100 RESPUESTAS DEL SECTOR INMOBILIARIO

respuestas answers

Introducción Las 100 respostas es fruto de todo un programa de consultas y asesoramiento que semanas seguidas en la revista TOT SANT CUGAT.

ha llevado a cabo a lo largo de 100

Nuestra filosofía ha sido siempre que los clientes estén informados al máximo, que todo tema debe ser tratado con la máxima claridad y transparencia. Estamos convencidas que sólo un buen conocimiento permite tomar buenas decisiones.

Són tantas y tantas las preguntas que surgen entorno al tema inmobiliario...

60 años de experiencia en un sector comportan una acumulación de información, de datos, de “sabiduría” y lo queremos transmitir a nuestros clientes, amigos y colaboradores.

Esperamos y deseamos que les sea de interés y utilidad.

Cordialmente,

Joana e Immaculada Amat

Introduction These 100 answers are the result of a long question and advice series that SANT CUGAT magazine.

has provided for 100 weeks in a row in TOT

Our philosophy has always been to keep our customers as well-informed as possible. We believe that all matters should be dealt with clearly and openly. We are convinced that people can only make good decisions based on a good level of knowledge.

And so many questions arise regarding property matters...

Our 60 years of experience in the industry has enabled us to build up information, data and “wisdom”, which we would like to pass on to our customers, friends and colleagues.

We hope and trust that you will find it interesting and useful.

Best regards,

Joana and Immaculada Amat

Quiero comprar una vivienda de segunda mano. ¿Qué tengo que pedir a la empresa intermediaria con tal de garantizar que no habrá ningún problema?

Para poder comprar tranquilamente, la empresa responsable de la comercialización tendría que facilitar la siguiente documentación de la vivienda en cuestión: Cédula de habitabilidad, tiene una validez de 15 años.

Nota simple del Registro, que nos permitirá ver si hay cargas o no y el estado de las mismas En el supuesto de existir una hipoteca, el último recibo de la misma. En el recibo podremos ver si está la corriente de pago, el saldo pendiente y las condiciones de la hipoteca. Esto nos permitirá decidirnos, si nos interesa o no, subrogarnos a la misma Recibo del IBI, para comprobar si está al corriente en el pago y conocer el importe anual que por este concepto tendremos que pagar

Si la vivienda forma parte de una comunidad, información sobres los gastos comunitarios, sobre el estado general del edificio, y en especial si la comunidad tiene en marcha algún proceso de rehabilitación o algún gasto de mantenimiento extra y su importe.

Si la vivienda es de segunda mano y fue construida entre las décadas de los años 50 y 70, una prueba de aluminosis de la vivienda en concreto.

Información de si en la zona está en marcha alguna actuación urbanística, si esta prevista alguna, o si existe algún proyecto municipal que pueda comportar el pago de alguna tasa no prevista.

En consideramos muy importante que el comprador este perfectamente informado de la situación de la finca, tanto desde un punto de vista físico como jurídico. Esto le permitirá tomar una decisión de compra con más tranquilidad.

Nuestro lema, en este aspecto, es: la buena información genera confianza y seguridad.

I want to buy second hand property. What should I ask the intermediary company to avoid any kind of problems?

To be able to buy safely, the company responsible for the marketing should provide the following documents: Habitability Certificate (Cédula de habitablidad), This document has a validity of 15 years.

Simple note of registration, to find out if there are any charges, and their current status.

In case of existence of a mortgage, the last receipt of payment. With this receipt we can see if payment is up to date, if there is due balance and its conditions. This will help us to decide whether to take over the existing mortgage or not.

I.B.I. receipt, to be able to check if payment is up to date and to know the annual amount to be paid for this tax.

If the property is part of a community, information about the expenses, the general state of the building and especially if the community has started the process of rehabilitation or if there are extra maintenance expenses, and their amount.

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If the property is second hand and was constructed between the 50s and 70s, a certificate proving no aluminosi (deterioration of construction) of this property.

Information about any urban development plan in the area, if there is any to be expected or if there is any municipal project that could involve payment of unexpected taxes. we consider it extremely important that the buyer In should be perfectly informed about the property’s situation, from both fiscal and juridical points of view. This allows us to make a safe decision when buying property.

Our slogan from this point of view is: good information generates confidence and security.

Quiero comprar una vivienda mediante una agencia inmobiliaria. ¿Tengo que preocuparme de ir al registro de la propiedad o lo deben hacer ellos?

Es responsabilidad de la agencia inmobiliaria comprobar en el Registro de la Propiedad el estado jurídico de la finca que se transmite, en especial los datos relativos al titular y a las cargas existentes, y posteriormente informar al futuro comprador. creemos que esta obligación nace en el mismo En momento en que se inicia la comercialización de la vivienda y no en el momento de preparar el documento de arras o compraventa. ¿Y por que lo creemos así?

Porque es posible y de hecho pasa a menudo, que la parte vendedora sea desconocedora de la existencia de alguna carga sobre el inmueble que pone a la venta, como por ejemplo en el supuesto en que existen censos, o hipotecas pagadas pero no canceladas en el Registro, o existencia de algún embargo…

En este sentido, citar una Sentencia de la Audiencia de Barcelona del año 2004, en la que se dejaba claro que es obligación del agente inmobiliario devolver los honorarios recibidos, después de firmar unas arras, por no cumplir la obligación de comprobar al Registro, la titularidad del inmueble vendido. En este caso concreto, la agencia pensaba que el único titular era la persona con quien tenia contacto y hablaba, cuando el inmueble según el Registro, pertenecía a más de un propietario.

El resto de propietarios, no aceptó las condiciones de la venta acordadas y consecuentemente no se formalizó la misma.

I want to buy property through a real estate agency.

Do I have to go to the Property Registry or should they go?

The real estate agency is responsible for checking in the Property Registry the property’s juridical state, which will reflect the data of the owner and of the charges due, and subsequently inform the future buyer. we believe that this obligation starts at the exact At same moment as when the commercialisation of the property takes place, and not at the moment of preparing the contract.

Why do we think so?

A statement of the Barcelona Audience 2004 makes it very clear that the Real Estate Agent is obliged to return his fee, after the contract signature, if the obligatory step of checking the ownership of the sold property at the Register has not been fulfilled. For example, it happened that the agency thought that the only owner was the person that they were dealing with.

According to the Register, there was more than one owner. The others did not accept the conditions of sale and consequently it did not take place.

Because it is possible, and it occurs very frequently, that the seller could ignore any due charges on the property that is being sold such as for example: existence of censuses, paid mortgages which haven’t been cancelled at the Register, or some kind of seizure.

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Me gusta un piso y he preguntado a la agencia inmobiliaria que lo vende, cual es el tipo de contrato que tengo que firmar. Me han hablado de un contrato de arras y me han explicado que existen varios tipos de arras y al final tengo un poco de lío. Me pueden explicar ¿cuales son los diferentes contractos de arras existentes?

La doctrina considera que existen tres tipos de arras: A) Confirmatorias: Pensadas para reforzar la existencia del contrato y normalmente representan el principio de su ejecución.

B) Penales: Tienen por finalidad garantizar la ejecución del contrato, mediante la pérdida en caso de incumplimiento.

C) Penitenciales: Permiten que las partes puedan desistir del contrato de forma lícita, perdiéndolas el comprador y devolviéndolas dobladas el vendedor.

Hoy es absolutamente habitual que las ventas, sobretodo en el mercado de segunda mano se realicen mediante el otorgamiento de un documento de arras penitenciales al amparo del Artículo 1454 del Código Civil. Entendemos que, este tipo de contrato es bueno para las dos partes que intervienen en la compraventa, ya que para el vendedor significa que si hay incumplimiento puede, con un simple requerimiento notarial, anular la operación realizada y quedarse la cifra percibida como indemnización de daños y perjuicios y para el comprador es garantía que el vendedor no se desdecirá de la operación, ya que en todo caso, le tendrá que devolver el doble del que él ha pagado.

I like a flat, and I asked the Real Estate Agent which kind of contract I should sign. They mentioned an “arras” contract, and said that there are many kinds of “arras”.

I am a bit mixed up. Could you explain which different kinds of “arras” contracts there are?

The Law stipulates 3 kinds of “arras” contracts: A) Confirmatory: These are made to reinforce the existence of the contract and normally represent the beginning of its execution.

B) Penalty: Its issue is to guarantee the execution of the contract, with loss of deposit in case of non fulfilment.

C) Penitentiary: These allow the parties to desist bidding on the contract, but with the following conditions. If the seller breaks the contract, he must pay double the deposit to the buyer. If the buyer breaks the contract he loses the deposit.

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Nowadays it is absolutely common that sales, especially in the second hand market, are done by granting a penitentiary “arras” document, protected by the article 1454 of the Civil Code. We believe that this kind of contract is good for both parties involved in the sale. As for the seller it means that if there is non-fulfilment, he can, with a simple notary requirement, cancel the operation and keep the perceived amount as legal indemnities.

The buyer has the guarantee that the seller will not deny the agreement. If he does, he will have to return the double of the received amount.

¿Es necesario otorgar la escritura de compraventa o bien con el documento privado es suficiente?

En principio y desde un punto de vista jurídico, el documento privado de compraventa tiene la misma validez que la escritura, de forma que este documento es suficiente. A pesar de ello, los años de experiencia nos hacen recomendar que se otorgue la escritura lo más pronto posible.

Y, ¿por que esto? Porque el documento privado de compraventa, a pesar de ser válido a partir del momento en que se firma, si no se otorga la escritura y se inscribe en el Registro de la Propiedad, no produce efectos frente a terceros.

En , a lo largo de nuestra dilatada experiencia profesional, nos hemos encontrado en diversas ocasiones con problemas graves, con fincas que por diferentes circunstancias no se escrituraron en su momento. Podemos poner como ejemplos: Parcelas de urbanización compradas en los años setenta y ochenta, con documentos privados, al cabo de unos años cuando los propietarios han querido formalizar la escritura, se han encontrado que la promotora o sociedad que les vendió las parcelas ya no existe o no se localiza. Esto representa

un verdadero “calvario” para encontrar el hilo de la propiedad registral.

Viviendas de las que nos han pedido la comercialización destinada a la venta y con la nota simple del Registro solicitada, como es habitual en nosotros -antes de ponerlo en cartera- nos hemos encontrado que o bien, todavía estaba a nombre del anterior propietario o propietaria, o había salido a subasta y se la habían adjudicado. En este caso en concreto, el propietario tuvo que presentar en el Juzgado una tercería de dominio para hacer valer sus derechos. ¿Se pueden imaginar al propietario cuando le informamos que no era propietario del piso donde vivía? ¿Se pueden imaginar los años de procedimientos judiciales y los costes, para poder recuperar la propiedad?

Por esto y por otros ejemplos que nos podemos encontrar, recomendamos que se otorguen siempre las escritura públicas lo más pronto posible.

Is it really necessary to issue a contract of sale, or is a private document acceptable?

From a juristic point of view, the private document has the same value as the contract; therefore this document should be enough.

Nevertheless, after many years of experience we highly recommend getting the sale contract, the sooner the better.

Why? Well even though the private document is absolutely valid from the moment it has been signed, if no contract is executed and not registered at the Property Registry, it will not be binding on 3rd parties.

At , in our extensive professional experience, we have often encountered serious problems with property that was never legally registered, due to different circumstances.

Examples: Plots for urbanising were bought during the 70s and 80s with private documents. After a couple of years, when the owners wanted to register the plot, they realized that the promoter or company that sold them the plot no longer existed,

or had disappeared. This creates major problems with the property registration.

There have been occasions when we have been asked to sell a property and, after checking the Registry as we always do, have discovered that the property was still in the name of the previous owner or, even that the property had been auctioned off. In this case the owner had to present a legal document called “tercería de dominio” to the judge to prove his rights on the property in question.

Can you imagine the owner’s astonishment when we informed him that he was not the owner of the home he was living in?

Can you imagine the years ahead of legal procedures and cost, just to recover your own property?

Because of these and other possible examples, we highly recommend granting the public deeds, always, the sooner the better.

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¿Qué gastos me comportará la compra de una vivienda?

En el momento de la compraventa, además del importe, se generaran unos costes adicionales, que hemos de tener presentes en el momento de valorar globalmente el coste real de la compra de la vivienda. Estos gastos son los siguientes: 1. Impuesto con motivo de la compraventa Ha de diferenciarse si la vivienda que compramos es de obra nueva o de segunda mano.

En el supuesto que sea obra nueva, tendremos que pagar un 7%* en concepto de Impuesto sobre el Valor Añadido y además el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que oscila entre un 0,50 i un 1%, según la comunidad autónoma.

En Cataluña es 1%.

Si la vivienda es de segunda mano habrá que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que asciende al 7%* sobre el valor de venta.

2. Gastos de Notario y Registro Están en función de la cuantía de ≤ la compraventa. Por ejemplo en una vivienda de un valor de 210.000€, puede significar la cantidad de 1.300€, en una vivienda de 540.000€, puede ser de 2.600€

3. Hipoteca La hipoteca no es un gasto pero si que genera y como la gran mayoría de las operaciones inmobiliarias se realizan mediante una hipoteca, creemos importante tenerlo en cuenta. Los gastos que van unidos a la hipoteca son los siguientes: Gasto derivado de la tasación del inmueble Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre el importe total garantizado con la hipoteca y que es 1% Honorarios de la Notaria, Registro y Gestoría Comisión bancaria con motivo de la constitución de la hipoteca que habitualmente oscila entre el 0,50% y el 1%.

Si en lugar de constituir una nueva hipoteca el comprador se subroga en la hipoteca existente, aquellos gastos se reducen, por no existir el Impuesto de AJD (Actos Jurídicos Documentados) ni el gasto de la tasación, pero en cambio, habitualmente se producirá el gasto correspondiente a la comisión por subrogación.

Como resumen podemos decir que el importe global de los gastos en una compraventa, estará en torno al 10% del valor de escrituración.

* Pendiente de entrar en vigor la nueva modificación a la ley fiscal reguladora de este impuesto, que pasará a ser del 8%

What expenses should I expect when buying property?

When you buy a property, apart from the agreed amount, lots of additional costs are generated, which we should keep in mind when assessing the global amount of the real cost of the property. These extra costs are: 1. Sale tax.

Here we have to differentiate if the house is new or second hand.

If it is new we will have to pay 7%* VAT plus the tax for legal documents, which can vary between 0.5% and 1%, depending on the community. In Catalonia it is 1%.

2. Notary and registry expenses.

These depend on the amount the property is being sold for. For example if the property has a value of 210.000€, it can mean 1.300€, a property of 540.000€ can mean 2.600€.

3. Mortgage It is important also to keep in mind the expenses generated when securing a mortgage. These include: Expenses for property valuation.

Tax on documented legal acts on the total amount guaranteed of the mortgage, which is 1%.

Notary and registry fees.

Bank commission for opening mortgage, which normally varies between 0.5 and 1%.

If instead of contracting a new mortgage the buyer takes on an existing mortgage, these expenses will be reduced. There will be no ‘documented legal acts’ tax, nor the valuation expenses, however, normally there will be expenses corresponding to the commissions on the extension.

At the end, we can confirm that the global amount of the expenses would be around 10% of the registered value.

* Pending of coming into force the new modification in the fiscal law regulatory of this tax, which it will pass to being of 8%

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Soy propietario de un piso. Quería saber los gastos que tendré si lo pongo en venta.

Toda persona propietaria de una vivienda que decide ponerlo a la venta, tendrá una serie de gastos que ha de asumir y son los siguientes:

coeficiente asignado, cuando se trata de viviendas unifamiliares o con zonas comunitarias muy grandes, es recomendable pedir un avance del importe al Ayuntamiento.

1. Hipoteca Si la vivienda está grabada con una hipoteca y la parte compradora no está interesada en subrogarse a la misma, el vendedor ha de hacer frente a los gastos de cancelación. ¿Cuales son estos gastos?

Es necesario comprobar las condiciones de constitución de la hipoteca. En la escritura de constitución se fijan las condiciones en el supuesto de cancelación anticipada (es necesario fijarse en las diferencias entre cancelación parcial y total) Gastos de Notaria, impuesto y Registro.

3. Certificado de la Comunidad de Propietarios (si es necesario) Certificado conforme se está al corriente en el pago de las cuotas comunitarias. El importe se abonará al administrador del inmueble.

2. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía) Es un impuesto que se acredita a favor del municipio, en función de los años transcurridos desde la última transmisión hasta la venta actual. Para su cálculo se toma como base el valor catastral de la finca.

Si bien en el supuesto de venta de un piso, este importe no es habitualmente importante, ya que se aplica en función del

4. Cédula de habitabilidad Tiene una validez de 15 años, y por lo tanto, si han pasado más años desde que la vivienda es de su propiedad, se tendrá que pedir una de nueva.

5. Incremento de patrimonio En relación a este tema, aconsejamos consultar con el asesor fiscal, a fin de evaluar el incremento de patrimonio que se producirá como consecuencia de la venta. Este capítulo puede quedar minimizado en el supuesto de existir una reinversión.

6. Honorarios de la agencia inmobiliaria Se tendrá que guardar la factura para la próxima declaración de la renta.

I own a flat. Which expenses can I expect if I put it on sale?

Any property owner, who decides to sell, will have a series of expenses to assume. These are: 1-Mortgage If the property is under mortgage and the purchaser is not willing to take on the existing mortgage, the seller has to face cancellation expenses. What are these expenses?

The mortgage conditions should be checked. In the constitution act, there is an agreement for an anticipated cancellation. (Check the difference between partial and total cancellation).

Notary, Tax and Registry expenses.

2-Tax on the increment of value on plots in urban areas (added value) This tax, to be paid to the municipality, is calculated in function of the elapsed years from the last transaction until the actual sale. This amount is based on the property value.

In the case of the sale of a flat, this amount should not be

important, as it is applied in function of the assigned coefficient.

When it comes to a detached villa or property with large community areas, we recommend getting an estimation at the town hall.

3-Cetificate of the Owners’ Community (if necessary) This certificate reflects the updated payments to the community.

The amount will be paid to the community administrator.

4-Habitability Certificate (Cédula de habitablidad) This document has a validity of 15 years. If you own the property for longer than this, you need to renew it.

5-Capital Gains We recommend talking to a tax advisor about this issue to asses the capital gain produced by the sale. This capital can be reduced if the proceeds of the sale are to be reinvested.

6-Fees of Real Estate Agency It’s worth keeping this invoice for the next tax return.

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Hemos comprado una vivienda y pagamos la compraventa a plazos. Al poco tiempo de ocuparla nos hemos encontrado con una serie de defectos. Hemos intentado por todos los medios que la parte vendedora lo solucionase, pero ha sido imposible. Es por ello, que hemos decidido dejar de pagar las cantidades que en la escritura dejamos pendientes de liquidar. ¿Nos puede pasar algo?

Evidentemente, hay muchas sentencias que dejan claro que, pase lo que pase, las cantidades pendientes de liquidar que forman parte del pago pactado entre comprador y vendedor, si existe condición resolutoria, se han de pagar en el plazo convenido, en caso contrario, la parte vendedora podrá, solicitar la devolución del bien inmueble sino que además podrá reclamar daños y perjuicios por la desvaloración del inmueble con motivo de la ocupación y uso realizado por la parte compradora.

Tampoco puede la parte compradora abonar las cantidades pendientes de la compraventa deduciéndose las cantidades

correspondientes a la reparación de los vicios constructivos que pueda tener el inmueble objeto de la transmisión.

Lo que puede hacer la parte compradora, cumpliendo con sus obligaciones y teniendo en cuenta los defectos existentes es reclamar su derecho a fin de que le sean solucionados lo más pronto posible. Es por ello que la Ley pone a su disposición la posibilidad de ejercer las acciones de saneamiento por vicios ocultos, instando la correspondiente demanda judicial.

We bought a property and we pay in installments. Shortly after moving in we discovered a series of defects. We did everything possible to get the seller to carry out the necessary repairs but with no success. Therefore we decided to stop paying the amounts, due in the terms.

Can anything happen to us?

There are many judgements which state categorically that outstanding payments, belonging to an agreement between seller and purchaser with settled conditions, should be paid as agreed. In addition, the seller, can not only ask for the return of the property, but can also claim a decrease of value caused by damages during occupation and use of the property by the buyer.

On the other hand, the purchaser cannot deduct the costs of fixing the defects from the corresponding term amounts.

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In fact, the only option for the purchaser is to continue making the payments and, at the same time, threaten the seller with legal action if he fails to carry out the repairs.

What the purchaser could do is, fulfilling his obligations, keeping in mind the existing defects, and claim his right for these to be solved as soon as possible. This is why the law gives him the possibility to take action to fix the hidden imperfections according to the corresponding legal demand.

Estoy interesado en comprar un local y la parte vendedora no puede traspasar todavía la posesión hasta dentro de un año, me propone otorgar un documento privado de opción de compra. ¿Esto puede representar algún problema?

El contrato privado de opción de compra es perfectamente legal y obliga a las dos partes. Creemos pero que para estar totalmente tranquilo seria necesaria la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad. Y esto, ¿para qué? Para evitar muchos riesgos jurídicos que a continuación detallamos: 1. Si el vendedor fuera una persona o una sociedad sin escrúpulos, mas bien dicho, fuese una estafadora, podría hacer la misma operación con varias personas a la vez. Esto había pasado muchas veces en el pasado y por suerte, hoy es muy infrecuente pero no podemos decir que el problema esté al cien por cien erradicado.

2. Podría suceder que en el momento en que se firmase la opción de compra se comprobase que la finca esta libre de

cargas, pero lo que no se puede asegurar es que lo esté en el momento de ejercer el derecho de opción y consumarse la compraventa.

3. Podría también suceder que la parte vendedora, siendo una sociedad, se declarase en suspensión de pagos o en quiebra, y en consecuencia se perderían todos los derechos Muy al contrario, si se realiza la inscripción en el Registro de la Propiedad de la opción de compra, cualquier carga posterior no implica pérdida de sus derechos y en el supuesto de quiebra, los Síndicos nombrados judicialmente pueden otorgar la escritura definitiva, después de la consignación de las cantidades correspondientes al precio de la opción.

I am interested in buying a commercial space and the seller cannot transfer the possession until next year. He proposes to grant a private document as a preferential prchase agreement. Could this cause any problems?

The private document with preferential right of purchase is completely legal and, involves both parts. However, we think that to be totally at ease, the document should be registered in the property Registry. Why? To avoid lots of legal risks such as: 1. If the seller, person or company, is unscrupulous, a crook, he could be doing the same operation with many other people at the same time. This has happened very often in the past.

Sadly enough, even though it happens very little nowadays, we cannot say that it will never happen again.

but that might not be the case at the moment of carrying out the purchase.

3. The seller, as a company, could go into receivership or declare bankruptcy, which would mean, loss of all rights.

Contrary to this, if the document of preferential purchase has been registered at the Property Registry, no charge can imply loss of rights and in case of bankruptcy, the trustees appointed by the court can grant the final contract after appropriation of the correspondent amounts of the price of the option.

2. At the moment of signing the document of preferential purchase, the property could be completely free of charges,

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He comprado un piso mediante un contrato privado de compraventa, pero la posesión no se hará efectiva hasta de aquí a seis meses. ¿Puedo estar tranquilo?

Tal y como hemos manifestado en diversas ocasiones lo óptimo es que el espacio de tiempo entre las arras y el contrato privado de compraventa sea el mínimo posible, a fin de evitar riesgos, por posibles cargas que puedan aparecer después de la firma del documento.

En una ocasión leímos una sentencia que si bien se ajustaba a derecho, no parecía justa, tal y como nosotros entendíamos.

En esta sentencia se hacia referencia a un caso en que se había adquirido un inmueble en documento privado y llegada la fecha de la escritura el vendedor no comparecía a otorgarla a pesar de haber estado requerido por el comprador en varias ocasiones, hasta el punto que el comprador se había visto en

la necesidad de interponer una demanda judicial. Interpuesta la demanda, entró en el Registro de la Propiedad una carga sobre el inmueble en cuestión, el comprador interpuso una tercería de dominio intentando demostrar que el inmueble ya era de su propiedad, a pesar de no tener la posesión, pero el juez estimó que si bien tenia unos derechos, tenia que asumir la carga posterior, ya que en el momento en que la citada carga entró en el Registro no tenia la propiedad completa, porque no se había producido la entrega de la posesión.

Este caso no es muy habitual, pero siempre hay una excepción que confirma la regla y es aquí donde reside nuestra recomendación.

I bought a flat with a private contract although the actual possession will be in six months. Is this safe?

As we have said in many occasions the best would be that the time lapse between the “arras” and the private sale contract is the shortest possible, to avoid any kind of risk, and any eventual charges appearing after signing the contract.

The following court case illustrates clearly the type of problem wich can arise.

A property owner who had agreed to sell his property under the terms of a private contract refused to hand over the property on

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the agreed date. The buyer finally had to take the owner to court but while his case was under consideration, certain charges concerning the property came in from the Property Registry, and even although the buyer had not taken possession of the property, he was considered liable for the charges.

This is not a common occurrence but it reinforces our initial advice about having the shortest time lapse between signing the private contract and the date of possession.

Quiero vender mi piso con todos los muebles y electrodomésticos instalados y el conjunto de todo tiene un valor considerable. ¿Puede afectar al comprador desde un punto de vista fiscal?

A menudo en el mercado inmobiliario de segunda mano se produce esta situación, por la que el vendedor quiere vender el piso o casa en la que vive, con todos sus muebles y electrodomésticos, ya que no puede utilizarlos en el nuevo domicilio.

Evidentemente esto representa un aumento en el precio en el momento de la venta.

En una gran mayoría de casos estos temas no se consultan y pasan absolutamente desapercibidos, pero si nos entretenemos en estudiarlos a fondo, seguramente nos podremos ahorrar una cantidad de dinero, que si bien no será muy importante, seguramente será un ahorro que siempre nos ayudará a rebajar el importe del valor de los elevados impuestos que gravan la compraventa de un inmueble.

¿Qué nos ahorraremos?

Por el valor de la vivienda liquidaremos al tipo del 7%* mientras que por el valor asignado a los muebles se liquidará al tipo del 4%. ¿Puede ocasionarnos algún problema el hecho de hacer la doble liquidación?

Ni uno, siempre que el valor asignado a la vivienda sea superior al valor catastral multiplicado por el coeficiente correcto de la población correspondiente. Estos son los valores considerados como mínimos por la Generalitat de Catalunya.

¿Como hacerlo?

En primer lugar, es necesario hacer constar en la escritura de compraventa el valor de la vivienda y el de los muebles de forma diferenciada, adjuntando un inventario con la valoración.

* Pendiente de entrar en vigor la nueva modificación a la ley fiscal reguladora de este impuesto, que pasará a ser del 8%

I want to sell my flat with all the furniture and appliances; which adds considerable cost. Can this affect the buyer from a fiscal point of view?

In the second hand property market, it often occurs that the seller wants to sell his flat or house with all its furniture and appliances, as he cannot use them in his new home. This obviously represents an increase in the price.

These cases are normally never consulted and normally pass unnoticed, but if we spend some time studying each case in depth, we certainly can save some money. Even though we don’t talk about big amounts, it will help to decrease the amount of many additional high taxes when buying or selling a property.

How much could I save?

On the assigned value of the property, we could save about 7%*, and about 4% on the furniture.

Could the fact of ‘double’ saving cause us any problems?

None, as long as the assigned value of the property is superior to the property value multiplied by the correct coefficient of its corresponding municipality. These values are considered minimal by the “Generalitat” of Catalonia.

How could we do that?

First of all, the value of the property and the value of the furniture should appear separately in the contract, and a valued inventory should be attached.

* Pending of coming into force the new modification in the fiscal law regulatory of this tax, which it will pass to being of 8%

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¿Cuando surge la obligación de abonar los honorarios (la comisión) pactados en una compraventa?

Este es uno de los puntos que suscita mas desconfianza en la relación entre los clientes –vendedor y las empresas que nos dedicamos a la intermediación.

Los clientes – vendedores nos preguntan: ¿Cuándo tenemos que abonar los honorarios?; ¿en el momento de la firma de las arras? ¿En elemento del otorgamiento de la escritura?

El tema es importante, y las suspicacias son lógicas ya que, quien más quien menos, ha tenido una experiencia de este tipo o tiene algún amigo o conocido que se ha encontrado en la desagradable situación de abonar los honorarios en el momento de suscribir las arras, a renglón seguido producirse la desaparición literal del intermediario y a partir de ese momento tener la necesidad imperiosa de contratar un abogado para que vele la operación hasta la escritura y como es lógico, estas situaciones crean inseguridad y desconfianza.

Es cierto que jurídicamente la obligación de abonar los honorarios nacen en el momento de las arras, y así queda claro en una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de fecha 25 de Mayo de 2004, en la cual se determina que si existe un encargo de venta, se ha de encontrar comprador, se ha pactado un precio, y se han firmado una arras penitenciales, ha nacido ya el derecho apercibir los honorarios, independientemente de consumarse o no, de forma definitiva la compraventa.

A pesar de esta sentencia, en creemos que la forma más equitativa de resolver este tema por ambas partes, es que los honorarios (la comisión) se cobre la mitad en el momento de la firma de las arras y la otra mitad en el momento del otorgamiento de la escritura, así el vendedor quedará mas tranquilo que velaremos por sus intereses hasta el final de la operación.

When are we supposed to pay the agreed fee (commission) when buying?

This is a delicate issue that can undermine the trust between clients, sellers and the companies which act as intermediaries.

The client-seller asks: When do I have to pay the fees? At the moment of the signature? At the moment of the granting the contract?

It is an important issue and it is natural to be suspicious. More than one of us has had an experience, or have a friend that has found himself in the unfortunate situation of paying fees at the moment of the downpayment and right after, the intermediary disappeared! Then a lawyer needs to be contacted for him to control the operation until its conclusion, and logically these kinds of situations create insecurity and mistrust.

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A recent rule imposed by the Provincial Audience of Barcelona, dated May 25th 2004 clarified that the legal obligation to pay the fees starts at the moment of the “arras”. It clearly specified that when a property has been put up for sale, a buyer has been found, a price has been fixed and a contract has been signed, the intermediary has the right to receive a fee, independently if the sale takes place or not.

Despite this ruling, at we believe the fairest way of dealing with this matter is to have two payments, the first to be made when the contract is signed, the second when the document is granted.

Acabo de comprar una nueva vivienda y no me interesa que nadie conozca mi domicilio. ¿Tengo alguna obligación en este sentido?

Pues sí, de entrada posiblemente habría que distinguir la obligación civil y la obligación administrativa.

Respecto a la obligación civil, la Ley de la Propiedad Horizontal establece, en su artículo 9.1 la obligación de comunicar al Secretario de la comunidad, la mayor parte de las veces al Administrador de fincas y por cualquier medio que permita tener constancia, el domicilio en España a efectos de notificaciones y citaciones por temas relacionados con la Comunidad de Propietarios.

