Santa Croce Rigenerazione

Comune di Santa Croce

Area di Rigenerazione Sub-aree: Gozzini, Buti, Asse Est-Ovest

Lotto n.1 – Arch. Massimo Carta – Arch. Francesco Monacci

Lotto n.1

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INDICE A. INQUADRAMENTO.................................................................................................... 3 1. INQUADRAMENTO TERRITORIALE DELLʼAREA DI RIGENERAZIONE .................................................3 2. COERENZA CON L'AMBITO DI APPLICAZIONE DI CUI ALLʼART. 122 DELLA L.R. 65/2014, ..............11 2.1 Classe di appartenenza dellʼarea di rigenerazione ............................................................................. 11 2.2 Descrizione di eventuali incoerenze ...................................................................................................... 12

3. DISCIPLINA E PROGETTUALITÀ ................................................................................................16 3.1 Ricognizione dei vincoli ........................................................................................................................... 16

4. STRUMENTI DELLA PIANIFICAZIONE TERRITORIALE ...................................................................17 4.1 PIT/PPPR .................................................................................................................................................. 17 4.2 Invarianti strutturali e relazione con lʼabaco dei tessuti edilizi del PIT/PPRError! defined.

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4.3 Relazione con lʼabaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR............................. Error! Bookmark not defined.

5. STRUMENTI DELLA PIANIFICAZIONE URBANISTICA ....................................................................21 6. PROGETTI SULLʼAREA DI RIGENERAZIONE ........................................................................25

AREA DI RIGENERAZIONE URBANA - SANTA CROCE SULLʼARNO .................... 26 7. DESCRIZIONE DELLʼAREA E DELLE CONDIZIONI DI DEGRADO .....................................................26 7.1 Analisi della proprietà fondiaria .............................................................................................................. 26 7.2 Analisi dei margini, delle quinte urbane e dei rapporti con i tessuti urbani e/o spazi aperti contermini......................................................................................................................................................... 28

8. ANALISI DEGLI SPAZI APERTI RILEVANTI AI FINI DELLA RIQUALIFICAZIONE...................................30 9. ANALISI DEGLI EDIFICI ............................................................................................................35 10. ANALISI DEGLI ELEMENTI E DELLE CARATTERISTICHE UTILI O RIFERIBILI AL PROTOCOLLO ITACA .................................................................................................................................................43 11. ANALISI E DESCRIZIONE DELLE CONDIZIONI DI DEGRADO PRESENTI NELLʼAREA DI RIGENERAZIONE ........................................................................................................................44 11.1 Criticità ed elementi di degrado ........................................................................................................... 46 11.2 Potenzialità e opportunità di sviluppo.................................................................................................. 46

12. OBIETTIVI DI RIQUALIFICAZIONE DA CONSEGUIRE ATTRAVERSO GLI INTERVENTI DI RIGENERAZIONE URBANA ...........................................................................................................48 13. PARAMETRI DA RISPETTARE NELLA PROGETTAZIONE DEGLI INTERVENTI .................................53 13.1 Funzioni ammissibili (suddivisione RU Sant CROCE): .................................................................... 54

14. INCREMENTI E PREMIALITÀ ...................................................................................................55 15. ELABORATI DA PRESENTARE PER IL PIANO DI INTERVENTO .....................................................55

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1. AMBITO DI RELAZIONE NB: nel caso di Santa Croce sullʼArno, lʼAmbito di relazione coincide con lʼarea di rigenerazione

A. INQUADRAMENTO 1. Inquadramento territoriale dellʼarea di rigenerazione Lʼarea di rigenerazione individuata dal comune di Santa Croce rappresenta un “campione” esemplificativo della natura e dei gradi del degrado più complessivo di questo comune, esplicitano situazioni ricorrenti e diffuse sul suo territorio. In questo caso, nei termini dei principi della rigenerazione, lʼintervento di trasformazione fisica sulla singola area funziona da volano per la rigenerazione dellʼintorno non solo prossimo, ma dello stesso sistema urbano nel quale lʼarea si inserisce. Si intende dunque qui agire per interazioni, connessioni e sinergie, fatto che consente forse di amplificare utilmente lʼefficacia dellʼazione (e delle politiche, irrinunciabili) di rigenerazione.

Con questa premessa, gli obiettivi di trasformazione dellʼarea in oggetto si devono necessariamente considerare e inquadrare in maniera più generale entro le previsioni del Piano strutturale, che prevede la riorganizzazione spaziale e funzionale di importanti elementi del tessuto urbano, attraverso una nuova gerarchizzazione viaria e la creazione di una “centralità urbana” in quella che è stata individuata come una porzione dellʼarea, la SUBAREA3 (Asse EstOvest). Frutto di una rinnovata gerarchizzazione stradale Est-Ovest, la centralità è pensata come elemento di integrazione dellʼattuale assetto urbano, ora non adeguatamente connesso. Il nuovo asse urbano sarà sul percorso di collegamento tra Castelfranco, Santa Croce sullʼArno e Fucecchio, un nuovo asse urbano che unifichi la percezione e consolidi la funzione di caposaldo del Centro Storico. Il nuovo asse si pone come elemento di cerniera tra le funzioni residenziali (Utoe 1) e quelle produttive (Utoe 2): caratterizzato lungo il suo sviluppo da una integrazione di funzioni di interesse pubblico e privato, “ospitate in edifici che privilegeranno lo sviluppo in altezza, così da costituire un nuovo profilo urbano percepibile anche a distanza”, e consentire la presenza di ampi spazi aperti al suolo. Il sistema di mobilità dovrà privilegiare le connessioni alternative, quali percorsi protetti ciclabili e pedonali, che dovranno costituire lʼelemento di collegamento nord-sud della città.

