Andalucía Inmobiliaria 129 by Andalucía Inombiliaria

R E V I S TA E S P E C I A L I Z A D A D E L S E C T O R I N M O B I L I A R I O Y D E L A C O N S T R U C C I Ó N

para el ladrillo

Palabras al aire

El ensayo: Javier González

de Lara, presidente de CEA

En persona:

Puntos de vista:

Rafael Márquez Berral, Alfonso Peralta y

José Alba García

Emilio Corbacho

Ingeniero de

Artículos:

Entrevistado: Ricardo Arranz

Inversión

hotelera

inmobiliario terciario en Sevilla

mercado

Caminos, Canales y Puertos

nº 129 enero-febrero 2016 5 euros

Un tiempo nuevo

Mano tendida, ¿alfombra roja? Revista independiente especializada, del sector inmobiliario y de la construcción. EDITA R Y M Medios y Asesoría, S.L. DIRECTORA EDITORA Rosa Hafner CONSEJERO DELEGADO Eduardo Martín Jiménez-Carlés CONSEJO ASESOR Ricardo Arranz de Miguel Rafael Camacho Ordóñez Antonio Carrillo Álcala Rodrigo Charlo Molina Simón Chávarri de la Fuente Mikel Echavarren Pablos Fernando Franco Fernández Iñigo Galán Cáceres José Antonio Granero Ramírez Luis Miguel Martín Rubio José Antonio Mejía Rojo Iñigo Molina Fernández Mariano Palancar Penella Leopoldo Parias Mora-Figueroa Fernando Piñar Parias Enrique Piñeyro Pueyo Ricardo Pumar López Alfonso Sedeño Masot Jorge Segura Rodríguez COORDINADORA DE REDACCIÓN Sonia Mora REDACTORES Y COLABORADORES Elena Segura, Rafael Salinas, Lucía Brum, María García, Francisco Venegas (Almería), Mª Ángeles Ratia (Granada), Pablo Sánchez (Madrid) FOTOGRAFÍA Ly Hafner Miguel Ángel León DISEÑO Y MAQUETACIÓN Carlos Piñar Andrés Segura DIRECTORA COMERCIAL María Ángeles Pastor RESPONSABLE DE EVENTOS Belén Balbontín ADMINISTRACIÓN R Y M Medios y Asesoría, S.L. FOTOMECÁNICA E IMPRESIÓN Artes Gráficas Servigraf S.L. ANDALUCÍA INMOBILIARIA Valparaíso, 18 - 41013 SEVILLA teléfono 95 429 50 21 www.andaluciainmobiliaria.es redaccion@andaluciainmobiliaria.es Delegación Madrid MªÁngeles Pastor Rodríguez C/ Alcántara, 11 3ºC 28006 Madrid teléfono 91 575 10 03 Andalucía Inmobiliaria es una publicación plural. Los artículos y comentarios que en ella aparecen reflejan las opiniones de los respectivos autores.

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i bien los corrillos de coffee-breaks y cócteles trasladan más recelo y menos confianza que ponentes y contertulios de mesas redondas, fruto de la propia experiencia empresarial, es un hecho cierto que algo está cambiando en la política de las entidades financieras hacia el sector promotor. Del portazo sistemático que desde 2008 venían sufriendo promotores y constructores, no ya para ejecutar nuevos desarrollos –algo impensable con un enorme stock de producto construido sin vender-, sino para finalizar promociones a medias u oxigenar sus maltrechas cuentas, se ha pasado a la mano tendida de la banca. Escuchando a sus representantes en los distintos foros que cada vez con más frecuencia vuelven a llenar las mañanas y tardes de nuestras agendas, se podría ir aún más allá en esta reflexión y hablar de auténtica ‘alfombra roja al sector’. “Estamos con vosotros”, “contad con nosotros”, “os vamos a apoyar en vuestros proyectos” o “seguro que vamos a hacer muchas cosas juntos” son sólo algunas de las frases más repetidas por representantes del sector financiero en encuentros profesionales y empresariales que tienen como protagonista al sector promotor. Haciendo hincapié, no obstante, en que ni unos ni otros se pueden permitir en el futuro cometer los errores de antaño, y que los condicionantes y controles para la aprobación de los créditos al promotor son mucho más severos, con un papel muy destacado de los departamentos de riesgo y estudios, el discurso ha dado, sin duda, un giro radical. El empresario de la promoción y la construcción inmobiliaria ha dejado de ser el enemigo público número 1 para volver a ser ese 3

ingrediente indispensable en la creación de riqueza y empleo y a hacerse merecedor del acceso a la financiación, a medida que decrece el riesgo de impago, baja la tasa de mora y se recupera, aunque sea muy lentamente, la compraventa de inmuebles; porque la otra pata de la ecuación, el crédito hipotecario, también se está reactivando. Con la banca mucho más saneada, su disponibilidad para abrir el grifo crediticio a los empresarios está creciendo exponencialmente en los últimos meses, aunque al promotor esté tardando más que al resto en llegarle su turno. “Para las entidades financieras somos unos apestados, huyen de todo lo que huela a inmobiliario”: palabras que no por más veces escuchadas dolían menos, reflejo fiel de un via crucis que parece tocar a su fin. Por eso, visto lo visto, no podemos menos que congratularnos, sonreír a este nuevo tiempo –aunque sea tímidamente- y cruzar los dedos para que la lupa con que se miran los proyectos, aun siendo exigente, sea razonable. Nosotros tampoco queremos volver a escribir de culpas y errores, pero sí de colaboración y crecimiento. Y, cómo no, nos congratulamos también por esa dinamización que se deja sentir, como antes avanzábamos, en los muchos eventos directa o indirectamente relacionados con el inmobiliario que últimamente se prodigan a lo largo y ancho de la geografía andaluza, con mesas de calidad y llenos ‘hasta la bandera’, porque la gente, silenciada antes por la desilusión, vuelve a querer hablar y a querer escuchar. Porque otra vez este sector tiene mucho que decir y, sobre todo, mucho que hacer. Ai

Editorial

pag. 3

En persona

pag. 6

José Alba García. Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos “España se ha dotado de unas infraestructuras que son la admiración de todo el mundo”

Palabras al aire

pag. 14

El ensayo

pag. 16

Javier González de Lara y Sarria. Presidente de CEA La financiación de las pymes, factor de competitividad

Puntos de vista Rafael Márquez Berral

pag. 18 Alfonso Peralta de las Heras pag. 22

Entrevistado Ricardo Arranz de Miguel

Puntos de vista

pag. 26

Emilio Corbacho

La opinión

pag. 28

Apetito inversor y liquidez para 2016

Este mes

pag. 32

Un cambio de negocio y de visión La promoción inmobiliaria, ante un nuevo ciclo

Artículos

pag. 54

Inversión. La inversión hotelera en España alcanza niveles de récord Mercado inmobiliario. Caras y cruces en el mercado terciario sevillano

Sin duda alguna

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información útil Actualidad

pag. 66 pag. 68 pag. 78

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José Alba García Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos

Ingeniero de Caminos por la Escuela de Madrid y diplomado en Urbanismo por el Instituto de Estudios de Administración Local, José Alba García es uno de los profesionales más reconocidos y prolíficos de Andalucía en su sector. En sus 45 años como profesional, ha intervenido en el estudio y redacción de hasta 350 trabajos relativos a autopistas, autovías y carreteras, que suman un total de 4.078 kilómetros. Recién finalizados sus estudios de Ingeniería, inició su trayectoria como jefe de Vías y Obras del Ayuntamiento de Málaga, en el periodo 1970-80, en tanto que entre el 70 el 82 fue también profesor universitario. Al término de esta etapa docente funda Urbaconsult, empresa consultora de Ingeniería. A esta le siguieron Genista, firma especializada en actividades relacionadas con la jardinería, el paisajismo y el medio ambiente; y ARCS Estudios y Servicios Técnicos, consultora de Ingeniería continuadora de la actividad del Departamento de Transportes de Urbaconsult. Ha sido miembro -aún lo sigue siendo en algunos casos- de las directivas de varias organizaciones sectoriales, al tiempo que ha desarrollado una intensa actividad como conferenciante. Asimismo, ha intervenido en numerosos estudios y proyectos de gran calado, entre ellos en la elaboración del I´y II Plan Estratégico de Málaga, al tiempo que ha recibido diversos premios. Sin embargo, lo que más admiración despierta de José Alba en las distancias cortas no es la confirmación de este brillante currículo: lo son sus vastos conocimientos; la solidez y la lógica concluyente de sus argumentos; la fluidez, riqueza y amenidad de sus reflexiones; la fidelidad a sus convicciones y, sobre todo, sus valores humanos. Son estos valores los que le sitúan lejos del egocentrismo propio de quienes vienen precedidos por el éxito profesional, y los que le han permitido abordar su profesión con una vocación de servicio que le engrandece: “Me gusta hacer cosas que aporten utilidad y beneficio para las personas, y la ingeniería, tal como la entiendo, está orientada a eso precisamente”, asegura nuestro protagonista.

en persona

“España se ha dotado de unas infraestructuras que son la admiración de todo el mundo”

Tras más de 40 años trabajando como ingeniero, primero para el Ayuntamiento de Málaga y después para su propia consultora, Urbaconsult, ¿qué representa para usted la ingeniería y cómo definiría el papel del ingeniero en la sociedad actual? La ingeniería ha representado para mí la vía principal para participar en el desarrollo de la sociedad en la que estoy integrado, por una parte, y, por otra, la forma de obtener los recursos necesarios para la vida digna de mi familia. En un orden más personal, me gusta hacer cosas que aporten utilidad y beneficio para las personas, y la ingeniería, tal como la entiendo, está orientada a eso precisamente. Tras los duros años de crisis sufrida por la sociedad en general, pero muy especialmente por el sector constructor, ¿cómo definiría la situación actual de las consultoras de ingeniería? La consultoría de ingeniería de obras públicas ha venido actuando en un espacio no muy amplio entre la dirección de nuestras administraciones y las empresas constructoras, sin demasiadas posibilidades de desarrollar lo que debería ser la esencia de su actividad: la creatividad y la aportación de verdaderas soluciones a los problemas y demandas de la población. Cuando llega la crisis, las empresas consultoras de inge-

niería, que habían venido siendo colaboradoras necesarias para la ejecución del gran volumen de actuaciones desarrolladas en beneficio de toda España, se quedan abandonadas a su suerte, sin que nadie trate de ayudarlas en el trance. Mientras, sí que se sale a apoyar a las entidades financieras o al sector automóvil, por ejemplo, tal como ya se hizo años atrás con la reconversión de la minería y de la siderurgia. Muy al contrario, se ha llegado a acusar a los ingenieros de ser causantes de la crisis. Ha quedado claro el valor que nuestro país da a su ingeniería. Y soy de los que cree que lo público no debe sostener a lo privado, pero a nadie, claro. En esa situación de “sálvese el que pueda”, han desaparecido muchas empresas, aunque también es cierto que había demasiadas, mientras otras intentamos seguir adelante saliendo al exterior, pero desde la debilidad que se deduce de nuestras dimensiones, muy inferiores a las de los países en los que la ingeniería lidera habitualmente los procesos de ejecución de obras públicas. Cuando aún queda mucho camino por recorrer para que la inversión de obra pública en Andalucía recupere unas cifras aceptables, ¿hay futuro en España para el ingeniero de caminos recién titulado y el que aún está en la Escuela?

El tema de la formación en la ingeniería creo que no se ha planteado adecuadamente en España, y ello por muy diversas circunstancias derivadas, sobre todo, de intereses políticos y corporativistas, no de los de la sociedad. No me gusta emitir mensajes negativos, no es lo mío, pero en este tema no veo claro el futuro; tampoco lo parecen ver los que entran ahora en la universidad, que vienen decidiéndose por otras enseñanzas últimamente. Pero dicho esto, creo que la formación del ingeniero, al menos la que yo recibí, en tanto que orientada a “resolver problemas” y dotada de visión abierta, es una herramienta de enorme interés para la sociedad, que la puede aplicar de muy diversas formas, no sólo haciendo puentes y carreteras. Esto ya está ocurriendo y me parece positivo. En cualquier caso, pienso que la formación académica es importante para el individuo, pero un desarrollo profesional bien encauzado y adecuadamente orientado al servicio a la sociedad le acaba aportando altura a aquella base. Ante la escasez de trabajo, muchos ingenieros optaron en los últimos años por salir al exterior. Pero dentro de España, ¿en qué otro sectores puede tener salida un profesional de la ingeniería, merced a su excelente formación? Las oportunidades hay que salir a buscarlas por todas partes. En el

en persona

mundo globalizado actual, también cada vez más abierto y competitivo, la gestión de todo tipo de asuntos es un campo en el que no suele haber profesionales suficientes. Pero se requieren, además, actitudes y disposición idóneas, no siempre presentes. Hay que ser humildes y estar dispuestos a sacrificios para progresar en la vida, donde, salvo a muy pocos, a nadie se le da nada hecho. ¿Cree que el bombo que se ha dado en los medios a algunas grandes obras infrautilizadas –aunque en realidad representan un porcentaje mínimo- y a los so-

“Hemos pasado en muy poco tiempo de reclamar todo tipo de obras a considerar que son innecesarias e, incluso, causantes de la crisis económica”

brecostes de otras tantas, ha hecho mucho daño a su sector? Bueno, se suele hablar de obras innecesarias desde posiciones de desconocimiento o, incluso, de intereses. A nadie he oído decir que sobra algo de lo que él se beneficia; siempre sobran cosas que benefician a otros. Hemos pasado en muy poco tiempo de reclamar todo tipo de obras a considerar que son innecesarias e, incluso, causantes de la crisis económica. España se ha dotado de unas infraestructuras, particularmente en el sector transportes que es el que más conozco, que son la admiración de todo el mundo, y que están colaborando a que los efectos de la crisis sean algo más llevaderos, y ello como consecuencia de la aportación que tales infraestructuras realizan a la economía de los transportes y a la equidad de las poblaciones. Y, con costes muy razonables, menores que los medios europeos, las oportunidades y los servicios se han acercado a casi todos.

En todo este proceso las aportaciones de la ingeniería han sido enormemente beneficiosas y no valoradas adecuadamente por la sociedad en general. Pero es incuestionable que se han ejecutado algunos proyectos poco justificados, al impulso de acciones políticas y de intereses no suficientemente fundamentados. Pero, por los datos que conozco, estas actuaciones no suponen más allá de un 2-3% del total de la inversión realizada. Quizás nuestro sector ha sido demasiado complaciente o temeroso ante estas iniciativas, dejando de lado el sentido social de la profesión, lo que unido a nuestro habitual desinterés en la comunicación con la sociedad a la que se ha de servir, ha conducido a una situación de descalificación demasiado generalizada, que perjudica a la profesión y también a la sociedad. Esperemos que el tiempo ponga las cosas en su sitio. ¿Y las adjudicaciones a la baja desde el punto de vista económico, que luego implican renegociaciones y demoras en muchas ocasiones, dañan la imagen de las consultoras de ingeniería? Este es un tema muy delicado. Mi opinión va más allá del tema de las bajas, que entiendo como una mera consecuencia de otros problemas. La contratación de las obras públicas en España se rige por unos métodos que, aunque parecen pensados con la mejor intención, no producen los efectos adecuados. Creo que habría que revisar a fondo los diferentes papeles que se desempeñan por los

en persona

“Los tiempos actuales requieren métodos diferentes a la hora de planificar nuevas obras públicas” En Andalucía, como en cualquier otro territorio, hay que seguir haciendo cosas, pero las que se justifiquen suficientemente y sean rentables actores que intervienen de forma directa: administraciones, consultoras de ingeniería y constructoras. También los muy necesarios procesos de información y participación ciudadana, los temas medioambientales, las relaciones con las empresas de servicios, etc. Creo que, en general, las ingenierías hacen bien su trabajo, pero suelen ser otras circunstancias las que de forma mayoritaria provocan revisiones de los contratos de obra. Pero, al final, las obras suelen acabar costando lo que se había previsto en los proyectos, aunque pienso que no es buena la forma como se desarrollan las cosas. Centrándonos ahora en Andalucía y sus infraestructuras, ¿cree que hay muchas obras pendientes que son imprescindibles? ¿De qué tipo principalmente (carreteras, ferroviarias, hidráulicas…)? Pienso que los tiempos actuales requieren métodos diferentes a la hora de planificar y programar nuevas obras públicas. Hay que profundizar en los por qué y para qué antes de llegar a definir el cómo hacer las cosas. Hay que identificar bien las necesidades, contemplar alternativas de solución, valorar las relaciones coste-beneficio, tanto en lo económico como en lo social, analizar los costes de operación y mantenimiento, estudiar los efectos estratégicos y relaciones con otras acciones, informar con rigor y amplitud a la sociedad y buscar su participación y complicidad, considerar

fórmulas de financiación diversificadas y apropiadas para cada caso, y todo ello antes que diseñar proyectos complejos y efectistas que difícilmente van a poder ser ejecutados. En estas acciones y métodos la ingeniería tiene mucho que hacer, empezando por reciclarse en bastantes aspectos para adaptarse a lo que hoy se demanda y a las formas actuales de relación social. Dicho esto, en Andalucía, como en cualquier otro territorio, hay que seguir haciendo cosas, pero las que se justifiquen suficientemente y sean rentables. La sociedad ha de definir los objetivos que considera prioritarios, y la ingeniería debe ofrecer soluciones y colaborar en la formulación de estrategias y programas. Considero prioritario en los momentos actuales tratar de obtener el máximo rendimiento de lo ya realizado, y plantear y estudiar nuevos proyectos de efectos y beneficios contrastables. Todo no se puede hacer al mismo tiempo; hay que priorizar con ideas de servicio

al bien común. Andalucía necesita que esto se aborde ya sin más retrasos y recortes, pues, si no lo hace, no avanzará y perderá, además, el gran capital público creado en las últimas décadas con el esfuerzo de todos. Y todo ello en el marco económico en el que hemos de movernos, y sabiendo que estos procesos requieren amplios plazos. ¿Se podría calificar a Andalucía como una comunidad bien vertebrada y conectada territorialmente, tanto interiormente como hacia el exterior? Se ha avanzado mucho en los temas más globales y generales, pero quedan bastantes cosas por hacer para que lleguen a todas las poblaciones y territorios los logros y beneficios de infraestructuras y equipamientos, de forma equitativa y justa. Las relaciones de Andalucía con el exterior han mejorado en capacidad y prestaciones de las vías existentes, salvo en dos puntos significativos: con el centro de la Península (Cór-

en persona

doba-Toledo-Madrid) y con Portugal por Aracena. Son éstas actuaciones costosas, pero que a medio plazo habrá que abordar. Los entornos de las grandes ciudades presentan también problemas que hay que acometer para, entre otras cuestiones, no perturbar los recorridos externos a las mismas. Una vez se sumen Cádiz y Granada a la red AVE se abren posibilidades de gran interés para la articulación ferroviaria interior de Andalucía, debiendo incorporarse también la Costa del Sol. Hay que conseguir asegurar el suministro de agua a todas las poblaciones y a la agricultura en cualquier circunstancia, y llegar a controlar totalmente los vertidos. Y también un rosario de muchas pequeñas actuaciones para equilibrar lo que reciban todas las poblaciones. Pero todo esto requiere estudio y análisis, para encontrar las mejores soluciones, priorizarlas adecuadamente y gestionar bien su ejecución.

“La ingeniería de obras públicas es un sector innovador por su propia naturaleza y objetivos”

“La ingeniería española en su conjunto es reconocida como líder en muchos aspectos”

¿Cuál sería a su juicio el top 5 de las obras cumbre de la ingeniería andaluza contemporánea? En Andalucía se han realizado muy importantes obras de ingeniería en las últimas décadas. Considero que el valor de una obra pública se deduce, ante todo, de lo que aporta a la vida de la sociedad que la utiliza y se beneficia de ella, de lo que contribuye al desarrollo integral de esa sociedad. Desde estas premisas, podría citar: • La línea AVE Madrid-Córdoba-Sevilla, y extensiones posteriores. • La A-92, especialmente entre Sevilla y Granada. • El Puerto de Algeciras. • El Aeropuerto de Málaga. • Las autopistas Málaga-Guadiaro y Pedrizas-Málaga, la autovía Granada-Motril y la Málaga-Almería. Como obras de ingeniería singulares señalaría el nuevo puente de la Bahía de Cádiz y el nuevo paso de Despeñaperros en la A4. ¿Apuesta por la innovación la ingeniería andaluza? El sector de la ingeniería andaluza que se mueve en el campo de las obras públicas tiene hoy un limitado desarrollo. En esas condiciones la dedicación a la innovación tecnológica resulta problemática, salvo casos muy particulares. Aunque, con un concepto extendido de la innovación, hay que poner de manifiesto que la ingeniería de obras públicas es un sector innovador por su propia

naturaleza y objetivos, pues ha de plantear siempre soluciones específicas, que requieren gran creatividad e iniciativa. No se suelen repetir procesos ni soluciones en una ingeniería de calidad. ¿Tiene su merecido prestigio fuera de nuestras fronteras? En lo que he podido conocer en el exterior, no veo diferenciación de lo andaluz en lo que a ingeniería se refiere. Desde la distancia España se ve pequeña, y no digamos Andalucía. No se hacen diferencias. Lo que se valora es la ingeniería española en su conjunto, que es reconocida como líder en muchos aspectos. Por último, abordemos distintas cuestiones sobre su propia experiencia. ¿en qué áreas están especializados en Urbaconsult y cuáles son los principales proyectos en los que han participado? ARCS es continuadora de la actividad y experiencia de Urbaconsult en el campo de las infraestructuras de transportes, principalmente. También nos dedicamos a los temas urbanísticos y de edificación. En los más de treinta años de actividad hemos intervenido, sobre todo, en el campo de las infraestructuras viarias: autopistas, autovías, carreteras y ferrocarriles. En las diversas actividades que el desarrollo de estas infraestructuras requieren: planificación, proyectos, control de construcción y supervisión de proyectos, hemos participado

en persona

“En ARCS-Urbaconsult estamos desarrollando ahora importantes proyectos de infraestructuras de transportes en Colombia” en unos 4000 km por toda España. En Andalucía hemos intervenido en las Rondas de Almería, Granada, Málaga y Sevilla y en muchos tramos de las autopistas y autovías realizadas. También en carreteras en casi todas las provincias. ¿Qué proyectos tienen ahora mismo entre manos? Especialmente, estamos desarrollando ahora importantes proyectos de infraestructuras de transportes en Colombia, bajo la fórmula de iniciativas privadas. Son trabajos de largos recorridos e importantes esfuerzos de inversión, que esperamos empiecen pronto a ofrecer resultados, que prometen ser muy interesantes. Continuamos con otros trabajos de infraestructuras y de urbanismo en España, tanto para clientes públicos como privados. ¿Alguna espinita clavada que se le haya quedado en el tintero? Me considero razonablemente satisfecho por lo que he podido lle-

gar a hacer en mis 45 años de ejercicio profesional. Es mucho más de lo que hubiera imaginado al iniciar mi actividad. Siempre se pueden hacer más cosas, pero aquí dependemos mucho de las iniciativas de las administraciones y no cabe ponerse a hacer lo que cada uno pensaría como necesario. Pero en mi caso, tengo la satisfacción de haber colaborado, además, para que determinadas infraestructuras se llevaran a cabo, luchando desde la sociedad civil contra resistencias y escepticismos. Me refiero a mi participación en los Planes Estratégicos de Málaga, que fueron decisivos para conseguir el AVE, las nuevas Rondas y el nuevo

Aeropuerto, así como en diversas asociaciones y entidades sociales y en medios de comunicación locales. Se puede, y se debe, colaborar al desarrollo de la sociedad fuera del ámbito de lo estrictamente público. Gran parte de su trabajo lo ha desarrollado en Málaga, ¿cuáles son aquí las actuaciones que recuerda con más orgullo y satisfacción, y cuáles con más cariño (con independencia de las que haya mencionado anteriormente)? Tengo un especial recuerdo de mis trabajos profesionales en mi etapa de funcionario municipal responsable del Servicio de Vías y Obras.

“Todo no se puede hacer al mismo tiempo; hay que priorizar con ideas de servicio al bien común” El valor de una obra pública se deduce, ante todo, de lo que aporta a la vida de la sociedad que la utiliza y se beneficia de ella 11

en persona

Reurbanizamos la gran mayoría de las calles principales de Málaga, que estaban al principio de los setenta en un estado deplorable. Como consultor de ingeniería destacaría: el tramo de la A7 entre Torremolinos y Fuengirola, por su enorme repercusión en la vida de la Costa del Sol, la planificación de las nuevas Rondas y de la llegada del AVE, vitales para el futuro de Málaga, el tramo de A7 entre Rincón de la Victoria y Algarrobo, que permitió abrir las comunicaciones hacia el Este, y el trazado de toda la Autopista de la Costa del Sol, por la dificultad para emplazarla en un territorio muy colonizado. Guardo un especial recuerdo y cariño hacia dos intervenciones en tramos de carreteras: la que abrió las comunicaciones con el occidente provincial, entre Zalea y Campillos, y la carretera paisajística entre Gaucín y Ronda; ambas supusieron grandes avances en la accesibilidad y en el desarrollo de poblaciones un tanto marginadas. ¿Cómo describiría en pocas palabras esta ciudad y esta costa? ¿Cuáles son sus principales virtudes y defectos? La geografía y la historia condicionan de forma muy determinante lo que ha sido y es Málaga en la actualidad. Hasta que se construyó la nueva carretera de Acceso a Málaga

por Las Pedrizas ( puesta en servicio en julio de 1973), las relaciones con el interior de la Península y con las ciudades andaluzas más próximas eran muy dificultosas; por el contrario, siempre ha estado abierta al exterior a través del Mediterráneo. Las relaciones económicas y sociales e, incluso, la personalidad de los malagueños creo que tiene mucho que ver con estas circunstancias. Por otra parte, Málaga participó de forma principal en el inicio de la industrialización de España a mediados del siglo XIX (textil, metalurgia, etc.), pero no pudo mantener ese fuerte impulso inicial por diversas circunstancias. Hasta los años setenta del siglo XX vivió en una situación social en la que la pobreza fue la mayor protagonista, viniendo el turismo, la creación de la Universidad, alguna nueva industria y el citado Nuevo Acceso a proporcionar condiciones más favorables para su desarrollo socioeconómico. Todas estas circunstancias han forjado un espíritu particular en los malagueños: modernidad, apertura, iniciativa, creatividad, hospitalidad, son cualidades que caracterizan básicamente a esta sociedad. También cierta indolencia y falta de apego a lo propio. Pero todo ello en un entorno natural especialmente favorable,

como corroboran los millones de personas que nos visitan cada año o que han trasladado su residencia a esta zona tan privilegiada. Asimismo, en Málaga, que tuvo sus orígenes hace casi 3.000 años, están representadas de una u otra manera las culturas que han forjado la historia de Europa, por lo que, sin guardar elementos de gran valor singular, recoge una buena representación de donde venimos. Hoy es una ciudad que se ha actualizado y adaptado bastante a las necesidades presentes, ofreciendo buena imagen y proyección de futuro, integrada en el conjunto de la Costa del Sol, que es hoy día una de los lugares del mundo con más atractivos, como ha sido reconocido muy recientemente por el New York Times y la Unión Europea. En cualquier caso, tanto Málaga como la Costa del Sol han sufrido una transformación muy significativa en las últimas décadas. ¿Cómo ve este proceso en el futuro? En las últimas décadas, la provincia de Málaga se viene transformando de manera muy importante, creciendo en población y riqueza, de forma que su participación relativa en el conjunto de España ha pasado de un 2,5% al 3,5% en unos cincuenta años. El turismo aparece

