Prato Rigenerazione by Anci Toscana

Comune di PRATO

SCHEDA PER LE AREE URBANE IN CONDIZIONI DI DEGRADO DA SOTTOPORRE A INTERVENTI DI RIGENERAZIONE ex L.R. n° 65/2014

Lotto n.4 – arch. Gianfranco Gorelli – arch. Francesca Masi

SCHEDA PER LE AREE URBANE IN CONDIZIONI DI DEGRADO DA SOTTOPORRE A INTERVENTI DI RIGENERAZIONE ex L.R. n째 65/2014

Collaboratori della coppia di professionisti del lotto n.4: arch. Chiara Nostrato per il comune di Prato: arch. Francesco Caporaso per il comune di Pistoia: arch. Elisa Spilotros per il comune di Empoli: arch. Marco Carletti per il comune di Montelupo Fiorentino: arch. Riccardo Manetti per il comune di Chiesina Uzzanese: arch. Lorenzo Lenzi

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INDICE SCHEDA PER LE AREE URBANE IN CONDIZIONI DI DEGRADO DA SOTTOPORRE A INTERVENTI DI RIGENERAZIONE EX L.R. N° 65/2014 .................................................................................................................................................. INDICE ..................................................................................................................................................................... 1. AMBITO DI RELAZIONE ........................................................................................................................................ A. INQUADRAMENTO.................................................................................................................................................. 1. Inquadramento territoriale dell’ambito ............................................................................................................. 2. Coerenza con l'ambito di applicazione di cui all’art. 122 della L.R. 65/2014,..................................................... 2.1 Classe di appartenenza dell’ambito ................................................................................................................................ 2.2 Descrizione di eventuali incoerenze ...............................................................................................................................

3. Disciplina e progettualità ................................................................................................................................... 3.1 Ricognizione dei vincoli ...................................................................................................................................................

4. Strumenti della pianificazione territoriale .......................................................................................................... 4.1 PIT/PPPR ......................................................................................................................................................................... 4.2 Invarianti strutturali e relazione con l’abaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR ................................................................... 4.3 Relazione con l’abaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR.......................................................................................................

5. Strumenti della pianificazione urbanistica ......................................................................................................... 6. Progetti sull’ambito ............................................................................................................................................ 7. Relazioni con il contesto urbano di riferimento .................................................................................................. B. ELEMENTI PER L’INDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI DEGRADO ................................................................................. 8. Obiettivi di riqualificazione verificati con i comuni ............................................................................................. 9. Descrizione dell’ambito di relazione ................................................................................................................... 9.1 Analisi della proprietà fondiaria ...................................................................................................................................... 9.2 Analisi dei margini, delle quinte urbane e dei rapporti con i tessuti urbani e/o spazi aperti contermini ....................... 9.4 Dotazione di standard .....................................................................................................................................................

10. Analisi degli spazi aperti rilevanti ai fini della riqualificazione ......................................................................... 11. Analisi degli edifici ............................................................................................................................................ 12. Analisi degli elementi e delle caratteristiche utili o riferibili al protocollo ITACA ............................................. 13. Analisi del degrado ........................................................................................................................................... 13.1 Analisi e descrizione delle condizioni di degrado presenti nell’ambito ........................................................................ 13.2 Localizzazione delle criticità e degli elementi di degrado .............................................................................................

14. Potenzialità e opportunità di sviluppo .............................................................................................................. 15. Individuazione delle aree urbane in condizioni di degrado da sottoporre a interventi di rigenerazione ex L.R. n° 65/2014 .......................................................................................................................................................

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2. ATTO DI RICOGNIZIONE DELLE AREE DEGRADATE ............................................................................................... AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 1 - “AREA CALAMAI” ............................................................................................ 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado ............................................................................................ 2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana ............................ 3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi ............................................................................. 4. Incrementi e premialità ...................................................................................................................................... 5. Elaborati da presentare per il piano di intervento .............................................................................................. AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 2 - “AREA PIAZZA DEL MERCATO” ...................................................................... 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado ............................................................................................ 2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana ............................ 3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi ............................................................................. 4. Incrementi e premialità ...................................................................................................................................... 5. Elaborati da presentare per il piano di intervento .............................................................................................. AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 3 - “AREA LANIFICIO MAZZINI” ........................................................................... 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado ............................................................................................ 2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana ............................ 3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi ............................................................................. 4. Incrementi e premialità ...................................................................................................................................... 5. Elaborati da presentare per il piano di intervento .............................................................................................. AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 4 - “AREA LANIFICIO CIABATTI” .......................................................................... 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado ............................................................................................ 2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana ............................ 3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi ............................................................................. 4. Incrementi e premialità ...................................................................................................................................... 5. Elaborati da presentare per il piano di intervento .............................................................................................. AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 5 - “AREA VIA STROZZI” ...................................................................................... 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado ............................................................................................ 2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana ............................ 3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi ............................................................................. 4. Incrementi e premialità ...................................................................................................................................... 5. Elaborati da presentare per il piano di intervento ..............................................................................................

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1. AMBITO DI RELAZIONE A. INQUADRAMENTO 1. Inquadramento territoriale dell’ambito di relazione L’ambito indicato dal comune è tratta da quelle già individuate in sede di P.S. come ambiti appunto di rigenerazione. Si trova nelle immediate vicinanze del centro storico di Prato verso nord, oltre la linea ferroviaria Firenze-Viareggio, ad ovest dell’argine del fiume Bisenzio. L’ambito è caratterizzato dalle presenze di edifici di archeologia industriale (il Fabbricone e la fabbrica Calamai), da piazza Ciardi e dagli edifici che la costituiscono, dalla presenza del Polo Universitario. Attorno alla piazza del mercato si denota un insieme eterogeneo di edifici tra cui fabbricati residenziali di recente edificazione e piccoli capannoni produttivi occupati spesso impropriamente con funzioni miste.

