’agence BIG, source : http://www.big.dk/#projects-eur Figure 2 : Centre commercial Grande Vallée, Gonesse, photographie personnelle, 7 décembre 2016 Figure 3 : Local vacant dans le centre commercial Plein Air, Le Blanc Mesnil, photographie personnelle, 7 décembre 2016 Figure 4 : Centre commercial Les Flanades, Sarcelles, photographie personnelle, 7 décembre 2016 Figure 5 : Southdale Center, un des premiers mall américains par l’architecte Victor Gruen, Edina (Minnesota), 1956 source : http://mall-hall-of-fame.blogspot.fr/2008_05_01_archive.html Figure 6 : Centre-ville de Gonesse [95], photographie personnelle, 7 décembre 2016 Figure 7 : Centre-ville de Gonesse [95] (suite), photographie personnelle, 7 décembre 2016 Figure 8 : Localisation Europacity, source : www.triangledegonesse.fr Figure 9 : Projet Europacity par l’agence BIG, source : http://www.big.dk/#projects-eur Figure 10 : Projet Europacity par l’agence BIG, source : http://www.big.dk/#projects-eur Figure 11 : Terres agricoles du Triangle de Gonesse, photographie personnelle, 7 décembre 2016
Figure 12 : Carte des centres commerciaux en Ile-de-France, réalisé par Romain Messaoudi, étudiant urbaniste
bibliographie CCI Seine-Saint-Denis & CCI Val d’Oise Etude sur Europacity, 2016 Charbonneau Jean-Pierre, article «Du petit bijou au gros «machin», ou de la médiathèque Françoise-Sagan à Europacity», Presses universitaire de France, «Tous Urbain», N°14, 2016 Collectif pour le Triangle de Gonesse, «L’essentiel du projet Europacity», 16p, mai 2016,
Deshayes Annabelle, Le Centre commercial ou la nouvelle forme de l’utopie, Mémoire de fin d’étude 2009, ENSAPVS Procos, compte rendu de la rencontre presse sur la vacance commerciale, 22p, 22 juin 2016. Razemon Olivier, Comment la France a tué ses villes,Editions Rue de l’échiquier, 208p, 2016
webographie article «Toujours plus : pourquoi les centres commerciaux géants recouvrent la France» de Rachel Knaebel, source : https:// www.bastamag.net http://nonaeuropacity.com/ http://sephlawless.com/gallery/black-friday-abandoned-malls/ http://www.europacity.com/ http://www.big.dk/#projects http://www.definitions-marketing.com http://www.insee.fr http://www.prix-pinocchio.org
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Domaine d’études «écologies» Ecole Nationale Supérieure de Paris-Val de Seine