100 RESPOSTES DEL SECTOR IMMOBILIARI

Respon Presentació Les 100 respostes és fruit de tot un programa de consultes i assessorament que ha portat a terme al llarg de 100 setmanes seguides a la revista TOT SANT CUGAT. La nostra filosofia ha estat sempre que els clients estiguin informats al màxim, que els temes han de ser tractats amb la màxima claredat i transparència. Estem convençudes que sols un bon coneixement permet prendre bones decisions.

Són tantes i tantes les preguntes que sorgeixen a l’entorn del tema immobiliari...

60 anys d’experiència en un sector comporten una acumulació d’informació, de dades, de “saviesa” i ho volem transmetre als nostres clients, amics i col·laboradors.

Esperem i desitgem que els hi sigui d’interès i utilitat.

Cordialment, Joana i Immaculada Amat

00

Respon Vull comprar un habitatge de segona mà. Què he de demanar a l'empresa intermediària per tal de garantir-me que no haurà cap problema?

Per poder comprar tranquil, l'empresa responsable de la comercialització hauria de facilitar la següent documentació de l’habitatge en qüestió: Nota simple del registre, que ens permetrà veure si hi han càrregues o no i l'estat de les mateixes.

En el cas d'existir una hipoteca, el darrer rebut de la mateixa. En el rebut podrem veure si està al corrent de pagament, el saldo pendent i les condicions de l'hipoteca. Això ens permetrà prendre la decisió, si ens interessa o no, subrogar-nos a la mateixa.

Rebut del IBI, per tal de comprovar si està al corrent de pagament i saber l'im port anual que per aquest concepte haurem de pagar.

Si l'habitatge forma part d'una comunitat, informació sobre les despeses comu nitàries, sobre l'estat general de l'immoble i en especial si la comunitat té en marxa algun procés de rehabilitació o alguna despesa de manteniment extra i el seu import.

Si l'habitatge és de segona mà i va ser construït entre les dècades dels 50 i 70, una prova d'aluminosi del habitatge en concret.

Informació de si en la zona hi ha en marxa alguna actuació urbanística, si n'està prevista alguna o si existeix algun projecte municipal que pugui comportar el pagament d'alguna taxa no prevista.

A considerem molt important que el comprador estigui perfectament informat de la situació de la finca, tant des d'un punt de vista físic com jurídic. Això li permetrà prendre una decisió de compra amb molta més tranquil·litat.

El nostre lema, en aquest aspecte, és: la bona informació genera confiança i seguretat.

01

Respon Vull comprar un habitatge mitjançant una agència immobiliària. He de preocupar-me d'anar al Registre de la Propietat o han de fer-ho ells? És responsabilitat de l'agència immobiliària comprovar al Registre de la Propietat l'estat jurídic de la finca que es transmet, en especial les dades del titular i de les càrregues existents, i posteriorment informar-ne el futur comprador.

A creiem que aquesta obligació neix en el mateix moment que s'inicia la comercialització del habitatge i no en el moment de preparar el document d'arres o compra venda. I per què ho creiem així?

Perquè és possible i de fet passa sovint, que la part venedora sigui desconeixedora de l'existència d'alguna càrrega sobre l'immoble que posen a la venda, com per exemple és el cas de l'existència de censos, o d'hipoteques pagades però no cancel·lades al Registre, o l'existència d'algun embargament, ...

En aquest sentit, hi ha una sentència de l'Audiència de Barcelona de l'any 2004, en la que es deixa ben clar que és obligació de l'agent inmobiliari tornar els honoraris rebuts, després de signar unes arres, per no complir l'obligació de comprovar al Registre, la titularitat de l'immoble venut. En aquest cas concret l'agència pensava que l'únic titular era la persona amb qui tenien contacte i parlaven, quan l'immoble, segons el Registre, era de més d'un propietari. La resta dels propietaris, no van acceptar les condicions de venda acordades i conseqüentment no es va formalitzar la mateixa.

02

Respon M'agrada un pis, i he preguntat a l'agència immobiliària que el ven quin és el tipus de contracte que he de signar.

M'han parlat d'un contracte d'arres i m'han explicat que existeixen varis tipus d'arres, i al final tinc una mica d'embolic.

Em poden explicar quins són els diferents contractes d'arres existents?

La doctrina ens diu avui dia que hi han tres tipus de contracte d'arres: A) Confirmatòries. Pensades per reforçar l'existència del contracte i normalment representen el principi de la seva execució B) Penals. Tenen per finalitat garantir l'execució del contracte, mitjançant la pèrdua en cas d'incompliment C) Penitencials. Són el mitjà lícit de desistir les parts del contracte, perdent-les el comprador o tornant-les doblades el venedor.

Avui és absolutament habitual que les vendes, sobretot en el mercat de la segona mà es facin mitjançant l'atorgament d'un document d'arres penitencials emparat en l'article 1424 del Codi Civil. Entenem que aquest tipus de contracte és bo per les dues parts que intervenen a la compravenda, ja que per al venedor significa que si hi ha incompliment pot, amb un simple requeriment notarial, anul·lar l'operació realitzada i quedar-se la xifra percebuda com a indemnització de danys i perjudicis i pel comprador és garantia que el venedor no es desdirà de l'operació, ja que en tot cas li haurà de tornar el doble del que ell ha pagat.

03

Respon És necessari atorgar l'escriptura de compravenda o bé amb el document privat n’hi ha prou?

En principi i des d'un punt de vista jurídic, el document privat de compravenda té la mateixa validesa que l'escriptura, per la qual cosa aquest document és suficient.

Malgrat això, els anys d'experiència ens fa recomanar que s'atorgui l'escriptura el més aviat possible.

I per què això?. Doncs perquè el document privat de compravenda, tot i ser vàlid a partir del moment en que se signa, si no s'atorga l'escriptura i s'inscriu al Registre de la Propietat, no produeix efectes davant de tercers.

A , al llarg de la nostra dilatada experiència professional, ens hem trobat en diverses ocasions amb problemes greus, amb finques que per diferents circumstàncies no es van escripturar en el seu moment. Podem posar com a exemples: Parcel·les d'urbanitzacions comprades els anys setanta i vuitanta, amb documents privats, al cap d’uns anys quan els propietaris han volgut fer l'escriptura, s’han trobat que la promotora o societat que els va vendre la parcel·la, ja no existeix o no es localitza. Això representa un veritable “calvari” per trobar el fil de la propietat registral.

Habitatges dels quals ens han demanat la comercialització per a la venda i en el moment de buscar la nota simple al Registre, com és habitual en nosaltres abans de posar-lo en cartera- ens hem trobat que o encara està a nom de l’antic propietari o propietària, o que havia sortit a subhasta i s'havia adjudicat. En aquest cas concret el propietari va haver de presentar al jutjat una terceria de domini per fer valer els seus drets.

Es poden imaginar l'esglai del propietari quan vàrem informar-lo que no era propietari del pis on vivia? Es poden imaginar els anys de procediments judicials, i els costos, per poder recuperar-ne la propietat?.

Per aquest i d'altres exemples què ens podem trobar, recomanem que s'atorguin sempre les escriptures públiques, com més aviat millor.

04

Respon Quines despeses em comportarà la compra d'un habitatge?

En el moment de la compravenda, a més de l’import, es generen un seguit de costos addicionals, que hem de tenir present en el moment de fer la valoració global del cost real de la compra d'un habitatge. Aquests costos són els següents: 1. Impost per la compravenda.

Cal diferenciar si l'habitatge que comprem és d'obra nova o de segona mà.

En el cas d'obra nova ens caldrà pagar un 7% en concepte d'IVA i a més l'impost per actes jurídics documentats, que oscil·la entre un 0,5 i un 1%, segons la comunitat autònoma. A Catalunya és l'1%.

Si l'habitatge és de segona mà cal pagar l'impost de transmissions patrimonials que ascendeix al 7 % sobre el valor de venda.

2. Despeses de notari i registre.

Aquestes estan en funció de la quantia de la compravenda. Per exemple en un habitatge d'un valor de 210.000 € , pot significar la quantitat de 1.300 € , en un habitatge de 540.000 €, pot ser de 2.600 €.

3. Hipoteca.

L'hipoteca no és una despesa però si que en genera i com que la gran majoria de les operacions immobiliàries es realitzen mitjançant una hipoteca, creiem és important tenir- ho en compte.

Les despeses que van unides a l'hipoteca son les següents: despesa per la taxació de l'immoble impost d'actes jurídics documentats sobre l'import total garantit amb la hipoteca, i que és un 1 % honoraris de la notaria, registre i gestoria . comissió bancària per l'obertura de la hipoteca, que habitualment oscil·la entre el 0,5 i l'1 %.

Si enlloc de contractar una nova hipoteca el comprador se subroga en la hipoteca existent aquestes despeses es redueixen, per no existir l'impost d'A.J.D (actes jurídics documentats), ni la despesa de taxació, però en canvi, habitualment, es produirà la despesa corresponent a la comissió per subrogació.

Com a resum podem dir que l'import global de les despeses en una compravenda, estarà a l'entorn del 10% del valor escripturat.

05

Respon Sóc propietari d'un pis. Voldria saber quines despeses tindré si el poso a la venda?

Tota persona propietària d'un habitatge que decideixi posar-lo a la venda, tindrà una sèrie de despeses que ha d'assumir i són les següents: 1. Hipoteca.

Si l'habitatge està gravat amb una hipoteca i la part compradora no està interessada en subrogar-s’hi a la mateixa, el venedor ha de fer front a les despeses de la cancel·lació. Quines són aquestes despeses?.

Cal mirar les condicions de constitució de la hipoteca. En l'escriptura de constitució es fixen les condicions per una cancel·lació anticipada (cal fixar-se en les diferències entre cancel·lació parcial i total).

Despeses de Notaria, impost i registre.

2. Impost sobre l'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (plusvàlua). És un impost que s'acredita a favor del municipi, en funció dels anys transcorreguts des de l'última transmissió fins la venda actual. Per al seu càlcul es pren com a base el valor cadastral de la finca.

Si bé en el cas de la venda d'un pis, aquest import no és habitualment important, ja que s'aplica en funció del coeficient assignat, quan es tracta d'habitatges unifamiliars o amb zones comunitàries molt grans, és recomanable demanar un avançament de l'import a l'Ajuntament.

3. Certificat de la Comunitat de Propietaris (si s’escau).

Certificat conforme s'està al corrent de pagament de les quotes comunitàries. L'import s'abonarà a l'administrador de l'immoble.

4. Cèdula d'habitabilitat.

Té una validesa de 15 anys i, per tant, si fa més d'aquest temps que l'habitatge és de la seva propietat, cal demanar-ne una de nova.

5. Increment de patrimoni.

Per aquest tema aconsellem parlar amb l'assessor fiscal personal, per tal d'avaluar l'increment de patrimoni que es produirà com a conseqüència de la venda. Aquest capítol pot quedar minimitzat en el cas d'existir una reinversió.

6. Honoraris de l'agència immobiliària.

Caldrà guardar la factura per a la propera declaració de la renda.

06

Respon Hem comprat un habitatge i paguem la compravenda a terminis. Al poc temps d'ocupar-lo ens hem trobat amb una sèrie de defectes. Hem intentat per tots els mitjans que la part venedora els solucionés, però ha estat impossible. És per això que hem decidit deixar de pagar les quantitats que a l'escriptura havíem deixat ajornades. Ens pot passar alguna cosa?

Evidentment, hi ha moltes sentències que deixen ben clar que, passi el que passi, les xifres ajornades que formen part del pagament pactat entre compradors i venedors , si hi ha condició resolutòria, han de pagar-se dintre dels seus terminis, en cas contrari, la part venedora podrà, no solament demanar la devolució del bé immoble, sinó que a més pot reclamar danys i perjudicis per la menysvaloració de l'immoble ocasionat per l'ocupació i ús que n’ha fet la part compradora. Tampoc pot la part compradora abonar les xifres pendents de la compravenda deduint-ne les quantitats corresponents a la reparació dels vicis constructius que pugui tenir l'immoble objecte de la transmissió.

El que pot fer la part compradora, complint amb les seves obligacions i tenint en compte els defectes existents, és reclamar el seu dret que siguin solucionats el més aviat posible. És per això que la Llei posa a la seva disposició la possibilitat d'exercir les accions de sanejament per vicis ocults, instant la corresponent demanda judicial.

07

Respon Estic interessat en comprar un local i la part venedora que no pot traspassar encara la possessió fins d’aquí un any, em proposa atorgar un document privat d'opció de compra. Aixó pot representar-ne algun problema?

El contracte privat d'opció de compra és perfectament legal i, obliga a les dues parts. Creiem, però, que per estar totalment tranquil, caldria la inscripció del contracte en el Registre de la Propietat. I això per què? Doncs per evitar molts riscos jurídics i que a continuació detallem: 1. Si el venedor fos una persona o una societat sense escrúpols, més ben dit , fos estafadora, podria fer la mateixa operació amb diverses persones a la vegada. Això havia passat moltes vegades en el passat i malauradament, encara que avui és molt infreqüent, no podem dir que el problema estigui cent per cent eradicat.

2. Podria succeir que en el moment en que es signes l´opció de compra es comprovés que la finca està lliure de carregues, però el que no es pot assegurar és que ho estigués en el moment d'exercir el dret de l´opció i consumar-se la compravenda.

3. Podria també succeir que la part venedora, éssent una societat, es declarés en suspensió de pagaments o en fallida , amb la qual cosa es podrien perdre tots els drets.

Molt al contrari, si es fa la inscripció en el Registre de la Propietat de la opció de compravenda, qualsevol càrrega posterior no implica pèrdua dels seus drets i en cas de fallida, els síndics nomenats judicialment poden atorgar l'escriptura definitiva, després de la consignació de les quantitats corresponents al preu de l’opció.

08

Respon He comprat un pis mitjançant un contracte privat de compravenda, però la possessió no es farà efectiva fins d’aquí a sis mesos. Puc estar tranquil?

Tal com hem manifestat en diverses ocasions l'òptim és que l'espai de temps entre les arres o el contracte privat de compravenda sigui el mínim possible, a fi d'evitar riscos, pel que a possibles càrregues que puguin aparèixer deprés de la signatura del document.

En una ocasió vàrem llegir una sentència que si bé s’ajustava a dret, no semblava justa com nosaltres ho enteníem. En aquesta sentència es feia referència a un cas en que s'havia adquirit un immoble en document privat i, arribada la data de l'escriptura el venedor no compareixia a atorgar-la malgrat haver estat requerit pel comprador en diverses ocasions, fins al punt que el comprador es va veure en la necessitat d'interposar una demanda judicial. Interposada la demanda, va entrar en el Registre de la Propietat una càrrega sobre l'immoble en qüestió , el comprador va interposar una terceria de domini intentant demostrar que l'immoble ja era d'ell malgrat no tenir la possessió, però el jutge estimà que si bé tenia uns drets, n’havia d'assumir la càrrega posterior, doncs en el moment en que la citada càrrega va entrar en el Registre de la Propietat no tenia la propietat completa, perquè no s'havia produït la possessió.

Aquest cas no és gens habitual, però sempre hi ha l'excepció que confirma la regla i és aquí on rau la nostra recomanació.

09

Respon Vull vendre el meu pis amb tots els mobles i electrodomèstics instal·lats i el conjunt de tot, té un valor considerable. Pot afectar al comprador des d'un punt de vista fiscal?

Es dóna sovint, en el mercat immobiliari de segona mà, que el venedor vol vendre el pis o casa on viu, amb tots els mobles i electrodomèstics, ja que no pot utilitzarlos en el seu nou domicili. Evidentment aquest fet representa un augment en el preu a l'hora de la venda.

En una gran majoria de casos aquests temes no es consulten i passen absolutament desapercebuts, però si ens entretenim a estudiar-ho a fons de ben segur que ens podrem estalviar una quantitat de diners, que si bé no serà molt important, serà un estalvi que sempre ens ajudarà a rebaixar l'import del valor dels molts i elevats impostos, que graven sobre la compravenda d'un immoble.

Com fer-ho?

En primer lloc cal fer constar a l'escriptura de compravenda el valor de l'habitatge i el dels mobles de forma diferenciada, adjuntant-ne un inventari valorat.

Quin serà aquest estalvi?

Pel valor de l'habitatge liquidarem al tipus del 7% mentre que pel valor assignat als mobles es liquidarà al tipus del 4%.

Pot ocasionar-nos algun problema el fet de fer la doble liquidació?

Cap ni un, sempre que el valor assignat a l'habitatge sigui superior al valor cadastral multiplicat pel coeficient corrector de la població corresponent. Aquests són els valors considerats com a mínims per la Generalitat de Catalunya.

10

Respon Quan sorgeix la obligació d'abonar els honoraris (la comissió) pactats en una compravenda?

Aquest és un dels punts que suscita més desconfiança en la relació entre els clients - venedors i les empreses que ens dediquem a la intermediació.

Els clients - venedors es pregunten: Quan hem d'abonar els honoraris?, en el moment de la signatura de les arres?, en el moment de l'atorgament de l'escriptura?.

El tema és important, i les suspicàcies son lògiques, ja que, qui més qui menys, ha tingut una experiència d'aquest tipus, o té algun amic o conegut que s'ha trobat en la desagradable situació d'abonar els honoraris en el moment de subscriure les arres, a rengló seguit produir-se “la desaparició literal de l’intermediari” i a partir d'aquell moment tenir la necessitat imperiosa de contractar un advocat perquè vetlli per l'operació fins a l’escriptura i com és lògic, aquestes situacions creen inseguretat i desconfiança. És cert que jurídicament l'obligació d'abonar els honoraris neix en el moment de les arres i així queda clar en una recent sentència de l'Audiència Provincial de Barcelona de data 25 de maig del 2004, en la qual es determina que si existeix un encàrrec de venda, s'ha trobat un comprador, s'ha pactat un preu i s'han signat unes arres penitencials, ha nascut ja el dret a percebre els honoraris, independentment de consumar-se o no, de forma definitiva, la compravenda.

Malgrat aquesta sentència , a creiem que la forma més equitativa de resoldre aquest tema per ambdues parts, és que els honoraris (“ la comissio”) es cobrin la meitat en el moment de la signatura de les arres i l'altra meitat en el moment de l'atorgament de l'escriptura , així el venedor resta més tranquil que vetllarem pels seus interessos fins al final de l’operació.

11

Respon Acabo de comprar un nou habitatge i no m'interessa que ningú sàpiga quin es el meu domicili. Tinc alguna obligació en aquest sentit?

Doncs si, d'entrada potser caldria distingir l'obligació civil i l'obligació administrativa.

Quant a l'obligació civil, la Llei de propietat horitzontal estableix, en el seu article 9.1, l'obligació de comunicar al secretari de la comunitat, la major part de les vegades a l'administrador de finques, i per qualsevol mitjà que permeti tenir-ne constància , el domicili, a Espanya, a efectes de notificacions i citacions per temes relacionats amb la comunitat de propietaris.

En cas de no ocupar l'immoble i no haver indicat domicili a efectes de notificacions, la comunitat enviarà les notificacions a l'habitatge , malgrat ser conscients de que no serà recollida i també en el tauler d'anuncis, deixant-ne constància en el document amb la signatura del secretari i el vist i plau del president, almenys haurà d’estar en el taulell d'anuncis durant tres dies.

En quant a l'obligació administrativa , el no empadronament té un altre tipus de conseqüències, algunes de recent aplicació.

