Riqualificazione Chiesina by Anci Toscana

Comune di CHIESINA UZZANESE

SCHEDA PER LE AREE URBANE IN CONDIZIONI DI DEGRADO DA SOTTOPORRE A INTERVENTI DI RIGENERAZIONE ex L.R. n° 65/2014

Lotto n.4 – arch. Gianfranco Gorelli – arch. Francesca Masi

SCHEDA PER LE AREE URBANE IN CONDIZIONI DI DEGRADO DA SOTTOPORRE A INTERVENTI DI RIGENERAZIONE ex L.R. n째 65/2014

Collaboratori della coppia di professionisti del lotto n.4: arch. Chiara Nostrato per il comune di Prato: arch. Francesco Caporaso per il comune di Pistoia: arch. Elisa Spilotros per il comune di Empoli: arch. Marco Carletti per il comune di Montelupo Fiorentino: arch. Riccardo Manetti per il comune di Chiesina Uzzanese: arch. Lorenzo Lenzi

Lotto n. 4

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INDICE SCHEDA PER LE AREE URBANE IN CONDIZIONI DI DEGRADO DA SOTTOPORRE A INTERVENTI DI RIGENERAZIONE EX L.R. N° 65/2014 .................................................................................................................................................. INDICE ..................................................................................................................................................................... 1. AMBITO DI RELAZIONE ........................................................................................................................................ A. INQUADRAMENTO.................................................................................................................................................. 1. Inquadramento territoriale dell’ambito ............................................................................................................. 2. Coerenza con l'ambito di applicazione di cui all’art. 122 della L.R. 65/2014,..................................................... 2.1 Classe di appartenenza dell’ambito ................................................................................................................................ 2.2 Descrizione di eventuali incoerenze ...............................................................................................................................

3. Disciplina e progettualità ................................................................................................................................... 3.1 Ricognizione dei vincoli ...................................................................................................................................................

4. Strumenti della pianificazione territoriale .......................................................................................................... 4.1 PIT/PPPR ......................................................................................................................................................................... 4.2 Invarianti strutturali e relazione con l’abaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR ................................................................... 4.3 Relazione con l’abaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR.......................................................................................................

5. Strumenti della pianificazione urbanistica ......................................................................................................... 6. Progetti sull’ambito ............................................................................................................................................ 7. Relazioni con il contesto urbano di riferimento .................................................................................................. B. ELEMENTI PER L’INDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI DEGRADO ................................................................................. 8. Obiettivi di riqualificazione verificati con i comuni ............................................................................................. 9. Descrizione dell’ambito di relazione ................................................................................................................... 9.1 Analisi della proprietà fondiaria ...................................................................................................................................... 9.2 Analisi dei margini, delle quinte urbane e dei rapporti con i tessuti urbani e/o spazi aperti contermini ....................... 9.4 Dotazione di standard .....................................................................................................................................................

10. Analisi degli spazi aperti rilevanti ai fini della riqualificazione ......................................................................... 11. Analisi degli edifici ............................................................................................................................................ 12. Analisi degli elementi e delle caratteristiche utili o riferibili al protocollo ITACA ............................................. 13. Analisi del degrado ........................................................................................................................................... 13.1 Analisi e descrizione delle condizioni di degrado presenti nell’ambito ........................................................................ 13.2 Localizzazione delle criticità e degli elementi di degrado .............................................................................................

14. Potenzialità e opportunità di sviluppo .............................................................................................................. 15. Individuazione delle aree urbane in condizioni di degrado da sottoporre a interventi di rigenerazione ex L.R. n° 65/2014 .......................................................................................................................................................

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2. ATTO DI RICOGNIZIONE DELLE AREE DEGRADATE ............................................................................................... AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 1 - “AREA EX CONCORDE - OASI” ......................................................................... 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado ............................................................................................ 2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana ............................ 3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi ............................................................................. 4. Incrementi e premialità ...................................................................................................................................... 5. Elaborati da presentare per il piano di intervento ..............................................................................................

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Area EX CONCORDE - OASI

1. AMBITO DI RELAZIONE A. INQUADRAMENTO 1. Inquadramento territoriale dell’ambito di relazione L’area proposta dall’amministrazione comunale interessa il nucleo centrale del paese definito dalla intersezione delle strade fondative. In tale contesto è presente il complesso dismesso della ex discoteca Concorde e uno spazio inedificato antistante oltre l’ampia superficie a parcheggio, denominata area Oasi, un tempo destinato alla pista della discoteca all’aperto e ad una pista di pattinaggio.

