Empoli Le case by Anci Toscana

Comune di EMPOLI

SCHEDA PER LE AREE URBANE IN CONDIZIONI DI DEGRADO DA SOTTOPORRE A INTERVENTI DI RIGENERAZIONE ex L.R. n° 65/2014

Lotto n.4 – arch. Gianfranco Gorelli – arch. Francesca Masi

SCHEDA PER LE AREE URBANE IN CONDIZIONI DI DEGRADO DA SOTTOPORRE A INTERVENTI DI RIGENERAZIONE ex L.R. n째 65/2014

Collaboratori della coppia di professionisti del lotto n.4: arch. Chiara Nostrato per il comune di Prato: arch. Francesco Caporaso per il comune di Pistoia: arch. Elisa Spilotros per il comune di Empoli: arch. Marco Carletti per il comune di Montelupo Fiorentino: arch. Riccardo Manetti per il comune di Chiesina Uzzanese: arch. Lorenzo Lenzi

Lotto n. 4

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INDICE SCHEDA PER LE AREE URBANE IN CONDIZIONI DI DEGRADO DA SOTTOPORRE A INTERVENTI DI RIGENERAZIONE EX L.R. N° 65/2014 .................................................................................................................................................. INDICE ..................................................................................................................................................................... 1. AMBITO DI RELAZIONE ........................................................................................................................................ A. INQUADRAMENTO.................................................................................................................................................. 1. Inquadramento territoriale dell’ambito ............................................................................................................. 2. Coerenza con l'ambito di applicazione di cui all’art. 122 della L.R. 65/2014,..................................................... 2.1 Classe di appartenenza dell’ambito ................................................................................................................................ 2.2 Descrizione di eventuali incoerenze ...............................................................................................................................

3. Disciplina e progettualità ................................................................................................................................... 3.1 Ricognizione dei vincoli ...................................................................................................................................................

4. Strumenti della pianificazione territoriale .......................................................................................................... 4.1 PIT/PPPR ......................................................................................................................................................................... 4.2 Invarianti strutturali e relazione con l’abaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR ................................................................... 4.3 Relazione con l’abaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR.......................................................................................................

5. Strumenti della pianificazione urbanistica ......................................................................................................... 6. Progetti sull’ambito ............................................................................................................................................ 7. Relazioni con il contesto urbano di riferimento .................................................................................................. B. ELEMENTI PER L’INDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI DEGRADO ................................................................................. 8. Obiettivi di riqualificazione verificati con i comuni ............................................................................................. 9. Descrizione dell’ambito di relazione ................................................................................................................... 9.1 Analisi della proprietà fondiaria ...................................................................................................................................... 9.2 Analisi dei margini, delle quinte urbane e dei rapporti con i tessuti urbani e/o spazi aperti contermini ....................... 9.4 Dotazione di standard .....................................................................................................................................................

10. Analisi degli spazi aperti rilevanti ai fini della riqualificazione ......................................................................... 11. Analisi degli edifici ............................................................................................................................................ 12. Analisi degli elementi e delle caratteristiche utili o riferibili al protocollo ITACA ............................................. 13. Analisi del degrado ........................................................................................................................................... 13.1 Analisi e descrizione delle condizioni di degrado presenti nell’ambito ........................................................................ 13.2 Localizzazione delle criticità e degli elementi di degrado .............................................................................................

14. Potenzialità e opportunità di sviluppo .............................................................................................................. 15. Individuazione delle aree urbane in condizioni di degrado da sottoporre a interventi di rigenerazione ex L.R. n° 65/2014 .......................................................................................................................................................

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2. ATTO DI RICOGNIZIONE DELLE AREE DEGRADATE ............................................................................................... AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 1 - “AREA EX VETRERIA” ....................................................................................... 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado ............................................................................................ 2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana ............................ 3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi ............................................................................. 4. Incrementi e premialità ...................................................................................................................................... 5. Elaborati da presentare per il piano di intervento .............................................................................................. AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 2 - “AREA CONTIGUA A TERRAFINO” .................................................................. 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado ............................................................................................ 2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana ............................ 3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi ............................................................................. 4. Incrementi e premialità ...................................................................................................................................... 5. Elaborati da presentare per il piano di intervento ..............................................................................................

