Andalucía Inmobiliaria 135 by Andalucía Inombiliaria

R E V I S TA E S P E C I A L I Z A D A D E L S E C T O R I N M O B I L I A R I O Y D E L A C O N S T R U C C I Ó N nº 135 marzo-abril 2017 5 euros

Andalucía,

destino de inversión El ensayo: Juan Antonio Gómez-Pintado Puntos de vista: Andrés Benito, Adolfo Blázquez y Rafael Salinas Entrevistado : Francisco Javier de Aspe Gil Artículos: Turismo Residencial, Panel Inmobiliario Antares con Rafael Márquez Berral, Mercado terciario en Sevilla, Mercado de vivienda y Obra Pública

En persona: David Martínez Montero Director general de AEDAS Homes

¿Por qué la energía abre caminos? Porque las ciudades con modelos de ahorro energético ayudan a nuestro medioambiente. Por eso, Endesa incentiva la autoproducción de electricidad y el uso de iluminación eficiente en calles y edificios. Porque cuando abrimos nuestra energía, el progreso es posible para todos.

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Andalucía Inmobiliaria cumple un sueño

Revista independiente especializada, del sector inmobiliario y de la construcción. EDITA R Y M Medios y Asesoría, S.L. DIRECTORA EDITORA Rosa Hafner CONSEJERO DELEGADO Eduardo Martín Jiménez-Carlés CONSEJO ASESOR Ricardo Arranz de Miguel Fco. Javier de Aspe García-Junco Rafael Camacho Ordóñez Antonio Carrillo Álcala Rodrigo Charlo Molina Simón Chávarri de la Fuente Mikel Echavarren Pablos Iñigo Galán Cáceres José Antonio Granero Ramírez Javier Martín Banderas Luis Miguel Martín Rubio José Antonio Mejía Rojo Iñigo Molina Fernández Mariano Palancar Penella Leopoldo Parias Mora-Figueroa Fernando Piñar Parias Enrique Piñeyro Pueyo Ricardo Pumar López Alfonso Sedeño Masot Jorge Segura Rodríguez COORDINADORA DE REDACCIÓN Sonia Mora REDACTORES Y COLABORADORES Elena Segura, Rafael Salinas, Lucía Brum, María García, Francisco Venegas (Almería), Mª Ángeles Ratia (Granada), Pablo Sánchez (Madrid) FOTOGRAFÍA Tomás Rodríguez DISEÑO Y MAQUETACIÓN Carlos Piñar Andrés Segura DIRECTORA COMERCIAL María Ángeles Pastor RESPONSABLE DE EVENTOS Belén Balbontín ADMINISTRACIÓN R Y M Medios y Asesoría, S.L. FOTOMECÁNICA E IMPRESIÓN Artes Gráficas Servigraf S.L. ANDALUCÍA INMOBILIARIA Valparaíso, 18 - 41013 SEVILLA teléfono 95 429 50 21 www.andaluciainmobiliaria.es redaccion@andaluciainmobiliaria.es Delegación Madrid MªÁngeles Pastor Rodríguez C/ Alcántara, 11 3ºC 28006 Madrid teléfono 91 575 10 03 Andalucía Inmobiliaria es una publicación plural. Los artículos y comentarios que en ella aparecen reflejan las opiniones de los respectivos autores.

Depósito Legal: SE-1943-99

espués de casi 18 años de circulación ininterrumpida, Andalucía Inmobiliaria cumplirá en mayo de 2017 uno de los sueños más anhelados por todo el equipo de la publicación desde su nacimiento: saltar fronteras y organizar un encuentro empresarial en la capital de España. Hasta la fecha, la presencia de Ai en Madrid o en otras provincias foráneas, a través tanto de su participación en todo tipo de ferias del sector, como por los múltiples clientes y lectores que tenemos, es un hecho incontestable. Pero nos faltaba el reto de ser organizadores de un evento propio. Lo hemos conseguido: el 18 de mayo será una fecha marcada para siempre en el calendario de la revista, como un hito logrado con notables esfuerzos y gracias a la colaboración imprescindible de nuestro Consejo Asesor, que ha vuelto a demostrarnos que ha sido el mayor de nuestros aciertos. Estar en Madrid en calidad de anfitriones, con el apoyo de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) y el Área Inmobiliaria y de Empresa del Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM), y abrigados como seguro lo estaremos por un buen número de empresarios y profesionales, es un auténtico lujo que nos llena de orgullo y satisfacción. Estaremos ahí para contar las bondades de Andalucía, para contarles a los empresarios de fuera de nuestra comunidad, esta vez no sólo a través de nuestras páginas sino presencialmente, que nuestra región es, hoy por hoy, una de las más atractivas para la inversión a todos los niveles, desde las viviendas de nuestra costa, y cada vez más también de las ciuda3

des más importantes, hasta nuestros hoteles, centros y locales comerciales o naves logísticas, a los que cada vez se van sumando nuevos segmentos capaces de ofrecer buenos productos a buenos precios, con buenas rentabilidades, bien ubicados y de calidad. Y lo haremos de la mano de quienes mejor y con más argumentos pueden contar que la nuestra es una tierra de oportunidades, desde lo público y desde lo privado. La organización de eventos como este, destinados a dinamizar el sector, está en el ADN de Andalucía Inmobiliaria. Nuestra amplia experiencia dentro de las fronteras regionales, en las duras y en las maduras, son una buena prueba de ello. Ni un solo año desde nuestro nacimiento, y algunos han sido francamente dramáticos, hemos dejado de dar voz al mercado inmobiliario a través de jornadas y foros: son una demanda de nuestros lectores y clientes a la que debemos y queremos dar respuesta. Y ahora damos el salto a la capital de España, seguros de que el interés por el sector inmobiliario andaluz es creciente y que no defraudaremos a quienes quieran conocer de cerca las posibilidades que ofrece. Y lo hacemos cumpliendo una aspiración que no nos corresponde sólo a quienes hoy conformamos el equipo de la revista, sino que debemos compartirla con quien fuera nuestro director, Juan Hochberg, en cuya cabeza siempre rondó la idea de que si nos lo proponíamos, lo podíamos hacer. Juan, desde ahí arriba, recibe nuestra dedicatoria, porque este encuentro, que esperemos sea el primero de muchos, va por ti. Ai

Editorial

pag. 3

En persona

pag. 6

David Martínez Montero. Director general de AEDAS Homes “Sólo debemos desarrollar proyectos en lugares donde haya una demanda acreditada y sostenida”

Palabras al aire

pag. 12

El ensayo

pag. 14

Juan Antonio Gómez-Pintado Presidente de ASPRIMA y APCE pag. 18

Puntos de vista Andrés Benito y Adolfo Blázquez

Rafael Salinas

Artículo

pag. 24

Presente y futuro. La década de oro del turismo residencial andaluz

Este mes

pag. 28

Análisis del mercado inmobiliario Optimismo y confianza, las claves del sector inmobiliario andaluz pag. 62

Entrevistado Francisco Javier de Aspe Gil, Consejero delegado de Insersa “La minería metálica tiene muy buenas perspectivas de futuro en Andalucía”

Artículos

pag. 66

Ordenación del territorio. Márquez Berral, protagonista en el Panel Inmobiliario Antares Análisis de mercado. El sector inmobiliario terciario en Sevilla, en la senda de la recuperación Análisis de precios. La vivienda se encarece un 2,5% anual, hasta los 1.469 euros el metro cuadrado Infraestructuras. El año 2016 cierra con la mínima inversión en obra pública de su historia reciente

Sin duda alguna

www.andaluciainmobiliaria.es

información útil

pag. 86

Actualidad

pag. 94

Cualquier información o sugerencia nos la pueden remitir a:

redaccion@andaluciainmobiliaria.es rhafner@andaluciainmobiliaria.es

pag. 84

¿QUÉ P OR CENTAJE D E L A PO B L AC IÓ N MU N D IA L DE ALPACAS HA B ITA E N PE RÚ ?

S i t u proble m a ex i ge u n a res p u esta loc al, e n horabu e na: ac abas de e n co ntra r u n a fi r m a d e abogados e n Pe rú y e n 1 3 paíse s más. O nti e r. El pr i m e r d esp ac h o g lo b al co n alma lo c al.

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Sonia Mora

Fotos: AEDAS Homes

David Martínez Montero, ingeniero de Caminos, Canales y Puertos por la Universidad Politécnica de Madrid y Executive MBA por el IESE, posee más de 20 años de experiencia en el sector inmobiliario. En los últimos años ha dirigido los proyectos de Las 4 Torres, Valdebebas y la Operación Chamartín. Desde 2006 está al frente de la promotora residencial de reciente constitución AEDAS Homes, que cuenta con una cartera de suelo para el desarrollo de más de 12.000 viviendas en todo el territorio nacional. Martínez Montero se muestra optimista ante el futuro, aunque admitiendo que la reactivación llegará de forma dispar a las distintas zonas y con diferente intensidad. Para cualquier profesional del sector, no cabe duda de las distintas velocidades, por regiones, provincias e incluso ciudades, a las que se está recuperando el país. Reconoce el papel esencial que el capital extranjero está jugando en esta dinamización del mercado inmobiliario nacional, por el que los fondos internacionales apostaron cuando más deprimido estaba y que propició la vuelta de la confianza al sector, al tiempo que constata la enorme distancia que separa la actividad promotora actual de la anterior a la crisis. Asegura que promotoras como la que representa han nacido para quedarse, y que todo aquel que, como AEDAS, tenga vocación de permanencia, “tendrá oportunidades de seguir promoviendo proyectos siempre y cuando cumplan las características que hoy en día se demandan” y no cometan los errores del pasado, ajustándose al modelo de negocio de la promoción tradicional: adquisición de suelo con recursos propios, desarrollo por medio de financiación bancaria al promotor y venta de las viviendas. En Andalucía, su empresa tiene un plan de expansión importante, empezando por los cinco proyectos actualmente en marcha, tres en la provincia de Sevilla y dos en Estepona (Costa del Sol malagueña), a los que muy pronto se sumarán dos nuevas promociones en Marbella y Fuengirola. Sin duda, una fuente de riqueza y empleo para la comunidad autónoma andaluza.

David Martínez Montero Director General de AEDAS Homes

en persona

“Sólo debemos desarrollar proyectos en lugares donde haya una demanda acreditada y sostenida”

¿Qué comportamiento espera del sector inmobiliario residencial en 2017? ¿Será el año definitivo de la resurrección de la actividad? Este año está marcando la recuperación del sector inmobiliario residencial en España tras un periodo en el que ha sido duramente castigado por la crisis. Sin embargo, al igual que la crisis no impactó de la misma manera en todo el territorio nacional, tampoco la recuperación ha llegado por igual en todas las regiones ni lo hará con la misma intensidad. Y es que el mercado residencial es un reflejo de la organización territorial por lo que nos encontramos con un sector heterogéneo, compuesto por distintos mercados, en el que la evolución del mismo depende de la situación e idiosincrasia de cada región. Lo que está ocurriendo actualmente es que hay zonas en las que el stock de vivienda nueva ya ha sido absorbido, pero continúa existiendo una demanda acreditada y sostenida mientras que hay otros lugares donde el stock sigue existiendo y/o la demanda aún no se ha reactivado por su contexto socioeconómico particular. Esta situación ilustra esa reactivación a distintas velocidades que se está produciendo en nuestro país dado que en las regiones que están viviendo la primera situación se ha producido una clara reactivación del sector en general y de la promoción de obra nueva en particular; mientras

en el segundo caso, probablemente esta recuperación tarde más en llegar, aunque lo hará. Además, cabe destacar en este contexto de recuperación dos factores que, junto con un entorno económico favorable, han hecho que la demanda de vivienda haya resurgido con fuerza: la práctica inexistencia de este tipo de producto frente a una oferta de vivienda antigua y/o sin estrenar pero terminada en los años de la crisis por lo que no tiene las características, ni ubicación, ni prestaciones que puede ofrecer una vivienda construida hoy; sumado al hecho de que durante la crisis la demanda prácticamente desapareció, lo que ha permitido a los potenciales clientes incrementar su ahorro y encontrarse actualmente en mejores condiciones financieras para afrontar la adquisición de una vivienda nueva. Sin embargo es importante remarcar que estamos en un sector en el que desde que se detecta una reactivación de la demanda hasta que se entrega el producto pasan al menos 18 meses. Esto quiere decir que estamos ante los primeros pasos de la reactivación, iniciada tímidamente ya en 2016 y con más fuerza este año, dado que las primeras viviendas de este nuevo

ciclo empezarán a entregarse el próximo año. También cabe destacar que, si bien la recuperación del sector es un hecho, esta recuperación apunta a que va a ser mucho más sostenida que la etapa anterior de la que hemos venido y que, por tanto, el mercado residencial irá creciendo a medida que la demanda vaya absorbiendo el producto que se va construyendo. Este factor creemos que es muy positivo porque en el fondo lo que indica es que el crecimiento es sano. Por los planes de AEDAS, ¿se puede confirmar que ha llegado el momento de seguir construyendo en España? Sin duda, aunque hoy por hoy con los matices comentados anteriormente. Es decir, en AEDAS consideramos que no es cuestión de construir en cualquier sitio y de cualquier manera por el simple hecho de que el viento sopla a favor sino que debemos desarrollar proyectos en aquellos lugares donde haya una demanda acreditada y sostenida que nos permita desarrollar una actividad en el medio y largo plazo. Estamos aquí para quedarnos y por ello para nosotros es muy importante construir marca por lo que, todo aquel que tenga vocación de permanencia, tendrá oportunidades de seguir promoviendo proyectos siempre y cuando cumplan las características que hoy en día se demandan: ubica-

“Este año está marcando la recuperación del sector inmobiliario residencial en España tras un periodo en el que ha sido duramente castigado por la crisis” 7

en persona

“Las características que hoy en día se demandan son ubicación, calidad, prestaciones, amplitud de espacios y eficiencia energética”

“El de hoy es un cliente mucho más informado, que sabe lo que quiere y que no comprará cualquier vivienda en cualquier sitio”

ción, calidad, prestaciones, amplitud de espacios y eficiencia energética. El cliente de hoy en día nada tiene que ver con el que había en los años previos a la crisis. Se trata de un cliente mucho más informado, que sabe lo que quiere y que no comprará cualquier vivienda en cualquier sitio. Es por eso que la oferta debe ser mucho más cuidada y se debe adaptar a las necesidades de la demanda. Todo aquel promotor que entienda esto y lo aplique, tendrá proyecto de futuro. También es importante para las empresas haber aprendido del pasado para no volver a cometer los mismos errores que nos llevaron al estallido de la crisis. En AEDAS estamos convencidos de que, si queremos tener viabilidad, esta es la clave. Es por ello que nuestro modelo de negocio se asemeja mucho a la promoción tradicional es decir: adquisición de suelo con recursos propios, financiación bancaria a la construcción y preventas antes del inicio del proyecto. La historia demuestra que, aunque sencillo, este es el modelo que funciona

y que permite tener una situación financiera saneada en la compañía y es por ello que es el modelo por el que apostamos en AEDAS. ¿Cuáles son los objetivos de AEDAS para este año? ¿Y para un futuro a medio y largo plazo? Llevamos nueve meses trabajando en la consolidación de la estructura corporativa y, en paralelo, en la concepción y planificación de diversos proyectos que, ahora, son ya realidad. Así, actualmente estamos inmersos en el arranque de la comercialización de nuestras primeras 14 promociones repartidas entre nuestras cinco delegaciones. Además, ya estamos planificando el lanzamiento de otras 19 promociones para el segundo semestre del año lo que supondrá cerrar 2017 con un balance de más de 1.700 viviendas puestas en el mercado. A lo largo de este año esperamos poder ir arrancando las obras de las primeras, una vez obtengamos la licencia de obra y tengamos un 30% de preventas, al tiempo que seguimos analizando nuevos proyectos que acometer. Tenemos una cartera de suelo de 1,35 millones de m2 de techo, equivalentes a más de 12.000 viviendas, lo que nos permite tener un margen de actividad de unos cuatro años, por lo que a medida que vayamos comercializando, construyendo y vendiendo, iremos planificando las siguientes pro-

en persona

“Cualquier compra que hagamos deberá cumplir con los estándares de calidad que nos hemos marcado” Nuestro modelo de negocio se asemeja mucho a la promoción tradicional; la historia demuestra que es el modelo que funciona mociones a desarrollar en nuestra cartera de suelo, al tiempo que analizamos nuevas oportunidades para ir rotando el suelo. En este sentido, cualquier compra que hagamos deberá cumplir con los estándares de calidad que nos hemos marcado en AEDAS que principalmente responden a la ubicación, diseño, calidad, además de un precio razonable. Si no, continuaremos desarrollando la cartera que tenemos actualmente. La presencia de grandes promotoras residenciales respaldadas por capital internacional, caso de AEDAS con Castlelake, ha venido a modificar en gran medida el sector inmobiliario español. ¿Qué papel están llamadas a jugar estas nuevas firmas? El capital extranjero ha jugado un papel fundamental en la recuperación del sector inmobiliario en general en España. Y es que llegó en un momento de profunda crisis, con un sector muy deprimido, en el que nadie apostaba por nuestro país y ellos lo hicieron. Esto permitió frenar la caída y volver a poner a nuestro sector en el foco de análisis de los grandes inversores extranjeros lo que propició la entrada de capital y la confianza de una cercana recuperación, no solo del sector, sino de la banca española al permitirles sacar de sus balances gran cantidad de suelo que tenían tras la crisis. En nuestro caso la apuesta ha sido doble tanto por la recuperación económica del país, como por la creación de una compañía española con el objetivo de liderar el mercado de la promoción residencial.

Todas estas nuevas promotoras que han surgido al albor de la recuperación, así como aquellas que han conseguido sobrevivir a los peores años de la crisis, poco tienen que ver con las empresas que lideraron la etapa anterior. Estas diferencias se ven especialmente en dos aspectos, por un lado las compañías habitualmente no contaban con equipos profesionales que estudiaban el mercado y la economía en general, además de contar, en líneas generales, con una falta de conocimientos financieros sólidos. Esto hacía que se lanzaran a comprar suelo, al que añadían un coste de construcción y comercialización, para calcular el precio al que se pondría en el mercado un producto final: la vivienda. Hoy en día el modelo ha cambiado dado que al frente de las compañías hay gestores que están al frente de un equipo multidisciplinar de profesionales que velan por desarrollar un producto adaptado a la demanda real del cliente, tanto en lo que respecta a estándares de calidad como de precios. Este último aspecto es muy importante dado que es lo que marca situar al cliente en el centro dado que son sus posibilidades económicas las que marcan el precio del producto y son las promotoras las que adaptan el resto de la cadena al mismo. Pero además, hay otro aspecto, no menos importante, que marca la diferencia con respecto a la etapa anterior y es que las actuales compañías tienen unos balances muy saneados con niveles de deuda muy sostenibles. Este último punto supone una diferencia básica y radical con respecto a las compañías de la etapa anterior que presen-

taban unos niveles de apalancamiento y riesgos muy elevados. ¿Cómo ha sido el proceso de creación de AEDAS? La historia de AEDAS comienza a gestarse en 2013, cuando el mercado en España toca fondo y la actividad inmobiliaria está prácticamente paralizada. En aquel momento se consideró que España era un país con un gran potencial de mejora económica que necesitaría fabricar nuevas viviendas en un futuro cercano, por lo que empezamos a comprar suelo y hace nueve meses, cuando la recuperación empezó a tener visos de realidad iniciamos los primeros proyectos. Para la adquisición de la cartera de suelos, nos marcamos tres condiciones: ubicación en zonas donde pudiera configurarse una demanda sostenible, avanzado nivel de desarrollo urbanístico y precio razonable. El resultado es la configuración de una cartera de suelo de 1,35 millones de m2 de techo cuidadamente seleccionada en la que se han ido adquiriendo los suelos uno a uno. ¿Cómo describiría su modelo de negocio? Somos una promotora inmobiliaria dedicada exclusivamente al desarrollo de proyectos residenciales propios en entornos urbanos con

“Las actuales compañías tienen unos balances muy saneados con niveles de deuda muy sostenibles”

en persona

“Somos una promotora una demanda solvente y sostenible. Nuestro modelo parte de la compra de suelo con recursos propios, sin deuda, lo que nos permite tener un balance muy sólido y solo recurrimos a la financiación para la construcción de las promociones. Iniciamos la construcción cuando tenemos un mínimo del 30% de preventas en la promoción, lo que garantiza una viabilidad del proyecto y la máxima seguridad para la inversión de nuestros clientes. ¿Cuáles son sus planes de expansión geográfica en España? Actualmente tenemos suelo en aquellas provincias donde hemos constatado una demanda acreditada y sostenida, dado que es lo que nos permitirá tener recorrido en el medio largo plazo. Esto nos ha llevado a estar presentes en siete provincias a través de cinco delegaciones: Madrid, Cataluña (Barcelona), Levante (Valencia, Alicante, Baleares), Sevilla y Costa del Sol (Málaga). Nuestro objetivo actualmente es reforzar nuestra presencia en las ubicaciones donde ya tenemos proyectos en marcha al tiempo que vamos explorando nuevas oportunidades en plazas donde se pueda acreditar una recuperación económica y de la demanda de vivienda. Actualmente tienen cinco proyectos en Andalucía. ¿Podría describirlos brevemente? ¿Qué otros

planes tienen para la comunidad? Sí, efectivamente, tenemos en marcha cinco proyectos en Andalucía, tres en la provincia de Sevilla y dos en la Costa del Sol, en concreto, en Estepona. En el caso de Sevilla, contamos con dos proyectos en la propia ciudad: Jardines Hacienda del Rosario, un complejo residencial que estará dotado de amplias zonas verdes que dan acceso a un gran parque privado comunitario de más de 33.000 m². Es en esta zona ajardinada donde ya han comenzado las obras. En estos momentos, también se está tramitando la licencia para comenzar las obras en verano de la primera fase residencial, compuesta por 72 viviendas. En total, el complejo contará con 1.046 viviendas e instalaciones sociales y deportivas. También en la capital sevillana, trabajamos en el proyecto Residencial Ramón y Cajal, un edificio de diseño vanguardista en el que habrá 56 viviendas y una zona comercial. Las viviendas serán de 2, 3 y 4 dormitorios y contarán con una azotea con piscina. Además, ya en el cinturón externo de la capital, estamos también comercializando una promoción en Dos Hermanas. Se trata del proyecto Residencial Arco Norte, en la calle Gonzalo de Berceo. Es la última parcela que queda por edificar en una zona que cuenta con una demanda contrastada. La primera fase será de 50 viviendas unifamiliares, de un total de 139 con las

inmobiliaria dedicada exclusivamente al desarrollo de proyectos residenciales propios en entornos urbanos” que contará en total. Se compone de casas de tres y cuatro dormitorios con superficies que rondan entre 130 y 150 metros cuadrados. En el caso de Costa del Sol, hemos comenzado también la comercialización de dos proyectos en Estepona. El primero de ellos es el denominado South Bay Las Mesas, que cuenta con un total de 42 viviendas de dos a cuatro dormitorios con unas vistas espectaculares al mar. Se trata de un producto urbano, donde las zonas comunes también adquieren importancia, totalmente integrado en la localidad. También en Estepona tenemos la quinta promoción que arrancamos en Andalucía en este primer semestre. Se trata de Vanian GreenVillage, ubicado en la zona de Selwo, una zona en pleno desarrollo y crecimiento natural del municipio. En este caso, se trata de una promoción dirigida a familias tanto nacionales como extranjeras que deseen disponer de una segunda vivienda en un entorno de playa privilegiado. Próximamente iniciaremos dos nuevas promociones situadas en Marbella y Fuengirola completando un total de siete proyectos en Andalucía en 2017. Ai

“Iniciamos la construcción cuando tenemos un mínimo del 30% de preventas en la promoción” Nuestro objetivo actualmente es reforzar nuestra presencia en las ubicaciones donde ya tenemos proyectos en marcha

Toda inversión inmobiliaria plantea cientos de preguntas. Es bueno saber que hay un experto dispuesto a escucharlas.

Quizá su empresa se pregunte si debe alquilar o comprar un local o un edificio para llevar allí sus oficinas. O si debe adquirir un terreno para su fábrica. Puede que esté planteándose si invertir o no invertir en un inmueble. Tal vez piense si es buena idea contratar a alguien que administre y gestione

estratégicamente sus activos, sus carteras de crédito o que le ofrezca servicios de advisory ; o que desarrolle sus propias promociones. Haga lo que haga su empresa, sabe que surgirán cientos de preguntas. Quizá también sea bueno que sepa que en Solvia nos importan todas ellas. Todas.

La Inmobiliaria Total

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palabras al aire

La Ley de la Mandíbula Elena Segura Fotos: Archivo Ai

OS hay que parecen ver siempre el vaso medio lleno. A veces se debe a una cuestión de optimismo pero otras veces el motivo apunta más hacia un tema de prepotencia. En el caso de los anglosajones, la balanza se inclinaría más por lo segundo, teniendo en cuenta el agrio y egocéntrico carácter inglés. Es como esa anécdota en la que las condiciones meteorológicas impedían cruzar el Canal de la Mancha y un medio británico titulaba: “Niebla en el Canal, el continente queda aislado”. Creerse el centro del mundo tiene esas consecuencias, y con estos antecedentes, no es de extrañar que ahora venga Fabian Picardo, ministro principal de

Fabian Picardo

Gibraltar, y diga que “el Brexit hay que verlo como una oportunidad”, sí, algo que seguro les tiene muy contentos. En Londres se apela a lo que ellos llaman la “Ley de la Mandíbula”, expresión

que popularizó Churchill, y que traducido al castellano, sería algo así como “hablando se entiende la gente”. Pero las altas dosis de optimismo no solo quedan para los británicos. En España también tenemos ejemplos de ello. Uno de los más recientes viene de la mano de Alberto Núñez Feijoo, que afirmaba hace unas semanas que “la crisis le ha venido muy bien a España”. Pues sí, digamos que tanto como el Brexit a Gibraltar. El presidente de la Xunta confesaba así su optimismo ante lo vivido estos años afirmando que la crisis ha permitido “hacer las cosas bien para subsanar los errores” cometidos en el pasado, ha servido para “acabar con la economía

Alberto Núñez Feijoo

especulativa” a la que denominó “economía caliente con pies de barro”. Aunque Feijoo reconocía que “no lo pasamos bien, sino muy mal en los últimos años, y no estamos rehabilitados

Alberto Núñez Feijoo

“

Juan Lazcano

No lo pasamos bien, sino muy mal en los últimos años, y no estamos rehabilitados en su totalidad, pero el paciente está consciente y orientado

”

en su totalidad, pero el paciente está consciente y orientado”, lo que demues-

tra que el vaso siempre se puede ver medio lleno. Estas afirmaciones las realizó con motivo de la presentación del libro del abogado Manuel Medina “La crisis puede esperar, la vida no”, acto al que también acudió Jaime Lamo de Espinosa, presidente de la Asociación Nacional de Constructores Independientes (ANCI) y prologuista, por cierto, del mencionado libro. Otro presidente de patronal, en este caso Juan Lazcano, recordaba en su reelección de hace unas semanas el rumbo que debe tomar la Confederación Nacional de la Construcción. Para Lazcano, “el talante integrador será la seña de su identidad” y la Confederación “ha de ser un foro donde los legítimos

“

Es el momento de reinventar la construcción, promoviendo la creación de una industria puntera, avanzada y sostenible

”

intereses de todos encuentren acomodo, defensa y desarrollo ordenado, donde los problemas del sector se debatan, y se pongan los medios para alcanzar soluciones coordinadas, realistas y eficaces”. Apelaba

Juan Lazcano

por tanto a poner también en vigor aquí la Ley de la Mandíbula, afirmando que la patronal deber ser “un laboratorio permanente de propuestas y análisis que permita a todas las asociaciones miembros de la CNC sentirse respaldadas e informadas”. Respecto a la crisis, Lazcano no era tan optimista como lo fue Feijoo en sus declaraciones, describiéndola como “la mayor crisis

palabras al aire

Iñigo de la Serna Javier González de Lara

“ que nadie hubiera podido imaginar en términos de producción y empleo” para

porcionado y que no se va a cumplir”. Sin embargo,

“

la industria de la construcción. Por eso cree que “es el momento de reinventar la construcción, promoviendo la creación de una industria puntera, avanzada y sostenible, que contribuya a una economía competitiva, al bienestar social y a la creación de empleo”. Ya en Andalucía, la patronal también ha estado bastante activa. La Confederación de Empresarios de Andalucía (CEA), ha celebrado en el municipio malagueño de Antequera su Asamblea General Ordinaria y allí, en el centro de la comunidad andaluza, ha aprovechado su presiden-

ha dejado claro que llevarán a cabo “un exhaustivo seguimiento” para que así “no perjudique en exceso”. Y ha añadido “que no se nos juzgue por lo que conseguimos, sino por lo que evitamos”. En este sentido, ha alabado los logros alcanzados: “la organización es hoy en día más viable, no solo hemos logrado acuerdos financieros importantes con las entidades, sino que hemos sido capaces de ir obteniendo tiempo para hacer frente a hipotecas del pasado”. Para González de Lara, “tenemos que sacar adelante este buque, que representa a más de 170.000 afiliados”.

Javier González de Lara

Antonio Ramírez de Arellano

te, Javier González de Lara, para hablar de uno de los temas que más preocupan a los empresarios, el de la hiperregulación. Porque en estos dos años de legislatura en Andalucía se han hecho 30 leyes y unos 133 decretos, algo que ha calificado de “mucho, despro-

Pero si hay un sitio donde deba ponerse en práctica la Ley de la Mandíbula, ese es el Congreso de los Diputados, bastante activo últimamente con el debate de los nuevos presupuestos en puertas. Andalucía no parece que vaya a ser precisamente una de las más

Que no se nos juzgue por lo que conseguimos, sino por lo que evitamos

” ”

beneficiadas en este reparto anual del dinero de todos los ciudadanos. La falta de peso propio de Andalucía en el hemiciclo, frente a otras regiones como Canarias o País Vasco, le pasa factura a una comunidad ávida de nuevas infraestructuras. El consejero de Economía y Conocimiento, Antonio Ramírez de Arellano, ya lamentaba hace unos días la situación en la que parece va a quedar Andalucía. “La convergencia entre distintas regiones requiere de inversiones diferenciadas en regiones que tienen peor situación económica, y al menos, cumplir lo que dicen las normas”, afirmaba. Sin embargo, según el consejero, “Andalucía está dos puntos por debajo de lo que debería recibir” y “tiene un déficit de financiación de 1.000 millones al año”. Una de las provincias más beligerantes con estos nuevos presupuestos está siendo Almería, por el retraso de la llegada del AVE. Por eso Antonio Ramirez comentaba que es necesaria una “auténtica activación de los corredores mediterráneo y central” ya que “todos los proyectos

“

Vamos a echar el resto para poder impulsar este Corredor que es importante para el conjunto del país

”

de reindustrialización y reactivación económica pasan por un transporte moderno que permita colocar nuestros productos en el mundo, y sacarlos a través de nuestros puertos”.

