CENTROS COMERCIALES LAS GRANDES SUPERFICIES COMERCIALES Y SU TRATAMIENTO EN LA ORDENACIÓN DEL TERRITORIO
PLANEAMIENTO
TERRITORIAL
Y
Andrés Trevilla García
METROPOLITANO
CENTROS COMERCIALES
Planeamiento Territorial y Metropolitano
CENTROS COMERCIALES LAS GRANDES SUPERFICIES COMERCIALES Y SU TRATAMIENTO EN LA ORDENACIÓN DEL TERRITORIO
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TERRITORIAL
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METROPOLITANO
Andrés Trevilla García
Imagen de portada:
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Nordwest-Zentrum en Frankfurt de Rhode, Kellerman, Warwrowsky
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ÍNDICE Pág. INTRODUCCIÓN
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EVOLUCIÓN DEL CONCEPTO DE CENTRO COMERCIAL
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Origen y evolución
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Clasificaciones
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Tipología comercial
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ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN ACTUAL
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Impacto de los centros comerciales
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La legislación andaluza
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La legislación vasca
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La legislación navarra
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La legislación valenciana
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CONCLUSIONES
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BIBLIOGRAFÍA
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INTRODUCCIÓN
Se plantea analizar la problemática de la implantación de las superficies comerciales dentro del marco de la ordenación territorial. Para poder realizar tal estudio, primero se realizará una aproximación al concepto de centro comercial, especificando las clasificaciones posibles y haciendo referencia a una breve evolución de la tipología, a fin de poder establecer las bases y las necesidades de estas implantaciones para poder comprender las situaciones que se dan en la actualidad. Seguidamente se tratará el tema de las superficies comerciales desde las legislaciones sectoriales que condicionan la implantación y el desarrollo de estas iniciativas, así como las compensaciones que establecidas para minimizar su impacto. A tal efecto, se analizarán legislaciones sobre comercio en varias Comunidades Autónomas. Tal es el caso de Andalucía, por ser la región que nos compete, y el País Vasco, por ser una comunidad que se adelanta en varios aspectos a otras legislaciones. Una vez analizadas las leyes, teniendo en cuenta que lo interesante son sus referencias al planeamiento territorial, se realizará un resumen o conclusión del trabajo que sirva para aclarar los elementos claves del enfoque territorial por parte de la legislación actual.
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EVOLUCIÓN DEL CONCEPTO DE CENTRO COMERCIAL Andrés Trevilla García
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ORIGEN Y EVOLUCIÓN
Edgar Lion, al cual pertenecen los esquemas de la figura, opina que la tipología de centro comercial en su origen estaría basada en un supermercado y en conjunto de tiendas de pequeño tamaño. A continuación, las tiendas ganarían en importancia en el edificio comercial, añadiéndose una zona de tiendas especializadas, como moda o restauración. El siguiente paso fue la adición del mall que serviría de acceso, distribución de personas en el centro comercial. Con él, se daría un paso en la caracterización de los espacios comerciales, pues, aparte de su diseño, se convirtió rápidamente en un lugar de encuentro social a modo de plaza, pero cubierta, controlada y privada. En última instancia, se duplicarían tanto las galerías comerciales como las tiendas especializadas, disponiendo el supermercado en una posición central. Dependiendo de la tipología comercial y de su gestión, el supermercado podría pasar a ser un hipermercado, ocupando en la mayoría de casos uno de los dos lados del mall. Obviamente, este es el proceso común de un centro comercial tradicional, pero se suelen incluir variaciones que darían lugar al resto de tipos de edificios comerciales. A parte, las zonas funcionales, que normalmente no son visibles para los clientes, se incluyen en la parte trasera. A continuación se tratarán tanto los tipos de edificios comerciales como la funcionalidad al completo de la tipología.
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CLASIFICACIONES
Hay diversas clasificaciones, atendiendo a muy diferentes cuestiones. Una clasificación básica es la que diferencia la posición del edificio con respecto a la ciudad, distinguiendo entre centro comercial urbano, el situado en el interior de la ciudad, y centro comercial suburbano, obviamente, el situado en el exterior de la misma. Atendiendo a la fórmula comercial, se puede distinguir entre: - Hipermercados - Gran almacén - Tiendas: de mayoristas, de descuento, especializadas o de fábrica. Otro tipo de clasificación es la manejada por la Asociación Española de Centros Comerciales (A.E.C.C.) y por la mayoría de estudios estadísticos. Según la A.E.C.C. y atendiendo a la Superficie Bruta Alquilable (S.B.A.) y a las características del comercio, se pueden encontrar los siguientes centros comerciales: · Centro comercial regional / RE: S.B.A. mayor a 40000m2. · Centro comercial grande / GR: Desde 15001m2 hasta 40000m2 de S.B.A. · Centro comercial pequeño / PE: Desde 4000m2 hasta 15000m2 de S.B.A. · Centro comercial fundamentado en Hipermercado / HI: Con galería comercial de hasta 40 comercios. · Parque de actividades comerciales / PC: Se atenderán a estos efectos como tales, aquellos que tengan un espacio común urbanizado, realicen actividades comerciales al por menor, y estén formados, principalmente, por medianas y grandes superficies. · Galería comercial urbana / GC: Hasta 4000m2 de S.B.A. · Centro temático de fabricantes y/o de ocio / CT: Centros formados por locales individuales agrupados bajo un mismo tema o actividad. Otra clasificación es la referida al tipo de centro comercial basada en el tipo de actividades comerciales que acoge. Es la que permite distinguir las variedades de centros comerciales en toda su complejidad al diferenciar claramente las características de cada fórmula comercial y su formalización arquitectónica. De forma resumida, los tipos serían: - Galería comercial: Heredera de los pasajes parisinos, se trata de un pasaje o galería gestionada por una agrupación de locales comerciales. - Mercado: Origen de los hipermercados y supermercados como centros de abastecimiento. Su función ha quedado relegada a la de equipamiento de barrio encargado del abastecimiento de productos alimenticios de primera necesidad.