Un importante tema entro il quale inquadrare la scelta e le potenzialità integrate dellʼarea di rigenerazione è la valorizzazione del Parco Fluviale dellʼArno a sud: la subarea Ex Gozzini è elemento di connessione con la golena dellʼArno, i percorsi sugli argini e la fruizione del patrimonio ambientale. Il Parco Fluviale diviene perciò in questo contesto parco urbano accessibile e integrato alla parte più densa del comune di Santa Croce. La creazione dellʼasse urbano nord-sud, e la sua intersezione con lʼasse est-ovestrende pressante la razionalizzazione del sistema di mobilità urbana e la decongestione dei flussi di traffico, attualmente caotici per lʼinadeguatezza degli assi longitudinali di collegamento tra lʼarea urbana e lʼarea produttiva.

Razionalizzazione che si basa su di una nuova gerarchizzazione costruita non solo sulle attribuzioni proprie (percorsi pedonali, percorsi ciclabili, strade di penetrazione, strade di collegamento etc.), ma soprattutto sulla base delle funzioni urbane collocate in corrispondenza dei rinnovati canali di flusso.

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Figura 1 Inquadramento dellʼambito di rigenerazione su Carta topografica RT 1:50.000

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Figura 2 Inquadramento dellʼambito su CTR 10K (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

Figura 3 - Inquadramento dellʼambito su ortofotocarta anno 2013 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Figura 4 Inquadramento dellʼambito anno 1830 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

Figura 5 Inquadramento dellʼambito anno 1954 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Figura 6 Inquadramento dellʼambito anno 1978 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

Figura 7 Inquadramento dellʼambito anno 1988 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Figura 8 Inquadramento dellʼarea con periodizzazione dei sedimi edificati: dal Catasto Generale Toscano al 2012 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS, modificato).

In nero edifici presenti al Catasto ottocentesto, in rosso scuro quelli al 1954, in arancio quelli al 1978, in giallo quelli al 1988, in verde scuro quelli al 1996, in verde chiaro quelli alla data della CTR (20xx). In blu aggiornamento speditivo degli edifici al 2013.

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Figura 9 Periodizzazione dei sedimi edificati, subarea asse Est-Ovest: dal Catasto Generale Toscano al 2012, particolare (Fonte: Geoscopio, Dati WMS, modificato). In nero edifici presenti al Catasto ottocentesto, in rosso scuro quelli al 1954, in arancio quelli al 1978, in giallo quelli al 1988, in verde scuro quelli al 1996, in verde chiaro quelli alla data della CTR (20xx). In blu aggiornamento speditivo degli edifici al 2013.

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Figura 10 Periodizzazione dei sedimi edificati subarea “Buti” dal Catasto Generale Toscano al 2012, particolare (Fonte: Geoscopio, Dati WMS, modificato). In nero edifici presenti al Catasto ottocentesto, in rosso scuro quelli al 1954, in arancio quelli al 1978, in giallo quelli al 1988, in verde scuro quelli al 1996, in verde chiaro quelli alla data della CTR (20xx). In blu aggiornamento speditivo degli edifici al 2013.

Figura 11 Periodizzazione dei sedimi edificati, subarea “Gozzini” dal Catasto Generale Toscano al 2012, particolare (Fonte: Geoscopio, Dati WMS, modificato). In nero edifici presenti al Catasto ottocentesto, in rosso scuro quelli al 1954, in arancio quelli al 1978, in giallo quelli al 1988, in verde scuro quelli al 1996, in verde chiaro quelli alla data della CTR (20xx). In blu aggiornamento speditivo degli edifici al 2013.

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2. Coerenza con l'ambito di applicazione di cui allʼart. 122 della L.R. 65/2014, 2.1 Classe di appartenenza dellʼarea di rigenerazione

classe

SINTESI CRITERI

A

1

aree di media/grande estensione, generalmente collocate nella fascia periferica dell'area urbanizzata e/o con diretta relazione con il territorio aperto , caratterizzata da una marcata prevalenza di fabbricati a destinazione produttive commerciali direzionali, con lotti medio grandi). Problematiche di degrado urbanistico legate al sotto utilizzo o all'abbandono. Da verificare la possibilità di una rigenerazione in APEA

2

Medesime caratteristiche di A1ma con estensione medio/piccola

1

aree di medio/grande estensione caratterizzata da tessuto urbano misto (residenziale artigianale): media densità edilizia con fabbricati pluri-piano e capannoni artigianali; collocate generalmente nelle aree marginali dell'area urbanizzata. Generalmente le problematiche di degrado urbanistico prevalentemente sono legate a: scarsa qualità degli spazi aperti (pubblici e privati) e del costruito; insufficienza o inefficienza della maglia viaria e degli standard e dei servizi

2

Medesime caratteristiche di A1 ma con estensione medio/piccola

B

X Subarea “Gozzini”

C

aree di piccola/ media dimensione; collocazione non necessariamente marginale; le condizioni di degrado dell'area sono fortemente legate allo stato di conservazione e al grado di abbandono del patrimonio immobiliare che insiste sull'area stessa; la rigenerazione dell'area pertanto è connessa ad interventi di recupero puntuali a scala edilizia

D

VUOTI: area con prevalenza di spazi aperti Subarea “Asse Est-Ovest” prevalentemente ad uso pubblico connotati da una Subarea “Buti” generale mancanza o debole destinazione funzionale; abbandono/sottoimpiego; degrado architettonico determinato dalla scarsa qualità del disegno degli spazi e dell'arredo urbano; scarsa qualità dei materiali e dello stato di conservazione/manutenzione.

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2.2 Descrizione di eventuali incoerenze

“Territorio urbanizzato (art. 122 co.2) edifici e aree connotati da presenza di degrado urbanistico o socioeconomico, ai sensi dellʼarticolo 123, inseriti nel perimetro del territorio urbanizzato, ivi comprese le aree interessate dalla presenza di beni individuati ai sensi degli articoli 136 e 142 del Codice”.

