Calenzano Dietropoggio by Anci Toscana

Comune di Calenzano – FI

Dietropoggio

Abitare

sul Marina

la qualità

Lotto n.3 – Adele G.Caucci – Emanuela Spiotta

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RICOGNIZIONE DELLE AREE URBANE IN CONDIZIONI DI DEGRADO DA SOTTOPORRE A INTERVENTI DI RIGENERAZIONE ex L.R. n° 65/2014

Accordo Regione Toscana – ANCI Toscana per la ricognizione delle aree urbane in condizione di degrado urbanistico da sottoporre ad interventi di rigenerazione ai sensi della L.R. 65/2014 e collaborazione al protocollo ITACA per la sostenibilita’ a scala urbana

Report realizzato da: Adele G.Caucci – architetto e paesaggista- studiocaucci@gmail.com Emanuela Spiotta – architetto - arch.emanuelaspiotta@gmail.com Luca Menguzzato – Dr.Pianificatore - luca.mengu@gmail.com

Studiocaucci © Firenze - - ottobre 2015

Note legali Il presente lavoro è stato redatto dagli autori in stretta relazione con la Committenza che ha diritto di utilizzare gli elaborati prodotti per gli obiettivi convenuti nel contratto di affidamento solo dopo il pagamento dei compensi professionali. Agli autori spettano, in ogni caso, i diritti d’autore sull’opera che hanno firmato e, salva diversa pattuizione, la proprietà del progetto della medesima. Qualsiasi uso divulgativo deve essere preventivamente autorizzato dagli autori.

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INDICE INDICE ................................................................................................................................................................ 2 1. AMBITO DI RELAZIONE ............................................................................................................................. 4 A. INQUADRAMENTO .......................................................................................................................................... 4 1. Inquadramento territoriale dell’ambito ........................................................................................................ 4 2. Coerenza con l'ambito di applicazione di cui all’art. 122 della L.R. 65/2014, ...................................... 8 2.1 Classe di appartenenza dell’ambito ........................................................................................................................8 2.2 Descrizione di eventuali incoerenze .......................................................................................................................9

3. Disciplina e progettualità ............................................................................................................................ 10 3.1 Ricognizione dei vincoli ..........................................................................................................................................10

4. Strumenti della pianificazione territoriale ................................................................................................. 13 4.1 PIT/PPPR .................................................................................................................................................................13

Ambito di paesaggio ........................................................................................................................................ 13 4.2 Invarianti strutturali del PIT/PPR ...........................................................................................................................13 4.3 Relazione con l’abaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR ........................................................................................16

5. Strumenti della pianificazione urbanistica ............................................................................................... 17 6. Progetti sull’ambito ...................................................................................................................................... 18 7. Relazioni con il contesto urbano di riferimento ....................................................................................... 19 B. ELEMENTI PER L’INDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI DEGRADO ....................................................... 20 8. Obiettivi di riqualificazione verificati con i comuni .................................................................................. 20 9. Descrizione dell’ambito di relazione ......................................................................................................... 20 9.1 Analisi della proprietà fondiaria .............................................................................................................................21 9.2 Analisi dei margini, delle quinte urbane e dei rapporti con i tessuti urbani e/o spazi aperti contermini ......22 9.3 Dotazione di standard .............................................................................................................................................23

10. Analisi degli spazi aperti rilevanti ai fini della riqualificazione............................................................. 24 11. Analisi degli edifici ..................................................................................................................................... 27 12. Analisi degli elementi e delle caratteristiche utili o riferibili al protocollo ITACA .............................. 27 13. Analisi del degrado ................................................................................................................................... 30 13.1 Analisi e descrizione delle condizioni di degrado presenti nell’ambito ..........................................................31 13.2 Localizzazione delle criticità e degli elementi di degrado ................................................................................32

14. Potenzialità e opportunità di sviluppo .................................................................................................... 32 14.1 Dati rilevanti dell’ambito di intervento .................................................................................................... 32 14.2. Schema progettuale ............................................................................................................................. 34

15. Individuazione delle aree urbane in condizioni di degrado da sottoporre a interventi di rigenerazione ex L.R. n° 65/2014 .................................................................................................................. 35 2. ATTO DI RICOGNIZIONE DELLE AREE DEGRADATE .......................................................................36 AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 1 – LA STAZIONE................................................................................. 36

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1. Descrizione dellâ&#x20AC;&#x2122;area e delle condizioni di degrado ............................................................................... 36 2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana............ 38 3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi .................................................................. 38 4. Incrementi e premialitĂ ............................................................................................................................... 39 5. Elaborati da presentare per il piano di intervento ................................................................................... 40

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1. AMBITO DI RELAZIONE A. INQUADRAMENTO 1. Inquadramento territoriale dell’ambito Calenzano è per i due terzi montuoso: si sviluppa tra i Monti della Calvana a ovest, nei quali il Monte Maggiore raggiunge i 918 metri e il Monte Morello ad est con i 934 metri di Poggio dell'Aia. A ovest scorre il torrente Marina da cui prende nome la zona della Val Marina. A est, alle pendici del Monte Morello, scorre il torrente Marinella di Legri. Più a sud, il torrente Garille. L’aggregato urbano è nato sul fondovalle dalla saldatura di più nuclei rurali, è pertanto l’unico polo storico di riferimento è l’insediamento circostante il Municipio. Il consistente sviluppo produttivo si è addensato nella piana, con matrici riconducibili alle due arterie viarie (autostrada e ferrovia) che attraversano il territorio comunale; lo sviluppo residenziale invece ha privilegiato le aree di minor estensione creando un sistema urbano di connessione tra le aree industriali a sud ed il nucleo storico a nord. La zona denominata Dietro Poggio, oggetto di ricognizione, si colloca a nord-ovest del nucleo urbano residenziale, sulla direttrice viaria che collega la Piana fiorentina al Mugello. Contesto urbano – L’area di Dietro Poggio si trova in posizione marginale rispetto al centro abitato, come lo stesso nome indica, è situata oltre il poggio del castello. Area di origine agricola delimitata dal torrente Marina ad ovest e dalla strada barberinese, nel periodo dopoguerra vi si sono insediati piccoli complessi produttivi, negli anni ’60 del secolo scorso, un’azienda tessile l’attuale Imex Lane si insedia in quest’area costituendo il complesso edilizio più consistente per dimensioni ed estensione.