Scala 1:5.000 Fig. 1 - Inquadramento dell’ambito su CTR 2K/10K (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Scala 1:5.000 Fig. 2 - Inquadramento dell’ambito su ortofotocarta più recente – Anno 2013 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Scala 1:5.000 Fig. 3 - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1954 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Scala 1:5.000 Fig. 4 - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1978 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Scala 1:5.000 Fig. 5 - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1988 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Scala 1:5.000 Fig. 6 - Inquadramento dell’ambito con periodizzazione della crescita urbana: dal Catasto Generale Toscano al 2007 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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2. Coerenza con l'ambito di applicazione di cui all’art. 122 della L.R. 65/2014, 2.1 Classe di appartenenza dell’ambito (indicare con una x la classe di appartenenza dell’ambito) classe A

SINTESI CRITERI

Area

aree di media/grande estensione, generalmente collocate nella fascia periferica dell'area urbanizzata e/o con diretta relazione con il territorio aperto , caratterizzata da una marcata prevalenza di fabbricati a destinazione produttive commerciali direzionali, con lotti medio grandi). Problematiche di degrado urbanistico legate al sotto utilizzo o all'abbandono. Da verificare la possibilità di una rigenerazione in APEA

Medesime caratteristiche di A1ma con estensione medio/piccola

aree di medio/grande estensione caratterizzata da tessuto urbano misto (residenziale artigianale): media densità edilizia con fabbricati pluri-piano e capannoni artigianali; collocate generalmente nelle aree marginali dell'area urbanizzata. Generalmente le problematiche di degrado urbanistico prevalentemente sono legate a: scarsa qualità degli spazi aperti (pubblici e privati) e del costruito; insufficienza o inefficienza della maglia viaria e degli standard e dei servizi

Medesime caratteristiche di A1 ma con estensione medio/piccola

aree di piccola/ media dimensione; collocazione non necessariamente marginale; le condizioni di degrado dell'area sono fortemente legate allo stato di conservazione ed al grado di abbandono del patrimonio immobiliare che insiste sull'area stessa; la rigenerazione dell'area pertanto è connessa ad interventi di recupero puntuali a scala edilizia

VUOTI: area con prevalenza di spazi aperti prevalentemente ad uso pubblico connotati da una generale mancanza o debole destinazione funzionale; abbandono/sottoimpiego; degrado architettonico determinato dalla scarsa qualità del disegno degli spazi e dell'arredo urbano; scarsa qualità dei materiali e dello stato di conservazione/manutenzione.

2.2 Descrizione di eventuali incoerenze Presenza di elementi oggetto di esclusione ai sensi del comma 3 dell’art. 122 L.R. 65/2014 Elemento

Descrizione

a) gli edifici eseguiti in assenza di titolo abilitativo edilizio o in totale difformità o con variazioni essenziali rispetto allo stesso, ad esclusione di quelli per i quali siano stati rilasciati titoli in sanatoria b) gli edifici e i tessuti urbanistici riconosciuti di pregio Presenza di edifici di archeologia industriale per il loro valore storico, architettonico, tipologico e come evidenziato nell’estratto della tavola culturale dagli atti di governo del territorio delle Invarianti strutturali del PS (successiva figura 10) Accordo Regione Toscana – ANCI Toscana del 20 dicembre 2013 7

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Presenza di elementi oggetto di esclusione ai sensi del comma 3 dell’art. 122 L.R. 65/2014 c) gli edifici situati in aree soggette a vincoli di inedificabilità assoluta come definite dall’articolo 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie) o dagli strumenti di pianificazione territoriale d) gli edifici ricadenti in aree a pericolosità geologica o idraulica in cui i piani di bacino e i piani di assetto idrogeologico non ammettono la realizzazione di interventi di ampliamento e) gli edifici vincolati quali immobili di interesse storico Presenza nella parte meridionale dell’area, sul sensi della parte II del Codice confine, del Bene architettonico vincolato “MURA E PORTE DELLA CITTA'”, vincolato con Provvedimento di tutela diretta ai sensi della L. 364/1909. Il vincolo è evidenziato nella successiva figura 7

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3. Disciplina e progettualità 3.1 Ricognizione dei vincoli

Fig. 7 – Inquadramento dell’ambito in relazione ai vincoli paesaggistici (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR)

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Per quanto riguarda la vincolistica rispetto alle tavole VI 2 e VI 3 del Piano Strutturale (di cui si riportano le legende), lâ&#x20AC;&#x2122;ambito in oggetto non ricade in aree tutelate.

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Fig. 8 – Inquadramento dell’ambito in relazione ad altri vincoli (Fonte: strumenti urbanistici a scala provinciale e comunale)

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4. Strumenti della pianificazione territoriale 4.1 PIT/PPPR Il comune di Prato ricade nell’ambito paesaggistico numero 6 “FIRENZE-PRATO-PISTOIA”

Di seguito si riportano alcuni estratti della scheda dell’ambito di paesaggio ed in dettaglio si riportano: - la Carta dei Caratteri del Paesaggio; - la Carta del Patrimonio Territoriale e paesaggistico - la Carta delle Criticità - le norme figurate

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4.2 Invarianti strutturali e relazione con l’abaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR

Fig. 9 – Inquadramento dell’ambito in relazione alle invarianti strutturali (Fonte: Tavola invarianti Strutturali e Ambiti caratterizzanti del Piano Strutturale)

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Fig. 10 – Inquadramento dell’ambito in relazione all’allegato 2 del PIT/PPR (Fonte: sito Regione Toscana – PIT con valenza PPR)

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5. Strumenti della pianificazione urbanistica Piano strutturale adottato con D.C.C. n. 40 del 31 maggio 2012 approvato con D.C.C. n. 19 del 21 marzo 2013 Regolamento urbanistico adottato con D.C.C. n. 56 del 15 aprile 1999 approvato con D.C.C. n. 70 del 3 maggio 2001 – ultima variante al RU è la num. 242 approvata il 27.08.2014

Fig. 11 - Inquadramento dell’ambito nell’ambito di strumenti di governo del territorio (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali) Tavola modificata a seguito della variante per l'approvazione del PdR 194 pubblicata sul BURT n. 41 del 14 ottobre 2009 - riferimento n. 158 - approvata con Delibera C.C. n. 109 del 10 settembre 2009

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6. Progetti sull’ambito Progetto di Riqualificazione della Piazza del Mercato Nuovo di Prato, a cura del Servizio Edilizia ed Attività Economiche del comune di Prato – dirigente del servizio arch. Riccardo Pecorario

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Progetto di Riqualificazione dell’area pubblica lungo il fiume Bisenzio, a cura del Servizio Governo del Territorio del comune di Prato

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Piano di Recupero “Il Fabbricone” a cura degli architetti Giovanni e Marco Valentini di EDISISTEM s.r.l.

