Quaderni professionali n.03|2019 by ANACI LECCO

QUADERNI PROFESSIONALI Collana a cura del Centro Studi di ANACI Lecco

A cura del Centro Studi di ANACI Lecco

Sentenze, legislazione, pareri, quesiti e soluzioni in materia di condominio n. 03/2019

Si ringraziano per il sostegno alla realizzazione di questo numero dei Quaderni Professionali di ANACI Lecco

QUADERNI PROFESSIONALI Collana a cura del Centro Studi di ANACI Lecco

A cura del Centro Studi di ANACI Lecco

Sentenze, legislazione, pareri, quesiti e soluzioni in materia di condominio n. 03/2019

AREA LEGALE Avv. Luigi Giordano – Direttore Avv. Arveno Fumagalli Avv. Fabrizio Goretti Avv. Paolo Motta Avv. Alberto Sangregorio Dott. Eugenio Sangregorio Avv. Laura Torri AREA TECNICA Prof. Arch. Annalisa Galante Geom. Davide Ollasci Dott. Silvano Sala AREA FISCALE Dott.ssa Raﬀaella Figini

© ANACI Provinciale di LECCO via F.lli Cernuschi, 23 - Merate (LC) - tel. 039 9160551 - segreteria.presidenza@anacilecco.it N. 03/2019 - Finito di stampare il 30 luglio 2019 Progetto grafico: AGC s.r.l. - Milano Tutti i diritti sono riservati - È vietata la riproduzione anche parziale senza autorizzazione di ANACI LECCO

INDICE 0 | PREMESSA

Parte Prima_Giurisprudenza e legislazione 1 | AMMINISTRATORE E PROFESSIONE

1.1_Supercondominio e poteri amministratore Cassazione 28 gennaio 19 n. 2279

1.2_Responsabilità dell’amministratore Codice Penale artt. 677 . 437 - 451 - 449

2 | ASSEMBLEA, VERBALE, DELIBERA

2.1 _Annullamento delibera Società per azioni Cassazione 06 aprile 2018 n. 8515

2.2_Convocazione dell’assemblea Cassazione 06 ottobre 17 n. 23396

APPALTI, PROGETTAZIONE E VIZI COSTRUTTIVI

3.1_Garanzia per i vizi della cosa venduta di immobile vetusto Cassazione Ordinanza 16 ottobre 2017 n. 24343

3.2_Azione imprescrittibile se le condizioni statiche non consentono sopraelevazione Cassazione Ordinanza 23 agosto 2017 n. 20288

4 | CONDOMINIO, IMPIANTI E SPESE

4.1_Allacciamento alla rete idrica Cassazione 02 marzo 2018 n. 5012

4.2_Ripartizione del costo per i consumi di acqua Tribunale di Milano 06 febbraio 18 n. 1280

5 | DECRETO INGIUNTIVO E MOROSITÀ

5.1_Il “distacco” per morosità delle utenze condominiali ARERA - Delibera 311/2019/R/idr

5.2_Opposizione a decreto ingiuntivo per spese condominiali Cassazione Ordinanza 14 febbraio 2018 n. 3626

6 | PARTI COMUNI E PARTI ESCLUSIVE

6.1_Parcheggio nel cortile condominiale Cassazione 18 marzo 2019 n. 7618

6.2_Lucernaio pertinenza e ornamento di un appartamento Cassazione Ordinanza 18 gennaio 2019 n. 1422

6.3_Usocapione

Cassazione 15 gennaio 2019 n. 848

7 | PRIVACY E SICUREZZA

7.1_Caduta di una condomina sulle scale condominiali Tribunale di Bolzano 11 ottobre 18

7.2_Privacy per gli amministratori Regolamento UE 2016/679

8 | DANNI E RESPONSABILITÀ

8.1_Legittimazione processuale concorrente amministratore-condomini Cassazione Sezione II, 28 marzo 2019 n. 8695

8.2_Balconi aggettanti: riparazione del frontalino Cassazione Ordinanza 25 ottobre 2018 n. 27083

8.3_Sopraelevazione: aspetto e decoro architettonico Cassazione Ordinanza 12 settembre 2018 n. 22156

9 | CONTRATTO, LOCAZIONE, VENDITA

9.1_Contratto preliminare e risarcimento del danno Cassazione 22 marzo 2018 n. 7169

9.2_Contratto preliminare

Cassazione 14 marzo 2018 n. 6223

10 | REGOLAMENTO, GESTIONE DEI SINISTRI, CONTROVERSIE 16 10.1_Uso turnario posti auto

Cassazione Ordinanza 22 ottobre 2018 n. 26630

10.2_Norme regolamentari che limitino la destinazione delle proprietà esclusive Cassazione 19 marzo 2018 n. 6769

11 | CONTABILITÀ E FISCALITÀ

11.1_Rottamazione e pace iscale per il condominio

Agenzia delle Entrate 30 aprile 2019

11.2_Cessione del credito 28 febbraio 2019

12 | NOVITÀ LEGISLATIVE E NORMATIVE

12.1_Raccomandazione europea sulla ristrutturazione

Raccomandazione (UE) 2019/786

12.2_Fondo nazionale efficienza energetica

D.M. 22 dicembre 2017, G.U. n. 54 del 6 marzo 2018

Parte Seconda_Il Centro Studi risponde 01 | 02 | 03 | 04 | 05 |

IMPIANTO FOTOVOLTAICO IN CONDOMINIO MANUTENZIONE ORDINARIA IN COPERTURA POSA CASETTA DI LEGNO SU LASTRICO SOLARE BACHECA CONDOMINIALE E PRIVACY RIPARTIZIONE SPESE RISCALDAMENTO

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0 | PREMESSA La Collana dei Quaderni Professionali, curata dagli Avvocati ed esperti tecnici del Centro Studi di ANACI Lecco, ha lo scopo di supportare il quotidiano lavoro dell’Amministratore di condominio, nella risoluzione di casi reali di gestione degli immobili e si diﬀerenzia da altre analoghe opere per la semplicità di linguaggio adottato e la fruibilità dei contenuti da parte dei professionisti a cui è rivolta. Nella Prima Parte “Giurisprudenza e legislazione” sono state raccolte una parte delle sentenze, leggi e disposizioni frutto di un lavoro di trasposizione critica di casi già discussi e risolti in sede giurisprudenziale che abbiano attinenza con le tematiche della materia condominiale. Per comodità di lettura e ricerca da parte del fruitore, sono state suddivise in argomenti che verranno, in linea di massima, mantenuti in tutte le edizioni dei Quaderni stessi: 1. Amministratore e professione 2. Assemblea, verbale, delibera 3. Appalti, progettazione e vizi costruttivi 4. Condominio, impianti e spese 5. Decreto ingiuntivo e morosità 6. Parti comuni e parti esclusive 7. Privacy e sicurezza 8. Danni e responsabilità 9. Contratto, locazione, vendita 10. Regolamento, gestione dei sinistri, controversie 11. Rumori e altre ipotesi di disturbo 12. Contabilità e fiscalità 13. Novità legislative e normative La totalità delle sentenze, leggi e disposizioni commentate dal Centro Studi di ANACI Lecco sono sempre disponibili on line sul sito istituzionale www.anacilecco.it e sui profili social associativi. Nella Seconda Parte “Il Centro Studi risponde”, vengono proposti alcuni quesiti posti da associati lecchesi - e qui trascritti in forma anonima - a cui gli esperti del Centro Studi hanno dato risposta. La raccolta che di seguito viene proposta, non è sicuramente esaustiva ed esauribile in un singolo numero dei Quaderni Professionali, ma vuole essere una base concreta di studio e approfondimento per il professionista Amministratore che, con la Riforma, ha acquisito sempre maggiori responsabilità, tra le quali quella di mediatore sociale della vita comune che si svolge nel microcosmo condominiale. Buona lettura! Il Presidente di ANACI Lecco Marco Bandini 5

