Lucca pulia Rigenerazione

Comune di Lucca

Area di Rigenerazione “Pulia”

Versione del 15 ottobre 2015 – NB: la scheda su PULIA sarà aggiornata con un una parte progettuale facendo seguito al workshop organizzato da SOCIOLAB con i portatori di interesse che si è svolto a Lucca il 13.10.2015, e che ha consentito la più ampia comunicazione e condivisione delle proposte dei portatori di interesse.

Lotto n.1 – Arch. Massimo Carta – Arch. Francesco Monacci

Lotto n. 1

Comune di Lucca

A. INQUADRAMENTO.................................................................................................... 5 1. INQUADRAMENTO TERRITORIALE DELLʼAMBITO ..........................................................................5 2. COERENZA CON L'AMBITO DI APPLICAZIONE DI CUI ALLʼART. 122 DELLA L.R. 65/2014, ..............10 2.1 Classe di appartenenza dellʼambito di relazione............................................................10 2.2 Descrizione di eventuali incoerenze ..............................................................................11 3. DISCIPLINA E PROGETTUALITÀ ................................................................................................15 3.1 Ricognizione dei vincoli..................................................................................................15 4. STRUMENTI DELLA PIANIFICAZIONE TERRITORIALE ...................................................................17 4.1 PIT/PPPR.......................................................................................................................17 4.2 Invarianti strutturali e relazione con lʼabaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR...................17 4.3 Relazione con lʼabaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR....................................................20 5. STRUMENTI DELLA PIANIFICAZIONE URBANISTICA ....................................................................22 6. PROGETTI SULLʼAMBITO .........................................................................................................23 7. RELAZIONI CON IL CONTESTO URBANO DI RIFERIMENTO ...........................................................25

B. ELEMENTI PER LʼINDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI DEGRADO ...................... 26 8. OBIETTIVI DI RIQUALIFICAZIONE VERIFICATI CON I COMUNI .......................................................26 9. DESCRIZIONE DELLʼAMBITO DI RELAZIONE ...............................................................................27 9.1 Analisi della proprietà fondiaria......................................................................................28 9.2 Analisi dei margini, delle quinte urbane e dei rapporti con i tessuti urbani e/o spazi aperti contermini ..................................................................................................................28 9.3 Dotazione di standard ....................................................................................................30 10. ANALISI DEGLI SPAZI APERTI RILEVANTI AI FINI DELLA RIQUALIFICAZIONE.................................31 11. ANALISI DEGLI EDIFICI ..........................................................................................................32 12. ANALISI DEGLI ELEMENTI E DELLE CARATTERISTICHE UTILI O RIFERIBILI AL PROTOCOLLO ITACA .................................................................................................................................................40 13. ANALISI DEL DEGRADO .........................................................................................................44 13.1 Analisi e descrizione delle condizioni di degrado presenti nellʼambito di relazione .....44 13.2 Criticità ed elementi di degrado ...................................................................................45 14. POTENZIALITÀ E OPPORTUNITÀ DI SVILUPPO .........................................................................45 15. INDIVIDUAZIONE DELLE AREE URBANE IN CONDIZIONI DI DEGRADO DA SOTTOPORRE A INTERVENTI DI RIGENERAZIONE EX L.R. N° 65/2014 ....................................................................46

AREA DI RIGENERAZIONE URBANA - “PULIA 1” ................................................... 47 1. DESCRIZIONE DELLʼAREA E DELLE CONDIZIONI DI DEGRADO .....................................................47 2. OBIETTIVI DI RIQUALIFICAZIONE DA CONSEGUIRE ATTRAVERSO GLI INTERVENTI DI RIGENERAZIONE URBANA ....................................................................................................................................51 3. PARAMETRI DA RISPETTARE NELLA PROGETTAZIONE DEGLI INTERVENTI ...................................53 3.0 Parametri urbanistici stato attuale..................................................................................53 3.1 Funzioni ammissibili:......................................................................................................53

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Lotto n. 1

Comune di Lucca

3.2 Parametri edilizi e urbanistici di progetto .......................................................................53 4. INCREMENTI E PREMIALITÀ .....................................................................................................54 5. ELABORATI DA PRESENTARE PER IL PIANO DI INTERVENTO .......................................................54

AREA DI RIGENERAZIONE URBANA - “PULIA 2” ................................................... 55 1. DESCRIZIONE DELLʼAREA E DELLE CONDIZIONI DI DEGRADO .....................................................55 2. OBIETTIVI DI RIQUALIFICAZIONE DA CONSEGUIRE ATTRAVERSO GLI INTERVENTI DI RIGENERAZIONE URBANA ....................................................................................................................................58 3. PARAMETRI DA RISPETTARE NELLA PROGETTAZIONE DEGLI INTERVENTI ...................................59 3.0 Parametri urbanistici stato attuale..................................................................................59 3.2 Parametri edilizi ed urbanistici di progetto .....................................................................60 4. INCREMENTI E PREMIALITÀ .....................................................................................................61 5. ELABORATI DA PRESENTARE PER IL PIANO DI INTERVENTO .......................................................61

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Lotto n. 1

Comune di Lucca

1. AMBITO DI RELAZIONE A. INQUADRAMENTO 1. Inquadramento territoriale dellʼambito

Figura 1 Inquadramento dellʼarea su Carta Topografica 1:50.000 Regione Toscana

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Lotto n. 1

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Figura 2 Inquadramento dellʼambito su CTR 2K (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

Figura 3 - Inquadramento dellʼambito su ortofotocarta AGEA Anno 2013 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Lotto n. 1

Comune di Lucca

Figura 4 Inquadramento dellʼambito anno 1860 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

Figura 5 Inquadramento dellʼambito anno 1939 (Fonte: Agenzia del Territorio)

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Lotto n. 1

Comune di Lucca

Figura 6 Inquadramento dellʼambito anno 1954 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

Figura 7 Inquadramento dellʼambito anno 1978 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Lotto n. 1

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Figura 8 Inquadramento dellʼambito anno 1988 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

Figura 9 Inquadramento dellʼarea con periodizzazione dei sedimi edificati: dal Catasto Generale Toscano al 2012 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS, modificato) In nero edifici presenti al Catasto ottocentesto, in rosso scuro quelli al 1954, in arancio quelli al 1978, in giallo quelli al 1988, in verde scuro quelli al 1996, in verde chiaro quelli alla data della CTR (20xx). In blu aggiornamento speditivo degli edifici al 2013.

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Lotto n. 1

Comune di Lucca

2. Coerenza con l'ambito di applicazione di cui allʼart. 122 della L.R. 65/2014, 2.1 Classe di appartenenza dellʼambito di relazione

classe

SINTESI CRITERI

A

1

aree di media/grande estensione, generalmente collocate nella fascia periferica dell'area urbanizzata e/o con diretta relazione con il territorio aperto , caratterizzata da una marcata prevalenza di fabbricati a destinazione produttive commerciali direzionali, con lotti medio grandi).