Fig. 1 - Inquadramento dell’ambito di relazione nel contesto di riferimento su CTR 10K (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

In questo caso non si può parlare di vero e proprio contesto urbano, perché siamo a cavallo tra città e campagna; il Torrente Marina ed il Parco agricolo di Travalle sono i riferimenti rurali con

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cui l’ambito si relaziona, il Poggio del Castello è il limite morfologico che separa l’area dal centro abitato, con cui ha un modesto contatto a nord-est, lungo la viabilità di scorrimento. La trasformazione dell’area in nuovo quartiere residenziale è stata una mirata azione dell’Amministrazione Comunale che da anni ha intrapreso un percorso di pianificazione e partecipazione su tale obiettivo, percorso che ha portato alla stesura di Linee Guida derivanti da un Concorso di progettazione, alla parziale realizzazione di complessi residenziali ed alla attuale ipotesi di rigenerazione della principale attività industriale presente.

Caratteri dell’ambito di relazione Ambito periurbano tra insediamento consolidato e parco agricolo. Zona di pianura lungo il torrente Marina ai margini del quale si trova una fascia di orti urbani. Viabilità di carattere sovraccomunale che separa l’area dal centro abitato di Calenzano. Zona composta da un insediamento produttivo sottoutilizzato, con alcuni edifici di interesse strutturale da conservare come archeologia industriale. Nuovo insediamento residenziale in fase di completamento. Sistema artigianale/commerciale attivo al margine nord. Brano di pianura agricola sopra l’area artigianale. Il complesso della Imex, nato come industria tessile distaccata dal vicino comprensorio pratese comprende due enormi capannoni ed una palazzina uffici, inseriti in un’area recintata che costituisce la principale area di rigenerazione. L’ingresso principale, attualmente in disuso, è sottolineato da un duplice filare di tigli particolarmente suggestivo, coniugato ad una diffusa presenza di pini. Tutti risalenti all’impianto dell’opificio. Sul lato ovest dei magazzini (edificio più grande) esisteva la vasca di riserva d’acqua per la lavorazione dei tessuti. Attualmente l’ambito ha sostanzialmente modificato il suo aspetto originario per la realizzazione sia delle opere di urbanizzazione legate alle nuove funzioni residenziali, sia per la parziale costruzione dei complessi residenziali stessi.

Fig. 2 - Inquadramento dell’ambito di relazione su CTR 5K (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

La recente viabilità che delimita l’ambito ad est, ha assorbito il traffico di attraversamento del centro urbano dalla piana verso Barberino ed il Mugello, costituendo barriera fisica alla connessione di Dietro Poggio al cento urbano.

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Ecologicamente l’ambito costituisce elemento di disturbo al corridoio fluviale ed alle sue pertinenze in quanto si pone come ostacolo edificato, insieme alla infrastruttura viaria, tra la pendice boscata del poggio ed il corso d’acqua., limitando le fruizioni trasversali.

Fig. 2 - Inquadramento dell’ambito su ortofotocarta più recente – Anno 2013 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

Fig. 3a - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1954 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

La pianura che attualmente ospita il complesso industriale, fino agli inizi degli anni ’60 (sec.scorso) era un classico esempio di colture miste (piantata), rigorosamente orientate NESW. Le strade poderali intervallavano trasversalmente i campi, collegando le sponde del torrente alla percorrenza principale posta alla base della collina.

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Da tale periodo le attività produttive si insediano, raggiungendo l’attuale consistenza sin dalla fine degli anni ’90, le colture residue conservano ancora la struttura originaria, quantomeno nella maglia che si riesce a riconoscere ancora, fino alla completa urbanizzazione del nuovo quartiere in avanzata realizzazione.

Fig. 4b - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1978 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

La vasca d’acqua ed il filare di tigli dell’opificio sono gli unici elementi “naturali” dell’intero ambito, tutti gli altri spazi aperti coltivati e incolti sono privi di vegetazione arborea di rilievo, coerentemente con le altre superfici agrarie produttive. La viabilità interna è recente, così come gli orti urbani lungo il torrente, rappresentano le opere di urbanizzazione dell’insediamento residenziale che, ad oggi, comprende due complessi a corte ed uno in linea già realizzati.

Fig. 5c - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 2002 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 6 - Inquadramento dell’ambito con periodizzazione della crescita urbana: dal Catasto Generale Toscano al 2007 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

Le permanenze storiche dell’ambito si limitano al tracciato della via Garibaldi che dalla rotatoria di recente realizzazione si sviluppa nella diramazione fino all’ingresso degli orti urbani ed al torrente; sono presenti solo due edifici di interesse testimoniale e si trovano al di fuori del perimetro individuato. L’insediamento produttivo non presenta caratteri d’impianto di qualità, ad eccezione del viale di accesso con i tigli ed un padiglione con copertura a vela in c.a.. Eventuali altre preesistenze di carattere rurale (orditura dei campi) dell’area sono state cancellate dagli altri insediamenti produttivi e residenziali. Si tratta quindi di una nuova area già disegnata, nelle macroforme planimetriche, da configurare come quartiere residenziale, da dotare dei servizi primari e di vicinato, dove il contesto ambientale circostante ha un ruolo di elevata qualificazione e gli attuali opifici rappresentano un elementi fuori scala del contesto.