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- Supermercado: Establecimiento comercial de venta al por menor en el que se expenden todo tipo de artículos. Una sola empresa se encarga de su explotación. - Hipermercado: Supermercado de gran extensión. - Centro comercial: Primera generación de centros comerciales. Se puede diferenciar en dos tipos: · Edificio gestionado por una empresa ajena a los comercios que se establecen en locales comerciales conformando un mall. Los comercios pueden ser de muy diversos tamaños, tipos de gestión y fines comerciales. · Edificio compuesto por una galería comercial y un hipermercado cuya empresa es la encargada de la gestión del edificio completo. - Centro comercial y de ocio: Es la segunda generación de centros comerciales. Se define como un conjunto de establecimientos comerciales independientes, planificados y desarrollados por una o varias entidades, con criterio de unidad; cuyo tamaño, mezcla comercial, servicios comunes y actividades complementarias están relacionadas con su entorno, y que dispone permanentemente de una imagen y gestión unitaria. Suele destacarse una actividad comercial que funciona como locomotora del centro comercial, lo normal es que sean cines y/o una zona de restauración. - Centro de ocio: Son centros comerciales de última generación. La actividad comercial de venta tradicional de artículos ha desaparecido, pasando a un primer plano el ocio y la diversión. - Parque comercial: Conjunto de edificios comerciales de mediana o gran superficie con aparcamientos y zonas comunes. - Centro temático: Nueva modalidad de distribución comercial más conocida como Parque de Fabricantes. - Centro comercial abierto: Comercios asociados de una calle o zona de la ciudad, con una fórmula de gestión que persigue objetivos semejantes a la del centro comercial y de ocio.
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TIPOLOGÍA COMERCIAL
A grandes rasgos un centro comercial se define como un espacio que aglutina a un conjunto de establecimientos independientes. Su planificación se desarrolla con un criterio de unidad, destacando en puntos estratégicos la superficie destinada a grandes líderes que hacen el efecto de locomotora, atrayendo al consumidor. Hay ciertas cuestiones a tener en cuenta en el tratamiento de un centro comercial: · Diseño integral. El edificio está diseñado para dar servicio a un gran número de clientes. Se tienen en cuenta aparcamientos, paseos, plazas, jardines, etc. · No existen puntos negros para la ubicación de locales comerciales. El promotor siempre asegura tiendas con paso de clientes, bien sea con un gran escaparate, con un establecimiento locomotora cerca o con una puerta de acceso próxima. · Garantía de ventas. La oferta se hace pensando en la clientela. Por ejemplo, en un centro comercial de una zona industrial nunca se instalarían firmas de alta costura. · No competencia: El gestor hace una selección previa procurando no saturar el mercado. Es impensable que se ubiquen dos peluquerías juntas, por ejemplo. · Seguridad: Prácticamente, no existen robos en los comercios. Entre los servicios comunes, el centro cuenta con personal y medios audiovisuales de vigilancia. Al ser un espacio cerrado, fuera del horario comercial es mucho más fácil su vigilancia. · Zonas comunes: Limpieza, calefacción, hilo musical o jardinería. En cuanto a la planificación general, el edificio se divide en zona accesible para los clientes y zona inaccesible. En la primera, destacan usos específicos: - Aparcamientos: En centros comerciales suburbanos, en los que el precio del suelo y la integración visual no hacen mella en el diseño, se suelen situar en el exterior, dispuestos en calles perpendiculares a la fachada principal del edificio. - Zonas verdes: Bien como carga urbanística, bien como integración visual del edificio, se incluyen zonas ajardinadas en la entrada al centro comercial . - Otras zonas exteriores: A veces se suelen incluir zonas destinadas a franquicias (McDonald’s, Burguer King, etc.), gasolineras o lugares de recreo, actuaciones, atracciones o exposiciones temporales. - Mall: Galería que recoge la circulación de clientes por el interior del centro comercial. Lejos de parecer un lugar continúo, repetitivo y homogéneo, se trata de un espacio heterogéneo, en el que accesos, ensanchamientos, entradas de luz, plazas, etc., garantizan su discontinuidad con el objetivo de resultar confortable y agradable. - Locales comerciales: Se disponen a lo largo del mall ocupando uno o dos de sus lados. - Zona especializada: Pueden ser una agrupación de locales comerciales dedicados al ocio o a la restauración, caso este último que suele precisar de zonas comunes para la disposición de mesas.
