Scarperia e San Piero

Comune di Scarperia e San Piero – FI

Stazione di

sempre

San Piero

connessa!!!

Lotto n.3 – Adele G.Caucci – Emanuela Spiotta

Lotto n. 3

Comune di Scarperia e San Piero

RICOGNIZIONE DELLE AREE URBANE IN CONDIZIONI DI DEGRADO DA SOTTOPORRE A INTERVENTI DI RIGENERAZIONE ex L.R. n° 65/2014

Accordo Regione Toscana – ANCI Toscana per la ricognizione delle aree urbane in condizione di degrado urbanistico da sottoporre ad interventi di rigenerazione ai sensi della L.R. 65/2014 e collaborazione al protocollo ITACA per la sostenibilita‟ a scala urbana

Report realizzato da: Adele G.Caucci – architetto e paesaggista- studiocaucci@gmail.com Emanuela Spiotta – architetto - arch.emanuelaspiotta@gmail.com Luca Menguzzato – Dr.Pianificatore - luca.mengu@gmail.com

Studiocaucci © Firenze - ottobre 2015

Note legali Il presente lavoro è stato redatto dagli autori in stretta relazione con la Committenza che ha diritto di utilizzare gli elaborati prodotti per gli obiettivi convenuti nel contratto di affidamento solo dopo il pagamento dei compensi professionali.

Agli autori spettano, in ogni caso, i diritti d‟autore sull‟opera che hanno firmato e, salva diversa pattuizione, la proprietà del progetto della medesima.

Qualsiasi uso divulgativo deve essere autorizzato dagli autori.

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INDICE REFERENZE ....................................................................................................................................................... 1 INDICE ................................................................................................................................................................. 2 1. AMBITO DI RELAZIONE ............................................................................................................................... 4 A. INQUADRAMENTO .......................................................................................................................................... 4 1. Inquadramento territoriale dell’ambito ........................................................................................................ 4 2. Coerenza con l'ambito di applicazione di cui all’art. 122 della L.R. 65/2014, ...................................... 8 2.1 Classe di appartenenza dell‟ambito ........................................................................................................................8 2.2 Descrizione di eventuali incoerenze .......................................................................................................................8

3. Disciplina e progettualità .............................................................................................................................. 9 3.1 Ricognizione dei vincoli ............................................................................................................................................9

4. Strumenti della pianificazione territoriale ................................................................................................. 12 4.1 PIT/PPPR .................................................................................................................................................................12

Ambito di paesaggio ........................................................................................................................................ 12 4.2 Invarianti strutturali del PIT/PPR ...........................................................................................................................12 4.3 Relazione con l‟abaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR ........................................................................................15

5. Strumenti della pianificazione urbanistica ............................................................................................... 15 6. Progetti sull’ambito ...................................................................................................................................... 17 7. Relazioni con il contesto urbano di riferimento ....................................................................................... 18 B. ELEMENTI PER L‟INDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI DEGRADO ....................................................... 19 8. Obiettivi di riqualificazione verificati con i comuni .................................................................................. 19 9. Descrizione dell’ambito di relazione ......................................................................................................... 19 9.1 Analisi della proprietà fondiaria .............................................................................................................................21 9.2 Analisi dei margini, delle quinte urbane e dei rapporti con i tessuti urbani e/o spazi aperti contermini ......21 9.4 Dotazione di standard .............................................................................................................................................22

10. Analisi degli spazi aperti rilevanti ai fini della riqualificazione ............................................................ 23 11. Analisi degli edifici ..................................................................................................................................... 26 12. Analisi degli elementi e delle caratteristiche utili o riferibili al protocollo ITACA .............................. 28 13. Analisi del degrado ................................................................................................................................... 28 13.1 Analisi e descrizione delle condizioni di degrado presenti nell‟ambito ..........................................................28 13.2 Localizzazione delle criticità e degli elementi di degrado ................................................................................29

