Montelupo Fiorentino Rigenerazione

Comune di MONTELUPO FIORENTINO

SCHEDA PER LE AREE URBANE IN CONDIZIONI DI DEGRADO DA SOTTOPORRE A INTERVENTI DI RIGENERAZIONE ex L.R. n° 65/2014

Lotto n.4 – arch. Gianfranco Gorelli – arch. Francesca Masi

SCHEDA PER LE AREE URBANE IN CONDIZIONI DI DEGRADO DA SOTTOPORRE A INTERVENTI DI RIGENERAZIONE ex L.R. n째 65/2014

Collaboratori della coppia di professionisti del lotto n.4: arch. Chiara Nostrato per il comune di Prato: arch. Francesco Caporaso per il comune di Pistoia: arch. Elisa Spilotros per il comune di Empoli: arch. Marco Carletti per il comune di Montelupo Fiorentino: arch. Riccardo Manetti per il comune di Chiesina Uzzanese: arch. Lorenzo Lenzi

Lotto n. 4

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INDICE SCHEDA PER LE AREE URBANE IN CONDIZIONI DI DEGRADO DA SOTTOPORRE A INTERVENTI DI RIGENERAZIONE EX L.R. N° 65/2014 ..................................................................................................................................................

INDICE .....................................................................................................................................................................

1. AMBITO DI RELAZIONE ........................................................................................................................................

A. INQUADRAMENTO..................................................................................................................................................

1. Inquadramento territoriale dell’ambito .............................................................................................................

2. Coerenza con l'ambito di applicazione di cui all’art. 122 della L.R. 65/2014,.....................................................

2.1 Classe di appartenenza dell’ambito ................................................................................................................................

2.2 Descrizione di eventuali incoerenze ...............................................................................................................................

3. Disciplina e progettualità ...................................................................................................................................

3.1 Ricognizione dei vincoli ...................................................................................................................................................

4. Strumenti della pianificazione territoriale ..........................................................................................................

4.1 PIT/PPPR .........................................................................................................................................................................

4.2 Invarianti strutturali e relazione con l’abaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR ...................................................................

4.3 Relazione con l’abaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR.......................................................................................................

5. Strumenti della pianificazione urbanistica .........................................................................................................

6. Progetti sull’ambito ............................................................................................................................................

7. Relazioni con il contesto urbano di riferimento ..................................................................................................

B. ELEMENTI PER L’INDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI DEGRADO .................................................................................

8. Obiettivi di riqualificazione verificati con i comuni .............................................................................................

9. Descrizione dell’ambito di relazione ...................................................................................................................

9.1 Analisi della proprietà fondiaria ......................................................................................................................................

9.2 Analisi dei margini, delle quinte urbane e dei rapporti con i tessuti urbani e/o spazi aperti contermini .......................

9.4 Dotazione di standard .....................................................................................................................................................

10. Analisi degli spazi aperti rilevanti ai fini della riqualificazione .........................................................................

11. Analisi degli edifici ............................................................................................................................................

12. Analisi degli elementi e delle caratteristiche utili o riferibili al protocollo ITACA .............................................

13. Analisi del degrado ...........................................................................................................................................

13.1 Analisi e descrizione delle condizioni di degrado presenti nell’ambito ........................................................................

13.2 Localizzazione delle criticità e degli elementi di degrado .............................................................................................

14. Potenzialità e opportunità di sviluppo ..............................................................................................................

15. Individuazione delle aree urbane in condizioni di degrado da sottoporre a interventi di rigenerazione ex L.R. n° 65/2014 .......................................................................................................................................................

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2. ATTO DI RICOGNIZIONE DELLE AREE DEGRADATE ...............................................................................................

AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 1 - “AREA STAZIONE – FATTORIA URBANA” .........................................................

1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado ............................................................................................

2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana ............................

3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi .............................................................................

4. Incrementi e premialità ......................................................................................................................................

5. Elaborati da presentare per il piano di intervento ..............................................................................................

AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 2 - “AREA EX OPIFICIO FANCIULLACCI”...............................................................

1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado ............................................................................................

2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana ............................

3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi .............................................................................

4. Incrementi e premialità ......................................................................................................................................

5. Elaborati da presentare per il piano di intervento ..............................................................................................

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1. AMBITO DI RELAZIONE A. INQUADRAMENTO 1. Inquadramento territoriale dell’ambito di relazione L’ambito proposto deve essere inteso come il contesto prossimo delle relazioni urbanistiche (morfologiche e funzionali) che interessano la stazione, le aree libere alla confluenza della Pesa con l’Arno, il viale, il promontorio e la villa dell’Ambrogiana, il complesso dismesso e in parte demolito dell’opificio Fanciullacci.

