Comune di Pietrasanta
Area di Rigenerazione “Montiscendi” BOZZA
Lotto n.1 – Arch. Massimo Carta – Arch. Francesco Monacci
Lotto n. 1
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A. INQUADRAMENTO.................................................................................................... 4 1. INQUADRAMENTO TERRITORIALE DELLʼAMBITO ................................................................................................... 4 2.1 Classe di appartenenza dellʼambito di relazione ................................................................................... 8 2.2 Descrizione di eventuali incoerenze ........................................................................................................ 9 3. DISCIPLINA E PROGETTUALITÀ ........................................................................................................................... 13 3.1 Ricognizione dei vincoli ........................................................................................................................... 13 4. STRUMENTI DELLA PIANIFICAZIONE TERRITORIALE ........................................................................................... 14 4.1 Invarianti strutturali e relazione con lʼabaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR .................................... 14 4.2 Relazione con lʼabaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR......................................................................... 15 5. STRUMENTI DELLA PIANIFICAZIONE URBANISTICA ............................................................................................. 17 6. PROGETTI SULLʼAMBITO ..................................................................................................................................... 18
B. ELEMENTI PER LʼINDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI DEGRADO ...................... 19 8. OBIETTIVI DI RIQUALIFICAZIONE VERIFICATI CON I COMUNI ............................................................................... 19 9. DESCRIZIONE DELLʼAMBITO DI RELAZIONE ........................................................................................................ 19
AREA DI RIGENERAZIONE URBANA - “MONTISCENDI”........................................ 20 10. DESCRIZIONE DELLʼAREA E DELLE CONDIZIONI DI DEGRADO .......................................................................... 20 10.1 Analisi della proprietà fondiaria ............................................................................................................ 21 10.3 Dotazione di standard............................................................................................................................ 22 11. ANALISI DEGLI SPAZI APERTI RILEVANTI AI FINI DELLA RIQUALIFICAZIONE ...................................................... 23 12. ANALISI DEGLI EDIFICI ...................................................................................................................................... 23 13. ANALISI DEGLI ELEMENTI E DELLE CARATTERISTICHE UTILI O RIFERIBILI AL PROTOCOLLO ITACA ................ 29 14. ANALISI DEL DEGRADO .................................................................................................................................... 29 14.1 Analisi e descrizione delle condizioni di degrado presenti nellʼambito di relazione ..................... 29 14.2 Criticità ed elementi di degrado ........................................................................................................... 30 15. POTENZIALITÀ E OPPORTUNITÀ DI SVILUPPO .................................................................................................. 30 16. OBIETTIVI DI RIQUALIFICAZIONE DA CONSEGUIRE ATTRAVERSO GLI INTERVENTI DI RIGENERAZIONE URBANA ............................................................................................................................................................................... 31 17. PARAMETRI DA RISPETTARE NELLA PROGETTAZIONE DEGLI INTERVENTI ....................................................... 33
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1. AMBITO DI RELAZIONE A. INQUADRAMENTO 1. Inquadramento territoriale dellʼambito
Figura 1 Inquadramento dellʼarea su Carta Topografica 1:50.000 Regione Toscana
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Figura 2 Inquadramento dellʼambito su CTR 2K (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)
Figura 3 - Inquadramento dellʼambito su ortofoto AGEA Anno 2013 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)
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Figura 4 Inquadramento dellʼambito anno 1954 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)
Figura 5 Inquadramento dellʼambito anno 1978 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)
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Figura 6 Inquadramento dellʼambito anno 1988 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)
Figura 7 Inquadramento dellʼarea con periodizzazione dei sedimi edificati: dal Catasto Generale Toscano al 2012 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS, modificato) In nero edifici presenti al Catasto ottocentesto, in rosso scuro quelli al 1954, in arancio quelli al 1978, in giallo quelli al 1988, in verde scuro quelli al 1996, in verde chiaro quelli alla data della CTR (20xx). In blu aggiornamento speditivo degli edifici al 2013.