Parte Prima_Giurisprudenza e legislazione 1 | AMMINISTRATORE E PROFESSIONE 1.1 | SUPERCONDOMINIO E POTERI AMMINISTRATORE Cassazione 28 gennaio 19 n. 2279 In tema di supercondominio, il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli articoli 1130 il 1131 c.c., si ri lette, sul piano processuale, nella facoltà di agire o resistere in giudizio soltanto con riferimento ai beni comuni dell’edi icio amministrato e non per quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomini, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi (assemblea di tutti i proprietari e amministratore del supercondominio). Qualora non sia stato nominato l’amministratore del supercondominio, la rappresentanza processuale passiva compete, in via alternativa, a un curatore speciale nominato a norma dell’articolo 65 disposizioni attuazione codice civile o al titolare di un mandato ad hoc conferito dai comproprietari. Con la sentenza in commento la Corte ha affermato un principio in relazione al quale non risultano precedenti speci ici, avendo in precedenza, tutta via, ritenuto che nell’ipotesi di supercondominio la legittimazione degli amministratori di ciascun condominio, per gli atti conservativi, riconosciuta dagli articoli 1000 130.121 c.c., non sussiste per i beni comuni facenti parte del supercondominio (Cassazione 26.08.13 n. 19558).

1.2 | RESPONSABILITÀ DELL’AMMINISTRATORE Codice Penale artt. 677 . 437 - 451 - 449 La responsabilità penale dell’amministratore di condominio con riferimento alle posizioni di garanzia che competono allo stesso con riferimento all’incolumità pubblica e nel luoghi di lavoro: a carico dell’amministratore, accanto alle ordinarie fattispecie relative ai reati comuni, può sussistere un responsabilità penale dello stesso con riferimento all’espletamento da parte di quest’ultimo dei suoi compiti tipici. Può infatti essere addebitata all’amministratore la responsabilità sancita dall’articolo 677 codice penale per l’omissione di lavori di manutenzione ordinaria, indispensabili al ine di scongiurare pericoli derivanti dalle parti comuni dell’edi icio. Altre norme rendono responsabile l’amministratore in relazione all’assunzione di una posizione di garanzia che discende, direttamente e secondo legge, dal potere attribuitogli dalle norme civilistiche. Tali norme incardinano, a carico dell’amministratore, un obbligo di vigilanza, di controllo e di manutenzione delle cose comuni e producono responsabilità penale per non aver impedito l’evento lesivo. Alla posizione di garanzia assunta nella qualità di amministratore, si somma quella, eventuale, assunta nella qualità di datore di lavoro, di committente di opere o ancora di responsabile dei lavori. In tali casi rilevano, oltre altre norme penali contenute nel codice (articoli 437, 451, 449), anche le violazioni del d.lgs. 81/2008 in tema di tutela dei luoghi di lavoro. 6

2 | ASSEMBLEA, VERBALE, DELIBERA 2.1 | ANNULLAMENTO DELIBERA SOCIETÀ PER AZIONI Cassazione 06 aprile 2018 n. 8515 La disposizione dell’articolo 2377 del codice civile secondo cui l’annullamento di una deliberazione dell’assemblea di una società per azioni non può avere luogo se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge, è applicabile per identità di ratio anche in materia condominiale: la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall’assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto tra le parti, determina la cessazione della materia del contendere. La corte di cassazione, con la sentenza in commento, ha affermato come la nuova deliberazione abbia la funzione di sostituire la precedente e, di conseguenza, rimuoverne gli effetti al punto che il giudizio di impugnazione non ha più ragion d’essere e il giudice adito non potrà che dichiarare cessata la materia del contendere. È bene inoltre segnalare come la statuizione della Corte parta dal presupposto che, anche in ambito condominiale, debba trovare applicazione il principio dettato in materia di società per azioni (articolo 2377, comma 8, c.c.) secondo cui l’annullamento della deliberazione non può aver luogo se la stessa è sostituita con altra presa in conformità della legge o dello statuto, la quale ha la finalità di far venir meno la specifica situazione di contrasto. In tale ipotesi al giudice è dunque impedito di sindacare incidentalmente la legittimità dell’atto di rinnovo, che può semmai formare oggetto di nuova impugnazione qualora si ritenga che anche la successiva deliberazione non sia conforme alla legge o al regolamento ma, se richiesto, deve pronunciarsi sulle spese di lite sulla base della soccombenza virtuale. Sul punto è bene richiamare il principio affermato da consolidata giurisprudenza secondo il quale il giudice, con la dichiarazione della cessazione della materia del contendere, deve comunque pronunciarsi sulle spese secondo il citato principio (soccombenza virtuale), laddove tale soccombenza dovrà essere individuata in base ad una ricognizione della “normale“ probabilità di accoglimento della pretesa della parte su criteri di verosimiglianza o su indagine sommaria di delibazione del merito. Va da ultimo evidenziato come la sostituzione utile a far cessare la materia del contendere debba avvenire attraverso una nuova deliberazione che sostituisca la precedente, sicché non si può dire che sia avvenuta la sostituzione se non vi è identità o somiglianza tra gli ordini del giorno della deliberazione che si voleva sostituire e quella che si assume l’abbia fatto.

2.2 | CONVOCAZIONE DELL’ASSEMBLEA Cassazione 06 ottobre 17 n. 23396 Con la sentenza in commento la Suprema Corte ha confermato i precedenti orientamenti giurisprudenziali in tema di convocazione dell’assemblea condominiale, ribadendo, con molta chiarezza, come l’avviso di convocazione assembleare, in quanto atto eminentemente privato e svincolato dall’applicazione del regime giuridico delle 7

notificazioni degli atti giudiziari, sia da considerarsi un atto unilaterale recettizio che rinviene la propria disciplina nell’articolo 1335 c.c. da cui discende la conseguente applicazione della presunzione di conoscenza prevista in tale norma. Il principio di diritto esposto dalla corte corrisponde al seguente: “va riaﬀermato, dunque, quale principio di diritto, che in tema di condominio, con riguardo all’avviso di convocazione di assemblea ai sensi dell’articolo 66 disposizioni di attuazione del codice civile, posto che detto avviso deve qualificarsi quale atto di natura privata (del tutto svincolato, in assenza di espresse previsioni di legge, dall’applicazione del regime giuridico delle notificazioni degli atti giudiziari) e in particolare quale atto unilaterale recettizio ai sensi dell’articolo 1335 c.c., al fine di ritenere fornita la prova della decorrenza del termine dilatorio di 5 giorni antecedenti l’adunanza di prima convocazione, condizionante la validità delle deliberazioni, è suﬃciente e necessario che il condominio, in applicazione della presunzione dell’articolo 1335 c.c. richiamato, dimostri la data di pervenimento dell’avviso all’indirizzo del destinatario, salva la possibilità per questi di provare di essere stato, senza sua colpa, nell’impossibilità di averne notizia. Tale momento, ove la convocazione ad assemblea di condominio sia stata inviata mediante lettera raccomandata, e questa non sia stata consegnata per l’assenza del condomino (o di altra persona abilitata a riceverla), coincide con il rilascio da parte dell’agente postale del relativo avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, idoneo a consentire il ritiro del piego stesso, e non già con altri momenti successivi (quali il momento in cui la lettera sia stata effettivamente ritirata o in cui venga a compiersi la giacenza)”.