Per un costat, si un no està empadronat en l'habitatge que constitueix el seu domicili habitual, evidentment no té el dret polític de votar. Per una altra banda no podrà rebre les notificacions que fan els diferents ajuntaments per al cobrament dels impostos i les taxes municipals i, des de fa poc temps a Catalunya, i no a tots els municipis, si en un pis no hi ha ningú empadronat poden incloure'l en el registre de pisos desocupats, tot i que les conseqüències que es derivin d’aquesta inclusió no estan molt clares encara, però poden arribar a representar pagar més impostos,…..o situacions similars.

12

Respon Quines són les càrregues més habituals que podem trobar-nos al registre quan comprem un habitatge? -1 parta

En el Registre de la Propietat podem trobar-nos amb diferents tipus de càrregues. Les més habituals són les següents:

HIPOTEQUES És habitual que en la compra d'un habitatge, en demanar la nota simple al Registre de la Propietat, comprovem que l´ immoble que volem comprar té una hipoteca inscrita com a càrrega.

La hipoteca es constitueix sempre en garantia d´ una obligació que s´ ha assumit (préstecs, lletres.. etc.) enfront d’un tercer, que és el creditor. Si no es compleix l’obligació, el creditor té dret sobre l´immoble per poder cobrar el deute, encara que aquest immoble hagi canviat de propietari.

Així, és essencial que la hipoteca existent sigui liquidada per part del venedor prèviament a la compravenda i el creditor (normalment entitat bancària) lliuri el certificat de saldo zero.

Però hem de saber que una cosa és que el venedor pagui el seu deute (en diem cancel·lació administrativa) i un altra cosa és que aquesta hipoteca sigui cancel·lada al Registre, (en diem cancel·lació registral).

Per fer la cancel·lació registral, es fa l´ escriptura notarial de cancel·lació i el venedor deixa una provisió de fons a qui li tramiti aquesta gestió; una vegada realitzada la gestió i cancel·lada la hipoteca en el Registre, la gestoria ha de retornar els diners sobrants, en el seu cas, de la provisió.

El que pot passar, i passa massa sovint, és que en vendre l'habitatge es fa la cancel·lació administrativa i es diposita la provisió de fons necessària per fer la cancel·lació en el Registre, però aquesta no es fa o es fa tard.... El venedor mai no recobra el sobrant de provisió de fons i la hipoteca segueix inscrita al registre. Això és sempre efecte de mal funcionament de la gestoria que ho ha fet i/o falta de seguiment de la gestió.

A , com a servei de valor afegit prestat en les operacions de compra- vendas, tutelem que en el registre quedi efectivament cancel·lada la hipoteca anterior, fent-ne seguiment a la gestoria i informant al venedor de l´ estat de la cancel·lació.

Encara que sembli mentida, la major part de les vegades la cancel·lació en el Registre es fa efectiva passats més de 6 mesos de la data que teòricament es considera que ja ha cancel·lat la hipoteca. Aquesta demora en la cancel·lació en el Registre ens va decidir a prestar gratuïtament als nostres clients aquest servei que tutela, fent-ne un seguiment mensual fins que comprovem que la hipoteca ha estat realment cancel·lada i podem enviar al venendor i al comprador la nota simple registral que ho confirma.

13-1

Respon Quines són les càrregues més habituals que podem trobar-nos al registre quan comprem un habitatge? -2 parta

SERVITUDS També és habitual trobar-se inscrites al registre determinades servituds.

Una servitud és una càrrega que s´ imposa sobre un bé immoble (en diem predi servent) en favor d'un altre bé immoble (predi dominant).

Les servituds han de estar inscrites al Registre de la Propietat per poder obligar al propietari de l'immoble a respectar-les.

Alguns exemples de servituds són els següents: Servituds d'aqüeducte (canalització d'aigües), no tenen més efecte que impedir , en ocasions, que s'edifiqui sobre el lloc per on passa aquesta servitud.

Servituds de desguàs, que permeten que les clavegueres passin a través d'una finca per anar a trobar la claveguera general.

Servituds de llums i vistes, que imposa restriccions a l'hora de fer el projecte d'edificació, impedint que es facin obertures allà on hi ha la servitud.

Servitud de pas: obliga al titular de la finca a permetre el trànsit de persones i/o coses per la seva propietat, generalment per poder accedir a altres finques contígües amb la seva.

Les servituds romanen en el Registre al llarg dels anys i únicament es poden cancel·lar si existeix un consentiment d’ambdues parts. És per això que és habitual trobar servituds constituïdes a finals del segle XIX i encara avui són vigents.

Una servitud es pot extingir entre altres motius per: El desús durant trenta anys (acreditar-ho) El compliment de termini en les temporals o de la condició en les condicionants La renúncia per part de la finca dominant La pèrdua total de la finca dominant

13-2

Respon Quines són les càrregues més habituals que podem trobar-nos al registre quan comprem un habitatge? -3 parta

EMBARGAMENTS No es veuen sovint finques embargades, però tampoc no és res estrany. Cal tenir molta prudència si es vol adquirir una finca on hi ha embargaments. Això no vol dir que no es pugui transmetre la finca, però si que és necessari posar-se en contacte amb cada una de les persones físiques o jurídiques que figuren com a embargant i negociar amb elles la forma en què es produirà la cancel·lació, prestant atenció a concretar exactament, no tant sols el capital pendent, sinó també els interessos pendents, interessos de demora, comissions i totes les despeses inherents a l'aixecament, en el Registre, d'aquesta càrrega. Cal negociar bé, ja que en la majoria de les ocasions, el posseïdor de l'embargament té ganes de liquidar el tema i està en bona disposició per arribar a una entesa. En moltes ocasions, depenent de l'import i de les possibilitats de subhastar, es pot negociar un “quitament”.

CAL TENIR SEMPRE PRESENT QUE SI ES COMPRA AMB EMBARGAMENTS PREVIS, EL COMPRADOR SE’N FA CÀRREC DELS MATEIXOS. SE SUBROGA EN EL LLOC DEL DEUTOR. Per aixecar un embargament del Registre caldrà que l'advocat de la part creditora presenti al corresponent jutjat i Registre de la Propietat el manament de cancel·lació conforme ha estat tot liquidat i no hi ha res pendent de pagament.

Afeccions Moltes persones se sorprenen en veure una nota al Registre, que al final posa una sèrie d'afeccions. Les afeccions no són càrregues, són notes marginals.

La diferència entre una càrrega i una nota marginal està en el fet que la càrrega és real i per tant, qui adquireix la finca adquireix la càrrega, ja que “són part” de la finca. Les afeccions, per contra, són personals i afecten exclusivament al deutor, no a un tercer.

Cada cop que s'inscriu al Registre una venda, una permuta..., es genera una afecció, i que significa que per aquella finca s'han presentat els impostos relatius a la transmissió perquè l'autoliquidació esta subjecta a revisió, en el cas de Catalunya per la Generalitat, 2 anys en el cas de compravenda i 4 anys en el cas d'herències.

13-3

Respon Quan llegeixo la publicitat d'immobles o demano informació, em faig un embolic amb el tema de les superfícies, tothom ho explica diferent. M'ho poden aclarir? És ben cert que amb relació a la informació sobre el tema de les superfícies hi ha una certa confusió.

Anem a pams.

Què entenem per metres construïts?.

La superfície compresa dins del perímetre de l'habitatge.

Què entenem per metres útils?.

Doncs aquells que podem trepitjar, per entendre'ns, els que ens quedaran lliures per poder posar-hi els mobles. Surten de descomptar als metres construïts, les parets divisòries interiors. Aquesta superfície és aproximadament entre un 15 i un 20% menor que la superfície construïda.

Què entenem per metres construïts ampliats?

Són els metres construïts afegint-hi la part proporcional dels elements comuns de la construcció, és a dir, escala, vestíbul, replans, passadissos comunitaris, etc..

Què entenem per volum?. S'utilitza aquest terme quan multipliquem el paràmetre de superfície pel paràmetre d'alçada. El cert és que aquest terme no és gaire utilitzat, tant sols quan es tracta d'habitatges de gran alçada i especialment dels “lofts”. En aquest nou tipus de concepte d'habitatge, el volum és realment important, ja que és el paràmetre que dona possibilitats que un “loft” pugui ser utilitzat com a habitatge.

A l'hora de la veritat, i més en concret a Catalunya, es parla habitualment de metres útils i metres construïts i concretament en les promocions d'obra nova, són aquest dos conceptes els utilitzats.

En la publicitat dels habitatges de segona mà, moltes vegades no quedar clar quin és el paràmetre utilitzat. És recomanable demanar un aclariment.

Els dos conceptes, útils i construïts, tenen importància per al comprador, ja que li diu que està realment comprant.

La Generalitat, en les seves inspeccions periòdiques a les promocions, exigeix que en la informació que es lliura al possible comprador hi figurin les dues dades.

14

Respon Quina documentació he de demanar al comprar un habitatge d'obra nova?

-1 parta

En primer lloc, cal distingir si la compra es realitza sobre plànol, es a dir, abans d'acabar la promoció, o bé quan aquesta ja està acabada.

1.- Compra sobre plànol.

Si la compra de l'habitatge es concreta quan encara l'obra està en construcció és molt important que ens informem de tots els detalls de l'obra futura, no solament els constructius sinó també els legals. Per això caldrà que ens informem amb detall i demanem, en el moment de signar el contracte de compravenda, la documentació següent: Plànols de l'habitatge, en planta i en alçat, amb les corresponents mesures de m2 construïts i útils.

Plànols del conjunt de l'edifici a fi de tenir clar el vestíbul, zones de serveis, zones comunitàries etc.

Plànols de l'aparcament i el traster (si és el cas).

Memòria d'acabats de l'habitatge així com la de tot el conjunt de l'edifici.

Llicència d'edificació atorgada per l'Ajuntament (no la carta de pagament de la llicencia), la que ens permetrà saber si l'Ajuntament ha posat prescripcions i fins a quin punt aquestes poden afectar a la nostra futura propietat.

Nota simple del registre per conèixer la situació jurídica de l'immoble.

Fotocòpia de l'escriptura d'obra nova per conèixer la descripció exacta de l'immoble que s'adqui reix així com el coeficient que li correspondrà en la futura comunitat de propietaris (si és el cas).

Estatuts i normes de la comunitat (si és el cas).

Fotocopia de l'escriptura de la hipoteca per tenir coneixement de les clàusules pactades entre el promotor i l'entitat bancària. Cal tenir present però, que en la major part de les ocasions en el moment de subrogar-se el comprador en la hipoteca contractada pel promotor és possible renegociar-ne les condicions.

Acabada la construcció cal preparar l'escriptura de compravenda i en aquest moment és necessari que el promotor ens faci lliurament d'una sèrie de documentació, acreditant que l'habitatge està en condicions de ser lliurat al comprador. Aquesta documentació es la següent: Certificat final d'obra Cèdula d'habitabilitat.

Llicència de primera ocupació.

Certificat d'assegurança desenal Certificat del banc sobre la situació de la hipoteca si ens subroguem o certificat de cancel·lació hipotecària i rebut de la provisió de fons dipositada a fi de realitzar la cancel·lació registral, si no és el cas.

Butlletins de les companyies subministradores dels diferents serveis de que gaudeix l'habitatge (aigua, llum, gas... ).

Llistat dels industrials que han intervingut en la construcció.

Garanties dels electrodomèstics instal·lats.

15-1

Respon Quina documentació he de demanar al comprar un habitatge d'obra nova?

-2 parta

2.- Compra un cop finalitzada l'obra.

En aquest cas el promotor, en el moment de fer el contracte de compravenda o el contracte d'arres, ens haurà de lliurar la següent documentació : Nota simple del registre per conèixer la situació jurídica de la finca.

Fotocòpia de l'escriptura d'obra nova Fotocòpia dels estatuts i les normes de la comunitat de propietaris.

Fotocòpia de l'escriptura de la hipoteca.

Aquesta documentació caldrà que sigui completada en l'acta de l'atorgament de l'escriptura de compravenda. De ben segur, en aquell moment si l'obra fa dies que està acabada, presumiblement hi viuran alguns dels copropietaris i la comunitat de propietaris estarà ja constituïda. En aquestes circumstàncies el promotor, en el moment de l'escriptura, estarà obligat a lliurar: Cèdula d'habitabilitat.

Certificat del banc sobre la situació de la hipoteca, en cas de subrogació o carta de pagament i rebut de provisió de fons de la cancel·lació registral, si no és el cas.

Butlletins per les diferents companyies subministradores dels serveis.

Llistat dels industrials que han intervingut en l'execució de l'obra.

Garanties dels diferents electrodomèstics instal·lats.

Certificat de la comunitat conforme el promotor està al corrent en el pagament de les despeses referents a l'habitatge objecte de transmissió.

A tenim molt clar que, malgrat és responsabilitat del promotor facilitar tota aquesta documentació que hem esmentat, és la nostra obligació vetllar perquè sigui lliurada correcta i completament al comprador.

15-2

Respon Si compro un pis d'obra nova i encara està en procés de construcció, m'han de lliurar una memòria de qualitats amb molt de detalls?

La nostra opinió és que, per tal d'evitar problemes posteriors, la memòria de qualitats ha de ser el més detallada possible i ha de contenir els següents documents: 1. Descripció general de què estarà feta l'obra, començant pels fonaments, el tipus d'estructura, el tipus d'aïllant, de coberta, etc.

2. La descripció de com seran els exteriors, parets, tancaments, vidres, ...

3. Descripció de les instal·lacions: elèctrica (punts de llum, endolls, ...) aigua (punts de connexió) gas calefacció (descripció de com serà) aire condicionat (com i on) 4. Descripció dels acabats interiors, si hi ha o no armaris encastats i si aquests estan folrats o no, tipus de fusteria, armaris de la cuina: com i quants seran, tipus de sanitaris i color, tipus de revestiments a les zones d'aigües, ...

5. Descripció de quins equipaments disposarà l'habitatge (electrodomèstics, domótica, alarma, antena TV, ...).

Un altre punt important a tenir present és que a les promocions d'obra nova no es deixa fer canvis en el tema d'acabats, doncs provoquen distorsions en la marxa de l'obra, retards i confusions. En el cas que si fos possible aquests canvis, el més habitual és fer una valoració prèvia dels canvis amb el pressupost corresponent que haurà de ser acceptat pel comprador i del que abonarà la meitat del seu valor, per endavant, en el moment de l'acceptació del pressupost i la resta en el moment de l'escriptura.

16

Respon Tinc un local per vendre però, com que és molt gran, costa trobar un comprador. Puc fer-ne una divisió?

Per poder dividir un local, si és factible fer-ho físicament, caldrà que es compleixin diversos requisits: 1. Caldrà fer la segregació en el Registre de la Propietat. Per a aquest tràmit ens caldrà obtenir la llicència municipal i demostrar que jurídicament la segregació és possible.

Des del punt de vista civil, la Llei de Propietat Horitzontal reconeix la facultat de tot propietari a dividir, agregar o segregar, sempre i quan estigui contemplada a les normes estatutàries. Però és necessàris que en els estatuts consti expresament que no està prohibida.

2. Caldrà obtenir de l'ajuntament la corresponent llicència d’obres per efectuar la divisió, en base a un projecte signat per un tècnic.

3. Caldrà atorgar davant de notari l'escriptura de segregació 4. Caldrà que no es modifiquin els coeficients de la resta de l'immoble.

Evidentment tots aquests tràmits representen un cost, però segurament val la pena assumir-lo, ja que en el mercat immobiliari es venen molt millor els locals comercials petits que els més grans.

17

Respon Estic en negociacions per comprar un solar i en comprovar al Registre si existia alguna càrrega, m'he assabentat de l'existència d'una nota en que es fa constar que el solar està afectat pel pagament de la liquidació definitiva del compte de la reparcel·lació.

Em pot perjudicar aquesta inscripció?

Com ho he de fer perquè desaparegui?

Quan apareixen aquestes càrregues ens trobem davant d'un solar que procedeix d'un expedient de reparcel·lació, possiblement com a resultes de l'execució d'un pla parcial, i com a conseqüència, perquè existeixi el solar com a tal, ha estat necessari fer unes obres de urbanització i uns equipaments, que han estat abonats pel conjunt dels propietaris del Pla. Aquest tipus d'inscripcions es fan precisament per garantir que seran atesos aquests pagaments. El solar respon en cas de que el propietari no pagui les quotes corresponents de la junta de compensació i podria, arribat el cas, ser subhastat a fi d'atendre els pagaments. Cal tenir també present que aquest deute és preferent a altres deutes que es facin constar sobre el solar en el registre de la propietat.

Com a comprador del solar li recomano tres comprovacions: 1. Que les obres d'urbanització han finalitzat completament.

2. Que l'ajuntament estigui d'acord a com s'han dut a terme.

3. Que el venedor les hagi pagat íntegrament.

Fetes aquestes comprovacions, per aconseguir la cancel·lació de l'anotació registral, cal per un costat que l'Ajuntament acrediti que les obres d'urbanització han estat aprovades i acceptades i per un altre que la Junta de Compensació acrediti que s'han satisfet totes les quotes d'urbanització.

18

Respon Si tenim una casa sobre la qual s'han anat aplicant deduccions a l'impost sobre la renda i ara la volem vendre i comprar-ne una altra de més gran, què em podré deduir de la hipoteca de la casa nova?

La deducció a l'I.R.P.F. per l'adquisició de l'habitatge habitual ve determinada per l'import de les quantitats satisfetes per la compra d'una casa, que serà l'habitatge habitual, durant cada any natural.

En el cas de la consulta, quan existeix una compra d'un nou habitatge, les quantitats pagades no seran deduïbles fins que l'import de les mateixes no superi l'import de les quantitats deduïdes en el primer habitatge, sempre que efectivament s'haguessin deduït.

Si, com en el nostre cas, a més ens trobem amb un guany patrimonial exempt, donat que l'import de la venda de la primera casa ha revertit totalment en la segona, i per tant, l'increment de patrimoni generat per la diferència entre el preu de venda de la primera casa i el preu de compra no ha tributat, per començar a deduir les quotes pagades per la compra del segon habitatge, els imports pagats han de ser superiors a les quantitats deduïdes per la primera casa més el benefici que ha quedat exempt per l'increment de patrimoni.

A títol d'exemple: Considerem el preu de compra del primer habitatge en 12, el preu de venda en 20, que les quotes deduïdes del primer han sigut 7 i el preu de compra del segon habitatge habitual és de 25.

En aquest cas, l'increment de patrimoni generat per la venda del primer habitatge pot quedar exempt si els 20 rebuts per la venda del primer es reinverteixen en la compra de la segona casa.

La deducció per la compra de la segona casa no podrà començar a aplicar-se fins que les quotes pagades superin els 7 ja deduïts per la compra de la primera més el benefici exempt de 8.

19

Respon He heretat un solar en el qual es poden construir vuit habitatges. Un promotor m'ofereix una permuta del solar a canvi de 4 habitatges o bé 360.000 euros i dos habitatges. Quina seria la meva tributació per I.V.A. en cada cas, i en quin moment tinc que pagar?

1. Pel lliurament del solar, l'hereu que fa la transmissió a títol particular, és a dir, que no actua com empresari tal i com aquest està definit a la Llei del IVA, no ha de repercutir IVA al promotor, ja que no té la consideració d'obligat tributari a efectes d'aquest impost.

