Andalucía Inmobiliaria 145 by Andalucía Inombiliaria

nº 145 5 euros

nº 145 enero-febrero 2019

R E V I S TA E S P E C I A L I Z A D A D E L S E C T O R I N M O B I L I A R I O Y D E L A C O N S T R U C C I Ó N

AÑOS

1999-2019 La gran revolución Este mes: dos décadas de evolución Almuerzo-coloquio: Promotores y constructores definen de la mano de Ai los retos del sector El ensayo: Javier González de Lara En opinión: Íñigo Galán Cáceres Hoteles: El mercado de inversión mantiene su apuesta por el sector hotelero nacional Análisis: Presente y futuro del mercado de oficinas de Málaga Logística: Majarabique, un proyecto de gran potencialidad para Andalucía

En persona: José María García Urbano Alcalde de Estepona

1999-2019: ¿quién dijo que 20 años no es nada? Revista independiente especializada, del sector inmobiliario y de la construcción. EDITA R Y M Medios y Asesoría, S.L. DIRECTORA EDITORA Rosa Hafner CONSEJERO DELEGADO Eduardo Martín Jiménez-Carlés CONSEJO ASESOR Ricardo Arranz de Miguel Fco. Javier de Aspe García-Junco Antonio Carrillo Álcala Rodrigo Charlo Molina Simón Chávarri de la Fuente Mikel Echavarren Pablos Iñigo Galán Cáceres José Antonio Granero Ramírez Javier Martín Banderas Luis Miguel Martín Rubio Iñigo Molina Fernández Mariano Palancar Penella Leopoldo Parias Mora-Figueroa Fernando Piñar Parias Enrique Piñeyro Pueyo Ricardo Pumar López José Miguel Salinas Moya Alfonso Sedeño Masot Jorge Segura Rodríguez COORDINADORA DE REDACCIÓN Sonia Mora REDACTORES Y COLABORADORES Simón Onrubia, Elena Segura, Rafael Salinas, Olivia Fernández FOTOGRAFÍA Alfonso Hafner Baquerizo DISEÑO Y MAQUETACIÓN Carlos Piñar Alfonso Hafner Baquerizo DIRECTORA COMERCIAL María Ángeles Pastor RESPONSABLE DE EVENTOS Belén Balbontín ADMINISTRACIÓN R Y M Medios y Asesoría, S.L. FOTOMECÁNICA E IMPRESIÓN Artes Gráficas Servigraf S.L. ANDALUCÍA INMOBILIARIA Valparaíso, 18 - 41013 SEVILLA teléfono 95 429 50 21 www.andaluciainmobiliaria.es redaccion@andaluciainmobiliaria.es Delegación Madrid MªÁngeles Pastor Rodríguez C/ Alcántara, 11 3ºC 28006 Madrid teléfono 91 575 10 03 Andalucía Inmobiliaria es una publicación plural. Los artículos y comentarios que en ella aparecen reflejan las opiniones de los respectivos autores.

Depósito Legal: SE-1943-99

“E

xisten en Andalucía condiciones favorables para el lanzamiento de un medio especializado en negocios inmobiliarios y de construcción… cuyos empresarios son acreedores de la imagen y la reputación que por naturaleza les debe corresponder por su misión de dar solución a necesidades sociales, generar riqueza, sostener empleo y procurar calidad de vida”. Con estas palabras publicadas en el editorial del primer número se ponía en marcha Andalucía Inmobiliaria, una herramienta informativa que nació con vocación de objetividad y profesionalidad periodística y que hoy, 20 años después, continúa en la misma senda. En 2019 Ai cumple dos décadas de circulación ininterrumpida, y lo hace con el ánimo renovado y las ilusiones intactas. Fue en septiembre de 1999 cuando arrancó esta aventura llamada Andalucía Inmobiliaria, y hoy podemos felicitarnos por continuar en la brecha de la mano de todos aquellos junto a los que hemos crecido y queremos seguir haciéndolo. Desde nuestra primera edición nos marcamos unos principios y valores en los que hoy nos reafirmamos: el respeto, la veracidad, la independencia y la pasión que ponemos en nuestro trabajo. De otro modo, llegar hasta aquí no hubiera sido posible. 20 años dan para mucho, y en esta larga travesía hemos vi-

vido momentos buenos y malos, hemos compartido alegrías y tristezas, logrado aciertos y cometido errores, pero nunca hemos dejado de luchar por nuestro sueño: servir de altavoz a los profesionales y empresarios de un sector complejo, con el que siempre ha merecido la pena compartir retos, oportunidades, éxitos y contratiempos. Ahí hemos estado siempre. A lo largo de nuestra andadura nos hemos ido modernizando, incorporando secciones nuevas, publicando en la web la revista en formato digital, con presencia en las redes sociales… Un camino donde aún nos queda mucho por andar, pero en el que hasta la fecha hemos dado pasos importantes. Desde el principio, este no ha sido solo un medio de comunicación, ha sido un proyecto no solo empresarial, sino humano, donde han primado las personas, que son las que han dado energía, carácter y distinción a esta cabecera. Esta revista ha tenido la suerte de haber sido el foco que ha atraído a grandes profesionales que no solo han destacado por su trabajo, sino

por la ilusión que ponían en él. Porque cada aniversario se convertía en una fiesta para todos los que formaban este equipo, no era un número más, era la celebración de seguir estando unidos, trabajando por sacar una revista en la que todos poníamos el alma para que siguiera latiendo con fuerza, creciendo y sumando seguidores, además de suscriptores. Ahora, desde las líneas que abren las puertas a nuestro vigésimo aniversario, no puedo dejar de acordarme de cuatro nombres que han sido fundamentales para hacer de Ai lo que es a día de hoy y cuyo apoyo fue siempre incondicional: Manuel Gandarias, José Juan Galán, Juan Hochberg y Mariano Palancar. Manuel Gandarias, quien nos dejó el pasado verano, fue mi socio en la puesta en marcha y primeros años del proyecto, la persona cuyas aportaciones fueron imprescindibles para que Ai viera la luz como un medio solvente y de prestigio desde su primer número. “Sin sus conocimientos sobre una de las industrias menos transparentes de aquellos años, su capacidad empresarial y su creatividad, esta revista difícilmente habría salido al mercado”, escribí hace sólo unos meses. José Juan Galán, al que perdimos en 2004, fue un ingeniero brillante que se anticipó a muchas de las grandes obras que con los años fueron vertebrando la región andaluza y sobre las cuales escribió para esta revista una valiosa serie de artículos. En el Especial que le dedicamos en justo recuerdo y homenaje escribí un editorial titulado ‘Desde la añoranza’, del que traigo aquí algunas frases: “Conocí a José Juan en el año 90. Desde el primer momento le admiré por su capacidad para conectar con los demás y su facilidad para transmitir su sentir andaluz, tan grande, que le hacía ver de una manera fuera de lo común las carencias de nuestra región teniendo

al mismo tiempo muy claro cuáles eran las soluciones”. En julio de 2013 nos dejaba Juan Hochberg, director de esta publicación. Comprometido con cuanto le rodeaba, fiel a sus ideales hasta el último momento y notable emprendedor, ponía el corazón en todo cuanto hacía, pues sabía que sólo así podía llegar a comprender lo verdaderamente importante de las cosas. “Hay que transmitir desde la humildad, pero con rigor y autoridad; esas eran tus máximas a la hora de abordar cualquier escrito. Y quienes hemos heredado tu filosofía intentamos a cada paso no defraudarte. Te has marchado, sí, pero nos dejas tus enseñanzas a través de los 116 números de esta publicación que precedieron tu adiós”. Con estas palabras le despedíamos en la edición 117 de Ai, aquella desde la que nunca nos hemos dejado de sentir un poco huérfanos. Mariano Palancar, Ingeniero de Caminos especialista en obras hidráulicas entre cuyas obras extraordinarias destaca la Corta de la Cartuja para evitar el riesgo de inundaciones en Sevilla, ha sido históricamente uno de los colaboradores esenciales de esta publicación, donde ha escrito numerosas críticas constructivas, especialmente de la ciudad de Sevilla; y fue además uno de los primeros ‘fichajes’ de nuestro Consejo Asesor. Por su avanzada edad ya no escribe para la revista, pero el legado de sus certeros y bien documentados artículos será siempre fuente de inspiración para nuestros redactores. Hace menos de tres años, con motivo de su 92 cumpleaños, nos emocionó con la publicación de su libro ‘Diez temas básicos tratados con respeto’. Hoy es un tesoro en nuestra biblioteca. Es precisamente de nuestro mencionado Consejo Asesor de quien quiero hablar en este punto. La conformación de este órgano de asesoramiento había sido siempre

un deseo compartido por todos los miembros de la revista, antiguos y presentes, pero no fue hasta finales del verano de 2013 cuando dimos el paso definitivo. Y lo conseguimos. Tras unos dificilísimos años, un increíble equipo de profesionales y empresarios de reconocida valía, además de grandes como personas y amigos de la publicación desde el primer número, aceptaron nuestro ofrecimiento sin pensárselo dos veces, renovando con su decisión nuestras fuerzas e impulsándonos a seguir adelante cuando sentíamos que las fuerzas nos abandonaban. Por eso quiero aprovechar este espacio para mostraros una vez más nuestro más profundo agradecimiento y cuánto nos enorgullece que hayáis creído –y sigáis haciéndolo- en esta publicación y en su futuro. Analizando la evolución y los pasos dados en estas dos décadas, las informaciones analizadas, las opiniones reflejadas, las entrevistas, los análisis, las tendencias avanzadas o los eventos organizados, tengo la convicción de que no nos equivocamos al definir esta revista como el medio especializado de mayor autoridad en Andalucía. Así me lo hace sentir no sólo el equipo que hace la revista y el Consejo Asesor; también nuestros colaboradores, anunciantes y lectores a los que debo agradecer 20 años de apoyo y confianza. Del primero al último, todos sois imprescindibles. Y es precisamente el deseo de seguir siendo el medio de referencia en nuestro sector en Andalucía, y cada vez en mayor medida en otros muchos puntos de España, el que nos empuja a crecer y a querer seguir informando y opinando de cuanto acontece a nuestro alrededor, pero sobre todo a seguir prestigiando a una industria esencial para el progreso de nuestro país y nuestra comunidad autónoma. Es nuestra intención y nuestro deber. Ai

QUIÃ&#x2030;NES SOMOS

Somos diferentes

AÑOS

En persona José María García Urbano Alcalde de Estepona

Palabras al aire ACORDES Y DESACORDES

El ensayo “Celebramos el 40 aniversario de CEA comprometidos con el futuro de Andalucía”

En opiniÓn de Íñigo Galán Cáceres. CEO Inerzia Asesores Inmobiliarios ¡Cómo hemos cambiado… y lo que nos queda!

ANÁLISIS Promotores y constructores definen de la mano de Ai los retos del sector

este mes 1999-2019: “Veinte años de nada” de revolución total en el sector

HOTELES El MERCADO DE INVERSIÓN MANTIENE SU APUESTA POR EL SECTOR HOTELERO NACIONAL

análisis Presente y futuro del mercado de oficinas de Málaga

logística Majarabique, un proyecto de gran potencialidad para Andalucía 82 SIN DUDA ALGUNA 84 InformaciÓn Útil 92 ActuaLidad

www.andaluciainmobiliaria.es

José María García Urbano Alcalde de Estepona

José María García Urbano se licenció en Derecho en 1982. Tres años más tarde, en 1985 -con tan sólo 24 años- aprobó las oposiciones de Letrado de la Dirección General de los Registros y Notariado. Está en posesión de tres títulos: Abogado del Estado, Registrador de la Propiedad y Notario. Además, es Diplomado en Alemán. Entre los años 1985 y 1994, ocupó diversos puestos en el Ministerio de Justicia, siendo el último el de subdirector general de Nacionalidad y Estado Civil. En 1995, el Ministerio de Justicia le reconoció con la Cruz Distinguida de Primera Clase de la Orden de San Raimundo de Peñafort. Durante esa época, participó en diversas misiones internacionales representando al Estado español. También ha formado parte de la Comisión Internacional del Estado Civil como miembro permanente. Ha ejercido de Registrador de la Propiedad en Fuengirola y Benalmádena, y como Notario en Estepona, durante 13 años. Ha desempeñado el puesto de profesor asociado de Derecho Privado en la Universidad a Distancia UNED; de Derecho Civil en la Universidad de Málaga (UMA) y de Derecho Mercantil en la Universidad Carlos III. Se presentó por primera vez como candidato a las elecciones municipales del 22 de mayo de 2011, convirtiéndose el 11 de junio de 2011 en alcalde por el Partido Popular, tras obtener una mayoría absoluta de 17 concejales sobre los 25 de la Corporación de Estepona (70.000 habitantes). El 24 de mayo de 2015, revalidó la mayoría absoluta con un 59,7% de los votos (10 puntos por encima del porcentaje conseguido en 2011); convirtiéndose en el alcalde más votado de España en los municipios de más de 50.000 habitantes. El próximo 25 de mayo se presentará a la reelección, con las fuerzas intactas para pelear por seguir al frente del consistorio otros cuatro años: “Con la misma ilusión del primer día para seguir haciendo de Estepona una ciudad cada día mejor y seguir sirviendo a mis vecinos”.

PREMIO Ai Hace dos años, Estepona fue justo merecedor de los IV Premios Andalucía Inmobiliaria, en la categoría Ciudad Siglo XXI. Recogió el galardón José María García Urbano de la mano del alcalde de Dos Hermanas, Franciosco Toscano, representando al municipio ganador de la III edición.

en persona

“Cuando en una ciudad se equilibran

población y servicios adecuados, hay que detenerse a reflexionar: crecer ilimitadamente, para qué y para quién” Sonia Mora

Fotos: Ayto. Estepona

En mayo, volverá a presentarse a la reelección como alcalde de Estepona tras acceder al cargo con mayoría absoluta en 2011 y 2015. ¿Qué balance haría de estas dos legislaturas? Han sido los años en los que Estepona ha experimentado la mayor transformación y modernización de su historia, con nuevos equipamientos deportivos, culturales, de ocio y con el anhelado Hospital como colofón al desarrollo experimentado; con la renovación y embellecimiento integral del centro urbano de la mano del proyecto ‘Estepona, Jardín de la Costa del Sol’; con mejores servicios públicos... Nadie imaginaba lo que se podía conseguir en tan poco tiempo, pero hoy no hay duda de que Estepona es una ciudad referente en calidad de vida. ¿Con fuerza e ilusión para pelear por seguir al frente del consistorio otros cuatro años? Por supuesto, con la misma

ilusión del primer día para seguir haciendo de Estepona una ciudad cada día mejor y seguir sirviendo a mis vecinos. De hecho, hemos programado un centenar de actuaciones para los próximos cinco años que completarán la modernización en la que se encuentra inmersa nuestra ciudad. Entre esos proyectos se encuentra la finalización de las obras del Estadio de Atletismo, la construcción de una piscina cubierta o la ejecución de un gran equipamiento cultural frente al mar que albergará una biblioteca de características únicas. Estepona ha experimentado una transformación sin precedentes en los últimos años. ¿Podría describir los ejes en torno a los que ha girado dicha transformación? En primer lugar, cuando llegué a la Alcaldía en junio de 2011, tuvimos que poner en marcha una devolución a la normalidad a un ayuntamiento que estaba en banca-

rrota y que no prestaba los servicios mínimos. Tras un año de intensa labor interna de poner orden en esta institución, iniciamos un proceso de inversiones productivas para generar empleo y equipar la ciudad. Fue entonces cuando se inició el proceso de remodelación de la ciudad que suma ya más de 100 calles donde se han sustituido todas las infraestructuras de saneamiento y servicios y se ha colocado nueva pavimentación y ornamentación. Junto a este proyecto, se creó el Parque Botánico-Orquidario, un gran pulmón en pleno corazón de la ciudad; el Auditorio Felipe VI; el Parque Ferial y Deportivo, con siete hectáreas abiertas todo el año para la práctica de multitud de disciplinas; el corredor litoral, que mediante sendas está uniendo toda la costa permitiendo disfrutar de una nueva perspectiva de la ciudad a pie del mar. En definitiva, hoy Estepona es una ciudad moderna, con futuro y con un ayuntamiento saneado, que ha conseguido ya pagar más de la

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años

“En los últimos años Estepona ha experimentado la mayor modernización de su historia” “Nadie imaginaba lo que se podía conseguir en tan poco tiempo, pero hoy no hay duda de que Estepona es una ciudad referente en calidad de vida”

mitad de los 300 millones de euros de deuda heredada en 2011. ¿Cuáles han sido los principales proyectos de obra pública ejecutados en el municipio durante sus mandatos? Estepona está a la cabeza en la inversión pública de la provincia. De hecho, como ejemplo, la localidad llegó a tener 30 millones de euros de obra pública en licitación, sólo en el segundo trimestre de 2017. Todos los proyectos mencionados anteriormente han equipado la ciudad, han generado empleo y riqueza y, sobre todo, son proyectos que han sido pagados, sin generar deuda al Ayuntamiento.

El pasado diciembre culminaron las obras del Hospital de Alta Resolución, y ahora resta que la Administración autonómica se ocupe de la dotación y puesta en funcionamiento del mismo. ¿Qué plazos barajan a partir de ahora? Este Hospital era la mayor aspiración de esta ciudad y se ha convertido en la obra más importante ejecutada en las últimas décadas. Tuvimos claro que había que hacer

todo lo posible para que la ciudad tuviera esta infraestructura tan importante. Para ello, realizamos el ofrecimiento a la Junta de Andalucía de costear con fondos municipales la construcción de esta infraestructura. Efectivamente, ha sido una obra de récord, que en 18 meses se ha finalizado y en estos momentos se están haciendo las adaptaciones y mejoras necesarias para su equipamiento y se encuen-

“Hoy Estepona es una ciudad moderna, con futuro y con un ayuntamiento saneado, que ha conseguido ya pagar más de la mitad de los 300 millones de euros de deuda heredada en 2011” 11

en persona

“Estepona está a la cabeza en la inversión pública de la provincia” “De hecho, como ejemplo, la localidad llegó a tener 30 millones de euros de obra pública en licitación, sólo en el segundo trimestre de 2017”

tra en licitación la adquisición del mismo. Confío, porque así nos lo han trasladado, que este Hospital puede abrir sus puertas en este verano. ¿Qué representa este Hospital para Estepona y la Costa del Sol? Este Hospital público es un valioso salto de calidad en la asistencia sanitaria que reciben los ciudadanos, sobre todo, porque incorpora el concepto de Consulta de Acto Único, que propicia que todas las pruebas se realicen en un mismo acto, disminuyendo esperas y potenciando la asistencia sanitaria urgente. Por tanto, es un importante

avance en el fomento de la calidad de vida en la ciudad. Actualmente están en marcha las obras del estadio de atletismo de la localidad. ¿Para cuándo está prevista su finalización? ¿Cuál será su oferta deportiva? El Estadio de Atletismo, que incorpora todas las disciplinas relacionadas con este deporte y varios campos de fútbol en su interior, estará terminado en marzo. Las nuevas instalaciones serán un gran atractivo en la oferta deportiva para aficionados y profesionales, ya que está avalada por la Federación Española de Atletismo, que ha valorado la singu-

laridad de esta instalación que, junto con la de Montecarlo, es la única que se encuentra sobre una superficie elevada, ya que en su parte baja alberga un millar de aparcamientos. Es otro de los grandes proyectos de este mandato, que contribuye a la consolidación de esta zona norte de la ciudad como la gran área deportiva y lúdica dentro de Estepona, que nos sitúa en una posición privilegiada dentro del segmento del turismo deportivo. ¿Nos podría explicar cómo marchan los proyectos de nuevos hoteles ‘boutique’ en el casco histórico?

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Todo el proceso municipal de puesta en valor del centro urbano ha tenido como una de sus consecuencias la aparición de los primeros hoteles en el casco histórico. Ya son 11 los proyectos de hotel boutique o con encanto que están en marcha; de ellos, tres abrirán sus puertas antes de final de año. Estos primeros establecimientos supondrán una inversión de 50 millones de euros, lo que nos da una idea clara del interés que despierta nuestro casco antiguo entre los empresarios del sector turístico. Además de generar empleo, los nuevos hoteles cubrirán la necesidad que tenía Estepona de contar con establecimientos en un casco antiguo que cada vez ofrece más opciones de ocio, compras y restauración. Anteriormente nos avanzó algo, pero ¿podría describir con más detalle algunas de las nuevas dotaciones mencionadas como la piscina cubierta? Este año hemos puesto en marcha otras 100 medidas para la consolidación de la mejora y transformación de la ciudad en el próximo quinquenio. Entre ellas está la piscina cubierta, pero hay muchos más proyectos que seguirán abundando en esa idea de excelencia que tenemos para Estepona. Le puedo avanzar otro de los grandes proyectos en los que estamos trabajando.

Se trata de la creación de una gran plaza-mirador junto al mar, que albergará la gran biblioteca del sur de Europa. Junto a ello, seguimos avanzando en la creación de zonas verdes dentro de nuestra política de apuesta por la sostenibilidad y la calidad de vida. De hecho, en una de estas nuevas zonas vamos a instalar un tobogán urbano para

administraciones públicas deben garantizar facilidades en las tramitaciones de esos proyectos, siempre y cuando respeten tanto la normativa vigente como los criterios ambientales exigidos por la ley. En Estepona tenemos interiorizada la importancia de ser responsables con el territorio del que disponemos, por lo que no nos

“El Hospital de Alta Resolución era la mayor aspiración de esta ciudad y se ha convertido en la obra más importante ejecutada en las últimas décadas.Tuvimos claro que había que hacer todo lo posible para que la ciudad tuviera esta infraestructura tan importante” adultos como elemento singular de vertebración y conexión de la ciudad. También vamos a llevar a cabo la renovación integral de todo el paseo marítimo, entre otras actuaciones a corto plazo. ¿Cuáles son los principales atractivos de Estepona para haberse convertido tras la crisis en un destino preferente de inversión inmobiliaria? El principal atractivo de Estepona es su calidad de vida y la seguridad jurídica, seriedad y agilidad administrativa que ofrece al inversor. Ante las incertidumbres y la sensación de riesgo que pueden experimentar los inversores cuando están estudiando las diversas opciones para desarrollar una idea, las

quedamos en el corto plazo. En ese sentido, pensamos que el crecimiento debe tener siempre en cuenta otros parámetros que mejoran y garantizan la calidad de vida de nuestros ciudadanos. De lo contrario, estaríamos destruyendo la singularidad que nos ha consolidado como un destino turístico de primer nivel, al tiempo que pondríamos en riesgo el futuro de las generaciones sucesivas. ¿Y para el turista tradicional y el turista residencial, cuyo objetivo es disfrutar de las virtudes y bondades del municipio? ¿Cuáles son las principales iniciativas por las que apuesta su gobierno para desestacionalizar el sector turístico?

“El principal atractivo de Estepona es su calidad de vida y la seguridad jurídica, seriedad y agilidad administrativa” “Las administraciones públicas deben garantizar facilidades en las tramitaciones de los proyectos, siempre y cuando respeten la normativa vigente” 13

en persona

“Hemos hecho de nuestro patrimonio nuestro factor de identificación y de singularidad” “Lo hemos convertido en un producto de excelencia urbana y turística, consiguiendo, además, una enorme ampliación del casco histórico sobre una superficie que, aunque ya lo era, no se percibía como tal por su deterioro acumulado durante décadas” En Estepona, de la mano del singular proyecto de embellecimiento y puesta en valor del municipio ‘Estepona, Jardín de la Costa del Sol’ estamos haciendo una ciudad con calidad de vida. Hemos hecho de nuestro patrimonio nuestro factor de identificación y de singularidad, convirtiéndolo en un producto de excelencia urbana y turística, consiguiendo, además, una enorme ampliación del casco histórico de Estepona sobre una superficie que, aunque ya lo era, no se percibía como tal por su deterioro acumulado durante décadas. De esta forma, se ha invertido el proceso de deterioro de la ciudad con un redescubrimiento de la autenticidad y el potencial del centro histórico. Esta transformación de la ciudad ha supuesto una eclosión turística y comercial. El renovado casco antiguo, convertido en uno de los más bellos de Andalucía, ha reposicionado la marca turística de la ciudad y ha potenciado el segmento de turismo urbano y cultural, ofreciendo al turista un nuevo concepto de vivir la ciudad; de descubrir un jardín urbano a escasos metros del mar durante los 365 días, rompiendo con la estacionalidad del tradicional sector de sol y playa. ¿Cuántas promociones residenciales hay actualmente en marcha en Estepona? En estos momentos las promociones que se están llevando a

“Los nuevos espacios residenciales en marcha se caracterizan por la gran calidad de sus diseños, el lujo de sus instalaciones, su integración en el paisaje y por la profesionalidad de los responsables de los mismos” cabo suponen la construcción de unas 2.500 viviendas. Estos nuevos espacios residenciales se caracterizan por la gran calidad de sus diseños, el lujo de sus instalaciones, su integración en el paisaje y por la profesionalidad de los responsables de los mismos. Al final hemos conseguido que el concepto ‘Jardín de la Costa del Sol’, sea asimilado por todos porque el futuro sólo puede ser sostenible y respetuoso con el medio ambiente. A su vez, los europeos que eligen Estepona como segunda residencia o para vivir todo el año aprecian de manera significativa los entornos cuidados de sus casas, así como los equipamientos públicos existentes en la zona. ¿Mantiene pues el consistorio su apuesta por un modelo de crecimiento urbano mesurado y sostenible, donde prime la calidad de vida de los ciudadanos? En Estepona estamos apostando por la calidad de vida. Y lo hemos hecho con el firme convencimiento de que los responsables públicos tenemos la obligación moral de vincular todas las decisiones políticas, económicas, jurídicas o administra-

tivas a ese parámetro. Cuando en una ciudad se equilibran población y servicios adecuados, hay que detenerse a reflexionar: crecer ilimitadamente, para qué y para quién. Estoy convencido de que puede alcanzarse el objetivo de construir un entorno con gran calidad de vida porque existe plena compatibilidad entre la seguridad jurídica, las legítimas expectativas de los propietarios de los suelos y los intereses de la construcción con el respeto y la ineludible obligación de estar permanentemente en defensa de la ordenación del territorio y de la protección del medio ambiente. En Estepona estamos en un periodo de reflexión sobre cómo conseguir que esta calidad de vida sea un valor que perdure para las sucesivas generaciones. Para concluir, ¿algún reto u objetivo para los próximos cuatro años que no haya mencionado anteriormente y que esté en sus previsiones si reedita su victoria electoral en mayo? Todo va a ir dirigido a seguir haciendo de Estepona uno de los lugares más atractivos y con mayor calidad del sur de Europa. Ai

Construyendo confianza desde 1965

aEDIFICACIÓNaAUTOVÍAS Y CARRETERASaFERROVIARIASaCONSERVACIONESaOBRAS HIDRÁULICAS aOBRAS URBANASaURBANIZACIONES Y REURBANIZACIONESaCONCESIONES DE APARCAMIENTOS Y GERIÁTRICOSaREFUERZOS DE FIRMEaOBRAS MEDIOAMBIENTALESaJARDINERÍA Y TRABAJOS FORESTALESaINSTALACIONES DEPORTIVAS 15

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palabras al aire

Acordes y desacordes N

Elena Segura

Fotos: Archivo Ai

o suena a sintonía la relación que últimamente muestran algunos cargos públicos y privados entre sí, más bien suena a música desafinada. A nivel nacional ya son más que conocidas las discrepancias entre los distintos actores. Aunque en el panorama andaluz, no haga falta un relator, eso no libra a esta comunidad de ciertos desacordes. Si empezamos por Córdoba -y seguimos con el lenguaje musical- aún queda mucho por afinar allí entre Diputación, Cámara de Comercio y patronal. Primero, la adquisición de una acción del capital social de Tragsa por parte de la pri-

Córdoba (CECO), Antonio Díaz, quien afirmaba que “lo que no puede ser es que lo excepcional se convierta en la norma, en lo habitual” en referencia al papel que debería ejercer Tragsa, más destinado a casos más excepcionales. Como aclaraba Ignacio Fernández de Mesa, presidente de la Cámara de Comercio, “si es para acabar actuaciones, como por ejemplo, el Centro de Convenciones, pues me parece bien, pero no si ese instrumento o esa forma de proceder se normaliza o se usa para ir más allá, para hacer otro tipo de obras”. Pero de esta preocu-

mera desencadenó a final de año una serie de críticas entre los empresarios, que vieron con esta operación una forma de evitar la licitación de obras. Muy rotundo fue el secretario general de Construcor, Francisco Carmona, afirmando que así “están prostituyendo el sistema, corrompiéndolo”. También fue tajante el presidente de la Confederación de Empresarios de

pación concreta se ha pasado a una más genérica y más grave, y es que, según Carmona, Córdoba “es una ciudad que no está en el mapa de los inversores”, y si las administraciones públicas “no se lo toman en serio va a languidecer”. Esta afirmación la ha corroborado el presidente del Partido Popular de Córdoba, José María Bellido, para quien “la ciudad está atas-

María Dolores Jiménez

“

Francisco Carmona

“Córdoba es una ciudad que no está en el mapa de los inversores”

”

cada, más parada que nunca. No existe la confianza imprescindible para captar proyectos que generen actividad y empleo y Córdoba debe volver al mapa de los inversores”.

También preocupa el sector inmobiliario. Para la presidenta de Construcor, María Dolores Jiménez “hay que ser flexible para dar respuesta a las necesidades actuales. Hace falta gestión y ganas de solucionar problemas. La administración tiene que ser una herramienta útil”. Pasemos a los acordes, y en Málaga parece que los hay en algunos temas, porque el sector público y pri-

vado se han mostrado en sintonía a la hora de buscar un objetivo: aumentar la superficie actual destinada a oficinas en la ciudad. “Para jugar en la liga de los grandes mercados de oficinas hay que ser más ambicio16

Hace falta gestión y ganas de solucionar problemas. La administración tiene que ser una herramienta útil

”

so, tener un plan más ordenado y duplicar su tamaño hasta alcanzar los 1,5 o 2 millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable”, explicaba Iñigo

Molina, socio de MRC Consulting, en la presentación

del informe Mercado de Oficinas de Málaga. Y en esta línea parece que tam-

bién está el Ayuntamiento de la ciudad. El alcalde de Málaga, Francisco de la Torre, afirmaba hace unos días que “cuantas más oficinas, mejor”, y lo hacía precisamente en el marco de unas jornadas inmobiliarias en las que avanzaba una negociación con la Sareb para dar un uso comercial y hotelero a los antiguos terre-

Iñigo Molina

“

“Para jugar en la liga de los grandes mercados de oficinas hay que ser más ambicioso

”

nos de Repsol de la capital malagueña, una de las bolsas más importantes de la ciudad que está paralizada desde hace años. Si nos trasladamos a otra provincia, a Sevilla, todo son buenas intenciones, pero siempre contando con las buenas intenciones del otro. En un círculo así está encerrado el metro hispalense. En relación a este tema, el recién estrenado presidente de la Junta de An-

dalucía, Juan Manuel Moreno Bonilla, aclaraba que “la participación del Estado es fundamental y sin ella la viabilidad del metro se reduce a mínimos” y por tanto “o el Estado cambia el

actual modelo de financiación autonómica o ahora mismo la Junta no puede hacer frente a ese gasto”.