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2. Coerenza con l'ambito di applicazione di cui allʼart. 122 della L.R. 65/2014, 2.1 Classe di appartenenza dellʼambito di relazione classe
SINTESI CRITERI
A
1
aree di media/grande estensione, generalmente collocate nella fascia periferica dell'area urbanizzata e/o con diretta relazione con il territorio aperto , caratterizzata da una marcata prevalenza di fabbricati a destinazione produttive commerciali direzionali, con lotti medio grandi). Problematiche di degrado urbanistico legate al sotto utilizzo o all'abbandono. Da verificare la possibilità di una rigenerazione in APEA
2
Medesime caratteristiche di A1ma con estensione medio/piccola
1
aree di medio/grande estensione caratterizzata da tessuto urbano misto (residenziale artigianale): media densità edilizia con fabbricati pluri-piano e capannoni artigianali; collocate generalmente nelle aree marginali dell'area urbanizzata. Generalmente le problematiche di degrado urbanistico prevalentemente sono legate a: scarsa qualità degli spazi aperti (pubblici e privati) e del costruito; insufficienza o inefficienza della maglia viaria e degli standard e dei servizi
2
Medesime caratteristiche di A1 ma con estensione medio/piccola
B
Area
C
aree di piccola/ media dimensione; collocazione non necessariamente marginale; le condizioni di degrado dell'area sono fortemente legate allo stato di conservazione ed al grado di abbandono del patrimonio immobiliare che insiste sull'area stessa; la rigenerazione dell'area pertanto è connessa ad interventi di recupero puntuali a scala edilizia
D
VUOTI: area con prevalenza di spazi aperti prevalentemente ad uso pubblico connotati da una generale mancanza o debole destinazione funzionale; abbandono/sottoimpiego; degrado architettonico determinato dalla scarsa qualità del disegno degli spazi e dell'arredo urbano; scarsa qualità dei materiali e dello stato di conservazione/manutenzione.
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X
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2.2 Descrizione di eventuali incoerenze Territorio urbanizzato (art. 122 co.2)
Figura 8 Individuazione del territorio urbanizzato secondo il R.U. (Delibera CC n. 31/2014)
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Edifici e tessuti urbanistici di pregio (Zone omogenee “A” del DM 1444 del 2 aprile 1968) (art. 122 co.3 lett. b)
Figura 9 Zone omogenee “A” (agglomerati urbani con carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti da considerarsi parti integranti) individuate dal RU del 2014 (Delibera CC n. 31/2014).
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Edifici ricadenti in aree a pericolosità geologica o idraulica elevata o molto elevata Art. 122 co.3 lett. d)
Figura 10 Carta del rischio idraulico del Piano di Assetto Idrogeologico Bacino Toscana Nord
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 Edifici vincolati quali immobili di interesse storico sensi della parte II del D.Lgs 42/2004
 Figura 11 In viola beni architettonici tutelati ai sensi della Parte II del D.Lgs 42/2004
12 Â
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3. Disciplina e progettualità 3.1 Ricognizione dei vincoli
Figura 12 Inquadramento dell’area in relazione ai vincoli paesaggistici (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR)
Estremi provvedimento VINCOLO PAESAGGISTICO (EX LEGGE 1497/39) •
•
“Città di Lucca e zona ad essa circostante” (G.U. n.141 del 5 Giugno 1957 o Motivazione: “[…] la zona predetta oltre a costituire dei punti di vista accessibili al pubblico, forma anche nell'insieme dei suoi complessi, dei quadri naturali di particolare bellezza paesistica.” “Territorio delle colline e delle ville lucchesi, sito nei comuni di Lucca, San Giuliano Terme, Massarosa, Montecarlo, Altopascio e Porcari” (G.U. n.190 del 13 Agosto 1985) o Motivazione: “[… ]ampia zona delle colline e delle ville lucchesi, sita nei comuni di Lucca, San Giuliano Terme, Massarosa, Montecarlo, Altopascio e Porcari, di notevole interesse perché costituisce un'ampia zona omogenea che comprende Lucca, le sue ben note ville cinquecentesche, la organizzazione territoriale ad esse riferibile formando uno insieme monumentale naturalistico di estremo e singolare interesse, per buona parte largamente conservato”.