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Progetto per la riqualificazione dell’area attorno all’edificio posto in piazza della Gualchierina di proprietà dell’Associazione Buddista della Comunità Cinese in Italia, a cura dell’arch. Stefano Mordini.

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Progetto per la riqualificazione della Piazza Giovanni Ciardi a cura del Servizio MobilitĂ , Strade, Centro Storico e Cimiteri del comune di Prato.

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PARCHEGGIO SCOPERTO DEL SERRAGLIO: Proposta di progetto per la realizzazione di aree ludico – sportiva per street basket e skate.

Fig. 12 - Inquadramento dell’ambito nell’ambito delle progettualità presenti (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali

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7. Relazioni con il contesto urbano di riferimento Il valore strategico dellâ&#x20AC;&#x2122;area risiede nel suo essere a contatto con la stazione di Prato Porta al Serraglio, con il centro storico, con il Polo Universitario e con il corso del Bisenzio, in una posizione privilegiata da cui si gode il panorama della Calvana.

Fig. 13 - Inquadramento dellâ&#x20AC;&#x2122;ambito con evidenziate le relazioni con il contesto esterno (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)

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B. AREA URBANA IN CONDIZIONI DI DEGRADO 8. Obiettivi di riqualificazione verificati con i comuni Dagli incontri avuti con gli amministratori e con i tecnici di riferimento emerge un indirizzo di rigenerazione dell’ambito che fa centro sull’esigenza di dare forma e ruolo al connettivo dello spazio pubblico, dilatandone la considerazione ai rapporti con il fiume, il centro storico e l’Università, e contemporaneamente, con l’interazione con i privati, individuare funzioni di interesse generale eventualmente e parzialmente integrate con modeste quote di residenza in particolare di residenza sociale.

9. Descrizione dell’ambito di relazione Il valore strategico dell’ambito risiede nel suo essere a contatto con la stazione, con il centro storico, con l’Università e con il corso del Bisenzio. Dal punto di vista morfologico, l’ambito presenta alcune eccellenze del patrimonio architettonico industriale, alcuni bordi edificati sul lato di via Bologna e a sud con funzioni residenziali in tessuti poco strutturati, grandi complessi industriali in parte inutilizzati; una vasta area inedificata scarsamente definita al centro.

Fig. 12 - Inquadramento delle riprese fotografiche

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31 fig. 13 – Documentazione fotografica dello stato di fatto

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9.1 Analisi della proprietà fondiaria

Fig. 1 - Inquadramento dell’ambito con sovrapposizione di proprietà pubbliche e private (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali e Agenzia del Territorio) - Elaborazione a cura dell’ufficio tecnico comunale-

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9.2 Analisi dei margini, delle quinte urbane e dei rapporti con i tessuti urbani e/o spazi aperti contermini Vista l’estensione dell’ambito di relazione e la sua mixitè di funzioni e tipologie edilizie, si rimanda all’analisi fotografica del paragrafo 9 e si riportano di seguito due immagini in cui si evidenzia la grande quantità di informazioni raccolte: alcuni bordi edificati tra via Bologna e via Battisti presentano funzioni residenziali in tessuti poco strutturati e grandi complessi industriali in parte inutilizzati o in stato di degrado.

Fronte lungo la linea ferroviaria: prospetti della sede universitaria e delle adiacenti residenze.

Fronte lungo via Mozza sul Gorone

Spazi aperti lungo via Emilio Abati

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Isolato tra via Cesare Battisti e via Bologna

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9.4 Dotazione di standard Rappresentazione grafica della dotazione di standard e servizi esistenti

Fig. 14 - Inquadramento dellâ&#x20AC;&#x2122;ambito con sovrapposizione di standard e servizi esistenti (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali) - Elaborazione a cura del gruppo in stretta collaborazione con lâ&#x20AC;&#x2122;ufficio tecnico comunale.

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10. Analisi degli spazi aperti rilevanti ai fini della riqualificazione 1= Piazza del Mercato nuovo e 2= Piazza Ciardi SPAZI APERTI Caratteristiche Epoca di realizzazione trasformazione

e/o Posteriore al 1970 Dopoguerra (1946-1970)

Precedente al 1946 -storico Interesse ecologico

Presente (si/no)

x si

Parcheggio

Di servizio alla mobilità

Destinazione d’uso prevalente degli Attrezzato – parco giochi spazi aperti attuale e/o precedente Arredo stradale (uso del suolo urbano ) Parco urbano Parco territoriale - fluviale Privato:

Attrezzato – parco giochi Verde sportivo Parco giardino Orto pertinenziale Agricolo parcheggio Cortile pavimentato altro

Pubblico:

Attrezzato – parco giochi Arredo stradale Verde sportivo Parco, giardino urbano Parco territoriale,fluviale

altro Componenti dominanti

Vegetazione arborea

Ospita il mercato settimanale x

Vegetazione arbustiva Manto erboso

Colture agrarie Vegetazione naturale Pavimentazioni

asfalto

Arredi

Asfalto ed erba x

Attrezzature e giochi altro Condizioni d’uso e manutenzione

Funzionale ben mantenuto In cattivo stato di conservazione Non utilizzato Strutturalmente degradato altro

Esistono progetti di recupero da parte dell’a.c.

Rilevanza ambientale in relazione al contrastante contesto neutro caratterizzante

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Fig. 2 - Inquadramento dell’ambito con spazi pubblici e di uso pubblico (Fonte: foto oblique reperite dalla rete)

Piazza del mercato nuovo quando è adibita a parcheggio

Piazza del mercato nuovo quando è adibita a mercato settimanale

Piazza Ciardi

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11. Analisi degli edifici Sono stati individuati ed analizzati gli edifici industriali presenti nell’ambito di cui il comune dispone di ingenti studi di analisi (Ricognizione delle aree industriali a cura dell’architetto Daniela Campolmi, svolta nel 2006) anche perché interessati da progetti di recupero e riqualificazione.

