San Giuliano

Comune di San Giuliano

AREE DI RIGENERAZIONE “LA FONTINA 1” “LA FONTINA 2” “LA FONTINA 3”

Lotto n.1 – Arch. Massimo Carta – Arch. Francesco Monacci

Lotto n. 1

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A. INQUADRAMENTO.................................................................................................... 6 1. INQUADRAMENTO TERRITORIALE DELLʼAMBITO DI RELAZIONE .....................................................6 2. COERENZA CON L'AMBITO DI APPLICAZIONE DI CUI ALLʼART. 122 DELLA L.R. 65/2014, ..............11 2.1 Classe di appartenenza dellʼambito di relazione............................................................11 2.2 Descrizione di eventuali incoerenze ..............................................................................12 3. DISCIPLINA E PROGETTUALITÀ ................................................................................................15 3.1 Ricognizione dei vincoli..................................................................................................15 4. STRUMENTI DELLA PIANIFICAZIONE TERRITORIALE ...................................................................18 4.1 PIT/PPPR.......................................................................................................................18 4.2 Invarianti strutturali e relazione con lʼabaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR...................18 4.3 Relazione con lʼabaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR....................................................22 5. STRUMENTI DELLA PIANIFICAZIONE URBANISTICA ....................................................................24 6. PROGETTI SULLʼAMBITO .........................................................................................................38 7. RELAZIONI CON IL CONTESTO URBANO DI RIFERIMENTO ...........................................................39

B. ELEMENTI PER LʼINDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI DEGRADO ...................... 40 8. OBIETTIVI DI RIQUALIFICAZIONE VERIFICATI CON I COMUNI .......................................................40 9. DESCRIZIONE DELLʼAMBITO DI RELAZIONE ...............................................................................42 9.1 Analisi della proprietà fondiaria......................................................................................43 9.2 Analisi dei margini, delle quinte urbane e dei rapporti con i tessuti urbani e/o spazi aperti contermini ..................................................................................................................44 9.3 Dotazione di standard ....................................................................................................45 10. ANALISI DEGLI SPAZI APERTI RILEVANTI AI FINI DELLA RIQUALIFICAZIONE.................................46 11. ANALISI DEGLI EDIFICI RAPPRESENTATIVI ..............................................................................52 12. ANALISI DEGLI ELEMENTI E DELLE CARATTERISTICHE UTILI O RIFERIBILI AL PROTOCOLLO ITACA .................................................................................................................................................58 13.1 Analisi e descrizione delle condizioni di degrado presenti nellʼambito di relazione .....62 13.2 Criticità ed elementi di degrado ...................................................................................63 14. POTENZIALITÀ E OPPORTUNITÀ DI SVILUPPO .........................................................................63 15. INDIVIDUAZIONE DELLE AREE URBANE IN CONDIZIONI DI DEGRADO DA SOTTOPORRE A INTERVENTI DI RIGENERAZIONE EX L.R. N° 65/2014 ....................................................................64

AREA DI RIGENERAZIONE URBANA - “FONTINA 1”.............................................. 66 1. DESCRIZIONE DELLʼAREA E DELLE CONDIZIONI DI DEGRADO .....................................................66 2. OBIETTIVI DI RIQUALIFICAZIONE DA CONSEGUIRE ATTRAVERSO GLI INTERVENTI DI RIGENERAZIONE URBANA ....................................................................................................................................70 3. PARAMETRI DA RISPETTARE NELLA PROGETTAZIONE DEGLI INTERVENTI ...................................73 3.0 Parametri urbanistici stato attuale..................................................................................73

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3.1 Funzioni ammissibili:......................................................................................................73 3.2 Parametri edilizi ed urbanistici di previsione ..................................................................73 4. INCREMENTI E PREMIALITÀ .....................................................................................................74 5. ELABORATI DA PRESENTARE PER IL PIANO DI INTERVENTO .......................................................74

AREA DI RIGENERAZIONE URBANA - “FONTINA 2”.............................................. 75 1. DESCRIZIONE DELLʼAREA E DELLE CONDIZIONI DI DEGRADO .....................................................75 2. OBIETTIVI DI RIQUALIFICAZIONE DA CONSEGUIRE ATTRAVERSO GLI INTERVENTI DI RIGENERAZIONE URBANA ....................................................................................................................................79 3. PARAMETRI DA RISPETTARE NELLA PROGETTAZIONE DEGLI INTERVENTI ...................................81 3.0 Parametri urbanistici stato attuale..................................................................................81 3.1 Funzioni ammissibili:......................................................................................................81 3.2 Parametri edilizi ed urbanistici di previsione ..................................................................81 4. INCREMENTI E PREMIALITÀ .....................................................................................................82 5. ELABORATI DA PRESENTARE PER IL PIANO DI INTERVENTO .......................................................82

AREA DI RIGENERAZIONE URBANA - “FONTINA 3”.............................................. 84 1. DESCRIZIONE DELLʼAREA E DELLE CONDIZIONI DI DEGRADO .....................................................84 2. OBIETTIVI DI RIQUALIFICAZIONE DA CONSEGUIRE ATTRAVERSO GLI INTERVENTI DI RIGENERAZIONE URBANA ....................................................................................................................................88 3. PARAMETRI DA RISPETTARE NELLA PROGETTAZIONE DEGLI INTERVENTI ...................................90 3.0 Parametri urbanistici stato attuale..................................................................................90 3.1 Funzioni ammissibili:......................................................................................................90 3.2 Parametri edilizi ed urbanistici di previsione ..................................................................90 4. INCREMENTI E PREMIALITÀ .....................................................................................................91 5. ELABORATI DA PRESENTARE PER IL PIANO DI INTERVENTO .......................................................91

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1. AMBITO DI RELAZIONE

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A. INQUADRAMENTO 1. Inquadramento territoriale dellʼambito di relazione

Figura 1 Inquadramento dellʼambito di rigenerazione si Carta topografica RT 1:50.000

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Figura 2 Inquadramento dellʼambito su CTR 2K (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

Figura 3 - Inquadramento dellʼambito su ortofotocarta anno 2013 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Figura 4 Inquadramento dellʼambito anno 1860 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

Figura 5 Inquadramento dellʼambito anno 1954 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Figura 6 Inquadramento dellʼambito anno 1978 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

Figura 7 Inquadramento dellʼambito anno 1988 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Figura 8 Inquadramento dellʼarea con periodizzazione dei sedimi edificati: dal Catasto Generale Toscano al 2012 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS, modificato).

In nero edifici presenti al Catasto ottocentesto, in rosso scuro quelli al 1954, in arancio quelli al 1978, in giallo quelli al 1988, in verde scuro quelli al 1996, in verde chiaro quelli alla data della CTR (20xx). In blu aggiornamento speditivo degli edifici al 2013.

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2. Coerenza con l'ambito di applicazione di cui allʼart. 122 della L.R. 65/2014, 2.1 Classe di appartenenza dellʼambito di relazione

classe

SINTESI CRITERI

A

1

aree di media/grande estensione, generalmente collocate nella fascia periferica dell'area urbanizzata e/o con diretta relazione con il territorio aperto , caratterizzata da una marcata prevalenza di fabbricati a destinazione produttive commerciali direzionali, con lotti medio grandi).

Problematiche di degrado urbanistico legate al sotto utilizzo o all'abbandono. Da verificare la possibilità di una rigenerazione in APEA

2

Medesime caratteristiche di A1ma con estensione medio/piccola

1

aree di medio/grande estensione caratterizzata da tessuto urbano misto (residenziale artigianale): media densità edilizia con fabbricati pluri-piano e capannoni artigianali; collocate generalmente nelle aree marginali dell'area urbanizzata. Generalmente le problematiche di degrado urbanistico prevalentemente sono legate a: scarsa qualità degli spazi aperti (pubblici e privati) e del costruito; insufficienza o inefficienza della maglia viaria e degli standard e dei servizi

2

Medesime caratteristiche di A1 ma con estensione medio/piccola

C

aree di piccola/ media dimensione; collocazione non necessariamente marginale; le condizioni di degrado dell'area sono fortemente legate allo stato di conservazione ed al grado di abbandono del patrimonio immobiliare che insiste sull'area stessa; la rigenerazione dell'area pertanto è connessa ad interventi di recupero puntuali a scala edilizia

D

VUOTI: area con prevalenza di spazi aperti prevalentemente ad uso pubblico connotati da una generale mancanza o debole destinazione funzionale; abbandono/sottoimpiego; degrado architettonico determinato dalla scarsa qualità del disegno degli spazi e dell'arredo urbano; scarsa qualità dei materiali e dello stato di conservazione/manutenzione.

B

Area

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2.2 Descrizione di eventuali incoerenze “Territorio urbanizzato (art. 122 co.2) edifici ed aree connotati da presenza di degrado urbanistico o socioeconomico, ai sensi dellʼarticolo 123, inseriti nel perimetro del territorio urbanizzato, ivi comprese le aree interessate dalla presenza di beni individuati ai sensi degli articoli 136 e 142 del Codice”.

Figura 9 Individuazione del territorio urbanizzato secondo lʼart. 224 della LR 65/2014. Lʼimmagine individua in giallo le aree ad esclusiva o prevalente funzione agricola individuate dal PS del Comune di Lucca (Del C.C. n.129 del 09/08/2001)

Edifici e tessuti urbanistici di pregio (Zone omogenee “A” del DM 1444 del 2 aprile 1968), (art.

122 co.3 lett. b)

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Figura 10 Zone omogenee “A” (agglomerati urbani con carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti da considerarsi parti integranti) individuate dal RU del 2012 (Del. C.C. n° 19 del 15 marzo 2012).

