Andalucía Inmobiliaria 134 by Andalucía Inombiliaria

R E V I S TA E S P E C I A L I Z A D A D E L S E C T O R I N M O B I L I A R I O Y D E L A C O N S T R U C C I Ó N nº 134 enero-febrero 2017 5 euros

La industria inmobiliaria

rediseña su camino

El ensayo: Javier González de Lara Puntos de vista: Francisco Felipe Fernández Olmo y Juan Carlos Juárez Entrevistado: Germán Palomino (Grupo Ferrocarril) Industria: Radiografía del sector cementero andaluz La secretaria general de Vivienda inaugura el Panel Inmobiliario Antares

En persona: Francisco Arteaga Director general de Endesa Andalucía y Extremadura

Formación para dibujar el futuro que queremos Revista independiente especializada, del sector inmobiliario y de la construcción. EDITA R Y M Medios y Asesoría, S.L. DIRECTORA EDITORA Rosa Hafner CONSEJERO DELEGADO Eduardo Martín Jiménez-Carlés CONSEJO ASESOR Ricardo Arranz de Miguel Francisco Javier de Aspe García-Junco Rafael Camacho Ordóñez Antonio Carrillo Álcala Rodrigo Charlo Molina Simón Chávarri de la Fuente Mikel Echavarren Pablos Iñigo Galán Cáceres José Antonio Granero Ramírez Javier Martín Banderas Luis Miguel Martín Rubio José Antonio Mejía Rojo Iñigo Molina Fernández Mariano Palancar Penella Leopoldo Parias Mora-Figueroa Fernando Piñar Parias Enrique Piñeyro Pueyo Ricardo Pumar López Alfonso Sedeño Masot Jorge Segura Rodríguez COORDINADORA DE REDACCIÓN Sonia Mora REDACTORES Y COLABORADORES Elena Segura, Rafael Salinas, Lucía Brum, María García, Francisco Venegas (Almería), Mª Ángeles Ratia (Granada), Pablo Sánchez (Madrid) FOTOGRAFÍA Tomás Rodríguez DISEÑO Y MAQUETACIÓN Carlos Piñar Andrés Segura DIRECTORA COMERCIAL María Ángeles Pastor RESPONSABLE DE EVENTOS Belén Balbontín ADMINISTRACIÓN R Y M Medios y Asesoría, S.L. FOTOMECÁNICA E IMPRESIÓN Artes Gráficas Servigraf S.L. ANDALUCÍA INMOBILIARIA Valparaíso, 18 - 41013 SEVILLA teléfono 95 429 50 21 www.andaluciainmobiliaria.es redaccion@andaluciainmobiliaria.es Delegación Madrid MªÁngeles Pastor Rodríguez C/ Alcántara, 11 3ºC 28006 Madrid teléfono 91 575 10 03 Andalucía Inmobiliaria es una publicación plural. Los artículos y comentarios que en ella aparecen reflejan las opiniones de los respectivos autores.

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a formación de las personas es, sin lugar a dudas, uno de los factores clave en los que se cimenta el progreso de las sociedades. Cuanto más alto es el nivel formativo de los individuos, más avanzada es la sociedad de la que forman parte y mayores índices de bienestar alcanza; una correlación evidente. Pero no sólo contribuye a lograr sociedades más avanzadas o productivas, sino también más justas y equitativas. Por eso debe ser entendida como tal, como una inversión estratégica y prioritaria a todos los niveles, primero en los centros de enseñanza y en los hogares, y luego en las empresas. En este número de Ai, en su tema central dedicado al nuevo ciclo que afronta el sector promotor, azotado por cambios constantes y marcado por la entrada de nuevos actores altamente cualificados, lo dejamos claro: a mayor preparación y profesionalización de los recursos humanos que componen una organización, más competitividad y más posibilidades de éxito. La ecuación es transparente. Por eso la apuesta debe ir por ahí. La labor docente, por parte tanto de quien imparte como de quien recibe, siempre ha estado en la base del desarrollo, pero en los últimos tiempos, coincidiendo con la globalización y la incorporación en tromba de las nuevas tecnologías a todas las facetas de la vida de los ciudadanos, viene adquiriendo una importancia creciente. Fruto de este proceso gobalizador, valga como botón de muestra la incursión en nuestro sector inmobiliario, como antes 3

se avanzaba, de unos destacadísimos protagonistas que han venido a zarandearlo desde sus cimientos: los fondos de inversión internacionales, para cuya interlocución es necesaria una formación especializada: si quieres hacer negocio con ellos, tienes que hablar su lenguaje. Comprensible a la vez que lógico. Otro tanto de lo mismo ocurre con los arquitectos, sometidos a una formación continua para dar respuesta a las nuevas exigencias en materia de ecología y accesibilidad en la edificación, entre otras muchas cuestiones; los consultores que tienen que hablar de tú a tú y sin carencias a todo tipo de inversores y operadores; los comercializadores de inmuebles, de los que se espera máxima capacitación en el manejo de las nuevas tecnologías de la información y la comunicación; los ingenieros, en reciclaje continuo para incorporar a sus conocimientos nuevas técnicas constructivas y uso de materiales novedosos... Y así hasta el infinito, porque el saber no ocupa lugar para nadie, en ningún caso. Pero la formación, entendida en su acepción más amplia, nos hace, sobre todas las cosas, más libres, porque nos otorga criterio, incrementa nuestra capacidad para distinguir y por tanto, para decidir. Nos hace más libres para pensar, para elegir, para competir, para responder, para no sentirnos temerosos y acorralados frente a los cambios, para decir hasta dónde y cómo queremos llegar. Libres para dibujar, en definitiva, el futuro que queremos. Papel y lápiz. Ai

Editorial

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En persona

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Francisco Arteaga. Director general de Endesa Andalucía y Extremadura “El futuro no va a ser otro que un futuro 100% renovable”

Palabras al aire

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El ensayo

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Javier González de Lara Presidente de la Confederación de Empresarios de Andalucía (CEA) pag. 22

Puntos de vista Francisco Felipe Fernández Olmo

Juan Carlos Juárez

Este mes

pag. 26

La promoción: nuevos paradigmas para afrontar nuevos retos Promotores y constructores, ante un tiempo nuevo pag. 54

Entrevistado Germán Palomino González Delegado Zona Sur. Área de Desarrollo Inmobiliario de Grupo Ferrocarril

La opinión

pag. 58

Tendencia al alza, pero con moderación

Artículos

pag. 60

Vivienda. La secretaria general de Vivienda inaugura el Panel Inmobiliario Antares Industria. Radiografía del sector cementero andaluz

Sin duda alguna

www.andaluciainmobiliaria.es

información útil

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Actualidad

pag. 82

Cualquier información o sugerencia nos la pueden remitir a:

redaccion@andaluciainmobiliaria.es rhafner@andaluciainmobiliaria.es

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Francisco Arteaga Director general de Endesa Andalucía y Extremadura

rancisco Arteaga Alarcón nació en Sevilla en 1960. Licenciado en Ciencias Económicas y Empresariales por la Hispalense y diplomado en Alta Dirección de Empresas y en Alta Dirección de Empresas Líderes por el Instituto Internacional San Telmo y por el IESE, inició su andadura profesional como auditor en la firma Price Waterhouse. Ingresó en la Compañía Sevillana de Electricidad en diciembre de 1986, desempeñando distintas responsabilidades. En mayo de 1989 pasa a formar parte del Gabinete de Presidencia, como adjunto al vicepresidente y consejero delegado. En 1992 fue nombrado director adjunto y en 1994 director. En junio de 1997 fue designado director económico-financiero de Sevillana Endesa, responsabilizándose de la implantación en Sevillana de varios proyectos corporativos y de reordenación societaria del Grupo. En agosto de 1999 fue nombrado subdirector general del Negocio de Distribución de Endesa, y desde enero de 2000 hasta junio de 2002 ejerció como director general de Distribución en funciones, periodo en el cual se responsabilizó de la constitución de Endesa Red y Endesa Distribución Eléctrica, y de la integración societaria de las distribuidoras de Endesa en España, culminada en abril de 2002. Posteriormente continuó como administrador delegado de Endesa Distribución Eléctrica y subdirector general de Endesa Red. En el mes de marzo de 2009, fue nombrado director general de Endesa Andalucía y Extremadura, cargo que desempeña en la actualidad. Es asimismo presidente de la Asociación de Empresas de la Energía de Andalucía y miembro de los comités ejecutivos de la Confederación de Empresarios de Andalucía y de la Cámara de Comercio de Sevilla, entre otras representaciones empresariales. Francisco Arteaga, como la firma a la que pertenece, es un apasionado defensor de la protección al medio ambiente y la sostenibilidad en todas sus dimensiones. Afirma que optimizar el consumo energético es una tarea que beneficia a todos, y que por tanto es el camino en el que hay que avanzar. “Todo lo que sigamos recorriendo en este camino será competitividad para la sociedad del futuro”. Razones no le faltan.

en persona

“El futuro no va a ser otro que un futuro 100% renovable” Sonia Mora

Fotos: Ly Hafner

¿En qué medida se está reflejando la recuperación económica en la demanda energética? ¿En Andalucía las cifras son similares a las del resto de España? Efectivamente, se está notando una cierta recuperación en el consumo energético. Hay que matizar que nuestra medición inmediata y fiable es la del consumo eléctrico, no de todo el consumo energético. El consumo eléctrico es apenas el 50% del total del consumo energético, pero si nos centramos en el eléctrico hay un dato muy significativo: en 2016 la demanda de energía eléctrica en Andalucía ha crecido prácticamente un 2,5% respecto al año anterior, y eso significa que se empieza a notar un cierto nivel de recuperación en el consumo energético que entendemos está vinculado a un cierto nivel de recuperación en la actividad económica. Respecto al conjunto del país estamos muy por encima de la media, porque los datos agregados a nivel de país no superan el 1,5%. ¿Cuáles son los principales desafíos que afronta el sector energético nacional a corto y medio plazo? En primer lugar, continuar cumpliendo los objetivos de cualquier sistema, que son tres: garan-

tizar en términos de calidad y seguridad el suministro de todos los consumidores, proteger el medio ambiente y luchar contra el cambio climático, y generar un sistema energético lo más eficiente posible que contribuya a la competitividad del conjunto del país. A corto y medio plazo los objetivos son, seguir gestionando las instalaciones actuales con los mejores niveles de calidad, y prepararnos para el desarrollo futuro, pues afrontamos un reto de cambio y reenfoque total en cuanto a los paradigmas energéticos. Desde que se aprobó en la Convención de París el objetivo de descarbonización de la economía, hay un consenso total respecto a que la lucha contra el cambio climático es una obligación de todos. Endesa y el Grupo Enel lideran esta apuesta por una descarbonización de la economía de una forma decidida y sin ningún tipo de duda, porque es el futuro del planeta. Eso propicia que a corto y medio plazo empecemos a trabajar por liderar la transición energética hacia ese sistema descarbonizado, pero manteniendo una garantía de cobertura de las necesidades, no dando saltos al vacío e intentando hacerlo de una forma progresiva más respetuosa con el medio ambiente y garantizando el máximo nivel de eficiencia.

Los objetivos marcados por la UE en materia de emisiones implican un mayor desarrollo de las renovables. ¿En qué medida suministra su empresa energía procedente de fuentes renovables en Andalucía? Nosotros participamos de un sistema global, donde hay agentes productores y agentes vendedores, y hay una separación jurídica entre los distintos negocios. En el negocio regulado de la distribución, Endesa es el principal distribuidor en Andalucía (95%); asimismo, tenemos una parte de generación y otra de comercialización donde también somos líderes, aunque hay otros muchos agentes que actúan. En definitiva participamos del mix energético, no sólo andaluz sino español. En Andalucía, más del 40% de la generación de electricidad procede de fuentes sin emisiones; si sumamos gas, ciclos combinados con niveles de emisión menor, llegamos al 65%. Endesa a través de Enel Green Power España, de la que posee el 100%, tiene una potencia instalada en Andalucía de 315 MW, por lo que abanderamos decididamente la evolución a esa incorporación progresiva de las energías renovables, si bien tenemos que hacerlo técnica y económicamente viable. Técnicamente viable para garantizar la cobertu-

en persona

“Endesa y el Grupo Enel lideran la apuesta por una

descarbonización de la economía de una forma decidida”

“En Andalucía, más del 40% de la generación de electricidad procede de fuentes sin emisiones” ra de la demanda de forma ininterrumpida, porque hay energías como la eólica y la fotovoltaica que dependen de las condiciones climatológicas. Así pues, tenemos que desarrollar técnicas de almacenamiento que completen esa producción, y mientras llega esa transición aprovechar de la forma más eficiente posible la generación convencional. A eso hay que añadir también una gestión de la demanda donde los conceptos de eficiencia y programación adecuada de consumo vayan teniendo cada vez más cabida, porque hay horas del día en las que es mucho más barato producir y por tanto consumir electricidad que en otras, y si podemos gestionar esa curva de demanda, podríamos optimizar también el uso de las energías renovables. Hay otro concepto fundamental. Nosotros pensamos que la vía para proteger el planeta es electrificando la demanda de energía; no olvidemos que electricidad y energía no son sinónimos. La energía eléctrica es la única que no tiene emisiones en el consumo, por eso al final será necesario que todos los consumos sean eléctricos. Pero no es

suficiente; además, la producción de energía eléctrica tiene que ser de fuentes renovables. La integración de las renovables en el sistema eléctrico se consigue teniendo unos sistemas de almacenamiento y unos sistemas técnicos de generación más eficientes que aprovechen más horas de viento o sol, completando todo con una gestión inteligente de la demanda a través de las redes inteligentes. Todo eso representará un proceso de transición de aquí al año 2050, que es el objetivo de París, donde el papel de las térmicas habrá de ser cada vez menor, con menos peso porcentual en la producción, pero igual peso cualitativo en la seguridad de abastecimiento. ¿Confía en que las fuentes renovables ocupen un lugar cada vez más importante en España y Andalucía? Completamente. Es una convicción profunda que tenemos en Endesa, que el futuro no va a ser otro que un futuro 100% renovable, pero no de forma utópica, sino confiando en la evolución tecnológica y en la gestión adecuada de la planificación energética, teniendo muy claros los ob-

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jetivos y tomando las decisiones más adecuadas para alcanzarlos. Como decía antes, primero debemos tener claro que hay que ir propiciando el pasar consumos energéticos de otro tipo de fuentes a consumos eléctricos, porque es lo único que garantiza que no haya emisiones en el consumo. Y segundo, ir propiciando que la nueva generación que se desarrolle, que va a ser prácticamente en su totalidad renovable, se pueda producir cuando queramos, no sólo cuando las condiciones meteorológicas lo permitan, y que se pueda almacenar cada vez en mayor volumen, gracias en gran medida a la evolución en materiales y tecnología que va a permitir que podamos tener cobertura de fallos o de déficit de producción. Pero todo eso se tiene que complementar con una gestión inteligente de la demanda de energía. Hay consumos que tienen que producirse a unas horas determinadas, pero hay otros muchos que se pueden programar para otras horas, y eso permitiría acompasar mejor la demanda y la oferta. Gestionando conjuntamente demanda y oferta se puede conseguir el objetivo final de una economía descarbonizada.

¿Cree en el vehículo eléctrico como una opción cada vez más competitiva? Indudablemente, de hecho, ya lo es. El gasto del consumo eléctrico del coche representa entre la octava y la décima parte del gasto en consumo de gasolina, a lo que habría que sumar las virtudes desde el punto de vista medioambiental. Al final, el vehículo eléctrico se extenderá a todos los ámbitos, pero donde ya no hay duda de que es viable es en las ciudades. De hecho el vehículo eléctrico es una de las apuestas decididas de Endesa, donde en los últimos seis años hemos multiplicado por 4 el número de vehículos eléctricos de nuestra flota y hemos desarrollado un plan de movilidad eléctrica para empleados al que se han adherido más de 240 empleados. Pero hay que seguir trabajando en el desarrollo del vehículo eléctrico para mejorar temas como el precio de las baterías, o la autonomía. Sobre esto último, la mayoría de los vehículos eléctricos que existen en el mercado tienen una autonomía mínima de 120-130 kms, más que suficiente en una ciudad, aparte de que hay

algunos que llegan ya a los 400 y 500 kms. El vehículo eléctrico en una ciudad es totalmente competitivo y aconsejable. Las dificultades llegan cuando se trata de desplazamientos fuera de ciudad, por eso hay que seguir avanzando en mayor capacidad de almacenamiento y por tanto de autonomía, y también en puntos de recarga. En este sentido Endesa ya ha instalado cerca de 1.000 puntos de recarga, tanto convencional como rápida, por toda la geografía española. A los puntos de recarga públicos, se unen los privados, por ejemplo, en viviendas unifamiliares o en comunidades de vecinos donde progresivamente se están instalando los sistemas de conexión para las recargas. Y cada vez se irán extendiendo más en edificios públicos como centros comerciales, hospitales, aparcamientos y demás. ¿Cuándo representará el vehículo eléctrico la mayoría del parque automovilístico? Todo cambio requiere su tiempo. Por poner un símil, cuando el vehículo de motor sustituyó al de tracción animal, no fue de un día para otro. Pasaron muchos años en los que la pene-

“El vehículo eléctrico es ya, indudablemente, una opción competitiva” Al final, el vehículo eléctrico se extenderá a todos los ámbitos, pero donde ya no hay duda de que es viable es en las ciudades

en persona

“Endesa ya ha instalado cerca de 1.000 puntos de recarga por toda la geografía española” El gasto del consumo eléctrico del coche representa entre la octava y la décima parte del gasto en gasolina, a lo que habría que sumar las virtudes desde el punto de vista medioambiental tración del vehículo a motor fue muy lenta. Con el tiempo, por razones tecnológicas y de facilidad de despliegue, se impuso el motor a combustión. Ahora estamos en ciernes de llegar a esa auténtica revolución en materia de movilidad eléctrica, con cada vez más firmas de automóviles apostando por este vehículo. Será un círculo virtuoso que irá propiciando que a más producción, menores costes, mayor desarrollo tecnológico en almacenamiento y en puntos de recarga y una consecuente extensión generalizada. Yo diría que aunque hoy nos parezca imposible, dentro de 20 años será lo más natural del mundo. En cualquier caso hay que tener presente que amortizar la compra de un vehículo no se hace en tres días. La mayoría de los usuarios amortizan el vehículo en torno a 10 años, de modo que se va a producir una renovación a medida que el parque se vaya haciendo lo suficientemente antiguo como para que tengas que tomar la decisión de volver a comprar. Pero seguro llegará un momento en que todos los vehículos serán eléctricos. Para facilitar este proceso, en Endesa tenemos una oferta excepcional: por menos de dos euros al día te proporciona el punto de recarga, la instalación y el mantenimiento, lo que significa

menos de 60 euros al mes. Eso a largo plazo es imbatible. La apuesta por parte de los usuarios por este tipo de vehículos dependerá también de la extensión de la red de cargadores públicos. ¿Cuáles son los planes de Endesa en esta materia para Andalucía? Como comentaba, Endesa ha desplegado cerca de un millar de puntos de recarga instalados por toda España, pero tenemos dos dificultades que hay de ir resolviendo. La primera, la regulación, que no está todavía muy definida en lo que se refiere a que el distribuidor de energía eléctrica sea gestor de puntos de recarga. Es un tema sobre el que hay que reflexionar. En todo caso, nuestra apuesta es total, y precisamente tenemos planes de incentivación del vehículo eléctrico, incluso entre nuestros propios empleados, como antes apuntaba. De hecho, ha habido años en que Endesa ha generado un tercio de la demanda de vehículo eléctrico de España. Hemos llevado a cabo programas muy atractivos para nuestros empleados, apoyando las medidas generales con medidas particulares de financiación, con un éxito rotundo, tanto que nuestros profesionales están demandando nuevos planes que se están habilitando,

e incluso nos estamos planteando la posibilidad de extenderlos a los entornos cercanos a nosotros, familias, amigos, empresas afines, colaboradores, entidades públicas como ayuntamientos, etc. En general, el proceso va a ser como una mancha de aceite que se va a ir extendiendo cada vez más rápidamente. ¿Es costoso instalar un punto de recarga? Es costoso cuando lo haces individualmente y sin una planificación. Si, por ejemplo, en un bloque de viviendas, en el garaje, hicieras un proyecto global de electrificación de todas las plazas, sería mucho más barato. No es lo mismo ir X veces a resolver una instalación que hacerlo una sola vez con los técnicos y las herramientas adecuadas. Yo confío en que en el futuro la legislación establezca que los nuevos inmuebles vengan dotados con punto de recarga en las plazas de garaje. Las viviendas unifamiliares con garaje lo tienen muy fácil. Las comunidades de vecinos tendrán que ponerse de acuerdo y tomar decisiones. Un solo punto para una comunidad de vecinos no compensa, porque la complejidad de gestionar quién lo ocupa es inmanejable. Mirando hacia un futuro donde el vehículo eléctrico ad-

en persona

“Todo cambio requiere su

tiempo. Cuando el vehículo de motor sustituyó al de tracción animal, no fue de un día para otro”

“Es costoso instalar un punto de recarga cuando lo haces individualmente y sin una planificación”

quiera un peso notable en el parque automovilístico, ¿está Andalucía preparada para lo que esa demanda energética puede representar? Por supuesto. Primero, una precisión que ya hicimos antes, los sistemas energéticos y eléctricos fundamentalmente no son sistemas aislados en general. Andalucía está interconectada con el resto de España y esta a su vez con el resto de Europa. En general, nuestra comunidad está perfectamente integrada con el resto del sistema eléctrico español, por tanto, la magnitud de referencia no es la capacidad de Andalucía exclusivamente, sino del conjunto del sistema, pero incluso si lo analizamos en términos andaluces, hoy en día la red que tenemos es muy moderna y tiene capacidad suficiente. No obstante, en el caso de que todo el consumo actual de movilidad convencional se pasara a eléctrica, lo que supondría un incremento en torno a un 20% del consumo eléctrico, tenemos:

primero, tiempo para adaptarnos; y segundo, holgura, tanto en el parque de generación como en la red de distribución y transporte, es decir, hay capacidades que permiten acompasar en el tiempo ese incremento de demanda con una cobertura sin problemas. Ese no va a ser un factor crítico del futuro. Cambiando de temática, ¿qué implicación tiene Endesa en los proyectos de Smart Cities? Endesa es uno de los líderes mundiales en desarrollo de redes inteligentes, smart grids y smart cities. El concepto de smart city llegó a España de la mano de Endesa, fundamentalmente por Málaga. Málaga ha sido pionera en el desarrollo de este tipo de iniciativas integrales e integradas. Integrales en el sentido de que se contemplan todos los aspectos relacionados con el sistema eléctrico, e integradas porque se hace de una forma coordinada. Todo lo que hablábamos del

futuro se está experimentando en un living lab, en un laboratorio real en Málaga, en un barrio con 12.000 clientes viviéndolo día a día, clientes domésticos, residenciales, de servicios, e incluso alguna pequeña industria. Lo que estamos haciendo es integrar energías de todo tipo, fotovoltaica, pequeña eólica, cogeneración..., probando todo tipo de tecnologías, para que esa optimización entre las curvas de oferta y demanda se garantice. Desde que empezara su andadura en 2009, Smartcity Málaga ha logrado un ahorro de más del 25% en el consumo eléctrico. Esto ha sido posible en parte gracias a la involucración de los clientes. ¿Por dónde va entonces el futuro en optimización de la demanda? La optimización de la demanda pasa por el llamado Internet de las cosas. Es decir, la comunicación directa entre automatismos, la digitalización y la evolución tecnológica, de forma que

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“La optimización de la demanda pasa por el llamado Internet de las cosas. Es decir, la comunicación directa entre automatismos, la digitalización y la evolución tecnológica”

