Planeamiento Municipal y Proyecto Urbano by Andres TG

PLANEAI¡IENTO MUNICIPAL Y PROYECTO URBANO

5" Curso 2003i04

DUOT - ETSAS

GUION DE APOYO PARA EL DESARROLLO DE LA PRACTICA

EL ARQUITECTO EN LA EJECUCION DE PLANEAMIENTO. VIABILIDAD DE LAS A.CTUACIOI'JES URBANISTICAS: ANALISIS DE SUELOS BRUTOS O NO TRA.NSFORMADOS

Para la formal¡zación del trabajo puede seguirse el guión que se propone, completando adecuadamente cada apartado.

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ldentificación gráfica y espaciat de los ámbitos físicos para la ejecución s¡stemáticá del olaneamiento: relación entre Sectores, Unidades de EjecuciÓn y Sistemas Generales. identificación gráfica del área de reparto- Adscripción o inclusión de suelos dest¡nado a dotaciones públicas Conceptos y determinaciones urbanisticas básicas que inciden en el anátisis económico. y Evaluación de aprovechamientos: excesos o defectos de aprovechamientos. costes

gest¡ón. vinculac¡ón de terrenos destinados a sistemas sobre la aplicación de los mecanismos redistribuidores criiico Geñerales. Breve análisis y propuestas o variantes aportadas por el grupo de trabajo. planeamiento orevistos en el

cargas de urbanización

VARIABLES QUE INCIDEN EN LA PRODUCCION DEL SUELO URBANIZADO.

promoción de suelo urbanizado como negocio inmobiliario y su significado: Beneficios, costes de urbanización y de promoción, valor del suelo no

La producción

urbanizable bruto. Justif¡cación desde el marco de la regulación urbanística aplicable.

CRITERIOS PARA CONSIDERAR VIABLE

PROMOCION

SUELO

URBA.NIZADO COMO ACTIVIDAD FCONOMICA. EMPRFSARIAL. Las implicaciones financieras del proceso. CONCEPTOS INCLUIDOS COMO GASTOS DE URBANITACION Y SU CONCRECION SOBRE EL AMBITO DE ESTUDIO. ESTIMACION DE LOS GASTOS DE

URBANIZACION.

El coste de las obras de urbanización, méiodos para su evaluación. otros costes incluidos en e! concepto de gastos de u!-banizacion.

ESTIMACION DE LOS INGRESOS GENERADOS EN LA PRODUCGION DE SUELO URBAf'.¡IZADO. Análisis del mercado inmobil¡ario y el método residr¡al de valoración de suelo' INTEGRJ.CION Dtr L,AS EVALUACIONtrS EFECTUA.DA'S VIABILIDAD ECONOMICA DE LA ACTUACION.

Y COi{CRECION Dtr LA

El método residual de valoración en su va¡'iante dinámica. l-a programación temporal de las actuaciones. BLOOUE

LA PREPARACION DEL SUELO: EL AROTJITECTO EN LA EJECUCION DEL PLANEAIVIENTO

PLANEAMIENTO MUNICIPAL Y PROYECTO URBANO

5" Curso 2003/04

DUOT - ETSAS

ANALISIS DE VIABILIDAD TENIENDO EN CUENTA EL DESARROLLO TEMPORAL DEL PROCESO DE TRANSFORP'IACION URBANISTICA. Formalizac¡ón mediante una hoja de cálculo o ¡nstrumento similar que integre el proceso y perm¡ta evaluar variantes sobre el mismo (alteración de plazos, de precios f¡nales de los productos inmobiliarios. de costes financieros...). Just¡ficación del proceso seguido y determinación de un resultado final en cuanto a valor del suelo urban¡zable bruto (en su etapa previa al inic¡o de la transformación urbaníst¡ca).

FORMALIZACION Formalización progresiva durante el desarrollo del cuiso de un documento que recoJa las diferentes etapas del proceso. El documento ¡nclu¡rá tanto los componentes jurídicoadmin¡strat¡vos del proceso como los técn¡cos y económicos. Se incluirán en anexos los textos y referenc¡as legales, reglamentarios, iécnicos o del Dlaneamrento que sean de del aplicación. Se deben argumentar todas las dec¡s¡ones que se justificar_TO_DA.¡Ql en un esfuezo oroceso. en consecuencia. es fundamental hacer decisiones que se tomeo, y que estas iust¡ficaciones se incluyan documento f¡nal. Trabajo a desanollar en grupos de 5 alumnos. A cada grupo se le indicará, en su caso, los maticés y condicionanteé específicos a tener en cuenta en el desarrollo del trabajo de manera que éste quedará en c¡eda medida individualizado frente a los restantes. El desarrollo será en formato A4 y la documentación gráf¡ca precisa podrá añadirse en formato A3 plegado. se aportará incluirá en el trabajo una ficha con la identificación de los componentes del grupo: fotografÍa a color actualizada, d¡recciones, teléfono, correo electrón¡co..., y una breve referenc¡a curricular de cada componente. "r /'

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REVFIóN DEL PLAN GENERAL DE onoe¡¡¡có¡¡ uRBANA Y NoRMATIvA DE PRorEccóN DEL coNJUNto ¡tlstÓntcoEXCELENTíSIMO AYUNTAII'IENTO DE ALMERíA

¡nQueolÓcpo

- Texto Refund¡do

pRoGRAMA DE Acruac¡óru

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o. AREAS DE TNTERVENCIóN.

Se van a denominar areas de intervención a aquellas zonas urbanas donde el Plan General concentra mayoritariamente sus actuaciones a fin de conseguir una transformación urbana pos¡tiva.

Como ya se ha indicado en la Memoria de Ordenac¡Ón, el Plan General de 1.987 ha tenido una amplia ejecución tanto en el suelo urbano, como en elsuelo urbanizable, pero sobre en elpr¡mero,

donde se han desarrollado en mayor o menor medida 93 de las 1 35 unidades integradas prev¡stas. Este dato es un claro indicador del nivel de consolidación actual y por tanto de la casi im posibilidad de plantear intervenciones profundas de transformación del m¡smo, En consecuencia, el presente plan se Dostula básicamente como un Plan de estructuración de la per¡feria y de crecimiento neto de los núcleos urbanos, debiendo el Programa de Actuación centrarse fundamentalmente en estas oDeracrones.

Á los efectos de este apartado se van a considerar c¡nco áreas de intervención básicas del Plan, todas ellas de crecimiento. Dichas áreas son: vega de Acá, Med¡terráneo Norte, Amatisteros, El Alquián y La Cañada. A continuación se va a anal¡zaÍ para cada una de ellas la interrelaciÓn entre los sistemas generales y los sectores previstos, así como la coherenc¡a de la pfogramación efectuada. 5.1. Vega de Acá.

Delimitada al norle por la Autovía del Aeropuerto y el consoldado uÍbano industrial-residencial, al este por el río Andarax, al sur por el paseo marítimo y la barrlada deNueva Almería y al oeste por el parque ferial y la Avda. Del Mediterráneo. Se trata de la principal zona de crecimiento prevista, donde se concentran el mayor número de sectores residenciales, la mayor cantidad residencial y las mayores nuevas dotaciones de espacios libres y equipamientos. Su relac¡ón bás¡ca con la ciudad se produce actualmente por el oeste a través de los Caminos del Jaul bajo y alto y otros de menor imporlanc¡a, que la conectan con la Avda. Del Med¡terráneo y por el Camino de la Goleta hacia la Carrera de Alhadra. El Plan prevé las siguientes actuaciones de s¡stemas generales que le afectán:

Programados en el primer cuatrien¡o: . SGRV-13. Nuevo acceso a la Un¡vers¡dad. . SGRV-14. Remodelación del Nudo de El Puche.

- SGRF-02. Soterramiento del Ramal Ferroviario. . SGEL-06. Ampliación del recinto ler¡al. . SGEL-O7. Parque de la degembocadura del rÍo Andarax. Zona de Poniente.

. SGEL:og. Parque delAndarax. Zona Norte

SGEQ"02. Deportivo Puche Sur.

. SGIH-o1. Encauzamiento del Andarax. Programados para el segundo cuatr¡en¡o: . SGEL-10. Paroue del Andarax Zona sur.

. SGEQ-07. Dotacional central de . SGEQ-O8. Deportivo del Delta.

Ia Vegá de Acá.

Respecto a los sectores, el Plan d¡v¡de el área en 11 sectores de los cuales programa seis para el primer cuatrienio (del SUP-ACA-01 al SUP-ACA-06) y el resto para el segundo. Los criterios de programación han sido los siguientes: el grado de uso actual de los suelos y la garantía de accesibilidad desde el posible inicio de las actuac¡ones. En este sent¡do, se puede indicar lo sigu¡ente para los programados en el primer cuatrienio:

SUP-ACA-O1. En actual estado de semiabandono agrícola, tiene garantizada autónomamente su accesibilidad desde el Camino Bajo de El Jaúl y desde eIAMUR-U4.73. suP-ACA-O2. En actual estado de semiabandono agrícola, t¡ene garantizada su accesib¡lidad desde la Avda. Del Meditenáneo y desde el AMUZ-S.21 . SUP- ACA-03. En actual estado de sem¡abandono agrícola, tiene garantizada su accesibilidad desde la Avda. Del Mediterráneo

SUP- ACA-04. En actual estado de semiabandono agrÍcola, tiene garantizada su accesib¡l¡dad desde la Avda. Del Mediterráneo, a través del Camino de El JaúlAlto. SUP-ACA-o5. Actualmente en cultivo de forma mayoritaria, t¡ene garantizada su acces¡bilidad desde la Avda. Del Mediterráneo, a través del Camino de El JaúlAlto. SUP-ACA-06. Actualmente en estado de semiabandono, tiene garantizada su acsesibilidad a través del Camino de La Goleta. Sin perjuicio de to anterior, ¡a ejecución de los dos sistemas generales viar¡os, previstos tambien para el primer cuatrienio, puede mejorar sensiblemente la accesibilidad tanto desde la Avda. Del Mediteráneo, como desde la Autovía delAeropuerto. Por otra parte, ninguno de los sectores programados se encuentra en situación inundable, por lo que no resulta ¡mprescind¡ble para ellos Ia ejecuc¡ón prev¡a del encauzam¡ento. Respecto a lo s sectores del segundo cuatrienio, todos ellos tienen garantizada su accesibilidad, bien a través de los sectores señálados antes, b¡en a través de los s¡stemas generales existentes o orev¡stos.

Finalmente, el soterramiento del ramal ferroviario, junto con la ejecución de los sectores SUP-CSA01 y 2, mejorará las relación del área con el norte de la ciudad, que en todo caso ya se encuentra garantizada por la remodelación prevista en el nudo de El Puche. 5.2. MediterÉneo Norte, Delimitada al norte por el Distribu¡dor previsto, al este por el consolidado urbano, al surporla Avda Madre María Aznat y al oeste por el consolidado urbano. Se trata de la segunda área en imDortanc¡a cuantitativa de crec¡m ¡ento. Los suelos que la componen estaban clasificados como urbanizables no programados en el PIan General de '1.987. Su relac¡ón básica con la ciudad se produce a traves de la Avda. Madre María Aznar y carecen de valores agrícolas, por lo que en la actualidad son básicamente improductivos. El Plan prevé las siguientes actuaciones de sistemas generales que le afectan:

Programados para el primer cuatr¡enio:

- SGRV-3. Nuevo acceso norte.

Programados para el segundo cuatrienio: . SGEO-6. Deoortivo norte. Los sectores se han programado todos para el primer cuatrienio, ya que por la ordenación prev¡sta garantizan cada uno de ellos independ¡entemente su accesibilidad desde la Avda. Madre María Aznar. 5.3- Amatisteros.

Del¡mitada al norte por el AMUZ-S.15, al este por el consolidado urbano, al sur por el Acceso de Rambla Belén y al oeste por el Distribuidor Oeste. Se trata de un área de intervenc¡ón disgregada, frente a la unitar¡edad de las otras dos vistas anteriormente.

Su relación básica con la ciudad se produce a traves del Camino de la Cruz de Caravaca, el Camino de la Molineta y el Acceso de Rambla Belén. Cuenta con escasos valores productivos en la actual¡dad, siendo únicamente eplotables algunas vegas situadas en el fondo de las ramblas. Parte de los suelos incluidos en esta área estaban clasificados como urbanizables no programados por el Plan General de 1 .987.

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I./ALORAC¡OIIES URBANIST¡CAS 1.

Iniroducción:

Campo Ce apiícacjón y momento de !"eíerBncja

Breve evolución histórica Novededes !nlroduc¡das ccn la !-ey 6/199g Princjpios y cr¡terios basiccs

ja va¡cración r_lrbanísiica

3. Oirjelc de la valcrac¡ón urbanístjca

4. \'aioraciLin urbanís1ica en iefere¡cia a ia ciase de sitelo

Sueio no !rban¡zeb¡e y suelo ui"benizable ,,no sectoi-izaCo" Sue¡o u¡'baño y urbanizable "sÉctorizado". D¡íeíentes sut'iipos

Lcs Sisienas Generaies. Su espec¡al i"ég¡men jur¡d¡cc

5. lntegración de ja veloráción urbanísi¡ca y de la va¡oración catast¡al / hipotecaria. La rnetodología de vaioración cáiastral d€l süe¡o. El mé1odo res¡duai cie va¡oréción: versión estática y versjón dinámica. La vaicfeciÓn ceiasira: Ce

f. introducc¡ón:

ed!Ílcacién y d-^! lnmusble edlflcaC0 ccns¡deaado un¡lariamgfire.

Breve €yciución histór¡ca Nov--dades intfoducldas ccn la Ley 6/1999 Principios y criterios básicos

'l-a

cuestión se cenira en la valoración del suelo y se plantea desde ¡os albores de la legislac¡ón expropiatoria (1836).

- En el fondo late ufl d¡iema de difícil solución:

¿se valora 'objetivamente', aiendiendo a una valoración de ios derechos que, en el momeñto de la valofación, se proyectan sobre un suelo? ¿Se vaioran expeciatÍvas fuluras, más o menos fundadas en generaiZ SLOQUE 2

LA PREPARACION DEL SUELO: EL AROUITECTO ÉN LA EJECUCION DEL PLAIIEA|\4]EUTO DAT 03/04 paq

Podemos

resumir:

*Valor

de mercadc,' _ *Valo¡ objetivo,,

- Naiuraleza de los r¡alores urbanos:

Desde la eccnomía: EKefnalidades o ¡rnDacios Soc!o_eccncmtcos. Desde este pünto de vista. estdciamenie económ¡co, lu no fepfesenia s¡no ra actuaiización Gs los iendinl¡srilcs ¡uturcs espe¡edos, "rpu"tuiiuu se encueniren óstos donde se enc.rentren, en e¡ praneamiento urbanísiicc o en ia me¡ie de ios inversores Desde ro jurídicc: contenido .f limites d'r cerecho de propisdad inmobiliana

- Desde el punio de ristajuríCico podemos p!-ecisar, c¡ferenclardo: Un derecho que se iiece pefo ql:e aun ítc puece 3jercerse Un derecho

qre exjsie. pero or€ no ijens

une mera esperar:za de hecho.d€ jrt€reseco iexpeciaiiva potónc,a j)

áL?n

ij.iu,ar cjeí¡Jritívc

qle ln derechc lleg¡le a nac€i

y sea

acqürido pof

Un dej-scho aun no naciijo. pof faita de realizacjón de cjertos requ:sitcs, p€ro que.

pcr haberse ya pioduc¡do alguno de ios requisitos que io generarán, el orüenarnientá se da !ña sjtuaciÓn rnsrecedora ce ¡rctecciór para eliururo potenc¡ai ", " acauirjente n"ui,n" truul=nJ! Ceie.n]¡fiadas mei¡des (expec.iativa de derecho en seniido juriClco propio;'

- El justiprecio expropialcrio srjlendido ccmo

va¡o!" real

- El valor

teai e¡tend¡Co ccmc valor de :?ercadc ve¡of eccrónrica oara alcanzar en e¡',¡ercacJo dn bien idéntico= ,l o*o"XXijjtp'XnTrf#:¿1tp'estación - La tiansiormación r¡-banística lrente a le exprooiacló¡ puniua¡: Su reiación con ei concepio de ,,vajor ds mercacjo de sust¡tución,, Suleción a Ja o¡denación prsvista, pefo necesarje equiáiiirioución previa

¿Quién crea esos vaiores urbaros? La búsaueda ce un varo¡ 'objetiio". cespfovistc de ccmponenÍe eSpecutaitve. Resuj'iado en er ámbiio de ra expropiación fczcsa: una duarjd¿d esqujzoirénica. precominio, en ja pracl¡ca. Cel velor de mercado de suslitución.

{ | i

vaiof objetivo no

especu¡ai¡v.,o = valor fiscal de¡ sueio + \iator de i-epos¡dón cje la ed¡f¡cacron "' (10do felerido e ia s¡iuación anier¡of ái pia¡ o proyecto que jusi¡ica :a +xpropiacion¡

Ve¡or real = valor Ce mercedo cje sust¡lución

Ley de Expfopieción Fozcsa de 1954:

Ari 36

Las tasac¡ones se eíectuarán ccn arregio ar varor que tengan los bienes o cierechos s¡i.: lener en cuenta-u$rJpl."ü,-, ias prusvarías que sean c'nsecuenci¿ direcfa der orano o proyecio de óbras que cian iug". iu ,.. expioo¡abres ar t:empo de In¡cierce 3r exted¡ente cJjustÍprecio,

previs¡btes para el futuro.

BLoouE 2

PREPARA.I.N DEL suELo:

ARetir-'Ecro

EN LA

EJEcuc¡oN DEL pLANEAMTENT. DAT 03/ca pag

justiprTi:Tl

Los soiares

se ei valor que tengan asignado para ros elecios 11-l^?:1 der arb¡rrio ?or i-nunrcrp:i scbie incre¡nento cei varcrderostefenos,aurnuniado"nuni0porl00,oensudefe¡+n.r v¡¡ !r¡ I v irv' ¡vv u itr ru L¡eie!(u, c¡ '*-" \/alo¡- en venta iljaio a efecios de ia contribución t"rr:to¡"1.-

Los ediflcios se iustjprscjarán en, la.media ariiméilca que resuitare de! valor actue¡ en veria ce otías ílncas enáloges en 3l mismc ¡.junjidc ce v te ¡eoitai;:aacn cal tipc de ¡nterés lsgal de¡ liqu¡do rmpon;bre señaládo para ia contnbución urbana. ¡¡o rendráGioez, 3 €iecos de esta capitar¡zac¡ón, lodo aumento dei iíqu¡do imponible producicjo por cectaracionei oe ren{a realizadas por el propietarjo ccn posterior a Ia Ce 3c'cbac¡ón üer lÍoyecto oe le¡on¡a o *¡baniz.3ción q!e se€ ceuse cs re -138h3 exprop'ec;ón.

Art

Nc cbsianie ro dispuesic en rcs ariícuics aniericres, ei prcpieta,-ic como ra ;'ir'.i;risr:aiicn p¿cr<ir irevaÍ 3 a¿bc ré :usa.;c', ¡:.¡c:,r!" rf"-".,,""",tanio gsirm¿iivcs ::je ru.,gLr,ól ¡nas si la evaiuación pracric€cja por ias noánas ou" :decrr?d:s' arircuros se íije no resu jf are. ir",,", 3 iü Ji';O COniC.rs ccn ?i r,r' ,e¿, üe os siei¿i ",i oirla,o ca ¿ cror¿o:a";ir, / dr,gf r'rús ;oi ,ar aaro suoenoí o infedof á acuéila...

l-s'

Ceí

S!eic d:

pr3dc:.nitia, g:r-ci¿i, Csl veicr cbjcr¡ic scbr-- el veto:" .te :.re¡,c¿dc

1-cSS:

Valores: ¡nicjal. expertante, urbanísljcc y com€rc:al. Refcir:la de '1975

valor injcial excluyendo

-ad

lod:

iRLS76 j Refueza re várcÍación cbjet¡va: sóro valcÍ jn:cicj ,l vá¡cr urbai.rís¡ca

la4 TRLSTd se esteblece de acuerdo con el eprovechamienio rúslicc cei suelo,

exgectativ€ u:.banística, (Suelo no xrbanizableg

valof urbsnístico

áf1- r45 ;RLS7..

Esi.ble¿ido en fuñcicir del iendinlienlo frscar ciel esiabiecido pcr.ei planeál-ntenio is.ieto ursano y urba¡izaili€ :ll:y.gnuÍ,:np en icdas sus cereg0rjas). Ei Rssjarnenro ce Gesiión urbanís.r¡ca -ai t+s y 146- limia r" i;;;ifi";"i;; .iii'urro..

urban ¡st¡co y 'rajor fiscal.

-.i conilicio e$ire j¿s ieyes del si.:,-jo y jas expropiato¡as.

ixprsp¡aciúnes rrbÉr jsticas )j expropiscjones*secfota

Reíorma de .jgg0

jes,,

TRLS cie .igg2

La generalización de la valor€ciÓn objeiiva (valoi inicial

exproo¡aioria.

valor urbanístico) € toda actuac¡ón

La v¿ioráciÓn de derechos no solo adquir¡dos. sino plenamefite ejerciiables = adquisición graduar oe facultades t¡rDanis cas.

'LOAUE

LA PREPARACION DEL SUELO. EL ARAUIÍECTO EN LA EJECUCION DEL PLANEA¡¡IEN'O DAT 03/04 PAg

- se feailnna el cam¡no, iniciado en 1990/92, relativo a L.tni{lear el sistema de iasación ce los terrenos en torno e los criiedos estabiecidos en ia legislación de réglmen de suelc.

Las iacu¡iades urbanísticas se iienen ccmo cgnsecuencis dei p¡an. Su ejercicio es cie o. Drevto cumplimiento de las obligac¡ones correspondientes. Se vajoran faiultades qúe se tlenen aun c,]anoo no cuedan ejercgrse (en c;eda iorma se,¡aioran de nuevc expeciat¡,/as ürbanísticas).

- caráóier pÍesuntamenie "i--.a¡" o "de :¡ercádo" de Ie valoiación urbenísticá adoptads. - Cieite discofcenc¡a elrtre io preiet.lido -exposieión de mot¡/os ce ia ie¡l- y io álcanzable a iravés de su sdicuiado.

- Acercamlefiio : lcs cfitei:cs d9 1¿ refsfma 1975i75, al piÉf:tsarse oe *revo sús 3ÍÉi]ies il¡os ce va¡oracion en íunción a ia e;<islenc¡a c no C€ eproi/erham¡enlo ,Jóanísi¡cc sulceot¡l¡e ii ser aprop!¿0c Dl'rvacnm€nie.

- üjf€r^encieción entre suelos

bruio.-c y su€los transfoj-mados: jos

cosies de urban:zaclón.

Ai1. 23 Apiicqgón qeneral de jas rsqias de ,.,/alorac¡ón.

A jcs efecios de exprcoiaclón, lás '/aloráciones de suelc se eíecruatán ccn arregio a lcs criterlos estabiecidcs en la píeser]te Ley, cualq,:iera que see je finaiidad que js inotivJ y Ia 1eg;slacjon, u¡banís1jc¿ o de ciro carác1ei" que ia legjtime.

En deferto de scuerdo st,tre las prcpietarios afectados, d¡clos cfi'tedos se acliaerán lgual¡"ngile en jos procsd¡mienios ds d¡siribuc:ón Ce beneflcios y cargas de conformidad con lo ou-e establezcá ta

jeg!sleción !üeníst¡ce.

An. 24 forlomento al que han de i€íe¡lrss las valcrec¡ones. Las vaioracicries se eniendsíán releíidas a:

D) 11l

cuanco se aplique ia ex5rcp¡acjón forzosa, :l rromenio ie inicj¿ción de¡ expeciente ,re jrslicreclc lndjviduejizsdc c de exposic:ó¡l el prlb¡ico ce! trcyecto Cs exlfcpjec¡ón crjnri¿o se slge --l procedirniento ce iasacjón ccniunta.

-n

otros supueslcs Cs actuacjón, ai i.nornefitc cle lnjc¡ácjón

iel

ccl...espoño¡enie Cíoced¡mjenic.

En lá determ¡nación de indemnizacionss por cambio de pianeam¡ento en ;cs supuesics previstos ríirlo v ce la presente Ley, al momento de la publicacjón de la aprobac¡ón definitiva del

en el

tuevc

Dlaneam¡ei-rto

Obieto de Iá',/elorsción urbanístic¿

Sueios vacantes.

suelos edificados: se añade al va¡or base de¡ suelo la valoración de otros elementos (de 0bras, ed;íicaciones, jnstalaciones, piantaciones.....)

Otros derechos reaf es, ariendam¡enics, conces¡cnes administtat¡/as.

BtoQUE 2

LA PREPARACION DEL SUELO: EL AROUITECío EN .t,

EJECUCÍON DEL pLANEAtuItEN-fO DAT 03/04 peg

Cuestiones a prec¡sar:

Valof de mercado de los inmuebles ediflcados Vqior de sueio ¿bruio o t!"ansfomlado? 4. Veloración urbanísiica en iefeiencia a la clase de suelo

- Suelo no udtanizable y sue¡o urban¡zable,,no seciorjzaclo,, Metcdc¡ogí¿s de vajoración preíerenie y subs¡diaria

La comp¿ración con er mercádo en ras normas de varoracrón de bienes inmuebies para

determ¡nadas en¡idades flnancieras icRDf;N ECO/3C5/?!S3, de ?7 de marEo)

tg1l"

;rtjtj:

y ij$anlz¿b¡e .s€c?¿r-izado". );fefriiies subi¡pcs: vatoración urbsnjsi¡co-c¿iaeiíát (á.t

Eusio !rbaitizable:

Srelo urbanizabre 'sectcr:zadc": vaior Jásico da Í€pefcusjcn en pciígono, d:ducado de iás

lo.!?n":":.0"

este inclu¡co

Va¡ores ceiasiraÍes. Aorovecham¡enic que derive ce! ár.;bi.to de gesiión err cue

In€xisienc¡4, !érdida de,/igerc¡á, iflapr:cabiridad ce ra ponenoa de valores: varor der su€io por el fu'létodo Residual Dinárnjco defln¡co en la noffnati\,/a hipoiecaia. Sueio Urbano:

suelo urbeno no consciidado por Ja Lirbanizac!ón (y no ¡nclujco en ámbiics sujeios a rejonne. Tenovación o neiora urbena): varor bás¡co de repercusiórr en poiitono o i3ccg jdo en Je Ponencia.de V¡lcres catest¡alss. /\piov.-cnan.tíeric qie "i'*á. derjve de! ".p""i¡árb¡to de gestión en oue esié ;ncluido. Süeio urbanü no conso¡idaao por iá uroanizecióñ e ¡nciu¡do e¡ ámbiios sujetcs a íeton¡a, ienovaciÓ* c rnejcra róan¿: v3R más esoecíf¡co. Ap.o'/eci-rer*ieI,ltc q*o cuníduili;¡ro c* gesÍjón o ei r€aimenie consiruiió, el nayor Ce ambos. suero ü¡beno c0nsoj:d'do por ra ürbani¿aciónr VBR r¡ás especíico, en parcera corregido... ADr"ovechamienlo del p¡an oara la Darcela.

o e¡ oare

en,su€io ribano, por rnexrsienc¡a, péÍdida de vigencla, r¡acr¡eebiridei ce la pcnsncle ce 51,9,"-1"*1, vaiorest valor del suelo pór el Méiodo Res¡dual (sín preíerenCia por rrérsión la Oin¿mica ó u"i¡i"",

- Los Sisiemas Generales. Sü especia¡ :"égimen juríciico. Su inclusión o aciscr¡pción a una cl¿se Ce sueio ¿Programación temporal para su ejecución?

¿Qué apoúa el planeam¡ento? ¿Q:.:á epcrta la va{orac!ón catastral? ¿Qué ocune cuando falia alguno de los dos parámeiros a integrar? Deducción en sü caso de los costes de urbanizasión (art. 30).

- La melodología de valorac¡ón catastral del suelo: BLOOUE 2

LA PREPARACION DEL SUELO: ÉL ARQUJTECTO E¡l LA EJECUCION DEL PLANEAMTENTO DAT O3/0a pag

En considerac¡ón a todos los fáciores que ;ntervienen en la lor,Íación de¡ velor del croducic ¡nmob¡liario, se esiablece la siguienie expresión. de la que pade la valoración cataslrál vventa (euroslm2 consl¡"uico) = 1,40 0,/r"+vc)* Fi Es una m€todología de rvalor:ción masiva con apoyo de mecios informáticos, que lie¡e varias fases 1) Estudi0s de¡ mercado lnmob!¡¡aio (núcleos de población municipai3s)

2) Deiimitación cel siie¡o urbano a efscios f¡scales iconcsptc de sueio de nátüra¡eza urbana

efectos-fiscales)

3) División en pclígonos cs vaiorac¡ór. son equivalenies a áf€as ¡ornogáre¿s en cu¿nio el

vaior. De acrierdo a crit€rios urbenísticos (cohe,"enci¿ !rbaníst¡ca, ü¿l¡iicación). adn'rin;siieiir./cs. is net"cecc, sccnóÍn icc-soci:i )r atros jusi!íicedos en ie ronencie. 4) Vaiofes de Suelo. Valoi'es en polígcnc.

Scn veic¡es aie leíerencie v iepiesenlan o exúresañ ias ci¡cunslancjas me..jiás Cej oolígono c ia ./alúr¿¿;ón c:riesr.ci:,3.ie J la a¿ic:i¿ i'.jc, JefiriJ¿ 9r 'it;:;e det ajd. jár,9rir ufDan tsÍicc

- Vaior de repercus¡ón básico en Polígoi.ro {VRB). De¡ Dfcducio 1¡nobil¡ario rnás caraclerístjco c del deí;njcio pcr ei planeamienic ccnfomne al uso y i¡pología eiiíicaioiia carrclerísiica. Celcu!: pCr it .n€icfC¡Cgit r:sid.i?l Si 59 prne de i¡ Íneica{]3 ds :fÍrJstles eCiiiCJCts. gc deCrrcirá dei vaior del produ¿1c jnmob¡iierio ei importe Ce iá ¿onsirucción exislente. jcs costes

producción y los beneficios de la promocjón.

- Valor Ce Repercusión en calle, tramo Ce ca¡¡e, zcna o para_'e. (VRC). Obten¡do alendiencio sus caracieiísticas urbanísiicas, cciÍigiendo {pormencdzajldc) ¿l VRB en iunción de:

Localizac¡ón según usos Accesibi¡ided en reiación al resto cie i¿ ciudad i\livel {!e deserral¡o del pia$eanjenio y celi¡:jrd de ;c: sei"v¡cios urbancs Dinámica del mercado ¡nmcbiliari0

Esaeciílcicad ce ia Jlerie o rnoca rie la c-"fi"art:3

- Valor eñ parceia. Valor de Repercusión en parrela 0/Rp). Obtenido corregido por los coeiicientes siguientes eue ie sean de aoi¡cación

par.ilr del VRC,

Parcela con varias iachadas e vía pública Longitud cie fachada Forma irregular Fondo excesivo

Supemde distinia de la mínima lnedif¡cabilidad tempo¡€¡ Afeccrón a suelos dest¡nados a constrücc¡ón de VPO

BLOOUE 2

LA PREPARACION DEL SUELO: EL ARQUITECTO EN LA EJECUCÍON DEL PLANEAMIENTO 6

DAf

O3r'0a

pas

En áreas urbanes poco densas se aplicafan '/alores ur]itsrios Ce suelo (pts/m2 sueio). F¡ cualqurer caso:

V.unitano (euros/mz s) = V.reperclrsión (euros/m2 c) x Ediflcabiiidad im2 c / .n2 s)

Vu=VrcxEc+VR1 xE1 + VF2 x E2 + .... + V,qn x Én Eciificabiliciades y valores cje repercusión {iiíerencja{iás por usos.

Le Valoración Ceiastral de iás ccnst¡ucclones:

Vaior de reposicjón: calculando su ccste actual, teniendo en cuenl: uso, celidaci -v carácier iristórlco-añísljco, depfeciéfdose ci.réndo pioceda, en ¡unc¡ófl de le aniigüedaci. estado de consen:ación.:.,/ cleÍ]ás ciÍcunsiancias para Ju aclecuación al mercado.

Se erüencerá pcÍ ¿osto aciual ei iesuiiade de suffar al ccsri a: elecución. incliroos los beneflcios de contraiá. hcnorarios proles¡onaies e impcne oe ics tribuios que gra',,an iá ccnsirucc¡Ór.

Coelicientes de c0rrecc¡ón coniunia del Sr-ielo y de ia Consirucc¡Ói-l Deprecjac!ói': funcicnal o inedecuación. ¡nadecuados.

Viviendas

casú ce ccnsl¡-ucción, a;seño. :nslalaciones o u:os

y iscaies considerados como inietlores, po¡ abr!r lodos sus huecos de luce5

patios de parceia (no oe rnenlana\ en edjÍcecjon aeiiadJ.

Fincas afeciadas por cargas s¡nguiares: con.luntos histórico-arlísiiccs. c*tálogos olenes especieles de proiección. Según ai graio de pioteccióñ.

;incas aredaoas

:or

s;Tuac:onts esoecieles

caÍacier enfinseco: iu|rros

vjares

Incc¡crecion Lr.báni!rir-?. exprcpi3c'ór 'epeicÉiac;Ón. icnger'lsa'ii'-'l. r.rera :e \l:cer;:l¿n

po.-

uso.

Aprecjación o deprecleción econófiica: para adeciiar los resuliadcs obienjdos pof aplicación

íie las normas pÍeceden'i€s a la realidad d€l rnei'cado ¡nmoc¡l¡ari0. =l \/:tn, arl:rc:12l / s,r i:fÁGn.i5C:On f¡ente al ValCr

lf¡ai'tiSl:tl

SUELO VACANTF, EDIF]AClOi\ COMO PRCDUCTO INDUSTRlAL INI!4U=BLE SDIFICADO COMC UNIDAD El coriecto entendim¡en1c de ios coeflcier¡tes:

Coeí. 1.40 de gastos

benei¡cjos

de promoc¡ón, api¡cable solo a

¡nmuebles

ediÍicados.

-actor de lccaiización, que evalúa las dlíefenc¡as de valoÍ de coef. Fl productos innobiliarios análogcs por sü übicac¡óc, cafacte!"ísticas construct¡vas y circunstancias soc¡oeconóm¡cas de carácier local que á,recten a la Droducción inmob¡l¡ar¡a (noma 16, RD 1020/1993). Coef. RM = 0,5 de relerencia al meÍcádo, para esiablecer el valor catástrel. Orden 14 ds octubre de 1998. SLoaUE 2

LA PREPARAC|ON DEL SUELO; EL ARQUITECÍO EN LA EJECUC|ON DEL PLANEAIV1IENTO DAT 03/04 paq

FORMACIÓN DEL VALOF.. EST]MACION DE POR$ENTAJ=S. planta es: La fórmula que resume la formación dei valor del producto inrnobiliario en el mefcado cie nueva

St+

(0)

+Gp+3p

Conceptos:

Total sueio (St) valor ciei su;la más gasios e impuesios rlo recuperabies ligados a ia cornpra del su€lo' Toial construccióñ'iCi)

coste de elecuclón materiaL rnás Eas'ios e impuestcs ilo recuperables iigados a

ccnstirc'lon

Gastos de p¡omoción (GP)

gasios de irorroción, incliidos Ics adñinistrativcs' lcs iinanclercs )/ lcs de co'nerciallzació¡' Beneficic Ce oromoción {BP) beneficlo de una promoción ¡ned¡a.

fnes.iepianieamieniosecai,jsiceraquee]Yaicíijna|eSaquelDcíeicueunp.cfiqtoi.i¡ed:úesiácispuestoa íy ur': ccmpradcr iredio a ccmprario), en base a uncs beneiicios (n€cesar;os para la

vender su prccuc:o

los gastcs habidcs)' oroducciün rnmoblllaria)v a unos costes (entre los que se contemplan tocios : 3n i¿oa ¿¿so can;cular si .a cJ-óner¿, /e1 ieoi,ca ¿p.o¡ir?cion a -,?", *i ;;;;"..;; ;r;;, ;"ror oe neicaco de beneíiclc' sería una y gasios expectativas costes, sus a base prornotor, en un ia hici€ra estjrnación ia oie a)' a una aproximación producto, vencer su aproxirnación Drevia al trecio por ei que poiria

gasios r¡edlos e lmpueslos no Áhora hay que detaiiar cuáles pueden ser, erl una prolnoc¡ón iipc' los ésta ccmo iina ¿clividad promoción, propia recuperabies ilgados ai suelc, a la cons'irijcción y a 1a "nlendida ¡nciLrstiial más,

¡ecesarla paia ia propia exiciencia dei b¡eir'

Suelo: % s/¡iiliones de

P-¡A

aa 25 100 200 500 1000

1,32'1,0C

notano registro

0,32

0,26

053 0,21 0,'13 0,07 oJ7 0,a7 0 04 0,03

0,05 0,02

^ '1 :\ 1l :,C7 r¡-edia gasios lolal-lc

íeglsirc

,{.,i.D.

6,00-7,00 0,5c-1,00

total i%s/S)

].T,P.

Construcción:

50 i00

%s/Sirperficie

200 1000

13,0 ^t2,1 12,A 10,3

honorarios rnedia honorar¡os gastos generales constructcf beneÍ¡c¡o industr¡ai constructor lrcencras y permlsos Obra Nueva (notarjo ,v reg¡stro)

A.J.D

'i0000 7,81

'10,00

13,00 6,00 9,00-4,00 4,00-0,80

0,50-i,00

toial (%s/C)

BLOQUE 2

DEL PLANEAMIENTO DAT 03104 LA pREPARACION DEL SUELO: EL AROUII'ECÍO El'J LA EJECUCIÓN

Pag

Gastos de oromoclon: Divis¡ón Horizo¡ial (noi.Y reg

4,0G.0,80

)

A.i.D.

0,50-1 00

¡rnpuesto bienes ¡nmuebles gastos ccmercialización gasios adm¡nisiración gastos financiación

,00

4,00 '12 00-2,00 4,C0

13,50

iotal {%si S+C) Beneficic de picrilcción: 7os/caoitar

;crt:rorfle

I¡onn¿ ;?,c. 16,

'5 lC-:: l0

sn1 ;rn¿¡¿i6r¡'5

lg!1.

Sf,-¡. > ,ir 3 3fB"¿3"*\

renCirnisnto Interno dei Ílercaco ¡-'ci-'1ndarlc DeuCa P!bllca

tar? v¡vlenda de primera residencia -tos/Vi\4 equ¡/alente a i 7,48% si s¿ caic:'lia sobre V¡¡ en pcrcentale scb.e la:ui]ia iS+C+Gp) es ¿i 20 35%

:nt;? 2 '/ 0 aios

20,00

esilmaqo Susi¡tuyendo en la fÓrrnula:

1C3.S+

r"l

1.38.C.'i3.' 1,20

c'Jesiión' en base a ias para ei pioducto En esie planteam;e¡ic V €s el valol de mercacio caicuiado 'n y de promocioñi' ¿e coilstiuccióil suelo' ce¡ ccmpia de gasios ú"n";1"i"' ¡-nedios {de estimac¡ones real¡zadas

determ¡nados del segm"nto ciei me¡cado.en la zcna y en ei momenio cgmpcnentes: distin'ics sus Ce valcres lcs de nefcaaa resu!1a riela ceierminación lle esra iofme. el valcr ce"ara'"t"risti'"us

il;;;

il;;;"1a"

Suelc

similal.es' o apoitario a pariir de su conocimiento Habrá que caicularlo por el nletodc íesldual en Picmcciooes CrrecIo.

Construcclon

SLr determinación se hará ccn el mayor detalle: - A panii riei prcilecto ie ejecucion' - Por capít!lc. a pai11r d€ cilías siriiiares consti-uc' beses cje calos - Por mócjulos grn2 co¡sl ' con mÓdulos cclegiales revlstas téc¡icas' =VIE-DOS panlc!rlares P aa

mc.- tcn

Paraestimarjosgas.icsdeprornociónhabráquececidirscbfe|aopodunidedc€]nclulrcno{)/enqu€cual|le, segulco antés esiudiaáos, en base al caso concreto y al prccedlrnlento

lo"

"on""pto" Pa].aestimareib€ne'iciode]apromociónsedebecoi]oceriapráci]cahabituaIene|segrneniodernercadodei qlje se lrare,

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e, t er.lo

! e'

a zcna Celer--l¡n¿dos

URBAN1ZACION DE SUELO BRUTO podeTncs esi'r"al En el ana,isis der sue o oruto lrenie a; suelo lrarsiormado

de al conjunio de. ios qastos necesarios para ia ploducción Entendlendo por ccsis de la actuación ui-banizadora profesionales' honorarjos indemnizaciones' solares ediicables: coste de gecuc;ón de ia obra uÍbenizadora' empresa'ial' benefcio dei urbanrzaoor"' ,asios genáraies cje la aciividad

;;.;ü;Ñ¿;,

ccmo media en: Esta "carga de urbanización" puede estlmarse distriDUlda A2% Coste de eiecució4 oe ias obras de urbanzación 1670 Coste de Promocloil. 2Yo Indemrlizaciones.