Fig. 1 - Inquadramento dell’ambito su CTR 2K/10K (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 2 - Inquadramento dell’ambito su ortofotocarta più recente – Anno 2013 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 3 - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1954 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 4 - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1978 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 5 - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1988 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 6 - Inquadramento dell’ambito con periodizzazione della crescita urbana: dal Catasto Generale Toscano al 2007 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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2. Coerenza con l'ambito di applicazione di cui all’art. 122 della L.R. 65/2014, 2.1 Classe di appartenenza dell’ambito (indicare con una x la classe di appartenenza dell’ambito) classe A

B

SINTESI CRITERI

Area

1

aree di media/grande estensione, generalmente collocate nella fascia periferica dell'area urbanizzata e/o con diretta relazione con il territorio aperto , caratterizzata da una marcata prevalenza di fabbricati a destinazione produttive commerciali direzionali, con lotti medio grandi). Problematiche di degrado urbanistico legate al sotto utilizzo o all'abbandono. Da verificare la possibilità di una rigenerazione in APEA

2

Medesime caratteristiche di A1ma con estensione medio/piccola

1

aree di medio/grande estensione caratterizzata da tessuto urbano misto (residenziale artigianale): media densità edilizia con fabbricati pluri-piano e capannoni artigianali; collocate generalmente nelle aree marginali dell'area urbanizzata. Generalmente le problematiche di degrado urbanistico prevalentemente sono legate a: scarsa qualità degli spazi aperti (pubblici e privati) e del costruito; insufficienza o inefficienza della maglia viaria e degli standard e dei servizi

2

Medesime caratteristiche di A1 ma con estensione medio/piccola

C

aree di piccola/ media dimensione; collocazione non necessariamente marginale; le condizioni di degrado dell'area sono fortemente legate allo stato di conservazione ed al grado di abbandono del patrimonio immobiliare che insiste sull'area stessa; la rigenerazione dell'area pertanto è connessa ad interventi di recupero puntuali a scala edilizia

D

VUOTI: area con prevalenza di spazi aperti prevalentemente ad uso pubblico connotati da una generale mancanza o debole destinazione funzionale; abbandono/sottoimpiego; degrado architettonico determinato dalla scarsa qualità del disegno degli spazi e dell'arredo urbano; scarsa qualità dei materiali e dello stato di conservazione/manutenzione.

x

2.2 Descrizione di eventuali incoerenze Presenza di elementi oggetto di esclusione ai sensi del comma 3 dell’art. 122 L.R. 65/2014 Elemento

Descrizione

a) gli edifici eseguiti in assenza di titolo abilitativo edilizio o in totale difformità o con variazioni essenziali rispetto allo stesso, ad esclusione di quelli per i quali siano stati rilasciati titoli in sanatoria b) gli edifici e i tessuti urbanistici riconosciuti di pregio per il loro valore storico, architettonico, tipologico e culturale dagli atti di governo del territorio Accordo Regione Toscana – ANCI Toscana del 20 dicembre 2013 7

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Presenza di elementi oggetto di esclusione ai sensi del comma 3 dell’art. 122 L.R. 65/2014 c) gli edifici situati in aree soggette a vincoli di inedificabilità assoluta come definite dall’articolo 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie) o dagli strumenti di pianificazione territoriale d) gli edifici ricadenti in aree a pericolosità geologica o idraulica in cui i piani di bacino e i piani di assetto idrogeologico non ammettono la realizzazione di interventi di ampliamento e) gli edifici vincolati quali immobili di interesse storico sensi della parte II del Codice L’area ricade, come si vede dall’estratto della seguente figura 7, nell’area di tutela individuata ai sensi del D.lgs.42/2004 art.136, e nello specifico nel vincolo individuato con l’identificativo “53-1977: ZONA ATTORNO ALLA VILLA MEDICEA DELL’AMBROGIANA SITA NEL COMUNE DI MONTELUPO FIORENTINO.” Motivazione […] la zona predetta ha notevole interesse pubblico perché è la naturale cornice del complesso della villa dell'Ambrogiana, grandiosa costruzione quadrata con torri angolari, già villa medicea, dove orti-giardino e portici di collegamento di bella fattura costituiscono il tessuto di collegamento fra i vari corpi di fabbrica; essa rende possibile il godimento visuale del sopracitato complesso sia dalle rive del fiume Arno, sia dall'antico centro il Capraia.

L’area ricade inoltre, come si vede dall’estratto della seguente figura 7, nell’area di tutela individuata ai sensi del D.lgs.42/2004 art.142, LETTERA C e nello specifico si hanno i territori contermini un tratto del fiume Arno e un tratto del torrente Pesa.

