Andalucía Inmobiliaria 169

Javier Martín Banderas

Javier Martín Banderas

Oferta de vivienda

Oferta de vivienda

Sectores público y privado: Obligados a colaborar

Sectores público y privado: Obligados a colaborar

“Las oportunidades están donde hay problemas y gente quejándose”, Jack Ma

“Las oportunidades están donde hay problemas y gente quejándose”, Jack Ma

EEn 2023 el número de transacciones de vivienda en España ascendió a 640.000 unidades. De estas, menos del 10% fue vivienda de obra nueva y, de entre ellas, únicamente algo más de 5.000 uds contaba con algún grado de protección.

n 2023 el número de transacciones de vivienda en España ascendió a 640.000 unidades. De estas, menos del 10% fue vivienda de obra nueva y, de entre ellas, únicamente algo más de 5.000 uds contaba con algún grado de protección.

Por otro lado, la creación neta de hogares en los años 2022 y 2023 fue superior a 550.000, lo que ha supuesto un déficit de vivienda cercano a las 200.000 uds/ año. La previsión para los años 2024 y 2025 sigue esta tendencia haciendo que el déficit acumulado de vivienda nueva en España supere las 800.000 viviendas a finales de 2025.

Este entorno no hará más que empeorar salvo que los sectores público y privado coordinen sus esfuerzos para identificar y ejecutar medidas, tanto en el corto como en el medio plazo, que permitan satisfacer una creciente demanda insatisfecha.

Este entorno no hará más que empeorar salvo que los sectores público y privado coordinen sus esfuerzos para identificar y ejecutar medidas, tanto en el corto como en el medio plazo, que permitan satisfacer una creciente demanda insatisfecha.

Como siempre, no existe una solución mágica que pueda resolver de un solo ´golpe´un problema de la complejidad del que nos ocupa.

Por otro lado, la creación neta de hogares en los años 2022 y 2023 fue superior a 550.000, lo que ha supuesto un déficit de vivienda cercano a las 200.000 uds/ año. La previsión para los años 2024 y 2025 sigue esta tendencia haciendo que el déficit acumulado de vivienda nueva en España supere las 800.000 viviendas a finales de 2025.

Los datos anteriores describen un mercado incapaz de satisfacer la demanda de vivienda España, siendo el resultado del lento deterioro -al menos desde 2008- de un conjunto de variables estructurales que afectan tanto a la oferta como a la demanda, y cuya situación no será fácil reconducir.

Los datos anteriores describen un mercado incapaz de satisfacer la demanda de vivienda España, siendo el resultado del lento deterioro -al menos desde 2008- de un conjunto de variables estructurales que afectan tanto a la oferta como a la demanda, y cuya situación no será fácil reconducir.

nes como de particulares y empresas. Estos cambios, sobre solares y/o edificios existentes, implicarían el cambio de uso a residencial y, en su caso, un incremento significativo de la edificabilidad actualmente asignada.

Como siempre, no existe una solución mágica que pueda resolver de un solo ´golpe´un problema de la complejidad del que nos ocupa.

Dejando al margen la legislación básica de ámbito nacional sobre suelo, vivienda y fiscalidad que afecta al sector; las administraciones autonómica y local junto con el sector privado pueden adoptar medidas que, en el corto plazo, ayuden a mitigar las tensiones que hoy se registran.

Dejando al margen la legislación básica de ámbito nacional sobre suelo, vivienda y fiscalidad que afecta al sector; las administraciones autonómica y local junto con el sector privado pueden adoptar medidas que, en el corto plazo, ayuden a mitigar las tensiones que hoy se registran.

Desde el sector público es posible promover cambios legales que liberen activos ociosos -costes hundidos- modificando la legislación urbanística que les aplica. Esto afectaría tanto a aquellos que son propiedad de las administracio-

nes como de particulares y empresas. Estos cambios, sobre solares y/o edificios existentes, implicarían el cambio de uso a residencial y, en su caso, un incremento significativo de la edificabilidad actualmente asignada.

En cuanto a la colaboración públicoprivada, las administraciones pueden ofrecer solares de su propiedad para la promoción de vivienda protegida en alquiler en régimen de derecho de superficie aceptando, cuando la viabilidad económica del proyecto lo demande, canon negativo por la disponibilidad del suelo.

En cuanto a la colaboración públicoprivada, las administraciones pueden ofrecer solares de su propiedad para la promoción de vivienda protegida en alquiler en régimen de derecho de superficie aceptando, cuando la viabilidad económica del proyecto lo demande, canon negativo por la disponibilidad del suelo.

Desde el sector público es posible promover cambios legales que liberen activos ociosos -costes hundidos- modificando la legislación urbanística que les aplica. Esto afectaría tanto a aquellos que son propiedad de las administracio-

El sector privado, tras superar una profunda reconversión, debe seguir incrementando su capitalización, aumentando el número y tamaño de las empresas promotoras. De esta forma, los promotores están adquiriendo capacidad financiera para invertir en mejorar la productividad del proceso inmobiliario -costes y plazos- y, al fin, poder afrontar proyectos con estructuras de financiación de mayor volumen y complejidad. Ai

El sector privado, tras superar una profunda reconversión, debe seguir incrementando su capitalización, aumentando el número y tamaño de las empresas promotoras. De esta forma, los promotores están adquiriendo capacidad financiera para invertir en mejorar la productividad del proceso inmobiliario -costes y plazos- y, al fin, poder afrontar proyectos con estructuras de financiación de mayor volumen y complejidad. Ai

Revista independiente especializada, del sector inmobiliario y de la construcción.

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Javier Martín Banderas

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SU MA

Rafael Carmona

José Luis García-Palacios

Presidente de Caja Rural del Sur

José Ortiz

Director

El turismo residencial, crece a pesar de todo

PUNTOS DE VISTA /

Francisco Herrero

www.andaluciainmobiliaria.es redaccion@andaluciainmobiliaria.es TURISMO RESIDENCIAL / 30

Presidente de la Cámara de Comercio de Sevilla

Ramón Cuevas

Socio director y fundador de la consultora BURÓ4

RAFAEL CARMONA

Presidente de la Autoridad Portuaria de Sevilla

Rafael Carmona Ruiz lleva ya cinco años al frente de la gestión del Puerto de Sevilla, un nuevo reto en su dilatada vida política que comenzó en su juventud con el extinto Partido Andalucista, que lideraba el histórico Alejandro Rojas-Marcos, con el que trabajó codo con codo cuando ocupó la Alcaldía de Sevilla desde el área de Urbanismo.

Tras la crisis andalucista que llevó a este proyecto político a su práctica desaparición, Rafael Carmona se integró en el Partido Popular de la mano de su líder por entonces, Javier Arenas. Auditor de la Cámara de Cuentas de Andalucía, en toda su trayectoria siempre ha compaginado su vida pública con sus clases universitarias como profesor de Dirección Estratégica y Creación de Empresas en la Facultad de Ciencias Económicas de Sevilla.

Antes de su desembarco en el Puerto de Sevilla, ha sido diputado en el Parlamento andaluz varias legislaturas y desempeñó un papel importante en el área económica del PP andaluz, llegando a ser portavoz parlamentario en esta materia.

En su trayectoria ha ido atesorando un gran conocimiento y experiencia en el mundo económico y empresarial por su participación en una diversidad de empresas y sociedades públicas como la Empresa Municipal de la Vivienda de Sevilla, el Consejo de la RTVA, la Sociedad Estadio Olímpico de Sevilla, Metro de Sevilla, Emasesa, Sevilla Global o la Agrupación de Interés Económico de Sevilla, entre otras. Ahora tiene ante sí el gran desafío de llevar a Sevilla a buen puerto desde su propio puerto, haciendo de sus instalaciones el motor de desarrollo y modernización de la ciudad.

“Andalucía debe convertirse en la gran plataforma logística mundial con el potencial de sus puertos”

José Luis Piedra

Fotos: Autoridad Portuaria de Sevilla

¿Cuál es el balance de este lustro de gestión que llevas al frente del Puerto de Sevilla?

Llegué con mucha ilusión y entusiasmo, pero al poco tiempo de desembarcar nos topamos todos con la pandemia Covid y fue un choque brutal, aunque los puertos fueron declarados estratégicos y pudimos mantener nuestra actividad para garantizar el abastecimiento.

Es cierto que marcó muchísimo y la economía cayó, pero la parte positiva de la pandemia es que nos permitió dar un salto de calidad al acelerar nuestro plan de digitalización del puerto ante las necesidades del momento.

Otro aspecto en el que hemos avanzado mucho en estos años es el relacionado con la innovación y la transferencia tecnológica, lo que nos ha permitido poner en marcha un centro de innovación potentísimo en colaboración con las universidades de Sevilla y las portuguesas del Algarve y Alentejo, dentro del cual estamos impulsando el ecosistema de las startups con actividades vinculadas al puerto o el proyecto ‘Tokamak’ de referencia mundial, que consiste en un reactor de fusión nuclear para la generación de energía limpia e inagotable. A ello se suma también el programa ‘Puertos 4.0’, impulsando a

empresas innovadoras que aportan soluciones a los retos que se plantea el puerto.

Uno de los temas más recurrentes y conflictivos ha sido siempre el dragado del río para mejorar su navegabilidad e incrementar las capacidades del puerto, ¿cómo está la situación?

El dragado de profundización quedó descartado hace tiempo y ahora estamos impulsando un nuevo modelo de optimización de la navegación basado en el trabajo en favor de la naturaleza. Para ello promovemos estudios detallados del fondo del estuario de la mano de expertos, científicos e investigadores, para contar con un conocimiento profundo del Guadalquivir, el canal de navegación y las mareas de forma que puedan navegar, no barcos más grandes que ya lo hacen, sino con un mayor volumen de carga. Recientemente hemos logrado un récord de carga con la llegada de un buque con más de 16.000 toneladas de pipas de girasol. Para ello se realiza la navegación en la pleamar aprovechando el nivel del agua suplementario de la marea y de esta forma se aprovecha el calado operativo sin la necesidad de tener que profundizar. También hemos cambiado y mejorado la relación del puerto con las organi-

zaciones ecologistas y arroceros que son, en definitiva los actores del estuario, con este nuevo modelo de gestión que contempla que todas nuestras actuaciones tienen que mejorar el entorno natural. Un ejemplo de ello son los programas para facilitar el anidamiento de aves con la creación de islas con los sedimentos que se extraen del dragado de mantenimiento. Este es un ejemplo de ‘Trabajar con la naturaleza’, ya que avanzamos en beneficio muto, del puerto y de su entorno. Estamos trabajando para ello con el CSIC para recuperar especies vulnerables y amenazadas de la avifauna como la cerceta pardilla, el porrón pardo o el águila pescadora. Además, la arena recogida en el dragado está sirviendo para regenerar las playas de Doñana afectadas por la erosión, por lo que el compromiso ambiental del puerto con su entorno ha ido creciendo en estos años.

¿Cuáles son los últimos avances más destacados en el puerto?

Son muchos derivados en gran medida de nuestra fuerte apuesta por la diversificación, que es nuestro principal plus con el impulso de múltiples actividades. Por ejemplo, estamos impulsando el tráfico de graneles, tenemos dos fábricas de ha-

rinas y llegan nuevos proyectos, ya que se va a instalar en el puerto la firma H2B2, una empresa que va a producir electrolizadores, la tecnología que permite la generación de hidrógeno verde.

Además, también estamos tramitando una planta de biometano y otra de biogás, junto a otra de amoniaco verde con una inversión de 1.000 millones. Además, se ultima la construcción de una planta de tratamiento de aguas. Otro proyecto destacado es la llegada de Europort a Carbón Puerto Operaciones Portuarias. Se trata de un operador portuario logístico internacional con presencia en puertos europeos, concretamente en el área mediterránea y atlántica, que nos permitirá abrir nuevas oportunidades de negocio y establecer sinergias con los principales puertos europeos.

El polo metal-mecánico ubicado en los terrenos de los antiguos Astilleros sigue con su plena actividad con empresas potentes del sector mientras que la terminal de contenedores sigue creciendo en el volumen de tráfico, especialmente en nuestras conexiones con Canarias. Hemos incrementado el tráfico de líquidos, especialmente por la gran subida del transporte de aceite de girasol al incrementarse su demanda.

También hemos renovado recientemente nuestro contrato con Merlin Properties, encargada de la gestión de nuestra potente zona logística, y estamos apostando por los terminalistas, es decir, concesionarios con un contrato de explotación a largo plazo que hacen a su costa las inversiones en muelles e instalaciones.

“El proyecto residencial para construir 700 viviendas saldrá adelante porque es un proyecto de ciudad que permitirá la integración, modernización y expansión del puerto”

Futuro del puerto

“Somos el segundo puerto de España en tamaño, con conexión ferroviaria, sincromodal, en el corazón de la ciudad y con una diversidad de actividades que son su fortaleza”

Uno de los proyectos estrella es el nuevo Distrito Portuario, una ambiciosa iniciativa transformadora de expansión y una gran operación urbanística. ¿En qué situación se encuentra?

El proyecto residencial ha sufrido un pequeño traspié pero estoy convencido de que saldrá adelante ya que es un proyecto de ciudad. Se trata de una ambiciosa iniciativa para la transformación de todo el espacio del frente portuario de Tablada, que queremos integrar en la ciudad como ya se hizo en el pasado con el muelle de Nueva York y el de las Delicias.

En este nuevo distrito, conformado por 57 hectáreas, hay dos zonas bien diferenciadas, una zona residencial de 17 hectáreas para 700 viviendas y otra que es de dominio público portuario conformado por las naves construidas hace un siglo a lo largo de la avenida de las Razas, con una extensión de 40 hectáreas. Aquí habrá una diversidad de usos menos el residencial, con tiendas, supermercados, oficinas, equipamientos universitarios, zonas de restauración, la nueva terminal de cruceros, zonas deportivas y equipamientos culturales, queremos que sea una prolongación de la ciudad y que sea de acceso peatonal, y todo ello manteniendo siempre el recuerdo e impronta portuaria. Vamos a rehabilitar las naves y vamos a restaurar toda la pavimentación de forma sostenible creando una zona bioclimática. Este proyecto sigue hacia adelante mientras que el residencial tendrá que esperar

¿Cree que saldrá adelante finalmente el proyecto residencial?

Creo que sí, el parón viene derivado

más de la discusión política del momento que por el fondo del proyecto en el que existe un gran acuerdo y así lo han manifestado los principales partidos. Creo que la abstención del PSOE es un gesto político para dejar patente que el actual alcalde no tiene mayoría, pero espero y confío en que las cosas cambien porque estamos ante un gran proyecto de ciudad.

En este proyecto residencial planeamos la construcción de 700 viviendas, de las que el 30% serán viviendas protegidas y el resto libres.

Con este proyecto estamos haciendo ciudad, con un nuevo barrio completo, con espacio reservado para el transporte público y con una conexión para un futuro tranvía, con una zona verde dando continuidad al parque Guadaíra que se asomará al río en la zona donde está el puente de hierro. En suma, con este proyecto queremos abrir esta parte del puerto a la ciudad para su disfrute por la ciudadanía y expandir sus instalaciones hacia el sur.

El mundo portuario vive momen-

“El polo metal-mecánico ubicado en los terrenos de los antiguos Astilleros sigue con su plena actividad con empresas potentes del sector mientras que la terminal de contenedores sigue creciendo en el volumen de tráfico”

tos de gran competitividad, ¿cómo es la relación con el resto de puertos de Andalucía?

Tenemos una relación fluida y una coordinación en nuestras actuaciones, ya que contamos con un foro de encuentro que compartimos todos los puertos, incluyendo los puertos de Ceuta y Melilla y aquellos que pertenecen a la red autonómica.

En este foro nos reunimos para impulsar sobre todo el turismo de cruceros en Andalucía pero a la vez compartimos problemas e inquietudes y también competimos entre nosotros, lo que llamamos ‘coompetencia’, una competencia coordinada, porque todos nos beneficiamos al final de los avances del resto. Por ejemplo, que en el puerto de Huelva se vaya a impulsar una potente planta de generación de hidrógeno verde esto repercutirá favorablemente en Sevilla y en su puerto creando sinergias.

Nosotros nos vamos a pelearnos entre los puertos, vamos incidir especialmente en colaborar y crear sinergias que permitan un avance conjunto. Vamos a trabajar por implementar el desarrollo económico de Andalucía que tiene que convertirse en la primera plataforma logística del mundo, tenemos un potencial brutal con una red de puertos imbatible, con puertos con una gran actividad de cruceros como Málaga y Cádiz, el puerto de Huelva puntero en minería y química o el puerto de Algeciras, el más importante de España y uno de los más destacados de Europa en el transporte de contenedores.

¿Sevilla está aprovechando realmente todo el potencial de su puerto?

Nuevo urbanismo

“Los cambios sociales marcan una nueva tendencia en la vivienda con un perfil diferente, familias monoparentales y personas que optan por vivir solas que demandan otro tipo de vivienda, más pequeña y con un modelo más flexible”

Por supuesto, y eso se refleja en que cada vez son más las empresas que deciden instalarse en el puerto de Sevilla. Hay que tener una visión del siglo XXI y contamos con un puerto sincromodal cuya actividad no se puede medir tan solo por el volumen de toneladas de mercancías que mueve, hay que poner el acento el en valor añadido que aportamos al PIB, con productos que salen de los puertos pero que no están vinculados estrictamente al transporte marítimo y con nuevas empresas y actividades complementarios que aportan al desarrollo de la ciudad.

Somos un gran puerto, con más de 800 hectáreas en la ventaja de estar ubicados en corazón de la ciudad y con una gran diversidad de actividades como la portuaria, logística, industrial, recreativa y de restauración y servicios.

¿El turismo de cruceros está aún por explotar en toda su dimensión?

Ya tenemos un nivel de actividad crucerista importante, pero es cierto que hay mucho margen de crecimiento en este sector, especialmente el turista premium y los cruceros de lujo, como el Azamara que hace escala todos los años con más de 700 cruceristas y 300 tripulantes. Queremos construir una nueva terminal de pasajeros en la zona de Tablada que dará un impulso al crecimiento de este sector. Queremos potenciar el crucerista que busque exclusividad y calidad para ello tenemos un gran atractivo y es que los buques pueden atracar en el corazón de la ciudad, al lado la Giralda, la Torre del Oro y el Parque de María Luisa y eso es todo un privilegio.

Además, tenemos que poner en valor que estos cruceros tienen la oportunidad de realizar una travesía única en su navegación por el río Guadalquivir y el entorno de Doñana, desde el faro de Chipiona y la desembocadura del Guadalquivir pasando por las marismas hasta su entrada en Sevilla, algo que queremos que las navieras destaquen al igual que se navega por los fiordos noruegos.

¿Cómo valora la situación actual de las infraestructuras tan necesarias para el desarrollo del puerto?

“Hay que aprender de los errores en su planificación, no pueden quedar colmatadas al instante como ocurrió con la SE-30 o el puente del V Centenario”

La sincromodalidad es una de nuestras fortalezas y sobre todo el contar con una conexión ferroviaria de primer nivel, tenemos además tantos trenes como barcos, un millar de barcos e igual número de trenes. Además de la ventaja ferroviaria, tenemos la cercanía a la SE-30 y disfrutamos de una ubicación estratégica dentro del territorio.

Pero para nuestro desarrollo tenemos que crecer en infraestructuras, necesita-

mos que se avance en la nueva ronda de circunvalación SE-40 en cuyo diseño exigimos el paso por el río debe mediante un túnel, ya que hacer un puente como se plantea ahora supone una limitación por su altura, ya que podemos necesitar un gálibo superior a los 70 metros, no solo por la dimensión de los barcos, sino por la envergadura de lo que se vaya a transportar en ellos como una grúa, un puente o una subestación eléctrica. Si no hay un túnel, el puente debe tener una altura adecuada y además que no tenga pilares en el cauce del río.

¿Cree que hay agravio y hay territorios a los que se favorece más en inversiones e infraestructuras?

Creo que hay otros territorios que tienen más poder político y tienen más capacidad de influencia y presionan para que se ejecuten sus proyectos e inversiones y nosotros aquí, en Andalucía, sin embargo, no gozamos de ese privilegio. A veces argumentan que una determinada infraestructura es cara y se opta por la solución barata que, a la postre, no lo es, porque te encuentras con una infraestructura colapsada y colmatada en poco tiempo, como ocurrió con la SE-30, que al final no es una circunvalación de verdad, ya que tiene semáforos, o el puente del V Centenario que es un embudo por tener menos carriles de lo necesario, lo que genera colas de tráfico que a la postre son pérdidas de tiempo con su impacto económico en la actividad productiva. Lo que se ha ahorrado en su construcción se ha pagado con creces en sus consecuencias para la economía de Sevilla. Tenemos que

“Sevilla crece hacia su área metropolitana, pero como ciudad tiene muchas posibilidades con muchos terrenos por impulsar y, sin embargo, sigue con 700.000 habitantes”

aprender de esos errores en la planificación para que no vuelva a ocurrir, las cosas hay que hacerlas bien.

¿Cómo ve el futuro de la zona franca?

Creo que tenemos que repensar el modelo ya que lleva diez años en marcha y no tiene un atractivo especial para las empresas, si las ventajas fiscales que se ofrecen no son valoradas por el tejido empresarial, de qué vale tener una zona franca. La ubicación de las empresas en este espacio se debe más hasta ahora por su emplazamiento estratégico que por las ventajas fiscales de la que se benefician.

¿Cuáles son sus apuestas de futuro?

Creo que hay que apostar multimoda-

lidad y, especialmente, por las autopistas ferroviarias que permitan dar salida y continuidad a las mercancías que llegan al puerto. En este sentido, ya hemos presentado una alianza con un operador de ferrocarril y una empresa de transportes para la autopista ferroviaria Sevilla-Madrid-Zaragoza y Sevilla-Madrid-Vitoria. Contamos, además, con la mejor zona logística de Andalucía y estamos pensando en crear un nuevo espacio para estas actividades de la mano de un operador privado.

¿Cree que el puerto es un gran desconocido por la ciudadanía?

Primero hay que definir qué es el puerto, porque más allá de su actividad

portuaria, el puerto es también el acuario, sus restaurantes y clubes deportivos, el proyecto del Jardín de las Cigarreras, sus fábricas, es, ante todo, diversificación y es empleo y actividad económica, con más de 200 empresas, 20.000 empleos y 1.500 millones de facturación al año. Además, es el segundo puerto más grande de España y Andalucía, con 850 hectáreas y situadas además en el corazón de la ciudad, todo un privilegio.

Gran parte de su trayectoria ha estado vinculada al urbanismo, ¿cómo ve la situación actual del sector?

La grave crisis de 2008 fue un antes y un después y hundió a muchas empresas, creo que se ha aprendido mucho y se ha

Cruceros

“Queremos

potenciar los cruceros de lujo, el turista que exige exclusividad y calidad, hay que poner en valor el atractivo de navegar por el río y Doñana y llegar al corazón de Sevilla”

tomado buena nota de que aquel momento de furor previo en el que todo el mundo invertía en el ladrillo, tuviera o no conocimiento del sector, y lo bancos lo financiaban todo creando una gran burbuja, creo que fue una locura.

Todos aprendimos de ello, las entidades financieras, las promotoras, constructoras e inmobiliarias y ahora el urbanismo es mucho más racional y además se está cambiando de modelo en la forma de diseñar y planificar las nuevas viviendas.

Estamos ante nuevas tendencias urbanísticas derivadas de los cambios sociales y culturales que se están registrando, las familias de hoy no se parecen ya a las de hace 20 ó 30 años. Actualmente hay una gran diversidad de familias más allá de la parejas con hijos, muchas familias monoparentales, hay personas que viven solas porque quieren vivir solas, hay parejas que no tienen hijos y muchos jóvenes que se plantean vivir de alquiler en función de sus necesidades. De ahí las nuevas fórmulas que están surgiendo para vivir como el cohousing, así como otras formas de construir viviendas, más pequeñas y adaptadas a estas nuevas realidades.

Vamos a un modelo residencial de menos tamaño y mucho más flexible, también atendiendo a la movilidad de las personas por razones laborales.

¿Tiene capacidad y suelo Sevilla para seguir creciendo, algo que se le resiste ya que continúa con 700.000 habitantes de población desde hace años?

Creo que Sevilla tiene muchas posibilidades, para nada es una ciudad colmatada y existen muchas bolsas de suelo y no se han agotado los terrenos que hace muchos años ya se preveían en el planeamiento general cuando yo mismo estaba en el Ayuntamiento.

Recuerdo aquella campaña que Alejandro Rojas Marcos lanzó para alcanzar los 700.000 habitantes, hoy 30 años después el alcalde actual se plantea el mismo reto, estamos en la misma situación. Esto quiere decir que Sevilla crece pero lo hace hacia su área metropolitana, que sigue ganando protagonismo en detrimento de la ciudad que sigue estancada mientras que ve el despegue de los municipios del entorno, como es la zona del Aljarafe, Dos Hermanas o Alcalá.

Bermejales ha sido un gran exponente de éxito residencial y creo que la zona sur es un área de expansión muy atractiva y así lo demuestra la promoción de Palmas Altas, que está siendo todo un éxito de comercialización. Es curioso pero la zona norte, donde también hay margen de crecimiento, ha tenido siempre más dificultades para su expansión, pero también tiene zonas

muy atractivas para su desarrollo.

Creo que hay mucho margen para crecer, hay solares sin edificar, por ejemplo, en Sevilla Este, y otros enclaves con magníficas expectativas como en la carretera de Utrera, en Villanueva del Pítamo, Santa Bárbara o el espacio liberado por la antigua fábrica de Cruzcampo, entre otros.

¿Cuál es la clave para mejorar en el desarrollo urbanístico?

Hay muchas, pero uno importantísima es agilizar los trámites administrativos, si pudiéramos tener mucha más velocidad en la tramitación de los suelos urbanos para los futuros desarrollos, reduciendo los plazos de gestión administrativa sería algo clave , ya que en muchas ocasiones se genera una gran incertidumbre para los promotores inmobiliarios al hacerse los ciclos a veces eternos y hay que acortarlos, máxime cuando sabemos que los plazos para la construcción de viviendas ya son de por sí amplios desde que se inicia el proyecto hasta su finalización.

Por último, ¿qué puerto deseas legar para el futuro tras tu gestión?

Me gustaría dejar un puerto diverso, moderno y sostenible, integrado en la ciudad como una parte fundamental de su desarrollo en el futuro y que sea compartido, valorado y disfrutado por la ciudadanía. Ai

y simplificación

“La agilización de los trámites administrativos es clave para el urbanismo, su dilatación genera incertidumbre y eterniza los procesos”

A vueltas con el suelo

LALa vivienda se quedó sin suelo, o más bien, sin ley que permita que este mercado pueda seguir creciendo a buen ritmo. La incertidumbre política en la que vive el país dificulta mucho poder avanzar en temas tan críticos como el de la vivienda. La retirada de la Ley del Suelo, que venía a significar un avance en la regulación urbanística, dotándola de una mayor flexibilidad, no ha sido bien recibida por el sector y las administraciones locales, que esperaban poder avanzar ahora con mayor dinamismo sus planeamientos.

Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda y Agenda Urbana, mostraba su decepción y declaraba que “lamento que no la hayan aprobado porque estamos retrasando una norma importante para el país”. Para ella, era una iniciativa aprobada por el Consejo de Ministros que contaba con el respaldo del sector. Y este ha mostrado desde luego su contrariedad ante la paralización de esta ley.

La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), presidida por Carolina Roca, consideraba que la

“Uno de los principales problemas de la sociedad es el acceso a la vivienda y la única forma de solucionarlo es duplicar o incluso triplicar la producción actual”

retirada de la Ley del Suelo era una “pésima noticia” para la sociedad y solicitaba al PSOE y al PP “altura de miras y consenso” para iniciar un nuevo periodo de negociación para que esta norma se apruebe “en el menor tiempo posible”. Esta norma “tanto jurídica como técnicamente está muy bien redactada e iba a permitir que, por simples defectos de forma, no decayeran durante años y

Isabel Rodríguez

“Lamento que no hayan aprobado la Ley del Suelo porque estamos retrasando una norma importante para el país”

años planeamientos urbanísticos”, añadían, en referencia a que esta modificación permitía acortar tiempos, dar seguridad jurídica al urbanismo y flexibilizar la puesta en cargo de suelo, que al fin y al cabo, es la materia prima para la producción de vivienda. Y añadían que “uno de los principales problemas de la sociedad es el acceso a la vivienda y la única forma de solucionarlo es duplicar o incluso triplicar la producción actual de vivienda”.

En la misma línea se pronunciaba el presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña), Juan Antonio Gómez-Pintado, que avisaba que desde esta organización se seguirá insistiendo en que se necesita un pacto para que la Ley del Suelo se apruebe, ya que “da la seguridad jurídica que se necesita”.

Unas semanas antes, el director general de Vivienda y Suelo en el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno de España, Francisco Javier Martín, decía en Foro Hiria la necesidad de un “parque público razona-

“Necesitamos un parque público razonable para promover el acceso generalizado a la vivienda”

ble para promover el acceso generalizado a la vivienda”. Y destacaba la colaboración con el sector privado para desarrollar viviendas asequibles, resaltando las acciones concretas, como el proyecto de construir “20.000 viviendas con fondos europeos Next Generation”. Según Martín “hace cuatro años

Paloma Martín

“Traeremos al Senado una reforma de la ley reformista para el desarrollo urbano y para la vivienda”

Elena Segura | Fotos: Archivo Ai

Carolina Roca

Isabel Rodríguez

Paloma Martín

Francisco Javier Martín

Carolina Roca

Francisco Javier Martín

no existían proyectos para que empresas privadas construyesen viviendas con cesión del derecho de superficie”. El director general concluyó enfatizando que “este aprendizaje no tiene vuelta atrás” y que “todas las partes deben asumir sus roles, especialmente la administración, para liderar el proceso”. Finalmente, Francisco Javier Martín resaltó la importancia de los “4.000 millones de financiación en el Plan de Recuperación” y llamó a las entidades financieras a participar, considerando todo lo expuesto como “un cambio de paradigma”.

Tras el descalabro de la Ley del Suelo, han sido muchas las reacciones. Desde la oposición, Paloma Martín, vicesecretaria de Desarrollo Sostenible del PP daba a conocer una iniciativa del partido, explicando que “traeremos al Senado una reforma de la ley reformista para el desarrollo urbano y para la vivienda, que dé seguridad jurídica al planeamiento urbanístico y promueva un urbanismo responsable para que inacción de la administración no perjudique a los ciudadanos. Además,

Javier González de Lara

“La decisión de no aplicar una tasa turística ha sido acertada”

exigiremos la aplicación del principio de eficiencia para la emisión de informes, limitaremos la nulidad de vicios formales para evitar consecuencias anulatorias desproporcionadas y la impugnación de instrumentos y actos por intereses espurios”, explicando las pretensiones del partido en materia de vivienda durante su intervención en la Cámara Alta.

El otro tema que ha centrado la atención estos meses ha sido el del turismo. El sector ha reaccionado ante la decisión de no aplicar una tasa turística en Andalucía, un tema que suscita diversidad de

José María Bellido

“La tasa turística más que apoyar a las ciudades lo que busca es sacar un rédito político o electoral”

opiniones y que puede marcar el futuro de este sector y para el que se ha considerado que no es el momento de tomar decisiones al respecto. En general, casi todos coinciden en que “la medida ha sido acertada”, como manifestaba el presidente de la Confederación de Empresarios de Andalucía,  Javier González de Lara, aunque se mostró abierto a “realizar un análisis riguroso de la situación”. De cualquier forma, hay variedad de opiniones. Así, José María Bellido, alcalde de Córdoba y presidente de la FAMP, consideraba que esta iniciativa “más que apoyar a las ciudades” lo que busca es “sacar un rédito político o electoral”, mientras que otros alcaldes como el malagueño Francisco de la Torre se mostraban a favor de que el “turista contribuya en el gasto con este impuesto y devuelva de manera indirecta el disfrute de la ciudad”.

Según declaraba Arturo Bernal, consejero de de Turismo, Cultura y Deporte “nin-

Francisco de la Torre

“El turista debería contribuir en el gasto con este impuesto y devolver de manera indirecta el disfrute de la ciudad”

guna ciudad del mundo ha resuelto sus problemas por poner una tasa turística”. Antes de la reunión entre administración y empresarios, Arturo Bernal reconocía que “no hay unanimidad en ninguna de las posiciones, ni entre las ciudades ni siquiera entre los empresarios, ya que entre estos últimos hay algunas voces que piensan diferente”. A pesar de ello, el consejero comentaba que “confío en que haya un acuerdo a corto o medio plazo para la tasa turística”. Para Bernal, “el turismo es una gran industria y tenemos desafíos que resolver. El turismo no es una fuente de todos los males, sino una forma de solucionar las cosas”. Ai

Arturo Bernal

“El turismo no es una fuente de todos los males, sino una forma de solucionar las cosas”

José María Bellido

Francisco de la Torre

Arturo Bernal

Javier González de Lara

LASobras de infraestructuras han sido desde siempre un elemento transformador de la sociedad, no sólo por la inversión y generación de actividad empresarial, directa o inducida, sino por las sinergias que posteriormente se producen por esa mejor condición productiva.