BLoQUE2+'.APREPARAoIoNDELSUELO:ELARoUITEcToENLAEJEcLicIoNDELPLANEAI.¡|ENTODAT03/04 Pag 2

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METODO PARA EL CALCULO SIMPLIFICADO DE tos

TIVOS

PRESUPUEST

LOS DISTINT

OBRAs.

CUADRO CARACfESls.flCO

NUCLEOS

D€HOfitüÁCtO¡¡

EN'I¡E AIEDIAIÉ9A'

TrPor.ocla ¡oruLqa

270,25 293,75

¡IPOIOGTA URSANA

305,50 329,OO 352,50

CAqA OE CAYPC)

282.00 305,50

CHAI.ET

411,25 434,75 4SA,2s 441,15 585,25

ENÍRE

MEOIANERAS

z =

DÉFJN

6,00

399,50

329,00 352.50 376,00 399.5! 123,N

340,75 364,25 3a7J5 11i,24 PARÉADAS 37ó,00 399,50 ,t23,QO 416,50

Aó A7

8LOOU€ AsTADO

VMENDAS EN HITTRA

WfENDAS

414,75 410,00

352,50 tó,OO 399,fr 423.AO 446,50

IC]ONEs

EdiflSo wífaniliax el q.a álbérgÉ

a una sola ./ivi€ñda, aurtquó

Frede contemplar uó locál o

si¡jlar de pl¿ota b¿jaEdlíc¡o

pluñarni ar el que alberga

Entemedianeras et

Ex6iúr

?É,uel

e5 aq,rel edificio

€dific¡o

a rnás

qle

t.tna

ados.

vivienda.

a una o varia¡ de las Ilndes modianas del so¡ar.

que no se dc'sa a n¡ng[rna de las lindes del solar o parcela,

T¡pologia popular esla caracteri$ca de un editcit unifumil¡ar ervt e hediañaras, con dirn€nsj+. óésred*¡cidasy simples sobc'¡ones espaciales yconsguctivas. 5e ad.¡it¡rá PodervaloF s€gún eita fpolog'ra hasta do' lliüendas.

*la

Tipalogía uthana car¿cterístic¿ de un edifcio unilarnil¡ár entfe meCianer¡s, ubicado én un iñ€dio urbano furbe) o qué no se aiusta a la delnicicn anteric{, Casa de campo. es aqtd,h vivieóda

gre sieido ereda,

í¡e

las car¿ctoríl'rcás dé la vivisnda

trr¿l

Ch¡let es la viiendá un¡familia¡ ex€ñta, enclaváda eñ uña urbatizac¡óñ u olto tipo de plaemicnto y qro por sus condiciones no tieñe elcarácterde c¿ra da canpo.

E¡que a¡ileilot

eE la

ci(i do lá3 vivietdas

er¡'

edficación plud{¿miliar que se desaÍolla en attura, mediá¡tte b ubicáen pbntás sucésivas,

Víviendas preadas *xt áquéllas que adosádds do6 a dos cár¿cterfrtica. sim¡¡are! ¿1 cña¡et-

foman rrn conionto ajslado de

Wiendas en hi!*a san aguéllas gue s€ adosan gene¡almente por l,9 lindes lateGles qredando ¡il,res por su feñte y po. $ {ondo, orgañizándose en conjurito de la s m á5 diversas lorfiat, o b¡en qoe en el canjunto se supere el núme{o de dos viviendas.

CRITERICS DE APLICACIÓN

A. A efectos de entr¿da eó el cu¿dro carac.erístico por la5 c¡kJmnás d.'núc¡eos de serv¡cios. se coñsid€rará enj edificb P|L¡dfámi¡iat eñtre mediaó€ra3 y bloque a;s¡ado, la suPeÍiicie crns¡'uida estticla dc cada tipo de vivlenda, es decil desde la Puertá de entrada: los restant4s casos, la slperficie tota lconssuida de cada lpo de vivjenda.

f./i,r, uo isL¿Gl V.= rJl/ "

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CUADflO CARACTER'S¡CO

oÉiaorrst¡¡ófi

EuEoS/M?

tlf

irz

I$GARES Oe CUfiO'z

M¿ COI$Ui1TO O CENfRO

Í5

gEI'FIABOS

xó

cofd/E¡lfos

235'00

CUIIO-I

IUGARES 0E

SARROOUIAL {1)

540.50 Y

4A1,75

|¡onAsT€Rto's

CBÍIE¡$OS D€ APtJCACIÓT{ b6l4desde oilD 1,2 y 3, e-, U-ap&-"Ctt d"f

"..!"ao imiia¡) ¡r€'b ca" ;O&obt"trral6a,e -da¿

eñ

* ad¡.¡rá,;ñotPo

ñ¡i*h;

e.r

lerdrá eí s'leÓtasr

c"l@P'ión

t&ifJ'czt!#

dffúl'Á tYr^

o.e'id''

rtcd¡o';t coiinÍo totál Í9'e"ú vivierd'' sala'

dé teuniong¡, etc,]-

CUADRO CARACI'ER]STICO

uc3ar{gaald{ @ttPglA

]-:

DE UN

TÉÑl€l¡o

o Ío!.f3o¡lo

csÍERlc6

D€

Aotlc¡úo*r

b ¡tüa1i¿¡<-ión de tm Lrrenó v*g!ñ, (on tod6á lÓ5 tétv€íos ctr}feinp¡adot aPlkará a la qlPerL'fgr ¿et E:eb yro p¡qyecto d'e t¡banizaci'án- t?w¿]o¡"rióñ del cuadro 5e {É¡e tÉl dsl Polkono o lc{teno a rtbáncar if)

5¿ ret:er€ a

similar, con todos los serviclo¡ corltéñPladÓs P) 5e Efiere a la urbanlzacbn d? una calleo

laLeydé¡Sueloy/oProye..o"oo-ouu|',übÉiióndelcuadroseaplicaráabitrporllcie estict¿ ocupad¿ por Ia ca'le o ¿tect¡oa Por la oo¡¡ €) 5e rclere a aJanto c'1 el Froyecto de aja.dinamicñto sólo

se coñtenlplañ los corcspor'drerrrcs suÉrfrcje totlil a{ed¡ád¿ Por d Froyécro vegetálca' (4) Sc rclicre a cudrdo en el Proyecto de aiarCiñamic{1to, adentás de ¡os eJementos velo' t¿les corno ba¡cos,3eta5 lurñino53s' Pérgoias' ots La i*.",ile*iun oto. por el tol¿l afedada "t*eitoá, la suPelicÍe Provocto Á á.iJ" a-J lriai"

lúin¿,.¡to¡ v¿¡e-ales.

{5) Se

relie|e

v¿loácton det cuaoro se ap}caÉ a

"plicará

cuando en

proyecto de Jn coni'into o compleJÓ kesidencÍal paÍoqLral deo9r-

seguñ v'¿loádo losedficiol l¿ udrani:Bción el.3'¿rdin6ñicrto ett ' iío,!*;-ti';;t;;"n (€sfÉtbs irferli'r¿-le5) á *s 'ap"rtaa"s y ¿ú" qEdár EbrEs z.r'as cñtre lá5 yd cotll;tsil¿'bs ¿c¡ecedárnro-'}¡o ornato ctcJ Le ¡.s qL * d"út ¿o ,r. .i.f" ü-¿l'ñic¡io Favtne.rlradóñ' * aF¡kE á a h slc¿rÉ¿le esn*¡a octpda Pér e5t¿6 zo.\as o €spacro<' ;lñ,ñ A ";;

8, 5c consÍderará

núcJéo de servicÍo, t¿nto ¡os drartos de baño conlpletos como ¡oB óseog (tres o ñá5 pie:asj, en lodo caso se supondrá un núcleo por cad; I OO m, o fÉcción de ssp€rtjc|e congürJjda, Los lávamá¡os o aseos de dos pjez¡s, podrán aqnjparse v co¡ttlbiti?¿r uñ núcleo de Éervicio por cada dos.deellos. Sielnúmeross impar; podAinterpolar efitre la3 colunlnás corrcspondien¡es, seqún Ia m€dia aritmáica.

C. E¡ ofráso de Dond¡crteJ D.

€dificio con distinior lipos de vMendas, se aplicaráo

lo5 valo.és

corre+

a cada uno clo éllos.

Los elerhentos cornufles de un edfic'o pLflam¡¡jar (portales, éscaloras. catille@s, atc_1, se et \'alor unrtario que concspór1da a ly's v¡viénda,/s goe ted¡ltcn con ñayor

est¡rnrá^ coñ

factor o coclÉÉrlto_

g. Losporclles, balcones, tenaas

ys¡rnilares, se contabrlizarán al50g6de!u sl.lperllc¡o cons. truida siempre y cuendo sean abiertos almenos en el50% de su pelmetroj €; c¿so con¡^á. rjo ré cornpi.rtaráñ al10O%

Eñ !a9 y¡viendasde hasta 50 '1 ,1 ,

{co, muttbl¡cádo5 por G,

fi?construidos, se aplicarán lor vatores d€' cu¿J¡o caractert&

enel prdyecto se incluye elaiardinamieñto o t atamiento do la erpcrficie no ocr.rpada por suvaloración se hará aparte cohforme al cuádró ca r;derfst¡có de, apa rredo

la edilicacíón,

N. URSAN¡ZACIÓN-

CUADRO CÁRACTERISfICO

StTUACtOtl

DEfioMtNACtór{

I. EI{IE IIüAIIERAS 2 DGtvIO 81

LOCAI.€S Elr

EsfRl.icn

RA {sorERA

o FoüA[rr oE

HORii¡GON SrN CEiRAM|ENTOS) SfiJADOS EN CIJA|OTJIER

94,00

PLqN-IA DE UN EDIFCIO {1)

tocirÉs Et{ EsIRlJcruRA {sotEqA o FoRJADó DE lrSL$6óü C¡N CgRRAt¡tENTOg SÍTUADOS EN C1IALOIJ'5f

9r,00

129,25

PLANTA DE UN EDIFfCIO (1) {2)

83 AOECUACÉN O ADA"TACIÓN DE LOCALES CONSTRUIDOS EN ¿STRUCfURA (S'N DECORACIÓN) (1)

12)

176,25

84 IOCALES TÉRMINAOOS EN CUALCUIER PTA¡ÍTA D€ UN ÉDtq|c]o Ui lZ) A5 EDIF'CIC COMERCIAI DE IJNA PLANTA

293,7

258,50

Bó EDIF¡CIO COMERCIAL DE MAS DÉ UNA PLA¡ffA

282,00

A7 5IJP'NMERCÁD35 E HI¡E8M€RCADOS

305,50

S8 CfiTROs COMÉRCi,ATE5 Y GRANDES ATMACENES

728,SO

329.4Q

822,54

CRITERJOS DE APLICAC¡ON

(1) Se

reiere a locales que estén formando párie de un edilcio, detinado príncipalmÉótc

Se cans¡dc{ará ¡ocaf enüe medraneras, qr¿ndo al menos un terc-o de su oerimerro e6tá

sdosadc

a localos

conliguos no conlituyendo fa.:lrada.

CUADñO CARACTERTS'NCO

s¡TUACtÓñ DEHOMII'¡ACION

{t¡E ¡rEllÁ¡{ERA9 Z 96¡T0

UNA PLANTA BAúf, RASANTE

C¡

Ex pL¡xr¿ B¡.¡¡ oe

;1AS OE U|¡A PI,AMTA B"JO RASANTE

:olrcos

EOIFICIO D€ UNA PLA¡{TA EDIFÍCIO DE MAs DE UNA PI-ANTA

i7-¡rC8 C9

¡,ne tt¡se stH vtsERAs {URBANUADo)

AiA'RE

254,50

246:7 5

242,ffi

27C,25

188,O0

211,50

211,s4

235,ñ

235,OO

?59.50

5A,75

(1)

23,5O

2¡,50

LIÉRE SIN VIs€RAS

10s,7s

AL A'RE LISRE CON VFERAS (URBANIT}DO)

cto nL¡ln¡

Llgne

coH vlsERAS

CRJ'ÉRIOS DE APLICACIÓN

iJ*

235,00

246,75

EN 5EMISÓÍANO

C2 C3 c5

Lr *f

¿tl *adm

70,50

7A,SO

OERRIZO)

sé PrPse relieren a estacionamientos Por Caz¿s sila-s Pl¿zts

vcclá4:6rr¡dast¿ulas)losvalorcscorrospoñdr¡:'!as6cmulttFllcáránpor||r' íll UÁ"niza¿. ti t"tit " a Pavimento alaltado, bordiilos' ¿cora3' efr'

CUAI)RO CARACÍ€Ri5TJCO

FACÍOR ¡l Glo y ctr&i¿ñ i"¿.t .*.rpo.di!ít ¿ S. +i-¿ ñuholt@ñdo t,o. 1,0S con lor rig!l,ñr" ¡¡hl'lor

DEHOMINACIÓN D1 ESTACK''NAI"iE¡|T()j

¡b5lLi.É F€Srñ 1. E}{I¡E

SITUACIOI{

MEUÁ¡SAS 246,?5 2 oG!¡TO 2'15,00

¡C,eé 6l laad lsé3poodÉíó ¿l # v r¡Mid) ruLrql'€ñdo po, 1,!O (o. ior rigri¿nr6t +r^¡-d *sdúb6 3¿oú lá SÍUACION sp

sóraNo icuALcÁnER uso ¡xcEP-io E9I¡CIONAMIENTq

nirne

louxm¡s

¿s8,50

EXEMTO

21ó'75

CUADBO CARAC1ER1SIICO

srfuAclÓN

o€ o¡{|{&lo Fl rrñ¡^.16ráoús

9?::Tff^'iL:ilffL", (S'GÍJN TIPÓ D5 CUSIETTA Pl¡NrA

D€ lNA SOLA (sEGUN TIPO ÓE CUEIER-TA

ez¡t*"tr.¡¿a

t?z?t

Fúr* .-::iJ:-

CRITERIOS DE APLICACIÓN Lor coef¡ciefites cofr$pond¡eñtes se m

62.W

ú?.

l1:..2tr 152,7 5 1

Eó Dénté de sié¡G

ENTEE EL E7 CADA PLAN'A O ENTREF'.ANTA SÍTUADA PAVIMENIO Y LA CUBIER'IA

corF'¡'niéa suP€i.,lo(

r. Exirs t*D{a!¿E*at z E€ÚTo !J, J uJ,/J

21',!

10s,75

ÍPlicarán por O'9 en edficcioñes de suPeócié tntal

CUADRO CARACTERIST1CO

srfuAcróri DENOMII'¡ACIOH

t. e{nÉ tm{A'lE*As 2 E(E{to

F1 F2 F3

CINÉs OE UNA SOLA PLANTA CJNES DE MAS OE

I'¡¡A PIAffTA

Y MULTJONES

Í€ATROS

517,00

564,00

5é1,0O

ót 1 ,o0

893,0O

,10,ú

CUADRO CARACTERIS¡CO

s¡TuActóN DÉt{o¡fiNACIóN 1,

IXE

t@rAr{ErAS Z D(sffo 2A2,OO

G2 V¿rfras G3 CAF€TER'As G,l F!5-'AU8A¡ST€S G5 HOsrAIé Y PEHsIONES O€ UNA E5IREI1A Gó i|O'IAI,'S Y PENSIC\I{ES D€ DOS ÉSTRETI.AS G7 HüIÉLEs Y APARTAHO'TEÉS OE UNA ESTRELIÁ

329,O4

6,&

329,@

376,&

423,OO

42i,& 387,75

434,? S

446,50

HOTETES Y APAFTAHOTELES DE

DoS E9TRE[IA5

434,1t

481,15

IIÓTELES Y APAR-TAHOTEI.€S DE TRES ESIR€LIAS

493,50

540,50

ó34,50

70s,Do

799,00

893,00

G1O ¡IOTELES Y APATAHOTELES OE CUATBO BTREILAS

Glt

lrofÉtÉs

Y APATTAHOfEIES DE CTNCO

EÍREILAS

CRrIERI05 DEAPLICACIÓN €ñ lo3 vafóres consignados en este cuádro, no se ¡ncluyen Ias pártidat corespond¡érdes a decorációa. que habrá qüe coñslMás ap¿rte si for¡¡á.I pane de, proyecto d€ edificacióñ. Las motoles s6 con6¡deraÉn cor[o hoteles en su corréspo¡diente categola, €n clantó a la6 qJporficier edificadás, Lor espacios liL¡ret aparcamientos, e'rc-, r€ valor¿rán en fuñcióñ dol/ los cr¡adrols €áráctsltico/s conespondiente/s,

CUADRO

Cá¡AClEdSnCO SITUACIÓN

aóMrt{acló

l.E

FORMANC'O PAÍT€ D€ UNA O MAs PLAIITAS DE Ull E IFICHC DÉSÍ!¡¿ADO A OTROS USOS

H¿ H3

CIIIES DE

TEAÍROS

OE UNA PLA¡¡IA Y MUIfC¡NES '4AS

fNC

IGDü¡€NA9 Z EXEÍ'O 352.50 j7

6,OO

470,00

511,A0

ó3.1,50

CRiTERIOS DE AFL¡CAC'ÓN En 1o3

l'abrét cañriFador

qja*o, no se ;ocluyen las Parltdat corterPond€ntes a d¿'cc{_a' +átte d cp€dañ lnEsr¡das en el t'oyeclo de éct9cacjóo

en este

.ión <¡r€ hab{á qoe cons¡deEda!

cUADRo cARAcrERlsflco

oENoMtNActór\¡ It ,2 l3 t' '5 ló t7

EURos/Ml

PSAS ÍERRÍ¿AS

23,50

P¡STAs DÉ HORT,4ÉÓN Y

P|9rAS OE CESPEO

ASFAIIO

O paVtMENTOS

47,@

ESPECTALES

70.50

GRAOERiOS stN CUBRIR

GRADERIAS CI]EIERTOS

235,00

PiSCIflAS HASTA 75 m. PÍSCI|.JAS ENTRE 75

nlY

6,25

2J5,0C 150 n':

PISCiXÁS?E MAS DE

VES-IUARI3' Y DUC}'AS

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VESN'ARIO6 Y DÉPE}¡DEN']AS EAJO GRADERk)S í1}

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G¡M¡IAS]OS

399.5{)

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SouDEFOrfVOS

17A,AO

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Pa{,ACIOS

tsorÉ

188,C10

tE OEPOfi€s

CRÍTERIOS DEAPLICACIÓN

Pará la vaforac¡ón ds un comple.jo deportivo, las pistas y demá5 se vaforarán según éste .uedrc',las zañas aiatdinadas, ségún el cuadro del aparrado N. URBANIZACIóNj lassedes soc'raios y clobs,según eldrádro delaparr¿do J. DIVERSIóN Y OCIO.

(l) 5e aplicará esta valoración a fa consfucción de unoe vestu¿ños b¿jo o sut¡ándolo alvalólde ka cuando sea nueva plánta,

{.rn

gradelo e)(i5!eri6

CUADRO CARACTERISTICO

DEr¡Ot,fiNACtóN

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J5 Jó J7 JS

EUROS/M:

fASOUES IIIFANTILES

A! A¡IE

UAR€

s8,75

CASAS OE 8A*OS, SAUÉAS Y SALNÉARIOS SIfl ALÓJAMIE{fOS EATNEAEIOs CON ALOJAMIENIOS

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PUES

orscoTEcas

399,50 Y

clusg

470,00

sALAS DE FIESTAS

705,00

C-AS|NOS ES'IADiOS, PLAZAS DE TOROs, HIPóDROMOS Y SIMTLARES

ó46,25

fl)

235,00

CRNERIOS DEAPLICACIÓN La superficie a @nsiderarpara la valo.acióñde esteípo de jnst¿lácÍones, será laéncorada por el perímefo e¡terior del recinto sin +re proc€da de5con6 la supelicie o.upadá pof la6 pistas. {J J

CUADRO CARACIERISÍICO

EUñOs/M'

DEHOMTn¡AClÓt¡

JAÉIH€s

'NTA¡ICIA colEclos, lNsrnños

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305,50

Y GUARDERIAs

Y CENTROS OE FOR!.,ACIÓiI P8.OFEs¡CNA! {1)

ESCUE1-&5 Y FAC1JTTAD€S SUPERIORÉs Y

E CUEIAS Y FACULTAD€s SUPERIORES

O(PEBIM EI{TATES

Y MEDIAS, E(PERIMENIALES

399,50 12,1,75

470,00

470,ñ

ÉISL|OTECAS

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CEI{TROs DE INVESTIGACÓN

505,25

COLEGIOS MAYORES Y RESIOENCIAS DE ESTUDIANTES

540,5C

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REAL€S AC¡ÓEMIAs

PAI^CIOS D€

f '\'1U5SCS

705,00

GRESOS Y EXPOS¡C]ONE5

CRITESIOS DE APL¡CACION (1) En centtos de

lormacióñ Profesional,

:É;;;;;;;""#;os.

la valoración de elúé

cuadio

so i6{¡ere á

lot edifcÍd3

zo¡a d. talleres se valorará eegún el aPártadc E' NAVEs

AIJ,íACEÑE5.

CUADRO CARACTERIS'NCO

DEHOMTf{ACrOr

L' L2 L3 L¡

OISPÉN|SAAIO5

Y EOTIOU'N€S

CENTROS DE SALI'D Y AMEULAToRIOS

399,50

LASORAÍOF!35

ó11,m

CüNlcAS

nÉs¡o¡,lcuqs oe

Ló

HOSPÍALES

¡tclaNos

Y DE ENÍERMos MENTaLES

705,00

n#ulo

20G se íúa en235,ú estot/n\1

g v'éior d€l rnódulo roledal s€ acbalizará .utomathnenie cáda año e¡ base al Nácioñal de P,eíos a¡ Consumo refer_¡do aI mea de octulre del año adeí¡r l¡ Juñtá de 6obiernó, eñ la sesión gJe celet {e cn €l rDes de noviemte, toinatá conocjmiento de esla tnébe y electlraá la crurespo.dieete acljaf¡:ácón qlc rédoocle¿é por excoso o Por d€". férto ¿l oble',o dó una más ági¡ ap¡icáci& y la daÉ a conocer a ¡os colegiado6 Por medio

raicrdél

coleg-,a¡ par¿ el áño

-rñdícé

tódcr los efectos, el r,ódllo achraliz¡do entrará

fjándose un plazo

cie r.rn mes para que se puedao

en vigor €l dia 1 do enero dB cadá año, preseÍlar eócargo3 acogidos almódub

del?s.o añPnor BASE DF TARIFACION habé de cglncidircon elP.F.M- obteñ¡do por elmétodo P¿ra el ék\¡1o simplificado de lo5 presupuedos esti.nátios CÉ eie<¡lción malerial de los dHñtos lipos ds obras. por lo que las pártjdas al¿adas qJe Pudieran existt no Podrán cons¡dera64

3. lA

inclu'd¿s en

L¿s

d!áo

PE.M.

v¿loracioñe, obtenidas poresle método par¿ el cálculo sirnPllicaCo de los pres¡rPus,'5 distintos liPos d€ obtas se r€fié tst a cbQs dtt

tó5 eeltmarjvos de ejedrcior¡ material de

estas eleclos. 9e aonsiil€fafá¡l cstto de ruevá pláñtá Las rgtoffnás se evaluaráñ p¿rtje¡do de lasde nueva planta y afectadas por lá minoracióñque corrésponda, 5¿grt¡ ¡sttlicadón +re el a¡quhécto autor deberá hacer coñ<ta¡ én la memoria del c.oyeLfo o Éyr docunr€nto aPafte. cu¿ndo ¡a obra q'Je se proyeciá se haya de ejeclJtar sobre uná erruc[ira preexifiente, Ios valores de los distjñtos clJadrog caractgrlsitog Po#n disminui'Ee ¿Yl 0.4 x Mc. l-a5 ¿rr¡ólíá€icrle5, a

S. El ctÍterio senfemediañeras' establecido en la de{inición } del apartádo A. RESIDENCIAL se,"á de aPlic¿aóñ igua,rnenie a cuaqlierol¡o rrso eiceplo a aquéllos que lo tengan exFr¿sameryte d€li¡icio eñ lc,s criter¡os Pariicubres de aP¡ic¿c¡óñ. el caso que para r.rn determÍnado proyecto ené método para el cálculo lifipliicado de Jos pre$puclo! ostjmativos de eiecucjó¡ ¡tréterie' de o3 dl'.ír¡63 lipos d€ obras ño \ttllEará Por s:finlitrd eí de aq(él qúe esté úP;ficadc. coniemple nso o tipo lo!.ia,

ó. Er

Cuando el arquÍtecto ad¡or del proyedo real¡ce un presupLresto que se encuentre Pcf deb¿jó def ob'tenído médi¿nE e' nÉtodo para elélcrJlo siñPiificado de los PreslPlestog egtimativos de ejeclcion rnateria, de los dbtiÍtos liPG de ot'tas, podrá solicitér al Coleglo la excopcionaiidad que podria óste otorgar sieñPre qué consrdete, ¿ la vista de¡ Proyectc, esr¡do de ñed¡ciori; y precios unitados qre el PE.M. irferior gueda Períect¿meme jusd_ fi<¿do. La Junta de Gobierno, en 4ú sesiofi celebrada el 24 de $ero de 1990. ¡<ordó ac'arar el p{.rnto épft¡o del mé1odo par¿ el cálc¡.Jlo gÍmPfificado de los Pretúplr€9tos e5limalívos dc ejecua¡ó. material dé ¡o5 dstjrtosliPos dé obrás, eñ élteDtdo de que le solicitJd de excepcionaklad a ia aplkacbn del rn ismo, deberá ácor¡PañaBe de las rnedíció¡ros y précjo3 unharios deJ proyecto. en cor¡so'rar)cia con loa valores y crlerios de médi c;o¡rrs eslablecidor pór l¿ {Fuodac¡ón, Codific¿ción y Bañco dé PrecÍos de la Cótstrucción', a fi'1 de qtre se efeclúe él opoñurp conl'ol y sé rérúel'/¿ ,o Procedente en bssé a la ¡-¡rtifir:6ajó¡ de lo5 mísrños-

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2 - LA PREPARACION

PLANEAMIENTO

DEL SUELO; EL ARQU¡TECTO EN LA EJECUCION DEL REFERENGIAS NORMATIVAS Y JURISPRUDENCIALES BASICAS DE INTERES.

Lev Estatal 6 / 1998 Ley Estatal 6/1998, de 13 de abril, sobre rég¡men del suelo y váloraciones. [BOE núm 89, de 14 de abril, y mod¡f¡caciones posteriores por Ley 55/1999, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, adm¡n¡strativas y del orden social, nueva redacción Disposic¡ón adicional tercera: Ceuta y Mel¡lla; por Real Decreto-Ley 4/2000, de 23 de jun¡o, de Med¡das Urgentes de Liberalización en el Sector tnmobiliario y Transpodes, nueva redacc¡ón artículos (apdo.2), 15 y 16: Suelo Urbanizable; por Ley 5312A02, de 30 de diciembre,-de Medidas Fiscaies, Admin¡strativas y de Orden Social, modificación del artículo 25, criter¡o general de valoración; y por Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de l¡beralización en el sector inmobiliario y transportes, modif¡cación de los aftículos 9, 15, 16, 27, 28 y didsposiciones transitorias 1a,

2a, 3a Y 5a1.

Sentencia del Tribunal Constituc¡onal 164/2001, de 11 de jul¡o de 2001. IB.O.E. n" 194, de 14 de agosto de / 1998, afecta a los artículos 16 (apdo. 1) y 38: declarado inconstitucional y

20011. [Sobre la Ley Estatal 6

por tanto nulo. Disposición flnal única: declarada inconstitucional esta d¡sposición en sus referencias al artículo 38 y al artículo 16.11

LevAutonómica1/94 Ley 1/1994 de Ordenación del Tenitorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía. [BOJA núm. 8, de 22 de enero de 1994 - modmcación puntual por Ley 121999 del Turismo de Andalucíal. Lev Autonóm¡ca

2002

Ley 712002, de 17 de dic¡embre, de Ordenación Urbaníslica de Andalucía. [BOJA núm. 154, de 31 de diciembre de 20021. Decreto Autonómico 150 i 2003 Decreio de 10 de julno de 2003, por el que se determinan los municipios con relevancia territorial a efectos de los previsto en la Ley 7/2902, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía. IBOJA núm. 1 1 7, de 20 de junio de 20031.

Decrelo Autonómico 193 / 2003 Decreto de 1 de jul¡o de 2003, por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Admin¡stración de la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de Ordenación del Tenitorio y Urbanismo. IBOJA núm. 133, de 14 de juliode 20031.

Decreto Autonómico 202 / 2003

I de julio de 2003, por el que se def¡ne el concepto de vivienda de protección pública a los efedos de los previsto en la Ley 712002, de l7 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía. [BOJA núm. 132, de 11 de julio de 2003]. Decreto de

Lev Estatal

7/97

Ley 711997, de 14 de abril, de Medidas Liberalizadoras en Materia de Suelo y colegios Profes¡onales len lo no derogado según Ley 6/19981. IBOE núm. 90, de 1 de abr¡l¡

RDLl-92 Real Decreto Leg¡slativo 111992, de 26 de junio, que aprueba el Texto Refund¡do de ¡a Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana lartículos vigentes de conformidad con la Ley 6/19981. IBOE núm. 1 56, de 30 de juniol. P[4yPU

LA PREPARACION DEL SUELO: EL AROUITECTO EN LA EJECUCION DEL PLANEAMIENTO

DAT 03/04

de 27 DE MARZO, sobfe Normas de valoración de bienes inmuebles y de determ¡nados derechos Oafa ciertas entidades financieras IBOE núm. 85, de 9 de abril de 20031'

ilrAen¿et wl¡n¡sterio de Economía,

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RD1020-93

neat Oecreto 1020f993 sobre Normas técnicas de valoración y cuadro marco de valofes del suelo y de las construcciones para determinar €l valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana. RD1093-97

Real O"creto 1093/1997 que Aprueba las normas complementarias al Reglamento para la ejecuc¡Ón de la Ley Hlpotecaria sobre insóripción en el Registro de la Propiedad de actos de natur€leza urlanísi¡ca.

Reqlamento de Planeamiento nel| Oecreto Z Sg¡ gZa, Ae Z3 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento para el desanollo y aplicación de la Ley sobre Rég¡men del suelo y Ordenación Urbana' '1 [BoE númi. 221 y 222, de 5 v 16 de septiembre] Reqlamento de Gestión urban¡st¡ca

ffiagosto,porelqueseapfuebae|Reg|amentodeGestiónUrbanística suelo y Ordenación Urbana. para el desarrollo y apllcación de la Léy sobre Rég¡men del iBOe núms. 27 y 28, de 31 de enero y 1 de febrero de 19791

Reqlamento de Disciolina Urban ística urbaníst¡ca Real Decfeto 2187tSZe, oe za oe ¡n¡o, por el que se aprueba el Reglamento de Disc¡pl¡na y urbana. dei suelo odenación Regímen sobre la Ley y de para el desarolio apllcación IBOE núm.223, de 18 de septiembrel

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PMyPU'LAPREPARACIoNoELsUELo:ELARoUITEcToENLAEJEcUc|oNDELPLANEAMIENTo-DAT03/04

LA IGUALDAD EN LA oRDENACION URBANISTICA: TECNIGAS DE DlSTRlBUctoN DE BENEFlctos Y CARGAS Y R,ECUPERAGION DE PLUSVALIAS URBANISTICAS MARCO DEL TEXTO REFUNDIDO DE 1992

0. lntfoducción L EI planeamiento general. Planes generales de ordenación urbana y Nomas subsidia¡iarias municipales. 2. La inevitable desigualdad que produce la distribución en el terrÍtorio de las actividades por el planeamiento:

a. b.

c. 3.

Clasificación urban ist¡ca Calificac¡ón urbanística Dotac¡ones públ¡cas: Sistemas generales y locales

La necesar¡a corrección de Ia desigualdad:

a. Técnicaseouidistributivas:fases b. Situación ¡nicial c, Ambito físico para la eouidistribución d. Situación f¡nal: beneficios y cargas e. Amb¡to físico de la ordenación y de la ejecución

Evoluc¡ónleg¡slativa:

a. b. c. d. e.

Marco anter¡or a 1956 Ley de 1956 Ley de 1975/76 Ley de 1990/92 Situac¡ón actual: inseguridad jurídica

cr¡terios generáles para la delimitac¡ón de áreas de reparto. Cálculo del aprovechamiento de referencia. lnc¡dencia de los Sistemas generales. Los diferentes conceptos de aprovechamiento.

Municipios menores: aplicación reducida de la ley

Criterios de valorac¡ón de aprovechamientos y porcentajes mínimos patrimon¡alízabies.

INTRODUCCION Son técnicas urbanísticas ¡nst¡umentales: Llevan a cabo el reparto de beneficios y cargas generados por el plan Concretan los aprovechamientos de cada sujeto

Fase de planeamiento

Actúan en dos fases Fase de ejecución del planeamienio

Se han ampliado progresivamente en las sucesivas reformas dé la ley del suelo, tanto en intensidad como en el ámbito de extens¡ón de los suelos afecledos.

El TRLSg2 ¡ntroduce los mecan¡smos de las áreas de reparto y del aprovechamiento t¡po (fase planeamienlo)

PMyPU

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PREPAMCIoN DEL SUELO: EL AROUITECTO EN LA EJECUCION DEL PLANEAMIENTO DAT 03to4 pas

Fases de la tácn¡ca y denom¡nac¡ón de los mecanismos aplicables:

1- Desde ef

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Areas de reparto Aprovechamiento tipo

2. Durante la ejecución del plan 2.1 . Ejecuc¡ón sistemática:

Sistemas de

2.2. Ejecuc¡ón

actuación

Compensación Cooperación Exprop¡ación

asistemática:

Transferencias de Aprovechamiento urbanistico Expropiación ocupación directa

FASES: EL PLANEAMIENTO GENERAL

ablracto:

Clasificación Concrec¡ón de un modelo (ordenación estructural+ ordenación pormenorizada) Calificac¡ón

Estructum general y orgánica del tenitor¡o Deben contenerse unas Orevis¡ones razonables de Viabilidad: técnica, jurídica, socio-econÓmica

Se precisa en gÉn medida de una ejecución física y juríd¡ca, que se desarrolla en el tiempo, para materializar ese modelo y obtener los espacios y usos públicos.

Deben distribu¡rse con justic¡a los benefic¡os y cargas que el proceso genere y posibilitarse la recuperaciÓn de plusvalías para la comunidad

LAS DESIGUALDADES DEL MODELO URBANISTICO PLANIFICADO

- Por la clas¡ficación urbanística: d¡fefentes derechos y deberes básicos.

por la calif¡c¿ción urbaníSica: La ordenac¡ón propuesta es ampliamente d¡screcional,

generándose

diferente rentabilidad (usos, inlensidades, tipologías...). - Por la necesar¡a cal¡ficación de usos públicos: Dotaciones locales y genefales. PLAN: permite cuantificar benefic¡os y cargas. EJECUCION: permite concretar a qu¡en conesponde asumirlas y cuándo y dónde son asumidas. Relaciones: transfomaciÓn urbanlst;ca

- tácnica

equ¡distributiva

¡ndemn¡zac¡Ón.

LA NEGESARIA CORRECCION DE LA DESIGUALDAD conceptos básicos en toda técnica equ¡distribut¡va:

Concreción de los beneficios y cargas a repartir. Deben deiivar de la odenación propuesta. lmputación de benef¡c¡os y de cargas.

Análisis de la s¡tuaciÓn inicial o previa al plan: Los derechos aportados. Amb¡to físico o geográfico del reparto: comunidad de referencia o dbfinic¡ón de "entre ouienes' DEBE producirse un jusio reparto y qué reperten.

PMYPU

LA PREPARACION DEL SUELO: EL AROUITECTO EN LA EJECUCION DEL PLANEAMIENTO DAT 03/04 PAg 2

Análisis de la situac¡ón f¡nal: la resultanie de la ordenación propuela. Referente de apfovechamlento que deben alcanzar los implicados en la transformac¡ón urbanística. Momento en el t¡empo ¿Cuándo se produce la equidistribuc¡ón? Llegado ese momento, ¿a qu¡énes afecta el proceso redistributivo que se materializa?: FASE DE EJECUCION DEL PLAN

Diferenc¡ar:

Ambiio fisico o geográfico de la equidistr,buc¡ón Ambito fís¡co o geográfico de la transformación urbaníst¡ca unitar¡a y global = ámbito físico de la ejecución del pla¡ = UNIDAD DE EJECUCION

Ambito físico o geográfico de la planificación: var¡able según tipo de plan (por ejemplo SECTOR para el planeamiento parcial)

Otras problemáticas diferentes, pero en estrecha relación con la equidistributiva: La recuperac¡ón de plusvalías urbaníst¡ca y la forma o modo de obtención de terrenos dotacionales (y como se obt¡enen, urbanizados o no).

PMyPU

LA PREPARACION DEL SUELO: EL ARQUITECTO EN LA EJECUCION DEL PLANEAMTENTO DAT 03/04

pas 3

Una primera aprox¡mación'esquema:

--1

Amb¡to de la equ¡distribución: área de reparto Amb¡io de planincac¡ón-ordenaeión: Sector PP Ambito de ia ejecución: Un¡dad de Ejecución

La ordenación propuesta y/o la realidad ya existente

pMypu

DAT 03/04 pas 4 LA PREPARACION DEL SUELO: EL AROUITECTO EN LA EJECUCION DEL PLANEAMIENTO

La transformación durante ia ejecucién del plan

i I PMyPU

LA PREPARAC¡oN DEL SUELO: EL AROUITECTO EN LA EJECUCION DEL PLANEAMIENTO DAT 03/04 PAg 5

EVOLUCION LEGISLATIVA

. Ley de 1950:

Clasif¡cación del suelo: Urbano, de reserva urbana, rústico Mecanismo eqr¡idistributivo: la reparcelación (fase de ejecuc¡ón) Ambito geográfico: la unidad reparcelable (de la manzana al PP)

Referente:coeficientemediodeaprovechamientodeesaunidadreparcelable Sistemas generales: concepto aun no establecido con claridad

1. Ley de 1975/1976:

clasificac¡ón:urbano,urbanizab|eprogramado/noprogramado'nourban¡zable Mecanismo equ¡distribut¡vo:

Aorovechamiento medio (fase de planeamiento) ReDarcelación/compensación/expropiación

(ejecución)

Ambito:

La totalidad del sUP de cada cuatrienio (o PAU)

Referente:

Aprovecham¡ento medio del SUP o PAU Cbeficiente medio de aprovechamiento polígono o UA

Los polígonos o unidades de actuación (suelo urbano)

S¡stemas Generales: Cesión o expropiación

3. Ley de 1990/1992, liberalizac¡ón

997:

clasificación: urbano, urbanizable, no urbanizable Mecanismos equidistributivos:

Aprovechamiento tipo / áreas de reparto (fase plan) Sistemas de ¿ctuac¡ón / TAU (fase de ejecuc¡Ón)

Ambito: Referente: Sistemas

generales:

:fff:?lÍ;:r;:,as

técnicas, en sus dos fases tanto

a suelo

urbanizable

aprovechamiento t¡Po

Cesión, exprop¡ac¡ón, ocupacióndirecta lnclusiónlno inclusión en áreas de reparto

(en munic¡p¡os menoi"es se mantiene un esquema s¡milar al de la ley de 1975/76)'

del TR1992' 4. Confusa situación: Ley de 1998 / Marco autonómico que asume la regulación urbanística 5. Situación vigente actual: Ley de 1998 y LOUA2002'

pMypu

DAT 03/04 pag 6 LA PREPARAC|ON DEL SUELO: EL AROU1TECTO EN LA EJECUCION DEI PLANEAMIENTO

CRITERIOS GENERALES PARA LA DELIMITACION DE AREAS DE REFARTO (TRLSg2

ATt. 94 Y

siguientes) a) Mun¡cioios a los que se apl¡ca plenamente estos mecanismos. Deben dotarse de PGOU

>25.000 hab. Pueden excluirse por las CCAA cuando las circunstancias lo aconsejen, municipios entre

25.000

50.000 hab. Pueden incluirse municipios menores de 25.000 hab.

instancia de los

respectivos ayuntam¡entos y por decisiÓn de la CCAA. Capitales de provincia Entornos de áreas metropolitanas delimitadas por las CCAA

SUELO URBANC) Areas de Repa o

Gestión

Aprovechamienlo

ejecución

Sistemát¡ca: sistemas de actuac¡ón Unidades de €jecuc¡ón Una o varias (sin incluir SG)

As¡stemática: TransfeÍenclas

90% AT

aprovecham¡ento urbanístico (TAU)

100% AT o Aprov Real

SUELO URBANIZABLE

ejecución

Areas de Repado

Gestión

Tantas como cuatrienios: sectores de cada cuatrienio, inclu¡dos SG (cr¡ter¡o de delimiiación temporal)

Sistemática Unidades de Ejecución

Aprovechamiento

90% AT

SUELO NO URBANiZABLE: Carece de mecan¡smos redistr¡buidores b) Reslantes municipios. Pueden contar con PGOU o NNSS

SUELO URBANO Areas de Reparto

ejecución

Aprovechamiento

Sistemática: sis1 de aduación Unidades de ejecución (UE)

9070 AM de la UE

Asistemática: no son Pos¡bles TAU

100% AR

Gestión

No se establecen

SUELO URBANTZABLE y SUELO APTO PARA URBANIZAR de NNSS (en el marco de la LS98 y si no se aplica programación temporal, el criterio es similar al del suelo urbanizable del aptdo a): Una o varias según establezca el PGOU o NNSS, en base a un criterio temporal. Se incluirán sectores que se desanollen previsiblemente en un periodo pfóximo. Se incluyen los SG correspondientes

PMVPU

LA PREPARACION DEL SUELO: EL AROUITECTO EN LA EJECUCION DEL PLANEAMIENTO DAT 03/04 PAg 7

CONCEPTOS Y CALCULO DEL APROVECHAMIENTO TIPO Concepto de Area de Reparto y de Aprovechamienio Tipo

Otros conceptos de aprovechamiento que pueden referirse a un ámbito geogláfico muy diversol

concepto general d€ aprovechamiento urbanístico

aorovechamiento urbanístico REAL, oBJETIVo o PERMITIDO POR EL PLAN aorovechamiento urbanístico l-UCRATIVO, RENTABLE o REAL LUCRATIVO aprovechamiento urbanílico LUCRATIVO.-. HOMOGENEIZADO O POI"IDERADO aprovechamie¡to ur¡anístico SUSCEPTIBLE DE APROPIACION, SUBJETIVO o PATRIMONIALIZABLE por los titulares de un terreno

CALCULO DEL APROVECHAMIENTO TIPO

- Unidades en las que se expresa - El numerador. Pondefacién de usos.