“La geografía y la historia condicionan de forma muy determinante lo que ha sido y es Málaga hoy” El dinamismo que viene presentando la provincia de Málaga en las últimas décadas parece que se va a mantener en las próximas 12

en persona

“Me considero razonablemente satisfecho por lo que he podido llegar a hacer en mis 45 años de ejercicio profesional” como elemento clave en este desarrollo. A futuro, los valores naturales y ambientales de la provincia representan interesantes oportunidades. La completa integración de España en Europa, las condiciones ambientales y las comunicaciones de que hoy disponemos sitúan a Málaga en una posición de ventaja para el desarrollo del turismo y, más importante si cabe, para la implantación de residencias y de actividades económicas de todo tipo. Es un gran reto al que hay que dar respuesta adecuada, en beneficio no sólo de Málaga, sino de Andalucía y de España. Málaga es hoy identificada en los círculos mundiales de negocios como una de las tres zonas de España que resultan de mayor interés para inversionistas internacionales, junto a Madrid y Barcelona. Pero sin restar importancia al turismo, Málaga-provincia debe profundizar, además, en líneas de desarrollo ya iniciadas, tales como la industria agroalimentaria, los servicios tecnológicos y otras industrias relacionadas con las actividades turísticas y ambientales, en las que creo hay oportunidades de gran interés. Y todo ha de acompañarse con infraestructuras adecuadas y suficientes. ¿Quedan muchas asignaturas pendientes en Málaga en materia de obra pública? El dinamismo que viene presen-

tando la provincia de Málaga en las últimas décadas parece que se va a mantener en las próximas, aunque cualquier previsión para nuestra zona ha de quedar vinculada a las del resto de España, en buena medida. Pero Málaga está, también, muy relacionada con Europa de forma directa, lo que debe beneficiarla en el futuro. En base a estas circunstancias, Málaga debe seguir “pensando en grande” y mirando al futuro, aunque sin desarrollismos incontrolados, planteándose muy seriamente unos escenarios de crecimiento poblacional y económico que derivarán, ciertamente, en mayores demandas de infraestructuras de toda índole. La unión de estas previsiones a los temas que están pendientes desde hace tiempo configuran un horizonte que requiere gran atención a las autoridades y a la sociedad civil. Como elementos principales a abordar citaría: el Tren Litoral Málaga-Marbella, la garantía de suministro de agua, el saneamiento integral, la autovía por el Guadalhorce Málaga-Sevilla, la integración urbana del Guadalmedi-

na y la segunda Ronda Norte y Este. De no actuarse sobre estos temas, y sobre otras dotaciones también necesarias, la calidad de vida tenderá a disminuir en nuestra zona. Para concluir, háblenos un poco de su otra pasión aparte de la ingeniería, la botánica. La afición al campo me viene desde niño, a través de mi familia, pero sin que hubiera agricultores ni jardines en ese entorno. En los últimos años he podido profundizar en esta cercanía a lo natural y, particularmente, a las plantas, tanto mediante el estudio en muy diversas publicaciones como por la práctica de jardinero. Vengo desarrollando una interesante colección de plantas (árboles, arbustos y herbáceas) en una pequeña finca en Villanueva del Rosario (Málaga), lo que me proporciona grandes satisfacciones y entretenimiento. Puede llegar a ser importante por el número de especies distintas y de plantas que ya viven allí, pero una vez que se consoliden con el paso del tiempo. En ello estamos. Ai

palabras al aire

El arte de buscar problemas Elena Segura

Salvador Moreno Peralta

Fotos: Archivo Ai

AY una frase del genio Bertrand Russell que podría resumir muy bien lo que venimos viviendo en España estos últimos meses. Decía este escritor y filósofo que “los científicos se esfuerzan por hacer posible lo imposible y los políticos por hacer lo posible imposible”. El formar gobierno se ha convertido en un problema matemático sin solución y las consecuencias van a ser muchas, aunque aún no sean evidentes. Quizás falla la falta de talante, quizá, como diría Salvador Moreno Peralta, la falta de historia. En una interesante entrevista, este –entre otras cosasarquitecto, reflexionaba

yen con memoria, pero también con olvidos”. Y añadía que “hay comportamientos colectivos que dan susto. El español se mueve bien en el terreno de la antinomia y la dicotomía. El blanco y el negro” y “la única vez en la Historia donde ese juego de contrarios se resuelve ha durado 30 años. Ahora viene una generación que no la ha estudiado y lo pone en duda”. Esta cris-

Salvador Moreno Peralta

Luis María Linde

sobre la actual situación apuntando al hecho de que “la generación que está en puerta de tomar el poder no ha leído la Historia. Las identidades de los pueblos se constru-

retraso en formar Gobierno es otra complicación añadida, que se hará más patente cuando alguien llegue al Gobierno y empiece a lamentar lo que no se ha hecho en estos

pación se nota en el ambiente y aquel que ocupe la presidencia debería reflexionar sobre cómo volver a un clima de entendimiento y no de odio entre la ciudadanía. Además de este grave problema de fondo, el

“

La generación que está en puerta de tomar el poder no ha leído la Historia. Las identidades de los pueblos se construyen con memoria pero también con olvidos

”

meses. La bandeja de entrada del futuro presidente sigue llenándose, y a este ritmo, se va a quedar sin espacio. Uno de los sectores que seguro está desbordando esa bandeja es el financiero, que sigue expectante los movimientos de los partidos políticos para comenzar a moverse. Desde diciembre se vienen escuchando declaraciones que delatan que las aguas siguen revueltas en este sector. El gobernador del Banco de España, Luis María Linde, ha repetido en varias ocasiones que “la vía de las fusiones no puede darse por cerrada o agotada”. La respuesta de las entidades ha sido variopinta. En unos casos se muestra poco interés por participar

Luis María Linde

“

La vía de las fusiones no puede darse por cerrada o agotada Isidro Fainé

“

”

Los que estamos, cabemos. No hay un número excesivo de bancos

”

en nuevas fusiones. Ese sería el caso de CaixaBank, sobre el que han rondado rumores sobre Ibercaja o Popular. Su presidente, Isidro Fainé, lo ha mostrado así cuando ha sido preguntado por el tema en sus recientes apariciones. “No hay ninguna operación en estudio ni en marcha”. Algo que justificaba por ser ya la primera entidad del país. “Tenemos que consolidar todo esto. Esto lleva sudores”, ha afirmado Fainé. Además, ha reflexionado sobre el proceso de

Isidro Fainé

palabras al aire

Francisco González

María Dolores Dancausa

José Ignacio Goirigolzarri

“

Tenemos una estructura razonable

”

“

Ana Botín

El problema de la rentabilidad de la banca no se arregla comprando otras entidades, porque lo que se hace es sumar debilidades

“

El sistema bancario español es más competitivo que hace unos años

fusión, y lo que se ha avanzado desde que comenzara. “Hace unos años, en todo el sistema financiero eran 55 y ahora somos 14 ó 15. No sólo es fusionarse, hay que innovar”, ha

tipos de interés históricamente bajos en monedas clave para el grupo, como el euro, la libra o el dólar”.

recordado. Además, para Fainé, “los que estamos, cabemos. No hay un número excesivo de bancos”. Tampoco se ha mos-

En esta línea también se ha mostrado el presidente de Banco Sabadell, Josep Oliu, que tras la reciente compra del banco

Ana Botín

Josep Oliu

trado muy entusiasmada con la idea de hacer alguna nueva fusión la presidenta del Banco Santander, para quien “el sistema bancario español es más competitivo que hace unos años”. Ana Patricia Botín ha declarado que “Santander ni está ni pretende estar en todos los mercados”, dejando claro que

inglés TSB, ha descartado fusiones en España. Oliu no quiere movimientos, ni aquí ni en el extranjero, a pesar de que muchos analistas consideran que la adquisición de TSB abre muchas oportunidades al Sabadell para seguir ampliando su presencia con nuevas operaciones en este país. “En Reino Unido no estamos contemplando ni tan solo estudiando ninguna operación”, afirmaba Oliu, aclarando que “estamos centrados en el proyecto de TSB”. Algo que ratificaba el director financie-

no le interesa este tema, ni tiene necesidad, teniendo en cuenta los resultados obtenidos, a los que ha calificado como positivos, “en un año con un contexto económico internacional complejo, con

”

ro de la entidad, Tomás Varela, confirmando que “no estamos hablando con bancos alternativos. Nuestro foco está puesto en la integración”. Muy lejos de las fusiones también se sitúa Bankinter. Su consejera delegada, María Dolores Dancausa opina que “el problema de la rentabilidad de la banca no se arregla comprando otras entidades, porque lo que se hace es sumar debilidades”. Esta es la línea que ha mantenido estos últimos años Bankinter, que se ha situado al margen de este proceso de transformación del mercado financiero. Y ha preferido fijar su punto de mira en otros mercados como el portugués. Menos tajante se ha mostrado el presidente de Bankia, José Ignacio Goirigolzarri, aunque tampoco ha mostrado excesivo interés en nuevas operaciones, al menos en el corto plazo. “Tenemos una estructura razonable”, ha indicado. Aunque también ha abierto las puertas en el medio y largo plazo a nuevas fusiones si los ingresos del

“

Si hay fusiones seremos selectivos y no entraremos a cualquier precio

”

sector no se recuperan. Del otro lado se sitúa el BBVA. Francisco González ha previsto que en el futuro habrá “más consolidación” en el sistema financiero español y europeo, y que la entidad será un actor “muy relevante”, aunque “seremos selectivos y no entraremos a cualquier precio”. Lo que indica que estará muy presente en el momento en el que este mercado se vuelva a activar.

Francisco González

Pero de momento, este debate, como muchos otros, está en pausa hasta que los que tienen que gobernar decidan volver a darle al play. Esperemos que la política en España no termine pareciéndose a la que Groucho Marx describía como “el arte de buscar problemas, encontrarlos, hacer un diagnóstico falso y aplicar después los remedios equivocados”. Visto lo visto, cada vez se acerca más. Ai

el ensayo

La financiación de las pymes, factor de competitividad Javier González de Lara y Sarria Presidente de CEA

ue Andalucía necesita más empresas y, sobre todo más competitivas, es una realidad incuestionable. Como lo es también que uno de los factores que pueden incrementar ese nivel de competitividad radica en la mejora de su financiación. Por eso la posibilidad de acceder a una financiación adecuada para los proyectos empresariales, especialmente en el caso de las pymes, es sin ningún género de dudas uno de los principales retos que hay que afrontar. Asimismo, el hecho de que las empresas puedan contar con una financiación más fluida y diversa les permitiría alcanzar con una mayor facilidad otros retos como los de una mayor di-

mensión, apostar por la innovación y el talento de sus equipos, o dotarse de estructuras suficientes que les abran el camino a la internacionalización. Por todo ello es por lo que venimos afirmando que, más allá de los recursos propios de las compañías, el acceso a la financiación ajena es esencial para que las empresas inviertan, innoven y crezcan y, en definitiva,

“Uno de los factores que pueden incrementar el nivel de competitividad de las empresas andaluzas radica en la mejora de su financiación” 16

sean más competitivas. Ello resulta singularmente necesario en el caso de las pequeñas y medianas empresas, que suelen encarar mayores costes de capital y unas condiciones financieras más estrictas que las empresas de mayor dimensión. Pero es que además, los niveles de apalancamiento, la capitalización existente y los requerimientos de garantías exigen una necesaria diversificación de las fuentes de financiación a las que acceden las empresas. En nuestro caso, en el mercado español, la oferta de financiación hacia la pequeña y la mediana empresa se encuentra fuertemente bancarizada. Y, aunque esta fuente seguirá siendo fun-

el ensayo

“El acceso a la financiación ajena es esencial para que las empresas inviertan, innoven y crezcan y, en definitiva, sean más competitivas” damental para las empresas, hay que tratar de complementarla con otras alternativas, que en nuestra Comunidad Autónoma se encuentran aún poco extendidas. Estas nuevas posibilidades no buscan competir con la banca tradicional, sino complementarla, ofreciendo mayores alternativas de financiación y capitalización a nuestras empresas. También necesitamos soluciones que vengan a mejorar la eficiencia de nuestro marco financiero general y que, en definitiva, optimicen las posibilidades de acceder al capital para las pymes andaluzas. En este caso hay que incidir tanto en los problemas de acceso a la financiación, como en la modernización o diversificación de las modalidades que hoy se ofrecen, con el fin de poder cubrir en cada momento las necesidades específicas de nuestras empresas y de cada uno de los sectores de actividad. En Andalucía disponemos de un instrumento de gran relevancia como son las Sociedades de Garantía Recíproca, que realizan una labor muy valiosa para facilitar el acceso de los empresarios y de las pequeñas empresas a la financiación. A este respecto, sería de gran estímulo que se apueste por ellas para reforzarlas, tanto en su estructura como en la dotación de herramientas que posibiliten multiplicar su labor. Asimismo, es necesario ampliar el abanico de opciones e impulsar nuevos productos o instrumentos de

financiación que vayan más allá del préstamo bancario, el descuento comercial o el arrendamiento financiero. Resulta especialmente importante modernizar nuestro marco financiero e ir hacia un sistema más basado en el riesgo, donde prime la financiación mediante participación en capital frente al préstamo, sobre todo en las fases iniciales. Igualmente, hay que incentivar modalidades dirigidas a dotar de financiación a las empresas innovadoras y en expansión, como el mercado alternativo bursátil o el capital riesgo y derivados, como los préstamos participativos o los business angels. O también desarrollar todo lo relativo a las microfinanzas, así como adecuar en mayor medida las posibilidades de financiación de las empresas exportadoras y, en general, para la internacionalización. Por otra parte, habrá que tener en cuenta cómo se aplican los nuevos instrumentos públicos en el Marco de Apoyo Comunitario con el horizonte 2020. Unos instrumentos que, en todo caso, deberían destinarse a atender necesidades no cubiertas o no atendidas suficientemente por la financiación privada que se negocia a través del mercado. Una actuación pública que deberá acometerse respetando el principio de subsidiariedad frente al sector privado, apoyándose en la profesionalidad y especialización de los intermediarios financieros existentes. Se trata de im-

pulsar al mercado financiero para que se posibilite un efecto multiplicador, dirigido a diversificar la oferta de financiación para favorecer el crecimiento y la competitividad empresarial y la mejora de la estructura financiera de las empresas andaluzas. En conclusión, las nuevas posibilidades de financiación ayudarán a superar un elemento crítico del tejido empresarial andaluz, su tamaño, permitiendo a nuestras empresas afrontar la apuesta estratégica por la innovación, la calidad, el talento, la capacitación y la internacionalización. La existencia de empresas con mayor dimensión y con acceso diverso a la financiación son elementos que se hacen imprescindibles para asentar con garantía la recuperación económica y poder actuar en unos mercados cada día más interconectados, globales y, en definitiva, más competitivos. Ai

“En Andalucía disponemos de un instrumento de gran relevancia como son las Sociedades de Garantía Recíproca”

“Es necesario ampliar el abanico de opciones e impulsar nuevos productos o instrumentos de financiación que vayan más allá del préstamo bancario”

punto de vista

Rafael Márquez Berral

Secretario General de Ordenación del Territorio y Sostenibilidad Urbana. Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio

Una oportunidad para Marbella

“Marbella no es una ciudad al uso sino que se trata de un municipio excepcional, no solo por los desmanes urbanísticos de la época Gil, sino también por el enorme atractivo inversor que tiene”

A anulación del Plan General de Marbella no fue una buena noticia. En un momento en el que la recuperación económica era una realidad en Andalucía, incentivada entre otros factores por la atracción para la inversión del foco Marbella-Costa del Sol, la anulación del referido instrumento de planeamiento, sinceramente, no fue la mejor de las noticias que uno pudiera recibir. Marbella no es una ciudad al uso sino que se trata de un municipio excepcional, no solo por los desmanes urbanísticos generados en la época Gil, sino también por el enorme atractivo inversor que tiene tanto a nivel nacional como internacional. Esa excepcionalidad hace que lo que pase en Marbella no solo afecta a Marbella, sino que

tiene trascendencia para el resto de la Costa del Sol, y por ende, para el conjunto de Andalucía. Por ese motivo, desde el minuto uno en el que conocimos la anulación del PGOU, nos pusimos manos a la obra tanto por parte del Ayuntamiento como por parte de la Junta de Andalucía. Es cierto que las sentencias del Tribunal Supremo son un contratiempo, decir lo contrario es faltar a la verdad, pero una vez emitidas y una vez anulado el Plan General entiendo que el conjunto de los responsables políticos tenemos que transformar esa debilidad en una oportunidad tanto para Marbella como para el resto de Andalucía. ¿Cómo? Lo intentaré explicar a continuación.

Como ocurre en cualquier ámbito de la vida, es cierto que las adversidades unen y en el caso que nos ocupa está claro que tanto el Ayuntamiento como la Junta de Andalucía han ido de la mano desde el primer momento, lo cual, a mi juicio, es un elemento esencial que hay que mantener y potenciar. El consenso y la colaboración institucional entre las dos administraciones que tienen competencias en materia urbanística es fundamental para cualquier actividad económica, es clave para cualquier inver-

punto de vista

“Una vez anulado el Plan General, los responsables políticos tenemos que transformar esa debilidad en una oportunidad para Marbella y Andalucía” sor. A lo largo de mi experiencia como responsable político, esa exigencia de que Junta de Andalucía y municipios remen en la misma dirección ha sido una de las que más me han reclamado los ciudadanos y los operadores económicos. En Marbella, la colaboración entre el Ayuntamiento y la Junta, desde la anulación del PGOU, es impecable. Eso es un valor que hay que potenciar de cara al futuro. Por tanto, las Sentencias del Tribunal Supremo han reforzado ese consenso y esa colaboración entre administraciones, no siempre existente, por desgracia, entre el consistorio marbellí y el gobierno andaluz. Prueba de esta colaboración ha sido el proceso de trabajo conjunto, desde el punto de vista técnico y político, para definir el instrumento transitorio que pudiera implementarse hasta la llegada de un nuevo Plan General. Un proceso en el que se han analizado con rigor y seriedad las distintas posibilidades hasta llegar al punto de que la mejor

de las opciones para esta situación transitoria es la adaptación del Plan General de 1986 a la LOUA. Una adaptación que permitirá, lo cual en Marbella no es baladí, contar con un documento claro, definido y actualizado de la realidad urbanística en la ciudad y que permita conocer, de forma transparente, a los ciudadanos y a los operadores económicos cuales son sus derechos y deberes garantizando la seguridad jurídica. Una adaptación que, además, posibilitará que puedan operar nuevas modificaciones puntuales que permitan adaptar, de forma parcial, el Plan General de 1986 a oportunidades de inversión, a corto plazo, lo cual es fundamental para no frenar la misma. Y una adaptación que permitirá actualizar un Plan General de la década de los 80 a los nuevos tiempos urbanísticos, es decir a la LOUA, lo cual es esencial para la ciudad hasta que no se apruebe de forma definitiva el nuevo instrumento urbanístico. En segundo lugar, la anulación del Plan General y la vuelta al planeamiento del año 1986, obliga a que la ciudad de Marbella cuente con un nuevo Plan General que permita a la ciudad mirar al futuro con optimismo. Por eso es fundamental, y me consta que así lo entiende también el Ayuntamiento, que

“En Marbella la colaboración entre el Ayuntamiento y la Junta desde la anulación del PGOU es impecable”

“Prueba de esta colaboración ha sido el proceso de trabajo conjunto desde el punto de vista técnico y político” se inicien los trabajos para que el nuevo Plan General empiece a dar los primeros pasos y sea una realidad en el menor tiempo posible. Y digo en el menor tiempo posible porque la validez de gran parte del Plan General anulado, y la relativa vigencia de los distintos pronunciamientos sectoriales hacen que gran parte del trabajo necesario para el nuevo Plan General ya esté elaborado y, por tanto, haya parte del camino ya recorrido. Los contextos económicos, sociales y políticos condicionan en gran medida a los Planes Generales de las ciudades, y está claro que el contexto en el que se gestó el Plan de 2010 es radicalmente distinto al contexto actual, por ese motivo la anulación del Plan y la redacción de uno nuevo puede ser una oportunidad para la ciudad y para el resto de la Costa del Sol.

punto de vista

El contexto en el que se gestó el Plan General del año 2010 estaba muy marcado por su pasado reciente (miles de viviendas irregulares, judicialización de la actividad urbanística marbellí, etc.), por eso ese Plan General hizo lo tenía que hacer, pero quizás estuvo más centrado, dado el contexto, en solucionar los desmanes del pasado que de mirar al futuro. El contexto actual es radicalmente distinto y, por tanto, la base sobre la que debe proyectarse el nuevo Plan General es totalmente diferente, lo cual no significa que el nuevo Plan General no deba encarar el asunto de las viviendas irregulares con seriedad, rigor y siguiendo el criterio emitido por el Tribunal Supremo, pero el contexto actual ofrece nuevos retos que el nuevo documento debe abordar con ambición y sin complejos. Estamos a las puertas de dejar atrás la mayor crisis económica y social de nuestra historia reciente y, por tanto, de comenzar una senda de crecimiento en el que el urbanismo y la construcción sostenible deben ser uno de los pilares sobre los que se sustente nuestro dinamismo económico, y Marbella debe jugar un papel clave en este escenario como uno de nuestros polos más atractivos para la inversión. Por eso es fundamental que esta ciudad cuente con un nue-

vo instrumento de planeamiento acorde y a la altura de los nuevos retos, pero para que eso sea así, y por tanto pueda ser visto como una oportunidad, es necesario que el nuevo Plan General tenga en cuenta algunos aspectos necesarios. En primer lugar, uno que cae sobre su propio peso y es que la solución a la regularización de las miles de viviendas irregulares debe hacerse cumpliendo fielmente lo exigido por las Sentencias dictadas por el Tribunal Supremo. En segundo lugar, que el tema de las viviendas irregulares, por importante que sea, que lo es, no puede condicionar el modelo de ciudad futura ni evitar que se aborden los nuevos retos de futuro para la ciudad. En tercer lugar, que el instrumento de planeamiento que se redacte tiene que interpretar que el mundo ha cambiado, no sé si para mejor o para peor, pero ha cambiado de forma radical y el Plan General no puede obviar esa realidad. Estamos ante un mundo que cambia de forma constante y de manera vertiginosa, por lo que los operadores económicos o las ciudades que no entiendan esa nueva realidad se quedarán atrás y en la estacada. Por tanto, el nuevo Plan General de Ordenación Urbanística tiene que ser un instrumento lo suficientemente flexible para 20

“Es fundamental que esta ciudad cuente con un nuevo instrumento de planeamiento acorde a los nuevos retos”

“El instrumento que se redacte tiene que interpretar que el mundo ha cambiado de forma radical” que, respetando el modelo de ciudad definido, pueda adaptarse a esta realidad volátil y, por tanto, debe huir de encorsetamientos y rigideces que dificulten a la ciudad adaptarse, en tiempo real, a los cambios constantes. Por eso entiendo que la anulación del Plan de 2010 y la redacción de un nuevo instrumento, si hacemos las cosas con rigor, sensatez e inteligencia, puede ser una oportunidad que salve los contratiempos acontecidos. Soy consciente de que el camino no resultará sencillo y que no será fácil, pero el reto al que estamos convocados, no solo los responsables políticos sino el conjunto de la sociedad, requiere que pongamos lo mejor de cada uno de nosotros. Marbella y Andalucía lo merecen. Ai

punto de vista

Alfonso Peralta de las Heras Arquitecto

Marbella. A vueltas con el Plan

A anulación del Plan General de 2010 y la vuelta al Plan de 1986 ha abocado a Marbella a una situación de virtual colapso urbanístico cuya salida es difícil vislumbrar a través de la maraña de leyes, normas y planes sectoriales que han de atravesar los planes generales en su lento y tortuoso camino hacia la aprobación. La superposición del PGOU 86 sobre la realidad actual de Marbella -pasados 30 años desde su aprobación definitiva, durante la mitad de los cuales, coincidentes con la era Gil, hemos asistido a la sistemática demolición del Plan- deja un margen estrecho para su aplicación directa, más estrecho aún si se tiene en cuenta que su Texto Refundido de 1990 no llegó a aprobarse ni a publicarse por lo que, en la práctica, en este momento no hay un documento único y completo, de vigencia indiscutible, listo para ser aplicado. El Ayuntamiento, utilizando el escaso margen de maniobra de que dispone, ha tomado ya la decisión de llevar a cabo la adaptación del PGOU 86 a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía. Se trata de una decisión acertada a mi entender pues, aunque por sí misma no resolverá demasiadas cosas, abrirá la puerta a abordar modificaciones de cierto calado en el Plan. A este respecto cabría analizar la posibilidad y conveniencia de llevar a cabo modificaciones puntuales y urgentes, que no afecten a la ordenación estructural, sin necesidad de esperar a la aprobación definitiva

de la Adaptación a la LOUA. Si se cumplen las expectativas, dentro de un año estará aprobada la Adaptación y podrían entonces plantearse modificaciones estructurales cuya tramitación puede demorarse, en el mejor de los casos, de uno a dos años. Además, la proliferación de modificaciones de este tipo llevaría, con toda probabilidad, a la necesidad de abandonar este camino y acometer una revisión del Plan. Para entonces se habrá perdido ya un tiempo precioso y habrá crecido la lista de espera de actuaciones esenciales para responder a las necesidades de los ciudadanos y de iniciativas de desarrollo turístico, residencial o empresarial, motores en buena medida de la actividad económica del municipio. Por tanto, creo que hay que ir decididamente a una Revisión del Plan de 1986 que, a fin de cuentas, es la forma mas genuina de adecuar un plan a la realidad y a las previsiones a corto, medio o largo plazo. Tengo entendido que esta será la línea que adopte el Ayuntamiento pero no está de más insistir en la necesidad de que esa revisión se acometa ya, de forma simultánea a la adaptación a la LOUA, estableciendo plazos muy ajustados para su redacción y para su aprobación, consensuados entre las administraciones a las que compete su formulación y su aprobación, con una metodología de trabajo que permita anticipar soluciones a las cuestiones más urgentes y con un criterio claro

de utilizar todos los mecanismos que la legislación pone a disposición de la Administración para agilizar los procesos urbanísticos. Finalmente creo que, haciendo de la necesidad virtud, habría que abordar este proceso desde una perspectiva positiva, entendiéndolo como una oportunidad para corregir errores, reconducir tendencias para dar mejor respuesta a demandas ciudadanas y a necesidades del municipio que no encontraron debido eco en el Plan ahora anulado, quizá muy centrado en prestar atención a los problemas derivados del desaguisado de los años precedentes, para rescatar potencialidades del Plan del 86 y perfeccionar, en suma, el modelo de ciudad, término manido donde los haya pero que no debe dejar de ser el argumento de un plan a pesar de las urgencias. Ai

entrevistado

Ricardo Arranz de Miguel

Presidente de la Federación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial y de Villa Padierna Hotels & Resorts

NACIDO en Aranda del Duero (Burgos), Ricardo Arranz de Miguel reside en la provincia de Málaga desde que a los 19 años llegara a la capital malagueña para estudiar Ciencias Económicas. Se inició muy joven en el sector inmobiliario, hasta el punto que con 28 años puso en marcha su primera promoción, la Quinta Resort, en Marbella. A esta le siguieron diferentes conjuntos residenciales de lujo en la Costa del Sol, además del Balneario de Carratraca. En 2003 abrió en Benahavís las puertas del Villa Padierna Palace, un hotel de seis estrellas emplazado en el Villa Padierna Golf Resort. Por su responsabilidad al frente de la Federación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial, además de por su papel como empresario del sector, Andalucía Inmobiliaria ha querido conocer su opinión acerca del trascendental momento urbanístico que vive Marbella. Sonia Mora

Fotos: Archivo Ai

Ahora que las administraciones correspondientes, Junta de Andalucía y Ayuntamiento de Marbella, han hecho público que se va a proceder a la adaptación del PGOU del 86 a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) mientras se tramita un nuevo texto, ¿qué

consecuencias puede tener este hecho para los empresarios inmobiliarios? Desde el punto de vista de la Federación que presido, entiendo que tras la anulación del PGOU por sentencias del Tribunal Supremo, se tiene que actuar de una forma muy rápida para dar la se22

guridad jurídica en un momento en el que los inversores de todo el mundo están centrando su interés en Andalucía y, en concreto, en Marbella. Respecto a la decisión de llevar a cabo la adaptación del Plan del 86 a la LOUA, decisión conjunta del Ayuntamiento marbellí y la

entrevistado

“Interés inversor por Marbella, y por Andalucía en general, nunca ha habido tanto ni tan bueno” Junta de Andalucía, como medida provisional y urgente, me parece positiva. En cualquier caso, lo que de verdad se necesita es la formación de un equipo de profesionales, de buenos profesionales, integrado por un grupo pequeño de personas del propio ayuntamiento, junto a la Delegación de Málaga y la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Junta, para dar solución diaria, y añadiría que casi hora por hora, a todos los problemas que puedan surgir en este periodo de transición.