Iñigo de la Serna

Ante esto, el ministro de Fomento, Iñigo de la Serna aclaraba que “somos perfectamente conscientes de que en estos momentos tenemos una falta de credibilidad. Yo asumo perfectamente la responsabilidad que eso supone. Nuestro objetivo principal es recuperar el crédito entre todos los ciudadanos de Almería” y añadía que “comprendemos perfectamente cuál es el sentir de la gente de Almería, pero queremos transmitirle que vamos a echar el resto, de verdad, en poder impulsar este Corredor que es importante para el conjunto del país”. Ahora solo queda esperar, y esperar bastante, porque hasta 2023 la alta velocidad no visitará Almería. Ai

el ensayo

Desde Europa hasta Andalucía: impacto en el sector inmobiliario Juan Antonio Gómez-Pintado Presidente de ASPRIMA y APCE

“A finales de 2015 la economía en general, y el sector inmobiliario en particular, comenzó a ver una leve mejoría que poco a poco se ha ido afianzando”

on muchos los indicadores que desde hace tiempo anuncian que el sector inmobiliario está recuperándose tras la dura crisis económica mundial sufrida. En nuestro país, numerosas empresas se vieron abocadas al cierre y la tasa de paro creció a unos niveles nunca vistos. Sin embargo, a finales de 2015 la economía en general, y el sector inmobiliario en particular, comenzó a ver una leve mejoría que poco a poco se ha ido afianzando. A pesar de ser un corto periodo de tiempo, estos dos años han sido de una gran intensidad a ni-

vel macroeconómico. El Brexit, la pérdida de poder de las economías emergentes, el bajo precio del petróleo, la salida a escena de grupos políticos con carácter populista, etc., han supuesto una nueva forma de entender la economía, mucho más cortoplacista. Actualmente, es muy difícil atreverse a realizar previsiones más allá de dos años vista pues el contexto en el que nos movemos es muy cambiante. Pero analicemos con más detalle qué ha pasado en el mundo para después centrarnos en nuestro sector, y más concretamente en Andalucía.

Una sociedad global en un contexto cada vez menos globalizado El pasado mes de junio los resultados del Referéndum sobre la permanencia del Reino Unido en la Unión Europea trajeron consigo una oleada de incertidumbre sobre Europa. Aunque muchos ahora alegan que el resultado era previsible, pues realmente la opción de la permanencia nunca tuvo una victoria clara sobre la salida, lo cierto es que nadie creímos que ese resultado se llegara a materializar. Las consecuencias económi-

el ensayo

“En estos momentos no existen datos que presagien una crisis económica por la salida del Reino Unido de Europa” cas del Brexit quizás no han sido tan impactantes como se esperaba. Si bien las primeras semanas las Bolsas mundiales manifestaron signos de debilidad, lo cierto es que en estos momentos a nivel económico no existen datos que presagien una crisis económica por la salida del Reino Unido de Europa. Sin embargo, sin ánimo de crear un entorno de preocupación, es cierto que el impacto del Brexit se verá materializado más a nivel social que económico, en el sentido que muchos trabajadores europeos afincados allí verán cómo se modifican sus condiciones laborales. El pasado mes de febrero, el Gobierno de Theresa May conseguía tumbar la propuesta de los Lores que pedía garantizar los derechos de los europeos residentes actualmente en el país. En el mes de noviembre, Donald Trump era elegido el 45 Presidente de EEUU tras una durísima campaña donde la política proteccionista cobraba especial protagonismo. Meses después, nos encontramos con el cierre de fronteras para ciudadanos de siete países considerados, sin pruebas, peligrosos. Esta iniciativa ha puesto en jaque a empresas, principalmente del sector tecnológico, cuyos trabajadores cualificados son en gran parte de origen chino o indio.

Pero no sólo 2016 nos ha dejado un panorama político convulso, 2017 viene marcado por tres citas a nivel europeo fundamentales: las elecciones holandesas, francesas y alemanas, con el creciente auge en estos países de partidos de extrema derecha. En el caso holandés, ya hemos podido comprobar que el partido liberal de derechas de Mark Rutte ha ganado las elecciones, pero aún está por ver qué pasará con Alemania y Francia. Quizás no sea exagerado pensar entonces que Europa se enfrenta a uno de los mayores desafíos desde la caída del Muro de Berlín. Cómo manejemos esta situación de separatismo en un mundo cada vez más globalizado, será sin duda un reto de consecuencias aún no imaginadas. En el caso concreto del sector inmobiliario cabe preguntarse qué pasará con esas viviendas hasta ahora destinadas a foráneos o si la entrada de capital extranjero puede verse afectado.

Qué pasa en España En España nos encontramos en estos momentos con un panorama político menos agitado. Tras la elección de Mariano Rajoy como presidente, parece que los dos principales partidos políticos se verán obligados a negociar en

asuntos de estado tan cruciales como sanidad, educación o la aprobación de los presupuestos del Estado. Por otra parte, a nivel económico las recientes previsiones de la OCDE en las que el crecimiento del PIB para 2017 se eleva hasta el 2,5 y la tasa de paro baja hasta el 17,5%, coincidiendo con las previsiones del Gobierno, unido al récord de turistas y a la buena marcha de las exportaciones, hacen prever que la economía va a seguir creciendo. En el panorama más social, los datos económicos quizás aún no han tenido su impacto en la sociedad. Las cifras del paro, a pesar de ir recuperándose el empleo, aún son altas y los salarios no se encuentran alineados con la economía. ¿Y qué impacto tiene esto en el sector inmobiliario? Desde finales de 2015 el sector inmobiliario ha vislumbrado signos de lenta recu-

“En España, desde finales de 2015 el sector inmobiliario ha vislumbrado signos de lenta recuperación”

“La situación social marcará la agenda de la economía y consecuentemente la del sector inmobiliario”

el ensayo

peración que, si bien esta no se ha dado por igual en todas las regiones, sí que podemos hablar de una estabilización generalizada. Quizás el más significativo para comprender esta mejoría es el que hace alusión a los visados, pues es el indicador que mejor define la recuperación de la industria inmobiliaria. En el año 2016 se dieron 64.038 visados de obra nueva, un 29% más que en el año 2015, según datos del Ministerio de Fomento. Se trata de la mayor cifra desde 2011 y supone el tercer año consecutivo al alza, tras haber caído de 651.427 en 2007 a 34.288 en 2013. Sin embargo, y como decíamos anteriormente, la situación social marcará la agenda de la economía y consecuentemente la del sector inmobiliario, pues será la sociedad la que demande determinada tipología de vivienda. Es el cliente el que decide dónde y cómo quiere vivir. Nuestro reto irá, entonces, encaminado a avanzar conjuntamente con la sociedad, reclamando a las Administraciones que

“En Andalucía la recuperación no se está produciendo en todas las provincias igual, destacando Málaga y Sevilla como principales impulsoras del crecimiento”

también lo hagan agilizando los trámites de licencias, reduciendo la carga tributaria para que repercuta en un menor precio final de los hogares y buscando fórmulas que permitan el acceso a la primera vivienda.

Andalucía recupera el pulso inmobiliario Andalucía ha registrado durante el último trimestre de 2016 la cifra de 22.634 transacciones inmobiliarias, lo que representa un 6,66% más respecto al mismo periodo del año anterior, cifra que denota una recuperación del sector. Bien es cierto que esta no se está produciendo en todas las provincias igual, destacando Málaga y Sevilla como principales impulsoras del crecimiento. Igualmente, el censo de vivienda nueva sin vender se ha ido reduciendo estos años, hemos pasado 85.081 en 2014 a 79.042 en 2015, un descenso del 7,10%. Por otra parte, la vivienda destinada a extranjeros ha incrementado el valor medio de sus transacciones en un 1,2% respecto al año anterior, fomentado en parte por la buena marcha del turismo en España. Es previsible que estas cifras se vayan incrementando los próximos meses, aun así habrá que estar atentos a los efectos que el Brexit pueda tener sobre la misma. ¿Y dónde está el reto ahora? Sin duda el sector inmobiliario

“Uno de los grandes desafíos que debe abordar el sector inmobiliario andaluz es facilitar el acceso a la primera vivienda” andaluz tiene dos grandes desafíos que deberá abordar para poder garantizar el futuro del sector inmobiliario. El primero de ellos viene dado por facilitar el acceso a la primera vivienda. Una tasa de paro del 28,25% al cierre del cuarto trimestre de 2016, según datos del INE, no ayuda a crear un ambiente de estabilidad económica que permita a la sociedad en general, pero sobre todo a los jóvenes acceder a su primera vivienda. El sector inmobiliario andaluz debe trabajar, conjuntamente con las Administraciones Públicas, para incentivar este acceso, ya sea en alquiler o compra, pues las próximas generaciones serán claves en el futuro del sector. Por otra parte la profesionalización debe llegar a todos los ámbitos del inmobiliario. Promotoras, constructoras, tasadoras… deben aunar esfuerzos por ser más competitivas, realizando productos donde la sostenibilidad y la eficiencia sean su seña de identidad. La sociedad ha cambiado y las empresas inmobiliarias debemos avanzar con ella. El sector inmobiliario andaluz será clave en este proceso. Ai

punto de vista

Andrés Benito

Adolfo Blázquez

Director de desarrollo inmobiliario de Sareb

Director de gestión de ventas de Sareb

Una apuesta por la colaboración con el sector

ORREN tiempos interesantes para el sector. La estabilidad económica y la visión mucho más profesional y responsable de todos los actores que están involucrados en el mundo inmobiliario auguran un horizonte positivo. Resulta pertinente destacar este aspecto porque Sareb es especialmente sensible a los avatares que puedan afectar al negocio. Creada para desinvertir en 15 años una cartera de 200.000 activos, traspasada por las entidades que recibieron ayudas públicas, se ve en la obligación de actuar con cautela e imaginación para operar de forma ordenada y sin provocar efectos que desestabilicen el mercado. Al hacer balance de los primeros años de vida de este proyecto, vemos en perspectiva la actividad comercial y gestora realizada en los últimos tiempos. En su esfuerzo desinversor, el año pasado la compañía vendió 14.000 inmuebles, un 25% más que en

2015. Pero quizás lo más interesante es valorar que hasta la fecha, tras cuatro años de actividad, la voluminosa cartera que conformaba la compañía en su origen se ha reducido un 21%. Buena parte de la desinversión se ha realizado en Andalucía. De hecho, en el último ejercicio, el 15% de las ventas de inmuebles de Sareb se produjeron en esta región. Y no solo se trata de inmuebles propios. Buena parte de las transacciones que ha realizado la compañía en el mercado residencial procede de los acuerdos comerciales suscritos con los promotores que mantienen todavía una deuda con Sareb. A través de los llamados Planes de Dinamización de Ventas (PDV), Sareb ayuda para que sus deudores puedan finalizar sus promociones y sacar al mercado sus viviendas, facilitando para ello el apoyo comercial y el tiempo que requieran. En el conjunto de las ventas de

Sareb, Andalucía se sitúa en el ranking por delante de Cataluña (13,4%) y Madrid (13%) y en el segundo puesto en el ranking respecto a volumen de operaciones, sólo por detrás de la Comunidad Valenciana (16,3%). Dentro de la comunidad hay cinco ciudades donde las ventas residenciales se han disparado hasta doblar los datos alcanzados en 2015: Almería, Granada, Huelva, Jaén y Sevilla. Sin miedo a exagerar se puede decir que Andalucía es uno de los motores que impulsan la maquinaria de desinversión de Sareb y se configura, por tanto, en una importante aliada para el cumplimiento de su misión. Gran parte del éxito hay que compartirlo con los promotores y constructores de la región. La colaboración mutua está dando frutos. Las capitales y las principales ciudades están registrando crecimientos en su actividad promotora. Destaca especialmente la demanda compra-

punto de vista

“Sin miedo a exagerar se puede dora en el segmento de suelos, tanto para proyectos de primera residencia como para viviendas de costa, y despunta en la provincia de Málaga, por encima del resto de localidades. Para tener un mapa claro del peso de Andalucía en Sareb solo hay que echar un vistazo a los datos. Con una cartera de suelo repartida por todas las provincias, la región suma cerca del 15% de suelo de la compañía. La primera en la lista es Málaga, seguida de Sevilla, Cádiz y Almería. De la cartera de suelo de Sareb, casi el 80% es residencial -dividido entre primera vivienda y residencia en costa- y el resto se reparte entre rural y terciario/industrial. Cerca del 80% del suelo está en desarrollo y un 12% es suelo finalista. Este último está siendo clave en la atracción del interés comprador. Y los números lo reflejan: la actividad comercial en estos años ha sido creciente. Si bien el peso de Andalucía en las ventas de suelo de Sareb se inició con un 4,5% en 2013, a finales de 2016 representaba un 16%. En este contexto, los nuevos modelos de desarrollo inmobiliario parten de estrategias de financiación muy alejadas a las de hace unos años. Y no se puede olvidar que Sareb no puede aportar financiación, ya que no es una entidad financiera sino una sociedad de liquidación. Lo que sí puede hacer, y lo está haciendo, es fortalecer su colaboración con los diferentes agentes y participar activamente en el diseño de nuevas fórmulas de desarrollo inmobiliario. Los primeros pasos en este sentido se dieron ya en Andalucía en 2015 de la mano de dos de sus gesto-

res inmobiliarios (Altamira y Solvia) con el foco puesto en cuatro promociones de obra nueva, una en Sevilla y tres en Málaga. En 2016, y bajo la experiencia de una sociedad más madura, se adjudicaron otros tres proyectos a promotores nacionales, solventes y con planes de negocio coherentes. En estos acuerdos, que se concretaron también en Málaga, se definieron fórmulas de permuta y promoción delegada. Sareb va a continuar por esa línea. Junto al desarrollo inmobiliario, es importante subrayar que la transformación de los suelos es uno de los grandes desafíos de Sareb en todo el territorio español. En Andalucía, especialmente. Dar valor al suelo exige un trabajo paciente y coordinado que seleccione suelos prioritarios, concluya y dinamice las gestiones urbanísticas y colabore de forma activa con las administraciones. La actuación de Sareb no concluye ahí. En toda la geografía española, Sareb recibió también promociones que no fueron terminadas, con múltiples casuísticas. Su desinversión puede suponer una interesante apuesta para promotores locales y para otros especializados, por su ubicación y precio. En Andalucía la compañía está vendiendo más de 60 promociones a través de la web específica, el 12% de lo que se está comercializando a nivel nacional. La principal concentración de este tipo de activos está en Almería, con 18, Cádiz, con 14 y Málaga con 13. La finalización de estas obras supondrá la llegada al mercado de cerca de 2.000 viviendas.

decir que Andalucía es uno de los motores que impulsan la maquinaria de desinversión de Sareb”

“Con una cartera de suelo repartida por todas las provincias, Andalucía suma cerca del 15% de suelo de la compañía” En este dinamismo han tenido mucho que ver los cuatro gestores, socios de Sareb en este proyecto. Durante 2016, el primer ejercicio completo con su colaboración, se ha comprobado que su labor en la dinamización de las ventas y la cancelación de préstamos ha sido fundamental y lo seguirá siendo. Junto a sus plataformas específicas, Sareb cuenta en su web con microsites especializados que sirven de escaparate para la oferta de activos que conforman su cartera. En www.obraparadasareb. com y www.ocasionsuelosareb.com se actualizan permanentemente las ofertas tanto de obra parada o en desarrollo como de suelos. Nuestro empeño para 2017 es seguir manteniendo esa pulsión desinversora en Andalucía. Para ello seguiremos contando, con toda seguridad, con la apreciada colaboración de diferentes asociaciones de promotores andaluces. Recientemente hemos mantenido reuniones con la Asociación Empresarial Sevillana de Constructores y Promotores de Obra (GAESCO) y con la Asociación Provincial de Constructores y Promotores de Málaga (ACP). El futuro es prometedor. Ai

punto de vista

Rafael Salinas Abogado Urbanista

Límites al Planeamiento Territorial y General Sobre el Artículo 45.4 del POTA

“El artículo del POTA objeto de análisis determina límites en los crecimientos de los distintos municipios”

L Plan de Ordenación Territorial de Andalucía (POTA) es el Plan Marco de ordenación urbanística de la Comunidad Autónoma que establece los criterios generales para Ayuntamientos y Junta de Andalucía en la elaboración, tramitación y aprobación de los Planes Territoriales y Generales. En este Punto de Vista analizo su art. 45-4, debido a la incidencia directa que tiene en la redacción y tramitación de los Planes Generales Municipales al determinar límites en los crecimientos de los distintos municipios y condicionando, de una parte, la elaboración y aprobación de estos, y de otra, su gestión, en el sentido de paralizar los nuevos desarrollos correspondientes a actuaciones de suelos urbanizables no sectorizados. Asimismo, limita el alcance de los Planes Subregionales. El POTA es un Plan que se

aprobó por el Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía; su naturaleza jurídica es reglamentaria, y se redacta con el deber de respetar y cumplimentar su norma directa superior, la Ley núm. 1/1994, de 11 de enero, de Ordenación del Territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía. La Ley de Ordenación prevé expresamente que el POTA sólo vincula a los Planes de Ordenación de carácter Subregional y son éstos los que vinculan a los Planes Generales. Como primera valoración, el POTA no debería haber determinado ni establecer criterios y determinaciones fijas e inquebrantables sino criterios generales de orientación para los Planes Subregionales y Generales. El art. 45 establece que el Informe de Incidencia Territorial valorará si el Instrumento de Planeamiento ha justificado la adecuación de los crecimientos

propuestos a las necesidades que requiera o demande el municipio en los últimos diez años y sus necesidades de desarrollo. Debe determinar si la propuesta de crecimiento es viable o no. Ante la situación creada en la Comunidad Autónoma, la Junta de Andalucía aprueba la Instrucción Nº1 de 2014 con el fin de flexibilizar los cómputos correspondientes y clarificar el marco aplicable tras la aprobación de dos Instrucciones anteriores que no resolvieron los problemas fundamentales. El art. 45 establece lo siguiente : • Que con carácter general y como criterios básicos para el análisis y evaluación de la incidencia y coherencia de los Planes Generales no se admitirán crecimientos que supongan incrementos de suelo urbanizable superiores al 40% del suelo urbano existente ni los crecimientos que supongan in-

punto de vista

“El POTA da prioridad a la culminación de los desarrollos planificados con el fin de cumplir sus determinaciones sobre nuevos crecimientos” crementos de población superiores al 30% en ocho años. • Los Planes Subregionales determinarán criterios específicos para cada ámbito. • El POTA da prioridad a la culminación de los desarrollos planificados con el fin de cumplir sus determinaciones sobre nuevos crecimientos. Analizados los contenidos del citado artículo realizo las siguientes consideraciones: • Resulta contrario a los contenidos y fines de un Plan Territorial de ámbito Regional el fijar con parámetros concretos contenidos determinantes que manden sobre la redacción de los Planes Generales y condicionando con precisión los crecimientos de los desarrollos urbanísticos, en base a criterios de crecimientos poblacionales y de superficies y limitando las competencias de los Planes Territoriales de carácter Subregional. • El criterio de que los Planes Generales deben gestionarse según sus previsiones y que los desarrollos determinados deben urbanizarse y edificarse es una máxima que debe cumplirse. Pero, en todo caso, debería haberse aprobado este artículo introduciendo con claridad reglas que lo flexibilizaran

y facilitaran los cambios de los planeamientos conforme a los cumplimientos de los Planes Generales y los desarrollos poblacionales de los municipios. • La rigidez de su contenido, unida a la falta de la acción de las administraciones en la elaboración y tramitación de los planes y su gestión, paraliza los municipios; los nuevos planes y/o revisiones deben tener un marco de análisis y planificación que resuelva adecuadamente el pasado-presente sin limitar el futuro de forma tan limitativa. • La incorporación de nuevos suelos urbanizables al proceso de urbanización a través de sus sectorizaciones debe ser más flexible; en distintas ocasiones los Ayuntamientos y Junta de Andalucía paralizan nuevos desarrollos bajo el criterio de que se desarrollen los suelos urbanizables sectorizados sin asumir que han sectorizado suelos de forma errónea que deben dejar paso a los no sectorizados. • Otro punto fundamental es el tratamiento unitario de todos los municipios, como bien dice en sus manifestaciones públicas el secretario general de Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía, no debe ni pueden equipararse municipios de costa, sobre todo la Costa del Sol, con los municipios de interior, ni tienen desarrollos ni crecimientos similares, ni las poblaciones de costas cuentan con un censo real, con una población de hecho muy significativa. Ante el

clamor general de administraciones y agentes sociales la Consejería aprueba la Instrucción 1/14. La Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, a través de la Secretaría General de Ordenación del Territorio, consideró que había que proceder a establecer criterios, orientaciones y aclaraciones y dictó la Instrucción 1/14 que “unifica y clarifica el contenido de instrucciones anteriores” dejando sin efecto las Instrucciones 1/2007 y 1/2013. La Instrución recoge que para su elaboración se ha tenido en cuenta la jurisprudencia habida con relación a la intervención de la Comunidad Autónoma en el análisis y control del planeamiento urbanístico municipal.

“La rigidez del artículo, unida a la falta de la acción de las administraciones en la elaboración y tramitación de los planes y su gestión, paraliza los municipios” Determinaciones de la Instrucción 1/14 Sobre las determinaciones de superficies: • No se considerarán en el cómputo de crecimiento poblacional las viviendas previstas en ámbitos de suelos urbanos consolidados y no consolidados.

punto de vista

• Se contabilizarán los crecimientos poblacionales de los ámbitos de suelos urbanizables ordenados y sectorizados, descontando las viviendas existentes. • No computarán aquellos suelos urbanizables sectorizados y ordenados que se encuentren en situación legal y real de ejecución, con aprobación e inscripción en el Registro de la Propiedad del correspondiente Instrumento de Equidistribución. • Tampoco se computarán para el crecimiento poblacional las actuaciones ordenadas en los Planes Subregionales. • No computarán los terrenos que se clasifiquen como urbanizables sectorizados y califiquen con destino a uso industrial como uso global. • Se incluirán las superficies correspondientes a los terrenos de Sistemas Generales de carácter municipal adscritos a esta clase de suelo. Sobre el crecimiento poblacional: • La Instrucción mantiene el criterio de tomar como referencia para la base de cálculo la que figure en el último Padrón Municipal de Habitantes en el momento en el que proceda la verificación, no contabilizando la población real, población de hecho.

• Para el cálculo del incremento de población se multiplicará el número de las viviendas computables por el índice de 2,4 habitantes/ vivienda. • La base de cálculo corresponderá a las actuaciones urbanísticas conforme a los criterios desarrollados en el apartado anterior sobre las determinaciones de superficies.

Conclusiones El Plan Territorial de Andalucía que incorpora, como se ha expuesto, una serie de determinaciones limitativas con relación a los Planes Subregionales y Municipales y condiciona la planificación en la previsión del número de viviendas que se pueden programar. Resulta impropio de un Plan Territorial Regional que contenga disposiciones tan concretas y determinantes. Ante los problemas generados en la redacción de los Planes Generales y en la gestión de estos, manifestados por administrados y administraciones, incluida la propia Junta, y teniendo en cuenta la jurisprudencia con relación a la intervención de la Comunidad Autónoma en el análisis y control del planeamiento urbanístico municipal, es por lo que la Secretaría General de Ordenación del Territorio consideró que había que proce-

“A partir de la Instrucción 1/14, no se considerarán en el cómputo de crecimiento poblacional las viviendas previstas en ámbitos de suelos urbanos consolidados y no consolidados” 22

“La Instrucción flexibiliza la capacidad municipal de incorporar en los planes generales el número de viviendas necesario, sin frenos injustificados” der a establecer criterios, orientaciones y aclaraciones, dictando la Instrucción 1/14 que unifica y clarifica el contenido de instrucciones anteriores, dejando sin efecto las Instrucciones 1/2007 y 1/2013. La Instrucción 1/14 determina una serie de reglas para el cómputo sobre las determinaciones de superficies y sobre el crecimiento poblacional, flexibilizando la capacidad municipal de incorporar en los planes generales el número de viviendas realmente necesario, sin frenos injustificados basados en reglas generalistas. El contenido que no ha sido tratado en la Instrucción y que requiere de una solución es el tratamiento de los Municipios sin diferenciar aquellos, principalmente en las costas, en los que vive un importante número de población de hecho que no figura en el Padrón pero que requiere de viviendas y servicios públicos. Asimismo, debemos ir hacia un marco normativo no limitativo que facilite a los Ayuntamientos libertad en la redacción de sus planes, instrumentos que a su vez deben ser menos intervencionistas. Ai

presente y futuro

La década de oro del turismo residencial andaluz En 2016 se iniciaron los que pueden ser los diez mejores años para Andalucía en el desarrollo del Turismo Residencial. 2017 y 2018 se avecinan como los años de la consolidación, sobre la base de dos factores esenciales: la problemática desde diferentes perspectivas que afrontan otros destinos competencia de nuestra región para el cliente europeo, en especial el Norte de África; y la consolidación de Andalucía como un referente indiscutible por su clima, su seguridad y sus excelentes infraestructuras. Al término de la crisis, la región afronta el futuro con unas magníficas conexiones viarias y ferroviarias, incluida una notable red de Alta Velocidad, además de puertos y aeropuertos de primer nivel, capaces de ofrecer las mejores comunicaciones a turistas y residentes. “Estamos muy bien posicionados para poder despegar. Indudablemente, primero lo hará la marca Marbella y su entorno, y después será el turno de toda Andalucía”, asegura Ricardo Arranz, presidente de la Federación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial y de Villa Padierna Hotels & Resorts, con quien ha conversado esta redacción para analizar el momento que atraviesa la comunidad andaluza, especialmente su costa, como destino de inversión extranjera. Sonia Mora

Fotos: Archivo

Ricardo Arranz, presidente de la Federación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial y de Villa Padierna Hotels & Resorts

ADRID y Marbella –incluyendo su zona de influencia-, y en buena medida también Canarias y Baleares, son, hoy por hoy, el principal foco de atracción para los grandes fondos inmobiliarios tanto europeos como americanos. Tradicionalmente, el inversor que descubrió en primer término Andalucía, que posteriormente se convirtió en inversor insti-

tucional a pequeña, media y gran escala, fue el mercado inglés. Y pese al Brexit, cuyas consecuencias generan cierta incertidumbre, nadie duda de que los británicos seguirán contándose entre los colectivos de turistas más numerosos en España y los principales inversores o compradores de vivienda en nuestra región. A los ingleses se vienen sumando con fuerza los países nórdicos, Alemania, Rusia y su entorno y Oriente Medio: “Sin lugar a dudas, son y seguirán siendo nuestros mejores clientes si somos capaces de darles lo que están buscando: calidad, a través de marcas de lujo, y sobre todo seguridad a todos los niveles”, afirma Arranz. Además de mirar al norte, ha llegado también el momento de mirar al

sur. A los mencionados países emisores habría que sumar el continente africano como potencial cliente por sus notables recursos. “África está experimentando una gran expansión, y si bien no se pueden obviar los problemas de todo tipo que tiene, tampoco se pueden olvidar los cuantiosos recursos económicos que están generando y que están trasladándose a ciudades como Londres o Dubai, en lugar de acabar aquí, precisamente por ese salto de calidad que nos falta”. Es precisamente esa ausencia de marcas de lujo, tanto en producto hotelero como de residence y private residence, además de en restaurantes, donde descansa uno de los principales hándicaps que impiden que el Triángulo de Oro (Marbella, Benahavís 24

y Estepona) se posicione como un destino turístico y residencial a la altura de la Costa Azul, Miami u otras ubicaciones de la competencia en términos de lujo. Sin ir más lejos, ciudades como Marrackech disfrutan de numerosas marcas de lujo en el ámbito hotelero, mientras Andalucía y el resto de España –sólo Barcelona cuenta con alguna-, con más seguridad, mejores infraestructuras y una cultura o una gastronomía envidiables, no han sido capaces de atraer ninguna. Algo estarán haciendo mejor esos otros destinos. “Tenemos una gastronomía magnífica, de una excelente relación calidad-precio, pero le falta el glamour de las grandes marcas internacionales de restauración; del mismo modo que no

presente y futuro

“Para dar satisfacción a la actual demanda, es necesario poner en marcha nuevos proyectos que se ajusten a sus exigencias” hemos conseguido atraer aún a ninguna marca hotelera, ni Marbella, ni tan siquiera Madrid. Si somos capaces de atraer a firmas como Four Seasons, Mandarin Oriental, Peninsula, Shangri-La, etc., al Triángulo de Oro, consolidaremos mucho nuestro turismo de calidad, y eso repercutirá en toda la costa y en el resto de ciudades importantes como Sevilla, Málaga o Granada”, analizó Ricardo Arranz.

Nuevos proyectos y seguridad jurídica Una de las singularidades que más distingue al actual comprador de residencial en costa, especialmente en Costa del Sol, es su creciente poder adquisitivo, lo que le permite mirar cada vez menos el precio y más las características del inmueble: producto nuevo, de la máxima calidad, con una arquitectura moderna y lo último en materiales. Para dar satisfacción a esta demanda, es necesario poner en marcha nuevos proyectos que se ajusten a esas nuevas exigencias, toda vez

Complejo hotelero de Villa Padierna Hotels & Resorts

que el producto existente en stock es en muchos casos producto ‘cansado’ en manos de bancos o de promotores, que lleva varios años sin mantenimiento y que se está vendiendo a bajo precio, pero que no es el que actualmente es capaz de crear riqueza y empleo en la región. En esta necesaria ejecución de nuevos proyectos emergen como fundamentales, además de viviendas y hoteles, los anteriormente mencionados residences y private residences, productos que están presentes en la mayoría de los destinos competencia de Andalucía, y que van dirigidos a aquellos ciudadanos que van a poder disfrutar de su propiedad sólo durante un periodo determinado (uno

o dos meses en el primer caso y cinco o seis en el segundo), y durante el resto del tiempo es mantenida, o incluso explotada en interés del propietario, por el hotel o la marca a la que el complejo pertenezca. Para la puesta en marcha de esos necesarios nuevos proyectos es imprescindible que tanto la Administración como el funcionariado, en unión con la iniciativa privada, generen la suficiente seguridad jurídica, a través tanto de una normativa propiciatoria como de una agilización administrativa en la tramitación de los planes generales de los municipios, las licencias, etc. La falta de agilidad por parte de las Administraciones, unida a la obsolescencia de una gran cantidad de leyes

que no se han actualizado con el devenir de los tiempos, es un obstáculo que es urgente superar. “Los fondos, cuando ponen su foco en un sitio, si no se les da seguridad jurídica, se marchan, y los que se vayan, los habremos perdido para siempre. Creo que tanto Marbella como Andalucía en general tenemos todas las características para focalizarnos como un destino de inversión, pero falta la sensibilidad por parte de las administraciones y del funcionariado a la hora de entender que esta coyuntura no se puede dejar pasar, porque una vez se pierdan oportunidades, no se van a recuperar nunca”, reflexiona el presidente de Villa Padierna. Para propiciar el auge del turismo residencial y

presente y futuro

Mandarin Oriental Singapur

Alferini Saladillo (Costa del Sol)

Costalita (Costa del Sol)

“La falta de agilidad por parte de las Administraciones, unida a la obsolescencia de gran cantidad de leyes, es un obstáculo que es urgente superar”

“Estepona es un municipio que ha sabido atraer como ningún otro las inversiones que llegan a la zona” Peninsula Shanghai

Four Seasons Miami

Hotel Peninsula Manila

Shangri-La Abu Dhabi

hotelero en Andalucía es imprescindible pues superar o mejorar muchas de las cuestiones del ámbito de lo público que afectan a su progresión, en especial todo lo relacionado con la normativa urbanística, al objeto de que la ralentización en la gestión y aprobación de los PGOUs no paralice o dificulte el desarrollo de determinados suelos que, previa obtención de todas las bendiciones necesarias, pudieran ser propicios para el crecimiento de estas actividades. Y otro tanto de lo mismo sucede con las licencias municipales. Un ejemplo de buen hacer en esta materia lo constituyen Benahavís, Fuengirola o Torremolinos, pero sobre todo Estepona, un municipio que ante la difícil situación que afronta Marbella tras la anulación 26

de su PGOU de 2010, ha sabido atraer como ningún otro las inversiones que llegan a la zona. “Hoy en día hay muchas más grúas en Estepona que casi en el resto de Andalucía. Es la demostración de que, independientemente del partido que gobierne, cuando hay un buen equipo al frente, profesional y con ganas de hacer cosas, es posible atraer la inversión de forma masiva. Valga un único dato para demostrar su competencia en este sentido: una licencia en este municipio puede tardar entre una y dos semanas, frente a los ocho, diez o doce meses de cualquiera otro de Andalucía. Ahí está la clave de por qué el inversor quiere estar en ubicaciones donde se le da la seguridad jurídica necesaria para poder iniciar su inversión”, apunta Arranz.

