LISTA DE FIGURAS
O presente trabalho objetiva a elaboração de um Zoneamento Urbano para o Município de Cordisburgo, localizado na mesorregião Metropolitana de Belo Horizonte (Figura 01). O desenvolvimento se deu em virtude da carência observada de atratividades econômicas e sociais na cidade. A definição de tal questão levou em contato o retorno dos moradores em entrevista e formulário, bem como análises de questões econômicas, sociais e ambientais. Aliada a essa busca, a proposta de zoneamento também incentiva a manutenção de características urbanísticas e arquitetônicas já praticadas no município, visando a valorização da cultura e da memória local e procurando proposições condizentes com a realidade praticada, a fim de incentivar soluções específicas para a cidade.
A estruturação do trabalho se inicia com o Memorial Descritivo, onde são discutidas as características mais significativas do município - em síntese dos trabalhos em pesquisa realizados em etapas anteriores. Após a retomada dessas informações, são apresentadas as justificativas do trabalho e a metodologia aplicada para a determinação das estratégias utilizadas na identificação das causas e feitos, e proposição de estratégias e objetivos.
Plano Diretor de 2018 de Cordeirópolis (SP) e o processo de elaboração do Plano Diretor Participativo de Cordisburgo.
A demonstração geral do zoneamento acontece através de dois mapas - Mapa de Macrozoneamento (Figura 4) e Mapa de Zoneamento Urbano (Figura 5). A partir da visão geral, tem-se a apresentação da Tabela de Parâmetros Urbanísticos, em que as diretrizes
específicas de cada zona são introduzidas. Em seguida, o trabalho se dedica no aprofundamento das questões de cada zona, com mapa específico, imagens dos locais (retiradas do Google Maps), retomada dos parâmetros urbanísticos e ensaios da aplicação de tais parâmetros. Por fim, tem-se a apresentação de espaços determinados para a aplicação do Direito de Preempção aliada as justificativas determinadas para seu uso.
Em seguida, há a indicação das obras de referência para o desenvolvimento do Zoneamento; sendo o
município de Cordisburgo está localizado na mesorregião Metropolitana de Belo Horizonte, no estado de Minas Gerais, se inserindo, ainda, na microrregião de Sete Lagoas (IBGE, 2020). Com uma população de 8.903 habitantes (2021), a área da cidade equivale a 823,654 km² e o seu território é limítrofe aos municípios de Araçaí, Curvelo, Jequitibá, Paraopeba e Santana de Pirapama (IBGE, 2020).
Apesar de ocupar uma grande porção territorial, a maior parte do município corresponde à área rural, conforme análise via imagens de satélite e dados do IBGE, apesar de 68,8% de sua população se encontrar na área urbana (IBGE, 2021), que se desenvolveu em uma pequena mancha ao entorno do seu centro histórico. Nesse sentido, ainda se preserva muito da vida rural na cidade, principalmente em relação às características físicas do território e nas dinâmicas interno-externo, em que os moradores precisam, por vezes, recorrer a ambientes externos para realizar demandas não ofertadas na cidade. Além disso, a matriz econômica de Cordisburgo está concentrada nos setores de administração pública e serviços, não ocorrendo forte presença de industrialização no local (IMRS, 2021).
urbanização do território e um crescimento estagnado, não recebendo nenhuma transformação profunda desde a chegada da linha férrea e a estação ferroviária, que consolidou uma centralidade da cidade e sua sede administrativa. Assim, os principais desafios identificados pelo estudo urbano correspondem à carência de atratividade do município para a população local, o que acarreta em fuga de parte dos habitantes para as centralidades da região, baixa oferta de serviços, empregos e formas de produção de renda no geral, e a ausência geral de incentivos ao desenvolvimento urbano da cidade.
Essas fragilidades nas legislações demonstram a dificuldade de controle municipal sobre as expansões da mancha urbana e a inexistência de ações e incentivos políticos para a urbanização e o crescimento econômico da cidade, com uma ausência de atrativos para o estabelecimento de novas áreas comerciais e industriais. Com isso, encontra-se a carência de empregos, serviços e outros atrativos para a população permanecer no município.