“Es necesario formar un equipo pequeño de buenos profesionales, para dar solución diaria y casi hora por hora a todos los problemas que puedan surgir en este periodo de transición” En definitiva, creo que la medida, provisionalmente, es buena, pero siempre que se actúe de forma coordinada, creando un equipo muy cualificado por las

tres entidades, Ayuntamiento, Delegación de Málaga y Consejería y, sobre todo, regido por esta última, pues al fin y al cabo sobre la Junta recae la responsabilidad definitiva. Es necesario pues reclamar a la Administración agilidad. Naturalmente. Sería una pena que se perdieran inversiones -de hecho ya está ocurriendo en algunos casos-, por la imagen de inseguridad jurídica que estamos proyectando. Es necesario actuar rápidamente para no perder unas inversiones que tendrán una gran capacidad de creación de riqueza y empleo en Andalucía. ¿Cuáles son los principales problemas en Marbella a día de hoy? El principal problema, que se viene arrastrando de muy lejos, es el de las 16.500 viviendas actualmente alegales, y digo alegales porque son viviendas desde todo punto de vista legales, con su propia licencia, su paso por la notaría e inscripción en el Registro, pero necesitadas de un reconocimiento

normativo urbanístico como realidades físicas insoslayables. Estamos ante compradores de buena fe, a los que hay que dar, inmediatamente, la seguridad jurídica que necesitan. Sólo así se propiciará que estas personas inviten a otros a invertir en nuestra Costa. Lo más urgente ahora… Lo más importante ahora es adaptar, a la mayor brevedad, el Plan General del 86, que es el válido según la Ley, y sacarle el máximo provecho a esta situación en la que nos encontramos, todo lo cual pasa, como le decía, por formar ese equipo de profesionales de reconocido prestigio, en los que, sobre todo, actúe el sentido común para, con la Ley en la mano, no perder esas inversiones que convertirán a Andalucía, en general, y Marbella, en particular, en uno de los destinos turísticos más importantes del mundo. ¿Qué plazos estiman que pueden tardar tanto la adaptación como el nuevo Plan para Marbella?

“La adaptación del Plan del 86 a la LOUA, como medida provisional para hacer algo de forma urgente, me parece positiva” 23

entrevistado

“El desarrollo de un nuevo Plan es muy complicado porque nos

La adaptación no debe prolongarse más de seis meses. A principios del verano deberíamos tener una normativa clara, porque es relativamente fácil. Pero es necesario hacerlo con sentido común, por juristas que sepan adaptar la ley a la realidad. Mucho más complicado es el desarrollo de un Plan General nuevo. Indudablemente, puede tardar muchísimo a no ser que sea la propia Junta de Andalucía quien lo lidere, porque nos encontramos ante un ayuntamiento formado por un cuatripartito, donde los intereses de unos y otros van a ser diferentes. Esa complicada formación de gobierno implica que no hay un liderazgo de desarrollo urbanístico que de una forma u otra podamos focalizarlo. Indudablemente, esperamos de todos la máxima responsabilidad, pero la coordinación de cuatro grupos políticos es siempre complicada. Eso es lo que a mí personalmente, como empresario, me preocupa, porque puede alargar mucho el procedimiento. Es necesario que se entiendan todos, incluido el Partido Popular, y la propia Junta de Andalucía comprenda que el nuevo Plan General no lo puede hacer alguien ajeno a las necesida-

encontramos ante un ayuntamiento formado por un cuatripartito”

“Necesitamos nuevos empresarios, nuevos conceptos para crear marketing, comunicación y ventas, y políticos y funcionarios que sepan adaptar la normativa a la realidad. Debemos ser competitivos” des de Marbella, sino alguien que realmente conozca qué es lo que se está haciendo en el mundo en relación con el turismo residencial y el turismo convencional y lo adapte a nuestra ciudad. El PGOU anterior fue uno de los planes con más alegaciones en España, creo que unas 14.000, y ello debería haber hecho reflexionar sobre la conveniencia de aprobar un plan que tiene a todo el pueblo, a todo el empresariado, en contra, porque todos sabían que ese PGOU iba a paralizar la actividad y la inversión, como así fue. En cualquier caso, podemos afirmar que el interés inversor por Marbella sigue siendo muy grande. Interés inversor por Marbella, y por Andalucía en general, nunca ha habido tanto ni tan bueno. Lo que ocurre es que el dinero es miedoso y si no tiene la necesaria

seguridad jurídica se va inmediatamente, como de hecho está pasando. Nunca en toda la historia de Andalucía y de Marbella ha habido más interés en invertir que en estos momentos. Cuando digo que los diez mejores años de Marbella empiezan ahora lo digo con plena convicción. Se necesitan nuevos empresarios, nuevos conceptos para crear marketing, comunicación y ventas, y también se necesitan políticos y funcionarios que sepan adaptar la normativa a la realidad y, sobre todo, necesitamos ser competitivos. Necesitamos profesionales prácticos y expertos que conozcan cómo se hacen las cosas en otros lugares como Miami, la Costa Azul o California, qué seguridad jurídica ofrecen y qué servicios dan. En resumen, convertir lo que tenemos ahora en algo competitivo y puntero. Ai

“Cuando digo que los diez mejores años de Marbella empiezan ahora lo digo con plena convicción” 24

punto de vista

Emilio Corbacho

Presidente de la Federación de Agrupaciones de Empresarios de la Construcción de Cádiz

La rehabilitación energética, piedra angular en la economía de nuestro tiempo “En el sector de la edificación existe un potencial que se estima en el 40% de ahorro energético y de uso de las energías renovables, que puede llegar al 70% en las viviendas de edificios antiguos”

S verdad, generalmente admitida, que la Construcción “vive”, por un lado, de la obra pública y, por otro, de la edificación. Podrán aplicársele matices a esta afirmación pero nadie la negará en lo absoluto. Y lo que decimos con este carácter general de España, puede predicarse de Andalucía en el mismo sentido. Una segunda afirmación es que dada la situación económica de nuestras Administraciones, para actuar éstas en ambos campos, han de nutrirse fundamentalmente de Fondos Europeos y es un hecho que la UE, en el ámbito de las in-

fraestructuras, apuesta bajo el amplio concepto de la sostenibilidad, más que por la obra nueva, por el mantenimiento, conservación y, en su caso, modernización de las obras públicas. Otra afirmación más: los Fondos Europeos se focalizan hacia la energía que es, como se ha dicho, “la materia prima de la que se abastecen todas las actividades empresariales que se desarrollan en el mundo occidental, en general, y en países como España, en particular”. Basta afirmar que en 2014 se demandaron en todos los hogares y empresas de España 243.530 gigavatios (Gwh). De ahí que las políticas, europeas en este caso, estén orientadas hacia una mayor eficiencia en el consumo de energías tradicionales, es decir, las fósiles, fundamentalmente petróleo y gas natural, y a incentivar las energías renovables. No debe olvidarse que en el sector de la edificación existe un

potencial que se estima en el 40% de ahorro energético y de uso de las energías renovables, que puede llegar al 70% en las viviendas de edificios antiguos y peor equipados. Estas ideas justifican la importancia de la rehabilitación en los momentos actuales, constituyendo la piedra angular de las políticas de vivienda en nuestro país, contenidas en el vigente Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 20132016, y en el aún en gestación, en el momento de redactar estas líneas, Plan Andaluz de Vivienda y Rehabilitación 2016-2020. Concretando más: la rehabilitación versus Fondos Europeos se enfoca bajo el prisma de la eficiencia energética, energías renovables y sostenibilidad. Para los Fondos Europeos la rehabilitación de viviendas es el “conjunto de actuaciones necesarias para mejorar las condiciones de habitabilidad, la eficiencia energética, la protección del medioambiente,

punto de vista

“El amplio panorama de la

“La rehabilitación constituye la piedra angular de las políticas de vivienda en nuestro país” la utilización de energías renovables y la accesibilidad física a la vivienda”, rehabilitación que cuando se refiere a edificios, no solo abarca su mejora, sino también el mantenimiento en el tiempo de los aspectos señalados y de sus condiciones estructurales y elementos arquitectónicos para garantizar su seguridad, estanqueidad, salubridad y accesibilidad. Si se trata de rehabilitar áreas urbanas, el concepto es más amplio y menos preciso pues, junto a lo anterior, integra también la participación ciudadana, la creación de dotaciones y equipamientos y el mantenimiento de la entidad social y cultural de barrio. Este amplio panorama de la rehabilitación se compagina con el también amplio campo de los Fondos Europeos que pueden ser de muy distintos tipos, algunos muy conocidos como los FEDER (Fondo Europeo de Desarrollo Regional), o el FSE (Fondo Social Europeo), y otros no tanto, como el FEADER (Fondo Europeo Agrícola de Desarrollo Rural), el marítimo y de pesca (FEMP) y la Cooperación Transfronteriza… Y todos esos Fondos, la Unión Europea los atribuye a los Países Miembro a través de los Programas Operativos ya plurirregionales, que van directamente a esos Estados, ya regionales, cuyos beneficiarios son las regiones, CCAA o similares.

Así pues, el Programa Operativo es un conjunto coherente de ejes prioritarios compuestos por medidas plurianuales para la realización del cual puede recurrirse a uno o más fondos, a uno o más instrumentos financieros así como al propio BEI (Banco Europeo de Inversiones). En estos momentos está iniciando su marcha el nuevo Programa Marco Comunitario 2014-2020. Consecuencia del mismo es que España ejecutará 22 Programas operativos con cargo al FEDER, uno por Comunidad Autónoma, más Ceuta y Melilla, y tres nacionales. En Octubre pasado se puso en marcha, por ejemplo, a nivel nacional el Programa Operativo FEDER de Crecimiento Sostenible 20142020, dotado con 5.520 millones de euros de financiación. Su objetivo es hacer sostenible el crecimiento económico español procurando una utilización más eficaz de los recursos y una economía más verde y competitiva. Y dentro de este escenario, ¿por qué la rehabilitación / energía tiene tanta importancia? Porque al definirse los objetivos temáticos, concretados en once por los Reglamentos, se señala en su número 4, como área de inversión, el favorecer el paso a una economía baja en carbono en todos los sectores: esto es, eficiencia energética, energías renovables y sostenibilidad como antes apuntábamos. En este marco hay que situar el Plan Integral de Fomento para el

rehabilitación se compagina con el de los Fondos Europeos” Sector de la Construcción y Rehabilitación Sostenible en Andalucía que se presentó el 9 de Febrero de 2015, en el Palacio de San Telmo de Sevilla, por la Presidenta de la Junta de Andalucía y siendo publicado, tras su aprobación por el Consejo de Gobierno el 27 de Enero, en el BOJA el 12 de Marzo siguiente. Dicho Plan fue recibido por el Sector en su totalidad (agentes económicos y sociales, profesionales, proveedores,…) con una muy clara valoración positiva porque al fomentar el valor de la construcción sostenible se estaba apostando por una reactivación de la economía y el empleo. Sus 91 Líneas de Actuación, priorizadas unas sobre otras, su dotación económica y la profundidad y vigor del diagnóstico realizado justificaban este optimismo de todos. Más desde esa publicación en el BOJA, en Marzo de 2015, poco se ha avanzado no habiéndose reunido ni una sola vez el Comité de Dirección de la Mesa de la Construcción y Rehabilitación Sostenible, que es el Órgano de Evaluación y Seguimiento Global de dicho Plan. Correspondiendo a la Consejería de Presidencia la Coordinación e Impulso del amplio catálogo de actuaciones que corresponden a las distintas Consejerías, bueno sería reunir con carácter urgente al Comité de Dirección del Plan para que la ilusión inicial no quede, como en alguna ocasión anterior, fallida. Ai

la opinión

Apetito inversor y liquidez para 2016 ¿Se mantendrá en 2016 el interés inversor en el inmobiliario?

Miguel Oñate

Director de Merlin Properties

El sector inmobiliario, sin duda alguna, está llamado a ser uno de los grandes protagonistas de la economía española en 2016, año en que se consolidarán las tendencias que han ido cogiendo forma durante 2015. Esto es debido a que, después de una larga crisis, poco o nada tiene que ver el negocio inmobiliario de hoy con el de hace unos años, en que nos encontrábamos con una mezcla entre promoción residencial e inmobiliario patrimonial. La crisis lo ha cambiado todo: la formación, dinamismo, edad, y la capacitación de los gestores actuales, así como las estrategias de inversión, con una clara diferenciación entre el negocio patrimonialista y el de promoción residencial, así como unas políticas de endeudamiento mucho más prudentes. El principal exponente de este cambio son las Socimis, que han irrumpido recientemente en el mercado inmobiliario español. Se trata de un modelo ya arraigado en muchos países extranjeros y que los inversores miran con muy buenos ojos, por su filosofía de gestión, tipo de negocio y, no menos importante, el reparto de dividendos que están obligadas a hacer (80% de sus beneficios). Los inversores han acogido muy bien esta figura y han aportado casi 6.000 millones de euros a las distintas Socimis, que ya están liderando esta nueva era del mercado inmobiliario. Nos encontramos por primera vez desde la crisis ante un ciclo positivo en

el sector inmobiliario cuya expectativa de duración situamos entre tres y siete años, lo que ha hecho que los inversores, y en especial los internacionales, hayan puesto el foco en nuestro país. Sin embargo, no podemos obviar que uno de los factores que pueden poner en riesgo estas buenas perspectivas es la inestabilidad gubernamental. El escenario político puede ser determinante para la consolidación de esta trayectoria dado que tanto incertidumbre como inestabilidad de un país alejan a los inversores. Si tenemos la suerte de contar con un Gobierno estable liderado por algún partido razonable, sea del color político que sea, estaremos entonces ante un ciclo inmobiliario de crecimiento sostenido. Sobre los segmentos que van a despertar más apetito inversor, en 2015 hemos visto cómo el sector de oficinas ha sido el gran protagonista en las inversiones. Sin embargo, en líneas generales los activos que son atractivos para los inversores, independientemente del mercado en el que se encuentren, son aquellos que puedan aportar un binomio de calidad y rentabilidad. En lo que a nosotros se refiere, después de un año y medio muy intenso, que nos ha colocado como la Socimi más grande del mercado y el operador líder en oficinas, logístico y ‘high street retail’, ahora mismo estamos siendo más selectivos, aunque seguimos creciendo en el sector logístico ya que, con un buen conocimiento del mismo, creemos que sigue siendo muy atractivo para invertir pues la tasa de retorno es más competitiva. Esto no significa que descartemos otro tipo de activos, pero al contar ya con una cartera de activos estable en oficinas y centros comerciales priorizaremos la inversión en mejorar nuestros propios activos. 28

on las lógicas reservas que provoca la incertidumbre de un escenario político nada claro, los expertos auguran un buen 2016 en lo que a inversión inmobiliaria se refiere, en línea con lo sucedido en 2015. Si se despejan estas incertidumbres, todos los segmentos están llamados a protagonizar un nuevo ejercicio en positivo. Ai

Íñigo Galán

Socio director general de Inerzia Asesores Inmobiliarios

En nuestra opinión 2016 va a ser un año marcado por el nuevo escenario político que puede darse en España. La actual incertidumbre política hace que algunos actores del sector inmobiliario estén en un proceso de stand by, a la espera de acontecimientos. Si nos abstraemos de esta incertidumbre ya comentada, el interés de los inversores continuará en la misma senda en la que se cerró 2015. Existe apetito inversor, existe liquidez y existe necesidad de buen producto. Como viene siendo habitual, los segmentos más interesantes serán las oficinas prime, las plataformas logísticas y los centros y parques comerciales en toda España. Podríamos añadir también que se empieza a detectar un interés importante en el mercado de suelo, siempre teniendo presente que hablamos de suelo urbano consolidado. El pequeño inversor continuará activo principalmente en la búsqueda de operaciones en rentabilidad en el mercado de locales comerciales.

la opinión ¿Se mantendrá en 2016 el interés inversor en el inmobiliario?

Miguel Ángel Alemany

Director general de pisos.com

En la primera época de la crisis, las transacciones se fundamentaron en la búsqueda de oportunidades y en el pago al contado. El volumen de operaciones concretadas subió en una segunda fase gracias a la fluidez del crédito, lo que hizo que el mercado ganara agilidad. Actualmente, con los principales indicadores en terreno positivo y con la previsión de seguir evolucionando en la buena dirección, es muy posible que el inversor siga con la mirada puesta en España, pero meditará mucho más sus pasos, buscando un equilibrio conservador entre riesgo y rentabilidad. El patrimonio residencial que protagonizarán las inversiones que tendrán lugar en 2016 continuará basándose en inmuebles situados en localizaciones muy demandadas, que tengan recorrido al alza y se coloquen rápido. Estamos hablando de grandes ciudades como Madrid, Barcelona y distritos céntricos de Sevilla, así como de zonas costeras de larga tradición como Baleares, Costa Brava y, dentro de Andalucía, Marbella.

Enrique Guerra

Director general de Domo Gestora

Entendemos que si en 2015 ha comenzado a volver ese interés inversor en el sector, este año es previsible que se consolide. Si la economía española continúa creciendo y la creación de empleo se mantiene, todo indica que

la recuperación del sector inmobiliaria se consolidará. Nosotros, en Domo Gestora, somos especialistas en residencial y estamos experimentando ya la evolución en positivo hacia ese segmento, con el aumento de operaciones de compra de suelo para construir viviendas o edificios para rehabilitar, en este caso en zonas exclusivas de las principales capitales españolas. Esperamos además que las cooperativas de viviendas sigan siendo protagonistas de la promoción residencial, como lo han sido de manera efectiva en estos años caracterizados por una crisis sectorial marcada por la falta de financiación. Por otra parte, percibimos ya un repunte del alquiler que sin duda evolucionará en los próximos años. Nuevos instrumentos de inversión, como las SOCIMIS, están irrumpiendo con fuerza en el mercado, proporcionando a los inversores la oportunidad de obtener rentabilidades importantes con un tratamiento fiscal inmejorable.

Jaime Pascual-Sanchiz

Director general ejecutivo de Aguirre Newman

La inversión en el sector terciario en España ha marcado un récord histórico de actividad, sustentada por un lado en expectativas del crecimiento en la economía nacional, que tirará de la demanda en alquiler y en consumo y, por otro lado, por la gran cantidad de capital internacional buscando inversión y la posición de precios competitivos que tiene España respecto a otros países de nuestro entorno. A pesar de la inestabilidad política, en el corto plazo ninguna de estas palancas parece estar truncada y, por lo tanto, desde Aguirre Newman creemos que la actividad se29

guirá la misma tendencia positiva. Respecto a los sectores más activos que hemos observado en 2015, casi todos los terciarios (oficinas, hoteles, logístico y centros comerciales), creemos que en el año 2016 veremos cómo el sector residencial irá ganando protagonismo en la actividad de compraventa y promoción. En este sector residencial sin duda el desafío más retador consistirá en diseñar fórmulas de colaboración entre los capitales extranjeros con los promotores nacionales.

Enrique Losantos Director general de Investors de JLL

Para 2016 podemos predecir que el mercado de inversión inmobiliaria mantendrá un ritmo álgido en línea con el de 2015, e incluso podría superarlo si continúa el ritmo marcado en enero. El inmobiliario se está convirtiendo en un valor refugio ante la volatilidad de los mercados financieros. La escasez de producto prime junto con la abundancia de liquidez seguirá presionando los precios al alza e incrementando el interés por activos más secundarios y value added. Veremos como activos no tradicionales (residencias de estudiantes, centros hospitalarios, etc.) empezarán a despertar más interés, y con total seguridad las Socimis continuarán siendo protagonistas. Aunque la inestabilidad política está generando cierta incertidumbre sobre la estabilidad económica de nuestro país, por el momento se espera que el acuerdo alcanzado no sea rupturista con la política económica actual. Desde JLL creemos que el año 2016 será un buen año desde el punto de vista de la inversión inmobiliaria.

la opinión ¿Se mantendrá en 2016 el interés inversor en el inmobiliario?

Carlos Smerdou

Consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios

Tras un año récord, en 2016 se mantendrá el interés, aunque bajará ligeramente el nivel de inversión, entre otras razones porque ya se han agotado las mejores oportunidades, tras años de crisis. Pero hay que distinguir dos tipos de inversores. Los fondos bajarán la intensidad porque las operaciones de compra de paquetes de promociones de vivienda, por ejemplo, se han ido agotando y las que quedan, ya no aportan las rentabilidades mínimas que requieren, ya que los precios son más elevados. Sí aumentará la inversión minorista. Hay varios motivos: estamos comenzando un escenario alcista, la evolución económica es positiva y el dinero es barato. Obviamente para que esto llegue a buen puerto, y no sufra contratiempos, es necesario que se diluya cuanto antes la incertidumbre política. Las zonas más atractivas para invertir son grandes capitales, como Madrid o Barcelona, si bien en esta última la incertidumbre política está provocando un descenso del interés en favor de otras ciudades.

Francisco Sanz

Abogado. Urbanista. Codirector del MSI (Programa Superior de Dirección Inmobiliaria y Financiera) del COAM

El interés inversor en el mercado inmobiliario español no puede continuar creciendo, a riesgo de un nuevo recalentamiento. Es necesaria actividad al por menor, generar producto inmobiliario para reducir el riesgo de “burbuja” y como fac-

Mikel Echavarren CEO de Irea

El año 2016 presenta grandes oportunidades y grandes riesgos para el sector inmobiliario. Al riesgo derivado de la inestabilidad de los mercados financieros internacionales por la incertidumbre respecto al crecimiento en China y en las economías de los países emergentes debemos añadir la incertidumbre existente en España por la fragmentación del arco parlamentario. En caso de que gobierne una coalición de par-

tidos de izquierdas existiría un elevado riesgo de modificación de la normativa hipotecaria y la correspondiente al tratamiento de impagos en el alquiler de viviendas, lo que retraería significativamente la financiación y la seguridad jurídica de los inversores. En este contexto, creemos que la inversión se centrará en activos no correlacionados con la gestión política local, como los hoteles y centros comerciales ya existentes, y en suelo finalista de carácter residencial en ubicaciones viables con demanda solvente. Si se despejan las incertidumbres políticas españolas y se mantiene la seguridad jurídica de los inversores, el año 2016 puede ser brillante en todos los sectores del mercado inmobiliario.

2015 ha sido un año récord en cuanto a inversión inmobiliaria: aproximadamente 13.000 millones en total, lo que supone cerca de la mitad del total invertido en el Sur de Europa e Irlanda. La recuperación de las perspectivas económicas sobre nuestro país ha sido un factor fundamental en el cambio de la percepción de los inversores internacionales. Precisamente,

si continúan mejorando dichas perspectivas y los datos macro acompañan, como la evolución del paro y el crecimiento del PIB, el interés en nuestro sector inmobiliario sin duda continuará en 2016. La escasez de producto prime será uno de los elementos clave del comportamiento de la inversión este año, sobre todo en las principales ciudades como Madrid y Barcelona, por lo que veremos cómo los inversores centran sus estrategias en activos más secundarios o en otras ciudades como Málaga. La provincia será un destino de inversión atractivo, sobre todo en residencial en costa, donde veremos nuevos desarrollos, retail y logística.

tor de serenidad. 2016 va a transcurrir en la inestabilidad institucional. La austeridad descenderá y la inversión pública incidirá en el gasto social y corriente. No es el escenario de nuevas inversiones inmobiliarias, sino de desarrollo de las preexistentes, que deben encaminarse a añadir valor y actividad y no a generar carteras financieras. Ojalá se reúnan las condiciones para que se formen nuevos hogares y esta generación de

españoles acceda al mercado inmobiliario. La incertidumbre presenta también una oportunidad. La toma de conciencia de que todo ha cambiado. El rigor debe subsistir, pero envuelto en sensibilidad social. O el beneficio adopta el bienestar social como parte importante de su legitimación, o será la sensibilidad socio-política quien modere con menos finura el caudal inversor que tanto necesitamos. Y que tanto nos necesita.

Íñigo Molina

Director de Andalucía de CBRE

E ste M es ...

La nueva era del promotor

Un cambio de negocio y de visi贸n La promoci贸n inmobiliaria, ante un nuevo ciclo

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Un cambio de negocio y de visión Los siete largos años durante los cuales la crisis ha azotado el mercado inmobiliario en España de forma dramática, han provocado cambios sustanciales en torno a esta actividad y todos los implicados en ella. Las entidades financieras son ahora muchísimo más prudentes a la hora de financiar no sólo al promotor, sino también al comprador finalista, si bien en los últimos meses están abriendo de nuevo el grifo del crédito ante la constatación de que algo está cambiando; la demanda ha dado un giro radical y ya no compra todo lo que le ponen por delante, sino que se ha vuelto mucho más exigente y busca un producto que se adapte como un guante a sus necesidades; y otro tanto de lo mismo ha ocurrido en el negocio de la promoción inmobiliaria, que difiere notablemente del existente antes de 2008, obligado a adaptarse a un entorno mucho más severo y a hacer las cosas de un modo diferente. Durante los últimos tiempos, han ido entrando además en escena nuevos actores, ya sea implicados en la financiación, en la propia actividad promotora, en la consultoría o en la comercialización, ayudando al sector a resurgir y beneficiándose del mismo. Una retroalimentación que está propiciando el nacimiento de una industria inmobiliaria llamada a ser, como antaño, uno de los pilares básicos de la economía española en general, y andaluza en particular.

OCOS ponen en duda la importancia de la actividad promotora y constructora en la salida definitiva de la actual situación. Nuevos sectores productivos están emergiendo con fuerza en la economía española, con el turismo y la agroindustria como sostenes permanentes. Pero ante la lentitud del sistema en la creación de puestos de trabajo y la capacidad generadora de empleo del sector inmobiliario, cuya intensiva demanda de mano de obra es una realidad, como lo ha sido siempre, su resurgir se antoja fundamental. Los efectos del descenso de la actividad de construcción edificato-

Sonia Mora Fotos: Ai

ria y de las actividades inmobiliarias han sido, durante todos estos años, muy acusados, en términos de producción y empleo tanto en el propio sector como en las industrias auxiliares al mismo, en el negocio financiero (una parte muy importante de los ingresos de la banca procedieron, en los años anteriores a la crisis, de los numerosos créditos promotor o hipotecarios concedidos a empresas y familias), en la Administración Pública, ante

la caída de los ingresos tributarios derivados de dicha actividad, y en la caída de la riqueza y, consecuentemente, el consumo de los hogares. Por este efecto arrastre del sector sobre la actividad y el empleo, su recuperación ha de considerarse, por la sociedad en su conjunto, una prioridad. Hay mimbres suficientes para conseguirlo: hay empresarios solventes y sobradamente preparados, profesionales muy cualificados y especializados, potentes

“Ante la lentitud del sistema en la creación de puestos de trabajo y la capacidad generadora de empleo del sector inmobiliario, su resurgir se antoja fundamental” 33

nichos de mercado e incipiente regreso de la financiación, además de haberse superado, al menos en gran medida, esa visión negativa de esta industria que durante demasiado tiempo ha planeado sobre la opinión pública.