2. Pel cobrament en diners no hi ha tributació d'I.V.A. 3. Per l'adquisició dels habitatges, siguin dos o quatre, l'hereu haurà de pagar IVA al promotor, al tipus reduït del 7 per 100 (sempre que estiguin destinats a habitatges). La base serà el valor de mercat dels habitatges que es rebran, no el valor de mercat del solar. Serà el promotor, en la seva qualitat d'empresari, l'obligat a ingressar aquest IVA rebut del particular al Tresor Públic. És important saber que l'IVA s’ha de pagar en el mateix moment del lliurament del solar, abans per tant de la construcció i recepció dels habitatges. El motiu és que Hisenda interpreta que el lliurament del solar constitueix un pagament anticipat dels futurs habitatges, i, per tant, l'impost es merita en aquest precís moment.

20

Respon Vivim en un pis que està ubicat en un edifici que disposa d'un gran solar i els veïns del costat en volen comprar una part. Podem vendre?

Sí que pot realitzar-se la venda sempre que es compleixin dues condicions, que detallem tot seguit i que corresponen a dues perspectives diferents: 1. La perspectiva urbanística.

Des d'aquest punt de vista, per poder fer efectiva la venda d'una part de la finca, cal obtenir prèviament una llicéncia de segregació, que s’haurà de sol·licitar a l'ajuntament corresponent, i que aquest atorgarà si la finca “mare”, un cop produïda la segregació continua complint els paràmetres i requeriments urbanístics de la zona.

2. La perspectiva civil.

Des del punt de vista de la Llei de Propietat Horitzontal , per poder segregar i vendre posteriorment, caldrà l'autorització de tots els copropietaris de la finca, ja que el terreny en qüestió és un element comú (segons estableix l'article 396 del Codi Civil). L'acord, si s’escau, haurà de ser pres per unanimitat , ja que es tracta de modificar el títol constitutiu de la finca i cal que aquest acord es prengui segons el que estableix l'article 17 de la Llei de Propietat Horitzontal.

21

Respon Visc, des de fa molts anys, en una casa unifamiliar separada per una tanca de filat i boix de la casa veïna.

Ara el veí ha plantat una filera d'arbres arran del mur de separació, cosa que ha originat que hagi tapat la vista del paisatge que jo tenia. Pot fer-ho?

Casos molt semblants al que vostè explica han arribat fins a l'Audiència, basant-se per part de qui ha perdut les vistes, que es tracta d'una immisió i, per part de quí ha plantat els arbres que està protegint la seva propietat.

Evidentment, ens trobem davant un cas clar de col·lisió entre el dret de vistes que té vostè i el dret de protegir la propietat que té el seu veí. En la majoria de vegades en què un tema d'aquestes característiques ha arribat al jutjat, el jutge i l'Audiència han estimat que és més important de protegir el dret a la intimitat que el dret a les vistes . Això queda molt clar en sentència del 17 de març del 2005 …. “ davant la col·lisió entre el dret a tenir vistes sobre el paisatge de l'entorn de la casa de l'actora, amb el dret a la intimitat al·legat pel demandant, ens hem de decantar per la protecció preeminent d'aquest darrer…”

22

Respon Tinc un habitatge en una comunitat que disposa d'una gran zona de jardí comunitari. Ara han edificat la finca del costat i el promotor ens demana que li venguem una petita part del nostre jardí que no utilitzem, a fi de poder fer construir a la finca veïna una piscina.

En un principi ens sembla be, ja que el preu que ofereix és raonable, però tenim un dubte. Podem decidir la venda per majoria?

La resposta en aquest cas és rotunda: NO. Per poder vendre una part del jardí es necessita el consentiment unànime de la comunitat, no hem d’oblidar que aquest jardí, siguin quines siguin les seves característiques físiques, és un element comú de l'immoble, sobre el qual recau el dret de copropietat inherent a la propietat separada que cada un dels propietaris té sobre els diferents pisos o locals, (art. 396 del Codi Civil), de tal manera que no es pot segregar cap part del jardí sense l'acord unànime de tots els propietaris i adoptat d'acord amb el que estableix l'article 17 de la Llei de Propietat Horitzontal

23

Respon Tinc més de seixanta-cinc anys i no tinc fills. He pensat de vendre el meu habitatge habitual i amb això pagar la residència. M'interessa més no vendre'l i canviar-lo per una pensió vitalícia? Com tributa en cada cas?

La tributació per l'I.R.P.F., en quant a l'increment de patrimoni que es genera per la transmissió de l'immoble, és zero en qualssevol dels dos casos, ja que es tracta de la transmissió de l'habitatge habitual per part d'una persona major de seixanta-cinc anys i la Llei de l'I.R.P.F. la deixa exempta de forma expressa.

L'habitatge habitual és aquell on es resideix efectivament per un període mínim de tres anys a no ser que existeixin causes de justificació suficients per no arribar a aquests tres anys.

Si el venedor no tingués més de seixanta-cinc anys o no es tractés de l'habitatge habitual, en el primer cas, la tributació per la venda a l'I.R.P.F. es calcularia per la diferència entre el valor de venda de l'immoble i el valor de compra.

Per altre banda, si el que es fa és una transmissió d'un immoble a canvi d'una pensió vitalícia, l'increment de patrimoni tributarà per la diferència entre el valor actual financer actuarial de la renta i el valor d'adquisició de l'immoble.

En el primer cas, a més, el venedor haurà de declarar els diners de la venda de l'immoble a l'Impost sobre Patrimoni, i tributarà per ells en un percentatge que va del 0,2 al 2,5 per cent.

Sempre i quan no es pugui demostrar que se'ls ha gastat amb qualsevol cosa.

A més, si diposita els diners en una entitat bancària, sí que haurà de declarar els rendiments que aquests generin, i d’aquesta manera augmentarà la base de l'impost sobre la renda.

En ambdós casos, haurà de tributar per l'increment de valor de terrenys urbans, la plusvàlua municipal, per una quota que es calcula sobre el valor del sòl, els anys transcorreguts entre la compra i la venda i els percentatges que apliqui cada ajuntament.

24

Respon Pot una promotora en el transcurs de l’obra fer canvis en els elements comuns si ja ha venut departaments amb document privat?

Aquesta pràctica ha estat molt habitual en aquests darrers anys en què els pisos s’han venut sobre plànols abans de començar l’obra, abans fins i tot que l’obra estigués pensada en tots els seus detalls, si bé és cert que una obra com a element viu que és en el decurs de la seva realització és normal que sofreixi algunes variacions, generalment per millorar, per molt que s’hagi dedicat temps a pensar-hi.

Si els canvis afecten departaments en concret ja venuts, és clar que aquests no es poden fer sense el consentiment del comprador.

Però, què succeeix si els canvis es produeixen en elements comuns?

En principi, i així ho determinen diverses sentències, si els canvis no afecten la descripció ni la quota dels departaments venuts, no poden ser objecte de reclamació.

Malgrat això, i per a més seguretat, és pràctica habitual fer constar en els documents privats una clàusula on s’autoritza la promotora a atorgar modificacions a l’escriptura d’obra nova i divisió i a redactar els estatuts de la comunitat o bé a modificar-los si estaven ja redactats en el moment de l’atorgament del document privat.

25

Respon Al costat de casa meva (una casa unifamiliar) fa sis mesos van començar a edificar-hi una construcció i les excavadores van fer el rebaix. Passats uns quatre mesos, vàrem observar que havien sortit esquerdes a casa nostra i semblava que aquesta havia fet moviment. Ens vàrem posar en contacte amb el promotor i ens va remetre al constructor. De qui és la responsabilitat?

Normalment, els temes de responsabilitat són força complicats, ja que en una obra hi intervenen diferents empreses, amb les seves respectives companyies d’assegurances.

El primer que caldria fer són uns peritatges per comprovar realment que el moviment, que aparentment s’ha produït, ha estat conseqüència de les obres realitzades a la finca contigua. Cal realment demostrar-ho perquè la càrrega de la prova correspon a la part que planteja la reclamació, en aquest cas vostè. Si realment queda demostrada la causa-efecte per l’excavació realitzada, crec que la demanda la posaria tant contra el constructor com contra el promotor. Per què?

Doncs perquè es difícil d’esbrinar, abans que es porti a terme el procediment judicial, la relació existent entre el promotor i el contractista. Hi ha moltes sentències que deixen ben clar que la responsabilitat és del promotor quan aquest, en virtut del contracte que l’uneix al contractista, se'n reserva la direcció i supervisió dels treballs. S’entén que realitza aquesta funció sobretot quan la direcció facultativa és la contractada per la promotora i no pròpia del contractista.

Com que segurament a vostè, afectat, no li és possible de saber el contingut del contracte entre promotor i contractista , el més clar és demandar-los a tots dos i en fase probatòria del corresponent procediment ja es preocuparan de demostrar les responsabilitats respectives.

26

Respon Tinc un amic estranger que té un apartament a la Costa Brava. Pot vendre’l a un compatriota seu davant d'un notari del seu país? Si fan aquesta escriptura, serà inscriptible al registre de la propietat d'Espanya?

S'han donat alguns casos com el que consulta. En principi semblaria que no hi hauria d'haver cap problema, ja que el notari estranger, sobretot si es tracta d'un país de la UE, demanarà requisits en l'operació molt semblants als que demanaria el notari espanyol. Segur que n'examinarà els títols, les càrregues, la titularitat, la legitimació de les parts intervinents; el que segur que no serà exactament igual és la “forma” del contracte. El dubte és si la “forma” és substancial per a la seva inscripció.

De moment, la Direcció General del Registre i el Notariat troba imprescindible que els documents de transmissió de propietat en sòl espanyol siguin atorgats per notaris també espanyols, independentment dels països d’origen dels contractants.

De tota manera, hi ha pendent de resoldre un cas com l’exposat en un contenciós davant l’Audiència.

27

Respon Tinc una casa de la meva propietat i voldria saber si puc cedir el dret d’ús i habitació?

La constitució del dret real d’ús i habitació no es una cosa molt corrent avui en dia, això no vol dir que no es pugui constituir un dret d’aquestes característiques.

Per constituir aquet dret el més habitual és fer-ho en escriptura pública i inscriure’l en el registre de la propietat a fi que tingui efectes davant de tercers. És molt semblant a l’ús de fruit, normalment és a un termini prefixat i és un dret de caràcter personal, tot i que en algunes ocasions en la mateixa escriptura de constitució es fa constar que es pot transmetre per “mortis causa” a favor, per exemple, del cònjuge.

Pot ser gratuït o onerós, habitualment és onerós, tot i que no vol dir que es pagui una xifra de manera periodificada. Pot ser que el que es convingui sigui que el beneficiari d’aquest dret es farà càrrec de totes les despeses de manteniment de la finca, o bé que es farà càrrec de la seva rehabilitació i que al final aquetes obres quedaran en benefici de la finca o altres acords d’aquesta naturalesa.

Aquest tipus de dret real s’utilitza moltes vegades si un vol adquirir una finca en la què hi viuen unes persones amb les quals s’ha pactat que hi continuaran residint durant un temps determinat.

28

Respon El meu veí ha fet la tanca mitgera entre les dues finques molt més alta del que permeten les normes urbanístiques. Pot fer-ho?

No, no pot fer-ho, de cap manera. El que estableix l’article 305 de la Ley del sòl de forma molt clara és que els propietaris de qualsevol dret real podran anar davant dels tribunals per exigir l’enderrocament de les obres i/o instal·lacions que vulnerin les normes establertes quan a distàncies, altures, etc. En moltes ocasions, el que en realitat succeeix és que s’acumulen un munt d’infraccions urbanístiques, de manera que l’altura de la tanca en pot ser només la punta de l’iceberg.

En la pràctica succeeix que la majoria de propietaris que es troben en un cas com aquest, abans d’anar a la jurisdicció civil, inicien el procediment per la via administrativa, o sigui, denuncien el fet en primer lloc davant de l’Ajuntament de la localitat i en tot cas acudeixen després a la via contenciosa administrativa.

Insistim, cal tenir molt clar que també existeix la possibilitat d’actuar per la via civil.

29

Respon Pots ser que en una obra de promoció es facin canvis amb relació al projecte original?

Sobre el paper no hauria de ser, però la realitat és que moltes vegades es produeixen canvis en el projecte inicial tant per iniciativa del promotor com de l’arquitecte i que poden tenir conseqüències importants si se signen documents privats de compravenda.

En tot cas, caldrà diferenciar segons el tipus de canvi: Canvis que afectin només temes purament ornamentals, que en moltes ocasions són després recollits per l’arquitecte en un document tècnic complementari o bé en una modificació de projecte i que normalment no ocasionen cap desconfiança ni cap problema a la part compradora.

Canvis que afectin les estructures, la configuració dels habitatges o la seva habitabilitat... En tots aquests casos, la promotora ha de tenir claríssim que els habitatges ja estan venuts, malgrat que sigui en un document privat molt senzill, i que caldrà notificar-ho als compradors, pactar-ho amb ells i que ho acceptin amb independència de l’obligació de l’arquitecte de realitzar les modificacions que siguin necessàries en el projecte i d’aconseguir la modificació de llicència corresponent.

30

Respon He comprat un habitatge d’obra nova i la promotora, en el contracte, va fixar una data de lliurament de forma unilateral, sense cap intervenció per part nostra. Arribada la data de lliurament de claus, aquesta s’endarrereix 6 mesos, cosa que ens va obligar a llogar un pis i un guardamobles. Podem reclamar-ne les despeses o una part?

Evidentment, els terminis de lliurament d’un habitatge formen part de l’essència del contracte de compravenda, que segurament en el seu dia varen signar, no són merament indicatius sinó contractuals, de ben segur que en prendre la decisió de compra un dels factors que varen considerar va ser el termini de lliurament i d’acord amb el que establia el contracte varen decidir en quin moment posar a la venda el seu anterior habitatge.

En temes com el consultat ja hi ha avui diverses sentències que deixen ben clar que en el supòsit d’incompliment dels terminis, a menys que sigui per causes de força major (són aquelles causes en què el promotor no hi pot fer res), el promotor haurà d'abonar no solament l’import del lloguer pels mesos en què s’ha endarrerit el lliurament, sinó també les despeses originades pel fet de guardar els mobles en un lloc adient, així com les despeses de transport.

De totes maneres, cal aclarir que pocs casos com aquest arriben als jutjats, ja que normalment els promotors són conscients d'aquesta situació i estan disposats a buscar una solució per la via de la negociació.

31

Respon Què passa fiscalment si compro un habitatge a un no resident?

L’ordre jurídic estableix una sèrie de mecanismes de control del tràfic immobiliari intern per prevenir el frau i el blanqueig de capitals. Així, aquelles persones que vulguin comprar un immoble a una persona no resident han de tenir present que a més d’estar obligats a fer una retenció en la transmissió, han d’utilitzar els mitjans de pagament adients a l’operació.

Pel que fa a la retenció que la part compradora ha d’efectuar al venedor no resident, cal comentar que aquesta s’ha vist reduïda considerablement, a partir de l’1 de gener del 2007, i en l’actualitat és d’un 3% del preu total de la compravenda.

Aquesta retenció s’ha de practicar en el moment de formalitzar l’escriptura de compravenda i constitueix un pagament a compte que s’ha d’ingressar a l’Agència Tributària en el termini d’un mes per part del comprador. Aquesta obligació inclou una garantia addicional de l’afecció real de l’immoble al pagament de la retenció. A més de la retenció, els compradors han de saber que els no residents disposen de comptes per a no residents i que per tant el/s xec/s que s’han de preparar han de ser especials per a no residents.

Tanmateix, s’ha de tenir present que la no residència n'implica l'acreditació amb el certificat negatiu administratiu corresponent i obliga a presentar davant la Direcció General del Comerç i Inversions les declaracions pertinents tenint en compte, per exemple, que el venedor no resident utilitza les quantitats resultants de l'operació per invertir en el seu país de residència.

32

Respon Pot succeir que una mateixa finca estigui inscrita amb dos números diferents en el Registre de la Propietat i en conseqüència existeixin dos propietaris legítims?

Succeeix molt poques vegades, però sí que s’ha donat aquest cas i, evidentment, és un tema de difícil resolució perquè, a priori, existeixen dos drets de les mateixes característiques sobre un mateix immoble.

Des del punt de vista jurídic, la primera qüestió que cal determinar per part dels tribunals és si en un supòsit com aquest cal aplicar la llei hipotecària o el dret civil comú i aquí no hi ha unanimitat. Per alguns, el tractament hauria de ser igual com si s’hagués produït una doble venda, però en realitat no ho és, per ser una doble venda hauria d’existir un sol venedor i dos compradors i en aquest cas estaria clar que qui ostentaria el dret és qui primer hagués inscrit la compra en el Registre de la Propietat, però en aquest cas els dos drets procedeixen no de compres sinó de dues immatriculacions de la mateixa finca, que produeixen dos assentaments registrals del mateix rang i naturalesa, contradictoris i incompatibles.

Com hem dit anteriorment, la major part de la jurisprudència s’inclina per l’aplicació del dret civil, però també aquí trobem diferents doctrines: a. La prevalença del full registral de la finca que tingui el domini de millor condició segons el dret civil. b. La prevalença del full registral que tingui la immatriculació més antiga, per ser la primera que va entrar al registre.

En aquest casos ens trobem amb temes difícils, en què cal estudiar molta doctrina i cal interpretar, no solament el Codi Civil actual, sinó també la Compilació i els usatges antics.

33

Respon Què succeix si els venedors d’un immoble no m’informen de les possibles càrregues de les quals són coneixedors?

Evidentment, els venedors tenen l’obligació d’informar no solament de les càrregues que ja figuren inscrites en el Registre de la Propietat, sinó també de les que saben que existeixen i a les quals poden accedir en el Registre malgrat que no hi figurin en el moment de l’atorgament de les arres, com per exemple poden saber que són deutors d’un crèdit que pot originar un embargament preventiu en el Registre.

En aquests supòsits, els venedors tenen l’obligació no solament moral sinó també jurídica d’informar de la situació real de càrregues de la finca i si no ho fan es poden veure obligats a retornar les arres duplicades, o bé a ser demandants per danys i perjudicis, ja que la falta d’informació ha produït que el comprador es trobés en una situació d’inseguretat jurídica.

Per aquest motiu, ratifiquem el que ja hem dit en altres ocasions, que és necessari demanar la nota registral de les finques que es posen en venda en el mateix moment en què es dóna l’autorització de comercialització, tornar-la a demanar en el moment de subscriure les arres i de nou en el moment de l’atorgament de l’escriptura de compravenda, ja que les càrregues poden ser diferents en cada un d’aquests tres moments.

34

Respon Tindré algun problema de tipus fiscal si venc una propietat als meus fills?

Si realment es pot demostrar que es tracta d’una venda, no hi ha d’haver cap tipus de problema. Perquè hi hagi una venda calen una sèrie de requisits: que la transmissió sigui onerosa, cosa que significa que hi hagi preu i en conseqüència pagament, i que es faci en escriptura pública i es liquidin els impostos oportuns.

En alguna ocasió la inspecció de l’Administració Tributaria ha intentat considerar que el veritable negoci jurídic sota l’aparença de compravenda és el de la donació, volent liquidar el corresponent impost per aquest concepte, evidentment molt més elevat que l’impost de transmissió que genera la compravenda.

Existeixen diverses sentències que deixen ben clar que de la relació de parentiu no es pot deduir que es tracti d’una donació encoberta, sinó que cal analitzar en cada moment com s’ha fet la transmissió.

35

Respon Sóc una dona de 77 anys, sense família, però amb un pis de propietat.

La pensió que tinc no és alta, i per aquest motiu em plantejo buscar algun inversor perquè em faci un vitalici que em permeti viure millor els anys que em resten de vida. Com hauria de calcular el que m’han de pagar mensualment? És evident que com l’esperança de vida és un fet aleatori no es gens fàcil determinar quina és la xifra més ajustada per establir-la com a pensió en el vitalici. És clar, però, que ha de tractar-se d’una xifra justa.