“La eficiencia energética es posible, lo que tenemos que procurar es que cada vez sea más fácil y no suponga un esfuerzo grande para el cliente, sino que cada vez esté más soportada por automatismos” los elementos de consumo, los electrodomésticos, los puntos de consumo de un hogar, un servicio determinado o una industria, estén interconectados y se entiendan con los mecanismos de medida, como son los telecontadores. Hablamos de procesadores inteligentes que gestionen la domótica, para que de una forma automática, sin tener que estar las personas pendientes de ello, se vaya gestionando la forma más óptima de consumir. Esto es algo que cada vez se va a extender más aunque hoy parezca ciencia ficción. Los electrodomésticos empiezan a estar interconectados y tener sistemas inteligentes que permiten ordenar su funcionamiento para

que sean más eficientes en lo que a consumo se refiere. Pero habrá quien piense que a Endesa lo que le interesa es facturar más... A Endesa, frente a lo que se pueda imaginar, no le interesa facturar más, le interesa obtener un sistema lo más eficiente posible. Cuando nosotros tenemos clientes que derrochan energía y hacen que se consuma combustible que importamos, no gana nadie. Pasa igual en cualquier actividad de la vida. Cuando alguien tiene un coche y no lo usa, sería mejor no tenerlo y usar un taxi puntualmente cuando necesite desplazarse. Los activos se

rentabilizan si se usan. Lo ideal es tenerlos al 100% todo el tiempo, porque el coste fijo de esos activos divididos por las horas de uso, hace que el coste unitario sea muy bajo. Sin embargo, activos ociosos hacen que repartas ese coste entre menos horas de utilización y que consecuentemente ese coste unitario suba mucho. La clave es la gestión de los activos de forma que estén utilizados al máximo y de la forma más eficiente, lo que repercute en menor necesidad de red para cada kilovatio consumido y en menor necesidad de plantas de generación para cada kilovatio final consumido, porque estás aprovechando mejor los activos. Son ahorros de eficiencia que benefician a todos. Es una idea clave la eficiencia como vía de captación de ahorros tanto para el consumidor como para la compañía suministradora. Y tenemos claro que la eficiencia energética es posible, lo que tenemos que procurar es que cada vez sea más fácil y no suponga un esfuerzo grande para el cliente, sino que cada vez esté más soportada por automatismos. Retomando la cuestión de las smart cities, ¿cómo valora los objetivos alcanzados por Smart City Málaga? Como decía antes, el grado de éxito es muy elevado, porque ha permitido cubrir todos los objetivos que teníamos. Primero,

en persona

“El grado de éxito de Smart City Málaga es muy elevado” Tenemos mucha ilusión en desarrollar proyectos de smart cities en todas las ciudades de España y en particular de Andalucía, que es un poco abanderada a nivel nacional como living lab, hemos contrastado muchas aplicaciones tecnológicas en materia de generación, de distribución, de gestión de la energía, de integración, de automatismos, de control informático, ha sido un test real de una gran gama de tecnología que nos ha permitido comprobar qué cosas funcionan mejor, cuáles peor y cuáles son las líneas de desarrollo futuro para optimizar. Segunda cuestión, nos ha permitido comprobar que es técnicamente factible una smart city basada en una red inteligente, y nos ha posibilitado identificar cuáles son los obstáculos principales que tenemos para que eso se extienda a la generalidad. Las dificultades son de dos tipos, una económica, pues cuando haces algo como prueba la falta de economía de escala hace que sea menos viable económicamente; y una segunda es la regulación, porque quizás no se ha visto desde la óptica de una revolución futura. Si los costes de las redes inteligentes los soportan hoy en día las empresas distribuidoras, mientras los beneficios los reciben los clientes o las empresas comercializadoras o generadoras, existe un divorcio entre quién tiene que invertir y quién obtiene los retornos. La regulación debe contemplar una adecuada remuneración a la actividad regulada de distribución para incentivar el desarrollo de smart cities, que

se va a recuperar con creces por las eficiencias que se obtienen en las otras actividades del sector, y en los ahorros que pueda tener el consumidor final. ¿Los planes para Sevilla u otras capitales andaluzas como ciudades inteligentes? Tenemos mucha ilusión en desarrollar proyectos en todas las ciudades de España y en particular de Andalucía, que como decía antes es un poco abanderada a nivel nacional. En Sevilla tenemos un proyecto muy bonito, Smart City Cartuja, que tiene como valor añadido principal un elevado componente tecnológico por el tipo de consumidor que existe, un consumo de empresas tecnológicas, de servicios, más B2B (business to business), consumidores eléctricamente más cualificados. Es decir, se trata de empresas que tienen especialistas técnicos en materia de gestión de sus consumos e incluso con plantas de autoproducción. De este modo, tiene un atractivo adicional desde el punto de vista de involucración y gestión por parte del cliente. Su segundo valor añadido es que eléctricamente está muy bien definido, porque la Isla de la Cartuja es una isla, y aunque está muy bien conectada con el resto de la ciudad, tiene dos subestaciones que la alimentan, por lo que los balances eléctricos son muy

fáciles de hacer. En tercer lugar, porque es la prueba de fuego para comprobar su viabilidad económica. En el futuro tocará decidir entre invertir en transformadores, líneas y elementos físicos, en hierro como se suele decir coloquialmente, o en inteligencia artificial y automatismos. Cuando tienes una subestación saturada y tienes un incremento de demanda de unos cuantos kilovatios, te ves obligado a duplicar la capacidad de la subestación con un nuevo transformador que hasta que se llene es tremendamente ineficiente. Si consigues gestionar el sistema de forma que esa demanda se absorba con el mismo equipamiento eléctrico, con esa filosofía de distribuir las cargas y de hacer más plano el consumo, el esfuerzo económico que hagas para conseguir esa gestión inteligente de la red se compensa con el ahorro para el sistema de tener que instalar un transformador. ¿Es posible mejorar sustancialmente la eficiencia energética de nuestros edificios en el ámbito residencial? Hay un recorrido enorme porque hay varias líneas clarísimas de actuación. Partiendo de la base de que el simple hecho de tener desconectados los aparatos mientras no se necesitan ya implica un ahorro importante, hay que destacar dos elementos fundamentales.

en persona

“Hay un recorrido enorme en

Por un lado, la iluminación eficiente, en sustitución de las tradicionales lámparas incandescentes, teniendo presente que las luminarias representan una parte importantísima del consumo de los hogares. En este terreno estamos teniendo avances enormes. Un segundo aspecto es el de la climatización Vs aislamiento. Es importante que no se escapen el calor o el frío por ninguna parte. Hay infinidad de casas, sobre todo en el sur, donde no existe un cerramiento eficiente que podría representar un gran ahorro. Cuando hablo de la distribución eléctrica, siempre digo que consiste fundamentalmente en que conduzca el que tiene que conducir y que aisle el que tiene que aislar. Es decir, la electricidad que vaya circulando sin resistencias por el conductor -mientras mejor es la línea menos pérdidas hay-, y que la cobertura o el aislamiento impida que haya derivaciones, que es lo que produce las averías. En climatización ocurre lo mismo, lo que tenga que aislar del frío o el calor externo, que aísle, y lo que tenga que aprovechar la temperatura interior o exterior, que la aproveche. Se trata en todo caso de usar racionalmente la energía, hay que consumir lo necesario, pero no derrochar.

publicado el primer Informe sobre el Comportamiento Energético de las Empresas Españolas 2016, del que se desprende que el 81% de las pymes de este país no han puesto en marcha medidas de eficiencia energética. Según este informe la falta de concienciación se debe en general a un desconocimiento del propio consumo, así como a las limitaciones para la inversión en instalaciones y equipos que mejoren la eficiencia energética. Por sectores, el Industrial es el que más podría ahorrar si implementara medidas de eficiencia energética, también debido a su tamaño, una media de mínimo 2.400 euros año. El sector Agrario le sigue con ahorros por encima de los 2.100 euros al año y el Terciario con ahorros como mínimo de 2.000 euros al año. En cualquier caso, ya se trate del ámbito empresarial o del doméstico, es indudable que el primer incentivo para optimizar es el ahorro en costes; pero si este incentivo no fuera suficiente, debe serlo el medio ambiente, el cuidado del conjunto del sistema. Soy optimista y creo que se está avanzando mucho en este camino, y todo lo que sigamos recorriendo será competitividad para la sociedad andaluza del futuro.

¿Y en el empresarial? ¿Han investigado qué sectores son los más eficientes y en cuáles hay más margen de mejora? Sí, recientemente Endesa ha

Para concluir, inversiones previstas en Andalucía para 2017. Para nosotros el concepto de inversión tiene distintas acepciones, el

eficiencia energética en la edificación porque hay varias líneas clarísimas de actuación; se trata de usar racionalmente la energía”

“Ya se trate del ámbito

empresarial o del doméstico, es indudable que el primer incentivo para optimizar es el ahorro en costes”

“Si el incentivo del ahorro en

costes no fuera suficiente, debe serlo el medio ambiente, el cuidado del conjunto del sistema. Soy optimista y creo que se está avanzando mucho en este camino” activo que se incorpora y el total de actividad que se desarrolla. Los recursos que aplicamos cada año en Andalucía, además de los variables de compra de combustible y otros inputs energéticos, para desarrollar nuestros activos tanto en su extensión como en su mantenimiento, superan los 1.000 millones de euros anuales. No todo es inversión nueva, sino que hay parte de reposición y mantenimiento de instalaciones. Ai

Porque tienes derecho a una vivienda digna. Por unas condiciones que no hipotequen tu futuro. Y porque el esfuerzo en defensa de tu casa refuerza nuestro compromiso, en AndalucĂa ponemos el acento en lo fundamental: tu vivienda

palabras al aire

Todo pasa por el diálogo Elena Segura Fotos: Archivo Ai

E qué sirve discutir, si no se puede dialogar. El diálogo suele ser la base de los problemas, y también la solución a muchos de ellos. Y muy bien le vendría algo de comunicación y debate a algunos de los problemas que han ido surgiendo en estos primeros meses del año. En este tiempo, se ha hablado mucho de Trump, que desde luego no se ha estrenado en el cargo como un experto en dialogar. Según decía el abogado Antonio

Antonio Garrigues Walker

Garrigues Walker, que es patrono de honor de la Fundación Consejo España-Estados Unidos, y por tanto un gran conocedor del país americano, Trump tendrá que moderarse, “porque es muy fácil pedir a todo el mundo que invierta en mi país y me financie mi déficit y mi deuda, pero es una tontería a la

Fernando Vizoso

Antonio Garrigues Walker

vez no permitir ninguna inversión fuera. Esas tonterías se acaban pagando”. “Que nadie piense que Trump podrá cambiarlo todo, no lo va a poder hacer”, de-

claraba hace unos días en Antena 3, añadiendo que “lo que más me ha molestado de Trump es su manía de debilitar a Europa”, haciendo referencia a los ataques a los que ha tenido que hacer frente la Unión Europea desde que el magnate llegara a la presidencia estadounidense.

Fernando Vizoso

En cuanto al sector de la construcción, la era Trump parece no asustar demasiado. Fernando Vizoso, director en el área de Infraestructuras de KPMG en España, explicaba en un artículo en Cinco Días que “en el terreno de la construcción hay cosas que no varían con el cambio de presidente:

“

Lo que más me ha molestado de Trump es su manía de debilitar a Europa

”

Estados Unidos tiene la necesidad de modernizar infraestructuras claramente obsoletas y son los distintos Estados los que, principalmente, promueven los proyectos”.

Pero aunque este tema ha dado mucho de sí, no solo se ha hablado de esto durante estos días, otro de los asuntos estrella ha sido, como no, la cláusula suelo, que trae de cabeza a las entidades bancarias. Esta cuestión fue tratada también en el Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA). Allí Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española, comentaba que “lo más importante, por encima del dinero o de la organización, es la gran incertidumbre que esto va a provocar en relación con la clientela, con la expectativa de crédito.

“

EEUU tiene la necesidad de modernizar infraestructuras y son los distintos Estados los que promueven los proyectos

”

Es una cucharada adicional de inestabilidad en el mercado”. Según Santos González, “va a ser más importante su impacto sobre la oferta.

Santos González

Esto no va a ser inocuo, en la medida en la que estamos judicializando de una manera extraordinaria el mercado hipotecario, esto sin duda va a tener su efecto en la oferta de crédito o bien en sus importes, en sus plazos o en la capacidad de asumir riesgos con la clientela. Sin duda la oferta se encontrará mucho más mediatizada que la demanda”.

palabras al aire

En el marco del SIMA también se ha tratado la situación actual que vive el sector inmobiliario, algo más optimista que la del hipotecario. El presidente de Asprima, Juan Antonio Gómez-Pintado, comentaba en una entrevista que “el 2016 ha sido de franca mejora”. Y destacaba que han podido observar que “hay otros agentes que están interesados en nuestro sector, algunos que se pensaba que iban a tener una entrada y salida muy rápida, como las Socimis, han llegado y lo han hecho para quedarse”. Además, reflexionaba sobre uno de los temas que más pre-

Algo más de debate también vendría bien entre los distintos partidos para desatascar proyectos clave. Uno de ellos sería el del metropolitano hispalense, que sigue viendo cómo pasan los años sin que se avance un ápice. Como decía el alcalde de Se-

Juan Antonio Gómez-Pintado

Juan Espadas

ocupan: el de la financiación. “Tenemos que ganar en volumen para poder acceder a otro modelo diferente de financiación que nos va a permitir tener un sector mucho más estable”, indicaba.

villa, Juan Espadas, “el metro de Sevilla debe dejar de ser elemento de confrontación política”. También ha hablado de este tema el consejero de Fomento y Vivienda, Felipe López, quien ha dicho que “habrá que

“ “

Juan Espadas

Santos González

“

El metro de Sevilla debe dejar de ser elemento de confrontación política

Estamos judicializando de manera extraordinaria el mercado hipotecario y esto va a tener su efecto en la oferta de crédito

”

” ”

ver cuál es la reacción del Ministerio y habrá que pelear por que sea declarado Gran Proyecto Europeo, como ha sucedido en el Metro de Granada y en el tranvía de la Bahía de Cádiz”.

Sobre la mesa, una inversión de 700 millones de euros, de los que el 50% podría venir de Europa y el resto, dividirse entre las tres administraciones. Y es que soluciones hay muchas, lo que hace falta es la voluntad de encontrar una que convenza a todos los implicados. Algo parecido ocurre en Almería, con el Hospital de Roquetas de Mar. Allí se quiere reactivar un proyecto clave para el municipio, y se están acercando posturas. Por un lado, el delegado territorial de Salud, Igualdad y Políticas Sociales de la Junta de Andalucía en Almería, José María Martín, ha asegu-

rado que el Ejecutivo andaluz está abierto al “diálogo” con el Ayuntamiento de Roquetas de Mar. Por otro, Gabriel Amat, alcalde del municipio, ha afirmado que “si la Consejería está en condiciones buscaremos la mejor forma para llevarlo a cabo. Queremos llegar a un acuerdo con ellos para tratar qué hace falta, si el Ayuntamiento tiene

Gabriel Amat

que adelantar el dinero, o lo que tengamos que hacer. Nosotros estaremos dispuestos a hacer el esfuerzo necesario para que Roquetas disfrute de un hospital que le hace falta”. Lo que se quiere

es asegurar que una vez construido el edificio, la Consejería está en “condiciones de proceder a su equipamiento, recepción y puesta en funcionamiento integrándolo en el Sistema Sanitario Público de Andalucía”. Ai

el ensayo

Hablamos con…

Javier González de Lara Presidente de la Confederación de Empresarios de Andalucía (CEA)

e los factores internacionales que actualmente copan la actualidad informativa (Trump, Brexit, China, políticas monetaria y fiscal del BCE…), ¿cuáles entiende que influirán más, negativa o positivamente, en la consolidación de la recuperación en España y, por ende, en Andalucía? En primer lugar, parece que las relaciones económicas internacionales, en una economía global y globalizada, han resistido, en este último año, sin mucha inestabilidad toda clase de eventos y turbulencias sin grandes consecuencias para el comercio internacional. Por eso esperamos que Trump, con su política proteccionista, no añada mayores pertur-

baciones a la economía mundial, pues podría terminar afectando al crecimiento económico. Por tanto, considero que algunos de estos factores internacionales podríamos abordarlos como una oportunidad y no como un problema. También deberíamos centrarnos en nuestro entorno internacional más inmediato, que es el de la Unión Europea, donde se mantienen los bajos tipos de interés por parte del BCE. Ya sabemos que el Brexit es ahora el mayor foco de incertidumbre económica en el ámbito europeo. Sin embargo, la salida del Reino Unido de la UE se nos aparece con claroscuros. Basta recordar, como ejemplo, el año récord de estancias de turistas británicos que hemos tenido en nuestro país, pero, al mismo tiempo, la tendencia a la baja de la libra podría hacer cambiar el actual rumbo favorable del turismo británico. Y si nos vamos a otro punto del mundo, por ejemplo China, como se hace referencia en la pregunta, seguimos manteniendo una excelente relación comercial, en ambas direcciones, a pesar del enfriamiento de la economía del gigante asiático. En definitiva, hay que seguir 18

perseverando en los procesos de internacionalización de nuestras empresas, puesto que nuestros productos y servicios podemos ofrecerlos en cualquier rincón de los cinco continentes, a pesar de las amenazas al libre mercado internacional. Es una oportunidad para crecer y se basa en tener iniciativa, capacidad y competitividad. ¿Y en el plano nacional (desempleo, competitividad, política fiscal, déficit de las finanzas públicas…)? No cabe duda que si nuestra economía crece en torno al tres por ciento ya no estamos en el ciclo recesivo. Ahora lo que tenemos que lograr es que ese crecimiento económico se consolide, que sea estable y sostenible. Sin embargo, además de las posibles amenazas globales, que ya hemos comentado, se ciernen sobre este desarrollo de la economía algunos nubarrones coyunturales que pueden aguar este crecimiento más pujante. Parece que los vientos de cola que impulsaban nuestro crecimiento económico han perdido parte de su potencia. Han sufrido variaciones destacadas, como son, por ejemplo: los bajos precios de las materias primas y, en concreto, del petróleo; la expansión de la política monetaria europea; o la mayor flexibilidad en

el ensayo

los objetivos de déficit público, entre otros. Por otra parte, cuando ya habíamos superado todo un año de bloqueo y paralización política, nos encontramos de nuevo sumidos en la preocupación y la incertidumbre como consecuencia de la acción de los poderes públicos, con nuevas medidas y acciones que perturban a la actividad empresarial. Una de las más llamativas ha sido la reforma efectuada en el Impuesto de Sociedades, que afecta a la compensación de bases imponibles negativas y a la deducción de gastos financieros, entre otras cuestiones. A la vez, la revisión de los Impuestos del Tabaco y el Alcohol suponen subidas sobre unos productos que ya soportan una fiscalidad muy alta. Es más, la creación de un impuesto sobre bebidas azucaradas reducirá las ventas de un sector muy concreto, pudiendo impactar en la inversión y en la creación de empleo. Finalmente, y en el ámbito social, el incremento de la base mínima de cotización un 8%, en línea con el incremento del SMI, y del 3% de la base máxima, supondrá un mayor ingreso para la Seguridad Social a costa de incrementar de nuevo los costes sociales para las empresas. Decisiones que carecen del necesario consenso con los agentes económicos y sociales y que suponen falta de sensibilidad hacia la actividad empresarial. España tiene uno de los sistemas fiscales con los impuestos

más altos de la Zona Euro, pero es también, al mismo tiempo, uno de los países de la región que menos recauda con sus tributos. Esto es así, porque tenemos un régimen fiscal bastante ineficaz. Ahora para cumplir los compromisos comunitarios y la consolidación de las finanzas públicas se da una vuelta de tuerca más, en el sentido inadecuado. ¿Cuáles son los principales retos de la empresa andaluza para el recién iniciado 2017? Los empresarios andaluces tenemos muchos e importantes retos que asumir. Entre ellos destacaría, en primer lugar, la dimensión y el número de empresas y su densidad con respecto a la población. Añadiría también el reto de la transformación digital, y la necesaria industrialización de nuestro territorio. Todos relacionados con la competitividad de nuestras empresas, en un mercado global y cambiante. En cuanto al número, la densidad y la dimensión de nuestras empresas, tenemos que insistir en el hecho de que necesitamos más y mejores empresas. Mayor número y mayor tamaño. La densidad empresarial, que es un buen indicador que mide la propensión a emprender de la sociedad, sitúa a Andalucía aún sensiblemente por debajo de la media. Así, con una densidad de 58 empresas por cada mil habitantes, en nuestra región harían falta cerca de 100.000 empresas más para igualar la me19

dia nacional, que se sitúa en 69 por mil. Mantenemos un diferencial negativo de 11 puntos, que hay que corregir con una clara visión estratégica. Alcanzar la media nacional; es decir, consolidar cien mil empresas más en Andalucía, supondría, además, disponer de la capacidad para generar en torno a medio millón de nuevos empleos en nuestra Comunidad; o lo que es lo mismo, recortar la tasa de paro regional en más de diez puntos porcentuales. Es evidente que necesitamos más empresas y también más industrias, porque es un sector con más músculo empresarial y que por sí genera más empleo estable. Integrado por personas altamente cualificadas, y que cuenta con la ventaja de que no depende de ciclos cortoplacistas de actividad. No en vano el sector industrial ocupa a casi 300.000 personas en Andalucía, un número de ocupados que se ha incrementado desde el año 2012 en 26.000 personas, es decir, un 11’5% más. Por eso, el compromiso que tenemos como organización a favor de la industrialización de Andalucía se ha visto materializado recientemente en la firma del Pacto Andaluz por la Industria, que hemos suscrito con los sindicatos y la Junta de Andalucía. Es un acuerdo que refuerza la recuperación del Diálogo Social en nuestra Comunidad Autónoma y es un reconocimiento más a nuestra capacidad representativa como

el ensayo

organización empresarial. Uno de los retos para 2017 y ejercicios venideros es, sin duda, el de la transformación digital, que supone la aplicación de la tecnología y la automatización de los procesos en el ámbito empresarial. Cambio que requiere, desde la creatividad, la reinvención de todas las metodologías productivas en clave de eficiencia y valor, con una óptica o alcance global. Para el medio plazo sería necesario también que las empresas andaluzas, teniendo en cuenta sus características propias de empresa familiar de reducido tamaño, aprovechen la ventaja de la singularidad competitiva. Es decir, comprometerse de manera estratégica con el talento y las personas que integran nuestras empresas, cuyas peculiaridades nos pueden llevar a ser únicos y diferentes frente a la competencia. ¿Está dando muestras el sistema productivo andaluz de que va por otro camino (más industrialización, más I+D+i, menos dependencia del turismo y las exportaciones agroalimentarias…), y que por tanto una crisis futura nos azotaría con menos fuerza que esta última? Ya va siendo hora de que superemos esa imagen estereotipada de una Andalucía atrasada, que no está al día de las nuevas tendencias en lo económico y empresarial. Lo cierto es que el tejido productivo andaluz es muy pujante. Con empresas, muchas

creadas por jóvenes, que en solo unos pocos años son líderes internacionales en distintos sectores. Nuestra tierra es un buen lugar para invertir y para desarrollar iniciativas, no sólo por su ubicación estratégica, su buen clima o cultura del saber vivir, sino porque hay un tejido empresarial, que, a pesar del pequeño tamaño de la mayoría de sus empresas, está respondiendo a todos los nuevos retos del siglo XXI. Los empresarios andaluces no están anclados en el pasado, están muy vivos en el presente, y con una visión clara del futuro. No somos ajenos a los cambios políticos, sociales y tecnológicos consustanciales con este nuevo siglo, en el que la globalización, la innovación, la adaptación al cambio y la revolución digital forman parte de las transformaciones constantes que configuran y que caracterizan al mundo actual. Los empresarios andaluces ya estamos participando en esa evolución imparable, que afecta a todo: a las comunicaciones, a la forma de trabajar, a las costumbres, a las familias, y a todos los ámbitos de la sociedad y del quehacer humano, y, por supuesto, a las empresas. A la nueva economía del siglo XXI. Por eso cada día nos encontramos con buenas noticias de empresas andaluzas que destacan por su innovación, por su liderazgo y excelencia no sólo en España, sino también internacionalmente. Y no son ya ejemplos aislados, 20

sino que confirman esa realidad que no tiene nada que ver con los estereotipos de siempre. ¿Confía en que es posible ganarle la batalla al desempleo estructural de nuestra comunidad autónoma? Claro que sí se pude ganar la batalla al desempleo. Ésta es una tarea en la que debemos poner remedio entre todos, aunque el eje que la sustenta es la empresa. No nos cansaremos de afirmar que a más empresas, más empleo. Y que la empresa es la solución para generarlo. Cierto es que durante los años de la crisis desaparecieron unas 50.000 empresas en Andalucía y, como consecuencia, aumentó mucho el paro estructural. Es verdad que ya no se destruyen tantas empresas en nuestra región y el saldo neto es positivo, pues operan 20.000 sociedades más que hace dos años. Se ha conseguido, por tanto, recuperar buena parte del tejido empresarial destruido durante la fase más crítica de la dilatada crisis económica. Y esto, evidentemente, se traduce en más empleo. No obstante, nos queda mucho camino que recorrer, pues los efectos perversos de la crisis siguen siendo muy evidentes en nuestra sociedad, y que se ve claramente en una demoledora tasa de paro del 28,3%, que se duplica entre los más jóvenes. En su día, en Andalucía compartimos que nuestra prioridad para los próximos años era recu-

el ensayo

perar las tasas de empleo. Así lo anotamos en nuestra Agenda por el Empleo, en la que los Agentes económicos y sociales y la Administración andaluza nos pusimos de acuerdo en fijar como meta la recuperación de los 3,2 millones de ocupados en nuestra región para el horizonte 2020. Alcanzar este objetivo requiere disponer de la capacidad para generar unos cien mil empleos netos anuales en los próximos años. Entendemos que ello solo será posible desde el estímulo a la iniciativa privada, mediante la generación de un ecosistema favorable a la actividad empresarial y a la inversión. Desde que se fijó, a finales de 2013, esa meta de dar prioridad al empleo, se han creado más de 250.000 empleos netos en Andalucía. Pero el calado del desafío al que nos enfrentamos nos tiene que llevar a ser capaces de ganar mayor atractivo como lugar para invertir. Y generar entornos de confianza, seguridad y certidumbre desde los que procurar el cambio en los patrones del crecimiento económico. Recientemente se ha presentado en su ‘Casa’ la nueva Orden de Incentivos para el Desarrollo Energético Sostenible Andalucía 2020. ¿Qué puede representar esta Orden en términos de creación de riqueza y empleo en nuestra región? Consideramos que esta nueva orden de incentivos facilitará que

las empresas sean más competitivas y, en consecuencia, proporcionará los cambios necesarios en el consumo energético de nuestras empresas y en nuestros hogares, con el objetivo final de usar mejor la energía y hacerla más sostenible y más eficiente. Asimismo es una oportunidad para un mayor desarrollo de las actividades industriales y de servicios que conforman el tejido empresarial andaluz auxiliar y complementario en el sector energético, y que, por tanto, esta industria ha de movilizarse y participar en el entorno de negocio que genere esta iniciativa. De hecho, a la presentación en CEA asistieron más de 700 pymes y se han inscrito para ser entidades colaboradoras con la Consejería de Empleo. Hay importantes cuantías económicas para esta actuación, pues estamos hablando de fondos FEDER del nuevo marco para Andalucía de 2014-2020. Según los datos de la propia Junta, se pretende movilizar 231 millones de euros en incentivos, que se traducirán en más de 1.200 millones de euros de inversión. Inversiones que afectan a la construcción sostenible, tanto edificios residenciales y empresariales, así como a pymes sostenibles y redes inteligentes. Por otra parte, considero que es necesario que a esta Orden se añadan otras iniciativas para mejorar nuestro sistema energético nacional y andaluz. Es decir, tenemos que lograr que nuestras em21

presas caminen hacia posiciones de liderazgo competitivo, teniendo como referencia el impulso que la Unión Europea ha dado a la transición hacia un modelo energético bajo en carbono. Para concluir, una reflexión acerca de la apuesta que firmas de primer nivel, andaluzas o foráneas con intereses en Andalucía, están haciendo por el sector inmobiliario en la comunidad, con inversiones muy destacadas que están favoreciendo la recuperación de esta actividad. El ejercicio económico correspondiente al ya histórico 2016 ha confirmado la recuperación del sector de la vivienda, un mercado que ha atravesado amplias dificultades en los años de la crisis. Los pronósticos inmobiliarios son halagüeños, y se espera un buen 2017 para el mercado residencial. En Andalucía, el impulso del sector inmobiliario en la Costa del Sol es un ejemplo a tener en cuenta, pues en el pasado año, por primera vez desde hace años, se ha incrementado la oferta inicial de vivienda de obra nueva en la zona. Este dato muestra con claridad los síntomas de la reactivación económica, a lo que se une un excelente comportamiento de la demanda internacional que está empujando las ventas al alza. Empresas andaluzas que están recuperando el pulso de un sector estratégico para el desarrollo y el progreso de nuestra tierra. Ai

punto de vista

Francisco Felipe Fernández Olmo Presidente de CEACOP

Pasar de los titulares a los planes

“Los planes inconclusos de las administraciones dejan a las empresas sin las opciones a las que se habían dimensionado y reestructurado para salvar su actividad”