Figura 12 Individuazione del territorio urbanizzato secondo lʼart. 224 della LR 65/2014. Lʼimmagine individua nei toni giallo/arancione le aree ad esclusiva o prevalente funzione agricola individuate dal PS del Comune di Santa Croce

Come si evince dallʼestratto cartografico, lʼarea di rigenerazione è totalmente entro il territorio urbanizzato del comune di Santa Croce.

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Edifici e tessuti urbanistici di pregio (Zone omogenee “A” del DM 1444 del 2 aprile 1968), (art.

122 co.3 lett. b)

Figura 13 Zone omogenee “A” (agglomerati urbani con carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti da considerarsi parti integranti).

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Edifici ricadenti in aree a pericolosità geologica o idraulica elevata o molto elevata Art. 122 co.3 lett. d) gli edifici ricadenti in aree a pericolosità geologica o idraulica in cui i piani di bacino e i piani di assetto idrogeologico non ammettono la realizzazione di interventi di ampliamento;

Figura 14 Autorità di Bacino del fiume Arno - PAI Pericolosità Idraulica

Come si evince dallʼestratto cartografico sotto riportato, lʼarea sulla quale lʼipotesi prevede delle volumetrie generate dal programma di rigenerazione non è in zona di pericolosità elevata o molto elevata; non sussiste di esclusione.

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Edifici vincolati quali immobili di interesse storico sensi della parte II del D.Lgs 42/2004 Non presenti nellʼarea

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3. Disciplina e progettualità 3.1 Ricognizione dei vincoli

Figura 15 Inquadramento dellʼarea in relazione ai vincoli paesaggistici: in azzurro le aree sotto poste a vincolo secondo lʼart. 142 lett. c), in verde secondo lʼart. 142 lett. g (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR)

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4. Strumenti della pianificazione territoriale 4.1 PIT/PPPR: relazione con lʼabaco dei tessuti edilizi

Lʼambito di rigenerazione ricade nellʼAmbito 8, “Piana Livorno-Pisa-Pontedera” Il PIT/PPR recentemente approvato individua nellʼAbaco delle invarianti (e disciplina con Allegato 2 Linee guida per la riqualificazione paesaggistica dei tessuti urbanizzati della città contemporanea) i “morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee”; lʼarea di rigenerazione ……..

Figura 16 Estratto dallʼabaco regionale “Morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee”: lʼarea di San Giuliano corrisponde alle caratteristiche individuate dal PIT/PPR della RT come afferenti al tipo TPS2, “Tessuto a piattaforme produttive – commerciali – direzionali”.

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Figura 17 estratto corrispondente alla rappresentazione del tessuto TPS2 nello “Allegato 2 - Linee guida per la riqualificazione paesaggistica dei tessuti urbanizzati della città contemporanea”.

Il PIT/PPR recentemente approvato individua nellʼAbaco delle invarianti (e disciplina con Allegato 2 Linee guida per la riqualificazione paesaggistica dei tessuti urbanizzati della città contemporanea) i “morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee”. La tabella sotto ne riporta la descrizione laddove corrispondente con lʼarea di rigenerazione.

Abaco Regionale delle Invarianti - Invariante 3 Descrizione e individuazione Come da definizione dellʼabaco regionale, si tratta di “Tessuti in netta discontinuità con il tessuto urbano e/o aperto circostante”. Anche alcuni altri parametri corrispondono: tipo edilizio (“la tipologia prevalente è del grande capannone prefabbricato, isolato su lotto e arretrato rispetto al fronte stradale”), la collocazione spaziale (“tessuto localizzato generalmente allʼesterno dei nuclei abitati, in località strategiche della rete infrastrutturale - in prossimità di svincoli, raccordi, nodi di scambio intermodale”) e margini (“talvolta al margine di centri abitati. Il margine è netto, non esistono relazioni di alcun tipo né con la città né il territorio aperto”) MORFOTIO PIT/PP

Specificazione Croce

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Santa

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Rapporto con la strada e grado di complessità funzionale

“Rapporto con la strada mediato dagli spazi di pertinenza recintati e prevalentemente pavimentati adibiti a funzioni complementari alla produzione. Destinazione produttiva, commerciale e per servizi. Carenza/assenza di spazi pubblici, fatto salvo i piazzali adibiti a parcheggio. Presenza di servizi legati ai lavoratori che gravitano nellʼarea e talvolta attività legate al tempo libero”.

Il grado di complessità funzionale è abbastanza elevato, tenendo conto della scelta di diversificare le subaree di rigenerazione in funzione di una ottimale redistribuzione delle premialità e una più ampia rigenerazione;

Tipo edilizio prevalente

“Tipo edilizio prevalente del grande capannone prefabbricato, isolato su lotto e arretrato rispetto al fronte stradale”.

Insiste sullʼarea di rigenerazione unicamente un complesso edificato dismesso, destinato alla produzione conciaria; gli edifici non presentano tuttavia alcun tipo di valore

Collocazione e margini

“Tessuto localizzato generalmente allʼesterno dei nuclei abitati, in località strategiche della rete infrastrutturale (in prossimità di svincoli, raccordi, nodi di scambio intermodale, ecc), prevalentemente in zone di pianura, fluviali o costiere (prevalentemente per i settori siderurgico e chimico). Talvolta al margine di centri abitati. Il margine è netto, non esistono relazioni di alcun tipo né con la città né il territorio aperto”.

Lʼarea di rigenerazione, articolata in subaree, corrisponde in parte a questa descrizione (area Gozzini); le altre due subaree sono da intendersi occasioni di densificazione entro tessuti consolidati in via di ristrutturazione.

Tabella ricavata dagli abachi delle invarianti Regionali, per “Tessuti della città produttiva e specialistica, e in particolare “T.P.S.2. - Tessuto a piattaforme produttive – commerciali – direzionali.

Affacci e relazioni con la città storica e il territorio aperto:

Valori / Opportunità PIT

Criticità PIT

“Possibilità di progettare paesaggisticamente il margine per mitigare il rapporto visivo e funzionale con il contesto”.

