R E V I S TA E S P E C I A L I Z A D A D E L S E C T O R I N M O B I L I A R I O Y D E L A C O N S T R U C C I Ó N nº 120 marzo-abril 2014 4 euros
Palabras al aire
El ensayo: Mariano Palancar
Ramón Pelayo: La seguridad jurídica
En persona:
Los
Ricardo Arranz
sectores tradicionales, básicos para la reac-
Presidente de la
tivación del sector
Federación Andaluza
trucción
Contraluces en la cons-
El gas natural en el sector hotelero
La inversión en obra pública en Andalucía
de Urbanizadores y Turismo Residencial
¿Cómo ven el futuro del sector inmobiliario los 250 directivos más relevantes? ¿Qué tendencias veremos en 2014?
Si no lo ha recibido todavía, puede solicitar el informe a marketingspain@cbre.com
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Editorial
pag. 4
En persona
pag. 6
Ricardo Arranz de Miguel. Presidente de la Federación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial “Aprendamos de los que lo están haciendo mejor que nosotros, incluso teniendo menos posibilidades”
Palabras al aire
pag. 14
El ensayo
pag. 16
Mariano Palancar. Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos Reflexiones sobre las ciudades inteligentes
Este mes
pag. 20
El sector inmobiliario resucita tras una drástica corrección Los empresarios analizan el mercado inmobiliario de la mano de Ai pag. 54
Puntos de vista
Ramón Pelayo. Abogado del Estado en excedencia. Socio director de Ramón C. Pelayo Abogados La seguridad jurídica como motor de las inversiones inmobiliarias pag. 56
La opinión Los sectores tradicionales, básicos para la reactivación del sector
pag. 60
Artículos Análisis Contraluces en la construcción Energía El gas natural en el sector hotelero Infraestructuras La inversión en obra pública en Andalucía continúa en niveles poco esperanzadores
www.andaluciainmobiliaria.es Cualquier información o sugerencia nos la pueden remitir a:
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Sin duda alguna
pag. 74
Datos y tendencias
pag. 76
Actualidad
pag. 84
Entre la decepción y la expectación
“H
Revista independiente especializada, del sector inmobiliario y de la construcción. EDITA R Y M Medios y Asesoría, S.L. DIRECTORA EDITORA Rosa Hafner CONSEJERO DELEGADO Eduardo Martín Jiménez-Carlés CONSEJO ASESOR Ricardo Arranz de Miguel Rafael Camacho Ordóñez Rodrigo Charlo Molina Simón Chávarri de la Fuente Mikel Echavarren Pablos Fernando Franco Fernández Iñigo Galán Cáceres Luis Miguel Martín Rubio José Antonio Mejía Rojo Mariano Palancar Penella Leopoldo Parias Mora-Figueroa Fernando Piñar Parias Enrique Piñeyro Pueyo Ricardo Pumar López José Rodríguez de la Borbolla Camoyán Alfonso Sedeño Masot Jorge Segura Rodríguez COORDINADORA DE REDACCIÓN Sonia Mora REDACTORES Y COLABORADORES Elena Segura, Rafael Salinas, Lucía Brum, María García, Francisco Venegas (Almería), Mª Ángeles Ratia (Granada), Pablo Sánchez (Madrid) FOTOGRAFÍA Ly Hafner Miguel Ángel León DISEÑO Y MAQUETACIÓN Carlos Piñar Alfonso Hafner Baquerizo DIRECTORA COMERCIAL María Ángeles Pastor RESPONSABLE DE EVENTOS Belén Balbontín ADMINISTRACIÓN R Y M Medios y Asesoría, S.L. FOTOMECÁNICA E IMPRESIÓN Artes Gráficas Servigraf S.L. ANDALUCÍA INMOBILIARIA Valparaíso, 18 - 41013 SEVILLA teléfono 95 429 50 21 www.andaluciainmobiliaria.es redaccion@andaluciainmobiliaria.es Delegación Madrid MªÁngeles Pastor Rodríguez C/ Alcántara, 11 3ºC 28006 Madrid teléfono 91 575 10 03 Andalucía Inmobiliaria es una publicación plural. Los artículos y comentarios que en ella aparecen reflejan las opiniones de los respectivos autores.
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ay que acabar con la especulación, no con el sector de la construcción”. Esta frase, tan repetida por la presidenta de la Junta desde que anunciara la creación de la Mesa de la Construcción Sostenible, representa un giro esperanzador por parte de la Administración Autonómica, que hasta la llegada de Susana Díaz no había expresado tan abiertamente su apuesta por una actividad económica imprescindible para impulsar la recuperación en Andalucía. En este marco, la Consejería de Economía, Innovación Ciencia y Empleo ha dado luz verde al Decreto-ley por el que se regula el Programa de Impulso a la Construcción Sostenible y en el que se especifica que la constitución de la citada Mesa pretende “ser un espacio de participación especializado para definir un modelo de construcción y rehabilitación sostenible”. Ahora bien, como todas las monedas, también esta tiene dos caras. De la expectación inicial se ha pasado para muchos a la decepción. Al menos de momento. La iniciativa presentada hasta la fecha, como factor psicológico que propicie una imagen renovada del empresario constructor entre la opinión pública y ayude a olvidar los errores del pasado, es de aplaudir. Pero de ahí a entenderla como la tabla de salvación para un sector que ha perdido durante la crisis el 40% de sus empresas y más de 400.000 puestos de trabajo directos, media un abismo. La realidad es que, con lo visto hasta ahora, el Programa de la Junta, cuya dotación es de 200 millones de euros, apenas roza a la actividad constructora tradicional. Es decir, ni obra pública ni edificación, y sí actuaciones de ahorro y eficiencia
energética, que a través de intervenciones de rehabilitación y reforma no podrán absorber, ni de lejos, el desempleo generado. A partir de aquí, las esperanzas están puestas en la continuación que, previsiblemente, tendrá esta primera medida: el plan integral de impulso para el sector de la construcción sostenible en Andalucía 2015-2020, que también se ha marcado como objetivo esencial priorizar la eficiencia energética de las construcciones. Este plan, que a priori habrá de estar listo en octubre, suscita gran incertidumbre. Para que su efecto sobre el sector sea profundo, es imprescindible que se tenga en cuenta a los empresarios en su redacción, que se escuchen sus ideas y opiniones: quién mejor que aquel que se ha dedicado a esto toda la vida para intervenir en el proceso que siente las bases de la construcción del futuro. Perseguir la sostenibilidad en cualquier sector productivo –también en el constructor- es un objetivo loable. De eso no cabe duda. Pero eso nada tiene que ver con que se deje de invertir en infraestructuras, una actividad donde también cabe aplicar criterios de sostenibilidad en su ejecución. Promover la eficiencia energética en la edificación, por supuesto, porque además hay que dar respuesta a las exigencias de Europa y porque es en beneficio de todos, de las generaciones actuales y de las venideras; pero sin olvidar que en Andalucía hay una red viaria que mantener, unas obras hidráulicas que ejecutar o unos proyectos de metro que acometer. Sin perder la perspectiva de que no está el panorama para pensar a lo grande, es necesario incorporar la obra pública al discurso. Ai
Ricardo Arranz de Miguel Presidente de la Federación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial Sonia Mora Fotos: S.M.
Natural de la localidad burgalesa de Aranda del Duero, Ricardo Arranz de Miguel llegó a Málaga con 19 años para estudiar Económicas -disciplina en la que se doctora- y lo hizo para quedarse. Su trayectoria empresarial se inició con una compañía de seguridad privada, tras la cual sus pasos se dirigen hacia el sector inmobiliario, donde con sólo 28 años desarrolla su primera promoción: la Quinta Resort en Marbella. A esta le siguieron otras viviendas y conjuntos residenciales de lujo en la Costa del Sol, además del balneario de Carratraca. En 2003 inauguró en Benahavís (Málaga) su proyecto estrella: el Villa Padierna Palace, un hotel de seis estrellas -categoría superior al cinco estrellas Gran Lujoubicado en el Villa Padierna Golf Resort. Por su propia experiencia como empresario del sector y su responsabilidad al frente de la Federación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial, es una de las voces más autorizadas del panorama actual para hablar de la situación del inmobiliario. “En 2014 vamos a ser testigos del impulso definitivo en la Costa del Sol”, asegura, especialmente por no depender “del mercado nacional sino del internacional”. Para que la recuperación sea mucho más rápida y efectiva, su apuesta es clara: copiar de otros países que lo están haciendo mejor y aprender a comunicar y vender todo lo que de bueno tiene Andalucía, “uno de los mejores sitios de Europa y del mundo para el turismo residencial”. Entre las recetas que recomienda imitar en el ámbito de la promoción, la más urgente es la que aplica el modelo americano: “Primero empezar a vender, y una vez que hayamos vendido, empezar a construir”. 6
en persona
“Aprendamos de quienes lo están
haciendo mejor que nosotros, incluso teniendo menos posibilidades” Valore brevemente la Mesa Andaluza de la Construcción Sostenible, de la que forma usted parte. Como empresario, promotor y miembro de dicha Mesa me gustaría resaltar la valentía de la presidenta de la Junta al haber manifestado, de una vez por todas, que la construcción es uno de los pilares más importantes de Andalucía como industria. Era algo que se echaba en falta y es un signo de valor y de que se cuenta con la construcción como pieza clave de la recuperación. ¿Cuáles son sus expectativas? Se trata de una iniciativa por la que han apostado de forma clara la presidenta y el consejero de Economía. De todos modos, aún estamos en los inicios, aunque tenemos muchas expectativas puestas en su impulso. Creo que la responsabilidad la tenemos todos: los políticos y demás integrantes de la Mesa, los funcionarios, los empresarios, etc. La tarea no es fácil, pero hay que intentarlo. Alguna aportación suya a la Mesa… Dejé claro en mi primera intervención que esta es la única crisis que
he vivido -y he vivido muchas porque hice mi primera promoción con 28 años, la Quinta Resort en Marbella-, en la que no estaban hechos los deberes en materia de urbanismo. En las crisis anteriores se habían hecho los planes generales de todos los pueblos donde yo, u otros componentes de la federación que presido, teníamos activos. Sin embargo, en este caso, prácticamente el 90% o quizás más de los municipios turísticos residenciales no tienen hechos sus planes generales; y en aquellos que sí los tienen, como Marbella o Málaga, nos encontramos con que son planes de muy difícil gestión, por lo que quizás es más negativo tenerlo que no tenerlo. Además, quiero puntualizar que no se trata de municipios de uno u otro signo político, sino de todos. En general, nadie ha apostado por hacer estos planes generales, lo que viene a significar que nadie apuesta por las leyes bajo las que ahora mismo nos tenemos que regir. ¿Se puede hablar del inicio de una recuperación real en la Costa del Sol? En mi opinión, la recuperación se inició el año pasado y en 2014 vamos
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a ser testigos del impulso definitivo. Marbella, Madrid, Canarias y Baleares son los primeros lugares en entrar en crisis, y también los primeros en salir. Aquí en el Triángulo de Oro (Marbella, Estepona y Benahavís) llevamos prácticamente diez años de crisis, la más larga de los últimos 50 años, y estamos saliendo los primeros porque no dependemos del mercado nacional, sino del internacional. ¿Quiénes están siendo los principales artífices de la reactivación? Por un lado, los países nórdicos, Noruega, Dinamarca y Suecia, además de Holanda, Bélgica, Alemania y Reino Unido, están empezando a moverse y a posicionarse en el entorno de Marbella; también Madrid está siendo objeto de mucha actividad. Pero además de los europeos que he mencionado, han surgido unos países emergentes con mucha capacidad económica como Rusia, los estados del Golfo Pérsico y China, este último todavía sin posicionamiento pero con muchas posibilidades. A partir de aquí lo que necesitamos es desarrollar unas leyes que den seguridad jurídica, con objeto de que estos países vengan a invertir aquí con comodidad.
en persona
“Hay que analizar los lugares que están triunfando, por qué, con qué tipo de producto, de qué forma y con qué legislación. Es necesario que todos los actores de esta industria viajen y copien más” Yo apostaría, claramente, por copiar lo que ha hecho Reino Unido. Londres entró en la crisis inmobiliaria al mismo tiempo que nosotros, pero la suya duró seis meses porque hicieron leyes para atraer de forma clara el capital de Rusia, Qatar, Oriente Medio o China, dando facilidades a la atracción de este capital y seguridad jurídica para invertir. Hoy en día la actividad inmobiliaria en Londres se ha recuperado de forma increíble. Y si existe ese ejemplo tan cercano, ¿por qué no se copia? En el siglo XXI no se puede hacer estrategia sin saber lo que pasa en el mundo, especialmente en las zonas que son competencia nuestra. Hay que analizar los lugares que están triunfando, por qué, con qué tipo de
producto, de qué forma y con qué legislación. Es necesario que todos los actores de esta industria viajen más, políticos, funcionarios, empresarios… que analicen y que copien más. Aprendamos de quienes lo están haciendo mejor que nosotros, incluso teniendo menos posibilidades. Andalucía, sin lugar a dudas, es uno de los mejores sitios de Europa y del mundo para el turismo residencial. Sin embargo, no sabemos utilizar las leyes para atraer a estos inversores, y lo que es más importante, no sabemos hacer el marketing, la comunicación…, no sabemos vender. Es algo que nos pasa con el aceite o con el vino, con todo. No nos creemos que somos los mejores ni que tenemos algo especial, o no sabemos venderlo ni comunicarlo. En definitiva, somos nuestros mayores enemigos. En materia de fiscalidad, ¿qué se podría hacer? Recientemente hemos aprobado una Ley de emprendedores que, como siempre, ha llegado tarde y en
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el peor momento, cuando otros países como Portugal, Irlanda, Reino Unido o Francia llevaban ya varios años con una ley similar en vigor. Además, cuando conseguimos poner en marcha esta ley nos encontramos con que el ministro ha determinado que todo aquel que sea residente en Marbella o en el resto de España tiene que declarar todo lo que tiene en el extranjero. No tiene ninguna lógica. El turismo residencial tiene dos vertientes muy claras: por un lado, es un turismo cautivo; quien compra una casa está cautivo para venir a disfrutar en nuestra zona; y al mismo tiempo podríamos decir que se convierte en una pyme. Cualquiera de estas casas produce el mismo empleo que una pequeña empresa. En tal caso, si hemos conseguido tener un turista cautivo y, además, hemos conseguido tener una pequeña pyme también cautiva, vamos a darle un abrazo, no ‘machaquemos’ a ese inversor. Indudablemente, si ese inversor vive aquí 8, 10 o los 12 meses del año, y se integra en la sociedad, tendrá que cotizar igual que cualquier ciudadano español o cualquier profesional que venga a trabajar a España. Pero el turista residencial que disfruta de su segunda casa en España en torno a un mes y tiene una inversión hecha en nuestro país, paga el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), la comunidad, la mancomunidad, el mantenimiento de la vivienda, compra en los supermercados, etc., ese inversor se merece que se le cuide más y no mirarle como si fuera un intruso. Tenemos la gran suerte de contar
en persona
con mucho sol, buenas infraestructuras y muchas más bondades a las que tenemos que sacar el máximo partido para desarrollar esta industria como la más potente que tenemos. Pero para ello tenemos que aprender a venderla como han hecho los americanos, los mexicanos, los franceses, en definitiva, todo aquel que tiene sol. ¿Queda mucho stock sin vender en la Costa del Sol? En el Triángulo de Oro hay poco stock. Viendo el lado positivo de las cosas, ‘gracias’ a los escándalos que hemos padecido se ha evitado que se haya construido en exceso. En Andalucía en general es mayor. En mi opinión, el stock relativo al turismo residencial no es excesivamente complicado de vender, porque la mayoría está en manos de las entidades financieras, que están aplicando unas reducciones de un 50 o 60% y una financiación de hasta un 70%. Sí que observo un problema con vistas a los países emergentes que están con expectativas de comprar en Andalucía: el stock del que hablamos es un stock un poco cansado, es decir, que no se trata de inmuebles nuevos. Por hacer un paralelismo, este inversor no quiere comprar un Mercedes, aunque
sea nuevo, de hace 10 años, al que se le haya podido deteriorar la pintura o que tenga el cuero pasado, aun siendo un 50 o un 60% más barato. Este inversor que ha nacido ahora en Rusia, Qatar, Dubai, Abu Dabi, Arabia Saudita o China, quiere un producto con arquitectura nueva, de nueva construcción y con lo último en tecnología; quiere estrenar. Por eso tenemos que adaptarnos mucho más al lujo, sobre todo de cara a este nuevo inversor. También tenemos que empezar a comprender que las profesiones de camarero, recepcionista o cocinero hay que entenderlas como un orgullo y no como algo que hacemos porque no tenemos nada mejor. Nos falta el orgullo de la profesión. Tenemos que aprender un poco de los franceses a estar orgullosos de lo que hacemos. Creo que las escuelas de hostelería, las universidades, en general las instituciones de formación y enseñanza, tienen mucho que aportar para que la gente empiece a disfrutar trabajando. Y esta vivienda un poco ‘cansada’, ¿está teniendo más acogida entre el turista nacional? Hay muy pocos compradores nacionales que estén en posición para
poder comprar, porque la situación en el país es complicada y porque las entidades financieras no están apostando por financiar al nacional. De todos modos opino que Reino Unido o Irlanda podrían absorber perfectamente este producto. La absorción de estas casas ‘cansadas’, más deterioradas, debe ir en paralelo, porque si no su deterioro irá en aumento dado que las entidades
“No nos creemos que somos los mejores ni que tenemos algo especial, o no sabemos venderlo”
No sabemos utilizar las leyes para atraer a los inversores, y lo que es más importante, no sabemos hacer el marketing, la comunicación. Es algo que nos pasa con todo. Somos nuestros mayores enemigos.
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en persona
“La principal lección que nos ha dejado la crisis es que nos hemos equivocado en todo” Nos hemos equivocado todos, los políticos, los bancos, los empresarios. No éramos empresarios, éramos despachadores de pan, y cuando no han venido a comprarnos el pan nos lo hemos tenido que comer.
bancarias no mantienen bien sus casas. El banco invierte muy poco en el inmueble, cuando se queda con un activo prefiere venderlo más barato que reinvertir para venderlo más caro. Tiene que deshacerse de todas esas viviendas. Y cuando se consiga, ¿cuál será el siguiente paso? Habrá que empezar a construir nuevos productos, pero de
una forma bastante complicada porque hay demanda pero no financiación. Para construir, habrá que asimilar más el concepto americano, que se basa en la preventa; ese es el futuro. En EEUU, para cualquier proyecto importante primero se hace el marke-
ting, la comunicación, y hasta que no se ha hecho una preventa de un 65% no se pone la primera piedra. También tenemos que comenzar a traer grandes marcas, nos guste o no: me refiero a Four Seasons, Mandarin Oriental, Orient Express, Jumeirah, Shangri-La o Peninsula, vamos a tener que traer estas marcas porque nos van a ayudar a vender con sus pro-
pias redes de comercialización. Implicará costosas comisiones, pero son las marcas más importantes y las que después nos van a dar el equilibrio que permitirá que la costa no tenga estos altos y bajos y que, además, la actividad sea más continuada todo el año.
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Esa es otra clave, superar los altibajos… En efecto. Nuestra costa podría estar todo el año funcionando. Por ejemplo, estamos en un beach –la entrevista tuvo lugar en el beach club del Hotel Villa Padierna-, que podría funcionar muy bien todo el año si tuviera una piscina de agua caliente salada, que con las energías renovables de hoy en día cuesta muy poco; o un pantalán para que las personas puedan venir a comer con su propio barco. Pero desgraciadamente la legislación, tal y como está configurada hoy día, no lo permite, cuando existen en todos los sitios del mundo y además no representan ninguna agresión. Esa es una queja permanente de los empresarios. La legislación, que más que ayudar, obstaculiza. Es el momento de actualizarse, de mejorar las cosas que nos lastran o que no nos dejan despegar. Lo único que tenemos que hacer es copiar de otros lugares. En Turquía, por nombrar un destino, todos los hoteles tienen piscina en los beach y tienen pantalán al que llegan los barcos. Además, nuestro mar y nuestras playas no son buenos y se cuidan poco, no tenemos un saneamiento integral. Por tanto, hay que dar más facilidades.
en persona
¿Cuál es la principal lección que ha dejado la crisis en su sector? La principal lección es que nos hemos equivocado en todo. Y nos hemos equivocado todos, los políticos, los bancos, los empresarios. No éramos empresarios, éramos despachadores de pan, y cuando no han venido a comprarnos el pan nos lo hemos tenido que comer. Es hora entonces de empezar a hacer las cosas de otra manera. Tenemos que copiar al mercado americano, en primer lugar empezar a vender y una vez que hayamos vendido, empezar a construir. Por otra parte, es lamentable que en España o en Andalucía no tengamos ninguna marca de lujo, pero en ningún tipo de producto, ni de coches, vino, aceite, ropa, etc. Desde el punto de vista empresarial, da un poco de miedo. Francia, Italia, Reino Unido o Alemania tienen marcas de lujo de todo y nosotros nada. Tenemos una zona de lujo como Puerto Banús, que tiene el mayor número de marcas de lujo por metro cuadrado del mundo, pero ninguna española. Algo estaremos haciendo mal. Quizás no sepamos explotar nuestras fortalezas. O no nos queremos a nosotros mismos, lo cual no tiene mucho sentido, porque centrándonos en Andalucía, Sevilla es maravillosa, Sierra Nevada podría ser una industria espectacular, Marbella es una marca fantástica…, pero vas a FITUR y no
“Tenemos que copiar al mercado americano, que se basa en la preventa: en primer lugar empezar a vender, y una vez que hayamos vendido, empezar a construir. Ese es el futuro”
existe. Marbella, que es la única marca que tenemos, no aparece. Somos nuestros mayores enemigos en todo. Tenemos que saber diferenciar cada lugar de Andalucía y venderlos individualmente, porque Sevilla no tiene nada que ver con Huelva, o Cádiz con Jaén, o Jerez con Granada. No hemos entendido ni nuestra propia comunidad. Si tenemos una marca como Marbella, que se ha hecho espontáneamente, saquémosle el partido que Baleares le está sacando a la marca Ibiza, que lleva dos años con una fuerza tremenda y tiene una ocupación mil veces más importante que la nuestra; por no hablar de Canarias, que tiene una ocu-
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pación del 99%, cuando aquí no tenemos ni para pagar la Seguridad Social y o el IRPF a Hacienda. ¿Puede seguir creciendo la Costa del Sol? Marbella, la Costa del Sol, no está más que empezando; desde un barco se puede ver que no hay más que una línea construida. Si uno va a la Costa Azul o a Florida, California o a cualquiera de los sitios que están de moda en México o Brasil, comprobará que aquí se está empezando. Y hay que hacer las cosas bien, con calidad, una arquitectura en condiciones, para evitar hacer lo que hemos hecho antes. Deberían mejorarse también algunas
en persona
años abren o rehacen un palacio para una de las grandes marcas; aquí no. Tenemos una comida tan importante como la mediterránea y sucede lo mismo, no sabemos venderla. Nuestros mayores enemigos somos nosotros mismos.
infraestructuras. Con una autopista, Ronda estaría a un cuarto de hora de Marbella. Hagamos productos de calidad para vender caro, para atraer turistas. Insisto en algo fundamental: repetimos una y otra vez que somos el tercer país más turístico del mundo, pero la capital de España no tiene ninguna de las grandes marcas, al igual que Marbella. Nos falta todo. Miras el caso de Venecia, donde todos los
Para concluir, qué aporta un evento como el MIPS, celebrado en marzo, al mercado inmobiliario. En la crisis anterior, como presidente de la Federación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial, organicé el Marbella Meeting Point cuatro o cinco años. Después fue el turno del Rusia Meeting Point y ahora hemos querido identificarnos nosotros solos con el Marbella International Property Show (MIPS), dentro del Triángulo de Oro. Con esta feria intentamos vender a los inversores o a los fondos de inversión los productos de las entidades financieras. Para el año que viene me gustaría que no se expusiera ya producto ‘cansado’ de entidades financieras, sino que empezara a haber promotores, producto nuevo, que estos stands fueran ya el reflejo de que empieza a invertirse en promoción.
¿Y en lo relativo a las jornadas? Las jornadas han estado, cada día, dedicadas a uno de los mercados emergentes: Rusia, Europa -especialmente el Norte-, Golfo Pérsico y China, los países que tienen mayor interés en invertir aquí. El foro se ha dividido en dos mesas, una jurídico-fiscal, para analizar todos los problemas que las Administraciones, los funcionarios o los bancos ponen a estas inversiones, siendo muy críticos; y una segunda mesa donde analizamos por qué no comunicamos, tratando de saber cómo se puede vender en cada uno de estos países. ¿Y será posible con el crédito bancario tan restringido? Lo normal es que se promueva a través de uniones con inversores extranjeros, porque la banca en España no está en estos momentos ni cualificada ni calificada para darnos dinero ni para invertir en nuevos inmuebles. Es decir, para poder iniciar nuevos productos vamos a tener no sólo que ir a la preventa, sino que vamos a tener que unirnos a fondos que nos puedan aportar liquidez o capital; sólo así saldremos adelante. El futuro es esperanzador, pero es complicado porque el escenario y las exigencias son nuevos para nosotros.
“Es lamentable que en España o en Andalucía no tengamos ninguna marca de lujo”
Tenemos una zona de lujo como Puerto Banús, que tiene el mayor número de marcas de lujo por metro cuadrado del mundo, pero ninguna española. Algo estaremos haciendo mal.
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palabras al aire
En la Torre de Babel Susana Díaz Elena Segura
Fotos: Archivo Ai
A
ndalucía se está convirtiendo en una Torre de Babel, en la que nadie parece entenderse. Parece como si, al igual que en la historia bíblica, a la comunidad andaluza se la estuviera castigando por sus obras edificadas, confundiendo a todos los que hablan, con distintas lenguas de manera que no lleguen a comprenderse. Y es que hay quienes aparentemente es como si no hablaran el mismo idioma. El caso de la Corrala
Gutiérrez Arregui, insistía en que no ha habido “vencedores ni vencidos” y que lo que importa es que “el pacto continúa y que las políticas sociales sigan adelante”. Y a su vez, el vicepresidente de la Junta de Andalucía, Diego Valderas, que parece haber olvidado que aquí ha habido actuaciones opuestas, declaraba que tanto Elena Cortés como el Gobierno andaluz “actuaron de forma impecable, legal y honesta”. La Corrala Utopía es
Utopía parece desde luego un caso babilónico. Mientras Susana Díaz, presidenta de la Junta de Andalucía, aclaraba que “como entendía que las cosas no se estaban haciendo bien, tomé la decisión que entendía también que era la correcta y que me permitía restablecer la situación inicial”, de otro lado, el coordinador provincial de IU en Sevilla, Manuel
desde luego un sinsentido en el que el drama de las dificultades para acceder a la vivienda, se topa con el sistema que los propios políticos han establecido. Por parte de la oposición, no sólo se ha pedido el cese de la consejera, sino que además, se trata de hacer leña del árbol caído y se ofrece apoyo parlamentario frente a IU así como a la hora de poder iniciar
“
Como entendía que las cosas no se estaban haciendo bien –en la Corrala Utopía- tomé la decisión que entendía también que era la correcta
”
una agenda “reformista”, según manifestaba el presidente del PP-A, Juan Manuel Moreno. Esta Torre de Babel llega hasta el litoral almeriense, donde también parecen hablarse distintas lenguas en torno a El Algarrobico, en el término municipal de Carboneras. Recientemente, el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) declaraba firme una de las tres sen-
tencias que otorga a la Administración andaluza la titularidad del suelo sobre el que se levanta El Algarrobico. Desenredar todo lo que hay en torno a este caso es complicado. La 14
M. Arias Cañete
“
Tirar abajo algo, aunque esté en la zona de servidumbre o en la zona de dominio público, es particularmente complejo
”
propia consejera de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, María Jesús Serrano, pedía al Tribunal Supremo celeridad en sus decisiones para poner fin a la “maraña judicial” que hay sobre este asunto, y esperaba que “no se vuelvan a repetir en la costa
de Andalucía” casos como este. Lamentos para un episodio lamentable que, al final, daña a la ciudadanía que es quien finalmente cargará con los costes económicos y medioambientales de este maltrecho proyecto de hotel. También sobre este tema se ha pronunciado estos días el ministro de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, Miguel
palabras al aire Ángel Díaz del Río
“
La LSCP “no es una norma liberalizadora de la economía, sino un disparate
”
Elena Cortés
Emilio Corbacho
“
“
La Ley de la Función Social de la Vivienda tiene un amplio y variado anclaje constitucional
”
Arias Cañete, quien manifestaba que el Gobierno sigue con preocupación la “oleada de sentencias que introducen cada vez más confusión” en torno a cómo se ha desarrollado esta operación. El ministro reflexionaba al respecto que “es más fácil parar que demoler”, pues se está demostrando que “tirar abajo algo, aunque esté en la zona de servidumbre o en la zona de dominio público, es particularmente complejo”. También en Almería, el Tribunal de Cuentas
consejera de Fomento y Vivienda, defendía que la Ley de la Función Social de la Vivienda tiene un “amplio y variado anclaje constitucional”. Muchos dimes y diretes, y mucha falta de acuerdo en un sector que precisamente, lo que más necesita ahora, es unidad y consenso. El plan de la consejera de Fomento en materia de vivienda se solapa de hecho con el de la propia presidenta de la Junta de
analizaba la denuncia de la Asociación de Promotores de la provincia contra la Junta de Andalucía, en concreto contra la Consejería de Fomento. La representación empresarial andaluza acusa a la Consejería de Fomento porque incumple con su Ley de la Función Social, el Acuerdo para el Progreso Económico y Social de Andalucía. Mientras que Elena Cortés,
Andalucía, que anunciaba hace unos meses la Mesa de la Construcción Sostenible. Emilio Corbacho, secretario general de la patronal andaluza de la construcción, Fadeco, indicaba al respecto que “aunque se pudiera pensar que es mejor, albarda sobre albarda, el hecho de que cada partido quiera llevar su programa en materia de vivienda incide en lo que 15
Que cada partido quiera llevar su programa en materia de vivienda incide en la falta de seguridad jurídica
”
ha sido uno de nuestros problemas fundamentales, que es la falta de seguridad jurídica”.
intenciones, que los arquitectos de Sevilla temen que vayan en detrimento de la arquitectura española, y con la intención clara de modificar la actual regulación de competencias de los técnicos que intervienen en el proceso de la edificación, establecida en la Ley de Ordenación de la Edificación”.