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1. AMBITO DI RELAZIONE A. INQUADRAMENTO 1. Inquadramento territoriale dell’ambito di relazione Il comune di Empoli propone tre aree diversamente caratterizzate e collocate nell’ambito del territorio. Le prime, in forma “binata”, sono collocate in un intreccio di infrastrutture dato dai due lacci ferroviari per Pisa e per Siena, dalla svincolo sulla FI-PI-LI e da lacci di viabilità locale anche di recentissima realizzazione.

Scala 1:5.000 Fig. 1 - Inquadramento dell’ambito su CTR 2K/10K (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Scala 1:5.000 Fig. 2 - Inquadramento dell’ambito su ortofotocarta più recente – Anno 2013 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Scala 1:5.000 Fig. 3 - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1954 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Scala 1:5.000 Fig. 4 - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1978 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Scala 1:5.000 Fig. 5 - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1988 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Scala 1:5.000

Fig. 6 - Inquadramento dell’ambito con periodizzazione della crescita urbana: dal Catasto Generale Toscano al 2007 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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2. Coerenza con l'ambito di applicazione di cui all’art. 122 della L.R. 65/2014, 2.1 Classe di appartenenza dell’ambito (indicare con una x la classe di appartenenza dell’ambito) classe A

SINTESI CRITERI 1

aree di media/grande estensione, generalmente collocate nella fascia periferica dell'area urbanizzata e/o con diretta relazione con il territorio aperto , caratterizzata da una marcata prevalenza di fabbricati a destinazione produttive commerciali direzionali, con lotti medio grandi). Problematiche di degrado urbanistico legate al sotto utilizzo o all'abbandono. Da verificare la possibilità di una rigenerazione in APEA

Medesime caratteristiche di A1ma con estensione medio/piccola

aree di medio/grande estensione caratterizzata da tessuto urbano misto (residenziale artigianale): media densità edilizia con fabbricati pluri-piano e capannoni artigianali; collocate generalmente nelle aree marginali dell'area urbanizzata. Generalmente le problematiche di degrado urbanistico prevalentemente sono legate a: scarsa qualità degli spazi aperti (pubblici e privati) e del costruito; insufficienza o inefficienza della maglia viaria e degli standard e dei servizi

Medesime caratteristiche di A1 ma con estensione medio/piccola

aree di piccola/ media dimensione; collocazione non necessariamente marginale; le condizioni di degrado dell'area sono fortemente legate allo stato di conservazione ed al grado di abbandono del patrimonio immobiliare che insiste sull'area stessa; la rigenerazione dell'area pertanto è connessa ad interventi di recupero puntuali a scala edilizia

VUOTI: area con prevalenza di spazi aperti prevalentemente ad uso pubblico connotati da una generale mancanza o debole destinazione funzionale; abbandono/sottoimpiego; degrado architettonico determinato dalla scarsa qualità del disegno degli spazi e dell'arredo urbano; scarsa qualità dei materiali e dello stato di conservazione/manutenzione.

Area

2.2 Descrizione di eventuali incoerenze Area ricadente all'esterno del territorio urbanizzato (Di colore BLU il territorio urbanizzato del comune di Empoli come definito nel vigente RU; di colore arancione l’ambito di rigenerazione “LE CASE”)

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3. Disciplina e progettualità 3.1 Ricognizione dei vincoli

Fig. 7 – Inquadramento dell’ambito in relazione ai vincoli paesaggistici (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR)

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Fig. 8A – Inquadramento dell’ambito in relazione ad altri vincoli (Fonte: strumenti urbanistici a scala provinciale e comunale)

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Fig. 8B – Inquadramento dell’ambito in relazione ad altri vincoli (Fonte: strumenti urbanistici a scala provinciale e comunale)