14. Potenzialità e opportunità di sviluppo .................................................................................................... 30 15. Individuazione delle aree urbane in condizioni di degrado da sottoporre a interventi di rigenerazione ex L.R. n° 65/2014 .................................................................................................................. 32 2. ATTO DI RICOGNIZIONE DELLE AREE DEGRADATE ..........................................................................33 AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 1 – LA STAZIONE................................................................................. 33 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado ............................................................................... 33

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2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana ........... 34 3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi.................................................................. 34 4. Incrementi e premialitĂ ............................................................................................................................... 35 5. Elaborati da presentare per il piano di intervento ................................................................................... 35 6. Schema progettuale .................................................................................................................................... 36

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1. AMBITO DI RELAZIONE A. INQUADRAMENTO 1. Inquadramento territoriale dell’ambito Contesto urbano - Centro abitato alla confluenza del torrente Carza con il fiume Sieve.

Viabilità storica nazionale – via Bolognese e sistema ferroviario locale di interscambio con mobilità pubblica su gomma.

Ambito periurbano di insediamento consolidato e sistema rurale . ;

Fig. 1 - Inquadramento dell’ambito di relazione nel contesto di riferimento su CTR 2K/10K (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

Caratteri dell’ambito di relazione Zona polifunzionale ai margini del capoluogo di interesse sovralocale sia per mobilità che commercio. Zona costituita da attrezzature per la mobilità: stazione ferroviaria e parcheggi con punto ristoro.

Consistente nucleo commerciale di riferimento comprensoriale per materiali edili, agricoltura, casa. Fascia fluviale in parte attrezzata per la fruibilità e come orti urbani e presenza di servizi all‟acquedotto

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Fig. 2 - Inquadramento dell’ambito di relazione su CTR 2K (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

Fig. 2 - Inquadramento dell’ambito su ortofotocarta più recente – Anno 2013 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 3a - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1954 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

Fig. 4b - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 1978 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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Fig. 5c - Inquadramento dell’ambito su sequenza diacronica 2002 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

Fig. 6 - Inquadramento dell’ambito con periodizzazione della crescita urbana: dal Catasto Generale Toscano al 2007 (Fonte: Geoscopio, Dati WMS)

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2. Coerenza con l'ambito di applicazione di cui all’art. 122 della L.R. 65/2014, 2.1 Classe di appartenenza dell’ambito (indicare con una x la classe di appartenenza dell‟area)

classe

SINTESI CRITERI

A

1

aree di media/grande estensione, generalmente collocate nella fascia periferica dell'area urbanizzata e/o con diretta relazione con il territorio aperto , caratterizzata da una marcata prevalenza di fabbricati a destinazione produttive commerciali direzionali, con lotti medio grandi).

Problematiche di degrado urbanistico legate al sotto utilizzo o all'abbandono. Da verificare la possibilità di una rigenerazione in APEA

2

Medesime caratteristiche di A1ma con estensione medio/piccola

1

aree di medio/grande estensione caratterizzata da tessuto urbano misto (residenziale artigianale): media densità edilizia con fabbricati pluri-piano e capannoni artigianali; collocate generalmente nelle aree marginali dell'area urbanizzata. Generalmente le problematiche di degrado urbanistico prevalentemente sono legate a: scarsa qualità degli spazi aperti (pubblici e privati) e del costruito; insufficienza o inefficienza della maglia viaria e degli standard e dei servizi

2

Medesime caratteristiche di A1 ma con estensione medio/piccola

B

Area

C

aree di piccola/ media dimensione; collocazione non necessariamente marginale; le condizioni di degrado dell'area sono fortemente legate allo stato di conservazione ed al grado di abbandono del patrimonio immobiliare che insiste sull'area stessa; la rigenerazione dell'area pertanto è connessa ad interventi di recupero puntuali a scala edilizia

D

VUOTI: area con prevalenza di spazi aperti prevalentemente ad uso pubblico connotati da una generale mancanza o debole destinazione funzionale; abbandono/sottoimpiego; degrado architettonico determinato dalla scarsa qualità del disegno degli spazi e dell'arredo urbano; scarsa qualità dei materiali e dello stato di conservazione/manutenzione.