Pero pasemos a ver qué ocurre en otro de los colectivos que forman parte del sector constructor. Pues por la parte de los arquitectos también hay cierta tensión en el ambiente, debido a la Ley de Colegios y Servicios Profesionales (LCSP). El decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Sevilla, Ángel Díaz del Río, ha declarado que la LCSP “no es una norma liberalizadora de la economía, como pretende el Gobierno, sino un disparate, porque pone en cuestión la seguridad de los consumidores, ya que permite
Visto lo visto, mejor mirar hacia fuera, como hace el presidente de la Diputación de Sevilla, Fernando Rodríguez Villalobos, que a la hora de abrir mercado prefiere decantarse por los visitantes internacionales. “Especial atención al mercado nacional, que sigue acusando severamente la crisis; pero también fijamos nuestra atención en los visitantes internacionales, un mercado cada vez más en alza como consumidor de nuestra oferta de turismo interior”, señalaba recientemente en un acto para promocionar la oferta de la provincia.
que profesionales que no han recibido la formación adecuada puedan firmar proyectos propios de los arquitectos”. Y ha añadido que “el Gobierno oculta de forma manifiesta sus
Y es que hay ocasiones en las que parece que nos entendemos mejor con cualquiera que venga del extranjero, aunque sea en otro idioma, que entre nosotros mismos. Ai
el ensayo
Reflexiones sobre las ciudades inteligentes Mariano Palancar
“El propósito básico de Smart Cities de mejorar la ciudad aplicando el talento y los avances tecnológicos es noble y apasionante”
Mariano Palancar Penella Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos
L
a revista Ai se ocupa de la ciudad, que es albergue de miles de millones de personas en el mundo, y por ello presta atención al movimiento denominado Smart Cities que se está desarrollando en muchos países. En el año 2012 publiqué en estas páginas un artículo titulado Ciudades Inteligentes en el que citaba como ejemplo la experiencia que se estaba desarrollando en Málaga, con la colaboración importante de la empresa Endesa. Decía en mi artículo que “una ciudad no es inteligente ni tonta, es un pequeño mundo suma de otros mundos o barrios. Unos son bellos y cómodos para los ciudadanos, otros no lo son tanto y algunos son vergonzosos”. Es una afirmación sencilla y veraz que no se debe olvidar.
El propósito básico de Smart Cities de mejorar la ciudad aplicando el talento y los avances tecnológicos es noble y apasionante, y no era bien conocido por mí hasta leer el número
monográfico editado por la revista de obras públicas –R.O.P.- en enero pasado, con el título de Smart Cities. Es un amplio y riguroso trabajo realizado por un equipo pluridiscipli-
La Red Española de Ciudades Inteligentes La Red Española de Ciudades Inteligentes (RECI) empezó a gestionarse en junio del año 2011, en forma de ‘Manifiesto por las Ciudades Inteligentes. Innovación para el progreso’, cuyo compromiso era crear una red para propiciar el progreso económico, social y empresarial de las ciudades a través de la innovación y el conocimiento, apoyándose en las Tecnologías de la Información y la Comunicación (TICs). Tras la reunión fundacional celebrada en Logroño y sendas reuniones de organización de los grupos de trabajo en A Coruña y Murcia, se constituyó formalmente la RECI en junio de 2012 en Valladolid. La Red está presidida por el alcalde de Santander, Iñigo de la Serna. 16
el ensayo
nar, como hoy en día es obligado, en el que participan alcaldes entusiastas, ingenieros de diferentes especialidades, urbanistas, abogados, economistas, informáticos y expertos ambientalistas. Me parece obligado empezar felicitando a la R.O.P. por esta valiosa aportación.
Información de la R.O.P. El artículo inicial está escrito por Manuel Ausaverri, ingeniero de caminos, director de Indra Bussines Consulting, y coordinador del número. Aporta una visión teórica global: “Una ciudad inteligente será aquella que hace el mejor uso de la información y de las herramientas tecnológicas para maximizar el bienestar de sus habitantes y visitantes, entendiendo y resolviendo sus problemas a la vez que optimiza el uso de los recursos disponibles”. “A principios del siglo XXI se ha dado por primera vez en la historia que el porcentaje de población que vive en entornos urbanos supera al de población que vive en entornos rurales. Actualmente el 80% de PLB mundial se genera en los núcleos urbanos”. “Una Ciudad tiene profundos retos que resolver: sociales, económicos, políticos y medioambientales. La eficiencia y la sostenibilidad se convierten en los principales desafíos de la ciudad inteligente”. A mi entender, es una visión amplia y optimista que apenas plantea las grandes y obvias dificultades reales: - El largo plazo necesario para que una ciudad cambie profundamente.
- La insuficiente atención a problemas locales que plantean los diferentes colectivos de ciudadanos que existen en la urbe. El artículo siguiente es de Iñigo de la Serna, ingeniero de Caminos, alcalde de Santander, presidente de la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) y presidente también de la Red Española de Ciudades Inteligentes (RECI). Subraya que la conversión de una ciudad en Smart City requiere un modelo de gestión nuevo y adaptado a la colaboración público-privada. En España forman parte de la RECI 49 ciudades, unas grandes, otras medias y algunas pequeñas. En relación con el caso de Santander, expone que trabaja de la mano con empresas y entidades como Microsoft, Telefónica, Instituto Tecnológico de Massachusets, Indra, Ferrovial y el Banco de Santander, y cuenta que Santander participa de proyectos de innovación financiados por la U.E. por valor de más de 47 millones de euros. Todo ello es motivo de admiración y sana envidia. Termino subrayando la necesidad de cambios legislativos que hagan posible avanzar en la colaboración público-privada. El artículo de Carlos Negreira, alcalde de A Coruña, plantea un enfoque original y un tanto confuso en el que expresa ideas interesantes, aunque de difícil aplicación: “Coruña Smart City, la ciudad inteligente para ciudadanos inteligentes sitúa a la ciudadanía como protagonista de la reflexión y de la adecuación como activo estratégico”.
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Vale la pena prestar atención al desarrollo de este planteamiento. El artículo de Antoni Vives, 3º teniente de alcalde de Barcelona, expone su objetivo de garantizar calidad de vida, mejora social y valor añadido en los barrios. Tienen acuerdos con grandes empresas como Cisco, Telefónica, Schneider, Abartis, Indra, etc., para plantear un ecosistema de colaboración público-privada orientado a la capitalidad tecnológica. El Ayuntamiento de Barcelona tiene experiencia en la aplicación de las TIC a la gestión administrativa y a la relación con los ciudadanos. Las aplicaciones se refieren a: - Calidad de vida. - Igualdad y deporte. - Iluminación. - Autosuficiencia, energía, recursos. - Movilidad urbana. - Comunicaciones. - Transformación urbana para ganar espacio público de calidad. El artículo de Pedro González Torruba, abogado y economista, subdirector de Ciudad Inteligente del Ayuntamiento de Madrid, señala que la Ciudad Inteligente no es un fin, es un proceso creador, un cambio en el que debemos participar todos. El Gobierno de la ciudad debe liderar el cambio y estimular la construcción de la ciudad del porvenir, pero no puede aspirar a generar, ni siquiera a sufragar, toda la tecnología necesaria para ello. El artículo de Héctor Casado, director general de Madrid Network,
el ensayo
habla de esta Red de la Comunidad de Madrid para el apoyo a las empresas a través de la innovación, formada por más de 700 asociados entre los que hay grandes, pequeñas empresas, centros de investigaciones... Es una red amplia y difícil de gestionar. Señalo como aportación positiva la elaboración de un Libro Blanco sobre Smart Cities, que puede ser útil y que debería haber sido patrocinado por la RECI.
Sector Privado, la colaboración social sin excepción y el desarrollo del trabajo en la red son elementos fundamentales que permiten desarrollar entre todos un esfuerzo motivador que fomente el talento, las oportunidades y la calidad de vida en el entorno urbano”. Es la primera alusión clara a la importancia de los temas sociales. Por otra parte, encuentro sorprendente la escasa atención que se presta al vector tiempo, que tanto importa en la transformación de la ciudad. Y cito el párrafo siguiente, también en letra pequeña, del folleto antes mencionado: “Son ciudades inteligentes aquellas que disponen de la innovación y del trabajo en la red para dotar a la ciudad de un modelo de mejora económica y política, permitiendo el desarrollo social, cultural y urbano. Como soporte de este conocimiento se realiza una apuesta por las industrias creativas y por la alta tecnología, que permite ese crecimiento urbano basado en el impulso de las capacidades y de las redes, articulado todo ello a través de planes estratégi-
cos participativos que permiten mejorar el sistema de innovación local”. En este largo párrafo casi pasa desapercibida la mención a la planificación necesaria para tener en cuenta el factor tiempo al que antes he aludido. Insisto en que se trata de un aspecto importante que apenas se menciona en el número monográfico de la R.O.P. Finalmente, es obligado hacer referencia a Sevilla, la llamada Ciudad del Talento, pero su incorporación a la RECI es muy reciente. Según datos municipales, el Ayuntamiento de Sevilla acordó el 25 de enero del año 2013 su incorporación a la Red, designando como represente del consistorio al Sr. Alcalde o al concejal en quien delegue, y nombrar al representante del Ayuntamiento en la Comisión Técnica de la RECI. Además, el Ayuntamiento de Sevilla ha iniciado los estudios y trabajos previos para la elaboración de un Plan Estratégico de la Ciudad. Puede ser el inicio de un trabajo esperanzador que requiere la colaboración general de instituciones y ciudadanos. Ai
Ciudades que forman parte de la RECI
Comentario crítico La magnitud del movimiento de las Smart City en España y fuera de España obliga a prestarle mucha atención, y también a realizar una crítica constructiva. Me parece conveniente para ello rescatar un párrafo, en letra pequeña, que he leído en un folleto de la RECI. “La cooperación del Sector Público y el
Actualmente, RECI está formada por 49 ciudades: A Coruña, Albacete, Alcalá de Henares, Alcobendas, Alcorcón, Alicante, Alzira, Aranjuez, Ávila, Badajoz, Barcelona, Burgos, Cáceres, Castellón, Córdoba, Guadalajara, Elche, Fuengirola, Gijón, Huelva, Las Palmas de Gran Canaria, Logroño, Lugo, Huesca, Madrid, Majadahonda, Málaga, Marbella, Móstoles, Motril, Murcia, Palencia, Palma de Mallorca, Pamplona, Ponferrada, Oviedo, Rivas-Vaciamadrid, Sabadell, Salamanca, Santander, Segovia, Sevilla, Tarragona, Torrejón de Ardoz, Torrent, Valencia, Valladolid, Vitoria-Gasteiz y Zaragoza.
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Indicios de un cambio de rumbo El sector inmobiliario resucita tras una dr谩stica correcci贸n Los empresarios analizan el mercado inmobiliario de la mano de Ai
indicios de un cambio de rumbo
ESTE MES...
El sector inmobiliario resucita tras una drástica corrección El mercado inmobiliario parece que empieza a enderezar su rumbo. Los esfuerzos realizados en pos de su corrección dan sus primeros frutos. La confianza de los compradores, tanto nacionales como extranjeros –especialmente significativa está siendo en los últimos meses la llegada creciente de inversores internacionales que persiguen una rápida rentabilidad-, comienza a recuperarse, aunque sea con cuentagotas, lo que permite que el stock acumulado durante los años del boom inicie un leve descenso. Los precios, si bien siguen bajando en muchos enclaves, caen a un ritmo cada vez más moderado e incluso se estabilizan en algunos casos, al tiempo que comienzan a lanzarse las primeras ofertas hipotecarias desde el sector de la banca; algo está cambiando en el sector inmobiliario, y todo hace presagiar que 2014 va a ser el año de la consolidación de ese cambio de tendencia que se apunta desde los numerosos estudios e informes que las consultoras especializadas lanzan al mercado. Sonia Mora
Fotos: Archivo Ai
S
EIS años después del estallido de la burbuja inmobiliaria y de una drástica corrección del mercado, los primeros síntomas de recuperación del sector ponen de manifiesto que soplan suaves vientos de cambio. Madrid, Barcelona, los municipios costeros y las capitales de provincia más importantes están siendo las primeras localizaciones en sentir esta leve reactivación. El dinero extranjero comenzó a mostrar,
desde la segunda mitad del pasado año, una gran expectación por el inmobiliario español que continúa en 2014. Al propio tiempo, la mínima mejoría en la economía española prevista para este año tendrá también su repercusión en la actividad inmobiliaria, directamente dependiente de la confianza de los compradores, que a su vez se ven decisivamente influidos por la menor incertidumbre económica. Empresas y 21
ciudadanos más seguros de su futuro están más dispuestos a comprar o alquilar. Un papel estelar en este dinamismo del mercado inmobiliario lo vienen protagonizando la Sareb y las entidades financieras, en cuyos balances han acabado los activos de las miles de empresas vinculadas a la actividad inmobiliaria que han tenido que echar el cierre o solicitar el concurso de acreedores desde 2007-2008.
El ‘banco malo’, por su parte, ha conseguido aumentar su ritmo de ventas desde el pasado verano, merced a la aplicación de unas políticas de precios acordes al mercado que están propiciando una depuración relativamente acelerada de los activos traspasados. Mientras, la banca, tras varios años de descomposición y reestructuración, ha vendido a grandes fondos internacionales gran parte de sus plataformas
ESTE MES...
“Se espera que los inmuebles urbanos enajenados continúen por el camino alcista iniciado en 2013”
de gestión de activos inmobiliarios (inmuebles y créditos a promotor), los cuales, movidos por su objetivo de reducir costes y multiplicar rentabilidad, están convulsionando en gran medida el panorama.
Cifras alentadoras
“Se prevé que el stock estimado en Andalucía baje a finales de este año, por primera vez desde 2008, de las 120.000 unidades”
Además de los mensajes procedentes de voces expertas que apuntan a la resurrección del sector, los números también hablan del incipiente restablecimiento del mercado, lejos de la grandeza del pasado, pero susceptibles de generar esperanza. Si bien
las cifras de proyectos iniciados y terminados tardarán todavía un tiempo en volver a la senda del crecimiento, puesto que aún es mucho el stock existente en todo tipo de productos (con la salvedad de algunas ubicaciones muy concretas), sí que se espera que los inmuebles urbanos enajenados continúen por el camino iniciado en 2013, donde se pasó de 122.938 unidades de 2012 a las 126.140 del pasado año. Según el Instituto de Práctica Empresarial esta cifra experimentará un nuevo impulso al término de 2014, cuando podrían
alcanzarse los 132.447 inmuebles urbanos enajenados. También se prevé un ligero repunte del importe de las hipotecas (de los 6.006 millones de euros de 2013 a los 6.306 con los que se espera cerrar 2014) y del importe de la hipoteca media, que ya en 2013 abandonó la tendencia a la baja para pasar de los 84.312 euros de 2012 a 101.272; para 2014 se espera que alcance una media de 111.940 euros. Por su parte, se prevé que el stock estimado en Andalucía baje a finales de este año, por primera vez desde 2008, de las 120.000 unidades.
Evolución del Mercado Inmobiliario. Magnitudes principales ANDALUCÍA
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014 E
Nº Proyectos Visados
116.368
147.624
147.468
162.896
178.973
123.392
54.472
27.352
21.232
19.275
12.532
10.195
10.705
Nº Proyectos Iniciados
79.353
91.907
90.245
103.197
155.774
111.937
46.303
30.194
21.630
13.205
7.938
6.142
5.835
Nº Proyectos Terminados
91.877
95.752
101.870
108.299
120.600
122.369
114.688
68.215
46.033
30.671
20.640
13.489
7.040
Nº Inm.Urb.Enaj. Reg
325.513
324.408
363.006
358.090
308.585
287.212
214.547
159.815
140.430
127.101
122.938
126.140
132.447
Nº Inm. Urb. Hipotecados
191.412
196.936
311.386
352.783
368.734
349.833
230.514
185.709
154.733
111.572
106.241
59.302
56.337
Importe de hipotecas M€
17.131
17.266
32.610
33.147
48.614
49.253
31.788
21.286
16.591
11.415
7.789
6.006
6.306
Hipoteca Media en Euros
89.496
87.674
104.725
93.959
131.840
140.790
137.901
114.620
107.223
102.311
84.312
101.279
111.940
2.006
2.007
2.008
2.009
2.010
2.011
2.012
2.013
2014 esPmación
126.692
154.954
165.879
160.775
146.680
124.635
Fuente: Instituto de Práctica Empresarial
22 STOCK ESTIMADO
15.075
65.641
118.403
indicios de un cambio de rumbo
ESTE MES...
Otro elemento que atestigua este tímido avance es la mayor predisposición al diálogo que parecen mostrar las entidades financie-
ras a la hora de conceder préstamos. Aunque continuarán aplicando numerosas restricciones, sobre todo para la concesión de préstamos
Las preocupaciones de los inversores Afirma la Asociación de Consultores Inmobiliarios (ACI) que los inversores se plantean una serie de preocupaciones fundamentales a la hora de invertir en el inmobiliario español. En primer lugar, la legislación y la fiscalidad. Es esencial contar con un sistema jurídico desarrollado y adaptado a la realidad del mercado en cada momento, al tiempo que un determinado marco fiscal puede hacer inviable una inversión o generar un gran interés por ella, dependiendo de impuestos y tasas como el IVA, ITP, IAJD o la plusvalía municipal. En segundo lugar, es fundamental el cálculo del retorno de la inversión, siguiendo la regla de oro de “a mayor riesgo de la inversión, un inversor exigirá una mayor rentabilidad”. Igualmente importante es el acceso a la financiación, que tiene una influencia directa sobre los retornos de una inversión; la disponibilidad de crédito, se asegura desde la Asociación, aumenta el apetito inversor. El cuarto factor son los aspectos técnicos de los activos, toda vez que los activos inmobiliarios son activos físicos y tangibles que conviene analizar desde un punto de vista técnico (proyecto arquitectónico, diseño, materiales empleados, instalaciones, antigüedad, estado de mantenimiento del inmueble, etc.). Por último se menciona la situación arrendaticia del inmueble, especialmente importante para los inversores que busquen una rentabilidad en su inversión basada en los flujos que genera el activo. 23
para productos que no son suyos, hay especialistas que aventuran una nueva actitud en bancos y cajas, en consonancia con el repunte del importe total de las hipotecas que se vaticina para este año.
Destino para la inversión España, y con ella Andalucía, como se ha reflexionado anteriormente, está mejorando como destino para la inversión inmobiliaria, lo que propicia que la mayoría de los expertos prevean, consecuentemente, un aumento de los precios tanto en residencial como en producto terciario, especialmente en oficinas, centros comerciales y activos hoteleros en localizaciones prime; no así en las ubicaciones secundarias y periféricas, donde la recuperación se antoja mucho más lenta. Así se desprende de un informe reciente elaborado por EY entre más de 500 ejecutivos
de 15 países europeos, de los cuales el 84% señalan a España como un destino atractivo para invertir en producto inmobiliario, 47 puntos por encima del resultado registrado en 2013. El duro proceso de depuración soportado por el ladrillo ha catapultado a España como una opción más atrayente que otros mercados como el inglés o el francés, donde las correcciones de precios han sido menores. Unos precios que han tocado suelo o que están muy próximos a hacerlo, tras años de bajadas muy notables, cercanas al 40% de media desde máximos del último trimestre de 2007, es un reclamo para el inversor. Queda por ver cómo evolucionará la demanda interna, todavía pendiente de una normalización que dependerá del restablecimiento de la salud de la economía española, de la creación de empleo, a ser posible de calidad, y de la reapertura del crédito,
ESTE MES...
“El primer mandamiento de este nuevo ciclo está claro: es básico haber aprendido de los errores del pasado y no repetirlos en el futuro”
asignatura pendiente del sector financiero. Uno de los segmentos residenciales que más está dinamizando el mercado es el de la vivienda vacacional, donde la demanda extranjera –tanto residentes como no residentesestá jugando un papel fundamental, atraída sobre todo por una caída de los precios mayor aún a la experimentada por la media nacional del resto de inmuebles en los últimos años, que en la mayoría de los municipios de la costa andaluza se sitúa en torno al -50% desde que se alcanzaran los máximos en 2007. No obstante lo anterior, también son estos municipios los que mayor estabilización de los precios están experimentando. “En parte de
la Costa del Sol se empezará a ver en sus estadísticas de evolución de precios cómo las variaciones interanuales se mueven en torno a cero, es decir, con pequeños incrementos o leves descensos, sirviendo como indicador de esta estabilización del mercado”, apunta Tinsa en su último informe sobre Tendencia actual de la vivienda vacacional en España.
Cambios estructurales Este cambio de rumbo en el sector inmobiliario viene acompañado también de una serie de cambios estructurales en
STOCK ESTIMADO ANDALUCIA 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0
2.006
2.007
2.008
2.009
2.010
2.011
Fuente: Instituto de Práctica Empresarial
24 Fuentes: INE, Ministerio de Fomento, Registradores y Notarios, Cátedra Inmobiliaria de IPE (cifras 2014)
2.012
2.013
2014 E
el propio sector. El nuevo negocio inmobiliario surgido tras la crisis se sustentará en una serie de premisas básicas: una nueva construcción más selectiva y controlada que vaya en consonancia con el stock, enfocada al demandante –hay que promover donde se necesita- en lugar de a la producción, tanto en residencial como en terciario, y enfocada también hacia la eficiencia energética como un desafío permanente; la apuesta creciente por el alquiler; el máximo cuidado al cliente extranjero, que ha vuelto a poner los ojos en este país; y una especialización cada vez mayor de los agentes que intervienen en el procedimiento de comercialización del producto inmobiliario y en el proceso de canalización de las inversiones. En cualquier caso, el primer mandamiento de este nuevo ciclo está claro: es básico haber aprendido de los errores del pasado y no repetirlos en el futuro. Ai
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Los empresarios analizan el mercado inmobiliario de la mano de Ai
Con el objetivo de tomar el pulso al mercado inmobiliario desde la perspectiva de sus propios protagonistas, Andalucía Inmobiliaria celebró el 1 de abril un foro-almuerzo de trabajo en el que las consultoras más representativas del panorama tanto regional como nacional, además de tasadoras e instituciones de enseñanza, debatieron sobre numerosas cuestiones de interés y actualidad. El encuentro, muy fructífero en argumentos y reflexiones, arrojó una conclusión principal a su término: con prudencia pero también con la seguridad que dan los números, todos los presentes coincidieron en la certeza de un principio de recuperación que invita al optimismo. Sonia Mora
L
A cita empresarial, presentada por la directora-editora de la publicación, Rosa Hafner, y moderada por la coordinadora de Redacción de la misma, Sonia Mora, tuvo lugar en el Gran Casino Aljarafe y contó con la participa-
Fotos: José Manuel Gabella
ción de casi una veintena de personas. Abrió la ronda de intervenciones Iñigo Galán Cáceres, socio director general de Inerzia Asesores Inmobiliarios, quien fue el primero en hablar de una reactivación del sector: “Se empiezan a
ver síntomas de recuperación en Andalucía. Por supuesto, Madrid y Barcelona están a la cabeza en el territorio nacional, pero también varias provincias andaluzas están experimentando ese cambio de tendencia. Tras la Costa del Sol, 26
donde la recuperación inmobiliaria comenzó a mediados de 2013, Sevilla y Málaga también están empezando a atisbar esos cambios. El resto de provincias y ciudades probablemente irá a un ritmo más lento”. En la misma línea, Iñi-
indicios de un cambio de rumbo
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“La cita empresarial, celebrada en el Gran Casino Aljarafe, contó con la participación de casi una veintena de personas” go Molina, director regional en Andalucía de CBRE, aseguró estar percibiendo cierto movimiento: “En la Costa del Sol me atrevería a decir que ya a finales de 2012 comenzamos a ver cierta inercia positiva en transacciones y ventas. Si atendemos a los números, el peor año en número de transacciones fue 2011, y ya desde 2012 no ha dejado de incrementarse. El año pasado, desde Torremolinos hasta Manilva se vendieron 11.500 viviendas, 14.500 si incluimos también a Málaga capital, una cifra alentadora”. Tras esta mejoría experimentada consecutivamente en 2012 y 2013, todo hace presagiar un 2014 un poco mejor que los años inmediatamente precedentes. Como consecuencia de este incremento en las compraventas, aseveró que se va absorbiendo el stock existente, si bien no de manera uniforme: “Hay localizaciones en las que aún queda mucho stock, pero en aquellas en las que se va reduciendo se están
incluso iniciando promociones y están teniendo lugar operaciones de suelo, algo impensable hace dos años”. Al respecto de estas últimas argumentó que no se trata generalmente de operaciones de muchas hectáreas, sino que habitualmente son de carácter finalista, sustentadas en muchos estudios previos y en una financiación asegurada en la medida de lo posible. Pero en cualquier caso vienen a refrendar que “lo peor se ha quedado atrás y que en adelante, aunque toca seguir sufriendo, el ánimo será otro; se caerán operaciones, pero habrá otras para sustituirlas”. “Está claro que lo que nos queda por delante no va a ser lo que teníamos en 2005 o 2006 -continuó-, pero los que hemos llegado hasta aquí estamos en posición de ir mejorando”.
Mejora la imagen de España A continuación tomó el testigo Luis Miguel Mar27
tín Rubio, director de Negocio para Andalucía de EY, quien tras refrendar el “relativo nivel de mejora en el área inmobiliaria” que también se aprecia en su consultora, una compañía con presencia en 160 países, sumó un nuevo elemento de interés al debate: la imagen de España en el exterior ha mejorado. “España es el país de Europa más atractivo en muchos aspectos, un atractivo que en los últimos años se ha visto reforzado por una serie de reformas
que han generado estabilidad en la economía y, consecuentemente, confianza en el propio país. A esta circunstancia hay que sumar que hay países del entorno que están atravesando situaciones complicadas”, explicó, para añadir que “España, y con ella Andalucía, está volviendo a percibirse como un importante destino de inversión. Están llegando fondos ingleses, americanos, franceses, del resto de Europa, chinos, indios, etc., pidiendo información sobre deter-
ESTE MES...
minadas inversiones andaluzas”. Por subsectores, apuntó que tras la leve mejoría experimentada en 2013, en 2014 se espera un incremento de actividad más importante en torno al terciario, especialmente en el mercado de oficinas, mientras el residencial, salvo la vivienda vacacional y algunos productos muy bien situados, muy exclusivos, localizados en zonas prime, va a experi-
mentar una recuperación más lenta. También aseveró que, en su opinión, los precios “en terciario habían alcanzado sus límites más bajos”, al tiempo que reflexionó sobre la “competencia desleal” que el sector sigue sufriendo en el día a día por parte de las entidades financieras, “que tienen en sus manos un porcentaje muy importante del stock inmobiliario, para el que dan todas las facilidades” al comprador, mientras
para el resto de inmuebles el crédito sigue sin fluir.
La financiación, lenta pero llega Por su parte, Leopoldo Parias, socio director de Deloitte en Andalucía, inició su primera intervención transmitiendo a los presentes esos síntomas de recuperación que tienen su indicador más claro “en el aumento del número de
Rosa Hafner Directora editora de Andalucía Inmobiliaria
“Con la organización de encuentros como este Foro-almuerzo en el que vamos a analizar el mercado inmobiliario, la revista se mantiene fiel a su filosofía de dinamizar la actividad empresarial” “Me alegra mucho oír de vosotros un mensaje positivo, pues queda claro que estamos entrando en un periodo de recuperación. Nuestra publicación seguirá a vuestro lado para contarlo”
Luis Miguel Martín Rubio Director de Negocio para Andalucía de EY
“España es el país de Europa más atractivo en muchos aspectos, un atractivo que en los últimos años se ha visto reforzado por una serie de reformas que han generado estabilidad en la economía y, consecuentemente, confianza en el propio país” “Es imprescindible que los medios de comunicación sean altavoz de las buenas noticias que pueden influir en el consumo, la inversión o la confianza”
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transacciones”. Sobre la disponibilidad de financiación en el mercado apuntó que “las propias entidades empiezan a transmitir que les están fijando objetivos por captación de crédito hipotecario, si bien el proceso de acceso a dicha financiación se ha iniciado en las capas más altas, en las grandes empresas y los grandes fondos que ahora tienen acceso a las fuentes de liquidez. Una vez esté copada la capa más alta, la financiación empezará a estar accesible a los siguientes niveles del mercado”. Señaló que “hay mucho apetito por financiar a esos inversores, un proceso que empezó por la banca internacional y que ahora se extiende también a la nacional, que comprendió que si no reaccionaba perdería a muchos clientes importantes”. En este proceso, su principal preocupación son “las compañías inmobiliarias de tamaño mediano que históricamente han operado en el mercado andaluz y que ahora necesitan recuperar su protagonismo,
indicios de un cambio de rumbo
ESTE MES...