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- Establecimiento locomotora: Como se ha descrito anteriormente, hace de catalizador de visitantes. A parte del supermercado o hipermercado, normalmente se recurre a cines, bolera, etc. - Otros elementos funcionales: Accesos, servicios, cajeros, información, zonas de descanso. En cuanto a la zona privada o inaccesible para los clientes: - Oficinas: Pueden ser de la administración del centro comercial, del hipermercado, de los locales comerciales o ajenas al centro. Se suelen disponer en un ala del edificio o sobre los locales comerciales. - Zona de carga / descarga: Los vehículos de transporte de mercancías descargan los productos o los cargan para llevarlos a domicilio en una zona específica del centro comercial, generalmente al descubierto, pero delimita y controlada, junto al hipermercado y los laboratorios o almacenes. - Almacenes: Dispuestos en zonas traseras, pueden servir tanto al hipermercado como a los locales comerciales, estableciéndose la distribución por zonas interiores o pasillos o, en su caso, por las zonas comunes fuera del horario comercial. - Laboratorios: Se incluyen en el caso de que exista un hipermercado en el centro comercial. Es una instalación anexa a él en la que se tratan y envasan los productos propios de la marca del hipermercado. - Otras zonas: central de control y seguridad, mantenimiento, pasillos de seguridad contra incendios, etc. Esta organización se hace evidente en los centros comerciales suburbanos, en los que la organización funcional está más estandarizada. Se señala uno de los tipos comunes de ordenación:
Aparcamientos
Hipermercado
Laboratorios
Zonas verdes
Oficinas
Carga y descarga
Mall / locales comerciales
Establecimiento locomotora / zona especializada
Almacenaje
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ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN ACTUAL Andrés Trevilla García
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IMPACTO DE LOS CENTROS COMERCIALES
Actualmente, los centros comerciales son muy criticados en cuanto al desarrollo sostenible y el impacto en el entorno de la zona de ubicación. Sin embargo, es recomendable estudiar la cuestión de los centros comerciales desde todos los puntos de vista, ya que no tienen porqué ser un problema para la zona donde se ubican, como generalmente se entiende. A continuación, se tratarán algunos de los aspectos en boga de los centros comerciales. Congestión de vías Cuando el centro comercial alcanza gran fama, está bien ubicado y tiene comercios atractivos, suele ocurrir que en días señalados no laborables, se colmaten los accesos al centro comercial, congestionando las vías de acceso. Como ya se ha comentado, esto puede deberse a varios motivos: - Mala planificación de los flujos en los accesos. Debe realizarse un estudio de los posibles flujos generados a fin de poder dimensionar el viario y los aparcamientos. - Éxito del centro comercial no estudiado: Los resultados de visitas superan las expectativas produciéndose situaciones imprevistas de congestión tanto en el interior del centro comercial como en el exterior. - Inexistencia de carriles para colas de espera en el interior del centro comercial. Su existencia evita que las congestiones en los accesos al centro comercial afecten al viario secundario o al principal. - Conexión directa del centro comercial al viario principal o escasa distancia entre las conexiones viario secundario-centro comercial y viario secundario-principal. La congestión en los accesos afecta al viario principal, entorpeciendo la circulación general, ajena al centro comercial. Impacto en el comercio y la economía Es una de las quejas que más afectan a la implantación de los centros comerciales, pero esto depende muy directamente del tipo de centro comercial, la escala del mismo, la política de alquiler de locales, etc. Sin embargo, estos aspectos no están muy divulgados, por lo que se suele relacionar la implantación de un centro comercial a la bajada de ventas y cierre de comercios en el entorno. Estos inconvenientes en la influencia en el entorno se pueden reducir y más aún mejorar el entorno, estudiando el tipo de edificio, y fórmula comercial. Por ejemplo, se está planteando la posibilidad de implantar centros comerciales que alquilen locales comerciales exclusivamente a los comerciantes locales, a fin de relanzar la actividad comercial.
Centro Comercial Islantilla. Junto con un hotel cercano, conforma un área de centralidad en una zona de nueva creación
Así mismo, a favor de los centros comerciales juegan temas como el números de empleos generados o la inversión producida, que destaca aún más en municipios de tamaño pequeño-medio. Este tema se abordará en profundidad al tratar las legislaciones autonómicas.
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Locomotoras urbanas En zonas de nueva creación se plantean los centros comerciales como forma de centrar la actividad en un lugar y funcionar como locomotoras urbanas, esto es, propiciar el aumento de densidad urbana consiguiendo una rentabilización de la inversión pública tanto en equipamientos como en transportes. En este caso, hay que tener en cuenta la escala del centro comercial para que no resulte una actividad molesta para los residentes que en el entorno se asienten. Se pueden diferenciar de las anteriores, zonas de nueva creación, zonas ya consolidadas que interese transformarlas en áreas de centralidad, como fórmula para atraer población, actividad comercial u otros motivos. A su vez, los centros comerciales y, en particular, el tipo Parque Comercial tienen utilidades en cuanto a la regeneración de zonas degradadas o, por ejemplo, polígonos industriales obsoletos o en los que interese implantar usos terciarios.
Ortofoto de la zona del Polígono El Manchón (Camas). Comenzó su regeneración con la implantación del Parque Comercial Aljarafe.
Otra utilidad, en zonas del territorio de baja población y de fuerte dispersión, los centros comerciales pueden funcionar como forma de facilitar los intercambios comerciales mediante la centralización en un punto del territorio de la actividad comercial. Desarrollo Independientemente de las ventajas e inconvenientes, los centros comerciales son una actividad terciaria en auge que no tiene previsiones de descender debido a la diversificación tanto de los tipos de centros comerciales, como de la ubicación y el tipo de clientes. En la comunidad autónoma andaluza, la apertura de centros comerciales se ha visto frenada por la paralización de expedientes de permisos por motivo de la elaboración, aprobación y puesta en funcionamiento de la Modificación de la Ley Interior de Andalucía.