Scala 1:5.000 Fig. 1 - Inquadramento dell’ambito di relazione su CTR 2K/10K (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Scala 1:5.000 Fig. 2 - Inquadramento dell’ambito su ortofotocarta più recente – Anno 2013 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 3 - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1954 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

Fig. 4 - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1978 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 5 - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1988 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 6 - Inquadramento dell’ambito con periodizzazione della crescita urbana: dal Catasto Generale Toscano al 2007 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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2. Coerenza con l'ambito di applicazione di cui all’art. 122 della L.R. 65/2014, 2.1 Classe di appartenenza dell’ambito (indicare con una x la classe di appartenenza dell’area) classe A

SINTESI CRITERI 1

aree di media/grande estensione, generalmente collocate nella fascia periferica dell'area urbanizzata e/o con diretta relazione con il territorio aperto , caratterizzata da una marcata prevalenza di fabbricati a destinazione produttive commerciali direzionali, con lotti medio grandi). Problematiche di degrado urbanistico legate al sotto utilizzo o all'abbandono. Da verificare la possibilità di una rigenerazione in APEA

Medesime caratteristiche di A1ma con estensione medio/piccola

aree di medio/grande estensione caratterizzata da tessuto urbano misto (residenziale artigianale): media densità edilizia con fabbricati pluri-piano e capannoni artigianali; collocate generalmente nelle aree marginali dell'area urbanizzata. Generalmente le problematiche di degrado urbanistico prevalentemente sono legate a: scarsa qualità degli spazi aperti (pubblici e privati) e del costruito; insufficienza o inefficienza della maglia viaria e degli standard e dei servizi

Medesime caratteristiche di A1 ma con estensione medio/piccola

aree di piccola/ media dimensione; collocazione non necessariamente marginale; le condizioni di degrado dell'area sono fortemente legate allo stato di conservazione ed al grado di abbandono del patrimonio immobiliare che insiste sull'area stessa; la rigenerazione dell'area pertanto è connessa ad interventi di recupero puntuali a scala edilizia

VUOTI: area con prevalenza di spazi aperti prevalentemente ad uso pubblico connotati da una generale mancanza o debole destinazione funzionale; abbandono/sottoimpiego; degrado architettonico determinato dalla scarsa qualità del disegno degli spazi e dell'arredo urbano; scarsa qualità dei materiali e dello stato di conservazione/manutenzione.

Area

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2.2 Descrizione di eventuali incoerenze Presenza di elementi oggetto di esclusione ai sensi del comma 3 dell’art. 122 L.R. 65/2014 Elemento

Descrizione

a) gli edifici eseguiti in assenza di titolo abilitativo edilizio o in totale difformità o con variazioni essenziali rispetto allo stesso, ad esclusione di quelli per i quali siano stati rilasciati titoli in sanatoria b) gli edifici e i tessuti urbanistici riconosciuti di pregio per il loro valore storico, architettonico, tipologico e culturale dagli atti di governo del territorio c) gli edifici situati in aree soggette a vincoli di inedificabilità assoluta come definite dall’articolo 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie) o dagli strumenti di pianificazione territoriale d) gli edifici ricadenti in aree a pericolosità geologica o idraulica in cui i piani di bacino e i piani di assetto idrogeologico non ammettono la realizzazione di interventi di ampliamento e) gli edifici vincolati quali immobili di interesse storico sensi della parte II del Codice

L’ambito individuato dal comune di Chiesina Uzzanese non presenta elementi oggetto di esclusione ai sensi del comma 3 dell’art. 122 L.R. 65/2014.