Claro ejemplo es lo que la red ferroviaria de alta velocidad ha significado para los territorios donde se ha desarrollado para progresar, representando estos avances de comunicación el factor

“Las necesarias obras de infraestructuras en Andalucía occidental”

José Luis García-Palacios Álvarez

Presidente de Caja Rural del Sur

determinante que han permitido un desarrollo local en regiones y ciudades de España. Por ello, hay que calificar de un auténtico hito que la línea de alta velocidad resultante del Nuevo Acceso Ferroviario a Andalucía, –línea concebida originalmente en la década de 1980 y que buscaba ofrecer una alternativa a la ruta tradicional a través del paso de Despeñaperros–, se inaugura el 14 de abril de 1992, coincidiendo con la Exposición Universal de 1992 de Sevilla. Una semana más tarde, el 21 de abril, se iniciaba la explotación comercial, que estaría cubierta por seis trayectos diarios en ambos sentidos a las ciudades de Madrid, Ciudad Real, Puertollano, Córdoba y Sevilla.

En diciembre del 2007 se inaugura la línea de alta velocidad Córdoba-Málaga, con una inversión estimada de 2.100 M€ y que fue considerada parte del Nuevo Acceso Ferroviario a Andalucía; el 26 de junio de 2019 la conexión AntequeraGranada ha servido para ir componiendo la red de alta velocidad en Andalucía, al menos en esa parte de nuestra CCAA. Aún hoy, hay dos provincias más próximas a Sevilla, como son Huelva y Cádiz, que llevan 32 años esperando que se prolongara aquella línea ferroviaria de alta

velocidad terminada en 1992, mientras que se ha asistido a actuaciones difíciles de entender desde el raciocinio inversor, como ha sido el eje transversal entre La Coruña y Vigo, con una longitud total de 155 kilómetros y una altísima inversión, totalmente desconectado hasta hace tan sólo uno meses de la meseta castellana y del mapa nacional de la red de alta velocidad. Una actuación aislada de cualquier plan racional de inversiones y que solo se ha podido justificar por el paso de ministros gallegos por el Ministerio de Fomento durante varias legislaturas. Todo un ejemplo de planificación estatal al servicio de los ciudadanos, si bien es razonable que surjan dudas de cualquiera de estos aspectos, de la planificación y de a cuales ciudadanos se les considera o no merecedores de estas obras públicas.

LOS INEFICACES TRENES LANZADERAS

A Huelva y Cádiz se le intentó contentar en 1993 con los servicios «Talgo 200 Madrid-Cádiz» y «Talgo 200 MadridHuelva», mediante el uso de trenes de ancho mixto, que cambiaban su ancho de vía en el cambiador de Majarabique, pero manteniéndose los antiguos y sinuosos

trazados ferroviarios, que en el caso de la provincia onubense ha permanecido inalterable recorriendo los pueblos del Condado y el Aljarafe sevillano. En el caso de la provincia gaditana, al menos, ya hay algunos tramos en los que se ha prolongado la Línea de Alta Velocidad de Madrid-Sevilla, basada en las vías existentes hasta la capital gaditana, los cuales tendrán traviesas polivalentes que permiten cambiar el ancho de vía del tramo de ancho ibérico a ancho internacional. En el caso de la conexión con el Campo de Gibraltar se han creado grandes expectativas al quedar incluido en la plataforma ferroviaria de ancho internacional, que recorrerá el litoral mediterráneo desde la frontera francesa hasta Algeciras, uniendo así a todas las ciudades mediterráneas con el resto del país y con Europa. Si bien, hoy en día lo que existe es el trazado antiguo de la línea “BobadillaAlgeciras”, denominada oficialmente “Bifurcación Las Maravillas-Algeciras”, de 176 kilómetros de longitud y ancho ibérico no electrificado, requiriendo actuaciones de emergencia por la caída de un puente situado a la salida de Campillos en el año 2018, o que en el tramo entre Ronda y San Pablo de Buceite (56 km.) los 14 túneles del tramo hayan sido adaptados, impermeabilizados y protegidos contra daños derivados de desprendimientos, teniéndose que construir dos nuevos viaductos y cuatro falsos túneles entre Cortes de la Frontera y Gaucín. Sirva esta información para expresar la dificultad en la que se encuentra un servidor para entender las

Alta velocidad

“Huelva y Cádiz llevan 32 años esperando que se prolongue la línea ferroviaria de alta velocidad terminada en 1992, mientras que se ha asistido a actuaciones difíciles de entender desde el raciocinio inversor, como ha sido el eje transversal entre La Coruña y Vigo”

complejidades que se habrán encontrado los distintos Gobiernos, (32 años, les recuerdo), sobre preferir la inversión en conectar 3 capitales de provincia (Huelva-Sevilla-Cádiz) con el resto de España, frente mejorar conexiones secundarias o incluso menores, pero con notables diferencias económicas, tanto en inversión como en generación económica. Incomprensible…, o no.

TURISMO SIN TRENES AVE

Si al principio ya refrendamos las valoraciones hechas por numerosos estudios y trabajos de investigación sobre que “Las grandes obras de infraestructuras han sido y continúan siendo un elemento transformador de la sociedad” desde luego ya podemos afirmar tras esta larga espera de 32 años en la zona más occidental de Andalucía que el efecto AVE del 92 se quedó y terminó en Sevilla. Y esto conlleva importantes desequilibrios territoriales tanto en el mapa andaluz como en el de la península ibérica. Tiene difícil explicación desde un punto de vista inversor y del desarrollo de los territorios que una de las más importantes obras de infraestructura de la década de los 90, en el siglo

Campo de Gibraltar

“En el caso de la conexión con el Campo de Gibraltar se han creado grandes expectativas al quedar incluido en la plataforma ferroviaria de ancho internacional, que recorrerá el litoral mediterráneo desde la frontera francesa hasta Algeciras, uniendo así a todas las ciudades mediterráneas con el resto del país y con Europa”

pasado, no siguiera prolongándose hasta Huelva y Cádiz en los siguientes años, con unos trazados mucho menos costosos que los que se han tenido que acometer en Galicia para hacer el eje transversal La Coruña-Vigo o los últimos conocidos para llegar a Asturias que, aunque sea Comunidad Autónoma es en realidad una provincia con 1 millón de habitantes, frente casi a los 1.800.000 habitante de estas 2 provincias.

Añadamos además que las provincias de Cádiz y Huelva tienen un valor turístico muy importante en el PIB provincial, siendo sus playas segundas residencias para mucha población del interior, con lo que en los meses de verano el crecimiento poblacional dobla al estadístico de permanencia. Ambas cuentan con modernas plantas hoteleras que se han construido pese al lastre de las malas comunicaciones ferroviarias, si bien es preciso indicar que Cádiz, con el aeropuerto de Jerez de la Frontera, está en mejor estado competitivo que Huelva, que adolece también de esta infraestructura, resultando ser la única provincia de litoral español que carece de ello.

Sumemos la inexistencia de autovías, más que una salida en la A-49 que une Sevilla con Portugal, en la cual se tiene a bien advertir por parte del ministerio competente, la situación de las mismas, con un luminoso o cartel que reza “firme en mal estado” nada más entrar en la provincia onubense, algo que se repite por los accesos a nuestra provincia, toda una campaña de publicidad que no se termina de agradecer.

Inversiones

CANSANCIO E INDIGNACIÓN EN HUELVA

En fecha reciente, el hastío de la ciudadanía onubense ha hecho que se echara a la calle para clamar que “somos la provincia española -dice el manifiesto leído por los convocantes a la manifestación- que menor inversión ha recibido en infraestructuras durante los últimos treinta años” y que “faltan inversiones en carreteras, faltan hospitales y centros de salud, faltan infraestructuras hidráulicas y eléctricas, y falta el aeropuerto, de iniciativa privada pero paralizado por la Administración” con decisiones tan inexplicables como es el caso de “la Presa de Alcolea y el Canal de Trigueros, que permitiría incrementar nuestras reservas hídricas y mejorar el abastecimiento para todos los usos y declarada de interés general. Comenzó a gestarse en 1988, pero no comenzó su construcción hasta 2012, paralizándose en 2017 y, ahora, el Gobierno retrasa su ejecución hasta fechas indeterminadas, mientras se realizan obras hidráulicas en todo el país”.

Pero el detonante principal de dicha concentración ha sido, por lo que hemos venido explicando en este ensayo, la condena a Huelva en su anhelado desarrollo ferroviario a no antes del 2050. A los onubenses les duele y enerva que mientras “en España -dice el comunicado refrendado por numerosas organizaciones empresariales, económicas, sociales, Universidad, Colegios Profesionales, Aso-

“Nos inquieta la demora a la que se someten estas inversiones en infraestructuras, a la vez que nos asombra la capacidad emprendedora de estas provincias para avanzar en conquistar nuevas metas, como puede ser el sector industrial con el hidrógeno verde, el constante avance del turismo, la diversificación de una agricultura especializada y, en el caso de la provincia de Huelva, el auge y esplendor de la minería”

ciaciones Civiles y ciudadanos de a pie-, se ha producido una auténtica revolución del transporte ferroviario a Huelva nos han ido dejado fuera. Hace ya veinticinco años, en el 2000, se licitó la redacción del primer estudio informativo para su construcción, en 2003 se puso a información pública, en 2008 se aprobó la Declaración de Impacto Ambiental y se sacaron a concurso los proyectos constructivos y cartografía, pero después se dejó caducar la DIA por inacción del Gobierno, por lo que en 2018 se volvió a sacar un estudio informativo que, desde entonces, duerme en los cajones de varios ministerios”. Parece realmente desesperante, ¿o no?.

A quienes podemos contemplar la amplia perspectiva de esta situación nos inquieta la demora a la que se someten estas inversiones en infraestructuras, a la vez que nos asombra la capacidad emprendedora de estas provincias para avanzar en conquistar nuevas metas, como puede ser el sector industrial con el hidrógeno verde, el constante avance del turismo con más pernoctaciones y mayor gasto por turista/día, la diversificación de una agricultura especializada y, en el caso de la provincia de Huelva, el

Consenso

“Debería existir un consenso entre los representantes públicos de Andalucía por empujar en un mismo sentido, como se hace desde otras regiones y provincias. O también, mostrar desde la JJAA la disposición a priorizar una adecuada inversión supletoria o sustitutiva a la carente del Gobierno Central”

auge y esplendor de la minería. Una patente muestra de superación ante la adversidad y el olvido. Claro que esta orfandad de respaldo gubernamental minora las posibilidades de competir con otras regiones de España, pero aun más doloroso es que lo hace también con otros lugares a nivel mundial, lo cual nos empobrece también a todos los españoles, tengámoslo en cuenta.

Hay que decir que igual de conscientes que somos nosotros, puede serlo el actual Gobierno andaluz, a juzgar por sus pronunciamientos, actuaciones y apoyos a los sectores que están dinamizando la economía actualmente. Pero debería existir un consenso entre los representantes públicos de Andalucía por empujar en un mismo sentido, como se hace desde otras regiones y provincias. O también, mostrar desde la JJAA la disposición a priorizar una adecuada inversión supletoria o sustitutiva a la carente del Gobierno Central, porque las palabras indican, pero los hechos confirman, y por ahora no hay más que intenciones.

Otro factor a superar es el complicado mapa político y territorial de España, que hace de cada día un cúmulo de mayores tensiones para hacerse con las inversiones del Estado por interés puramente partidista. Si llevamos 32 años esperando, como hemos referido, la prolongación de algo tan elemental como la Línea de Alta Velocidad a las provincias de Cádiz y Huelva no debemos consentir que ahora nos quieran llevar hasta el 2050. No lo merecemos ni nosotros, ni nuestras próximas generaciones. Sólo por ellos, no debe consentirse. Ai

José Ortiz

DIRECTOR TERRITORIAL DE VÍA CÉLERE EN ANDALUCÍA

José Ortiz se incorporó a Via Celere en el año 2017, aunque pertenece a la misma desde el año 2002, y actualmente es el director territorial de la delegación sur. Gran conocedor del sector promotor, a continuación, hacemos un interesante repaso de la situación del mercado inmobiliario andaluz.

¿En qué momento se encuentra el mercado inmobiliario en Andalucía?

Andalucía es indudablemente uno de los mercados residenciales más activos de España. Combinamos en una sola zona grandes núcleos urbanos, que están creciendo en lo que respecta a la generación de puestos de trabajo, con zonas de costa y un clima envidiable en toda Euro-

pa. Creo sinceramente que la capacidad de atracción de demanda de nuestra región es una de las más relevantes no solo de España, sino de todo el continente. Todos estos ingredientes se están traduciendo, por tanto, en un incremento significativo de la demanda en todo el

territorio andaluz, tanto de compraventa como de alquiler, que no está siendo alcanzado por una oferta limitada, lo que está tensionando el mercado e impulsando al alza los precios, siendo una de las zonas de España en las que más ha crecido en los últimos años.

¿Cuáles son las zonas andaluzas más activas?

En lo que respecta a núcleos urbanos, sin duda Málaga y Sevilla son las ciudades que más han crecido. En el caso de Sevilla nos centramos más en el mercado nacional, siendo Málaga la ciudad con mayor demanda de vivienda nacional e internacional. Sin embargo, es necesario señalar que esta actividad se ve algo trabada por la falta de suelo y los exce -

¿Cuál es el perfil del comprador?

Andalucía cuenta con un perfil de comprador muy diverso, tanto nacional como internacional, y combinando interés de compra tanto de primera vivienda como de reposición y vacacional. Además, todos estos perfiles conviven a menudo en todos los mercados andaluces.

El perfil internacional se concentra, especialmente, en las zonas de costa y particularmente en Málaga que ven en esta zona tanto una buena forma de pasar su jubilación como una opción excelente para teletrabajar durante los meses de invierno.

En lo que respecta a los nacionales también observamos compradores de vivienda de reposición, compradores de zonas de interior de la península que quiere contar con una segunda residencia vacacional y, en menor medida por los precios al alza, parejas jóvenes que buscan su primera vivienda.

sivos plazos en los trámites administrativos. En cualquier caso, la demanda en estas ciudades también está impulsando los desarrollos urbanos en las zonas próximas al área metropolitana, como Dos Hermanas, Tomares, Bormujos y Mairena en Sevilla, y especialmente en otras localidades de costa en Málaga como Benalmádena, Mijas o Estepona.

Como arquitecto técnico de formación ¿cómo ha evolucionado el diseño de las viviendas en Andalucía en los últimos años?

Las viviendas han cambiado mucho en los últimos años. Podría destacar muchas tendencias que han modificado las tipologías de viviendas, pero voy a detenerme fundamentalmente en tres.

En primer lugar, ya no existe la distinción entre viviendas vacacionales y las viviendas destinadas a la vivienda habitual. A la hora de planificar una promoción no se hace esta distinción, puesto que el público objetivo se entremezcla en todas ellas. Esto ha supuesto un incremento de la calidad de las promociones, asegurando el máximo confort de sus compradores, independientemente del tiempo que decidan pasar en ellas.

En segundo lugar, tenemos que hablar de la sostenibilidad de las promociones. Los procesos de construcción, los materia-

les empleados y, sobre todo, la capacidad de climatización y de generación de energía renovable ha evolucionado mucho en los últimos años.

Por último, el diseño de las viviendas ha ido evolucionando con el tiempo, pero especialmente desde la pandemia, hacia espacios más amplios, con más espacio en terrazas, más ventanas y una orientación que permita la entrada de luz natural. Los demandantes de vivienda han tomado conciencia de la importancia del interior de su vivienda y esto indudablemente ha repercutido en el diseño de las mismas. Esto, además, ha venido acompañado por una tendencia que iniciamos en Vía Célere y que se ha acelerado desde el confinamiento: las zonas comunes.

Cuenta con una experiencia de más de 25 años en el sector inmobiliario andaluz. ¿Cómo ha cambiado este sector desde que comenzó hasta ahora?

El sector inmobiliario ha cambiado mucho, hasta el punto de que es prácticamente irreconocible a como era hace 25 años. El sector inmobiliario es mucho más profesional ahora. Las compañías, y especialmente las promotoras, realizan muchos más estudios de demanda antes de acometer cualquier inversión de suelo y tienen un control financiero mucho más estricto, asegurando su viabilidad ante cualquier alteración del mercado.

Creo que se ha hecho una gran labor entre todas las compañías del sector para reconstruir la credibilidad de nuestras

¿Qué

compañías: Hemos trabajado centrándonos en las necesidades del cliente y la demanda de cada ciudad, tratando de poner nuestra actividad al servicio de la satisfacción de una demanda de vivienda que no ha hecho sino crecer en los últimos 10 años. Además, los métodos de construcción son más eficientes y sostenibles y las estructuras de las compañías están más optimizadas. El ejercicio que ha realizado el sector inmobiliario lo ha posicionado como una de las principales actividades económicas de Andalucía y de España, pero también como un gran atractivo para la inversión extranjera.

¿Cuáles son los principales retos a los que se enfrenta el sector hoy en día?

En el sector existe bastante consenso principalmente en dos grandes retos: El acceso a la vivienda y la sostenibilidad.

En lo que respecta al acceso a la vivienda, debemos trabajar muy estrechamente el sector público y el sector privado para escuchar nuestras respectivas necesidades y, con ello, favorecer la generación de una mayor oferta de vivienda, tanto para compraventa como para alquiler.

En lo que respecta a la sostenibilidad, desde Vía Célere siempre hemos liderado la transformación de las metodologías de construcción, para hacerlas más eficientes, y la aplicación de tecnologías innovadoras para la generación de energías renovables.

promociones tiene Vía Célere en comercialización en Andalucía?

Actualmente Vía Célere cuenta con 26 promociones en comercialización en Andalucía, concentrándonos sobre todo en la provincia de Málaga y en Sevilla, pero teniendo también presencia en ciudades como Córdoba con tres promociones: Célere Poniente Sur y las dos fases de Célere Mirabueno, aunque en la primera fase solo quedan las últimas unidades.

En Málaga tenemos presencia en varias localidades incluyendo dos promociones en la capital, con Célere Velázquez y Célere Vega II, de la que solo queda una última vivienda. También estamos presentes en Estepona con dos promociones, en Torrox-

Costa, en Benalmádena, en Vélez-Málaga y en Rincón de la Victoria. Sin embargo, en esta provincia la zona en la que tenemos más presencia es en Mijas, con siete promociones distintas. Por último, también contamos con ocho promociones en comercialización en la provincia de Sevilla, empezando por Célere Laos en la capital y Célere San Juan en la localidad de San Juan de Aznalfarache. A estas se suman nuestras viviendas en una de las localidades más activas de la provincia en lo que respecta a la promoción residencial, como es Dos Hermanas. En esta ciudad tenemos seis promociones. Ai

Los Fondos Next Generation, un impulso a la vivienda asequible

Alicia Martínez SecretariageneraldeVivienda delaConsejeríadeFomento, ArticulacióndelTerritorio yVivienda

T“Los Fondos Next Generation, han venido a abundar en la senda iniciada desde el gobierno andaluz, de recuperar la promoción de vivienda a precio asequible”

RAS la pandemia de la Covid 2019, los Fondos Next Generation son la apuesta de la Unión Europea para la regeneración económica, aplicados a pilares tan importantes como la cohesión social, y la sostenibilidad. Tras el diseño realizado por el Estado, le toca a las Comunidades Autónomas, ejecutar y canalizar los fondos hacia la economía real.

Constituye una oportunidad, por tanto, la aplicación de estos fondos, que en materia de vivienda se dirigen básicamente hacia dos objetivos: uno hacer mas eficiente energéticamente el parque residencial, y dos promover nueva

vivienda en alquiler asequible. Para ello hemos diseñado el Plan Ecovivienda, para trasladar en forma de incentivos a los ciudadanos, y a los promotores públicos y privados un paquete importante de fondos. Andalucía, ha puesto en marcha todos los programas de ayudas posibles, en primer lugar, el Programa 1, de Rehabilitación de Barrios, los programas 3 a 5 para la rehabilitación de edificios, viviendas y elaboración del libro del edificio y del proyecto de rehabilitación y finalmente el Programa 6 para la promoción de viviendas en alquiler social en edificios energéticamente eficientes.

Así los objetivos consisten en la finalización de actuaciones de renovación de viviendas residenciales que logren o pretendan lograr por término medio una reducción de la demanda de energía primaria de al menos un 30%. En Andalucía se requiere que se hayan finalizado 26.714 actuaciones de renovación de viviendas residenciales con cargo a los programas 1 a 5. Y por otro lado, la finalización de la regeneración de al menos 104 hectáreas de terreno en zonas o barrios objeto de renovación.

Para estos objetivos se cuenta con un montante de fondos europeos Next Gene-

ration de casi setecientos millones de euros en incentivos, que supone una inversión inducida estimada cercana a los mil millones de euros en un corto periodo de tiempo.

Para la ejecución de los fondos, es fundamental avanzar bajo la cogobernanza con las corporaciones locales. Así, en el marco del programa 1, hemos firmado Acuerdos para la rehabilitación de entornos residenciales en Andalucía de propietarios privados con escasos recursos, propuestos por los correspondientes ayuntamientos, con una inversión global de 118 millones de euros de los que se subvencionan a fondo perdido 100 millones de euros, lo que supone una oportunidad única para las familias y para las ciudades que van a percibir una mejora sensible del entorno urbano que alcanzará a 15 municipios y 23 barrios para la rehabilitación de 4.993 viviendas.

Para la ejecución en tan corto espacio de tiempo es fundamental la figura del Agente Rehabilitador, con empresas especializadas en la rehabilitación residencial y la

eficiencia energética así como en la gestión y tramitación de solicitudes de subvenciones, que realizan por delegación de los ciudadanos privados, optando incluso a la cesión del cobro de las subvenciones, garantizando la unidad de la actuación en el barrio, superando la propia comunidad de vecinos, lo que redunda en proyectos de mayor escala, entre 5 o 7 millones de euros de ejecución, ofreciendo un servicio al ciudadano “llave en mano”. Finalizando los servicios, tras la verificación y justificación de las subvenciones ante la Unión Europea.

Es por tanto una oportunidad para muchas empresas andaluzas, y pequeñas y medianas empresas locales, para incorporarse a este gran reto que tenemos por delante, lo que, sin duda, va a suponer un motor importante de creación de empleo en el sector de la construcción.

Para ejecutar con éxito este programa se requiere un trabajo de planificación e información a los ciudadanos e intermediación que se traduce en la creación de Oficinas de Rehabilitación vinculadas

“Los Fondos Next Generation son la apuesta de la Unión Europea para la regeneración económica”

a cada barrio, con la incorporación de los profesionales necesarios.

A estas oficinas se suman otras tantas, hasta cincuenta y dos oficinas de rehabilitación puestas en marcha en Andalucía, para estos fines y que financiamos con los fondos europeos, y en las que colaboran los Colegios Profesionales de Arquitectos, Arquitectos Técnicos y Aparejadores y Administradores de Fincas. Su papel es fundamental para

orientar a la ciudadanía en general, para solicitar los incentivos de las otras líneas citadas, para la rehabilitación de edificios, en muchos casos a través de empresas especializadas, para la rehabilitación de viviendas y para los proyectos. A esta finalidad se destinan 214 millones de euros y el plazo de presentación de solicitudes se prolonga hasta diciembre de 2024, previéndose incluso la ampliación del crédito, dado que el número de solicitudes

Promoción de AVRA en el barrio de San Jerónimo (Sevilla).

Parque Figueroa, en Córdoba.

“El

programa de Garantía de Vivienda

Joven avala hasta un 15% del préstamo hipotecario a los jóvenes de hasta 35 años que compran su primera vivienda en Andalucía”

y crédito solicitado ya supera la convocatoria. Por lo que el próximo año, se desplegará una gran actividad de rehabilitación, con la consiguiente necesidad de mano de obra.

Finalmente, y muy importante es el Programa de ayuda a la construcción de viviendas en alquiler social en edificios energéticamente eficientes sobre suelos de titularidad pública en promoción directa o mediante cesión del derecho de superficie. Así convocamos a los ayuntamientos a participar en el programa con el resultado de casi 80 promociones para alrededor de 3.000 viviendas, y 140 millones de euros en subvenciones a promotores, que se comenzarán a construir en este año y que supondrá una inversión inducida de alrededor de 500 millones de euros.

Con este programa se ha abierto una puerta a la colaboración público-privada, dado que algunos ayuntamientos han optado por licitar el derecho de superficie con canon cero, sobre los sue-

los públicos, durante un plazo entre 50 y 80 años, que permita la viabilidad de la inversión, revirtiendo transcurrido dicho plazo, la gestión de las viviendas en la administración pública. Esta fórmula supone evitar el endeudamiento de los propios ayuntamientos liberándoles de la carga de la gestión, ofreciendo un campo importante a las empresas para promover, construir, gestionar y mantener posteriormente un parque inmobiliario en alquiler a precio asequible limitado, muy necesario en el momento actual, ante la ofensiva regulatoria e intervencionista del estado en el mercado del alquiler, que lejos de bajar el precio de los mismos, generará una retirada de la oferta de vivienda privada y el encarecimiento de los precios, tal y como manifiestan los expertos del sector inmobiliario.

Si bien este camino se ha iniciado, gracias a los fuertes incentivos que ofrece el programa, que alcanza los 700€/ m2 de vivienda, el modelo debe implantarse, ante la demanda de vivienda a precio asequible, y el deber de las administraciones locales y auto-

nómica de garantizar el acceso a la vivienda a los andaluces.

Así, los Fondos Next Generation, han venido a abundar en la senda iniciada desde el gobierno andaluz, de recuperar la promoción de vivienda a precio asequible, a través del Plan Vive en Andalucía, y de otras medidas como la actualización de los módulos de vivienda protegida que han supuesto que desde 2019, estemos promoviendo otras casi 4.000 viviendas con incentivos provenientes de otras fuentes de financiación.

Esa es la apuesta del gobierno andaluz, mantener un ritmo de promoción sostenido que conduzca a garantizar el acceso a los jóvenes a su

primera vivienda y a las familias con dificultades de acceso en el mercado libre.

En esa línea, está funcionando con éxito el programa de Garantía de Vivienda Joven, que avala hasta un 15% del préstamo hipotecario a los jóvenes de hasta 35 años que compran su primera vivienda en Andalucía, del que ya se han beneficiado más de 500 jóvenes.

La suma de los distintos programas, la suma de las fuerzas de todos los actores del sector, el impulso del gobierno andaluz, redundará sin duda, en avanzar hacia el objetivo común de garantizar el acceso a la vivienda en Andalucía. Ai

Francisco Herrero

Presidente de la Cámara de Comercio de Sevilla

“Existe una preocupación especial del empresariado ante la necesidad de que se eliminen las trabas a la actividad y la burocratización existente para abrir una empresa ”

“Las empresas como centro de la economía”

LASempresas deben ser consideradas como piezas clave de nuestro sistema de economía social de mercado y tienen que ser el centro de la política económica del gobierno de nuestro país.Para lograr este fin hay que impulsar un contexto propicio para el crecimiento y la transformación económica.

Desde las Cámaras de Comercio reclamamos una política pro-empresas porque son ellas las impulsoras de la actividad productiva, eje vertebrador de las medidas económicas y las creadoras de riqueza y de empleo.

Las políticas económicas que se apliquen tienen que incluir rebajas fiscales para reactivar la economía, promover la

actividad empresarial e impulsar la creación de iniciativas laborales.Se deben diseñar políticas que impulsen la transición energética de nuestra economía, sin aumentar nuestra dependencia del exterior. La sostenibilidad medioambiental pasa por la economía circular y la necesidad de una normativa que tendrá que tener en cuenta el efecto del incremento de los costes que puedan producir a corto plazo sobre determinadas empresas y sectores.

El impuesto de sociedades tiene que pasar por una reforma para establecer un tipo único y más reducido que el actual, así como un esquema de beneficios fiscales más simplificado y acorde con los

retos que supone la transición energética y la transformación digital.

Hay que garantizar la estabilidad regulatoria y la seguridad jurídica necesarias , para que las empresas energéticas puedan acometer importantes inversiones que van a necesitar en los próximos años.

Así como reducir las cotizaciones sociales y las cargas administrativas además de eliminar determinados umbrales regulatorios.

Existe una preocupación especial del empresariado ante la necesidad de que se eliminen las trabas a la actividad y la burocratización existente para abrir una empresa. Mejoras en este sentido, que ya han sido anunciadas desde la Consejería

de presidencia de la Junta de Andalucía, supondrá una reactivación económica y lograrán transmitir seguridad al inversor.

Se deben de establecer además , las garantías de estabilidad que propicien la seguridad jurídica que nuestras empresas necesitan.Así como facilitar que los fondos Next Generation lleguen a nuestras empresas para poder llevar a cabo sus proyectos.

Las Cámaras de Comercio, desarrollamos un intenso papel en el impulso de la transformación de las empresas sobre todo ayudándolas en sus procesos de internacionalización así como en la mejora de su competitividad a través de planes de ayuda a la digitalización, la formación y el emprendimiento.

Actualmente la Cámara de Sevilla pone a disposición de las pymes y de los autónomos más de tres millones de euros, para el impulso de la competitividad y de la internacionalización. A los que sumamos otros cuatro millones para la formación y el empleo. Los programas cuentan con apoyo económico de los Fondos FEDER.

Se trata de una oportunidad única, que debe ser aprovechada por las empresas para lograr digitalizarse y para posicionar sus marcas en el exterior así como para impulsar sus ventas on line.

La institución que presido, trabaja desde hace más de 138 años al servicio de las empresas de Sevilla y de su provincia, siendo una herramienta de apoyo defensora de los intereses generales de la economía sevillana.

A lo largo de estos años de trabajo en mi presidencia de la Cámara, hemos centrado nuestros esfuerzos en dar cumplimiento a los pilares fundamentales de la actuación cameral como son considerar a la corporación como representante y referente de la imagen del empresariado en la sociedad, reconocer la institución como colaboradora de las Administraciones y como prestaría de servicios, al

“Actualmente la Cámara de Sevilla pone a disposición de las pymes y de los autónomos más de tres millones de euros, para el impulso de la competitividad y de la internacionalización”

ser una entidad gestionada por y para los empresarios y subrayar la labor que realiza como impulsora del desarrollo económico.

Nos hemos esforzado además en impulsar la creación de empresas y su posterior consolidación y hemos trabajado en fortalecer la vertebración cameral en la provincia de Sevilla.

Hemos ayudado a las empresas actuando como asesores en todas las materias que se nos han demandado en momentos de especial dificultad económica.

Hemos logrado convertir a la Cámara en un referente institucional, alzando la voz y defendiendo los intereses de nuestras empresas ante los gobiernos locales, autonómicos y nacionales.

Para mejorar la competitividad de las empresas creamos en el año 2014 el Club Cámara Antares ubicado en Torre Sevilla .

Se trata de un espacio de referencia nacional del que forman parte las más destacadas entidades financieras, consultoras y empresas y que tiene como uno de sus principales fines aportar un alto valor a las empresas ofreciendo el asesoramiento demandado en cada momento. En la actualidad forman parte del Club más de 300 empresas, que suman más de 700.000 trabajadores, 9 empresas pertenecen al IBEX y 55 son exportadoras.

La Cámara cuenta con un plan estratégico que hemos enmarcado en estos próximos cuatro años de gobierno.

Un plan en el que incluimos proyectos de interés en materia formativa, que incluyen el traslado en un futuro de las

instalaciones al distrito portuario y trabajamos para crear un nuevo espacio dedicado al emprendimiento.

Desde la Cámara y junto al Ayuntamiento de Sevilla vamos a continuar trabajando para conmemorar el Centenario de la Exposición Iberoamericana del 29.

La celebración de este Centenario, supondría trabajar para lograr que Sevilla se convierta en el foco de atención de la celebración de dicha efeméride, necesitamos culminar las principales necesidades de esta ciudad en materia de Infraestructuras, hacer las inversiones que hagan falta porque el desarrollo económico de Sevilla, su dinamización económica va a depender de ello.

Existen obras de interés como, la culminación de la SE-40, la finalización de la Red de metro, la conexión entre Santa Justa y el Aeropuerto, la mejora de la Red de trenes de cercanías o el Ave SevillaMálaga que unirá las dos ciudades en 55 minutos.

Queremos consolidar y fortalecer un modelo de éxito que es único y que se ha convertido en una forma de gestión de las Cámaras de Comercio tanto en nuestro país como en Iberoamérica.

A lo largo de nuestra vida , este modelo ha permitido un crecimiento importante en las cifras de negocio y en la capacidad de prestar soluciones a todo el ecosistema empresarial de Sevilla, presente y de futuro.