Un nuevo modelo para el sector Pero aun reconociendo este hecho, esta necesidad de impulso colectivo a la actividad promotora y constructora, no es menos cierto que el modelo del sector inmobiliario anterior a la crisis se ha quedado obsoleto, como también el marco en el que se desa-

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“Por el efecto arrastre del sector sobre la actividad y el empleo, su recuperación ha de considerarse, por la sociedad en su conjunto, una prioridad”

“El modelo del sector inmobiliario anterior a la crisis se ha quedado obsoleto, como también el marco en el que se desarrolla” rrolla. La nueva era que ahora comienza impone a los profesionales y empresarios que lo integran un cambio de negocio y de visión, acomodando a los nuevos actores que han entrado en escena, reinventando la forma de hacer las cosas, superando barreras y evitando la repetición de errores. A partir de ahí, es necesario echar a andar con decisión, sin los desmanes y desproporciones del pasado, sin pretensiones de volver al punto de

partida inicial, pero con la convicción de que sin un impulso a esta industria es imposible que la economía se dinamice al ritmo deseado. Esta nueva era que afronta el sector debe tener muy en cuenta las posibilidades que ofrecen las nuevas tecnologías y la innovación, el potencial español en materia de eficiencia energética, las actuales características demográficas y las nuevas costumbres sociales de la población, nuestra estratégica ubicación geográfica -con gran potencial para incrementar la fuerza de las actividades relacionadas con el turismo residencial y vacacional-, la excelente preparación técnica y el reconocido prestigio de profesionales y empresas, o la importancia de saber sacar el máximo rendimiento a la entrada en escena de nuevos actores muy potentes como los Fondos y los servicers, entre otros. Todos los agentes involucrados han de propiciar un modelo de negocio donde la tecnología tenga un peso creciente, y donde la eficiencia y la sostenibilidad no 34

sean conceptos vacíos; sólo apostando por este cambio se incrementará la competitividad del sector, imprescindible en un mundo globalizado como el actual. Y también todos deben luchar por la simplificación bu-

camino. Esta mayor cualificación propiciaría no sólo un sector más competitivo dentro del propio país, sino también más posibilidades de empleo para esos trabajadores fuera de las fronteras nacionales.

rocrática y normativa, y por la eficiencia y transparencia de los trámites urbanísticos. Es asimismo urgente configurar planes de formación entre los profesionales del sector, de manera que, por un lado, sepan extraer el máximo rendimiento de las múltiples posibilidades que ofrece la tecnología, especialmente en nuevos métodos y materiales constructivos y en conocimiento de la demanda; y, por otro, sean capaces de rentabilizar las oportunidades que los nuevos actores ponen en su

Sostenibilidad y conocimiento de la demanda Apostar por un modelo productivo en la construcción más eficiente y menos contaminante también es futuro, tanto en lo referente a las edificaciones como a las ciudades. Europa lo impone, y el sentido común también. Los edificios y las ciudades concebidos bajo parámetros de sostenibilidad, que contribuyan a reducir las emisiones contaminantes y el consumo energético, tendrá un

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“Apostar por un valor añadido cada vez mayor, a medida que la conciencia ecológica vaya tomando posiciones cada vez más privilegiadas entre los ciudadanos. En un futuro no muy lejano, las edificaciones que incorporen parámetros ecológicos serán sinónimo de alta calidad, lo que incrementará su atractivo y hará más fácil su comercialización. Del mismo modo, la nueva construcción debe apostar por el uso de materiales sostenibles y por la rehabilitación, fomentando al tiempo la propia sostenibilidad social del modelo de negocio.

El estudio de la demanda al detalle, dando a cada cual según su necesidad particular, también es indispensable en la nueva actividad promotora. Es necesario tener en cuenta las características de la población y sus modos de vida, sus costumbres y sus preferencias, teniendo muy claro que lo que vale para unos ciudadanos no vale para otros, y que sus exigencias son cada vez mayores. Analizando la demanda, es posible detectar nuevos nichos de mercado donde acudir. Trabajar desde la oferta en este contexto carece de sentido.

“Esta nueva era que afronta la industria promotora debe tener muy en cuenta las posibilidades que ofrecen las nuevas tecnologías y la innovación”

El crédito y los nuevos actores Esta nueva manera de promover y construir seguirá estando condicionada, en cualquier caso, por el acceso a la financiación. El crédito, como queda constatado en numerosos foros sectoriales, empieza a fluir aunque lentamente y cargado de exigencias, ante la mejoría de la situación de los bancos. Frente a lo que ocurría hasta hace apenas un año, ahora la banca ha cambiado el grifo cerrado por la mano tendida. Cada operación, como cada hipoteca, se examinan con lupa y deben superar numerosos filtros, pero a partir de una serie de condicionantes imprescindibles, no hay entidad financiera que no esté de nuevo cerca del promotor o de la compraventa de una vivienda. Un buen proyecto, presentado por un promotor solvente y creíble, con suelo propio y bien localizado y con unas preventas razonables, va a ser objeto de estudio y tiene muchas posibilidades de salir adelante. 35

modelo productivo en la construcción más eficiente y menos contaminante también es futuro”

“Esta nueva manera de promover y construir seguirá estando condicionada, en cualquier caso, por el acceso a la financiación” Y en esta nueva era, en la que han aparecido en el escenario nuevos actores, los promotores deben aprovechar la sinergia generada en torno a la actividad promotora y utilizarla en su favor. De esta manera, el papel promotor que están llamados a desarrollar Fondos y servicers (los más potentes también al servicio de la Sareb), lejos de ser un obstáculo, debe convertirse en una oportunidad para trabajar juntos, recuperar músculo perdido y entrar de nuevo en la senda del crecimiento. Su experiencia y conocimiento de los mercados locales juegan a su favor. Ai

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La promoción inmobiliaria, ante un nuevo ciclo Con el objeto de trasladar a los empresarios y profesionales de la actividad de la promoción inmobiliaria información de primera mano de su máximo interés, la Federación Provincial de Agrupaciones de Empresarios de la Construcción de Cádiz (FAEC) y su Asociación de Promotores Inmobiliarios (ASPRICA) han organizado en febrero, en el Palacio de Congresos gaditano, una Jornada Anual Inmobiliaria, integrada por una ponencia y dos mesas redondas. La sensación general transmitida en este foro ha sido de que algo está cambiando, que el sector afronta el inicio de un nuevo ciclo marcado por tres cuestiones fundamentales: el regreso del interés financiero por la actividad promotora; la necesidad de promover y construir de un modo diferente de ahora en adelante; y la constatación de que los nuevos actores que irrumpieron con fuerza hace un par de años en el nuevo escenario inmobiliario han venido a cambiar el mercado, de una forma tal que nada tiene que ver con el de hace una década. Sonia Mora

Fotos: Redacción Ai

A nutrida asistencia de profesionales y empresarios a la jornada gaditana puede considerarse un claro exponente del cambio de ciclo que ya ha comenzado. Así lo destacó en la presentación del encuentro el presidente de FAEC, Emilio Corbacho, para quien esta multitudinaria presencia pone de manifiesto “el desanclaje de la situación inmobiliaria y la constatación de un nuevo ciclo -cuyo inicio se sitúa en junio de 2015-, que tiene 36

en la superación, aunque aún tenue, de las dificultades financieras del promotor, uno de sus vectores principales”. Si bien la recuperación plena del sector está aún muy lejos, está claro que las cosas están cambiando. “Es cierto que se inician pocas promociones inmobiliarias, o que no tenemos plan de vivienda en Andalucía desde 2012, pero no lo es menos que hay más transacciones de inmuebles, que hay una subida -aunque leve- del precio de la vivienda, y que existe la convicción general de que es necesario explorar nuevos campos de actividad, caso de los apartamentos turísticos, residencias para mayores, centros de ocio, rehabilitación de viviendas, edificios y barrios; y eficiencia energética”. Para que esta incipiente reactivación del negocio

promotor tenga recorrido es imprescindible contar con la tan esperada financiación bancaria, pero también, con una necesaria liberación normativa, de manera que deje de lastrar la actividad inmobiliaria. En otros momentos esas normas podían estar justificadas, “previendo posibles extralimitaciones, pero las circunstancias han cambiado, y al cambiar deben cambiar las normas, porque estas están para servir al hombre y no al revés”. Al término de su intervención tomó la palabra el presidente de la Confederación de Empresarios de Cádiz (CEC), Javier Sánchez Rojas, quien refrendó que el lleno del auditorio gaditano para acoger esta jornada es un síntoma claro de que las expectativas están mejorando, por un lado, y por otro que “la organización lo está hacien-

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do muy bien, que tiene el oído puesto en las inquietudes del sector”. Argumentó asimismo que este tipo de eventos vienen a escenificar que las patronales no sólo tienen que estar en las críticas, “sino también en las reflexiones y aportaciones”.

La economía y el sector El catedrático de Economía Aplicada en la Universidad Pablo de Olavide José María O’Kean fue el encargado de pronunciar la ponencia de la jornada, bajo el título ‘Perspectivas económicas para 2016: entorno económico para el sector inmobiliario y la construcción’, un sector que definió como el que había sufrido de una manera más contundente todo el ajuste realizado por la economía española y del que constató la necesidad de asumir una nueva visión, en un entorno de incertidumbre como el actual. España afronta en estos momentos su tercer ciclo de crecimiento. En los dos primeros la economía se había sustentado en

dos sectores transversales clave, el turismo y la agroindustria en el terreno de las exportaciones, además de un tercero generador de empleo, la construcción; que se complementan con sucesivas devaluaciones (dos en 1982 y otras cuatro entre 1992 y 1995) que van solventando el problema del déficit por la falta de competitividad. En el primer ciclo, el que arrancó en 1982, la construcción se centró en especial en la obra pública, toda vez que España tenía un proyecto de país: ser internacional. “Nuestro proyecto fue la Expo 92, la Olimpiada de Barcelona, las muchas autovías que hicimos, el AVE, muchísimas otras infraestructuras...; le dijimos al mundo que estábamos aquí, aunque ese proyecto terminó con un país endeudado, principalmente el Estado, que fue el promotor de todas esas obras”. En el segundo ciclo, el que empezó en el 93, el sector de la construcción volvió a ser la principal fuente de empleo, si bien esta vez el protagonista, en lugar de la obra pública, fue

la vivienda, y el endeudamiento, en lugar de al Estado, le correspondió a las familias y las empresas. De forma muy rápida, el sector empezó a absorber empleo en grandes cantidades, con trabajadores de todos los perfiles, desde albañiles hasta expertos profesionales. En 2007 ese ciclo llega a su fin y se inicia la crisis que ahora empieza a tocar fin. La crisis llega en un momento en que las familias y empresas estaban muy endeudadas, y para insuflar oxígeno el Estado empieza a gastar y se endeuda, en la esperanza de que se tratara una cuestión cíclica que se superaría incorporando dinero de forma creciente, pero el final fue bien distinto. España se vio obligada a asumir su realidad, “la de un país muy endeudado, y ni siquiera era el Estado el que estaba más endeudado, sino que lo fueron primero las familias y después las empresas, en un entorno de crisis financiera

global. Poco a poco el Estado fue elevando su deuda, que ahora mismo está en el 100% del PIB aproximadamente”. Frente a esta crisis, España no puede acudir a la devaluación de los ciclos anteriores, y además está obligada a hacer una política fiscal restrictiva para afianzar paulatinamente el déficit, situación que se ve asimismo marcada por un sistema financiero que no generaba confianza, especialmente por la situación que atravesaban las cajas de ahorro: “La realidad es que el crédito se estaba restringiendo, lo que propiciaba que no llegara, que no se renovaran los préstamos y que además, algunos proyectos que claramente podían ser rentables, no eran atendidos por los bancos porque estaban restringiendo”. En este modelo de crecimiento nacional, otra cuestión relevante fue la de un mercado laboral marcado por la temporalidad:

“El sector inmobiliario y de la construcción es el que ha sufrido de una manera más contundente el ajuste realizado por la economía española” 37

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“La productividad es el valor que se genera por horas de trabajo. Si el país crece dedicándole más horas al trabajo, la productividad decrece”

“España está saliendo de la crisis muy endeudada, por lo que la mejora, en lugar de propiciar el consumo, se destina a pagar deuda” “En 2007, justo antes de la crisis, el 30% de los contratos laborales existentes en España eran temporales. Con un 30% de la plantilla con un contrato que vence en seis meses no hay razón para formar a esos trabajadores, no voy a usar tecnología con ellos por lo que nunca alcanzarán cualificación alguna. Las consecuencias más negativas no serían otras que la baja productividad de nuestra economía”. La productividad es el valor que se genera por horas de trabajo.

Si el país crece dedicándole más horas al trabajo, la productividad decrece, porque genero el mismo valor, pero cada vez con más horas, y sólo cuando consigo generar ese valor en pocas horas, es cuando sube dicha productividad. ¿Cómo la mejora entonces España? Despidiendo trabajadores y bajando los salarios. Continuó el economista su alocución reflexionando acerca de la competitividad que, a su juicio, depende de cuatro cuestiones: el tipo de cambio –la devaluación ha sido un recurso habitual en España siempre-, una inflación inferior a los países de la competencia, menos costes que dichos países y la productividad. “Con las medidas del mercado laboral se consigue que la productividad suba, mientras los salarios y los precios van bajando. Si creces bajando los salarios, bajan la oferta agregada y los precios. ¿Hasta dónde se puede continuar con esa secuencia, donde los trabajadores, que son los que tienen que comprar las viviendas, trabajan cada vez por menos dinero?”. En este contexto, estimaba necesario ampliar 38

la visión del país que se quiere y hacia dónde se dirige: “Cuando iniciamos el tercer ciclo nos encontramos con este problema de salarios a la baja y con la necesidad de hacer unos ajustes, pero sin un proyecto de país, sin nada que nos una, nos dividimos y cada cuál responde a sus intereses, lo que deriva en la caótica salida de la crisis a la que estamos asistiendo, que no es sostenible”. En este entorno, España está saliendo de la crisis muy endeudada, circunstancia que tiene como consecuencia que la mejora, en lugar propiciar el consumo, se destina a pagar la deuda, de forma que el consumo se detiene y las tasas de crecimiento son muy suaves, todo lo cual incorpora incertidumbre al escenario. En esta situación de incertidumbre, en la que además el panorama político tampoco arroja claridad alguna, se desco-

nocen los escenarios, las probabilidades, lo que se puede ganar o perder, lo cual incide negativamente en un sector como el promotor, que se tiene que financiar en el tiempo. Incidió en la repercusión de las decisiones de la Administración Pública en el sector, porque de ellas dependen muchos elementos, influyendo no sólo en la financiación, sino también en una regulación urbanística que somete a la actividad promotora. Por ello, reivindicó el papel de las organizaciones empresariales, obligadas a transmitir a la Administración qué es lo más conveniente para el sector y para la sociedad. Enumeró a continuación cuatro drivers, cuatro conductores que, en su opinión, explican lo que está sucediendo en la actualidad. El primero

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de ellos es China, un país cuya caída de la bolsa es el más claro exponente de que el mundo que existía no va a volver, un mundo en el que una serie de países como Estados Unidos, Reino Unido o España vivían por encima de lo que podían pagar, comprando precisamente a China de manera creciente. Los ciudadanos chinos, entretanto, trabajan muchas horas por salarios bajos, pero de los cuales ahorran un porcentaje muy elevado para poder cubrir unos servicios que no les ofrece el Estado como la sanidad, la educación o las pensiones. El ciclo se iniciaba con el ahorro de China, un ahorro que el sistema financiero prestaba a Estados Unidos, para que a su vez compre de nuevo productos chinos, lo que propició porcentajes de crecimiento en China del 11 y el 12%, mientras Estados Unidos se endeudaba, un endeudamiento internacionalmente admitido por ser el dólar moneda divisa en todo el mundo. Llega un momento en que

el ahorro chino quiere más intereses, lo que obliga al sistema financiero a prestar con más riesgo, momento en el cual aparecen las subprime, los bancos zozobran y son los Estados los que tienen que resolver la situación, con todas las consecuencias posteriores de sobras conocidas. Una vez empieza la crisis, el gigante asiático impone un cambio radical, pasando de un modelo de exportaciones al actual de consumo interno, que implica que sus ciudadanos aumentan dicho consumo, pero disminuyen su ahorro, para lo cual el país cambia de estrategia, tratando de incurrir en el mercado financiero. Recordó cómo la primera gran expansión china se produjo cuando el país entró en la Organización Mundial del Comercio, inundando el mundo de productos físicos chinos, y cómo se avecina la segunda gran expansión: “Entrar en el Fondo Monetario Internacional es ahora la garantía para poder invadir el mun-

“Las decisiones de la Administración Pública influyen mucho en el sector, no sólo en la financiación, sino también en materia normativa”

do de activos financieros”. El segundo driver es el energético. Explicó cómo por debajo de 38 dólares el barril, sólo hay cuatro países a los que les resulte rentable extraer petróleo: Kuwait, Emiratos Árabes, Arabia Saudí e irán, lo que está provocando un importante ajuste en el mundo, agravado por la imposibilidad inminente de Norteamérica para competir en precios. Este abaratamiento del producto está provocando una inundación de oferta por parte de los países productores para poder sostener sus ingresos, lo que puede derivar en una paralización del ajuste que se estaba realizando hacia un mix energético mucho más eficiente, donde el vehículo eléctrico es una de las claves. A continuación reflexionó acerca del tercer driver, el tecnológico, cuyas consecuencias sobre el sector promotor-constructor son fundamentales, 39

pues obligarán a una forma completamente diferente de concebir y desarrollar el producto. “En un futuro no muy lejano vais a construir viviendas con robots, y produciréis los materiales en el lugar de la obra con impresoras 3D. Nos puede gustar o no, pero el driver tecnológico que se nos viene encima, junto con los nuevos materiales que están surgiendo, es impresionante. Por eso, la forma de construir va a ser completamente distinta”. La tendencia se dirige hacia viviendas donde los sensores de todo tipo ocupen un papel fundamental, desde el control de la temperatura hasta el de la recogida de basura. Esta circunstancia entronca con el cuarto driver, la población: “Vamos hacia una población envejecida, que cada vez se traslada más del campo a la ciudad, con ciudades cada vez más grandes, complejas y difíciles de gestionar,

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con necesidades crecientes y diferentes,y que obligará a unirse a los sectores de la construcción, la obra civil y la tecnología”. Argumentó cómo la arquitectura, la ingeniería y la tecnología tienen que funcionar como un conjunto creando valor, dando lugar a un mundo más sostenible y entendiendo que a partir de ahora lo importante es la demanda. Reflexionó acerca de los cambios acaecidos desde los años 60, en los que la sociedad estaba perfectamente estructurada, hasta que la modernidad, y con ella la moda, aparecidas durante el revolucionario mayo del 68, vinieron a cambiar esa concepción del mundo. Luego llega la crisis de los 70 y ante la circunstancia de que ese mundo mejor que se prometía parecía haberse quedado en nada,

“El consumidor ahora no paga por el bien, sino por la sensación que tendrá cuando consuma el bien o, en el caso de una vivienda, cuando viva en ella”

el ciudadano deja de ser optimista y se vuelve escéptico, y de ese escepticismo nace el posmodernismo, que derivó en un mundo más triste, más crítico y más exigente. En ese entorno, el ciudadano busca un nuevo referente y lo descubre en su propia persona, hasta entrar en el mundo hiperindividualista de hoy, donde a cada cual sólo le interesa lo suyo. “En este contexto, lo importante no es tener cosas, sino sentirlas. No quiero tener un piso, sino que cuando yo mire una vivienda, el vendedor me explique qué voy a sentir en ella. El mundo de las sensaciones que impera ha tenido como consecuencia que ahora los países que generan productividad son, en buena medida, los que crean valor. Y ahí está la clave, en ser capaces de crear valor, porque el consumidor no paga por el bien, sino por la sensación que tendrá cuando consuma el bien o, en el caso de una vivienda, cuando viva en ella, y cómo después la compartirá en las redes sociales”. Apeló a la necesidad de ser conscientes de que el nuevo consumidor surgido

tras la crisis es mucho más exigente, a lo que se añade que comparte las experiencias y las críticas en lo que denomina el E3, que es el espacio digital, frente al E1, que es la naturaleza, y el E2, que lo configura la ciudad. Internet ha provocado en la sociedad actual un nuevo modo de relacionarse o de consumir, anteponiendo las sensaciones al producto. “No es tan importante el sabor de mi comida como la foto que me voy a hacer comiéndomela para colgarla en el Facebook para que los demás vean cómo me siento al comerla. Lo único que me interesa soy yo, es puro individualismo, y por tanto quiero diferenciarme”. Para las empresas, acudir al espacio digital para conocer a su futuro cliente o usuario, es fundamental, porque ahí van a estar todas las claves. “En este mundo, no puedo seguir construyendo casas iguales para todo el mundo, porque el neoconsumidor no quiere que su vivienda sea como todas las demás, y en el E3 los ciudadanos están 40

dejando toda la información de lo que quieren y lo que no. Algunos quieren viviendas eficientes, otros con muchos sensores, unos necesitan viviendas grandes y otros pequeñas y fáciles de limpiar, algunos requerirán edificaciones con servicios centrales, etc., etc., y esa información está en el E3”, refirió. Arguyó que es el momento de construir edificios más sostenibles, donde esté resuelto el tema de los residuos, que sean lo más eficientes posibles desde el punto de vista energético, y acometer la necesaria rehabilitación que requieren muchos pisos y barrios, además de parques empresariales e industriales, haciendo resurgir “la clave del tercer ciclo de crecimiento: la ciudad”. En este punto aseguró que el futuro está en las ciudades inteligentes, las smart cities, que tienen que estar bien diseñadas, bien conectadas y que faciliten la vida a los vecinos, que cuiden el medio ambiente y apuesten por la movilidad sostenible, por el ve-

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Conclusiones principales de la ponencia ‘Perspectivas económicas para 2016: entorno económico para el sector inmobiliario y la construcción’ • •

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España afronta su tercer ciclo de crecimiento, tras los que arrancaron en 1982 y 1993. En los dos primeros ciclos la construcción ha sido la principal fuente de empleo, en el primer caso con la obra pública como protagonista y en el segundo la vivienda. La crisis que empieza en 2007 viene marcada por la elevada deuda de familias y empresas, mientras el Estado empieza a endeudarse también cada vez más, sin poder acudir a las devaluaciones de ciclos anteriores. La restricción del crédito cada vez es más acusada. La temporalidad del mercado laboral español inmediatamente anterior a la crisis provocó la escasa cualificación de los trabajadores y, consecuentemente, la baja productividad de la economía española. Se ha iniciado el tercer ciclo con un problema de salarios a la baja y la necesidad de hacer ajustes, pero sin un proyecto de país, lo que deriva en una caótica salida de la crisis. Cuatro drivers o conductores explican lo que está sucediendo en la actualidad: China, el driver energético, el driver tecnológico y la población. Se avecina la segunda gran expansión de Chi-

hículo eléctrico; ciudades integradas por viviendas segmentadas, que puedan adaptarse a todo tipo de usuario, desde una persona mayor a una joven, desde una a quien le gusta estar conectada hasta otra que se decanta por una vivienda gourmet, etc., y en este escenario, “actuar desde la oferta es un error”.

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Ahora no diseñan el arquitecto o el promotor, sino la demanda, y sabiendo lo que quiere no se cometerán más errores. “¿Cuántos errores se han cometido construyendo viviendas en el último ciclo que no respondían a las necesidades de los ciudadanos, que no hacían falta, y que no se van a vender porque 41

na. Entrar en el Fondo Monetario Internacional es la garantía para poder invadir el mundo de activos financieros. El abaratamiento del precio del barril de petróleo está inundando de oferta el mercado, lo que provoca la paralización del ajuste que se estaba haciendo hacia un mix energético más eficiente. La tecnología va a propiciar una forma completamente diferente de construir. La arquitectura, la ingeniería y la tecnología tienen que funcionar como un conjunto creando valor. En un mundo hiperindividualista como el actual, lo importante es la demanda, no se puede construir desde la oferta. Hoy no hay que vender una vivienda, sino las sensaciones que tendrá la persona cuando viva en ella y cómo después lo compartirá en las redes sociales. El espacio digital permite conocer al detalle al cliente o usuario, al neoconsumidor. El futuro está en las ciudades inteligentes, bien conectadas, bien diseñadas, que faciliten la vida a los vecinos, cuiden el medio ambiente y apuesten por la movilidad sostenible.

son errores de la oferta?”, se preguntaba el catedrático de Economía Aplicada, quien invitó a los presentes a cambiar su visión y su empresa, aprovechando todo lo que el E3 les permite saber acerca de la demanda. “Tengo que vender la sensación de lo que la gente va a sentir viviendo en mi piso; no vendo pisos,

“La construcción seguirá siendo clave para el empleo, pero hay que construir de otra manera. No es sólo una cuestión de dimensión, sino de visión”

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sino sensaciones. Seguir vendiendo a la vieja usanza ya no funciona, porque además, especialmente en sitios turísticos como el nuestro no debo limitarme, tengo que adaptarme a cualquier ciudadano del mundo y saber lo que quiere, información que también me proporciona el espacio digital”. “En un mundo de tanta volatilidad como el actual, no os preocupéis de las previsiones, haced cosas, presionad a los gobiernos, sacad proyectos adelante, cambiad la visión de vuestras empresas y buscad información de vuestra demanda, que es la clave para no cometer errores. Y en este mundo la construcción seguirá siendo clave para el empleo, así que no lo olvidéis, hasta que vosotros no salgáis adelante la economía

Andalucía Occidental de Caixabank; Juan José Sánchez Infante, director territorial en Andalucía de Promoción Inmobiliaria de BBVA; José Pérez Jigato, director de Empresas territorial en Andalucía de Santander; y Juan Jesús González Suárez, director de Inversión Inmobiliaria de Banco Sabadell. Al respecto de la situación del mercado inmobiliario, todos los representantes de las entidades participantes coincidieron en señalar el nuevo ciclo que afronta un sector que empieza a contar de nuevo con el apoyo del financiero y que ofrece claras muestras de normalización. Signos como la evolución de los precios en segunda residencia y

no tirará, pero tenéis que construir de otra manera, y no sólo es una cuestión de dimensión, sino de visión. El mundo ha cambiado y vosotros tenéis que cambiar. Sólo así este país tendrá futuro”.

Claves para la financiación La primera mesa redonda se celebró bajo el título ‘Claves para la financiación de la promoción inmobiliaria’. Moderó la mesa Pedro Curiel Delgado, director de Contratación de Construcciones Felipe Castellano, e intervinieron Alberto Godoy Fernández, director del Centro de Empresas de Negocio Inmobiliario en

en el mercado de segunda mano, el repunte aunque leve en la venta de viviendas, la creciente demanda de producto nuevo o los novedosos nichos de mercado existentes, así como las nuevas formas de inversión que se vienen observando desde hace ya bastantes meses, son un claro ejemplo de que la situación en el sector está cambiando y que ha iniciado la senda de la recuperación desde mínimos históricos. Para Alberto Godoy (CaixaBank), el mercado inmobiliario es un mercado “con muchos trajes a medida, donde cada proyecto tiene sus propias singularidades fruto de una demanda diferenciada”. Resaltó asimismo las distintas promociones que están teniendo éxito en determinados municipios andaluces, principalmente de costa, precisamente porque los constructores y promotores se están adaptando a lo que quiere el cliente final, construyendo un producto diferenciado en función de su público.

“El mercado inmobiliario actual es un mercado con muchos trajes a medida, donde cada proyecto tiene sus singularidades” 42

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Alberto Godoy, Juan José Sánchez, Pedro Curiel, José Pérez y Juan Jesús González

“No se construye para todo el mundo igual. El consumidor es cada vez más exigente”. Juan José Sánchez (BBVA) presentó una serie de datos de interés del mercado de compraventa, destacando las 70.000 viviendas vendidas en Andalucía en 2015, una cifra aún lejana respecto a las 167.000 de 2007, pero que incrementa en más de 62.000 el mínimo de 2012. Sobresale también como elemento significativo la heterogeneidad del mercado, con Málaga acumulando en 2007 el 25% de las ventas, que en 2015 se ha disparado al 35%. Entre Málaga, Sevilla, Cádiz y Almería copan el 65% de la demanda de vivienda en Andalucía. El inicio de viviendas también sigue registrando datos muy bajos, pero empieza igualmente el camino hacia la normalización. “Todos los actores hemos estado centrados en corregir los defectos de la oferta y ahora el stock se está reduciendo a sus mínimos, por lo que creemos que está llegando el tiempo de empezar a construir, como demuestran las últimas estadísticas sobre incremento de la construc-

ción de vivienda”. Para aportar valor a los nuevos activos inmobiliarios, la mayor parte de las entidades financieras se están apoyando en socios locales, promotores de la localidad que conocen en cada ciudad cuál es el mejor enclave y con los que la entidad estudia la mejor manera de colaborar en cada caso, desde la promoción delegada a la sociedad mixta, pasando por préstamos promotor con un componente de participación en la creación de valor. También aseguró José Pérez (Banco Santander) que el cambio de tendencia en el mercado inmobiliario es claro, percibiéndose en algunos sitios incluso agotamiento de vivienda en venta. “Por primera vez desde 2008 las expectativas son mejores que en el año anterior. El mercado se está dinamizando, no sólo por las expectativas de nuevas promociones, sino porque también se está expandiendo el crédito hipotecario”. Financiar hogares y no viviendas, dando satisfacción al mundo de sensaciones de que hablaba el ponente, es un objetivo generalizado.