N la obra pública ya no necesitamos más planes dirigidos desde la Administración para “salvar” nuestro sector. Y no porque nos consideremos “salvados”, ni mucho menos. Sino porque los puestos en marcha hasta ahora han demostrado ser inútiles, quedándose en dar soluciones superficiales y creando actividad y empleo puntual y precario. Y la razón de ello es que en la mayoría de las ocasiones estos planes han sido utilizados por la Administración más bien para “dar titulares” que para ahondar en soluciones eficaces y reales al desmoronamiento del sector de la obra pública. Parece que los diferentes gobiernos han dedicado más esfuerzo y tiempo a presentar in-

cansablemente, hasta tres o cuatro veces un mismo plan, pero haciendo referencia a un presupuesto que siempre es el mismo, no nos llevemos a engaños. Desde el inicio de la crisis, incluso desde mucho antes, todas las administraciones nos han presentado una sucesión de planes que prometían la recuperación de la construcción, ya sea poniendo el foco en la rehabilitación, en la construcción sostenible, en infraestructuras hidráulicas o educativas… pero que han estado faltos de contenido, dejando desamparado al sector. Un sector que siendo responsable con su compromiso de mantener viva su actividad se ha preparado para la ejecución de los planes que se han pre-

sentado, pero que en muchos casos han tenido un grado de ejecución irrisorio, que deja en entredicho la seriedad y rigurosidad de las políticas que lo motivaron. Los errores y la dejadez en el cumplimiento de la planificación han hecho gran daño a las empresas de la obra pública, así como a la disponibilidad de nuestro patrimonio de infraestructuras. Los planes inconclusos dejan a las empresas sin las opciones a las que se habían dimensionado y reestructurado para salvar su actividad. Otra de las oportunidades a que nos invitan las administraciones es la internacionalización, el llamamiento a buscar trabajo en mercados extranjeros

punto de vista

ante la falta de inversión pública en nuestras infraestructuras. Sin embargo esta opción no es una fórmula universal para reactivar cualquier empresa, ya que las condiciones económicas y de organigrama para emprender proyectos internacionales hace que esta alternativa sea muy complicada, cuando no inviable, para las muchas pymes. En cambio, es una opción más accesible para las grandes empresas que cuentan con mayor apoyo de los gobiernos. Desde las asociaciones, brindamos nuestra abierta colaboración a las administraciones para trabajar conjuntamente en las mejores vías que nos lleven a la recuperación de nuestro sector; tanto por las empresas, como por nuestras infraestructuras, como por el estado de bienestar que depende de ellas. Tenemos claro que para que tenga éxito todo plan tiene que sustentarse en un proceso razonado y medible, a partes iguales. La planificación de infraestructuras debe partir de una identificación de necesidades y prioridades que deben ser atendidas y que son los cimientos que marcarán la orientación al plan. Una vez que esta fase esté clara, es necesario determinar los recursos económicos y materiales necesarios para la puesta en marcha de las actuaciones. Con las prioridades identificadas y los recursos definidos, antes de

poner en marcha este plan tendremos que establecer los mecanismos de control y revisión necesarios para evaluar la adecuación de las infraestructuras que se ejecuten. Esta planificación no es inamovible. Trabajamos en un entorno en evolución, en el que las condiciones productivas cambian, las necesidades de la población son dinámicas y alterables. Y los planes de infraestructuras, si quieren ser eficaces, no pueden ser ajenos a esta circunstancia, por lo que debe incorporar los mecanismos necesarios que aseguren la adaptación de las actuaciones previstas a las condiciones y necesidades del entorno. Además, debe ser una planificación consensuada entre las diferentes administraciones con competencias, para así asegurar el compromiso de todos los agentes implicados para su consecución, teniendo en cuenta tanto a los actuales gobernantes como a los partidos políticos. No podemos olvidar la importancia de las infraestructuras que dependen de la correcta implantación de estos planes. Nuestras infraestructuras son imprescindibles para vertebrar el territorio. Contamos con carreteras, autovías y autopistas que unen ciudades, núcleos de población, puentes que salvan distancias, hospitales y centros sanitarios para asegurar la salud

“La planificación de infraestructuras debe partir de una identificación de necesidades y prioridades que deben ser atendidas”

“Por la importancia de las infraestructuras, no se debería improvisar en su planificación; merecen un estudio medido y un compromiso serio en su ejecución” de la población, colegios para asegurar/construir la educación de generaciones futuras, puertos, aeropuertos y red viaria para el transporte de mercancías y personas. Todo ello es un conjunto vital para la sostenibilidad y el desarrollo del actual modelo productivo y social de Andalucía, que sin ellas sería impensable. Por su importancia, no se debería improvisar en su planificación. Merecen un estudio medido y un compromiso serio en su ejecución. Solo así pasaremos de los titulares vacíos de contenidos a verdaderos planes eficaces para la recuperación de nuestro sector. Ai

punto de vista

Juan Carlos Juárez Consejero delegado de GILMAR Híspalis. Grupo GILMAR

El suelo: clave en el nuevo concepto de promoción más colaborativa “El sector inmobiliario nacional se está transformando hacia una economía más colaborativa de la mano de los profesionales del sector y de los propietarios del suelo”

“Actualmente, el precio del suelo se calcula por ‘valor residual’. Al precio final por el activo resultante, se le descuentan los gastos y costes de transformación”

L igual que estamos viviendo muchos cambios en diversos sectores de la economía mundial, como el sector del transporte (cabify, uber…), el sector turístico (airbnb, windu ...) y otros muchos; el sector inmobiliario nacional, sin revoluciones, se está transformando hacia una economía más colaborativa de la mano de los profesionales del sector y de los propietarios del suelo. Dicha transformación viene de la mano del suelo. En otros momentos, el precio de la vivienda se calculaba sumándole al precio del suelo, todos los costes y márgenes de la transformación (construcción, servicios técnicos, licencias, comercialización y beneficios del promotor). Actualmente, el precio del sue-

lo se calcula por ‘valor residual’. Al precio final que en el mercado se pagaría por el activo resultante, se le descuentan los gastos y costes de transformación. Lo que quede (valor residual), es el valor del suelo. En esto seguimos a Antonio Machado, el cual decía “No hay mayor necio, que el que confunde valor y precio”. Esta diferente forma de valorar el suelo es estructural, no es coyuntural. Se puede mantener una adecuada oferta de suelo en el mercado, ya que hay un gran número de suelos de desarrollo directo y otros en bolsas de suelo, que con instrumentos de competencia municipal, se pueden desarrollar en plazos razonables y con muy poco riesgo urbanístico para el promotor. En algún caso, hay términos

municipales que necesitan revisiones de los planes generales o modificaciones sustanciales de los vigentes planes. Suelen coincidir con lugares donde existe una alta demanda de suelo ordenado. En estos sitios, se tendrán que acometer dichas revisiones con responsabilidad; tanto por las personas físicas o jurídicas interesadas, como por las diferentes administraciones. Todos sabemos que no es fácil. En el caso de que se retrasen innecesariamente los nuevos desarrollos, las grandes perjudicadas directas serán las familias que quieren comprar viviendas y las empresas que van a generar riqueza con sus negocios (comercios, hoteles, hostels, apartamentos turísticos, centros comerciales, etc.). Indirec-

punto de vista

“La aportación de suelo es la tamente, todos seremos los perjudicados. Las razones del porqué considero que se produce ese cambio conceptual en el suelo, son: a) Después de esta larga crisis, la mayor parte de la propiedad del suelo ordenado está en manos de profesionales del sector (fondos, bancos, promotores y personas físicas o jurídicas que no son ajenas al sector inmobiliario). b) Los bancos actúan y seguirán actuando con una mayor cautela en la concesión de créditos hipotecarios, ya sea por decisiones propias o por decisiones impuestas por los reguladores. c) Todo el proceso de la inversión inmobiliaria, de principio a fin, se está realizando y se realizará, por profesionales especializados del sector (arquitectos, constructor managers, project managers, empresas comercializadoras…). d) Las gestiones con las diferentes administraciones para los desarrollos urbanísticos, en general, se están realizando por los gestores del promotor y los técnicos de las mismas. Esto evita, en gran parte, la tan temida arbitrariedad política de los desarrollos urbanísticos. Esta transformación está permitiendo que surjan nuevas figuras promotoras y grandes propietarios de activos en rentabilidad. Podríamos indicar los siguientes: • Fondos de inversión que actúan con una cabecera promotora. • SOCIMI’s promotoras (figura que creo va a tener un gran desarrollo

en nuestro país). • SOCIMI’s y Sociedades grandes propietarias de activos en rentabilidad. • Gestoras de cooperativas y comunidades de propietarios (sin ser nueva figura, se está potenciando con la nueva situación). • Promociones delegadas (normalmente promotoras sólidas y bancos, que ponen a disposición de las primeras los mejores suelos provenientes de recuperaciones bancarias). • Fondos financieros, family office e inversores, que cofinancian la promoción con un promotor, solicitando unas altas tasas de retorno de la inversión. • Promotores tradicionales que no han sucumbido a la crisis y que vuelven a estar interesados en la compra de suelo (sin ser nueva figura, vuelve tras 8 o 9 años sin actividad y con un concepto de promotor radicalmente distinto). • Promociones en crowdfunding (necesitan regulación y no se sabe todavía el alcance). Para analizar toda esta transformación conceptual, es necesario tratar la figura de la aportación de suelo. Salvo los suelos exclusivos en ciudades o zonas con demanda insatisfecha que se pueden pagar al contado; la aportación de suelo es la clara solución en el corto y medio plazo para que el mercado no se colapse, salvo que los bancos vuelvan a financiarlo. Esto no creo que ocurra en el corto y medio plazo, al

clara solución en el corto y medio plazo para que el mercado no se colapse”

“Después de esta larga crisis, la mayor parte de la propiedad del suelo ordenado está en manos de profesionales del sector” menos de forma generalizada. La aportación permite conseguir la maximización del valor de suelo para la propiedad, aunque le obligue a implicarse. Existen instrumentos económicos y jurídicos para garantizar el proceso. En este caso, lo fundamental es rodearse de profesionales y empresas solventes. Considero que toda está transformación del mercado inmobiliario va a mejorar nuestras vidas: se mejorará la calidad de la edificación; se ajustarán los precios finales; se racionalizarán los desarrollos urbanísticos; se potenciarán los negocios comerciales, hoteleros, educativos, sanitarios..., generando la riqueza necesaria para la generación de nuevos puestos de trabajo; el medio ambiente será una prioridad del usuario y estará presente en nuestras vidas, etc. En resumen, el que mandará en el mercado inmobiliario será el cliente final. Este había quedado desplazado por los promotores, bancos, ayuntamientos, intermediarios... El cliente se tiene que situar en el centro del tablero y ser él, el principal eslabón de la cadena. Ai

E ste M es ... La promoción: nuevos paradigmas para afrontar nuevos retos

Sonia Mora Fotos: Ai

Pese a que la vivienda de obra nueva en España sigue en unos niveles muy bajos, y que el suelo finalista, destinado a desarrollos inmobiliarios inmediatos, escasea en numerosas ubicaciones, ha llegado el momento de romper una lanza por la actividad promotora en este país. Después de una práctica paralización en la construcción de viviendas a partir de 2007, pasando de 800.000 unidades anuales durante los años de mayor pujanza económica (en 2006 se superaron las 800.000), a las apenas 35.000, un mínimo histórico, de 2013, es la hora de que el sector recupere la salud y vaya consolidando su camino hacia el equilibrio. En 2014 comenzó lentamente la resurrección, pero las cifras desde entonces hasta ahora siguen aún muy alejadas de las 150.000 viviendas aproximadas que un mercado como el español necesitaría producir anualmente para considerarse con buena salud. En esta senda hacia la normalidad por la que avanza el sector, se pueden ir distinguiendo muchas de las claves que lo sustentan en este nuevo y radicalmente distinto ciclo. La industria promotora del presente arroja un dibujo claro de por dónde se va a mover en el futuro, un futuro diferente que nada tiene que ver con el de hace una década. Diferente en todo, en la diversificación de los actores y sus roles, en el diferente papel que a partir de ahora le toca jugar al promotor propiamente dicho, en el perfil de la demanda, en las exigencias del proceso constructivo, en los materiales empleados en la edificación, en el creciente protagonismo de la profesionalización, la especialización y la formación; en los requerimientos medioambientales, en definitiva, en mil y un elementos que dan como resultado un giro de 180º en una industria que se ha visto obligada a reinventarse casi de sus cenizas. 26

los grandes desafíos del sector

ESTE MES...

el promotor tradicional, en este nuevo ciclo sólo han quedado los mejores, principalmente empresas de carácter patrimonial y un perfil regional, que han sabido adaptarse a los cambios vertiginosos experimentados por el sector en los últimos años. Ellos también se han visto obligados a reinventarse, a apoyarse en los nuevos actores y a crear sinergias con fondos, servicers y Sareb, haciendo valer su experiencia y su capacidad de gestión para volver a sacar cabeza. En sus organizaciones, cobra peso creciente, precisamente, esta capacidad de gestión del proceso inmobiliario frente a la capacidad financiera, en contra de lo habitual en el anterior ciclo, donde el promotor abría y cerraba el círculo: ponía el capital, en su mayoría vía financiación bancaria, y ponía la gestión. Ahora el capital, y con él los riesgos asociados a la financiación, están en manos de esos otros nuevos actores. Al promotor de toda la vida, del que en Andalucía aún perviven varios ejemplos con la suficiente solidez y fortaleza, se su-

man nuevos jugadores, grandes nuevas promotoras -en ocasiones herederas de otras ya existentes y con grandes carteras-, habitualmente con importantes fondos de inversión extranjeros detrás que, en una apuesta clara por el crecimiento de la economía española y por la etapa expansiva que afronta el mercado nacional de vivienda, al que auguran un amplio recorrido, empiezan a proyectar desarrollos por numerosos puntos de la geografía española, y por ende de Andalucía. Sin olvidar la propia actividad promotora ejercida desde los servicers y desde Sareb, desarrollando, la mayor parte de las veces, de la mano de promotoras locales, a través de distintas fórmulas de colaboración. Tanto unos como otros, todos los protagonistas de este nuevo escenario tienen un denominador común: la necesidad asumida de cualificación y conocimientos. El olfato para

el negocio o la mera intuición de la que antaño hacían gala numerosos empresarios han quedado para el recuerdo. Ahora, todas las compañías que de una u otra forma participan en la actividad promotora están obligadas a estar a la vanguardia profesional para ser competitivas en un sector cada vez más modernizado e innovador, donde los procesos técnicos y de gestión están cada vez más tecnificados, con la formación especializada, la I+D+i y las nuevas tecnologías como punta de lanza. Todos están obligados a hablar el mismo lenguaje, a entenderse, a comprender que, muy probablemente, a partir de ahora en la capacidad de alcanzar acuerdos resida buena parte de la virtud. Ha llegado la hora de hacer las cosas de otra manera, de subir necesariamente un peldaño para no quedar fuera, de asumir ese espíritu colaborativo que propiciará en buena medida el éxito.

“Al promotor de toda la vida, del que en Andalucía aún perviven varios ejemplos con la suficiente solidez y fortaleza, se suman nuevos jugadores” 27

Concienzudos estudios de demanda, análisis de idoneidad en los precios, incorporación de novedades constructivas y de materiales, mayor control de los procedimientos, eficiencia energética en la edificación, trajes a medida del futuro comprador, nuevas fórmulas de financiación, colaboración indispensable, optimización de los recursos, etc., etc., son sólo algunos de los términos que en los próximos años no cesarán de repetirse en el seno de cualquier desarrollo promotor que se ponga en marcha. Con los mimbres existentes y estos nuevos paradigmas de actuación como piedra angular, es difícil repetir los errores del pasado, sobre todo porque nadie quiere y a nadie le interesa. Sólo la escasez de suelo finalista en determinadas ubicaciones, en las que se empiezan a percibir tensiones muy fuertes en los precios, con alzas más rápidas de lo deseado, hacen ver algún nubarrón en el horizonte. Es necesario estar alerta y anticiparse, desde lo público y lo privado, con sensatez, coherencia y deseo de bien común. Ai

ESTE MES...

Promotores y constructores, ante un tiempo nuevo

De izquierdda a derecha, Alfonso Sedeño, Francisco Javier de Aspe, Sonia Mora, Andrés Benito, José Antonio Granero, Antonio Gil, Francisco Carmona, Rosa Hafner, Antonio Gálvez, Diego Chacón, Catalina Madueño, Francisco Martínez-Cañavate, Ricardo Pumar y Susana Díaz

Sonia Mora Fotos: Ai

Tras varios años de parón -la última edición tuvo lugar en 2012-, motivado por la práctica paralización de la actividad promotora en la región, el 16 de febrero Andalucía Inmobiliaria retomó uno de sus encuentros con más solera: el foro-almuerzo de promotores y constructores, que tuvo como escenario el sevillano Club Antares y que reunió en torno a una mesa de debate a representantes de empresas andaluzas del sector y a otras con intereses en Andalucía, de la Administración autonómica, de Sareb y de las patronales sectoriales. Intervinieron en el mismo Rosa Hafner, directora editora de Ai; Catalina Madueño, secretaria general de Vivienda de la Junta de Andalucía; Francisco Carmona, presidente de FADECO Contratistas; Francisco MartínezCañavate, presidente de FADECO Promotores; Andrés Benito, director de Desarrollo Inmobiliario de Sareb; Susana Díaz, directora de Comunicación de Sareb; Ricardo Pumar, presidente de Inmobiliaria del Sur; Diego Chacón, director territorial Andalucía de AEDAS Homes; Alfonso Sedeño, consejero delegado de Inmobiliaria Viapol; Antonio Gil, director en Andalucía de Metrovacesa; Antonio Gálvez, consejero delegado en Grupo Galia; y Francisco Javier de Aspe, presidente de Insersa. Moderó la mesa José Antonio Granero, socio fundador en CGR Arquitectos y Paralelo 39, decano COAM 2011-2015 y miembro del Consejo Asesor de la publicación, apoyado en la tarea por la coordinadora de Redacción de la misma, Sonia Mora. Este encuentro, como todos los que organiza esta publicación, volvió a tener su razón de ser en las virtudes del diálogo. Valgan como muestra las palabras de Catalina Madueño en este sentido. “Este tipo de encuentros son una oportunidad no sólo para que podamos explicar nuestro trabajo desde la Administración, lo que modestamente podemos hacer, sino también por la posibilidad de ser receptivos al sector”.

los grandes desafíos del sector

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on el objetivo de dar voz a los auténticos protagonistas de la promoción y la construcción inmobiliaria y conocer de primera mano sus inquietudes, sus opiniones y su problemática sobre los retos y desafíos que afronta el sector, al que eventos como este foro-almuerzo tratan de

“El sector se ha transformado completamente y la sociedad puede percibir un sector industrial y de actividad económica realmente comprometido con ella”

“Intervenimos en el territorio, en las ciudades, transformamos nuestra realidad y por tanto la vida de las personas, pensando en el bien común”

dinamizar e impulsar, los presentes hicieron un retrato detallado del mismo, fiel a la realidad del momento. Durante cerca de tres horas, ofrecieron su visión y sus reflexiones sobre el momento actual y lo que se espera del futuro tanto a corto como a medio y largo plazo desde todas las aristas posibles. “Hemos aprendido mucho en estos últimos años, el sector se ha transformado completamente y la sociedad puede percibir un sector industrial y de actividad económica realmente comprometido con ella, con los valores de nuestro tiempo. Juntos deberíamos lograr generar ese mensaje, no sólo hacia la sociedad, sino también hacia la Administración. Porque muchas veces hablamos del interés público y realmente lo que tenemos es interés común. Los que nos sentamos en esta mesa representamos al mundo empresarial, profesional o de la comunicación, y todos tenemos un interés común que no es sólo 29

patrimonio de lo público, de las Administraciones, todos tenemos que caminar juntos en el mismo sentido”. Con estas palabras, que resumen el compromiso de la industria promotora con cuanto la rodea y la necesidad de caminar todos de la mano por el interés común, iniciaba el debate el moderador del encuentro, el arquitecto José Antonio Granero, quien a su vez forma parte del Consejo Asesor de Andalucía Inmobiliaria. “Cuando hablamos del sector inmobiliario -añadió-, es importante que hagamos llegar a la sociedad que dicho sector tiene dos realidades muy importantes y diferenciadas, una material, física, social, porque intervenimos en el territorio, en las ciudades, transformamos nuestra realidad y por tanto la vida de las personas, pensando en el bien común; y la segunda realidad es la económica, la relativa al mundo financiero. Ninguna debe prevalecer sobre la otra, debemos conseguir equilibrio. A

veces ha sucedido que han primado los resultados económicos frente a lo que debía ser la voluntad real de transformación, para bien, de nuestro futuro y nuestro entorno”. A modo introductorio, ofreció asimismo unas breves pinceladas sobre determinados conceptos clave para entender el momento actual por el que atraviesa este sector, tales como rigor, transparencia, especialización..., ligados a las distintas actividades del mundo inmobiliario desde el inicio o la concepción de cualquier proyecto, actividades de diseño de producto, de transformación de suelo, de financiación, construcción, gestión, comercialización, “ámbitos en definitiva de un amplio abanico de profesionales especializados”. Para sacar adelante los proyectos, enfatizó que es necesario buscar un equilibrio entre todos ellos, una proporción entre los esfuerzos que realiza cada componente para alcanzar los objetivos fijados.

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Destacó asimismo como muy relevante la entrada en escena de nuevos actores como Sareb, Socimis, fondos y servicers.

“Dentro del proceso de desinversión, Sareb participa en el canal minorista, un canal mayorista y un tercero que es la promoción inmobiliaria”

El papel de Sareb

“Pensamos que tenemos una responsabilidad con

De entre los asistentes, el primero en tomar la palabra fue el director de Desarrollo Inmobiliario de Sareb, Andrés Benito, quien inició su intervención explicando qué es dicha entidad, qué representa, cómo funciona y cuál es su papel en el escenario de hoy en día. “Actualmente nos vemos como un gran tenedor de activos, activos que no hemos elegido. Es decir, no somos un fondo inversor que ha tomado una iniciativa en comprar activos, sino que se definió el perímetro de activos que debíamos comprar y nos corresponde a nosotros su desinversión. Los fondos compran y después desinvierten.

el conjunto de la sociedad española de defender el valor del activos” Nosotros hemos comprado sin elegir los activos y ahora estamos en esa fase de tenedor de activos en desinversión”. Dentro de ese proceso de desinversión, Sareb participa en todos los canales. De un lado, el canal minorista, esto es, ir vendiendo los activos de manera pormenorizada a través de plataformas de gestión que tiene contratadas. Por otro lado, utiliza un canal mayorista en el que principalmente compran los fondos de inversión; y por último un tercer canal pequeño, pero de cierta relevan-

cia, que es la promoción inmobiliaria. Dentro de este canal, Sareb no se ve a sí mismo como un promotor inmobiliario con vocación de promover, pues para la Sociedad una promoción inmobiliaria es una manera de dar salida a activos, generando a la vez un margen adicional al que tendría la propia venta. ¿Por qué quiere Sareb generar ese margen adicional? Los motivos son varios. “El primero, que se nos ha traspasado una cartera de activos a un precio medio, que en algunos activos es superior al de merca30

do, y por tanto necesitamos generar ese margen para compensar esas minusvalías. El segundo, que especialmente en algunas ubicaciones, aunque nuestra misión principal es la desinversión de los activos, pensamos que tenemos una responsabilidad con el conjunto de la sociedad española de defender el valor del activo. Y todo aquel margen que podamos generar al final es una carga menos para el conjunto del Estado. Como tercer objetivo, dinamizar distintas zonas geográficas”. Los fondos de inversión, que son los actores principales en la adquisición de activos, vienen comprando siempre en las mismas zonas, Madrid, Barcelona, Málaga, Costa del Sol, en menor medida Sevilla, Valencia, Alicante y residualmente Córdoba. “Nosotros -explica Andrés Benito- empezamos a notar que hay determinadas ubicaciones, que

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Rosa Hafner Directora-editora de Ai

“Este tipo de foros nos deben servir para iluminar la realidad desde distintas ópticas, y también para tratar de generar un futuro diferente” “Con vuestras opiniones detectamos lo que es importante, hacia dónde vamos y hacia dónde queremos ir”

José Antonio Granero Socio Fundador en CGR Arquitectos y Paralelo 39. Decano COAM 2011-2015

“La contemporaneidad exige marcos regulatorios flexibles, y para tenerlos necesitamos algo muy importante que se llama confianza” “Vivimos en una hipertrofia normativa, muchas veces contradictoria, que genera inseguridad y que deriva de que no tenemos algo que es muy sencillo: criterio”

“Sareb no es un banco y por ello no tiene ficha bancaria, precisamente porque su dedicación no es prestar dinero”

“Se han ‘desaguado’ alrededor de 10.000 millones en crédito, lo que viene a demostrar que se están haciendo cosas”

no son estas, donde hay una demanda de vivienda de obra nueva y donde hace muchos años que no hay iniciativa de iniciar ningún proyecto. En estas ubicaciones, donde el fondo de inversión o el promotor sano todavía no se atreven a comprar, muchas veces invertimos con el fin de dinamizar el sector”. También sobre Sareb se pronunció el presidente de Insur, Ricardo Pumar, quien recordó que para los promotores ha jugado un papel de dinamizador del

sector: “Gráficamente podríamos decir que ha ‘desatascado las cañerías’. Está dinamizando el sector a través de fórmulas como la colaboración con las entidades promotoras. Nosotros somos una prueba de ello”. Al respecto añadió José Antonio Granero una nueva virtud aportada por Sareb a la actividad: “Es de agradecer la gran labor que está realizando de transparencia y de comunicación e información, de tratar de abrirse a un 32

sector ávido de esos datos. No hay que olvidar que actualmente, en torno al 50% del suelo en España está en manos de Sareb o de bancos”. Como “muy importante” definió también Catalina Madueño, secretaria general de Vivienda, el papel de Sareb, por dos cuestiones fundamentales: “Por tratarse de una iniciativa que nace desde lo privado, buscando una solución práctica a un problema concreto, pero además porque es algo finito, con fecha de finalización, y el hecho de que sea finito nos lleva a anticipar decisiones sobre qué haremos después. Pienso que precisamente parte de los problemas heredados hoy derivan del hecho de que no habíamos previsto que determinadas cosas podían ocurrir”. Por su parte, Antonio Gálvez, consejero delegado de Grupo Galia, sostuvo que, si bien el diseño de la operación de Sareb, para resolver un problema de la banca pública, está bien y ha tenido consecuencias positivas,