Y por su parte, Juan Espadas, alcalde de la ciudad, trataba de ayudar a este

Juan Manuel Moreno Bonilla

1999 2019

años

“

La participación del Estado es fundamental y sin ella la viabilidad del metro se reduce a mínimos

”

proyecto acercando posturas. “Estamos dispuestos a entrar en un acuerdo a tres y hace unas semanas el Gobierno de la Nación ratificó su apuesta, por lo que ahora corresponde a la Junta, pero hay que dejar un margen al nuevo gobierno para que actualice los proyectos y haga un nuevo calendario”, indicaba Espadas, que sigue trabajando en sacar adelante la ampliación de esta infraestructura, que en 2018 transportó a cerca de 17 millones de viajeros. Un ejemplo de agrupación con sintonía es la del Observatorio Económico de Andalucía, que aglutina

a catedráticos y profesores universitarios junto con empresarios para reflexionar sobre la realidad socioeconómica de la región. Francisco Ferraro, hoy presidente de la organización, indicaba en un artículo en El Confidencial que “prevemos un crecimiento del 2%, inferior en dos déci17

mas a la estimación para el conjunto de España. Una tasa que está muy bien en cualquier caso, pero que confirma la desaceleración del crecimiento ya vivida el pasado 2018”. En

este mismo artículo, Joaquín Aurioles, vocal del Observatorio, también hablaba de diversas medidas, entre ellas la tan comentada de reformar la administración de la Junta, “aligerando de peso todo lo que sobra en torno a la administración paralela, pero sobre todo redefiniendo el papel del sector público en la economía. Esto significa definir con claridad el espacio que corresponde a cada uno de ellos, con una clara voluntad de evitar interferencias. Esta línea de trabajo tiene necesariamente que extenderse a los ayuntamientos, el último obstáculo, y probablemente el más difícil de superar, en la lucha contra el exceso de burocracia” Rogelio Velasco, el nuevo consejero de Economía, Conocimiento, Empresas y Universidad también está vinculado a ese Observatorio. Ha llegado mostrando una actitud integradora. En sus primeras declaraciones afirmaba que “la política económica de un gobierno no depende sólo de una consejería o un ministerio que se llame Economía, implica a todas las consejerías”, y mencionaba áreas como el empleo, desarrollo

rural, turístico o promoción exterior. En este último punto destacaba la labor de Extenda, y manifestaba su intención de “redoblar el esfuerzo exportador de la economía andaluza, que penetre más profundamente en los mercados en los que actualmente está y, a su vez, que diversifique sus actividades para facilitar sus exportaciones a empresas andaluzas a nuevos mercados, especialmente asiáticos, que son los que más crecen”. Y es que en la sintonía de las partes, está el éxito del todo. Y esto es aplicable a cualquier sector. El presidente de Insersa, Francisco Javier de Aspe, se expresaba en esta línea en una entrevista en Expansión, indicando que el futuro de la minería estará “en función de las inversiones que hagan las grandes mineras, del precio de los metales y, por supuesto, del apoyo de la Administración a esta industria, dando facilidades y agilizando los

trámites para la apertura y para la concesión sobre las investigaciones”. Porque si

todo fluye entre las distintas partes, quedan muchos proyectos por ver la luz en Andalucía. Ai

el ensayo

“Celebramos el 40 aniversario de CEA comprometidos con el futuro de Andalucía” Javier González de Lara Presidente de la Confederación de Empresarios de Andalucía

aya por delante mi agradecimiento por esta invitación que me traslada Andalucía Inmobiliaria y que me permite compartir algunas reflexiones sobre el momento en el que nos encontramos. Un momento trufado de cambios y de nuevas expectativas que se van “reprogramando” a

una enorme velocidad, como corresponde a uno de los signos de esta época: el paso vertiginoso del tiempo y los acontecimientos. Es en este año, 2019, cuando CEA conmemora su 40 aniversario -la Confederación fue constituida el once de enero de 1979 en Antequera por las Organizaciones Em-

presariales de las ocho provincias andaluzas- y se abre una nueva etapa de Gobierno en la Junta de Andalucía. Una coincidencia simbólica en la que confluye una Organización que mira al futuro con ilusión, vocación de servicio y determinación renovadas y un Gobierno inédi-

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años

to, de coalición, prácticamente al cincuenta por ciento y con una reorientación de sus políticas, comenzando por las económicas. En esta conmemoración, juega un papel siempre importante la representación que han tenido en CEA los sectores de actividad relacionados con la construcción y las infraestructuras, de quienes Andalucía Inmobiliaria se ha convertido en una voz autorizada y rigurosa. De la misma manera, me consta el interés de la nueva Administración, desde la Consejería de Fomento, para trabajar junto a las empresas andaluzas en el diseño de las políticas sectoriales que impulsen la construcción, vivienda y obra civil, y el desarrollo de infraestructuras.

Arquitectura institucional Pero creo que es importante que recordemos y repasemos qué es CEA y qué son las Organizaciones Empresariales y que lo hagamos precisamente en este mes de marzo, en el que celebramos nuestra Asamblea General bajo esta conmemoración. Porque no debemos olvidar que la Confederación de Empresarios de Andalucía es la primera y más representativa Organización del empresariado andaluz, que es uno de los pilares de nuestra arquitectura institucional por su representación de las empresas, y también un pilar de nuestra sociedad a través de la cohesión y progreso de la Comunidad que descansa en la función social de las empresas. Por ello, hay que remontarse a ese 1979 que conmemoramos este año como punto de partida, para recordar que la CEA nace, precisa-

mente, para representar a los empresarios andaluces, que se habían agrupado en confederaciones provinciales al amparo de la Ley de Asociación Sindical de 1977. La Ley fue el basamento jurídico surgido en los “Pactos de la Moncloa”, con el que se construyó un nuevo modelo de relación entre empresarios y trabajadores y con el que se actualizaba su naturaleza de agentes sociales desde el sindicalismo vertical del anterior Régimen. Es por tanto un momento clave en la conformación del nuevo sistema de nuestro país: una Monarquía parlamentaria, totalmente homologable a cualquier democracia occidental y, especialmente, europea. Es una etapa ejemplar por el espíritu de convivencia y reconciliación que preside la vida de los españoles y se convierte en el mayor referente político de los últimos 40 años para procesos similares, comenzando por la transformación democrática del Este de Europa tras la caída del muro

de Berlín, así como para países de Hispanoamérica y del resto del mundo. Es la Transición, uno de nuestros grandes bagajes institucionales como Nación. Desde entonces y hasta ahora, han sido cuatro décadas decisivas en todos los ámbitos y así las hemos vivido en primera persona: trepidantes por la rapidez con la que pasa el tiempo y apasionantes por la magnitud de los retos planteados y sus resultados. De hecho, pasamos de un Régimen cerrado y autárquico al mayor proyecto de integración europea de la historia que, hoy por desgracia, está en una situación compleja y necesitado de una reinvención urgente. El brexit y las divergencias, económicas y también políticas, que recorren hoy la zona euro representan un reto extraordinario en un momento geopolítico y social de profunda transformación a caballo de grandes contradicciones. Un proceso constante de acción y reacción sustentado sobre

“En esta conmemoración, juega un papel siempre importante la representación que han tenido en CEA los sectores de actividad relacionados con la construcción y las infraestructuras, de quienes Andalucía Inmobiliaria se ha convertido en una voz autorizada y rigurosa”

“Andalucía necesita Diálogo (siempre en mayúscula) abriendo nuevos espacios para la colaboración público-privada con la que diseñar una nueva realidad comprometida con la cultura del esfuerzo, la innovación y la competitividad” 19

el ensayo

el mayor nivel de progreso tecnológico de la historia de la humanidad. Son momentos de auge del nacionalismo político y del proteccionismo económico frente a la integración supranacional y la libertad empresarial. No obstante, creo que lo mejor está por venir, siempre. Como ocurre con la Confederación de Empresarios de Andalucía y sus organizaciones empresariales.

Un compromiso renovado Por ello, la Confederación de Empresarios de Andalucía quiere ahondar en su compromiso con la sociedad andaluza a lo largo de este año como una institución renovada que mira a un futuro que desarrolle el potencial latente de la Comunidad a través de sus empresas e iniciativas empresariales. Si queremos tener una foto fija del presente, puedo afirmar que CEA desarrolla una intensa labor en los ámbitos que le son propios, desde el punto de vista institucional; como organizadora de actividades y prestadora de servicios y liderando iniciativas y proponiendo estrategias. Porque CEA lucha permanentemente en la defensa de los intereses de las empresas, a través de la representación en multitud de órganos y espacios públicos y privados.

De la misma manera, trabaja en la elaboración, y presentación prácticamente constante, de propuestas empresariales para la mejora de la economía andaluza y está comprometida en la concienciación de que la empresa juega un papel fundamental en la construcción de una sociedad, gracias a la función social que desempeña. Finalmente, CEA también actúa como órgano consultivo en cuanto a la puesta en marcha de leyes y normas jurídicas de ámbito andaluz de relación directa con las empresas.

Renovación estructural Desde un punto de vista institucional, CEA ha consolidado su renovación estructural y funcional que iniciamos en 2014 y que impulsamos con la Organización cuando accedí entonces a la Presidencia, y se ha fortalecido la estructura interna con la incorporación de nuevas asociaciones empresariales y empresas de primer nivel y la puesta en marcha de nuevos consejos y comisiones empresariales. Junto a lo anterior, hemos recuperado y renovado nuestra posición organizativa con la Presidencia de la Fundación CEOE, que asumí en diciembre pasado, y de CEPYME, en la persona de nuestro vicepresidente de CEA Gerardo Cuerva, al que hemos apoyado e

“La Confederación de Empresarios de Andalucía quiere ahondar en su compromiso con la sociedad andaluza a lo largo de este año como una institución renovada que mira a un futuro que desarrolle el potencial latente de la Comunidad a través de sus empresas e iniciativas empresariales” 20

impulsado para ser elegido Presidente de la Organización de las pequeñas y medianas empresas. Y finalmente, ha estado en las consultas y propuestas de conformación de las normas y leyes aprobadas por el Parlamento andaluz y que afectan a la actividad de las empresas andaluzas, por ejemplo, las relativas a medio ambiente, igualdad, espectáculos públicos, zonas de gran afluencia turística, agenda urbana de Andalucía, etc. En cuanto al liderazgo de iniciativas, y por poner un par de ejemplos, la Confederación ha jugado un papel relevante en defensa de los intereses andaluces y de sus empresas, así nos encontramos con el desarrollo del Corredor Ferroviario Mediterráneo, y liderando el proceso de adaptación de las empresas andaluzas a los ODS (Objetivos de Desarrollo Sostenible) de la Agenda 2030 de Naciones Unidas, que representa uno de los proyectos fundamentales de esta nueva CEA.

El futuro Este Foro es uno de los horizontes estratégicos de una CEA que mira al futuro, ya que los ODS representan un nuevo modelo de acción socioeconómica global con el que mejorar las condiciones de vida de los habitantes del planeta a través de un crecimiento económico inclusivo y general. Mirando a este gran objetivo, nos encontramos con un nuevo escenario, que es el del nuevo Gobierno Andaluz y al que, no obstante, hemos trasladado íntegramente nuestro conjunto de propuestas que ya hicimos llegar y presentamos a los partidos políti-

Miembros de CEA, encabezados por su presidente, Javier González de Lara, realizaron una visita institucional al Ayuntamiento de Antequera en el marco de los actos de celebración del 40 aniversario de la Organización. Los acompañó el alcalde de Antequera, Manuel Barón

cos con motivo de las últimas elecciones autonómicas. Este documento, que hemos denominado “La Empresa como Motor de Desarrollo Social”, representa la acción estratégica en materia de gobernanza institucional y política económica con la que impulsar Andalucía desde la Empresa. En un contexto genérico, al nuevo Gobierno le hemos sugerido que asuma el valor de la empresa y su función social como creadora de empleo, y le hemos reiterado nuestro gran Pacto por la Empresa en Andalucía como instrumento para alcanzar el gran objetivo común que es el empleo. Nos hemos ofrecido para ayudar a llevarlo a cabo, porque es nuestra obligación y lo hacemos desde esta nueva CEA a la que he calificado en una reciente entre-

vista como una Organización útil, eficiente e influyente y que trabaja por adaptarse a los nuevos tiempos. Cuando antes hacía referencia a la rapidez exponencial de los cambios, tenemos el ejemplo de la digitalización y los modelos de negocio. Si miramos una década atrás, encontramos nombres de todos conocidos como, Kodak o Blockbuster que hoy ya no existen. Salvando las distancias, las Organizaciones Empresariales se han reinventado sobre la última y durísima crisis, como antes se reinventaron tras la llegada del euro, y como antes, surgieron en los Pactos de la Moncloa, vivieron en los ochenta la integración de España en la CEE y la apertura de la economía española y la alternancia política y de modelo económico, de los noventa.

Andalucía necesita Diálogo (siempre en mayúscula) abriendo nuevos espacios para la colaboración público-privada con la que diseñar una nueva realidad comprometida con la cultura del esfuerzo, la innovación y la competitividad. De nuestra parte, trabajaremos por seguir siendo una organización más útil para los empresarios y la sociedad; más eficiente en su modo de trabajar y más influyente para que su voz y su criterio sean escuchados y valorados. Siempre con una irrenunciable vocación de compromiso y servicio a Andalucía. Ese ha sido el pasado que hemos recorrido juntos. En este presente, celebramos este nuestro 40 aniversario de CEA, que es el futuro en el que ya vivimos y que construimos con enorme ilusión todos los días. Ai

en opinión

¡Cómo hemos cambiado… y lo que nos queda! Íñigo Galán Cáceres. CEO Inerzia Asesores Inmobiliarios

“El mundo ha cambiado y mucho en estos 20 últimos años. Seguramente, el mayor cambio experimentado de manera global ha sido el tecnológico”

años son muchos o pocos dependiendo del prisma desde el que se mire. 20 años es casi toda su vida para algunos de los que estáis leyendo este artículo. 20 años es, aproximadamente, la mitad de la vida laboral de una persona… de momento… 20 años es el tiempo que algunos de vosotros tardaréis aún en poder jubilaros. 20 años es el plazo en

el que muchos de vosotros quisierais poder pagar una vivienda. 20 años es el tiempo que muchos jóvenes españoles van a tardar en poder comprarse una vivienda. 20 años no duran la inmensa mayoría de las empresas. 20

años no suele trabajar un empleado en la misma empresa. 20 años hace que salió al mercado la revista Andalucía Inmobiliaria. 20 años hace que colaboro con esta publicación. 20 años hace que conocí a Juan Hochberg, director de esta publicación durante muchos años. 20 años es el plazo que tardan en ver la luz algunos proyectos inmobiliarios. 20 años hace que trabajaba como Responsable de Expansión en Decathlon. 20 años hace que decidí dedicarme al apasionante mundo de la consultoría inmobiliaria. 20 años llevo dando gracias a Dios por haber tomado aquella decisión. 20 años llevo divirtiéndome y aprendiendo. 20 años tiene mi hija mayor. El mundo ha cambiado y mucho en estos 20 últimos años. Seguramente, el mayor cambio experimentado de manera global ha sido el tecnológico. El avance tecnológico ha sido espectacular y, además, es imparable. A título de ejemplo, compañías mundiales conocidas por todos nosotros o no existían en 1999 o estaban recién creadas.

Google se creó en septiembre de 1998. Poco más de 20 años después es impensable que nadie en el mundo pueda decir que no conoce Google. Hasta las personas mayores saben cómo se escribe pese a ser una palabra difícil para muchos. Cuenta de Gmail tiene casi todo el mundo, sobre todo los jóvenes, y el uso de Google Chrome es casi generalizado. Facebook se crea en 2004. Hoy en día tiene 2.271 millones de usuarios. Youtube se crea en 2005 y tiene 1.500 millones de usuarios. Whatsapp se crea en 2009 y tiene 1.500 millones de usuarios. Instagram se crea en 2010 y tiene 1.000 millones de usuarios. Twitter se crea en 2006 y tiene 326 millones de usuarios. La inmensa mayoría de los que estáis leyendo utilizáis casi a diario una o varias de estas redes tanto para fines personales como profesionales. Es impensable que en el sector inmobiliario no utilicemos este tipo de soportes para dar a conocer nuestra empresa, nuestras propiedades, nuestros servicios o, simplemente, presentarnos a nosotros mismos. Las

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redes sociales son imprescindibles para vendernos, para dar a conocer nuestros servicios, para hacer networking, para que se acuerden de nosotros. Pero no solamente ha cambiado el mundo tecnológicamente hablando. Conviene recordar un hecho histórico: el 1 de enero de 1999 se introdujo el euro en los mercados financieros mundiales como moneda de cuenta en 12 países, entre ellos, España, si bien no entra en circulación hasta el 1 de enero de 2002. El salario medio en España en enero de 1999 era de 220.128 pesetas, o sea, 1.323 euros. A finales de 2018 el salario medio es de 1.889 euros al mes. Es decir, el salario medio ha crecido un 43% en 20 años, si bien hay mileuristas por todos lados. Hace 20 años el sueldo fijo que ofrecía mi empresa a un consultor inmobiliario junior era de 900 euros al mes. Proporcionalmente, y en lo que a salarios se refiere, estamos mucho peor ahora que hace 20 años. El sector inmobiliario no ha sido ajeno a los cambios producidos en la sociedad aunque con sus particularidades específicas. Podríamos decir que 1999 es el comienzo de un buen ciclo inmobiliario que nos llevó a que, poco a poco, y hasta comienzos de 2007, viviésemos una especie de frenesí inversora. El dinero parecía que lo regalaban, las entidades financieras tenían el grifo abierto como si se hubiese roto una tubería, y los actores del sector inmobiliario pensábamos que eso no iba a acabar nunca. Pocos, por no decir nadie, pensaba que el precio de la vivienda iba a caer… pero siempre hay una primera vez. No es mi intención reabrir viejas heridas ni fustigar a los causantes de la crisis inmobiliaria y financiera pero todos deberíamos haber mirado ya

hacia adentro y pensar qué pasó y, sobre todo, actuar para que no vuelva a ocurrir. De las derrotas siempre se aprende más que de las victorias. Los que tenéis la suerte de ser deportistas sabéis muy bien de qué estoy hablando. El valor, el coraje, el sacrificio, el carácter…, se forjan en las derrotas, en los duros momentos. Cuando las cosas van bien todo son palmaditas, abrazos, halagos y mucho peloteo. El

Afortunadamente, y nada es fruto del azar, puedo decir que, en mi caso, soy un privilegiado por haber sobrevivido y haber salido muy reforzado profesionalmente. Pero mentiría si no dijese que he cambiado, todos hemos cambiado. Hace 20 años mi pelo era bastante oscuro, hoy es completamente canoso. Las entidades financieras han cambiado su manera de trabajar, su manera de abordar la financiación de proyectos.

“Podríamos decir que 1999 es el comienzo de un buen ciclo inmobiliario que nos llevó a que, poco a poco, y hasta comienzos de 2007, viviésemos una especie de frenesí inversora”

“El sector inmobiliario se parece mucho a la vida de los deportistas. Hoy estás arriba y mañana te quieren crucificar. Da igual que seas promotor, constructor, consultor, arquitecto…” sector inmobiliario se parece mucho a la vida de los deportistas. Hoy estás arriba y mañana te quieren crucificar. Da igual que seas promotor, constructor, consultor, arquitecto..., da igual, hay muchos que nos detestan por el mero hecho de dedicarnos a tratar de crear riqueza, dar puestos de trabajo y ganar dinero. Eso de que ganemos dinero es lo que peor llevan algunos, especialmente una cierta parte de la política de nuestro querido país. No importa que arriesgues tus ahorros, que te endeudes, que sufras, que pases malos momentos…, si pierdes es que te lo tienes merecido por dedicarte al sector inmobiliario. Lo mejor de la crisis ha sido, sin duda, la selección natural que el mercado ha hecho. No todo el mundo sirve para trabajar en este sector, al igual que otros no valemos para trabajar en cualquier otro sector.

Han cambiado tanto que muchas han desaparecido. Los promotores tampoco son los mismos. ¿Dónde están Martinsa-Fadesa, Colonial o Reyal Urbis? Y, por centrarnos en Andalucía ¿Dónde están Expo-An, Gecovisa o Ávila Rojas? Estoy seguro de que si preguntamos a los responsables

en opinión

“Hace 20 años, si querías vender una vivienda la anunciabas en el escaparate de la agencia, ponías un cartel cutre en la ventana de tu casa o montabas una caseta de ventas a pie de la promoción” de empresas como Insur, Bekinsa o Salsa Inmobiliaria nos dirán que el sector ha cambiado …y tanto que ha cambiado. ¿Cuántos promotores conocemos que lleven 20 años “vivos” en el sector? Pocos, muy pocos. La manera de comprar y vender viviendas también ha cambiado. Los tres principales portales inmobiliarios de España son Idealista, Fotocasa y Pisos.com. Idealista se crea en el año 2000, Fotocasa en 2003 y Pisos.com en 2009. Es decir, hace 20 años no podíamos vender o comprar las viviendas a través de las webs actuales. Y seguramente, dentro de 20 años tampoco compraremos y venderemos a través de ellos. O, cuando menos, habrá otras muchas maneras para hacerlo. Aunque muchos no sepáis aún lo que es, el proptech está cambiando la manera de trabajar en el sector in-

mobiliario, no podemos vivir ajenos a la innovación, a la tecnología aplicada al sector inmobiliario. Hace 20 años, si querías comprar una vivienda tenías que ir a una agencia inmobiliaria o a una caseta de ventas de cualquier promoción. Allí te daban la información y te la llevabas en formato papel. Con suerte, te daban buenos planos de la vivienda en cuestión. Hace 20 años si querías comprar una vivienda paseabas por las calles en busca de carteles de particulares. Hace 20 años los conserjes de los edificios (cada vez quedan menos) eran quienes conocían lo que había a la venta. Hace 20 años había mucha menos competencia. Hace 20 años, si querías vender una vivienda la anunciabas en el escaparate de la agencia, ponías un cartel cutre en la ventana de tu casa o montabas una caseta de ventas a pie de la promoción. Hace 20 años no se hacían vídeos de las viviendas. Hace 20 años no había infografías ni planos en 3D. Hace 20 años no teníamos redes sociales para dar a conocer nuestra oferta. Hace 20 años la competencia de las agencias inmobiliarias era muy local. Otro de los cambios más significativos del mercado inmobiliario, en general, ha sido el del turismo residencial y vacacional. Y creo que esto no ha hecho más que empezar, no podemos ponerle puertas al campo por mucho que algunos se empeñen en hacerlo. La manera de viajar y de disfrutar de nuestras vacaciones ha cambiado por completo. Hace 20 años quienes viajábamos nos alojábamos en hoteles que nos recomendaba nuestra agencia de viajes. Si el presupuesto era limitado comprá-

bamos periódicos y en la sección de anuncios por palabras buscábamos viviendas de particulares para pasar las vacaciones estivales. Hoy en día poca gente acude a una agencia de viajes para reservar un hotel y nadie compra un periódico para alquilar viviendas vacacionales. Las principales plataformas mundiales de alquiler vacacional no existían hace 20 años. Airbnb, web líder mundial, fue creada en 2008. Hoy en día ofrece 5 millones de propiedades en alquiler en 65.000 ciudades de 198 países. La inmensa mayoría de nosotros se ha alojado o conoce a alguien que se ha alojado con esta plataforma. Booking fue creada en 2000 y ofrece 85.000 destinos en todo el mundo. Casi cualquier establecimiento hotelero que se precie sabe que debe estar presente en Booking. Homeaway fue creada en 2004 y ofrece más de 2 millones de viviendas vacacionales. Tripadvisor fue creada en el año 2000 y el 60% de los viajeros que reservan on line visitan esta web antes de reservar. En España, la plataforma líder en alquiler de viviendas vacacionales es Rentalia, filial de Idealista. Fue creada en 2004 y ofrece más de 40.000 viviendas en varios países. Estamos obligados a modernizarnos, a reinventarnos, a adaptarnos a los cambios. Eso o morir. Y es esto lo que nos obliga cada día a formarnos, a leer, a aprender, a investigar. Hace 20 años no podíamos usar el manos libres en los vehículos. Hace 20 años no teníamos internet en casa. Hace 20 años no existía el tele-trabajo. Hace 20 años no podíamos trabajar desde un AVE o un avión. Hace 20 años no existían las tablets. ¡Cómo hemos cambiado…y lo que nos queda!. Ai

almuerzo-coloquio

Promotores y constructores definen de la mano de Ai los retos del sector

Andalucía Inmobiliaria celebró el 12 de febrero, en la sede del despacho de abogados Ontier en Sevilla, su tradicional Almuerzo-Coloquio anual sobre promoción inmobiliaria y construcción. Tomaron parte en el mismo Francisco José de Haro, socio del Departamento de Fiscal de Ontier; Diego Chacón, director territorial en Andalucía de AEDAS Homes; José Antonio Carrillo, director de Urbanismo y Desarrollo de Insur; Alfonso Sedeño, asesor de Grupo Lar; Arturo Coloma, presidente de DETEA; Federico del Real, director general de AZVI Inmobiliaria; Simón Chávarri, director general de CHAVSA; Antonio Gil, director en Andalucía de Metrovacesa; Ignacio Martín, director general de Construcción de Grupo Martín Casillas; José Ortiz, director Territorial Sur de Vía Célere; y Jaime de Aspe, responsable de la División de Real Estate de INSERSA. Moderó el encuentro José Antonio Granero, arquitecto en CGR y Decano COAM -Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid- (2011-2015), apoyado en la tarea por la coordinadora de Redacción de la revista, Sonia Mora. Sonia Mora

URANTE el encuentro, que se ha convertido en una de las citas más esperadas por el sector y que volvió a reunir en torno a una mesa de debate a la mayor parte de los actores más importantes del momento de las activi-

Fotos: Ai

dades promotora y constructora de Andalucía, se extrajeron importantes conclusiones, que giraron en torno a una serie de ideas básicas, todas las cuales vienen a confluir en un eje central: la profunda transformación expe-

rimentada en los últimos años a todos los niveles. Nuevos actores, foco en el cliente, profesionalización y calidad crecientes, mayor transparencia, comprador cada vez mejor formado e informado y acelerada incorpora26

ción de las nuevas tecnologías fueron algunas de las características que se mencionaron como esenciales en el nuevo sector inmobiliario. Se incidió asimismo en la necesidad de una actualización de los marcos

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regulatorios, que siguen siendo obsoletos y poco flexibles, lo que a su vez deviene en incertidumbre e inseguridad para el inversor; la importancia de la industria inmobiliaria para el futuro de la sociedad y la economía del país, la actual atomización pero con tendencia a una concentración paulatina del negocio promotor, la gestión responsable de la banca en la concesión de

créditos y la importancia indudable de la formación entre los agentes que intervienen en el sector. La heterogeneidad tanto en mercados como en productos y el incremento sostenido de las unidades que se ponen en marcha o de las ventas y los precios de las viviendas fueron reflexiones en las que coincidieron también los presentes. Otras de las cuestiones de ma27

yor calado puestas sobre la mesa fueron la escasez de suelo y la excesiva dilatación de los plazos para su transformación, la lentitud de determinadas administraciones locales en la concesión de licencias y su falta de adaptación a las exigencias actuales, y las dificultades a las que se enfrentan las constructoras ante la subida continuada de los precios ligados a la edificación, estimándose urgente la necesidad de que se definan fórmulas alternativas en la relación promotorconstructor. Pero si hubiera que extraer una piedra angular, como un mantra repetido por todos los asistentes, sin duda habría que subrayar la necesidad imperiosa de caminar de la mano desde el inicio de los proyectos todos los que en ellos intervienen, desde los arquitectos hasta los promotores y los constructores, pasando por el resto de industrias auxiliares que toman parte en la edificación. Sólo así será posible superar muchos de los desafíos anteriormente citados. Estas y otras muchas consideraciones son las que se pueden leer a continuación, donde se relacionan las reflexiones más destacadas que realizó cada uno de los invitados durante el foro Ai.

José Antonio Granero Arquitecto en CGR. Decano COAM (2011-2015). Consejero Ai. Moderador

El sector La actividad industrial y empresarial que desarrollamos tiene una enorme trascendencia física; no es por tanto una actividad sólo financiera, y debemos lanzar los mensajes adecuados a la sociedad y a las administraciones para conseguir la confianza que necesitamos, buscando la legitimación social. Esa legitimación nos permitiría funcionar como lobby, para que, de una forma impecable y que así fuese entendido por la sociedad, pudiésemos defender nuestros intereses conjuntos de manera legal. Quienes intervenimos en este renovado sector inmobiliario compartimos nuevos valores y conceptos que escuchamos repetidamente como transparencia, ética, calidad, foco en el cliente, I+D+i

almuerzo-coloquio

comunicación, y por eso doy tanta importancia a publicaciones como Andalucía Inmobiliaria, que facilitan estos foros de colaboración y debate.

Planeamiento y responsabilidad social y medioambiental. Es necesario que el cliente final no tenga la menor duda acerca de que hay una responsabilidad de verdad, más allá del beneficio económico. En ese sentido, una de las principales virtudes que las grandes empresas con fondos internacionales detrás han traído al sector son unas normas de cumplimiento muy estrictas, que hacen que todos los que intervenimos en este escenario hayamos asumido nuestras responsabilidades.

BIM y tecnología La mayoría de los arquitectos, por exigencias de los promotores, trabaja con tecnologías como BIM (Building Information Modeling) y Revit desde hace años, pero no así muchas constructoras y la Administración; todavía son muchos los ayuntamientos que piden los proyectos en papel. Por eso es necesario que invirtamos todos en tecnología y que se forme a

los técnicos municipales, como nosotros hemos hecho con nuestros equipos; incluso las licencias automáticas podrían ser viables con BIM. La formación es cara, pero también imprescindible. Ell BIM no es el futuro, es el presente.

Mercados Probablemente tendremos que empezar a pensar en vender cada vez más servicios, no sólo productos, asociados al inmobiliario. No es únicamente la vivienda, son también las residencias, la vivienda compartida, los espacios de coworking, dar un nuevo uso a polígonos industriales abandonados... Puede haber una oportunidad extraordinaria en estos activos alternativos. Las viviendas para alquilar o las residencias para estudiantes o para la tercera edad representan un reto fantástico, porque implican un mantenimiento y una gestión a largo plazo de unos servicios, a través de acuerdos estables con otras empresas.

Mayor unión Llevo años clamando en el desierto para que desde el inicio de un proyecto estemos juntos la industria en su totalidad (construcción, ventanas, suelo radiante, cubiertas, fachadas…), los arquitectos y los promotores. Trabajemos juntos desde el principio, porque sólo así superaremos muchas de las dificultades a las que nos enfrentamos. Somos un sector fundamental, y esta unión nos daría una posibilidad cierta de influir en esa generación de confianza de la que antes hablaba, porque no sólo transformamos el hábitat y generamos el lugar donde la gente vive, sino que posibilitamos que viva mejor, porque estamos haciendo casas y ambientes extraordinarios, mejorando el paisaje de nuestras ciudades, etc.. Creo que estamos haciendo muy bien las cosas y juntos tenemos que ser capaces de transmitirlo. Tenemos, pues, por delante una intensa labor de 28

Cuando caminamos por ciudades de democracias avanzadas como Dinamarca, Alemania o Francia, nos parece envidiable el cuidado y el respeto que hay por los espacios, por el patrimonio. Para que las ciudades funcionen así, es necesario que haya mucha más flexibilidad y agilidad en el planeamiento. Está claro que tiene que haber legislación, unas líneas y estratégicas, pero a partir de ahí, todo lo que no está prohibido tiene que estar permitido. Además, los planes siempre terminan quedándose obsoletos. Se les supone una vigencia de ocho años, pero entre lo que se demora su aprobación y la lentitud para acometer cambios, al final se quedan obsoletos y no dan respuesta a una realidad cambiante como la nuestra. Necesitamos esa flexibilidad porque lo que están demandando ahora mismo nuestros jóvenes como primera vivienda no tiene nada que ver con lo que describe la ley, nuestros hijos quieren viviendas compartidas y eso la ley no lo contempla.