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4. Strumenti della pianificazione territoriale 4.1 PIT/PPPR Il comune di Empoli ricade nell’ambito paesaggistico numero 5 “VAL DI NIEVOLE E VALDARNO INFERIORE”

Di seguito si riportano alcuni estratti della scheda dell’ambito di paesaggio ed in dettaglio si riportano: - la Carta dei Caratteri del Paesaggio; - la Carta del Patrimonio Territoriale e paesaggistico - la Carta delle Criticità - le norme figurate

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4.2 Invarianti strutturali e relazione con lâ&#x20AC;&#x2122;abaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR Il Piano Strutturale ha una tavola dello Schema di Progetto Urbanistico in scala 1:25.000 e una Carta dello Statuto dei Luoghi. Si riportano estratti delle tavole sopraelencate.

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Dettaglio dell’ambito nello “Statuto dei luoghi” del PS:

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Fig. 9b – Inquadramento dell’ambito in relazione all’allegato 2 del PIT/PPR (Fonte: sito Regione Toscana – PIT con valenza PPR)

5. Strumenti della pianificazione urbanistica Piano strutturale adottato con D.C.C. n. 4 del 19 gennaio 1999 approvato con D.C.C. n. 43 del 30 marzo 2000 Variante di aggiornamento del Piano Strutturale adottato con D.C.C. n. 1 del 19 gennaio 2013 approvato con D.C.C. n. 72 del 4 novembre 2013 Regolamento urbanistico adottato con D.C.C. n. 73 del 26 giugno 2003 approvato con D.C.C. n. 137 del 21 dicembre 2004 Revisione quinquennale del Regolamento Urbanistico adottato con D.C.C. n. 1 del 19 gennaio 2013 approvato con D.C.C. n. 72 del 4 novembre 2013

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Fig. 10 - Inquadramento dell’ambito nell’ambito di strumenti di governo del territorio (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali) Revisione quinquennale del Regolamento Urbanistico approvato con D.C.C. n. 72 / 2013

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6. Progetti sull’ambito L’unica proposta relativa all’ambito in oggetto riguarda le vetrerie “SVE” per la realizzazione, tramite PIANO DI RECUPERO, di un albergo e centro convegni. Accordo Regione Toscana – ANCI Toscana del 20 dicembre 2013

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Fig. 11 - Inquadramento dell’ambito nell’ambito delle progettualità presenti (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali)

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7. Relazioni con il contesto urbano di riferimento L’ambito, esterno al perimetro del centro abitato, necessita una ricucitura con il tessuto urbano consolidato: la porzione settentrionale con il prossimo centro di Empoli mentre quella a sud della linea ferroviaria con l’area industriale di Terrafino.

Fig. 12 - Inquadramento dell’ambito con evidenziate le relazioni con il contesto esterno (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)

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B. AREA URBANA IN CONDIZIONI DI DEGRADO 8. Obiettivi di riqualificazione verificati con i comuni Ferma restando la necessità di ricomprendere dette aree nel perimetro di cui all’art.4 della lr65 mediante apposita variante, l’area a nord può essere vista come “snodo a ovest del complesso della Coop ove trova conclusione la parte del sistema insediativo che si attesta sul capoluogo. In questo senso in tale area potrebbero essere previste funzioni miste, servizi, artigianato. L’Amministrazione prefigura il possibile insediamento al posto della ex vetreria di una struttura ricettiva, che tuttavia va valutata nel quadro delle compatibilità con altre funzioni. Non è infatti praticabile la convivenza di un albergo con il contiguo deposito di mezzi per movimenti di terra per cui lo scenario dovrebbe considerare anche alcuni trasferimenti di funzioni. L’altro lembo si situa a contatto con la vasta area industriale di Terrafino da cui la separa un’area verde pianeggiante su cui corre su impalcato ad almeno 5/6 metri la FI-PI-LI. Ferma restando la presenza del borghetto, per quest’area potrebbe essere proposto un ruolo integrativo dell’area produttiva di Terrafino con dotazioni e servizi che costituiscano un primo passo per la riqualificazione della intera zona secondo i canoni delle APEA (versione semplificata).

