Chianciano Rigenerazione

Comune di Chianciano Terme

SCHEDA PER LE AREE URBANE IN CONDIZIONI DI DEGRADO DA SOTTOPORRE A INTERVENTI DI RIGENERAZIONE ex L.R. n° 65/2014

Lotto n.2 – Michela Chiti – Valeria Lingua

Lotto n.2

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INDICE 1. AMBITO DI RELAZIONE ...................................................................................................................................... 3 A. INQUADRAMENTO ................................................................................................................................................ 3 1. Inquadramento territoriale dell’ambito di relazione ........................................................................................ 3 2. Coerenza con l'ambito di applicazione di cui all’art. 122 della L.R. 65/2014,................................................. 16 2.1 Classe di appartenenza dell’ambito ............................................................................................................................16 2.2 Descrizione di eventuali incoerenze ...........................................................................................................................16

3. Disciplina e progettualità ............................................................................................................................... 18 3.1 Ricognizione dei vincoli ...............................................................................................................................................18

4. Strumenti della pianificazione territoriale ...................................................................................................... 25 4.1 PIT/PPR .......................................................................................................................................................................25 4.2 Relazione con l’abaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR...................................................................................................30

5. Strumenti della pianificazione urbanistica ..................................................................................................... 32 5.1 Piano Regolatore Generale .........................................................................................................................................32 5.2 Masterplan ..................................................................................................................................................................35

6. Progetti sull’ambito ........................................................................................................................................ 36 B. ELEMENTI PER L’INDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI DEGRADO ............................................................................. 37 8. Obiettivi di riqualificazione verificati con i comuni ......................................................................................... 37 9. Descrizione dell’area....................................................................................................................................... 38 9.1 Analisi della proprietà fondiaria ..................................................................................................................................38 9.2 Analisi dei margini, delle quinte urbane e dei rapporti con i tessuti urbani e/o spazi aperti contermini ...................41 9.4 Dotazione di standard .................................................................................................................................................45

10. Analisi degli spazi aperti rilevanti ai fini della riqualificazione ..................................................................... 52 13. Analisi del degrado ....................................................................................................................................... 55 13.1 Analisi e descrizione delle condizioni di degrado presenti nell’area .........................................................................55 13.2 Localizzazione delle criticità e degli elementi di degrado .........................................................................................57

14. Potenzialità e opportunità di sviluppo .......................................................................................................... 62 15. Individuazione delle aree urbane in condizioni di degrado da sottoporre a interventi di rigenerazione ex L.R. n° 65/2014 ................................................................................................................................................... 66 2. ATTO DI RICOGNIZIONE DELLE AREE DEGRADATE ............................................................................................68 AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 1 - “CENTRO STORICO - EX CINEMA” ............................................................... 68 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado ........................................................................................ 68 5. Elaborati da presentare per il piano di intervento .......................................................................................... 73 AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 2 - “CENTRO STORICO – EX OSPEDALE” ........................................................... 75 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado ........................................................................................ 75 5. Elaborati da presentare per il piano di intervento .......................................................................................... 82 AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 3 - “PIAZZA ITALIA – LA RINASCENTE” .............................................................. 84 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado ........................................................................................ 84 5. Elaborati da presentare per il piano di intervento ........................................................................................ 104

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1. AMBITO DI RELAZIONE A. INQUADRAMENTO 1. Inquadramento territoriale dell’ambito di relazione

Fig. 1 - Inquadramento dell’ambito su CTR 2K/10K (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 2 - Inquadramento dell’ambito su CTR 2K/10K (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 3 - Inquadramento dell’ambito su ortofotocarta più recente – Anno 2013 – Scala 1:7.000 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 4 - Inquadramento dell’ambito su ortofotocarta più recente – Anno 2013 – Scala 1:7.000 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 5 - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1954 – Scala 1:12.000 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 6 - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1954 – Scala 1:12.000 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 7 - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1978 – Scala 1:12.000 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 8 - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1978 – Scala 1:12.000 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 9 - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1988 – Scala 1:12.000 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 10 - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1988 – Scala 1:12.000 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 11 - Inquadramento dell’ambito con periodizzazione della crescita urbana del centro storico: dal Catasto Generale Toscano al 2013 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 12 - Inquadramento dell’ambito con periodizzazione della crescita urbana di Piazza Italia: dal Catasto Generale Toscano al 2013 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 13 - Inquadramento dell’ambito con periodizzazione della crescita urbana della Rinascente: dal Catasto Generale Toscano al 2013 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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2. Coerenza con l'ambito di applicazione di cui all’art. 122 della L.R. 65/2014, 2.1 Classe di appartenenza dell’ambito classe A

B

SINTESI CRITERI

Ambito

1

aree di media/grande estensione, generalmente collocate nella fascia periferica dell'ambito urbanizzata e/o con diretta relazione con il territorio aperto , caratterizzata da una marcata prevalenza di fabbricati a destinazione produttive commerciali direzionali, con lotti medio grandi). Problematiche di degrado urbanistico legate al sotto utilizzo o all'abbandono. Da verificare la possibilità di una rigenerazione in APEA

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Medesime caratteristiche di A1ma con estensione medio/piccola

1

aree di medio/grande estensione caratterizzata da tessuto urbano misto (residenziale artigianale): media densità edilizia con fabbricati pluri-piano e capannoni artigianali; collocate generalmente nelle aree marginali dell'area urbanizzata. Generalmente le problematiche di degrado urbanistico prevalentemente sono legate a: scarsa qualità degli spazi aperti (pubblici e privati) e del costruito; insufficienza o inefficienza della maglia viaria e degli standard e dei servizi