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3. Disciplina e progettualità 3.1 Ricognizione dei vincoli

Fig. 7 – Inquadramento dell’ambito in relazione ai vincoli paesaggistici (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR)

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Il Piano Strutturale ha la Tavola 16V “Reti tecnologiche ambiti di rispetto – vincoli sovraordinati”

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4. Strumenti della pianificazione territoriale 4.1 PIT/PPPR Il comune di Chiesina Uzzanese ricade nell’ambito paesaggistico numero 5 “VAL DI NIEVOLE E VALDARNO INFERIORE”

Di seguito si riportano alcuni estratti della scheda dell’ambito di paesaggio ed in dettaglio si riportano: - la Carta dei Caratteri del Paesaggio; - la Carta del Patrimonio Territoriale e paesaggistico - la Carta delle Criticità - le norme figurate

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4.2 Invarianti strutturali e relazione con l’abaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR Tavola 3V “Statuto del territorio e invarianti”

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Fig. 8 – Inquadramento dell’ambito in relazione all’allegato 2 del PIT/PPR (Fonte: sito Regione Toscana – PIT con valenza PPR)

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5. Strumenti della pianificazione urbanistica Piano strutturale Approvato dal Consiglio Comunale il 26/11/2013 Regolamento urbanistico Approvato dal Consiglio Comunale il 26/11/2013

Fig. 9 - Inquadramento dell’area nell’ambito di strumenti di governo del territorio (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali) Estratto della Tavola 2 di RU “Uso e disciplina del suolo e del patrimonio edilizio”.

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6. Progetti sull’ambito L’ambito, individuato nel RU come area di trasformazione, presenta nello stesso strumento – nella tavola 4: “Aree di trasformazione a destinazione prevalentemente residenziale” una riorganizzazione dell’area, senza fare un esplicito disegno, fissando anche, nella normativa specifica, la quantità massima edificabile ed i parametri urbanistici riferiti alle singole aree.

Fig. 10 - Inquadramento dell’area nell’ambito delle progettualità presenti (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali

Obiettivi specifici della TR3 - Il recupero del complesso deve contribuire in maniera sostanziale alla riqualificazione e alla rigenerazione del centro e, in particolare, alla rivitalizzazione al quartiere di Via del Popolo, i cui edifici sono in parte sottoutilizzati o abbandonati; - deve essere curato con particolare riguardo l’aspetto polifunzionale del recupero in modo da assicurare la presenza di attività e servizi che possano far da argine all’abbandono del patrimonio edilizio antico ed anzi possano facilitarne il recupero. - Dotazione di parcheggi e aree verdi. Indirizzi progettuali - La progettazione del recupero, che può prevedere la demolizione e la ricostruzione dell'edificato nei limiti stabiliti, deve prestare particolare cura al reperimento di spazi di relazione e alla loro connessione fisica e visiva con gli altri poli di interesse del centro urbano. - Le indagini geologiche da svolgere a supporto dell’approvazione del piano attuativo sono mirate ad un approfondimento della caratterizzazione sismo – stratigrafica della microzona riportata nella Carta delle Microzone Omogenee in Prospettiva Sismica (MOPS). Le indagini geognostiche da eseguire consistono in Accordo Regione Toscana – ANCI Toscana del 20 dicembre 2013 16

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sondaggi a carotaggio continuo, prove penetrometriche statiche e/o dinamiche e prospezioni sismiche a rifrazione in onde SH finalizzate alla definizione della profonditĂ del Substrato non stratificato coesivo sovraconsolidato. Destinazioni funzionali - residenza (da 50% a 70%) - uffici e negozi (da 30% a 50%) Dimensionamento E' ammesso un incremento della Sul pari al 10% di quella indicata nella tabella per la costruzione di alloggi per l'edilizia sociale.

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Obiettivi specifici della TR4 Il comparto, costituito da due aree non contigue oggetto di disciplina perequativa, si pone come obiettivi specifici: - Integrazione dell’abitato con definizione spaziale del limite urbano; - Formazione di parcheggio anche a servizio dell’area scolastica; - Formazione di collegamenti interni ciclo-pedonali tali da raccordare il nuovo insediamento con il complesso scolastico e la strada tangenziale

