Bouwen & Wonen

8 Bouwen & Wonen.

De afgelopen jaren vinden er interessante ontwikkelingen plaats op het gebied van bouwen en wonen. De woningmarkt dreigt vast te lopen. In grote steden komen starters niet aan een woning door beperkt aanbod en te hoge vraagprijzen. Voor veel mensen lijkt droom van een koophuis onbereikbaar. Door strengere hypotheekregels komen starters de markt niet meer op. De ontwikkeling omtrent bouwen en wonen blijft daarentegen constant in beweging. De bouw heeft jarenlang moeten voldoen aan ideale woonbehoeftes en een lange levensduur, maar op het heden heeft duurzaamheid in de bouw ook een ruimer begrip gekregen. Tegenwoordig moet de bouwwijze niet alleen gaan over comfort, maar krijgt de term ‘mens en milieu’ meer aandacht op de bouwmarkt. Er wordt bewust nagedacht over het gebruik van grondstoffen, water en energie. Het uitvoeren van een energietransitie wordt langzaam werkelijkheid.

Als we kijken naar de centrale woningbouw zijn onderwerpen zoals zonne-energie, goede isolatievoorzieningen met een hoge isolatiewaarde, energiezuinige cv-ketels, warmtepompen en gasloos wonen geen vreemde begrippen meer. Deze onderwerpen worden steeds vaker geïntegreerd in nieuwe woningbouw projecten.

Sinds 1 juli 2018 heeft het kabinet besloten een gasverbod van kracht te laten gaan op nieuwbouwwoningen, een top-down initiatief die impact heeft op de gehele markt van Nederland. Desondanks is het voor de meeste burgers onduidelijk wanneer ze van het gas afgaan. Uit een onderzoeksrapport van ABN-AMRO, de duurzaamheidsmonitor, zijn mensen wel bereid om te investeren in verduurzaming maar zullen het bedrijfsleven en de overheid het voortouw moeten nemen.

AARDEHUIZEN Wat begon als een make-over van een slaapkamer in een rijtjeshuis in Deventer, is uiteindelijk uitgegroeid tot de internationaal bekende aardehuizen in Olst. Dit idee kwam tot stand, omdat Paul Hendriksen en een huisgenoot wat met de muren wilden doen. In een artikel las Paul dat leem goede eigenschappen heeft om te fungeren als wandafwerking. Het experimenteren met deze grondstof bleken ze al gauw interessant te vinden. Achteraf kwam er een vriend die deze afwerkingen al vaker had gezien in filmpjes, samen kwamen ze op het internet tegen dat muren ook gemaakt konden worden van deels afvalmateriaal en natuurlijke materialen. Dit waren allemaal dromen voor hen die zo bij elkaar kwamen. In 2005 is Paul twee weken lang gaan helpen bij een soortgelijk project in Zweden. Paul heeft hierover bij terugkomst een presentatie voor 10 personen voorbereid, waar uiteindelijk 40 personen op af kwamen. Twee weken later trok hij nogmaals 35 mensen, hij kreeg in de gaten dat er een breed publiek was voor dit onderwerp. Vanwege de hoge interesse in dit onderwerp ontstond de beweging ‘Earthship project Deventer’. Dit zou later bekend worden als de Aardehuizen in Olst.

Met een groep van 35 overgebleven personen kwamen ze maandelijks bij elkaar om te brainstormen over de opgave. Hoe met het eruit zien? Waar kan het gerealiseerd worden? En hoe overtuigen we de gemeente?

Door verschillende redenen, waaronder een grote reorganisatie binnen de gemeente Deventer kon het project geen voeten aan de grond krijgen. De sleutel tot succes was een gemeente die kon fungeren als partner, gemeente Olst-Wijhe bleek hierin uitkomst te kunnen bieden.