Un dels criteris més aconsellable és la renda que surti de dividir el valor de la finca per les anualitats que s’estimen viurà la persona propietària de l’immoble objecte de cessió, el nombro d’anys que s’estimaran seran en funció de la salut de la persona que es proposa fer el vitalici.

Una altra característica a tenir en compte a l’hora de fer aquest vitalici, i que és generalment la més habitual, és que la persona cedent resti vivint en l’immoble i que fins i tot en pugui arrendar algunes parts. És imprescindible a l’hora de decidir-se a fer una transmissió d’aquest tipus estar molt segur de l’honradesa de l’inversor amb qui decidim fer la operació, per tenir les màximes garanties de compliment de les obligacions contretes.

Si te algun dubte o vol informar-se’n truqui’ns, cions que necessiti.

36

li facilitarà totes les explica-

Respon Tinc intenció de vendre un habitatge que a més es constitueix la meva residencia habitual. Quines alternatives tinc des de un punt de vista fiscal?

Es poden donar dos alternatives: Primer: Declarar l’increment de patrimoni generat per la diferencia entre el valor d’adquisició i el valor de transmissió. En aquest cas es podrà deduir de la quota íntegra, el percentatge corresponent de les quantitats invertides en el nou habitatge (amb el límit corresponent) que superin l’import pel que ja s’hagués deduït per l’adquisició de l’anterior habitatge.

Segon: Acollir-se a l’exempció per reinversió en habitatge habitual, o sigui, no tributar pel benefici patrimonial derivat per la venda de l’habitatge. En aquest cas, només podrà deduir- se de la quota integra, el percentatge corresponent de les quantitats invertides en la nova casa (amb els seus límits) que superin la suma de les quantitats per les que ja s’hagués deduit per l’adquisició de l’anterior habitatge més el benefici patrimonial exempt.

No sempre es més favorable l’opció d’acollir-se a l’exempció per reinversió. Els efectes d’escollir una o altre opció, a efectes de les deduccions fiscals de la quota tributaria per adquisició, són diferents i la decisió final ha de fer-se previ estudi de les dues.

37

Respon Tinc intenció d’adquirir un immoble en un edifici antic, dels anys 70, però m’han comentat que pot patir aluminosi. Què m’aconsellen?

A finals del anys 80 es va viure un veritable esclat de sinistres i un gran nombre d’edificis d’habitatges afectats per patologies greus i vicis, que van determinar-ne l’enderrocament i reedificació o bé la simple substitució d’alguns elements afectats que van necessitar a partir d’aquell moment un seguiment acurat del conjunt, mitjançant inspeccions periòdiques.

Per tant, davant la tipologia de l’edifici, que com vostè diu va ser construït a la dècada dels 70, nosaltres li RECOMENEM que demani el test d’aluminosi (que es pot completar amb un informe de diagnosi) i al mateix temps contacti amb la comunitat de propietaris per informar-se sobre les obres que s’hi han fet i les previsions futures, per tal de detectar qualsevol problema d’aquest tipus.

Dit això, és necessari diferenciar entre dues figures: l’aluminosi i el ciment aluminós.

Pot ser que el pis no pateixi aluminosi i el problema es trobi en el fet que l’estructura de la finca és de ciment aluminós, el qual pot implicar la necessitat de fer actuacions de manteniment i conservació, ja que el ciment aluminós sota determinades condicions genera problemes i se l’ha de preservar d’humitat. L’estructura d’aquest tipus de ciment potencialment és un perill si es donen les condiciones necessàries però quan es detecten els problemes, hi han mesures per corregir-los amb un èxit total. Per un altre costat, pot donar-se que el pis no presenti estructures de ciment aluminós, però tingui una lesió estructural o d’altra mena, oculta, que faci la cosa inapropiada i per tant sigui del tot recomanable no adquirir l’immoble.

En qualsevol cas, insistim la conveniència de demanar la pràctica del test de l’aluminosi i la necessitat de contactat amb la comunitat i assabentar-se de tot el que pugui afectar l’objecte que ha de comprar sobretot tractant-se d’un edifici de més de trenta anys, aspecte que el situa cronològicament al mateix moment constructiu que d’altres edifici que han presentat patologies importants per l‘us i degeneració per humitats del ciment aluminós a les seves estructures.

38

Respon He signat un contracte d’arres amb un dels propietaris que diu actuar com a mandatari de la resta dels titulars.

Puc tenir problemes per formalitzar l’escriptura de compravenda?

Segons estableix l’Article 1259 Cc :”ningú pot contractar a nom d’un altre sense estar per aquest autoritzat o sense que tingui, per llei, la seva representació”, i afegeix que “el contracte celebrat a nom d’un altre de qui no es tingui autorització o representació legal serà nul” sempre que no es ratifiqui per la persona representada. Per tant, li recomanem que si realment els altres propietaris no han intervingut en la formalització del contracte en reclami la seva ratificació.

Això no vol dir que el contracte no sigui vàlid ja que va ser concertat amb un dels propietaris que va actuar en nom seu, sense perjudici de les responsabilitats que es poden derivar si la compravenda no es pot consumar per aquesta falta de representació.

En moltes ocasions, per problemes de desplaçament no poden assistir tots els propietaris a la signatura de les arres. En aquest cas es pot substituir la seva presencia per un poder de representació atorgat davant notari.

39

Respon M’havien explicat que abans existia una figura juridica que es deia rescissió per lesió, existeix encara?

Es podia demanar la rescissió de una compraventa per lessió, quan el valor en que es realitzaba la compravenda era inferior en més de la meitat del valor del mercat, aixo es produïa en bastantes ocasions fa uns anys sobretot quan el valor en que s’escripturaba era inferior al valor real, avui en que tothom, almenys aqui a Catalunya escriptura pel valor real de la compra no es possible que es dongui aquesta figura jurídica.

Malgrat aixo, es veritat que hi ha un cas en que es pot donar la rescissió per lessió i es quan es cedeix un habitatge a canvi de una renda vitalicia.

En quansevol supossit de cessió de habitatge per renda vitalicia, si la renda pactada multiplicada pels anys de expectativa de vida de la persona cedent dona un import inferior a la mitad del que valdria el be immoble en el mercat, es podria demanar la rescissió, amb absoluta independencia dels anys que en realitat arribi a viure la persona cedent i en aquest sentit hi ha una sentencia del T.S. de data 18 de setembre del 2006.

40

Respon Tinc una finca que, tot i ser nova, té diversos defectes que impedeixen poder-hi viure. Hi té responsabilitats l’arquitecte?

Hi ha moltes sentències que reconeixen la responsabilitat de l’arquitecte en la mala execució de l’obra, considerant que en l’arquitecte recau la responsabilitat de: idea de l’obra, planificació i inspecció.

També diuen les sentències que l’arquitecte respon dels vicis de la direcció, li correspon inspeccionar i controlar si l’obra s'executa d’acord amb el projecte per ell elaborat i, en cas de no ser així, té l’obligació de prendre les mesures adequades. És cert que és l’arquitecte tècnic qui té més informació del dia a dia de l’obra, ja que la seva missió específica és controlar mesures, materials instal·lats, detalls d’acabats, etc., però això no treu que l’arquitecte tingui també la seva responsabilitat en tant que és alt inspector de l’obra i vigilant general de tot el procés constructiu.

41

Respon Tinc un pis per vendre i l’he portat a una agència que em demana que signi una nota d’encàrrec. És normal? Si no la signo, tinc obligacions envers ells?

L’actuació més correcta per part de l’agència immobiliària és demanar-li que signi una nota d’encàrrec. Aquest document, contràriament al que es pensen moltes persones, no serveix únicament per garantir el cobrament d'uns honoraris, sinó que en aquest document normalment l’agència es compromet a fer una sèrie d'actuacions, publicitat, comercialització, negociació... el compliment de les quals el venedor podrà exigir. Té també el document de nota d’encàrrec o manament el valor de ser l’autorització perquè l’agència pugui fer publicitat del producte. És acceptat judicialment que es puguin demanar els honoraris sense tenir la nota d’encàrrec, disposant tan sols de l’autorització per a la publicitat.

En el món immobiliari, com en tots els que creixen ràpidament i a vegades amb poc rigor, no és estrany trobar anunciats béns immobles dels que no es té cap autorització de venda, ni tan sols se'n coneix la propietat. En aquests casos els propietaris poden emprendre accions legals, cosa que moltes vegades no fan per desconeixement que el seu immoble apareix en una o altra revista o en un portal d’internet, anunciats per una empresa que ni tan sols coneixen.

42

Respon Què succeeix si entrego les arres per a l’adquisició d’un immoble i posteriorment apareix una càrrega de la qual no se m’havia informat?

Com ja hem posat de manifest en diverses ocasions, en el moment d’abonar les arres per la compra d'un immoble cal exigir a la promotora o a l’agència immobiliària que intermèdia i assessora l’operació que posi a disposició de la part compradora la certificació del Registre de la Propietat per acompanyar el document d’arres que se signa i així queden clares i de manifest les càrregues que puguin existir sobre la finca.

En alguna ocasió pot succeir que entre aquest document d’arres i la signatura de l’escriptura apareix alguna càrrega més en el Registre. En aquest cas es poden donar dues circumstancies diferents: una, que la part venedora no en tingués coneixement i per tant quedi tan sorpresa com la part compradora, o una altra és que en tingués coneixement i no hagués informat com correspon la part adquirent.

El més habitual és que s’intenti, dins del termini establert en el document d’arres, solucionar aquesta situació, fins i tot, si és necessari, acordant un termini més llarg per poder atorgar l’escriptura de propietat. Això no treu que si la part compradora ho desitja, pugui requerir a la part compradora i demanar-li la devolució doblada de les arres, sempre que el tema no se solucioni en el termini previst en el document signat, basant-se en un incompliment manifest de les condicions contractuals.

43

Respon Pot el promotor incloure en el contracte de compravenda una clàusula genèrica d’acceptació del reglament de comunitat o dels estatuts de la comunitat que s’inclouran en l’escriptura d’obra nova?

En principi és legal i correcte, generalment com la venda dels pisos d'obra nova, almenys fins ara, si s’ha realitzat en el transcurs de l’edificació, abans que s’atorgués l’obra nova i es redactessin els estatuts de la comunitat, és habitual incloure en el contracte d’adquisició de l’habitatge una clàusula genèrica d’acceptació dels futurs estatuts.

Normalment els estatuts de la comunitat els redacten els promotors o els seus serveis jurídics pensant sempre com evitar problemes de relacions futures entre els veïns o problemes relacionats amb la utilització dels elements comuns.

Normalment la redacció dels estatuts consisteix a posar per escrit allò que el sentit comú dicta per a la bona convivència i el bon ús de les instal·lacions.

En algunes ocasions, el promotor utilitza aquesta eina per reservar-se al seu favor alguns beneficis, però són casos molt esporàdics i que fan de mal resoldre.

Recentment, en un cas que creiem que és d’abús per part del promotor (reservarse una sèrie d’instal·lacions dels elements comuns) el Tribunal Suprem dictamina que els compradors podien haver conegut abans de la signatura de l’escriptura aquesta circumstància per la qual cosa no hi ha hagut abús, sentència de la qual nosaltres discrepem, ja que si bé ho podien conèixer abans de la signatura de l’escriptura, no pas abans del contracte de compravenda.

44

Respon Vull comprar una casa i per fer-ho he de donar una entrada i subrogar la hipoteca, però encara em faltaria per pagar una quantitat que segur que podré abonar d’aquí a un any, ja que tinc pendent de rebre uns diners d’una venda. Puc organitzar-ho d’alguna manera?

Doncs sí que pot comprar la casa i organitzar-ho. Hi ha diverses fórmules, però la més fàcil i habitual és la de garantir la xifra que s’ajorna amb condició resolutòria, que és una figura jurídica que s’utilitzava molt sovint abans del gran boom immobiliari dels últims anys i que creiem que caldrà recuperar per facilitar segons quines operacions. Consisteix a reflectir a l’escriptura de compravenda la quantitat pendent, el termini en què es farà efectiva i establir una garantia real que és la condició resolutòria. Per poder utilitzar aquesta figura jurídica es necessita evidentment l’aprovació i el consentiment per un costat del venedor i per l’altre del banc hipotecant.

I per què es necessita l’autorització del venedor? Doncs perquè per a ell té una conseqüència important a part d’ajornar el pagament, i és que haurà de posposar el seu crèdit al del banc, el crèdit hipotecari dels bancs són prioritaris a efectes de registre i imagini's si vostè no complís! És evident que el venedor el recuperaria, però també que recuperaria el pis i es quedaria el crèdit del banc.

De totes maneres, en la nostra llarga trajectòria professional propera als 60 anys en cap ocasió ens hem trobat en aquesta situació, ja que els compradors compleixen.

45

Respon Vull vendre una casa i quan n'he buscat la documentació he vist que la casa no està inscrita al Registre i teòricament no existeix. És possible que passin aquestes coses?

Sí que és possible i més habitual del que en general es pensa, sobretot quan la casa s’ha rebut en herència de família. Als anys seixanta era habitual construir cases i no fer l’escriptura d’obra nova, ja que habitualment es construïa a partir d’estalvis i no es necessitava hipoteca; ningú no pensava a inscriure-la, ja que la inscripció no era necessària.

En l’actualitat això ja no és possible que succeeixi, però el cert és que encara perviuen moltes situacions anteriors i molts propietaris no en són conscients, fins que es plantegen fer una transmissió o una hipoteca.

Com es pot resoldre? Per poder-ho fer cal obtenir una sèrie de documentació. Per un costat, cal veure si en el cadastre apareix la casa donada d’alta, i segurament serà així, perquè durant molts anys registre i cadastre han anat per camins diferents i quan es feien revisions cadastrals es donaven d’alta totes les finques, estiguessin inscrites o no.

La documentació necessària, depenent de les circumstàncies de cada cas, és la següent: certificat del cadastre on apareixerà la superfície i l’antiguitat de la finca; certificat de l’Ajuntament on també constarà l’antiguitat i sobretot la no existència de cap expedient urbanístic em marxa; per últim, cal, habitualment, un certificat d’algun arquitecte on consti la descripció detallada de la finca.

Amb tota aquesta documentació es pot atorgar l’escriptura d’obra nova i la inscripció al Registre de la Propietat.

46

Respon Vaig atorgar una opció de compra fa 4 anys per un immoble, he fet l’escriptura fa un any, hi ha una possibilitat de què els hereus de la part venedora plantegin una demanda de rescissió per lesió, se’m planteja el dubte de quin és el valor, el del moment en què vaig signar l’opció de compra o el que valia en realitat en el moment de fer l’escriptura?

La rescissió per lesió és un dret que té la part venedora transmissible als hereus, per exigir la nul·litat de l’operació de compravenda quan el preu de la mateixa és inferior en més de la meitat del valor en el mercat.

En el cas que ens exposa, evidentment amb l’increment de preus que hi ha hagut en el sector immobiliari en els últims anys, és ben segur que la diferència de preu de l’immoble entre el dia en què es va signar l’opció i el dia en què es va signar la compravenda pot ser molt superior al criteri establert per l’acció de la rescissió per lesió. Però és evident, que l’operació es va negociar, concretar i signar fa 4 anys d’acord amb els valors del moment i per tant entenc no hi ha res a reclamar, si realment el valor era l’adequat en el moment de la signatura de l’opció.

47

Respon Visc en una torre a Valldoreix, tinc uns veïns que tenen dos gossos que no ens deixen dormir de fa anys, apart no netegen i tot l’entorn fa molta mala olor, podria demandar-los?

Evidentment, d’acord amb el que estableix el llibre 5è del Codi Civil Català podria demandar-los per immissions intolerables, el tema principal és que a vostè li correspon provar aquesta situació, i com pot fer-ho?

Segurament vostè durant aquests anys de molèsties ha fet moltes denúncies davant de l’ Ajuntament de Sant Cugat, segur que a conseqüència d’aquestes denúncies l’Ajuntament ha obert expedient sancionador, són aquests expedients els que li serviran com a prova a l’hora d’anar al Jutjat, no valen els testimonis, doncs segur que tants en portarà vostè com tants en portaran els demandants, això és el més habitual, també es poden aportar proves d’acústica on quedin gravats els lladrucs del gossos en diferents ocasions.

Aquests tipus de judicis s’han convertit en molt més habituals, el què succeeix en moltes ocasions es que en el moment del judici els demandants canvien els gossos de lloc o se’ls treuen de sobre, tot i així la demanda pot continuar endavant i es converteix en una reclamació de danys i perjudicis.

48

Respon Vull llogar una propietat però tinc por. Què passarà si no paguen el lloguer?

El primer i principal punt a tenir present quan volem llogar un habitatge és la prudència a l'hora de fer el contracte.

Què vol dir prudència? Vol dir que hem de tenir cura en sol·licitar, al possible llogater, una sèrie d'informacions que ens permetin garantir, al màxim, el compliment en el pagament dels futurs lloguers i abans de la signatura contrastar l'autenticitat d'aquesta informació, en la mesura del que sigui possible. Aquesta prudència ens pot arribar a garantir quasi el 100% d'èxit.

Si malgrat totes aquestes mesures prèvies al contracte, ens trobem amb un impagat, el que cal és actuar amb rapidesa, aprofitant al màxim totes les possibilitats que ens dona l'actual legislació.

Què cal fer?.

Procedir a un requeriment de pagament al llogater a partir del dia 38 en que s'ha donat l'impagament. A partir d'aquest moment el llogater té dos mesos de temps per fer el pagament.

Passats els dos mesos el propietari pot iniciar l'actuació judicial.

En la demanda el propietari pot oferir al llogater, condonar el deute a canvi de l'abandonament voluntari de l'immoble, en el termini mínim d'un mes.

No obstant hem de fer constar, des de la perspectiva de més de 55 anys d'experiència en l'administració, que el percentatge de desnonaments per manca de pagament, en els que hem d'actuar, es molt baix: el 2% l'any 2003 i l'1,5% l'any 2004.

49

Respon Tinc dubtes en llogar el meu habitatge. I si els futurs llogaters no el tracten adequadament?

Aquesta és una de les pors més generalitzades que tenen els propietaris quan es plantegen la possibilitat de llogar un habitatge.

Què preveu la Llei per evitar aquesta possibilitat?

La Llei d'arrendaments només preveu la possibilitat que es pugui extingir el contracte de lloguer per la realització de danys quan aquests es fan de forma dolosa i voluntària, però no si es produeixen de forma fortuïta o per negligència.

La nostra experiència desprès de 55 anys gestionant lloguers d'habitatges és que de forma dolosa i voluntària no es produeixen mai o gairebé mai. Tant sols en una ocasió ens hem trobat amb una actuació d'aquest tipus. Per negligència o per manca de cura si que se'n produeixen de danys a les finques, encara que molts menys dels que la vox populi explica.

Com podem evitar-ho o almenys minimitzar el cost?

El que fa per resoldre aquest tema és signar un document molt acurat de l’estat de l’habitatge en el moment d'atorgar-se l'arrendament, al mateix temps que es demana a l'arrendatari una quantitat monetària, en efectiu o en aval bancari, com a garantia addicional. En el moment que es dóna per finalitzat el contracte el document ens serveix com a referència per analitzar l'estat en què es deixa l'habitatge. Tant sols es pot demanar responsabilitat al llogater, d'aquells desperfectes no atribuïbles a un ús normal de l'habitatge. El cost, un cop demanats els corresponents pressupostos, podran ser deduïts de la garantia addicional.