Juan Jesús González (Banco Sabadell) resaltó el efecto del sector turismo para atraer inversión inmobiliaria a Andalucía, “especialmente vía turismo residencial que ha propiciado que Marbella, y en general la Costa del Sol, se conviertan en epicentro de la reactivación del sector en Andalucía”. La actividad promotora se reinició en el entorno de Málaga en 2014, y en 2015 y lo que va de 2016 está empezando a dejarse sentir también en el resto de grandes poblaciones andaluzas. La reactivación del mercado inmobiliario -dependiente en gran medida del entorno económico y político del país- ha de acompañarse de las entidades financieras, si bien “habrá de hacerse en paralelo con el saneamiento de las carteras crediticias y del stock que aún se acumula de la etapa anterior”. Sobre la financiación a la promoción inmobiliaria, todas las entidades coinciden en señalar una huída de los errores del pasado, la aplicación del sentido común a la hora de analizar cualquier proyecto y el análisis pormenorizado por parte de los departamentos de riesgo en cada 43

caso particular. Todo ello sin olvidar el histórico del promotor y las preventas que presenta para ese proyecto en concreto. Aseguró Alberto Godoy que del promotor se analiza “su experiencia, su histórico, y del proyecto su fortaleza comercial, su ubicación y su demanda, entre otros muchos aspectos, para no repetir errores. Y un nivel de preventas o reservas por debajo del 50% sería arriesgado”. En el caso de la entidad a la que representa, otorga también una importancia fundamental al “constructor, que es el que da el valor añadido a la obra”, y al respecto de la financiación al consumidor

“Toda la banca ha estado centrada en corregir los defectos de la oferta y ahora el stock está en mínimos”

“La presencia de las entidades financieras es una muestra clara de su intención de colaborar con los promotores”

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final están llegando al 80% del precio de venta. La presencia en la jornada gaditana de las entidades financieras es una muestra clara de su intención de colaborar con el resto de actores que intervienen en la promoción inmobiliaria. Así lo refrendó Juan José Sánchez, quien coincidió con su predecesor en la palabra en relación a las exigencias para financiar un proyecto, aplaudiendo la ventaja actual frente a

objeto de ejecución por parte del constructor, para evitar cualquier problema de postventa, es otro de los elementos que destacó como más esenciales. Y un hecho evidente pero no por ello menos importante de subrayar: “Tanto nosotros como promotores y constructores tenemos que trabajar más que antes para ganar menos, pero es una responsabilidad de todos porque al final, el derecho a la vivienda es un derecho al que aspiran

asimismo el esquema de población del emplazamiento del proyecto, toda vez que su viabilidad será mayor cuanto mayor sea la demanda, e incidió en lo imprescindible de no volver a cometer errores: “Ahora no nos podemos equivocar, por eso son tan importantes los niveles elevados de preventa, como también lo es hacer un informe técnico de cada operación, un análisis inmobiliario del producto que nada tiene que

que se ubica, la demanda, la existencia de competidores y el nivel de renta y de desempleo de la población objetivo; de esa coctelera sale la valoración que realizan los departamentos técnicos del banco, que se antepone al estudio del cliente”. Otro elemento distinguido por González fue la diferencia entre los proyectos de primera residencia o en interior frente a los de segunda residencia: “Una vez analizado el proyecto, el peso del clien-

los últimos años: “Hoy el sector promotor está profesionalizado, ha desaparecido el intrusismo y esa es una ventaja con la que podemos jugar”. Añadió la importancia de la ubicación, la tipología y el tamaño en cualquier proyecto, pero recalcó lo esencial: una preventa bien acreditada. El control de la obra

todos los ciudadanos, y los que estamos aquí tenemos la responsabilidad de dar respuesta a ese derecho en el mercado”. Una exigencia añadida por José Pérez al respecto de la financiación a la actividad promotora es la calidad crediticia del cliente, además de su experiencia y profesionalidad. Destacó

ver con una tasación”. Es evidente que para garantizarse las mayores probabilidades de éxito a la hora de apoyar un proyecto inmobiliario por parte de una entidad financiera es fundamental invertir mucho tiempo y trabajo en revisar todos los aspectos de dicho proyecto, que para Juan Jesús González se resumen de la siguiente manera: “Hay que analizar su viabilidad económica y comercial, su calidad urbanística, el entorno en el

te toma un valor distinto, porque seguramente el nivel de compromiso del banco y el volumen de inversión necesaria será mayor en el primer caso que en la segunda residencia, donde hay una presencia importante de inversores extranjeros con bastante más equity y necesidad de inferiores ratios de apalancamiento”. Otras cuestiones de interés en relación con la financiación y el sector inmobiliario lo representan

“Hoy el sector promotor está profesionalizado. Ha desaparecido el intrusismo y esa es una ventaja con la que juega la banca” 44

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“El proyecto cooperativo tiene que contar con

el fenómeno de las cooperativas de viviendas, así como las posibilidades de desarrollo de nuevos suelos. El sector cooperativo, sin representar un factor nuclear de la banca, está consiguiendo financiación para algunos proyectos muy claros y bien definidos, que cuentan con el suelo adquirido por la cooperativa y preventas cercanas al 100%. Determinante en esta figura es la gestora de la misma, quien

creto, la demanda se agrega -ya sea por tipología de cliente, de producto,etc.- y de ahí viene el resultado del movimiento cooperativo”, explica José Pérez, para quien tiene un gran valor el gestor de la cooperativa. Una de las ventajas que encuentra en este segmento es la existencia previa del comprador, que son

adquirido por la cooperativa. Para Juan José Sánchez, para acometer una promoción inmobiliaria bajo la figura de la cooperativa se analizan principalmente las singularidades de la gestora, “que tiene que dar confort y ser de la confianza del banco”, y las de los cooperativistas, “de

proyecto en su nivel de preventa, que debe estar por encima del 80% en todo caso”. En relación con el suelo, habitualmente es un requisito de la banca, para otorgar un crédito promotor, que este haya adquirido el suelo en las primeras fases del proyecto. Sólo en los casos en los que la repercusión del suelo supera los porcentajes que se le están solicitando al promotor, el banco puede entrar a financiar parte del suelo,

tiene que generar la suficiente confianza en la entidad financiera para que esta se decida a apoyar su proyecto. “El fenómeno cooperativo está adquiriendo una importancia creciente en el mercado de vivienda, lo que se puede ver como una muestra de la existencia de demanda en lugares donde no hay producto. Si por alguna circunstancia no hay una empresa que ponga su producto en el mercado en un lugar con-

los usuarios finales de esos hogares. “Estamos sacando adelante algunas operaciones de cooperativas porque en ocasiones el suelo es atractivo y las operaciones en sí mismas también lo son, contando además con la ventaja de que traen los compradores definidos”, apuntó al respecto Juan Jesús González, quien añadió como exigencias para apoyar a esta figura que las preventas se acerquen al 100% y que el suelo ya haya sido

quienes se analiza si tienen o no capacidad de pago y si cumplen las características de un determinado perfil”. Alberto Godoy, por su parte, resaltó algunos casos de éxito de cooperativas en provincias como Cádiz, Sevilla o Córdoba. “El producto puede ser muy rentable para ambas partes -reflexionó- o un gran problema. Es fundamental la experiencia del gestor de la cooperativa, y también lo es el papel del constructor, estando la fortaleza del

pero generalmente es algo excepcional a día de hoy. “Generalmente nos llegan proyectos ya con el suelo y nosotros financiamos el vuelo, el coste de la construcción”, fue afirmación generalizada en la jornada gaditana. Y en cuanto a las operaciones de suelo propiamente dichas, la demanda es, en todo caso, de suelo finalista -desde el segundo semestre de 2015, cada vez son más los clientes que preguntan por el suelo, lo

suelo adquirido por la cooperativa y preventas cercanas al 100%”

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que también es una muestra clara del despertar del sector inmobiliario-, sin que sea habitual entrar en suelos en desarrollo, algo que a día de hoy es la excepción, ante la existencia aún de suficiente suelo finalista en el mercado. Respecto a la posibilidad que tienen los promotores de formar parte de la estrategia de la banca para la gestión de su cartera de activos, basten las palabras de Juan José Sánchez para

resumir el sentir generalizado: “Les invitamos a colaborar con nosotros, para que juntos busquemos soluciones que nos permitan a todos salir ganando”.

“Para acometer una promoción inmobiliaria bajo la figura de la cooperativa se analizan las singularidades de la gestora y de los cooperativistas” do García Romero, consejero delegado de Jove Consulting. Como contertulios acudieron Manuel Enrich Izard, director de Relaciones con inversores de Sareb; Mikel Echavarren de Pablos, presidente y consejero delegado de Irea; y Víctor de la Puerta Vázquez, director territo-

Nuevos agentes del sector La segunda mesa redonda de la jornada, que llevó por título ‘Promoción inmobiliaria en España; nuevos agentes del sector’, fue moderada por Fernan-

rial de la Zona Sur de la inmobiliaria Neinor Homes, una promotora residencial que inició su andadura en 2015 tras la formalización de la compra de la inmobiliaria de Kutxabank por parte de una firma participada por fondos de Lone Star. En primer lugar re-

Principales conclusiones de la mesa redonda ‘Claves para la financiación de la promoción inmobiliaria’ •

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El sector de la promoción inmobiliaria afronta un nuevo ciclo en el que empieza a contar de nuevo con el apoyo financiero. Signos como la evolución de los precios en segunda residencia y segunda mano, el repunte leve de la venta de viviendas o los novedosos nichos de mercado existente son algunos de los elementos que apuntan a una recuperación del mercado desde mínimos históricos. Algunas promociones nuevas empiezan a tener éxito de ventas, fundamentalmente las emplazadas en la costa. Entre Málaga, Sevilla, Cádiz, y Almería copan el 65% de la demanda de vivienda en Andalucía. Las entidades financieras se están apoyando en socios locales, promotores de la localidad que conocen su mercado a la perfección. Financiar hogares y no viviendas, dando satisfacción al mundo de las sensaciones, es un objetivo generalizado. El mercado se está dinamizando, no sólo por las expectativas de nuevas promociones, sino porque se está expandiendo el crédito hipote-

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cario. El turismo residencial están convirtiendo a Marbella y la Costa del Sol en general en el epicentro de la reactivación del sector en Andalucía. Las entidades financieras, huyendo de los errores del pasado, aplican ahora el sentido común a cada proyecto inmobiliario, analizando pormenorizadamente cada caso particular. El histórico del promotor y su calidad crediticia, la fortaleza comercial del proyecto, su ubicación y demanda, su viabilidad económica, el nivel de preventas y la experiencia del constructor que ejecuta la obra son fundamentales en el análisis de la banca. El fenómeno cooperativo, sin ser un factor nuclear de la banca, está consiguiendo financiación para algunos proyectos muy específicos. La demanda de suelo finalista es una muestra clara del despertar del sector inmobiliario. No es habitual que la banca entre en el desarrollo de nuevos suelos, ante la existencia aún de suficiente suelo finalista en el mercado.

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“Aunque haya financiación comercial, están evolucionando rápidamente fuentes alternativas de financiación para la adquisición de suelo”

“En 2016 cada vez se verá más dinero destinado al sector procedente de Fondos”

“Para la gestión de 43.000 millones de euros en activos Sareb cuenta con 360 empleados, por lo que ha de acudir a expertos independientes” flexionaron acerca del sector inmobiliario actual y las estrategias de futuro de los nuevos agentes. “Estamos ante un cambio de ciclo y hay que aprovecharlo. En el caso de Neinor Homes, una promotora de reciente creación en su concepción actual -Neinor, la promotora de Kutxabank, atesoraba cerca de 30 años de historia-, el Fondo que tenemos detrás, que maneja mucha

Manuel Enrich, Mikel Echavarren, Fernando García y Víctor de la Puerta

información y de muy buena calidad acerca de nuestro sector, ha encontrado una oportunidad de inversión en el mercado inmobiliario español. Analizadas dichas oportunidades y presagiando el futuro prometedor que se avecina tras siete años de sequía, decide invertir en España”, señaló en su primera intervención Víctor de la Puerta (Neinor Homes). En su incursión en el mercado nacional, este Fondo no sólo adquirió la plataforma inmobiliaria de Kutxabank y un abultado paquete de inversión, sino que en una apuesta por crear una promotora inmobiliaria adquirió el pasado año 300 millones de euros en suelo estratégicamente bien situado en algunas de las principales ciudades de España como Madrid, Barcelona, País Vasco, Palma de Mallorca, Málaga, Marbella y Córdoba. De esta forma, pone en marcha una promotora de primer nivel, continúa gestionando los activos de Kutxa y mantiene la apuesta porque la

plataforma le siga prestando servicio al banco en la cartera de activos que aún mantiene, incluido lo que le reste por entrar en los próximos años. Lo definió como un Fondo con “un perfil menos especulativo y más creador de valor”. Para Manuel Enrich (Sareb), 2015 ha sido un año peculiar en la historia de Sareb, toda vez que se han transferido cerca de medio millón de activos (procedentes de las nueve entidades que se intervinieron y que traspasaron sus activos inmobiliarios a Sareb) a cuatro comercializadores: Altamira, Haya Real Estate, Solvia y Servihabitat, pese a lo cual las ventas han sido muy inferiores a lo esperado. “El nivel de ventas ha sido inferior a lo estimado, pero no por una falta de demanda, sino por una presión enorme de precios por parte de los compradores. Había operadores, especialmente fondos extranjeros, que querían esos activos, pero a precios inasumibles”. Sin embargo, si las ventas in47

mobiliarias no han respondido a los niveles pronosticados, sí que lo han hecho las ventas de suelo, cuyo crecimiento exponencial ha sido el mayor éxito de Sareb en 2015, un síntoma muy importante de la recuperación del sector. “La apuesta decidida, tanto del inversor nacional como del extranjero, por el suelo, señala que viene una recuperación consistente”. Haciendo balance del año 2015, según Mikel Echavarren (Irea) ha sido el año de la recuperación de la actividad residencial en muchos mercados, en los que además se ha superado la duda acerca de si los precios continuarían bajando. Describió un año 2015 en el que se han abierto mercados antes cerrados para los inversores institucionales, que estaban centrados en exclusividad en Madrid, Barcelona y las Islas Baleares, y Canarias para la inversión hotelera, y que ahora empiezan a contemplar todo el territorio nacional, siempre y cuando se trate de proyec-

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“El año 2015 ha sido peculiar en la historia de Sareb, toda vez que se han transferido cerca de medio millón de activos a cuatro comercializadoras” tos viables. “La demanda sigue incrementándose y la financiación bancaria de la banca comercial española evolucionó durante el pasado año a pasos agigantados en lo que se refiere a la disponibilidad de crédito para los promotores, dentro siempre de una financiación prudente”, como algunos de los elementos esenciales para esta apertura de los mercados. La clave, según el presidente de Irea, está “en el acceso a capital para comprar el suelo, que es un tesoro para los promotores. Aunque haya financiación comercial, están evolucionando rápidamente fuentes alternativas de financiación para la adquisición de suelo, naciendo lo que en términos anglosajones se denominan club deals, grupos de personas que se unen con los promotores para poner recursos y sacar proyectos adelante”. En cualquier caso, durante 2015 los actores más activos han sido los promotores solventes -“apenas una docena”-, con una alta capacidad inversora, y los Fondos de inversión, que han visto que en la fi-

nanciación, en el negocio de la promoción residencial, “aún se pueden ganar rentabilidades anuales de más de dos dígitos”. Auguró que en 2016 cada vez se verá más dinero destinado al sector procedente de Fondos. Vaticinó una recuperación del sector moderada, con muchos mercados en riesgo de especulación de suelo finalista a medio plazo, al no estar creándose suelo ahora por no haber inversores dispuestos a colocar dinero en suelos con necesidad de intervenciones urbanísticas. Aseguró que los líderes del futuro del sector serán los promotores solventes, los que tengan una capacidad de inversión entre 50 y 100 millones de euros, además de aquellos muy singulares, capaces de hacer prodigios desde el punto de vista técnico. También serán protagonistas los Fondos, que se están introduciendo cada vez más en residencial, y los servicers, pasando todos ellos por convertirse en promotores; sin olvidar a los constructores especializados, esto es, constructores tradicionales

muy solventes, que tenían actividad promotora no tóxica durante la crisis, y que ahora la están desarrollando mucho más intensamente. “Estos últimos son los que más preocupan a los promotores, porque al tener integrado todo el proceso están aventajando a la competencia a grandes pasos”, explicó Echavarren. Reflexionó acerca de que todo este entramado de nuevos actores es una palanca, una oportunidad para promotores que no tengan suficiente solvencia o tamaño, para que siendo partners de unos o promotores delegados de otros, puedan recomponer el capital perdido durante la crisis y en dos o tres años vuelvan a ser autónomos. En relación con los tipos de proyectos y características de las operaciones inmobiliarias actuales, la apuesta por el conocimiento local está

siendo y va a ser fundamental. En el caso de Sareb, Manuel Enrich justificó esta apuesta de una forma muy clara: “Para la gestión de 43.000 millones de euros en activos Sareb cuenta sólo con 360 empleados, por eso es necesario acudir mucho a la subcontratación y acompañarnos de expertos independientes”. Respecto al tipo de proyectos que se ponen en marcha, Víctor de la Puerta describió las nuevas promociones previstas por Neinor en los próximos años: “Primera residencia en ciudades como Madrid, Barcelona o Bilbao, es decir, en lugares estratégicos de capitales, y segunda en Costa del Sol, orientada sobre todo a clientes no residentes, porque entendemos que es el perfil que para segunda residencia necesita menos financiación”. Expuso asimismo como claves de estas pro-

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mociones la creación de hogares, “de ese ambiente que describía el profesor O’Kean como elemento diferenciador”; la apuesta por la claridad, por la sostenibilidad y, sobre todo, por la atención al cliente, que es a fin de cuentas el que “tiene que estar satisfecho con lo que compra”. Para ello, en su firma se realiza un estudio pormenorizado de la demanda antes de lanzar cualquier promoción, al objeto de adaptarla lo máximo posible. Otra cuestión de relevancia es la disponibilidad para estudiar suelos que tengan “algo de desarrollo urbanístico pendiente”, si están estratégicamente bien situados. Destacó por su parte Mikel Echavarren un tipo de operaciones que no se veía desde mucho tiempo atrás: “Las operaciones de permutantes, propietarios históricos de suelo que han

aprendido durante la crisis, tan celosos de su permuta que exigen incluso condiciones resolutorias, lo que propicia que resulte prácticamente imposible conseguir financiación”. Por otro lado destacó a los promotores emergentes, promotores-constructores que están muy activos y que compiten desde una gran solvencia, y los Fondos de inversión, los cuales a juicio del máximo responsable de Irea habrán de ir evolucionando por necesidad, “porque en España no van a encontrar otro nicho de mercado donde ganen el dinero que quieren ganar”. Los Fondos son entidades que buscan oportunidades, teniendo preferencia por la compra de deuda con garantía de suelo, donde pueden obtener una ventaja por la operación, o por la compra de suelo directamente con un socio, si bien no tienen gran

“El futuro de los Fondos y los servicers pasa por convertirse en promotores” “El pasado año se abrieron mercados antes cerrados para los inversores institucionales, centrados en Madrid, Barcelona, Baleares y Canarias” 49

interés en ir de la mano con un promotor para desarrollar un proyecto, y en caso de hacerlo exigen normalmente coinversión, es decir, que el promotor esté también dispuesto a arriesgar su dinero. En cuanto a los servicers, actualmente se han convertido en coprotagonistas que están haciendo coinversión con otros promotores. Sobre el tipo de producto que buscan estos actores destaca el suelo finalista, que puede tener algo por urbanizar, pero nunca tener pendientes cuestiones urbanísticas. Y persiguen suelos viables, cuya mejor tarjeta de presentación son las preventas. Introdujo en su discurso el papel de las cooperativas, que subrayó como muy importante en los últimos años, toda vez que en un momento de sequía financiera, los cooperativistas eran los únicos que podían acceder a la compra de suelo con recursos propios: “Una vez comprado el suelo, podían demostrar al banco que tenían un 90% prevendido, lo que les

facilitaba el acceso a la financiación”. Sin embargo, a medida que el suelo se está encareciendo, que se incrementan las ventas de viviendas y que entran en escena nuevos actores, los cooperativistas pierden su sentido porque no pueden competir con los demás agentes, y sólo tendrán su nicho en el segmento de la vivienda protegida. En materia de oportunidades de negocio con los nuevos agentes del sector, los promotores tienen ante sí un mercado propicio. Con Sareb, “las oportunidades son absolutas”, aseguró Manuel Enrich. “Para nosotros -explicó-, el promotor es nuestro principal cliente, como los servicers son nuestros principales socios. Financiación existe, a través de nuestros accionistas, que desde el principio han estado dispuestos a prestar dinero a determinados promotores que quieran participar en el proyecto”. Y respecto a la mejor manera para acudir los promotores a Sareb, expuso que fundamentalmente a través de

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“Vuelven a cobrar relevancia las operaciones de los propios canales de distribución de la Sociedad, los servicers. “El final feliz de Sareb -argumentó- va a estar en manos de nuestros servicers como vendedores y de los promotores, porque tenemos muchísimo suelo y trabajo en curso que alguien tendrá que desarrollar”.

En el caso de Neinor Homes, los agentes colaboradores, al igual que las constructoras, necesitan superar primero un proceso de homologación, para que posteriormente puedan ser invitados al concurso por el proyecto de arquitectura o a la licitación de la obra. “Fun-

permutantes, que no se veían desde mucho tiempo atrás” cionamos como una promotora tradicional, con criterios muy marcados de honestidad, transparencia y objetividad máxima en la elección de los profesionales con los que tenemos que trabajar”, re-

marcó Víctor de la Puerta. Aseguró por su parte Mikel Echavarren que los principales requisitos que buscan los Fondos son dos: un proyecto viable y un promotor que genere confianza. Y esa confianza

Principales conclusiones de la mesa redonda ‘Promoción inmobiliaria en España; nuevos agentes del sector’ •

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Promotoras adaptadas a los nuevos tiempos como Neinor Homes, que manejan mucha información y de muy buena calidad, han encontrado una oportunidad de inversión en el mercado inmobiliario español. El nivel de ventas de Sareb durante el último año ha sido inferior a lo estimado, pero no por falta de demanda, sino por una presión enorme de precios por parte de los compradores. La apuesta decidida, tanto del inversor nacional como del extranjero, por el suelo, señala que viene una recuperación consistente. 2015 ha sido el año de la recuperación de la actividad residencial en muchos mercados. La demanda crece y la financiación de la banca comercial española evolucionó durante el pasado año a pasos agigantados respecto a disponibilidad de crédito para los promotores. Los actores más activos han sido los promotores solventes, con una alta capacidad inversora, y los Fondos de inversión. Promotores solventes, promotores singulares, Fondos, servicers y constructores especializados serán los líderes del futuro del sector. Todo el entramado de nuevos actores es una oportunidad para promotores que no tengan

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suficiente solvencia o tamaño, para que siendo partners o promotores delegados puedan recomponer el capital perdido. Las nuevas promociones habrán de apostar por la creación de hogares, la sostenibilidad y la atención al cliente. Sobre el tipo de producto más codiciado es el suelo finalista, que puede tener algo por urbanizar, pero nunca tener pendientes cuestiones urbanísticas. Con Sareb, las oportunidades de los promotores son absolutas, porque la Sociedad tiene mucho suelo y trabajo en curso que necesita ser desarrollado. Los Fondos buscan fundamentalmente dos requisitos: un proyecto viable y un promotor que genere confianza. La confianza se adquiere, sobre todo, presentando de la mejor manera posible el proyecto También es necesario en la negociación con los Fondos hablar su mismo lenguaje financiero, entenderse en inglés y no presentarles operaciones pequeñas. Lo Fondos se decantan por promotores que estén implantados en su territorio y tengan capacidad de gestión, comercialización y coinversión, además de historia.

LA NUEVA ERA DEL PROMOTOR

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no se propicia sino presentando el proyecto con todo detalle, con su evolución en el tiempo y, sobre todo, con coherencia. Ha de existir asimismo una interlocución financiera, porque si no se habla el mismo lenguaje que el Fondo, difícilmente la negociación va a prosperar. También es necesario hablar inglés o tener a alguien que traduzca, de manera que el promotor y el Fondo se puedan entender. En cuanto a volumen de inversión, “no se detienen en operaciones pequeñas, esto es, por debajo de cinco millones de inversión en un suelo”, y se decantan por promotores que estén implantados en su territorio y tengan capacidad de gestión, comercialización y coinversión, además de historia.

Cierre de la jornada José María García Pasión, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Cádiz (ASPRICA), y José Castellano Moreno, presidente de la Asociación Provincial de Empresas de la Construcción y Obras Públicas (APECOP), fueron los encargados del cierre de la jornada. García Pasión realizó un breve resumen de lo acontecido, resaltando la constatación del comienzo de un cambio de ciclo, la incertidumbre sobre cómo será el crecimiento, la orientación de la promoción inmobiliaria hacia el cliente, la importancia indispensable de las preventas y la necesidad de que la ecuación bancainmobiliario no puede volver a contener errores.

“Los nuevos agentes nos traen nuevas formas de hacer negocios. Con la conversión de la deuda en proyectos hay una gran cantidad de oportunidades guardadas en almacenes que se llaman servicers, bancos, nuevas promotoras..., y tendremos que ir buscando estas oportunidades y convertirlas en proyectos bien estudiados, que pueden salir adelante”. Hizo asimismo referencia a la aparición de operaciones de suelo, que también hablan por sí solas de ese cambio de ciclo, y subrayó la necesidad de no exceder la cifra del 30% aplicado al suelo -una cifra superior implicaría volver a incurrir

en los errores del pasado-, sobre todo si se van a tener que emplear más recursos “en hacer unas casas más tecnológicas, más orientadas al cliente, etc.”. Las últimas palabras fueron pronunciadas por José Castellano, quien quiso dejar constancia de dos ideas a su juicio trascendentales: “Tenemos que seguir adaptando nuestras empresas al medio, ante un entorno tan cambiante, y debemos seguir reinventándonos para que el sector de la construcción y la promoción sigan recuperando la confianza de la sociedad, en parte perdida; sólo a base de esfuerzo podremos conseguirlo”. Ai

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La inversión hotelera en España alcanza niveles de récord

Redacción Ai Gráficos: Irea

Desde el punto de vista de la inversión, el segmento hotelero ha vivido un 2015 extraordinario, en el que España se ha consolidado como destino preferente de la inversión hacia el sector turístico. Las oleadas de compras oportunistas remiten de forma clara y entran en escena inversores institucionales con visión de largo plazo. Estas son las principales conclusiones extraídas del Informe Radiografía del Mercado de Inversión Hotelera en España en 2015, que elabora la firma Irea desde hace una década.

A inversión hotelera en España alcanzó en 2015 cifras históricas con 2.614 millones de euros, multiplicándose por 2,4 veces respecto a 2014 y superándose ampliamente el anterior récord situado en 1.780 millones de euros, que se alcanzó en 2006, según se desprende del informe objeto de análisis. De esos 2.614 millones, 2.470 correspondieron a transacciones de hoteles existentes, y los 144 millones restantes a transacciones de inmuebles para su reconversión a hotel.

Esta euforia del mercado hotelero responde a las cifras récord registradas por el sector turístico nacional en 2015, ejercicio que quedó cerrado con 68 millones de turistas (además, seis de cada diez turistas internacionales opta por el alojamiento hotelero para disfrutar de sus vacaciones), después de cuatro años tocándose techo de forma consecutiva: 56,1

millones en 2011, 57,4 millones en 2012, 60,6 millones en 2013 y 64,9 millones en 2014. Con estas cifras, según el Ministerio de Industria, Energía y Turismo, España consolida su tercer puesto como potencia mundial en el sector turístico, y el segundo en lo referente al gasto medio generado por cada visitante. Además, el sector representa el 11% del PIB en España,

“La euforia del mercado hotelero responde a las cifras récord registradas por el sector turístico nacional en 2015, con 68 millones de turistas” 54

el 11% del empleo y el 25% del nuevo empleo que se está generando. El extraordinario momento que atraviesa el turismo debe unirse a la mejora de la economía española (en 2015 el PIB creció un 3,1% y el mercado de trabajo también registró una notable mejoría, bajando el desempleo hasta el 22,2%), elementos con los que se conjugan determinados factores coyunturales con un impacto muy favorable para el turismo: la caída del precio del petróleo, la devaluación del euro respec-

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“El sector hotelero elevó su participación en 2015 en el mercado de inversión inmobiliaria total al 20%, frente al 11% del año anterior” to al dólar y la libra, y los bajos tipos de interés en la Unión Europea; a lo que se suma el efecto positivo que para el turismo español está teniendo la inestabilidad geopolítica que atraviesan destinos competidores como Turquía, Egipto o el norte de África. Todo lo anterior ha propiciado que los inversores centren su interés en el producto hotelero, que además de ver incrementadas sus cifras anuales de inversión, gana cuota dentro del mercado de inversión inmobiliaria total. En este sentido, se estima que el sector hotelero elevó su participación al 20% del global en 2015, cuando el año anterior alcanzó el 11%. En total, el pasado año se transaccionaron en el territorio nacional 132 hoteles y 29.081 habitaciones, cifra que contrasta notablemente con los 50 hoteles y 8.861 habitaciones de 2014.