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“A lo largo de estos

Catalina Madueño Secretaria general de Vivienda. Junta de Andalucía

“Este tipo de encuentros son una oportunidad no sólo para que podamos explicar nuestro trabajo desde la Administración, sino también por la posibilidad de ser receptivos al sector” “Hemos pedido al Gobierno de la Nación que haya ayudas a vivienda protegida en aquellos municipios que demuestren que tienen necesidad y la oportunidad de construirlas” existen otros elementos menos positivos en su concepción: “Si se le hubieran conseguido trasladar sólo activos, que Sareb se hubiera dedicado a vender, habría sido una operación magnífica para todos, pero como entre el 75 y el 80% de lo que se le ha pasado son créditos, y se trata de una sociedad que no tiene ficha bancaria ni capacidad para gestionarlos, nos encontramos con que a la mayoría de los promotores que, sin pedirlo, se le han pasado créditos a Sareb, se encuentran con una interlocución imposible y una parálisis de soluciones”. Explicó Andrés Benito que, efectivamente, Sareb no es un banco y que por ello no tiene ficha bancaria, fundamentalmente porque su dedicación no es prestar

dinero, por lo que no persigue hacer negocio de banco. “Lo que tenemos que hacer es ‘desaguar’ lo que se nos ha pasado. Es verdad que nuestra vida sería más fácil si sólo se nos hubieran traspasado activos, pero la realidad es más compleja porque tenemos deuda. Hace cuatro años partimos con un valor de 51.000 millones de euros y a día de hoy estamos en torno a los 40.000 millones, de los que el 70% es crédito, con más de 15.000 deudores. Es decir, que se han ‘desaguado’ alrededor de 10.000 millones en crédito, lo que viene a demostrar que se están haciendo cosas. La

deuda es compleja de gestionar, por eso con el tiempo su gestión se ha puesto en manos de cuatro plataformas, cuatro servicers (Altamira, Haya, Servihabitat y Solvia)”. “Nos queda mucho margen para mejorar y lo estamos haciendo. Nuestra voluntad es gestionar cada día mejor la deuda que se nos ha traspasado, pero insisto en que es un tipo de activo muy complejo, porque hay mucho tipo de deudor, mucho tipo de garantía, las valoraciones de los créditos frente a los valores contables, los activos que hay subyacentes, empresarios promotores con los que

“La voluntad de Sareb es gestionar cada día mejor la deuda que se nos ha traspasado, pero es un tipo de activo muy complejo” 33

cuatro años se han dotado provisiones que han permitido reflejar la realidad del valor de nuestra cartera” no logramos contactar, otros que pueden tener voluntad pero no garantías, es decir, situaciones complejas que nos impulsan a hacer las cosas cada vez mejor, pero sin duda esa gestión siempre es mejorable”, aseveró. Sobre la Sociedad a la que representa apuntó una última cuestión relevante, ante las dudas de varios comensales: el valor de la cartera que atesora. “En el conjunto del balance de Sareb, hay activos en los que hay minusvalía, que tienen un valor de mercado menor del precio que se pagó por ellos, y hay activos en los que hay plusvalía. Al final en el conjunto hay minusvalía. A lo largo de estos cuatro años se han dotado provisiones que han permitido reflejar la realidad del valor de

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nuestra cartera”. Aclaró asimismo esta cuestión la gerente de Comunicación de Sareb, Susana Díaz: “Cuando se creó Sareb, se estableció el precio de referencia al que la Sociedad iba a comprar

vos de Sareb vino determinada, posteriormente en 2015, por el Banco de España. Esta norma definía cómo deberíamos valorar nuestra cartera con independencia del precio al que fueron transferidos los activos,

El nuevo sector promotor También ofreció Andrés Benito su visión sobre el nuevo sector promotor, destacando de inicio la diferencia más acusada respecto al

Andrés Benito Director de Desarrollo Inmobiliario de Sareb

“Nosotros nos vemos en Sareb como un gran tenedor de activos, que hemos comprado sin haber elegido. Nuestra función es la desinversión”” “Tradicionalmente, el promotor aportaba tanto el capital como la gestión. Hoy en día eso se ha roto. Están el proveedor de capital por un lado y el de gestión por otro”

Susana Díaz

“A las entidades financieras, como proveedor de dinero, las han sustituido inversores de todo tipo mientras el promotor sigue teniendo esas capacidades de gestión”

“Los fondos están creando sus propias promotoras para poder generar valor en todo el suelo adquirido”

Gerente de Comunicación de Sareb

“Cuando se creó Sareb, se estableció el precio de referencia al que la Sociedad iba a comprar esos activos, es decir, el precio nos vino dado” “En 2015 El Banco de España nos dio indicaciones concretas para la valoración de nuestra cartera con independencia del precio al que fueron transferidos los activos, lo que de forma global ha supuesto reflejar una minusvalía” esos activos, es decir, el precio nos vino dado. Se calcularon unos descuentos medios en función de la tipología del activo. El precio de referencia de lo que Sareb asumió nos permitía obtener márgenes. Ahora bien, la normativa de valoración de los acti-

lo que globalmente ha supuesto reflejar una minusvalía que en nuestro plan de negocio se contemplaba, pero en el largo plazo. Con nuestra propia actividad, nosotros vamos tratando de compensar minusvalías con plusvalías generadas en la cartera”. 34

anterior periodo alcista: el nuevo papel que ocupa en el proceso. “Tradicionalmente, el promotor aportaba tanto el capital como la gestión. El proveedor de capital para la compra de suelo hasta hace unos años era normalmente el banco; ese dinero de

la entidad financiera iba directamente al promotor y este aglutinaba las capacidades de originación de oportunidades y de gestión. Hoy en día eso se ha roto. Están el proveedor de capital y el proveedor de gestión. A las entidades financieras, como proveedor de dinero, las han sustituido inversores de todo tipo, mientras el promotor sigue teniendo esas capacidades de gestión”. Subrayó cómo hasta ahora esos nuevos

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proveedores de capital, principalmente los fondos de inversión, no habían entrado en el sector residencial, toda vez que se habían decantado hacia el producto terciario, porque en el residencial las entidades financieras prestaban dinero a un tipo mucho más bajo de la rentabilidad esperada por los fondos. “Cuando las entidades financieras se han retirado, han visto su oportunidad de conseguir las rentabilidades que esperan”. Arrojó asimismo luz sobre el análisis del sector en la actualidad el director territorial en Andalucía de AEDAS Homes, Diego Chacón, quien puso de relieve el papel destacado de los fondos de inversión. “En una radiografía del sector inmobiliario actual hay que destacar, en primer lugar, a los fondos de inversión, que han actuado de manera muy importante en estos años de crisis, propiciando la entrada de capital en el país y que, a su vez, ha

“En relación con los nuevos agentes, las Socimis y los fondos se focalizaron de inicio en determinados segmentos, fundamentalmente en activos de uso terciario”

“El promotor empieza a tener conciencia de que todo ha cambiado y que no tiene más remedio que asumirlo, estando inmerso en el proceso evolutivo de adaptación a esta nueva realidad” posibilitado que tanto la banca como Sareb y las empresas del sector activaran su economía. Uno de sus objetivos ha sido comprar suelo en poblaciones donde realmente existe una demanda, por eso tienen presencia en Madrid, Costa del Sol, Sevilla, Valencia o Barcelona, lugares donde realmente hay un poder adquisitivo cierto y un mercado que puede absorber esas nuevas viviendas”. Reflexionó acerca de la cautela con la que trabajan los fondos, frente a lo que se podría pensar: “Es verdad que

han comprado mucho suelo y eso puede dar la sensación de que lo compran todo, pero la realidad es que siempre se hace un buen estudio de mercado así como un plan de negocio muy detallado, para invertir solo si el proyecto tiene una clara viabilidad. Es decir, que no se ha comprado aleatoriamente y sin control”. Afirmó que los fondos están creando sus propias promotoras para poder generar valor en todo el suelo adquirido. “En este punto es importante que se recalque que somos pro35

motores, que sabemos lo que queremos hacer, conocemos los errores del pasado y tratamos de evitarlos en el futuro. Es por eso que, a pesar del respaldo que nos da el accionista, en AEDAS trabajamos como cualquier promotora tradicional, con financiación bancaria, garantizándonos unas ventas y tratando de no cometer los errores del pasado. Tenemos que seguir andando con mucha cautela y sólo poner ladrillo donde hay demanda real”. En relación con los nuevos agentes, expuso Francisco Carmona, presidente de FADECO Contratistas, cómo “las Socimis y los fondos se focalizaron de inicio en determinados segmentos, fundamentalmente en activos de uso terciario. Este reto que representó la entrada de estos nuevos agentes descolocó al promotor tradicional, que a su vez estaba esperando la oportunidad de tener recupera-

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da su propia estructura financiera, que por los efectos de la crisis no le permitía afrontar en solitario determinados proyectos. Pero pese al impacto inicial, al final las nuevas oportunidades aparecen, fruto del proceso de evolución y transformación actual”. Argumentó que, afortunadamente, el promotor empieza a tener “conciencia de que todo ha cambiado y que no tiene más remedio que asumirlo, estando actualmente inmerso en el proceso evolutivo de adaptación a esta nueva realidad”. Y aplaudió que, en aquellos ámbitos territoriales que no son áreas de influencia, sino que dependen en gran medida de la demanda interna local, directamente relacionada con la creación de empleo y la renta per cápita, “el promotor tra-

dicional está claramente situado en la rampa de lanzamiento”. Destacó asimismo que algunos de estos últimos están apostando por la autopromoción. Antonio Gil, director en Andalucía de Metrovacesa, apuntó como primera consideración la de definir al sector como un sector industrial. “Creo que uno de los principales problemas que tenemos es que muchas veces no lo vemos como un sector industrial. Es un sector que necesita para su desarrollo mucho capital, y en este punto hay que distinguir entre el promotor desarrollador o de gestión, y el promo-

tor capitalista, que en muchos casos es coincidente; es capitalista y gestor del desarrollo del suelo. Obviamente, la rentabilidad está en el riesgo, la rentabilidad debe estar en el que aporta el capital, y al promotor desarrollador, lo que le corresponderán serán unos honorarios de gestión”. “Si el promotor es coincidente (capital y desarrollador), su rentabilidad vendrá dada como consecuencia de la inversión en capital, no del desarrollo del suelo. Opino que la crisis vivida y la entrada de nuevo capital está motivando que esa parte o esa fase del promotor

“Si el promotor es coincidente (capital y desarrollador), su rentabilidad vendrá dada como consecuencia de la inversión en capital, no del desarrollo del suelo” 36

desarrollador o gestor se esté profesionalizando, dando más valor a esa gestión, porque al final es el que pone el valor en el activo que estamos desarrollando”, añadió. También definió Antonio Gálvez el negocio inmobiliario como una industria, donde el componente financiero va a tener un peso cada vez más notable. “El negocio inmobiliario se va a convertir en un negocio financiero”.

El promotor, imprescindible Para Alfonso Sedeño, consejero delegado de Inmobiliaria Viapol, pese a los muchos avatares experimentados y sufridos de los últimos tiempos algo sigue estando claro: “Han cambiado muchas cosas, pero pongo sobre

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la mesa que el auténtico protagonista de la industria inmobiliaria es y seguirá siendo el promotor. Habrá instrumentos de financiación diferentes, pero hay una figura, que es la del promotor tradicional, que está ahí y seguirá promoviendo desarrollos inmobiliarios. No podemos olvidar esta figura, y menos en Sevilla, donde ha habido una elite muy importante de promotores que han hecho grandes obras”. Analizó las tres razones principales por las que el promotor tradicional es, a su juicio, el auténtico protagonista: “Primero, porque si el proceso no lo inicia el promotor no lo hace nadie, es decir, los nuevos instrumentos de financiación colaboran con el promotor, pero no se ocupan de la iniciativa del proceso. Segundo, porque la promotora dirige y gestiona el proyecto, y una tercera razón es el propio producto. Pero además, el promotor en Sevilla soporta con paciencia una serie de peripecias,

como la cuestión de los plazos de la licencia de obras. Por todo lo anterior, debemos seguir ayudando al promotor y valorando el atrevimiento de muchos empresarios que le echan una gran valentía al inicio de cualquier promoción”. En el mismo sentido, José Antonio Granero rompió también una lanza a favor del promotor como el desarrollador de los proyectos. “Como se ha apuntado, ahora diferenciamos entre quién pone el dinero, que antes era el promotor con sus propios recursos o vía financiación bancaria, y ahora pueden ser otros, que a su vez participan de la inversión, y el promotor como desarrollador profesional”. De forma descriptiva, explicó el papel del promotor, una figura que en el mundo anglosajón tiene su reflejo en el ‘developer’, comparando el mundo inmobiliario con el cinematográfico: “En la ceremonia de los óscars, la persona que sube a re38

coger el óscar a la mejor película es el productor, porque le corresponde a él, no al director. El director, en el mundo de la promoción, sería como el arquitecto, mientras el promotor sería el equivalente al productor”. Subrayó que no se puede dejar de tener en la más alta consideración la figura del promotor tradicional, sobre todo al que con muchos años de historia ha conseguido sobrevivir, al que probablemente se sumen otros que renacerán. Ensalzó asimismo Andrés Benito esta figura, a la que lamentó que en este tipo de foros en ocasiones no se le dé la relevancia que tiene. “En el sector de la promoción, como apuntaba antes, los dos factores principales en la cadena de valor son el capital y la capacidad de gestión. Es verdad que hoy en día, dado que el capital y los recursos financieros son escasos, se le otorga más relevancia al capital que a la capacidad

“Habrá instrumentos de financiación diferentes, pero hay una figura, que es la del promotor tradicional, que está ahí y seguirá promoviendo desarrollos inmobiliarios”

“Creo que uno de los principales problemas que tenemos es que muchas veces no vemos el sector como un sector industrial”

de gestión. Y hay que subrayar que no se trata sólo de una mera capacidad de gestión, sino que es la capacidad de ver la oportunidad, de generar un negocio; por eso para mí el promotor es el más relevante de los dos factores”. Tarde o temprano, el capital dejará a su jui-

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cio de ser la figura más destacada. “El proceso de entrada de capital es lento pero firme. Empezaron viniendo fondos de private equity, pero poco a poco están empezando a llegar muchos fondos de deuda, fondos que realmente prestan dinero, aunque de manera diferente a los bancos, a rentabilidades muy altas, pero que entran dentro de una lógica. Lo que no tiene lógica es que una entidad financiera te dé el 100% del valor del suelo al 3%, la ecuación de rentabilidad no cuadra, porque el riesgo lo está asumiendo la entidad financiera. Alguien que te proporciona dinero para el suelo es lógico que te exija rentabilidades altas”. En cualquier caso, afirmó que se puede hacer negocio en esas condiciones, como lo demuestra el hecho de que hay empresarios que lo están haciendo. “Estoy convencido de que ahí hay una oportunidad, porque a medida que esas fuentes de financiación va-

“La crisis vivida y la entrada de nuevo capital está motivando que esa parte o esa fase del promotor desarrollador o gestor se esté profesionalizando” yan percibiendo menos riesgo, irán bajando sus pretensiones, no demasiado, porque este sector tiene riesgo, alguien que te presta dinero para un suelo asume riesgo y quiere que se le retribuya conforme al mismo. Pero sin duda cada vez irá cobrando más relevancia la parte de gestión, todo lo que el promotor aporta que no es capital”. En su intervención para analizar el sector, el presidente de Insersa, Francisco Javier de Aspe, se mostró muy crítico con la situación actual. “Comprendo que estos nuevos operadores que han entrado en escena han dinamizado el mercado, pero están creando un mercado ficticio, la banca está creando un mercado de oferta absolutamente ficticio. Bajo mi punto de vista, la figura del promotor delegado, la

venta por debajo de los costes, etc,, han creado un mercado ficticio porque están aportando al proceso promotor suelos de mucho más bajo coste que su coste de producción, con lo cual los precios que se están barajando actualmente también son ficticios”. Lamentó, asimismo, que dicho sistema esté dejando fuera a muchos promotores: “Muchos han desaparecido, y sus deudas se han quedado en manos de los bancos o de Sareb, pero siguen existiendo promotores, algunos con suelos en propiedad que les costaron en su día una fortuna, que a ver cómo compiten con los suelos cedidos por las entidades financieras a unos precios irrisorios; es imposible. Esta situación está dejando al margen a los promotores pequeños”. Al respecto de la fi39

nanciación bancaria apuntó que la promotora, además de tener que contar con dinero para la compra del suelo porque el banco no lo proporciona, para conseguir un préstamo “tienen que tener prácticamente vendida la promoción”. “En este escenario, el mercado se lo están quedando los bancos, las Socimis, Sareb, los promotores delegados y los fondos de inversión, pero el promotor ‘de a pie’ se está quedando prácticamente fuera del mercado”. En similar sentido se pronunció Antonio Gálvez: “Los fondos de inversión oportunistas, lógicamente vienen a ganar dinero, y a sustituir a parte de la banca que se está retrayendo por sus propios problemas de control, de supervisión, y todo lo que ha girado en torno suyo. En este marco, los promotores locales, desde mi punto de vista, están condenados, prácticamente, a convertirse en servicers, no creo que exista para ellos más sa-

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“Si el proceso no lo Diego Chacón Director territorial Andalucía de AEDAS Homes

“Tenemos que seguir andando con mucha cautela y sólo poner ladrillo donde hay una demanda real” “Estamos diseñando con nuevos sistemas que hacen que los proyectos de edificación estén más detallados y definidos, y esperamos que en el proceso constructivo se cuente con mano de obra más cualificada y mejor control de materiales, tanto en fábrica como en su puesta en obra y de todo el proceso productivo”

“Sin duda cada vez irá

Ricardo Pumar Presidente de Inmobiliaria del Sur

“Esta crisis nos ha enseñado que tenemos que compartir, que colaborar y sobre todo que los recursos con los que contábamos anteriormente, la financiación, ya no los tenemos” “En el sector está cambiando todo, incluidas las necesidades de los compradores, y tenemos que adaptarnos a ellos” lida, salvo para algunos con abundancia de capital”. Lamentó asimismo que se hable de que el promotor es pieza indispensable y se le elogie, y que no se subrayen otras realidades que también están ahí: “Ni la banca está colaborando con los promotores con los que ha tenido relación, en el momento que hay cualquier problema, ni Sareb está colaborando con aquellos promotores de los cuales vienen los activos. En ese sentido, echo en falta más colaboración con mu-

inicia el promotor no lo hace nadie, los nuevos instrumentos de financiación colaboran con el promotor, pero no se ocupan de la iniciativa”

chas de las promotoras que han sobrevivido y que mantienen sus capacidades”. Reflexionó a su vez sobre el tema el presidente de FADECO Promotores, Francisco Martínez-Cañavate, quien indicó cómo al principio la aparición de estas nuevas figuras, Sareb, Socimis o fondos, se percibió por el sector como “una amenaza”, pero cómo con el tiempo todo ha cambiado “de forma radical”. “La visión general del promotor es que todo ha cambiado a una 40

velocidad tan extrema y rápida que aunque inicialmente se haya visto como una amenaza, ha habido, a fuerza de golpes, que convertirlo en una oportunidad. Hay promotores que han aprendido a ‘vivir con’, otros que intentan ‘trabajar con’ y no lo consiguen, y otros que tienen la aspiración de trabajar y hacer algo. Es cierto que el promotor tradicional tiene un estrecho margen de acción, pero si lo miramos desde el punto de vista positivo hay margen de actuación con los nuevos

cobrando más relevancia la parte de gestión, todo lo que el promotor aporta que no es capital” operadores”. Afirmó que al promotor le queda un margen suficiente para trabajar en provincias donde evidentemente haya una demanda latente, una demanda embalsada real. “El promotor tradicional tiene bastantes cosas que aportar, creo que tiene la cercanía, conoce perfectamente la demanda, conoce el producto que tiene que desarrollar, la situación de la promoción, el tratamiento local, la idiosincrasia de los ayuntamientos, dónde estamos en los plazos de licencia, etc., y creo

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que eso es un valor añadido. Desde luego, puede ser un punto de apoyo a los grandes nuevos actores”.

Creación de sinergias Durante los últimos años, como en la actualidad, la colaboración se ha convertido en la clave de la subsistencia de muchas empresas. Sobre esta circunstancia resaltó José Antonio Granero las muchas posibilidades que ofrece y las muchas oportunidades de negocio que pueden generar las distintas fórmulas colaborativas existentes a día de hoy. “Sareb tiene desde hace tiempo acuerdos directos firmados con servicers, que en algunos casos tienen que ver con deuda y en otros con gestión de activos, y ahora está haciendo lo propio con inmobiliarias, como el caso del acuerdo con Insur”. Precisamente desde Insur, Ricardo Pumar

lo tiene meridianamente claro: “Esta crisis nos ha enseñado que tenemos que compartir, que colaborar y sobre todo que los recursos con los que contábamos anteriormente, la financiación, ya no los tenemos. Económicamente nos afectó a todos, teníamos estructuras financieras deficientes, basadas en pólizas de crédito a corto plazo y con todas las entidades”. Ante este recurso escaso que era el capital, su firma, Inmobiliaria del Sur, se abrió a otras fórmulas de colaboración: “Hemos suscrito joint ventures con en-

tidades financieras que pretenden con esta fórmula recuperar más valor del que recuperarían si vendieran el activo; también hemos firmado colaboraciones con inversores privados, haciendo asimismo joint venture y compartiendo negocio. Incluso fuimos de los primeros que hablamos con los fondos de inversión extranjeros, allá por 2013, cuando prácticamente no había empezado nadie a hablar con ellos en España, y con Sareb, como antes anticipaba, hemos llegado a fórmulas de colaboración, a partir de la cual ellos intentan

“No tiene lógica que una entidad financiera te dé el 100% del valor del suelo al 3%, la ecuación de rentabilidad no cuadra, porque el riesgo lo está asumiendo la entidad”

“Al promotor le queda un margen suficiente para trabajar en provincias donde evidentemente haya una demanda latente, una demanda embalsada real” 41

maximizar el valor de determinados activos, y a cambio ceden en otras partidas. Se trata en definitiva de encontrar esas fórmulas para colaborar y seguir sacando trabajo adelante. Es lo que hemos venido haciendo en estos tres últimos años”.

La visión de la Administración También aportó su visión respecto a la figura del promotor la secretaria general de Vivienda, quien tras definirlo como una especie de “rara avis que ha sobrevivido y se siente bastante desconcertado” hoy en día, analizó el papel de la Administración en la actividad promotora. “Posiblemente, buena parte de los problemas que actualmente tienen origen en la Administración, relativos a este sector, se derivan de compromisos adquiridos en el pasado, y la responsabilidad es de todos, porque se aceptaron por

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todos en su momento. Aquellos eran otros tiempos, momentos en los que había ‘alegría’ económica. Ahora empieza a ser interesante de nuevo promover en determinadas zonas, y lo ideal sería poder apoyar esa actividad de promoción, sobre todo porque muchas de las viviendas vacías están en zonas donde no hay demanda y hay otras zonas donde la gente quiere adquirir una vivienda nueva y no hay. Pero insisto, ahora que sería tan importante que la Administración apoyara este tipo de iniciativas, por desgracia tenemos recursos limitados”. “De todos modos –añadió-, estamos abiertos a hacer otras muchas cosas, como modificaciones normativas o adaptación al futuro con un mínimo de previsión. Por eso este tipo de debates son muy útiles para saber hacia dónde vamos, qué viene después, qué tenemos que hacer, porque podemos tener recursos limitados, pero bien orienta-

“En la actualidad, la colaboración se ha convertido en la clave de la subsistencia de muchas empresas” “Empieza a ser interesante de nuevo promover en determinadas zonas, y lo ideal sería poder apoyar esa actividad de promoción desde la Administración” dos pueden tener una importancia determinante. Podemos conseguir nuestro objetivo en materia de políticas de vivienda, que haya viviendas para quienes las necesiten y en las condiciones en las que puedan acceder a ellas, sea en compra, alquiler o alquiler con opción a compra, en función de las posibilidades de cada uno”. Señaló asimismo que la Consejería de Fomento y Vivienda siempre ha tenido una orientación que mira a la vivienda como el bien de consumo que es, pero también como generador de riqueza y empleo. Por eso, en los tiempos de bonanza se apoyaba a la parte com42

pradora, pero fundamentalmente al sector promotor. “Sin embargo, en los últimos tiempos, por cuestiones sobrevenidas, la vivienda adquiere una dimensión más social y las políticas que se tienen que desarrollar desde la Junta van muy enfocadas a esa parte social. No tenemos más remedio que pensar en el futuro de nuestra sociedad de aquí a 25 años, una parte de la cual seguirá sobreviviendo con salarios bajos, sin posibilidades de adquirir una propiedad, etc.; es uno de los problemas que más nos preocupan”. Por el importante papel que la vivienda protegida tuvo antaño

en el negocio promotor, también analizó Catalina Madueño su protagonismo en los tiempos actuales, unos tiempos en los que no existen ayudas ni para su construcción ni para su compra. “Sobre la falta de ayudas o subvenciones a la vivienda protegida, es cierto que no tenemos fondos, pero no sólo nosotros, también el Estado, porque tradicionalmente la promoción de vivienda pública ha tenido el amparo del Estado, del Plan Estatal, siempre. Resulta que hay un conjunto de datos que evidencian que la demanda, la población interesada que realmente puede acceder, es muy escasa. En los Registros de Demandantes, las personas con deseo de compra, sea de manera inmediata o por acceso diferido a través del alquiler con opción a compra, superan el 50%. Sin embargo, si miramos la edades y el nivel de renta, vemos que más del 80% son jóvenes con rentas inferiores a una vez el IPREM; real-

¿Por qué la energía abre caminos? Porque las ciudades con modelos de ahorro energético ayudan a nuestro medioambiente. Por eso, Endesa incentiva la autoproducción de electricidad y el uso de iluminación eficiente en calles y edificios. Porque cuando abrimos nuestra energía, el progreso es posible para todos.

endesa.com

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“En los Registros Alfonso Sedeño Consejero delegado de Inmobiliaria Viapol

“Pongo sobre la mesa que el auténtico protagonista de la industria inmobiliaria es el promotor” “El proceso de promover, si no lo inicia el promotor, no lo hace nadie, porque los nuevos instrumentos de financiación colaboran con el promotor, pero no se ocupan de la iniciativa del proceso”

