IR-Newsletter
สื่อนักลงทุนสัมพันธ์ ประจำ�ปี 2559/2560
ทรัสต์เพื่อการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ อิมแพ็ค โกรท
REIT Key Factsheet (End of December 2016) Unit Price : THB 14.60 NAV : 10.8525 Number of Unit : 1,482,500,000 Units Market Cap : THB 21.644 billion
1 สรุปภาพรวม 1.1 รายได้และค่าใช้จ่าย ผลประกอบการ 3 เดือน (ตุลาคม-ธันวาคม 2559) ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อิมแพ็ค โกรท หรือ IMPACT Growth REIT มีผลการดำ�เนินงานสำ�หรับไตรมาสที่ 3 ของปี 2559/2560 รอบระยะเวลาเดือนตุลาคม-ธันวาคม 2559 โดยมีรายได้รวมทั้งหมดเท่ากับ 487.73 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นรายได้ จากการให้บริการพื้นที่ 486.23 ล้านบาท รายได้จากดอกเบี้ย 0.43 ล้านบาท และรายได้อื่น 1.08 ล้านบาท มีกำ�ไรสุทธิเท่ากับ 256.67 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตรากำ�ไรสุทธิเท่ากับ 53% ถือว่าเป็นไปตามเป้าหมายทั้งปีที่ตั้งไว้ที่ระดับ 50-55% โดยรายได้จากการให้บริการพื้นที่ 486.23 ล้านบาท คิดเป็นรายได้จากการให้เช่าพื้นที่คิดเป็น 83% ลำ�ดับถัดมาเป็นรายได้จากการ ให้บริการพื้นที่จัดเลี้ยงและค่าเช่าพื้นที่ระยะยาวคิดเป็นอย่างละ 6% รายได้จากการให้บริการพื้นที่จอดรถคิดเป็น 4% และรายได้ตอบแทน การให้พื้นที่โฆษณาคิดเป็น 1% รายได้จากการ ให้บริการพื้นที่จัดเลี้ยง
โครงสร้างรายได้ไตรมาสที่ 3’2559/2560 (ตุลาคม-ธันวาคม 2559) รายได้จากการให้บริการพื้นที่จอดรถ รายได้ตอบแทนการให้พื้นที่โฆษณา
83%
รายได้จากการ ให้เช่าพื้นที่
6% 4% 1%
6% รายได้จาก ค่าเช่าพื้นที่ระยะยาว
IR-Newsletter
สื่อนักลงทุนสัมพันธ์ ประจำ�ปี 2559/2560 ทรัสต์เพื่อการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ อิมแพ็ค โกรท
สำ�หรับไตรมาสนี้ อาคารอิมแพ็ค ชาเลนเจอร์ เป็นอาคารที่สร้างรายได้ให้กองทรัสต์ฯ มากที่สุด โดยมีอัตราใช้พื้นที่สูงที่สุดคือ 56.1% ในส่วนของค่าใช้จ่ายของกองทรัสต์ฯ นั้น แบ่งออกเป็นต้นทุนการให้บริการพื้นที่ 57.90 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่เป็นค่าใช้จ่ายด้าน สาธารณูปโภคคิดเป็น 52% ของต้นทุนการบริการทั้งหมด ค่าใช้จ่ายในการบริหาร 52.43 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่เป็นค่าสาธารณูปโภค และค่าซ่อมแซมและรักษาสินทรัพย์คิดเป็น 40% และ 51% ของค่าใช้จ่ายในการบริหารตามลำ�ดับ ส่งผลให้กองทรัสต์ฯมีรายได้จากการลงทุนสุทธิเท่ากับ 255.32 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตรากำ�ไรขั้นต้นเท่ากับ 88% และมีรายได้ กำ�ไรสุทธิทเ่ี กิดขึน้ และยังไม่เกิดขึน้ จากการลงทุนจำ�นวน 1.3 ล้านบาท ดังนัน้ กองทรัสต์ฯ จึงมีการเพิม่ ขึน้ ในสินทรัพย์สทุ ธิจากการดำ�เนินงาน เท่ากับ 256.67 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตรากำ�ไรสุทธิเท่ากับ 53%
52%
อื่นๆ
โครงสร้างต้นทุนการบริการ ไตรมาสที่ 3’2559/2560 (ตุลาคม-ธันวาคม 2559)
11%
ค่าภาษีโรงเรือน
ค่าสาธารณูปโภค
5%
32%
ค่าบริการ