Unir fuerzas por un objetivo común En definitiva, si se logra avanzar en la dirección correcta en todos los aspectos señalados, Marbella, y con ella toda Andalucía, afrontan la que puede ser la mejor década de su historia. Para ello, habrá de tirar de todas sus fortalezas (gastronomía, clima, contrastes paisajísticos, atractivo inmobiliario…) para hacerles ver a las grandes marcas, comunicando más y mejor, vendiendo la región más y mejor, que enclaves como la propia Marbella, Sotogrande o El Puerto de Santa María son una apuesta segura. En la mano de todos, empresariado, políticos y funcionariado, está el conseguirlo. Sólo así, caminando juntos y eliminando todas las piedras del sendero, el sueño de Ricardo Arranz, como el de tantos empresarios del sector, de ver cómo Andalucía se equipara a los destinos receptores de turismo más importantes del mundo, se convierte en realidad. Mimbres no le faltan. Ai

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ESTE MES...

E ste M es ...

Optimismo y confianza: las claves del sector inmobiliario andaluz

De izquierda a derecha, arriba, Íñigo Molina, Íñigo Galán, José Gamero, José F. Pérez-Peña, Carlos García, Antonio J. Salazar, Juan Carlos Juárez, Julio Pino, Pastora Blasco, Alfredo Montero, Miguel García, Antonio Pablo Romero, Álvaro Rojas y José Luis Sainz Pardo. Abajo, Concha del Campo, Luis Miguel Martín Rubio, Rosa Hafner, Rosa Madrid, María Monasterio y Jesús Anaya.

Sonia Mora Fotos: Ai

Como cada año por estas fechas, Andalucía Inmobiliaria celebró su tradicional foro-almuerzo para analizar el mercado inmobiliario. La cita fue el 23 de marzo, en la sede del despacho de abogados Ontier en Sevilla, donde acudieron representantes de las consultoras Inerzia, CBRE, JLL, Aguirre Newman, Gilmar, Realtis y Espazzio; de los servicers Aliseda y Solvia, de los bufetes Ontier y Garrigues, de las tasadoras ST Sociedad de Tasación y Krata, y de la Agrupación de Inmobiliarias MLS Sevilla, moderados todos ellos por el consultor inmobiliario Iñigo Molina. El incremento del optimismo y de la confianza en la recuperación, que se consolida cada vez en más ubicaciones, fue uno de los denominadores comunes de un debate que se prolongó por espacio de tres horas y en el que se analizaron la realidad y perspectivas del mercado inmobiliario andaluz desde todas las aristas posibles. Entre otras muchas cuestiones se reflexionó sobre las influencias del escenario internacional y nacional (Brexit, situación económica en España y Andalucía, evolución del empleo...) y las expectativas para 2017; la situación del sector según segmentos (residencial, oficinas, locales y centros comerciales, hoteles, naves industriales y logística, suelo e inversión); rentabilidades y precios; reactivación por zonas, una reactivación que empezó en Málaga y Sevilla y que ahora se extiende a otras ciudades importantes; la importancia creciente de la profesionalización en el sector y el esencial papel del asesoramiento experto en un momento tan complicado como el actual, donde la especialización se antoja fundamental para dar un servicio a la altura de las exigencias. 28

Análisis del mercado inmobiliario

ESTE MES...

unque la recuperación no haya llegado aún a todos los rincones del mercado inmobiliario andaluz, cada vez más ciudades se suman a un fenómeno imparable. Todos los indicadores, sustentados en el crecimiento económico, lento pero seguro, del país, muestran esta clara mejoría, poniendo de manifiesto que la inercia de la reactivación es ya un hecho incuestionable. Una economía que crece de forma estable es una economía que ofrece seguridad y que propicia que el dinero se mueva y que los interesados inviertan, compren para uso propio o alquilen. Así, España, y con ella Andalucía, se ha consolidado como destino de inversión nacional, pero sobre todo internacional; la obra nueva se empieza a mover cada vez en más localizaciones, con las grúas salpicando el horizonte; vienen surgiendo nuevos actores que ayudan a dinamizar el sector a todos los niveles, un sector altamente depurado donde sólo los más profesionales tienen cabida;

los precios se estabilizan o suben, las rentabilidades crecen, las compraventas y los préstamos hipotecarios se incrementan...., en definitiva, la región vuelve a ser un foco de atracción para propios y extraños. De esta manera, tanto por parte de clientes finalistas, ya sea en alquiler o en compra, como de inversores, el atractivo del producto inmobiliario en Andalucía es cada vez mayor en la práctica totalidad de los segmentos, algunos de los cuales mejoran, otros se estabilizan o, en el peor de los casos, ralentizan su caída en los parámetros en los que aún no han llegado a despegar, situándose a las puertas del crecimiento. Si Madrid, Barcelona y Costa del Sol (en turismo residencial principalmente) fueron las primeras zonas en ver la luz, y después fue el turno de Sevilla y Málaga, ahora son ciudades como Córdoba, Granada, Almería

o Cádiz (en el caso de esta última, especialmente su costa) entre otras, las que empiezan también a ‘tirar del carro’. Sus mercados se dinamizan, aumenta el alquiler, descienden los metros cuadrados libres en terciario, se promueve producto residencial, en suma, comienzan a ver la luz al final del túnel. Y tras estas localizaciones vendrán otras, hasta que la reactivación sea un hecho generalizado en toda Andalucía y en todos los subsectores. Para consolidar este auge es esencial la labor y buen hacer de los profesionales del sector, desde los consultores inmobiliarios hasta abogados, tasadoras, servicers o comercializadoras a pie de calle, pues en las manos de todos ellos está hacer ver al usuario, comprador o inversor, con argumentos sólidos, que tan rentable y atractivo puede ser un producto bien situado en Almería o Huelva como

“En las manos de los profesionales del sector está demostrar al usuario el atractivo de un producto bien situado en cualquier capital andaluza” 29

lo es en las capitales más destacadas. Es cuestión de disponer de la información y los datos necesarios para que el cliente, con las cifras en la mano, pueda valorar por sí mismo la idoneidad u oportunidad de un inmueble. En este marco es imprescindible, para llevar a cabo el asesoramiento más experto posible, que los profesionales adquieran y renueven las mayores competencias y la más adecuada especialización, además del mejor conocimiento del mercado y la más alta preparación en materia de nuevas tecnologías, a fin de convencer al interlocutor con datos reales que a la postre le demostrarán el acierto de su apuesta. En su mayoría, esta cualificación esetá sobradamente demostrada. Así lo dejaron claro los intervinientes en el evento organizado por Ai, quienes no dudaron en afirmar que el futuro del sector será, en gran medida, el que ellos, los auténticos conocedores y valedores del mismo, quieran que sea. Por otra parte, de inicio, la recuperación en el

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mercado de inversión, entre 2014 y 2016, estuvo más ligada al producto terciario, principalmente oficinas, locales comerciales y hoteles, que al mercado de vivienda (en el caso andaluz, como se ha apuntado, sí empezó a funcionar desde el principio la vivienda ligada a turismo residencial, destinada prioritariamente a extranjeros), con un peso cada vez más notable del negocio del alquiler y un incremento creciente del interés internacional. En los últimos tiempos, sin embargo, la inversión en suelo y posterior inicio de nuevas promociones residenciales por parte de las grandes promotoras -respaldadas por fondos de inversión extranjeros-, unido a la dinamización de este mercado de promoción residencial por parte de servicers bancarios y de Sareb, y al resurgir de la actividad por parte de promotoras tradicionales, han propiciado que este segmento también alce la cabeza, animado además por el incremento de las transacciones inmobiliarias ligadas a la compraventa de vivienda.

En el producto residencial, cobra un especial protagonismo de un tiempo a esta parte la vivienda destinada a alquiler turístico, cuyas posibilidades, ante el enorme auge del turismo en el territorio nacional, y muy particularmente en Andalucía, son muy grandes tanto en localidades en costa como de interior, en enclaves con un patrimonio arquitectónico singularmente destacado, que en nuestra comunidad, afortunadamente, son muchos. En este ámbito es interesante subrayar la importancia de la rehabilitación edificatoria en la zona centro de las ciudades, a fin de poner en el mercado, ya sea para alquiler o venta, inmuebles en desuso por su estado pero que sometidos a la remodelación adecuada podrían generar unos beneficios muy cuantiosos. Otro aspecto fundamental para el sector, como se dejó patente también en el foro-almuerzo, especiamente por su trascendencia futura, es la escasez de suelo finalista libre en la comunidad autónoma, destinado a futuros desarrollos

inmobiliarios, por lo que se antoja fundamental una agilización en las tramitaciones urbanísticas al objeto de poner materia prima suficiente a disposición del mercado. Sólo así se evitará una posible especulación y subida ficticia de precios de los suelos existentes, con la consiguiente distorsión del mercado. Y si a la agilización urbanística se une la rapidez en la tramitación de las licencias de obra, el camino estará allanado.

Aprovechar la oportunidad Con sus caras y sus cruces, como se ha visto, la comunidad andaluza afronta un ciclo alcista para el sector inmobiliario al que hay que intentar extraer el máximo rendimiento, sabiendo vender bien la región como un mercado pleno de oportunidades, en iguales o mejores condiciones que cualquier otra comunidad de las más avanzadas del país. La actividad inmobiliaria en todas sus dimensiones es, sin duda, una de las mayores generadoras de riqueza y empleo en cualquier terri30

“La recuperación del mercado de inversión, entre 2014 y 2016, estuvo más ligada al producto terciario que al residencial”

“La comunidad andaluza afronta un ciclo alcista para el sector inmobiliario al que hay que intentar extraer el máximo rendimiento” torio; Andalucía necesita ambas cosas. Todas estas y otras cuestiones fueron analizadas en profundidad durante el encuentro empresarial de Ai, bajo la dirección de orquesta del consultor Iñigo Molina y la directora-editora de la publicación, Rosa Hafner. A continuación se pueden ver imágenes de dicho foro-almuerzo, seguidas de las principales reflexiones realizadas por los comensales. Ai

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José Gamero (MLS Sevilla), Juan Carlos Juárez (Gilmar) y Carlos García Nalda (Espazzio) Luis Miguel Martín Rubio (Ontier), Rosa Hafner (Ai) e Íñigo Molina (consultor)

Antonio J. Salazar (MLS Sevilla), José Luis Sainz Pardo (JLL), Alfredo Montero (Aliseda), Íñigo Molina (consultor), Juan Carlos Juárez (Gilmar) y José Gamero (MLS Sevilla)

Concha del Campo (Ontier), Rosa Hafner (Ai), Pastora Blasco (Krata) y Antonio Pablo Romero (Krata)

Íñigo Molina (consultor), José Félix Pérez-Peña (Aguirre Newman) y Rosa Madrid (CBRE)

José Ignacio Choza (ST Sociedad de Tasación), Luis Miguel Martín Rubio (Ontier) y José Manuel Sánchez Madrona (ST Sociedad de Tasación)

Análisis del mercado inmobiliario

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Carlos García Nalda (Espazzio), José Félix Pérez-Peña (Aguirre Newman), María Monasterio (Solvia), Rosa Madrid (CBRE) y Concha del Campo (Ontier)

Antonio J. Salazar (MLS), José Luis Sainz Pardo (JLL), José Gamero (MLS Sevilla) y Jesús Anaya (CBRE)

Luis Miguel Martín Rubio (Ontier), Pastora Blasco (Krata), José M. Sánchez Madrona (ST Sociedad de Tasación) y José Ignacio Choza (ST Sociedad de Tasación)

Antonio Pablo Romero (Krata), Sonia Mora (Ai), Alfredo Montero (Aliseda) y Juan Carlos Juárez (Glimar)

Miguel García Ruz (Garrigues), Julio Pino (Garrigues), Alfredo Montero (Aliseda), Íñigo Galán (Inerzia), Álvaro Rojas (Realtis) e Íñigo Molina (consultor)

Antonio Pablo Romero (Krata), Juan Carlos Juárez (Gilmar), Julio Pino (Garrigues) y Miguel García Ruz (Garrigues)

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Rosa Madrid (CBRE) y Concha del Campo (Ontier) Luis Miguel Martín Rubio (Ontier), Íñigo Galán (Inerzia), Rosa Hafner (Ai) e Íñigo Molina (consultor)

Jesús Anaya (CBRE), José Luis Sainz Pardo (JLL), Antonio J. Salazar (MLS Sevilla) y José Gamero (MLS Sevilla)

Íñigo Molina (consultor), Rosa Hafner (Ai) y Luis Miguel Martín Rubio (Ontier)

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CONSULTORAS

En opinión de… Iñigo Galán Cáceres Socio director general de Inerzia

DISTINTAS VELOCIDADES En el mundo inmobiliario se capital, y más allá de estas ubicaestán produciendo cambios im- ciones lo que realmente interesa portantes, y es innegable que va- a los inversores es el mercado de mos a dos velocidades: por un locales comerciales en el centro lado está el mercado inmobiliario de ciudades como Granada, Córde Madrid y Barcelona a nivel na- doba o Almería capital. cional, que ‘juegan en otra liga’, y REPUNTE DE ACTIVIDAD En líneas generales podemos por otro están Andalucía y el resto del territorio. Por volumen de afirmar que venimos detectando transacciones, número de opera- un repunte de la actividad en el ciones y tamaño de las mismas, sector, con subsectores como el poco tienen que ver con otras hotelero y el de apartamentos tuubicaciones, y es ahí donde real- rísticos especialmente destacados, mente quieren estar los inversores u otros como el retail, donde inextranjeros. En el caso de Anda- cluyo locales, parques y centros lucía sobresalen Málaga y Sevilla, comerciales, donde también se mientras el resto de provincias son observa bastante movimiento. Y confiamos en que poco a realmente secundarias y residuapoco irán mejorando otros segles a nivel nacional. Dentro de nuestra comunidad mentos como el industrial y el autónoma existe un micro merca- logístico, e incluso el de oficinas, do específico que funciona bien que es el que atraviesa un peor que es el residencial, especial- momento. mente en la Costa del Sol, donde VENDER ANDALUCÍA Para vender la región, penlleva ya varios años en auge y creciendo, y donde la demanda tan- sando en el inversor que viene de to de suelo como de viviendas es fuera, más allá de la situación política y la estabilidad que tenemos, alta. Por otro lado, en líneas gene- es necesario manejar mucha inrales el sector terciario se está mo- formación, porque nada más lleviendo en Sevilla capital, Málaga gar lo primero que solicita dicho

inversor son informes, datos del mercado, de transacciones, etc. Pienso que nosotros no vendemos bien Andalucía fuera de aquí, no acudimos a Madrid, Barcelona o Londres a preguntar si conocen nuestro mercado de locales comerciales o de logística, o a informarnos acerca de si son conscientes del potencial que tenemos en apartamentos turísticos o en pernoctaciones hoteleras. No vamos a contarlo fuera, y cuando vienen aquí a pedirnos datos, en muchas ocasiones no tenemos. No hemos asumido lo importante que es vender Andalucía fuera, y no me refiero ya a Londres, Dublín, Berlín o París, ni siquiera Madrid o Barcelona. Nosotros no proporcionamos información de mercado, frente a lo que sí hacen las grandes consultoras en Madrid o Barcelona. Por eso, lo primero que tenemos que hacer es vender las bondades inmobiliarias de Andalucía, porque todo el mundo sabe que aquí hace buen tiempo, que se vive muy bien, etc., pero es la hora de vender inmobiliariamente la región.

Análisis del mercado inmobiliario

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En opinión de… José Félix Pérez-Peña Director para Andalucía de Aguirre Newman

INVERTIR EN ANDALUCÍA Creo que es el momento de Andalucía, de Málaga y de Sevilla especialmente, y muchos inversores le han dado la espalda a la región durante mucho tiempo, cuando aquí hay muchas oportunidades. En Andalucía a día de hoy tenemos activos con rentabilidades mucho mejores que en Madrid o Barcelona, que además pueden optar a big deals . Adquirir un inmueble en la calle Larios en Málaga puede ser una operación muy significativa que actualmente compite con operaciones en la Calle Orense en Madrid, con las mismas rentabilidades y con un potencial de recorrido de renta y de operación enorme. Andalucía está en el top de regiones para el inversor; inversores alemanes que compran en Málaga vienen a mirar Sevilla, interesados por producto hotelero, comercial, etc., y esto es una señal muy buena para la región. Aquí tenemos un magnífico clima, no hay demasiados problemas políticos ni de terrorismo, lo que nos convierte en un país muy seguro frente a otros destinos. Además, es un momento adecuado porque los tipos de interés están al 0%, Madrid y Bar-

celona están alcanzando unas rentabilidades récord, sin apenas producto… Además, en Madrid y Barcelona muchos inversores se están encontrando con el problema político, que puede implicar un escenario más difícil que el de otras ciudades como Sevilla o Málaga. En definitiva, creo que este año y el que viene van a ser muy buenos para Andalucía a nivel de inversión. Rompo una lanza por Córdoba, Granada y Almería, ciudades que poco a poco están remontando, en especial Córdoba a nivel residencial, porque lo ha hecho muy bien en este terreno y tiene proyectos muy serios, impresionantes a nivel de calidad de producto, terminaciones, etc. Son ciudades que se ven como refugio para determinadas inversiones que sean seguras, con inquilinos seguros. Fuera del residencial hay vida, fuera de Málaga y Sevilla también, y creo que hay mucha oportunidad para poder desarrollar nuevos proyectos. SUELO FINALISTA Coincido en la falta de suelo finalista y las dificultades existentes para que se cree suelo nuevo,

porque todo lo que tiene que ver con el sector público implica una gran complejidad. Poder llevar a cabo un plan parcial es muy complicado, por eso los fondos sólo quieren comprar suelo finalista. O los procedimientos cambian o en breve vamos a tener muy poco suelo disponible para nuevas operaciones en aquellos enclaves más demandados. VENDER LA REGIÓN A un inversor extranjero hay que venderle que en Málaga, en Sevilla o en cualquier otra ciudad andaluza hay mucho más detrás de los tópicos, las ferias, el clima, hay que contarles cuáles son los futuros desarrollos urbanísticos previstos, cuántos apartamentos turísticos hay, por qué se han ejecutado determinados proyectos, etc., para lo cual todas las consultoras andaluzas tenemos que ordenar toda esta información y mostrarla al mercado de manera profesional, lo que representa un trabajo enorme, de muchos años, pero que nos va a dar un rédito muy grande. Yo creo que de cada uno en su ciudad o su área de in-

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En opinión de…

fluencia debe saber vender su territorio con datos que ayuden al inversor a mejorar su percepción de la comunidad autónoma. Asimismo, se deberían explotar más determinados conceptos como Doñana, o saber vender mejor la Costa de la Luz, que quizás sea la costa más bonita de toda España. Málaga ha sido la única ciudad que ha sabido reinventarse y venderse en los últimos años. DIGITALIZACIÓN Respecto al tema de la digitalización, es fundamental. Hoy en día, gran parte de las operaciones que se realizan están totalmente informatizadas. El comprador actual va a mirar la casa y la va a reservar directamente desde su móvil, entrando en una plataforma virtual, y esto va a cambiar el mundo inmobiliario completamente. Este va a ser seguro el futuro del sector. SEGURIDAD La inseguridad jurídica provocada por determinadas decisiones o normativas urbanísticas no es algo exclusivo de Andalucía, sino de toda España. De todos modos, aun reconociendo circunstancias complicadas, creo que nos echamos más piedras sobre nuestro tejado de las que deberíamos. Somos más seguros de lo que creemos. Otra cuestión es que en sectores concretos como la VPO haya mucho que mejorar. Quizás la solución sería fomentar más el alquiler.

OPTIMISMO Las grandes consultoras se están posicionando cada vez con más fuerza en Andalucía, una novedad tras la retirada producida por la hecatombe de 2007. En cuanto al panorama actual, después de los récords de inversión de 2015 por parte de los grandes fondos, habrá que ver ahora cómo evolucionan. Respecto a 2017, los datos macro son positivos, estamos creciendo por encima de la media europea, se prevé un crecimiento del PIB en torno al 2,5 y 2,8 %, baja el desempleo, mejoran los salarios, el alquiler sube a una media del 16% y sin embargo el precio de la vivienda sube de media nacional el 3,3%. Esta última circunstancia va a propiciar que parte de la demanda de alquiler se traspase a la compra. En suma, para nuestro sector, y en especial para los profesionales dedicados a la compraventa de residencial, 2017 va a ser un buen año. SUELO FINALISTA En el medio plazo hay que destacar que ante la compra masiva de suelo finalista por parte de los 38

grandes fondos, al tiempo que no hay grandes players creando suelo, es decir, que no se está generando materia prima para que el sector inmobiliario sea sostenible, el mercado se está estresando y está subiendo el precio del poco suelo finalista que hay, porque el mercado no está compensado. Esto ha ayudado a que hayan subido los precios, una subida que no es del todo real, porque no está acompasada a la demanda real, sino que se sustenta parcialmente en la falta de suelo. Por tanto a medio plazo no sería extraño una corrección en precios de venta para acompasarlo a la demanda real. En este sentido Bankinter ha emitido un informe en el que prevé que la tendencia alcista en el precio de la vivienda tendrá una corrección en 2019. COMPRADOR NACIONAL El comprador nacional adquiere viviendas principalmente por reposición, esto es, alguien que vende su casa para comprar otra mejor, toda vez que la juventud todavía está bastante lejos de poder acceder, aunque ha mejorado el crédito.

Análisis del mercado inmobiliario

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José Luis Sainz Pardo Delegado en Andalucía de JLL PLANEAMIENTO La gran asignatura pendiente en Andalucía, y quizás en toda España, es la flexibilidad y sobre todo la fluidez en el planeamiento y la gestión de suelo. La maquinaria administrativa y legal, que no es competencia sólo de la Administración local ni sólo de la Junta de Andalucía, tiene que cambiar para que realmente un PGOU se pueda tramitar en dos años y un plan parcial en 6 meses, y las administraciones locales deben intentar resolver una licencia de obras en pocas semanas. En Sevilla, la licencia de obras para edificios está tardando 8 o 10 meses. Con la rapidez con la que se está moviendo el mercado, eso nos hace estar muy desfasados y provoca pérdida de competitividad y productividad económicamente hablando. INVERTIR EN ANDALUCÍA Quiero romper una lanza a favor de Andalucía, sin olvidar dónde está el radar de los grandes inversores. En materia de inversión, los grandes flujos de capital están aún donde llegan los capitales extranjeros, y donde están las grandes fortunas españolas como son Madrid, Barcelona, Costa del Sol, Baleares y Tenerife. Es decir, donde el mercado es más líquido y más activo. Los precios y la rentabilidad se están recuperando a mayor velocidad en esos enclaves. De hecho, en Madrid y Barcelona los precios de la vivienda están ya casi a niveles de los años pre-crisis, mientras en Sevilla o Málaga todavía estamos un 30% por debajo de los precios de 2007.

Es decir, los precios tienen más recorrido en nuestra comunidad, lo cual es bueno para el inversor, y las rentabilidades que dan esas inversiones en el caso de residencial y también en retail, aquí están todavía en mejores condiciones, porque la presión inversora en Madrid y Barcelona ha propiciado que un local prime en una calle prime ofrezca una rentabilidad del 3% ó el 3,5%, cuando aquí tenemos locales en calle en Córdoba o en Huelva, así como en Sevilla y Málaga, que están al 6% de rentabilidad anual. Con todo esto quiero decir que, en los próximos años, vamos a ver cómo el interés de los inversores se va a dedicar más a Andalucía. Si a lo anterior le añadimos que parece que viene un periodo de subida de tipos de interés –ya están subiendo en EEUU-, cuando suban los tipos esas yields tan constreñidas de Madrid y Barcelona van a ser aún menos atractivas para el inversor, lo que a su vez favorece a Andalucía. Obviamente en las zonas prime como Madrid y Barcelona se espera que las rentas vayan subiendo, por tanto los negocios patrimonialistas se irán defendiendo, pero aun así Andalucía se va a posicionar como un lugar atractivo para el inversor. INNOVACIÓN Respecto a la innovación, estoy de acuerdo en la necesidad de una creciente profesionalización, con creación y manejo de bases de datos, de información, etc. Eso en este sector es innovación. Las 39

grandes consultoras sabemos que manejamos una cantidad ingente de datos, pero sobre todo en Madrid y Barcelona, aquí son más someros. Bajo mi punto de vista, también es innovación que los propios inversores, buscando su rentabilidad, están actuando en sectores alternativos o no tradicionales. En el caso de JLL, tenemos un departamento denominado ‘Alternative Investments’ especializado en estos sectores como residencias de estudiantes y de ancianos, porque es un segmento que afronta un año muy fuerte, y de hecho ya se están vendiendo compras de carteras de residencias de este tipo. Por otra parte, en materia de innovación dentro de la consultoría inmobiliaria, igual que numerosos profesionales del ámbito del real estate están entrando en el mundo financiero a través de los servicers, en el caso de las grandes consultoras está ocurriendo el proceso inverso. En mi empresa, sin ir más lejos, hemos incorporado un equipo de gestión de riesgo proveniente de Sareb que ahora forma parte de nuestro departamento de Carteras, porque en la banca quedan todavía enormes porfolios de activos y hay que hablar un lenguaje financiero para poder ofrecer servicios adecuados a sus necesidades. Asumir el papel de expertos traductores entre el sector inmobiliario y el sector financiero es ya una de las claves de nuestro éxito, fruto de la innovación y la inversión en tecnología.

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En opinión de… Juan Carlos Juárez Consejero delegado de Gilmar

CICLOS ECONÓMICOS Por el carácter cíclico de la economía, después de este proceso de crisis habrá un repunte y un momento expansivo, después de ese momento expansivo seguro que va a haber otras crisis y a continuación otro repunte y así sucesivamente; lo que no podemos saber es cuánto va a durar cada etapa. Si esta crisis ha sido especialmente dura se debe a que hubo un momento entre 1993 y 2007 de una expansión inhabitual a nivel mundial, un proceso de globalización que permitió que se creara una burbuja económica, previo crecimiento descontrolado de 14 años. Nunca en la historia de la economía mundial había durado tanto un momento expansivo, lo que ha provocado que la crisis haya sido tremenda, porque había que hacer una corrección del proceso inflacionario que se ha producido en el mundo. INVERTIR EN ESPAÑA Centrándonos en España,

después de ser uno de los países con una crisis más potente porque había que corregir unos precios inflacionarios elevadísimos, podemos afirmar que es el país con mejores infraestructuras del mundo y hay que aprovecharlas. Tenemos también a los mejores profesionales, porque el sector ha expulsado a los no profesionales. Un dato vital es que hay una concentración del suelo en manos de profesionales como en muy pocos lugares del mundo, puesto que la mayor parte han pasado a las manos de bancos, fondos, promotores o propietarios que se vieron envueltos en planes parciales u otras circunstancias. Tenemos todos los datos objetivos para ser un país de mucho interés y los inversores lo saben. Además, acompaña una situación mundial, sobre todo en los países árabes receptores de turismo competitivo al nuestro, que propicia que seamos probablemente el país más interesante para el turismo, y eso impulsa que lleguen los inversores, porque saben que van a obtener unas rentabilidades por encima del mercado de otros países.

España sólo podría tener un problema que es la situación política; si llega a entrar en una situación política inestable todo se caería como un castillo de naipes. Pero en este momento, hay estabilidad política, frente a la inestabilidad de otros países que podrían ser competencia como receptores de inversión como Italia, Francia, Alemania o Reino Unido. Creo pues que tenemos todas las posibilidades del mundo y tenemos que aprovecharlo. LA HORA DE ANDALUCÍA También pienso que hay mucho suelo por desarrollar dentro del actual mercado andaluz, no así en Madrid y Barcelona, y por eso es el momento de localizaciones como Málaga, Sevilla y Costa del Sol, a las que se irán sumando otras ciudades. En Madrid el inversor no se está yendo por inseguridad jurídica o política, sino porque está caro, en proceso de burbuja, y está buscando alternativas. Las primeras ciudades en entrar en crisis, Madrid y Barcelona, han sido las primeras en salir, y ahora es el turno de las segundas ciudades.

Análisis del mercado inmobiliario

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Una de las mejores virtudes de la Costa del Sol es que es una gran generadora de empleo -prácticamente no contabiliza paro-, y eso permite que funcione la primera vivienda, al tiempo que funciona también la segunda vivienda en manos del ciudadano nacional que ya salió de la crisis. Estas circunstancias posibilitan, junto a la fuerza que tiene la segunda vivienda dirigida al extranjero y al peso del turismo, que la Costa del Sol sea un dinamizador del mercado como ninguno. Por todo lo anterior, tenemos que aprovechar la gran oportunidad que tenemos ante nosotros, confiando en que la situación política y económica exterior no nos perjudique. NUEVOS ACTORES Tenemos que adaptarnos a los nuevos actores que hay en el mercado. A veces me da la sensación de que queremos hacer lo mismo de antes, cuando lo que tenemos que hacer es adaptarnos al nuevo mercado, a los nuevos compradores. Tenemos que ver cómo le podemos dar un servicio a esos nuevos agentes, no esperar a que se adapten a nosotros. En Madrid y Barcelona

se les da un servicio, y en Andalucía les tenemos que ofrecer un servicio similar, para que sepan qué se van a encontrar, qué intermediarios habrá, si existe algún riesgo urbanístico, etc. Todo eso es de la máxima importancia para los nuevos inversores, que no son españoles y no conocen nuestra idiosincracia. Tenemos que atraerles, porque igual que aquí, pueden invertir en otro lado. Tenemos que crear UTEs entre profesionales, garantizarles que si nos dan dinero les vamos a generar más dinero y les vamos a dar seguridad, que nos podemos ocupar de la búsqueda de suelo, de venderles las casas, etc., pero que necesitamos unos project managements y construction projects importantes, y necesitamos entidades financieras u otras entidades que sostengan al menos parte del proceso. Nos tenemos que profesionalizar, no echar las culpas a los políticos o a las infraestructuras, vamos a profesionalizarnos más, a unirnos más, a ser más autocríticos y a pensar que en nuestras manos está parte de la solución a los problemas. Sólo así podremos dar el mejor servicio a unos

actores muy distintos. Respecto a los fondos, tarde o temprano se irán, y quedarán los promotores españoles que se van a ir creando, junto a unos cuantos grupos financieros, igual que pasó con el sector de la alimentación en los años 70. VIVIENDA PROTEGIDA En el ámbito de la VPO, creo que ahora la única solución es la vivienda en alquiler. Es una obligación de la Administración dar respuesta al derecho de los ciudadanos a una vivienda digna en un lugar digno, ni los promotores ni los intermediarios podemos ofrecer una solución. Sólo se puede solucionar con suelos cedidos a grandes promotores que inviertan, que hagan promociones privadas con subvenciones de la Unión Europea, que se mantengan por periodos de 50 o 60 años, destinadas al alquiler por parte de familias que no van a poder acceder jamás al mercado de la vivienda y que tienen ese derecho a una vivienda digna. Si a los inversores les ceden suelo, los números salen. En 20 años la empresa privada amortiza el inmueble con el alquiler, y quedan otros 30 años de margen comercial financiero.