3| APPALTI, PROGETTAZIONE E VIZI COSTRUTTIVI 3.1 | GARANZIA PER I VIZI DELLA COSA VENDUTA DI IMMOBILE VETUSTO Cassazione Ordinanza 16 ottobre 2017 n. 24343 L’acquirente di un appartamento, posto in un edificio condominiale di costruzione molto risalente nel tempo, poco dopo l’acquisto aveva agito nei confronti dei venditori, invocando la garanzia prevista dall’art. 1490 c.c. (garanzia per i vizi della cosa venduta), chiedendo la restituzione di una parte del prezzo di acquisto, nella misura necessaria all’esecuzione dei lavori occorrenti per l’eliminazione dei vizi. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione della Corte d’Appello che non aveva accolto la domanda dell’acquirente, in quanto si trattava di carenze del fabbricato riconducibili alla vetustà oppure a criteri di costruzione propri di altra epoca ad oggi superati, che non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall’art. 1490 c.c. La garanzia in esame, infatti, è esclusa tutte le volte in cui, a norma dell’art. 1491 c.c., il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest’ ultimo caso, il venditore abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi. Nel caso di specie i venditori non avevano dato alcuna assicurazione circa l’inesistenza dei difetti poi riscontrati, inoltre era onere dell’acquirente verificare con cura le condizioni di manutenzione dell’appartamento, prima dell’acquisto. 8

3.2 | AZIONE IMPRESCRITTIBILE SE LE CONDIZIONI STATICHE NON CONSENTONO SOPRAELEVAZIONE Cassazione Ordinanza 23 agosto 2017 n. 20288 Nell’ipotesi in cui le condizioni statiche dell’edificio non consentano la sopraelevazione, è imprescrittibile l’azione di accertamento negativo tendente a far valere l’inesistenza del diritto di sopraelevare, mancando un presupposto della sua stessa esistenza; mentre nel caso di sopraelevazione eﬀettuata dal proprietario dell’ultimo piano che alteri l’aspetto architettonico dell’intero edificio condominiale, l’azione diretta ad ottenere la “restitutio in integrum”, di cui gli altri condomini sono titolari, è soggetta a prescrizione ventennale. Le condizioni statiche dell’edificio rappresentano un limite all’esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non già l’oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso, limite che si sostanzia nel potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione.

4 | CONDOMINIO, IMPIANTI E SPESE 4.1 | ALLACCIAMENTO ALLA RETE IDRICA Cassazione 02 marzo 2018 n. 5012 L’allacciamento di unità immobiliare, facente parte di un edificio condominiale, alla rete idrica comune è realizzabile anche attraverso l’accesso di un immobile contiguo, ove ne sia riconosciuta la necessità in concreto, ai sensi dell’articolo 843 c.c., quando consiste in un uso conforme all’articolo 1102 c.c., senza, cioè, limitare o condizionare l’analogo uso degli altri comunisti e senza modificare la destinazione del bene comune. In buona sostanza la sentenza in commento ha ritenuto sussistere il diritto di un condomino di accedere all’unità immobiliare di proprietà di altro condomino al fine di eseguire lavori di allacciamento della sua unità immobiliare alle colonne idriche condominiali di adduzione dell’acqua calda e fredda. Nella sentenza si è richiamata la precedente giurisprudenza in merito al diritto del condomino all’allacciamento alla tubatura condominiale (Cassazione 23.04.1977 n. 1529) e in merito all’applicabilità dell’articolo 843 c.c. tra fondi siti nel medesimo complesso condominiale (Cassazione 05.09.1969 n. 3059).

4.2 | RIPARTIZIONE DEL COSTO PER I CONSUMI DI ACQUA Tribunale di Milano 06 febbraio 18 n. 1280 Il criterio di ripartizione del costo per i consumi dell’acqua di cui all’art.1123 c.c. o il diverso criterio stabilito nel regolamento sono applicabili e legittimi solo in mancanza di contatori di sottrazione istallati in ogni singola unità abitativa. Il tribunale di Milano, con la sentenza in oggetto ha aﬀrontato il problema del criterio da adottare per la ripartizione dei consumi dell’acqua. 9

La Corte territoriale ha dunque richiamato la giurisprudenza di legittimità sul punto e in particolare Cassazione n. 17557/2014 con la quale si è precisato che, salvo diversa convenzione contenuta nel regolamento contrattuale di condominio, la ripartizione della bolletta dell’acqua, in mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unità immobiliare, deve essere effettuata ai sensi articolo 1123 comma 1 c.c., ovvero in base ai millesimi. I suddetti criteri sono applicabili e legittimi solo in mancanza di contatori installati in ogni singola unità abitativa. Nel caso di specie, peraltro, il condominio aveva deliberato di ripartire in maniera “mista” il consumo dell’acqua in quanto solamente in due delle unità immobiliari componenti il condominio erano stati istallati dei contatori di consumo e dunque, solo per tali unità immobiliari le spese venivano addebitate sulla base dei consumi rilevati dalla lettura dei contatori, mentre per le unità immobiliari sprovviste, l’imputazione delle spese avveniva per quote millesimali. Il giudice di merito ha dichiarato legittimo il calcolo delle quote di competenza delle unità immobiliari dotate di contatori sulla base dei consumi rilevati e l’addebito delle spese, alle altre unità condominiali, sulla base dei soli millesimi.

5 | DECRETO INGIUNTIVO E MOROSITÀ 5.1 | IL “DISTACCO” PER MOROSITÀ DELLE UTENZE CONDOMINIALI ARERA - Delibera 311/2019/R/idr A causa della morosità di alcuni condomini, gli erogatori di servizi d’interesse generale spesso interrompono la fornitura del servizio nei confronti di tutti i condomini, ivi compresi i condomini in regola con i pagamenti, che si vedono incolpevolmente privati di servizi fondamentali. Per evitare tale ingiustizia, ANACI ha messo a punto uno studio molto dettagliato che ha consegnato all’Autorità di regolazione per energia, reti e ambiente , illustrando i principali motivi dell’illegittimità del distacco. In particolare viene invocato l’art. 1460 c.c. (Eccezione di inadempimento) per sostenere: 1) il contrasto con il principio contrattuale della buona fede oggettiva; 2) la lesione dei diritti costituzionalmente garantiti dei condomini utenti; 3) la violazione del principio della “parziarietà” delle obbligazioni condominiali. Si è voluto dimostrare che il “distacco “ potrebbe essere agevolmente evitato attraverso una prassi che consenta all’amministratore di condominio di eseguire a favore dell’impresa, un immediato pagamento parziale del credito, con le somme provenienti dai condomini in regola con i pagamenti e contemporaneamente comunicare alla creditrice, i nominativi dei condomini morosi con l’indicazione analitica del debito del singolo condomino . 10

ARERA ha approvato a luglio 2019 definitivamente la Delibera 311/2019/R/idr che riguarda anche le utenze condominiali. Il gestore non potrà limitare/sospendere/disattivare la fornitura idrica se, entro la scadenza dei termini previsti nella comunicazione di messa in mora, sia stato pagato almeno metà dell’importo dovuto in un’unica soluzione.

5.2 | OPPOSIZIONE A DECRETO INGIUNTIVO PER SPESE CONDOMINIALI Cassazione Ordinanza 14 febbraio 2018 n. 3626 La Cassazione chiamata a pronunciarsi in merito a una opposizione a decreto ingiuntivo per contributi condominiali, ha precisato che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di oneri condominiali, il condominio soddisfa l’onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell’assemblea condominiale, in cui sono state approvate le spese, nonché i relativi documenti (Cassazione n. 7569/1994). Nello stesso giudizio di opposizione, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla validità della delibera condominiale di approvazione dello stato di ripartizione. Tale delibera costituisce, infatti, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel processo oppositorio a cognizione piena ed esauriente, il cui ambito è, dunque, ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cassazione Sezioni Unite18.12.2009 n. 26629). Il giudice deve, quindi, accogliere l’opposizione solo qualora la delibera condominiale di approvazione delle spese oggetto di ingiunzione abbia perduto la sua efficacia, per esserne stata sospesa l’esecuzione dal giudice dell’impugnazione, ex art. 1137 comma 2 c.c. o per avere questi, con sentenza sopravvenuta alla decisione di merito nel giudizio di opposizione ancorchè non passata in giudicato, annullato la deliberazione (Cassazione n. 7741/2017; Cassazione n. 19938/2012). Tanto meno può essere oggetto dell’opposizione a decreto ingiuntivo inerente le spese condominiali, la questione sollevata, nel caso in esame, dall’opponente in merito all’appartenenza al condominio dell’opponente medesima. Ove si intenda controvertere sull’esistenza o meno del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., in ordine ad una unità immobiliare di proprietà esclusiva integrante porzione di un complesso edilizio e quindi sulla ravvisabilità del collegamento funzionale e strutturale di tale proprietà individuale con le parti comuni dell’edificio condominiale di cui all’art. 1117 c.c., con conseguente obbligo di contribuzione alle spese ex art. 1123 c.c., è necessaria la partecipazione di tutti i condomini a ciascuna delle fasi del giudizio, in una situazione di litisconsorzio necessario (Cassazione n. 24431/2017; Cassazione 15550/2017; Cassazione 6328/2003; Cassazione 3119/1999).