Dalla cartografia riportata sopra, e dalla NTA del PS si evince che lʼedificio “Pontecorvo” è dentro un tessuto “produttivocon caratteristiche di “architettura industriale”.

Le NTA del Piano strutturale, allʼart. 15 - Sistema Insediativo, riportano i diversi sub-sistemi allʼinterno del Sistema insediativo: 1.Sub-sistema dell'edificato storico 2.Sub-sistema dellʼedifiacato recente 3.Sub-sistema delle emergenze architettoniche puntuali 4.Sub-sistema dei manufatti e degli insediamenti produttivi 5.Sub-sistema delle aree a verde pubblico e sportivo Dalla NTA: Il sub-sistema dei manufatti e degli insediamenti produttivi “comprende le zone e gli edifici destinati ad attività produttive o commerciali; gli edifici e relative aree di pertinenza esterni a queste zone dove sono prevalenti attività di tipo produttivo; gli edifici produttivi storici tuttora utilizzati per attività non residenziali; (…).

1. Per i manufatti non residenziali con caratteristiche di archeologia industriale a testimonianza di tecnologie e funzioni di interesse storico collegati alla tradizione locale (tabaccaie, mulini, bindoli, ecc.) il R.U. dovrà procedere alla loro salvaguardia attraverso interventi di carattere conservativo. Eventuali cambi di destinazione dʼuso potranno essere consentiti purché coerenti con le tipologie originarie e ambientalmente compatibili.”

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Edifici ricadenti in aree a pericolosità geologica o idraulica elevata o molto elevata Art. 122 co.3 lett. d) gli edifici ricadenti in aree a pericolosità geologica o idraulica in cui i piani di bacino e i piani di assetto idrogeologico non ammettono la realizzazione di interventi di ampliamento;

Figura 11 Autorità di Bacino del fiume Arno - PAI Pericolosità Idraulica

Come si evince dallʼestratto cartografico sotto riportato, lʼarea non è in zona di pericolosità elevata o molto elevata, dunque non cʼè motivo di esclusione.

Edifici vincolati quali immobili di interesse storico sensi della parte II del D.Lgs 42/2004 Non presenti nellʼarea.

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3. Disciplina e progettualità 3.1 Ricognizione dei vincoli

Figura 12 Inquadramento dellʼarea in relazione ai vincoli paesaggistici: in rosa aree sotto poste a vincolo secondo lʼart. 136 in verde secondo lʼart. 142 lett. g (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR)

Art. 136 D.Lgs 42/2004 e s.m.i.

Estremi provvedimento Vincolo paesaggistico (ex legge 1497/39) •

“Zone adiacenti allʼacquedotto mediceo, site nei territori comunali di Pisa e San Giuliano Terme” (G.U. 309 del 1962dec) o Motivazione: “[… ]le zone predette hanno notevole interesse pubblico perché presentano caratteri di particolare bellezza formando il monumentale acquedotto un complesso di immobili di cospicuo valore estetico –tradizionale oltreché, un quadro naturale di notevole importanza..” o Disciplina dei Beni Paesaggistici (All. 8B PIT con valenza di Piano Paesaggistico):  …  4.c.1. Gli interventi di trasformazione sono ammessi a condizione che non interferiscano negativamente con le visuali panoramiche, limitandole o occludendole e sovrapponendosi in modo incongruo con gli elementi significativi del paesaggio.  4.c.2. L'inserimento di manufatti non dovrà interferire negativamente o limitare le visuali panoramiche. Le strutture per la cartellonistica e la segnaletica non indispensabile per la sicurezza stradale dovranno armonizzarsi per posizione, dimensione e materiali con il contesto paesaggistico e mantenere l'integrità percettiva delle visuali panoramiche che si aprono da e verso lʼacquedotto mediceo.

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Figura 13 Vista dellʼAcquedotto mediceo dalla Via dei condotti direzione nord-sud

Figura 14 Vista dellʼAcquedotto mediceo dalla Via dei condotti direzione sud-nord

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•

Art. 142 lett. g) “I territori coperti da foreste e da boschi” D.Lgs 42/2004 e s.m.i.

Figura 15 Vista prospettica dellʼarea nella quale, nella cartografia ricognitiva delle aree di cui allʼart. 142, lett.g) insiste una piccola area vincolata.

Figura 16 Veduta dellʼarea nella quale, nella cartografia ricognitiva delle aree di cui allʼart. 142, lett.g) insiste una piccola area vincolata.

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4. Strumenti della pianificazione territoriale 4.1 PIT/PPPR Lʼambito di rigenerazione ricade nellʼAmbito 8, “Piana Livorno-Pisa-Pontedera” 4.2 Invarianti strutturali e relazione con lʼabaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR Il PIT/PPR recentemente approvato individua nellʼAbaco delle invarianti (e disciplina con Allegato 2 Linee guida per la riqualificazione paesaggistica dei tessuti urbanizzati della città contemporanea) i “morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee”; lʼarea di rigenerazione “La Fontina” è riconoscibile come uno dei “Tessuti della città produttiva e specialistica, e in particolare come “T.P.S.2. - Tessuto a piattaforme produttive – commerciali – direzionali”. Si caratterizza infatti per essere riconoscibile come una delle “piattaforme di grandi dimensioni formate da tessuto produttivo, commerciale e direzionale discontinuo ad alta densità, con maglia strutturata secondo un reticolo geometrico di strade di accesso ai singoli lotti. In prevalenza interventi pianificati e giustapposti al contesto territoriale di riferimento.”

Figura 17 – Inquadramento dellʼarea entro la carta del territorio urbanizzato del PIT, che riporta, in relazione allʼallegato 2 i “morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee”(Fonte: sito Regione Toscana – PIT con valenza PPR)

Il PIT/PPR recentemente approvato individua nellʼAbaco delle invarianti (e disciplina con Allegato 2 Linee guida per la riqualificazione paesaggistica dei tessuti urbanizzati della città contemporanea) i “morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee”. La tabella sotto ne riporta la descrizione laddove corrispondente con lʼarea di rigenerazione.

Abaco Regionale delle Invarianti - Invariante 3 Descrizione e individuazione Come da definizione dellʼabaco regionale, si tratta di “Tessuti in netta discontinuità con il tessuto urbano e/o aperto circostante”. Anche alcuni altri parametri corrispondono: tipo edilizio (“la tipologia prevalente è del grande capannone prefabbricato, isolato su lotto e arretrato rispetto al fronte stradale”), la

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collocazione spaziale (“tessuto localizzato generalmente allʼesterno dei nuclei abitati, in località strategiche della rete infrastrutturale - in prossimità di svincoli, raccordi, nodi di scambio intermodale”) e margini (“talvolta al margine di centri abitati. Il margine è netto, non esistono relazioni di alcun tipo né con la città né il territorio aperto”)

MORFOTIO PIT/PP

Specificazioni FONTINA

Rapporto con la strada e grado di complessità funzionale

“Rapporto con la strada mediato dagli spazi di pertinenza recintati e prevalentemente pavimentati adibiti a funzioni complementari alla produzione. Destinazione produttiva, commerciale e per servizi. Carenza/assenza di spazi pubblici, fatto salvo i piazzali adibiti a parcheggio. Presenza di servizi legati ai lavoratori che gravitano nellʼarea e talvolta attività legate al tempo libero”.

Il grado di complessità funzionale è abbastanza elevato, anche con lʼassenza della residenza e dei servi connessi, oltre che di altre funzioni (ad esempio, servizi per lo sport e lʼistruzione);

La

Tipo edilizio prevalente

“Tipo edilizio prevalente del grande capannone prefabbricato, isolato su lotto e arretrato rispetto al fronte stradale”.

Insiste sullʼambito di relazione di relazione un gruppo di edifici un certo pregio testimoniale / architettonico (ex fabbrica Pontecorvo), sebbene non adeguatamente conservato e utilizzato, che non potrà essere direttamente oggetto di premialità sulla rigenerazione, ma la cui presenza qualifica e motiva la scelta dellʼarea.

Collocazione e margini

“Tessuto localizzato generalmente allʼesterno dei nuclei abitati, in località strategiche della rete infrastrutturale (in prossimità di svincoli, raccordi, nodi di scambio intermodale, ecc), prevalentemente in zone di pianura, fluviali o costiere (prevalentemente per i settori siderurgico e chimico). Talvolta al margine di centri abitati. Il margine è netto, non esistono relazioni di alcun tipo né con la città né il territorio aperto”.

Lʼambito di relazione corrisponde a questa descrizione.

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Figura 18 Piano Strutturale Intercomunale dei comuni dellʼArea pisana, Quadro conoscitivo, estratto della Tavola 4c QC, I morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee.

Tabella ricavata dagli abachi delle invarianti Regionali, per “Tessuti della città produttiva e specialistica, e in particolare “T.P.S.2. - Tessuto a piattaforme produttive – commerciali – direzionali.

Valori / Opportunità PIT

Criticità PIT

Affacci e relazioni con la città storica e il territorio aperto:

“Possibilità di progettare paesaggisticamente il margine per mitigare il rapporto visivo e funzionale con il contesto”.

- Alto impatto paesistico e visivo sullʼintorno urbano e rurale naturale dato dalle dimensioni dellʼinsediamento, dalla banalizzazione delle architetture, dalla casualità delle localizzazioni.

- Alterazione della percezione dello spazio aperto della campagna e occlusione della visibilità per la presenza di vasti fronti di capannoni.

- Depauperamento delle risorse ambientali e del paesaggio.

- Presenza diffusa di degrado e inquinamento ambientale.

- Margini degradati costituiti prevalentemente da assi stradali.

- Forte impedimento nei fondovalli vallivi e nelle aree periurbane alla costruzione di parchi fluviali e parchi agricoli.