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En opinión de… Álvaro Rojas Jiménez-Fontes Director de REALTIS Real Estate

MERCADO TERCIARIO REALTIS es una consultora de ámbito regional, pero sobre todo tenemos muy bien pulsado el mercado de Sevilla y su Área Metropolitana, donde hay varios segmentos del mercado terciario que vemos que están recuperándose muy bien. Por ejemplo, desde enero, todas las semanas recibimos una o dos demandas de búsqueda de locales para restauración y actividades de ocio o relacionados con el turismo, a lo que se suma también el interés que venimos observando ya desde hace muchos meses por desarrollar y explotar ‘apartamentos turísticos’, sobre todo en zona céntrica-histórica de Sevilla, todo ello vinculado lógicamente al auge del turismo a nivel general y de Sevilla en particular. Por lo que se refiere a actividad industrial y logística, también detectamos que sigue habiendo demanda y actividad en este segmento, que ha sido uno de los primeros en recuperarse en relación a instalaciones de tamaño mediano y grande. Comentando sobre el mercado de oficinas, entendemos que es un sector aún por ‘despertar’/reactivarse en nuestro particular mercado local, y aunque los datos de ocupación de

Torre Sevilla que van trascendiendo son bastante positivos y no dejan de llamar la atención en general, lo cierto es que en Sevilla y Área Metropolitana se constata que aún hay mucha desocupación y oficina vacía, y por tanto disponible para alquiler y/o venta. En ese sentido, vemos que también han empezado a implantarse y desarrollarse nuevos Centros de Negocios que van a ampliar considerablemente la tradicional oferta básica que ha existido en Sevilla de este tipo de producto, entendiendo por tanto que se adaptan mejor a este nuevo ciclo. INVERSIÓN Al respecto de otro segmento de actividad, en estos últimos meses también comprobamos que la actividad inversora se ha reactivado definitivamente, entendiendo la misma ‘en sentido estricto’, es decir, compraventa de inmuebles ya alquilados, o ‘con bicho dentro’ como se dice en nuestra jerga: la demanda se sitúa especialmente sobre locales comerciales en zona prime y primeras líneas, y también sobre instalaciones/edificios a medida o llave en mano con inquilinos ‘AAA/AA+’, sin que todavía se detecte demanda inversora alguna para producto oficinas en contraste. 42

MERCADO RESIDENCIAL Para terminar y en relación al mercado residencial, vemos que se está recuperando poco a poco y por aportar un dato concreto, desde REALTIS recientemente hemos sacado a comercialización la promoción Astoria Triana, la cual consta de 43 viviendas con garajes y trasteros en el barrio de Triana, y en apenas 10 días tenemos 5 reservas hechas y otras 10 en curso. Con ello constatamos una vez más que el producto bueno, en una buena ubicación y a un precio razonable, el mercado lo reconoce y lo asume con relativa rapidez. Los datos que vamos conociendo de otras promociones por supuesto corroboran que el mercado de obra nueva ya se ha reactivado, si bien a nivel de desarrollo de suelos, aún está por ver cómo funciona ‘el mundo promotor’ con los nuevos actores, aunque en mi opinión considero que definitivamente se va a activar en los próximos meses en lo que a zonas y entornos totalmente urbanos y consolidados se refiere; para los nuevos desarrollos y barrios, entendemos que aún queda tiempo hasta ver cómo evoluciona la economía y los mercados financieros en general.

Análisis del mercado inmobiliario

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En opinión de… Carlos García Nalda Socio fundador Espazzio Consultoría RESIDENCIAL Hasta hace poco, el gran volumen de ventas en el ámbito residencial ha sido copado por inmuebles procedentes de la cartera de entidades financieras. Observamos que comienzan a salir al mercado productos de segunda mano de particulares y promociones de obra nueva sobre plano. Esto es señal de que el sector vuelve a recuperarse, el número de operaciones de compraventa aumenta, el crédito hipotecario vuelve a fluir y toda esa demanda finalista, contenida durante estos años, comienza a mostrar interés real por la compra de un inmueble. Aunque debemos tener presente que las circunstancias en las que se encuentra esa demanda han cambiado. En España se dan las condiciones para que el producto de obra nueva vuelva a recuperar el dinamismo que debe tener. En el ámbito macro, bajos tipos de interés, crecimiento del PIB por encima de la media europea y la tasa de esfuerzo de las familias en niveles de antes de la crisis, a lo que se suman diez años sin actividad promotora en el país. Observamos que las cosas se hacen de otra manera y vemos como los nuevos actores se centran en la demanda real, siendo muy cautos y fríos a la hora de analizar y tomar decisiones. Si hacemos las cosas bien tendremos unos años muy interesantes para el sector inmobiliario, permitiendo mantener un crecimiento sostenible. Debemos tener muy presente cuáles son las necesidades y, sobre todo, cuál es el esfuerzo que el comprador final puede hacer para comprar una vivienda.

Existe una relación directa entre compraventas y empleo, en la medida en que el empleo vaya creciendo irá acompañado de compraventas. En este sentido Andalucía tiene un gran reto de mejora para los próximos años, reducir la actual tasa de paro, muy por encima de la media nacional. SUELO FINALISTA Crear suelo finalista será nuestro gran reto para los próximos años. No todo el producto es válido, probablemente va a haber sitios donde no podamos atender toda la demanda porque no hay materia prima para ello. Pensamos que ese es uno de los grandes problemas al que nos vamos a enfrentar en los próximos años para poder seguir sacando al mercado obra nueva, la fabricación de suelo finalista. Los tiempos de maduración son extremadamente largos y la inseguridad jurídica elevada. Algo debería cambiar para que los plazos se acorten y existan garantías suficientes, de manera que se propicie la inversión en este tipo de operaciones. ALQUILER VS COMPRA Hay que estar atentos a un nuevo cambio de patrón de comportamiento del cliente final que prefiere el alquiler frente a la compra. En los últimos años, el número de españoles que vive de alquiler ha aumentado hasta el 21%, frente al 7,7% de antes de la crisis. Este ratio sigue siendo bajo en comparación con el resto de Europa. Observamos que algunos operadores comienzan a interesarse por el residencial en régimen de alquiler, con tasas de rentabilidad atractivas para la inversión en determinadas poblaciones. 43

LA COSTA ANDALUZA El sol sigue vendiendo, tenemos unas cifras récord en transacciones realizadas por extranjeros, con el objetivo de jubilarse en nuestro país. Por eso pensamos que el Brexit no afectará en exceso a las transacciones en nuestra comunidad, la demanda de otros países compensará la perdida de compradores británicos. Aun así, nuestra región seguirá siendo atractiva para estos últimos. Andalucía tiene una costa espectacular, más allá de la Costa del Sol, que deberíamos explotar y mejorar su posicionamiento atrayendo inversión. Hay otras provincias en Andalucía que con las infraestructuras de comunicación adecuadas, podrían convertirse en destinos muy atractivos para la inversión inmobiliaria. DOS VELOCIDADES Existen dos velocidades en Andalucía, por un lado Málaga que representa el 33% de las transacciones que se hacen en esta región, con una gran concentración en la Costa del Sol y por otro el resto, destacando Sevilla y Cádiz. Creemos que Sevilla va a ser una de las provincias con más dinamismo en los próximos años, pues aún no ha alcanzado, en su conjunto, el ritmo del resto de las grandes capitales, lo que la convierte en foco de grandes oportunidades de inversión. La rentabilidad de los activos es mayor que en otras ciudades, permitiendo un recorrido mayor en los precios.

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En opinión de… Jesús Anaya Caramazana Director territorial Andalucía. Industrial y Logística. CBRE

MERCADO NACIONAL En términos geográficos, Madrid, Barcelona y el resto de España son el mismo mercado, pero la gran ventaja que tenemos es que estas dos ciudades van por delante y sabemos, a partir de su experiencia, lo que va a pasar. No pretendamos por lo tanto ser creativos porque está todo inventado, copiemos lo que pasa en Madrid y Barcelona. PRECIOS En relación con los precios, hemos estado viendo durante la crisis que se hacen transacciones a unos precios inferiores al coste de fabricación del producto, y esto tiene que ir desapareciendo poco a poco. Las oportunidades que haya, tenemos que ser capaces de conocerlas y venderlas, porque vamos hacia un mercado en el que el precio de un inmueble será el coste del suelo más el coste de fabricación y el margen, no como ahora, que estamos muy por debajo. Por tanto, las rentas irán subiendo y las rentabilidades irán bajando en Andalucía, como en otros sitios, pero todavía hay oportunidades, así que vamos a por ellas. ESPECIALIZACIÓN Los que tenemos formación económica solemos ser firmes creyentes del mercado, que se autorregula y evoluciona constantemente. Tenemos que ser muy pro-

fesionales y especialistas en lo que hacemos para poder asesorar bien a nuestros clientes en esta evolución. Es importante que los profesionales de la consultoría adquieran cada vez más conocimientos de los mercados para ser capaces de venderlos y de analizar cuáles son las tendencias, pero desde la especialización. Ninguno de los que estamos aquí, que nos dedicamos a ofrecer servicios, somos capaces de vender un servicio que no conocemos, por eso en lo que más invertimos es en información, en saber lo que estamos vendiendo. Si no conoces el producto que gestionas, no lo vendes. Somos los profesionales que estamos cada día al pie del cañón, conociendo el mercado, quienes somos capaces de vender. En CBRE somos muchos, pero cada cual está especializado en un sector. Hay gente en la casa que sabe mucho de cada segmento y analiza las cosas de una forma muy minuciosa; y el comprador es consciente de ello. En resumen, en este sector no veo otro camino que aquel que implica conocimiento del mercado, especialización y profesionalización. 44

NUEVO ESCENARIO Estamos viviendo una etapa en el sector inmobiliario absolutamente apasionante, con cambios en todos los sentidos. El promotor que conocíamos hace 10 años no está, el mercado ha cambiado, hay otros actores, los servicers promueven, la banca financia poco, ha irrumpido el comercio online, en definitiva, el escenario actual no se parece en nada al de antes. Me parece un reto apasionante estar en este momento en el sector inmobiliario, que será en gran parte lo que nosotros, los profesionales, decidamos que sea. Ha llegado el momento de quitarse el complejo de Andalucía porque es una gran tierra, porque tiene mucho de bueno y porque tiene un importante papel que asumir como alternativa de inversión a zonas como Madrid o Barcelona. EL MODELO DE MÄLAGA Creo que es clave la cuestión urbanística. Tenemos ejemplos en el sur de España como Málaga, que demuestra que cuando alguien tiene estrategia de ciudad y hace un buen planteamiento, puedes estar en lo más alto. Málaga está en el Top Three de las ciudades españolas de objeto de interés, y eso no es producto de la casualidad, sino de una buena planificación.

Análisis del mercado inmobiliario

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Rosa Madrid Racero Directora regional Andalucía CBRE

PROMOCIÓN Y SUELO En mi empresa consideramos que ha llegado el momento de la promoción y de la construcción. Creemos que este año entrarán en torno a 90.000 viviendas vacías en carga, y que en 2018 estaremos en velocidad de crucero, con entre 180.000 y 200.000 viviendas, una cifra que no tiene nada que ver con las 800.000 que se llegaron a alcanzar, pero que es muy positiva. En relación a España, definitivamente es el momento del suelo. Tenemos datos que confirman que el año pasado subieron un 35% las transacciones de suelo a nivel nacional y que hay incrementos de precios de hasta el 15% de suelo finalista, sin que haya nadie fabricando suelo. RETAIL En el segmento de retail, en el que afrontamos grandes retos, hay que poner en valor dos grandes proyectos que caminan en el Sur de España, el de Palmas Altas en Sevilla y el de Intu en Torremolinos. Andalucía es objeto de mucho interés por parte de grandes promotores de centros comerciales y de retail. Desde el punto de vista de high street apenas queda producto bien situado. DIGITALIZACIÓN En relación con la digitalización en el mundo inmobiliario, creo que es un proceso imparable que lo está cambiando todo, está modificando la forma de comercializar y la forma de promover. Es necesario re-

flexionar también sobre el comercio online y cómo va a afectar tanto al mundo logístico e industrial como al de retail. ALQUILER Recientemente hemos publicado un informe sobre cómo quieren vivir los millennials en los próximos años, y es significativo que sólo un 20% de los españoles viven en alquiler, frente a un 30-40% de los franceses y alemanes. CUESTIONES POLÉMICAS Hay una serie de cuestiones polémicas que es necesario poner sobre la mesa, como la convivencia entre iniciativas como Airbnb y el mundo hotelero, la posible burbuja hotelera que se avecina, o la regulación de la actividad de apartamentos turísticos. CONSULTORÍA ESPECIALIZADA La inversión creo que va a tener mucho que ver con lo que nosotros expliquemos. Los profesionales, además de hacer transacciones, tenemos la obligación de explicar Andalucía en positivo, de hacer ciudad y de hacer región, no contra otros sitios, sino con otros sitios, y tenemos una gran oportunidad por delante. Existen tres claves para vender Andalucía: profesionalidad, transparencia y especialización. La especialización genera mucha tranquilidad para un inversor. Si a un inversor un especialista en industrial le habla de industrial y le demuestra que conoce muy bien ese mercado, le da 45

mucho confort. También tenemos por delante un trabajo importante con los propietarios, a los que debemos dar mucha información, decirles cómo se hacen las cosas, cómo funciona el mercado, independientemente de si finalmente se cierra la operación o no; es decir, tenemos que educar al propietario. Asimismo, hay que subrayar que no todo el sector inmobiliario es residencial, y existen unos criterios y unos parámetros distintos con el resto. El mundo terciario es más de alquileres, de fondos, de yields, de recorrido y de gestión, y ahí los consultores podemos aportar mucho valor desde el punto de vista de la gestión. También llega el momento del reposicionamiento de los edificios en el centro de las ciudades para usos alternativos, y en esta cuestión tienen mucho que decir los equipos jurídicos, de construcción, de diseño y de gestión. Siempre digo que cada proyecto es un libro en blanco, y con un edificio se pueden hacer muchas cosas, no sólo vivienda, y ahí es donde nosotros podemos aportar mucho valor, del conocimiento de la ciudad, de lo que puede funcionar en cada zona… De hecho, ya hay grandes promotoras en Málaga y Sevilla que están moldeando estratégicamente su cartera hacia otros usos.

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SERVICERS

En opinión de… María Monasterio Directora territorial Solvia Sur - Canarias

EVOLUCIÓN POSITIVA Desde la perspectiva macro, la evolución de la economía es positiva a nivel nacional. Si nos centramos en Andalucía y en el sector inmobiliario, desde 2015 asistimos a una recuperación del mercado en todos los segmentos, tanto en terciario como en residencial. Esta evolución positiva del mercado residencial se está dejando sentir con fuerza en ciudades como Sevilla y Málaga, pero también otras provincias o ciudades como Córdoba y Jaén están registrando un buen comportamiento. En cuanto a los precios, la provincia que mayor repunte está experimentando en el mercado residencial es Málaga por el peso que tiene la Costa del Sol en esta variable. INTERÉS INTERNACIONAL Respecto a las incertidumbres globales como el Brexit, en Solvia constatamos que no ha paralizado ni la actividad, ni las transacciones, ni el interés por el sector inmobiliario español. De hecho ya se realizan operaciones en activos menos atractivos puesto que los que no necesitaban gestión se vendieron entre 2014 y 2016. Este año vamos a seguir viendo fondos internacionales en España e

incluso, reitero, entrando en activos que requieren una mayor gestión inmobiliaria, de la mano de todos los que estamos aquí, empresas cada vez más especializadas y con un buen conocimiento del mercado. INNOVACIÓN Me sumo a la opinión de la importancia creciente de la innovación en nuestro sector. En mi compañía disponemos de unas herramientas y una plataforma para venta de viviendas de enorme potencial. En concreto, desde 2012 Solvia ha vendido de forma recurrente activos por más de 2.500 millones de euros al año; es decir, cuenta con un sistema de éxito gracias a su estrategia multicanal y a su reconocida labor de asesoramiento personal. Además, gestionamos una cartera de más de 30.000 millones de euros en activos gracias a dicha plataforma, una herramienta que hemos desarrollado en los últimos seis años y que nos ha permitido estar en la primera línea de ventas. Tenemos que seguir apostando por la innovación, porque es el futuro, tenemos que seguir desarrollando herramientas que permitan la reserva, la compra y el pago desde casa, desde el móvil o el ordenador, sin dejar de lado la profesionalización y la atención igualmente personalizada al cliente. Creo que no son cuestiones que deben estar reñidas. 46

SEGURIDAD JURÍDICA Respecto a la seguridad jurídica, tenemos por delante dos o tres años en los que los inversores internacionales van a seguir entrando, y haciéndolo además en operaciones donde hay cada vez más gestión tanto de suelos como de activos, rehabilitaciones, obras en curso, y donde es fundamental que haya seguridad jurídica y agilidad. El inversor necesita que le garanticemos que no va a haber ningún cambio en términos urbanísticos, de normativa. NUEVOS PLAYERS El mercado se está profesionalizando cada vez más a través de los fondos, de los nuevos players, de esa vuelta al mercado de unas empresas cada vez más especializadas, más inmobiliarias, al tiempo que las entidades financieras están contando cada vez más con personas del sector inmobiliario. Todo lo anterior está generando un confort creciente a los inversores internacionales y España y Andalucía están siendo escenario de un número cada vez mayor de operaciones y de transacciones. Ésta es la realidad que veo en mi empresa, donde tenemos actualmente 79 promociones en curso a nivel nacional, en ciudades como Córdoba y Huelva, que están despertando un enorme interés, o en Sevilla, donde la promoción lleva muchos años muy

Análisis del mercado inmobiliario

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Alfredo Montero Director territorial en Andalucía Occidental y Extremadura de Aliseda sostenida y con unos ritmos de venta muy interesantes. En Jaén la actividad promotora es reducida a día de hoy pero existe un gran potencial con una demanda contenida de primera residencia esperando que la promoción de obra nueva se reactive. LA HORA DE ANDALUCÍA Durante muchos años ha existido una diferenciación entre cómo se percibía el mercado inmobiliario en Andalucía respecto a Madrid y Barcelona. De 2007 a 2011 nadie se planteaba hacer una inversión en retail en rentabilidad, o en oficinas o industrial, fuera de Madrid y Barcelona en zona prime. Precisamente, cuando en Madrid y Barcelona se han alcanzado unos niveles en los que no queda producto atractivo, y el único que hay presenta una rentabilidad por debajo del 3%, ha sido el momento en que gracias a la profesionalización de los que estamos en otras ciudades que no son Madrid o Barcelona hemos sido capaces de atraer a ese inversor y de explicarle que Málaga, Sevilla o Córdoba existen. Y a los operadores les indicamos que cada ciudad tiene su zona prime y que esa es igual de interesante en Madrid o Barcelona que en ciudades como Málaga, Sevilla, Córdoba, Valencia o Bilbao, porque además están a unos niveles de rentabilidad más atractivos.

MEJORÍA INNEGABLE La valoración del sector inmobiliario a día de hoy es muy positiva. 2016 ha sido un buen año, si bien tengo la sensación que 2015 terminó más fuerte de lo que después se desarrolló 2016. También parece que en 2017 las ventas de producto terminado tienen un ritmo menos acelerado. Tengo aún dudas respecto a la progresión real que va a tener el mercado, va por zonas y por tipología de producto; sin embargo, la mejoría es innegable. Incluso podemos decir que, en algunos sitios, se ha llegado muy rápido a precios pre-crisis, cuando la evolución de precios debería ser más pausada. Por ello, no debemos abandonar todos la prudencia a la hora de valorar la situación del mercado, e insisto, analizar con cuidado cada zona y cada tipología de producto. Con todo, las expectativas para 2017 son muy positivas. Las cifras de negocio de Aliseda son un buen ejemplo de esta mejoría. En el año 2014 vendimos inmuebles por valor de 1.500 millones, y en 2015 hemos logrado 47

vender más de 11.290 inmuebles batiendo nuestro propio récord con más de 1.970 millones de euros. Para 2017 esperamos seguir superándonos. Somos conscientes de que este es un objetivo muy ambicioso; sin embargo, el mercado está cambiando, las tendencias y costumbres han evolucionado y nos encontramos ahora con un incremento de la demanda por parte de inversores, pymes y autónomos. PROMOCIÓN RESIDENCIAL En el nuevo sector inmobiliario, en relación con el producto residencial, están tomando un protagonismo notable las nuevas promotoras que vienen respaldadas por fondos de inversión, que están comprando mucho suelo para promover a corto plazo. Ahora mismo son estos actores los que dominan el mercado de nuevas promociones y la compra de suelo. Por otro lado, está el pequeño promotor, que es muy local y al que le cuesta todavía comprar suelo. El peso del producto residencial en la recuperación del sector

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es muy importante. De hecho, en el caso de las operaciones cerradas en Aliseda en la Territorial de Andalucía Occidental, un 41% de las ventas se corresponden con residencial, y un 1% garajes y trasteros. El resto se distribuye entre terciario (11%), industrial (12%) y suelo (34%). SEGMENTO NO RESIDENCIAL Fuera del producto residencial, el resto marcha a otro ritmo totalmente distinto. Un ejemplo manifiesto es el caso de producto terciario en Sevilla, en concreto de oficinas, donde el exceso de stock, la bajada de alquileres y de precios de venta producidos durante los años de crisis, hace muy pausada la entrada de inversores, aunque se ha percibido una mejoría durante 2016. Para 2017 en el mercado de oficinas esperamos continúe la tendencia alcista de las rentas. En el resto de producto terciario, como locales comerciales a pie de calle y en centros comerciales se espera una subida de los alquileres en los mejor ubicados, derivada del aumento del tráfico de visitantes, el buen comportamiento del consumo y unas tasas de disponibilidad de espacio muy reducidas. En el sector logístico los volúmenes de inversión seguirán siendo elevados. DISTINTAS VELOCIDADES Hablando de Andalucía, salvo Sevilla, que es una de las capitales

principales de España, y por supuesto Málaga como se ha comentado, el resto de provincias están a la cola de la renta per cápita española, con lo que lo tienen más difícil para salir adelante. Pero a pesar de las dificultades económicas de las provincias andaluzas que no son Sevilla ni Málaga que acabo de apuntar, quiero romper una lanza por el potencial que tiene Córdoba, sobre todo la capital. Creo que para muchos ha sido una gran desconocida y hoy aventaja a otras muchas ciudades andaluzas y españolas. Otra candidata a tener buenas rentabilidades y a ofrecer un buen negocio inmobiliario es Cádiz. Mencionar que hemos percibido en el turismo residencial extranjero una fuga desde el entorno de Marbella hacia Sotogrande y el Campo de Gibraltar, provocado por la inseguridad jurídica tras la anulación del PGOU de Marbella. Sotogrande está atrayendo a compradores extranjeros de alto standing, muchos residentes en España, que a priori estaban interesados en esa zona de Málaga, que están adquiriendo viviendas muy significativas a partir de 500.000 euros. En la Territorial que yo dirijo, Sevilla es la provincia con mayores ventas, con un 49%, seguida de Cádiz (30%), Huelva (11%) y Extremadura (9%).

INFORMACIÓN ÚTIL En cuanto a los servicers se refiere, deberíamos explotar más la ingente base de datos que tenemos. Manejamos datos reales de ventas por municipio, tipologías, procedencia del comprador, tamaño medio, precio medio, etc., etc. A nivel interno creo que no lo explotamos lo suficiente. PROFESIONALIZACIÓN Según los últimos informes realizados por mi empresa, dado que el proceso de compra no resulta fácil para muchos, la figura del experto inmobiliario es una gran solución. Ocho de cada diez españoles que han comprado o piensan comprar una vivienda estiman que es mejor contar con la ayuda de un experto inmobiliario que lleve los trámites y les asesore. ESTRATEGIA Para ser competitivos en el nuevo sector inmobiliario, es necesario abordar una estrategia de negocio muy clara. En nuestro caso, la compañía se encuentra en una situación donde tiene capacidad y equipo para abrirse a nuevos clientes y nuevas áreas de negocio, como son la promoción inmobiliaria, la gestión de suelo, y patrimonio como objetivos de negocio más próximos. Todo ello confiamos poder llevarlo a cabo en un entorno cada vez más favorable y con mayor actividad por parte de los compradores.

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DESPACHOS ABOGADOS

En opinión de… Miguel García Ruz Socio en el despacho de abogados Garrigues

CONFIANZA EN ESPAÑA Al respecto de cómo percibimos la situación actual, frente a lo que ocurría estos años atrás, en los que se detectaba una gran incertidumbre, la palabra que actualmente mejor refleja lo que está pasando es confianza, aunque sea una confianza limitada, en gran medida por la situación internacional. La percepción que estamos recibiendo de algunos de nuestros clientes es que España es un país por el que merece la pena apostar, aunque haya consideraciones externas que puedan representar una amenaza. En este momento, en Europa se pueden producir movimientos importantes que podrían llegar a tener una gran incidencia sobre nuestro territorio, pero nos tenemos que acostumbrar a este nuevo escenario. A día de hoy, la incertidumbre económica que había hace un par de años se ha suavizado, pero la incertidumbre política también

puede tener un efecto importante en el desarrollo económico que es necesario para las inversiones inmobiliarias. En todo caso, la percepción que recibimos de los clientes es como digo de confianza, y también de que la apuesta por España no es algo transitorio, sino que va a permanecer. Por nuestra experiencia hemos sido testigos de numerosas operaciones de inversión en el territorio nacional, que muchas veces son operaciones de suelo, no sólo de inversión en retail o en hoteles. Y esa compra de suelo lleva consigo frecuentemente la idea de desarrollarlo, un desarrollo que pretenden acometer los mismos que lo están comprando; es decir, no nos encontramos en esos casos con compradores especuladores, sino compradores que efectivamente están adquiriendo y asumiendo el papel de promotor. Por todo lo anterior, nuestra sensación es de moderada

confianza y de creencia de que efectivamente estamos en la buena línea, aunque haya amenazas que vayan a permanecer cierto tiempo y respecto a las que habrá que acostumbrarse como si de un nuevo escenario de funcionamiento de esta industria se tratase. INVERTIR EN ANDALUCÍA Por nuestra experiencia los tres destinos fundamentales de inversión inmobiliaria vienen siendo, recientemente, Andalucía, Madrid y Barcelona. Este enfoque está presente desde que se hace un diseño de inversión, y ello nos ha llevado a tener contacto de primera mano en nuestra región con inversores relevantes desde el punto de vista económico. Al propio tiempo, los inversores son conscientes y han valorado muy positivamente el conocimiento y la especialización perfectamente homologable de los profesionales que dan servicio en nuestra región.

Análisis del mercado inmobiliario

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Julio Pino

Concha del Campo

Socio de Garrigues en Sevilla

Abogado del Área Fiscal de Ontier

INNOVACIÓN Para el futuro del sector inmobiliario, hay dos cuestiones que considero fundamentales: la innovación y la seguridad jurídica. En referencia a la innovación, tenemos que tener claro que quienes van a requerir nuestros servicios son personas que tienen ahora 25, 30 o 40 años, señores que van a contratar un servicio o a comprar un inmueble con un móvil, no yendo a vuestras agencias inmobiliarias. Por eso, el sector tiene el reto de adaptarse al siglo XXI y hay que saber dar respuesta a todo lo que le pide el inversor.

Impuesto sobre el IVTNU Dado que mi formación es tributaria, me gustaría analizar en este marco una buena noticia para el sector como son las recientes Sentencias dictadas por el Tribunal Constitucional en fecha 16 de febrero y 1 de marzo de 2017, por las que se declara la nulidad de determinados artículos reguladores del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU) en el ámbito foral. Dicha regulación es similar a la aplicable en territorio común (artículo 104 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales), por lo que estamos a la espera de que se pronuncie en el mismo sentido el Tribunal Constitucional sobre una cuestión de inconstitucionalidad presentada por un Juzgado de lo Contencioso Administrativo de Madrid. En definitiva, con dichas Sentencias el TC viene a señalar que, si como consecuencia de la trasmisión de inmuebles urbanos (terrenos/terrenos con edificaciones) se pone de manifiesto una minusvalía, sujetar dicha operación al impuesto municipal conculcaría el principio de capacidad económica recogido en el artículo 31 de la CE. Dado el entorno de crisis inmobiliaria de los pasados años, promotoras y entidades bancarias se han visto obligadas al ingreso de la deuda tributaria por el concepto de IVTNU aún en el supuesto de originarse minusvalías con ocasión de las transmisiones realizadas por lo que, es conveniente analizar cada operación y la oportunidad de recurrir las liquidaciones/autoliquidaciones practicadas antes de que finalice el plazo de prescripción de 4 años a efectos de detectar el procedimiento administrativo más idóneo para conseguir la devolución.

SEGURIDAD JURÍDICA También es esencial la seguridad jurídica. En este tema hay que dar un importante paso adelante. Hoy se habla mucho de la reforma de la LOUA, cuando lo que realmente hace falta es una reforma de la Administración. En España cada comunidad tiene su ley de ordenación urbanística, y desde el punto de vista de la operatividad son muy parecidas. Lo que en realidad tenemos que conseguir es que no tarde ocho meses una licencia o nueve meses un documento de alcance de una evaluación ambiental. Hace falta agilidad y seguridad jurídica, de manera que el inversor que venga, sea nacional o extranjero, sepa que no le van a cambiar las reglas del juego, y que lo que establezca la normativa es lo que tendrá que hacer, sin injerencias o cambios normativos. Tiene que tener la certeza de que, por ejemplo, no van a anular el PGOU del territorio en el que invierte. 51

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En opinión de… Luis Miguel Martín Rubio Socio del despacho de abogados Ontier

OPTIMISMO Al respecto de la evolución del sector, hoy se percibe un poco más de alegría que en años anteriores. Hemos atravesado unos años muy duros. Desde Ontier, un despacho internacional con sede corporativa en Londres y despachos en numerosos países, podemos decir que somos una ventana abierta al mundo, lo cual nos permite afirmar, por nuestra propia experiencia, que España cada vez está cobrando más atractivo, con una serie de condicionantes desde las más diversas perspectivas: una importante seguridad jurídica, un impresionante patrimonio cultural, y el hecho de que somos un país muy seguro. Todo lo anterior propicia que seamos un destino muy atractivo para muchos inversores. De hecho, acuden a nosotros personas de muchos lugares con interés e intenciones de encontrar inversiones rentables, y entre sus planes entra sin lugar a dudas España. INVERTIR EN ANDALUCÍA Dentro de España, Andalucía es una región muy atractiva, especialmente Sevilla y Málaga.