9. Descrizione dell’ambito di relazione Le aree dell’ambito, in forma “binata”, sono collocate in un intreccio di infrastrutture dato dai due lacci ferroviari per Pisa e per Siena, dalla svincolo sulla FI-PI-LI e da lacci di viabilità locale anche di recentissima realizzazione. Entrambe sono caratterizzate da forte promiscuità di funzioni in parte attive e in parte dismesse. Fra le funzioni attive alcune riguardano attività moleste (mezzi per movimenti di terra, deposito inerti,…), altre artigianato compatibile insieme ad alcune residenze anche di tipo “borghetto” consolidato o storico. Entrambe le aree ricadono in territorio agricolo secondo i vigenti strumenti urbanistici generali.

Fig. 12 - Inquadramento delle riprese fotografiche

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32 fig. 13 – Documentazione fotografica dello stato di fatto

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9.1 Analisi della proprietà fondiaria

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NOTA: l’area è stata ruotata rispetto al NORD per motivi di impaginazione Fig. 1 - Inquadramento dell’ambito con sovrapposizione di proprietà pubbliche e private (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali e Agenzia del Territorio) elaborazione a cura dell’ufficio tecnico comunale.

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9.2 Analisi dei margini, delle quinte urbane e dei rapporti con i tessuti urbani e/o spazi aperti contermini Vista la grande varietà di funzioni e tipologie edilizie, si rimanda all’analisi fotografica del paragrafo 9 e si riportano di seguito alcune immagini in cui si evidenzia la grande quantità di informazioni raccolte: la zona a nord della linea ferroviaria è in adiacenza al nuovo centro commerciale della COOP e alle opere di urbanizzazione ad esso legate. L’area a sud della strada di grande comunicazione FI-PI-LI è adiacente alla vasta area produttiva di Terrafino di interesse sovracomunale.

Adiacente area commerciale e area verde a standard

Confine con l’area di Terrafino, separata da FI-PI-LI

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9.4 Dotazione di standard

Fig. 14 - Inquadramento dell’ambito con sovrapposizione di standard e servizi esistenti (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali).

10. Analisi degli spazi aperti rilevanti ai fini della riqualificazione Nell’ambito individuato dall’amministrazione comunale come area di rigenerazione non esistono spazi aperti veri e propri quali piazze o giardini pubblici nel loro significato tradizionale, quanto piuttosto Il tessuto connettivo si risolve in strade di grande comunicazione e svincoli, i tratti rettilinei sono bordati di parcheggi e aree laterali informi o residuali. Risulta impossibile quindi la compilazione delle schede di analisi degli spazi aperti e si riporta di seguito, a titolo esemplificativo, le fotografie aeree tridimensionali dell’area.

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11. Analisi degli edifici Vengono di seguito analizzati i due edifici che in questo contesto giocano un ruolo centrale nella “rigenerazione” dell’area.

Foto dell’edificio dismesso numero 1 e sua area di pertinenza

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Foto dell’edificio dismesso numero 2

Fig. 19– Inquadramento fotografico degli edifici

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Comune di EMPOLI Edificio1

Edificio2

X X X X

X X X

Caratteristiche Periodo di costruzione

Interesse storico/arch. e/o testimoniale Destinazione d’uso prevalente degli edifici attuale e/o precedente Il sottoutilizzo o l’abbandono Voci fissate dalle leggi e dai regolamenti della RT in materia ossia (art.99 l.r. 65/14)

Posteriore al 1970 Dopoguerra (1946-1970) Inizi ‘800/ inizi ‘900 (1825-1945) Anteriore al 1825 Presente (si/no) Residenziale e commerciale di vicinato e direzionale e di servizio quando reciprocamente funzionali Industriale artigianale, commerciale all’ingrosso e depositi e direzionale di servizio Commerciale di grande distribuzione commerciale di media distribuzione turistico ricettivo direzionale “puro” agricolo