Spazi aperti interclusi e aree

“Presenza di spazi aperti

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- Alto consumo di suolo dovuto a

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dismesse e/o degradate:

interclusi o aree dismesse, anche se nella maggior parte degradati, utile occasione per il recupero di aree e varchi verdi nellʼedificato”.

Spazio pubblico e servizi:

Qualità urbana dellʼarchitettura:

e

lotti recintati di grandi dimensioni, con spazi di servizio allʼattività prevalentemente impermeabilizzati, spesso intervallati da residue aree agricole.

“Presenza di ampie superfici adibite a parcheggio”.

- Carenza e scarsa qualità degli spazi aperti pubblici.

- Nei casi di accesso diretto dalla strada appesantimento della funzionalità dellʼinfrastruttura e formazione di domanda per alternative di viabilità veloce.

“Potenzialità energetiche delle coperture e degli spazi di servizio”.

- Indifferenza della localizzazione e della morfologia urbanistica e architettonica rispetto al contesto urbano e territoriale di riferimento ed alla strutturazione rurale e naturale storica.

- Tipologie edilizie con strutture seriali prefabbricate “da catalogo” prive di relazioni con il contesto e di qualsiasi qualità architettonica.

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4.3 Relazione con lʼabaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR

Figura 19 Estratto dallʼabaco regionale “Morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee”: lʼarea di San Giuliano corrisponde alle caratteristiche individuate dal PIT/PPR della RT come afferenti al tipo TPS2, “Tessuto a piattaforme produttive – commerciali – direzionali”.

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Figura 20 estratto corrispondente alla rappresentazione del tessuto TPS2 nello “Allegato 2 - Linee guida per la riqualificazione paesaggistica dei tessuti urbanizzati della città contemporanea”.

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5. Strumenti della pianificazione urbanistica Lʼarea de La Fontina allʼinterno del Regolamento Urbanistico, afferisce alle UTOE n.33 “La Fontina artigianale”, e n. 32 “La Fontina – Praticelli”; il R.U. possiede delle schede norma relative, per quanto riguarda la perimetrazione dellʼambito di rigenerazione, a 5 comparti soggetti a pianificazione attuativa.

•

•

Utoe 32: o Comparto n. 4 (Piano Particolareggiato di iniziativa privata convenzionata) o Comparto n. 5 (Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica e/o privata convenzionata) Utoe 33: o comparto n. 1b (Permesso di costruire convenzionato) o comparto 3PP, a sua volta suddiviso in due subcomparti:  3PP Sub 1  3PP Sub 2

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Â

Figura 21 Scheda norma del comparto 4

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Figura 22 Inquadramento dellʼarea nellʼambito di strumenti di governo del Regolamento Urbanistico

Sintesi delle schede norma allegate al RU

Destinazion e urbanistica comparto funzioni ammesse Interventi ammessi

Orientamen ti per la

Comparto n. 1

Comparto 1b

Comparto Sub 1

Zona produttiva di riqualificazione (D1)

Zona produttiva di riqualificazione (D1)

Zone produttive di riqualificazione e di nuova realizzazione autonome rispetto agli insediamenti urbani (D4).

Attività artigianali, commerciali, terziarie, servizi.

Sono consentiti interventi fino alla ristrutturazione edilizia D3 con conservazione e tutela degli elementi tipologici ed architettonici significativi e limitatamente ad operazioni di riorganizzazione interna finalizzati alla riqualificazione architettonica e funzionale delle strutture esistenti.

Attività artigianali, commerciali, terziarie, servizi.

Sono consentiti interventi fino alla ristrutturazione edilizia D3 con conservazione e tutela degli elementi tipologici ed architettonici significativi e limitatamente ad operazioni di riorganizzazione interna finalizzati alla riqualificazione architettonica e funzionale delle strutture esistenti.

Il Permesso di costruire

È ammessa la destinazione artigianale, industriale, commerciale e terziaria anche ad uso esclusivo. È prevista la realizzazione di un nuovo complesso edilizio connesso alle funzioni annesse.

Il Piano di Recupero dovrà essere esteso

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3PP Comparto Sub 2

Lʼanalisi urbanistica e territoriale ha messo in evidenza la necessità di

3PP

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formazione del piano attuativo

allʼintera area di comparto. In sede di formazione del PdR potranno eventualmente essere individuati subcomparti attuabili separatamente purché allʼinterno di un progetto unitario. Il progetto di recupero dovrà avere come obiettivo primario la tutela, il recupero e la valorizzazione dello stabilimento industriale storico, conservando e restaurando gli elementi tipologici ed architettonici significativi e favorendo una utilizzazione compatibile con le caratteristiche del manufatto.

Contestualmente alle operazioni di recupero architettonico, dovranno essere attuati gli interventi di riqualificazione degli spazi esterni, anche attraverso operazioni di bonifica e demolizione dei corpi incongrui. Il progetto dovrà inoltre garantire una efficienza nella dotazione degli standard urbanistici.

convenzionato dovrà essere esteso allʼintera area del comparto 1b.

Il progetto dovrà avere come obiettivo primario la tutela, il recupero e la valorizzazione del fabbricato industriale storico, conservando e restaurando gli elementi tipologici ed architettonici significativi e favorendo una utilizzazione compatibile con le caratteristiche del manufatto.

Contestualmente alle operazioni di recupero architettonico, dovranno essere attuati gli interventi di riqualificazione degli spazi esterni, anche attraverso operazioni di bonifica e demolizione dei corpi incongrui. Il progetto dovrà inoltre garantire una efficienza nella dotazione degli standard urbanistici.

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procedere in fase di formazione del progetto ad un sistema di verifiche di compatibilità con il sistema insediativo e di paesaggio di riferimento attraverso: Verifica di compatibilità in relazione: - allʼanalisi paesaggistica riferita allʼimmagine di prossimità e complessiva che individua lʼarea oggetto del contributo come parte di un sistema a bordo del comparto del PIP della Fontina; - alle coerenze con gli obiettivi e le azioni che sono state sottoposte al processo valutativo; - allʼanalisi degli elementi derivanti dalle linee guida per una corretta gestione del paesaggio emanate dalla Regione Toscana.

Verifica dellʼimmagine di prossimità in relazione: - allʼanalisi del tessuto edilizio esistente con il quale dovrà relazionarsi attraverso la ricerca di allineamenti e la conservazione di cannocchiali liberi tra gli edifici; - allʼintegrazione tra gli spazi liberi e le aree verdi esistenti, le fasce verdi a mitigazione del nuovo tracciato della viabilità ovest est ed i percorsi ciclo pedonali previsti come opere di urbanizzazione del comparto 2 del PIP La Fontina; - lʼutilizzo di tecniche costruttive legate ad un linguaggio moderno improntato alla linearità in relazione alla nuova connotazione che lʼarea individuata dal contributo assumerà quale elemento di chiusura dellʼintero comparto artigianale della Fontina.

Verifica dellʼimmagine complessiva in relazione: - allʼintegrazione tra la configurazione urbanistica dellʼarea individuata, il nuovo tracciato della viabilità ovest est e le aree agricole contermini attraverso la lettura delle giaciture e dei segni paesaggistici (alberi isolati, capofossi, ecc.).

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Figura 23 Allegato RU, estratto Scheda norma comparto n°1

Figura 24 Allegato RU, estratto Scheda norma comparto n°1b

Figura 25 Allegato RU, estratto Scheda norma comparto n°3PP Sub1

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Figura 26 Allegato RU, estratto Scheda norma comparto n°3PP Sub2

Figura 27 Scheda Norma, Direttrici del sistema insediativo

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Figura 28 Scheda Norma, viabilità

Figura 29 Scheda Norma, Coni ottici e visibilità

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Figura 30 Scheda Norma, Il sistema delle acque

Figura 31 Scheda Norma, Il sistema del Verde

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Â

Figura 32 Scheda Norma, Schema progettuale

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6. Progetti sullʼambito Nessun progetto rilevante

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7. Relazioni con il contesto urbano di riferimento Vedi Schede Norma RU comparto 3PP Sub 1

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B. ELEMENTI PER LʼINDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI DEGRADO 8. Obiettivi di riqualificazione verificati con i comuni PIT/PP RT OBIETTIVI Il PIT/PP recentemente approvato detta per gli specifici morfotipi urbani degli “Obiettivi specifici”: per i “Morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee - Tessuti della città produttiva e specialistica, e in particolare come “T.P.S.2. - Tessuto a piattaforme produttive – commerciali – direzionali”, ai quali lʼarea del La Fontina afferisce, gli Obiettivi della RT sono i seguenti: Riqualificare le piattaforme produttive ricostruendo le relazioni urbanistiche, ambientali e paesaggistiche tra il tessuto produttivo, il territorio aperto e la città; Prevedere piani e interventi di inserimento paesaggistico (ridisegno dei margini, schermature, barriere antirumore, ecc) e progettare il margine con il territorio aperto prevedendo interventi di mitigazione paesistica; Attrezzare ecologicamente le aree produttive commerciali-direzionali riqualificare lo spazio aperto interno al tessuto produttivo;

(APEA)

e

Rilocalizzare nelle APEA i capannoni sparsi nel tessuto rurale (TR11) e configgenti con i parchi agricoli e fluviali; Trasformare le aree produttive in occasioni per sperimentare strategie di ecosostenibilità e produzione di energie rinnovabili (fotovoltaico, minieolico, biomasse, minidraulico, rifiuti di lavorazioni, ecc);

NB: gli obiettivi della scheda prototipale sono stati concordati, a un primo livello di definizione, con i Comuni coinvolti nella sperimentazione OBIETTIVI DI RIGENERAZIONE (LR 65/2014, Art. 125 Comma 3 - B2): la scheda contiene “Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana, in coerenza con le finalità di cui allʼart. 122 della L.R. 65/2014 (oppure descrizione delle eventuali discordanze).