1.2 สรุปภาพรวมสินทรัพย์สุทธิ ณ สิ้น 30 ธันวาคม 2559 กองทรัสต์ฯ มีเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตามมูลค่ายุติธรรมเท่ากับ 19,619 ล้านบาท มีเงินลงทุน ในหลักทรัพย์ 500.31 ล้านบาท เงินสดและเงินฝากธนาคาร 136.68 ล้านบาท รวมสินทรัพย์ทั้งหมดเท่ากับ 20,366.94 ล้านบาท สำ�หรับหนี้สินกองทรัสต์ฯ มีเงินกู้ยืมระยะยาวกับสถาบันการเงินและบริษัทประกันชีวิตจำ�นวน 3,892 ล้านบาท โดยในปีนี้กองทรัสต์ฯ ได้เริ่มชำ�ระคืนหนี้บางส่วน เป็นจำ�นวน 4.75 ล้านบาท รวมมีหนี้สินทั้งหมดเท่ากับ 4,278 ล้านบาท ส่งผลให้กองทรัสต์ฯ มีสินทรัพย์ สุทธิเท่ากับ 16,088.90 ล้านบาท หรือคิดเป็นสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วยเท่ากับ 10.8525 บาท เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก ณ 30 กันยายน 2559 ที่สินทรัพย์สุทธิเท่ากับ 16,084.2 ล้านบาท หรือคิดเป็นสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วยเท่ากับ 10.8493 บาท
IR-Newsletter
สื่อนักลงทุนสัมพันธ์ ประจำ�ปี 2559/2560 ทรัสต์เพื่อการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ อิมแพ็ค โกรท
2 การจ่ายประโยชน์ตอบแทน สำ�หรับไตรมาสที่ 3’2559/2560 กองทรัสต์ฯ ประกาศจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนระหว่างกาลให้แก่ผู้ถือหน่วยสำ�หรับผลประกอบการ รอบระยะเวลา 1 ตุลาคม – 31 ธันวาคม 2559 ในอัตราหน่วยละ 0.17 บาท หรือคิดเป็นอัตราการจ่ายปันผลต่อหุ้น (Dividend Payout) เท่ากับ 99% รวมเป็นเงินปันผลทั้งสิ้น 252 ล้านบาท โดยบริษัทฯ ได้กำ�หนดรายชื่อผู้ถือหน่วยที่มีสิทธิรับประโยชน์ตอบแทนในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2560 และรวบรวมรายชื่อตามมาตรา 225 ของพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ โดยวิธีการปิดสมุดทะเบียน ในวันที่ 1 มีนาคม 2560 และกำ�หนดจ่ายประโยชน์ตอบแทนในวันที่ 10 มีนาคม 2560
99% อัตราการจ่ายเงินปันผลต่อหุ้น (ไตรมาสที่ 3)
EPS
DPU
0.55 0.51
0.22 0.20 0.18
0.175
0.17
0.17
1Q’2558/2559 1Q’2559/2560
0.18
0.18
0.19 0.17
2Q’2558/2559 2Q’2559/2560
0.17
0.17
3Q’2558/2559 3Q’2559/2560
9M’2559/2560
IR-Newsletter
สื่อนักลงทุนสัมพันธ์ ประจำ�ปี 2559/2560 ทรัสต์เพื่อการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ อิมแพ็ค โกรท
3 ผลการดำ�เนินงาน 3.1 อัตราการใช้พื้นที่ (Occupancy Rate) อัตราการใช้พื้นที่เฉลี่ยในรอบไตรมาสที่ 3 (ตุลาคม-ธันวาคม 2559) เท่ากับ 46.8% ลดลงจากช่วงเดียวกันกับปีก่อนที่ 22.5% และ ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า 16.5% อันเนื่องมาจากประกาศจากทางรัฐบาลให้งดจัดงานรื่นเริงเป็นระยะเวลา 30 วัน เพื่อร่วม แสดงความอาลัยเนื่องในการเสด็จสวรรคตของพระบาทสมเด็จพระปรมินทรมหาภูมิพลอดุลยเดช ในวันที่ 13 ตุลาคม 2559 จึงทำ�ให้ แต่ละอาคารมีอัตราการใช้พื้นที่ลดลง โดยเฉพาะอาคารอิมแพ็ค อารีน่า อันเนื่องมาจากคอนเสิร์ตและงานรื่นเริงต้องทำ�การยกเลิก และ เลื่อนออกไปและพิจารณาจัดช่วงเวลาอื่น โดยอาคารอิมแพ็ค อารีน่า ลดลง 87.5% จากช่วงเดียวกันกับปีก่อน และลดลง 90.6% จาก ไตรมาสก่อนหน้า ในขณะที่อาคารอิมแพ็ค ชาเลนเจอร์ มีอัตราการใช้พื้นที่เพิ่มขึ้น 8.8% จากไตรมาสที่แล้ว และเป็นอาคารที่มีอัตราการ ใช้พื้นที่สูงที่สุดสำ�หรับไตรมาสนี้ แม้จะลดลง 19.