Tipologia degli edifici Residenze condominiali

Residenze monobifamiliari

Schiera Casa in linea Blocco chiuso Blocco aperto altro Villa Villetta altro

Edifici produttivi

Capannone

Edifici specialistici privati

Supermercato

Edifici specialistici pubblici

Albergo altro Chiesa Municipio Scuola Ospedale altro

Caratteristiche architettoniche e strutturali

Condizioni di manutenzione

Copertura

Manto

Buono stato normale Cattivo stato degradato Non utilizzato Piana Capanna Falde Falda unica Botte Padiglione Shed Altro laterizio trad. (coppi e tegole)

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Edificio1

Edificio2

Caratteristiche Coppi Marsigliesi Cemento Legno Vetro Piastrelle Lastre Eternit Lamiere Altro Rilevanza ambientale in Contrastante / presenza di detrattore ambientale relazione al contesto Contrastante / presenza di detrattore paesaggistico Neutro Caratterizzante

X X

X X X

12. Analisi degli elementi e delle caratteristiche utili o riferibili al protocollo ITACA Si rimanda alla scheda compilata con gli indicatori ITACA

13. Analisi del degrado Per quanto riguarda il caso di Empoli‐ area “Le case”, il DEGRADO si invera in senso classico dei suoi elementi che derivano dalla fatiscenza degli immobili non più utilizzati e dagli usi non consoni degli spazi aperti (metri cubi di inerti da demolizioni). 13.1 Analisi e descrizione delle condizioni di degrado presenti nell’area (rif. Regolamento 3/R alla L.R. 1/2005) Principali categorie di degrado:

Descrizione degli elementi di degrado

a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;

L’ area è carente di standard urbanistici, essendo essenzialmente costituita da edifici e pertinenze in un impianto industriale abbandonato da anni, in alcune parti è addirittura carente di opere di urbanizzazione primaria.

b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da precarie condizioni di staticità dell’edificato, connesse all’usura del tempo o ad inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici;

L’impianto dismesso della ex Vetreria, in disuso da diversi anni, è in gravi condizioni di degrado fisico e le strutture presentano una diffusa fatiscenza. E’ presente inoltre l’amianto e l’inquinamento al suolo. Gli altri edifici vertono in forti condizioni di degrado causate dall’abbandono.

c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in La presenza di grandi quantità di inerti e prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti dell’amianto genera un grande degrado igienico‐sanitari, sia come dotazione che come igienico diffuso in tutta l’area. organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e

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Principali categorie di degrado: Descrizione degli elementi di degrado illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione all’impianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità; d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o insediamenti minori ove sussistano condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad esso integrate;

L’eterogeneità funzionale irrisolta dei due ambiti e la loro decontestualizzazione conferiscono un carattere di marginalità che non esprime significative relazioni sociali o economiche, ad eccezione del segmento abitativo che, come detto presenta una dimensione di vicinato.

e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonché nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane.

14. Potenzialità e opportunità di sviluppo Dagli incontri avuti con l’assessore all’urbanistica e con i tecnici di riferimento e sulla base delle valutazioni che emergono dalle letture di dettaglio condotte attraverso la schedatura dell’area, è possibile iniziare una prefigurazione di scenari strategici di riqualificazione che potrebbero seguire due ordini di temi: Ferma restando la necessità di ricomprendere dette aree nel perimetro di cui all’art.4 della lr65 mediante apposita variante, l’area a settentrione può essere vista come “snodo” a ovest del complesso della Coop ove trova conclusione la parte del sistema insediativo che si attesta sul capoluogo. In questo senso in tale area potrebbero essere previste funzioni miste, servizi, artigianato. L’Amministrazione prefigura il possibile insediamento al posto della ex vetreria di una struttura per lo spettacolo ed il tempo libero, che tuttavia va valutata nel quadro delle compatibilità con altre funzioni. Non è infatti praticabile la convivenza di una struttura simile con il contiguo deposito di mezzi per movimenti di terra per cui lo scenario dovrebbe considerare anche alcuni trasferimenti di funzioni. I trasferimenti, una volta fatte le verifiche con le proprietà catastali, potrebbero interessare aree nell’adiacente zona industriale di Terrafino e al posto dell’attività dei mezzi per movimenti di terra pensare l’insediamento di funzioni a servizio dell’attività ricreativa. L’altro lembo, a settentrione della strada di grande comunicazione FI-PI-LI, si situa a contatto con la vasta area industriale di Terrafino da cui la separa un’area verde pianeggiante su cui corre su impalcato ad almeno 5/6 metri la FI-PI-LI.