- Alto impatto paesistico e visivo sullʼintorno urbano e rurale naturale dato dalle dimensioni dellʼinsediamento, dalla banalizzazione delle architetture, dalla casualità delle localizzazioni.

- Alterazione della percezione dello spazio aperto della campagna e occlusione della visibilità per la presenza di vasti fronti di capannoni.

- Depauperamento delle risorse ambientali e del paesaggio.

- Presenza diffusa di degrado e

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inquinamento ambientale.

- Margini degradati costituiti prevalentemente da assi stradali.

- Forte impedimento nei fondovalli vallivi e nelle aree periurbane alla costruzione di parchi fluviali e parchi agricoli.

Spazi aperti interclusi e aree dismesse e/o degradate:

“Presenza di spazi aperti interclusi o aree dismesse, anche se nella maggior parte degradati, utile occasione per il recupero di aree e varchi verdi nellʼedificato”.

- Alto consumo di suolo dovuto a lotti recintati di grandi dimensioni, con spazi di servizio allʼattività prevalentemente impermeabilizzati, spesso intervallati da residue aree agricole.

Spazio pubblico e servizi:

“Presenza di ampie superfici adibite a parcheggio”.

- Carenza e scarsa qualità degli spazi aperti pubblici.

- Nei casi di accesso diretto dalla strada appesantimento della funzionalità dellʼinfrastruttura e formazione di domanda per alternative di viabilità veloce.

Qualità urbana dellʼarchitettura:

e

“Potenzialità energetiche delle coperture e degli spazi di servizio”.

- Indifferenza della localizzazione e della morfologia urbanistica e architettonica rispetto al contesto urbano e territoriale di riferimento ed alla strutturazione rurale e naturale storica.

- Tipologie edilizie con strutture seriali prefabbricate “da catalogo” prive di relazioni con il contesto e di qualsiasi qualità architettonica.

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5. Strumenti della pianificazione urbanistica

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Figura 18 RU di Santa Croce, scheda norma morfologica M6, che insiste sulla sub area Asse Est-Ovest

RU, scheda norma morfologica Subarea “BUTI”

Figura 19 RU di Santa Croce, scheda norma morfologica M1, che insiste sulla sub area “Buti”

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Figura 20 RU di Santa Croce, scheda norma morfologica M1, che insiste sulla sub area “Buti”

Figura 21 RU di Santa Croce, scheda norma morfologica M2, che insiste sulla sub area “Gozzini”

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6. Progetti sullʼAREA DI RIGENERAZIONE Nessun progetto rilevante

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2. ATTO DI RICOGNIZIONE DELLE AREE DEGRADATE AREA DI RIGENERAZIONE URBANA - Santa Croce sullʼArno 7. Descrizione dellʼarea e delle condizioni di degrado Come riportato sopra, lʼarea di rigenerazione (che coincide con lʼambito di relazione) dal comune di Santa Croce rappresenta un “campione” esemplificativo della natura e dei gradi del degrado più complessivo di questo comune, esplicitano situazioni ricorrenti e diffuse sul suo territorio. In questo caso, nei termini dei principi della rigenerazione, lʼintervento di trasformazione fisica sulla singola area funziona da volano per la rigenerazione dellʼintorno non solo prossimo, ma dello stesso sistema urbano nel quale lʼarea si inserisce. Si intende dunque qui agire per interazioni, connessioni e sinergie, fatto che consente forse di amplificare utilmente lʼefficacia dellʼazione (e delle politiche, irrinunciabili) di rigenerazione.

7.1 Analisi della proprietà fondiaria

Figura 22 Analisi delle proprietà della Sub Area Gozzini

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Figura 23 Analisi delle proprietà della Sub Area Buti

Figura 24 Analisi delle proprietà della Sub Area Asse Est-­‐Ovesti

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7.2 Analisi dei margini, delle quinte urbane e dei rapporti con i tessuti urbani e/o spazi aperti contermini

Figura 25 Sviluppo dei margini per la Sub area “Gozzini”

Figura 26 Sub area Buti, margini con i tessuti urbani

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Figura 27 Sub area Asse Est-Ovest, sviluppo dei margini verso i tessuti urbani

NB: per la restituzione delle caratteristiche spaziali ed estetiche, cfr. allegato fotografico.

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8. Analisi degli spazi aperti rilevanti ai fini della riqualificazione In seguito, la qualificazione di alcuni elementi delle tre subaree di rigenerazione:

Figura 28 Sub Area Gozzini, numero dei piani esistenti.

Figura 29 Le tipologie edilizia degli edifici in Gozzini”, uniformi.

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Figura 30 Destinazioni dʼusl dellʼarea Gozzini

i Figura 31La poca edilzia presente sulla sub area BUTI

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Figura 32 Gli edifici sulla Subarea Buti si riducono ad alcuni attrezzature a servizio dellʼimpianto sportivo

Figura 33 La destinazione dʼuso prevalentemente pubblica della subarea Buti

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Figura 34La subarea sullʼasse est-ovest, ora pressoché libera. Numero dei piani degli edifici esistenti

Figura 35 La sub-area sullʼasse est-ovest, ora pressoché libera. Tipologie edilizie degli edifici esistenti (restituzione di livello GIS)

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Figura 36 Rilievo delle destinazioni dʼuso presenti attualmente nella subarea Asse Est-Ovest (restituzione di livello GIS)

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9. Analisi degli edifici 9.1 Sub Area Gozzini

Figura 37 Alcuni degli edifici che caratterizzano l’area Ex Gozzini

Figura 38 Uno dei fronti principali, edificio con prospetto sui via Curtatone e Montanara

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Figura 39 Uno degli ingressi alla “falegnameria”, su via S.Vito

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Figura 40 Esempio di volumi produttivi, da via di S.Vito