6 | PARTI COMUNI E PARTI ESCLUSIVE 6.1 | PARCHEGGIO NEL CORTILE CONDOMINIALE Cassazione Ordinanza 18 marzo 2019 n. 7618 Il giudizio in esame ha avuto inizio con la citazione avanti al Giudice di Pace, proposta da un condomino nei confronti di altri due condomini, che parcheggiavano i loro veicoli nel cortile condominiale, davanti alla sua proprietà esclusiva. La Cassazione ha rilevato che l’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell’art. 1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa secondo il loro diritto. Pertanto la condotta del condomino che parcheggia per lunghi periodo di tempo la propria autovettura occupando una porzione di cortile comune, configura un abuso, perché impedisce agli altri condomini di partecipare all’utilizzo di tale spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l’equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà (Cassazione 24.02.2004 n. 3640). Parimenti si configura l’abuso anche se l’occupazione di una porzione del cortile comune dura pochi minuti, allorché comunque impedisca agli altri condomini di partecipare al godimento dello spazio oggetto di comproprietà (Cassazione 07.07.1978 n. 3400).

6.2 | LUCERNAIO PERTINENZA E ORNAMENTO DI UN APPARTAMENTO Cassazione 18 gennaio 2019 n. 1422 In tema di condominio, con riferimento a un lucernaio pertinenza e ornamento di un appartamento compreso in un edificio condominiale, la sua natura di bene comune agli effetti dell’articolo 1117 c.c., va accertata non in base al dato che esso “costituisce a formare la struttura architettonica dell’edificio”, quanto in base al criterio della sua precipua e prevalente funzione protettiva od ornamentale e alla rilevata efficacia decorativa dell’intero edificio. La Suprema Corte, dopo aver ricordato cosa debba essere ricompreso nell’ambito del concetto di decoro architettonico (tutto ciò che sia visibile e apprezzabile dall’esterno, sia comune che individuale, che concorrono all’insieme delle linee e dei motivi ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti ed imprimono una determinata e uniforme fisionomia estetica ed armonica al fabbricato), ha precisato come i lucernari non rientrino tra le parti necessarie o comunque destinate all’uso comune, secondo il dettato di cui all’articolo 1117 numero 1 del Codice Civile. Questi ultimi, dunque, così come altri elementi quali i balconi, sporti chiusi, le finestre, ecc., costituiscono elementi accidentali rispetto alla struttura essenziale del fabbricato e costituiscono, di regola, elementi integranti dell’appartamento nel quale comunque immettono luce ed aria, sicché per essi non opera la presunzione di condominialità. Soltanto in specifiche situazioni di fatto, determinate dalla peculiare conformità architettonica del fabbricato, i balconi, le finestre, gli sporti chiusi, gli stessi lu12

cernari, ovvero, in particolare, alcuni elementi di tali manufatti, assolvono non a una funzione accessoria al decoro della singola unità immobiliare di proprietà esclusiva, cui assicurano luce e aria, quanto a una prevalente funzione di rendere esteticamente gradevole l’intero edificio, dovendo unicamente in questi casi essere considerati di proprietà comune dei condomini.

6.3 | USOCAPIONE Cassazione 15 gennaio 2019 n. 848 Qualora un condomino agisca per ottenere l’accertamento dell’intervenuto acquisto per usucapione in suo favore della proprietà esclusiva di una parte altrimenti rientrante nell’ambito di quelle comuni ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile. Il contraddittorio va esteso a tutti i condomini, incidendo la domanda sull’estensione dei diritti dei singoli: pertanto ove ciò non avvenga, l’invalida costituzione del contraddittorio può, in difetto di giudicato espresso o implicito sul punto, essere eccepita per la prima volta o rilevata d’ufficio anche in sede di legittimità.

7 | PRIVACY E SICUREZZA 7.1 | CADUTA DI UNA CONDOMINA SULLE SCALE CONDOMINIALI Tribunale di Bolzano 11 ottobre 18 L’articolo 2051 c.c. (nella fattispecie trattata dalla sentenza si riferiva alla responsabilità del condominio rispetto alla caduta di una condomina che transitava sulle scale condominiali) non prevede una responsabilità aquiliana, ovvero non richiede alcuna negligenza nella condotta che si pone in nesso eziologico con l’evento dannoso, bensì stabilisce una responsabilità oggettiva che è circoscritta esclusivamente dal caso fortuito e, non, quindi, dall’ordinaria diligenza del custode.

7.2 | PRIVACY PER GLI AMMINISTRATORI Regolamento UE 2016/679 Il Regolamento Europeo o GDPR (GENERAL DATA PROTECTION REGULATION) in materia di protezione dei dati personali, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale dell’Unione Europea il 4 maggio 2016, diventerà definitivamente applicabile in via diretta da tutti i Paesi UE a partire dal 25 maggio 2018. Il Regolamento è immediatamente esecutivo e non ha pertanto bisogno di ottenere un recepimento con una normativa nazionale. Si propone la tutela delle persone riguardo al trattamento dei dati personali ed alla loro circolazione, uniformando le differenti leggi nazionali. A partire dal 25 maggio le nuove regole sulla privacy andranno a soppiantare numerose delle norme attualmente in vigore e contenute nel codice della privacy. 13

Anche gli amministratori di condominio saranno tenuti ad adeguarsi alle prescrizioni contenute nel Regolamento Europeo, che prevede un nuovo approccio in materia di privacy.

8 | DANNI E RESPONSABILITÀ 8.1 | LEGITTIMAZIONE PROCESSUALE CONCORRENTE AMMINISTRATOREǧCONDOMINI Cassazione Sezione II, 28 marzo 2019 n. 8695 Con la sentenza in oggetto, la suprema Corte aﬀronta lo spinoso tema della legittimazione processuale concorrente dell’amministratore di condominio e dei condomini, giungendo a una soluzione, consistente nel riconoscere al condomino che interviene nel giudizio azionato dall’amministratore, non già la qualità di terzo che si intromette in una vertenza tra estranei quanto, piuttosto, di parte sostanziale che deciso a far valere personalmente il proprio diritto, originariamente azionato dal rappresentante processuale. Tale principio trova conferma anche nella sentenza di poco successiva (Cassazione Sezioni Unite 18 aprile 2019 n. 10934). In buona sostanza, secondo tale ultima sentenza, il condominio (in persona dell’amministratore pro tempore) e il singolo condomino, relativamente alle controversie aventi a oggetto i diritti reali sulle parti comuni, godono di una “legittimazione concorrente pur se, si badi, il condomino che sopraggiunga in giudizio si giova e subisce i limiti delle difese spese fino a quel momento in giudizio dal condominio stesso“, concludendo dunque che: a) il processo originariamente instaurato dall’amministratore a tutela delle parti comuni, si configura come un unico giudizio con pluralità (sopravvenuta) di parti, che si definisce con la medesima sentenza, tanto rispetto alle parti principali, quanto a quelle intervenute, dando così luogo a un litisconsorzio necessario processuale; b) ne consegue che la causa deve considerarsi inscindibile anche in grado d’appello nei confronti dell’interventore e, pertanto, ove l’atto di impugnazione non sia notificato nei suoi confronti e il giudice non abbia ordinato l’integrazione del contraddittorio ex articolo 331 c.p.c., si determina la nullità, rilevabile d’uﬃcio pure in sede di legittimità, dell’intero processo di secondo grado e della sentenza che lo ha concluso.