Problematiche di degrado urbanistico legate al sotto utilizzo o all'abbandono. Da verificare la possibilità di una rigenerazione in APEA

2

Medesime caratteristiche di A1ma con estensione medio/piccola

1

aree di medio/grande estensione caratterizzata da tessuto urbano misto (residenziale artigianale): media densità edilizia con fabbricati pluri-piano e capannoni artigianali; collocate generalmente nelle aree marginali dell'area urbanizzata. Generalmente le problematiche di degrado urbanistico prevalentemente sono legate a: scarsa qualità degli spazi aperti (pubblici e privati) e del costruito; insufficienza o inefficienza della maglia viaria e degli standard e dei servizi

2

Medesime caratteristiche di A1 ma con estensione medio/piccola

B

Area

C

aree di piccola/ media dimensione; collocazione non necessariamente marginale; le condizioni di degrado dell'area sono fortemente legate allo stato di conservazione ed al grado di abbandono del patrimonio immobiliare che insiste sull'area stessa; la rigenerazione dell'area pertanto è connessa ad interventi di recupero puntuali a scala edilizia

D

VUOTI: area con prevalenza di spazi aperti prevalentemente ad uso pubblico connotati da una generale mancanza o debole destinazione funzionale; abbandono/sottoimpiego; degrado architettonico determinato dalla scarsa qualità del disegno degli spazi e dell'arredo urbano; scarsa qualità dei materiali e dello stato di conservazione/manutenzione.

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X

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2.2 Descrizione di eventuali incoerenze Territorio urbanizzato (art. 122 co.2)

Figura 10 Individuazione del territorio urbanizzato secondo lʼart. 224 della LR 65/2014. Lʼimmagine individua in giallo le aree ad esclusiva o prevalente funzione agricola individuate dal PS del Comune di Lucca (Del C.C. n.129 del 09/08/2001)

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Lotto n. 1

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Edifici e tessuti urbanistici di pregio (Zone omogenee “A” del DM 1444 del 2 aprile 1968) (art. 122 co.3 lett. b)

Figura 11 Zone omogenee “A” (agglomerati urbani con carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti da considerarsi parti integranti) individuate dal RU del 2012 (Del. C.C. n° 19 del 15 marzo 2012).

Secondo le NTA del RU sono riconducibili alla zone omogenee A: Art. 39 - Pievi e chiese; Art. 40 - Altri complessi religiosi; Art. 41 - Ville storiche; Art. 42 - Le corti rurali; Art. 43 - Gli altri edifici storici isolati; Art. 44 - Gli edifici di nuovo regime; Art. 51 a 77 - Lʼarea del Centro Storico; Art. 80 a 86 - Ambiti speciali; Art. 90 a 102 - I nuclei storici minori.

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Lotto n. 1

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Edifici ricadenti in aree a pericolosità geologica o idraulica elevata o molto elevata Art. 122 co.3 lett. d)

Figura 12 Carta del rischio idraulico del Piano di Assetto Idrogeologico (DPCM 26/07/2013)

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Lotto n. 1

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 Edifici vincolati quali immobili di interesse storico sensi della parte II del D.Lgs 42/2004

 Figura 13 Beni architettonici tutelati ai sensi della Parte II del D.Lgs 42/2004

14 Â

Lotto n. 1

Comune di Lucca

3. Disciplina e progettualità 3.1 Ricognizione dei vincoli

Figura 14 Inquadramento dell’area in relazione ai vincoli paesaggistici (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR)

Estremi provvedimento VINCOLO PAESAGGISTICO (EX LEGGE 1497/39) •

•

“Città di Lucca e zona ad essa circostante” (G.U. n.141 del 5 Giugno 1957 o Motivazione: “[…] la zona predetta oltre a costituire dei punti di vista accessibili al pubblico, forma anche nell'insieme dei suoi complessi, dei quadri naturali di particolare bellezza paesistica.”

“Territorio delle colline e delle ville lucchesi, sito nei comuni di Lucca, San Giuliano Terme, Massarosa, Montecarlo, Altopascio e Porcari” (G.U. n.190 del 13 Agosto 1985) o Motivazione: “[… ]ampia zona delle colline e delle ville lucchesi, sita nei comuni di Lucca, San Giuliano Terme, Massarosa, Montecarlo, Altopascio e Porcari, di notevole interesse perché costituisce un'ampia zona omogenea che comprende Lucca, le sue ben note ville cinquecentesche, la organizzazione territoriale ad esse riferibile formando uno insieme monumentale naturalistico di estremo e singolare interesse, per buona parte largamente conservato”.

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Lotto n. 1

Comune di Lucca

Figura 15 Carta ricognitiva dei vincoli del Regolamento Urbanistico del 2012 (Del. C.C. n° 19 del 15 marzo 2012)

Immagine dellʼarea con sovrapposta la vincolistica dedotta dagli strumenti urbanistici provinciali e/o comunali (pericolosità idraulica, pericolosità geomorfologica, pericolosità sismica locale, aree protette, fasce di rispetto, acque pubbliche, ecc.)

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Lotto n. 1

Comune di Lucca

4. Strumenti della pianificazione territoriale 4.1 PIT/PPPR Invarianti strutturali del PIT/PPR: 3.3 Il carattere policentrico e reticolare dei sistemi insediativi, urbani e infrastrutturali. “Descrizione strutturale. La struttura insediativa dellʼambito è caratterizzata prevalentemente dal morfotipo n. 1 “Morfotipo insediativo urbano policentrico delle grandi piane alluvionali” (Articolazione territoriale 1.2 – La piana di Lucca). (…) Si tratta di un sistema insediativo di tipo planiziale densamente abitato, caratterizzato storicamente dalla dominanza del centro urbano di Lucca sui territori agricolo e collinare circostanti, con i quali ha da sempre intessuto forti relazioni di interscambio e di integrazione dellʼeconomia urbana, oggi seriamente compromesse dallʼurbanizzazione pervasiva della piana e delle aree pedecollinari.

La posizione strategica mediana rispetto allʼasse di collegamento regionale Firenze-mare e di testata di valle del bacino intermontano del Serchio colloca il sistema insediativo della piana di Lucca al centro di una rete di relazioni complesse in cui la scala locale e quella sovra-locale si sovrappongono talora integrandosi e talora configgendo”.

4.2 Invarianti strutturali e relazione con lʼabaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR

Fig. 1b – Inquadramento dellʼarea entro la carta del territorio urbanizzato del PIT, che riporta, in relazione allʼallegato 2 i “morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee”(Fonte: sito Regione Toscana – PIT con valenza PPR)

Descrizione e individuazione AllʼABACO DEI MORFOTIPI DELLE URBANIZZAZIONI CONTEMPORANEE - TESSUTI URBANI A PREVALENTE FUNZIONE RESIDENZIALE E MISTA - TR6 Tessuti a densità variabile, localizzati in aree urbane o periurbane, caratterizzati dalla compresenza di attività secondarie e terziarie, sia produttive e commerciali- che direzionali, con attrezzature di interesse collettivo e quote di residenza. Il tessuto risulta frammentario e disomogeneo, con lotti di forma e dimensione disparata. Rispetto alla mixitè dei tessuti storici dove il tessuto produttivo si inserisce nella struttura compatta degli isolati urbani, nelle urbanizzazioni contemporanee il tessuto misto, date le esigenze dimensionali e tipologiche delle strutture produttive (con ampie aree non edificate di servizio alle attività di produzione-commercio) e la loro bassa qualità architettonica, è caratterizzato dalla rottura di qualsiasi relazione compositiva fra tessuto produttivo e residenziale, con il risultato di unʼurbanizzazione caotica e di un paesaggio urbano di bassa qualità”.

MORFOTIO PIT/PP

Specificazioni ex Pulia

Rapporto con la strada e

Rapporto con la strada spesso non

Il grado di complessità funzionale è bassa,

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Lotto n. 1

grado di funzionale

Comune di Lucca

complessità

Tipo edilizio prevalente

definito, talvolta diretto, talvolta mediato da spazi di pertinenza prevalentemente privati,e recintati.