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Diego Chacón Director Territorial en Andalucía de AEDAS Homes

El sector El sector promotor en España está muy alejado de las tendencias actuales de Europa, donde las grandes empresas copan aproximadamente el 50% del mercado de la vivienda, mientras en España cuatro o cinco compañías movemos en torno al 10% de la actividad, estando el resto del sector muy atomizado. Es decir, estamos aún muy lejos de la concentración del mercado que experimenta Europa. En relación con la financiación hay que destacar que la banca se está comportando muy bien, con mucha precaución para no volver a cometer los errores del pasado. En este escenario, el sector atraviesa un buen momento, un ciclo alcista con crecimiento sostenido y moderado, gracias en gran medida a esas entidades financieras que hoy por hoy no están financiando suelo, lo cual

representa una barrera de entrada para promotores no profesionales. La banca financia proyectos viables, con ventas, y el promotor tiene que arriesgar en la compra de suelo, la petición de licencias, la comercialización inicial del producto; si el proyecto es viable, la banca entra.

que ayudarles a incorporarse. En AEDAS contamos con un programa de formación, a partir del cual preparamos a ingenieros y arquitectos jóvenes que entran en la plantilla, tutelados por el gerente o el director territorial.

Profesionalización

Los promotores llevamos dos años lanzando proyectos, viendo el comportamiento del mercado y la viabilidad de dichos proyectos, creciendo de manera sostenida..., pero no nos hemos parado a reflexionar sobre la construcción, que está sufriendo la situación de la subida de los precios de los materiales y la mano de obra. Los promotores estamos tan preocupados como los constructores porque la demanda tiene un límite, paga lo que está dispuesta a pagar, y si el coste de construcción si-

En el sector existe más profesionalización que nunca, principalmente porque el cliente es cada vez más exigente, conoce el mercado a la perfección, sabe de la competencia más que nosotros mismos, y su exigencia hace que nuestros equipos estén cada día más profesionalizados, con más capacidad técnica de análisis. Tanto es así, que empezamos a tener falta de profesionales, después de diez o doce años sin savia nueva, encontramos gente de 40 años en adelante que sabe del sector, pero no jóvenes de 25 a 40 años, por eso tenemos

El gran reto de la construcción

gue subiendo el problema es de todos. Lo que tenemos que hacer es redactar con el arquitecto y el constructor el proyecto básico y el proyecto de ejecución, ir de la mano de manera que todos seamos responsables de que ese proyecto sea capaz de encajarse en un precio objetivo. En paralelo, los grandes promotores estamos imponiendo más innovación, por ejemplo, en nuestro caso obligamos al uso del BIM, y destinando más recursos a procesos de estandarización e industrialización. Creo que una de las raíces del problema radica en la escasez de mano de obra especializada, que provoca que el subcontratista en un determinado momento pueda dejar a un constructor para marcharse con otro que le paga más; esa situación, que tienen que atajar los constructores, la estamos padeciendo todos.

almuerzo-coloquio

Quizás la solución podría venir por subcontratar menos y que las constructoras llevaran los oficios dentro de su modelo de negocio. No-

sotros estamos llegando a acuerdos con constructoras para que formen a trabajadores en determinados oficios en los que sabemos que no les va a faltar obra, porque es cierto que para tomar esa decisión deben tener un determinado volumen de trabajo. Si el constructor prescinde de subcontratar varios oficios, seguro que estará más tranquilo. Otra reflexión que pongo sobre la mesa en relación con los constructores es que necesitamos su máximo esfuerzo en la post venta. En 2019 todos los promotores empezamos a entregar viviendas, y es importante que todos los que intervenimos en el proceso edificatorio estemos in-

volucrados al máximo en el servicio post venta, que haya máxima agilidad en la respuesta porque el cliente actual es más exigente que nunca.

Suelo y Administración Todos sabemos que se tarda demasiado tiempo en transformar suelo, pudiendo un activo determinado quedarse obsoleto si durante el proceso cambia el ciclo económico. Además, nos estamos encontrando con circunstancias como que un suelo pueda ser inviable porque tenga un estudio de detalle con muchas limitaciones, que por ejemplo no permita balcones frente a una playa, o un plan parcial que obligue a 20 viviendas donde el mercado pide 40. Por eso pedimos flexibilidad a la Administración, para que haya más crecimiento; es un tema en el que tienen que volcarse las asociaciones sectoriales.

De todos modos, respecto de la Administración me gustaría comentar que no en todos sitios funciona igual, pues también nos estamos encontrando situaciones agradables de plazos cortos en tramitaciones urbanísticas e involucración de técnicos y políticos. Creo

que están viendo enfrente actores muy profesionales, que les exponemos nuestros problemas, pero también las soluciones, y eso está generando confianza y mayor agilidad.

José Ortiz Director Territorial Sur de Vía Célere

El sector En la actualidad existe una gran atomización en el mercado, pero es cierto que la tendencia es a una concentración 30

creciente. Al final iremos en la línea de ciudades europeas en las que las promotoras grandes tienen copado un porcentaje muy alto del mercado. En 2018, en España, entre las 20 firmas más grandes a nivel nacional controlaban el 33% del sector, mientras el resto está en diversas manos, lo que implica en efecto que el mercado está muy atomizado, aunque con tendencia a concentrarse. Respecto al tema de la financiación, ha sido muy significativa la entrada en el país de inversores externos, en nuestro caso el fondo Värde, que ha inyectado dinero en el circuito y ha permitido que se compren grandes bolsas de suelo con recursos propios. En paralelo, la banca está gestionando la financiación de manera muy acertada y también tiene la clave del éxito del sector. Mientras la industria inmobiliaria siga siendo tan profesional como en los últimos años y la banca tan estricta en la concesión de los créditos, el sector seguirá en manos de profesionales y se seguirá haciendo una gestión lógica del mismo.

Profesionalización e industrialización Respecto a la profesionalización, hoy por hoy es absoluta. En nues-

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tro caso, la tendencia es a hacer todo ‘in house’ porque tenemos una estructura muy grande de I+D y de servicios, incluidos arquitectos propios que nos tutelan todos los proyectos, pero evidentemente intentamos estar abiertos a compañías externas que nos den valor añadido en el día a día. En líneas generales, este nuevo ciclo está marcado por una gran profesionalidad, y la implantación del BIM en los procesos es una de las cuestiones fundamentales. Nosotros lo tenemos implantado en la compañía desde hace cinco años y todo gira en torno al mismo, porque nos proporciona rapidez y profesionalidad en un mercado cambiante que así lo requiere. El siguiente paso sería que lo implantara la Administración porque representaría transparencia total, agilidad y reducción de plazos. En eso estamos trabajando ya con algunos ayuntamientos de la mano de Asprima. Pero en este nuevo modelo en el que estamos avanzando los promotores y que implica agilizar los plazos de la Administración, tenemos que pararnos a pensar en el problema que representa la mano de obra. Estamos avanzando tan

rápido que si no encontramos una solución a dicho problema, al final nos vamos a frenar. Junto a la profesionalización, la industrialización es el otro gran concepto que caracteriza a la promoción inmobiliaria actual. Vamos en esa línea y al final tenderemos a eso, porque somos una industria. Nada tiene que ver la forma en que se diseñan y enfocan hoy las viviendas al modo en que se hacía antes, la calidad realmente no tiene comparación. Por ejemplo, la incorporación al mercado del SATE (Sistema de Aislamiento Térmico Exterior) está propiciando una eficiencia energética enorme en las viviendas, un concepto cada vez más demandado por el cliente.

y un suelo que podría ser una oportunidad de negocio, se puede pasar muchos años inmovilizado. Tenemos que reclamar más dinamismo, especialmente ahora que el suelo finalista se está agotando en muchos puntos. Entre todos, promotores, constructores, arquitectos, con el apoyo de las nuevas tecnologías, tenemos que intentar que la Administración Pública cambie, sabemos que no es fácil por ese exceso de regulación, pero hay que pelear por ello.

Jaime de Aspe Responsable de la División de Real Estate de INSERSA

El mercado

En la nueva industria inmobiliaria la marca es fundamental. Las gran-

Es una realidad que hay empresas de gran tamaño que están copando buena parte de la actividad, pero no es menos cierto que el mercado inmobiliario tiene muy distintos escenarios y hay zonas que no están sólo enfocadas a los grandes desarrollos de las grandes compañías, sino que estos

des promotoras están trabajándola mucho, cada una asociándola a su línea de negocio, a innovación e I+D, etc., al final, a cada una nos conocen por nuestra marca y todas queremos ser la más reconocida, como en el mundo de los automóviles.

conviven con proyectos de empresas promotoras cuyo objetivo en cuanto a desarrollo de viviendas es más reducido. Son promotoras que compran suelos más pequeños, concentrados en zonas más consolidadas, donde los clientes buscan seguridad de inversión.

La importancia de la marca

Plazos administrativos Regresando a la cuestión de la Administración, es importantísimo que consigamos esa agilización en los plazos, porque nos encontramos con suelos -tenemos ejemplos claros en Sevilla- que si se hubieran dejado desarrollar en su momento y mucho más rápido habrían sido un acierto, pero en el cambio de una etapa a otra pueden no servir para nada. Tenemos un sector excesivamente regulado 31

almuerzo-coloquio

Desde nuestro punto de vista, hay muchas empresas dedicadas a la promoción inmobiliaria que persiguen consolidar suelo en el centro de las ciudades, donde hay clientes con respaldo bancario y sin problemas de financiación. La financiación hipotecaria es una cuestión

de la nuestra funciona de manera opuesta a las grandes empresas. En nuestro caso lo externalizamos todo, desde la arquitectura y el diseño de las promociones al diseño de la vivienda piloto o las infografías. Todo el material on line y off line que ponemos a disposición de todos los actores con

de edificación. El hecho de que entre arquitecto, constructor y promotor acometan el proyecto desde los primeros pasos ayudaría mucho a que todo el mundo tuviera el margen necesario para llevar a cabo las obras con ciertas garantías, calidad y seguridad. La opción de garan-

clientes, nos encargamos de repasar todas y cada una de las viviendas antes y después de tener el certificado final de obra. Siempre existe la posibilidad de que algún cliente encuentre un desperfecto, pero para eso tenemos un equipo que permanece dos meses en la obra para solucionar todos esos imprevistos, por eso limitamos bastante los problemas que pueda haber en el servicio post venta.

Ignacio Martín Director gral. de Construcción de Grupo Martín Casillas

muy importante en un momento como el actual, en el que el cliente debe disponer de un 30% del importe total para soportar compra. Desde la perspectiva del promotor de nuestro perfil, a día de hoy sólo se financian los proyectos mejores y más trabajados, en zonas consolidadas y no excesivamente grandes; así conseguimos la cobertura suficiente para continuar en el mercado con independencia de que la época sea más o menos alcista o que haya cierto nivel de crisis o desconfianza.

Promoción y externalización En relación con la externalización de servicios, una promotora del perfil

los que nos relacionamos está totalmente gestionado por nosotros, pero desarrollado por compañías especializadas y profesionales en cada tarea, lo que implica que tenemos una menor carga de estructura en nuestras empresas y nos da mayor comodidad, todo ello desde un nivel de exigencia importante.

Construcción y precio objetivo En INSERSA podemos hablar desde una doble perspectiva porque somos promotor y constructor. Constatamos la subida de los precios de la construcción, hasta el punto de que a muchas empresas les ha costado el desarrollo de sus proyectos o perder o ganar muy poco en proyectos

tizarte unos precios de la mano de obra incorporando a la constructora los oficios hoy por hoy es inviable en muchos casos, económicamente muy difícil. Pocas empresas se podrán permitir tener todos los oficios dentro de su organización. Los podrán tener en parte, pero no cuanto hace falta para ejecutar una obra de edificación, porque para garantizar trabajo a todos esos empleados sería necesaria una cartera de obra muy importante.

Servicio post venta Desde nuestra óptica de constructor, para garantizar al promotor los mejores acabados y que a su vez se pueda dar el mejor servicio post venta a los 32

Subida constante de los precios Desde la perspectiva de una empresa de construcción como la nuestra, que no hace promoción inmobiliaria pero sí edificación, nos enfrentamos a la misma problemática que apuntábamos el año pasado: una subida constante de los precios en el sector, más ligados a la edificación que a la obra civil, que podemos cifrar en el entorno del 18-20% desde 2017 hasta nuestros días, tanto en materiales como en mano de obra.

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La subida en la mano de obra tiene su origen, principalmente, en la escasez de profesionales del sector tras diez años de inactividad. En el momento que se ha producido un incremento de la demanda por la reactivación de la actividad promotora, los pocos profesionales que hay con conocimiento y experiencia en determinados oficios, por ejemplo en pladur, le suben sus precios al constructor. Por todo lo anterior, los constructores lo estamos pasando mal, porque es un problema ligado además a la relación con el promotor, a unos contratos muy duros que se firman a precio cerrado, muy exigentes en cuanto a las garantías prestadas en avales, en protecciones, etc., que están provocando tensiones en muchas promociones en cualquier ciudad. Los promotores están sufriendo continuos parones en las obras por la necesidad de los constructores de renegociar

precios. Quienes nos dedicamos a la construcción estamos continuamente cruzándonos información y sabemos que es una situación que sigue ahí en todas partes y que a día de hoy no se ha resuelto. En esa búsqueda de soluciones, he escuchado a compañeros plantear la posibilidad de que cuando se firme un contrato con el promotor se puedan generar algunas cláusulas de revisión de precios. No sé si sería una opción acertada, pero realmente alguna solución hay que encontrar. Por poner sólo un ejemplo, en el último año y medio el precio de la tabiquería seca ha subido del orden de un 40% o 50% entre material y mano de obra. Eso es una barbaridad, y otro tanto de lo mismo sucede con otros productos como la carpintería metálica. Por añadidura, los promotores suelen recomendar una serie de marcas, lo que implica que en ocasiones haya problemas de suministro 33

y se genere una especie de monopolios en torno a determinados productos que suben los precios a todo el sector. Los efectos de todo esto los están sufriendo los constructores grandes, medianos y pequeños, hasta el punto de que algunos hace meses que dejaron de ofertar viviendas. Si a lo mencionado sumamos la falta de acuerdo entre los propios constructores, que siempre terminan entrando en la vorágine de quién pone sobre la mesa la oferta más económica, el problema se acrecienta.

Un sector renovado Llevo desde el año 1986 trabajando para el sector de la construcción y puedo afirmar que se ha transformado completamente. La seguridad en la obra se ha incrementado a unos niveles antes impensables, la preocupación por la calidad y el medio ambiente otro tanto de lo mismo, al igual

que otros muchos parámetros. Todo ha cambiado en esta actividad para mejor, al igual que observo al promotor y aprecio asimismo un cambio radical para bien en todos los aspectos. Los proyectos y las promociones que se ejecutan hoy en día tienen unos diseños, unos materiales y unas calidades magníficas. Actualmente visitas una obra y cualquier comprador que se acerque sorprende por sus preguntas técnicas; consultan el aislamiento térmico y acústico, la carpintería o el tipo de fachada. Ante ese comprador tan preparado, es lógico que el promotor se proteja y no se atreva a modificar ni un ápice el proyecto, algo que antes sucedía con frecuencia. El modelo se ha transformado radicalmente. El promotor no puede cambiar lo que vende porque enfrente tiene un comprador que identifica perfectamente todos los detalles de la vivienda.

almuerzo-coloquio

Por eso el constructor no se puede permitir la menor modificación, por esa barrera que representa un cliente final tan cualificado.

Antonio Gil Director en Andalucía de Metrovacesa

El sector El sector inmobiliario actualmente es muy heterogéneo, ya sea por localización, producto, uso que se le da al mismo o el propio cliente o comprador final. Dentro de esa heterogeneidad, creemos que hay un crecimiento sostenible tanto en el número de unidades que se ponen en marcha, a un ritmo ascendente pero pausado, como en las unidades puestas en el mercado o en precios de venta. Si la

situación política, social y económica se mantiene, el sector debería ser capaz de mantener ese crecimiento. Respecto a la financiación, es cierto que trabajamos con un producto con una necesidad de capital importante, y evidentemente la crisis económica y financiera que hemos sufrido y la casuística que se ha producido en nuestro sector en concreto han tenido como consecuencia que la financiación esté mucho más restringida. Esta circunstancia ha derivado en dos cuestiones: por un lado, la entrada de inversores extranjeros, sobre todo fondos anglosajones, que han propiciado la concentración de diversas empresas o activos inmobiliarios que provenían de entidades financieras que han ido siendo adquiridos por esos fondos; y por otro lado, también está el acceso a la financiación de los compradores, que tienen que aportar una importante cantidad de

dinero hasta la entrega de las viviendas. Los fondos anglosajones han traído cosas muy buenas al sector relacionadas con la profesionalización, toda vez que han impulsado nuevos métodos de procedimiento y de trabajo, rigor en el tratamiento de la información y los datos, y también el uso de las nuevas tecnologías para analizar información o conocer el perfil del cliente.

La Administración La sociedad actual marcha a una velocidad y tiene unas necesidades que la Administración no está siendo capaz de seguir, no consigue adaptarse a esos nuevos tiempos y a esas necesidades de plazos. Hay administraciones donde la obtención de una licencia de obras, no hablo ya de la tramitación de suelos, se demora hasta 14 meses, y una licencia de primera ocupación hasta seis meses una vez terminado el edificio, con lo que eso

representa de coste financiero para el promotor.

Costes de construcción Es cierto que hoy en día una vivienda tiene una calidad y unos costes de construcción muy grandes, pero los salarios en España no están en consonancia. Hacemos las viviendas como en Alemania, pero los salarios no son los suyos. Esa es una dificultad añadida al problema de los costes de construcción, porque los precios de venta, ante los salarios de los compradores, tienen una posibilidad de incremento limitado y pausado. La construcción siempre ha representado entre un 45% y un 50% del precio de venta de la vivienda -la otra variable fundamental es el suelo-, y en este periodo de cambio del sector, en el que aún nos estamos ajustando, ese 50% tiene que estar muy controlado porque es fundamental, de manera que habrá que buscar soluciones y fórmulas con los constructores. Tenemos que ir de la mano y encontrar alternativas, ya sean nuevos procesos constructivos, estandarización de los productos, mayor industrialización, etc. En otros sectores las empresas trabajan con un equipo de proveedores; las promotoras siempre

almuerzo-coloquio

hemos funcionado con un equipo de arquitectos, de proyectistas, y quizás ahora también tengamos que trabajar en la línea de tener unos proveedores de la parte de construcción. Cierto es que la sociedad se transforma muy rápidamente y los ajustes llevan su tiempo, pero en cualquier caso creo que lo importante es que llevamos bastante tiempo hablando de esto en foros públicos, y eso significa que todas las partes estamos empezando a buscar soluciones. En este escenario no podemos obviar que gran parte de la problemática radica en la subcontratación, que es la que al final está subiendo el precio; el sector ha trabajado así tradicionalmente, y puede haber llegado el momento de acometer una reforma estructural. Por otra parte, el suelo será otro problema eterno mientras su proceso de transformación se prolongue ocho o nueve años por cuestiones legislativas o administrativas.

sea negocio inmobiliario. Existe demanda en otros muchos productos ajenos a la compra de vivienda, como las residencias de mayores y estudiantes, la vivienda en alquiler o los espacios compartidos, cada cual son sus propios criterios, su hoja de negocio y sus plazos, pero no suelen mezclarse dentro de una misma empresa; de hecho, los inversores

mación específica de la propia actividad del sector. Necesitamos técnicos depurados, altamente cualificados, y quizás sea el momento de pensar en crear una entidad de formación inmobiliaria para esos titulados que terminan arquitectura, aparejadores o económicas y tienen vocación de promotor inmobiliario. Deben tener a su al-

y los fondos buscan especialización.

cance posibilidades de formarse de manera concreta en esta actividad, sobre todo los técnicos, para que cuando lleguen a trabajar con un promotor, dentro de su área de trabajo conozcan las interioridades del sector, los detalles; sería bueno reflexionar con tranquilidad sobre esta cuestión. La industria inmobiliaria ha cambiado sustancialmente, sobre todo en el aspecto formativo; el sector admite sólo a profesionales cualificados en la materia. Hace 20 años un farmacéutico

Alfonso Sedeño Asesor de Grupo Lar

Productos alternativos En la actualidad hay mucho producto y distintas formas de ocupar un inmueble. La hoja de negocio de una venta de vivienda es totalmente distinta a la de cualquier otro producto, aunque todo

La importancia de la formación El sector inmobiliario está muy preparado, muy profesionalizado, pero requiere más for-

era un farmacéutico, dos farmacéuticos eran dos farmacéuticos, y tres farmacéuticos eran un promotor inmobiliario. Con el nuevo ciclo las cosas han cambiado mucho. En esta profunda transformación han tenido también mucho que ver las nuevas tecnologías aplicadas a la actividad inmobiliaria, que han representado una auténtica revolución.

Demanda exigente Al frente de nuestras obras y de nuestros departamentos de ventas hacen falta trabajadores muy preparados porque los compradores saben demasiado, en ocasiones van a comprar acompañados de un abogado, preguntan todo tipo de detalles, entrando incluso en las cuestiones más complicadas. Por tanto, ya no es suficiente con el vendedor de antes que todo eran sonrisas en su atención al cliente; antes bastaba con atender con amabilidad. Un compra-

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dor de hoy te puede sorprender con preguntas sobre el caudal del agua caliente o el aislamiento térmico, y quien vende tiene que estar cualificado para dar respuesta a todas esas cuestiones. Si nos referimos ya a un director de ventas o un director general, la capacitación debe ser máxima. Por todo lo anterior, aunque el nivel de profesionalización en la promoción inmobiliaria es muy elevado, siempre hay que perseguir el objetivo de alcanzar una mejor formación por parte de los responsables de las distintas áreas del negocio, para afrontar con las mayores garantías los retos del futuro.

La construcción En la actividad de construcción destacaría entre los principales cambios experimentados la seguridad en el trabajo, que ha alcanzado cotas muy elevadas. Los trabajadores y los sindicatos

han puesto mucho de su parte para que así sea, pero los empresarios y los técnicos, las personas que están en el ámbito de la dirección, también tienen una gran responsabilidad en este logro. Por otra parte, pienso que sería bueno que hubiera más respeto entre los propios constructores, acabando con las bajas temerarias. Hemos llegado a una situación en la que tienen que ponerse de acuerdo, a partir de un respeto mínimo al otro. Es una locura ir a bajas del 30% o el 40% en las obras.

El suelo En materia de suelo, más que flexibilidad yo le pediría a la Administración agilidad y una mayor voluntad; necesitamos que se acerque más a la mentalidad del promotor, que requiere su materia prima para poder llevar a cabo su actividad. El funcionario tiene que superar fronteras innecesarias.

Francisco José de Haro Socio del Departamento Fiscal de Ontier

Seguridad jurídica En relación con el marco legal, y específicamente por la parte tributaria que es mi especialidad, es necesario señalar que en el sector inmobiliario aún existe inseguridad jurídica. Más allá de toda la polémica que se ha creado en torno al impuesto de actos jurídicos documentados, de cara al usuario genera inseguridad todo lo relacionado con los costes que tiene que soportar cuando compra un producto inmobiliario; cuando adquiere un terreno hay que ver si está hi-

potecado, si los gastos los paga el cliente o el banco, si los pagan a medias, etc. Esa situación de inseguridad jurídica no ayuda en absoluto al propio tráfico del sector. Cuando se trata de operaciones muy importantes, de muchos millones de euros, protagonizadas por compañías muy significativas, las dudas y las consultas se incrementan porque hay cuestiones que pueden representar mucho dinero. Por ejemplo, si hay o no inversión del sujeto pasivo, mi cliente tendría que cumplir o no las obligaciones fiscales relativas al pago del IVA, un 21% que en operaciones de mucho calado puede significar un ahorro o un gasto muy sustancial. Y como en esta cuestión, al igual que en otras, puede haber distintas interpretaciones, la inseguridad del inversor es inevitable, pues va a depender de distintas circunstancias. De esta manera, es diferente si

almuerzo-coloquio

se transmite un terreno o una edificación, pero si se trata de un terreno que tiene una edificación que se va a demoler inmediatamente, la situación no está tan clara. Llama la atención esa indefinición que hay en muchos supuestos, esa falta de concreción en la normativa tributaria a estas alturas y con la tradición inmobiliaria que tiene España, sobre todo con el dinamismo tan importante experimentado en los últimos 20 años. Es difícil explicar que todavía podamos encontrarnos, como proveedor de servicios jurídicos, con este tipo de interpretaciones y que tengas que transmitírselo así al cliente. Yo no le puedo asegurar que, en el ejemplo antes expuesto, le traten la operación como terreno o como edificación.

Nuevas tecnologías Las nuevas tecnologías, que a su vez requieren mucha formación para su uso y para la interpretación de la información, están permitiendo a las inmobiliarias focalizar mucho su actividad en el cliente. Todo lo relacionado con el big data permite identificar muy bien el perfil del futuro comprador, el nicho de mercado de una promoción. Incluso en el terreno de la abogacía necesitamos te-

ner una formación y una continua adaptación a las nuevas tecnologías, de la máxima utilidad también en nuestro trabajo.

Transformación El proceso de transformación que ha experimentado el nuevo sector inmobiliario hay que extrapolarlo a todos los ámbitos, incluido el de los despachos profesionales de abogados. El despacho clásico ha desaparecido. Ahora tenemos que trabajar mucho el marketing y la comunicación, especializarnos, hacer buenos ‘fichajes’, crecer y crear marca. En medio de la atomización que aún persiste en el mercado, quien haya creado marca, ya sea un promotor, un constructor o un despacho de abogados, tendrá un gran camino recorrido.

Simón Chávarri Director general de Chavsa

Concentración y nuevos actores Desde el punto de vista de la parte constructora, que es la nuestra, distinguimos entre los nuevos actores dos tipos

de clientes: los fondos de inversión que crean una promotora con una marca, una entidad que quiere poner en el mercado un producto de calidad y tener una continuidad, y que por tanto lo considero un promotor; y el fondo que no crea marca, sino que compra inmuebles a un banco y en cada uno hace algo diferente, e igual vende pisos u otro

manager y el constructor persiguiendo un producto y unos márgenes atractivos para todos. El segundo, el inversor puro y duro, es a mi juicio el que genera conflictos con la constructora, porque persigue fundamentalmente su propia rentabilidad, ninguna otra cosa, lo que va en contra de las buenas prácticas de construcción.

producto inmobiliario que cualquier otra cosa. De esta manera, tanto los constructores como los arquitectos encontramos por un lado un cliente que quiere hacer un producto interesante y bueno y apuesta por ello, y otro más interesado en los números y la rentabilidad. El primero, responsable en buena medida de la profesionalización de nuestro sector, es absolutamente necesario dentro del mercado, una promotora que desarrolla un producto de calidad y tiene un nombre, que cuida su relación con el arquitecto, el project

El project manager

La figura del project manager forma parte del proceso de profesionalización que en los últimos años vive el sector inmobiliario. En España surgió hace bastante tiempo y está integrado en muchos proyectos, pero creo que es una figura mal entendida respecto al mundo anglosajón. En nuestro país parece que su única tarea es conseguir un margen o un precio, cuando realmente debe abarcar mucho más, como diseñar un producto bien hecho y vendible junto con el arquitecto, que responda

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absolutamente a la calidad de lo que se quiere hacer. La puesta en valor de este profesional debiera ir de la mano de la implantación del BIM, que aún sigue siendo muy residual en España. Ayudaría mucho en la fase de construcción, permitiendo controlar muy bien los márgenes, y el project manager se encargaría de que no hubiera defectos en el proyecto. La profesionalización que se está iniciando necesita, pues, dar un par de pasos más: la incorporación del BIM y la fusión del project manager desde el principio hasta el final del proyecto con sus funciones claramente definidas y ejercidas.

Nuevos productos y servicios Siempre me ha llamado la atención el hecho de que los promotores no ofrezcan servicios añadidos a la venta de la vivienda, como podrían ser no sólo la financiación, sino también el seguro, el mantenimiento, las redes de comunicación o la telefonía móvil. En el ám-

bito de las residencias de estudiantes o de la tercera edad, e incluso en el de las oficinas cada vez más, se proporcionan muchos servicios añadidos, pero en la vivienda en España aún no. Es un campo que podría tener un desarrollo importantísimo, sobre todo porque creo que los jóvenes por ejemplo no quieren cocina, o en todo caso compartida, alquiler de determinados electrodomésticos comunes, mantenimiento, etc. Serían unos servicios que podrían ofrecer empresas de facilty management, muchas de ellas integradas en constructoras. En el segmento de las oficinas cada vez está

largo etcétera de posibilidades que si se aplicaran también al mercado de la vivienda podrían hacer aún más rentable el producto.

cobrando más protagonismo el fenómeno del coworking, que implica no sólo el arrendamiento de una oficina o despacho, sino que también pones a disposición del cliente una serie de servicios que hacen más rentable la operación, ya sea alquiler de aparcamiento, telefonía, bicicleta, un servicio para hacer la compra, en definitiva, un

percepción de que, pese a la atomización que aún existe, la tendencia es hacia una concentración cada vez mayor no sólo en el sector inmobiliario, sino en general en todos los sectores. La actividad inmobiliaria atraviesa actualmente una buena situación, con entornos macroeconómicos favorables. En Insur, una

José Antonio Carrillo Director de Urbanismo y Desarrollo de Insur

El sector Desde nuestra empresa compartimos la

compañía con más de 70 años de trayectoria, tenemos nuestros objetivos de crecimiento sostenidos y moderados, y unas expectativas optimistas. No obstante, existen unas inquietudes lógicas ante la incertidumbre provocada por los cambios normativos y la tendencia alcista de los precios de construcción, que nos hacen estar muy pendientes de lo que pueda suceder. Debemos estar también atentos a los distintos mercados, pues es cierto que no estamos en un mercado único; cada población es un mercado, y siguen existiendo oportunidades en muchos sitios. En ese escenario, intentamos analizar con el menor nivel de riesgos posible las inversiones, para poder diversificar en mercados y en productos. Es necesario igualmente estar muy atentos a los nuevos agentes y a las nuevas promotoras que nos rodean. Hace unos años, durante la crisis, existía un problema de demanda, no había capacidad de adquisición; ahora tenemos más competencia y sobre todo más competitividad entre las empresas que intervenimos en la actividad promotora.

almuerzo-coloquio

Profesionalización Esa competitividad viene derivada de la profesionalización del sector. En nuestro caso, desde el principio de la crisis y cuando el sector empezaba a transformarse de nuevo, vimos que el futuro pasaba por la industrialización y la profesionalización, por introducir nuevas tecnologías y herramientas que tenemos hoy a nuestra disposición. También el hecho de que el cliente sea mucho más exigente nos ha empujado a estar cada vez mejor preparados, porque el comprador analiza mucho más sus inversiones y nosotros estamos obligados a explicarle mucho mejor el producto y a diseñar mucho mejor que antes.

La financiación En el lado del promotor, un buen proyecto tiene más facilidades de ser financiado que otro. Para que un proyecto sea bueno debemos seleccionar bien el producto y fijar bien el precio, pero sobre todo elegir bien la

ubicación. Siempre decimos que en algunos casos te puedes equivocar en el precio, pero nunca te equivoques en el sitio. Como promotores, para nosotros es muy importante que el comprador tenga financiación para adquirir su vivienda. Será interesante ver las consecuencias de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, que entendemos puede provocar estabilidad, dar más seguridad jurídica a los compradores al tener las cosas más claras, y eso puede ser importante. En cualquier caso, ante cualquier cambio normativo es necesario que estemos siempre muy atentos.

