Pengantar Estimasi Biaya Proyek STRUKTUR BANGUNAN 1
Estimasi biaya proyek • Estimasi kasar untuk pemilik • Estimasi pendahuluan oleh konsultan perencana • Estimasi detail oleh kontraktor • Biaya sesungguhnya setelah proyek selesai
Jenis biaya proyek konstruksi • Biaya langsung (direct cost) • Biaya tidak langsung (indirect cost)
• Bahan/ material • Upah/ labor/ man power • Biaya alat/ equipments • Overhead • Biaya tak teduga/ contingencies • Keuntungan / profit
Biaya tidak langsung (indirect cost) 1. Biaya overhead Overhead kantor:
Overhead proyek (di lapangan):
• • • • • •
• Biaya personil di lapangan • Fasilitas sementara di proyek (gudang, kantor, listrik, pagar, komunikasi, transportasi, dll. • Garansi bank, bunga bank, pajak, dsb • Peralatan kecil habis paia/ terbuang setelah proyek selesai • Foto dan gambar jadi (as built drawing) jika diminta • Kontrol kualitas (quality control): tes mutu beton, baja, sondir, dsb • Rapat-rapat lapangan (site meeting) • Biaya-biaya pengukuran, dll
Sewa kantor dan fasilitas Honor pegawai Ijin-ijin usaha Prakualifikasi Anggota asosiasi dsb
Biaya tidak langsung (indirect cost) 2. Biaya tak terduga (contingencies) Misal: banjir, longsor, dsb Semakin teliti konstraktor dalam memperhitungkan pelaksanaan konstruksi, semakin kecil biaya tak terduga
Biaya tidak langsung (indirect cost) 3. Keuntungan (profit) Keuntungan ≠gaji Semua jenis biaya proyek (selain keuntungan) seyogyanya tidak dapat dikurangi karena mau tidak mau harus dikeluarkan. Yang dapat ditambah/ dikurangi adalah keuntungan, untuk tujuan tertentu misalnya untuk memenangkan tender
Biaya langsung (direct cost) Biaya langsung = vol. pekerjaan x harga satuan pekerjaan dihitung dengan memeriksa gambar kerja (satuan: m, m2, m3, buah, dsb.)
Terdiri dari: • Harga bahan • Upah • Biaya peralatan
satuan (Rp/m, Rp/m2, Rp/m3, Rp/buah, dsb)
Susunan Rencana Anggaran Biaya 1. Rekapitulasi 2. Rincian RAB (bill of quantity/ BOQ) 3. Analisa harga satuan pekerjaan 4. Daftar harga satuan bahan & upah
Tahap penyusunan RAB Daftar harga satuan bahan
Daftar harga satuan upah
Analisa harga satuan pekerjaan
Rincian RAB (BOQ)
Rekapitulasi
1. Rekapitulasi
2. Rincian RAB (bill of quantity/ BOQ)
3. Analisa harga satuan pekerjaan
4. Daftar harga satuan bahan & upah
PERATURAN MENTERI PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT REPUBLIK INDONESIA
NOMOR 22/PRT/M/2018 TENTANG
PEMBANGUNAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
Komponen biaya pembangunan • • • •
biaya pelaksanaan konstruksi biaya perencanaan teknis biaya pengawasan teknis biaya pengelolaan kegiatan.
biaya pelaksanaan konstruksi • Biaya standar
untuk pelaksanaan konstruksi fisik standar pekerjaan arsitektur, struktur, utilitas, finishing
• Biaya non standar
untuk pelaksanaan konstruksi fisik non-standar • penyiapan dan pematangan lahan; • peningkatan pekerjaan arsitektur bangunan; • peningkatan pekerjaan struktur bangunan; • kelengkapan bangunan yang terdiri atas pekerjaan mekanikal dan elektrikal; • bangunan gedung ramah lingkungan (green building)
persentase biaya standar Item pekerjaan • Pondasi
% biaya 5-10%
•
Struktur
25-35%
•
Lantai
5-10%
•
Dinding
7-10%
•
Plafon
6-8%
•
Atap
8-10%
•
Utilitas (pemipaan dan instalasi penerangan)
5-8%
•
Finishing
10-15%
persentase biaya non-standar Item pekerjaan • alat pengkondisian udara
% biaya x biaya standar 7-15%
•
lift, eskalator, lantai berjalan (moving walk)
8-14%
•
tata suara (sound system)
2-4%
•
telepon dan PABX
1-3%
•
instalasi IT
6-11%
•
elektrikal (termasuk genset)
7-12%
•
sistem proteksi kebakaran
7-12%
•
penangkal petir khusus
1-2%
•
Instalasi Pengolahan Air Limbah
1-2%
•
interior (termasuk furnitur)
15-25%
persentase biaya standar Item pekerjaan
% biaya x biaya standar
•
gas medis
2-4%
•
pencegahan bahaya rayap
1-3%
•
fondasi dalam
7-12%
•
fasilitas penyandang disabilitas/berkebutuhan khusus
3-5%
•
sarana atau prasarana lingkungan
3-8%
•
peningkatan mutu
30% x biaya komponen pekerjaan yang ditingkatkan mutunya
•
Perizinan selain IMB
1%
•
penyiapan dan pematangan lahan
3.5%
•
pemenuhan persyaratan green building)
9.5%
•
penyambungan utilitas
2%
Rencana Kerja & Syarat-syarat (RKS) STRUKTUR BANGUNAN 1
Rencana Kerja & Syarat-syarat (RKS) ‘‘sebuah buku yang berisi tentang syarat-syarat administrasi berupa instruksi kepada penyedia jasa (pelaksana-kontraktor)� penyedia jasa harus mempelajari dengan seksama untuk menghindari pertentangan pengertian
Isi RKS • Syarat-syarat umum • Syarat-syarat administrasi • Syarat-syarat teknis
• • • •
Mengenai Pemberi Tugas / Pemilik Proyek. Mengenai Perencanaan / Disain. Mengenai Syarat Peserta Lelang. Mengenai Bentuk Surat Penawaran dan Cara Penyampaiannya.
• • • • • •
Jangka Waktu Pelaksanaan Pekerjaan. Tanggal Waktu Penyerahan. Syarat Pembayaran. Denda Atas Keterlambatan. Besar Jaminan Penawaran. Besar Jaminan Pelaksanaan.
• • • •
Jenis dan Uraian Pekerjaan. Jenis dan Mutu Bahan. Cara Pelaksanaan Pekerjaan. Merk Material / Bahan