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Lotto n.3 – Adele G.Caucci – Emanuela Spiotta

Lotto n. 3

Comune di Borgo San Lorenzo

RICOGNIZIONE DELLE AREE URBANE IN CONDIZIONI DI DEGRADO DA SOTTOPORRE A INTERVENTI DI RIGENERAZIONE ex L.R. n° 65/2014

Accordo Regione Toscana – ANCI Toscana per la ricognizione delle aree urbane in condizione di degrado urbanistico da sottoporre ad interventi di rigenerazione ai sensi della L.R. 65/2014 e collaborazione al protocollo ITACA per la sostenibilita‟ a scala urbana

Report realizzato da: Adele G.Caucci – architetto e paesaggista- studiocaucci@gmail.com Emanuela Spiotta – architetto - arch.emanuelaspiotta@gmail.com Luca Menguzzato – Dr.Pianificatore - luca.mengu@gmail.com

Studiocaucci © Firenze - ottobre 2015

Note legali Il presente lavoro è stato redatto dagli autori in stretta relazione con la Committenza che ha diritto di utilizzare gli elaborati prodotti per gli obiettivi convenuti nel contratto di affidamento solo dopo il pagamento dei compensi professionali.

Agli autori spettano, in ogni caso, i diritti d‟autore sull‟opera che hanno firmato e, salva diversa pattuizione, la proprietà del progetto della medesima.

Qualsiasi uso divulgativo deve essere autorizzato dagli autori.

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INDICE REFERENZE ....................................................................................................................................................... 1 INDICE ................................................................................................................................................................. 2 1. AMBITO DI RELAZIONE ............................................................................................................................... 4 A. INQUADRAMENTO .......................................................................................................................................... 4 1. Inquadramento territoriale dell’ambito ........................................................................................................ 4 2. Coerenza con l'ambito di applicazione di cui all’art. 122 della L.R. 65/2014, ...................................... 8 2.1 Classe di appartenenza dell‟ambito ........................................................................................................................8 2.2 Descrizione di eventuali incoerenze .......................................................................................................................8

3. Disciplina e progettualità .............................................................................................................................. 9 3.1 Ricognizione dei vincoli ............................................................................................................................................9

4. Strumenti della pianificazione territoriale ................................................................................................. 12 4.1 PIT/PPPR .................................................................................................................................................................12

Ambito di paesaggio ........................................................................................................................................ 12 4.2 Invarianti strutturali del PIT/PPR ...........................................................................................................................12 4.3 Relazione con l‟abaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR ........................................................................................15

5. Strumenti della pianificazione urbanistica ............................................................................................... 15 6. Progetti sull’ambito ...................................................................................................................................... 17 7. Relazioni con il contesto urbano di riferimento ....................................................................................... 19 B. ELEMENTI PER L‟INDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI DEGRADO ....................................................... 20 8. Obiettivi di riqualificazione verificati con i comuni .................................................................................. 20 9. Descrizione dell’ambito di relazione ......................................................................................................... 20 9.1 Analisi della proprietà fondiaria .............................................................................................................................22 9.2 Analisi dei margini, delle quinte urbane e dei rapporti con i tessuti urbani e/o spazi aperti contermini ......22 9.4 Dotazione di standard .............................................................................................................................................23

10. Analisi degli spazi aperti rilevanti ai fini della riqualificazione ............................................................ 24 11. Analisi degli edifici ..................................................................................................................................... 27 12. Analisi degli elementi e delle caratteristiche utili o riferibili al protocollo ITACA .............................. 29 13. Analisi del degrado ................................................................................................................................... 29 13.1 Analisi e descrizione delle condizioni di degrado presenti nell‟ambito ..........................................................30 13.2 Localizzazione delle criticità e degli elementi di degrado ................................................................................31

14. Potenzialità e opportunità di sviluppo .................................................................................................... 32 15. Individuazione delle aree urbane in condizioni di degrado da sottoporre a interventi di rigenerazione ex L.R. n° 65/2014 .................................................................................................................. 33 2. ATTO DI RICOGNIZIONE DELLE AREE DEGRADATE ..........................................................................34 AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 1 – LA STAZIONE................................................................................. 34 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado ............................................................................... 34

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2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana ........... 35 3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi.................................................................. 35 4. Incrementi e premialitĂ ............................................................................................................................... 36 5. Elaborati da presentare per il piano di intervento ................................................................................... 36 6. Schema progettuale .................................................................................................................................... 40