Fig. 3 - Inquadramento dell’ambito su CTR 2K/10K con identificazione numerica degli edifici o delle unità volumetriche (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)

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Le informazioni a seguire sostituiscono le schede previste relative alle caratteristiche architettoniche e tipologiche degli edifici in oggetto.

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12. Analisi degli elementi e delle caratteristiche utili o riferibili al protocollo ITACA Si rimanda alla scheda compilata con gli indicatori ITACA

13. Analisi del degrado Le forme di degrado riguardano principalmente una parte delle aree scoperte, gli usi impropri presenti in alcuni edifici, il complesso ex industriale abbandonato posto all’estremità sud dell’area. Convivono nell’area eccellenze culturali come “il fabbricone”, brani di tessuti residenziali che non trovano un rapporto risolto con l’area scoperta pubblica. L’ipotesi di funzioni connesse con la presenza universitaria posta immediatamente a sud rimane circoscritta a residenze studentesche nel corpo centrale della Calamai. Del tutto irrisolto il rapporto con il fiume e le sue sponde che nel tratto presentano consistenza e continuità significative. Negli immobili in stato di abbandono si attestano fenomeni di marginalità sociale che concorrono all’isolamento dell’area nei confronti del centro storico. Anche nel tessuto di pura mixité situato tra via Bologna e via Battisti si ha la presenza di complessi abbandonati in stato di degrado contestuale. Principali categorie di degrado:

Descrizione degli elementi di degrado

a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;

A causa dell’area a grandissima densità non esistono sufficienti spazi pubblici, ad eccezione delle strade marginali. Inoltre la qualificazione in termini di arredo urbano dell’area destinata a mercato è molto scarsa.

b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da precarie condizioni di staticità dell’edificato, connesse all’usura del tempo o ad inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici;

In questa area è presente la fabbrica Calamai che attualmente è utilizzata in modo frammentario e scarsamente coerente con l’importante ordinamento morfologico dell’impianto: la struttura e le finiture dell’edificio non sembrano essere in condizioni di degrado fisico.

Oltre al degrado sociale derivante dalla perdita di occupazione e di frequentazione dei luoghi, l’intero ambito è notoriamente oggetto di fenomeni di marginalità, con frequenti episodi di cronaca locale.

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Principali categorie di degrado:

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Descrizione degli elementi di degrado

e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonchĂŠ nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane.

Per analizzare lo stato di occupazione/abbandono degli edifici Ă¨ stato utilizzato il materiale prodotto dallâ&#x20AC;&#x2122;ufficio statistica del comune di Prato che studia le sezioni di censimento rispetto al XV Censimento Popolazione e Abitazione â&#x20AC;&#x201C; Popolazione Residente e si riportano di seguito alcuni elaborati.

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14. Potenzialità e opportunità di sviluppo Dagli incontri avuti con gli amministratori e con i tecnici di riferimento emerge un indirizzo di rigenerazione dell’area che fa centro sull’esigenza di dare forma e ruolo al connettivo dello spazio pubblico, dilatandone la considerazione ai rapporti con il fiume, il centro storico e l’Università, e contemporaneamente, con l’interazione con i privati, individuare funzioni di interesse generale eventualmente e parzialmente integrate con modeste quote di residenza in particolare di residenza sociale.

Fig. 4 – Inquadramento dell’area con rappresentazioni schematiche degli obiettivi definiti (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)

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15. Individuazione delle aree urbane in condizioni di degrado da sottoporre a interventi di rigenerazione ex L.R. n° 65/2014

Fig. 5 – Inquadramento dell’ambito di relazione con l’individuazione delle aree di rigenerazione con la numerazione corrispondente alle schede degli atti di ricognizione di cui alla parte 2

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2. ATTO DI RICOGNIZIONE DELLE AREE DEGRADATE AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 1 - “CALAMAI” 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado

Fig. 1. Perimetrazione dell’area di rigenerazione 1 – “CALAMAI”

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AREA 1 – CALAMAI Principali categorie di degrado:

Descrizione degli elementi di degrado

a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia Area residuale priva di standard pubblici carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria; b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da precarie condizioni di staticità dell’edificato, connesse all’usura del tempo o ad inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici; c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti igienico-sanitari, sia come dotazione che come organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione all’impianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità; d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o insediamenti minori ove sussistano condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad esso integrate; e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonché nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane.

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2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana Elementi progettuali strategici 

Mantenimento del grande vuoto centrale e sua riqualificazione secondo il progetto redatto a cura dell’Amministrazione comunale relativo alle sistemazioni a verde, comprendente anche il nuovo tracciato stradale est-ovest.



Per quanto riguarda il complesso ex Calamai, si prevede l’apertura a uso pubblico verso lo spazio pubblico ed eventuale parziale copertura delle corti interne al fine di ospitare piccoli mercatini specializzati. Fermo restando il volume e la sagoma (ad eccezione delle superfetazioni da demolire) è ammissibile un aumento della sul nella misura max del 35% per la realizzazione di doppi volumi e ballatoi con destinazione commerciale di vicinato, a servizi e direzionale(laboratori, ateliers,…).



Nuova edificazione con finalità di ERS in area libera parallelamente al corpo esistente sul lato ovest allineata con il tessuto preesistente lungo via Bologna. Tale edificazione deve concorrere a dare definizione non residuale allo spazi aperto centrale del verde e del mercato.



Tutto il bordo est dell’area che affaccia su viale Galilei dovrà avere sistemazioni verdi e di arredo che richiamano quelle sul lato lungo il Bisenzio secondo i contenuti del relativo progetto ambientale in corso di definizione da parte dell’Amministrazione comunale.