X

2.2 Descrizione di eventuali incoerenze Presenza di elementi oggetto di esclusione ai sensi del comma 3 dell’art. 122 L.R. 65/2014 Elemento a) gli edifici eseguiti in assenza edilizio o in totale difformità essenziali rispetto allo stesso, quelli per i quali siano stati sanatoria

Descrizione di titolo abilitativo Verifica puntuale da effettuare a carico del o con variazioni comune ad esclusione di rilasciati titoli in

b) gli edifici e i tessuti urbanistici riconosciuti di pregio per il loro valore storico, architettonico, tipologico e culturale dagli atti di governo del territorio

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Presenza di elementi oggetto di esclusione ai sensi del comma 3 dell’art. 122 L.R. 65/2014 c) gli edifici situati in aree soggette a vincoli di inedificabilità assoluta come definite dall‟articolo 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell‟attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie) o dagli strumenti di pianificazione territoriale d) gli edifici ricadenti in aree a pericolosità geologica o idraulica in cui i piani di bacino e i piani di assetto idrogeologico non ammettono la realizzazione di interventi di ampliamento e) gli edifici vincolati quali immobili di interesse storico sensi della parte II del Codice

3. Disciplina e progettualità 3.1 Ricognizione dei vincoli

Fig. 7 – Inquadramento dell’ambito in relazione ai vincoli paesaggistici (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR)

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Fig. 8a – Inquadramento dell’ ambito in relazione ad altri vincoli (Fonte: Regolamento urbanistico comunale)

Fig.7b - Inquadramento dell’ ambito in relazione alla pericolosità idraulica

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Fig. 7c - Inquadramento dell’ ambito in relazione alla pericolosità geomorfologica

Fig. 7d - Inquadramento dell’ ambito in relazione alla pericolosità sismica

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4. Strumenti della pianificazione territoriale 4.1 PIT/PPPR Ambito di paesaggio1 - Nel PIT vigente , Scarperia fa parte dell‟ambito n°7 – Mugello e,di questo rappresenta un insediamento storico sviluppatosi lungo la sommità del crinale secondario che dalla dorsale appenninica si diparte a pettine fino a morire in prossimità del solco vallivo del Fiume Sieve.

Inquadramento territoriale del Comune di Scarperia e San Piero

4.2 Invarianti strutturali del PIT/PPR

Fig. 9a – Inquadramento dell’ ambito in relazione alle invarianti strutturali (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR o PS) - Invariante 1 Icaratteri idrogeomorfologici dei bacini idrografici e dei sistemi morfogenetici

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Individuato con riferimento agli Ambiti territoriali del PIT

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Fig. 8b – Inquadramento dell’ ambito in relazione alle invarianti strutturali (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR o PS) - Invariante 2 i caratteri ecosistemici del paesaggio

Fig. 10c – Inquadramento dell’ ambito in relazione alle invarianti strutturali (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR o PS) - Invariante 3 il carattere policentrico e reticolare dei sistemi insediativi, urbani e infrastrutturali

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Fig. 11d – Inquadramento dell’ ambito in relazione alle invarianti strutturali (Fonte: Geoscopio, Dati WMS – PIT con valenza PPR o PS) - Invariante 4 i caratteri morfotipologici dei sistemi agroambientali dei paesaggi rurali

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4.3 Relazione con l’abaco dei tessuti edilizi del PIT/PPR

Fig. 9 – Inquadramento dell’ ambito in relazione alla tipologia di tessuto edilizio (PIT allegato 2)