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3. Disciplina e progettualità 3.1 Ricognizione dei vincoli

Fig. 7 – Inquadramento dell’ambito in relazione ai vincoli paesaggistici (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR)

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Estratto della Carta della PericolositĂ Idraulica aggiornata al Marzo 2007 e relativa legenda.

Carta dei vincoli sovracomunali del PTCP della Provincia di Firenze: Rischio Idraulico.

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Estratto della tavola e relativa legenda

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4. Strumenti della pianificazione territoriale 4.1 PIT/PPPR Il comune di Montelupo Fiorentino ricade nell’ambito paesaggistico numero 5 “VAL DI NIEVOLE E VALDARNO INFERIORE”

Di seguito si riportano alcuni estratti della scheda dell’ambito di paesaggio ed in dettaglio si riportano: - la Carta dei Caratteri del Paesaggio; - la Carta del Patrimonio Territoriale e paesaggistico - la Carta delle Criticità - le norme figurate

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4.2 Invarianti strutturali e relazione con l’abaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR Come si evince all’art. 21 delle NTA del Piano Strutturale, sono da intendersi Invarianti Strutturali: “Le invarianti strutturali intese come componenti territoriali identificative di Montelupo sono: 1) il fiume Arno 2) il torrente Pesa 3) la strada statale 67 4) la SGC Firenze-Pisa- Livorno 5) la ferrovia Firenze - Pisa 6) la pianura dell'Arno: Arnovecchio 7) la pianura della Pesa 8) le colline nord orientali e meridionale 9) il patrimonio architettonico, storico - artistico 10) la struttura insediativa prevalente nella pianura dell'Arno: città e polo produttivo delle Pratella L'insieme di beni ambientali, architettonici, paesaggistici, archeologici, costituisce una serie di invarianti strutturali puntuali e diffuse, assimilate alla categoria di "bene", in quanto elementi naturali, storicoinsediativi e territoriali per i quali è espresso un giudizio di valore che ne comporta usi e modalità di intervento tali da rispettare le caratteristiche valutate. La definizione delle invarianti come sopra elencate risponde alla finalità generale dello sviluppo sostenibile, in base alla quale sono individuate le componenti strutturali del territorio, che indirizzano le configurazioni compatibili. Il concetto di tutela si amplia, a comprendere l'intero assetto territoriale, come peraltro conforme al metodo dello sviluppo sostenibile. L'intero territorio montelupino è considerato "maturo", costituente complessivamente invariante, pur nelle sue modificazioni interne che non devono determinare mutamento della struttura, espressa dal piano.

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Fig. 8 – Inquadramento dell’ambito in relazione all’allegato 2 del PIT/PPR (Fonte: sito Regione Toscana – PIT con valenza PPR)

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5. Strumenti della pianificazione urbanistica Piano Strutturale Il Piano strutturale del Comune di Montelupo ha seguito l'iter dell'art.39 della L.R.5/95 con approvazione del Piano strutturale mediante la conclusione di appositi accordi di pianificazione.

Le date riferite all'adozione del piano strutturale possono essere indicate nel 16/07/1997 per l'adozione e DCC n4 del 19/01/1998, DCP n 10 del 12/01/1998 DCR 426 del 29/12/1997.

Il DPGR che approva in via definitiva l'accordo di pianificazione per il Piano strutturale è il DPGR 104 del 26/03/1998 Regolamento Urbanistico adottato con deliberazione C.C. n° 40 del 22/07/1998, approvata con deliberazione C.C. n° 60 del 29/12/1998 Variante al Regolamento Urbanistico Variante generale adottata con deliberazione C.C. n° 23 del 07/05/2001, approvata con deliberazione C.C. n° 48 del 25/09/2001 Variante Normativa 2006 variante adottata con deliberazione C.C. n° 31 del 20/07/2006, approvata con deliberazione C.C. n° 50 del 20/12/2006

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Fig. 9 - Inquadramento dell’ambito nell’ambito di strumenti di governo del territorio (Fonte: elaborazione a cura dell’ufficio tecnico del comune)

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6. Progetti sull’area Essendo un’area molto estesa al contesto urbano, si pone al centro di strategie di riqualificazione già in parte attuate, come il recupero del corso pedonalizzato del centro storico con il rifacimento della pavimentazione e l’installazione di una statua, a firma dell’architetto Dezzi Bardeschi.

Gli altri progetti sull’area riguardano i parchi lungo l’Arno e intorno alla Villa unitamente ai percorsi di mobilità dolce che li collegano: BICI-PLAN comunale 2014_ Programma strategico per promuovere la ciclabilità urbana.

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7. Relazioni con il contesto urbano di riferimento Si riporta di seguito l’elaborato grafico redatto dall’ufficio tecnico comunale in occasione della ricognizione sull’area di degrado da sottoporre a rigenerazione urbana.