En caso de no ocupar la vivienda y no haber indicado el domicilio a efectos de notificaciones, la comunidad enviará las notificaciones a la vivienda, a pesar de ser conscientes de que no será recogida y también en el tablón de anuncios, mediante un documento que contendrá la firma del Secretario y el visto bueno del Presidente. Dicho documento tendrá que

permanecer en el tablón de anuncios durante tres días.

En cuanto a la obligación administrativa, el no empadronamiento tiene otro tipo de consecuencias, alguna de ellas de reciente aplicación.

Por un lado, si aún está empadronado en la vivienda que constituye su domicilio habitual, evidentemente no tiene el derecho político de votar. Por otra parte, no podrá recibir las notificaciones que hacen los diferentes Ayuntamientos para el cobro de los impuestos y las tasas municipales. Asimismo y desde hace poco tiempo en Cataluña y no a todos los municipios, si en un piso no hay nadie empadronado el mismo puede quedar incluido en el Registro de pisos desocupados, todo y que la consecuencias que se deriven de esta inclusión no están muy claras todavía pero puede llegar a representar el pago de más impuestos… o situaciones similares.

I just bought a new home, and I don’t want anyone to know where I live. Am I required to give official notification of my new address?

You do, you have civil and administrative obligations.

Civil obligation: the Law of horizontal property, in its article 9.1 obliges you to give your address to the secretary of the community and to the administrator of the property, for notification purposes related to the community.

In case of not occupying the property and not having indicated an address for notification, the community will send the notification to the property anyway, knowing that it will not be collected. Notifications will even appear on the notice board on a document signed by the secretary and president of the community, and should remain there for at least three days.

Administrative obligation: not being registered can bring other kind of consequences.

On the one hand, if you are not registered, you are not entitled to vote. On the other hand, you will not receive notification from the municipality, charging municipality taxes. Recently, in certain municipalities of Catalonia, if there is nobody registered in a certain home, they can include the concerned property in the register of unoccupied homes, and even though the consequences of this situation are not very clear yet, they can represent payment of more taxes, or similar situations.

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¿Cuáles son las cargas más habituales que podemos encontrarnos en el registro cuando compramos una vivienda? -1ª parteEn el Registro de la Propiedad podemos encontrarnos con diferentes tipos de cargas. Las más habituales son las siguientes:

a quien tramite esta gestión; una vez realizada la gestión y cancelada la hipoteca en el Registro, la gestoría ha de devolver el dinero sobrante de la provisión.

HIPOTECAS Es habitual que en la compra de una vivienda, a la hora de pedir la nota simple al Registro de la propiedad, comprobemos que el inmueble que queremos comprar tiene una hipoteca inscrita como carga.

La hipoteca se constituye siempre en garantía de una obligación que se ha de asumir (préstamo, letras, etc.) frente a un tercero, que es el acreedor.

Si no cumplimos con la obligación, el acreedor tiene un derecho sobre el inmueble para poder cobrar la deuda, incluso si este inmueble ha cambiado de propietario.

Así, es esencial que la hipoteca existente sea liquidada por parte del vendedor previamente a la compraventa y el acreedor (normalmente una entidad bancaria) libre el certificado de saldo cero.

Pero hemos de saber que una cosa es que el vendedor pague su deuda (cancelación administrativa) y otra cosa es que esta hipoteca sea cancelada en el Registro (cancelación registral).

Para hacer la cancelación registral, es necesario formalizar una escritura notarial de cancelación y que el vendedor deposite una provisión de fondos

Lo que puede suceder, y sucede a menudo, es que a la hora de vender se efectúa la cancelación administrativa y se deposita la provisión de fondos necesaria para la cancelación en el Registro, pero dicha gestión de cancelación no se realiza o se efectúa tarde… El vendedor nunca recupera el sobrante de la provisión de fondos y la hipoteca sigue inscrita en el Registro. Esto es siempre un efecto del mal funcionamiento de la gestoría a quien se ha encargado la gestión de la cancelación o por falta de seguimiento de dicha gestión.

En , como servicio de valor añadido, en las operaciones de compraventa, tutelamos que en el Registro quede efectivamente cancelada la hipoteca anterior, haciendo el seguimiento a la gestoría y informando al vendedor del estado de la cancelación.

Aunque parezca mentira, la mayor parte de las veces la cancelación en el Registro se hace efectiva pasados más de 6 meses de la fecha que teóricamente se considera que ya se ha cancelado la hipoteca. Esta demora en la cancelación en el Registro nos decidió a prestar gratuitamente a nuestros clientes este servicio que tutela, haciendo un seguimiento mensual hasta que comprobamos que la hipoteca ha estado realmente cancelada y podemos enviar al vendedor y al comprador la nota simple que lo confirma.

Which charges can I expect at the Registry when buying property? Part-1 At the Property Registry we can expect different kind of charges.

The most common ones are:

cover expenses. Once the deal has been done and the mortgage has been cancelled at the registry, the company dealing with the documents will have to return the surplus of the provision.

MORTGAGES When we buy property, and ask for the land registry report at the Property Registry, it is very common to find out that the property we want to buy is under mortgage.

A mortgage is constituted as a guarantee of assumed obligations (loans…) to face a third party, the creditor. If these obligations are not fulfilled the creditor has the right on the property to discharge the debt, even though the owner of the property has changed.

Therefore it is extremely important for the existing mortgage to be paid off previously by the seller for the creditor (normally a bank) to deliver certificate of balance zero.

But we have to keep in mind that one thing is that the seller pays his debt (called administrative cancellation) and another thing is the cancellation of his mortgage at the registry (called registry cancellation).

To do the actual registry cancellation, a certified form by the notary should be made and the seller should leave a provision of funds to

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Very often, when selling property, the administrative cancellation and a deposit of funds should be done, both necessary for the cancellation to take place at the Registry, but these steps are often taken too late or not at all. The seller will never recover the remaining provision and the mortgage will still be registered at the Registry. This is the result of bad management.

At , providing valuable services in buying and selling operations, we believe that the way to effectively cancel the previous mortgage is to do a proper follow up and inform the seller of the state of the cancellation.

Even though it sounds impossible, the cancellation at the Registry will only take place 6 months after the date that the cancellation has been announced. Due to this delay at the registry, we offer a free service of guardianship, doing a monthly follow up until we find out that the mortgage has really been cancelled so that we can send a Registry note to the seller and to the purchaser.

¿Cuáles son las cargas más habituales que podemos encontrarnos en el registro cuando compramos una vivienda? -2ª parteSERVIDUMBRES También es habitual encontrarse inscritas en el Registro determinadas servidumbres: Una servidumbre es una carga que se impone sobre un bien inmueble (predio sirviente) a favor de otro bien inmueble (predio dominante).

Las servidumbres han de estar inscritas en el Registro de la Propiedad para poder obligar al propietario del inmueble a respetarlas.

Algunos ejemplos de servidumbres son los siguientes: Servidumbres de acueducto (canalización de aguas) no tienen más efecto que impedir, en ocasiones, que se edifique sobre el lugar por donde pasa esta servidumbre Servidumbre de desguace, que permite que las alcantarillas pasen a través de una finca para ir a encontrar la alcantarilla general.

Servidumbre de paso: obliga al titular de la finca a permitir el tránsito de personas y/ o cosas por su propiedad, generalmente para poder acceder a otras fincas colindantes con la suya.

Las servidumbres permanecen en el Registro a lo largo de los años y únicamente se pueden cancelar si existe un consentimiento de ambas partes. Es por ello que es habitual encontrarse servidumbres constituidas a finales del siglo XIX y que todavía hoy están vigentes.

Una servidumbre se puede extinguir entre otros motivos por: - El desuso durante treinta años (acreditarlo) - El cumplimiento de plazo en las temporales o de la condición en las condicionales - La renuncia por parte de la finca dominante - La pérdida total de la finca dominante.

Servidumbre de luces y vistas, que impone restricciones a la hora de hacer el proyecto de edificación, impidiendo que se hagan oberturas donde existe la servidumbre.

Which charges can I expect at the Registry when buying a property? Part-2 EASEMENT (space to be respected between 2 properties) It is also very usual to find certain easements at the Registry.

An easement is a restriction imposed on a property in favour of another property (dominant).

Easements have to be registered at the Registry for the owners of properties to respect them.

Examples of easements: Water canalisation easements are there constructions where these easements pass.

to

avoid

Drain easements allow drains to go through a property to meet the main drains.

Passage easement obliges the owner of a property to allow people and/or things to transit his property, generally to access other properties next to his.

Easements remain at the registry and can only be cancelled if both parties agree. We can still find easements that were constituted at the end of the 19th century and that still remain valid.

Some examples which can put an end to easements: - Disuse after thirty years (proven).

- Compliance within its time limit.

- Renouncement by the dominant property.

- Complete loss of the dominant property.

Light and sight easements impose restrictions on construction projects, avoiding openings where there is an easement.

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¿Cuáles son las cargas más habituales que podemos encontrarnos en el registro cuando compramos una vivienda? -3ª parteNo se ven frecuentemente, fincas embargadas, pero tampoco es extraño. Es necesario tener mucha prudencia si se quiere adquirir una finca donde hay embargos. Esto no quiere decir que se pueda permitir transmitir la finca, pero si que es necesario ponerse en contacto con cada una de las personas físicas o jurídicas que figuran como acreedores y negociar con ellos la forma en que se producirá la cancelación, prestando atención en concretar exactamente, no solo el capital pendiente, sino también los intereses pendientes, intereses de demora, comisiones y todos los gastos inherentes al levantamiento, en el Registro, de esta carga. Hace falta negociar bien, y en la mayoría de las ocasiones, el poseedor del embargo tiene ganas de liquidar el tema y está en buena disposición para llegar a un entendimiento. En muchas ocasiones depende del importe y de las posibilidades de subastar, se puede negociar una rebaja.

Para levantar un embargo del Registro será necesario que el abogado de la parte acreedora presente en el correspondiente Juzgado y Registro de la Propiedad el mandamiento de cancelación conforme esta todo liquidado y no hay nada pendiente de pago.

ES NECESARIO TENER SIEMPRE PRESENTE QUE SI SE COMPRA CON EMBARGOS PREVENTIVOS, EL COMPRADOR SE HACE CARGO DE LOS MISMOS. SE SUBROGA EN EL LUGAR DEL DEUDOR.

Cada vez que se inscribe en el Registro una venta, una permuta… se genera una afección y que significa que respecto a aquélla finca se han liquidado los impuestos relativos a la transmisión para que la autoliquidación este sujeta a revisión, en el Caso de Cataluña por la Generalitat, 2 años en el caso de compraventas y 4 en el caso de las herencias.

Afecciones Muchas personas se sorprenden al leer en la Nota del Registro una serie de afecciones. Las afecciones no son cargas, son notas marginales.

La diferencia entre una carga y una nota marginal esta en el hecho que la carga es real y por tanto, quien adquiere la finca adquiere la carga, ya que “son parte” de la finca. Las afecciones, por el contrario son personales y afectan exclusivamente al deudor, no a un tercero.

What are the most common charges at the registry when purchasing property? Part-3 SEIZURE It is not very common to find seized property, but it happens.

You have to be very careful purchasing a seized property. This does not mean that the property cannot be transferred, but you should contact all physical and juridical persons appearing as creditors and negotiate a way to cancel the seizure, specially paying attention and being very specific about, not only the pending capital, but also the pending interests, delay interests, commissions and any inherent charges at the Registry, to clear the charge. You need to negotiate, and in most occasions, the seized person wants to settle the matter and will be ready for an understanding. Depending on the amount and on the possibilities of selling at auction, you can often negotiate a discount.

KEEP IN MIND THAT THE PURCHASER ASSUMES ALL LEGAL RESPONSIBILITY FOR ALL CHARGES RELATED TO A SEIYED PROPERTY.

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To remove the seizure from the Registry, the debtor’s lawyer has to present a cancellation order indicating that all debts have been paid off and that there are no pending charges, to the corresponding court and Property Registry.

Afecciones Many people are surprised to read a series afecciones at the Property Registry. These are not a charge, they are notes in margin.

The difference between a charge and a note in margin is that the charge is ‘real’ and therefore the purchaser will acquire the charge, as these are ‘part’ of the property. On the contrary, afecciones, are personal and will only affect the debtor.

Each time a sale, a swap…, is registered at the Registry, an afeccion is created, which indicates that the taxes related to the transmission of the concerned property have been paid off.

Cuando leo la publicidad relativa a inmuebles o pido información, me hago un lío con el tema de las superficies, todo el mundo lo explica de forma diferente. ¿Me lo pueden aclarar?

Es cierto que en relación a la información sobre el tema de las superficies hay una cierta confusión.

Vamos por partes. ¿Que entendemos por metros construidos? La superficie comprendida entre el perímetro de la vivienda ¿Que entendemos por metros útiles? Pues aquellos que podemos pisar, para entendernos, los que nos quedaran libres para poder poner los muebles. Salen de descontar los metros construidos, las paredes divisorias interiores. Esta superficie es aproximadamente entre un 15 al 20% menor que la superficie construida. ¿Qué entendemos por metros construidos ampliados?

Son los metros construidos añadiendo la parte proporcional de los elementos comunes de la construcción, es decir, escalera, vestíbulo, rellanos, pasillos comunitarios, etc. ¿Qué entendemos por volumen? Se utiliza este término cuando multiplicamos el parámetro de superficie por parámetros de altura. Lo cierto es que este término no se utiliza mucho, tan solo cuando se trata de vivienda de gran altura y especialmente de “lofts”. En estos nuevos conceptos de

vivienda, el volumen es realmente importante, ya que es el parámetro que sirve para que un “loft” pueda ser utilizado como vivienda.

A la hora de la verdad y más concretamente en Cataluña, se habla habitualmente de metros útiles y metros construidos y concretamente en las promociones de obra nueva, son estos dos conceptos los que se utilizan.

En la publicidad de las viviendas de segunda mano, muchas veces no queda claro cual es el parámetro utilizado. Es recomendable pedir una aclaración.

Los dos conceptos, útiles y construidos tienen importancia para el comprador, ya que le informan sobre lo que realmente comprando.

La Generalitat, en sus inspecciones periódicas a las promociones, exige que, en la información que se facilita al posible comprador figuren ambos datos.

I get very confused by the term “surface” in real estate, when reading sales literature or getting information.

Everybody explains it in a different way.

Could you make it clear?

It is true that the surface issue is very confusing.

Let’s go by parts: What are the constructed meters? The surface inside the perimeter of the house.

What are the useful metres? The meters that are free to be used, to put furniture, etc. not counting the interior walls. This surface is approximately 15% to 20% less then the constructed area.

What are the enlarged constructed meters? The constructed area plus the proportional part of the common areas of the building, such as stairs, lobby, corridors, etc.

What is the volume? This term is used when the surface parameter is multiplied by the height parameter. It is not

used very often, only concerning property with high ceilings, especially lofts, where the volume is important as the whole parameter can be used.

The terms ”useful meters”, and ”constructed meters” are mostly used in Catalonia, especially by new property promoters.

It is never really clear on advertisements of second hand property which parameter they apply; therefore we recommend getting an explanation.

Both concepts, “constructed” and “useful”, are important for those who are buying, as they tell you exactly what is being bought.

In its regular inspection of the promotions, the Generalitat wants both terms to be used informing the possible buyers.

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¿Qué documentación tengo que pedir al comprar una vivienda de obra nueva? -1ª parteEn primer lugar, hace falta diferenciar si la compra se realiza sobre plano, es decir, antes de acabar la promoción o bien cuando esta ya este acabada.

1. Compra sobre plano Si la compra de la vivienda se concreta aunque la obra esta en construcción es muy importante que nos informen de todos los detalles de la obra futura, no solamente los constructivos sino también los legales. Por ello, es necesario que nos informen con detalle y que pidamos, en el momento de firmar el contrato de compraventa, la documentación siguiente: Planos de la vivienda, en planta y en alzado, con las correspondientes medidas de metros cuadrados construidos y útiles Planos del conjunto del edificio a fin de tener claro el vestíbulo, zonas de servicios, zonas comunitarias, etc.

Planos del aparcamiento y del trastero (si es el caso) Memoria de acabados de la vivienda así como, la de todo el conjunto del edificio Licencia de edificación otorgada por el Ayuntamiento (no la carta de pago de la licencia) la que nos permitirá saber si el Ayuntamiento ha puesto prescripciones y hasta que punto éstas pueden afectar a nuestra futura propiedad.

Nota simple del Registro para conocer la situación jurídica del inmueble Fotocopia de la escritura de obra nueva para conocer la descripción exacta del inmueble que se adquiere así como el coeficiente que le corresponderá en la futura comunidad de propietarios (si es el caso)

Which documents should I ask for when I buy a newly built property? Part 1 First of all we should differentiate if you are buying property under development, meaning before the end of construction.

1-Buying property under development If the property is still in construction, and you have decided to buy, we highly recommend getting hold of detailed information of the property, not only of the construction, but also legally.

So, when signing the contract, we should ask for the following documents:

plans of parking and storage room. a document containing a description of the agreed finishings in the house and the building’s completion. construction licence issued by the Town Hall (not its payment slip) which will allow us to be informed if the Town Hall has put any prescriptions on the future community, and in what measure these will affect our new property.

plans of the property with the floor plan and elevations and its corresponding measures of constructed and useful meters.

land registry certificate to know the juridical situation of the building.

plans of the whole building including common areas such as lobby, community areas, etc.

photocopy of the deeds of the new property to know the exact description of the building and the each apartment’s share of the communal charges.

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Estatutos y normas de la comunidad (si es el caso) Fotocopia de la escritura de la hipoteca para tener conocimiento de las cláusulas pactadas entre el promotor y la entidad bancaria. Es necesario tener presente que, en la mayoría de las ocasiones, en el momento de subrogarse el comprador en la hipoteca contratada por el promotor es posible renegociar las condiciones.

Acabada la construcción se ha de preparar la escritura de compraventa y en este momento es necesario que el promotor nos haga entrega de una serie de documentos, acreditando que la vivienda esta en condiciones de ser entregada al comprador. Esta documentación es la siguiente:

Licencia de primera ocupación Certificado relativo al seguro decenal Certificado del banco sobre la situación de la hipoteca si nos subrogamos o certificado de cancelación hipotecaria y recibo de la provisión de fondos depositada a fin de realizar la cancelación registral, si es el caso.

Boletín de las compañías subministradoras de los diferentes servicios de que disfrute la vivienda (agua, luz, gas, etc.)

Listado de industriales que han intervenido en la obra Garantía de los electrodomésticos.

Certificado final de la obra Cédula de habitabilidad

statutes and regulations of the community. photocopy of the mortgage contract between the promoter and bank to be informed about the agreed clauses. Do keep in mind that there is a possibility to renegotiate the conditions in the prorogation of the mortgage from promoter to purchaser.

Once the construction is completed, the contract should be prepared and in this moment the promoter is obliged to hand over a series of documents, proving that the home is in perfect condition. These documents are: final construction certificate habitability warrant

‘seguro decenal’ certificate; an obligatory insurance which guarantees damages or defects of cement and structure of the building bank certificate of the mortgage situation if we subrogate, or mortgage cancellation certificate and receipt of the deposited provisions for registry cancellation purposes, if it were the case list of utility companies servicing the property; (electricity, gas, water, etc.) list of companies taking part in the construction of the building guarantee of the electrical appliances

first occupation licence

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¿Qué documentación tengo que pedir al comprar una vivienda de obra nueva? -2ª parte2. Compra una vez finalizada la obra En este caso, el promotor en el momento de hacer el contrato de compraventa o el contrato de arras, nos tendrá que entregar la siguiente documentación: Nota simple del Registro para conocer la situación jurídica de la finca Fotocopia de la escritura de obra nueva Fotocopia de los estatutos y las normas de la comunidad de propietarios Fotocopia de la escritura de la hipoteca Esta documentación tendrá que ser completada en el acto de otorgamiento de la escritura de compraventa. Seguramente, en este momento si la obra hace días que esta acabada, presumiblemente vivirán alguno de los copropietarios y la comunidad de propietarios estará ya constituida. En estas circunstancias, el promotor, en el momento de la escritura, estará obligado a entregar:

Cédula de habitabilidad Certificado del banco sobre la situación de la hipoteca si nos subrogamos o certificado de cancelación hipotecaria y recibo de la provisión de fondos depositada a fin de realizar la cancelación registral, si es el caso.

Boletín de las compañías subministradoras de los diferentes servicios que disfrute la vivienda (agua, luz, gas, etc.)

Listado de industriales que han intervenido en la obra Garantía de los electrodomésticos. Instalados Certificado de la comunidad conforme el promotor esta al corriente en el pago de los gastos relativos a la vivienda objeto de transmisión En tenemos muy claro que a pesar de que es responsabilidad del promotor facilitar toda esta documentación que hemos comentado, es nuestra obligación velar para que sea entregada correcta y completa al comprador.

Which documents should I ask for when I buy a newly built property? Part 2 2-Buying a finished property In this case, when the contract is being made, the promoter has to handover the following documents: land registry certificate to know the juridical situation of the building photocopy of the deeds of the new property photocopy of the statutes and regulations of the community photocopy of the mortgage contract These documents should be completed at the sale contract.

Most probably, if the building was finished some time ago, presumably there will be living co-owners, and the owners’ association will have been established. Under these circumstances, at the moment of signing, the promoter should hand over:

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habitability warrant bank certificate of the mortgage situation if we subrogate, or mortgage cancellation certificate and receipt of the deposited provisions for registry cancellation purposes, if it were the case list of utility companies servicing the property; (electricity, gas, water, etc.) list of companies taking part in the construction of the building guarantee of the electrical appliances certificate from the community reflecting the promoter’s knowledge of expenses related to the transferred property.

Even though it is the promoter’s responsibility to submit all these documents, in , we feel obliged to control this issue, insuring a complete and correct handover.

Si compro un piso de obra nueva y todavía esta en proceso de construcción, ¿me tienen que entregar una memoria de calidades con muchos detalles?

Nuestra opinión es que, para evitar problemas posteriores, la memoria de calidades tiene que ser lo más detallada posible y ha de contener los siguientes documentos: 1. Descripción general de que estará hecha la obra, empezando por los fundamentos, el tipo de estructura, el tipo de aislante, de cubierta, etc.

2. La descripción de cómo serán los exteriores, paredes, cierres, cristales, etc.

3. Descripción de las instalaciones: Eléctrica (punto de luz, enchufes,…)

Agua (puntos de conexión) Gas Calefacción ( descripción de cómo será) Aire acondicionado (como y donde)

4. Descripción de los acabados interiores, si hay o no armarios empotrados, y si estos están forrados o no, tipos de madera, armarios de la cocina: como y cuantos serán, tipos de sanitarios, color, tipos de revestimientos a las zonas de aguas…

5. Descripción de que equipamientos dispondrá la vivienda (electrodomésticos, demótica, alarma, antena TV…) Otro punto importante a tener en cuenta es que en las promociones de obra nueva no se deja efectuar cambios respecto a los acabados, ya que provocan muchas discusiones en la marcha de la obra, retrasos y confusiones. En el supuesto que si fueran posibles estos cambios, lo más habitual es hacer una valoración previa de los cambios con el presupuesto correspondiente que tendrá que ser aceptado por el comprador y del que abonará la mitad de su valor, por adelantado, en el momento de la aceptación del presupuesto y el resto en el momento de la escritura.

If I buy a flat in a new building, which is still in process of construction, should I get a detailed list of the finishings?

To avoid future problems, we believe that this list should be complete including the following documents: 1. General description of all materials used, starting by its foundations, type of structure, kind of insulation, roof, etc.

2. Description of how the exterior will look; walls, locks, windows, etc.

3. Description of installations: Electrical (location of lights, sockets …)

Water (connection points) Gas Heating (description) Air conditioning (how and where)

4. Description of interior finishing, if there will be built-in cupboards, kind of wood, kitchen cupboards, kind and colour of the bathroom fittings, tiling,…)

5. Description of foreseen equipment (electrical appliances, alarm, TV antennae, etc.)

Remember that no modifications, concerning finishing, are allowed in these new buildings, as these cause arguments, delays and confusion. In case changes take place, a previous valuation should be accepted by the buyer. If he agrees, 50% of the costs should be paid in advance and the remaining half at the moment of signing the contract.

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Tengo un local para vender, pero como es muy grande, cuesta encontrar un comprador. ¿Puedo hacer una división?

Para poder dividir un local si es factible hacerlo físicamente, es necesario que se cumplan varios requisitos:

3. Será necesario otorgar ante Notario la escritura de segregación.

1. Hará falta segregar en el Registro de la Propiedad. Para este trámite nos hará falta obtener la licencia municipal y demostrar que jurídicamente la segregación es posible.

4. Será necesario que no se modifiquen los coeficientes del resto del inmueble

Desde un punto de vista civil, la Ley de Propiedad Horizontal reconoce la facultad de todo propietario a dividir, agregar o segregar, siempre y cuando esté contemplado en las normas estatutarias. Pero es necesario que en los estatutos conste expresamente que no está prohibida.

Evidentemente, todos estos trámites representan un coste, pero seguramente vale la pena asumirlos ya que en el mercado inmobiliario se vende mucho mejor los locales comerciales pequeños que los grandes.

2. Será necesario obtener del Ayuntamiento la correspondiente licencia de obras para efectuar la división, en base a un proyecto firmado por un técnico.

I want to sell a commercial space. It is not easy because it is very big. Could I divide it?

If subdivision is feasible, certain requirements must be met:

3. the segregation documents should be signed by a notary.

1. The segregation should be declared at the Property Registry. Before this though, we should get the licence from the municipality and prove legally that segregation is possible.

4. coefficients of the rest of the building should not be modified.

From a civil point of view, the law of Horizontal Property allows owners to divide, add or segregate, if regulations are respected. It will not be allowed if it is specified in the statutes.

2. the town hall should issue the corresponding license for works, based on a project signed by a technical expert.

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Evidently these procedures cost money, but it will be worth paying as small commercial spaces are more easily sold than big ones.

Estoy en negociaciones para comprar un solar y al comprobar en el registro si existía alguna carga, me he enterado de la existencia de una nota en la que se hace constar que el solar esta afecto al pago de la liquidación definitiva de la cuenta de reparcelación. ¿Me puede perjudicar esta inscripción? ¿Qué he de hacer para que desaparezca?

Cuando aparecen estas cargas nos encontramos ante un solar que procede de un expediente de reparcelación, posiblemente como resultado de la ejecución de un plan parcial y como consecuencia, porque existe el solar como tal, ha sido necesario hacer unas obras de urbanización y unos equipamientos, que han estado abonados por el conjunto de los propietarios del Plan. Este tipo de inscripciones se hacen precisamente para garantizar que serán atendidos estos pagos. El solar responde en caso de que el propietario no pague las cuotas correspondientes de la Junta de Compensación y podría, llegar el caso, ser subastada a fin de atender los pagos. Es necesario también tener presente que esta deuda es preferente a otras deudas que se hagan constar sobre el solar en el Registro de la Propiedad.

Como el comprador del solar le recomiendo tres comprobaciones: 1. Que las obras de urbanización hayan finalizado completamente 2. Que el Ayuntamiento este de acuerdo con lo que se ha llevado a cabo 3. Que el vendedor las haya pagado íntegramente Hechas estas comprobaciones para conseguir la cancelación de la anotación registral, hace falta por un lado que el Ayuntamiento acredite que las obras de urbanización han estado aprobadas y recepcionadas y por otra que la Junta de Compensación acredite que se han satisfecho todas las cuotas de urbanización.

I am planning to buy a plot. Whilst checking at the Registry if there are outstanding charges, I discovered the existence of a due payment since the plot has been re divided. Could this affect me? What should I do?

When such charges appear, we are talking about a re divided plot, most probably resultant from an implementation of a partial plan and consequently urban and equipment works had to be executed, to be paid by the owners of the plan. These notes are specially made to guarantee payment. In case the owners don’t pay the corresponding quotes, the plot could eventually be put up for auction to obtain the corresponding payments. It is important to bear in mind that this debt is preferential to other possible debts of the plot in the registry.

As the purchaser of the plot, we recommend three verifications:

1. that the development constructions have been totally finalized.

2. that the Town Hall agrees with the executed works.

3. that the seller has paid the total cost of these works.

Once these verifications have been done, to be able to cancel the notice at the registry, on one hand the Town Hall has to confirm that the development constructions have been approved and on the other hand, the compensation board has to confirm that all charges concerning the development have been paid.

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Si tenemos una casa sobre la que nos hemos ido aplicando deducciones en relación al impuesto sobre la renta y ahora queremos venderla y comprar otra más grande, ¿que nos podremos deducir de la hipoteca de la casa nueva?

La deducción del IRPF para la adquisición de la vivienda habitual viene determinada por el importe de las cantidades satisfechas por la compra de una casa, que será la vivienda habitual durante cada año natural.

más el beneficio que ha quedado exento por el incremento de patrimonio

En el caso de la consulta, cuando existe una compra de una nueva vivienda, las cantidades pagadas no serán deducibles hasta que el importe de las mismas no supere el importe de las cantidades deducidas en la primera vivienda, siempre que efectivamente se hayan podido deducir.

Consideramos que el precio de compra de la vivienda es 12, el precio de venta en 20, que las cuotas deducidas del primero han sido 7 y que el precio de la compraventa de la segunda vivienda habitual es 25.

Si, como en nuestro caso, además nos encontramos con un beneficio patrimonial exento, ya que el importe de la primera casa ha revertido totalmente en la segunda, y por lo tanto el incremento de patrimonio generado por la diferencia entre el precio de venta de la primera casa y el precio de compra no ha tributado, para empezar a deducirse las cuotas pagadas por la compra de la segunda vivienda, los importes pagados han de ser superiores a las cantidades deducidas por la primera casa

A titulo de ejemplo:

En este caso, el incremento de patrimonio generado por la venta de la primera vivienda puede quedar exento si los 20 recibidos por la venta de la primera se reinvierten en la compra de la segunda casa.

La deducción por la compra de la casa segunda no podrá empezarse a aplicar hasta que las cuotas pagadas superen los 7 ya deducidos por la compra de la primera más el beneficio exento de 8.

We have been applying deductions on our income tax on our house; now we want to sell it to buy a bigger one. What can be deducted of the mortgage of the new house?

The deduction on income tax to buy the principal residence is determined by the full amount paid for a house which will be the principal residence on the calendar year.

In your case, to buy a new house, the paid amounts will not be deductible whenever its amount is not superior to the deduced quantities of the first house, if these actually could be deducted.

If, as in this particular case, on top we have an exempt patrimonial benefit, as the amount of the first house is a total advantage to the second one, and therefore the patrimony increment generated by the difference between the sale price of the first house and the purchase price no tax was paid, to start deducting the paid instalments for the purchase of a second house, the paid amounts have to be superior to the deducted amounts for the first house, plus the exempt benefit for patrimonial increment.