Quienes llegan buscan rentabilidad para sus inversiones y están apostando por el sector terciario, hoteles, turismo, inversiones personales, etc. Independientemente de la primera línea, el inversor de fuera también está interesado en el interior, no sólo en la costa; todo lo relacionado con la naturaleza, el medio ambiente, está muy solicitado. Nos piden mucha información de lugares como la sierra de Aracena de Huelva, la sierra norte de Sevilla, las sierras de Granada y Almería…; la demanda para estos lugares es cada vez más importante. FISCALIDAD Estamos atravesando un momento de una recuperación real, con una apuesta por España como un país seguro, con seguridad jurídica, que no obstante debería apostar más por el tema de los incentivos, fundamentalmente fiscales. Es necesario que seamos un país fiscalmente más atractivo, de manera que quien venga sepa que no es costoso invertir en España. Para ello, sería aconsejable bajar el nivel impositivo y controlar mucho más el gasto público, pues 52

son las claves para que este país despegue. CONTEXTO MUNDIAL En el contexto mundial, todo ha cambiado, estamos ante un cambio de era, de época. Lo estamos viviendo en EEUU, en una Europa que en cierto modo se está desintegrando, con Alemania como el referente actual, los países del Este mirando de nuevo más a Rusia que a la propia Unión Europea, Italia con una situación financiera muy complicada, Grecia atravesado un momento difícil que sigue latente, aunque afortunadamente ya no sea noticia, Estados Unidos y Rusia uniéndose frente al enemigo común que es China, y Oriente Medio que continúa descomponiéndose, convertido en un polvorín. Y en medio de todo esto está España, en una posición de crecimiento importante, siendo de hecho el país que más está creciendo de la Unión Europea. España es como una isla con todas estas circunstancias alrededor, y tenemos que saber sacar provecho de ello. Si somos capaces, podemos tener por delante muchas oportunidades.

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TASADORAS

En opinión de… Antonio Pablo Romero Carranza Consejero de Krata

Pastora Blasco Directora territorial de Andalucía y Extremadura en Krata ANÁLISIS DE SITUACIÓN Estoy de acuerdo en que, aun estando el escenario mejor en líneas generales, las provincias que siguen tirando con más fuerza en Andalucía son principalmente Málaga y Sevilla. En el sector de las tasaciones observamos que los productos que tiran del terciario son los locales comerciales en zonas prime y usos hoteleros. También creo que ha llegado el momento de decir que ha mejorado algo la financiación bancaria, aunque sigamos dependiendo de una inversión extranjera para el desarrollo de nuevos suelos y promociones. La inversión por parte de inversores nacionales sigue siendo pequeña, muy contenida, y por supuesto el tema de los minoristas también continúa muy

restringido, pues aún arrastramos las consecuencias de la crisis y la situación política vivida, los puestos de trabajo tampoco están consolidados, etc. LA ADMINISTRACIÓN Hay muy buenos profesionales inmobiliarios en Andalucía; quizás lo que no nos acompañe sea la Administración. La velocidad y los tiempos de la Administración no son los que el mercado y el sector necesitan. Pongo como ejemplo el caso de la actualización de los módulos de VPO; actualmente, hay muchos municipios en los que el mercado está más bajo que el módulo de VPO, por lo que resulta poco útil desarrollar promociones acogidas a VPO que limitan sus posteriores transmisiones a unos valores que ni siquiera están en el mercado.

DISTINTAS VELOCIDADES Pienso que Andalucía es un territorio que presenta numerosas oportunidades, pero hay muchas cosas que tienen que cambiar. Es cierto que es una región muy atractiva, con playa, nieve, sol y todo lo demás, pero hay que cambiar un poco la estructura económica para que se reactive toda la comunidad. La costa y las grandes ciudades es cierto que se recuperan, pero en el interior sigue habiendo mucho desempleo, los sueldos apenas dan muchas veces para subsistir, y todo eso hay que intentar que vaya mejorando. En Costa del Sol, Sevilla y Málaga, las zonas punteras, los inversores extranjeros van a ser los que van a copar casi todo el mercado, al tiempo que los bancos siguen siendo muy selectivos a la hora de dar financiación. En cuanto al resto de ciudades tendrán que ser bastante creativas, con otros focos que no sean el turismo, pero que atraigan las inversiones hacia sus localizaciones.

Análisis del mercado inmobiliario

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En opinión de…

Los millennials Quisiera dejar una cuestión sobre la mesa. Estamos hablando de Andalucía, de inversiones, de suelos, etc., pero creo que es igual de importante abordar la problemática de las personas que están en una franja entre los 25 y los 35 años, que tienen escasa capacidad de compra. Habría que desarrollar los suelos que están fuera de los centros de las capitales, en los que se promovieran construcciones dirigidas a este sector de la población. Por la experiencia de mi propia firma, una tasadora, puedo afirmar que en el último año y medio o dos años casi toda la promoción inmobiliaria ha estado dirigida prioritariamente al extranjero, al turismo de fuera. Los suelos finalistas de Málaga o la Costa del Sol no tienen unos precios como los de 2007, pero difícilmente están al alcance de los millennials, al tiempo que tampoco vemos promociones destinadas a alquiler. Es necesario abordar el debate de cómo y con qué producto se dirigen las promotoras a este colectivo, que representa un número muy importante de personas con necesidad de vivienda.

José Ignacio Choza Sotelo Director de ST Sociedad de Tasación en Sevilla para Andalucía Occidental y Extremadura OPTIMISMO Coincido con que el segmento residencial es el que está tirando de casi todo el sector, y en que la provincia de Málaga, y en la de Sevilla sobre todo su capital -toda vez que el resto de la provincia presenta algo de movimiento pero aún poco significativo-, son las que están aventajando al resto. Se empieza a tener la sensación de que en el segmento de hoteles nos podemos estar acercando a una burbuja, y es una sensación existente entre los propios hoteleros. En líneas generales, el sector está optimista. El promotor lo está, las entidades financieras y los clientes también, y creo que esa es la palabra que resume la situación del mercado inmobilia-

rio: optimismo, frente a las sensaciones radicalmente distintas que había hace dos o tres años. VIVIENDA PROTEGIDA En relación al tema de la vivienda protegida, el problema principal de por qué no se construye es porque en muchas poblaciones haces una valoración de una VPO y el valor de mercado sale por debajo del módulo. Por eso el promotor no se decide por este producto y se ha olvidado absolutamente de él, incluso los que estaban centrados exclusivamente en hacer este tipo de vivienda. Para desarrollar este producto, el promotor tiene que adaptar los valores de los módulos a lo que pueden pagar los ciudadanos y a lo que hay alrededor del inmueble, y eso creo que no va a suceder en mucho tiempo.

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En opinión de… José Manuel Sánchez Madrona Director de ST-Sociedad de Tasación en Málaga, Córdoba y Melilla

MÁLAGA Y COSTA DEL SOL En relación a Málaga y la cio asumible. Respecto al inversor se enCosta del Sol, que es un mercado con el que trabajo a diario, cuentran buscando sobre todo creo que coincidimos todos en promociones y suelo finalista lo positivo del momento que esen buenas ubicaciones. Éstos tamos viviendo, además de con también están invirtiendo muel optimismo con el que lo esta- cho en edificios para transformar en apartamentos turísticos, mos analizando. Destacaría de una manera es tal la demanda que podría especial cómo se adelantó a esta llegar a provocar una nueva recuperación el sector hotele- burbuja a corto o medio plazo, ro, recogiendo ahora los frutos pero hay que reconocer el efecque llevaban años sembrando, to renovador que está teniendo pues estos empresarios y pro- en la ciudad. Sólo hay que darfesionales fueron los primeros se un paseo por la malagueña que dieron el paso, lanzándose calle Carretería, la cual está via renovar sus plantas hoteleras viendo un cambio total, gracias y coincidencia o no han prota- principalmente a la transforgonizado un año 2016 de récord. mación de edificios residenciaY pienso que todavía les quedan les que no estaban en su mejor momento en apartamentos tumuy buenos años por delante. Subrayaría también, sobre rísticos. todo en Málaga capital, la escaVENDER ANDALUCÍA sez de viviendas en alquiler, una Sobre las bondades de Anescasez que está propiciando dalucía, creo que precisamente que se disparen los precios; es el inversor y el extranjero son muy difícil encontrar en Málaga los primeros que las conocen: una vivienda digna por un pre- nuestras infraestructuras de pri-

mer nivel, el segundo país del mundo con más kilómetros para trenes de alta velocidad, aeropuertos internacionales como el de Málaga con una capacidad aproximada de 30 millones de pasajeros al año que permite que ciudadanos del norte de Europa estén a poco más de dos horas de sus ciudades, nuestra sanidad,… Para dar más valor debemos complementar la oferta que ya existe, si nos fijamos en lo que ha sucedido en Málaga capital, vemos que el éxito ha estado en complementar a la Costa del Sol. Málaga no podía competir en sol y playa, y ha sabido ofrecerle al mercado lo que no le ofrecía la Costa del Sol: cultura sobre todo. El fenómeno museístico por el que tanto destaca Málaga actualmente ha transformado la ciudad, y como eso otras decisiones que han permitido que experimente un giro radical respecto a la Málaga de hace tan sólo una década.

jll.es

Muchas Gracias Por 30 años juntos en España

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inmobiliarias

En opinión de… José Gamero Presidente de la Agrupación de Inmobiliarias MLS Sevilla y Gerente y propietario de Sevilla 2000 Inmobiliaria-Real Estate

REACTIVACIÓN Corroboro la intervención de los compañeros en cuanto a la reactivación que está experimentando el sector. Sin ir más lejos, nosotros la semana pasada celebramos el V Aniversario de nuestra agrupación MLS Sevilla y reunimos a 600 profesionales, una cifra que habla por sí misma. Nuestro termómetro es muy ágil y por lo tanto los indicadores muy prácticos y reales porque nuestra agrupación consta de 88 agencias inmobiliarias a pie de calle en contacto diario y constante con el ciudadano de a pie y demandante de vivienda. Podemos afirmar que entre 2015 y 2016 prácticamente se ha roto por fin la crisis en nuestro sector y en 2017 estamos viviendo un año muy activo. Prevemos que 2018 será igual, mientras 2019 y 2010 serán más de estabilidad y crecimiento sostenido; somos muy optimistas y entusiastas con vistas a 2017 y 2018. De hecho, estamos reforzando nuestros equipos y nuestras oficinas con vistas a estos dos dinámicos años que vamos a vivir. Desde mi empresa Sevilla 2000, yo mismo me he tenido que convertir en pequeño promotor, vista la demanda latente. Normalmente nuestro fuerte está en el producto de segunda mano, pero yo he readap-

tado mi equipo y estamos promoviendo en el Centro, Nervión y Los Remedios. Y promoción que desarrollamos, la vendemos rápido, un indicador optimista desde la propia experiencia. Y nuestras inmobiliarias están vendiendo con fluidez. En obra nueva hay bastantes oportunidades y la rentabilidad es alta. La vivienda turística, que está viviendo un boom que quizás llegue a convertirse en una pequeña burbuja, está ofreciendo unas rentabilidades muy altas. Invertir en una vivienda en el Centro de Sevilla proporciona una rentabilidad brutal. Un piso en el centro, que se puede comprar por 150.000 o 200.000 euros, se puede alquilar a larga duración a 600-700 euros al mes, lo que proporciona una rentabilidad del 4, 5 o 6%; pero si se alquila para fines turísticos, esa rentabilidad se puede triplicar sin problema. Sabiendo comprar y elegir, en una ubicación donde se prevea que la ocupación alcance el 80 o 90%, se puede lograr una rentabilidad de un 15 o un 18%. REGULACIÓN Desde nuestra agrupación sentimos y palpamos el optimismo y entusiasmo de nuestros asociados y todos nuestros agentes inmobiliarios, pero no podemos caer en la euforia descontrolada que nos llevaría de 58

nuevo a experiencias negativas ya vividas. De todos es sabido el intrusismo que hay en nuestro sector debido a la falta de regulación del mismo. Ya que nuestra comunidad autónoma no mueve ficha en este aspecto, en nuestra agrupación hemos decidido autorregularnos nosotros mismos buscando siempre la profesionalidad y transparencia en el sector inmobiliario. Estamos consiguiéndolo poco a poco, a base de formación y continuos eventos de sinergia entre los compañeros, así como con unos protocolos y sistemáticas de trabajo muy exigentes y un reglamento y código ético interno profesional que todos respetamos y cumplimos. AGILIDAD ADMINISTRATIVA En mi opinión, Andalucía se vende sola porque tiene absolutamente de todo lo que un turista puede buscar, cultura, historia, playa, nieve, sol, flamenco, gastronomía, gente acogedora, etc., pero también es cierto que tenemos que ganar en seguridad jurídica y urbanística y que es fundamental la agilidad de la Administración a nivel inmobiliario en este sentido. Muchos proyectos se ralentizan e incluso se quedan bloqueados por falta de agilidad técnica, jurídica y administrativa en la Administración, normalmente local.

Análisis del mercado inmobiliario

ESTE MES...

Antonio J. Salazar Baeza Vicepresidente de MLS Sevilla

INNOVACIÓN En cuanto a innovación estoy de acuerdo en que hay que estar a la última en nuestro sector. En nuestras agencias trabajamos incluso con gafas virtuales, aplicaciones 3D, portales inmobiliarios, practicamos posicionamiento web SEO y SEM, etc. En resumen, que estamos al día en el aprovechamiento de las nuevas herramientas y tecnologías adaptadas al sector inmobiliario. MERCADOS Respecto a los mercados, ahora que Madrid y Barcelona están ya casi saturadas, sobre todo en centro ciudad y hay poco recorrido para la inversión siendo ya las rentabilidades mínimas, son otras localizaciones como Valencia, Sevilla y Málaga hacia donde empieza a mirar el inversor. Nuestro mercado inmobiliario, en pleno auge, puede ofrecer mucho más. Es la hora de que cobremos un protagonismo grande. En Sevilla hay rentabilidades importantes que ahora se están empezando a descubrir. Desde MLS Sevilla hemos detectado una demanda tan fuerte en toda la región que hemos lanzado el proyecto MLS Andalucía. Andalucía se vende sola, es nuestro turno y tenemos que aprovechar el momento.

SEVILLA Y MÁLAGA En Sevilla estamos casi dos años por detrás de Madrid y Barcelona en porcentajes de rentabilidad y en movimiento en la calle, ya está emergiendo Málaga y la Costa del Sol, pero es seguro que Sevilla es la siguiente. El mercado apunta positivamente, las grandes consultoras se sitúan, suelo finalista no hay y los que hay están rifados, todo lo cual nos invita a ser optimistas. LA REALIDAD ANDALUZA No podemos olvidar que en España hay un porcentaje de paro importantísimo y un porcentaje muy elevado de millennials y jóvenes que quieren o necesitan VPO, porque no pueden pagar ningún otro inmueble. En Andalucía nos hemos llevado cuatro años, desde 2012, sin Plan Concertado de Vivienda, lo que equivale a estar sin convenios de financiación, suelos comprados sin ayudas en los que era imposible promover, jóvenes con ayudas concedidas que nunca han cobrado, créditos personales que les concedían las entidades financieras a favor de esas subvenciones preconcedidas por la Administración, que han tenido que pagar sin recibir los subsidios; esa es la realidad de nuestra Administración, y representa una inseguridad jurídica absoluta. Y ahora tenemos el plan 20162020, con una serie de ayudas que no será posible poner en marcha si 59

no se apoyan con convenios, con una prórroga de las subvenciones al promotor para el alquiler con opción a compra, que es una solución de verdad que debería impulsarse; el alquiler con opción a compra de vivienda protegida es una solución de verdad para miles de jóvenes andaluces. Tenemos un POTA en vigor que contempla un 30% de muchos suelos destinados a VPO que no se van a desarrollar en la vida, y sin embargo si lo convirtiéramos en viviendas en alquiler con opción a compra le daríamos salida a muchas de ellas. REGULACIÓN DEL SECTOR En Andalucía, desgraciadamente, con todas estas lagunas normativas y falta de apoyo práctico, transmitimos inseguridad jurídica. Nosotros como inmobiliarias nos tenemos que autorregular porque somos incapaces, después de ocho años peleando con la Administración, de obtener una regulación del sector. De la mano de Unexia, hemos redactado un código de buenas prácticas, se lo hemos dado a la Administración, simplemente para que lo ratifiquen, y seguimos igual. Ante esa inseguridad, me pongo en el papel de un inversor o de un promotor que tenga interés por Andalucía, y entiendo que no lo tenemos fácil. Esa inseguridad va en contra de nosotros mismos.

ESTE MES...

MODERADOR

En opinión de… Íñigo Molina Consultor inmobiliario

Foro especializado Esta convocatoria nos resulta muy útil para ponernos al día en el sector y tenemos la oportunidad de realizar un análisis profundo desde el punto de vista de diferentes agentes que participan en el proceso: consultoras, tasadoras, servicers, abogados y agentes y desde la perspectiva de diferentes realidades geográficas por el conocimiento que los participantes tienen de diferentes ciudades Andaluzas, no sólo Sevilla y Málaga. SITUACIÓN POLÍTICA Es significativo que en nuestro anterior encuentro se percibía mucha preocupación política, porque por entonces estábamos sin Gobierno, no estaban claras las posibles alianzas y percibíamos cierto riesgo de ralentización en la evolución del sector. En las jornadas de hoy, se ha hablado muy poco de la situación política, no sé si porque no preocupa, porque es una cuestión superada o es nuestra realidad habitual y estamos acostumbrados. El caso es que se ha pasado de puntillas sobre ello y es una preocupación que ha perdido algo de relevancia respecto al año pasado. BALANCE DEL EVENTO Haciendo un balance de todo lo que se ha hablado en este foro hay que destacar que se respira cierta

confianza, aunque con limitaciones; que da la sensación de que 2015 fue mejor año que 2016 y que 2017 no mejora a 2016 en el primer trimestre transcurrido; que todavía estamos pendientes de la financiación a promotores y a compradores; que el sector terciarío está experimentando una importante mejoría teniendo en cuenta dónde estaba y, muy especialmente, en hoteles, en sus diferentes categorías y nuevos conceptos (apartamentos turísticos, hostels,…) llegando a preguntarnos si no estamos ante el principio de una burbuja en este sector; y que Málaga y Sevilla no son las únicas provincias que empiezan a despegar, sino que también destacan otras como Córdoba o Almería, Jaén o la costa de Cádiz. También se ha hablado del producto residencial en los cascos históricos, de la rehabilitación de edificios para usos alternativos (apartamentos turísticos, vivienda en alquiler), de que se trabajan proyectos sobre demanda real, pensando el producto para esa demanda y evitando grandes desarrollos. Del recorrido en precios que puede haber y de las rentabilidades que se pueden esperar, así como de la comparación con mercados prime como Madrid o Barcelona y de por qué a los inversores institucionales y family office les cuesta tanto lanzarse a mercados como Andalucía donde 60

las rentabilidades son mejores para productos iguales; que es necesario explicar bien a los inversores por qué apostar por Andalucía, por qué Málaga o Sevilla son una opción igual e incluso mejor que otras localizaciones. Creer en Andalucía, en definitiva y ver el futuro con optimismo. Se ha reflexionado mucho acerca de la falta de materia prima, esto es, el suelo y de la necesidad de producirlo y de que las administraciones ayuden en que sea un proceso ágil y rápido, porque los ciclos pasan y se terminan y la demanda tensiona precios sobre los suelos existentes. Se han puesto sobre la mesa otras cuestiones como la importancia de las nuevas tecnologías y la digitalización. Alguno de los participantes ha focalizado sobre la inversión extranjera el protagonismo comprador de los próximos meses ante la carencia de productos atractivos en los mercados principales. En definitiva, es necesario reflexionar acerca de qué podemos hacer, qué es atractivo, qué valores tiene Andalucía frente al resto de ubicaciones, qué podemos dar y hacer como consultoras para que la inversión, el capital y los mejores proyectos lleguen a nuestra región, y definir los nuevos productos, nuevos clientes y nuevos proyectos. Todos somos positivos y optimistas, pero tenemos que definir cómo lo hacemos y trabajar duro.

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entrevistado

Francisco Javier de Aspe Gil Consejero delegado de Insersa

Redacción Ai Fotos: Ai

Francisco Javier de Aspe Gil, consejero delegado de Insersa desde 2012, es licenciado en Administración y Dirección de Empresas, diplomado en Alta Dirección de Empresas Inmobiliarias y en Alta Dirección de Empresas Líderes, además de MBA por el Instituto de Empresa. Anteriormente (2004-2012) fue director gerente de Grupo Navicoas, firma especializada en la promoción y construcción de todo tipo de productos inmobiliarios. Asimismo, entre 2000 y 2002 ocupó el puesto de coordinador del Departamento Financiero de Instalaciones Inabensa SA (Abengoa), donde también fue responsable de Financiación de Proyectos Internacionales y consejero en Inabensa France. Su meta principal al frente de Insersa está muy clara: “Mantener nuestro liderazgo a nivel nacional en el mercado de la prospección y la operación minera y consolidar nuestra actividad como promotora inmobiliaria” . Dado el carácter multidisciplinar de su empresa, en primer lugar, una breve descripción de cómo ve el sector de la minería metálica en Andalucía y las perspectivas de futuro. La minería metálica tiene muy buenas perspectivas de futuro en Andalucía. Tenemos la materia prima en yacimientos en distintas

fases de desarrollo y en yacimientos aún por descubrir. Tenemos las empresas mineras que están apostando por el sector con fuertes inversiones y altos niveles de inno-

“El sector está muy unido y eso ha sido fundamental para su desarrollo” 62

vación. Los precios de los metales están estables en estos momentos con perspectiva positiva según los expertos. Los operadores mineros estamos en un proceso continuo de mejora buscando la excelencia en la seguridad y la productividad. Hay muchos factores positivos en esta industria que me hacen ser optimista de cara a los próximos años.

entrevistado

“La minería metálica tiene muy buenas perspectivas de futuro en Andalucía” ¿Qué peso o importancia tiene en su evolución la cohesión y el espíritu colaborativo existente desde el nacimiento de Aminer en 2010? Creo que Aminer ha sido y es muy importante para el sector ya que la minería metálica es una actividad muy especializada que es difícil de englobar en una asociación generalista. Desde su nacimiento se ha valorado mucho por todas las empresas que han participado intensamente en todas sus actividades. El sector está muy unido y eso ha sido fundamental para su desarrollo. ¿Qué valoración puede realizar de la Estrategia Minera 2020 y qué influencia está teniendo o se espera que tenga en el sector? La Estrategia Minera 2020 busca una mayor colaboración entre la Administración Andaluza y los agentes económicos con el objetivo de que la minería sea aceptada por el público como una actividad necesaria y medioambientalmente sostenible. El objetivo es el aprovechamiento de los recursos minerales bajo condiciones de seguridad medioambiental que permitan la sostenibilidad del sector en el tiempo, aplicando la mayor innovación tecnológica. Se pretende que la localización geológica de los recursos y la explotación de los mismos se realice de

una forma racional siguiendo estándares europeos, lo que en principio debe ser positivo para todos. Otra de sus especialidades es la construcción, con numerosas obras a sus espaldas tanto de promoción pública como privada. ¿Cómo describiría actualmente el sector de la construcción en Andalucía y hacia dónde tiende? El sector de la construcción en Andalucía en estos momentos es un sector poco atractivo, con muchos competidores, pocos proyectos, pocas barreras de entrada y escasos márgenes. El sector público es casi inexistente y el privado empieza a movilizarse poco a poco, sobre todo la edificación residencial. No espero grandes cambios ni buenas noticias para este año. Centrándonos ya en su compañía, ¿cuáles son las claves de la consolidación y el crecimiento experimentando por Insersa en los últimos años? Cuando una empresa va bien siempre hay muchos factores que se conjugan y lo hacen posible. Desde mi punto de vista en el caso de Insersa la clave ha estado en su estrategia empresarial. Centrar sus esfuerzos y sus recursos financieros en la especialización en el sec-

tor minero, anticipando su futura expansión. Adquirir maquinaria de última generación antes de optar a los contratos y formar a nuestro personal ha sido clave. Gracias a esa apuesta Insersa es en estos momentos el primer operador minero de España. Ofrece una amplia gama de servicios; los sondeos de investigación minera; la construcción de rampas y túneles, la carga y el transporte del mineral y el estéril, la perforación y voladura a cielo abierto, los servicios de construcción industrial minera, etc. En el sector de la construcción generalista también optamos por la misma estrategia de especialización derivando nuestra actividad a la ejecución de túneles de carretera, ferroviarios e hidráulicos, movimientos de tierra, cimentaciones especiales, etc. En el sector de la promoción inmobiliaria hemos aprovechado la crisis inmobiliaria para comprar algunos solares a buenos precios, lo que nos va a permitir poner en el mercado productos competitivos. ¿Cómo ha evolucionado la facturación de la empresa en los últimos años y qué esperan facturar en 2017? ¿Y en número de empleados? En 2014 tuvimos una facturación de 45 Millones de Euros, en 2015 de 66 Millones de Euros y en

“Estamos en un proceso continuo de mejora buscando la excelencia en la seguridad y la productividad” 63

entrevistado

“Insersa es en estos momentos el primer operador minero de España” “Nuestro objetivo es atender a nuestro cliente allí donde nos necesite, sea en territorio nacional o en el extranjero” 2016 hemos cerrado en 80 Millones de Euros. Nuestro objetivo para este año es alcanzar los 90 Millones de Euros. Hemos pasado de 317 empleados en 2014 a 610 empleados en la actualidad. ¿Cuál es su ámbito geográfico de actuación dentro de nuestras fronteras? En las actividades especializadas nuestro ámbito geográfico es todo el territorio nacional. En las actividades de construcción generalista nos centramos en Andalucía Occidental y Málaga. ¿En qué mercados extranjeros han actuado y cuáles son sus expectativas en materia de internacionalización? Insersa ha trabajado en Chile, Panamá, Marruecos, Francia y Portugal. En estos momentos no contemplamos la internacionalización como necesidad estratégica sino como servicio. Nuestro objetivo es atender a nuestro cliente allí donde nos necesite, sea en territorio nacional o en el extranjero. Además de minería y construcción, también están altamen-

te especializados en los sondeos. ¿Cuáles son los proyectos más relevantes en los que están trabajando actualmente en esta área? Los sondeos de investigación minera es la actividad que dio origen a Insersa y en estos momentos somos líderes en el mercado nacional. Contamos con las perforadoras más avanzadas tecnológicamente del mercado, tanto de exterior como de interior y podemos perforar hasta 2.500 metros de profundidad. En el campo de los sondeos acabamos de terminar la campaña de la Mina de Aznalcóllar para Minera los Frailes y estamos trabajando en diversas campañas para Matsa en sus diferentes minas y permisos. En general trabajamos para todas las empresas mineras. ¿Qué proyectos destacaría como los más emblemáticos desarrollados hasta la fecha? Destacaría todos los trabajos realizados en los distintos proyectos mineros; Mina de Aguas Teñidas, Mina Sotiel, Mina Magdalena, Cobre las Cruces, Mina de Riotinto, Mina

de Aguas Blancas y Mina de Aznalcóllar. Desde las primeras etapas de exploración, la construcción de las plantas de procesamiento de mineral, la construcción de infraestructuras, las rampas y el desarrollo de galerías subterráneas, la producción en cámaras, los gunitados, el transporte de mineral y estéril y la perforación y voladura a cielo abierto. Para concluir, ¿cuáles son, en líneas generales, los objetivos de Insersa para los próximos años? Después de varios años con un fuerte crecimiento nuestro principal objetivo es mantener nuestro liderazgo a nivel nacional en el mercado de la prospección y la operación minera. Para ello seguiremos apostando por la innovación tecnológica y la formación de especialistas con el fin de mejorar cada vez más el servicio a nuestros clientes, mejorando la productividad con la máxima seguridad. Esperamos también consolidar nuestra actividad como promotora inmobiliaria llevando a buen fin los diferentes proyectos que tenemos en curso. Ai

“Seguiremos apostando por la innovación tecnológica y la formación de especialistas” 64

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ordenación del territorio

Márquez Berral, protagonista en el Panel Inmobiliario Antares Sonia Mora Fotos: Ai

Rafael Márquez Berral, secretario general de Ordenación del Territorio y Sostenibilidad Urbana, protagonizó el pasado mes de marzo la segunda jornada del Panel Inmobiliario Antares, un encuentro al que asistieron en torno a 40 profesionales, empresarios y responsables públicos relacionados con el sector.

NICIÓ Márquez Berral su intervención mencionando los objetivos básicos de las políticas de su Secretaría, coincidiendo con los del Gobierno andaluz, que no son otros que “apuntalar la recuperación económica y mejorar la calidad de vida de las personas que viven en Andalucía”. “Siempre digo -continuó- que en materia de urbanismo tenemos que estar a la altura

de las circunstancias, y en estos momentos eso implica hacer todo lo posible para evitar que se reproduzcan los errores del pasado, pero también propiciar que Andalucía sea una tierra segura, competitiva y atractiva de cara a la inversión”. Para alcanzar esas metas, desde la Dirección General de Urbanismo, que depende de la Secretaría General de Ordenación del Territo-

rio y Sostenibilidad Urbana, se firmó a finales de 2016 un decálogo de medidas, consensuadas con el conjunto de agentes económicos y sociales de la comunidad autónoma que pueden participar en un proceso urbanístico, de ordenación del territorio, destinado a la flexibilización y agilización de los instrumentos de planeamiento, con el objetivo último de “hacer que esta tierra sea atractiva”. “Es inconcebible que un Plan General tarde lo que se tarda en tramitar, no tiene ningún tipo de justificación, ni siquiera por las garantías perseguidas. Un procedimiento que tarde 12 años no es más garante que uno que tarde mucho menos, y por eso es un elemento fundamental que queremos abordar con determinación. Es cierto que desde hace ya tiempo venimos trabajando en esta línea, y en ese marco hace un par de años pusimos en marcha las comisiones provinciales de valoración”. 66

Expuso el ponente cómo a lo largo de la tramitación urbanística uno de los elementos que más influyen en el retraso de la tramitación son los informes sectoriales. “Lo que hemos propiciado con esas comisiones provinciales de valoración de informes sectoriales es, primero, que un órgano los coordine y armonice para que no haya contradicciones entre unos y otros; y segundo, establecer casos similares y plazos iguales a los informes sectoriales que dependen de la Junta de Andalucía. De hecho, ahora todo el que dependa de la Junta tiene tres meses para su emisión y un mes para su ratificación”. En ese contexto, también se le ha solicitado al Gobierno de España que informes tan importantes como el de Carreteras del Estado, de Costas, etc., se pudieran circunscribir también a esas comisiones para que todo esté mucho más seguro y armonizado.

ordenación del territorio

Un cambio radical de escenario Argumentó acerca de lo importante que es, tanto desde el ámbito público como privado, que los responsables de empresas e instituciones sean capaces de interpretar lo que está pasando en el mundo, porque el escenario macroeconómico, con la globalización, ha generado un cambio enorme en las reglas del juego. “Estamos en un escenario tan complejo, que ha variado tanto, que hace que tengamos que poner en marcha obligatoriamente instrumentos distintos. Siempre pongo el ejemplo de la empresa Inditex, que ha entendido a la perfección cómo ha cambiado el mundo. Esta firma ha transformado el sector de la moda, y no sólo tiene una enorme plataforma logística, sino que ha sido capaz de transformar su sector flexibilizándose, adaptándose en tiempo real respecto a las demandas de los usuarios”. “Está cambiando todo tan

rápido, que si seguimos con el estatus y las circunstancias que funcionaban en otro tiempo, nos vamos a quedar atrás. La empresa, el profesional o la tierra que no sea capaz de interpretar que esto cambia, se va a quedar atrás”. Aseguró que los instrumentos de planeamiento, los instrumentos urbanísticos, no pueden ir por detrás de la realidad, “sino que tienen que ir por delante y ser capaces de adaptarse a esa realidad cambiante prácticamente día a día”. Profundizando en el decálogo de medidas anunciado, explicó que el grueso tienen un carácter interno porque están destinadas a mejorar y unificar la toma de decisiones de la Administración, algo complejo en una comunidad autónoma con ocho provincias que implican ocho órganos en las que se toman decisiones, además de los órganos centrales de la Junta. “Llevamos tiempo intentando unificar criterios para que sobre elementos comunes no haya en Almería un 67

pronunciamiento distinto sobre el que puede haber en Sevilla, porque es algo que genera gran incertidumbre jurídica. No podemos permitir que distintos operadores, públicos o privados, ante las mismas situaciones tengan distinta respuesta. Con vistas a ese objetivo, vamos a aprobar una instrucción para nuestros órganos para intentar homogeneizar aquellos aspectos donde hemos detectado que hay disparidad de criterio, a partir de lo que nos habéis trasladado los distintos actores”. Otro aspecto clave, según el secretario general, es que junto a la flexibilización y agilización se transmita seguridad jurídica para que se active y dinamice la inversión, al tiempo que otras medidas van dirigidas a mejorar los órganos de decisión y consulta. “Tenemos que hacerlos más agiles, no puede imperar la burocracia. Y tenemos que introducir la administración electrónica en todo lo relativo al urbanismo y al instrumento de planea-

miento. Tenemos unas tramitaciones en las que las TICs no están presentes y son un aspecto fundamental para mejorar esa eficiencia de la tramitación de los planeamientos”.

