Comune di EMPOLI
SCHEDA PER LE AREE URBANE IN CONDIZIONI DI DEGRADO DA SOTTOPORRE A INTERVENTI DI RIGENERAZIONE ex L.R. n° 65/2014
Lotto n.4 – arch. Gianfranco Gorelli – arch. Francesca Masi
SCHEDA PER LE AREE URBANE IN CONDIZIONI DI DEGRADO DA SOTTOPORRE A INTERVENTI DI RIGENERAZIONE ex L.R. n째 65/2014
Collaboratori della coppia di professionisti del lotto n.4: arch. Chiara Nostrato per il comune di Prato: arch. Francesco Caporaso per il comune di Pistoia: arch. Elisa Spilotros per il comune di Empoli: arch. Marco Carletti per il comune di Montelupo Fiorentino: arch. Riccardo Manetti per il comune di Chiesina Uzzanese: arch. Lorenzo Lenzi
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INDICE SCHEDA PER LE AREE URBANE IN CONDIZIONI DI DEGRADO DA SOTTOPORRE A INTERVENTI DI RIGENERAZIONE EX L.R. N° 65/2014 .................................................................................................................................................. INDICE ..................................................................................................................................................................... 1. AMBITO DI RELAZIONE ........................................................................................................................................ A. INQUADRAMENTO.................................................................................................................................................. 1. Inquadramento territoriale dell’ambito ............................................................................................................. 2. Coerenza con l'ambito di applicazione di cui all’art. 122 della L.R. 65/2014,..................................................... 2.1 Classe di appartenenza dell’ambito ................................................................................................................................ 2.2 Descrizione di eventuali incoerenze ...............................................................................................................................
3. Disciplina e progettualità ................................................................................................................................... 3.1 Ricognizione dei vincoli ...................................................................................................................................................
4. Strumenti della pianificazione territoriale .......................................................................................................... 4.1 PIT/PPPR ......................................................................................................................................................................... 4.2 Invarianti strutturali e relazione con l’abaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR ................................................................... 4.3 Relazione con l’abaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR.......................................................................................................
5. Strumenti della pianificazione urbanistica ......................................................................................................... 6. Progetti sull’ambito ............................................................................................................................................ 7. Relazioni con il contesto urbano di riferimento .................................................................................................. B. ELEMENTI PER L’INDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI DEGRADO ................................................................................. 8. Obiettivi di riqualificazione verificati con i comuni ............................................................................................. 9. Descrizione dell’ambito di relazione ................................................................................................................... 9.1 Analisi della proprietà fondiaria ...................................................................................................................................... 9.2 Analisi dei margini, delle quinte urbane e dei rapporti con i tessuti urbani e/o spazi aperti contermini ....................... 9.4 Dotazione di standard .....................................................................................................................................................
10. Analisi degli spazi aperti rilevanti ai fini della riqualificazione ......................................................................... 11. Analisi degli edifici ............................................................................................................................................ 12. Analisi degli elementi e delle caratteristiche utili o riferibili al protocollo ITACA ............................................. 13. Analisi del degrado ........................................................................................................................................... 13.1 Analisi e descrizione delle condizioni di degrado presenti nell’ambito ........................................................................ 13.2 Localizzazione delle criticità e degli elementi di degrado .............................................................................................
14. Potenzialità e opportunità di sviluppo .............................................................................................................. 15. Individuazione delle aree urbane in condizioni di degrado da sottoporre a interventi di rigenerazione ex L.R. n° 65/2014 .......................................................................................................................................................
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2. ATTO DI RICOGNIZIONE DELLE AREE DEGRADATE ............................................................................................... AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 1 - “AREA EX FORNACE” ....................................................................................... 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado ............................................................................................ 2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana ............................ 3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi ............................................................................. 4. Incrementi e premialità ...................................................................................................................................... 5. Elaborati da presentare per il piano di intervento ..............................................................................................