2

Medesime caratteristiche di A1 ma con estensione medio/piccola

C

aree di piccola/ media dimensione; collocazione non necessariamente marginale; le condizioni di degrado dell'ambito sono fortemente legate allo stato di conservazione ed al grado di abbandono del patrimonio immobiliare che insiste sull'ambito stessa; la rigenerazione dell'ambito pertanto è connessa ad interventi di recupero puntuali a scala edilizia

D

VUOTI: ambito con prevalenza di spazi aperti prevalentemente ad uso pubblico connotati da una generale mancanza o debole destinazione funzionale; abbandono/sottoimpiego; degrado architettonico determinato dalla scarsa qualità del disegno degli spazi e dell'arredo urbano; scarsa qualità dei materiali e dello stato di conservazione/manutenzione.

2.2 Descrizione di eventuali incoerenze Presenza di elementi oggetto di esclusione ai sensi del comma 3 dell’art. 122 L.R. 65/2014 Elemento

Descrizione

a) gli edifici eseguiti in assenza di titolo abilitativo n.r. edilizio o in totale difformità o con variazioni essenziali rispetto allo stesso, ad esclusione di quelli per i quali siano stati rilasciati titoli in sanatoria b) gli edifici e i tessuti urbanistici riconosciuti di pregio n.r. per il loro valore storico, architettonico, tipologico e culturale dagli atti di governo del territorio c) gli edifici situati in aree soggette a vincoli di n.r. inedificabilità assoluta come definite dall’articolo 33

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Presenza di elementi oggetto di esclusione ai sensi del comma 3 dell’art. 122 L.R. 65/2014 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie) o dagli strumenti di pianificazione territoriale d) gli edifici ricadenti in aree a pericolosità geologica o n.r. idraulica in cui i piani di bacino e i piani di assetto idrogeologico non ammettono la realizzazione di interventi di ampliamento e) gli edifici vincolati quali immobili di interesse storico n.r. sensi della parte II del Codice

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3. Disciplina e progettualità 3.1 Ricognizione dei vincoli

Fig. 14 – Inquadramento dell’ambito in relazione ai Beni tutelati ai sensi della Parte II del D.Lgs. 42/2004 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR)

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Fig. 15 – Inquadramento dell’ambito in relazione ai Beni tutelati ai sensi della Parte II del D.Lgs. 42/2004 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR)

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Fig. 16 – Inquadramento dell’ambito in relazione alle aree di tutela individuate ai sensi del D.Lgs. 42/2004, art. 136 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR)

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Fig. 17 – Inquadramento dell’ambito in relazione alle aree di tutela individuate ai sensi del D.Lgs. 42/2004, art. 136 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR)

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Fig. 18 – Inquadramento dell’ambito in relazione alle aree di tutela individuate ai sensi del D.Lgs. 42/2004, art. 142, lett. g) – I territori coperti da foreste e da boschi(Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR)

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Fig. 19 – Inquadramento dell’ambito in relazione alle aree di tutela individuate ai sensi del D.Lgs. 42/2004, art. 142, lett. g) – I territori coperti da foreste e da boschi(Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR)

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Fig. 20 – Inquadramento dell’ambito in relazione alle aree di tutela individuate ai sensi del D.Lgs. 42/2004, art. 142 ( Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR)

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Fig. 21 – Inquadramento dell’ambito in relazione alle aree di tutela individuate ai sensi del D.Lgs. 42/2004, art. 142 Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR)

4. Strumenti della pianificazione territoriale 4.1 PIT/PPR Il Piano di indirizzo territoriale regionale (PIT) approvato con delibera del Consiglio Regionale n.37 del 27 giugno 2015 quale integrazione del piano di indirizzo territoriale (PIT) con valenza di piano paesaggistico inserisce il comune di Chianciano Terme nell’ambito di paesaggio n. 15 insieme ai comuni di Arezzo (AR), Castiglion Fiorentino (AR), Cetona (SI), Chiusi (SI), Civitella in Val di Chiana (AR), Cortona (AR), Foiano della Chiana (AR), Lucignano (AR), Marciano della Chiana (AR), Monte San Savino (AR), Montepulciano (SI), San Casciano dei Bagni (SI), Sateano (SI), Sinalunga (SI), Torrita di Siena (SI) Tra i processi storici di territorializzazione dell’area, Chianciano si sviluppa come insediamento termale con la colonizzazione Romana, documentata fin dal II secolo a.C. A partire già dalla metà del II secolo a.C. due sorgenti del territorio di Chianciano cominciano ad essere utilizzate sia come luoghi di culto sia come centri termali veri e propri: si tratta della grande struttura situata in località Mezzomiglio e del celebre santuario dei Fucoli. Alla fine del I secolo a.C. e durante tutta l’età imperiale, Chianciano è

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noverato fra i più importanti centri termali, sede di lussuosi edifici le cui sorgenti fredde vengono utilizzate per curare disturbi e malattie dello stomaco e della testa.

Sulla direttrice tra Chiusi e la francigena, da sempre tagliata fuori dalle principali vie di comunicazione, il nucleo urbano ha subito il maggiore sviluppo urbanistico-economico nel primo Novecento: i Bagni di Chianciano, oggi Chianciano Terme, piccolo centro cresciuto in età lorenese intorno alle sue terme, dal 1919 in poi si ingrandì per iniziative pubbliche e private, diventando una delle più frequentate stazioni idrominerali italiane. Tra le due guerre era costituita da una trentina di alberghi e pensioni presso gli stabilimenti di acque solfato-calciche, salutari per la calcolosi epatica e biliare (Acqua Santa e di Sillene).