Nuestro empeño estará dirigido en los próximos años a continuar dando valor a nuestras empresas porque son ellas las verdaderas protagonistas de nuestra Economía. Ai

Ni los conflictos internacionales, ni la falta de inversión en infraestructuras, ni la retirada de la Golden Visa parecen frenar el crecimiento del turismo residencial en Andalucía. Aunque el sector echa en falta más apoyo por parte del Gobierno central, la inversión sigue llegando y zonas como la Costa del Sol y su ‘triángulo de oro’ siguen atrayendo a un público de alto nivel adquisitivo que elije esta zona del sur de España para vivir y construir ahí su futuro.

Estepona.

El turismo residencial, crece pese a todo

L“El impacto del turismo residencial en el PIB es más de tres veces el impacto directo en PIB de la industria textil,”

A historia del turismo residencial en la comunidad andaluza es un relato lleno de éxitos. Andalucía marcó el camino hace décadas y la inversión ha ido llegando, superando los momentos de crisis y arrojando muy buenos resultados en los últimos años. El último informe realizado por la Asociación de Promotores y Constructores de España, APCEspaña, junto a PwC, cuantifica el impacto económico que genera el turismo residencial en España en términos de PIB, empleo y recaudación fiscal y la provincia de Málaga destaca como una de las más fuertes en este segmento. En concreto, allí se vendieron 13.900 inmuebles a foráneos, siendo la cuarta provincia que registró el mayor peso del comprador extranjero (que protagonizó el 33,5% de total de compras), sólo superada por Alicante

(41,7%), Tenerife (34,9%) y Baleares (34,3%). Málaga presenta así una cuota del 15% dentro del conjunto español en el apartado de turismo residencial. La atracción que ejerce esta provincia es evidente, aglutinando especialmente en su ‘triángulo de oro’, cuyos vértices son Estepona, Marbella y Benahavís, una buena parte de las promociones costeras de primer nivel que se desarrollan en Andalucía.

A nivel nacional, el año 2022 marcó un récord en compraventa extranjera de viviendas alcanzando las 88.858 adquisiciones -entre obra nueva y de segunda mano-, de las que un 15,5% fueron obra nueva. El 32,8% de estas 88.858 viviendas fueron compradas por británicos (11,1%), seguidos de alemanes (9,5%), franceses (7%) y belgas (5,2%). Según los datos de la APCEspaña, la

compraventa de vivienda por parte de extranjeros supuso una contribución de 6.351 millones de euros en el PIB de 2022, de los cuales 1.785 millones de euros se corresponden al impacto que genera la inversión extranjera en obra nueva. No hay que olvidar a Marruecos, que también aparece en algunos rankings recuperándose tras el descenso sufrido en 2021.

El efecto multiplicador que tiene el turismo residencial en la economía es evidente. Los datos del informe revelan que el impacto del turismo residencial en el PIB es más de tres veces el impacto directo en PIB de la industria textil, con 1.920 millones de euros, y más del doble que la industria de madera y del corcho, con 2.515 millones de euros. Por cada euro directo que genera, supone un impacto de 2,34 € de PIB total en España.

Elena Segura

También cabe señalar su contribución al empleo, ya que todo lo que rodea a la compraventa de vivienda por parte de personas de otras nacionalidades en nuestro país, unido a su posterior disfrute, se tradujo en 105.606 empleos a tiempo completo. Y también se produce un efecto multiplicador ya que, por cada empleo directo relacionado con el turismo residencial, se generan dos empleos en España.

Pese a todo ello, el sector del turismo residencial también está lleno de obstáculos. Si patronales y empresarios se empeñan en demostrar las bondades que tiene este sector para la economía, el empleo y el desarrollo de territorios es porque consideran que estas ventajas no son tan conocidas entre la sociedad. A esto no ayuda tampoco el recelo por este sector que a veces parece tener el Gobierno, que le pone al sector privado

piedras por el camino, la última de ellas ha sido la eliminación de las Golden Visa.

Según los datos de Registradores de la Propiedad, las comunidades donde se realizan más compras de extranjeros por importes iguales o superiores a los 500.000 euros, es decir, a las que les podría aplicar la Golden Visa, serían por orden Baleares, con más del 30%, seguida de Madrid con casi el 20% y Andalucía con el 15%. En el caso

Evolución de las compraventas de vivienda por extranjeros en España

de Andalucía menos del 50% fueron no comunitarios. Estas operaciones supusieron el 9,71% de las compras a nivel nacional, cerca de un 0,40% menos que en 2022 cuando se alcanzó el máximo. De igual manera, los porcentajes en 2023 son superiores a los del 2021, cuando eran del 28%, 14% y 13% respectivamente.

Según el Gobierno, en ciudades como Marbella o Barcelona la adquisición de viviendas ligadas a este tipo

299.053€

Valor medio vivienda nueva adquirida por extranjeros

169.573€

Valor medio vivienda de segunda mano adquirida por extranjeros

Fuente: APCE España.

Benahavís. Marbella.

Pre-compra

Visitas previas a la adquisición

IMPACTO SOCIOECONÓMICO DEL TURISMO RESIDENCIAL

Construcción / Compraventa

Obra nueva

Edificación de la obra nueva

PIB

Recaudación fiscal

Segunda mano

Transacción de la compraventa

Recaudación fiscal

Transacción de la compraventa

Gasto turístico

PIB

Disfrute de la vivienda

Gastos asociados a la propiedad

Recaudación fiscal

Recaudación fiscal

Recaudación fiscal Empleo Empleo

IMPACTO único en el tiempo

Fuente: APCE España.

IMPACTO anual recurrente

“El tren litoral es una deuda histórica que siempre se ha tenido con la región y que nunca se ha llegado a saldar”

de inversión suponen el 7,1% en el caso de Marbella, el 5,3% en el caso de Barcelona o el 10% en algunos municipios de las Islas Baleares. Sin embaro, el hecho es que la mayoría de los expertos coinciden en que esta medida, dirigida a solucionar el problema del acceso a la vivienda sobre todo a los colectivos más necesitados, no va a tener el efecto deseado, porque no redundará en una bajada del precio de la vivienda que pueda beneficiar la compra de vivienda entre este segmento de la población. Según datos de la Confederación Española de Organizaciones Empresariales (CEOE) el año pasado fueron 182 las personas que se beneficiaron de la llamada ‘Golden Visa’, cifra que no llega al 1% de las compras de viviendas por parte de extranjeros.

Este sería uno de los motivos por los que los empresarios no se sienten arropados por el Gobierno.

EL TREN

QUE NUNCA LLEGA

El otro obstáculo, que se ha convertido ya en una especie de sueño inalcanzable, es el tren litoral, que por más que cambien los gobiernos, que se modifique su recorrido o se reescriban sus cifras, nunca llega a convertirse en realidad. Es una deuda histórica que siempre se ha tenido con la región y que nunca se ha llegado a saldar. Tras el último posicionamiento del Ministerio de Transportes, que considera que este tren “no es nada competitivo”, las administraciones regional y las locales de los municipios afectados mueven ficha con el objetivo de no volver a enterrar un

proyecto que consideran estratégico para el desarrollo de la zona.

Por un lado, el Ayuntamiento de Málaga, a través de una moción, ha solicitado a las administraciones competentes que busquen fondos europeos y se pongan a trabajar de forma urgente para redactar un estudio de alternativas que conecte la capital con Marbella. También ha pedido que no se cierre la puerta a la colaboración público-privada, algo que puede ser clave para lograr conectar por ferrocarril la única ciudad española de más de 100.000 habitantes que aún no cuenta con esta conexión.

Hay otras iniciativas que tirando de otros hilos quieren conseguir este mismo objetivo. En este caso, el PP de Málaga ha querido involucrar precisamente a los extranjeros en esta reivindicación. Para ello,

ha lanzado una campaña para unir a la comunidad extranjera residente en la provincia a la reivindicación para reclamar al Gobierno que lleve el tren de la Costa del Sol hasta Marbella, Estepona y Algeciras, además de suspender o bonificar el peaje hasta que se materialice este proyecto.

Este colectivo sufre de primera mano este problema, no hay que olvidar que hay municipios como Benahavís que tienen mayoría de población extranjera, con el 60% de su población. En el resto de la provincia la situación es también parecida: En Mijas o Fuengirola dos de cada tres vecinos son foráneos mientras que en Marbella, Estepona o Benalmádena suponen alrededor del 25%. En total, la provincia malagueña supera los 350.000 residentes foráneos. Ai

“Tenemos la obligación de ofrecer cada día una mayor calidad a nuestros clientes”

El término “turismo residencial” ha pasado de ser un desconocido a ser usado para englobar múltiples actividades, desviándose, a veces, de su verdadero significado. En su opinión, ¿qué sería realmente el turismo residencial?

El deseo de una persona, una pareja o una familia por construir un futuro en un lugar ideal. Así de sencillo. Esa es la definición perfecta de turismo residencial. Y las personas que nos dedicamos desde hace años a este segmento del negocio inmobiliario debemos tener claras nuestras prioridades. Debemos de ofrecer a nuestros clientes unos servicios de calidad, seguridad y exclusividad superiores incluso a lo que nos demandan. El Triángulo de Oro de la Costa del Sol, formado por Marbella, Estepona y Benahavís, ha perfeccionado en las últimas décadas este concepto. Tenemos la obligación de ofrecer cada día una mayor calidad a nuestros clientes, anticiparnos a sus exigencias, necesidades, deseos, compatibilizar esas máximas con un respeto escrupuloso del medio ambiente y la eficiencia energética, pedir a las administraciones y a las autoridades que garanticen con su gobierno el respaldo a un segmento productivo que promueve al cabo del año

cientos de puestos de trabajo, bienestar y economía para estas ciudades, para Málaga y Andalucía. A todo ello hay que sumar algo que constituye una máxima en nuestras ciudades: la exclusividad, el lujo, la sofisticación, palabras que constituyen el argumento principal de nuestro modo de vida desde mediados del pasado siglo.

¿Cuál sería el impacto multiplicador que hace del turismo residencial un sector clave para la economía?

Solo hay que poner un poco de atención en conocer el perfil de nuestros clientes. El turismo residencial es un segmento que en las tres ciudades que conforman el Triángulo de Oro de la Costa del Sol busca calidad, tranquilidad, seguridad y serenidad en uno de los marcos geográficos más bellos del Mediterráneo. El segmento residencial ha dado a lo largo de las tres últimas décadas algunas de las mejores noticias económicas a la provincia de Málaga. Pero debo de reconocer mi preocupación por algunas medidas políticas adoptadas

RICARDO ARRANZ de miguel

últimamente. La desaparición de las Golden Visa no solo redundará en un debilitamiento del turismo residencial sino, y lo más importante, dejaremos de recibir inversiones que hasta la fecha cimentaban el empuje económico de nuestra tierra.

Tras el anuncio de la paralización que puede tener de nuevo el proyecto del Tren Litoral, ¿qué efecto tendría esto en la zona y cuáles serían las necesidades más urgentes, en materia de equipamientos e

“El segmento residencial ha dado algunas de las mejores noticias económicas, pero debo de reconocer mi preocupación por algunas medidas políticas”

infraestructuras, para el futuro de la Costa del Sol?

La paralización del Tren Litoral es una mala noticia para la Costa del Sol que viene reclamando desde hace tiempo transportes de cercanías entre los municipios y las áreas residenciales que conforman nuestra geografía. Además, es una profunda contradicción, un sinsentido después de las inversiones millonarias que se han hecho por dotar a Málaga de uno de los aeropuertos internacionales más transitados de Europa. El tren acerca al visitante a su destino residencial y es un elemento de articulación del territorio. Es, además, uno de los medios de transporte más respetuosos con el medio ambiente, algo que debe de preocuparnos cada día más. Ai

Presidente de villapadierna

María Ángeles Muñoz Uriol

El término “turismo residencial” ha pasado de ser un desconocido a ser usado para englobar múltiples actividades, desviándose, a veces, de su verdadero significado. En su opinión, ¿qué sería realmente el turismo residencial?

El turismo residencial es aquel “turista” que pasa largas temporadas en la ciudad, con su vivienda en propiedad. Este tipo de turismo siempre ha existido en Marbella, principalmente de procedencia nacional, y poco a poco, fue llegando de otros países. Ahora tenemos una gran comunidad británica, y de otros países de Europa, que cuenta con una segunda residencia aquí y donde pasan una gran parte del año.

Nuestra localidad es un foco de atracción importante para visitar, para residir y para invertir y cada vez son más las personas que nos eligen como destino para tener aquí su ho-

“Somos un foco de atracción para visitar, residir e invertir”

tor clave para la economía?

gar. Nuestros 365 días de sol, 27 kilómetros de litoral con un paseo marítimo prácticamente conectado para caminar o realizar actividades deportivas al aire libre, nuestros maravillosos campos de golf y nuestra oferta cultural o gastronómica, entre otros atractivos, nos convierten en un destino privilegiado. De ahí que cada vez sean más los turistas que comiencen visitándonos, repitan la experiencia y acaben adquiriendo una segunda residencia en nuestro municipio. Desde el Ayuntamiento nos sentimos muy agradecidos de su apuesta por Marbella.

¿Cuál sería el impacto multiplicador que hace del turismo residencial un sec-

Lógicamente este sector tiene un gran impacto económico, sobre todo por su capacidad de gasto. Aquellas familias que han adquirido en Marbella una segunda residencia y se pueden permitir vivir largas temporadas fuera de su hogar, de su país, generalmente gozan de una buena situación económica y un alto poder adquisitivo. Mientras están en nuestra ciudad, sus gastos no se centran solo en el día a día, puesto que, de alguna forma, están de vacaciones, de turismo residencial. Por ello, disfrutan de toda nuestra amplia y variada oferta, generando una fortaleza en nuestra economía local. Y todo ello, sin dejar de lado el beneficio desestacionalizador, porque dependiendo del país de origen, muchos de ellos pasan aquí los inviernos, huyendo del frío. Marbella es excelencia, es calidad y es un lugar ideal para todos aquellos que buscan encanto, modernidad y tradición a partes iguales. Marbella, en definitiva, despierta los sentidos. El emblemático Casco Antiguo y su muralla, la montaña de la Concha, los yacimientos

“El tren litoral ha sido siempre una de nuestras reivindicaciones, un proyecto absolutamente esencial que llevamos mucho tiempo demandando”

arqueológicos de la Basílica paleocristiana de la Vega del Mar o de la Villa Romana de Río Verde, conviven en armonía con los equipamientos e infraestructuras cada vez más innovadoras que definen un modelo de ciudad del Siglo XXI.

Tras el anuncio de la paralización que puede tener de nuevo el proyecto del Tren Litoral, ¿qué efecto tendría esto en la zona y cuáles serían las necesidades más urgentes, en materia de equipamientos e infraestructuras, para el futuro de la Costa del Sol?

El tren litoral ha sido siempre una de nuestras reivindicaciones, un proyecto absolutamente esencial que llevamos mucho tiempo demandando y que solamente requiere de la existencia de voluntad política para que pueda materializarse. Somos la única ciudad de más de 150.000 habitantes en España que no dispone de conexión ferroviaria, algo no entendible y a lo que, por lo tanto, no podemos renunciar. Estamos hablando de una infraestructura trascendental para nuestro entorno y que, no cabe ninguna duda, sería rentable porque facilitaría la conexión entre todos los municipios de la Costa del Sol. Al mismo tiempo, mejoraría en toda esta zona la movilidad, aspecto también muy necesario

alcaldesa de marbella

teniendo en cuenta la saturación de vehículos y los atascos que sufren nuestras carreteras. Además, hay que tener en cuenta los grandes beneficios medioambientales que tendría, porque permitiría descongestionar el tráfico, tanto en la autopista como en la autovía, reduciendo también la contaminación y ofreciendo a turistas y residentes un medio de transporte confiable y seguro. Desde este equipo de Gobierno vamos a seguir luchando para que el Gobierno central finalmente de respuesta a una demanda histórica. Pero mientras que llega, que confiamos en que lo haga, las necesidades más urgentes son la liberación del peaje, para poder aliviar la nacional 340, y la mejora de las infraestructuras por carretera, aumento de carriles y travesías más ágiles. Los atascos en la autovía A-7 con la llegada de la temporada alta no son la imagen que se espera de un destino turístico de excelencia. Seguimos esperando el desdoblamiento de la carretera entre Puerto Banús y San Pedro Alcántara y el proyecto de reforma de los accesos en Las Chapas, entre otras actuaciones que debe ejecutar el Gobierno central. Marbella debe crecer en infraestructuras, seguir avanzando en movilidad, innovación y sostenibilidad, para continuar a la vanguardia de los destinos turísticos y cumplir las expectativas de aquellos que nos visitan y de quienes deciden que nuestra ciudad, por su excelente calidad de vida, es el lugar ideal para vivir. Ai

“La sostenibilidad pasa por tener vías e infraestructuras adecuadas”

El término “turismo residencial” ha pasado de ser un desconocido a ser usado para englobar múltiples actividades, desviándose, a veces, de su verdadero significado. En su opinión, ¿qué sería realmente el turismo residencial?

Mi opinión, siempre será positiva ya que, para Benahavís, supone una excelente fuente de riqueza, tanto para el propio mercado inmobiliario como para las empresas que prestan servicios alrededor del sector de la construcción. Es una gran fuente de riqueza también para el sector del golf, que también está sustentando el mercado gastronómico y hotelero. Sin duda a nosotros nos ha beneficiado ya que se trata de uno de los motores principales para nuestro municipio. En la última década, el incremento de población residencial y turística se han constituido como el eje de la economía de la Costa del Sol. Benahavís con un extenso termino municipal se ha beneficiado por estos cambios de comportamiento de los mercados inmobiliarios.

¿Cuál sería el impacto multiplicador que hace del turismo residencial un sector clave para la economía?

El turismo residencial, tiene muchas implicaciones que van unidas al proceso de crecimiento urbano. En Benahavís, ese crecimiento lo marca la gran demanda de viviendas de lujo. Nuestro casco urbano, sin embargo, sigue manteniendo su atractivo de pequeño pueblo, mientras que se siguen construyendo urbanizaciones muy exclusivas para responder a esa gran demanda; aunque siempre respetando que las tres cuartas partes del término municipal de Benahavís están protegidas.

Tras el anuncio de la paralización que puede tener de nuevo el proyecto del Tren Litoral, ¿qué efecto tendría esto en

José Antonio Mena CASTILLA

alcalde de benahavís

la zona y cuáles serían las necesidades más urgentes, en materia de equipamientos e infraestructuras, para el futuro de la Costa del Sol?

La sostenibilidad del turismo, en el mas amplio sentido de la palabra, pasa porque tengamos vías e infraestructuras adecuadas a los tiempos que corren. La ausencia de tren en la Costa del Sol es un déficit que venimos arrastrando históricamente y es difícil asumir que el futuro no es muy prometedor cuando somos una de las zonas de mayor crecimiento de España.

Es impensable que actualmente no se pueda llegar a realizar un proyecto de esta envergadura que vendría a descongestionar las vías principales de conexión de la Costa del Sol. El Tren Litoral ayudaría, por otra parte, a minimizar el impacto ambiental que supone el exceso de tráfico en nuestras carreteras. Desde el Partido Popular hemos realizado ya una petición en el que, entretanto, se apliquen descuentos importantes, hasta un 75%, a los usuarios de las autopistas, ya que la A-7 está colapsada prácticamente todo el año. El gobierno de la nación debería aceptar esta propuesta ya que también se está aplicando ya en otras comunidades autónomas. Ai

“Pese a toda la aportación que hace la Costa del Sol al PIB nacional ese crecimiento económico no se ve acompañado de la dotación de equipamientos modernos” josé maría garcía urbano

“Hay que reflexionar sobre para qué y quién quiere crecer la ciudad”

En su opinión, ¿qué sería realmente turismo residencial?

En Estepona venimos abogando por el desarrollo sostenible y la calidad de vida como modelo de ciudad. Hemos hecho un gran esfuerzo para impulsar el desarrollo y modernización de la ciudad, apostando por un modelo de crecimiento urbano donde prima la calidad de vida de los ciudadanos. Hemos llevado a cabo acciones que han sido decisivas desde el punto de vista de la atracción turística y la reactivación económica, pero siempre generando factores de sostenibilidad. Creo que esa es la clave, reflexionar sobre para qué y para quién quiere crecer una ciudad. Entiendo que son ple-

namente compatibles factores como la seguridad jurídica, las legítimas expectativas de los propietarios de suelo, los intereses de la construcción, y el turismo, pero siempre desde el respeto y el crecimiento mesurado y con la obligación de estar en alerta con la ordenación del territorio.

Hemos asistido recientemente a la eliminación, por parte del Gobierno central, del incentivo a la adquisición de viviendas lujo por parte de ciudadanos extranjeros. Al contrario de lo que defienden, esta medida no va a presionar a la baja el precio de las viviendas para jóvenes y trabajadores. En este sentido, el Gobierno central debería apostar de verdad por un parque público

de vivienda social, y la solución para crear ese parque público de vivienda social pasa por una modificación legislativa que permita a los ayuntamientos cambiar suelo rústico a residencial exclusivo de VPO.

¿Cuál sería el impacto multiplicador que hace del turismo residencial un sector clave para la economía?

No sólo se entiende desde el punto de vista de la actividad económica, también desde un punto de vista demográfico. Estepona ha sido uno de los municipios que más ha crecido demográficamente durante 2023 y eso ha sido gracias al nuevo modelo de ciudad por el que venimos apostando. En este sentido vamos a seguir creando ciudad como lo hemos venido haciendo hasta ahora, apostando por la calidad de vida. Si queremos de verdad un destino de calidad hay que apostar por la calidad de vida.

Tras el anuncio de la paralización que puede tener de nuevo el proyecto del Tren litoral, ¿qué efecto tendría esto en la zona y cuáles serían las necesidades más urgentes en materia de equipamientos e infraestructuras para el futuro de la Costa del Sol?

Es sorprendente que el Gobierno central muestre reti-

cencias a ejecutar esta infraestructura tan necesaria en una de las zonas con mayor pujanza de nuestro país. Es incomprensible que, pese a toda la aportación que hace la Costa del Sol al PIB nacional, ese crecimiento económico no se vea acompañado de una dotación de unos equipamientos modernos y competitivos como es un eje ferroviario que vertebre este territorio que recibe a millones de turistas cada año. Creo que el proyecto ferroviario que debería plantear el Gobierno central tendría que contemplar la conectividad desde Málaga a Algeciras, no se puede renunciar a este trazado que evitaría que zonas de la comarca de la Costa del Sol quedasen incomunicadas, tal y como sucede en estos momentos con municipios como Estepona.

En este sentido, la construcción de un tren suburbano sería la solución técnica más interesante para que el tren litoral fuese una realidad, y para ello el Gobierno central debería explotar la vía público-privada al igual que sucede cuando se proyectan las autopistas de peaje. Es importante que sea el Ejecutivo el que se tome en serio nuestra zona y apueste por un modelo de transporte público sostenible y eficiente para la Costa del Sol. Ai

Ramón Cuevas Rebollo

Arquitecto urbanista. Miembro de la Asociación de Técnicos Urbanistas de España (AETU). Socio director y fundador de la consultora BURÓ4.

LA LISTA, Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, entró en vigor el pasado 23 de diciembre de 2021, así como su Reglamento General, un año más tarde, en diciembre de 2022. No es hasta principios de pasado 2023, cuando por fin contamos con un marco normativo y de desarrollo urbanístico en nuestra comunidad autónoma, y ahora, un año y medio más tarde, cuando empeza-

Preparados…, “LISTA…”, ¡YA! El tiempo de las ciudades

mos a ver ya las primeras actuaciones al respecto en aplicación del nuevo texto legal. Por fin…

Es el tiempo de las ciudades, pero, sobre todo es el tiempo “YA” de las personas. Estamos, preparados, en “LISTA…”, ¡y ya!

La ley de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, tiene entre sus principales objetivos facilitar que los municipios se doten de un nuevo planeamiento general, actualizado,

revisado, y sobre todo más equilibrado y racional, bajo los principios de: Simplificar la normativa y agilizar los procedimientos urbanísticos; Revisión profunda de la legislación aplicable en materia de suelo; Acción pública en materia de suelo y vivienda, garantizar la calidad de vida de la ciudadanía; Contribuir a asegurar el derecho a una vivienda digna sobre la base de un uso racional de los recursos naturales, como el suelo, y de los recursos culturales, como el patrimonio urbano y el arquitec-

tónico; Y la sostenibilidad, como modelo territorial y urbanístico, incorporando en su regulación las orientaciones del Convenio Europeo del Paisaje.

Solo podemos pensar que tal labor que llevará a los ayuntamientos entre tres y cuatro años al menos, carecería de un verdadero sentido completo, si no repercutiera en el bienestar de sus ciudadanos.

Es el momento de dejar atrás el urbanismo expansivo. Es el tiempo de la ciudad y de las personas. El tiempo de las “Actuaciones de Transformación Urbana (ATU)”, tal y como ya nos apuntaba el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en su artículo 7, y que ahora Andalucía, de manera pionera en este aspecto en España, ha llevado a su texto normativo urbanístico, después veinte años de una casi inaplicada LOUA en su totalidad y finalidad de origen.

La experiencia en estos casi dos años y medio desde la entrada en vigor de la LISTA, no es para ser demasiado optimista, pero si para seguir creyendo en las personas, y por lo tanto en sus ciudades. Y por qué no en sus dirigentes y responsables políticos, quienes están obligados a pensar en el bienestar de su ciudad utilizando y aplicando todos los medios y mecanismos a su alcance. Incluso los que no lo están…

Entre las muchas cosas que merecen la pena, está luchar por nuestro planeta, por nuestro entorno, por nuestro territorio, soporte todo ello de nuestra vida.

Desde la esfera profesional, como redactor de planeamiento urbanístico, y teniendo la oportunidad en estos momentos de llevar a cabo asistencias técnicas a importantes Ayuntamientos de Andalucía para la revisión de sus vigentes PGOUs, y la redacción por tanto de los nuevos instrumentos de la LISTA, en la mayoría de los casos, comenzando por los Planes Generales de Ordenación

“La experiencia en estos casi dos años y medio desde la entrada en vigor de la LISTA, no es para ser demasiado optimista, pero si para seguir creyendo en las personas”

Municipal (PGOM), y en otros incluso abordando también procesos de Planes de Ordenación Urbana (POUs), podemos afirmar que no existen dos situaciones, ni trámites, ni casos iguales entre Aytos., de la misma manera que no son dos ciudades iguales.

La LISTA ha dotado de nuevos mecanismos e instrumentos, pero sobre todo de un amplio abanico de posibilidades a los ayuntamientos., para que revisen sus Planes Generales, pero adaptándose a las circunstancias de cada municipio, y a la singularidad de cada territorio.

Ciudades pioneras en la revisión de sus Planes Generales con la LlSTA, como son Marbella o El Puerto de Santa María, en la que desde la consultora buró4, tenemos el orgullo y la posibilidad de actuar, han abordado sus procesos de forma escalonada, a la medida de sus necesidades, y de forma distinta.

Otras ciudades de la provincia de Sevilla, en un marco de actuación con la Diputación Provincial, llevan a cabo los nuevos PGOMs, con ilusión, confianza, y buen ritmo, pero también con ciertas dudas, ya que comenzamos un nuevo camino, una nueva andadura incierta, y no llena de vicisitudes y probablemente obstáculos sectoriales.

El Área Metropolitana de Sevilla, en

su mayoría, ha comenzado con la Revisión General de importantes municipios, como Gines, Castilleja de la Cuesta, Gelves, Guillena, Utrera, etc. En estos últimos, en los cuales también estamos participando, observamos con más diferencias si cabe, la heterogeneidad que la nueva LISTA nos ofrece, pero también, la flexibilidad, y particularización territorial.

Es el tiempo de la ciudad. Es de una vez el tiempo de las personas. El tiempo de analizar el territorio a la medida de las necesidades de cada municipio y sus ciudadanos. Atrás quedaron los dogmas, como…, ¡el 30% de VPO en todos los lugares!!!!, …para cambiar un uso de un suelo, es necesario una tortuosa y prolonga Modificación del PGOU!!!, etc.

Estamos, como repetidamente ya se ha dicho en otras ocasiones, y otros foros, ante un “Nuevo Paradigma” en el urbanismo. Y por fin, Andalucía, ha sido la primera, y a la vanguardia en ello. Con el riesgo también que ello supone, y la crítica. Pero lejos de rasgarnos las vestiduras, vamos a aplaudir el momento que vivimos, pero con las manos de otr@, porque las nuestras las tenemos que usar para trabajar y correr lo más rápido que podamos, pero sin caernos, puesto que es el MOMENTO. Es el tiempo de la ciudad. ¡PREPARADOS…, “¡LISTA”, YA! Ai

“Comenzamos un nuevo camino, una nueva andadura incierta, y no llena de vicisitudes y probablemente obstáculos sectoriales”

foro de CONSULTORAS, TASADORAS Y BANCA

PARTICIPAN:

Andalucía habla por sí sola

La revista ha vuelto a reunir en torno a una mesa a lo más representativo del sector de la consultoría, tasación y banca para ofrecer una radiografía de lo que está ocurriendo en el sector residencial, oficinas, hotelero, comercial y logístico en la comunidad andaluza. Todos coinciden en un mensaje: es el momento de Andalucía, una región que vive un momento inmobiliario dulce y que cuenta con un futuro lleno de oportunidades que debe aprovechar.

Elena Segura

Fotos: Rocío Fernández Ruz

ADALUCÍA Inmobiliaria ha vuelto a congregar a lo más representativo del sector en su tradicional Almuerzo-Coloquio de Consultoras, Tasadoras y Banca celebrado en la sede de CEA, una nueva edición en la que se ha analizado el comportamiento que está teniendo el mercado inmobiliario y sus distintos segmentos.

Al debate han acudido Rosa Hafner, directora y editora de Ai; Pedro Hidalgo Sánchez, director de Negocio Territorial Sur de Gloval; Irene

Giménez, directora de Desarrollo de Negocio en Sevilla para Savills; Charly González Marín, director comercial de GILMAR Consulting Inmobiliario; Álvaro Rojas JiménezFontes, director de REALTIS Real Estate; Íñigo Galán Cáceres, socio fundador y CEO de Inerzia; Rosa Madrid Racero, senior director en Andalucía de CBRE; Mariola Valiente Tavira, directora de Promociones Inmobiliarias de Andalucía Occidental de CaixaBank; Pastora Blasco Rodríguez, directora de Negocio en KRATA

Sociedad de Tasación; Íñigo Molina, director en Andalucía para Colliers Internacional; José María Basañez, presidente del Grupo TECNITASA, y presidente de ATASA – Asociación Profesional de Sociedades de Valoración, junto a José Mª León, socio de Inerzia, que ejercía de moderador. Muchas de las empresas representadas en este debate celebran este año diversos aniversarios, lo que demuestra el peso que tienen en el sector inmobiliario y la experiencia que acumulan, así

como el tiempo que vienen acompañando a esta revista, que también celebrará en breve sus 25 años de recorrido editorial.

En su larga carrera profesional han podido vivir los años más dulces y los más amargos de un sector que al igual que despuntaba se veía sobrepasado, caía y volvía a remontar. Y la visión que tenían en esta ocasión estos asistentes -algunos de ellos vienen acudiendo a este debate desde el primer año- es que ahora es el momento de Andalucía, una

De izquierda a derecha, Pedro Hidalgo, José Mª León, Irene Giménez, Charly González, Álvaro Rojas, Íñigo Galán, Rosa Hafner, Rosa Madrid, Mariola Valiente, Elena Segura, Pastora Blasco, Íñigo Molina y José María Basañez.

región que se ha convertido en puntera, que está tirando de la economía nacional y que cuenta con un gran potencial. Y todo ello lo están viendo los fondos de inversión, a los que antes había que convencer con muchos argumentos y que ahora llegan aquí ya convencidos, porque los datos que salen de Andalucía hablan por sí mismos.

MÁS INVERSIÓN, MÁS CALIDAD

Es cierto que todo depende del segmento que se analice y de la zona en cuestión, ya que el comportamiento del mercado costero dista mucho del que pueda tener el de interior. Pero el hecho es que la región ha dado un salto a nivel de inversión y de calidad. Ciudades como Málaga se acercan al nivel de Madrid o Barcelona y empiezan a competir cara a cara con ellas en algunos segmentos. Ya se situó como segunda ciudad del mundo para los nómadas digitales, por delante de Barcelona y Palma de Mallorca y solo por detrás de Dubai.

A nivel residencial, se mira de cerca el comportamiento de los tipos de interés. Las últimas estimaciones en torno al Euribor apuntan a una bajada progresiva. Ya en mayo de 2024 se ha situado en el 3,693% , un buen registro que permite que los hipotecados sigan rebajando el precio de su hipoteca, ya que en 2023 cerró con una media de 3,862%. Las perspectivas de

bajada ya hicieron que la banca bajara el interés de sus hipotecas fijas.