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Example: Suppose that the purchase price of the house is 12, the sale price is 20, the deduced instalments of the first one were 7 and the sale price of the second principal house is 25.

In this case, the increment of the generated patrimony for selling the first house can be exempt if the received 20 for the sale of the first house will be re invested in the purchase of the second house.

The deduction of the purchase of the second house will not be applicable until the paid instalments will be higher then 7, already deducted by the purchase of the first house plus the exempt benefit of 8.

He heredado un solar en el que se pueden construir ocho viviendas. Un promotor me ofrece una permuta del solar a cambio de 4 viviendas o bien 360.000€ y 2 viviendas. ¿Cuál sería la tributación por IVA en cada caso, y en que momento tengo que pagar?

1. Por la entrega del solar, el heredero que transmite a título particular, es decir, que no actúa como empresario tal y como este está definido en la Ley del IVA, no ha de repercutir el IVA al promotor, ya que no tiene la consideración de obligado tributario a efectos de este impuesto.

2. Por el cobro en dinero no se tributa por IVA 3. Por la adquisición de las viviendas, sean de dos o de cuatro, el heredero tendrá que pagar el IVA al promotor, al tipo del 7%* (siempre que estén destinados a viviendas). La base será

el valor del mercado de las viviendas que se reciban, no el valor de mercado del solar. Será el promotor, en su calidad de empresario, el obligado a ingresar este IVA recibido del particular al Tesoro Público.

Es importante saber que el IVA se ha de pagar en el mismo momento de la entrega del solar, antes por tanto de la construcción y recepción de las viviendas. El motivo es que Hacienda interpreta que la entrega del solar constituye un pago anticipado de las futuras viviendas, y por lo tanto, el impuesto se devenga en ese preciso momento.

* Pendiente de entrar en vigor la nueva modificación a la ley fiscal reguladora de este impuesto, que pasará a ser del 8%

I inherited a plot where 8 houses could be built.

A promoter is offering me 4 houses or 360.000€ and 2 houses in exchange of the plot. What would the VAT be in both cases and when should I pay?

1. The transmission of the plot would be from a private individual (the heir), not from a company, and according to VAT law, VAT should not be added.

2. No VAT is charged on money.

3. If the heir acquires two or four houses, no matter, he should pay 7%* VAT to the promoter (only if the houses are used as houses), based on the market value of the house, not on the market value of the plot. The promoter, as businessman, is

obliged to hand the received sum of VAT from the private individual to the tax authority.

It is important to know that VAT should be paid at the moment that the plot is handed over, meaning, before the construction and handover of the houses. The reason for this is that the tax office interprets the handing over of the plots as an anticipated payment of the future houses; therefore this tax is accrued at the same moment.

* Pending of coming into force the new modification in the fiscal law regulatory of this tax, which it will pass to being of 8%

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Vivimos en un piso que esta ubicado en un edificio que dispone de un gran solar y los vecinos de al lado quieren comprar una parte. ¿Podemos vender?

Si que se puede realizar la venta siempre y cuando se cumplan dos condiciones, que detallamos a continuación y que corresponden a dos perspectivas diferentes: 1. La perspectiva urbanística Desde este punto de vista, para que podamos hacer efectiva la venta de una parte de la finca, habrá que obtener previamente una licencia de segregación, que se tendrá que solicitar en el Ayuntamiento correspondiente, y que este otorgará si la finca “madre” una vez producida la segregación, continua cumpliendo con los parámetros y requerimientos urbanísticos de la zona

2. La perspectiva civil Desde un punto de vista de la Ley de Propiedad Horizontal, para poder segregar y vender posteriormente, será necesaria la autorización de los copropietarios de la finca, ya que el terreno en cuestión es un elemento común (según establece el artículo 396 del Código Civil). El acuerdo tendrá que ser adoptado por unanimidad, ya que se trata de modificar el título constitutivo de la finca y es necesario que este acuerdo se adopte según lo que establece el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

The building of the flat we live in, has a huge plot. The neighbours want to buy part of it. Can we sell?

Two conditions must be met before selling:

2-From a Civil perspective

1-From an urban perspective

To segregate and subsequently sell from the point of view of the Horizontal Property law, you will need the authorization from all the co owners, as the land in question is a common element (according to article 396 of the civil code). It has to be a unanimous agreement, as the community statutes would have to be modified according to Article 17 of the Horizontal Property law.

First you would need to obtain the segregation licence from the corresponding Town Hall, which you will get if the unsubdivided land fulfils the urban parameters and requirements of the area, after the segregation.

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Vivo, desde hace muchos años, en una casa unifamiliar separada por una valla de alambre y setos de la casa vecina. Ahora el vecino ha plantado una hilera de árboles a ras del muro de separación, cosa que ha originado que se haya tapado la vista del paisaje que tenía. ¿Puede hacerlo?

Casos muy parecidos al que usted explica han llegado a la Audiencia, basándose por parte de quien ha perdido las vistas, en que se trata de una inmisión, y por parte del que ha plantado los árboles en que esta protegiendo su propiedad.

Evidentemente, nos encontramos ante un caso claro de colisión entre el derecho de vista que tiene usted y el derecho de protección que tiene su vecino. En la mayoría de los casos, en

que un tema de estas características ha llegado al Juzgado, el Juez y la Audiencia han estimado que es más importante proteger el derecho a la intimidad que el derecho a las vistas.

Esto queda muy claro en la Sentencia de 17 de Marzo de 2005… “ante la colisión entre el derecho a tener vistas sobre el paisaje del entorno de la casa de la actora, con el derecho a la intimidad alegado por el demandado, nos hemos de decantar por la protección preeminente de este último…”

I’ve been living in the same house for many years and previously, only a fence separated my house from my neighbours’. Now they have planted a line of trees, which blocks our view. Can they do that?

Lots of similar cases have reached court. Those, losing their view accuse of nuisance, and those, planting trees, defend themselves assuring to be protecting their property.

However, please bear in mind that when such cases reach court, the judge considers more important the right of intimacy, than the right of having views. This statement is very clear in the ruling of March 17th 2005.

There is an evident conflict: you have the right to fight for your view, and your neighbour has the right to protect his property.

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Tengo una vivienda en una comunidad que dispone de una gran zona de jardín comunitario. Ahora han edificado la finca de al lado y el promotor nos pide que le vendamos una pequeña parte de nuestro jardín que no utilizamos, a fin de poder construir una piscina. En un principio nos parece bien, ya que el precio que nos ofrece es razonable, pero tenemos una duda. ¿Podemos decidir la venta por mayoría?

La respuesta en este caso es rotunda: NO. Para poder vender una parte del jardín se necesita el consentimiento unánime de toda la comunidad, no hemos de olvidar que este jardín, con independencia de sus características físicas, es un elemento común del inmueble, sobre el que recae el derecho de copropiedad inherente a la propiedad separada que cada uno

de los propietarios tiene sobre los diferentes pisos o locales (Art. 396 Código Civil), de tal forma que no se puede segregar ninguna parte del jardín sin el acuerdo unánime de todos los propietarios y adoptado de acuerdo con los que establece el Art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

I have a property in a community with a huge community garden. A new building is being constructed next door, and the promoter wants us to sell a small part of our garden, which we are not using, to make a swimming pool. We are ok with it, as the price he is offering is reasonable, but we have one doubt. Can we decide by majority?

The answer is NO! To sell part of the garden, you need unanimous consent of the whole community. Do not forget that the garden is, independently of its characteristics, a common element of the community. This means an inherent co-property right on separated property for all owners of flats and spaces.

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(Article 396 of the civil code), and no part of the garden can be segregated without unanimous agreement of all the owners, established agreement of article 17 of the horizontal property law.

Tengo más de sesenta y cinco años y no tengo hijos. He pensado en vender mi vivienda habitual y con ello pagar la residencia. ¿Me interesa más no vender y cambiarla por una pensión vitalicia? ¿Cómo tributa en cada caso?

La tributación por el IRPF en cuanto al incremento de patrimonio que se genera por la transmisión del inmueble, es cero en cualquiera de los dos casos, ya que se trata de la transmisión de la vivienda habitual por parte de una persona mayor de sesenta y cinco años y la Ley del IRPF la deja exenta de forma expresa.

La vivienda habitual es aquella donde se reside efectivamente por un periodo mínimo de tres años a no ser que existan causas de justificación suficiente para no llegar a este plazo.

Si el vendedor no tuviera más de sesenta cinco años o no se tratara de la vivienda habitual, en el primer caso, la tributación por la venta en el IRPF se calcularía por la diferencia entre el valor de venta del inmueble y el valor de compra.

de patrimonio tributará por la diferencia entre el valor actual financiero actualizado de la renta y el valor de adquisición del inmueble.

Además si se deposita el dinero en una entidad bancaria, si que se tendrá que declarar los rendimientos que estos generen, y de esta forma aumentará la base del impuesto sobre la renta.

En ambos casos, se tendrá que tributar por el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, la plusvalía municipal, por una cuota que se calcula sobre el valor del suelo, los años transcurridos entre la compra y la venta, y los porcentajes que aplique cada Ayuntamiento.

Por otro lado, si lo que se hace es una transmisión de un inmueble a cambio de una pensión vitalicia, el incremento

I am over 65 and have no children. I am thinking about selling my permanent residence to be able to pay for a residential home. Would I be better off not selling and changing it for a life pension?

Payment of the income tax, based on the capital gain, is zero, in both cases. This is due to the transmission of a permanent residence from a person older than 65 and exempt on purpose by the income tax law.

On the other hand, if we are talking about a transmission of the property in exchange for a life pension, the capital gain will be the difference between the actualized financial value of the income and the purchase value of the property.

It is considered a permanent residence when you live somewhere for longer than three years, unless you have causes to justify not getting to this period of time.

If the seller is under 65, and if the property was not a permanent residence, in the first case, income tax would be calculated on the difference between the original buying price and the sales price.

If the money is deposited in a bank, you will have to declare your returns, and this will increase the income tax.

In both cases you will have to pay for the value increment of plots of urban nature, the municipal added value, a quote calculated on the land’s value, years between purchase and sale, and percentages, applied by the Town Hall.

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¿Puede una promotora en el transcurso de la obra hacer cambios en los elementos comunes si ya ha vendido departamentos con documento privado?

Esta práctica ha sido habitual en los últimos años en que los pisos se vendían sobre plano, incluso antes de que se hubieran decidido todos los detalles, es por otro lado normal que en una obra, como elemento vivo, que en el transcurso de su ejecución, sufra algunas variaciones, generalmente para mejorar, por mucho tiempo que se haya dedicado anteriormente a diseñarla.

Si los cambios afectan en concreto a departamentos ya vendidos, está claro que dichos cambios no se podrán realizar sin el consentimiento del comprador.

Pero ¿qué sucede si los cambios se realizan en los elementos comunes?

En principio y así lo determinan diversas sentencias, si los cambios no afectan a la descripción ni a la cuota de los departamentos vendidos, no pueden ser objeto de reclamación.

A pesar de esto y para mas seguridad, es práctica habitual hacer constar en los documentos privados una cláusula donde se autoriza a la promotora a realizar modificaciones en la escritura de obra nueva y división y a redactar los estatutos de la comunidad, o bien a modificarlos si ya estaban redactados en el momento del documento privado.

Can a promoter change common elements of the building during its construction, if he sold the flats using a private document?

This happens quite often when flats are sold before finalization of the building, even before all details were determined. In fact, it is normal that some modifications occur during the course of the construction, generally to obtain better results.

If these modifications affect flats that were already sold, these could not take place without the owners’ consent.

What happens if common areas are modified?

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No reclamation will be accepted if these modifications don’t affect the description, or the value of the sold flats. To be on the safe side, usually there is a clause in the private documents where the promoter is authorized to do modifications.

Al lado de mi casa (vivienda unifamiliar), se empezó, hace seis meses, a edificarse una construcción y las excavadoras hicieron el rebaje. Pasados unos cuatro meses, observamos que habían salido unas grietas en nuestra casa y parecía que esta había realizado algún movimiento. Nos pusimos en contacto con el promotor y nos remitió al constructor. ¿De quien es la responsabilidad?

Normalmente, los temas en cuanto a designar responsabilidades son muy complicados, ya que en una obra intervienen diferentes empresas, con sus respectivas compañías aseguradoras.

Lo primero que hay que hacer es un peritaje para comprobar que el movimiento que aparentemente se ha producido ha sido como consecuencia de las obras realizadas en la finca colindante. Hace falta realmente demostrarlo y el coste de la prueba corresponde a la parte que plantea la reclamación, en este caso ustedes. Si realmente queda demostrada la causa efecto por la excavación realizada, creemos que la demanda la pondría tanto contra el constructor como contra el promotor. ¿Por qué?

Pues porque es difícil adivinar con anterioridad al procedimiento judicial, la relación existente entre el promotor y el contratista. Existen muchas sentencias que dejan muy claro que la responsabilidad es del promotor, cuando este, en virtud del contrato que le une al contratista, se reserva la dirección y supervisión de la obra. Generalmente la promotora realiza esta gestión cuando la dirección facultativa es la contratada por la promotora y no por el contratista.

Como seguramente a usted, que es el afectado, no le es posible conocer el contenido del contrato entre promotor y contratista, lo mas seguro es demandar a los dos y en la fase probatoria del correspondiente procedimiento, ya se preocuparan de demostrar las responsabilidades respectivas.

A new construction started six months ago next to our (independent) house, lowering its level by excavation.

Four months after this, cracks started appearing and the house underwent a slight movement. We contacted the promoter, who told us to speak to the constructor. Who is responsible?

Generally it is very complicated to find the responsible party as lots of companies take part in a construction, all having their corresponding insurance companies.

First of all you would need an expert’s report to see if the movement of your house was due to the next door construction.

There has to be a proof, of which you will have to pay the costs.

If the proof demonstrates that the cause is the excavation, you can bring a lawsuit against constructor or promoter. Why?

It is very hard to know the relation between promoter and constructor, previous to the lawsuit. Many rulings would point to the constructor as liable, although normally, in his contract with the constructor, the promoter reserves the right of directing and supervising the works.

Obviously, you will not have access to the contract between promoter and constructor, so the safest would be to bring a lawsuit against both, and during the course of the procedure, they will have to prove their corresponding responsibilities.

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Tengo un amigo extranjero que tiene un apartamento en la costa Brava. ¿Se lo puede vender a un compatriota suyo delante de un notario de su país? Si hacen esta escritura, ¿se inscribirá en el registro de la propiedad de España?

Se han dado algunos casos como el que es el motivo de la consulta. En principio parece que no tiene que haber ningún problema, ya que el notario extranjero sobretodo si se trata de un país de la UE, pedirá ciertos requisitos en la operación, muy parecidos a los que pediría el notario español. Seguro que examinará los títulos, cargas, la titularidad, la legitimación de las partes que intervienen; lo que seguramente no será igual es la forma del contrato. La duda viene en cuanto si la forma es substancial para su inscripción.

De momento, la dirección general del registro y el notariado encuentra imprescindible que los documentos de transmisión de propiedades en suelo español, sean otorgados también por notarios españoles, independientemente de los países de origen de los contratantes. De todas maneras queda pendiente de resolverse un caso como el expuesto en un contencioso delante de la audiencia.

I have a foreign friend who owns a flat on the Costa Brava.

Can he sell his flat to a compatriot in his country before a notary? If they sign a notarized purchase contract will it be registered in the Property Registry in Spain?

This is a problematic area. Under E.C. law, a foreign notary should be able to handle the transaction.

However transmission documents of property on Spanish soil, should be given by Spanish notaries, regardless of the countries of origin of both parts.

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This situation is currently being assessed in court and our advice would be to use a Spanish notary until a ruling has been handed down.

Tengo una casa en propiedad y querría saber si puedo ceder el derecho de uso y habitación.

La constitución del derecho del real derecho de uso y habitación no es una práctica muy corriente hoy en día, esto no quiere decir que no pueda constituirse un derecho de estas características.

Para constituir este derecho la manera más habitual es hacerlo mediante escritura pública, e inscribirlo en el registro de la propiedad, con el fin de que tenga efecto delante de terceras personas. Es parecido al usufructo, normalmente es con tiempo prefijado y es un derecho de carácter personal, a pesar de que en algunas ocasiones en la misma escritura de constitución se hace constar que se puede transmitir por “mortis causa” a favor, por ejemplo, del cónyuge.

Puede ser gratuito o de pago, habitualmente es de pago, todo que eso no quiere decir que se pague una cantidad periódicamente. Puede ser que lo que se acuerde sea que el beneficiario de este derecho se haga cargo de todos los gastos de mantenimiento de la finca, o bien que se haga cargo de rehabilitarla y que al final estas obras queden como beneficio de la finca, también se pueden pactar otros acuerdos de esta naturaleza.

Este tipo de derecho real se utiliza muchas veces si uno quiere adquirir una finca en la que viven personas con las que se ha pactado que seguirán residiendo durante un tiempo determinado.

I own a house, and would like to know if I can transfer the rights of usage and living?

The constitution of Rights of Usage and Living is becoming less common, but it is still possible to draw up this type of agreement when buying a house to allow the people already living there to continue to do so for a certain period of time.

The agreement must be established in a legal document and resistered at the Property Register to become effective.

Legally, it is similar to usufruct with a predetermined time limit

and covering certain rights which may include the transmission of the right of residence to the remaining spouse in case of the death of the other.

This agreement can be for free but it does not necessarily require a fixed rent. The benefeciary may simply be responsible for maintenance and repair work.

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Mi vecino ha hecho la valla medianera entre las dos fincas más alta de lo que las normas urbanísticas lo permiten. ¿Lo puede hacer?

No, no lo puede hacer, de ninguna manera. Lo que establece el artículo 305 de la ley del suelo de forma muy clara es que los propietarios de cualquier derecho real podrán ir a los tribunales para exigir el derribo de las obras y/o instalaciones que vulneren las normas establecidas en cuanto a distancias, alturas etc. En muchas ocasiones, lo que sucede es que generalmente se producen más infracciones urbanísticas, con lo que la altura de la valla puede ser nada más que la punta del iceberg.

En la práctica sucede que la mayoría de propietarios que se encuentran en situación parecida, antes de ir a la jurisdicción civil, inician el procedimiento por vía administrativa, o sea, denuncian el hecho en primer lugar delante del ayuntamiento de la localidad y en todo caso acuden después a la vía contenciosa administrativa.

Insistimos, hemos de tener muy claro que existe la posibilidad de actuar por la vía civil.

My neighbour made a dividing fence, higher than the urban regulations allow. Can he do that?

He cannot do that. Article 305 of the land law makes it very clear that if established regulations concerning distances and heights, etc are not respected by owners, owners can be taken to court and demolition will be imposed.

Most owners finding themselves in such a situation, proceed through the local council, before going to court, declaring the facts at the Town hall and then, eventually, the administrative adjudicative way.

Most of these urban infractions are about small height differences in fences.

We insist though that there is the possibility to act via civil proceedings.

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¿Puede ser que en una obra de promoción se hagan cambios en relación al proyecto original?

Sobre el papel no tendría que pasar, pero la realidad es que muchas veces se producen cambios respecto al proyecto inicial, tanto por iniciativa del promotor como del arquitecto y que pueden tener consecuencias importantes si se han firmado documentos privados de compraventa.

En todo caso, hay que diferenciar según el tipo de cambio: Cambios que afecten solamente a temas ornamentales, que en muchas ocasiones son posteriormente reflejados por el arquitecto en un documento técnico complementario o bien en una modificación de proyecto y que normalmente no ocasionan ninguna desconfianza ni ningún problema a la parte compradora

Cambios que afectan a la estructura, la configuración de las viviendas o a su habitabilidad… En cualquiera de estos casos, la promotora ha de tener muy claro que las viviendas ya están vendidas, a pesar de que sea en un documento privado muy sencillo y que tendrá que notificarlo a los compradores, pactarlo con ellos y que lo acepten, con independencia del arquitecto de realizar las modificaciones que sean necesarias en el proyecto y de conseguir la modificación de la licencia correspondiente.

Is it allowed to modify the original project on new constructions?

In theory, this should not happen, but very frequently, the promoter or architect do modifications. This is risky for them, if private sale documents have been signed.

In any case, it all depends on the kind of modification: Ornamental changes, which are generally exposed later, in a complementary technical document made by the architect, or a modification which does not cause any kind of suspicion or problem to the buyer.

Changes affecting the structure or configuration of the building, etc. In these cases, the promoter should be conscious that the flats are already sold, even though the contract is simple and private. All changes should be notified, negotiated, and the owners need to accept. The architect has to execute independently necessary modifications of the project, and get the corresponding modification of the licence.

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He comprado una vivienda de obra nueva y la promotora, en el contrato, fijó una fecha de entrega de forma unilateral, sin intervención por parte nuestra. Llegada la fecha de entrega esta se retrasó 6 meses, lo que nos obligó a alquilar un piso y un guardamuebles. ¿Podemos reclamarle la totalidad de los gastos o por lo menos una parte?

Evidentemente, el plazo de entrega de una vivienda forma parte de la esencia del contrato de compraventa, que seguramente en su día ustedes firmaron, no son solamente indicativos sino contractuales, a buen seguro que cuando tomaron la decisión de comprar uno de los factores que consideraron fue el plazo de entrega y de acuerdo con lo que se establecía en el contrato decidieron el momento de poner a la venta su anterior vivienda.

En temas como el consultado hay hoy día diversas sentencias que dejan muy claro que en el supuesto del incumplimiento de

los plazos, a menos que sea por fuerza mayor (causas en las que el promotor no puede hacer nada), el promotor tendrá que abonar no solo el importe del alquiler de los meses de retraso en la entrega, sino también los gastos originados ante el hecho de tener que guardar los muebles en un lugar adecuado, así como los gastos de transporte.

De todas maneras, vale la pena aclarar que pocos casos como este llegan a los juzgados, ya que normalmente los promotores son conscientes de esta situación y están dispuestos a buscar una solución por la vía de la negociación.

I bought a flat in a new building. The promoter fixed the hand over date unilaterally, without our intervention. The hand over was done 6 months past the fixed day, therefore we had to rent a flat, and storage for our furniture. Can we claim these costs totally or partially from the promoter?

It is obvious that the hand over date is part of the essence of the contract that you signed. Your decision to buy this flat was most probably linked to the hand over date, established in the contract, and thus you decided to put your previous property on sale.

Nowadays, various rulings make it clear that if there is a failure to hand over on the agreed date, unless due to extreme

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situations (in which the promoter cannot do anything), the promoter is obliged to pay the rental for the delayed time period, the charges of the furniture storage and its transportation.

Very few cases end up in court, as promoters are aware of this situation, and normally they negotiate a settlement with the parties concerned.

¿Que pasa fiscalmente si compro una vivienda a un no residente?

Jurídicamente se establecen una serie de mecanismos de control del tráfico inmobiliario interno para prevenir el fraude y el blanqueo de capitales. Así pues, las personas que quieran comprar un inmueble a una persona no residente han de tener en cuenta que además de estar obligados a hacer una retención en la transmisión, han de utilizar la forma de pago adecuada a la operación.

Tributaria en el plazo de un mes por parte del comprador. Esta obligación incluye una garantía adicional de la afección real del inmueble en el pago de la retención. Además de la retención, los compradores deben de saber que los no residentes disponen de cuentas para no residentes y que por tanto los cheques que se han de preparar han de ser especiales para no residentes.

En lo que respecta a la retención que la parte compradora ha de efectuar al vendedor no residente, habría que comentar que esta se ha visto reducida considerablemente, a partir del 1 de Enero de 2007, es en la actualidad un 3% del precio total de la compraventa. Esta retención se ha de llevar a cabo en el momento de formalizar la escritura de compraventa y constituye un pago a cuenta que se ha de ingresar en la Agencia

Así mismo se ha de tener en cuenta que la no residencia implica la acreditación con el certificado negativo administrativo correspondiente y obliga a presentar delante de la Dirección General de Comercio las declaraciones pertinentes, teniendo en cuenta, por ejemplo, que el vendedor no residente utiliza las cantidades resultantes de la operación para invertir en su país de residencia.

If I buy property from a non resident, how could this affect me from a tax point of view?

Legally there are lots of controls on property transactions to avoid fraud and money laundering. Therefore, people wanting to buy property from a non resident should bear in mind their obligation to submit to retention in the transmission, and to pay in a proper way.

The retention to be paid by the purchaser to the non resident seller, has been reduced considerably since January 1st 2007.

At present it represents 3% of the total price.

When the contract is formalized, this retention should be paid by the purchaser, on account, favourable to the tax agency within

one month. This payment includes an additional guarantee on the charge of the building. The purchasers should keep in mind that non-residents have non resident bank accounts; therefore corresponding cheques should be prepared.

Remember that not being a resident involves a demonstration of the ‘certificado negativo administrativo’ and obliges to present the corresponding declarations to the General Direction of Commerce, considering that the non resident seller could invest the money resulting from his sale, in his country of residence.

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¿Puede suceder que una misma finca esté inscrita con dos números diferentes en el Registro de la Propiedad y en consecuencia existan dos propietarios legítimos?

Sucede muy pocas veces, pero si que se han dado casos como este y evidentemente es un tema de difícil resolución porque, a priori, existen dos derechos de las mismas características sobre un mismo inmueble.

Desde el punto de vista jurídico, la primera cuestión que hace falta determinar por parte de los tribunales es si en un supuesto como este hay que aplicar la ley hipotecaría o el derecho civil común y aquí no hay unanimidad. Para algunos el tratamiento tendría que ser como si se hubiera producido una doble venta, pero en realidad no lo es, para ser una doble venta tendría que existir un solo vendedor y dos compradores y en este caso está claro que quien ostentaría el derecho es quien primero hubiera inscrito la compra en el registro de la Propiedad, pero en este caso los dos derechos proceden no de dos compras, sino de dos inmatriculaciones de la misma finca , que provocan dos asientos regístrales del mismo rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles.

Como hemos dicho anteriormente, la mayor parte de la jurisprudencia se inclina por la aplicación del derecho civil, pero también aquí encontramos diferentes doctrinas: a. Prevalece la hoja registral de la finca que tenga el dominio de mejor condición, según el derecho civil. b. Prevalece la hoja registral de la finca que tenga la inmatriculación más antigua, por ser la primera que entró en el registro.

En estos casos nos encontramos con temas difíciles, en los que hace falta mucha doctrina y se debe interpretar, no solo el Código Civil, sino también la Compilación y los usos antiguos.

Is it possible for property to have two different numbers at the Property Registry, and consequently, there would be two legitimate owners?

This hardly ever happens, but when it does, it is not easy to find a solution, as there are two similar rights on a same property.

As mentioned earlier, the law generally applies civil rights, even though these have different doctrines:

Legally, courts should determine the application of the mortgage law or common civil rights, where unanimity is not possible. Some consider this issue should be approached as if it was a double sale, even though this is not the case. There would be one seller and two buyers, in which case, the first one, having registered the property at the Property Registry, would have all the rights. In this particular case the rights do not proceed from two buyers, but from two registrations of the same property, resulting in two different registrations of the same kind and level, contradictory and incompatible.

a. the registration reflecting a better right to the property prevails.

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b. the registration that had been registered first, prevails.

In these complicated cases, we should not only interpret the civil code, but also take into consideration customary practice.

¿Qué sucede si los vendedores de un inmueble no me informan de las posibles cargas de las que ellos son conocedores?

Evidentemente, los vendedores tienen la obligación de informar no solamente de las cargas que ya figuran inscritas en el Registro de la Propiedad, sino también de las que saben que existen y conocen su existencia y a las cuales pueden acceder en el Registro a pesar de que no figuren en el momento del otorgamiento de arras, como por ejemplo, pueden saber que son deudores de un crédito que puede originar un embargo preventivo en el Registro.

En estos casos, los vendedores tienen la obligación no solamente moral, sino también jurídica de informar de la situación real de cargas de la finca y si no lo hacen se pueden ver

obligados a devolver las arras duplicadas, o bien a ser demandados por daños y perjuicios, ya que la falta de información ha provocado que el comprador se encuentre en una situación de inseguridad jurídica.

Por este motivo, ratificamos lo ya dicho en otras ocasiones, que es necesario solicitar la nota registral de las fincas que se ponen en venta en el mismo momento en que se da la autorización de comercialización, volverla a pedir en el momento de firmar las arras y de nuevo en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa, ya que las cargas pueden ser diferente en cada uno de estos tres tramos.

What happens if the seller of a building does not give information about the possible charges, even if he knows about them?

Obviously the sellers are obliged to inform about all charges that are registered at the Property Registry, and also about the existing registered charges, which did not figure when the contract was signed. For example, failure to do so can result in a preventive seizure of the property.

In such cases, the sellers have the moral and legal obligation to declare all charges on the property. If they don’t, they are obliged pay double of the down payment or they could be sued for damages, as this lack of information puts the purchaser in an unsafe legal situation.

Herewith a confirmation of earlier mentioned statements: the document from the Property Registry concerning the property that is put for sale should be applied at the same time of commercialisation of the property. Once the down payment has been made, apply again for the document, and again when the sale contract has been signed. Charges can vary along one of these three steps.

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¿Puedo tener algún problema de tipo fiscal si vendo una propiedad a mis hijos?

Si realmente se demuestra que se trata de una venta, no tiene porque haber ningún tipo de problema. Para que haya una venta tiene que existir una serie de requisitos: que la transmisión sea onerosa, lo que significa que tiene un precio y en consecuencia un pago y que se haga escritura pública y se liquiden los impuestos oportunos.

En alguna ocasión la inspección de la Administración Tributaria ha considerado que el verdadero negocio jurídico, bajo la

apariencia de compraventa es el de una donación, queriendo hacer liquidar el correspondiente impuesto por este concepto, evidentemente mucho más elevado que el impuesto de transmisiones que genera la compraventa.

Existen diversas sentencias que dejan bien claro que porque haya una relación de parentesco no se puede deducir que se trate de una donación encubierta, sino que hace falta analizar en cada momento como se ha hecho la transmisión.

Could I have tax problems if I sell my property to my children?

If it is proved to be a ”sale”, you should have no problems as this entails an established legal procedure. In law, this is called an onerous sale, which means that it has a cost and consequently, payment, then a public deed takes place, and taxes are paid.

In some occasions, the tax administration service considers the legal transaction a donation under appearance of purchase,

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with the intention to avoid the corresponding tax, which is way higher than the transmission tax that is generated by purchase.

Many existing rulings make it clear that even if there is a familial relationship, this is not necessarily a covered donation; in any case, these transactions should be analyzed.

Soy una Sra. De 77 años, sin familia, pero con un piso de propiedad. La pensión que tengo no es alta y por este motivo me planteo buscar algún inversor para que me proporcione un vitalicio que me permita vivir mejor los años que me quedan de vida. ¿Cómo tendría que calcular lo que me tendrían que pagar mensualmente?

Es evidente que como la esperanza de vida es un hecho aleatorio, no es nada fácil determinar cual es la cifra mas ajustada para establecerla como pensión vitalicia. Esta claro, eso sí, que ha de tratarse de una cifra justa.