¿y la ponderac¡ón de la s¡tuación? Art 193 TRLSg2

"Transferencias y localización de las parcelas"

La superf¡cie del área de reparto. Las dotaciones públicas. relación de los artículos TRLSg2: 96.1

154.2 y DT6' aptdo3

lncidenc¡a de ta inclusiÓn de los SG en la delimitaciÓn de AR

Art. 59.3 TRLS92: Un aprovechamiento t¡po sin área de reparto para los sistemas generales de suelo urbano.

MUl\llclPlos MENORES (Disposición Adicional

TRLS92)

que se Mecanismos de gestión simi¡ares en suelo urbano a los establecidos por la Ley 1975/76, salvo de ejecuciÓn ámbitos los en del 100% al 90% reduce e¡ porceñla¡e de aprovechamiento apropiable sistemáticos (Unidades de Ejecuc¡ón) Art 200 TRLSg2: obtenc¡ón de SG en suelos urbanos s¡n ap¡ovechamiento tipo.

CRITERIOS

VALORACION

APROVECHAMIENTOS

PORCENTAJE$ MINIMOS

PATRIMONIALIZABLES En todo caso los derivados de la Ley Estatal sobre Régimen de suelo y valoraciones.

pMypu

)

LA PREPARACION DEL SUELO: EL AROUITECTO EN LA EJECUCION DEL PLANEAMIENfO DAT 03/04

pas

sólo arquitectura www.soloarqu¡tectura.com

Régimen del suelo y valoraciones LEY 6/1998, de 13 de abr¡|, sobre rég¡men del suelo y valorac¡ones. Modificada por REAL DECRETO LEY 4/2000, de 23 de junio, de Med¡das Urgentes de L¡beral¡zac¡ón en el Sector lnmobiliario y Transpoñes (BOE de 14 de abr¡l de 1998, mod¡f¡cación BOE de 24 de junio de 2000)

. ''' j

ítuorce exposrcróH DE Morvos TITULO | : D¡sposiciones generales

Artículo 1. Objeto de la Ley. Atticulo 2. Facultades del derecho de prop¡edad. Artículo 3. Padícipación en |as plusvalias. A¡ticulo 4. Acción urbaníst¡ca e in¡ciatíva prívada, Articufo 5. Reparfo equitat¡vo de beneÍ¡cíos y cargas. Articulo 6. lnformac¡ón y pañícipac¡ón p(tblica en el planeamíenlo y la geslión.

imen urbanístico de la

TITULO II : CAPITULO

del suelo

Clasificación del suelo

Artículo 7. Cráses de suefo. Artículo 8. Suelo ¡rrbaro, Artículo 9. Suelo no urban¡zable. Aftículo'10. Suelo urban izable. Artícufo ll. Clasif¡cación del suelo en municipios s¡n planeam¡ento.

CAPITULO ll: Derechos y deberes de los prop¡etarios At1.iculo 12. Ejercicio de derechos

y deberes.

A¡ticulo'13, Derechos de los propietar¡os de suelo urbano. Atticulo 14. Deberes de los propietarios de suelo urbano, Artícufo'15. Dereclros de los propietarios de suelo urban¡zable. Articufo 16. Regras básícas para el ejercicio del derecho. Artícufo l7 , Usos y obras provisionales. Artícufo 18. Deberes de los propietaríos de suelo urhanizable. Artículo ,9. Deberes legales de uso, conservac¡ón y rehab¡litac¡ón, Artículo 20. Derecáos de los propíetarios de suelo no urbanizable. Artículo 21. Transmisión de t¡ncas y deberes urbanísticos. A¡ticulo 22, Declaración de obra nueva.

-*..

Afticulo 23. Apl¡cac¡ón general de las reglas de valorac¡ón, Afticulo 24. Momento al que han de refefirse las valoraciones. Artícufo 25. cr¡ler¡o general de valoración. Artícu¡o 26. Valor del suelo no urbanizable. Artícufo 27, Valor del suelo urbanízable. Artícufo 28. valor del suelo urbano, Articufo 29. Valor del suelo en los supuesfos de carencia de plan o sin atübución de aprovecham¡enlo. Artícufo 30. Deducc¡ón de gastos de urbanización pendienle. Articulo 31. Valoración de obras, ed¡f¡cac¡ones, instalac¡ones, plantaciones y arrendam¡entos. Artículo 32. Valorac¡ón de las conces¡ones adrn¡n¡strat¡vas v de los derechos reales sobre ínmuebles.

TITULO lV: Expropiaciones Artícufo Artícufo Ariiculo Articufo Articulo

33. Legifinración de expropiaciones,

34 Funcío¿es de la expropiación, 35. Ejerc¡c¡o de la potestad exprop¡ator¡a. 36. Procedimiento de deierminación del justiprecio. 37. Pago del justiprecio mediante adjud¡cación de terrenos.

A.ticufo 38. Aprobacíón y efeclos del proced¡m¡ento de tasación conjunla, Art¡cufo 39. Ocupación e ínscripc¡ón en el Reg¡stro Articulo 40. Supuesfos de reye¡sión.

TITULO V: Supuestos indemnizator¡os A¡lículo 41. lndemnización por alteración de planeam¡entoArticulo 42. lndemnízac¡ón por alleración del planeam¡ento, con licencia en vígor. Artlculo 43, lndemnización por limítac¡ones s¡ngulares. A¡tículo 44. Olros supuestos ¡ndemnizatofios.

D¡SPOSICIONES ADICIONALES D¡sposic¡ón ad¡cional primera. D¡sposición adicional segunda. D¡soos¡c¡ón adicional tercera. D¡soosición adicional cuarta.

D¡sposición Dispos¡ción Dispos¡ción Disposición Disposición Disposición Disposición

adicional quinta.

transitoria primera. Rég¡Írer urbaníslico.

trans¡tor¡a segunda. Planeamiento general vigente. transitoria tercen, Planeam¡ento general en tramitación transitoria cra¡ta, Planeamiento en ejecuc¡ón, transitoria qu¡nia. yáro¡ac¡ores. derogatoria única. D¡spos¡c¡ón f¡nal ún¡ca,

Text€-seplisid9'BeF4l€Dl- 412400 Texto añadido Dor el RDL 4/2000

DISPOSICIONES GENERAL JEFATURA DEL ESTADO 8788

r-ev o¡gse, de 13 de abr¡I, sobre rég¡men det sueto y vatoraciones. JUAN CARLOS

REY DE ESPAÑA A todos los que la presente vieren y entendieren.

Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la sigu¡ente Ley,

EXPOSICION DE MOTIVOS 1. Las sucesivas reformas de nuestE leg¡slación urbanística han ido incrementando la complejidad de este sector del ordenamiento juríd¡co al multiplicar, a veces ¡nnecesar¡amente, Ias intervenciones administrativas en las d¡stintas fases de los procesos de desarrollo urbano, lo que, unido a la limitación de la oferta de suelo, ha contribuido decisivamente a demorar hasta extremos irrazonables la conclusión de las operaciones de urbanización y ulterior edificación, haciendo impfevis¡ble su coste y diflcultando una. adecuada prog¡amación de las correspondientes act¡vidades empresariales, con el consiguiente encarecimiento del producto final. La última de dichas reformas, llevada a cabo por la Ley 8/1990, de 25 de julio, y recogida en el texto refund¡do de la Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de jun¡o, que ha sido objeto de la sentenc¡a del Tribunal Constitucional de 20 de mazo de 1997 k(Boletín Oficial del Estado) de 25 de abri llevó esta linea de tendencia a sus últimas consecuenc¡as y su fracaso, que hoy es imposible ignorar, reclama una enérg¡ca rect¡ficac¡ón cuyo norte no puede ser otro que la búsqueda de una mayor flexib¡l¡dad que, de un lado, elimine los factofes de rigidez que se han ¡do acumulando y, de otro, asegure a las Administraciones públicas responsables de la política urbanist¡ca una mayor capacidad de adaptación a una coyuntura económ¡ca cambiante, en la que los ciclos de expansión y recesión se suceden con extraordinana rapidez.

El legislador estatal, que carece constitucionalmente de competencias en materia de urbanismo y de ordenac¡ón del territorio en sentido propio, no puede por sí solo afrontar la tarea indicada, a la que sólo puede aportar una solución parcial poniendo a contribución su indiscutible competencia para, como ha reconocido la citada sentencia det Tribunal Constitucional, tegulal las condiciones básicas que garant¡cen la igualdad en el ejercicio del derecho de propiedad del suelo en todo el territorio nacional, así como regular otras materias que inciden en el urbanismo como son la expropiaciófl fozosa las valoraciones, la responsab¡lidad de las Administraciones públ¡cas o el prccedimiento adm¡nistrativo común. Por ello, su obra reclama una continuación por parte de los legisladores de las diferentes Comun¡dades Autónomas, sin cual la reforma que ahora se ¡nicia quedaría incompleta.

2. Dent.o de estos concretos límites, que comprenden inequívocamente la determ¡nación de las distintas clases de suero como presupuesto mismo de la deflnición de las cond¡ciones básicas del derecho de propiedad urbana, Ia presente Ley pretende facil¡tar el aumento de la oferta de suelo, haciendo posible que todo el suelo que todav¡a no ha sido ¡ncorporado al proceso urbano, en el que no concurran razones para su preservación, pueda considerarse como susceptible de ser u¡banizado. Y el¡o de acuerdo con el planeamiento y la legislación territorial o sector¡al, en razón de sus valores amb¡entales, paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos o culturales, de su riqueza agrícola forestal ganadera o de otra índole, o de su justif¡cada inadecuac¡ón para el desarrollo urbano. Hay que tener presente. asimismo oue la reforma del mercado del suelo en el sentido dé una mayor liberalizacrón que incremente su oferta forma parte de la necesaria reforma estructural de la economía española, para la que el legislador estatal tiene las competencias que le atribuye el articulo 149.'1.13.4 de la Const¡tución Española.

En ese ampl¡o suelo urban¡zable que sigliendo este criterio, delimiten los planes, podrán, por Io tanto, promoverse actuac¡ones urbanísticas en los térm¡nos que precise la legislación urbanist¡ca en cada caso aplicable, y siempre, naturalmente, de conform¡dad con las pfevisiones de la ordenación urbanistica y de los planes y proyectos sector¡ales, asegurándose por su promoto¡ la ejecución, a su costa, de las infraestructuras de conexión con los sistemas generales que la naturaleza e ¡ntens¡dad de dichas actuac¡ones demande en cada caso e, ¡ncluso, el reforzamiento y mejora de d¡chos sistemas generales cuando ello resulte necesario, exigenc¡as mínimas éstas que por su carácter de tales contribuyen a delimitar las condiciones básicas del ejercic¡o de' derecho de propieoao. El régimen urbanístico del suelo prescinde así de imponer a los p¡opietarios un sistema de actuaciones programadas por la Administración sin datos nigaranlías efectivas que aseguren su ejecución, que ésta sólo está en condic¡o;es de ofrecer en relac¡ón a sus propias actuac¡ones. Ello no ¡mp¡¡ca, en ningún caso, una renuncia a la función d¡rectiva y orientadora que es consustancial a la idea de plan. Muy al contrario, la Ley parte del efectivo ejerc¡cio de esa función por el planeam¡ento general, que puede y debe fijar en todo caso la estructura genera¡ del territorio, esto es, la imagen de la c¡udad que la comun¡dad que lo aprueba considera deseable ya que ésa es una referenc¡a de la que, en ningún caso puede orescindirse.

Esta es la idea general de la que la Ley parte con el propósito de no introducir, desde la definic¡ón del estatuto juridico bás¡co de la propiedad del suelo, rígideces innecesarias que puedan ¡mpedir el desp¡¡egue por los legisiadores

autonómicos y por las Administrac¡ones públicas competentes, de políticas urbanfsticas más flexibles y con mayor capacidad de adaptación a las cambiantes circunstancias en el contexto de una economía cuya global¡zación la hace especialmente sensible a los cambios de coyuntura. De este modo, la necesaria flexibilidad, que tanto se ha echado en falta en el pasado, se cohonesta con la ¡mprescindible salvaguardia de los intereses públicos. La flexibilidad que la Ley persigue con el fin de evitar la escasez de suelo no debe, sin embargo, conducir a un régimen de absoluta discrecionalidad de las autoridades urbanísticas a la hora de decidir acerca de la viabilidad de las iniciativas que se promuevan en el ámbito del suelo ufbanizable. Por ello la Ley ha previsto que el defecho a promover la transformación de dicho suelo ¡nstando de Ia Admin¡stración la aprobación del planeamiento de desarrollo, se podrá ejercer desde el momento en que el planeamiento general haya detim¡tado los correspondientes ámbitos o se hayan establecido las condiciones para su desarrollo, correspondiendo en oko caso a las Comunidades Autónomas la regulación de las citadas condiciones, asf como de los efectos der¡vados del derecho de consulta, tanto sobre los criterios y previsiones del planeamiento -territorial y sectorial como de las obras adicionales que la actuación exiia.

De este modo, se pretende asegurar un mínimo de consistenc¡a al derecho del propietarjo del suelo clasificado por el planeamiento como urbanizable, que como tal mínimo, debe entenderse comprendido sin discusión dentro de las condiciones básicas del estatuto ju¡ídico de la propiedad, sin perjudicar la libertad de la que han de gozar las Administraciones competentes para valorar en cada caso, los intereses pÚblicos en juego.

3. En lo que concierne a los criterios de valoración del suelo, la Ley ha optado por establecer un sistema que trata de reflejar con la mayor exact¡tud posible el valor real que el mercado asigna a cada tipo de suelo, renunciando así

fo¡malmente a toda clase de fórmulas artificiosas que, con mayor o menor fundamento aparente, contradicen esa realidad y constituyen una fuente ¡nterminable de conflictos, proyectando una sombra de injustic¡a que resta credibilidad a la Admin¡stración y contribuye a deslegitimar su actuación.

Se elimina asi la actual dual¡dad de valores, ¡nicial y urbanistico, a la que habían quedado ya reducidos los cuatro valores diferentes que gstablecjó en su día la versión primera de la Ley del Suelo, de forma que, a partir de ahora, no habrá ya s¡no un soló valor, el valor que el bien tenga realmente en el mercado del suelo, único valor que puede reclamar para sí el calificativo de justo que ex¡ge inexcusablemente toda operación expropiatoria. A part¡r de este principio básico la Ley se limita a establécer el método aplicable para la determinación de ese valor, en función, claro está, de la clase de suelo y, en consecuencia, del régimen j!rídico aplicable al mismo y de sus características concretas

Este método es. tanto en el suelo no urbanizable como en el urbanizable aún no incluido en un concreto ámbilo para su desarrollo, o para el que no se hayan establecido las cond¡ciones de dicho desarrollo, el de comparación con los valores comprobados de otras fincas análogas habida cuenta de su régimen ufbanístico, s¡tuación, tamaño y naturaleza así como de los usos y aprovechamientos permitidos por el planeamiento. Para los casos en que esa comparación no sea posible, en los citados suelos -sin desarrollo previsible a corto plazo- el método alternativo será el de capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo de acuerdo con su estado y naturaleza, que es el método tradicional.

En el suelo urbano y en el urbanizable incluido en ámbitos delimitados por el propio planeamiento general o con posterioridad al mismo, para los que se hayan establecido las condiciones de desarrollo, el método de cálculo cons¡st¡rá en la apl¡cación al aprovecham¡ento correspondiente delvalor básico de repercusión recogido en las ponencias catastrales para el terreno de que se trate, valor que de conformidad con lo dispuesto en Ia Ley 39/1988, reguladora de las Hac¡endas Locales refleja Ios valores de mercado, puesto que las valoraciones catastrales se füan a part¡r de un estudio previo de dichos valores- Finalmente y para el caso de que no exista¡ o no sean apl¡cables lo valores de las ponencias catastrales por haber perdido vigencia o haberse modificado el planeamiento, el valor básico de repercus¡ón se calculará por el método residual, comúnmente utilizado en el ámbito inmobiliar¡o, en sus distintas modal¡dades, tanto por el sector público como por el pr¡vado.

La aplicac¡ón de valores de repercusión, habida cuenta de su correspondencia, en general, con terrenos urbanazados y en condiciones de ser edificados, conlleva la necesidad de deducir la totalidad de los costes de urbanización que en cada caso estuvieran pendientes, así como los costes financieros, de gestión y cualesquiera otros que fueran ¡mprescindibles para dotar al terreno de la condición de solar, tal como se viene haciendo habitual y pacíficamente en las tasaciones que se real¡zan a diario en el ámbito inmobiliario y en el financiero. El estricto realismo al que la Ley ha querido ajustarse en este punto contribuirá, sin duda a aumentar la seguddad del tráfico juridico y a reducir la conflictividad, lo que redundará también en una agilización de la gest¡ón urbanística y en una reducción en los costes innecesarios que su prolongación en eltiempo inevitablemente añade. 4. EIT¡tulo lV de la Ley se ha l¡m¡tado a ¡ncluir los preceptos impresc¡ndibles para enmarcar e¡ ejercic¡o en este sector, por las distintas Adm¡nistraciones públicas, de la potestad expropiatoria, a la que serán aplicables s¡n más las normas generales v¡gentes que regulan ésta. Rem¡te, as¡mismo, para la determinación del just¡precio, a los criterios generales establec¡dos en el Titulo lll, acabando con la actual e ¡njusta dualidad de cr¡terios que trata de distinta manera al propietario expropiado y al que no lo es.

5. El Titulo V, por su parte, ajusta simplemente al régimen jurídico de la propiedad del suelo que establecen los Títulos I y ll de la Ley la regulación precedente de las indemnizaciones por alteración del planeamiento y de las limitaciones o vinculaciones singular impuestas por éste que no sean susceptibles de distribuc¡ón equitativa por los mecanismos de reparto de beneficios y cargas que establezca la legislac¡ón urbanística. 6. La Ley ha querido mantenerse absolutamente en el marco de las competencias del Estado claramente delimitadas por la sentencia de 20 de marzo de 1997 del Tribunal Constituc¡onal ya citada por lo que ha renunciado a incidir lo más mínimo en los aspectos relativos al planeamiento, a la gestión urbanistica y al control de aquély de ésta. disposic¡ones transitorias de la Ley procuran ev¡tar.a ultranza las soluciones de cont¡nuidad, estableciendo reglas de aplicación directa en función de la situación de los procesos de desarrollo y ejecución del planeamiento y obviando la exigencia de la previa adaptación de los planes para la efectiv¡dad de la reforma, en razón de la negativa exper¡encia acumulada con motivo de las reformas precedentes.

7. Por último las

TITULO

Artículo'1. Objeto de la Ley. Es objeto de la presente Ley definir el contenido básico, del derecho de propiedad del suelo de acuerdo con la función social, regulando las condiciones que aseguren la igualdad esencialde su ejercicio en todo elterr¡tor¡o nacional.

Artícu¡o 2. Facultades del de.echo de propiedad. 1. Las facultades urbanísticas del derecho de propiedad se ejercerán siempre dentro de los limites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en las leyes o, en vidud de ellas, por el planeam¡ento con arreglo a la clasificación urbanística de los predios.

2. La ordenación del uso de los terrenos y construcciones establecida en el planeamiento no conferirá derecho a los prop¡etar¡os a exigir indemnizacaón, sa¡vo en los casos expresamente establec¡dos en las leyes.

Artículo 3. Participación en las plusvalías. La participación de Ia comunidad en ¡as plusvalias generadas por la acción urbaníst¡ca de los entes públicos, producirá en los términos ftados por la presente Ley y las demás que sean de aplicación.

Atticulo 4. Acción urbanistica e inic¡at¡va púvada. 1. Los propietar¡os deberán contribuir, en los términos establecidos en las leyes, a la acción urbanística de los entes públicos, a los que cor¡esponderá, en todo aso, la dirección del proceso, s¡n perjuicio de respetar la in¡ciat¡va de aquéllos. 2. La gestión pública a través de su acción urbanizadora y de las politicas de suelo susc¡tará en la medida más amplia posible, la participación privada.

3. En los supuestos de actuación pública, la Administración actuante promoverá, en el marco de la legislac¡ón urbanística, la participación de la iniciat¡va privada aunque ésta no ostente la propiedad delsuelo.

Artículo 5. Reparto equitativo de beneficios y cargas. Las leyes garantizarán en todo caso el reparto de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, entre todos los propietarios afectados por cada actuación urbanística, en proporción a sus aportaciones.

Artículo 6. Informac¡ón y participación pública en el planeam¡ento y la gestión. 1. La leg¡slación urbanÍstica garantizará la participación pública en los procesos de planeamiento y gestión, así como el derecho a la información de las entidades representativas de los intereses afectados por cada actuación y de los part¡culares-

2. Todo adm¡n¡strado tendrá derecho a que la Administración competente le ¡nforme por escrito del régimen y condiciones urbanísticas aplicables a una flnca o ámbito determinado.

TITULO

CAPITULO

Clasificación del suelo Artículo 7. Clases de suelo.

A los efectos de la presente Ley, el suelo se clasifica en urbano, urbanizable y no urbanizable o clases

equjvalentes

reguladas por la legislación uúanística.

Artículo 8. Suelo urbano. Tendrán la condicron de suelo urbano, a los efectos de esta Ley: a) El suelo ya transformado por contar, como mínimo, con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuac¡ón de aguas , sumin¡stro de energÍa eléctrica o por estar consolidados por la edificación en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística b) Los terrenos que en ejecución del planeamiento hayan sido urban¡zados de acuerdo con el mismo_

Artículo 9. Suelo no u¡banizable. Tendrán la cond¡ción de suelo no urbanizable, a los efectos de esta Ley, los terrenos en que concurran alguna de las c¡rcunstancias s¡guientes:

1a. Que deban incluirse en esta clase por estar sometidos a algún régimen especial de protección incompat¡ble con su transformación de acuerdo con los planes de ordenación territorial o la leg¡slación sectorial, en razón de sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científ¡cos, ambientales o culturales, de r¡esgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial, o en función de su sujeción a limitaciones o serv¡dumbres para la protección deldom¡nio público.

el planeamiento general considere necesario preseryar por los valores a que se ha hecho referencia en el punto anterior, por su valor agrlcola, forestal, ganadero o por sus riquezas naturales, a6Í-€9mo-€q.uol19€-9tr€s i if,aCg€t]aC€€,|oar e6arc6lte-s+ba$€. 2a. Que

Artículo 10. Suelo urbanizable. El suelo que, a los efectos de esta Ley, no tenga la condición de urbano o de no urbanizable, tendrá la considerac¡ón de suelo urbanizable, y podrá ser objeto de transformación en los términos establec¡dos en la legislación urbanistica y el olaneamiento aolicable.

Artículo 11. Clasif¡cación del suelo en munic¡pios sin planeamiento. En los municipios que carezcan de planeamiento general, el suelo que no tenga la condición de urbano de conformidad con los cr¡terios establecidos en el artículo 8, tendrá la considerac¡ón de suelo no urban¡zable, a los efectos de esta Ley.

CAPITULO

Derechos y deberes de los propietarios Artículo 12. Ejercicio de derechos y deberes. Los derechos y deberes de los propietarios de suelo que se regulan en esta Ley se ejercerán de acuerdo con la normativa que sobre planeamiento, gestión y ejecución del planeamiento establezca la leg¡slación urbanística en cada caso apl¡cable.

Artfculo 13. Derechos de los propietarios de suelo urbano. Los propietarios de suelo urbano tienen el derecho a completar la urbanización de Ios terrenos para que adqu¡eran la condición de solares y a edificar éstos en las condiciones que en cada caso establezca la legislación urbanística y el planeam¡ento.

Artículo 14. Deberes de los propietarios de suelo urbano.

1. Los propietarios de terrenos en suelo urbano consolidado po. la urbanización deberán completar a su costa

urbanización nec€saria para que los mismos alcancen -siaún no la tuvieran- la condición de solar, y edificarlos en plazo sr se encontraran en ámb¡tos para los que así se haya establecido por el planeamiento y de conform¡dad con el mismo.

2. Los propietarios de terrenos de suelo urbano que carezcan de urbanización consol¡dada deberán asumir los sigu¡entes deberes:

a) Ceder obt¡gatoria y gratuitamente a la Administrac¡ón todo el suelo necesario para los viales, espac¡os iibres zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten inclu¡dos. b) Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general, en su caso, incluya en el ámbito correspondiente, a efectos de su gest¡ón.

c) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo correspondiente al 10 por 100

del

aprovechamiento del correspondiente ámbito; este porcentaje, que tiene carácter de máximo, podrá ser reduc¡do por la legislación urbanística. Asimismo, esta legislación podrá reducir la participación de la Administrac¡ón actuante en las cargas de urbanización que correspondan a dicho suelo. d) Proceder a la distribución equitativa de los beneflcios y cargas derivados del planeamiento, con anterior¡dad al inicio de la eJecución materialdel m¡smo. e) Costear y, en su caso, ejecutar la urbanEación.

f) Ed¡fica¡ los solares en el plazo que, en su caso, establezca el planeamiento.

Artículo 15. Derechos de los propietarios de suelo urbanizable. Los propietarios de suelo clasificado como urbanizable tendrán derecho a usar, disfrutar y disponer de los terrenos de su propiedad conforme a Ia naturaleza rústica de los mismos. Además, tendrán derecho a promover su transformación instando de la Administración la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo, de conformidad con lo que '1.

establezca la leg¡slación urbanística.

2. La transformación del suelo urbanizable podrá también ser promovida por las Adminislraciones Públicas sean o no competentes para la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo.

Artículo 16. Reglas básicas para el ejercicio del derecho. 1. El derecho a promover ta transformación del suelo urbanizable, med¡ant; la presentación ante el Ayuntamiento del correspondiente planeam¡ento de desarrollo para su tramitación y aprobac!ón, se podrá ejercer desde el momento en que el planeam¡ento general delimite sus ámbitos o se hayan establec¡do las condiciones para su desarrollo o se proceda a

su del¡mitación o a la def¡n¡ción de las cond¡ciones para su desar¡ollo en virtud de un proyecto de delimitac¡ón o de planeamiento formulado por la ¡niciat¡va privada.

2. En otro caso, las Comunjdades Autónomas, a través de la tegislac¡ón urbanística, regularán la tramitación, determinaciones y contenido de la documentación necesaria para proceder a esa transformación. Asimismo, esta

legislación regulará los efectos derivados del derecho de consulta a las Administraciones competentes sobre los criterios y previs¡ones de la ordenación urbanística, de los planes y proyectos sectoriales, y de las obras que habrán de rcalízat costa para asegúrar la conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación de conformidad con lo dispuesto en el punto 3 del artículo 18 de esta Ley. Dicha leg¡slación fijará, igualmente, los plazos de contestac¡ón a la referida consulta.

a.-

3 En todo caso los inslrumentos de planeamiento urban¡stico de desarrotlo que se n elaborados por las Adm¡nistraciones Públicas a las que no competa su aprobación, o por los particu,ares. Artlculo lT . lJsos y obras provis¡onales. En el suelo comprendido en sectores o ámbitos ya delimitados con vistas a su desarrollo ¡nmediato, en tanto no se hava aprobado el correspondiente planeamiento de desarrollo, sólo podrán autorizarse excepciona¡mente usos v obras áe carácter provis¡onal que no estén expresamente prohibidos por la legislación urbanistica o sectorial ni oor el pláneamiento

general, que habrán de cesar, y en todo caso, ser demolidas sin ¡ndemnización alguna, cuando lo acordare la Administrac¡ón urbanística. La autorizacion, bajo ¡as ¡ndicadas cond¡ciones aceptadas por ei propietar¡o, se hará constar en el Registro de la Propiedad de conformidad con lo establecido en la legislac¡ón hipotecaria. En el resto del suelo urban¡zable podrán auto.izarse, antes de su ¡nclusión en sectores o ámbitos Dara su desar¡ollo. los usos previstos en el artículo 20 de la presente Ley.

Artículo'18. Deberes de los propietar¡os de suelo urbanizable. La transformación del suelo clasificado como urbanizable compoíará para los propietarios del mismo los sigu¡entes oeoefes: '1. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administrac¡ón todo el suelo necesar¡o para los v¡ales, espacios l¡bres, zonas verdes y dotac¡ones públicas de carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten ¡ncluidos.

2. Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general, en su caso, ¡ncluya o adscriba al ámbito correspondiente.

3. Costear y, en su caso, ejecutar las infraeskucturas de conexión con los sistemas generales exter¡ores a la actuación r en su caso, las obras necesarias para la ampliación ó refuerzo de djchos sistemas requeridos po¡ la dimens¡ón y densidad de la misma y las ¡ntens¡dades de uso que ésta genere, de conform¡dad con los requisitos y condiciones que esiablezca el planeam¡ento general.

gratu¡tamente Ceder obligator¡a Ia Administraci6n actuante el suelo correspondiente al 10 por l0O del aprovechamiento del sector o ámbito correspondiente; este porcentaje, que tiene carácter de máximo, podrá ser reducido por la legislación urbanística. Asimismo, esta leg¡slación podrá reducir la participación de la Admin¡stración actuante en ¡as cargas de urbanización que correspondan a dicho suelo. 5. Proceder a la distr¡bución equitativa de los benefic¡os y cargas defivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución materjaldel mismo.

6. Costear o ejecutar ¡a urbanización de¡ sector o ámbito correspondiente. 7. Ed¡ficar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el planeamienlo.

Artículo 19. Deberes legales de uso, conservación y rehabilitac¡ón. 1. Los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones deberán destinarlos a usos que no resulten ¡ncompat¡bles con el planeamiento urban¡stico y mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. euedarán sujetos agualmente a¡ cumplimiento de las normas sobre protección del medio ambiente y de los patrimonios arquitectóni;os y arqueológicos y sobre rehabilitación urbana. 2. El coste de las obras necesarias en virtud de lo dispuesto en el número anterior se suf.agará por los propietários o por la Administración, en los términos que establezca la legislación aplicable.

Articulo 20. Derechos de los propietarios de suelo no urbanizable. 1. Los prop¡etarios del suelo clasificado como no urbanizable tend¡án derecho a usar, disfrutar y d¡sponer de su prop¡edad de conformidad con la naturaleza de los terrenos, debiendo destinarla a fines agrícolas, forestales, ganaderos, cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los ¡ecursos naturales, y dentro de los límites que, en su caso, establezcan las leyes o el planeamiento.

Excepcionalmente, a través del procedimiento previsto en la legislación urbanística, podÉn autorizarse actuaciones específicas de interés público, previa justificación de que no concurren las circunstancias previstas en el aoartado I del articulo I de la presente Ley.

En el suelo no urbanizable quedan proh¡bidas las parcelaciones urbanísticas, sin que, en ningún caso, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuestó en la tegislación agfar¡a, forestal o de similar naturaleza. Artículo 21. Transmis¡ón de fincas y deberes urbanísticos. 1. La transmisjón de fincas no modiflcará la situación del t¡tular de las mismas fespecto de los deberes establecidos oor Ia legislación urban¡stica apl¡cable o exigibles por los actos de ejecuoon derivados de la mrsma. El nuevo titular qu;dará

subrogado en el lugar y puesto del anterior propietario en sus derechos y deberes urbanisticos, asi como en los como;omisos que éste hubiera acordado con la Admin¡stración urbanist¡ca competente y hayan s¡do objeto de inscripción regiakal, siempre que tales compromisos se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real 2. En las enajenacjones de terrenos, deberá hacerse constar en el correspond¡enté titulo: el a) Si se tratare de terrenos no susceptibles de edif¡cación o con edificaciones fuera de ordenac¡ón de conformidad con planeam¡ento aplicable, su expresa situación a estos efectos.

b) si se tratare de terrenos en proceso de urbanizac¡ón, los comprom¡sos aún pendientes que el propietario hubiere asumido en orden a la m¡sma.

urbanizaciones de iniciativa particular, la fecha de aprobac¡ón del planeamiento conespondiente y las cláusulas que se refieran a la disposición de las parcelas y compromisos con los adqu¡rentes. 3. La infracción de cualquiera de las anteriores disposiciones, sin perjuic¡o de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo, facultará al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de un año a contar desde la fecha de su otorgamiento

c) En el supuesto de terrenos de

y para exigir ¡ndemnización por los daños y perjuicios que se le hubieren ¡rrogado

Artículo 22. Declaración de obra nueva. Los Notarios y Reg¡stradores de la Prop¡edad exigirán para autorizar o inscribir respectivamente, escrituras de declarac¡ón por técn¡co competente de obra nuevá terminada, que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia y la expedición de la certif¡cación de finalización de la obra conforme al proyecto objeto de la misma'

pafa autorizar e inscribir escritura de obra nueva en construcción, a la licencia de edificación se acompañará cefificación proyecto para el que se obtuvo la exDedida por técnico competente de que la descripción de Ia obra nueva se ajusta al acta notarial que incorporará la mediante la termiñación haóer constar deberá ui ;"* ;;:;;;. É; ;t¿ otopi"t"r¡o cert¡ficacion de finalización de la obra antes menc¡onada.

escrituras Tanto la licencia como las mencionadas certifcaciones deberán testimoniarse en las correspondientes

TITULO III

Valoraciones Artículo 23. Apl¡cac¡ón general de las reglas de valoración. establec¡dos. en lá presente Ley, cualquiera que sea la finalidad que la motive y la legislación, urbanistica o de otro carácter, que la legitime

A los efectos de expropiac¡ón, Ias valoraciones de suelo se efectuarán con arreglo a los criterios

procedimientos de En defecto de acuerdo entre los prop¡etarios afectados, dichos criterios se aplicarán igualmente en los distribución de beneflcios y cafgas de conformidad con lo que establezca la leg¡slación urbanística.

Artículo 24, Momento al que han de referirse las valorac¡ones. Las valoraciones se entenderán referidas a:

just¡precio indiv¡dualizado o dé a) Cuando se aplique la expropiación fozosa, al momento de in¡ciación del expediente de e;posición at públ¡co det proyecto de expropiación cuando se siga el procedimiento de tasación conjunta. b) En otros supuestos de actuación, almomento de in¡ciación del correspondiente procedim¡ento.

c) En la determ¡nación de indemnizaciones por cambio de planeamiento, en los supuestos previstos en el Titulo V de la presente Ley, al momento de la publ¡caci6n de la aprobación definitiva del nuevo planeam¡ento.

Artículo 25. Criter¡o general de valoración El suelo se valorará según su clase y situación, en la forma establec¡da en los artículos s¡gu¡entes.

Artículo 26. Valor del suelo no urbanizable. estos 1. El valor de este suelo se determ¡nará por el método de comparac¡ón a partir de valores de flncas análogas. A tamaño la situac¡ón' urbanístico, el régimen justifique en cuenta debeÉ tener que ta analogía razón ae ia i¿enti¿"¿ eieaos, y naturaleza de las citadas fincas en reláción con la-que se valora, así como, en su caso, los usos y aprovecham¡entos de que sean susceptibles.

2. Cuando por ta inexistencia de valores comparables no sea posible la apl¡cación del método indicado en el punto

anterior. el valor del suelo no urbanizable se determinará mediante la capitalización de las rentas reales o potenc¡ales del suelo, y conforme a su estado en el momento de la valoración

Art¡culo 27. Valor del suelo urbanizable. 1. El valor del suelo urbanizable, en la situación a la que se reflere el apartado 2 del articulo 16, se determinará en la forma definida en el artícu¡o anter¡or.

2. Cuando el suelo urbanizable estuv¡ese en la situación descrita en el apartado'1 del artículo'16, el valor del mismo se obtendrá por aplicación, al aprovechamiento que le corresponda, delvalor básico de repercusión en polígono, que será el deduc¡do de las ponencias de valores catastrales.

En los supuestos de inexistencia o pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales, se apl¡carán los

valores de rcpercusión obtenidos por e¡ método residual.

Artlculo 28. Valor del suelo urbano. 1. EI valor del suelo urbano sin urbanización consolidada, se determinará, salvo ¡o dispuesto en el apartado 2 de este articulo, por aplicación al aprovecham¡ento resultante del correspondiente ámbito de gestión en que esté incluido, delvalor bás¡co de repercusión más específico recogido en las ponencias de va¡ores catastrales para el tereno concreto a valorar.

2. En los ámbitos de gest¡ón que tengan por objeto la reforma, renovación o mejora u.bana, el aprovechamiento de referencia de cada parcela a los solos efectos de su valoración, será el resultante del planeamiento o el resu¡tante de la edif¡cación existente, si fuera superior.

3. En elsuelo urbano consol¡dado por la urbanización, elvalor de¡suelo se determinará por aplicación al aprovechamiento establecido por el planeamiento para cada terreno concreto, del valor básico de repercusión en parcela recogido en tas ponencias de valores catastrales o, e¡ su caso, del de repercusión en calle o tramo de calle corregido en la forma establecida en la no¡mativa técnica de valoración catastral.

4. En los supuestos de inex¡stencia o pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales, se aplicarán los valores de repercus¡ón obtenidos Dor el método residual.

Art¡culo 29. Valor delsuelo en los supuestos de carencia de plan o sin atribución de aprovecham¡enlo. En los supuestos de carenc¡a de planeamiento o cuando, en suelo urbano o ufbanizable no se atribuya aprovechamiento lucrativo alguno al terreno no incluido en un determinado ámbito de gest¡ón, el aprovecham¡ento a tener en cuenta a los solos efectos de su valoración, será el resultante de la media ponderada de los aprovechamientos, refeaidos al uso predominante, del polígono fiscal en que, a efectos catastrales esté ¡ncluido el mismo.

Artículo 30. Deducción de gastos de urbanización pend¡ente. Del valor total determinado por aplicación al aprovechamiento correspond¡ente de valores de repercusión se deducirán, cuando proceda, Ios costes de urbanización precisa y no ejecutada, y los de su financiac¡ón, gest¡ón y, en su caso, promoc¡ón así como los de las ¡ndemnizaciones procedentes, según las normas o determinaciones de este carácter contenidas en el planeamiento o en el proyecto de obras correspondiente o, en su defecto, los costes necesarios para que el terreno correspondiente alcance la condición de solar. En el supuesto de suelos urbanos sujetos a operaciones de reforma inte¡ior, renovación o mejora urbana, se deducirán as¡mismo los costes adic¡onales que estas operaciones puedan conllevar.

Art¡culo 31. Valoración de obras, ed¡f¡cac¡ones, instalaciones, plantaciones y arrendam¡entos. 1. Las plantaciones, sembrados, obras e instalaciones que ex¡stan en el suelo, salvo que por su carácter de mejoras permanentes hayan sido tenidas en cuenta en la determinación del valor del terreno se valorarán. co¡ ¡ndeoendencia del mismo, con arreglo a los criterios de la Ley de Exprop¡ación Fozosa y su ¡mporte será satisfecho a sus titula;es. 2. Elvalo. de las edificac¡ones, que asimismo se calculará con independencia delsuelo, se determinará de acuerdo con la normativa catastral en función de su coste de reposición, corregido en atención a la ant¡güedad y estado de conservación de las mismas. 3. Las indemnizaciones a favor de los arrendatarios ústicos y urbanos se fijarán de acuerdo con lo previsto en la Ley de Exoroo¡ación Forzosa.

Artículo 32. Valorac¡ón de las concesiones administrat¡vas y de los dercchos reales sobre ¡nmuebles.

1. La valoración de las conces¡ones adm¡nistrativas y los de¡echos reales sobre inmuebles, a los efectos de su const¡tución, modificacion o ext¡nción, se efectuará con arreglo a las disposic¡ones sobre exprop¡ación que específ¡camente determinen el just¡prec¡o de los mismos; y subsid¡ariamente, según las normas del Derecho

Administrativo, Civil o Fiscal que resulten de aplicación.