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B. AREA URBANA IN CONDIZIONI DI DEGRADO 8. Obiettivi di riqualificazione verificati con i comuni L’area si pone la centro di strategie di riqualificazione estese al contesto urbano e in parte attuate (centro storico, ovest viale) la principale delle quali è incentrata sulla “gronda” di parchi lungo l’Arno e intorno alla Villa unitamente ai percorsi di mobilità dolce che li collegano. In questo quadro il nodo della ex Fanciullacci è chiamato ad un duplice ruolo: - da una parte l’affaccio sul fiume Pesa da considerare come un giardino pensile in forte interrelazione visiva con il centro storico e la stazione e collegato con il parco della villa. Tale ipotesi comporta la demolizione dei corpi edilizi retrostanti il fronte sul viale e l’idoneizzazione del sito; - dall’altra la conferma del fronte urbano costruito lungo il viale, costituito dalla Palazzina (privata) e dalla possibile ricostruzione in allineamento con il viale di un corpo edificato. L’insieme deve consentire una forte permeabilità verso il giardino da realizzare ma al tempo stesso conservare il carattere di un fronte urbano costruito.

9. Descrizione dell’ambito di relazione L’ambito proposto deve essere inteso come il contesto prossimo delle relazioni urbanistiche (morfologiche e funzionali) che interessano la stazione, le aree libere alla confluenza della Pesa con l’Arno, il viale, il promontorio e la villa dell’Ambrogiana, il complesso dismesso e in parte demolito dell’opificio Fanciullacci.

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Fig. 12 - Inquadramento delle riprese fotografiche

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43 fig. 13 – Documentazione fotografica dello stato di fatto

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9.1 Analisi della proprietà fondiaria

Fig. 1 - Inquadramento dell’ambito con sovrapposizione di proprietà pubbliche e private (Fonte: elaborato a cura dell’ufficio tecnico comunale)

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9.2 Analisi dei margini, delle quinte urbane e dei rapporti con i tessuti urbani e/o spazi aperti contermini Vista l’estensione dell’ambito di relazione e la sua compresenza di funzioni e tipologie edilizie, si rimanda all’analisi fotografica del paragrafo 9 e si riportano di seguito alcune foto in cui si evidenzia la grande quantità di informazioni raccolte: la presenza della stazione ferroviaria e i suoi parcheggi, il rapporto con il torrente Pesa e il ponte che lo attraversa nel centro cittadino, il viale Umberto I che fiancheggia la Fanciullacci e porta al Parco e alla Villa. Ci sono poi alcuni bordi edificati differenti tra loro: in via Giro delle Mura, con interventi di riqualificazione puntuali già realizzati e molti ancora da realizzare e una edilizia più recente in via Caverni che si conclude con residenze miste ad attività commerciali ed il centro commerciale della Coop.

I parcheggi di servizio alla ferrovia

Fronti residenziali del centro storico e in via Giro delle Mura

Il rapporto con il torrente Pesa ed i ponti che lo attraversano

Il viale Umberto I e la Fanciullacci

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Il fronte edilizio in via Caverni e l’edificio di recente costruzione

La Coop e l’adiacente parcheggio

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9.4 Dotazione di standard

Fig. 14 - Inquadramento dell’ambito con sovrapposizione di standard e servizi esistenti (parcheggi) e del parco della Puntazza di progetto (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali) - Elaborazione a cura del gruppo in stretta collaborazione con l’ufficio tecnico comunale.

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L’ambito presenta numerose aree adibite a parcheggio e una vasta area a verde da destinare, nel ridisegno della città, a parco. E’ stata inoltre compresa nell’ambito di relazione la piazza della Libertà, già oggetto di riqualificazione e ripavimentazione.

11. Analisi degli edifici Viene di seguito analizzato l’edificio dell’ex Ceramiche Fanciullacci nel cuore di Montelupo Fiorentino. Il sito, comprato dal Comune nel 2004 per la cifra di 650mila euro, è ancora un rudere di 3300 metri quadrati situati a pochi metri dal centro della città e dal Parco dell’Ambrogiana.

L’area è stata completamente bonificata in modo da permettere i rilevamenti e le analisi di rischio sulla struttura. Le coperture in amianto sono state smaltite, l’edificio è stata puntellato e l’interno svuotato dei macchinari e di rifiuti vari.

Una parte dell’ex Fanciullacci è però di proprietà di un privato che non ha ancora attuato le stesse operazioni di bonifica realizzate nella parte di competenza dell’Ente: per intendersi l’amianto è ancora li.

Fig. 2 - Inquadramento dell’ambito su CTR 2K/10K con identificazione numerica degli edifici o delle unità volumetriche (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)

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Di seguito si riportano le immagini di un rilievo fotografico dell’Agosto 2014, effettuate dall’architetto Manetti, da altri tecnici comunali e alla presenza del Sindaco. Le foto dimostrano quanto precedentemente spiegato circa le operazioni effettuate sulla parte acquisita dal comune.