2. Coerenza con l'ambito di applicazione di cui all’art. 122 della L.R. 65/2014, 2.1 Classe di appartenenza dell’ambito (indicare con una x la classe di appartenenza dell’area)

classe A

SINTESI CRITERI

Area

aree di media/grande estensione, generalmente collocate nella fascia periferica dell'area urbanizzata e/o con diretta relazione con il territorio aperto , caratterizzata da una marcata prevalenza di fabbricati a destinazione produttive commerciali direzionali, con lotti medio grandi). Problematiche di degrado urbanistico legate al sotto utilizzo o all'abbandono. Da verificare la possibilità di una rigenerazione in APEA

Medesime caratteristiche di A1ma con estensione medio/piccola

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aree di medio/grande estensione caratterizzata da tessuto urbano misto (residenziale artigianale): media densità edilizia con fabbricati pluri-piano e capannoni artigianali; collocate generalmente nelle aree marginali dell'area urbanizzata. Generalmente le problematiche di degrado urbanistico prevalentemente sono legate a: scarsa qualità degli spazi aperti (pubblici e privati) e del costruito; insufficienza o inefficienza della maglia viaria e degli standard e dei servizi

Medesime caratteristiche di A1 ma con estensione medio/piccola

aree di piccola/ media dimensione; collocazione non necessariamente marginale; le condizioni di degrado dell'area sono fortemente legate allo stato di conservazione ed al grado di abbandono del patrimonio immobiliare che insiste sull'area stessa; la rigenerazione dell'area pertanto è connessa ad interventi di recupero puntuali a scala edilizia

VUOTI: area con prevalenza di spazi aperti prevalentemente ad uso pubblico connotati da una generale mancanza o debole destinazione funzionale; abbandono/sottoimpiego; degrado architettonico determinato dalla scarsa qualità del disegno degli spazi e dell'arredo urbano; scarsa qualità dei materiali e dello stato di conservazione/manutenzione.

2.2 Descrizione di eventuali incoerenze Presenza di elementi oggetto di esclusione ai sensi del comma 3 dell’art. 122 L.R. 65/2014 Elemento a) gli edifici eseguiti in assenza edilizio o in totale difformità essenziali rispetto allo stesso, quelli per i quali siano stati sanatoria

Descrizione di titolo abilitativo Verifica puntuale a cura del Comune o con variazioni ad esclusione di rilasciati titoli in

b) gli edifici e i tessuti urbanistici riconosciuti di pregio per il loro valore storico, architettonico, tipologico e culturale dagli atti di governo del territorio c) gli edifici situati in aree soggette a vincoli di inedificabilità assoluta come definite dall’articolo 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie) o dagli strumenti di pianificazione territoriale d) gli edifici ricadenti in aree a pericolosità geologica o idraulica in cui i piani di bacino e i piani di assetto idrogeologico non ammettono la realizzazione di interventi di ampliamento e) gli edifici vincolati quali immobili di interesse storico sensi della parte II del Codice

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3. Disciplina e progettualità 3.1 Ricognizione dei vincoli

Fig. 7 – Inquadramento dell’ambito in relazione ai vincoli paesaggistici (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR)

L’ambito Dietro Poggio rientra in area soggetta a tutela paesaggistica ai sensi del D.Lgs 42/2004 e nello specifico in parte rientra nella fascia di rispetto dei corsi d’acqua - torrente Marina e totalmente interna dl DM 68/1967 che invece tutela l’intero zona del versante ovest di Monte Morello fino al torrente Marina per i caratteri panoramici del tessuto rurale storico. Alla scala locale invece,

Fig. 8a – Inquadramento dell’ ambito in relazione ad altri vincoli (Fonte: Regolamento urbanistico comunale)

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In ambito locale, le limitazioni d’uso del suolo derivano prevalentemente da fasce di rispetto di tutela della risorsa idrica e di sicurezza relativa alle viabilità.

Fig.7b - Inquadramento dell’ ambito in relazione alla pericolosità idraulica

I rischi: idraulico, geomorfologico e sismico, pur essendo classificati di media pericolosità derivano esclusivamente dai caratteri strutturali del territorio e non sono influenzati dalle condizioni d’uso e sviluppo dell’insediamento.

Fig. 7c - Inquadramento dell’ ambito in relazione alla pericolosità geomorfologica

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Fig. 7d - Inquadramento dellâ&#x20AC;&#x2122; ambito in relazione alla pericolositĂ sismica

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4. Strumenti della pianificazione territoriale 4.1 PIT/PPPR Ambito di paesaggio1 - Nel PIT vigente , Calenzano fa parte dell’ambito n°6 – Area metropolitana Firenze, Prato, Pistoia e,di questa, rappresenta parte della seconda cintura di comuni che gravitano su Firenze. Cerniera con il distretto di Prato, è divenuta essa stessa, nel corso degli ultimi decenni, un polo produttivo di rilevanza comprensoriale.