Francisco Javier de Aspe Presidente de Insersa

“Con la situación actual soy absolutamente crítico. Estos nuevos operadores que han entrado en escena han dinamizado el mercado, pero están creando un mercado ficticio” “El mercado se lo están quedando los bancos, los promotores delegados, Socimis, fondos de inversión, y al promotor pequeño se le está dejando fuera” mente, esas personas no pueden comprar una vivienda protegida”. “Eso no quiere decir –continuó- que no haya un municipio determinado, que tenga unos suelos determinados reservados a VPO y una serie de personas que quieren acceder a esas viviendas, pero donde no se construye vivienda protegida porque no existen ayudas. Por eso, el hecho de que nuestro Plan de Vivienda no tenga unas ayudas dedicadas a vivienda protegida no quiere decir que renunciemos a ello. De

hecho, en nuestras peticiones le hemos solicitado al Gobierno de la nación que haya ayudas a vivienda protegida en aquellos municipios que demuestren que tienen necesidad y la oportunidad de construirlas, y no vamos a renunciar a ello. Pero evidentemente no de una manera generalista”. Sobre la vivienda protegida se pronunció también Antonio Gálvez, quien se mostró crítico con la situación en torno a la misma: “Hablamos de la demanda, de sus necesidades y 44

del derecho a la vivienda, de la obligación que aún persiste de un 30% de reserva de suelo para VPO, etc., pero sin embargo no existen ayudas para VPO. Decimos continuamente que hay un derecho a la vivienda, porque queda muy bien decirlo, pero no sabemos cómo se materializa ese derecho. Es obligación del Estado hacer vivienda pública, le corresponde ese papel de apoyar a quien lo necesita, y sin embargo no se propicia ningún tipo de ayuda para esta vivienda”.

de Demandantes, las personas con deseo de compra, sea de manera inmediata o a través del alquiler con opción a compra, superan el 50%”

“El hecho de que el Plan de Vivienda no tenga unas ayudas dedicadas a vivienda protegida no quiere decir que renunciemos a ello” Los hándicaps de lo público Fueron varias las intervenciones que desde la mesa vertieron críticas hacia el sector público por una serie de cuestiones básicas: maraña legislativa, lentitud administrativa, inseguridad jurídica y falta de fluidez en la comunicación. De la falta de seguridad jurídica habló Francisco MartínezCañavate: “Todos los promotores, grandes, pequeños y medianos, lo que necesitamos es

los grandes desafíos del sector

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“Es imprescindible hacerle ver a la Administración “Los grandes tenedores de suelo necesitan seguridad que somos grandes generadores de riqueza, empleo y, en definitiva, de actividad” seguridad jurídica, especialmente en lo que respecta a Ordenación del Territorio, que bajo mi punto de vista ha hecho aguas con las últimas sentencias de anulación del PGOU de Marbella. Los PGOU tienen un volumen excesivo y no están en absoluto renovados, las tramitaciones de los mismos pueden prolongarse hasta 10 y 12 años, y así podría continuar hablando mucho tiempo”. Añadió que si bien es evidente que aún no corren los mejores tiempos para la promoción inmobiliaria, “es imprescindible hacerle ver a la Administración que somos grandes generadores de riqueza, empleo y, en definitiva, de actividad, y ahí englobo a todos, pro-

motores grandes, Sareb, fondos de inversión y al pequeño promotor, porque estamos todos en el mismo barco, pero la Administración, tanto local como autonómica, tiene que cambiar muchas cosas y permitirnos trabajar; sólo nos hacen falta unas reglas claras del juego con las que poder movernos”. Aseveró que los grandes tenedores de suelo necesitan seguridad a todos los niveles, tener la certeza de lo que va a poder hacer en un suelo y en qué plazos, porque “el tiempo cuenta de forma muy importante para cualquier decisión e inversión”. En similares términos se pronunció Diego Chacón, quien insistió en que si bien es cierto que el mercado se

a todos los niveles, tener la certeza de lo que va a poder hacer en un suelo y en qué plazos” está reactivando, hay que prestar atención a algunos aspectos para no caer en determinados errores del pasado. Un ejemplo claro lo encuentra es el incremento del coste del suelo. “Actualmente, en sitios como Madrid y Barcelona empieza a ser complicado encontrar suelo a costes razonables, aunque en capitales como Sevilla, Córdoba o Málaga aún se puede comprar suelo a repercusiones aceptables. Sin embargo, en un futuro no muy lejano, vamos a ver incrementarse el precio del suelo finalista porque todos estamos comprando suelo apto para solicitar licencia de obras y en algunas plazas el precio está empezando a ‘volverse loco’ otra vez, por lo que po45

demos tener de nuevo el mismo problema que en el anterior ciclo alcista, ya que el empleo y la economía de este país no están creciendo a las tasas a las que lo está haciendo el suelo”. Recordó que la banca, y principalmente los fondos, que son los que han tirado del carro, no apuestan por suelo en gestión “dada la inseguridad jurídica existente; esto puede ser un hándicap, ya que de aquí a dos o tres años nos quedaremos otra vez sin suelo finalista y se puede generar otra burbuja, algo que no favorecería a nadie”. Ante esta circunstancia, abundó en la necesidad de actuar desde la Administración, proporcionando seguridad jurídica al sector inmo-

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Antonio Gil Director en Andalucía de Metrovacesa

“Tenemos que reinventarnos, ser más flexibles, adaptarnos a las circunstancias, a las necesidades y demandas actuales” “La sostenibilidad en la edificación evidentemente tiene un coste, pero tenemos que intentar, y creo que lo conseguiremos, que al final el cliente sea capaz de percibirlo como un valor añadido”

Antonio Gálvez Consejero delegado en Grupo Galia

“Los promotores locales están condenados a convertirse prácticamente en servicers, no creo que haya mucha más salida, salvo para algunos con abundancia de capital” “En ciertas ciudades, como pasa en Sevilla, la falta de suelo finalista es una realidad, porque la posibilidad de crear nuevos suelos es imposible”

Francisco Carmona Presidente de FADECO Contratistas

“Afortunadamente el promotor empieza a tener conciencia de que esto ha cambiado, no tiene más remedio que asumirlo y está en el proceso evolutivo de adaptarse a esta nueva realidad” “A problemas concretos debemos ser capaces de buscar soluciones sencillas, que simplifiquen los procesos”

Francisco Martínez-Cañavate Presidente de FADECO Promotores

“Todo ha cambiado a una velocidad tan extrema que aunque inicialmente se haya visto como una amenaza ha habido, a fuerza de golpes, que convertirlo en una oportunidad” “Todos los promotores, grandes, pequeños y medianos, lo que necesitamos es seguridad jurídica”

biliario, con tramitaciones urbanísticas más ágiles y seguras, con el objetivo de desarrollar suelo urbanizable que dinamice el mercado inmobiliario, y sea la demanda la que lo regule. En este contexto recordó que el peor día de su vida profesional, y acumula ya más de 14 años en el sector, fue cuando se anuló el PGOU de 2010 de Marbella. “¿Cómo podía explicarle yo a un fondo americano que un Plan General con cinco años en vigor había sido ‘tumbado’? Por eso tenemos que reclamar a la Administración que trate de evitar la inseguridad jurídica que provocan circunstancias como esa, y al mismo tiempo que intente mitigar el esfuerzo que representa tramitar cualquier expediente administrativo en materia urbanística ante cualquier administración pública; nos tienen a todo el sector para colaborar”. Abundó en esta idea Antonio Gil, quien coincidió en que el principal problema de la inseguridad jurídica estriba en que puede dar lugar

los grandes desafíos del sector

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“La banca, y principalmente los fondos, no apuestan por suelo en gestión dada la inseguridad jurídica existente”

“La Administración está para regular lo que queremos, el modelo de ciudad, cómo queremos crecer o qué requisitos mínimos exigimos”

“Desde hace algún tiempo hay cierta predisposición política a escuchar e intentar encontrar soluciones a los problemas”

“En Sevilla, la falta de suelo finalista es un hecho, porque la posibilidad de crear nuevos suelos es imposible”

a que en determinadas ubicaciones se agote el suelo finalista y el sistema no sea capaz de poner en desarrollo nuevos suelos. Cuestionó asimismo la enorme cantidad de legislacion que generan la vivienda y el urbanístico: “La Administración está para regular lo que queremos, el modelo de ciudad, cómo queremos crecer, qué requisitos mínimos exigimos, pero de igual manera a otros sectores como el de la energía, el agua o el automovilístico, que tienen sus normas reguladoras, sus cumplimientos mínimos, pero son unas normas con una flexibilidad que les permiten adaptarse a las circunstancias del mercado y las circunstancias sociales, por ahí deberíamos caminar”. Incidió también Antonio Gálvez en la imposibilidad de participación en la toma de decisiones administrativas o políticas, crítica a la que también se sumó Alfonso Sedeño, para solicitar más sistemas de participación que funcionen. Para Gálvez, el prin-

cipal escollo está identificado: “Desde hace algún tiempo hay cierta predisposición política a escuchar e intentar encontrar soluciones a los problemas, pero también es verdad, y todos los sufrimos, que eso choca después con la parte técnica que está instalada en la Administración. La voluntad política no puede doblegar la voluntad técnica de la estructura de la Administración”. No coincidió con sus contertulios en la posibilidad de sufrir una nueva burbuja inmobiliaria, si bien sí reconoció como realidad la falta de suelo finalista en determinadas ciudades, caso de Sevilla. “En Sevilla, la falta de suelo finalista es un hecho, porque la posibilidad de crear nuevos suelos es imposible”. De la Administración el sector necesita, por encima de otras consideraciones, agilidad: “La Administración tiene que entender la importancia de los tiempos, porque la inversión ociosa actualmente es un lastre”. Francisco Javier de Aspe fue también muy 47

claro al respecto: “La Administración no puede tardar 10 o 12 meses en dar una licencia, así es imposible avanzar. Y peor aún conseguir un cambio de uso de un suelo, es algo increíble. Por poner un ejemplo, en Sevilla tenemos cientos de miles de metros cuadrados de oficinas absolutamente inviables y no hay manera de lograr un cambio de uso. Y no es algo que me toque sólo de lejos. Incluso puedo hablar en primera persona. Yo tengo un solar, al que llevo tres años tratando de cambiarle el uso, de oficinas a viviendas, y aún no he podido”. Al respecto de esta percepción de escasa fluidez comunicativa por parte de algunos órganos de la Administración, apuntada en la mesa, la secretaria general de Vivienda fue también muy clara: “Creo necesario hacer una llamada de atención a los órganos de participación pública cuando se redactan normativas. Estas normas implican cambios importantes que afectan a la ciudadanía y a los

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sectores productivos, a los sectores generadores de riqueza y empleo, y de verdad que en muchos casos hace falta un papel más importante por parte de esos órganos de representación, en los que están todos los sectores. Es necesario un papel mucho más activo de defensa del futuro de sus sectores. No es una crítica, sino una constatación de la realidad, porque creo que en muchos casos no estamos preparados para participar como se debería, y muchas veces una norma que al final está causando por ejemplo una serie de retrasos, no tuvo en su momento, cuando se tramitó y gestionó, la respuesta necesaria”. Añadió que, desde su punto de vista, la Administración, aunque a veces funciona con lentitud, lo hace con seguridad. “En ocasiones le falta más facilidad y rapidez de actuación ante los problemas. Tiene otras seguridades, pero no esa capacidad”.

Seguridad y confianza Intervino en este punto José Antonio Granero, quien manifestó que desde el sector, lo único que se pide, es un marco regulatorio estable, que dé seguridad, pero sobre todo contemporáneo. “La contemporaneidad exige marcos regulatorios flexibles, y para tenerlos necesitamos algo muy importante que se llama confianza. En el momento que hay prejuicios en el lado de la Administración, en contra de quienes desarrollan desde lo privado la actividad inmobiliaria o de construcción, o del lado del privado, del administrado, de los promotores y empresarios, frente a la Administración, escasea el entendimiento porque falta confianza entre los dos ámbitos”. “Es el momento de construir esos puentes de confianza -apostilló-. Sociedades avanzadas y cultas defienden que el 48

interés común es el interés de todos y no sólo de lo público, no está en manos de las administraciones públicas, está en manos de todos nosotros, entidades profesionales, asociaciones empresariales, medios de comunicación, por lo que mesas como esta deberían servir para generar esos puentes de confianza y conseguir que los marcos regulatorios efectivamente permitieran la flexibilidad que el mundo contemporáneo nos exige”. Lamentó la lentitud y la inseguridad de la Administración. “Los planes generales se están tumbando no sólo en Andalucía, sino en toda España, y cuando se debate sobre urbanismo, en lugar de hablar de la calidad de las ciudades, de la calidad de nuestro territorio, de qué queremos hacer, hablamos de la legalidad; es dramático que estemos hablando de una normativa y no de hacer las cosas bien, de eficiencia y concien-

“A la Administración en ocasiones le falta más facilidad y rapidez de actuación ante los problemas”

“Es el momento de construir puentes de confianza entre lo público y lo privado. Hoy en día escasea el entendimiento”

“Ahora, con ciudades muy desarrolladas, tenemos una labor mucho más de cirugía urbana, de intervenciones puntuales”

“El planeamiento no siempre ha de ser de iniciativa pública, sino que también puede contar con la iniciativa privada, con un control y una garantía pública”

los grandes desafíos del sector

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cia medioambiental, de la calidad de los hogares. Estamos hablando de una actividad que es intensiva en mano de obra, donde de verdad está el i+d+i, la investigación y el desarrollo están en la industria, en este mundo, ahí necesitamos construir esos puentes de confianza”. Reflexionó asimismo sobre la hipertrofia normativa, muchas veces contradictoria y, por ende, generadora de inseguridad. “Esta hipertrofia normativa deriva de que no tenemos algo que es muy sencillo: criterio. Criterios generales que permitan tomar decisiones y avanzar. Por poner un ejemplo, yo soy profesional de la arquitectura y el urbanismo y he participado en unos cuantos planes generales, y creo que los planes generales son una figura del pasado porque se ciñen a un término municipal. Es muy difícil hablar de Sevilla sin hablar de los municipios de alrededor, como es muy difícil hablar de Madrid sin hablar de la corona metropolitana”. “Ahora, con ciudades muy desarrolladas, tenemos una labor mucho

más de cirugía urbana, de intervenciones puntuales, que deberían ser muchísimo más ágiles y con más colaboración público-privada. Se debería valorar la iniciativa privada en este ámbito. El planeamiento no siempre ha de ser de iniciativa pública, sino que también puede contar con la iniciativa privada, con un control y una garantía pública. En cualquier caso, hay un camino, si Andalucía tomara esa bandera y se pusiera al frente de ese cambio normativo, capitanearía un avance importante en lo que tiene que ser el marco regulatorio en España”, añadió. En relación con esta cuestión expuso Catalina Madueño que es un tema que hay que valorar y ponderar en su justa medida. “En España y Andalucía hay tres poderes, un Ejecutivo, un Legislativo y un Judicial. La Administración Pública es el Ejecutivo, y como tal también sufrimos en cierto modo que exista una determinada legislación. Y yo tampoco hablaría de hiper-legislación, hay temas que quizás están legislados con mucha abundancia,

“Hay una alta cualificación empresarial, se ha demostrado en el desarrollo de las ciudades y en la ejecución de las grandes obras de infraestructura”

y hay otros en los que hay lagunas”. En la línea de las declaraciones de Granero se pronunció Francisco Carmona, quien sostuvo que cuando una sociedad adquiere unos niveles de complejidad como los que ha adquirido la nuestra, lo que la situación requiere es “ser lo bastante sensatos y tener el suficiente sentido común para simplificar las soluciones que den respuesta a la problemática de la sociedad a todos los niveles, 49

desde la contaminación acústica, ambiental, paisajística, movilidad, colectividad, etc.”. “A problemas concretos –aseveró-, debemos ser capaces de buscar soluciones sencillas, soluciones que simplifiquen los procesos. Percibo que el sector necesita un impulso de cohesión y nuclearización. Hay una alta cualificación empresarial, se ha demostrado en el desarrollo de las ciudades y en la ejecución de las grandes obras de infraestructu-

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“En 2017, con la economía empezando a repuntar, es el momento de iniciar la recuperación de la actividad promotora en numerosas ciudades”

“Creemos importante tener una oferta atractiva ra, y creo que hay bagaje, suficientes mimbres, como para que el sector en su conjunto y todos los agentes que operan seamos capaces de aportar soluciones sencillas a problemas concretos. Para ello también la Administración debe estar dispuesta, y percibo que lo está”.

El momento y el producto Coincidieron los presentes en afirmar que en 2017, con la economía empezando a repuntar, es el momento de iniciar la recuperación de la actividad promotora en numerosas ciudades importantes, circunstancia anticipada en su presentación por Andrés Benito. Pero esta actividad no puede estar sustentada en la puesta

en el mercado del mismo producto; el proceso productivo ha cambiado y el resultado final lo habrá de hacer también. Para Diego Chacón, ese momento ha llegado ya: “Hay que empezar a generar vivienda en capitales de provincia con demanda y allí donde vemos que la oferta de obra nueva en los últimos diez años ha sido prácticamente inexistente. Pero además, creemos importante tener una oferta atractiva para el comprador, dado que las características de lo que se demanda han variado mucho en los últimos años. Es por eso que vamos hacia viviendas más sostenibles, con mayores dimensiones interiores, con sellos de eficiencia energética…. En AEDAS, por ejemplo, estamos trabajando ya 50

para el comprador, dado que las características de lo que se demanda han variado mucho en los últimos años” todo con BIM, es decir, estamos diseñando con nuevos sistemas que hacen que los proyectos estén más detallados y definidos, y esperamos que en el proceso constructivo se cuente con mano de obra más cualificada y mejor control de materiales, tanto en fábrica como en su puesta en obra. Es cierto que todas estas mejoras, avances y aplicación del CTE suponen un coste adicional, pero también un valor añadido”. En esta necesidad de dar respuesta a las demandas actuales coincidió también Antonio Gil, quien por el propio perfil de su compañía, tiene perfectamente asumida la adaptación a los cambios como clave de la supervivencia. “En

mi caso, por una serie de circunstancias motivadas por la crisis, coincide que Metrovacesa es una promotora histórica que precisamente este año cumple 100 desde su fundación, con que los accionistas actuales son entidades financieras. Hemos tenido que adaptarnos a la realidad del momento y anticiparnos al futuro. Tenemos que reinventarnos, ser más flexibles, adaptarnos a las circunstancias, a las necesidades y demandas actuales”. En este contexto de adaptación a la demanda, la apuesta por la sostenibilidad es un factor clave. “En nuestra compañía estamos editando un libro blanco sobre eficiencia energética en las edificaciones,

los grandes desafíos del sector

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que también queremos implantar en los desarrollos de las urbanizaciones. Claro que todo esto tiene un coste, pero tenemos que intentar, y creo que lo conseguiremos, que el cliente sea capaz de percibirlo como un valor añadido. Además, tenemos que propiciar que los clientes que compran sobre plano puedan interceder en la distribución y calidades de su vivienda. Evidentemente, siempre hay elementos estructurales, comunes, que no se pueden modificar, pero habrá que dar la posibilidad de cambio en otros elementos donde sea posible”. Insistió en que esa capacidad de adaptación implicará también un incremento de la colaboración. “Antes, como suele decirse, el promotor ‘se lo guisaba y se lo comía’

todo. Ahora tendrá que ir buscando equipos de colaboradores para que cada cual sea capaz de aportar lo que mejor sepa hacer dentro del proceso productivo de desarrollo de los activos inmobiliarios. Otro aspecto será la financiación, que será mucho más abierta de lo que teníamos hasta ahora”. También para Ricardo Pumar, los cambios radicales que el sector está experimentando están obligando a un proceso adaptativo sin igual a lo que el mercado demanda: “En el sector está cambiando todo, incluidas las necesidades de los compradores, y tenemos que adaptarnos a ellos y a sus nuevas necesidades, que van a seguir cambiando cada vez más rápido. En este marco, la eficiencia energética cobra un

protagonismo creciente. Las viviendas energéticamente eficientes, de hecho, son una realidad ya. Las medidas que hay que aplicar, lógicamente representan un coste, pero también son un valor añadido, y al final suponen un ahorro para el comprador de la vivienda en sus facturas de suministros. Además, en la cuota mensual que el comprador tiene que destinar al pago de su vivienda, el incremento por estas medidas no es tan significativo”. Para José Antonio Granero, los retos en materia de eficiencia energética para el año 2020 implican una ingente tarea. “Ahí como sector tenemos que hacer mucho porque tenemos un desafío impuesto para 2020: que todos los edificios tendrán que ser de consumo de ener51

“Las medidas de eficiencia energética que hay que aplicar, lógicamente representan un coste, pero también son un valor añadido”

“Tenemos por delante una gran labor de formación, de aprendizaje, de difusión de una conciencia medioambiental” gía casi nulo. Implicará una inversión, por lo que hay que conseguir que la sociedad lo entienda. Tenemos por delante una gran labor de formación, de aprendizaje, de difusión de una

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conciencia medioambiental. Yo creo que la gente empieza a tenerla, creo que la tenemos todos, porque todos sabemos que nos estamos enfrentando ya al cambio climático. Tenemos que lanzar ese mensaje de por dónde queremos caminar como sector y cuáles son los retos de futuro que afrontamos y que queremos abordar”. Pero los desafíos no se quedan ahí. “Hablo de nuevos sistemas, de viviendas realmente customizadas al nuevo cliente, con nuevos materiales, trabajando con BIM, proyectando de nuevas formas, incorporando a diferentes industrias desde el primer momento, sabiendo el hormigón o la madera que vamos a utilizar, etc., etc. Me refiero a lo que se está contratando ahora mismo pero todavía no se está construyendo; no se ha cerrado ninguna obra con todas las medidas que esta-

“El sector tiene la oportunidad de hacer un producto perfectamente adaptado a los nuevos modelos de hogares”

“Está claro que no podemos pasar del cero al infinito de repente.Y además, no todo el mundo está preparado para asumir las novedades existentes” mos hablando. No hablo del Código Técnico de la Edificación, sino de ir mucho más allá”. Manifestó que el sector tiene la oportunidad de hacer un producto perfectamente adaptado a los nuevos modelos de familia, de hogares, donde hay personas que apenas cocinan en casa y podrían tener una vivienda sin cocina, viviendas compartidas, para familias monoparentales, etc. Reiteró que para que esto funcione, es necesario que todos los eslabones de la cadena sean conscientes de que esto implica inversión. 52

“Tenemos que asumir la realidad, teniendo claro que no cuesta lo mismo hacer las cosas así que como se hacían hace cinco años. Necesitamos sin duda ser más eficientes. Probablemente no vamos a poder promover así a 600 euros el m2, pero a 720 se podrán construir viviendas espléndidas, obteniendo beneficio. Pero tenemos que empezar a medir y a contarnos la verdad de cómo contratamos, cómo liquidamos, qué honorarios tienen los profesionales. Pongo mi propio caso de ejemplo: yo hoy cobro por metro cuadrado menos que en

1996 y tengo que trabajar mucho más, y además trabajo a riesgo con el promotor desde el primer día, con una implicación máxima”. Pero todo lo anterior no se puede asumir por el sector de un día para otro: “Está claro que no podemos pasar del cero al infinito de repente. Y además, no todo el mundo está preparado para asumir estas novedades. Los arquitectos desarrollamos con BIM y las constructoras no están preparadas para trabajar con esta herramienta, o sucede que colocas unos andamios mecanizados especiales en una obra y esta se paraliza porque las personas no están formadas para trabajar con ellos. Por eso, vayamos poco a poco y de la mano, colaborando desde el primer minuto promotores, constructores, arquitectos..., pues es la única manera de conseguirlo”, sentenció el moderador. Ai

entrevistado

Germán Palomino González

Delegado Zona Sur. Área de Desarrollo Inmobiliario de Grupo Ferrocarril

Redacción Ai Fotos: Ai

Germán Palomino González, delegado en Andalucía de Grupo Inmobiliario Ferrocarril, es Ingeniero Industrial (especialidad Organización Industrial) y posee un postgrado de Experto Universitario en Instalaciones Eléctricas, de Seguridad, Transporte y Fluidos para la Edificación. Antes de incorporarse a Ferrocarril en febrero de 2016, desarrolló su faceta profesional en las firmas Duet Capital (Sevilla y Madrid), dedicada al asesoramiento y asset management en España para grupos de inversión, en el sector Real Estate; y Dirección de Servicios Andaluces de Construcción (Sevilla), dedicada a la promoción, gestión y desarrollo de proyectos inmobiliarios. Sus primeros pasos, no obstante, los dio lejos del sector, en el Girvan Institute of Technology (NASA’s Ames Research Park) de California, EEUU, donde participó en proyectos sobre biotecnología y nanotecnología principalmente. En la actualidad, sigue ejerciendo como profesional independiente de la Ingeniería, realizando proyectos de ejecución de instalaciones para edificación. Después de muchos años de parón en el sector promotor, por fin vuelven a verse las grúas por todo el territorio nacional. ¿Cómo valora la situación actual y cómo cree que será 2017 para el ladrillo? La tendencia parece indicar que la recuperación del sector se normaliza-

rá en dos o tres años. Se trata de un proceso; con la mejora de la economía, primero se ha ido recuperando en las capitales y grandes ciudades y en las zonas costeras consolidadas. Hay que ser muy cauto, pero el 2017 apunta a ser el año de la consolidación de la recuperación del sector 54

en estos mercados que ya han funcionado bien durante 2016, y el del inicio de la recuperación de algunos mercados que todavía no se han reactivado. El negocio inmobiliario es local y heterogéneo y por tanto no podemos hablar “del ladrillo” en términos generales sin hacer referencia al territorio.

entrevistado

“El sector ha sufrido un giro de 180 grados” Habrá zonas que durante 2017 seguirán con más demanda que oferta y habrá otros sin embargo con exceso de oferta y escasa demanda. ¿Cuáles son las claves para entender el nuevo ciclo inmobiliario? El sector ha sufrido un giro de 180 grados, ha evolucionado a mejor, se ha profesionalizado desapareciendo el “intrusismo” que hubo en los años previos a la crisis. Además, han aparecido en el tablero de juego agentes y factores que antes no existían y que han hecho que todos en cierta forma hayamos evolucionado. Las claves para entender el nuevo ciclo pueden resumirse en identificar qué demanda la sociedad actual, también en constante evolución, dónde se produce o localiza dicha demanda y tener los argumentos necesarios para poder satisfacerla. Por la propia experiencia de su compañía, ¿están teniendo de nuevo facilidades los promotores para obtener crédito por parte de las entidades financieras? Siguiendo con el razonamiento anterior, también ha cambiado mucho el proceso de financiación, ya no solo intervienen las entidades financieras tradicionales sino que han entrado en juego los Fondos de Inversión y otros compañeros de viaje. Aunque es cierto que las entidades financieras han comenzado

a ofrecer financiación, una vez más, las reglas del juego son diferentes y la financiación va acorde no solo al promotor sino al proyecto que éste presente y teniendo un peso determinante que la oferta sea acorde a la demanda. ¿Han cambiado mucho las exigencias del comprador de vivienda? ¿Qué valora más (situación, dimensiones, distribución, eficiencia energética, calidades…)? ¿Exige muchas particularidades (un traje a medida)? El comprador se ha hecho más exigente, ahora demanda un producto con más diseño, con más calidad, valora la originalidad, la singularidad, factores que en anteriores ciclos pasaban totalmente desapercibidos por el cliente. El comprador actual demanda una vivienda de dimensiones superiores y por supuesto valora muy positivamente poder adaptar su vivienda a sus criterios y necesidades, como bien dices cada cliente quiere una “vivienda a medida”. En el caso de Grupo Ferrocarril, vuestra actividad lleva un tiempo despegando, con varias promociones en marcha (tanto en obra como finalizadas). ¿Dónde reside vuestro éxito actual y el de vuestros 25 años de consolidación y crecimiento? En el Grupo Inmobiliario Ferro-

carril podemos decir con orgullo que estamos frente a una obra sólida que hemos ido construyendo planta por planta a lo largo de un cuarto de siglo. En los primeros años, nuestras actuaciones se concentraron en el desarrollo de promociones de viviendas protegidas. Toda la experiencia acumulada en ese campo desde entonces hace de nuestro grupo un referente en el desarrollo de vivienda protegida, tanto en el ámbito nacional como internacional. En los años posteriores, la compañía continuó acumulando experiencias en todo tipo de proyectos inmobiliarios, incluyendo usos comerciales e industriales. Actualmente somos reconocidos por nuestra amplia experiencia en el desarrollo residencial, tanto protegida como libre, pero sobre todo por nuestra solvencia y capacidad técnica para gestionar con garantías de éxito una amplia variedad de proyectos inmobiliarios, trabajando en colaboración con entidades públicas y privadas. Tenemos más de 5.000 viviendas entregadas y hemos gestionado más de 490 millones de euros en créditos, datos que demuestran nuestra gran capacidad de gestión y que nos han mantenido activos durante los peores años de la crisis. Dentro de la actividad promotora, el Grupo lleva varios años apostando por la internacionaliza-

“La tendencia parece indicar que la recuperación del sector se normalizará en dos o tres años” 55

entrevistado

ción. ¿En qué mercados se está abriendo camino? ¿Con qué estructura o fórmula empresarial? ¿Respondiendo a qué objetivos? Hace aproximadamente diez años creamos la División Internacional, la cual ha propiciado la implantación y actuación en el Continente Americano, abriendo nuevas oficinas en Ciudad de Panamá (Panamá) para los proyectos de Centro América; en Querétaro y en Méjico DF (Méjico) para los proyectos de América del Norte y en Quito (Ecuador) para los proyectos de América del Sur. Esta división cuenta con una estructura de personal propia y específica, apoyados en el uso de servicios externos de consultoría.