Llegit així sembla un procés complicat, però no ho és, en tot cas una mica laboriós, encara que pot simplificar-se notablement amb uns models de documents acurats.

El que sí podem afirmar és que el resultat és sempre satisfactori i garanteix als propietaris rebre l'immoble en un estat adequat.

50

Respon Es pot actualitzar un lloguer antic si el llogater ha vingut a “millor fortuna”?

L'any 1994, molts propietaris no van poder actualitzar les rendes antigues, doncs es van trobar que els llogaters no tenien uns ingressos superiors al salari mínim interprofessional i tant sols, van poder aplicar l'increment del cost de la vida.

Han passat els anys i pot haver succeït que el llogater, en aquest temps, hagi millorat la seva condició econòmica i per tant pugui ser aplicable, ara, l’anomenada actualització de la renda, que en el seu moment no va ser possible.

Aquest tema, de capdal importància per als propietaris, ha donat lloc a múltiples processos judicials, que fins i tot han arribat a l'Audiència.

Entre les resolucions n'hi ha una de molt clara, de data 13 de Desembre del 2004, i que estableix, de forma clara i amb rotunditat, el dret del propietari a aplicar l'actualització de la renda, malgrat els anys transcorreguts, considerant que la caducitat per l'aplicació de l’augment és de 15 anys i no de 3 mesos com pretenia, en aquest cas, el llogater. Queda igualment molt clar que el fet que s'hagi aplicat, en el decurs dels anys, l'augment de l'IPC, no invalida que es pugi aplicar l'actualització de la renda no feta el seu dia. És part de la nostra feina, com , fer un seguiment de l’evolució de la situació econòmica dels llogaters antics, i a menys que es tractin de persones d'avançada edat, és molt probable que en més d'una ocasió, ens trobem en un supòsit com el que ha donat peu a la sentència comentada.

51

Respon És possible llogar el meu habitatge per posar-hi una oficina?

En primer lloc hem de dir que la contestació a aquesta pregunta serveix tant en el cas de que es vulgui llogar , com en el cas de que sigui la propietaria, qui vulgui posar-hi aquesta oficina.

I a la vegada, invertint la situació, també és vàlida la mateixa resposta en el cas que tinguem un local que es vol transformar en habitatge , per llogar-lo o per viure-hi el propietari.

La qüestió és saber si per canviar l'ús que fins ara ha tingut, és necessari el permís de la comunitat de propietaris, i si és així quin serà el quòrum que ha de ser aplicat.

Antigament es preveia que si el títol constitutiu, és a dir, l'escriptura, descrivia el pis com a habitatge, el canvi d'ús requeria el vot per unanimitat de la comunitat.

Però aquesta situació ha canviat radicalment, fins al punt de que en base al art. 5 de la Llei de Propietat Horitzontal de 1999 apartat 3, queda clar que la mera descripció del objecte no és suficient i segons la interpretació d'avui dia no és ni tant sols necessari el premis de la comunitat de propietaris. Tant sols ho seria en el cas de que expressament en els estatuts de la comunitat prohibís el canvi d'ús. Si fos aquest el cas , i tenint present que els estatuts estan inscrits en el Registre de la Propietat, serà necessària la unanimitat del vot.

Existeix una resolució de la Direcció General dels Registres i Notariat, de data 23 de març de 1998, on es diu que, malgrat que en l'escriptura d'obra nova i divisió en propietat horitzontal s'estableix que un determinat departament és habitatge , el dret de la propietat és de caràcter absolut i per tant no s'ha d'entendre com una prohibició de canviar els usos a fora que no estiguin vàlidament prohibits als estatuts i legalment inscrits en el Registre de la Propietat.

Tot i això, aquest canvi d'us ha d’estar totalment subjecte a la normativa urbanística vigent en cada localitat, i són, doncs, els ajuntaments qui tenen la última paraula sobre el tema.

52

Respon Sóc propietari d'un edifici antic. Hem surt a compte mantenir-lo?

Ens plantegen moltes vegades aquest tipus de pregunta , perquè realment les decisions a prendre no són fàcils.

Es tracta de saber, amb coneixement de causa, si és possible i rendible posar de nou en valor el seu immoble, o per contra, si la seva situació és molt dolenta, com reconvertir aquest patrimoni en nous immobles .

L'objectiu però, en la majoria dels casos, és aconseguir salvar i millorar totalment l'edifici . És segurament una de les tasques de més responsabilitat i més creativa que té la nostra professió, ja que poder participar conjuntament amb la propietat en donar un canvi de tres-cents seixanta graus, en moltes ocasions, d'un patrimoni, és un privilegi i, sense cap mena de dubte, és cap on es dirigeix l'exercici de la professió d'administrador de finques i on es troba el seu màxim sentit .

El que fem en primer lloc és una visita inicial a l’edifici per fer una primera valoració de l'estat de l'immoble i reclamar la inspecció d'un tècnic, si així es considera oportú, per tal de fer un anàlisi de l'estructura i dels acabats de l’edifici.

Encara que no tingui una implicació directa lligada a l'acció de rehabilitació, realitzem un estudi dels contractes de lloguer existents. Habitualment ens trobem que a les finques hi ha llogaters amb contractes antics i d'altres amb contractes fets amb la nova Llei d'arrendaments urbans Un cop tenim una visió clara i total de la situació estudiem totes les alternatives possibles fent una proposta a cinc anys de com veiem, sota la nostre dilatada experiència d'administradors, la manera de reconvertir aquest patrimoni en una oferta sanejada, atractiva i rendible.

Depenent del estat real de l’immoble es poden fer rehabilitacions parcials o totals dels elements comuns, reformes dels habitatges que vagin quedant disponibles, adequació dels habitatges, acceptant les possibles limitacions, les noves maneres de viure etc.

Hem de tenir sempre en consideració que totes aquelles obres que s’hagin de fer per conservació imprescindible de l’edifici les podem repercutir sobre els llogaters que tinguin contractes de la anterior L.A.U (anteriors a l’1 de gener del 1995), en base al 12% anual, xifra que per si sola ja fa atractiva, d'entrada, la inversió.

De totes maneres tant si són obres de conservació com si són de millora, avui en dia amb els sistemes de finançament tant atractius que ens ofereix el mercat financer, hi ha moltes i bones oportunitats de du a terme aquests projectes a cinc anys, té subscrites aliances amb entitats financeres per poder fer front a aquests tipus d'obres i són d'una ajuda substancial a l'hora de prendre decisions.

Per això encoratgem els nostres clients i a tota persona que disposi d'un patrimoni envellit , per tal que es posi en marxa a fi de renovar-lo i fer del seu patrimoni un valor realment segur.

Si en darrer moment es veu que les actuacions a fer son de tal nivell i gravetat que la seva amortització és a molt llarg termini, o comportés algun tipus de risc, en especial de responsabilitat front a tercers, siguin llogaters, vianants etc, analitzarem la possibilitat de vendre aquest patrimoni i comprar nous immobles que iniciïn un nou cicle amb garanties de rendibilitat i manteniment.

53

Respon És convenient fer assegurar l'habitatge al llogater?

En temes d'assegurances, qualsevol precaució és poca, al menys aquesta és la nostra manera de pensar i treballar.

Som molt conscients que al nostre país existeix poca cultura de l'assegurança i estem molt lluny de la resta d'Europa. Però no per això hem de deixar d'insistir sobre el tema, molt al contrari, hem d'ajudar a crear una millor cultura sobre el tema en qüestió.

Forma part de la nostre responsabilitat professional vetllar perquè el patrimoni que ens han confiat per ésser administrat tingui totes les garanties en aquest sentit. És per això que requerim al llogater com a part de la negociació del contracte que tingui degudament assegurada la responsabilitat civil com a mínim .

Tot i que si passés qualsevol accident imputable al llogater, ell en seria el responsable, el problema el tindríem si aquest hagués abandonat ja l'habitatge, i deixés un procés judicial en marxa. Totes les molèsties, a partir d'aquest moment son per al propietari: requeriments o possibles responsabilitats subsidiàries.

Una problemàtica que es pot evitar si en el moment de concretar el lloguer s'ha tingut la previsió de pensar en aquest tema.

54

Respon Tinc un pis que vull cedir gratuïtament a una societat de la qual sóc soci, però vull fer un contracte perquè els altres socis tinguin clar que no és per sempre. Com puc formalitzar-ho?

El millor en aquests casos és signar, preferentment davant de notari, un contracte de comodat, pel qual el propietari (comodant) d'una finca cedeix l'ús de la mateixa al cessionàri (comodatari) i, a canvi, aquest s'obliga a mantenir la finca en perfectes condicions i a retornar-la al propietari en el moment que s'hagi pactat. Per la cessió, la propietat no cobrarà cap quantitat durant la vigència del contracte, la durada de la qual es pot pactar lliurement. Si no es pacta expressament o implícitament cap duració, el propietari pot demanar al cessionari que li torni la possessió de la finca en qualsevol moment.

A més, el cessionari s'obliga a fer-se càrrec de les despeses originades per l'ús habitual de la finca i les del seu manteniment.

Amb aquest contracte, si s'ha signat davant notari, a més s'aconsegueix un efecte molt important davant d'Hisenda, i és que es té un mitjà de prova més per demostrar que l'immoble cedit no genera rendiments del capital que s'hagin de declarar a l'impost de la renda de les persones físiques (cosa que donaria lloc, conseqüentment, a un augment en la tributació per aquest impost). Això no evita la imputació de rendes immobiliàries, que representen com a màxim el dos per cent del valor cadastral.

55

Respon Sóc propietari d'un xalet i em diuen que el lloguer ha d'anar amb IVA. És això correcte?

El fet que vostè sigui propietari d'un habitatge, sigui pis, casa o xalet, no té res a veure amb el fet de si finalment es farà un contracte amb IVA o no.

El que marcarà l'obligació d'aplicar l'IVA, serà el tipus de llogater que trobem per aquest habitatge.

Si el llogater és una persona física, que lloga l'habitatge per utilitzar-ho com la seva residència habitual i permanent, la Llei diu que no s'ha d'aplicar IVA al llogater i aquest tant sols ha de pagar la renda de l'habitatge.

Si aquest mateix habitatge es lloga per una empresa, per tal que hi visqui un dels seus empleats de forma habitual i permanent, la Llei 37/1992 diu que s'ha d'aplicar l'impost d'IVA, que en aquests moments és del 16%.

En el fons hi ha un sentiment proteccionista, per part del legislador, amb relació a la família, encara que sigui unipersonal i per això deixa al llogater exempt del impost d'IVA i al mateix temps li garanteix cinc anys de contracte.

Per un altre costat considera les societats no subjectes a cap protecció, per tant cal aplicar l'IVA corresponent i, i existeix llibertat total de pactar el període de duració del contracte, Encara que en un primer moment pot semblar un problema per al propietari el fet de fer un contracte de lloguer d'habitatge a una societat, ja que se li generen obligacions fiscals que ha de complir trimestralment; per un altre costat aquests contractes aporten avantatges, ja que les societats tenen millors garanties i són sempre localitzables, pel que pugui passar.

56

Respon Un contracte d'habitatge de cinc anys, obliga al llogater a estar aquest període de temps o pot cancel·lar-lo amb anterioritat?

Els contractes de lloguer es poden fer per un període de cinc anys com a punt obligatori per ambdues parts. En aquest cas el llogater no pot trencar-lo ja que incorreria en un incompliment de contracte i en aquest cas se li poden reclamar íntegrament les rendes pendents fins a la data d'acabament del contracte.

La nostra llarga experiència en la comercialització i gestió d'habitatges de lloguer ens ha portat a recomanar als nostres clients un contracte d'un any com període obligatori per ambdues parts i la resta, fins als cinc anys, obligatori per al propietari, perquè així ho exigeix la Llei, i voluntari per al llogater.

Forçar un contracte obligatori de cinc anys ens pot du a la dificultat de trobar un llogater que estigui d'acord en signar-lo en aquestes condicions i en el cas d'aconseguir-lo, i si es dóna la circumstància de no compliment del període de temps establert, ens podem trobar amb: la impossibilitat d'obligar el llogater a quedar-se el període complet acordat la improbabilitat que ens pagui les rendes pendents.

I per tant, la situació ens condueix a la necessitat d'obrir un procediment judicial per reclamar les quantitats pendents, que de ben segur serà resolt a favor de la propietat, però no ens garanteix el cobrament de les rendes d'immediat. Però el que nosaltres considerem més important és que en el decurs d'aquests mesos que dura el procés, pot produir-se un abandó i deteriorament de l'habitatge que pot arribar a ser molt costós. De ben segur que el cost d'arranjament de l'habitatge, per posar-lo novament en el mercat de lloguer, serà més important que la renda que es deixarà de percebre mentre es troba un nou llogater.

57

Respon Per motius de feina hem de desplaçar-nos per un període de 2-3 anys i voldríem llogar el nostre habitatge per aquest període de temps, però tenim entès que els contractes han de ser per cinc anys. Què podem fer?

Situacions com aquesta estan considerades com una excepció de la Llei i previstes dins l'article 9, apartat 3.

El legislador té present aquest tipus de circumstància i l'únic requisit que exigeix és que, en el moment de la formalització del contracte es faci constar de forma expressa la necessitat per part de la propietat d'ocupar novament l'habitatge abans del termini de cinc anys, que marca la Llei.

Aquesta circumstància pot comportar l'inconvenient que sigui més difícil trobar un llogater que estigui disposat a acceptar la signatura d'un contracte de més curta durada. Per un altra costat són cada cop més freqüents les persones, al igual que el propietari que ens fa la pregunta, obligades a desplaçar-se per motius professionals, per períodes de temps entre 1 i 3 anys, situació que ens compensa la dificultat inicial i així cada dia és més factible trobar, en un període de temps prudencial, un llogater que encaixi amb aquestes limitacions.

Aquest dret de retorn està molt controlat i obliga al propietari a ocupar l'habitatge en un termini màxim de tres mesos des del moment en que el llogater renuncia al contracte i lliura la possessió al propietari. En cas contrari el llogater té dret a demanar danys i prejudicis al propietari, quantitat que pot arribar a ser important.

Molt sovint es dona que les condicions del propietari desplaçat canvien i finalment retorna més tard del previst o després dels cinc anys que marca la llei. En aquest cas, el contracte signat queda en ple vigor fins al seu termini o fins que el propietari avisi del seu retorn, encara que sigui més tard del previst.

58

Respon Puc cobrar l'impost de bens immobles (IBI) al llogater?

La Llei permet cobrar aquest import separadament de la renda, però tenint present que l'article 20 de la Llei, en el cas d'habitatges, ens diu que aquest fet ha de constar en el contracte i amb l'import anual a pagar indicat.

Això vol dir que no són vàlides les clàusules genèriques sense l'especificació de l'import, ja que poden deixar indefens el llogater.

En el cas que estem davant d'un contracte d'Us Diferent d'Habitatge (locals, oficines, habitatges de temporada, etc...) és igual com s'especifiqui, ja que tenim total llibertat de pactes i el que digui el contracte és el que obligarà ambdues parts.

A la pràctica, aquest tema s'està convertint més en un aspecte formal de com desglossar un pagament, que no pas el fet de que això incrementi l'import total a pagar.

Això vol dir que tant un habitatge com un local tenen un valor de mercat determinat i si l'import de l'IBI modifica aquest valor, correm el risc de no tancar la operació i, per tant, no signar el contracte.

Exemple per clarificar la nostra explicació: Si el mercat ens fixa un preu de 1000 € per un local i d'aquest local paguem 20 € mensuals d'IBI, podem plantejar: a) Una renda total de 1000 € o b) Una renda de 980 € més 20 € d'IBI. En qualsevol de les dues opcions hi ha avantatges i inconvenients, però totes dues són perfectament vàlides i legals.

59

Respon Tinc 58 anys i visc en un pis de lloguer, on vaig néixer, juntament amb la meva mare, que és la titular del contracte.

Poden fer-me fora el dia que es mori la meva mare?

Hi ha qui em diu que si n’hi ha altres que no tinc cap dret. M'ho poden aclarir?

La Llei preveu, en el cas de defunció del titular, una subrogació per un període de 2 anys, en el cas de persones de més de 25 anys, que és el seu cas.

La confusió, per part d'alguns, ve donada pel fet que la Llei preveia, en el cas de persones majors de 65 anys, que aquestes podien tenir dret de subrogació fins a la seva defunció, però aquest supòsit tant sols va ser previst per als primers 10 anys de durada de la Llei, és a dir, que va acabar definitivament el dia 31 de desembre del 2004.

Tenint en compte tant sols l’única possibilitat que hi ha en aquests moments, i considerant que la mort és un fet imprevisible, el legislador, amb molt d'encert, dóna un temps prudencial de dos anys, per tal que el subrogat pugui buscar-se un nou habitatge. Cal tenir molt present que l'acte de la subrogació no és mai automàtic i que la Llei dóna exactament tres mesos per manifestar al propietari la voluntat d'acollir-se a la subrogació. Passat aquest període si no se n’ha fet la manifestació, com especifica la Llei, queda definitivament extingit el contracte de lloguer.

60

Respon Sóc llogater d’un local des de fa molts anys. Vaig signar el contracte amb l'usufructuari de la finca i ara aquest és mort. Hem diuen que el meu contracte queda automàticament rescindit i he de marxar. Això és possible?

A la pregunta que ens han fet no ens diuen la data del contracte, tant sols que fa molts anys.

Ja que la Llei, precisament, tracta de forma diferent els contractes d'abans de l'1 de gener de 1995 dels posteriors a aquesta data, corresponent a la de posada en vigor de la nova Llei d'arrendaments urbans, la nostra resposta farà referència als dos supòsits: a) Contractes anteriors a la nova Llei.

Independentment de quan siguin fets, no modifiquen la seva situació. És a dir, el contracte no queda rescindit fora que el propietari, el que s'anomena fins a la defunció del usufructuari (nua propietat) pogués demostrar que el contracte s'havia fet perjudicant de forma molt clara els seus interessos. Podria ser un exemple el contracte, que pels motius que fossin, s'hagués formalitzat a un preu per sota del preu de mercat del moment de la signatura. b) Contractes signats en data posterior a la vigència de la nova Llei.

Els contractes que ha signat l'usufructuari, queden resolts en el moment en què desapareix el dret de l’arrendador usufructuari, sigui per defunció o per extinció de l’us de fruit. És per això que nosaltres aconsellem, en especial en el cas d'un contracte de llarga durada, que el contracte el signi l'usufructuari, i en doni el vist i plau el que s'anomena nua propietat o propietari.

61

Respon Sóc propietari d'un pis antic i voldria que em responguessin a la pregunta següent. Pot el llogater del meu immoble, en el moment de jubilar-se, marxar al seu poble i deixar-lo tancat per venir únicament a passar-hi les vacances?

Entenem que es refereix a un pis antic i a un contracte també antic , dels que de forma col·loquial en diem “contracte indefinit”.

La Llei ni ara ni mai no permet que un llogater abandoni el seu habitatge. En concret, un abandonament de més de 6 mesos seguits, que es puguin provar, dóna dret al propietari a la resolució del contracte de lloguer.

Existeix una excepció, i és per malaltia provada del llogater, que l'obligui a estar mesos fora del seu domicili.

Tot i així les últimes senténcies permeten resoldre el contracte de lloguer, en cas que la possibilitat de retorn del llogater sigui impossible, com seria el cas de persones malaltes d'Alzheimer, o d'alguna malaltia semblant, que són considerades pels jutges, lamentablement, situacions sense retorn.