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Algunos datos relevantes, obtenidos de los Informes de la Asociación Española de Centros Comerciales, son: · La media europea de densidad comercial de cc.cc. en Europa es de 184,7 m2 por 1.000 habitantes. España se sitúa con 145,7 por debajo de este valor. Por superficie total España ocupa el cuarto lugar de Europa. · El nº de cc.cc. aumentó al año 2000 en 22, elevando la cifra total a 398. · El análisis por tipología indica un crecimiento generalizado en todos los grupos predominando en la última década el crecimiento de los cc.cc. regionales, grandes y parques comerciales. · El PIB de los cc.cc. representa un 24,8% del PIB del comercio minorista. El empleo en los cc.cc. representa un 18,1% del total del comercio minorista y las ventas un 18,9%. · Las inversiones realizadas en el sector de cc.cc. superan en los últimos cinco años los 4.000 euros. · Cada vez se construyen más cc.cc. urbanos frente a los periféricos y semiurbanos. · Los cc.cc. españoles registraron en el año 2000 más de 900 millones de visitantes y emplean más de 262.000 personas. · El ocio en los cc.cc. ha pasado de tener un 9% en la década de los 80 a un 19% en los diez últimos años. · La proximidad al hogar es el factor más relevante a la hora de visitar un C.C. · España con 18,7% se sitúa por debajo de la media europea de 23 veces de visitas al año a un C.C. · Las marcas españolas minoristas se hallan presentes en 66 países. · El diferencial existente con los países europeos más desarrollados, y los proyectos en marcha y revistos para los próximos años en España, permite augurar una continuidad en los ritmos de expansión actuales de los cc.cc.. Es necesario para ello que se suavicen las medidas restrictivas de muchas de nuestras CC.AA.
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LA LEGISLACIÓN ANDALUZA
Como Comunidad Autónoma en que nos atañe, se tratará el tema de los centros comerciales en Andalucía desde el punto de vista de la legislación. La Junta de Andalucía elaboró, como competencia suya, su propia Ley de Comercio Interior, del 1/1996 de 10 de Enero, modificándola con la Ley 6/2002, de 16 de Diciembre. A parte ha elaborado el Plan Andaluz de Orientación Comercial 2003-2007, aprobado por el Decreto 182/2003, de 24 de Junio, y el II Plan Integral de Fomento del Comercio Interior de Andalucía 2003-2006, aprobado mediante la Orden de 5 de diciembre de 2002. Incluyendo a establecimientos comerciales, gran establecimiento comercial y establecimiento de descuento, la Ley 6/2002 se encarga de regular múltiples aspectos relacionados con los establecimientos comerciales, como sus definición conceptual, categorías, funciones, inspección, sanciones, régimen administrativo y régimen jurídico.
Así mismo, establece las bases para la elaboración de un Plan Andaluz de Orientación Comercial que se encargaría de identificar las zonas de equilibrio entre oferta y demanda, que por tanto no precisan la implantación de establecimientos comerciales, y zonas con desajustes entre oferta y demanda. De esta forma, y sin llegar a ubicar el establecimiento, el Plan serviría teóricamente para ayudar a resolver la tramitación de licencias comerciales.
Zona de San Juan Bajo y Manchón (Tomares-Camas), zona actualmente saturada de usos comerciales Andrés Trevilla García
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Como categorías de establecimientos comerciales (denominación general y de categoría particular), la Ley engloba las siguientes: - Establecimientos comerciales: Cualquier tipo de local o edificio comercial de carácter minorista, distinguiendo dos tipos: · Individual · Colectivo: Conjunto de establecimientos comerciales individuales integrados en un edificio con actividades y zonas comunes. - Gran establecimiento comercial: La Ley no se basa en las tipologías de edificios comerciales, sino en su superficie útil para exposición y venta al público en relación con la población del municipio en cuestión. Sin embargo, no se incluyen los mercados de abastos y establecimientos individuales que formen parte de un establecimiento colectivo, aunque superen las superficies marcadas. - Establecimiento de descuento: Se correspondería con la tipología que se ha venido denominando habitualmente Parque de Fabricantes o Factory. Las categorías tienen importancia por su régimen jurídico, puesto que, por ejemplo, deberán recibir por parte de la Junta de Andalucía una licencia comercial, autorización e informe de defensa de la competencia, todas las categorías señaladas a excepción de los establecimientos comerciales, que solo requerirán la licencia municipal. Esto difiere de lo que se hacía anteriormente, que para una primera licencia solo hacía falta la administración local y luego vendría la administración autonómica a corroborar esta licencia. Actualmente, este proceso se ha invertido, siendo la Junta de Andalucía la que concede la licencia inicial y a la que se debe remitir la documentación necesaria para justificar la construcción del centro comercial. La diferenciación en categorías hace evidente el intento de muchas iniciativas de hacer piruetas con la legislación, aprovechando al máximo los límites de establecimiento comercial con tal de que no intervenga la Junta de Andalucía, más restrictiva que los ayuntamientos, que ven en este tipo de iniciativas una forma de ingresos extra y un posible desarrollo de las zonas donde se implante la actividad comercial. Factory de Bormujos, dividido en cuatro edificios y sociedades independientes para evitar la intervención de la Junta. Actualmente, ha recibido una sanción por parte de la Junta.