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1. AMBITO DI RELAZIONE A. INQUADRAMENTO 1. Inquadramento territoriale dell’ambito Contesto urbano Storica espansione industriale all’ingresso ovest del centro urbano, si trova tra la pianura agricola della Sieve e la linea ferroviaria Faentina, la viabilità di scorrimento la separa dal centro abitato;

Fig. 1 - Inquadramento dell’ambito di relazione nel contesto di riferimento su CTR 2K/10K (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

Caratteri dell’ambito di relazione Area artigianale di impianto unitario 1942 come fabbrica chimica, accresciuta senza una pianificazione urbanistica di contesto, Attualmente mix di produzione, servizi, commercio e residenze totalmente priva di caratteri identitari riconoscibili, sia nelle funzioni che nella logistica

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Fig. 2 - Inquadramento dell’ambito di relazione su CTR 2K (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

Fig. 2 - Inquadramento dell’ambito su ortofotocarta più recente – Anno 2013 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 3a - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1954 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

Fig. 4b - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1978 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 5c - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 2002 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

Fig. 6 - Inquadramento dell’ambito con periodizzazione della crescita urbana: dal Catasto Generale Toscano al 2007 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS RUC)

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2. Coerenza con l'ambito di applicazione di cui all’art. 122 della L.R. 65/2014, 2.1 Classe di appartenenza dell’ambito (indicare con una x la classe di appartenenza dell‟area)

classe

SINTESI CRITERI

A

1

aree di media/grande estensione, generalmente collocate nella fascia periferica dell'area urbanizzata e/o con diretta relazione con il territorio aperto , caratterizzata da una marcata prevalenza di fabbricati a destinazione produttive commerciali direzionali, con lotti medio grandi).

Problematiche di degrado urbanistico legate al sotto utilizzo o all'abbandono. Da verificare la possibilità di una rigenerazione in APEA

2

Medesime caratteristiche di A1ma con estensione medio/piccola

1

aree di medio/grande estensione caratterizzata da tessuto urbano misto (residenziale artigianale): media densità edilizia con fabbricati pluri-piano e capannoni artigianali; collocate generalmente nelle aree marginali dell'area urbanizzata. Generalmente le problematiche di degrado urbanistico prevalentemente sono legate a: scarsa qualità degli spazi aperti (pubblici e privati) e del costruito; insufficienza o inefficienza della maglia viaria e degli standard e dei servizi

2

Medesime caratteristiche di A1 ma con estensione medio/piccola

B

Area

C

aree di piccola/ media dimensione; collocazione non necessariamente marginale; le condizioni di degrado dell'area sono fortemente legate allo stato di conservazione ed al grado di abbandono del patrimonio immobiliare che insiste sull'area stessa; la rigenerazione dell'area pertanto è connessa ad interventi di recupero puntuali a scala edilizia

D

VUOTI: area con prevalenza di spazi aperti prevalentemente ad uso pubblico connotati da una generale mancanza o debole destinazione funzionale; abbandono/sottoimpiego; degrado architettonico determinato dalla scarsa qualità del disegno degli spazi e dell'arredo urbano; scarsa qualità dei materiali e dello stato di conservazione/manutenzione.

X

2.2 Descrizione di eventuali incoerenze Presenza di elementi oggetto di esclusione ai sensi del comma 3 dell’art. 122 L.R. 65/2014 Elemento a) gli edifici eseguiti in assenza edilizio o in totale difformità essenziali rispetto allo stesso, quelli per i quali siano stati sanatoria

Descrizione di titolo abilitativo Verifica puntuale da effettuare a carico del o con variazioni comune ad esclusione di rilasciati titoli in

b) gli edifici e i tessuti urbanistici riconosciuti di Ricade nell‟ambito di relazione la ciminiera pregio per il loro valore storico, architettonico, dell‟edificio tipologico e culturale dagli atti di governo del territorio

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Presenza di elementi oggetto di esclusione ai sensi del comma 3 dell’art. 122 L.R. 65/2014 c) gli edifici situati in aree soggette a vincoli di inedificabilità assoluta come definite dall‟articolo 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell‟attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie) o dagli strumenti di pianificazione territoriale d) gli edifici ricadenti in aree a pericolosità geologica o idraulica in cui i piani di bacino e i piani di assetto idrogeologico non ammettono la realizzazione di interventi di ampliamento e) gli edifici vincolati quali immobili di interesse storico sensi della parte II del Codice