Uno de los criterios mas aconsejable es la renta resultante de dividir el valor de la finca por las anualidades que se considera vivirá la persona propietaria del inmueble objeto de la cesión, el número de años que se estimarán serán en función de la salud de la persona que se propone hacer el vitalicio.

sona cedente siga viviendo en el inmueble y que si lo desea pueda arrendar algunas partes.

Es imprescindible a la hora de decidirse a realizar una transmisión de este tipo estar muy segura de la honradez del inversor con quien decidimos hacer la operación, para tener la máxima garantía en el cumplimiento de las obligaciones contraídas.

Si tiene alguna duda o quiere informarse, llámenos, le facilitará todas las explicaciones que necesite.

Otra característica a tener en cuenta a la hora de hacer este vitalicio y que es generalmente la más habitual, es que la per-

I am a woman, age 77, without family, but I own a property. As I get a very low pension, I am considering looking for an investor who could provide me with a pension for life, so as to live better during my remaining years of life.

Evidently, life expectancy, being fortuitous, makes it very difficult to determine an adjusted figure for a pension for life. In any case, it has to be a fair figure.

Another fact to keep in mind when agreeing to this kind of life pension is that generally the assigner will keep on living in the property, and has the right to rent it out partly.

To calculate the resultant income, it is recommended to divide the value of the property by the estimated years that the owner will still live in the property to be transmitted. The calculation of these years is based on the health conditions of the person demanding the pension for life.

In this kind of deal, the decency and honesty of the investor is extremely important to obtain maximum guarantees to fulfil his obligations.

If you still have any doubts, or need more information, please call us. will provide all explanations.

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Tengo intención de vender una vivienda que es además mi residencia habitual. ¿Qué alternativas tengo desde el punto de vista fiscal?

Como cada año, en el ámbito tributario se han aprobado determinadas medidas normativas, siendo una de ellas, la ampliación del plazo para transmitir la vivienda habitual a los efectos de la exención por reinversión. Ahora todas las familias que hayan comprado durante los años 2006, 2007, 2008, con intención de vender, posteriormente, su vivienda habitual, tienen hasta el 31 de Diciembre de 2010 para hacerlo, sin tener que tributar.

Respecto a la consulta comentar que des del punto de vista fiscal tendrá que declarar el beneficio patrimonial generado por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión de la vivienda.

No obstante, si tiene intención de vender su vivienda habitual para adquirir otra podría: Hacer uso de la exención por reinversión: esta ventaja fiscal permite a las familias que han decidido cambiar su vivienda habitual no tributar por el beneficio patrimonial derivado de la venta de la anterior vivienda, también habitual. Si se reinvierte

toda la cantidad que se ha obtenido en la venta de su vivienda, no se pagará por este concepto. Si la reinversión es parcial sólo estará exenta la parte proporcional del incremento que corresponda con la cantidad invertida.

Hacer uso de la deducción por compra de la vivienda habitual: es decir, deducirse las cantidades satisfechas por la adquisición de la vivienda. A esta cantidad se le aplicaran los porcentajes de deducción y en todo caso no podrá sobrepasar la base máxima (9.015 €).

Si la cantidad que se reinvierte es igual o inferior a la que se ha recibido por la venta de la anterior vivienda, la diferencia no podrá deducirse por concepto de nueva compra habitual. Si la cantidad reinvertida es superior a la cantidad que se recibe por la venta, la diferencia si podrá ser objeto de deducción por compra de vivienda habitual. Además, con motivo de los porcentajes correctores que se apliquen en la venta de una vivienda tendrá que calcularse si conviene más optar por la exención por reinversión o por la deducción por compra de la vivienda para que el resultado sea el más beneficioso posible.

I am planning to sell a property, which is my usual residence. What option do I have from a tax point of view?

Every year changes take place in tax legislation, and one recent measure is to extend the period of tax exemption on the sale of primary residences if the money raised by the sale is to be reinvested in the purchase of a new primary residence. To be precise, families who bought property between 2006-08 with the intention of subsequently selling their primary residence now have until Dec.31, 2010 to do so without having to pay tax.

The capital gain i.e. the difference between the purchase price and the sale price should still be declared but if the primary residence has now been sold with the intention of purchasing another, the following rules apply.

1. Tax exemption for re-investment.

This fiscal advantage exempts families from paying tax on the capital gain on the sale of their primary residence provided that the full capital gain is reinvested in the new purchase. If only part of the capital gain is reinvested, tax will be due on the remainder.

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2. Tax deduction for the purchase of a permanent residence.

A maximum deduction of E9,015 is allowed when purchasing a new residence.

If the quantity re-invested is equal or inferior to the sum received for the sale of the previous abode, the difference will not be deducted in the purchase of the new principal residence.

If the quantity reinvested is superior to the quantity which is received for the sale, this difference can be used in calculating the deduction in the purchase of the new residence.

When considering these two options, it is best to calculate carefully whether re-investment or deduction offers the larger tax deduction.

Tengo intención de adquirir un inmueble en un edificio antiguo, de los años 70, pero me ha comentado que puede padecer aluminosis. ¿Qué me aconsejan?

A finales de los años 80, se vivió una verdadera explosión de siniestros y un gran número de edificios de viviendas estaban afectados por graves patologías y vicios, que determinaron el derribo y reedificación o bien la simple sustitución de algunos elementos afectados que necesitaron a partir de aquel momento un seguimiento estricto del conjunto, mediante inspecciones periódicas.

Por tanto, dado la tipología del edificio, que como usted comenta fue construido en la década de los 70, le RECOMENDAMOS que pida un test de aluminosis (que se puede completar con un informe de diagnosis) y al mismo tiempo contacte con la comunidad de propietarios para informarse sobre las obres que se han hecho y las previsiones futuras, con tal de detectar cualquier problema de este tipo.

Dicho esto, es necesario diferenciar entre dos figuras: la aluminosis y el cemento aluminoso.

Puede ser que el piso no padezca aluminosis y el problema se encuentre en el hecho de que la estructura de la finca sea

de cemento aluminoso, lo que puede implicar la necesidad de realizar actuaciones de mantenimiento y conservación, ya que el cemento aluminoso en determinadas condiciones genera problemas y se ha de preservar de la humedad. La estructura de este tipo de cemento es potencialmente un peligro si se dan las condiciones necesarias, pero cuando se detectan los problemas hay medidas para corregirlos con un éxito total. Por otra parte, se puede dar que el piso no presente estructura de cemento aluminoso, pero tenga una lesión estructural o de otro tipo, oculta, que haga el tema inapropiado y por tanto sea del todo recomendable no adquirir el inmueble En cualquier caso, insistimos en la conveniencia de pedir la práctica del test de aluminosis y la necesidad de contactar con la comunidad y asegurarse de todo lo que puede afectar a la vivienda que ha de comprar, sobretodo tratándose de un edificio de mas de treinta años, aspecto que lo sitúa cronológicamente en el mismo momento constructivo que otros edificios que han presentado patologías importantes por el uso y degeneración por humedades del cemento aluminoso en sus estructuras.

I want to purchase property in a building from the 70s, but it seems that the building could be affected by aluminosis (Building degeneration).

At the end of the 80s an important number of disasters took place, as lots of buildings suffered serious deteriorations.

Subsequently these had to be demolished, reconstructed, or affected elements had to be substituted, which were strictly followed up by regular inspections.

Therefore, according to the type of building you mention, constructed in the 70s, we highly recommend you to get an aluminosis test (completing a diagnosis form) and at the same time, contact the owners’ association to get information about any works that were done in the building, and find out if they are planning to do any.

Having said this, it is necessary to differentiate aluminosis and cement aluminosi.

The problem could be due to the building suffering from cement aluminosi and not aluminosis. This would involve urgent

maintenance and conservation action, as cement aluminosi can be problematic and humidity should be avoided. A structure made in this kind of cement can be extremely dangerous. Once the problems are discovered, steps are taken for a complete rectification. On the other hand, it could be possible that the building is not affected by cement aluminosi, but it could suffer a structural damage or a hidden damage. In this case, we do not recommend purchase of the property.

In any case, we insist that doing the test of cement aluminosi is very useful and is as important as contacting the owner’s community to get necessary information about the building, especially concerning a building more than 30 years old.

This aspect situates the building chronologically in the same construction time period of which many other buildings suffered serious degeneration due to humidity of cement aluminosi in their structures.

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He firmado un contrato de arras con uno de los propietarios que dice actuar como mandatario del resto de titulares. ¿Puedo tener problemas para formalizar la escritura de compraventa?

Según establece el articulo 1295 del código civil: ninguno puede contratar en nombre de otro sin estar por este autorizado o sin que tenga, por ley, su representación y añade que “el contrato celebrado a nombre de otro de quien no se tenga autorización o representación legal será nulo” siempre que no se ratifique por la persona representada. Por tanto, le recomendamos que si realmente los otros propietarios no han intervenido en la formalización del contrato les reclame su ratificación.

Esto no quiere decir que el contrato no sea válido ya que fue concertado con uno de los propietarios que actuó en su nombre, sin perjuicio de las responsabilidades que se pueden derivar si la compraventa no se puede consumar por la falta de esta representación.

En muchas ocasiones, por problemas de desplazamiento no pueden asistir todos los propietarios a la firma de las arras. En estos casos se puede sustituir su representación por un poder de representación otorgado ante notario.

I signed a contract with one of the owners, who says that he has the power of attorney of the rest of the owners.

Could I have any problems formalizing the contract?

According to the article 1295 of the civil code, nobody can sign a contract in someone else’s name without his authorisation, nor without his legal representation; any contract signed for someone by somebody else without legal permission will be invalid, unless ratified by the represented person. Therefore, if the other owners did not take part in the formalization of the contract, we recommend asking for their ratification.

This does not mean that the contract signed by one owner, representing the others, is invalid. However, this could lead to

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serious problems if on the day of signing the contract, all the concerned parties do not sign.

In most occasions this is due to the inability of all the owners to attend a contract signing. Usually it is hard to gather all owners to sign a contract, in these cases, their representation can be substituted by a power of attorney granted by a notary.

Me habían explicado que antes existía una figura jurídica que se llamaba rescisión por lesión, ¿existe todavía?

Se podía pedir la rescisión de una compraventa por lesión, cuando el valor en que se realizaba la compraventa era inferior en mas de la mitad del valor de mercado, esto se producía hace unos años, en bastantes ocasiones, sobretodo cuando el valor por el que se escrituraba era inferior al valor real, hoy día en que todos, al menos en Cataluña escritura por el valor real de la compra, no es posible que se dé esta figura jurídica.

A pesar de esto, es verdad que hay un caso en el que se puede dar la rescisión por lesión y es cuando se cede una vivienda a cambio de una renta vitalicia.

En cualquiera de los supuestos de cesión de vivienda por renta vitalicia, si la renta pactada multiplicada por los años de expectativa de vida de la persona cedente da un importe inferior a la mitad de lo que valdría el bien inmueble en el mercado, se podría pedir la rescisión, con absoluta independencia de los años que en realidad llegue a vivir la persona cedente y en este sentido hay una sentencia del Tribunal Supremo con fecha 18 de septiembre de 2006.

I was told that there used to be a legal statute called: cancellation due to injury. Does it still exist?

This used to happen frequently; if the purchase value was inferior to half of the market value, especially if the registered value was inferior to the real value, a cancellation could be demanded. Nowadays this statute cannot be applied as all registered values are considered the real values, at least in Catalonia.

However, cancellations due to injury, can be granted when a property is handed over in exchange for annuity.

Imagine that a property is handed over in exchange for an annuity for whatever reason. If the agreed amount multiplied by the years of life expectancy of the assigner, is inferior to half of the market value of the property, cancellation can be demanded, independently from the years that the assignor will live, and in which case there will be a judgement in the Supreme Court.

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Tengo una finca que a pesar de ser nueva, tiene diversos defectos que impiden poder habitarla. ¿Es responsabilidad del arquitecto?

Hay muchas sentencias que reconocen la responsabilidad del arquitecto en la mala ejecución de las obres, considerando que en el arquitecto recae la responsabilidad de: diseño de la obra, planificación e inspección.

También dicen las sentencias que el arquitecto responde de los vicios de la dirección, le corresponde pues inspeccionar y controlar que la obra se ejecute de acuerdo con el proyecto por el creado y en caso de no ser así, tiene la obligación de tomar las medidas adecuadas.

Es cierto que es el arquitecto técnico quien tiene mas información del día a día de la obra, ya que su misión es controlar medidas, materiales instalados, detalles de acabados, etc., pero eso no quita que el arquitecto tenga también su parte de responsabilidad en tanto que es el máximo responsable de la obra y vigilante general de todo el proceso constructivo.

I have a brand new property that cannot be used due to a series of defects. Is that the architect’s responsibility?

Many judgments consider the architect responsible for bad constructions, even though their main responsibility is the design, planning and inspection. Judgments also consider the architect responsible for the follow up of the building work: inspection, control of the site and making sure that the project is being executed correctly. And if this is not the case, he should take corrective action.

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It is true though, that the technical architect is better informed about the day by day happening on the site. His mission is to control, measurements, materials, finishing, etc. The architect still is the most responsible person on site, and the general controller of the construction process.

Tengo un piso para vender y lo he llevado a una agencia que me pide que firme una nota de encargo. ¿Es normal? Si no la firmo, ¿tengo obligaciones ante ellos?

La actuación más correcta por parte de la agencia inmobiliaria es pedirle que firme una nota de encargo, y además la Ley Catalana del Derecho a la Vivienda lo exige. Este documento, contrariamente a lo que piensan muchas personas, no sirve únicamente para garantizar el cobro de unos honorarios, sino que en este documento normalmente la agencia se compromete a hacer una serie de actuaciones, publicidad, comercialización, negociación… cuyo cumplimiento podrá exigir el vendedor. Este documento de nota de encargo o mandato tiene también el valor de ser la autorización para que la agencia pueda hacer publicidad del producto.

En el mundo inmobiliario, como en todos los que crecen rápidamente y a veces con poco rigor, no es extraño encontrar anunciados bienes inmuebles de los que no se tiene ninguna autorización de venta, ni tan solo se conoce a la propiedad. En estos casos los propietarios pueden emprender acciones legales, cosa que muchas veces no hacen por desconocimiento de que su inmueble aparece en una u otra revista o en un portal de Internet, anunciados por una empresa que ni tan solo conocen.

Se acepta judicialmente que se puedan pedir los honorarios sin tener la nota de encargo, disponiendo solamente de la autorización para hacer publicidad.

I want to sell a flat through an agency, which is asking me to sign an agreement document. Is this correct?

If I don’t sign, do I have obligations with them?

It is very correct for the agency to ask you to sign an agreement, and moreover, the Catalan Law in Housing requires it upward.

Many people think that the only use of this document is to guarantee fees, but in this document the agencies normally promise to fulfil a series of actions such as: publicity, marketing, negotiation, etc. This document even authorises the agency to publicise the property for sale.

In any fast growing field, such as in real estate, sometimes action is taken without rigor. It is hardly surprising to find property for sale by agents, without the owners’ authority and even without knowing the property owner. In such cases, the owners can start a legal case. Generally these cases never take place, as it is unknown to many owners that their property is on sale on an internet site, or published in a magazine, promoted by an agent unknown to them.

Even if no agreement has been signed, the court will grant fees to the agency if they have advertised your apartment at your request.

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¿Qué sucede si entrego las arras para la adquisición de un inmueble y posteriormente aparece una carga de la cual no he sido informado?

Como ya hemos puesto de manifiesto en diversas ocasiones, en el momento de abonar las arras para la compra de un inmueble hace falta exigir a la promotora o a la agencia inmobiliaria que intermedia y asesora la operación que ponga a disposición de la parte compradora la certificación del Registro de la Propiedad que acompañe el documento de arras que se firma y así queden claras y manifiestas las cargas que puedan existir de la finca.

En alguna ocasión puede suceder que entre este documento de arras y la firma de la escritura aparezca alguna carga más en el Registro. En estos casos se pueden dar dos circunstancias diferentes: una, que la parte vendedora no tenga

conocimiento y por tanto ella quede tan sorprendida como la parte compradora, y la otra es que tuviera conocimiento y no hubiera informado a la parte adquiriente.

Lo más habitual es que se intente, dentro del plazo establecido en el documento de arras, solucionar esta situación, alargando si fuera necesario el plazo para otorgar la escritura de propiedad. Esto no quita, que si la parte compradora lo desea, puede requerir a la parte vendedora y pedirle la devolución doblada de las arras, siempre que el tema no se solucione en el plazo previsto en el documento firmado, basándose en un incumplimiento manifiesto de las condiciones contractuales.

What happens if I hand in a down payment to purchase a property, and subsequently a due charge, of which I had not been informed, comes up?

As we mentioned on several occasions, when the down payment is made for a property purchase, the promoter or the intermediate and consultant agency should hand over, along with the contract to be signed, the certification from the property Registry, in which any due charges are reflected, according to the property in question.

It could happen that during the time gap of contract signature and the deeds signature, an extra charge shows up in the

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registry. In this case, either the seller is not aware of it, and will be as surprised as the purchaser, or, the seller is informed, but did not give notice to the purchaser.

A solution could be found to this situation within the established deadline in the contract, extending the deadline of granting the property deeds. However, if the seller does not accept an extension, he can annul the deal and demand double the deposit from the buyer in compensation.

¿Puede el promotor incluir en el contrato de compraventa una cláusula genérica de aceptación del reglamento de comunidad o de los estatutos de la comunidad que se incluirán en la escritura de obra nueva?

En principio es legal y correcto, generalmente como la venta de pisos de obra nueva, al menos hasta ahora, si se ha realizado en el transcurso de la edificación, antes de que se otorgara la obra nueva y se redactaran los estatutos de la comunidad, es habitual incluir en el contrato de adquisición de la vivienda una cláusula genérica de aceptación de los futuros estatutos.

Normalmente los estatutos de la comunidad los redactan los promotores o sus servicios jurídicos pensando siempre en la manera de evitar problemas en las futuras relaciones entre vecinos o problemas relacionados con la utilización de elementos comunes. Normalmente la redacción de los estatutos consiste en poner por escrito lo que el sentido común dicta para una buena convivencia y para el buen uso de las instalaciones.

En algunas ocasiones, el promotor utiliza esta herramienta para reservarse a su favor algún beneficio, pero son casos muy esporádicos y de difícil solución.

Recientemente, en un caso que creemos que es de abuso por parte del promotor (reservarse una serie de instalaciones de los elementos comunes) el Tribunal Supremo dictaminó que los compradores podían haber conocido antes de la firma de la escritura esta circunstancia por lo que no ha habido abuso, sentencia de la cual nosotros discrepamos, ya que si bien lo podían haber conocido antes de la firma de la escritura, no les fue posible antes del contrato de compraventa.

Can a promoter include a general clause of acceptance of the community regulations or the community statutes that will be included in the sale contract of a new building in the purchase agreement?

Firstly this is legal and correct. Generally, flats in a new building are sold when the construction is under process. In this case, the community statutes will be established and a general clause of acceptance of the future statutes will be included in the purchase contract.

These statutes are generally established by the promoters or their legal advisors trying to avoid problems within the future community or problems related to the use of common elements. Normally these statutes are based on common sense for an harmonious coexistence and proper use of the facilities at the neighbours’ disposal.

In some cases, the promoter tries to benefit somehow from this situation. This does not happen very often, but when it does, it is hard to solve.

There is a recent case which we consider an abuse by the promoter (reserving for himself part of the common property) but the Supreme Court judged that the purchaser could have known this before signing the deeds, and did not consider it to be an abuse. We do not agree as they did find out before the deeds signature, but not before the purchase contract.

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Quiero comprar una casa y para hacerlo he de dar la entrada y subrogar la hipoteca, pero todavía me faltaría por pagar una cantidad que seguro que podré abonar de aquí a un año, ya que tengo pendiente de recibir un dinero de una venta. ¿Puedo organizarlo de alguna manera?

Pues si que puede comprar la casa y organizarlo. Hay diversas formulas, pero la mas fácil y habitual es la de garantizar la cifra que se aplaza con una condición resolutoria, que es una figura jurídica que se utilizaba muy a menudo antes del boom inmobiliario de los últimos años y que creemos que hará falta recuperar para facilitar algunas operaciones. Consiste en reflejar en la escritura de compraventa la cantidad pendiente, el plazo en la que se hará efectiva y establecer una garantía real que es la condición resolutoria. Para poder utilizar esta figura jurídica se necesita evidentemente la aprobación y el consentimiento por una parte del vendedor y por otra parte de del banco por el que se ha tramitado la hipoteca.

¿Y por que se necesita la autorización del vendedor? Pues porque para el tiene una consecuencia importante aparte de aplazar el pago y es que habrá de posponer su crédito al del banco, el crédito hipotecario de los bancos son prioritarios a efectos de registro e imagínese si usted no cumpliera. Es evidente que el vendedor lo recuperaría, pero también recuperaría el piso y se quedaría con el crédito del banco.

De todas maneras en nuestra larga trayectoria profesional de 60 años en ninguna ocasión nos hemos encontrado en esta situación, ya que los compradores cumplen.

I want to buy a house for which I have to give an advance, and take on an existing mortgage. I would still have to pay a certain amount, but will not have the money until next year, as I am expecting this money from a sale. Could this be arranged somehow?

Yes, there are different ways, but the easiest would be to guarantee the amount to be paid later with a cancellation clause, a legal concept used frequently before the real estate boom, which we think should be restored to facilitate certain operations. This clause reflects the pending amount in the sale contract, the deadline for its payment and an established real guarantee. To be able to use this legal concept, you will need the approval and consent of the seller and of the bank facilitating the mortgage.

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Why do you need the approval of the seller? Apart from being paid later, he will also have to postpone his credit at the bank.

Mortgage credits at the banks have priority when dealing with contractual matters, and imagine if you do not fulfil the contract.

Evidently the seller would recover his property but would also keep the credit at the bank.

In any case, in our 60 years of professional experience, we have never encountered such a case, as the buyers carry out payments.

Quiero vender una casa y cuando he buscado la documentación he visto que la casa no está inscrita en el Registro y teóricamente no existe. ¿Es posible que pasen estas cosas?

Si que es posible y más habitual de lo que generalmente se piensa, sobretodo cuando la casa se ha recibido de herencia familiar. En los años sesenta era habitual construir casas y no hacer escritura de obra nueva, ya que habitualmente se construía a partir de ahorros y no se necesitaba hipoteca; nadie pensaba en inscribirla, ya que la inscripción no era necesaria.

En la actualidad esto ya no es posible que suceda, pero lo cierto es que todavía perviven muchas situaciones anteriores y muchos propietarios no son conscientes de ello hasta que se plantean hacer una transmisión o una hipoteca. ¿Cómo se puede resolver? Para poderlo hacer hace falta obtener una serie de documentación. Por un lado, hace falta ver si en el catastro aparece la casa dada de alta y seguramente será así, porque durante muchos años registro y catastro han

ido por caminos diferentes y cuando se hacían revisiones catastrales se daban de alta todas las fincas, estuvieran inscritas o no.

La documentación necesaria, dependiendo de las circunstancias de cada caso, es la siguiente: certificado del catastro donde aparece la superficie y la antigüedad de la finca; certificado del ayuntamiento donde constará también la antigüedad y sobretodo la no existencia de ningún expediente urbanístico en marcha; por último, hace falta, habitualmente, un certificado de algún arquitecto donde conste la descripción detallada de la finca.

Con toda esta documentación se puede otorgar la escritura de obra nueva y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

I want to sell a house and looking for its documentation, I find out that the house has never been registered at the Registry, and that theoretically, it does not exist. How could this happen?

It is possible and it happens more often than expected, especially if the house has been inherited. In the 60s it was very common to build houses without registering new constructions. At that time, people did not need mortgages as they had savings, and nobody thought about registering the house, as it was not an obligation.

many years the land registry and registry worked in parallel, and when revising land, all houses were signed up, even if they were not registered.

Nowadays this is not possible, but previous situations are still there, and many owners are not aware of it until they sell the property.

Depending on each particular case, the documentation to gather is: certification from the land registry with the surface and age of the property, town hall certificate stating also the age and that no upcoming urban file exists, and finally, a certificate from the architect with a detailed description of the house.

How to solve this problem? A series of documents should be obtained. First, check if the house has been signed up at the land registry. Most probably this will be the case, as during

With these documents the writing of a new construction will be granted, and consequently the property can be registered at the Property Registry.

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Otorgué una opción de compra hace 4 años para un inmueble, he hecho la escritura hace un año, cabe la posibilidad de que los herederos de la parte vendedora planteen una demanda de rescisión por lesión, se me plantea la duda de ¿Cuál es su valor?, el del momento en que firmé la opción de compra o lo que valía en realidad en el momento de firmar la escritura.

La rescisión por lesión es un derecho que tiene la parte vendedora transmisible a los herederos para exigir la nulidad de la operación de compraventa cuando el precio de la misma es inferior en más de la mitad a su valor en el mercado.

En el caso que nos expone, evidentemente con el incremento de precios que ha habido en el sector inmobiliario en los últimos años, es seguro que la diferencia de precio del inmueble

desde el día en el que se firmó la opción y el día en el que se firmó la compraventa puede ser muy superior al criterio establecido para poder llevar a cabo la rescisión por lesión. Pero es evidente, que la operación se negoció, concretó y firmó hace cuatro años de acuerdo con los valores del momento y por tanto entiendo que no hay nada que reclamar, si realmente el valor era el adecuado en el momento de la firma de la opción.

Four years ago, I signed a preferential right to buy a building. One year ago I signed the purchase contract.

There is a possibility that the heirs of the seller are considering cancellation due to injury. In this situation, which valuation of the property will be taken into consideration, the value at the moment of signing of the preferential right or the one at the moment of purchase?

The heirs of the purchase have the right to invoke “cancellation due to injury” if the original purchase price is less than half its current market value.

In your case, with the past years’ increment in real estate, most probably the difference in value of the property since the preferential right signature and the purchase signature will

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be superior to the established rules, and thus their interest in invoking the cancellation due to injury. But it is clear that the operation was negotiated, settled and signed four years ago, according to the values of that moment, therefore there should be nothing to claim, if the value was adequate at the moment of the preferential right signature.

Vivo en una torre en Valldoreix, tengo unos vecinos que tienen dos perros que no nos dejan dormir desde hace años, aparte no limpian y todo el entorno hace muy mal olor. ¿Podría demandarlos?

Evidentemente, de acuerdo con lo establecido en el libro 5º del Código Civil Catalán, podría demandarlos por inmisiones intolerables, el problema principal es que es a usted a quien le corresponde probar esta situación, y ¿cómo puede hacerlo?

los mismos que lleve usted llevarán los demandados, esto es lo mas habitual. También se pueden aportar pruebas de acústica donde queden grabados los ladridos de los perros en diferentes ocasiones.

Seguramente usted durante estos años de molestias ha efectuado muchas denuncias delante del Ayuntamiento de Sant Cugat, seguro que a consecuencia de estas denuncias el Ayuntamiento ha abierto expediente sancionador, son estos expedientes los que le servirán como prueba a la hora de ir al juzgado, no valen los testimonios, dado que seguro que

Este tipo de juicios se han convertido en muy habituales, lo que sucede en muchas ocasiones es que en el momento del juicio los demandados cambian los perros de lugar o se los quitan de encima, a pesar de esto la demanda puede continuar adelante y pasa a ser una reclamación por daños y perjuicios.

I live in a house in Valldoreix. My neighbours’ two dogs have kept us awake for years, and on top of it, they are not cleaning up, which is causing very bad smells.

Can I sue them?

Evidently, as established in book 5 of the Catalan civil code, you can sue them for intolerable nuisances. The only problem is that you have to prove it; how to do that?

in court. Testimonies are no good, as the defendants will use the same testimonies as you. You could also bring recordings of the dogs barking on different occasions.

Over the years, you must have reported this issue at the Sant Cugat Town Hall more than once. Consequently, a file has been opened on the sanctioned person. These files will be your proof

This kind of trial is very common, and in most cases, the defendants remove their dogs. In spite of this, the lawsuit can go on, and will become a damage claim.

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Quiero alquilar una propiedad pero tengo miedo. ¿Qué pasará si no pagan el alquiler?

El primer y principal punto a tener presente cuando queremos alquilar una vivienda es la prudencia a la hora de hacer el contrato. ¿Qué quiere decir prudencia?

Quiere decir que hemos de tener cuidado en solicitar, al posible inquilino, una serie de informaciones que nos permitan garantizar, al máximo, el cumplimiento en el pago de los futuros alquileres y, previo a la firma, contrastar la autenticidad de esta información, en la medida de lo posible. Esta prudencia nos puede llegar a garantizar casi el 100% del éxito.

Si a pesar de todas estas medidas previas al contrato, nos encontramos con un impagado, lo conveniente es actuar con rapidez, aprovechando al máximo todas las posibilidades que nos ofrece la actual legislación.

¿Que debemos hacer?

Proceder a un requerimiento de pago al inquilino a partir del día 38 en que se ha producido el impago. A partir de este momento, el inquilino tiene dos meses de plazo para efectuar al pago.

Pasados los dos meses, el propietario puede iniciar la actuación judicial.

En la demanda, el propietario puede ofrecer al inquilino, condonar la deuda a cambio del abandono voluntario del inmueble, en el plazo mínimo de un mes.

No obstante hemos de constatar, desde la perspectiva de más de 55 años de experiencia en la administración, que el porcentaje de desahucios por falta de pago, en los que hemos de actuar, es muy bajo: el 2% en el año 2003 y el 1,5% en el año 2004.

I want to rent out a property but I am scared.

What can happen if they don’t pay the rent?

The most important and main point to keep in mind, when we want to rent out property, is to be extremely careful making the contract.

What should we do?

Afther 38 days have elapsed from the last rent day, we can ask the tenant to pay the rent.

What do we mean by being careful?

This means to be very cautious requesting various kinds of information and references that could guarantee correct payments of the future rent to be paid by the possible tenant, and previous to the signature, the authenticity of these documents should be checked as far as possible. This should guarantee a nearly 100% successful operation.

If, despite all these measures, we find ourselves with someone that does not pay, we should act fast, seizing all the possibilities offered by the actual legislation.

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If the rent has not been paid by the end of 2 months, we can take them to court.

The owner could offer the tenant the possibility to abandon voluntarily the property within one month minimum, to pay his debt.

Nevertheless, with more then 55 years of experience in the field, we can say that we interfered in very few ‘unpaid’ rents: 2% in 2003 and 1.5% in 2004.

Tengo dudas en alquilar mi vivienda. ¿Y si los futuros inquilinos no lo tratan adecuadamente? Ésta es uno de los miedos más generalizados que tienen los propietarios cuando se plantean la posibilidad de alquilar una vivienda. ¿Que prevé la Ley para evitar esta posibilidad?