También están avanzando con paso firme en Andalucía, especialmente en Sevilla y su área metropolitana. ¿Cómo están funcionando las promociones en marcha en la zona? ¿Qué planes de futuro tienen en esta comunidad? Nuestra apuesta por Andalucía es clara y decidida, estamos cerca de entregar nuestra primera promoción en Sevilla, Edificio Maimónides, cuyo éxito ha sido determinante en nuestra decisión de afrontar nuevos proyectos. Actualmente tenemos otros dos proyectos en curso en Sevilla, concretamente en Entrenúcleos (Dos Hermanas) donde estamos ya comercializando con muy buena aceptación una promoción de 251 viviendas protegidas en la que contamos con Licencia de Obras, y en Camas donde estamos en fase de elaboración de proyecto básico para un edificio de 45 viviendas libres. Pero no sólo apostamos por Sevilla, actualmente nos encontramos estudiando y analizando otros mercados y ya estamos posicionados en la Costa del Sol, donde recientemente hemos adquirido una parcela en Málaga capital para promover 220 viviendas, encontrándonos en negociaciones avanzadas para la adquisición de algún suelo más. Nuestros planes de futuro pasan

por consolidar la Delegación Zona Sur, desarrollando los suelos adquiridos y siguiendo muy de cerca las oportunidades que surjan para nuevos suelos. Para concluir, ¿cuáles son las metas de Grupo Ferrocarril para los próximos años? Tenemos un pasado que nos avala, un presente sólido y un futuro que se abre lleno de expectativas y oportunidades para seguir creciendo. Desde el Grupo Ferrocarril apostamos por seguir ofreciendo productos de calidad que respondan a lo que el mercado demanda en cada momento y construyendo alianzas que nos permitan poner en valor toda nuestra experiencia en el mercado español y más allá de nuestras fronteras. Ai

“Han aparecido en el tablero de juego agentes y factores que antes no existían y que han hecho que todos en cierta forma hayamos evolucionado”

“El comprador se ha hecho más exigente, ahora demanda un producto con más diseño y más calidad”

“Nuestra apuesta por Andalucía es clara y decidida. Nuestros planes de futuro pasan por consolidar la Delegación Zona Sur” 56

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la opinión

Tendencia al alza, pero con moderación ¿Cuándo considera que se alcanzará un nivel óptimo que permita decir que el sector inmobiliario residencial está recuperado?

Jesús Duque

ento pero seguro. Así describen el proceso de recuperación del mercado de compraventa de vivienda los expertos consultados por esta publicación. Tras algunos años de leve crecimiento, se habla de consolidación, toda vez que los indicadores desvelan previsiones positivas, al menos para 2017. No se puede hablar aún, en cualquier caso, de recuperación, pero sí de mercado bien encaminado. Ai

Manuel Gandarias

Vicepresidente de Alfa Inmobiliaria

Director del Gabinete de Estudios de pisos.com

El mercado inmobiliario español continúa en fase de recuperación, pero todos los indicadores señalan unas previsiones positivas para este año. Los últimos datos del paro, que incide claramente en el sector, la apertura a la financiación de las entidades bancarias, y la creciente confianza en el entorno económico de nuestro país, confirman que estamos hablando de un segmento atractivo para inversión, con rentabilidades muy superiores a los que ofrece la banca, la bolsa u otro tipo de inversiones, por lo que esperamos que las compraventas crezcan en un 20% aproximadamente. Respecto a los precios, nuestra estimación es que puedan crecer entre un 3% y un 5%, tanto en obra nueva como de segunda mano, dos productos que por lo general van de la mano. Una previsión más es que este año los incrementos de precios no estarán tan concentrados en Madrid, Barcelona y determinadas zonas de lujo de la Costa del Sol, Costa Brava, Mallorca, etc. y se extenderán por otras capitales de provincia españolas.

Antes de aventurar la recuperación total y óptima del sector inmobiliario, debemos ser prudentes y confiar en una tendencia al alza moderada y razonable, que podría alcanzar su culmen en el año 2020, por poner un horizonte a corto-medio plazo. El nuevo ciclo del sector inmobiliario acaba de sentar las bases de su consolidación, y en 2017 se espera que precios, compraventas e hipotecas refuercen su crecimiento. Hay que tener en cuenta que la obra nueva está saliendo de mínimos ahora. Sería deseable que en 2017 se llegara a las 100.000 viviendas visadas y, año a año, que esta estadística fuera expandiéndose conforme a las necesidades del mercado hasta alcanzar las 150.000 viviendas nuevas al año dentro de dos o tres años. Aunque estos datos abren la puerta al entusiasmo, no hay que dejarse llevar por la euforia esperando que se repitan los números de 2006, ya que este escenario echaría a perder todo lo conseguido hasta ahora en virtud de un mercado saludable.

Rafael Rodríguez Tovar

Broker RE/MAX Casagrande en Tomares (Sevilla)

Tenemos que tener varios temas en consideración, para poder dar una respuesta a esta pregunta. Sin duda los números no mienten y que el mercado inmobiliario ha encadenado diez meses consecutivos de alzas interanuales en la compraventa de viviendas es una realidad, aunque tenemos que fijarnos en qué mercados realmente han sido los que más han subido, sin duda no ha sido igual en Sevilla, que en Madrid o en Marbella. Otra circunstancia que tenemos que tener en cuenta es el % de subida, de qué cantidad anual de viviendas vendidas venimos y de qué precios partimos. Realmente el % de subida no es muy alto, menos en determinados puntos muy concretos de la geografía española. Esto, unido a que los precios están realmente bajos en general y que el precio medio de la vivienda está bajo, hace

la opinión

¿Cuándo considera que se alcanzará un nivel óptimo que permita decir que el sector inmobiliario residencial está recuperado?

que el repunte sea sin duda una buena noticia, pero hay que ser prudente y analizar bien la situación. Los bancos están ayudando a que se hagan más operaciones de compraventa de viviendas, el mercado laboral parece que poco a poco repunta, lo que unido a otras circunstancias macroeconómicas están consiguiendo que la economía se reactive lentamente y hace que tengamos unos años de alegría en el mercado, pero ojo!, no estamos en un nuevo boom, y aunque no hay indicativos de que podamos tener una nueva caída, lanzar las campanas al vuelo sería un error, ya que inflaría los precios y haría efecto paracaídas, frenando de nuevo la compraventa. El foco no podemos ponerlo en los precios de la vivienda de 2006 o 2007, en esos años estábamos en pleno boom inmobiliario, con unos precios desorbitados. El foco tiene que partir de los años de crisis, con unos precios mucho más realistas que los de los años del boom. Cuando una persona pueda comprar una vivienda, y dentro de su nivel salarial poderla pagar con un ratio de endeudamiento del 35%, podremos decir que los precios están acordes con el nivel de vida que tenemos en España. Por todo ello, no creo que podamos decir que el sector inmobiliario ya está recuperado, pero sí que estamos en el camino adecuado. Sí me gustaría insistir que el objetivo no debe ser llegar a los niveles de compraventa de los años del boom, sino a unos niveles lógicos de compraventa en España, que no están muy lejos de los que estamos teniendo en la actualidad.

Fco. Javier González Oliva Presidente del Grupo Empresas JABEL Vicepresidente de UNEXIA/Andalucía

La recuperación del sector inmobiliario lleva ya alrededor de cinco años con crecimiento de transacciones en el mercado de la compraventa. Lento, pero seguro. La intervención del profesional inmobiliario, cada vez más especializado y solicitado por los consumidores vendedores para gestionarles la venta de su inmueble, hace que las peritaciones de estos sean cada vez más fiables y reales según oscila el mercado. La creación de colectivos inmobiliarios denominados MLS, ha conseguido rebajar notablemente el periodo de venta de un inmueble, pasando a ser de un año aproximado con una empresa que gestionase individualmente una venta de un inmueble, a los 3.5/4 meses de media que se tarda hoy en día en vender una propiedad con estos sistemas, siempre y cuando estén dentro del parámetro de mercado. La total recuperación del mercado la marcarán una mayor actividad de obra nueva (que ya está en activación), junto con un aumento de empleo regular, lo que permitirá que el consumidor confíe más en invertir en compra de vivienda y los bancos vuelvan a conceder más créditos hipotecarios a un perfil de clientes menos exigente que el que hoy en día tienen.

Emiliano Bermúdez

Subdirector general de donpiso y responsable del Área de Franquicia

Efectivamente, el mercado de la vivienda está en pleno proceso de crecimiento sostenido tras una crisis que fue muy profunda a todos los niveles. En este sentido, tanto las promotoras de viviendas como las empresas de intermediación inmobiliaria estamos siendo testigos de una reactivación controlada del mercado que va de la mano de la recuperación de la economía de las familias españolas. Estamos ante un período de cuatro o cinco años de aumentos en el ritmo del mercado inmobiliario español. Si 2015 fue el año que marcó un antes y un después con la recesión, 2016 ha sido el año de la consolidación. Es difícil marcar un momento en concreto en el que el mercado alcanzará su mejor momento, pero si en 2017 se sigue esta tendencia, a finales de año o principios de 2018 los precios de los pisos y el resto de indicadores del sector podrían haber recuperado los niveles óptimos. Eso sí, es fundamental que todos los agentes del mercado seamos conscientes de que no se pueden volver a repetir errores del pasado, desde las entidades bancarias, que no deberían volver a financiar por el 100% del valor de la hipoteca, hasta los mismos compradores y vendedores, que deben evitar caer en la especulación.

industria

Radiografía del sector cementero andaluz

Foto: Cemento Cosmos Votorantim

Redacción Ai Gráficos: AFCA

La Agrupación de Fabricantes de Cemento de Andalucía (AFCA) y la Fundación Laboral Andaluza del Cemento y el Medio Ambiente han presentado recientemente tanto los datos de producción, consumo y exportaciones del sector al término de 2016 y previsiones, como la tradicional Memoria de Sostenibilidad del Sector Cementero Andaluz 20142015, respectivamente. Entre los datos más relevantes relativos a consumo destaca el desplome en la comunidad el pasado año, volviendo a los niveles registrados hace 50 años, especialmente por el hundimiento de la obra pública. La Memoria de Sostenibilidad, por su parte, arroja como una de sus conclusiones más destacadas que en el sector cementero existe la conciencia sobre la importancia que tiene la transición global hacia una economía circular como clave del desarrollo industrial responsable.

ESPUÉS de que en 2015 se pusiera fin a ocho años consecutivos de disminución del consumo de cemento en Andalucía, con un ascenso de aproximadamente 200.000 toneladas respecto a 2014, el año 2016 volvió a arrojar cifras desalentadoras, con una caída respecto al año anterior de un 12%, una cifra incluso muy superior a la media nacional, donde el descenso fue del -3%. Así,

en Andalucía se pasó de un consumo de 2.116.285 toneladas en 2015, a sólo 1.859.125 en 2016. De estos números se desprende una conclusión demoledora: el consumo de este material en la comunidad se sitúa en niveles de hace 50 años (a mediados de la década

de 1960), cuando Andalucía contaba con menos de seis millones de habitantes (frente a los cerca de 8 millones y medio de hoy día), y se sitúa en un 50% de lo que sería un nivel normal de actividad, que rondaría los 4 millones de toneladas por año. Para 2017, las previsiones

“2016 arrojó cifras desalentadoras en cuanto a consumo de cemento en Andalucía, con una caída respecto al año anterior de un 12%” 60

son de un estancamiento en mínimos históricos. Estos datos están en consonancia con la caída constante en la licitación de las administraciones públicas en Andalucía, que están en su nivel histórico más bajo. Según la patronal nacional de la construcción Seopan, la licitación oficial en Andalucía entre enero y septiembre de 2016 alcanzó los 676 millones de euros, un -33,5% respecto a los

industria

se viene registrando en los últimos meses podría poner en peligro la supervivencia de algunas fábricas y la posición de liderazgo de España, que en la actualidad se sitúa a la cabeza de la Unión Europea en exportación, tanto intra como extra comunitaria.

Memoria de Sostenibilidad

“Se ha producido una caída constante en la licitación de las administraciones públicas en Andalucía, que están en su nivel histórico más bajo” mismos meses de 2015. Otro dato significativo aportado por AFCA al respecto es la paulatina pérdida de puestos por parte de España en el ranking mundial de infraestructuras, donde actualmente ocupa el puesto 23, tras perder cinco posiciones en los últimos dos años. De los 25 países con mejores infraestructuras, 14 son vecinos europeos; un dato que invita a la reflexión. Tampoco el sector de la edificación presenta una recuperación lo suficientemente potente como para impulsar la

industria cementera. De hecho, apunta la Agrupación que las viviendas en proyectos de ejecución de obra visados están aún un 83% por debajo de un nivel normal de actividad, toda vez que las viviendas visadas entre noviembre de 2015 y octubre de 2016 fueron poco más de 9.000. Las exportaciones, sin embargo, sí experimentaron cifras positivas, con un incremento del 26% en 2016 respecto al año anterior, pasando de los 2.160.262 toneladas a 2.725.910, unos datos mejores que los naciona61

les (9.262.699 toneladas en 2015 por 9.782.631 de 2016, un crecimiento del 5,5%). En esta presentación de la situación del sector, se incidió un año más en un elemento de enorme trascendencia para su competitividad: el coste eléctrico que soporta. Según la patronal, este coste representa la partida con mayor impacto sobre el coste de producción del cemento, por su consumo intensivo de energía; dicho coste está por encima de la media de los países europeos del entorno. No en vano, desde Oficemen, la patronal del cemento nacional, se alertaba recientemente de cómo la escalada de precios eléctricos que

Además de los datos relativos a consumo de cemento en Andalucía, de producción de cemento y clínker en la comunidad, y de exportaciones, que también se recogen en la Memoria de Sostenibilidad del Sector Cementero Andaluz 2014-2015, de la misma se extraen otra serie de conclusiones fundamentales, entre ellas la conciencia existente en el sector sobre la importancia de la transición hacia una economía circular como

“España ocupa actualmente el puesto 23 en el ranking mundial de infraestructuras, tras perder cinco posiciones en los últimos dos años”

industria

“Las exportaciones sí experimentaron cifras positivas, con un incremento del 26% en 2016 respecto al año anterior”

“El coste eléctrico representa la partida con mayor impacto sobre el coste de producción del cemento”

clave para el desarrollo industrial responsable. Una economía circular es aquella que mantiene el valor añadido de los productos el mayor tiempo posible y excluye los residuos. Como se explica en el documento, funciona reteniendo los recursos de la economía cuando un producto ha llegado al final de su vida, de modo que puedan continuar utilizándose una y otra vez para crear más valor. Para este objetivo, la actividad cementera cuenta con una herramienta esencial: la valorización energética de residuos, que le permite contribuir a una gestión de los residuos generados por la sociedad de una manera más responsable, eficiente y sostenible. El proceso de fabricación del cemento posibilita el empleo de residuos municipales e industriales procedentes de plantas de reciclado, como materias primas y como combustibles para los hornos, reduciendo así el consumo de recursos naturales y combustibles fósiles en la actividad industrial, generando de forma añadida otros beneficios para la sociedad y el medio ambiente. Sin 62

embargo, tanto en Andalucía como en España, frente a lo habitual en otros países más avanzados en este terreno, el vertedero sigue siendo el sistema más utilizado para gestionar los residuos que se producen. El sector reclama pues que se abandone de forma creciente este modelo de usar y tirar por otro en el que los residuos que no se puedan reciclar ni reutilizar sean considerados como recursos. No obstante lo anterior, el sector cementero ha situado a la sostenibilidad como eje principal del trabajo que desarrolla. Actualmente, la producción de cemento en Andalucía presenta una alta eficiencia en cuanto al empleo de combustibles y recursos naturales, aplicando en las fábricas las mejores técnicas disponibles, presentes en el Documento de referencia sobre Mejores Técnicas Disponbiles para la Fabricación de Cemento (BREF). Asimismo, el sector contribuye a la sostenibilidad ambiental con el reciclaje de miles de toneladas de materiales que se incorporan en el proceso productivo. De esta manera, durante el

industria

periodo 2013-2015 se emplearon más de 180.000 toneladas de materias primas alternativas como componentes del crudo, en consonancia con los antes mencionados principios de la economía circular. Por otra parte, en 2015 la cantidad de materias primas alternativas empleadas en el proceso de molienda del cemento superó a las de origen natural, contribuyendo con la gestión global de los residuos y mejorando la ecoeficiencia del proceso productivo. Asimismo, el empleo

de combustibles fósiles de origen natural está perdiendo terreno en los últimos años frente a la utilización de combustibles alternativos, sobresaliendo el uso de neu-

máticos usados, serrines o maderas impregnadas, disolventes, barnices, punturas y aceites minerales usados. También ha destacado el empleo de lodos de depuradoras

El potencial de valorización de residuos en plantas cementeras en Andalucía

Recientemente, Flacema ha presentado en Niebla (Huelva) el Informe* sobre el potencial de valorización de residuos en plantas cementeras de Andalucía, en el que se explica la oportunidad, tanto económica como ambiental, actualmente muy desaprovechada, que suponen las cementeras para tratar los residuos de una manera totalmente segura. Mientras en los países europeos más avanzados y responsables desde el punto de vista ambiental, los niveles de valorización están en torno al 60-80%, en Andalucía está situado en el 16,81%. La valorización de residuos en cementeras, según se recoge en el informe, cuenta con tres ventajas fundamentales: • Se reducen las deposiciones en vertederos, contribuyendo al cumplimiento de los objetivos impuestos por Europa. • Se evitan los costes de inversión en construcción de nuevas plantas incinerado-

ras. Actualmente Andalucía podría evitar la construcción, según los distintos escenarios analizados en el estudio, de entre una y tres plantas, lo cual requeriría una inversión total de entre 217 y 651 millones de euros. • Se reducen las emisiones globales de gases de efecto invernadero por una doble vía: de forma directa en las cementeras, debido a la inclusión de biomasa sin emisiones netas entre los combustibles derivados de residuos que reemplazan al coque de petróleo, y de forma indirecta en vertederos al evitar la fermentación de aquellos residuos que se han empleado como combustibles alternativos en las cementeras.

urbanas y la utilizacion por vez primera en 2015 de combustibles derivados de residuos urbanos procedentes de plantas de tratamiento. De esta manera, el poder calo-

“La industria cementera cuenta con una herramienta esencial para un desarrollo industrial responsable: la valorización energética de residuos”

“El sector cementero ha

situado a la sostenibilidad como eje principal del (*Informe elaborado por Rafael Salgueiro López, profesor de Organización de Empresas trabajo que desarrolla”

de la Universidad de Sevilla, a petición de Flacema) 63

industria

“El sector cementero mantiene sus esfuerzos por consolidar una cultura preventiva que permita conseguir el objetivo de cero accidentes” rífico aportado por los combustibles alternativos en los hornos de las fábricas andaluzas ascendió al 16,8% en 2015, pese a lo cual aún existe un amplio margen de mejora hasta alcanzar los porcentajes

de sustitución tanto de España (23,4% en el último ejercicio) como de otros países europeos. En la misma línea, la industria cementera de la región mantiene un firme compromiso con la reducción de la emisión de gases de efecto invernadero, por lo que ha realizado un gran esfuerzo para adecuar las fábricas, como antes se apuntaba, a las mejores técnicas disponibles. En 2015 se emitieron 842 kgs. De CO2 por cada tonelada de clínker que se fabricó en Andalucía, un valor

que se acerca cada vez más a los niveles de emisión de las instalaciones más eficientes de Europa. Además, el contenido de biomasa de los combustibles alternativos empleados ha permitido dejar de emitir a la atmósfera más de 150.000 toneladas de CO2 en los últimos tres ejercicios. Por otro lado, la Memoria también ofrece datos de empleo y seguridad y salud en el trabajo. En cuanto al primero, el empleo directo generado por el sector ha seguido bajando durante los años 2014-2015, experimentando un descenso acumulado desde 2006 de un 26% (en torno a 200 empleos). En comparación con el descenso del consumo de cemento en Andalucía, 64

que alcanza el 80%, la destrucción de dicho 26% de puestos de trabajo no ha resultado igual de drástica en el mismo periodo. Respecto a la seguridad, la salud y la prevención de riesgos laborales, sigue respresentando una cuestión de máxima prioridad para la que las empresas y sindicatos que integran Flacema. Pese a la delicada situación económica, el sector cementero mantiene sus esfuerzos por consolidar una cultura preventiva que permita conseguir el objetivo de cero accidentes. De hecho, los índices de siniestralidad obtenidos por el conjunto de trabajadores de las fábricas de la comunidad han descendido en 2015 hasta los valores más bajos desde 2003, de manera que la industria cementera puede considerarse como una de las más seguras en comparación con otros sectores a nivel nacional y autonómico. Ai

Con el objetivo de reconocer destacados proyectos, personas o empresas que, de una u otra forma, contribuyan al dinamismo y la promoción del sector en nuestra comunidad, se convocan los IV Premios Andalucía Inmobiliaria.

E ªD I C I Ó N

Categorías: -Mejor Proyecto Inmobiliario Se premiará un proyecto inmobiliario destacado de nueva construcción o rehabilitación. -Mejor Proyecto Innovador Se premiará una iniciativa de cualquier índole (promotora, financiera, tecnológica, medioambiental, energética…), de marcado carácter innovador, relacionada con la actividad inmobiliaria/constructora. -Mejor Profesional Se premiará a una persona cuya trayectoria y aportaciones dentro del sector inmobiliario/constructor sean especialmente destacadas, desde su ejercicio como profesional. -Mejor Empresario Se premiará a una persona cuya trayectoria y aportaciones dentro del sector inmobiliario/constructor sean especialmente destacadas, desde su ejercicio como empresario. -Mejor Empresa Se premiará a una empresa cuya trayectoria y aportaciones dentro del sector inmobiliario/constructor sean especialmente destacadas. -Municipio Siglo XXI Se premiará a un municipio como modelo de ciudad que apuesta por un urbanismo y un crecimiento coherente y sostenible y por la rehabilitación urbana y edificatoria, otorgando un papel predominante a la innovación y las nuevas tecnologías.

IV Premios Andalucía Inmobiliaria

Bases

Las bases serán publicadas próximamente en la web www.andaluciainmobiliaria.es

Calendario

Recepción de candidaturas y documentación: 30 de septiembre de 2017

Para más información:

Acto de entrega de los premios: Segunda quincena de Octubre de 2017

954 29 50 21 / 607 57 01 07 / 670 37 68 99

premiosai@andaluciainmobiliaria.es

vivienda

La secretaria general de Vivienda inaugura el Panel Inmobiliario Antares Sonia Mora Fotos: Ai

El pasado 27 de enero, la secretaria general de Vivienda de la Junta de Andalucía, Catalina Madueño, inauguraba el Panel Inmobiliario Antares, una serie de desayunos-coloquio que arrancaban en el club sevillano con vocación de continuidad, y que en su primera jornada reunió a una treintena de profesionales y empresarios relacionados con la actividad inmobiliaria, moderados por el director gerente del Club Antares, Luis Cordero.