Alta complessità funzionale. Assenza o carenza di spazi pubblici, spesso limitati ad aree destinate al parcheggio.

essendo unʼarea di poche funzioni specialistiche. Dunque accessi, distribuzione interna, edificato, sono del tutto specializzati e difficilmente convertibili in altre funzioni.

La riammagliatura con i tessuti contermini appare possibile, posta la notevole estensione di proprietà pubblica e lʼalto grado di libertà progettuale eventuale.

Tipi edilizi diversificati per tipologia e dimensione, con destinazioni funzionali talvolta incompatibili, disposti senza ordine o regola lʼuno accanto allʼaltro.

Corrisponde

Collocazione e margini

Tale tessuto è collocato prevalentemente in aree periurbane, al confine degli insediamenti, ma non è raro riscontrarlo allʼinterno dellʼarea urbana, soprattutto negli insediamenti di dimensioni maggiori. Il margine non è chiaramente definito, ed è rappresentato nella maggioranza dei casi da infrastrutture/strade.

In questo caso, si tratta di un “tessuto” interno allʼarea urbana, che presenta il tipo di margine evidenziato.

Tabella ricavata dagli abachi delle invarianti Regionali, nello specifico da MORFOTIPI DELLE URBANIZZAZIONI CONTEMPORANEE - TESSUTI URBANI A PREVALENTE FUNZIONE RESIDENZIALE E MISTA - TR6 Tessuti a tipologie miste Valori / Opportunità PIT

Criticità PIT* *rimodulate in base alle caratteristiche dellʼarea in esame

Affacci e relazioni con la città storica e il territorio aperto:

- Presenza di aree non costruite o dismesse, utili in un progetto integrato di riconnessione con gli altri tessuti della città o con il territorio aperto .

Spazi aperti interclusi e dismesse e/o degradate:

aree

- Presenza di aree dismesse occupate da edifici produttivi, risorsa utile per progetti di rigenerazione urbana

- Assenza di relazioni con i contesti urbani, naturali e rurali limitrofi.

[Le relazioni, specie urbane/infrastrutturali, sono potenzialmente notevoli, da riattivare/riannodare in alcuni punti, da riprogettare in altri].

- Suolo quasi totalmente impermeabilizzato (asfalto e cemento);

- Presenza di spazi aperti non edificati utile occasione per progetti di trasformazione e recupero urbano.

Spazio pubblico e servizi:

- Viabilità principale leggibile, con possibilità di strutturazione di boulevards urbani (spazio pubblico).

- Presenza di edificio monofunzionale dedicato, con ampi spazi di distribuzione/manovra tuttavia vincolati allʼuso dellʼedificio, la cui funzionalità è del tutto obsoleta.

Qualità urbana e dellʼarchitettura:

- Presenza di ampie superfici coperte, piazzali, parcheggi, utile risorsa in un progetto di recupero a fini di produzione energetica - Talvolta presenza di architetture

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- Indifferenza della localizzazione e della morfologia urbanistica ed architettonica rispetto al contesto urbano e territoriale di riferimento ed alla strutturazione rurale e naturale

Lotto n. 1

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industriali di un certo pregio (archeologia industriale), testimonianza del passato produttivo e dellʼidentità della comunità locale, spesso dismesse e utili nei progetti di rifunzionalizzazione urbana come contenitori per nuove attività

precedente.

- Tipologie edilizie con strutture seriali, prive di relazioni con il contesto e generalmente fuori scala rispetto ad esso (interventi prevalentemente pianificati e giustapposti al contesto territoriale di riferimento). [lʼarea presenta necessità di totale reinterpretazione]

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Lotto n. 1

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4.3 Relazione con lʼabaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR

Figura 16 Estratto dallʼabaco regionale “Morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee”: lʼarea Pulia corrisponde alle caratteristiche individuate dal PIT/PPR della RT come afferenti al tipo TR6, “Tessuto a tipologie miste”

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Lotto n. 1

Comune di Lucca

Figura 17 Estratto corrispondente alla rappresentazione del tessuto TR6 nello “Allegato 2 - Linee guida per la riqualificazione paesaggistica dei tessuti urbanizzati della città contemporanea”.

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Lotto n. 1

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5. Strumenti della pianificazione urbanistica Stato della pianificazione comunale:

Figura 18 -­‐ Inquadramento dell’ambito nel Regolamento Urbanistico del 2012 (Del. C.C. n° 19 del 15 marzo 2012)

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Lotto n. 1

Comune di Lucca

6. Progetti sullʼambito

Figura 19 Avvio del Procedimento del nuovo Piano Strutturale. Carta del Patrimonio Territoriale

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Lotto n. 1

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Figura 20 Progetti norma contenuti nel Regolamento Urbanistico del 2004 (Del. C.C. n° 25 del 16.03.2004) e decaduti a seguito dellʼapprovazione della Variante al Regolamento Urbanistico del 2012 (Del. C.C. n° 19 del 15 marzo 2012)

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Lotto n. 1

Comune di Lucca

7. Relazioni con il contesto urbano di riferimento

Figura 21 Inquadramento dellʼambito di relazione con sintetica evidenziate le relazioni con il contesto esterno

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Lotto n. 1

Comune di Lucca

B. ELEMENTI PER LʼINDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI DEGRADO 8. Obiettivi di riqualificazione verificati con i comuni OBIETTIVI DI RIGENERAZIONE Art. 125 Comma 3, B2: La scheda contiene “Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana, in coerenza con le finalità di cui allʼart. 122 della L.R. 65/2014 (oppure descrizione delle eventuali discordanze).

Obiettivi 65/2014

Obiettivi specifici per lʼarea di rigenerazione

a) la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente volta anche a migliorare la relazione con i tessuti urbani circostanti o la ricomposizione dei margini urbani, tenuto conto del necessario rapporto visuale e morfotipologico con il tessuto urbano consolidato;

- Destinare lʼarea a funzioni di interesse pubblico a carattere culturale, servite da attrezzature flessibili, modulabili, aperte.

- Massima flessibilità dʼuso per eventi temporanei di interesse comunale e sovra comunale, e per uso giornaliero come spazio pubblico; - Il ridisegno dellʼarea dovrà articolare percorsi capaci di valorizzare una mobilità urbana alternativa.

- Il progetto di trasformazione entro lʼarea ristretta dovrà essere configurato in funzione di possibili/probabili trasformazioni future nellʼintorno prossimo.

- Recuperare le aree dimesse dallʼuso produttivo, al fine di provvedere alla ricucitura e al completamento del tessuto urbano consolidato.

b) il recupero, il miglioramento o il potenziamento delle opere di urbanizzazione, servizi e del verde urbano;

- Raggiungimento di caratteristiche di multifunzionalità e polivalenza per lʼaccoglienza di eventi di caratura nazionale e internazionale; - Creazione di una fascia di spazi aperti a verde tra Via N. Sauro e Via Filzi in connessione con il sistema del verde delle Mura Urbane e con quello dellʼArea dellʼEx Mercato Ortofrutticolo.

-…

c) la compresenza di funzioni urbane diversificate e complementari;

- Valorizzare il tessuto urbano circostante grazie alle opportunità/sinergie di integrazione socio-economica.