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันกับปีที่ผ่านมาก็ตาม โดยลูกค้าเดิมที่คิดเป็นสัดส่วน 99% ของลูกค้าทั้งหมด และ 38% ของลูกค้ากลุ่มนี้ ได้เลื่อนและยกเลิกงานออกไปพร้อมทั้งลดขนาดพื้นที่จัดงานลง โดยกลุ่มลูกค้าหลักสำ�หรับ ไตรมาสนี้เป็นเอกชนซึ่งคิดเป็น 76% ของกลุ่มลูกค้าทั้งหมด
อัตราการใช้พื้นที่ ไตรมาสที่ 3’2559/2560 (ตุลาคม-ธันวาคม 2559)
IMPACT Arena
5%
36%
47%
IMPACT Exhibition Center
62% 3Q’2559/2560
56%
IMPACT Challenger
IMPACT Forum
12% 12%
3Q’2558/2559
70%
IR-Newsletter
สื่อนักลงทุนสัมพันธ์ ประจำ�ปี 2559/2560 ทรัสต์เพื่อการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ อิมแพ็ค โกรท
3.2 อัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ย (Average Rental Rate) อั ตราค่ า เช่ า พื ้ น ที ่ เ ฉลี่ยรอบไตรมาสที่ 3 (ตุลาคม-ธันวาคม 2559) เท่ากับ 65 บาท/ตร.ม./วัน ปรับตัว ดีขึ้น 3.2% และ 6.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมาและเทียบกับช่วงเดียวกันนี้กับปีที่แล้วที่ 61 บาท/ตร.ม./วัน เนื่องมาจากอัตราการใช้พื้นที่ลดลง จึงทำ�ให้ ค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงขึ้น อัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ย
ไตรมาสที่ 3’2559/2560 (ตุลาคม-ธันวาคม 2559)
61
3Q’2558/2559
62
9M’2558/2559
62
FY’2558/2559
65
1Q’2559/2560
รัฐบาล
63
2Q’2559/2560
65
64
3Q’2559/2560
9M’2559/2560
AVERAGE REVENUE CONTRIBUTION BY TYPE OF CUSTOMERS
เอกชน ต่างชาติ
49%
39%
12%
2Q’2558/2559
69%
24%
7%
3Q’2558/2559
22%
63%
15%
FY’2558/2559
48%
46%
6%
2Q’2559/2560
15% 3Q’2559/2560
76%
9%
IR-Newsletter
สื่อนักลงทุนสัมพันธ์ ประจำ�ปี 2559/2560 ทรัสต์เพื่อการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ อิมแพ็ค โกรท
4 FINANCIAL HILIGHT 4.1 งบกำ�ไรขาดทุน
หน่วย : ล้านบาท
งบกำ�ไรขาดทุน รายได้จากการลงทุน
3’2559/2560
% ต่อรายได้
ทั้งหมด
2’2559/2560
% ต่อรายได้
ทั้งหมด
3’2558/2559
% ต่อรายได้
Growth QOQ
Growth YOY
ทั้งหมด
486.2
99.7%
535.3
99.3%
572.4
99.6%
-9.2%
-15.1%
รายได้ดอกเบี้ย
0.4
0.1%
0.3
0.1%
0.2
0.0%
57.9%
91.1%
รายได้อื่น
1.1
0.2%
3.5
0.6%
2.1
0.4%
-68.8%
-47.5%
รวมรายได้
487.7
100.0%
539.1
100.0%
574.7
100.0%
-9.5%
-15.1%
ค่าใช้จ่าย
3’2559/2560
ต่อค่าใช้จ่าย ทั้งหมด
2’2559/2560
ต่อค่าใช้จ่าย ทั้งหมด
3’2558/2559
ต่อค่าใช้จ่าย ทั้งหมด
Growth QOQ
Growth YOY
ต้นทุนการให้บริการพื้นที่
57.9
24.9%
70.5
29.5%
79.1
31.7%
-17.9%
-26.8%
ค่าใช้จ่ายในการบริหาร
52.4
22.6%
41.8
17.4%
46.6
18.7%
25.5%
12.5%
รวมค่าใช้จ่ายในการดำ�เนินธุรกิจ
110.3
47.5%
112.3
46.9%
125.7
50.4%