Iñigo Galán Socio director general de Inerzia Asesores Inmobiliarios
“Estoy seguro de que habrá demoliciones de promociones que están sin terminar, edificios de oficinas que habrá que cerrar y parques empresariales que se dejarán a su suerte porque se ha construido demasiado” “Existen dos perfiles principales de inversor/comprador: el fondo internacional-nacional, que busca un producto residencial en costa o un centro comercial en rentabilidad, y el pequeño-mediano empresario que empieza a preguntar por un local o una oficina para poner en marcha un negocio”
Leopoldo Parias Socio director de Deloitte en Andalucía
“El proceso de acceso a la financiación bancaria se ha iniciado en las capas más altas, en las grandes empresas y los grandes fondos, que ahora tienen acceso a las fuentes de liquidez. Una vez esté copada la capa más alta, la financiación empezará a estar accesible a los siguientes niveles del mercado” “Mi principal preocupación ahora son las compañías inmobiliarias de tamaño mediano que históricamente han operado en el mercado andaluz y que ahora necesitan recuperar su protagonismo” copado en gran medida por la Sareb, los grandes fondos internacionales y los inversores institucionales, que parecen ser los actores principales de este mercado”. Además, las últimas medidas fiscales se mueven también en la dinámica de favorecer a estos actores: “La mejora de la fiscalidad de las SOCIMI, los fondos de activos bancarios (FABs), que tributan también al 1%, lo que va a propiciar que sigan constituyéndose grandes fondos de inversión que cotizan en bolsa y que van a gestionar grandes paquetes de vivienda, dejando poco
terreno de juego para las empresas pequeñas y medianas, a las que habrá que dotar de los mecanismos necesarios para que puedan funcionar; sólo así se logrará el impulso definitivo que permita recuperarse al sector”. En cuanto al escenario futuro aventuró que, ante los cambios producidos en el negocio inmobiliario, las promociones que surjan se basarán en un sistema de funcionamiento distinto, acudirán “en un 50-60% a la financiación bancaria, mientras el resto tendrá que salir adelante con financiación propia”. 29
Recuperación por zonas Raúl García, director de Comunicación y Marketing y responsable del Negocio de Particulares de Tinsa, apuntó que desde la tasadora a la que representa también se está percibiendo “un cierto optimismo, una recuperación, aunque esta va por zonas. En Andalucía se está notando principalmente en la Costa del Sol y se están realizando sobre todo grandes operaciones de grandes fondos, mientras el gran mercado minorista, que al final es el que tiene la última palabra, aún no
está notando esta reactivación”. En el plano nacional asumió una mejora del negocio, con más operaciones y más movimiento, especialmente en Madrid, Barcelona, Islas Baleares y Canarias, además de la Costa de Alicante, si bien no hay que dejarse llevar por la euforia, toda vez que “tampoco se está produciendo una recuperación espectacular de las compraventas”. Añadió que, pese a lo que dicen las cifras y el cierto optimismo que se traslada desde la Administración, “es fundamental ver cómo evoluciona el empleo. Mirando al mercado minorista, a la hora de invertir, de comprar un inmueble o de continuar con un negocio, es esencial la percepción que sobre el empleo tengan los hogares” Por segmentos, y en función de los estudios realizados en Tinsa, previó que en residencial, si la economía y el empleo continúan por la senda prevista, “en dos o tres años el mercado minorista podría empezar a producir viviendas de
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nuevo”, aunque también esta producción arrancará de manera desigual según los emplazamientos: “Convivirán lugares donde se estén haciendo promociones, con otros donde todavía haya un lastre importante, sobre todo en residencial. Un producto prime en los grandes núcleos de población saldrá adelante, mientras que en las zonas secundarias de los
mismos, así como en sus áreas metropolitanas, las operaciones seguirán sufriendo todavía durante los próximos meses”.
Los indicadores Seguidamente, José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), compartió con los presentes la última hora del
Pulsímetro Inmobiliario que desde hace dos décadas edita la institución a la que pertenece. Con numerosas cifras en su mano, confirmó la percepción general de la mesa: “No dejan de llegarnos síntomas de recuperación, especialmente en la zona costera, con un papel muy destacado de la Costa del Sol, donde hay un atractivo de marca que va ‘tirando’ de las
María Monasterio Directora en Andalucía de Aguirre Newman
“Determinados inmuebles, ya sean parques empresariales, oficinas, incluso residencial, jamás van a ser comercializados en el uso para el que se concibieron, ni ahora ni aunque el mercado se recupere” “En Andalucía es difícil encontrar producto en rentabilidad realmente interesante fuera del sector retail” “En España existe una ventaja con respecto a otros países que es la seguridad jurídica existente”
Pastora Blasco Dtra. territorial de Andalucía y Extremadura Krata Soc. de Tasación
“Hasta hace muy poco, sacar adelante todos los meses era un hándicap. Ahora, de un mes para otro tenemos proyectos, lo que indica que tenemos futuro en el trabajo. Jamás hemos hecho más presupuestos que ahora” “Las entidades financieras están atendiendo muy bien al fondo de inversión, mientras el minorista sigue a la espera, especialmente porque no ofrece la seguridad que le da el fondo de inversión”
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compraventas. Los más activos son los europeos, que compran aleatoriamente, por lo que seguimos con la asignatura pendiente de una compra estructurada, sobre todo la de procedencia internacional”. En número de visados, Sevilla lidera el ranking con 2.600, seguida de Málaga con 2.200, y en tercer lugar Almería. No obstante, estas cifras están aún muy lejos de años de más actividad: por ejemplo, los 2.600 visados de Sevilla apenas representan un 7% de los 30.000 de entonces. En vivienda iniciada, Sevilla también marca el liderazgo con 1.400, y a continuación las 1.100 de Málaga, unas cifras asimismo muy bajas si se comparan con las 27.000 – 30.000 de hace algunos años. “Hay menos obra nueva en marcha que en los años 60, pese a la riqueza y el empleo que genera. Para que arranquen muchas otras actividades es imprescindible que lo haga la obra nueva, pues son muchos los sectores que
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Iñigo Molina Director regional en Andalucía de CBRE
“En la Costa del Sol, a finales de 2012 comenzamos a ver cierta inercia positiva en transacciones y ventas. El año pasado, desde Torremolinos hasta Manilva se vendieron 11.500 viviendas, 14.500 si incluimos también a Málaga capital, una cifra alentadora” “Lo peor se ha quedado atrás y en adelante, aunque toca seguir sufriendo, el ánimo será otro; se caerán operaciones, pero habrá otras para sustituirlas”
Raul García Dtor, Com. y Marketing y responsable Negocio Particulares de Tinsa
“Es fundamental ver cómo evoluciona el empleo. Mirando al mercado minorista, a la hora de invertir, de comprar un inmueble o de continuar con un negocio, es esencial la percepción que sobre el empleo tengan los hogares” “Un producto prime en los grandes núcleos de población saldrá adelante, mientras que en las zonas secundarias de los mismos, así como en sus áreas metropolitanas, las operaciones seguirán sufriendo todavía durante los próximos meses”
José Antonio Pérez Director de la Cátedra Inmobiliaria Instituto de Práctica Empresarial
“Podemos confirmar que se han retirado del sector todos los agentes escasamente cualificados que llegaron hace una década, y están acudiendo otros mucho más cualificados como arquitectos con dobles titulaciones o ingenieros” “Es necesario dejar de pensar en metros cuadrados y pensar en los usos, incluso en la cara del cliente que va a disfrutar de esos activos”
“Sevilla lidera las cifras en cuanto a visados, viviendas iniciadas y viviendas terminadas, mientras en compraventas el primer lugar lo ocupa Málaga. Sevilla también manda en volumen de stock y Málaga lo hace en volumen de negocio” 32
dependen de ella directa o indirectamente”. También Sevilla manda en vivienda terminada, con 1.800 unidades, seguida una vez más de Málaga, con 1.300, mientras después se sitúan Almería y Cádiz. En compraventas, por su parte, el primer lugar lo ocupa Málaga, con 35.000 operaciones entre los distintos productos inmobiliarios. Le sigue Sevilla, con un tercio de las compraventas que había a mediados de la pasada década. En cualquier caso, resalta José Antonio Pérez que “son momentos de ser más eficaz e incrementar progresivamente las cifras en una situación aún difícil como la actual; las compraventas van a llegar con la recuperación, igual que en 2006 la crisis se anticipaba con una bajada de las ventas”. Sevilla lidera también en volumen de stock, “con varios puntos de acumulación importante”. Granada, Almería y Málaga, por este orden, ocupan los siguientes puestos, en tanto que en número de hipotecas, que siguen afrontando
indicios de un cambio de rumbo
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“Existe una especie de obsesión por la oportunidad que sigue distorsionando radicalmente el mercado”
horas muy bajas, Málaga se sitúa primera (sólo 12.000 frente a las 80.000 de unos años atrás), seguida de Sevilla (11.000 hipotecas). Por último, en volumen de negocio lidera Málaga, con 1.500 millones, dándose la mano con Sevilla, que alcanza los 1.200. “Desde el IPE podemos confirmar cierta recuperación, cierta alegría carente, no obstante, de euforia. También afirmamos que se han retirado del sector todos aquellos agentes escasamente cualificados que llegaron hace una década y ahora estamos notando cómo están acudiendo otros mucho más cualificados que están entrando en la actividad inmobiliaria a nivel de agencia de intermediación; es el caso de arquitectos con dobles titulaciones e ingenieros que no tienen trabajo en
sus especialidades y están abriendo agencias inmobiliarias. Es también un síntoma de que algo se está moviendo en el sector”, aseguró. Destacó también el perfil del producto más demandado por el inversor o comprador finalista internacional, principalmente el procedente de las economías fuertes: “Ese cliente no quiere producto en stock, lo quiere nuevo, con nuevo diseño y una ubicación muy específica. Ahora creo que tenemos la oportunidad de estructurar esta compra aleatoria de la que antes hablaba, de crear oportunidades de negocio para esas redes internacionales que han ido desapareciendo una detrás de otra; para ello, tenemos que darles credibilidad, seguridad jurídica e institucional”. 33
El contraste entre lo macro y lo micro Álvaro Rojas, socio director de Realtis Real Estate, centró el debate en “el contraste existente entre lo macro y lo micro”, que las consultoras observan habitualmente. “Es difícil aventurar cómo va a ser el año 2014, sobre todo mientras siga así de alejada la realidad económica e inmobiliaria que viven los particulares y las pequeñas y medianas empresas, respecto al posicionamiento inversor y comprador que ya han mostrado los fondos internacionales y las grandes empresas”. Al respecto de los precios, apuntó que “existe una especie de obsesión por la oportunidad que sigue distorsionando radicalmente el mercado. Todos quieren un producto en oportunidad,
y el que está en una situación de necesidad no quiere demostrarlo, de manera que nos encontramos con dos curvas teóricamente separadas, algo que además sucede en cualquier tipo de producto, sean suelos, oficinas o locales comerciales”. Lamentó el tiempo que al final todos pierden por no ser todo lo realistas que debieran.
Dificultades en el terciario Seguidamente, Iñigo Galán ofreció una serie de datos que dejaron clara la delicada situación por la que aún atraviesa el terciario en Andalucía. “Seguro que en la comunidad hay actualmente más de medio millón de metros cuadrados de oficinas disponibles. Sólo en Sevilla hay 350.000. Algo muy similar ocurre con el
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“En el terciario el
Jesús Anaya Director territorial en Andalucía de BNP Paribas Real Estate
“Percibimos una demanda de más calidad, con más ganas de cerrar, mientras antes no llegabas a apreciar nunca la fecha de cierre. Estamos convencidos de que la inversión ha regresado y que lo ha hecho para quedarse” “Los inversores buscan primero ubicación, y después precio de venta y renta ajustados al mercado actual, además de un buen arrendatario”
mercado de naves industriales o con los locales comerciales. Además, si en residencial los precios han podido tocar suelo en determinadas zonas, en terciario creo que aún no ha ocurrido”. Asimismo, como ya expresaran otros interlocutores del Foro-almuerzo, también el residencial se está recuperando a distintas velocidades: “Se está reactivando sobre todo el producto destinado a turismo residencial -y sólo en determinadas ubicaciones-, en su mayoría gracias a los compradores extranjeros. Mientras, el particular sevillano, cordobés o granadino no está comprando, y en los pocos casos en los que lo hace se trata de viviendas de 80.000 euros, porque la microeconomía sigue sin despegar y porque
mientras tengamos un paro en torno al 25% -un 35% en el caso andaluz- y unos niveles de economía sumergida tan altos como los actuales, nadie se podrá comprar una vivienda ni el banco dará financiación”.
Stock terciario invendible Antonio Pablo Romero, consejero delegado en Krata Sociedad de Tasación, alertó de que en el terciario el inconveniente no está tanto en los precios como en la problemática que representa dar salida a la ingente cantidad de producto que hay. “Actualmente hay una gran cantidad de parques industriales, empresariales, etc., que implican muchos metros cuadrados
que no hay posibilidad de ocupar y darles salida, con la pérdida enorme de dinero que ello representa. Habría que darles una solución que no creo que pase por bajar más los precios. No creo que ahí radique el problema”. En el mercado de oficinas dibujó una situación parecida, con un stock muy grande que en Sevilla tendrá su “puntilla con la futura Torre Pelli, cuyos 48.000 m2 de oficinas” van a poner las cosas muy difíciles al resto de inmuebles de este uso. “Creo que el stock residencial irá saliendo poco a poco, pero no así el de industrial u oficinas”, lamentó. Al hilo de lo argumentado por Antonio Pablo Romero, añadió Iñigo Galán que en Andalucía hay un stock terciario 34
problema no está tanto en los precios como en dar salida a la gran cantidad de producto que hay” que es, en gran medida, “invendible”, en referencia no al inmueble con una demanda potencial donde sí puede seguir habiendo un problema de precios y estos continuar teniendo recorrido a la baja, sino a otros situados a 20, 30 o 40 kilómetros de las principales ciudades andaluzas a los que no se les puede dar salida por más que los precios disminuyan, porque el problema es “que no hay mercado ni lo va a haber en muchos años”. Se mostró convencido de que habrá “demoliciones de promociones que están sin terminar, edificios de oficinas que habrá que cerrar y parques empresariales que se dejarán a su suerte porque se ha construido demasiado”. También se pronunció sobre la Torre Pelli, cuyas
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consecuencias va a sufrir durante “tres o cuatro años el mercado de oficinas de La Cartuja, Nervión y La Palmera”.
Un traje a medida Por su parte, María Monasterio, directora en Andalucía de Aguirre Newman, incidió en la idea de que la recuperación del mercado terciario dependerá de las ubicaciones y de los usos. “También soy de
la opinión de que determinados inmuebles, ya sean parques empresariales, oficinas, incluso residencial, jamás van a ser comercializados en el uso para el que se concibieron, ni ahora ni aunque el mercado se recupere. Nunca saldrán en las mismas condiciones y con el mismo uso porque no hay demanda que los pueda absorber. Son proyectos que están mal configurados desde el inicio”. Insistió en que
“uno de los grandes errores que se cometieron durante los años previos a la crisis inmobiliaria es, precisamente, que todo valía a la hora de construir, sin que nada se analizara ni se estudiara. Como consecuencia de ello, efectivamente hay mucho producto que jamás va a poder satisfacer ninguna demanda”. José Antonio Pérez valoró sobre esta cuestión que es necesario “dejar de pensar en me-
Antonio García Delegado en Sevilla y Huelva de Tinsa
“Es una obligación para las empresas del sector ser optimistas. Más que al comienzo de la recuperación estamos al final de una recesión. En este punto tenemos que transmitir optimismo” “Estamos empezando a notar cierta apertura al crédito por parte de las entidades financieras, aunque miran cada operación con mucho mimo”
Antonio Pablo Romero Consejero delegado en Krata Sociedad de Tasación
“Actualmente hay una gran cantidad de parques industriales, empresariales, etc., que implican muchos metros cuadrados sin posibilidad de ocupación, con la pérdida enorme de dinero que ello representa. Habría que darles una solución que no creo que pase por bajar más los precios” “El mercado de oficinas en Sevilla, que ya tiene un stock muy grande, tendrá su puntilla con la futura Torre Pelli”
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tros cuadrados y pensar en los usos, incluso en la cara del cliente que va a disfrutar de esos activos”. Igualmente, Álvaro Rojas dibujó el perfil del promotor de producto terciario, abundando en la idea de que ha cambiado radicalmente la forma de hacer las cosas: es necesario promover con un riesgo muy controlado, teniendo desde el inicio al usuario del inmueble. “En el nuevo escenario inmobiliario que se nos presenta –valoró-, para la promoción y desarrollo de un proyecto inmobiliario de corte terciario, y en algunos casos incluso en el residencial vacacional, habrá que pensar y adaptarse para poder hacer ‘el traje a medida’ del futuro usuario del proyecto en cuestión: por ejemplo, si se plantea la promoción de un complejo de oficinas con ciertas dimensiones, habrá que tener precomercializada entre un 40 y un 60% de la superficie a promover antes incluso de poner la primera piedra del complejo”. “Es decir, no puedo promover a ciegas con la certeza de que lo que construya
indicios de un cambio de rumbo
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Álvaro Rojas Socio director de Realtis Real Estate
“Es difícil aventurar cómo va a ser 2014, sobre todo mientras siga así de alejada la realidad económica e inmobiliaria que viven los particulares y las pequeñas y medianas empresas, respecto al posicionamiento inversor y comprador que ya han mostrado los fondos internacionales y las grandes empresas” “En el nuevo escenario inmobiliario, para la promoción y desarrollo de un proyecto inmobiliario de corte terciario, y en algunos casos incluso en el residencial vacacional, habrá que adaptarse para poder hacer ‘el traje a medida’ del futuro usuario”
Pedro Zubiría Director Dep. Industrial e Inversión en Inerzia Asesores Inmobiliarios
“Por nuestra experiencia somos optimistas, pues tenemos la percepción de que la demanda está aumentando. El teléfono suena mucho más y hacemos multitud de visitas” “Independientemente de los precios a los que se cierren las operaciones, lo fundamental es que aumente la demanda y disminuya el stock. No tenemos que centrar nuestro discurso en si los precios siguen bajando”
se va a vender, No podemos volver a promover a la antigua usanza en absoluto. Tenemos que buscar al usuario futuro del inmueble y cuando lo tengamos, nos plantearemos la operación financierainmobiliaria”, aseveró.
El fenómeno de la Costa del Sol Respecto de la recuperación, María Mo-
nasterio coincidió en apreciar “un cambio de tendencia innegable, que arrancó a principios de 2013 con la llegada progresiva de los fondos internacionales a Madrid, Barcelona y la Costa del Sol”. Ahí sitúa el punto de partida, en esa “recuperación de la confianza internacional que permitirá que en el plano macroeconómico también se recupere esa con37
fianza”. Añadió que esta recuperación habrá de ir acompañada, necesariamente, de una mejora en las tasas de empleo, pues sin ello “difícilmente se podrá recuperar el mercado residencial”. Apostó asimismo por cuidar más “la figura de los arrendamientos, que ha sido la gran olvidada en España, pues ayudará mucho a dar salida al stock inmobiliario”.
Analizando más en profundidad el fenómeno de la Costa del Sol, de la que es especialista, señaló que, como en crisis anteriores, “es una de las primeras zonas en caer en la crisis, y también de las primeras en recuperarse”, de manera que en municipios como Marbella o Benahavís el mercado se ha reactivado hasta tal punto, sobre todo en residencial de obra nueva, que “se ha recuperado el ritmo de los mejores años”. En producto terciario, en Málaga aprecia “un aumento considerable de demanda en retail por parte de grandes cadenas que buscan reposicionamiento en zonas prime, así como grandes demandas de oficinas a partir de 600, 1.000 y 1.500 m2 que, en muchos casos, persiguen relocalizaciones para aprovechar una oportunidad de precio, lo que a su vez provoca una liberación de espacio”. En este sentido advirtió acerca de la liberación de un stock en zonas más descentralizadas, “donde no sólo será necesaria una corrección en precios, sino en muchos casos una
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reconversión del activo”. Sobre el producto industrial, aseveró que su evolución es muy lenta por estar directamente unida al crecimiento del empleo y a la creación de nuevas empresas, mientras en materia de viviendas señaló como positivo que también se vendan viviendas “de
80.000 y 90.000 euros, siempre que eso ayude a liquidar el stock, pues allá donde disminuya se generarán oportunidades para la puesta en marcha de nuevos proyectos”. Como información adicional respecto del cliente extranjero explicó que están adquiriendo viviendas en costa por encima
de 500.000 y 600.000 euros en la mayoría de los casos, muchas de cuyas operaciones se están realizando sin financiación o con financiación procedente del exterior. Finalizó su intervención inicial reconociendo el indiscutible protagonismo de la banca y la Sareb en los próximos
Ramiro Moreno Director de Agencias e Inversión de BNP Paribas Real Estate
“El problema de las entidades financieras es que la fotografía está moviéndose continuamente y les resulta difícil tomar decisiones. Su éxito vendrá de rodearse de profesionales con un perfil equilibrado entre lo inmobiliario y lo bancario. Es igualmente importante que asuman pérdidas, sabiendo que perder hoy es ganar mañana” “El factor psicológico está cambiando la toma de decisiones en cuanto al gasto, las personas saben lo que hay y por lo tanto gastan en función de ello”
José María Jiménez Asesor inmobiliario cualificado del Instituto de Práctica Empresarial
“Después de diez años de tramitación de un PGOU en un municipio, les llega a los técnicos un proyecto de urbanización, con la demanda encima de la mesa, y lo remiten otra vez a un informe de Costas, de Carreteras…, cuando para un proyecto de estas características no sería necesario pedir informes sectoriales nuevamente” “Desde Urbanismo entienden que hay que pedir otra vez esos informes”
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tiempos: “En 2014 y 2015, puesto que tienen suelo residencial para desarrollar más de 3.000 viviendas, su papel será de primer nivel, por lo que habrá que seguir en gran medida sus normas y sus protocolos”.
La demanda, esencial Pedro Zubiría, director del Departamento de Industrial e Inversión en Inerzia Asesores Inmobiliarios, argumentó que al trabajar para una consultora pequeña en relación con las otras allí presentes, su día a día se basa más en la micro operación que en la relación con los grandes fondos de inversión o con las grandes empresas que demandan grandes productos. “Tenemos mucha relación con la pequeña empresa finalista que es la que al final centra la microeconomía. Es ahí donde creo que realmente se percibe cuándo empieza la reactivación. Por nuestra experiencia somos optimistas, pues tenemos la percepción de que la demanda está aumentando. El teléfono suena mucho más y hacemos
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Hablamos con... Guillermo Macpherson y Pilar Benítez-del Castillo Macpherson Consultores multitud de visitas, algo que entiendo que es fundamental, al tiempo que empiezan a acortarse los plazos de cierre de operaciones, frente a los dos o tres últimos años en los que tenías la sensación de que el cliente no tenía prisa ninguna por cerrar nada”, analizó. Entiende que 2014 va a ser el año que va a permitir al sector comprobar y convencerse de que la demanda ha aumentado -2015 será el de la consolidación-, un hecho más importante y que debe preocupar más que la previsible continuación en la bajada de los precios, de la que también están “convencidos” en Inerzia, una circunstancia inevitable tras muchos años en “los que se ha promovido en exceso”. Igualmente importante concibe la disponibilidad de financiación para las operaciones inmobiliarias. “Independientemente de los precios a los que se cierren las operaciones, lo fundamental es que aumente la demanda y disminuya el stock. No tenemos que centrar nuestro discurso en si los precios siguen bajando, sino en si tenemos de-
¿Se aprecian síntomas de recuperación en el mercado inmobiliario? Las perspectivas empresariales para 2014 en España nos permiten decir que serán mejores que las de 2013. Ya empezamos a encontrar un incremento en el consumo nacional y, sobre todo, en las exportaciones. La reducción del desempleo es lo que va a costar un poco más. Ya en febrero de este año, en el Encuentro sobre la Vivienda en España, organizado por el CSINE en Madrid, se comenzó a hablar de “recuperación de precios, inversión y confianza”. Parece que ahora empiezan a llegarnos esos síntomas de recuperación del mercado inmobiliario: se ajustan los precios, se comienza a absorber el stock de vivienda (por la relación oferta y demanda), la financiación está en sus niveles más bajos, las valoraciones son cada vez más razonables y realistas y el sector inmobiliario se muestra como una opción atractiva para la inversión. ¿Cuál es el perfil del inversor actual? Existen fundamentalmente tres perfiles de inversores bien diferenciados: los fondos de inversión CORE, también conocidos como Fondos Alemanes; los fondos de inversión oportunistas (TIRS por debajo del 20/25%); y el inversor patrimonialista español, que va a 40
inversiones muy seguras. Este último confía en ubicaciones muy específicas en grandes plazas (como Madrid o Barcelona), invierte en edificios para oficinas o locales, en ubicaciones prime y a largo plazo. Los países con mayor inversión de capital en España son Italia, Estados Unidos, Francia, Reino Unido y Alemania. Esta inversión extranjera directa se concentra fundamentalmente en la industria manufacturera (repuestos de vehículos), suministros de energía y comercio al por mayor y menor. ¿Ha dejado de proyectar España riesgo en su economía? Sí. Incluso podríamos decir que España tiene mejor imagen en el exterior que la que percibimos los españoles de nosotros mismos. Algunos incluso dicen que “España ha vuelto”. ¿Cuáles son los productos con más demanda? Las inversiones seguras, en plazas y zonas prime, con arrendatarios solventes, con las mayores garantías, al mejor precio y a largo plazo. ¿Cuál es el nivel de reactivación según segmentos? En el sector inmobiliario, el orden sería local comercial, oficinas, naves industriales y residencial. ¿Cuál es actualmente el pa-
indicios de un cambio de rumbo
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manda y si esa demanda conduce finalmente a operaciones”, añadió.
Más peso de las entidades financieras
pel de la Sareb y de los bancos con grandes carteras inmobiliarias? La Sareb estaba destinada a cumplir un papel de arbitrio en el desatasco del sector inmobiliario, ayudada por las sociedades creadas por las entidades financieras, para sacar a la luz el incalculable patrimonio inmobiliario existente en el mercado español. Desde nuestro modesto punto de vista, no creemos que se estén cumpliendo ninguno de los objetivos marcados (la verdad es que tampoco conocemos a ciencia cierta cuáles son dichos objetivos), ni en tiempo ni en resultados. Las grandes promotoras/gestoras en que se han convertido las entidades financieras no tienen una estructura preparada, para que a la vez que resuelven sus problemas económicos se conviertan en empresas que dinamicen un sector tan deteriorado. Desde Macpherson Consultores seguimos pensando que hasta que no se active realmente el sector del ladrillo, que
va desde el desarrollo del suelo, pasando por la construcción y llegando hasta la venta de electrodomésticos, no veremos reducir los números del paro de una forma significativa. Esta reactivación implicaría una recuperación de sectores prácticamente paralizados, incluyendo a la Administración municipal y regional. ¿Existen buenas oportunidades de inversión en el mercado inmobiliario andaluz? Sin ninguna duda. El mercado se está reactivando, hay operadores destacados en expansión, en búsqueda de productos muy definidos que bien están disponibles o se pueden encontrar. ¿Es posible que veamos en el corto plazo nuevos desarrollos inmobiliarios? Es difícil en un plazo menor a dos años. Hay que sentar bien las bases y salir de lo que existe actualmente. 41
Abundando en la idea de cómo será el entorno empresarial del futuro, Leopoldo Parias insistió en la preocupación que representa el protagonismo creciente de las grandes empresas y los grandes fondos en este mercado. Al respecto recordó que el pasado mes de marzo se aprobó un decreto de medidas urgentes para la refinanciación y reestructuración empresarial, “que permite a la banca que la parte de la deuda de las empresas que crea que no va a recuperar, porque las empresas no puedan pagarla, la conviertan en capital para que no tengan que provisionarlo”. Ante esta circunstancia, “a partir de ahora las entidades financieras van a participar en muchas empresas inmobiliarias, con lo que ganarán más peso en el sector, cuando el proceso óptimo sería a la inversa”. En relación al terciario, aclaró que el re-
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Hablamos con... tail -parques y centros comerciales- ha sido la “estrella de las transacciones en el año 2013 en lugares como Madrid o Barcelona, merced a inversores distress que van comprando con unas rentabilidades muy altas”. “La experiencia nos dice -prosiguió- que en Andalucía ha habido y hay oportunidades, pero que no se cruzan la oferta y la demanda en absoluto. El inversor sigue buscando rentabilidades muy altas y activos en los que tenga capacidad de gestión, es decir, capacidad de mejorar la gestión y con ello añadir valor al activo; y por su parte el vendedor no llega a esos niveles de rentabilidad. Por eso en esta comunidad no ha habido transacciones muy relevantes en retail”.