Figura 41 Edifici produttivi dismessi, da via di S.Vito

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Figura 42 Edifici dismessi ripresi da via Rivolta

Figura 43Edifici dismessi, da una via di penetrazione che si diparte da Via Rivolta

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9.2 Sub Area Buti

Figura 44 Alcuni dei pochi edifici di interesse su/o entro la sub Area Buti

Figura 45 La nuova struttura di ingresso e raccordo al Museo del Cuoio

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Figura 46 Il museo del Cuoio e alcune strutture collegate riprese da via di Pelle

Figura 47 Volumi di servizio all’attività sportiva entro l’area

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Caratteristiche

Periodo costruzione

SUB AREA GOZZINI EDIFICI Prevalenti

Sub Area Gozzini ED 1

ED. 2

ED. 3

ED. 4

ED 5

ED 6

X

X

X

X

X

X

X

N

N

N

N

N

Sub Area Buti

di Posteriore al 1970 Dopoguerra (1946-1970)

ED 1

ED 2

ED 3

X

X

X

SI

NO

NO

Inizi ʻ800/ inizi ʻ900 (18251945) Anteriore al 1825 Interesse storico/arch. e/o testimoniale Destinazione dʼuso prevalente degli edifici attuale e/o precedente Il sottoutilizzo o lʼabbandono Voci fissate dalle leggi e dai regolamenti della RT in materia ossia (art.99 l.r. 65/14)

NO Presente (si/no) Residenziale e commerciale di vicinato e direzionale e di servizio quando reciprocamente funzionali Industriale artigianale, commerciale allʼingrosso e depositi e direzionale di servizio Commerciale di grande distribuzione

X

X

X

X

X

X

X

commerciale di media distribuzione turistico ricettivo direzionale “puro”

X

agricolo Tipologia degli edifici

Schiera Residenze condominiali

X

Casa in linea Blocco chiuso Blocco aperto altro

Residenze monobifamiliari

X

Villa Villetta altro

Edifici produttivi Edifici specialistici privati Edifici

Capannone

x

x

Supermercato

x

x

x

Albergo altro

x

Chiesa

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x

x

x

X

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SUB AREA GOZZINI EDIFICI Prevalenti

Caratteristiche

specialistici pubblici

Sub Area Gozzini ED 1

Sub Area Buti

ED. 2

ED. 3

ED. 4

ED 5

ED 6

ED 1

ED 2

ED 3

Municipio Scuola Ospedale altro

Caratteristiche architettoniche e strutturali

X X

Edifici in muratura

X

X

Edificio a telaio in C.A Edificio a telaio prefabbricato

in

X

X

x

x

x

x

X

X

x x

x

C.A

Altro Condizioni manutenzione

di Buono stato normale Cattivo stato degradato Non utilizzato

Copertura

x

x

Piana

x

x

x

x

x

Capanna Falde

x

x

Falda unica Botte Padiglione Shed

x

x

x

x

x

Altro Manto

laterizio trad. (coppi e tegole)

x

x

Coppi Marsigliesi Cemento

x

Legno Vetro Piastrelle Lastre

x

Eternit

x

x

x x

Lamiere Altro Rilevanza ambientale Contrastante / presenza di in relazione al detrattore ambientale contesto Contrastante / presenza di detrattore paesaggistico Neutro

x

x

x

x

x

x

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x

x

Caratterizzante

x

x

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10. Analisi degli elementi e delle caratteristiche utili o riferibili al protocollo ITACA Il protocollo ITACA non è applicabile interamente per motivi di reperimento e popolabilità dei dati (area composta da una subarea totalmente dismessa e da due sub aree non edificate).

Maggiori dettagli nella relazione ITACA sul Lotto 1.

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11. Analisi e descrizione delle condizioni di degrado presenti nell’area di rigenerazione (rif. Regolamento 3/R alla L.R. 1/2005) Principali categorie di degrado (art. 123 L.R. 65/15 e Regolamento 3/R 2007):

Descrizione degli elementi di degrado

Sub Area “Gozzini”

Sub Area Buti

a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;

Lʼarea presenza condizioni di sottoutilizzazione, in attesa di trasformazione sono presenti alcuni usi impropri (?)

b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da precarie condizioni di staticità dellʼedificato, connesse allʼusura del tempo o ad inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici;

La dismissione dellʼarea produttiva ha provocato lʼinsorgere di degrado fisico, con diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici.

c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti igienico-

Gli edifici e le aree dismesse dalla loro funzione originaria presentano inoltre la presenza di elementi di

-

-

-

-

Aree libere ed edifici presentano dunque accentuate condizioni di degrado fisico.

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Sub Area “Asse EstOvest”

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sanitari, sia come dotazione che come organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione allʼimpianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità;

insalubrità e rischio dovuti alla presenza di coperture di cemento-amianto (circa 4.000mq), da sottoporre a bonifica.

d) degrado socioeconomico, per ambiti urbani o insediamenti minori ove sussistano condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad esso integrate;

La presenza di un complesso produttivo dismesso relativamente ampio, in un tessuto urbano connotato da prevalente funzione residenziale a bassa densità insediativa, determinano condizioni di degrado dovute allʼabbandono e alla sottoutilizzazione degli spazi, e fenomeni di percezione accentuata del degrado che connota anche il contesto di riferimento.

-

-

e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi

Presenza di area dismessa, con elementi di degrado fisico collegati.

-

Area libera in parte impropriamente utilizzata, in attesa di trasformazione

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Lotto n.1

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interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonché nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane.

11.1 Criticità ed elementi di degrado

•

Criticità dovute alla sottoutilizzazione delle sub aree, dovuta a mancata realizzazione di previsioni urbanistiche, con i relativi standard, e alla presenza di una ampia area degradata a causa della dismissione delle attività produttive e al conseguente deperimento del tessuto edilizio e urbano.