Dessa forma, a partir das análise de dados e das dinâmicas urbanas, observa-se um estágio inicial de
Em Cordisburgo, há uma carência de legislações urbanísticas específicas, sobretudo no que tange às leis de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, e de programas de incentivos públicos, como um projeto de incentivo turístico, o que se mostrou uma potencialidade devido ao caráter histórico e cultural da cidade, ou incentivos econômicos e industriais. Destaca-se que apenas no ano de 2021 se iniciou a elaboração do Plano Diretor da cidade, que ainda não foi divulgado e oficializado (Fevereiro de 2022), sendo a "Lei Orgânica do Município de Cordisburgo" a única que aborda, de forma breve e superficial, a questão da política urbana. Além disso, as áreas de interesse do patrimônio histórico e de interesse ambiental estão apenas sob a regência das leis federais e estaduais.
Diante desses aspectos elencados através do estudos das dinâmicas urbanas do município de Cordisburgo, apresenta-se uma proposta de Zoneamento do Solo Urbano para a cidade, com o estabelecimento de parâmetros urbanísticos específicos e adequados para a realidade local, a fim de contribui para a regulamentação do Uso e Ocupação do Solo.
Com isso, objetiva-se aumentar a permanência dos moradores na cidade e fomentar o desenvolvimento econômico local, através da criação de incentivos à ocupação da mancha urbana de forma residencial, comercial e industrial, de forma regulamentada e segura, buscando, também, a preservação ambiental. Além disso, busca-se o incentivo à preservação do centro histórico de Cordisburgo como um patrimônio local e um atrativo cultural e turístico para o município.
Metodologia
O projeto de Zoneamento do Solo Urbano de Cordisburgo é resultado de um processo de leitura urbano do município que se desenvolveu a partir de leituras bibliográficas e dados primários e secundários a respeito da população e dinâmicas locais. Em uma primeira etapa de leitura preliminar, buscou-se a compreensão das características físicas, sociais, econômicas e ambientais do território, através da análise de dados estatísticos, aferidos por órgãos como o Instituto Brasileiro de Geografia Estatística (IBGE) e o Instituto Mineiro de Responsabilidade Social (IMRS), de visitas de campo virtuais, por meio do Google Earth e Street View, e da leitura de pesquisas bibliográficas, utilizando-se, principalmente, o site oficial da Prefeitura de Cordisburgo.
Logo após, para a compreensão das dinâmicas sociais, urbana-rurais e interna-externas do cotidiano dos moradores, realizou-se a aplicação de um questionário online para os moradores para a obtenção de dados primários. Com todos esses dados aferidos, buscou-se a sintetização dos desafios e potencialidades elencados sobre Cordisburgo, através da construção da Árvore de Problemas, ramificada em "Árvore de Causas e Efeitos" (Figura 02) e "Árvore de Estratégias e Objetivos" (Figura 03).
Dessa forma, os esquemas elaborados permitiram a identificação do principal eixo destacado nos estudos como um problema para o município e suas causas, ramificações e soluções. Nesse sentido, na Árvore de Causas e Efeitos se destacou a carência de atratividade econômicas e sociais como um problema central em Cordisburgo, o que causa evasão da população, má distribuição da infraestrutura urbana e baixa autonomia de geração de renda. Com isso, elencou-se a elaboração do Zoneamento Urbano, a fim de promover a regulamentação do Uso e Ocupação do Solo e a criação de área de incentivo econômico, industrial e cultural, como estratégias para incentivar e controlar a expansão urbana e o crescimento econômico da cidade.
Com as estratégias e objetivos estabelecidos, utilizou-se de referências legislativas e bibliográficas para a elaboração do Zoneamento do Solo Urbano de Cordisburgo. Nesse sentido, consultou-se, principalmente, o proposta de zoneamento para o Plano Diretor que está sendo elaborado pela prefeitura para o município, acessado pela gravação da "Audiência Pública do Plano Diretor Participativo" que ocorreu em 22 de setembro de 2021. Além disso, a Lei Orgânica do Município de Cordisburgo também foi examinada, além de outras obras análogas ao projeto proposto.