Urbanismo Sostenible en Andalucía). Ahora entendemos que se paraliza todo con el cambio de gobierno, y tendremos que esperar a ver qué ocurre. Desde las empresas, no tenemos mucho más radio de acción que trabajar cada uno desde su atalaya, sus proyectos y sus expedientes administrativos, y seguir adelante, cada cual con la administración correspondiente, a las que tenemos que reclamarles la máxima agilidad posible.

Federico del Real Director general de AZVI Inmobiliaria

El suelo Respecto al suelo, es significativo señalar que todas esas inquietudes que tenemos en relación con la tramitación, en principio parecía que iban a resolverse con la modificación de la ley del suelo de Andalucía, la antigua LOUA (Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía) que pasaba a ser la LUSA (Ley para un

de equilibrio. Por fortuna, se han quedado fuera todos aquellos que se convirtieron en promotores por el simple hecho de tener tesorería, pero aun así hay que seguir reduciendo la actual atomización. Las comparativas en grandes números con ciudades europeas donde existe una gran concentración de la actividad promotora pueden tener un cierto sesgo porque la realidad es que en cada plaza la situación es distinta. En algunas ciudades hay todavía un peso excesivo de la atomización, pero en otras como Sevilla el mercado lo tienen copado pocas compañías, por eso insisto en que hay que buscar el punto de equilibrio.

Profesionalización Atomización Vs concentración En mi opinión, el mercado inmobiliario sigue atomizado de una forma excesiva y hay que alcanzar un punto 40

Estamos ante un sector muy profesionalizado, y creo que gran parte de la responsabilidad recae en los fondos, a los que veo como promotores que han venido a darle al mercado un caché que no tenía, porque han

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replicado herramientas del sector financiero en el inmobiliario. Eso ha propiciado que haya elementos de análisis y que al final hoy en día nuestro sector sea como un puzle que tiene que tener todas las piezas perfectamente encajadas de antemano, sin lugar para la equivocación. Otra cuestión importante en relación con los fondos es que tienen fecha de caducidad como todos sabemos. Veremos qué pasa cuando se marchen. Por eso retomo la idea del equilibrio, porque pese a la necesaria concentración, siempre hará falta el promotor del centro histórico, el que hace una promoción pequeña de 20 viviendas o el rehabilitador, en definitiva, el de ámbito más local que seguirá siendo necesario.

La financiación Bajo mi punto de vista, la herramienta que más está favoreciendo la concentración es la banca. Las mayores exigencias de los bancos están facilitando esa concentración, y en la medida en la que los bancos sigan en esta línea, seguiremos hablando también de una creciente profesionalización y se seguirá impidiendo la entrada de advenedizos.

La formación Considero fundamental la idea de una formación específica inmobiliaria, la creación de una escuela donde arquitectos, aparejadores, licenciados en económicas e ingenieros de caminos, que somos los perfiles habituales en nuestro sector, tengamos una profesionalización y unos estudios específicos. Sin duda esta línea curricular inmobiliaria puede ser la más valiosa aportación a nuestro sector.

Incrementar servicios En el ámbito de la promoción inmobiliaria tenemos que tender a hacer las cosas como en otras industrias, como la automovilística. Si observamos los últimos 30 ó 40 años, el coche cada vez se ha ido abaratando más y dando más servicios, dando más por menos. Nosotros también tenemos que analizar la situación y caminar hacia esa diversificación de servicios. Puede ser una de las claves del futuro.

suelos se queden obsoletos cuando se terminan de tramitar. Sin embargo, es una realidad que el mercado tiene que estar regulado. Quizás sean excesivos los informes que se piden para la gestión o desarrollo de un suelo, pero tiene que existir una regulación del planeamiento.

los fondos propios que han puesto los fondos de inversión para la compra de suelo han ayudado al sector, especialmente en un periodo en el que la banca está poniendo condiciones para financiar las operaciones.

La garantía constructiva

En líneas generales, el constructor es un agente muy importante en la actividad promotora y creo que no estamos sabiendo ponerlo en valor. Lo que hoy hacemos los constructores nada tiene que ver con lo que se hacía hace 20 años. Observamos cualquiera de las edificaciones que estamos ejecutando actualmente, incluso las del segmento más discreto, y son mejores que cualquiera de nuestras casas de dos décadas atrás. Trabajamos atendiendo al Código Técnico de la Edificación y el resultado es espectacular en todos los sentidos: en aislamiento, aerotermia, concepción arquitectónica, ubicación, tecnología, diseño, etc. Estamos dando un producto excelente, y sin embargo parece que el sector sólo coloca ladrillos. Tenemos por delante una gran labor de marketing y comunicación. Debemos aprender a ‘vender’ mejor lo que hacemos en esta nueva industria inmobiliaria.

En la medida en que se está profesionalizando tanto la actividad promotora como constructora, serializando o industrializando el producto, puede que haya llegado el momento de plantearse una cuestión de fondo: quizás sea una barbaridad dar una garantía de diez años. Habría que reflexionar sobre este asunto.

Arturo Coloma Presidente de DETEA

El suelo Es una realidad que la unidad de medida que tenemos en materia urbanística es el año, por el sistema jurídico urbanístico que tenemos, y eso debería cambiar porque es lo que provoca que los 41

Financiación Desde el punto de vista de la construcción, la financiación ha avanzado mucho. Tras la crisis, las operaciones cuando salen están financiadas. Además,

La construcción

almuerzo-coloquio

Relación con el promotor En el sector de la promoción conviven dos corrientes, la del promotor autoconstructor, que ofrece un negocio integral, y la del promotor que contrata la ejecución de las obras. En este marco, el fondo de inversión, protagonista indiscutible de la nueva promoción inmobiliaria, realiza una transferencia del riesgo al constructor. Al principio los constructores pensábamos que estábamos como hace diez años, que los precios no subirían como lo han hecho y que iríamos gestionando sin muchos apuros la obra. Ahora nos hemos dado cuenta de que no es así, que los precios se incrementan un 18% y que tenemos que asumirlo por el contrato de transferencia de riesgos. ¿Dónde queda recorri-

producir las obras, quizás con proyectos homogéneos basados en un modelo más industrial. Pero eso no significa la desaparición de los pequeños, pues seguirá habiendo producto de todo tipo. De cualquier modo, las constructoras tenemos un largo camino que recorrer con las promotoras, pero es necesario que exista otro diálogo. Es cierto que tenemos que formar a los jóvenes porque en diez años no se ha hecho nada, pero en nuestras estructuras tenemos unos equipos

do? En el caso de las constructoras cuyo foco de actuación está puesto en las grandes promotoras, este recorrido está en la industrialización y sistematización de las promociones, lo cual pasa por una mayor concentración. Habrá que buscar otras formas de

espectaculares en torno a los 45 años de edad, capaces de hacer un gran trabajo. Si los costes no salen hay que buscar soluciones entre todos desde una actitud positiva. Con el cambio de ciclo, el sector se ha puesto en marcha de una forma

razonable, pero ante una aceleración de la actividad no sé si la construcción va a poder seguir el ritmo. En 18 meses hemos experimentado un importante acelerón, y para resolverlo hace falta tiempo y gestión. Y si a la urgencia temporal le unes la escasez de mano de obra, con el riesgo añadido de que los trabajadores puedan marcharse a otra promoción donde les ofrezcan más dinero, el panorama es complicado. Llevamos años construyendo a base de subcontratar, y si llegado el caso el arma que tengo es llevar a cabo directamente determinados oficios con mi propia estructura, porque no tenga otra opción, necesitaremos algo de margen para confeccionar y gestionar las cuadrillas. Por eso tenemos que ir de la mano y ser más comprensivos, hasta que podamos asumir nuevas fórmulas.

Innovación y construcción En una empresa de tamaño mediano como DETEA hemos implemen42

tado todo tipo de avances para responder a las más altas exigencias del mercado, desde BIM, hasta una apuesta clara por la calidad y el medio ambiente, pasando por todos los sellos razonables, transformación digital, etc., pero parece que todo esto realmente no tiene el valor que debiera cuando prima el precio. Por eso insisto en que tenemos que superar esa relación promotorconstructor y buscar nuevas fórmulas de relacionarnos, con producciones estables que permitan tener cuadrillas si hace falta. Hay que establecer relaciones de confianza entre buenos clientes y buenas empresas, relaciones a medio plazo que impliquen continuidad. Hay gente muy preparada en ambos lados, por eso el recorrido que tenemos por delante es impresionante. Y no sólo debemos colaborar unos con otros. Debemos ir más allá y unirnos como colectivo. Si constructores y promotores somos una voz única, lograremos mucho más. Ai

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Nota legal: Las imágenes que pudiera contener este documento son recreaciones virtuales que no forman parte, en ningún caso, de la oferta publicitada. Lo mostrado en este documento tiene carácter meramente orientativo, pudiendo sufrir variaciones por motivos técnicos, jurídicos o comerciales. Precios sin IVA. Residencial Hespérides: Complejo de 143 viviendas en proyecto en Avda. Manuel Clavero Arévalo s/n (Dos Hermanas, Sevilla). Viviendas de 1 dormitorio desde 65, 80m2 útiles, viviendas de 2 dormitorios desde 61,96m2 útiles, de 3 dormitorios desde 77,39m2 útiles y de 4 dormitorios desde 94,37m2 útiles, según Decreto 218/2005). Información, venta y entrega de documentación (D.I.A.) en la oficina de ventas. Las cantidades entregadas se garantizan conforme a ley. Existirá una cuenta bancaria especial y exclusiva para los ingresos. El dinero entregado es en concepto de señal y como parte del precio. Promueve METROVACESA S.A. (Metrovacesa.com).

Ofic. de ventas: Av. Diego Martínez Barrios, 10, 2º. Sevilla. In situ: Av. Manuel Clavero Arévalo, s/n. Dos Hermanas.

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ESTE MES...

1999-2019: “Veinte años de nada” para la gran revolución del sector Hace veinte años, Andalucía Inmobiliaria llegaba por primera vez a los quioscos. Por aquella época, al igual que gran parte de la prensa mundial, no tenía edición digital y, de hecho, muy pocas personas accedían entonces a Internet desde sus ordenadores. Y si en estas dos décadas los medios de comunicación han vivido una completa revolución, otro tanto puede decirse del sector inmobiliario y la construcción, que han visto cómo alcanzaban sus más altas cotas de actividad para, posteriormente, entrar en un largo túnel del que no han empezado a salir hasta hace muy poco. De hecho, en ciertos segmentos todavía no se ve la luz. Son veinte años en los que se gestaron gigantes empresariales y financieros, muchos de los cuales se vieron arrasados por una de las mayores crisis económicas de la historia reciente. Han desaparecido actores, pero también han surgido otros nuevos que en 1999 ni siquiera existían, como es el caso de las socimis o los servicers. La tecnología también ha entrado con fuerza, cambiando la forma de construir y vender. Han sido, pues, dos décadas apasionantes en las que está revista ha sido un cronista de excepción.

“Q

UE veinte años no es nada…” cantaba Gardel en el mítico tango Volver. Quizá veinte años no fueran “nada” para el intérprete argentino, pero son un mundo en la economía y mucho más para dos sectores tan cambiantes y sensibles como el inmobiliario y el constructor, así como para las innumerables actividades y negocios que giran en torno a ellos: ingeniería, servicers, tasadoras, cementeras... e

incluso la banca. Durante este tiempo han surgido nuevos negocios y actores; otros muchos han desaparecido. En las próximas páginas, con motivo del XX aniversario de Andalucía Inmobiliaria, la revista ofrece un análisis de lo sucedido durante el periodo 19992019. Son “veinte años de nada” en los que se ha vivido un auge jamás visto, una posterior caída a los infiernos y su actual resurrec-

Simon Onrubia Fotos Ai

ción, fulgurante en algunos ámbitos, pero muy moderada e incluso inexistente en otros, como la obra civil. Un fenómeno cuya disparidad es extrapolable a los diferentes territorios de España: mientras que en ciertas zonas -principalmente Madrid y Barcelonaexiste una actividad frenética, en otras casi podría hablarse de parálisis.

¿Una nueva burbuja? En los últimos meses se viene hablando insistentemente de un nuevo boom e incluso de una inminente burbuja. Es indudable que

se están observando cifras récord en algunos casos y prueba de ello es que la inversión inmobiliaria total en 2018 superó los 20.000 millones de euros, incluidas las operaciones corporativas, que rondaron los 8.000 millones. España se sitúa así como el quinto país más activo de Europa, reduciendo la distancia con Holanda, mientras que el podio lo ocupan Reino Unido, Alemania y Francia. Sin embargo, dentro de esta inmensa industria los números demuestran que existen realidades muy distintas en nuestro país. Y como una imagen vale más que mil palabras,

1999 2019

años

120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10

Venta de cemento en Andalucía (toneladas/100 habitantes)

99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Fuente: Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía. Datos 2018 estimados.

basta echar un vistazo a los siguientes gráficos que acompañan estas líneas. Posiblemente el más representativo sea el que refleja el consumo de cemento, un índice que no sólo demuestra la salud del sector, sino que se suele utilizar para tomar la temperatura de la economía de un país. A falta de los datos definitivos de 2018, en España se consumieron el año pasado en torno a los 15 millones de toneladas de cemento. Pese a que se vienen registrando importantes crecimientos porcentuales desde hace varios ejercicios, la cifra absoluta sigue siendo bajísima, similar a la de 1967. Es decir, hablamos de la demanda que se daba hace más de medio siglo. En el caso de Andalu-

cía, la situación es igualmente demoledora y el consumo de este material es de 26 toneladas por cada 100 habitantes, frente a las 85 toneladas que se registraban hace 20 años o las casi 120 de 2004.

Locomotora en 1999 Para tener un dibujo fidedigno de lo que suponía la construcción cuando, en 1999, Rosa Hafner puso la primera ‘piedra’ de esta revista, conviene recordar el análisis que hacía la propia Junta en su “Informe Económico de Andalucía” correspondiente a aquel año: “El sector de la construcción alcanza en la región un momento álgido en 1999, inserto en la evolución expansiva que viene caracterizándolo en los últimos años. Su creci-

“Se habla insistentemente de un nuevo boom e incluso de una inminente burbuja, pero dentro de esta inmensa industria, los números demuestran que existen realidades muy distintas” miento, el más elevado de todos los sectores productivos andaluces, ha sido especialmente intensivo en empleo, y se ha reflejado en un aumento muy significativo del número de empresas que operan en el sector. Tanto es así, que en 1999 casi el 40% del aumento del empleo en Andalucía y el 20% del aumento del número de empresas, viene explicado por el sector de la construcción”. En aquella época era la indiscutible locomotora de la economía regional y su peso sobre el PIB autonómico ascendía al 9,7%

(llegó a rozar el 15% en 2006), porcentaje que en la actualidad ni siquiera alcanza el 6,5%, pese a la mejoría que se viene registrando desde hace un lustro. A nivel nacional se sitúa en torno al 6% y apenas supera el 5% en la Zona Euro. En términos corrientes, su Valor Añadido Bruto (VAB) en Andalucía se cifra en estos momentos por debajo de los 10.000 millones de euros, es decir, un montante que supone menos de la mitad del que tenía en 2008, inicio del período de crisis económica y fuerte ajuste del sector.

ESTE MES...

Factores de crecimiento El crecimiento de la industria de la construcción a finales del siglo pasado y gran parte de la primera década del XXI se debe a la conjunción de diversos factores, entre ellos, un fuerte crecimiento de la economía española con repuntes anuales del PIB del 3%-4%; enormes inversiones de las Administraciones Públicas en infraestructuras y obra civil; reducción del paro; relajación de las condiciones crediticias con una política monetaria muy laxa y con tipos de interés muy bajos por parte de los principales Bancos Centrales; llegada de inmigrantes; emancipación de la generación del baby boom; y entrada de miles de inversores en el sector atraídos por los beneficios rápidos y elevados que se lograban. Entre 1994 y 1998, los precios de la vivienda habían crecido de manera

muy moderada, pero a partir de ese momento empiezan a escalar desaforadamente, con alzas anuales superiores al 15% pese a que la inflación era muy baja. De este maremágnum tampoco escaparon las Administraciones Públicas (sobre todo los ayuntamientos), que encontraron en el suelo el maná para engordar sus arcas. La consecuencia es que en 2006 se iniciaron en España 762.540 viviendas, más que Alemania, Gran Bretaña, Francia e Italia juntas. Según The Economist, la revalorización de la vivienda entre 1997 y 2007 fue del 191%, la segunda mayor de la OCDE y superior a la de Reino Unido (168%) o Estados Unidos (85%). A mediados de 2007 el precio de la vivienda alcanzaba 9,1 veces la renta bruta de los hogares y el esfuerzo anual superaba el 56% de los ingresos. El catedrático de Economía José García Montalvo recuerda

“Durante 2006 se iniciaron en España un total de 762.540 viviendas, más que Alemania, Gran Bretaña, Francia e Italia juntas, con la segunda mayor revalorización de precios de la OCDE” en su obra ‘El sector inmobiliario español a principios del Siglo XXI’ que “las elevadas tasas de rentabilidad obtenidas en la compraventa de viviendas habían generado un ejército de inversores que, teniendo en cuenta los niveles de apalancamiento habituales en las operaciones inmobiliarias, conseguían rentabilidades superiores al 800%”.

Estallido de la crisis Sin embargo, en el verano de ese 2007 la fiesta acabó. Todo estalló de la manera más abrupta e imprevista, al saltar el caso

Población ocupada en Andalucía en sector de la construcción (miles de personas) 500 400 300 200 100 0

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de las hipotecas subprime en Estados Unidos e iniciarse una crisis financiera mundial que provocó que el sector inmobiliario entrase en barrena, arrastrando a millones de ciudadanos, empresas, negocios, subcontratas e incluso instituciones financieras y sectores enteros vinculados a la construcción. Y en su mayoría, con una característica común: se encontraban altamente apalancados. Así, de la noche a la mañana, se convirtió en un sector maldito, en el que se metió a todo el mundo en el mismo saco, independientemente de trayectorias, balances y calidad de los activos. La actividad se frenó en seco, el precio de la vivienda se fue desplomando -rompiéndose así el mantra de que era un valor seguro y que siempre subía- y nadie quería saber nada que oliera a ‘ladrillo’. Se abría de esta manera un negro túnel del que no se vieron los primeros atisbos de luz hasta 2013.

Brotes verdes: mercado residencial Los primeros brotes verdes del cambio de ciclo empezaron a otearse en el sector residencial, que actualmente sigue siendo uno de los que mejor continúa desenvolviéndose. Las claves son varias y dispares, pero podrían destacarse las siguientes por encima del resto: ciclo económico favorable, contracción de los precios, crecimiento neto del número de hogares, rentabilidad de la inversión en vivienda frente a otras alternativas como la Bolsa, llegada de nuevos inversores, fácil acceso a la financiación y fortaleza de la demanda extranjera.

Buena prueba de esta mejoría es que el año pasado se vendieron más de medio millón de viviendas y el número de visados para nuevas unidades está registrando las mejores tasas de la actual década, si bien están muy lejos de las que se contabilizaron en épocas recientes. En el conjunto del país,

en 2018 se rompió la barrera de las 100.000 licencias, guarismo cargado de simbolismo y que no se

daba desde 2009. Pero no hay que engañarse: el año que esta revista vio la luz concluyó con una cifra de 472.401 visados, es decir, en 1999 se construía cuatro veces más que en la actualidad. El récord histórico sigue clavado en 2006, con un total de 865.561, volumen que con toda seguridad no volverá a repetirse en décadas.

“La fiesta acabó en el verano de 2007, cuando todo estalló de la manera más abrupta, al saltar el caso de las hipotecas subprime en EEUU e iniciarse una crisis financiera mundial”

ESTE MES...

Viviendas iniciadas en España 800.000

35%, también en las principales ciudades y en municipios del interior peninsular. La brecha desde el punto álgido del ciclo supera el 40% en las áreas metropolitanas y la costa mediterránea, mientras que ronda el 20% en Baleares y Canarias”.

700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0

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Fuente: Banco de España

“De la noche a la mañana, se convirtió en un sector maldito, en el que se metió a todo el mundo en el mismo saco, al margen de trayectorias o balances” El escenario en Andalucía guarda numerosas similitudes con lo que está sucediendo a nivel nacional. Aunque todavía no se ha publicado el balance definitivo de 2018, todo apunta a que se alcanzaron las 16.000 licencias para viviendas, lo que prácticamente duplicaría los registros de 2016 y supera en más de un 270% los de 2014, ejercicio en el que el sector tocó fondo en la región. Pese a esta indudable mejoría, las cifras también quedan muy lejos de las que se dieron durante su época dorada. A modo de ejemplo, el número de visados representa alrededor de una décima parte de los que se sellaron en 2005 ó 2006. Es decir, echando la vista atrás, las estadísticas demuestran que, al con-

trario de lo que advierten los agoreros, es imposible hacer un paralelismo de la situación actual con la vivida entonces. Ni siquiera tomando como referencia el periodo 1999-2007, con más de 100.000 viviendas visadas de media anual.

Precio de la vivienda Otro asunto que está de nuevo en el ojo del huracán es el precio de la vivienda. Al margen de las frías estadísticas, hablar de la evolución que ha experimentado es complejo dado que la disparidad es absoluta en función de las zonas que se analicen. De manera generalizada, el último informe publicado por Tinsa refleja que el año pasado se registró un repunte medio del 5%.

Pese a que el precio medio en España se ha recuperado un 14% desde el mínimo registrado en febrero de 2015, todavía está un 34,6% por debajo de los máximos de 2007. El estudio señala que “tanto las capitales y grandes ciudades como los territorios insulares muestran una revalorización media superior al 20% desde sus respectivos mínimos postcrisis. La costa peninsular mediterránea registra un aumento acumulado del 18,1% y las áreas metropolitanas de un 10,9%. En el resto del territorio, el incremento acumulado desde mínimos no alcanza un 5%”. Si, en cambio, el análisis se realiza teniendo como referencia los máximos registrados en 2007, la conclusión es muy diferente: “Pese a la tendencia generalizada de recuperación de valores, con mayor o menor intensidad según las zonas, la caída del precio medio en España desde máximos pre-crisis es del

Dos etapas Igualmente interesante es el estudio que recoge la Junta de Andalucía en su último Anuario Económico, en el que analiza la evolución desde 1999, observándose dos etapas claramente diferenciadas en esta región: una primera que va desde ese año hasta 2008 (cuando en esta comunidad se marca el récord histórico), en la que el precio de la vivienda registró un fuerte aumento, del entorno de 175%, muy superior al de los salarios (40%). Debido a ello, se duplicó el esfuerzo necesario para adquirir una vivienda de 90 metros cuadrados de superficie en Andalucía en este período, pasando de cuatro a ocho años. Desde entonces, añade, “el precio de la vivienda ha sufrido una importante corrección”, con una reducción del 30% respecto a su nivel en 2008. Pese a que las rentas salariales se han incrementado de manera muy moderada, en torno al 1,5% desde ese

“Tinsa señala que los precios de la vivienda en España se han recuperado un 14% desde el mínimo registrado en 2015, pero todavía están un 34,6% por debajo de los máximos de 2007”

Alquiler

ejercicio, se ha reducido la dificultad de acceso a una casa de la mencionada superficie, pasando de los mencionados ocho años en 2008 a los algo más de 5,5 en la actualidad.

Desplome de la VPO La construcción de vivienda protegida es la gran damnificada de la crisis económica, el crash inmobiliario y los recortes presupuestarios de las Administraciones Públicas. En 2018, se entregaron alrededor de 5.000 tanto para venta como para alquiler, una décima parte de las cifras registradas en 1999 y a la altura de las que se daban en la década de los 50 del siglo pasado, según refleja ‘El parque público y protegido de viviendas en España; un análisis desde el contexto europeo’, elaborado por la economista

Carme Trilla y el arquitecto Jordi Bosch para la Fundación Alternativas y Fundipax. Los factores de este desplome son numerosos, pero quizá la clave es la escasa dotación presupuestaria del Plan 2013-2016: tan solo 2.421 millones de euros, una cuarta parte del gasto inicialmente previsto en el plan anterior 20092012 (más de 10.100 millones de euros). La VPO también se encuentra en vías de extinción debido a que sus precios se aproximaron mucho a los del mercado libre, provocando la pérdida de atractivo. Los autores de la mencionada obra estiman que la demanda potencial de vivienda social es actualmente de 1,5 millones de hogares y, de acuerdo con diferentes proyecciones, puede ascender hasta los 2,6 millones en el año 2030.

Un fenómeno singular es el del alquiler de viviendas e incluso ya hay voces que alertan de que está viviendo una burbuja que puede arrastrar al conjunto del sector. Los motivos principales son, por un lado, el auge de los apartamentos turísticos (capítulo sobre el que se incide más adelante) y, por otro, la existencia de numerosos fondos y miles de inversores particulares que están apostando por la vivienda como un producto financiero; es decir, compran para arrendar dado que su rendimiento bruto anual se sitúa de media por encima del 8%, según datos del Banco de España. Y todo esto sucede en un momento en el que nadie duda de que la opción de alquilar va a seguir cre-

ciendo debido a las escasas opciones de los jóvenes para adquirir una casa y la mayor movilidad geográfica de los trabajadores. A esto se añade que ha desaparecido el beneficio fiscal que ofrecía la compra. A modo de ejemplo, en Madrid se ha pasado de tener un 9% del parque de viviendas en alquiler en el año 2000 a contar con alrededor del 28% actualmente. En cualquier caso, de nuevo es imposible hacer una fotografía fija a nivel nacional porque la heterogeneidad es absoluta. Así, hay zonas -con Madrid y Barcelona a la cabeza- donde se están registrando máximos históricos en los precios, mientras que en otros territorios siguen muy por debajo de la época precrisis. El portal inmobiliario Fotocasa publicaba el pasado verano un estudio

“La construcción de vivienda protegida es la gran damnificada de la crisis económica, el crash inmobiliario y los recortes presupuestarios de las Administraciones Públicas”

“El negocio del alquiler de viviendas experimenta un enorme auge en ciertas zonas del país e incluso ya hay voces que alertan de una burbuja que puede arrastrar al conjunto del sector”

Oficinas, retail y logística que reflejaba que el precio del alquiler de viviendas es ya superior al de los años del boom inmobiliario en cinco provincias españolas: Baleares, Las Palmas, Salamanca, Barcelona y Madrid Por su lado, Idealista calcula que el precio de la vivienda en alquiler ha suavizado su ritmo de subida en España durante 2018 y ha acabado el año con un incremento del 9,3% (un 8,5% en Andalucía) que ha dejado el metro cuadrado en 10,6 euros al mes, frente al 18,4% que creció en 2017.

Aunque no al mismo nivel, este segmento también está viviendo desde principios de 2014 un escenario dulce gracias a la mejora de la economía y a la facilidad de acceso a la financiación con unos tipos de interés reducidos. Estos factores han provocado, por un lado, un incremento del consumo y de la producción industrial (favoreciendo las inversiones en centros comerciales y naves logísticas e industriales) y, por otro, muchas empresas se han animado a incrementar el tamaño de sus oficinas ante la mejora de sus resultados.

Según datos de CBRE, la inversión en estos segmentos en España (incluyendo operaciones corporativas) se distribuyó de la siguiente manera durante el año pasado: 4.633 millones de euros en oficinas, 4.333 en locales comerciales, 1.456 millones en logístico y otros 574 en productos alternativos, como residencias estudiantiles o geriátricas. En este sentido, destaca la evolución que están experimentando las naves logísticas, que, impulsadas por el auge del ecommerce y su atractiva rentabilidad, llevan dos ejercicios registrando cifras nunca vistas, ni siquiera a principio de siglo cuando se convirtieron en un activo refugio ante la caída de las Bolsas. De hecho, la multinacional JLL señala que este

subsector se ha convertido en “el principal catalizador del mercado de inversión inmobiliaria terciaria”, con crecimientos porcentuales superiores al 50%. Un aspecto destacable es que, a diferencia de otro tipo de inmuebles (como oficinas), el interés que existe sobre este tipo de activos se extiende más allá de Madrid y Barcelona, y los inversores apuntan también a otras provincias como Bilbao, Málaga, Sevilla, Valencia, Zaragoza. Sumadas estas provincias a los dos focos más importantes -zona centro de España y Cataluña-, durante el año pasado la cifra de contratación en el sector logístico español superó los dos millones de metros cuadrados.

“Un estudio realizado por Colliers recoge que el volumen de inversión en el sector hotelero alcanzó en España los 4.810 millones en 2018, un récord histórico en nuestro país”

Hoteles Mención aparte merece el capítulo hotelero. En estas dos últimas décadas no sólo se ha modernizado la planta en toda España y han surgido grandes grupos empresariales, sino que se ha producido un importante aumento del número de plazas, pasando del millón en 1999 al millón y medio actual. El boom turístico en nuestro país durante los últimos años ha abierto el apetito de inversores de todo el mundo. En concreto, el año pasado registró 82,8 millones de visitantes, con un gasto asociado de casi 90.000 millones de euros, lo que supone un 1,1% más respecto a 2017. Un reciente estudio realizado por Colliers International Spain subraya que el volumen de inversión en este ámbito alcanzó los 4.810 millones de euros en 2018, lo que supone un aumento del 23,1% con respecto al ejercicio anterior (cuando ascendió a 3.907 millones) y se trata del mejor registro histórico de inversión hotelera en España. Dicho informe señala que el fondo Blackstone ha sido el rey del sector, al

1999 2019

años

acumular el 44% del total. Otros jugadores que han desempeñado un papel destacado son las propias cadenas hoteleras al sumar el 21% del total de la inversión, con RIU, Hotusa y Meliá a la cabeza. Por su lado, Tinsa destaca que el año pasado se caracterizó por una importante actividad de reposicionamiento de activos y empresas, principalmente por parte de las grandes cadenas; por el crecimiento de hoteles boutique y del segmento de lujo; y, desde otra perspectiva, por la lucha contra los apartamentos turísticos no reglados. Sus previsiones a corto plazo apuntan a un suave aterrizaje, si bien Paloma Villamor, responsable de la división hotelera de Tinsa, aseguraba recientemente que “no siempre un descenso de los resultados indica un empeoramiento de la actividad”. En su opinión, la recuperación del turismo de los países mediterráneos “es una muestra del auge del sector y de una com-

petencia que es sana y nos impulsa a mejorar. Muestra de ello es cómo tras tocar fondo en 2012, el mercado turístico supo reinventarse, no sin esfuerzo, y lograr unas cifras inigualables el año pasado”. No todos los mercados están funcionando igual. Mientras que en Barcelona el pulso secesionista ha provocado un cierto freno en las inversiones, en Madrid, donde los precios de los hoteles bien ubicados se han disparado, se busca suelo y se estudia la reconversión de edificios de otro uso en hoteleros. Otras zonas especialmente activas son Sevilla, Cádiz, Gran Canaria y Palma de Mallorca.