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12. Analisi degli elementi e delle caratteristiche utili o riferibili al protocollo ITACA Si rimanda alla scheda compilata con gli indicatori ITACA

13. Analisi del degrado Dopo l’acquisto, nell’aprile del 2004, le amministrazioni hanno dovuto far fronte a due problemi inerenti la struttura: da una parte c’era la bonifica dell’area e i relativi costi, dall’altro i vincoli che la struttura possedeva.

Prima di tutto l’edificio era considerato un bene culturale, quindi non poteva essere demolito.

Sotto le sollecitazioni del Comune, la soprintendenza nel 2010 ha sancito che l’edificio non era considerato tale.

Secondariamente verte sull’area un altro vincolo, quello paesaggistico.

La commissione paesaggio del Comune ha chiesto che la soprintendenza rivalutasse anche questo aspetto in quanto l’edificio, semmai, può essere considerato ‘un ostacolo’ per la visuale del Parco dell’Ambrogiana e del paesaggio circostante.

13.1 Analisi e descrizione delle condizioni di degrado presenti nell’area (rif. Regolamento 3/R alla L.R. 1/2005) Principali categorie di degrado:

Descrizione degli elementi di degrado

a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;

Nell’area oggetto di rigenerazione si interrompono i percorsi ciclabili e tutte le reti di connessione con il contesto urbano, provocando un degrado urbanistico.

b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da precarie condizioni di staticità dell’edificato, connesse all’usura del tempo o ad inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici;

Anche se la proprietà pubblica di gran parte dell’area ha portato ad una prima bonifica ambientale (rimozione delle coperture in amianto), permane un generale stato di abbandono dovuto al disuso.

c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti igienico-sanitari, sia come dotazione che come organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione all’impianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità; d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o insediamenti minori ove sussistano condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione

Contrariamente alla generalità dei casi in cui la dismissione e l’abbandono riguardano aree all’interno di recinti chiusi scarsamente percepibili e magari periferici, in questo caso

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Principali categorie di degrado: degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad esso integrate;

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Descrizione degli elementi di degrado l’ex Fanciullacci è situata al centro del paese e pienamente visibile a maggior ragione da percorsi e affacci realizzati anche di recente che hanno molto opportunamente tessuto una rete di relazioni tra stazione, oltre ferrovia, centro storico parco fluviale, ecc.

e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonché nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane.

14. Potenzialità e opportunità di sviluppo L’area si pone la centro di strategie di riqualificazione estese al contesto urbano e in parte attuate (centro storico, ovest viale) la principale delle quali è incentrata sulla “gronda” di parchi lungo l’Arno e intorno alla Villa unitamente ai percorsi di mobilità dolce che li collegano.

In questo quadro il nodo della ex Fanciullacci è chiamato ad un duplice ruolo: - da una parte l’affaccio sul fiume Pesa da considerare come un giardino pensile in forte interrelazione visiva con il centro storico e la stazione e collegato con il parco della villa.

Tale ipotesi comporta la demolizione dei corpi edilizi retrostanti il fronte sul viale e l’idoneizzazione del sito; - dall’altra la conferma del fronte urbano costruito lungo il viale, costituito dalla Palazzina (privata) e dalla possibile ricostruzione in allineamento con il viale di un corpo edificato.

L’insieme deve consentire una forte permeabilità verso il giardino da realizzare ma al tempo stesso conservare il carattere di un fronte urbano costruito.

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Fig. 3 – Inquadramento dell’ambito con rappresentazioni schematiche degli obiettivi definiti (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)

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15. Individuazione delle aree urbane in condizioni di degrado da sottoporre a interventi di rigenerazione ex L.R. n° 65/2014

Fig. 4 – Inquadramento dell’ambito di relazione con l’individuazione delle aree di rigenerazione con la numerazione corrispondente alle schede degli atti di ricognizione di cui alla parte 2

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Fig. 5 – Inquadramento dell’ambito di relazione con l’individuazione delle aree di rigenerazione su foto aerea più recente con la numerazione corrispondente alle schede degli atti di ricognizione di cui alla parte 2

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2. ATTO DI RICOGNIZIONE DELLE AREE DEGRADATE AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 1 - “STAZIONE – FATTORIA URBANA” 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado

Fig. 1. Perimetrazione dell’area di rigenerazione 1 – “STAZIONE – FATTORIA URBANA”

AREA 1 – STAZIONE – FATTORIA URBANA Principali categorie di degrado (art. 123 L.R. 65/15 e Descrizione degli elementi di degrado Regolamento 3/R 2007): a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;