La Ley de arrendamientos sólo prevé la posibilidad que se pueda rescindir el contrato de alquiler por la realización de daños cuando estos se realizan de forma dolosa y voluntaria, pero no si se producen de forma fortuita o por negligencia.

Nuestra experiencia después de 55 años gestionando alquileres de viviendas es que de forma dolosa y voluntaria no se producen nunca o casi nunca. Solamente en una ocasión nos hemos encontrado con una actuación de este tipo. Por negligencia o por falta de cuidado si que se producen daños en las fincas, aunque en muchos menos de los que la vox populi explica.

¿Como podemos evitarlo o al menos minimizar el coste? para resolver este tema es firmar un Lo que hace documento muy esmerado del estado de la vivienda en el momento de otorgarse el arrendamiento, al mismo tiempo que se solicita al inquilino una cantidad monetaria, en efectivo o en aval bancario, como garantía adicional. En el momento, que se da por finalizado el contrato, el documento nos sirve como referencia para analizar el estado en que se deja la vivienda. Solamente se puede exigir responsabilidad al inquilino, de aquellos desperfectos no atribuibles a un uso normal de la vivienda. El coste, una vez solicitados los correspondientes presupuestos, podrán ser deducidos de la garantía adicional.

Leído así parece un proceso complicado, pero no lo es, en todo caso un poco laborioso, aunque es posible simplificarlo notablemente con unos modelos de documentos esmerados.

Lo que si podemos afirmar es que el resultado es siempre satisfactorio y garantiza a los propietarios recibir el inmueble en un estado adecuado.

I have doubts to rent out my property.

What if the future tenants don’t treat it properly?

This is the main worry when owners want to rent out their property.

What does the law foresee to avoid this possibility?

The renting law foresees the possibility to terminate the rental contract when fraudulent and voluntary damage has been done, not when damage has been done fortuitously or by negligence.

After more then 55 years of experience managing rental of property, fortuitous or neglected damage will hardly ever happen. We had such a case only once. There are damages produced by lack of care and negligence, but much less than people tend to say.

How can we avoid this, or at least minimize costs?

To solve this problem, at , a document where the state of the property is carefully explained, will have to be signed at the moment of the lease. At the same time a certain amount of money in cash or a bank guarantee will be requested as for an additional guarantee. When the contract is finished, we can use the document as a reference to check the state of the property. The tenant is responsible to cover the costs of the damage not attributable to normal usage of a home. Budget in hands, the cost will be deducted from the additional guarantee.

Even though it seems a complicated procedure, it is not. It might just be little laborious, although it can be simplified by making model documents. All we can say is that the result is always satisfying and guarantees the owners to receive their property in a correct state.

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¿Se puede actualizar un alquiler antiguo si el inquilino ha venido a “mejor fortuna”?

En el año 1994, muchos propietarios no pudieron actualizar las rentas antiguas, ya que, se encontraron que los inquilinos no tenían unos ingresos superiores al salario mínimo interprofesional y, únicamente pudieron aplicar el incremento del coste de la vida.

Han pasado los años y puede suceder que el inquilino, en este tiempo, halla mejorado su condición económica y, por tanto, pueda ser aplicable, ahora, la llamada actualización de la renta, que en su momento no fue posible.

Este tema, de principal importancia para los propietarios, ha dado lugar a múltiples procesos judiciales, que incluso han llegado a la Audiencia.

Entre las resoluciones hay una muy clara, de fecha 13 de Diciembre de 2004 y que establece, de forma clara y con rotundidad, el derecho del propietario a aplicar la actualización de la renta, pese a los años transcurridos, considerando que la caducidad para la aplicación del aumento es de 15 años i no de 3 meses como pretendía, en este caso, el inquilino. Queda, igualmente, muy claro que el hecho que se halla aplicado, en el decurso de los años, el aumento del IPC, no invalida que se pueda aplicar la actualización de la renta no hecha en su día.

Es parte de nuestro trabajo, como , hacer un seguimiento de la evolución de la situación económica de los inquilinos antiguos y, a menos que se trate de personas de avanzada edad, es muy probable que en más de una ocasión, nos encontremos en un supuesto como el que ha dado pie a la sentencia comentada

Can an ‘old rent’ be updated if the tenant has better income?

In 1994 lots of owners could not update the ‘old rent’, as many tenants earned less than the minimum salary, so they could only apply the cost of living increase.

However, over the years, with the improvement in economic conditions, salaries in general have resin and so rents can be raised.

Obiously, this is of great importance to owners, and increases have led to court cases. However, ther is a very clear resolution

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dated 13 Dec. 2004 which states if the owner can prove a change in a tenant’s economic situation at any point in 15 years starting from 1994, then an increase can be imposed and backdated in addition to any increases due to IPC. It is part of .’s job to follow up the economic evolution of the former tenants, and unless these are elderly, most probably we will find ourselves in more than one situation that will lead court.

¿Es posible alquilar mi vivienda para poner una oficina?

En primer lugar tenemos que decir que la contestación a esta pregunta sirve tanto en el caso de que se quiera alquilar, como en el caso de que sea la propietaria quien quiera poner esta oficina.

Y a la vez, invirtiendo la situación, también es válida la misma respuesta en el caso de que tengamos un local que se quiera transformar en una vivienda, para alquilarla o para vivir el propietario.

La cuestión es saber si por cambiar el uso, que hasta ahora ha tenido, es necesario el permiso de la comunidad de propietarios y, si es así, cual será el quórum que ha de aplicarse.

Antiguamente se preveía que si el titulo constitutivo, es decir, la escritura, describía el piso como vivienda, el cambio de uso requería el voto por unanimidad de la comunidad.

Pero esta situación ha cambiado radicalmente, hasta el punto de que en base al Art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1999 apartado 3, queda claro que la mera descripción del objeto no es suficiente y según la interpretación de hoy en día

no es ni tan solo necesario el permiso de la comunidad de propietarios. Tan solo lo sería en el caso de que expresamente en los estatutos de la comunidad prohibiese el cambio de uso.

Si fuera éste el caso, i teniendo presente que los estatutos están inscritos en el Registro de la Propiedad, será necesaria la unanimidad del voto.

Existe una resolución de la Dirección General de los Registros y Notariado, de fecha 23 de Marzo de 1998, donde se indica que, pese que en la escritura de obra nueva y división en propiedad horizontal se establece que un determinado departamento es vivienda, el derecho de la propiedad es de carácter absoluto y, por tanto, no se ha de entender como una prohibición de cambiar los usos salvo que no estén válidamente prohibidos en los estatutos y legalmente inscritos en el Registro de la Propiedad.

Aún así, este cambio de uso ha de estar totalmente sujeto a la normativa urbanística vigente en cada localidad, y son, pues, los ayuntamientos quienes tienen la última palabra sobre el tema.

Can I rent out my home as an office?

Owners who wish to rent out their property as an office or owners who wish to use their property as an office, or even owners of commercial space who want to change the property into a home either for their own use or to rent out, may do so provided certain conditions are met.

In the past, a unanimous vote of the owners’ community and a subsequent recalculation of the charges was considered necessary.

However, since the Horizontal Law of 1999, article 5, paragraph 3, the legal position is that the unanimous vote of the community is only required if the statutes of the community specifically ban a change of use.

There is a resolution from the General Direction of Registry and Notary dated March 23 1998, indicating that despite mentioning in the deed of new construction and divided property (escritura de obra nueva y division en propiedad nueva), that a certain space is a home, the rights of the owner are absolute, hence change of use should not be prohibited unless these are not validly prohibited in the statutes and legally written in the Property Registry.

Even so the change of use should be totally subject to the urban plans of each town, therefore the town halls have the last word.

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Soy propietario de un edificio antiguo. ¿Me sale a cuenta mantenerlo?

Nos planteamos muchas veces este tipo de pregunta, porqué realmente las decisiones a tomar no son fáciles.

Se trata de saber, con conocimiento de causa, sí es posible y rentable poner de nuevo en valor su inmueble, o por contra, si su situación es muy pésima, como reconvertir este patrimonio en nuevos inmuebles.

El objetivo pero, en la mayoría de los casos, es conseguir salvar y mejorar totalmente el edificio.

Es, seguramente, una de las tareas de más responsabilidad y más creativa que tiene nuestra profesión, ya que, poder participar conjuntamente con la propiedad en dar un cambio de trescientos sesenta grados, en muchas ocasiones, de un patrimonio, es un privilegio y, sin ninguna duda, es hacia donde se dirige el ejercicio de la profesión de administrador de fincas y donde se encuentra su máximo sentido.

Lo que hacemos, en primer lugar, es una visita inicial al edificio para hacer una primera valoración del estado del inmueble y reclamar la inspección de un técnico, si así se considera oportuno, con el fin de hacer un análisis de la estructura y de los acabados del edificio.

Aunque no tenga una implicación directa ligada a la acción de rehabilitación, realizamos un estudio de los contratos de alquiler existentes. Habitualmente, nos encontramos que en las fincas hay inquilinos con contratos antiguos i otros con contractos realizados con la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos.

Cuando tenemos una visión clara y total de la situación estudiamos las posibles alternativas, realizando una propuesta a cinco años de como vemos, bajo nuestra dilatada experiencia de administradores, la manera de reconvertir este patrimonio en una oferta saneada, atractiva y rentable.

I own an old building. Is it worth maintaining it?

We often ask ourselves this question because the decisions to be taken here are not easy.

The point is to find out, with knowledge of facts, if it would be possible and profitable to renovate given the property’s value, or on the contrary, if it is in a very bad state, how to reconvert this heritage into new real estate.

The goal, in most of these cases, is to save and to improve the building as a whole.

This is definitely one of the most responsible and creative challenges of our job. Being able to give a change of 360 degrees to a property, often a patrimony, is a privilege and doubtlessly this is where a real estate agent‘s job heads to and where he finds himself most effective.

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The first thing we do is to pay a visit to the building to asses its condition and carry out a technical inspection if necessary to be able to analyze the structure and the finishings of the building.

Even though this is not directly involved with the rehabilitation process, we study the contracts of the actual tenants. Generally we find out that some have old contracts and others have new contracts under the new law of urban leases.

When we have a clear and complete vision of the whole situation, we study all possible alternatives and with our extensive experience we make a proposal of how to reconvert this patrimony, over five years, with an attractive and profitable offer.

Depende del estado real del inmueble se pueden hacer rehabilitaciones parciales o totales de los elementos comunes, reformas de las viviendas que vayan quedando disponibles, adecuación de las viviendas, aceptando las posibles limitaciones, las nuevas formas de vida etc.

Hemos de tener siempre en consideración que todas aquellas obras que se hallan de realizar por conservación imprescindible del edificio las podemos repercutir sobre los inquilinos que tengan contratos de la anterior LAU (anteriores al 1 de Enero de 1995), en base al 12% anual, cifra, que por si sola, ya hace atractiva, de entrada, la inversión.

De todas formas, tanto si son obras de conservación como si son de mejora, hoy en día, con los sistemas de financiamiento tan atractivos que nos ofrece el mercado financiero, hay muchas y buenas oportunidades de llevar a cabo estos

Depending on the state of the building, partial rehabilitations or complete rehabilitations of common elements could be done; flats that come free could be renovated, flats could be updated, accepting possible limitations, or new lifestyles, etc…

Whe should remember that the cost of building work can result in justified increses of up to 12% in the rent with tenants who have old contracts previous to L.A.U. This makes building work an attractive investment.

There are lots of good opportunities to carry out conservation and improvement projects of buildings to be executed over 5 years, especially with the attractive financing systems on offer nowadays.

proyectos a cinco años. tiene suscritas alianzas con entidades financieras para poder hacer frente a este tipo de obras y son de una ayuda sustancial a la hora de tomar decisiones.

Por esto, alentamos a nuestros clientes y a toda persona que disponga de un patrimonio envejecido, para que se ponga en marcha a fin de renovarlo i hacer de su patrimonio un valor realmente seguro.

Si en el último momento, observamos que las actuaciones a realizar son de tal nivel y gravedad que su amortización es a muy largo plazo, o comportará algún tipo de riesgo, en especial de responsabilidad frente terceros, sean inquilinos, peatones, etc., analizaremos la posibilidad de vender este patrimonio y comprar nuevos inmuebles que inicien un nuevo ciclo con garantías de rentabilidad y mantenimiento.

has signed alliances with financial institutions to be able to face this kind of projects and these are at the same time a substantial aid at the time of taking decisions.

For this reason we encourage our clients and anyone with an old patrimony to carry out a renovation and to convert his patrimony into a safe value.

If at the last moment we realize that the actions to be taken have extreme levels of risk as having a long term amortization or any kind of risk, specially a third party liability risk, such as tenants or pedestrians, etc.., we will analyze the possibility to sell the patrimony and buy new buildings to start a new cycle with profitable and maintenance guarantees.

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¿Es conveniente hacer asegurar la vivienda al inquilino?

En temas de seguros, cualquier precaución es poca, al menos esta es nuestra manera de pensar y trabajar.

Somos muy conscientes que en nuestro país existe poca cultura del seguro y estamos muy lejos del resto de Europa.

Pero no por eso hemos de dejar de insistir sobre el tema, al contrario, hemos de ayudar a crear una mejor cultura sobre el tema en cuestión.

Forma parte de nuestra responsabilidad profesional velar para que el patrimonio que nos han confiado para administrar tenga todas las garantías en este sentido.

Todo y que, si pasará cualquier accidente imputable al inquilino, él seria el responsable, el problema lo tendríamos si éste hubiera abandonado la vivienda, y dejará un proceso judicial en marcha. Todas estas molestias, a partir de este momento son para el propietario: requerimientos o posibles responsabilidades subsidiarias.

Una problemática que puede evitarse si en el momento de concretar el alquiler se ha tenido la previsión de pensar en este tema.

Es por eso que requerimos al inquilino como parte de la negociación del contrato que tenga debidamente asegurada la responsabilidad civil como mínimo.

Should the tenant insure the property?

Our view is that every precaution should be taken with insurance matters.

Therefore we require the tenant, as part of the negotiation, to take out at least civil responsibility insurance.

We are very aware of the lack of culture, insurance wise, in our country and we are way behind the rest of Europe. Therefore we constantly emphasise this important issue.

It is our professional duty to guarantee any patrimony that has been entrusted to our administration.

Unless such insurance is taken out, the owner would have many problems if the tenant were to leave the property before damages for accidents caused by the tenant had been bettled.

We, therefore, deal with this issue during the contract negotiations.

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Tengo un piso que quiero ceder gratuitamente a una sociedad de la cual soy socio, pero quiero hacer un contrato para que los otros socios tengan claro que no es para siempre. ¿Cómo puedo formalizarlo?

Lo mejor en estos casos es firmar, preferentemente ante notario, un contrato de comodato, en virtud del cual, el propietario (comodante) de una finca cede el uso de la misma al cesionario (comodatario) y, a cambio, este se obliga a mantener la finca en prefectas condiciones y a devolverla al propietario en el momento que se haya pactado. Por la cesión, la propiedad no cobrará cantidad alguna durante la vigencia del contrato, la durada del cual se puede pactar libremente. Si no se pacta expresamente o implícitamente ninguna durada, el propietario puede solicitar al cesionario que le devuelva la posesión de la finca en cualquier momento.

Además, el cesionario se obliga a hacerse cargo de los gastos originados por el uso habitual de la finca y los de su mantenimiento.

Con este contrato, si se ha firmado ante notario, además se obtiene un efecto muy importante ante Hacienda, y es que se tiene un medio de prueba más para demostrar que el inmueble cedido no genera rendimientos del capital que se hayan de declarar en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (cosa que daría lugar, consecuentemente, a un aumento en la tributación por este impuesto). Esto no evita la imputación de rentas inmobiliarias, que representan como máximo el 2% del valor catastral.

I have a flat which I want to give free of charge to a company of which I am a partner, but I want to make a contract clarifying to the other partners that it will not be for ever. How could this be formalized?

In these cases it is always best to sign, preferably with a notary, a ‘commodate’ contract, under which, the owner (comodate) of the property gives its use to the assignee (comodatario) and, in return, the latter promises to maintain the property in perfect condition and return it at the agreed moment.

The owner will not receive any payment for the length of the validity of the contract, the duration of which can be agreed freely. If no duration has been agreed, the owner can request the assignee to return the property at any time.

On top of this, the assignee is obliged to pay the charges and maintenance caused by the property’s use.

If this contract has been signed with a notary, the tax office will accept this as proof that the given property is not generating capital income to be declared as income tax (which would mean an increase of the tax). This will not avoid though the imputation of real estate income, which represents maximum 2% of the cadastral value.

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Soy propietario de un chalet i me comentan que el alquiler debe ir con IVA. ¿Es correcto?

El hecho que usted sea propietario de una vivienda, sea piso, casa o chalet, no tienen nada que ver con el hecho de si finalmente se hará un contrato con IVA o no.

El que marcará la obligación de aplicar el IVA, será el tipo de inquilino que encontremos para esa vivienda.

Si el inquilino es una persona física, que alquila la vivienda para utilizarla para su residencia habitual y permanente, la Ley establece que no se ha de aplicar IVA al inquilino i éste tan solo ha de pagar la renta de la vivienda.

Si esta misma vivienda se alquila para una empresa, para que residan uno de los empleados de forma habitual i permanente, la Ley 37/1992 establece que se ha de aplicar el impuesto de IVA, que en estos momentos es del 16%.

En el fondo hay un sentimiento proteccionista, por parte del legislador, con relación a la familia, aunque sea unipersonal y, es por eso, que queda exento el inquilino del impuesto del IVA y al mismo tiempo le garantiza cinco años de contrato.

Por otro lado, considera a las sociedades no sujetas a ninguna protección, por tanto, se debe aplicar el IVA correspondiente y existe libertad total de pactar el periodo de duración del contrato.

Aunque en un primer momento puede parecer un problema para el propietario el hecho de hacer un contrato de alquiler de vivienda a una sociedad, ya que se le generan obligaciones fiscales que ha de cumplir trimestralmente; por otro lado, estos contratos aportan ventajas, ya que las sociedades tienen mejores garantías y están siempre localizables, para lo que pueda pasar.

I own a villa and I was told that VAT should be added to the rent. Is this correct?

The fact of you owning property, a flat or a villa has nothing to do with the fact of making a contract with or without VAT. The kind of future tenant will define the obligation to apply VAT. If the tenant is a private individual, and if he is renting the property as his permanent residence, according to the law no VAT should be applied.

If this property is being rented out to a company, for an employee to have his residence on a permanent basis, VAT should be applied (16% at this moment) according to the Law 37/1992.

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Basically, there the law seeks to help families, even though only one person, is involved and that is why these tenants are excluded from VAT and also get a 5 year guaranteed contract.

On the other hand, VAT is applied to companies as they are not protected, and the duration of the contract can be agreed between both parties.

It could seem a problem for an owner of a home to rent his property to a company as these generate fiscal obligations each trimester, although these contracts also have advantages, as companies have better guarantees and can be located easily, in case anything goes wrong.

¿Un contrato de vivienda de cinco años, obliga al inquilino a estar este periodo de tiempo o puede cancelarlo con anterioridad?

Los contratos de alquiler se pueden hacer por un periodo de cinco años como punto obligatorio para ambas partes. En este caso, el inquilino no puede romperlo ya que incurre en un incumplimiento de contrato y, en este caso, se le pueden reclamar íntegramente las rentas pendientes hasta la finalización del contrato.

Nuestra larga experiencia en la comercialización y gestión de viviendas de alquiler nos lleva a recomendar a nuestros clientes un contrato de un año como periodo obligatorio para ambas partes y el resto, hasta los cinco años, obligatorio para la propiedad, porque así lo exige la Ley, y voluntario para el inquilino.

Forzar un contrato obligatorio de cinco años nos puede llevar a la dificultad de encontrar un inquilino que esté de acuerdo en firmarlo con estas condiciones y en caso de conseguirlo, y en caso de conseguirlo, y si se da la circunstancia de no cumpli-

miento de la duración establecida, nos podemos encontrar con: La imposibilidad de obligar al inquilino a quedarse la duración completa acordada.

La imposibilidad que nos pague las rentas pendientes.

Y por tanto, la situación nos conduce a la necesidad de abrir un procedimiento judicial para reclamar las cantidades pendientes, que seguramente se resolverá en favor de la propiedad, pero no garantiza el cobro de las rentas de inmediato. Pero, lo que nosotros consideramos más importante es que, en el decurso de estos meses que dura el proceso, puede producirse un abandono y deterioro de la vivienda que puede llegar a ser muy costoso. Seguramente el coste de reparar la vivienda, para ponerla nuevamente en el mercado de alquiler, será más importante que la renta que se dejará de percibir mientras se encuentra a un nuevo inquilino.

Does the 5 year contract oblige the tenant to stay the 5 years, or can he cancel it before this time has elapsed?

An obligatory 5 year contract can be made between 2 parties.

In this case the tenant cannot leave, as he would be breaking the contract, and the complete outstanding rent could be claimed.

After many years of experience managing property, we recommend our clients the following; a contract with one year as an obligatory period for both parties and 5 years obligatory for the owner (imposed by the law), but voluntarily for the tenant.

It could be very difficult to find a tenant to sign an imposed 5 year contract, and in case of finding one, if he does not respect the obligatory period, we can find ourselves with:

the impossibility of forcing the tenant to stay the impossibility of obiging the tenant to pay the outstanding rent.

This situation would lead us to start a judicial procedure to claim the outstanding payments. The owner would most probably win the case, but cannot be assured to receive the outstanding rent immediately. But, more important than this, we consider that the home will suffer a costly deterioration during the time of this process. The cost of repairing the home to put it for rent again would most probably be much higher then the loss while looking for a new tenant.

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Por motivos laborales nos debemos desplazar por un periodo de 2-3 años y nos gustaría alquilar nuestra vivienda por este periodo de tiempo, pero tenemos entendido que los contratos han de ser de cinco años. ¿Que podemos hacer?

Situaciones como estas están consideradas como una excepción de la Ley y previstas en el artículo 9, apartado 3.

cada día es más factible encontrar, en un periodo de tiempo prudencial, un inquilino que encaje con estas limitaciones.

El legislador tiene presente este tipo de circunstancia y el único requisito que exige es que, en el momento de la formalización del contrato se haga constar de forma expresa la necesidad por parte de la propiedad de ocupar nuevamente la vivienda antes del plazo de cinco años, que marca la Ley.

Este derecho de retorno esta muy controlado y obliga al propietario a ocupar la vivienda en un plazo máximo de 3 meses des del momento en que el inquilino renuncia al contrato y entrega la posesión al propietario. En caso contrario el inquilino tiene derecho a solicitar daños y perjuicios al propietario, cantidad que puede llegar a ser importante.

Esta circunstancia puede comportar el inconveniente que sea más difícil de encontrar un inquilino que este dispuesto a aceptar la firma de un contrato de más corta durada. Por otro lado, son cada vez más frecuentes las personas, al igual que el propietario que nos hace la pregunta, obligadas a desplazarse por motivos profesionales, por periodos de tiempo entre 1 y 3 años, situación que nos compensa la dificultad inicial y así

Frecuentemente se da que las condiciones del propietario desplazado cambian y finalmente regresa más tarde de lo previsto o después de los cinco años que marca la Ley. En este caso, el contrato firmado queda en pleno vigor hasta su finalización o hasta que el propietario avise de su regreso, aunque sea más tarde de lo previsto.

We have to move abroad for 2 or 3 years for professional reasons. We would like to rent out our home during this period, but we heard that contracts should be of 5 years.

What can we do?

This kind of situation is considered an exception in the law, article 9, paragraph 3.

The legislation keeps in mind these circumstances and the only requirement would be to prove the need to move back before the 5 years stipulated by the law, at the moment of formalizing the contract.

It could be complicated to find a tenant willing to sign a rental contract for a shorter duration. But on the other hand, more frequently there are people, in the same situation as the owner who are obliged to move for shorter periods of time for professional reasons.

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The return is strictly controlled and the owner is obliged to occupy the home within 3 months from the moment that the tenant renounces the contract and abandons the home, returning it to its owner.

If this is not the case, the tenant has the right to request damages and prejudices from the owner, which can be a considerable amount.

In many occasions, the return date of the owner living abroad changes, and the return is later than scheduled or even later than the 5 years stipulated by the law. In this case, the contract does not change until its end or until the owner warns about his return, even though it is later then scheduled.

¿Puedo cobrar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) al inquilino?

La Ley permite cobrar este impuesto separadamente de la renta, pero teniendo presente que el artículo 20 de la Ley, en el caso de viviendas, nos dice que ha de constar en el contrato y con el importe anual a pagar indicado.

Esto quiere decir que no son válidas las cláusulas genéricas sin la especificación del importe, ya que pueden dejar indefenso al inquilino.

En el caso de que estemos delante de un contrato de Uso Distinto de Vivienda (locales, oficinas, viviendas de temporada, etc.…) es igual como se especifique, ya que tenemos total libertad de pactos y lo que diga el contrato es lo que obligará a ambas partes.

A la práctica, este tema se está convirtiendo más en un aspecto formal de cómo desglosar un pago que no el hecho de

que esto incremente el importe pagar. Esto quiere decir que tanto una vivienda como un local tienen un valor de mercado determinado y si el importe del IBI modifica este valor, corremos el riesgo de no cerrar la operación y por lo tanto, no firmar el contrato.

Ejemplo para clarificar nuestra explicación: Si el mercado nos fija un precio de 1000 € para un local y de este local pagamos 20 € mensuales de IBI, podemos plantearlo: a) Una renta total de 1.000€ o b) Una renta de 980€ más 20€ de IBI En cualquiera de las dos opciones hay ventajas e inconvenientes, pero las dos son perfectamente válidas y legales.

Can I charge the real estate tax to my tenant?

The law allows charging this tax, separately from the rent, keeping in mind article 20 of the law concerning homes. The contract should reflect this statement as well as its amount.

This means that without the specification of the amount, the generic clauses are invalid, which could leave the tenant completely defenceless.

In case we find ourselves with a contract of ‘other use than home’ (commercial spaces, offices, temporary homes, etc…) whatever specification is fine, as agreements are completely free, so whatever is reflected in the contract, should be respected by both parts.

that a home as much as a commercial space has a specific market value and if the real estate tax changes this value, we could risk not closing an operation and so not sign the contract.

Example: If the market fixes 1.000€ for a commercial space, of which we pay 20€ real estate tax, we could raise it as: a) a total rent of 1.000€ or b) a rent of 980€ plus 20€ real estate tax In both cases there are advantages and disadvantages, but both are perfectly valid and legal.

This issue is becoming a formal way to separate payments, and not a way to increase the amount to be paid. This means

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Tengo 58 años y vivo en un piso de alquiler, donde nací, junto con mi madre, que es la titular del contrato. ¿Pueden echarme el día que muera mi madre? Hay quien me dice que si y hay otros no tengo ningún derecho. ¿Me lo pueden aclarar?

La Ley prevé que en el caso de defunción del titular, una subrogación por un periodo de 2 años, en el caso de personas de más de 25 años, que es su caso.

La confusión por parte de algunos, viene dada por el hecho de que la Ley preveía, en el caso de personas mayores de 65 años, que éstas podían tener derecho a la subrogación hasta su defunción, pero esta suposición tan solo fue prevista para los primeros 10 años de duración de la Ley, es decir, que acabó definitivamente el día 31 de Diciembre de 2004.

Teniendo en cuenta tan sólo la única posibilidad que hay en estos momentos, y considerando que la muerte es un hecho imprevisible, el legislador, con mucho acierto, da un tiempo prudencial de dos años para que el subrogado pueda buscarse una nueva vivienda. Hay que tener muy presente que el acto de la subrogación no es nunca automático y que la Ley da exactamente tres meses para manifestar al propietario la voluntad de acogerse a la subrogación. Pasado este periodo si no se ha hecho la manifestación, como especifica la Ley, queda definitivamente extinguido el contrato de alquiler.

I am 58 years old. I live with my mother in a rented flat, where I was born; the rental contract is in her name. Can I be kicked out when she dies? I was told that if there are others, I do not have any rights. Could you explain?

Under the law, a surviving tenant has the right to a 2 year extension of contract ...

This is considered a fair time for the tenant to find a new residence. However, it must be kept in mind this extension is not automatic, and the tenant must apply for it within 3 months.

Failure to do so will result in cancellation.

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In the past, surviving tenants over 65 years of age were allowed to maintain the existing contract until their death but this law was abolished on Dec. 31st 2004.

Soy inquilino de un local desde hace muchos años. Firmé el contrato con el usufructuario de la finca y ahora éste ha muerto. Me dicen que mi contrato queda automáticamente rescindido y tengo que marchar. ¿Esto es posible?

A la pregunta que nos hace no nos dice la fecha del contrato, tan sólo que hace muchos años.

Ya que la Ley, precisamente, trata de forma diferente los contratos de antes del 1 de Enero de 1995 de los posteriores a esta fecha, correspondiente a la puesta en vigor de la nueva Ley de arrendamientos urbanos, nuestra respuesta hará referencia a las dos suposiciones.

A) Contratos anteriores a la nueva Ley. Independientemente de cuando estén hechos, no modifican su situación. Es decir, el contrato no queda rescindido a no ser que el propietario, el cual se nombra hasta la defunción del usufructuario (nuda propiedad) pueda demostrar que el contrato se había hecho perjudicando de forma muy clara sus

intereses. Podría ser un ejemplo el contrato, que por el motivo que fuera, se hubiera formalizado a un precio por debajo del precio de mercado en el momento de la firma.

B) Contratos firmados con fecha posterior a la vigencia de la nueva Ley. Los contratos que ha firmado el usufructuario, quedan resueltos en el momento en que desaparece el derecho del arrendado usufructuario, sea por defunción o por extinción del usufructo.

Es por eso que aconsejamos, en especial en el caso de un contrato de larga duración, que el contrato lo firme el usufructuario, y dé el visto bueno el que se nombra nuda propiedad o propietario.

I have been renting a commercial space for many years. I signed the contract with the usufructuary, who just died. I was told that my contract would be cancelled automatically.

Is this possible?

In your question you say that you signed the contract many years ago, but not exactly how many.

The law responds differently to contracts signed before and after January 1st1995, when the new law of urban leases was put into effect. We will respond to both options.

A) Contracts before the new law.

Independently from when the contracts were signed, the situation will not be modified. The contract will not be cancelled unless the owner, declaring himself usufructuary until death,

can prove that the contract damages his interests badly. For example, a contract that for whatever reason, would have been formalized with a rent below the market price, when signing the contract.

B) Contracts signed after the new law.

All contracts signed by the usufructuary will be cancelled by the death or by extinction of ususfructuary.

Therefore we advise, especially in long term contracts, for the usufractuary to sign and to approve bare ownership.

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Soy propietario de un piso antiguo y quisiera que me respondieran a la siguiente pregunta. ¿Puede el inquilino de mi finca, en el momento de jubilarse, marchar a su pueblo y dejarlo cerrado para venir únicamente a pasar las vacaciones?