El suelo, bajo mínimos En las Antípodas se encuentra el mercado del suelo, que sigue bajo mínimos pese a los ligeros repuntes

registrados en el último lustro. El último informe del Ministerio de Fomento refleja que la superficie de suelo transaccionado ha descendido progresivamente desde las 10.292 hectáreas de 2005 hasta las 2.741 de 2017, último ejercicio sobre el que existen estadísticas oficiales. Es decir, en doce años se ha reducido a la cuarta parte. El valor de estas operaciones ha experimentado una progresión aun peor: desde los 23.000 millones de euros de 2004 hasta los 3.500 millones de 2017, cuando se observó una recuperación del 18% respecto a 2016. Pero, al igual que sucede en el segmento del alquiler, las diferencias entre zonas son abismales. Desde CBRE advierten de que “en Madrid y Barcelona, la escasez de suelo disponible para construir está generando un importante cuello de botella para el de-

“El mercado del suelo continúa su particular travesía del desierto pese a los ligeros repuntes registrados en el último lustro y la escasez que se da en Madrid y Barcelona”

ESTE MES... Superficie transaccionada de suelo (miles de m2)

Valor de las transacciones de suelo (miles de euros)

“El sector de las infraestructuras es el más castigado por la crisis y la baja inversión del conjunto de las Administraciones Públicas, cayendo a niveles de los años 70 del siglo pasado” sarrollo del mercado”. Incluso, van más allá y señalan que “el desajuste existente en algunos mercados entre oferta y demanda de suelo está impulsando una presión al alza de los precios. Se hace necesario que las Administraciones Públicas retomen también la actividad de gestión urbanística, acortando plazos y evitando la generación de cuellos de botella a la recuperación de la actividad promotora”.

Obra pública Una evolución igualmente negativa es la experimentada por la obra pública. La inversión en este capítulo mantuvo también una línea ascendente desde principios de siglo hasta el estallido de la crisis económica. En su caso, sin embargo, la recuperación sigue sin llegar y los crecimientos porcentuales no esconden que el volumen absoluto continúa bajo mínimos.

Para hacerse una idea de la envergadura de la crisis que sufre este sector, la inversión del conjunto de las Administraciones Públicas ha caído en los dos últimos años hasta el 1,9% del PIB, su valor mínimo desde 1970. Esta ratio no sólo está muy lejos del 3,6% de promedio del medio siglo anterior, sino que es de las menores de toda la Unión Europea, solo por encima de la de Portugal y al mismo nivel que Irlanda. Desde 2009, año excepcional por el Plan E de Zapatero, esta partida se ha desplomado en más de 30.000 millones. De esta hecatombe, Andalucía no se ha salvado.

Como puede observarse en el gráfico de la siguiente página, la inversión destinada el año pasado creció sensiblemente, si bien tampoco superó los 2.000 millones de euros, muy lejos aún de los casi 7.000 millones de 2008, ejercicio en el que se marcó el récord histórico. Este proceso se ha traducido en el conjunto del país en la paralización de proyectos necesarios y en unas infraestructuras peor conservadas, pero, sobre todo, en la destrucción de gran parte del tejido empresarial y, en consecuencia, en la pérdida de cientos de miles de empleos. Además, numerosos profesionales -especial-

mente ingenieros y arquitectos- han tenido que hacer las maletas ante la imposibilidad de encontrar un trabajo en España. Otro tanto han hecho las empresas, que se han visto obligadas a internacionalizarse a causa de la falta de proyectos en el mercado nacional.

Críticas a las AAPP Aunque hay coincidencia en que la inversión en obra pública genera riqueza y empleo, también muchas son las voces que acusan a los políticos de haber favorecido la burbuja del sector a lo largo de los últimos años. Al igual que existen críticas por haber fomentado el calentamiento inmobiliario, también las hay por el supuesto despilfarro que cometieron durante la época del “milagro económico español”. En este sentido, el año pasado se publicó un polémico -y discutido- informe de la Asociación de Geógrafos Españoles que denunciaba que, en las dos últimas décadas, la Administración pública española ha comprometido más de 81.000 millones de euros en “infraestructuras innecesarias, abandonadas, infrautilizadas o mal programadas” y que “no responden a los criterios de rentabilidad social

Evolución de la licitación pública total en Andalucía (Millones de euros) 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Fuente: Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía

exigibles”. Dicho estudio considera que se han sucedido cuatro formas de “despilfarro” en los últimos 20 años: corrupción, obras infrautilizadas, proyectos inútiles y priorización inadecuada de inversiones. Las estimaciones del cuerpo de geógrafos ponen de manifiesto que en determinados periodos, como el boom económico del 2000-2008, la cifra llegó a alcanzar hasta un 20% del PIB, si bien desde el inicio de la crisis económica se ha situado en el 3%.

Licitación en Obra pública en Andalucía (Millones de euros) 6000 5000

Total Transportes

4000

Hidráulicas

3000

Urbanizaciones Med. Amb *

2000 1000 0

99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17

Fuente: Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía *Hasta el año 2005 no se incluían las inversiones en materia de Medio Ambiente

El nuevo papel de la banca

2500

Y si el papel de las Administraciones Públicas ha sido clave para el sector en estas dos últimas décadas, igualmente crucial lo es el desempeñado por las entidades finan-

1500

Licitación en Edificación en Andalucía (Millones de euros) Total

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Vivienda Equipamiento social Resto edificación

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Fuente: Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía

ESTE MES...

cieras. Papel que, además, ha ido variando de manera significativa a medida que pasaban los años. En un primer momento, bancos y cajas de ahorros fueron claves en el auge del mercado español en una triple vertiente: como financiadores de promotores e inmobiliarias; de particulares (ya fuesen compradores finales o inversores); y en la creación de empresas vinculadas a esta actividad, bien como socios de otras compañías o directamente como accionistas mayoritarios. Sin embargo, esto cambió de manera radical en 2007 con la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos -orientadas a clientes con escasa solvencia-, que provocó en el verano de aquel año el hundimiento de las bolsas, la quiebra de numerosas bancos y empresas y una desconfianza generalizada a todo lo que oliera a “ladrillo”. Tanto es así que lo que en un primer momento fue una crisis financiera se contagió a la economía real, con las consecuencias ya conocidas por todos. Para la banca, su papel en este sector cambió de

manera radical: si durante unos años dio todo tipo de facilidades para ofrecer financiación, a partir de un momento dado no sólo cerró el grifo del crédito, sino que, ante los impagos sufridos, se empezó a adjudicar activos de manera masiva, incluyendo miles de viviendas de particulares, promociones enteras desarrolladas o en fase de hacerlo, suelos y otros activos como hoteles. La consecuencia es que los balances de muchas entidades (especialmente cajas) fueron incapaces de soportarlo, lo cual se tradujo en una oleada de fusiones y adquisiciones e incluso en nacionalizaciones e intervenciones por parte del Banco de España. Además, con el tiempo las cajas han sido obligadas a transformarse en bancos y el conjunto del sistema a reforzar su solvencia hasta niveles desconocidos hasta entonces. El proceso de concentración ha sido de tal

“El sistema financiero ha experimentado un cambio radical y no sólo mantuvo cerrado el grifo del crédito durante un largo periodo, sino que se desprendió de la mayor parte de su cartera”

envergadura, que en la actualidad apenas queda una decena de entidades de cierta envergadura, incluidos los bancos tradicionales. Además, todos ellos se están desprendiendo de sus mega carteras inmobiliarias (incluyendo hipotecas morosas), que están pasando a grandes fondos internacionales como Blackstone, Cerberus, Lone Star, Värde Partners, Oaktree o Apollo.

Financiación Este proceso se ha traducido en un profundo cambio en torno a los prestatarios y la cuantía de los créditos, precisamente en un sector que demanda un volumen significativo de recursos financieros. Desde 2008, éstos se han contraído de forma sustancial. Según la estadística del Consejo Superior del Notariado, el volumen de crédito promotor pasó de los 33.991millones de euros en 2007 a algo menos de 2.300 millones en 2017. Desde CBRE señalan que “la reducción del flu-

jo financiero a la promoción tuvo su origen en la dramática contracción del sector y la poca solvencia de los actores. A partir de 2013 la reactivación de la financiación se produce en un entorno de mercado totalmente diferente, donde no solo han desaparecido buena parte de los prestatarios, sino que el número de prestamistas se ha reducido de forma considerable. La reactivación del crédito desde 2014 ha llevado consigo un incremento en el número de préstamos, pero sobre todo un aumento significativo en el promedio de las cuantías, lo que indica que se está prestando a menos promotores, pero para proyectos más grandes”. En idéntico sentido se pronunciaba en esta revista Javier Martín Banderas, quien recordaba que, antes de la crisis había más de 40.000 sociedades promotoras en España, la mayoría sin empleados, muchas de las cuales motivaban su creación para el desarrollo de un único proyecto, con reducidas barreras de en-

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Hablamos con... trada y sin cualificación ni experiencia previa. “Todo ello -subrayabaconduce a un nuevo tipo de empresa, pocas en número pero con un gran tamaño y muy cualificadas, siendo las únicas que tendrán acceso a la financiación necesaria”. Este cambio en la financiación de las empresas inmobiliarias ha modificado su propia estructura. En opinión de Martín Banderas, “inevitablemente deberán contar con menor financiación bancaria, sustituyéndola por otras fuentes y, además, reduciendo significativamente los niveles de apalancamiento alcanzados en la fase previa a la crisis, exigiendo un mayor nivel de fondos propios”.

Nuevos actores Precisamente, esta crisis del sistema financiero tradicional ha tenido mucho que ver en la aparición de nuevos actores que han sacudido el tablero inmobiliario y constructor que habíamos conocido históricamente. Así, han surgido figuras como las socimis o los servicers, que se han convertido en protagonistas claves y que hace veinte años ni siquiera existían en España; los fondos de inversión han ganado un peso impensable a finales del siglo pasado o principios del actual; y el Estado se vio obligado a

crear un ente como Sareb para absorber numerosos activos tóxicos de bancos que ponían en riesgo su propia viabilidad.

Alfonso Sedeño Consejero de Viapol y asesor de Grupo LAR

El boom de las socimis Si hay una figura que ha cambiado el tablero inmobiliario es el de las socimis, las cuales no vieron la luz hasta 2009 como la versión española de los Reit, un vehículo de inversión surgido en Estados Unidos en la década de los 60 del siglo pasado y que posteriormente se trasladó a Europa. El Gobierno aprobó su nacimiento a través de la Ley 11/2009, pero fueron un rotundo fracaso a causa del crash inmobiliario y de una regulación excesivamente rígida. El asunto dio un giro de 180 grados tres años después, gracias a una profunda modificación de la norma que, entre otras cuestiones, recogía una fuerte bonificación (95%) en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y están exentas del pago de Sociedades. Ello sirvió para que, a principios de 2013, ya hubiera dos socimis cotizando (Entrecampos y Promorent), una cifra que ahora supera las setenta, la mayoría de ellas en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB),

“Los auténticos artífices del cambio son los empresarios” Alfonso Sedeño (Badajoz, 1948) es una de las voces más respetadas del sector inmobiliario andaluz. Casado y con dos hijos, de manera telegráfica podría decirse que es Arquitecto Técnico y especialista en Valoraciones Inmobiliarias y de Suelo, en Gestión Urbanística y en tramitación de Licencias. Ha sido pieza clave en proyectos emblemáticos en Sevilla como la remodelación del Casino de la Exposición o del Estadio Ramón Sánchez-Pizjuán. La mayor parte de su carrera la ha desarrollado en Viapol, inmobiliaria que da nombre a un barrio de la capital hispalense, algo de lo que se siente especialmente orgulloso. En esta empresa, de la que fue CEO, sigue como consejero, cargo que compatibiliza con el de asesor en LAR. Dentro de su vasto currículum, también presidió Gaesco, fundó Urconsa, preside la Junta de Compensación de Palmas Altas y forma parte del Consejo Asesor de ‘Andalucía Inmobiliaria’. Precisamente, fue uno de los protagonistas del primer número de la revista, publicado en 1999 y donde aparecía como entrevistado. Ahora, veinte años después, volvemos a sentarnos con él para que analice lo sucedido en este apasionante periodo y lo que deparará el futuro. 56

1999 2019

años

Protagonista del primer número en 1999 Hace 20 años, usted era entrevistado en el primer número de Andalucía Inmobiliaria. Aunque es complicado, ¿podría enumerar los principales cambios que se han producido tanto en el sector constructor e inmobiliario, así como en otras actividades afines? Efectivamente, es muy complicado porque los cambios en el sector han sido muchos y profundos. En primer lugar, habría que diferenciar claramente entre el sector inmobiliario y el constructor. Pero, antes de hacerlo, permítame decir que, en mi opinión, los auténticos artífices del cambio han sido los empresarios -especialmente los promotores inmobiliarios-, que aguantaron todo tipo de injerencias y, gracias a su esfuerzo y dedicación, superaron la crisis que tanto daño hizo a la economía de nuestro país. También me gustaría destacar el trabajo de directivos y empleados, quienes han pasado igualmente muy malos momentos en el día a día de su actividad profesional y laboral.

En cuanto a los cambios en sí, en el ámbito inmobiliario destacaría, por un lado, la aplicación de la informática para conocer, procesar, ordenar y clasificar la información sobre la oferta y demanda, precios y características de los distintos productos del mercado inmobiliario. También está siendo clave la tecnología para presentar de forma mucho más atractiva la oferta, siendo un buen ejemplo en este sentido la realidad virtual. En tercer lugar, ha habido una transformación brutal en las técnicas de marketing y procesos comerciales de las empresas, es decir, en todo aquello que concierne a la publicidad, oficinas de ventas, anuncios… Con respecto a la evolución del sector constructor, en este tiempo se ha mejorado muchísimo en aspectos de los que hablaba en aquella entrevista de 1999, como el considerable aumento de la utilización generalizada de materiales y sistemas constructivos bastante más avanzados, gracias al buen hacer de los profesionales españoles. En el campo de la estructura de los edificios, por ejemplo, se ha impuesto la prefabricación de hormigón armado; en paralelo, las empresas utilizan los materiales más actuales para lograr aislamiento térmico y acústico. Tampoco podemos olvidar la aplicación prácticamente en todas las obras de la tabiquería de panel de yeso fijada con perfiles metálicos ligeros o que cada vez se utilizan menos ladrillos en las obras, un proceso este último que veo irreversible. 57

Le voy pedir un esfuerzo de síntesis aun mayor que en la anterior pregunta: cite aquello que, en su opinión, se ha hecho mejor en estas dos décadas, pero también sea autocrítico y diga lo peor. Sin lugar a dudas, lo mejor (al margen de lo que comentaba antes sobre el papel de los empresarios) es la disminución de accidentes laborales en las obras, lo cual se ha logrado gracias, de una parte, a la mayor formación y utilización por los operarios de los medios de protección; y de otra, por la mayor exigencia e insistencia de los empresarios en materia de prevención. Lo más negativo desde un punto de vista empresarial, es que el sector no ha sido capaz de lograr en estos últimos años mantener unos mínimos criterios uniformes de competencia en sus ofertas, ya sean subastas o concursos. ¿En algún momento de finales del siglo pasado y principios del actual llegó a imaginar que el sector podría llegar a las cotas de actividad que alcanzó? Y, a sensu contrario, ¿atisbó que se produciría una crisis de la envergadura que sufrimos? Mire, hablar a toro pasado es muy sencillo. Es cierto que en la primera mitad de la década de los años 2000 se construía a un ritmo frenético en casi toda España, alcanzando las constructoras una tasa de actividad muy alta, generando un elevado nivel de riqueza y empleo, lo cual era bueno como tal sin entrar en otros aspectos de la situación. Al contrario que en

ESTE MES...

otras naciones del entorno, es verdad que en nuestro país se dieron picos muy peligrosos, pero la realidad es que se vendía todo lo que se construía. Por entonces, leí un libro (creo recordar que del economista Santiago Niño-Becerra) que alertaba de los problemas que se avecinaban. Lo hablé con algunos de los empresarios más importantes del sector en Andalucía y coincidimos en que había síntomas preocupantes, pero, insisto, la demanda era altísima. Es cierto que todo se acabó cuando vino la crisis, pero no podemos olvidar que el problema estalla en Estados Unidos con las hipotecas subprime, lo cual arrastró a una parte importante de su sistema financiero, contagiando al resto de economías del mundo. Habría que preguntarse si el sector inmobiliario y constructor español hubiese sufrido una crisis de esta envergadura sin aquellos acontecimientos. Estoy convencido de que la historia sería muy diferente y el aterrizaje hubiera sido mucho más suave. ¿Qué le parece la irrupción de los fondos de inversión y de las socimis, figura esta última que no aparece en España hasta 2009? Me parece que es algo muy positivo. Pese a que existen voces críticas con el papel que están jugando, hay que recordar que creyeron en este sector cuando nadie lo hacía en nuestro país. Por ello, defiendo la incorporación de fondos y socimis para la implan-

tación de proyectos edificatorios en nuestra región, dado que es muy importante que se reactive la construcción de todo tipo de edificaciones, pues se crea riqueza de manera importante y, sobre todo, se generan puestos de trabajo, algo de lo que estamos tan necesitados en Andalucía. Precisamente, la banca ha perdido protagonismo respecto a dichos actores desde el estallido de la crisis. ¿Cree que volverá a jugar un papel clave con los empresarios? Es cierto que el sector financiero ha cambiado de manera significativa y se ha reducido considerablemente el número de actores con respecto a los que había hace dos décadas. Y, efectivamente, los bancos han perdido a lo largo de los últimos diez años lo que podríamos llamar protagonismo aparente, porque el protagonismo real lo mantienen, dado que de cara a las empresas siguen teniendo el poder que proporciona la financiación de proyectos de cualquier tipo. Por no hablar de que son los que conceden las hipotecas al cliente final. Cambiemos el foco para situarlo en las Administraciones Públicas. En aquella entrevista del primer número de ‘Andalucía Inmobiliaria’, usted hablaba del riesgo de que los Ayuntamientos se convirtieran en los mayores especuladores de suelo en España, lo cual acabó su-

cediendo en muchos casos. ¿Por qué no se frenó aquello cuando había voces como la suya que advertían del peligro que implicaba esa política? Porque era una manera sencilla de lograr importantes ingresos. Los ayuntamientos enajenaron sus suelos mediante subastas públicas al alza, lo cual generó altos niveles de especulación, pues entraron en el mercado inmobiliario a precios elevados, alterando el coste final de las promociones. Además, recalificaron terrenos con cambios de usos, lo cual también incidió en el mercado. No podemos olvidar que la materia prima de este sector es el suelo y cualquier variación en su coste repercute en lo que paga el cliente. Para concluir, ¿cree que se está gestando una nueva burbuja inmobiliaria en España? No lo creo; en todo caso, se puede estar creando en algún subsector concreto o en determinadas zonas de España. En cambio, sí me parecen peligrosas las consecuencias negativas de los Registros Municipales de Solares, que, entre otros aspectos, obliga a sus propietarios a edificar en un plazo determinado si no quieren perder su suelo. Esto es una aberración, que se ha hecho desde el desconocimiento y al margen del sector. ¿Cómo se puede obligar a alguien a construir viviendas si no existe suficiente demanda? Esto lo único que hace es generar más problemas para todas las partes y fomentar una escalada de precios.

1999 2019

años

pero también en el Continuo y en el Ibex. En conjunto, suman activos de alrededor de 45.000 millones de euros y su revalorización bursátil está creciendo a un ritmo de doble dígito. Frente al inversor tradicional (ya sea particular o empresa), las socimis cuentan con tres características propias: gozan de importantes ventajas fiscales; han profesionalizado la gestión de los activos: y, por lo general, son propiedad o están participadas por fondos internacionales que poseen gran liquidez. Para hacerse una idea de su envergadura, las cuatro mayores (Merlin, Colonial, Hispania y Lar) ya

controlan 30.000 millones de euros en inmuebles. En todo caso, son crecientes las incertidumbres sobre su futuro debido a que hay ciertos partidos políticos y organizaciones de diferentes ámbitos que reclaman un aumento de su tributación. De hecho, el Ejecutivo de Pedro Sánchez había incluido en sus fallidos Presupuestos Generales del Estado (PGE)

un gravamen del 15% en la partida de beneficios no distribuidos, una de las exigencias de Podemos para dar su plácet a las cuentas de 2019. Asocimi, asociación que defiende los intereses de estas compañías, advierte de que este tipo de medidas sólo contribuye a generar “incertidumbre” y “desincentivar la inversión”. Asimismo, recuerdan que, aunque no pagan el impuesto de Sociedades, sus accionistas abonan parte de sus ganancias en forma de dividendos en sus impuestos sobre la renta. La consultora BDO también alerta de las repercusiones de medidas como la acordada entre el PSOE y Podemos, y señala que la fiscalidad de estas sociedades está actualmente alineada con la tributación de los socios de REIT en otros países. Por ello, aboga por observar “la evolución que los tipos de gravamen aplicables en los regímenes comparables en aras de mantener la competitividad de las socimis”.

Fondos de inversión Al igual que las socimis, los fondos de inversión están desempeñando un rol crucial en el sector inmobiliario. Su desembarco empezó a producirse en 2012, cuando nadie apostaba por el ladrillo español. Desde

“Las socimis son las nuevas estrellas del tablero inmobiliario, pese a que su presencia fue testimonial hasta 2012, año en el que se modificó su fiscalidad” entonces no han parado de crecer y lo han hecho con un enorme apetito, tomando posiciones en todo tipo de segmentos, desde suelos y carteras de viviendas, pasando por centros comerciales y empresariales hasta oficinas, locales y hoteles, sin dejar de lado las denominadas inversiones alternativas como residencias de estudiantes, clínicas o residencias para la tercera edad. Un informe publicado

el pasado mes de enero por BNP Paribas Real Estate confirma que los fondos de inversión fueron los grandes protagonistas del mercado, al representar el 61% del total del volumen transaccionado en 2018. Blackstone es el fondo internacional más activo en España con la compra de las socimis Hispania y Testa o la cartera ligada al ladrillo del desaparecido Popular, por citar varios ejemplos. El principal representan-

Socimis en el MAB 80 70 60 50 40 30 20 10 0

2009 año en el que se crea la figura de las socimis Fuente: Aemab

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

ESTE MES...

Estructura de acceso a la vivienda en Europa. Propiedad y alquiler UE28 Belgica Dinamarca Alemania irlanda Gracia España Francia Italia Paises Bajos Austria Polonia Portugal

69,3% 71,3% 62,4% 51,7% 69,8% 73,9% 77,8% 64,9% 72,3% 69% 55% 83,4% 75,2%

do su negocio, abarcando otras actividades como obra nueva de promotores o la comercialización de activos diferentes y suelos.

Sareb

Propiedad

te del grupo en España y Portugal, Claudio Boada, desvelaba hace unas semanas que Blackstone ha invertido 25.000 millones en España, “apostando por el país desde los peores momentos de la crisis”. Otros fondos con un papel protagonista son Lone Star, Castlelake Värde Partners, Activum SG, Harbert, KKR, Morgan Stanley, Pimco, o HIG. El auge de este tipo de compañías no es un fenómeno exclusivo de España y, de hecho, es similar a lo que se está viviendo a nivel mundial. Según la publicación británica IPE Real As-

Alquiler

sets, los 100 mayores fondos cuentan con inmuebles valorados en tres billones de euros, con la canadiense Brookfield en cabeza y por delante de las estadounidenses PGIM y Blackstone.

Servicers Un ejemplo igualmente ilustrativo de los nuevos actores en este cambiante tablero son los denominados servicers. Estas sociedades emergieron al calor de una necesidad imperiosa: gestionar y dar salida a los inmuebles que se quedaron en la banca, porque sus propietarios no

podían afrontar el pago de la hipoteca. Surgieron así nombres como Altamira, Servihabitat, Solvia o Haya Real Estate. Estas firmas, que nacieron de manera casi obligada, se han transformado en enormes y rentables grupos que, en la mayoría de los casos, han pasado a manos de fondos de inversión. Además, han experimentado una profunda transformación, creciendo sus estructuras, capacidades y profesionalización. Tanto es así que han diversifica-

Otra de las figuras novedosas en nuestro país es Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria), calificada en sus orígenes como “el banco malo” y que nació a finales de 2012 para ayudar al saneamiento del sector financiero español y, en concreto, a las entidades que arrastraban problemas debido a su excesiva exposición al sector inmobiliario. El Memorando de Entendimiento (MoU) que el Gobierno español firmó en julio de 2012 con sus socios europeos determinaba la constitución de Sareb como una de las condiciones para recibir

“Los fondos de inversión, con Blackstone a la cabeza, fueron los grandes protagonistas del mercado nacional al representar el 61% del total del volumen transaccionado en 2018”

ESTE MES...

Un tejido empresarial sacudido por la inestabilidad política Las incertidumbres políticas que viene sufriendo España en los últimos años están pasando factura a la economía nacional y a gran parte del tejido empresarial. En cualquier caso, hay actividades que son más sensibles que otras. Y en este grupo se encuentran el sector inmobiliario y el de la construcción, así como todos los negocios que orbitan en torno a ellos. Los dos principales problemas han sido (son), por un lado, la inestabilidad y debilidad de los Gobiernos más recientes y, por otro, el desafío independentista en Cataluña. Una doble crisis que ha estallado con toda su crudeza en estos días y que ha obligado a Pedro Sánchez a dar por finiquitada la legislatura tras nueve meses en el cargo y convocar elecciones el 28 de abril. De esta manera, quedan en el cajón -al menos de momento- unos Presupuestos que contenían medidas que afectaban de lleno a los sectores mencionados. Es el caso de las socimis, a las que se les iba a aplicar un gravamen del 15% en la partida de beneficios no distribuidos. Una novedad cuyas consecuencias eran imprevisibles y que podría haber ahuyentado a inversores internacionales. Nubarrones mucho más negros se ciernen sobre las empresas dedicadas a la obra civil. A la ya crítica situación que atraviesan con inversiones bajo mínimos, se une ahora la paralización de muchos de los proyectos previstos. Los Presupuestos tumbados el 13 de febrero contemplaban 10.029 millones para la inversión en infraestructuras, con un alza interanual del 18,7%. En algunos casos, los vaivenes políticos adquieren tintes surrealistas. Un buen ejemplo es la legislación en torno al alquiler. A mediados de diciembre, el Gobierno aprobaba un decreto-ley que incluía profundos cambios en este mercado, fundamentalmente a lo referido a la duración de los arrendamientos y las garantías que el casero puede exigir al inquilino. Asimismo, se otorgaba potestad a los vecinos para impedir que alguno de los propietarias destinase su casa al alquiler turístico. Sin embargo, apenas un mes después, el 22 de enero, el Congreso no convalidaba la nueva norma debido a que Podemos votó en contra por no incluir limitaciones de precios. ¿La consecuencia? Ahora en España conviven los contratos firmados entre el 18 de diciembre y el 22 de enero con los que se sellaron antes y después.

la ayuda financiera. Así, el acuerdo establece la creación de una gestora a la que transferir los activos inmobiliarios de las entidades que atraviesan dificultades, con el objetivo de reducir los riesgos de las mismas y liquidar de forma ordenada los activos problemáticos. En un primer momento, recibió unos 200.000 activos por valor de 50.781 millones de euros, de los que el 80% eran activos financieros y el 20% restante inmobiliarios, situándose como la mayor inmobiliaria de España. ¿Su objetivo? El prioritario es desinvertir dichos activos en un plazo de 15 años, si bien su presidente, Jaime Echegoyen, siempre ha defendido que el reto también es no costar un euro más a sus accionistas y ayudar a la recuperación del sector inmobiliario. Su propiedad está repartida en un 54,1% por capital privado (a la cabeza están el Santander y Caixabank con el 16,6% y 12,2% respectivamente), mientras que el 45,9% está en manos del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria

(FROB). Poniendo el foco sobre Andalucía, esta comunidad tiene un importante peso en la cartera de activos de Sareb, al concentrar el 11% del valor de sus inmuebles y el 10,1% del de sus préstamos, garantizados con activos inmobiliarios de diferente tipología. Esta relevancia ha llevado al organismo a poner en marcha una delegación territorial, tal y como adelantó el propio Echegoyen el pasado 30 de octubre durante el acto de celebración del 19º aniversario de Andalucía Inmobiliaria.

“La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) nació con unos 200.000 activos procedentes de bancos y cajas por valor de 50.781 millones de euros” 62

1999 2019

años

Plataformas de alquiler Este fenómeno es uno de los que ha irrumpido con más fuerza en el panorama inmobiliario español, un país que es una potencia global en turismo. El incesante aumento de visitantes ha venido acompañado de la mejora de la tecnología y la aparición de plataformas como Airbnb, Homeway, Wimdu, Booking, Apartur o Tripadvisor, que han impulsado de forma exponencial el alquiler de apartamentos turísticos. Ello ha dinamizado el arrendamiento entre particulares, incrementando el número de turistas, lo cual conlleva ventajas económicas no sólo para sus propietarios, sino para muchas ciudades y, además, se están creando empresas centradas en este negocio con la consiguiente creación de empleo.

La cruz de la moneda es que se han encarecido los precios de zonas céntricas y costeras, está creciendo la turismofobia, existe fraude fiscal y los hoteles están sufriendo una competencia que califican de desleal. En cualquier caso, la mayor parte de los expertos coincide en que esta distorsión del mercado va a reducirse de manera drástica a corto plazo, porque las Administraciones Públicas están introduciendo importantes novedades legislativas (con sus correspondientes sanciones para aquellos que incumplan la ley) y, además, las principales plataformas digitales se están comprometiendo a publicar únicamente aquellos anuncios de viviendas que estén dentro de la legalidad. En el caso de Andalucía, la Junta obliga desde 2016 a inscribir las viviendas con fines turísticos en un registro y las multas

van desde los 18.000 euros para las infracciones graves hasta los 150.000 euros para las muy graves. Según datos de Airbnb, en 2017 más de un millón de visitantes se alojaron en esta región a través de esta compañía, beneficiando a más de 30.000 familias andaluzas, que obtuvieron un total de 157 millones de euros. El anfitrión típico en Airbnb ganó 2.700 euros, comercializando su vivienda 34 noches al año, es decir, menos de tres días al mes. Datos mucho más espectaculares son los que aporta el ‘IV Barómetro del Alquiler Vacacional en Andalucía’, promovido por la plataforma Homeaway y realizado

por la Universidad de Salamanca y Sondea. Sus cálculos recogen que entre 2015 y 2016 el impacto económico de este sector en la comunidad autónoma fue de 3.016 millones de euros, un 22% más que en los dos ejercicios precedentes. Estos volúmenes incluyen tanto el propio gasto en la contratación del apartamento como la inversión en comercios, locales, bares o restaurantes. Las patronales que agrupan a las empresas y profesionales del sector se apoyan en estos números para defender las bondades de este negocio colaborativo y la creación de riqueza y empleo que lleva implícito.