Com o objetivo definido da elaboração de um Plano de Zoneamento Urbano o qual pudesse responder às realidades locais observadas pelo grupo nas etapas anteriores, foi realizado uma investigação de obras análogas, a fim de guiar as diretrizes estratégicas. Assim, houve uma pesquisa direcionada a encontrar alguma cidade que já apresentara características próximas de Cordisburgo.
A cidade de Cordeirópolis já apresentou características muito similares a de Cordisburgo. Localizada no interior do Estado de São Paulo, atualmente é uma cidade com população relativamente baixa, 25.116 habitantes (IBGE Cidades, 2021), mas de crescimento e expansão contínua desde a década de 1990, quando possuía cerca de 9 mil habitantes (SEADE, 2010). Esse crescimento pode ser observado através do último Plano Diretor do município (CORDEIRÓPOLIS, 2011), onde, através dele, foi ampliada sua área de expansão urbana para além de seu perímetro urbano, antevendo um crescimento populacional. A observação da aplicação desse instrumento de expansão urbana, como sua posição e área, foram importantes para a elaboração deste trabalho através da ZEX (Zona de Expansão Urbana).
O crescimento de Cordeirópolis se deve em parte à sua economia local e a indústria ceramista, apresentando bons índices de oferta de emprego e consumo interno. Com o desejo de ampliar a oferta de produtos na economia local, e de tornar o município de Cordisburgo favorável a chegada de novas indústrias, estratégias previstas no zoneamento da cidade foram úteis na análise. Dentre as diretrizes observadas do Plano de Cordeirópolis, a presença de áreas comerciais e industriais, através da Zona Industrial, Comercial e Prestação de Serviços (ZI-BC), e serviram como suporte para a criação da nossa ZDE (Zona de Desenvolvimento Econômico), além de sua localização estratégica próxima as vias de acesso aos municípios, como as diversas Zonas Industriais (ZI) da cidade paulista.
Apesar de não ter ainda sido efetivado, ou seja, não seja caracterizado como uma obra análoga, mas que foi muito importante como base de consultas, foi o Plano Diretor Participativo de Cordisburgo. A cidade, atualmente, está em andamento a elaboração do Plano Diretor Participativo, que foi consultada através da gravação da audiência pública disponibilizada no site da Prefeitura de Cordisburgo. A análise da proposta apresentada foi de grande importância de comparação com as conclusões apresentadas pelo grupo e das estratégias definidas no Plano Diretor Participativo. Assim, foram observados os eixos de expansão do município, que auxiliaram na elaboração da ZEX (Zona de Expansão Urbana); os coeficientes e parâmetros, que nos auxiliaram na definição das áreas mínimas dos lotes, dos afastamentos, da TO (Taxa de Ocupação), e do CA (Coeficiente de Aproveitamento); e a zona industrial, auxiliando a criação da ZDE (Zona de Desenvolvimento Econômico).
Macrozoneamento
O Macrozoneamento do Município de Cordisburgo (Figura 4) é elaborada sobre a divisão do território em Zona Urbana e Zona Rural.
A Zona Urbana foi objeto de estudo para a elaboração do zoneamento interno. Possui áreas de transição nos limites da mancha urbana que correspondem à Zona Semi-Rural, demarcada no mapa de Zoneamento Urbano (Figura 005). Já a Zona Rural corresponde àquela já existente e sem adensamento urbano. Foi desconsiderada a área adensada do distrito de Lagoa Bonita para adequação aos objetivos do trabalho.
Zoneamento Urbano
De acordo com as justificativas apresentadas, propõe-se a estruturação do Zoneamento do Solo Urbano de Cordisburgo, levando em consideração as características urbanas e rurais do município, bem como as características morfológicas, culturais e ambientais.
Dessa forma, a definição de onze zonas no núcleo urbano - apresentadas na Figura 05 - possui como objetivo respeitar as dinâmicas de crescimento urbano já existentes e fomentar novas possibilidades de expansão; colaborar com a preservação da memória e vegetação local; estimular a criação de centros comerciais e polos em áreas mais afastadas da área central, a fim de incentivar a maior distribuição de serviços.