-1.8%
-12.3%
ค่าธรรมเนียมผู้จัดการกองทรัสต์
23.1
10.0%
23.2
9.7%
41.7
16.7%
-0.2%
-44.5%
ค่าธรรมเนียมทรัสตี
15.4
6.6%
15.5
6.5%
15.5
6.2%
-0.2%
-0.3%
ค่าธรรมเนียมนายทะเบียน
0.9
0.4%
0.9
0.4%
0.9
0.4%
-0.1%
0.0%
ค่าธรรมเนียมผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์
42.6
18.3%
47.5
19.8%
17.9
7.2%
-10.3%
138.7%
ค่าธรรมเนียมวิชาชีพ
0.7
0.3%
0.7
0.3%
0.9
0.3%
0.1%
-16.4%
รวมค่าธรรมเนียม
82.8
35.6%
87.8
36.7%
76.7
30.8%
-5.7%
7.9%
ต้นทุนทางการเงิน
39.3
16.9%
39.3
16.4%
46.8
18.8%
-0.1%
-16.0%
รวมค่าใช้จ่าย
232.4
100.0%
239.4
100.0%
249.3
100.0%
-2.9%
-6.8%
รายได้จากการลงทุนสุทธิ
255.3
52.3%
299.7
55.6%
325.4
56.6%
-14.8%
-21.5%
3.2
0.7%
0.0%
1.2
0.2%
166.5%
-1.9
-0.4%
1.4
1.7
0.3%
-213.6%
1.3
0.3%
1.4
0.3%
2.9
0.5%
-4.6%
-53.2%
256.7
52.6%
301.1
55.9%
328.3
57.1%
-14.8%
-21.8%
รายได้จากการให้บริการพื้นที่
%
รายการกำ�ไรสุทธิที่เกิดขึ้นจากเงินลงทุน ในหลักทรัพย์ รายการกำ�ไรสุทธิที่ยังไม่เกิดขึ้น จากเงินลงทุน รวมรายการกำ�ไรที่เกิดขึ้นและ ยังไม่เกิดขึ้นจากเงินลงทุน การเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการ ดำ�เนินงาน
%
%
IR-Newsletter
สื่อนักลงทุนสัมพันธ์ ประจำ�ปี 2559/2560 ทรัสต์เพื่อการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ อิมแพ็ค โกรท
4.2 งบแสดงฐานะทางการเงิน
หน่วย : ล้านบาท Balance Sheet %
%
%
Growth QOQ
Growth YOY
96.3%
0.0%
0.1%
501.5
2.5%
24.1%
-0.2%
1.3%
146.2
0.7%
-47.9%
-6.5%
128.8
0.6%
93.5
0.5%
-22.9%
6.3%
0.0%
0.3
0.0%
0.0
0.0%
-73.4%
425.0%
5.8
0.0%
11.7
0.1%
5.2
0.0%
-50.8%
11.2%
สินทรัพย์อื่น
5.7
0.0%
6.0
0.0%
7.5
0.0%
-4.5%
-23.2%
รวมสินทรัพย์
20,366.9
100.0%
20,431.4
100.0%
20,357.9
100.0%
-0.3%
0.0%
เจ้าหนี้การค้า
62.6
0.3%
63.4
0.3%
86.7
0.4%
-1.2%
-27.8%
เจ้าหนี้อื่น
5.4
0.0%
3.3
0.0%
8.2
0.0%
65.9%
-34.1%
ค่าใช้จ่ายค้างจ่าย
125.6
0.6%
86.9
0.4%
109.7
0.5%
44.6%
14.6%
รายได้รับล่วงหน้า
102.8
0.5%
199.3
1.0%
108.3
0.5%
-48.4%
-5.1%
เงินประกันความเสียหาย
10.1
0.0%
11.8
0.1%
9.0
0.0%
-14.6%
12.3%
หนี้สินอื่น
74.8
0.4%
84.8
0.4%
77.0
0.4%
-11.8%
-2.8%
ส่วนของเงินกู้ยืมระยะยาว ที่ถึงกำ�หนดชำ�ระภายใน 1 ปี
4.8
0.0%
4.8
0.0%
-
0.0%
0.0%
เงินกู้ยืมระยะยาว
3,891.9
19.1%
3,893.1
19.1%
3,900.0
19.2%
0.0%
-0.2%
รวมหนี้สิน
4,278.0
21.0%
4,347.2
21.3%
4,298.9
21.1%
-1.6%
-0.5%
สินทรัพย์สุทธิ
16,088.9
79.0%
16,084.2
78.7%
16,059.0
78.9%
0.0%
0.2%
15,714.5
77.2%
15,714.5
76.9%
15,714.5
77.2%
0.0%
0.0%
374.4
1.8%
369.7
1.8%
344.5
1.7%
1.3%
8.7%
สินทรัพย์สุทธิ
16,088.9
79.0%
16,084.2
78.7%
16,059.0
78.9%
0.0%
0.2%
สินทรัพย์สุทธิต่อหน่วย
10.8525
สินทรัพย์ รวม
3’2558/2559
สินทรัพย์ รวม
19,619.0
96.0%
19,604.0
2.5%
403.0
2.0%
136.7
0.7%
262.6
จากการให้บริการพื้นที่
99.4
0.5%
จากดอกเบี้ย
0.1