Revisión integral de la LOUA Al margen de todo lo anterior, la más importante actuación prevista por el equipo que encabeza Márquez Berral es la revisión integral de la LOUA: “Durante mucho tiempo hemos estado valorando si abordar la reforma de la Ley o hacer ajustes puntuales, sopesando si era oportuno revisarla de forma integral en este momento, en el cual se empezaba a generar cierta recuperación económica. Finalmente, también fruto

“El escenario ha variado tanto que tenemos que poner en marcha obligatoriamente instrumentos distintos”

ordenación del territorio

“La LOUA va a ser sometida a una revisión integral para adaptarse a los nuevos tiempos” del diálogo y el consenso, hemos llegado a la conclusión de que tenemos que cambiar la Ley de una manera integral porque no podemos seguir utilizando instrumentos que no funcionan a día de hoy”. “No tiene sentido –continuó- que de cara a reactivar nuestra comunidad autónoma sigamos utilizando instrumentos que nos llevan a que un Plan General se apruebe en 12 años, o que cada vez que tengamos que hacer una modificación tardemos nueve, o que cuando haya una tramitación tengamos que emitir numerosos pronunciamientos sectoriales y aprobaciones que en ningún caso redundan en la garantía del administrado. Si seguimos utilizando esos mismos instrumentos difícilmente vamos a conseguir los objetivos políticos y económicos marcados” Para abordar esta reforma, la Administración

está celebrando foros provinciales con los diferentes actores que intervienen en el sector, que están haciendo sus planteamientos y propuestas. Se persigue pues que sea una Ley consensuada, que además se enmarca en un escenario político propicio por la estabilidad existente en el Parlamento andaluz, que facilita la aprobación de leyes importantes. Hace ya más de una década de la aprobación de la LOUA, una Ley que en ciertos aspectos fue novedosa y que ha funcionado en algunas cuestiones pero no en otras. Otro aspecto fundamental es revisar los instrumentos de planeamiento general. “A día de hoy, y eso lo uno a que el mundo cambia de manera vertiginosa día a día, no podemos tener instrumentos que regulan cuestiones menores. Llegamos a una situación sin sentido. Tenemos que hacer Planes Generales más flexibles, que se acomoden más a lo que en Europa, sobre todo en el mundo anglosajón, está funcionando, que se

conoce como Master Plan, donde se establecen las grandes estructuras, las determinaciones, el modelo de ciudad, la ordenación estructural de lo que queremos que sea una ciudad o un pueblo, y después que haya otros instrumentos que determinen el por menor y no requieran las mismas tramitaciones y burocracia para cambiar esas pequeñas cuestiones”.

Simplificación del Plan General Es necesario pues acometer la simplificación del Plan General, porque es tan complejo en la tramitación y en la documentación “que prácticamente cualquier impugnación que se realiza ante los tribunales tiene muchos visos de prosperar, y no hay nada que genere más inseguridad jurídica que eso. Es imposible acertar al 100% en un documento tan complicado. Por tanto, tenemos que ser capaces de simplificarlos para blindar la esencia, y después en los pormenores, si se impugnan, serán cuestiones menores”. 68

Elemento esencial es también adaptar la Ley a la diversidad de Andalucía, y al mismo tiempo reforzar las competencias de los ayuntamientos: “La Junta de Andalucía no tiene que ocuparse de cuestiones menores porque sus competencias tienen que ver con cuestiones supramunicipales, con la esencia del municipio y el modelo de la ordenación estructural”. La gestión fue otro elemento abordado por el secretario general en su alocución, recordando la interesante y novedosa figura establecida en la LOUA del agente urbanizador, una figura que puede funcionar en ayuntamientos grandes, con mayores capacidades, “pero difícilmente en los pequeños”. “Tenemos que hacer que la gestión sea ágil, y tenemos que evitar que se especule con el suelo, que se produzca una retención del suelo en aras de un interés, legítimo desde un punto de vista privado, pero no desde el colectivo”. Afirmó asimismo que es necesario superar el carácter residual que ac-

ordenación del territorio

“Elemento esencial es también adaptar la Ley a la tualmente tiene el suelo no urbanizable, partiendo de dos aspectos básicos: que ese suelo no puede ser ciudad ni puede ser objeto de urbanización, pero que existen muchos usos en Andalucía que no son propios de una ciudad, porque serían contraproducentes, como todo lo relacionado con el mundo del caballo, que puede tener mucho recorrido y ser muy fructífero pero que en la normativa actual tienen serias dificultades para implantarse: “Hemos querido dar tanta garantía en el suelo urbanizable que hemos olvidado ciertas potencialidades de nuestra tierra”. En materia de ordenación del territorio, desde la Secretaría se están analizando los POTs de la primera generación, los que tienen más de una década, para ver en qué han funcionado y en qué no y tomar las oportunas determinaciones. “Hay varias revisiones de POTs en marcha, en concreto el de la Costa del Sol Occidental y el de la Bahía de Cádiz, y ahí vamos a intentar reflejar toda la filosofía que he trasladado en este foro, para que los instrumentos de ordenación del territorio preserven lo que sea necesario, pero que potencien lo que tengan que potenciar”.

diversidad de Andalucía, y al mismo tiempo reforzar las competencias de los ayuntamientos” Ronda de preguntas Al término de la exposición inicial se abrió una ronda de reflexiones y preguntas, la primera de las cuales la formuló Ana Llopis (empresaria, Grupo Llopis), quien lamentó las dificultades con las que se topan los empresarios para sacar adelante cualquier proyecto desde el punto de vista administrativo. Aseguró el ponente que, si bien hay que hacer cambios normativos “con valentía y determinación”, hay cuestiones que dependen “del conjunto de la sociedad”, al tiempo que recordó que no todas las competencias son de la Junta de Andalucía, porque existen competencias municipales donde el Gobierno autonómico no puede entrar. El abogado urbanista Rafael Salinas preguntó sobre los tiempos que manejan para la aprobación del POT de la Costa del Sol Occidental, a lo que respondió Márquez Berral que para este año “estará el documento encima de la mesa pero no la aprobación, porque materialmente no da tiempo”. Afirmó 69

que ya tienen en su poder no sólo el diagnóstico de lo ocurrido, sino también unas líneas generales, teniendo previstas próximas reuniones con todos los alcaldes afectados para intercambiar opiniones. “Tenemos que hacer que esto funcione, porque la Costa del Sol es un territorio muy valioso, por eso es fundamental no equivocarnos”. Juan María López Espinar, arquitecto, puso sobre la mesa las limitaciones al crecimiento que a su juicio impone la norma 45 del POTA (Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía), “potenciando a los que ya sólo podrían crecer en altura como Fuengirola o San Juan de Aznalfarache, pero perjudicando a municipios pequeños pero con un enorme término municipal, al haberse hecho de forma simplista la ecuación del número de viviendas”. Explicó el secretario que, desde que se cambió la instrucción que regula los cómputos de los crecimientos, “rara vez ha habido dificultades con el artículo 45; al menos de una forma genérica, ese artículo hoy no es un problema. Si se produce un caso

notorio, en el cual hay elementos que justifican que puede haber mayor crecimiento, se abordará”. La siguiente en tomar la palabra fue Catalina Madueño, secretaria general de Vivienda de la Consejería de Fomento y Vivienda, quien trasladó sus felicitaciones al equipo de Rafael Márquez “por la valentía que supone modificar una Ley tan importante, pues aunque existen muchas razones para hacerlo, también hay muchas razones para no hacerlo, por las dificultades que implica y porque cuando se piensa en profundidad nunca parece que sea el momento total-

ordenación del territorio

mente oportuno, en una realidad tan cambiante”. Coincidió asimismo en la importancia de que se reduzcan los tiempos de tramitación y los procedimientos en la medida de lo posible, sin olvidar los marcos legislativos existentes, así como en el acierto al tratar de apostar por un modelo de planeamiento general más flexible, que distinga cuestiones menores de otras más importantes, “con objeto de que si se impugna un PGOU por una cuestión menor, esa circunstancia no impida que dicho Plan siga desplegando sus efectos, aunque existan limitaciones para una parte”. Insistió el secretario general en esa necesidad de blindar la esencia de los planes generales, procurando “separar los actos administrativos, que son los que son susceptibles de impugnación”. En cuanto a la vivienda protegida, apuntó: “No está resuelto a día de hoy pero será uno de los temas que abordaremos, partiendo de la base de que aunque tenemos que reconsiderar el marco actual, tiene que seguir habiendo una vivienda tasada en precio”. Por su parte, José Luis Sainz Pardo, delegado de

JLL en Andalucía, redundando en la intención de hacer más rápida, transparente y ágil la gestión del planeamiento urbanístico, apuntó la idea de que “la impronta del inversor no debe ser quien genere o planifique la ciudad por golpe de inversión. Ahora mismo, los grandes actores en el mundo del sector inmobiliario, que son fondos de inversión con un parámetro financiero aunque hayan puesto delante unas empresas de gestión con conocimiento inmobiliario, están todos centrados en comprar suelo finalista, por lo que el suelo finalista bien ubicado se está agotando”. Lamentó que ningún gran actor se esté dedicando a crear nuevo suelo, la materia prima del desarrollo inmobiliario, huyendo precisamente de lo que implica la gestión urbanística, y eso está provocando que el propietario de ese suelo finalista de cierto valor, al ser tan escaso, esté subiendo los precios, “cuando en el mercado real el compra-

dor de vivienda no tiene mayor poder adquisitivo”. Por eso, entiende necesario vincular la transparencia y la agilidad urbanística con la realidad del mercado, por la manera negativa en la que repercute en el usuario final: “El exceso de garantía que se quiere dar desde el urbanismo a los procesos de desarrollo tiene como consecuencia que al final esté subiendo la vivienda y el que no tiene capacidad de compra se está quedando aún más fuera del mercado” Eduardo Caruz, abogado de Cuatrecasas, reflexionó acerca de la importancia de la gestión urbanística en el contexto de la revisión integral de la Ley. “Precisamente lo que sobra en Andalucía es suelo ordenado, que no se desarrolla por razones principalmente financieras o económicas, pero es verdad que el marco normativo tampoco ayuda”. De la figura del agente urbanizador resaltó que 15 años después de su creación en Andalucía no se habían 70

alcanzado los objetivos deseados: “Hay muy pocos, y los que ha habido han tenido enormes dificultades por la complejidad del procedimiento o la falta de desarrollo reglamentario”. Márquez Berral mostró su acuerdo con la reflexión de Caruz, si bien apuntó que la Junta de Andalucía no participa en la gestión urbanística porque es una cuestión municipal, si bien “es obvio que la Ley de urbanismo tiene que abordar esta cuestión como una de sus metas”. Ramiro Moreno, responsable de suelo y residencial en Andalucía de CBRE, rompió una lanza en favor de la figura del promotor, al que se “ha dilapidado, cuando han sido auténticos generadores de negocio y riqueza, que dan de comer a muchas familias en todo el proceso de desarrollo de un suelo”. Señaló que la propia Junta de Andalucía debiera, como organismo público, fomentar que esta figura se perciba de otra manera en la sociedad. Lamentó el secretario general que el urbanismo tenga unas connotaciones negativas, y explicó cómo desde la Dirección General de Urbanismo se han puesto en marcha recien-

ordenación del territorio

temente varias campañas de concienciación, para que la población perciba el urbanismo como un instrumento fundamental en la transformación de la vida de las ciudades, y que no se vincule de forma generalizada con la especulación. Preguntado por el abogado Rafael Salinas sobre las previsiones de la Junta con el Corredor Ferroviario de la Costa del Sol, apuntó que si bien se está analizando el tema de la movilidad como una cuestión esen-

cial en una aglomeración urbana como esta, aún no hay una decisión firme al respecto: dependerá de muchas cuestiones, entre otras, de si el Corredor Ferroviario es factible o si existen otras alternativas. En último término, Miguel Jiménez, representante del Bufete Génova, insistió en la importancia de las decisiones que se tomen sobre la Costa del Sol, al ser un destino preferente para multitud de extranjeros, muchos de los cuales

tienen interés por adquirir una vivienda en propiedad en la zona. Argumentó Rafael Márquez que la relevancia que le otorgan al ciudadano extranjero es tan capital, que en gran medida fue por este colectivo por el que se impulsó la regularización de viviendas que estaban en situación irregular en Andalucía. “No nos podemos permitir trasladar a otros países la imagen de inseguridad jurídica que genera el que un ciudadano que hubiera comprado

una vivienda con todos sus parabienes, se quedara en un momento determinado fuera de juego. Andalucía no podía proyectar esa imagen exterior por una cuestión de seguridad jurídica”. Ai

“Son muy relevantes las decisiones que se tomen sobre la Costa del Sol, al ser un destino turístico preferente”

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análisis de mercado

El sector inmobiliario terciario en Sevilla, en la senda de la recuperación Como viene siendo habitual en los últimos años, la consultora Inerzia presentó recientemente una nueva edición de su Informe Anual sobre la situación del sector inmobiliario terciario -oficinas, naves industriales y locales comercialesen Sevilla. La presentación, que tuvo lugar en el Colegio de Aparejadores de la capital hispalense, la llevó a cabo el socio director de Agencia e Inversión, Pedro Zubiría de Castro, quien estuvo acompañado durante la exposición por el responsable del Departamento de Locales Comerciales, Blas Matitos Rodríguez. Redacción Ai Graficos: Inerzia

A recuperación es el denominador común en los distintos segmentos analizados. Esta es una de las principales conclusiones que se desprenden del informe, toda vez

que la demanda se ha comportado más activa en 2016 que en años anteriores y el nivel de contratación ha aumentado, mientras la disponibilidad, en general, ha disminuido.

Naves industriales En el mercado de naves industriales se ha vivido un año muy esperanzador. La noticia más destacada en el segmento es el leve crecimiento experimentado durante el año en los precios de alquiler medios en el área metropolitana, después de continuados descensos desde 2008, un crecimiento que viene a reflejar la ya iniciada normalización del mercado del alquiler y la clara disminución de naves disponibles aptas para su alquiler. En venta, sin embargo, los precios han vuelto a 72

descender, aunque con más moderación respecto a ejercicios anteriores. Con este, son ya nueve los ejercicios de caída continuada en los precios de venta. La escasa demanda y posterior compra de inmuebles industriales viene siendo realizada casi al 100% por empresas finalistas, produciéndose muy escasas operaciones de compra de carácter inversor. En cifras, el incremento de precios de alquiler es de un 1,6%, lo que sitúa la media en 2,3 euros/m2/ mes, volviendo de esta forma a niveles de 2014. Por su parte, el descenso medio en los precios de venta ha sido de un 3,6% en el área metropolitana, con un promedio de 487 euros/m2. Aunque se espera que aún durante bastantes años los valores estén muy por debajo de los precios registrados hasta 2007, el comportamiento del mercado en 2016 invita al optimismo: el número y calidad de la demanda, el descen-

análisis de mercado

so del número de naves disponibles y la paulatina liquidación de inmuebles industriales por parte de las entidades financieras permiten que, en opinión de la consultora, se pueda hablar con claridad de recuperación de este mercado. En relación con las entidades financieras, fruto de su política de desinversiones están viendo reducido su stock en este tipo de activos, aunque dado el alto número de inmuebles y suelos industriales que han acumulado en la última década, y que aún siguen entrando en sus balances, se estiman en unos 400.000 metros cuadrados los que actualmente están disponibles en el mercado, lo que implica un descenso del 20% respecto al año anterior. En lo que concierne al inmueble logístico, es remarcable que actualmente la demanda supera a la oferta. Con recintos especializados en logística como el CTM Sevilla al 100% y ZAL Sevilla con un buen nivel de ocupación, buena parte de la oferta existente disponible se encontraba en el Polígono La Isla (Dos Hermanas), pero con las contrataciones producidas en 2016 casi no existe oferta logística disponible en el mismo, por lo

que puede afirmarse que la oferta es menor que la demanda. En cuanto al mercado de suelo industrial apenas se han producido cambios respecto a los últimos años, si bien se espera que durante el segundo semestre de 2017 empiece a aparecer cierta demanda de este tipo de suelo. En general, para este año las previsiones pasan por la consolidación de la mejora del mercado de alquiler, tanto en número de contrataciones como en nivel de ocupación, con el consiguiente aumento de los precios. Respecto a la venta, si continúa la tendencia existente previsiblemente se pueda asistir al año en el que se estabilicen los precios y que estos dejen de descender tras casi 10 años de caídas.

Locales comerciales El año 2016, en lo referente a locales comerciales, lo califica el estudio como de continuidad, con pocos movimientos remarcables en cuanto a precios y unos niveles de ocupación similares a los de 2015. En año ha sido, en términos globales, de suaves descensos inferiores al 3%, si bien aún hay zonas con valores

más extremos, caso de la zona Centro con un ligero repunte del 2,5%, y de Nervión, donde las rentas medias han sufrido un retroceso del 8,5%. Estos datos se interpretan como una consolidación de precios respecto a 2015.

de locales ya ocupados. Entre las inauguraciones más significativas destacan las de distintas firmas de hostelería, que han ocupado locales que dejó disponibles la firma de calzado Pilar Burgos, principalmente en Centro y Nervión.

En materia de ocupación, la tendencia sigue siendo de recuperación, con zonas en las que aumenta ligeramente la disponibilidad, por debajo del 2%, y otras en las que disminuye en términos similares. Como ya se pronosticaba a finales de 2015, en 2016 se han producido constantes aperturas de nuevos negocios tanto en locales que llevaban cerrados bastante tiempo como en rotación

En este tipo de localizaciones, con rentas muy elevadas para establecimientos con menos de 100 m2 -en muchos casos son los precios máximos de sus respectivas zonas-, es difícil creer que este tipo de actividades puedan subsistir a largo plazo, por lo que desde Inerzia se destaca que probablemente obedezcan más a posicionamiento de marca que a negocio real.

análisis de mercado

Entre las demandas más activas hay que subrayar las aperturas de tiendas de alimentación en el formato de menos de 300 m2, así como las relacionadas con el sector de la salud y la estética. 2017, por su parte, suscita gran incertidumbre, sobre todo ante la puesta en marcha de mega proyectos inmobiliarios que, a buen seguro, afectarán al mercado de locales: la entrada en comercialización de los locales de Torre Sevilla, o la venta de parcelas como las de Menéndez Pelayo con Luis Montoto, donde aparecerán nuevos locales. Asimismo, el comienzo de la rehabilitación de espacios como el Mercado de la Puerta de la Carne y el auge del comercio electrónico afectarán también, sin duda, a este mercado.

de que se ha pasado de absorciones netas negativas a una absorción positiva de más de 15.000 m2, debido a que la demanda se ha comportado de forma mucho más activa que en años anteriores, lo que se ha traducido en mayores niveles de contratación. Todo lo anterior permite confirmar que, efectivamente, el mercado puede haber iniciado la recuperación, pero si además suben los precios, como ha sido el caso de 2016, tras diez años consecutivos de descensos, es evidente que el mercado de oficinas ha tocado suelo e inicia la remontada. El incremento medio

Oficinas El optimismo también ha regresado al mercado de oficinas de Sevilla, con una cifra que habla por sí sola: la superficie ocupada ha aumentado un 5,5%, mientras la tasa de disponibilidad ha bajado, aunque sea de manera muy suave, casi un 2%. Este optimismo descansa también en el hecho 74

de los precios ha sido del 2,3% respecto a 2015, cerrándose el ejercicio con una media de 6,5 euros/ m2/mes. El mercado sigue siendo en su mayoría de alquiler, aunque las atractivas ofertas realizadas por algunas entidades financieras en edificios de su propiedad han empezado

a animar a los inversores, que ven en la adquisición de este tipo de activo una interesante opción. Por su parte, tras una larga espera, en 2016 se han podido empezar a comprobar las consecuencias para este segmento de la entrada en escena de la Torre Sevilla. El posible efecto ha quedado muy mitigado por dos cuestiones: primero, por el ya mencionado buen comportamiento del mercado; y segundo, por el más que aceptable nivel de ocupación con que contaba el edificio a finales de 2016. Mirando a 2017, es difícil hacer previsiones, a tenor principalmente del alto grado de desocupación existente en las zonas más periféricas. En cualquier caso, si continúa la tendencia iniciada en 2016, se volverán a registrar niveles de absorción positivos y mayores índices de ocupación, lo que implicaría leves mejoras en las rentas. Ai

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La vivienda se encarece un 2,5% anual, hasta los 1.469 euros el metro cuadrado Según el informe Tendencias del Sector Inmobiliario Abril 2017, publicado recientemente por ST Sociedad de Tasación, incluyendo la evolución de precios de la vivienda en el segundo semestre de 2016, el precio medio de la vivienda en España experimentó un incremento del 2,5% de promedio anual, situándose en 1.469 euros/m2. En la segunda mitad de 2016, el precio medio aumentó un 1,5% en el territorio nacional. Redacción Ai

A tendencia ascendente en los precios de la vivienda parece consolidarse en numerosos puntos del territorio nacional. Por provincias, Barcelona experimentó un aumento anual del 5,5%, seguido de Baleares con una subida del 4,6%, y Madrid, con un 4,4%. También se dio una importante subida en Málaga (3,9%) y Soria (3,3%). Por el contrario, Teruel con un -2,1% y Álava, con una caída del -1,6%, han experimentado las mayores bajadas, seguidas de Pontevedra -1,4%, Zamora con -1,3% y Burgos, con un descenso del -1,1%. Asimismo, el precio medio más elevado en el segundo semestre de 2016 se registró en la provincia de Guipúzcoa (2.317 euros/m2), seguida de Barcelona (2.183 euros/m2), en tanto que los más bajos se dieron en Badajoz (836 euros/ m2) y Ciudad Real (843 euros/m2).

Graficos: ST Sociedad de Tasación

Por comunidades autónomas, en el último año se registraron descensos, tanto en vivienda nueva como usada, en varias de ellas, lideradas por Asturias con una caída del -0,5%, seguida de La Rioja (-0,4%) y Castilla y León (-0,3%). También cayeron en País Vasco (-0,2%), Galicia (-01%) y Navarra (-01%). Por su parte, Cataluña (4,8%), Baleares (4,6%), Madrid (4,4%) y Melilla (3,3%) siguieron registrando las mayores subidas anuales. En Andalucía, la subida media anual alcanzó el 1,6%, al pasar de 1.188 eu-

“Por provincias, Barcelona, Baleares y Madrid fueron las que experimentaron un mayor incremento anual en el precio de la vivienda” 76

análisis de precios

“Málaga también registró una fuerte subida de precios (3,9%) entre diciembre de 2015 y el mismo mes de 2016”

“En Andalucía, la subida media anual alcanzó el 1,6%, situándose en 1.207 euros/m2 a diciembre de 2016”

“En lo que respecta a la evolución semestral por regiones, tan sólo La Rioja experimentó un descenso del -0,4%” ros/m2 en diciembre de 2015 a 1.207 euros/m2 en diciembre de 2016. En lo que respecta a la evolución semestral por regiones, tan sólo La Rioja experimentó un descenso del -0,4%. El resto experimentaron una incremento moderado en el precio de la vivienda tanto nueva como

usada, encabezado por Cataluña (2,9%), Baleares (2,6%) y Madrid (2,4%), consolidando así la tendencia anunciada. En Andalucía, la subida semestral fue del 1,0% (de 1.195 euros/m2 en junio de 2016 a los anunciados 1.207 en diciembre de 2016).

Crece la confianza en el sector Por su parte, el Índice de Confianza Inmobiliario de ST mantiene en el primer trimestre de 2017 su tendencia al alza, registrando una subida de 0,9 puntos, hasta colocarse

en 55,4 puntos sobre un máximo de 100. El índice alcanzó su valor más bajo de la serie histórica en diciembre de 2012, con 30,6 puntos. Por comunidades, La Rioja supera los 60 puntos y se sitúa en 60,2, seguida de Madrid (58,4) y Balares (57,6). Por contraposición, Castilla y León (50,7), País Vasco (51) y Murcia (51,2) presentan los valores más bajos. En Andalucía se situó en 54,7, frente a los 54,1 del cuarto trimestre de 2016 y los 53,6 del tercero del mismo año. Las previsiones para el segundo trimestre de 2017 elevan la confianza a 55,5 puntos en la comunidad andaluza. Este índice se construye a partir de la opinión de más de 700 profesionales sobre aspectos económico-inmobiliario de la zona donde desarrollan su actividad profesional. En el caso andaluz, estos valores en el primer trimestre del año dieron las siguientes medias: evolución de la economía: 54,9; evolución de las ventas (promociones y suelos): 54,1; evolución de las ventas (residencia habitual): 60,3; evolución de las ventas (segunda residencia, costa, montaña…): 54,9;

análisis de precios

“Según el Índice de Accesibilidad, Madrid, Cataluña y Baleares registran niveles insuficientes para la adquisición de una vivienda”

evolución del stock de la vivienda: 59,1; evolución de los precios de la vivienda: 55,1; y evolución de las ventas (locales comerciales): 49,8. En lo que al Índice de Esfuerzo Inmobiliario de ST respecta –define el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo mediono presenta cambios y se mantiene en 7,4 años en el primer trimestre de 2017. Sí que ha bajado algo respecto a los dos primeros trimestres de 2015 y 2016, cuando esta cifra se situaba en 7,6 años de media,

desde un máximo de 13,7 en 2007. Baleares continúa siendo la comunidad autónoma donde se necesitan más años para acceder a una vivienda, con 14,4, aunque ha disminuido respecto a 2016. En la otra cara de la moneda, La Rioja es la región donde es más fácil acceder a la vivienda (4,9 años), seguida de Murcia (5,1 años). En Andalucía este índice se sitúa un poco por debajo de la media nacional, con 6,7 años, tras la siguiente evolución histórica: un máximo de 13,0 (2007), para ir bajando a los 7,1 del primer tri78

mestre de 2015 y del primer trimestre de 2016.

Mejora la capacidad de endeudamiento En cuanto al Índice de Accesibilidad, que estima la relación entre el poder adquisitivo real de un ciudadano medio y el teórico necesario para la adquisición de una vivienda, refleja una leve mejora a nivel estatal por tercer trimestre consecutivo. Con una referencia de 100 puntos en los casos donde la capacidad de endeudamiento es suficiente, la media de España en el primer trimes-

tre de este año se situó en los 107 puntos, tres por encima del trimestre anterior. La media estatal se mantiene por quinto trimestre consecutivo por encima del nivel salarial mínimo para la adquisición de una vivienda de tipo medio. Por regiones, Madrid, Cataluña y Baleares registran niveles insuficientes para la adquisición de una vivienda, mientras Andalucía sí ha alcanzado ese objetivo (119 puntos, ocho por encima del primer trimestre de 2016 cuando registraron 102). Las comunidades que presentan mejores números en este punto son La Rioja, Murcia, Extremadura, Castilla La Mancha y Aragón, en todos los casos por encima de los 150 puntos. Por encima de 130 están también Comunidad Valenciana, Asturias, Navarra y Castilla León. Ai

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infraestructuras

El año 2016 cierra con la mínima inversión en obra pública de su historia más reciente La contratación de obra pública en 2016 en Andalucía se quedó en 717 millones de euros, cifra que representa un recorte del 43% respecto al volumen adjudicado el año anterior. De esta manera, Andalucía ha registrado el dato más bajo de presupuestos públicos para el desarrollo de sus infraestructuras, por parte de todas las administraciones. Además, 2016 ha sido el año en el que la inversión en obra pública ha sufrido los mayores recortes, cayendo hasta un 84% frente a 2009, ejercicio en el que se alcanzó el mayor volumen de contratación de infraestructuras. Redacción Ai

ODOS los organismos públicos, salvo las universidades andaluzas, han reducido sus inversiones respecto a 2015. Destaca el Gobierno central, que con una rebaja del 71% ha sido la Administración que más ha recortado. De esta manera, los ministerios abandonan el primer puesto que desde 2010 ocupaban como la Administración más inversora en Andalucía. En 2016 han sido los ayuntamientos los que con 228,5 millones de euros adjudicados lideran este ranking, desbancando tanto al Gobierno central como a la Junta de Andalucía.

Graficos: CEACOP

La contratación gestionada por los consistorios representa el 31,9% del total invertido en la región, un dato de gran valor teniendo en cuenta que la estructura y capacidad presupuestaria de estos organismos es más reducida que la de otros como los ministerios y las consejerías. Los Ayuntamientos más inversores han sido los de la provincia de Málaga, con 76,7 millones de euros, seguidos de los sevillanos, con 73 millones. Les siguen a bastante distancia, por este orden, los consistorios de la provincia de Cádiz (15,4 millones), Córdoba (15,1

millones), Granada (13,8 millones), Huelva (11,1 millones), Almería (9,5 millones) y Jaén (4,6 millones). Las mancomunidades, por su parte, han invertido algo más de 9 millones de euros.

Junta y Gobierno Central La Junta de Andalucía se queda en segundo lugar con 216,5 millones de euros adjudicados, un 30,2% del total. Frente a 2015, el recorte ha sido del 17%. La consejería más inversora ha sido la de Fomento y Vivienda, con 81,4 millones de euros, seguida

por Educación con 57,6 millones adjudicados, y Salud, con 29,8 millones. En la cuarta posición se queda Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, con 20,7 millones de euros, lo que significa el 9,5% de los presupuestos gestionados por la Junta. En orden decreciente se encuentran Eco-

“Todos los organismos públicos, salvo las universidades andaluzas, han reducido sus inversiones respecto a 2015”

infraestructuras

nomía y Conocimiento, Justicia e Interior, Hacienda y Administración Pública, Turismo y Deporte y Presidencia y Administración Local, con cantidades que oscilan entre los 8 y los 2 millones de euros de inversiones en 2017. Dentro de la Consejería de Fomento y Vivienda, el organismo más inversor ha sido la Agencia de Obra Pública de la Junta de Andalucía, con 31,9 millones de euros (el 39,2% del total), seguido de la Dirección General de Infraestructuras (26,6 millones de euros) y la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Anducía, AVRA (13,1 millones). Respecto al Gobierno central, con 162 millones invertidos, es la tercera Administración en contratación de obra pública en la comunidad. Es, además, el organismo que menos ha confiado en las empresas andaluzas para la ejecución de sus actuaciones, ya que los ministerios han adjudicado el 67,2% de sus presupuestos a grandes grupos constructores del IBEX. Entre los ministerios, Fomento encabeza la contratación de obra pública con 106 millones de euros adjudicados (el 65,4% del total), a pesar de ver reducidas sus inversiones un

76% frente a 2015. De esos 106 millones, 82,9 millones han sido adjudicados a empresas no andaluzas. A Fomento le siguen a mucha distancia Interior (15 millones), Agricultura, Pesca, Alimentación y Medio Ambiente (13,2 millones), y Hacienda y Administraciones Públicas (12,5 millones). Cierra la tabla Educación, Cultura y Deporte, con sólo 0,9 millones de euros). Dentro del Ministerio de Fomento el organismo más inversor ha sido Autoridades Portuarias, con 30,6 millones de euros (el 28,9% de los 106 millones totales). Le siguen ADIF (24,1 millones de euros), AENA (22,9 millones), la Sociedad Estatal de Infraestructuras del Transporte Terrestre SEITT (14,5 millones) y la Dirección General de Carreteras (6,7 millones de euros), cerrando el ranking Correos y Telégrafos y RENFE (3,9 y 1,9 millones de euros, respectivamente). En Agricultura, Pesca, Alimentación y Medio Ambiente, el líder indiscutible de inversiones es la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir, con 11 millones de euros de los 13,2 millones totales invertidos por el ministerio, una cifra muy lejana de los 58 millones invertidos en 2015.

