Analisi delle acque. Sono obbligatorie?

Molti amministratori segnalano le difficoltà che incontrano nello spiegare ai condomini che tali analisi sono importantissime che sono proprio utili a tutelare la salute degli abitanti del fabbricato. La salubrità dell’acqua richiede molta attenzione, soprattutto da parte della figura a cui spetta le gestione dell’edificio, cioè l’amministratore. Partiamo dalla disamina della normativa vigente in Italia. Le norme fondamenti sono contenute: 1) nel D. Lgs. 31/2001 (adottato in attuazione della direttiva 98/83/CE relativa alla qualità delle acque destinate al consumo umano); 2) nel successivo D. Lgs. 27/2002, che parzialmente ha modificato quello del 2001; 3) nella Direttiva Unione Europea n. 2015/1787/UE in materia di controlli e analisi delle acque potabili, che è stata recepita con D.M. 14 giugno 2017. Un ulteriore supporto deriva dalle linee-guida per la prevenzione ed il controllo della legionellosi del 7 maggio 2015 della Conferenza Stato Regioni, ove è prescritto che “nelle strutture abitative condominiali con impianto idro-sanitario centralizzato, l’amministratore di condominio è tenuto ad informare e sensibilizzare i singoli condomini sulla opportunità di adottare le misure di controllo”. In tale documento è inoltre contenuto il “Protocollo di controllo del rischio legionellosi”, che prevede la “valutazione del rischio” che l’amministratore è tenuto a compilare. Il protocollo deve anche essere aggiornato quando ci sono manutenzioni o interventi sull’impianto idraulico centralizzato e quando dalle verifiche microbiologiche emergano dati anomali sulla presenza di legionella. Inoltre è previsto che l’amministratore abbia uno schema dettagliato della rete idrica condominiale per intervenire tempestivamente. Tanto premesso, segnalo che l’acqua viene distribuita dal gestore del servizio idrico, cioè colui che fornisce acqua a terzi attraverso impianti idrici autonomi o cisterne, fisse o mobili. Ma l’acqua arriva all’interno degli appartamenti in due modi: sulla base di fornitura diretta o sulla base di fornitura indiretta. La differenza tra i due tipi di fornitura è molto importante in tema di analisi acque. Infatti, nel caso di fornitura diretta, il fornitore del servizio idrico è proprietario delle condutture sino al punto di consegna (contatore – che tra l’altro è di proprietà della società di fornitura del servizio – e che solitamente si trova all’interno degli appartamenti). Dal contatore sino al rubinetto l’impianto è di pertinenza del proprietario dell’immobile e, quindi, è privato. Nel caso di fornitura “indiretta”, invece:

• il fornitore del servizio idrico è proprietario dell’impianto sino al contatore generale; • dal contatore generale fino al punto di diramazione ai locali di proprietà privata

l’impianto è di pertinenza condominiale; • dalla diramazione al rubinetto, invece, l’impianto è privato. In tale caso, quindi, l’acqua raggiunge i singoli appartamenti transitando in tubature che sono parti comuni ex art. 1117 c.c. Ricordo, inoltre, che è onere dell’Amministratore, ai sensi dell’art. 1130 c.c. , garantire “la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini”. Il D. Lgs. 31/2001 stabilisce che per gli edifici e le strutture in cui l’acqua è fornita al pubblico (come i condomini), il gestore (cioè chi somministra l’acqua) deve verificare la salubrità dell’acqua sino al punto di consegna (ossia il contatore). L’amministratore (titolare della gestione dell’edificio secondo quanto previsto della legge) dovrebbe invece verificare la sussistenza dei valori di legge dal punto di consegna sino al punto di diramazione ai locali di proprietà privata. Il D. Lgs. 31/2001 non prevede, quindi, alcun obbligo formale a carico degli amministratori di condominio di effettuare i cd. controlli interni di qualità; tuttavia ricade sugli stessi la responsabilità, ex art. 2051 c.c. (beni in custodia), di garantire l’adeguatezza e la manutenzione dell’impianto idrico. La cd. “diligenza del buon padre di famiglia” (art. 1710 c.c.) impone all’Amministratore di verificare periodicamente lo stato dell’impianto, la sua eventuale usura nonché i materiali utilizzati per la realizzazione delle tubature che, col tempo, potrebbero esporre gli utenti a rischi per la propria salute. I condomini hanno l’obbligo di segnalare eventuali problemi all’impianto idrico all’amministratore; qualora questo sia a conoscenza del cattivo stato dell’impianto (perdite, cattivi odori, etc.), sarà obbligato ad adottare gli adeguati provvedimenti. In caso contrario, può essere soggetto alle sanzioni previste dall’art. 19 del D. Lgs n. 31/2001, cioè: da euro 10.329,00 a euro 61.974,00 per chi fornisca acqua che contenga microrganismi, parassiti o altre sostanze in quantità o concentrazioni tali da rappresentare un potenziale pericolo per la salute umana (comma 1); da euro 5.164,00 a euro 30.987,00 quando i valori di parametri fissati dalla legge, rispettati nel punto di consegna, non siano mantenuti nel punto in cui l’acqua fuoriesce dal rubinetto (comma 2). Soprattutto nel caso di fornitura idrica “indiretta”, l’amministratore è responsabile per il tratto di tubature che parte dal contatore generale ed arriva alle diramazioni delle singole unità immobiliari, in quanto la parte successiva dell’impianto è di proprietà esclusiva del proprietario dell’immobile. Qualora emerga che le caratteristiche dell’acqua, dal contatore (punto di consegna) alla diramazione, risultino alterate a causa della vetustà o di altre cause legate alle condutture,

l’amministratore ha l’obbligo di intervenire per eliminare le cause della insalubrità dell’acqua, e ciò anche senza il preventivo assenso dell’Assemblea, considerata l’urgenza di salvaguardare la salute dei condomini, garantita dall’ art. 32 della Costituzione. In difetto, è passibile delle suddette sanzioni previste dal sopracitato art. 19 del D. Lgs. 31/2001. Bisogna comunque considerare che il controllo periodico dell’impianto

idrico non è un’operazione di semplice attuazione (tenuto conto dei notevoli costi che il Condominio dovrebbe sopportare). La qualità dell’acqua o la presenza di eventuali batteri patogeni può essere valutata attraverso analisi di laboratorio in grado di esaminare diversi parametri chimici e microbiologici. In conclusione in capo all’Amministratore si configura la responsabilità di garantire che i requisiti di potabilità dell’acqua non vengano alterati per cause imputabili all’impianto idrico del fabbricato. L’Amministratore deve quindi verificare periodicamente lo stato dell’impianto o, in alternativa, può proporre all’Assemblea condominiale di affidare a laboratorio specializzato l’esecuzione di dettagliate analisi sulle acque che transitano all’interno delle condutture di proprietà comune o prevedere sistemi di abbattimento della carica batteria. E’ bene ricordare che nel caso nell’immobile ci fosse una portineria, l’amministratore è tenuto a effettuare la valutazione dei rischi in base alla Legge 81 del 2008.

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