Nei primi anni ’70, Chianciano Terme contava 231 alberghi e pensioni e 219 affittacamere con un complesso di 14.000 letti, con attività terziarie e servizi vari, adeguati a una cittadina di quasi 5500 persone che quadruplicava la propria popolazione nella stagione termale.

Fino alla metà del XX secolo la Val di Chiana espresse caratteri rurali, con mancanza quasi assoluta di industrie. Gli storici centri d’altura, anche quelli con caratteri sociali prettamente urbani, non erano stati in grado di trasformarsi in poli di industrializzazione, e nel fondovalle non si erano registrate gemmazioni urbane, al di là dei borghi cresciuti intorno alle stazioni (Camucia, Chiusi Scalo, Terontola Stazione e Montepulciano Stazione), con crescite moderate di Sinalunga, Torrita, Chiusi e soprattutto Chianciano, ove negli anni della crisi demografica (1951-71) la stazione termale passò da 4548 a 6788 abitanti. Da allora, i capoluoghi sono stati interessati da espansioni edilizie, dallo sviluppo di attività industriali e terziarie e del turismo d’arte, di cultura, antiquariato e enogastronomico, con nuovi centri commerciali di massa. L’elemento territoriale che forse più colpisce è il carattere di regione policentrica: tante città storiche, con architetture, opere d’arte, memorie ed identità culturali. In crescita anche il turismo rurale e l’agriturismo – con larga presenza di stranieri – nei centri storici e nelle aziende agricole.

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Fig. 22 – Inquadramento dell’ambito in relazione alla carta dei Caratteri del paesaggio – Scala originale 1:50.000 (Fonte: http://www.regione.toscana.it/-/piano-di-indirizzo-territoriale-con-valenza-di-pianopaesaggistico?redirect=http%3A%2F%2Fwww.regione.toscana.it%2Fcittadini%2Fterritorio-epaesaggio%2Fpaesaggio%3Fp_p_id%3D101_INSTANCE_mEOho3uKfTdm%26p_p_lifecycle%3D0%26p_p_state%3Dnormal%26p _p_mode%3Dview%26p_p_col_id%3D_118_INSTANCE_CI2LeILYbuAL__column-1%26p_p_col_count%3D1 – PIT con valenza PPR - Scheda Ambito di paesaggio)

Relativamente alle invarianti strutturali, la scheda del PIT riconosce i seguenti valori e criticità: - in riferimento ai caratteri idro-geo-morfologici dei bacini idrografici e dei sistemi morfogenetici, i grandi insediamenti storici di Montepulciano, Chianciano, Foiano e Chiusi sono posti su sommità della Collina dei bacini neo-quaternari a sabbie dominanti. Le sorgenti geotermali sono molto diffuse sui ripiani travertinosi e calcarei nell’area sud-ovest dell’ambito, in cui sono da citare le sorgenti di Acqua Santa e di Sillene a Chianciano Terme. La risorsa idrica dell’ambito è tanto notevole quanto vulnerabile.

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La scarsa profondità dei corpi principali, le coperture permeabili, l’espansione degli insediamenti, ed in parte l’agricoltura intensiva se non condotta secondo buone pratiche agronomico-colturali, rappresentano rischi concreti di impoverimento e, soprattutto, di inquinamento. Infine, l’estrazione di inerti nella piana di Arezzo, e anche in Val di Chiana ha inciso molto sul paesaggio; sono presenti cave attive a sud di Castiglion Fiorentino e presso Chianciano terme e Chiusi.

- in riferimento ai caratteri ecosistemici del paesaggio, gli estesi sistemi collinari e alto collinari pliocenici di Montepulciano e Chianciano Terme ospitano mosaici di ambienti agricoli e aree forestali collinari, da cui emergono i rilievi calcarei del Monte Cetona e di Pietraporciana, con importanti ambienti forestali mesofili e relittuali habitat prativi e rupestri. Le maggiori criticità dell’ambito sono legate ai processi di consumo di suolo agricolo, di frammentazione e di accentuazione dell’effetto barriera tra gli ecosistemi planiziali e quelli collinari, si realizzano lungo gli assi stradali pedecollinari, con particolare riferimento alla SR 71, di collegamento tra Arezzo, Castiglion Fiorentino e Cortona e nei paesaggi collinari circostanti i centri abitati più estesi (Montepulciano, Chianciano terme e Sarteano).

- relativamente al carattere policentrico e reticolare dei sistemi insediativi, urbani e infrastrutturali, il fascio infrastrutturale pedecollinare di strade storiche e ferrovia è costeggiato sulle colline a occidente dalla viabilità storica di crinale, che intercetta i centri fortificati di mezzacosta e di sommità (Montepulciano, Chianciano), affacciati sulla piana e collegati ad essa tramite un sistema di strade a pettine, e si chiude a sud con i centri di Chiusi, Sarteano, Cetona (Il Corridoio infrastrutturale della Val di Chiana). Questo “corridoio infrastrutturale della Val di Chiana” rappresenta uno dei principali valori dell’ambito, insieme alle attrezzature termali con il relativo intorno territoriale nelle località di Chianciano Terme, Montepulciano, Sant’Albino, l’area delle Terme di Fonteverde a San Casciano dei Bagni. Tra le criticità è individuata la compromissione dei caratteri paesistici dei centri collinari: negli insediamenti collinari le espansioni che si sviluppano intorno ai centri maggiori e alle frazioni hanno spesso dimensioni che prevalgono rispetto ai nuclei storici, con fenomeni di dispersione urbana che frammentano il sistema ambientale e rendono i centri privi di riconoscibilità nonché di identità e di qualità urbana e paesistica. E’ il caso di Chianciano, importante luogo termale divenuto uno dei maggiori centri della Val di Chiana: qui la nuova urbanizzazione si è diffusa lungo la naturale linea di crinale creando un consistente aggregato che si contrappone al nucleo antico.