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Ferma restando la presenza del borghetto, per quest’area potrebbe essere proposto un ruolo integrativo dell’area produttiva di Terrafino con dotazioni e servizi che costituiscano un primo passo per la riqualificazione della intera zona secondo i canoni delle APEA (versione semplificata).

Fig. 2 – Inquadramento dell’area con rappresentazioni schematiche degli obiettivi definiti (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)

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15. Individuazione delle aree urbane in condizioni di degrado da sottoporre a interventi di rigenerazione ex L.R. n° 65/2014

Fig. 3 – Inquadramento dell’ambito di relazione con l’individuazione delle aree di rigenerazione con la numerazione corrispondente alle schede degli atti di ricognizione di cui alla parte 2

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2. ATTO DI RICOGNIZIONE DELLE AREE DEGRADATE AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 1 - “EX VETRERIA” 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado

Fig. 1. Perimetrazione dell’area di rigenerazione 1 – “EX VETRERIA”

AREA 1 – EX VETRERIA Principali categorie di degrado (art. 123 L.R. 65/15 e Descrizione degli elementi di degrado Regolamento 3/R 2007): a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;

L’ area è carente di standard urbanistici, essendo essenzialmente costituita da edifici e pertinenze in un impianto industriale abbandonato da anni.

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Principali categorie di degrado (art. 123 L.R. 65/15 e Descrizione degli elementi di degrado Regolamento 3/R 2007): c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti igienico-sanitari, sia come dotazione che come organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione all’impianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità; d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o insediamenti minori ove sussistano condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad esso integrate;

2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana Ferma restando la necessità di ricomprendere dette aree nel perimetro di cui all’art.4 della lr65 mediante apposita variante, l’area a settentrione può essere vista come “snodo” a ovest del complesso della Coop ove trova conclusione la parte del sistema insediativo che si attesta sul capoluogo. In questo senso in tale area potrebbero essere previste funzioni miste, servizi, artigianato. L’Amministrazione prefigura il possibile insediamento al posto della ex vetreria di una struttura per lo spettacolo ed il tempo libero, che tuttavia va valutata nel quadro delle compatibilità con altre funzioni. Non è infatti praticabile la convivenza di una struttura simile con il contiguo deposito di mezzi per movimenti di terra per cui lo scenario dovrebbe considerare anche alcuni trasferimenti di funzioni. I trasferimenti, una volta fatte le verifiche con le proprietà catastali, potrebbero interessare aree nell’adiacente zona industriale di Terrafino e al posto dell’attività dei mezzi per movimenti di terra pensare l’insediamento di funzioni a servizio dell’attività ricreativa.