Adentrándonos más en el tema, se analizará concretamente el Plan Andaluz de Orientación Comercial, la verdadera herramienta de la Junta de Andalucía para la aplicación de la Ley de Comercio Interior 6/2002, de 16 de Diciembre. La mencionada Ley le adosa una serie de requerimientos al Plan, como por ejemplo, la evaluación de la oferta y la demanda comercial en Andalucía por zonas comerciales, la identificación de los desajustes entre ambas, las medidas que posibiliten la integración de los establecimientos comerciales sometidos a licencia en la estructura comercial de la zona donde se implanten, o la caracterización de las diferentes tipologías.
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En primer lugar, se expone la metodología empleada para la elaboración del propio Plan de Orientación que servirá para poder explicar el resto de apartados de que se compone el documento. Para su comprensión se adjunta el diagrama que lo ejemplifica:
En segundo lugar, el Plan analiza la estructura comercial minorista en Andalucía, analizando el número de establecimientos, la superficie de venta, las características jurídicas y de empleo, la facturación del sector e incluso llega a realizar una comparación entre las Comunidades Autónomas para caracterizar a Andalucía y valorar su aportación al resto de la nación. Para ello se estudian datos como el número de establecimientos, el porcentaje que estos representan con respecto al total, la dotación comercial (en número de establecimientos por cada mil habitantes), la distribución del comercio minorista, la superficie de venta, la facturación o la superficie bruta alquilable. El mismo estudio, pero a escala más reducida se realiza a nivel europeo, elaborando unas conclusiones sobre los dos estudios realizados.
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En tercer lugar y siguiendo el propio orden del Plan, se realiza una delimitación del marco de análisis de la oferta y la demanda comercial en Andalucía, para lo cual se establecen de forma pormenorizada los centros regionales, las redes de ciudades medias y las estructuras de asentamientos rurales, que luego servirán para que la evaluación de la oferta y la demanda vaya referida a un ámbito de referencia bien definido. En cuarto lugar, se procede a la evaluación de la oferta comercial propiamente dicha, siguiendo la metodología mostrada anteriormente. Esta evaluación tiene como objetivo estimar económicamente la oferta comercial minorista existente en diferentes ámbitos del territorio andaluz diferenciándose en diferentes sectores de consumo. Así mismo se procede a la cuantificación de la demanda comercial, para acto seguido realizar la identificación de los desajustes entre oferta y demanda en las diferentes zonas que previamente se habían delimitado y estudiado. En relación a esto, el Plan incluye unas fichas dentro de un anexo que representan mediante gráficas los análisis anteriores. A continuación se adjunta un extracto del documento del Plan de Orientación Comercial, que forma parte del Anexo II, de Caracterización de las Zonas Comerciales en Andalucía, concretamente es la ficha denominada Sevilla, que abarca las poblaciones de Alcalá de Guadaira, Alcalá del Río, La Algaba, Almensilla, Bormujos, Camas, Castilleja de Guzmán, Castilleja de la Cuesta, Coria del Río, Dos Hermanas, Gelves, Gerena, Gines, Guillena, Mairena del Aljarafe, Palomares del Río, La Puebla del Río, La Rinconada, San Juan de Aznalfarache, Santiponce, Sevilla, Tomares, Valencina de la Concepción e Isla Mayor. De forma general, estas fichas incluyen un mapa de divisiones administrativas y una relación de los municipios incluidos en la ficha. Seguidamente se analiza la oferta y la demanda característicos de la zona en cuestión, detallando las superficies comerciales mediante gráficos, las singularidades artesanales o la población por grupos de edad.
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En quinto lugar, se exponen medidas de integración de los establecimientos comerciales. En este caso, dada la trascendencia del asunto, conviene detenerse un poco más a analizar las medidas que ha dispuesto la Junta de Andalucía para la integración, por cuanto será uno de los factores diferenciales de la legislación andaluza con respecto a otras comunidades. Si bien las medidas vienen especificadas desde la primitiva Ley 1/1996, las sucesivas legislaciones las han ido reformando hasta llegar al Plan de Orientación Comercial. Estas medidas, ni que decir tiene, vienen encaminadas a minimizar el impacto de la implantación de un proyecto comercial en una zona, en la estructura comercial existente, y no solo en la localidad donde se instala, sino en todo el ámbito de influencia. Hay que mencionar que las medidas propuestas son de carácter voluntario, siendo el promotor el que decido si las incorpora, cuales de ella escoge y su magnitud. Sin embargo, hay que tener en cuenta que aún así siguen formando parte indisoluble del proyecto de establecimiento comercial, por lo que debe ser juzgado con él mismo y afectar de forma positiva o negativa en la concesión de la licencia. Dentro del amplio abanico de posibilidades se especifican tres posibles bloques de medidas dentro del Plan: - Integración del establecimiento comercial en la estructura comercial preexistente: por ejemplo, incorporación de los comerciantes locales en el establecimiento comercial o la incorporación de servicios comunes para los mencionados comerciantes. - Dinamización de la actividad económica del área de influencia, mediante acuerdos de comercialización y distribución de productos en la zona o la incorporación de artesanos locales en el recinto del establecimiento comercial. - Sostenibilidad medioambiental, mediante la incorporación de sistemas de recogida selectiva de residuos, energías renovables, gestión eficiente de la energía, depuración de aguas y campañas de sensibilización medioambiental.