In sintesi, Il contesto si caratterizza per una complessa struttura paesaggistica, in cui i complessi termali di Chianciano sono considerati parte integrante del patrimonio territoriale dell’ambito insieme alle sistemazioni colturali a maglia fitta e alla presenza dell’olivo - qui in condizioni climatiche ideali per la produzione.

Gli Indirizzi per le politiche prevedono, al fine di preservare il sistema insediativo storico collinare e la leggibilità della sua relazione con il paesaggio agrario (punto 4), di: - tutelare l’integrità morfologica di centri, nuclei, aggregati storici ed emergenze di valore architettonicotestimoniale, dei loro intorni agricoli e delle visuali panoramiche da e verso tali insediamenti, anche contenendo ulteriori espansioni e l’urbanizzazione diffusa lungo i crinali (con particolare riferimento a Cortona, Monte San Savino, Lucignano, Sinalunga, Civitella Val di Chiana, Chianciano, Montepulciano, Montefollonico, Sartiano, Cetona, Castiglion Fiorentino); - evitare, nella programmazione di nuovi interventi 8punto 18), ulteriori nuovi consumi di suolo nelle aree agricole circostanti i centri abitati più estesi (Montepulciano, Chianciano Terme e Sarteano).

- valorizzare e recuperare le strutture termali di origine storica poste nelle località di Chianciano Terme, Montepulciano, Sant’Albino, San Casciano dei Bagni e garantire azioni volte alla stabilità delle risorse geotermali (punto 19).

Gli obiettivi di qualità e direttive inerenti le aree in oggetto riguardano:

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Obiettivo 1. [‌] tutelare le relazioni funzionali ed ecosistemiche tra il territorio pianeggiante e le aree collinari e montane, nonchÊ ricostituire le relazioni tra il sistema insediativo e le aree agricole circostanti Direttive correlate Gli enti territoriali e i soggetti pubblici, negli strumenti della pianificazione, negli atti del governo del territorio e nei piani di settore, ciascuno per propria competenza, provvedono, a: 1.3 - evitare ulteriori processi di dispersione insediativa in territorio rurale anche attraverso la definizione e riqualificazione dei margini urbani, la salvaguardia degli spazi agricoli periurbani e la ricostituzione delle relazioni territoriali con i contesti contermini; 1.4 - assicurare che eventuali nuove espansioni e nuovi carichi insediativi siano coerenti per tipi edilizi, materiali, colori ed altezze, e opportunamente inseriti nel contesto paesaggistico senza alterarne la qualità morfologica e percettiva.

4.2 Relazione con l’abaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR

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Fig. 23 – Inquadramento dell’area in relazione all’Abaco dei tessuti edilizi – Scala 1:30.000 circa (Fonte: PIT/PPR, Carta del territorio urbanizzato)

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5. Strumenti della pianificazione urbanistica 5.1 Piano Regolatore Generale

Fig. 24 – Inquadramento dell’ambito in relazione alle zone territoriali omogenee Regolamento urbanistico

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(Fonte: rielaborazioni cartografie

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Fig. 25 – Inquadramento dell’ambito in relazione alle zone territoriali omogenee Regolamento urbanistico

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(Fonte: rielaborazioni cartografie

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Fig. 26 – Inquadramento dell’ambito in relazione alle zone territoriali omogenee Regolamento urbanistico

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(Fonte: rielaborazioni cartografie

Lotto n.2

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5.2 Masterplan Le parole chiave della strategia pianificatoria sottesa al Masterplan della città di Chianciano sono riconducibili al termine “rigenerazione urbana”. La rigenerazione urbana è esplicitamente richiamata nella nuova legge di Governo del territorio (n.65/2014) con le seguenti finalità: -

Favorire il riuso di aree già urbanizzate e evitare nuovo consumo di suolo;

-

Favorire la densificazione per la migliore sostenibilità economica e per la mobilità;

-

Prevedere una pluralità di funzioni come fattore di attrattività;

-

Inserire tecnologie e invenzioni innovative nei servizi e nelle dotazioni collettive;

-

Attivare la partecipazione nella definizione delle linee strategiche.

La strategia di rigenerazione si attiva solitamente a fronte di parti di città in cui l’elemento appunto generatore della formazione insediativa abbia perduto il suo ruolo e le sue funzioni, come nel caso di aree produttive dismesse.

Nel caso di Chianciano, la particolare ragione economico produttiva principale che ha presieduto agli ultimi cinquant’anni di formazione urbana, consiste nella funzione termale e nella ricettività connessa.

Pertanto la strategia di rigenerazione indicata nelle linee di Masterplan coerentemente con le strategie del Piano strutturale, non può riguardare particolari aree o settori della città, ma l’intero organismo urbano esteso ai suoi contorni paesaggistici e ambientali. In questo senso quindi l’approccio alla rigenerazione urbana proposto deve costituirsi come prefigurazione di interventi sia sulle specifiche parti così come individuato nelle schede, sia sui nessi relazionali tra di essi. Una strategia per oggetti e per relazioni che per loro natura coinvolgono tutta la città e i rapporti di questa intrattiene o deve intrattenere con il suo contesto paesaggistico e agroambientale. La cura del contesto è simmetrica alla centralità della rigenerazione e del riuso della città costruita nella conclamata accezione del non consumo di nuovo suolo.