- Riorganizzazione funzionale dellʼarea entro il perimetro ristretto con inserimento di spazi per funzioni collettive; -…

d) il raggiungimento di unʼequilibrata composizione sociale, anche attraverso interventi di edilizia sociale, tenuto conto altre sì di quanto stabilito dall'articolo 63;

-…

e) lʼefficientamento energetico degli edifici e l'uso integrato di fonti rinnovabili;

- Valorizzazione di soluzioni architettoniche a basso impatto ambientale e autosufficienti dal punto di vista energetico; -…

f) il miglioramento della sostenibilità

- Distribuzione di verde pubblico per lʼuso giornaliero

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Lotto n. 1

Comune di Lucca

ambientale e della biodiversità volto a favorire lʼinserimento o il rafforzamento delle reti ecologiche legate alla presenza di corsi dʼacqua o aree naturali residue, a cui possono essere associati percorsi per la mobilità ciclo pedonale;

dellʼarea, in connessione con le aree verdi di prossimità (mura urbane);

g) gli interventi finalizzati a conseguire un migliore allineamento della cortina edilizia in coerenza con lʼassetto planimetrico urbano storicizzato e tenuto conto del necessario rapporto visuale con gli elementi espressivi dellʼidentità dei luoghi;

- Valorizzare il raccordo con le aree urbane di prossimità (Corte Pulia, e assi infrastrutturali di progetto (Cavalcaferrovia Lucca-Firenze), anche attraverso lʼeliminazione degli elementi di recinzione ora presenti;

h) la riqualificazione delle connessioni con gli spazi e servizi pubblici, anche esterni allʼarea, con particolare attenzione al trasporto collettivo.

- Evidenziare la natura pubblica di alcune funzioni in previsione;

- Valorizzazione del sistema storico della rete idraulica oggi tombata (Canale Benassai)

-…

- Potenziare le reti di accessibilità motorizzata e ciclopedonale, e attraverso il trasporto pubblico locale; -…

9. Descrizione dellʼambito di relazione Relazioni urbane Lʼambito di relazione denominato come “Pulia”, è unʼarea posta a sud della cinta muraria della città di Lucca, al centro del quale è collocata unʼaria pubblica con una grande attrezzatura funzionale (Ex Mercato ortofrutticolo) in fase avanzata di dismissione, per i sopraggiunti cambiamenti nel funzionamento della distribuzione alimentare.

Lʼarea presenta alcune altre porzioni dismesse, in forte prossimità con la cinta muraria e con tessuti urbani anche molto pregiati (ad esempio, presenza di alcune notevoli ville liberty).

Nella porzione a sud, lʼarea è limitata dalla ferrovia, seppure è in via di realizzazione un sovrappasso che dovrebbe risolvere e potenziare alcune connessioni territoriali nord-sud.

Condizioni di degrado Il patrimonio edilizio che si intende sottoporre a rigenerazione è quasi totalmente dismesso, o in fase di dismissione.

La qualità degli spazi pubblici è decisamente scarsa, anche per un decadimento delle funzioni tradizionalmente svolte da questʼarea.

Edifici e spazi privati presentano alcune forti cesure con la dimensione pubblica della strada, e non contribuiscono allʼelevamento della qualità urbana generale.

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Lotto n. 1

Comune di Lucca

9.1 Analisi della proprietà fondiaria

Figura 22 Mappa catastale (aggiornamento al 8 Luglio 2015)

Figura 23 Struttura della proprietà fondiaria (aggiornamento al 8 Luglio 2015)

9.2 Analisi dei margini, delle quinte urbane e dei rapporti con i tessuti urbani e/o spazi aperti contermini

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Lotto n. 1

Comune di Lucca

Figura 24 Articolazione dei differenti tipi di margine dellʼambito di relazione

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Lotto n. 1

Comune di Lucca

9.3 Dotazione di standard

Figura 25 Dotazione di standards nellʼambito. In giallo i pacheggi pubblici.

30

Lotto n. 1

Comune di Lucca

10. Analisi degli spazi aperti rilevanti ai fini della riqualificazione

Figura 26 Inquadramento dellʼarea con spazi aperti privati, pubblici e di uso pubblico

Figura 27 Destinazioni d’uso entro l’ambito di relazione

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Lotto n. 1

Comune di Lucca

11. Analisi degli edifici

Figura 28 Inquadramento dellʼambito su CTR 2K/10K con identificazione numerica degli edifici o delle unità volumetriche

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Lotto n. 1

Comune di Lucca

Figura 29 Tipologizzazione degli edifici

Figura 30Individuazione del numero dei piani degli edifici

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Lotto n. 1

Comune di Lucca

Figura 31 Edificio “1” Ex Manifattura Tabacchi

Figura 32 Edificio “2” Ex Manifattura Tabacchi

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Lotto n. 1

Comune di Lucca

Figura 33 Edificio “3” Mercato Ortofrutticolo

Figura 34 Edificio “4” Mercato Ortofrutticolo

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Lotto n. 1

Comune di Lucca

Figura 35 Edificio “5” Macelli, oggi sede dellʼArchivio di Stato

Figura 36 Edificio “6”: la stecca di abitazioni di Corte Pulia

36

Lotto n. 1

Comune di Lucca

Figura 37 Edificio “7”: ex Oleificio Borella (fonte Il Tirreno)

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Lotto n. 1

Comune di Lucca

AREA Caratteristiche Periodo costruzione

Prevalenti

di Posteriore al 1970 Dopoguerra (1946-1970) Inizi ʻ800/ inizi ʻ900 (18251945) Anteriore al 1825

Interesse storico/arch. e/o testimoniale Destinazione dʼuso prevalente degli edifici attuale e/o precedente Il sottoutilizzo o lʼabbandono Voci fissate dalle leggi e dai regolamenti della RT in materia ossia (art.99 l.r. 65/14)

x

EDIFICI ED. 1

ED. 2

ED. 3

ED. 4

x

x

x

x

ED. 6

ED. 7 x

x x

Presente (si/no) Residenziale e commerciale di vicinato e direzionale e di servizio quando reciprocamente funzionali Industriale artigianale, commerciale allʼingrosso e depositi e direzionale di servizio Commerciale di grande distribuzione

ED. 5

SI

SI

x

x

x

x

x

x

x

commerciale di media distribuzione turistico ricettivo direzionale “puro”

x

agricolo Tipologia degli edifici

Schiera Residenze Casa in linea condominiali Blocco chiuso

Residenze monobifamiliari

x

Blocco aperto altro Villa Villetta altro

Edifici produttivi

Capannone

x

x

x

Supermercato Edifici specialistici Albergo privati altro

x

x

x

Chiesa Edifici Municipio specialistici Scuola pubblici Ospedale altro Caratteristiche architettoniche e Muratura strutturali Telaio in C.A.

x x x

x

x

x

x

x

x

Telaio in C.A. prefabbricato Condizioni manutenzione

Copertura

di Buono stato normale Cattivo stato degradato Non utilizzato Piana

x x x

x

x

x

x x

x x

Capanna Falde

x

x x x x

x x x

38

x x

Lotto n. 1

Comune di Lucca

AREA Caratteristiche Falda unica Botte

EDIFICI

Prevalenti

ED. 1

ED. 2

ED. 3

ED. 4

x

x

x

x

x

Padiglione Shed Manto

Altro laterizio trad. tegole) Coppi Marsigliesi

ED. 5

ED. 6

ED. 7 x

x x (coppi

e

Cemento Legno

x x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

Vetro Piastrelle Lastre

Rilevanza ambientale in relazione al contesto

Eternit Lamiere Altro Contrastante / presenza di detrattore ambientale Contrastante / presenza di detrattore paesaggistico Neutro Caratterizzante

x

x

Â

39 Â

x

Lotto n. 1

Comune di Lucca

12. Analisi degli elementi e delle caratteristiche utili o riferibili al protocollo ITACA NB: QUESTA SEZIONE ITACA è una bozza in via di completamento con lʼavanzare dellʼipotesi progettuale Con particolare difficoltà si tenta una applicazione di indicatori parametrici “di qualità”: le caratteristiche dellʼambito di relazione e delle aree di rigenerazione ivi ricomprese (sorta di unità minime che frazionano lʼambito, e che hanno lo scopo di rendere possibile o maggiormente probabile la presentazione da parte di promotori di “piani di intervento”1) determinano una difficoltà nella definizione di indicatori quantitativi “popolabili”.