5. Strumenti della pianificazione urbanistica Stato della pianificazione comunale: PS U.T.O.E. “San Piero a Sieve”, art. 61 Sistema insediativo-Subsistema “Insediamento recente”, art. 39 Sistema rurale, Subsistema “Area agricole e praterie”, Unità ambientale G “Versanti delle valli preappenniniche a prevalente uso agricolo”, art. 33 Area sensibile” già vulnerate da fenomeni di esondazione e soggette a rischio idraulico, art. 3 “Tutela paesaggistica e ambientale del territorio aperto, abitati minori ed edifici sparsi, art. 7 Previsioni: Nuovi insediamenti residenziali Insediamento residenziale da ristrutturare

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Fig. 12 - Inquadramento dell’ambito nelle previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale – Piano Strutturale (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali)

RU Ambito di intervento: Ambiti di intervento: Ambiti individuati dal RU, art 45, Area Stazione Zonizazzione: Sistema insediativo, insediamento recente, art. 20 Parco Territoriale, art 22 Parcheggio pubblico, art 41 P.R.U. del G.C. n°25 del 25/02/1999 Viabilità storica, art 39 Rete ferroviaria, art 26 Edificio di interesse storico di impianto otto-novecentesco, art. 34

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Fig. 13 - Inquadramento dell’ambito nelle previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale – Regolamento Urbanistico (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali)

6. Progetti sull’ambito Inserire scheda Ru e precedenti progetti area Fig. 14 - Inquadramento dell’area nell’ambito delle progettualità presenti (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali)

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7. Relazioni con il contesto urbano di riferimento Descrizione delle connessioni dell‟ambito di relazione con il contesto esterno (relazioni funzionali, servizi, emergenze, rapporto con assetto storicizzato, vedi comma 4 art. 125, L.R. 65/2014) Mobilità con il contesto urbano e comprensoriale - Percettive di area di transito con connessioni visuali forti sia con la Fortezza di San Martino che con il contesto rurale - Particolarmente fruita in connessione con la mobilità e commercio - Connessione funzionale sia con il centro abitato mediante percorso ciclopedonale, che con il comprensorio mediante viabilità e parcheggi o con l‟area metropolitana tramite treno.

Fig. 15 - Inquadramento dell’ambito di relazione con evidenziate le relazioni con il contesto esterno (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)

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B. ELEMENTI PER L’INDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI DEGRADO 8. Obiettivi di riqualificazione verificati con i comuni Riqualificare l'area di parcheggio e la stazione ferroviaria in accordo con le ferrovie.

Riqualificazione e riorganizzazione dell‟intera area attraverso il recupero edilizio degli edifici esistenti e la sistemazione del parcheggio in fregio ferrovia con la realizzazione di un viale urbano, oltre alla creazione di una rete di percorsi ciclo-pedonali che connettano, grazie anche alla nuova passerella sul Carza, il neo-quartiere con il resto del paese.

9. Descrizione dell’ambito di relazione Relazioni urbane

Fig. 16 - Inquadramento dell’ambito di relazione e delle riprese fotografiche

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Condizioni di degrado

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9.1 Analisi della proprietà fondiaria

Fig. 17 - Inquadramento dell’ambito con individuazione delle proprietà pubbliche e private (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali e Agenzia del Territorio)

9.2 Analisi dei margini, delle quinte urbane e dei rapporti con i tessuti urbani e/o spazi aperti contermini

Fig. 18 – Individuazione dei margini e delle quinte urbane

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Fig. 19 – Localizzazione delle riprese dei margini e quinte visive

9.4 Dotazione di standard

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Fig. 20 – Rappresentazione grafica della dotazione di standard e servizi esistenti

10. Analisi degli spazi aperti rilevanti ai fini della riqualificazione (San Donnino e casi simili) -

Orti urbani lungo il torrente Carza e vegetazione fluviale

-

Resedi pertinenziali di edifici produttivi prevalenza di piazzali pavimentati

-

ViabilitĂ distributiva e parcheggi

-

Spazi verdi di arredo e corredo stradale

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Fig. 19 - Inquadramento dell’area con le funzioni degli spazi aperti (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali e rilievi da sopralluogo)