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Categorie di intervento sul patrimonio edilizio esistente allâ&#x20AC;&#x2122;interno dellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione:

Lotto n. 4 Disciplina all’interno dell’area di rigenerazione:

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Lotto n. 4 Schema progettuale dellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione:

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3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi - Superficie Territoriale dell’area di rigenerazione: 41.760 mq - A.C.= Area a cessione (verde, parcheggi e sede stradale): 9.545 mq - Funzioni ammissibili:  Per il complesso ex Calamai si prevede il mantenimento della residenza esistente, ammissibili funzioni di servizi, direzionale, commerciale di vicinato, produttivo.  Si prevede la realizzazione di un nuovo edificio residenziale totalmente destinato a ERS 100% - Altezza massima degli edifici, numero massimo dei piani fuori terra e/o interrati: 6 PIANI FUORI TERRA e 1 PIANO INTERRATO - Rapporto di copertura: calcolato con ingombro nuovi edifici come da “schema progettuale dell’area di rigenerazione”: - Principali allineamenti rispetto a strade e piazze pubbliche: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” - Definizione dell’ambito di reperimento dello spazio pubblico: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” - Definizione dell’ambito di reperimento del sedime degli edifici: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” le aree indicate con la sigla A.S. - Interventi di efficientamento energetico e qualificazione ambientale: Il piano di intervento dovrà garantire a fronte di una premialità pari al 10% della SUL, il perseguimento degli obiettivi di sostenibilità ambientale:  indicando misure finalizzate al miglioramento dell’efficienza energetica, alla razionalizzazione dei consumi, all’impiego di fonti rinnovabili di energia, alla riqualificazione energetica degli edifici non demoliti (a titolo esemplificativo impianti tecnologici, coperture, infissi, impianti di produzione dell’energia, murature, rivestimenti ed intonaci, ecc).  indicando misure per il contenimento dei consumi idrici quali, ad esempio, sistemi per il recupero delle acque meteoriche che potranno essere riutilizzate per l’annaffiatura delle aree verdi pubbliche o private, lavaggio delle aree pavimentate, alimentazione delle cassette di scarico dei w.c. ecc… La progettazione del sistema del verde dovrà essere finalizzata a conseguire non solo le funzioni più ampiamente riconosciute (sociali, ricreative, paesaggistiche, etc.) ma anche quelle a valenza igienico ‐ sanitaria, quali il contenimento dell’inquinamento atmosferico ed acustico, la regolazione delle condizioni termiche del suolo e degli spazi aperti e l’agevolazione della pratica dell’attività fisica e sportiva;

4. Incrementi e premialità     

Incrementi di SUL complessivi nella misura max del 30% pari a 6.030 mq , (di cui 2.880 mq per la ex Calamai e 3.150 mq per la realizzazione del nuovo edificio ad ERS). SUL totale max di progetto corrispondente:sul esistente totale(20.099mq)+ 6.030 mq =26.199 mq Prelievo % sul dimensionamento del PS per funzione e UTOE: Premialità morfologico-funzionale 25% Premialità per efficientamento energetico ambientale 10%

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Calcolo della sul esistente in base ai piani degli edifici

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Indicazioni morfologiche Lo schema progettuale presentato deve essere guardato come scenario insediativo tendenziale in un ambito molto complesso dal punto di vista degli aspetti proprietari, della disciplina dei suoli e della perequazione applicata ad un contesto esistente. Aspetto fondamentale di tale scenario è la ricomposizione di un mix funzionale, anche spaziale, delle principali attività (abitazione, lavoro, servizi) e la loro collocazione in una matrice di spazio pubblico e di uso pubblico continua e interconnessa a dimensione urbana. Riferimenti principali sono il fiume le cui rive sono interessate da un progetto di parco fluviale e il centro storico con l’alta concentrazione di funzioni rare socialmente rilevanti.

5. Elaborati da presentare per il piano di intervento - Verifica di coerenza con la scheda di ricognizione a) il cronoprogramma degli interventi; b) l’impegno dei soggetti attuatori alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ed eventuale cessione delle aree al comune; c) l’impegno alla sottoscrizione di idonee garanzie fideiussorie in ordine all’attuazione del piano di intervento e circa il rispetto della convenzione medesima; d) lo schema di convenzione. e) lo schema delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria f) il progetto preliminare degli interventi

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AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 2 - “PIAZZA DEL MERCATO” 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado

Fig. 1. Perimetrazione dell’area di rigenerazione 2 – “PIAZZA DEL MERCATO”

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AREA 2 – PIAZZA DEL MERCATO Principali categorie di degrado:

Descrizione degli elementi di degrado

a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia Scarsa qualificazione in termini di arredo carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli urbano dell’area destinata a mercato. standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria; b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da precarie condizioni di staticità dell’edificato, connesse all’usura del tempo o ad inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici;

In questa area sono presenti due edifici industriali di cui uno in grave stato di abbandono che presenta comparti fatiscenti e strutture pericolanti.

c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti igienico-sanitari, sia come dotazione che come organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione all’impianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità; d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o Il luogo è notoriamente oggetto di fenomeni insediamenti minori ove sussistano condizioni di di marginalità, con frequenti episodi di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento cronaca locale. degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad esso integrate; e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonché nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane.

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2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana Elementi progettuali strategici 1- Mantenimento dello spazio aperto pubblico destinato a mercato e parcheggio secondo il progetto predisposto dall’Amministrazione comunale (in corso di realizzazione). 2- Acquisizione allo spazio pubblico dei percorsi di collegamento con piazza Ciardi, stazione Serraglio, via Bologna e loro riqualificazione. 3- Recupero del complesso edilizio in forte degrado con incremento della sul pari al 35% per funzioni residenziali ivi compresa una quota per ERS e commerciale di vicinato, servizi, pubblici esercizi e direzionale (10%)oltre produttivo compatibile esitente; in alternativa è consentita una media struttura di vendita ridotta a mq.500 di sul. La riedificazione dovrà garantire l’uso pubblico del piano terra nella misura minima del 50% della superficie coperta e garantire l’accesso al viale Galilei e al lungo fiume. Il corpo di fabbrica ricostruito dovrà ripristinare l’allineamento prevalente su viale Galilei. 4- Riqualificazione del complesso posto in aderenza (produttivo e pizzeria) con incentivo del 20% della sul finalizzato alla riconfigurazione dei fronti sullo spazio pubblico.