Obiettivi 65/2014

Obiettivi per lʼambito di relazione

a) la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente volta anche a migliorare la relazione con i tessuti urbani circostanti o la ricomposizione dei margini urbani, tenuto conto del necessario rapporto visuale e morfo- tipologico con il tessuto urbano consolidato;

- Riordino e riqualificazione urbanistica dellʼesistente, con lʼobiettivo prioritario del riequilibrio della dotazione di standard urbanistici e dei servizi di base tra le diverse parti dellʼambito - Favorire, nellʼedificato esistente e in quello di nuova realizzazione, la progettazione di modelli tipologici in grado di essere flessibili nelle eventuali trasformazioni di uso - Utilizzo di tecniche costruttive legate ad un linguaggio moderno improntato alla linearità in relazione alla nuova connotazione che lʼarea assumerà quale elemento di chiusura dellʼintero comparto artigianale della Fontina.

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Lotto n. 1

Comune di San Giuliano

b) il recupero, il miglioramento o il potenziamento delle opere di urbanizzazione, servizi e del verde urbano;

- Recuperare e valorizzare gli spazi e le aree di pertinenza degli edifici della Pontecorvo - Delocalizzazione del Centro Commerciale, quale elemento incongruo rispetto al tessuto urbano consolidato ed elemento detrattore nella percezione dellʼarea della Pontecorvo.

- Recupero e valorizzazione delle opere di urbanizzazione esistenti, con particolare attenzione alla migliore convivenza tra accessibilità carrabile e ciclopedonale.

- Migliore organizzazione unitaria degli spazi attrezzati, degli spazi a parcheggio e degli spazi a verde con funzione di mitigazione alla nuova viabilità di previsione.

-Miglioramento della viabilità dellʼambito attraverso la riduzione del traffico di attraversamento

c) la compresenza di funzioni urbane diversificate e complementari;

- Riorganizzazione delle destinazioni funzionali, con conseguente valorizzazione del tessuto sociale capace di offrire opportunità di integrazione generazionale e socioeconomica.

-…

d) il raggiungimento di unʼequilibrata composizione sociale, anche attraverso interventi di edilizia sociale, tenuto conto altre sì di quanto stabilito dall'articolo 63;

- Potenziamento dellʼofferta percentuale di edilizia sociale, con particolare attenzione alle fasce deboli e giovani.

e) lʼefficientamento energetico degli edifici e l'uso integrato di fonti rinnovabili;

- Valorizzazione di soluzioni architettoniche e edilizie a basso impatto ambientale;

…

… f) il miglioramento della sostenibilità ambientale e della biodiversità volto a favorire lʼinserimento o il rafforzamento delle reti ecologiche legate alla presenza di corsi dʼacqua o aree naturali residue, a cui possono essere associati percorsi per la mobilità ciclo - pedonale;

- Integrazione tra gli spazi liberi e le aree verdi esistenti e le fasce verdi a mitigazione del nuovo tracciato della viabilità ovest-est e i percorsi ciclo pedonali previsti.

- Introduzione di spazi e materiali verdi (pubblici/privati) di connessione ambientale con le aree rurali contermini.

- Controllo della qualità degli impatti sul paesaggio rurale.

- Migliore integrazione tra la configurazione urbanistica dellʼarea e il nuovo tracciato della viabilità ovest est e le aree agricole contermini, attraverso la lettura delle giaciture e dei segni paesaggistici (alberi isolati, capofossi, ecc.) anche in chiave di potenziamento della rete ecologica.

- Valorizzazione in chiave ambientale e di fruizione paesaggistica della fascia spondale del Canale Demaniale

g) gli interventi finalizzati a conseguire un migliore allineamento della cortina edilizia in coerenza con lʼassetto planimetrico urbano storicizzato e tenuto conto del necessario rapporto visuale con gli elementi espressivi dellʼidentità dei luoghi;

- Miglioramento degli allineamenti e conservazione e valorizzazione degli assi visuali liberi tra gli edifici.

h) la riqualificazione delle connessioni con gli spazi e servizi pubblici, anche esterni allʼarea, con particolare attenzione al trasporto collettivo.

- Miglioramento del sistema di accesso allʼarea dalla viabilità comunale, tenendo altresì conto delle eventuali modifiche indotte su di essa dalla viabilità di previsione ovest-est.

- Razionalizzazione (con diminuzione?) della distribuzione volumetrica;

- Evidenziare la natura pubblica di alcune funzioni in previsione, attraverso la loro giusta collocazione.

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Lotto n. 1

Comune di San Giuliano

9. Descrizione dellʼambito di relazione Lʼambito di relazione è collocato in una posizione al confine tra il comune di San Giuliano e il comune di Pisa, e tale posizione, con i collegamenti infrastrutturali, funzionali, paesaggistici e ambientali, ne consiglia una attenta considerazione in funzione anche del ruolo che potrà avere ad un livello intercomunale. Al di là delle relazioni extra-ambito, sono da considerare attentamente le caratteristiche del complesso edificato della Pontecorvo, originariamente dedicato alla produzione tessile, che per i motivi di esclusione esplicitati dalla LR65/2014 non può fare parte della perimetrazione delle aree da sottoporre a rigenerazione. Tuttavia, la consistenza del complesso edificato, il suo riconosciuto ruolo storico e memoriale, la sua collocazione baricentrica rispetto alle aree di rigenerazione individuate, lo rendono un elemento che non può essere ignorato, e che dovrà essere attentamente considerato nelle previsioni che interesseranno le aree ad esso contermini (margini, rapporti funzionali e di relazione attraverso le aree pubbliche o ad uso pubblico quali strade e parcheggi, rapporti tra gli sviluppi altimetrici e le distribuzioni delle facciate, allineamenti dei corpi fabbrica etc.). Inoltre, al fine della realizzazione di alcuni obiettivi di rigenerazione, occorre considerare altresì con attenzione le destinazioni funzionali complessive, per prevederne la migliore integrazione.

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Comune di San Giuliano

9.1 Analisi della proprietà fondiaria

Figura 33 Mappa catastale con individuazione delle proprietà pubbliche (aggiornamento al 8 Luglio 2015)

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Lotto n. 1

Comune di San Giuliano

9.2 Analisi dei margini, delle quinte urbane e dei rapporti con i tessuti urbani e/o spazi aperti contermini

Figura 34Lʼarea possiede margini di interrelazione con il contesto di riferimento particolarmente articolati: verso il territoio rurale, verso tessuti urbanizzati consolidati , prevalentemente residenziali, verso aree critiche da riqualificare, e anche costituiti lungo lʼasse della via Ghandi dal limite fisico di un canale idrico.

NB: per lʼanalisi delle caratteristiche spaziali ed estetiche, cfr. Allegato fotografico.

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Lotto n. 1

Comune di San Giuliano

Â

9.3 Dotazione di standard

Figura 35 Dotazione di Standard

45 Â

Lotto n. 1

Comune di San Giuliano

10. Analisi degli spazi aperti rilevanti ai fini della riqualificazione

Figura 36 Rilievo degli spazi aperti presenti nellʼambito di relazione (restituzione di livello GIS)

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Comune di San Giuliano

Figura 37 - Inquadramento dellʼarea con spazi pubblici e di uso pubblico (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali e rilievi da sopralluogo)

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Lotto n. 1

Comune di San Giuliano

Figura 38 Immagine “A” spazi a verde nellʼarea dellʼipermercato

Figura 39 Immagine “B”: area a verde pubblico non terminata lungo il margine orientale dellʼarea PIP

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Lotto n. 1

Comune di San Giuliano

Figura 40 Immagine “C”: area a verde pubblico nella parte meridionale dellʼarea PIP; in primo piano area per la sosta.

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Lotto n. 1

Comune di San Giuliano

Figura 41 Immagine “D”: area per la sosta nellʼarea PIP

Figura 42 Immagine “E”: piccolo spazio ad uso pubblico nella piazzetta affacciata lungo la Via G. Carducci

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Lotto n. 1

Comune di San Giuliano

Figura 43 Immagine “F”: area a verde pubblico nei pressi del grande svincolo stradale di accesso allʼarea PIP

Figura 44 Immagine “G”: area a verde pubblico nei pressi del grande svincolo stradale tra lʼarea PIP e lʼipermercato

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Lotto n. 1

Comune di San Giuliano

11. Analisi degli edifici rappresentativi

Figura 45 Analisi dellʼaltezza degli edifici nellʼambito

Figura 46 Tipologie edilizie

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Lotto n. 1

Comune di San Giuliano

Si riportano, di seguito, una breve analisi degli edifici maggiormente rappresentativi dei connotati dellʼambito di relazione.