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1. AMBITO DI RELAZIONE A. INQUADRAMENTO 1. Inquadramento territoriale dell’ambito di relazione L’ambito “La Farfalla” proposta dal comune di Empoli riguarda un sito dismesso di cava di argilla e di fornace di grande dimensione, collocato nei presi di un tratto storico dell’Orme, al centro ormai, di un borghetto semirurale a tessuto rado. I circa 10.000mq di copertura sono di Cementoamianto. La parte di cava è stata oggetto di una parziale azione di ripristino ambientale.
Fig. 1 - Inquadramento dell’ambito su CTR 2K/10K (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)
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Fig. 2 - Inquadramento dell’ambito su ortofotocarta più recente – Anno 2013 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)
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Fig. 3 - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1954 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)
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Fig. 4 - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1978 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)
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Fig. 5 - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1988 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)
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Fig. 6 - Inquadramento dell’ambito con periodizzazione della crescita urbana: dal Catasto Generale Toscano al 2007 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)
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2. Coerenza con l'ambito di applicazione di cui all’art. 122 della L.R. 65/2014, 2.1 Classe di appartenenza dell’ambito (indicare con una x la classe di appartenenza dell’ambito) classe A
B
SINTESI CRITERI 1
aree di media/grande estensione, generalmente collocate nella fascia periferica dell'area urbanizzata e/o con diretta relazione con il territorio aperto , caratterizzata da una marcata prevalenza di fabbricati a destinazione produttive commerciali direzionali, con lotti medio grandi). Problematiche di degrado urbanistico legate al sotto utilizzo o all'abbandono. Da verificare la possibilità di una rigenerazione in APEA
2
Medesime caratteristiche di A1ma con estensione medio/piccola
1
aree di medio/grande estensione caratterizzata da tessuto urbano misto (residenziale artigianale): media densità edilizia con fabbricati pluri-piano e capannoni artigianali; collocate generalmente nelle aree marginali dell'area urbanizzata. Generalmente le problematiche di degrado urbanistico prevalentemente sono legate a: scarsa qualità degli spazi aperti (pubblici e privati) e del costruito; insufficienza o inefficienza della maglia viaria e degli standard e dei servizi
2
Medesime caratteristiche di A1 ma con estensione medio/piccola
C
aree di piccola/ media dimensione; collocazione non necessariamente marginale; le condizioni di degrado dell'area sono fortemente legate allo stato di conservazione ed al grado di abbandono del patrimonio immobiliare che insiste sull'area stessa; la rigenerazione dell'area pertanto è connessa ad interventi di recupero puntuali a scala edilizia
D
VUOTI: area con prevalenza di spazi aperti prevalentemente ad uso pubblico connotati da una generale mancanza o debole destinazione funzionale; abbandono/sottoimpiego; degrado architettonico determinato dalla scarsa qualità del disegno degli spazi e dell'arredo urbano; scarsa qualità dei materiali e dello stato di conservazione/manutenzione.
Area
x
2.2 Descrizione di eventuali incoerenze Ambito ricadente all'esterno del territorio urbanizzato (Di colore BLU il territorio urbanizzato del comune di Empoli come definito nel vigente RU; di colore arancione l’ambito di rigenerazione “LA FARFALLA”)
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3. Disciplina e progettualità 3.1 Ricognizione dei vincoli
Fig. 7 – Inquadramento dell’ambito in relazione ai vincoli paesaggistici (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR)
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Fig. 8A – Inquadramento dell’ambito in relazione ad altri vincoli (Fonte: strumenti urbanistici a scala provinciale e comunale)
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Fig. 8B – Inquadramento dell’ambito in relazione ad altri vincoli (Fonte: strumenti urbanistici a scala provinciale e comunale)
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4. Strumenti della pianificazione territoriale 4.1 PIT/PPPR Il comune di Empoli ricade nell’ambito paesaggistico numero 5 “VAL DI NIEVOLE E VALDARNO INFERIORE”
Di seguito si riportano alcuni estratti della scheda dell’ambito di paesaggio ed in dettaglio si riportano: - la Carta dei Caratteri del Paesaggio; - la Carta del Patrimonio Territoriale e paesaggistico - la Carta delle Criticità - le norme figurate
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4.2 Invarianti strutturali e relazione con l’abaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR Il Piano Strutturale ha una tavola dello Schema di Progetto Urbanistico in scala 1:25.000 e una Carta dello Statuto dei Luoghi. Si riportano estratti delle tavole sopraelencate.