Non può essere d’altronde concepita nessuna nuova funzione che da sola possa sostenere la rigenerazione urbana, sociale e economica. La fattibilità del Masterplan può essere pertanto riguardata come “il progetto dei progetti” che dovrà contemporaneamente considerare: -

la più ampia declinazione della risorsa termale e delle strutture ad essa connesse da un ruolo soprattutto legato alla salute verso una molteplicità di ruoli legati ad una più generale nozione di benessere psicofisico ivi comprese esperienze ludiche, sensoriali e formative;

-

il collegamento tra le attività connesse al termalismo e quelle che devono essere proposte come pratiche fisiche e motorie all’aria aperta esperibili nell’ambito di un sistema continuo e interconnesso di spazi verdi, da quelli disegnati di corredo ai complessi architettonici, alle connessioni ecologiche, ai contorni agroambientali del territorio aperto;

-

la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente di recente formazione finalizzato al raggiungimento di un suo “stato di benessere”, sia dal punto di vista ecologico e energetico che da quello estetico con ampio ricorso alle categorie della sostituzione edilizia, della ristrutturazione urbanistica, del trasferimento di capacità edificatoria e della perequazione;

-

la densificazione urbanistico edilizia finalizzata a raggiungere ambiti di sufficiente massa critica necessari alla attrattività, alla multifunzionalità e alla razionalizzazione della mobilità e della accessibilità;

-

la formazione di una significativa offerta di edilizia sociale in tutta la sua gamma di destinatari e forme (cessione, affitto, affitto con patto di futura vendita) e di gestioni anche per utenze “deboli”;

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la valutazione dei dimensionamenti dell’abitare e dei servizi di interesse comune in ambito di area vasta con ricorso a forme compensative e perequative di tipo territoriale.

6. Progetti sull’ambito Nel programma di valorizzazione e di rivitalizzazione del centro storico tra gli obiettivi che interessano l’area di relazione c’è la realizzazione di un parcheggio nell’area limitrofa alla porta San Giovanni e la realizzazione di un ascensore di collegamento tra l’area a parcheggio e la piazza dei Soldati nel centro storico.

Il progetto del parcheggio prevede la realizzazione di posti auto sia all’aperto che in box da realizzarsi in una volumetria nuova funzionale anche al contenimento della scarpata in cattivo stato di conservazione.

Il progetto prevede la copertura dell’edificio dei box a verde al fine di mitigarne l’impatto sul versante collinare in cui si inserisce. Tale progetto è inserito nel piano triennale delle opere pubbliche nell’annualità riferita al 2010.

Il progetto della viabilità prevede la riqualificazione dell’incrocio tra via Trasimeno e via di Circonvallazione.

Fig. 27 – Progetto del parcheggio per l’area della porta San Giovanni

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B. ELEMENTI PER L’INDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI DEGRADO 8. Obiettivi di riqualificazione verificati con i comuni A seguito del confronto aperto intervenuto tra i presenti alla riunione sono scaturite le seguenti proposte progettuali riferibili a tre grandi aree tematiche sottese al conseguimento di un macro obiettivo politico verso la trasformazione della città verso una smart city : 1. Centro storico: polo della cultura; 2. La Rinascente: polo sanitario; 3. Piazza Italia: polo commerciale

Il polo della cultura potrebbe accogliere: 1. Distaccamento delle scienze attuariali nell’ex edificio della scuola alberghiera; 2. Realizzazione dell’ospitalità per gli studenti e professori dell’istituto alberghiero 3. Valorizzazione del museo etrusco e ricerca dei finanziamenti per gli scavi archeologici

Il polo sanitario potrebbe accogliere: 1. una sorta di casa della salute; 2. sviluppare la presenza di Chianciano Salute 3. sviluppare il centro dell’università di Pittsburg come centro specializzato nella diagnostica.

Riqualificazione del patrimonio edilizio esistente •

riqualificazione della struttura dell’ex cinema per funzioni legate alle manifestazioni culturali;

•

riqualificazione dell’ex ospedale con cambio di destinazione d’uso a residenziale (cohousing, residenza sociale)

Miglioramento opere di urbanizzazione, servizi e verde urbano •

riorganizzazione delle aree a parcheggio e delle aree a verde urbano, intorno al centro storico al fine di ottimizzarne la fruizione medesima;

•

riorganizzazione delle aree a parcheggio e delle aree a verde urbano alla Rinascente;

Compresenza di funzioni urbane diversificate Equilibrata composizione sociale Efficientamento energetico Sostenibilità ambientale •

potenziamento della mobilità ciclo-pedonale.

Migliore allineamento della cortina edilizia •

ricomposizione dei fronti urbani lungo la via Luigi Galvani;

•

riqualificazione dei fronti urbani lungo il viale Gaetano Salvemini al fine di riordinare il rapporto tra prospetti principali e prospetti tergali.

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Riqualificazioni connessioni anche con l’esterno dell’area •

riqualificazione degli attraversamenti pedonali e ciclabili esistenti tra l’area di rigenerazione e l’area Fiera e l’area residenziale posta al di là della ferrovia.

9. Descrizione dell’area L’asse di attraversamento lungo 3 Km circa collega le tre aree individuate e connette a pettine sulla pendenza dei versanti incontrati, con una viabilità secondaria, le parti urbane più esterne a questo asse centrale su cui sono incardinate tutte le funzioni ed i servizi principali.