Applicazione di protocollo ITACA 2 BIS Aspetti paesaggistici 2.bis.01 - Rapporto con il contesto

Fonte Quantitativa Localizzazione GIS degli elementi (estensione, distribuzione, prossimità, distanza etc.)

Descrizione Qualitativa

Azioni Raccomandazioni Indirizzi [Eventuali rimandi a “Linee guida” appositamente redatte]

Elementi afferenti al contesto

descrizione testuale / fotografica

- valorizzazione di scorci e assi visuali o lʼindividuazione di nuovi assi che valorizzino il ruolo dei caratteri identitari nel nuovo intervento;

[meglio definire: entro e oltre lʼambito di interesse] “pregiati (caratteri identitari del contesto per come indicati dagli strumenti di pianificazione comunali e in quelli di pianificazione e tutela paesaggistica, anche come in condizioni di criticità e/o degrado paesaggistico”.

- ricucitura del contesto consolidato laddove modificato da interventi fuori scala o in posizione impattante o alterato dalla presenza di vuoti; - la valorizzazione del patrimonio e dellʼidentità dei paesaggi naturali e urbani, nei suoi valori naturali, storici/archeologici e architettonici

[localizzazione GIS, ove possibile, dei caratteri identitari]: - scorci o assi visuali presenti e/o potenziali

[indicazione degli elementi patrimoniali presenti e/o potenziali da sviluppare]

-indicazione, localizzazione degli interventi fuori scala (incongrui) - indicazione / localizzazione dei

1

A questo proposito, debbono essere meglio indagati i vantaggi e le eventuali problematiche poste da questo approccio di “frazionamento” degli “ambiti di relazione” (originariamente derivati dalle manifestazioni di interesse presentate dai comuni), che includono una o più aree di rigenerazione propriamente dette, ovvero che debbono essere sottoposte a ricognizione, schedatura, delimitazione ai fini del calcolo di parametri e premialità.

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Lotto n. 1

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valori naturali, storici/archeologici e architettonici 2.bis.02 - Rapporto con le aree agricole periurbane

Fonte Quantitativa Localizzazione GIS degli elementi (estensione, distribuzione, prossimità, distanza etc.)

Descrizione Qualitativa

Azioni Raccomandazioni Indirizzi [Eventuali rimandi a “Linee guida” appositamente redatte]

Aree agricole interstiziali che presentano potenziale continuità ambientale e paesaggistica, così come individuate dagli strumenti di pianificazione comunali e in quelli di pianificazione e tutela paesaggistica.

descrizione testuale / fotografica

- conseguire la continuità ambientale e paesaggistica delle aree agricole interstiziali, in relazione agli interventi di riqualificazione del margine dellʼinsediamento, anche assicurandone la fruizione con accessibilità pedonale e ciclabile;

aree agricole interstiziali in relazione al margine individuato dellʼarea di rigenerazione

- qualificare il ruolo delle aree periurbane, quale filtro tra la città e il territorio rurale, in senso multifunzionale favorendo la presenza di servizi a scala di quartiere e di agricoltura sociale.

rilievo della eventuale fruizione con accessibilità pedonale e/o ciclabile [integrati] 2.bis.03 Rafforzamento del ruolo urbano

Il criterio valuta la capacità del piano/progetto di riuso e di rinnovo del patrimonio esistente di ridefinire la struttura ordinatrice ed il ruolo dello spazio pubblico e del connettivo proprio della città consolidata aumentandone la dotazione e la qualità.

Descrizione Qualitativa

Fonte Quantitativa Localizzazione GIS degli elementi (estensione, distribuzione, prossimità, distanza etc.)

- Mappatura delle relazioni con gli spazi liberi di prossimità (elementi strutturanti e caratterizzanti del contesto paesaggistico, così come rappresentati negli strumenti di pianificazione comunali e in quelli di pianificazione e tutela paesaggistica)

descrizione testuale / fotografica

Azioni Raccomandazioni Indirizzi [Eventuali rimandi a “Linee guida” appositamente redatte]

- qualificare il ruolo delle aree periurbane, quale filtro tra la città e il territorio rurale, in senso multifunzionale favorendo la presenza di servizi a scala di quartiere e di agricoltura sociale; - aumentare la leggibilità dei caratteri identitari dei luoghi, se in presenza di elementi poco percepibili, alterati o degradati, o la fruibilità di tali spazi.

Per il calcolo dell'indicatore si possono utilizzare i seguenti criteri: - mappatura / quantificazione delle aree agricole interstiziali che presentano potenziale continuità ambientale e paesaggistica così come individuate dagli strumenti di pianificazione comunali e in quelli di pianificazione e tutela paesaggistica.

realizzazione percorsi, connessioni funzionali e visive, piste ciclo-pedonali.

- livello di fruizione con accessibilità pedonale e ciclabile (mappatura);

2.bis.04 Qualificazione del

Descrizione

Fonte Quantitativa

41

Azioni Raccomandazioni Indirizzi [Eventuali rimandi a

Lotto n. 1

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margine urbano

Localizzazione GIS degli elementi (estensione, distribuzione, prossimità, distanza etc.).

Il criterio valuta la capacità del piano/progetto di qualificare puntualmente il margine degli insediamenti specie dove questi si confrontano con gli spazi aperti naturali e agricoli, con particolare attenzione agli aspetti di relazione con il contesto paesaggistico e geomorfologico locale ed ambientali.

- Densità dei margini urbani (linea/fascia) rispetto a parametri espliciti dichiarati: volumi edilizi su area; aree impermeabili su area totale; presenza localizzazione di barriere fisiche.

Qualitativa

descrizione testuale / fotografica

“Linee guida” appositamente redatte] 1) completamento e ridisegno dei margini anche attraverso: - la riorganizzazione funzionale dello spazio pubblico, - la caratterizzazione del tessuto connettivo

- assetto del rapporto lotto-strada nei fronti principali verso esterno.

- la gerarchizzazione degli spazi viari in relazione alle attività insediate;

- localizzazione e indicazione di viste e scorci panoramici presenti e/o potenziali.

2) positivi effetti microclimatici e di mitigazione ambientale, anche rivolti ad ambiti interni più vasti, collegati: - alla adeguata circolazione dei venti, - alla corretta esposizione / ombreggiamento delle aree pubbliche, - alla dotazione di impianti per la produzione di energia, - alla dotazione di impianti per la raccolta delle acque piovane e di bacini di laminazione;

2.bis.05 - Ruolo dello spazio pubblico

Descrizione Qualitativa

Fonte Quantitativa Localizzazione GIS degli elementi (estensione, distribuzione, prossimità, distanza etc.).

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Azioni Raccomandazioni Indirizzi [Eventuali rimandi a “Linee guida” appositamente redatte]

Lotto n. 1

Gli interventi di riqualificazione devono conseguire una ricomposizione dello spazio pubblico favorendo la creazione di piazze e spazi pubblici, la riconnessione delle zone per la sosta veicolare, la formazione di sistemi di percorrenza pedonali e ciclabili.