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Categorie di intervento sul patrimonio edilizio esistente all’interno dell’area di rigenerazione 1:

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Disciplina all’interno dell’area di rigenerazione:

3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi - Superficie Territoriale dell’area di rigenerazione 1: 43.285mq - A.C.= Area a cessione (verde, parcheggi e sede stradale): 3.500 mq - Funzioni ammissibili: o Locali per spettacolo oltre pubblici esercizi, commerciale di vicinato, servizi, fino al20% della sul ricostruita - Altezza massima degli edifici, numero massimo dei piani fuori terra e/o interrati: 10 mt - Rapporto di copertura: 15% massimo - Principali allineamenti rispetto a strade e piazze pubbliche: non previsti - Definizione dell’ambito di reperimento dello spazio pubblico: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” - Definizione dell’ambito di reperimento del sedime degli edifici: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” le aree indicate con la sigla A.S. - Interventi di efficientamento energetico e qualificazione ambientale: Il piano di intervento dovrà garantire a fronte di una premialità pari al 10% della SUL, il perseguimento degli obiettivi di sostenibilità ambientale:  indicando misure finalizzate al miglioramento dell’efficienza energetica, alla razionalizzazione dei consumi, all’impiego di fonti rinnovabili di energia, alla riqualificazione energetica degli edifici non demoliti (a titolo esemplificativo impianti tecnologici, coperture, infissi, impianti di produzione dell’energia, murature, rivestimenti ed intonaci, ecc).  indicando misure per il contenimento dei consumi idrici quali, ad esempio, sistemi per il recupero delle acque meteoriche che potranno essere riutilizzate per l’annaffiatura delle aree

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Lotto n. 4

Comune di EMPOLI

verdi pubbliche o private, lavaggio delle aree pavimentate, alimentazione delle cassette di scarico dei w.c. ecc… La progettazione del sistema del verde dovrà essere finalizzata a conseguire non solo le funzioni più ampiamente riconosciute (sociali, ricreative, paesaggistiche, etc.) ma anche quelle a valenza igienico ‐ sanitaria, quali il contenimento dell’inquinamento atmosferico ed acustico, la regolazione delle condizioni termiche del suolo e degli spazi aperti e l’agevolazione della pratica dell’attività fisica e sportiva;

4. Incrementi e premialità     

Incrementi di SUL complessivi pari a mq SUL totale max di progetto corrispondente: sul esistente totale + 30% Prelievo % sul dimensionamento del PS per funzione e UTOE: Premialità morfologico-funzionale max 20% Premialità per efficientamento energetico ambientale max 10%

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Numero dei piani degli edifici e calcolo della sul esistente in base ai piani degli edifici nell’area di rigenerazione 1 – EX VETRERIA

5. Elaborati da presentare per il piano di intervento - Verifica di coerenza con la scheda di ricognizione a) il cronoprogramma degli interventi; b) l’impegno dei soggetti attuatori alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ed eventuale cessione delle aree al comune; c) l’impegno alla sottoscrizione di idonee garanzie fideiussorie in ordine all’attuazione del piano di intervento e circa il rispetto della convenzione medesima; d) lo schema di convenzione. e) lo schema delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria f) il progetto preliminare degli interventi

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AREA DI RIGENERAZIONE URBANA2 - “CONTIGUA A TERRAFINO” 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado

Fig. 1. Perimetrazione dell’area di rigenerazione 2 – “AREA CONTIGUA A TERRAFINO”

AREA 2 - “CONTIGUA A TERRAFINO” Principali categorie di degrado (art. 123 L.R. 65/15 e Descrizione degli elementi di degrado Regolamento 3/R 2007): a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia L’ area è carente di standard urbanistici, carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli addirittura carente di opere di urbanizzazione standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle primaria. opere di urbanizzazione primaria e secondaria; b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da precarie condizioni di staticità dell’edificato, connesse all’usura del tempo o ad inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici;

Una piccola parte degli edifici esistenti sono state recuperate con funzioni compatibili mentre il resto verte in forti condizioni di degrado causate dall’abbandono.

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Principali categorie di degrado (art. 123 L.R. 65/15 e Descrizione degli elementi di degrado Regolamento 3/R 2007): c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in La presenza di grandi quantità di inerti e prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti dell’amianto genera un grande degrado igienico-sanitari, sia come dotazione che come igienico diffuso in tutta l’area. organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione all’impianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità; d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o insediamenti minori ove sussistano condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad esso integrate;

L’eterogeneità funzionale irrisolta dei due ambiti e la loro decontestualizzazione conferiscono un carattere di marginalità che non esprime significative relazioni sociali o economiche. Il totale stato di abbandono dell’area costituisce un detrattore sociale dell’intera area.