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4. Strumenti della pianificazione territoriale 4.1 Invarianti strutturali e relazione con lʼabaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR
Fig. 1b – Inquadramento dellʼmbitoa entro la carta del territorio urbanizzato del PIT, che riporta, in relazione allʼallegato 2 i “morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee”(Fonte: sito Regione Toscana – PIT con valenza PPR)
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4.2 Relazione con lʼabaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR
Figura 13 Estratto dallʼabaco regionale “Morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee”: lʼarea Montiscendi corrisponde alle caratteristiche individuate dal PIT/PPR della RT come afferenti al tipo TPS1, “Tessuto a proliferazione produttiva lineare”
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Figura 14 Estratto corrispondente alla rappresentazione del tessuto TPS1 nello “Allegato 2 - Linee guida per la riqualificazione paesaggistica dei tessuti urbanizzati della città contemporanea”.
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5. Strumenti della pianificazione urbanistica Stato della pianificazione comunale:
Figura 15 -‐ Inquadramento dell’ambito nel Regolamento Urbanistico del 2012 (Del. C.C. n° 19 del 15 marzo 2012)
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6. Progetti sullʼambito ....
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B. ELEMENTI PER LʼINDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI DEGRADO 8. Obiettivi di riqualificazione verificati con i comuni Lʼarea è la testata del territorio urbanizzato del comune di Pietrasanta verso ovest, e si trova in prossimità di un manufatto storico (torre Beltrame) che è snodo fruitivo potenziale tra gli assi della viabilità e lʼaccesso alle parti ambientalmente pregiate del Lago di Porta. La rigenerazione avviene con la riconversione funzionale e paesaggistica dellʼarea.
9. Descrizione dellʼambito di relazione L'area è sita al confine ovest del territorio comunale, delimitata a nord dall'attacco delle colline, e a sud da due assi infrastrutturali (asse ferroviario e Via Aurelia). Le relazioni territoriale hanno un importante snodo in corrispondenza della torre Beltrame, con un sottopasso ferroviario che potenzialmente collega l'area al Lago di Porta, pregiata area naturalistica.
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2. ATTO DI RICOGNIZIONE DELLE AREE DEGRADATE AREA DI RIGENERAZIONE URBANA - “Montiscendi” 10. Descrizione dellʼarea e delle condizioni di degrado
Figura 16 Perimetrazione dellʼarea di degrado di Montiscendi , Pietrasanta
Lʼarea di rigenerazione “Montiscendi” è formata da episodi produttivi di diversa grandezza, con i relativi volumi funzionali, ancora in parziale attività. Lʼarea è compressa tra il tracciato ferroviario e la SS1 Aurelia a sud e l'attacco delle alture a nord. Il degrado dellʼarea è dovuto principalmente alla tipologia produttiva, che ha determinato la trasformazione fisica del contesto naturale (cave), alla difficile connettività infrastrutturale; nessuno degli edifici dellʼarea presenta caratteri di particolare interesse o pregio architettonico e anzi buona parte degli stessi è interessato da condizioni di degrado architettonico e sicuramente non adeguato agli attuali parametri di sostenibilità.
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10.1 Analisi della proprietà fondiaria
Figura 17 Mappa catastale (aggiornamento a Ottobre 2015)
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Figura 18 Struttura della proprietà fondiaria (aggiornamento a Ottobre 2015)