ค่าใช้จ่ายจ่ายล่วงหน้า
สินทรัพย์ เงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ตามมูลค่ายุติธรรม เงินลงทุนในหลักทรัพย์ ตามมูลค่ายุติธรรม เงินสดและเงินฝากธนาคาร
3’2559/2560
สินทรัพย์ รวม
2’2559/2560
19,619.0
96.3%
500.3
ลูกหนี้
หนี้สิน
สินทรัพย์สุทธิ: ทุนที่ได้รับจากผู้ถือหน่วยทรัสต์ กำ�ไรสะสม
10.8493
10.8323
IR-Newsletter
สื่อนักลงทุนสัมพันธ์ ประจำ�ปี 2559/2560 ทรัสต์เพื่อการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ อิมแพ็ค โกรท
4.3 อัตราส่วนทางการเงิน
อัตราส่วนทางการเงิน
3Q’2558/2559
2Q’2559/2560
3Q’2559/2560
86% 87% 88%
78% 79% 77%
65% 63% 60%
57% 56% 52%
57% 56% 53%
อัตรากำ�ไรขั้นต้น
อัตรากำ�ไร จากการดำ�เนินงาน
อัตรากำ�ไร ก่อนหักดอกเบี้ยจ่าย
รายได้ จากการลงทุนสุทธิ
อัตรากำ�ไร สุทธิ
IR-Newsletter
สื่อนักลงทุนสัมพันธ์ ประจำ�ปี 2559/2560 ทรัสต์เพื่อการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ อิมแพ็ค โกรท
5 ข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับกองทรัสต์ ชื่อกองทรัสต์
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อิมแพ็คโกรท (IMPACT Growth REIT)
ผู้จัดการกองทรัสต์
บริษัท อาร์ เอ็ม ไอ จำ�กัด
ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์
บริษัท อิมแพ็ค เอ็กซิบิชั่น แมเนจเม้นท์ จำ�กัด
ทรัสตี
บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนกสิกรไทย จำ�กัด
จำ�นวนเงินลงทุน
เงินลงทุนในสินทรัพย์ครั้งแรกเท่ากับ 19,614,500,000 บาท
รายละเอียด สินทรัพย์ลงทุน
ลงทุนในกรรมสิทธิ์ที่ดิน และอาคารศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมของโครงการอิมแพ็ค เมืองทองธานี จำ�นวน 4 อาคาร รวมถึงระบบสาธารณูปโภคและอุปกรณ์ต่าง ๆ ของอาคาร ดังกล่าว บนที่ดิน 192 ไร่ 2 งาน 88.6 ตร.ว. รวมพื้นที่ใช้สอย 167,162 ตร.ม.
จำ�นวนหน่วยลงทุน
1,482,500,000 หน่วย
การถือครอง
กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold)
วันซื้อขายวันแรก
1 ตุลาคม 2557
มูลค่าที่ตราไว้ต่อหน่วย
10.60 บาท
นโยบายการจ่าย ผลประโยชน์ตอบแทน
ไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกำ�ไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วของรอบปีบัญชี โดยประโยชน์ตอบแทน ที่จะจ่ายให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์นั้น ได้แก่ ประโยชน์ตอบแทนสำ�หรับรอบปีบัญชี (Year-End Distribution) และประโยชน์ตอบแทนระหว่างกาล (ถ้ามี)
IR-Newsletter
สื่อนักลงทุนสัมพันธ์ ประจำ�ปี 2559/2560 ทรัสต์เพื่อการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ อิมแพ็ค โกรท
6 โครงสร้างกองทรัสต์
Public Trust Holders
Trust Certificates
Lenders
REIT Manager
Company Limited
Trustee Manage the REIT
Trustee Fee
Management Fee
Monitor the REIT
Appointed IMPACT as Property Manager Freehold Ownership
Property Manager
Manage an Operation of All Assets
IMPACT Arena
IMPACT Challenger
IMPACT Exhibition Center
IMPACT Forum