El cas que vostè exposa és, malauradament, força habitual, degut a que les rendes són molt baixes i el llogater intenta convertir el pis en la seva segona residència.

Però precisament la Llei deixa clar que un contracte de lloguer d'habitatge ho és mentre sigui residència habitual i permanent del llogater .

En el cas que es vulgui actuar contra una situació com aquesta s'ha de posar en marxa una investigació de les circumstàncies, reunir proves de l'abandonament i d'allà on resideix habitualment el llogater i procedir, posteriorment, per la via judicial.

A la nostra empresa, en casos com aquest, som molt expeditius i actuem amb tota la fermesa que ens permet la Llei, ja que al cap i a la fi el que fan aquestes persones és un clar abús , perjudicant als propietaris amb lloguers per sota del preu de mercat i a la vegada a possibles nous llogaters, ocupant il·legalment un habitatge.

62

Respon Poden fer obres els arrendataris sense posar-ho en coneixement de la propietat?

Amb aquests casos sols ens hi trobaríem normalment amb contractes antics, anteriors a la Llei d'arrendaments urbans de 1995, ja que els actuals contractes solen tenir una durada prou curta com perquè no els hi surti rentable, als llogaters, fer obres a la finca.

Ens centrarem, doncs, en el primer supòsit.

Contra l'opinió, a vegades generalitzada, de que els arrendataris no poden fer cap tipus d’obres al bé llogat, la Llei i sobretot els tribunals tenen un criteri diferent.

La Llei d'arrendaments preveu que només caldrà notificar al propietari les obres necessàries per adequar l'habitatge a la situació de minusvàlid d'ell mateix, la seva dona o algú de la seva família que hi convisqui. Sembla doncs, en conseqüència, que qualsevol altre tipus d'obres necessitaran l'autorització expressa i per escrit del propietari.

En la realitat però els jutges sols acostumen a estimar, que serà causa de resolució contractual, les obres sense autorització que modifiquin la configuració de l'habitatge, dels accessoris del mateix o que provoquin una disminució de l'estabilitat o seguretat de la mateixa i són molt més tolerants amb la resta d’obres.

63

Respon Sóc propietari al 50 % d'una casa de planta i pis. El pis està llogat i desitjo comprar l'altre 50%. Te algun dret el llogater?

Si un copropietari desitja comprar la part de l'altre, i en especial en el cas de referència, el llogater no té cap dret preferent de compra per dues raons fonamentalment: 1. Perquè en aquest cas concret estem parlant que és llogater d'un pis que forma part d'un immoble que constitueix una única entitat registral, és a dir, que no està dividit en propietat horitzontal.

2. Perquè el propietari d'un indivís té, respecte a la resta de la copropietat, un dret de preferent adquisició que és superior a qualsevol dret que correspongués a l'arrendatari.

Ha de quedar clar però, que el fet que es consolidi la propietat en una sola mà, no implica cap risc per al llogater, ja que ho continuarà sent en les mateixes condicions que tenia fins a la data.

64

Respon Vàrem llogar un pis fa un any i el contracte es va fer a nom del meu marit. ara ell ha marxat i vol renunciar al contracte d’arrendament i que jo marxi del pis. Què he de fer?

Per descomptat vostè no ha de marxar, doncs la llei ja té prevista aquesta situació i és una de les poques causes de subrogació que han quedat dins la vigent llei d’arrendaments urbans.

En el seu article 12 ens diu expressament que el propietari podrà requerir al cònjuge del llogater en el cas de què rebi una renuncia d’aquest, perquè tingui la possibilitat de manifestar la seva voluntat de quedar-se al pis o no.

El que sí ha de tenir en compte són els terminis rigorosos que marca la llei, que són de quinze dies des de la recepció del requeriment per part del propietari; si transcorregut aquest termini, vostè no ha manifestat la seva voluntat de quedar- s’hi, s’entendrà que hi renuncia definitivament.

En cas que el seu marit marxés sense fer cap tipus de renúncia, vostè tindria màxim un mes per notificar al propietari la seva voluntat de ser ara la llogatera.

En totes les circumstàncies, el contracte no es modifica, sinó que es limita a continuar fins a la finalització en les mateixes condicions.

65

Respon Què és millor, llogar un pis amb mobles o sense mobles?

Es fa molt difícil contestar-li en termes genèrics, ja que ens caldrien més dades per poder donar una resposta correcta.

Tot i així, ens aventurem a donar-li unes normes generals, perquè pugui prendre millor la decisió.

Per norma general, als habitatges sense mobles el temps de permanència del llogater a l'immoble acostuma a ser més llarg, i per això la mitjana actual es troba entre els 3 i 4 anys de durada del contracte; mentre que en habitatges moblats, el llogater sembla tenir la percepció d’una estada més provisional i per això la mitjana actualment la tenim entre 1 i 2 anys.

Si ho volem analitzar tenint en compte el preu de mercat del lloguer de pisos, comptant l’amortització del mobiliari i inclòs el possible increment en el manteniment que comporta el fet de tenir-hi mobles, els preus dels pisos moblats són més alts que els dels buits.

De tot això, hem de prendre la decisió tenint en compte diversos factors i tenint molt clar quin és el prioritari per a vostè: si el que pretenem és una alta rendibilitat a curt termini, segurament ens convé més pisos moblats, mentre que si ho mirem a llarg termini, segurament ens convenen més pisos buits, ja que el temps que es trigui entre un llogater i un altre podria arribar a ser massa, comptant la freqüència de canvis que hi ha.

Per últim, no podem oblidar mai l’entorn on estigui l’habitatge, ja que hi ha zones on existeix una forta demanda de pisos moblats i hi ha zones on tradicionalment hi han viscut famílies més estables i per tant la demanda de pisos amb mobles és molt més baixa.

66

Respon Sóc propietari de diversos pisos i voldria cedir-ne temporalment un al meu fill perquè es vol independitzar. Hi ha cap inconvenient legal? Puc posar fi a aquesta cessió en qualsevol moment sense conseqüències?

Existeixen diverses fórmules per cedir el pis al fill, entenent que vostè vol conservar-ne la propietat. La més habitual, i per nosaltres la més aconsellable, és signar amb el seu fill un contracte de lloguer.

Aquesta solució, tot i que sovint escandalitza els clients quan la recomanem, considerem que té molts avantatges. Si ho mirem des de la perspectiva del seu fill, la comoditat de tenir per propietari el pare fa que s’accentuï el sentiment de casa pròpia, fet que no es produiria si en gaudís de forma gratuïta.

Si en canvi ho analitzem des de la seva perspectiva, vostè tindrà cada cinc anys la possibilitat de modificar la situació si per qualsevol circumstància passa alguna cosa que així ho recomani; el cas més freqüent per desgràcia és el de les parelles que se separen i tenen un fill en comú; si la parella ha viscut allà en qualitat de cessió gratuïta, el jutge declara aquell domicili com a domicili conjugal i la mare i el fill hi poden estar fins a la majoria d’edat del fill. Aquesta situació comporta en molts casos que els propietaris (exsogres) de la persona que ocuparà l’habitatge hagin de veure molt probablement com allà, amb els anys, hi va a viure una tercera persona, nova parella, mentre el seu fill, a qui realment se li havia cedit l’habitatge, ha d’anar de lloguer en un altre habitatge i no pot gaudir del pis dels seus pares.

En un cas com l’exposat, si la situació hagués estat la mateixa però vostè hagués signat amb el seu fill un contracte de lloguer, sols quedava esperar la finalització del termini del contracte d’arrendament per poder-ne recuperar la possessió.

67

Respon Sóc propietari d’un pis llogat amb contracte indefinit. Fa dos mesos va morir el llogater titular del contracte i amb ell convivia una persona que l’assistia i en tenia cura, però amb qui no hi ha cap vincle de parentiu i/o consanguinitat.

La germana del difunt em va comunicar expressament la mort, acompanyant el certificat de defunció i posant el pis a la disposició de la propietat, però sol·licitant alhora un breu termini de 30 dies per poder buidar-lo i lliurar els mobles i estris personals a qui en pogués treure profit (Càritas, ONG...).

Ara han transcorregut els 30 dies i la germana del difunt em diu que no em pot lliurar les claus perquè la persona que tenia cura del seu germà no les vol entregar ni vol marxar del pis.

Què he de fer?

Aquesta és una situació que lamentablement necessitarà una actuació ràpida i dràstica, ja que tot i que aquesta persona no hi té cap dret (no té cap relació familiar amb el difunt, només laboral), ens obliga a actuar per la via del precari; és a dir, haurem d’interposar una demanda per poder recuperar la possessió real de l’habitatge. Aquest plet no és ni fàcil ni ràpid, per tant l’hem d’interposar al més aviat possible.

Molt important!!! S’ha d’interrompre qualsevol intent per part d’aquesta persona de pagar cap renda o lloguer, no es pot acceptar cap pagament per aquest concepte, pot passar que existeixi una domiciliació bancària i encara es puguin anar girant rendes al compte corrent del difunt.

68

Respon Tinc diverses finques, totes velles però molt ben situades. Els meus pares cobraven unes rendes molt baixes i no varen poder fer gaire o gens de manteniment. Ara són tan velles que no sé què fer, si vendre-ho tot i comprar el que sigui però nou, arreglar-les o deixar-ho així.

Tenim una llarga experiència a posar al dia patrimonis envellits. El seu cas és força comú a causa de les circumstàncies d'haver patit quaranta anys d'una LAU obsoleta.

En molts casos tenen tots un punt en comú i és l’excel·lent situació de les finques, sigui quin en sigui l'estat. Aquest és un criteri prou bo i suficient com per conservar-les.

Tot i que no es pot fer una diagnosi concreta i individualitzada sense conèixer amb profunditat el patrimoni, sí que tenim un criteri clar i és el de conservar les millors finques del patrimoni, prescindint de les que estiguin en pitjor estat o pitjor situades.

Amb la venda d’aquestes finques es pot capitalitzar i reinvertir íntegrament els ingressos sobre la resta de patrimoni, amb actuacions planificades a 4 o 5 anys.

Com a administradors de patrimonis és la nostra responsabilitat facilitar tots els plans de viabilitat econòmica, tècnica, pactes amb llogaters i tot allò que significa una actuació integral sobre els mateixos.

Tingui per segur que, tot i que és una tasca a mitjà termini, el resultat és sorprenent tant per al propietari que aconsegueix un patrimoni sanejat, modern i rendible, com pels llogaters que, si les coses es fan correctament, hi col·laboren amb ganes, encara que els signifiqui un esforç tant econòmic com de molèsties, perquè hi guanyen després en habitabilitat i confort.

69

Respon Sóc propietari d’un pis que tinc llogat amb contracte indefinit i tinc un fill de més de 30 anys que viu amb mi però que es vol independitzar. Puc denegar la pròrroga forçosa per causa de necessitat?

Aquest és un tema que la jurisprudència dels diferents tribunals ja ha anat decidint des de fa uns anys en un únic sentit i que és el d’admetre com a causa de necessitat vàlida per a la denegació de la pròrroga la voluntat de voler fer una vida independent. Els tribunals han dit en múltiples ocasions que ningú no està obligat a conviure a la casa familiar i per tant és equiparable al que estableix el cas primer de l’article 62 de l’antiga Llei d’arrendaments urbans. És veritat, però, que en algunes sentències es fa referència al fet que perquè es doni aquest supòsit no n'hi ha prou que es tingui una certa edat i els fills es vulguin emancipar, sinó que requereix també que aquests fills siguin capaços de mantenirse amb els seus ingressos, o que realment puguin fer vida independent dels seus pares propietaris del pis llogat.

Aquests temes en l’actualitat cada vegada tenen menys rellevància, ja que de contractes indefinits avui en queden ben pocs. Actualment, tots són per períodes prèviament pactats.

70

Respon Sóc propietari d’un pis que vaig deixar ocupar al meu fill quan es va casar amb l'única finalitat que pogués estalviar per adquirir-ne un altre pel seu compte. Han transcorregut més de 20 anys, i ara la meva situació és més precària, fa ja molts anys que sóc jubilat, i m’he vist obligat a fer entendre al meu fill que pagui una renda, actualitzada a preus d’avui, i que signem un contracte de lloguer o bé que desocupi el pis. Em diu que no el puc fer fora perquè a efectes tàcits és un llogater indefinit. Durant aquests anys m’ha estat pagant mensualment una quantitat simbòlica i totalment fora de mercat. És realment així o puc exigir-li un pagament més fort?

Realment la situació que se li presenta és complicada. Efectivament la resposta del seu fill és legalment correcta. Tot i que vostè no hagi signat amb ell cap contracte de lloguer per escrit, en realitat ha existit un contracte verbal de lloguer pel qual s’ha percebut una renda mensual. Donada la data d’inici d’aquesta situació (anterior al 1995) realment s’ha consolidat un arrendament indefinit.

Les solucions possibles creiem que són dues: En primer lloc, hauria de parlar amb el seu fill a veure si voluntàriament accedeix a signar un contracte de lloguer amb termini pactat i preu actualitzat.

Si això no fos viable, l’altra possibilitat és actualitzar el lloguer que el seu fill està pagant, d’acord amb la LAU del 1994, aplicant tots aquells conceptes que la LAU preveu per als contractes indefinits (impost de béns immobles, serveis generals immobles, IPC, despeses de comunitat, assegurances, etc.).

Sempre s’han de lamentar situacions d’aquest tipus, però donades aquestes circumstàncies, no li toca més remei que fer complir al seu fill fins a l’últim requisit de la llei, ja siguin obres no consentides, increments, mal ús, és a dir, tot allò que la llei empari com a propietari.

71

Respon Sóc propietari d’un pis i el vull llogar.

M’aconsellen que el llogui a gent jove, ja que es veu que tenen ajudes per pagar el lloguer i puc tenir deduccions fiscals. És realment així?

Doncs sí. En aquests moments gaudim d’una legislació que preveu unes deduccions fiscals als propietaris que lloguin habitatges a joves d'entre 18 i 35 anys i que el seu rendiment net del treball o d’activitats econòmiques dins el període impositiu superin l'indicador públic de renda d’efectes múltiples conegut com IPREM. Si fins ara el rendiment net d’un habitatge gaudia d’una reducció del 50%, ara, les persones que lloguin d’acord amb el que preveu el paràgraf anterior tindran una reducció del 100%.

Per poder aplicar la reducció el llogater haurà de comunicar cada any al propietari en la forma que la llei preveu, que realment compleix aquests requisits.

En el cas d’existir més d’un arrendatari, es calcularà sobre la part del rendiment net que correspongui a la part proporcional de les persones que estiguin afectes i que compleixin els requisits.

Per tant, és realment cert que podrà acollir-se a les reduccions descrites si lloga a joves dins la franja d'edat prevista.

També és cert que existeixen ajudes per part de la Generalitat i, recentment, la ministra Sra. Carmen Chacón ha anunciat unes mesures per a l’1 de gener del 2008, que significaran 210 euros al mes per als joves que tinguin entre 22 i 30 anys i vulguin llogar un habitatge, sempreque els seus ingressos anuals no superin els 22.000 euros; aquesta ajuda serà per a 4 anys.

El gran dubte és si totes aquestes ajudes significaran o no un increment del preu dels lloguers, ja que han sortit notícies alarmants en aquest sentit. Aquesta possible situació no serà bona ni per als llogaters ni per als propietaris, ja que sabem per experiència que tots aquells pisos el preu dels quals no estigun dins una lògica de mercat acaben sent llocs de trànsit, on els llogaters hi viuen fins que no troben un habitatge més adequat.

Inicialment s’aconsegueix un preu de lloguer alt, però amb una ocupació molt baixa, i si fem números veurem que és un mal negoci.

72

Respon Sóc un dels socis propietaris d’un local de negocis, del que en sóc llogater. Des del punt de vista fiscal, quin és el preu mínim pel qual es pot llogar?

Les operacions que es produeixin entre una societat i un dels socis tenen la consideració fiscal d’operació vinculada i, d’acord amb la normativa de l’impost de societats, cal que aquestes es valorin a valor de mercat.

Valor de mercat és aquell que, per la mateixa operació, haurien pactat dues persones totalment independents entre elles.

Des de l’entrada en vigor de la llei de prevenció contra el frau fiscal 1 /12/2006, la càrrega de la prova recau en la societat, de forma que caldrà que la societat sigui capaç de demostrar a l’Administració d’Hisenda que el valor pel qual ha pactat i declarat una operació vinculada és el valor de mercat.

Altrament, l’Administració podrà valorar l’operació a valor de mercat i exigir el pagament de la quota i les retencions que, si cal, corresponguin, amb les sancions que es puguin imposar.

A més, s’està tramitant un projecte de reglament en el qual es detallarà la documentació que les empreses han de tenir a disposició de l’administració. En aquest document cal que figuri la justificació el valor de mercat de les operacions vinculades. La llei preveu sancions mínimes de 60.000 €, pels casos en que la societat no tingui dita documentació.

Pere Cuch. ABEC, Bufet Jurídic i Econòmic Col.laborador d’

73

Respon Tinc un habitatge que està en molt mal estat. Va marxar ja fa anys l’arrendatari, i ara que vaig a edificar apareixen dues persones que diuen que tenen un contracte verbal i, evidentment, estan ocupant la finca. Es pot considerar que estan a precari?

Segons la legislació, el precari consisteix en la tinença o utilització d’una cosa aliena, sense pagament de preu, ni raó de dret diferent a la mera liberalitat o tolerància del propietari o posseïdor real, de la voluntat del qual depèn posar termini a aquesta tinença. Dins d’aquest supòsit hi trobem, tant la possessió concedida per la liberalitat del propietari, com la possessió tolerada, com la possessió il·legítima o sense títol, que és el cas que ens ocupa, aquesta possessió il·legítima pot ser perquè no ha existit mai títol o perquè aquest ha perdut vigència.

En tots els casos correspon a la part demandada la càrrega de la prova sobre l’existència d’algun títol que empari l’ocupació.

74

Respon Tinc un pis tancat de fa anys i que no he llogat mai per por a què no em paguin, però ara necessito forçosament els diners. Puc tenir alguna garantia de què el llogater pagarà?

Des de fa ja un parell d’anys existeixen companyies asseguradores que ofereixen una assegurança per impagament de lloguers, i des d’aquest any la Generalitat ha tret el decret aval lloguer que te la mateixa finalitat.

Pels nostres administrats, . té fixades unes condicions molt favorables de garantia sobre lloguers d’habitatges fins a 3.000€ de renda mensual, cobrint l’impagament de fins a 12 mensualitats, les despeses de desnonament fins a 3.000€, i també fins a la mateixa quantitat per actes vandàlics si en el moment d’accedir a l’immoble es determina l’existència d’aquests actes. Alhora també informar-lo que la pòlissa per als nostres administrats ens permet demanar bestretes d’impagament de lloguers una vegada presentada la demanda, perquè el propietari no hagi d’esperar a la finalització del procediment per rebre els lloguers impagats; totes aquestes prestacions per un cost molt raonable i assequible per a tots els propietaris de finques llogades.

També els Organismes Públics tenen cobertures previstes per afavorir la posada en el mercat d’immobles en lloguer; en aquest cas concret la Generalitat de Catalunya té la voluntat de cobrir fins a 6 mensualitats de rendes no pagades (màxim de 1.500€ mensuals per Barcelona ciutat, decreixent els imports en funció de les poblacions i demanda social). No obstant, ara per ara té previst que aquests pagaments no es farien efectius fins a la completa finalització del procediment judicial per desnonament, i tampoc actualment té previst cobrir les despeses per desnonament ni els possibles actes vandàlics.