Inquadramento territoriale del Comune di Calenzano

4.2 Invarianti strutturali del PIT/PPR

Fig. 9a – Inquadramento dell’ ambito in relazione alle invarianti strutturali (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR o PS) - Invariante 1 I caratteri idrogeomorfologici dei bacini idrografici e dei sistemi morfogenetici

L’ambito può essere inquadrato nei sistemi morfogenetici dell’alta pianura e fondovalle con alluvioni terrazzate e/o recenti, sistemi caratterizzati da elevata produttività agricola determinanti per la ricarica degli acquiferi critici. A tali caratteri è associato il rischio di consumo di suolo con impoverimento e inquinamento degli acquiferi.

Individuato con riferimento agli Ambiti territoriali del PIT

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Fig. 8b – Inquadramento dell’ ambito in relazione alle invarianti strutturali (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR o PS) - Invariante 2 i caratteri ecosistemici del paesaggio

Dietro Poggio rientra nella quasi totalità del corridoio ecologico fluviale del >Torrente Marina, corridoio da riqualificare per i caratteri spiccatamente artificializzati degli argini, privati della vegetazione spontanea; si trova anche in stretta relazione con l’agroecosistema del parco di Travalle e le propaggini montane coni nodi forestali primari (Monte Morello) e le praterie d’alta quota (Calvana).

Fig. 10c – Inquadramento dell’ ambito in relazione alle invarianti strutturali (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR o PS) - Invariante 3 il carattere policentrico e reticolare dei sistemi insediativi, urbani e infrastrutturali

Il sistema insediativo urbano di Calenzano non è storico ma deriva dalla saturazione di aree tra nuclei rurali, di cui Calenzano alto ed il poggio della pieve sono i nuclei primari intorno ai quali ruota l’insediamento recente; il consumo di suolo è estremamente elevato.

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T.R.3. Tessuto ad isolati aperti e blocchi prevalentemente residenziali T.R.4 Tessuto ad isolati aperti e blocchi prevalentemente T.R.6. Tessuto a tipologie miste T.P.S.2 Tessuto a piattaforme produttive – commerciali – direzionali Sono le tipologie insediative del centro urbano e Dietro poggio è collocabile nella TPS2.

Fig. 11d – Inquadramento dell’ ambito in relazione alle invarianti strutturali (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR o PS) - Invariante 4 i caratteri morfotipologici dei sistemi agroambientali dei paesaggi rurali

Morfotipo rurale n°15 dell’associazione tra seminativo e vigneto Il morfotipo è presente su morfologie collinari addolcite o su superfici pianeggianti ed è caratterizzato dall’associazione tra colture a seminativo e a vigneto, esito di processi recenti di ristrutturazione agricola e paesaggistica. Le tessere coltivate si alternano in una maglia di dimensione medio-ampia o ampia nella quale i vigneti sono sempre di impianto recente e hanno rimpiazzato le colture tradizionali. Indubbiamente l’origine può essere ricondotta a questa tipologia, anche se attualmente di tali caratteri è rimasta solo la memoria storica.

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4.3 Relazione con l’abaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR

Fig. 9 – Inquadramento dell’ ambito in relazione alla tipologia di tessuto edilizio (PIT allegato 2)

T.P.S.2 Tessuto a piattaforme produttive – commerciali – direzionali è la categoria di riferimento.

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5. Strumenti della pianificazione urbanistica Stato della pianificazione comunale: Piano Strutturale U.T.O.E. “2-Calenzano centro”, art.27 Sistema insediativo, sub-sistema “Dietro Poggio”, art. 21-bis Sistema extra-urbano, sub-sistema “Aree agricole”, art. 14/15

Fig. 12 - Inquadramento dell’ambito nelle previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale – Piano Strutturale (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali)

Fig. 13 - Inquadramento dell’ambito nelle previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale – Regolamento Urbanistico (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali)

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Regolamento Urbanistico Ambito di intervento: Nuovi complessi insediativi, art. 40 Zonizzazione: Zona di recupero edificato esistente, art. 39 Area a verde, art. 47 Area con esclusiva o prevalente funzione agricola, art. 49 Insediamenti per la produzione di beni e servizi, art. 44 Viabilità, art. 6

6. Progetti sull’ambito L‟area è interessata da specifica previsione illustrata nella planimetria seguente,p arte integrante delle Linee Guida, specifica variante al Regolamento Urbanistico approvata nel 2014

Fig. 14 - Inquadramento dell’area nell’ambito delle progettualità presenti- Piano Guida per la riqualificazione dell’area di Dietro Poggio 2014 (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali)

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7. Relazioni con il contesto urbano di riferimento Pur essendo un insediamento prevalentemente isolato dal contesto residenziale urbano, l’ambito Dietro Poggio ha relazioni molto forti con il sistema rurale e naturale che la circonda, sinteticamente possiamo indicare le categorie di relazioni e l’intensità: Ecologiche e di fruizione con il parco di Travalle, il torrente Marina e la pendice boscata del Poggio - Percettive di area di transito con connessioni visuali forti sia con la Calvana che con i poggi di Calenzano, - Socialmente esclusa dai circuiti urbani di fruizione poiché non connessa alle funzioni ordinarie - Con il contesto esterno facilitate dalla rete viaria di connessione e attraversamento, posta al margine dell’area Quindi logisticamente ed ecologicamente ben posizionata, rappresenta un’entità separata dal centro urbano primario. La dismissione del principale polo produttivo e relativa trasformazione in quartiere residenziale la rende omogenea all’insediamento limitrofo, introducendo un cambiamento funzionale che porrà l’attenzione sul ruolo complementare al nucleo storico di Calenzano.