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Area EX CONCORDE - OASI

- Acquisizione dell’area TR4B (ex “Oasi”) al demanio pubblico e sua destinazione a verde attrezzato, in ragione della sua ubicazione strategica anche alla luce della previsione di riordino urbano riguardante l’area TR3 (ex “Concorde”). Indirizzi progettuali - L'area a verde “ex oasi” dovrà essere oggetto di un progetto di insieme, a guida pubblica, progetto che dovrà tener conto delle potenzialità relazionali che il luogo possiede in termini spaziali e nella percezione dei cittadini. - Le indagini geologiche da svolgere nel comparto TR4A a supporto dell’approvazione del piano attuativo sono mirate ad un approfondimento della caratterizzazione sismo – stratigrafica della microzona riportata nella Carta delle Microzone Omogenee in Prospettiva Sismica (MOPS). Le indagini geognostiche da eseguire consistono in sondaggi a carotaggio continuo, prove penetrometriche statiche e/o dinamiche e prospezioni sismiche a rifrazione in onde SH finalizzate alla definizione della profondità del Substrato non stratificato coesivo sovraconsolidato. Destinazioni funzionali - residenza (da 80% a 100%) - uffici e negozi (da 0 a 20%) Modalità di attuazione - Piano attuativo di iniziativa privata con applicazione di criteri di perequazione urbanistica: alle due aree non contigue viene attribuito complessivamente un indice di utilizzazione territoriale Ut pari a 0,30 mq/mq da utilizzare unicamente nell’area TR4A . All’area TR4B compete la Sul derivante dall’applicazione dell’Ut aumentato della Sul esistente che viene quantificata in mq 138, salvo verifica obbligatoria della superficie esistente. Dimensionamento

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Area EX CONCORDE - OASI

7. Relazioni con il contesto urbano di riferimento Il valore strategico dell’ambito risiede nell’essere collocato in prossimità dell’incrocio centrale di Chiesina, adiacente alla sede del Comune, alla Chiesa e alla pedonalizzata via del Popolo, e si conclude con Piazza Mazzini a cui dovrà essere ritrovato il ruolo di piazza, ridotto ad oggi ad una strada di passaggio obbligato per chi esce dall’autostrada e deve raggiungere il centro di Chiesina.

Fig. 11 - Inquadramento dell’ambito con evidenziate le relazioni con il contesto esterno (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)

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Area EX CONCORDE/OASI

B. ELEMENTI PER L’INDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI DEGRADO 8. Obiettivi di riqualificazione verificati con i comuni L’area si pone al centro di strategie di riqualificazione estese al contesto urbano: - ricomposizione della maglia urbana previa demolizione e parziale ricostruzione dei volumi secondo gli ordinamenti morfologici fondativi (allineamenti, isolati, ecc.); - applicazione di metodi perequativi/compensativi che tengano anche conto degli eventuali oneri di bonifica, e trasferimento di capacità edificatoria in aree di “atterraggio” predeterminate; - previsione di funzioni miste residenziali, commerciali di vicinato, terziario e servizi, parcheggio; - ridisegno dello spazio pubblico centrale (sistema delle piazze).

9. Descrizione dell’ambito di relazione L’area proposta interessa il nucleo centrale del paese definito dalla intersezione delle strade fondative. In tale contesto è presente il complesso dismesso della ex discoteca Concorde e uno spazio inedificato antistante oltre l’ampia superficie a parcheggio, denominata area Oasi, un tempo destinato alla pista della discoteca all’aperto e ad una pista di pattinaggio.

Fig. 12 - Inquadramento delle riprese fotografiche

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Area EX CONCORDE / OASI

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Area EX CONCORDE / OASI

fig. 13 – Documentazione fotografica dello stato di fatto

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9.1 Analisi della proprietà fondiaria Le proprietà fondiarie dell’ambito di rigenerazione sono di un’unica proprietà privata mentre ciò che rappresenta le connessioni (strade e piazze) sono di proprietà comunali.

9.2 Analisi dei margini, delle quinte urbane e dei rapporti con i tessuti urbani e/o spazi aperti contermini Fronte lungo via del Popolo: anche se la sede stradale è stata interessata di recente da un’operazione di riqualificazione che ha pedonalizzato l’area, i prospetti degli edifici residenziali che si affacciano sulla strada sono in evidente stato di degrado

Fronte lungo via Vittorio Veneto: esistono, oltre alla facciata della parte storica del Dancing Verdi, edifici che ospitano al piano terra esercizi commerciali o attrezzature di interesse collettivo, ed un albergo che viene usufruito anche solo come ristorante.