Demanda de más calidad Jesús Anaya, director territorial en Andalucía de BNP Paribas Real State, expuso los dos temas estrella en la prensa inmobiliaria de un tiempo a esta parte: “La guerra de porcentajes sobre la evolución del merca-
Juan Francisco Moreno Director de la oficina de Sevilla de JLL
Perspectivas para 2014. En general, se aprecia un cambio de tendencia debido a la mejoría de los datos macroeconómicos. Aún tardará un poco que la mejoría se note en la microeconomía y pueda crecer el consumo familiar. El desempleo seguirá siendo el más grave problema del año. Síntomas de recuperación del mercado inmobiliario. Empiezan a verse signos de recuperación en la parte de inversión, principalmente porque los precios se han ajustado y los valores de los inmuebles también. Bien es cierto que esta recuperación se está centrando principalmente en Madrid y Barcelona. Tendremos que esperar un poco más para que se desplace a otras ciudades del país, aunque en ciudades fuera de Madrid o Barcelona se están realizando operaciones de inversión de pequeño tamaño. 42
Perfil del inversor. Diferentes perfiles, pero principalmente son fondos de inversión corporativos y fondos oportunistas. Estos fondos proceden fundamentalmente de países anglosajones, Alemania, Rusia, China… También hay inversores españoles patrimonialistas que suelen ser muy conservadores e invierten en producto “prime” y muy “líquido”. ¿Ha dejado de proyectar España riesgo en su economía? Creo que sí. España va recuperando la buena imagen exterior que tenía antes de la crisis. Seguramente nos valoran mejor fuera que nosotros mismos. Productos con más demanda. Ubicaciones. Precio. Inversiones en Ciudades y zonas “prime”. Locales comerciales con inquilinos solventes, garantías y rentabilidades no inferiores al 6%. En oficinas las rentabilidades suben al 7 u 8% y en industrial al 10%. En todos los casos se buscan arrendatarios solventes, contratos con duración y obligados cumplimientos largos y garantías importantes.
indicios de un cambio de rumbo
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“Actualmente la banca es parte
do residencial, donde hablan los notarios, los consultores, los registradores, etc., y nadie se pone de acuerdo; y más recientemente, las grandes operaciones de las que estamos siendo testigos y donde los protagonistas son casi siempre inversores internacionales muy bien asesorados y de diversa procedencia: anglosajones de uno y otro lado del Atlántico, que siempre han sido muy ágiles de movimientos, a los que ahora se suman grandes capitales rusos, venezolanos, argentinos o chinos, que cuentan también con un asesoramiento muy cualificado”. Respecto al mercado real de cada día, se sumó al consenso generalizado de que “efectivamente, hay un cierto repunte, además de muchísima disponibilidad de todo tipo de productos, locales, oficinas, naves industriales y, por supuesto, vivienda”. Sobre su evolución aseveró que se está experimentando mucho más movimiento desde el último trimestre de 2013, y que además hay “una demanda de más calidad, con más
importante de la oferta inmobiliaria, pero no se sienten cómodos en un mercado que no es el suyo” Nivel de reactivación según segmentos. La evolución ha comenzado con locales comerciales, después, y por este orden, industrial/logístico, oficinas y residencial. El papel de Sareb y la banca. Actualmente la banca es parte importante de la oferta inmobiliaria, pero no se sienten cóm odos en un mercado que no es el suyo. Van a procurar salir del sector lo antes posible y volver a su negocio habitual. A día de hoy, la Sareb no parece que esté cumpliendo el objetivo para la que fue creada. ¿Oportunidades de inversión en Andalucía? Sí, por supuesto. Pero el inversor “endurece” los condicionantes para invertir. Actúa de forma muy conservadora y pide condiciones (rentabilidad, garantías, plazos de contratos…) más ventajosas que en Madrid o Barcelona. ¿Nuevos desarrollos inmobiliarios a corto plazo? A corto plazo no vemos nuevos desarrollos. No creo que se produzcan en un periodo inferior a 2 ó 3 años. En centros comerciales no habrá hasta que repunte de verdad el consumo. En oficinas hay una importante oferta disponible que se tendrá que absorber antes. Y el industrial, también con bastante disponibilidad, va a depender del crecimiento económico. En cualquier caso, habrá que absorber la oferta disponible actualmente, incluyendo el residencial. 43
ganas de cerrar, mientras antes no llegabas a apreciar nunca la fecha de cierre; en BNP estamos convencidos de que la inversión ha regresado y que lo ha hecho para quedarse, mientras se mantengan o mejoren las tendencias actuales”. “No obstante -añadió- me produce cierta inquietud el consenso generalizado, que todo el mundo crea que la situación ha rebotado y que a partir de ahí todo tiene que ir hacia arriba. Creo que debemos ser precavidos en cualquier caso, si bien es cierto que las apariencias dicen que la demanda empieza a tener más protagonismo en el mercado”. Regresó a la cuestión de la intervención de las entidades financieras en la actividad inmobiliaria, para señalar que “su producto no son los inmuebles sino la actividad financiera, en la que están deseando centrarse, y se sienten incómodos en este negocio, por más que hayan contratado a profesionales inmobiliarios. No obstante, es evidente que su papel va a ser
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“Las entidades inancieras están atendiendo muy bien al fondo de inversión, mientras el minorista sigue a la espera”
mayor que antes de la crisis, porque ahora son una parte importante de la oferta”. Y en lo concerniente al producto inmobiliario aclaró que “se ha reducido el diferencial entre el valor real y el valor en los libros, excepto quizás en el valor del suelo. En todo caso, los inversores buscan primero ubicación, después precio de venta y de renta ajustados al mercado actual, para obtener la rentabilidad esperada en un plazo razonable, y preferentemente un buen arrendatario”. Por tipología expuso que el más demandado es el local en ubicación prime, con recorrido y rentabilidad mínima del 6%.
El futuro y el cliente Por su parte, Pastora Blasco, directora territorial de Andalucía y Extremadura de Krata Socie-
dad de Tasación, abundó en la idea de la “inercia” que empieza a haber en el trabajo para los profesionales relacionados con el inmobiliario: “Hasta hace muy poco, sacar adelante todos los meses era un hándicap. Sin embargo, ahora de un mes para otro tenemos proyectos, lo que indica que tenemos futuro. Jamás hemos hecho más presupuestos que ahora. Es cierto que los clientes preguntan mucho más, que todo se tiene que estudiar mucho más, pero hay proyección de trabajo; hace apenas dos años no había, no teníamos un futuro en el trabajo, sólo el día a día para cada uno de nosotros”. A continuación apuntó a la existencia de dos tipos de clientes “a los que no se está tratando de la misma manera”, el minorista y el fondo de inversión. Respecto a este último, “las entida44
des financieras le están atendiendo muy bien, mientras el minorista sigue a la espera, especialmente porque no tiene un futuro laboral muy seguro, no ofrece esa seguridad que le da el fondo de inversión, que es lo que al final van buscando los bancos”. Por otra parte, destacó del minorista que siga buscando sólo ‘la ganga’: “Nos piden bajar el precio incluso aunque ya sea bueno. Si no, no entran en la negociación”. También Iñigo Galán trazó la figura del i n v e r s o r / c o m p r a d o r, coincidiendo en los dos perfiles: “El fondo internacional-nacional (fundamentalmente el extranjero), que busca un producto residencial en costa o un centro comercial en rentabilidad, y el pequeño-mediano empresario que, tras mucho tiempo en el desempleo en multitud de ocasio-
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nes, decide hacer algo y empieza a preguntar por un local o una oficina para poner en marcha un negocio”.
¿Reactivación del crédito? Antonio García, delegado en Sevilla y Huelva de Tinsa, asumió como una “obligación” entre las empresas del sector “ser optimistas”. “Más que al comienzo de la recuperación -argumentó- estamos al final de una recesión. En este punto tenemos que transmitir optimismo”. Planteó asimismo
que desde la tasadora a la que representa están empezando a notar “cierta apertura al crédito por parte de las entidades financieras, principalmente porque estas antes basaban su política de ventas en financiar exclusivamente al que compraba la vivienda que el banco tenía, y eso está cambiando hacia una ligera apertura, aunque miran cada operación con mucho mimo”. Al respecto del papel de la Sareb y de las propias entidades financieras con la venta de sus activos, señaló que “en
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el corto plazo la mayor influencia la van a tener las entidades financieras, precisamente por su política más a corto plazo, que no la Sareb, cuya estrategia es a 15 años”. Precisamente sobre las entidades financieras y su papel en el negocio inmobiliario, Iñigo Galán lamentó la “lentitud en la comercialización de sus activos, previsiblemente porque no se dejan asesorar lo suficiente en la gestión y organización de su stock”. José Antonio Pérez reflexionó también sobre el sistema financiero español, recordando que “el juego de balances está tocando a su fin”. Añadió la correlación entre el consumo y el terciario: “Si el consumo cae, el terciario se arruina, y el consumo no se recupera hasta que haya empleo. Por eso, la oportunidad va apareciendo principalmente para quien tiene cash, pues en la calle aún queda mucha crisis. El dinero sigue traspasándose del sistema financiero a los activos, que es la forma de consolidarlo”.
indicios de un cambio de rumbo
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También Jesús Anaya intervino al respecto de las entidades financieras y su presencia en el mercado inmobiliario. Aseveró que el problema principal lo tienen con el producto terciario, porque no lo conocen bien y tienen que contar con consultoras especializadas que les asesoren. “¿Saben cuál es el precio de un suelo, de una nave o de un local? ¿El que tienen en sus libros, aquel por el que se lo han adjudicado?”, se preguntaba, para añadir que incluso están recurriendo a los alquileres ante la imposibilidad de asumir en sus balances unas pérdidas que son reales, dado que el valor actual del inmueble es muy inferior al valor por el que se lo quedaron vía ejecución o vía dación en pago. Así las cosas, el asesoramiento profesional se hace más necesario que nunca, si bien incluso en los casos en los que el banco cuenta con los consultores, persiste un problema que es de “decisión”, si quienes finalmente deciden lo hacen teniendo o no en
cuenta el criterio de los expertos. Leopoldo Parias coincidió con esta argumentación, cuestionando si realmente se trataría de falta de conocimientos o más bien de dar respuesta a “criterios de decisión puramente contables”.
Perder hoy es ganar mañana Por su parte, Ramiro Moreno, director de Agencias e Inversión de BNP Paribas Real Estate, sumó una nueva reflexión al debate sobre las entidades financieras, asegurando que su problema es que “la fotografía está moviéndose continuamente y les resulta difícil tomar decisiones. Su éxito vendrá de rodearse de profesionales con un perfil equilibrado entre lo inmobiliario y lo bancario. Es igualmente importante que asuman pérdidas, sabiendo que perder hoy es ganar mañana”. Como producto 47
de más difícil comercialización mencionó el suelo -del que los bancos tienen una gran cantidad entre sus activos adjudicados-, con la salvedad “del urbano consolidado”. Pedro Zubiría también entiende como “fundamental la delegación” en las consultoras por parte de las inmobiliarias de las entidades financieras, con objeto de sacar el máximo provecho de su experiencia. “Es importante que nosotros, como expertos profesionales, veamos el producto, asesoremos al propietario y le digamos, desde el principio, los inconvenientes o problemas que puede tener al final con el inmueble. En ocasiones hemos descubierto, al ir a cerrar una operación, que el producto tiene problemas urbanísticos y hemos tenido que volver al principio”. Ciertamente, el asesoramiento podría permitir a estas entidades ahorrar bastante tiempo y dinero si acudiesen a
“Es fundamental la delegación en las consultoras por parte de las inmobiliarias de las entidades financieras”
“El correcto asesoramiento podría permitir a estas entidades ahorrar mucho tiempo y dinero en cualquier operación”
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“El objetivo de los fondos que han entrado en las plataformas de los bancos difiere totalmente de los del propio banco”
“Los mensajes pesimistas y alarmistas no conducen a nada y, por el contrario, pueden hacer mucho daño al sector”
los especialistas desde el primer minuto, en lugar de cuando tienen ya fijado incluso el precio, algo que sucede con demasiada frecuencia. También Raúl García participó de este debate, exponiendo que el principal problema de las entidades financieras en esta materia no está, a su juicio, en
e internacional, apremiadas a gestionar una ingente cantidad de activos que les entraron también de manera muy repentina. “Es posible que no hayan contado con todo el asesoramiento que debieran, pero no se puede generalizar, pues creo que hay mucha diferencia entre unas entidades y
la falta de profesionales del sector inmobiliario, “pues cuentan con gente muy experta y válida que conoce a la perfección lo que está haciendo y los productos que está gestionando”. Entiende que dicho problema estriba en la súbita creación, obligados por las circunstancias, de inmobiliarias de implantación nacional
otras”, añadió. Sumó a la mesa otra cuestión más sobre esta temática: los cambios que está experimentando el panorama con los movimientos que están realizando las entidades financieras, cediendo sus plataformas inmobiliarias a fondos externos: “Ese nuevo dueño o co-dueño de la inmobiliaria seguramente 48
tendrá objetivos muy diferentes a los de la entidad financiera, por lo que es muy probable que empecemos a ver cambios pronto”. Una opinión similar sostuvo Iñigo Molina, quien apuntó que “el objetivo de los fondos americanos que han entrado comprando en las plataformas de Aliseda, Altamira y demás inmobiliarias bancarias, difiere totalmente de los del banco, toda vez que van a una rentabilidad y a un movimiento de cartera mucho más rápido que les obliga a vender con más urgencia”. “Esto va a representar ajuste de precios y agilidad en los procedimientos”, anticipó.
La importancia de los MMCC Llegados a este punto, Luis Miguel Martín Rubio agregó una nueva cuestión al diálogo: la importancia de los medios de comunicación por su influencia decisiva en la marcha de una sociedad y su economía. “Es imprescindible que los medios sean altavoz de las bue-
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“Parece que la demonización del sector, buscando continuamente culpables entre sus actores, se ha acabado”
“Por una cuestión de seguridad, los inversores apuestan principalmente por Madrid y Barcelona”
nas noticias que pueden influir en el consumo, la inversión o la confianza. Por ejemplo, que Bill Gates, uno de los hombres más ricos e influyentes del mundo, apueste por España, o que un fondo de inversión chino entre en NH, son noticias importantísimas que debe conocer todo el mundo por todo el movimiento positivo que generan. Yo creo que el día que todas las portadas digan que se ha acabado la crisis, la gente empezará a creérselo de verdad”, sostuvo. Raúl García mostró su acuerdo con Martín Rubio, expresando que desde Tinsa siempre se procuraba seguir una línea optimista, con cierta prudencia, pero teniendo presente que “los mensajes pesimistas y alarmistas no conducen a ningún sitio y pueden hacer mucho daño al sector”. Consideró igual-
mente importante que los medios se hagan eco de informaciones elaboradas desde “el análisis y el rigor, y que contrasten cualquier dato o cifra antes de hacerlo público”. José Antonio Pérez expresó su convicción de que existe ya una corriente a favor del sector inmobiliario entre los medios de comunicación: “Parece que la demonización del sector, buscando continuamente culpables entre sus actores, se está acabando. Los medios están favoreciendo la noticia positiva, entiendo que en un intento de incentivar la actividad constructora e inmobiliaria, tan importante por todo lo que mueve a su alrededor”. También Ramiro Moreno expuso su opinión acerca de que parece estar superándose la etapa en la que los medios se han dedicado a “destruir 50
al sector, en lugar de verlo como un creador, un generador de riqueza; existe un evidente cambio de tendencia”. Añadió a continuación una consecuencia importante de la menor incertidumbre existente en el panorama actual: “El factor psicológico está cambiando la toma de decisiones en cuanto al gasto, las personas saben lo que hay y por lo tanto gastan en función de ello”. Afirmó que, además, los empresarios están “agudizando el ingenio”, lo que está propiciando operaciones de compraventa “inimaginables”. Ante la falta de financiación bancaria, “hay promotores que están optando por buscar socios capitalistas que confíen y crean en su proyecto y en su forma de hacer las cosas, para poder desarrollar una promoción”.
Oportunidades de inversión Sobre las oportunidades de inversión exis-
indicios de un cambio de rumbo
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tentes en Andalucía, María Monasterio destacó la escasez de producto para invertir “con una rentabilidad de mercado interesante, con unas rentas que acompañen; por eso el inversor apuesta principalmente por Madrid y Barcelona, por seguridad”. Expuso que existen buenas oportunidades de suelo, principalmente en manos de las entidades bancarias y la Sareb, si bien no son susceptibles de venderse ahora “a los precios que permitan que a corto-medio plazo se puedan promover y vender; en definitiva, es difícil encontrar producto en rentabilidad realmente interesante fuera del sector retail, o que sea posible casar una oferta y una demanda”, al tiempo que añadió que “no se puede esperar en Sevilla o Málaga la misma rentabilidad que en Ortega y Gasset o Serrano de Madrid, porque hay un componente de riesgo que hay que sumar”, así
como que durante muchos años “el producto bancario ha sido el que mejor salida ha tenido”. Como continuación lamentó que en muchos casos se haya analizado “simplemente la rentabilidad”, sin estudiar “el precio de venta ni la ubicación, cuando sobre todo la ubicación es un factor fundamental en un inmueble terciario, especialmente en el destinado a retail”. Iñigo Galán se sumó a la opinión de que es “muy difícil encontrar un buen producto en rentabilidad para comprar en Andalucía”. “Salvo en las calles Larios de Málaga o Tetuán de Sevilla -aseveró-, es probable que el inversor tenga el local vacío. Para asumir ese riesgo, le interesa más comprarlo en Madrid o Barcelona, donde tiene una seguridad mucho mayor de mantenerlo alquilado”. José Antonio Pérez añadió que, ante la caída de los precios de los ac51
tivos, y con el mercado manteniendo o subiendo los alquileres, “las tasas de rentabilidad tienen que mejorar”. Concerniente a este tema, Ramiro Moreno aludió a la existencia de oportunidades reales de inversión, si bien “es necesario cambiar el concepto de la rentabilidad”. Ejemplificó el caso de un hipotético cliente que, con el inquilino actual “tiene una rentabilidad neta del 7%, pero quizás esa rentabilidad es provisional, mientras continúe teniendo a un magnifico inquilino, porque si la ubicación no es buena y mañana ese inquilino se marcha, el propietario tiene un auténtico problema”. “La verdadera rentabilidad -aseguróhay que buscarla en el recorrido que tiene el precio del metro cuadrado al que compro hoy para dentro de tres o cuatro años”. En este contexto, los presentes alabaron la capacidad y el mérito de Bogaris, entidad presidi-
da por Rodrigo Charlo -miembro del Consejo Asesor de Ai- al conseguir traer a Sevilla, a los terrenos de la promotora en el Higuerón Sur, junto a Pino Montano, a la multinacional norteamericana Costco. “Bogaris tuvo el acierto de presentarles un traje a medida que cuadró en sus planes y que se convirtió en la primera tienda de Costco en la Europa Continental, pese a que de inicio querían abrirla en Málaga”, comentó Alvaro Rojas.
Seguridad jurídica Otra cuestión de interés aludida durante el foro fue el de la seguridad jurídica proyectada por el sector inmobiliario. A este respecto, María Monasterio apuntó que “en España existe una ventaja con respecto a otros países que es, precisamente, la seguridad jurídica existente, que permite que se puedan realizar inversiones
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“Parece que desde fuera ven las oportunidades mucho antes que nosotros. Internacionalmente no cesan de mirarnos”
“Debemos defender lo nuestro, hablar bien de Andalucía, que tiene muchas cosas buenas para convertirla en el mejor destino para las inversiones”
en diferentes ámbitos y activos con la garantía jurídica y necesaria requerida en un Estado de Derecho”. No obstante lo anterior, puntualizó que “sí es necesario que a nivel urbanístico, especialmente en lo relativo a sectores de suelo y suelos en desarrollo, se aclaren los procedimientos y tramitaciones que les afectan y las irregularidades jurídicas que en determinadas épocas han afectado a diferentes zonas de Andalucía; algunos desarrollos de suelo y sectores se tienen que aclarar para permitir las inversiones sin dudas para el inversor”.
La tramitación urbanística José María Jiménez, asesor inmobiliario cua-
lificado de IPE, ponía sobre la mesa las dificultades con las que en no pocas ocasiones se topaba un proyecto de urbanización, que requieren de una tramitación excesivamente compleja y desproporcionada para el objeto de dicho proyecto: “Después de diez años de tramitación de un PGOU en un municipio, les llega a los técnicos un proyecto de urbanización, con la demanda encima de la mesa, y lo remiten otra vez a un informe de Costas, de Carreteras..., cuando para un proyecto de estas características no sería necesario pedir informes sectoriales nuevamente. Si desde Urbanismo entienden que hay que pedir otra vez esos informes, es inevitable. ¿Qué pensará ante esa situación
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el inversor?”, se preguntaba.
Vender mejor Andalucía Como cierre del diálogo, José Antonio Pérez ensalzó las virtudes de Andalucía: “Tenemos un clima envidiable. Todos nuestros pueblos tienen unas vistas magníficas, unas plazas en las que disfrutar, pero parece que desde fuera ven las oportunidades mucho antes que nosotros. De hecho, internacionalmente no cesan de mirarnos”, a lo que Ramiro Moreno añadió: “Debemos defender lo nuestro, hablar bien de Andalucía, que tiene muchas cosas buenas para convertirla en el mejor destino para las inversiones, tanto nacionales como internacionales”. Ai
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punto de vista
Ramón Pelayo
Abogado del Estado en excedencia. Socio director de Ramón C. Pelayo Abogados
La seguridad jurídica como motor de las inversiones inmobiliarias “La Junta de Andalucía tiene que hacer un esfuerzo por modificar todas aquellas normas o planes que haya que cambiar, con objeto de acelerar las inversiones en la región. Por ejemplo, es inaceptable que algunos PGOU lleven 12 o 13 años tramitándose, porque esto, a la postre, fomenta la corrupción”
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RAS muchos años de dura crisis, el inversor está regresando a la Costa del Sol motivado por unos precios extraordinariamente atractivos, que se suman a las virtudes tradicionales de este privilegiado enclave: su clima y sus buenas infraestructuras. Igualmente decisivos para atraer la inversión están siendo los esfuerzos que está haciendo el legislador por mejorar la normativa en los últimos años, con objeto de dar respuesta a la exigencia del inversor: conseguir seguridad jurídica. Cuando alguien sale de su país para invertir tiene que estar seguro de que invierte correctamente y que no va a tener problemas. ¿Cómo se
consigue seguridad jurídica en nuestro país? Contrariamente a lo que ocurre en los países anglosajones, que ofrecen una seguridad económica –a quien realiza una inversión inmobiliaria le garantizan, a través de una compañía de seguros o de un banco, que si se produce algún contratiempo o algún incumplimiento por parte del vendedor, el banco o la compañía de seguros se compromete a devolverle su dinero-, en España rige la seguridad jurídica. La inversión inmobiliaria ha de hacerse por los cauces jurídicos adecuados, fundamentalmente escritura pública que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. A partir de dicha inscripción, la adquisición es inatacable. Otro aspecto destacable de la seguridad jurídica es el urbanismo, en el sentido de que el inversor quiere estar seguro de que está compran54
do algo urbanísticamente legal, con todo tipo de permisos, licencias, etc., de manera que no se encuentre con problemas posteriores. Precisamente en Marbella los años de corrupción han tenido su caldo de cultivo en la inseguridad jurídica, motivada por el hecho de que esta ciudad tenía un Plan General del año 86 que estaba obsoleto, por lo que el ayuntamiento puso en marcha un nuevo Plan que la Junta de Andalucía aprobó en 5/6 partes; la sexta parte restante no se aprobó y la Junta, incomprensiblemente, ordenó que hasta que ésta no se modificara, no entrarían en vigor las 5/6 partes aprobadas. Como no había una norma clara por la que el inversor se pudiera regir, todo dependía de quién mandaba y, en consecuencia, se creó el caldo de cultivo perfecto para la aparición de casos de corrupción.
punto de vista
Recomendaciones Es necesario tener en cuenta una serie de recomendaciones en beneficio de la seguridad jurídica del inversor: 1º En primer lugar, es desaconsejable adquirir inmuebles mediante la compra de la sociedad titular de los mismos -algo que sucede con demasiada frecuencia y que puede acarrear consecuencias negativas-. Si alguien quiere comprar un inmueble, que lo compre directamente sin adquirir la sociedad titular del mismo porque si adquiere la sociedad pierde toda seguridad jurídica, al no contar con la protección del Registro de la Propiedad. Además, cuando a alguien le ofrecen adquirir una casa a través de la compra de una sociedad lo que subyace, en muchos de estos casos, es un fraude fiscal: que el vendedor no pague impuestos y el comprador probablemente tampoco, lo cual representa un riesgo enorme para el inversor, que se puede encontrar en el futuro con una inspección de Hacienda que detecte una cuota tributaria que, si sobrepasa los 120.000 euros, pueda llegar a ser delito fiscal. Por ello dicha vía no es en absoluto recomendable, y en los casos en que sea necesario comprar una sociedad para invertir, es imprescindible ponerse en manos de asesores especializados. 2º Otro tema importante es, precisamente, la correcta elección de los asesores, es decir, el inversor no debe ponerse en manos del primer asesor fiscal, abogado, etc., que
le presenten. Existe una corruptela, con la que hay que terminar, consistente en que, determinados profesionales ofrecen a intermediarios un porcentaje de sus honorarios para que les envíen clientes. Esta circunstancia -además de ser algo deontológicamente prohibido- implica un conflicto de intereses, porque al abogado le interesa mucho más ‘quedar bien’ con el agente que le envía clientela que con el propio cliente y este conflicto de intereses pone en peligro la seguridad de la inversión. 3º Por último, es necesario cambiar la actitud de los funcionarios de las Administraciones Públicas. Desgraciadamente, como consecuencia de los escándalos de los últimos años los funcionarios están un tanto temerosos y, ante la duda, responden sistemáticamente con un “no”, en vez de entender que su función es ayudar al administrado. Es inaceptable que cuando un inversor acude a la Administración se encuentre, de entrada, con una negativa. Al inversor hay que darle alternativas, explicarle los cauces y los procedimientos, pero no cerrarle todo camino a la inversión. Es decir, necesitamos una función pública constructiva, tanto por parte de los ayuntamientos como por parte de la comunidad autónoma. La tranquilidad del inversor, sustentada en todo lo anteriormente dicho, es lo que hay que perseguir en la Costa del Sol para fomentar las inversiones que ahora empiezan a despegar. 55
Más seguridad, más inversiones Es cierto que en la actualidad tenemos más seguridad jurídica que en el pasado, pero también lo es que se puede incrementar. La Junta de Andalucía tiene que hacer un esfuerzo por modificar todas aquellas normas o planes que haya que cambiar, con objeto de acelerar las inversiones en la región. Por ejemplo, es inaceptable que algunos PGOU lleven 12 o 13 años tramitándose, porque esto, a la postre, fomenta la corrupción. Los planes generales tienen que aprobarse en un plazo máximo de 2 o 3 años, y ahí la Junta de Andalucía tiene mucho que decir y hacer. Otra normativa que habría que flexibilizar es la relativa a los campos de golf, especialmente en lo que concierne a las viviendas asociadas a estas instalaciones. El golf es uno de los reclamos fundamentales de la Costa del Sol y bien tratado, aplicando criterios de sostenibilidad, representa un atractivo espectacular para el producto inmobiliario. En líneas generales, creo que la Junta de Andalucía está por la labor de crear grupos de expertos en diferentes ámbitos para ir marcando las directrices que ayuden a eliminar los obstáculos legales a una inversión segura. Si esto se consigue, unido a la recuperación económica que se avecina, pronto veremos, de nuevo, una Costa del Sol pujante, mucho más ordenada y selectiva en su desarrollo. Ai
la opinión
Los sectores tradicionales, básicos para la reactivación andaluza S
I bien son numerosas las actividades en las que actualmente destaca el tejido empresarial andaluz, el turismo y la industria agroalimentaria siguen erigiéndose como pilares básicos para la reactivación de la economía de Andalucía. El turismo, como atestiguan las cifras oficiales, está experimentando una tendencia alcista que le reafirma como el sector más fuerte y consolidado
de la región. El clima, la costa, las infraestructuras, el sistema sanitario y la gastronomía, unidos a productos tan atractivos como unos magníficos campos de golf, continúan siendo un reclamo para el visitante. Al propio tiempo, el peso de la industria agroalimentaria, donde la internacionalización y la innovación cada vez pujan con más solidez, también continúa sustentando
en gran medida al territorio andaluz. De forma complementaria, sectores como la biotecnología, el aeronáutico, el tecnológico o las energías renovables, están llamados a representar un protagonismo cada vez más estelar, especialmente por su capacidad de generar un empleo estable y de elevada calidad, tan necesario como urgente en la comunidad andaluza. Ai
¿Cuáles son las principales fortalezas de Andalucía para acometer su recuperación?
Rafael Rodríguez Bermúdez
Ricardo López Perona
Consejero de Turismo y Comercio Junta de Andalucía
Director gerente de AFCA
Andalucía contabilizó 22,5 millones de viajeros, 43 millones de pernoctaciones y 16.300 millones de euros en ingresos en 2013. Esta evolución confirma la importancia del turismo para la economía regional y la buena salud del destino, aunque no podemos caer en el triunfalismo. El objetivo para 2014 es consolidar la tendencia positiva, de forma que podamos salir definitivamente de la crisis. Para conseguirlo, apostamos por un marco de colaboración públicoprivado que nos permita diversificar productos, mejorar la calidad, fortalecer el tejido empresarial y generar más empleo.