Los datos que acompañan esta bajada son positivos, el consumo y las exportaciones han acelerado el avance del PIB al 0,7% en el primer trimestre y la economía nacional creció un 2,4% en términos interanuales, según los datos de la Contabilidad Nacional que ha publicado el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Con todo ello, el análisis que se realizó en la mesa se hizo teniendo en cuenta esa diferencia entre territorios. No es lo mismo un metro cuadrado en Málaga que en Jaén. Ni el tipo de cliente, ya que en la primera se hacen más operaciones con recursos propios. Esto es algo que a nivel general se ha hecho notar, ya que este año se ha registrado un aumento en el porcentaje de los recursos propios en las compraventas en relación a años anteriores. Hay más transacciones, pero menos hipotecas.

En cuanto a los precios, la moderación sigue siendo la

tónica general. Siguen al alza pero de forma más pausada. Los datos del INE apuntan a una subida en Andalucía del 5,3% el pasado año, convirtiéndose en la comunidad autónoma donde más subió el precio de la vivienda en 2023 y situándose un punto por encima de la media nacional (4,2 %). En cuanto al precio de la vivienda nueva, subió una media del 7,2% en 2023, con lo que alcanza ya diez ejercicios aumentando. En el caso de la usada, serían nueve años consecutivos, registrando un alza del precio de un 4,4%.

Los expertos apuntan a que hay que poner más suelo en carga para que se atemperen los precios, sobre todo en la zonas más tensionadas. Málaga, Sevilla y Cádiz suelen ser las zonas en la que más proyectos inmobiliarios se están registrando.

TENDENCIAS EN OFICINA

En cuanto a las oficinas, ocupó gran parte del debate este año. Se trata de un mercado que sirve de termómetro para muchos temas, ya

que su comportamiento tiene mucho que ver con cómo evoluciona el país. Hay varias tendencias que se destacaron en este debate, por un lado, el paso de los edificios de oficinas a uso residencial, algo que en ciudades grandes como Madrid o Barcelona se está produciendo y que en Andalucía no ha llegado a extenderse demasiado, porque en ciudades como Sevilla es algo más complicado al ser muchos edificios multipropiedad.

También se ponía en valor que esté aterrizando ya con fuerza el mundo de la promoción a las oficinas y se destacaban importantes operaciones como la realizada por la Junta de Andalucía, que adquirió formalmente a principios de año los 70 edificios públicos vendidos en 2014  a la empresa Inversiones Holmes (filial del fondo de inversión WP Carey), en una operación de Sale & Lease Back por la que recibió entonces 300 millones de euros y con la que se comprometía a realquilarlos por un periodo inicial de 20 años. La operación va a suponer para

ÍNDICE NACIONAL: GENERAL Y POR TIPO DE VIVIENDA

ÍNDICE GENERAL POR COMUNIDADES

la Administración regional un ahorro de al menos 35,6 millones de euros cada año, que es la cifra que se ha pagado en el alquiler de estos edificios en 2023. Una operación que forma parte del Plan Estratégico de Sedes Administrativas de la Junta de Andalucía, que está diseñando la Dirección General de Patrimonio y cuyo objetivo es, entre otros, reducir de forma drástica el coste de los alquileres que paga la Junta cada año.

Málaga también verá, gracias a los proyectos que se están ejecutando, un cambio en la fisonomía del mercado de las oficinas y se esperan muchos movimientos en este sector, por la agitación que provocará la apertura de los nuevos edificios que se están construyendo.

SECTORES

QUE DESPUNTAN

Otro de los puntos que centró este debate fue el análisis del mercado hotelero, donde Andalucía está atra-

yendo buena parte de la inversión. Los últimos informes, como el de la firma Double Trade, así lo indican. Según sus datos, la industria de la construcción hotelera encara un 2024 de récord con un crecimiento de un 64,8% entre enero y marzo, alcanzando las 412 obras por valor de 1.958 millones de euros. La provincia de Málaga concentra las principales inversiones en España, destacando la construcción del Villa Padierna Beach Resort, la reforma de un hotel en Casares o la construcción de otro hotel en Marbella, todas operaciones por encima de los 200 millones de euros. Esta tendencia acentúa aún más la evolución al alza que caracterizó al 2023, cuando la construcción hotelera creció un 11,9%.

Durante el debate se comentó el cada vez mayor peso del turismo extranjero en la región, tanto en pernoctaciones como en compra de vivienda, así como la importancia de encontrar una

estrategia eficaz que canalice el turismo, sobre todo en las grandes ciudades andaluzas, para que no se tensione la convivencia entre este y la población que reside en los centros urbanos.

El retail debería ir acompañando con el tiempo a este aumento del turismo de calidad, que cada vez busca más servicios de alto standing y experiencias de compra que satisfagan sus necesidades. Las marcas están dando un paso más y ahora buscan ofrecer esas experiencias premium, que puedan sorprender a este tipo de cliente. Esa subida de nivel en el sector retail está consiguiendo hacer convivir los establecimientos físicos con el comercio on-line, que tras la pandemia parecía que iba a hacer desaparecer las tiendas y centros comerciales. Ciudades como Sevilla tienen pendiente aumentar esa oferta por marcas de calidad, por mejorar el sector del lujo al que ahora podría acceder gracias a la

consolidación de establecimientos hoteleros de cinco estrellas en la ciudad.

El debate volvió a demostrar lo mucho que puede ofrecer Andalucía y la calidad y profesionalidad de las empresas que operan en este sector. La región ha ido aprendiendo a poner en valor todas sus cualidades y a pesar de tener que convivir con un panorama político nacional convulso, sigue atrayendo a la inversión extranjera. Sí existe la preocupación de si esta situación política puede hacer mella en algún momento en la robustez que ahora mismo caracteriza a la región. La estabilidad de los gobiernos locales y regional es una ventaja competitiva a la que se le está sacando partido. Los próximos años se verá hasta qué punto Andalucía puede sacar todo el potencial que tiene y en este foro, se seguirá debatiendo con el objetivo de dar voz a un sector que tiene mucho que seguir diciendo. Ai

Un momento dulce para el residencial andaluz

Una región con un mercado multicolor donde hay diversidad de situaciones, cada una merecedora de su propio análisis. Los profesionales del sector apuntan que en zonas tensionadas hay que encontrar más suelo y solucionar el problema del alquiler, cuya inversión está cayendo por la falta de rentabilidad. Pero lo cierto es que Andalucía está de moda y los números la acompañan.

EL sector residencial, en palabras de José María León, moderador del debate, es “el más visible” y el que suele marcar los titulares de los informes inmobiliarios que publican los analistas. León quiso recordar, al introducir este tema, las conclusiones de Almuerzo-Coloquio de Promotores y Constructores celebrado por Andalucía Inmobiliaria y que se publicaron en nuestro último número, donde se habló de “tensiones entre la oferta y la demanda,

incremento de los costes de construcción y estrechamiento de márgenes”, así como de los problemas a la hora de adquirir una vivienda por parte de una gran parte de la población, debido fundamentalmente a los precios y a la financiación. La posible reducción de los tipos de interés en el segundo semestre de 2024 es un factor importante a tener en cuenta”.

Sobre este último punto, quiso aportar uno de los datos más recientes que ha hecho

públicos el INE, en el que se indica que “el número de hipotecas constituidas hasta diciembre de 2023 ha sido un 10% inferior al del año anterior, con un importe medio de las operaciones en torno a los 140.000 euros. El importe medio de la hipoteca en España se encuentra en el entorno de 170.000 euros”. Además, “en febrero de 2024 el número de transacciones de ventas había aumentado un 9,77% a nivel interanual, pero sin embargo había disminuido el porcentaje de hipotecas. Es decir, el

JOSÉ Mª LEÓN

INERZIA

nivel de recursos propios para comprar una vivienda ha aumentado considerablemente”. Y añadía que “todo el mundo desea y espera que los tipos de interés bajen y que las condiciones de mercado se suavicen financieramente para impulsar al sector, pero hay otros factores a tener en cuenta, como la Ley de Vivienda o la necesidad de poner más suelo en carga para que los precios se atemperen”.

ROSA MADRID CBRE

Para Rosa Madrid, “sin duda, hoy día Andalucía está en el foco de las personas a nivel internaci onal para venirse a vivir por la excelente calidad de vida y atractivo de nuestra región. Estamos de moda para vivir y trabajar y esto se nota en fenómenos como el

teletrabajo. La región está atrayendo a muchas personas que quieren vivir aquí, aunque su trabajo esté fuera. Pero la realidad es que hay mucha más demanda que oferta: hace solo unos años el sector producía 800.000 viviendas al año y ahora no se llega ni a 100.000 en toda España”. La responsable de CBRE reconocía que “Andalucía está en el mapa de España. De hecho, nuestros promotores están llevando a cabo en otras comunidades como Madrid o País Vasco proyectos residenciales muy interesantes. Tenemos que estar muy orgullosos de todo lo que se está haciendo desde la comunidad andaluza en el sector residencial”. De la misma forma, reconocía que “la comunidad está evolucionando a dos velocidades y la clave es que avancemos al mismo ritmo para que todas las zonas tengan dinamismo y ninguna se quede atrás. Y este dinamismo que tiene actualmente el mercado residencial es positivo: mejora la calidad de la construcción, aumenta la sostenibilidad y entramos en otra dinámica en la que el comprador es más exigente con lo que compra. De este modo precios y calidad van de la mano”.

“La comunidad está evolucionando a dos velocidades y la clave es que avancemos al mismo ritmo para que todas las zonas tengan dinamismo y ninguna se quede atrás”

“Hay que

poner bien el foco en lo que se está analizando porque distan mucho unas zonas de otras”

Por su parte, para Íñigo Molina, de Colliers Internacional, es cierto que “vivimos un momento dulce en residencial”, pero hacía una puntualización señalando que “no podemos hablar de una homogeneización del mercado en Andalucía”, ya que la situación varía mucho en cada provincia andaluza y dentro de cada una de ellas también hay diferencias, por ejemplo, entre las áreas metropolitanas o las zonas de litoral. “Hay que poner bien el foco en lo que se está analizando porque distan mucho unas zonas de otras, son micro mercados con inercias diferentes”, aclaraba, para añadir que “sí es verdad que estamos creciendo en todos los niveles. En primera residencia vemos fuertes tensiones porque no hay oferta de suelo que cubra la promoción de vivienda para la demanda existente -una queja permanente de todos los promotores-, bien porque la gestión del suelo tarda demasiado o porque la falta de oferta de suelo lo encarece mucho. En cambio, en segunda residencia, contamos con una costa de muchos

kilómetros, el que no alcanza a comprar a un precio en un lugar busca en un sitio diferente, más alejado de la primera o segunda línea de playa o de determinadas ciudades. Lógicamente, que una promoción tenga precios más baratos indica que la demanda ahí es menor, la conectividad es más deficiente y que los servicios son inferiores. Es decir, hay muchos niveles y alternativas dentro de la geografía andaluza, lo cual creo que es muy bueno, porque abarcamos una demanda que va desde el lujo de Marbella a mercados menos exclusivos. Desde Almería hasta Huelva hay una amplia gama de precios y posibilidades”. Hay casos, como “la Costa del Sol, donde la primera residencia tiene un muy buen comportamiento y hay zonas que sufren un poco más porque no tienen esa demanda tan concreta”. Para Molina, es muy importante tanto la gestión pública de ayuntamientos y la agilidad en la tramitación como la capacidad de organismos y organizaciones para atraer a compradores e inversores”.

- rosa madrid- ÍÑigo molina -

ÍÑIGO MOLINA COLLIERS

ÁLVARO ROJAS

REALTIS

Álvaro Rojas, de Realtis, compartía esa visión de “heterogeneidad del sector, ya que hay zonas muy diferentes que requieren análisis concretos” y ponía como ejemplo algunos municipios costeros de Cádiz donde la demanda y los precios están disparados actualmente.

PASTORA BLASCO KRATA

También coincidía con esta visión Pastora Blasco, de KRATA, para quien “en cierto modo hay dos Andalucías, la costera y la de interior, y entre ellas hay diferencias tanto de infraestructura

como de servicios. Y esto se ve perfectamente reflejado en el valor de mercado por metro cuadrado. Si vamos a

Jaén no se llega a los 1.000 euros por metro cuadrado en la provincia y sin embargo, si miramos Málaga el metro cuadrado está por encima de los 3.000 euros de media. Por tanto, hay una fractura, tanto en los precios como en los servicios y equipamientos. Hablamos de que Andalucía está en un buen momento, y es cierto, pero siempre teniendo en cuenta esta diferencia de comportamiento entre unas provincias y otras.

IRENE GIMÉNEZ SAVILLS

En este análisis del mercado residencial, Irene Giménez, de Savills, se centró en el caso de Sevilla y Málaga. “En Sevilla, debido a su envergadura, están surgiendo importantes sectores de vivienda disponible que están teniendo una muy buena salida gracias a la alta demanda existente y su sintonía con la oferta. Un claro ejemplo es el desarrollo de Entrenúcleos, en Dos Hermanas,

que supone un claro atractivo para la demanda en Sevilla ya que tiene excelentes comunicaciones y servicios en la localidad muy cercana a la capital a unos precios asequibles”.

En cuanto a Málaga, “aquí sí existe un problema significativo de suelo con su consiguiente consecuencia sobre oferta y precios. Lo que ha llevado a la búsqueda de soluciones a corto plazo, como nuevos formatos, el co-living o el flex-living, que permitan paliar de alguna manera la demanda actual del mercado residencial” afirmaba.

Otro problema que según Giménez “afecta de manera más aguda a Sevilla y Málaga, pero que se extiende por toda Andalucía y el territorio nacional, es el del alquiler. Actualmente, no se cubre la alta demanda de viviendas, debido a la escasez de oferta existente”.

Por último, señaló que “el segmento residencial en Andalucía es el más atractivo, sin duda, debiendo afrontar el futuro con soluciones claras tanto por parte del sector público como del privado, au-

nando fuerzas para conseguir objetivos comunes. Objetivos como, paliar la escasez de vivienda, incrementar e incentivar la vivienda de alquiler, necesidad de un parque de vivienda social de calidad, o aumentar la seguridad jurídica, entre otros.”

ÍÑIGO GALÁN

INERZIA

Hay un factor a tener en cuenta a la hora de analizar el mercado residencial y que puso sobre la mesa Íñigo Galán, de Inerzia. “El hecho determinante que ha provocado estos años la explosión del mercado residencial en Andalucía ha sido el Covid. Con

“En Jaén no se llega a los 1.000 euros por metro cuadrado en la provincia mientras que en Málaga está por encima de los 3.000 euros de media”

- pastora blasco -

la pandemia, todos nos dimos cuenta de que necesitábamos terrazas, porches, más espacio al aire libre”. Otra consecuencia fue que “a raíz del Covid la gente empezó a ahorrar dinero, y la tasa de ahorro familiar se ha disparado desde el año 2020. Por eso hay más transacciones y menos hipotecas y esto va a continuar, porque a la elevada tasa de ahorro se une la compra por parte de extranjeros que necesitan muy poca financiación o ninguna. El hecho es que mientras más cara sea la vivienda, menos financiación se necesita”.

Según Galán, el Covid ha hecho también que el teletrabajo tome auge. Porque no en todas las empresas y ni en todos los sitios se trabaja igual y en muchos sectores y empresas hay trabajadores que están viniendo a trabajar aquí. No tienen que ser extranjeros, empleados españoles también quieren venir a Andalucía.

También nos está ayudando que ha habido un cambio de gobierno en Andalucía que ha traído estabilidad. Y a esto se une que en el caso de Málaga y la Costa del Sol hay gobiernos municipales que desde hace ya 15 ó 20 años aportaban esa estabilidad y seguridad a la hora de invertir allí. De otro lado, Andalucía se ha visto beneficiada por el fenómeno Barcelona, ya que muchos inversores son reticentes a entrar en Cataluña por la situación política que está viviendo desde hace años, y miran ahora otros destinos como el andaluz. Málaga está pisando con fuerza y escalando en el ranking de ciudades de España”. Galán añadía que “siempre decimos que Andalucía es la Florida europea y el hecho es que ahora mismo está muy bien situada en el continente. Pero también hay inconvenientes: problemas habitacionales, porque

MARIOLA VALIENTE CAIXABANK

hay mucha gente que quiere venir a vivir a Andalucía y no encuentra dónde; el living y el co living están muy bien pero la gente no quiere eso, a muchos lo que les gustaría es tener su propia vivienda, su propio apartamento y no tener que estar compartiendo zonas comunes. De otro lado los alquileres, para los que no hay mucha oferta, entre otras cosas por la inseguridad jurídica, por la normativa actual y porque no salen los números y esto está haciendo que los proyectos de build to rent se estén paralizando. Y aquí las administraciones tendrán que hacer algo para que estos problemas se puedan solucionar”.

En cuanto al tema de la financiación, Mariola Valiente, por parte de CaixaBank, aportó algunos datos basándose en las cifras que maneja la entidad, que cuenta con dos áreas diferenciadas: Andalucía Oriental y Andalucía Occidental. Aquí también se hacen notar las diferencias: en el caso de la zona oriental, que incluye Costa del Sol, “las operaciones son de importe más elevado y con un porcentaje de clientes sin financiación y con recursos propios de aproximadamente el 50% de las compras de obra nueva. Se trata de un mercado con características y problemáticas totalmente diferentes a las del resto de Andalucía. Dentro de la zona occidental, que es de la que soy responsable, también hay diferencias y no tiene nada que ver Cádiz con Sevilla o incluso con Huelva, siendo también una provincia costera. Por eso es muy importante diferenciar por pro-

“No se cubre la alta demanda de viviendas en alquiler debido a la escasez de oferta existente”

- irene giménez -

“El hecho determinante que ha provocado estos años la explosión del mercado residencial ha sido el Covid”

- ÍÑigo galán -

vincias a la hora de valorar la situación actual”.

Valiente reconoce que “el tema de la financiación es uno de los más sensibles y el hecho de que el Euribor, según las últimas publicaciones, empiece a bajar, es muy significativo. Las previsiones que tiene nuestra entidad, basándose en el estudio de CaixaBank Research, es que baje a finales de este año al 2,78 aproximadamente y a finales del 2025 al 2,45. Hay que destacar la resiliencia que ha demostrado el mercado, que a pesar del incremento de costes y la subida de los tipos de interés, ha mantenido una demanda importante. Ahora pensamos que va a haber un incremento claro de compraventas, entre otras cosas porque también se ha incrementado la población, por la llegada de extranjeros, sobre todo de Europa”.

También señalaba que, “si

todas las previsiones se cumplen, el tipo de interés continuará bajando y aumentará el mercado hipotecario. Hasta ahora, lo que hemos observado es que ha habido muchas más operaciones con recursos propios, personalmente nunca había visto tantas como en los últimos meses y el porcentaje de compras de vivienda de obra nueva realizadas de esta forma, no sólo en la Costa del Sol, sino en mercados como Sevilla o Cádiz, es mucho más elevado que en períodos anteriores. Evidentemente, este tipo de compras se han visto impulsadas por la subida de los tipos de interés con lo cual, si ahora descienden, sí que esperamos bastante más financiación, que se incrementen algo los precios y que aumenten las compraventas, según los estudios que hemos realizado para el próximo semestre”.

También aportó un detallado análisis de la situación actual Pedro Hidalgo, que afirmaba que “hemos constatado que España y Andalucía continúan siendo un lugar muy interesante para la inversión inmobiliaria residencial”. Para el director Territorial de Negocio Zona Sur de Gloval, “venimos de un año 2023 donde ha habido grandes retos que superar, como la inflación que durante el ejercicio pasado encadenó meses consecutivos de subida y con ello la correspondiente pérdida de poder adquisitivo, la subida de tipos de interés, la Ley de

Vivienda o la incertidumbre política tanto nacional como internacional, pero a pesar de todo ello, el sector ha sabido adaptarse de forma rápida y el precio de la vivienda ha mantenido un buen comportamiento, siempre en números positivos. Es cierto que en el año 2023 hubo una disminución del número de firmas de hipotecas, lo que provocó que el número de tasaciones realizadas disminuyera en relación con el año anterior, debido principalmente a la caída de las tasaciones hipotecarias, pero estos datos ya se fueron suavizando en el último trimestre de 2023, periodo en el que crecieron un 3% las tasaciones hipotecarias y en 2024 observamos que en estos primeros meses del año la firma de hipotecas también está teniendo un ritmo positivo”. En definitiva, “según nuestros datos, se ha producido un aumento del valor de la vivienda que en el año 2023 estuvo en un 2,88% de media en España y estimamos una evolución positiva para 2024, con una previsión de

PEDRO HIDALGO GLOVAL

“Esperamos bastante más financiación, que se incrementen algo los precios y que aumenten las compraventas”

- mariola valiente -

CHARLY GONZÁLEZ GILMAR

crecimiento del 2,58%”. Hidalgo compartió en la mesa los datos que se recogen en el VII Barómetro del Mercado Residencial, que emite trimestralmente Gloval, y cuyo último informe, nos dice que “en Andalucía, en el primer trimestre de 2024, seguimos con un aumento del valor de la vivienda respecto al mismo periodo de 2023, con una media de un 5,5%, destacando especialmente Málaga, donde ha subido un 13,1%, seguida de Granada con un 9,3%, Cádiz con un 6,0%, Huelva con un 5,6% y Sevilla, que se mantiene en un ritmo de un 2,7%”. De estos datos, “hay que subrayar el valor unitario medio alcanzado en Cádiz, que con 2.596 €/m2 se sitúa por encima de Málaga con 2.542 €/m2, ello es consecuencia de que la provincia gaditana dispone de muy poco suelo, pero atrae promociones muy interesantes”. En conclusión, “esperamos que la tendencia del mercado inmobiliario residencial siga siendo positiva, apoyada por las buenas expectativas para el segundo semestre del año”, indicaba.

Por parte de Gilmar, que cuenta con un bagaje de 40 años como consultora, intervino Charly González, que relató como en los inicios las oficinas de Sevilla y Cádiz han tenido hasta hoy cada día más importancia con un crecimiento sostenido en el tiempo. En Málaga, por la trayectoria de Gilmar, somos actores principales del mercado desde hace décadas. A raíz del Covid, nuestra firma detecta que estas oficinas, hasta ahora algo más modestas, empiezan a igualarse con algunas de Madrid y con un ritmo de crecimiento constante. De hecho, Cádiz fue en 2023 una de las oficinas a nivel de producción más importante de Gilmar, que no hay que olvidar, cuenta con 40 oficinas en toda España. Y Sevilla no se ha quedado atrás, es cierto que con un ritmo de crecimiento más lento, pero muy consoli-

dado y que se refuerza mes a mes, año a año, con un equipo comercial de referencia”.

Para Charly González, “sí que es verdad que hay barreras, como el precio por metro cuadrado de Sevilla, donde parecía haber un listón difícil de superar, pero desde hace un año se ha conseguido romper ese límite y los precios han ido aumentando. La situación para estas plazas, como venimos diciendo, es muy buena, somos actores principales por méritos propios en Andalucía, destacando en ello Málaga, Cádiz, Costa del Sol y Sevilla, donde tenemos oficinas con unos equipos comerciales de referencia en el sector. Por tanto, vemos este 2024 como una oportunidad para seguir creciendo”.

“Queremos destacar además la nueva creación del departamento de Obra Nueva, Suelo y Promociones en Andalucía Occidental, que sin duda reforzará nuestra presencia en este sector del mercado inmobiliario, permitiendo a Gilmar seguir creciendo ampliando nuestro ámbito de actividad y pudiendo a su vez lograr que aún más clientes en Andalucía queden satisfechos con nuestros servicios”, añadía.

“Cádiz fue en 2023 una de las oficinas a nivel de producción más importante de Gilmar, firma que cuenta con 40 oficinas en toda España”

- charlY gonzález -

JOSÉ Mª BASÁÑEZ TECNITASA

Por parte de los tasadores participó también José Mª Basañez, presidente del Grupo TECNITASA y presidente de ATASA –Asociación Profesional de Sociedades de Valoración–, que llamó la atención sobre el término resiliencia y el hecho de que “hace dos y tres años, estábamos hablando en esta misma mesa de la incertidumbre del momento y de los problemas a los que nos teníamos que enfrentar, y ahora nos volvemos a reunir aquí y seguimos trabajando y operando en el mercado, por lo que es cierto que somos muy resilientes, a pesar de la subida de tipos de interés, de las guerras, de las paralizaciones en las obras, del encarecimiento de los materiales de construcción, de la rotura de las cadenas de suministros o del incremento del coste de la mano de obra. Y somos muy resilientes porque existe una demanda muy fuerte y una oferta muy escasa: estamos produciendo en España menos de 100.000 viviendas nuevas al año de las que 20.000 son en Andalucía. Y esta cifra

“La posible reducción de los tipos de interés es un factor importante a tener en cuenta ”

- josé mª leÓn -

“Hay zonas muy diferentes que requieren análisis concretos ”

- álvaro rojas -

“Esperamos que la tendencia del mercado inmobiliario residencial siga siendo positiva”

- pedro hidalgo -

“Más de la mitad de las viviendas que se vendían en 2023 se pagaban al contado”

- josé mª basáÑez -

supone la tercera parte de la demanda real existente, que se podría asimilar a la cifra de creación de nuevos hogares en España, que se sitúa en unos 250.000. Luego existe como tres veces más demanda que oferta. La primera consecuencia de esto es que la vivienda de obra nueva se vende prácticamente al completo y con precios que van subiendo rápidamente, y la segunda es que la parte de esta demanda no satisfecha -ante la escasa oferta de vivienda de nueva construcción- tira de los precios de mercado de la vivienda de segunda mano y por eso pasamos umbrales de precios que no habíamos pensado. En cuanto a la segunda residencia, en Andalucía tiene mucho peso la demanda extranjera. Se están batiendo récords de cifras de compradores extranjeros, lo que tiene mucho que ver con un dato del año pasado que ha sorprendido a muchos, el que más de la mitad de las viviendas que se vendían se pagaban al contado, es decir sin financiación ajena o hipoteca, lo que evidentemente también influye en la actividad de la banca y de las empresas tasadoras”. Con respecto a los

precios, “al final se está produciendo un aterrizaje suave porque los precios de vivienda nueva sí han subido bastante más que la inflación, y sin embargo los de segunda mano no han subido tanto, y en determinadas zonas incluso menos que el nivel de inflación. Esto supone que se está produciendo ese aterrizaje suave en los precios medios de venta de vivienda, que desde TECNITASA llevamos explicando desde hace ya tiempo. Y en cuanto a la segunda mitad del año, pronosticamos que será mejor que la primera, porque se está moderando mucho la inflación y todos esperamos que se vayan consecuentemente suavizando también los tipos de interés, lo que dinamizará el mercado inmobiliario”. Basañez mencionó después el tema del suelo, y de la preocupación que supone para los promotores, quienes “por una parte cuentan con nuevas ventajas como la industrialización que permite que cada vez se construya más rápido y con mayor profesionalidad, mientras que por otra parte un edificio que se podría terminar y comercializar en año y medio no se pue-

de hacer en ese plazo porque si no existe suelo urbanizado para poder construirlo, con la normativa que existe actualmente, se tarda hasta 10 y 15 años en gestionarlo y estar listo para poder construirse”. Otro tema que puso sobre la mesa fue el de la Ley de Vivienda, que “aunque su objetivo debería haber sido, tal como se promulgaba en su preámbulo, facilitar a los ciudadanos el acceso a la vivienda de acuerdo con el artículo 47 de la Constitución, y fomentar y abaratar el alquiler para aquellos que no podían comprar una vivienda como los jóvenes o las personas con rentas más bajas, lo que ha conseguido desincentivando a los propietarios y por tanto reduciendo la oferta, es la subida de precios del alquiler, lo que va justamente en contra del propio sentido de esta Ley. Como expuse el pasado año en este debate, muchas veces el principal elemento diferencial en el sector inmobiliario no es ni la subida de los costes de construcción, ni las guerras, ni la restricción a la movilidad con ocasión de la pandemia, ni los tipos de interés… sino que es la política”. Ai

El termómetro de la economía

Sevilla y Málaga concentran este mercado, que cuenta con una demanda creciente pero también cada vez más exigente. Conscientes de ello, los proyectos son cada vez de mayor calidad, la única forma de conseguir ocupación a un precio rentable.

LLEGÓ el turno del mercado de oficinas, que tantos sobresaltos ha dado en los últimos años. El moderador, José María León, puso el acento en los movimientos que está habiendo en Sevilla y Málaga. “A mí, de todo esto, lo que más me alegra es que el verbo invertir ha empezado a conjugarse en Andalucía, porque es verdad que hacía mucho tiempo que no se invertía y que no se promocionaba en Andalucía en el mercado de oficinas, salvo que fuera para un edificio de un uso específico o para sus propias oficinas”. Reconocía el moderador que “este sector, al igual que ocurre en general en el inmobiliario, está muy polarizado y se

concentra en Sevilla y Málaga, aunque no deben olvidarse que hay también muy buenas oficinas en otras ciudades andaluzas, como Granada, por ejemplo, en el Parque Tecnológico de la Salud (PTS).

La demanda de oficinas ha crecido en este último año, sobre todo en zonas prime. Los edificios más representativos de ciudades como Málaga y Sevilla están completamente ocupados. Es necesaria la promoción de nuevas oficinas, que cumplan los requisitos de calidad necesarios que exigen cada vez más empresas. El modelo híbrido de asistencia a la oficina y teletrabajo es el más utilizado por las empresas, lo cual ha provocado el retorno progresivo al uso de las oficinas”.

ÁLVARO ROJAS

REALTIS

“Aunque Andalucía se vincula de manera genérica al segmento residencial, la demanda de uso de o cinas sigue creciendo, básicamente en Sevilla y Málaga”

ÁLVARO ROJAS

Sobre este mercado, Álvaro Rojas, de Realtis, llamaba la atención sobre la dificultad de dar respuesta a la demanda que les llega actualmente

para zonas prime en Sevilla: “En estos meses de 2024 hemos identificado hasta seis demandas de oficinas para empresas multinacionales o de ámbito nacional/regional que se quieren ubicar en el

centro histórico de Sevilla y nos resulta muy complicado presentarles ubicaciones, lo que pone de manifiesto que esta zona sigue teniendo una alta demanda. Si nos vamos a Málaga, también nos consta que hay una demanda de oficinas muy alta, a nivel corporativo y de grandes empresas”. Por tanto para Rojas, “aunque Andalucía se vincula de manera genérica siempre al segmento residencial, el hecho es que la demanda de uso de oficinas sigue creciendo, básicamente en las ciudades y áreas metropolitanas de Sevilla y Málaga, y ello a pesar de que algunos gurús vaticinaban que el sector de las

oficinas iba a caer en general. Sevilla y su área metropolitana siguen siendo el tercer mercado por volumen de metros cuadrados en España y eso hay que ponerlo en valor y no difundiéndose y publicándose este dato como se debería, teniendo como tenemos el tercer parque de oficinas a nivel nacional, si bien es cierto que hay que seguir creciendo en calidad siendo un parque/ oferta relativamente moderno... Por tanto, Sevilla y Málaga son los dos polos importantes con relevancia en este sector y el resto de ciudades son casos residuales con mucho menor peso en el particular mercado de las oficinas”. También

destaca Rojas que desde hace unos años “Sevilla ya compite con otras ciudades medias de Europa del Sur como puede ser Oporto o Atenas”.

Álvaro Rojas destaca un hecho comparativo de forma que “los promotores extranjeros, cuando se plantean hacer algo aquí en España pretenden hacerlo “al estilo europeo”, es decir, mientras se proyecta y construye el edificio se suele tener ya precomercializado entre en torno al 50% y hasta el 70% del edificio en cuestión antes de que esté terminado. Hacer esto aquí es poco menos que imposible y por ese motivo la prima de riesgo que aplica el promotor extranjero cuanto estudia y analiza hacer un proyecto aquí en España en general -y particularmente en Sevilla o Málaga- es aquí mucho más alta comparada con los de otras ciudades o mercados maduros de Europa Continental y por supuesto con la de las Islas Británicas”.

ROSA MADRID

Rosa Madrid coincidió con Álvaro en este análisis. Para la responsable de CBRE, “el parque de oficinas de Sevilla está en torno a los 1,3-1,4 millones de metros cuadrados mientras que el de Málaga está en torno a la mitad”. Por otro lado, “el metro cuadrado de oficinas se ha ido incrementando de forma gradual: en el caso de Sevilla de una forma más sostenida -pasando de 9€ a 17-18€/m2- y en

Málaga de una forma más intensa de 10 casi a 22 euros por m2, por tanto, el incremento de rentas se ha producido en ambas ciudades”.

En opinión de Rosa Madrid, “por fin ha llegado el mundo de la promoción a este sector”, aunque reconoce que “hay que impulsar la venta de suelo para oficinas”. El principal reto es que “en Andalucía faltan operaciones importantes de inversión en el mundo de las oficinas. Hay que diferenciar entre objetivos de los fondos y de los promotores. Cuando hablamos de los fondos, su interés es desinvertir a medio plazo. Si el mercado andaluz no les ofrece flexibilidad y liquidez, la inversión se resistirá. A esto se une que en el sur hay muy pocos promotores de oficinas especializados y que aquí las oficinas, como comentaba antes Álvaro, salvo excepciones, no se pre comercializan, es decir, las empresas no suelen tomar la decisión hasta que los edificios son una realidad. Ahora tenemos demanda y se siguen firmando operaciones porque en precio somos más competitivos que el resto de Europa. Un fondo de inversión

ÍÑIGO MOLINA COLLIERS

“Los nuevos proyectos van a agitar el mercado de o cinas en Málaga porque los edi cios obsoletos van a tener que buscar una salida para no ser excluidos del mercado”

no va a invertir si no ve recorrido a la renta”.