Nell’area oggetto di rigenerazione si interrompono i percorsi ciclabili e tutte le reti di connessione con il contesto urbano, provocando un degrado urbanistico.

b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in L’edificio della Stazione ferroviaria prevalenza da precarie condizioni di staticità necessiterebbe di una manutenzione e di dell’edificato, connesse all’usura del tempo o ad piccoli accorgimenti che la renderebbero una

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Principali categorie di degrado (art. 123 L.R. 65/15 e Descrizione degli elementi di degrado Regolamento 3/R 2007): inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza vera “porta” della città. delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici; c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti igienico-sanitari, sia come dotazione che come organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione all’impianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità; d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o L’area è frequentata ed utilizzata dai insediamenti minori ove sussistano condizioni di pendolari e si percepisce una impropria abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento utilizzazione degli spazi circostanti. degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad esso integrate; e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonché nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane.

2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana 

Valorizzazione del nodo della stazione.



Individuazione di un ruolo ad un ambito ambientale alla confluenza Pesa nell'Arno (denominato Puntazza): un’area che potenzialmente può svolgere un ruolo strategico per la valorizzazione del water front sull'Arno e sulla Pesa e del rapporto visuale anche con la Villa e il suo parco urbano, ma praticamente è inaccessibile con vegetazione crescente e sistema arboreo non controllato in un area che presenta in ogni caso criticità dal punto di vista idraulico.



Si ipotizza un ruolo per orti urbani e attività didattica ambientale con una struttura per la vendita dei prodotti. All'interno degli interventi è prevista anche la realizzazione di una passerella pedociclabile con l'importante ruolo di connettere gli ambiti sulle due sponde della

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Pesa ai fini anche di restituire una organicitĂ agli ambiti urbani compresi fra il fiume Arno ed il rilevato ferroviario.

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Categorie di intervento sul patrimonio edilizio esistente all’interno dell’area di rigenerazione:

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Lotto n. 4 Disciplina all’interno dell’area di rigenerazione:

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Lotto n. 4 Schema progettuale dell’area di rigenerazione:

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3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi - Superficie Territoriale dell’area di rigenerazione: 41.309 mq - A.C.= Area a cessione (verde, parcheggi e sede stradale): mq di cui 1.088 mq di area a verde - Funzioni ammissibili:  Servizi, commercio di vicinato, pubblici esercizi per un totale del 35% della sul ricostruita.

- Altezza massima degli edifici, numero massimo dei piani fuori terra e/o interrati: 1 PIANO FUORI TERRA – 6 mt - Rapporto di copertura: calcolato con ingombro nuovi edifici come da “schema progettuale dell’area di rigenerazione”: 1045 mq/450 mq = 2,32 - Principali allineamenti rispetto a strade e piazze pubbliche: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” - Definizione dell’ambito di reperimento dello spazio pubblico: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” - Definizione dell’ambito di reperimento del sedime degli edifici: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” le aree indicate con la sigla A.S. - Interventi di efficientamento energetico e qualificazione ambientale: Il piano di intervento dovrà garantire a fronte di una premialità pari al 10% della SUL, il perseguimento degli obiettivi di sostenibilità ambientale:  indicando misure finalizzate al miglioramento dell’efficienza energetica, alla razionalizzazione dei consumi, all’impiego di fonti rinnovabili di energia, alla riqualificazione energetica degli edifici non demoliti (a titolo esemplificativo impianti tecnologici, coperture, infissi, impianti di produzione dell’energia, murature, rivestimenti ed intonaci, ecc).  indicando misure per il contenimento dei consumi idrici quali, ad esempio, sistemi per il recupero delle acque meteoriche che potranno essere riutilizzate per l’annaffiatura delle aree verdi pubbliche o private, lavaggio delle aree pavimentate, alimentazione delle cassette di scarico dei w.c. ecc…

La progettazione del sistema del verde dovrà essere finalizzata a conseguire non solo le funzioni più ampiamente riconosciute (sociali, ricreative, paesaggistiche, etc.) ma anche quelle a valenza igienico ‐ sanitaria, quali il contenimento dell’inquinamento atmosferico ed acustico, la regolazione delle condizioni termiche del suolo e degli spazi aperti e l’agevolazione della pratica dell’attività fisica e sportiva;

4. Incrementi e premialità      

Incrementi di SUL complessivi pari a mq 614 Incrementi di SUL per singole unità o complessi edilizi in relazione alle varie destinazioni d’uso: per l’edificio di servizio alla stazione in cui si prevede la ristrutturazione edilizia ricostruttiva oltre addizioni e intervento pertinenziale per un massimo di SUL aggiuntiva pari al 35%.