Andalucía debe acometer su recuperación sobre tres pilares fundamentales relacionados con el sector exterior. El turismo, por las condiciones geográficas, culturales y climáticas que la hacen un destino único para los extranjeros y una fuente de inversión además en el sector inmobiliario y de construcción. La agricultura, por la calidad de los productos, la exportación de productos tempranos a otros países, y por la importancia que tiene para el medio rural en nuestra región. Y la industria, especialmente la vinculada al sector agroalimentario, por ser el sector que genera mejor empleo, de más calidad y más estable en un país.
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Francisco García Navas Consejero de Analistas Económicos de Andalucía
El turismo y el sector agroalimentario son dos de las actividades que han mostrado un mejor comportamiento durante la crisis, y constituyen dos importantes motores para el crecimiento. Hay otras actividades, como la aeronáutica o la biotecnología, que aunque de menor peso, suponen un alto valor añadido y, por tanto, una oportunidad para el desarrollo regional. Además, sigue siendo prioritario el impulso del sector industrial, sector que cuenta, en general, con una elevada productividad, y donde el empleo, de más cualificación, se muestra más estable.
la opinión
Felipe Romera
Presidente de la Red de Espacios Tecnológicos de Andalucía (RETA)
La recuperación pasa por una apuesta decidida por la innovación, la ciencia, por un modelo productivo basado en el conocimiento y por la internacionalización. Andalucía ha dado pasos importantes en este sentido, sentando las bases de un sistema regional de innovación en el que destaca una moderna red de espacios y agentes científico-tecnológicos, entre los que se encuentran los parques y centros tecnológicos. Tenemos sectores relevantes y bien posicionados como el TIC, el aeronáutico, la biotecnología o las renovables, así como la alta velocidad, para lo que contamos con el Centro de Tecnologías Ferroviarias, ubicado en Andalucía, y con otros sectores tradicionales que también apuestan por la I+D+i.
Alberto Yarte
Delegado de Iberdrola en Andalucía
Los sectores estratégicos que pueden ayudar a la recuperación económica de la región en un corto/medio plazo son principalmente el turismo y todo el entramado del sector servicios que se mueve en torno a él. Los datos que aportan
son positivos debido, entre otras razones, a la progresiva recuperación de la economía nacional, lo que hace que este mercado se esté recuperando. Pero lo que no podemos es basar nuestro crecimiento en un solo campo. Estamos en un momento óptimo para seguir desarrollando otros sectores de vital importancia en nuestra comunidad. La industria auxiliar y la agricultura tienen que ser tenidas en cuenta y para su supervivencia es fundamental la innovación. Hay que hacer grandes esfuerzos en el área de la I+D, sólo así nuestras empresas y cooperativas podrán ser competitivas.
Luis Sánchez Manzano Vicepresidente y consejero delegado de Sando
Andalucía tiene como fortaleza principal su entorno natural y su clima, que significan el principal reclamo, además hay otros, como son las infraestructuras del transporte y el sistema sanitario, los equipamientos deportivos -náuticos o de golf-, o la moneda común europea. No podemos olvidar otro factor coyuntural que ahora nos beneficia, y éste es nuestra estabilidad social y política que otros países de nuestro entorno han perdido en los últimos tiempos. Todos estos factores, junto al ajuste de precios, están ayudando poco a poco a que se vaya reduciendo el stock de viviendas acumulado durante los años de crisis.
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Y es que la actividad inmobiliaria de nuestra región va muy ligada a la inversión extranjera de turismo residencial o de personas mayores que deciden establecer su residencia en Andalucía para pasar su última etapa de vida.
Simón Chávarri Chavsa
Aunque parezca un tópico creo que la principal fortaleza de Andalucía, en estos momentos, es su atractivo turístico tanto residencial, como de verano. Andalucía ofrece, además de una buena calidad de vida, unas buenas infraestructuras de carreteras, aeropuertos, hoteles, hospitales, campos de golf, y precios económicos debido a la crisis con las bajadas de los inmuebles y de los salarios. En estos momentos están llegando inversiones importantes desde el exterior, para la compra de inmuebles de segunda residencia en costa. En segundo lugar como fortaleza de Andalucía, diría que es un gran stock de profesionales con formación universitaria, muy cualificado, y a salarios muy por debajo de los salarios medios europeos. Posiblemente tengamos la generación de jóvenes mejor preparada de nuestra historia. Ser capaz de aprovechar esta formación es un reto y una gran oportunidad. Empresas del sector tecnológico e industrial pueden verlo muy atractivo para sus centros de I+D si se les acompaña con algunos incentivos fiscales.
la opinión
Jaime Montaner Roselló Arquitecto. Demópolis Arquitectura e Ingeniería
Las principales fortalezas piden concentrar esfuerzos y recursos, pero sin abandonar la prestación de los servicios básicos y sociales que identifican a Andalucía. Es preciso que se intensifique el esfuerzo en los sectores productivos más relacionados con nuestra capacidad exportadora. Dentro de nuestras posiciones de liderazgo internacional se encuentra la industria agroalimentaria andaluza que, a pesar de los últimos movimientos societarios, debe seguir siendo una actividad clave por su capacidad de empleo y de innovación e industrialización experimentada durante varias décadas. La fortaleza de este sector debe ampliarse mediante el apoyo a las Cajas Rurales, aunque ‘la guerra entre las cajas rurales’ está servida y se presume su bancarización. Otra fortaleza económica ya consolidada después de varios lustros de esfuerzo empresarial y apoyos públicos, es el sector de la industria y los servicios aeronáuticos. También merece, como sector maduro, líder y fuerte, el apoyo continuado al turismo, así como la recuperación contenida del sector inmobiliario y el apoyo a la construcción sostenible.
Damien Marantelli Consejero delegado de Cobre las Cruces
Si tenemos en cuenta lo que dicen los expertos en economía, 2014 mejorará a 2013. Y es en este año cuando el ciclo económico debe empezar su tendencia creciente. Somos moderadamente optimistas y creemos que Andalucía experimentará una ligera recuperación, que podría concretarse en un dato de crecimiento cercano al 0,5%. Debemos aspirar a lograr un crecimiento similar o superior al de otras regiones, nunca por debajo. En este sentido una de las fortalezas principales está relacionada, precisamente, con la disponibilidad de recursos minerales metálicos. Andalucía posee una ventaja competitiva con otras zonas del mundo, al tener un subsuelo, especialmente en el área denominada Faja Pirítica Ibérica, rico en materias primas que actualmente son muy demandadas por el mercado. Desperdiciar esta oportunidad no sería razonable. Se están dando pasos importantes, como lo demuestra que dos compañías mineras están operando con éxito en la zona. Es importante que se agilicen los trámites para que otras empresas que ya tienen proyectos en Andalucía sean pronto una realidad.
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Pedro Noriega Pérez
Director general de SODINUR Consultores
Al margen de la maraña legislativa y burocrática que dificulta el emprendimiento y el desarrollo económico en Andalucía, creo que la composición demográfica de la población nos otorga importantes ventajas de futuro, frente a otras áreas de nuestro entorno, ya que la coloca como la mayor y más joven bolsa de capital humano, el más importante recurso para afrontar una etapa de crecimiento. El nivel de infraestructuras de transporte terrestre y portuario, junto con su situación estratégica como puerta de Europa, la convierten en un enclave logístico único para servir de plataforma para abordar nuevos mercados emergentes.
Mikel Echavarren
Consejero delegado de Irea
Su principal fortaleza es un sector turístico muy competitivo, aunque necesitado de una renovación hotelera. Como ventajas comparativas de la región en esta actividad destacaría sus buenas infraestructuras de transporte y servicios, además de unos costes salariales menores a la media nacional. Contar con un sistema financiero más eficiente que el existente antes de la crisis, integrado en grandes grupos bancarios, será igualmente decisivo. Por último destacaría como factores también determinantes el progresivo crecimiento de las exportaciones de productos y la excelente red de puertos existente.
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Contraluces en la construcción El pasado año se hablaba de 2014 como el año de la recuperación. Pero ¿qué ha quedado de todos esos presagios de posibles brotes verdes? Más allá de una recuperación rotunda la realidad apunta más a una leve estabilización del mercado, que poco a poco frena su caída y parece comenzar a levantar cabeza.
Elena Segura
Fotos: archivo Ai
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ODAS las empresas están a la espera de un cambio de tendencia que traiga cierta estabilidad al mercado inmobiliario y por extensión, a su balance de resultados. Pero la crisis ha sido tan profunda que a la iniciativa privada le resulta harto difícil dominar a un mercado que se ha desbocado. Desde el sector se clama una mayor implicación de la Administración Pública, que facilite la recuperación de un sector tan importante para la economía como el constructor, y tome las riendas de la situación. Pero esta ayuda no termina de ser lo sufi-
cientemente sólida. Existen luces y sombras a este respecto.
Luces y sombras Por un lado, el Gobierno central ha prorrogado la moratoria contable que exime a las inmobiliarias de computar las pérdidas que se derivan de la depreciación de los activos, según anunciaba a finales de marzo el subsecretario de Economía, Miguel Temboury. Durante los últimos años, en los que la crisis ha azotado de forma más violenta al sector, muchas empresas se han salvado de la quiebra gracias a esta medida, ya que no han tenido que reforzar su capital pese a las pérdidas sufridas por el deterioro del valor
de sus activos. Pero la luz se puede apagar pronto y convertirse en sombra, porque de otro lado, aunque esta moratoria ahora se prorroga, lo hace con visos de no continuar para el próximo ejercicio. También ha sido un balón de oxígeno para el sector privado el Plan de Pago a Proveedores, que ha dado liquidez a muchas empresas, pero el hecho de que las compañías hayan tenido que renunciar a los intereses de las cantidades adeudadas, como se indica desde la patronal, junto con el hecho de que algunos organismos, como ciertas Consejerías, no están aún al día en el pago de sus deudas, ensombrece también esta medida. 60
Dos planes para un mismo objetivo Otra de las sombras que proyectan las administraciones es la inseguridad jurídica. De hecho, una de las llamadas de atención más recientes por parte de los empresarios ha sido la referente a los planes que se promueven desde la Administración autonómica. Existen dos líneas paralelas, que se solapan y confunden a la iniciativa privada, por un lado la que promueve el PSOE a través de la Mesa de la Construcción Sostenible, liderada por Susana Díaz, y por otro, la que impulsa IU, a través de la Consejería de Fomento de Elena Cortés, con el Plan Marco de Vivienda. Para ello
análisis
“Desde el sector se clama una mayor se cuenta con los fondos europeos, pero será difícil encarrilarlos en dos direcciones, porque no parece que pueda estar bien visto en Europa duplicar la inversión para dos objetivos muy similiares. Luces y sombras por tanto, en casi todas las iniciativas que provienen de las distintas administraciones. En el caso de las licitaciones ocurre algo parecido. Si bien el Gobierno central y las administraciones locales han realizado un mayor esfuerzo inversor en 2013, en el caso de la Administración autonómica las licitaciones han sufrido un nuevo descenso. Así se refleja de los datos facilitados por la Asociación de Promotores de Córdoba, en los que se evidencia la caída interanual de las inversiones de la Junta de Andalucía, especialmente en las provincias de Sevilla y Córdoba, donde el descenso ha rondado el 40%, siendo Almería, Cádiz y Málaga las únicas beneficiadas con un aumento de inversión. En lo que respecta a las cifras del Gobierno Central, las provincias en las que se han centrado la mayor parte de las inver-
siones han sido Córdoba y Málaga y en cuanto a la Administración local destaca de nuevo Córdoba. En el cómputo general destaca Málaga, que ha duplicado ampliamente su inversión en 2013 mientras que en el extremo opuesto se sitúan Sevilla y especialmente Jaén, con valores negativos. Con todos estos datos es fácil deducir que, por lo general, la construcción sigue a la baja, si bien durante 2013, la contracción se ha moderado respecto a ejercicios precedentes, lo que hace pensar que 2014 podría marcar un cambio de tendencia. Algunos indicadores hacen pensar que algo podría estar cambiando. En este sentido, cabe destacar un ligero repunte en la inversión en infraestructuras, sobre todo debido al mayor esfuerzo mencionado del Gobierno central, que incrementaba en un 46,5% su volumen de licitación respecto a 2012. La superficie visada para uso comercial también ha aumentado, lo que contrasta con el resto, sobre todo la de uso industrial, que ha descendido más de un 30%. Respecto a la vivienda, 61
implicación de la Administración Pública que facilite su recuperación”
es difícil hacer una valoración objetiva, teniendo en cuenta que los incentivos fiscales que el Gobierno aplicó durante los anteriores ejercicios hacen que la comparación con 2013, cuando no hubo ningún tipo de incentivo para la compra de vivienda nueva o usada, sea siempre desfavorable. Mientras no se vuelva a incentivar la compra, la mayoría de los compradores seguirán a la espera. Según la Asociación de Empresarios de la Construcción de Córdoba, “la reactivación de la edificación residencial va a depender del ritmo de recu-
peración del empleo, de la estabilidad y saneamiento del sector financiero, así como de la evolución del proceso para reorientar la actividad hacia el alquiler”
El baile de cifras A estos datos sobre vivienda, que como se ha apuntado no pueden ser objetivos, se une el baile de cifras cuando se trata de hablar del stock de viviendas en España. El Ministerio de Fomento estima que en el año 2009 había un stock de vivienda nueva en el país de unas 688.000 viviendas, Cata-
Transmisiones de viviendas en Andalucía
Fuente: Informe de la Asociación de Empresarios de la Construcción de Córdoba
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“El Gobierno central y las administraciones lunya Caixa de 918.800 y el Servicio de Estudios del BBVA de 1,1 millones. El otro aspecto que centra el debate en el sector gira en torno a los precios. ¿Seguirá bajando el precio de la vivienda? Parece que todo apunta a una cierta estabilización, si bien es cierto que tras una crisis como la padecida, las recuperaciones no son milagrosas, y los precios no repuntarán de forma brusca. Por lo tanto los expertos coinciden en que más que una sonada recuperación el mercado de la vivienda va a vivir
locales han realizado un mayor esfuerzo inversor en 2013”
un suave y lento reajuste hasta que el valor de los inmuebles se estabilice. Actualmente existe lo que se viene a denominar una “demanda retenida” que está esperando algún signo de confianza para entrar en el mercado. Mientras tanto, el mercado busca sus pretendientes en otros nichos.
Las 10 claves de futuro para el sector Las previsiones que realiza la patronal apuntan algunas de las claves que marcarán el futuro del sector inmobiliario y de la construcción en Andalucía: 1.- El PIB puede experimentar un crecimiento del 1,2 por ciento en 2014. 2.- A finales de 2014 puede haber una recuperación del mercado laboral con una posible creación neta de empleo. 3.- Hasta 2015 no se afianzará el crecimiento de la actividad económica. 4.- En 2014 la inflación media se podría situar en el 0,4 por ciento, en función de los precios de la energía. 5.- El sector de la construcción registrará un menor ritmo de deterioro, estimándose una contracción de la actividad del -0,6 por ciento. 6.- La reactivación de la edificación residencial va a depender del ritmo de recuperación del empleo, de la estabilidad y saneamiento del sector financiero, así como de la evolución del proceso para reorientar la actividad hacia el alquiler. 7.- El futuro de la obra civil está vinculado a los objetivos de reducción del déficit público. 8.- Las inversiones del Estado para Andalucía en 2014 en materia de infraestructuras están cifradas en 943 millones de euros, lo que supone un incremento del 12,80 por ciento 9.- Las inversiones contempladas por la Junta de Andalucía para 2014 en materia de infraestructuras han experimentado de nuevo un descenso. 10.- Las corporaciones locales andaluzas cifran su inversión media entre el 2 y el 3 por ciento de los presupuestos consolidados, un porcentaje insuficiente para que se traduzca en creación de empleo neto.
El papel de los fondos Y dentro de todo el abanico de posibilidades, las más potentes han resultado ser los fondos de inversión. Esta tendencia
“La reactivación de la edificación residencial va a depender del ritmo de recuperación del empleo” Licitación pública en Andalucía por agente contratante
Fuente: Informe de la Asociación de Empresarios de la Construcción de Córdoba
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Hablamos con... Emilio Corbacho Domínguez
“España es el segundo país con
Secretario General FAEC y FADECO
las mejores oportunidades para invertir en el sector inmobiliario” la reafirma la consultora KPMG, que afirma en un informe sobre fondos de inversión, que España es el segundo país con las mejores oportunidades para invertir en el sector inmobiliario, sólo por detrás de Alemania. Desde KPMG apuntan que “la mayor estabilidad económica, la mejora en el acceso a la financiación y el desarrollo del mercado de capitales” han creado las condiciones “óptimas” para que los inversores recuperen la confianza en el sector inmobiliario y tomen decisiones para asegurar retornos. Además, según el Banco de España la inversión de los extranjeros en inmuebles en España repuntó en 2013 por cuarto año consecutivo hasta contabilizar 6.453 millones de euros, el mayor importe registrado en los últimos nueve años y el 16 % más que un año antes. Parece que el mercado español se presenta como una excelente oportunidad para poder comprar a buen precio y vender más tarde.
El mercado nacional, estancado Existe un contraste entre el incremento de los fondos que destinaron los ciudadanos extranjeros a la adquisición de viviendas en España y el continuo retroceso de las inversiones de los españoles en inmuebles fuera de nuestras fronteras. A cierre de 2013, la cantidad desembolsada se situó en 355 millones, la cifra más baja desde hace doce años. Por tanto, los extranjeros están claramente en el punto de mira de las inmobiliarias. Eso sí, suelen ser extranjeros ya asentados en España los que deciden hacerse con una vivienda en propiedad. La compra de viviendas por parte de foráneos no ha parado de aumentar desde 2010 pero las cifras están muy lejos de las registradas en pleno boom inmobiliario. Harán falta mayores incentivos, como el puesto en marcha sobre el permiso de residencia que se facilita por compras de viviendas por valor de más de 500.000 euros, para lograr ese efecto llamada tan deseado. Ai 63
Posible cambio de tendencia en el sector inmobiliario y constructor durante 2014. Por muy optimista que se quiera ser, sería exagerado afirmar con rotundidad que en este año 2014 se aprecia, en Andalucía, un cambio de tendencia en el sector inmobiliario cuando no tenemos Plan de Vivienda, pues el anterior concluyó el 31 de diciembre de 2012 y el nuevo Plan Marco aún se elabora, cuando del anterior Plan se adeudan un importante número de subvenciones, sin recibirse respuesta de la Administración Andaluza, cuando la financiación no fluye adecuadamente, … Hablar de cambio de tendencia está más entre el voluntarismo y la ignorancia. Es cierto que hay repuntes, incluso en las ventas y en los precios de las viviendas, pero son muy limitados, muy puntuales y muy locales. El Plan de Choque, llamemos así al que concluirá el 31.06.2015, puede ser un elemento positivo que está enfocado fundamentalmente a la rehabilitación energética y, diríamos que
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Hablamos con...
solo colateralmente, a la rehabilitación edificatoria, pero ni por cuantía, 200 millones de euros, ni por su límite temporal, tiene la suficiente fuerza como para impulsar un cambio de tendencia. En resumen, dicho llanamente, no estamos peor pero se dista mucho de estar bien. Viabilidad/dificultad de la internacionalización de las empresas andaluzas del sector. Una salida del sector de la construcción es la Internacionalización de las empresas, pero sería oportuno distinguir entre una internacionalización a la que se va como crecimiento natural de expansión de otra que se presente como “tabla de salvación” de empresas con problemas. El posicionamiento es diferente y también las posibilidades de éxito, porque internacionalizar está lleno de dificultades y éstas se afrontan de modo distinto en un caso u otro. Es cierto que nuestras grandes empresas constructoras están concurriendo a importantes licitaciones en muchos lugares del mundo donde dejan bien alto la solvencia técnica y su capacitación, elevando lo que hoy se denomina “marca España” a lugares de podio, pero son pocas estas empresas y, por tanto, no puede hablarse de una situación general. En el sector inmobiliario podría decirse que hay una Internacionalización al revés, se quiere decir que aumenta el número de extranjeros que adquieren viviendas en España, lo que resulta positivo no solo porque absorben parte del estocaje, sino porque suponen un constante consumo que afecta no ya al sector inmobiliario sino a muchos otros: alimentación, restauración, luz, agua, impuestos reales, etc. Valoración sobre la rehabilitación energética como vía para la transformación futura del sector. El concepto de rehabilitación es tan amplio que cabría decir que en él cabe todo y, en este senti-
do, la rehabilitación energética es un elemento en la transformación del sector inmobiliario y de la construcción. Negar que nuestro parque de viviendas, obsoleto en un cierto porcentaje, tiene que incorporar en su rehabilitación la eficiencia energética, su ahorro y, en definitiva, las nuevas tecnologías, sería ir contra el signo de los tiempos. Ahora bien, con eso no se agota la rehabilitación por mucho que por ahí vayan los vientos de Europa y sus fondos, porque hay una rehabilitación que llamaremos” tradicional” y que nos acerca a la infravivienda, que tenemos que hacer desaparecer de nuestro país y que, lamentablemente, todavía es abundante: casas sin servicios sanitarios que comparten multitud de vecinos, casas con cocinas comunitarias,… y eso también es rehabilitación , por no hablar de tejados que se llueven, de carencia de ascensores o de falta de elementos para personas discapacitadas. En su opinión, ¿la crisis ha afectado más a las pequeñas inmobiliarias o a las grandes empresas cotizadas? Como la crisis ha sido un “tsunami”, ha afectado a todos y enfocar en las grandes o pequeñas sus consecuencias, es dividir y equivocarse. Mejor sería decir que el temporal se ha capeado mejor según las circunstancias en que la crisis llegó a esa empresa concreta, cualquiera que sea el volumen de su negocio y aquí, sin negar que pudo jugar la prudencia, también hay que afirmar que la suerte jugó lo suyo. ¿Ha sido efectivo el plan de pago a proveedores realizado desde la Administración? Absolutamente, si bien hay deudas pendientes, no sólo porque no cubrió la totalidad por cuestión de plazo, sino porque no todas las deudas entraron en el Plan. Sirva de ejemplo lo apuntado anteriormente con relación a las subvenciones del Plan Concertado. 64
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Hablamos con... José Prado Seseña Presidente de la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga
Posible cambio de tendencia en el sector inmobiliario y constructor durante 2014. Desgraciadamente el sector de la construcción y de la promoción inmobiliaria aún no ha abandonado los números rojos. Esperamos que este año 2014 sea el comienzo de una lenta recuperación que tenga su punta de lanza en la rehabilitación de inmuebles, es decir, en la iniciativa privada, dado que la cada vez más reducida inversión pública se está mostrando absolutamente insuficiente para lograr la tan deseada reactivación y la puesta en marcha de nuevos proyectos inmobiliarios, aunque empiezan a producirse, a día de hoy está muy limitada por la falta de financiación y el alto stock existente. Viabilidad/dificultad de la internacionalización de las empresas andaluzas del sector. La exportación se ha convertido en la tabla de salvación de muchísimas empresas. Sin embargo, en el sector de la construcción, salir al exterior sólo permite paliar en parte la crisis del mercado interior, pues la competencia a nivel internacional es muy alta, los márgenes son tremendamente ajustados y no es sostenible, a largo plazo, hacer depender la viabilidad de las empresas, sobre todo de las PYMES, de las proyectos ejecutados en el exterior. Siendo cierto que es necesaria la recuperación del mercado nacional, consideramos muy positivo el posicionamiento exterior de nuestras empresas, sobre todo en un mercado cada vez más global. Valoración sobre la rehabilitación energética como vía para la transformación futura del sector. Necesariamente hay que hacer una valoración muy positiva, como no puede ser de otro modo. En Andalucía cerca de un 60% del total de viviendas fueron construidas antes de 1980 y, aunque en dicha época existían legislaciones incipientes en referencia a la mejora energética, hay un gran margen de mejora a través de su rehabilitación. En este sentido, es de justicia reconocer 65
que el Plan de Construcción Sostenible aprobado recientemente por la Junta de Andalucía, aunque dotado de un presupuesto insuficiente, representa un rayo de esperanza, pues la crisis se ha llevado por delante la ilusión de un sector económico que llegó a representar un 18% del PIB nacional, y que en la actualidad no llega al 8%, destruyéndose por el camino más del 60% de los afiliaciones que aportaba a la Seguridad Social. En su opinión, ¿la crisis ha afectado más a las pequeñas inmobiliarias o a las grandes empresas cotizadas? Sin lugar a dudas a las pequeñas inmobiliarias, muchísimas de las cuales se han visto forzadas al cierre por la presión de los acreedores; los mismos acreedores que a las grandes empresas cotizadas han concedido aplazamientos y refinanciaciones. Con seguridad podemos afirmar que la mayor parte de los activos inmobiliarios de los bancos y cajas de ahorro son el resultado de la quiebra de las pequeñas inmobiliarias a las que concedieron créditos y a los que la gravedad de la crisis que nos afecta ha imposibilitado hacer frente a sus obligaciones financieras. ¿Ha sido efectivo el plan de pago a proveedores realizado desde la Administración? Desde la óptica empresarial puede que haya sido una de las medidas más importantes de esta legislatura, al dotar de liquidez a innumerables empresas acreedoras de créditos contra la Administración cuyo pago había sido, en muchísimas ocasiones, largamente demorado. De esta forma las empresas se habían ido convirtiendo en las verdaderas financiadoras de las obras y de los servicios públicos. No obstante, no todo han sido luces en el Plan de Pago a Proveedores, pues la obligatoriedad de la renuncia a los intereses de las cantidades adeudadas por parte de las empresas que se acogieron al Plan ha causado un profundo malestar en el sector constructor, que probablemente era uno de los mayores titulares de deuda. La exigencia de renuncia a los intereses debió haber llevado aparejada la exigencia de responsabilidad para los responsables del impago en plazo de las deudas.
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Hablamos con... Francisco Martínez Cañavate Secretario general ACP de Granada
Posible cambio de tendencia en el sector inmobiliario y constructor durante 2014. Las empresas andaluzas están ilusionadas en la consolidación del cambio de tendencia en el sector de la construcción, eso sí, se hace necesario que las Administraciones Autonómica y Central retomen la senda de la inversión pública, es prioritario invertir en conservación y mantenimiento de las infraestructuras existentes, avanzar los corredores ferroviarios y ejecutar las depuradoras andaluzas. Viabilidad/dificultad de la internacionalización de las empresas andaluzas del sector. Las dificultades para internacionalizar nuestras empresas son importantes, en muchos casos el tamaño no permite que ciertas empresas inicien el proceso. En otros casos, mucho más viables en cuanto a tamaño, son la inversión y los plazos los que ralentizan la actividad en el exterior. Sin embargo son decenas de empresas andaluzas las que han conseguido hacerse hueco en países latinoamericanos, africanos y europeos. La experiencia y la forma de ejecutar las obras son dos puntales importantes para nuestras empresas. Valoración sobre la rehabilitación energética como vía para la transformación futura del sector. ACP Granada aplaude el Decreto de Construcción Sostenible de la Junta de Andalucía, ya que es una iniciativa positiva y es el primer gesto hacia el sector en muchos años. Sin embargo a la vista de las actuaciones incorporadas a este Decreto Ley, el mismo afecta a la construcción de un modo muy tangencial, siendo otras actividades como las instaladoras o ciertas industrias, las más favorecidas por el mismo. Entendemos que en materia de rehabilitación hay muchísimo trabajo por hacer, pero lamentablemente no se queda sólo en actuaciones de tipo energético, sino que va mucho más allá. Los centros históricos de la mayor parte de las capitales de pro-
vincia andaluzas tienen necesidades de rehabilitaciones intensivas y profundas que por el momento no están siendo abordadas. En su opinión, ¿la crisis ha afectado más a las pequeñas inmobiliarias o a las grandes empresas cotizadas? Sin duda la carencia de financiación ha afectado con mayor inmediatez a las pequeñas inmobiliarias que se vieron estranguladas por el sistema durante los años 2008-2010. Desde entonces el acceso al crédito ha sido imposible y la posibilidad de vender producto terminado se ha reducido mucho ante la competencia de entidades financieras, que se han convertido en grandes inmobiliarias con el valor añadido de poder ofrecer financiación hipotecaria a determinados clientes. ¿Ha sido efectivo el plan de pago a proveedores realizado desde la Administración? El plan de pago a proveedores ha sido una iniciativa muy positiva para el tejido productivo andaluz. El mismo ha sido muy efectivo en ayuntamientos y diputaciones, teniendo tratamiento desigual en las diferentes consejerías de la Junta de Andalucía. Lamentamos que la Junta de Andalucía no haya sido capaz de aprovechar estos mecanismos excepcionales para ponerse al día de la deuda contraída durante años. Así, el criterio de algunas empresas públicas ha dinamitado el plan al no incluir las liquidaciones de obra, no poner encima de la mesa todos los expedientes pendientes y no aflorar toda la realidad de la deuda existente. Confiamos que las distintas administraciones liciten y ejecuten obra exclusivamente cuando tengan garantizado el pago de las mismas. La carencia de consignación presupuestaría y la falta de liquidez de las administraciones han convertido a las empresas proveedoras en financieras de la Administración, cuestión insostenible y que no debe seguir produciéndose. 66
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Hablamos con... Francisco Carmona Castejón Secretario general de la Asociación de Empresarios de la Construcción de Córdoba Sin duda se trata de un segmento de la actividad que va a adquirir a corto y medio plazo bastante pujanza, ya que los recursos presupuestarios comprometidos en el nuevo marco financiero comunitario van a destinarse prioritariamente a impulsar este tipo de actuaciones. En este sentido, cabe esperar que surja un tejido empresarial especializado, y un capital humano con una elevada cualificación profesional, lo que se traducirá en una mejora de la competitividad y de la productividad.