Entendemos que se refiere a un piso antiguo y a un contrato también antiguo, de los que de forma coloquial decimos “contrato indefinido”.

La Ley ni ahora ni nunca no permite que un inquilino abandone su vivienda. En concreto un abandono de más de 6 meses seguidos, que se puedan probar, da derecho al propietario a la resolución del contrato de alquiler.

Existe una excepción, y es por enfermedad probada del inquilino, que le obligue a estar meses fuera de su domicilio.

Aún y así las últimas sentencias permiten rescindir el contrato de alquiler, en caso que la posibilidad de retorno del inquilino sea imposible, como sería el caso de personas enfermas de Alzheimer, o de alguna enfermedad parecida, que son consideradas por los jueces, situaciones sin retorno.

El caso que Vd. expone es, desgraciadamente, muy habitual, debido a que las rentas son muy bajas y el inquilino intenta convertir el piso en su segunda residencia. Pero precisamente la Ley deja muy claro que un contrato de alquiler de vivienda lo es mientras sea residencia habitual y permanente del inquilino.

En el supuesto que se quisiera actuar contra una situación como ésta se habría de poner en marcha una investigación de las circunstancias, reunir pruebas del abandono y de allí donde reside habitualmente el inquilino y proceder, posteriormente, por la vía judicial.

En , en casos como éste, somos muy expeditivos y actuamos con toda la firmeza que nos permite la Ley, ya que al fin y al cabo lo que hacen estas personas es un claro abuso, perjudicando a los propietarios con alquileres por debajo del precio de mercado y a la vez a posibles nuevos inquilinos, ocupando ilegalmente una vivienda.

I own an old flat and would like to ask a question.

When the tenant retires, can he go to his village, and only come on holidays?

You mention an old flat, so we also assume you mean under an old contract, or ”indefinite contract”.

The law never permitted the tenant to abandon his home.

Specifically a provable abandonment of over 6 months in a row gives the right to the owner to cancel the contract.

There is one exception: a proof from the tenant that, due to illness, he has to abandon the home for this period of time.

Recent updates allow cancellation of contracts in cases where the return of the tenant is impossible, as with people suffering from Alzheimer or other severe illnesses that are considered by judges as return less situations.

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Your particular case is unfortunately very common as rents are very low, and the tenant is using the home as a second residence. But the law is very clear that a rental contract of a home is only for a permanent residence.

In case you find yourself in such a situation, launch an investigation of the circumstances, gather proof of abandonment and proceed legally. is extremely efficient with these cases, and we act firmly according to the law, as these people clearly abuse and harm owners with under market rents, sub renting illegally.

¿Pueden hacer obras los arrendatarios sin ponerlo en conocimiento de la propiedad?

Casos como estos lo encontraríamos normalmente con contratos antiguos, anteriores a la Ley de arrendamientos urbanos de 1995, ya que los contratos actuales suelen tener una duración lo suficiente corta como para que no les sea rentable, a los inquilinos, hacer obras en la finca.

La Ley de arrendamientos prevé que solo hará falta notificar al propietario las obras necesarias para adecuar la vivienda a la situación de minusválido: de él, de su esposa o alguno de su familia que conviva. Parece pues, en consecuencia, que cualquier otro tipo de obras necesitarán la autorización expresa y por escrito del propietario.

Nos centraremos, pues, en el primer supuesto.

En contra de la opinión, a veces generalizada, de que los arrendatarios no pueden hacer ningún tipo de obras al bien alquilado, la Ley y sobre todo los tribunales tienen un criterio diferente.

En la realidad los jueces sólo acostumbran a estimar que será causa de resolución contractual, las obras sin autorización que modifiquen la configuración de la vivienda, de los accesorios de la misma o que provoquen una disminución de la estabilidad o seguridad de la misma y son mucho más tolerantes con el resto de obras.

Can tenants carry out building work in a home, without informing the owners?

So we will concentrate on the first case.

The new law of urban leases foresees the obligation of the tenant to inform the owner if he has to adapt the property due to his invalidity, his wife’s or anyone else in his family living with him. Such and any other works need a written authorisation of the owner.

Contrary to the often generalized opinion that tenants cannot do any work in the rented property, the law and the courts have different criteria.

Judges will consider a contract disrespected when unauthorized works change the configuration of the home and its accessories or if they cause damage to the basic structure.

These cases occur generally with old contracts, previous to the new law of urban leases of 1995. Present contracts are too short, to justify the effort required.

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Soy propietario del 50% de una casa de planta y piso. El piso está alquilado y deseo comprar el otro 50%. ¿Tiene algún derecho el inquilino?

Si un copropietario desea comprar la parte del otro, y en especial en el caso de referencia, el inquilino no tiene ningún derecho preferente de compra por dos razones fundamentales: 1. Porque en este caso concreto estamos hablando que es inquilino de un piso que forma parte de un inmueble que constituye una única entidad registral, es decir, que no está dividido en propiedad horizontal.

2. Porque el propietario de un indiviso tiene respecto al resto de la copropiedad, un derecho de preferente adquisición que es superior a cualquier derecho que correspondiera al arrendatario.

Ha de quedar claro que, por el hecho de que se consolide la propiedad en una sola mano, no implica ningún riesgo para el inquilino, ya que lo continuará siendo en las mismas condiciones que tenía hasta la fecha.

I own 50% of a house with a flat on the second floor. The flat is rented out and I want to buy the remaining 50%. Does the tenant have any rights?

If a co-owner wants to buy the other part, the tenant has no preferential buying rights, for two fundamental reasons:

2. To buy his co property, an owner of an undivided property has a superior preferential acquisition right to the tenant’s right.

1. In this case we are talking about a tenant of a flat which belongs to a house of a one single registered entity, meaning the property is not divided in a horizontal way.

The fact that the property will belong to only one owner, is no risk for the tenant as his rights will continue as they were.

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Alquilamos un piso hace un año y el contrato se hizo a nombre de mi marido. Ahora él se ha ido y quiere renunciar al contrato de arrendamiento y que yo marche del piso. ¿Qué he de hacer?

Por descontado usted no ha de marchar, pues la ley ya tiene prevista esta situación y es una de las pocas causas de subrogación que han quedado dentro de la vigente ley de arrendamientos urbanos.

En su artículo 12 nos dice expresamente que el propietario podrá requerir al cónyuge del inquilino en el caso que reciba una renuncia de este, para que tenga la posibilidad de manifestar su voluntad de quedarse en el piso o no.

Lo que sí ha de tener en cuenta son los plazos riguroso que marca la Ley, que son de quince días desde la recepción del

requerimiento por parte del propietario; si transcurrido este plazo, usted no ha manifestado su voluntad de quedarse se entenderá que renuncia definitivamente.

En el caso que su marido marchara sin hacer ningún tipo de renuncia, usted tendrá máximo un mes para notificar al propietario su voluntad de ser ahora la inquilina.

En todas las circunstancias, el contrato no se modifica, si no que se limita a continuar hasta la finalización en las mismas condiciones.

We rented a flat last year, putting the contract in my husband’s name. He has since left me and wants to give up the lease and wants me to leave the flat. What can I do?

You don’t have to leave. The new law foresees this situation as one of the few reasons for subrogation.

the day that the owner receives the request, it will be clear that this is not the intention.

In article 12, it is clear that when the owner is informed of this situation, he can give the spouse of the tenant the possibility to express her will to stay in the flat or not.

If your husband leaves without notifying a will of cancellation, you will have one month to inform the owner of your intention to remain as the tenant.

The tight deadline imposed by the law should be kept in mind.

If there is no manifestation of will to remain within 15 days from

In any case, the contract will not be modified and will continue with the same conditions until its end.

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¿Qué es mejor, alquilar un piso con muebles o sin muebles?

Es difícil contestarle en términos genéricos, ya que necesitaríamos más datos para poder dar una respuesta correcta.

Así y todo, nos aventuramos a darle unas normas generales para que pueda tomar una mejor decisión.

Por norma general, en las viviendas sin muebles el tiempo de permanencia del inquilino en el inmueble acostumbra a ser más largo, y por ello la mediana actual se encuentra entre los 3 y 4 años de duración del contrato; mientras que en viviendas amuebladas, el inquilino parece que tiene la percepción de una estancia provisional y por ello la mediana la tenemos entre 1 y 2 años.

Si lo analizamos teniendo en cuenta el precio de mercado del alquiler de pisos, contando la amortización del mobiliario e incluido el posible incremento en el mantenimiento que comporta el hecho de tener muebles, los precios de los pisos amueblados son más altos que los de los vacíos.

Por todo ello, hemos de tomar la decisión teniendo en cuenta diversos factores y teniendo muy claro que es lo prioritario para usted: si lo que pretendemos es una alta rentabilidad a corto plazo, seguramente nos conviene más pisos amueblados, mientras que si es a largo plazo, seguramente nos convienen más pisos vacíos, ya que el tiempo que se tarda entre un inquilino y otro podría llegar a ser demasiado, contando la frecuencia de cambios que hay.

Por último, no podemos olvidar nunca el entorno donde esté la vivienda, ya que hay zonas donde existe una gran demanda de pisos amueblados y hay zonas donde tradicionalmente han vivido familias más estables y por lo tanto la demanda de pisos con muebles es mucho más baja.

Is it better to rent a flat with or without furniture?

To be able to answer properly, we would need some more data.

We will try to give some general rules for you to be able to take a decision.

A flat without furniture attracts tenants for a longer stay, generally with contract duration between 3 and 4 years, whilst the flats with furniture are mostly occupied by tenants for provisional time periods and therefore with contract duration between 1 and 2 years.

Analyzing the situation and bearing in mind that the rent of flats including the amortization and maintenance of the furniture will be more expensive than those without furniture.

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To make a decision, we should take into account different factors, and prioritize: if we want a short term profit, it is better to take a furnished flat, while an unfurnished flat is much more convenient in the long term.

We also have to keep in mind the actual location of the home.

In some areas there is a bigger demand for furnished homes, whilst other areas host more stable families, and therefore the demand of unfurnished homes is way higher.

Soy propietario de diversos pisos y quisiera ceder uno temporalmente a mi hijo porque quiere independizarse. ¿Hay algún inconveniente legal? ¿Puedo poner fin a esta cesión en cualquier momento sin consecuencias?

Existen diversas fórmulas para ceder el piso al hijo, entendiendo que usted quiere conservar la propiedad. La más habitual, y por nosotros la más aconsejable, es firmar con su hijo un contrato de alquiler.

Esta solución, todo y que a menudo escandaliza a los clientes cuando la recomendamos, consideramos que tiene muchas ventajas. Si lo miramos desde la perspectiva de su hijo, la comodidad de tener por propietario a su padre hace que acentúe el sentimiento de casa propia, hecho que no se produciría si la disfruta de forma gratuita.

Si en cambio lo analizamos desde su perspectiva, usted tendrá cada cinco años la posibilidad de modificar la situación si por cualquier circunstancia pasara alguna cosa que así lo recomendara; el caso más frecuente por desgracia es el de

las parejas que se separan y tienen un hijo en común; si la pareja ha vivido allí en calidad de cesión gratuita el juez declara aquel domicilio como domicilio conyugal y la madre y el hijo podrán estar hasta la mayoría de edad del hijo. Esta situación comporta en muchos casos que los propietarios (ex-suegros) de la persona que ocupará la vivienda hayan de ver muy probablemente como allá con los años vaya a vivir una tercera persona, nueva pareja, mientras su hijo, a quien realmente le han cedido la vivienda, ha de alquilar otra vivienda y no pueda disfrutar del piso de sus padres.

En un caso como el expuesto, si la situación hubiera sido la misma pero usted hubiera firmado con su hijo un contrato de alquiler, solo quedaba esperar la finalización del contrato de arrendamiento par poder recuperar la posesión.

I own various flats and would like to give one temporarily to my son for him to be more independent.

Is there any legal inconvenience? Can I quit this lease any time without consequences?

There are multiple formulas to give your flat to your son, while keeping its ownership. We recommend the most usual one, which is simply signing a rental contract with your son. You will have the possibility to change the situation every 5 years, if necessary.

Even though most of our clients are shocked when we recommend this option, it has lots of advantages. Your son will treat the flat more as a home due to the fact of having his father as the owner.

under the law it would be your daughter-in-law and the child who would have the right of residence in the flat until the child became 18. This could lead to the awkward situation where your daughter-in-law could be living in your flat with her new boyfriend while your son has to move out and find another place to live.

If you had drawn up a rental contract with your son at the beginning, then you would only have to wait a maximum of 5 years before reclaiming the flat.

The most common problem arises when a couple with a child breaks up. Although you gave the flat to help your son,

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Soy propietario de un piso alquilado con contrato indefinido. Hace dos meses que murió el inquilino titular del contrato y con el convivía una persona que le asistía y cuidaba, pero con quien no había ningún vínculo de parentesco o consanguinidad.

La hermana del difunto me comunicó expresamente la muerte, acompañando el certificado de defunción y poniendo el piso a disposición de la propiedad, pero solicitando al mismo tiempo un breve plazo de 30 días para vaciarlo y entregar los muebles y enseres personales a quien pudiera interesar (Caritas, ONG…) Han transcurrido los 30 días y la hermana del difunto me dice que no puede entregarme las llaves porque la persona que cuidaba de su hermano no las quiere entregar ni quiere marchar del piso. ¿Qué puedo hacer?

Esta es una situación que lamentablemente necesitará una actuación rápida y drástica, ya que aunque esta persona no tiene ningún derecho (no tenía ninguna relación familiar con el difunto, solo laboral) nos obliga a actuar por la vía del precario; es decir, tendremos que interponer una demanda para poder recuperar la posesión real de la vivienda. Este pleito no es ni fácil ni rápido, por lo tanto la hemos de interponer lo más rápido posible.

¡¡¡Muy importante!!! Se ha de interrumpir cualquier intento por parte de esta persona de pagar ninguna renta o alquiler, no se puede aceptar ningún pago por este concepto, puede pasar que exista una domiciliación bancaria y aún se puedan ir girando rentas a la cuenta corriente del difunto.

I own a flat rented on an indefinite duration contract. Two months ago the tenant, and signature holder of the contract, died. There was a person living with him, who was taking care of him, but who was neither immediate family nor blood relation.

The sister of the person who died, when showing the owner the death certificate and so informing him about the disposability of the flat, requested a 30 day term to be able to empty the flat and offer furniture and personal belongings to whoever could be interested.

30 days have passed and the sister cannot get hold of the keys, as the person who was taking care of her brother, is not willing to leave the flat.

What can I do?

Sadly enough, this situation needs drastic and fast action. This person has no rights (not being a family member of the dead person as there was only a work relationship) and therefore we have to bring in a claim to recover the possession of the property. This is a very slow and complicated procedure; therefore we have to act fast.

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Extremely important!!! Any payment on this person’s behalf as rent should be rejected; no payment can be accepted as a rent payment. It could be possible that there is still an automatic bank payment of the rent from the person who died in this case the bank should be notified immediately and the payments stopped.

Tengo diferentes fincas, todas antiguas pero muy bien situadas. Mis padres cobraban unas rentas muy bajas y pudieron hacer poco o ningún mantenimiento. Ara son tan antiguas que no sé qué hacer, si venderlas todas y comprar lo que sea pero nuevo, arreglarlas o dejarlas así.

Tenemos una larga experiencia en poner al día patrimonios envejecidos. Su caso es bastante común a causa de las circunstancias de haber sufrido cuarenta años una LAU obsoleta.

En muchos casos todos tienen un punto en común y es la excelente situación de las fincas, sea cual sea su estado. Este es un criterio bastante bueno y suficiente para conservarlas.

Aunque no se puede dar un diagnóstico concreto e individualizado sin conocer en profundidad el patrimonio, sí que tenemos un criterio claro que es conservar las mejores fincas del patrimonio, prescindiendo de las que estén en peor estado o peor situadas.

Como administradores de patrimonio es responsabilidad nuestra facilitar todos los planes de viabilidad económica, técnica, pactos con inquilinos y todo aquello que significa una actuación integral sobre los mismos.

Esté seguro que, aunque es una labor a medio plazo, el resultado es sorprendente tanto para el propietario, que consigue un patrimonio saneado, moderno y rentable, como para los inquilinos que, si las cosas se hacen correctamente, colaboran con ganas, aunque les suponga un esfuerzo tanto económico como de molestias, porque ganan después en habitabilidad y confort.

Con la venta de estas fincas se pueden capitalizar y reinvertir íntegramente los ingresos sobre el resto del patrimonio, con actuaciones planificadas a 4 ó 5 años.

I have various properties, all of them old but in a very good location. Due to their low income, my parents could not afford a proper maintenance. Now the properties are so old, that I don’t know what to do with them, either sell them and buy something new, fix them, or just leave them the way they are.

We can be proud of a long experience in renovating old properties. Your case is very common and is caused by the circumstances of 30 years of the outdated LAU.

ceeds to invest in renovation and refurbishment of the other properties. Although this process can take a few years, the result is highly profitable.

Most of these cases have a common point: their excellent location, regardless of their state. This reason is more than enough to keep these properties.

With our long experience in this field, we can provide all the expertise required both technically and financially, and can negotiate successful outcomes with existing tenants. Although the rent could increase, they would have a modernised, more comfortable home.

Each case is different but as a general rule we recommend selling the properties in very bad condition and using the pro-

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Soy propietario de un piso que tengo alquilado con contrato indefinido y tengo un hijo de más de 30 años que vive conmigo pero que quiere independizarse. ¿Puedo denegar la prórroga forzosa por causa de necesidad?

Este es un tema que la jurisprudencia de los diferentes Tribunales ya ha ido decidiendo desde hace unos años en un único sentido y que es el admitir como causa de necesidad válida para la denegación de la prórroga, la voluntad de querer hacer una vida independiente. Los Tribunales han dicho en múltiples ocasiones que nadie está obligado a convivir en la casa familiar y por tanto, es equiparable a lo que establece el caso primero del artículo 62 de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos.

con que se tenga una cierta edad y los hijos quieran emanciparse, sino que se requiere también que estos hijos sean capaces de mantenerse con sus propios ingresos o que realmente puedan llevar una vida independiente de la de sus padres, propietarios del piso alquilado.

Estos temas, en la actualidad, cada vez tienen menos relevancia ya que hoy en día quedan pocos contratos indefinidos. Actualmente, todos son por períodos previamente pactados.

Es cierto, sin embargo, que en algunas sentencias se hace referencia al hecho de que para que se de este supuesto no basta

I rent out a flat that I own on an indefinite duration contract.

My 30 year old son lives with me but wants to live independently.

Can I deny the extension of the contract due to personal necessity?

Given that indefinite duration contracts are becoming rarer and rarer, this problem seldom arises these days.

However, you will be glad to hear that legal rulings over the years

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have given increasing support to the idea of “personal necessity” and the desire to start an independent life as sufficient reason for denying contract extensions.

Soy propietario de un piso que dejé ocupar a mi hijo cuando se casó, con la única finalidad de que pudiese ahorrar para adquirir otro por su cuenta. Han transcurrido más de 20 años y ahora mi situación es más precaria, hace ya muchos años que soy jubilado y me he visto obligado a hacer entender a mi hijo que pague una renta, actualizada, a precios de hoy y que firmemos un contrato de alquiler o bien que desocupe el piso. Me dice que no le puedo echar porque a efectos tácitos es un inquilino indefinido. Durante estos años me ha estado pagando mensualmente una cantidad simbólica y totalmente fuera de mercado. ¿Es realmente así o puedo exigirle un pago superior?

Realmente la situación que se le presenta es complicada. Efectivamente la respuesta de su hijo es legalmente correcta. Aunque Ud. no haya firmado con él ningún contrato de alquiler por escrito, en realidad ha existido un contrato verbal de alquiler por el cual se ha percibido una renta mensual. Dada la fecha de inicio de esta situación (anterior al 1.995) realmente se ha consolidado un arrendamiento indefinido.

Las posibles soluciones creemos que son dos: En primer lugar, tendría que hablar con su hijo a ver si voluntariamente accede a firmar un contrato de alquiler con duración pactada y precio actualizado.

Si esto no fuese viable, la otra posibilidad es actualizar el alquiler que su hijo está pagando de acuerdo con la LAU de 1.994, aplicando todos aquellos conceptos que la LAU prevé para los contratos indefinidos (Impuesto sobre bienes inmuebles, servicios generales del inmueble, IPC, gastos de comunidad, seguros, etc.)

Siempre son de lamentar situaciones de este tipo pero dadas las circunstancias no le queda más remedio que hacer cumplir a su hijo hasta el último requisito de la ley, ya sean obras no consentidas, incrementos, mal uso, es decir, todo aquello a que la ley ampare como propietario.

When my son got married he moved into a flat I own, on the condition that he could save money to buy his own. More then 20 years have passed, I am retired and I live much more precariously. I tried to make him understand that either we sign a contract and he pays an updated rent or he has to leave the flat. According to him I cannot make him leave as he has an indefinite duration contract. During all these years, he has been paying me a symbolic amount, way below market prices. Can I demand that he pays more?

Your situation is quite complicated. Actually, your son’s answer is legally correct. Even though you never signed a contract, there has been a verbal contract agreeing a monthly amount. We are talking about an indefinite duration contract, as this agreement was made before 1995.

If this doesn’t work, the other possibility would be to update the actual rent according to the LAU 1994, which means applying all the charges on indefinite contracts foreseen by LAU (real estate tax, general services of the property, CPI, community expenses, etc…)

We believe there could be 2 possible solutions:

This kind of situation is very unfortunate, but circumstances force you to oblige your son to meet every single requirement of the law; illegal works, increases, misuse, i.e. all the laws that protect the owners.

First of all, you should try to convince your son to sign voluntarily a rental contract in which duration and updated amount are agreed.

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Soy propietario de un piso y quiero alquilarlo. Me aconsejan que lo alquile a gente joven ya que parece que tienen ayudas para pagar el alquiler y puedo tener deducciones fiscales. ¿Es así realmente?

Pues sí. En estos momentos gozamos de una legislación que prevé unas deducciones fiscales a los propietarios que alquilen viviendas a jóvenes de entre 18 y 35 años y cuyo rendimiento neto de trabajo o de actividades económicas dentro del período impositivo superen el indicador público de renta de efectos múltiples, conocido como IPREM. Si hasta ahora el rendimiento neto de una vivienda gozaba de una reducción del 50%, ahora, las personas que alquilen de acuerdo con lo que prevé el párrafo anterior tendrán una deducción del 100%.

Para poder aplicar la reducción, el inquilino tendrá que comunicar cada año al propietario en la forma que la ley prevé, que realmente cumple estos requisitos.

En caso de existir más de un arrendatario, se calculará sobre la parte del rendimiento neto que corresponda a la parte proporcional de las personas que estén afectas y que cumplan los requisitos.

Por lo tanto, es realmente cierto que podrá acogerse a las reducciones descritas si alquila a jóvenes dentro de la franja de edad prevista.

También es cierto que existen ayudas de la Generalitat y, recientemente, la ministra Sra. Carmen Chacón, ha anunciado unas medidas para el 1 de enero de 2.008 que significarán 210 euros al mes para los jóvenes que tengan entre 22 y 30 años y quieran alquilar una vivienda, siempre que sus ingresos anuales no superen los 22.000€; esta ayuda será por 4 años.

La gran duda es si todas estas ayudas significaran o no un incremento del precio de los alquileres ya que han salido noticias alarmantes en este sentido. Esta posible situación no será buena ni para los inquilinos ni para los propietarios, ya que sabemos por experiencia que todos aquellos pisos cuyos precios no estén dentro de una lógica de mercado, acaban siendo lugares de paso, donde los inquilinos viven hasta que encuentran una vivienda más adecuada. Inicialmente se consigue un precio de alquiler alto pero con una ocupación muy baja, y si hacemos números veremos que es un mal negocio.

I own a flat and I want to rent it out. I was recommended to rent it out to young people as it seems that they get help to pay their rent, and subsequently I can get tax credits.

Is this true?

Yes it is. Nowadays our legislation foresees tax credits for owners renting out their flat to people between 18 and 35, and whose net return in tax period would be superior to the IPREM (public indicator of income on multiple effects).

If, until now the net return of a property had 50% reduction, now, the people renting according to the agreement mentioned in the previous paragraph will have 100% reduction.

This reduction can only be applied if the tenant proves to the owner, yearly and according to the law, that he really meets these requirements.

In case of more then one tenant, calculations are based on the part of the net return corresponding to the proportional part of persons involved, fulfilling the previous requirements.

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Therefore it is true that you can have this reduction, if you rent out to young people within the mentioned age range.

The ‘Generalitat’ also offers help. Recently the Minister Mrs Carmen Chacon announced that since January 1st 2008, young people between 22 and 30 years old, willing to rent a flat, and with a provable inferior yearly income of 22.000€, can receive 210€ a month. This help will last for 4 years.

Due to alarmist newspaper reporting, the big question here is if all this ‘help’ will or will not lead to an increase of rents.

This situation would be bad for both owners and tenants, as all these flats with unreasonable prices would be used by tenants on a provisional basis, until they find a better and adequate home. Though initially rental income would be higher, in the long term the landlor would not benefit.

Soy uno de los socios propietarios de un local de negocio, del que soy inquilino. Desde el punto de vista fiscal ¿cuál es el precio mínimo por el que se puede alquilar?

Las operaciones que se producen entre una sociedad y uno de los socios tienen la consideración fiscal de operación vinculada y, de acuerdo con la normativa del impuesto de sociedades, es necesario que se valoren a valor de mercado.

De lo contrario, la Administración podrá valorar la operación a valor de mercado y exigir el pago de la cuota y las retenciones que, si es necesario, correspondan, con las sanciones que se puedan imponer.

Valor de mercado es aquel que, para la misma operación, habrían pactado dos personas totalmente independientes entre ellas.

Además, se está tramitando un proyecto de reglamento en el que se detallará la documentación que las empresas deben tener a disposición de la Administración. En este documento es necesario que figure la justificación del valor de mercado de las operaciones vinculadas. La ley prevé sanciones mínimas de 60.000€ para los casos en que la sociedad no disponga de la citada documentación.

Desde la entrada en vigor de la ley de prevención contra el fraude fiscal 1/12/2006, la carga de la prueba recae en la sociedad, de forma que será necesario que la sociedad sea capaz de demostrar a la Administración de Hacienda que el valor por el que ha pactado y declarado una operación vinculada es el valor de mercado.

Pere Cuch, ABEC, Bufete Jurídico y Económico Colaborador de

I am co-owner of a commercial space, of which I am the tenant. Which is the lowest rental allowed from a fiscal point of view? What would be the minimum rent?

Operations between a company and one of its partners are linked fiscally, and according to the rules of the corporate tax, these should be rated at market value.

The market value is the amount agreed between two totally independent persons, for the exact same operation.

Since the prevention of tax evasion law was settled in 1/12/2006, the burden of proof lies with the company, in such a way that the company needs to be able to demonstrate to the administration that the agreed and declared value for a linked operation is the actual market value.

If this procedure is not followed, the administration can make an assessment according to the market value and require payment of the shares and retentions corresponding to the imposed sanctions.

Regulations are being drafted, listing all the documents that companies must show the administration. A justification of the market value of the linked operations should appear in this document. The law foresees a minimum penalty of 60.000€ if a company does not have this document.

Pere Cuch, ABEC, Bufete Jurídico y Económico Colaborador de

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Tengo una vivienda que está en muy mal estado. Se fue hace ya años el arrendatario y ahora que voy a edificar aparecen dos personas que dicen tener un contrato verbal y, evidentemente, están ocupando la finca. ¿Puede considerarse que están en precario?

Según la legislación, el precario consiste en la tenencia o utilización de una cosa ajena sin pago de precio, ni razón de derecho diferente a la mera liberalidad o tolerancia del propietario o poseedor real, de cuya voluntad depende poner fin a esta tenencia. Dentro de este supuesto encontramos, tanto la posesión concedida por la liberalidad del propietario, como la posesión tolerada, como la posesión ilegítima o sin título, que

el caso que nos ocupa, esta posesión ilegítima puede deberse a que no haya existido nunca título o a que éste haya perdido vigencia.

En todos los casos corresponde a la parte demandada la carga de la prueba sobre la existencia de algún título que ampare la ocupación.

I own a property that is in a very bad state. The tenant left years ago and now that I want to start building there, I find 2 persons occupying the property, who insist that they have a verbal contract. Are they in a precarious situation?

According to the legislation, being in a precarious situation means having or using something without paying for it, without having any rights on it, and depending on the freedom and tolerance of the owner’s will to make an end to this agreement.

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We have found examples where a generous owner has allowed tenants to live in a property but where no contract has ever been issued and perhaps in your case, the claim of the occupants may refer back to some informal agreement.

However, the occupant must be able to prove

Tengo un piso cerrado hace años y que no he alquilado nunca por miedo a que no me paguen pero ahora necesito forzosamente el dinero. ¿Puedo tener alguna garantía de que el inquilino pagará?

Desde hace ya un par de años existen compañías aseguradoras que ofrecen un seguro por impago de alquileres, y desde este año, la Generalitat ha aprobado el decreto aval alquiler que tiene la misma finalidad.

Para nuestros administrados, tiene fijadas unas condiciones muy favorables de garantía sobre alquileres de viviendas hasta 3.000€ de renta mensual, cubriendo el impago de hasta 12 mensualidades, los gastos de desahucio hasta 3.000€ y también hasta la misma cantidad por actos vandálicos, si en el momento de acceder al inmueble se determina la existencia de dichos actos. Al mismo tiempo también informarle de que la póliza para nuestros administrados nos permite pedir adelantos de impago de alquileres una vez presentada la demanda, para que el propietario no tenga que esperar a la finalización del procedimiento para recibir los alquileres impagados; todas estas prestaciones por un coste muy razonable y asequible para todos los propietarios de fincas arrendadas.

También los Organismos Públicos tienen coberturas previstas

para favorecer la puesta en el mercado de inmuebles de alquiler; en este caso concreto la Generalitat de Catalunya tiene la voluntad de cubrir hasta 6 mensualidades de rentas no pagadas (máximo de 1.500€ mensuales para Barcelona ciudad, decreciendo los importes en función de las poblaciones y demanda social). No obstante, hoy por hoy tiene previsto que estos pagos no se harían efectivos hasta la completa finalización del procedimiento judicial por desahucio, y tampoco actualmente tiene previsto cubrir los gastos por desahucio ni los posibles actos vandálicos.

Tanto una como otra solución son un gran paso adelante para que personas como Usted tengan confianza y hagan una apuesta clara por el mercado de alquiler. Actualmente nuestro país está muy lejos de la oferta europea de inmuebles en alquiler, y realmente creemos que estas nuevas iniciativas (ya sean a nivel privado o público) ayudarán a incrementar la oferta, tanto para las fincas vacías como para que los inversores vuelvan a confiar en el negocio del alquiler como una apuesta segura para incrementar su patrimonio.