ESTE MES... Radiografía de las PropTech Fuente: PropTech, Savills Aguirre Newman, Finnovating, CB Insight

Presencia nacional

Distribución en España por actividad Portales y Marketplaces Peer to Peer Big Data Realidad Virtual/Visuals Startups Domotica/Casas Inteligentes/lot Inversión Inmobiliaria Gestión Inmobiliaria Software Inmobiliaria Financiación Hipotecaria

Madrid 46% Barcelona 30%

Valencia 8%

Andalucía 8%

Resto de España 8%

10 20 30 40 50 60

Inversión mundial en PropTech (en millones de dolares

Nº compañías por número de empleados

6.000 5.000

101-250

4.000

51-100

3.000

1-10

2.000

11-30

1.000 0

2012

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Proptech y tecnología Si en estos 20 años el sector se ha visto obligado a una reinvención como consecuencia de la crisis económica global y de las coyunturas del mercado, no digamos en el ámbito de la tecnológica, con la

2015

2016

2017

aparición de innovaciones que eran inimaginables cuando nació esta revista. Especialmente a raíz del nacimiento de las denominadas Proptech, acrónimo inglés de property and technology, es decir, la tecnología aplicada a la propiedad. Se trata de un fenómeno surgido en Reino Unido que co-

menzó a popularizarse en 2014 y que en menos de un lustro ha experimentado un auténtico boom a nivel mundial. Según la plataforma española PropTech -especializada en dar a conocer las novedades en este campo de start ups con componente inmobiliario-, sólo en nuestro país este sector ha crecido un 300% durante el último año y ya da empleo a 5.000 personas. El número de empresas también se ha disparado hasta alcan-

zar las 236 en estos momentos. La mayor parte de ellas, casi el 80%, se concentran en Madrid y Barcelona, seguidas a gran distancia de Valencia y Andalucía, cada una con alrededor del 8%. Y lejos de ser una eclosión de carácter efímero, la proliferación de este tipo de soluciones tecnológicas es una de las actividades con mayor proyección y potencial de desarrollo en un futuro próximo, de modo que, tomando como referen-

“El incesante aumento de turistas ha venido acompañado de la mejora de la tecnología y la aparición de plataformas como Airbnb, Homeway, Wimdu, Booking, Apartur o Tripadvisor” 64

años

“Si en estos veinte años el sector se ha visto obligado a reinventarse, en el ámbito de la tecnológica los cambios han sido aun mayores y muchos inimaginables en 1999”

cia el Reino Unido, PropTech estima que en el año 2020 tendrán una cuota del mercado inmobiliario del 15%-20%, frente al 5% actual. El cliente final es el centro de esta transformación, haciendo que todos los productos y servicios se orienten a mejorar su experiencia y a garantizar procesos más eficientes y sencillos. Aunque no en exclusiva, ya que también se dirige al resto de actores del sector inmobiliario, desde la promoción a la venta. Así, mediante el uso de apps y otras herramientas, se han optimizado procesos como la comercialización de activos, la gestión de inmuebles y la automati-

1999 2019

Cambio de agujas en la Bolsa

zación en los procesos de valoración o inversión, entre otras muchos. En definitiva, el proptech no consiste en una única tecnología que produce avances significativos por sí misma, sino un conjunto de soluciones y herramientas que permiten al sector resolver sus problemas. El abanico de servicios abarca múltiples opciones, que van desde portales y marketplaces, pasando por soluciones tecnológicas peer to peer (P2P) o realidad virtual, hasta las herramientas digitales como las plataformas de inversión colectiva o crowdfunding. En este sentido, los portales y marketplaces permiten realizar de ma-

La Bolsa es un buen espejo de los profundos cambios que se han producido en el sector inmobiliario y de la construcción en los últimos veinte años. Ojear las páginas económicas de los periódicos de aquella época y compararlos con las actuales supone un ejercicio que a muchos lectores les provocará un cierto sentimiento de nostalgia. Basta recordar que a principios de febrero de 1999 los presidentes de Obrascón Huarte y Lain, Juan Miguel Villar Mir y Enrique de Aldama, respectivamente, anunciaban la fusión de ambos grupos, creándose así la sexta constructora española bajo la denominación de OHL y con una facturación de 1.352 millones de euros. Entonces, las estrellas del sector en el parqué eran FCC, Dragados, ACS, Ferrovial y Acciona, empresa esta última que con el paso del tiempo dirigió su actividad hacia otros negocios. Estas cinco compañías formaban parte del Ibex 35, junto a otras como Vallehermoso o Uralita. Ya en el Mercado Continuo aparecían Agromán, Portland, Metrovacesa, Sotogrande, Urbas, Urbis, Vallehermoso, Cristalería, Financiera y Minera, Uniland o Hisalba, entre otras. La andaluza Inmobiliaria del Sur también estaba presente en el parqué, aunque sólo operaba en el mercado tradicional de corros de la Bolsa de Madrid. Los nombres anteriores demuestran el mayor peso que hace dos décadas tenía la construcción en la Bolsa frente al inmobiliario. Volviendo al presente, las tornas han cambiado. Aunque es cierto que todavía se mantienen con fuerza algunos de aquellos gigantes como ACS, Ferrovial o Acciona -si bien ahora centrada en infraestructuras y energía-, las estrellas emergentes son las inmobiliarias junto a las sociedades que invierten en ladrillo, con Merlin Properties y Colonial a la cabeza, ambas integrantes del selecto club del Ibex. En el Continuo la lista es extensa gracias en gran medida a la aparición de las socimis: Aedas Homes, Alantra, Árima, Hispania, Insur, Lar, Metrovacesa, Montebalito, Neinor Homes, Quabit, Realia y Renta Corporación. Capítulo aparte merece la aparición de la mencionada figura de las socimis, dado que las que no cotizan en el Ibex o el Continuo, lo hacen en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil), donde figuran casi setenta firmas.

ESTE MES...

“El abanico de nuevos servicios y herramientas tecnológicas abarca múltiples opciones, que van desde portales y marketplaces, pasando por la realidad virtual o la construcción en 3D” nera online búsquedas de propiedades ya sea para comprar, vender o alquilar; mientras que con las soluciones tecnológicas peer to peer es posible interactuar sin intermediarios, es decir, ofrece a los propietarios alquilar o vender directamente. Entre las aplicaciones

que más negocio van a generar en este sector se encuentran, igualmente, las plataformas de administración de propiedades, con las que numerosos expertos consideran que desaparecerá el modelo tradicional de las agencias inmobiliarias y la contratación será de manera directa y online. También hacen hincapié en la aparición del mercado de préstamos alternativos, mediante el uso del crowdfunding. La utilización del BigData es otra piedra angular en el ámbito de la innovación enfocada al sector, al permitir clasificar toneladas ingentes de datos recopilados durante años y aportar, por ejemplo, información sobre el contexto urbano, la economía

del lugar o la movilidad relacionada con un determinado inmueble. También están ya incorporados los servicios que proporciona la geolocalización, como método de rastreo de la oferta disponible; o la realidad virtual para favorecer la comodidad de los clientes, una técnica que simula la visita a una vivienda y que hace innecesario desplazarse a la dirección del inmueble para recorrer su interior. Específicamente para el sector constructor, las proptech ofrecen aplicaciones con información sobre la evolución de las obras en tiempo real; realidad virtual para ver el estado de la construcción sin necesidad de visitar la obra, recrear posibles modificaciones y reformas en los proyectos; además de todo tipo de soluciones basadas en el BigData que permiten un análisis rápido para la toma de decisiones, la reducción de costes en la fabricación y la búsqueda de proveedores y de nuevas oportunidades de negocio.

El futuro del sector Como el lector ha podido comprobar en las anteriores páginas, desde la fundación de Andalucía Inmobiliaria en 1999 este sector ha vivido veinte años apasionantes, viajan-

do en una montaña rusa con pronunciados picos y momentos tan eufóricos como dramáticos. Y, al igual que a finales del siglo XX era imposible atisbar lo que se avecinaba, ahora lo es intentar dibujar qué pasará en las próximas dos décadas. Lo que nadie duda es que se producirá un buen número de cambios revolucionarios, algunos de ellos inimaginables en estos momentos. Es obvio que la eficiencia energética y la domótica se convertirán en un eje clave no sólo de las futuras viviendas, sino de ciudades enteras (smart cities), lo que implicará el uso masivo de la tecnología y nuevos materiales de construcción. En este último sentido, ¿jugará un papel protagonista la impresión 3D tal y como ya sucede en la industria automovilística? ¿El peso del alquiler superará en España al de la vivienda en propiedad? Y en otros ámbitos: ¿sobrevivirán las tiendas y los centros comerciales ante la pujanza del ecommerce? ¿cómo afectará el teletrabajo al segmento de oficinas? ¿viviremos en el futuro nuevas burbujas o hemos aprendido la lección? Son preguntas imposibles de contestar ahora, por lo que emplazamos al lector a leernos de nuevo dentro de veinte años. Ai

¿CUÁ N TAS H A M B URGUE SAS SE COM E N EN EE.U U. C ADA SE GUNDO?

S i tu p rob le ma exi ge u n a re spu e sta lo ca l, e n h o ra b u e n a : a ca b a s d e e n co n t ra r u n a f i r ma de a boga d o s e n E E .U U. y e n 1 3 p a ís e s m á s . On t i er. E l pri mer d e s p a c h o g l o b a l co n a lm a l o c a l .

Respu est a: 276

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hoteles

El mercado de inversión mantiene su apuesta por el sector hotelero nacional

Colliers International ha presentado los datos y conclusiones extraídos del Informe anual Radiografía del Mercado de Inversión Hotelera en España en 2018, elaborado por el equipo de Hoteles de la firma. La principal conclusión que puede extraerse del estudio es que la inversión hotelera en España ha alcanzado los 4.810 millones de euros en 2018 (considerando hoteles en funcionamiento e inversión en inmuebles para reconversión en hotel), cifra que supone un nuevo récord y supera en un 23,1% el anterior récord alcanzado en 2017, con 3.907 millones de euros.

L año pasado se transaccionaron en España un total de 273 hoteles y 36.189 habitaciones frente a los 182 hoteles y 28.813 habitaciones de 2017, lo cual ha supuesto un incremento tanto en el número de activos objeto de compraventa como en el precio medio por habitación que subió un 6,6% respecto al año pasado (126.835 euros/ hab.) vs 118.996 euros/ hab.). Dicho crecimiento es consecuencia de la fuerte presión com-

pradora que sigue marcando tanto la actividad inversora como la evolución de los precios. Por lo que se refiere a la tipología de los activos, en 2018 la inversión en hoteles vacacionales superó significativamente al segmento urbano (66% frente a 34%), continuando la tendencia de 2017, lo cual se explica por la concentración de los principales portfolios transaccionados en el segmento vacacional (71% del total de las habitaciones).

Redacción Ai

Fotos y gráficos: Colliers

Estas magnitudes, junto con los sólidos fundamentales de la industria turística, que este año volverá a cerrar con más de 80 millones de visitantes extranjeros y batirá de nuevo el récord de gasto turístico, demuestran que el ‘destino España’, y particularmente el sector hotelero

vacacional, ha pasado a conseguir ‘investment grade’ por parte de inversores institucionales y fondos internacionales, menos proclives en otros tiempos a invertir en hoteles vacacionales al considerar el negocio vacacional volátil y descompensado en términos del binomio ries-

“Por lo que se refiere a la tipología de los activos, en 2018 la inversión en hoteles vacacionales superó significativamente al segmento urbano (66% frente a 34%)” 68

1999 2019

años

go/beneficio respecto a otras alternativas de inversión hotelera en Europa.

Sobresalen Canarias y Baleares Los dos archipiélagos recibieron 1.631 y 944 millones de euros de inversión, respectivamente, concentrando el 56,1% del total frente

al 44,0% que supusieron el año anterior. En ello tuvo mucho que ver la adquisición de Hispania por parte de Blackstone con una fuerte concentración de su cartera hotelera en las islas. El siguiente destino por importancia fue Madrid con 601 millones de euros (+72% respecto a los 349 millones de euros registrados en 2017), in-

crementando su representatividad del 10,2% al 13,1% del total inversión. Por su parte, Barcelona (244 millones) y Málaga (215 millones) han experimentado caídas significativas respecto a 2017 y representan tan sólo un 5% del volumen total, respectivamente. En términos geográficos, también es destacable la consolidación de la tendencia iniciada en 2016 de ampliación del espectro de zonas destino de la inversión, 44 provincias frente a 34 en 2017, lo cual indica que la fuerte competencia en los destinos más prime y la recuperación experimentada por los destinos más secundarios, está dinamizando la actividad inversora en estos últimos.

Protagonismo de las transacciones de cartera Las protagonistas del año 2018 fueron sin duda las transacciones de cartera. Estas operaciones, que computaron 3.338 millones de euros y concentraron el 72,7% del volumen de inversión total, se repartieron en 12 carteras hoteleras transaccionadas (197 hoteles y más de 27.300 habitaciones). Entre dichas operaciones destacan la OPA de Blackstone sobre Hispania Activos Inmobiliarios, la OPA de Minor Hotels sobre NH Hotel Group, así como la OPV de la Socimi Atom Hotels gestionada por Bankinter. En cuanto al origen y perfil del capital in-

“Las protagonistas del año 2018 fueron las transacciones de cartera, que computaron 3.338 millones de euros y concentraron el 72,7% del volumen de inversión total” 69

hoteles

vertido, se mantiene el protagonismo e interés de los inversores internacionales desde el lado comprador. En 2018, alrededor del 71% de la inversión fue internacional, tendencia continuista con la ya observada en los últimos cuatro años. Destaca la actividad de los fondos de inversión internacional, mientras que las cadenas hoteleras, tanto nacionales como internacionales, acapararon el 21% de la inversión total. En lo que respecta a transacciones sobre activos individuales, 2018 cierra con algunas operaciones destacables como la adquisición por parte del Grupo Cotizado RLH Properties del hotel Villa Magna a Dogus por 210 millones de euros (1,4 millones de euros por habitación), la compra por parte de HI Partners (Blackstone)

“Los precios medios cuentan con margen de subida como consecuencia de las significativas inversiones realizadas, dirigidas a la modernización y mejora de la planta hotelera” a Grupo Timón del 50% que no controlaba en el Ritz Carlton Abama o la adquisición del nuevo Edition de Barcelona por parte de un inversor de Oriente Medio.

Perspectivas en 2019 “Visto con cierta perspectiva, las extraordinarias cifras de inversión del periodo 2015-2018 y el perfil de los compradores, sólo pueden entenderse desde el punto de vista de que el destino España y, particularmente el sector hotelero vacacional, ha pasado a conseguir ‘investment grade’ por parte de inversores

institucionales y fondos internacionales, lo que seguirá influyendo positivamente en la inversión en los próximos años”, señala Miguel Vázquez, managing director de Hoteles de Colliers. Asegura que, “si bien la entrada de un inversor del perfil de Blackstone en el actual momento del ciclo supondrá un efecto llamada para otros inversores de perfil value added, el momento parece ser particularmente propicio para inversores de perfil Core o Core plus que, junto con las cadenas hoteleras, serán los protagonistas de la inversión en 2019”. El resurgimiento de algunos de los destinos 70

competidores de España en el arco mediterráneo, las incertidumbres sobre el Brexit y la revisión de las estimaciones de crecimiento de la economía mundial invitan a pensar en un escenario de cierta corrección a corto y medio plazo por ajuste de la demanda. No obstante, los precios medios cuentan con margen de subida como consecuencia de las significativas inversiones realizadas, en curso y planificadas, dirigidas a la modernización y mejora de la planta hotelera. En este sentido y con respecto a la actividad de inversión en reformas de hoteles y obra nueva, Miguel Vázquez identifica “un potencial todavía muy relevante en actuaciones de reposicionamiento de hoteles, particularmente en el campo vacacional, y en cambios de uso en destinos urbanos” Ai

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análisis

Presente y futuro del mercado de oficinas de Málaga

De izquierda a derecha, Patricio Palomar, director general de Aire Partners; Iñigo Molina, socio de MRC CNSLTNG; Natalia Sánchez, secretaria general de la CEM; Belén Jurado, directora de ESESA IMF; Francisco Javier Pomares, teniente de alcalde de Málaga; Francisco de la Torre, alcalde de Málaga; Mª del Mar Martín, teniente de alcalde de Málaga; Jose María Anderica, de HCP Arquitectura; y Fernando Ramírez, de Merlin Properties.

Sonia Mora

Fotos: ESESA IMF

ARTIENDO de una visión general del mercado de oficinas global, de lo que está ocurriendo en mercados más maduros dentro y fuera de España, y mostrando las últimas tendencias en la construcción de edificios de oficinas y en las deman-

Málaga ya tiene una radiografía de su mercado de oficinas. El pasado 14 de enero se llevó a cabo la presentación del estudio Informe del Mercado de Oficinas de Málaga, que detalla el presente y futuro del espacio urbanístico dedicado al sector de oficinas en la ciudad. La presentación tuvo lugar en el salón de actos del edificio de usos múltiples de servicios municipales de la capital, contando con la presencia del alcalde, Francisco de la Torre. El estudio ha sido editado por la escuela superior de estudios de empresa ESESA IMF, y dirigido por Iñigo Molina (socio de MRC CNSLTNG y miembro del Consejo Asesor de Andalucía Inmobiliaria), Patricio Palomar (socio fundador y director general de Aire Partners) y José María Anderica (HCP Arquitectos). das de sus ocupantes, el informe muestra el presente y las alternativas de futuro del mercado de Málaga. A partir de la situación actual de la ciudad (oferta, demanda y atributos) propone posibles alternativas de crecimiento, con la aspiración de fortalecer el

papel de la capital malagueña en materia de oficinas y la captación de empresas de distinta procedencia.

Presentación Durante la presentación, el alcalde remarcó la importancia de 72

ampliar el mercado de oficinas, haciendo crecer con ello el empleo e incidiendo de manera directa en el sector inmobiliario residencial, como “una fórmula para cerrar el círculo”. Destacó asimismo la calidad de vida de Málaga, uno de los pilares fundamen-

1999 2019

años

tales para hacer de la ciudad un polo de atracción para la llegada de empresas extranjeras. A continuación se procedió al análisis del Informe por parte de Iñigo Molina y Patricio Palomar, tras el cual se celebró una mesa de debate moderada por la secretaria general de ACP Málaga, Violeta Aragón. Isabel Pascual, del área de Economía Productiva del Ayuntamiento de Málaga, incidía en la necesidad de hacer visibles las bondades que tiene la ciudad y su región de cara a los inversores extranjeros, utilizando para ello el realce del tejido productivo local. Las sociedades de inversión se encontraban representadas por Fernando Ramírez, de Merlin Properties, que remarcaba la tasa de rentabilidad como factor determinante o las nuevas corrientes entre los jóvenes que prefieren trabajar en los centros de las ciudades. José María Anderica (HCP) puso sobre la mesa algunos temas como la inundabilidad o la complejidad y lentitud de la normativa actual, apreciación que también compartió la última integrante del debate, Lola Cánovas, de INSUR. Para finalizar la jornada tomaron la palabra

Natalia Sánchez, secretaria general de la Confederación de Empresarios de Málaga y Mª del Mar Martín Rojo, teniente alcalde y delegada del Área de Economía Productiva del Ayuntamiento de Málaga, quienes abogaron por la importancia de repartir las zonas productivas para revitalizar las distintas partes de la ciudad y la complejidad del avance en esta materia.

Zonificación del parque de oficinas de Málaga

1. Centro Histórico 2. Distrito Central Negocios (CBD) 3. Ronda (Periferia) 4. Parque Tecnológico de Andalucía (PTA)

Tamaño de las zonas de oficinas

El mercado de Málaga Si el mercado de oficinas de Málaga quiere competir con los grandes mercados tanto europeos como nacionales, debe duplicar su tamaño actual (ligeramente por debajo del millón de m2) y alcanzar los 1,5-2 millones de superficie bruta alquilable. Actualmente representa el sexto parque de oficinas de España en tamaño, concentrándose la oferta en cuatro zonas diferenciadas, Centro Histórico, Distrito Central de Negocios (CBD), Ronda (Periferia) y Parque Tecnológico de Andalucía (PTA). La tasa total de desocupación es mínima, de apenas un 5% (25.000 m2). El Centro Histórico representa el 13% de la oferta de oficinas y en 73

Fuente: Aire Partners

“La calidad de vida de Málaga es uno de los pilares fundamentales para hacer de la ciudad un polo de atracción para la llegada de empresas extranjeras” esta zona, donde por representatividad y ubicación se pagan las rentas más caras de Málaga (entre 17 y 11 euros/m2/ mes), conviven edificios reformados con otros obsoletos que en

ocasiones ven limitadas sus posibilidades de modernización por tratarse de edificios señoriales y protegidos. El CBD aglutina el 12% de la oferta y cuenta con los edificios de mayor calidad desde

análisis

“Si el mercado de oficinas de Málaga quiere competir con los grandes mercados tanto europeos como nacionales, debe duplicar su tamaño actual”

el punto de vista constructivo, si bien siguen teniendo determinadas carencias fruto de los cambios de las necesidades de los ocupantes y de los requerimientos tecnológicos; las rentas son intermedias (entre 15 y 10 euros por m2 al mes). La Periferia (las nuevas zonas de expansión de Málaga) cuenta con sólo el 8% de la superficie de oficinas. Son las zonas con mejores comunicaciones y accesibilidad, y de mejores dotaciones en general, pese a lo cual no han tenido un atractivo suficiente para los demandantes por dos razones

fundamentales: no hay una masa crítica de oficinas en el entorno, por lo que proyecta cierta sensación de aislamiento; y el atractivo del centro histórico y la zona de negocios pesa mucho al decidir ubicación. Las rentas medias se sitúan entre los 12 y los 7 euros

por m2 al mes. El PTA ocupa el 67% de la oferta total de la ciudad y es la zona más atractiva para el ocupante, con precios económicos (11 a 8 euros/ m2/mes). Si bien representa un entorno de trabajo agradable, con edificios bien dotados y adaptados a las actividades de los nuevos demandantes, tiene tres limitaciones que lo penalizan: accesibilidad, aparcamientos y servicios en el interior y en el entorno inmediato, pese a lo cual sigue en crecimiento, contando con suelo para construir más de 150.000 m2 de oficinas, además de tener prevista otra ampliación, en tramitación actualmente.

A día de hoy, son muchos los atributos de la ciudad para atraer nuevos negocios, destacando unas buenas infraestructuras de transporte, la seguridad de la ciudad, su oferta cultural y de ocio, los costes de la vida, unas rentas medias atractivas, una potente universidad, la oferta de edificios exclusivos de oficinas o mixtos, la disponibilidad de mano de obra cualificada, su alto poder adquisitivo o la accesibilidad a una vivienda a precios razonables, entre otros muchos que se señalan en el informe. A partir de esta radiografía, se propone hacia dónde debe crecer el mercado, desde de las posibilidades que ofrece

Qué valoran las empresas y las ‘no empresas’ en la ciudad de Málaga

Fuente: Fundación CIEDES. Barómetro del clima de negocio. La inversión extranjera en Málaga 2017

el PGOU de 2011. Así, se destacan cuatro grandes espacios a partir de los cuales relanzar la oferta de oficinas: el Centro, donde sería necesario flexibilizar los usos y donde el Soho tendría un peso específico importante, con la falta de aparcamiento como uno de los obstáculos principales; el Puerto, donde es importante explorar las posibilidades de mejores usos, respetando las actividades y objetivos de la Autoridad Portuaria; la Feria, donde se podrían generar más de 200.000 m2 de oficinas si se incrementara el techo edificable; y los terrenos de Repsol, que cuentan con la mayor bolsa de suelo de uso terciario dentro de la Ronda de Málaga.

Otros mercados y nuevas tendencias Además de analizarse pormenorizadamente el mercado de Málaga, el estudio ofrece una serie de claves sobre las nuevas tendencias en diseño en un mercado en proceso de transformación. Entre estas destacan la creciente incorporación en las fachadas de elementos de aislamiento, la apuesta por los espacios diáfanos, la flexibilidad y eficiencia de las edificaciones, la importancia de la luz natural y la presencia de vegetación en los interiores, los ambientes frescos e innovadores, el capital humano como elemento fundamental en torno al que deben girar los

“Los espacios coworking son imprescindibles para atraer nuevas empresas y se han convertido en un fenómeno mundial en constante crecimiento” Evolución de espacios coworking en el mundo

Fuente: Aire Partners con datos de Deskmag

1999 2019

años Conclusiones principales respecto al mercado de oficinas de Málaga • Málaga cuenta con unas condiciones muy atractivas para la implantación de empresas nacionales e internacionales: infraestructuras, ocio, calidad de vida, etc. • Tiene un mercado de oficinas de tamaño medio (menos de un millón de m2) comparado con otras ciudades de España, y pequeño si lo comparamos con las grandes ciudades destino de oficinas de Europa. • La calidad del parque es media. Se mezclan edificios antiguos bien rehabilitados y edificios nuevos atractivos y bien gestionados con edificios obsoletos, mal gestionados y totalmente inadecuados para las nuevas demandas de los ocupantes. • Los sectores productivos y empresariales pre-identificados tienen sus limitaciones: ubicación y tamaño, concentración vs. diseminación, atractivo para la demanda… • En general, desde el punto de vista competitivo, la ciudad de Málaga ofrece rentas atractivas para demandantes de espacio de oficinas de fuera del territorio. • Si Málaga quiere ‘jugar’ en la liga de los grandes mercados de oficinas, debe aspirar a duplicar su tamaño y alcanzar los 1,5-2 millones de m2 de superficie bruta alquilable, principalmente en zonas Centro Ciudad y CBD (Distrito Central Negocios), pero con previsión de ampliación en zona periferia. • Para alcanzar este objetivo el PGOU tiene previstos 100.000 m2 de suelo urbano con posibilidad de desarrollo en los próximos dos años. • El resto de superficie requeriría de tramitación a medio y largo plazo. • El PTA se mantiene como una buena alternativa para un segmento de la demanda especializada. • El conocido como REPSOL es el único suelo urbano con posibilidad de desarrollo a corto plazo. • Una flexibilización del PEPRI, la revisión de los terrenos de La Feria y el hecho de compatibilizar usos del Puerto con usos alternativos de oficinas, ayudaría a atraer demanda a zonas más atractivas para los ocupantes. • Para dinamizar el mercado es crítico atraer ‘locomotoras’ que tiren del resto de demandantes: organismos europeos, sedes corporativas de multinacionales, plataformas a otros mercados (LatAm, África…). • Como complemento al mercado de oficinas, es importante el desarrollo de suelo industrial que permita la llegada de operadores logísticos y la liberalización de suelos industriales dentro de la Ronda de Málaga.

análisis

Zonas más apropiadas para desarrollos terciarios de oficinas

SECTOR PAM-LO.S (97) TABACALERA II

M 2S 2.833,00

M 2T

USO

DESARROLLO

9.500,00

EMPRESARIAL

PB y PE ED APROB. DEF.

SUNC-O-LO.17 REPSOL

15.650,00

44.387,00

TERCIARIO EMPRESARIAL

SUNC-R-P.3 EPCOS

11.335,00

4.485,00

EMPRESARIAL

PERI

PAM-P.1 (97) JUAN GRIS

20.397,00

24.729,00

EMPRESARIAL

PA-LO.7 (83) VALDICIO

10.508,00

15.982,00

EMPRESARIAL

SUNC-R-LO.16 GUADALJAIRE

2.390,00

9.000,00

EMPRESARIAL

PERI

SUS-G.1 SAN JULIAN

18.494,60

EMPRESARIAL PPO A.I. BOP 25/11/2013

SUS-CA.23 EXTENSION PTA

125.870,82

EMPRESARIAL

PPO

26.500,00

COMERCIAL TERCIARIO

SECTOR 10 PLAN ESPECIAL PUERTO TOTAL

6.720,00

278.948,42

Fuente: Aire Partners y HCP Arquitectos e Ingeniería PB. Proyecto básico PE: Proyecto en ejecución ED: Estudio de detalle PERI: Plan Especial de Reforma Interior PPO: Plan Parcial de Ordenación

espacios, un diseño que refleje la identidad de la empresa y que marque la diferencia, la incorporación de más y mejores espacios que favorezcan la colaboración, la productividad y la creatividad, sin olvidar espacios

para la privacidad. En este marco se apunta como fundamental el concepto de los espacios coworking, imprescindibles para atraer nuevas empresas y que se han convertido en un fenómeno mundial en

“Otro aspecto que cada vez cobra mayor peso es el de la sostenibilidad de las edificaciones, medida a través de las certificaciones como BREEAM, LEED o WELL”

constante crecimiento; si en 2011 apenas había un millar de centros coworking en todo el mundo, esta cifra ha alcanzado los casi 18.000 en 2018, cobrando también cada vez más protagonismo en España (lidera Barcelona con 45 espacios de este tipo, seguida de Madrid con 14, mientras entre Málaga capital y provincia apenas hay seis). Otro aspecto que cada vez cobra mayor peso es el de la sostenibilidad de las edificaciones, medida a través de las certificaciones como BREEAM, LEED o WELL. El informe ofrece asimismo ejemplos de desarrollos que hoy en día representan un modelo avanzado en cuanto a la respuesta que han sabido dar a los desafíos que afronta el mercado 76

de oficinas, desarrollos que se han implantado buscando una ubicación estratégica, priorizando su cercanía a puertos, aeropuertos y estaciones ferroviarias, para facilitar el acceso de personas y mercancías. Entre estos se mencionan Europacity / Central Station en Berlín; el Parque de las Naciones en Lisboa, Liverpool Waters, Paddington Central en Londres, ZAC Rive Gauche en París y Les Docks en Marsella. En relación con otros mercados nacionales, especialmente significativos son los de Madrid y Barcelona. El de Madrid supera en tamaño en más del doble al de Barcelona, que ha vivido en los últimos años una disminución del parque, como resultado del cambio de uso de muchos edificios de oficinas, para su aprovechamiento turístico y residencial. En ambas ubicaciones los inquilinos están apostando por ubicaciones céntricas, fácilmente accesibles desde cualquier punto de la ciudad, y por la calidad de los edificios. La oferta futura de Madrid está centrada en rehabilitaciones de edificios en CBD y Centro Ciudad, mientras en Barcelona los nuevos desarrollos se están enfocando en nuevas áreas de negocio, esencialmente en el distrito 22@. Ai

logística

Majarabique, un proyecto de gran potencialidad para Andalucía Javier Fernández de los Ríos, alcalde de La Rinconada, presentó en enero a empresarios sevillanos, en las instalaciones del Club Cámara en Torre Sevilla, el parque empresarial Majarabique, un proyecto “ganador que cuenta con 37 millones de Fondos Feder para urbanizarlo”. Su declaración de interés autonómico permitirá agilizar los trámites administrativos, de modo que las obras de la primera fase podrán iniciarse en el primer trimestre de 2021, entrando en servicio en 2023. Asimismo, está definido como Área de Oportunidad de carácter logístico en el Plan de Ordenación del Territorio de la Aglomeración Urbana de Sevilla (POTAUS). En la presentación estuvieron también presentes el presidente de la Cámara, Francisco Herrero, y el presidente de la Asociación de Empresarios y Comerciantes de La Rinconada, Francisco Prieto.

Javier Fernández de los Ríos, alcalde de La Rinconada; Francisco Herrero, presidente de la Cámara de Comercio de Sevilla, y Francisco Prieto, presidente de la Asociación de Empresarios y Comerciantes de La Rinconada

Redacción Ai

Gráficas: Ayto. La Rinconada

“S

E trata de unos suelos que vienen a complementar las áreas logísticas, no vienen a competir ni con el Puerto ni con la Ranilla. Se trata de un proyecto complementario cuya potencialidad es muy importante. Son 200 hectáreas, cuatro veces la extensión de Aerópolis. Además, es un proyecto blindado urbanísticamente. Es de interés autonómico para la Junta, está incluido en el POTAUS y aprobado en el PGOU de La Rinconada”. Con estas palabras presentaba el alcalde rinconero un proyecto

que se asienta sobre suelo público “expropiado y pagado por la Junta de Andalucía, que cuenta con un presupuesto de 37 millones de euros de Fondos Feder” para su urbanización. Entre sus virtudes esenciales destaca su ubicación: apenas a 15 minutos de enclaves estratégicos como el aeropuerto y el puerto de Sevilla. “Es el proyecto más importante que va a haber en nuestro municipio y posiblemente en Sevilla en el ámbito logístico”, manifestó Javier Fernández.