Tant una com altra solució són un gran pas endavant per tal de que persones com vostè agafin confiança i facin una aposta clara pel mercat de lloguer. Actualment el nostre país està molt lluny de l’oferta Europea d’immobles en lloguer, i realment creiem que aquestes noves iniciatives (ja siguin a nivell privat o públic) ajudaran a incrementar l’oferta, tant per les finques buides com perquè els inversors tornin a confiar en el negoci del lloguer com una aposta segura per incrementar el seu patrimoni.

75

Respon Sóc propietari d’un edifici però sols en tinc la nua propietat. Puc fer alguna cosa en el cas de que el usufructuari en faci un mal ús?

No és gens fàcil contestar la seva pregunta, doncs el concepte de mal ús és molt extens i a la vegada molt poc concret.

Ha de tenir en compte que l’usufructuari té el dret de percebre les rendes, llogar i gestionar l’immoble, sempre precisament actuant tal com ho faria un bon pare de família, per tant mai pot perjudicar els interessos de la nua propietat ja que la seva obligació és que arribi aquest patrimoni a les mans de la nua propietat en el millor estat dels possibles.

Val a dir que la vigent Llei d’Arrendaments Urbans (24/11/1994) ha fe un pas endavant en aquest tema en el sentit de què els contractes subscrits per l’usufructuari quedaran automàticament rescindits amb l’extinció de l’usdefruit (mort de l’usufructuari), resolent un dels primers problemes que provocava l’anterior Legislació amb la vigència de contractes per sota el valor de mercat on es podia pressuposar una compensació a l’usufructuari de forma directa.

Excepte aquest petit avanç, ens segueix quedant una gran incertesa de com l’usufructuari conservarà la finca, essent el pitjor escenari quan el titular de l’usdefruit es limita a percebre rendes sense atendre el què responsablement li correspon, deixant la finca en un estat d’abandonament absolut.

Si arribés el cas que vostè tingués la percepció o petits indicis de què l’usufructuari podria comportar-se irresponsablement respecte la tutela i/o manteniment de la finca a tots els nivells, actualment no li quedaria més remei que obtenir el major nombre de proves possibles d’aquest comportament, i anar als tribunals a defensar els seus drets com a nu propietari; però lamentablement en la majoria de cassos hi ha un component de relació personal/ familiar entre nu propietari i usufructuari que complica més, si cap, aquestes situacions.

76

Respon Tinc un local en desnonament on el llogater que l’ocupava ha marxat sense fer entrega ni de la possessió ni de les claus, però he rebut queixes dels veïns per males olors i “bitxets” que provenen de l’interior. Puc entrar al local per fer-lo netejar?

Malauradament el nostre Ordenament Jurídic no li permet accedir a l’interior del local llogat sinó hi ha una prèvia entrega de la possessió i claus, ja sigui voluntàriament per part del llogater si aquest decideix unilateralment resoldre el contracte i reintegra la possessió al propietari amb entrega de claus, o bé per execució forçosa quan després d’un desnonament es fa una obertura judicial el dia de llançament.

En la majoria de desnonament interposats, ja sigui per manca de pagament o bé per les altres causes legalment taxades, el propietari té coneixement cert de què el llogater ja no és a l’interior de l’immoble, i que aquest es troba en un estat d’abandó total i absolut. Tot això fa que l’angoixa dels propietaris creixi no ja per la no percepció de rendes, sinó per l’estat en què trobaran la seva propietat una vegada els sigui restituïda judicialment la possessió.

Malgrat aquesta rigorositat, l’Ordenament Jurídic pot en casos excepcionals autoritzar l’accés als immobles per resoldre aquests tipus de situacions puntuals i perjudicials per la pròpia finca i els tercers a qui l’Ordenament Jurídic anomena de bona fe.

En aquests cassos, s’ha de demanar al Jutge que porta el desnonament, que autoritzi l’accés a l’interior del local per fer la neteja del mateix. Una vegada autoritzat l’accés del propietari, i de l’industrial encarregat de fer la neteja, totes les actuacions es faran amb presència de la Policia Local per garantir que es respecten tots els paràmetres judicials previstos per l’autoritat judicial.

No li aconsellem cap altre tipus d’actuació que pugui realitzar per resoldre aquest problema que no sigui la què li hem descrit, doncs les conseqüències podem ser més perjudicials que les què intentem resoldre.

77

Respon Tinc uns diners dipositats en entitats bancàries i davant la greu situació econòmica mundial, tinc dubtes sobre si he de mantenir aquests dipòsits o bé caldria invertir-los en els immobles que tinc llogats?

Des de la nostra empresa i més concretament el departament de Gestió de lloguers i administració de patrimonis, amb el suport del departament de manteniments, hem cregut sempre molt en la inversió i millora de les finques. Per altra banda, creiem que la possibilitat que ens dóna l’art 108 de l’antiga LAU (repercutir el 12% d’aquestes obres als lloguers indefinits) és una oportunitat que no ens hauríem de deixar perdre mai.

Creiem que ara més que mai, és una bona decisió empresarial per part dels propietaris que apostin per millorar totes i cada una de les finques, ja sigui a nivell individual (rehabilitant els pisos/locals) i d’aquesta manera la sortida d’aquests immobles al mercat provoquen automàticament la pujada del seu preu de lloguer, ja sigui millorant les instal·lacions col·lectives de la finca (baixants, patis interiors, cobertes....) per poder aplicar l’esmentat article.

No ens cansem d’insistir als nostres propietaris que no hi ha producte bancari o anàleg al mercat que els pugui donar una rendibilitat del 12%, alhora que la pròpia inversió ja incrementa per sí sola el valor del seu immoble; parlaríem per tant d’una doble rendibilitat.

Per acabar de veure aquesta crisi com una oportunitat, tot això es podrà fer amb una selecció molt més acurada dels proveïdors, doncs es poden trobar ara industrials a molt millor preu i d’excel·lent qualitat.

Per tant després d’aquest llarg preàmbul, la resposta és sí; i un sí sense cap dubte.

78

Respon El propietari d'un local comercial vol posar un rètol a la façana. Pot fer-ho sense l'autorització de la comunitat?

La instal·lació d'un rètol suposa l'alteració d'un element comú: la façana. Hauria de comptar, doncs, amb l'autorització de la comunitat. Tanmateix, les escriptures de divisió horitzontal actuals solen preveure la possibilitat (sotmesa a mesures d'ordre estètic) d'instal·lar rètols sense autorització, en aquest cas prevalen les estipulacions de l'escriptura. Dues precisions al respecte, la decisió de la junta s'haurà de prendre per unanimitat, i potser també resulta del seu interès esmentar que la llinda de la porta no s'entén que formi part de la façana i no li afecta, per aquest motiu, la regla de la unanimitat. Li aconsellem, no obstant, demanar el permís de la comunitat, encara que només sigui per cortesia .

Per últim, i des d'un punt de vista més pràctic, hem de tenir en compte que en la majoria de municipis ( per no dir a tots) per instal·lar un rètol s'ha de sol·licitar el corresponent permís i per obtenir-lo s’hi haurà d'adjuntar bé el permís de la comunitat o bé l'escriptura que autoritza a col·locar-lo.

79

Respon Tinc un local força gran que, segons els estatuts de la comunitat i el que diu l´escriptura, el puc subdividir en dos parts. Puc obrir-hi una nova porta al carrer?

Quan en uns estatuts o en una escriptura d'obra nova i divisió en propietat horitzontal es preveu la posibilitat de poder subdividir un local, evidentment es pensa que els dos locals resultants puguin tenir aquesta condició i per tenir la condició de local independent és necessari que als dos locals es pugui accedir directament des de la via pública.

Aquest tema ha donat lloc a molts procediments judicials, ja que en molts casos les comunitats s´han negat a que s´obrís una nova porta des del local segregat al carrer. Què en diu la jurisprudència?

Hi ha una sentència de l´Audiència de Barcelona de data 3 de maig del 2005, que utilitzant el sentit comú , autoritza expresament l´obertura d’una porta al local des de la via pública , ja que en cas contrari no podria considerar-se finca independent i no tindria sentit l´autoritzacio prevista en els estatuts. En aquest sentit, trobem també diverses sentències els darrers anys.

Per contra, la major part de les sentències anteriors a l´any 2000, la interpretació era molt més restrictiva.

80

Respon Sóc propietari d'un pis als baixos d'un edifici de només 8 veïns on es vol instal·lar un ascensor. A mi, francament, no m'interessa i econòmicament no em va gens bé, però tampoc vull impedir a la gent gran de l'escala que comptin amb ascensor. Quina posició puc adoptar?

Com potser sabrà, el quòrum exigit per l'acord d’instal·lació d'un ascensor és de les tres cinquenes parts de propietaris i quotes. El seu vot ha de ser negatiu, i en aquest cas , podrà abstenir-se de participar en el cost de l’ascensor, però fins que no aboni l'import que li correspon més els interessos no en podrà fer ús del mateix.

Sobre la seva preocupació en no obstaculitzar la instal·lació de l'ascensor pel fet que hi han persones grans, hem d'informar-lo que en cas que la seva negativa impliqués no obtenir la majoria de 3/5 parts, la jurisprudència ve assimilant la instal·lació d'un ascensor a la desaparició d'una barrera arquitectònica si entre els veïns hi ha persones de més de 70 anys i en aquest cas, de desaparició de barrera arquitectònica, el quòrum exigit és la majoria simple.

81

Respon Tinc una plaça d'aparcament a la meva comunitat i últimament veig que tothom la utilitza com a magatzem per deixar-hi tota mena d'objectes. No hi ha cap norma que ho prohibeixi?

Al marge del que tingui estipulada la comunitat (ja sigui en escriptura, ja sigui en normes estatutàries), creiem que hi ha un factor encara més important que cal tenir en compte: la seguretat de tots -com sap, el risc d'incendi és alt en un pàrking-, per això la normativa és estricta en el cas de mantenir allunyat dels vehicles qualsevol material que pugui ajudar a propagar el foc. Un altre factor important que cal tenir en compte i que ajuda en el compliment de les normatives antiincendi és que les companyies asseguradores podrien negar-se, en el cas que malauradament es produís un sinistre, a fer-se càrrec dels danys, ja que totes les companyies estableixen, en el seu clausulat, normes molt restrictives en aquesta matèria.

82

Respon Visc en una comunitat amb una gran zona de jardí i piscina. Des de fa temps hi ha problemes de convivència perquè els joves fan festes a la piscina que acaben molt tard, fan soroll, fan malbé la gespa i no deixen dormir a ningú.

Hem provat de posar notes informatives, però no hem aconseguit res.

Efectivament la convivència i el recentment tan famós civisme, és un dels valors pels quals les comunitats han de fer més esforços. En aquest sentit, el camí iniciat -circular, notes i advertiments- són un bon instrument, però potser no és suficient per crear una consciència per a un ús responsable i pacífic dels elements comunitaris. La nostra recomanació és l'establiment d'un estatut de normes de la comunitat que haurà de ser aprovat per unanimitat i, en tant que sigui possible, elevat a públic i inscrit en el Registre a fi i efecte de dotar-lo de seguretat jurídica. Aquesta formalització només desplegarà els seus efectes pràctics, si es procura informar a tothom i especialment els nous propietaris. Estem segurs que el seu administrador així ho farà.

83

Respon Aquest any em toca el torn de ser presidenta de la comunitat, però no estic gaire bé de salut i penso que no podré complir amb les meves obligacions com a presidenta. Si presento un certificat mèdic als veïns podré deslliurar-me de l'obligació?

Els motius per deixar passar el torn de la presidència, no estan establerts per la Llei de la propietat horitzontal i rarament ho estan al títol constitutiu. Això ens deixa dos camins: la lliure decisió de la junta de propietaris, és a dir, vostè pot proposar-ho en la reunió i els veïns poden acceptar (o no) les seves raons. Esperem que la junta comprengui les seves raons. En cas que la junta li denegués la possibilitat de saltar el torn de la presidència, també pot sol·licitar, en el termini d'un mes des de la celebració de la junta, l'auxili judicial. En aquest sentit, hem de dir-li que en termes generals els jutges solen eximir d'aquesta obligació per motius de salut (entre d'altres casos). En aquest cas, el certificat li serà del tot necessari. Si desitja més informació sobre el procediment judicial que hauria de seguir no dubti a consultar-nos de nou, però per la seva tranquil·litat, li hem de dir que un bon administrador sol deslliurar el president de les tasques del dia a dia, atès que assumeix íntegrament totes les responsabilitats de la comunitat, excepte les de representació davant de tercers.

84

Respon Sóc propietari d'un pis en una finca i fa uns anys es va acordar per unanimitat la prohibició que els propietaris tinguessin gossos a la comunitat. Ara, recentment, un dels pisos ha estat llogat i els nous llogaters tenen un gos.

Volíem fer un escrit informant de l'acord pres en el seu moment, en el qual es determina la prohibició de gossos en els pisos.

Tot i existint un acord adoptat per unanimitat dels propietaris, en el qual s'aproven unes normes comunitàries entre les quals figura la prohibició de tenir gossos en els pisos, si l'acord no ha estat escripturat i posteriorment inscrit en el Registre de la Propietat no és exigible a tercers propietaris -i encara menys a tercers no propietaris, aliens a la presa de la decisió i a les seves conseqüències. Fins i tot, inscrit l'acord en el Registre, un llogater no s'hi veuria obligat (tret del cas que així ho estipulés el seu contracte de lloguer).

Creiem que en aquests casos el més important, més que el compliment estricte de les normes, és la salvaguarda de la convivència, amb una actitud flexible per ambdues parts, comunitat i llogaters.

85

Respon Vivim en una comunitat de propietaris. Ara ens hem adonat que fa tres anys es va aprovar per unanimitat dels components uns estatuts que no van ser inscrits al Registre de la Propietat.

Podem fer-ho ara? Hi ha cap problema?

El primer que cal tenir en compte en un cas com aquest és si durant aquests tres anys s'ha produït algun canvi en la propietat de la finca, si no hi ha hagut cap variació en la titularitat que constava i, consta actualment en el Registre de la Propietat, es poden inscriure els estatuts sense cap mena de problema.

Si s'ha produït alguna variació en les titularitats registrals serà necessari, ineludiblement, aconseguir l'aprovació dels estatuts per part dels propietaris que s'han incorporat amb posterioritat a la seva aprovació, ja que aquests tercers no es poden veure de cap manera afectats per acords que no figuren inscrits en el Registre de la Propietat, i per la qual cosa no en poden tenir coneixement.

86

Respon Sóc propietari d'un local comercial amb entrada al vestíbul de l'escala que de fet no he utilitzat mai, tot i així hem carreguen les despeses de la comunitat, es correcte això?

Benvolgut lector, en primer lloc convindria que examinés el títol constitutiu, en el mateix es mencionarà el règim de contribució i les despeses que li correspon. En cas que no en digui res, la Llei de propietat horitzontal, preveu que els locals participis de les depeses comuns i necessàries de la comunitat. Per tant haurà de seguir pagant les despeses de comunitat d'acord amb el seu coeficient Recentment en el moment de constituir les comunitats molts promotors ja preveuen deixar exempt els locals de la participació a les despeses d'escala sols obligant-los a participar de les despeses generals de l'edifici ( cobertes, assegurances, desguàs, etc..)

87

Respon Acabo de llogar un local comercial i m'interessaria disposar d'una bústia de correu a l'interior del vestíbul de la finca. Voldria saber si puc demanar a la comunitat de propietaris permís per instal·lar-la.

S'hauria de mirar a l'escriptura de divisió en règim de propietat horitzontal si el seu local participa de les despeses pròpies de vestíbul i escala, com ara neteja, consum d'electricitat o aigua, reparacions de la porta d'entrada, etc. En cas afirmatiu, hi tindria dret. Si no participa d'aquestes despeses, pel fet de ser un local totalment independent, no pot utilitzar el vestíbul i, en conseqüència, no pot exigir-hi una bústia.

88

Respon Vull posar aire condicionat al meu pis. Tenim una façana antiga i rehabilitada i no sé on serà correcte col·locarlo ni a qui he de demanar permís.

Benvolgut lector, com a innovació i millora de la qualitat de vida l’aire condicionat té un tractament força favorable. En primer lloc, s’ha de demanar permís a la comunitat, que per majoria simple ha d’informar-lo sobre quin és el lloc més adient per a la instal·lació. Cal deixar clar que no l'hi poden impedir, només poden exigir que es col·loqui en el lloc escollit per la Comunitat.

En cas que la seva sigui la primera petició d’autorització, seria molt bo que la comunitat aprofités per escollir un lloc idoni tant per al rendiment de les màquines com per a l’estètica o per als sorolls, i que tingui l’espai suficient com per donar servei a la majoria dels propietaris.

89

Respon Tinc un local amb pati posterior molt ben situat i m’estic plantejant reconvertir-lo en un habitatge. He de demanar el permís a la comunitat per fer-ho?

Només haurà de comunicar el canvi d’ús si en el títol constitutiu (la divisió horitzontal) està expressament prohibit, i en el cas que el canvi d’ús modifiqui els coeficients respecte a les parts comunes. Si resultés que no és permès, necessitaria l’aprovació unànime de la Junta de Propietaris.

Volem aprofitar aquesta ocasió per fer dos comentaris addicionals: El canvi d’ús de local a habitatge requerirà a més el seguiment de la normativa urbanística que l’afecti (sense anar més lluny la tramitació de la corresponen cèdula d’habitabilitat).

Si la conversió en habitatge requereix obres que en modifiquin l’estructura, també es requerirà l’aprovació per unanimitat de la comunitat. Per contra, si no afecten elements estructurals, només caldrà comunicar-ho al president.

90

Respon Sóc propietari d'un local que pertany a una comunitat de propietaris, hi tinc accés independent des del carrer i per tant no utilitzo mai l'escala comunitària. He de pagar les despeses de la comunitat?

La nostra primera resposta és que sí, ha de pagar la totalitat de les despeses comunitàries malgrat que no utilitzi la major part dels elements comuns. De totes formes aquesta resposta té algunes consideracions: 1. És habitual que els promotors en atorgar l'escriptura d'obra nova incorporin uns estatuts mínims per garantir la tranquil·litat en el funcionament posterior de la comunitat de propietaris. Aquests estatuts preveuen, en els casos en què els locals tinguin accés independent, el fet que no contribueixin a les despeses de manteniment de l'escala, com és la llum, la neteja, l'ascensor, etc.

2. En altres supòsits en què el promotor no preveu aquesta eventualitat, és força habitual que en la primera reunió de comunitat s’adopti –amb la suggerència dels locals –baixos– un acord de les característiques del paràgraf anterior.

Els problemes més grans es produeixen quan les despeses per fer a l'escala no són pròpiament de manteniment, com per exemple l'adequació de l'escala a la normativa sobre barreres arquitectòniques. En aquest cas, estimem que és clar que els locals han de contribuir-hi d'acord amb el seu coeficient.

91

Respon Visc, des de fa molts anys, en un immoble on sempre s’ha obert la porta d’entrada mitjançant sistema de porter electrònic. Ara els veïns, per seguretat, volen tancar la porta amb clau. Ho poden fer?

Cada cop més ens plantegen aquesta pregunta.

Segons la normativa catalana vigent que desenvolupa la Normativa bàsica dels edificis CPI/96 vers les condicions de protecció contra incendis, s’ha de dir que no és possible tancar la porta de sortida a l'exterior de l’edifici.