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- quantificazione degli spazi pubblici presenti, - Indicazione dello stato del completamento; - integrazione / qualificazione nelle aree degradate di recupero urbano .

- localizzazione e disegno dello spazio pubblico in relazione alla funzionalità del sistema connettivo;

- qualificazione degli spazi pubblici (sopra) per come riconosciuta nei comportamenti degli abitanti;

Interviste/ Descrizione testuale/ Fotografie/

43

1) conferire rappresentatività ai luoghi di incontro al fine di generare senso di appartenenza anche attraverso lʼimpiego di componenti di arredo e materiali adeguati; 2) introdurre nei luoghi per la socializzazione forme e funzioni appositamente studiate per assicurare un senso di sicurezza e di riconoscimento identitario per gli abitanti 3) assicurare la continuità del sistema con la trama degli spazi e degli assi storicamente consolidati 4) assicurare una progettazione della rete viaria che tenga conto nella gerarchia e nel dimensionamento dei flussi di traffico e delle fruizioni più opportune limitando alle effettive esigenze gli spazi per la sosta e le sezioni per il traffico veicolare e potenziando gli spazi per la mobilità ciclo-pedonale, in particolar e per lʼaccessibilità dei servizi e dei luoghi di socialità.

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13. Analisi del degrado 13.1 Analisi e descrizione delle condizioni di degrado presenti nellʼambito di relazione (rif. Regolamento 3/R alla L.R. 1/2005)

Principali categorie di degrado:

Descrizione degli elementi di degrado

a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria; b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da precarie condizioni di staticità dellʼedificato, connesse allʼusura del tempo o ad inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici;

La presenza di un patrimonio edilizio a densità variabile e piuttosto “sparpagliato”, manifesta un impianto urbano, scarsamente organizzato, non gerarchizzato, con un sistema di servizi e di infrastrutture, quasi esclusivamente carrabili, carenti soprattutto di qualsiasi dotazione che ne palesi i caratteri di urbanità (insufficienza di parcheggi e spazi pubblici in generale, della viabilità secondaria e delle relative opere come i marciapiedi, lʼilluminazione pubblica, ecc.).

c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti igienico-sanitari, sia come dotazione che come organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione allʼimpianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità; d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o insediamenti minori ove sussistano condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad esso integrate; e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui

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Risulta evidente il degrado economico, per il numero delle attività chiuse e abbandonate, o sottoutilizzate, con prevalenza delle strutture di grandi dimensioni precedentemente destinate alla produzione.

Lotto n. 1

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Principali categorie di degrado: Descrizione degli elementi di degrado insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonché nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane.

13.2 Criticità ed elementi di degrado • •

• •

Presenza di edifici dismessi di notevole dimensioni a difficile ridesti nazione funzionale Abbandono delle originarie destinazioni funzionali degli edifici (in special modo ex mercato ortofrutticolo), e progressivo degrado delle aree dismesse o in via di dismissione Cesure e barriere tra i diversi spazi potenzialmente utilizzabili Disomogeneità nella distribuzione spaziale di standards urbanistici tra le aree

14. Potenzialità e opportunità di sviluppo • •

•

•

Notevole prossimità allʼarea del centro storico di Lucca, e al suo sistema murario Presenza di un patrimonio edilizio parzialmente da riutilizzare, o comunque da mettere in gioco per la potenziale riqualificazione dellʼarea; ampia possibilità di aumenti di SUL a parità di volume (presenza di ampi contenitori per attività produttive per i quali è possibile ipotizzare aumento di SUL).

Buona accessibilità dellʼintera area dalle direttrici di traffico presenti e in via di realizzazione Presenti interazioni da sviluppare con alcuni tessuti residenziali anche pregiati contermini

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15. Individuazione delle aree urbane in condizioni di degrado da sottoporre a interventi di rigenerazione ex L.R. n° 65/2014

Figura 38 Inquadramento dellʼambito di relazione con lʼindividuazione delle aree di rigenerazione con la numerazione corrispondente alle schede degli atti di ricognizione di cui alla parte 2

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2. ATTO DI RICOGNIZIONE DELLE AREE DEGRADATE AREA DI RIGENERAZIONE URBANA - “Pulia 1” 1. Descrizione dellʼarea e delle condizioni di degrado

Figura 39 Perimetrazione dellʼarea di degrado di Pulia 1

Lʼarea di rigenerazione “Pulia 1” è formata da due complessi produttivi di diversa grandezza (Ex Manifattura Tabacchi e edifici Lapasca) e dalla struttura del Mercato Ortofrutticolo; lʼarea, compressa tra il tracciato ferroviario e le mura urbane, allʼinterno del Regolamento Urbanistico è interessata da tre progetti norma decaduti a seguito della variante del 2012 (cfr. par. 6).

Tra il mercato e la ferrovia è inclusa una vecchia corte rurale (Corte Pulia), oggi totalmente inglobata nel tessuto urbano e largamente rimaneggiata nei suoi caratteri morfo-tipologici; verso nord est lʼarea confina con gli edifici dei Vecchi Macelli, oggi riconvertiti a sede dellʼArchivio di Stato.

Il degrado dellʼarea è dovuto principalmente alla dismissione di buona parte degli edifici produttivi e dalla sottoutilizzazione del complesso del mercato ortofrutticolo; nessuno degli edifici dellʼarea presenta caratteri di particolare interesse architettonico ed anzi buona parte degli stessi è interessato da condizioni di degrado architettonico e sicuramente non adeguato agli attuali parametri di sostenibilità.

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Figura 40 Lʼarea di rigenerazione “Pulia 1”, vista da nord

Figura 41 Lʼarea di rigenerazione “Pulia 1” vista da sud

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Principali categorie di degrado (art. Descrizione degli elementi di degrado 123 L.R. 65/15 e Regolamento 3/R 2007): a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;

•

b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da precarie condizioni di staticità dellʼedificato, connesse allʼusura del tempo o ad inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici;

•

Degrado architettonico degli edifici produttivi e di quelli del mercato ortofrutticolo

•

Pressoché completa dismissione degli edifici produttivi Sottoutilizzazione del mercato ortofrutticolo Impropria utilizzazione (magazzino comunale) di alcune aree coperte del mercato

• •

Scarsa integrazione degli edifici esistenti con la maglia dei tessuti urbani limitrofi Totale mancanza di spazi a verde pubblico Aree per la sosta non sufficiente e di basso livello qualitativo

c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti igienico-sanitari, sia come dotazione che come organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione allʼimpianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità; d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o insediamenti minori ove sussistano condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad esso integrate;

• •

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Lotto n. 1

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Principali categorie di degrado (art. Descrizione degli elementi di degrado 123 L.R. 65/15 e Regolamento 3/R 2007): e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonchĂŠ nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane. Â

50 Â

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2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana OBIETTIVI DI RIGENERAZIONE Art. 125 Comma 3, B2: La scheda contiene “Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana, in coerenza con le finalità di cui allʼart. 122 della L.R. 65/2014 (oppure descrizione delle eventuali discordanze).

Obiettivi 65/2014

Obiettivi specifici per lʼarea di rigenerazione

Azioni per la realizzazione degli obiettivi

a) la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente volta anche a migliorare la relazione con i tessuti urbani circostanti o la ricomposizione dei margini urbani, tenuto conto del necessario rapporto visuale e morfo- tipologico con il tessuto urbano consolidato;

- Destinare lʼarea a funzioni di interesse pubblico a carattere culturale, servite da attrezzature flessibili, modulabili, aperte.