Aunque Rosa Madrid añadía que “es cierto que tenemos casos como Insur, que tiene actualmente dos proyectos muy innovadores en Málaga, y en el caso de Sevilla está el proyecto de Altadis o el de Scalpers, en los que CBRE ha participado”. La cadena de moda sevillana está construyendo su nueva sede corporativa en la Isla de la Cartuja, en el solar que albergó el pabellón de Israel en la Expo 92. Y sobre este espacio habló también afirmando que “hay que poner en valor la Cartuja, una zona que tiene en torno a 300.000 metros cuadrados, un nivel de ocu-

pación del 95% -como toda la zona ‘prime’ de la ciudad”y donde se están planteando un considerable número de promociones. Hay que difundir que en Sevilla también hay mucha empresa tecnológica implantada, algo que desde fuera no se conoce. Y haría un llamamiento a la actividad de promoción en Andalucía y se compren los suelos para hacer oficinas porque los espacios se ocupan”.

En cuanto a la zona de Málaga, “este mercado ha dado un importante salto de calidad, abriendo una brecha entre el parque más obsoleto, con mayores tasas de desocupación, y el de mayor calidad, que es el que se demanda

IRENE GIMÉNEZ

SAVILLS

“En las zonas céntricas de las ciudades la disponibilidad de espacios y de calidad es una necesidad, la mayoría de empresas buscan estar en el entorno urbano”

ahora, lo que está haciendo que el mercado se incremente y se consolide”, indicaba.

ÍÑIGO GALÁN

Por parte de Inerzia, Íñigo Galán compartió su visión centrándose en el mercado de Sevilla, en el que están especializados. En su opinión, “el mercado de oficinas de Sevilla no tira todo lo que debiera y el precio medio se ha estabilizado en los últimos 10 años. Es cierto que hoy en día hay edificios, como Torre Sevilla, donde se está alquilando a 20 euros el metro cuadrado,

pero sería la excepción, es el único edificio de la ciudad donde esto sucede y si nos vamos al siguiente por precios ya se sitúa por debajo de los 15 euros por metro cuadrado”. Galán hizo referencia a la mesa redonda que se celebró con motivo de la presentación del informe que presenta anualmente Inerzia sobre este sector. Por supuesto, el único sitio donde puede crecer Sevilla realmente es en La Cartuja. En la zona de Nervión es complicado, el centro está paralizado para las oficinas y en Los Remedios tampoco hay muchas opciones para crecer. Eso sí, nadie quiere irse

al extrarradio y más del 90% de la zona ‘prime’ está ocupada y si nos circunscribimos a ella, el mercado de oficinas de Sevilla no alcanza los 600.000 metros cuadrados. Por tanto, faltan oficinas en zonas prime, hay muy pocos edificios que no sean multipropiedad y eso complica las operaciones con los fondos de inversión y hace que sean poco rentables”. Otro asunto que se trató en este debate fue el de la reconversión de los edificios de oficinas en residencial. Según Íñigo Galán, “está ocurriendo ya en Madrid – donde lo están limitando mucho porque quieren que en estos casos se realicen viviendas a precio asequible- y en Sevilla, donde hay muchos edificios, tanto en la capital, como en el área metropolitana, completamente vacíos. Y es una tendencia que va a continuar, porque hay antiguos edificios de oficinas que están en entornos urbanos con una rentabilidad muy baja que lo más lógico sería reconvertirlos a un uso residencial. Esto no es fácil y requiere de la ayuda de la administración. Hay un

problema añadido, y es que al no haber un único propietario tienes que poner de acuerdo a cada uno de ellos por separado y esto lo complica más”.

PASTORA BLASCO

En este tema coincidía Pastora Blasco, de Krata, para quien “está claro que por un lado hay una alta demanda en zonas muy concretas, las ‘prime’, y de otro, una pérdida de metros cuadrados de oficina por reconversión a hoteles y a otro tipo de usos”.

IRENE GIMÉNEZ

Para Irene Giménez, de Savills, “con un stock de más de un millón de metros cuadrados, Sevilla es el mayor parque de oficinas de Andalucía. Si bien, está desactualizado, se encuentra en edificios mixtos y de multipropiedad, presentando ciertas carencias en las zonas comunes, lo que limita alcanzar precios máximos cercanos a capitales como Madrid o Barcelona. Sin embargo, la consolidación de proyectos de primer nivel, como, por ejemplo, Torre Sevilla, donde las empresas están dispuestas a hacer frente un precio mayor puesto que están justificados con representatividad, servicios y criterios ESG. Y en los nuevos desarrollos en marcha como Jardín de las Cigarreras o Altadis. Estas iniciativas prometen oficinas modernas y de última generación, capaces de alcanzar excelentes estándares de van-

guardia. Es fundamental que nosotros mismos creamos en la posibilidad de ofrecer metros de oficinas de alta calidad a precios competitivos en aquellas zonas donde la demanda desea estar”.

También añadía que “en la Cartuja, con una ocupación del 95%, estoy convencida de que, si se desarrolla un edificio de última generación o se reposiciona alguno existente, se cubriría una demanda actual insatisfecha en la ciudad. Esta situación es extrapolable al resto del parque de oficinas de Andalucía. Si bien, Sevilla y Málaga son los focos principales en cuanto a tejido empresarial y multinacional. En el resto de las capitales, tienen la misma casuística. En las zonas más céntricas de las ciudades, la disponibilidad de espacios y de calidad es una necesidad, ya que la mayoría de empresas buscan estar en el entorno urbano, no obstante, estos usuarios cada vez se focalizan por necesidad a otras zonas periféricas a la trama urbana.”

JOSÉ Mª BASÁÑEZ

Hay un aspecto a tener en cuenta y que aclaraba José

María Basañez, de TECNITASA: “al igual que ocurre en el residencial, en oficinas no hay un solo mercado, sino que existen muchos submercados locales. Evidentemente, si se ofertan muchos metros cuadrados nuevos en pleno centro de la ciudad, seguro que se alquilan rápidamente y con una renta muy alta. Pero no olvidemos que antes del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, no sólo se construía en el centro de Sevilla, donde ahora se alquila todo, sino en todos los pueblos en un radio de 30 kilómetros desde la capital, donde hay numerosos edificios de oficinas con mucha de su superficie sin ocuparse todavía a día hoy”.

A todo ello se une, según Basañez, que “cada vez se trabaja menos presencialmente en las oficinas, debido al teletrabajo y a la conciliación. Una tendencia que se da en grandes ciudades como Chicago o Nueva York, es que muchos trabajadores prefieren teletrabajar y quieren ir lo mínimo indispensable presencialmente a las oficinas centrales de sus compañías. Esto de momento no ha llegado a Andalucía donde, al contra-

JOSÉ Mª BASÁÑEZ TECNITASA

“Al igual que ocurre en el residencial, en o cinas no hay un solo mercado, sino que existen muchos submercados locales”

rio de lo que sucede allí, son muchos los extranjeros que quieren venir aquí a trabajar, pero para incrementar esta tendencia debemos cuidar el tema de la seguridad. En definitiva, el comportamiento en el mercado de las oficinas tendrá mucho que ver con cómo evolucionen en general la economía y la seguridad del país.

ÍÑIGO MOLINA

La visión desde Málaga la dio Íñigo Molina, de Colliers, para quien efectivamente, como se había comentado en la mesa, “Sevilla es casi el doble del mercado de oficinas de Málaga (La Cartuja es el casi el doble que el PTA en superficie, número de empresas, facturación…). Hay veces que voy a foros donde se dice que Málaga va a pasar a Barcelona. Nada más lejos, la realidad es que actualmente Barcelona es 10 veces el mercado de oficinas de Málaga y estamos a mucha distancia. Otra

“Por fin ha llegado el mundo de la promoción a este sector ”

“Hay una alta demanda en zonas muy concretas y una pérdida de metros por reconversión” - rosa madrid- ÍÑigo galán -

“El mercado de oficinas de Sevilla no tira todo lo que debiera y el precio medio se ha estabilizado”

- pastora blasco -

cosa es la situación política y económica que tengan allí y como el marketing que hace el Ayuntamiento de Málaga consigue atraer a empresas especialmente tecnológicas, pero estamos a años luz de darle la vuelta a Barcelona, tanto en conectividad, como en tipo de empresa, en superficie media alquilada, renta, calidad de espacio... Como eslogan es fantástico, pero no es real”. Y añadía que “en Málaga no ha habido en los últimos 15 años promoción de edificios de oficina, quitando algunos muy específicos en el Parque Tecnológico. Ahora hay cuatro edificios nuevos que están en marcha: los dos de Inmobiliaria del Sur, el de Merlin Properties -que aún tiene que comenzar- y el de AGP. Todos estos proyectos van a agitar de una forma muy importante el mercado de oficinas en Málaga porque los edificios obsoletos van a tener que buscar una salida para no ser excluidos del mercado. Aquí los propietarios tendrán que tomar decisiones: reconvertirse en residencial -como puede ser flex-living o alqui-

ler-, transformase a hoteles -si tienen tamaño suficiente-, o reformar el edificio de oficinas para poder competir en el nuevo mercado de oficinas que se vislumbra (calidad, certificaciones, servicios). Son edificios razonablemente bien ubicados y de buen tamaño y en Málaga no tenemos edificios de tamaño suficiente en zonas como el centro ya que en todo el casco histórico los

puede competir Málaga con Barcelona o con muchas otras ciudades de Europa es en renta. Porque, teniendo edificios de calidad homologables al de otras ciudades y aunque cuenta con unos factores que van más allá del inmobiliario y que hacen muy atractiva la ciudad -un aeropuerto, buen clima, ocio, equipamientoslas empresas, a la hora de decidir dónde implantarse, tiran

“Se trata de un segmento importante dentro del sector inmobiliario que viene sufriendo cambios originados por el teletrabajo”

- pedro hidalgo -

edificios pequeños. Por eso creo que esto va a generar mucho movimiento y muchas operaciones de transformación o de actualización de los actuales inmuebles. Puede generar oportunidades para empresas que están en edificios obsoletos y llevan años buscando otra ubicación y ahora se trasladen a alguno de los cuatro edificios nuevos”.

Para Molina, “si en algo

de criterios objetivos (renta, mano de obra, costes operativos) y si el coste que resulta en cifras es similar al que tienen en Barcelona, Málaga dejaría de tener atractivo para provocar el cambio. Además, y como consecuencia de la llegada de nuevas empresas, las oficinas traen a trabajadores que vienen normalmente acompañados de familia, con necesidades de todo tipo, por

lo que todo este mercado de oficinas genera una cascada de demandas de otros segmentos dentro del inmobiliario a la que tenemos que dar respuesta y si hay carencias tenemos que solucionarlas (sanidad, educación, logística…)”.

PEDRO HIDALGO

En cuanto a datos, Pedro Hidalgo señalaba que “según el Informe de marzo 2024, elaborado por Gloval, denominado GTrends – Tendencias del Mercado Inmobiliario, se trata de un segmento importante dentro del sector inmobiliario que viene sufriendo cambios originados por el teletrabajo y la nueva forma de contemplar la actividad laboral, por ello en 2023 sus valores sufrieron un cierto impacto, pero ello no implica que en 2024 se mantenga esta tendencia. El mayor ajuste se está produciendo en las ubicaciones más descentralizadas, pero por el contrario en buenas ubicaciones las ocupaciones y rentas están aumentando”. Ai

Andalucía escala posiciones en inversión hotelera

La inversión sigue llegando a Andalucía al sector hotelero, donde renovarse es la mejor forma de competir con los grandes proyectos que se reparten por toda la geografía andaluza. Este sector, en el que participan múltiples actores, se presenta en la región con un futuro muy prometedor.

SOBRE el sector hotelero, apuntaba José María León que “Andalucía es la tercera comunidad autónoma con mayor volumen de inversión (712 millones de euros en 2023). El mercado hotelero de Andalucía está en el foco de los inversores, cuenta con una oferta hotelera de lujo en ascenso y la entrada de marcas internacionales. Está claro que es un sector que en Andalucía está muy saneado y hay una gran demanda, tanto en Málaga como en Sevilla, principalmente, pero también en el resto del territorio andaluz”.

ÍÑIGO MOLINA

A estas afirmaciones le puso números Íñigo Molina, de Colliers. Según sus datos, “en el año 2023 hubo una inversión en hoteles en Andalucía de 712 millones de euros. Esto supone el 61% de toda la inversión en Real Estate en Andalucía y el 17 % de la inversión en España. Y en esta inversión destaca sobre todo Málaga con 560 millones de euros, acaparando casi un 80% del total”. Para Molina, este sector ha cambiado mucho estos últimos años, “an-

tes solo se querían hacer hoteles en Madrid y Barcelona, se invertía en hoteles urbanos de cuatro o cinco estrellas. Pero lo que ha pasado en el sector turístico desde el año 2021 ha cambiado este escenario, cada año se superan las cifras de llegada de turistas a Andalucía, lo que ha provocado que los fondos ya no solo se interesen por Madrid o Barcelona, sino que también miren hacia otras ciudades y hacia la costa a la que consideran como un sitio donde tienen que estar. Ven el hotelero turístico con la solven-

cia necesaria para invertir. La planta hotelera se está mejorando gracias a la llegada de nuevo capital, hay muchas transacciones de establecimientos en funcionamiento, no hay tanta operación de promoción de hoteles porque el fondo no quiere asumir el riesgo promotor de entrar en suelo, y el otro actor, que sería el promotor privado, no tiene la capacidad de hacerlo y la financiación de desarrollo de nuevo hoteles es compleja y limitada. De ahí que veamos proyectos muy bien ubicados en la costa del Sol pero les

falta el impulso de la financiación”.

Donde sí piensa que ha habido mucha inversión y va a seguir habiendo es “sobre todo en Costa del Sol, en Málaga y en Sevilla con hoteles urbanos. Hay otro nivel, que es quizás el menos atractivo, porque no son hoteles ‘glamurosos’, principalmente de tres y cuatro, más modestos, propiedad de familias ya en segunda y tercera generación, a los que es previsible que haya que buscarle una salida (venta, transformación, búsqueda de operador). Y para estos activos, creo que hay un volumen de inversión suficientemente importante para reformarlos, darle una imagen más actual y orientarlos a públicos diferentes: a ese cliente que viene por trabajo y no necesita un hotel de lujo, hoteles más familiares, etc. También destacaría las ‘branded residences’, el impacto que pueden tener en el mercado todavía no lo tenemos claro ninguno pero todos intuimos que va a ser espectacular, sobre todo en la Costa del Sol, donde Marbella se va a con-

PASTORA BLASCO KRATA

“Incluso en provincias como Jaén se demandan más hoteles, es decir, creo que falta desarrollo de hoteles en provincias que son más pequeñas”

vertir en el epicentro. Es una fórmula de maximizar precio, diferenciarse de la competencia y posicionar un producto en un nivel superior, destinado a un público muy concreto y exclusivo. Esto va a ser una mancha de aceite en el entorno de la Costa del Sol y que puntualmente lo podremos ve en ubicaciones muy ‘top’ de alguna capital de provincia andaluza”.

ÁLVARO ROJAS

Álvaro Rojas destaca en este segmento sobre todo la compleja “cadena de valor” del

negocio hotelero que hoy en día se ha diversificado e intensificado aún más si cabe y ello “debido fundamentalmente a que entran en juego muchos y diversos actores: operador, explotador, gestor, consultor, inversor, promotor, constructor, etc”.

Sobre esto, según Íñigo Molina, “la promoción de un hotel es un puzle donde una de las claves fundamentales está en el operador. Es él quien establece las necesidades del hotel (número y tamaño de las habitaciones, superficies de salones, zonas de ocio, f&b,…). Si un propietario o promotor consigue cuadrar un suelo

con el programa de una cadena hotelera y se refleja en un contrato (que puede ser en gestión –lo más común- o en arrendamiento), las posibilidades de que salga adelante el proyecto y de que haya financiación se incrementan notablemente; en caso contrario, las posibilidades de éxito del proyecto se reducen mucho”.

ROSA MADRID

Para Rosa Madrid, “ahora mismo es el mercado que más en auge está en Andalucía, de la mano de datos turísticos récord. Se desconoce dónde está el techo, pero ahora mismo tenemos demanda de hoteles de todo tipo, tanto urbanos como en costa. La Costa del Sol está en pleno auge, pero también lo está la de Cádiz. Y hay tanto reconversión como promoción nueva, y hay muchos fondos internacionales interesados en invertir. Desde CBRE, Rosa Madrid daba dos reflexiones más sobre este mercado: “la primera, que estamos en un tránsito generacional, porque hay muchos hoteles de familias que ahora están buscando operadores o fondos. Y la segunda es que, a pesar de que este mercado es un éxito total ahora mismo, se necesitan más promotores. Construir un hotel es una operación muy compleja y requiere de mucha inversión. Y aunque tengas un suelo, no es tan fácil encontrar un promotor en España, siendo como es un país turístico”. También mencionó la evolución del ho-

“En el año 2023 hubo una inversión en hoteles en Andalucía de 712 millones de euros”

- ÍÑigo molina -

“En el negocio hotelero entran en juego muchos y diversos actores”

- álvaro rojas -

“Se desconoce dónde está el techo, pero ahora mismo tenemos demanda de hoteles de todo tipo”

- rosa madrid -

telero en la región, afirmando que “creo que es el único sector en Andalucía que es uniforme y no va a dos velocidades, porque en todas las provincias tiene mucho peso el tema hotelero y en todas está comportándose muy bien. Andalucía es una gran potencia hotelera”.

PASTORA BLASCO

En este punto, profundizó Pastora Blasco, de Krata, quien se manifestó totalmente de acuerdo en esa visión del sector en Andalucía. “Incluso en provincias como Jaén se demandan más hoteles, es decir, creo que falta desarrollo de hoteles en provincias que son más pequeñas. Creo que demanda hay y lo que nos falta son hoteles que ofrezcan unos servicios mínimos. Hay muchos apartamentos turísticos, pero faltan hoteles. Evidentemente no es lo mismo la demanda en Granada, en Málaga o en Sevilla. Pero el

resto de provincias también tienen su cuota de turismo y no está llegando a satisfacer Hay un turismo de interior o un turismo de invierno que también quiere viajar y que quiere ir a ciertos sitios en ciertas épocas del año y no hay hoteles disponibles”, afirmaba.

JOSÉ Mª BASÁÑEZ

José Mª Basañez, de TECNITASA, coincidía con estas reflexiones y añadía que “hay un elemento que hace aún más complejo el sistema hotelero y su cadena de valor: el branding. Existen establecimientos hoteleros vinculados a marcas de lujo y esto, que no se había visto hasta ahora en ciudades como Sevilla, ya se está empezando a ver, y en localidades como Marbella sí viene siendo más habitual desde hace ya años. El branding es por tanto otro elemento a tener en cuenta en esa compleja cadena de valor formada entre el promotor, el explotador y el resto de actores del sector hotelero”.

PEDRO HIDALGO

Pedro Hidalgo aportó también los datos del Informe de Gloval, Variables del Turismo Español 1º Trimestre 2024 sobre este mercado, “que incluye una comparativa entre el primer trimestre del 24 y del 23 y los números nos indican que seguirá habiendo una buena marcha de este sector, tanto para hoteles urbanos como vacacionales. En concreto, en Andalucía la comparativa entre este año y el anterior nos dice que se han incrementado el número de pernoctaciones un 19%. Creciendo en un mayor porcentaje los extranjeros. Y un dato también significativo es que solamente Baleares ha incrementado más el número de pernoctaciones que la comunidad andaluza, mientras que el incremento en Andalucía está muy por encima del de Madrid, donde las pernoctaciones se han incrementado un 9%, o del de Barcelona, donde lo han hecho un 7%”. En este último caso, las pernoctaciones de visitantes extranjeros han subido un 11%,

pero las de visitantes nacionales han bajado un 5% respecto al primer trimestre del año pasado”.

Andalucía está, por tanto, “muy por encima de otras comunidades en cuanto a la captación de interés turístico y debemos saber canalizar bien ese apetito inversor que existe actualmente en la comunidad andaluza”, señalaba.

Un debate aparte sería, como mencionaba Pedro Hidalgo, “la estrategia que deben promover los municipios sobre el turismo, porque hoy en día el residente comienza a detectar al turista como una persona que empeora su calidad de vida y tenemos que conseguir que perciba que se la mejora. Hay que saber resolver el problema de la conjugación entre apartamento turístico y hotel y tener en cuenta dos capacidades para resistir esta nueva presión: la de las infraestructuras de la ciudad y la capacidad para soportarla del residente.

Todo ello hay que saber conjugarlo muy bien, porque ya hay ciudades que están empezando a morir de éxito y, sin embargo, hay otras como Nueva York, que han conseguido generar nuevas centralidades y repartir el turismo por varias áreas para no focalizarlo en la zona centro. Creemos que hay soluciones a nivel internacional que se pueden estudiar. En nuestra opinión, sería muy interesante que la administración y los municipios se centrasen en estudiar una estrategia para canalizar bien el recurso del turismo”.

PEDRO HIDALGO GLOVAL

“En Andalucía la comparativa entre este año y el anterior nos dice que se han incrementado el número de pernoctaciones un 19%”

“Hay un elemento que hace aún más complejo el sistema hotelero y su cadena de valor: el branding.”

- josé

ÍÑIGO GALÁN

Por su parte, Íñigo Galán, de Inerzia, relacionaba el comportamiento que está habiendo en el sector hotelero con lo que sucede en el residencial: “El incremento de los precios en el sector, en este caso de las pernoctaciones, es algo evidente, y ha subido mucho el precio medio anual de pernoctación en Madrid o en Sevilla”.

IRENE GIMÉNEZ

También se pronunció Irene Giménez, para quien “tanto en Sevilla como en Málaga, se está experimen-

tando un cambio sustancial en las nuevas incorporaciones del sector hotelero. Grandes cadenas internacionales y de calidad están desembarcando en ambas ciudades cubriendo la falta de oferta hoteles de cinco estrellas y gran lujo. Esto mejorará claramente la calidad del comercio, el empleo y beneficia en general a las ciudades, que tendrán que aumentar sus exigencias para satisfacer lo que demande este tipo de turismo de ticket medio alto”.

En Málaga, según indicaba, “aún se espera la llegada de grandes Marcas de nombre internacional en el segmento

“El

incremento de los precios en el sector, en este caso de las pernoctaciones, es algo evidente”

mª basaÑez- ÍÑigo galán -

5 estrellas GL que complemente el importante incremento de oferta que se ha llevado en los últimos años”.

En el caso de Sevilla, “es necesario mejorar la comunicación sobre cada actuación, inauguración e incorporación de nuevos protagonistas en la ciudad. El sevillano no conoce cómo estas nuevas inversiones privadas benefician al conjunto de la ciudad a largo plazo, lo que lleva en ocasiones, a crear opiniones contrarias al progreso y la imagen de la ciudad”, señalaba.

MARIOLA VALIENTE

Por último, Mariola Valiente, de CaixaBank, también coincidió en esa visión de gran dinamismo por parte del sector, e indicó que ahora mismo “como entidad financiera somos líderes en el alojamiento turístico, contando ya con más de 12.200 clientes a nivel nacional. CaixaBank ha concedido ya al sector hotelero 105 MM en el primer cuatrimestre del año en Andalucía, lo que supone un

“Grandes

cadenas internacionales están desembarcando en Sevilla y Málaga cubriendo la falta de hoteles de cinco estrellas y gran lujo”

- irene giménez -

MARIOLA VALIENTE CAIXABANK

“Las previsiones de CaixaBank Research para 2024 son de crecimiento de la actividad turística, aunque con más moderación que en el 2023”

9% más que el año anterior, con 214 operaciones de financiación al sector, un 62% más que en el año anterior y además, en la actualidad tenemos un buen número de proyectos encima de la mesa”, destacando que hay iniciativas “de todo tipo”, tanto vacacional como urbano.

La mayor parte de esta nueva financiación, según explicaba, se destina a proyectos de reforma de alojamientos turísticos; adquisición de hoteles; desarrollo de iniciativas vinculadas a la innovación y a la sosteni-

bilidad, así como a financiar la operativa de las empresas diaria a través de productos de circulante. Además, CaixaBank materializa su apoyo al sector a través de su línea de negocio Hotels & Tourism, que tiene como objetivo el impulso del mercado turístico a través de un modelo de especialización y cercanía con hoteles y otros alojamientos turísticos. CaixaBank tiene capacidad para detectar y adaptarse con agilidad a las necesidades del sector, y apoyar a este tipo de empresas con el servicio personalizado que requieren.

Asimismo, Mariola Valiente indicaba que “CaixaBank Hotels & Tourism tiene una sensibilidad especial con los proyectos sostenibles, como por ejemplo aquellos que incorporan mejoras en eficiencia energética, accesibilidad, gestión del agua y residuos, o que promuevan la incorporación laboral de personas en riesgo de exclusión. La entidad financiera, en el marco del nuevo Plan Estratégico 2022-2024, establece como una prioridad estratégica ser referente en Europa en sostenibilidad, para lo cual ha fijado como objetivo movilizar 64.000 millones de euros en finanzas sostenibles que impulsen la transición sostenible de las empresas y la sociedad”.

Por todo ello, según ella, “las previsiones de CaixaBank Research para 2024 son de crecimiento de la actividad turística, aunque con más moderación que en el 2023. Concretamente, el servicio de estudios espera que el PIB turístico se sitúe ya un 2,5%”. Ai

El retail tiene ahora más armas con las que contratacar al comercio on line. Ir a comprar, hoy en día, puede ser una experiencia tan atractiva que puede sacar al cliente de casa, algo que en la época Covid parecía un imposible. Sevilla y Madrid siguen liderando el mercado andaluz y sus High Streets acaparadas por las principales marcas. El lujo, demandado por un turismo cada día de mayor calidad, es la asignatura pendiente a las que las administraciones deben dar respuesta.

Retail y locales comerciales

En busca de nuevas experiencias y marcas de lujo

EN la introducción al tema del retail José María León se remontó a la época del Covid, “un momento muy complicado para el sector retail por todas las limitaciones que se produjeron”.

El sector se reactivó en 2022, aunque el ejercicio anterior no fue bueno en términos de inversión, debido a las continuas incertidumbres geopolíticas, elevado nivel de inflación e incremento de tipos de interés. Según datos de la Asociación Española de Centros Comerciales, la inversión en retail en 2023 no superó los 1.000 millones de euros, muy lejos de del año anterior.

Las previsiones para 2024 son optimistas, por el aumento del consumo privado. Las ventas en centros y parques comerciales han aumentado casi un 10% y las

afluencias a los centros más de un 6%.

ÁLVARO ROJAS

Por parte de Realtis intervino Álvaro Rojas, destacando que esta firma viene desarrollando una especialización en locales comerciales de entidades financieras que han cerrado sus oficinas, localizados no solo en Sevilla capital, sino en otras localidades de Andalucía

Occidental, sobre todo en ciudades o pueblos dentro de las cuales suelen estar en callesubicaciones normalmente buenas. “Los que no están ‘bien situados’ se suelen vender y los que están en zonas ‘prime’ se alquilan. Están bien posicionados y eso hace que estén muy demandados porque los pequeños y medianos negocios siguen queriendo

tener su local comercial para vender sus productos y servicios”. Para Rojas, “este buen comportamiento de la demanda de locales comerciales -no solo en calles prime o netamente comercialescontrasta con las voces que se oían hace algunos años y que decían que el mundo del local comercial ‘estaba muerto’. Llevamos mucho tiempo moviéndonos en este sector y por ello tenemos una mayor sensibilidad de cómo se está comportando de forma que podemos decir que este segmento de los locales está muy vivo, gracias, también es verdad, a los otros usos/destinos que se les está dando: AATT, viviendas, almacenestrasteros, etc”.

Respecto de esto último, destacó Rojas que “la reconversión de los locales comer-

ciales a otros usos, ya sea a turístico, residencial, etc., algo que ya ocurre en Madrid desde hace años, aquí en Sevilla y Andalucía ya lo estamos viviendo con cierta intensidad. Normalmente, es lógico que tenga mayor visibilidad en ciudades donde hay cierta presión residencial y turística. Es curioso y es un movimiento que demuestra el dinamismo de este segmento. Creo que ello demuestra que ‘todavía no está todo inventado’ y que desde el sector somos capaces de reinventarnos y adaptarnos a la demanda del momento. En el tiempo inmediato post Covid, las empresas consumidoras del retail pararon completamente su expansión, y ahora eso ya ha cambiado y desde mitad del año pasado sobre toda ya han vuelto a activarse y pregun-

“Los pequeños y medianos negocios siguen queriendo tener su local comercial para vender sus productos”

- álvaro rojas -

tan por nuevas ubicaciones/ locales, y esto está ocurriendo tanto con locales pequeños como con otros más a la medida de los grandes operadores y los centros y parques comerciales, claro”.

IRENE GIMÉNEZ

Para Irene Giménez, de Savills, “con el tiempo todo el sector ha ido transformándose y ahora el cliente no solo quiere ir a comprar a las tiendas físicas, sino que también está buscando una experiencia de compra. Las grandes marcas han reaccionado y por eso las tiendas físicas que se están abriendo en las grandes ciudades cuidan mucho

cada detalle para ofrecer, no sólo sus productos, sino una experiencia de compra al consumidor”. Si miramos los centros urbanos de ciudades como Sevilla o Málaga, para Giménez “hay falta de oferta, sobre todo en determinadas calles que son las que buscan las grandes marcas internacionales que están queriendo desembarcar en estas capitales y no encuentran una buena ubicación o el tamaño que necesitan. También hay mucha demanda en los grandes núcleos residenciales, pero donde estamos teniendo grandes problemas realmente es en el centro de ciudad. Un movimiento de marcas puede cambiar incluso la morfología y el comportamiento del consumidor, un ejemplo reciente lo tenemos con la operación de Zara en la Plaza del Duque, que va a revitalizar más esa zona -donde ya hay calles muy atractivas como Tetuán o Sierpes-, y va a ampliar más si cabe la superficie comercial de la ciudad de Sevilla. Por lo tanto, hay que tener muy en cuenta los movimientos de estas grandes firmas dentro de las ciudades”, añadía.

En su opinión, “las marcas se han puesto muy exigentes a nivel de experiencia y eso se hace notar cuando entras hoy en una tienda como puede ser, en el caso de Sevilla, Scalpers en Tetuán, Zara en

Plaza del Duque o Primor en Calle Larios. Están subiendo el listón y eso está empujando al resto de marcas a imitar ese tipo de establecimientos, mucho más atractivos. Si nos vamos a los centros comerciales, ocurre algo similar. Está subiendo el nivel de calidad y se está consiguiendo integrar el tema online al que tanto miedo se le tenía”.

ROSA MADRID

Los consultores de retail se muestran satisfechos con la evolución que ha tenido este sector. Rosa Madrid, experta en este mercado, destacaba lo equivocados que estaban aquellos que hace unos años pensaron que este mercado no iba a crecer. “El retail está muy sano incluidos los locales comerciales de segunda y tercera línea”, afirmaba. Para la directora de CBRE en Andalucía habría que tener en cuenta dos bloques: “Por un lado, High Street, que en Málaga y en Sevilla están casi sin ‘vacancy’ y se va extendiendo con la apertura de grandes marcas en zonas colindantes, como ha ocurrido con el nuevo Zara de la Plaza del Duque; en zonas muy consolidadas. En estas ciudades hay además un componente muy importante, que es el turismo. Los visitantes que llegan a Sevilla o Málaga alimentan el retail. Lo que tie-

“La demanda más activa sigue siendo el sector de la moda, seguido por la restauración y la alimentación.”

- pedro hidalgo -

ne pendiente Sevilla es el lujo. Han venido establecimientos hoteleros de cinco estrellas, pero aún tienen que venir las grandes marcas, pero no se encuentra un eje que les dé cabida. El Ayuntamiento debe replantear Plaza Nueva que es un espacio con gran potencial y está demostrado que cuando se invierte en zonas en la ciudad, la oferta mejora y los ciudadanos disfrutan de espacios más de vida y comercio. La remodelación de esa Plaza sería para nosotros un antes y un después para que el retail de calidad venga al centro de la ciudad. Por otro lado, habla-

“Ahora

el cliente no solo quiere ir a comprar a las tiendas físicas, también está buscando una experiencia de compra”

- irene giménez -

“Entre los inmuebles más sensibles que tenemos para tasar, están los locales comerciales”

- pastora blasco -

ría de Nervión, un ejemplo de que cuando la ciudad invierte, mejora zonas como esta, con más espacio peatonal, nuevos equipamientos, más arbolado, los ciudadanos son más felices y el retail se consolida. Eso es lo que la ciudad necesita; el Ayuntamiento tiene que invertir para que la ciudad suba de nivel. En cuanto a Málaga, aquí el Consistorio ha hecho una inversión en la Alameda muy acertada, convirtiéndose en una zona que atrae a muchos visitantes a comprar allí”.