3. Disciplina e progettualità 3.1 Ricognizione dei vincoli

Fig. 7 – Inquadramento dell’ambito in relazione ai vincoli paesaggistici (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR)

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Fig. 8a – Inquadramento dell’ ambito in relazione ad altri vincoli (Fonte: Regolamento urbanistico comunale)

Fig.7b - Inquadramento dell’ ambito in relazione alla pericolosità idraulica (Fonte regolamento Urbanistico)

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Fig. 7c - Inquadramento dell’ ambito in relazione alla pericolosità idraulica (Fonte PAI)

Fig. 7d - Inquadramento dell’ ambito in relazione alla pericolosità idraulica dopo gli interventi previsti dal RU

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4. Strumenti della pianificazione territoriale 4.1 PIT/PPPR Ambito di paesaggio1 - Nel PIT vigente , Scarperia fa parte dell‟ambito n°7 – Mugello e,di questo rappresenta un insediamento storico sviluppatosi lungo la sommità del crinale secondario che dalla dorsale appenninica si diparte a pettine fino a morire in prossimità del solco vallivo del Fiume Sieve.

Inquadramento territoriale del Comune di Scarperia e San Piero

4.2 Invarianti strutturali del PIT/PPR

Fig. 9a – Inquadramento dell’ ambito in relazione alle invarianti strutturali (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR o PS) - Invariante 1 Icaratteri idrogeomorfologici dei bacini idrografici e dei sistemi morfogenetici

1

Individuato con riferimento agli Ambiti territoriali del PIT

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Fig. 8b – Inquadramento dell’ ambito in relazione alle invarianti strutturali (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR o PS) - Invariante 2 i caratteri ecosistemici del paesaggio

Fig. 10c – Inquadramento dell’ ambito in relazione alle invarianti strutturali (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR o PS) - Invariante 3 il carattere policentrico e reticolare dei sistemi insediativi, urbani e infrastrutturali

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Fig. 11d – Inquadramento dell’ ambito in relazione alle invarianti strutturali (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR o PS) - Invariante 4 i caratteri morfotipologici dei sistemi agroambientali dei paesaggi rurali

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4.3 Relazione con l’abaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR

Fig. 9 – Inquadramento dell’ ambito in relazione alla tipologia di tessuto edilizio (PIT allegato 2)

5. Strumenti della pianificazione urbanistica Stato della pianificazione comunale: PS U.T.O.E. “6 – Borgo San Lorenzo”, art. 27 delle Norme Statutarie – Sistema Territoriale “Sistema di valle del Fiume Sieve” art. 14 delle Norme Statutarie.

Presenti delle aree boscate da Tavole del PS art. 10

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Fig. 12 - Inquadramento dell’ambito nelle previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale – Piano Strutturale (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali)

RU Zonizzazione: D1, art. 71 D2, art. 72 D3, art. 73 Aree inedificate di francia IF, art. 77 B4, Tessuti residenziali di frangia, art. 70 B3, Tessuti residenziali di nuovo impianto, art. 69 P, Parcheggi pubblici, art. 40 VC, Verde di connettività urbana, art 76 VU, Verde urbano, art. 43 Itc, impianto per la distribuzione di carburanti, art. 47 Ferrovia e fascia di rispetto, art 34 Aree di servizio sovracomunale, Sanità, art. 37 Nuove infrastrutture carrabili –ciclopedonale, art. 83 Schede di trasformazione: Intervento diretto ID 41 Intervento diretto ID 42 Intervento diretto ID 43 Piano di Lottizzazione PL 37 Lottizzazione non ultimata: BD art. 75

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Fig. 13 - Inquadramento dell’ambito nelle previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale – Regolamento Urbanistico (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali)

6. Progetti sull’ambito

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Fig. 14 - Inquadramento dell’area nell’ambito delle progettualità presenti (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali)

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7. Relazioni con il contesto urbano di riferimento Descrizione delle connessioni dell‟ambito di relazione con il contesto esterno (relazioni funzionali, servizi, emergenze, rapporto con assetto storicizzato, vedi comma 4 art. 125, L.R. 65/2014) -

Di collegamento facilitate dalla ferrovia e la strada provinciale 551,

-

Di relazione con i servizi sanitari posti in prossimità: ospedale e servizi di base

-

Ecologiche:mancanti anche se possibili con il contesto rurale circostante;

-

Percettive: fortemente relazionate alla sp 551 anche se frammentate dall‟eterogeneità dei manufatti.