- parziale o totale demolizione delle volumetrie esistenti con ricollocazione parziale di volumi (anche eventualmente interrati) di servizio allʼuso e manutenzione dellʼarea di rigenerazione.

- Massima flessibilità dʼuso per eventi temporanei di interesse comunale e sovra comunale, e per uso giornaliero come spazio pubblico; - Il ridisegno dellʼarea dovrà articolare percorsi capaci di valorizzare una mobilità urbana alternativa.

- Il progetto di trasformazione entro lʼarea ristretta dovrà essere configurato e coordinato con le possibili/probabili trasformazioni future nellʼintorno prossimo.

- Recuperare le aree dimesse dallʼuso produttivo, al fine di provvedere alla ricucitura e al completamento del tessuto urbano consolidato.

b) il recupero, il miglioramento o il potenziamento delle opere di urbanizzazione, servizi e del verde urbano;

- Raggiungimento di caratteristiche di multifunzionalità e polivalenza per lʼaccoglienza di eventi di caratura nazionale e internazionale;

- Recupero e potenziamento delle opere di urbanizzazione esistenti

- Creazione di una fascia di spazi aperti a verde tra Via N. Sauro e Via Filzi in connessione con il sistema del verde delle Mura Urbane e con quello dellʼArea dellʼEx Mercato Ortofrutticolo.

-… c) la compresenza di funzioni urbane diversificate e complementari;

- Valorizzare il tessuto urbano circostante grazie alle opportunità/sinergie di integrazione socio-economica.

- Riorganizzazione funzionale dellʼarea entro il perimetro ristretto con inserimento di spazi per funzioni collettive;

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- Realizzare spazi pubblici interni allʼarea, opportunamente raccordati con lʼintorno prossimo e qualificati morfotipologicamente

Lotto n. 1

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-… d) il raggiungimento di unʼequilibrata composizione sociale, anche attraverso interventi di edilizia sociale, tenuto conto altre sì di quanto stabilito dall'articolo 63;

-…

e) lʼefficientamento energetico degli edifici e l'uso integrato di fonti rinnovabili;

- Valorizzazione di soluzioni architettoniche a basso impatto ambientale e autosufficienti dal punto di vista energetico; -…

f) il miglioramento della sostenibilità ambientale e della biodiversità volto a favorire lʼinserimento o il rafforzamento delle reti ecologiche legate alla presenza di corsi dʼacqua o aree naturali residue, a cui possono essere associati percorsi per la mobilità ciclo - pedonale;

- Distribuzione di verde pubblico per lʼuso giornaliero dellʼarea, in connessione con le aree verdi di prossimità (mura urbane);

g) gli interventi finalizzati a conseguire un migliore allineamento della cortina edilizia in coerenza con lʼassetto planimetrico urbano storicizzato e tenuto conto del necessario rapporto visuale con gli elementi espressivi dellʼidentità dei luoghi;

- Valorizzare il raccordo con le aree urbane di prossimità (Corte Pulia, e assi infrastrutturali di progetto (Cavalcaferrovia Lucca-Firenze), anche attraverso lʼeliminazione degli elementi di recinzione ora presenti;

h) la riqualificazione delle connessioni con gli spazi e servizi pubblici, anche esterni allʼarea, con particolare attenzione al trasporto collettivo.

- Evidenziare la natura pubblica di alcune funzioni in previsione;

- Valorizzazione del sistema storico della rete idraulica oggi tombata (Canale Benassai)

-…

- Potenziare le reti di accessibilità motorizzata e ciclopedonale, e attraverso il trasporto pubblico locale; -…

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- Potenziare le linee del collegamento pubblico da e verso il Centro di Lucca, da e verso la stazione; …

Lotto n. 1

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3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi 3.0 Parametri urbanistici stato attuale • • •

Superficie territoriale: 71.771 mq Volume esistente: 138.812 mc SUL: 41.340 mq

3.1 Funzioni ammissibili: o

o

o o

o

o

Funzioni abitative (A):  Residenza specialistica (A3), riservate ad una pluralità di soggetti appartenenti a specifiche categorie della popolazione (anziani, disabili e simili), oppure per essere funzionalmente connesse a sedi di attività produttive, con particolari dotazioni di spazi comuni e/o di servizi di pertinenza agli alloggi, oppure di ambienti di lavoro strutturalmente connessi agli alloggi Funzioni direzionali (B1):  Strutture private  Strutture a concorso di pubblico Funzioni commerciali (B2):  esercizi di vicinato (<250 mq) Pubblici esercizi (B3), per la vendita e il consumo di alimenti e bevande, ivi inclusi i servizi di pertinenza (bar, caffè, gelaterie, bottiglierie ed enoteche con somministrazione; osterie; ristoranti; trattorie; pizzerie; pub, tavole calde, rosticcerie, fast-food) Funzioni terziarie di servizio (B4):  Attrezzature sociali e culturali pubbliche e private (centri di ricerca, musei, sedi espositive, archivi, centri congressi, incubatori di impresa e per lʼimprenditorialità giovanile)  Attrezzature per lo spettacolo pubbliche e private comprensive, oltre che degli spazi direttamente funzionali all'effettuazione delle specifiche attività e/o destinati agli utenti e agli spettatori, delle attrezzature complementari, di servizio e di supporto Mobilità meccanizzata (B6):  Parcheggi a raso  Parcheggi interrati e autorimesse mono o multipiano comprensive degli spazi di manovra ed accessori quali rampe, corsie e simili

3.2 Parametri edilizi e urbanistici di progetto − − − −

Altezze massime degli edifici: 10 metri, a esclusione di quelli per attrezzature sociali e culturali per i quali tali limite è di 15 metri SUL: + 10% della SUL presente, pari a 4.134 mq Rapporto di copertura: 0,55 Condizioni alla trasformazione: o La riorganizzazione urbanistica dellʼarea dovrà avvenire “per isolati” o Lʼeventuale spostamento di volumetrie e gli interventi di trasformazione urbanistica dovranno prevedere la creazione di una fascia di spazi a verde pubblico tra Via N. Sauro e Via Filzi a separazione del complesso dellʼOfficina della latta e in connessione con il sistema del verde delle Mura Urbane e con quello dellʼArea dellʼEx Mercato Ortofrutticolo. o Interventi di efficientamento energetico (non vincolante)

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4. Incrementi e premialità − − −

Incrementi volumetrici: nessuno SUL: + 10%, pari a 4.134 mq dimostrazione di essere nei limiti dellʼincremento del 35% della SUL

5. Elaborati da presentare per il piano di intervento a) il cronoprogramma degli interventi; b) lʼimpegno dei soggetti attuatori alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ed eventuale cessione delle aree al comune; c) lʼimpegno alla sottoscrizione di idonee garanzie fideiussorie in ordine allʼattuazione del piano di intervento e circa il rispetto della convenzione medesima; d) lo schema di convenzione. e) lo schema delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria f) il progetto preliminare degli interventi

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Lotto n. 1

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AREA DI RIGENERAZIONE URBANA - “Pulia 2” 1. Descrizione dellʼarea e delle condizioni di degrado

Figura 42 Perimetrazione dellʼarea di degrado “Pulia 2”

Lʼarea di rigenerazione è posta immediatamente a sud degli edifici dellʼArchivio di Stato e tangente al tracciato ferroviario Lucca-Aulla. Lʼintero complesso, caratterizzato da un edificio di qualche pregio architettonico, è posto in continuità con il tessuto urbano di Pulia; si presenta abbandonato da anni con edifici in parte pericolanti e oggetto di ripetuti vandalismi; i sistemi di recinzioni presenti e la vegetazione cresciuta rendono praticamente inaccessibile lʼarea.