I own a flat, which has been locked up for many years and which I have never rented out, due to my fear of not being paid. Now I really need money. Can I have a guarantee for the tenant to pay correctly?

For quite a few years, some insurance companies have been offering insurance for unpaid rent, and since this year, the “Generalitat” has granted a rental guarantee for the same purpose. has set favourable For the properties that we manage, guarantee conditions on rentals up to 3.000€ monthly covering non payment up to 12 months, eviction costs up to 3.000€ and this same amount for vandalism, if such acts can be proven when the property has been recovered. At the same time the policy for our clients permits an advance for unpaid rentals, once the demand has been submitted, and so the owner will not have to wait until the end of the procedure to receive the unpaid rentals, all this for a very reasonable and affordable cost for all owners of rental properties.

Public agencies even foresee a favourable coverage for those who rent out property. In this particular case, the “Generalitat” is willing to cover 6 months of non payment (maximum 1.500€ monthly for Barcelona city, and decreasing this amount depending on the location and social demand). Nevertheless, these payments will not take place until the end of the judicial procedure for eviction. Eviction and vandalism costs will not be covered.

Both solutions are a big step ahead for people like you willing to rent out property in a safe and secure way. Our country is far behind from the European offer of rental property, and we do think that these new initiatives (private or public) will increase this offer, not only for the empty properties but also for the investors to believe in rental as a secure business and to increase their patrimony.

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Soy propietario de un edificio pero sólo tengo la nuda propiedad. ¿Puedo hacer algo en el caso de que el usufructuario haga un mal uso?

No es nada fácil contestar su pregunta ya que el concepto de mal uso es muy extenso y a la vez muy poco concreto.

Debe tener en cuenta que el usufructuario tiene el derecho a percibir las rentas, alquilar y gestionar el inmueble, siempre precisamente actuando como lo haría un buen padre de familia, por lo tanto, nunca puede perjudicar los intereses de la nuda propiedad ya que su obligación es que este patrimonio llegue a las manos de la nuda propiedad en el mejor de los estados posibles.

Hay que decir que la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (24/11/1994) ha dado un paso adelante en este tema en el sentido de que los contratos sucritos por el usufructuario quedarán automáticamente rescindidos con la extinción del usufructo (muerte del usufructuario), resolviendo uno de los primeros problemas que provocaba la anterior legislación con la vigencia de contratos por debajo del valor de mercado, donde se podía presuponer una compensación al usufructuario de forma directa.

Excepto este pequeño avance nos sigue quedando la incertidumbre de como el usufructuario conservará la finca, siendo el peor escenario cuando el titular del usufructo se limita a percibir rentas sin atender a lo que responsablemente le corresponde, dejando la finca en un estado de abandono absoluto.

Si llegara el caso que Usted tuviese la percepción o pequeños indicios de que el usufructuario pudiera comportarse irresponsablemente respecto a la tutela y/o mantenimiento de la finca a todos los niveles, actualmente no le quedará más remedio que obtener el mayor número de pruebas posibles de este comportamiento, e ir a los Tribunales a defender sus derechos como nudo propietario; pero lamentablemente en la mayoría de casos hay un componente de relación personal/familiar entre nudo propietario y usufructuario que complica más, si cabe, estas situaciones.

I own a building, but I have the “bare ownership”.

Can I do something if the usufructuary misuses it?

It is very difficult to answer your question as the concept ‘misuse’ is very extensive and at the same time not too specific.

You should keep in mind that the usufructuary has the right to receive the rents, rent out and manage the building, acting as a good father taking care of his family. Therefore he should never harm the interests of the bare ownership as he is obliged to hand back the property to the “bare owner” in best condition.

The current law of urban lease (24/11/1994) has made big advances in this issue, as contracts signed by the usufructuary are automatically terminated with the extinction of the ususfructuary (death), and so resolving one of the primary problems caused by the previous legislation where the applicability of contracts under market value were allowed and where the usufructuary could assume a direct compensation.

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Apart from this little advance, we still have the uncertainty of how the usufructuary should take care of the property. It is not nice to see the usufructuary receiving rent but not fulfilling his responsibility, and leaving the property to deteriorate.

If you feel the usufructuary is acting irresponsibly in terms of the guardianship and/or maintenance of the property at any level, you should get as much proof as possible of this behaviour and go to court to defend your rights of “bare ownership”. Unfortunately, in most of these cases, there is a personal/family relationship between the “bare owner” and the usufructuary, which could complicate these situations.

Tengo un local en desahucio donde el inquilino que lo ocupaba se ha ido sin hacer entrega ni de la posesión ni de las llaves, pero he recibido quejas de los vecinos por los malos olores y “bichos” que provienen del interior ¿Puedo entrar en el local para hacerlo limpiar?

Desgraciadamente nuestro Ordenamiento Jurídico no le permite acceder al interior del local alquilado sino hay una previa entrega de la posesión y llaves, ya sea voluntariamente por parte del inquilino si este decide unilateralmente resolver el contrato y reintegra la posesión al propietario con entrega de llaves, o bien por ejecución forzosa cuando después de un desahucio se hace la apertura judicial el día del lanzamiento.

En la mayoría de desahucios interpuestos, ya sea por falta de pago o bien por alguna otra de las causas legalmente estipuladas, el propietario tiene conocimiento cierto de que el inquilino ya no está en el interior del inmueble, y que este se encuentra en un estado de abandono total y absoluto. Todo ello hace que la angustia de los propietarios crezca, no ya por la no percepción de rentas, sino por el estado en que encontrarán su propiedad una vez les sea restituida judicialmente la posesión.

para resolver este tipo de situaciones puntuales y perjudiciales para la propia finca y los terceros a quienes el Ordenamiento Jurídico denomina de buena fe.

En estos casos, hay que pedir al Juez que lleva el desahucio que autorice el acceso al interior del local para la limpieza del mismo. Una vez autorizado el acceso del propietario, y del industrial encargado de hacer la limpieza, todas las actuaciones se harán en presencia de la Policía Local para garantizar que se respeten todos los parámetros judiciales previstos por la autoridad judicial.

No le aconsejamos otro tipo de actuación que pueda realizar para resolver este problema que no sea la descrita, pues las consecuencias pueden ser más perjudiciales que las que intentamos resolver.

A pesar de esta rigurosidad, el Ordenamiento Jurídico puede en casos excepcionales autorizar el acceso a los inmuebles

I have been dispossessed of my commercial space. The tenant left without handing back the possession and the keys. Many neighbours complain about bad smells and little animals coming out. Can I go in to have it cleaned?

Unfortunately our legal system will not allow you access to the rented space, without previously receiving the possession and keys. You could access either in a voluntary way when the tenant wants to resolve the contract unilaterally, and returns the possession and keys back to the owner, or by force, when a judicial opening is done as the repossession takes place.

In most repossessions, for lack of payment, or any other legally stipulated cause, the owner knows that the tenant is not in the building anymore and that the property has been abandoned. For the owner, this is a double headache, loss of rental income combined with the possible state of the property once it is repossessed.

However, if it can be shown that the abandonment of the property will result in damage either to the building or to third parties, then the law permits “access of good faith”.

In this case, the judge should authorize access to the interior for it to be cleaned up. Once the access of the owner and the cleaning company has been authorized, Local Police will be present at any time, to make sure all judicial parameters will be respected.

We recommend not using any other way to solve this problem, as its consequences could be worse than the problem that we are trying to resolve.

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Tengo un dinero depositado en entidades bancarias y ante la grave situación económica mundial tengo dudas sobre si debo mantener estos depósitos o bien sería conveniente invertirlos en los inmuebles que tengo alquilados.

Desde nuestra empresa y más concretamente desde el Departamento de Gestión de Alquileres y Administración de Patrimonios, con el soporte del Departamento de Mantenimientos, hemos creído siempre mucho en la inversión y mejora de las fincas. Por otro lado, creemos que la posibilidad que nos da el art. 108 de la antigua LAU (repercutir el 12% de estas obras a los alquileres indefinidos) es una oportunidad que no deberíamos perder nunca.

talaciones colectivas de la finca (bajantes, patios interiores, cubiertas…) para poder aplicar el citado artículo.

Creemos que ahora más que nunca es una buena decisión empresarial por parte de los propietarios, que apuesten por mejoras todas y cada una de las fincas, ya sea a nivel individual (rehabilitando pisos/locales) y de esta manera la salida de estos inmuebles al mercado provocan automáticamente la subida de su precio de alquiler, ya sea mejorando las ins-

Para acabar de ver esta crisis como una oportunidad, todo esto se podrá hacer con una selección mucho más minuciosa de los proveedores, puesto que se puede encontrar ahora industriales a mucho mejor precio y de excelente cualidad.

Por lo tanto, después de este largo preámbulo, la respuesta es sí, y un sí sin lugar a dudas.

No nos cansamos de insistir a nuestros propietarios que no hay producto bancario o análogo en el mercado que les pueda dar una rentabilidad del 12%, a la vez que la propia inversión ya incrementa por sí sola el valor de su inmueble; hablaríamos por tanto de una doble rentabilidad.

I have money in the bank and given the serious economic situation I doubt if I should keep there.

Would it not be better to invest in the properties that I am renting out?

Our company, specially our department Managing Rentals and Patrimonies, supported by the Maintenance Department, believes in investing to improve property. On the other hand, the possibility offered by article 108 of the old LAU, which allows 12% of the cost incurred in improvements to be added to the existing rent, is an opportunity not to be wasted.

We consider that now, more then ever, improving property is a good decision for owners, either individually (restoring flats or commercial spaces) which will result in an automatic increase of rent, or improving collective installations of buildings (drainpipes, interior courtyards, roofs, …) to be able to apply the article mentioned above.

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We keep telling owners that no product on the market, in the bank or similar, can give a better profitability than 12%, and on top of this, good investment increases the value of the property; which means a double profitability.

To see the crisis from a positive point of view, all these improvements can be done by more selected providers as nowadays it is easy to find better prices for excellent quality.

Therefore, after this long introduction, the answer is a definite yes.

El propietario de un local comercial quiere poner un letrero en la fachada. ¿Puede hacerlo sin autorización de la Comunidad?

La colocación de un letrero supone la alteración de un elemento común: la fachada. Debería de tener, por lo tanto, la autorización de la Comunidad. Sin embargo, las escrituras de división horizontal actuales suelen prever esta posibilidad (sometida a medidas de orden estético) de instalar letreros sin autorización, en este caso prevalecen las estipulaciones de la escritura. Dos precisiones al respecto, Puede que resulte de su interés saber que el dintel de su puerta no se entiende que forme parte de la fachada y no le afecta. Le asonsejamos, no obstante, solicitar permiso de la comunidad, aunque sólo sea por cortesía.

Por último, y desde el punto de vista más práctico, debemos tener en cuenta que la mayoría de los municipios (por no decir todos), para instalar un letrero se debe solicitar el correspondiente permiso y para obtenerlo se habrá de adjuntar el permiso de la comunidad o bien la escritura que autoriza la colocación.

The owner of a commercial space wants to put a signboard on its façade. Can he do this without the authorization of the community?

Putting a signboard affects a common element of a building: its façade. Therefore, an authorization is necessary from the community. However, the actual title deeds of horizontal division foresee the possibility (complying with aesthetic measures) to put signboards without permission, and in this case the title deeds’ conditions prevail. Two clarifications: You should know the possibility that your door lintel is not part of the façade, and is not affected by the community. We advise though, always to ask permission to the community as a courtesy.

Finally, from a practical point of view, we should keep in mind that most towns have to authorise the hanging of a signboard, and this can be obtained by showing the community permit or the deed that authorizes its placement.

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Tengo un local bastante grande que, según los estatutos de la comunidad y lo que dice la escritura, lo puedo subdividir en dos partes. ¿Puedo abrir una nueva puerta a la calle?

Cuando en los estatutos o en una escritura de obra nueva y división en propiedad horizontal se prevé la posibilidad de poder subdividir un local, evidentemente se piensa que los dos locales resultantes pueden tener esta condición y para tener la condición de local independiente es necesario que a los dos locales se pueda acceder directamente desde la vía pública.

Este tema ha provocado muchos procedimientos judiciales, ya que en muchos casos las comunidades se han negado a que se abriera una nueva puerta a la calle desde el local segregado. ¿Qué dice la jurisprudencia?

Hay una sentencia de la Audiencia de Barcelona de fecha 3 de mayo del 2005, que utilizando el sentido común, autoriza expresamente la apertura de una puerta del local a la vía pública, ya que en caso contrario no podría considerarse finca independiente y no tendría sentido la autorización prevista en los estatutos. En este sentido, encontramos también diversas sentencias en los últimos años.

Por contra, en la mayor parte de las sentencias anteriores al año 2000, la interpretación es muy restrictiva.

I own a big commercial space, and according to the community statutes and the title deeds I can divide it in two parts. Can I make a new door onto the street?

It is clear that if the original statute or title deeds provide for a possible subdivision, this subdivision can take place, and for the new space to be independent, it must have its own access from the public road.

However, the community has often denied news doors to the street and this has led to numerous court cases.

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Whereas mumerous rulings prior to 2000 had very restictive interpretations, a Barcelona court sentece of May 3, 2005, authorised that, using common sense, a new door could be opened to the public road. Without such a door, the comercial space can not be considered the independent space which the original deeds provide for. Subsequent rulings have supported this judgement.

Soy el propietario de un piso en los bajos de un edificio de sólo 8 vecinos donde se quiere instalar un ascensor. A mi francamente, no me interesa y económicamente no me va nada bien, pero tampoco quiero impedir a la gente mayor de la escalera que cuenten con el ascensor. ¿Qué posición puedo adoptar?

Puede que sepa que el quórum exigido para el acuerdo de instalación es por mayoría de los propietarios y sus cuotas. Su voto debe ser negativo, y en este caso, puede abstenerse de participar el coste del ascensor, pero hasta que no abone el importe que le corresponde más los intereses no podrá utilizarlo.

informarle que en el caso que su negativa implicara no obtener la mayoría, la jurisprudencia viene comparando la instalación de un ascensor a la desaparición de una barrera arquitectónica si entre los vecinos hay personas mayores de 70 años y en este caso, de desaparición de barrera arquitectónica, el quórum exigido es la mayoría simple.

Sobre su preocupación de no obstaculizar la instalación del ascensor por el hecho de que haya personas mayores, hemos de

I owe a flat on the ground floor of a building with only 8 neighbours and they want to install an elevator.

Honestly, I have no interest at all, and it does not suit me economically, but I don’t want to stop the old people living there from having elevator. Which position should I take?

The required quorum for disagreement of installation is a majority of the owners and its quotes. Your vote should be negative, and in this case, you could refrain from paying the elevator, but unless you pay the corresponding amount plus interests, you cannot use it.

negative vote would not mean getting a majority, the jurisprudence considers installing an elevator and cancelling an architectural obstacle if people above 70 live in the building.

To cancel the architectural obstacle, a simple majority will be applied as quorum.

Concerning your worry of hampering the installation because of older people living there, be informed that in case your

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Tengo una plaza de aparcamiento en mi comunidad y últimamente veo que todo el mundo la utiliza como un almacén para dejar todo tipo de objetos. ¿No existe alguna norma que lo prohíba?

Al margen de lo que tenga estipulada la comunidad (ya sea en escritura, ya sea en normas estatutarias), creemos que hay un factor todavía más importante que hay que tener en cuenta: la seguridad de todos –cómo sabe el riesgo de incendio es alto en un parking–, por eso la normativa es estricta en el caso de mantener alejado de los vehículos cualquier material que pueda ayudar a propagar el fuego. Otro factor importante que

hay que tener en cuenta y que ayuda en el cumplimiento de las normativas anti-incendio es que las compañías aseguradoras pueden negarse, en el caso que desgraciadamente se produjera un siniestro, a hacerse cargo de los daños, ya que todas las compañías establecen, en su clausulado, normas muy restrictivas en esta materia.

I own a parking space in my community and lately everybody uses it as storage, leaving all kinds of things.

Is there a rule to ban this?

Apart from the community rules (either in the title deeds or in the statuary regulations), we believe there is a very important factor to keep in mind: the security of everyone. Risk of fire is extremely high in a parking; therefore the regulations are very strict so as to keep any dangerous material at a safe distance from the cars.

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Another important factor to keep in mind and which is very helpful to ensure the carrying out of anti-fire regulations is that in the case of an accident, the insurance companies can refuse to accept claims, as all companies establish extremely strict regulations in this area.

Vivo en una comunidad con una zona de jardín y piscina.

Desde hace tiempo hay problemas de convivencia porque los jóvenes hacen fiestas en la piscina que acaban muy tarde, hacen ruido, estropean el césped y no dejan dormir a nadie. Hemos probado con notas colocando notas informativas, pero no hemos conseguido nada.

Efectivamente la convivencia y recientemente el tan famoso civismo, son valores por los cuales las comunidades deben hacer más esfuerzos. En este sentido, el camino iniciado –circular, notas y avisos– son un buen instrumento, pero puede que no sea suficiente para crear una consciencia por un uso responsable y pacífico de los elementos comunitarios. Nuestro consejo es establecer un estatuto de normas de la comunidad

que deberá ser aprobado por unanimidad y, en tanto que sea posible, elevado a público y inscrito en el registro con el fin de dotarlo de seguridad jurídica. Esta formalización sólo desplegará sus efectos prácticos si se procura informar a todos y especialmente a los nuevos propietarios. Estamos seguros que su administrador así lo hará.

I live in a community with a garden and swimming pool.

For a long time we have been having major problems with teenagers partying by the pool, finishing very late, being noisy, destroying the grass and not letting anyone sleep.

We have tried putting up notices but nothing has changed.

People living in a community have to make a major effort when it comes to cohabitating and showing a sense of civic responsibility. The best tool is putting up notices, but this can be insufficient to raise awareness for a responsible and peaceful use of the common facilities. We advise getting unanimous

approval for the community’s rules and regulations and, if possible, having these registered legally. The community administrator can then distribute them to all the owners, especially the newcomers.

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Este año me toca el turno de ser presidenta de la comunidad, pero no estoy muy bien de salud y pienso que no podré cumplir con mis obligaciones como presidenta. ¿Si presento un certificado médico a los vecinos podré liberarme de la obligación?

Los motivos para dejar pasar el turno de presidencia no están establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal y raramente están el Título Constitutivo. Eso nos deja dos caminos: la libre decisión de la Junta de propietarios, es decir, usted puede proponerlo en la reunión y los vecinos pueden aceptar (o no) sus razones. En caso de que la Junta le denegara la posibilidad de saltar el turno de presidencia, también puede solicitar, el plazo de un mes desde la celebración de la junta, el auxilio judicial.

En este sentido, debemos decirle que en términos generales

los jueces suelen eximir de esta obligación por motivos de salud (entre otros casos). En este caso, el certificado le será necesario. Si desea más información sobre el procedimiento judicial que debería seguir no dude en consultarnos de nuevo, pero para su tranquilidad, le tenemos que decir que un buen administrador suele liberar al presidente de las tareas del día a día, dado que asume íntegramente todas las responsabilidades, excepto la de representación ante terceros.

This year it is my turn to be the community president, but I have health problems and I don’t think I can carry out the corresponding obligations. Can a doctor’s certificate free me from this obligation?

There are no established rules concerning this issue in the horizontal property law and rarely in the deeds of constitution and regulation of a community. This leaves us two options: In the next meeting with the owners you can mention your proposal, and a free vote of your neighbours can decide whether to accept your reasons. In case they do not accept you skipping your turn to be president, you can apply for

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juridical support within one month from the day of the meeting.

Generally judges exempt this obligation on health grounds (between others). In your case, a doctor’s certificate will be necessary. In case you need more information about the legal process to be followed, you can always contact us, but to make you feel better, a good administrator normally does the day to day jobs of a president, meaning total assumption of his responsibilities, except for representation with third parties.

Soy propietario de un piso en una finca y hace unos años se acordó por unanimidad la prohibición que los propietarios tuvieran perros en la comunidad. Ahora, recientemente, uno de los pisos se ha alquilado y los nuevos inquilinos tienen un perro.

Queríamos hacer un escrito informando del acuerdo tomado en su momento, en el cual se determina la prohibición de los perros en los pisos.

Aun existiendo un acuerdo adoptado por unanimidad de los propietarios, en el cual se aprueban unas normas comunitarias entre las cuales figura la prohibición de tener perros en los pisos, si el acuerdo no está escriturado y posteriormente inscrito en el Registro de la Propiedad no es exigible a terceros propietarios- y todavía menos a terceros no propietarios- ajenos a toma de la decisión y a sus consecuencias. Incluso inscrito el acuerdo en el Registro, un inquilino no estaría obligado

(excepto en el caso de que así lo estipulara su contrato de alquiler).

Creemos que en estos casos lo más importante, más que el cumplimiento estricto de las normas, es la garantía de la convivencia, con una actitud flexible por las dos partes, comunidad e inquilinos.

I own flat and a few years ago the community decided by unanimity that dogs are not allowed in the community.

Recently one of the flats has been rented out, and the owners have a dog. We would like to make a document about the agreement made at that moment, which states that dogs are banned in these flats.

The existence of a unanimous agreement of the owners, which states community rules, including the prohibition of dogs in the flats, cannot be applied to third party owners, and even less to third party tenants that were not connected to the decision especially, if this agreement has not been registered at the Property Registry. Even if the document is registered,

the tenant cannot be obliged to follow this rule (unless the statement was reflected in the rental contract).

We believe that in these cases a guaranteed and flexible coexistence is way more important then the strict enforcement of rules.

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Vivimos en una comunidad de propietarios. Ahora nos hemos dado cuenta que hace tres años que se aprobaron por unanimidad de los componentes unos estatutos que no fueron inscritos en el Registro de la Propiedad. ¿Podemos hacerlo ahora? ¿Hay algún problema?

Lo primero que hay que tener en cuenta en un caso como éste es si durante estos tres años se ha producido algún cambio en la propiedad de la finca, si no ha habido ninguna variación en la titularidad que constaba y consta actualmente en el Registro de la Propiedad, se pueden inscribir los estatutos sin ningún tipo de problema.

Si se ha producido alguna variación en las titularidades registrales será necesario, ineludiblemente, conseguir la aprobación de los estatutos por parte de los propietarios que han incorporado con posterioridad a su aprobación, ya que estos terceros no se pueden ver de ninguna manera afectados por acuerdos que no figuran inscritos en el Registro de la Propiedad, y por lo cual no pueden tener conocimiento.

We live in a community and we just realized that three years ago a series of rules were approved unanimously by its members, but these rules were never registered at the Property Registry. Can we do that now?

Is there any problem?

In such case the first thing to do is to check if over the three years anything has changed in the property. If there are no changes of ownership that were represented at that time and still appear in the Registry of Property, the rules can be registered without any problems.

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In case of changes of ownership, the agreement of these rules from the new owners is unavoidable, as they cannot be affected by agreements that were never registered

Soy propietario de un local comercial con entrada al vestíbulo de la escalera que de hecho no he utilizado nunca, aun así me cargan los gastos de la comunidad, ¿es eso correcto?

Querido lector, en primer lugar sería conveniente que examinara el título constitutivo, en él se mencionará el régimen de contribución y de gastos que le corresponde. En el caso de que no diga nada, la Ley de Propiedad Horizontal prevé que los locales participen de los gastos comunes y necesarios de la comunidad. Por lo tanto deberá seguir pagando los gastos de comunidad de acuerdo con su coeficiente.

Recientemente, en el momento de constituir las comunidades muchos promotores ya prevén dejar exentos a los locales de la participación en los gastos de escalera, tan sólo obligándoles a participar de los gastos generales del edificio (cubiertas, seguros, desembozos, etc.…).

I own a commercial space that has an entrance to the lobby of a building. I never use this door, but still, they charge me the community expenses. Is this correct?

First of all you should read carefully the established rules reflecting tax rules and expenses that you should be paying. In case nothing is mentioned, the horizontal property law foresees that commercial spaces have to collaborate with the community and the necessary expenses of the community. Therefore you must keep on paying your share of the expenses.

Recently, when a community is being constituted, most developers foresee the exemption for commercial spaces to pay community expenses, but they do have to participate in general expenses of the building (roofs, insurances, unblocking pipes, etc…)

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Acabo de alquilar un local comercial y me interesaría disponer de un buzón de correo en el interior del vestíbulo de la finca. Querría saber si puedo pedir a la comunidad de propietarios permiso para instalarlo.

Se debería mirar la escritura de división en régimen horizontal si su local participa de los gastos propios del vestíbulo y escalera, como limpieza, consumo de electricidad y agua, reparaciones de la puerta de entrada, etc. En caso afirmativo,

tendrá derecho. Si no participa en estos gastos, por el hecho de ser un local totalmente independiente, no puede utilizar el vestíbulo y, en consecuencia, no puede exigir un buzón.

I just rented a commercial space and I would like to install a letterbox in the lobby of the building.

Should I ask the community’s permission?

We should check the horizontal division regulations to see if your space should participate in the lobby expenses, such as cleaning, water and electricity expenses, main door repairs,

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etc… In case it does, you will have the right to put your letterbox. If not, due to being totally independent, you cannot use the lobby, and consequently not put a letterbox.

Quiero poner aire acondicionado en mi piso. Tenemos una fachada antigua y rehabilitada y no sé dónde será correcto colocarlo ni a quién debo pedir permiso.

Apreciado lector, como una innovación y mejora de la calidad de vida el aire acondicionado tiene un tratamiento bastante favorable. En primer lugar, de debe pedir permiso a la comunidad, que por mayoría simple debe informarle de cuál es el lugar más adecuado para la instalación. Se debe dejar claro que no se lo pueden impedir, sólo pueden exigir que lo coloque en el lugar escogido por la comunidad.

En caso que la suya sea la primera petición de autorización, sería muy bueno que la comunidad aprovechara para escoger un lugar idóneo tanto por el rendimiento de las máquinas cómo por la estética o por los ruidos, y que tenga espacio suficiente como para dar servicio a la mayoría de los propietarios.

I want to install air conditioning in my flat.

Our façade is old but restored and I don’t know where to put it nor whom to ask.

As AC is considered a renovation and improvement in the quality of life, it receives a special treatment. First of all you should ask the community for an agreement, and they should be able to tell you, by simple majority, the most adequate place for installation. They cannot prevent you from installing AC, but they can tell you where to put it.

In case you are the first person in the building to request this authorisation, it would be convenient for the community to choose a suitable spot for the machines to function properly, for aesthetics and noise, and for a space, big enough for all owners who might want install AC in a future.

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Tengo un local con patio posterior muy bien situado y me estoy planteando reconvertirlo en una vivienda. ¿Debo pedir permiso a la comunidad para hacerlo?

Sólo debe comunicar el cambio de uso si en el título constitutivo (la división horizontal) está expresamente prohibido, y en el caso que el cambio de uso modifique los coeficientes respecto a las partes comunes. Si resulta que no está permitido, necesitaría la aprobación unánime de la Junta de Propietarios.

Queremos aprovechar esta ocasión para hacer dos comentarios adicionales:

El cambio de uso de local a vivienda requerirá además el seguimiento de la normativa urbanística que le afecte (sin ir más lejos la tramitación de la correspondiente cédula de habitabilidad).

Si la conversión en vivienda requiere obras que modifiquen la estructura, también se requerirá la aprobación por unanimidad de la comunidad. Por el contrario, si no afecta a elementos estructurales, sólo será necesario comunicarlo al presidente.

I have a commercial space with a very nice rear courtyard, and I am thinking of converting it into a home. Should I get the permission from the community to do so?

You need to inform the change of use only if in the constitution deed (Horizontal division) it is clearly mentioned that it is forbidden, and in case of change of use, the shares of the community charges will need to be recalculated. If it is not permitted, you would need the unanimous approval of all the owners.

Using this occasion, we want to say two more things:

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The change of a commercial space to a home will need to be followed up by the correspondent urban rules (correspondent procedure of the habitability warrant).

If the conversion to a home requires a modification in the structure, you will need a unanimous agreement from the community. On the contrary, if it does not affect the structural elements, you will only need to inform the president of the community.

Soy propietario de un local que forma parte de una comunidad de propietarios, tengo acceso independiente al mismo desde la calle; por este motivo nunca utilizo la escalera comunitaria. ¿Tengo que pagar os gastos de la comunidad?

Nuestra primera respuesta es SI, debe pagar la totalidad de los gastos comunitarios, aunque no utilice la mayor parte de los elementos comunes. De todos modos ésta respuesta tiene algunos matices:

2. En los supuestos en los que el promotor no tuvo en cuenta esta eventualidad, es bastante habitual que en la primera reunión de Comunidad a sugerencia de los propios locales bajos, un acuerdo de las características del párrafo anterior.

1. Es habitual que los promotores en el momento de otorgar la escritura de obra nueva incorporen unos mínimos estatutos para garantizar el tranquilo funcionamiento posterior de la Comunidad. Estos estatutos prevén en los casos de locales con acceso independiente, que estos nos contribuyan a determinados gastos de mantenimiento de la escalera, como son la luz la limpieza o el mantenimiento del ascensor

Los problemas más grandes suelen producirse cuando los gastos de escalera no son propiamente de mantenimiento como por ejemplo, la adaptación de la escalera- vestíbulo a la normativa sobre eliminación de barreras arquitectónicas. En este caso, entendemos que los locales deben contribuir a los gastos de acuerdo con su coeficiente.

I own a commercial space belonging to a community.

I have private access from the street, and so I never use the stairs of the community. Do I really have to pay the community expenses?

Our first reply would be yes. Even if you don’t use all the community elements, you should pay its expenses. In any case, this reply has some nuances: 1. To have a peaceful community, promoters generally include some rules in the deeds of new constructions. These rules foresee that commercial spaces with independent access do not have to contribute to certain lobby expenses like electricity, cleaning and maintenance of the elevator.

2. Supposing that the promoter did not bear in mind this eventuality, usually at the next community meeting, most owners of the commercial spaces suggest an agreement mentioned in the previous paragraph.

Problems occur when the expenses are not exactly maintenance expenses, but for example restructuring of lobby and stairs, and the rule of the removal of architectural obstacles is applied. In this case, we believe that the commercial spaces have to pay their corresponding contribution.

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Vivo desde hace muchos años en un inmueble donde siempre se ha abierto la puerta de entrada del vestíbulo con el sistema del portero electrónico. Ahora los vecinos por seguridad quieren cerrar la puerta con llave. ¿Pueden hacerlo?

Esta pregunta se nos plantea cada vez con más frecuencia.

Según la normativa catalana vigente, que desarrolla la Normativa básica de los edificios CPI/96, que trata sobre las condiciones para la protección contra incendios, debe afirmarse que no es posible cerrar la puerta de salida al exterior del edificio.

La normativa exige que las puertas situadas en los recorridos

de evacuación sean “fácilmente operables”, razón por la cual generalmente se impide que las puertas que deban ser utilizadas en caso de evacuación mientras os edificios estén ocupados puedan estar cerradas con llave por el lado desde el que esté prevista la evacuación (interior a exterior). Caso por supuesto de aplicación a la puerta de salida al exterior de los edificios de viviendas.