Fig. 15 - Inquadramento dell’ambito di relazione con evidenziate le relazioni con il contesto esterno (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)

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B. ELEMENTI PER L’INDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI DEGRADO 8. Obiettivi di riqualificazione verificati con i comuni Decongestionamento, viabilità accesso / uscita dal paese con riorganizzazione rete viaria anche interna all‟area.

-Dotazione di spazi pubblici - verde e parcheggi -

Rifunzionalizzazione degli edifici produttivi non utilizzati.

-

risanamento delle reti e bonifica coperture

9. Descrizione dell’ambito di relazione Relazioni urbane

Fig. 16 - Inquadramento dell’ambito di relazione e delle riprese fotografiche

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Condizioni di degrado

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9.1 Analisi della proprietà fondiaria

Fig. 17 - Inquadramento dell’ambito con individuazione delle proprietà pubbliche e private (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali e Agenzia del Territorio)

9.2 Analisi dei margini, delle quinte urbane e dei rapporti con i tessuti urbani e/o spazi aperti contermini

Fig. 18 – Individuazione dei margini e delle quinte urbane

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Fig. 19 – Localizzazione delle riprese dei margini e quinte visive

9.4 Dotazione di standard

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Fig. 20 – Rappresentazione grafica della dotazione di standard e servizi esistenti

10. Analisi degli spazi aperti rilevanti ai fini della riqualificazione (San Donnino e casi simili) -

Parcheggi di pertinenza dell‟ospedale

-

Parcheggi interni alle aziende commerciali e produttive

-

Verde di pertinenza ospedale e uffici;

-

Rilevato ferroviario con vegetazione spontanea

-

Corso d‟acqua con vegetazione igrofila;

-

Piazzali pavimentati nei lotti produttivi e commerciali

-

Viabilità di attraversamento e distributiva

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Fig. 19 - Inquadramento dell’area con le funzioni degli spazi aperti (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali e rilievi da sopralluogo)

AREA Caratteristiche

SPAZI APERTI

Prevalenti

Epoca realizzazione trasformazione

di Posteriore al 1970 e/o Dopoguerra (1946-1970) Precedente al 1946 -storico Interesse ecologico Presente (si/no) Destinazione d‟uso Attrezzato – parco giochi prevalente degli spazi Arredo stradale aperti attuale e/o precedente (uso del Parco urbano Parco territoriale - fluviale suolo urbano ) Privato: Attrezzato – parco giochi Verde sportivo Parco giardino Orto pertinenziale Agricolo parcheggio Cortile pavimentato altro Pubblico: Attrezzato – parco giochi Arredo stradale Verde sportivo Parco, giardino urbano Parco territoriale,fluviale Parcheggio Di servizio alla mobilità altro Componenti Vegetazione arborea dominanti Vegetazione arbustiva Manto erboso Colture agrarie Vegetazione naturale Pavimentazioni Arredi

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Attrezzature e giochi altro Condizioni dâ€&#x;uso e Funzionale ben mantenuto manutenzione In cattivo stato conservazione Non utilizzato Strutturalmente degradato Rilevanza ambientale in relazione al contrastante contesto neutro caratterizzante

SPAZI APERTI

Prevalenti

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Fig. 21 – Localizzazione su OFC delle riprese degli spazi aperti

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Fig. 21 - Inquadramento dell’area con spazi pubblici e di uso pubblico (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali e rilievi da sopralluogo)

11. Analisi degli edifici Spiegazione degli edifici/ambiti che si sono scelti e perché Mista per zona: -

Produttiva – capannoni estensivi

-

Produttiva – capannoni medio-piccoli

-

Artigianale residenziale - abitazioni con laboratori

-

Residenziale: ad est nuovo impianto

-

Commerciale di media distribuzione

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Fig. 22 - Inquadramento dell’ambito su OFC con identificazione numerica degli edifici o delle unità volumetriche (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)

AREA

EDIFICI

caratteristiche

1

prevalenti a

b

2 c

3 a

b

4 c

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Posteriore al 1970

Periodo di costruzione

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Dopoguerra (1946-1970) Inizi „800/ inizi „900 (1825-1945)

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Anteriore al 1825 Interesse storico/arch. e/o testimoniale