Por otro lado, “estarían los centros comerciales. Como comentaba el moderador, es cierto que la inversión se paralizó hace unos años, pero lejos del desastre que muchos vaticinaban, se están batiendo récords, tanto estos últimos meses como el año pasado, demostrando su carácter resiliente. La inversión se ha reactivado y el sector en Sevilla y Málaga goza de buena salud”, añadía Rosa Madrid.

ÍÑIGO GALÁN

Por su parte, Íñigo Galán, de Inerzia, compartía esa visión de Rosa Madrid. “Efectivamente el High Street está muy consolidado tanto en Málaga, con la Alameda, como en Sevilla, que lo ha ampliado hacia las Setas o hacia la Avenida de la Constitución, que, por cierto,

ha escalado y hoy en día es una de las calles más caras de la ciudad. Además, con todos los hoteles de cinco estrellas que están llegando, el lujo es inevitable. Lo que no sabemos aún es dónde se va a localizar, porque no veo una zona clara en Sevilla donde pueda hacerlo, como ocurre en otras ciudades como Madrid”.

Sobre lo que Íñigo Galán reconocía que tenía más dudas es sobre el futuro de los centros comerciales, que, “efectivamente ya no son, como se ha comentado, sitios a los que ir a comprar, se busca también la experiencia o hacer determinadas actividades. Creo que hace unos años había mucha más rotación aquí, se podían hacer más ventas de centros comerciales.

Hoy en día, no veo tanta rotación ni tanta compraventa en Andalucía, estas operaciones se han parado bastante. Y

habrá algunos que funcionen mejor que otros por eso creo que hay una gran diferencia entre los grandes, que están funcionando muy bien, y los que se están quedando atrás. Y en Málaga creo que pasa algo parecido”.

PEDRO HIDALGO

Según apuntaba Pedro Hidalgo en el debate, “los datos aportados por nuestro Departamento de Análisis nos indican que, en los primeros meses de 2024, continúa un interés por el retail en las ubicaciones prime de las grandes ciudades, por lo que la disponibilidad en las calles de primer nivel es muy baja. La demanda más activa sigue siendo el sector de la moda, seguido por la restauración y la alimentación. Los centros comerciales continúan absorbiendo cada vez más afluencia

por parte de los consumidores”.

PASTORA BLASCO

También intervino en este bloque Pastora Blasco, de KRATA, para quien “entre los inmuebles más sensibles que tenemos para tasar, están los locales comerciales porque hay muchos elementos que nos afectan, como la localización, los servicios o locales que le rodean, si tiene mucho fondo y poco escaparate… es de lo más complicado. A colación de lo que se ha ido diciendo, estoy de acuerdo en que el mercado se ha ido atomizando en áreas muy concretas”.

JOSÉ Mª BASÁÑEZ

ROSA MADRID CBRE

“Lo que tiene pendiente Sevilla es el lujo. Han venido establecimientos hoteleros de cinco estrellas, pero aún tienen que venir las grandes marcas”

José María Basañez era de la misma opinión. Para el representante de TECNITASA, “si en el sector inmobiliario en general siempre se ha defendido que el factor que influye fundamentalmente en el precio es la localización, en el caso del local comercial lo es muchísimo más. Tenemos muchos ejemplos de locales que valen muchísimo más por estar ubicados en una acera y no en la de enfrente. Por ello, por el avance del comercio electrónico y por la mayor presencia física de compradores en los centros comerciales, a los locales que son premium les va cada vez mejor, y a los que no lo son les puede ir cada vez peor”. Ai

Industrial y logístico

Hacia un salto de calidad

Se venía de un periodo de crecimiento, impulsado por la época post Covid, pero ya el pasado año se vieron síntomas de ralentización en el segmento industrial y logístico, dos mercados, con particularidades propias, que dieron para un análisis diferenciado en este debate. Ambos están ajustando sus precios para adaptarse al momento actual, cada vez más exigente.

P“El logístico está muy hecho a la carta, muy construido a demanda del inquilino que lo ocupa”

- josé mª basaÑez -

ARA José María León, el industrial y el logístico son sectores también “muy polarizados, con dos ejes muy claros, Sevilla y Málaga, con un stock obsoleto y con una demanda logística que parecía que iba a crecer muchísimo y quizás no lo ha hecho tanto”.

En cuanto a las de naves de reducido tamaño, existe en general un stock más que suficiente para atender la demanda gracias a la gran cantidad de naves de esa tipología que se construyeron años atrás”. No se puede

decir lo mismo en cuanto a las naves de tamaño medio o grande, donde según él, “sigue habiendo dificultades para atender demandas de 700-2.000 m2 y muchas dificultades para atender necesidades mayores a los 2.000 m2. Este tamaño de naves no fue objeto de promoción y construcción en la época dorada y desde hace años es latente la escasez de esta tipología de naves. Esta escasez va en aumento debido a la inexistente promoción de naves industriales de estos formatos, por lo que la solución es la de la autopromoción o la promoción en modalidad “llave en mano” aunque los costes de construcción siguen bastante elevados lo que dificulta encontrar los precios que unan oferta y demanda”.

En cuanto al sector logístico, según José María León, “los grandes proyectos en cartera no han comenzado su construcción, descontando alguna construcción llave en mano. Esto es debido a que las expectativas de rentas de los promotores para estos pro-

yectos exceden bastante de lo que los clientes durante 2023 han estado dispuestos a pagar. La consecuencia es la misma que los años anteriores, muy poca oferta de nave logística construida a precios que dinamicen la contratación”.

ÍÑIGO GALÁN

Íñigo Galán, quiso comenzar aclarando las diferencias que tienen estos dos sectores, ya que “no es lo mismo una nave o un proyecto industrial que uno logístico”. En cuanto al primero, “el mercado de naves industriales no es exclusivo de las grandes ciudades, es muy localista y en cada municipio andaluz hay polígonos industriales y en general es un mercado, sobre todo de alquiler, que funciona más o menos bien. En general, en Andalucía los precios de las naves industriales no han evolucionado mucho en los últimos años”.

En cuanto a la logística, para Galán “hemos vivido el boom en el año 2022, sin embargo en el año 23 el mercado ha decaído. No se han

hecho operaciones importantes logísticas en el 2023, ni de compra de suelo ni de construcción de plataformas, lo que ha podido haber ha sido residual. Con la compra de suelo que hicieron los promotores se ha aumentado la oferta y esto, unido a la subida de los costes de construcción, ha provocado que las operaciones no sean rentables. Ahora a un promotor logístico no le salen los números con los precios de alquiler que se mueven en el mercado, sobre todo en Sevilla y Málaga. Ahora mismo hay una situación incómoda en la logística, en general en España y en concreto en Andalucía, que ahora mismo está sufriendo”.

JOSÉ Mª BASÁÑEZ

Por su parte, manifiesta José María Basañez que “el logístico presenta un factor que lo diferencia de otros productos inmobiliarios. Cuando se proyecta una plataforma logística normalmente se ubica en un terreno más aislado, aunque en una ubicación es-

tratégica como un cruce de carreteras. El problema es que si el inquilino se va, es más complicado en este caso encontrar otro, y en la mayoría de los casos no hay muchos planes alternativos si la nave logística se quedara vacía. Es decir, el logístico está muy hecho a la carta, muy construido a demanda del inquilino que lo ocupa y, si se va, reposicionar ese inmueble con otro inquilino puede resultar difícil y suponer normalmente bajadas de precios de alquiler, lo que hace que la inversión sea menos rentable, y los números iniciales del proyecto se deterioren así de forma importante”.

JOSÉ Mª LEÓN

INERZIA

“El industrial y el logístico son sectores también “muy polarizados, con dos ejes muy claros, Sevilla y Málaga”

ROSA MADRID

Según Rosa Madrid, “lo que está pasando en ese mercado es que se está ajustando. Para nosotros Andalucía es una plaza importante en industrial y logística, tiene mucho peso y funciona bien. Lo que ocurre es que venimos de una época post Covid en la que todo el mundo entendió que los niveles de consumo online iban a seguir disparados y las rentas iban a subir y se compró suelo a precios récords. Pero no ha sido así porque después la gente ha vuelto a

ÍÑIGO GALÁN

INERZIA

“Ahora mismo hay una situación incómoda en la logística en general en España y en concreto en Andalucía, que ahora mismo está sufriendo”

“Andalucía es una plaza importante en industrial y logística, tiene mucho peso y funciona bien”

“Estamos en proceso de ajustes, al igual que ocurrió con los centros comerciales” - rosa madrid- álvaro rojas -

“Andalucía es un punto estratégico logístico no solo para España si no para Europa”

- irene giménez -

comprar físicamente. En logística ha habido un salto de calidad y en mi opinión creo que lo que ocurre hoy en día es que los precios se están ajustando”.

ÁLVARO ROJAS

En la misma línea de otros intervinientes se pronunció Álvaro Rojas, para quien también “estamos en proceso de ajustes, al igual que ocurrió con los centros comerciales en su momento, que hubo que reconvertirlos e incluso rehacerlos o remodelarlos. Y

es que las expectativas han sido tan altas en el logístico que la situación se había desbordado y ahora hay que reconducirla a su ser”.

IRENE GIMÉNEZ

En cualquier caso, como indicaba Irene Giménez, “Andalucía es un punto estratégico logístico no solo para España si no para Europa. Esto no va a desaparecer en el medio plazo, y existe una alta demanda que requiere incorporar producto nuevo y de calidad. Durante

El futuro de Puerto Seco

Un proyecto que centró la atención de esta parte del debate fue el del futuro de Puerto Seco, en Antequera, a raíz de las noticias publicadas en las que se anunciaba su inauguración por parte de la Junta de Andalucía. Para Íñigo Galán, “no vemos claro el futuro de este nodo logístico. Llevamos mucho tiempo viendo este proyecto y nunca ha terminado de arrancar”. Sin embargo, Rosa Madrid sí se mostraba confiada por este proyecto, “la ubicación de Puerto Seco, desde nuestro punto de vista, es excelente, está en el centro de Andalucía y hay grandes plataformas de alimentación que necesitan

años el parque logístico andaluz se ha encontrado en un estado precario y nuestras ciudades requieren de un salto cualitativo. Con proyectos concretos en Málaga y Sevilla y otros deslocalizados por la geografía andaluza, se está consiguiendo poco a poco atraer a los principales inversores y operadores de este segmento que prestan servicios locales, nacionales e internacionales. Buena prueba de ello es el desarrollo industrial/logístico de Algeciras, o los dos proyectos con altos están-

muchos metros cuadrados y este podría ser el emplazamiento”, señalaba. Para Íñigo Molina, “el logístico es otra de las patas del sector en Andalucía. Con un turismo en máximos, una promoción inmobiliaria en las costas activa, llegada de nuevos residentes y turistas, la demanda de bienes y servicios crecerá y, por tanto requerirá de un parque logístico con capacidad, moderno y que dé soporte a la demanda de la población”. En este sentido, y ante el proyecto del Puerto Seco de Antequera, “creo que es un tema de madurez, quizás la dimensión es muy grande pero siendo impulsado por todas las instituciones y estando ya urbanizado, con la inversión realizada hasta la fecha, creo que va a haber plataformas que necesiten grandes superficies en Andalucía para una distribución regional y la única ubicación que tiene superficie y está en una ubicación inmejorable y a renta adecuada es ésta”.

dares de eficiencia en Sevilla y Málaga que promueve AQ”.

PEDRO HIDALGO

Por último, Pedro Hidalgo apuntó que “según nuestros datos, dado el volumen de inversión y proyectos nuevos que se han incorporado al mercado en 2023, es muy probable que la inversión en este segmento se vea reducida en 2024. En cuanto a la evolución de las rentas, no se espera que aumenten mucho en este año dado que en 2023 marcaron máximos en las grandes capitales”.A

También se pronunció sobre este tema José María Basañez, para quien el problema puede ser que “el momento es el peor, al menos de cara a una inversión. Porque nos encontramos en un momento en el que los costes de construcción son los más altos que han existido nunca, el riesgo geopolítico es mayor y eso hace subir mucho la prima y el tipo de descuento para las rentas futuras, y además partimos de unos tipos de interés básicos que en este momento son altos. Creo que, si puede haber un momento en el que sea más complicado que salgan los números, resulta que es ahora. Esperamos que más adelante mejore esta situación”. Ai

Conclusiones

ROSA MADRID

“Tenemos la gran oportunidad de dar un salto en la calidad de los activos inmobiliarios”

Yo, como siempre he dicho, soy muy optimista con Andalucía. Desde CBRE creemos que Andalucía está poniendo el contrapunto en España. Está dando seguridad a los inversores, a los promotores, y lo más importante, la gente quiere venir a vivir y a trabajar aquí, y eso es una gran noticia. Tenemos la gran oportunidad de dar un salto en la calidad de los activos inmobiliarios.

Para el segundo semestre, tenemos que ver si somos capaces de atraer muchas operaciones por encima de los 20 millones de euros. En Andalucía tenemos aún mucho recorrido para operaciones de

mayor tamaño. Creo que el tamaño medio de las operaciones en Andalucía todavía es pequeño.

Por otra parte, creo que nos tenemos que felicitar, porque todos los que estamos aquí hemos conseguido incentivar la inversión haciendo estudios de mercado, hablando de nuestra tierra, explicando qué es Sevilla o qué es Málaga. Y me gustaría llamar la atención sobre que la mayor operación de inversión que se ha hecho en España en el primer trimestre es la de la Junta de Andalucía. Pongamos en valor todos estos hitos, creamos en nosotros y contemos cosas buenas de nuestra tierra. Ai

“Vemos cierta cautela en la toma de decisiones de compra o inversión”

Desde el punto de vista macro, mi posición es básicamente la del resto de la mesa, y desde el punto de vista micro, también coincido con algunos de los miembros de este debate en ser optimista, así lo vemos teniendo en cuenta la actividad que se está desarrollando desde inicio de este 2024, especialmente en el mundo de las pymes y las micropymes que es el que mejor conocemos.

A pesar de ello, creo que hay que hablar con prudencia porque vemos cierta o incluso bastante cautela en la toma de decisiones por parte de estas empresas. Por poner un ejemplo, en esto primeros meses del año nos ha llamado la atención que ha-

IRENE GIMÉNEZ

SAVILLS

yamos firmado varias operaciones de alquileres de naves, oficinas y locales de alquileres con opciones a compra: eso suele ser síntoma de que las empresas postergan sus decisiones de compra-inversión en función de determinadas circunstancias que entienden que pueden pasar o no, y prefieren esperar para asegurar; esa es la sensación que nos transmiten. Con lo cual, si las cosas van razonablemente bien, la segunda parte del año será positiva para el sector inmobiliario terciario-empresarial, pero si hay incertidumbre político-económica, el mercado se ralentizará, sobre todo entre las pequeñas y medianas empresas. Ai

“Es el momento de Andalucía y hay que aprovecharlo”

Soy muy optimista con respecto al futuro de Andalucía. Hemos logrado ser una región atractiva, tanto por nuestra estabilidad política, cultura, nuestro clima, diversidad y capital humano. Este atractivo se percibe tanto a nivel nacional como internacional y sin duda, ha propiciado una mayor profesionalización de todos los sectores productivos. Lo que se traduce en nuestro sector inmobiliario en un mayor número de personas, empresas, inversión institucional y privada y personas tanto de origen local como nacional e internacional interesadas en Andalucía. No olvidemos que también tenemos una importante inversión internacional en el sector residencial, lo que nos hace muy atractivos para el mercado extranjero y nos ayuda a posicionarnos y hacer marca propia.

Creo firmemente que este es el momento de Andalucía y debemos aprovecharlo al máximo. Estamos en el buen camino y contamos con los recursos necesarios para seguir siendo origen y destino de grandes proyectos e ideas. Tenemos que darnos tiempo, ser objetivos y autocríticos, para seguir evolucionando y prosperando. Ai

ÁLVARO ROJAS REALTIS

CBRE

“Andalucía continuará siendo un buen destino donde invertir”

Andalucía seguirá siendo un buen destino donde invertir, la tendencia seguirá siendo positiva y esperamos que incluso en el segundo semestre, si se confirma la bajada de los tipos de interés, se mejoren los indicadores del mercado inmobiliario.

Creemos que este va a ser un año donde superar nuevos retos porque hace falta generar más suelo, mejorar la capacidad de compra del cliente y dar más seguridad jurídica. La administración cambia con frecuencia la normativa con distinto acierto. La Ley de Vivienda por el momento, no ha tenido el impacto esperado en el sector, sin embargo, la nue-

ÍÑIGO

GALÁN INERZIA

va Ley del Suelo, si finalmente es aprobada, puede aportar algo más de estabilidad jurídica en cuanto que protege de la nulidad a los planes generales, evitando la anulación de todo el planeamiento en cascada, lo que se había convertido en un arma arrojadiza muy peligrosa.

Pensamos que en Andalucía la incertidumbre se está limitando, los nuevos planes generales están en marcha por aplicación de la LISTA y se están sentando las bases para que esta región continúe siendo un lugar muy interesante para la inversión inmobiliaria. Ai

“Andalucía ya no hay que explicarla”

Creo que lo mejor está por llegar. No solo Andalucía está ya en el mapa y no hay que explicarla, es que junto con Madrid, son las comunidades autónomas que están tirando del carro en España. La Junta está haciendo un trabajo muy bueno y está vendiendo muy bien Andalucía, y no se está centrando en una ciudad o en otra, sino que está promocionando toda la comunidad autónoma al completo. Están haciendo un buen trabajo y eso está ayudando. Y respecto a la llegada de capital, creo que no hay que buscar solo las grandes inversiones, también las de tamaño medio, las que se adapten al producto que tenemos, que ya con el tiempo vendrán las operaciones grandes. El mercado nos augura un buen futuro y a nivel general creo que a todos nos va a ir mejor en el 2024 que en el 2023, salvo excepciones. Y la segunda parte del año, con la bajada de los tipos de interés, la situación económica en general, que parece que empieza a estabilizarse y con las perspectivas que hay, creo que vamos a tener un buen final de año. Ai

“La mayoría de entidades financieras seguimos apostando por el tipo fijo”

En cuanto al sector residencial, soy optimista en cuanto a su futuro. Si nos centramos en la financiación al promotor residencial, el incremento de estudios de proyectos a nivel de Andalucía es muy elevado y estamos trabajando en un entorno de mayor agilidad y flexibilidad.

En cuanto a los compradores, creemos que el incremento de precio de la segunda mano, pero sobre todo de la obra nueva, en el segundo semestre va a ser claro. Según nuestros análisis, el público objetivo final va a ser de un nivel adquisitivo más elevado por el porcentaje en sí de financiación de compra en obra nueva. Si es primera residencia, el cliente tiene que aportar con recursos propios un 20%, y si es segunda residencia un 30%, que puede alcanzar un 40% si se trata de algunos proyectos, ej.

en la Costa del Sol. Por tanto, nos vamos a ir a clientes tanto de nivel adquisitivo alto, como clientes con ahorros que provienen de reposición. En segunda mano, sí hay más flexibilidad en este aspecto y hay clientes de diferentes niveles adquisitivos, también estamos gestionando operaciones con el aval de la Junta de Andalucía para llegar hasta el 90% de financiación, para jóvenes hasta 35 años, hasta un importe de 295.000 euros.

Y respecto al tipo de financiación, en CaixaBank seguimos apostando por el tipo fijo. Es la propuesta que estamos trabajando desde del año 2015, el 80 % de las hipotecas que se han firmado han sido a tipo de interés fijo, lo cual ha amortiguado muy bien la subida de tipos.

Por último, me gustaría recordar que

CaixaBank es una entidad con una vocación profundamente social, además de un referente en banca socialmente responsable. Nuestra actitud de servicio hacia los clientes y toda la sociedad en general se ve reflejada en el impulso de programas de acción social y en el fomento del voluntariado, como vía para dar respuesta a los retos que demanda la sociedad. De entre estas soluciones con impacto social, destacaría las medidas que hemos hecho para facilitar el pago ante la subida de los tipos de interés y los alquileres sociales que estamos facilitando en el mundo inmobiliario. Ai

PEDRO HIDALGO GLOVAL

MARIOLA VALIENTE / CAIXABANK

“El smart data y la IA, claves en el futuro del sector inmobiliario”

Como conclusiones finales diría que el sector inmobiliario es muy resiliente, que Andalucía está de moda, y que esperamos que el segundo semestre de 2024 sea mejor que el primero y en este sentido soy optimista. Me gustaría mencionar también las tendencias que se están dando en nuestro sector, el de la tasación, teniendo en cuenta que las empresas tasadoras llevamos 40 años siendo líderes en la difusión y la gestión del conocimiento inmobiliario local a través de redes globales. Y aquí las tendencias actuales serían el smart data y la inteligencia artificial. Al hilo de esto, señalaría que en el Grupo TECNITASA hemos invertido, no sólo como socio capitalista, sino también colaborando en

ÍÑIGO MOLINA COLLIERS

su actividad como socio industrial, en la empresa VELTIS RATING, primera empresa europea en rating inmobiliario, que traslada el lenguaje financiero al inmobiliario, otorgando un rating para cada activo, y ofreciendo así soluciones tanto para inversores como para financiadores, basadas en smart data y relacionadas con las exigencias del Banco Central Europeo en cuanto a criterios ESG. VELTIS ha desarrollado un modelo que mide el impacto de los riesgos climáticos, cuantificando económicamente por activo, en todo el territorio nacional, y su simulación para distintos períodos temporales. Esta calificación tiene mucho que ver con la banca, la financiación, la sostenibilidad, el ratio relacionado con

JOSÉ Mª BASÁÑEZ / TECNITASA

las provisiones de entidades financieras, y con la supervisión del sistema financiero por Banco Central Europeo y por Banco de España. Por tanto, creo que una tendencia muy importante de futuro en el sector inmobiliario en general, y singularmente en el sector de la valoración y la tasación, es la aplicación efectiva de los criterios de sostenibilidad mediante el empleo del smart data y de la inteligencia artificial. Ai

“El escenario es complicado pero soy razonablemente optimista”

Creo que la segunda mitad del año va a ser mejor que la primera y que la bajada de tipos que se atisba en la segunda mitad del año, entre 75 y 150 puntos básicos, va a ayudar. Por otra parte, la inversión no va a ser buena este año aunque esperamos que sea mejor que el año pasado. En cuanto al mercado, vemos tensiones en primera residencia en Málaga, no se produce todo lo que se demanda y provoca subida de precios, mientras que en la costa vemos un futuro prometedor mientras el turismo sigue en los niveles en los que estamos y los países de origen mantengan y mejoren su situación económica. También prevemos una trans-

“Andalucía tiene estabilidad”

Andalucía tiene estabilidad, creo que generamos mucho negocio dentro de lo que es el territorio nacional y que cada vez se nos toman más en serio. Soy optimista, pero con cautela. Creo que tenemos que esperar a que haya reacciones en el segundo semestre, y si realmente vienen las bajadas de tipo de interés y hay una ampliación de negocio hipotecario, habrá una mayor actividad inmobiliaria. Falta poner más suelo a disposición y desarrollo de los promotores.

formación del mercado de oficinas de las principales ciudades -Málaga y Sevilla sobre todo- con cambios de uso, inversión en Capex y necesidades de financiación. En este sentido, si la banca tradicional no da respuesta, hay posibilidades de financiación alternativa.

Estamos ante un escenario complicado para los próximos años, que no va a ser nada fácil, pero soy razonablemente optimista porque donde hay problemas y las soluciones no son obvias, la visión de una empresa como Colliers puede ser un factor diferencial para sacar las operaciones adelante o, al menos, no perder el tiempo en imposibles. Ai

Creo que sí tenemos que ser optimistas, pero no podemos morir de éxito. Queda mucho por hacer y tenemos que seguir avanzando. Vienen nuevas tendencias, viene la inteligencia artificial, no hemos hablado de todo el tema eficiencia energética del ESG, en fin, hay muchas cosas que se nos han quedado en el tintero que darían para otra comida seguro. No podemos pensar que está todo hecho, sino que hay que seguir avanzando y que seguro que lo vamos a hacer. Ai

PASTORA BLASCO / KRATA

XI Edición Premios Andalucía Inmobiliaria

PROYECTO INMOBILIARIO DESTACADO

PROYECTO INNOVADOR DESTACADO

TRAYECTORIA EMPRESARIAL

TRAYECTORIA PROFESIONAL

EMPRESA DESTACADA

EMPRESA DESTACADA POR SU APUESTA

POR ANDALUCÍA

CIUDAD SIGLO XXI

BASES DEL CONCURSO:

www.andaluciainmobiliaria.es

Abierto el plazo para presentar las candidaturas a nuestros

XI Premios Ai

Las candidaturas podrán presentarse tanto por correo postal como electrónico a las siguientes direcciones:

Plaza Aviador Ruiz de Alda, 11. CN Centros de Negocio - 41004 Sevilla rhafner@andaluciainmobiliaria.es psalcedo@andaluciainmobiliaria.es

Podrán enviar la documentación necesaria hasta el próximo día 6 de septiembre 2024.

Los premios serán entregados en el acto de celebración de nuestro 25 Aniversario, previsto para el mes de octubre.

JOSÉ Mª LEÓN INERZIA

“Es prioritario que España ofrezca seguridad jurídica a los inversores”

En Inerzia somos optimistas en la evolución y desarrollo del mercado inmobiliario, en todos los sectores, aunque cada uno con velocidades distintas.

Aun cuando se prevé un incremento del PIB inferior a 2023, las perspectivas para el segundo semestre del año nos hacen albergar esperanzas, con la previsible reducción de los tipos de interés y el incremento general del consumo, aunque los factores geopolíticos, a nivel internacional, siguen sin ser halagüeños.

Es prioritario que España ofrezca seguridad jurídica a los inversores nacionales e internacionales, cuestión que, en mi opinión, no es clara; la normativa española sobre vivienda y la eliminación de la Golden Visa, como dos ejemplos, no favorece la entrada de nuevo capital,

así como otro tipo de estrategias políticas. Andalucía, sin embargo, sí está realizando esfuerzos notables en este aspecto y la inversión en nuestra comunidad alcanza niveles nunca vistos.

La resiliencia del sector inmobiliario es evidente y las empresas hacen notables esfuerzos para ser más competitivas y eficientes. Prueba de ello es que la situación financiera de las empresas en los sectores de promoción y construcción inmobiliaria ha mejorado en los últimos años. La exposición crediticia del sector promotor y constructor ha descendido de modo notable.

Seamos optimistas, confiemos en las capacidades de nuestro sector, mejoremos nuestra profesionalización y eficiencia en la gestión. Andalucía lo agradecerá. Ai

“El sector goza de buena salud”

Hay un tema que no hemos tocado y sí que me gustaría destacar y es nuestro descontento por la suspensión por parte del Gobierno central de la Golden Visa. Creemos que esta medida reduce la entrada de capital y por lo tanto perdemos una oportunidad para que nuestra economía se enriquezca. Dicen además que quieren evitar modelos especulativos y que no se tensionen ciertas zonas. Lo que nosotros sabemos es que las zonas tensionadas no coinciden con los lugares donde están comprando quienes consiguen la Golden Visa, por lo que es complicado que esta medida vaya a conseguir lo que persigue.

Por lo demás, estoy en la línea de lo que han mencionado todos, quisiera destacar la resiliencia del sector, creo que, a pesar de esas medidas del Gobierno, el mercado goza de muy buena salud. Desde Gilmar

vamos a seguir trabajando por un sector inmobiliario fuerte que refuerce nuestra economía.

También soy muy optimista de cara a este 2024 y el próximo año 2025. Respecto a 2024, Gilmar ha aumentado su volumen transaccional un 20% respecto al ejercicio anterior en estas mismas fechas así que ya podemos ser optimistas con el horizonte cercano y de cara al próximo año la previsible bajada de los tipos de interés y una fuerza de ventas con un estado de forma excepcional nos hacen pensar en una buena oportunidad para un buen resultado para Gilmar.

Coincido en que Madrid y Andalucía son un motor para la economía española, por tanto, desde Gilmar, estamos ante una gran ocasión para tirar del carro en España y así además seguir atrayendo al inversor extranjero hacia Andalucía y nuestro sector. Ai

“Lo importante es buscar juntos soluciones a los temas que os preocupan”

ROSA HAFNER ANDALUCÍA INMOBILIARIA

Cada año salen conclusiones diferentes de este debate y creo que eso es lo importante, que en cada edición reflexionemos juntos y busquemos nuevas soluciones a todos los temas que os preocupan. Tenemos un marco legislativo muy inestable y eso inquieta a los inversores, sobre todo a los que llegan desde fuera. Es un asunto que también mencionan constructores y promotores, que también se sientan en esta mesa a debatir juntos. Pero todos coincidís en que el sector ha salido fortalecido de todas las crisis, que Andalucía tiene muchas posibilidades, creéis en ella y su potencial es enorme. Desde la revista hemos visto como ha ido creciendo, sobre todo Málaga y la Costa del Sol, como cada año se repiten más inversiones allí y como se van extendiendo a otros puntos de la comunidad. Ahora celebraremos nuestras jornadas de Turismo Residencial, que ya sabéis que son una referencia para el sector y una muestra del potencial internacional que tiene Andalucía. Ya sabéis que la revista está aquí para que os expreséis y mostréis vuestras opiniones y espero veros a todos de nuevo el próximo año. Gracias por contar con nosotros. Ai

CHARLY GONZÁLEZ GILMAR

El hidrógeno renovable, pilar de la reducción de emisiones de CO2

Vicente Cortés PresidentedeINERCO

“El hidrógeno renovable se produce a partir de fuentes de energía renovable, como la solar, eólica o hidroeléctrica, a través de un proceso llamado electrolisis. En él se utiliza electricidad para descomponer el agua en oxígeno e hidrógeno”

EL hidrógeno renovable está emergiendo como una pieza fundamental en la transición hacia un futuro energético en el que las emisiones de CO2 se vean reducidas drásticamente, principalmente en la Unión Europea (UE), que pretende alcanzar emisiones netas igual a cero en 2050.

En 2020 se publicó por la Comisión Europea (CE) la Estrategia Europea del Hidrógeno que se ha traducido en un conjunto de iniciativas legislativas para impulsar su fabricación y empleo. El marco de referencia general es “eficiencia energética en primer lugar”, lo que supone la electrificación intensiva en sectores de uso final de la energía. Se focaliza el empleo del hidrógeno en sectores en los que no es factible la electrificación, en particular industria y transporte pesado (terrestre, marítimo, aéreo) bien directamente o mediante derivados como el metanol.

Posteriormente, en mayo de 2022 se presenta, también por la CE, la iniciativa REPower EU que entre otras medidas para avanzar hacia la independencia energética de la UE establece objetivos más ambiciosos que los existentes anteriormente sobre producción e importación de hidrógeno renovable, cifrándolos

en 10Mt/a para cada categoría en 2030.

¿QUÉ ES EL HIDRÓGENO RENOVABLE?

El hidrógeno renovable se produce a partir de fuentes de energía renovable, como la solar, eólica o hidroeléctrica, a través de un proceso llamado electrolisis. En él se utiliza electricidad para descomponer el agua en oxígeno e hidrógeno. Con las tecnologías actuales, por cada 100kWh de electricidad alimentada a un electrolizador se obtienen tan solo unos 65 KWh en forma de hidrógeno, disipándose la mayor parte del resto en forma de calor, lo que requiere sistemas de refrigeración. Es obvio que este rendimiento incide en los costes de fabricación del hidrógeno, como lo hace de manera muy importante, el precio de la electricidad y la recuperación de la inversión en electrolizadores y todo el conjunto de sistemas auxiliares. El resultado a día de hoy es que el hidrógeno renovable es de 3 a 4 veces más caro que el hidrógeno obtenido a partir de gas natural, vía por la que se obtiene más del 90% del hidrógeno que se utiliza actualmente en la UE.

Cuestión adicional de suma importancia es que para obtener una tonelada de hi-

drógeno se necesitan 18m3 de agua altamente depurada, de los que solo se recupera una pequeña parte. Es evidente que la abundancia de recurso solar para producción de electricidad suele presentarse en territorios en las que el recurso agua no es abundante, aunque es teóricamente posible recurrir a aguas residuales (urbanas, industriales) e incluso agua de mar. Pero alcanzar la calidad del agua requerida para la electrolisis supone inversiones y consumos energéticos adicionales.

¿QUÉ PROPIEDADES TIENE EL HIDRÓGENO?

El hidrógeno es el gas más ligero que existe, con densidades extraordinariamente bajas. Como consecuencia, la cantidad de energía que es posible obtener de un determinado volumen de hidrógeno, aún licuado a muy baja temperatura, es muy reducida. Por tanto, es preciso transportar (licuado o a altas presiones) y alimentar a los sistemas de combustión mayores volúmenes de hidrógeno que de otros combustibles para obtener la misma cantidad de energía, utilizando para ello sistemas adecuados. Dado que está constituido por moléculas de tamaño muy pequeño, se requieren equipos y procedimientos

especiales para su manipulación. No es corrosivo, pero puede fragilizar algunos metales –aceros, aluminio, níquel y sus aleaciones– y difundirse a través de determinados materiales. Fuga con mayor facilidad que el gas natural.