AREA Caratteristiche

SPAZI APERTI

Prevalenti

Epoca realizzazione trasformazione

di Posteriore al 1970 e/o Dopoguerra (1946-1970) Precedente al 1946 -storico Interesse ecologico Presente (si/no) Destinazione d‟uso Attrezzato – parco giochi prevalente degli spazi Arredo stradale aperti attuale e/o precedente (uso del Parco urbano Parco territoriale - fluviale suolo urbano ) Privato: Attrezzato – parco giochi Verde sportivo Parco giardino Orto pertinenziale Agricolo parcheggio Cortile pavimentato altro Pubblico: Attrezzato – parco giochi Arredo stradale Verde sportivo Parco, giardino urbano Parco territoriale,fluviale Parcheggio Di servizio alla mobilità altro Componenti Vegetazione arborea dominanti Vegetazione arbustiva Manto erboso Colture agrarie Vegetazione naturale Pavimentazioni Arredi Attrezzature e giochi altro Condizioni d‟uso e Funzionale ben mantenuto manutenzione In cattivo stato conservazione Non utilizzato Strutturalmente degradato Rilevanza ambientale in relazione al contrastante contesto neutro caratterizzante

di

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1

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n

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Fig. 21 – Localizzazione su OFC delle riprese degli spazi aperti

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Fig. 21 - Inquadramento dell’area con spazi pubblici e di uso pubblico (Fonte: materiali reperiti presso le Amministrazioni comunali e rilievi da sopralluogo)

11. Analisi degli edifici Spiegazione degli edifici/ambiti che si sono scelti e perché Mista per epoca di realizzazione

-

-

specialistica – stazione- cimitero

-

Produttiva – capannoni medio-piccoli Residenziali di impianto recente

Fig. 22 - Inquadramento dell’ambito su OFC con identificazione numerica degli edifici o delle unità volumetriche (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)

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AREA Caratteristiche Periodo costruzione

EDIFICI

Prevalenti

di Posteriore al 1970 Dopoguerra (1946-1970) Inizi „800/ inizi „900 (18251945) Anteriore al 1825

Interesse storico/arch. e/o testimoniale Destinazione d’uso prevalente degli edifici attuale e/o precedente Il sottoutilizzo o l’abbandono Voci fissate dalle leggi e dai regolamenti della RT in materia ossia (art.99 l.r. 65/14)

Presente (si/no) Residenziale e commerciale di vicinato e direzionale e di servizio quando reciprocamente funzionali Industriale artigianale, commerciale all‟ingrosso e depositi e direzionale di servizio Commerciale di grande distribuzione commerciale di media distribuzione turistico ricettivo direzionale “puro” agricolo

Tipologia degli edifici

Schiera Casa in linea Residenze condominiali Blocco chiuso Blocco aperto altro Residenze Villa monoVilletta bifamiliari altro

Caratteristiche architettoniche e strutturali

Condizioni manutenzione

Edifici produttivi

Capannone

Edifici specialistici privati

Supermercato

Albergo altro Chiesa Edifici Municipio specialistici Scuola pubblici Ospedale altro Inserire voci che si ritengono utili a seconda del caso

di Buono stato normale

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ED. 1

ED. 2

ED. 3

ED. 4

ED. n

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Comune di Scarperia e San Piero AREA Caratteristiche

EDIFICI

Prevalenti

ED. 1

ED. 2

ED. 3

ED. 4

ED. n

Cattivo stato degradato Non utilizzato Copertura Piana Capanna Falde Falda unica Botte Padiglione Shed Altro Manto laterizio trad. (coppi e tegole) Coppi Marsigliesi Cemento Legno Vetro Piastrelle Lastre Eternit Lamiere Altro Rilevanza ambientale Contrastante / presenza di in relazione al detrattore ambientale contesto Contrastante / presenza di detrattore paesaggistico Neutro Caratterizzante

12. Analisi degli elementi e delle caratteristiche utili o riferibili al protocollo ITACA Inserire i dati che sono riferiti al sistemone e che sono utili per l‟area (Ho le fonti e non le ho; di queste quali posso riferire all‟area e possono essere utili all‟analisi)