10.3 Dotazione di standard L'area è totalmente privata, con assenza di standard.
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11. Analisi degli spazi aperti rilevanti ai fini della riqualificazione IN VIA DI DEFINIZIONE
12. Analisi degli edifici
Figura 19 Inquadramento dellʼambito su CTR 2K/10K con identificazione numerica degli edifici o delle unità volumetriche (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)
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Figura 20 Edificio “1” Torre Beltrame vista dalla SS 1 Aurelia
Figura 21 Edificio “1” Torre Beltrame, particolare
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Figura 22 Edificio “2”
Figura 23 Edificio “2” , sullo sfondo la Torre Beltrame
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Figura 24 Complesso “3”
Figura 25 Edificio “4”
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AREA Caratteristiche
Prevalenti
Periodo di costruzione Posteriore al 1970 Dopoguerra (1946-1970)
Interesse storico/arch. e/o testimoniale Destinazione dʼuso prevalente degli edifici attuale e/o precedente Il sottoutilizzo o lʼabbandono Voci fissate dalle leggi e dai regolamenti della RT in materia ossia (art.99 l.r. 65/14)
EDIFICI ED. 1
x
Inizi ʻ800/ inizi ʻ900 (1825-1945) Anteriore al 1825
x
Presente (si/no)
SI
Residenziale e commerciale di vicinato e direzionale e di servizio quando reciprocamente funzionali Industriale artigianale, commerciale allʼingrosso e depositi e direzionale di servizio Commerciale di grande distribuzione
x
ED. 2
ED. 3
ED. 4
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x x
x
commerciale di media distribuzione turistico ricettivo direzionale “puro” agricolo Tipologia degli edifici Residenze condominiali
Residenze mono-bifamiliari
Schiera Casa in linea Blocco chiuso Blocco aperto altro Villa Villetta altro
Edifici produttivi Capannone Edifici specialistici privati Edifici specialistici pubblici
Caratteristiche architettoniche e strutturali
x
Supermercato Albergo altro Chiesa Municipio Scuola Ospedale altro
x
Muratura Telaio in C.A.
x x
Telaio in C.A. prefabbricato Condizioni manutenzione
Copertura
di Buono stato normale Cattivo stato
x x
degradato Non utilizzato Piana
x
Capanna Falde Falda unica Botte Padiglione
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x x
x
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AREA Caratteristiche
Prevalenti
Shed Altro Manto
EDIFICI ED. 1
ED. 2
ED. 3
ED. 4
x
x
x
x
x
x
x
laterizio trad. (coppi e tegole) Coppi Marsigliesi Cemento Legno Vetro Piastrelle Lastre Eternit Lamiere
Rilevanza ambientale in relazione al contesto
Altro Contrastante / presenza detrattore ambientale Contrastante / presenza detrattore paesaggistico Neutro
x x di di
x
Caratterizzante
x
Â
28 Â
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13. Analisi degli elementi e delle caratteristiche utili o riferibili al protocollo ITACA IN VIA DI DEFINIZIONE
14. Analisi del degrado 14.1 Analisi e descrizione delle condizioni di degrado presenti nellʼambito di relazione (rif. Regolamento 3/R alla L.R. 1/2005) Principali categorie di degrado:
Descrizione degli elementi di degrado
a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;
- La presenza di un limitato patrimonio edilizio produttivo, di scarso valore architettonico, manifesta un impianto urbano scarsamente organizzato e carente di qualsiasi dotazione che ne palesi i caratteri di urbanità (insufficienza di parcheggi, assenza di spazi pubblici, scarsa o pericolosa connettività con la viabilità. -Presenza di destinazione d'uso non congrua per il contesto e i rapporti con gli elementi di prossimità (presenza di cava e trattamento di materiali inerti, immagazzinamento e stoccaggio di lapidei).
b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da precarie condizioni di staticità dellʼedificato, connesse allʼusura del tempo o ad inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici; c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti igienico-sanitari, sia come dotazione che come organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione allʼimpianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità; d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o insediamenti minori ove sussistano condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria
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Principali categorie di degrado: Descrizione degli elementi di degrado utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad esso integrate; e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonché nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane. 14.2 Criticità ed elementi di degrado - Degrado delle aree pregiate contermini (Torre Beltrame, colline) con scarsa connessione territoriale, visiva e fruitiva con la via Aurelia; - attività produttive e tipologie edilizie incongrue con i caratteri del luogo; - degrado paesaggistico e presenza di elementi di disturbo (materiali della lavorazione lapidea, attrezzature ed edifici produttivi) / assenza di parcheggi e servizi pubblici.