“Los Ayuntamientos más inversores han sido los de la provincia de Málaga, con 76,7 millones de euros, seguidos de los sevillanos”

“La consejería más inversora ha sido la de Fomento y Vivienda, con 81,4 millones de euros” 81

infraestructuras

“De los 26,2 millones invertidos por las universidades, el mayor esfuerzo lo realizaron las de Cádiz y Sevilla”

“De entre las Diputaciones y Universidades Por detrás de los ministerios se sitúan las diputaciones, con una inversión de 71,3 millones para infraestructuras. Estas administraciones, junto a los ayuntamientos, presentan un mayor porcentaje de contratación con constructoras e ingenierías andaluzas, lo que contribuye

a reforzar el desarrollo y mantenimiento del tejido productivo local. En el caso de los consistorios, el 64,3% del total adjudicado ha recaído en empresas andaluzas, mientras que las diputaciones han contratado el 80,6% de sus inversiones con firmas locales. De entre las diputaciones, la más inversora ha sido la de Granada, con 16,8 millones de euros,

seguida de Córdoba (14,1 millones) y Málaga (10,5 millones). A continuación se sitúan las de Jaén (8,4 millones), Sevilla (8,1 millones), Almería (6,1 millones), Huelva (4,9 millones) y Cádiz (2 millones). Por su parte, de los 26,2 millones invertidos por las universidades, el mayor esfuerzo lo realizaron las de Cádiz y Sevilla (algo más de 7 millones de euros en cada

diputaciones, la más inversora ha sido la de Granada, con 16,8 millones de euros” caso), seguidas por las de Huelva, Granada y Málaga (3,8, 3,3 y 3,2 millones, respectivamente). La de Cádiz, no obstante, destacó también por su escasa apuesta por empresas andaluzas (casi un 90% se contrató

infraestructuras

con empresas de fuera de la región), mientras en la de Sevilla se produjo la situación inversa, con un 80% de contratación con empresas andaluzas.

Distribución territorial En cuanto a la distribución territorial, Málaga y Sevilla son las provincias que lideran la clasificación de inversión en obra pública. La provincia malagueña ocupa el primer lugar

con 170,6 millones de euros adjudicados (el 23,8% del total), una cifra muy parecida a lo adjudicado en Sevilla (162,5 millones, un 22,7% del total), que se queda segunda. Cádiz es la tercera provincia con 87,3 millones de adjudicación, el 12,2% del total invertido en Andalucía. Cerrando la clasificación se sitúan Almería, con 47,3 milones de euros para infraestructuras, y en la última posición Jaén, con 42,7 millones de euros. Ai

“En cuanto a la distribución territorial, Málaga y Sevilla son las provincias que lideran la clasificación de inversión en obra pública”

Sin duda alguna ¿Qué incidencia tiene la solicitud de nulidad de condiciones generales de contratación de créditos hipotecarios en los procedimientos de ejecución hipotecaria por falta de pago? La actual dinamización de reclamaciones de nulidad de las condiciones generales de contratación aplicadas de modo generalizado por algunas entidades financieras en los créditos hipotecarios tiene indudablemente repercusión en aquellos procedimientos judiciales en los que la entidad se constituye como ejecutante ante el caso de impago del prestatario. Las nulidades instadas actualmente suelen abarcar distintas causas siendo las habituales las nulidades de la asunción de gastos, los excesivos intereses moratorios, los intereses mínimos o cláusulas suelo y el vencimiento anticipado. Si acudimos a las causas contempladas en la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC) como motivos de oposición ante la ejecución hipotecaria, la demanda por nulidad de las cláusulas hipotecarias no constan entre las consideradas como supuestos que constituyen causa de prejudicialidad y que pueden provocar, conjuntamente con la prejudicialidad penal, la suspensión de la ejecución hipotecaria de los artículos 695 y 696 de la LEC. Dejando al margen la cuestión de la nulidad de la cláusula del vencimiento anticipado, las demandas

de nulidad de las cláusulas de intereses moratorios, mínimo de intereses y gastos hipotecarios, se consideran que constituyen una oposición de fondo que no ha de ser resuelta en el procedimiento de ejecución hipotecaria, el cual tiene la naturaleza de vía de apremio, debiendo por tanto ser resuelta en procedimiento distinto conforme dispone el artículo 698 de la LEC. En tal caso, únicamente podría solicitarse en el procedimiento de ejecución hipotecaria que se garantizase la efectividad de la eventual sentencia estimatoria de las nulidades pretendidas mediante retención de todo o parte de la cantidad resultante de la ejecución, o su oportuno afianzamiento. De este modo, en el caso de prosperar la acción de nulidad el ejecutado sólo podría resarcirse respecto aquellas cantidades ejecutadas indebidamente conforme a la declaración de nulidad pero no habría podido paralizar la ejecución hipotecaria. Cuestión distinta es la atinente a la solicitud de nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado pues, si bien pudiera ser dable aplicar la misma reflexión antes dicha, ha de atenderse a los criterios mantenidos por el Tribunal de Justicia de la Unión Eu84

ropea (en adelante TJUE) respecto la interpretación de la Directiva 93/13/ CE, de protección a los consumidores, para llegar a distinta conclusión. Así, el TJUE ha declarado que es contrario a la citada Directiva la regulación contenida en nuestro derecho por la que durante el procedimiento de ejecución hipotecaria no se atribuye al juzgador el análisis de las eventuales cláusulas abusivas, así como la posibilidad de la eventual suspensión del procedimiento de ejecución. Al hilo de la interpretación del TJUE, se promulgó la Ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, por la que se habilitaba, mediante la modificación del artículo 695 de la Lec entre otros, la posibilidad de oponer en el procedimiento de ejecución la existencia de cláusulas abusivas siempre y cuando la misma constituyese fundamento de la ejecución o condicionase la cuantía de la misma. Esta oposición, claro está, habría de alegarse en el plazo señalado de modo expreso para presentar oposición a la ejecución decayendo el derecho en caso de no plantearse en el momento procesal oportuno. Frente a ello, criterio reciente del

TJUE ha sido considerar que el juez que conozca de la ejecución hipotecaria puede apreciar la existencia de cláusulas abusivas en cualquier momento, una vez tenga elementos suficientes para ello, sin que se explicite limitación temporal alguna. Así mismo, no se constriñe la causa u origen del conocimiento o aportación de los referidos elementos por lo que es admitido que sea el propio ejecutado el que, incluso en momento posterior al plazo establecido para formular oposición a la ejecución, alegue la eventual existencia de cláusulas abusivas. Es por ello que el ejecutado hipotecario, frente a un procedimiento de ejecución, puede solicitar la apreciación de cláusulas viciadas de nulidad en cualquier momento o, como alternativa que puede provocar una mayor dilación procedimental, interponer el procedimiento declarativo que corresponda contra las cláusulas y, posteriormente, solicitar la declaración de litispendencia ante el juzgado que conozca de la ejecución. Y tratándose de la cláusula de vencimiento anticipado, la negativa a la paralización de la ejecución puede afectar, no sólo al principio de seguridad jurídica por las eventuales resoluciones contradictorias que pudiesen dictar el juzgado de ejecución y el que resuelva el procedimiento declarativo, sino también, y con mayor relevancia si cabe, a la necesaria protección efectiva del consumidor que podría verse privado de su vivienda pese a que con posterioridad se declarase la nulidad de la cláusula

de vencimiento anticipado que sirvió de fundamento y justificación para la ejecución hipotecaria. Por lo expuesto, como ya ha sucedido en varios juzgados y sobre la base de la argumentación antes expuesta, en una interpretación integradora del procedimiento de ejecución y el declarativo de nulidad, es apreciable la litispendencia y la suspensión de la ejecución, al menos hasta que se produzca resolución firme en el procedimiento declarativo, para el caso de ser desestimatorio de nulidad, y el archivo de la ejecución para el supuesto de estimación de la nulidad. Pese a que es una cuestión más controvertida, consideramos que la existencia de una cláusula de intereses mínimos, la popular cláusula suelo, hubiera de ser igualmente justificación suficiente para la determinación de la litispendencia y/o paralización de la ejecución, toda vez que su aplicación habrá determinado la cantidad adeudada y por tanto podría considerarse encuadrado en los supuestos del artículo 695.1.4º como motivo de oposición. Ai

Las nulidades instadas actualmente suelen abarcar distintas causas siendo las habituales las nulidades de la asunción de gastos, los excesivos intereses moratorios, los intereses mínimos o cláusulas suelo y el vencimiento anticipado Como ya ha sucedido en varios juzgados, en una interpretación integradora del procedimiento de ejecución y el declarativo de nulidad, es apreciable la litispendencia y la suspensión de la ejecución, al menos hasta que se produzca resolución firme en el procedimiento declarativo, para el caso de ser desestimatorio de nulidad, y el archivo de la ejecución para el supuesto de estimación de la nulidad Consideramos que la existencia de una cláusula de intereses mínimos, la popular cláusula suelo, hubiera de ser igualmente justificación suficiente para la determinación de la litispendencia y/o paralización de la ejecución

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as empresas españolas ya no sólo focalizan su internacionalización en los países de habla hispana, cada vez son más las que aterrizan en zonas como Estados Unidos o Australia, donde se está llevando a cabo una importante expansión de la construcción nacional. Ai

EEUU La montaña rusa que conquista el cielo americano De momento es una especie de experimento, pero quién sabe si algún día podría ser realidad. Se trata del bautizado como Big Bend y conocido en las redes sociales como Montaña Rusa, un rascacielos de 1.219 metros de largo –que no de altura-, imaginado en Manhattan, e ideado por la firma de arquitectura Oiio, que tratando de innovar, ha creado un diseño basándose en sustituir la altura por la longitud para crear así edificios largos, en lugar de altos. “Si logramos doblar nuestra estructura en vez de violar las reglas de zonificación de Nueva York, seremos capaces de crear uno de los edificios más prestigiosos de Manhattan. El edificio más largo del mundo”, explicaban. El cielo es así un límite cada vez más lejano.

EEUU Ferrovial hace doblete en infraestructura y edificación Primero fue un tramo de una autopista en Texas. Y casi en paralelo se confirmó también la construcción de dos escuelas por 87 millones de euros también en Texas, en concreto al norte de Houston. Está claro que Ferrovial está conquistando este extenso estado americano. Los centros educativos abrirán sus puertas en el curso 2018-2019 mientras que la construcción de los nuevos carriles y la modernización de la infraestructura de peaje de la autopista, que suponen 790 millones de euros, finalizará en unos seis años. Por tanto, los próximos años traerán una importante carga de trabajo para esta firma española, todo ello fruto del buen trabajo realizado por Ferrovial estos últimos años, en los que ha adquirido firmas constructoras y ha logrado posicionar a su filial Cintra.

EEUU Reconocimiento internacional para un puente de la línea de AVE

Este año ha sido el viaducto construido sobre el río Almonte, en el tramo que atraviesa el embalse de Alcántara-Garrovillas, perteneciente a la Línea de Alta Velocidad Madrid-Extremadura, el merecedor de la medalla internacional Gustav Lindenthal, que otorga anualmente la International Bridge Conference (IBC). El premio, que será entregado el próximo 6 de junio durante la celebración del congreso de IBC, en Maryland (Estados Unidos) reconoce la singularidad del viaducto, que reside en la construcción de un vano central, tipo arco, de 384 metros de longitud, además de su mérito estético y la armonía con el medio ambiente. El año pasado este galardón fue concedido al puente JiaShao en China.

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Bélgica Nuevo proyecto para Abengoa en Lieja La filial Inabensa se ha hecho con la ejecución y desarrollo de un proyecto en la localidad belga de Lieja, para la realización de las nuevas instalaciones mecánicas del nuevo edificio del Centro Hospitalario Universitario, por un importe de alrededor de los 12,7 millones de euros. El edificio, de 23.500 m2 y siete plantas, se ubicará en el Campus de Sart Tilman y forma parte del plan estratégico global del hospital que tiene como objetivo proporcionar una atención de la más alta calidad académica, accesible a todos, salvaguardando al mismo tiempo la sostenibilidad financiera de la institución.

China ACS gana a través de Cimic el contrato para la ampliación del aeropuerto de Hong Kong Cimic, filial australiana del Grupo ACS, se ha adjudicado el contrato de obras de ampliación del aeropuerto internacional de Hong Kong por unos 198 millones de euros. El proyecto incluye la ampliación de la terminal 1, así como de uno de los aparcamientos, obras con las que se espera hacer frente al previsible aumento de tráfico de unos de los aeropuertos más importantes a nivel internacional. En concreto, se construirá una estructura de armado de siete pisos con techo de acero, que albergará las zonas de facturación, cintas de recogida de equipaje y puestos de control de viajeros e inmigración. El proyecto está promovido por la Autoridad Portuaria de Hong Kong.

Australia Acciona se hace con la australiana Geotech

La compañía ha adquirido el 82,4% de esta sociedad australiana, dedicada a la ingeniería y construcción. De esta forma, se creará la filial Acciona Geotech Holding, donde el 17,6% restante corresponderá a los tres principales directivos de la actual Geotech. Con esta operación Acciona se hace también con los tres proyectos que la empresa australiana tiene actualmente en fase de licitación. Acciona pretende así consolidarse en la zona para dar respuesta al importante desarrollo del mercado de infraestructuras australiano, que se estima en unos 90.000 millones de euros para la próxima década.

información útil Málaga, localización de máximo interés para inversores, empresas, turistas y compradores Fuente: CBRE

a provincia de Málaga ha demostrado ser una localización idónea y de gran interés no sólo para inversores y empresas sino también para turistas y compradores que buscan un emplazamiento para sus viviendas. Así se desprende del informe elaborado por CBRE, en el que se analiza el mundo inmobiliario en Málaga. Las transacciones de vivienda, tanto de obra nueva como de segunda mano, han obtenido un incremento interanual del 8% en toda la provincia, un comportamiento similar al del resto de Andalucía. Los municipios con más transacciones han sido Torremolinos, Fuengirola y Vélez-Málaga, con el 28%, 19% y 16% de aumento con respecto a 2015, respectivamente. En línea con las transacciones, el año pasado también se incrementó el número de viviendas visadas, es decir, la oferta. Este crecimiento comenzó a experimentarse en 2015, cuando se superaron las 798 viviendas de 2014 y se alcanzaron las 2.454 unidades. En 2016 se registraron 3.041 viviendas ofertadas, lo que hace prever que el visado de obra nueva se intensifique durante este año. Además de señalar el auge de la demanda y la oferta como indicativos de la buena situación del sector residencial, el informe hace hincapié en la recuperación que ha vivido el suelo en la zona, pues se han retomado la mayor parte de los proyectos parados en la crisis. Durante 2015 y 2016, este crecimiento de la actividad se registró principalmente en suelos urbanos, provocando una disminución de la disponibilidad de los mismos y, por consiguiente, un incremento de proyectos residenciales en municipios colindantes como Mijas, Estepona, Benahavís o San Roque. En la capital, las zonas de Teatinos y de Tabacalera en el Litoral Oeste han vivido un auténtico despegue

con el desarrollo de miles de viviendas en las parcelas del SUP T-7, así como en parcelas pendientes de desarrollo del SUP T-6 y Cañada de los Cardos. Otra de las consecuencias de la escasez de suelo ha sido la aparición de un nuevo ciclo inmobiliario en la Costa del Sol, en el que destaca el abandono de la arquitectura estilo ‘pueblo mediterráneo’. “Estamos observando cómo los promotores apuestan por una arquitectura más moderna, de líneas rectas, grandes ventanales y mayores estándares de calidad, adaptándose a las tendencias y gustos de los compradores” explica Rosa Madrid, directora regional de CBRE en Andalucía, quien añade que “este nuevo paradigma de construcción se ha traducido en mayor precio, orientando así el producto a un público de mayor poder adquisitivo”. Los nuevos actores son otro de los elementos característicos del nuevo ciclo que vive la actividad residencial malagueña. Así, los promotores locales con financiación de fondos internacionales, con aversión al riesgo y en búsqueda de retornos rápidos, son los más activos.

Oficinas También ha experimentado una tendencia positiva el sector de oficinas. El año 2015 fue el momento de inicio de esta situación óptima, pues las empresas, tanto locales como nacionales e internacionales, empezaban a considerar nuevas opciones para la ubicación de sus sedes, fuera de las grandes ciudades como Madrid o Barcelona. En consecuencia, la superficie de oficinas demandada ha aumentado. Aunque la mayor parte de la demanda sigue centrándose en superficies de 200 m2, ha incrementado el número de solicitudes de superficies entre los 300 y 500 m2, y superiores a los 1.000 m2.

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En relación a la localización, se demuestra que la demanda se ha incrementado de manera semejante en las cuatro áreas de la ciudad de Málaga, predominando, aunque con poca diferencia, el Parque Tecnológico de Andalucía (PTA), que acogió el 35% de las operaciones del cuarto trimestre de 2016. Por parte de la oferta, Málaga cuenta con un stock de 600.000 m2, que se concentra en cuatro áreas: Centro Histórico, Distrito de Negocios, Periferia y PTA. El mayor stock se concentra en el PTA, con aproximadamente el 35% de la oferta disponible. Respecto a los precios, las rentas se mantienen estables y analizándolas por zonas, en el Centro Histórico es donde se encuentran los precios más altos, concretamente en Calle Larios y alrededores, con alquileres que superan los 15 euros/m2/mes. En el Distrito de Negocios se encuentran las rentas medias de la ciudad, entre 10 y 14 euros/m2/mes. Las opciones más económicas (entre 7 y 12 euros) son las del extrarradio (Teatinos, Parques Empresariales y Polígonos Industriales) y el Parque Tecnológico.

High Street y centros comerciales El mercado de locales comerciales en las principales zonas de la ciudad también ha experimentado una tendencia alcista. Las demandas de operadores nacionales e internacionales han aumentado progresivamente, focalizándose en la zona principal de la ciudad, lo que ha tenido como consecuencia un aumento de las rentas y una adaptación por parte de la oferta. Un ejemplo se encuentra en el entorno compuesto por la Calle Marqués de Larios, Plaza de la Constitución, Calle Nueva y el primer tramo de Calle Granada. Esta zona está experimentando una presión de demanda que favorece la rotación y el incremento de los precios, que se sitúan a niveles de Madrid o Barcelona. Sin embargo, las principales firmas se encuentran con escasez de locales con superficies superiores a 300 metros, muy aptos para ubicar sus tiendas insignia. Como resultado del aumento de la demanda en las zonas principales, Málaga ha alcanzado el puesto quinto del ranking de las ciudades mejor consideradas para los planes de expansión de los principales operadores. Esta posición también es conse-

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cuencia del número de cruceristas que atrae la ciudad (250.000 personas anuales) y de las obras de adaptación que se están llevando a cabo en la Alameda principal junto con la proyección de nuevas peatonalizaciones en calles secundarias como el eje Carretería-Álamos o la calle Victoria. En relación al sector de centros comerciales, se ha observado su recuperación constante tras la crisis, pero fue en 2016 cuando registró un ejercicio notable, un hecho que se demuestra en indicadores como afluencia de visitantes y ventas, que crecieron un 3,1% y un 1,6% con respecto al año anterior. Además, en el portfolio de centros comerciales de CBRE la ocupación media ha subido del 89,6% al 93,9% entre 2014 y 2016. Dentro de la oferta cabe resaltar el macroproyecto Intu Costa del Sol en Torremolinos, que planea desarrollar 200.000 m2 de Superficie Bruta Alquilable (SBU) en comercio y ocio, con un lago artificial, una zona de nieve y con áreas de compra más segmentadas.

Industrial y Logístico 2016 se ha caracterizado asimismo por el repunte de la actividad empresarial en el sector industrial y logístico, tanto en la capital como en el resto de la provincia. Actualmente, las empresas disponen de amplias opciones tanto en alquiler como en venta de naves. Sin embargo, la falta de desarrollos y de instalaciones de calidad provocará a corto plazo el aumento de rentas y obligará a los operadores a buscar su ubicación fuera de la capital. En relación a la oferta, se ha constatado una escasez de naves de calidad, siendo el Centro de Transportes de Mercancías de Málaga (CTMM) y algunas instalaciones en el Polígono Industrial Trévenez y Guadalhorce los únicos espacios para dar cabida a los operadores. Respecto al suelo, ante la falta de naves de calidad, el cliente se plantea la opción de llave en mano o de construir sus propias instalaciones. Además, se observa cómo los desarrollos en poblaciones como Cártama, Colmenar, Alhaurín de la Torre o Antequera comienzan a tomar gran protagonismo. Por último, el precio de venta sigue la referencia de otros mercados de Andalucía, incrementándose sustancialmente durante 2016, al tiempo que aumentaron las rentas.

Hoteles Málaga se ha consolidado como uno de los destinos preferidos por el turismo, sobre todo el internacional, y una prueba de ello no sólo ha sido el incremento en el número de visitas de ciudadanos de otras ciudades, cifrado en el 6,6%, sino también en el sector hotelero. Este mercado está registrando números muy sólidos y las perspectivas de futuro son positivas. En 2016 el número de pernoctaciones fue un 36% superior al registrado en 2011 y en concreto la capital ya registra cifras de ocupación y precio medio por encima de las alcanzadas antes de la crisis. Además, se han registrado cerca de diez transacciones hoteleras. Ai

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El 12% de los pisos que se alquilan en España están menos de 48 horas en el mercado Fuente: idealista

os alquileres inmediatos, las viviendas alquiladas que han estado menos de 48 horas en el mercado, supusieron en el mes de febrero el 12% de todas las operaciones de arrendamiento que se cerraron en toda España, según un estudio publicado por idealista. Aún así, las diferencias entre mercados son notables, ya que en algunas capitales estos alquileres ultrarrápidos son inexistentes mientras que en otras suponen casi un tercio de todas las operaciones. Para Fernando Encinar, jefe de Estudios de idealista, “el mercado de alquiler está claramente caliente en algunas ciudades. Hemos pasado de considerar que ‘alquilar es tirar el dinero’ a convertirse en la opción elegida por miles de españoles para encontrar su casa”. La incidencia de los alquileres inmediatos no es homogénea en todas las comunidades autónomas españolas. Baleares es donde la presión de la demanda es mayor, ya que el 19% de todas las viviendas que se alquilaron en las islas durante el mes de febrero ni siquiera estuvo 48 horas anunciado. Le siguen la Comunidad de Madrid (18% de alquileres inmediatos), y Navarra (17%). Cataluña (12%) y Euskadi (12%) se sitúan en la media nacional, mientras que por debajo están Aragón (11%), Andalucía (9%), Canarias (9%) o Galicia (8%). La parte más baja de la tabla se completa con Cantabria, la Comunitat Valenciana y Castilla La Mancha (7% en los tres casos), Castilla y León (6%), Extremadura (5%), Asturias, La Rioja y Murcia (4% en las 3 comunidades).

Lleida, Huesca, Huelva, Girona, Cuenca, Ciudad Real y Castellón. De entre los que sí registran esta situación, Oviedo y Córdoba son los mercados en los que la incidencia de los alquileres inmediatos fue menor (4% en ambos casos), seguidos por León, Granada y Badajoz (5% en las 3 ciudades). Al igual que sucede entre las capitales de provincia, las principales ciudades del país tienen distintas incidencias del alquiler inmediato en función del distrito que se analice. En Barcelona, Sant Andreu es el punto en el que más alquileres inmediatos se registraron en febrero con un 40%. En Madrid, en cambio, el distrito más afectado por este fenómeno fue Villaverde (31%).

Capitales: zonas calientes

Precios y tamaños

Las capitales de provincia son las zonas en las que se concentra muchas veces el interés de la demanda de alquiler, por lo que las tasas de alquiler inmediato son por lo general más altas. Ourense es la ciudad en la que se registró un mayor porcentaje de alquileres inmediatos sobre el total de operaciones: el 33%. Le siguen Albacete y Málaga, con sendas tasas del 27%, Pamplona y Palma de Mallorca (con el 25% en ambos casos). A continuación está la ciudad de Barcelona, donde el 21% de todos los alquileres cerrados estuvo menos de 48 horas en el mercado, seguido por Ávila (20%) y Madrid (19%). Aún así, el estudio pone de manifiesto que hasta en 12 capitales españolas no existe el fenómeno de alquiler inmediato: Teruel, Segovia, Pontevedra, Palencia, Lugo,

Al analizar los precios de las viviendas que han registrado un alquiler inmediato en España, un tercio (33%) están por debajo de los 500 euros mensuales, mientras que un 46% se sitúa entre esa cantidad y los 750 euros al mes. El 21% restante se divide entre el 14% que tiene una renta entre 751 y 1.000 euros, el 5% entre 1.001 y 1.500 euros y el 2% por encima de 1.500 euros. En cuanto al tamaño, la mayoría de las viviendas que se alquilan en cuestión de horas en el país tiene un tamaño inferior a los 80 m2: el 11% tiene menos de 40 m2, el 31% entre 41 m2 y 60 m2; y el 30% entre 61 m2 y 80 m2. El 16% de las viviendas arrendadas con urgencia tenía entre 81 m2 y 100 m2; y solo un 12% contaba con una superficie superior a los 100 m2. Ai 91

información útil Las consultoras inmobiliarias incrementarán un 8% sus plantillas en España en 2017 Fuente: ACI

as firmas de consultoría inmobiliaria aumentarán un 8% sus plantillas durante este año en España, según datos aportados por la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI). Este aumento, sumado al crecimiento de 2016, refleja el creciente protagonismo de las consultoras en el desarrollo del mercado inmobiliario y de la economía del país. La Asociación, fundada en 2013 e integrada por siete de las más importantes consultoras inmobiliarias que operan en el territorio nacional, presenta por segunda vez datos consolidados de empleo en el sector inmobiliario. La tónica general seguirá siendo de estabilidad y crecimiento en el empleo durante 2017, lo que constituye otro signo más de la recuperación de la economía doméstica española. En este sentido, si los siete socios de ACI emplean en la actualidad a más de 2.500 personas, se espera que a finales de este año se superen los 2.700 puestos de trabajo. Tras un año, 2015, que fue especialmente bueno en cuanto al número de contrataciones realizadas por estas firmas, 2016 ha continuado en la senda del crecimiento. Ricardo Martí-Fluxá, presidente de la Asociación, asegura que “diversos factores como la recuperación de la confianza por parte de los inversores extranjeros, la mejora del panorama macroeconómico -en la que han desempeñado

un importante papel los bajos tipos de interés- y el aumento del consumo han contribuido de manera decisiva a la consolidación del sector. La mejora de la situación económica y una mayor estabilidad política indican que 2017 verá la continuación del crecimiento del sector inmobiliario y el consecuente incremento del empleo”.

Perfiles profesionales Se observa bastante equilibrio tanto en los perfiles profesionales que crecieron en 2016 como en los que lo harán en 2017, donde se prevé que las contrataciones aumenten en perfiles muy variados. En líneas generales, se creará empleo para profesionales de servicio durante las etapas básicas de un proyecto inmobiliario y también para perfiles estrechamente alineados con las últimas tendencias del mercado (sostenibilidad y preservación del medio ambiente). En concreto, los perfiles más demandados durante 2016 fueron analistas de inversiones, ingenieros informáticos e industriales, consultores, arquitectos superiores y técnicos, jefes de obra y supervisores de tasaciones, entre otros. La amplitud de perfiles pone de manifiesto la elevada especialización del sector y de sus profesionales. Ai

Andalucía necesita con urgencia 41 actuaciones en depuración de aguas

Fuente: Foro para la Ingeniería de Excelencia (FIDEX)

n la actualidad, España necesita invertir 5.000 millones de euros en depuración y saneamiento de aguas en alrededor de 200 actuaciones de poblaciones que no cumplen con la Directiva Europea y que pueden suponer sanciones de Bruselas. De todas ellas, Andalucía debería acometer un total de 41, según el Foro para la Ingeniería de Excelencia (FIDEX), que agrupa a las 11 principales ingenierías españolas.

A esta inversión en nuevas infraestructuras del agua, habría que añadir la destinada a modernizar y renovar las depuradoras y redes de saneamiento existentes. Es el caso por ejemplo de Madrid, que acaba de convocar el concurso para poner al día un sistema que data de los años 70 y que no cumple con los preceptos actuales de calidad de la Unión Europea. Asimismo, otras comunidades como Anda-

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lucía, Galicia y Castilla-La Mancha están acelerando sus procesos de licitación desde el pasado año, empezando así a contrarrestar la parálisis inversora del sector público desde el inicio de la crisis, cuando el recorte en infraestructuras bajó del 2% del Producto Interior Bruto, que impidió culminar la ejecución del Plan de Calidad de las Aguas 2007-2015. De hecho, España ocupa en la actualidad el puesto 26 de entre los 28 miembros de la Unión Europea en inversión pública en depuración y saneamiento, con una inversión media de 6 euros por habitante, que debería al menos duplicarse para corregir los desequilibrios y cumplir con la normativa comunitaria en materia de calidad de aguas. Además de infraestructuras, el agua en España tiene otra cuenta pendiente en la gestión. Y en este sentido trabaja sobre un horizonte a 2027, pues para entonces, tal como señala Bruselas en su directiva marco, debe haber corregido los desequilibrios hídricos en las cuencas. Esa solución podría pasar por terminar con la sobreexplotación de los acuíferos sin necesi-

dad de recurrir directamente a la construcción de grandes infraestructuras, no exentas de polémica, como presas o trasvases. Otra posibilidad es la puesta en marcha del Plan Hidrológico Nacional, que ya tendría el primer paso andado, ya que los planes de cuencas están prácticamente aprobados en su totalidad. Sin embargo, esta opción requiere de un consenso entre todas las partes, sobre todo las comunidades autónomas que en los últimos años, y amparadas en muchos casos por los Estatutos de Autonomía, se han erigido en ‘propietarias’ del agua que transcurre por sus territorios. Si bien los planes de cuenca son los primeros planes de definición de inversiones e intervenciones, las grandes ingenierías consideran necesario que la Administración invierta en estudiar en profundidad la mejor solución para la gestión sostenible de los recursos con un enfoque holístico midiendo el coste/beneficio no sólo meramente económico, sino el social, ambiental, etc., lo cual supone anteponer el criterio técnico a las prioridades políticas. Para FIDEX, España tiende a ser excesivamente conservadora en el planteamiento de nuevas infraestructuras y no sólo por falta de inversión pública sino también para evitar confrontaciones directas con Bruselas, que no está dispuesta a aceptar nuevos impactos sobre las masas de agua a no ser que estén exhaustivamente justificados. El cambio de paradigma europeo hacia el logro de objetivos de carácter ambiental condiciona la aplicación de soluciones habituales basadas en las infraestructuras, y aumenta el riesgo de que los problemas de desequilibrio hídrico acaben por enquistarse ante la falta de decisión política. Ai

de Actualidad El universo de Julio Cortázar, en Sevilla

Claudia Capel, Claudio Pérez, Juan Manuel Bonet, Antonio Pulido, Dolly Onetti y Raúl Manrique, acompañados de varios cronopios, personajes creados por Cortázar.