Destinazione d‟uso prevalente degli edifici attuale e/o precedente Il sottoutilizzo o l‟abbandono Voci fissate dalle leggi e dai regolamenti della RT in materia ossia (art.99 l.r. 65/14)

Presente (si/no)

Residenziale e commerciale di vicinato e direzionale e di servizio quando reciprocamente funzionali

x

Industriale artigianale, commerciale all‟ingrosso e depositi e direzionale di servizio

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Commerciale di grande distribuzione commerciale di media distribuzione

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turistico ricettivo direzionale “puro”

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agricolo Schiera Casa in linea Residenze condominiali

Blocco chiuso Blocco aperto altro Villa

tipologia degli edifici

Residenze mono-bifamiliari

Villetta appartamento piano primo Capannone

Edifici produttivi

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barracca aperta Supermercato Albergo altro Chiesa Municipio Scuola Ospedale altro

Edifici specialistici privati Edifici specialistici pubblici

elementi da tutelare:la ciminiera quale testimonianza di archeologia industriale

Caratteristiche architettoniche e strutturali

x

Buono stato

x

x

residenza con annesso deposito

x x

normale Condizioni di manutenzione

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Cattivo stato

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degradato

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Non utilizzato Piana

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Capanna

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Falde Copertura

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Falda unica

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Padiglione

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Botte

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Shed

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lastrico solare

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laterizio trad. (coppi e tegole)

x

Coppi

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Marsigliesi

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Cemento

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Legno Manto

Vetro Piastrelle

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Lastre

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Eternit

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Lamiere

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Altro

Rilevanza ambientale in relazione al contesto

Contrastante / presenza detrattore ambientale Contrastante / presenza detrattore paesaggistico

di di

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Caratterizzante

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Neutro

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Caratteri edifici AREA 1

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Comune di Borgo San Lorenzo AREA 2 caratteristiche prevalenti

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x

Posteriore al 1970

Periodo di costruzione

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b

c

a

b

c

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b

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Dopoguerra (1946-1970)

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a

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b

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Inizi „800/ inizi „900 (1825-1945) Anteriore al 1825

Interesse storico/arch. e/o testimoniale

Destinazione d‟uso prevalente degli edifici attuale e/o precedente Il sottoutilizzo o l‟abbandono Voci fissate dalle leggi e dai regolamenti della RT in materia ossia (art.99 l.r. 65/14)

x

Presente (si/no)

Residenziale e commerciale di vicinato e direzionale e di servizio quando reciprocamente funzionali Industriale artigianale, commerciale all‟ingrosso e depositi e direzionale di servizio

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Commerciale di grande distribuzione commerciale di media distribuzione turistico ricettivo direzionale “puro” agricolo Schiera Casa in linea Residenze condominiali

Blocco chiuso Blocco aperto altro Villa

tipologia degli edifici

Residenze mono-bifamiliari

Villetta appartamento piano primo Capannone

Edifici produttivi

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x

x

x

barracca aperta Supermercato Albergo altro Chiesa Municipio Scuola Ospedale altro

Edifici specialistici privati Edifici specialistici pubblici

portale di ingresso

Caratteristiche architettoniche e strutturali

casale

Buono stato

x

normale Condizioni di manutenzione

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x

Cattivo stato

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degradato

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Non utilizzato

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Piana

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Capanna

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Falde Copertura

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Falda unica Botte Padiglione Shed lastrico solare laterizio trad. (coppi e tegole) Coppi Marsigliesi

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Cemento

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Legno Manto

Vetro Piastrelle

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Lastre

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Lamiere Altro

Rilevanza ambientale in relazione al contesto

Contrastante / presenza detrattore ambientale Contrastante / presenza detrattore paesaggistico

di

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di

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Neutro Caratterizzante

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Caratteri edifici AREA 2

12. Analisi degli elementi e delle caratteristiche utili o riferibili al protocollo ITACA Inserire i dati che sono riferiti al sistemone e che sono utili per l‟area (Ho le fonti e non le ho; di queste quali posso riferire all‟area e possono essere utili all‟analisi)

13. Analisi del degrado Edifici produttivi non utilizzati, vuoti, sfitti; -

Presenza di amianto nelle coperture

-

Carenza di spazi e servizi pubblici di quartiere;

-

cattiva manutenzione del manto stradale e delle pavimentazioni;

-

fognature miste che raccolgono scarichi di insediamenti industriali.