8.2 | BALCONI AGGETTANTI: RIPARAZIONE DEL FRONTALINO Cassazione Ordinanza 25 ottobre 2018 n. 27083 Il giudizio in esame ha avuto inizio con la proposizione di impugnazione avverso una delibera assembleare, da parte di due condomini. Il Tribunale aveva rigettato la domanda proposta dai condomini, volta ad ottenere l’annullamento della delibera assembleare che aveva, tra altro, posto a carico del condominio la riparazione del frontalino del balcone aggettante. La Corte d’Appello aveva confermato la decisione del Tribunale. 14

I condomini avevano quindi proposto ricorso per Cassazione, deducendo che il frontalino costituisce parte del balcone ed essendo quest’ultimo, a sua volta, proiezione dell’appartamento, la riparazione del primo deve porsi a carico del singolo condomino e non del condominio, non constando una situazione di pregio architettonico da salvaguardare, tale da giustificare l’accollo collettivo della spesa. La Corte di Cassazione ha ritenuto che la doglianza dei condomini non meritasse accoglimento precisando: • “costituisce principio consolidato e condiviso da questo Collegio, l’aﬀermazione secondo la quale i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (ex multis, Sez.2, n.6624, 30.04.2012); • perché il costo del recupero debba imputarsi al condominio non occorre che l’edificio mostri particolari pregevolezze artistiche o architettoniche, essendo suﬃciente che il rivestimento esterno al balcone contribuisca alla gradevolezza estetica dell’intero manufatto; • una tale valutazione, svolta dal Giudice d’appello, il quale ha direttamente visionato i reperti fotografici, non è in questa sede sindacabile.”

8.3| SOPRAELEVAZIONE: ASPETTO E DECORO ARCHITETTONICO Cassazione ordinanza 12 settembre 2018 n. 22156 Nell’ordinanza in esame, la Cassazione si è pronunciata in merito alla realizzazione da parte di una condomina, di una veranda costruita sul terrazzo di copertura dell’unità immobiliare di sua proprietà. Tale intervento è stato qualificato come sopraelevazione ed è stato giudicato lesivo non soltanto del decoro architettonico dello stabile condominiale ai sensi dell’art. 1120 c.c., ma anche dell’aspetto architettonico ex art. 1127 c.c. La Suprema Corte ha evidenziato che le nozioni di aspetto architettonico ex art. 1127 c.c. e di decoro architettonico ex art. 1120 c.c., pur diﬀerenti, sono strettamente complementari e non possono prescindere l’una dall’altra, sicché anche l’intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato, senza recare una rilevante disarmonia al complesso preesistente, sì da pregiudicarne l’originaria fisionomia ed alterarne le linee impresse dal progettista.

9 | CONTRATTO, LOCAZIONE, VENDITA 9.1 | CONTRATTO PRELIMINARE E RISARCIMENTO DEL DANNO Cassazione 22 marzo 2018 n. 7169 In tema di inadempimento del contratto preliminare, ove il promettente venditore si spogli della proprietà del bene prima della stipula del definitivo mediante un atto opponibile al promissario acquirente, il risarcimento del danno da lucro cessante deve 15

essere calcolato nella diﬀerenza tra il prezzo di quanti pattuito al momento della stipula del preliminare ed il maggior valore commerciale acquisito dall’immobile al momento in cui l’inadempimento del promettente venditore è diventato definitivo, che va identificato nella trascrizione dell’atto di alienazione a terzi dell’immobile già promesso in vendita. La decisione della corte di cassazione risulta conforme a un consolidato orientamento giurisprudenziale costituito, tra le tante, dalle sentenze della Corte di Cassazione 10.10.2008 n. 2516; 30.08.2012 n. 14714; 11.11.2015 n. 22979.

9.2 | CONTRATTO PRELIMINARE Cassazione 14 marzo 2018 n. 6223 Nel caso in cui le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, abbiano stipulato il contratto definitivo, quest’ultimo costituisce l’unica fonte di diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l’obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che le parti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva.

10 | REGOLAMENTO, GESTIONE DEI SINISTRI, CONTROVERSIE 10.1 | USO TURNARIO POSTI AUTO Cassazione Ordinanza 22 ottobre 2018 n. 26630 Condomina evocava in giudizio innanzi al Giudice di Pace, il Condominio, per sentir dichiarare l’illegittimità di una delibera, con la quale era stato deciso a maggioranza di regolamentare l’uso dei cinque parcheggi esistenti nel cortile comune, mediante turnazione su base millesimale, con riferimento ai millesimi di proprietà generale. La condomina deduceva che il Condominio era formato da 7 appartamenti e che la turnazione stabilita dall’assemblea comprometteva l’uso paritario del bene comune perché essa, in base ai millesimi posseduti, poteva usare il parcheggio solo per poche settimane all’anno. Il Condominio si costituiva in giudizio eccependo l’incompetenza del Giudice di Pace e la carenza di interesse della condomina. Il Giudice di Pace dichiarava la nullità della delibera assembleare. Il Condominio proponeva appello deducendo che essendo impossibile l’uso simultaneo dei 5 posti auto da parte di tutti i condomini, l’assemblea aveva stabilito un criterio di uso che non aveva affatto privato la condomina del diritto di uso della cosa comune. Il Tribunale accoglieva l’appello, ritenendo che il criterio turnario adottato non contrastasse con l’art. 1102 c.c. 16

La condomina proponeva ricorso per Cassazione. La Suprema Corte riteneva inammissibili tutte le doglianze della condomina, richiamando in particolare quanto precisato in due precedenti sentenze: “Se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l’uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento con un uso turnario da parte dei comproprietari; è, peraltro, estranea al sindacato proprio della Corte di Cassazione ogni rivalutazione dell’opportunità della deliberazione dell’uso turnario, risultando essa fondata su dati ed apprezzamenti di fatti rivolti alla realizzazione degli interessi comuni ed alla buona gestione dell’amministrazione” (Cass. Sez. 2 sentenza n. 29747/2017) “La delibera assembleare che, in considerazione dell’insufficienza dei posti auto compresi nel garage comune in rapporto al numero dei condomini,preveda il godimento turnario del bene e vieti ai singoli partecipanti di occupare gli spazi ad essi non assegnati, anche se gli aventi diritto non occupino in quel momento l’area di parcheggio loro riservata, non si pone in contrasto con l’art. 1102 c.c., ma costituisce corretto esercizio del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune da parte dell’assemblea. Né la volontà collettiva espressa in assemblea, la quale, preso atto dell’impossibilità del simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, escluda l’utilizzazione, da parte degli altri condomini, degli spazi adibiti a parcheggio eventualmente lasciati liberi dai soggetti che beneficiano del turno, neppure comporta una violazione dell’art. 1138 c.c., in quanto non impedisce il godimento individuale del bene comune, ed evita, piuttosto, che , attraverso un uso più intenso da parte dei singoli condomini, venga meno, per i restanti, la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa durante i rispettivi turni, senza subire alcuna interferenza esterna, tale da negare l’avvicendamento nel godimento o da indurre incertezza del suo avverarsi.”