Los inversores Atendiendo al perfil de los inversores, destaca el papel estelar que han protagonizado las Socimis, cuyo volumen de inversión ha alcanzado los 984 millones de euros (40% del total), siendo las Sociedades más activas en 2015 Hispania y Merlin Properties. De esta manera, Hispania adquirió 26 hoteles y 8.753 habitaciones en 8 operaciones, la mayoría de portfolio; mientras Merlin Properties se hizo con una cartera de 11 hoteles y 2.157 habitaciones, incluidas en la operación de compra de Esta Inmuebles.

En cuanto al resto de inversores, los internacionales también tuvieron un protagonismo muy destacado en 2015, con un 20% del total, mientras los inversores nacionales alcanzaron el 10%, al tiempo que las cadenas hoteleras, entre nacionales e internacionales, acumularon un 27% (685 millones de euros de inversión). Las operaciones de entidades financieras, por su parte, apenas representaron el 1% del total. Al respecto de la inversión internacional, es significativo el aumento del 37% respecto a 2014, incrementándose sobre

“Atendiendo al perfil de los inversores, destaca el papel estelar que han protagonizado las Socimis”

todo el capital procedente de la Unión Europea, Asia (Hong Kong, China y Singapur) y Estados Unidos, y manteniéndose el procedente de Oriente Medio. En total la inversión internacional se cifró en 807 millones de euros, sobresaliendo como una de las operaciones más significativas la adquisición del Hotel Hilton de Barcelona por parte del fondo soberano de Omán, por 60 millones de euros. Durante 2015, las operaciones de portfolio han sido muy relevantes, multiplicando por 13 su volumen respecto a 2014, lo que pone de manifiesto el interés de los inversores institucionales en España, atraídos por operaciones de tamaño importante; de esta manera, las diez operaciones de más envergadura del año concentran el 42% de la inversión y cada una implica un volumen mínimo de 40 millones de euros.

Los activos Por tipología de activo, el segmento vacacional, que representa un 54% del total del volumen invertido, repite 55

inversión

“Durante 2015, las operaciones de portfolio han sido muy relevantes, multiplicando por 13 su volumen respecto a 2014” por segundo año consecutivo como principal receptor de la inversión hotelera. De hecho, la inversión en este segmento ha crecido en más de 800 millones respecto a 2014, el triple prácticamente.

tel Ritz (5 estrellas Gran Lujo, con 167 habitaciones) en Madrid por parte de Mandarin Oriental y Olayan Group, una operación que implicó una inversión de 130 millones de euros, sin incluir la in-

Por categoría, los cuatro estrellas han dominado el mercado de inversión en 2015, con un 62% del total (1.537 millones de euros), seguidos de los cinco estrellas (23%, 557 millones de euros). Es significativo el hecho del atractivo que los activos singulares sigue generando entre los inversores. Así, en 2015 la operación más destacada ha sido la compra del Ho-

versión adicional para la reconversión del hotel. Es remarcable además la aparición, por vez primera desde que comenzó la crisis, de operaciones de compra de suelo para proyectos hoteleros, hasta la fecha en localizaciones prime en costa. Asimismo, 2015 ha sido un buen año para las carteras de deuda con colateral hotelero, si bien el volumen de inversión,

que alcanzó los 466 millones de euros, se redujo respecto al récord alcanzado en 2014, cuando se superaron los 1.000 millones de euros de inversión.

Durante 2015, desde el punto de vista geográfico destacó la intensa ac-

atrajeron el 28% del total de la inversión hotelera en 2015. Por su parte, entre los destinos urbanos dominan el mercado Madrid y Barcelona, que siguen comportándose de manera muy positiva, si bien Barcelona pierde cuota de mercado a favor de Madrid, que concentra el

tividad inversora en Canarias, donde el volumen invertido se quintuplicó respecto a 2014 hasta los 683 millones de euros (incremento de 547 millones de euros), y Baleares, con 418 millones (231 millones más). De esta manera, las Islas Canarias

24% de la inversión hotelera total. Madrid registró un volumen de inversión de 582 millones de euros, frente a los 383 de Barcelona. Entre los mercados secundarios más dinámicos destaca Málaga, con nueve transacciones ho-

Destinos principales

“La operación más destacada en 2015 ha sido la compra del Hotel Ritz en Madrid por parte de Mandarin Oriental y Olayan Group” 56

inversión

Nacionalidad Inversores Nacional Socimis Unión Europea Oriente Medio Asia Estados Unidos Latinoamérica Otros TOTAL

2014 2015 824 625 984 74 264 21 138 138 198 104 159 76 0 22 46 21 2.614 1.081

2015 vs. 2014 198 911 243 95 83 -22 25 1.533

“Desde el punto de vista geográfico destacó durante el pasado ejercicio la intensa actividad inversora en Canarias”

“Para el presente año, las perspectivas son positivas tanto para el turismo como para la inversión hotelera”

Nota: Cifra de inversión total incluyendo la inversión para reconversión a uso hotelero Fuente: Irea

teleras durante el pasado año, que implicaron una inversión de 173 millones de euros; mientras, en Sevilla apenas se alcanzaron 21,5 millones de euros.

Perspectivas 2016 Para el presente año, las perspectivas son positivas tanto para el turismo como para la inversión hotelera, con la imagen de España reforzada como destino seguro frente a países competidores. En este escenario, las principales dudas planean sobre el crecimiento económico global, ante la debilidad de las economías emergentes; y sobre el panorama político español, marcado por la incertidumbre. En cualquier caso, teniendo en cuenta que los mercados de capita-

les, tanto equity como deuda, tienen una gran liquidez para invertir; y que España se consolida como destino preferente a la inversión internacional, se presagia un ejercicio 2016 muy activo en el mercado de inversión hotelera. En el ámbito de los destinos urbanos, desde Irea se confía en que continúe la intensidad inversora en Madrid, con un previsible gran protagonismo de los activos singulares. En Barcelona, donde la inversión en edificios para la reconversión a uso hotelero ha caído en 2015 de manera muy significativa por la moratoria para nuevos proyectos, se espera que este tipo de inversión continúe congelada este año, en tanto que la inversión en hoteles existentes seguirá suscitando interés. 57

Los inversores institucionales, por su parte, seguirán jugando un papel protagonista, e incluso se espera la constitución de nuevas Socimis especializadas en producto hotelero. Al propio tiempo, las operaciones de portfolio también seguirán tenien-

do un recorrido notable, en tanto que para las carteras de deuda con colateral hotelero continuará siendo asimismo un año activo, si bien en este caso la tendencia será hacia la pérdida de intensidad a partir de 2017 y años siguientes. Ai

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Hablamos con… Miguel Vázquez Socio director de la División de Hoteles de Irea

¿Nos podría describir brevemente el mercado de inversión hotelera en la comunidad autónoma andaluza? La inversión hotelera en Andalucía ha crecido con fuerza en 2015 hasta los 287 millones de euros (más del doble de los 131 millones alcanzados en 2014). Por primera vez desde el inicio de la crisis se observan operaciones de compra de suelo para desarrollar proyectos hoteleros. De momento se trata de operaciones aisladas enfocadas a productos muy exclusivos en el segmento de superlujo y localizados en la Costa del Sol. Dentro de estas operaciones de suelo, destaca la compra realizada a finales de año pasado por el grupo inversor asiático Platinum Estates, que se hacía con un terreno de 170.000 metros en primera línea de playa junto al hotel Los Monteros, tras invertir 50 millones de euros. Está previsto que invierta otros 150 millones adicionales para el desarrollo de un hotel de 200 habitaciones y 120 villas.

Con respecto a la inversión hotelera en destinos urbanos andaluces, destaca el dinamismo mostrado por el mercado de Málaga, que actualmente se encuentra en el radar de los principales inversores tanto nacionales como internacionales por la combinación de excelentes tasas de crecimiento de demanda con situación de escasez de oferta, lo cual está teniendo un impacto muy positivo en los principales indicadores hoteleros de la ciudad.

En 2015 se cerraron tres transacciones en Málaga: Vincci Málaga (4 estrellas y 105 habitaciones) adquirido por Hispania; el hotel Monte Málaga (4 estrellas, 179 habitaciones) con el que se hizo Illunion (Grupo ONCE) y por último el Silken Puerta de Málaga, que fue traspasado por Grupo Urvasco a HI Partners, que es el vehículo creado por Banco Sabadell para gestionar la deuda de la entidad vinculada al sector hotelero. Por otra parte, se observa también una reactivación del mercado hotelero en Sevilla, donde se han producido dos transacciones en 2015, ambas protagonizadas por cadenas hoteleras. Por un lado, H10 se hacía con la propiedad del hotel Vime Corregidor (3* - 76 habitaciones) mientras que el grupo francés Accor adquiría el hotel Novotel Sevilla (4*-170 habitaciones) integrado en una cartera de un total de cuatro hoteles ubicados en Madrid, Barcelona y Sevilla.

mercado inmobiliario

Caras y cruces en el mercado inmobiliario terciario en Sevilla

Como cada año, la consultora Inerzia ha presentado su Informe sobre el Sector Inmobiliario Terciario de Sevillla, referido al comportamiento del mercado de oficinas, locales comerciales y naves industriales durante 2015. Si en el caso de las oficinas la situación actual sigue siendo preocupante, con un importante aumento de la disponibilidad durante el pasado año, en lo que respecta a los locales comerciales se ajustan las rentas medias a la par que mejora la ocupación, y en naves industriales empieza a regresar la demanda. Redacción Ai

N líneas generales, el mercado inmobiliario terciario de Sevilla y su área metropolitana mira al futuro con cierto optimismo, aunque con todas las reservas y cauteles y acusando aún los efectos de la crisis, como se puede desprender de los múltiples datos aportados por la consultora autora del informe.

Gráficos: Inerzia

Mercado de oficinas Iñigo Galán Cáceres, socio director general de la empresa, fue el encargado de presentar la información relativa a oficinas. Constató como dato más relevante un acusado aumento de la disponibilidad, toda vez que 2015 ha cerrado con una absorción neta negativa

de 70.000 m2, doblando la del ejercicio anterior. Así pues, a finales del pasado año había en Sevilla y su área metropolitana más de 450.000 m2 de oficinas vacías, un 35% -el porcentaje más alto

“A finales de 2015 había en Sevilla y su área metropolitana más de 450.000 m2 de oficinas vacías, un 35% del total de producto existente en este segmento” 60

desde que se tienen datos- del total de producto existente en este segmento (1.293.307 m2), toda vez que la demanda continúa siendo muy escasa. La nota menos negativa la ponen las rentas me-

mercado inmobiliario

dias, que han permanecido estables: 6,3 euros/m2/ mes, levemente inferior a la de 2014, siendo la más baja de la última década. “Creemos haber tocado suelo en cuanto al precio medio”, reflexionó Galán. Durante 2015 se realizaron pocas operaciones en este mercado, concentrándose en su mayoría en el segundo semestre del año y creciendo el interés por los inmuebles de mayor superficie: “Hemos detectado en los últimos meses un leve aumento de la demanda y un mayor interés por los emplazamientos de mayor tamaño, mejores edi-

“Aumenta el número de edificios completos desocupados en su totalidad, hasta el punto que representan más de 100.000 m2 de oficinas”

ficios y servicios y precios acordes a la situación actual”, aseguró el máximo responsable de Inerzia. Otra cuestión relevante es el aumento de los edificios completos desocupados en su totalidad en 2015, hasta el punto que estos edificios vacíos representan más de 100.000 m2 de oficinas. Por zonas, las más demandadas en 2015 siguen siendo Nervión, Centro y Cartuja, siendo pues estos enclaves los que mejores porcentajes de ocupación presentan, superando todas ellas el 75%. En el lado opuesto, Dos Hermanas y la zona Norte no logran una ocupación superior al 40%. En términos globales, la superficie de oficinas ocupada en 2015 alcanzaba los 837.754 m2, la cifra más baja de los últimos 10 años, disminuyendo en relación con 2014 en algo más de 54.000 m2. El porcentaje 61

global de ocupación se sitúa en el 64,8%. Para 2016, las expectativas pasan por un aumento leve de la demanda, en consonancia siempre con una previsible mejora de la economía en general, mientras los precios medios seguirán bajando suavemente, en especial en zonas periféricas, en tanto que se mantendrán en las calificadas como prime. Una circunstancia que con seguridad se va a dejar sentir en este mercado en 2016 va a ser la entrada en escena de la Torre Sevilla, cuyos primeros inquilinos ocuparán sus oficinas a comienzos de este año. Según Iñigo Galán, si bien algunas zonas de Sevilla pueden verse afectadas en su ocupación, viéndose obligados determinados edificios a ofrecer mejoras en la ges-

“Por zonas, las más demandadas en oficinas siguen siendo Nervión, Centro y Cartuja, y las menos Dos Hermanas y la zona Norte” tión y a realizar ajustes en los precios, “es previsible que en la mayoría de los casos las empresas que se instalen en la Torre, que además son firmas que ya están instaladas en Sevilla, lo hagan para aumentar su superficie, no para reducirla, con lo que no debe afectar muy negativamente a los m2 ocupados”. Además, la incursión de la Torre Sevilla en el escenario –amén del restante stock existente por toda la ciudad- propiciará la práctica inexistencia de nuevos desarrollos en los próximos tiempos.

mercado inmobiliario

“Las rentas medias se han ajustado suavemente y ha mejorado la ocupación en todas las zonas objeto de estudio”

Locales comerciales Entre las principales conclusiones del informe en el segmento de los locales comerciales, que fueron presentadas por el responsable del Departamento dedicado a este producto en Inerzia, Blas Matitos Rodríguez, destaca el suave ajuste de las rentas medias y una mejora de la ocupación en todas las zonas objeto de estudio. Desde la consultora se interpretan estos datos como una consolidación de precios respecto a 2014, cuando se empezó a percibir en algunas calles cierta recuperación y una tendencia positiva en la ocupación, con menor disponibilidad de locales en casi todas las calles analizadas. Destacó Matitos la

importante presencia del componente inversor, especialmente en las zonas prime: “Actualmente, son mucho más abundantes las demandas de productos en inversión e incluso de perfil finalista, que las ofertas existentes”. Otro elemento sobresaliente de este mercado lo conforman las entidades financieras, que siguen muy activas, ofreciendo un volumen importante de locales pese a que ya durante el pasado año consiguieron colocar en renta o venta muchos de los que tenían disponibles. Respecto al destino de los locales, proliferaron en 2015 los relacionados con salud y estética, peluquerías low cost, gimnasios de menor tamaño de electro-mus-

culación y, sobre todo, agencias inmobiliarias. “No hay una zona, a excepción de la zona centro, donde no se hayan abierto varias agencias inmobiliarias en algunos de los locales que estaban libres al término de 2014. En este sentido es necesario destacar que, si bien se empieza a recuperar el mercado resi-

POSICIÓN 2015

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

dencial, creemos que estas aperturas atienden más a una expectativa de negocio que a una realidad”, comentó el representante de la consultora. En datos concretos de precio medio y disponibilidad, los alquileres más elevados se concentran en Nervión, con una media de 59,4

TOP 15 - RENTAS 2015

PRECIO(*)

134,0 82,5 76,5 74,0 63,0 44,0 37,0 32,5 31,5 26,8 26,5 24,5 23,5 21,0 19,5

CALLES

Tetuán/Velázquez

Constitución Plaza Nueva Sierpes Rioja Sagasta Reyes Católicos Luis de Morales

San Pablo Cuna La Buhaira O’Donnell San Jacinto Asunción Eduardo Dato

POSICIÓN 2014

1 2 3 4 5 6 7 9 8 12 11 10 13 14 15

* Precio expresado en €/m2/mes

“El top 15 de las calles con rentas más caras lo encabezan un año más Tetuán-Velázquez, con un precio medio de 134 euros por metro cuadrado al mes” 62

mercado inmobiliario

Para 2016 las previsiones hablan de una mejora en la ocupación, constatable asimismo en calles secundarias, al tiempo que continuará también la mejora o recuperación suave de las rentas.

Naves industriales

“Las entidades financieras siguen muy activas en este segmento, ofreciendo un volumen importante de locales pese a que ya han colocado una gran cantidad en renta o venta” euros/m2/mes, mientras los más bajos se encuentran en las zonas Este y Sur, con 11,2 y 10,9 euros el metro cuadrado, respectivamente. La menor disponibilidad de locales se da en la zona Centro (sólo un 5,3%), y la mayor en Este (13,1%). Como singularidades destaca la subida de los precios respecto a 2014, aunque sea sólo un 1%, en la zona Centro; la recuperación de la ocupación en Nervión, con una subida del 25% respecto al año anterior; la mejora también de la ocupación en Los Remedios, donde la media

de disponibilidad se sitúa por debajo del 10%; o la completa ocupación de la popular calle San Jacinto en Triana en su tramo peatonal. Por su parte, el top 15 de las calles con rentas más caras en 2015 lo encabezan un año más Tetuán/Velázquez, con un precio medio de 134 euros/m2/mes. Le siguen Constitución y Plaza Neuva, con 82,5 y 76,5 euros mensuales el metro cuadrado, respectivamente. Cierran este top 15 Asunción y Eduardo Dato, con 21 y 19,5 euros/m/2/mes en cada caso. 63

En el sector de las naves industriales, el año 2015 ha venido a confirmar la estabilización de la demanda en el área metropolitana. “Ha sido un año en el que las empresas han vuelto a solicitar nuevos espacios, y lo que es más importante, a cerrar operaciones, aunque hay que destacar que esta demanda y, en consecuencia la mayoría de las operaciones cerradas, se han producido en alquiler”, reflexionó durante la presentación de los datos Pedro Zubiría de Castro, socio director de Agencia e Inversión de Inerzia. Así pues, mientras el mercado de alquiler muestras síntomas de recuperación, el de ventas sigue muy estancado. Dicho mercado de alquiler ha vuelto a re-

gistrar un nuevo descenso de precios, lejos por segundo año consecutivo de las caídas acusadas de los ejercicios anteriores, con bajadas anuales cercanas al 10%. Así, respecto a 2014 se produjo una variación en 2015 del -4,5%, lo que sitúa el precio medio en 2,2 euros/m2/mes. Mientras, los valores de venta de las naves ha descendido más, con una media de caída del 7,5% respecto a 2014, estableciéndose el precio medio en 506 euros/m2.

“En el sector de las naves industriales las empresas han vuelto a solicitar nuevos espacios y a cerrar operaciones”

“El mercado de alquiler ha vuelto a registrar un nuevo descenso de precios, pero lejos por segundo año consecutivo de las caídas acusadas de ejercicios anteriores”

mercado inmobiliario

Destacó Pedro Zubiría otras dos cuestiones fundamentales: la inexistencia de mercado de suelo industrial, al no haber demanda promotora ni finalista; y el papel de las entidades financieras, que son las que están manteniendo el poco mercado de venta existente, aunque aún cuentan con mucho activo industrial del que desprenderse. “Nuestra estimación es que las entidades financieras cuentan con más de 500.000 metros cuadrados de activos industriales entre naves y suelo en Sevilla y su área metropolitana”, argumentó. En términos de ocupación el nivel es bueno, sobre todo en recintos especializados como ZAL Sevilla o CTM Sevilla. Desglosando por zonas y precios de al-

quiler, respecto a 2014 estos han experimentado una leve subida en la Urbana (0,9%), situándose en el entorno de los 2,9 euros/m2/mes, mientras han bajado en el resto, especialmente en la zona Este (-9,5%, de 2,1 a 1,9 euros/m2/ mes). En cuanto a la venta, los precios han descendido en todas las zonas, siendo en Este donde el descenso ha sido más suave (-4,7%, de 460 a 438 euros el metro cuadrado), mientras en la otra cara de la moneda se sitúa la zona Oeste (-9,7%, de 622 a 561 euros/m2). El top 5 de los polí-

“El top 5 de los polígonos más caros en alquiler lo encabeza Aeropuerto, mientras los más baratos son El Cáñamo I, II y III” gonos industriales más caros lo encabeza el Polígono Aeropuerto (4,6 euros/m2/mes) en alquileres, y El Manchón en venta (992 euros/m2), mientras los que presentan los precios más bajos son El Cáñamo I, II y III (1,5 euros/m2/mes) en alquiler, e Itálica-Mensaque (340 euros/m2) en venta. Las previsiones para 2016 pasan por la consolidación del mercado, siendo aún prematuro 64

hablar de una expectativa de subida de precios en el alquiler –probablemente de aquí a tres años-, mientras en la venta todo va a depender de la coyuntura económica. “Cuando los bancos se desprendan de buena parte de sus activos y las empresas en crisis dejen de verse en la obligación de liquidar sus activos, los valores de venta comenzarán a estabilizarse”, explicó Zubiría. Ai

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Sin duda alguna ¿Qué requisitos se deben cumplir para la percepción de cantidades anticipadas en la venta de viviendas previstas o en ejecución? La adquisición de cantidades entregas a cuenta para la compra de viviendas ha sido objeto de parca regulación en la Ley de Ordenación de la Edificación en su Disposición Adicional Primera que, básicamente y con escasa alteración, remitía al régimen legal de la Ley 57/68, sobre percibo de cantidades en la construcción y venta de viviendas. Este régimen se ha visto recientemente alterado por la Ley 20/2015, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, cuya entrada en vigor se produjo el pasado 1 de enero, sin perjuicio de que se ha establecido un régimen de transitoriedad hasta el próximo 1 de julio para la adaptación, por parte de las entidades aseguradoras, de las pólizas vigentes a 1 de enero de 2016 para las cantidades que se perciban a partir de dicha fecha. La primera novedad que llama la atención de la nueva regulación es la determinación de que las cantidades garantizadas lo son desde la obtención de la licencia de edificación, lo que supone excluir de garantía la entrega de cantidades en el caso de viviendas que sean vendidas bajo la denominación de “viviendas en proyecto de construcción” conforme al Decreto 218/2005 de nuestra Comunidad Autónoma, es decir, antes de haberse obtenido

la oportuna licencia de construcción. Esta limitación puede ser interpretada como una tácita prohibición de percepción de cantidades hasta el momento de obtener la citada licencia o bien estimar que hay ausencia de garantía para las cantidades entregadas con anterioridad a ese momento, interpretación que se antoja como poco acertada dado que supondría una reducción respecto las garantías antes existentes que, conforme a la Ley 57/68, abarcaba todas “las entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma”. De manera expresa se ha incluido que la garantía de cantidades incluye todas las aportadas por los compradores, sin excluir por tanto aquellas que corresponden al pago de impuestos, e incrementadas en el interés legal del dinero. El aseguramiento de las cantidades, que deben depositarse en cuenta especial, se puede realizar tanto mediante la contratación de un seguro de caución como me-

La primera novedad que llama la atención de la nueva regulación es la determinación de que las cantidades garantizadas lo son desde la obtención de la licencia de edificación.

diante un aval solidario. Es de destacar que las entidades de crédito deberán exigir, para la apertura de la cuenta especial, la constitución de las garantías legales, dándose de este modo respuesta al criterio jurisprudencial observado por distintos Tribunales de responsabilizar a las entidades financieras por el depósito realizado de cantidades, proveniente de compras sobre plano, sin que constase la suscripción de garantía alguna. La garantía es para responder tanto en el caso de que no se inicien las obras como para el supuesto de que no lleguen a buen fin en el plazo convenido. Por lo que respecta a la regulación de las garantías, señalamos sucintamente sus principales contenidos. Seguro de Caución: • Ha de constituirse un seguro individual por cada adquirente, siendo el tomador del seguro el promotor, el cual se obliga a pagar la prima hasta la elevación de la compraventa a escritura pública, y el asegurado es el comprador. • La entidad aseguradora no podrá oponer al asegurado las excepciones que tuviere contra el tomador, ni siquiera la falta de pago de la prima, lo cual no le dispensará

de sus obligaciones hacia el asegurado. • La duración se corresponderá con el tiempo previsto para la finalización de la obra, debiéndose pactar por escrito, en su caso, prórroga del mismo con información al asegurado. • En caso de incumplimiento, el asegurado ha de proceder a reclamar fehacientemente la devolución de cantidades aportadas, incluidos los impuestos e intereses, al promotor. Si transcurridos 30 días de la reclamación no se hubieran hecho efectivas, se abre la vía para reclamar el pago a la aseguradora que deberá hacerlo efectivo en el plazo de 30 días. • En caso de pago por la aseguradora, sin perjuicio de su derecho de repetición contra el promotor, éste no podrá vender la vivienda sin antes haber resarcido a la aseguradora por la cantidad satisfecha. Ha de señalarse que este derecho se ha establecido de modo individual, por lo que no parece que se prive al promotor de enajenar cuales quiera otras viviendas de la misma promoción. Aval solidario: • Rige el mismo criterio de cantidades y plazo que en el Seguro de Caución. • Para hacerlo efectivo se exige previa reclamación fehaciente al promotor y el transcurso del plazo de 30 días sin que hayan sido devueltas las cantidades.

• Se fija, y es una importante novedad, un plazo de caducidad del aval de dos años a contar desde el momento en el que se haya producido el incumplimiento del promotor. • El aval pierde su anterior naturaleza ejecutiva y se cancelará, además de con la obtención de la licencia de habitabilidad, o análoga, y la entrega de la vivienda al comprador, con el cumplimiento de las condiciones de entrega pese a que el adquirente rehúse a su recepción. Por lo que respecta a ambas garantías, han de especificarse en el contrato de compraventa, siendo facultad del comprador, incurrido el promotor en incumplimiento, optar entre resolver el contrato o conceder una prórroga, con especificación de nueva fecha de construcción y entrega de la vivienda. Además de la sanción prevista para los casos de incumplimiento de las obligaciones de aseguramiento, multa de hasta el 25% de las cantidades cuya devolución debió asegurarse, se considera que la falta de aseguramiento constituye

infracción en materia de consumo, sometiéndose al régimen sancionador general. Por último, resaltar que se prevé la posibilidad de que por vía reglamentaria se exonere a organismos públicos de promoción de viviendas protegidas del cumplimiento de estas garantías. Llamamos la atención sobre el hecho de que conforme a la regulación existente, la exoneración será del organismo, con independencia de que se trate de la promoción y venta de viviendas protegidas o de cuales quiera otra tipología, circunstancia esta que debiera clarificarse en su regulación reglamentaria. Ai

El régimen legal de la Ley 57/68, sobre percibo de cantidades en la construcción y venta de viviendas, se ha visto alterado por la Ley 20/2015, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, que entró en vigor el pasado 1 de enero.

Pueden dirigir sus consultas a:

SILLERO ABOGADOS Manuel Sillero Onorato C/ Juan Sebastián Elcano nº 16-B. Piso 5º. Pta 2. SEVILLA 41011 Tfnos. 954272862 / 665825369 Correo electrónico: msillero@icasevilla.org 67

información útil

LAs grAndes se posicionan

ras el boom internacional que han vivido las grandes empresas constructoras, ahora llega el momento de consolidar mercado. Cada empresa comienza a apostar por sus plazas preferidas. Ai Canadá Acciona, ACS y OHL compiten por el mercado canadiense

Esta vez ha sido Acciona la que se ha hecho con un nuevo contrato en Canadá. Se trata de la renovación del sistema de distribución de agua de la ciudad de Saint John, el más antiguo del país, con un presupuesto de 217 millones de dólares canadienses. Acciona tiene una presencia destacada en esta zona desde 2011, donde también están bien posicionadas otras españolas como ACS y OHL. Precisamente estas dos empresas y Acciona están compitiendo en la actualidad por hacerse con el contrato para construir la línea del tren ligero de Ontario de 11 kilómetros, valorada en cerca de 860 millones de euros.