Antiguo proyecto de Puerto Triana en Sevilla, paralizado por las administraciones local y autonómica por su negativo impacto económico y urbanístico Andrés Trevilla García
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LA LEGISLACIÓN VASCA La Comunidad Autónoma Vasca tiene la peculiaridad de tener elaborada planimetría referente a la ubicación exacta de los equipamientos comerciales. Incluso se ha elaborado un plano que tiene localizadas las áreas del País Vasco según varias categorías: - Municipios de máxima centralidad - Municipios de centralidad comarcal - Resto de municipios Así mismo se señalan las zonas o ámbitos estratégicos para la localización de los grandes equipamientos comerciales. Con todos esto se pone a disposición de los promotores una amplia información referente a las áreas preferentes para la implantación de superficies comerciales, facilitando los trabajos de selección de ámbitos de actuación y focalizando las inversiones comerciales hacia las áreas deseadas. El plano que se muestra a continuación se corresponde con la localización de áreas preferentes para la implantación de actividades comerciales (se resalta mediante círculos). Los colores más densos caracterizan los municipios de mayor centralidad.
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Llama la atención, a su vez, la peculiaridad del nombre que reciben estas tipologías Equipamientos comerciales, que da una idea del tratamiento que reciben desde las normativas y figuras de planeamiento sectoriales. Por otro lado, el documento del Plan Territorial Sectorial de Creación Pública de Suelo para Actividades Económicas y de Equipamientos Comerciales se encuentra en fase de aprobación inicial. Aún así, se comentarán algunos de los aspectos más representativos sobre los que el documento incide.
Centro Comercial Arcco Amara en San Sebastián
Por ejemplo, llama la atención la definición de Equipamiento Comercial, que se citará textualmente: Se define como Gran Equipamiento Comercial, o Centro de Ocio y Servicios, o Plataforma Terciaria, a efectos de la presente regulación territorial, toda aquella implantación urbanística de edificación terciaria que acumule de forma concentrada dentro de una misma área de actuación urbanística (ó unidad territorial de gestión urbanística), una serie de equipamientos de servicios comerciales, de ocio y de hostelería (gran unidad alimentaria, galería comercial, grandes tiendas temáticas, complejo de multicines, centros de ocio, hoteles, restaurantes y cafeterías, estación de servicio, etc..), que, en su conjunto, y al margen de su posible compartimentación en empresas, establecimientos o actividades diferentes, alcance alguna de las siguientes magnitudes urbanísticas globales: - Superficie neta de plataforma explanada, libre más edificada : 15.000 m2. - Superficie de techo edificable : 5.000 m2. - Nº de aparcamientos : 400 plazas.
Así mismo también se diferencian las tipologías de forma inusual, distinguiendo tres tipos según su tipología edificatoria y ubicación: edificación densa en áreas centrales en núcleos urbanos, edificación abierta en ensanches urbanos y establecimientos extensivos en la periferia. A su vez establece los ámbitos de regulación para las tipologías, municipal en el primer caso y territorial en los otros dos. En esta última situación, los Planes Territoriales se encargan de dar una ubicación, como ya se ha podido comprobar en el ejemplo del mapa anterior, y unas dimensiones para el establecimiento comercial. El documento en sí mismo recoge Propuestas para la ordenación territorial de los grandes equipamientos comerciales. Dentro de él se pueden observar siguientes relativas a la importancia de la ordenación territorial para la implantación comercial, con la que se pretende: - Evitar la excesiva focalización de las grandes superficies en las estructuras urbanas, caracterizadas hasta ahora por un reparto equilibrado.
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- Controlar el tamaño de los nuevos establecimientos para que no repercutan negativamente en la ordenación viaria, las infraestructuras e incluso en el desvío de inversiones del centro histórico hacia la periferia. - Reservar parte del escaso suelo de oportunidad que suelen ocupar las áreas comerciales en la periferia para construir instalaciones de carácter estratégico. - Control de los accesos de los centros comerciales para que no saturen los nudos e infraestructuras viarias. - Dimensionar y fragmentar los equipamientos comerciales para una mejor distribución de los mismos, más compleja y equilibrada. - Desagregar territorialmente las áreas destinadas a nuevas implantaciones comerciales para favorecer la competencia de ofertas entre las marcas comerciales. Arriba Centro Comercial LakuaCentro y abajo Centro Comercial Arte, ambos en el País Vasco.
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LA LEGISLACIÓN NAVARRA La Ley Foral 17/2001, de 12 de julio, se encarga de la regulación del comercio en Navarra. Entre sus objetivos principales se encuentra el apoyo al pequeño comercio, para mejorar sus condiciones y modernizar sus estructuras comerciales a fin de hacerlo más competitivo, aspecto en el que se hace bastante hincapié a lo largo de todo el documento. Esta ley regula en su articulado los agentes que intervienen en la implantación de un establecimiento comercial (promotor, operador y comerciante), definiendo su función por ley y estableciendo sus derechos y deberes. Llaman la atención los deberes de promotores y operadores, que se citan textualmente del Artículo 12: a) Desarrollar su actividad procurando adecuarse a las necesidades comerciales del área en la que se ubique el gran establecimiento comercial. b) Evitar cualquier tipo de práctica de competencia desleal o publicidad engañosa y, especialmente, las que puedan poner en peligro la pervivencia de un sector de comercio del área comercial. c) Evitar prácticas monopolísticas o de dominio en el mercado. d) Costear a su cargo todas las obras de urbanización que genere la implantación de la instalación comercial, financiar los gastos derivados de la corrección de los impactos ambientales y adoptar a su costa las medidas de ordenación de tráfico y accesos que le correspondan en función de los términos de la solicitud y de la autorización.