La primera fase de Majarabique comprende 69 hectáreas de suelo bruto y está delimitada por tres grandes zonas: 350.000 metros cuadrados de parcelas logísticas para empresas, zona

común de oficinas y servicios, y doble zona ferroviaria. En total, la superficie alcanza las 193,20 hectáreas, 151,97 de las cuales se encuentran en el término municipal de La Rinconada. Majara-

PRIMERA FASE DEL PROYECTO 69 hectáreas de suelo bruto

Urbanización 37,5 millones coﬁnanciados al 80% por FEDER

350.000 metros cuadrados de parcelas logís3cas de gran superﬁcie. Generación de 700 empleos en la urbanización 5.000 empleos cuando el área esté explotación

1999 2019

años

bique se encuentra muy cerca de otros parques empresariales como el 28 de Febrero, a sólo 4,6 kilómetros; y El Cáñamo III, a 9,1 kilómetros, ambos en el término municipal de La Rinconada.

Situación actual En cuanto a su ejecución, confirmó el alcalde que “las infraestructuras de servicio están ya construidas, como la autovía de acceso norte o la carretera de mercancías peligrosas, sin olvidar que colinda con la SE40”. En este sentido, recordó que es necesario avanzar en esta última vía: “La SE40 es una infraestructura vital para la provincia. Hay que ejecutar la parte que va desde la Nacional IV hacia la Vía de la Plata y dejar la zona de túneles de Dos Hermanas para el final, de manera que no se ralentice más el proyecto. Hay que reflexionar sobre los túneles, pero con fases en obras”. Respecto a los tiempos del parque, se ha planteado un esquema flexible, que se adapte a las peticiones que vayan realizando de las empresas. Y el interés no se ha hecho esperar. De hecho, la Junta de Andalucía, como proyecto de interés autonómico, ya está ofreciendo suelo a los interesados, y por ejemplo

la cadena internacional Grupo LIDL ya ha señalado su interés por instalar aquí su área logística. “Desde el Ayuntamiento, en dos años y medio estaremos en condiciones de facilitar licencias”, aseguró Fernández de los Ríos. Sobre los futuros puestos de trabajo que generará el parque, según palabras del alcalde todo dependerá del número de empresas que se vayan instalando, y si bien no quiso aventurar pues una cifra, sí añadió que desde el Ayuntamiento se va a crear una escuela para formar a futuros trabajadores en logística, con el fin de dotar de personas cualificadas los empleos que dicha área genere. “Tenemos que coordinar la formación con los empresarios

y ser capaces de consensuar. Hay que preguntarles a los empresarios por dónde quieren que vaya la formación y en qué preparar a la gente”, para que oferta formativa y demanda de puestos de trabajo se acerquen lo máximo posible. El alcalde quiso asimismo trasladar la necesidad de facilitar las inversiones en la provincia desde una perspectiva más global. De este modo, resumió algunas de las acciones que su consistorio ha llevado a cabo para atraer inversiones como la de Ryanair. “Esta inversión representa una oportunidad que no teníamos, gracias a la apertura de una tercera línea aeronáutica de reparación de aviones. Ya tiene 140 trabajadores

“Es un proyecto de interés autonómico para la Junta, está incluido en el POTAUS y aprobado en el PGOU rinconero”

“Para su ejecución se ha planteado un esquema flexible, que se adapte a las peticiones de las empresas”

La Rinconada

Majarabique

Sevilla Localización del Parque Empresarial Majarabique, entre Sevilla y La Rinconada

logística

Se desarrollará en un enclave estratégico por su ubicación de gran accesibilidad en el principal nudo de comunicación del área metropolitana, entre el paso norte y la autovía SE-‐40.

Red Propuesta Para dar suministro al Área Logís3ca de Majarabique se propone la conexión a la Subestación Eléctrica de Cross-‐San Jerónimo, situada al sur en el término municipal de Sevilla. La conexión del Área Logís3ca con esta subestación se realizará con una línea subterránea de 20 Kv por el margen este de la carretera A-‐8009 y en paralelo a ésta, con una longitud de 2.230 metros.

“Desde el consistorio se va a crear una escuela para formar a futuros trabajadores en logística”

“Se ha firmado un acuerdo para poner en marcha en La Rinconada el servicio Punto Cámara”

contratados y en próximas fechas abre dos hangares en el aeropuerto. Son negociaciones que llevamos a cabo desde La Rinconada y desde el aeropuerto de Sevilla. Y tenemos que seguir facilitando todo tipo de inversiones, no podemos perder opciones de inversión porque las administraciones no seamos todo lo diligentes que tenemos que ser”. Además de Ryanair, también Coca Cola va a invertir 44 millones de euros en la

ampliación de su fábrica en el municipio. Insistió en que los proyectos no son sólo de La Rinconada, sino de toda Sevilla: “No podemos competir entre los municipios. Tenemos que crear buenas oportunidades para invertir. Por nuestra parte hemos querido que La Rinconada sea un buen lugar para vivir, pero también para invertir. Las Administraciones no podemos permitirnos el lujo de que alguien que quiera poner sus recursos económicos en nuestra tierra se vaya y esos recursos se pierdan”. Por su parte, el presidente de la Cámara de Sevilla destacó la importancia del tejido empresarial existente en el municipio de La Rinco80

nada. “Desde la Cámara estamos convencidos de que tenemos que realizar esfuerzos para seguir potenciando el desarrollo económico y empresarial de Sevilla y su provincia. Por este motivo, hemos creído oportuno acoger y apoyar la presentación de este importante enclave que es, sin duda, una oportunidad para el tejido empresarial”. El presidente de los empresarios rinconeros incidió en la necesidad de que los empresarios participen de los proyectos y se beneficien de los mismos.

Acuerdo de colaboración Además, en el transcurso de la jornada Herrero y Fernández de los Ríos, junto a Francisco Prieto, suscribieron un acuerdo de colaboración para poner en marcha en el municipio de La Vega sevillana el servicio Punto Cámara, dirigido a empresarios y emprendedores de la comarca para acercar todos los servicios de la institución cameral al tejido empresarial de la provincia de Sevilla en municipios que, como La Rinconada, tiene un tejido empresarial muy importante, en su caso integrado por 13 parques empresariales. Ai

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años

Eventos para el curso 2019 Almuerzo-Coloquio de Consultoras, Tasadoras y Servicers Jornada Sector Inmobiliario en Andalucía Jornada de Turismo Residencial Jornada Andalucía Inmobiliaria en Madrid Almuerzo-Coloquio de Economistas XX Aniversario y VI Premios Ai

@revistaAi

XX aniversario

www.andaluciainmobiliaria.com

1999-2019

Sin duda alguna ¿Constituye una vulneración del secreto de las comunicaciones revisar los ordenadores de los trabajadores? El empresario tiene facultades de control, dirección y supervisión, entre otras, respecto la organización del trabajo en su empresa y respecto a los trabajadores que la desarrollan. En el ámbito de dichas facultades ha sido cuestionado en muchas ocasiones cómo han de conjugarse esas facultades con el derecho de los trabajadores al secreto de las comunicaciones, o a su intimidad como analizaremos. En primer lugar hay que matizar cuál es el derecho que puede verse afectado por el hecho de que el empresario acceda al ordenador de los trabajadores, pues dependiendo de cuál sea el mismo pueden apreciarse distintos grados de protección. Así, por ejemplo, el secreto de las comunicaciones es un derecho blindado en la Constitución, siendo distinto en su protección respecto el derecho a la intimidad o el derecho de la autodeterminación, por más que entre ellos haya puntos en común e interferencias. Para interceptar comunicaciones ajenas es indispensable contar con el consentimiento del afectado o autorización judicial, constituyendo cualquier otra acción una intromisión ilegítima que, además de invalidar el contenido de lo extraído, podría ser constitutivo de delito.

Sobre este particular, es de interés destacar que no hay que confundir lo que es un proceso de comunicación en marcha con un proceso de comunicación cerrado. Es decir, no es lo mismo la intromisión que se hace en el propio canal y tiempo de la comunicación, que aquella que se realiza cuando la comunicación, en sí misma considerada ha finalizado, y recae sobre el contenido de lo comunicado y recibido. El primer supuesto está amparado por el secreto de las comunicaciones, mientras que en el segundo, apreciándose notables diferencias, podríamos considerar que está protegido por el derecho a la intimidad o a la privacidad, e incluso a la denominada como autodeterminación informativa, pero no respecto a la inviolabilidad de las comunicaciones porque la misma no habría sido vulnerada. Es criterio del Tribunal Constitucional que finalizada la comunicación, la protección constitucional de lo recibido a través de ella escapa del ámbito del secreto de las comunicaciones, residenciándose su protección en la esfera del derecho a la intimidad, sin que la protección de este derecho exija siempre y en todo caso como presupuesto para su vulneración la previa autorización judicial. 82

En tales casos, en los contenidos de las comunicaciones finalizadas, señala el Tribunal Supremo, “estamos ante espacios de privacidad e intimidad que no empece que tales derecho puedan ceder en presencia de otros intereses constitucionalmente protegibles a la vista del carácter no ilimitado o absoluto de los derechos fundamentales, de forma que el derecho a la intimidad personal, como cualquier otro derecho, puede verse sometido a restricciones. Así, aunque la Constitución no prevea expresamente la posibilidad de un sacrificio legítimo del derecho a la intimidad, su ámbito de protección puede ceder en aquellos casos en los que se constata la existencia de un interés constitucionalmente prevalente al interés de la persona en mantener la privacidad de determinada información”. En tal sentido se considera que hay una diferencia, no simplemente cuantitativa, sino también cualitativa, entre lo que supone registrar los cajones de una mesa que un empleado venía utilizando, o sigue usando; y el acceso a un dispositivo electrónico de exclusivo uso como es un ordenador. En este caso hay un plus determinado no solo porque puede suponer desnudar virtualmente a una perso-

Sin duda alguna na, sino porque incide también en otro derecho de nueva generación como es la autodeterminación informativa Pese a ello, no podemos ser desconocedores de que existe un hábito social generalizado de tolerancia de ciertos usos personales moderados de los medios informáticos y de comunicaciones que las empresas facilitan a los trabajadores para el desempeño de su actividad. Así mismo, tal tolerancia se considera que lleva implícita una expectativa de confidencialidad en tales usos, por lo que hay que conjugar esa legítima expectativa del respeto a la intimidad del trabajador con la posibilidad de control empresarial, de manera que la empresa tenga acceso real a conocer cuando el medio facilitado se utiliza de manera desproporcionada por el trabajador, contraviniendo las instrucciones establecidas por la empresa para su uso. Para ello, es preciso que la empresa ponga previamente en conocimiento de los trabajadores que va a existir control, e incluso con determinación de los mecanismos que se reserva para ello, en orden a

constatar que se cumplan las limitaciones o reservas de uso que se hayan establecido previamente. De esta manera los trabajadores serán conscientes de la limitación del alcance de su expectativa de intimidad, de modo que los controles que se realicen no supondrían vulneración de la citada intimidad. Este criterio se basa en considerar que una vez que están informados de las instrucciones o criterios de la empresa, los trabajadores no pueden pretender a su voluntad y albedrío contravenir los mismos creando un reducto de intimidad que les habilite para el uso libérrimo de unos medios, informáticos o de comunicación, cuya propiedad no les pertenece y están afectos a las instrucciones del empresario. Con dicha información facilitada a los trabajadores, que no sea objeto de expresa oposición o impugnación, se considera que los mismos prestan anticipadamente una conformidad o asentimiento ante las actuaciones de supervisión que se anuncian como posibles. Por ello hemos de concluir que la revisión del contenido de los ordenadores, archivados en sus carpetas de almacenamiento, no

constituye vulneración del secreto de las comunicaciones, por mas que sí puede afectar al derecho a la intimidad. Para evitar la vulneración del derecho a la intimidad es preciso contar con el consentimiento del trabajador para su inspección o haber establecido previamente unas restricciones o limitaciones de uso con expresa indicación de la implantación de mecanismos de control, perfectamente definidos, de todo lo cual se haya puesto en oportuno conocimiento por anticipado a los trabajadores. Ai •A

tener en cuenta:

• Para interceptar comu-

nicaciones ajenas es indispensable contar con el consentimiento del afectado o autorización judicial, constituyendo cualquier otra acción una intromisión ilegítima que, además de invalidar el contenido de lo extraído, podría ser constitutivo de delito.

• No podemos ser descono-

Pueden dirigir sus consultas a:

SILLERO ABOGADOS Manuel Sillero Onorato C/ Juan Sebastián Elcano nº 16-B. Piso 5º. Pta 2. SEVILLA 41011 Tfnos. 954272862 / 665825369 Correo electrónico: msillero@icasevilla.org

cedores de que existe un hábito social generalizado de tolerancia de ciertos usos personales moderados de los medios informáticos y de comunicaciones que las empresas facilitan a los trabajadores para el desempeño de su actividad.

información útil EL PRECIO MEDIO DE LA VIVIENDA NUEVA CRECE UN 5,4% EN ESPAÑA EN 2018

omo cada año por estas fechas, Sociedad de Tasación ha publicado su Informe de Tendencias de Vivienda Nueva del sector inmobiliario, donde se constata que el precio medio de la vivienda nueva en España ha crecido en 2018 un 5,4%, alEvolución canzando los 2.348 euros/m2. Barcelona es la ciudad El nivel de producción de vivienda nueva durante los primeros nueve 2 más cara, con 4.178 euros/m , mientras Madrid ha meses de 2018 (datos de visados dirección obra del en M. Fomento) 2 de hace un año. Aun así, crecido casu un 17% en relación al mismo dato el precio se sitúa en 3.404 euros/m . En Andalucía la sigue manteniéndose por debajo de lo que se considera adecuado a las 2 media en de laslacapitales necesidades población. llega a los 1.693 euros/m . Madrid y Barcelona siguen siendo motores de la recuperación de los Por su parte, el índice de los confianza en la evolución precios, manteniendo cierta distancia con el resto de municipios, aunque del sector inmobiliario sitúa enen57 puntos sobre pala aceleración de la subida que se se observaba semestres anteriores rece ligeramente. frente Así mismo, y continuando la tenden100haberse en elmoderado último trimestre, a los 57,7 puntos cia observada en el primer semestre de este año, en algunas capitales de del anterior, siendo el segundo trimestre consecutivo provincia se registran en este semestre incrementos sensiblemente más

FUENTE: ST SOCIEDAD DE TASACIÓN en que este índice experimenta un retroceso desde 2012. El índice de esfuerzo inmobiliario alcanza los 7,6 años de sueldo para la adquisición de una vivienSociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario da media (en Andalucía es de 6,9), lo que representa una ligera mejora respecto a los 7,7 años del trimestre anterior. Asimismo, el índice de accesibilidad, Precios Medios de la Vivienda Nueva que mideen la las relación entre los precios de la vivienda Capitales de Provincia por CCAA y la capacidad de endeudamiento adecuada, a nivel += += estatal se sitúa en 102 puntos, + =siendo 100 el punto += + = está en 113. de equilibrio. En Andalucía, la media += Por otra parte, en colaboración con urbanDa++ += ta Analytics incorpora el informe un + = análisis del mercado residencial para predecir tendencias. ++ Se deduce que las provincias con las+ + += += mejores rentabili+= dades en alquiler al+cerrar el año son = Huelva, Toledo y += += Valencia, mientras las que vieron aumentar más su renEvolución de Valores 2018 Previsión de Valores 2019 tabilidad en 2018 % Variación Anual +fueron + Incremento mayor 5% Granada y 0% - 1% + = Incremento de 0% a 5% - Guipúzcoa. - Mantenimiento oAdisminución 1% - 3% i

I 7

acusados que en semestres anteriores: Palma de Mallorca (5,8%), Málaga (5,2%), o Valencia (4,6%). Es de notar también que, de las 50 capitales de provincia, hace un año había 9 con incrementos superiores al 3%, y ahora son 12. De forma análoga, hace un año había 16 capitales con subida inferior al 1%, y actualmente son 11. Según datos del Ministerio de Fomento, el volumen total de transacciones de vivienda registradas durante los 9 primeros meses de 2018 es un 10% superior al igual periodo de 2017, No obstante, se observa que las transacciones de vivienda nueva se han mantenido casi estables entre los dos años, y que el crecimiento es sobre todo atribuible a la usada. En términos absolutos, se observa que, en los primeros nueve meses de 2018, las transacciones de vivienda usada multiplican por más de 10 las de nueva (390.000 y 38.000 respectivamente). Las operaciones de constitución de hipotecas sobre viviendas en los nueve primeros meses del año (265.000) han aumentado ligeramente respecto a igual periodo del año pasado (241.600), pero se siguen mante> 3% niendo por debajo del nivel global de transacciones (428.200 y 387.600 respectivamente). Sólo un 4% de la oferta de unidades de vivienda nueva se encuentra en poder de entidades de crédito o inmobiliarias vinculadas, y sus precios Precios Medios de la Vivienda Nueva van acercándose progresivamente a los ofertados por otros profesionaen las Capitales de Provincia por CCAA les del sector. (€/m² construido) El número de viviendas con antigüedad menor a 5 años ofertadas directamente por particulares, se ha reducido a proporciones casi insignificantes, 1571 y los precios, cuando se da esta circunstancia, cada vez convergen más 1835 2657 1571 con los ofrecidos por los profesionales. 1889 En las poblaciones con mayor nivel de subidas se continúa observando 1393 una reducción de las adquisiciones realizadas por particulares para uso 3719 1599 1852 propio, en beneficio de las operaciones materializadas por inversores naSociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario I 9 cionales o extranjeros, en muchos casos con destino al alquiler. 3404

Previsiones

Evolución Histórica Nacional El mercado continuará previsiblemente el proceso ascendente de actiÍndice de esfuerzo inmobiliario vidad y precios iniciado hace algo menos de tres años, si bien a un ritmo 2018 7,6 más moderado que en los periodos más recientes. A ello contribuirán en 7,3 2016 buena medida algunos factores: 7,2 7,7 que proporciona el merca2014 • El mantenimiento de la buena rentabilidad 7,8 7,6 otros productos financieros con do del alquiler en comparación con 7,7 2012 similar nivel de riesgo. 9,5 10,5inferior a las previ2010 • Crecimiento del P.I.B. en cotas positivas, pero algo 11,2 siones elaboradas a principio de año.. 12,1 2008 13,6 el • La continuidad del interés de los nuevos agentes del mercado por 13,7 2006 sector residencial, mientras hasta hace poco su actividad se centraba 12,9 11,4 2004 en otros tipos de activos inmobiliarios. 2 4 6 8 10 12 •0 La entrada en bolsa de las promotoras más representativas, en su ma-14 yor parte en manos de grandes grupos inversores. Aun así, existenMapa algunos elementosTerritorial de incertidumbre Comparativo 4T 2018 que pueden afectar 84 al desarrollo del sector: • La promulgación y posterior entrada en vigor de la Ley de Crédito Hi5,4 6,9 7,3 potecario, y los7,3términos de su redacción definitiva. 6,2 • Los cambios en la fiscalidad de las viviendas en alquiler, que algunas 4,8 8,4 comunidades autónomas y ayuntamientos están estudiando o ya han

2065

1656

1413

1171

1216 1693 1524 €/m2 construído en comunidades autónomas < 1.500

1.500-1.800

1.800-2.100

2.100-2.400

> 2.400

Conclusión El precio de la vivienda continúa el camino ascendente iniciado en 2015, si bien lo hace de forma más moderada que en periodos inmediatamente anteriores. No se aprecian a corto plazo factores que hagan prever alteraciones importantes en la tónica actual, a la vista de la evolución de los factores más relevantes del sector:

EL PRECIO MEDIO DE LA VIVIENDA EN ANDALUCÍA SE SITÚA UN 71% POR ENCIMA DEL PRESUPUESTO DE LOS ANDALUCES

1999 2019

años

FUENTE: CENTURY 21

501 euros, 58 euros por debajo de la media nacional (559,50 euros). Sin embargo, la oferta tiene un precio medio de 613 euros, es decir, 112 más. El 77,3% de los demandantes quiere vivir en la misma ciudad en la que reside. Hay una demanda no cubierta en el centro y un exceso de oferta en la periferia, al tiempo que la demanda de pisos es menor a la registrada a nivel nacional (70,3% frente a 78,1%), mientras que el interés por la vivienda unifamiliar adosada es mayor en Andalucía (18,5% Vs 10,8%). Además, las viviendas de segunda mano sin necesidad de reforma y las nuevas a estrenar son las más demandadas, al tiempo que se observa que hay un déficit en los pisos de 76 m2 a 90 m2, donde hay una demanda del 30,4% y una oferta del 20,5%, mientras las viviendas de mayor tamaño (más de 120 m2) concentran el 35,9% de la oferta, pero sólo son demandadas por el 17,8%. Ai

a inversión media prevista para la compra de una vivienda en Andalucía se sitúa en los 128.544 euros, mientras que el precio medio para la venta es de 219.500 euros. Así se pone de manifiesto en el I Observatorio del Mercado de la Vivienda en Andalucía publicado por la red de intermediación inmobiliaria Century 21. El estudio alerta de un déficit en la oferta de vivienda para el tramo con mayor demanda, entre 75.000 y 150.000 euros, donde la disponibilidad de vivienda es del 35,5% pero la demanda es del 57,3%. Por otro lado, no existe oferta para precios comprendidos entre 150.000 y 200.000 euros, siendo la demanda del 12,9%. En cambio, entre 200.001 a 300.000 euros, existe un importante excedente de oferta, como también sucede de 400.000 en adelante. Por su parte, el precio medio que los clientes están dispuestos a pagar por el alquiler en la región es de

LA DEUDA DE EMPRESAS Y HOGARES SE REDUJO HASTA EL 153,5% DEL PIB EN EL TERCER TRIMESTRE DE 2018 FUENTE: BANCO DE ESPAÑA

as Cuentas Financieras de la Economía Española, publicadas el 15 de enero, muestran que la deuda bruta de las empresas y los hogares e ISFLSH (instituciones sin fines de lucro al

servicio de los hogares) alcanzó 1.836 miles de millones (mm) de euros al final del tercer trimestre de 2018, un 153,5% del PIB, 7,7 puntos porcentuales por debajo de la ratio de un año antes.

información útil La deuda no consolidada de las sociedades no financieras representó un 93,8% del PIB, mientras que para los hogares e ISFLSH fue un 59,7%. En términos acumulados de cuatro trimestres, las operaciones financieras netas de los sectores residentes (empresas, hogares, instituciones financieras y administraciones públicas) registraron un superávit de 18 mm de euros, equivalente al 1,5% del PIB, frente al 2,2% observado en el conjunto de 2017. Obtuvieron un saldo positivo las empresas (1,6% del PIB) y las instituciones financieras (2,6%), mientras que los hogares y las administraciones públicas mostraron un déficit acumulado del 0,1% y 2,7%, respectivamente. El total de activos financieros de los hogares e ISFLSH alcanzó al final del tercer trimestre de 2018 un importe de 2.163 mm de euros, un 1% superior al de un año antes. Por componentes, el grueso de los activos se encontraba en efectivo y depósitos (el 40%), seguido de participaciones en el capital (25%), seguros y fondos de pensiones (17%) y participaciones en fondos de inversión (15%). Ai

SUBE UN 8,4% EL PRECIO DE LA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO EN ESPAÑA EL ÚLTIMO AÑO

FUENTE: IDEALISTA

urante 2018, el precio de la vivienda usada en España aumentó un 8,4%, hasta los 1.720 euros/m2, reafirmándose así el proceso de normalización en el que se instaló hace un año. Por comunidades autónomas, 13 han visto cómo sus precios se incrementaban durante este año. La mayor subida se ha registrado en Madrid, donde los propietarios piden un 20,2% más por sus viviendas que hace un año. Le siguen los incrementos de Canarias (19,9%), Baleares (15,8%), La Rioja (11,4%) y Catalunya (10,7%). En el lado opuesto están los descensos de Extremadura (-1,4%), Cantabria (-1,2%), Asturias (-0,5%) y Murcia (-0,4%).

VARIACIÓN DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA 2017/2018 POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS dic-17

sep-18

dic-18

Var. anual

Variación trimestral

Andalucía

1.419

1.515

1.521

7,2%

0,4%

Aragón

1.287

1.331

3,4%

0,0%

Asturias

1.315

1.317

1.308

-0,5%

-0,7%

Baleares

2.472

2.756

2.863

15,8%

3,9%

Canarias

1.474

1.674

1.767

19,9%

5,6%

Cantabria

1.566

1.573

1.547

-1,2%

-1,7%

Castilla y León

1.163

1.197

1.201

3,3%

0,3%

897

930

914

1,9%

-1,7%

Cataluña

2.082

2.294

2.304

10,7%

0,4%

Com. Valenciana

1.208

1.287

1.275

5,5%

-0,9&

Euskadi

2.519

2.544

2.562

1,7%

0,7%

932

930

919

-1,4%

-1,2%

Galicia

1.398

1.402

0,3%

La Rioja

1.084

1.203

1.208

11,4%

0,4%

Madrid

2.544

2.973

3.059

20,2%

2,9%

Muercia

1.019

1.026

1.015

-0,4%

-1,1%

Navarra

1.394

1.388

1.478

6,1%

6,6%

CCAA

Castilla-La Mancha

Extremadura

1999 2019

años

Por provincias, 40 han visto crecer sus precios, registrándose la mayor subida en Santa Cruz de Tenerife (22%), seguido por Madrid (20,2%), Las Palmas (17,9%) y Baleares (15,8%). En cuanto a las capita-

les, Las Palmas de Gran Canaria marca diferencias con un incremento del 21,1%, situándose detrás las subidas de Madrid (17%), Valencia (16,4%) y Málaga (15,3%). Ai

EL APETITO INVERSOR POR EL SECTOR INMOBILIARIO ESPAÑOL SEGUIRÁ FUERTE EN 2019 FUENTE: CBRE

n 2019 se prevé un comportamiento del mercado inmobiliario español en línea con la actividad registrada en 2018. El volumen de inversión seguirá siendo alto a lo largo de este ejercicio, tras un 2018 que ha vuelto a batir récords con más de 20.000 millones de euros invertidos, un 56% más que en 2017. Así se desprende del Outlook Inmobiliario de 2019 elaborado por CBRE. De este modo, el sector inmobiliario español INVERSIÓN continuará siendo atractivo en 2019, en especial

VOLUMEN DE INVERSIÓN INMOBILIARIA EN ESPAÑA POR SECTORES Retail 4,333

Oficinas 4,633

Millones de € 2018

Residencial 4,238

Logístico 1,456

25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

para el inversor extranjero, debido a la fase madura en la que se encuentra el ciclo -aunque menos adelantado que en otros países europeos-, y al crecimiento de la economía española, lo que está impulsando una mayor demanda para el sector inmobiliario. Esta mayor demanda, a su vez, impulsará al alza las rentas y precios, en particular en el mercado residencial y de oficinas, y favorecerá un buen ritmo de expansión del sector retail, que se sustentará en la evolución positiva del consumo y el turismo. Por su parte, las yields se mantendrán en general estables excepto quizás en el pujante sector logístico, donde podrían bajar ligeraHotel Otros 4,806 576 mente por la alta demanda. El actual ciclo económico, además, impulsa el dinamismo de los mercados de capitales y deuda, lo que se refleja en la mejora de condiciones y en la llegada de nuevos prestamistas al mercado es2016 2017 2018 pañol. Ai

Fuente: CBRE Research

CAMBIO EN LA POLÍTICA MONETARIA. PRIME YIELDS ESTABLES EN EL CORTO PLAZO

CRECE LA BRECHA ENTRE COMPRADORES Y VENDEDORES HASTA LOS En un escenario global en el que se prevé una moderación Además, hay otros factores como disponibilidad de capital del crecimiento económico, España, cuya economía salió 36.000 EUROS (que sigue siendo abundante), márgenes crediticios (que más tarde de la anterior crisis, seguirá mostrando una mayor inercia y dinamismo que los países de su entorno, al menos en 2019 y buena parte de 2020. Por otra parte, 2019 es el año

aunque suban los tipos en los niveles previstos seguirán siendo bajos) y expectativas de ingresos futuros (gracias al crecimiento de rentas) que también influyen a la baja en las

FUENTE: PISOS.COM

euros, 7.370 euros más que el año anterior. Aunque Según elelúltimo de ofertade yla demanda de marcado por BCE para elinforme inicio de la normalización yields. política monetaria. embargo, la subida de tipos que se el precio del piso tipo en venta cayó un -5% frente pisos.com, enSin2018 los pisos colgaron el cartel de prevé en cualquier caso, será gradual y moderada, dado que Salvo sorpresas, y bajo premisas anteriores, alas2017, porqueprevemos los compradores demandaron me‘se vende’ por una media de 133.760 euros, mienla ralentización de la economía y la evolución de la inflación estabilidad en las yields en los entornos actuales para el 2 nos superficie (80 m frente a los 90 de 2017), la tras la desaconsejan demanda contaba con un presupuesto en laque zona euro subidas rápidas y/o próximo año, con cierta presión a la baja en el pujante sector pronunciadas. medio de 97.500. esto es, una diferencia delogístico. 36.260 distancia Ya en 2020-2021 los modelosentre apuntan aambas una subidapartes ha crecido. La oferEn un contexto de aún bajos tipos de interés, bajas rentabilidades de los bonos soberanos en Europa y alta volatilidad e incertidumbre en los mercados financieros, el sector inmobiliario español continuará siendo atractivo en 2019. Las oportunidades siguen existiendo y tanto yields como cap values son competitivos respecto a los registrados

ligera, en un contexto de tipos superiores a los actuales y menor crecimiento económico. Si, como es de esperar, las autoridades monetarias reaccionan entonces para estimular

de nuevo la economía, ese repunte revertería su tendencia para volver a caer ligeramente de nuevo.

España seguirá ofreciendo

información útil ta se ha abaratado 7.630 euros, pero la demanda cuenta con 15.000 euros menos de presupuesto. La diferencia entre el precio del vendedor y el del comprador fue del 37%, once puntos más que en 2017. Este porcentaje es el tercero más alto desde que el portal comenzó a realizar esta comparativa (2009, con -55%, y 2010, que alcanzó un -47%).

Para Ferran Font, director de Estudios del portal inmobiliario, “la vivienda es menos accesible por el desequilibrio entre los precios, al alza, y los salarios, que o están congelados o no han aumentado lo que deberían, lo que afecta de forma directa al nivel de ahorro y a la capacidad de endeudamiento de las personas”. Ai

EL PRECIO DE LA VIVIENDA TERMINADA, NUEVA Y USADA, AUMENTA UN 6,5% ANUAL FUENTE: TINSA

l índice Tinsa IMIE General, que refleja la evolución del valor medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en España, reflejó un incremento interanual del 6,5% en el mes de diciembre, nueve décimas más que en noviembre. En el conjunto del año 2018, la variación media (la media del crecimiento en cada uno de los 12 meses) fue . un 5,0%. Pese a que el precio medio en España se ha recuperado un 14% desde el mínimo registrado en febrero de 2015, todavía está un 34,6% por debajo de los mínimos de 2007. Las capitales y grandes ciudades (+8,7% interanual en diciembre) y los archipiélagos (+10,6%) protagonizan en el último mes del año los mayores incrementos de valor en comparación con diciem-

bre de 2017. Si se analiza el año en su conjunto, las capitales y grandes ciudades han impulsado en buena medida los precios al alza, con un incremento medio del 7,9% en 2018, prácticamente el doble que el aumento registrado en las áreas metropolitanas (+3,6%), en el litoral peninsular mediterráneo (+4,2%) y en las islas (+4,3%). Por su parte, en el resto de municipios del interior peninsular el crecimiento medio en 2018 ha sido más discreto: un 1,2%. Al término del año, la recuperación nacional de precios desde mínimos alcanza un 14,0%. Tanto las capitales y grandes ciudades como los territorios insulares muestran una revalorización media superior al 20% desde sus respectivos mínimos post-crisis. Ai

MARBELLA, EL MUNICIPIO ANDALUZ CON LOS PRECIOS DE VIVIENDA MÁS ALTOS

1999 2019

años TECNITASA

adrid y Barcelona siguen siendo las ciudades más caras en las que vivir, al menos en sus zonas más exclusivas, como Serrano y Paseo de Gracia, respectivamente, ya que superan en ambos casos los 9.500 euros/m2. La siguiente ciudad en la lista nacional está en el País Vasco, en San Sebastián, seguida de Marbella (Málaga), y su exclusiva zona de Puerto Banús, donde el metro cuadrado

alcanza un valor de 5.700 euros. En quinto lugar está Bilbao. En Andalucía, los precios mínimos se registran en Jerez de la Frontera, en el entorno de San Telmo y Federico Mayo, donde la media es de 480 euros el m2. En la zona de la Catedral de Sevilla, en el Centro-Malagueta en Málaga y en el Paseo Marítimo de Cádiz también se registran precios superiores a 4.000 euros el metro cuadrado. Ai

MÁXIMOS Y MÍNIMOS EN ANDALUCÍA PROVINCIA

CIUDAD

ZONA max.