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Lotto n. 1

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Figura 43 Lʼarea di rigenerazione “Pulia 2” vista da sud

Figura 44 Lʼarea di rigenerazione “Pulia 2” vista da est

Principali categorie di degrado (art. Descrizione degli elementi di degrado 123 L.R. 65/15 e Regolamento 3/R 2007): a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia carenza di funzionalità dovuta a insufficienza

•

Il complesso di edifici risulta poco integrato con il disegno urbano limitrofo ed, in particolare, con lʼarea dei Vecchi Macelli

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Lotto n. 1

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Principali categorie di degrado (art. Descrizione degli elementi di degrado 123 L.R. 65/15 e Regolamento 3/R 2007): degli standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria; b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da precarie condizioni di staticità dellʼedificato, connesse allʼusura del tempo o ad inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici;

•

Stato di grave degrado del patrimonio edilizio esistente con problemi statici

c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti igienico-sanitari, sia come dotazione che come organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione allʼimpianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità;

•

Il pessimo stato di conservazione è stato accompagnato negli ultimi anni da occupazioni abusive che hanno generato allʼinterno e nelle aree di pertinenza del fabbricato cumoli di immondizia e da scarico abusivo di materiali.

d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o insediamenti minori ove sussistano condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad esso integrate;

•

Generalizzate condizioni di abbandono di tutto il patrimonio edilizio esistente Lʼimmobile principale è stato per anni utilizzato come dimora per anni dai senzatetto; tale condizione ha generato problemi igienici-sanitari (rifiuti)

•

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Lotto n. 1

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Principali categorie di degrado (art. Descrizione degli elementi di degrado 123 L.R. 65/15 e Regolamento 3/R 2007): e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonché nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane.

2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana OBIETTIVI DI RIGENERAZIONE Art. 125 Comma 3, B2: La scheda contiene “Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana, in coerenza con le finalità di cui allʼart. 122 della L.R. 65/2014 (oppure descrizione delle eventuali discordanze).

Obiettivi 65/2014

Obiettivi specifici per lʼarea di rigenerazione

Azioni per la realizzazione degli obiettivi

a) la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente volta anche a migliorare la relazione con i tessuti urbani circostanti o la ricomposizione dei margini urbani, tenuto conto del necessario rapporto visuale e morfo- tipologico con il tessuto urbano consolidato;

- Valutare in sede di progettazione la possibilità di salvaguardare alcuni elementi caratteristici dei manufatti presenti.

- parziale o totale demolizione delle volumetrie esistenti con interventi di ristrutturazione urbanistica

b) il recupero, il miglioramento o il potenziamento delle opere di urbanizzazione, servizi e del verde urbano;

- Miglioramento delle aree a verde pubblico dellʼarea

- Recupero e potenziamento delle opere di urbanizzazione esistenti

c) la compresenza di funzioni urbane diversificate e complementari;

- Valorizzare il tessuto urbano circostante grazie alle opportunità/sinergie di integrazione socio-economica.

- Realizzare spazi pubblici interni allʼarea, opportunamente raccordati con lʼintorno prossimo e qualificati morfo-

- Il ridisegno dellʼarea dovrà articolare percorsi capaci di valorizzare una mobilità urbana alternativa.

- Il progetto di trasformazione entro lʼarea dovrà essere configurato in funzione di possibili/probabili trasformazioni future nellʼintorno prossimo.

-…

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tipologicamente d) il raggiungimento di unʼequilibrata composizione sociale, anche attraverso interventi di edilizia sociale, tenuto conto altre sì di quanto stabilito dall'articolo 63;

- Favorire lʼinsediamento di funzioni residenziali di tipo specialistico

e) lʼefficientamento energetico degli edifici e l'uso integrato di fonti rinnovabili;

- Valorizzazione di soluzioni architettoniche a basso impatto ambientale e autosufficienti dal punto di vista energetico; -…

f) il miglioramento della sostenibilità ambientale e della biodiversità volto a favorire lʼinserimento o il rafforzamento delle reti ecologiche legate alla presenza di corsi dʼacqua o aree naturali residue, a cui possono essere associati percorsi per la mobilità ciclo - pedonale; g) gli interventi finalizzati a conseguire un migliore allineamento della cortina edilizia in coerenza con lʼassetto planimetrico urbano storicizzato e tenuto conto del necessario rapporto visuale con gli elementi espressivi dellʼidentità dei luoghi;

- Valorizzare il raccordo con le aree urbane di prossimità (Corte Pulia, Mercato Ortofrutticolo, Ex Manifattura Tabacchi)

h) la riqualificazione delle connessioni con gli spazi e servizi pubblici, anche esterni allʼarea, con particolare attenzione al trasporto collettivo.

- Potenziare le reti di accessibilità motorizzata e ciclopedonale, e attraverso il trasporto pubblico locale;

-

-…

- Potenziare le linee del collegamento pubblico da e verso il Centro di Lucca, da e verso la stazione; …

3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi 3.0 Parametri urbanistici stato attuale • • •

Superficie territoriale: 6.440 mq Volume esistente: 5.486 mc SUL: 2.359 mq

3.1 Funzioni ammissibili o

Funzioni abitative (A):  Residenza specialistica (A3), riservate ad una pluralità di soggetti appartenenti a specifiche categorie della popolazione (anziani, disabili e simili), oppure per essere funzionalmente connesse a sedi di attività produttive, con particolari dotazioni di spazi comuni e/o di servizi di pertinenza agli alloggi, oppure di ambienti di lavoro strutturalmente connessi agli alloggi

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Lotto n. 1

Comune di Lucca

o o

o

Funzioni commerciali (B2):  esercizi di vicinato (<250 mq) Pubblici esercizi (B3), per la vendita e il consumo di alimenti e bevande, ivi inclusi i servizi di pertinenza (bar, caffè, gelaterie, bottiglierie ed enoteche con somministrazione; osterie; ristoranti; trattorie; pizzerie; pub, tavole calde, rosticcerie, fast-food) Mobilità meccanizzata (B6):  Parcheggi a raso  Parcheggi interrati e autorimesse mono o multipiano comprensive degli spazi di manovra ed accessori quali rampe, corsie e simili

3.2 Parametri edilizi ed urbanistici di progetto − − − −

Altezze massime degli edifici: 11 metri SUL: + 35%, pari a 3.184 mq Volume di previsione: + 35%, pari a 1.920 mc, per un totale di 7.406 mc Condizioni alla trasformazione: o Interventi di efficientamento energetico

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Lotto n. 1

Comune di Lucca

4. Incrementi e premialità − − −

Incrementi volumetrici in relazione alle varie destinazioni dʼuso: o + 35%, pari a 1.920 mc, per un totale di 7.406 mc SUL corrispondente: o + 35%, pari a 3.184 mq dimostrazione di essere nei limiti dellʼincremento del 35% della SUL

5. Elaborati da presentare per il piano di intervento a) il cronoprogramma degli interventi; b) lʼimpegno dei soggetti attuatori alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ed eventuale cessione delle aree al comune; c) lʼimpegno alla sottoscrizione di idonee garanzie fideiussorie in ordine allʼattuazione del piano di intervento e circa il rispetto della convenzione medesima; d) lo schema di convenzione. e) lo schema delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria f) il progetto preliminare degli interventi

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