9.1 Analisi della proprietà fondiaria

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Fig. 28 - Inquadramento dell’area del centro storico con sovrapposizione di proprietà pubbliche e private (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali e Agenzia del Territorio)

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Fig. 29 - Inquadramento dell’area con sovrapposizione di proprietà pubbliche e private (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali e Agenzia del Territorio)

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Fig. 30 - Inquadramento dell’area con sovrapposizione di proprietà pubbliche e private (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali e Agenzia del Territorio)

9.2 Analisi dei margini, delle quinte urbane e dei rapporti con i tessuti urbani e/o spazi aperti contermini

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Fig. 31 – Individuazione dei margini e delle quinte urbane nell’area del centro storico

Fig. 32 – Individuazione dei margini e delle quinte urbane nell’area della Rinascente

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Fig. 33 – Individuazione dell’altezza media delle quinte urbane nell’area del centro storico

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Fig. 34 – Individuazione dell’altezza media delle quinte urbane nell’area di Piazza Italia

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Fig. 35 – Individuazione dell’altezza media delle quinte urbane nell’area della Rinascente

9.4 Dotazione di standard

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Fig. 36 – Dotazione di Standard e servizi realizzati o già di proprietà pubblica nell’area del centro storico (Fonte: rielaborazione dati RT e AC)

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Fig. 37 – Dotazione di Standard e servizi realizzati o già di proprietà pubblica nell’area di Piazza Italia (Fonte: rielaborazione dati RT e AC)

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Fig. 38 – Dotazione di Standard e servizi realizzati o già di proprietà pubblica nell’area della Rinascente (Fonte: rielaborazione dati RT e AC)

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10. Analisi degli spazi aperti rilevanti ai fini della riqualificazione

Fig. 39 - Inquadramento dell’area con spazi pubblici e di uso pubblico nell’area del centro storico (Fonte: materiali reperiti presso l’A.C. e rilievi da sopralluogo)

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Fig. 40 - Inquadramento dell’area con spazi pubblici e di uso pubblico nell’area di Piazza Italia (Fonte: materiali reperiti presso l’A.C. e rilievi da sopralluogo)

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Fig. 41 - Inquadramento dell’area con spazi pubblici e di uso pubblico nell’area della Rinascente (Fonte: materiali reperiti presso l’A.C. e rilievi da sopralluogo)

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13. Analisi del degrado La criticità evidente è data dal degrado urbano indotto della cessazione di molte attività turistico ricettive e dell’indotto ad esse connesse. Il quadro conoscitivo delle aree maggiormente interessate dalla cessazione delle attività è in corso di elaborazione.

Nell’area La Rinascente la presenza di un patrimonio edilizio molto denso, organizza un impianto urbano caotico, scarsamente organizzato, non gerarchizzato, con un sistema di servizi e di infrastrutture, quasi esclusivamente carrabili, carenti soprattutto di parcheggi e spazi pubblici in generale.

L’area in oggetto non denota un degrado sociale e la stessa cosa può dirsi delle zone adiacenti, mentre è evidente e visibile, il degrado economico, per il numero delle attività chiuse e abbandonate o in vendita, o sottoutilizzate, con prevalenza delle strutture turistiche di piccole e medie dimensioni.

Il degrado dell’area di Piazza Italia appare la rarefazione dello spazio e della localizzazione delle diverse funzioni, nonché l’articolazione e la dimensione degli edifici specialistici.

L’area adiacente al centro storico manifesta un degrado dovuto alla presenza di funzioni ed edifici incongrui al confronto anche paesaggistico con il centro storico.

13.1 Analisi e descrizione delle condizioni di degrado presenti nell’area (rif. Regolamento 3/R alla L.R. 1/2005)

Principali categorie di degrado:

Descrizione degli elementi di degrado

a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia In special modo per quanto riguarda l’area La carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli Rinascente la densità edilizia denuncia una standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle carenza degli standard urbanistici. opere di urbanizzazione primaria e secondaria; b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da precarie condizioni di staticità dell’edificato, connesse all’usura del tempo o ad inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici;

La presenza di un patrimonio edilizio scarsamente organizzato, non gerarchizzato, con un sistema di servizi e di infrastrutture, quasi esclusivamente carrabili, carenti soprattutto di qualsiasi dotazione che ne palesi i caratteri di urbanità (insufficienza di parcheggi e spazi pubblici in generale, della viabilità secondaria e delle relative opere come i marciapiedi, l’illuminazione pubblica, ecc.).

c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti igienico-sanitari, sia come dotazione che come organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione all’impianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità; d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o Risulta evidente il degrado economico, per il

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Principali categorie di degrado: insediamenti minori ove sussistano condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonchĂŠ delle forme produttive ad esso integrate; e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonchĂŠ nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane.

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Descrizione degli elementi di degrado numero delle attivitĂ chiuse e abbandonate, o sottoutilizzate, con prevalenza delle strutture di grandi dimensioni precedentemente destinate alle attivitĂ turistico ricettive.