Figura 47 Inquadramento dellʼambito su foto aerea 2013 con identificazione numerica degli edifici significativi

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Lotto n. 1

Comune di San Giuliano

Figura 48 Edificio “1” appartenente al complesso della Pontecorvo

Figura 49 Edificio “2”: ipermercato Carrefour

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Comune di San Giuliano

Figura 50 Edificio “3” lungo Via G. Carducci

Figura 51 Edificio “4” in Via P. Metastasio

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Lotto n. 1

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Figura 52 Edificio “5” nellʼarea PIP La Fontina

AREA Caratteristiche Periodo costruzione

di Posteriore al 1970 Dopoguerra (1946-1970) Inizi ʻ800/ inizi ʻ900 (18251945) Anteriore al 1825

Interesse storico/arch. e/o testimoniale Destinazione dʼuso prevalente degli edifici attuale e/o precedente Il sottoutilizzo o lʼabbandono Voci fissate dalle leggi e dai regolamenti della RT in materia ossia (art.99 l.r. 65/14)

EDIFICI

Prevalenti x

ED. 2

ED. 3

ED. 4

ED. 5

x

x

x

x

x

x

x

x

x

Presente (si/no) Residenziale e commerciale di vicinato e direzionale e di servizio quando reciprocamente funzionali Industriale artigianale, commerciale allʼingrosso e depositi e direzionale di servizio Commerciale di grande distribuzione

ED. 1

x

x x

x

x

commerciale di media distribuzione turistico ricettivo direzionale “puro” agricolo Tipologia degli edifici Residenze condominiali

Residenze monobifamiliari

Schiera Casa in linea Blocco chiuso Blocco aperto altro Villa Villetta altro

Edifici produttivi

Capannone

x

x

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Lotto n. 1

Comune di San Giuliano

 AREA Caratteristiche Edifici specialistici privati Edifici specialistici pubblici

Caratteristiche architettoniche e strutturali

Condizioni manutenzione

EDIFICI

Prevalenti

ED. 2

ED. 3

ED. 4

ED. 5

x

Albergo altro

x

Chiesa Municipio Scuola Ospedale altro

Edifici in muratura Edificio a telaio in C.A Edificio a telaio in prefabbricato Altro

x x C.A

x

x

x

x x

di Buono stato normale

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

Cattivo stato degradato Non utilizzato Copertura

ED. 1

Supermercato

x

x

Piana Capanna Falde

x

Falda unica Botte

Manto

Padiglione Shed Altro laterizio trad. tegole) Coppi Marsigliesi

x (coppi

e

Cemento Legno Vetro

x

x

Piastrelle Lastre Eternit Lamiere Altro Rilevanza ambientale Contrastante / presenza di in relazione al detrattore ambientale contesto Contrastante / presenza di detrattore paesaggistico Neutro Caratterizzante

x x

x x

57 Â

x

x

x

Lotto n. 1

Comune di San Giuliano

12. Analisi degli elementi e delle caratteristiche utili o riferibili al protocollo ITACA NB: QUESTA SEZIONE ITACA è una bozza in via di completamento con lʼavanzare dellʼipotesi progettuale

Le caratteristiche dellʼambito di relazione e delle aree di rigenerazione ivi ricomprese (sorta di unità minime che frazionano lʼambito, e che hanno lo scopo di rendere possibile o maggiormente probabile la presentazione da parte di promotori di “piani di intervento”1) determinano una difficoltà nella definizione di indicatori quantitativi “popolabili”.

Applicazione di protocollo ITACA 2 BIS Aspetti paesaggistici 2.bis.01 - Rapporto con il contesto

Fonte Quantitativa Localizzazione GIS degli elementi (estensione, distribuzione, prossimità, distanza etc.)

Descrizione Qualitativa

Azioni Raccomandazioni Indirizzi [Eventuali rimandi a “Linee guida” appositamente redatte]

Elementi afferenti al contesto

descrizione testuale / fotografica

- valorizzazione di scorci e assi visuali o lʼindividuazione di nuovi assi che valorizzino il ruolo dei caratteri identitari nel nuovo intervento;

[meglio definire: entro e oltre lʼambito di interesse] “pregiati (caratteri identitari del contesto per come indicati dagli strumenti di pianificazione comunali e in quelli di pianificazione e tutela paesaggistica, anche come in condizioni di criticità e/o degrado paesaggistico”.

- ricucitura del contesto consolidato laddove modificato da interventi fuori scala o in posizione impattante o alterato dalla presenza di vuoti;

[localizzazione GIS, ove possibile, dei caratteri identitari]: - scorci o assi visuali presenti e/o potenziali -indicazione, localizzazione degli

- la valorizzazione del patrimonio e dellʼidentità dei paesaggi naturali e urbani, nei suoi valori naturali, storici/archeologici e architettonici [indicazione degli elementi patrimoniali presenti e/o potenziali

1

A questo proposito, debbono essere meglio indagati i vantaggi e le eventuali problematiche poste da questo approccio di “frazionamento” degli “ambiti di relazione” (originariamente derivati dalle manifestazioni di interesse presentate dai comuni), che includono una o più aree di rigenerazione propriamente dette, ovvero che debbono essere sottoposte a ricognizione, schedatura, delimitazione ai fini del calcolo di parametri e premialità.

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Lotto n. 1

Comune di San Giuliano

interventi fuori scala (incongrui)

da sviluppare]

- indicazione / localizzazione dei valori naturali, storici/archeologici e architettonici 2.bis.02 - Rapporto con le aree agricole periurbane

Fonte Quantitativa Localizzazione GIS degli elementi (estensione, distribuzione, prossimità, distanza etc.)

Descrizione Qualitativa

Azioni Raccomandazioni Indirizzi [Eventuali rimandi a “Linee guida” appositamente redatte]

Aree agricole interstiziali che presentano potenziale continuità ambientale e paesaggistica, così come individuate dagli strumenti di pianificazione comunali e in quelli di pianificazione e tutela paesaggistica.

descrizione testuale / fotografica

- conseguire la continuità ambientale e paesaggistica delle aree agricole interstiziali, in relazione agli interventi di riqualificazione del margine dellʼinsediamento, anche assicurandone la fruizione con accessibilità pedonale e ciclabile;

aree agricole interstiziali in relazione al margine individuato dellʼarea di rigenerazione

- qualificare il ruolo delle aree periurbane, quale filtro tra la città e il territorio rurale, in senso multifunzionale favorendo la presenza di servizi a scala di quartiere e di agricoltura sociale.

rilievo della eventuale fruizione con accessibilità pedonale e/o ciclabile [integrati] 2.bis.03 Rafforzamento del ruolo urbano

Il criterio valuta la capacità del piano/progetto di riuso e di rinnovo del patrimonio esistente di ridefinire la struttura ordinatrice ed il ruolo dello spazio pubblico e del connettivo proprio della città consolidata aumentandone la dotazione e la qualità.

Fonte Quantitativa Localizzazione GIS degli elementi (estensione, distribuzione, prossimità, distanza etc.)

- Mappatura delle relazioni con gli spazi liberi di prossimità (elementi strutturanti e caratterizzanti del contesto paesaggistico, così come rappresentati negli strumenti di pianificazione comunali e in quelli di pianificazione e tutela paesaggistica) Per il calcolo dell'indicatore si possono utilizzare i seguenti criteri: - mappatura / quantificazione delle aree agricole interstiziali che presentano potenziale continuità ambientale e paesaggistica così come individuate dagli strumenti di pianificazione comunali e in quelli di pianificazione e tutela paesaggistica.

- livello di fruizione con accessibilità pedonale e ciclabile (mappatura);

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Descrizione Qualitativa

descrizione testuale / fotografica

Azioni Raccomandazioni Indirizzi [Eventuali rimandi a “Linee guida” appositamente redatte]

- qualificare il ruolo delle aree periurbane, quale filtro tra la città e il territorio rurale, in senso multifunzionale favorendo la presenza di servizi a scala di quartiere e di agricoltura sociale; - aumentare la leggibilità dei caratteri identitari dei luoghi, se in presenza di elementi poco percepibili, alterati o degradati, o la fruibilità di tali spazi. realizzazione percorsi, connessioni funzionali e visive, piste ciclo-pedonali.

Lotto n. 1

Comune di San Giuliano

2.bis.04 Qualificazione del margine urbano

Il criterio valuta la capacità del piano/progetto di qualificare puntualmente il margine degli insediamenti specie dove questi si confrontano con gli spazi aperti naturali e agricoli, con particolare attenzione agli aspetti di relazione con il contesto paesaggistico e geomorfologico locale ed ambientali.

Fonte Quantitativa Localizzazione GIS degli elementi (estensione, distribuzione, prossimità, distanza etc.).

- Densità dei margini urbani (linea/fascia) rispetto a parametri espliciti dichiarati: volumi edilizi su area; aree impermeabili su area totale; presenza localizzazione di barriere fisiche.

Descrizione Qualitativa

descrizione testuale / fotografica

Azioni Raccomandazioni Indirizzi [Eventuali rimandi a “Linee guida” appositamente redatte] 1) completamento e ridisegno dei margini anche attraverso: - la riorganizzazione funzionale dello spazio pubblico, - la caratterizzazione del tessuto connettivo

- assetto del rapporto lotto-strada nei fronti principali verso esterno.

- la gerarchizzazione degli spazi viari in relazione alle attività insediate;

- localizzazione e indicazione di viste e scorci panoramici presenti e/o potenziali.

2) positivi effetti microclimatici e di mitigazione ambientale, anche rivolti ad ambiti interni più vasti, collegati: - alla adeguata circolazione dei venti, - alla corretta esposizione / ombreggiamento delle aree pubbliche, - alla dotazione di impianti per la produzione di energia, - alla dotazione di impianti per la raccolta delle acque piovane e di bacini di laminazione;

2.bis.05 - Ruolo dello spazio pubblico

Gli interventi di riqualificazione devono conseguire una ricomposizione dello spazio pubblico favorendo la creazione di piazze e spazi pubblici, la riconnessione delle zone per la sosta veicolare, la formazione di sistemi di percorrenza pedonali e ciclabili.

Fonte Quantitativa Localizzazione GIS degli elementi (estensione, distribuzione, prossimità, distanza etc.).

- quantificazione degli spazi pubblici presenti, - Indicazione dello stato del completamento; - integrazione / qualificazione nelle aree degradate di recupero urbano .