Assim, faz-se uso de Parâmetros Urbanísticos para a condução das características construtivas e dinâmicas de produção da paisagem urbana no município, priorizando a conformidade aos padrões já existentes no território - como as áreas de lotes e frentes mínimas. Os Parâmetros Urbanísticos são apresentados na Tabela 1, em que se define: Área Mínima de Lote (m²), Frente Mínima dos Lotes, Afastamentos, Coeficiente de Aproveitamento (CA), Taxa de Ocupação Máxima (TO máx) (%) e Taxa de Permeabilidade Mínima (%).
*A Zona Especial de Interesse Social (ZEIS) não apresenta parâmetros definidos pelo Zoneamento Urbano uma vez que exige um Plano Global Específico (PGE) com diagnóstico e definição de parâmetros específicos.
** A Zona de Expansão Urbana (ZEX) não apresenta parâmetros definidos pelo Zoneamento Urbano pois representa áreas reservadas para futura ocupação.
Área de Especial Interesse Social
As Áreas de Especial Interesse Social (Figura 06) almejam a definição de espaços para implementação de empreendimentos de interesse social, como projetos habitacionais, em áreas vazias ou subutilizadas. Nesse sentido, identificam-se três áreas dispersas estrategicamente pela cidade considerando a disponibilidade de serviços para população. Além disso, as posições escolhidas procuram se adequar à oferta de lotes em áreas urbanas bem consolidadas e garantir uma integração com os polos da cidade (como escolas, comércios e importantes vias).
Nota-se, desse modo, que a Zona 1 (Figuras 07 e 08), se localiza próxima à área sob proposta de expansão urbana, bem como em frente à via de acesso à Gruta de Maquiné. Já a Zona 2 apresenta como destaque a proximidade com a Escola Estadual "Mestre Candinho" (Figura 09) e com o Hospital Jenny Negrão de Lima (Figura 10), além da própria Zona Central. Por fim, a Zona 3 (Figuras 11 e 12) apesar do maior afastamento ainda manifesta possibilidade de vínculos com a área predominantemente residencial onde se insere, além da própria zona central.
Área de Especial Interesse Social
Tabela 02. Parâmetros urbanísticos da AEIS
Fonte: Elaborado pelos autores, 2022.
Ocupação Controlada I
As Zonas de Ocupação Controlada (Figura 13) foram identificadas com o objetivo de fortalecer a conservação de elementos culturais e naturais relevantes para a cidade, à medida que não se incentiva práticas arquitetônicas e urbanísticas que fogem da tipologia aplicada na cidade. O controle aplicado, nessa maneira, não privilegia verticalizações, procurando não possibilitar formas que se distanciem muito da paisagem e da memória local (em casos de construções tombadas) ou que promovam o adensamento das áreas.
A Zona 1 (Figuras 14 e 15) corresponde à zona central da cidade, sendo constituída pela área mais antiga da cidade e, portanto, de extrema importância cultural na cidade. Dentre os pontos principais da zona, tem-se a Prefeitura Municipal e o Museu Casa Guimarães Rosa. Essa valor cultural e histórico foi a justificativa para a demarcação da OC. Já as Zonas 2 (Figuras 15 e 17) e 3 (Figuras 18 e 19) foram delimitadas de acordo com a passagem do Córrego da Quininha. Visando a melhor conservação do curso d'água e a limitação das ocupações em áreas próximas ao córrego, procurase utilizar os parâmetros urbanísticos para conter o adensamento das zonas.
Ocupação Controlada I
Figura 14. Vista Zona 1
Figura 15. Vista Zona 1
Figura 16. Vista Zona 2
Figura 17. Vista Zona 2
Tabela 03. Parâmetros urbanísticos da OC I
Fonte: Elaborado pelos autores, 2022.
OC I
Terreno
Ocupação Controlada II
A Zona de Ocupação Controlada II (Figura 20) busca definir parâmetros para a área em que não verifica justificativa para grandes restrições e impedimentos de adensamento. Por outro lado, não se verifica a presença de polos que favoreçam a promoção de áreas de grandes interesses sociais, econômicos e culturais. Dessa maneira, verifica-se uma maior permissividade em relação aos parâmetros urbanísticos. Objetiva-se, então, que a zona compreenda as maiores áreas residenciais, mantendo proximidade com outras zonas de interesses econômicos.