11.2 Potenzialità e opportunità di sviluppo

•

•

•

•

Presenza di potenziali elementi di connessione territoriale e urbana: la sub area “Gozzini” consentirebbe la migliore integrazione urbana delle opportunità offerte dalla realizzazione in corso del Parco Fluviale dellʼArno, con i percorsi territoriali e ambientali, e con potenziale realizzazione di attrezzature e aree di snodo tra la dimensione territoriale del Parco suddetto e la dimensione urbana del centro di Santa Croce sullʼArno.

La collocazione delle tre sub aree le rende una opportunità di risoluzione di alcuni problemi legati alla viabilità veicolare, alla dotazione di standard pubblici e di edilizia sociale; La realizzazione delle previsioni di rigenerazione consentirebbe di fungere da volano per altre previsioni urbanistiche, e innalzerebbe la generale qualità urbana del centro di Sant Croce.

Per la sub area Asse Est-Ovest, la creazione di nuova centralità potrebbe restituire una maggiore integrazione tra le funzioni produttive e le funzioni residenziali, e i servizi presenti nell'area.

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Lotto n.1

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12. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana In sintesi, lʼintervento di rigenerazione urbana, in linea con gli obiettivi qualitativi del PS, nasce dalla necessità di bilanciare le funzioni, dalla volontà dellʼAmministrazione di intraprendere un percorso di trasformazione che privilegi, mediante trasformazioni che favoriscano la densificazione del tessuto edilizio e un incremento delle dotazioni collettive, il riuso e la valorizzazione delle aree urbane sottoutilizzate che posseggono forti connotazioni di degrado edilizio, una palese incompatibilità con le funzioni consolidate di intorno. Gli obiettivi generali per lʼarea di rigenerazione sono in sintesi le seguenti: -­‐

-­‐ -­‐ -­‐

la creazione di un tessuto connettivo che riesca a comporre organicamente le diverse parti di città di Santa Croce in termini di plurifunzionalità, nel rispetto del carattere delle singole localizzazioni, mediante la creazione di spazi di aggregazione, dotazione di servizi pubblici e individuazione di percorsi preferenziali; il riequilibrio attraverso una nuova integrazione e diversificazione delle funzioni urbane e del tessuto sociale; la rifunzionalizzazione delle aree che presentano caratteristiche di forte degrado e di sottoutilizzazione in termini di bassa densità e scarsa caratterizzazione architettonica; un rinnovato sistema di relazioni in grado di riqualificare il tessuto urbano e creare occasioni di attrattività del contesto urbano, in termini di offerta e di differenziazione delle funzioni urbane compatibili.

Di seguito, una maggiore articolazione degli obiettivi di rigenerazione:

OBIETTIVI DI RIGENERAZIONE (Art. 125 Comma 3 - B2): la scheda contiene “Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana, in coerenza con le finalità di cui allʼart. 122 della L.R. 65/2014 (oppure descrizione delle eventuali discordanze).

Obiettivi L.R. 65/2014

Obiettivi specifici per lʼarea di rigenerazione

Specificazioni per subaree 1, 2, 3.

a) la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente volta anche a migliorare la relazione con i tessuti urbani circostanti o la ricomposizione dei margini urbani, tenuto conto del necessario rapporto visuale e morfo- tipologico con il tessuto urbano consolidato;

Intera area

SUB1_GOZZINI

- Introduzione, dove previste, di tipologie architettoniche differenti dal contesto di riferimento e dai tessuti contermini.

Rafforzare la qualificazione dellʼincrocio Via San Vito/Via Curtatone e Montanara, anche attraverso la progettazione della nuova piazza in previsione;

- Articolazione di percorsi ciclopedonali capaci di valorizzare una mobilità urbana alternativa

Studiare il progetto urbano e di inserimento paesaggistico tenendo conto delle connessioni/assi visuali presenti attraverso i varchi nellʼedilizia residenziale esistente contermine;

SUB1_GOZZINI -

Valorizzazione

della

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Potenziare la connessione allʼargine dellʼArno su via San Vito e su via Rivolta, in funzione del potenziamento della “porta” di connessione tra città consolidata e parco fluviale dellʼArno;

Recupero di limitati episodi di edilizia produttiva di valore in funzione memoriale.

Lotto n.1

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funzione di caposaldo a Sud dellʼasse funzionale di collegamento con la nuova centralità urbana (cfr. progetto del PS).

- Articolazione di percorsi capaci di valorizzare una mobilità urbana alternativa.

SUB2_BUTI - Lʼunità stilistica prevista dallʼintervento dovrà utilizzare elementi formali congruenti con lʼedilizia storica dei lotti adiacenti, ad eccezione di limitata introduzione di tipologie architettoniche differenti dal contesto di riferimento e dai tessuti contermini.

SUB2_BUTI - Vincolante lo schema di impianto che prevede un edificio in linea di 2-3 piani più piano terra a servizi commerciali e due aree per edifici residenziali a due piani con tipologia a patio o corte interna (RU, Scheda Norma Morfologica M1); - Introduzione di un edificio a tipologia verticale, anche come Landmark del paesaggio urbano di Santa Croce; - studiare il progetto urbano e di inserimento paesaggistico tenendo conto delle connessioni/assi visuali presenti attraverso i varchi nellʼedilizia residenziale esistente contermine;

SUB3ASSE-E/O Giusto rapporto con i tessuti contermini e con gli spazi aperti di riferimento, in funzione anche della creazione di un landamark che sottolinei la funzione di “nuova centralità” urbana da dare allʼintervento.

b) il recupero, il miglioramento o il potenziamento delle opere di urbanizzazione, servizi e del verde urbano;

Intera area

SUB1_GOZZINI

- Recupero e valorizzazione delle opere di urbanizzazione esistenti, con rammagliatura, rifunzionalizzazione e apertura ai tessuti contermini, con potenziamento dellʼasse nord/sud e est/ovest previsti dal PS/RU

- Interruzione della cortina continua della recinzione attuale, con lʼintroduzione di viabilità di attraversamento dellʼarea da est a ovest (cfr.