- localizzazione e disegno dello spazio pubblico in relazione alla funzionalità del sistema connettivo;

Azioni Raccomandazioni Indirizzi [Eventuali rimandi a “Linee guida” appositamente redatte]

- qualificazione degli spazi pubblici (sopra) per come riconosciuta nei comportamenti degli abitanti;

1) conferire rappresentatività ai luoghi di incontro al fine di generare senso di appartenenza anche attraverso lʼimpiego di componenti di arredo e materiali adeguati;

Interviste/ Descrizione testuale/

2) introdurre nei luoghi per la socializzazione forme e funzioni appositamente studiate per assicurare un senso di sicurezza e di riconoscimento identitario per gli abitanti 3) assicurare la continuità del

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Descrizione Qualitativa

Lotto n. 1

Comune di San Giuliano

Fotografie/

sistema con la trama degli spazi e degli assi storicamente consolidati 4) assicurare una progettazione della rete viaria che tenga conto nella gerarchia e nel dimensionamento dei flussi di traffico e delle fruizioni più opportune limitando alle effettive esigenze gli spazi per la sosta e le sezioni per il traffico veicolare e potenziando gli spazi per la mobilità ciclo-pedonale, in particolar e per lʼaccessibilità dei servizi e dei luoghi di socialità.

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Lotto n. 1

Comune di San Giuliano

13.1 Analisi e descrizione delle condizioni di degrado presenti nellʼambito di relazione (rif. Regolamento 3/R alla L.R. 1/2005) Principali categorie di degrado (art. 123 L.R. 65/15 e Regolamento 3/R 2007): a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;

Descrizione degli elementi di degrado • •

• •

•

•

• b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da precarie condizioni di staticità dellʼedificato, connesse allʼusura del tempo o ad inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici; c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti igienico-sanitari, sia come dotazione che come organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e

62

Scarso livello qualitativo sotto il profilo architettonico degli edifici presenti, Scarso livello di integrazione con il tessuto urbano di impianto storico (Pontecorvo) Scarsa qualità delle aree a verde e a parcheggio La collocazione dellʼarea è al confine del territorio comunale di San Giuliano, e ospita anche funzioni di interesse sovra locale, tuttavia si assiste alla mancata progettazione dellʼattuale margine urbano/rurale Il grado di complessità funzionale, entro le destinazioni dʼuso non residenziali permesse, non corrisponde a variazioni tipologiche adeguate, e presenta alcuni elementi critici nella integrazione delle funzioni/conflitto.

Pure essendo presenti alcuni episodi architettonici di pregio (lʼex tessile Pontecorvo), lʼimpianto urbano è scarso, presenta elementi di incongruità e conflitto, dove non addirittura mancato completamento.

Le relazioni con la città storica, per la collocazione dellʼarea, sono assenti.

Lotto n. 1

Comune di San Giuliano

Principali categorie di degrado (art. 123 L.R. 65/15 e Regolamento 3/R 2007): illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione allʼimpianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità;

Descrizione degli elementi di degrado

d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o insediamenti minori ove sussistano condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad esso integrate;

• •

•

Inutilizzo dellʼarea di previsione di espansione Presenti edifici dismessi, seppure di recente edificazione, e un grado elevato di sottoutilizzazione.

Presenza di estese aree di spazi pubblici e servizi, non sufficienti ad elevare la qualità urbana.

e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonché nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane.

13.2 Criticità ed elementi di degrado •

• • • •

Criticità nel sistema della viabilità, sottoposto ad eccessiva pressione, innescata dalla compresenza di attività artigianali/servizi, grandi strutture di vendita (Ipermercato) e residenza Sottoutilizzo degli edifici del PIP Edifici PIP troppo grandi per le potenziali attività insediabili: necessità di frazionamenti Disomogeneità nella distribuzione spaziale di standards urbanistici tra lʼarea del PIP e la rimanente porzione dellʼambito Buon livello quantitativo di standards per le funzioni attuali nellʼarea PIP, ma difficoltà a reperire aree a standard per differenti destinazioni dʼuso (direzionale/commerciale).

•

14. Potenzialità e opportunità di sviluppo • • •

Buona accessibilità dellʼintera area dal comune di San Giuliano e dal comune di Pisa.

Ampia possibilità di aumenti di SUL a parità di volume (presenza di ampi contenitori per attività produttive per i quali è possibile ipotizzare aumento di SUL. Presenti interazioni da sviluppare con alcuni tessuti residenziali contermini, e potenziali connessioni con i tessuti prossimi siti nel comune di Pisa.

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Lotto n. 1

Comune di San Giuliano

15. Individuazione delle aree urbane in condizioni di degrado da sottoporre a interventi di rigenerazione ex L.R. n° 65/2014

Figura 53 Inquadramento dellʼambito di relazione con lʼindividuazione delle aree di rigenerazione

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Lotto n. 1

Comune di San Giuliano Terme

2. ATTO DI RICOGNIZIONE DELLE AREE DEGRADATE

Accordo Regione Toscana – ANCI Toscana del 20 dicembre 2013

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Lotto n. 1

Comune di San Giuliano Terme

AREA DI RIGENERAZIONE URBANA - “FONTINA 1” 1. Descrizione dellʼarea e delle condizioni di degrado

Figura 54 Perimetrazione dellʼarea di degrado “Fontina 1”

Accordo Regione Toscana – ANCI Toscana del 20 dicembre 2013

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Lotto n. 1

Comune di San Giuliano Terme

Lʼarea di rigenerazione “Fontina 1”, posta nella porzione settentrionale dellʼambito, è costituita dallʼarea occupata dallʼIpermercato, e dalle relative aree a parcheggio, e da unʼarea libera allʼestremità settentrionale dellʼambito nella quale lo strumento urbanistico prevede la possibilità di ospitare funzioni commerciali, artigianali, industriali e di servizi.

Figura 55 Vista aerea dell'area sud di Fontina 1

Figura 56 Vista aerea dell'area nord Fontina 1

Accordo Regione Toscana – ANCI Toscana del 20 dicembre 2013

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Lotto n. 1

Comune di San Giuliano Terme

Principali categorie di degrado (art.

123 L.R. 65/15 e Regolamento 3/R 2007): a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;

Descrizione degli elementi di degrado

• • • •

Scarso livello qualitativo sotto il profilo architettonico degli edifici presenti Scarso livello di integrazione con il tessuto urbano di impianto storico (Pontecorvo) Scarsa qualità delle aree a verde e a parcheggio Mancata progettazione dellʼattuale margine urbano/rurale

b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da precarie condizioni di staticità dellʼedificato, connesse allʼusura del tempo o ad inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici; c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti igienico-sanitari, sia come dotazione che come organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione allʼimpianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità; d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o insediamenti minori ove sussistano condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad

•

Inutilizzo dellʼarea di previsione di espansione

Accordo Regione Toscana – ANCI Toscana del 20 dicembre 2013

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Lotto n. 1

Comune di San Giuliano Terme

Principali categorie di degrado (art.

123 L.R. 65/15 e Regolamento 3/R 2007): esso integrate;

Descrizione degli elementi di degrado

e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonché nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane.

Accordo Regione Toscana – ANCI Toscana del 20 dicembre 2013

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Comune di San Giuliano Terme

2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana OBIETTIVI DI RIGENERAZIONE Art. 125 Comma 3, B2: La scheda contiene “Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana, in coerenza con le finalità di cui allʼart. 122 della L.R. 65/2014 (oppure descrizione delle eventuali discordanze).

Obiettivi 65/2014

Obiettivi specifici per lʼarea di rigenerazione

Azioni per la realizzazione degli obiettivi

a) la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente volta anche a migliorare la relazione con i tessuti urbani circostanti o la ricomposizione dei margini urbani, tenuto conto del necessario rapporto visuale e morfo- tipologico con il tessuto urbano consolidato;

- Destinare lʼarea della delocalizzazione dellʼipermercato a funzioni di prevalente interesse pubblico servite, eventualmente, da attrezzature flessibili, modulabili, aperte ed integrate a livello di accessibilità e fruibilità con il complesso storico della Pontecorvo.

- Demolizione della volumetria dellʼipermercato con ricollocazione dei volumi nellʼarea a nord del PIP - creazione di percorsi ciclopedonali capaci di valorizzare una mobilità urbana alternativa.

- Miglioramento dei livelli di fruizione “lenta” dellʼarea ed integrazione dei percorsi di collegamento con Pisa b) il recupero, il miglioramento o il potenziamento delle opere di urbanizzazione, servizi e del verde urbano;

- - Il ridisegno della maglia viaria, del sistema del verde, degli spazi pubblici e di eventuali nuove volumetrie nellʼarea oggi occupata dallʼipermercato dovrà tendere a creare un vuoto urbano significativo e dovrà permettere di valorizzare la presenza degli edifici storici della Pontecorvo …

c) la compresenza di funzioni urbane diversificate e complementari;

- Valorizzare il tessuto urbano circostante grazie alle opportunità/sinergie di integrazione socio-economica.

d) il raggiungimento di unʼequilibrata composizione sociale, anche attraverso interventi di edilizia sociale, tenuto conto altre sì di quanto stabilito dall'articolo 63;

-…

e) lʼefficientamento energetico degli edifici e l'uso integrato di fonti rinnovabili;

- Le nuove volumetrie previste, esito della delocalizzazione dellʼipermercato, dovranno valorizzare al massimo soluzioni architettoniche a basso impatto

- mantenimento dellʼarea a parcheggio sotterranea a servizio dei nuovi spazi pubblici, dellʼarea della Pontecorvo e dellʼintero complesso della Fontina.