A Zona 1 (Figuras 21 e 22) apresenta limites com a zona central, evidenciando uma potencialidade a ser explorada. Já a Zona 2 (Figuras 23 e 24) evidencia uma grande área no núcleo urbano, com tipologias arquitetônica diversas e mais distantes das tipologias percebidas na zona central. Dessa forma, visando dar continuidade a essa pluralidade, prevêse maior permissividade nos parâmetros urbanísticos. Por fim, a Zona 3 (Figuras 25 e 26) procura uma transição entre a Zona de Ocupação Preferencial e a Zona de Preservação Ambiental, promovendo uma gradação das restrições dos parâmetros urbanísticos.
Ocupação Controlada II
Tabela 04. Parâmetros urbanísticos da OC II
Fonte: Elaborado pelos autores, 2022.
OC II
Ocupação Preferencial I
As Zona de Ocupação Preferencial I (Figura 27) apresenta um alto nível de prioridade quanto à ocupação e adensamento, apresentando parâmetros urbanísticos que favoreçam essa condição. O intuito é tornar espaços ainda de baixa densidade em alvo preferencial de ocupação.
A Zona 1 (Figura 28 e 29) representa uma das áreas a oeste da Rodovia LMG-754, que figura um delimitador da área urbana. Existem, dessa forma, poucas áreas bem consolidadas nessa posição. Por isso a Zona 1 é demarcada; buscando ocupar a potencialidade de um espaço subutilizado. A potencialidade registrada diz respeito ao fácil acesso aos serviços e bens ofertados na proximidade - tendo em vista a posição da área central da cidade. Já a Zona 2 (Figuras 30, 31, 32 e 33) compreende as zonas urbanas mais recentemente desenvolvidas. Nota-se um possível contraste com as outras áreas urbanas já consolidadas ou onde não se almeja o adensamento. Dessa forma, visando não barrar essa dinâmica de expansão urbana e estimular o próprio desenvolvimento da área, faz-se necessário a determinação de parâmetros concordantes com o contexto.
Ocupação Preferencial I
Figura 28. Vista Zona 1
Figura 29. Vista Zona 1
Figura 30. Vista Zona 2
Figura 31. Vista Zona 2
Figura 32. Vista Zona 2
Tabela
Fonte: Elaborado pelos autores, 2022.
OP I
Ocupação Preferencial II
A Zona de Ocupação Preferencial II (Figuras 34, 35, 36, 37, 38, 39 e 40) é uma das zonas de maior interesse em atração de novos comércios no núcleo urbano. Isto, pois, o município possui serviços e comércios concentrados na zona central; restringindo o acesso das regiões mais afastadas à diversidades de serviços, devendo recorrer aos típicos pequenos comércios de rápido consumo dispersos pelos bairros.
Outro fator de extrema importância para o incentivo a outra centralidade no município é a analisada tendência do município de expansão em direção ao sul da cidade. As áreas urbanas ainda em desenvolvimento já começam a surgir nessa direção, sendo delineadas pelas zonas: OP I e ZEIS. Nesse sentido, buscando ofertar serviços com maior proximidade, tem-se a definição de parâmetros mais permissivos. Além disso, as tipologias residenciais incentivadas na Zona de Ocupação Controlada II também serão bem atendidas com a definição de tais características para a OP II.
Ocupação Preferencial II
Figura 35. Vista OP II
Figura 38. Vista OP II
Figura 36. Vista OP II
Figura 39. Vista OP II
Figura 37. Vista OP II
Tabela
06. Parâmetros urbanísticos da OP II
Fonte: Elaborado pelos autores, 2022.
OP II
Terreno
Figura 55. Vista Zona 1
Figura 56. Vista Zona 1
Figura 57. Vista Zona 2
Figura 58. Vista Zona 2
Figura 59. Vista Zona 3
Figura 62. Vista Lote 1