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Spazi aperti di Piazza Mazzini

Spazi aperti davanti la ex discoteca, utilizzato come parcheggio

Piazza della chiesa di Chiesina

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Lotto n. 4 9.4 Dotazione di standard

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Fig. 14 - Inquadramento dellâ&#x20AC;&#x2122;ambito con sovrapposizione di standard e servizi esistenti (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali)

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10. Analisi degli spazi aperti rilevanti ai fini della riqualificazione 1= Piazza Mazzini e 2= Piazza della Chiesa SPAZI APERTI Caratteristiche Epoca di realizzazione trasformazione

e/o Posteriore al 1970 Dopoguerra (1946-1970) Precedente al 1946 -storico

Interesse ecologico

Presente (si/no)

Destinazione d’uso prevalente degli spazi aperti attuale e/o precedente (uso del suolo urbano )

Attrezzato – parco giochi Arredo stradale

Parco urbano Parco territoriale - fluviale Privato:

Attrezzato – parco giochi Verde sportivo Parco giardino Orto pertinenziale Agricolo parcheggio Cortile pavimentato altro

Pubblico:

Attrezzato – parco giochi Arredo stradale

Verde sportivo Parco, giardino urbano Parco territoriale,fluviale Parcheggio

Di servizio alla mobilità

altro Componenti dominanti

Vegetazione arborea

Vegetazione arbustiva Manto erboso Colture agrarie Vegetazione naturale Pavimentazioni

asfalto

Arredi

Cotto e pietra x

Attrezzature e giochi altro Condizioni d’uso e manutenzione

Funzionale ben mantenuto

In cattivo stato di conservazione

Non utilizzato

Strutturalmente degradato altro Rilevanza ambientale in relazione al contesto

contrastante

neutro caratterizzante

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11. Analisi degli edifici Di seguito vengono analizzati i due edifici oggetto della rigenerazione: la discoteca Ex Concorde e l’antistante Oasi.

Fig. 1 - Inquadramento dell’area su CTR 2K/10K con identificazione degli edifici o delle unità volumetriche (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)

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Ex Concorde =1 e Oasi =2 EDIFICI Caratteristiche Periodo di costruzione

Interesse storico/arch. e/o testimoniale Destinazione d’uso prevalente degli edifici attuale e/o precedente Il sottoutilizzo o l’abbandono Voci fissate dalle leggi e dai regolamenti della RT in materia ossia (art.99 l.r. 65/14)

Posteriore al 1970 Dopoguerra (1946-1970) Inizi ‘800/ inizi ‘900 (1825-1945) Anteriore al 1825 Presente (si/no)

ED. 1

ED. 2

X una parte X una parte

X il fronte

Residenziale e commerciale di vicinato e direzionale e di servizio quando reciprocamente funzionali Industriale artigianale, commerciale all’ingrosso e depositi e direzionale di servizio Commerciale di grande distribuzione commerciale di media distribuzione turistico ricettivo

X discoteca

direzionale “puro” agricolo Tipologia degli edifici Residenze condominiali

Residenze monobifamiliari

Schiera Casa in linea Blocco chiuso Blocco aperto altro Villa Villetta altro

Edifici produttivi

Capannone

Edifici specialistici privati

Supermercato

Edifici specialistici pubblici

Albergo altro Chiesa Municipio Scuola Ospedale altro

Caratteristiche architettoniche e strutturali

Condizioni di manutenzione

Buono stato normale Cattivo stato degradato

Copertura

Non utilizzato Piana Capanna Falde Falda unica Botte Padiglione Shed Altro

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X X

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Manto

Rilevanza ambientale in relazione al contesto

laterizio trad. (coppi e tegole) Coppi Marsigliesi Cemento Legno Vetro Piastrelle Lastre Eternit Lamiere Altro Contrastante / presenza di detrattore ambientale Contrastante / presenza di detrattore paesaggistico Neutro Caratterizzante

ED. 1

ED. 2 X

X X X

L’idea di realizzare il Concorde è stata di Nino Trinciavelli, intuitivo imprenditore del settore che nell’autunno del 1978 decise di costruire una mega discoteca al posto dello storico Dancing “Verdi”.