Posible cambio de tendencia en el sector inmobiliario y constructor durante 2014. Todo apunta a que el comportamiento del sector inmobiliario en la zona del litoral andaluz va a mantener en 2014 la misma tendencia que se inició a partir del segundo semestre de 2013, ya que la baja rentabilidad de la renta fija va a favorecer el interés de los fondos de inversión y de las sociedades de capital riesgo en adquirir activos inmobiliarios cuyo valor constituye una gran oportunidad. Por otra parte, la demanda de ciudadanos extranjeros va a ser creciente ante el inminente ajuste de los precios. En cuanto a la evolución del sector en las ciudades de interior, el ritmo va a depender de cómo se comporte el empleo y del mayor o menor grado de disponibilidad de crédito, ya que se trata de un mercado muy dependiente de la demanda interna.
En su opinión, ¿la crisis ha afectado más a las pequeñas inmobiliarias o a las grandes empresas cotizadas? Resulta incuestionable que las medidas legislativas aprobadas para evitar el riesgo de que empresas consideradas viables puedan entrar en liquidación, no tienen como destinatarias a las pequeñas y medianas empresas. Digamos que el discurso político en defensa de las pymes no se corresponde para nada con los hechos, por lo que es lógico el desafecto y el malestar que se constata hacia la clase política.
Viabilidad/dificultad de la internacionalización de las empresas andaluzas del sector. Aparte de que la internacionalización de las empresas de construcción presenta unas características que difieren de las que son comunes en los demás sectores de actividad, se trata de un proceso forzado que deriva del colapso del sistema financiero y su incidencia sobre la edificación residencial, y de la brutal caída de la inversión pública. Es decir, se trata de una alternativa a la que se han visto abocadas las pequeñas y medianas empresas andaluzas del sector, sin disponer además de las ayudas y los soportes adecuados, y sin el respaldo institucional que por el contrario está prestándose a otras, lo que constituye una heroicidad. En todo caso, las experiencias de las que se tiene constancia revelan la conveniencia de buscar fórmulas de colaboración y de cooperación que permitan optimizar los esfuerzos.
¿Ha sido efectivo el plan de pago a proveedores realizado desde la Administración? Quizás sea la medida más importante adoptada por el Gobierno. Sin embargo, conviene no olvidar que las facturas emitidas a partir de junio de 2013 siguen sin abonarse con la regularidad que exige la ley, o, lo que es lo mismo, las administraciones públicas siguen incumpliendo sus obligaciones de pago, colocando de nuevo a las empresas en una situación muy comprometida. Por otra parte, sigue sin solucionarse el problema de determinadas obras ejecutadas, cuyo pago exige la previa tramitación de un expediente administrativo para su reconocimiento; deuda que quiere mantenerse “encubierta” por la incidencia que pudiera tener sobre el déficit público.
Valoración sobre la rehabilitación energética como vía para la transformación futura del sector. 67
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El gas natural en el sector hotelero
Redacción Ai
Fotos: Archivo Ai
S
ATISFACER la demanda térmica de los edificios hoteleros representa un porcentaje muy importante de los costes a los que tienen que hacer frente las empresas de este sector. Por ese motivo, una buena gestión energética, basada en el ahorro y en la eficiencia, es un factor esencial de competitividad. Los ahorros deseados se obtienen mediante la unión de dos factores: escoger como fuente de energía aquella de menor coste económico y selec-
cionar tecnologías de alta eficiencia que reduzcan la cantidad de energía necesaria para satisfacer la demanda. En este aspecto, el gas natural se presenta como un gran aliado para mejorar la eficiencia energética y el ahorro económico de los hoteles. Por una parte, su coste unitario es el menor de las energías convencionales, representando ahorros del 35 al 45% sobre el propano y el gasóleo-C y de más del 50% sobre la energía
eléctrica, todo ello sobre cada kWh consumido. Además, existen tecnologías que utilizan gas natural como principal fuente de alimentación, lo que aumenta la eficiencia, como las calderas de condensación, para los servicios de agua caliente y de calefacción. Los ahorros en consumo de energía son del 15% al 25% sobre el de calderas convencionales. También el servicio de refrigeración puede ser cubierto con bombas de calor a gas natural, que 68
además de frío pueden cubrir también el servicio de calefacción, aprovechando el calor residual de los motores que incluyen, para poder abastecer, en todo o en parte, el agua caliente sanitaria de un modo gratuito. Pero, el paso más reciente en las tecnologías disponibles es la implementación de equipos de cogeneración en los edificios, que producen energía eléctrica y calor simultáneamente, llevando al máximo la eficiencia energética y económica.
energía
Gas Natural y el sector hotelero andaluz
la factura energética de los establecimientos gracias al uso de gas natural. Además, todos los hoteles que lo deseen pueden solicitar un estudio de viabilidad para transformar sus instalaciones y realizar una comparativa económica y medioambiental entre el gas natural y el combustible que usen habitualmente. Ai
El sector turístico es, sin duda, una de las columnas vertebrales de la economía andaluza. Por ese motivo, se ha convertido en uno de las prioridades de desarrollo para Gas Natural. Zonas como la costa de la Luz en Huelva, la costa del Sol en Málaga y la costa almeriense son, a día de hoy, prioritarias para la compañía energética en el desarrollo de estrategias y servicios que permitan al sector hotelero mejorar su eficiencia energética y reducir costes en su consumo. Actualmente, en estas zonas más de 60 hoteles cuentan con suministro de gas natural para sus instalaciones, lo que les ha permitido mejorar su rendimiento, mejorar de su competitividad y sustituir equipos antiguos por otros nuevos de alto rendimiento. Gas Natural Andalucía está presente en casi 90 municipios de la región y a cierre de 2013 contaba con 395.900 puntos de suministro, lo que supone que casi 1,2 millones de andaluces ya tienen acceso a esta energía. La compañía, que invirtió 37,7 millones de euros el pasado ejercicio, cuenta con a una red de distribución que supera los 4.900 kilómetros.
“El uso del gas natural permite cumplir el doble reto de ahorro energético y económico que buscan los hoteles, además de proteger el medio ambiente”
En Andalucía más de 60 hoteles de la costa usan gas natural para sus instalaciones
El uso del gas natural permite cumplir el doble reto de ahorro energético y económico que buscan los hoteles. Además, protege el medio ambiente, puesto que reduce las emisiones de CO2 y es el mejor complemento de energías renovables como la energía solar térmica. Teniendo en cuenta todo esto, y sabiendo de la necesidad de reducción
de costes, Gas Natural está proponiendo a los hoteles soluciones a sus necesidades que permitan una mejora de los servicios que ofrecen los hoteles. Prueba de este compromiso es el acuerdo firmado a finales de 2013 entre la multinacional energética y la Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (CEHAT), que tiene como principal objetivo reducir 69
Existen tecnologías que utilizan gas natural como principal fuente de alimentación, lo que aumenta la eficiencia, como las calderas de condensación
infraestructuras
La inversión en obra pública en Andalucía continúa en niveles poco esperanzadores
Durante el ejercicio 2013, las adjudicaciones apenas crecieron un 12% respecto a 2012, una subida a todas luces insuficiente para la recuperación del empleo en la construcción. Desde 2010, fecha en la que la crisis comenzó a golpear de forma severa al sector de la obra pública, han desaparecido el 37% de las constructoras e ingenierías y se han destruido 360.000 puestos de trabajo en Andalucía. Sonia Mora Redacción Ai
E
L pasado ejercicio, las inversiones en infraestructuras de todas las administraciones públicas alcanzaron los 992,9 millones de euros, frente a los 890,1 de 2012, según se desprende del Informe de adjudicaciones en Andalucía 2013,
publicado por el Círculo de Empresas Andaluzas de la Construcción, Consultoría y Obra Pública (CEACOP). Esta cifra, que representa el 20% de lo adjudicado en 2009, cuando el esfuerzo inversor público llegó a los 4.566,5 millones de euros,
mantiene al sector en una situación muy precaria, un sector al que un lustro de continuos recortes ha dejado “devastado en términos de actividad, de empleo y de empresas”, asegura el presidente de CEACOP, Francisco Fernández Olmo.
Comparativa anual general de adjudicaciones 2001-2013 AÑO 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Empresas andaluzas 499.556.225 € 36,6% 816.042.242 € 28,9% 909.431.262 € 39,3% 1.070.411.278 € 33,3% 1.187.084.259 € 37,9% 1.836.179.256 € 44,4% 1.795.086.437 € 38,7% 1.644.387.155 € 41,5% 2.072.280.166 € 45,4% 1.370.199.542 € 48,4% 800.298.415 € 52,8% 419.347.609 € 47,1% 431.640.397 € 43,5%
EMPRESAS NO ANDALUZAS 863.587.357 € 63,4% 2.007.581.240 € 71,1% 1.405.917.459 € 60,7% 2.143.267.224 € 66,7% 1.948.207.999 € 62,1% 2.296.758.860 € 55,6% 2.844.918.251 € 61,3% 2.319.944.226 € 58,5% 54,6% 2.494.293.582 € 1.459.542.652 € 51,6% 714.494.243 € 47,2% 470.839.217 € 52,9% 561.316.228 € 56,5%
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TOTAL ADJUDICADO 1.363.143.582 € 2.823.623.482 € 2.315.348.721 € 3.213.678.502 € 3.135.292.258 € 4.132.938.116 € 4.640.004.688 € 3.964.331.381 € 4.566.573.748 € 2.829.742.194 € 1.514.792.658 € 890.186.826 € 992.956.625 €
En los últimos cinco años se han perdido en Andalucía más de 360.000 empleos de la construcción. El tejido productivo también se ha visto significativamente dañado con la desaparición del 37% de las constructoras e ingenierías desde el inicio de la crisis. Regresando a las cifras de adjudicación de 2013, el mayor peso de este volumen de contrataciones ha venido de la mano del Gobierno central, que ha adjudicado obras por valor de 354,1 millones de euros (un 35,7% del total). Los ayuntamientos se colocan en
infraestructuras EVOLUCIÓN ADJUDICACIÓN EN LA COMUNIDAD ANDALUZA
ADJUDICACIONES 2001-2013
Evolución de adjudicaciones en la comunidad andaluza 2001-2013 AÑO 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
GOBIERNO CENTRAL 849.704.192 € 1.603.170.492 € 1.105.610.482 € 1.648.108.463 € 1.338.493.442 € 1.610.270.694 € 2.233.617.543 € 1.452.738.050 € 1.537.501.505 €
2010 2011 2012 2013
JUNTA DE ANDALUCÍA 315.734.448 € 746.976.706 € 851.049.546 € 1.144.947.049 € 1.041.263.744 € 1.473.183.128 € 1.706.979.666 € 1.985.043.731 € 1.598.677.548 €
995.968.478 € 550.593.006 € 280.093.339 € 354.181.941 €
AYUNTAMIENTOS 136.465.920 € 325.702.263 € 224.374.730 € 303.018.288 € 584.469.983 € 831.309.289 € 598.310.945 € 382.264.476 € 1.206.327.895 €
834.004.038 € 308.200.232 € 246.809.829 € 266.483.920 €
770.822.828 € 466.415.956 € 270.871.622 € 203.253.015 €
la segunda posición de nes se han firmado con este ranking por cuan- empresas no andaluzas, tía de adjudicación, con con lo que la inversión 266,4 millones de euros, realizada no repercutirá el 26,8%. En tercer lugar al 100% en el crecimiento se encuentra la Junta de del tejido productivo de Andalucía, con tan sólo la región. En el caso del 203,2 millones de euros, Ministerio de Fomento, el más inversor de los el 20,5% del total. RD que todos los edificios que se consDe manera genera- órganos del Estado, la del 31 de diciembre de 2020 serán edilizada, 2013 las confianza en que sean mo de energía casi en nulo. Lostodas requisitos administraciones hanlos empresas andaluzas las berán satisfacer esos edificios serán ento se determinen en su el Código Téc- que ejecuten las grandes aumentado capacidad cación (CTE). Por otra parte, todos inversora frente al ejerci-los obras de la comunidad cuya construcción se inicie a partir del cio anterior. Sin embar- y cae más aún: únicamende 2018, que vayan a estar ocupados go, atendiendo análi- te el 8% de las obras adjuad pública, serán edificios dealconsumo sis detallado de las cifras dicadas se ha contratado nulo. enerales se del pretende, como apunta Gobierno central, es la con constructoras e inuza de la Energía, que el proceso muy destacable que elde genierías andaluzas. ea más limpio, sin materiales tóxicos Al respecto, la secre82% deenEMPRESA las contratacioes, con reducción la producción de - NO DISTRIBUCIÓN ANDALUZA ANDALUZA
ficios de consumo energía casi nulo
DIPUTACIONES 29.273.196 € 91.074.131 € 98.129.272 € 96.090.649 € 93.998.474 € 68.568.817 € 55.226.389 € 56.914.211 € 76.162.720 €
159.818.523 € 114.946.612 € 58.553.008 € 99.380.136 €
el 82% de las contrataciones se han firmado con empresas no andaluzas. El Ministerio de Fomento sólo ha adjudicado a empresas de la tierra el 8%” taria general de CEACOP, Ana Chocano, no cesa de reclamar al Gobierno central mayor presencia de firmas andaluzas pues, como subraya, “las empresas andaluzas son capaces de hacer más obras y tienen la capacitación técnica para ello, como han demostrado en estos años”.
18,4%
JuntaANDALUCÍA de Andalucía JUNTA DE
Diputaciones DIPUTACIONES Universidades UNIVERSIDADES
81,6% 61,9%
38,1% 53,1% 46,9%
Ayuntamientos AYUNTAMIENTOS
80,8%
19,2% 18,1%
Otros
81,9% 42,3%
OTROS
57,7%
Eª no andaluzas Eª andaluzasEª NO ANDALUZAS
Eª ANDALUZAS
Almería % 8,5% Cádiz 15,3% Córdoba
71
69.128.326 € 93.836.852 € 33.859.028 € 44.177.146 €
“En el Gobierno central es muy destacable que
Resumen total adjudicado. Distribución empresa andaluza-no andaluza GOBIERNOGobierno CENTRAL central
UNIVERSIDADES 21.591.934 € 59.579.769 € 37.088.306 € 21.514.054 € 77.066.616 € 149.606.189 € 45.870.145 € 87.370.913 € 147.904.079 €
En cambio, la tendencia del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente es bien diferente, ya que este organismo ha contratado cerca del 60% de sus adjudicaciones con firmas de la región (29,7 millones de euros de un total de 51,3 millones). El resto de ministerios con inversiones significativas fueron Hacienda y Administraciones Públicas, con 21,9 millones de euros en total; y Empleo y Seguridad Social, con 16,3 millones. Dentro del Ministerio de Fomento, el organismo que hizo el mayor esfuerzo inversor en Andalucía el pasado año fue la Dirección General de Carreteras, con 158,4 millones de euros, seguido de Autoridades Portuarias (72,8 millones), ADIF
infraestructuras
Adjudicaciones Junta de Andalucía Comparativa de inversiones provinciales 2013 NP 2,4% Almería 8,5%
menos que el ejercicio precedente. Sevilla 17,6% Fomento y VivienCádiz 15,9% da se coloca en segundo término, con 48 millones Córdoba de euros adjudicados en Málaga 6,2% 19,3% 2013, una cuarta parte Granada Jaén que en 2012. Esta coyun13,4% 6,7% Huelva tura se agrava al observar 8,5% el reparto entre empresa Adjudicaciones Gobierno Central Comparativa de inversiones provinciales 2013 andaluza y no andaluza, ya que dicha Consejería NP Almería ha contratado la mayor Sevilla 0,5% 8,5% parte de sus obras con 16,2% Cádiz Málaga empresas no andaluzas, 15,3% 3,4% principalmente grandes Jaén Córdoba grupos constructores y 3,8% 4,5% multinacionales. Huelva Por último, la ConseGranada 21,7% jería de Medio Ambiente 26,0% también disminuyó su inversión de manera no(9,3 millones) y AENA (4,5 table, un 26%, pese a contar con lo recaudado a millones). Por otra parte, en el través del canon del agua caso de la Junta de An- para financiar obras que dalucía destaca su ten- no se han adjudicado esdencia negativa al haber tos últimos años. El total rebajado su esfuerzo in- invertido ascendió a 34,2 versor un 25%, a diferen- millones de euros. A notable distancia cia del resto de administraciones. La Consejería le siguieron ya las conde Educación, Cultura y sejerías de Igualdad, SaDeporte ha vuelto a ser, lud y Políticas Sociales por segundo año conse- (11,1 millones de euros), cutivo, la más inversora, y Economía, Innovación, gracias a la inyección Ciencia y Empleo (4,4 mieconómica que ha su- llones). En lo que a ayuntapuesto el Plan OLA. En 2013 esta consejería adju- mientos, diputaciones y dicó un total de 97,3 mi- universidades respecta, llones de euros, un 21% el total de adjudicaciones
“En el caso de la Junta de Andalucía destaca su tendencia negativa, al haber rebajado su esfuerzo inversor un 25%, a diferencia del resto de administraciones” alcanzó los 410 millones de euros, de los que 266,4 correspondieron a ayuntamientos, 99,3 a diputaciones y 44,1 a universidades. En cuanto a los primeros, más de la mitad de lo adjudicado (53,1%) correspondió a firmas andaluzas, mientras las diputaciones tuvieron un comportamiento aún más positivo, adjudicando a empresas de la tierra un 80,8% del total invertido en 2013. En la otra cara de la moneda se sitúan las universidades, que sólo adjudicaron a compañías autóctonas el 18,1%. Por provincias, la más beneficiada en su conjunto fue Sevilla (170,6 millones de euros, el 17,2% del total de 992,9 millones), seguida de Granada (167,5, millones, 16,9%). A continuación se sitúan Almería (138,9 millones, 14,0%), Cádiz (123,4 millones, 12,4%), Málaga (112,7 millones, 11,4%), Huelva (110,1 millones, 11,1%), Córdoba (90,5 millones, 72
9,1%) y cierra la lista Jaén (72,3 millones, 7,3%). Por organismo inversor, Granada fue la provincia mejor tratada por el Gobierno central, con un 26,0% del total (92,1 millones de los 354 adjudicados); Málaga por la Junta de Andalucía (39,2 de los 203,2 millones invertidos, el 19,3%); y Almería por los ayuntamientos, con el 22,9% (61 de los 266,4 millones totales). Respecto a las previsiones de inversión para 2014, el presidente de CEACOP pone el acento en la necesidad de una planificación ordenada de infraestructuras por parte de todas las administraciones, así como el cumplimiento de los compromisos de pago. En este sentido, Fernández Olmo apunta que si se deja caer la inversión pública muchas más empresas se sumarán a la lista de las que ya han sucumbido a la crisis. Ai
Sin duda alguna ¿Son nulas las cláusulas suelos de las hipotecas? Pese a que la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 09 de marzo de 2013 ha supuesto un hito importante en orden a considerar las cláusulas suelos como viciadas de nulidad, no podemos extraer tal conclusión como absoluta del contenido de la citada Sentencia, toda vez que la nulidad no reside, en su caso, en la cláusula en sí misma considerada sino en atención a las circunstancias concurrentes al tiempo de su incorporación al contrato. Hemos de tener presente que tanto la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, normativa vigente al tiempo de la suscripción de la mayoría de las hipotecas que contenían las cláusulas hoy controvertidas, como la Orden EHA/2899/2011, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, que sustituyó a la anterior, reconocen de manera expresa la legalidad de dicha cláusula, toda vez que regulan su contenido, sin que se haya cuestionado la nulidad de dichas normas.
La ilegalidad, en su caso y como avanzábamos, proviene del modo en el que se ha informado y negociado su inclusión en el contrato de préstamo hipotecario, circunstancia esta que intenta pormenorizar la nueva regulación al objeto de garantizar su efectivo conocimiento por parte del deudor. El Tribunal Supremo falló la nulidad de las cláusulas suelo analizadas, sobre las que determinó su naturaleza como condición general de contratación, atendiendo a que consideró que faltaba transparencia en la contratación puesto que no se había informado adecuadamente a los clientes de los efectos que producían las mismas en los casos de variación de los intereses, lo que podría haberse realizado mediante la realización de simulaciones sobre distintas evoluciones de los intereses. Así mismo, y conjuntamente con otras argumentaciones como la profusión de datos en las que se imbuían o la apariencia de estar ante una hipoteca de interés variable, reprochaba el Tribunal Supremo que no se había in-
formado de la existencia de otros productos financieros o modalidades hipotecarias, y sus costes, que pudieran satisfacer igualmente las necesidades de los clientes. Circunstancias todas estas que redundan en la falta de transparencia y por ello en la nulidad de la disposición. Es por ello que ha de concluirse que las cláusulas suelos no son nulas en sí mismas consideradas, sino que la nulidad reside, en su caso, en el modo y manera que son incluidas en los préstamos hipotecarios, atendiendo a la información facilitada así como a los conocimientos de los prestatarios, ya que ello determinarán el contenido y prolijidad de la información a facilitar para estimar la suficiencia o insuficiencia de la información prestada. Esta atención a la condición del prestatario hace que sea difícil apreciar la nulidad en las hipotecas acordadas con las empresas que disponen de departamentos financieros a los que se les atribuye un conocimiento suficiente de los efectos de las citadas cláusulas.Ai
¿Qué efecto produce la declaración de nulidad de una cláusula suelo? El Tribunal Supremo determinó, conjuntamente con la declaración de nulidad de las cláusulas suelos analizadas, que los efectos de la nulidad carecían de carácter retroactivo. Es principio general del derecho, y regulación del artículo 1.303 del Có-
digo Civil, que las cláusulas nulas se tienen por no puestas y por ello hay que deshacer sus efectos desde el inicio del despliegue de los mismos como si nunca hubieran existido, por lo que, en el caso que nos ocupa, habría que restituir a los prestatarios las cantidades 74
pagadas en exceso a consecuencia del límite operado como suelo. Pese a ello, y sustentado en un eventual criterio de peligro o riegos del orden socioeconómico, se determina que las entidades financieras denunciadas no tiene obligación de
Sin duda alguna
devolver las cantidades cobradas en exceso. Con independencia de que puede extrañar la valoración de riesgo que recoge la Sentencia, se han sucedido distintas resoluciones de Juzgados y Audiencias Provinciales, como es el caso de las de Barcelona, Málaga, Alicante, Álava y Jaén, que se apartan del criterio postulado por el Tribunal Supremo y reconocen el derecho de los clientes a ser resarcidos de las cuantías pagadas por efecto de la cláusula suelo, incrementadas en los intereses moratorios. Justifican su fallo en considerar
que la valoración del Supremo, respecto los riesgos que ello puede provocar en el orden socioeconómico, está referido a la acción colectiva de cesación cuya afección alcanzaría a miles de hipotecas, sin que ello sea aplicable y extensible como efecto de las resoluciones puntuales y concretas que los Juzgados y las Audiencias Provinciales solventan, al tiempo que consideran que un criterio distinto produciría el efecto indeseado del enriquecimiento injusto de las entidades que incurrieron o provocaron la nulidad de la cláusula combatida. Llama la atención el hecho de que
en aquellos casos en los que se estima la nulidad sin efectos retroactivos, ni siquiera se acuerda la devolución de las cantidades satisfechas por la aplicación de la cláusula suelo desde la interposición de la demanda hasta la publicación de la sentencia, en una clara desprotección de los actores que, entendemos, podrían tener acción de daños y perjuicios contra la Administración de Justicia por un funcionamiento deficiente, en lo que a cumplimiento de plazos legales se refiere y sus consecuencias económicas por los pagos realizados en el tiempo que ha durado el procedimiento. Ai
¿Se queda en suspenso la obligación de pagar los intereses hipotecarios con la interposición de una acción de nulidad cláusula suelo? Como criterio general, la interposición de la demanda de nulidad no suspende la obligación de pagar los intereses devengados por efecto de la cláusula suelo, por más que encontramos algunas excepciones en Sevilla y Bilbao. Por sendos Juzgados se considera que, si bien es pacífico que las medidas cautelares de ordinario se prevén como modo de aseguramiento de la eventual sentencia condenatoria y no es controvertido que las entidades financieras son suficientemente solventes como para hacer frente a una sentencia condenatoria, es necesario dar suficiente amparo a los actores que, sobre la apariencia de buen derecho en su pretensión, se
ven abocados a seguir pagando unas cuantías injustas que les pueden provocar dificultades económicas atendiendo a los escasos ingresos de los demandantes. Es por ello que de modo cautelar se ha fallado la suspensión de la obligación de pago de los intereses hipotecarios en la cuantía derivada de la
aplicación de la cláusula suelo, subsistiendo la obligación de pago de los restantes intereses hipotecarios, conjuntamente con la correspondiente a la amortización del principal. Pese a ello, no es un criterio extendido en el ámbito judicial y requiere una singular situación económica de los actores.Ai
Pueden dirigir sus consultas a:
SILLERO ABOGADOS Manuel Sillero Onorato C/ Juan Sebastián Elcano nº 16-B. Piso 5º. Pta 2. SEVILLA 41011 Tfnos. 954272862 / 665825369 Correo electrónico: msillero@icasevilla.org 75
Mercado de de Sev
Informe sobre el Sector Terciario de S
información útil
Primeros síntomas de un cambio de tendencia en el sector inmobiliario terciario en Sevilla FUENTE: INERZIA INMOBILIARIOS AbsorciónASESORES del Mercado de Oficinas
Absorción Neta por Años. Evolución 2009 - 2013
L
Absorción del mercado de oficinas. Evolución
a tendencia negativa de los últimos años en el sector inmobiliario terciario de Sevilla parece que empieza a cambiar levemente, aunque la situación continúa siendo preocupante. Así se pone de manifiesto en el Informe Anual que ha presentado recientemente Inerzia Asesores Inmobiliarios, que analiza el mercado de oficinas, locales comerciales y naves industriales en 2013.