2. Al expropiar una finca gravada con cargas, la Adm¡nistración que la efectuare podrá elegir entre just¡preciar cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titula¡es de cada uno de e¡¡os, o bien valorar el

inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del Juzgado, para que éste fije y distr¡buya, por el trámite de los incidentes, la proporc¡ón que corresponda a los respectivos inleresados.

TITULO IV

Expropiaciones Artículo 33. Legitimación de expropiaciones. La aprobación de Planes de ordenación urbana y de detimitaciones de ámb¡tos de gestión a desarfollar por exprop¡ación implicará la decla.ación de utilidad pública de las obras y la neces¡dad de ocupac¡ón de los terrenos y ed¡ficios correspondientes, a los fines de e)(propiación o imposición de serv¡dumbres.

Artículo 34 Funciones de la expropiación La expropiación por razón de urbanismo podrá aplicarse de acuerdo con las final¡dades previstas en la legislación urbanística y, asimismo, por incumplimiento de la función social de la propiedad, con los requisitos previstos en la Ley de Exorooiación Forzosa.

Artículo 35. E¡ercic¡o de la potestad expropialor¡a. El ejercicio de la potestad expropiatoria se ajustará a lo dispuesto en la presente Ley y en la legislación urbanística. En

todo lo no previsto en ellas, será de aplicación ¡a legislación generalde expropiación fozosa.

Artículo 36. Proced¡m¡ento de determinac¡ón del justiprecio. Eljust¡precio de los bienes y derechos expropiados se determinará conforme a lo establecido en el Título lll de la Dresente Ley, mediante expediente individualizado o por el procedimiento de tasac¡ón conjunta.

Artículo 37. Pago del justiprecio mediante adjud¡cac¡ón de terrenos. En todas las expropiaciones, la Administración actuante podrá satisfacer el justiprecio, por acuerdo con el expropiado, mediante la adjudicación de terrenos de valor equivalente.

A.tlculo 38. Aprobación y efectos del procedimiento de tasación conjunta.

El pago o depósito del importe de la valorac¡ón establecida por el órgano competente al aprobar el proyecto de expropiación habilitará para proceder a la ocupación de la finca y producirá los efectos previstos en los números 6, 7 y del artlculo 52 de Ia Ley de Expropiac¡ón Fozosa, sin peiuic¡o de la valoración, en su caso por el Jurado Provinc¡al de Expropiac¡ón y de que puedan segu¡r tramitándose los recursos procedentes respecto a la füación del justiprecio. As¡mismo, hab¡l¡tará para proceder a la ocupación de las fincas la aprobación del documento de adjud¡cación de las futuras parcelas en que se hubiera concretado el pago en especie de conformidad con lo establecido en el artículo

antenor.

Artículo 39. Ocupación e inscr¡pc¡ón en el Registro 1. Una vez efectuado e¡ pago o consignación se levantará el acta de ocupación correspondiente a cada finca afectada por elexpediente expropiatorio. La supelicie objeto de la actuac¡ón se inscr¡birá como una o varias f¡ncas registrales. El hecho de que alguna de estas f¡ncas no estuviese inmatr¡culada no será obstáculo para que pueda practicarse directamente aquella inscr¡pción. En las fincas afectadas, a continuación de la nota a que se refiere la legislac¡ón hipotecaria sobre asientos der¡vados de procedimientos de expropiac¡ón fozosa, se extenderá otra en la que se identificará la porción exprop¡ada si la actuación no afectase a la totalidad de la finca.

2. Será título

inscr¡bible el acta o actas de ocupac¡ón acompañadas de las actas de pago o los justificantes de consignación deljustiprecio de todas las fincas ocupadas. Dicho título, además de la descripción conforme a la leg¡slación hipotecafia, incorporará la oportuna referencia catastrale identificará la nueva finca med¡ante un adecuado sistema qráfico de coordenadas. 3. Si al procede¡se a la insc¡ipc¡ón suÍgiesen dudas fundadas sobre s¡ dentro de la superficie ocupada existiese alguna finca registral no tenida en cuenta en el expediente expropiatorio, sin perjuicio de p.at¡carse la inscripción, se pond¿ tal c¡rcunstanc¡a en conocimiento del organismo expropjante.

Artículo 40. Supuestos de reve¡sión,

f- Los terrenos de cualquier clase que se exprop¡en por razones urbanísticas deberán ser destinados ai fin especifico que se estableciese en el Plan correspond¡ente. 2. Si en virtud de modiflcación o revisión del planeamiento se alterara el uso que motivó la expropiac¡ón procederá la reversión salvo que concurriera alguna de las siguientes circunstancias: a) Que el nuevo uso asignado estuviera adecuadamente justificado y fuera igualmente dotacional público.

b) Que el uso dotac¡onal que motivó la expropiación hubiese sido efectivamente implantado y mantenido durante ocho años.

3. Procederá Ia reversión de los terrenos expropiados para la formación o ampliación del Patr¡mon¡o Munic¡pal de Suelo si, como consecuencia de una modificación del planeamiento que no se efectúe en el marco de la rev¡sión de éste. se alteraran los usos, intensidades o aprovechamientos y ello supusiera un incremento de valor de los mismos.

4. lgualmente, procederá la reversión en los supuestos de terrenos jncluidos en un ámb¡to del¡mitado para

su -desarrolto por el sistema de expropiación, cuando hubieren kanscurrido diez años desde la exprop¡ación sin que la urbanización se hubiera concluido.

5. El m¡smo plazo y condic¡ón se aplicará en las exprop¡aciones de terrenos motivadas por el ¡ncumplimiento de deberes urbanísticos v¡nculados al proceso de urbanización.

TITULO V Supuestos indemn¡zator¡os

Articulo 41. Indemn¡zación por alteración de planeamiento. 1. La modif¡cac¡ón o revisión del planeamiento sólo podrá dar lugar a indemnizac¡ón po¡ reducción de aDrovecham¡ento sl

se produce antes de transcurrir los plazos previstos para su ejecución en el ámbito en el que a dichos efectos se encuentre incluido el terreno o transcur¡dos aquéllos, si la ejecución no se hubiere Ilevado a efecto oor causas imgutables a la Administración.

2. Las situacjones de fuera de ordenación surgidas por los cambios delplaneamiento no serán ¡ndemnizabtes. a excepción de lo prevjsto en el apartado anterior.

Artículo 42. Indemn¡zación po¡ alterac¡ón del ptaneamiento, con licencia en vrgor. 1. Si en el momento de entrada en vigor de ¡a modificación o rev¡sión del planeamiento se hubiefa obten¡do la licencia oe construcción, pero aÚn no se hubiera inic¡ado la edificación, se decla¡ará extinguida, con audiencia del interesado, ta eficacia de la licencia en cuanto sea disconforme con la nueva ordenación, deb¡endo fijarse la indemnización, en el mismo expediente, por la reducción del aprovechamiento resultante de las nuevas condjciones urbanisticas, así como por los perjuacios que just¡ficadamente se acrediten de conformidad con la legislación general de expropiación fozosa.

2. S¡ la

edificac¡ón

ya se hubiera iniciado, la

Administración podrá mod¡ficar

indemnizac¡ón de acuerdo con lo establecido en el número anterior.

revocar

la licencia. fiiándose

Artículo 43. Indemn¡zación por limitaciones singulares. Las ordenaciones que impusieran v¡nculaciones o limitaciones singulares en orden a la conservación de edificjos. en lo que excedan de los deberes legalmente establecidos, o que lleven consigo una restricción del aprovechamiento urbaníst¡co del suelo que no pueda ser objeto de distribución equitativa entre los interesados, conferirán derecho a indemnización.

Artlculo

¡14.

Otros supuestos ¡ndemn¡zatorios.

1. Serán en todo caso indemnizables ¡os gastos producidos por el cumpl¡miento de los deberes ¡nherentes al Droceso urbanizador, dentro de los plazos establecidos al efecto, que resulten inservibles como consecuenc¡a de un cambio de planeamiento o por acordarse la expropiacton.

2. Cuando se p¡oduzca la anulación de una

l¡cencia demora injustificada en su otorgamiento o su denegación amprocedente, los perjudicados podrán reclamar de la Administración el resarcimiento de los daños y perjuicios causados, en los casos y con la concurrencia de los requisitos establecidos en las normas que regulan con carácter general d¡cha responsabilidad. En ningún caso habrá ¡ügar a indemnización si existe dolo, culpa o negligencia graves imputables al perjud¡cado.

DISPOSICIONES ADICIONALES D¡sposición adicional pr¡mera. Los instrumenlos de planificación territor¡al y urbanÍstica, cualquiera que sea su clase y denominación, que incidan sobre terrenos, ediflcac¡ones e instalaciones, incluidas sus zonas de protección, afectos a la Defensa Nacional deberán ser sometidos, respecto de esa incidencia, a informe vinculante de la Administrac¡ón General del Estado con carácter Drevio a su aProbacrón.

D¡sposición adicional segunda. A los solos efectos de lo d¡spuesto en el artículo 62 de la Ley Regulado.a de las Hac¡endas Locales, de acuerdo con la redacción otorgada por el art¡culo 2l de la Ley 13/'f996 de 30 de diciembre, de Medidas Fiscates, Administrativas v del Orden Social tend¡án ¡a consideración de urbanizables los terrenos que as¡ clasifrque el planeamiento y estén inctuidós en sectores, as¡ como el resto del suelo clasiflcado como urbanizable a partir del momento de aprobac¡ón del ¡nstrumento urbanistico que lo desarrolle.

Dispos¡ción ad¡cional tercera. Las Ciudades Autónomas de Ceuta y l\4elilla ejercerán las potestades normativas reglamentarias que tienen atribuidas por las Leyes orgán¡cas th995 y 2h995, de 13 de mazo, dentro der marco de la presente Ley y de las que el Estádo promulgue a tal efecto.

Disposición ad¡cional cuarta. En los territorios insulares la leg¡slación urbanistica podrá establecer c.iterios complementa¡ios para clasif¡car los sue¡os no urbanizables y urbanizables, teniendo en cuenta que la delimitación de¡ contenido del derecho de oropiedad del sueto se condiciona por la peculiaridad del hecho insular, su l¡mitada capacidad de desarrollo terr¡tor¡al y la necesidad de compatibil¡zar una suficiente oferta de suelo urbanizable con la protecc¡ón y preservación de los elementos esenciales del territorio.

D¡sposición adic¡onal qu¡nta. Esta Ley se aplicará s¡n perjuicio de los específicos regímenes forales vigentes en materia de hacienda, régimen tfibutario, régimen económ¡co-financ¡ero municipaly régimen de los bienes mun¡cipales.

Dispos¡ción transiloria primera. Rég¡men urbanístico. El rég¡men urbanístico del suelo establecjdo en esta Ley, sin perjuicio de las especialidades sobre gestión y uso del suelo de ¡a legislación urbanística, será de aplicación desde la entrada en vigor de la misma a los planeJy normas v¡gentes en dicho momento, ten¡endo en cuenta las sigrjjentes reglas: a) Al suelo urbano y al suelo no urbanizable se les ap'icará respectivamente .el régimen establecido en esta Ley para el suelo urbano y para el no urbanizable. b) Al suelo urbanizab¡e programado, al suelo apto para urbanizar y al suelo urbanizable no programado se les aplicará el régimen de derechos y deberes establecido en esta Ley para el suelo urbanizable- El desarrolló del suelo urbanizable no

planeamiento progfamado podrá promoverse d¡rectamente, s¡n necesidad de concurso, mediante los instrumentos de prev¡stos en la legislación urbanistica.

D¡sposición transitoria segunda. Planeamiento general vigente' de suelo a lo El planeamiento general vigente a la enkada en vigor de la presente Ley deberá adaptar su clasificación dispuesto en ella cuando se proceda a su rev¡sión

D¡sposición trans¡toria tercera. Planeamiento general en tram¡tación sin adaptar sus 1. El planeamiento general en tramitación a la entfada en vigor de esta Ley podrá seguirse tramitando clasificaciones de suelo a la m¡sma.

general o su rev¡sión' 2. Se entenderá que se encuentra en la situación prevista en el apartado anterior al planeamiento inicial de aprobación recaido acuerdo haya en cuya tramitación D¡sposición t¡ansitoria cuarta. Planeamiento en ejecución. deflnitiva a la feche En los procedimientos de distribución de beneficios y cargas que no hubieran atcanzado la aprobación qúe materializar el se deba en de suelo a la cesión e-n cuanto Ley, será de aplicación,

de entiada en vigor de esta porcentaje de apiovechamiento que conesponde a la Admin¡stración actuante, el rég¡men urbanístico establecido en la misma, según la clase de suelo.

Disposición trans¡toria qu¡nta. Valorac¡ones. contenidas en esta Ley slempre que En los expedientes expfopiator¡os, serán aplicables las d¡sposictones sobre valoración v¡a admrnlstratlva' en deljustiprec¡o definitiva la fijación alcanzado no se haya

Disposición derogator¡a única. junio' por el que se aprobó el texto refundido de la Ley 1. Queda derogado el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de los siguientes preceptos: de excepción con y Úrbana, n¿sim"n-¿"1 Suelo Ordenación "otre 183'204'2101211 3:213'' Artículos 104.3; 113.2:124.1 y 12431133) 134.1:136.2:137 5; 138b); 159 4i 168; 169i 170 1; 'iii:, 258 2 2t 255 2: 245 1, 246 244 41 244.3 v 258'3; 259 3; 274t 2761 y zqq.z, zqs.z: v izqi zqz.t y 242.6: 243.1 ieol.t:Tdi v iat.z: áee.z y zae.s: iag: zsg; 300; 301; 302; 3o3t 304; 305i 306; 307; 308; 309; 310; disposición adicional cuarta. '1a y 3 ¿i disposición adicional sexta, y disposición transitoria quinta. 1.

ii):

de 2. euedan asimismo derogados los a¡tlculos 1 2, 3 disposición transitoria y d¡sposición final pr¡mera de la Ley 7/1997, y Profesionáles de Colegios de Sue¡o en materia Lib;ralizadoras l\¡edidas de 14 de abril, igualmente derogados cuantos preceptos legates se opongan o sean incompatibles con lo previsto en la 3.

euedan

presente Ley-

Disoosición f¡nal ún¡ca. 4 Tienen el carácter de legislación básica en virtud de lo previsto en el artículo 149.'1.13.a, 18-' y 23 de la Constitucióñ por el artículo lo dispuesto a tenor de los derechos de del ejercic¡o Española y, en su casol de condiciones básicas 't; 14; 15; 16; 17; 18; 14b.1.1." d'ét prop¡o texto constitucional, tos siguientes preceptos: 2;314:5;6t 7: 8; 9; l0; 1'1; 12; 13; qs;44..1; disposi;ones ádicionales segunda, tercera, cuarta y quinta; y dispos¡ciones transitorias 19;20:34; it; primera, segunda, tercera y cuarta, correspondiendo los restantes a la competencia exclusiva del Estado en v¡rtud del artlculo 149.1.4.', 8.a y 18.'del citado texto.

Por tanto,

Mando a todos los españoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar esta Ley.

Madr¡d, 13 de abr¡l de 1998, JUAN CARLOS R.

El Presidente del Gobierno, JOSE MARIA AZNAR LOPEZ

lulio

1999

El valor de los suelos no desarrollados Anlonio Buj Rano lefe de Ia llnídad de Valoracíotes

4luttt.tfiieflf o de Zafi

Los métodos de valo¡ación estiin basados en general en la comparación de los precios del mercado con el objeto de la valoración. Cua¡rdo el me¡cado no nos proporciona sufi-

cientes mueshas de comparación, hemos de recurrir a procedimientos de reducción. El r¿lor de mercado es dificii de calcula¡ cuando se dispone de pocos datos y el mercado no es bansparente. Por ofa pa¡te, segú¡ sea el nrirnem de oferentes y demanda¡tes, nos enconbanos con el cuad¡c 1, o aniálogo, para deteminar los tipos de mercado.

En el momento de realizar u¡a valoración, nos podemos encontrar en cualquie-

ra de las ci¡cunstancias del cuadro. Si¡ necesidad de grardes exPlicaciones, vemos clarame¡¡te que no puede aplicarse el mismo método de tasación a todos los casos. Cuando el me¡cado se aproxima a la competencia perfecta, el precio se forma en la conlluencj¿ de la oferta y la demanda. pero en el mercado de suelo, y más aún en el urba¡izable delimitado sin desar¡ollar, en contadas ocasiones se da este caso.

En el caso de solares, el valor del suelo se obtiene valo¡a¡do dtectanente la edificabilidad y uso del mismo, porque los dere

Cuadro'1 Tipos de mercado Demanda

N4uchos

Muchos

Po@s

un0

Competenc¡a

Ol¡gopolio de demanda

de demanda

O¡¡gopolio bilatera¡

de demanda

Poc¡s

t a

Oligopolio de oferta

unos

goz.,r

Monopolio de oferb

l,.4onopolio de oferta

de oferta

de ofeia

luonopol¡o l\4onopolio

Monopolio bilateral

Etv¡LoR

DE Los

suEtos No tEtcRRotL Dos

,: chos ubanísticos atribuidos a la propiedad J¡a al dueño del solar. r'Armque en algrin caso sea necesa¡io ¡éal.iz¿¡

:gdel suelo, pertenecen

algunas obras de urbanización, éstas súponen un gasto más que se surna a los gastos

de construcción, interviniendo de

esta

ma¡era en las fórmulas de ciálculo. Las lesislaciones ubanísücas de las diferentes CCAA pueden prcsentar matices en el caso de sue-

los afectados por a-Lineaciones. En el caso de los suelos no desarrollados. el método de c¡ílculo no ouede ser el mismo, Estamos hablando del vator que las posibiüdades edificatorias confieren a un teneno, y éste no puede ser ot¡o que la dife rencia enbe el va.lor de los derechos apropiables atribuibles aI terreno, y los gastos necesaríos para ejercer los derechos; y esos gastos no son únicamente unos gastos de ejecución de la ubanización.

valor del sola¡, deductemos los gastos necesarios para poder llegar a que el ter¡eno se convierta efectivammte en sola¡. Dicho de ot¡a manera calcularemos el coste que lleya el cnmplimiento de los debercs inhercntes a la propiedad, y que son precisos pa¡a poder ejercer los derechos u¡banísticos que conlleva la propiedad del suelo. Veamos pues las diferencias que p¡esenta¡r ambos casos.

Método residual Las Normas para la valcr"ación de bienes inmuebles para deteminadas entidades firancieras, nos definen en qué c¡nsiste el método. O

30-11-94 Bte

¡fE.ll lnexo 2.N

El instrumento que siwe de base para clasifica¡ el suelo es el Plal Ceneral, que deline la estruct!¡a del territo¡io y, clasilicando el mismo en u¡ba¡o u¡banizable o no urbanizable, en vi¡tud de la Ley 6/98 defi¡e los de¡echos y deberes de los propiet¿rios de cada una de las classs de suelo. El Dlaneamiento urbanístico es una competencia exclusira de las CCM, por lo que las 1écnicas de apropiación y repafo del mismo pueden varia¡ de una Comunidad Autónoma a otra, aunque buscando siempre el eqrdtativo repafo. Ello puede dar lugar a

método ¿sfii barado en los principior

dFl naJat y nejat so. del valot r"sidual Su apücación petmite, detennin'¿t: eI valor ¿e neftado de un terreno edillcable o de úl

i¡fimueb¡e a rxhabilitar como eI prccio már pmüaóle que en el nrcnren¡o de rü

tasaclón pagaría por A un pÍúmotor inmoüFn ned;o, que 10 comprira y

biliai,o de

aprovetrafa su fiql¿f y

30-11-94 Principio

NÍJH Anexo

1.11.3

del

üatot

uso,

vdor téidual

EI valor atrihuible a cada Mo de los factorx de prduccidn de un ¡fir¡¡ue¡le es Ia dife¡¡¿cia enm el yalo¡ tolal de diúú adjyo los valo¡Es afituüóler áI ¡esto d€ ¡os á€torer

3EI1-94 MEH

Principio de mayor y mejor üso

que, en la trafisformación de u¡ suelo sin desa¡¡ollar en solar, eústa¡ variaciones de una Comunidad Autónoma a otra. En el caso de solares, el p¡ocedimiento consiste en comp¿mr el prcducto terminado:

¡1 valor de un ¡nrnu€ble susceptiD¡e de se¡ dife¡entes usor o de se¡ conJ¡,1rido mn disti¡las in¡er¡tidades ed¡kcato¡l¿s, €s eJ gue resulta de destr'narlo, de¡tm de lar rosibiÍdades lgaler y f¡icaJ, aI uso nás Frohable y Snancieraaj€nte acolspjab\e, con Ia intensidad que permita obtercr al n¡ayo¡ valo. (Ane-xo 1.Il.l).

el edificio o las pades de que se compone, y a partir de este obtener, por el método residual, el valor del solar. Es deci¡, ¡e¿lizamos u¡¡a

Su aplicación implica estudiar la miis probable operación inmobilia¡ia, esti¡nar el

reducción del pmducto final, que podemos comparar, al praducto objeto que es el so1ar. En el caso de suelo sin desa¡¡olla¡ deberemos ¡ealiza¡ una doble ¡educción: P¡imerfinente estimaremos el precio probable de venta de la edificación posible, pa¡a a pafir de ést€ obtener por el método residual el valor del sola¡; a continuación y obtenido el 22

Anexo

1.11.1 dediado a

valor de venta del prcducto inmobiliario para, restando los gastos necesarios para terminar el producto y el beneficio del promoror, obtener el valor del terreno o del inmueble a rehabilita¡. Depenüendo que se supongar todas la hipótesis con los datos del momento de la valomción, o de que se tengan en cuenta

estimaciones del comportamiento de los flu'..jos Iinancieros en el tiempo: intereses. pre - cios de compÍa y de venta, enhadas y salidas de tesor€ría, tenemos el método residual estáüco o el método ¡esidual dinámico.

Vs=Vv-Vc-Gf-Gp-Bp

Método residual estático en solares

dremos

El valor en venta yv de uJ¡a promocidn inmobiliaria se compone de los siguientes sumandos:

Vv Valor en

Es el que en el merrzdo l)ene o

velta

Si expresamos los gastos de pmmoción y financiación conjuntanente en un po¡centaje (pd del valo¡ del sola¡ miis el valor de la const¡ucción, y el beneficio de la promoción lo expresamos en rm porcentaje (pb) del conjunto de gastos al objeto de llegar a r¡¡ lórmula que simplilique el trabajo, ten-

pwde

alcaúzar el inmüeble acabado, librc de

Gp+Gf=pgx(Vs+Vc) Bp=pbx(Vs+Vc+Gf+Gp) Sustituyendo valorcs tenemos

carylr

El valú

del

Induyendo todoslos gzstos que conlleva la traÉformaciói de! co'ie de suelo la conpra

nismo e¡l soia¡ si arin no

fuem

del de

EI valor

l¿s c¿ster

l¡düye¿do ¡odos ias gartos necera¡ios pa¡a |levar a cafu la mbnú. colle de cote conslrucción cDntrata de Ia mnstrtrcción, honon¡ios, licencial tasal e lmpüestoj,

Que el prontotor defu abonar por elca' sea pmpiD mmo ajeno.

ñMnciaüóo pitzl ¡Dvedjdo, anto

Gastos

pmmoción

Coústitución de fupotecár, coúlsio¿es, es.dtüras y gastos de I¿5 mism¿r, irscripo{tr e' e¡ re8üfo, 8"stor gere.aJet E)e ú prcmotor debe rcpercoür sobrc la operadón.

(l+pg) (l+pb)

-Vc

t1l

Fórmula que aunque puede conduci¡

los mismos resultados, no es genéricarnente la misma, ya que sólo es apücable cuando se puedan expresar los gastos de pmmoción y fina¡ciación en u¡ porcentaje del valor del suelo más el valo¡ de la const¡'ucción. Podrá decirse que esto siempre es posible, pero 1o que de verdad es posible es llegar al mismo resr tado expresando los gastos de promoción más financiación en un porcentaje del valo¡ del suelo miis la construcción, y el beneficio de la construcción en un porcentaje del ¡esto de los términos, y todo ello en cada caso parlicula¡.

El beúeficio

Si hacemos pb = ?0o/o y PB =17% llegamos a la ló¡mr¡la

de Ia

Vv = Vs + Vc +

Gf+ Gp + Bp

Esta es la fótmula gené¡ica, y que or?rcsa matemática y concephralmente en qué consiste el método. De ella pa¡ten todas las apücaciones y simpli{icaciones que se hacen con determinadas finalidades. El valor en venta, Vv, es posible de dete¡¡ninar en base a un estudio de mercado, y

los demás valores pueden estudiarse en base a estudios técnicos, siendo conocidos con suficiente aproximación, de lo cual resulta que el valor del solar es

Vs = Vv /1.4

-Vc

= 0.71

*Vv-Vc

Que es la iórmr¡la contenida en el RD 1020/93 en los casos en que el factor de localización Fl es igual a la unidad. El fac-

tor de loca.lización, en la práctica pondera

los valo¡es del denominador

(1+pg)

(l+pb). Si a esta expresión, le damos un valo¡ constante, por ejemplo 1.4, entonces para ponderar los porcentajes de gastos y de beneficios, deberemos emplear un coehciente corrector, que es el factor de localización. 23

ELv

LoR oE Los suELos No cEsARRotLAoos

Así pues, Ia fórmula contenida en la 16 del RD 1020i93 es la misma lNorma ¡ empleardo el denominador fijo, y variable

Art i

Objeto de la Ley

Ley

Es objeto de

ü98

Vv/(l.4 x Fl) - Vc o lo que Vv = 1.4 x (Vs + Vc) x

lo mismo:

[2]

Cuando existen gastos de urbanización (Gu), en la costumbre general, la fórmula se

trasfoma en Vs = Vv/(1.4 x Fl)

6/98

Clases de süe.lo A I^s efbtos de Ia pr!..lP,nte lq, d s1.tdo se dasi6ca en arbano, urlanizable y no urbanizable o c¡ases eguivalenlcs regdadat por la legiskción UJbaníttlca.

zación <suficiente), podemos apLicar este pmcedimiento, correspondiendo los debercs pendientes de ejecución con el art. 14.1 de la Ley 6/98 Añ, 14. Debercs de los prupjeta¡Jos de suelo s¡bano Lef 6/98 1. las p¡¿pieúrios de tercnos en suelo l¡rlano corLsoldado por Ia urhanjzación debeÍán cnm-

pieta¡ a su cos¡a la u¡banízación necesaria para qüe los mífi)os alün@n si aún no Ia l]Jviede solar y edilicados en plazo sj s¿ encr¡t¡aE e¡ ám¡titos para Ios qüe asi$e haya stablerido por el planeamiento y de confo¡nridad con el nlisr¡ro,

ran la úudidón

Lo que simplemente se hace al aplicar la de

valor de los derechos erpresados en la fó¡mula [1], y gastos necesarios para ejercerlos (deberes = Gu).

¿Qué oc$re cuando se trata de suelos urbanos y u¡banizables sin desa¡¡olla¡?, es dech cuarido los deberes se coresponden con el art.14.2 de la Ley 6/98?

Método en suelos no desarrollados La Ley 6/98, sobre Régimen del Suelo y Valo¡aciones deline el derecho de propiedad del suelo, por lo que, en este aspecto, es siempre apücable a todas las valoraciones. Z4

4ft.7

t3l

la expresión Gu se refiere al costo de las obras que es necesaio realizar para llevar a buen término la p¡omoción. En el caso de solares o teÍenos con un gmdo de urbani-

fórmula [3], es valora¡ por diferencia

delhir eI conteni'

la Ley 6/98 define las clases de suelo, estableciendo ur régimen de de¡echos distinto según sea la clase de suelo: Lef

pres¿nte Ley

de aarerdo con sr frtn ión s!Eia1, ftglando las ¿ao¿li.iones que ase3ld]Pn k igualdad es¿ncial de su elie¡cicio e, todo el ¡ea¡itorit nacional

el factor de localización. Vs =

do b8lco dei derecho de pmpiedad del slelo

Por consiguiente, lo primem que debemos conocet para efectuar una tasación de suelo es su clasi-Ecación urbanística dentro de las ües clases reguladas en el a¡t. 7, pues los derechos y debe¡es inhe¡erites a la propiedad del suelo son distintos se$ín sea la clase de suelo.

Las legislaciones de las CCAA, deben

contemplar estas clases, u ot¡as equiva

lentes. Los Planes Generales pueden contener clasificaciones no adaptadas a la Ley 6i98, por ejemplo por estar ¡edactados de

acuerdo con el RD 1/92. La clasificación que realizan las CCAA en sus legislaciones

lo hacen desde el punto de vista urbanistico, es deci¡ con conceptos de ordenación, gestión y ejecución, y la Ley 6/98 lo hace desde el punto de vista de determina¡ los derechos y deberes inherentes a la propiedad. Si el Plan General de un municipio clasifica un suelo de mane¡a que no tiene

equivalente a una de las tres clases, el tasa dor debe¡á estudia$e el caso y adsc¡ibi¡ a efectos de valoración a u¡a de las trcs clases de la Ley 6/98, pues éstas son, o deberian ser, objetivas. Asi los municipios que contemplan los Sistemas Generales como una cuarla clase de suelo, de acuerdo con el RD 1i92, presentan este p¡oblema. La

adscripción que realice el tasador podrá ser impugnada, pem si¡ hacer la adscrip-

ción no podrá dete¡rnina¡ derechos y debercs.

ANToNto Bur

La ley 6/98 dice refi¡iéndose a suelo

'jturba¡lo: Art.

EJerclcio de derec¡os

Iry 6/98 16 dewh(s y óeba'€s que se

do con

debe¡es

de Jos

F¿pietanos de suelo

Égubn en &a IEy se ejeÍ:eñn & acuerk nofinativa que sobrc planeamiüto, ges-

üón y ejecucjón del pkne'alniento esableza Ia legidadofl tsb&lrj¿a si czda caso aplieable

,4r¿

¡3

,erec¡os

Ley

6/98

Las

de los pmpie¡a¡jos de suelo ur¡,a¡o pnpietariB d€ suelo u¡óano densn el derEc.ho a.tñplew Ia whatización de tos teíerds par¿ que aquieran la nndición de solans y a ¿dilcar é51os

e¡ lar condioones qu¿ en cada c¿jo

ca Ia legklaciín

A¿ i4 Le!

6/98

ulnnística y

eiable-

el plaieamiento-

Deberes de los propietarios de suejo u.baro h)s ptopietarios de tüi¿j'os üt elelo Ebato corltolidado por k urbanización deberan completañ s¿ casla la urb¿nitaadn oe(esaria pam qtre los nrjjmos alcancen si aún no k tuvieran la condidón de solar, y edlñcarlos en plazo si se .ffon¡Farrn en ambibs para Iús quF r\i rp haya e*ablecido Ftr el plan?amieúto y de conIormidad con el mlsmo. ¡¿s propietarios ¿¿ ¿e.¡e¡os de suelo u¡óano que carezcau de ürbanización cotrsolidada deá€rii¡ asrnrir los siguientes deóe.esi a) Ceder obügatorta y gntuitamente a Ia Adninbtación lo& ei sleio necesário pa¡a Io, rlbler, espácios ¡ór€s, zotrás re!d.5 y dotadon8 púhljr?5 de @riácter Io@1al seúicio del ámbito de derarfDli¿ er ej güe s¿Lt te¡la'¡or r¿srtter indutdos. b) CÉder obl¡gatoria y gratulramente el suelo necesario para Ia ejecución de Jor .ristemar gererales qüe eI planeamiento genemL en su caso, ib.Ju¡a en el ántblto canespondiente, a eleffas dc su 8ejtjón.

Ceder ohfigatoia A¿nlrx¡aacjdn actüant€

te al 10

100

Erahtitanente

suelo co¡¡espondien-

apnvechanienn del

áttbitq

esre porceDtzje, qüe üene canácter de náxinyr, podñ se. rcducido

correipo¡rdierte

Wr Ia Wslación ur¡anrstica. AJinr'sno. €sla legslacién podn rcducb ]a participación de k

R^üo

los que determine la legislación urbadstica

aplicable, bien sea la de la Comu¡idad Autónoma o el TRLS RD 1346/76, el suelo se encuenta en la situación del art. 14.1. Si carece de urbanización consoüdada, el suelo se encuentra en la situación del a¡t. 14.2. Tenemos pues a efectos de valoración tres clases de suelo urbano: . Suelo u¡báno solar Dispone de todos los servicios necesarios par-¿ ser solar se$in la legislación urbanísüca. Se aplica el méto do rcsidual en sola¡es. . Sudo urbano consoüdado poÍ la úrbatización, esto es, dispone de los servicios de inf¡aestructua necesados para ser urbalo, tanto si está rccogido como si no lo está, en el Plan Gene¡al como suelo urbano. Se aplica el método ¡esidual en sola¡es, y se deduce elvalor de Ios gastos de ubanización que falten para convenine en sola¡. No sería una mala práctica en valoraciones masivas apli-

ca¡

un coeliciente por $ado de urbaniza-

cton.

Suelo urlsano que camce de urbanizacjón

pero que se halla clasificado como urbano en el Plan General. Es el caso de las conocidas como Unidades de Actuaclon. consoüdada,

Los derechos serán análogos en las tres, los zusceptibles de ap¡opiación priyada prc

cedentes

del aprovechamienlo que

pa-ra

cada caso señale el Plan General, pero no lo

seriin las obligaciones, que serán asumidas en firnción de que se hallen en el caso del art. 14.1 o del caso 14.2. ¿Qué ocure en caso de suelos u¡baniza-

(l¡s no delimitados

Administradóí achtanE en las caryas de urba-

bles delimitados?

ntzaclón que conespondan a dlcho ruelo.

comportao como suelo "nistico" con posi bles u.?ectativas). La Ley 6/98 define los

d) Procúer a la dhübüción eqüilaüva

Ios t€reficios cargas dpivados del planeamietto, con anteóoñdad zl inido de la ejeatcirin material del m¡mo. e) Costeat y, en sü ca$r, ejecütar Ia Drbnjzaclon, Ediñear I^i solafts en ei plazo que, en sx caso, establezca eI plaoeamiento,

Si los ter¡enos se halla¡ consolidados por la ubariización, esto es, disponen de los cuatro seryicios de infraesüuctu¡a básicos o

derechos y deberes;

ñt 16 Ley

6/98

Reglas h^icas pa¡a el eje¡nclo del derecho 1. El deÉho a ptutnover Iz tr¿rslormzcjón del suelo úrharltzable me¿;atte Ia paentacitin ante eI Alunt¿núento ilel coÍe{pondienre pla' neafiieito de desa''c o pam fi tañiación y aprobadón, se po¿ñá ejercer desde el ¡ro¡¡l€nto en que eI Flanearniento gene.al delinú¿e sur ánhitos o se ha¡an establecido ks condlcions

¡¿ra

sü dera¡¡oiio.

valo8 oE Los suEtos No DEsA,RRott Dos

,. ..::. '"r

2. En o\o czso, Iar Comunidades A¡jtóDomar, a Eav6 de Ia le9islación urbanittíca, regulaÍtn Ia trünitacjón, detefinjnaciot 6 @nteaido de la da:umenúción neaemria pam pmceiler a 6a tratiJfo¡i¡.ación. AsinisrDo, esü legisfaclón ftgu-

\z¡tá

efecfos

de¡ívadu dd

de.i-.cho de cor¡st¡I-

ta a las Admitistraclones competentes sob¡e los criteaios y previsío¡es de la olIleración ü¡¡anirl)ca, de ios planfs y proyeclos sectorJares. y de las obms qüe habrán de nakzar a su costa pam aregum¡ ¡a crrnexidn con Ios siJlemai Sener¿les e(teríotü a Ia zctuación de conÍornidad un Io alispuesto en

e[ punto 3

de1

18 de

6ü

^rtículo 16 plañjaú, igualrEnte, a la refe¡i¿a coraülta.

Ley. Dicha l%islación

zos de contestación

,4rt

IE! 6/98

Debe¡es de Jos propjetai-ios de süeJo urbaniz-abte

La trans{oma.ión d€l suelo clas¡ücado .omo

¿rbanizable comryrüú pan los pmpietarios d¿i mismo los stüjenies deberesj L Cx&r obügatoda gatritafiente ala Adminittrad,ón todo el flelo ne(fszrio pam 16 vial6,

verde, y dot¿ciones púhüczs de cajach'r lor:al 21 serelcio del ámbito de d€5ErÍ}llo er el g¡¡e cJs te¡¡¿r6 resuiüer i¡rdüidos. 2. Ceder obligatoia y gratuitamente el suelo nec5a'io para k ejecrción de I¿s s:l¿mas ge¡¡cr¿Jes qüe el planeamierto general, en sI, €aso, indüp o adxiba al ámbito .orresponüente. 3. Costear y s, sr c¿so, ejeatar lae itfrz6lruciurar & con¿úór c¿r los si'femar 8¿n€|al6 exteriorrs a la acTuacion y, a? s? caro. .l¿J oór¿s o ftñtszn de üchos n?lIfárizs pam Ia espaclos

¡:¡res

A¡ar

po. la din€ntióú y dersidad rbtemar rEue¡idor^:reliacién Ias intü$idader de úso rfue es¿a de lz |r.,i!/na

y cúrdjgmeral 4. Ceder abligatoria v gmtaitanlente a la

gf9:e¡¡., de

conlorñdad

Jor rpquisitor

ciones Ete 8tabl¿zcz eI planeamienú

slr a ci ón a ctü a n te el su elo conespo nd i at por 100 del aprovethamiento del sector o ámhlto colTespondiente; esie porcentaje, que üene caúcter de ñáxina, podÉá ser redücido por la legislaciófl ¡r¡banfstica. Asimis¡¡o, esta legisla.ióí podr.á ftduct Ia participación de Ia Adnri¡ish?ci¿jn actüar¡ie en las $$as de uhanizadón que coÍiesryndan a di.l¡o sue¡o. 5. Pmeeds a la djstriburjén eguitaüva de los be[eficidr J ca¡gas derivados del planeaniento. con anterioádad al inicio de Ia eJ@ucióB material del n¡-il'no. A dm i ni

6, Costear o ejecutar

h ürhanimción

del

s&-

tor o ámhito corftsponaliente, 7. Ediñcar los solarrs en d plazo t¡te. en caso, establEzca el planeamiento.

camente los mismos,

lá

i¡úraesbucturas de conexión. Los derechos en suelo u¡bano, los deter mina¡á el planeamiento. Los derechos en suelo urbanizable tarnbién, pero con una peculiaridad: salvo que la legislación de la Comunidad Autónoma diga ot¡a cosa, y si el Plan está corectamente hecho, todos los

pmpieta¡ios tíenen el mismo derecho,

deci¡, el derecho al apmvechamiento medio que sea susceptible de apropiación. Norma.lmente los de¡echos del suelo u¡bano debidos al planeamiento son superiores a los derechos del suelo u¡barrizable, pero no necesariamente tiene que ser a5í.

Concepto de aprovechamiento ¿Qué es pues el aprcvecharniento? Es

concepto que expresa el potencial de lucro de un suelo. Aunque existe una corelación con la edificabüdad, no es una coflespondencia.

aprovechamiento es legalnente el

mismo pa¡a todos los prúpietarios dent¡o de una r¡nidad de actuación de suelo tubano; es l%alnente el mis¡no pala todos Ios propieta rios de ufi sector en suelo u¡banizable en municipios en los que no existan repartos de aprovec¡amientos en suelo urbanizable, como en el caso de los suelo aptos para ubanizar de las No¡mas Subsidia¡ias, y como en el caso de los sectores que se ü€en en suelos u¡banizables no delimitados; es legalmente el misno pam todos los pmpietados de suelo ubaniza-

ble delimitado, los anüguos SUE independientemente del sector

e¡1

que se encuent¡en.

Por 10 tanto, el hecho de que un sector de suelo ubanizable delimitado o pro$a

mado, tenga

el doble

otrc, o diferente uso, no Sj se analiza¡ los debe¡es de los propie-

diferencia funda-

mental estriba en que los propietarios de suelo urbalizable tienen que costear las

edificabilidad que es causa

suficiente

oara da¡le más o menos valo¡ al suelo.

Las legislaciones autonómicas, no obs-

tarios de suelo urba¡o no consoüdado, y por tanto sujeto a.l alt. 1.4.2, y los corres-

ta¡lle, pueden establecer peculiaridades en

pondientes al art. 18, vemos que son prácti-

el tema de los rcpartos de aprcvechafniento.

:.:

Veamos con un ejemplo simpliicado "¡cómo opera el meca¡ismo de repartos de ' aprovechamientos. Esto no lo tiene que hacer el tasador, üene hecho en el Plan

municipio, sino pala todo el municipio. Por euo se habla de sistemas generales y nc de sistemas locales. Su superficie

General.

asciende a 6.5 Ha. El Plan de este municipio (municipio que es inventado y que no existe, por Io

repartos ' dé apiovechamientos

para ese 1l:-,"-:..l:ltd:",:flusivamente municipio) establece y justifica una hornogeneización de aprovechamiento,

Ejemplo de ciálculo de Supongamos

un municipio que tiene reduciendo el aproYechamiento a la edifitipo de residencial colectiva

Plan General, y en él se prevén tles sectores cabilidad de suelo u¡banizable delimitado. las carac- Libre: teústicas de los sectores son:

Sector 1: Superficie 4.5 Ha, edificabilidad toml 0.45 mzlm¿, repartida 30o.ó en residencial colectiva lib¡e, 30% en vivienda ais-

lada, 30% en vivienda en hilera, 10% edifi cación comercia.l.