Door toeval werd de vereniging Aardehuizen benaderd door een wethouder van de gemeente Olst-Wijhe. Deze bleek veel interesse te hebben in het initiatief, en gaf aan grond te willen verkopen voor het project . Dit was onder andere mogelijk omdat er net (in 2008) nieuw duurzaamheidsbeleid werd ingevoerd in de gemeente. De veranderingen in het bestemmingsplan welke door gemeente Olst-Wijhe werden bewerkstelligd hadden een positieve invloed op dit initiatief, in overleg kon er gezamenlijk gekeken worden naar een geschikte locatie. Het project had veel geluk met de veranderingen die kwamen in het bestemmingsplan van gemeente Olst-Wijhe, daardoor kregen ze de gelegenheid samen een locatie uit te kiezen. (Door de bouw van de Aardehuizen zijn de criteria voor overige nieuwe bebouwing aangescherpt in ecologische zin)

Om het project tot een succes te laten verlopen is er veel nagedacht over de communicatieprocedures. Zo hebben ze gekozen voor een ander soort besluitvorming om het individueel – en collectief belang te behartigen bij iedereen. In het geval van dit project was volgens Paul sociocratie de meest passende oplossing. Alle belangrijke besluiten worden genomen op een consent, zodat geen van de betrokkenen bezwaar had tegen het voorstel.

De bouw van de aardehuizen is niet verlopen zonder slag of stoot. Omdat de bouw van dit soort constructies niet eerder is uitgevoerd binnen Nederland, bestond hier nog geen wet- en regelgeving voor. Dit maakte het bouwen van de huizen, die vooral uit afvalmateriaal bestaan, erg lastig. Zo moesten ze bewijsmateriaal hebben voor de brandweer dat leem geen brandbare grondstof is, dergelijke zaken frustreerde de voortgang van dit project. Door extra onderzoek en rapporten te leveren werd de bouwvergunning uiteindelijk toch afgegeven. Naast de wet- en regelgeving die destijds niet bestond, waren er ook professionals nodig om de haalbaarheid te testen en te controleren of dit stedenbouwkundig gezien mogelijk was. Al die professionals kosten geld waar je als particulier vaak niet in dergelijke mate over beschikt. De gemeente heeft het project daarin kunnen helpen om hen te voorzien van een renteloze lening. Daarentegen denkt Paul wel dat al die professionele begeleiding voor succes heeft gezorgd aangezien ze anders niet wisten waar er begonnen moest worden.

In 2015 gedurende de zomer is het middenhuis ofwel gemeenschapshuis gerealiseerd. Het gehele initiatief is na 10 jaar zo goed als afgerond.

Paul wil met de realisatie van de Aardehuizen inspirerend zijn en blijven. Al vanaf de start van de bouw krijgt Aardehuizen veel internationale belangstelling. In de drie en half jaar durende bouw hebben zo’n 2000 vrijwilligers meegeholpen uit 27 verschillende landen. Niet alleen de bouw zelf maar ook de cultuur die Aardehuizen creëert krijgt aandacht. Zo werd hun verhaal gepubliceerd in verschillende tijdschriften van Canada tot Nieuw-Zeeland, er ontstond een magneeteffect. Bij het realiseren van de Aardehuizen staat het gemeenschappelijke aspect centraal. Ook na de bouw wordt de grond gemeenschappelijk beheerd. Daarnaast wordt de watervoorziening en elektriciteit gemeenschappelijk gedeeld. De gemeenschap zelf staat voor Paul centraal en ook daar is internationaal belangstelling voor.

Kleine ondernemers met een passie voor eten een gezamenlijk podium geven, dat was het idee van Tseard Ettema, Gerrald Hekman en Frank Hulscher. Zij hebben in 2015 Fooddock opgericht in een oude zwarte silo die wordt gehuurd van BOEi, een maatschappelijke onderneming die zich bezighoudt met het restaureren en herbestemmen van erfgoed. Uiteindelijk is deze silo die zich bevindt in het havenkwartier Deventer omgetoverd tot het gemoedelijke en indrukwekkende Fooddock, de eerste ‘foodhall’ van oost-Nederland. FOODDOCK

Het oorspronkelijke idee komt van dhr. Ettema en dhr. Ekman. Zij wilden kleine ondernemers met een passie voor eten een gezamenlijk podium geven om hun kookvaardigheden te kunnen laten zien. Daarnaast is het lastig is om bijvoorbeeld op een A-locatie als de Brink een restaurant te gaan beginnen.