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Fig. 9b – Inquadramento dell’ambito in relazione all’allegato 2 del PIT/PPR (Fonte: sito Regione Toscana – PIT con valenza PPR)
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5. Strumenti della pianificazione urbanistica Piano strutturale adottato con D.C.C. n. 4 del 19 gennaio 1999 approvato con D.C.C. n. 43 del 30 marzo 2000 Variante di aggiornamento del Piano Strutturale adottato con D.C.C. n. 1 del 19 gennaio 2013 approvato con D.C.C. n. 72 del 4 novembre 2013 Regolamento urbanistico adottato con D.C.C. n. 73 del 26 giugno 2003 approvato con D.C.C. n. 137 del 21 dicembre 2004 Revisione quinquennale del Regolamento Urbanistico adottato con D.C.C. n. 1 del 19 gennaio 2013 approvato con D.C.C. n. 72 del 4 novembre 2013
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Fig. 10 - Inquadramento dell’ambito nell’ambito di strumenti di governo del territorio (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali) Revisione quinquennale del Regolamento Urbanistico approvato con D.C.C. n. 72 / 2013
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6. Progetti sull’ambito Esiste una proposta di lottizzazione residenziale con qualche servizio, presentato prima della fase di redazione del vigente RU.
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Esiste inoltre una recentissima proposta da parte dei Carabinieri- corpo CINOFILI, di una nuova caserma e centro addestramento cinofili che però riguarderebbe solo una parte dell’area, quella non interessata dal volume della ex fornace.
Fig. 11 - Inquadramento dell’ambito nell’ambito delle progettualità presenti (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali)
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7. Relazioni con il contesto urbano di riferimento L’ambito, in parte esterno al perimetro del centro abitato, si colloca nei pressi di un tratto storico dell’Orme, al centro di un borghetto semirurale a tessuto rado con funzione esclusivamente residenziale, privo di qualsiasi servizio.
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Fig. 12 - Inquadramento dell’ambito con evidenziate le relazioni con il contesto esterno (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)
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B. AREA URBANA IN CONDIZIONI DI DEGRADO 8. Obiettivi di riqualificazione verificati con i comuni Il caso della ex cava/fornace è probabilmente al tempo stesso più semplice e più complesso. Più semplice in quanto unitario, di una sola proprietà e con una sola modalità insediativa. Tuttavia la complessità discende dalle grandi dimensioni e dalla difficoltà di rendere remunerativa la trasformazione. A seguito di incontri con l’Amministrazione, si può ipotizzare un riuso in loco molto parziale alla luce del contesto insediativo estremamente minuto, introducendo il meccanismo del trasferimento di capacità edificatoria opportunamente ridotta in aree anche esterne al perimetro dell’ambito di relazione.
9. Descrizione dell’ambito di relazione L’ambito riguarda un sito dismesso di cava di argilla e di fornace di grande dimensione, collocato nei pressi di un tratto storico dell’Orme, al centro ormai, di un borghetto semirurale a tessuto rado. I circa 10.000mq di copertura sono di Cementoamianto. La parte di cava è stata oggetto di una parziale azione di ripristino ambientale (messa in sicurezza).
Fig. 12 - Inquadramento delle riprese fotografiche
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27 fig. 13– Documentazione fotografica dello stato di fatto
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9.1 Analisi della proprietà fondiaria
Fig. 1 - Inquadramento dell’ambito con sovrapposizione di proprietà pubbliche e private (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali e Agenzia del Territorio) – L’ambito di relazione comprende tutti lotti di proprietà privata e le aree dell’ex attività di cava sono attribuibili ad un unico soggetto -
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9.2 Analisi dei margini, delle quinte urbane e dei rapporti con i tessuti urbani e/o spazi aperti contermini Fronte residenziale lungo L’Orme
Rapporto con il fiume e con la campagna circostante
Fronte residenziale lungo via XXVII Aprile
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9.4 Dotazione di standard
Fig. 14 - Inquadramento dell’ambito con sovrapposizione di standard e servizi esistenti (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali)
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10. Analisi degli spazi aperti rilevanti ai fini della riqualificazione Nell’ambito individuato dall’amministrazione comunale come area di rigenerazione non esistono spazi aperti veri e propri quali piazze o giardini pubblici nel loro significato tradizionale, perché l’ambito è circoscritto all’area di recupero ambientale della ex cava.