Sector 2: Superlicie 5.5 Ha, edi-ñcabili dad total 0.85 m2lm2, reparoda 70To en

vivienda colecliva de pmmoción libre, 20"/o obügación de promoción en vivienda de pmtecclón oficial a prccio tasado, y 107o

edficación come¡cial. Sector 3: Superficie 9.6 Ha, ediñcabilidad total 0.7 mzlmz, repartida 10% en

üvienda que obligato¡iamente sení de VPO, 50% edficación colectiva lib¡e, 30% edificación indushial, 10% edi-frcación comercial.

Simplificando mucho se establece que los sectores son homogéneos en potencial de ventas, y que las diferencias de costos de ejecución de la urba¡ización ¡efe¡idos al aprovechamiento no son significativas,

(Normalrnente es dife¡ente y es necesado homogeneizar también estos panimehos, teniendo el cuenta el probable precio de venta de las viviendas terminadas según su ubicación, e incluso en algunos casos el Plan General tiene en cuenta el i¡cremento de costes de urbanización o cimentacibnes futüras por mal tereno en relación con los demás).

Los sistemas generales scn el suelo que

se necesita para las preyisiones de parques, vías de comunicación, instituto politécnico, estación de autobuses etc. Necesi

dades que

no son para una parte

del

V¡O co¡e{tiva

0.20

VPT colerli'ra Reside¡ci,a.f colecdva lió¡e

0.37

Residetcial en tulem

1.00 0.60

.Resid€ncíal ín¡fa¡nilia¡ ais¡ada

1.20

Induc¡'jal

0.25

Comerxial

Esto viene a signilicar que el p¡opieta¡io de un derecho de editcabüdad de 1 mz de edificación residencial en hilera después de terminar la operación obtendrá un beneffcio por el zuelo equivalente aI 60% del benefi-

cio de otro propietado con un derecho de edificación de 1 mz de edificación en rcsidencial colecüva libre. El Pla¡ realiza el planteamiento que se recoge en el cuaüo 2. El sector 1 deberá repartir sus de¡echos

con Il22 mz de propietarios de sistemas genera.les, como si fue¡a¡ un propieta¡io más, resr-¡lta¡do la superficie a repartb derechos 46.122 m2.

tos

El secto¡ 2 debe admitir en sus repara 44.431 m2 de sistemas genera.les,

resultando

la supe¡Iicie con

derechos

99.431 m2. Y el sector 3 aumenta a 115.546 mz debiendo incluir en los Proyectos de gestión 19.446 mz de superficies ajenas al polígono.

Si dividimos los derechos homogene! zados por la superñcie a repartir, obtenemos que todos los propietarios del suelo u¡banizable de ese municipio oblienen el mismo aprovechamiento y es el equivalen¡e a0.4377 m2lm2 de vivienda colectiva de 27

Cuadro 2

".!.

Sector

Coeflciente

n¡ S: Ediflcabilidad iotalmln¡ 0.2a vPo 0.37 VPT '1.0C Libre 0.60 Hilem 1.2A Aislada 0.25 Industrjal 1.a7 Comercial Superflcie

Sector

Sistemas

45.000 55.000 S6.000 65.000

0,7

0,45 0,85

10,00%

30,00% 70,00'/0

50,00'/0

30,00% 30,000/0

30,00%

10,00% 10,00% 100,00% 100,00%

medio am= Excesos de aprovechamiento a/am 0,0249 S= 45.000 Superflcie del sector Superficie de sistemas a adscribir 1.1U Superticie suelo con derechos 46.122 0,4377 Aprovechamiento medio

10,00%

100,0070

h.vil¡nénpos Dh = 20.18S 43.524 Aprovechamiento a=Dh/S 0,M87 0,7914

50.534 0,52M

0'4377

0,8078 55

A'2026

000 96.000

44,431 '19 446 99.431 115 446

A,$77 A'$77

Ve¿mos los ¡1úr¡€ros paÉ mayof facilidad de compfens¡oii Ed¡ficabilidad honagénea en el sectal Secror 1 Dh ={1 x 0,30 + 0,6 x 0,30 + 1,2 x 0,30 + 1,57 x 0,10) x 45.000 x 0,45 = 20.1B9 m' sector 2 Dh = (0,37 x 0,20 + 1 x 0,70 + 1,57 x 0,10) x 55.000 x 0,85 = 43.524 m¡

sector3Dh={0,20x0,10+1x0,50+0,25x0,30f1,57x0,10)x96.000x0,70=50.534m1 Ed¡ncabil¡dad hanogénea total on el Suelo urbanizable del¡nkado Dh :20.189 +43.524 + 50.534 = 114.248 rn1

20.189/45.000 = 0,4487 m'/m'¿de edmc¿bilidad homogénea 3.524i55.000= 0,7S14 m'/m'de ediic¿bilidad homogélrea

Aprovechamie¡to sector 3, a = 50.5341S6.000= 0,5264 m'1/m'de edifcabilidad homogé¡ea supedlcies a consideÉf S = 45.000 + 55.000 { 96.000 + 65.000 = 261.000 m' Ap.ovechamienlo medio 114.2481261.000 = 0,4377 m'/m'de edificabilidad homogéfea

FJc e sa s de a pÍ ov e ch a n ¡ e nlo En el seclor

I-

0,4487/0,4377

E¡ el sector 2 = 0,7914/0,437 E¡ é¡soctor 3 = 0,5264/0,43n

-1 -

0,0249

n'im'

de ediicabilidad homogéne¿

- 1 = 0,8078 m'/m' de edificabilid¿d - 1.0,2Q26n'ln'de ediic¿bilidad

homogénea homogéne¿

c,,ñó.6^;ó

;. ctctóñr, r.le.;At

seclor 1

0,0249 x 45.000 = 1.122 m'de sislem¿s ge¡erales a adscibi 0,8078 x 55.000 =44.431m'de sistemas !eneEles a adscriblr 0,2026 x 96.000=19.446 m'¡de sistemas ge¡erale! a adscflbk

se.lor 2 sector 3

" "

supemcib de suelo con defechos Seclor 1 =45.000 + 1.'122 " 46.122 m¡ Sector2 = 55.000 + 44.431 =99.431 m¡ Seclor 3 = 96 000 + 19.446 = 115.446

ñ'

rcve c h a n ¡enl o rc su Il a nle

Sector 1 = 20.189/46.122

. 0,43n

m¡/m'. de ediflcabilÍdad homogénea

sector 2 " 43.524/99.431 = 0,4377 m1/m'de edilcabilidad homogé¡ea Sector 3 = 50.53/115.446 = 0,4377 m'/mlde odificabllidad homogénea.

114 248

Aprovechamlento

Aprovechamiento sector 2, a=

261.000

20,00%

nprp¡:hnc

Aprovechamie¡to sector 1, a

Total

196 000 65 000

261.000 0'4377

promoción lib¡e, :-,;cirse

del cual habrá de dedu-

la parte que no sea de apropiación

privada, en las condiciones que establezca la legislación urba¡istica de la Comu¡idad Autónoma. Ni la edficabilidad, ni la tipología de la o¡denación inteNienen en la valoración de los suelos, como no sea para los ¡epartos de aprovechamiento. Una vez aprobado el proyecto de gestión, ya pod¡ían individuaüzarse. En el final del proceso hay que tratarlos como suelos u¡baros transformados, po¡ lo tanto su valoración es i¡dividualiza da, y cada sector, que ya ha dejado de serlo, se descompone en calles, manzanas y

Ia superlicie bruta del terleno, o sea, entre los 261.000 mz de suelo del ejemplo, con lo que resulta a 1.532 pts/mz de suelo El Plan puede, mediante Ios mecanisrnos que considere opo¡tuno, repartü este ccsto (1.532 pts/m2) en metáüco a abona¡ en un

momento dado de la tramitación;

tJien

adjudicando obras a realüar a un secto¡; o bien expresando eñ ap¡ovechamiento los costes, pa¡a facilitar que sea el A)arnta¡niento el que ejecute y se resar¿:l de los g?ltos con la venta de los apmvechamientos que dcbido a esto le corresponderian. I¿ ca.'uís. tica depende del Plan General y de la legislación autonómica.

parcelas.

Vemos pues, que todo el suelo bruto clasificado como suelo u.rbanizable delimitado debería vale¡ lo mismo en todo el murdcipio. Y esto es así, o a.l menos debe se¡ls, en el momento de la aprobación del Plan. Dado que los mercados son din¿ítnicos puede ocurrir que con el transcuso del üempo las cosas va¡íen, en cuyo caso debeda revisarse el Pla¡. Es lo mismo que ocurre con las Ponencias de valo¡es catastrales, a partir del ¡nomento de su aprobación, el mercado puede experimeotal variaciones. en cuyo caso, si son susta¡ciales, habria que revisarlas.

Por úlümo y para completar el ejem plo de acuerdo con la Ley 6/98, el Plar debe hacer una estimación de los cosles de las i¡f¡aest¡ucturas necesarias. Una parte de ellas se¡á debido a déficit de la situación existente, y otra será debido a las nuevas necesidades creadas por la ampliación de suelo. Esta última parte, supongamos que tiene un costo equivalente a 400 millones de pesetas, el Plan Gene¡al debe¡á repartirla entre los distin tos sectores, proporcionalmente a su aprovechamiento medio. Como el aprove-

chamiento total es proporcional a la superficie de los suelos urbanizables deli mitados más la superficie de sistemas, y

los derechos son proporcionales a

superfrcie, podemos reparti¡ la carga de 400 millones directamente proporcional a

Valor del aprovechamiento Una vez que conocemos Io que cs el apruvechamiento viene la pregunta ¿cufulto vale el aprovechamiento? La contestación no es dificil: el valor del aproyechamiento medio susceptible de ap¡opiación. Es deci¡ lo que vale Ia ediicabilidad media de todo el suelo u¡banizable delimitado, homogeneizada al tipo ediñcatorio, y susceptible de aprcpiación, aplicada a un tereno concreto. Si el Plan no prcvé mecanismo¡ de reparto, cada sector se¡á difercnte, y tendrá su propio aprovechamiento medio que será distinto para cada sector, pero igual para todas las firtc¡s del sector. Es el caso de las Normas Subsidiarias, y de los futu¡os sectores en suelo u¡banizable sin delimitar, y de las Unidades de actuación en suelo u¡ba¡o.

La legislación ubanística puede influir notoriarnente en los de¡echos. Conocidos los derechos, que se plasman en el aprovechamiento susceptible de apropiación. resta calcular los gastos necesarios para el ejercicio del derecho. Dcpende de cada legislación autóno¡na cl cálculo de los gastos. Veamos por ejemplo el caso de un municipio de una Comunidad Autónoma que ma¡tiene los mccarismos urba¡ísticos del RD 1346i76, o sea el concepto de aProvechamiento 29

EL vALoR DE

tos s¡ELos No oEsARRoLtADos

:medio, y cesión del 10% del mismo con

Es ir¡dudable, pues el mercado así lo

'tcontribucidn los gastos de urbar¡ización ' de ese 10%. aAnalizamos el a¡t. 18 de la

maniñesta, qüe en cada t¡ánite superado se

ley 6/98. Los apartados 1 y 2 del a¡t. 18, se encuent¡an implícitanente recogidos en la forma de calcula¡ la edificabilidad. AI haberla realizado sobre suelo bruto, se

misrno si tiene una figura de plane¿miento o gestión aprobada o no la tiene, es deci¡, se

suponen incluidas aUí las cesiones, tanto en el iímbito de desanollo, como en el exterior

del ánbito po¡ adsc¡ipción de

sistemas

plusvalia. Un ter¡eno no vale lo

da ur incremento de valor Esta pluwalía proviene de los gastos efectuados durarte el

periodo: de gestión, de wbanización, de pmmoción, de fina¡ciación, así como el beneficio indust¡ial debido al t¡abajo efectuado y riesgo asumido en la operación.

generales.

Todos estos valores deben contempliuse en

El apartado 3, son las 1.532 pts/mz bruto estimadas por el Plan. (En suelo urbano no eústírían). No dispongo de datos de aplicación de este reciente artÍcLrlo y casuís ücas que puede producir, por lo que para simplificff suponemos que hay que pagarl¿s al firial del proceso y en metálico. En cuanto al apartado 4, consideramos el 10%, en el momento en que se da, o sea en la aprobación del pmyecto de reparcelación. El apaflado 5 y 6 del art. 18, se encuentran recogidos en el art. 30.

el tiempo, que adquiere una importancia grande al incidir releva¡temente en los cos-

Deducción de gastos de urbatizaclón penArL Ley 6/92 diente Del valor total deteminado por apieación aI aproreehamiento con-espandbnte de \/aJoret de reIt'¡c¡Lr'ón .'e deducirá, cuando p¡o.eda, los $banización Necisa y no ejecutada, I Ios de su frnanciación ! ges¿ión, y ¿n su caso, pmm,r.ioa ari (otto lir indenüti¿x.iones pro.ecostes de

derles, s¿g¡in ¡as no.n¡as o ¿etemlina.ianes de este cañider contenidar en e] planeaniento o

pnyeclo de obns csrrerpo¿diente,

er¡

s¡r

d€f€.to, ios cos¡es neces¿rios para qtse e! ter;eno arlquiem ]z cordición de solar F.A el supuesto de suelos ürüaror rujelos ¿ operaciones de ftfotma itteóot o mejom whana, se d€,.lúci'¡'no\nción Ios corl€s adjcjorales qüe €s¡as ñtr1 asiñistt!) op,.'aciones puedzn llení

El apartado 7 no 1o consideramos. Para que rm terreno adquiera la condi ción de sola¡, es necesa¡io realizar uria serir de ope¡aciones a lo largo del tiempo, de las que podemos considerdr como hitos,

. . .

lá apmbación dcfinitiva del PIan Pa¡cial l¿ apmbación del proyecto de gestión La aprobación del proyecto de urba¡i-

zación y ejecución de la u¡banización. 30

tes. Vamos a apliczr esto a un ejemplo para

verlo con más claridad. Asi pues apücamos el método residual a un supuesto terreno con una edificabiiidad homogeneizada bruta de 0.4377 m2lm2 de üvienda colecüYa libre. A partir de los datos que disponernos del municipio, estimamos que el valor de ¡epercusión de un solar con una üpología y uso equivalente a la determinada como tipo en el Plan General'. Residencial colectiva Iióre, es de 39.819 pts/mz construido (obte-

nido aplicando el método residual

para

solares). Esto equivale, supuesta la apücación de la

Iórmula fzl, con un precio de consrruccidn de 78.000 pts/m2 construido a un precio de venta de 164.946 pts,hz construido, que suponen 18.968.790 pts para una viyienda de 115 m2 construidos y 90 mz útiles.

Calfl]lamos a conti¡uación los

gastos

que debe hacer un supuesto promotor para accede¡ a dichos derechos, es decir, para que efectiyamente su tereno valga esa can-

tidad de 39.8i9 ptVmz de repercusión sob¡e mz const¡uido de la eüficación tipo homogeneizada.

Ordenamos todo lo expuests de mar¡era que se pueda malejar numérica¡nente,

En cuanlo a los gtstos de ejecución de la urbanización (art. 30) Estimamos 3.200 ptlmz de coste de urbanización pam un teórico ámbito de

ArroNE

:r:

acfración. Esto equiyale aproximadamente

'ri a unas 800.000 pts por vivienda. No consi-

deramos las indemnizaciones por bienes ajenos al suelo, que normalmente en urr

prcceso de estos se da.

En cuanto a los gastos ¡|p occtíÁn lerr 2Ol Inclui¡nos en ellos los gastos que el pmrea-lizar pagando serücios ajenos, como honorados por redacción de los diferentes p¡oyectos, asesoramiento lega.l, tmmitacidn de los expedientes y seguimienlo de la mirma. Pa¡a su determinación empleamos las siguientes aproximaciones:

motor debe

la fase de ejecución de la urbanización: tasas de licencia son el 1%, la tasa de t¡a-

mitación o impuesto de construcción es del orden del 4% se$h la localidad. aiadiendo los honora¡im de ¡edacción del prcyecto de urbanización y di¡ección de las obras de los técnicos superior y medio, además de la asistencia del letlado, y pago de segu¡os y awles de ubanización, consideramos que se llega a u¡a canüdad razonable del lZ% de del coste de las obr¿s de u¡banización, De ia Iase de apmbación del proyecto de gcstidr-. Estos gastos comp¡enden, las tasas municipa.les de tramitación de la documentación, los hono¡a¡ios de redacción de los

prcyeclos de gestión y del leüado asesor (sobre el 1.5% del valo¡ de los ter¡enos en conjunto), además del pago de los honora-

¡ios del nota-rio (entre el 17o y el 1.5% del valo¡ de los terrenos), y registro de la propiedad (sobre el 1%i, necesarios en la protocolizacióo de los documentos. Consideramos por todo el 4% del cosfe de los tenenos en el momento de aprobarse el proyecto de compensación De Ia fase de apmbación del Plan Panial: Estos gastos comprenden las tasas de tramitación del PIa¡r Pa¡cial, los honorados de redacción de los proyectos y del letrado ase-

Ra{o

En cuanto a los gastos de promoción (art. 30) Incluimos en este concepto los gastos de administración de la Junta de Compensación, tasas e impuestos, IBI, comercialización del producto, que el promotor debe repercuiir, consütución y pago de

avales

pernita¡ comenzar las obras de construcción antes de terminar la urba¡izaque

ción. Estimamos el

17o a¡ual del costo de los teÍenos en cada fase, y en todas las fases.

En cuanto a los gastos de financiacíón (art. 30)

las

BuJ

Los gastos de financiación se calcular¡án,

con un inte¡és de mercado, sobre

total

desembolsado en cada fase: costos de terreno dumrte toda la lase y sobre los gastos estimados en la fase. De estos últimos consi de¡amos sólo la mitad ya que los gastos se suponen disü'ibtddos duante la fase. Se estima en el 5% a¡ual del coste de los terenos en cada fase, el interés medio que debería satisfacer el supuesto prcmotor que emplea capital ajeno. Este tipo nahlralmente dependerá de las tasas de interés del

momenlo. ED cuanlo a los üempos: La financiación depende del tiempo. lns üempos considera dos son tles años y medio que distribuimos: Reda.cióA y apmbación deñtjün deJ proyerto de cJecución de lÁs obras dp urbaJ]'iurbanj¿acjan. zaclófl, y rcceryión de Ias misrr¿r, inctyendo IaJ tramiLat iorfs de lodos Íos expedjerü€s adminisür -

üvos de injcio avales Redacción de

y ftceFidn

o¡ras

1 año

y aprobación de lar bar€r, cor6¿r'tucién de ümpenmdón. Rd'aÉión y apntba-

k lunta

ción del prcyeL'to de conpercación. Prctocolizacién

yR is'n.

Iaño

Redacción y apmbación deñniüva del Plan Parcial,

puhlicaciones.

1.5 años

sor. Estimamos que el conjunto de estos gastos suponen el 1% del coste de los terrenos en el momento de la aprobacíón del

Beneficio de la promoción (art. 30)

Plan Pa¡cial.

4o/o anual,

Es el beneñcio del riesgo. Tomamos el del valor de los tenenos en cada 31

EL vALoR 0E Los guElos No DlsARRoLt¡Dos

'': fase, d¿do que, en ci.rcmstancias ordira¡ias,

'1en la promoción de suelo el riesgo no

'alto.

(C). Gfc = (Vpp - Ggc - Gpc - Gfc - Bpc)* * i * tc + (Ggc + Gpc)* i * tc *0.5 Gfc = Vtb

Resumen de 1o expuesto Siendo Gu, Gg, Gp, Gf los gastos de

urbanización, gestidn, promoción, y finarciación de cada fase, y Bp el beneficio de promoción de cada fase. El interés lo llarnamos -i- , y el tiempo lo llamamos -t-, Vtb es el valor del suelo sin ninguna actuación. VS es el valor del sola¡ urbanizado (A). VS = Vpg r Gua + Gga + Gpa + + Gfa + Bpa (solar)

Vpg= VS

Gua

Gga

Gpa

Gfa -Bpa

(B). VPg = VPP + Ggb + GPb + Gfb + BPb (con proyecto de gestión)

* i * tc+

(Ggc +

Gpc)* i * tc *0.5

Ordenando los datos en una hoja de cálculo, y reduciendo todo a valor por m2 de

suelo bruto sin actuaciones, queda lo

expuesto en el cuadm 3. Si estos gastos, r¡na vez calculados, los agrupamos por conceptos, tenemos el cuadro 4. En el ejemplo, u¡ m2 de suelo bruto sin actuaciones vale 8.033 pts/mz y tendrá ura carga de 1.532 pts/mz de colabor¿ción en la ejecución de los sistemas generales. Una vez aprobado el Plan Parcial en urt plazo de ano y medio pasa a valer 9.448 pts/mz. Al aprobarse el instrumento de gestión, y pmtocolizarse, (ya no se valo¡a el terreno a¡tiguo,

sino la adjudicación nueva), en pts/mz del antiguo terreno rep¡esenta 12.266 ps/mz. Cuando terminan las obms de u¡banización, sea ya solar, el m2 del antiguo ter¡eno ¡epresenta 17.419 pslmz. En algú¡ punto, la Adminisfación &\igirá el pago de la carga de 1.532 pts/m2 de sistemas generales. En rea.lidad se trata de urla carga real, que mient¡as no se levante afec-

o vpp

= vpg

Ggb

Gpb

Gfb

Bpb

(C). Vpp = Vtb + Ggc + Gpc + Gfc + Bpc \eu¡¡ P¡4r P4Lr4/ Vtb = Vpp

Ggc

Gpc

Glc

Bpc

y los gastos de fi¡arciación para cada lase:

(A). Gfa = (VS - Gua - Gga - Gpa Gfa -Bpa) x i * ta + (Gu + Gga + Gpa) *

*i*ta*0.5

Gfa =Vpg +

ta + (Gu+ Gga + Gpa) *

ta¡á al tereno disminuyendo el valor del mismo, En el momento en que se pague, hay que eliminar esa cantidad. La casuistica originada por las diferentes legislaciones autonómic¿s, y el comport¿miento de los Ayuntamientos y sus Plales, hacen que el uso de ula fórmula general no sea recomendable. A fin de cuentas sólo se necesita una valo¡ación de suelo urba¡rizable por municipio, o en el peor de los casos una po¡ sector. De los gastos contemplados, el promotor

puede elegir entre [nanciación externa o prcpia, pero no por ello los gastos rre finan(B). Grb =

ffpe - Gsb - Gpb

* i * tb + (Ggb + Gpb)* i

-* Gfb*0.5 -Bpb)* tb

Gfb = \.pp * i * tb + (Ggb + Gpb)*

*tb*0.5

ciación dejan de exisür. Suponen el 10,36% del precio del lerreno conyertido e¡ sola.r.

El beneticio de la promoción no se y supone el 10,07% sob¡e el

desembolsa,

precio final del terreno. en t¡es a-ños y medio,

Cuadro 3 Valor del aprovechamiento (valor por mz de suelo bruto sin actuaciones)

%o ^, soDre

Concepto

Pbim' Valor solar urbanizado Menos

Gu.

Gf.

vpg

Tiempo Gastos

años

parcial

Gastos acumuta00

Valor 17.4A

39.819 0,4377

galos

de convers¡on del terr€no con proyecio de gestion aprobado €n solar por m, de ámbito de acluaci&l Gastos de eje¿ucón de la uóa¡¿ación par m2 Gastos de gestbn Gasios de pmmoción (S/1/UB) Benefcio de la pmxccion (WUB) Gasios de financ¡acion sjelo (14,145 pls = 12.266 Upg) + o.ffi x 3758 (gasios de ia fase sin consr&rat elbeneñc¡a)

3200

1,00

12,00% 3.204 1,@% 17.4n 4,A0% 17.429

1 I

3.200 3200

14.D9

5.163

12.266

70,38%

12.266

491 613

10.99

384 3.584 13.845 174 3758 13.670 697 4.455 12.973

5,00% 14.145

\á¡or suelo con proyecto gestión aproDa0o M€nos gaslos de teneno mn plane¿rniento de desanollo apmbado hasla aprobar el proyecto de gestión, conslitución junta, bases y proyecto de gestión, ¡ncluso las cesiones 1

0% c€sión aprovechamiento

(A.14' - VW ad 18.4. des¿triéndalo en esle ffñÍEnlo inleryíercn en /q! gaslos de úban¡nción) Gpu

1,Q00/o 12.266 4,00Y0 12.266

5,00%

vpp

\hlor tereno con plane¿m¡enlo

vpp

de desaÍollo aprobado Menos gaslos de redaccio¡ y farnilación pl¿ne€miento de desarollo

s. Bo-

n+'

9.44S s.448

4,004/o 9.448

s.754

1 1 1 1.5

1,00% 1,00%

Gasios de gestón s/Vpp G¿slos de promoción Beneficio de la promocion Financiación del Steio y gastos (8151 = ffi33 + 0.5Ax )

127

10,00% 12,266

4,04% 12.266

Gastos de gestión Gastos de promoción Benefcjo de la pr(rnoc¡on Financiación de sielo y gastos (97U 48 +4.64 x ü3)

5,00%

8.151

1,5 1,5 1,5

491

123

1.1.039

491

1.1M

10.426 9.936

488

1.592

9.448

54,21%

9.448

94 94 142 236 567 803 611 1,414

9.353

9.212 8.645 8.033

\Alor teÍerlo bnfo sin actuaciones de ningún

lipo

46,09%

Total gaslos uóanización (art. '184,5,6)

RepeGrsión gasro" sistemas gereral€s

53,91%

(a,t

18.3)

8,790/"

Total costo deberes

62,70%

Valor lereno bruto

37,30"/o

Valor tereno transformado

1.532 10.927

17.4n

Cuadro 4

Cuadro 5

Valor del aprovechamiento (gasto total por conceptos)

Valor del aprovechamiento

Porcentaje sobre valor final de solar Cesión del

'10%

del

ej$rion

Pts/m2

aprovedamiento 7,04%

de la

1.227

1.755

uóanbacion 18,360/0

3.200

Coste de ejeqlcim de la

53,91%

9.395

Total gastos de la urbanización

969

2,52"/0

439

8,79%

debe¡6

532

62,7AV, 1A.927

Pts/m2

7,48% 5,80%

1.3t)4

1.012

1,33%

232

5,810/" 1.013

5,32"4

928

urban2ad6l 18,36%

3.200

44,11%

7.688

8,79%

1.532

Total coste de los debses

52,90%

Ln\

Valor tefenos sobre m2 bn¡to

47,10% Lmq

Repeursión Sistem:s Generales

Repercusión co6te ejed]cion S¡siemas Generales

terenos

37,30%

sobre m2 bn¡lo Sobre valol

fnal (con

6.501

temno

bruto sin

promotor puede pagar por el teneno bruto.

acluaciones 46.09%

Parcial

cú Plan Valor terenos co] proyecto \blo{ terenos

mmp$sación urkn¿ados

lblor ieÍe¡os

8.033

54,214/" 9.448

70,8%

12.266

100,00'/0 17.429

Cabe hacer notar que la Ley 8/90 y RD

1192 Q-ey del suelo

inconstitucional por

Texto Retundido,, motivos distintos),

daba como valor de los Sistemas generales,

el 50% del valor del ap¡ovechamiento, es decir, suponía que el cumplimiento de deberes ¡epresentaba el 50% del valor del aprovechamiento. Esta cifra se asemeja bastante a la obtenida para elte municipio. Por supuesto eslo es u¡ ejemplo, y las cif¡as dadas no son generalizables á obos casos, que pueden va¡ia¡ en su cuartificación y en los tiempos. ¿Qué ocurre si con las mismas hipótesis del ejemplo acortamos los plazos?

Realizando

Vemos que la agilidad en la t¡anitación

¡eperute notoriamente en el precio que un

una

carga de 1.532 pts., que supon€ el 8,79%) Valor

del aprovecham¡enlo

1.806

de la uó¿nización

Valor

C€sión del Gastos de

'10'/o

10,36% 10,07%

5,56%

Total gastos

Tota¡ coste de los

Porcentaje s0bfe valor flnal de solar

gestión Gastos de pmmoción Gastos financieros Bffeicio de h prsnocj$

gestión Gaslos de promoción GastosfinanciercG B€neicio de h prorocidr Gasios de

casie de

(Resumen de resultados)

el cálculo, que

omitimos

para no cansar, obtenemos el ¡esumen de ¡esultados del cuadro 5.

De S501 pts/m2 ha pasado a 8209 pts/m2. Habria que ve¡ si un promolor, sin exis ür figuras de pmpieta¡io tj¡ico, en 21 meses a partir de Ia compra de un leEeno sin ninguna actuación, consigue que las calles de todo el sector de suelo urbanizable delimitado estén asfaltadas con lm bordillos pues-

los, y las zonas ve¡des plantadas, y todo juridicamente resuelto. El legislador podría tener la tentación a la vista de esto de ordenar mayor rapidez, pero ello es innecesado. La rapidez viene dada por la insistencia del pmpieta¡io en el seguimiento de su expediente, pues cualquie¡ ¡et¡aso le cuesta dine¡o extla. Los expedientes que intervieüen en el proceso son muchos, y algunos de mucha complejidad, pues se está habla¡do de la Iutu¡a ordenación de la ciudad, de los dere chos reales y de su inscripcidn en el Registro de la Propiedad con las imPlicaciones legales que esto llela, y de las caracteristicas y ejecución de las infraestruchuas de la ciu-

dad, que una vez enüegadas queda¡ih ca.rgo

del Ayüttamiento.

ANToNro BUJ R^Mo

Cuadro 6 Valor del aprovechamiento (ejemplo con cesión del 10%) Porcentaje sobre valor final de solaf ces¡ón del 10% de¡ aprovechamiento

Pts/m2

10,00%

1.743

5,630/"

981

2,62%

456

Gastos de pmmoción Gasios financieros Beneficio de b promoc¡cfl

1A,47Vd 1.825

Coste de ejeoJciff de la urbanización

18,360/0 3.200

'11,13%

'1.940

mayores edilicabüdades en suelo u¡bano que en suelos u¡ba¡¡izables, y además, Ias superficies adscritas de sistemas generales probablemente lo serán en menor proporción. Si a ello le añadimos menores árnt¡itos y menor número de DroDietados a entende¡se, lo cual supone menores tiempos, el

conjunto de factores conduce

uó&ización

Repercusón Sisiemas Generales

58,21% 10.145

8,79% 1.5U

Total coste de los deberes

67pA%

Valor terenos sobre m, brulo

33,00%

11.677

5.752

Si este mismo ejemplo lo ¡ealizamos con una legislación autonómica que obligue a la cesión del 10% del aprovechamiento libre de cargas de urbarización, y empleando los

valo¡es

El RD 1020/93 la norma 3 del RD 1020/93, dice:

Total gastos de la

mayores.

Norma

lvletodología SeneraJ

RD 1020/93 Para el cáIculo del \alo' cat¿str¿l s¿ toma.á umo ralet¿Dda el vabr de neftado, sin que en nitgún czso püeda ex.eder de éste. Dlcho .álculo se rcalizará d2 aoreralo @n lo Preceptüado en las plEentes norIna.s t|f¡,icas. El valor de meftado gue rer¡lte de los ,ráüsis y cDrdusiones de ias esfüdios que s€ rcali.en de corformidad con la nor"'¡.a 23 se¡vi¡" de bas¿ para determinaÍ os valor5 en poúgono, czlle . iamo de calle, zona o paraje. a que hace refercncia la no.ma 8, así como el de Ia

ánbito dc zpücación del no.r¡a 14

coeÉciente

et que Wga de escasa e,ltldad .le Ítercado a nivel local podrá r"dadars€ un est dio de mücado de ánhito teÍitunal supfamunidEn ¿qüelos cáar

el ejemplo (3.5 años), nos encontramos con el resultado del

manifiesto

cuadro 6.

pal. En def*to de am¡os Joi ó4enos de

mismos üempos que en

coordha.ión del centrl

El costo de los deberes ha subido noto-

de C€stión

Catár¡rai

y Cooperación'Iibutaria ndiante ¡as estüdjos y ¿¡¡titiJ est¿dídicor gue co¡Terpondan

riamente dei 62% al 67%.

ee¿b¡ecer¿i, los váiore. dp refprPn.i¿.

Suelo urbano no consolidado En el suelo urbano no consoüdado, el valor se determinaJá de la misma manem. Será más lácil estima¡ el valor en venta de la yivienda teminada, y por 10 ta¡to del solar Iinal resulta¡rte. Los debe¡es sen{¡ los del éstos púcticamente son los mismos que los del a¡t. 18 a excepción del númem 18.3, o sea, Ia obligación de colabo¡a¡ en la ejecución de los sistemas Senerales, que no eúste en suelo urbano l¡s diferencias, lógicamente, las marca el Pla¡ General, que normalmente permittá

art. 14.2, pero

La norm¿ se bas¿ en la detemi¡ación preüa de los poügonos catasbales. Ésto5 se han de delimitar de acue¡do con la norma 7 del RD 1020/93 Norna RD

1020/93

División en Nligoocs de ralomción 1. Una vez. rcalizzda k delrúitatié delsdelo

pmader a su ó'virión en Nugonos de valonción. de aateíla con Ior si8rrentes criaeriar: Co¡e¡encia urban¡:ttica, tanto deslle el se ¡,odní

punto de rists de califiación del srelo, Lono de la ripalogía de lzs roettrüc.ionPs. Cl¡cuntfrr¡cr'¿r admin¡trativ¿¡r qu€ ltcjeran acnnseiable su defiti.jón. Cirxünlanciits o cado (Iue

reloracjón al ladliE Iz'eculiaridadqt

e¡ ü¡ entomo

del nr.eF tornarlas

homoS6oeo.

Er vatoR D! tos suELos ñ0 DESARRoLLADoS

CilT[|ljtancias de carácter e.onénicD y 8t caso, la adoPoón de n\edidzs o la aplicación de coeficientes püntuales que rccojatl ]as Podóler alteracion¿s del valor de mercado. Ofras cjrri¡¡siarcjai debidútente iustiñ-

: i :a

socjal que pennitan, en

cadas en las ponencias de valores. Fn los ]¡l,unicipio crtyo planeztnienlt ette adaptadD al te^1o re]'¡].¡.dido de Ia Ley del Suelo y Ordenación úrbata Ia del:nniíación de polieonos debera tener en aenta , adem*

de los cri¡e¡iat men¿¡o¡rados IaJ dini¡&s áreas de ftpaftq lzs átEas de Í¡eio ur¡¿¡o re¡¡,iridas a planea:niento lf¡ttenb¡y los sectores delinitad$ Por el pmpio planeamjento gercnl en s elo urbanizable prúgranado. 2. t...)

De la norma 7.1 puede deduci$e que las Unidades de actuación a¡rtes de su desar¡ollo, en las que el Plan General rcmite a pla-

que el Plan General no ha ¡ealizado cor¡ectamente la distribución de beneficios y car gas. Si no es eso lo que mani-nesta, es que la Ponencia no está co¡¡ectamente redactada.

Conclusiones la dinámica del mercado, imprevisible

en muchas ocasiones, hace que tanto el mecanismo de repartos del Plan Generat como los valores de la Ponencia catastml puedal ser superados al cabo de ulr üempo. En valoraciones que deben du¡ar años es un desgo que hay que asumir.

Más difícilmente asurnible es que den-

tro de la delimitación gráfica de

nearniento posteriof, de hecho constihlyen, en Ia Ponencia de valores catastrales, cuando menos un t¡amo único. Si existen mecanismos de rcpartos de aprovechamiento en

un mismo polígono fiscal aparezcan suelos con distinta clasificación urbanística. Dentro de un mismo polígono fiscal no deberían coeústi¡ suelos con distinta cia sificación, pues los derechos y deberes

los que intervengan va¡ias Unidades

son diferentes.

actuación, formando una Unidad de ejecución superior, o un sccfor Previstos en el

De la misma rnanera, dentro de los poligonos delimitados en el suelo urbano, no deberÍan coeústir suelos consolidados con suelos que carecen de urbanización consolidada, pues los derechos y debe¡es son dife¡entes, aunque ello diera lugar a la delimitación de polígonos dis

se desmenuzan convenientemente pueden conducir, y de hecho conducen, a resultados er¡óneos. En algunos municipios que disponen de Pla¡r Gene¡al podemos encontrar, en la Ponencia catastral, valores distintos para disti¡tos sectores del suelo u.rbani-

zabie programado. Eso signi-tica que la

contlnuos. El momento oportr.mo de redactar la Ponencia de valores de un municipio, es el momento de la aprobación de rur nuevo PIan Gene¡al, y serÍa deseable que el Plan Gene¡al llevara en el momento de 1a aprobación defi¡itiva un anejo con la Ponencia

Ponencia, si es cor¡ecta, está manilestarido

de valo¡es catasbales.

Plan General se deberÍa plantear la delimilación de un polígono fiscal para ellas. El p¡ocedimiento se complica cuando el suelo a valo¡ar no es u¡ sola¡, pues en él intervienm una serie de lacto¡es que si no

dfrll

.o""'0"

Valoración del suelo. Método residual dinámico simplificado . Miguel Ángel Martínez Iranzo AJquifecto Técnico de Hacienda. Técnico de lrnpecdón. Gerencia Regional del Catastra de Valencia

La Ley 6/1998, de 13 de Abril (BOE del 14) sobre régimen del suelo y valoraciones, en adelante LS9B, establece en términos generales, para la valoración de suelos u¡banos y urbanizables, 1a referencia a los valores reflejados en 1as Ponencias de valores catast¡ales. En el caso de que éstos no eústan o hayan perdido su vigencia, 1o que evldentemente habrá que demostrar, se fÜa

f*) F<tÁ "rrt.,,l^ . -.-,- - lLros. conceptos vertidos po¡ Blanca Ma¡ín Fen"eiro, Economista, en su docencia pa¡a e1

"II curso

ciones Inmobiliarias

de Postgrado de Valora-

Gestión Urbaníslica", por

Jordi Bemat Falomír, Arquitecto Jefe dei A¡ea Urbana en la Ge¡encia del Catast¡o de Catalunya, en su trab4jo sobre "Valoración del suelo u¡banizable", Por los redacto¡es, en ia D.G. del Catastro, del documento de u-abajo "Metodología y estudios pa¡a la dete¡minación de los módulos específicos para la valo¡ación del suelo urba¡izable que se establezcan en la Orden Mlnisledal de aplicación en el süpuesto contemplado en el arto 71.3 de 1a LRHL, según la nueva rcdacción dada por la Ley 50/1998", y por Juan-Vte. Garcfa Casü1lo, Arquitecto Jefe del Gabinete Téenico de la AEAT en Valencia, en sus indicaciones y suge¡encias.

e1 crlterio subsidiario de valoración del suelo por e1 "método residual". En efecto, 1a exposición de motivos de la LS98 antÍcipa'. "Finalmente y para el caso de que no existan a no sean aplicables 1os valores de las ponencias catastrales por haber perdido vigencia o haberse modificado el planeamiento. eI valor básico de repercu' sión se calculará por el método ¡esjdual, camúnmente utilizado en el ámbito inmobiliario, en sus distintas modalidades, tanto por eI sector público como por el privado". pasando posteriormente a establecer en eJ ú1ümo párrafo de los artícu1os 27 y 28 (valor del suelo urbanizable y urbano respectivamente) que "en los supuestos de inexisEncia o pérdida de vigencia de los valores de lds ponencias catastrales, se aplicarán los valores d.e repercusión obtenidos por el método residual" . situándonos en el caso de tener que valorar un suelo urbano o urbanizable por e1 método residual, 1o primero que tendremos que demostrar. si existen, es que los valores contenidos en la Ponencra catastral de1 municipio en e1 que se localiza 93

I\,IGUEL ANGEL MARTiNEZ IRANZO

Es el caso más frecuente en 1os usos de

dicho suelo, no son aplicables (1). Según 1a exposición de motivos de la LS98, ia

viviendas colectivas, comerciales y ofi-

inapiicabilidad de los valores de las ponencias catastrales sucede por haber perdido su vigencia o por haberse modificado e1 planeamiento, aunque posteriormente en el articulado de la Ley sólo se menciona la inexjstenc¡a o perdida de vigencia de los mismos. Demostrada 1a lnapiicabilidad de ios valores contenidos en 1as Ponencias catastrales, estamos en disposición de utillzar, tal y como se menciona en 1a exposiciÓn de motivos de la LS98, e1 método residual en sus dislintas modalidacles. Para la LS9B parece que la única forma de valorar un suelo urbano o urbanizable con ámbito delimitado o con pautas de desarrollo, sea por repercusión, es decir, por aplicación de un valor, deducido de la Ponencia o calculado por el método residual, a 1a superficie construida o potencialmente construible en la parcela o terreno a valorar, sin tener en cuenta que exÍsten suelos en 1os que valorar por repercusión carece de sentido.

hora de acometer la valo¡ación de un suelo, hay que tener en cuenta que existen dos tipos de mercados de suelo:

Nlercados

de valorcs de rcpercusión

suelo.