Fig. 15 - Inquadramento dell’ambito di relazione con evidenziate le relazioni con il contesto esterno (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)

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B. ELEMENTI PER L’INDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI DEGRADO 8. Obiettivi di riqualificazione verificati con i comuni Creare un nuovo quartiere residenziale che abbia un mix di funzioni sia private che pubbliche. Cerniera di collegamento tra il centro urbano ed il parco agricolo, anello del parco metropolitano della piana fiorentina. Ridurre la separazione attuale dovuta alla viabilità sovra comunale di attraversamento

9. Descrizione dell’ambito di relazione

Fig. 16 - Inquadramento dell’ambito di relazione e delle riprese fotografiche

Area posizionata al di fuori dell’insediamento urbano che attualmente comprende le seguenti funzioni:

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1) attività produttive dismesse (edifici in disuso) 2) attività produttive funzionanti (porzione di edificio in uso) 3) parcheggi pubblico 4) residenze recenti 5) viabilità e parcheggi pubblici 6) orti urbani 7) aree incolte in attesa di edificazione Relazioni urbane e territoriali Ai margini dell‟area vi sono molte funzione di interesse pubblico che attualmente non hanno alcuna relazione con lo spazio da rigenerare Ne elenchiamo le principali che sono a diretto contatto lungo il perimetro: - torrente marina con orti urbani eparco fluviale, - strada provinciale 08 di collegamento tra Piane Mugello; - Poggio di Calenzano Alto; - Parco di Travalle; . Condizioni di degrado Essendo tale condizione analizzata dettagliatamente nella scheda d’area, qui si riportano sinteticamente le voci che lo caratterizzano. -degrado architettonico degli edifici per carenza di manutenzione, presenza di amianto nelle coperture, involucri non conformi alle normative vigenti in materia di risparmio energetico e rispondenza sismica - degrado urbanistico per interferenze tra funzioni residenziali e produttive non pianificate, spazi aperti in abbandono, dismessi e mancanti; - degrado socio economico per la presenza di edifici abbandonati, in contrasto con il contesto urbano di riferimento per caratteri tipologici, funzionali e ambientali 9.1 Analisi della proprietà fondiaria

Fig. 17 - Inquadramento dell’ambito con individuazione delle proprietà pubbliche e private (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali e Agenzia del Territorio)

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Ad eccezione degli orti urbani e porzione a sud comprendente il recente centro sociale di accoglienza, l’intero ambito oggetto di rigenerazione ed alcune aree circostanti fanno aprte di una unica proprietà. 9.2 Analisi dei margini, delle quinte urbane e dei rapporti con i tessuti urbani e/o spazi aperti contermini

Fig. 18 – Individuazione dei margini e delle quinte urbane

La lettura dei margini negli ambiti di studio è stata codificata in due categorie: continui e discontinui, a sua volta ognuno si distingue in compatto e poroso in funzione della permeabilità/impermeabilità alla fruizione e/o percezione. Il margine continuo è un elemento fisico riconoscibile che per le sue caratteristiche intrinseche può/non può costituire anche una barriera visiva o di fruizione. Il margine discontinuo invece è un elemento non riconoscibile per conformazione ed andamento. Si precisa che il margine è associato al concetto di perimetro/limite dell’area /ambito e non corrisponde alla definizione del limite indicato nell’allegato 2 del PIT (pg.8). Ad ovest il Torrente Marina è un limite fisico continuo e ben definito che costituisce barriera alla fruizione pur configurandosi, contestualmente, come elemento di continuità percettiva con il paesaggio rurale che delimita. Ad est la SP 8 ha analoghe caratteristiche di limite fisico continuo alla fruizione, mentre l’alternanza tra fronti edificati e spazi aperti variamente articolati attribuiscono al margine un ruolo di fondale continuo/discontinuo a seconda del caso. A nord il tessuto rurale è omogeneo e continuo come funzione e fondale ma non viene percepito come tale in assenza di elementi visivi definiti.

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A sud i margine fisico è determinato dall’intersezione tra la SP 8 ed il torrente, al di fuori dell’ambito.

Fig. 19 – Localizzazione delle riprese dei margini e quinte visive

9.3 Dotazione di standard Calenzano si colloca tra i comuni dotati di una elevata qualità e quantità di spazi pubblici, in particolare la disponibilità di verde pubblico supera i 50 m2/abitante. Nel contesto di relazione dell’ambito di rigenerazione la dotazione viene integrata dai parchi territoriali posti a diretto contatto della zona d’indagine.

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Fig. 20 – Rappresentazione grafica della dotazione di standard e servizi esistenti

10. Analisi degli spazi aperti rilevanti ai fini della riqualificazione

Fig. 19 - Inquadramento dell’area con le funzioni degli spazi aperti (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali e rilievi da sopralluogo)

Nel contesto di riferimento gli spazi aperti pubblici e privati concorrono insieme a quelli dell‟ambito di intervento a definire l‟assetto ecologico, nello specifico, e paesaggistico nell‟insieme dell‟intera zona interessata dalle trasformazioni previste. Per tale motivo la conoscenza dei caratteri: zone permeabili o pavimentate, alberate o inerbite..risulta essenziale per definire le scelte progettuali di integrazione, compensazione, valorizzazione degli assetti esistenti Nelle aree inedificate dell’ambito attualmente sono presenti le seguenti funzioni:

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1. 2. 3. 4. 5.