10.2 | NORME REGOLAMENTARI CHE LIMITINO LA DESTINAZIONE DELLE PROPRIETÀ ESCLUSIVE Cassazione 19 marzo 2018 n. 6769 Con la sentenza in commento la Corte ha deliberato in ordine alla qualificazione di eccezione in senso stretto di quella avente a oggetto l’inapplicabilità di una norma regolamentare costitutiva di una servitù (quale quella relativa al limite di destinazione d’uso delle unità immobiliari site in condominio), cosicché la medesima eccezione ben potrebbe essere sollevata anche con la memoria di replica ex articolo 190 c.p.c. Con la medesima pronuncia ha anche fornito importanti chiarimenti circa gli adempimenti necessari affinché le clausole regolamentari di natura convenzionale possano acquisire efficacia erga omnes. Premesso che la suprema Corte ha inteso qualificare le norme regolamentari che pongano limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, quali servitù attive atipiche, con la sentenza in commento ha anche precisato come, ai sensi dell’articolo 2645 c.c., non sia il regolamento l’atto soggetto a trascrizione nei registri immobiliari, quanto invece le pattuizioni che costituiscono servitù in esso contenute, evidenziando dunque che, ove si tratti di clausole 17

limitative inserite nel regolamento predisposto dal costruttore-venditore, originario unico proprietario dell’edificio, è con la trascrizione del primo atto di acquisto di una unità immobiliare posta nell’edificio (e del relativo vincolo reale reciproco) che si determina l’opponibilità di quella servitù, e ciò avviene laddove si indichino tutte le distinte unità immobiliari che concorrono ad integrare la natura di fondi dominante e servente. A tale iniziale formalità dovrà poi seguire, all’atto di ogni successiva alienazione di unità posta del condominio, il richiamo o l’allegazione del regolamento nonché l’ulteriore trascrizione per le servitù che man mano vengano all’esistenza con l’alienazione delle diverse unità e ciò fino all’esaurimento del frazionamento della proprietà originariamente comune. La Corte ha precisato che, ove non si proceda con tali modalità, il vincolo potrà essere opposto unicamente al terzo che al momento dell’acquisto proceda ad espresso riconoscimento del peso nel proprio contratto di acquisto e ciò perché la certezza reale della conoscenza del peso in capo al terzo acquirente si ottiene solo mediante “la precisa indicazione dello ius in re aliena gravante sull’immobile oggetto del contratto)”.

11 | CONTABILITÀ E FISCALITÀ 11.1 | ROTTAMAZIONE E PACE FISCALE PER IL CONDOMINIO Agenzia delle Entrate 30 aprile 2019 Con la pubblicazione dei moduli di domanda da parte dell’Agenzia delle Entrate Riscossione, parte ufficialmente la nuova rottamazione. La scadenza per aderire alla definizione agevolata è fissata al 30 aprile 2019. Le cartelle che possono beneficiarne sono quelle affidate tra il 2000 e il 31 dicembre 2017 e consentirà ai contribuenti di pagare i debiti fiscali relativi a cartelle affidate tra il 2000 e il 31 dicembre 2017 in diciotto rate spalmate in cinque anni. Saranno due le scadenze da ricordare nell’anno 2019, quattro a partire dal 2020 e gli interessi dovuti sulla rateizzazione saranno ridotti dal 4,5% al 2% annuo. Non decadrà dalla definizione agevolata chi pagherà in ritardo entro un massimo di cinque giorni dalla data di scadenza della rata. Il debito dovrà essere pagato in modalità integrale e lo sconto riguarderà soltanto sanzioni e interessi. Chi aderirà alla rottamazione dovrà pagare la somma capitale e gli interessi iscritti a ruolo (nonché l’aggio, i diritti di notifica della cartella di pagamento e delle spese esecutive eventualmente maturate), senza versare le sanzioni incluse negli stessi carichi, gli interessi di mora e le cosiddette “sanzioni civili”, accessorie ai crediti di natura previdenziale. La dichiarazione di adesione può essere presentata attraverso le seguenti modalità: • in via telematica, inviando il modello DA-2018 interamente compilato insieme alla copia del documento d’identità alla casella PEC della Direzione Regionale dell’Agenzia delle Entrate Riscossione di riferimento; • presso gli sportelli dell’Agenzia delle Entrate Riscossione (presenti in tutta Italia ad esclusione della Sicilia) consegnando il modello DA-2018 compilato in ogni sua parte e firmato. 18

Agenzia delle Entrate Riscossione invierà ai contribuenti la “Comunicazione delle somme dovute” entro il 30 giugno 2019, con l’indicazione dell’importo residuo da pagare insieme agli appositi bollettini a seconda del piano di rate indicato nel modello DA-2018. Possono aderire anche i contribuenti che avevano già aderito a precedenti rottamazioni ma che ne erano decaduti a causa del mancato pagamento delle rate.

11.2 | CESSIONE DEL CREDITO 28 febbraio 2019 Per comunicare all’Agenzia delle Entrate le spese per la detrazione fiscale relativa agli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici realizzati nel 2018. Tali dati confluiranno nella dichiarazione dei redditi precompilata dei contribuenti interessati. Termine ultimo per la comunicazione è il 28 febbraio, utilizzando il servizio telematico Entratel o Fiscoline, e l’Agenzia delle Entrate, con provvedimento del 6 febbraio 2019, ha pubblicato nel suo sito le istruzioni e le specifiche tecniche. La comunicazione 2019 non ha significative novità, essendo variata per dare atto dei soli adeguamenti posti in essere dalle circolari nel corso del 2018. In particolare la circolare 11/E del 18 maggio 2018, ha affrontato il tema della cessione del credito, che può avvenire solo con riferimento alle “tipologia di intervento” da C e V. Le specifiche tecniche, pubblicate con il provvedimento, pur fornendo alcuni esempi di situazioni, non ha risolto tutti gli interrogativi, alcuni dei quali rimasti aperti dallo scorso anno. Basti pensare che ad oggi non si conosce quale sia il termine entro il quale il condòmino cedente deve versare la propria quota al condominio. Tale sezione comprende, per ogni cedente, una parte fissa e una tabella che contiene i dati dei cessionari, il credito ceduto, la data di cessione e l’avvenuta accettazione. Nel caso in cui un condomino avesse versato solo una parte di spesa, dovrà essere indicato, nel campo “importo parziale della spesa attribuita, effettivamente corrisposto nell’anno” solo la somma riscossa dall’amministratore (che potrebbe anche essere pari a zero). Al contrario, se il condomino avrà versato tutta la spesa (al netto della parte ceduta) non dovrà essere compilato nessun campo specifico. La somma dei campi “importo del credito ceduto” dovrà corrispondere all’importo derivante dalla percentuale di detrazione spettante per l’intervento all’importo della spesa attribuita al soggetto. La non corrispondenza dei valori viene segnalata. Al singolo condomino, la spesa attribuibile è quella riferita al criterio originario di suddivisione della spesa, sulla base di quanto corrisposto ai fornitori dal condominio nel corso dell’anno 2018. Ciò, a prescindere dalle quote corrisposte dai singoli proprietari/aventi diritto (campo 25). L’amministratore dovrà comunicare alle Entrate il soggetto fruitore della detrazione fiscale per i lavori eseguiti su parti comuni di edificio. Se il beneficiario è diverso, sarà onere del proprietario effettuare una comunicazione in tal senso all’amministratore. In assenza di indicazioni da parte del proprietario, l’amministratore prenderà come riferimento dati presenti in anagrafe condominiale. Dal punto di vista del condomino/contribuente, l’agenzia delle Entrate, con la circolare 122 del 1°giugno 1999, ha specificato che per beneficiare della detrazione d’imposta il condomino deve adempiere al pagamento della sua quota entro il termine di presentazione della propria dichiarazione dei redditi. All’amministrazione finanziaria dovrà essere comunicato se il condominio è in regola con le quote condominiali alla 19

data del 31 dicembre (campo 26). Se il condomino sarà in regola al 31.12, allora il dato verrà inserito immediatamente nella dichiarazione precompilata; viceversa, se il pagamento dovesse avvenire entro il termine di presentazione della dichiarazione, sarà lo stesso contribuente che dovrà variare il dato