Fn psre rinn de mercado el valor del suelo está claramente determinado por el aprovechamiento (uso y edificabiLidad) que le es fljado por e1 planeamiento es decir nue la canlidad de mz construidos o potenclalmente construibles de cada uso determinan su valor. Podemos hablar de un precio del suelo en eufos por meüo cuadrado constluido.

(1) Ve¡ Grnvcr PEREñA, Jordi; BERNAT FA|oMIR, Jordi. "Vinculación de la laloración urbanísüca y la catast.al: aproximación a la aplicabilidad de la Ponencias de valorcs según la Ley 6/98". CT/Catast¡o no 36, pág. 53-61.

clnas.

En este tipo de mercado 1a aPlicación de 1a LS9B es clara y no presenta problemas, si existen valores aplicables en las Ponencias. se aplican. y si no existen, se utiliza e1 método residüal partiendo de valores en venta por mz construido, obteniendo valores del suelo por repercusión sobre m2 construldo o construible.

Mercados de valores unitartos de suelo.

Este tipo de mercado se caracteriza porque el suelo suele tener un planeamienfo de desarrollo en el que se señalan máximos admisibles (volumetrÍa, plantas. disrancias a Iindes, etc.) y no se

suelen fijar ediflcabilidades, o si se fijan, generalmente no se agotan. En este tipo de mercados Puede ser más determinante la forma y situación de la parcela que su potencial edificabilidad. Se compra y se vende por metro cuadrado de suelo y no por metro cuadrado de techo. Es e1 caso más frecuente en los usos de residencial aislada y polígonos indusüiales. Los suelos b¡utos urbanizables, que

también se compran

venden Por

metro cuadrado de sue1o, suelen reflejar en su valor el futuro potencial ediflcatorio, si es que eslá definido. por lo que dicho valor es representativo del aprovechamiento que e1 plan 1e asigna, aunque su valor sea unitado y no de repercusión.

El .método residual en sus distintas ' modalidades, es uülizable para la obtención de valores de suelo, tanto unltarios como de repercusión. Por e11o, en mercados de valores unitarios de suelo, 1o más coherente, bqio mi punto de vista, es utilizar ei método residual con e1 objetivo de obtener este üpo de valores de suelo, y no de repercusión como menciona la LS98 en sus artículos 27 y 28.

VALoFActóN DEL suELo

El método residual Uno de los Principios generales de la Valoraclón Inmobiliaria es el Principlo del valor Residual, que dice: "Elvalor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y 1os valotes atibuibles al resto de los factores". Dicho principio es recogido en e1 a¡exo I de 1a Orden de 30 de Noviem-

bre de 1994 (BOE de1 13 de diciembre) sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras (en adelante O' 30- 1 1-94) ' A partir de este principio general se

desarrolla e1 método residual de valoración del suelo, considerando que e1 valor de un bien inmueble se compone de forma adltiva por integración de los distintos costes, el dei suelo, e1 d" ia construcción y con 1a consideración de 1os gastos y beneficios de la promoción como un coste más. El vator de venta de un producto inrnobiliario Vv es igual a la suma de1 coste de 1a constucción (real o potencial) Cc, sumándole el coste del suelo Cs, 1os gastos de Ia promoción Gp y 1os beneficios de la promoción Bp, según 1a siguiente formulación general:

Vv = Cc+Cs+Gp+Bp Corsiderando e1 coste del suelo como "residuo" que se produce al deducir al valor de venta todos 1os gastos y beneficios más los costes de la construcción, tendremos:

Cs =

Vv-(Cc+Gp+Bp)

El método residual nos permite obtener tanto valores de repercusión como unltarios de1 suelo, ya que si partimos de valores en venta por m2 construido, obtendremos valores dá ¡epercusión de suelo por m'z construÍdo y, partiendo de valores en venta totales del producto inmobiliario, aplicando e1 método residual obtendremos valores totales del suelo que, divididos por e1 total

MffoDo

RESIDUAL olNÁ¡\¡ico sl['!PLIF]CADo

de la superlicie de suelo nos arrojará un valor unitario del mismo en euros por m2 de suelo.

El método residual de valoración del

suelo se puede realizar desde dos puntos de vista, dependiendo del tipo de suelo a valorar y de

consideración temporal de ingre-

sos y gastos.

Para suelos consolidados por la edifica-

ción

y con la urbanización

ejecutada,

teniendo una consideración de ingresos

(Vv) y gastos (Cc + Gp + Bp) producidos en el momento actual puede ser utilÍzado el método residual estático. Pa¡a suelos no consolidados por 1a edificación y con la urbanización pendiente de

eiecución, teniendo una consideración de iirgresos ffv) y gastos (Cc + Gp + Bp) que lmplique un estudio temporal de los mis-ór, p,rud" ser utilizado eI método residuaJ dinámico.

El método residual estático La característlca fundamental de

este

método, a difermcia de1 residual dinámico, es

que tarto e1 valor en venta del producto inmobiliario como los costes, gastos y beneficios a detraer para obtener el valor deI suelo, son considerados con valores actuales (2) ' Es e1 método utiLizado por 1a metodolo-

gía de vaioraclÓn catastral, en una variante

simplificada, y tiene su fundamento en la formulación general contenida en la Norma 16 del Anexo de1 R.D. 1020i93 de 25 de junio (BOE de1 22 de jutio) por el que se aprueban 1as normas técnlcas de valoración y el cuadro marco de vaiores.del sueio y de 1as construcciones para determinar e1 valor catastral de los bienes inmuebles de natu¡ale za urbana (en adelante RD 1020/93) , que dice:

(2) Ve¡ "Análisis bibliogníffco de las valolaciones inrnobilia¡ias". BEPNAT FAToMIR, Jordi. CTlcatastro no 27 , pág. 30-32. 95

[/TGUEL ÁNGEL MARTiNEZ IRANZo

Y también:

Norma 16. Modulación de los valores.

Vn = Vv

Considerando todos los factores que intervienen en la formación del valor de1 producto inmobiliario, se establece la siguie,-

te exprcsión:

F¡

la que: Vv = Valor en venta del producto irmobilia-

rio, en Pesetas/nf const:ruido de repercusión del sue.lo e¡ peseValor Vn = tas/m2 construido. Vc = Valor de la construcción en pesetas/m'? const¡uido. F¡ = Factor de localización, que evalúa las dtferencias de valor de ptoductos inmo-

biliarios análogos po¡ su

ubicaciÓn, y clrcunscons¿ructivas características caráctet as de tancias socioeconómic

local que afecten a la producción inmo' biliaúa.

De esta formulación general el valor residual del suelo se deduciría:

,,VV 'K 1,4 x F, Observamos que la comPonente Gastos-Benefícios es estimada no como algo que se detrae del Valor en venta, sino como un reductor porcentual del mismo. Dividir e1 Valor en venta por la estimación de gastos y beneficios representada por el coeficiente 1,40 X F¡, es como sustraer un porcent4ie de1 mismo. En e1 caso general de Fr- = 1,00 el valor residual reflejado en la expresión anterior podría expresarse de forma equivalente: Vn = Vv 28,57o/o

28,57Vo de1 Vy

| (t = lt - l-; L \''*'

Slendo F¡ = 1,00 96

\l x F ll x l)

0.7143

;

0.7143=,rñxFr Siendo

Vv = 1,4 (VR +

Fr =

1,00

La normativa contenida en el R D i020/93 e lnstrucciones de la D.G. de1 Catastro establecen 1os criterios para

yc y determinar el valor de la construcción e1 factor de localización F¡, con 1o que ante un valor en venta Vy podemos deducir a día de hoy un valor de repercusión de suelo Vp. Po. orra parte Ia O. 30 1 1-94. establece las d.irectrices para la valoración del suelo por e1 método residual estátlco y en el anexo Z, epígrafe I! Punto 2 dice:

Análisis de inverciones con valorcs actua1es. ([,,létodo residual estáüco) Su aplic ación requiere:

a) Deteminar la promoción inmobiliaria

más probable a desarrollar sobrc el inmueble a valotar según el principio de mayor y mejor uso. lúo obstante, cuando sea conocido el desü¡o decidido por 1a pmpiedad del inmueble y no se oponga a ia normaüva urbanistica se atenderá al fiismo. b) Estimar los cosfes de construcción, los gastos necesa¡ios de pmmoción, de comer' ciaüzación y financieros normaJes para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la ana' lizada. En el caso de iwnuebles en tehabilitación se tendrán en cuenta a estos" efectós los costes de consfrucción presupuesrados en eJ ronespondiente proyecto de rehabilitación. los costes de construcción y los gastos necesarros de pfomociÓn a teneÍ en cuen' ta serán los definidos como tales en eI

100

apartado 1.1 de1 Presente anexoEstimar e1 valor de mercado del inmueble

a promover pata la hipótesis de edificio

VALoFACIóN DÉL suELo. MÉloDo RESIDUAL DrNÁ^¡lco sl[lPllFlcAoo

cosfe.s de ejecución material de Ia obra' sus gastos generales, en su caso, y el bene-

terminado en la fecha de 1a tasación' Dicho valoi será el obtenido por alguno de los métodos establecidos en los aparta'

fir:l'ó indüstrial del construcfor AIo se incluirán en dicho cos¿e el de Jos elementos no esenciales de la edificación que

dos precedentes de este anexo.

margen de beneficio tiel promotor atendiendo ai ccmtin en lN promociones emplazade sirnilares características mínimc como será, nlargen írie3t¿. Dicln ei rcsti]larlo de titrltiplicar por I ,5 el üpo

d) Fi¡ar

sean fáciltnente desmontables. En el caso de edificios de catácter his-

figuta

de ¿ctualizz lÓrt que de| apartado IV

e'L

Ia letra f)

ese

Precedente.

Calcular el viLJar de mercado del tefiena ú

del

inrnt.Leble a.

rehabíiitar aplicando

)t:

siglrjertc fótmula: F

-VMx

tórico o artistico se tendrá en cuenta, además, el valor parücular de los eiementos de la edificación que le confiere

- \Ci

En donde:

caráctet

CtLstos d,e admin¡suaLíón del

pr''norot

¿os gastos ,ecesafics a tenei en cuenta serán los medjos del metcado según las catacterís ¡r'cas dei i'tmueble independientemente de qüién pLieda acometer la teposición calcuJa' áos con 1os precios exl'stentes en la fecha de la valoración.

= Valt¡r 'iei terreno o inmueble a rehabili' tat VM = Valor d.e mercado del inmueble termi-

b Ci

nado.

= Margen de beneficio del pronotor en tar)to por uno. = Lada uno de los cr:stes y gastos ,ecesarias considerados.

.En todas las et;zpas anteriores, el tasaitr deberá jr-rstificar razonacia y explícita,nente en su informe Jas fiipófesis y parámetros de cálculo adoptados. Los costes necesarios qlle se mencionan en la let¡a b) anterior son: Entte 1os gastos necesarios se inchtitán al me¡os los siguienfes:

Impuestos

recuperables

atanceJes

para 1a declaradel irmtueble. nueva ción de obra Honorarios técnicos por pmyecto y direc' ción de las obras. Costes de licencias y tasas de la constrttc-

rehabilitar y, en su

necesarios para la normalización de la adquisición del terreno, o del edificio a caso,

ción.

Coste de la construcción por contrata, considerándose como tal la suma de los

No se considetarán comtt gastos necesarios el beneficio deJ promotot; rti cualquier cla.se de ga.stos financieros o Ce conercializa{:ion.

Tanto uno como otro método (el catastral y e1 hipotccaric) son similares en su concepción. El slstema catastal efectúa una simplificación y engioba beneficios y g;rsros en el coeficiente 1.4 x F- . que se Lraduce en minorar e1 valor en venta multiplicándolo por 0,71 siendo generalmente Fl = 1,00 l¿ posteriormente, deducir el coste asociado a la construcción. E1 sistema hipotecario minora el valor en venta oor un coeficiente representativo de1 beneit.io pl,.o de1 promoior (mayor de 0,7i) y a continuación, ded.uce tanto el coste de ia construcci(jn como e1 resto de gastos Ambos métodos parten de 1a consideración de ingresos y gastos con valores actuales.

método residual estático puede ser el más apropiado para calcular valores del suelo en zonas consolldadas por 1a edificación en las que no existe o prácticamente no exlste urbanización pendiente, donde generalmente eúste un mercado del que, con 1as correcci.ones necesarias, deducir valores del suelo. E1

MIGUEL ANGEL MARTíNEZ IRANZO

El método residual dinámico EI método residual dinámjco. en principio, puede ser e1 más adecuado para acometer 1a valoración de suelos no consolidados por Ia edificación y escasamente urbanizados o sin urbanizar, en 1os que existe un mínimo de planeamiento (un uso y una edificabilidad bruta) o un planeamiento de desarrollo más definido, y en el1os, generalmente e1 mercado no suele ser muy transparente. Se parte de la consideración de que la ürbanizaclón y venta del producto inmobiliario terminado es concebida en su inicio como un proyecto empresarial cualquiera, que como tal implica un riesgo, llevándose a cabo en un horizonte temporal en el que se produce una inversión inicial de capital generándose ingresos y gastos (3). Como tal proyecto empresadal, su objetivo es la maximlzación de beneficlos, y por tanto 1a aplicación de otro de los principios de la Valoración InmobiLiaria, como es el Prlncipio de Mayor y Mejor Uso, definido en el anexo I de la O.30-11-94' que dice "El valor de un inmueble susceptjble de ser dedicado a difercntes usos o de ser construido con disüntas intensidades edificatotias, es el que resulta de destinarlo, dentro de las posibiljdades legales y fisicas, al uso más probable y financieramente aconsejable' con la intensidad que permita obtener d mayor valor". En e1 caso concreto de la actuación empresarial de carácte¡ inmoblllario, la aportación lnicial de capital sería la adquisición del suelo, los gastos serían todos los asociados ai proceso de transformación de dicho suelo (de bruto a urbanizado) y los ingresos eslarían representados por la parte asignada a retribuir al suelo a la hora de 1a

venta del producto inmobiliario terminado (valor del suelo urbanizado) Todo eIlo a 1o largo de un período temporal en el que hay que tener en cuenta 1a retribución de1 capita1, e1 rlesgo de 1a inversión y su duraciÓn, así como e1 momento en que se producen cada uno de 1os ingresos y gastos. De1 aná1lsis de todos estos elementos deduciremos si e1 proyecto es factible o no, si genera valor o no, o si manteniendo fijas unas variables podemos deducir los valores máximos alcanzables Por otras. El inversor inmobiiia¡io puede piantear su proyecto empresarial conociendo previamente el aporte iniciai a realizar (conoce 1o que 1e cuesta e1 suelo). Plantea su análisis tal y como se define en e1 párrafo precedente y decide, a la vista de 1os resultados, si la actuación es o no viable' O por el contrario -y aquí es donde intervendría ei método residual dinámico- plantea la inversión total y deduce e1 valor del suelo (inverslón inicial), que sería el máximo que se podría pagar por él para que ésta fuera viable. Conüene antes de iniciar una explicaclón exhaustiva del método residual dinámico de valoración del suelo, clarificar unos conceptos básicos del análisis de inversiones (4) que nos ayuden a comprender todo el sistema de valoración, tales como la tasa de descuento i, e1 valor actual VA de un caPital en un determinado moúento, e1 valor actual neto VAlf de una inversión y la tasa interna de retorno TIR de 1a misma.

(4) Ve¡ las Publicaciones del C.I.D'U (Centro de In reitieaciones de1 Desarrollo Urbano) Argentina "Sistehdalñ'w'wsistrcd.corn/cidu/publicac htm. Ve¡ el AgraEmpresa de la Economia sobre m; Instructor ria". Capítulo 13: Selección de Invérsiones Va¡ios

de 1as Univ de Máiaga y Có¡doba' htto://wwwlcc.uma.es/tealcapl 3/capjtlj.itmj Ve¡ eI

autores Ver ROCA, Josep; BURNS, Ivlalcom. "La liberalización de1 mercado de suelo en Espana. Reforma

(3)

de la legislaciófl urbanística de 1998". CTlCatastro n" 33, pás. 22-25.

documento de trabajo: "Las decisiones de inversión como opciones ¡eales: Un enfoque conceptual' MASCAREÑÁS, J,¡a¡. F Económicas y Empresa¡iales. UCM http!/www. ucm. esEL) CIvf/c d d o c /0 0 6 I / 0 30 1 0 0 6 1. hÚn'

VALoRActóN DEL stlELo. lvlÉToDo RESIDUAL olNÁMlco slMPLlFlcaDo

análisis dinámico de inversiones

tiene como concepto fundamental 1a consideración del momento en que se produce cada flujo de caja (ingresos y/o gastos). Es mejor recibk un capital hoy que mañana. El vator del dinero se reduce por la espera. E1 daio que mide esta reducción de1 valor del dinero por no disponer de éi hoy frente a 1a opción de hacerlo dentro de un período de tiempo determinado es ei interés. Se entiende como Flujo de caja (CashFlow) o Flujo de fondos, en un determinado momento o período, a la suma de ingresos y gastos, con su signo co¡respondiente, en ese período. Si 1os ingresos superan a los gastos, e1 flujo de caja en el período será positivo, y negativo en caso contrario. Podemos definir e1 interés de un capital como 1a compensación de orden económico debida a la pérdida de disponibilidad de dicho capital durante un determinado período de tiempo. Esta compensación se suele expresar en forma de tasa porcentual, y en e1 análisis de inversiones se la denomina con distlntos nombres, tales como, tasa de descuento alternativa, tipo de actualización, etc. En análisis de inversiones la tasa de descuento o tipo de actuallzación está ligada al concepto de Coste de Oportunidad. Esta tasa, a fijar por e1 inversor, evaiúa el umbral mínimo de rentabilldad de ese proyecto frente a la oportunidad de acometer otros alternativos, y para fijarla hay que tener siempre presente la ret¡ibución que se da a un capital sin riesgo y e1 riesgo asociado al tipo de proyecto de inversión a acometer.

Valor actual (VA) Como antes se mencionó e1 valor de un capital sé devalúa por no disponer de él hoy frente a tener que hacerlo en un futuro. E1 que se devalúe en mayor o menor medida depende del interés.

E1 concepto de

valor actual sería con-

testar a 1a siguiente pregunta: ¿Cua1 sería el valor hoy (actual) de una determinada cantidad de dinero que percibiremos en ei momento futuro n teniendo en cuenta una determinada tasa de interés i? O 1o que es 10 mismo: actuaremos de forma inversa a la del método que utilizamos para calcular 1a

cantidad de capital que tendremos en el momento futuro n al interés i. valor de un capital de 1000 euros. dentro de 3 años al 10% de interés anual? Ejemplo: ¿Ct:al sería

C=1.000€; n=3; i=10% 1.000

x 1,10x 1,10 x

1,10 = 1.33i

o 1o que es 1o mismo,

f u 11 +;)n' 1.000

(1 + 0.10)J

= 1.331 €

De manera inversa podemos hacernos la siguiente pregunta ¿Cua1 es e1 valor acLual VA de 1.331 euros que se generarán dentro de 3 años sabiendo que 1a tasa de interés anual se fija en el 10%?

C= 1.331;

n=3; i= 704/o

1.331 en e1 año 3 1.331 / 1,10 = 1.210 en eI año 2 1.210 I 1,10 = 1.100 en e1 año 1 1.100 / 1,10 = 1.000 en el año 0 (momento

actual) o lo que es 1o mismo,

c (1 + i)"

i.331

(1 +

1.000

€

0, 10)3

El Valor actual de 1.331 euros que podamos gastar o ingresar dent¡o de tles años es de 1.000 euros, teniendo en cuenta una tasa de descuento de1 10% anual. Es decir 1'331 dent¡o de tres años equivalen a 1.000 hoy 99

N,,IIGUEL ÁNGEL MARTiNEZ IRANZO

Valor actual neto (VAN) cálculo de1 vaior actual neto de un proyecto de inversión parte de 1a idea básita de equiparar distintas cantidades de dinero en distintos momentos del tiempo, tenlendo en cuenta el interés que puede obtenerse sobre e1 mismo. Para equiparar dichas canüdades, obtendremos su valor actual y teniendo en cuenta qlre serán cantidades positivas y negativas (ingresos y gastos), su suma. Esta será el valor actual neto del proyecto de inversiÓn. El proyecto de i¡versión se plantea con un horizonte temporal, efectuándose una división en períodos (se eiabora un calendario) en 1os que se van a producir flujos de caja (ingresos y gastos). Dichos ingresos y gastos de1 proyecto, se evalúan preüamente y se distribuyen, seglin e1 calendario, en 1os distintos períodos, arrojando en cada uno de e11os un flujo de cqia positivo o negativo. Estos flujos de caja en cada períoáo se actualizarán (se hallará su valor actual) y posteriormente se sumarán obteniendo, una vez deducida la inversión inicia1, e1 valor actual neto del proyecto. E1

En Io relativo a 1a tasa de interés a adoptar para equlparar las distintas caritidades en el tiempo, hay que tener en cuenta que con el1a estamos fijando la rentabilidad mínima del proyecto, y que además podemos considerarla fija a lo largo de toda su vida. La ecuación general de1 valor actual neto sería:

tt" vAN = -A *51 Jr

(1 + i)"

siendo:

-A = inversión inicia-1 de1 proyecto. FC" = ¡1rl¡o. de cqla de cada período n t = horizonte temporal de1 proyecto. n = número del Período. i = tasa de descuento. E1 proceso de cálcuio del valor actual nero VAN puede resu mirse: Seleccionar 1a tasa de descuento (r') aplicable al riesgo de1 ProYecto.

Calcular e1 flujo de caja de ingresos y gastos (FC) en cada Período (n) 3. Calcular los valores actuales de todos 1os eiementos de1 flujo de fondos dividiendo cada uno (positlvos y negativos) entre (1 + :) tantas veces como períodos (l) separen a este elemento de1 momento actual. 4. Suma¡ las canüdades resultantes con

5. Ej

sus signos respectlvos. Restar 1a inversÍón inicial.

emplo

Supongamos tres proyectos de lnversión A, B y C que se desarrollan según los siguientes Pa¡ámetros:

. .

Inversión inicial = 60 millones de euros' Duración de la inversión = 5 años Beneficio totai = 30 millones de euros' Tasa de descuento = 10%

E1 calendario de 1os Flujos de Caja esperados (Cash-Flow) es el seña1ado en el cuadro 1.

Cuadro 1 Calendario de los Flujos de Caja

140

VALoRActรณN oEL suELo. lVETooo RESIDUAL DrNร Mlco sLMPLlFlcADo

lnversiones en cada uno de 1os tres proyectos pasa por actualizaยก 1as mismas V obtener los valores act]-lales netos ffA$ d; cada uno de ellos (ver cuadro 2) . El VAN permite elegir entre proyectos altemativos siguiendo el criterio de que se E1 anรก1isis de las

considera efectuable un proyecto cuando el VAN es positivo, es decir, cuando 1a totalldad de flujos de cqia esperados, descontados a una tasa apropiada al riesgo de1 proyecto, superan al coste de realizarlo. EI proyecto genera valor. Por el contrario si el

Cuadro 2

Anรกlisis de las inversiones

101

MIGUEL ÁNGEL MARf íNEZ IRANZO

VAN es negaüvo sería desaconsejable reaüzar el proYecto. En los ejemplos de proyecto de inversión anterioies, reflejados en los cuadros 1 y 2, podemos observar:

El proyecto A sería equivalente a invertir 60 millones y recibir en ese momento 66,18 millones (13,64 + 12,40 + tl,27 + 10,25 + - tB'62 = 66,18. 1o que supone un "regalo neto" de 6,18 miliones. Esta cantidad es e1 VAN de1 provecto. Vale la pena invertir en el proyecto A po.q,r", si hemos acertado al plantear 1a

tasa de descuento, este proyecto crea va1or. Siempre que e1 VAN sea posilivo merece 1a pena invertf en ese proyecto El proyecto B tiene un VAN de 2'73

. .

mi1lones, luego también crea va1or, aun*".toJr"ntable que e1 proyecto A' qrre ", que VAN¡ VAN¡. va ' "Ei ptoy".,o C dene wr V¡tN negaÜvo de -0,69 millones, por 1o que sería desaconsejable realizarlo. Esto quiere decir que ante 1a oportunidad de un proyecto altemativo definida por la tasa adoptada, el inversor deberia decantarse por ese otlo proyecro o retribución del capital altematlva'

vamos aumentando por tanteo la tasa de descuento de un proyecto hasta conseguir que el Vi{N sea igual a cero la tasa introducida será la TIR de1 Proyecto' En efecto, si tomamos como ejemplo el Drovecto de inversión A anrerior (ver cuabro-2) . con una casa de descuento del 10% obteníamos un VAlf = 6,18 millones' Modiflcando la tasa a1 11olo e1 V¡Al{ se reduce a 4,34 millones, con una tasa detr 12% a 2,58 miliones, y así hasta lograr que el VAI{ sea cero. Con 1os medios informáticos actuales es muy fácil buscar un objetivo conociendo una variable y en nuestro ejemplo la tasa que hace que e1 VAN = 0 es la del 13,55%' Ésra es la TIR del ProYecto A' La TlR de un proyecto es' por comparación con la tasa de descuento adoptada' una medida porcentual de 1a rentabllidad de nuestro Proyecto. Si en un determinado ProYecto de inversión adoptamos una tasa de descuento que haga que el VAN dé r¡n valor cero' quiÁre decir que nos es indiferente acometer este proyecto o destinar nuestros recursos a1 proyecto o inversión alternativa que nos hiio fijar 1a tasa de descuento En este caso la tasa de descuento es igual a 1a TIR,

es decir, que nos encontramos en

umbral de rentabilidad mínima exigible al proYecto.

Tasa interna de rentabilidad

(rrR) La tasa interna de rentabilidad TIR de un proyecto es aquella que hace que su valor actual neto VIAN sea igual a cero'

VAN

= -A

n=t +

FC.

(1 + i)" ;1 -:-:r-

entonces

= ¡;

= TIR

Podemos observar intuitivamente que cuanto mayor es 1a tasa de descuento en un su valo¡ actual neto' Si proyecto, i'tuno.

102

El análisis de una inversión empresarial cualquiera estaría representado en el esquema que se indica en el gráfico 1'

Normativa de valoración hiootecaria En el anexo Z,de la Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoración de bienes para determinadas entÍ-

dades financieras' dedicado a 1os métodos

de valoración, se describe ent¡e otros el método residual en sus dos modalidades' estático, anteriormente descrito, y dínám1co.

SIt\¡PL]F CADO VALORACIÓN DEL SUELO- MÉTODO RESIDUAL DJNÁMICO

Gráfico

Análisis de inversión empresarial genérica

NIétodo residual

Está basado en 1os principios de1 valor residual y del mayor y meior uso. Su aplicación permite determinar el valor de metcado de un terreno edificable o de un innueble a rehabilitar como e1 precio más probable que' en el momento de su tasación pagaría por é1 un promotor inmobiliario de üpo medio, que 1o comprara y aprovechara su mejor y mayor uso.

de mercado por este método se calculará de acuerdo con uno de Jos stguientes procedimientos:

El valor

1. S

Análisis de j¡ve¡siones con valoru espe' rados (Método residual dinámico) .

u ap 1 ic ación requiere:

a) Determinar la ptomoción inmobiliaria más probable

desarrollat sobre el

inmueble a valorar según e1 pdncipio de mayor y meior uso. No obstante, cuando sea conocido el desüno decidido por la pmpiedad deL inmue e y no se oponga a

normativa urbanística se atenderá al nismo. b) Estjmar las fechas y plazos de la construcción o rehabilitación, y de la comercialización del inmueble terminado' según las

hipótesis más pmbables atendiendo a sus cualidades y características' y cuando se

trate de terrenos, al grado de desanollo del planeaniento, de la gestión ürbanística y de 1a urbanización. Esiima¡ los cosfes de constptcción, los gastos ¡ecesa¡oi de ptomoción, financieros y de comercialización .normales para un promotor de tiqo medjo Y Para úna promoción de características sjmj.la¡es a la anaJizada. En el caso de inmuebles en

t03

MTGUEL ÁNGEL lvlART|NEZ

lMNzo

rehabilitación se tendrá en cuenta a estos efectos los costes de construcción presu' puesfados en el correspondiente prcyecto de rehabilitaciÓn los costes de constrtcción y los gastos necesa¡ios de pmmoción a tener en cuenta ser¿í¡ los defi¡idos como tales en el apar' tado 1 .1 del Presente anexo. d) Estimar el valor de mercado del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado rcfeñdo a las fecha previstas de comerciahzación. Pata e o se patfitá del valor de mercado en la fecha de tasa' ción, obtenido por aJgtno de los métodos establecidos en los apaftados precedentes de este anexo y se tendrá en cÚenta la evolución esperada de los precios de mercado' sin que en ningún caso puedan aplicatse incimentos aÁuales superiotes al IPC de los ú.ltimos doce meses. e) Teniendo en cuenta los datos y estimacio' nes anteriores se detetminatán Jos flujos de caja previsibles durante ]a promoción' Fijai uÁ üpo de actualización (i). Como tipo de actualización se utiljzará el tepresánhtivo de la tasa de rentabilidad rnedia anual sobre fondos propios que obtendría un pmmotor medio en una promoción, de

las características de la analizada, calculado de acuetdo con la siguiente fótmula:

Tasa libre de riesgo +

ommoción teniendo en cuetta el tipo de 'activo inmobiliario a construit su ubicación, liquidez, plazo, así como el volumen de la inversión necesaria Dicha prtma no será inferior a la indicada' por tipo de irntueble, en la tabla siguiente (5): 'Prima

Edtficios de uso rcsidencial: Y iviendas Primer a resjdencia V i vie nd as segu nda residenc a Edificios de oü.inas ........................ Locales comerciales

104

11 '

" .''

13 15 1,0^

En eI caso de edificios no destinados a

minado'L¿e¡¡&útíl mixima se obtendrá ponderando 1as primas de rtesgo máximas señaladas anteÍiomente -función de la superficie destinada a en

uso detet

cada uno de los usos. e) Calcular el valor de mercado del inmueble ob.jeto de ta tasación pot diferencia entrc el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valot actual de los pagos realizados pot los

gastos, para el tipo de dÍve¡sos costes actualización fijado, uülizando la siguien-

pñma de tiesgo

dos años del País donde esté situado el inmueble. Dicho üpo debeú habet sido publicado oficialmente y'nuado su media se referirá a un período conüno inferior a tres meses ni supetior a un año contados antes de la fecha de la tasación Pan inmuebles situados en España se tomatá la rentabilidad media aiuá| de la Deuda del Estado con venci' miento residual e¡tre dos y seis aios' La Ptima de riesgo se deteminará mediante ]a evaluación del riesgo de la

Edificíot industiales . Pluzus de a1arcamiento

te fórmula:

r-s

media anual de 1a Deuda de1 Estado a

plazo no infedor

I 13

La tasa libte de riesgo será una tasa porcentual representaüva de la rentabili-

'dad

de riesgoPorcenta¡e

Tipo de inmueble

Ej su -s^ *i¡'u " 1t-¡u 1l

en donde:

F Ej

rchabili= Valor del teneno o inmueble a taf de Jos ingresos ptevistos en el Importe = fnomento J.

(5) Primas de desgo minimas modiñcadas Por Resoiución del M.E. v del 28).

de 20 deiulio de 1999 (BoE

VAloRAclóN oEL suELo l!'lÉtoDo

Sk = Importe de los pagos previstos en

Formulaclón hiPotecaria:

momento K.

= Número de periodos dP úempo previslo desde ei momenlo de Ia valoracion hasta que se Produce cada uno de los

previsto = Núme¡o de períodos de tiempo valoraciÓn desde eI fiofiento de la hasta que se Produce cada uno de los

ingresos.

VAN

.. lngresosn- . Gasrosn = -t- +l- (1+ i)- 2- (l* i)"

Ya que

= Tipo de acütalización ele$da, correspondiinte a la duración de cada uno de los

es 1a TIR del

sión. UesPeJando

pagos.

f-=

de cálculo adoPtados.

La formulaclón empleada Por Ia normativa hipotecaria parte de los siguientes presupuestos:

EI Lipo de accualización definido como la adición de una prima sin ¡iesgo (retribución de un capítal invertido en deuda pública) y una prima de riesgo (asociaia al tipo de promoción a realizar) , que tiene ei caráóter de mínimo, es 1a TIR del proyecto de inversión' Es decir se está fijando el umbral mínímo de rentab11idad.

. La inversión inicial del proyecto

. .

es el F valor de1 suelo Como ha sido fijado el tipo de ac'tla];:zación i como la TIR dei proyecto, lógicamente el VAIV de1 proyecto es igual a cero,

En lugar de calcuiar el valor actual del Flu3o áe Cqja en cada período, se calcula poi separado los valores actuales de los i.rgt.tó. y de los Gastos, obteniéndose idéntico resultado. Formulación general del VAIV:

n=t

r'l

/t*i)n a/ \1f

Se puede por tanto

uaslosn

- ll-i)'

definir el valor

de1

suelo -E como 1a diferencia entre el sumatorio, durante los períodos que dure la inversión, de todos los valores actuales de los perío' Insresos y el sumalorio. durante los valores do"s que dure ésta de todos los uctraies de los Caslos Todo ello es lo *ia-o qr.r" decir que e1 valor del suelo F es el sumaiorio de los valores actuales de los Flujos de Caja durante los períodos que dure la inversión, teniendo en cuenta que TJR de 1a tasa de descuento adoptada es la Ia misma (6).

Inversión inmobiliaria en adquisición de suelo normal de c:álcuio de1 valor del suó1o por el método residual dinámico E1 proceso

sería el slguiente:

I. Cálculo de todos 1os gastos esperados del suelo' .del proceso de transformación

de todos ios ingresos esperados, como retribución al suelo, prove-

z. C¿álculo

(6) VeI GARCÍA CASTILLO,

JUAN

ViCENIC.

p-a Lu reafizacicjn-de Valoraciones InmoUrbanisÚcos' Eaicado por TCARO ¡iiu¡u, u "f".,o" de Aquitectos de Vatencia' 2000' Tet.itotia óol"gio pág. 55 y siguientes. ''G,ria uasi.a

trC. VAN = -A *I*." +

n=I

proyecto de inver-

.-) lngresosn \-)-

períodos de üemPo considerados'

En todas las etapas anteriores e1 tasador deberá justificat razonada y explícitamente en su iÁforme las hipótesis y los parámetros

RESIDUAL DINÁMlco slMP-LlFlcADo

1'/

105

I\,,IIGUEL ÁNGEL MARTINÉZ

IMNZO

nientes de la venta de los productos inmobiliarios terminados, o bien de 1a 3.

venta de los solares resultantes. Establecimiento de un calendario de pedodificación de los ingresos y gastos esoerados. Realización del Cash-F1ow o Flujo de Caja de ingresos y gastos esperados, previa la deflnición de los parámetros económico-financieros, tales como 1a tasa de actualización o tasa de descuento'

Calculo de 1os valores actuaies de los ingresos y gastos en cada uno de los períodos deflnldos en e1 calendario' 6. Suma de todos los valores actuales de 1os ingresos y los gastos para obtener e} VAN áe 1a inversión, que es a su vez el máximo valor que se puede considerar

como inversión inicial, es decir, eI

máximo valor que se puede pagar por e1 suelo bruto, bajo 1a hipótesis de una tasa de actualizaciÓn acertada

Gráfico 2

Análisis de inversiÓn empiesarial inmobiliaria

146

VALoRActóN DEL suELo. l\¡ÉTooo RESlouaL DINÁMlco sl'\¡PLIFlcADo

c)-

de la inversión = 5 años' Años y canüdades esperadas de gastos (en miles de euros): Año 1, 1.000; ano

2, 4.000: año 3, 3.000; año 4, 1.000' Años y cantidades esperadas de ingresos (en ml1es de euros): Año 2, 1.000; ano 3, 4.000; aRo 4, 8.000; año 5, 12.000.

El esquema de1 anáIisis de una inversión empresarial inmobiliaria, según el planteamiento que efectúa 1a normativa hipotecaria, estaría representado en el esquema señalado en e1 gráfico 2.

b) Duración

Ejemplo

Éi t¿llculo del valor acru¿l neto (VA\) y ta tasa intema de -lS!g{g-q (TIR) de esta actuación, son 1os expresados en e1 cuadro 3, bqjo la hipótesis de que no existe inversión inicial'

Podemos ver todo e1 proceso de lnversión inmoblliaria con e1 siguiente ejemplo:

Análisis de viabiüdad de una Actuación

Urbanizadora para una promoción de viviendas protegidas teniendo en cuenla los siguientes datos:

Tasa iibre de riesgo = 4%;

Prima de riesgo = I

70.

Suponiendo un coste cero de la inversión inicial, el valor actual neto dedllcido ciei a¡rálisis de la inversiÓn sería e1 miiximo va-lor que se podría pagar por ese suelo En efecto' sustituyendo el valor cero de adquisición del suelo por e1 VAN tendríamos unos resultados que se indican en e1 cuadro 4'

Cuadro 3 Análrsis de actuación urbanizadora (sin inversiÓn inicial)

V.A.N. T.t.R.

Años lnvers¡ón Tasa libre de riesgo Prima de riesgo Tasa actualizaclón

8.265 80%

Cuadro 4

de suelo) Análisis de actuac¡ón urbanizadora (con inversión inicial de adquisición

:].]Años Inversión Tasa libre de riesgo Prima de riesgo Tasa actualización

V,A.N.

T.r.R.

13Vo

I\4IGUEL ANGEL IVIARTÍNEZ IMNZO

Con los Gastos e Ingresos esperados y con 1a tasa de actualizaclón que define la normaüva hipotecaria, con una tasa libre de rlesso asimiláda a 1a Deuda Pública de1 4% y uria prima de riesgo del 9% asociada a uso residencial de vivlenda nueva, desarrollamos el Cash-F1ow a 5 años y obtenemos los valores actuales de los flujos de caja, cuyo VAN será cero si 1a inversión inicial (adquisición del suelo) es la máxima posible y consecuentemente ]a TIR de la inversión será igual a la tasa de actuaiización. Idéntico resuitado obtenemos si calculamos el sumatorio de los valores actuales de 1os ingresos y gastos por separado, tal y como se refleja en 1a ú1dma columna de la derecha del cuadro 4

De esta forma el tasador solo tendría que estimar 1os gastos esperados y eI año áonde pueden considerarse concentrados, los ingresos esperados y el año donde pueden considerarse concentrados y fijar una tasa de actualización. Para la estimación de los años en donde podemos suponer concentrados los lngresos y los gastos, harcmos una distribución porcentual aproximada de dichos ingresos y gastos en cada uno de los períodos, actualizando esos Porcen¡aJes. Conocidos, la tasa de actuaLización, eI valor de los ingresos en forma porcentual (100%) V el valor actual de los porcentqjes en cada período, solo queda como incÓgnita e1 año en que pueden suponerse concenirados los lngresos.

El método,lresidual dinámico

va,

={:

simpllllcaoo

(1 + i)

E1 método residual dinámico simplificado (7) pa*e de la hlpótesis de considerar concentrados todos 1os ingresos en un único período, y de iguai manera con los gastos, de forma que 1a ecuación de1 VAN fuera la sigulente:

VAN=-F +

-;=U -?'I i)n' (l-i)'" 'G (1+

en donde:

F LI

I nI

= Valor del suelo = Suma de todos los Ingresos. = Suma de todos 1os Gastos. = Tasa de actualizaciÓrl. = Año en el que se concent¡an ]os lngresos. = Año en el que se concentran los Gastos.

(7)

Ver SILVÁN

MA(IÍNEZ'

José

Luis. "Tasacio-

nes merca¡tiles, hipoteca¡'ias, catastr¿les y de mercado. Tasaciones pedciales contradictodas. Pe¡itaciones Judiciales". Ed. Munilia-Lei¡a. 1997, pág. 61.

despejando,

\l+r/

'l -

),I

¡i sabiendo que

VAr' a" = b; n = 1og. b i iog. a; entonces 'l ,on{rcouy . "\

r ^-

^ ,/ vAw)

1og

(i + i)

Actuaríamos de forma aniiloga con los gastos, obteniendo 1os años de concenkac1ón de ingresos y gastos con las expresiones:

. .

Año concentración ing¡esos = LOG (100 / VA %ingresos) / LOG (1+i) ' Año conóentración gastos = LOG (100 / VA Togastos) / LOG (1+i).

Ejemplo

Estableclendo ingresos y gastos en forma porcentual en e1 ejemplo Z, andlza' do en el cuadro 4, podemos establecer ei año de concentración de ingresos y gastos actuallzando los porcentqjes establecldos

108

,, ri

VALoRACIÓN DEL

Cuadro

suELo. ,4ÉToDo

RES|DUAL olNÁMlco slN¡PLlFrcAoo

por periodos Actualización de porcentaies de ingresos y gastos

Años Inversión Tasa libre de riesgo Prima de riesgo Tasa aciualización

ffi

,4%

.9o/o

ffi

para cada período (ver cuadro 5) y aplicando ei criterio antes mencionado:

)l , -- -/1ri)¡L

. Año

concentración INGRESOS = LOG (100 / 59,90) / LOG 1,13 = 4,19. Áño concent¡ación GASTOS = LOG (100 I 74,5s) lLoG 1,13 = 2,40.