15. Potenzialità e opportunità di sviluppo - I volumi presenti sullʼarea, di nullo valore architettonico e non adatti ad essere riutilizzati per le nuove funzioni previste, lasciano prevedere potenzialità di recupero della SUL esistente con altre conformazioni morfologico/funzionali, più congrue con la situzione di contesto e gli obiettivi individuati dall'amministrazione. - La presenza in prossimità della Torre Beltrame, consente di ipotizzare la realizzare di superfici a parcheggio e a verde pubblico (elevazione degli standard), e connettere nel migliore dei modi l'area di rigenerazione con la Torre e con il Lago di Porta, realizzando i servizi necessari per una reinterpretazione funzionale.
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16. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana OBIETTIVI DI RIGENERAZIONE Art. 125 Comma 3, B2: La scheda contiene “Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana, in coerenza con le finalità di cui allʼart. 122 della L.R. 65/2014 (oppure descrizione delle eventuali discordanze).
Obiettivi 65/2014
Obiettivi specifici per lʼarea di rigenerazione
Azioni per la realizzazione degli obiettivi
a) la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente volta anche a migliorare la relazione con i tessuti urbani circostanti o la ricomposizione dei margini urbani, tenuto conto del necessario rapporto visuale e morfo- tipologico con il tessuto urbano consolidato;
Lʼipotesi progettuale prevede un radicale cambio di destinazioni dʼuso, con lʼabbattimento e il recupero della SUL per la realizzazione di edifici e aree destinate alla cultura e allo spettacolo, accoglienza turistica per i pellegrini della Francigena.
-
b) il recupero, il miglioramento o il potenziamento delle opere di urbanizzazione, servizi e del verde urbano;
Si prevede la realizzazione di verde pubblico attrezzato, parcheggi pubblici.
-
c) la compresenza di funzioni urbane diversificate e complementari;
Si prevede la realizzazione di servizi sociali, culturali e ricreativi, e la realizzazione di attività commerciali a servizio della fruizione turistica.
-
d) il raggiungimento di unʼequilibrata composizione sociale, anche attraverso interventi di edilizia sociale, tenuto conto altre sì di quanto stabilito dall'articolo 63;
-
-
e) lʼefficientamento energetico degli edifici e l'uso integrato di fonti rinnovabili;
-
-
f) il miglioramento della sostenibilità ambientale e della biodiversità volto a favorire lʼinserimento o il rafforzamento delle reti ecologiche legate alla presenza di corsi dʼacqua o aree naturali residue, a cui possono essere associati percorsi per la mobilità ciclo - pedonale;
Obiettivo è il migliore collegamento dell'area con il Lago di Porta, attraverso il sottopasso esistente alla ferrovia, da potenziare.
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g) gli interventi finalizzati a conseguire un migliore allineamento della cortina edilizia in coerenza con lʼassetto planimetrico urbano storicizzato e tenuto conto del necessario rapporto visuale con gli elementi
Gli interventi di riorganizzazione planimetrica, volumetrica, funzionale dell'area devono essere rivolti alla migliore valorizzazione e integrazione della Torre Beltrame
-
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espressivi dellʼidentità dei luoghi; h) la riqualificazione delle connessioni con gli spazi e servizi pubblici, anche esterni allʼarea, con particolare attenzione al trasporto collettivo.
Gli interventi di riorganizzazione planimetrica, volumetrica, funzionale dell'area devono essere rivolti alla migliore valorizzazione e integrazione dei percorsi di connessione territoriale (Via Aurelia/Lago di Porta)
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-
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17. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi Esistente Superficie territoriale esistente
19.000mq
Volume esistente
26.000mc
SUL esistente
5345mq
Previsione SUL TOT (mq):
+20% (1069mq)
Hmax:
10ml
Rapporto di copertura
0.30
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