Desde el punto de vista de la seguridad, el hidrógeno presenta un conjunto de propiedades diferenciales con respecto a otros combustibles. No es tóxico, se dispersa muy rápidamente y tiene una temperatura de autoignición muy elevada, lo que son características favorables. No obstante, es incoloro e inodoro y presenta un rango de concentraciones en aire en el que puede producirse la ignición mucho mayor que el de otros combustibles gaseosos. Además se requiere muy poca energía para iniciar la combustión, por lo que una pequeña chispa puede desencadenarla. La llama de combustión de hidró-

geno es invisible para el ojo humano, y se necesitan por consiguiente equipos especiales para la detección.

La industria habituada al uso del hidrógeno cuenta con los procedimientos y el personal especializado lo que permite mitigar los riesgos asociados a su manipulación y empleo.

EL HIDRÓGENO

RENOVABLE COMO VÍA DE REDUCCIÓN DE EMISIONES DE CO2 EN LA EDIFICACIÓN*

El sector de la edificación es el responsable del 30% del consumo de energía final en la UE y emite algo menos del 12% del total de CO2. La CE está en proceso de revisión de la Directiva de Eficiencia Energética en la Edificación para reducir estas cifras, lo que incluye la eliminación de los combustibles fósiles en 2040. Se abre evidentemente la necesidad de aplicar alter-

nativas para los sistemas de calefacción y refrigeración, entre otros.

vía aproximadamente entre 3 y 5 veces menos electricidad para conseguir la misma energía térmica. Y ello tiene una traducción evidente en los precios que deberá pagar el consumidor final. Puede argumentarse que se espera una reducción progresiva del precio de la electricidad a medida que la potencia renovable prevista entre en servicio, pero ello afectará tanto a la producción de hidrógeno como al empleo directo de la electricidad en bombas de calor. En segundo lugar, emplear la red de transporte y distribución de gas natural para transportar hidrógeno tiene una notable complejidad técnica y puede ser inviable en muchos casos, dada la diferencia de propiedades. Además de las enormes inversiones necesarias. Existen iniciativas para examinar como reacondicionar las conducciones, pero ello ha de examinarse caso a caso, *VéaseelinformedelInstitutoFraunhoferenhttps://s.fhg.de/r3t

Y en este contexto, cabe preguntarse si el hidrógeno renovable es una opción viable en relación con este objetivo, empleándolo como combustible. Y la respuesta es que es una opción problemática por varias razones.

En primer lugar, el proceso completo de obtención por electrolisis, compresión, transporte y combustión tiene un rendimiento muy bajo, obteniéndose para el proceso completo en forma de calor unos 55kWh por cada 100kWh de electricidad renovable. En comparación, una bomba de calor con un CoP de 3 puede proporcionar unos 270kWh a partir de la misma cantidad de electricidad. Con temperaturas ambiente bajo cero el CoP y la cantidad de energía se reducirían a la mitad. En otros términos, hace falta por esta

“Algunos estudios apuntan que la combustión de mezclas de gas natural e hidrógeno genera contaminantes que además de efecto invernadero tienen influencia en la calidad del aire”

pues afecta a los materiales de las tuberías, los sistemas de regulación y medida, compresores y resto de componentes. Se está estudiando en detalle la posibilidad de mezclar un pequeño porcentaje de hidrógeno renovable (5 a 10%) con el gas natural, lo que no requeriría cambios sustanciales en transporte y distribución, pero probablemente sí en los equipos de los usuarios finales y en sus instalaciones, por la diferencia de propiedades. Ahora bien, si el objetivo es reducir las emisiones de CO2, una mezcla de gas natural con hidrógeno al 20% reduciría las emisiones tan solo en un 7,3%.

En tercer término, algunos estudios apuntan que la combustión de mezclas de gas natural e hidrógeno genera contaminantes que además de efecto invernadero tienen influencia en la calidad del aire,

como son los óxidos de nitrógeno, monóxido de carbono e hidrocarburos inquemados. Y ello es especialmente relevante en aplicaciones domésticas, en las que además, los aspectos de seguridad son de extraordinaria importancia.

En cuarto lugar, hay sectores en los que el empleo del hidrógeno es imprescindible

para conseguir los objetivos de reducción de emisiones, y en los que otras alternativas (por ejemplo electrificación para calor) son inaplicables por los niveles térmicos requeridos. Propiciar el uso por el sector de la edificación puede suponer menor disponibilidad y mayor precio para los sectores industriales y para

el transporte pesado (convertido el hidrógeno renovable o no en otros compuestos como el metanol). Y ello cuando los niveles térmicos requeridos por el sector de la edificación son modestos y fácilmente alcanzables con otras soluciones tecnológicas como bombas de calor y energía solar. Ai

CONCLUSIONES: La reducción de emisiones por el sector de la edificación para contribuir a los objetivos de la Unión Europea de emisiones netas cero en 2050 pasa por incrementar a) la eficiencia energética para reducir el consumo de energía final (se estima un margen de mejora del 20%) y b) electrificación intensiva para emplear electricidad renovable con mayores rendimientos que otras alternativas. Es cierto que en numerosos casos se requerirán inversiones para sustitución de equipos, pero ello ha de tenerse en cuenta tanto para las nuevas construcciones como para las rehabilitaciones, objetivo de la Directiva mencionada. El recurso a hidrógeno renovable, incluso en mezcla con gas natural, implica una cierta complejidad desde diferentes puntos de vista: rendimientos globales y precio, transporte y distribución, utilización, seguridad y contribución efectiva a la reducción de emisiones. Ello hace pensar que otras opciones merecen una consideración prioritaria para avanzar hacia los objetivos marcados. Ai

Reflexionando sobre vivienda: Vivienda progresiva

Felipe Castro Arquitectoyconsultoren PolíticasdeViviendayGestión deProyectosInmobiliarios

LA reciente publicación del informe anual 2023 del Banco de España nos permite confirmar las características del mercado de la vivienda en nuestro país. Un mercado fuerte en cuanto a la demanda, pero con una oferta rígida que provoca el aumento progresivo de los precios de compraventa y alquiler, dificultando el acceso a una vivienda digna, especialmente entre los hogares de menor renta. Una situación más exacerbada en zonas urbanas y turísticas, donde la situación de partida justifica la adopción de medidas de política económica para corregir el problema.

“Un mercado fuerte en cuanto a la demanda, pero con una oferta rígida que provoca el aumento progresivo de los precios de compraventa y alquiler”

En cualquier caso, queda patente el difícil acceso a la financiación bancaria y la insuficiente solvencia existente, provocando que el mercado de la vivienda asequible haya ido menguando.

A pesar de ello, existen pocas medidas que permitan combinar el esfuerzo de las familias y el sector productivo al de las administraciones. Actualmente, la prioridad está en la creación de un parque de viviendas asequible en alquiler y las familias en alquiler difícilmente generan ahorros suficientes.

Recuperar programas de ayuda pública para la compra

de vivienda (siempre que ésta se proteja de manera indefinida si es sobre suelo calificado o se devuelva la ayuda actualizada, si no se ha edificado sobre suelo calificado como protegido) ha sido una medida tímidamente aprobada. Una medida dirigida a menores de 35 años que no residen en los municipios donde es más difícil acceder a la vivienda. Parece necesario revisar los criterios de acceso. Igualmente, deben arbitrarse mecanismos que permitan abaratar el producto, cuando la necesidad de espacio es menor (personas jóvenes sin hijos que pretenden acceder a su primera vivienda inmediatamente después de entrar en el mercado laboral), sin que ello impida un posterior acceso a una vivienda de mayor tamaño.

Sin embargo, la realidad de la promoción de vivienda protegida se encuentra muy encorsetada por la tradicional falta de confianza en la capacidad de alcanzar estándares suficientes de calidad sin una tutela previa de la administración. En este sentido, los gobiernos, en contradicción con el tradicional “procedimiento del desarrollo progresivo” de la masa de constructores privados, insisten en la construcción “directa” o “por licitación”

de grupos completos de bloques de viviendas.

La mayor parte de los organismos públicos y privados encargados de la construcción de viviendas sociales parten de la suposición de que el nivel más eficaz de acción pública en la construcción es el de realizar proyectos, es decir, suministrar productos acabados en vez de los instrumentos que las gentes y organizaciones locales pueden utilizar por su cuenta de un modo mucho más eficaz. El sector y, sobre todo, la administración, cree en la existencia de un estándar mínimo que debe obtenerse de una vez.

Sin contemplar lo que sigue siendo un concepto novedoso, el denominado “desarrollo progresivo”, postulado por el arquitecto John C. Turner en los 60, o lo que después hemos desarrollado en nuestro país como urbanización marginal y políticas alternativas de vivienda.

Más concretamente, se trata de una forma de promoción de viviendas denominada “vivienda incremental, o por etapas o autoconstrucción progresiva”.

Mientras el concepto incremental hace referencia a aquellas viviendas que pueden aumentar su superficie útil en función de las necesi-

dades de sus residentes en el tiempo, la progresiva se refiere a un concepto más amplio, incluyendo la reducción de su superficie y otras adaptaciones vinculadas a la forma de habitar.

Contemporáneamente, bajo cualquiera de estos nombres, surge un modelo de vivienda, producto de la necesidad de adaptar las necesidades de vivienda a la situación socio económica del entorno. Esta práctica, muy extendida en el continente americano, consiste en un esquema en que una familia construye un módulo básico al cual agregará poco a poco habitaciones, baños y otras estancias. Un proceso que toma años y con alto coste para las familias, que deben invertir sus escasos recursos en terrenos, materiales y mantenimiento.

Esta práctica de autoconstrucción pone en evidencia el esfuerzo y las capacidades de las personas con bajos ingresos. Un capital invisible y subestimado, que la mayoría de las políticas de vivienda están desaprovechando. Sin embargo, estos programas suelen desarrollarse en el ámbito rural, donde existen redes sociales muy consolidadas y acceso al suelo necesario, si bien ha decaído en los últimos años.

Las políticas públicas de vivienda exitosas no solo dependen de la cantidad de recursos económicos, también dependen de saber utilizar la pericia y los recursos de los usuarios y los actores sociales, así como del apoyo técnico

y la supervisión de las administraciones promotoras de dichas experiencias.

De tal forma, que en unos casos podemos hablar de un apoyo institucional para la obtención de la financiación y desarrollo de la vivienda “semilla”, supervisando la calidad, seguridad y servicios básicos necesarios a menor coste, mientras en otros, la iniciativa será pública, aunque con intervención de sus usuarios, para desarrollar un proyecto que “evolucione” junto a sus habitantes o, llegado el caso, “evolucione” la edificación existente para hacerla más habitable.

Para terminar con este asunto, quiero dirigir la atención a la cuestión de autoridad y economía implícitos en la pregunta sobre quién es el que decide y quién el que consigue una cosa y otra en el proceso de construcción de viviendas. Preguntas que afectan directamente al problema de la función del profesional.

Cuantos mayores y más centralizados son los productores y menos tienen que ver con los usuarios (a los que

“Recuperar programas de ayuda pública para la compra de vivienda ha sido una medida tímidamente aprobada”

naturalmente, se consideran consumidores), tanto mayor es la probabilidad de contradicciones entre la oferta y la demanda y tanto mayores serán las fricciones y las resistencias dentro del sistema en su conjunto.

Esta última opción, es la que inevitablemente se produce cuando se trata de actuaciones de regeneración urbana, pese a que se alcance un resultado tan excepcional como la transformación de 530 unidades habitacionales en Burdeos, Francia, de Lacaton & Basal. Actuación que constituye un modelo a seguir en la actualización de viviendas producto del desarrollismo de las décadas 50 y 60 a

través de la ampliación de su superficie útil.

En otros casos, se ha optado por proponer la generación de espacios sin uso para posteriormente ser acabados o cerrados, como es el caso de espacios de doble altura o trasteros que se incorporan a las viviendas. Es decir, proponiendo un proyecto “inacabado” que contiene las piezas necesarias para iniciar una vida autónoma pero que puede ser “completado” conforme las necesidades de espacio aumentan, evolucionando en función de las necesidades de sus habitantes.

Para ello, es esencial partir de un proyecto que, al ser edificado, pueda obtener la

“Existen algunos ejemplos normativos elogiables, que permiten que algunas cuestiones puedan ser resueltas”

licencia de ocupación y la calificación definitiva y, a la vez, sea susceptible de evolucionar junto a sus habitantes.

Es el camino escogido por soluciones como la realizada por el estudio ELEMENTAL en Villaverde (Chile) para los trabajadores de una empresa maderera. Se adjudica a las familias una vivienda mitad terminada y mitad en estructura, es decir, con el potencial de doblar la superficie de la vivienda a lo largo del tiempo, tras reponerse del esfuerzo financiero de adquirir la parte construida.

Evidentemente, este enfoque innovador enfrenta algunos desafíos como los siguientes:

1. Escalabilidad y velocidad: La escala y velocidad a la que debemos responder no tiene comparación histórica. Implementar viviendas progresivas a gran escala requiere de una planificación cuidadosa y de recursos adecuados.

2. Precariedad de medios: Las familias a las que van dirigidas las viviendas progresivas tendrán recursos limitados. La

construcción gradual puede ser más económica, aún asi, la precariedad de recursos puede limitar la mejora y ampliación de la casa.

3. Calidad y autoconstrucción: Aunque la vivienda progresiva permite a las familias personalizar sus hogares, la calidad de las casas autoconstruidas puede varias. Garantizar que las viviendas cumplan con los estándares mínimos de habitabilidad es uno de los mayores desafíos.

4. Acceso a servicios y empleo: La ubicación de las viviendas no puede impedir el acceso a servicios básicos y oportunidades de empleo por lo que no pueden ser grandes operaciones externas a los cascos urbanos.

En nuestro país, sin embargo, la realidad actual de este tipo de proyectos es diferente. La vivienda progresiva por ampliación, tipo ELEMENTAL, es posible en municipios medianos y pequeños no incluidos en aglomeraciones urbanas o distante del centro principal. Sin embargo, éstos se enfrentan a una normati-

va que impide la adaptación de las viviendas, dada la rigidez de las calificaciones de vivienda protegida, la escasez de suelo en las ciudades o la forma del cómputo de la edificabilidad y su normal agotamiento en zonas densamente pobladas con edificación deficiente como la anteriormente mencionada.

Existen algunos ejemplos normativos elogiables, que permiten que algunas cuestiones puedan ser resueltas, mediante la introducción de mecanismos correctivos en el planeamiento urbanístico, o bien, en la propia legislación o normativa sectorial.

Este es el camino recorrido por el gobierno vasco a través de su DECRETO 80/2022, de 28 de junio, de regulación de las condiciones mínimas de habitabilidad y normas de diseño de las viviendas y alojamientos dotacionales en la Comunidad Autónoma del País Vasco.

Este decreto ha venido a solventar la necesidad de regeneración urbana mediante la ampliación de las viviendas

existentes, aunque se haya agotado la edificabilidad, mediante la autorización de hasta 10 m2 de terraza, balcones o tendederos sin consumir edificabilidad asignada a la parcela. De la misma forma, permite la construcción de viviendas de autopromoción sin compartimentar, siempre que el proyecto contemple “las medidas que resulten necesarias para poder proceder a su compartimentación en el futuro”. Algo que va más allá de la clásica promoción en la que se prevé la compartimentación del salón para crear un dormitorio.

La implementación de un decreto similar en Andalucía permitiría avanzar en la estrategia de regeneración de barrios como “Pajaritos”, tomando como referencia las experiencias antes mencionadas e incluyendo los estudios realizados por NOMAD GARDEN basados en el proyecto denominado “Jardines en el aire” y el de RECETAS URBANAS basado en sus “prótesis” para el mismo barrio de Sevilla. Ai

El modelo metropolitano como mecanismo de innovación

E“Las áreas metropolitanas son claves para promover comunidades viables e identificar un territorio clave para la inversión, para la convivencia y para ser foco en el impulso y desarrollo económico del territorio”

Francisco José Morcillo Balboa CEOdemb3Gestión

L modelo metropolitano se configura como un dimensionamiento y concentración urbana del territorio, donde la intensidad y extensión territorial pueden poner de manifiesto ventajas, sin tener que hacer frente a los aspectos negativos, que a veces resulta, de las carencias particulares de una ciudad. Es mirar en positivo.

Sevilla, cuarta metrópolis de España y primera del suroeste, según los datos de Juan Ramón Selva-Royo, a partir de los datos de CIESIN y Florczyk & al., en una isócrona de 10 minutos aglutina a 36 municipios, con 971,1 km2 y con una población estimada de 1.249.069 habitantes. Estos datos con una isócrona de 30 minutos, permitiría aglutinar 120 municipios, una superficie de más 8.511,60 km2 y una población estimada de 2.699.422 habitantes.

El modelo metropolitano coadyuva a favorecer la morfología y condición urbana tradicional, mejora la distribución en red, la movilidad, la identidad urbana, el desarrollo de servicios y la capacidad de atracción. La ciudad metropolitana, aunque pueda parecer jerarquizada, es un modelo territorial líquido, una jerarquía flexible con la capacidad de promover en un contexto extenso y amplio, no sólo el

nuevo dimensionamiento territorial, sino la capacidad de innovación, de relaciones amplias y con un objetivo claro, la generosidad demográfica.

La población (su número), las actividades empresariales (en facturación y tipología), la universidad (en número, capacidades y aportación a la sociedad) y servicios (cuantitativos y cualitativos) son factores predominantes en el diseño estratégico y táctico del urbanismo ideal de la ciudad. Por ello el dimensionamiento territorial y metropolitano se convierte en un aglutinador que además ayuda, en su configuración, a conseguir los retos globales de las ciudades.

Las ciudades tienen el compromiso de neutralidad climática para 2050, y Sevilla forma parte de las 100 ciudades climáticamente neutrales e inteligentes para 2030. Existe un compromiso claro de dar respuesta a la Agenda Urbana de Sevilla, y en concreto en sus retos tiene como unos de sus objetivos el desarrollo de su área metropolitana, consolidando un adecuado ordenamiento del suelo, criterios territoriales que incluyan a municipios del área metropolitana. Y por supuesto estamos ante la necesidad de dar respuesta al cumplimiento la Nueva Agenda Urbana y la Agenda 2030 que aglutina los

Objetivos de Desarrollo Sostenible desde el enfoque metropolitano bajo los siguientes parámetros:

✓ Mejorar la calidad de vida

✓ Potenciar una nueva manera de promoción, racionalización y utilización de recursos.

✓ Solidaridad territorial antes contexto diversos, favoreciendo el modelo de relación rural-urbano, puesto de manifiesto de ONU Habitat.

Una escala metropolitana, posibilita el crecimiento, el enfoque multinivel, el respeto al derecho de las poblaciones existentes, al desarrollo sostenible. En definitiva, las áreas metropolitanas son claves para promover comunidades viables e identificar un territorio clave para la inversión, para la convivencia y para ser foco en el impulso y desarrollo económico del territorio.

La innovación urbana, la tecnología y en definitiva el nuevo marco de referencia en la transformación digital de la sociedad, permite y posibilita un nuevo escenario que debe replantearse. La nueva movilidad, los nuevos hábitos de convivencia en nuestras ciudades y nuestros pueblos, el redimensionamiento energético, la brecha social y digital, los nuevos modelos constructivos orientados a

dar respuesta a la firmeza a la sostenibilidad, son algunos de los nuevos escenarios a los que debemos enfrentarnos. Por lo tanto, las ciudades, y en esa línea la aglomeración urbana, no puede y no debe reducirse “a servir” al crecimiento territorial. Deben planificarse estratégicamente, pero dando cabida a nuevos instrumentos y escenarios vitales, innovadores, de servicios o financieros que sirvan de guía para el desarrollo sostenible. Para ello debemos orientar una línea estratégica que vaya más allá de la soste-

fuertes en capacidades, en dimensionamiento de recursos y servicios, con una economía que irradie fortaleza y donde la innovación y la tecnología sean una constante, proveen las oportunidades y las fortalezas que cualquier economía sostenible requiere.

La Universidad de Sevilla, Pablo de Olavide, Loyola, UNIA, CEU Fernando III, el Centro de Innovación del Puerto de Sevilla, el Parque Científico de la Cartuja, Aerópolis, iniciativas público-privadas como Sputnik o la Fábrica de Sevilla, el Centro de Investigación JRC,

potencial metropolitano y el diseño moderno y actual de su vector económico.

El posicionamiento internacional como marca de la ciudad, el éxito de unicornios tecnológicos existente en el ámbito metropolitano, la elección como Capital Europea del Turismo , posiciona al territorio en referente para el desarrollo y el emprendimiento. Lo convierte en un epicentro de ciudad metropolitana construida desde el sector empresarial, desde la innovación y desde el impulso del talento cualificado y tecnológico y que debe

“La innovación urbana, la tecnología y en definitiva el nuevo marco de referencia en la transformación digital de la sociedad, permite y posibilita un nuevo escenario que debe replantearse”

nibilidad ambiental y el consumo de recursos, profundizando en líneas que sirvan de base al rediseño del dimensionamiento social y económico, dando cabida a la economía de proximidad, la última milla, el kilómetro cero, la inclusión, la innovación social o generar ecosistemas que posibiliten el desarrollo en el tiempo y la implicación de las personas.

Los egosistemas de innovación de muchas ciudades corren el riesgo de buscar el titular rápido y sufren la volatilidad de la marca. En cambio, la generación de ecosistemas innovadores territoriales,

son instrumentos relevantes para convertir al área metropolitana de Sevilla en un motor económico del conocimiento. El propio Puerto de Sevilla, los parques empresariales de Sevilla, Alcalá de Guadaira, Dos Hermanas, San José de la Rinconada entre otros, la industria energética de renovables, el desarrollo agroalimentario, sitúan a Sevilla y su área metropolitana, junto al desarrollo tecnológico y del conocimiento, en el 25% del PIB regional y el 3% nacional. Cifras cualitativas y cuantitativas que ayudan a visibilizar la importancia del

propiciar el desarrollo sostenible, inclusivo e ilusionante que todo ciudadano necesita.

Sevilla necesita creerse que es un ecosistema de oportunidades, de innovación, de talento, de desarrollo tecnológico, que tiene propósito. El modelo metropolitano genera un ecosistema innovador, potente en sus principios y creativo, que permitirá mantener la identidad municipal pero que sin duda favorecerá a la pertenencia territorial, a la buena dinámica económica y a la acumulación de oportunidades productivas e innovadoras. Ai

“Sevilla necesita creerse que es un ecosistema de oportunidades, de innovación, de talento, de desarrollo tecnológico, que tiene propósito”

Andalucía, foco de atracción de la inversión extranjera

La inversión foránea acumulada del periodo 20192023 ha crecido en Andalucía un 87,59% con respecto al periodo 20142018. El peso de dicha inversión en relación con el total de la inversión extranjera en España se ha duplicado, al pasar del 1,5% en el periodo 2014-2018 al 3,05% en el acumulado del quinquenio 20192023. Importantes operaciones en marcha o previstas en la Comunidad, con un gran peso de las relacionadas con el sector industrial, hacen prever un halagüeño futuro en este ámbito, donde lo público y lo privado están colaborando estrechamente. Los pasos que Andalucía está dando hacia su reindustrialización no solo representan una oportunidad para diversificar su economía, reduciendo la dependencia del sector turístico y ampliando la oferta laboral de los ciudadanos, sino también para construir un futuro más próspero y sostenible para las generaciones futuras.

ESonia Mora / Fotos: Archivo Ai

SPAÑA es un país que despierta un gran interés entre los inversores internacionales, con una atracción de inversión consolidada en torno a los 30.000 millones de euros anuales, frente a los 20.000 millones de hace una década, en 2014. Por sectores, el industrial tiene un gran peso, representando en 2023 el 42,2% el total de la inversión extranjera en el país. Por comunidades autónomas, según datos publicados por el Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, Andalucía ha pasado de captar 2.359,4 millones de euros de inversión foránea en el

periodo 2014-2018 a 4.426 millones en los cinco años transcurridos desde 2019. La diferencia son 2.066,6 millones de euros más, un 87,6% de crecimiento, frente a los 12.321,3 millones que ha caído la cifra en el conjunto de España en el mismo periodo (-7,81%).

Analizando los datos por quinquenios, el de 2019 a 2023 ha sido “el mejor de la historia para Andalucía” en este indicador, según afirman desde la Consejería de Economía, Hacienda y Fondos Europeos. En relación con el total nacional, el peso en la comunidad andaluza se ha duplicado, pasando del

Evolución de la inversión extranjera en España y Andalucía

En miles de euros.

1,5% en el lustro 2014-2018 al 3,05% en el acumulado 2019-2023.

Lo anterior sin olvidar que estos datos, relativos a inversión extranjera productiva, no reflejan, como apuntan en este organismo, “muchas de las inversiones que se realizan en el territorio, ya que contabiliza la inversión con efecto sede social. Es decir, si una empresa tiene su sede social en Madrid, toda la inversión se apunta a esta comunidad, con independencia de la ubicación de sus centros productivos en otras comunidades autónomas”.

SOLIDEZ ECONÓMICA

En el entorno de una economía autonómica fortalecida, cuyo PIB subió en el año 2023 un 2,5%, seis décimas

por encima del 1,9% previsto en el presupuesto pese al impacto global de la sequía –aliviada tras las lluvias de esta primavera– que se calcula que supera los dos puntos, la calificación financiera Standard & Poor’s de Andalucía se mantiene en el nivel A- por segundo año consecutivo, con perspectiva estable.

Esta nota, equivalente a un notable en solvencia financiera, es la mejor calificación obtenida desde 2012 y representa, según señalan desde la Consejería de Economía, “una señal de que el esfuerzo económico y el trabajo serio y bien hecho dan finalmente sus frutos”.

A esta cuestión se suma otro dato hecho público por el Instituto Nacional de Estadística, que pone de

manifiesto el aumento del Indicador de Confianza Empresarial en el segundo trimestre de 2023, que subió un 3,5% en la comunidad respecto al anterior trimestre y ocho décimas por encima de la media de España, que se situó en el 2,7%. “Que los empresarios confíen en Andalucía es de las mejores noticias que podíamos recibir, ya que muestra que vamos por el buen camino”, reflexionaba recientemente la consejera del ramo.

“La

comunidad andaluza registró en los últimos tres años un volumen de inversión industrial de 11.000 millones de euros”

Por su parte, la Consejería de Industria, Energía y Minas ha anunciado en abril que la comunidad andaluza registró en los últimos tres años un volumen de inversión industrial de 11.000 millones de euros que conllevaron la creación de 68.000 empleos y que se tradujeron en cerca de 6.500 iniciativas industriales, tanto nueva actividad industrial como modernización de actividades ya implantadas, y que se han desarrollado en 340 municipios.

En este marco, en los últimos meses se vienen materializando significativas inversiones extranjeras de carácter industrial, con un gran peso de los sectores tecnológico y de energías renovables, de notable trascendencia para la región. Así, mientras Cádiz y Huelva copan protagonismo en energías limpias y producción de hidrógeno verde, Málaga se ha convertido en un imán para las multinacionales tecnológicas, el sector aeroespacial se hace cada vez más robusto en Sevilla y los relativos a salud e inteli-

Peso de la inversión extranjera en Andalucía respecto a España

En miles de euros.

“El

interés por la reindustrialización

europea surgió como estrategia de empresas industriales de acercar su producción a sus centros de consumo, para no depender tanto de lo que se fabrica a distancia”

gencia artificial en Granada, por citar solo algunos de los ecosistemas industriales más sobresalientes del panorama empresarial regional, en todo caso con un marcado carácter innovador.

REINDUSTRIALIZACIÓN

“L

a factoría de Airbus, que ha sido adquirida por Zhenshi Holding Group, ha supuesto la transacción de cerca de 50.000 m2 construidos sobre una parcela de 68.000”

Como explica para Andalucía Inmobiliaria el director de Industrial y Logística (I&L) de Colliers, Oriol Gual, “estamos detectando un proceso de reindustrialización en España, en los últimos meses más focalizado en Andalucía”. Recuerda que “con el Covid, el cierre de las fábricas en China provocó un problema de falta de suministros que afectó a Europa, donde se tuvieron que parar las fábricas. Por eso surgió ese interés por la reindustrialización europea, como estrategia de muchas empresas industriales de acercar su producción a sus centros de consumo, para no depender tanto de lo que se fabrica a distancia”. Esta cir-

cunstancia, “sumada a la llegada de los fondos europeos Next Generation, está impulsando este tipo de inversiones en nuestro país como la nueva factoría de baterías que abrirá Volkswagen en Sagunto o la venta de la fábrica de Airbus en Puerto Real (Cádiz)” a una compañía de origen asiático.

Al respecto de esta última operación, la factoría de Airbus en la localidad gaditana, que ha sido adquirida por Zhenshi Holding Group, ha supuesto la transacción de cerca de 50.000 metros cuadrados construidos sobre una parcela de 68.000, situada en el Polígono Industrial de Trocadero. La firma asiática prevé destinar las instalaciones a la fabricación de palas para aerogeneradores en materiales compuestos.

Asegura el directivo de Colliers que esta estrategia de acercar la producción al consumo “está atrayendo inversión industrial a Europa.

España y Andalucía reúnen factores que favorecen que sea muy atractivo invertir aquí. Centrándonos en la comunidad andaluza, cuenta con unas infraestructuras de comunicación muy desarrolladas, grandes puertos como el de Algeciras, que funciona como receptor de mercancías para toda Europa, pero también otros muy importantes como los de Puerto Real o Cádiz, aeropuertos como el de Málaga que funciona muy bien, etc.”. Precisamente, además de por sus modernas instalaciones, la fábrica de Airbus en Puerto Real destaca por sus excelentes comunicaciones, al estar conectada directamente con el puerto de Cádiz y tener acceso próximo a la red nacional de autopistas, con la A4 y la AP4 en sus inmediaciones y próximamente, tanto el transporte ferroviario de mercancías como el tren de cercanías, quedará conectado con la factoría, tal como informó la consultora tras el cierre de la operación.

TALENTO Y FACILIDADES

Al capítulo de las infraestructuras añade Oriol Gual otros atractivos que hacen de España y Andalucía un destino prioritario para las inversiones foráneas: “Una formación universitaria que acompaña a este tipo de inversiones, además de un coste laboral y una facilidad de implantación mucho más beneficiosos de los que puede haber en otros lugares

Factoría de Airbus en Puerto Real (Cádiz).

como Alemania, Dinamarca o los países escandinavos. Con un desarrollo de infraestructuras y una capacidad intelectual similar al resto de países europeos, aquí tenemos unas ventajas competitivas que ayudan al final a que los inversores piensen en España como una buena ubicación”.

Al margen de lo anterior, otros factores que también están influyendo en la decisión de grandes empresas motoras de poner su foco en Andalucía tienen que ver con el entorno de estabilidad, de seguridad jurídica y de colaboración que ofrece la Administración autonómica. Con iniciativas como la reducción de las trabas administrativas, las sucesivas bajadas de impuestos de los últimos años o la atención a proyectos estratégicos por parte de la Unidad Aceleradora puesta en marcha por la Junta, cada vez más empresas están confiando y apostando por la comunidad andaluza, muchas de ellas grandes multinacionales.

Asimismo, la Unidad de Captación de Inversiones de Andalucía TRADE, la Agencia Pública para la Transformación y el Desarrollo Económico de la región, se está encargando de presentar a Andalucía como el lugar idóneo para la expansión de compañías internacionales en el territorio nacional, apoyándolas en todos los sentidos, incluyendo la articulación de importantes

“Andalucía TRADE y el clúster Andalucía Aerospace han sido fundamentales en la implantación de la suiza Pilatus en el sevillano municipio de Carmona”

fondos, a través tanto de subvenciones directas como de instrumentos financieros.

PILATUS E IMEC

Así, su papel, junto al desarrollado por el clúster Andalucía Aerospace, ha sido fundamental en la implantación en la provincia de Sevilla de la aeronáutica suiza Pilatus, cuyo centro de producción en el municipio de Carmona, anunciado el pasado mes de abril, representará la creación de 50 puestos de trabajo iniciales, cifra que alcanzará los 500 empleos en el medio plazo. “El impulso y la implicación directa” del propio presidente de la Junta, Juanma Moreno, ha sido “fundamental para que la cúpula de la compañía entendiera el compromiso del Gobierno andaluz con este gran proyecto de inversión y el entorno muy favorable a las inversiones que hay en Andalucía”, ha destacado al respecto Markus Bucher, CEO de la firma.

La multinacional, que desarrollará su proyecto a

través de la creación de una filial, Pilatus Aircraft Ibérica, con el objetivo de ampliar su presencia dentro de Europa, producirá en primer término aeroestructuras para su modelo de jet privado PC-24, así como cableados. Hasta ahora, además de en Suiza, el grupo contaba con presencia en Estados Unidos y Australia.