Planteando 1a fórmula del método residual dinámico simpiificado, podemos obtener el valor de1 suelo F:

Gráfico 3 Residual dinámico simPlificado

sr]

G¡;",

25.000

9.000

(1.13)4re {1.13):ro

¡l.Zti5 miles cle turos.

E1 esquema de

todo el proceso planteado

en ei ejemplo 3 queda reflejado en el grafico 3'

En resumen e1 método residual dinámico simplificado Plantea:

Todos los Gastos previstos que se producen en cada uno de 1os períodos, se sustituyen por un Gasto total que se produce en un momento esümado. . Todos 1os Ingresos previstos que se producen en cada uno de 1os períodos, se sustituyen por un Ingreso total que se produce en un momento estimado . Se calculan 1os valores actuales de los

lngresos y Gastos totales y su diferencia será el valor de1 suelo .F. Se plantea a continuación, a modo de eiemplo, la posibilidad de utilzar el método as rés ¿u¿ di n¿irnico simpl ificad o util üand o apliuna con actuales, medios informáücos cación informática para ei calcuio de valores de suelo en zonas, sectores o polígonos residenciales, en un mercado de valoraciÓn unitario, con 1o que obtendríamos ios máximos valores de1 suelo por mz de suelo bruto. I

109

MIGUEL ÁNGEL MARTÍNEZ IRANZO

Aplicación informática para la valoración del suelo urbanizable. Uso residencial La valoración de1 suelo urbanlzable se plantea bajo la idea de aplicar e1 método residual dinámico simplificado a un proyecto inmobiüario de carácter ftrndamentalmente residencial, en la que trataremos de justificar cada uno de los irgresos y gastos desde el punto de vista de1 empresarío urbanizador que analiza ia viabiLidad de la inversión. E1 resultado fÍna1 será la obtención de tn valor unjta¡io de1 suelo, ya que nos encontramos, tal y como se expuso en 1a introducción, en un mercado de valores uni' tarios de suelo (e1 urbanizador comprará a "tantos euros el m2 de suelo"), aunque sería posible de una forma artificlosa obtener una "repercusión teórica", dividlendo e1 valor unltario obtenido por ia edificabilidad bruta de1 poiígono o sector. La aplicación calculará 1os gastos del proceso de transformación del suelo, de bruto a urbanizado (coste de urbanización en €lmz de suelo) y los ingresos que genere Ia promoción (retribución de1 suelo o valor del suelo neto-urbanizado), todo ello referido a1 m2 de suelo bruto. Con estimación de 1os momentos en que se suponen concentrados ingresos y gastos, calculará sus valores actuales y su diferencia, el valor del suelo por m2 de suelo bruto. Se parte de 1a hipótesis de que la promoción a realizar es de viviendas protegidas, que tienen el precio máximo de venta adminishativamente fijado, con lo que, por

aplicación del método residual estállco, sérá relaüvamente sencillo obtener el valor de repercusión de1 suelo urbanizado' De todas formas la aplicación incorpora la posibiiidad de corregir tanto los valores en venta como los costes de consüucción, aI objeto de contemplar 1a valoración de productos ínmobilia¡ios distintos de 1a vivienda protegida. 110

Planteamiento general. Datos generales de cálcuio El planteamiento general (ver gráfico 4) , como ya se ha adelantado, es supone¡ en un sector de suelo urbanizable de carácter residencial, 1a inversión de una promoción de viviendas protegidas (antes llamadas VPO'

de régimen general), entendiendo que, a falta de otros datos, es un uso razonable y financieramente aconsejable. Para el cálcu]o de los valores actuales de ingresos y gastos, se introducen tanto 1a tasa üire de riesgo como la prima de riesgo, al objeto de fljar el trpo de actualización' Existe también 1a posibilidad de corregir ingresos y gastos en función de Ia inflación prcvista'

Tasa

libre de riesgo

Tasa porcentual representativa de Ia retribución a un capital sin riesgo.

Se considera 1a rentabilidad media anual de la Deuda del Estado a plazo no inferior a

dos años del país donde esté situado e1 inmueble. Dicho üpo deberá haber sido

publicado oficialmente y su media se referirá a un período no inferior a tres meses ni superior a un año desde la fecha de la tasaciÓn' Para inmuebles en España se tomará 1a media anual de la Deuda del Estado con vencimiento residual entre dos y seis años. Referencia Normativa:

O.30-11-94 Anexo 2. APdo. IV

Prima de riesgo Tasa porcentuai que evalúa el riesgo de

promoción teniendo en cuenta e1 tipo de acüvo inmobiliario a construir, su ubicación, liquidez, plazo, así como el volumen de la inversión necesaria. Dicha prima no sera inferior a la indicada, por üpo de inúueb1e en 1a tabla slguiente:

VALoRActóN DEL suELo. MÉTooo RESIDUAL olNÁi¡lco slMPLlFlcADo

Uso residencial Viv primera residencia ... .. '....... . 9% Viv segunda residencia .. . .. '..... 13% .......... .. 11% Uso oficinas " " l3vo Uso comerc ial .. ..... l5o/o Uso industrial -...... I0o/o .............. aparcamlento Plazas . .....73oA Otros ..,............. Referencia Normativa:

O.30-11-94 Anexo 2' APdo. IV Resoluclón del MEH de 20-07-99.

Inflación anual Prevista Tasa porcenlual representativa de 1a inflación anual prevista, al objeto de corregir 1os valores de íngresos y gastos que se producirán en un determinado momento futuro.

Módulo M, Módulo básico de construcción MBC, Zona geográfica de üviendas protegidas y Coeficiente K de gastos y beneficios Para el cálculo de los ingresos de1 proceso de transformación se tienen en cuenta los módujos y parámetros catastraies, así como los valotes máximos de venta de las viviendas protegidas. Los ingresos o valor de1 suelo urbanizado, se obtendrán por el método residual estátlco utilizado en la normativa de valoración catastral, como más adelante veremos. Los valores en venta serán los determinados por la legisiación para las vivlendas protegidas (precios máximos) , que tienen un marco legal genérico en. el R.n. \¡ZOOZ de 11 de enero (BOE de1 12) v un desarrollo autonómico en el Decreto del Gobierno Valenciano 9212002 de 30 de Mayo (DOGV de1 4 de junio) ' En este decreto se establecen las zonas geográficas de precios máximos a las que asimilar cada uno de 1os municipios de la Comunidad

Valenciana. Se seleccionará en la celda de introducción de datos "Z.G.V¡v. Prot." la zona correspondiente al municipio en que se encuentra el suelo a valorar, apareciendo junto a ella e1 dato informativo de1 vaior en €/m2 de superficie úü1 asociado a la zona' Situando el cursor sobre la denominación "2.C. V¡v. Prot." aparece una información con todas las zonas. Recordemos que en el método residual estático, una vez conocido e1 valor en venta, es necesario fijar el coeficiente K (1,4 x F) que contempla los gastos y beneflcios de ia promoción. E1 criterio de aplicación del ioeficiente K viene recogido en 1a Instrucción de 1a D.G. del Catastro 03.04/97' concretamente en su lnstrucción Bu, donde se conside¡an valores entre 1,40 y 1,10 La aplicación üene 1a opción de selecclón del coeficiente K' Una vez minorado el valor en veniJ por la consideración de gastos y beneflcios (divis.ión por el coeficjen¡e K). deduciremos e1 valor de 1a constucción del producto lnmobiliario considerado. Pa¡a ello 1a aplicación considera dicho valor como e1

Gráfico 4

Datos econÓmicos generales

111

MIGUEL ÁNGEL IVIARTINEZ lRANzo

Gráfico 5 Suelo con destino dotacional público

MBC (módulo báslco de construcción) aslgnado por 1a última coordinaclón catastral a1 municipio, ya que se considera 1,00 e1 coeficiente de la norma 20 de1 RD 1020/93 aplicable, existiendo en 1a apiicación 1a opción de seleccionar el módulo M vigente, y el MBC, apareciendo junto a é1,

das, dentro del cuadro con dos botones de " opción, se selecciona la opclón de estándares fijados por el planeamien¿o y se introduce en tanto por cien, la ocupación en el sector de cada una de ellas. En el caso de no tener definido el suelo con desti.no dotacio-

en celda informativa, su valor en €/mz

na1 público, se seleccionará la opción de " estándaÍes mínimos deJ Reglamento de Pla-

construido. En el caso de querer considerar un coste de construcción disLinto, 10 haremos mediante el corrector del valor de 1a construcción.

de diciembre, de1 Gobierno Valenciano), con 1o que automáticamente y en función de la edificabilidad bruta y residencial, se

Suelo con destino dotacional público Consideración de 1os suelos determinados por el plan, o en su defecto 1os establecldos por el Reglamento de pianeamiento, destinados a dotaciones púbJicas, tales como viales, zonas verdes y equipamientos (ver gráfico 5). El sector residencial tendrá asignada una edificabilidad bruta ¡r puede o no, tener definidas la exigencias mínimas de calidad u¡banística, como dotacional viario, zonas verdes públicas y equipamientos. Si las tiene defini112

neamiento de la C-V" (Decreto 201/98, de 15

introducen en tanto por cien 1os dlferentes estándares que serán utilizados en e1 cálcu1o. La tabla de estándarcs mínlmos se puede consultar haciendo ciic en "Ver Tabla" (ver gráfico 6) .

Cálculo de los gastos del proceso de transformación Se consideran gastos de1 proceso de transformaclón, todos aquellos que son necesarios para la transformación de suelo bruto en suelo urbanizado, con todos 1os servicios que 1e den la condición de soiar, según 1a norrnativa urbanís-

VAtoRActóN

DEL

suELo. MÉToDo

RESIDUAL DlNAMlco s¡MPLlFlcADo

Gráfico 6 Valenciana Estándares mÍnimos del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad

l\,4rGUEL ÁNGEL

MaRríNEZ lRANzo

tlca que ie sea de aplicaclÓn. La metodología para obtener estos gastos es 1a siguiente (ver gráfico 7):

h) Estimación de1 coste de ejecución material del mz de zona verde. Dato extraÍble de actuaciones urbanísücas en 1a zona,

a) Determinación del coste de ejecuclÓn materlal del viario a implantar en el sector. Para ello se determinan cualro tipos de calle con anchos de 6 m., 10 m., 16 m., y 20 m., con precios por metro lineal obtenibles en revistas especializadas de1 sector (Eme dos). taducción del coste por m1. en coste por mz y, ponderación de 1os tipos de vial que el tasador estime puedan intervenir en e1 sector' El coste de mz de vial ponderado' multiplicado por e1 porcentaje de ocupación en el sector, nos arrojará e1 coste de vial por mz de suelo bruto.

¡')

o en ú1tima instancia de multiplicar el MBC de1 municlpio por el coeficiente de la Norma 20 de1 RD 1020/93 que 1e sea de apilcación. El coste de m2 de zona verde. multiplicado por el porcentaje de ocupación en e1 sector, nos arrojará el coste de zona verde Por mz de sueio bruto. A ia suma de los co>res de üario y zona verde se le aplicará un incremento porcentual que contemple los gastos y beneficios de la acción urbanizadora, tales como: Gastos de planeamiento (Homologación, PAI, Plan Parcial, Reparcelación, etc.), Licencias, Tasas e impuestos,

Gráfico 7 Gastos del proceso de transformación del suelo (urbanizar)

114

VALoFAcróN oEL suELo.

Proyecto de urbanización (Proyecto y dirección, técnicos superior y medlo), otlos gastos (Seguridad e higiene, control calidad, estudio geotécnico, levantamiento topográfico, etc.) y beneficio del constructor. Este incremento por gastos y beneficios debe ser estimado por el tasador, cifrándose en el entorno del 25o/o.

Con este planteamiento obtendremos e1 valor de1 total de gastos del proceso de transformación del suelo bruto en urbanizado, con su repercusión en euros / m2 de suelo bruto (ver gráfico 7).

Cálculo de los Ingresos del Producto lnmobiliario En este apartado se realizará eI cálculo de pmcxo de úansformación, es decir, el valor del suelo urbanizado (grráfico 8). Como anteriormente se adelantó e1 valor de1 suelo urbanizado se deduce de 1a aplicación de1 método residual estátÍco definido en 1a normativa de valo¡ación catastral, partiendo de la formr.rJación ya referida:

.fos irgresos de1

v., -. Vr --,. -r!_- - Vc; equivalenre =

1.4XfL

Vr--lI-Y' K

Para ello uüLizaremos 1os valo¡es en venta Vv actuales (precios miáximos) de las viviendas de protección oficial en el municipio en donde se ubica el suelo a valorar. En cuanto al coste de const¡ucción Vc' utlLizaremos como tal el módu1o básico de construcción MBC que eI municlpio tenga asignado en su última coordinación, ya que se considera el coste de construcción como el producto de dicho MBC por el coeficiente de 1a Norma 20 del RD 1020i93 que le

lvÚoDo

RESIDUA| olNÁlvlco slMPLlFlcADo

sea de aplicación. En este caso asociaremos

como tipo el de vivienda colecüva en manzana cerrada de categoría 4, que es la asimilable a la VPO y que l1eva asociado el coeficiente 1,00. Po¡ tanto el coste de construcción es el MBC, que puede ser seleccionado según ia numeración correspondiente a la diversificación del último módu1o M aprobado por Orden de1 Mo de E Y H. de 18 de diciembre de 2000, de 811.37 €/m2. En el caso de querer utiliza.r valores en venta y costes de const¡ucción distintos de los ar¡iba descritos, se pueden modificar éstos con los factores de corrección del valor en venta y de1 coste de construcción. El producto de 1,40 x Fl se susütuYe por e1 coeficiente K mencionado anteriormente y que el tasador puede modificar a 1a vista de 1os resultados de estudios de mercado en po1ígonos similares en la zona en ios que pueda deducir que la componente de gastos y beneficios pueda ser inferior a I,40 con el limite de 1.10 (ver gráfico 4). Una vez determinados todos los parámetros anteriores hemos de determinar Ia relación entre la superficie construida y la útil, ya que los valores en venta, que provienen de 1a legislación de vlviendas prote-

gidas, son precios miiximos por m2 de superficie útil que hemos de transformar en construida. Con el valor final de la superficie construida del uso vivienda pasaremos a deter-

minar e1 valor residual de1 suelo ponderado. La mencionada ponderación parte de la suposicÍón de coexistencla de los usos comercial y garaje con el principal del sector que es eI residencial, ya que un porcentqje de edifícabilidad sobre rasante suele esiar ocupada por e1 uso comercial (bajos de los bloques residenciales) y la edificabilidad bajo rasante suele estar ocupada por el uso garaje. Para ello se establece e1 cá1culo de tres repercusiones distintas, residencial, comercial y garaje, que posteriormente se ponderarán en función del porcentaje de ocupación que estíme el tasador. I I.J

ยกlrGUEL ANGEL ยก,'lARrรญNEz IRANzo

Grรกfico 8

:qq,,C

La repercusiรณn ยกesjdencial se determinarรก segรบn el precio mรกxlmo de venta por mZ construido, e1 MBC y coeficiente K seleccionados.

Repercuslรณn residencial

= (Precio mรกxi-

modeventa/n-MBC. Posteriormente se ponderarรก dicha repercusiรณn en funciรณn de ia edlficabilidad residencial asignada al sector (en forma porcentual) . La reperrusidn comeยกcial se estima con los criterios siguientes:

1. Se establece la posibilidad de fljar

el como construido m2 valor en venta del

porcentaje sobre el valor en venta del uso residencial. Se corsidera que el coste de construcciร n del uso comerclal es el 60% deI coste de construcciรณn del uso residencial.

. 116

Repercusiรณn comercial = (% s. Vv residencial l19 - 60Y,MBC'

Posteriormente se ponderarรก dicha repercusiรณn en funciรณn de 1a eclificabilidad comercial asignada a1 sector (en forma porcentual). Evidentemente el porcentaยกe de ponderaciรณn residencial y comercial ha de sumaยก 100% que corresponde a 1a edificabiiidad total sobre rasante. La repercusiรณn de garaje se estima con los criterlos siguientes:

Se establece 1a posibilidad de iijar e1 valor en venta del m2 construido como porcentaje sobre el valor en venta del uso residencial. Se considera que el coste de construcciรณn de1 uso garaje es el 40% del coste de cรณnstrucciรณn residenclal.

Repercusiรณn garqje

(% s. Vv resi-

dencial/n-41Y,NLBC.

La ponderaciรณn del garaje se realiza automรกticamente conslderando que la edificabilidad bajo rasante es la cuarta parte de 1a edlfi cabilidad residencial (25%).

VALoRACIóN DEL suELo.

En el caso de no querer considerar las repercusiones comercial y/o garaie, se introduce el valor 0% en la selección del porcentaje sobre ei valor en venta residencial. El sumatorio de las repercusiones de los tres usos nos arroi ¿ una repercusici'n ponderada representativa de 1os ingresos obtenibles de1 suelo por m2 de edificabilidad total materializable, es decir e1 valor del suelo urbanizado desde la perspectiva de inve.rsión empresarial, que no catastral, ya que la normatlva catastial no contemplaría en ese sumatorio la repercusión bajo

MÉrooo RESIDIAL DINÁMIco sllvPLlFlcADc

Calculo del valor unitario bruto Una vez calculados los gastos e ingresos de

la inversión inmobiüa¡ia podemos iniclar el proceso resldual diná¡nico simplificado propiamente dicho, para 1o cual tendremos que áefinir los slguientes parámetros (grráfico 9) :

1. Porcent4je de ceslón

rasanle,

Posteriormente se traducirá 1a repercusión por m2 potencialmente construible a €/m2 de suelo bruto muitiplicándola por la edificabilidad bruta del sector.

a la admin.istración actuanfe. Esre porcentaje de cesión :ignifica que la administraciÓn actuante participa en esa cantidad tanto de los gastos del proceso de transformación como de 1os ingresos una vez cedidos los solares resultantes, por ello a 1a hora de calcutar los valores actuales de ingresos y gastos, ambos han de verse dlsminuidos en el mencionado porcentaie.

Gráfico 9 Cálculo del Valor del Suelo Bruto

117

I\,,IIGUEL ÁNGEL MARÍINEZ IRANZO

Determinación de

duración de todo el

proceso inversor (años del proceso inversor), aunque sea un dato meramente informativo, siendo los operativos los datos definidos en el sigu¡ente punto. 3. Determinación del año en que se suponen concentrados los ingresos y delerminación del año en que se suponen concentrados los gastos. Determinados 1os parámetros anteriores, e1 proceso de cálcu1o parte de una edlficabilidad bruta del sector fljada por e1 usuario (gráfico 9). De esta forma, el cálcu1o de los valores actuales de ingresos y gastos y su diferencia, nos proporcionará como resultado, de forma residual, e1 valor unitario bruto perseguido. Dicho valor sería el máximo que un inversor inmoblliario pagaría para 11evar a cabo su inversión con rodos los datos prelijados. El proceso de cálculo sería:

Gastos de la i¡ve¡sión = Gastos proceso

transformación - o/o admón. Ingresos de la lnversión = (Repercusión pond. x edificabilidad bruta) - % admón. Cálculo de valores actuales y su diferencia. Según

fo¡mulación: Vsu

xE,

v \R _ ----------------

11+i)d

C, xC (i

+i)'c

nI nG

= Año en e1 que se concentran los Ingresos. = Año en el que se concentran 1os Gastos.

inflación prevista ambos numeradores se multipllcarían por (1 + f)"1 para 1os ingresos y por (1 + J)"c para los gastos, siendo -f el porcent4je, en tanto por uno, de inJlación prevista: En

caso de contemplar la

.,\'<n = V,,,xEr>Cx(i./)"r "" ---------_----(1+ i)" -

_CuxCx(1+J)"c (1+il"9 La aplicación permite cambiar a voluntad de1 tasador cualquier dato, obse¡vando automáticamente la variación en el valor unitario bruto calculado. las celdas que conüenen datos calculados pueden modificarse a voluntad del tasador con la opción Herramientas-Buscar objetivo, cambiando una celda que contenga datos intrcducidos relacionados con la misma.

Ayuda para el c¿iLlculo de los años de concentración de Ingresos y Gastos Para e1 cálculo aproximado de los años en

que se pueden supone¡ concentrados los Ingresos y los Castos de la Inversión, y pre-

siendo:

viamente establecidos en el apartado anterior,

Vss = Valor del suelo bruto (€im2 de suelo). Vsu = Valor de repercusión del suelo urbanizado (€ I m2 construido) . = Edificabílidad bruta (m2 techo / m2 suelo) .

prevista y los años de duración del proceso de transformación, se proporciona una tabla en' la que, de forma porcentual, se establecerá e1 calendario de Ingresos y Gastos, de manera que podamos realizar dislintas suposiciones de distribución de 1os mismos en e1 tiempo. Dichos porcent4jes, que deberán sumar 100%, se fijan en las celdas de introducción de datos según criterio del tasador. Finalizada la dist¡ibución porcentual de Ingresos y Gastos, se reflejan en celdas de

E¡

C =1Cu

i 118

% ceslón a 1a administración actuante en tanto Por uno. = Costu de urbanización (suma de costes y gastos) (€/m2 de suelo bruto). Tipo de actualización (tasa libre de = riesgo + prima de riesgo) .

ei tipo de actualización, la inflación anual

VALoRActóN DEL suELo. IVIÉToDo RÉSIDUAL DINÁMlco slMPLlFlcADo

Gráfico 10 Estimación de los años de concentración de ingresos y gastos

resultados, los años en que pueden considerarse concentrados Ingresos y Gastos. Se utiliza el criterio de actrjatzación de los porcentajes teniendo en cuenta e1 tipo de actualizaclón e inflación, según }a siguiente formulación en el caso de calcular el año de concentrac ión de Ingresos:

,o =r-141:4' I\=lr+Il": (1+i)'r Et \1-i,/ -logll1+f ;- .

\r+1/

I I

siendo:

= Año en que se pueden suponer con-

centrados los Ingresos. De forma análoga operarÍamos para calcular el año en que se pueden suponer con-

centrados 10s Gastos.

Valor unitario neto (catastral estático.) Como dato informativo, se calcula teniendo en cuenta los valores actuales de venta y de construcción el valor del suelo Llnitario según el método residual estático que adopta 1a metodología de valoración catastral, con los siguientes criterios (gráfico 1 1) :

i .f

= tipo de actualización en tanto por uno. = i¡rflación anual prevista en tanto por uno. VA, = y¿o. actual de 1os porcentajes de ingresos en cada año. .= X Totalidad de 1os ingresos en tanto nor cien es decir. 100%

1. No se tiene en cuenta la edificabilidad

bajo rasante, por 1o que solo se utiliza una ponderación de 1a repercusión de 1os usos residencial Y comercial. Se calcula 1a edificabilidad neta como cociente de 1a ediflcabilidad bruta entre 119

N¡TGUEL ÁNGEL

l\¡ARTlNa lRANzo

Gráfico'11

ción de valores unitarios de suelo en €lm2 de suelo, como para la obtención

Valor unitario neto

de valores de repercusión en €/m2 cons-

truido.

El método residual estáüco puede ser eI más apropiado para valorar srrelos conso-

lidados por la urbanización y la edificación, en los que existe mercado, y generalmente nos interesa obtenerlo por repercusión.

más apropiado para valorar suelos urbanizables en los que existe escaso desarro11o urbanístico y poca o nula consolidación edificatoria, donde el mercado gira en torno al tipo de producto inmobiliario que sobre é1 pudiera rentabilizarse y 1os gastos de urbanización necesarios para efectuar su úansformación.

porcentaje de suelo neto. Como hemos fijado los estándares de suelo dotacional público, deducimos e1 por-

centaje de suelo neto. El valor unitario neto será e1 producto de la repercusión obtenida con el criterio expresado en e1 punto 1, por 1a edificabilidad neta.

Conclusiones

. El ¡aétodo .sr¡ág t

120

residual de valoración del aplicable, tanto pa¡a 1a obten-

EI método ¡esidual dinámico puede ser el

La aplicación informática pa¡a la obtención de valores de suelo utilizando un método de valoración residual dinámico simplificado, con una rápida esümaciÓn de ingresos, gastos y su horizonte tempora1, para 1a obtención de valores unitarios de suelo bruto, puede ser una herramienta de anáIisis útil para e1 tasador. I

¿ñes Ce la t

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F1NCA5 RESUr,A

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'.. ..' .. ',' sector privodo, 5i:1e:"ns Pdv*do (r:nicioiivc del con q srn

pürtlcipqción' de-los.propielorios). Iieporceleción foaosq o expropioción de los propielcrios que no se

¡nco{poren..

., l'

tl''

,':..r "' D*iinición;: Sistemo de ejecución privqdq. en el que los propieiorios u_ otrcs personas inle¡esgdos. ssumen ls gestión del mis¡no agrupóndose en Juniq de ó"*pé n sác ¡ó;; t";;'Jo |i;;,-áli¡iá'ááiJ': :

propietorios lor obros de urbonizqción, lo

..^:ygT1"::l!:l-"-yl-g:i-{!:l_.il:io.:vqportantos

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-^^i,.n!^

-¡.i'"2AaA'

Presentoción

T:tf,:::,^ó.:¡¡¡sonolv dé olegociones .

exposición p¿ur¡cq I óe¡¿!o,

,'-.,

,,,,,,.. ' lo inlención de formulor't, I t:,:.:,,_,.:..,

Posibilidsd de onuncior

;;;;;;,.. ffi;;;.,;;; l|¡".ü¿.t- ' -"':--

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PAINCIPIO

uE0l'l

o"CARGASvBLNEFICIDS

]3*'IBl"' q.*i".6 ยก

ANIES ร LPLAI.{

&A'Tยก

É u i-l"E i]-i

rr t',.4

ESTUDIO DE CONDICIONES URBANISTICAS PARA FINCA SITA EN MAIRENA DEL ALJARAFE (SEVILLA).

INDIcE:

A, ESTUDIO:

ESTUDIO DE CIRCUNSTANCIAS URBANÍSTICAS

1,1, OBJETO DEL ESTUDIO 1.2.

E|\,l

PLAZAI\,{I ENTO

1.3. PROI\¡OTOR 1.4. ENTECEDENTES 1 5. CARÁCTER1STICAS DE LA PARCELA

1.6, APROVECHAN4IENTO 1.7. APROBACION

1.8, APROVFCHAIVIENTO APROXIMADO PARCELA

ANEXO 1. ANEXO 2,

cG rffifr

Luls Cerezo Qandul

;

i:: ,i ii.i:'r:''-;

A. ESTUDIO

lf a

Luis Cerezo G¿ndul ":1

r¡ i; ii:.:: iir

ESTUDIO DE CONDICIONES URBANÍSTICAS

1.1, OBJETO DEL ESTUDIO

presente esiudio recoge las condiciones urbanistjcas de la parcela no 1,13,

poligono no 7, 1\4airena del Aljarafe (Sevilla).

Lo suscribe D. Luis Cerezo Gandul, Arquitecto Colegiado no 5.212 Coiegio Oficial de Arquitectos de Sevilla

del

y con NlF. no 28.777,651-tr/,

CGstudio Arquitectura y domicilio a efectos de notificación en calle Cardenal Spinola 17, 41002

SEVILLA.

1.2, EIVPLAZAIVIENTO

La parcela objeio de estudio se trata de un olivar de secano situado en la parcela n0 1 13, poligono n0 7, Itlairena del Aljarafe (Sevilla).

1.3, PROMOTOR

Se redacta el presente Estudio de Víabilidad a petición de

NErroso¿ s.L,

representada por D. Sergio Vázquez Quecuty.

.4. ANTECEDENTES

El presente estudio se desarrolla a partir de Ia normativa urbanística vigente, PGOU de lMairena del Aljarafe y el Plan Parcial SR-4.

1,5, CARAC-ER|STICAS DE LA PARCELA

La parcela objeto de estudio se destina actualmente a olivar de secano, con una superficie de 8.200 m2 de suelo (0,82 Ha).

La morfología de la misma es prácticamente rectangular, lindando al frente con camino, a la izquierda con la parcela no 102 y a Ia derecha con la parcela no 114.

Se presenta ficha gráfica del Catastro em¡iida con fecha 16 de junio de 2005, adjunta en ANEXO 1.

rlfa

Luis Cerezo Gandul

1.6, APROVECHAIMIENTO

La parcela objeto de estudio se destinará a suelo para Sistemas General de Equipamientos

Espacios Libres, al estar situada en una localización

próxima al Sector desanollado con el Plan Parcial denominado SR.4, se

compensa adsclbiéndose como Sistema General

en el

exceso de

aprovecham¡ento de dicho sector, según se adjunta en el extracto del SR-4,

ANEXO 2,

La parcela 1 13, objeto del presente estudio, se adscribe en el SR-4 incluida dentro de:

Sistema General ASGE"8 (16,417 mz iotales). Sistema General ASGEL.9 (16.451 mz toiales).

El aprovechamiento subjetivo de los propietarios de Sistemas

Generales

adscritos es: 32,189,79

0,90 = 28.970,85 UA

Las determinaciones urbanisticas para el desanollo del SR.4, se resurnen en:

Calificación del suelo: urbanizable, Planeamienio de desarrollo: Plan Parcial SR-4

Caracteristicas de 0rdenación:

Supeúcie bruta sector: 239.A38

Densidad: 42 viv/Ha (998 viv)

Uso: Residencial Mixto Edificabilídad: 0,60 nzt/m2s Aprovechamiento total: 143.423 m2t

Programación: primer cuatrien io Gestión:

Sisfema de Actuación: Compensación Titularidad: Pnvada

lniciativa: Privada Aprov. del secfori 143.423 UA

Aprov. Tipo: 0,4653337

CGffi

Luis Cerezo Gandul 1-; aiai!::: i¡"

.,i ;r:i

Cesiones: Espacios /,bres. docerte, deporlivo. SIPS y ,tiarío

/nsi¡umgrfos. Prayeclo

compensación, Proyecto de

urbanización.

Según se adjunta en el extracto del SR-4, ANEXO 2,

1.7, APROBAC]ON

Aprobación inicial SR-4: 28 de ociubre 2004. Aprobación definitiva SR-4: 28

cje octubre de 2005.

,8. APROVECHAMIENTO APROXIMADO PAR.CELA

La parcela objeto de estudio tiene el siguiente aprovechamiento aproxirnado:

8.200 0,4653337 0,90

= 3.434,16 UA

El aprovechamiento exacto y su materialización se definirán en el Proyecto de Reparcelación por sistema de compensación, actualmente en proceso de redacción.

Sevilla, 8 de febrero de 2006

cG fqlñlm

Luis Cerezo G,andul ¿ ¡.i i: ii i:t_t;:;

ANEXO 1.

Efil!ffi

Luis Cerezo Gandul ;:.

rq l: r i:e* 1i:,

,cha gráf¡ca

Re¡rovación del Catastro de Rústica

MAIRENA DEL ALJARAFE

DATOS DEL TITULAR o razón

social:

16/06/2005 10i01:34

PEREZ LORA ROSARIO

Página 1de

ANEXO 2.

L.r\J

.tfa

Luยกs Cerezo Gandul

Mié.cdc

¡C¡tI! oñ¡hl

31 d¡ maw d¡ 20f16

Fúogido ¡igtmo c{rno

dc elom@io

tDeal¡ah

de lÉ P¡&iorla d€ 8€v¡6"

l-o qus !c blco prlblico pctr grtrral corc.n n oro,iáoa_ fo¡oid¡i co¡ to dirprlcsb o cl cdalo 99, & le LOI;]L Catra hyrcsoto msolo.ióD, q¡¡o ¡ono ñ¡ !,rf vla ¡doi' oisEÉdvó- Dr¡ód6 i¡Er9onÉr ¡lllEriv¡ñdte¡ r.cut¡o dc

irñi'

jl!5.ifica co el i¡loaóe co¡lplc@cflt|fio sl c)aodi.út!. toi O¡¡e ¿! l¡3o & l¿r ¡.tribucj@tÁ coDflridas Fr 6l qüe ñgel ¡iger Ir ll uc¡t¡o¡! do Cc¡!¡o¡! oo Erttu¡tM qü9 2?-2b.' 0.' dó lor Etatu¡lo¡ c¡ ¡oi Aq¡c'rto¡ dd CoDscio do Gsnúci¡ ó. 2l dc ju¡io y \0 .t¿ Jüio d€ 2001 .

c@o

i¡r cl D¡úó d. tú Ec6 4,éoóta d¡ssdc cl d6 oil¡ nodForó¡ób' ¡trtt cl Alold ¡fc e¿¡ ¡ylotoiato do ArÉrl coaftrurided cor los r¡{o{or rt 6 ll7 dc la l,ay dc R*iún Jr¡fdco f Foct' diEid¡o A&biitrñtir,o C-<Elo' o ttq¡É dlt á¡ioso_rd!¡inistrdieo, c¡ tuz€ldo ttc ¡o (a ol phzo do drl Tnlad Sl¡,(fid dt toslici¡ D& r ls r6É.pci{.1 & la dcdc cl dla do¡ trrges ¡ ron d ¡rd@lo 4ó dc ¡¡ ¡ruco.r nci6ocie dc S¡ rq oplrr¿ d¿ J8irdi:cntu

dü ¡i¡uiót¿ ¡ l. toc.pr)ióF

¡É c@

go t/o urgc¡ci¡, .hoto 175lfi rdjülordo. ¡ l¡ oprc¡¡ if¿á;*"-do C.*t-\d*é¡, le! a'dtder l¡ai¡€otÉ¡ dc

¡."*ido¿.ded., pot)eAt¡oia¡ ¿ :l ¿s e.ao ¿c 2!06 co 6ita ai h ni¡! OlqdoEr, t2 qu. ¡o b¡r¡ ddo 6¡ti-

áú.

l^ dcDr¡ d dl¡ ? dc fArtro

dodo

;;nú; t;"ñ

dc ?006'

d¡co dfe d¡ oictl¡oitu 6l ¿fccto d¿t! r)¡€lrdo al r{judioatrrio dcl

"-ticoro y t¡6¡do ¡ lE i.00 h.rñ.

c.l

Pl¡\

cgi¡r¡ ptrti¡ae-

d¡¡lqr¡id ¡üg

\ Dc¡igD¡r cmo d¡¿úo¡ do gF¡ ¡(oqü¡¡-dtr q.t güt ¿"¿ v fru¿ * r"so ¿¡ ricar¡¡nóa a¡d Frettci!.o Jio{r¡cz ili¡ár A¡quir¡ao Técoi¡ó ¡dsqito r ¡s $eci& T¿ai¡a 2 d. i¡forn6 t¿6ico o6¡6rPcodkalc'

A¡¡tül á

rayo

2006.-9l Alc.ldó, Migusl

M¡s¡¡¡fo z53tt-1143

b U¡táúd J6 cG{rexih Se$mdo: Dú e¡rDta dc la reonu rsso\tn dc te

himgro: E¡gúsú¡c $¡bardir¡iá¡EéJr¿, sÁ ca8o d Co¡' $8lo ¿€ lo{ b$¡h¡ dc Ejcq¡cjóo ¡h Ars¡¡¡oúca ytu-Ob(¡! Subsidi¡ri¡¡ ¡ i¡tiritodorr¡ dltiv¿dri dc 8i¡¡¡ckhaú d! pdi-

¡r-f¡!¡r

i*ndvo,

¡álodc¡ó¡

an\qovt:

Ycngo

6695

Núit€ñ 123

Edi6.¡cj{ú\ DbciDliDÁ

a h soc' cjó! d€ GdióD Trjbül¡ri8 \ T¡rñáo: Dd {¡étá dó.I¿ ltüérD-tlsohoidó d\ft da f¿ Poüo¡a I-o{a! ! t¡ Dr¡cgr.ióo de vl¡ hl$ict, r la da C,sLdclolo_Arh¡! d. Io c-sraddo!$'AdEioit!'¿ü\ Ju"{¡do lf. d¿ cl¡lh¡r¡. O¡Ihrr4 ¡rl Ju"¡¡do scvin4 s ¡¡ S.ocito ü Dbciplinr y sl Savicio ¡lc U!.¡¡Up¡

LOS

COnX LSS

Urbellic¿*

C\urt¡; Ds¡ ¡-stdo dcl E!¡S'o aó:ioo rlc Scgtrided y €l sor?ro. co¡ taér30 dt .¡a¡o do 2006, PC ¡hd Fñ' ci¡co Jb6¡s¿ O¡¡¡i¡, A¡(¡ritcft TÁt¡ioo' ys Fobado' r lr (lofrc6¡ ¡djudicúr¡ d¿ hs^oto¡,.¡ fn$. q|I9, rhryrot

ss¡ud

ó¡r¡¡¡tr co c't¡ Gsc¡ci¡ do tJrbrsif4 p.ra su ¡orob¡c¡o¡icl qDo¡qDo pLd da Scsrri&d v Sdud' riu ¡ajuir oio d¡ lo o¡d É obr¡¡ ;sni¡s¡tcc b¡r do dE c@i.t¡o d'd¡ l¡ sifulciÚ¡ dc ocücro¡ldsd quc rc k!c! d. : Cqrd!. Doy f¿--XISGc¡¡¡¡¡io ¡lo l¡ Cs¡¡ci¡¡

¡rc've¿¡d.

.tagldc csliE ¡t ?EriBEto6' h'|lcs s 19 dc ttril .b 2006.-El Alelde, Frao

O¡¡d¡.

20\0'69?8

irlF-

dl¡

HER¡!RA

cd¡cto, do 114

I¡ l¿Y 309¿ d. 2ó dc ndt.aB! f¡s AbiH¡cs¡io¡¡¡ Pr:t¡ic¡r Y d.l dc

t¡tivo

¡lJ de

A&¡inii-

C,oDfo.

Todo lo

¡ú&ri(r !. F¡bücr

lc cfrcu pcvüoe aol

fü.

ulculo h¡rldio do l¡s A¡toi¡i¡o¡rio¡¡¡ ,{düi¡i¡r¡¡ivo CdrúL

¡otifiociéo

ló Lqf d. Xéfi&<ú y dcl P¡o¿+di¡oiqto

Seor*¡¡io ¡lc l¡ Grrgo.

Scr¡ill¡ ¡ 3 de uryt & cii, Vc¡aooio G¡tiénEz Colr

20w{9ó9 ¡AgibcD

l¡ Huoa¡cs, Alcs¡da-Prelidslr! dcl

Dor MigttJ d.

Exooo, !¡acc

ordi!!¡it

A¡üd,

¡¡o¡¡.

q¡rc

Han<r

& b¡ce púbtico

. ll

D¿E¡

Ersyo dc

Alcddó otr 6bfi{r¡c5,

Ec¡q¡l coocimioo'

2006'--¡l

kilrft Tt''

Cürodio MotrlD<o St¡&t¿

rhb.( VAIR¡NADFIAIIAX'AFB

ou¡ ftm¡¡e¡rb

r¡¡

¡i¡¡u¡¡ l¡¡¡loo¿o¡

¡¡rpgrfidc dc l2J 16,6? Ef, co¡ lor c¡r

comspopdi¡a¡c¡ ioforoe¡

!¡ubicip¡l"¡.

n.lf I qTNreq)¡n H'ulv

Don Frerisoo B¡¡¡l¡tz G3!dc4 Vic'Plwidcntc dc l¿ Gcrtfoil Munit4tsl dc UrbaEtsDo dcl ExrfEo ^yu¡t¡¡o¡¡:lro d. dc td¡ l6did¡dH¡eo !Srf: Quc a" dlscaaócú d lugu poe pracic¡¡ lr t¿! C¡viió Pd.cz. d@ Jo# Castillo ¡ofirlciió¡ ¡ d¡¡r¡ Comtg.F.!,ü C&r¡dÁ, (oso tropicl¡¡ios dc ii.-a"i v ¿". u"to"l

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ao'T aaaT taa t7a

lnbth oñrhl

E5B5

D¡¡r4l¡ dcat¡ds por h @robldó¡ dEl Eg¡¡lcc{m1s¡to dc¡ Sisúm¡ I ls ¡Fóbadó¡ d.'Íoitiva do lu Bxes y Ereq¡tos dÉ ls Jlets d. C@p.nr¡ci& a coonituir para le gcstión dcl Plo

una

dsl PGoU dc esto P!¡oId d.l S.€to¡ SR'4 cr¿ & ^bDldtil! mutdcipio, po! lo gu€ d !o podaflc Fr*ti.?¡ riguic¡óo lo¡

puülic¡ción a¡ fo¡¡a., c¡uccJ regl¡¡ú€lr¡¡io4 sc Froc¡de ¡ó¡ ofcclos d! lo distr¡lslo ea cl üa 59-4 dc l¡ lry 30/92 d. R¿eiErEt J'.¡ldico d. l¿! AfuiDigoacioEct Pób[c¡s y &l Pñ-

c¡dimicao A&i¡i¡*¡rioo C@tu, Fr3 l¡

frodiñ*ih

isEo-

u¡b&iz¡do( ¡r d¿€rciór lotmaldr por ¿olfr )aónior Psnrflo

- !e 6úd.-¡Err¡ aá lo sigürara: I\¡rbos Co¡ ¡drjit r ls hoorpo(¡o¡r1 & b.r mFc6st u¡ba¡iz¿¿ot| rd¡I:

q¡¡é

J¿

¡elici6á!:

plb

p¿rciál

übi¡¡do $rbs¡nr¡!. i¡¡¡ t¡ rp.ot¿¡j¿n dafidüv¡ lir d€dci¡ld¡¡ qÉ sE F¡liqs¡ ie ma¡idcgto c" cl i¡forEc c@Pl@KÍts¡io F sctiro a cl pr¡ro sóptirDo dc bs .¡ns.ÉdcÍtD¡ d¿ b.c¡o, rrf cDdlo ür ol 'Éonltdcródo S..<¡o. SR-4.

dc l¡ Ec¡ohtrióa $¡cd¡¡do spcdit¡¡la dc bs B.¡es dE Acq¡¡aido y ht Es¡E-

Firw!