A secretaria general de Vivienda inició su intervención presentando información relacionada con el Plan de Vivienda, partiendo de la premisa del Derecho a la Vivienda recogido en la Constitución, un derecho “de enorme im-

portancia social” que cobra especial relevancia en un contexto de dificultades como el actual, “al haberse convertido la necesidad de vivienda en algo verdaderamente relevante”. A partir de los últimos datos relativos al censo de

población y vivienda del Instituto Nacional de Estadística (INE), publicados en 2011, realizó un breve diagnóstico con algunos datos fundamentales: el 50% de las viviendas se construyeron en el periodo 1951-1980, el 92% de los dos millones de edificios residenciales están en buen estado de conservación, un 7,8% se encuentra en estado ruinoso o deficiente, casi la mitad del parque de vivienda es anterior a la publicación del Código Técnico de la Edificación, el 37,5% de los edificios de más de tres plantas son accesibles y el 42,6% de estos últimos no tienen ascensor. “Estos datos, ligeramente mejores que la media nacional, no nos tienen que contentar. Tenemos las deficiencias que tenemos y a partir de los recursos disponibles, que en buena parte pro66

vienen del Plan Estatal y de los Fondos Europeos, por lo que en muchos casos vienen bastante encorsetados y con un destino clarísimo, debemos agudizar el ingenio para dar la mejor respuesta posible”. Aseguró que la Administración debe ir anticipándose al futuro y a las necesidades poblacionales. Puso como ejemplo las dotaciones de ascensores: “Aunque la Junta ha financiado muchos ascensores, aún hay un gran número de edificios que no lo tienen. En otros tiempos, los más jóvenes vivían en pisos sin ascensor y cuando se hacían mayores, con

“La Administración debe ir anticipándose al futuro y a las necesidades poblacionales”

vivienda

una mejor situación económica cambiaban de vivienda. Ahora las familias están más empobrecidas y es más dificil que se produzcan esos cambios, por lo que la mayor parte de las personas que consiguen tener una vivienda en propiedad viven en ella toda la vida, con el consiguiente deterioro del edificio, asociado al envejecimiento de la población”, reflexionó. “Cuando una persona se hace mayor y vive en un 3º sin ascensor, ese piso se convierte en una auténtica cárcel. Es una responsabilidad de toda la socidad pensar en cómo resolver esos problemas de aquí a unos años”, añadió. Incorporó la idea de cómo la enorme expansión vivida por el sector en los años previos a la crisis propició un continuo crecimiento de las ciudades, que en muchos casos devino en grandes flujos de población hacia zonas que no contaban con los servicios necesarios y en otros casos en un deterioro de los centros urbanos. “La consecuencia ha sido una enorme factura en términos de deterioro espacial, social y ambiental de los entornos urbanos, que además ha generado un parque de viviendas en muchos casos

excesivo e infrautilizado por encontrarse en zonas donde no está la demanda. La característica más común de muchas de las viviendas que nos ofrecen los bancos para que compremos o arrendemos para ofrecerlas en alquiler social es precisamente que se ubican en zonas sin demanda”. En relación con las entidades financieras apuntó que en los últimos tiempos han descendido los desahucios a familias. “Obviamente hacen ejecuciones hipotecarias pero principalmente segunda vivienda, locales comerciales..., otro tipo de bienes que no son residencia habitual”. Señaló que los mecanismos de la Junta de apoyo a las familias en riesgo de perder su vivienda, que en muchos casos implica intermediación con las entidades financieras, casi siempre arrojan algún tipo de solución.

630.000 viviendas vacías Al respecto del stock de viviendas vacías en Andalucía, apuntó que la cifra asciende, según el censo de 2011, a 630.000, de un total de 3,4 millones en España. “Tenemos más o menos 67

La secretaria general de Vivienda, Catalina Madueño, junto al director gerente del Club Antares, Luis Cordero

“La consecuencia de la enorme expansión anterior a la crisis ha sido una enorme factura en términos de deterioro espacial, social y ambiental de los entornos urbanos” claro dónde está una parte de ellas, aunque desconocemos características concretas. Sí tenemos la certeza de que muchas de ellas se están deteriorando con los años, lo que es muy triste y doloroso y además supone un fracaso en general de la sociedad”. Destacó asimismo la gran cantidad de promociones que con la crisis se detuvieron en distintas fases, que tienen una inversión realizada pero ni siquiera se contabilizan como viviendas. Partiendo de una radiografía general, subrayó la importancia a día de hoy de la rehabilitación: “Tenemos la demanda insatisfecha de vivienda de un sector de la población, sin una oferta ni una financiación adecuada. Esto ha originado en los últimos tiempos

una apuesta por el sector de la rehabilitación, pequeñas y medianas empresas en la mayoría de los casos que tienen una enorme importancia económica en cuanto a generación de empleo y de consolidación de empresa cercana a la obra”. No en vano, el nuevo Plan de Vivienda apuesta en firme por la rehabilitación edificatoria, que representa una de sus piedras angulares. En la otra cara de la moneda que representa la vivienda se encuentran las personas, aquellas que forman parte de los registros de demandantes de vivienda. “Es el único que ahora mismo nos sirve como medida de lo que la población necesita. Actualmente tenemos casi 142.000 inscripciones, de las cuales el 44% quiere

vivienda

acceder a un régimen de alquiler con opción a compra, el 31% quiere alquiler y el 25% restante opta por compra. Esto revela que aún hay una parte muy importante de la población, el 70%, que quiere compra frente a alquiler”. Pero esto ahora hay que casarlo con los datos económicos. Según Catalina Madueño, “el 80,9% de las familias que están en el registro de demandantes tienen ingresos inferiores a una vez y medio el IPREM. Evidentemente, esas familias no pueden acceder a una vivienda en propiedad, pues además de unos ingresos bajos, posiblemente en su mayoría serán irregulares y tendrán muy difícil el acceso a un préstamo hipotecario. Su única opción sería un alquiler social, o en ocasiones un alquiler con opción a compra”. “Con todos los datos anteriores -aclaró-, hemos sacado adelante un Plan de Vivienda, el sexto que se redacta en Andalucía, en el que estamos planificando una serie de actuaciones para, con los recursos que

tenemos, intentar paliar la problemática encontrada e intentar cumplir con el objetivo último de proporcionar una vivienda a la ciudadanía en el número más alto posible y en las mejores condiciones posibles”. Facilitar el acceso de la vivienda a la ciudadanía en condiciones asequibles, con el alquiler (con o sin opción a compra) como una de las vías fundamentales de consecución, incentivar la rehabilitación y la promoción de vivienda como medio de fomento de la recuperación económica del sector y de empleo estable (dentro de la rehabilitacióin se incluiría la finalización de las promociones inacabadas), e intentar que las ciudades vuelvan a adquirir la necesaria cohesión desde sus núcleos, son pues las líneas estratégicas de un Plan de Vivienda que necesariamente debe acompasarse con el plan estatal y los planes muncipales. En la actuación en las ciudades, la Junta se plantea un objetivo añadido: que la intervención propicie

urbes más sostenibles, recuperando zonas verdes, reordenando el tráfico, etc., “haciéndolas en definitiva más habitables”. Aunque el Plan no regula en materia de suelo porque no tiene competencias -están reservadas a Medio Ambiente y Ordenación del Territorio-, la secretaria general no pasó por alto un problema que preocupa en gran medida al sector inmobiliario: la reserva obligatoria del 30% de suelo para vivienda protegida. “Si no tenemos actualmente ayuda para la vivienda protegida, si tenemos una serie de suelos reservados, si el precio de la vivienda protegida no es más bajo que el de la libre, ¿quién va a hacer vivienda protegida? ¿Qué hacemos con ese 30% de suelo, en muchos casos ubicado en lugares extraordinarios en sus ciudades? Habrá que ir buscando soluciones a esa y a otras muchas cuestiones conforme se vayan planteando”. 68

Turno de preguntas Finalizada la intervención principal de Catalina Madueño, se inició un turno de preguntas. Respecto a su opinión sobre las smart cities, pregunta formulada por el director gerente de Antares, aseguró que es una iniciativa importantísima, que “sin duda es el futuro y tiene que formar parte de nuestras ciudades, con vistas sobre todo a una racionalización máxima en el consumo energético de

“El stock de viviendas vacías en Andalucía asciende, según el censo de 2011, a 630.000, de un total de 3,4 millones en España”

vivienda

“El registro de demandantes de vivienda es el los edificios, la movilidad y todo lo relativo a la vida y el movimiento diario de las familias”. José Luis Lledó, decano del Colegio Notarial de Andalucía, expuso que, en su opinión, el concepto de vivienda protegida es un concepto “totalmente caduco. Nació cuando tenía que nacer, se ha desarrollado y después se ha bloqueado, incluso conceptualmente. Creo que lo que hay que proteger no son las viviendas, sino las personas. Se debe partir del concepto de personas protegidas. Es una idea que no existe en España pero sí en Europa”. Para Madueño, en cierta medida el Registro de Demandantes constituye ese conjunto de personas protegidas, pese a lo cual aseguró que también es necesario entender que “esta consejería, por sus competencias, ha dado la mayor parte de las ayudas al sector promotor, porque su trabajo era propiciar la construcción de los habitáculos, con un lógico control de la población que entraba”. Afirmó que su consejería no cuenta con los mecanismos para que las ayudas que gestiona sean sociales. “Nos ha pasado con las ayudas al alquiler, que tardan más de lo deseado en pagarse porque son ayudas en concurren-

cia competitiva, no sociales”. Aclaró que, no obstante, su secretaría abundaría en la idea planteada por el notario. También intervino Jesús Pérez (Área 10), para lamentar que el sector promotor es el único que “prácticamente ha desaparecido. El programa político de vivienda está muy enfocado en la persona que necesita ayuda, y yo lanzo aquí una espada para que también se le proporcionen ciertos impulsos y ayudas al sector. Es cuestión de hacer que la demanda y la oferta se encuentren. Esta comunidad autónoma no puede permitirse estar sin un sector inmobiliario de construcción normalizado en los próximos años”. Antonio Salazar (MLS), lanzaba la pregunta de si se prevé continuar con el apoyo a las promociones de alquiler con opción a compra y a la adaptación de promociones de vivienda iniciadas aunque no concluidas, de libres a protegidas. Contestó la secretaria general que a las dificultades de la insuficiencia de recursos de la Junta se suman las dificultades de aplicación del Plan Estatal. “El Plan Estatal tiene unos números atractivos, pero muy difíciles de gastar por sus propios condicionantes, por las dificul69

único que sirve como medida de lo que la población necesita”

“El 70% de los inscritos en el registro de

demandantes prefieren compra frente a alquiler” tades administrativas y de gestión que se imponen en el mismo. No sé si podremos llegar a todos los programas y medidas previstos, pero seguro que vamos a llegar a acuerdos, porque sería un fracaso de todos que no fuéramos capaces de aplicar nuestros fondos”. Por su parte, Jaime Varela (Novarquia) incidió en la cuestión el 30% de reserva de suelo para VPO, afirmando que propicia vacíos urbanos en suelo no materializado porque al promotor no le compensa, al tiempo que preguntaba si hay intención de modificar esa reserva en consenso con Ordenación del Territorio. Al respecto señaló Catalina Madueño que la relación entre ambas consejerías en la elaboración del Plan ha sido muy estrecha, si bien afirmó que la reserva del 30% del suelo no la establece sólo la normativa autonómica sino también la estatal. También desde Novarquia se pronunció Ricardo Romera, quien animó a que desde la Administración se haga tabla rasa en la normativa ante el nuevo

escenario. La abogada Pilar Martínez consultó sobre los planes para las viviendas propiedad de la Junta, especialmente aquellas que habitan ciudadanos con pocos recursos. Madueño afirmó que en el último año se han gestionado con financiación estatal y Fondos Feder más de 90 millones de euros a parque público, en muchos casos en barrios de vecinos con las rentas más bajas, y para que se consiga el efecto deseado, en la mayoría de las ocasiones “estas actuaciones tienen que ir acompañadas de un trabajo social importantísimo”. La última intervención entre los invitados corrió a cargo de Jesús Borjabad (EY), quien apuntó que es necesario que haya más diálogo entre banca, Administración y operadores. “Todos estamos metidos en la maraña y todos somos responsables. Hay que ponerse a trabajar y dinamizar la economía. Ahora toca hacer números y cuadrar cuentas, partiendo de la base de que la Junta tiene una actitud muy colaborativa”. Ai

Sin duda alguna ¿Pueden reclamarse las cantidades cobradas en exceso por la cláusula suelo tras la sentencia de la Unión Europea?

Pocos litigios han sido tan mediáticos como los relativos a la declaración de nulidad de las cláusulas suelo, lo que ha provocado una profusión de información que en no pocas ocasiones ha generado más errores que aciertos. Las cláusulas suelo, en contra del sentir general, no son nulas de por sí, sino que el modo en el que han sido introducidas en los contratos de préstamos es lo que provoca el vicio de nulidad. Quiere con ello decirse que habrá que estar a cada caso concreto para analizar si efectivamente se ha introducido de modo que vulnere los derechos y garantías de los consumidores. No obstante, y pese a la correcta afirmación anterior, lo cierto y verdad es que las entidades financieras han venido actuando de una forma muy mecanizada y sistemática, lo que ha provocado que en la gran mayoría de las contrataciones se haya incurrido en vulneraciones de derechos que están provocando la masiva declaración de nulidad. Hasta ahora, debido a la conocida sentencia del Tribunal

Supremo de 09 de mayo de 2013 por la que se declaraba la retroactividad parcial de los efectos de la nulidad de los contratos de préstamos en lo que se hubiere incluido indebidamente la cláusula suelo, los Tribunales condenaban a la devolución de cantidades cobradas en exceso de modo limitado hasta la fecha de la Sentencia antes citada. Este singular efecto de la retroactividad parcial o limitada en el caso de declaración de nulidad tenía difícil encaje en nuestro ordenamiento jurídico toda vez que el artículo 1.303 del Código Civil determina la obligación de restitución sin limitación o modulación temporal alguna. En el mismo sentido se pronuncia la Directiva comunitaria 13/93 sobre cláusulas abusivas celebradas con consumidores, circunstancia esta que motivó la interposición de cuestiones perjudícales sobre la interpretación correcta de la Directiva ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (en adelante TJUE). Dicho Tribunal ha fallado recientemente sobre la cuestión indicando que la declaración de nulidad conlleva la obligación de 70

restitución de cantidades cobradas en exceso desde la firma del préstamo hipotecario sin que sea ajustado a derecho fijar limitación temporal alguna a los citados efectos restitutorios. Ello nos lleva a considerar algunas situaciones que pueden plantearse respecto las declaraciones de nulidad solicitadas o realizadas por los Tribunales nacionales. Queda claro que en aquellos casos en los que el procedimiento de nulidad se interponga a partir de la fecha del dictado de la Sentencia del TJUE, la eventual sentencia estimatoria habrá de declarar la restitución de cantidades desde la fecha de firma del contrato de crédito hipotecario. Igual criterio habrá de aplicarse respecto las resoluciones estimatorias de nulidad en los procedimientos que estuvieran iniciados a la fecha de la Sentencia del TJUE, 21 de diciembre, y en los que no hubiera recaído dictado de sentencia firme hasta ese momento. La situación controvertida se producirá respecto aquellos procedimientos judiciales en los que se haya declarado la nulidad de

la cláusula suelo con limitación de efectos restitutorios desde el 09 de mayo de 2013, habiendo adquirido firmeza dicha Sentencia, la cual incluso habrá sido objeto de cumplimiento, por más que consideramos que es irrelevante si se ha producido o no la citada restitución. Desde un punto de vista legal, las Sentencias que han adquirido firmeza son inatacables salvo en supuestos tasados en los que procede el recurso de revisión del artículo 510 de la LEC. Desde algunos sectores doctrinales se apunta a dicha posibilidad para combatir los efectos de la nulidad limitada. No obstante, consideramos que la interpretación dictada por el TJUE no está incardinada en ninguno de los supuestos tasados para la revisión que contempla el artículo antes citado pues el mismo atiende, por lo que al caso interesa, a la obtención de documentos decisivos de los que no se hubiera podido disponer por fuerza mayor o por obra de la parte en cuyo favor se hubiere dictado, sin que sea asimilable a tal situación el dictado de la Sentencia del TJUE una vez adquirida la firmeza de las Sentencias de nulidad. La acción idónea, a nuestro entender y salvo mejor criterio fundado en derecho, para reclamar en el caso de firmeza de las

Sentencias con retroactividad limitada sería el de responsabilidad patrimonial del Estado a causa de error judicial. La razón de ello reside en el hecho, de gran importancia, de que no se trata de un cambio de criterio jurisprudencial, lo cual no conllevaría la responsabilidad patrimonial del Estado pues es parte de la evolución del derecho su variabilidad del mismo modo que cambian las leyes, pues no podemos olvidar que la jurisprudencia es fuente del derecho. Lo que el TJUE ha dictaminada en su resolución, al menos en lo que de fondo se refiere, es que el Tribunal Supremo ha aplicado mal el derecho comunitario, por lo que ha incurrido en error en la aplicación del derecho, y dicho error es susceptible de reclamación de responsabilidad pues los administrados no están obligados a soportar los perjuicios patrimoniales que le cause el error de los Jueces y Tribunales. Ai

Las cláusulas suelo no son nulas de por sí, sino que el modo en el que han sido introducidas en los contratos de préstamos es lo que provoca el vicio de nulidad. Habrá que estar a cada caso concreto para analizar si efectivamente se ha introducido la cláusula de modo que vulnere los derechos y garantías de los consumidores. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha fallado que la declaración de nulidad conlleva la obligación de restitución de cantidades cobradas en exceso desde la firma del préstamo hipotecario sin que sea ajustado a derecho fijar limitación temporal alguna.

Pueden dirigir sus consultas a:

SILLERO ABOGADOS Manuel Sillero Onorato C/ Juan Sebastián Elcano nº 16-B. Piso 5º. Pta 2. SEVILLA 41011 Tfnos. 954272862 / 665825369 Correo electrónico: msillero@icasevilla.org

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LOS MUROS DE TRUMP

o solo se trata de construir muros, sino autopistas, aeropuertos, gaseoductos… Trump prometió un programa de obras faraónico y por eso, una buena parte de la atención del sector constructor está ahora en Estados Unidos. Ai

Canadá Nueva autopista para ACS en Ontario La firma ACS no sólo se desenvuelve bien en el mercado estadounidense. Canadá es otro de los países en los que se ha consolidado a través de su filial Dragados Canadá. Recientemente ha dado una muestra más de ello con la adjudicación del contrato para la construcción de la autopista 427 en Ontario. El consorcio ganador está liderado por la filial canadiense ACS Infrastructure Canada (Iridium), con una participación del 50% en la empresa concesionaria, junto a un socio local, Miller Infraestructures. El alcance del contrato incluye una extensión de 6,6 kilómetros y una ampliación de calzada a lo largo de aproximadamente 4 kilómetros de su trazado actual.

EEUU Trump llama la atención del sector constructor Si sigue cumpliendo lo prometido, el Gobierno de Donald Trump va a ser todo un filón para el sector constructor de nuestro país. Más allá del polémico muro que el nuevo presidente insiste en levantar en la frontera con México, hay una destacada cartera de obras entre las que sobresalen la extensión del metro de Nueva York, la reconstrucción del corredor ferroviario Noreste entre Newark y la ciudad de Nueva York, o la línea de alta velocidad ferroviaria entre las ciudades de Houston y Dallas/Fort Worth (Texas). Empresas como ACS, Ferrovial y OHL, las grandes firmas españolas en el territorio, esperan a los siguientes movimientos para no dejar escapar estos contratos. Precisamente hace unas semanas, el Grupo OHL, anunciaba que a través de su filial OHL USA, se había adjudicado el contrato más importante de la historia de la compañía en Estados Unidos, por un importe próximo a los 1.200 millones de euros. La firma de Juan Villar-Mir, que heredó de manos de su padre la presidencia de la compañía el pasado año, mejorará la Interstate 405 (I-405) desde State Route 73 a Interstate 605, una de las autopistas más congestionadas en el Condado Orange, en California. El horizonte español en Estados Unidos no puede ser más esperanzador.

México La Cámara Mexicana prevé un encarecimiento de la construcción

Proyecto de OHL de mejora de la I-405, en California

Las perspectivas para el sector en México no son muy halagüeñas en este 2017. Según la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC) factores como el alza en las tasas, la debilidad de la moneda, la subida de las materias primas y, cómo no, la incertidumbre económica provocarán que durante este los proyectos de construcción se encarezcan hasta un 17%. El efecto Trump es, en buena parte, causante de todo ello, ya que la incertidumbre sobre las políticas que marquen el comportamiento del país vecino mantiene paradas las inversiones extranjeras. El Gobierno quiere incentivar la inversión público privada a través de las allí conocidas como APPs: Asociaciones Público Privadas que le permitan crear así las infraestructuras que escapan de los programas gubernamentales por falta de presupuesto. El Gobierno quiere promover a unas 50 medianas empresas para que trabajen con este modelo.

información útil Escocia El Grupo ACS confirma el contrato para la ampliación de un puerto estratégico en Reino Unido Ya se conocía que el grupo ACS, a través de su filial Dragados, era el seleccionado, pero no ha sido hasta ahora cuando se ha podido confirmar, tras la aprobación de la junta de Aberdeen Harbour. La multinacional española ha firmado así el contrato de una obra, cifrada en unos 411 millones de euros, con la que se ampliará uno de los puertos más estratégicos de Escocia, el de Aberdeen, enclave de la industria petrolera del Reino Unido. Los trabajos comenzarán en 2017 y abordarán la construcción de un nuevo puerto con más capacidad que el actual lo que permitirá la operación de barcos de mayor tamaño. El proyecto también incluye el dragado de la bahía y los canales de acceso, la construcción de dos diques de abrigo al norte y al sur de la bahía y la instalación de 1.400 metros de nuevos muelles e infraestructuras asociadas. Todo ello, según se estima, para antes del año 2020.

Puerto de Aberdeen (Foto: Alan Jamieson)

Europa Las inversiones inmobiliarias se moderan Ya se ha presentado el Informe Tendencias en el Mercado Inmobiliario en Europa en 2017 y las conclusiones no son muy optimistas para Europa, pero sí en parte para España, donde la incertidumbre que se vive en Europa no parece afectar a la inversión. Algunos acontecimientos, como el Brexit, las elecciones previstas en Francia, Alemania y Holanda o los riesgos derivados de la inmigración y de las desigualdades sociales preocupan a buena parte de los 781 directivos de compañías inmobiliarias, fondos, inversores institucionales y entidades financieras a las que ha ido dirigida esta encuesta. Según este informe, el 35% de los encuestados espera que el retorno de sus activos sea menor en los próximos doce meses y el 53% cree que será muy difícil mejorar las rentabilidades alcanzadas el año pasado.

Kuwait Primer contrato de Sacyr en Kuwait

Arabia Saudí La Meca sigue hablando español Han sido semanas de negociaciones, visitas y acuerdos. Y el resultado ya se ha hecho evidente. Arabia Saudí ya ha desbloqueado el pago al consorcio que ejecuta las obras de la línea de alta velocidad entre Medina y La Meca. Son 111 millones de euros que adeuda por las certificaciones acumuladas entre febrero y julio de 2016. Además, el consorcio encargado de los trabajos del AVE entre La Meca y Medina ha adjudicado también dos partes del proyecto, la construcción del centro de control por 35 millones de euros y de la que se encargarán OHL, Copasa e Imathia, y las obras del taller de La Meca por 40 millones que hará OHL.

Sacyr Construcción sigue ampliando horizontes y ya tiene presencia también en Kuwait. El motivo, la construcción de la carretera entre North Kabad y Al Salmi, de 28 kilómetros, un proyecto con un importe de unos 230 millones de euros. La empresa española será la encargada de realizar una carretera de nueva traza en un tramo de 28 kilómetros que será parte de la nueva vía denominada “Regional Road South Part” de North Kabad a Al Salmi, mejorando las comunicaciones al sur de la ciudad de Kuwait. El proyecto incluye 3 enlaces a distinto nivel con un total de 10 puentes y un paso superior. Una de las claves de la adjudicación de este contrato ha sido la alianza estratégica que Sacyr mantiene en la zona con la empresa kuwaití Al Ghanim International, todo un acierto que le permitirá consolidar su presencia en Oriente Medio, donde el grupo ya está presente en Qatar con proyectos de infraestructuras y en Omán con los proyectos de desalación de Valoriza Agua.

información útil Barcelona, la ciudad más cara para alquilar; Alicante la capital con los precios más asequibles Fuente: TecniTasa

egún el informe anual de TecniTasa (Técnicos en Tasación SA) sobre los precios máximos y mínimos del alquiler en España, se observa un repunte generalizado en casi todas las comunidades autónomas, en algunos casos muy significativos, como es el caso de Logroño, que sube en un 24%, o Vitoria, un 18%. También las ciudades de Salamanca, Alicante, Guadalajara y Murcia registran aumentos significativos en sus precios máximos de alquiler, superiores

al 10%. En el otro extremo, con descensos superiores al 10% se encuentran Zamora y Santander. Barcelona destaca como la ciudad más cara para alquilar con un precio de 32,22 euros/m2 en su calle más exclusiva, el Paseo de Gracia. Actualmente, por una vivienda de 100 metros en esta ubicación se paga un alquiler de 3.222 euros/mes, precio que ha experimentado una subida cercana al 9% con respecto al año anterior. La ciudad condal repite así, un año más,

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en esta categoría, ya que en 2015 tuvo también el alquiler más elevado de España, con 29,58 euros/m2. Madrid se sitúa en el segundo puesto, con 30,93 euros/m2 que alcanza su calle más cara, Serrano, que registra una subida cercana al 11%. El tercer puesto lo ocupa Pamplona con un precio medio de 24,82 euros/ m2, que apenas ha variado con respecto al último año. En el otro extremo se encuentran las ciudades con el alquiler más barato, localizadas principalmente en la Comunidad Valenciana y Andalucía. Destacan Elche (Alicante) con un precio mínimo para alquilar de 1,80 euros/m2, Alicante con 1,99 y Castellón con 2,04. En Andalucía, las ciudades más baratas son Huelva (2,01 euros/m2), Almería (2,27) y Málaga con (2,42).