La normativa exigeix que les portes situades en els recorreguts d’evaquació siguin “fàcilment operables”, per la qual cosa, generalment això impedeix que les portes que han de ser utilitzades en l'evacuació, mentre els edificis i establiments estiguin ocupats, puguin estar tancades amb clau pel costat per on estigui prevista l’evacuació (d’interior a exterior). És, per tant, aplicable a la porta de sortida a l'exterior dels edificis d’habitatges.

92

Respon Sóc president de comunitat d'un edifici ja antic i m'han dit que hem de passar una espècie d'ITV de les instal·lacions elèctriques. Això és veritat?

Doncs, efectivament, és així, d’acord amb el REGLAMENT ELECTRÒNIC PER A BAIXA TENSIÓ REBT-2002 aprovat pel Reial decret 842/2002.

Aquesta legislació crea noves obligacions i responsabilitats periòdiques a les comunitats de propietaris i als administradors o presidents que les representen, pel que fa a la bona conservació i al manteniment de les mesures de seguretat d'aquestes instal·lacions.

Ens dóna un termini de fins al setembre de 2008 (prorrogable en els expedients amb regularització en curs) per procedir a la primera revisió obligatòria i, a partir d'aquell moment, es procedirà (cada 5 o 10 anys), depenent de la potència i les característiques de l'equip, a una revisió periòdica obligatòria.

Creiem que és sens dubte una mesura convenient, ja que tots coneixem el mal estat en què es troben moltes instal·lacions i la manca de cultura de conservació tradicional al nostre país.

Però a l’hora de posar-ho en pràctica, realment és molt feixuc, ja que hi ha en primer lloc una gran quantitat de tasca administrativa i, en segon lloc, la intervenció d’enginyers, instal·ladors autoritzats i empreses col·laboradores que han d'emetre les certificacions oportunes. Com pot veure, la coordinació de tot plegat no és pas senzilla. És per tot això que li recomanem dues coses: La primera és procedir a la revisió al més aviat possible, no esperi mai que s’apropi la finalització del termini, ja que manca personal especialitzat i el seu cost és previsible que augmenti.

La segona és confiar tota aquesta tasca al seu administrador, que és el profes sional més preparat perquè la seva finca superi amb èxit la revisió actual i les posteriors.

93

Respon Vaig comprar el pis d’obra nova ara farà tres anys i tenim la comunitat de propietaris en funcionament des de més o menys el mateix temps. Avui encara hi ha moltes coses per arreglar: cuines mal acabades, esquerdes als pisos, balcons rovellats, la porta del pàrquing s’espatlla constantment, etc. M’agradaria saber saber fins on arriba la responsabilitat de l’administrador per no haver aconseguit que es reparin tots els defectes que es van reclamar a la promotora.

No podem contestar sense, com a mínim, intentar aclarir diversos termes que esmenta em la seva pregunta. En primer lloc, s’han de distingir diverses gradacions de “problemes”: no és el mateix un mal acabat que un defecte constructiu, ni que el mal funcionament d’una porta; cadascun d’ells està sotmès a un període de responsabilitat i/o garantia diferent i consegüentment de forma i termini de reclamació.

Dit això, el que sí que podem afirmar és que la màxima per no dir única responsabilitat de l’administrador és la de salvaguardar de l’eventual exercici de les accions que únicament vostès com a propietaris han de decidir emprendre o no. En aquest sentit, la nostra experiència ens indica que és tasca primordial aconsellar una feina de manteniment constant i des d’un bon inici (per poder fer efectives les garanties que es tinguin) i aconsellar en casos severs l’elaboració d’un dictamen pericial que inclogui una valoració econòmica amb vista a una eventual reparació i/o reclamació judicial.

Per la seva tranquil·litat, vull informar-lo que els tribunals accepten, com a manera de paralitzar la prescripció de l’acció contra el promotor per vicis i/o defectes de construcció les més variades formes de reclamació (fax, burofax, correus electrònics, etc.).

Recordi que en aquesta com en qualsevol altra decisió, la sobirania resideix en la Junta de la Comunitat.

94

Respon És la comunitat de propietaris responsable de garantir la seguretat dels seus treballadors?

Sí, sense cap dubte. La comunitat de propietaris ha de garantir la seguretat dels seus treballadors en tots els aspectes que tinguin relació amb el seu treball en compliment de la Llei de prevenció de riscos laborals (LPRL) i les normes que la desenvolupen, aplicant les mesures pertinents com serien cursos de formació, equipaments adequats etc.

Una empresa especialitzada s’ha d’encarregar de confeccionar una avaluació de riscos, on constarà la identificació del lloc de treball, els riscos existents, relació de treballadors, resultat de l’avaluació i les mesures preventives que cal adoptar, mètodes i procediments. A més, s’impartirà formació de coneixements mínims necessaris per al desenvolupament de les activitats de prevenció. Abans de l’inici de qualsevol feina que faci un treballador contractat per la comunitat de propietaris, per tant, haurà de lliurar a totes les empreses contractades per la comunitat l’avaluació de riscos inherents a l’edifici i a les seves instal·lacions.

Si vostè té un administrador, no es preocupi, ja que és una de les tasques que acostumen a assumir la majoria de professionals; en cas contrari, serà el president qui haurà d’assumir la responsabilitat de portar a terme aquest tipus d’obligacions.

95

Respon Si a la finca on vivim, que és una comunitat de propietaris, cau una persona, tenim la comunitat algun tipus de responsabilitat?

Aquest és un tema que passa sovint, cau una persona en una finca i demana responsabilitats a la comunitat, segurament per aquesta cultura que s’està implantant de sempre demanar responsabilitats.

Doncs en aquest cas la jurisprudència és molt unànime a l'hora de determinar que no existeix cap responsabilitat de la comunitat si la finca es troba en perfectes condicions de manteniment.

Un tema diferent fóra si hi hagués alguna deficiència de manteniment que pogués provocar un accident, per exemple un esglaó de l’escala en mal estat, una zona de la finca mal il·luminada, una rajola del jardí aixecada, i un munt de altres coses que en una finca poden ser causa d'accidents.

En aquest darrer cas evidentment la comunitat en seria responsable i la companyia d'assegurances hauria de fer front a les despeses i indemnitzacions corresponents.

96

Respon Sóc nou propietari d’un pis, i en una reunió a la que no vaig assistir vaig ser nomenat President. Voldria saber si tinc la obligació d’assumir el càrrec i en cas de ser així quines seran les meves responsabilitats i obligacions?

El càrrec resulta obligatori i gratuït, tot i que la junta de propietaris pot considerar l’al·legació de motius d’excusa fonamentats. És tracta d’una funció unipersonal, la duració es d’un any i s’entén com a prorrogat fins que es faci la junta ordinària següent al venciment del termini per al qual el van designar.

Les funcions consisteixen en convocar i presidir les reunions de la junta de propietaris, representar a la comunitat judicialment i extrajudicialment, elevar a públics els acords si escau, vetllar per la bona conservació i el bon funcionament dels elements i els serveis comuns, i vetllar pel compliment dels deures dels propietaris i dels titulars de la secretaria i l’administració.

De totes maneres si vostès tenen administrador sols la representació judicial de fet es indelegable, doncs les demés funcions les assumeix de facto l’administrador en nom seu.

97

Respon Estem detectant un increment aparentment moderat de la morositat a la nostre comunitat.

Els propietaris que sí abonem les nostres quotes, volem saber si a la llarga aquesta situació pot representar-ne algun problema, ja que tenim constància de que un dels pisos està a la venda.

La lluita contra la morositat, és un dels principals problemes que ha d’afrontar el president d’una comunitat i el seu administrador, les lleis arbitren mecanismes per a evitar que aquestes situacions quedin en un punt mort.

La Llei ha creat una sèries de mesures com ara la creació d’un fons de reserva, l’afecció real de l’immoble transmès al pagament de les despeses generals corresponents a l’anualitat en la qual tingui lloc l’adquisició, l’establiment d’un procediment àgil i eficaç d’execució judicial per al cobrament dels deutes amb la comunitat. Resulta una obligació de cada propietari contribuir, d’acord amb la quota de participació fixada, a les despeses generals per l’adequat sosteniment de l’immoble, els seus serveis, càrregues i responsabilitats.

En cas contrari la comunitat podrà exigir-ho judicialment. El procediment judicial una vegada presentada la demanda i admesa a tràmit, consistirà en el seguiment del jutge perquè en un termini curt de temps es pagui al demandant o comparegui aquest i al·legui en escrit d’oposició.

El propietari que té despeses pendents vençudes i no pagades, quedarà privat del seu dret de vot, la seva presència i quota no serà computada als efectes d’aconseguir les majories exigides per la Llei.

Els deutes amb la comunitat de propietaris es consideren com un crèdit preferent ,o sempre que procedeixin, de la negativa al pagament de les despeses generals, de les aportacions al fons de reserva, o derrames per obres de reparacions necessàries.

En el cas de que el pis sigui venut, els transmitents en l’escriptura de transmissió hauran de declarar que estan al corrent de pagament mitjançant la presentació d’un certificat de deutes, s’haurà d’incloure també la despesa aprovada i no repartida.

En el cas de que les quotes no fossin abonades, el nou titular estarà obligat a assumir el pagament de les despeses generals pendents durant tot l’any en el que s’adquireix la finca així com totes les vençudes durant l’any immediatament anterior a la transmissió, el venedor no podrà ser excusat dels pagaments pendents si no aporta llur certificat.

98

Respon Tinc un veí que ha realitzat el tancament d’una galeria interior, sense demanar permís a la comunitat. Puc demanar la seva retirada?

Els propietaris que es proposin de fer obres en llurs elements privatius ho han de comunicar prèviament al president o a l’administrador de la comunitat. Si l’obra comporta l’alteració d’elements comuns, s’ha d’aprovar d’acord amb la majoria de 4/5 parts. És important saber que la nova Llei estableix una presumpció de consentiment, si l’existència d’obres que es consideren, no disminueixen la solidesa de l’edifici ni comporten l’ocupació d’elements comuns de manera notòria i la comunitat no ha mostrat oposició en el termini de sis anys des que es van acabar. Art 553.36 Cal no oblidar de la existència de Ordenances Municipals, ja que aquestes prohibeixen explícitament aquests tipus de tancaments.

La comunitat pot exigir la reposició a l’estat originari dels elements comuns alterats sense el seu consentiment, dirigint-se al departament corresponent de l’Ajuntament de la seva població, que donarà inici a la obertura d’un expedient sancionador, que pot acabar en un procediment contenciós-administratiu.

Malgrat la protecció legal, en la majoria de casos la solució passa per la contractació d’un advocat i requereix temps.

99

Respon Hem rebut una notificació de l’Ajuntament per una denúncia que va interposar un vianant, al produir-se el desprendiment d’un cascot del balcó del nostre edifici. Arrel d’aquest succés ens plantegem si seria convenient reparar aquests danys o bé aprofitar i rehabilitar la finca que ja té 28 anys.

L’Administrador aconsella que aquesta decisió es prengui desprès de que un arquitecte tècnic hagi realitzat un informe sobre l’estat de la façana, la principal finalitat de la contractació d’un professional és evitar el gran nombre de decisions errades que sovint es prenen equivocadament, i per aquest motiu cal elaborar un esquema bàsic i lògic a seguir en el procés de rehabilitació com a forma de treball. En aquest cas concret, cal eliminar amb caràcter d’urgència el perill, consultar amb un tècnic si cal protegir la façana, i comunicar-ho prèviament en el consistori per deixar constància de les actuacions realitzades i les que la comunitat té previst realitzar.

Un cop afrontada la decisió d’iniciar les obres i realitzat per part del tècnic el projecte de rehabilitació amb la elecció definitiva de solucions concretes, ja siguin parcials o totals, cal contactar amb varies empreses per sol·licitar pressupostos d’acord sempre amb la comunitat, i seguir el criteri del tècnic, en el moment de comparar pressupostos i decidir l’executor de l’obra. Serà l’arquitecte el que pugui facilitar les instruccions del que cal fer, de com fer-ho, el cost aproximat, i finalment el més important, assumir la direcció de les obres per controlar i certificar el conjunt dels treballs. És important comentar les responsabilitats que adquireix la comunitat de propietaris en el tema de la seguretat durant l’obra, cal indicar que en la majoria de casos queda obligada a contractar una coordinació en matèria de Seguretat i Salut durant el transcurs de la mateixa, és habitual que siguin el mateixos tècnics els que ho coordinin.

La contractació d’un tècnic per redactar un Projecte d’Execució i de Direcció Facultativa per realitzar el control dels treballs en procés, a més de ser obligatòria per llei en la majoria dels casos, comporta indudablement avantatges per a la comunitat, en un principi pot semblar que es tracta d’una despesa que es podria estalviar, però es un fet que la rendibilitat d’aquest cost serà evident al finalitzar les obres.

Tots els edificis haurien de realitzar revisions periòdiques i complir amb un calendari d’inspeccions regulars en el temps, analitzant aspectes relatius a cobertes, estructura, façanes, xarxa d’aigües i sanejament entre altres, significant una garantia de que els seus edificis estan en suficients condicions de seguretat dintre d’un temps garantit.

Precisament per poder complir amb tot lo exposat en els paràgrafs anteriors, va crear ja fa anys un departament de manteniments que coordina totes les relacions entre tècnics, industrials i la comunitat de propietaris.

100

Respon Sumari Compravenda 1 2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

13.

14.

15.

16.

17.

18.

19.

20.

21.

22.

23.

24.

25.

26.

DOCUMENTACIÓ NECESSÀRIA NOTA REGISTRAL CONTRACTE D'ARRES NECESSITAT DE L'ESCRIPTURA DE COMPRAVENDA DESPESES PER LA COMPRA D'UN HABITATGE DESPESES PER LA VENDA D'UN HABITATGE DEFECTES DE L'IMMOBLE I QUANTITATS AJORNADES OPCIÓ DE COMPRA D'UN LOCAL CONTRACTE PRIVAT DE COMPRAVENDA VENDA DE L'HABITATGE AMB MOBLES QUAN ES PAGUEN ELS HONORARIS A L'AGÈNCIA IMMOBILIÀRIA? OBLIGACIÓ DE DECLARAR EL NOU DOMICILI TIPUS DE CÀRREGUES DIFERÈNCIES ENTRE METRES ÚTILS I CONSTRUÏTS DOCUMENTACIÓ EN LA COMPRA D'OBRA NOVA MEMÒRIA DE QUALITATS DIVISIÓ DE LOCAL LIQUIDACIÓ DEL COMPTE DE REPARCEL·LACIÓ. CANCEL·LACIÓ AL REGISTRE DEDUCCIONS DE L'IMPOST SOBRE LA RENDA PERMUTA I TRIBUTACIÓ DE L'IVA VENDRE UNA PART DEL SOLAR D’UNA FINCA DRET A LES VISTES I A LA INTIMITAT VENDA D'UNA PART DE LA FINCA: CAL UNANIMITAT? LA VENDA I LA PENSIÓ VITALÍCIA. TRIBUTACIÓ MODIFICACIONS DEL PROJECTE D'OBRA NOVA EN ELEMENTS COMUNS RESPONSABILITAT DEL PROMOTOR I CONTRACTISTA

Respon

27.

28.

29.

30.

31.

32.

33.

34.

35.

36.

37.

38.

39.

40.

41.

42.

43.

44.

45.

46.

47.

48.

TRANSMISSIÓ A L'ESTRANGER DRET D'ÚS I HABITACIÓ TANCAMENT DE FINQUES TIPUS DE MODIFICACIONS DEL PROJECTE D’OBRA NOVA LLIURAMENT D'OBRA NOVA REPERCUSIONS FISCALS EN LA CONTRACTACIÓ AMB NO RESIDENTS DOBLE IMMATRICULACIÓ RESPONSABILITAT DEL VENEDOR PER MANCA D'INFORMACIÓ REPERCUSIONS FISCALS EN LA TRANSMISSIÓ ALS DESCENDENTS PENSIÓ EN VITALICI REPERCUSIONS FISCALS EN LA VENDA DE L'HABITATGE HABITUAL ALUMINOSI REPRESENTACIÓ DE LES PARTS RESCISSIÓ PER LESIÓ RESPONSABILITAT DE L'ARQUITECTE NOTA D'ENCÀRREC INCREMENT DE CÀRREGUES ESTATUS DE LA COMUNITAT INCLÓS EN EL CONTRACTE D'OBRA NOVA CONTRACTE DE COMPRAVENDA AMB PAGAMENT AJORNAT DECLARACIÓ D'OBRA NOVA ANTIGA INEFICÀCIA CONTRACTUAL RELACIONS DE VEÏNATGE

Respon

Lloguer 49.

50.

51.

52.

53.

54.

55.

56.

57.

58.

59.

60.

61.

62.

63.

64.

65.

66.

67.

68.

69.

70.

71.

72.

73.

74.

75.

76.

77.

78.

PAGAMENT DEL LLOGUER CONSERVACIÓ DE L'IMMOBLE LLOGAT ACTUALITZACIÓ DE LLOGUER ANTIC LLOGAR UN HABITATGE PER ÚS D'OFICINA RENOVAR EL PATRIMONI ASSEGURANÇA DE L'HABITATGE PEL LLOGATER CESSIÓ GRATUÏTA D'UN HABITATGE LLOGUER I L'IVA TERMINI D'UN CONTRACTE DE LLOGUER LLOGUER PER TEMPS INFERIOR A CINC ANYS LLOGUER I L'IBI SUBROGACIO D'UN LLOGUER PER CAUSA DE MORT LLOGUER I USDEFRUIT ABANDONAMENT D'UN HABITATGE PEL LLOGATER OBRES AMB I SENSE AUTORITZACIÓ DRET PREFERENT DE COMPRA HAVENT-HI UN LLOGATER SUBRROGACIÓ ENTRE CONJUGES LLOGUER AMB MOBLES O SENSE CESSIÓ A UN FILL MOR EL LLOGATER I DEIXA UNA PERSONA AL PIS FINQUES VELLES DENEGACIÓ DE PRÒRROGA ARRENDAMENT A UN FILL LLOGUER A JOVES SOCI PROPIETARI I LLOGATER PRECARI GARANTIA DE PAGAMENT DEL LLOGUER NUA PROPIETAT DESNONAMENT I ABANDÓ DE L'IMMOBLE RENDIBILITAT DEL LLOGUER

Respon

Administració de comunitats 79. POSAR UN RÈTOL COMERCIAL A LA FAÇANA 80. OBRIR NOVA PORTA D'UN LOCAL 81. INSTAL·LACIÓ D'UN ASCENSOR 82. MAL ÚS DE PLAÇA D'APARCAMENT 83. PROBLEMES DE SOROLLS A ZONES COMUNES 84. EL TORN DE PRESIDÈNCIA A LA COMUNITAT 85. TINENÇA DE GOSSOS I LA COMUNITAT DE VEÏNS 86. ESTATUTS I REGISTRE DE LA PROPIETAT 87. LOCALS I DESPESES DE COMUNITATS 88. LOCALS I BÚSTIES A L'INTERIOR DEL VESTÍBUL 89. AIRE CONDICIONAT 90. RECONVERSIÓ DE LOCAL EN HABITATGE 91. LOCAL AMB ACCÉS INDEPENDENT 92. PORTER AUTOMÀTIC 93. ITV DE LES INSTAL.LACIONS ELÈCTRIQUES 94. RESPONSABILITAT ADMINISTRADOR 95. SEGURETAT TREBALLADORS 96. ACCIDENTS I RESPONSABILITAT CIVIL 97. RESPONSABILITATS I OBLIGACIONS DEL PRESIDENT 98. MOROSITAT 99. TANCAMENT GALERIA 100. REHABILITACIÓ I MANTENIMENT

NOTES

NOTES

NOTES