SUL totale max di progetto corrispondente: sul esistente totale (1754 mq)+ 35% (614)=2.368 mq Prelievo % sul dimensionamento del PS per funzione e UTOE: Premialità morfologico-funzionale 25% = mq 438 Premialità per efficientamento energetico ambientale 10% = mq 176

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Calcolo della sul esistente in base ai piani degli edifici ricadenti nell’area di rigenerazione 1 – STAZIONE – FATTORIA URBANA

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Indicazioni morfologiche

5. Elaborati da presentare per il piano di intervento - Verifica di coerenza con la scheda di ricognizione a) il cronoprogramma degli interventi; b) l’impegno dei soggetti attuatori alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ed eventuale cessione delle aree al comune; c) l’impegno alla sottoscrizione di idonee garanzie fideiussorie in ordine all’attuazione del piano di intervento e circa il rispetto della convenzione medesima; d) lo schema di convenzione. e) lo schema delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria f) il progetto preliminare degli interventi

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AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 2 - “EX OPIFICIO FANCIULLACCI” 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado

Fig. 1. Perimetrazione dell’area di rigenerazione 1 – “EX OPIFICIO FANCIULLACCI”

AREA 2 – EX OPIFICIO FANCIULLACCI Principali categorie di degrado (art. 123 L.R. 65/15 e Descrizione degli elementi di degrado Regolamento 3/R 2007): a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;

Nell’area oggetto di rigenerazione si interrompono i percorsi ciclabili e tutte le reti di connessione con il contesto urbano, provocando un degrado urbanistico.

b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da precarie condizioni di staticità dell’edificato, connesse all’usura del tempo o ad inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici;

Anche se la proprietà pubblica di gran parte dell’area ha portato ad una prima bonifica ambientale (rimozione delle coperture in amianto), permane un generale stato di abbandono dovuto al disuso.

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Principali categorie di degrado (art. 123 L.R. 65/15 e Descrizione degli elementi di degrado Regolamento 3/R 2007): c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti igienico-sanitari, sia come dotazione che come organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione all’impianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità; d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o insediamenti minori ove sussistano condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad esso integrate;

Contrariamente alla generalità dei casi in cui la dismissione e l’abbandono riguardano aree all’interno di recinti chiusi scarsamente percepibili e magari periferici, in questo caso l’ex Fanciullacci è situata al centro del paese e pienamente visibile a maggior ragione da percorsi e affacci realizzati anche di recente che hanno molto opportunamente tessuto una rete di relazioni tra stazione, oltre ferrovia, centro storico parco fluviale, ecc.

e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonché nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane.

2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana 

Recupero area ex Fanciullacci sul viale Umberto I, come momento di valorizzazione dei servizi socio sanitari che il Comune vuole offrire alla sua collettività. In particolare nella parte di proprietà pubblica si prevede un mix funzionale della tematica “sociale” che va dalla realizzazione di 20 appartamenti per anziani autosufficienti, 4 appartamenti per giovani coppie, 4 appartamenti per disabili “dopo di noi” e alla prefigurazione di spazi comuni coperti di stretta pertinenza alle residenze e gli spazi comuni coperti non funzionali alla residenza quali volontariato attivo, uffici integrati ect...



Valorizzazione del Viale Umberto I allo scopo si farlo tornare ad assolvere al ruolo fondamentale di socializzazione che ha avuto fino agli anni '80/'90: oltre ad interventi di arredo di valorizzazione delle essenze e di inserti significativi inerenti la ceramica è ipotizzabile un implementazione dell'illuminazione del Wi-FI e della video sorveglianza.



Altri interventi di questa area di rigenerazione sono l'intervento su proprietà privata inerente la ristrutturazione urbanistica degli edifici in prossimità del distributore, con l'eliminazione di

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quest'ultimo, e realizzazione di un parcheggio per almeno 80 posti anche a servizio delle attivitĂ sociali da insediare nell'ex Fanciullacci. Completano gli interventi in questo comparto una serie di connessioni (a verde e parcheggi) tra via Caverni ed Viale Umberto

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Categorie di intervento sul patrimonio edilizio esistente all’interno dell’area di rigenerazione:

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Lotto n. 4 Disciplina all’interno dell’area di rigenerazione:

Schema progettuale dell’area di rigenerazione:

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Lotto n. 4 Schema progettuale dell’area di rigenerazione:

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3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi - Superficie Territoriale dell’area di rigenerazione: 27.483 mq - A.C.= Area a cessione (verde, parcheggi e sede stradale): 6.908 mq - Funzioni ammissibili:  Nei volumi della ex Fanciullacci si prevedono strutture socio-sanitarie oltre un mix funzionale della tematica “sociale” che va dalla realizzazione di 20 appartamenti per anziani autosufficienti, 4 appartamenti per giovani coppie, 4 appartamenti per disabili “dopo di noi” e alla prefigurazione di spazi comuni coperti di stretta pertinenza alle residenze e gli spazi comuni coperti non funzionali alla residenza quali volontariato attivo, uffici integrati ect... 