I have been living many years in a community where the main door opens electrically. For security reasons, the neighbours want to have it locked by key.

Can they do this?

This question is becoming more and more frequent.

According to the current Catalan law, developed by the basic rules on buildings CPI/96, imposing conditions to prevent fire, the door to the exterior of a building cannot be locked by key.

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According to the rule, all doors on the evacuation route should be ‘easy to open’. This is the reason why the main doors of a building that should be used for evacuation cannot be locked from the side from which the evacuation should take place (inside or outside) when the building is occupied. This rule is applied

Soy presidente de comunidad de un edificio antiguo, me han dicho que es necesario pasar una especie de ITV de las instalaciones eléctricas. ¿Es cierto?

Efectivamente y ello de acuerdo con el REGLAMENTO ELECTRICO PARA BAJA TENSION REBT-2002 aprobado por real Decreto 842/2002.

Esta legislación crea nuevas obligaciones y responsabilidades periódicas a las comunidades de propietarios y a los administradores o presidentes que las representen, en lo que respecta a la buena conservación de las instalaciones eléctricas y al mantenimiento de las medidas de seguridad de las mismas.

Se concede un plazo que finaliza en septiembre de 2008 (prorrogable en los expedientes de regularización en curso) para proceder a la primera revisión obligatoria y a partir de aquel momento, se procederá (cada 5 o 10 años) dependiendo de la potencia y de las características del equipo a una revisión periódica obligatoria.

Consideramos que es sin duda una medida muy oportuna. De todos es conocido el mal estado en que encuentran muchas instalaciones y la inexistencia de una cultura del mantenimiento en nuestro país.

Pero a la hora de ponerlo en práctica, es un proceso trabajoso y complejo, puesto que en primer lugar debe realizarse una importante labor burocrática, y en segundo lugar requerirá la intervención de ingenieros, instaladores autorizados y empresas colaboradoras de la administración que deben emitir -las certificaciones oportunas. Como puede intuirse la coordinación de todo ello no es fácil.

Por lo expuesto le recomendamos dos cosas: En primer lugar proceda a la revisión lo antes posible, sin esperar a la finalización del plazo, puesto que la falta de profesionales especializados hará que el coste de los mismos se incremente.

En segundo confíe toda esta labor a su administrador, el profesional más preparado para conseguir que su inmueble supere con éxito la primera revisión y las siguientes.

I am the president of an old building’s community.

I was told that all electric installations need to undergo regular inspections. Is that true?

Indeed, according to the ELECTRIC REGULATION FOR LOW TENSION REBT-2002 approved by the Royal Decree 842/2002.

This legislation imposes obligations and responsibilities on the communities and their administrators and presidents who must ensure correct maintenance of the electric installations and security measures.

A deadline is granted, ending September 2008 (extendable for files ‘in course’ of regulation) to proceed to the first obligatory service, and from that moment on a regular (every 5 or 10 years) obligatory service should be done depending on the power and characteristics of the installations.

We consider this measure without any doubt extremely appropriate. We all know about the bad state of many

installations and about the inexistence of a maintenance culture in our country.

Organising this inspection is a complex and laborious process. First of all, official steps should be taken, and secondly, engineers, authorized technicians, and companies collaborating with the administration which have to issue the appropriate certifications, have to get involved. As you can imagine, it is not an easy job to coordinate this.

According to what has been stated, we recommend two things: Proceed soon. Do not wait until the end of the deadline, as a lack of specialized professionals will increase your costs.

Hand this job to your administrator, the best professional to handle this and to achieve the main goal: pass all inspections successfully.

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Compré un piso de obra nueva hará tres años y la comunidad de propietarios funciona más o menos desde la misma fecha.

Hoy en día aun hay muchas cosas pendientes de arreglo: cocinas mal acabadas, grietas en los pisos, balcones oxidados, la puerta del parking se estropea constantemente etc.

Me gustaría saber hasta dónde llega la responsabilidad del administrador por no haber conseguido que se reparen todos los defectos que se reclamaron al promotor.

No podemos contestar sin, como mínimo, intentar aclarar diversos términos que menciona en su pregunta. En primer lugar deben distinguirse diversas graduaciones de “problemas”: no es lo mismo un mal acabado que un defecto de construcción, ni que el mal funcionamiento de una puerta, cada uno de ellos está sometido a distintos plazos de responsabilidad i/o garantía i en consecuencia de forma y plazo para reclamar.

Dicho esto, lo que sí puede afirmarse es que la máxima por no decir única responsabilidad del administrador es la de salvaguardar la posibilidad del eventual ejercicio de las acciones que ustedes como propietarios deben decidir emprender o no.

En este sentido nuestra experiencia nos indica que es primor-

dial aconsejar un trabajo de mantenimiento constante y desde el inicio para poder hacer efectivas y preservar las garantías que existen) y aconsejar en casos severos la elaboración de un dictamen pericial que incluya una valoración económica con vistas a una eventual reparación y/ o reclamación judicial.

Para su tranquilidad quiero informarle que los tribunales aceptan como modo de paralizar la prescripción de la acción contra el promotor por vicios y/o defectos constructivos las más variadas formas de reclamación (fax, burofax, correos electrónicos etc.).

Recuerde que en esta como en cualquier otra decisión, la soberanía reside en la Junta de la Comunidad.

I bought a flat in a newly constructed building about three years ago. The owners’ community functions more or less since that date. Now, there are many things pending to be fixed: kitchens are badly finished, there are cracks in the walls, rusting balconies, the parking door keeps on breaking down, etc. I would like to know the extent of the administrator’s responsibility for failing to have repaired all the defects that were reported to the promoter of the building.

We cannot answer your question without trying to clarify several terms mentioned by you. First of all we have to distinguish different levels of ‘problems’: a bad finishing is not the same as a construction defect, nor a door that is not working well, each and one of these are submitted to different responsibility and/ or guarantee levels and consequently need to be pursued in different ways.

Having said this, we do confirm that the administrator is the sole person in charge of safeguarding the possibility of eventual action to be taken by the owners. In this sense, due to our experience, we highly recommend regular maintenance

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from the beginning (to preserve the existing guarantees, and to make them effective) and in serious cases, getting an expert report including an estimate foreseeing eventual repair and/or a judicial complaint.

For your peace of mind, I want to let you know that the courts accept any kind of complaints (by fax, e-mail, etc.) for defective construction and will freeze the promoter’s activities once a complaint is lodged.

Remember that the final decision will depend, as any other decision, on the community board.

¿Es la Comunidad de Propietarios responsable de garantizar la seguridad de sus trabajadores?

Sí, sin lugar a dudas. La comunidad de propietarios debe garantizar la seguridad de sus trabajadores en todos los aspectos que tengan relación con el desarrollo de su trabajo, en cumplimiento de la Ley de Prevención de riesgos Laborales (LPRL) y la normativa que desarrolla la misma, aplicando las medidas que resulten pertinentes, como cursos de formación, equipamientos adecuados etc.…

adoptarse, métodos y procedimientos. Además se impartirá formación de los conocimientos mínimos necesarios para el desarrollo de las actividades de prevención. En consecuencia antes del in inicio de cualquier tarea a realizar por un trabajador contratado por la Comunidad, deberá entregarse a las empresas contratadas la evaluación de los riesgos inherentes al edificio y sus instalaciones.

Una empresa especializada debe encargarse de confeccionar una evaluación de riesgos, donde se identificará el lugar de trabajo, los riesgos existentes, listado de trabajadores, resultado de la evaluación y las medidas preventivas que deban

Si cuenta usted con la figura del administrador, no se preocupe, es una de las labores que acostumbran a asumir la mayoría de profesionales, si no deberá ser el presidente quien asuma la responsabilidad de dar cumplimiento a estas obligaciones.

Is the community organisation responsible for the safety of its workers?

Yes, without any doubt. The community organisation has to guarantee the safety of the workers in all aspects related to work, fulfilling the (LPRL) the Law of Prevention of Labour Risks, and putting into practice its rules; training, correct equipment, etc.

A specialized company should make an assessment indicating location, existing risks, list of workers, and evaluate security measures, methods and procedures. Besides, there will be

training for basic knowledge to develop prevention activities.

Consequently, before any contracted worker starts, an evaluation of the risks of the building should be handed to the contracted companies.

You should not worry about this, as you have an administrator, and they normally handle this job. Otherwise, the president is in charge of dealing with these obligations.

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¿Si en la finca donde vivimos cae una persona tiene la comunidad algún tipo de responsabilidad?

Esto suele ocurrir a menudo, cae alguien dentro de la finca y reclama responsabilidades a la Comunidad, seguramente por esta cultura de reclamación que viene implantándose.

Debemos decir que en este caso la Jurisprudencia es muy unánime a la hora de determinar que no existe ninguna responsabilidad de la comunidad si la finca está en perfectas condiciones de mantenimiento.

Diferente seria, si existiese alguna deficiencia de mantenimiento que pudiera provocar un accidente, por ejemplo un peldaño en mal estado, una zona mal iluminada, una baldosa levantada, y tantas otras cosas que en una finca pueden ser causa de accidentes.

En este último caso evidentemente la comunidad seria responsable y la compañía aseguradora debería hacer frente a los gastos e indemnizaciones correspondientes.

If someone falls from our building, does the community have any kind of responsibility?

Falls from building happen frequently and, given the litigation culture we live in, the building community is often sued.

However, the laws states clearly that if the building is wellmaintained, the community is not responsible.

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Only if it can be proved that faulty maintenance (a broken step, a badly illuminated area, a raised tile, etc) is the cause, can the building community be held responsible. In this case, the community’s insurer would have to pay all corresponding expenses and indemnities.

Soy un nuevo propietario de un piso, y en una reunión a la que no asistí fui nombrado Presidente. Querría saber si tengo la obligación de asumir el cargo y en este caso cuales serán mis responsabilidades y obligaciones.

El cargo es obligatorio y gratuito, aunque la junta puede tomar en consideración las alegaciones por motivos de excusa fundamentados. Se trata de una función unipersonal, la duración es de un año que se entiende prorrogado hasta la celebración de la junta ordinaria siguiente al periodo para el cual resultó designado.

Las funciones consisten en convocar y presidir las reuniones de la junta de propietarios representar a la comunidad judicial y extrajudicialmente, elevar a públicos los acuerdos si procede,

velar por la buena conservación y el buen funcionamiento de los elementos y los servicios comunes y velar por el cumplimiento de los deberes de los propietarios de los titulares de la secretaria y la administración.

De todos modos si ustedes tienen un administrador únicamente la representación judicial es indelegable, puesto que el resto de funciones las asume de facto el administrador en su nombre.

I am the new owner of a flat, and in a meeting, which I did not attend, I was named President. I would like to know if I really have to assume this position, and if so, what would my responsibilities and obligations be.

This is an obligatory and unpaid post, although the board has to consider declarations for excuse. It is a one person post lasting one year, until the following board meeting at the end of the completed period.

make agreements public if appropriate, to watch over the proper maintenance and correct function of common elements and services and watch over the owners’, tenants’ and administration duties.

The duties of the president are: organise and chair owners’ meetings, represent the community legally and personally,

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Estamos detectando un incremento aparentemente moderado de la morosidad en nuestra comunidad. Los propietarios que Si abonamos nuestras cuotas queremos saber si a la larga esta situación puede representar algún problema, ya que tenemos constancia que uno de los pisos esta a la venta.

La lucha contra la morosidad es uno de los principales problemas que debe afrontar el presidente de la Comunidad y su administrador, las leyes arbitran mecanismos para evitar que estas situaciones queden en punto muerto.

El propietario que tenga gastos pendientes vencidos y no abonados, quedara privado de su derecho a voto , su presencia y su cuota no será computada efectos de alcanzar las mayorías exigidas por la Ley.

La ley ha creado una serie de medidas como la creación de un fondo de reserva, la afectación real del inmueble transmitido al pago de los gastos generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición, el establecimiento de un procedimiento ágil i eficaz de ejecución judicial para el cobro de las deudas con la comunidad.

Resulta una obligación de cada propietario contribuir de acuerdo con su cuota de participación a los gastos generales, para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.

Las deudas con la comunidad de propietarios se consideran como un crédito preferente o siempre que procedan de la negativa al pago de los gastos generales de las aportaciones al fondo de reserva o derramas por obras de reparaciones necesarias.

En caso contrario la comunidad podrá exigirlo judicialmente. El procedimiento judicial una vez interpuesta demanda y admitida a trámite, consistirá en un procedimiento de desarrollo rápido, para que se proceda al pago al demandante o se alegue lo que proceda en escrito e oposición.

Caso que el piso sea vendido, los transmisores en la escritura de venta deben declarar que están al corriente de pago mediante la presentación de un certificado de deuda, en el que se deberá incluir el gasto aprobado y no repartido.

Caso que las no fueran abonadas el nuevo titular estará obligado al pago de los gastos generales pendientes durante todo el año en que se adquiriese el inmueble así como de todos las deudas vencidas correspondientes al año anterior a su transmisión, el vendedor no podrá se excusado de los pagos pendientes sino aporta el referido certificado.

We are beginning to notice a moderate increase in non payments in our community. We, owners who do pay our quotes in time, want to know if this situation could represent a problem in future, as we have proof that one of the flats is on sale.

Fighting against non payment is one of the presidents’ and administrators’ main problems, and new legal mechanisms have been created to deal with this problem.

In addition to the existing charges to cover the general expenses of the community, a legal provision fund has been established to cover debt problems. This allows the community to start legal proceedings to recover the debts and the legal procedure will quickly force the payment of the debts or force the debtor to respond to the charges.

Debts owed to the community are considered preferential debts and if the flat is for sale, the sellers should declare the debt in the contract

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showing a debt certificate including the approved expenses, due for execution.

If these quotes were never paid, the new owner is obliged to pay the pending general expenses for the whole year plus all the expired debts corresponding to the year previous to the transmission. The seller cannot be excused of these payments without handing in the certificate mentioned above.

It should also be added that an owner with debts will not be able to vote on community matters.

Tengo un vecino que ha realizado un cerramiento de una galería interior, sin pedir permiso a la comunidad. ¿Puedo pedir su retirada?

Los propietarios que se propongan realizar obras en elementos privativos deben comunicarlo previamente al Presidente o al administrador de la comunidad. Si la obra comporta la alteración de algún elemento común debe aprobarse por acuerdo que signifique una mayoría de 4/5. Es importante saber que la nueva Ley establece una presunción de consentimiento si la existencia de obras que se considere, no disminuyen la solidez del edificio ni comporten la ocupación de elementos comunes de manera notoria y la comunidad no ha mostrado oposición en el termino de 6 años desde que concluyeron. Art. 553.36

La Comunidad puede exigir la reposición al estado original de los elementos comunes alterados sin su consentimiento dirigiéndose al departamento correspondiente del Ayuntamiento de su población, que iniciará un expediente sancionador que puede incluso acabar en un procedimiento contencioso-administrativo.

A pesar de la protección legal, en la mayoría de casos la solución pasa por la contratación de un abogado y requiere tiempo.

No debe olvidarse la existencia de las Ordenanzas Municipales, ya que están prohíben en muchos casos explícitamente este tipo de cerramientos.

My neighbour covered his veranda without the community’s permission. Can I ask for withdrawal?

All owners wanting to do any kind of works should inform previously the President or administrator of the community. If these works alter a common element, an agreement of 4/5 majority should be approved.

It is important to know that the new law establishes a presumption of

consent if the considered works do not decrease solidity of the building, nor involve noticeable presence of common elements and if the community did not show opposition within 6 years of the work’s completion.

Article 553.36.

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Hemos recibido del Ayuntamiento una notificación por una denuncia interpuesta por un peatón al desprenderse un cascote del balcón de nuestro edificio. A raíz de este suceso, nos planteamos si sería conveniente reparar estos daños o aprovechar ya para rehabilitar la finca que tiene 28 años.

El administrador aconseja que esta decisión se tome una vez que un arquitecto técnico haya realizado un informe sobre el estado de la fachada, la principal finalidad de contratar a un profesional es evitar el gran número de decisiones erróneas que se toman y por este motivo es necesario elaborar un esquema básico y lógico a seguir en el proceso de rehabilitación como forma de trabajo. En este caso concreto hace falta eliminar con urgencia el peligro, consultar a un técnico si es preciso proteger la fachada y comunicarlo previamente al consistorio para dejar constancia de las actuaciones realizadas i de las que a Comunidad tiene previsto realizar.

Una vez tomada la decisión de iniciar las obras y habiéndose realizado por parte del técnico el proyecto de rehabilitación con la elección de las soluciones concretas, ya sean parciales o totales, es preciso contactar con diversas empresas para solicitar varios presupuestos siempre de acuerdo con la Comunidad y seguir el criterio del técnico a la hora de escoger la empresa que ejecutará las obras. Será el arquitecto el que facilite las instrucciones sobre lo que debe hacerse, como hacerlo y coste aproximado y finalmente asumirá la dirección de las obras para controlar y certificar el conjunto de trabajos.

Es importante comentar las responsabilidades que adquiere la comunidad en el tema de la seguridad durante la obra, debe indicarse que en la

mayoría de casos queda obligada a contratar un coordinador en materia de Seguridad y Salud durante su transcurso cargo que suele ser asumido por los propios técnicos.

La contratación de un técnico para redactar un Proyecto ejecutivo y dirección facultativa para realizar el control de los trabajos en proceso además de ser obligatoria por ley en la mayoría de casos conlleva ventajas indudables para la comunidad, aunque en principio pueda parecer que se trata de un gasto que podría economizarse, al final de las obras su rentabilidad será más que evidente.

Todos los edificios deberían realizar revisiones periódicas y cumplir con un calendario de inspecciones regulares en el tiempo analizado aspectos como las cubiertas, estructura, fachadas, red de aguas y saneamiento entre otros, ello significa una garantía que sus edificios están en suficiente estado de seguridad dentro del periodo garantizado.

Precisamente para poder cumplir con lo expuesto en los anteriores creó hace ya años un departamento de mantenimiento párrafos de Comunidades que coordina todas las relaciones entre técnicos industriales y la Comunidad de Propietarios.

We received a notification from the town hall in which a pedestrian reported a piece of rubble falling from a balcony of our building. As a result of this event, we are considering if we should fix the damages, or take advantage of the situation and restore the whole building, which was built 28 years ago.

The administrator should advise on what decision to take once a technical architect has carefully evaluated the condition of the façade. The main reason to contract a professional is to avoid wrong decisions and therefore a basic and logical outline is made to follow up the rehabilitation. In this case, danger is the first issue to take care of, and the consultation of a professional will be necessary to preserve the façade. The consistory should be informed previously for them to have the record of the realized actions and of the rehabilitation plans of the community in question.

Once the decision has been taken to go ahead with the works and the rehabilitation project has been carried out by the technical architect, solving the problem completely or partially, several companies should be contacted to get different quotations. The community will have to approve and follow the technical architect’s judgment according to the choice of the company that will do the work. The architect will be giving the instructions about what should be done, how it should be done and an approximate cost, and finally, he will check and certify all the work.

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We want to mention the importance of the security responsibilities acquired by the community during the works. In most cases, it is obligatory by law to contract a security and health coordinator, who is generally provided by the contracted company.

Contracting a technician to write an executive project and site management to keep control of developing works is, apart from being obligatory by law, very advantageous for the community. This concept could seem a waste of money at the start, but by the end of the job, its benefits will be evident.

All buildings should have regular revisions and fulfil inspections within established time limits. Checking roofs, structure, façades, plumbing, piping, etc within these limits guarantees the security of the building.

Many years ago, created a community maintenance department to coordinate relations between technical industrials and communities to carry out the above mentioned obligations.

Sumario COMPRAVENTA 1.

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DOCUMENTACIÓN NECESARIA NOTA REGISTRAL CONTRATO DE ARRAS NECESIDAD DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA GASTOS POR LA COMPRA DE UNA VIVIENDA GASTOS POR LA VENTA DE UNA VIVIENDA DEFECTOS DEL INMUEBLE Y CANTIDADES APLAZADAS OPCIÓN DE COMPRA DE UN LOCAL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA VENTA DE LA VIVIENDA CON MUEBLES ¿CUANDO SE PAGAN LOS HONORARIOS A LA AGENCIA INMOBILIARIA? OBLIGACIÓN DE DECLARAR EL NUEVO DOMICILIO TIPO DE CARGAS DIFERENCIAS ENTRE METROS ÚTILES Y CONSTRUIDOS DOCUMENTACIÓN EN LA COMPRA DE OBRA NUEVA MEMORIA DE CALIDADES DIVISIÓN DE LOCAL LIQUIDACIÓN DE LA CUENTA DE REPARCELACIÓN. CANCELACIÓN EN EL REGISTRO DEDUCCIONES DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA PERMUTA Y TRIBUTACIÓN DEL IVA VENDER UNA PARTE DEL SOLAR DE UNA FINCA DERECHO A LAS VISTAS Y A LA INTIMIDAD VENTA DE UNA PARTE DE LA FINCA: ¿ES NECESARIA UNANIMIDAD? LA VENTA Y LA PENSIÓN VITALICIA. TRIBUTACIÓN MODIFICACIONES DEL PROYECTO DE OBRA NUEVA EN ELEMENTOS COMUNES

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RESPONSABILIDAD DEL PROMOTOR Y CONTRATISTA TRANSMISIÓN AL EXTRANJERO DERECHO DE USO Y HABITACIÓN CIERRE DE FINCAS TIPOS DE MODIFICACIONES DEL PROYECTO DE OBRA NUEVA ENTREGA DE OBRA NUEVA REPERCUSIONES FISCALES EN LA CONTRATACIÓN CON NO RESIDENTES DOBLE INMATRICULACIÓN RESPONSABILIDAD DEL VENDEDOR POR FALTA DE ‘INFORMACIÓN REPERCUSIONES FISCALES EN LA TRANSMISIÓN A LOS DESCENDIENTES PENSIÓN EN VITALICIO REPERCUSIONES FISCALES EN LA VENTA DE LA VIVIENDA HABITUAL ALUMINOSIS REPRESENTACIÓN DE LAS PARTES RESCISIÓN POR LESIÓN RESPONSABILIDAD DEL ARQUITECTO NOTA DE ENCARGO INCREMENTO DE CARGAS STATUS DE LA COMUNIDAD INCLUIDO EN EL CONTRATO DE OBRA NUEVA CONTRATO DE COMPRAVENTA CON PAGO APLAZADO DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA INEFICACIA CONTRACTUAL RELACIONES DE VECINDAD

Summary BUYING AND SELLING 1.

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NECESSARY DOCUMENTS REGISTRY NOTE EARNEST MONEY AGREEMENT DEED OF PURCHASE REQUIRED HOME PURCHASE EXPENSES HOME SALE EXPENSES DEFECTS IN THE PROPERTY AND DEFERRED AMOUNTS OPTION TO PURCHASE BUSINESS PREMISES PRIVATE PURCHASE AGREEMENT SALE OF A FURNISHED HOME WHEN ARE ESTATE AGENCY FEES PAID? OBLIGATION TO DECLARE YOUR NEW ADDRESS TYPES OF LIENS DIFFERENCES BETWEEN NET AND GROSS FLOOR AREA DOCUMENTS INVOLVED IN PURCHASING A NEW-BUILD QUALITY SPECIFICATIONS DIVIDING BUSINESS PREMISES PLOT DIVISION ACCOUNT SETTLEMENT. REMOVAL FROM THE REGISTRY INCOME TAX DEDUCTIONS EXCHANGES AND VAT SELLING PART OF THE PLOT A BUILDING IS ON RIGHT TO VIEWS AND PRIVACY SELLING PART OF A BUILDING: IS UNANIMOUS AGREEMENT REQUIRED? SALE AND A LIFE-LONG PENSION. TAXATION MODIFICATIONS TO NEW-BUILD PLANS INVOLVING SHARED PARTS OF THE BUILDING

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DEVELOPER’S AND CONTRACTOR’S LIABILITY TRANSFER ABROAD RIGHT OF USE AND HABITATION LOCKING BUILDINGS TYPES OF MODIFICATIONS TO NEW-BUILD PLANS DELIVERY OF A NEW-BUILD TAX REPERCUSSIONS OF HIRING NON-RESIDENTS DOUBLE REGISTRATION SELLER’S LIABILITY DUE TO FAILURE TO PROVIDE INFORMATION TAX REPERCUSSIONS ON TRANSFER TO DESCENDENTS LIFE-LONG PENSION TAX REPERCUSSIONS ON THE SALE OF YOUR MAIN HOME ALUMINATE CEMENT PROBLEMS REPRESENTATION OF THE PARTIES CANCELLATION DUE TO DETRIMENTAL EFFECTS ARCHITECT’S LIABILITY LISTING AGREEMENT INCREASE IN LIENS STATUS OF AN OWNER’S ASSOCIATION INCLUDED IN A NEW-BUILD AGREEMENT DEFERRED-PAYMENT PURCHASE AGREEMENT DECLARATION OF A NEW-BUILD LEFT UNREGISTERED FOR SEVERAL YEARS CONTRACTUAL INVALIDITY RELATIONS WITH OTHER RESIDENTS

Sumario ALQUILER 49.

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PAGO DEL ALQUILER CONSERVACIÓN DEL INMUEBLE ALQUILADO ACTUALIZACIÓN DE ALQUILER ANTIGUO ALQUILAR UNA VIVIENDA PARA USO DE OFICINA RENOVAR EL PATRIMONIO SEGURO DE LA VIVIENDA PARA EL INQUILINO CESIÓN GRATUITA DE UNA VIVIENDA ALQUILER Y EL IVA PLAZO DE UN CONTRATO DE ALQUILER ALQUILER POR TIEMPO INFERIOR A CINCO AÑOS ALQUILER Y EL IBI SUBROGACIÓN DE UN ALQUILER POR CAUSA DE MUERTE ALQUILER Y USUFRUCTO ABANDONO DE UNA VIVIENDA POR EL INQUILINO OBRAS CON Y SIN AUTORIZACIÓN

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DERECHO PREFERENTE DE COMPRA HABIENDO UN INQUILINO SUBRROGACIÓN ENTRE CÓNYUGES ALQUILER CON MUEBLES O SIN CESIÓN A UN HIJO MUERE EL INQUILINO Y DEJA UNA PERSONA EN EL PISO FINCAS VIEJAS DENEGACIÓN DE PRÓRROGA ARRENDAMIENTO A UN HIJO ALQUILER A JÓVENES SOCIO PROPIETARIO E INQUILINO PRECARIO GARANTÍA DE PAGO DEL ALQUILER NUDA PROPIEDAD DESAHUCIO Y ABANDONO DEL INMUEBLE RENTABILIDAD DEL ALQUILER

Summary RENTING 49. PAYMENT OF RENT 50. UPKEEP OF THE RENTED PROPERTY 51. UPDATING RENT IN LONGSTANDING RENTAL AGREEMENTS 52. RENTING A HOME FOR USE AS AN OFFICE 53. PROPERTY RENOVATION 54. HOME INSURANCE FOR TENANTS 55. ASSIGNING A HOME FREE OF CHARGE 56. RENT AND VAT 57. TERM OF A RENTAL AGREEMENT 58. RENTING FOR LESS THAN FIVE YEARS 59. RENTING AND REAL ESTATE TAX 60. SUBROGATION OF A RENTAL AGREEMENT IN CASE OF DEATH 61. RENTING AND USUFRUCT 62. ABANDONMENT OF A HOME BY THE TENANT 63. AUTHORISED AND UNAUTHORISED BUILDING WORK

64. PRE-EMPTIVE PURCHASE RIGHT WHEN THERE IS A TENANT 65. SUBROGATION BETWEEN SPOUSES 66. FURNISHED AND UNFURNISHED RENTAL 67. ASSIGNMENT TO A SON OR DAUGHTER 68. THE TENANT DIES AND LEAVES SOMEONE IN THE FLAT 69. OLD BUILDINGS 70. REFUSAL TO EXTEND THE RENTAL AGREEMENT 71. RENTING TO A SON OR DAUGHTER 72. RENTING TO YOUNG PEOPLE 73. JOINT OWNER AND TENANT 74. NO SECURITY OF TENURE 75. RENT PAYMENT GUARANTEE 76. NAKED OWNERSHIP 77. EVICTION AND ABANDONMENT OF THE PROPERTY 78. PROFITS FROM RENTING

Sumario ADMINISTRACIÓN DE COMUNIDADES 79.

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PONER UN LETRERO COMERCIAL EN LA FACHADA ABRIR NUEVA PUERTA DE UN LOCAL INSTALACIÓN DE UN ASCENSOR MAL USO DE PLAZA DE APARCAMIENTO PROBLEMAS DE RUIDOS EN ZONAS COMUNES EL TURNO DE PRESIDENCIA A LA COMUNIDAD TENENCIA DE PERROS Y LA COMUNIDAD DE VECINOS STATUS Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD LOCALES Y GASTOS DE COMUNIDADES LOCALES Y BUZONES EN EL INTERIOR DEL VESTÍBULO AIRE ACONDICIONADO RECONVERSIÓN DE LOCAL EN VIVIENDA

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LOCAL CON ACCESO INDEPENDIENTE PORTERO AUTOMÁTICO ITV DE LAS INSTALACIONES ELÉCTRICAS RESPONSABILIDAD ADMINISTRADOR SEGURIDAD TRABAJADORES ACCIDENTES Y RESPONSABILIDAD CIVIL RESPONSABILIDADES Y OBLIGACIONES DEL PRESIDENTE 98. MOROSIDAD 99. CIERRE GALERÍA 100. REHABILITACIÓN Y MANTENIMIENTO

Summary ADMINISTRATION OF OWNERS’ ASSOCIATIONS 79.

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PUTTING UP A COMMERCIAL SIGN ON THE FAÇADE OPENING UP A NEW DOOR INTO BUSINESS PREMISES FITTING A LIFT MISUSE OF A PARKING SPACE PROBLEMS WITH NOISE IN SHARED AREAS TAKING TURNS TO CHAIR THE ASSOCIATION PET DOGS AND THE OWNERS’ ASSOCIATION STATUS AND REGISTRATION OF OWNERSHIP BUSINESS PREMISES AND ASSOCIATION EXPENSES BUSINESS PREMISES AND LETTER BOXES IN THE HALL AIR CONDITIONING

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CONVERTING BUSINESS PREMISES INTO A HOME BUSINESS PREMISES WITH A SEPARATE ENTRANCE ENTRY-PHONE ELECTRICITY SYSTEM INSPECTIONS ADMINISTRATOR’S LIABILITY WORKERS’ SAFETY ACCIDENTS AND CIVIL LIABILITY CHAIRMAN’S RESPONSIBILITIES AND OBLIGATIONS ARREARS ENCLOSING BALCONIES RENOVATION AND MAINTENANCE

NOTAS / NOTES

NOTAS / NOTES

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