11. Analisi degli edifici Viene di seguito analizzato l’edificio della ex fornace che gioca un ruolo centrale in questo contesto di “rigenerazione”. Copertura interamente in cemento amianto
Fig. 19– Inquadramento fotografico dell’edificio
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9.1 Analisi della proprietà fondiaria
Fig. 1 - Inquadramento dell’ambito con sovrapposizione di proprietà pubbliche e private (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali e Agenzia del Territorio) – L’ambito di relazione comprende tutti lotti di proprietà privata e le aree dell’ex attività di cava sono attribuibili ad un unico soggetto -
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9.2 Analisi dei margini, delle quinte urbane e dei rapporti con i tessuti urbani e/o spazi aperti contermini Fronte residenziale lungo L’Orme
Rapporto con il fiume e con la campagna circostante
Fronte residenziale lungo via XXVII Aprile
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9.4 Dotazione di standard
Fig. 14 - Inquadramento dell’ambito con sovrapposizione di standard e servizi esistenti (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali)
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10. Analisi degli spazi aperti rilevanti ai fini della riqualificazione Nell’ambito individuato dall’amministrazione comunale come area di rigenerazione non esistono spazi aperti veri e propri quali piazze o giardini pubblici nel loro significato tradizionale, perché l’ambito è circoscritto all’area di recupero ambientale della ex cava.
11. Analisi degli edifici Viene di seguito analizzato l’edificio della ex fornace che gioca un ruolo centrale in questo contesto di “rigenerazione”. Copertura interamente in cemento amianto
Fig. 19– Inquadramento fotografico dell’edificio
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Comune di EMPOLI edificio
Caratteristiche Periodo di costruzione
Interesse storico/arch. e/o testimoniale Destinazione d’uso prevalente degli edifici attuale e/o precedente Il sottoutilizzo o l’abbandono Voci fissate dalle leggi e dai regolamenti della RT in materia ossia (art.99 l.r. 65/14)
Ex fornace Posteriore al 1970 Dopoguerra (1946-1970) Inizi ‘800/ inizi ‘900 (1825-1945) Anteriore al 1825
Il corpo più esteso In parte NO
Presente (si/no) Residenziale e commerciale di vicinato e direzionale e di servizio quando reciprocamente funzionali Industriale artigianale, commerciale all’ingrosso e depositi e direzionale di servizio
X
Commerciale di grande distribuzione commerciale di media distribuzione turistico ricettivo direzionale “puro” agricolo
Tipologia degli edifici Residenze condominiali
Residenze monobifamiliari
Schiera Casa in linea Blocco chiuso Blocco aperto altro Villa Villetta altro
Edifici produttivi
Capannone
Edifici specialistici privati
Supermercato
Edifici specialistici pubblici
X
Albergo altro Chiesa Municipio Scuola Ospedale altro
Caratteristiche architettoniche e strutturali
Condizioni di manutenzione
Copertura
Manto
Buono stato normale Cattivo stato degradato Non utilizzato Piana Capanna Falde Falda unica Botte Padiglione Shed Altro laterizio trad. (coppi e tegole)
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X X
X
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Caratteristiche
Rilevanza ambientale in relazione al contesto
Ex fornace Coppi Marsigliesi Cemento Legno Vetro Piastrelle Lastre Eternit Lamiere Altro Contrastante / presenza di detrattore ambientale Contrastante / presenza di detrattore paesaggistico Neutro Caratterizzante
X
X X
12. Analisi degli elementi e delle caratteristiche utili o riferibili al protocollo ITACA Si rimanda alla scheda compilata con gli indicatori ITACA
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13. Analisi del degrado Per quanto riguarda il caso della ex cava, il DEGRADO deriva dalla grande presenza della fornace abbandonata e in disuso e dalla grande quantità di cemento amianto. 13.1 Analisi e descrizione delle condizioni di degrado presenti nell’area (rif. Regolamento 3/R alla L.R. 1/2005) Principali categorie di degrado:
Descrizione degli elementi di degrado
a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia Mancano totalmente aree attrezzate e servizi carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli di vicinato. standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria; b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in L’edificio, in disuso, presenta elementi prevalenza da precarie condizioni di staticità fatiscenti e abbandonati e la copertura in dell’edificato, connesse all’usura del tempo o ad eternit. inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici; c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti igienico-sanitari, sia come dotazione che come organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione all’impianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità; d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o insediamenti minori ove sussistano condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad esso integrate;
Il degrado sociale e economico deriva dalla totale assenza di connessioni con il borghetto rurale adiacente, ormai privo della propria identità. Inoltre l’area rappresenta nelle attuali condizioni di abbandono rappresenta un detrattore sociale nei confronti del contesto insediativo contermine.