Proyecto de un centro comercial en Navarra.
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Se regulan, a parte de las tipologías clásicas (exceptuando una nueva que se incluye: el polígono comercial), las modalidades comerciales de venta a domicilio, venta en cadena o pirámide y venta ocasional o de temporada. Así mismo, se sientan las bases de un Modelo Territorial de Grandes Establecimientos Comerciales, de carácter indefinido pero revisable cada cuatro años. Tiene la función de ordenar la implantación de establecimientos comerciales y analizar y evaluar la oferta y la demanda. Por otra parte, se recogen por ley los acuerdos que acarrea la implantación de un establecimiento comercial, sin entrar a definir cuáles pueden ser. Simplemente se recoge que los compromisos que se el promotor haya adquirido pueden dar lugar a la revocación de la licencia si no se cumplen. Se definen también los documentos de informe necesarios: viabilidad económica, impacto económico y ambiental, incidencia sobre la red viaria y la movilidad, e incidencia sobre el empleo de la zona. Una peculiaridad de esta Ley 17/2001 es la de promover la constitución de un Consejo Navarro Asesor de Comercio Minorista como órgano consultivo en el que están personalizados los agentes económicos y sociales más representativos de la Comunidad Foral de Navarra. Si bien sus bases no se asientan hasta la aparición del Decreto Foral 174/2002, de 22 de julio, por el que se regula la composición, organización y funcionamiento del Consejo Navarro Asesor de Comercio Minorista. Esta Ley 17/2001 que se ha estado comentando ha sido modificada por la Ley Foral 25/2003, de 4 de abril, que sólo viene a intentar aligerar los trámites para la creación del mencionado Modelo Territorial, pendiente desde el 2001. Para tal tarea, el Artículo único de esta Ley establece una moratoria de todas las licencias y autorizaciones comerciales hasta que no entre en vigor el citado Modelo Territorial.
Proyecto de Centro Comercial Arcca en Navarra.
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LA LEGISLACIÓN VALENCIANA Básicamente se basa en la Ley 8/1986, de 29 de diciembre, de Ordenación del Comercio Interior y Superficies Comerciales y en el Decreto 256/1994, de 20 de diciembre, del Gobierno Valenciano, sobre la autorización administrativa de las grandes superficies de venta al detalle. La Ley 8/1986 establece la necesidad de contar con licencia municipal de apertura y una autorización previa de la Consellería de Innovación y Competitividad, aunque sea una simple obra de ampliación. El límite de gran superficie se establece en los 1000 m2 de superficie de venta, o 600 m si se trata de una población de menos de 40000 habitantes. Es original la limitación de superficies e incluso arriesgada, sobre todo si se tiene en cuenta el tamaño de las poblaciones a las que limita. 2
Por su parte el Decreto 256/1994 vuelve a realizar la misma distinción de gran superficie y a repetir los mismos trámites para la concesión de licencias. A parte se incluye una nueva tramitación, la de la Consellería de Obras Públicas y Transportes, a la que se añade la documentación a aportar a la Dirección General de Comercio: superficie y surtido, inversión y plazas previstas, estudio de mercado para demostrar la viabilidad y la necesidad del proyecto, así como evaluación del impacto socio-económico, social y espacial. Esto último puede resultar un aspecto innovador en las legislaciones españolas si se tiene en cuenta que el Decreto es del año 1994 y ya exige medidas específicas para el impacto económico, social y espacial. Estas medias exigidas se resumen en: - La oferta preferente de los locales comerciales de la gran superficie a las empresas comerciales del área de influencia. - La contratación de personal con formación comercial de su área de influencia. - Fomento de la especialización, de la reorientación de la actividad comercial, del asociacionismo comercial y de la formación del personal del pequeño comercio. - La implicación en la revitalización de los espacios urbanos de las poblaciones afectadas. - La adopción de medidas tendentes a la promoción de productos locales. - La corrección de impactos medioambientales. - Cualesquiera otras medidas de colaboración entre el establecimiento de gran superficie y las pequeñas empresas comerciales. Así mismo, se hace hincapiés en que para la resolución de los expedientes se valorará el número de habitantes y la incidencia de la actividad comercial de la zona afectada.
Centro Comercial Panoramis en Alicante
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CONCLUSIONES Andrés Trevilla García
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CONCLUSIONES
Llega ahora el turno al establecimiento de analogías y diferencias entre las diversas legislaciones analizadas, teniendo en cuenta la diferencia temporal entre ellas y el ámbito económico y social en el cual se desarrollan. En primer lugar se pueden encontrar diferencias en las definiciones de establecimiento comercial o gran superficie. En Andalucía se realiza una clasificación por tipología, a semejanza de las establecidas por la Asociación Española de Centros Comerciales. Valencia por su parte, establece un límite para las grandes superficies que relaciona la superficie de venta con los habitantes, algo que se pude considerar puntero si se tiene en cuenta que es dos años anterior a la Ley andaluza y que esta última no incluye la relación con el tamaño de la población. Mientras tanto, el País Vasco realiza una clasificación por dimensiones del establecimiento, edificabilidad y sus aparcamientos. Inusual es la definición de centros comerciales y tipologías aportada por el País Vasco, en comparación con la AECC, aunque falta ver que esa innovación se lleve también al correspondiente régimen jurídico que acompaña a cada uno, como en las restantes leyes. Por ahora se puede apreciar que existe una intención de establecer correspondencias con las limitaciones de las dimensiones máximas.