Per gli edifici ad attuale funzione produttiva, collocati nella parte meridionale dell’area di rigenerazione, si prevede la conferma di funzioni produttive, artigianale e commerciale di vicinato oltre al residenziale comprensivo di una quota di ERS.

- Altezza massima degli edifici, numero massimo dei piani fuori terra e/o interrati: 2/3 PIANI FUORI TERRA - Rapporto di copertura: calcolato con ingombro nuovi edifici come da “schema progettuale dell’area di rigenerazione”: 6312 mq/4697 mq = 1,34 - Principali allineamenti rispetto a strade e piazze pubbliche: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” - Definizione dell’ambito di reperimento dello spazio pubblico: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” - Definizione dell’ambito di reperimento del sedime degli edifici: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” le aree indicate con la sigla A.S. - Interventi di efficientamento energetico e qualificazione ambientale: Il piano di intervento dovrà garantire a fronte di una premialità pari al 10% della SUL, il perseguimento degli obiettivi di sostenibilità ambientale:  indicando misure finalizzate al miglioramento dell’efficienza energetica, alla razionalizzazione dei consumi, all’impiego di fonti rinnovabili di energia, alla riqualificazione energetica degli edifici non demoliti (a titolo esemplificativo impianti tecnologici, coperture, infissi, impianti di produzione dell’energia, murature, rivestimenti ed intonaci, ecc).  indicando misure per il contenimento dei consumi idrici quali, ad esempio, sistemi per il recupero delle acque meteoriche che potranno essere riutilizzate per l’annaffiatura delle aree verdi pubbliche o private, lavaggio delle aree pavimentate, alimentazione delle cassette di scarico dei w.c. ecc…

La progettazione del sistema del verde dovrà essere finalizzata a conseguire non solo le funzioni più ampiamente riconosciute (sociali, ricreative, paesaggistiche, etc.) ma anche quelle a valenza igienico ‐ sanitaria, quali il contenimento dell’inquinamento atmosferico ed acustico, la regolazione delle condizioni termiche del suolo e degli spazi aperti e l’agevolazione della pratica dell’attività fisica e sportiva;

4. Incrementi e premialità  

Incrementi di SUL complessivi pari a mq 478 (da spendere a “nord” del viale Umberto I) Incrementi di SUL per singole unità o complessi edilizi in relazione alle varie destinazioni d’uso:  per l’edificio della ex Fanciullacci in cui si prevede la sostituzione edilizia per un massimo di SUL aggiuntiva pari al 35% = 1420 mq

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   

per l’edificio a “sud” del viale Umberto I in cui si prevede l’incremento del 20% della SUL del totale ricostruibile (478 mq), di cui la metà rimane produttivo, artigianale commerciale di vicinato; l’altra metà (50%) residenza comprensivo del 15% ERS. (215 mq di ers)

SUL totale max di progetto corrispondente: sul esistente totale + 35% Prelievo % sul dimensionamento del PS per funzione e UTOE: Premialità morfologico-funzionale 25% Premialità per efficientamento energetico ambientale 10%

Calcolo della sul esistente in base ai piani degli edifici ricadenti nell’area di rigenerazione 2 – EX OPIFICIO FANCIULLACCI

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Indicazioni morfologiche L’intervento comporta la valorizzazione del nodo della stazione come potenziamento dell’accessibilità con particolare attenzione al trasporto pubblico collettivo. Il recupero della ex Fanciullacci, che il comune vuole restituire alla collettività, prevede la realizzazione di 20 appartamenti per anziani autosufficienti, 4 appartamenti per giovani coppie, 4 appartamenti per disabili “dopo di noi” e alla prefigurazione di spazi comuni coperti di stretta pertinenza alle residenze e gli spazi comuni coperti non funzionali alla residenza quali volontariato attivo, uffici integrati ect...

La valorizzazione del Viale Umberto I ha lo scopo si farlo tornare ad assolvere il ruolo fondamentale di socializzazione che ha avuto fino agli anni '80/'90

5. Elaborati da presentare per il piano di intervento - Verifica di coerenza con la scheda di ricognizione a) il cronoprogramma degli interventi; b) l’impegno dei soggetti attuatori alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ed eventuale cessione delle aree al comune; c) l’impegno alla sottoscrizione di idonee garanzie fideiussorie in ordine all’attuazione del piano di intervento e circa il rispetto della convenzione medesima; d) lo schema di convenzione. e) lo schema delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria f) il progetto preliminare degli interventi

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