e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonché nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane.
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13.2 Localizzazione delle criticità e degli elementi di degrado
Fig. 2 - Inquadramento dell’ambito con evidenziata la localizzazione delle criticità e degli elementi di degrado (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)
14. Potenzialità e opportunità di sviluppo Tenendo presente che l’ambito nel RU vigente viene individuata come “Area di Recupero Ambientale”, normata all’art. 104 delle NTA e secondo cui sono ammesse “gli interventi subordinati alla formazione di un Piano Urbanistico Attuativo di iniziativa pubblica o privata, con le seguenti finalità: - Area in località La Farfalla: ripristino ai fini agricoli;” l’ambito presenta, nella definizione di linee guida strategiche di rigenerazione urbana, la complessità di avere grandi dimensioni, cosa che rende molto difficile la remunerazione della trasformazione. A seguito dei numerosi incontri avuti con l’Amministrazione, si può ipotizzare un riuso in loco molto parziale alla luce del contesto insediativo estremamente minuto, introducendo il meccanismo del trasferimento di capacità edificatoria opportunamente ridotta.
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15. Individuazione delle aree urbane in condizioni di degrado da sottoporre a interventi di rigenerazione ex L.R. n° 65/2014
Fig. 3 – Inquadramento dell’ambito di relazione con l’individuazione delle aree di rigenerazione con la numerazione corrispondente alle schede degli atti di ricognizione di cui alla parte 2
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2. ATTO DI RICOGNIZIONE DELLE AREE DEGRADATE AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 1 - “EX FORNACE” 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado
Fig. 1. Perimetrazione dell’area di rigenerazione 1 – “EX FORNACE”
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AREA 1 – EX FORNACE Principali categorie di degrado (art. 123 L.R. 65/15 e Descrizione degli elementi di degrado Regolamento 3/R 2007): a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia Mancano totalmente aree attrezzate e servizi carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli di vicinato. standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria; b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in L’edificio, in disuso, presenta elementi prevalenza da precarie condizioni di staticità fatiscenti e abbandonati e la copertura in dell’edificato, connesse all’usura del tempo o ad eternit. inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici; c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti igienico-sanitari, sia come dotazione che come organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione all’impianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità; d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o insediamenti minori ove sussistano condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad esso integrate;
Il degrado sociale e economico deriva dalla totale assenza di connessioni con il borghetto rurale adiacente, ormai privo della propria identità. Inoltre l’area rappresenta nelle attuali condizioni di abbandono rappresenta un detrattore sociale nei confronti del contesto insediativo contermine.
e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonché nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane.