Planta de agua potable de Acciona

América El continente más estratégico para OHL El Plan Estratégico del Grupo OHL pone en el punto de mira al continente americano. Según este documento, la constructora centra su apuesta de futuro en España, Canadá, Estados Unidos, México, Colombia, Perú, Chile y República Checa. El peso de América es por tanto muy significativo en el horizonte de OHL, donde recientemente ha logrado un nuevo contrato por más de 100 millones de euros para la ampliación y mejora de una de las áreas más transitadas de la autopista Turnpike de Florida. En EEUU OHL ya está presente en diez estados. Además, la compañía está realizando diversos movimientos para posicionarse en Paraguay, donde quiere abrir negocios en los próximos meses y ya ha puesto en su punto de mira distintos proyectos de carreteras y aeropuertos. El pasado año, el consejero delegado del grupo, Josep Piqué, ya viajó a Paraguay para mantener una reunión con el presidente del país.

Intercambiador de las autopistas SR 826/836, el más importante de Miami y una de las mayores obras públicas de Florida

El vicepresidente Germán Vargas Lleras en el acto de apertura al tráfico del nuevo tramo

Colombia Los claroscuros de Sacyr Poco después de que Sacyr anunciará su último hito internacional, la inauguración el pasado mes de diciembre de un nuevo tramo entre Buga y Buenventura, en Colombia, saltaba la noticia del ERE en el grupo constructor, que podría afectar a más de 400 empleados, un 30% de su plantilla. Además, el gestor de fondos británico Taube Hodson Stonex Partners (THS) también ha anunciado que se ha desprendido del 2% del capital de Sacyr. Claroscuros en una de las firmas del sector más importantes en el panorama nacional.

Ecuador Ditecsa se abre camino a base de adquisiciones La compañía sevillana que preside Gonzalo Madariaga está apostando por una estrategia que de momento le está dando claros resultados. Si el pasado mes de septiembre adquiría la ingeniería Tecna del Ecuador, a los pocos meses ya ha logrado un contrato en el país andino por unos 42 millones de euros. Ditecsa ejecutará la instalación del nuevo horno y compresor de la Refinería Esmeraldas.

información útil

Reino Unido Inditex sigue apostando por inmuebles en las zonas más prestigiosas de Londres El barrio elegido ha sido St. James’s, en King Street. Amancio Ortega ha apostado por una de las calles más exclusivas de la capital británica para hacerse con un nuevo inmueble, un histórico edificio de oficinas cuya venta estaba siendo gestionada por la consultora JLL. El fundador de Inditex sigue su expansión por Londres, donde a principios de 2015, compró también un edificio nada más y nada menos que en Oxford Street, una de las calles comerciales más cotizadas del planeta, para lo que tuvo que desembolsar 568 millones de euros.

Barrio de St. James’s, en King Street Londres

Tendencias internacionales Llegan las smarthomes Vivimos en el mundo “smart” y las casas no iban a ser menos. La inteligencia cada vez está más presente en los hogares, que en un futuro se convertirán en lo que ahora se conoce como “smarthomes”. Según un estudio de GfK, a nivel mundial la mitad de las personas creen que las casas inteligentes son la tecnología que mayor impacto tendrá en sus vidas en los próximos años, por encima de otras como los smartwatches. Esta idea es más acusada en países como Brasil, Estados Unidos o Reino Unido. De las casas inteligentes se aprecia sobre todo la seguridad (55%), la energía o iluminación (53%), mientras que el el entretenimiento y conectividad” se sitúan en tercer lugar (48%).

Tendencias internacionales Un informe de PwC refleja las tendencias del mercado inmobiliario europeo Según el informe de PwC, el capital seguirá entrando con fuerza gracias a los bajos tipos de interés. Las principales ciudades españolas salen bien posicionadas en el ranking europeo: Destacan las buenas perspectivas para Madrid en 2016, ya que se mantiene en cuarta posición entre las más atractivas, detrás de Berlín, Hamburgo y Dublín. Y Barcelona sube un puesto –del trece al doce– y forma parte de grupo de dieciocho ciudades con buenas perspectivas de inversión en 2016.

información útil El precio medio del alquiler en España sube un 2,04% en 2015 frente a 2014 FUENTE: PISOS.COM

egún el informe anual de precios de alquiler elaborado por pisos.com, la vivienda en alquiler en España acabó 2015 con una superficie media de 111 metros cuadrados y una renta media mensual de 609 euros. Esta cifra marca una subida del 0,24% frente al pasado mes de noviembre, un repunte trimestral del 0,69% y un incremento semestral del 2,61%. El ascenso interanual respecto a diciembre de 2014 fue del 2,04%. Las rentas del alquiler, al igual que los precios de venta, han experimentado fuertes cambios debido a la complicada situación que ha experimentado la actividad inmobiliaria durante estos últimos años. El informe apunta que las regiones más caras para vivir de alquiler en diciembre de 2015 fueron Madrid (953 euros/mes), País Vasco (949 euros/mes) y Baleares (746 euros/mes), mientras que las rentas más económicas estuvieron en Extremadura (418 euros/mes), Castilla-La Mancha (440 euros/ mes) y Galicia (462 euros/mes). Frente atos y al año pasado, subieron más intensamente País Vasco (6,45%), Comutendencias nidad Valenciana (6,33%) y Asturias

(5,77%), mientras que las caídas más pronunciadas tuvieron lugar en Andalucía (-4,40%), Cantabria (-4,23%) y Galicia (-4,18%). En la clasificación de las provincias por renta, en diciembre de 2015 la primera posición fue para Madrid, con 953 euros mensuales. Le siguieron Vizcaya (947 euros/mes) y Guipúzcoa (911 euros/mes). En el lado opuesto, se encuentra Teruel, que cerró la clasificación con 364 euros mensuales. Otras provincias económicas fueron Lugo (377 euros/mes) y Ciudad Real (378). Interanualmente, las provincias que más subieron fueron Las Palmas (16,52%), Sevilla (15,36%) y Valladolid (13,30%). Por otro lado, las rentas que bajaron de forma más acusada fueron las de Santa Cruz de Tenerife (-9,80%), A Coruña (-8,39%) y Lugo (-6,70%). En cuanto a las capitales de provincia, Barcelona fue la más cara para los inquilinos en diciembre de 2015, con una renta media de 1.235 euros al mes. Le siguieron Madrid (1.166 euros/mes) y Donostia-San Sebastián (1.138). Por el contrario, Lugo fue la más barata, con 383 euros de renta mensual. Otras capitales de provincia económicas fueron Teruel (390 euros/mes) y Ávila (396). Respecto a diciembre de 2014, Valladolid (15,03%), Donostia-San Sebastián (14,59%) y Barcelona (13,25%) fueron las que más crecieron, mientras que Zamora (-4,87%), Lugo (-4,17%) y Cuenca (-4,12%) fueron las que arrojaron caídas de mayor calado. Ai

información útil Uno de cada cuatro compradores elije una hipoteca a interés fijo, con un plazo de amortización a 25 años FUENTE: ALFA INMOBILIARIA

no de cada cuatro compradores de vivienda, afirma la red Alfa Inmobiliaria, optó durante 2015 por la firma de hipotecas a tipo de interés fijo, frente a la opción de interés variable. Esta segunda opción sigue siendo mayoritaria, si bien llama la atención el creciente número de compradores que prefieren asegurarse una cuota fija. Según Jesús Duque, vicepresidente de la red, “la oportunidad de aprovechar unos tipos de interés fijos cada vez más bajos -con ofertas inferiores al 2%-, y la intranquilidad derivada de la inestabilidad política, económica o social, hacen cada vez más atractiva esta opción”. La compañía afirma que en los últimos meses ha recibido las ofertas hipotecarias más económicas de

los últimos 25 años, lo cual lleva a muchos compradores a optar por una elección que, si bien en un primer momento puede parecer más cara, permite afrontar el futuro con mucha mayor seguridad y tranquilidad. La otra novedad está en el plazo de amortización. Las hipotecas a plazo fijo pasan cada vez más de los habituales 15 años de amortización a plazos más largos, a 25 y hasta 30 años. Las hipotecas fijas tienen mayor interés que las variables, las variables están a euribor más 1,25% y las fijas al 2,50%, pero permiten al comprador no estar sujeto a los vaivenes de la economía y no resultar damnificado en el caso de que los tipos suban, como pasó por ejemplo durante el verano del 2008, por encima del 5%. Ai

Andalucía fue la comunidad con más subida en el precio de la vivienda en 2015 FUENTE: CLUB NOTEGES

espués de tres años de fuertes caídas, Andalucía se sitúa en el séptimo puesto entre las comunidades en las que más sube el precio de los inmuebles, con un precio medio de venta de 106.552 euros en 2015. Así lo refleja Club Noteges -entidad que agrupa a 610 agentes inmobiliarios en CCAA Andalucía Baleares

Precio medio salida 160.777 €

Canarias

189.410 € 164.631 €

Cantabria

168.462 €

Castilla-León

165.408 €

Castilla La Mancha 122.052 € Cataluña

246.293 €

Madrid

246.898 €

Navarra Valencia Extremadura

177.289 € 129.765 € 127.179 €

Galicia

163.800 €

País Vasco

185.592 € 184.349 €

Murcia

135 empresas asociadas con 165 oficinas repartidas por toda España-, en un informe publicado recientemente. Pese a lo positivo del dato, la brecha existente entre lo que los propietarios piden por sus viviendas y el precio final de venta sigue siendo muy elevado, del 34%. Así, a lo largo de Precio medio Diferencia 2015 el descuento medio que venta media Brecha han tenido que realizar los -54.225 € -34% 106.552 € propietarios andaluces para 102.307 € -87.103 € -46% conseguir vender su vivienda 106.152 € -58.479 € -36% ha sido de unos 54.000 euros. -62.039 € -37% 106.423 € La brecha media más alta 110.907 € -54.501 € -33% en 2015 en el precio de la vi69.976 € -52.076 € -43% vienda en las provincias en las 167.147 € -79.146 € -32% que opera Club Noteges la en196.749 € -50.149 € -20% cabeza Sevilla con un 36%, se-37.795 € -21% 139.494 € guida de Córdoba con un 35%, 72.019 € -57.746 € -45% Málaga con un 34%, Cádiz con 89.160 € -38.019 € -30% un 31% y Granada con un 29%. 103.393 € -60.407 € -37% En cuanto al precio medio -36.449 € -20% 149.143 € de venta a lo largo del pasado 116.446 € -67.903 € -37% 71

atos atosy y tendencias tendencias

información útil

año, los valores más altos los presenta Córdoba con 134.974 euros y Sevilla con 119.341 euros. Y los valores más bajos se sitúan en Málaga con 93.974 euros, Cádiz con 100.432 euros y Granada con 103.258 euros. Los últimos años de fuertes caídas en los precios fueron 2012 y 2013, con un -15,30% y un -14,38%, respectivaatos y mente. A esto se suma una leve caída del -2,31% de 2014 y un ligero tendencias incremento del 5,42% en 2015. No obstante, los datos de venta reales de las 3.054 viviendas que ha vendido la entidad en 2015 por más de 384 millones de euros, muestran que los dos fuertes repuntes experimentados en el año coinciden con las elecciones autonómicas y municipales de la primavera y con las catalanas y nacionales de otoño. De esta forma, se confirma que los dos repuntes experimentados durante 2015 estuvieron provocados por “las expectativas electorales de la primavera y otoño más que por cambios estructurales del mercado, recuperando así su posición de origen tras estos periodos electorales”, explica el director general de Noteges, José Luis Jimeno. “Tras las primeras –añade- los precios volvieron a la senda del estancamiento que tenemos desde 2013 y todos los datos muestran unas previsiones muy similares en 2016, donde el precio de la vivienda volverá a estancarse”. Para Jimeno, “el estancamiento del precio de la vivienda continuará al menos durante una déca-

da más, debido a la falta de demanda y al stock de inmuebles generado tras la explosión de la burbuja en 2007”. Analizando las casusas de esta falta de demanda y el stock generado, Jimeno apuntaba varias como fundamentales: la baja natalidad en las últimas décadas –muy por debajo del baby boom de los 60 que generó esa gran masa de compradores entre los años 1995 y 2005-, menos europeos en las condiciones propicias para comprar en las costas españolas, los altos índices de paro y los bajos sueldos, todos ellos elementos que tienen un carácter más estructural que coyuntural. Ante esas circunstancias, la escasa demanda se limita a los jóvenes que se emancipan, que actualmente alcanzan los 30-35 años de media cuando pueden afrontar esa decisión; a los que se suman las viviendas recibidas por herencias, personas divorciadas que buscan nueva vivienda tras abandonar el domicilio familiar, y los trabajadores que apuestan cada vez más en firme por la movilidad laboral. Con esta perspectiva de envejecimiento poblacional, escasez de nacimientos y pocos jóvenes cotizando, pensar en una subida de precios responde más a un deseo que a una realidad, a juicio de Jimeno, por lo que el estancamiento de los últimos tres años va a continuar seguramente por bastante tiempo. En cuanto a financiación, de las operaciones cerradas por empresas asociadas a la entidad el 65% se hicieron al contado, y sólo el 35% con créditos bancarios. Ai

información útil El 65% de las viviendas que se venden acaban en manos de Fondos de inversión y bancos

egún el Observatorio para la Protección del Propietario de Alquiler Protegido, en la actualidad más de la mitad de las operaciones de compra de inmuebles que se realizan corresponden a Fondos de inversión y no a particulares. La compraventa de pisos a nivel particular no empezará a repuntar como mínimo hasta mediados de este año. Si bien es cierto que se ha reactivado el número de ventas inmobiliarias, más del 65% corresponden a compras realizadas por Fondos que deciden apostar por comprar en esta época para alquilar o

vender en un futuro. Hoy en día sigue siendo complicado vender y comprar una vivienda de segunda mano entre particulares. Los bancos siguen sin conceder suficientes hipotecas y los propietarios están muy endeudados como para poder rebajar el precio del inmueble. Esto provoca que sean los Fondos de inversión, bancos y empresas las que empujen las ventas inmobiliarias. De este modo, la vivienda sigue siendo un gran activo de especulación pero ya no para particulares. Ai

El precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en España subió un 1% en el último año FUENTE: TINSA

egún el índice Tinsa IMIE Mercados Locales del cuarto trimestre de 2015, publicado recientemente, el precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) se encareció en España un 1% el año pasado. Este dato representa la primera subida interanual desde comienzos de 2008, confirmando el cambio de tendencia en la evolución de los precios frente al último trimestre de 2014, cuando el índice mostraba un descenso interanual del 4,5%. Las mayores subidas en los precios medios interanuales en el transcurso de 2015 se produjeron en Girona (+10,7%), Barcelona (+5,8%), Lleida (+5,3%), Albacete (+4,5%) y Madrid (+3,3%). En cuanto a capitales destaca Barcelona, que mantiene la tendencia al alza iniciada en el primer trimestre del año y que ha derivado en un incremento del 8,5% en el conjunto del año. Le siguen Badajoz (5,7%), Ávila (4,3%) y Madrid (3,8%). Se destaca en el informe la heterogeneidad del mercado, que avanza a diferentes velocidades según la zona. Así, hasta 21 provincias y 15 capitales han experimentado incrementos en su precio medio en 2015, al tiempo que aún se observan caídas superiores al 5% en 9 provincias y 10 capitales, cuando se compara el precio medio

del periodo octubre-diciembre con el del último trimestre de 2014. Tinsa prevé que, si se cumplen las previsiones positivas sobre crecimiento económico y mercado laboral que comparten la mayoría de organismos nacionales e inter-

atos atosy y tendencias tendencias

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nacionales, la tendencia de estabilización de los precios se consolidará a lo largo del año próximo. En los mercados que aún sufren ajustes de precios, estos tenderán a moderarse, mientras en aquellos que están mostrando señales de cambio de tendencia, los crecimientos se mantendrán de forma general en niveles inferiores al 5% durante 2016. En cualquier aso, existen incertidumbres que pueden acabar afectando a estas previsiones, tales como el escenario político existente, el elevado endeudamiento de la Economía y las familias, o hasta qué punto la calidad de los nuevos empleos permitirá generar una demanda solvente, que será el motor del mercado a medida que pierda fuerza la demanda embalsada que ahora tira del mismo.

Comunidades autónomas

Por comunidades, Cataluña, Madrid y Baleares muestran los inatos y dicios más claros de cambio de tendencia, con crecimientos intendencias teranuales de precios del 5,3%, 3,3% y 2,7%, respectivamente. En el extremo contrario, el mayor descenso lo presenta Navarra (-8,5%), seguido de Murcia y Aragón, con descensos del 4,3% y el 3-6%, respectivamente. Por su parte, La Rioja es la región en la que más ha caído el precio de la vivienda terminada, con un descenso del -54,3%, desde máximos históricos en 2007, muy por encima del 40,7% de la media nacional. Cerca de dicha cifra se encuentra Castilla la Mancha, con un descenso del 52,4%, y el 49,9% de caída registrada en Aragón desde el

precio máximo alcanzado hace ocho años. Las comunidades que han sufrido menores descensos son Islas Baleares, Extremadura y Galicia, con porcentajes de reducción de precios del 27,5%, el 30,3% y el 33,9%, respectivamente. En el caso de Andalucía, la variación interanual (acumulada en 2015) registró una subida del 0,1%, frente a la caída del -5,6% de variación acumulada en 2014. El descenso desde máximos es del 43,4% en el total del territorio andaluz.

Provincias Por provincias, la vivienda se ha encarecido en el transcurso de 2015 en 21 de ellas, encabezando la lista, como se apuntó anteriormente, Girona, Barcelona, Lleida, Albacete y Madrid. Entre las provincias donde aún se está produciendo un ajuste de precios destaca Teruel, con un descenso interanual del 8,7% en el cuarto trimestre, seguido por Navarra (-8,5%). Córdoba, con un -7,7%, Palencia, con un -7,1% y Álava (-6,5%), cierran el grupo de provincias con mayores descensos de precios durante 2015. En el análisis de la evolución desde máximos, Toledo es la provincia donde más se ha ajustado el precio medio de la vivienda desde 2007: un56,1%. Le siguen Guadalajara (-55,4%), La Rioja (-54,3%), Tarragona (-53,3%) y Zaragoza (-52,4%). En el extremo contrario,la provincia de Orense destaca por el limitado descenso sufrido desde precios máximos: un -16,9%. Le siguen Cáceres (-25,6%), Teruel (-26,8%), Islas Baleares (-27,5%) y Zamora (-31,2%). Entre las provincias andaluzas, la mayor caída interanual se produjo en Córdoba (-7,7%), mientras en la otra cara de la moneda se sitúa Huelva, con una subida del 1,2%. En cuanto a la evolución desde máximos, la mayor caída se produjo en Almería (-52,1%), mientras la más moderada la experimentó Jaén (-37,3%).

información útil

Capitales En lo referente a capitales, además de los datos anteriormente apuntados hay que destacar que, en el caso andaluz, la mayor variación interanual le corres-

pondió a Almería (-6,5%), mientras Málaga experimentó la mayor subida (+1,6%). Respecto a la evolución desde máximos, Granada y Almería lideran las mayores caídas (-49,3 y -49,2%, respectivamente), en tanto que en el lado contrario se sitúa Cádiz (-38,2%). Ai

Los indicios de recuperación económica se reflejan con solidez en el sector inmobiliario

ras los indicios de recuperación económica registrados a lo largo de 2015, las previsiones de crecimiento para 2016 apuntan a que España seguirá avanzando paulatinamente, hasta sumar un 2,7% al PIB, según datos del Instituto Nacional de Estadística. A este contexto favorable de la economía, al aumento del empleo y, por tanto, de la renta de las familias, se ha unido la reactivación del crédito a los hogares, que creció en España un 25,2% respecto a 2014, según datos de BBVA Research a partir de la información aportada por el Banco de España. Estos datos positivos se reflejan en el sector inmobiliario, en el que se espera que la inversión en vivienda crezca en torno al 7% durante 2016. Los activos que quedaron sin promover en años anteriores vuelven a ser una oportunidad para el sector, que ve cómo el inventario se reduce dejando paso, en las comunidades más dinámicas, a la construcción de obra nueva.

El inmobiliario andaluz En Andalucía también se observa este cambio de tendencia. En los tres primeros trimestres de 2015 se vendieron cerca de 53.000 viviendas según notariado lo que supone un aumento del 13,1% respecto al mismo periodo del año anterior, dos puntos por encima de la media nacional. Este es uno de los datos que recoge el último Informe Situación Inmobiliaria, presentado recientemente en Sevilla por Ignacio San Martín, responsable del Servicio de Estudios de Real Estate BBVA. El informe destaca que el aumento de la demanda de vivienda se ha producido en las

FUENTE: BBVA RESEARCH ocho provincias de la comunidad, si bien no con la misma intensidad en todas, siendo Málaga (18.740 viviendas vendidas), Sevilla (8.324) y Cádiz (6.848) las más activas. Los bajos tipos de interés y la percepción de un riesgo más bajo por parte de las entidades financieras están permitiendo la expansión del crédito hipotecario y la mejora del acceso a la vivienda. Entre enero y octubre de 2015, el número de nuevos créditos hipotecarios en Andalucía aumentó un 32,7% hasta alcanzar las 19.000 hipotecas. Destacó durante la presentación que la vivienda usada supuso casi el 90% de la demanda en Andalucía. Un factor determinante en este contexto es la escasez de nueva oferta, dato que se refleja en que Cádiz ha sido la única provincia donde ha aumentado la venta de obra nueva. Por otra parte, se puntualizó cómo los extranjeros han contribuido al aumento de la demanda, ya que su peso en la compra de inmuebles se ha triplicado en los últimos cinco años, llegando a representar en la actualidad una de cada cinco ventas. En algunas provincias, como Málaga, las compras de la comunidad extranjera representan casi el 40%. La evolución de las ventas y la reducción de la oferta han permitido que a lo largo de 2015 el inventario de vivienda nueva en la comunidad se redujera hasta las 40.000 unidades. Tras este reajuste, la edificación residencial vuelve a avanzar. En los diez primeros meses del año, el visado de nuevas viviendas aumentó un 30% en relación al mismo periodo de 2014 y se prevé cerrar el año con cerca de 6.500 visados de nueva vivienda. Ai

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información útil La inversión total en el sector inmobiliario nacional, muy cerca de los 22.000 millones de euros en 2015 FUENTE: IREA

l mercado de inversión inmobiliaria en España alcanzó en 2015 los 21.983 millones de euros, de los que 12.848 son inversión directa en suelo e inmuebles (+33% respecto a 2014), superando con creces la cifra registrada por las operaciones de carteras de deuda, 8.117 millones de euros (-36% respecto al año anterior), lo que supone una muestra de la normalización a la que tiende el sector. Estos son algunos de los datos principales que se extraen del estudio recientemente presentado por Mikel Echavarren, CEO de Irea, titulado Informe de Inversión en el Sector Inmobiliario en España, en el que se analizan las transacciones de activos inmobiliarios, las operaciones de carteras de deuda y la adquisición de participaciones en sociedades inmobiliarias. En cuanto a inversión directa en activos inmobiliarios, durante 2015 se registraron 357 operaciones que concentraron el mencionado volumen de 12.848 millones. atos y Estas transacciones representaron un aumento respecto a 2014 (197 tendencias operaciones), si bien disminuyó significativamente el precio medio por operación (41 millones de euros en 2015, frente a 147 en el año precedente).

Los inversores han apostado principalmente por el inmobiliario terciario, que alcanza los 11.487 millones de euros, representando un 89% de la cifra total invertida en 2015. El sector de oficinas ha sido el más activo, concentrando el 39% de la inversión en terciario, con un crecimiento del 95% respecto a 2014. Gran dinamismo se ha visto también en centros comerciales y High Street Retail, además de tendencia positiva para el residencial, donde lo más destacable fue el regreso del interés por las operaciones de suelo, siendo protagonista el sector de suelo residencial, que acumula 706 millones de euros de los 929 registrados por este tipo de transacciones. En cuanto al perfil del comprador destaca la reaparición del inversor nacional y el aumento de su protagonismo respecto al extranjero. Teniendo en cuenta las Socimis, líderes absolutos en 2015, y al inversor nacional, los inversores con sede en España han destinado 7.835 millones de euros, copando el 61% del volumen total invertido en activos inmobiliarios. En 2015 las Socimis han destinado 5.237 millones de euros a transacciones de activos, posicionándose como líderes absolutos con una cuota del 41% en el mercado de inversión directa en activos inmobiliarios. Desde el punto de vista geográfico, Madrid se posiciona como destino preferido por inversores nacionales e internacionales, captando 5.222 millones de euros en 2015 (en torno a 1.000 más que en 2014), lo que representa el 41% del volumen de inversión total. Por su parte, las previsiones para 2016 son positivas, a pesar del clima de incertidumbre política en el que se encuentra España y las incógnitas de la situación económica global. La logística y la promoción residencial serán los mercados más atractivos para los inversores en 2016. Ai

información útil La construcción, el sector con más crecimiento anual en 2015 y el mayor previsto para 2016 FUENTE: ANALISTAS ECONÓMICOS DE ANDALUCÍA

urante el último trimestre de 2015, el escenario económico internacional ha venido caracterizado por una revisión a la baja de las tasas de crecimiento de las economías emergentes, como consecuencia de las dudas sobre la intensidad de la desaceleración de la actividad en China, así como por el comienzo del proceso de normalización de la política monetaria en Estados Unidos. Así se desprende del Informe Previsiones Económicas de Andalucía para el invierno 2015, realizado por Analistas Económicos de Andalucía. En este contexto, atendiendo a los últimos datos disponibles de Contabilidad Nacional, correspondientes al tercer trimestre de 2015, la economía española registró, en términos intertrimestrales un aumento del PIB del 0,8%. Con respecto al mismo periodo del ejercicio anterior, la tasa de crecimiento se situó en el 3,4%, 1,8 p.p. superior a la del conjunto de la Eurozona. Respecto a la economía andaluza, la información relativa al tercer trimestre de 2015 apunta a que registró un aumento intertrimestral de la producción del 0,9%. En términos interanuales, el crecimiento del PIB se ha situado en el 3,6% (0,4 p.p. superior al del trimestre anterior). Desde la óptica de la demanda, el mayor aumento de la actividad responde a la fortaleza del componente interno, con una aportación de 4,3 p.p. al crecimiento del PIB, 0,6 p.p. superior a la del trimestre anterior. Por el lado de la oferta, todos los sectores han registrado crecimientos interanuales de la producción, a tasas iguales o superiores al 5% en la construcción (5,6%) y en la industria (5%). El crecimiento del sector servicios se sitúa en el 3,3%, siendo el que realiza una mayor aportación al crecimiento del PIB regional (2,3 p.p.).

En lo que se refiere al mercado de trabajo, el número de ocupados se ha incrementado en términos interanuales en un 5,6% (3,1% en España). Por su parte, el número de parados ha disminuido en un 9,7%, situándose la tasa de paro en el 31,7% (3,5 p.p. inferior a la del mismo trimestre de 2014). Analistas estima que en 2015 el PIB andaluz habría registrado un crecimiento del 3,2%. Para 2016, se prevé que el PIB andaluz experimente un crecimiento anual del 2,8%. Desde el punto de vista de la oferta, todos los sectores presentarían crecimientos anuales, de mayor magnitud en la construcción (4,4%), seguida de la industria (3,25) y los servicios (2,8%). En lo que respecta a la demanda interna, el consumo privado y la inversión se incrementarían en un 3,1% y un 4,2%, respectivamente, en tanto que el gasto en consumo de las Administraciones Públicas lo haría en un 0,3%. En lo que concierne al mercado de trabajo, los autores del informe estiman que en el conjunto de 2015 el empleo se habría incrementado en un 3,9%. El número de parados habría disminuido en un 6,5%, situándose la tasa de paro en el 32,4%, en el promedio del año, 2,4 p.p. inferior a la de 2014. Para 2016, el crecimiento previsto para el empleo se situaría en el 2.9%. En el análisis por provincias, en el tercer trimestre de 2015 todas habrían registrado un incremento interanual de la actividad igual o superior al 3%. Los mayores aumentos se habrían producido en Granada (3,9%), Cádiz (3,8%), Almería (3,7%) y Córdoba (3,7%). Ai

atos atosy y tendencias tendencias

de Actualidad Gas Natural Fenosa alcanzó los objetivos del Plan Estratégico 2013-2015 Gas Natural Fenosa cerró el ejercicio 2015 cumpliendo los objetivos que se había marcado en el Plan Estratégico 2013-2015. La multinacional alcanzó en 2015 un beneficio neto de 1.502 millones de euros, el 2,7% más, y elevó el EBITDA consolidado hasta los 5.376 millones de euros, por encima de los 5.000 millones fijados en el Plan Estratégico. El EBITDA crece el 10,8% en términos interanuales, no obstante, el porcentaje queda en el 8,6% (5.264 millones de euros) tras la reexpresión de los estados financieros por el acuerdo alcanzado para la división de la chilena Gasco. A final del ejercicio, la deuda financiera se situó en tres veces EBITDA, ratio también alineada con los objetivos del plan finalizado.