13. Analisi del degrado -

Edifici fatiscenti

-

Depositi materiali all’aperto

-

Presenza di coperture in amianto

-

Cesura ferroviaria delle aree di intervento

13.1 Analisi e descrizione delle condizioni di degrado presenti nell’ambito (rif. Regolamento 3/R alla L.R. 1/2005) Principali categorie di degrado:

Descrizione degli elementi di degrado

a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia carenza di funzionalità dovuta a insufficienza

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Principali categorie di degrado: Descrizione degli elementi di degrado degli standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria; b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da precarie condizioni di staticità dell‟edificato, connesse all‟usura del tempo o ad inadeguate tecniche costruttive, da diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici;

La presenza di un patrimonio edilizio poco denso e “sparpagliato”, manifesta un impianto urbano, scarsamente organizzato, non gerarchizzato, con un sistema di servizi e di infrastrutture, quasi esclusivamente carrabili, carenti soprattutto di qualsiasi dotazione che ne palesi i caratteri di urbanità (insufficienza di parcheggi e spazi pubblici in generale, della viabilità secondaria e delle relative opere come i marciapiedi, l‟illuminazione pubblica, ecc.).

c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti igienico-sanitari, sia come dotazione che come organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione all‟impianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità; d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o insediamenti minori ove sussistano condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad esso integrate;

Risulta evidente il degrado economico, per il numero delle attività chiuse e abbandonate, o sottoutilizzate, con prevalenza delle strutture di grandi dimensioni precedentemente destinate alla produzione.

e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonché nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane.

13.2 Localizzazione delle criticità e degli elementi di degrado Descrizione

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-

Vincolo cimiteriale;

-

Linea ferroviaria che divide l‟area di intervento.

-

Presenza di attività commerciale strutturata e storica

Fig. 23 - Inquadramento dell’ambito su OFC con evidenziata i punti di ripresa delle criticità e degli elementi di degrado (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)

14. Potenzialità e opportunità di sviluppo Disponibilità degli edifici ferroviari per incentivazione turistica Sistema degli spazi aperti urbani esistente e funzionante (orti, giardini,parchi pubblici, piste ciclopedonali..) da connettere con l’area Polo mobilità scambiatore intermodale

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Comune di Scarperia e San Piero Parametri

superficie territoriale superficie coperta altezza massima n° piani max Volume SUL SUL +35% SUL totale

stato attuale mq mc 23776 3352

ml

progetto mq mc 23776

ml

9,6 5

10 3 + 2 int 18061 4246 1488 1488

Fig. 23 – Inquadramento dell’ambito con rappresentazioni schematiche degli obiettivi definiti (Fonte: rielaborazioni dei dati raccolti a cura dei singoli gruppi)

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15. Individuazione delle aree urbane in condizioni di degrado da sottoporre a interventi di rigenerazione ex L.R. n° 65/2014

Fig. 25 – Inquadramento dell’ambito di relazione con l’individuazione delle aree di rigenerazione con la numerazione corrispondente alle schede degli atti di ricognizione di cui alla parte 2

Azioni strategiche La stazione è destinata a divenire una delle principali “porte” di ingresso di San Piero. La riqualificazione riguarderà il potenziamento dello spazio commerciale antistante per potenziare servizi e creare una vera centralità urbana.