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Orti urbani lungo il torrente Marina Resedi pertinenziali di edifici produttivi prevalenza di piazzali pavimentati Aree incolte in attesa di edificazione Viabilità distributiva e parcheggi Spazi verdi di arredo e corredo stradale

AREA Caratteristiche

SPAZI APERTI

Prevalenti

Epoca realizzazione trasformazione

di Posteriore al 1970 e/o Dopoguerra (1946-1970) Precedente al 1946 -storico Interesse ecologico Presente (si/no) Destinazione d’uso Attrezzato – parco giochi prevalente degli spazi Arredo stradale aperti attuale e/o precedente (uso del Parco urbano Parco territoriale - fluviale suolo urbano ) Privato: Attrezzato – parco giochi Verde sportivo Parco giardino Orto pertinenziale Agricolo parcheggio Cortile pavimentato Altro - incolto Pubblico: Attrezzato – parco giochi Arredo stradale Verde sportivo Parco, giardino urbano Parco territoriale,fluviale Parcheggio Di servizio alla mobilità altro Componenti Vegetazione arborea dominanti Vegetazione arbustiva Manto erboso Colture agrarie Vegetazione naturale Pavimentazioni Arredi Attrezzature e giochi altro Condizioni d’uso e Funzionale ben mantenuto manutenzione In cattivo stato conservazione Non utilizzato Strutturalmente degradato Rilevanza ambientale in relazione al contrastante contesto neutro caratterizzante

X X

X X X X

X X X

X X X X

X di

X X X X X X

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Fig. 21 â&#x20AC;&#x201C; Localizzazione su OFC delle riprese degli spazi aperti

Nello specifico emerge che sono due le funzioni carenti: 1- spazi di aggregazione e attrezzati per la socializzazione interni allâ&#x20AC;&#x2122;ambito; 2- una rete di connessione degli spazi aperti che metta in relazione il parco territoriale e fluviale con il centro urbano primario attraverso Dietro Poggio che si configura in tal senso come cerniera urbano/rurale.

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caratteristiche

AREA

EDIFICI

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Fig. 21 - Inquadramento dell’area con spazi pubblici e di uso pubblico (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali e rilievi da sopralluogo)

Viabilità e parcheggi di proprietà pubblica realizzati come opere di urbanizzazione dai recenti condomini residenziali costituiscono la struttura di fruizione dell’intera area e saranno completati con gli interventi previsti per la rigenerazione dell’insediamento produttivo.

11. Analisi degli edifici Le tipologie presenti sono: - Produttiva – capannoni estensivi - Produttiva – capannoni medio-piccoli Residenziali di nuovo impianto

Fig. 22 - Inquadramento dell’ambito su OFC con identificazione numerica degli edifici o delle unità volumetriche (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)

Lotto n. 3

Comune di Calenzano prevalenti

Posteriore al 1970

Periodo costruzione

Dopoguerra 1970)

(1946-

Inizi ‘800/ inizi ‘900 (1825-1945) Anteriore al 1825

Interesse storico/arch. e/o testimoniale

Destinazione d’uso prevalente degli edifici attuale e/o precedente Il sottoutilizzo o l’abbandono Voci fissate dalle leggi e dai regolamenti della RT in materia ossia (art.99 l.r. 65/14)

Presente (si/no)

Residenziale e commerciale di vicinato e direzionale e di servizio quando reciprocamente funzionali Industriale artigianale, commerciale all’ingrosso e depositi e direzionale di servizio Commerciale di grande distribuzione commerciale di media distribuzione turistico ricettivo direzionale “puro”

agricolo Residenze condominiali

Schiera Casa in linea Blocco chiuso Blocco aperto altro

Residenze bifamiliari

mono-

Villa Villetta appartamento piano primo

tipologia edifici

degli

Edifici produttivi

Capannone barracca aperta

Edifici privati

specialistici

Supermercato Albergo altro

Edifici pubblici

specialistici

Chiesa Municipio Scuola Ospedale altro

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Caratteristiche architettoniche e strutturali

Buono stato normale Condizioni di manutenzione

Cattivo stato

degradato

Non utilizzato Piana

x x x

Capanna Falde Falda unica Copertura

Botte

Padiglione Shed a botte

lastrico solare volta a vela

laterizio trad. (coppi e tegole) Coppi Marsigliesi Cemento

x x x

Legno Manto

Vetro Piastrelle Lastre Eternit

Lamiere

Altro Contrastante / presenza di detrattore ambientale Rilevanza ambientale relazione contesto

in al

Contrastante / presenza di detrattore paesaggistico Neutro

x x

Caratterizzante

12. Analisi degli elementi e delle caratteristiche utili o riferibili al protocollo ITACA Reperire le informazioni per la definizione degli indicatori non Ă¨ stato facile, molte categorie mancano poichĂŠ lâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione non Ă¨ situata in contesti urbani estesi, dove vengono

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effettuati rilevazioni e monitoraggi continui, così come alcune categorie non trovano applicazione in questo contesto proprio a causa della posizione di nicchia del centro urbano in relazione all’area metropolitana. Nella tabella – Allegato 2 – sono sintetizzate le informazioni reperibili e quelle non disponibili

13. Analisi del degrado

Fig. 23 - Inquadramento dell’ambito su OFC con evidenziata i punti di ripresa delle criticità e degli elementi di degrado (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)

Edifici produttivi di scarsa qualità/efficienza -

Presenza di amianto nelle coperture

Carenza di spazi pubblici di quartiere

Frammentazione ecologica tra i poli esterni

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13.1 Analisi e descrizione delle condizioni di degrado presenti nell’ambito (rif. Regolamento 3/R alla L.R. 1/2005) Principali categorie di degrado:

Descrizione degli elementi di degrado

a) degrado urbanistico2, per ambiti urbani ove vi sia carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria; b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da precarie condizioni di staticità dell’edificato, connesse all’usura del tempo o ad inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici;

gli opifici sono inquadrabili in questa categoria poiché non più rispondenti alle vigenti normative di sicurezza ed efficienza, oltre che per funzionalità e logistica. La presenza di coperture in eternit, inoltre, costituisce rischio per la salute publbica