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Categorie di intervento sul patrimonio edilizio esistente allâ&#x20AC;&#x2122;interno dellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione:

Lotto n. 4 Disciplina all’interno dell’area di rigenerazione:

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Lotto n. 4 Schema progettuale dellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione:

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3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi - Superficie Territoriale dell’area di rigenerazione: 65.594 mq - A.C.= Area a cessione (verde, parcheggi e sede stradale): mq - Funzioni ammissibili: 

residenza e commerciale di vicinato, servizi, pubblici esercizi e direzionale (10%)oltre produttivo compatibile esitente e in alternativa media vendita ridotta.

- Altezza massima degli edifici, numero massimo dei piani fuori terra e/o interrati: 6 PIANI FUORI TERRA e 1 PIANO INTERRATO - Rapporto di copertura: calcolato con ingombro nuovi edifici come da “schema progettuale dell’area di rigenerazione”: - Principali allineamenti rispetto a strade e piazze pubbliche: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” - Definizione dell’ambito di reperimento dello spazio pubblico: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” - Definizione dell’ambito di reperimento del sedime degli edifici: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” le aree indicate con la sigla A.S. - Interventi di efficientamento energetico e qualificazione ambientale: Il piano di intervento dovrà garantire a fronte di una premialità pari al 10% della SUL, il perseguimento degli obiettivi di sostenibilità ambientale:  indicando misure finalizzate al miglioramento dell’efficienza energetica, alla razionalizzazione dei consumi, all’impiego di fonti rinnovabili di energia, alla riqualificazione energetica degli edifici non demoliti (a titolo esemplificativo impianti tecnologici, coperture, infissi, impianti di produzione dell’energia, murature, rivestimenti ed intonaci, ecc).  indicando misure per il contenimento dei consumi idrici quali, ad esempio, sistemi per il recupero delle acque meteoriche che potranno essere riutilizzate per l’annaffiatura delle aree verdi pubbliche o private, lavaggio delle aree pavimentate, alimentazione delle cassette di scarico dei w.c. ecc… La progettazione del sistema del verde dovrà essere finalizzata a conseguire non solo le funzioni più ampiamente riconosciute (sociali, ricreative, paesaggistiche, etc.) ma anche quelle a valenza igienico ‐ sanitaria, quali il contenimento dell’inquinamento atmosferico ed acustico, la regolazione delle condizioni termiche del suolo e degli spazi aperti e l’agevolazione della pratica dell’attività fisica e sportiva;

4. Incrementi e premialità Aumento della SUL nella misura max del 20% pari a 1.770 mq di cui 1.440 mq per la sostituzione del complesso abbandonato, i restanti 330 mq per gli esistenti utilizzati (artigianale/produttivo/commerciale di vicinato e pubblici esercizi).

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Calcolo della sul esistente in base ai piani degli edifici

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AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 3 - “LANIFICIO MAZZINI” 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado

Fig. 1. Perimetrazione dell’area di rigenerazione 3 – “LANIFICIO MAZZINI”

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AREA 3 – LANIFICIO MAZZINI Principali categorie di degrado:

Descrizione degli elementi di degrado

a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia A causa dell’area a grandissima densità non carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli esistono sufficienti spazi pubblici, ad standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle eccezione delle strade marginali. opere di urbanizzazione primaria e secondaria; b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da precarie condizioni di staticità dell’edificato, connesse all’usura del tempo o ad inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici;

In questa area è presente il lanificio mazzini edi cui uno in grave stato di abbandono che presenta comparti fatiscenti e strutture pericolanti.

Anche se le attività permangono si svolgono in condizioni di accessibilità e ambientali inadeguate, tali da deprimere anche le condizioni degli adiacenti complessi edilizi residenziali.

c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in L’utilizzo massiccio dei cortili interni genera prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti degrado igienico diffuso. igienico-sanitari, sia come dotazione che come organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione all’impianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità; d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o Il degrado sociale deriva dalla perdita di insediamenti minori ove sussistano condizioni di occupazione e di frequentazione dei luoghi. abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad esso integrate; e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonché nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane.

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2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana Elementi progettuali strategici Il Piano strutturale definisce già per gli ambiti della città interessati da questi fenomeni specifiche strategie di rigenerazione e riabilitazione urbana estese a vaste porzioni di tessuto in particolare nel quadrante ovest e nord della città densa ossia. Con la parola rigenerazione il Piano strutturale definisce una azione più complessa del recupero o della sostituzione di funzioni obsolete che è volta a ricomporre in termini dinamici e più evoluti una miscela di attività e di elementi urbani i quali, derivando dall’antica “mixitè” costituita da abitazioni e segmenti della attività tessile, riproponga una nuova mixitè in cui siano ancora presenti l’abitare e il lavoro, auspicabilmente ancora nei settori della produzione tessile e della confezione, che oggi devono comprendere creatività, laboratori, formazione, comunicazione, tecnologia, ecc. tenuti insieme dall’innesto di una rete di spazi e servizi pubblici. Tale strategia tende a conseguire i seguenti obiettivi:  la necessaria tutela dei manufatti di pregio storico architettonico identificati e censiti;  l’individuazione di ambiti complessi di intervento da assoggettare a strumenti di pianificazione/progettazione unitaria;  il proporzionamento delle funzioni (residenziale, produttiva, commerciale, di spazi pubblici e servizi) atto a garantire adeguata complessità e diversificazione sociale e funzionale;  la conseguente riduzione della copertura edilizia anche attraverso l’impiego della perequazione e della compensazione e introduzione di massicce dosi di spazio pubblico;  la rigenerazione spaziale, economica e sociale attraverso la reinterprezione dei caratteri identitari riconosciuti che nel Piano strutturale sono assunti come invarianti strutturali;  la evoluzione degli aspetti produttivi verso il profilo alto della filiera tessile-confezione anche mediante l’introduzione di ulteriori funzioni (formazione, promozione, ecc.): dalla città fabbrica alla città atelier;  la accessibilità in tutte le sue forme con particolare attenzione alla movimentazione delle merci e alla mobilità ciclopedonale;  la diversificazione sociale e culturale secondo proporzioni equilibrate e coerenti con il contesto pratese;  la creazione di una consistente offerta di residenza sociale con specifica considerazione delle giovani coppie, studenti, utilizzatori temporanei della città, ecc., nella molteplici forme oggi disponibili (affitto calmierato, affitto con patto di futura vendita, cessione a prezzo calmierato, edilizia pubblica …);  la ricreazione di uno scenario urbano “amichevole”, in grado di costituire il contesto spaziale pubblico idoneo allo svolgimento di molteplici pratiche di vita e di lavoro.