El informe destaca también diferencias notables respecto a los precios máximos y mínimos para alquilar en grandes ciudades españolas. De esta manera se hace patente la importante brecha económica que se da en sus alquileres entre las viviendas en las zonas más pudientes y las más modestas. Barcelona, Madrid y Pamplona pueden ser un claro ejemplo de todo esto. Sus precios pueden oscilar en más de 20 euros/ m2 de diferencia. En otras ciudades como Cádiz, Málaga, San Sebastián, Las Palmas de Gran Canaria o Alicante se registran también variaciones destacadas de más de 10 euros/m2 entre sus ubicaciones más caras y más baratas. En el otro extremo, estarían ciudades como Burgos, Badajoz o Zamora donde se encuentran diferencias de apenas 2 euros. Ai

Casi un 70% de los españoles tiene intención de comprar una vivienda en los próximos tres años Fuente: Aliseda

l 30,57% de los encuestados por Aliseda, para un estudio sobre la percepción de los españoles del proceso de compra, asegura haber comprado una vivienda durante los últimos 3 años, mientras que el 69,43% afirma que tiene intención de hacerlo en los próximos 3 años. La mayoría se decanta por la compra de un piso (57,05%). Entre las conclusiones del estudio destaca que 2 de cada 3 españoles (64,57%) ha comprado o piensa comprar de forma compartida con su pareja o con otros familiares. Además, la media de superficie es de 118,25 metros cuadrados, mientras que el precio medio es de 169.245 euros. El principal motivo por el que los españoles se deciden a cambiar de casa es por reposición (37,90%). Le sigue un 16,67% por independizarse y un 14,95% por no seguir viviendo de alquiler. El 60,57% de los encuestados han utilizado o utilizarán páginas web inmobiliarias especializadas para buscar información sobre viviendas en venta, y es en este medio donde la ha encontrado el 28,97%. Lo que más valoran los españoles al buscar una vi-

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vienda es su estado (8,25 sobre 10), seguido del precio (8,24) y que esté en una zona segura (8,23). La opinión que más les influye es la de sus parejas (56,10%), seguido de la opinión de sus padres (10,00%) y de un experto inmobiliario (4,86%). Un 43,91% asegura que les ha resultado o piensan que les resultaría muy complicado ocuparse ellos mismos de realizar todos los trámites administrativos a la

hora de comprar una vivienda, y el 80,95% asegura que es mejor contar con la ayuda de un experto inmobiliario que lleve los trámites y les asesore. Lo que más valoran los encuestados de un experto inmobiliario es el asesoramiento (56,38%), seguido de la tramitación y el papeleo (44,19%). Visitar la vivienda y el entorno (7,25 sobre 10) son los momentos o aspectos en la compra de una vivienda que más se disfrutan. Un 63,34% de los encuestados aseguran que la compra de una vivienda les ha generado o piensan que les generará cierto estrés o nerviosismo en mucha (14,67%) o bastante (48,67%) medida. En Andalucía, uno de los datos más relevantes es que 7 de cada 10 encuestados aseguran que tienen intención de comprar una vivienda durante los próximos tres años. Más de la mitad de ellos, un 56%, compraría un piso, seguido a gran distancia de un chalet independiente (19,53%), un chalet adosado (9,33%), un ático (8,76%) y un estudio (6,38%). Ai

El stock de vivienda nueva en el país se reduce al 21,3% en el año 2016, frente al 24,9% de 2015 Fuente: Tinsa

l stock se ha ido reduciendo de forma paulatina en el último año en toda España, según un reciente informe publicado por Tinsa. La proporción de viviendas vacías sobre las construidas desde 2008 suma 340.000 unidades, lo que representa un 21,3%, frente al 24,9% del año pasado, cuando el stock se cifraba en 389.000 viviendas. Aunque todas las provincias han re-

ducido sus niveles de sobreoferta en los últimos doce meses, la velocidad de absorción ha sido dispar en función de las ubicaciones. Paralelamente, la obra nueva también se ha ido reactivando de forma selectiva. Actualmente, hay 63.100 viviendas en construcción. Entre las zonas que más han logrado reducir su nivel de stock destacan la costa granadina y la ciudad de

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Bilbao, que han reducido a la mitad su tasa de desocupación en el último año hasta dejar por debajo del 10% la proporción de vivienda vacía sobre la finalizada desde 2008. También han registrado un elevado ritmo de absorción las áreas metropolitanas de Madrid (área de influencia) y la ciudad de Sevilla, donde la tasa de stock ha pasado del 25% al 16%, en el primer caso, y del 28% al 19,3%, en el segundo. Entre las ubicaciones donde la absorción ha sido más lenta, destacan las ciudades de Madrid y Zaragoza, que apenas han reducido la desocupación en el último año. Hay que tener en cuenta que ambas ubicaciones, al igual que Barcelona, tienen un nivel de stock prácticamente técnico, por debajo del 15%. En número de viviendas nuevas vacías, las provincias de Madrid, Valencia y Murcia siguen concentrando las mayores bolsas, aunque si se atiende a la proporción de stock sobre viviendas construidas desde 2008, las mayores concentraciones se encuentran en Almería (37,6%), Cuenca (36,2%) y Castellón (30,3%). Entre las zonas de costa, los principales problemas de sobreoferta siguen concentrados en la franja entre Tarragona y Almería. Mientras que en Alicante y la Costa Blanca la tasa de stock está ligeramente por encima de la media nacional, en la costa de Castellón se dispara hasta el 32,9%. Pese a haber reducido algo más de cinco puntos porcentuales su nivel de desocupación, se mantiene como la más elevada del litoral español. Entre las provincias con menos sobreoferta destacan Álava (10,1%), Guipúzcoa (13,7%) y Huesca (13,7%), que concentran las tasas de stock más bajas. Ai

información útil Crece la rentabilidad de la inversión inmobiliaria en España en viviendas, oficinas, locales y garajes Fuente: idealista

inversión inmobiliaria en España, según un análisis realizado por idealista, ofrecía a cierre de 2016 unas tasas de rentabilidad superiores a las que se registraban un año antes. Estas rentabilidades multiplican por cuatro, en el peor de los casos, las de los Bonos del Estado a 10 años (1,4%). La rentabilidad que ofrece la inversión en viviendas para ponerlas en alquiler ha crecido hasta el 6,3% desde el 5,5% de hace un año, debido al mayor ritmo de crecimiento de los precios del alquiler frente al de los precios de venta. Por su parte, el local comercial se mantiene como la inversión inmobiliaria más rentable. Comprar un local en España para alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta del 8,5%, frente al 7,3% que daban hace un año. Los garajes han registrado un aumento hasta el 6,1% (desde el 4,4% de 2015). Por el contrario, las oficinas ofrecen un rendimiento del 7,6% (hace un año era del 6,7%). Ai

información útil El precio de la vivienda sube en 2016 en la mayor parte del territorio nacional, con una media del 4,01% Fuente: precioviviendas.com

ese a los factores políticos y económicos que podían haber afectado negativamente a la evolución del mercado inmobiliario, este ha mantenido su tendencia a la recuperación, terminando el año 2016 con un aumento de precios en la mayor parte de España, donde han subido de media un 4,01%. Según la valoración de más de 12 millones de viviendas en toda España realizada por el portal precioviviendas.com, que permite determinar la variación del mercado inmobiliario español a lo largo del último año, se puede confirmar la clara tendencia alcista en el precio de la vivienda, ya que en el 68% de los municipios valorados los precios han subido por encima del 1% y sólo en el 12% se han situado por debajo del -1%. El precio de la vivienda está dividiendo a España en dos: por un lado, la mayoría de los municipios de la costa mediterránea y las islas donde

los precios han subido a lo largo del último año muy por encima de la media, y por otro los municipios del interior y de las costas atlántica y cántabra, donde los precios evolucionan de forma más contenida e incluso en algunos casos manteniendo todavía la tendencia a la baja. En lo que respecta a capitales de provincia, sólo el 2% han bajado los precios a lo largo de 2016. Barcelona es la capital donde más han subido, con un incremento del 10,27%. Destacan también las subidas del 8,11% en Palma y del 7% en Valencia. Especialmente llamativas son también las de Soria (8,20%), Zamora (8,20%), Granada (7,24%), Toledo (6,63%) y Segovia (5,23%). En Andalucía, los precios han subido por encima del 1% en el 81% de los municipios, porcentaje que sube hasta el 93% en el caso de los que se encuentran en provincias mediterráneas, de los que además el 40% lo hace por encima del 5%. Ai

información útil La brecha entre vendedores y compradores de vivienda crece hasta el 27% en 2016 Fuente: pisos.com

unque el mercado ganó dinamismo en 2016, la compatibilidad total de intereses entre oferta y demanda es una tarea complicada. Según un estudio del portal inmobiliario pisos.com, la diferencia entre oferta y demanda se situó en 26.180 euros en 2016, un 2% más que el año anterior. El precio del piso tipo cayó un -10,47% de un año a otro, debido en gran parte a que los compradores reclamaron menos superficie en 2016, 80 metros cuadrados, lo que dejó el precio medio de la oferta en 123.680 euros de media. Por otro lado, las expectativas de gasto del futuro propietario se volvieron más prudentes. Así, la casa más buscada el año pasado costó 97.500 euros de media. El cruce entre oferta y demanda muestra que la diferencia entre ambos era hace ocho años del 55% a nivel nacional. Las posturas de ambos frentes se fueron acercando hasta llegar al 20% en 2013. Sin embargo, en 2014 se volvió a incrementar hasta el 25%, y aunque en 2015 esta distancia se acortó de nuevo hasta el 23%, en 2016 aumentó ligeramente al 27%. Regionalmente, un total de cinco autonomías redujeron su presupuesto de partida a la hora de buscar una casa en venta en 2016: Cantabria, Castilla y León, Cataluña, Extremadura y Galicia. Por otro lado, cuatro lo subieron, en concreto, Asturias, Baleares, Canarias y País Vasco. El precio de salida más elevado lo arrojó País Vasco con 247.500 euros de media. En el lado inverso, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Comunidad Valenciana, Extremadura y Murcia persiguieron pisos por 67.500 euros de media.

Las autonomías donde oferta y demanda estuvieron más cerca fueron País Vasco (-4%), Castilla-La Mancha (9%) y Aragón (10%). Los mayores desajustes se dieron en La Rioja (38%), Comunidad Valenciana (34%) y Canarias (33%). En cuanto al alquiler, pisos.com lleva desde 2010 estudiando la diferencia entre las rentas por las que los propietarios anuncian los pisos y las que indican los futuros inquilinos en sus búsquedas. En 2010 esta brecha fue del 27%, bajando progresivamente hasta el 10% en 2015. Sin embargo, en 2016 se amplió hasta el 19%. Ai

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En pocas palabras El delegado especial del Gobierno para el Consorcio de la Zona Franca de Sevilla, Javier Landa, en la Fundación Cámara. El delegado, en la jornada ‘La Zona Franca de Sevilla como oportunidad de crecimiento económico’, ha hablado de estrategia, de futuro y del perfil del cliente, y ha dejado claro que “la Zona Franca interesa a Sevilla, porque crea empleo y crecimiento económico”. Cuenta en la actualidad con cuatro empresas instaladas.

de Actualidad

Trinidad Jiménez, en la Fundación Cámara

La Fundación Cámara de Comercio de Sevilla ha celebrado un almuerzo-coloquio en el que ha participado la directora de Estrategia Global de Asuntos Públicos de Telefónica, Trinidad Jiménez, que ha hablado sobre los ‘Nuevos desafíos globales en el escenario internacional’. El encuentro ha contado con la participación de la consejera de Hacienda y Administración Pública, María Jesús Montero, encargada de presentar a la conferenciante. Unicaja celebra en Sevilla su cuarta jornada de Enclave Empresarial. Unicaja Banco ha celebrado esta nueva jornada que forma parte de un ciclo de encuentros con empresarios, que se desarrolla en los próximos meses en diferentes puntos de la geografía española, para analizar las tendencias y nuevas estrategias empresariales en campos tan importantes para la gestión empresarial como son la innovación y la internacionalización. Grosvenor Europe anuncia su primer proyecto residencial en Madrid. Grosvenor Europe, una de las cuatro divisiones con las que opera el Grupo Grosvenor, multinacional del sector inmobiliario, ha anunciado la adquisición del terreno en el que desarrollará su primer proyecto residencial en Madrid, un solar de 820 m2 ubicado en la exclusiva calle de Jorge Juan, en el privilegiado barrio de Salamanca.

Sevilla por su Puerto, con su ronda de entrevistas

Los impulsores de la ‘Plataforma Sevilla por su puerto. Eurovía del Guadalquivir’ siguen con su calendario de reuniones con representantes políticos para pedir el apoyo institucional a sus acciones de defensa de un proyecto de futuro para el puerto de Sevilla, y potenciar el desarrollo de la actividad portuaria como elemento fundamental para el desarrollo económico de nuestra provincia. 82

AEDAS pone en marcha cinco promociones en Andalucía

AEDAS Homes, firma creada por el fondo estadounidense Castlelake, iniciará próximamente la comercialización de cinco promociones de viviendas en Andalucía: dos en Sevilla capital, una en el municipio sevillano de Dos Hermanas y otras dos en Estepona. En Sevilla, una promoción de 79 viviendas denominada Jardines Hacienda Rosario (primera fase de un ambicioso complejo residencial de 1.046 viviendas), y otras 56 correspondientes al residencial Ramón y Cajal, en la avenida del mismo nombre. En Dos Hermanas, están previstas de forma inminente 50 viviendas, también primera fase de un total de 139. En Estepona, por su parte, las promociones en marcha son South Bay Las Mesas (47 viviendas) y Vanian Green Village (72 viviendas).

AEGI Andalucía celebra su II Jornada Anual El salón de actos de la Confederación de Empresarios de Andalucía (CEA) acogió el pasado 3 de febrero la II Jornada AEGI Andalucía, bajo el lema ‘Mudamos la piel’. El evento, fue inaugurado por Antonio Carrillo, secretario general de CEA, y clausurada por el presidente de la entidad convocante, Antonio Gutiérrez Galisteo.

de Actualidad

En pocas palabras

Oakhill, nuevo complejo de Siesta Homes El aumento de la demanda de viviendas de lujo en España ha dejado al descubierto la necesidad de disponer de nuevas promociones. Siesta Homes ha presentado su nuevo proyecto de estilo de vida, Oakhill, un complejo boutique que responde a las exigencias del mercado y que se ubica en La Mairena, en el municipio malagueño de Ojén. La nueva propuesta está conformada por 40 apartamentos de diseño exclusivo y comodidades únicas.

Jornada del IPE en Sevilla sobre el perfil del comprador El Instituto de Práctica Empresarial (IPE) ha celebrado una jornada inmobiliaria en el Club Antares (Sevilla), donde ha desgranado los perfiles de los actuales compradores de vivienda. José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria de IPE, apunta a cinco perfiles principales: el ahorrador que lleva toda su vida trabajando, el inversor que busca rentabilidad, el empleado con nómina y capacidad para hipotecarse, los fondos de inversión y los que denominó sénior boom (el 40% de la población, con necesidades muy diferentes).

La Fundación Gas Natural Fenosa organiza un seminario sobre eficiencia energética en hospitales y centros de salud. La directora general de Industria, Energía y Minas de la Junta de Andalucía, Natalia González, y el director general de la Fundación Gas Natural Fenosa, Martí Solà, inauguraron en Sevilla una jornada con más de 120 profesionales, en la que diversos expertos destacaron las áreas de mejora de la eficiencia energética en los centros asistenciales andaluces.

La fábrica de Cemento Cosmos en Córdoba celebra cuatro años sin accidentes. La fábrica cumple cuatro años sin accidentes con baja entre sus trabajadores directos, lo que implica unas 315.000 horas trabajadas sin lesiones. El compromiso de la plantilla con las medidas preventivas ha sido clave.

Endesa abre en Sevilla su OPC Endesa ha abierto en este mes de enero su Open Technological Center en Sevilla, un centro tecnológico a la vanguardia que alberga el desarrollo de todos los sistemas informáticos comerciales de Endesa para España, Portugal y Francia. Más de 130 personas trabajan en este centro, que además genera empleo indirecto a más de 600 profesionales.

ATA, miembro de pleno derecho en CEA Los presidentes de CEA y de ATA (Asociación de Trabajadores Autónomos) Andalucía, Javier González de Lara y Rafael Amor respectivamente, han suscrito en febrero un acuerdo por el que ATA-A se incorpora como organización miembro de pleno derecho a la Confederación de Empresarios de Andalucía, con el fin de fortalecer la representación empresarial andaluza y especialmente de los autónomos en la región. 83

La Junta promoverá una nueva dársena en el puerto de Carboneras. El consejero de Fomento y Vivienda, Felipe López, ha anunciado que impulsará un proyecto para la creación de una nueva dársena en el puerto almeriense de Carboneras con una inversión de 7,3 millones de euros, con el objetivo de potenciar la oferta náutica y recreativa en dichas instalaciones y fomentar el desarrollo económico y turístico y la generación de empleo en el municipio.

de Actualidad Última hora Bankia ha puesto a la venta una selección de más de 2.200 viviendas y 700 activos singulares con descuentos de hasta el 40%.

Las viviendas incluidas en la oferta están distribuidos en todo el territorio nacional y principalmente están ubicadas en grandes capitales, ciudades dormitorio y pequeñas poblaciones. Por tipología, se oferta tanto vivienda urbana como de costa, toda ella de segunda mano. Los activos singulares comprenden principalmente locales comerciales, suelos y solares, aunque también se ofertan oficinas y naves. La oferta comercial, denominada “Rebajas 2017”, mantendrá los descuentos actuales en los precios hasta el próximo 31 de marzo. Anida promueve una campaña de chalets en

Murcia, Alicante y Baleares, zonas con fuerte demanda residencial. Murcia, Alicante y Baleares destacan por la importante demanda extranjera, muy por encima de la media nacional. De hecho, en Alicante supera la mitad de las adquisiciones. La entidad dispone de

una guía que trata de facilitar los trámites y papeleos que hay que tener en cuenta para comprar casa. GAS NATURAL FENOSA alcanzó un beneficio neto de 1.347 millones de euros en 2016, un 10,3% inferior al registrado en 2015. El resultado está en línea con lo previsto en la Visión Estratégica 20162020 que la multinacional presentó el pasado mayo y que prevé situar el resulta-

dad, el 26,8%; la generación y comercialización de electricidad, el 19,6%, y el aprovisionamiento y comercialización de gas, el 17%. El resto de actividades sumaron el 1,8% restante, e incluyen la venta de cuatro edificios en Madrid por 206 millones de euros, con una plusvalía neta de 35 millones de euros. La Consejería de Fomento y Vivienda destinará durante este año 123,3 millones de euros a la conservación y mejora de la seguridad vial de su red de carreteras autonómicas, lo que supone un aumento del 26,2% en el presupuesto para estos trabajos con respecto a los recursos em-

do neto entre 1.300 y 1.400 millones de euros en 2016 y 2017. El EBITDA alcanzó los 4.970 millones de euros, con un descenso del 5,6% respecto de 2015, una vez discontinuado el negocio del gas licuado del petróleo de Chile. El EBITDA se vio condicionado por un entorno macroeconómico y energético muy exigente, que afectó muy directamente a la contribución del negocio de comercialización de gas. Además, la depreciación de las monedas latinoamericanas respecto del euro supuso un impacto de 112 millones de euros sobre el EBITDA. Pese a este complicado escenario, los resultados de la firma demuestran la fortaleza de su modelo de negocio. La actividad de distribución de gas aportó el 34,8% del EBITDA; la distribución de electrici-

pleados en 2016, que fueron 97,66 millones. El departamento que dirige Felipe López ha priorizado estas obras de seguridad vial con el objetivo de contribuir a reducir la accidentalidad, actuando principalmente en los tramos de carreteras que registran más siniestralidad y una mayor intensidad de tráfico. Dicha priorización para estas labores de seguridad en la carreteras se refleja en un importante incremento presupuestario del 61,5% en los últimos tres años, ya que en 2014 las partidas en esta materia alcanzaban solo los 76,31 millones de euros. 84

RE/MAX España, compañía internacional líder de venta de franquicias inmobiliarias a nivel mundial, finalizó el pasado año con la incorporación de 23 nuevas franquicias a su red. Con estas cifras se

superaron las expectativas marcadas por la compañía y sitúan a España como la tercera región de RE/MAX Europa con mayor crecimiento de oficinas en el año 2016, y la cuarta en número de Agentes Asociados con alrededor de 1.600. NEINVER, compañía española especializada en inversión, desarrollo y gestión de activos inmobiliarios, ha recibido el premio

a las Mejores Prácticas Empresariales en la categoría de Transformación Digital. Estos premios, organizados por El Confidencial y KPMG, reconocen en la categoría de Transformación Digital a aquellas empresas que hayan puesto en marcha iniciativas empresariales cuya finalidad sea la consolidación, inversión y apertura de nuevos mercados digitales y/o a través de medios tecnológicos. En este sentido, NEINVER ha

de Actualidad sido reconocida por haber llevado a cabo la transformación digital de su modelo de negocio mediante la combinación de las nuevas tecnologías y los canales tradicionales. La Autoridad Portuaria de Sevilla ha cerrado su balance anual de tráfico de 2016 con resultados muy positivos para la economía de la provincia. Con un total de 4.790.439 millones de

toneladas, la subida respecto al año anterior ha sido de casi un 3%. Este porcentaje es superior a la media de crecimiento del resto de Puertos de Interés General del Estado que, según las primeras estimaciones, se ha fijado en cerca del 1,4%. Se trata, pues, del quinto mejor año de toda la historia del Puerto de Sevilla en lo que a movimiento de mercancías se refiere. Estos buenos datos se aproximan a los más de 5 millones de toneladas movidas 10 años antes, en 2006, cuando el único puerto marítimo de interior de España alcanzó su cifra récord. La Fundación Laboral de la Construcción ha lanzado “Entorno BIM”, un punto de encuentro en el que los profesionales de la construcción encontrarán cursos, actualidad y asesoramiento gratuito sobre BIM (Building Infor-

mation Modeling), una metodología de trabajo que permite la gestión integral de los proyectos de cons-

trucción, en todas sus fases y durante el ciclo de vida completa del edificio, por medio de modelos virtuales y de forma colaborativa entre los diferentes agentes intervinientes. El precio de la vivienda se estancará a largo plazo, según Club Noteges. El presidente ejecutivo de Club Noteges, José Luis Jimeno, ha señalado que el precio de la vivienda va a estar estancado por un periodo de tiempo, que “no

va a ser corto”. Durante la presentación de un informe sobre el precio de la vivienda, ha destacado que el enorme stock que aún queda por vender y la baja demanda serán las que provocarán esta tendencia en los precios. El Palacio de Exposiciones y Congresos de Sevilla ha recibido por primera vez el certificado Q de calidad turística concedido por el Instituto de Calidad Turística Española, así como la certificación ISO 14001 Sistemas de Gestión 85

ambiental tras un proceso de adecuación integral que se ha realizado durante el último año. Estos reconocimientos se suman a la certi-

Prácticas’, que concede la Fundación internacional ‘Diseño para Todos’. Con ello, este organismo, de referencia en materia de accesibilidad, reconoce la

ficación ISO 9001 adaptada al año 2015 que se ha actualizado de forma que Fibes se sitúa a la cabeza a nivel nacional en el sector. TH Real Estate ha formalizado una serie de préstamos a través de su plataforma de financiación de inmuebles terciarios. Fiel a las aspiraciones de crecimiento para la plataforma mundial, que cerró préstamos por valor de más de 4.000 millones de dólares

labor que se está llevando a cabo en Andalucía para acercar los espacios naturales a todos los ciudadanos, con independencia de sus capacidades físicas, sensoriales o cognitivas. Sendos proyectos han sido seleccionados también para participar junto a otros de toda España en los ‘Premios Internacionales Design for All Foundation de Buenas Prácticas 2017’. Según Barnes International, los españoles tardan una media de 7 meses en comprar una vivienda de lujo, durante los que realizan una media de 9 visitas a propiedades que

a escala internacional en 2016, la oficina de Londres ha inaugurado el año 2017 con tres préstamos preferentes en el Reino Unido, que, en conjunto, suman más de 375 millones de libras esterlinas. El ‘Manual de buenas prácticas sobre accesibilidad en espacios naturales de Andalucía’ y el proyecto ‘Naturaleza para todos’ de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio han recibido el certificado de ‘Buenas

reúnen las características deseadas. Los franceses, con una media de 2 meses, son los más rápidos. Les siguen los británicos, con una media de 3 meses y 5 visitas, los belgas (4 meses y 5 visitas), los alemanes (5 meses y 7 visitas) y los italianos (8 meses y 10 visitas).

En pocas palabras El Ayuntamiento de Sevilla expone sus estrategias contra el cambio climático. El Ayuntamiento de Sevilla ha participado en Burdeos en la Conferencia Europea de Transición Energética, donde ha expuesto las estrategias de la capital hispalense frente al cambio climático, y en Toulouse ha asistido al acto oficial por el que esta ciudad francesa ha asumido la presidencia de la Red de Ciudades Ariane, a la que Sevilla optará en 2019.

Turismo pone en marcha el Plan de Acción 2017. El consejero de Turismo y Deporte, Francisco Javier Fernández, ha firmado con los ocho Patronatos provinciales de Turismo los convenios para la colaboración del Plan de Acción 2017, una iniciativa que supone una nueva etapa en la promoción del destino Andalucía. La Cátedra Endesa otorga los premios Endesa al mejor proyecto Fin de Carrera y al de Fin de Grado de la Escuela de Ingenieros de Sevilla. El gaditano Fernando Pérez y la onubense María del Rocío Álvarez han sido reconocidos por sus trabajos “Algoritmo Eficiente de Análisis de la Topología de Redes Eléctricas para Estimación de Parámetros” y “Comparación de estrategias de control de sistemas de almacenamiento de energía para aportar a la regulación de frecuencia”, respectivamente.

de Actualidad Nombramientos Altamira incorpora a Marcos Beltrán

José Luis Sainz-Pardo, delegado Sur de JLL

Altamira Asset Management ha incorporado como director comercial del Área Inmobiliaria y miembro del Comité de Dirección a Marcos Beltrán, en su apuesta por reforzar el negocio inmobiliario. Marcos Beltrán es Licenciado en Ciencias Químicas por la Universidad de Málaga y MBA en Dirección de Empresas.

La consultora JLL ha fichado a José Luis SainzPardo como delegado de Zona Sur. Se encargará de impulsar el área de Residencial y Suelo dentro del departamento de Capital Markets en Andalucía. es licenciado en Arquitectura por la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Sevilla.

Álvarez, directora de Expansión de Look & Find

JLL España ficha a Adriana Gorri en Recursos Humanos

Look & Find ha nombrado a Blanca Álvarez Sánchez Serrano nueva directora de Expansión de la compañía. Álvarez se centrará en impulsar el crecimiento y la expansión de la Red nacional de franquicias mediante la puesta en marcha del Plan de Expansión para 2017. Es Diplomada en Empresas y Actividades Turísticas.

JLL ha anunciado también la incorporación de Adriana Gorri, economista de formación, como nueva directora de Recursos Humanos para la compañía en España. Procedente de Philips, donde ocupaba el cargo de responsable de HR Iberia, Adriana aporta más de 13 años de experiencia en la gestión de equipos.

Esteban Salmerón, nuevo director general de ESESA

Jesús Sanz, director general de Haya Titulización

ESESA ha nombrado director a Esteban Salmerón, quien será un apoyo fundamental para la estrategia de expansión de la escuela de negocios para los próximos años. Salmerón es licenciado en Derecho por la Universidad de Granada y miembro de la European Financial Planning Association España.

Jesús Sanz García ha sido nombrado director general de HAYA Titulización (HT), sociedad dedicada a la constitución, gestión y administración de Fondos de Titulización Hipotecaria y de Fondos de Activos Bancarios (FAB). Sanz García es licenciado en Ciencias Matemáticas por la Autónoma de Madrid.

Aedas Homes, especialistas en nuevos comienzos Somos una gran promotora inmobiliaria de nueva generación que ha llegado para construir viviendas de diseño en los mejores emplazamientos de Sevilla y toda España. Contamos con un equipo sólido y experimentado, un producto único y una clara orientación al cliente. Confiar en nosotros es ganar el respaldo de uno de los mejores players del mercado y ofrecer casas con un plus de singularidad.

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