En un entorno económico y energético complejo, marcado por los precios de las commodities -especialmente del Brent-, y por la devaluación de las divisas, el crecimiento se sustentó en la solidez de los negocios regulados y en la expansión de las operaciones en Latinoamérica, apoyadas por un entorno de estabilidad regulatoria. La chilena Compañía General de Electricidad (CGE), que se incorporó al perímetro de la compañía en diciembre de 2014, agregó 499 millones de euros al EBITDA consolidado de 2015. Esta aportación permitió compensar el impacto de 59 millones del RDL 8/2014, que afecta a las actividades reguladas del gas en España, y el de la desinversión del negocio de telecomunicaciones, que sumó 32 millones

al EBITDA del ejercicio 2014. La compañía ha reexpresado los estados financieros de 2014 y 2015 para reflejar el acuerdo firmado el pasado mes de diciembre para dividir la gasista chilena Gasco en dos sociedades, una de gas licuado del petróleo (GLP), no gestionada por Gas Natural Fenosa y otra que sí gestionará, dedicada a los negocios de gas natural. Tras la citada reexpresión de los estados financieros, el EBITDA consolidado se ha reducido en 112 millones en 2015 y en 8 millones en 2014. La aportación de CGE elevó el peso de las actividades internacionales en el EBITDA de la firma hasta el 48%, frente al 44,7% de 2014. El resultado procedente de las operaciones en España (52%) reduce su peso relativo en el total consolidado.

Cuenta de resultados consolidada

Nota: Las cuentas de resultados en 2015 y 2014 están reexpresadas por discontinuidad del negocio de GLP en Chile, sin impacto en resultado neto

de Actualidad La compañía situó su ratio de endeudamiento en el 45,8% a cierre de año, con una deuda financiera neta de 15.648 millones de euros. El 96,3% de la deuda tiene vencimiento a largo plazo y su vida media es ligeramente superior a los cinco años. La empresa contaba, a final de 2015, con una disponibilidad de liquidez de 10.601 millones de euros, equivalentes a las obligaciones financieras de más de 24 meses.

Inversiones La multinacional invirtió un total de 2.082 millones de euros en 2015. Las inversiones materiales e intangibles alcanzaron los 1.767 millones de euros, con un incremento del 0,9%. El principal foco inversor se situó en la actividad de distribución de gas, que aumentó el 3,8%, hasta 735 millones de euros, y representó el 41,6% del total consolidado. En España, las inversiones en distribución de gas crecieron el 29,9%. La actividad de distribución de electricidad aumentó sus inversiones el 12,9%, hasta representar el 22,8% del total, fundamentalmente por el crecimiento en España. Por su parte, CGE representó el 15% de las inversiones materiales e intangibles.

Distribución de gas El EBITDA de la actividad de distribución de gas en España alcanzó los 872 millones de euros, similar al ejercicio anterior (+0,1%), debido a los ajustes en la retribución de las actividades reguladas de gas establecidos por el

RDL 8/2014. Las ventas de la actividad regulada de gas en España aumentaron el 3,2% respecto de 2014, hasta los 177.391 GWh. La demanda doméstico-comercial y la industrial no presentaron desviaciones relevantes (-1,6% y -0,1%, respectivamente), mientras que la destinada a generación de electricidad creció el 106% debido a un mayor funcionamiento de los ciclos combinados. A 31 de diciembre, la compañía tenía 5.266.651 puntos de suministro (+0,8%) y la red de distribución alcanzaba los 51.016 kilómetros, un 4,3% más que a cierre del año anterior. El número de municipios con acceso al gas natural ascendió a 1.188, tras incorporar 41 nuevos municipios en 2015. Por su parte, el EBITDA de la actividad de distribución de gas en Italia fue de 66 millones de euros, en línea con el ejercicio anterior, mientras en Latinoamérica alcanzó los 637 millones, con un aumento del 5,3% respecto de 2014, afectado por el comportamiento de las divisas en Argentina (+8,9%) y México (+1,3%), que compensan, en parte, la devaluación de la moneda en Colombia (-11,2%) y Brasil (-13,6%). Sin considerar el efecto del tipo de cambio, el EBITDA hubiera crecido el 14,6%.

Distribución de electricidad El EBITDA de la actividad de distribución de electricidad aumentó el 3,8%, hasta los 607 millones de euros, con respecto a 2014, mientras que el importe neto de la cifra de negocio creció el 1,7% has79

ta los 838 millones de euros. La energía suministrada alcanzó los 31.992 GWh en 2015, el 1,1% más que en 2014. A cierre del ejercicio, la compañía contaba con 3.683.000 puntos de suministro, con un incremento neto anual de 9.857 puntos. En Moldavia el EBITDA de esta actividad alcanzó los 38 millones de euros en 2015, un 2,7% más, pese al mayor tipo de cambio del euro respecto de la moneda local; mientras en Latinoamérica, que incluye Colombia y Panamá, alcanzó los 378 millones de euros a cierre del ejercicio, el 8,6% superior al registrado en 2014. De no considerar el efecto provocado por el tipo de cambio, el EBITDA aumentaría el 12%.

Otras actividades El EBITDA de la actividad de infraestructuras se elevó en 2015 a 293 millones de euros, un 1,7% más. El de aprovisionamiento y comercialización de gas ascendió a 788 millones de euros, lo que supone una disminución del 12,6%, moderada en relación a la magnitud del ajuste de precios energéticos soportado durante el año. Asimismo, el de la actividad de electricidad en España fue de 741 millones de euros, un 5,2% menos. Por otra parte, Gas Natural Fenosa Renovables cerró 2015 con una potencia total instalada de 1.145 MW consolidables. Mientras, el EBITDA de Global Power Generation, la sociedad que aglutina los activos y negocios de generación eléctrica fuera de Europa, alcanzó los 261 millones de euros, en tanto que el de la chilena CGE fue de 499 millones de euros.

de Actualidad Pedro Montoya, en un almuerzo de Fundación Cámara El secretario general de Military Aircraft y Airbus Group en España, Pedro Montoya, acudió el pasado mes de enero a un almuerzo-coloquio organizado por la Fundación Cámara de Comercio de Sevilla. Durante su intervención habló de la importancia del compliance en la empresa.

CaixaBank invierte 305 millones en el complejo Torre Sevilla, más 20 adicionales para el CC Puerto Triana CaixaBank ha completado una inversión de 305 millones de euros en el complejo Torre Sevilla, a los que se suma el desembolso de 20 millones para la puesta en marcha del nuevo Centro Comercial Puerto Triana, un espacio que tiene ya construidos los edificios, por lo que esta inversión se destinará a la adecuación de sus espacios interiores. Al menos seis de las 24 plantas de oficinas de la Torre contarán con inquilinos en los próximos meses. A Puerto Triana, Sumasa y Building Center (filiales de CaixaBank), primeras moradoras del edificio, se les sumarán Active Business Technology, Ayesa Advanced Tecnologies, Óptima y Restalia. Entre todas estas empresas ocuparán casi 7.000 m2 de este espacio, comercializado por Servihabitat. La ocupación óptima, en torno al 70-80%, se espera para el primer semestre de 2017. Asimismo, el complejo llevará en sus 13 plantas superiores un hotel singular y premium, cuyo operador, el Grupo Hotusa, está a la espera de la resolución de su proyecto. CaixaBank está trabajando actualmente por contar con el permiso que hará posible la adecuación de dichas 13 plantas. Torre Sevilla cuenta además con un parking de más de 2.800 plazas en tres plantas. El complejo se completa con el CaixaForum, centro cultural de la Obra Social La Caixa en Andalucía, desde el que se trabajará para estimular la oferta cultural de Sevilla y aglutinar iniciativas sociales de interés ciudadano. El edificio de más de 8.000 m2 que lo albergará supondrá una inversión adicional de unos 20 millones de euros y prevé abrir sus puertas durante la primera mitad de 2017. Asimismo, el nuevo paseo fluvial a la vera del Guadalquivir es una muestra del interés del Grupo por invervenir sobre la Isla de la Cartuja. La puesta en valor del margen del río pasa por la adecuación de una zona verde de 40.000 m2, diseñada para el paseo y la circulación en bicicleta. Se instalará una pérgola metálica de 300 metros de longitud, con buganvillas y bignonias. Este espacio, obra de Vázquez Consuegra, albergará también las nuevas instalaciones para el Centro de Remo. 80

El OEA presenta un nuevo informe sobre la economía andaluza El Observatorio Económico de Andalucía, con la colaboración de la Fundación Cámara, ha presentado el informe ‘Economía andaluza. Cuarto trimestre de 2015’, con el apoyo de la Universidad Pablo de Olavide. El Observatorio estima para dicho trimestre un crecimiento intertrimestral del PIB Andaluz del 0,9%, una décima superior al adelantado para el conjunto de España.

de Actualidad Solvia comercializará una cartera de 6.200 inmuebles de Neinor Homes Solvia ha alcanzado un acuerdo con Neinor Homes para comercializar una cartera de 6.200 inmuebles de esta promotora residencial. El valor de dicha cartera alcanza los 400 millones de euros y está compuesta principalmente por activos residenciales, adquiridos a entidades financieras. En concreto, el 60% de los inmuebles que integran la cartera son viviendas y, en menor medida, locales (17%), suelos (13%), oficinas (6%) y otros activos como naves, garajes, etc. Asimismo, el 80% de los activos se localizan en Andalucía, Comunidad de Madrid y País Vasco.

I Jornada Inmobiliaria de AEGI Andalucía para dinamizar la actividad del sector La Asociación Empresarial de la Gestión Inmobiliaria (AEGI) Andalucía organizó recientemente la I Jornada Inmobiliaria, que tuvo lugar en la sede de la Confederación de Empresarios de Andalucía. El acto, que contó en la inauguración con el secretario general de la patronal andaluza, Antonio Carrillo y el presidente de AEGI Andalucía, Antonio Gutiérrez, congregó a más de un centenar de profesionales de Andalucía e incluso de fuera de la comunidad. El evento constó de cinco ponencias, además de una actuación final a cargo de Síndrome Clown, y se celebró bajo el lema ‘Abre tu mente, hay nuevas formas de enfocar tu empresa’. Una de las ponencias corrió a cargo de la presidenta nacional de AEGI, María José Corrales.

Díaz recibe a la Asociación de Grandes Industrias del Campo de Gibraltar La presidenta de la Junta de Andalucía, Susana Díaz, ha recibido a la Asociación de Grandes Industrias del Campo de Gibraltar (AGI), que celebra el 25º aniversario de su creación. Además de informar sobre el programa de acciones previsto, la Junta Directiva de la asociación destacó a la presidenta las principales cifras del colectivo.

Sando incorpora el uso de los drones para el desarrollo de obra civil En un momento de importantes cambios tecnológicos, las empresas necesitan realizar un esfuerzo adicional para estar a la vanguardia de la tecnología. Muchas empresas han vivido un proceso de renovación debido al descenso de contrataciones durante la crisis, el aumento de competencia en concursos y la aparición de las nuevas tecnologías. Es el caso de la constructora Sando, que, ante esta situación, se planteó la creación de una aplicación que les facilitara la captura de información periódica para el control y seguimiento de las obras civiles (carreteras, vías férreas, etc.). La empresa ha encontrado utilidad en los drones o UAV (unmanned Aerial Vehicle) para el desarrollo de obra civil.

Tinsa analiza el nuevo Texto Refundido de la Ley del Suelo Andrés Lorente, director del área de Suelo de Tinsa, ha analizado en la jornada ‘Nuevo Texto Refundido de la Ley del Suelo’ las principales novedades en materia de valoración introducidas en la norma aprobada el 30 de octubre de 2015. “En la práctica, la entrada en vigor del texto supone que la valoración de los suelos en situación básica de rural se podría ver sensiblemente reducida, en muchos casos, para las finalidades expropiatorias, entre otras”, afirmó Lorente. 81

de Actualidad Inaugurada en Sevilla la nueva sede de Bureau Veritas

Convenio entre Construcciones Calderón y la Universidad de Granada El consejero de Economía y Conocimiento, Antonio Ramírez de Arellano, ha inaugurado en Sevilla la nueva sede de Bureau Veritas, un proyecto que crea un centenar de empleos en la comunidad. El consejero destacó durante su participación la importancia de las certificaciones para que las empresas abran nuevos mercados internacionales, lancen un mensaje de confianza y de apuesta clara por la innovación. Por su parte, el presidente ejecutivo de Bureau Veritas para España y Portugal, José Luis Manglano, ha destacado que “nuestra historia también nos ha permitido crecer a través de estos casi dos siglos con Andalucía y el resto de España. Hemos participado en proyectos que nos han vertebrado y posicionado como una sociedad avanzada y modelo en el mundo”. La apuesta de la firma por Andalucía se remonta a 1854, cuando abrió en Cádiz su primera oficina en España.

El director de área Finanzas y Organización de Construcciones Calderón, Jesús Calderón, y el vicerrector de Estudiantes y Empleabilidad de la Universidad de Granada, Antonio Naranjo, han firmado un convenio de colaboración que permitirá la formación práctica de los estudiantes de ingeniería de edificación. Se trata del primer acuerdo entre ambas entidades y con el que la empresa andaluza especialista en rehabilitación y restauración del patrimonio hace público su compromiso con la formación académica externa, con la adquisición de competencias profesionales y la preparación de los alumnos para la vida laboral.

Espadas traslada al PCT Cartuja las mejoras previstas en movilidad

Ceacop lamenta la “falta de transparencia de la Administración” Francisco Felipe Fernández Olmo, presidente del Círculo de Empresas Andaluzas de la Construcción, Consultoría y Obra Pública (CEACOP), lamenta la falta de aplicación de la transparencia por parte de la Administración en sus procesos. Esta situación, además, imposibilita que la relación de los organismos públicos con empresas y ciudadanos sea más rápida y ágil y frena la modernización de los procedimientos administrativos de la Administración. Fernández Olmo realizó estas declaraciones en la presentación de la jornada ‘Novedades legislativas en la contratación pública. Resolución de casos de interés’.

El Ayuntamiento de Sevilla, la sociedad gestora del Parque Científico y Tecnológico Cartuja, la Entidad de Conservación del PCT y su Círculo de Empresarios constituirán un grupo multidisciplinar para abordar soluciones a los problemas del recinto, sobre todo de movilidad y de conservación. El alcalde, Juan Espadas, ha mantenido una reunión de trabajo con las entidades públicas y privadas que gestionan Cartuja, que formarán parte de un grupo técnico donde estarán representadas varias delegaciones municipales. 82

de Actualidad REALTIS Real Estate y ASELEGAL suscriben un joint venture La consultora inmobiliaria de origen andaluz REALTIS Real Estate, y la firma de asesoramiento legal y administrativo ASELEGAL Consultores, se alían para ampliar y potenciar sus respectivas áreas de servicios profesionales a particulares y empresas. Para ello han suscrito un joint venture orientado en un inicio a desarrollar los servicios de gestión y administración de complejos inmobiliarios destinados principalmente a edificios y complejos de oficinas, parques y polígonos empresariales, centros comerciales u ocio, etc.

Clausurado el programa 100 Caminos al Éxito, de Fundación Cajasol Antonio Pulido, presidente de la Fundación Cajasol, y Antonio Ramírez de Arellano, consejero de Economía y Conocimiento, han clausurado el Programa de Emprendimiento 100 Caminos al Éxito, con la presencia de los emprendedores de los 64 proyectos participantes. Pulido y Ramírez de Arellano, junto a la delegada territorial de Economía, Innovación, Ciencia y Empleo, Susana López; la directora gerente de Andalucía Emprende, Montserrat de los Reyes; y el vicepresidente del Instituto de Estudios Cajasol, Guillermo Sierra, han hecho entrega de los Diplomas a los responsables de estos proyectos, que han superado con éxito la fase formativa del Programa. Esta iniciativa ha impulsado en sus dos ediciones celebradas casi 130 proyectos de emprendedores andaluces.

Acuerdo entre Unicaja y el Parque Tecnológico de Andalucía La Fundación Bancaria Unicaja y el Parque Tecnológico de Andalucía (PTA) han firmado un acuerdo de colaboración para impulsar programas de educación financiera para empresarios y desarrollar acciones destinadas al colectivo empresarial que sirvan para impulsar la economía y fomentar el emprendimiento. Con la firma de este acuerdo, el PTA se une al Proyecto Edufinet promovido por la Fundación Bancaria Unicaja en colaboración con nueve universidades españolas y más de una veintena de instituciones.

Colaboración CES-Endesa para promover la RSE en las empresas sevillanas Conscientes del papel de los empresarios en la sociedad y su contribución al desarrollo económico y la cohesión social en Sevilla, el presidente de la Confederación de Empresarios de Sevilla, Miguel Rus, y el director general de Endesa Andalucía y Extremadura, Francisco Arteaga, acompañados por el presidente de la Fundación Sevillana Endesa, Antonio Pascual, han firmado un Convenio por el que se comprometen a promover la Responsabilidad Social entre las empresas sevillanas, y contribuir a que entiendan su apuesta como una oportunidad de ser más competitivas y sostenibles.

Satisfacción por la normativa que regula las viviendas turísticas La Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, Apei, organización que reúne a 1.400 agencias en activo en toda España y con una fuerte implantación en Andalucía, expresa su satisfacción por el Decreto 28/2016, recientemente aprobado por la Junta de Andalucía, y que regula las viviendas con fines turísticos. 83

de Actualidad Última hora El beneficio neto de Endesa en 2015 ha ascendido a 1.086 millones de euros, 2.251 millones menos que en 2014, superando el

resultado neto y el Ebitda anunciado a los mercados en noviembre. Esto se debe a que los resultados de 2014 incluían la plusvalía neta de la venta del Negocio de Latinoamérica a Enel en octubre de 2014, por un importe de 1.764 millones de euros, así como 623 millones de euros generados por este negocio hasta la fecha en la que se materializó la operación. Si la comparación entre ambos periodos se realiza en términos homogéneos, es decir, teniendo en cuenta únicamente las Actividades Continuadas, que recogen exclusivamente el resultado después de impuestos del negocio en España y Portugal, el incremento del resultado neto habría sido del 15,6%. El negocio de Engel & Völkers AG, compañía de intermediación de inmuebles de alto standing,

registró un crecimiento del 46,3% en España en 2015. La firma alemana intermedió inmuebles por valor de

1.023,58 millones de euros, frente a los 699,25 millones de 2014. Durante el pasado año, la compañía realizó un total de 1.785 operaciones de compraventa, un 66,7% más que las 1.071 registradas en 2014. El precio medio se situó en 616.106 euros, lo que supone un descenso del 5,6% desde los 652.894 euros del año anterior. La Confederación Granadina de Empresarios (CGE) ha desarrollado un gabinete de asistencia técnica para ayudar a las pymes de la provincia a

vicepresidente de la Fundación Victoria, han firmado un convenio de colaboración entre ambas entidades

con el objetivo fundamental de desarrollar acciones formativas conjuntas, tales como conferencias, seminarios y demás instrumentos de difusión que, mediante la capacitación y mejora profesional del ámbito directivo, redunden en el progreso económico de nuestra región. Banco Santander obtuvo en 2015 un beneficio atribuido de 5.966 millones de euros, lo que supone un aumento del 3% con respecto a 2014. En cambio, el beneficio ordinario, sin el efecto de los resultados no recurrentes, crece diez puntos más, un 13%, y se sitúa

conseguir una buena planificación preventiva en la gestión de la empresa. El objetivo es garantizar para cada uno de los trabajadores, la asistencia técnica y la información adecuada sobre los riesgos que entraña su puesto de trabajo. La iniciativa, financiada por la Fundación para la Prevención de Riesgos Laborales (con la que colabora la CGE), ha facilitado a las pequeñas y medianas empresas de Granada un completo servicio de información especializado, que les sirve de ayuda para fijarse nuevos objetivos y mejorar los costes de sus planes de gestión de prevención. Juan Maldonado, presidente de la Escuela de Negocios ESESA, y José Antonio Sánchez Herrera,

en 6.566 millones de euros. En un año con un contexto económico internacional complejo, con tipos de interés históricamente bajos en monedas clave para el grupo, como el euro, la libra o el dólar, Banco Santander presenta una buena evolución. La mejora en el desempeño se evidencia en que el banco es capaz de aumentar un 6% en el 84

crédito y un 7% en la captación de recursos, lo que permite una mejora del 8% en los ingresos comerciales y un 13% en el beneficio ordinario. Estos crecimientos de negocio y resultados son los que permiten al banco distribuir. El Consejo de Administración de la Autoridad Portuaria de Sevilla (APS) ha dado el visto bueno al pliego de bases del concurso público para otorgar una concesión administrativa por 30 años destinada a la explotación de una terminal de contenedores en la Dársena del Batán. Como

novedad, la concesión reúne en un solo paquete todas las instalaciones vinculadas al movimiento de mercancía contenerizada. Córdoba ha sido la ciudad elegida para cerrar las II Jornadas de Eficiencia Energética en Establecimientos Turísticos que organiza el Instituto Tecnológico Hotelero (ITH) con el patrocinio de Repsol. El evento, bajo el lema ‘Soluciones

térmicas de alta eficiencia y ahorros de costes energéticos’ se ha celebrado este jueves 25 de febrero en el

de Actualidad Hotel Córdoba Center reuniendo a numerosos profesionales del turismo interesados en conocer cómo gestionar de manera más eficiente sus establecimientos, así como a un gran número de ingenierías, instaladores y mantenedores locales que prestan servicio a dicho sector. RE/MAX España finalizó el pasado año con la

troceso del 24% respecto al año anterior debido a la falta de competitividad de la fábrica. “El alto coste de la factura energética penaliza tremendamente nuestras exportaciones” ha matizado José de la Vega, director de la firma en Andalucía. El Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Madrid cumple 75 años de

incorporación de un total de 21 nuevas franquicias a su red. Estos datos sitúan a España como la segunda región de RE/MAX Europa con mayor crecimiento de oficinas en el año 2015 y la cuarta en número de Agentes Asociados con alrededor de 1.500 agentes (a noviembre de 2015). La planta de Cementos Cosmos de Niebla produjo el año pasado cerca de 453.000 toneladas de clínker

servicio a la sociedad y a sus colegiados. Fue en 1940 cuando esta institución se convirtió en Colegio Profesional, integrándose junto al resto de Colegios Regionales en la Federación Nacional de Aparejadores, dentro de la Dirección General de Arquitectura. El Colegio ha celebrado esta fecha tan señalada en el Teatro Apolo con más de 600 invitados entre sus colegiados, empleados y familiares. El director del Departamento de Economía de la Universidad Loyola Andalucía y director de Loyo-

(producto intermedio en la fabricación de cemento), lo que representa un 3% menos que en 2014. En cuanto a las exportaciones, la fábrica onubense ha destinado 60.000 toneladas de clínker y 95.000 de cemento a los mercados internacionales. Esta cifra representa un re-

la Leadership School, Manuel Alejandro Cardenete, ha presentado en la Confederación de Empresarios de Andalucía el sexto informe Loyola Economic Outlook 85

(LEO). Según ha explicado a los medios de comunicación, la economía andaluza crecerá el 2,5 por ciento este año, atendiendo a las previsiones económicas contenidas en el citado informe. El madrileño barrio de Chamberí contará, en menos de un año, con un edificio (denominado Longoria 10) que ofrecerá las

participación activa para los usuarios. La Fundación Desarrollo Sostenible ha participado en la elaboración del documento de medidas

últimas tecnologías con un sistema de climatización y refrigeración por geotermia y un sistema robotizado de aparcamiento. El proyecto, cuya comercialización ya se ha iniciado, está gestionado por Lemon, expertos en promocionar viviendas de alto standing. La Web de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio ha incorporado un nuevo portal con informa-

urgentes para el Autoconsumo firmado recientemente por la mayoría de los Grupos Parlamentarios del Congreso de los Diputados. El acuerdo parlamentario cuenta además con el apoyo de otras 25 organizaciones, e implica la aprobación (y posterior convalidación en el Congreso) en los primeros cien días de Gobierno de un Real Decreto Ley que modifica la actual legislación, eliminando así las barreras al derecho de Autoabastecerse con renovables. Iberdrola invertirá 24.000 millones de euros en el periodo 2016-2020,

ción actualizada sobre buenas prácticas ambientales y con las que se pretende impulsar la movilización ciudadana en la lucha contra el cambio climático. Esta sección, denominada ‘Ecohéroes’, cuenta con recursos audiovisuales, descargas, información general, compromisos y medios de

de acuerdo con las nuevas Perspectivas presentadas en febrero por la compañía. El grupo continuará desarrollando un modelo empresarial basado en la creación de valor a largo plazo, que permita mantener la solidez financiera y ofrecer una remuneración sostenible a sus accionistas.

de Actualidad Nombramientos Altamira incorpora a Yolanda Huerga en RRHH

Lazcano, reelegido presidente de la AEC

JLL se refuerza con tres nuevos nombramientos

Altamira Asset Management ha incorporado como directora de Recursos Humanos y miembro del Comité de Dirección a Yolanda Huerga, quien en los últimos años fue HR Operations Director en Philips Ibérica. Cuenta con una sólida experiencia en gestión de talento, selección, desarrollo, compensación y beneficios y relaciones laborales.

En las elecciones a la presidencia que se han celebrado en el seno de la Asociación Española de la Carretera (AEC), la candidatura de Juan Francisco Lazcano Acedo ha recibido el apoyo unánime del Consejo Directivo para un mandato que se prolongará durante los próximos cuatro años, tras otros dos al frente de la institución.

Century 21 España ‘ficha’ a María Araluce

Ugena, director de Servicios Jurídicos del BCE

Century 21 España ha nombrado como directora de Expansión a María Araluce Martínez de Azagra. Araluce será responsable de la captación y selección de franquiciados, así como de la creación de un equipo de profesionales dedicados a la selección de empresarios para la apertura de nuevas franquicias.

El actual director del Departamento Jurídico del Banco de España, Roberto Ugena, ha sido nombrado director general adjunto de los Servicios Jurídicos del Banco Central Europeo (BCE). Ugena es licenciado en Derecho y Ciencias Económicas por la Universidad Pontificia Comillas-ICADE de Madrid.

En el marco de la evolución de la estructura directiva que JLL acometió durante 2015, José Miguel Setién pasa a dirigir toda el área de Negocio de Oficinas de la firma en España, desde donde liderará la coordinación de las distintas líneas de negocio implicadas en esta división, incluyendo el departamento de Capital Markets Oficinas. Por su parte, la firma ha anunciado también la incorporación de Pedro dos Reis Ferreira como director de Inversión Retail, integrado en la división de Capital Markets. Por último, María de la Puerta se incorpora como nueva consultora sénior del Departamento de Suelo de la compañía, encargándose de los procesos de inversión y desinversión de suelos, independientementre de la tipología y ubicación de los mismos.

Pedro Abella se incorpora a HIG Capital

Renovación en la Autoridad Portuaria de Huelva

Esther Gil, delegada de la Junta en Sevilla

H.I.G. Capital, multinacional de capital riesgo, ha anunciado el nombramiento de Pedro Abella Langa como Principal en el equipo de Real Estate, con responsabilidad en la originación y ejecución de transacciones en España y Portugal.

El Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía ha aprobado el nombramiento de Javier Barrero como nuevo presidente de la Autoridad Portuaria de Huelva, tras la renuncia de Manuela de Paz para volver a su cátedra de Economía en la Universidad onubense.

El Consejo de Gobierno ha aprobado el nombramiento de María Esther Gil Martín como delegada del Gobierno de la Junta de Andalucía en Sevilla. Es licenciada en Derecho y desde 2012 ocupaba la Dirección-Gerencia de Inturjoven.

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