Lotto n. 4

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Categorie di intervento sul patrimonio edilizio esistente allâ&#x20AC;&#x2122;interno dellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione:

Lotto n. 4 Disciplina all’interno dell’area di rigenerazione:

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Lotto n. 4 Schema progettuale dellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione:

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3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi - Superficie Territoriale dell’area di rigenerazione: 5.015 mq - A.C.= Area a cessione (verde, parcheggi e sede stradale): 656 mq - Funzioni ammissibili:  Funzioni ammissibili: % minima e max della sul di progetto: residenza, residenza sociale, commercio di vicinato e medie ridotte(1x500mq), artigianato, produttivo, servizi, direzionale (40% residenza, 30% artigianato e produttivo, 30% direzionale, commerciale, servizi)  Aree pubbliche: % minima di sup. terr. per spazio pubblico(della sup scoperta, 50% a cessione pubblica e 50% privata con passaggi di uso pubblico) - Altezza massima degli edifici, numero massimo dei piani fuori terra e/o interrati: 3 PIANI FUORI TERRA - Rapporto di copertura: calcolato con ingombro nuovi edifici come da “schema progettuale dell’area di rigenerazione”: - Principali allineamenti rispetto a strade e piazze pubbliche: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” - Definizione dell’ambito di reperimento dello spazio pubblico: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” - Definizione dell’ambito di reperimento del sedime degli edifici: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” le aree indicate con la sigla A.S. - Interventi di efficientamento energetico e qualificazione ambientale: Il piano di intervento dovrà garantire a fronte di una premialità pari al 10% della SUL, il perseguimento degli obiettivi di sostenibilità ambientale:  indicando misure finalizzate al miglioramento dell’efficienza energetica, alla razionalizzazione dei consumi, all’impiego di fonti rinnovabili di energia, alla riqualificazione energetica degli edifici non demoliti (a titolo esemplificativo impianti tecnologici, coperture, infissi, impianti di produzione dell’energia, murature, rivestimenti ed intonaci, ecc).  indicando misure per il contenimento dei consumi idrici quali, ad esempio, sistemi per il recupero delle acque meteoriche che potranno essere riutilizzate per l’annaffiatura delle aree verdi pubbliche o private, lavaggio delle aree pavimentate, alimentazione delle cassette di scarico dei w.c. ecc… La progettazione del sistema del verde dovrà essere finalizzata a conseguire non solo le funzioni più ampiamente riconosciute (sociali, ricreative, paesaggistiche, etc.) ma anche quelle a valenza igienico ‐ sanitaria, quali il contenimento dell’inquinamento atmosferico ed acustico, la regolazione delle condizioni termiche del suolo e degli spazi aperti e l’agevolazione della pratica dell’attività fisica e sportiva;

4. Incrementi e premialità Dopo le demolizioni e lo svuotamento degli isolati, le premialità del 30% (SUL esistente= mq 6.240; il 30% è = mq 1.872) si ridistribuiscono sugli edifici rimanenti nella mixitè di funzioni (40% residenza, 30% artigianato e produttivo, 30% direzionale, commerciale, servizi) mentre per le aree pubbliche si prevede che il 30 % minima della sup scoperta sia a cessione gratuita; il 50% privata con passaggi di uso pubblico; il 20% aree di pertinenza private.

Lotto n. 4

Calcolo della sul esistente in base ai piani degli edifici

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AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 4 - “LANIFICIO CIABATTI” 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado

Fig. 1. Perimetrazione dell’area di rigenerazione 3 – “LANIFICIO CIABATTI”

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AREA 4 – LANIFICIO CIABATTI Principali categorie di degrado:

Descrizione degli elementi di degrado

In questa area è presente il lanificio mazzini edi cui uno in grave stato di abbandono che presenta comparti fatiscenti e strutture pericolanti.

Anche se le attività permangono si svolgono in condizioni di accessibilità e ambientali inadeguate, tali da deprimere anche le condizioni degli adiacenti complessi edilizi residenziali.

Lotto n. 4

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Categorie di intervento sul patrimonio edilizio esistente allâ&#x20AC;&#x2122;interno dellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione:

Lotto n. 4 Disciplina all’interno dell’area di rigenerazione:

Comune di PRATO

Lotto n. 4 Schema progettuale dellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione:

3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi - Superficie Territoriale dellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione:19.611 mq - A.C.= Area a cessione (verde, parcheggi e sede stradale): 2.440 mq