- nellʼarea di espansione prolungamento della fascia a verde lungo il lato orientale - Realizzare spazi pubblici interni allʼarea, opportunamente raccordati con lʼintorno prossimo e qualificati morfotipologicamente

Accordo Regione Toscana – ANCI Toscana del 20 dicembre 2013

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Lotto n. 1

Comune di San Giuliano Terme

ambientale e autosufficienti dal punto di vista energetico; -… f) il miglioramento della sostenibilità ambientale e della biodiversità volto a favorire lʼinserimento o il rafforzamento delle reti ecologiche legate alla presenza di corsi dʼacqua o aree naturali residue, a cui possono essere associati percorsi per la mobilità ciclo - pedonale;

- Distribuzione di verde pubblico per lʼuso giornaliero dellʼarea, in connessione con la fascia verde lungo il Canale Demaniale - Integrazione tra gli spazi liberi e le aree verdi esistenti e le fasce verdi a mitigazione del nuovo tracciato della viabilità ovest-est e i percorsi ciclo pedonali previsti.

- Introduzione di spazi e materiali verdi (pubblici/privati) di connessione ambientale con le aree rurali contermini.

- Controllo della qualità degli impatti sul paesaggio rurale.

- Migliore integrazione tra la configurazione urbanistica dellʼarea e il nuovo tracciato della viabilità ovest est e le aree agricole contermini, attraverso la lettura delle giaciture e dei segni paesaggistici (alberi isolati, capofossi, ecc.) anche in chiave di potenziamento della rete ecologica.

g) gli interventi finalizzati a conseguire un migliore allineamento della cortina edilizia in coerenza con lʼassetto planimetrico urbano storicizzato e tenuto conto del necessario rapporto visuale con gli elementi espressivi dellʼidentità dei luoghi;

- Le eventuali nuove volumetrie previste nellʼarea dellʼipermercato dovranno rispettare gli allineamenti con gli edifici della Pontecorvo e non dovranno compromettere le visuali che dalle nuove aree a verde si aprono verso il complesso stesso.

- progettazione dei margini verso il territorio agricolo

- Le nuove volumetrie previste nellʼarea di atterraggio dovranno contribuire al ridisegno del margine urbano ed integrarsi con gli allineamenti e il sistema della viabilità dellʼarea PIP. h) la riqualificazione delle connessioni con gli spazi e servizi pubblici, anche esterni allʼarea, con particolare attenzione al trasporto collettivo.

- Miglioramento del sistema di accesso allʼarea dalla viabilità comunale, tenendo altresì conto delle eventuali modifiche indotte su di essa dalla viabilità di previsione ovest-est.

- Potenziare le reti di accessibilità ciclopedonale e il trasporto pubblico locale;

- Potenziare le linee del collegamento pubblico da e verso il Centro di Pisa, da e verso la stazione e lʼaeroporto - Progettazione di spazi idonei per la sosta e fermata dei mezzi del trasporto pubblico

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Lotto n. 1

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-…

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Lotto n. 1

Comune di San Giuliano Terme

3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi 3.0 Parametri urbanistici stato attuale • • •

Superficie territoriale: 56.928 mq Volume esistente: 106.467mc SUL: 13.815mq

3.1 Funzioni ammissibili: o

o

Funzioni produttive di beni e servizi (D):  Artigianale  Terziarie  Commerciali  Funzioni connesse allʼinnovazione tecnologica ed allʼerogazione di attività didattiche legate alla ricerca e alla specializzazione  Cultura, tempo libero ed alla produzione di beni immateriali Servizi ed attrezzature di interesse generale (F):  Verde pubblico attrezzato

3.2 Parametri edilizi ed urbanistici di previsione − − − −

SUL: + 10%, pari a 1.381 mq per un totale di 15.196 mq, di cui 13.815 provenienti dalla delocalizzazione dellʼipermercato e 1.381 mq di nuova realizzazione.

Altezze massime degli edifici: 10 m Rapporto di copertura: 0,35 Condizioni alla trasformazione: o Lʼintervento è condizionato al trasferimento delle superfici di vendita dellʼipermercato e delle relative superfici a magazzino e stoccaggio o La realizzazione dellʼintervento nella porzione settentrionale dellʼarea di trasformazione dovrà integrarsi con la progettazione preliminare della nuova viabilità di previsione o Interventi di efficientamento energetico e di produzione di energia da font rinnovabili.

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Lotto n. 1

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4. Incrementi e premialità − −

−

SUL: premiliatà del 10% dimostrazione della coerenza con il dimensionamento del PS o I 5.396 mq di nuova SUL sono inferiori alla somma delle singole superfici insediabili previste nei sub comparti 3PP sub 1 e 3PP sub 2 della Schede Norma del Regolamenti Urbanistico vigente. dimostrazione di essere nei limiti dellʼincremento del 35% della SUL

5. Elaborati da presentare per il piano di intervento a) il cronoprogramma degli interventi; b) lʼimpegno dei soggetti attuatori alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ed eventuale cessione delle aree al comune; c) lʼimpegno alla sottoscrizione di idonee garanzie fideiussorie in ordine allʼattuazione del piano di intervento e circa il rispetto della convenzione medesima; d) lo schema di convenzione. e) lo schema delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria f) il progetto preliminare degli interventi

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Lotto n. 1

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AREA DI RIGENERAZIONE URBANA - “FONTINA 2” 1. Descrizione dellʼarea e delle condizioni di degrado

Figura 57 Perimetrazione dell'area di degrado "fontina 2"

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Lotto n. 1

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Lʼarea di rigenerazione “Fontina 2”, posta nella porzione settentrionale dellʼambito, coincide, grossomodo, con lʼarea del PIP “La Fontina”, classificata nel Regolamento Urbanistica quale zona produttiva satura di riqualificazione.

Figura 58 Vista aerea con perimetrazione dell'area di degrado "fontina 2"

Figura 59 Vista aerea con perimetrazione dell'area di degrado "fontina 2"

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Lotto n. 1

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Principali categorie di degrado (art.

123 L.R. 65/15 e Regolamento 3/R 2007): a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;

Descrizione degli elementi di degrado

• • •

Scarso livello di integrazione con il tessuto urbano limitrofo Scarsa qualità delle aree a verde e a parcheggio Mancata progettazione dellʼattuale margine urbano/rurale

b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da precarie condizioni di staticità dellʼedificato, connesse allʼusura del tempo o ad inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici; c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti igienico-sanitari, sia come dotazione che come organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione allʼimpianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità; d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o insediamenti minori ove sussistano condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad

•

Area in parte sottoutilizzata con diversi edifici vuoti ed altri ancora da completare.

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Lotto n. 1

Comune di San Giuliano Terme

Principali categorie di degrado (art.

123 L.R. 65/15 e Regolamento 3/R 2007): esso integrate;

Descrizione degli elementi di degrado

e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonché nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane.

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2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana OBIETTIVI DI RIGENERAZIONE Art. 125 Comma 3, B2: La scheda contiene “Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana, in coerenza con le finalità di cui allʼart. 122 della L.R. 65/2014 (oppure descrizione delle eventuali discordanze).

Obiettivi 65/2014

Obiettivi specifici per lʼarea di rigenerazione

a) la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente volta anche a migliorare la relazione con i tessuti urbani circostanti o la ricomposizione dei margini urbani, tenuto conto del necessario rapporto visuale e morfo- tipologico con il tessuto urbano consolidato;

- Favorire i cambi di destinazione dʼuso per una migliore utilizzazione dei capannoni esistenti

b) il recupero, il miglioramento o il potenziamento delle opere di urbanizzazione, servizi e del verde urbano;

- Miglioramento del livello qualitativo delle aree a verde pubblico esistenti

c) la compresenza di funzioni urbane diversificate e complementari;

- Valorizzare il tessuto urbano circostante grazie alle opportunità/sinergie di integrazione socio-economica.

d) il raggiungimento di unʼequilibrata composizione sociale, anche attraverso interventi di edilizia sociale, tenuto conto altre sì di quanto stabilito dall'articolo 63;

-…

e) lʼefficientamento energetico degli edifici e l'uso integrato di fonti rinnovabili;

-…

f) il miglioramento della sostenibilità ambientale e della biodiversità volto a favorire lʼinserimento o il rafforzamento delle reti ecologiche legate alla presenza di corsi dʼacqua o aree naturali residue, a cui possono

- Introduzione di spazi e materiali verdi (pubblici/privati) di connessione ambientale con le aree rurali contermini.

- Miglioramento della disponibilità delle aree a parcheggio a servizio dellʼarea stessa ma, soprattutto, delle aree limitrofe

Azioni per la realizzazione degli obiettivi

--creazione di percorsi ciclopedonali capaci di valorizzare una mobilità urbana alternativa.

- Realizzare spazi pubblici interni allʼarea, opportunamente raccordati con lʼintorno prossimo e qualificati morfotipologicamente

- Miglioramento del margine urbano/rurale

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Lotto n. 1

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essere associati percorsi per la mobilità ciclo - pedonale; g) gli interventi finalizzati a conseguire un migliore allineamento della cortina edilizia in coerenza con lʼassetto planimetrico urbano storicizzato e tenuto conto del necessario rapporto visuale con gli elementi espressivi dellʼidentità dei luoghi; h) la riqualificazione delle connessioni con gli spazi e servizi pubblici, anche esterni allʼarea, con particolare attenzione al trasporto collettivo.

- progettazione dei margini verso il territorio agricolo

- Miglioramento del sistema di accesso allʼarea dalla viabilità comunale, tenendo altresì conto delle eventuali modifiche indotte su di essa dalla viabilità di previsione ovest-est.