Absorción NetaInforme
Años 2009
36.295
2010
8.520
2011 2012
Mercad de
sobre el Se Terciario
-54.284 -76.764
Ocupación del Mercado de Oficinas Mercado de Oficinas 2013 Ocupación por Años. Evolución18.047 2009 - 2013 expresadas en m de*Magnitudes Sevilla 2013 Mercado Magnitudes expresadas en m El mercado de oficinasInforme sobre el Sector Inmobiliario Ocupación del mercado de oficinas. Evolución de Terciario de Sevilla 2013 2
2
Variación (%)sobre el Se Años M Ocupados Informe El mercado de oficinas ha cerrado 2013 con una absorción neta positiva de 18.000 m2, cuando 2012 2009 1.065.320 - Terciario se despidió con una absorción neta negativa de 2010 1.073.840 0,8% 76.000 m2. No se puede obviar, no obstante, que Se2011 1.019.556 -5,1% Ocupación del Mercado de Oficinas villa cuenta aún con más de 350.000 m2 de oficinas 36.295 2012 892.792 -12,4% desocupadas, aunque casi el 60% de esta superficie Precios de Alquiler del Mercado de Oficinas es de 2013 la superficie de oficinas ocupada en Sevilla y su área metropolitana asciende a 2013 se localiza en zonas periféricas o descentralizadas. 18.047 Precios Medios Alquiler por920.712 Años. Evolución 2009 -3,1% 2013 m2. 8.520 2 Magnitudes expresadas en m Las rentas siguen descendiendo y se sitúan en una 2 * Magnitudes expresadas en m media de 6,9 euros/m2/mes, más baja ción a 2012, la ocupación de oficinas ha aumentado en algo más dela18.000 m2, es decir, hay de alquiler del mercado de oficinas Precio de los últimos años. En lo relativo m2 de oficinas que en 2012 estaban vacías y que se han10ocupado durante el últimoa año. De esta 2009 2011 2013 Años Renta atoscorresponde y e, la mayor parte a la zona deloperaciones, Aljarafe. en 2013 se han realizado 2009 9,5 muy pocas, si bien sí se han producido tendencias entaje global de ocupación se sitúa en el 72,2 %. -54.284 muchas renegociaciones de renta. En 2010 9,0 lo referente a compraventa las transac2011 8,2 -76.764 ciones realizadas han sido muy escasas. 2012 7,3 1.073.840 1.065.320 1.019.556 Destaca la alta tasa de ocupación de oficinas en el 2013 6,9 920.712 892.792 Aljarafe, que alcanza casi 20.000 m2. Por el contrario, 2/mes Precio expresado en €/m 2 * Precio expresado en €/m /mes La Cartuja continúa manteniendo unas tasas de ocuOcupación por Zonas pación negativas y una disponibilidad en aumento. En líneas generales, la demanda es baja pero existe, Año 2013 sobre todo de superficies medianas y grandes (a parOcupación del mercado de oficinas por zonas tir de 500 m2), que no es fácil de satisfacer. En cuanto Ocupados % Ocupación Zonas M2 Totales a las previsiones para 2014, aumentará levemente la contratación de oficinas y seguirán disminuyendo Aljarafe 213.145 142.390 66,8% los precios medios. Cartuja 289.702 231.769 80,0% 2
Dtendencias Industrial atos y DPolítica
9,5
Centro
50.478
40.066
79,4%
Dos Hermanas
31.050
6.992
22,5%
Este
154.779
89.592
57,9%
Nervión
232.095
198.600
85,6%
Norte
95.485
47.585
49,8%
Remedios
86.158
62.817
72,9%
121.908
100.900
82,8%
1.274.800
920.712
72,2%
Sur TOTAL
9,0
2009
8,2
2011 comerciales El sector de los locales 7,3
En cuanto al mercado de locales comerciales, el informe resalta un ligero aumento de disponibilidad de inmuebles, así como una suave bajada de las rentas en todas las zonas, aunque en la más demandada, la zona centro, esta bajada es muy poco significativa, apreciándose en general un año de consolidación 2009 del mercado. 2011
2 Magnitudesexpresadas expresadas * Magnitudes en en m2m
76
2013 6,9
2013
Comerciales de Sevilla 2013 Informe sobre el Sector Inmobiliario Terciario de Sevilla 2013
información útil
por Zonas Precio Medio en Alquiler y Disponibilidad Año 2013
Precio medio alquiler y disponibilidad locales comerciales Zona
Precio Medio
Mercado de Locales de Sevilla 2013 Las naves industriales
Disponibilidad Comerciales
Informe sobre el Sector Inmobiliario 10,6% Terciario de Sevilla 2013
Centro
57,2
Nervión
25,9
Remedios
19,2
Triana
16,0
10,2%
12,8
8,6%
Este
14,9%
TOP 15
13,5%
Sur Calles de la ciudad 12,0 por su nivel de Rentas20,2% Principales 22 *Precio Preciosexpresado expresadosenen€/m €/m/mes /mes
Principales calles de la ciudad por su nivel de renta (locales) TOP 15 - RENTAS 2013 PRECIOMedio (*) CALLES POSICIÓN 2012 Precio en Alquiler Año 2013
POSICIÓN 2013 1
109,5
Tetuán / Velázquez
1
2
84,0
Rioja
2
3
76,0
Constitución
3
4
65,1
Sierpes
5
5
65,0
Plaza Nueva
4
6
42,5
Sagasta
6
7
36,5
San Pablo
7
8
35,9
Reyes Católicos
8
9
33,3
La Buhaira
9
10
32,5
Luis de Morales
10
11
31,0
Cuna
11
12
26,8
O´Donnell
12
13
24,3
San Jacinto
13
14
22,0
Asunción
14
15
20,0
República Argentina
15
2 €/m Precio expresado * Precio expresado en €/ men /mes
/mes
2
Disponibilidad Año 2013
Como cada año, se observa que la ubicación del local es determinante, ya sea en alquiler o en compra, al acometer una inversión en un local. Es decir, las calles tradicionalmente buenas lo siguen siendo, mientras las secundarias están padeciendo en mayor medida los efectos de la crisis, mostrando mayor desocupación y menores rentas que en 2012. En este segmento hay que destacar que 2013 ha sido el año de la apertura de gimnasios low cost y supermercados, al tiempo que se ha consolidado también el concepto de las ‘tiendas de conveniencia’ que, ubicadas en calles comerciales y sus aledaños, están teniendo una gran aceptación. Como ya sucediera el ejercicio anterior, las fusiones y adquisiciones entre entidades financieras siguen produciendo un incremento en la oferta de locales bien situados y con tamaños medios de 100 a 200 m2. Para 2014 todo hace indicar que continuarán los suaves ajustes en algunas zonas y, en general, la consolidación y en algunos casos las leves recuperaciones de precio y disponibilidad.
El sector de las naves industriales es el que peor comportamiento ha presentado en 2013, con unos datos poco alentadores que han ido empeorando. Afirma Inerzia que el bajo nivel de demanda es insuficiente para absorber la alta disponibilidad existente, una situación que propicia que los demandantes puedan negociar en clara posición de ventaja respecto a los propietarios, lo que deriva en unos precios de contratación cada vez más bajos. De hecho, se han producido las mayores bajadas de precio desde el inicio del descenso, que arrancó en 2008, de forma generalizada en todas las zonas y tanto en venta como en alquiler. El mercado logístico continúa con una amplia oferta disponible, especialmente en la zona urbana (ZAL), la Mercado de Na este (Alcalá de Guadaíra) y la sur (Polígono La Isla en Dos Hermanas). Por su parte, el mercado de suelo industrial sigue sin existir: en los últimos 4-5 años no se Informe sobre e Terci ha desarrollado ningún nuevo proyecto, dado que es más rápido y económico adquirir naves ya construidas. Donde sí se aprecia un atos y cierto dinamismo es en la búsqueda de naves comerciales en los polígotendencias nos más urbanos, porPrecios parte de sectoResumen Medios de Alquiler por zonas res como la distribución comercial, Evolución ac2012 - 2013 tividades deportivas y actividades de ocio, principalmente parques infantiles. Ai
Dtendencias Industrial atos y DPolítica
Mercado de Naves de Variación
Resumen precios medio alquiler por zonas en (*) naves industriales PRECIOS ALQUILER 2012 Zona Urbana Zona Norte Zona Sur Zona Este Zona Oeste
3,4 2,3 2,5 2,4 2,9 MediaEvolución2,7 2012
2013Informe 3,0 2,1 2,2 2,1 2,5 2,4
sobre el Sec 12-13 -11,8% Terciario
Venta por zonas Resumen Precios Medios de - 2013
-8,7% -12,0% -12,5% -13,8% -11,1%
Precio expresado en €/m2/mes * Precios expresados en €/m2/mes
Resumen precios medios venta por zonas naves industriales 10 PRECIOS MEDIOS DE VENTA (*)
Zona Urbana Zona Norte Zona Sur Zona Este Zona Oeste 4,0
5
Media
Variación 12-13
2012
2013
895 616 667 609 761
765 525 567 524 648
-14,5% -14,8% -15,0% -14,0% -14,8%
710
606
-14,6%
3,5 2 2 expresados * Precios Precios expresados en en €/m€/m
77
3,0
Zon
2,5
Zon
2,0
Zon
1,5
Zon
1,0
Zon
Interés de los inversores hoteleros internacionales en las principales ciudades europeas
información útil
Los mercados en fase de recuperación de Europa empiezan a atraer la inversión hotelera FUENTE: JLL
2 I Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario
S
Evolución del Sector
egún el informe Hotel Investment Interest Clock, presentado por la división Hotels & Hospitality Group de JLL, los inversores hoteleFuerte Interés inversor ros internacionales están buscando más allá de los interés decreciente inversor mercados clave para centrarse en áreas en fase de 2º TRIMESTRE 2014 recuperación a la hora de buscar oportunidades de inversión en Europa en 2014. Se estima que elPERSPECTIVA voInterés inversor Bajo interés creciente inversor lumen de inversión en el sector hotelero en la región EMEA (Europa, Oriente Medio y África) crecerá más de un 20%, hasta alcanzar aproximadamente los Valor de la Vivienda Evolución del 16.000 millones de dólares en 2014, gracias a la cre€/m2 ciente confianza en la recuperación y al crecimiento 3.500 de esta región. Estas previsiones positivas son tan 3.000 cado, desde JLL consideran que los inversores en patentes en algunos mercados, como Europa cenEuropa se encontrarán durante 2014 ante el dilema tral y del este, que comenzó a registrar un volumen 2.500 de dónde y qué activos comprar. positivo de negociación de activos en 2013, después 2.000 En España se prevé la aparición de interesantes de varios años de ralentización. oportunidades. Si bien la tasa de desempleo españoEl gráfico que aquí se muestra pone de ma1.500 la sigue siendo muy elevada –lo que merma su denifiesto que, teniendo en cuenta que 1.000 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T deben 3T 4T 1T 2Tser 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T manda interna-, los inversores consciencasi todos los mercados clave de la atos y 2000 2001 región 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 tes del impacto positivo de la demanda extranjera. EMEA se encuentran en los Los operadores hoteleros continuarán reduciendo dos cuadrantes izquierdos, se prevé tendencias Evolución Total Vivienda Evolución Vivienda Nueva la cantidad de activos en sus carteras y muchos inque el aumento del valor en la reversores seleccionarán los mejores activos de las gión sea inminente. ciudades y complejos turísticos más importantes de Sin embargo, teniendo en cuenta la maEspaña. yor competencia entre losPerspectiva activos que salen al Sector merAi del en los Últimos 3 Meses
VALORES
Dtendencias Industrial atos y DPolítica
PERSPECTIVA
4,0 vivienda nueva y 1. Economía El precio medio conjunto de la 3,5 2. Ventas Promoción / Suelos usada acumula una caída cercana al 50% desde 2007
3. Ventas Residencia habitual
A
4,4
FUENTE: ST SOCIEDAD DE TASACIÓN
4. Ventas 2ª Residencia
3,5
5. Stock vivienda
5,0
l cierre del6.primer Preciostrimestre vivienda de 2014, el precio medio conjunto7.de la vivienda Ventas Localesnueva y usada en España se situó en 1.270 euros/m2, un 6,3% 0 por debajo del registrado un año atrás. Este dato es un 47,1% inferior al valor que alcanzó en 2007, cuando marcó un máximo de 2.400 euros/m2. Sin embar-
CONFIANZA
2
go,3,4 se observa que las caídas son más moderadas y que 3,1 el descenso continúa siendo más importante en las viviendas de calidad baja 8(-7,8% anual) que en las 4 6 10 de mejores calidades (-3,0%). Por comunidades autónomas, Canarias y Comunidad Valenciana fueron las que registraron un mayor
Índice de Confianza Inmobiliario
( mín 0 - máx 100 Índice de Confianza Inmobiliario (mín) 0 - máx 100) 40 37 34
31,5
31,8
31,2
31,3
31
30,6
31,4
33,2
35,0
38,1
36,3
28 25 4T
1T
2011
2T
3T
2012
4T
1T
2T
3T
2013
4T
1T
2014
VALORES
Evolución del Valor de la Vivienda
€/m2
2º TRIMESTRE 2014
3.500
EXPECTATIVAS
3.000
información útil
2.500 2.000
VALORES 1.500
1.000
€/m2
Evolución y Proyección Valor de la Vivienda Evolución Proyección la Vivienda 2005 2006 y2007 2008 2009Valor 2010 de 2011 2012 2013
2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T
2000
2001
2002
2003
3.500
2004
Evolución Total Vivienda
2014
Evolución Vivienda Nueva
3.000
PERSPECTIVA 2.500
Perspectiva del Sector en los Últimos 3 Meses Proy.
2.000
1. Economía
4,0
2. Ventas Promoción / Suelos
1.500
3,5
3. Ventas Residencia habitual 4. Ventas 2ª Residencia
1.000 2T
3T
4T
2008
1T
3,5
5. Stock vivienda
2T
3T
Proy.
4,4
4T
1T
6. Precios vivienda
2T
7. Ventas 2009 Locales
5,0
3T
4T
3,4
1T
3,1 2010 0
2
2T
3T
4
6
8
Proyección Inmobiliario Total Vivienda Índice de Confianza
1T
2T
3T
2012
4T
1T
2T
3T
2013
4T
1T
2T
2014
10
Evolución Total Vivienda
CONFIANZA
4T
2011
Evolución Vivienda Nueva Proyección Vivienda Nueva
( mín 0 - máx 100 )
Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación T
40 38,1 36,3 estabilidad que suponen los 50 puntos. descenso en el precio medio, con bajadas del 10,7% 37 35,0 EXPECTATIVAS 33,2 para los Próximos 3 Meses Expectativas del Sector 34 31,5 31,8 31,4 31,3 31,2 30,6 y del 3110,5%, respectivamente. Les siguieron de cerca 28 Aragón (-9,6%), La Rioja (-9,3%) y Andalucía (-9,3%) Tendencias 25 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T Las caídas menos acusadas fueron para Cantabria2013 4,5 2014 1. Economía 2011 2012 (-1,3%) , Navarra2.(-2,6%) Galicia (-3%). El3,9 análisis de tendencia en la evolución de los preVentasyPromoción / Suelos Zaragoza y Bilbao lideran los retrocesos cios de 4,5 la vivienda apunta a que continuarán ba3. Ventas Residencia habitualdel precio VARIABLES ESTRATÉGICAS 2 Cuadro de 2ª Control de Variables Estratégicas jando en el futuro inmediato, 3,8 4. Ventas Residencia Variables estratégicas DEMANDA OFERTA EXPECTATIVAS si bien la pendiente será previ5,1 5. Stock vivienda Financiación Empleo Prima de riesgo Desgravación siblemente menos acusada que 3,8 6. Precios vivienda Política de concesión IVA Stock terminado Alquiler en periodos anteriores. La 3,5 7. Ventas Locales SAREB / EEFF Saldo migratorio VALORES Evolución y8 Proyección confianza en la 0 2 4 6 10 evo-Valor de la Vivienda 2 lución de la eco€/m atos y 3.500 medio de la vivienda entre las grandes ciudades, con nomía y de las ventas de inmuebles CONCLUSIONES caídas del 14,5% y del 14,1% en cada caso,3.000 mientras mejora por quinto trimestre consetendencias que Sevilla y Barcelona fueron las únicas urbes en cutivo, aunque el crecimiento sigue 2.500 las que subió el importe medio por metro cuadrado, siendo muy lento, y se mantiene den2.000 con un ascenso del 3,4% y del 0,5%, respectivamente. tro de la zona negativa sin que por el moNo se aprecian cambios significativos en el sentido de Los fondos de capital riesgo que comenzaron a mento se pueda vaticinar una recuperación apre1.500 evolución de los precios, que moderan ligeramente entrar en el mercado español hace dos trimestres Factores influyentes en el sector ciable del sector a corto plazo. 1.000 su caída, pero continúan en línea descendente. consolidan su4Tpresencia, y han4Tfacilitado en3Tcierta 2T 3T 4T 1T 2T 3T los 1T 2T de3Tcapital 1T 2T que 4T 1T 2T 3T 4T 1T Asimismo, fondos riesgo empemedida la absorción de una parte del stock exis2008 2009 2010 2011 2012 Pes a la disminución el paro en 16.620 personas en zaron a entrar en el mercado español hace dos tritente. No obstante, la reactivación del mercado Continúa por quinto trimestre consecutivo la meel mes de marzo, la actividad del sector inmobiliamestres consolidan su presencia y han facilitado en Evolución Total Vivienda Evolución Vivienda Nueva pasa por aumentos significativos en la concesión de siendo la confianza en la evolución de dificultades la econocierta medida la Proyección absorción deVivienda una parteProyección del stock riojora sigue muy sensible tanto a las Total Vivienda Nueva del crédito hipotecario a particulares, que si bien, mía y de para las ventas de inmuebles. ese existente. Ai existentes acceder y conservarNo el obstante, empleo como de acuerdo al sector de entidades financieras cocrecimiento siendo y el indicador se a la reducción sigue progresiva delento, los ingresos familiares. mienzaExpectativas a producirse lentamente, aúnpara no selos traduce EXPECTATIVAS del Sector Próximos 3 Meses mantiene en la zona por Además, lastodavía limitaciones en elnegativa, acceso asin la que financiaExpectativas del sector para los próximos tres meses en un incremento de la actividad. el momento se puedaque vaticinar una recuperación ción están impidiendo el segmento de particuapreciable delrestringiendo sector a cortolaplazo. lares se active, compra de viviendas 4,5 1. Economía únicamente a quienes disponen de capital propio 3,9 2. Ventas Promoción / Suelos para invertir. También tiene notable incidencia en 4,5 3. Ventas Residencia habitual este aspecto la eliminación de incentivos fiscales 3,8 4. Ventas 2ª Residencia para la adquisición de vivienda. 5,1 5. Stock vivienda Por su parte, el índice de confianza de ST ha su3,8 6. Precios vivienda bido desde 31,4 hasta 38,1 durante el último año. 3,5 7. Ventas Locales Pese a este ligero ascenso, el índice continúa en po0 2 4 6 8 siciones poco favorables, todavía lejos del nivel de
Inmobiliario
Dtendencias Industrial atos y DPolítica
CONCLUSIONES 79
información útil El valor inmobiliario de los estadios de Primera División alcanza los 1.800 millones de euros FUENTE: PISOS.COM
E
l crecimiento urbano ha proporcionado a los campos de fútbol una centralidad que ha incrementado de manera importante su valor. Según un estudio realizado por el portal inmobiliario pisos.com, de recalificarse los 20 estadios de los clubes españoles de Primera División, como se hizo con el antiguo estadio del Espanyol en Sarriá, en el que se construyeron 450 viviendas, se podrían construir viviendas por valor de 1.772 millones de euros. Como sucede con la vivienda, el precio por metro cuadrado de unos y otros es muy dispar. Aunque la media es de 2.187 euros por metro cuadrado, hay 3.520 euros de diferencia entre el más caro, Anoeta, y el más barato, el Madrigal. De este modo, mientras que en el estadio de la Real Sociedad se podrían levantar viviendas con un valor de más de 177 millones, unos 400.000 euros por vivienda, en el del Villareal los inmuebles solo costarían 34 millones de euros, lo que no cubriría ni el coste de construcción de un nuevo estadio. atos y Según el director general de pisos. com, Miguel Ángel Alemany, “la tendencias ubicación céntrica de los campos de fútbol dota a estos terrenos de gran atractivo. Las diferentes recalificaciones que se han realizado a lo largo del tiempo han significado una auténtica tabla de salvación para la elevada deuda de los clubes. Ai
Dtendencias Datos y
Aumenta la confianza de los empresarios andaluces en la mejora de la situación económica FUENTE: INSTITUTO DE ESTADÍSTICA Y CARTOGRAFÍA DE ANDALUCÍA
E
l Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía, en colaboración con el Consejo Andaluz de Cámaras de Comercio y el Instituto Nacional de Estadística, ha hecho públicos los Indicadores de Confianza Empresarial en Andalucía, correspondientes al segundo trimestre de 2014. En dicho documento se refleja que ha vuelto a aumentar la confianza de los empresarios andaluces en la mejora de la situación económica actual y su evolución a corto
80
plazo, creciendo un 2,2% en el segundo trimestre del año respecto al primero. De acuerdo con los datos recogidos, el 10,9% de los establecimientos considera que la marcha de su negocio en el primer trimestre de 2014 ha sido favorable, mientras para el 39,5% ha sido desfavorable, obteniendo un balance de situación (diferencia entre las opiniones favorables y desfavorables) de -28,6 puntos. Sin embargo, el balance de expectativas me-
Andalucía, 10 de abril de 2014
El Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía publica hoy los resultados de los Indicadores de Confianza Empresarial de Andalucía, correspondientes al segundo trimestre de 2014. En este periodo ha vuelto a aumentar la confianza de los empresarios andaluces en la mejora de la situación económica actual y su evolución a corto plazo, creciendo un 2,2% en el segundo trimestre del año respecto al primero.
información útil
favorables y desfavorables) de -28,6 puntos. Este balance de situación empeora las expectativas declaradas para el mismo periodo (-25,8 puntos) en la encuesta anterior.
Estrategia Las oficinas en Madrid el producto más demandado
no cambiará y que el español siempre preferirá la compra al alquiler. Fenómeno que se ve reforzado por nuestro sistema de pensiones que no es adecuado. Como señala uno de los encuestados, un pensionista difícilmente puede asumir un alquiler por lo que siempre se preferirá tener una casa en propiedad de cara a la jubilación.
Las preferencias de compra de los inversores siguen siendo las oficinas en Madrid para el 70% de los encuestados, seguido del sector retail. Preferencias de inversión directa
jora al pasar de -25,8 a -14,9 puntos en el trimestre actual: el 17,0% de los establecimientos de la región son optimistas sobreOficinas la marcha de su negocio22%en este Madrid descentralizado La confianza de los gestores de los establecimientos ha aumentado en todos los sectores, registrando los índices de confianza para cada uno de ellos valores superiores del segundo trimestre del año, mientras que el 31,9%a los son 12% Retail trimestre anterior, salvo en construcción. Fuente: Barómetro IPD -Tinsa pesimistas.
En cuanto a las expectativas, el 17,0% de los establecimientos en Andalucía son optimistas sobre la marcha de su negocio en el segundo trimestre de 2014, mientras que el 31,9% son pesimistas, resultando un balance de expectativas (diferencia entre las opiniones favorables y 54% Oficinas Madrid CBD/centro desfavorables) de -14,9 puntos, lo que representa una variación del 42,2% con respecto al trimestre anterior.
El balance de situación empeora respecto del registrado en el primer trimestre de 2014 al pasar
Los inversores encuestados señalan el interés por el de -25,5 a -28,6 en el trimestre actual. Sinque embargo, el balance de expectativas mejora al pasar sector residencial, al en que están acudiendo grandes de a -14,9 puntos actual. La-25,8 confianza deel trimestre los gestores de los establecimientos operadores como Blackstone, eselcoyuntural. encuentra considera que la marcha 10,9% de losSe establecimientos De acuerdo con los datos recogidos, de su negocio en el primer trimestre de 2014 hase sido favorable, mientras que para el 39,5% ha aumentado en todos los sectores, registrando losha producto a precio interesante con el que espera sido desfavorable, obteniendo un balance de situación (diferencia entre las opiniones obtener grandes plusvalías en el medio plazo, mientras índices de confianza para cada uno de ellos valores tanto el producto se puede optimizar mediante el alquiler. Pero los inversores no creen se vaya a generar un superiores a los delque trimestre anterior, salvo en cons-1 mercado de inversión residencial en alquiler con vocación trucción. a largo plazo A y sostenible en el tiempo.
i
En concreto, las oficinas en Madrid CBD sigue siendo la inversión predilecta de los inversores, atraídos por la calidad y la seguridad de la inversión.
Preferencias de inversión directa
El mercado de inversión inmobiliaria en España, A pesar de los grandes paquetes de activos residenciales que están en oferta ciclo en el mercado, el interés por la ante un nuevo 41%
Activos con renta garantizada
E
inversión residencial parece residual entre los inversores encuestados. El atractivo del sector residencial como inversión trae cierta controversia. Hay quien considera que es un mercado con mucho potencial. El bajo nivel de alquiler existente en España en comparación con el resto de países europeos es un factor alentador ya que permite anticipar el desarrollo de un mercado de alquiler residencial panorama inmobiliario español está potente e interesante para el inversor institucional.
l dando un giro notable con lahayentrada masiva de in-La Sin embargo, quien piensa todo lo contrario. inversión residencial puede tener un interés coyuntural versores internacionales. Así se deduce del Baróme-2 pero la dificultad de la gestión y los bajos niveles de ofrecidossu porquinta este segmento no lo hacen tro IPD-Tinsa, que harentabilidad presentado edición y tan atractivo como otros productos. que analiza los mercados nacionales de oficinas, reLa inversión residencial podría tener atractivo si ofreciese tail, logística e inversión. líneas generales destaca mayores En rentabilidades, pero para ello sería necesaria una caída todavía mayor de los precios. En ese supuesto, el interés de los inversores por el mercado de oficinas se relanzaría entonces el mercado de compra debido a condicionamiento cultural por lo que de nuevo y retail, mientras el nuestro residencial se percibe como un prevalecería la compra/venta frente al alquiler. Algunos segmento con elevado potencial pero que ofrece difi-cultural inversores encuestados consideran que el aspecto cultades en la gestión y bajos niveles de rentabilidad. Inversión ipd.comde financiación ha dejado de Se destaca cómo la falta ser el principal freno a la inversión, ya que empieza a fuerte aumento de la inversión prevista fluir lentamente, y otrosUn factores como las diferencias Los panelistas señalan que la situación está cambiando a pasos agigantados y y que el panorama anteso y después de expectativas entre compradores vendedores la del verano 2013 se ha modificado sustancialmente. España ha entrado de nuevo con fuerza en el radar escasez de producto van ganando relevancia. Tam- de los inversores internacionales y se ha convertido en el mercado estrella. bién se apunta que el cambio de ciclo en los mercaPrueba de ello los datos de inversiónpodría registrados dos españoles de inmuebles desonuso terciario en 2013, con 2.500 millones de euros, un 12% más en 2012 según iniciar su estabilización que a lo largo deSavills. 2014 y 2015. Los panelistas confían en que los resultados de 2013 sean sólo el comienzo y anticipan para 2014 un aumento todavía más acentuado de la inversión, del 60%, hasta los 4.000 millones de euros.
Análisis por segmentos
Al igual que para 2013, donde el 80% de los inversores fueron internacionales, el 100% de los panelistas En lo relativo a oficinas, el mercado podría asistir coinciden en que la inversión 2014 estará dominada de nuevo por el capital extranjero. a una mejora progresiva a lo largo de este año, con Sin embargo, el inversor no doméstico necesitará en perspectivas de un cambio incremuchosde casostendencia de un socio local, y de un manera que el inversor nacional no desaparecerá del panorama y mento de la contratación. En retail también hay buepodría seguir jugando un papel importante. nas previsiones de aumento de afluencia los centros Tras el verano de 2013 se han a multiplicado los contactos con inversores internacionales en busca de oportunidades comerciales, si bien sóloen se dejará notar ligeramente. todos los segmentos de mercado (terciario y Se prevé asimismo unaresidencial). estabilización de la cifra de Interrogados sobre las SOCIMIS, los encuestados se negocio y de las rentas.muestran El sector decon inmuebles logíssatisfechos el desarrollo de las mismas
Activos con desocupación
En cuanto a los tradicionales fondos inmobiliarios abiertos españoles, las opiniones son dispares. Hay quien piensa que este modelo ha sido superado y no resurgirá. El desarrollo de estos fondos a semejanza de los alemanes,
FUENTE: TINSA-IPD 2014
Activos para restructurar
Sep-13
33%
Marz-13 2012
Fuente: Barómetro IPD -Tinsa
ticos es el de más difícil recuperación, al depender De hecho, el sectorde residencial aparece a la cabeza comoparticularmendirectamente la coyuntura y estar producto preferido para desinvertir. te afectado por la baja actividad productiva y el Preferencias de desinversión Residencial
Logístico
D
D
atos atosy y tendencias tendencias
39%
Oficinas Madrid periferia / descentralizada
26% 11%
Fuente: Barómetro IPD -Tinsa
consumo interno. La demanda sigue siendo muy débil y los pocos proyectos que ven la luz son llave en mano. Por su parte, se prevé para este año un con gran liquidez, no se ve factible en España debido aumento 60%y en la inversión, alcanzando los 4.000 a la diferencia dedel fiscalidad de mentalidad. millones de euros. Pese la entrada de inversores inOtros, por el contrario, consideran que laa evolución positiva de los fondos financieros es una clara señal ternacionales, necesitarán en muchos casos un socio y aliciente de que los fondos inmobiliarios volverán. La falta de éxito de estos fondos es, según algunos, local, por lo que el inversor nacional no desaparecerá un problema de regulación; una vez vuelva la confianza podrían revitalizarse. Por tipología, los panelistas esperan yquepodría seguir jugando un papel importante. Por tilos mayores protagonistas en 2014 sean los fondos oportunistas, si bien los de orientación Core aparecen pología, los mayores protagonistas en 2014 serán los con fuerza en el ranking de inversores más activos atraídos por las expectativas de recuperación. fondos oportunistas, aunque les siguen los de orienLa competencia es enorme, llegando a un volumen muy tación Core,porque han aparecido con fuerza atraídos elevado de ofertas producto que sale al mercado. por las expectatiInversores más activos vas de recuperación. Ai
11
Fondos oportunistas
44%
54%
La financiación deja de ser el principal freno 37% a la inversión Fondos core
19% Por primera vez desde la publicación del Barómetro IPD-Tinsa en 2012, la12% falta de financiación deja de ser Family Offices el principal freno a la inversión 20% y otros factores, como las diferencias de expectativas entre compradores y 5% vendedores Cotizadas y la escasez de producto, están ganando 4% relevancia. 2% Aseguradoras Los panelistas confirman 4%
que la financiación está 2013 mejorando aunque muy lentamente.2014
UnoIPD-Tinsa de los Fuente: Barómetro
que, según ellos, sigue un “tempo” adecuado. Sin embargo, recalcan que, de momento, las SOCIMIS en formación no están destinadas al ahorro popular lo que sería necesario para dinamizar el mercado español y llegar a estándares europeos.
24%
81
principales problemas al que se enfrentan ahora los inversores es la escasez de producto. Sin embargo, esta situación, como señalan algunos inversores, no es un problema actual sino recurrente en el mercado español. Dificultad más acentuada ahora cuando el producto más demandado sigue siendo el de calidad y sin riesgo donde la competencia es extremadamente fuerte. La actividad inversora registra una acusada polarización a favor de las localizaciones y productos de mayor calidad. Por el contrario, existe oferta de producto con desocupación pero todavía son muchos los inversores que no están dispuestos a asumir el riesgo y a esperar el tiempo necesario a que la situación del
Frenos a la inversión Inadecuación expectativas comprador y vendedor
31%
Financiación bancaria limitada
29%
Escasez de producto Incertidumbres sobre el mercado / caída precios Fuente: Barómetro IPD-Tinsa
27%
13%
información útil
la internacionalización, la llave para el crecimiento La arquitectura convertida en marketing
Singapur, la capital del agua Del 1 al 5 de junio tendrá lugar en Singapur la Semana Internacional del Agua, un encuentro en el que participarán los principales expertos mundiales en materia de agua. Las distintas iniciativas contempladas en este encuentro girarán en torno a la solución del problema del agua en el mundo y en la aplicación de tecnologías innovadoras y políticas y programas que beneficien a la sociedad. Durante el evento se hará entrega del Premio Lee Kuan Yew 2014, que ha recaído en el Condado de Orange (OCWD), en Estados Unidos, por su programa de reutilización de agua, una iniciativa sostenible que se ha replicado en países como Australia. A la ceremonia de entrega asistirá Tony Tan, presidente de Singapur.