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Lotto n. 3

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13.1 Analisi e descrizione delle condizioni di degrado presenti nell’ambito (rif. Regolamento 3/R alla L.R. 1/2005) Principali categorie di degrado:

Descrizione degli elementi di degrado

a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria; b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da precarie condizioni di staticità dell‟edificato, connesse all‟usura del tempo o ad inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici;

La presenza di un patrimonio edilizio poco denso e “sparpagliato”, manifesta un impianto urbano, scarsamente organizzato, non gerarchizzato, con un sistema di servizi e di infrastrutture, quasi esclusivamente carrabili, carenti soprattutto di qualsiasi dotazione che ne palesi i caratteri di urbanità (insufficienza di parcheggi e spazi pubblici in generale, della viabilità secondaria e delle relative opere come i marciapiedi, l‟illuminazione pubblica, ecc.).

c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti igienico-sanitari, sia come dotazione che come organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione all‟impianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità; d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o insediamenti minori ove sussistano condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad esso integrate; e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonché nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane.

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Risulta evidente il degrado economico, per il numero delle attività chiuse e abbandonate, o sottoutilizzate, con prevalenza delle strutture di grandi dimensioni precedentemente destinate alla produzione.

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13.2 Localizzazione delle criticità e degli elementi di degrado Descrizione -

Assenza di un sistema integrato di gestione della mobilità

-

Presenza di edifici produttivi dismessi, sottoutilizzati o non utilizzati

-

Saturazione di aree interstiziali all‟interno di tessuti urbani già consolidati.

-

Saturazione di aree residuali all‟interno di lottizzazioni recenti non completate

-

Saturazione di aree contigue ad aree già urbanizzate.

Fig. 23 - Inquadramento dell’ambito su OFC con evidenziata i punti di ripresa delle criticità e degli elementi di degrado (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)

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14. PotenzialitĂ e opportunitĂ di sviluppo -

Impianto urbanistico storico unitario con architetture industriali e residenziali originali;

-

Caratteri ambientali del contesto di pregio ;

-

Posizione logistica favorevole nel contesto urbano ;

-

Tessuto socio economico dinamico da coordinare;

-

Mixitè di funzioni idonee alla costituzione di un quartiere autonomo

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15. Individuazione delle aree urbane in condizioni di degrado da sottoporre a interventi di rigenerazione ex L.R. n° 65/2014

Fig. 24 – Inquadramento dell’ambito di relazione con l’individuazione delle aree di rigenerazione con la numerazione corrispondente alle schede degli atti di ricognizione di cui alla parte 2

Azioni strategiche Trasformazione di un’area priva di identità sociale in quartiere autonomo tramite riorganizzazione di ruoli, spazi, viabilità e funzioni, riqualificazione degli edifici e delle reti, creazione di spazi comuni e aree ecologiche.

Fig. 23 – Inquadramento dell’ambito con rappresentazioni schematiche degli obiettivi definiti (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)

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2. ATTO DI RICOGNIZIONE DELLE AREE DEGRADATE AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 1 – Zona Pratesi - Samoa 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado

2

Fig. 1. Perimetrazione dell’area di degrado 1 in scala 1: 2.000 ridotta su CTR

testo descrittivo dell‟area e delle condizioni di degrado + immagini + perimetrazione + tabella di sintesi Principali categorie di degrado (art. 123 L.R. 65/15 e Regolamento 3/R 2007):

a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria; b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da precarie condizioni di staticità dell‟edificato, connesse all‟usura del tempo o ad inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici; 2

La rappresentazione in scala 1:2.000 reale è nell’allegato A3

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Descrizione degli elementi di degrado

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Principali categorie di degrado (art. 123 L.R. 65/15 e Regolamento 3/R 2007):

Descrizione degli elementi di degrado

c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti igienico-sanitari, sia come dotazione che come organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione all’impianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità; d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o insediamenti minori ove sussistano condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad esso integrate; e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonché nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane.

2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana Descrizione degli obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana, in coerenza con le finalità di cui all‟art. 122 della L.R. 65/2014, oppure descrizione delle eventuali discordanze.