Entre los pasados 21 de marzo y 23 de abril ha permanecido abierta, en la Sala Murillo de la Fundación Cajasol de Sevilla, la exposición ‘El universo de Julio Cortázar’, un evento que recorre la vida y obra del escritor de origen argentino -aunque nacido en Bruselas (Bélgica)-, coincidiendo con el 50 aniversario de la publicación de ‘La vuelta al día en ochenta mundos’. La muestra, coordinada por Claudia Capel, con Claudio Pérez Míguez y Raúl Manrique Girón como comisarios, ha exhibido libros (incluidas primeras ediciones de sus obras), fotografías del autor, correspondencia, libros de su biblioteca, objetos personales, dedicatorias, discos, carteles y otros objetos pertenecientes o relacionados con Cortázar. La inauguración, coincidiendo

con el Día Mundial de la Poesía, reunió, además de a los miembros de la organización, al presidente de la Fundación Cajasol, Antonio Pulido; Dolly Onetti, viuda del escritor Juan Carlos Onetti, y el director del Instituto Cervantes, Juan Manuel Bonet. Pulido definió la exposición como un evento “muy importante para fomentar la literatura y la lectura, sobre todo entre los más jóvenes, y una nueva oportunidad para conectar a la sociedad con el autor de la obra Rayuela”. Claudia Capel, por su parte, recordó que en la actualidad son en torno a 550 millones los hispanohablantes en todo el mundo, y destacó asimismo “la importancia para la difusión del español de los autores que han escrito en esta lengua”. Aprovechando la presencia de Bonet en el acto, Andalucía Inmo94

biliaria le entrevistó tras su reciente nombramiento al frente del Instituto Cervantes, después de varios años liderando la sede de la institución en París. P. Una breve reflexión sobre sus sensaciones en este primer periodo al frente del Cervantes y sus objetivos básicos. R. Es una responsabilidad y un honor estar al frente de la institución que está dedicada a la defensa del español y a su enseñanza en los cinco continentes, además de a mostrar lo mejor de la cultura española. Asimismo, en el ADN de los directores del Instituto tiene que haber una gran vocación iberoamericana, pues también somos la casa de aquellos que se interesan por la cultura en español al otro lado del Atlántico. Entre mis propósitos se encuen-

de Actualidad tran, partiendo de todo lo bien que se ha trabajado antes, reforzar la relación con la cultura iberoamericana, y alcanzar cotas de mayor excelencia en materia de cultura, implicando más en nuestras actividades a museos, fundaciones privadas..., en general, a los actores de la cultura y la industria cultural en todos los ámbitos, es decir, no sólo literatura, también artes plásticas, arquitectura o gastronomía. Hemos empezado asimismo a explorar un gran proyecto en torno al español como lengua milenaria y de futuro, de forma conjunta entre el Cervantes, la Biblioteca Nacional y la Real Academia Española. En las relaciones con Iberoamérica que comentaba, sin ir más lejos acabamos de firmar un acuerdo en Perú por el cual el Instituto Inca Garcilaso, que es como el Cervantes peruano, va a tener una oficina en nuestra sede en Madrid, donde ya contamos con oficinas de la Universidad de Salamanca, la Universidad Autónoma de México (UNAM) y el Instituto Cano y Cuervo de Colombia, que podríamos calificar como el Cervantes Colombiano. Con todas estas instituciones tenemos varios proyectos en marcha o previstos. P. ¿Qué representa la obra de Cortázar para usted y para la literatura hispanoamericana? R. Para mí ha sido una de las grandes figuras de la generación que viene tras la II Guerra Mundial. He estudiado mucho a Cortázar, en mis años en París mantuve muy buena relación con su viuda, Aurora Bernal, y al poco de llegar a la capital francesa, en la primavera de 2013, ya estaba presentando allí una exposición llamada ‘Cortázar, Rayuela, París’, enfocada en la visión del escritor sobre París y sus colaboraciones con los pintores. Lo considero el escritor más europeo de todos los

iberoamericanos, siempre sustentado entre su identidad argentina y su cultura, enormemente europea y sobre todo francesa. Es en París donde va a configurar su imaginario como escritor. Para mí Rayuela es uno de los grandes libros de la literatura iberoamericana de todos los tiempos. Es el gran libro del amor a París, del desarraigo, de la interrogación sobre la identidad. Pero Cortázar, además de estar fascinado por los grandes mitos literarios franceses, también mira mucho la pintura italiana y escucha mucho jazz, en general, absorbe mucha cultura. Y descubre todo el mundo de la modernidad en Opio, un libro de Jean Cocteau donde habla de artistas como André Breton, Buñuel, etc., a la postre, los faros que van a orientar a Cortázar porque del hilo de este libro siguió tirando toda su vida. P. ¿Qué papel juega la literatura lationamericana en la difusión del español y en la creación de esos nexos de unión que el Cervantes busca permanentemente entre España y Latinoamérica? R. La literatura iberoamericana siempre ha sido una literatura que ha enriquecido mucho nuestro idioma. Nuestro idioma es uno, pero hay muchos acentos, muchas aportaciones de cada país. El trabajo de los escritores en español allende el mar es fundamental, y fue fundamental en la época de Rubén Darío, que nos trajo el modernismo; en la de las vanguardias con Huidobro; en la de Vallejo, Borges, Miguel Ángel Asturias; en la época de Lezama Lima; en la del boom, no sólo con Cortázar, también con Vargas Llosa, García Márquez, Edwards, Donoso, una enorme cantidad de escritores, muchos de los cuales trabajaron entre París y Barcelona principalmente. Y sin duda hay una literatura 95

importantísima después del boom, con figuras muy relevantes como Roberto Bolaño, Piglia, César Aira o Leonardo Padura, entre otros, escritores todos ellos con una gran consistencia. P. ¿Qué importancia tienen exposiciones como esta a la que asistimos hoy? R. Personalmente, siempre me han interesado mucho las exposiciones de escritores; de hecho, se les dedican en todos los museos más importantes del mundo. Son muy necesarias e ilustrativas de toda una época. En el caso de esta de Cortázar se puede hacer una pequeña historia de la fotografía argentina con las imágenes que le tomaron al escritor, y también están los pintores de los que estuvo cerca, y hay música, postales..., muchos objetos que bien pueden describir una época. Hay quien dice que en este tipo de exposiciones hay mucha vitrina, pero es que las vitrinas enseñan mucho. P. ¿Nos podría anticipar algún proyecto en el que estén inmersos en el Cervantes? Entre el 20 de abril y el 15 de mayo se puede visitar la exposición ‘Retorno a Max Aub’, con ediciones de sus libros, fotografías, documentos personales, etc. También tenemos el gran proyecto en torno al español que mencionaba anteriormente, que contará con una gran exposición y un gran congreso, pero que se celebrarán el año que viene. Y dentro de poco haremos un evento en torno al primer libro escrito por un autor del ámbito hispánico de vanguardia, el chileno Vicente Huidobro y su obra Horizon Carré (Horizonte Cuadrado). Va a ser un evento cosmopolita, con colaboración chilena y francesa. Creo necesario el cosmopolitismo en tiempos de tanto chovinismo, tanta segregación y tanto proteccionismo.

de Actualidad CEA reúne a cerca de medio millar de asistentes en Antequera

La Confederación de Empresarios de Andalucía celebró el pasado marzo, en la localidad malagueña de Antequera, su Asamblea General Anual y el III Foro Empresarial sobre digitalización en la empresa, un acto en el que el presidente de la patronal, Javier González de Lara, estuvo arropado, entre otras personalidades, por la presidenta de la Junta de Andalucía, Susana Díaz; el presidente de CEPYME, Antonio Garamendi; el vicepresidente de Telefónica, Julio Linares López; el alcalde de Antequera, Manuel Jesús Barón; y el director territorial de Popular, Luis Marín.

Casi medio millar de empresarios asistieron el pasado 23 de marzo al III Foro Empresarial ‘Digitalización, una oportunidad para la empresa en Andalucía’, celebrado por CEA en Antequera. Durante el evento, el presidente de la Confederación, Javier González de Lara, destacó la importancia que la estabilidad política tiene para el desarrollo de la actividad empresarial. Asimismo, alabó el compromiso de la presidenta de la Junta de Andalucía para tratar de contribuir a recuperar un espacio de moderación, consenso, estabilidad y responsabilidad para iniciar una nueva etapa en la tan castigada política española. El presidente hizo también una llamada al consenso y al diálogo político, e indicó: “Tenemos que ser capaces de asumir que favorecer la estabilidad no es favorecer la uniformidad; que existen cualidades del buen gobernante que no son incompatibles con la lógica de la discrepancia política”. Con carácter previo a la celebra-

ción de este Foro, tuvo lugar la Asamblea General Ordinaria de CEA bajo el lema ‘Unidad, fortaleza y cohesión’. En el transcurso de la misma, se aprobaron la memoria de actividades, el cierre del ejercicio económico de 2016 y el presupuesto del año 2017. En su intervención en la misma, González de Lara puso un especial énfasis en el agradecimiento a todos los miembros de la base asociativa de CEA, que con su participación contribuyen a la consolidación de la organización empresarial más representativa en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía. Recordó a los miembros de la Asamblea que son “un agente económico y social, con atribuciones encomendadas para la defensa del interés general”. “La representatividad no es un privilegio, es una pesada carga para nuestras organizaciones, porque convierte nuestra participación tanto en un derecho, como en una obligación, por eso debemos preservarla y hacerla valer en cuantos foros e instancias pú-

blicos y privados somos convocados”, argumentó. Asimismo, mostró su satisfacción por la trayectoria desarrollada en los últimos tres años, que no “ha sido una labor personal, sino colegiada, basada en los principios de transparencia, participación, sostenibilidad, gestión eficiente y representatividad, y que han posibilitado el lema de esta Asamblea: unidad, fortaleza y cohesión”. Respecto a los contenidos abordados en el Foro sobre digitalización, destaca, en primer lugar, que la digitalización no hace referencia sólo a las nuevas tecnologías, sino que es también educación, innovación y emprendimiento, elementos todos ellos unidos a un elemento común, las personas, que tienen que asumir esta nueva realidad. En segundo lugar, la digitalización como una oportunidad para profundizar en las relaciones público-privadas, facilitando la generación de actividad económica. Y en tercer lugar, una estrategia empresarial, que debe implantarse en todas las empresas.

de Actualidad Los agentes inmobiliarios se unen para crear MLS Andalucía

El pasado 10 de marzo, en el marco del V Aniversario y la Convención Anual de MLS Sevilla, que reunió a unos 600 profesionales del sector, se presentó en la capital hispalense la Agrupación de Inmobiliarias MLS Andalucía. La entidad nace como una nueva fórmula de fortalecer un sector que afronta una nueva etapa de crecimiento, que les obliga a adoptar nuevas estrategias.

La recién concebida MLS Andalucía, que agrupa a 2.500 agentes inmobiliarios, con 290 agencias de toda la región y un total de 330 empresas, será presidida por José Gamero, a su vez presidente de MLS Sevilla. Entre otras cifras destacables de la nueva asociación, sobresale la facturación de todas las agencias integradas en la misma, que ascendió el pasado año a 300 millones de euros, realizando un total de 1.500 operaciones compartidas y contando con 3.300 exclusivas en activo en estos momentos. La conversión en asesores inmobiliarios a través de una formación nueva y específica, orientada a las nuevas necesidades del consumidor final; la necesaria regulación del sector en Andalucía, los cambios en el comportamiento del mercado, más propenso en la actualidad al alquiler que a la venta; o los nuevos tipos de créditos inmobiliarios, fueron algunos de los temas tratados en el encuentro.

Durante la convención se sucedieron diferentes intervenciones, la primera de las cuales, bajo el título ‘Claves de la nueva etapa de expansión inmobiliaria. Cómo sacarle el máximo provecho’, corrió a cago del economista Gonzalo Bernardos. Confirmó la mejora económica del sector y las buenas perspectivas de crecimiento, al menos hasta 2020. A continuación, José Manuel Fernández, subdirector general de Unión de Crédito Inmobiliario (UCI), ofreció algunos datos de interés como el aumento del 14% del número de transacciones inmobiliarias en el año 2016, que fue de 457.689 frente a las 401.713 de 2015, si bien aún muy distante de las 955.186 transacciones de 2006. También resaltó la apuesta de los nuevos compradores por la hipoteca a tipo fijo, que cada vez ganan más terreno frente a las de tipo variable. Seguidamente Antonio Gutiérrez, presidente de UNEXIA, hizo un llamamiento a la Administración para reclamarle la creación

del Registro Único de Agencias Inmobiliarias Homologadas por la Junta de Andalucía, al igual que el existente en Cataluña. Gutiérrez recordó que este Registro permitiría a los futuros compradores tener no sólo seguridad jurídica y económica en el momento de la compra, sino con carácter previo a la toma de decisiones, lo que contribuiría a la dinamización del mercado inmobiliario. Por su parte, José Gamero ofreció datos relativos a MLS Sevilla en su charla ‘Éxito de una MLS local’, subrayando cómo en sólo cinco años ha pasado de tener seis agencias a las casi 90 actuales, y una facturación de 2,5 millones de euros en 2016. La jornada concluyó con la charla del conferenciante y escritor Victor Küppers ‘Vivir con entusiasmo’, al tiempo que durante la tarde se estableció un espacio de charlas y coloquios, para favorecer la colaboración entre los profesionales del sector.

En pocas palabras CLANER congrega al sector renovable andaluz y muestra la fortaleza de su industria ante los nuevos retos. El Clúster Andaluz de Energías Renovables y Eficiencia Energética (CLANER) ha celebrado su asamblea general anual, en la Confederación de Empresarios de Andalucía, donde ha congregado a la práctica totalidad de la representación del sector energético renovable andaluz y ha mostrado la fortaleza y solidez de las energías limpias en Andalucía.

Nace Cubyko, la solución para el acceso universal a la vivienda. El pasado mes de marzo se presentó en Sevilla Cubyko, una empresa de construcción de viviendas industrializadas que ofrece casas asequibles, a la vez que sostenibles, sin renunciar a la calidad de los acabados. La empresa, con sede social en Dos Hermanas y una fábrica de 7.000 m2 en Utrera, está especializada también en instalaciones deportivas y escolares. Inerzia alcanzó en 2016 un volumen de negocio de un millón de euros. El año 2016 ha sido el mejor para Inerzia en términos de facturación, con un volumen de negocio neto de un millón de euros. Desde el año 2013 la consultora está creciendo y ya en 2014 decidió apostar por un incremento de plantilla y una mayor diversificación geográfica.

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El presidente de CESCE, en la Cámara de Sevilla

El presidente de Endesa inaugura sede en Córdoba

El presidente de CESCE, Jaime García-Legaz, ha anunciado en una conferencia sobre “Oportunidades en los mercados internacionales para las empresas españolas”, pronunciada en los Foros que organiza la Fundación Cámara de Comercio de Sevilla, que “la compañía española de seguros de crédito ha puesto en marcha una gama de productos complementarios entre los que destaca servicios destinados a avalar proyectos empresariales en el exterior”.

El presidente de Endesa, Borja Prado, inauguró el pasado 3 de abril, junto a la alcaldesa de Córdoba, Isabel Ambrosio, y el consejero de Empleo, Empresa y Comercio de la Junta de Andalucía, José Sánchez Maldonado, la nueva sede de la empresa en Córdoba, que unifica a todos los empleados de la compañía en la capital cordobesa en un único centro de trabajo. El edificio tiene una superfice de más de 2.700 metros cuadrados divididos en dos plantas.

La Comisión de Turismo de Civisur, en Málaga

Inerco cierra 2016 con un volumen de negocio de 51,2 M

El 6 de abril se celebró en el Real Club Mediterráneo de Málaga la 7ª reunión de la Comisión de Turismo de Civisur. Durante la misma se definieron posibles proyectos para impulsar por la Subcomisión de Turismo de Málaga, entre ellos una propuesta de potenciación de las relaciones internacionales de los ayuntamientos de Málaga y Sevilla.

INERCO, compañía de tecnología y consultoría internacional, ha cerrado 2016 con un volumen de negocio de 51,2 millones de euros, cifra que supone un mantenimiento de los niveles alcanzados en 2015. 2016 ha sido un ejercicio marcado por el repunte del mercado nacional -un 25% respecto a 2015-, lo que refrenda el posicionamiento de la firma en áreas clave de servicios avanzados para el sector industrial.

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Díaz valora el crecimiento del turismo alemán La presidenta de la Junta, Susana Díaz, ha destacado, en su visita a la Internationale Tourismus Börse (ITB) que se ha celebrado en la capital alemana, que Andalucía consolida su posición de liderazgo como destino en el mercado alemán, con un crecimiento del 10% en 2016 en la llegada de turistas (1,2 millones) y pernoctaciones (4,2 millones).

ST recomienda prudencia en el análisis del suelo ST Sociedad de Tasación ha presentado el mapa del ‘Tiempo Urbanístico’ en el marco del XXIV Encuentro del Sector Financiero organizado por Deloitte. Este mapa ofrece una visión global del mercado de suelos en España e incide en la necesidad de valorar el suelo con prudencia y llevar a cabo un análisis riguroso caso por caso, sin generalizaciones que lleven a errores. Es una representación de la situación actual del mercado del suelo, señalando las incidencias de los planeamientos urbanísticos y sintetizando la evolución por zona, desde situaciones de estabilidad con mayor actividad, a situaciones muy inestables donde la actividad es mínima y el requerimiento de tiempos para el desarrollo y gestión de suelos, elevado.

En pocas palabras

El presidente de CES se reúne con el ministro de Fomento El presidente de la Confederación de Empresarios de Sevilla, Miguel Rus, se reunió con el ministro de Fomento, Iñigo de la Serna, durante la visita que ha realizado a Sevilla. Un encuentro en el que estuvieron presentes el presidente del PP andaluz, Juanma Moreno, el delegado del Gobierno en Andalucía, Antonio Sanz, y el gerente de Gaesco, Juan Aguilera. Durante este encuentro, el presidente de la CES expuso al ministro las principales necesidades en infraestructuras de la provincia y le explicó detalladamente aquellos proyectos fundamentales para su desarrollo.

Fainé preside su primera Junta General en Gas Natural El presidente de Gas Natural Fenosa, Isidro Fainé, ha presidido recientemente su primera Junta General Ordinaria de Accionistas desde que fue nombrado el pasado mes de septiembre. La Junta General de Accionistas aprobó una remuneración total al accionista, a cargo de los resultados de 2016, de 1.001 millones de euros, cifra que implica el pago en efectivo de un euro por acción. 99

La consultora REALTIS Real Estate crece y aspira a ser un referente en Andalucía. Para ello, ha culminado recientemente le integración de los equipos provenientes tanto de REALTIS como del área inmobiliaria de la firma ASELEGAL Consultores, que seguirán trabajando bajo la marca REALTIS Real Estate. Los servicios de la empresa estarán complementados además por la firma Plaza de Cuba Abogados, con quienes comparte sede en la reconocida Plaza de Cuba (SEVILLA). La consultora se refuerza así en su cuarto año de actividad y en adelante estará codirigida por Álvaro Rojas y Gabriel Alvarez, ambos con una larga trayectoria profesional en consultoría y asesoramiento inmobiliario. Altamira lanza una campaña de apoyo a pymes y emprendedores con 420 locales, naves y oficinas por toda España. Altamira Asset Management ha puesto en marcha una nueva campaña con 420 activos terciaros (naves, locales y oficinas) repartidos por todo el territorio nacional, desde 13.600 euros, propiedad de la cartera de Sareb.

Fiscal insta al Gobierno central a que ejecute las obras de infraestructuras hidráulicas pendientes en Cádiz. El consejero de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, José Fiscal, ha afirmado en el Parlamento andaluz que no hay constancia de que el Gobierno central esté ejecutando o haya realizado recientemente una actuación en materia de abastecimiento de agua en la provincia de Cádiz.

de Actualidad Última hora Las 10 mayores fortunas españolas suman un total de 113.000 millones de euros, lo que les otorga una enorme capacidad

adquisitiva en el mercado inmobiliario nacional. Según un análisis realizado por el portal inmobiliario www.pisos.com, la suma de estos diez patrimonios equivale a 58.223 viviendas de lujo o 815.295 viviendas tipo en España, el 4% del parque inmobiliario español. La riqueza total de las 100 personas y familias más ricas de España ha alcanzado en 2016 la suma de 198.425 millones de euros, lo que supone un 4,8% más que en 2015. De estas, solo las cinco primeras constituyen 99.212 millones de euros. El consejero de Fomento y Vivienda, Felipe López, ha lamentado en

el Parlamento andaluz el “desdén y el desprecio” del Gobierno del Estado a Andalucía por destinar los presupuestos más raquíticos de los últimos años a las inversiones en infraestructuras ferroviarias que la comunidad necesita para su desarrollo económico,

la competitividad empresarial y la generación de empleo. En su intervención en la comisión parlamentaria de la Consejería de Fomento y Vivienda, López ha censurado que “el ejecutivo estatal no se tome en serio, como así lo refleja en los presupuestos de 2017, el desarrollo en Andalucía de la Red Transeuropea del Transporte si realmente está preocupado por el desarrollo económico y el empleo en la comunidad, ya que estas infraestructuras son fundamentales para la mejora y el crecimiento de nuestro tejido productivo”. Anida, la unidad inmobiliaria de BBVA, pone en marcha un nuevo complejo de 98 viviendas en

Almería, quie ya está comercializándose, llamado Artes de Arcos Residencial, situado en la céntrica calle Hermanos Pinzón. Anida se suma así a la contribución a la recuperación del mercado inmobiliario almeriense. De hecho, según los datos de la revista Situación Inmobiliaria en España, realizado por la unidad de Research de BBVA Real Estate, Almería se posiciona como una de las provincias que más contribuyen al crecimiento inmobiliario de Andalucía.

RE/MAX España celebró los pasados 7 y 8 de abril su XXII Convención Nacional en Toledo, con la

presencia de alrededor de 700 inmobiliarios. Se trata del evento anual más importante de la red RE/MAX en nuestro país que contó con la presencia de Tom Ferry, designado como el mejor coach inmobiliario de 2016 en Estados Unidos. A lo largo de la Convención tuvo lugar la entrega de premios a los asociados más destacados del año entre los que resaltan los reconocimientos a Belén Córdoba y Rodrigo Pinto, Brokers de RE/MAX Ágora en Madrid, como Brokers del año, además de a Jorge Queipo, Broker de RE/ MAX Properties en Madrid como Nuevo Broker del año. La presidenta de Banco Santander, Ana Botín, ha presidido a comienzos

de abril la junta general de accionistas de la entidad, en la que se han aprobado las cuentas correspondientes al ejercicio 2016, donde destaca la intención del consejo de proponer para 2017 aumentar de nuevo 100

el dividendo por acción un 5%. Botín destacó que “nuestra mejor franquicia, equipos más cohesionados, una estrategia clara y una buena ejecución, nos permitieron obtener excelentes resultados en 2016”, a pesar de la volatilidad en los mercados y los “nuevos retos” que afrontaron la economía y el sector financiero. Banco Santander registró un beneficio atribuido en 2016 de 6.204 millones de euros, lo que supone un incremento del 4%. Aparcamiento Lavacolla, un estacionamiento público 24 horas con servicio de entrega y recogida

de vehículos en el Aeropuerto de San Pablo y la Estación de Santa Justa de Sevilla, prepara ya su temporada de verano. Al objeto de ofrecer las mayores facilidades a directivos y empresarios que viajan en avión o en AVE desde la capital andaluza, el personal del parking le recoge el vehículo a su propietario antes de iniciar su desplazamiento, y se lo entrega a su llegada. Además de en Sevilla, donde las instalaciones se inauguraron en 2010, Lavacolla cuenta también con aparcamientos en Madrid-Barajas, Valencia-Manises y Santiago de Compostela.

de Actualidad 120.000 parejas se separaron en España en 2016, según datos del Instituto Nacional de Estadística. Puesto que el 80% de los españoles son propietarios, y según las estimaciones de Monapart el 75% de ellos transaccionan la vivienda al divorciarse, el escenario es de algo más de 70.000 viviendas vendidas por causa de divorcio en

2016. Casi dos de cada diez. Ante este hecho, la red de agencias Monapart ha hecho un estudio colaborativo con diversos abogados matrimonialistas del país para diseñar un servicio de mediación y disolución patrimonial, un innovador formato de asesoramiento inmobiliario especialmente diseñado para que las parejas en proceso de separación o divorcio reciban un acompañamiento experto, empático y –sobre todo- útil, para cerrar adecuadamente una etapa y empezar su nueva vida en la mejor situación (inmobiliaria) posible. Según datos aportados por la patronal AFCA, el consumo de cemento en Andalucía ha crecido un 17,1% en el primer trimestre del año, alcanzando las 520.169 toneladas, 76.121 toneladas más que en el mismo periodo del año anterior. Las exportaciones, sin embargo, se ralentizan al crecer sólo un 1,9% hasta

las 609.519 toneladas. En el mes de marzo, el consumo ha crecido un 25,4% debi-

do, en parte, al desajuste de días laborables provocado por el hecho de que el año pasado la Semana Santa se celebrara en dicho mes. Además, este incremento se ha visto compensado con un descenso de las exportaciones del 7,7%, que han alcanzado una cifra de 195.682 toneladas. Los 70.000 trabajadores y trabajadoras de aseguradoras, mutuas colaboradoras con la Seguridad Social y corredurías de reaseguro

de España cuentan con un nuevo convenio colectivo sectorial. Los representantes de UNESPA (seguros), AMAT (mutuas), ASECORE (corredurías de reaseguro), así como de los sindicatos CCOO y UGT, han firmado en Madrid el convenio que estará en vigor durante el periodo 2016-2019. Los representantes de las empresas y los trabajadores han llegado a un acuerdo en torno a la evolución del salario de los empleados para estos cuatro años. Adif y el Ayuntamiento de Sevilla han firmado un convenio urbanístico para 101

la redacción y tramitación de una plan especial de reforma interior para la ordenación de los terrenos del entorno de la estación de Santa Justa, denominado

técnicamente ARI-DSP-02 “Santa Justa”. Se trata de unos terrenos, calificados por el actual PGOU como suelo urbano no consolidado, de 118.468 m² de extensión y 73.841 m² de edificabilidad lucrativa, propiedad de Adif Alta Velocidad y del Ayuntamiento de Sevilla. IESA ha desarrollado una pasarela de pago para ayudar tanto a los profesionales como a los propietarios en la gestión del cobro y pago de recibos en las comunidades de vecinos. A través de www.tucomunidad.com, puedan pagar

con tarjeta de débito o crédito el importe a deber a la comunidad de propietarios. De esta manera, se permite resolver el problema de los pagos de los propietarios extranjeros o de los de pequeño volumen, por ejemplo, además de evitar el abono en metálico. Unicaja Banco patrocina el estudio ‘25 años de la Alta Velocidad en Espa-

ña: especial consideración del Corredor Sur’, realizado por Analistas Económicos

de Andalucía (sociedad de estudios del Grupo Unicaja Banco) por encargo de la Cadena SER. Este informe ha sido presentado en Sevilla con motivo del vigésimo quinto aniversario de la puesta en funcionamiento del AVE entre Madrid y la capital hispalense. Asefa Seguros participó el jueves 6 de abril en una jornada sobre Rehabilitación, Energía y Desarrollo Urbano Sostenible organizada por la Asociación Nacional de Empresas de Rehabilitación y Reforma (ANERR) en Córdoba, en la que se dieron cita más de 50 asistentes. Durante el acto José Manuel García Rivero, director de la Delegación Sur de Asefa Seguros ofre-

ció una ponencia sobre el Seguro de Rehabilitación Trienal, sus coberturas y principales ventajas de contratación, y recalcó “la importancia de este producto asegurador en la reducción de los riesgos que afectan a las empresas implicadas” y aseguró “que su demanda se irá incrementando”.

En pocas palabras El Ayuntamiento de Sevilla abre nuevas líneas de colaboración con Vueling. El delegado Hábitat Urbano, Cultura y Turismo, Antonio Muñoz, ha mantenido una reunión con el presidente de Vueling, Javier Sánchez, para abordar líneas de trabajo conjuntas que impulsen la conectividad del aeropuerto de San Pablo y el refuerzo turístico del destino Sevilla, en especial con rutas internacionales hacia los principales mercados de interés.

de Actualidad Nombramientos Ana Chocano, nueva presidenta de CEACOP

irea nombra a Laura Hernando nueva socia

El Círculo de Empresas Andaluzas de Construcción, Consultoría y Obra Pública (CEACOP) ha elegido nueva Junta Directiva, ocupando la presidencia para los próximos cuatro años Ana Chocano, que en el último mandato ejercía el cargo de secretaria general, y que desde 2005 está ligada a la asociación como gerente.

irea, firma especializada en asesoramiento financiero en los sectores inmobiliario y hotelero, promociona a Laura Hernando como nueva socia de la compañía. Dicha promoción refuerza la estrategia de crecimiento y especialización de irea en servicios de asesoramiento financiero al sector hotelero. Hernando se une como socia a Miguel Vázquez para dirigir la División de Hoteles.

Valverde, Asset Manager de TH Real Estate

APS y la Junta elaboran un plan de accesibilidad para el Puerto de Sevilla pionero en Andalucía. La Autoridad Portuaria de Sevilla (APS), junto al Grupo de Emergencias de Andalucía y Protección Civil, coordinados por la Delegación del Gobierno de la Junta en Sevilla, han diseñado un estudio para garantizar el acceso seguro y eficaz de los operativos a las instalaciones del Puerto de Sevilla ante una eventual situación de emergencia. I Congreso Internacional sobre Contratación Inmobiliaria Transfronteriza en la ciudad de Granada. La Universidad de Granada, a través de la Cátedra de Derecho Registral, organiza el I Congreso Internacional sobre “Contratación inmobiliaria transfronteriza”, que se celebrará durante los días 4 y 5 de mayo de 2017.

TH Real Estate ha anunciado la incorporación de María Valverde, quien ocupará la posición de Asset Manager desde las oficinas de la firma en Madrid. Licenciada en Administración y Dirección de Empresas, completó su formación con estudios de fiscalidad e IVA por el Centro de Estudios Financieros CEF.

Grosvenor incorpora a Miguel Silmi Grosvenor Europe, una de las cuatro divisiones con las que opera el Grupo Grosvenor, multinacional del sector inmobiliario, ha anunciado el nombramiento de Miguel Silmi Macias como senior development manager. Anteriormente, Silmi colaboró como gestor y arquitecto en prestigiosos proyectos. 102

JLL ficha a Valero, Segurado y Benavides JLL ha anunciado la incorporación de Alfonso Valero como nuevo director de Desarrollo de Negocio y Gestión de Cuentas de la compañía. Desde su posición, desarrollará estrategias de crecimiento empresarial y búsqueda de nuevas vías de negocio para las dos áreas de JLL: inversores y clientes corporativos. Asimismo, la firma ha fichado a Alberto Segurado como nuevo director de Debt Advisory (Asesoramiento en Financiación), departamento integrado dentro del área de Capital Markets; y a Alfonso Benavides como primer miembro externo de su Consejo Asesor.