2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana L’area di rigenerazione 2 “Contigua a Terrafino” si situa a contatto con la vasta area industriale di Terrafino da cui la separa un’area verde pianeggiante su cui corre su impalcato ad almeno 5/6 metri la FI-PI-LI. Ferma restando la presenza del borghetto, per quest’area potrebbe essere proposto un ruolo integrativo dell’area produttiva di Terrafino con dotazioni e servizi che costituiscano un primo passo per la riqualificazione della intera zona secondo i canoni delle APEA (versione semplificata).

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Categorie di intervento sul patrimonio edilizio esistente all’interno dell’area di rigenerazione 2:

Disciplina all’interno dell’area di rigenerazione:

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3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi - Superficie Territoriale dell’area di rigenerazione 2: 84.175 mq - A.C.= Area a cessione (verde, parcheggi e sede stradale): 34.716 mq - Funzioni ammissibili: o

produttivo industriale e produttivo artigianale, servizi, pubblici esercizi

- Altezza massima degli edifici, numero massimo dei piani fuori terra e/o interrati: 8 mt - Rapporto di copertura: 40% massimo - Principali allineamenti rispetto a strade e piazze pubbliche: non previsti in particolare ma dettati principalmente dalle fasce di rispetto stradali - Definizione dell’ambito di reperimento dello spazio pubblico: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” - Definizione dell’ambito di reperimento del sedime degli edifici: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” le aree indicate con la sigla A.S. - Interventi di efficientamento energetico e qualificazione ambientale: Il piano di intervento dovrà garantire a fronte di una premialità pari al 10% della SUL, il perseguimento degli obiettivi di sostenibilità ambientale:  indicando misure finalizzate al miglioramento dell’efficienza energetica, alla razionalizzazione dei consumi, all’impiego di fonti rinnovabili di energia, alla riqualificazione energetica degli edifici non demoliti (a titolo esemplificativo impianti tecnologici, coperture, infissi, impianti di produzione dell’energia, murature, rivestimenti ed intonaci, ecc).  indicando misure per il contenimento dei consumi idrici quali, ad esempio, sistemi per il recupero delle acque meteoriche che potranno essere riutilizzate per l’annaffiatura delle aree verdi pubbliche o private, lavaggio delle aree pavimentate, alimentazione delle cassette di scarico dei w.c. ecc… La progettazione del sistema del verde dovrà essere finalizzata a conseguire non solo le funzioni più ampiamente riconosciute (sociali, ricreative, paesaggistiche, etc.) ma anche quelle a valenza igienico ‐ sanitaria, quali il contenimento dell’inquinamento atmosferico ed acustico, la regolazione delle condizioni termiche del suolo e degli spazi aperti e l’agevolazione della pratica dell’attività fisica e sportiva;

4. Incrementi e premialità     

Incrementi di SUL complessivi pari a mq SUL totale max di progetto corrispondente: sul esistente totale + 35% Prelievo % sul dimensionamento del PS per funzione e UTOE: Premialità morfologico-funzionale max 25% Premialità per efficientamento energetico ambientale max 10%

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Comune di EMPOLI

Numero dei piani degli edifici e calcolo della sul esistente in base ai piani degli edifici nell’area di rigenerazione 2 – CONTIGUA TERRAFINO

Indicazioni morfologiche 5. Elaborati da presentare per il piano di intervento - Verifica di coerenza con la scheda di ricognizione a) il cronoprogramma degli interventi; b) l’impegno dei soggetti attuatori alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ed eventuale cessione delle aree al comune; c) l’impegno alla sottoscrizione di idonee garanzie fideiussorie in ordine all’attuazione del piano di intervento e circa il rispetto della convenzione medesima; d) lo schema di convenzione. e) lo schema delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria f) il progetto preliminare degli interventi

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