3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi       

Funzioni ammissibili: % minima e max della sul di progetto Interventi pubblici connessi Aree pubbliche: % minima di sup. terr. per spazio pubblico Interventi di efficientamento energetico non vincolan(te)e qualificazione ambientale Altezza massima degli edifici, numero massimo dei piani fuori terra e/o interrati Rapporto di copertura Principali allineamenti rispetto a strade e piazze pubbliche Definizione dell‟ambito di reperimento dello spazio pubblico

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

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Definizione dell‟ambito di reperimento del sedime degli edifici

4. Incrementi e premialità       

Incrementi di SUL complessivi Incrementi di SUL per singole unità o complessi edilizi volumetrici in relazione alle varie destinazioni d‟uso SUL totale max di progetto corrispondente dimostrazione della coerenza con il Prelievo % sul dimensionamento del PS per funzione e UTOE dimostrazione di essere nei Verifica dei limiti dell‟incremento al 35% della SUL esistente Premialità morfologico-funzionale max 25% Premialità per efficientamento energetico ambientale max 10%

5. Elaborati da presentare per il piano di intervento - Verifica di coerenza con la scheda di ricognizione a) il cronoprogramma degli interventi; b) l‟impegno dei soggetti attuatori alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ed eventuale cessione delle aree al comune; c) l‟impegno alla sottoscrizione di idonee garanzie fideiussorie in ordine all‟attuazione del piano di intervento e circa il rispetto della convenzione medesima; d) lo schema di convenzione. e) lo schema delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria f) il progetto preliminare degli interventi

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AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 2 – Zona Cappuccini 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado

Fig. 1. Perimetrazione dell’area di degrado 2 individuata su CTR in scal 1:2.000

testo descrittivo dell‟area e delle condizioni di degrado + immagini + perimetrazione + tabella di sintesi Principali categorie di degrado (art. 123 L.R. 65/15 e Regolamento 3/R 2007):

a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria; b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da precarie condizioni di staticità dell‟edificato, connesse all‟usura del tempo o ad inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici;

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Descrizione degli elementi di degrado

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Principali categorie di degrado (art. 123 L.R. 65/15 e Regolamento 3/R 2007):

Descrizione degli elementi di degrado

c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti igienico-sanitari, sia come dotazione che come organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione all’impianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità; d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o insediamenti minori ove sussistano condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad esso integrate; e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonché nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane.

2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana Descrizione degli obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana, in coerenza con le finalità di cui all‟art. 122 della L.R. 65/2014, oppure descrizione delle eventuali discordanze.

3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi       

Funzioni ammissibili: % minima e max della sul di progetto Interventi pubblici connessi Aree pubbliche: % minima di sup. terr. per spazio pubblico Interventi di efficientamento energetico non vincolan(te)e qualificazione ambientale Altezza massima degli edifici, numero massimo dei piani fuori terra e/o interrati Rapporto di copertura Principali allineamenti rispetto a strade e piazze pubbliche Definizione dell‟ambito di reperimento dello spazio pubblico

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

Comune di Borgo San Lorenzo

Definizione dell‟ambito di reperimento del sedime degli edifici

4. Incrementi e premialità       

Incrementi di SUL complessivi Incrementi di SUL per singole unità o complessi edilizi volumetrici in relazione alle varie destinazioni d‟uso SUL totale max di progetto corrispondente dimostrazione della coerenza con il Prelievo % sul dimensionamento del PS per funzione e UTOE dimostrazione di essere nei Verifica dei limiti dell‟incremento al 35% della SUL esistente Premialità morfologico-funzionale max 25% Premialità per efficientamento energetico ambientale max 10%

5. Elaborati da presentare per il piano di intervento - Verifica di coerenza con la scheda di ricognizione a) il cronoprogramma degli interventi; b) l‟impegno dei soggetti attuatori alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ed eventuale cessione delle aree al comune; c) l‟impegno alla sottoscrizione di idonee garanzie fideiussorie in ordine all‟attuazione del piano di intervento e circa il rispetto della convenzione medesima; d) lo schema di convenzione. e) lo schema delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria f) il progetto preliminare degli interventi Area 1 parametri

stato attuale mq mc 153275 25229

ml

superfice territoriale superfice coperta altezza massima n° piani max Volume SUL SUL +35% SUL totale

ml

progetto mq mc 153275

16 3 158115 28210 9873

Area 2 parametri superfice territoriale superfice coperta altezza massima n° piani max Volume SUL SUL +35% SUL totale

stato attuale mq mc 106002 9623

ml

ml

progetto mq mc 106002

7,9 3 56590 11851 4148

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6. Schema progettuale

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