La commistione tra funzione residenziale e produttiva assume qui un livello di non compatibilità per le tipologie di lavorazioni e produzione che necessitano di aree dedicate, pertanto la dismissione e riconversione dell’area a favore della residenza risulta l’ipotesi maggiormente percorribile, anche per la posizione.

e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonché nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane. 2

L. 65/2014 Art. 123 comma 1.a per aree caratterizzate da degrado urbanistico si intendono le aree con presenza di un patrimonio edilizio e connotate da un impianto urbano di scarsa qualità sotto il profilo architettonico e morfotipologico, associata alla carenza di attrezzature e servizi, alla carenza e al degrado degli spazi pubblici e delle aree libere, nonché le aree caratterizzate da attrezzature ed infrastrutture dismesse;

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13.2 Localizzazione delle criticità e degli elementi di degrado Descrizione - Presenza di edifici produttivi dismessi o sottoutilizzati -

Presenza di arteria di scorrimento che separa dal centro urbano

Mancanza di servizi locali

Mancanza di identità locale

Carattere ancora non definito del sistema residenziale in costruzione

La produzione tessile, seppure dotata di specifico depuratore acque interne, costituisce anche elemento di rischio ambientale.

14. Potenzialità e opportunità di sviluppo -

Localizzazione tra centro urbano e parco territoriale

Buoni collegamenti viari

Disponibilità delle proprietà alla costruzione del progetto di rigenerazione

Possibilità di creare un nuovo insediamento di qualità

Elevata qualità ambientale paesaggistica del contesto di riferimento

14.1 Dati rilevanti dell’ambito di intervento

Ambito di relazione ed area di rigenerazione sono in questo caso abbastanza simili, i due perimetri individuati, differiscono per inserimento/esclusione di contesti edilizi consolidati ed un brano residuo di tessuto rurale. La porzione individuata solo nell’ambito (e non nell’area di rigenerazione) non è interessata dagli interventi proposti, su tali spazi non sono previste trasformazioni poiché le funzioni insediate, consolidate e recenti, hanno una propria identità e coerenza funzionale in essere non modificabile; i dati relativi all’intervento sono inseriti nell’atto ricognitivo dell’area di rigenerazione Azioni strategiche di trasformazione I tecnici progettisti hanno avuto il compito di verificare gli obiettivi dell’amministrazione comunale con i caratteri emersi dall’analisi dei luoghi, affinare/modificare le aspettative e riuscire a proporre trasformazioni che, rispondendo ai requisiti del Capo III LRT 65/2014, abbiano un elevato grado di fattibilità; nello specifico, tradurre gli obiettivi in azioni: cosa fare, perché, come, dove. In questo caso la verifica ha avuto un ulteriore termine di verifica e confronto, di primaria importanza: Le Linee Guida di Trasformazione di Dietro Poggio, strumento attuativo fondamentale in quanto derivato da un percorso di partecipazione che l’Amministrazione Comunale ha condiviso con i cittadini, un conseguente concorso di progettazione, fino alla determinazione di un assetto condiviso.

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Cosa fare demolire gli‟edifici produttivi esistenti riconfigurando l’area come nodo, completare il sistema residenziale a sud, creare il polo pubblico di quartiere, arredare gli spazi aperti e connetterli come rete con le attrezzature urbane tramite percorsi pedonali e ciclabili e verde pubblico; completare al dotazione con la costruzione della scuola primaria. Perché per eliminare una fonte di degrado urbano, ottimizzare l’uso di un‟area strategica del contesto cittadino, fornire ai cittadini un servizio di avanzata funzionalità sociale ed integrare la dotazione di servizi pubblici , connettere il nuovo quartiere multifunzionale alla rete delle attrezzature esistenti. Come attraverso accordo pubblico/privato (già effettuato), definizione del progetto preliminare ed attuazione seguendo le procedure previste per gli interventi di rigenerazione urbana Dove  la distribuzione delle funzioni: residenze pure, residenze con commercio al pt, funzioni pubbliche e funzioni d’uso pubblico seguono prevalentemente la distribuzione individuata nelle Linee Guida, è stata riconfigurata la parte centrale a piazza e spazio di aggregazione per dare la possibilità di creare un centro di quartiere ben riconoscibile e, non ultimo salvaguardare il viale di tigli che, pur testimoniando la memoria dell’opificio preesistente, sarà il nuovo ingresso urbano a Dietro Poggio.

Fig.24 - Inquadramento dell’ambito con rappresentazioni schematiche degli obbiettivi definiti - azioni progettuali (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)

Nello schema seguente sono indicativamente riassunte le funzioni e la loro organizzazione planimetrica nel contesto di riferimento.

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14.2. Schema progettuale

Fig.25 - Inquadramento planimetrico riportante l’assetto progettuale dell’area quale attuazione degli obbiettivi di rigenerazione

Del’attuale insediamento produttivo viene conservato l’edificio principale, caratterizzato da un corpo più elevato con copertura a vela, di interesse architettonico, che diverrà teatro e spazio di aggregazione/formazione, affacciato sulla piazza principale dove una gradonata/ accesso sarà l’elemento di connessione tra spazio aperto ed edificato. Elemento di qualificazione dell’intero intervento sarà l’uso delle coperture sia come piazze in quota che come giardini pensili, aree di mitigazione climatica delle coperture edilizie con ruolo ecologico. L’elevato uso di vegetazione, sia a terra che sulle coperture, configura l’intera area come filtro permeabile tra edificato e campagna. Una zona di transizione tra edificato e coltivato che per cultura, qualità e dotazioni dovrebbe configurarsi come ambito di eccellenza, trasfigurazione della produzione manifatturiera in produzione culturale ed i servizi.