La industria aeronáutica es estratégica para Andalucía, y la decisión de esta compañía ha venido a reforzar el peso de la región como polo aeroespacial europeo, que desarrolla grandes proyectos a largo plazo como el A400M de Airbus.

Otro anuncio reciente de notable trascendencia fue el que en el mes de marzo realizaron el Gobierno de España, la Junta de Andalucía y la institución belga IMEC (Centro Interuniversitario de Microelectrónica), líder mundial en investigación y desarrollo de nanoelectrónica y tecnologías digitales, que ratificaron a través de la firma de un Memorándum

de Entendimiento su intención de establecer una línea piloto de tecnologías especializadas para la fabricación de chips avanzados en Málaga, concretamente, en Málaga Tech Park.

La futura instalación de este instituto de investigación se dedicará al desarrollo de nuevos procesos de prototipado de chips de 300 mm en nuevos materiales, alternativos al silicio, con el objetivo de situarse a la vanguardia de los procesos tecnológicos que se desarrollen en la próxima década en campos como la medicina, la fotónica, las tecnologías cuánticas o la realidad aumentada. El centro de Málaga trabajará de manera coordinada con el que IMEC tiene en Lovaina (Bélgica).

Según información de la Consejería de Economía, los gobiernos nacional y autonómico ya han acordado la financiación de la construcción de la nueva instalación, incluyendo la infraestructura y el equipamiento, al tiempo que el centro belga

gestionará las operaciones de la fábrica, aportando el conocimiento y la tecnología necesarios.

“Tanto Zhenshi Holding Group como Pilatus e IMEC van a desarrollar un tipo de industria moderna, relacionada con la nueva economía, lo cual es muy significativo. Por su perfil, es muy importante lo apuntado anteriormente en relación con la formación y el papel de las universidades, porque son empresas que necesitan profesionales bien preparados, con idiomas, etc., y también tienen gran relevancia para ellos las infraestructuras de comunicación y transporte, pues su producción no es de venta local, sino nacional e internacional”, destaca el director de I&L de Colliers.

Al margen de estas llegadas inminentes, en los últimos años la implantación de firmas internacionales en territorio andaluz ha sido una constante. Compañías líderes como Google (Estados

Unidos), Saber Tech (Reino Unido), TGN Energy (Noruega), SD Worx (Bélgica), Vodafone (Reino Unido), Globant (Argentina) o Koh Young Technology (Corea) son solo algunas de las que han decidido poner a Andalucía en el punto de mira de sus planes de expansión con la apertura de sedes emblemáticas.

EL VECTOR LOGÍSTICO

Junto al atractivo industrial, también despierta Andalucía un importante interés entre empresas con necesidades logísticas específicas, ya se trate de las propias firmas de producción industrial con alcance nacional e internacional, ya

sean plataformas de distribución de compañías de alimentación, automoción, etc., o firmas de comercio online , en muchos casos multinacionales como Förch (Alemania), Lidl (Alemania) o Amazon (Estados Unidos), que recientemente han estrenado nuevas superficies en la región.

“En el ámbito logístico, Málaga, con un papel muy destacado de Antequera, y Sevilla son desde hace tiempo puntos de atracción fuerte. Asimismo, la provincia de Cádiz, por su posición estratégica, está adquiriendo un notable protagonismo, con mucha presencia de empresas offshore , dedicadas a la

“Al margen de las recientes operaciones como las de Pilatus o IMEC, en los últimos años la implantación de firmas internacionales en territorio andaluz ha sido una constante”

exportación, al transporte marítimo; además de Granada y Córdoba, que están recibiendo inversión de empresas más institucionales, no solo locales, para el desarrollo de proyectos logísticos”, sostiene Oriol Gual.

Asegura que la distribución online y la urgencia en la recepción de productos han propiciado que muchas empresas logísticas “hayan decidido tener más presencia geográfica. Cada vez más empresas de este tipo se plantean tener al menos plataformas de 5.000 o 10.000 metros, distribuidas de manera más capilar en las distintas regiones, para facilitar la entrega”. Ai

Terrenos IMEC (Centro Interuniversitario de Microelectrónica) en Málaga.

Málaga Tech Park.

SIMED celebra en noviembre una edición muy especial con el foco en la colaboración público privada y la inversión inmobiliaria

En un momento en el que se hace imprescindible que el sector privado y público vayan de la mano para dar respuesta a los retos de la vivienda, encuentros como Simed, Salón Inmobiliario del Mediterráneo, se convierten en el espacio idóneo para poner en común iniciativas, propuestas y, por supuesto, oferta y demanda

Unsector tan dinámico como el inmobiliario en el que el comportamiento del mercado, de los precios o de las tendencias viene marcado por el contexto económico y social que lo rodea, demanda capacidad de análisis, debate, colaboración y responsabilidad ambiental como elementos imprescindibles para abrir oportunidades al futuro. Con esta premisa, Simed, Salón Inmobiliario del Mediterráneo, alcanza en noviembre su vigésima edición posicionado como un evento de referencia del sector residencial especializado en segunda residencia e inversión inmobiliaria. Tras 20 años, el encuentro ha consolidado una convocatoria profesional de primer nivel que lo posiciona como una de las citas sectoriales más importantes a nivel nacional.

La cita tendrá lugar del 7 al 9 de noviembre en FYCMA (Palacio de Ferias y Congresos de Málaga) como una de las principales plataformas de contacto profesional del Real Estate, con la presencia de la administración pública a ni-

vel nacional, regional y local; gestores patrimoniales, family offices y fondos de inversión con interés en la zona; promotoras, comercializadores o inmobiliarias con obra nueva y segunda mano; empresas de servicios o productos asociados a la edificación, Proptech, Contech y la sostenibilidad, entre tantos otros perfiles. Toda la industria reunida en torno a un programa profesional para hacer negocio, invertir y adelantar tendencias. Con una agenda de contenidos especializados, la edición

de este año abarcará áreas temáticas sobre la inversión inmobiliaria, la colaboración público-privada, la innovación y la edificación sostenible.

INVERSIÓN Y COLABORACIÓN PÚBLICO�PRIVADA

Es un hecho que las nuevas fórmulas de living abren un horizonte de oportunidades para la inversión en el sector residencial. Por ello, Simed fomenta un espacio para el análisis y la puesta en común de intereses y necesidades, pero

también concentra oferta para diferentes tipos de inversores nacionales e internacionales -inversión en la promoción y construcción de primeras viviendas, en turismo residencial o fórmulas multifamily, entre otros- con el foco en el turismo residencial.

Se trata de un segmento de máximo interés teniendo en cuenta que la compra de vivienda por extranjeros genera un impacto económico directo, indirecto e inducido en la economía regional, y en España en general. Según

el informe sobre el impacto económico del turismo residencial en España publicado por APCE España, la compraventa extranjera de viviendas alcanzó en 2022 su máximo en España con 88.858 adquisiciones. Además, apunta dicho informe, la inversión extranjera en obra nueva en el país implicó incurrir en gastos de explotación que generaron un impacto económico a lo largo de la cadena de valor.

De esta manera, Simed se especializa en el sector residencial con la mayor oferta ubicada en la costa mediterránea e interior, zonas en expansión, que albergará opciones en obra nueva y segunda mano con venta directa en el salón. En 2023, por ejemplo, reunió un catálogo procedente de más de 70 municipios del territorio nacional. La segunda mano tendrá también un espacio destacado con presencia de agencias especializadas en zona expositiva y una jornada especializada dirigida a profesionales de este segmento.

Bajo esta área temática tendrán lugar actividades como el foro de promoción del mercado de la segunda residencia ‘Prime Homes Summit’ o el ‘Punto de Encuentro’ que, coorganizado con la Asociación Provincial de Constructores y Promotores (ACP Málaga), es una de las citas más destacadas del salón. Anualmente cuenta con la participación de los CEO de las principales compañías inmobiliarias a nivel nacional para analizar y compartir

HABLAMOS CON...

Ignacio Peinado

Presidente de Fadeco

Promotores

y de SIMED

¿Qué momento vive el mercado inmobiliario andaluz?

El mercado inmobiliario andaluz vive una situación de estabilidad en un contexto nacional de moderación de la actividad inmobiliaria, pero en unos niveles muy superiores a los previos a la pandemia.

El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales temas de la actualidad. Ante una realidad compleja, ¿qué medidas considera que deben adoptarse para hacer frente a esta situación?

Se trata de uno de los principales problemas de la sociedad actual, sobre el que hay que tomar medidas urgentes, pero que requiere ser abordado desde distintos flancos ya que, ciertamente, es un tema complejo. Lo que resulta evidente es que nos encontramos ante un déficit de oferta de vivienda respecto a las necesidades actuales, por tanto, debemos trabajar para activar la oferta desde los estadios más iniciales de la actividad inmobiliaria: la puesta en carga de suelo. En este sentido, hay que analizar y dar solución a los problemas que, en el desarrollo de nuevos suelos, generan los tiempos de desarrollo infinitos o imposibles, la ausencia de líneas de financiación para la adquisición y urbanización de suelos, las cargas excesivas que los hacen inviables o los procesos de gestión administrativa complejos.

En el caso concreto de Andalucía, ¿cuáles son, desde su perspectiva, los principales desafíos en este sentido? Son muchas las zonas de Andalucía don-

de los problemas de acceso a la vivienda adquieren una especial intensidad. Nuestro principal desafío debe ser facilitar a las clases más desfavorecidas, a los jóvenes, e incluso a grandes sustratos de la clase media, vivienda a precios asequibles, En la resolución de este problema hemos avanzado mucho en los últimos años, y lo hemos hecho en la buena dirección, aunque aún quedan muchas cosas por hacer. En este sentido, la entrada en vigor de la LISTA y su Reglamente de desarrollo supuso un importante revulsivo para el sector. Mas recientemente el Decreto de Simplificación publicado por la Junta de Andalucía el pasado mes de febrero ha ahondado en la línea de agilización y simplificación de procesos  que tanto demandaba el sector, introduciendo mejoras, no solo en la normativa urbanística, sino también en la medioambiental e incluso en la relativa a las viviendas de protección públicas que han tenido muy buena acogida en el sector de la promoción inmobiliaria y que estamos seguros que pronto se traducirán en el desarrollo de nuevos proyectos de VPO por parte de

HABLAMOS CON...

la iniciativa privada; proyectos que en la actualidad son prácticamente anecdóticos.

Por ello, el principal reto que tenemos, tanto la administración como el sector privado, consiste en lograr implementar un plan de emergencia que aporte soluciones valientes, innovadoras, útil y eficaces para solucionar el grave problema del acceso a la vivienda en nuestra tierra.

Hablamos de una región con una clara vocación internacional y con un mercado inmobiliario en constante evolución. En este contexto, ¿dónde está puesto el foco de los inversores?

Resulta difícil concretar donde está puesto el foco inversor, teniendo en cuenta que actualmente existen importantes proyectos en ejecución a lo largo de todo el litoral andaluz y en muchas localidades del interior.  No obstante, los datos de inversión, de viviendas visadas y las estadísticas de compraventa siguen señalando a la provincia de Málaga, como el motor de la actividad inmobiliaria en nuestra comunidad.

El turismo residencial es un segmento de gran interés para Andalucía, especialmente en zonas como la Costa del Sol. ¿Cómo ha evolucionado en los últimos años y cuál es su impacto en el sector?

Efectivamente, el turismo residencial es un segmento de gran interés, tanto, que desde hace tiempo reclamamos sea tratado como un subsector de la industria turística, merecedor de una especial atención por parte de los poderes públicos. Cabe mencionar que el análisis de esta actividad económica ha sido ampliamente aborda-

do por Andalucía Inmobiliaria, quien ha puesto de relevancia su impacto y potencial. En Andalucía las transacciones inmobiliarias a extranjeros suponen el 15 % del total, llegando en algunas zonas, como la Costa del Sol, a representar hasta el 30 % del total de las transacciones inmobiliarias que se realizan. Su impacto es tal, que no se alcanza a entender la reciente medida anunciada por el presidente del Gobierno de poner fin a la denominada Golden Visa, por la que se otorgaba permiso de residencia en España a aquellos extranjeros que no pertenezcan a la Unión Europea que adquiriesen un inmueble con un valor superior a 500.000. Se trata de una medida que no tendrá ninguna incidencia en la solución al problema de acceso a la vivienda y que, sin embargo, lanza un mensaje de rechazo a la inversión extranjera en el sector inmobiliario español.

Si hablamos de viviendas más sostenibles, ¿cuáles son las prioridades del sector?

La sostenibilidad se está convirtiendo en un pilar esencial en la industria inmobiliaria hasta el punto de considerar que la misma se ha de tener en cuenta desde el origen de todo el proceso de transformación urbanística, es decir, desde que se genera la materia prima de nuestra actividad empresarial: el suelo urbano. Para lograrlo, desde FADECO Promotores se ha impulsado el proyecto IMPASS destinado a lograr que se que agilicen e incentiven nuevos desarrollos urbanísticos que generen suelo, en el medio y corto plazo, vinculando este impulso con criterios ESG que contribuirán a hacer más eficientes dichos desarrollos.

Los próximos 7, 8 y 9 de noviembre tendremos la oportunidad de analizar y obtener una visión de mercado 360º en Simed, ¿cómo valora el papel de este tipo de eventos para el sector en el arco mediterráneo?

Simed se ha configurado como el principal foro inmobiliario del sur de España en el que los operadores del sector tienen la oportunidad de contrastar ideas y proyectos, tanto públicos como privados, convirtiéndose en un evento de referencia, que va más allá de lo puramente comercial, para convertirse en un punto de encuentro, innovación y transferencia de conocimiento y propuestas del sector inmobiliario.

A modo de conclusión, ¿se pueden vislumbrar ya algunas de las tendencias que influirán significativamente en el futuro del mercado inmobiliario?

Al margen de los modelos de desarrollo tradicionales, cada vez cobran más importancia los proyectos empresariales que desarrollan soluciones habitacionales colectivas. Se trata de una respuesta del sector con la que pretende aportar soluciones en aquellos casos en los que la oferta inmobiliaria tradicional resulta insuficiente para atender la elevada demanda.

Por otro lado, la construcción industrializada se presenta ya como una realidad, no tanto como una tendencia de futuro, debido a las innumerables ventajas que, frente a la construcción tradicional, representa la utilización de procesos constructivos innovadores ejecutados en un taller que luego son transportados y ensamblados en su destino final. Ai

“Simed se ha convertido en un punto

de encuentro referente entre la administración pública y el sector privado para identificar potenciales sinergias con promotores, constructores e inversores”

tendencias y estrategias de futuro. También el ‘II Foro de Oportunidades, Tendencias y Turismo Residencial’.

Precisamente este modelo de turismo residencial ha impulsado un verdadero desarrollo económico y social, especialmente en zonas como la franja mediterránea. No obstante, es importante mantener el equilibrio entre esta demanda extranjera y la vivienda residencial partiendo de la base de la colaboración público-privada. Imprescindible ante el reto de la vivienda.

Así, Simed se ha convertido en un punto de encuentro referente entre la administración pública y el sector privado para identificar potenciales sinergias con promotores, constructores e inversores, y hacer frente a las oportunidades de colaboración. Precisamente, en 2023, el evento convocó a más de 380 representantes de las administraciones públicas a nivel nacional, regional y local.

Simed recoge la oferta de suelo, los programas y las líneas de desarrollo urbanístico e inmobiliario promovidas por las administraciones en estos tres niveles. También promueve fórmulas que facilitarán el desarrollo de vivienda a través de encuentros especia-

lizados y pioneros como el ‘II

Foro de Colaboración PúblicoPrivada para la Inversión’, una cita única a nivel nacional que busca abordar la colaboración entre las administraciones y el sector privado como activador económico y, a su vez, ofrecer soluciones para los retos marcados en lo referente a la vivienda.

Junto a ello, tendrán lugar otras actividades como una jornada dirigida al sector público organizado por la Asociación Española de Gestores Públicos de Vivienda y Suelo (AVS) o un encuentro anual de alcaldes y alcaldesas con el sector, entre otras. En definitiva, una amplia propuesta que conforma un programa de primer nivel y único por su temática en torno a la colaboración público-privada.

UNA INDUSTRIA

MÁS EFICIENTE

Simed pone el foco, además, en la edificación sostenible e industrializada, prestando soluciones a través de contenidos como ‘La casa del futuro’, un foro donde se abordarán temas de gran interés como la inteligencia artificial aplicada al sector, la economía circular o las nuevas metodologías en los procesos, y a través de la celebración de la Open Call for Startups.. Ai

Elena Segura

Los megaproyectos siguen sorprendiendo al mundo, con complejos imposibles, con túneles que unen continentes históricamente separados o con infraestructuras energéticas que innovan y abren un mundo de posibilidades.

ESTADOS UNIDOS

CHECKTOBUILD se posiciona a nivel internacional

En los últimos meses, la firma de origen malagueño Checktobuild ha presentado sus soluciones en eMerge Americas, buildingSMART, la Universidad de Berkeley y Andalucía Trade en Miami. Esta ‘startup’ centra su actividad en ofrecer soluciones para aprovechar el BIM y la captura de realidades con soluciones digitales asistidas por Inteligencia Artificial que ofrecen a contratistas o propietarios de proyectos información actualizada al minuto para facilitar la toma de decisiones y mejorar el análisis de desviaciones, desajustes MEP, seguimiento del progreso y mediciones. La compañía está presente en España y Estados Unidos, donde entró de la mano de Moss Construction y está posicionada en Latinoamérica con clientes operativos en Chile, México y Perú. Su objetivo de internacionalización pasa por expandirse hacia oriente medio y el sudeste asiático en 2025. Ai

MARRUECOS

Un túnel que puede unir España y Marruecos

Medios internacionales anunciaban hace unos meses un megaproyecto que podría unir España con Marruecos. Y el propio ministro de Transportes y Movilidad Sostenible, Óscar Puente, también apuntaba hace unas semanas al interés de algunas empresas españolas en invertir en este túnel.  Esta infraestructura tendría unos 42 kilómetros que conectaría la zona de Punta Paloma, en Tarifa, con la de Punta Malabata, en la Bahía de Tánger. 27,7 kilómetros irían bajo el mar y 11 bajo tierra. El objetivo es poder tenerlo para el Mundial 2030. La puesta en marcha de este túnel podría suponer toda una revolución para el transporte entre Europa y África, y ya algunos lo comparan con lo que supuso el Túnel del Canal de la Mancha. Algunas estimaciones apuntan a un flujo anual de 12,8 millones de pasajeros y 13 millones de toneladas de carga. Ai

Un enfoque pionero para el almacenamiento energético

Finlandia va a acoger el mayor sistema de almacenamiento energético subterráneo del mundo. Consiste en un sistema de almacenamiento térmico bajo tierra capaz de conservar hasta 90 GWh de energía procedente de fuentes renovables. Hay que tener en cuenta que en este país existen kilómetros de tuberías por los que se bombea agua caliente hasta los intercambiadores de calor con los que cuenta cada hogar. Actualmente, se utiliza el agua calentada gracias a la industria y a las centrales térmicas y ahora se busca conservar el calor generado a partir de fuentes renovables, como placas solares en verano. El objetivo es alcanzar la neutralidad en carbono para el año 2030. El proyecto de almacenamiento energético, que comenzará a construirse en 2024, consiste en tres gigantescas cavernas subterráneas donde se almacenará más de un millón de metros cúbicos de agua a profundidades de hasta ciento cuarenta metros bajo tierra. Ai

FINLANDIA

ACIONAL

HONG KONG

REINO UNIDO

Atalaya comienza a cotizar en la Bolsa de Londres

Atalaya Mining, la operadora de la histórica mina de Riotinto, ha comenzado a cotizar el pasado mes de abril en el Mercado Principal de la Bolsa de Londres, un “hito histórico” según la compañía, que ha anunciado que mantendrá el mismo número de acciones. Su objetivo es mejorar el perfil corporativo de la empresa ampliando su atractivo para los inversores institucionales y minoristas. El cambio de cotización llega en un momento muy importante para la compañía, ya que está trabajando para traer su sede desde Chipre hasta Andalucía y convertirse así en la primera empresa minera cotizada en bolsa con sede en la región. Ai

CIMIC,

de ACS, se adjudica la ampliación del Hospital

Distrito Norte

Leighton Asia, compañía del Grupo CIMIC (perteneciente a ACS), ha sido seleccionada por la Autoridad Hospitalaria de Hong Kong para llevar a cabo el proyecto de ampliación del Hospital del Distrito Norte por 4.300 millones de dólares australianos. El proyecto, que generará unos ingresos de hasta 2.400 millones de dólares australianos para Leighton Asia, potenciará la infraestructura sanitaria del Distrito Norte de Hong Kong y proporcionará unas 1.500 camas hospitalarias adicionales. La empresa Leighton Asia junto a la China Railway First Group construirá las obras principales de un nuevo bloque de hospitalización, una estructura de 20 plantas con una superficie construida de 380.000 m2, un único nivel de sótano y un entresuelo, y diversas obras exteriores y de paisajismo. Ai

ARABIA SAUDÍ

Neom sigue descubriendo proyectos al borde de la imaginación

El pasado mes de marzo, la Junta Directiva de NEOM volvía a sorprender al mundo con un nuevo proyecto futurista. Se trata de Treyam, un complejo de primer nivel ubicado entre el paisaje desértico y el mar, en la zona noroeste de Arabia Saudí. Con un diseño audaz, Treyam ofrece a los huéspedes un refugio elevado en el que relajarse, revitalizar y disfrutar de un majestuoso entorno natural. El complejo constará dos edificios conectados por un puente elevado en el que se construirá una piscina de 450 metros de largo, un diseño que, de nuevo, vuelve a sorprender rozando lo imposible. Ai

Las mujeres ganan peso en el sector de la construcción

Según el informe ‘Mujeres en el sector de la Construcción 2023’, publicado por el Observatorio Industrial de la Construcción, el pasado año el número de mujeres afiliadas a la Seguridad Social de la construcción aumentó en 7.500 con respecto al año anterior, sumando un total de 154.837 y alcanzando una representación del 11,2% en relación al conjunto de personas trabajadoras en el sector, la mayor desde 2015.

Según la Fundación Laboral de la Construcción, esta industria “se ha caracterizado por contar con oficios altamente masculinizados. Sin embargo, existe una conciencia social y sectorial que está cimentando las bases para una transformación hacia un sector más inclusivo. Ai

Evolución de las mujeres afiliadas a la Construcción

AÑO 2023

Población ocupada en Construcción por sexo y edad

Según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hipotecas constituidas sobre viviendas subió un 3,8% el pasado mes de febrero respecto al mismo mes de 2023, hasta sumar 37.232 préstamos, su mayor cifra desde noviembre de 2022. Además, se registró un crecimiento del 5,8% en el número de compraventas escritas.

Para Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria “estamos viendo muchas operaciones hipotecarias por debajo de los 100.000 euros, incluso por debajo de 50.000 euros”, explicaba subrayando el hecho de que el importe medio haya descendido un 5,2%.

Por su parte, Ingrid Marín, cofundadora y socia directora de Excellence Real Estate Circle señalaba también, en relación a los datos publicados por el INE, que “habrá una ligera mejora del interés, con lo cual la banca sacará productos todavía más interesantes, tanto en fijo como en variable, donde se espera que la oferta de ambos tipos se equipare”. Ai

Hipotecas constituidas sobre viviendas Febrero 2024

El último Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de Gesvalt mantiene la idea de una previsible estabilización de precios de vivienda a nivel general durante, al menos, los siguientes meses del año 2024. También apunta a una estabilización en los principales indicadores del mercado inmobiliario. Para los expertos de Gesvalt, el principal reto del mercado residencial español durante este año va a ser el complicado contexto macroeconómico, con especial mención a los tipos de interés, en los que se espera cierta relajación si finalmente la inflación baja del 2%. Esto podría favorecer la reactivación de operaciones, principalmente dentro del segmento del comprador particular. Para Gesvalt, los precios de la vivienda continuarán su línea ascendente en 2024, aunque a un ritmo más moderado. Las provincias con precios más elevados siguen siendo Guipúzcoa, las Islas Baleares, Madrid, Málaga y Vizcaya, todas con valores superiores a los 2.000 €/m². En cuanto a los municipios con más de 50.000 habitantes, Marbella se sitúa en cuarta posición, con 3.202 €/m².

Cabe señalar también, la mención que hace este informe sobre el comprador extranjero. En términos absolutos, se observa una contracción en el número de compraventas realizadas por extranjeros en el cuarto trimestre de 2023 frente al mismo periodo de 2022, reflejándose un descenso del 7%. Ai

Compraventa de vivienda

España, a la cabeza europea de la inversión en residencias de estudiantes

Según la firma CBRE, España ha liderado en los últimos años la inversión en residencias de estudiantes en Europa. Los datos que maneja esta consultora indican que España representó en 2023 el 23% del total registrado en Europa con 416M€ transaccionados, seguida de Francia (19%) e Italia (16%). En conjunto, el volumen total en este segmento ascendió el pasado año en Europa a 1.824M€, sin contar a Reino Unido. Algo similar ocurrió en el período 2018-2022, donde España también se situó en primera posición con el 24% del total y 3.510M€ acumulados, seguido de Alemania (19%) y Francia (13%).

Transaction Volume by Country

Si nos centramos en el mercado nacional, en 2023 la inversión en residencias de estudiantes ascendió a 416M€, lo que su-

puso el 14% de la inversión total en ‘living’, a través de 13 transacciones que sumaron 3.700 unidades. Por ubicaciones, destacaron Madrid (32%) y Barcelona (31%) por aunar casi dos terceras partes de la inver-

El precio de la vivienda aumenta un 3,4% €

Según TINSA, el precio medio de la vivienda nueva y usada en el mes de marzo continuó moviéndose en el entorno de la estabilización con un incremento del 0,2% respecto al mes anterior y una tasa de variación interanual del 3,4%. En términos interanuales, la mayoría de los grupos analizados presentan pequeños repuntes. El impulso de los grupos ‘Capitales y Grandes Ciudades’ (-2,6% interanual) y ‘Áreas Metropolitanas’ (-2,9%) ha sido modesto, mientras que ‘Islas’ (+8,2%) y ‘Costa Mediterránea’ (+6,5%) muestran cierta aceleración.

sión. Valencia se situó en tercera posición con el 22%. El inversor nacional fue el más activo concentrando el 45% del volumen transaccionado, seguido por el capital norteamericano (30%). Ai

La variación mensual de los diferentes grupos se ha situado entre el -0,3 % y +0,9 %, siendo las localidades más pequeñas del interior peninsular, agrupadas en ‘Resto de municipios’, el único grupo que registró una leve contracción en el entorno de la estabilización (-0,3%). Destaca el impulso mensual de ‘Territorio Insular’ (+0,9%), que se acelera por cuarto mes consecutivo, mientras que ‘Costa Mediterránea’ (+0,4%) sostiene el nivel de crecimiento que ya registró el mes anterior. Ai

2018-2022 2023

Andalucía, entre las comunidades con más pisos a estrenar

El portal pisos.com ha analizado el grado de conservación de los inmuebles de segunda mano de sus anuncios. Andalucía, Comunidad Valenciana y Madrid lideran el ranking de regiones con más pisos a estrenar, alcanzando el 20% de su oferta.

Según su análisis, el 88% de los inmuebles ofertados en la web está listo para entrar a vivir. Dentro de este porcentaje, estarían los inmuebles residenciales que se encuentran en buen estado de conservación (66%), aquellos que están a estrenar

La actividad

inmobiliaria se mantiene en un entorno más moderado

El último informe publicado por la firma Gloval sobre la actividad inmobiliaria apunta a que para el 2024 se registrará un ligero consumo privado y un elevado gasto público con mantenimiento de la debilidad de la inversión. Los precios, aunque bajan su ritmo de crecimiento interanual, se mantienen próximos al 3%, aún algo lejos del objetivo del BCE del 2% y la subyacente algo más frenada en el 3,5% lo que puede dar lugar a una reducción de los tipos de interés.  En cuanto a la actividad inmobiliaria, cabe destacar el dato de viviendas iniciadas para el 2023, por debajo de las 100.000 (98.040 unidades). Las hipotecas constituidas en 2023 han supuesto un 18% menos que las registradas en el 2022 y ante el aumento de los tipos de interés en el 2023, las compras de viviendas al contado, han aumentado en los primeros meses de este ejercicio en torno al 10%. Ai (15%) y los que han sido reformados (7%). De este modo, únicamente el 12% de las viviendas publicadas en el portal estaría pendiente de renovación. En el apartado de inmuebles necesitados de una reforma, la única autonomía que supera el 20% es Galicia (22%). Menos porcentaje hay en Andalucía y Canarias, ambas con un 8%. La provincia con más inmuebles pendientes de reforma es Ourense (26%), y la que menos es Málaga (4%). Ai

de Actualidad Nombramientos

Colliers fortalece su área de Capital Markets con Félix Chamizo como director de Retail

Félix Chamizo se une a Colliers desde BNP

Paribas Real Estate, donde ocupó el cargo de director de Retail para España. Inició su trayectoria profesional, de más de 20 años, en la consultora Knight Frank. Posee una alta especialización en inversión y gestión integral en todos los segmentos de este mercado, desde los centros comerciales al high-street

Iñigo Sanz, nombrado consejero delegado de FCC Servicios Medio Ambiente Holding

Sanz, que coordinaba hasta ahora las actividades de FCC Servicios Medio Ambiente en América como CEO de la filial estadounidense FCC Environmental Services, es licenciado en Ciencias Químicas y Máster en Derecho Ambiental por la Universidad del País Vasco y MBA por el Instituto de Economía Aplicada en la Empresa. Cuenta con más de 30 años de experiencia en gestión de residuos.

TREEC nombra presidente a Alberto de la Fuente, vicepresidente de Look & Find

La red internacional Tricontinental Real Estate Economic Circle, TREEC, que une a agentes inmobiliarios en 21 países de tres continentes, ha nombrado presidente de la organización a Alberto de la Fuente por un periodo de dos años. La primera actividad que impulsará Look & Find, a la cabeza de la red Tricontinental, será participar en un encuentro de inversores en la ciudad de México.

Jorge Vega Lorenzo asume la Dirección

General de BigMat Iberia

En su nuevo cargo, Vega se responsabilizará de consolidar el posicionamiento del Grupo como líder en la distribución de materiales de construcción en España y Portugal, y continuar con la implantación de la oferta de valor de las diferentes divisiones de negocio que BigMat está desarrollando en la actualidad. Jesús Prieto, director general hasta la fecha, pasa a ocupar el cargo de consejero.

Alfonso Mingarro se incorpora como CEO de Grupo Hafesa

Grupo Hafesa, holding dedicado al almacenamiento, comercialización y distribución de productos petrolíferos, ha decidido consolidar su equipo directivo con la incorporación de Alfonso Mingarro como CEO de la compañía. Será el responsable de la nueva estrategia del Grupo y liderará la compañía de forma global, definiendo el nuevo Plan Director y fijando las prioridades.

José María Basañez, presidente de Grupo Tecnitasa, reelegido al frente de ATASA

El acuerdo ha sido adoptado por unanimidad y supone el tercer mandato consecutivo de José María Basañez en el cargo de presidente, habiéndose reelegido igualmente a Leandro Escobar como secretario general. Entre los retos de ATASA para los próximos años destaca la mayor interlocución con la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación UPAV.

CBRE ficha a Ignacio Meylán para el área de Financiación y Deuda

CBRE refuerza esta área con la incorporación de Ignacio Meylán como senior director

Con más de 20 años de experiencia en el sector, se incorpora desde Alantra donde ha desarrollado su carrera profesional durante los últimos cuatro años como managingdirector . Liderará el departamento Junto con Iñigo Laspiur, seniordirector de Corporate Finance en CBRE.

Noelia Suárez y Josep Vera, nuevos directores en UCI

Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) ha nombrado a Noelia Suárez como nueva directora de Servicio de Atención Posventa de la compañía, y a Josep Vera, nuevo director de Organización y Desarrollo Comercial. Ambos han ocupado distintas posiciones en la entidad.

Javier Muro, nuevo director de Servicios y miembro del Comité de Dirección de Aelca

Muro, quien cuenta con más de 25 años de experiencia en la comercialización de activos inmobiliarios, incluyendo adjudicados, obra nueva, NPL’s y gestión de patrimonio, será responsable de Proyectos, Técnico, Comercial, Marketing, Atención al Cliente (ATC) y Postventa. Destaca su conocimiento en promoción y consultoría inmobiliaria, así como en gestión de fondos inmobiliarios.

Juan Velayos entra en el capital de DEBOS para impulsar su desarrollo

DEBOS, compañía española que ha creado el primer sistema operativo para digitalizar y centralizar la gestión de los edificios inteligentes, ha anunciado la incorporación al capital de Juan Velayos Lluis, fundador de JV20, exconsejero delegado de la promotora Neinor Homes y presidente de The District, con el fin de impulsar y contribuir a la estrategia y desarrollo de negocio de la compañía.