It ro¡ob¡.¡¡n d.ñ¡iliv¡

h Ju¡u .h coop¿o¡¡¡ióo r h

dcl pler ?¡¡cirl dc¡

dcfunir¡ Sa..d SR-l Cúrrüc.r^h¿D!í-t¿, l.

Por ¡c¡crdo

dll Plc¡o

aprob¡cióo

l¡ {orpotaclú! cn resiói¡

dr 06$ú6 db 2005 rc EtDfó dofi¡ititeq.¡{€ ct Pl¡ú P¡lciál &l Sdtd SR-4 dcl Pl¡¡ G¡o¡r'¡l & ffit¡¡cióa Urbinl dó Ma¡|!ú¡ dd AJjaafa 3. Qr¡c ¡o¡¡oti¡b ¡ i¡fo¡¡'¡r¡iótt póblic-t dutlo el phzo ¡b 20 diu c¡o¡¡do¡ ¡ p¡¡ri¡ d6l ¡ig¡¡idltr I l¡ publi6.ióó @ cl Bolotto Oficirl dc le provürü quc ¡uvo lsStt d 15 d¿ ú¿rzd d! 2005 y ¡o{ificsifu ! &c i¡rone¡do¡, ¡c b¡ p¡¡¡¡¡¿o u¡a qlcrsol& Dq .Agl¡ilrr pr& & d(, Luis R¡¡ñm d. lG s¡Á¡os I dofl! y o¡¡ por po¡¡c do doñ¡ Jcróhisa I-oia Arríjo PürÉla MdEo3 lcsh coEt¡ t{ cl cgti6ctdo cs¡ifrdo pd ó¡ S.- sccrcr¡rio rt¿ la Gcrr¡cie Muoicip!¡ ü Utha¡i!6o do fc{]ú 2li ¡,2n0{ú4. Qrc ooo fcchl20 & dic¡cD¡fc ¿! ?005 ti{ac cúE¡¡b c¡ ol R¡¡iqo ¡lc l¡. C¡erenci¡ Mr¡siciD¡l d! tj¡bFioo tst¡ilo p¡rdd¡tado Dor do¡ Zec¿t1ls Zul¡ta8ü R.!PI!3¡ ca !@b.l y EDElGur¡¡itrd dc Avúlco Sooi€d¡d Anólr¡6a ü p¡o.qoci&r Iútobür¡t¡ €¡rriro d qrlE 0c ..odp!¡L TcJdo i¿fl¡Ddido dc dc CoüP.¡olálos E túrB¡i y Br¡c¡ d€ Aaq¡*¡ari de h ciotr qr¡a ¡c ha dc c{úttituir p¿r¡ }¿ &auóÁ '¡qlu¡lEl Sc.rot SR-4 (C¿lt¡ta¡s dc AlBG¡sIl¡ ln. rsf coEo kr6 cam¡ronisor dc óolabo¡rjón r {¡c rc r!fi.¡! .l sdcdo l30lc) d! ¡! LOUA, 4u6 se colcnn¡¡ co 16 cotvgtrhg st¡5(fit6 cÁbc al AF¡¡rr. cllÉbráda

61 28

;ri.do dc M¡i¡t!! dot AljlrlJc y l¡r @qsLs rúai¡íst dor¡¡ Scvillao¡-E¡des¡ y A¡i!¡!ñ!s, r lo3 qu. sc h¡ adbcrido AYalco

b! doposit¡do c¡ l¡ Tcsocql¡ d. l¡ Cñúci¡ Muoicimi dr Urtraiáo tE cr¡.¡ds ! Ir q¡¡e ss rElic¡€ cl rtl-

Éa

cdo t3b dr h Lcy & Odomión llb.ñilticr

A¡üh¡d¿

Doó! AEga¡o Bo!$r! E¡o¡¡¿o, don¡ Stlud Boñ€to

Dorado- tm

bscdco¡

uig|¡ P|¡fdo Mrsú,

d¿ tion Jos¿ gc!üo D{ddq, dofi¡ doú. vices¡r Gtct G!¡,c¡!, doo n¡bér14

¡cl6

I!¡d¡, doÁr }¡dl¡ Isücl Gatido Vfe4uez y Neni' ¡ Ibárr¡ Prsoocioúc€, S.1,., h¡¿ Et¿nificst¡do su intriér o¡ Ádh.rirs6 6 la tlE¡¡ d. C.d|paú¡tcióÉ.

Prevedoni

Q'¡.l!3 ¡h3¡cioa!á guc fomula

M¡

a¡tos y

culo ¡302 de

li Lrt

ffi.ó¡<i&

Uütúf¡rica do A¡ds¡ucf¡

t¡& capc-cf$('béú(€ lo c*¡t¡ccito .ó o1lFd¡d¿ A) d) 0 !) y S) y o),.tto c!, ofcn¡ do dq\¡ieició! , ¡¡zotr¡ds 'y y

v¡luad¡, fo¡m¡ dc c4r¡rp$t¡rgc la PúiciP¡ció!, 8r¡!Dtti3

sco¡ómic¡s , comprcoilo¡ cstccffi@! lobte los plazos dc qlc.

90,/zs -5v¡

naT I slhtvHxn H:Étv

lr i@?oraoiói

int$¡adñF

6¡óe do

r¡

h¡

¡pF-

lÁ

b aejrih¡ci& dE lr J\¡út¡, pr!.s !tto!¿ hulir l¡ c¡p¡clf¡d dc deí¡ih dc todor 1o3 Ei€rab¡ls o6{ct!ri0s de l! Ju¡t¡, ¡ot¡¿ l.¡ posiblc iDrorpor¡c¡óa¡ du tarclrús, r¡np¡csi8

no.orsridlla dob6

aútd cú la

!É|¡¡.

Sc¡d¡ Ax desd! cit¡ rarFctiYa fElce Éucho ñft coave¡ü€@ c!¡!b¡cc.r qc h pogibb i¡ccpqcióo sc dcciü sólo coa posaioddrd a h ooratit!(ltü dc I¡ Juir¡ y por tr A¡amtüat

cÉFü

poruacir igualmcrtc 6ob!! lÉ clmPclcúci¡ dc l¡

s¡rifi.áa qu. no lc Pt¡tcÉ 21.2¡) dc.hÉ Estr¡to3 qur la c-crpacncir rcoidurl "<¡ góEo!¡I,

C.nc6¡l y c¡ rd ¡€ritiilo

^rrnbh. rrzm$lc lo qrn seóala cl ¡r¡lqlo |¡

aEibrry€ la

WE¡¡c

rq¡alls f¡.¡¡lftdct

torhs

qqo no

A!4rbLa Ga¡.t-¡lr C@dd{t!, p.r l&r0, qlE

co¡Dpat(r¡ci!

kA¡otfic¿

s! ttitily¿¡ cxlt€!!¡lc¡e

¡dil

coovc"igr'

tEsidll .ttüé cl cqrjr¡¡to d!

l¿s

ooloc6r €5¡l o@pcfa¡ci.as &

E¡ .occcuacfq B!¡itrtdfr quc gooodc ¡as-. ol rcntido c¡ cl cnforlo 2l¿ r) d rúorlo 20 dc los Eltúloe trorad¡dd c¡r¡¡do d Gfc¡lo lE¡ ¡r¡cv¡ kE! o Du ist ricú. QlI& túúí2¿ d. alu ftaú¡' quE todos ló's ei6n. ¡ros dc I¡ ¡u¡l! puéd.m p¡¡ticipo¡ rÉIm.dtc .¿ l¡ lom¡ d! drci¡id¡a qus pu€¿¡¡ clrgif aq .l d.!üró[o ¡¡tisrfstico prtdcl l¿¡¿o cool$ido

vif..

EB lttc.r lDg¡r, tc p'olltrlc¡i $b! el sisbtna dc cot!-¿t¿ciór da la! ob{!3 d. !¡b¡niz¡cióa soñ¡lmdo qrrc ¿n I¡. bast X1/I sófo ..cogc b ¡djt¡disdh dircí¿ @ fo¡¡Ea d! !djuüc¡¡ t¡¡ r¡hus dc r¡bmiz¡lóc flEi6Err q¡. md¡ üry r¡ co co¡¡r d¡ l¡ sdjudlctció! dirccr¡ da obtls dc ¡ri¡cipio -u¿¡ii¡¡i0q . ocrc qw no ¡c lrd¡ d.! mj6 ¡islotrr¡ posiblc y¡ qoc ¡r d.*onocc lor p¡b¡bid & Fülickbd y c¡E¡utffú_ iio y, ra rodo oco, lor dc ig¡¡sl&d y Do dildüDitlsci¿rl qúe

rcr¡¡loc¡u todo. loó cóD¡'áü írc t¿ aoleb¡t¡ .¡ h ¿g ¿trclo co¡¡¡" d! t¡ uuróa etrtpc¡S¿arl¡ q& d¡dr l¡ ¡ti¡¡¡¡bz¡ Adobistotivr que ol anic$lo 26 rlcl RGU ¡Eibutc ¡ l.¡ t@t¡ dc CotEpc¡5¡.iód ¡o ¡¡¡¡co i¡na¡¡bb ¡Ld¡ir qr h cccción dc hs olr¡s d€ ú¡b¡oizrrie d.!c cfr¡r prcridide por lN pürcipioo qrr in:¡i¡¿ cl dc¡rclo comruio¡io y qu6 rtcogc d foxto Rañ¡ndido

¡e(rridc -Ort¡te

hfblic¡9 y d¿l ¿c Co¡o¡¡¡ ¿ lü Coñú¡ . td¡to drAE cr¡r¡to ^fu¡¡itFeiacs Proc.diFi6eto Ad6i¡i5EErivó dFetid. rt¿ lB¡ rorü¡¿ lo.d como s 3l Ayun¡!¡t¡ic¡rE d€

ih t¡ I¡y

Uairár &l.{¡itÉe,

C¡¡!id..f

h¡ be¡ ¡t¡liaó

Por

lttÉ troto, qtlc or mls raroooble cs!6bloc€¡ Bl coarn¡¡ióo d. l¡s obf|s dc ütá¡ri¡&ión 3c

qr¡c la

tstrfs dcl rit!.dta dc co¡g|r¡o.

ü¡imo tolici¡¡

lt ilcapoladóo

do ddit¡ JcróÁimr

y da¡ V¡oc¡t6 Git|.¿ Cltde (n(!0 u¡icÍtb'os dc Dl6o ddrcbó do l¡ lt!üs dt Coo*a¡*ió¡' ¡i¡ Porjuicio d6l'dGraüo de ü¡lll¡ itdici¡l cft,¡:im 9r cn t¡do cro a¡iste E!r¡.1! ¿cfaos.e de lBdsccbo¡ ! i!tg!!c6 ¿L lo{ qu4 3oD liñr'

P¡EEdo

ltdlot

Sdl¡l¡ orr confo¡rno ¡ lo Éf¡rHecido

don Luis Rofrao do

n¡sr Areuio Aguil& so firndeor*en el que le¡ Ba¡é de Arn¡ttiótr !o cr¡tD¡¡ú [o .r¡rbbddo c¡ c¡ üfiIo¡

dc q¡¡c

b¡ciÁo de

q\D ho cióo dr galtaú.

l. Or¡c Dú R.r6lúa¡ón do Alc¡l¡lf¡ de fecb¡ 20 & t¡c¡o dr 2mi dlzgno0J) !c srobó i¡ici¡l¡¡¡oc cl ert¡blcci¡iaro dcl tirrñr y l,! Fobraiód l¡lci¡d & hc B.!t dc Actr*ióq y los Eilú¡b{ rtc h JtEb dc ComFwr[ióa ¡ co6ituir Para h

h! P$¡ros

t¡¡ü¡sbdcrls FEd!

t!üüiz!de¡$

q¡ró¡ de

¡¡rEc¡¡ cli¡li¡¡¡ l¡ postili|¡d edtsbl.cid¡

6l r¡dq¡lo )02 ilc

E6r¡elb: 05y2006

de 2006

aiér r0l¡¡o3 y p4i¡bs y jusi5i:.óié¡ dc t¡ so¡v.acig c.eórniG, 6¡¡|crcrr y t¿6icr d6 h iÁicidivs, r¡l coeo dcl sgedre

o¡oprE!¡s

!i6to lo. ¡nbcdcñfc¡ qc

,nst{

ducido por la Ley,{D9. For n¡soh¡li& dr¡ serid Alcrldc eú fi¡Dcim! do! Frre. circo R¡tlirta cor¡zález d. Gc¡a 27 dE E[gp do 2006, !! hi

ÉesÍiós d¿t

M¿hEdEE 31 dn

ds l¿ Av¿im¡¡ ds Scvüa Nü¡€tu 123

lÁ

túU^ loi ElrÁtu¡oi y ¡9s BéÉ &

cl r¡rtnio t30 dc

AcnDción d¿l

sbtírr

¡*¡bfeccd¡ rc¡¡iaá¿ cl8 FÉ'isih d. i¡c&Por.anln d. los gopict¡¡io¡ , bsr¡a ¡¡r¡{it¡ o no I¡ inici¡¡iv\ ord¡!¡r¡¡ ll toon"iíó¡ & r¡¡¡ fr¡c¡s ori8insr¡¡t t col opcido ontrc cl óom o nctilico ¡tc lo¡ cps{e! dc uó'¡niz*ó¡ qt¡c lc¡ ¡¡¡ i!$s¡bln y ¡¡ céi¡. ¡lo r¡sc¡a cdiñc¡blcs d. valor equiva-

lato rdiai¡

Páne

dr lo9 c!¡tct)t,

I b7lagaaF,

Qb:aI

qaaT /94 t7a

MihÉd€É

dá

o¡)o

Meiüc¡a¡,

lrlrdn oficl¡l

206

q!¡c dob€

d€

h Fruiin i¡ d6 Es!¡lr. N'¡rÉs 123

miq¡

.liúi!üse tr obügrci'n c¡¡¡6trid¡.r¡

I! B$c XV de prgar c+ nallico l¿9 att!¡ d. l¡ c4rDI¡.!¡ioión y, p6 sBuesto¡ $)é €l pdgp ¡Dcdi¡rl! tcfrr'

crs¡o docr¡ñstrb cu&o, obt¡ndo cú cJ cxp.di€pG i¡s' ¿frcto. C@ t€l¡oión ú h d€rción fsdüládt por doñ! J6ñ-

cl a!¡¡t¡dó 2 dc

bqido

¡os ¡ólo oé. |oodirs¡|! r.üdd. , ál¡laü ¡l coorrsio, l¡ oDdóú enbo l¡3 ísmr¡ dÉ pago !o! r¡¡ d6Écho .úBblecido.n ú lry qu€ ro Dt cdc lir!¡tüsc por h8 D$e! dóAchllcióc t E!lre¡¡o.t, Que oon ft¡i¡ 2l d! dicic!úbró do ?00J, sc eEire

nie¡- PEEto

i¡to,rm9 Jurl<ico al

dé

nrpao,

Qüe coa lcch¡ 2l d€ dicicobre do 2005, el sr. G¿ré¡¡r d4 h Gtr(U. informr l¡vorúbtceaúdÉ sl fetpccto y forq¡ula ftopucabd Cús¿jo de Gobilr¡o dó ls Bintr

^guilir p¡cacr¡trdr cr iEdicú guc h¡ dc ,rr' ¡drñitidr d hsbqr sído

fqr¡¡.

cr¡tdlo ¡I foodo haboi d! ¡c¡tg¡¡r qu6 tltpcalo ! ¡¡3 d¿fici.rlci{s q¡c a él dI¡do €l(¡itD 8c r¡l:ld¡ RErpc.ro ül Edt ¿t A) d) drl rd.^¡lo I30 d. h IDUÁla o*'t¡ rfc rd$isicl¡ ¡ ]or propicrá¡i$ $r Do bryú ¡a ¡n¡ciÁivr d. lot tcEÉoor d6 gt lit¡thrid¡¡t úct¡¡b3 'us.{itó por l¡ r.t¡.¡¡ci& qpülcs rocogid¡ (rr l¡ Dhpo8ició! Adidúd PlirDer! del kxto dc h¡ Basr3 da AotÉcjón qÉ oürú d .rpc-

dio¡l€ ¡fuin¡5E¡rivo dáith4eú¡6 di¡iga¡ci¡do, trl co¡lo ct la publicmioa cftaueda eo cl {Bolctfr¡ Oñciolt d4 lr Provbci¡ ds Ioo cjtsdor doc{Élo¡o¡ cfcoh¡¡d¡ cl l5 d! Elr¿o do 2o0J (BOP 60).

Rcrpc.lo ! qu¿ l¡ citlds oll^ h! dr ctlrr rúoÓrdr y sfllu¡d¡ Eed¡ ¡añ¡]r d lEáF.do d citrdo g.tcedo lc88l. E!¡ds ¡iqü¡eiro¡ no rosuliü¡ ctr .sos E@c!{o! 6rigibh, iodo dlo, Ji¡¡ pcrjliaio d. qr¡c c.r r¡¡ ü$üo' y tü d det!¡roll,o EglF mcorario qw le roirea toy ¡¡u¡ci4 Pu¿d¡ ¡q ¡¡i. C{r rsl¡ció¡ ¡l +rnrdo fdd rrÍ.ülo l30l d! h I¡UA, fú¡n¡ üÁ IÁ ql,e b¡ ü cülFtxarss I¡ Pclioip.cióo y t?ftlcútación d! Ios ¡¡¡cñb¡06 i¡tagre(c\ PtoPicl¡¡k'¡ o Do dr l¿

pcrtigllle¡&

qr¡c cstc |P!í,ado sc

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dtidc osr¡ A&uí¡i¡r¡cióo F*da i¡qponcr¡e ¡ l¡ srdtitlo ssi ls legisldioq lé f.'ú¿ (k coú¿l¡ciótl qüc prq)óD ls ds¡¡ttrLEE úllido o¡b.tso, 3icúpú q¡¡. !5¡ 5r dcokl¡ Pd d 5tr/6 de llr cuo6 & h Juota dG CcspcÉ¡rnólr sc F¡.dctl !trodif' c.u l¡s blscs td y c4Éo rtcogo h Basc [{ y ombir & tla

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U¡báelr¡c¡ p|¡:! ol BbHooiúi!úto dcl !id¡ft¡!, pod¡l¿ inc¡rpor¡lsÉ s b ldirú¡ m.¿i¡dte l.a rp{d¡¡i& d¿ hs úDc¡s o¡igi-

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fórmulrda por roáo rbl 50¿¿ dc los lropict¡rio¡ oo cunir¡ efc+ tos hlrt¡ ql¡c €a bayó oa¡rBlde Ia c¡ctiñ¡¡¡ d¿ cotÉir¡cíóD & l¡ Ilhts dr CoEp6r|cióüOxrto; En or¡r¡l,o d l¡oc€dimi(dto ft@6 ¡k irdic*, quó cl iÍfadc eruititl,o P¡t¡ lp¡ob¡¿ió¡ lrl y c@w É 3ddó ilicir¡, tslo td ¡oütrcrcióo ¡ lar Fopid¡riq¡ i¡latls¡doó. at¡ cl trbita ¡lc h1f6EEi& pob)ic¡ ddF¡& do h¡hÉrlc Foducjdo l¡ ¡rrob¡oió¡ iaici¡l dc l¡¡ Bási6 iL A.o¡*ilh y Esros dol S.¿or St.4, ¡oi ElDirrr¡io! qüc Do ¡o hubirrF b¿üó c.o¡ ¡.urrficrü¡d &b.rlú drridi¡. si pmi+ipar o ¡o ca l¡ grstióu opt,lldo por slg¡El! de lr5 ¡hs¡giv¡s ¡iluiqrtc¡: P&dciDr m t¡ eaódón dal d¡rÉo¡ rdliriádosa a l¡ coú¡tibciéo, y 6rmi.rdo los co6JuBt; dE CdE;r¡ació! tes & urbarizacrór y lor dc Asúóo ql¡s lcs orccpoodm.

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No F¡r¡c¡prr ca I¡ g!3tiód dcl sis!.ú4 Eo¡¡¡.i¡odo s rr¡ dr¡rcüo i i¡reg¡a¡sc ¡ lr Juu rlc Cqeuación y odicit¡¡rdo tt cxprlpiqció¡ ior¿o!¡ dcl gtldo y sEoe bl¿Dos $rc cr¡rvi.rin ¡fólos ¿ ls gÉ51i4ú do h tbidad dt cjEordóo.

Dotado, do!. Sllod Bor¡c¡o Dor¡do, los bdld¡doo ilc d,ot¡ J6¿ Bot¡üo Dor¡do' &6..H. nills ¡rrrño Mrió+ d6 Vcetro 6i¡¡a. &rcf¡' don Roba.to ksecdEi Jo.d¡, doñr lvfi¡la blu Ctrido V{¿A¡.¡ I N6rvi)' lbúr¡ ProDoaiqlcg S,I-, h¡¡ dsifcstsdo ru irrl¡rér c¡ ¡dhai¡B! r h ¡Ela do Cornt ns.cifu. Doñs

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¡r¡üro.

thto, dibc pñc6&-E p& 6t C¡¡lcjo dé Cobi€Fno d¿ de UrtErLno ¡ Fopüd rep¡c$a¡ot¡ ¡b Is misrt aú ¡8 Jüd¡ rr¿ C<É!p4l¡rió! ild Scdd sR'4. Por

it Oütncia Mldic1É¡

En rirhd di l¡ rrdbucioús q¡¡o nc cof¡c¡q d ¡¡r" 2l dc I¡y 5?¿ü)3 dc nlodc¡niz*ióó rbl Gobict¡ó Iro¡l' fl¿¡auho: IIiE¡¡!: Adúiri¡ lr! ¡l€g!.ióúr Frcrrt¡tadls por dra16. Iadoi¡Da Pado Mrd.o y do Lú Ruñno dc 196 S¡¡i.s al blbar sido praeaoüd¡¡ ro tieiopo y Írnu y dcrcsdoadrs ca (,do d Í¡rióo t ¡ilDdo cr cr¡cs. hd ltrd¿msrro¡ dc dd!-

do té.ognior É d o¡¡r?o & .ga RÉoh$iót" ScsuDdó:

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Asobq¡

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de Est¿blc.

d.¡ sú1cü¡ b! Bucr doAereclto y lc E5uhlroe do ¡! llEE dc Cs[pdrs!.ióo ! colstiü¡ir F¡¡ lá 8E6tid'¡ dtl ¡l¿sr P!¡cid drl Sccratr Sl,-4 CEea€¡¿ At¡6¡lÍ¡, QuEda¡do ca

106 afud€ del EgrblctiEitdo ibl Silrú¡ hlst¡ quc ixogua la Escriurra dc Co¡rtin¡cli¡ tlc b )u¡!¿ d. CoEtco¡r.ióo'fqc¡¡o: $sc¡dcr ¡ It Drüücl{i¡n det ¡dltc.do sdoPtr¿o (D d BOf. d.bitrdos ii|.ú)i¡ t3 h Ei86! f¡bgtErt|{. Ia Btsr¡ dc Aohr&iór y Esrs¡¡ror &l Socrr, epcciiicándorc cl cl nis¡o oc or'u¡sdo dd Ccscjo dc GoL*tt¡ro dc h GMU 3c doc€d; ¡l;oobr@isrro & doo Ric¡¡do M¡r¡lnc¿ Alfa¡o

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dc ¡a Gss¡<t¡ Mrsicipd dc Urbmismo cn dc l¡ Jrds d¿ C.Ep<¡6t jdn ¡ c{níjfu¡¡

Ar¡Ebh¡ Grú.'d

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lr gldi¿n.rel 5.¡rú SR4 C¡¡rctc¡¡

Ah¡c¡sill¡,

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ü¡ f|ec¡o¡¡¿q Fr¡tcir.o R¡úb¡z Gorül¡a¿ Lo qt¿ EllLdo pd-¡ fl mooci¡¡iülo, rcquiriédolq 3i ¡o hr solicitdo er rdblsióú t b J\@ & Co!¡pc¡6áció\ p¡r¿ d¿ ¡¡ ¡Dtc ¡!¿sdt l¡ lciñc¡ció¡ dc l¡ prueak, ¡¡r iDcsrDorrde t lr Eirda, co¡ b tdveí€ooi¡ quc 8i ri.¡lDo da l¡'¡dqt¡idoi& dc l,¡ J(ü¡ do Coüpca'úi¿n d' ju¡¡ac¡ ¡o s. hrü¡¡.n ¡dh.rtdos ¡l sistld¿ dc

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dos nÉrgs

U$r.rles 3l

Númeto 123

Es ou¡Epü.fsilsto dc ¡o dit?úc¡to cr¡ el

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y coBl¿ d;ü¡ ¡tro¡úció! oxFrosr, pod¡á pló¿o de oF i¡lcrpo¡c¡ recl¡¡¡o ooDtrBcioro ¡dsüirfudvo tt1 d !l!2¡ dc dos m6ro5 ! oo¡rÉ¡ do¡do l¿ Do6$cá.iórr E¡ €l ó¡¡o da ¡ó ttcibir noriÍc¡citn do la rceoh¡oión d.l ¡rqrso .L rc?osiciÁt <¡ cl phzo de tb ra5 d6de €¡¡ i¡lelposiciób , aú¡thd.t'¡o ca crc ooq podt d¿¡¿¡rim¡do por silc¡cio adohicarivo

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TASAS COBRESPONDIENTES

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DE LAPROYINCIADE VENTAI'E

I¡IÉERCIÓN DE ANIJNCIOS: Llse¡ qdir¡ei¡ Lbes t.ggcDÉ

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Ilcj¡óios

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CG tqffiM

Luis Cerezo Gandul ;1*{i!:"

ln r.j u

en El Sectoi presenta una morÍología Suavernente alomada con una cuerda aproximaCamente y unos la 55 la 61, en centro y en dirección norte-sur, en la que las cotas altimétricas varían entre caída hacia un desagÜe produce suave una se el este, hacia 450 metros. DeSde dicha cuerda produce alomamlento en un se de la cuerda, interno tambián en direccjón norte-sur. Hacia e{ oes'te paralelo al rÍo Pud io' al dirección este-oeste con dos desagües hacia un drenaje exterior sector slendo la Las cotas altimétricas del sector varian entre la 65 en el node y la 5¿ en el suroesie. pendiente máxima del 3%. drenaje natural con Respecto a la hidrografía, por el limiie del Sector discurre en toda su longituci un desagÜes, sin internos meros cauces por los el contrario una pequeña cuenca exterior, siendo cuencas exieriores.

iNTESIS DE LA FICHA DE DETERMIfIACIoNES URBANÍSTICAS PARA EL SEcTOR SR-4 URBANIZABLE

cLASIFIC ActóN DEL s uE Loi LAN

AMIENTO DE D ES ARRO LLO

PLAN PARCIAL

C BJET IVO S:

y la via r¡etropolilana del RíoPLrdio El rrso Ordenación de suelos enire la margen defecha de la caÍeleÉ de AlnTensilla con lipologias de !'ivienda plurifamiliar global será el residencial rnlno. Secombnaran tiooloaias de vlvienda u¡ifamiliar

c ARACTERísTlc AS DE LA oRD EN AclÓ N: uperficie

Brut¿:

239'038 M2 42 vivi Ha (998

Densid ad. C

v¡v)

EDIF ICAB]LIDAD:

esion es:

24.000

Espacios L¡bres: D

Residencielñ4ixto

LJSO:

ocenie

lü2

M2ti M2 s

^,43.423 Mzt

AP. Tciall

12.00t1 ¡¡2

Depoftlvo:

6.000 [¡2

SIPS:

4 000

N¡2

a vr\4enda La aliura máxima sefá de 6 plantas. El lrente del seclor hacia el eje principal viario AsGV-g se destinará v¡arlos !rbanos uidores ciistrib de los los trazados pturilamfiar, con tlpologias basades en bloque abiedo. se ¡espetarán

a.cela de sr.r perilcie minima de 10 00o lü2 con acceso difecto desde la red viaria pfincipal Al menosel BTodel con el residencialtercjarios compatibles a Llsos se destina¡á aDrovechamiento total los plan os-de ordenación del suelo

i"ir"láJ""

rbanlzab le. Se dispo ndfá una

"" con destino a Centro de Secundaria, de uso docenle P

ROG R

A I\¡

PRIM

ACIÓ N:

ATRIENIO

GESTTÓN: S

iÉtema de Aciu ació¡l

Tltula r¡dad:

parto:

IJD 1 Cuetrienió

0,4653337

.l:,

143.423

Ap del sector

,¡:"t , ,.. 'N;;.1;E¿ '.

Ap. Tip o:

Cesionesr

Espacios Íbres, docente, depodivo, SIPS y viafio

lnstrurn€nlos:

Proyecto de ccmpensació¡, proyecto de urban

Ei Plan Parcial podrá delmitar varies Unidades de Eiec!clón adaptadas a la ges tión. C

rivad a

Pfivad a

1¡lciativa:

Area de

Compensacló¡

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1.i

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ARG AS DE SISTEM AS GENERALESI

Los Propieiarlcs delsuelo Cebeián conl.ibuir a la iinanciación de ia cuantíe establectda en el EsiL¡Cio E ccnór¡ico FinancLeio.

costes de constTucciÓn de os Sislemas Ge¡erales en

-i:

El Plan General de Ordenación Urbanisiica de [4airena Cel Aljarafe ha es',abiecido para el uso grobal oe Restcienciat M:\to Media Densioad e' Coeflc,elle de Lso ' a 'os e'e::os Cel cálculo del aprovechamiento medio del suelo urbanizable del primer cuatriento Dert'o de dicl-o uso global er p an Gene'al posibiita qLe el olaneamiento de oesarollo pueda establecer iibremente los usos de residencial piurifamiliary unifamiliar asi como obliga a que el 8% de la edifcabilidad total se desiine a usos terciarios cornpatibles. Del mismo modo, el Plan General pcsibilita que el planeamienlo de desarrollo pueda establecer, dentro de cada uno de los usos, disiintas tipologias de ediflcaclón. Dor otra pa're, e, a-licuro 61.5 de la -ey de O'de.ación Urba.lÍsiica de AnCaluc a establece que e/ instrumento de planeamienta que establezca la ardenación detallada precisa para la ejecuc¡ón en

el área urbana o secfor carrespotldienle deberá lijar y. en su casa. condefa,. respefando los cr¡tenos del PIan General de Ordenación Urbanística o el Plan de Ordenación lntemun¡c¡pal. la ponderación relativa de /os usos pormenorizados y tipologías edificatanas resultantes de la ordenación que establezca, asícomo lasque reflejen Ias d¡ferenciasde situactón y caracter¡st¡cas urbanisticas dentro del espacio ordenado. Corresponden, en consecuencia, al presente Plan Parcial adoptar las siguientes determinaciones en relación al aprovechamienlo del Sector:

La dete.rminación del Aprovechamiento Excedentario entre el Aprovechamiento Total del Sectory el correspondlente a los propietarios delsuelo, en aplicación delAprovechamiento Medio del Flan General de Ordenación Urbanistica.

La l¡aclón de los coeficientes de uso y t¡pologia de las distintas zonas de ordenanza previstas en la ordenaciÓn pormenorizada. la c0nslru

La fijación del coeflciente de uso para las ediÍicaciones Viviendas Sujetas a Protección por el Ayuntamiento de Ma

;,:,- i:.ri.ii'1i ltll. I .i *ii,i:_ *:.:r-

- 1..i ;i, Lil

El aprovechamiento excedentario del Sector es el resultado de

determinado por el Plan General el aprovechamiento subjetivo de suelo en el Sectory el 10% de aprovechamiento de cesión al Ayuntam¡ento al Ayuntam¡ento El aprovechamiento objeiivo es de '143.423 Unidades de Aprovechamiento.

:;l

El aprovechamiento subjetivo del conjunto de los propietarios es:

239 038 M2 - 0,465337 UA/IV2 .0,9 = I00.109,85 UA. El aprovechamiento de ces¡ón al Ayuntam¡enfo por el coniunto de propietarios es:

239.038 M2"0,465337 UAiM2 -0,1 = 11 123,32U4. En consecuencia. el 1

43.423

i¡

rovech amie'rto excedentario es:

A - 1 00. 1 09,89

1.1

23,32 UA = 32. 1 89,83 UA

A su vez, este aprovechamiento excedentario debe ser distribuido enire el Ayuntanliento y los propietarios de sistemas generales: El aprovechamiento de cesión alAyuntamiento será:

32.'189,79 UA " 0,'1 = 3.218,98 UA. tr;nalmenie. el aprovechanielto subjetivo de los p'opietarios de sistemas generales

;, ad

scritos será:

'.].

'-: En Cefinitiva. la dist.ibución de aprovecha mienros

tabla:

el Secrcr ser¿ la

ue se expres a en la sig uie t-le

:.: j.

BJETIVO (UA)

% SOBRE TOTAL APROVECHAMIENTO

09 85

6980%

')4.312.3

10 %

28.970 85

2A,2C %

APROVEC HAM IENTO SU

i 00.1

Prcp etarjcs del Seclor

Excmo. Ayuntaanlenis

Fropleiarios Slste r.as Generales T

143.423

OTAL

"/.

El presente Plan Parcial determina cinco ordenanzas de zona diferentes, pertenec¡entes a tres usos distlntos: a. uso de Residencial Plurifamiliar con Terciario compatrble en Locales comerciales

a.1. b. b.1. b.2. c c.1 .

Zona de ediflcación Ab¡erta. Uso de Residencial Unifamiliar'

Zona de ediflcación Unifamiliar en Condominio. Zona de edif cación Unifam iliar Adosada Uso de Tercia'io Exclusivo Zona de ediflcación Terciarla

El Plan General ha esiablecido los siguientes Coeficientes de Uso que se inciuye el Sector:

Plurifamiliar:

0,89.

ResidencialUnifamiliar:

1,05.

Residencial

Terciario

Exclusivo:

1,37.

i r.., i)iji_I,,1iú ilj:lilii. ii r\;ii'l i'el Area de R+Aür F0

,:i.rttiiiiS

'i" i S 'r.r'-a'-.,.-.

:::

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;l*= EIF l: : .. : ;;:¡:

En aplicación del articulo 61.5 de la LOUA antes transcrito, se considera que dichos Coeflcientes deben ser aplicados directamente para los usos correspond¡entes.

Respecto a los coelcientes de Tipologia, se considera que deben ser iguales a la unidad en los casos en que sólo se prevé una tipologia poruso (residencial plurifamiliary lerciario exclusivo), asÍ como que también cjebe aplicarse el coeficiente 1 a la t¡pología de ediflcación unífamiliar adosada del uso residencial unifamilÍar, al ser Ia dominante de dicho uso en el planeamiento general Del mismo modo, se considera que el Coeficiente global del uso terciario compátible en la Zona de Edificación Abierta debe ser igual al Coeflc¡ente del uso residencial, es decir 0,89.

En consecuencta, sólo queda determjnar los Coeflcienies de Tipología para la Unilamiliar en Condominio y para la Unifamrliar Aislada. Se entiende que los coeficientes para estas tipologias deben obtenerse con base en el coeficiente de Ia Unilamiliar Adosada, 1,05' y en función del sistema de cálculo adoptado por el PIan General. producto En relación a la Unlfamiliar en Condominlo, según los esiudios de mercado el valor del de los 185 elentorno plusvalía, en la está en el entorno de los 1.050 Euros/M2cy elvalor inicialmás Euros/lr/12t, lo que se corresponderia con un Coeficiente de Tipología de 1,28

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por otra pafte, el Excmo, Ayuntamiento de Mairena delAljarafe ha ind icad o su voluntad de real¡zar viviendas Sujetas a protección, mediante la lntarvención en su precio f nal, en las parcelas que le correspondan por la adjudicación del 10% del aprovechan"r iento del Sector. En func¡Ón de las características previstas para estas viviendas, se establece un CoeÍiciente de FrotecciÓn de 0,666. por todo lo anierior, se establecen Ios siguientes Coeflclentes de Ponderación para las distintas zonas de Ordenanzas y tipos econÓmicos de viv¡enda:

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calculado por capítulos, de acuerdo con los esq uenr as Los costes de la urbanlzación interior se han de lnfraesiructu ras Proo uestos en la tabla adjunta Los costes resultan ser los que se expresan

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del Aljarafe establece las siguientes El Plan General de Ordenación Urbaníst¡ca de Mairena global residencial para la ejecución de los Sistemas aportaciones del suelo urbanizable de uso Generales: y Equ Sistemas Generales de Espacios Libres, Viario

Sisfemas Generales de

Eléctrlca, Alta TensiÓn:

Sistemas Generales de l. Eléctrica, lUedia TensiÓn: Sistemas Generales de Infraestructu ras de Telefonia:

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Sistemas Generales de lnf raestructuras de Abasteclml S¡stemas Generales de lnfraestructuras de Saneamiento:

TOTAL:

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del Sector' la apodación Para la ejecución Pai'a los 143,423 M2c y Unidades de Aprovechamiento de: de los Sistemas Generales supone un total

143.423 M2c- 65'82ElM2c = 9'440'101'8 Euros'

prevllos son: Con base en todo lo anterlor, los costes de urbanizaciÓn 8 897 329,34 Euros Urbanización interior: 9.44 0. " 01 .80 E uros. Contribución a la eiecución de los Slstemas Genera,es: 18.337.431 ,14 Euros. TOTAL CARGAS DE URBANIZACION: por el 90% del aprovechamiento del Sector' es Las cargas de urbanización deberán ser abonadas ,129'080,7 UAs, dando como reSU|tado Ia siguiente carga por unidad de a provechamiento: decir. 18.337.431 ,14 Euros / 129,080,7 UA = 142'05 Euros/Ué"

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En el apartado anterior se ha visto que el aprovechamiento excedentario en el Sector con dest:no a la compensación de propietarios de Sistemas Generales es de 2g.970.85 UA

La superflcie de suelo de Sistemas Generales a compensar con dicho aprovechamienio sera ei resultado de diviciir el aprovecham¡ento excedente para tal fin por el 90% del aprovechamienlc medio delÁrea de Reparto, es decir:

28 970,85 / 0.9 / 0.465337 = 69.175

[.42.

El artículo 8 13.3. del Plan General de ordenación urbanisiica de l\lairena del Aliarafe. establece los c-iierios oara la adscr'pción oe los Sistemas Generales a los distintos Sectores. siendo esl os, por orden de pr¡oridad,-los siguientes:

a b. c.

Los suelos del S¡stema General Viario del área de reparto que sirvan de soporte acceso v al Sector.

Los suelos de Sistemas Generales Exteriores que sean propiedad de los misnros tituia res del interior del Sector. Los suelos de Sistema Generalde Equlpamientos o Espacios Libres que estén situados en ,,^^ l^^^ri-^^iÁ^ ^ una loca llzaclon proxlrna al Sector y que p uedan resultar fu nd amentales para la terminacron y puesta en uso dej área donde se sitúe el Sector.

En aplicación de estos criterios y previa consulta ai Ayuntamiento de Mairena del Aljarafe, se establecen Ios siguientes Sistemas y superficies de los mismos a adscribir: Del Sistema GeneralASGE-7, 16.617 M2. Se establece en apiicac¡ón de los criterios a) y b) anteriores, altraiarse del vialde acceso al Secror y ser de Ia misma propiedad que parte del mismo.

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Del Sistema GeneralASGV-9, 19.690 N¡2. se establece en apl¡cac¡ón de los criterios b) y c) anierlores, al ser de ia mism a propiedad que pade delSecior, estar inmediato y resultar fundamental para la terminación delárea donde este se i¡túa.

Del Sislema GeneralASGE-8, i6.417 MZ. Se establece en aplicación del criterio c), al iratarse de una aclqlclón fundamental para la terminación y puesta en uso del área urbana. r gl iii;; Del Sistema ceneralASGEL-g ,16.451 MZ. h Se establece por los mismos criterios que el ASGE-g.

Los litulares de los suelos de Sistemas Generales adscr¡tos son. Sistema General ASGE-7: Polígono 009, parcela 17 D. Roberto Prevedoni Jorda Calle Jerónimo Hernández '19 4'1 003 Sevilla Sistema General ASGV-9: PoiÍgono 009, parcela 17 D. Roberto Prevedoni Jorda Calle Jerónimo Hernández 19 41003 Sevilla Sistema General ASGE-B: Poligono 007, parcela 113 Da. Rosario Párez Lora Calle Fedei-ico García Lorce 50 41 927 lVlarrena del Aljarafe, Sevilla

Poligono 007, Parcela 114 D. Manuel Borrero Vázquez

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Polígono OO7, Parcela 1 1 3 Dá. Rosario Pérez Lora Calle Federico Garcia Lorca 50 41927 Mairena del Aljarafe, Sevilll

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