12 | NOVITÀ LEGISLATIVE E NORMATIVE 12.1| RACCOMANDAZIONE EUROPEA SULLA RISTRUTTURAZIONE Raccomandazione (UE) 2019/786 Pubblicata l’8 maggio la Raccomandazione UE 2019/786 sulla ristrutturazione degli edifici. Il complesso quadro politico per l’energia e il clima per il 2030 fissano ambiziosi impegni dell’UE per ridurre ulteriormente le emissioni di gas a effetto serra di almeno il 40 % entro il 2030 rispetto al 1990, per aumentare la quota di consumo di energia da fonti rinnovabili, realizzare un risparmio energetico conformemente alle ambizioni a livello dell’Unione, migliorando la sicurezza energetica, la competitività e la sostenibilità dell’UE. La direttiva 2012/27/UE del Parlamento europeo e del Consiglio (quella che ha introdotto la diagnosi e la contabilizzazione obbligatoria) modificata dalla Direttiva UE/2018/2002 del Parlamento europeo e del Consiglio, fissa un obiettivo principale di efficienza energetica di almeno il 32,5 % a livello di Unione per il 2030. Contestualmente, la Direttiva UE/2018/2001 del Parlamento europeo e del Consiglio stabilisce un obiettivo vincolante di energia proveniente da fonti rinnovabili a livello dell’Unione di almeno il 32 % entro il 2030. La riqualificazione tecnologica ed energetica del costruito che coinvolga tutte le parti interessate e tenga conto delle questioni legate alla sicurezza, all’accessibilità economica, all’ambiente e all’economia circolare, richiede un approccio integrato e coerenza tra tutte le politiche rilevanti. La direttiva 2010/31/UE sulla prestazione energetica nell’edilizia obbliga gli Stati membri ad adottare strategie di ristrutturazione a lungo termine e fissa i requisiti minimi per la prestazione energetica degli edifici di nuova costruzione e per gli edifici esistenti sottoposti a ristrutturazioni importanti. La direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica contiene disposizioni relative alla ristrutturazione di edifici e strategie a lungo termine per la mobilitazione di investimenti nella ristrutturazione del parco immobiliare nazionale. Le direttive succitate sono state modificate dalla direttiva UE/2018/844, entrata in vigore il 9 luglio 2018. L’articolo 2 bis della direttiva Prestazione energetica nell’edilizia definisce un quadro d’azione per le Strategie di Ristrutturazione a Lungo Termine (SRLT) per sostenere il rinnovamento del parco immobiliare nazionale con edifici ad alta efficienza energetica e decarbonizzati entro il 2050, facilitando la trasformazione efficace in termini di costi di tutti gli edifici esistenti in edifici a energia quasi zero (NZEB, Nearly Zero-Energy Building). In conformità con la direttiva, le strategie dovranno essere sostenute da meccanismi 20

finanziari per la mobilitazione degli investimenti nella ristrutturazione di edifici necessari per il raggiungimento di questi obiettivi. In conformità con l’articolo 10 della direttiva Prestazione energetica nell’edilizia, sono necessarie politiche e misure per: • • ancorare le misure finanziarie destinate a migliorare l’eﬃcienza energetica in occasione della ristrutturazione degli edifici ai risparmi energetici perseguiti o conseguiti; • • consentire la raccolta di dati relativi al consumo di energia, misurato o calcolato, di determinati edifici; • • mettere a disposizione dati aggregati e resi anonimi. Conformemente all’articolo 20 della direttiva Prestazione energetica nell’edilizia, è necessario fornire informazioni a proprietari o locatari di edifici o di unità abitative mediante strumenti di consulenza accessibili e trasparenti.

12.2 | FONDO NAZIONALE EFFICIENZA ENERGETICA D.M. 22 dicembre 2017, G.U. n. 54 del 6 marzo 2018 Il d.m. 22 dicembre 2017, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 54 del 6 marzo 2018, descrive le modalità di funzionamento del Fondo nazionale per l’efficienza energetica istituito dal d.Lgs. 102 del 2014 (articolo 15) al fine di favorire il finanziamento di interventi coerenti con il raggiungimento degli obiettivi nazionali di efficienza energetica. Le agevolazioni possono essere concesse alle imprese di tutti i settori, in forma singola o in forma aggregata o associata e sono così concessi: a) a tutte le imprese, a fronte di progetti d’investimento per l’efficienza energetica volti alla realizzazione di interventi: • di miglioramento dell’efficienza energetica dei processi e dei servizi, ivi inclusi gli edifici in cui viene esercitata l’attività economica; • di installazione o potenziamento di reti o impianti per il teleriscaldamento e per il teleraffrescamento efficienti; b) alle ESCO, a fronte di progetti d’investimento per l’efficienza energetica volti alla realizzazione di interventi: • di miglioramento dell’efficienza energetica dei servizi e/o delle infrastrutture pubbliche, compresa l’illuminazione pubblica; • di miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici destinati ad uso residenziale, con particolare riguardo all’edilizia popolare; • di miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici di proprietà della Pubblica amministrazione. Per quanto riguarda la riqualificazione energetica degli edifici, il fondo rende disponibile alle P.A. e alle Esco delle agevolazioni in forma di finanziamento a tasso ridotto che possono arrivare all’80% dei costi ammissibili e che sono comulabili con altri incentivi.

Parte Seconda_Il Centro Studi risponde 01 | IMPIANTO FOTOVOLTAICO IN CONDOMINIO Per un impianto fotovoltaico in condominio superiore ai 20 kW è necessaria la costituzione di una società? A seguito dell’interpello del GSE, presentato all’Agenzia delle Entrate, la stessa Agenzia ha pubblicato la Risoluzione n. 84/E del 10 agosto 2012 atta a chiarire il trattamento fiscale per le strutture condominiali che intendano attivare una convenzione per il godimento delle tariffe incentivanti. La Risoluzione Ministeriale n. 84/E del 10 agosto 2012 dichiara che “il condominio titolare di un impianto fotovoltaico di potenza fino a 20 kW, non è considerato soggetto che svolge attività commerciale abituale”, in quanto gli effetti economici, come la percezione di un profitto per la vendita di energia non auto-consumata e immessa in rete e la tassazione degli stessi proventi, si riflettono direttamente sul singolo condomino. Il condominio è, pertanto, un soggetto che svolge una funzione gestionale di una parte comune (il suolo/superficie di installazione dell’impianto fotovoltaico) in rappresentanza e nell’interesse dei condòmini stessi: nel dettaglio, con quella tipologia di impianto fotovoltaico soddisfa le esigenze domestiche del condominio e solo una piccola parte di energia viene ceduta al gestore elettrico. L’energia prodotta e non autoconsumata viene venduta con immissione in rete tramite un contratto di scambio sul posto e i proventi vengono tassati al singolo condòmino come reddito diverso in proporzione ai millesimi di proprietà. Se l’impianto fotovoltaico condominiale produce più di 20 kW e l’energia viene immessa in rete e da ciò vi è un ricavo, questo diventa una vera e propria Società di fatto tra i condòmini, che svolge attività commerciale abituale. Per questo motivo, il condominio: • deve richiedere un nuovo numero di Partita Iva, differente da quello dell’unità condominiale; • è soggetto a Irap; • è associato alla Società in nome collettivo. In questa situazione di Società di fatto, il condominio ha l’obbligo di: • distribuire il reddito ai singoli condomini (i soci) in proporzione alle quote di proprietà della SdF; • emettere fattura con l’applicazione dell’IVA al GSE dell’energia immessa in rete; • presentare una dichiarazione del reddito autonoma, in cui il reddito è la differenza tra i ricavi e i costi. Il GSE, da parte sua, con l’erogazione della tariffa incentivante, è tenuto a operare la ritenuta del 4 per cento di cui all’art. 28 del DPR n. 600 del 1973 in base all’immissione in rete dell’energia. Fermo restando che il singolo condòmino può non approvare la decisione dell’installazione dell’impianto fotovoltaico, rifiutandosi di fruire dei benefici dello stesso e come tale resta escluso dalla Società di fatto e da qualsiasi contributo spesa

02 | MANUTENZIONE ORDINARIA IN COPERTURA

É possibile eseguire la manutenzione ordinaria di una copertura priva di linea vita? Se dovesse accadere un incidente, chi ne risponderebbe?