Nuevo plan de desarrollo urbanístico para Lima El pasado mes de marzo se realizó el taller Limapolis 2014, donde se sometió a un análisis exhaustivo el Plan metropolitano de desarrollo urbano de Lima (PLAM) el cual no se ha actualizado desde hace 24 años. En el encuentro se realizó una reflexión sobre “el modelo” más adecuado para Lima que guie su crecimiento físico y social. Según los expertos, Lima tiene un atraso de dos décadas con respecto al avance de ciudades como Quito o Bogotá y existe una clara necesidad de promover que la ciudad vaya integrándose. Luis Rodríguez Rivero (PUCP), José García Calderón, coordinador técnico del PLAM y el urbanista italiano Bernardo Secchi, expusieron las conclusiones del encuentro.
El renacer de Silicon Valley La arquitectura se está convirtiendo en una potente herramienta para promocionar la marca. Y así lo ha visto el gigante surcoreano Samsung, que construye allí su nueva sede. El nuevo campus de Samsung se une a la lista de edificios emblemáticos ya engrosada por firmas como Facebook, Google o Apple. Esta última tiene proyectada un edificio denominado Spaceship por su forma de nave espacial, mientras que Facebook también planea nuevas oficinas. Ahora Samsung quiere concentrar también en Silicon Valley a su equipo (más de 2.000 personas) y convertirse además en un centro de innovación tecnológica.
Viviendas que pueden plegarse Una startup estadounidense pretende revolucionar el mercado inmobiliario con un software de diseño industrial que permite fabricar casas plegables. Esta invención permitiría fabricar casas bajo demanda de forma que se construyeran en fábricas y tras ser producidas se transportaran a su ubicación definitiva, ya que al plegarse sobre si misma ocuparían un volumen similar al de un contenedor de transporte. Después se colocaría sobre los cimientos haciendo pivotar todas las piezas sobre las bisagras que las unen. La idea de Bill Haney, fundador de Blu Homes permitiría a los clientes contar con una casa diseñada a la medida a partir de unos 112.000 euros, a lo que habría que añadir los costes de la propiedad del suelo y la preparación del terreno.
OHL refuerza su negocio en México La concesión de la autopista Atizapán-Atlacomulco ha sido la consolidación internacional de la firma de Juan Miguel Villar Mir en Méjico donde OHL ya es una de las principales operadoras de infraestructuras de transporte, sobre todo en el área metropolitana de la Ciudad de México. El contrato incluye la construcción y posterior explotación durante treinta años de esta autopista de México por un importe de unos 540 millones de euros. 82
información útil La megaobra del Metro de Lima cae en manos de empresas españolas ACS y FCC se han adjudicado el proyecto para construir y gestionar la nueva línea 2 del Metro de Lima, uno de las actuaciones de más envergadura licitadas hasta ahora en Perú, que comenzará en 2016 según las previsiones. Las dos compañías españolas forman parte del consorciode empresas que se ha impuesto en el concurso para la adjudicación de este megaproyecto, que está valorado en unos 3.900 millones de euros. En el consorcio ganador, en el que ACS participa a través de su filial Iridium Concesiones de Infraestructuras y FCC con Vialia Sociedad Gestora de Concesiones e Infraestructuras, también participan firmas como la peruana Cosapi y la italiana Impregilo. Esta última es la constructora que junto a Sacyr están acometiendo la ampliación del Canal de Panamá. Además, Metro de Madrid es el asesor técnico del proyecto.
Kuwait muestra interés por invertir en el sector inmobiliario de España España está exportando también sus buenas perspectivas económicas a países como Kuwait. En una reciente visita del Rey Juan Carlos las principales autoridades kuwaitíes mostraron su interés por ampliar en este país sus inversiones en los sectores inmobiliario, industrial y agroalimentario. La ministra de Fomento, Ana Pastor, cerró además un acuerdo de cooperación en materia de transporte y explicó que están pendientes de licitación o adjudicación proyectos de grandes infraestructuras como la nueva terminal del aeropuerto de la capital, la mejora de la red de carreteras y las conexiones con los puertos. El Plan de Desarrollo de infraestructuras de Kuwait, en el que se invertirán unos 100.000 millones de dólares, incluye entre otros proyectos, mejoras en la red de carreteras, desarrollo de zonas portuarias, el desarrollo de la red ferroviaria que conecta con otros países del Golfo y el metro de Kuwait.
Abengoa se hace con la edificación de un centro de convenciones en Uruguay Uruguay está haciéndose fuerte como destino del turismo de convenciones, y las empresas españolas están atentas a cualquier avance. Ahora el país ha dado un paso importante al proyectar la construcción del nuevo Centro de Convenciones y Recinto Ferial de Punta del Este, y ha sido Teyma, firma subsidiaria de la española Abengoa, la que se ha hecho con la adjudicación para la edificación del recinto. El proyecto cuenta con una financiación que supera los 19 millones de euros. En una primera etapa el gobierno uruguayo tiene prevista la cesión de hasta 6.000 m2 edificables, que se podrían ampliar en función de la demanda, con una sala para 5.000 personas así como diferentes salones equipados con la última tecnología para este tipo de eventos. De otro lado, el complejo estará gestionado durante 28 años por CIEPE, ganador del concurso, e integrado por el experto en congresos y convenciones Arnaldo Nardone, el grupo Fénix (propietario de parte del Recinto Ferial de Palermo, en Buenos Aires), Jorge Naon (Feria Internacional de Turismo de Buenos Aires) y los propietarios del Hotel Serena y el restaurante Boca Chica de Punta del Este.
Banco Santander refuerza su presencia en China El gigante asiático está muy presente en los planes de expansión de las principales compañías nacionales. El pasado mes de diciembre, Banco Santander adquiría el 8% del capital del Bank of Shanghái (BoS), haciendo de esta operación la base de una estrategia para desembarcar en el mercado chino. Y el pasado mes de abril, el presidente de Banco Santander, Emilio Botín, se reunía con Fan Yifei, presidente de BoS para analizar la marcha de este acuerdo de colaboración, una alianza que permitirá la financiación de proyectos en China. 83
de Actualidad Exitosa segunda edición del MIPS Los pasados 18, 19, 20 y 21 de marzo se celebró en el Hotel Villa Padierna Palace (Costa del Sol), la segunda edición del Marbella International Property Show (MIPS), un evento que contó con una zona de exposición de inmuebles de gran calidad y un foro de mesas redondas dedicadas cada día a un mercado emergente diferente.
Las mejores propiedades disponibles en el mercado en el Triángulo de Oro, formado por los municipios de Marbella, Estepona y Benahavís, se exhibieron en el MIPS por segundo año consecutivo. Los expositores, dispuestos según el tipo de vivienda, se dividieron en propiedades de hasta 300.000, 600.000 y 1 millón de euros, y más de 1 millón de euros, entre apartamentos, villas y terrenos. También hubo un espacio destinado a los nuevos productos Residence y Private Residence Club, los cuales ofrecen la posibilidad de adquirir inmuebles de lujo y con servicios de primer nivel durante una época del año determinada. Las viviendas, en su mayoría propiedad de entidades financieras, presentaron descuentos de hasta el 60% y hasta el 70% de financiación. De otro lado, se volvieron a celebrar una serie de foros de negocio centrados en Rusia y Comunidad de Estados Independientes, Europa (países escandinavos, centroeuropeos y Gran Bretaña, Países del Golfo y China), los cuales congregaron a más de 500 asistentes (urbanizadores, promotores, constructores, asesores financieros, profesionales de la banca e instituciones financieras, abogados, arquitectos, profesionales del turismo, etc.) en las ocho mesas redondas celebradas, dos cada día: una primera de tipo técnico, jurídico y fiscal, y una segunda dedicada al análisis específico
del marketing y la comunicación en cada país. Entre las principales conclusiones de los foros, la organización resaltó las siguientes: •Destacar como muy positiva la aprobación a finales de 2013 por parte del Gobierno central de la Ley de Emprendedores, que abre la puerta a inversiones inmobiliarias a través de la concesión de permiso de residencia a quienes adquieran inmuebles por valor superior a 500.000 euros. •Apoyar la reciente creación por parte de la Junta de Andalucía de la Mesa de la Construcción Sostenible, que pretende la reactivación de la construcción como uno de los motores de desarrollo económico de la comunidad. •Valorar positivamente las recomendaciones que recoge el Informe Lagares, realizado por expertos en economía para la futura reforma fiscal que prepara el Gobierno, en la que se abordan mejoras fiscales para atraer inversiones a España.
84
•Apostar por el desarrollo de nuevos productos turísticos de calidad como el Private Residence Club, que Villa Padierna Hotels and Resorts desarrollará de forma pionera en España y que pueden suponer un atractivo para los posibles inversores internacionales en el Triángulo de Oro. •Flexibilizar y dinamizar cuestiones relacionadas con la emisión de visados para inversores extranjeros fuera del ámbito de la UE (Rusia, Países del Golfo y China) para favorecer las inversiones de estos mercados en España. •Apoyar, en este sentido, la propuesta realizada en el MIPS 2014 por el ex embajador de España en Arabia Saudí hasta hace un año, Pablo Bravo, quien apostó por la eliminación del visado a los ciudadanos de los Países del Golfo. •Apostar por un desarrollo conjunto y coordinado de campañas de marketing y comunicación en los mercados de referencia por parte de los diferentes actores en materia turística, ya sean institucionales o privados. Ai
de Actualidad Sevilla, capital mundial de centros de incubación empresarial
Bajo el lema ‘España, Europa y América unidas por la innovación, la tecnología y la excelencia’, el I Congreso Internacional de Viveros de Empresas reunió en marzo en Sevilla a más de 400 emprendedores y a los máximos representantes de los centros de incubación europeos y americanos más sobresalientes. Durante dos días, los más destacados miembros del Cambridge Innovation Center (CIC), la Harvard Business School, el Massachusttes Institute of Technology Incubator (MIT Incubator) y la Red Europea de Viveros de Empresas (EBN) compartieron experiencias y proyec-
tos encaminados a la excelencia empresarial. La cita, que fue inaugurada por el Príncipe de Asturias, fue organizada por la Fundación Incyde de las Cámaras y la Cámara de Sevilla, con la financiación del Fondo Europeo de Desarrollo Regional. Acompañaron al Príncipe durante la inauguración la presidenta de la Junta, Susana Díaz; el ministro de Hacienda y Administraciones Públicas, Cristóbal Montoro; el presidente del Consejo Superior de Cámaras de Comercio y de la Fundación Incyde, Manuel Teruel, además del presidente de la Cámara hispalense, Francisco Herrero, y el alcalde de la
ciudad, Juan Ignacio Zoido, entre otras autoridades. Durante su intervención, el Príncipe destacó la labor de los viveros de empresas como instrumentos para facilitar la consolidación empresarial y el empleo, al tiempo que señaló que la innovación, la tecnología y la excelencia son factores esenciales para impulsar un modelo económico que permita incrementar el emprendimiento y la puesta en marcha proyectos productivos, competitivos y de calidad. En este congreso se estudiaron los nuevos modelos de incubación empresarial. Ai
En marcha el Club Financiero Antares
La Cámara de Comercio de Sevilla y el Instituto Español de Analistas Financieros (IEAF) presentaron el pasado 24 de abril el Club Financiero Antares, una entidad que se pone en marcha con el objetivo de agrupar a los especialistas del sector financiero, creando un foro de opinión y debate que profundice en temas económicos y en todo aquello que pueda ayudar a generar un foco de opinión con la participación de prestigiosos economistas y expertos en mercados. En el acto estuvieron presentes Juan Carlos Ureta, presidente del IEAF y de la FEF (Fundación de Estudios Financieros) y Francisco Herrero,
presidente de la Cámara de Comercio de Sevilla. Asimismo, contó con la presencia de Ignacio Contreras, presidente de la Delegación del IEAF en Andalucía y Ana Aymerich, directora del Club Antares. Se trata de una iniciativa impulsada por el IEAF junto a la Cámara de Sevilla, que ha nacido por la necesidad que existe en Sevilla de tener un lugar de encuentro común en el ámbito financiero, como existe en otras ciudades como Madrid o Barcelona. El club tendrá su sede en Antares y podrán sumarse al mismo cuantos profesionales estén interesados en formar parte de él. Se concibe como un lugar de refe85
rencia en el que debatir y analizar las principales inquietudes de empresarios y directivos, mediante distintos formatos: desayunos profesionales, almuerzos financieros, presentaciones de estudios, ponencias de expertos, jornadas monográficas de divulgación, así como actos específicos dedicados a la actividad económico-financiera andaluza. Ai
de Actualidad
La CEA celebra su 35 aniversario con la idea de adaptar la Confederación a los nuevos tiempos La Confederación de Empresarios de Andalucía (CEA) celebró el pasado 24 de abril el 35 aniversario de su constitución en Antequera, la misma ciudad que en 1979 reunió a los ocho presidentes de las organizaciones territoriales de las provincias andaluzas, que firmaron el acta fundacional por la que se creaba la Confederación de Empresarios de Andalucía. Los actuales presidentes ratificaron la citada acta. Asimismo, el presidente de CEA, Javier González de Lara, se dirigió a los casi 300 representantes empresariales de toda la región afirmando que Andalucía camina por una etapa nueva. “Una etapa en la que nada será como antes –anunció-, pero en la que deben seguir primando nuestros valores fundamentales como organización: unidad, compromiso e independencia, en un contexto de reconocimiento de nuestra representatividad”. Afirmó que en esta etapa tiene también su sitio una nueva CEA, “una organización más participativa, mejor vertebrada territorialmente, sólida y eficaz, adaptada a los nuevos tiempos”. A los empresarios presentes les pidió que siguieran “creyendo en una CEA fuerte y dinámi-
ca”, confiando en la capacidad de todos ellos para “liderar el desarrollo de Andalucía”. La CEA, previo al acto institucional del aniversario, celebró su asamblea general ordinaria, donde se aprobó la Memoria anual de actividades y el cierre del ejercicio económico de 2013, así como el presupuesto para 2014. Este último asciende a 2,8 millones de euros, un 8,5% inferior al ejercicio anterior.
La Cámara de Málaga y Banco Santander, por la internacionalización de las empresas malagueñas El presidente de la Cámara de Comercio de Málaga, Jerónimo Pérez Casero, el director territorial de Instituciones de Andalucía, Alfredo Montilla López, y la gerente de Instituciones de Málaga, Aurora María Martínez Fernández, de Banco Santander, han firmado en la sede de la Cámara un convenio para reforzar la colaboración entre ambas instituciones en diversos aspectos, muy especialmente en beneficio de la internacionalización de las empresas malagueñas. El objetivo es facilitar a los asociados el conocimiento, funcionalidades y ventajas de la oferta comercial del Banco, con especial énfasis en el apoyo a las empresas en su apertura al exterior. De esta forma, Banco Santander colaborará en el desarrollo de misiones comerciales organizadas por la Cámara malagueña para empresas exportadoras asociadas a la misma en países extranjeros, así como en foros y actos de carácter divulgativo. 86
Mármoles Sol introduce en el mercado una nueva serie de materiales Mármoles Sol, empresa exportadora y distribuidora de piedra natural, asociada a AEMA, y con más de 25 años de experiencia en este sector, acaba de lanzar al mercado su nueva serie de materiales Cénit, con el que la firma pretende, a juicio de la dirección de la empresa, “ser un referente de empresa de granitos y mármoles de alta calidad en España”.
de Actualidad Gas Natural Andalucía invertirá 132 millones de euros en su plan 2014-2016 Gas Natural Andalucía, filial distribuidora de Gas Natural Fenosa en esta comunidad autónoma, invertirá 132 millones de euros entre 2014 y 2016 para continuar con su plan de expansión y desarrollo. En este periodo, la compañía prevé construir más de 500 kilómetros de red de distribución de gas en Andalucía. Estas son algunas de las cifras del Plan de Expansión 2014-2016, que el director de Negocio de Distribución de Gas en España, José María Gil Aizpuru, ha presentado en rueda de prensa.
La construcción y la eficiencia energética, de la mano en la sede de Gaesco En el transcurso de una reunión empresarial celebrada el pasado 29 de abril en Gaesco, su presidente, Miguel Rus, y la directora de la Agencia Andaluza de la Energía, Natalia González, coincidieron en afirmar que el sector de la construcción debe ser uno de los motores de la recuperación económica en la comunidad andaluza. En la reunión estuvo presente también Manuel Sayagués, presidente de la Asociación Nacional de Empresas de Eficiencia Energética. Quien apuntó que “las políticas de rehabilitación de viviendas para el ahorro energético constituyen una palanca muy efectiva de creación de empleo”.
Endesa y la Diputación de Jaén impulsan el ahorro energético Con el objetivo de optimizar el consumo eléctrico y mejorar el ahorro y eficiencia energéticas en las distintas administraciones locales de Jaén, la Diputación Provincial ha suscrito un acuerdo de colaboración con Endesa que establecerá un marco de actuaciones conjuntas para alcanzar la excelencia en la gestión de la energía.
Las renovables aplauden la estrategia energética de la Junta
Luz verde al Decreto-Ley que permitirá la reapertura de la mina de Aznalcóllar El Parlamento de Andalucía convalidó el 11 de abril el Decreto-Ley por el que la comunidad andaluza se reserva los derechos del complejo minero de Aznalcóllar (Sevilla), que permitirá a la Administración autonómica impulsar la reapertura de esta explotación a través de un concurso en régimen de concurrencia competitiva. El complejo minero de Aznalcóllar ocupa una superficie de casi 950 hectáreas y cuenta con unas reservas de 35 millones de toneladas constatadas, y otros 45 millones probables, de cobre, plomo y zinc, además de oro y plata.
El sector de las energías renovables andaluzas, reunido en la Asamblea General de la Asociación de Promotores y Productores de Energías Renovables de Andalucía (APREAN) celebrada recientemente en la sede de la Confederación de Empresarios de Andalucía en Sevilla, ha acogido con entusiasmo la presentación de la Estrategia Energética de Andalucía 2014-2020, por su firme compromiso con el modelo energético limpio, como impulsor económico y de empleo, y por su vocación integradora y de consenso con todos los agentes involucrados en el mismo. 87
Última hora La red de carga rápida desplegada en Málaga en el marco del proyecto Zem2All, un proyecto conjunto de España y Japón cuya parte española está liderada por Endesa, está ya a disposición de todos los usuarios de vehículos eléctricos que lo deseen.
Gracias a Zem2All, 160 usuarios de Málaga, tanto particulares como empresas, participan en este pionero proyecto demostrativo desde hace poco más de un año y en breve se incorporarán otros 40 vehículos más, para completar los 200 previstos. Hispania Activos Inmobiliarios SA, junto con otra sociedad de su grupo, ha adquirido, en una operación fuera de mercado, el Hotel Guadalmina SPA & Golf Resort en Marbella, por
un importe total de 21,5 millones de euros pagados íntegramente con fodos propios de Hispania. La adquisición se ha efectuado al grupo familiar propietario y ha sido precedida por la compra, a una entidad financiera, de la deuda hipotecaria
de Actualidad gresos de Málaga (FYCMA) por el que la entidad financiera ofrece, un año
que recaía sobre el hotel. Tinsa lanza el nuevo servicio de valoración online de empresas dirigido tanto a particulares como a empresarios que necesi-
más, una colaboración económica para la actividad del Palacio y continúa como miembro del
ten conocer de una forma rápida y profesional el valor estimado de su empresa. Tinsa cuenta con un departamento específico de valoración de empresas con una experiencia avalada por más de 15 años de asesoramiento en este tipo de actividades a empresas y negocios de todo tipo, casi siempre con un importante componente en sus balances relacionado con los inmuebles o la actividad inmobiliaria. La Asociación de Promotores y Productores de Energías Renovables de Andalucía (APREAN)
Club de Empresas FYCMA, cuyo objetivo es potenciar el compromiso empresarial en la dinamización de la actividad económica y social a través de la organización de eventos. La Federación Andaluza de Electrodomésticos (FAEL) ha celebrado en abril una Junta Directiva, desde donde se ha reivindicado la convo-
ha solicitado formalmente a la Secretaria General de Innovación, Industria y Energía de la Junta de Andalucía que recurra por inconstitucional la Ley del Sector Eléctrico aprobada por el Gobierno central el pasado mes de diciembre. Unicaja ha firmado un nuevo acuerdo con el Palacio de Ferias y Con-
catoria urgente de planes renove para el sector, ante la caída de ventas de los últimos años y la destrucción de empresas y de empleo. FAEL aglutina a más de 1.400 establecimientos comerciales especializados en electrodomésticos, lo que representa el 78% de las empresas del sector en la región. 88
Sando, Stereocarto y Leica Geosystems han desarrollado, a través de un proyecto respaldado por Corporación Tecnológica de Andalucía
(CTA) y la Agencia IDEA, un sistema de tratamiento de información topo-cartográfica a partir de sensores láser, tanto aerotransportados como terrestres, con el fin de aplicarla en obra civil. El consorcio de empresas que forman
el proyecto LAS ROADS ha presentado ante CTA los resultados finales de la investigación en el Centro de Tecnologías Ferroviarias de ADIF, en el Parque Tecnológico de Andalucía en Málaga, donde Sando tiene instalado su principal laboratorio de investigación. Scania, fabricante sueco del sector automovilístico, ha firmado un acuerdo marco mundial con JLL. En virtud del mis-
mo, JLL será el proveedor de preferencia de Scania en materia de servicios de
de Actualidad asesoramiento y consultoría de inmuebles terciarios a escala mundial. Scania es una empresa global con una organización de ventas y servicios presente en más de 100 países. La Asociación Española de Empresas de Consultoría Inmobiliaria, ACI, ha puesto en marcha los Premios ACI, que pretenden contribuir a potenciar
el espíritu de transparencia y profesionalidad en las prácticas dentro del sector inmobiliario, de acuerdo con los objetivos y valores fundamentales de la propia Asociación. Estos reconocimientos serán de convocatoria anual y la entrega pública del galardón se realizará en el marco de la Jornada anual de ACI que se celebra en el último trimestre del año. El pasado 24 de abril tuvo lugar en el centro comercial Moda Shopping una nueva edición de WOF (World Office Forum) Madrid, en esta ocasión
dedicado íntegramente a AZCA. El que ha sido centro financiero y de negocios de la capital de España y referencia principal del sec-
tor de oficinas de nuestro país, precisa adaptarse a los tiempos actuales. Su masa crítica, centralidad y excelentes comunicaciones suponen para sus propietarios una enorme oportunidad de creación de valor si se toman las medidas oportunas de renovación y adaptación a los negocios del siglo XXI, a base de estrategia, iniciativa, más innovación, más tecnología y más coordinación con la Administración. La ciudad de Sevilla ha sido galardonada con el premio Traveller’s Choice como tercer destino turístico de España. Estos premios los otor-
ga TripAdvisor, la mayor web de viajes del mundo, cuya sexta edición se ha celebrado en la sede del Instituto de Turismo de España. Inerzia Asesores Inmobiliarios ha sido la compañía elegida para gestionar y administrar el proyecto Ribera del Río,
ubicado en la exclusiva urbanización de Sotogrande (Cádiz). Se trata de un complejo residencial formado por 48 viviendas 89
de alto standing rodeadas de amplias zonas ajardinadas y piscina comunitaria. Este proyecto se suma al ya gestionado por la empresa en Sotogrande, Ribera del Marlin. El Grupo Martín Casillas ha incorporado a su Parking Sagrado Co-
razón a una firma patrimonial de la familia Yoldi García, que ha adquirido una participación no mayoritaria de la sociedad gestora del aparcamiento. El estacionamiento Sagrado Corazón, situado en la calle Francisco Murillo, entre las avenidas de La Palmera y Manuel Siurot, fue inaugurado el 18 de julio de 2013. La Consejería de Fomento y Vivienda de la Junta de Andalucía ha activado un programa de medidas para garantizar la efectiva ocupación de to-
das las viviendas protegidas de la comunidad autónoma, mediante su alquiler a precios adaptados a la demanda. La consejera, Elena Cortés, ha calificado como “inaceptable” que existan 5.620 viviendas protegidas nuevas sin habitar.
La empresa norteamericana Costco ha anunciado la apertura de su establecimiento, ubicado en el parque comercial Higuerón Sur de
Sevilla, el 15 de mayo. Es la primera tienda que la compañía abre no solo en España, sino en toda la Europa continental. Según un estudio de Tecnitasa, las fincas rústicas son las propiedades que menos sufren la crisis, con precios estables que se mantienen en la mayor
parte del territorio nacional. Alicante y Almería experimentan las únicas subidas destacadas. La consejera de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, María Jesús Serrano, ha rechazado el proyecto de defensa de la margen derecha de río Guadalquivir en el Parque de Doñana presentado por la Autoridad Portuaria de Sevilla. El rechazo se ha expresado
tras una reunión de la consejera con Carmen Castreño, presidenta de la Autoridad, que ya ha confirmado la intención de trabajar para modificar el documento.
En pocas palabras INERCO incrementa un 24% su volumen de negocio y factura 36,4 millones de euros en 2013. Este crecimiento en el volumen de negocio se ha debido al avance llevado a cabo en 2013 en los mercados exteriores, así como a la diversificación tecnológica y al mantenimiento de su posición en el mercado nacional. La plantilla del Grupo ha alcanzado la cifra de 350 profesionales, un 17% más con respecto al año anterior. La Junta de Gas Natural Fenosa aprobó los resultados de 2013 y respaldó la revisión estratégica de la compañía hasta el año 2015. El resultado neto del pasado ejercicio se situó en 1.445 millones, con un incremento del 0,3% respecto de 2012. El EBITDA consolidado fue de 5.085 millones, gracias principalmente al buen comportamiento de las actividades internacionales. NCG Banco construye una nueva estructura ejecutiva. NCG Banco dispone desde hoy de un nuevo organigrama directivo, con nueve direcciones generales y dos áreas de control. Con esta nueva organización, el banco quiere afrontar los grandes objetivos planteados por su comprador, Banesco: contribuir al crecimiento de Galicia a partir de un modelo de banca de servicio, centrada en el cliente, el crédito y el control del riesgo. Cajasur lanza su nueva Banca móvil para particulares y empresas. CajaSur acaba de poner a disposición de sus clientes una Banca móvil completamente renovada. Los usuarios de la Banca online de la entidad sólo necesitan un teléfono móvil o una tableta con conexión a Internet para acceder al servicio. En la actualidad, más de 150.000 clientes ya operan con la banca online de CajaSur.
de Actualidad Nombramientos JLL incorpora a Borja Ortega de Pablo
Lazcano, nuevo presidente de la AEC
JLL ha incorporado a Borja Ortega de Pablo como director de Patrimonios Privados, en el área de Capital Markets. Licenciado en Derecho, Ortega cuenta con una dilatada experiencia profesional de más de 15 años en el ámbito inmobiliario. Ha trabajado en firmas destacadas como Elitia, Colliers o Hispania.
En las elecciones a la presidencia que se celebraron a finales de marzo en la Asociación Española de la Carretera (AEC), la candidatura de Juan Francisco Lazcano recibió el apoyo unánime del Consejo Directivo para un mandato que se prolongará por los dos años que restan hasta los comicios de renovación del Consejo.
Castreño, al frente de la Autoridad Portuaria de Sevilla
Sotomayor, director de Canal Directo de Aegon
Tras la renuncia de Manuel Fernández, tras 16 años en el cargo, el Consejo de Gobierno de la Junta aprobó el pasado marzo el nombramiento de Carmen Castreño como nueva presidenta de la Autoridad Portuaria de Sevilla. Castreño era la jefa de División de Organización y Relaciones Externas de la entidad.
Aegon España ha anunciado el nombramiento de Miguel Sotomayor como nuevo director de Canal Directo. Sotomayor es licenciado en ingeniería industrial y MBA por la Kellogg Graduate School. Cuenta con una dilatada trayectoria en la compañía, donde ha sido gerente de Bancaseguros.
Vignard, en el Comité de Dirección de Cetelem
Nueva incorporación en Inerzia
Cetelem España Grupo BNP Paribas ha anunciado la incorporación de Franck Vignard a la Dirección Financiera e IT del Banco en España, quien asumirá las responsabilidades de las Direcciones de Sistemas de Información, Planificación, Finanzas y Procesos de Soporte e Infraestructuras.
En marzo se incorporó al Departamento Industrial y de Inversión de Inerzia, como gestor comercial, Julio Sánchez Picchi. Es Licenciado en Dirección de Empresas y Marketing por ESIC Business & Marketing School y posee experiencia en el sector financiero en empresas como AVIVA y BBVA.
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Basket La Liga Endesa no sólo son canastas y partidos. Son las personas que comparten el esfuerzo, que se emocionan con una nueva jugada y que encuentran en el baloncesto la energía para continuar. Y es que la Liga Endesa está llena de Basket Lovers.
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