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2. ATTO DI RICOGNIZIONE DELLE AREE DEGRADATE AREA DI RIGENERAZIONE URBANA 1 – La Stazione 1. Descrizione dell’area e delle condizioni di degrado

Fig. 1. Perimetrazione dell’area di degrado 1

testo descrittivo dell‟area e delle condizioni di degrado + immagini + perimetrazione + tabella di sintesi Principali categorie di degrado (art. 123 L.R. 65/15 e Regolamento 3/R 2007):

a) degrado urbanistico, per ambiti urbani ove vi sia carenza di funzionalità dovuta a insufficienza degli standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968, o delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria; b) degrado fisico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da precarie condizioni di staticità dell‟edificato, connesse all‟usura del tempo o ad inadeguate tecniche costruttive, da diffusa

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Descrizione degli elementi di degrado

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Principali categorie di degrado (art. 123 L.R. 65/15 e Regolamento 3/R 2007):

Descrizione degli elementi di degrado

fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici, ovvero da inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali, anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici; c) degrado igienico, per ambiti urbani connotati in prevalenza da mancanza o insufficienza degli impianti igienico-sanitari, sia come dotazione che come organizzazione funzionale, da insufficiente aerazione e illuminazione diurna dei singoli edifici, ovvero da ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione, in relazione all’impianto planivolumetrico o alla presenza di condizioni generali di insalubrità; d) degrado socio-economico, per ambiti urbani o insediamenti minori ove sussistano condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione o sovraffollamento degli immobili, o comunque di impropria utilizzazione degli stessi, ovvero in presenza di strutture produttive non compatibili con le preesistenti funzioni residenziali, o infine in presenza di fenomeni comportanti la sostituzione del tessuto sociale, nonché delle forme produttive ad esso integrate; e) degrado geofisico, per gli ambiti territoriali o insediativi caratterizzati dalla presenza di fenomeni di dissesto idrogeologico richiedenti complessi interventi di messa in sicurezza degli insediamenti, di aree libere impropriamente utilizzate, o su cui insistono ruderi di edifici distrutti da eventi naturali o artificiali, di diffuse superfetazioni che alterino la morfologia di insediamenti urbani storicizzati, nonché nei casi di impropria utilizzazione, abbandono o impoverimento fisico delle aree libere urbane ed extraurbane.

2. Obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana Descrizione degli obiettivi di riqualificazione da conseguire attraverso gli interventi di rigenerazione urbana, in coerenza con le finalità di cui all‟art. 122 della L.R. 65/2014, oppure descrizione delle eventuali discordanze.

3. Parametri da rispettare nella progettazione degli interventi    

Funzioni ammissibili: % minima e max della sul di progetto Interventi pubblici connessi Aree pubbliche: % minima di sup. terr. per spazio pubblico Interventi di efficientamento energetico non vincolan(te)e qualificazione ambientale Altezza massima degli edifici, numero massimo dei piani fuori terra e/o interrati

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   

Comune di Scarperia e San Piero

Rapporto di copertura Principali allineamenti rispetto a strade e piazze pubbliche Definizione dell‟ambito di reperimento dello spazio pubblico Definizione dell‟ambito di reperimento del sedime degli edifici

4. Incrementi e premialità       

Incrementi di SUL complessivi Incrementi di SUL per singole unità o complessi edilizi volumetrici in relazione alle varie destinazioni d‟uso SUL totale max di progetto corrispondente dimostrazione della coerenza con il Prelievo % sul dimensionamento del PS per funzione e UTOE dimostrazione di essere nei Verifica dei limiti dell‟incremento al 35% della SUL esistente Premialità morfologico-funzionale max 25% Premialità per efficientamento energetico ambientale max 10%

5. Elaborati da presentare per il piano di intervento - Verifica di coerenza con la scheda di ricognizione a) il cronoprogramma degli interventi; b) l‟impegno dei soggetti attuatori alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ed eventuale cessione delle aree al comune; c) l‟impegno alla sottoscrizione di idonee garanzie fideiussorie in ordine all‟attuazione del piano di intervento e circa il rispetto della convenzione medesima; d) lo schema di convenzione. e) lo schema delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria f) il progetto preliminare degli interventi parametri superfice territoriale superfice coperta altezza massima n° piani max Volume SUL SUL +35% SUL totale

stato attuale mq mc 23776 3352

ml

ml

progetto mq mc 23776

9,6 3 18061 4246 1486

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Lotto n. 3

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6. Schema progettuale

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