Il mercato e le coperture vegetali fonte: Piano Guida per la riqualificazione dell’area Dietro Poggio (R.Romualdi, S. DiSilvio

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15. Individuazione delle aree urbane in condizioni di degrado da sottoporre a interventi di rigenerazione ex L.R. n° 65/2014

Fig. 26– Inquadramento dell’ambito di relazione con l’individuazione delle aree di rigenerazione con la numerazione corrispondente alle schede degli atti di ricognizione di cui alla parte 2

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2. ATTO DI RICOGNIZIONE DELLE AREE DEGRADATE AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 1 – La Stazione 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado

Fig. 2.1. Perimetrazione dell’area di degrado 1

Ambito periurbano tra insediamento consolidato e parco agricolo. Zona di pianura lungo il torrente Marina ai margini del quale si trova una fascia di orti urbani. Viabilità di carattere sovraccomunale che separa l’area dal centro abitato di Calenzano. Zona composta da un insediamento produttivo sottoutilizzato, con alcuni edifici di interesse strutturale da conservare come archeologia industriale. Ai margini nuovo insediamento residenziale in fase di completamento, sistema artigianale/ commerciale attivo al margine nord e brano di pianura agricola sopra l’area artigianale. Il complesso della Imex, nato come industria tessile distaccata dal vicino comprensorio pratese comprende due enormi capannoni ed una palazzina uffici, inseriti in un’area recintata che costituisce la principale area di rigenerazione. L’ingresso principale, attualmente in disuso, è sottolineato da un duplice filare di tigli particolarmente suggestivo, coniugato ad una diffusa presenza di pini. Tutti risalenti all’impianto dell’opificio. Sul lato ovest dei magazzini (edificio più grande) esisteva la vasca di riserva d’acqua per la lavorazione dei tessuti. Attualmente l’ambito ha sostanzialmente modificato il suo aspetto originario per la realizzazione sia delle opere di urbanizzazione legate alle nuove funzioni residenziali, sia per la parziale costruzione dei complessi residenziali stessi.

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Principali categorie di degrado (art. 123 L.R. 65/15 e Regolamento 3/R 2007):

Descrizione degli elementi di degrado

a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria; b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da precarie condizioni di staticità dell’edificato, connesse all’usura del tempo o ad inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici;

c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti igienico-sanitari, sia come dotazione che come organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione all’impianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità; d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o insediamenti minori ove sussistano condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad esso integrate; e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonché nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane.

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2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana Creare un nuovo quartiere residenziale che abbia un mix di funzioni sia private che pubbliche. Cerniera di collegamento tra il centro urbano ed il parco agricolo, anello del parco metropolitano della piana fiorentina. Ridurre la separazione attuale dovuta alla viabilità sovra comunale di attraversamento

Le funzioni e l’organizzazione fonte: Piano Guida per la riqualificazione dell’area Dietro Poggio (R.Romualdi, S. DiSilvio

3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi 

      

Funzioni ammissibili: residenziale 70-80% minima e max della sul di progetto commerciale10-20% minima e max della sul di progetto servizi 10-15% minima e max della sul di progetto Interventi pubblici connessi Aree pubbliche: 35% minima di sup. terr. per spazio pubblico Interventi di efficientamento energetico (non) vincolante e qualificazione ambientale Altezza massima degli edifici, numero massimo dei piani fuori terra e/o interrati 4 + 2 Rapporto di copertura 15% Principali allineamenti rispetto a strade e piazze pubbliche (vedi schema progettuale) Definizione dell’ambito di reperimento dello spazio pubblico (vedi schema progettuale) Definizione dell’ambito di reperimento del sedime degli edifici (vedi schema progettuale)

Lotto n. 3 parametri

Comune di Calenzano stato attuale mq mc 62637 24063

superficie territoriale superficie coperta altezza massima n° piani max Volume SUL SUL +35% SUL totale

8,6 2

progetto mq mc 62637 9415 12 4

130780 24395 8538 32933

100000 24400 6600 31000

4. Incrementi e premialità Superficie area di rigenerazione  m2 62637 Superficie area coperta esistente  m2 24.063 Superficie area coperta di progetto  m2 9415 SUL (produttiva) da demolire  m2 24.395 Incrementi di SUL max  m2 8.538 Previsti  m2 6600 Residenziale  m2 24.000 Commerciale e direzionale  m2 3000 Attrezzature e servizi  m2 3.500 SUL totale max di progetto  m2 31000 Premialità morfologico-funzionale max 20% per riduzione superficie edificata Premialità per efficientamento energetico ambientale max 10% coperture a verde centralità urbana dei servizi d’uso pubblico e scuola materna Coperture verdi degli edifici residenziali e mercato Conservazione edificio “LaVela”

Fig. 2.2 esemplificazione degli interventi

Lotto n. 3

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dimostrazione della coerenza con il Prelievo % sul dimensionamento del PS per funzione e UTOE Verifica dei limiti dell’incremento al 35% della SUL esistente Premialità morfologico-funzionale max 25% Premialità per efficientamento energetico ambientale max 10%

5. Elaborati da presentare per il piano di intervento - Verifica di coerenza con la scheda di ricognizione a) il cronoprogramma degli interventi; b) l’impegno dei soggetti attuatori alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ed eventuale cessione delle aree al comune; c) l’impegno alla sottoscrizione di idonee garanzie fideiussorie in ordine all’attuazione del piano di intervento e circa il rispetto della convenzione medesima; d) lo schema di convenzione. e) lo schema delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria f) il progetto preliminare degli interventi