- Potenziare le reti di accessibilità ciclopedonale e il trasporto pubblico locale; -…

- Potenziare le linee del collegamento pubblico da e verso il Centro di Pisa, da e verso la stazione e lʼaeroporto e verso il capoluogo di San Giuliano Terme - Progettazione di spazi idonei per la sosta e fermata dei mezzi del trasporto pubblico

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Lotto n. 1

Comune di San Giuliano Terme

3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi 3.0 Parametri urbanistici stato attuale • • •

Superficie territoriale: 83.543 mq Volume esistente: 161.008 mc SUL: 27.047 mq

3.1 Funzioni ammissibili: o

o

Funzioni produttive di beni e servizi (D):  Artigianale  Terziario  Commerciale  Funzioni connesse allʼinnovazione tecnologica ed allʼerogazione di attività didattiche legate alla ricerca e alla specializzazione  Cultura, tempo libero ed alla produzione di beni immateriali Servizi ed attrezzature di interesse generale (F):  Verde pubblico attrezzato

3.2 Parametri edilizi ed urbanistici di previsione − − − − −

SUL: + 35%, pari a 9.466 mq Volume: nessun incremento volumetrico Altezze massime degli edifici: 10 m Rapporto di copertura: 0,35 Condizioni alla trasformazione: o Interventi di efficientamento energetico (non vincolante)

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4. Incrementi e premialità − −

SUL: premiliatà del 35% dimostrazione di essere nei limiti dellʼincremento del 35% della SUL

5. Elaborati da presentare per il piano di intervento a) il cronoprogramma degli interventi; b) lʼimpegno dei soggetti attuatori alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ed eventuale cessione delle aree al comune; c) lʼimpegno alla sottoscrizione di idonee garanzie fideiussorie in ordine allʼattuazione del piano di intervento e circa il rispetto della convenzione medesima; d) lo schema di convenzione. e) lo schema delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria f) il progetto preliminare degli interventi

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Lotto n. 1

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Lotto n. 1

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AREA DI RIGENERAZIONE URBANA - “FONTINA 3” 1. Descrizione dellʼarea e delle condizioni di degrado

Figura 60 . Perimetrazione dellʼarea di degrado “Fontina 3”

Lʼarea di rigenerazione “Fontina 3” attraversa trasversalmente lʼarea produttiva e prosegue al margine dellʼarea residenziale sul margine settentrionale; lʼarea va ad interessare una porzione Accordo Regione Toscana – ANCI Toscana del 20 dicembre 2013

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di tessuto produttivo in cui si alternano edifici di buon livello con altri decisamente più modesti sorti in maniera disordinata e privi di dotazioni di standard; la parte orientale dellʼaree interessa una fascia al margine del tessuto edificato al cui interno ricadono due aree soggette a pino attuativo dal Regolamento Urbanistico.

Figura 61 Perimetrazione dellʼarea di degrado “Fontina 3”

Figura 62 Perimetrazione dellʼarea di degrado “Fontina 3”

Principali categorie di degrado (art.

123 L.R. 65/15 e Regolamento 3/R 2007): a)

degrado

urbanistico,

per

Descrizione degli elementi di degrado

•

Forti criticità nel sistema della viabilità dellʼarea a

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Lotto n. 1

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Principali categorie di degrado (art.

123 L.R. 65/15 e Regolamento 3/R 2007): ambiti urbani ove vi sia carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;

Descrizione degli elementi di degrado

•

• • • b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da precarie condizioni di staticità dellʼedificato, connesse allʼusura del tempo o ad inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici;

•

causa dellʼintenso traffico di attraversamento, soprattutto sui tracciati della Via G. Carducci e della Via G. Leopardi Scarso livello di integrazione con il tessuto urbano limitrofo ed, in particolare con il complesso della Pontecorvo Mancanza di aree a verde pubblico Insufficienti aree per la sosta e degrado delle aree di sosta esistenti.

Mancata progettazione dellʼattuale margine urbano/rurale Nella porzione compresa tra Via P. Metastasio e Via G. Carducci, alcuni edifici presentano segni di degrado e probabili scarsi livelli di efficienza energetica

c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti igienico-sanitari, sia come dotazione che come organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione allʼimpianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità; d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o insediamenti minori ove sussistano condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in Accordo Regione Toscana – ANCI Toscana del 20 dicembre 2013

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Lotto n. 1

Comune di San Giuliano Terme

Principali categorie di degrado (art.

123 L.R. 65/15 e Regolamento 3/R 2007): presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad esso integrate; e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonché nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane.

Descrizione degli elementi di degrado

•

Fenomeni di allagamento in alcune porzioni del quartiere, dovute probabilmente ad insufficienze della rete fognaria

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2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana OBIETTIVI DI RIGENERAZIONE Art. 125 Comma 3, B2: La scheda contiene “Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana, in coerenza con le finalità di cui allʼart. 122 della L.R. 65/2014 (oppure descrizione delle eventuali discordanze).

Obiettivi 65/2014

Obiettivi specifici per lʼarea di rigenerazione

a) la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente volta anche a migliorare la relazione con i tessuti urbani circostanti o la ricomposizione dei margini urbani, tenuto conto del necessario rapporto visuale e morfo- tipologico con il tessuto urbano consolidato;

- Favorire i cambi di destinazione dʼuso per una migliore utilizzazione dei capannoni esistenti

b) il recupero, il miglioramento o il potenziamento delle opere di urbanizzazione, servizi e del verde urbano;

- Miglioramento della viabilità dellʼambito attraverso la riduzione del traffico di attraversamento

- Creazione di nuove aree a verde pubblico - Miglioramento della disponibilità delle aree a parcheggio a servizio dellʼarea stessa ma, soprattutto, delle aree limitrofe

Azioni per la realizzazione degli obiettivi

-Realizzazione di un tracciato stradale e ciclopedonale al margine settentrionale dellʼarea residenziale, quale intervento per la riduzione del traffico di attraversamento del quartiere. Il tracciato dovrà contribuire al miglioramento del margine urbano e dovrà avere caratteristiche tali da costituire il luogo ideale di percezione del paesaggio che si apre verso il Monte Pisano - creazione di percorsi ciclopedonali capaci di valorizzare una mobilità urbana alternativa.

c) la compresenza di funzioni urbane diversificate e complementari;

- Valorizzare il tessuto urbano circostante grazie alle opportunità/sinergie di integrazione socio-economica.

d) il raggiungimento di unʼequilibrata composizione

-…

- Realizzare spazi pubblici interni allʼarea, opportunamente raccordati con lʼintorno prossimo e qualificati morfotipologicamente

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sociale, anche attraverso interventi di edilizia sociale, tenuto conto altre sì di quanto stabilito dall'articolo 63; e) lʼefficientamento energetico degli edifici e l'uso integrato di fonti rinnovabili;

- Efficientamento energetico degli edifici presenti anche attraverso lʼuso integrato di fonti rinnovabili

f) il miglioramento della sostenibilità ambientale e della biodiversità volto a favorire lʼinserimento o il rafforzamento delle reti ecologiche legate alla presenza di corsi dʼacqua o aree naturali residue, a cui possono essere associati percorsi per la mobilità ciclo - pedonale;

- Introduzione di spazi e materiali verdi (pubblici/privati) di connessione ambientale con le aree rurali contermini.

- Miglioramento del margine urbano/rurale - Mantenimento delle aree rurali di penetrazione nl territorio urbanizzato e valorizzazione delle visuali che si aprono verso il Monte Pisano

g) gli interventi finalizzati a conseguire un migliore allineamento della cortina edilizia in coerenza con lʼassetto planimetrico urbano storicizzato e tenuto conto del necessario rapporto visuale con gli elementi espressivi dellʼidentità dei luoghi; h) la riqualificazione delle connessioni con gli spazi e servizi pubblici, anche esterni allʼarea, con particolare attenzione al trasporto collettivo.

- progettazione dei margini verso il territorio agricolo

- Miglioramento del sistema di accesso allʼarea dalla viabilità comunale, tenendo altresì conto delle eventuali modifiche indotte su di essa dalla viabilità di previsione ovest-est.

- Potenziare le reti di accessibilità ciclopedonale e il trasporto pubblico locale; -…

- Potenziare le linee del collegamento pubblico da e verso il Centro di Pisa, da e verso la stazione e lʼaeroporto e verso il capoluogo di San Giuliano Terme - Progettazione di spazi idonei per la sosta e fermata dei mezzi del trasporto pubblico

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Lotto n. 1

Comune di San Giuliano Terme

3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi 3.0 Parametri urbanistici stato attuale • • •

Superficie territoriale: 105.564 mq Volume esistente: 155.029 mc SUL: 37.449 mq

3.1 Funzioni ammissibili: Funzioni produttive di beni e servizi (D): • • • • •

Artigianale Terziario Commerciale Funzioni connesse allʼinnovazione tecnologica ed allʼerogazione di attività didattiche legate alla ricerca e alla specializzazione Cultura, tempo libero ed alla produzione di beni immateriali

Servizi ed attrezzature di interesse generale (F): •

Verde pubblico attrezzato

3.2 Parametri edilizi ed urbanistici di previsione − − − − −

SUL: + 35%, pari a 13.107 mq Volume: nessun incremento volumetrico Altezze massime degli edifici: 10 m Rapporto di copertura: 0,35 Condizioni alla trasformazione: o Interventi di ristrutturazione urbanistica per isolati o Interventi di efficientamento energetico

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Lotto n. 1

Comune di San Giuliano Terme

4. Incrementi e premialità − − −

SUL: premiliatà del 35% La premialità è coerente con il dimensionamento del PS Lʼincremento è nel limite del 35% della SUL

5. Elaborati da presentare per il piano di intervento a) il cronoprogramma degli interventi; b) lʼimpegno dei soggetti attuatori alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ed eventuale cessione delle aree al comune; c) lʼimpegno alla sottoscrizione di idonee garanzie fideiussorie in ordine allʼattuazione del piano di intervento e circa il rispetto della convenzione medesima; d) lo schema di convenzione. e) lo schema delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria f) il progetto preliminare degli interventi

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