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2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana Per l’area di rigenerazione 1 “Ex fornace” si può ipotizzare un riuso in loco molto parziale alla luce del contesto insediativo estremamente minuto, con funzioni residenziali/ servizi e commercio di vicinato introducendo inoltre il meccanismo del trasferimento di capacità edificatoria opportunamente ridotta in un’area già individuata dal vigente RU. Categorie di intervento sul patrimonio edilizio esistente all’interno dell’area di rigenerazione 1:
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Lotto n. 4 Disciplina all’interno dell’area di rigenerazione 1:
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Lotto n. 4 Schema progettuale dell’area di rigenerazione:
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3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi - Superficie Territoriale dell’area di rigenerazione 1: 19.070 mq - A.C.= Area a cessione (verde, parcheggi e sede stradale): 4.161 mq - Funzioni ammissibili:
Residenza , oltre servizi e commercio di vicinato (10%)
- Altezza massima degli edifici, numero massimo dei piani fuori terra e/o interrati: 2 PIANI FUORITERRA E NON INTERRATI - Rapporto di copertura: 15% - Principali allineamenti rispetto a strade e piazze pubbliche: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” - Definizione dell’ambito di reperimento dello spazio pubblico: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” - Definizione dell’ambito di reperimento del sedime degli edifici: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” le aree indicate con la sigla A.S. - Interventi di efficientamento energetico e qualificazione ambientale: Il piano di intervento dovrà garantire a fronte di una premialità pari al 10% della SUL, il perseguimento degli obiettivi di sostenibilità ambientale: indicando misure finalizzate al miglioramento dell’efficienza energetica, alla razionalizzazione dei consumi, all’impiego di fonti rinnovabili di energia, alla riqualificazione energetica degli edifici non demoliti (a titolo esemplificativo impianti tecnologici, coperture, infissi, impianti di produzione dell’energia, murature, rivestimenti ed intonaci, ecc). indicando misure per il contenimento dei consumi idrici quali, ad esempio, sistemi per il recupero delle acque meteoriche che potranno essere riutilizzate per l’annaffiatura delle aree verdi pubbliche o private, lavaggio delle aree pavimentate, alimentazione delle cassette di scarico dei w.c. ecc… La progettazione del sistema del verde dovrà essere finalizzata a conseguire non solo le funzioni più ampiamente riconosciute (sociali, ricreative, paesaggistiche, etc.) ma anche quelle a valenza igienico ‐ sanitaria, quali il contenimento dell’inquinamento atmosferico ed acustico, la regolazione delle condizioni termiche del suolo e degli spazi aperti e l’agevolazione della pratica dell’attività fisica e sportiva;
4. Incrementi e premialità
In questo caso non si prevedono incrementi di SUL, al contrario si prevede la diminuzione della SUL esistente: Prelievo % sul dimensionamento del PS per funzione e UTOE:
Accordo Regione Toscana – ANCI Toscana del 20 dicembre 2013
Lotto n. 4
Comune di EMPOLI
Altezza degli edifici ricadenti nell’area di rigenerazione 1 – EX FORNACE
Accordo Regione Toscana – ANCI Toscana del 20 dicembre 2013
Lotto n. 4
Comune di EMPOLI
Calcolo della sul esistente in base ai piani degli edifici nell’area di rigenerazione 1 – EX FORNACE
Accordo Regione Toscana – ANCI Toscana del 20 dicembre 2013
Lotto n. 4
Comune di EMPOLI
Indicazioni morfologiche L’area della cava si colloca in contesto insediativo esile di natura quasi esclusivamente residenziale. Le strategie di riqualificazione sono in questo caso limitate da una duplice esigenza: da una parte la demolizione e bonifica (o almeno messa in sicurezza per quanto riguarda il suolo) del complesso dismesso e una ricostruzione di circa un quarto della sul esistente per dare luogo più che a un insediamento aggiuntivo, ad un contenuto completamento del fronte edificato esistente, in parte a residenza e in parte a servizi di quartiere. L’intervento è collegato in modo vincolante al trasferimento di parte della sul esistente residua (50%) in altra area. Tale previsione contestuale comporta variante al Regolamento urbanistico vigente.
5. Elaborati da presentare per il piano di intervento - Verifica di coerenza con la scheda di ricognizione a) il cronoprogramma degli interventi; b) l’impegno dei soggetti attuatori alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ed eventuale cessione delle aree al comune; c) l’impegno alla sottoscrizione di idonee garanzie fideiussorie in ordine all’attuazione del piano di intervento e circa il rispetto della convenzione medesima; d) lo schema di convenzione. e) lo schema delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria f) il progetto preliminare degli interventi
Accordo Regione Toscana – ANCI Toscana del 20 dicembre 2013