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- Funzioni ammissibili:  Funzioni ammissibili: % minima e max della sul di progetto: residenza, residenza sociale, commercio di vicinato e medie ridotte(1x500mq), artigianato, produttivo, servizi, direzionale (40% residenza, 30% artigianato e produttivo, 30% direzionale, commerciale, servizi)  Aree pubbliche: % minima di sup. terr. per spazio pubblico(della sup scoperta, 50% a cessione pubblica e 50% privata con passaggi di uso pubblico) - Altezza massima degli edifici, numero massimo dei piani fuori terra e/o interrati: 3 PIANI FUORI TERRA - Rapporto di copertura: calcolato con ingombro nuovi edifici come da “schema progettuale dell’area di rigenerazione”: - Principali allineamenti rispetto a strade e piazze pubbliche: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” - Definizione dell’ambito di reperimento dello spazio pubblico: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” - Definizione dell’ambito di reperimento del sedime degli edifici: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” le aree indicate con la sigla A.S. - Interventi di efficientamento energetico e qualificazione ambientale: Il piano di intervento dovrà garantire a fronte di una premialità pari al 10% della SUL, il perseguimento degli obiettivi di sostenibilità ambientale:  indicando misure finalizzate al miglioramento dell’efficienza energetica, alla razionalizzazione dei consumi, all’impiego di fonti rinnovabili di energia, alla riqualificazione energetica degli edifici non demoliti (a titolo esemplificativo impianti tecnologici, coperture, infissi, impianti di produzione dell’energia, murature, rivestimenti ed intonaci, ecc).  indicando misure per il contenimento dei consumi idrici quali, ad esempio, sistemi per il recupero delle acque meteoriche che potranno essere riutilizzate per l’annaffiatura delle aree verdi pubbliche o private, lavaggio delle aree pavimentate, alimentazione delle cassette di scarico dei w.c. ecc… La progettazione del sistema del verde dovrà essere finalizzata a conseguire non solo le funzioni più ampiamente riconosciute (sociali, ricreative, paesaggistiche, etc.) ma anche quelle a valenza igienico ‐ sanitaria, quali il contenimento dell’inquinamento atmosferico ed acustico, la regolazione delle condizioni termiche del suolo e degli spazi aperti e l’agevolazione della pratica dell’attività fisica e sportiva;

4. Incrementi e premialità Dopo le demolizioni e lo svuotamento degli isolati, le premialità del 30% (SUL esistente= mq 24.329; il 30% è = mq 7.298) si ridistribuiscono sugli edifici rimanenti nella mixitè di funzioni (40% residenza, 30% artigianato e produttivo, 30% direzionale, commerciale, servizi) mentre per le aree pubbliche si prevede che il 30 % minima della sup scoperta sia a cessione gratuita; il 50% privata con passaggi di uso pubblico; il 20% aree di pertinenza private.

Lotto n. 4

Calcolo della sul esistente in base ai piani degli edifici

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AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 5 - “VIA STROZZI” 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado

Fig. 1. Perimetrazione dell’area di rigenerazione 3 – “VIA STROZZI”

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AREA 5 – VIA STROZZI Principali categorie di degrado:

Descrizione degli elementi di degrado

In questa area è presente il lanificio mazzini edi cui uno in grave stato di abbandono che presenta comparti fatiscenti e strutture pericolanti.

Anche se le attività permangono si svolgono in condizioni di accessibilità e ambientali inadeguate, tali da deprimere anche le condizioni degli adiacenti complessi edilizi residenziali.

Lotto n. 4

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Categorie di intervento sul patrimonio edilizio esistente allâ&#x20AC;&#x2122;interno dellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione:

Lotto n. 4 Disciplina all’interno dell’area di rigenerazione:

Comune di PRATO

Lotto n. 4 Schema progettuale dellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione:

3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi - Superficie Territoriale dellâ&#x20AC;&#x2122;area di rigenerazione: 25.129 mq - A.C.= Area a cessione (verde, parcheggi e sede stradale): 1.770 mq - Funzioni ammissibili:

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Lotto n. 4

Comune di PRATO

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Funzioni ammissibili: % minima e max della sul di progetto: residenza, residenza sociale, commercio di vicinato e medie ridotte(1x500mq), artigianato, produttivo, servizi, direzionale (40% residenza, 30% artigianato e produttivo, 30% direzionale, commerciale, servizi)  Aree pubbliche: % minima di sup. terr. per spazio pubblico(della sup scoperta, 50% a cessione pubblica e 50% privata con passaggi di uso pubblico) - Altezza massima degli edifici, numero massimo dei piani fuori terra e/o interrati: 3 PIANI FUORI TERRA - Rapporto di copertura: calcolato con ingombro nuovi edifici come da “schema progettuale dell’area di rigenerazione”: - Principali allineamenti rispetto a strade e piazze pubbliche: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” - Definizione dell’ambito di reperimento dello spazio pubblico: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” - Definizione dell’ambito di reperimento del sedime degli edifici: vedi schema grafico “Disciplina area di rigenerazione” le aree indicate con la sigla A.S. - Interventi di efficientamento energetico e qualificazione ambientale: Il piano di intervento dovrà garantire a fronte di una premialità pari al 10% della SUL, il perseguimento degli obiettivi di sostenibilità ambientale:  indicando misure finalizzate al miglioramento dell’efficienza energetica, alla razionalizzazione dei consumi, all’impiego di fonti rinnovabili di energia, alla riqualificazione energetica degli edifici non demoliti (a titolo esemplificativo impianti tecnologici, coperture, infissi, impianti di produzione dell’energia, murature, rivestimenti ed intonaci, ecc).  indicando misure per il contenimento dei consumi idrici quali, ad esempio, sistemi per il recupero delle acque meteoriche che potranno essere riutilizzate per l’annaffiatura delle aree verdi pubbliche o private, lavaggio delle aree pavimentate, alimentazione delle cassette di scarico dei w.c. ecc… La progettazione del sistema del verde dovrà essere finalizzata a conseguire non solo le funzioni più ampiamente riconosciute (sociali, ricreative, paesaggistiche, etc.) ma anche quelle a valenza igienico ‐ sanitaria, quali il contenimento dell’inquinamento atmosferico ed acustico, la regolazione delle condizioni termiche del suolo e degli spazi aperti e l’agevolazione della pratica dell’attività fisica e sportiva;

4. Incrementi e premialità Dopo le demolizioni e lo svuotamento degli isolati, le premialità del 30% (SUL esistente= mq 23.000; il 30% è = mq 6.900) si ridistribuiscono sugli edifici rimanenti nella mixitè di funzioni (40% residenza, 30% artigianato e produttivo, 30% direzionale, commerciale, servizi) mentre per le aree pubbliche si prevede che il 30 % minima della sup scoperta sia a cessione gratuita; il 50% privata con passaggi di uso pubblico; il 20% aree di pertinenza private.

Lotto n. 4

Calcolo della sul esistente in base ai piani degli edifici

Comune di PRATO

Lotto n. 4

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