Scheda Norma RU M2); - Realizzazione di elementi per la migliore convivenza tra accessibilità/percorrenza carrabile e ciclopedonale; SUB2_BUTI - realizzazione di elementi per la migliore convivenza tra accessibilità/percorrenza carrabile e ciclopedonale; SUB3ASSE-E/O - la realizzazione del volume dovrà contribuire al rafforzamento dellʼasse est/ovest, per disposizione, tipologia, attacco a terra.

c) la compresenza di funzioni urbane diversificate e complementari;

Intera area

SUB1_GOZZINI

Valorizzazione del tessuto sociale del contesto e promozione di opportunità di integrazione generazionale e

- introdurre esercizi commerciali di piccole dimensioni/di vicinato;

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- realizzare spazi pubblici interni allʼarea,

Lotto n.1

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socio-economica.

Calibrazione delle dimensioni delle attività da introdurre e loro interrelazione (flessibilità, piccole dimensioni, facilità di gestione etc.).

Giusta calibrazione delle dimensioni delle attività da introdurre e loro interrelazione, con particolare attenzione alla loro flessibilità, dimensione contenuta, facilità di gestione etc.

opportunamente raccordati con lʼintorno prossimo e qualificati morfotipologicamente; - ottimizzare lʼeventuale integrazione e sinergia con il PO.TE.CO (Polo tecnologico conciario); - Realizzare servizi orientati alle fasce giovanili (sale prova musicali, laboratori vari, locali per ospitare Start-Up….); - Riorganizzazione funzionale dellʼarea con inserimento di spazi per funzioni collettive e piccoli esercizi commerciali di vicinato.

- Realizzare spazi e attrezzature flessibili di natura incubativa e per attività varie.

SUB2_BUTI - Valorizzazione del tessuto sociale del contesto e promozione di opportunità di integrazione generazionale e socio-economica.

- Riorganizzazione funzionale dellʼarea con eventuale inserimento di spazi per funzioni collettive e piccoli esercizi commerciali di vicinato.

- introdurre esercizi commerciali di piccole dimensioni/di vicinato; - realizzare spazi pubblici interni allʼarea (nello specifico, nellʼarea dellʼex campo sportivo), opportunamente raccordati con lʼintorno prossimo e qualificati morfotipologicamente;

d) il raggiungimento di unʼequilibrata composizione sociale, anche attraverso interventi di edilizia sociale, tenuto conto altre sì di quanto stabilito dall'articolo 63;

SUB1_GOZZINI Per questa sub area nellʼottica di una integrazione urbana e territoriale delle 3 aree comunali oggetto di politiche di rigenerazione urbana, non si prevedono quote di residenza sociale, preferite nella sub area Buti.

SUB2_BUTI Per questʼarea, nellʼottica di una integrazione urbana e territoriale delle 3 aree comunali oggetto di politiche di rigenerazione urbana per il comune di Santa Croce, sono concentrate le esigenze complessive per le tre aree di residenza sociale.

SUB3ASSE-E-O Quota parte di eventual residenza sociale

e) lʼefficientamento energetico degli edifici e l'uso integrato di fonti rinnovabili;

Intera area

f) il miglioramento della sostenibilità ambientale e della biodiversità volto a favorire lʼinserimento o il

Intera area

SUB1_GOZZINI

- Introduzione/trasformazione di spazi e materiali verdi

- Introduzione di spazi e materiali verdi (pubblici/privati) di connessione ambientale con

- Valorizzazione di soluzioni architettoniche e edilizie a basso impatto ambientale

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- Razionalizzare le esposizioni, le tipologie e le tecnologie edilizie in previsione per una adeguata intensità ed efficienza energetica.

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rafforzamento delle reti ecologiche legate alla presenza di corsi dʼacqua o aree naturali residue, a cui possono essere associati percorsi per la mobilità ciclo - pedonale;

pubblici di connessione ambientale con lʼintorno prossimo.

- Aumentare la permeabilità sia visiva, che fruitiva con lʼarea urbana di prossimità.

lʼarea di parco a Sud (Parco fluviale dellʼArno).

- Aumentare la permeabilità sia visiva, che fruitiva con lʼarea golenale dellʼArno.

- Riconoscimento della funzione di “porta” come elemento di transizione tra il contesto urbano, consolidato e di recente formazione e il parco fluviale dellʼArno.

Bonifica dellʼarea dalle coperture in cementoamianto; - Progettazione del rapporto con lʼargine dellʼArno a sud, e potenziamento della sua funzione paesaggistica rispetto al nuovo intervento; SUB2_BUTI - Progettazione del rapporto con le infrastrutture principali (asse nord-sud) e secondarie (viabilità e connessioni con le aree contermini, da Via Morante, da via Donica, da via Montanelli e via Europa).

g) gli interventi finalizzati a conseguire un migliore allineamento della cortina edilizia in coerenza con lʼassetto planimetrico urbano storicizzato e tenuto conto del necessario rapporto visuale con gli elementi espressivi dellʼidentità dei luoghi;

SUB1_GOZZINI Razionalizzazione delle distribuzione volumetrica in riduzione, da ottenere attraverso parziale densificazione edilizia e favorendo, per alcuni elementi, uno sviluppo verticale.

Parziale ricostituzione delle cortine edilizie su via Curtatone e Montanara, Via San Vito, Via Rivolta; Utilizzo di alcune tipologie edilizie a sviluppo verticale, in funzione di nuovo landmark urbano; SUB3ASSE-E/O Costituzione di un tratto di cortina edilizia lungo lʼasse est/ovest, con particolare attenzione alle tipologie sia a nord che a sud dellʼasse

h) la riqualificazione delle connessioni con gli spazi e servizi pubblici, anche esterni allʼarea, con particolare attenzione al trasporto collettivo.