Daarom is er bij Fooddock op dit moment de ruimte gegeven voor negen verschillende keukens om gasten allerlei verschillende gerechten voor te schotelen. Volgens Frank Hulscher is deze mogelijkheid een betere kans voor de koks dan een eigen restaurant: “Je kunt naar een pizzeria gaan waar honderd of tweehonderd pizza’s op het menu staan, maar het zijn en blijven pizza’s. En als je niet van pizza’s houdt, dan heb je toch een mindere avond.” In dit opzicht verschilt Fooddock dan weer van normale restaurants. Ondernemers kunnen er een keuken opzetten en kijken of de horeca-ervaring voor hen is weggelegd. Zo heeft de een inmiddels een eigen restaurant geopend en zit de ander inmiddels weer op kantoor.

Wat onderdeel is van het initiatief van de drie heren van Fooddock is de band tussen alle standhouders. Iedere persoon mag dan z’n eigen keuken hebben, er wordt toch voor gezorgd dat iedereen werkt als een team. Dit wordt mede gestimuleerd door de gerechten waar de gasten uit kunnen kiezen. Doordat de porties niet zo groot zijn als een normale maaltijd, wordt er van de gasten verwacht dat zij langs meerdere stands gaan en niet één keuken de voorkeur geven.

De maanden voor de opening van de foodhall waren er een aantal obstakels. Het werven van standhouders ging niet zo makkelijk als verwacht. Zo was er in juni nog maar één persoon die zijn kookkunsten wilde laten zien in de silo. Ook stond het hele pand nog leeg, er kon dus geen toekomstbeeld van Fooddock worden weergeven.

Niet alleen het concept van Fooddock is bijzonder, ook de vestiging is verre van normaal. De foodhall zit namelijk in een oude graansilo die al jaren leegstond. Tot aan de jaren ’80 functioneerde het als mengvoerderbedrijf, maar tot aan 2015 heeft het leeggestaan. De gemeente heeft nadat het pand leeg kwam te staan de beslissing genomen het niet af te breken, zonder een ander doel voor ogen te hebben. Een nieuwe fabriek kon onmogelijk draaien in dit oude pand en voor wonen was het ook niet geschikt, aangezien het verwarmen en de ruimteverdeling een extreem lastige opgave was.

Volgens de oprichters van Fooddock was het een ideale locatie, vooral omdat het pand op deze manier weer terug werd gebracht in de voedselketen. Een klein obstakel in het opzetten en behouden van Fooddock is de status van de zwarte silo. Het is namelijk benoemd tot industrieel erfgoed en hierom zijn er een aantal factoren waar rekening mee moet worden gehouden met het verbouwen en gebruiken van het pand. Zo mag een grote houten deur, die enorm veel warmte doet ontsnappen, niet worden vervangen, aangezien deze het uiterlijk van het pand aantast.

Achteraf blijkt dat Fooddock bij de start met weinig obstakels te maken heeft gehad. Hoewel het soms lastig is om samen met negen verschillende ondernemers dezelfde gedachte vast te houden, is het Fooddock gelukt om van een oude graansilo een hoopvolle plek te creëren die goed past in het plaatje van de IJsselvallei.