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13.2 Localizzazione delle criticitĂ e degli elementi di degrado

Fig. 42 – Inquadramento fotografico dell’area del centro storico con analisi sullo stato di degrado fisico/architettonico degli edifici (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti)

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Fig. 43 – Inquadramento dell’area del centro storico con analisi sullo stato di occupazione/abbandono degli edifici (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti)

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Fig. 44 – Inquadramento fotografico dell’area di Piazza Italia con analisi sullo stato di degrado fisico/architettonico degli edifici (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti)

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Fig. 45 – Inquadramento dell’area di Piazza Italia con analisi sullo stato di occupazione/abbandono degli edifici (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti)

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Fig. 46 – Inquadramento fotografico dell’area della Rinascente con analisi sullo stato di degrado fisico/architettonico degli edifici (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti)

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Fig. 47 – Inquadramento dell’area della Rinascente con analisi sullo stato di occupazione/abbandono degli edifici (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti)

14. Potenzialità e opportunità di sviluppo Le parole chiave della strategia pianificatoria sottesa al Masterplan della città di Chianciano sono riconducibili al termine “rigenerazione urbana”.

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La strategia di rigenerazione si attiva anche in questo caso a fronte di parti di città in cui l’elemento appunto generatore della formazione insediativa abbia perduto il suo ruolo e le sue funzioni, come nel caso di aree turistiche dismesse.

Nel caso di Chianciano, la particolare ragione economico produttiva principale che ha presieduto agli ultimi cinquant’anni di formazione urbana, consiste nella funzione termale e nella ricettività connessa.

Pertanto la strategia di rigenerazione indicata nelle linee di Masterplan coerentemente con le strategie del Piano strutturale, non può riguardare particolari aree o settori della città, ma l’intero organismo urbano esteso ai suoi contorni paesaggistici e ambientali. In questo senso quindi l’approccio alla rigenerazione urbana dovrà costituirsi come prefigurazione di interventi sia sulle specifiche parti così come individuate negli ambiti proposti, sia sui nessi relazionali tra di essi. Una strategia per oggetti e per relazioni che per loro natura coinvolgono tutta la città e i rapporti che questa intrattiene o deve intrattenere con il suo contesto paesaggistico e agroambientale. La cura del contesto è simmetrica alla centralità della rigenerazione e del riuso della città costruita nella conclamata accezione del non consumo di nuovo suolo.

Le progettualità messe in campo negli anni, direttamente connesse all’area in esame o attinenti più in generale al contesto urbano di riferimento, ancorché a volte abbandonate, riprese o sospese riguardano i seguenti temi: 1. INFRASTRUTTURE VIABILISTICHE: 1.1. Finanziamento regionale per la dotazione di opere pubbliche e infrastrutture l’area ex ospedale al fine di riqualificare la porta di ingresso alla città; 1.2. Progetti FIAB 2014, sia per la rete locale di ciclo-pedonalità sia per la rete extraurbana di connessione con il territorio di Chiusi ed i sentieri delle bonifiche.

1.3. Sostituzione edilizia del cinema con cambio di destinazione d’uso a residenziale, commerciale, direzionale.

A seguito del confronto aperto intervenuto tra i presenti alla riunione sono scaturite le seguenti proposte progettuali riferibili a tre grandi aree tematiche sottese al conseguimento di un macro obiettivo politico verso la trasformazione della città verso una smart city (Zermat termale): 4. Centro storico: polo della cultura; 5. La Rinascente: polo sanitario; 6. Piazza Italia: polo commerciale

Il polo della cultura potrebbe accogliere: 4. Distaccamento delle scienze attuariali nell’ex edificio della scuola alberghiera; 5. Realizzazione dell’ospitalità per gli studenti e professori dell’istituto alberghiero 6. Valorizzazione del museo etrusco e ricerca dei finanziamenti per gli scavi archeologici

Il polo sanitario potrebbe accogliere: 4. una sorta di casa della salute; 5. sviluppare la presenza di Chianciano Salute 6. sviluppare il centro dell’università di Pittsburg come centro specializzato nella diagnostica.

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Fig. 48 – Inquadramento dell’area con rappresentazioni schematiche degli obiettivi definiti (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)

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Fig. 49 – Inquadramento dell’area con rappresentazioni schematiche degli obiettivi definiti (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)

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15. Individuazione delle aree urbane in condizioni di degrado da sottoporre a interventi di rigenerazione ex L.R. n° 65/2014

Fig. 50 – Inquadramento dell’ambito di relazione con l’individuazione delle aree di rigenerazione del centro storico con la numerazione corrispondente alle schede degli atti di ricognizione di cui alla parte 2

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Fig. 51 – Inquadramento dell’ambito di relazione con l’individuazione delle aree di rigenerazione della Rinascente e di Piazza Italia con la numerazione corrispondente alle schede degli atti di ricognizione di cui alla parte 2

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2. ATTO DI RICOGNIZIONE DELLE AREE DEGRADATE AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 1 - “CENTRO STORICO - EX CINEMA” 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado

Fig. 52 – Perimetrazione dell’area di rigenerazione urbana 1

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Fig. 53 – Altezza degli edifici esistenti nell’area di rigenerazione urbana 1

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Fig. 54 – Superficie coperta degli edifici esistenti nell’area di rigenerazione urbana 1

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Fig. 55 – Volume degli edifici esistenti nell’area di rigenerazione urbana 1

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Fig. 56 – Disciplina dell’area di rigenerazione urbana 1

LEGENDA

CODIFICA LEGENDA Principali allineamenti rispetto a strade e piazze pubbliche Mobilità lenta ciclabile ARC: area di riqualificazione delle connessioni ARS: area di reperimento del sedime edificatorio ARSp: area di reperimento per lo spazio pubblico Vi: viabilità (carrabile, pedonale)

Fig. 57 – Legenda della disciplina dell’area di rigenerazione urbana 1

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Fig. 58 – Categorie di intervento dell’area di rigenerazione urbana 1