Intera area

SUB1_GOZZINI

- Evidenziare la natura pubblica di alcune funzioni in previsione nellʼarea articolate in subaree, attraverso la loro giusta collocazione e connessione con le aree urbane contermini.

Potenziare le linee del collegamento pubblico da e verso il Centro di Santa Croce, anche in funzione dellʼaccessibiità ai servizi presenti nella nuova centralità e allʼaccessibilità al Parco Fluviale dellʼArno; SUB2_BUTI - Vincolante lo schema dei percorsi della scheda norma (RU, Scheda Norma Morfologica M1).

- Vincolante la piantumazione obbligatoria di un filare di alberi ad alto fusto lungo via Morante (RU, Scheda Norma Morfologica M1).

SUB3ASSE-E/O Cfr. obiettivi ps per la costituzione dellʼasse estovest. “creazione di una nuova centralità urbana tra UTOE1 e UTOE2, intorno al nuovo asse urbano di

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collegamento in progetto tra Castelfranco di Sotto, S.Croce e Fucecchio, in modo da mantenere spazi liberi a terra e tali da produrre un nuovo skyline percepibile a distanza, tendente a ricostituire in chiave moderna e ambientalmente sostenibile alʼinterno della città una unità tra le funzioni produttive e le funzioni residenziali, attraverso lʼubicazione lungo tale asse di funzioni direzionali, commerciali, di servizio alla produzione, oltre che alla residenza e turistico ricettive.

Si propone un elemento di connessione fra lʼutoe 1 e 2 costituito da un asse viario di scorrimento urbano caratterizzato ai lati da funzioni di interesse pubblico con caratteristiche diversificate in funzione delle preesistenze edilizie e della disponibilità di spazi ancora liberi.

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13. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi

Stato attuale

[PREV.RU] / (Stato di progetto)

Superficie territoriale

35.000 mq

35.000 mq

Superficie coperta

18.500 mq

[8.000 mq] / (invariato rispetto a scheda-norma RU)

Volume

99.000 mc

Nessun incremento volumetrico

SUL

19.650 mq

[19.000mq] / (invariato rispetto a scheda-norma RU)

Altezza massima

10ml

[10ml] / (20ml il Landmark previsto da RU)

Aree Standard

0 mq

[8.750mq] / (invariato rispetto a scheda-norma RU)

Rapporto copertura max.

53%

35%

Superficie territoriale

35.475 mq

35.475 mq

SUL

0 mq

[6.500mq da RU] + (1.200mq rigenerazione)

Superficie coperta

0 mq

[2.200mq] + (550mq)

Volume

0 mc

[nessuno] + (da SUL)

Aree Standard

35.475 mq

[22.650mq] + [incr. standard]

Rapporto copertura max.

/

35%

Superficie territoriale

159.985 mq

159.985 mq

Superficie coperta

0 mq

[5.000 mq]+ (1000 mq)

Volume

0 mc

(incremento 7000 mc)

SUL:

0 mq

[15.000 mq] + 3000 mq

Subarea “Gozzini”

Subarea “Buti”

Subarea “asse Est-Ovest”

di cui SUL in zona DC

[12.000 mq]

di cui SUL in zona SV3

[3.000 mq]

di cui SUL* in PQ1

[3000 mq]

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Lotto n.1

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*(premialità da Gozzini) Rapporto copertura max

/

45%

TOTALE AREA Superficie territoriale TOTALE

230.460mq

230.460mq

Volume totale

99.000 mc

60.000 mc

Superficie coperta TOTALE

18.500 mq

16.750 mq

SUL TOTALE

19.650 mq

25.500 mq NB. Il progetto di intervento, nella sua versione preliminare, dovrà tenere conto della distribuzione, degli allineamenti, delle tipologie, dove evidenziate, per come emergono dal fascicolo del progetto norma allegato

13.1 Funzioni ammissibili (suddivisione RU Sant CROCE):

Funzioni

SubArea Gozzini

SubArea Buti

SubArea Asse E/O

Residenziale

SI

SI

SI

Residenza sociale

SI

Commerciale (medio) Commerciale (piccolo)

SI

Attività artigianale/laboratori

SI

SI SI

Industriale e artigianale produttivo

SI

Turistico/Ricettivo

SI

SI

Direzionale

SI

SI

Residenza sociale

SI

Servizi

SI

Cultura, tempo libero e produzione di beni immateriali

SI

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SI

SI SI

Lotto n.1

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13.2 Condizioni alla trasformazione: - Lʼintervento è condizionato al trasferimento di quota parte delle superfici esistenti nella SubArea Gozzini, da tabella correlata (cfr. sopra) in Subarea Buti e in Subarea Asse Est-Ovest.

- Lʼintervento è condizionato alla bonifica di SUB0AREA GOZZINI - La realizzazione dellʼintervento in SUB03, Asse Est/Ovest, dovrà integrarsi con la progettazione preliminare della nuova viabilità di previsione (cfr. RU); - Interventi di efficientamento energetico e di produzione di energia da fonti rinnovabili sono da integrare in tutto gli interventi; - Lʼintervento è condizionato alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria (come da schema progettuale allegato).

14. Incrementi e premialità − − −

SUL: premiliatà del 35%, da destinarsi integralmente e nelle proporzioni sopra riportate, in Sub Area Buti e in Sub Area Asse Est/Ovest dimostrazione della coerenza con il dimensionamento del PS La coerenza con il dimensionamento del PS è verificata.

15. Elaborati da presentare per il piano di intervento a) il cronoprogramma degli interventi; b) lʼimpegno dei soggetti attuatori alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ed eventuale cessione delle aree al comune; c) lʼimpegno alla sottoscrizione di idonee garanzie fideiussorie in ordine allʼattuazione del piano di intervento e circa il rispetto della convenzione medesima; d) lo schema di convenzione. e) lo schema delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria f) il progetto preliminare degli interventi

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