POLDER NIJBROEK Polder Nijbroek is een cultuurhistorisch gebied wat al in 1348 vorm kreeg. In die tijd is een van de eerste vormen van een waterschap ontstaan. De omgeving van Nijbroek was oorspronkelijk moerasachtig. Klooster Monnikhuizen heeft waterbeheersing in Nijbroek in gang gezet samen met omliggende partijen. Lokale boeren vormden samen met het klooster een gezamenlijke gemeenschap en wierpen een dijkje op van niet veel hoger van 80 centimeter. Zo werd een stuk land drooggelegd en konden boeren gewassen verbouwen. Deze vroege ontwikkeling heeft de weg bereidt voor de huidige gebiedsontwikkeling in die omgeving. Nijbroek kent een geschiedenis van zelf ondernemen en samenwerken en de vrijheid die dat met zich meebrengt. Ook later, toen de kleinschaligheid van de landbouw vervaagde en graan grotendeels uit Amerika werd geïmporteerd, wilden de Nijbroekers zelfstandig blijven.

Dit gevoel heerst nog steeds onder de bewoners van Nijbroek. Nijbroek is een dorp met rond de 750 inwoners en nog 15 actieve agrariërs. Nijbroek heeft een aantrekkelijk vestigingsklimaat door de gunstige ontsluiting met het westen (Nijbroek ligt aan de westkant van de IJssel). Dit maakt dat er in het dorp verschillende mensen wonen met verschillende capaciteiten. Ondanks de diversiteit voelt iedereen zich betrokken. Dit, samen met de verschillende capaciteiten van de dorpsbewoners, maakt dat er een corporatie opgericht kon worden van bewoners die betrokken en effectief het dorp verder kunnen ontwikkelen. Hieruit zijn drie werkgroepen voortgekomen. De eerste is de werkgroep Energie, die zich bezighoudt met het verkennen van duurzame energie. De tweede werkgroep is Wonen en werken, die zich bezighoudt met alles op het gebied van woningbouw. Als laatste de werkgroep Biodiversiteit. Deze wil de natuurwaarden van de omgeving versterken. De Corporatie Polder Nijbroek liet het oog vallen op een kavel met oude boerderij die al jaren een vervallen uiterlijk had. Een ondernemer van buitenaf wilde in eerste instantie een kalvermesterij beginnen in deze boerderij. Dit riep weerstand op van de dorpsbewoners die niet zaten te wachten

op een intensieve veehouderij dicht bij het dorpscentrum. Ook de gemeente wilde dit liever niet. Toen de ondernemer een gunstiger locatie vond, raakte boerderij in verval. Dit vormde aanknopingspunten voor de corporatie om een plan te ontwikkelen voor deze kavel. De gemeente werkte samen met de corporatie om de oorspronkelijke agrarische bestemming te wijzigen naar een woonbestemming waarop drie vrijesectorwoningen gebouwd mochten worden. Dit resulteerde uiteindelijk in Plan 26, genoemd naar het kavelnummer waar de ontwikkeling plaatsvindt.

Op dit moment wordt door deze werkgroep Energie onderzocht of het mogelijk is 2 tot 4,5 ha aan zonnepanelen te plaatsen. De werkgroep Wonen en Werken heeft als doelstelling om vijf woningen te realiseren waarvan drie koopwoningen. De werkgroep wil daarnaast een vervallen schuur transformeren tot een ‘schuurwoning’, waarin vier betaalbare woningen voor studenten beschikbaar worden gesteld.

Hoewel de ontwikkeling van Plan 26 redelijk soepel verliep, waren er ook obstakels waar de corporatie tegenaan liep. Contact met netwerkbeheerder Liander was belangrijk voor de ontwikkeling van het zonneveld en terug levering op het net. Hier was echter lastig contact mee te krijgen en de ontwikkelingen zijn hierdoor vertraagd. Daarnaast wilde de corporatie meer woningen realiseren op de kavel maar door provinciaal beleid kan dit in theorie niet doorgaan. Door creatief met dit beleid om te gaan wist de corporatie toch het gewenste aantal woningen in het plan door te voeren.

Plan 26 is nu nog volop in ontwikkeling maar Aart wil het hier niet bij laten. ‘Het smaakt naar meer’ is zijn reactie op de vraag wat de corporatie na Plan 26 wil doen. Aart ziet alweer andere kansen liggen rondom Nijbroek. De corporatie is al bezig met een plan voor een nieuwe herontwikkeling elders in Nijbroek.