5. Elaborati da presentare per il piano di intervento Verifica di coerenza con la scheda di ricognizione.

Elaborati: a) il cronoprogramma degli interventi;

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b) l’impegno dei soggetti attuatori alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ed eventuale cessione delle aree al comune; c) l’impegno alla sottoscrizione di idonee garanzie fideiussorie in ordine all’attuazione del piano di intervento e circa il rispetto della convenzione medesima; d) lo schema di convenzione. e) lo schema delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria f) il progetto preliminare degli interventi

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AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 2 - “CENTRO STORICO – EX OSPEDALE” 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado

Fig. 59 – Perimetrazione dell’area di rigenerazione urbana 2

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Fig. 60 – Perimetrazione dell’area di rigenerazione urbana 2

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Fig. 61 – Altezza degli edifici esistenti nell’area di rigenerazione urbana 2

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Fig. 62 – Superficie coperta degli edifici esistenti nell’area di rigenerazione urbana 2

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Fig. 63 – Volume degli edifici esistenti nell’area di rigenerazione urbana 2

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Fig. 64 – Disciplina dell’area di rigenerazione urbana 2

LEGENDA

CODIFICA LEGENDA Principali allineamenti rispetto a strade e piazze pubbliche Mobilità lenta ciclabile ARC: area di riqualificazione delle connessioni ARS: area di reperimento del sedime edificatorio ARSp: area di reperimento per lo spazio pubblico Vi: viabilità (carrabile, pedonale)

Fig. 65 – Legenda della disciplina dell’area di rigenerazione urbana 2

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Fig. 66 – Disciplina dell’area di rigenerazione urbana 2

LEGENDA

CODIFICA LEGENDA Principali allineamenti rispetto a strade e piazze pubbliche Mobilità lenta ciclabile ARC: area di riqualificazione delle connessioni ARS: area di reperimento del sedime edificatorio ARSp: area di reperimento per lo spazio pubblico Vi: viabilità (carrabile, pedonale)

Fig. 67 – Legenda della disciplina dell’area di rigenerazione urbana 2

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Fig. 68 – Categorie di intervento dell’area di rigenerazione urbana 2

5. Elaborati da presentare per il piano di intervento Verifica di coerenza con la scheda di ricognizione.

Elaborati: a) il cronoprogramma degli interventi;

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b) l’impegno dei soggetti attuatori alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ed eventuale cessione delle aree al comune; c) l’impegno alla sottoscrizione di idonee garanzie fideiussorie in ordine all’attuazione del piano di intervento e circa il rispetto della convenzione medesima; d) lo schema di convenzione. e) lo schema delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria f) il progetto preliminare degli interventi

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AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 3 - “PIAZZA ITALIA – LA RINASCENTE” 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado

Fig. 69 – Perimetrazione dell’area di rigenerazione urbana 3

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Fig. 70 – Perimetrazione dell’area di rigenerazione urbana 3

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Fig. 71 – Perimetrazione dell’area di rigenerazione urbana 3

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Fig. 72 – Perimetrazione dell’area di rigenerazione urbana 3

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Fig. 73 – Altezza degli edifici esistenti nell’area di rigenerazione urbana 3

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Fig. 74 – Superficie coperta degli edifici esistenti nell’area di rigenerazione urbana 3

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Fig. 75 – Volume degli edifici esistenti nell’area di rigenerazione urbana 3

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Fig. 76 – Disciplina dell’area di rigenerazione urbana 3

LEGENDA

CODIFICA LEGENDA Principali allineamenti rispetto a strade e piazze pubbliche Mobilità lenta ciclabile ARC: area di riqualificazione delle connessioni ARS: area di reperimento del sedime edificatorio ARSp: area di reperimento per lo spazio pubblico Vi: viabilità (carrabile, pedonale)

Fig. 77 – Legenda della disciplina dell’area di rigenerazione urbana 3

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Fig. 78 – Disciplina dell’area di rigenerazione urbana 3

LEGENDA

CODIFICA LEGENDA Principali allineamenti rispetto a strade e piazze pubbliche Mobilità lenta ciclabile ARC: area di riqualificazione delle connessioni ARS: area di reperimento del sedime edificatorio ARSp: area di reperimento per lo spazio pubblico Vi: viabilità (carrabile, pedonale)

Fig. 79 – Legenda della disciplina dell’area di rigenerazione urbana 3

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Fig. 80 – Disciplina dell’area di rigenerazione urbana 3

LEGENDA

CODIFICA LEGENDA Principali allineamenti rispetto a strade e piazze pubbliche Mobilità lenta ciclabile ARC: area di riqualificazione delle connessioni ARS: area di reperimento del sedime edificatorio ARSp: area di reperimento per lo spazio pubblico Vi: viabilità (carrabile, pedonale)

Fig. 81 – Legenda della disciplina dell’area di rigenerazione urbana 3

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Fig. 82 – Categorie di intervento dell’area di rigenerazione urbana 3

5. Elaborati da presentare per il piano di intervento Verifica di coerenza con la scheda di ricognizione.

Elaborati: a) il cronoprogramma degli interventi;

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b) l’impegno dei soggetti attuatori alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ed eventuale cessione delle aree al comune; c) l’impegno alla sottoscrizione di idonee garanzie fideiussorie in ordine all’attuazione del piano di intervento e circa il rispetto della convenzione medesima; d) lo schema di convenzione. e) lo schema delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria h) il progetto preliminare degli interventi

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Con la collaborazione del Dott. urb. Giacomo Rossi

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