ALMERÍA

CÁDIZ

CADIZ

JEREZ DE LA FRONTERA

CÓRDOBA

GRANADA

HUELVA

min. max. min. max. min.

La Viña El Altillo, Avda. Voltaire 120 m2 San Telmo, Federico Mayo 70 m2

max. min. max. min. max. min. max.

JAÉN

MALAGA

MARBELLA

MÁLAGA

SEVILLA

DOS HERMANAS

SEVILLA

VIVIENDA 120 m2

Zona entre Paseo de Almeria y Rambla Federico Garcia Lorca; y otras como Avda. de la Estación, Plaza de Barcelona y Rambla Obispo Orberá Barrio de Pescadería 95 m2 Paseo Marítimo y Avenida 100 m2 S. Juan, Callejones, 80 m2

ALMERÍA

CÁDIZ

SUPERFICIE PRECIO

min. max. min. max. min. max. min. max. min.

Centro Sector Sur Zona Puerta Real y entorno Cartuja, Caseria de Montijo Zona centro, Cabezo la Joya, plaza de las Monjas Barriada El Torrejon Gran Bulevar, Paseo España y Paseo de la Estación San Felipe, La Magdalena Puerto Banus Leganitos y Salduba Centro - Malagueta Palma - Palmilla Centro urbano Barriadas periferia Zona Catedral Zona Amate/Pino Montano/Macarena Norte/ Bellavista 89

PRECIO TOTAL

VENTA 2.050 €/m2 246.000,00 €

680 €/m2 4.550 €/m2 850 €/m2

64.600,00 € 455.000,00 € 68.000,00 €

2.450 €/m2 480 €/m2

294.000,00 € 33.600,00 €

115 m2 65 m2 100 m2 90 m2 120 m2

2.450 €/m2 690 €/m2 3.500 €/m2 630 €/m2 1.900 €/m2

281.750,00 € 44.850,00 € 350.000,00 € 56.700,00 € 228.000,00 €

70 m2 110 m2

530 €/m2 1.870 €/m2

37.100,00 € 205.700,00 €

65 m2 80 m2 70 m2 100 m2 80 m2 85 m2 65 m2 95 m2 80 m2

595 €/m2 5.700 €/m2 1.220 €/m2 4.800 €/m2 500 €/m2 1.520 €/m2 600 €/m2 4.400 €/m2 1.050 €/m2

38.675,00 € 456.000,00 € 85.400,00 € 480.000,00 € 40.000,00 € 129.200,00 € 39.000,00 € 418.000,00 € 84.000,00 €

información útil CONTINÚA LA INERCIA DE LA INVERSIÓN INTERNACIONAL

unque el mercado nacional parece volver a ganar peso, la inversión internacional no retrocede, y sigue siendo objeto de atención para muchas firmas nacionales, que continúan encontrando buenas oportunidades de negocio más allá de nuestras fronteras. Ai

MÉXICO EL SECTOR HOTELERO SE DISPARA La consultora CBRE ha desvelado en un informe el crecimiento que puede experimentar el sector hotelero en México, si se cumplen los planes de las principales cadenas hoteleras que operan en el país, alentados por las buenas previsiones del sector turístico. En total, la cartera de hoteles se podría incrementar con 352 nuevos establecimientos entre 2019 y 2022. La firma Hoteles City Express, que dirige Luis Barrios, sería la que lideraría este crecimiento, con alrededor de 80 nuevas aperturas. Le seguiría AMResorts, que espera sumar 66 hoteles en este periodo y en tercer lugar Grupo Posadas, con 48. También destaca City Express Hoteles, cuyo enfoque son los viajeros de negocios en el segmento económico. Los únicos obstáculos que aparecen en este camino parecen ser la cancelación del Nuevo Aeropuerto Internacional de Texcoco y la desaparición del Consejo Mexicano de Promoción Turística.

PERÚ NUEVO HITO DE SACYR EN EL PAÍS ANDINO Sacyr ha conseguido hacerse un importante hueco en el sector de conservación de carreteras en Perú. Su último éxito, y que la consolida en esta área, será el encargo para la conservación de un corredor vial de 324 kilómetros, por unos nueve millones de euros. Este último contrato sirve para actualizar unas cifras bastante buenas, que indican que Sacyr ya cuenta con la conservación de cerca de 1.000 kilómetros de carreteras por alrededor de 26 millones de euros en un horizonte de tres años. Pero esta no es la única actividad por la que está apostando el grupo que preside Manuel Manrique. Destacan también otros proyectos en el país andino, como la construcción de la Sede Callao-Estadio San Marcos y Sede Villa María del Triunfo de los Juegos Panamericanos de Lima 2019.

CHILE UNA APUESTA POR LA SOSTENIBILIDAD En Chile está siendo toda una revolución, y las redes sociales también se han hecho eco. En la Reserva Nacional Lago Peñuelas se inaugura lo que va a ser el edificio más alto de toda Latinoamérica realizado en madera. Con seis pisos de altura, la Torre Experimental Peñuelas se eleva 20 metros desde el suelo y cuenta con tecnología punta. Entre otros avances ha incorporado barras de acero tensadas al interior de la estructura que permiten incrementar la resistencia sísmica, así como un recubrimiento hermético para que la madera no entré en contacto con el subsuelo evitando la humedad. El objetivo ahora es analizar su comportamiento para ver la viabilidad de construir viviendas sociales basadas en madera.

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POLONIA CENTROS COMERCIALES CON ACENTO ESPAÑOL El crecimiento de Neinver en Europa parece imparable. La última buena noticia nos llega desde Polonia, donde se dispone a gestionar Silesia Outlet, ubicado en la autopista que conecta Cracovia, Breslavia y Silesia, y que se convertirá en el quinto establecimiento gestionado por esta firma en el país. Se trata de 20.000 metros cuadrados de superficie comercial y 120 tiendas de marcas nacionales e internacionales de los que esta primavera ya se abrirán al público unos 12.000 metros cuadrados, 70 tiendas y 830 plazas de aparcamiento. Con este nuevo contrato, las cifras de la compañía en Europa siguen creciendo, gestionando ya 17 centros outlet y cinco parques comerciales incluyendo proyectos en desarrollo, y más de 800 marcas en seis países europeos incluyendo, además de España, Francia, Alemania, Italia, Polonia y Países Bajos.

CHINA EL GIGANTE ASIÁTICO IMPULSA LA ALTA VELOCIDAD Cuando China se plantea un objetivo, lo hace por todo lo alto. Ahora está inmersa en mejorar su red ferroviaria, y para ver el objetivo marcado hay que mirar hacia arriba, porque la meta que se plantea es construir la red más extensa y sofisticada del mundo. Y ya se están dando pasos en esa dirección, como la construcción del primer ferrocarril financiado por la fórmula de colaboración públicoprivada. Se trata de la línea de 267 kilómetros que une Hangzhou con Taizhou pasando por Shaoxing, y que supondrá una inversión de unos 5.850 millones de euros. Pero esto será solo el comienzo hasta los 150.000 kilómetros de ferrocarriles, incluidos 30.000 kilómetros de alta velocidad, que plantea el Gobierno para 2020.

ARABIA SAUDÍ ABENGOA DESALA AGUA DEL MAR ROJO Arabia Saudí se encuentra inmersa en un programa para fomentar la participación privada en la industria del agua, un sector estratégico para el país. Y Abengoa, especialista en este tipo de proyectos, no pierde detalle de este programa, del que ahora se desprende una nueva inversión de Acwa Power, que ha recaído en la firma española, en consorcio con SIDEM, del grupo Veolia y Sepcoll. Se trata de la construcción de la planta Rabigh, que con una capacidad de 600.000 metros cúbicos al día, será la mayor desaladora de ósmosis inversa construida hasta la fecha en el país. Poco después, Abengoa celebraba otro hito alcanzando los 200 millones de metros cúbicos de agua potable producidos en la planta desaladora de Ténès, en Argelia, lo que aumenta el prestigio y la profesionalidad de la firma en el campo de la desalación internacional.

de Actualidad Gobierno XI Legislatura Junta de Andalucía Consejería de Turismo, Regeneración, Justicia y Administración Local

Presidencia de la Junta de Andalucía Juan Manuel Moreno Bonilla (PP) Nació en Barcelona en 1960. Es Graduado en Protocolo y Organización de Eventos y Máster Oficial en Dirección de Protocolo, Producción, Organización y Diseño de Eventos por la Universidad Camilo José Cela. Asimismo, cursó el Programa de Liderazgo para la Gestión Pública (IESE).

Juan Antonio Marín Lozano. Consejero Nació en Sanlúcar de Barrameda (Cádiz) en 1962. Estudió Relaciones laborales en la Escuela Monseñor Giraldo dependiente de la Universidad de Granada. Manuel Alejandro Cardenete Flores. Viceconsejero Nació en Sevilla. Licenciado en Economía y Empresa en la Universidad de Sevilla, es doctor en Economía en la Universidad de Huelva y Diplomado en Alta Dirección en el Instituto Internacional San Telmo.

Consejería de la Presidencia, Administración Pública e Interior Elías Bendodo Benasayag. Consejero Nacido en Málaga en 1974. Licenciado en Derecho por la Universidad de Málaga y doctorando actualmente en Turismo.

Manuel Pablo Muñoz Gutiérrez. Secretario General de Turismo Nacido en Arcos de la Frontera en 1966. Licenciado en Geografía por la Universidad de Granada.

Antonio Sanz Cabello. Viceconsejero Nacido en Jerez de la Frontera (Cádiz), es Licenciado en Derecho.

Consejería de Empleo, Formación y Trabajo Autónomo Rocío Blanco Eguren. Consejera Nacida en Córdoba, se licenció en Derecho en la Universidad de su ciudad natal y entró en el Cuerpo de Inspectores de Trabajo en 1993.

Consejería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio

Isabel Balbín Luque. Viceconsejera Nacida en Málaga, es abogada y técnico superior de la Administración de la Seguridad Social.

María Francisca Carazo Villalonga. Consejera Nació en Valladolid en 1977. Diplomada en Óptica y Optometría y Licenciada en Ciencias Políticas y Sociología, especialidad Ciencias Políticas, por la Universidad de Granada.

Consejería de Agricultura, Ganadería, Pesca y Desarrollo Sostenible

Jaime Raynaud Soto. Viceconsejero Nacido en Sevilla en 1948, es arquitecto técnico especialista en ejecución de obras.

Carmen Crespo Díaz. Consejera Nació en Adra (Almería) en 1966 y es Diplomada en Biblioteconomía y Documentación.

Alicia Martínez Martín. Secretaria General de Vivienda Nació en Sevilla en 1963. Es arquitecta por la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Sevilla, especialidad en Urbanismo.

Ana Corredera Quintana. Viceconsejera Nació en 1967 y es Licenciada en Traducción Francesa.

de Actualidad

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Consejería de Economía, Conocimiento, Empresas y Universidad

Consejería de Educación y Deporte Francisco Javier Imbroda Ortiz. Consejero Nació en Melilla en 1961. Es Doctor en Ciencias de la Educación por la Universidad de Málaga y posee un Máster en Alta Dirección de Empresas por el Instituto Internacional San Telmo.

Rogelio Velasco Pérez. Consejero Nació en Sevilla en 1957. Obtuvo su licenciatura en Economía en la Universidad Hispalense, se doctoró en la misma disciplina en la Universidad de Málaga y ha sido catedrático en la Universidad de Granada. Lorena García de Izarra. Viceconsejera Es licenciada en Derecho, especialidad en Derecho bancario, corporativo, financiero y de valores por la Universidad de Sevilla, y cuenta con un Máster en urbanismo, comunidad y planificación regional por la Universidad San Pablo CEU Andalucía.

Marta Escrivá Torralva. Viceconsejera Nació en Sevilla en 1981 y es Licenciada en Ingeniería Técnica Industrial, rama Mecánica en estructuras e instalaciones, y Experta en Instalaciones por la Universidad de Sevilla.

Consejería de Salud y Familias

Consejería de Igualdad, Políticas Sociales y Conciliación

Jesús Aguirre Muñoz. Consejero Nació en Córdoba en 1955. Es Licenciado en Medicina por la Universidad de Córdoba, especialista en Medicina de Familia.

Rocío Ruiz Domínguez. Consejera Nacida en Huelva hace 52 años, Rocío Ruiz está Licenciada en Ciencias de la Educación. Francisco José Martínez López. Viceconsejero Nacido en Campofrío (Huelva), es Licenciado en Ciencias Económicas y Empresariales por el Colegio Universitario de La Rábida y obtuvo el doctorado por la Universidad de Sevilla con premio extraordinario.

Catalina García Carrasco. Viceconsejera Nacida en Barcelona en 1969, es Diplomada en Enfermería por la Universidad de Jaén.

Consejería de Cultura y Patrimonio Histórico

Consejería de Hacienda, Industria y Energía

Patricia del Pozo Fernández. Consejera Nació en Sevilla en 1969 y es licenciada en Derecho por la Universidad de Sevilla. Es especialista en Derecho Comunitario Europeo y ha realizado todos los estudios de Doctorado en Derecho Público.

Juan Bravo Baena. Consejero Nacido en Palma de Mallorca 1974, es Licenciado en Derecho por la Universidad de Jaén. Accedió al cargo tras la renuncia por motivos de salud de Alberto García Valera.

Alejandro Romero Romero. Viceconsejero Nacido en Madrid en 1977, es Licenciado en Historia del Arte por la Universidad de Sevilla y tiene el grado de Gestión Cultural de la Universidad de Huelva. Completa su formación el Máster Iberoamericano en Historia comparada, también obtenido en la Universidad onubense.

Jorge Ramírez López. Viceconsejero Nació en Sevilla y es licenciado en Administración y Dirección de Empresas por la Universidad Hispalense de Sevilla, además de funcionario del Cuerpo Superior de Inspectores de Hacienda. 93

de Actualidad CEA inicia la conmemoración de su 40 Aniversario

El Rey preside la cesión al Archivo de Indias de documentos de la Cámara de Comercio

CEA inició el 31 de enero la conmemoración de su 40 aniversario con la celebración de su primer comité ejecutivo del año en Antequera, la localidad donde se fundó la organización de los empresarios andaluces el jueves 11 de enero de 1979. Aquel día, los ocho presidentes y secretarios generales de las ocho confederaciones de empresarios provinciales andaluzas se reunieron en el Palacio de Nájera (hoy Museo de la Ciudad) para crear una comisión gestora y redactar los estatutos de CEA. El momento fue recordado por Javier González de Lara, presidente hoy de CEA, en la visita institucional realizada al Ayuntamiento de Antequera. Precisamente, uno de los principales actos previstos será la celebración de la asamblea general anual de la Confederación, que tendrá lugar en Antequera el próximo 21 de marzo. Tras la cita en el Ayuntamiento, el Comité Ejecutivo se reunió en las instalaciones de DCOOP en la localidad para celebrar su primera reunión de trabajo del año. Ai

El Rey de España presidió el 25 de enero la firma del convenio entre la Cámara de Comercio de Sevilla y el Ministerio de Cultura y Deporte, para la custodia y el tratamiento de los fondos de los Consulados de la Cámara en la sede del Archivo General de Indias. El presidente de la Cámara, Francisco Herrero y el director general de Bellas Artes, Román FernándezBaca, firmaron dicho convenio en presencia del Rey, de la ministra de Política Territorial y Función Pública, Meritxell Batet, y del presidente de la Junta de Andalucía, Juan Manuel Moreno Bonilla. La Cámara de Comercio es depositaria de casi cinco siglos de historia de la economía sevillana, además de fondos referidos a la ciudad de Sevilla anteriores a la creación de la Cámara, desde 1561, que plasman las vicisitudes de los agentes económicos. Se trata de fondos documentales de carácter económico, con un importante valor histórico como fuente para el estudio de la historia del comercio, la industria y la navegación, desde el siglo XVI. Documentos que se suman a una amplia memoria documental de la actividad mercantil, industrial, financiera y naviera de la ciudad de Sevilla, custodiados en el Archivo General de Indias. Ai

Arquitectos e Ingenieros buscan soluciones conjuntas a problemas en Andalucía

La deficitaria movilidad en las ciudades andaluzas y el colapsado sistema público de concesión de licencias de obra en Andalucía serán los próximos campos de trabajo para los Arquitectos andaluces y los Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos. Cuatro meses después de presentar la unión entre la Demarcación de Andalucía, Ceuta y Melilla del Colegio de Ingenieros y el Consejo Andaluz de Colegios Oficiales de Arquitectos, los responsables de ambos colectivos que agrupan a más de 11.000 profesionales, el decano Luis Moral Ordóñez y la presidente Noemí Sanchís Morales, respectivamente, han consensuado radiografíar estas dos áreas y proponer actuaciones que solventen las principales deficiencias que las aquejan. Ai 94

de Actualidad

En pocas palabras

años Insur, galardonado con el Premio CEA de RSE La Confederación de Empresarios de Andalucía (CEA) celebró a finales de 2018 el acto de entrega del VIII Premio CEA de Responsabilidad Social Empresarial, en el que galardonó a Grupo Insur. Recogió el premio Ricardo Pumar, presidente de Insur, de manos del presidente de CEA, Javier González de Lara. El jurado valoró en la empresa su contribución al progreso social, económico y ambiental.

Nueva edición del Informe Económico del OEA El Observatorio Económico de Andalucía (OEA), con la colaboración de la Fundación Cámara, presentó recientemente el informe ‘Economía andaluza. Cuarto trimestre de 2018’, con el apoyo técnico de la Pablo de Olavide. Según estimación del OEA, la economía andaluza experimentó un crecimiento intertrimestral del Producto Interior Bruto (PIB) del 0,5% en el cuarto trimestre de 2018, lo que supone una décima menos que en el tercer trimestre del año.

El IPE clausura su último MBA Inmobiliario El Instituto de Práctica Empresarial (IPE) ha clausurado la última edición de su MBA Inmobiliario en Sevilla. Durante la jornada de clausura se expusieron los proyectos más relevantes realizados por los alumnos.

El alcalde de Sevilla inaugura el azulejo del Puente de Barcas. La Asociación Puente de Barcas está de enhorabuena. El 29 de enero, tras años de esfuerzo y dedicación, esta agrupación logró que se hiciera algo de la justicia que merece el que fuera el primer Puente que unió Sevilla y Triana. Desde ese día es posible ver esta histórica obra en un azulejo realizado por el ceramista Juan José Lupión Álvarez, con el que se pone en valor esta importante infraestructura. Se trata de un gran paso hacia un objetivo mayor, conseguir el monumento al Puente de Barcas, algo que está en los estatutos de esta asociación, y en lo que se lleva trabajando desde sus inicios, con Andrés Segura Benítez como presidente que inició esta andadura, y que ha continuado de la mano del actual, Domingo Nieto Bautista. Todos ellos, acompañados de autoridades, asociados, amigos y trianeros, se dieron cita en los bajos del mercado de Triana, junto a la capillita de El Carmen, lugar elegido para instalar este azulejo.

AEDAS avanza en el proyecto de Hacienda el Rosario AEDAS Homes ha celebrado el evento de fin de estructura del proyecto de viviendas más grande que se está levantando en España: Jardines Hacienda Rosario, en Sevilla. Con este acto especial, la compañía ha informado a sus clientes del final de la construcción del armazón del primero de los 7 edificios (Las Damas) de este complejo residencial situado en la zona este de la ciudad. La promotora celebró este hito con un gran evento en el Hotel AC Sevilla Fórum, en un clima marcado por la ilusión de los asistentes. 95

Centros Ideal continúa su expansión con Carmila en el Centro Comercial S.J. de Aznalfarache y Macarena, en Sevilla. Los dos centros comerciales sevillanos se suman a la estrategia conjunta de Carmila y Centros Ideal de ofrecer a los visitantes sus servicios de salud y belleza. Se trata de un total de 196 m2 destinados a tratamientos de cosmética y medicina estética.

de Actualidad Última hora El Grupo Unicaja Banco obtiene un beneficio neto de 153 millones de euros en el ejercicio 2018, un 10,2% más. La mejora de este resultado está fundamentada en el aumento del margen de intereses del 3,1%, la disminución de los gastos de explotación del 2,2%, así como una importante y recurrente reducción de las necesidades de saneamientos.

Tinsa entra en el mercado belga con la compra de Troostwijk-Roux. El grupo Tinsa da un paso más en su estrategia de crecimiento internacional al tomar el control de un porcentaje mayoritario de la empresa belga de valoración Troostwijk-Roux Expertises CVBA, líder en su país en peritación de siniestros y valoración de activos para el sector asegurador.

Sando se convierte en una de las primeras constructoras españolas en certificarse según la ISO 45001 en Seguridad y Salud en el Trabajo. La empresa vuelve a ser pionera a nivel nacional

en certificarse de forma voluntaria en prevención de riesgos laborales como hizo con el estándar OHSAS 18001.

Kronos Homes invierte 100 millones de euros en su primer proyecto en Lisboa. La marca de promoción inmobiliaria residencial de Kronos refuerza así su apuesta por Portugal con la adquisición de un terreno en Lisboa en la zona de Parque de las Naciones (Parque das Nações) para desarrollar un proyecto entre 220 y 240 viviendas, que también incluirá un área de restauración y comercial.

Savills IM realiza operaciones por valor de 4.200 millones de euros en 2018 gracias a una captación de capital récord. La gestora internacional de inversión inmobiliaria efectuó operaciones por valor de 4.200 millones de euros en 2018: 1.100 millones en concepto de desinversiones y 3.100 millones en adquisiciones. La firma gestiona en la actualidad un volumen de activos récord de 18.300 millones de euros. En 2018, se llevaron a cabo 80 operaciones en doce países.

Málaga Business Park, tras ampliar el alquiler a PwC en 1.500 metros cuadrados, distribuidos en varios edificios del complejo ubicado en el Parque Tecnológico de Andalucía (PTA). Celering alcanza un acuerdo con Realia para llevar la movilidad sostenible al centro de negocios Eisenhower (Madrid). Desde mediados de enero, más de 70 empresas y 1.700 empleados de este popular parque empresarial podrán beneficiarse de los servicios de carsharing y van pooling (compartir una misma furgoneta) de la startup española.

El Sercotel Selu Hotel cumple 50 años con la remodelación de sus instalaciones. El hotel, ubicado en la ciudad de Córdoba, cumple 50 años de actividad hotelera con la reforma total de sus instalaciones. Las mejoras han incluido la remodelación de sus 104 habitaciones.

Iberdrola Inmobiliaria completa el alquiler del complejo Málaga Business Park. La firma acaba de completar la totalidad de la superficie alquilada de su complejo de oficinas 96

ASG adquiere un segundo promotor de residencias para la tercera edad en Alemania y se sitúa como líder del sector. ASG, firma inversora en activos inmobiliarios alemanes y españoles, ha adquirido un segundo promotor de residencias para la tercera edad en Alemania para convertirse en líder de mercado en el ámbito del suministro de alojamientos que dan respuesta a las necesidades de cuidados de la cada vez más envejecida población del país germano.

La FAI considera que la situación generada por el fallido Decreto Ley del Alquiler afectará a la inversión inmobiliaria y la oferta de viviendas. La situación, a juicio de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias, se suma al escenario de inseguridad jurídica producida por los legisladores en el mercado inmobiliario e hipotecario en los últimos tres meses.

de Actualidad

Vía Célere completa con éxito la integración de activos de Aelca. Tras esta operación, Vía Célere se ha convertido en la promotora inmobiliaria residencial más grande de España con un volumen de activos (GAV) de 2.203 millones de euros. La compañía tiene, por tanto, la capacidad de entregar un estimado de 2.000 viviendas en 2019 y de 5.000 viviendas en 2021.

JLL refuerza su estrategia de big data con la incorporación de los datos de Vodafone Analytics. Gracias a este acuerdo, JLL ha integrado los datos de ‘Vodafone Analytics’ en sus plataformas de análisis para que, cruzados con su información y data interna y otras fuentes de datos externas, les permita ayudar a sus clientes a tomar mejores decisiones a la hora de realizar sus inversiones inmobiliarias o para explorar potenciales mercados.

Altur Homes presenta el primer proyecto arquitectónico sostenible y orgánico de España. La

promotora multinacional Altur Homes ha presentado en Benahavís una de las promociones más exclusivas de La Costa del Sol, Be Lagom. La nueva promoción albergará 13 villas de lujo diseñadas mediante una combinación de materiales nobles, inspirados en las nuevas tendencias: sostenibilidad, alimentación orgánica y economía circular.

Construcciones Calderón construye más de 15.000 metros cuadrados a lo largo del año 2018. Esta cifra incluye tanto la obra nueva como los trabajos de rehabilitación. Las perspectivas de la constructora, con sede principal en Jaén, para 2019 son tan positivas que espera triplicar la superficie sobre la que va a actuar.

La empresa del magnate estadounidense Warren Buffet, Berkshire Hathaway, tiene previsto abrir 150 agencias inmobiliarias en España. Para ello, la firma invertirá 35 millones de euros y su socio local será la empresa de Barcelona Proto Group. Las operaciones estarán enfocadas a viviendas de nivel medio, medio alto y alto. 97

Más de 3.000 alumnos andaluces han adquirido conocimientos sobre energía gracias a Fundación Endesa. Endesa Educa, el programa educativo de Fundación Endesa, ha finalizado el curso 2018 con la participación de más de 3.000 alumnos de Andalucía, entre universidades, centros de formación profesional y centros docentes. En conjunto, se han realizado 116 actividades para aprender educación energética, impartidas a niños y jóvenes de 41 centros docentes diferentes.

La socimi Vitruvio propone una ampliación de capital de 14,5 millones de euros para su OPA sobre Única. Vitruvio presentó en noviembre la prpuesta formal de oferta de adquisición de Única Real Estate, valorando la compañía en 32 millones de euros, para lo cual ha planeado dicha ampliación de capital.

La promotora URBAS construirá en torno a 400 viviendas protegidas en Entrenúcleos (Dos Her-

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manas, Sevilla). La firma española ha adquirido suelo para construir 400 pisos en esta área residencial nazarena, una promoción que contará además con 12 locales comerciales y una residencia de estudiantes con 250 plazas.

Insur eleva un 140% el dividendo ante los buenos resultados de 2018. El consejo de administración de Inmobiliaria del Sur (Insur) acordó en enero distribuir un dividendo a cuenta de los resultados de 2018 de 0,12 euros brutos por acción, un 140% superior al abonado a cuenta en 2017, ante la estimación de resultados consolidados al cierre del ejercicio del pasado año aún por cerrar.

LAR España vende el edificio de oficinas Torre Spínola por 37 millones de euros. La socimi anunció la venta de dicho edificio, situado en la calle Cardenal Marcelo Spínola de Madrid, a Invesco. El inmueble fue adquirido por LAR en julio de 2014 por 19 millones de euros, por lo que la revalorización ha alcanzado el 94,7%. El edificio había sido remodelado íntegramente tras una inversión cercana a los 9 millones de euros. Ai

En pocas palabras Naturgy avanza en el cumplimiento de su Plan Estratégico y aumenta su EBITDA ordinario un 12%(4.413 MM euros). La compañía mejoró su resultado gracias al negocio de gas y electricidad, así como a la estabilidad del área de infraestructuras y al inicio de su plan de eficiencias.

Andalucía Smart City incorpora a la Universidad de Almería como institución estratégica. El Clúster Andalucía Smart City ha incorporado a la Universidad de Almería (UAL) como nuevo miembro estratégico de conocimiento e investigación que pasa a formar parte de la alianza de instituciones y empresas que trabajan en favor del desarrollo de las ciudades inteligentes en la región andaluza. El beneficio atribuido de Santander aumenta un 18% en 2018, hasta 7.810 millones de euros. En el cuarto trimestre, el beneficio atribuido ascendió a 2.068 millones de euros, un 34% más que en el mismo trimestre de 2017. En 2018, la entidad también ha logrado su objetivo de aumentar en dos dígitos el beneficio por acción, un 11,2%, hasta 0,449 euros. Según su presidenta, Ana Botín, “2018 ha sido un año excelente para el Grupo”, que ha completado con éxito su plan estratégico a tres años, con foco en la vinculación de clientes.

de Actualidad Nombramientos Rubén Millán, nuevo directivo en ACR Grupo

Natalie Touze, refuerzo para JLL España

ACR Grupo ha nombrado a Rubén Millán nuevo director de Personas y Organización y miembro del Comité de Dirección. Licenciado en Relaciones Laborales por la Carlos III de Madrid, cuenta con varios másteres. Millán era hasta ahora director de Recursos Humanos y Comunicación de QIPRO, compañía del Grupo BBVA.

JLL ha anunciado que Natalie Touzet ha sido nombrada para liderar el negocio de Tenant Representation de JLL España. Hasta ahora, Natalie trabajaba en JLL Estados Unidos y se encargaba del desarrollo de negocio internacional con compañías multinacionales con necesidades en el mercado de oficinas de Nueva York.

Carlos Ortiz, en la presidencia de AIQBE

Sandra Daza, consejera en Áurea Homes

La Asamblea General de la Asociación de Industrias Químicas, Básicas y Energéticas de Huelva (AIQBE) ha nombrado a Carlos Ortiz nuevo presidente para los próximos dos años. El director de Producción de Atlantic Copper sucede así a José Antonio Agüera, director de Refinería La Rábida, de Cepsa.

Áurea Homes ha nombrado a Sandra Daza consejera independiente, finalizando así la composición definitiva del Consejo de Administración de la firma. Daza es licenciada en CC Políticas, con postgrado en Relaciones Internacionales por la Universidad de Tours (Francia). Actualmente es directora general de Gesvalt.

Khalaf, presidente y CEO de la aseguradora MetLife

José Manuel Nieto, CEO de Schlinder Iberia

La junta directiva de MetLife ha anunciado que Michel A. Khalaf, presidente de la compañía para Estados Unidos y EMEA, se convertirá en presidente y CEO de MetLife el 1 de mayo de 2019, en sustitución de Steven A. Kandarian. Khalaf también ha sido nombrado para el Consejo de Administración.

José Manuel Nieto, licenciado en Administración y Dirección de Empresas y MBA por el Instituto de Empresa, ocupa desde el 1 de febrero el cargo de CEO para España y Portugal de Schlinder Iberia. Hasta la fecha, Nieto ocupaba el cargo de director de Operaciones Sur de la compañía y director de M&A.

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nº 145 enero-febrero 2019

R E V I S TA E S P E C I A L I Z A D A D E L S E C T O R I N M O B I L I A R I O Y D E L A C O N S T R U C C I Ó N

AÑOS

En persona: José María García Urbano Alcalde de Estepona