12. Analisi degli elementi e delle caratteristiche utili o riferibili al protocollo ITACA Si rimanda alla scheda compilata con gli indicatori ITACA

13. Analisi del degrado

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Fig. 2 – Fotografie dell’ambito con analisi sullo stato di degrado fisico/architettonico degli edifici (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)

Fig. 3 – Inquadramento dell’ambito con analisi sullo stato di occupazione/abbandono degli edifici (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)

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13.1 Analisi e descrizione delle condizioni di degrado presenti nell’ambito (rif. Regolamento 3/R alla L.R. 1/2005) Principali categorie di degrado:

Descrizione degli elementi di degrado

a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia L’area necessita di un ridisegno dello spazio carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli pubblico centrale (sistema delle piazze). standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria; b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in Gli edifici in oggetto, ormai in disuso da una prevalenza da precarie condizioni di staticità decina di anni, vertono in forti condizioni di dell’edificato, connesse all’usura del tempo o ad fatiscenza ed è presente anche l’amianto. inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici; c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti igienico-sanitari, sia come dotazione che come organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione all’impianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità; d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o insediamenti minori ove sussistano condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad esso integrate;

Il tipo di funzione ipertrofica avulsa dal contesto socio economico ha determinato una lacuna nel tessuto sociale con assenza di attività compatibili e commisurabili in grado di integrarsi con quelle esistenti nel nodo centrale.

e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonché nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane.

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14. Potenzialità e opportunità di sviluppo Dagli incontri avuti con gli amministratori e con i tecnici di riferimento e a seguito anche di una presentazione pubblica alla cittadinanza, emerge un indirizzo di rigenerazione dell’ambito che punta a diversi aspetti: - ricomposizione della maglia urbana previa demolizione e parziale ricostruzione dei volumi secondo gli ordinamenti morfologici fondativi (allineamenti, isolati, ecc.); - applicazione di metodi perequativi/compensativi che tengano anche conto degli eventuali oneri di bonifica, e trasferimento di capacità edificatoria in aree di “atterraggio” predeterminate; - previsione di funzioni miste residenziali, commerciali di vicinato, terziario e servizi, parcheggio; - ridisegno dello spazio pubblico centrale (sistema delle piazze)

Fig. 4 – Inquadramento dell’ambito con rappresentazioni schematiche degli obiettivi definiti (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)

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15. Individuazione delle aree urbane in condizioni di degrado da sottoporre a interventi di rigenerazione ex L.R. n° 65/2014 Nel comune di Chiesina Uzzanese l’ambito di ricognizione coincide esattamente con l’unica area di rigenerazione individuata e che continua a denominarsi “AREA EX CONCORDE – OASI”.

AMBITO DI RICOGNIZIONE = AREA DI RIGENERAZIONE

Fig. 5 – Inquadramento dell’ambito di relazione con l’individuazione delle aree di rigenerazione con la numerazione corrispondente alle schede degli atti di ricognizione di cui alla parte 2

Accordo Regione Toscana – ANCI Toscana del 20 dicembre 2013

Lotto n. 4

Comune di CHIESINA UZZANESE

2. ATTO DI RICOGNIZIONE DELLE AREE DEGRADATE AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 1 - “AREA EX CONCORDE - OASI” 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado Visto che in questo caso l’ambito di ricognizione coincide esattamente con l’unica area di rigenerazione individuata e che continua a denominarsi “AREA EX CONCORDE – OASI”, si confermano le descrizioni di degrado precedentemente esplicitate: Principali categorie di degrado:

Descrizione degli elementi di degrado

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Lotto n. 4

Principali categorie di degrado:

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Descrizione degli elementi di degrado

2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana - ricomposizione della maglia urbana previa demolizione e parziale ricostruzione dei volumi secondo gli ordinamenti morfologici fondativi (allineamenti, isolati, ecc.); - applicazione di metodi perequativi/compensativi che tengano anche conto degli eventuali oneri di bonifica, e trasferimento di capacità edificatoria in aree di “atterraggio” predeterminate; - previsione di funzioni miste residenziali, commerciali di vicinato, terziario e servizi, parcheggio; - ridisegno dello spazio pubblico centrale (sistema delle piazze)

Categorie di intervento sul patrimonio edilizio esistente all’interno dell’area di rigenerazione:

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Lotto n. 4 Disciplina all’interno dell’area di rigenerazione:

Schema progettuale dell’area di rigenerazione:

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Comune di CHIESINA UZZANESE

Lotto n. 4

Comune di CHIESINA UZZANESE

3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi - Superficie Territoriale dell’area di rigenerazione: 16.263 mq - A.C.= Area a cessione (verde, parcheggi e sede stradale): 5.486 mq di cui 575 mq di lotto edificato (nello schema della “Disciplina dell’area di rigenerazione” è campito di colore azzurro) - Funzioni ammissibili:  Residenza, oltre pubblici esercizi, servizi, commercio di vicinato per un totale min del 10% e max del 20% della sul ricostruita.  A.C. 5.296 mq - Altezza massima degli edifici, numero massimo dei piani fuori terra e/o interrati: 3 PIANI FUORI TERRA e 1 PIANO INTERRATO - Rapporto di copertura: calcolato con ingombro nuovi edifici come da “schema progettuale dell’area di rigenerazione”: 2333 mq/1647 mq = 1,41 - Principali allineamenti rispetto a strade e piazze pubbliche: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” - Definizione dell’ambito di reperimento dello spazio pubblico: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” - Definizione dell’ambito di reperimento del sedime degli edifici: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” le aree indicate con la sigla A.S. - Interventi di efficientamento energetico e qualificazione ambientale: Il piano di intervento dovrà garantire a fronte di una premialità pari al 10% della SUL, il perseguimento degli obiettivi di sostenibilità ambientale:  indicando misure finalizzate al miglioramento dell’efficienza energetica, alla razionalizzazione dei consumi, all’impiego di fonti rinnovabili di energia, alla riqualificazione energetica degli edifici non demoliti (a titolo esemplificativo impianti tecnologici, coperture, infissi, impianti di produzione dell’energia, murature, rivestimenti ed intonaci, ecc).  indicando misure per il contenimento dei consumi idrici quali, ad esempio, sistemi per il recupero delle acque meteoriche che potranno essere riutilizzate per l’annaffiatura delle aree verdi pubbliche o private, lavaggio delle aree pavimentate, alimentazione delle cassette di scarico dei w.c. ecc… La progettazione del sistema del verde dovrà essere finalizzata a conseguire non solo le funzioni più ampiamente riconosciute (sociali, ricreative, paesaggistiche, etc.) ma anche quelle a valenza igienico ‐ sanitaria, quali il contenimento dell’inquinamento atmosferico ed acustico, la regolazione delle condizioni termiche del suolo e degli spazi aperti e l’agevolazione della pratica dell’attività fisica e sportiva;

4. Incrementi e premialità  

   

Incrementi di SUL complessivi pari a mq 1.400 soggetti a trasferimento nell’area TR4 come individuata dal RU vigente. Incrementi di SUL per singole unità o complessi edilizi in relazione alle varie destinazioni d’uso: per l’edificio (che nello schema grafico è campito di colore azzurro) in cui si prevede la ristrutturazione edilizia ricostruttiva oltre addizioni e intervento pertinenziale per un massimo di SUL aggiuntiva pari al 20%. SUL totale max di progetto corrispondente: sul esistente totale + 35% Prelievo % sul dimensionamento del PS per funzione e UTOE: Premialità morfologico-funzionale 25% = mq 1.000 Premialità per efficientamento energetico ambientale 10% = mq 400

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Calcolo della sul esistente in base ai piani degli edifici

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Lotto n. 4

Comune di CHIESINA UZZANESE

Indicazioni morfologiche L’intervento comporta la demolizione del complesso della ex discoteca Concorde ad eccezione del corpo lungo via Vittorio Veneto. Obiettivo fondamentale è di costituire un contesto di funzioni residenziali, a servizi e commercio di vicinato attestato in una piazza interna pubblica o di uso pubblico a conclusione di un percorso centrale urbano che comincia in piazza Mazzini, di cui è prevista la riqualificazione per effetto di diversa regolamentazione del traffico, prosegue per l’asse del corso , la piazza della chiesa di recente riqualificazione e si conclude con il sistema di piazze del nuovo complesso, dell’oasi e dietro al comune.

5. Elaborati da presentare per il piano di intervento ‐ Verifica di coerenza con la scheda di ricognizione a) il cronoprogramma degli interventi; b) l’impegno dei soggetti attuatori alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ed eventuale cessione delle aree al comune; c) l’impegno alla sottoscrizione di idonee garanzie fideiussorie in ordine all’attuazione del piano di intervento e circa il rispetto della convenzione medesima; d) lo schema di convenzione. e) lo schema delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria f) il progetto preliminare degli interventi

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