L’accesso al tetto al fine di eseguire un intervento di manutenzione può essere eseguito con le seguenti metodologie: • previa installazione di un ponteggio tradizionale; 22

• con l’utilizzo di un braccio idraulico ma con l’avvertenza che l’operatore per tutto lo svolgimento dell’intervento non potrà scendere dal braccio idraulico e salire sul tetto; • previa installazione, ma solamente in determinate situazioni, di idonee protezioni provvisorie e temporanee per la durata dell’intervento; • mediante utilizzo delle linee vita dopo aver preso visione delle relative istruzioni. Un accesso al tetto liberamente senza le predette precauzioni non è consentito e in caso di incidente (ma anche a seguito di verifica o di segnalazioni pervenute alle Autorità Competenti), sono responsabili il Committente (l’Amministratore), il Direttore dei lavori (se è stato nominato per il predetto intervento) e la ditta esecutrice dell’intervento stesso.

03 | POSA CASETTA DI LEGNO SU LASTRICO SOLARE L’Ufϔicio tecnico di un Comune mi chiede l’approvazione dell’assemblea condominiale per autorizzare la posa di una casetta in legno su un lastrico solare ad utilizzo privato, può? A parere del Centro Studi, trattasi di una forzatura anche se ormai abitualmente tale richiesta viene in tali situazioni regolarmente formulata. É vero che il Condominio assume una delibera nella quale generalmente si scrive “fatte salve le eventuali autorizzazioni da parte degli Enti Preposti, se e in quanto necessarie” e che quindi la suddetta delibera non crea alcun pregiudizio, ma sta di fatto che ai sensi dell’art. 1122 c.c. nuova formulazione post riforma, l’esecuzione di opere tali da non creare danni alle parti comuni, pregiudizi alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico, sono consentite e l’unico vincolo è che l’interessato ne dia informativa all’Amministratore che ne deve riferire in assemblea (che quindi non è tenuta ad assumere alcuna delibera in merito, ma potrà solamente richiedere il ripristino di quanto realizzato se non riterrà sussistere le condizioni suindicate), la richiesta di una delibera espressa in tal senso da parte del Condominio è un qualcosa di non dovuto non essendo previsto da alcuna norma tale obbligo. Poiché tuttavia il Comune non concede all’interessato la richiesta autorizzazione senza la copia della delibera assembleare e il relativo diniego comporta la necessità di un ricorso amministrativo per chiedere la revoca del provvedimento di diniego, procedura certamente più onerosa rispetto all’assunzione della delibera assembleare, la strada normalmente seguita è quella di chiedere al Condominio l’assunzione della delibera.

04 | BACHECA CONDOMINIALE E PRIVACY Un condominio di sua iniziativa ha afϔisso sulla bacheca condominiale posizionata all’ingresso e, quindi, accessibile anche ad estranei copia di mail inviata all’amministratore indicante nomi di altri condomini e relativi sa ldi e importo preventivo di fornitore con relativa ragione sociale. è stato già difϔidato a rimuoverla in quanto violazione di privacy, ma ad oggi nulla è stato fatto. Come possiamo procedere? Si evidenzia innanzitutto che, anche per evitare uno smodato ed illegittimo uso della bacheca, normalmente la stessa è riservata alle comunicazioni dell’Amministratore ai condomini e quindi viene chiusa a chiave con accesso alla stessa riservato all’Amministratore. 23

Nella fattispecie la stessa è “aperta” a tutti e il rischio di comunicazioni “non gradite” è certamente alto. Fatte queste doverose premesse pare che la prima violazione commessa, inerente l’inserimento in bacheca di riparti condominiali o di lettere dell’Amministratore di sollecito nei confronti di condomini morosi, vede come parete lesa non certamente il Condominio, ma esclusivamente il condomino moroso che ritiene possa essere commesso un atto illegittimo nei suoi confronti. Conseguentemente l’iniziativa deve essere assunta dal condomino parte lesa nei confronti di chi si è reso responsabile di tale violazione chiedendo al predetto l’immediato asporto del documento e, in caso di inosservanza, dando corso a quelle iniziative giudiziarie necessarie a tutela della propria posizione. Per quanto riguarda il fornitore è dubbio che si tratti di una violazione della privacy l’avere esposto in bacheca il preventivo di un fornitore per un lavoro da eﬀettuare presso il Condominio. In conclusione come forse la soluzione più semplice, stante l’ingiustificato utilizzo della bacheca, potrebbe essere proprio quella inizialmente prospettata: asportare la bacheca per dotarla di serratura o per sostituirla con altra dotata di serratura con le chiavi a disposizione solamente dell’Amministratore (ed eventualmente dei Consiglieri) in modo di evitare il rischio di immissione di documenti non consentirti da parte di condomini.

05 | RIPARTIZIONE SPESE RISCALDAMENTO In un condominio stiamo ripartendo le spese di riscaldamento in base alla norma UNI 10200. Essendo un condominio di montagna realizzato negli anni 70 senza particolari accorgimenti è molto disperdente e la quota di consuni involontari supera il 60% (ripartita in base ai millesimi di fabbisogno). Ora un condomino contesta la ripartizione ritenendo che sono obbligato, essendo in Lombardia, ad applicare la Delibera IX/2601 del 30/11/2011 che prevede che la quota da dividere per millesimi non può comunque superare il 50%, quale normativa deve prevalere? Nella maggioranza dei casi tali genere di Condominii hanno la possibilità di andare in deroga, possibilità espressamente prevista dalla vigente normativa (d. Lgs. 141/2016), se già non è stato fatto, sarebbe opportuno che chiedeste al termotecnico che ha redatto la diagnosi energetica di rilasciarvi un attestato evidenziandovi se il Condominio si trova nelle condizioni di andare in deroga. Tale possibilità sussiste allorché le dispersioni al m2 dell’appartamento più sfavorito risultano superiori di almeno il 50% di quelle dell’appartamento meno sfavorito. Nel probabile caso in cui vi fossero le condizioni di andare in deroga, circostanza che vi consentirebbe di non applicare le percentuali indicate risultanti dai conteggi, potete stabilire in assemblea come ripartire consumo volontario e involontario, ancorché il primo non potrà mai essere inferiore al 70%. Inoltre potete decidere di utilizzare per la ripartizione del consumo involontario sia la tabella millesimale contenuta nella diagnosi sia altra tabella purché coerente (quella precedentemente applicata, quella dei millesimi di proprietà, delle superfici radianti, della cubatura, ecc.). Nell’ipotesi che al momento mi sento di escludere che non siate nelle condizioni di applicare la deroga vale certamente la legge nazionale che ha prevalenza su quella regionale e quindi se il risultato è quello che mi ha segnalato, se lo stesso è stato ottenuto in modo certo e non forfettario sulla base dei contatori esistenti, la ripartizione deve avvenire nel modo previsto dalla normativa. Ritengo tuttavia che la strada maestra sia quella di andare in deroga e che vi siano le relative condizioni. 24

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Quaderni professionali n.03|2019

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