Tienda IKEA en Castilleja de la Cuesta, parte del parque comercial Aire Sur. Se han reservado locales a los comerciantes de la zona y se han reformado los accesos a la zona, aumentando los puentes sobre la Autovía A-49 y construyendo rotondas para mejorar la fluidez del tráfico
Andalucía por su parte avanza en aclarar y establecer una metodología en la evaluación de la relación entre oferta y demanda diferenciada por ámbitos, mediante el Plan Andaluz de Orientación Comercial. Es semejante al Modelo Territorial de Grandes Establecimientos Comerciales de la Comunidad Navarra, solo que éste todavía no ha sido elaborado. Es previsible que recoja los mismos criterios que el andaluz, que ya ha profundizado bastante en la metodología. Navarra lleva esperando su Modelo Territorial desde el año 2001, mientras que Andalucía tardó alrededor de un año en elaborarlo, desde que salió la nueva Ley 06/2002, de Comercio Interior, que modificaba a la anterior de 1996. Entre estos estudios llama la atención los resultados obtenidos en el País Vasco, puesto que ha volcado toda la información en unos Mapas de ubicación de superficies
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comerciales, y de Localización preferente, de acuerdo con el carácter de centralidad de los municipios en cuestión. Se hace evidente el enorme trabajo existente detrás del Plan Andaluz, sin embargo, convendría haber aclarado los resultados con un mapa similar al vasco, que facilitar y concretizara la tarea de ubicar los establecimientos comerciales. En cuanto a las exigencias impuestas por ley, la Comunidad de Valencia vuelve a ser pionera con la exigencia de estudios de impacto económico y la necesaria aprobación de Conselleria de Competitividad, a parte de las licencias municipales. Este trámite lo ha utilizado por su parte la Junta de Andalucía en su ley como paso previo a la concesión de licencias municipales. Valencia fue una de las primeras comunidades en exigir tramitaciones autonómicas antes que municipales. Además también estableció por ley en 1994, las primeras exigencias y estudios necesarios para la concesión de licencias, estudios que más adelante repetirían las legislaciones de otras comunidades. Por otro lado, la Comunidad Foral de Navarra da un paso de gigante en la gestión de las tramitaciones de licencias mediante la creación y puesta en funcionamiento con respaldo legal de un Consejo Navarro Asesor de Comercio Minorista en el 2001, como representación de los intereses de los comerciantes y agentes sociales. Así mismo la Comunidad Navarra, avanza en la definición de los agentes que intervienen en la implantación de un establecimiento comercial, concretando sus derechos y deberes, que ejemplifican claramente y de forma directa lo que otras leyes solo esbozan mediante el requerimiento de sucesivos estudios informativos. Para concluir, se pude decir que hacen falta algunos años para que se corrobore la idoneidad de muchas de las medidas y acciones que se han realizado en estos últimos años, aunque ya se desde el principio se les atisba un grado de perfeccionamiento y complejización acorde con las exigencias que el sector venía demandando. Se hecha en falta una coordinación más eficaz entre las Comunidades Autónomas para aprovechar y compartir las innovaciones que cada una de ellas va aportando a sus respectivas legislaciones y planes sectoriales, a fin de hacer más efectivas las tareas administrativas.
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BIBLIOGRAFÍA
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Legislación Ley 1/1996, de 10 de Enero. Ley de Comercio Interior de Andalucía Ley 6/2002, de 16 de Diciembre. Ley por la que se modifica la Ley 1/1996, de 10 de Enero, del Comercio Interior, y se crea la tasa por tramitación de licencias comerciales Plan Integral de Orientación Comercial 2003-2007
Páginas web http://www.icsc.org Web del International Council of Shopping Centres
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http://www.aedecc.com Web de la Asociación Española de Centros Comerciales www.juntadeandalucia.es/economiayhacienda/servicios/normativa/normativa.htm Web de normativas de la Consejería de Economía y Hacienda de la Junta de Andalucía www.euskadi.net/ptsa/indice4_c.htm#inicio Web del Gobierno Vasco sobre Planes Territoriales Sectoriales www.camaravalencia.com/servicios/5_524.asp Web de la Cámara de Comercio de Valencia http://www.gva.es/jsp/portalgv.jsp?deliberate=true Web de la Generalitat Valenciana http://ww2.cfnavarra.es/nr/navarra/asp/redirect.asp?sUrl=http%3A%2F%2Fwww%2Ecfnavarr a%2Ees%2FINDUSTRIA%2Findex%2Ehtm&f=True Web del Departamento de Industria y Tecnología, Comercio y Trabajo del Gobierno de Navarra
Otros documentos CD del SIMA, Sistema de Información Multiterritorial de Andalucía Material didáctico aportado por el profesor Artículos periodísticos (Diario de Sevilla)
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