Ariella Adames Rojas
Abogada, magíster en Derecho Inmobiliario. ariella.adamesrojas@hotmail.com
LOS PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL SISTEMA INMOBILIARIO REGISTRAL DOMINICANO
RESUMEN:
Se exponen las principales características del derecho inmobiliario registral y los principios del sistema inmobiliario registral de la República Dominicana.
PALABRAS CLAVES:
Principios, sistema inmobiliario, derecho inmobiliario registral, República Dominicana.
El derecho inmobiliario registral es una materia con vocación comparatista1. El derecho extranjero sirve de referencia para el estudio del propio derecho, lo que se pone de manifiesto en los congresos internacionales sobre derecho registral. En estos se analizan los rasgos y características de los sistemas registrales de cada país, así como las dificultades que han tenido que superar los distintos países y los logros alcanzados en el mejoramiento de los sistemas registrales. Esta vocación comparatista encuentra su razón de ser en que las naciones enfrentan problemas idénticos para organizar la publicidad de los derechos reales inmobiliarios: la consecución de la seguridad jurídica. En el logro de esta finalidad, los distintos países se nutren de principios comunes, que configuran los distintos sistemas registrales. Estos son los llamados principios registrales.
Los principios registrales son construcciones jurídicas que constituyen la sustancia de los sistemas registrales. Reflejan la técnica de la metodología alemana que crea conceptos a partir de la norma, de manera que no constituyen una abstracción2 de ella, sino que se derivan del derecho positivo. Los principios registra-
les reflejan la realidad jurídica de los distintos sistemas inmobiliarios registrales, y sirven de guía a la función registral3 y, a su vez, orientan el procedimiento registral. No son presupuestos aislados, sino que se relacionan entre sí para lograr la eficacia y la seguridad de los sistemas registrales4
Entre los principios que inciden en los efectos de la inscripción pueden mencionarse “el principio de inscripción, legitimación, inoponibilidad, fe pública registral y el principio de prioridad”5 Aquellos que se constituyen en los requisitos de la inscripción son “principio de rogación o instancia, principio de voluntariedad de la inscripción, principio de negocio causal, principio de tracto sucesivo, principio de legalidad y principio de especialidad o determinación”6
Desarrollaremos los principios de aplicabilidad en el sistema inmobiliario registral dominicano, por lo que no nos detendremos en el principio de voluntariedad de la inscripción, ya que este principio desestima la necesidad de la inscripción para la configuración del derecho y en nuestro derecho es necesario inscribir el negocio jurídico para que este nazca o se configure. De ahí el efecto constitutivo de la inscripción en el derecho dominicano.
1 MANZANO SOLANO, Antonio y Ma. del Mar Manzano Fernández. Instituciones de derecho registral inmobiliario. Madrid: J. San José, 2008, p. 69.
2 “Sistemática de los principios registrales y el principio de legitimación” [en línea]. Ángel Valero Fernández- Reyes. Disponible en https://www.studocu.com/es/document/universidad-carlos-iii-de-madrid/ derecho-inmobiliario-registral/tema-1c-los-principios-hipotecarios-el-principio-de-legitimacion/17695737 [fecha de consulta 29 de junio de 2024].
3 CAICEDO ESCOBAR, Eduardo. Derecho inmobiliario registral: Registro de la propiedad y seguridad jurídica. Santa Fe de Bogotá- Colombia: Editorial Temis, 1997, p. 36.
4 Ángel Valero Fernández- Reyes, loc. cit.
5 Ibid., p. 2.
6 Ídem.
Esta obligatoriedad de la inscripción se revela en el artículo 90 de la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario cuando afirma:
El registro es constitutivo y convalidante del derecho, carga o gravamen registrado. [...]
Párrafo I.- El registro ha sido realizado cuando se inscribe el derecho, carga o gravamen en el registro de títulos correspondiente”. Párrafo II.- Sobre inmuebles registrados, de conformidad con esta ley, no existen derechos, cargas ni gravámenes ocultos que no estén debidamente registrados, a excepción de los que provengan de las leyes de aguas y minas.
El principio de negocio causal se aplica en la República Dominicana, si bien no está desarrollado por la doctrina; tiene que ver, como en España, con la necesidad de expresión de la causa en el contrato, contrario a como ocurre en el sistema alemán, que es de causa abstracta. La normativa dominicana no es extensiva en cuanto a la descripción de los principios registrales. La ley en su parte introductiva adopta principios generales cuyo principio II aborda los principios registrales como criterios, que son verdaderos principios registrales en el derecho comparado: especialidad, legalidad, legitimidad y publicidad. Por su parte, el Reglamento General de Registro de Títulos no indica todos los principios registrales existentes en el sistema registral inmobiliario dominicano. Por eso es evidente que nuestro sistema registral se nutre del derecho comparado para establecer los principios registrales que lo configuran y que guían al registrador en la función calificadora, a la vez que orientan el procedimiento registral.
LEGALIDAD
La Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, indica que el principio de legalidad “consiste en la depuración previa del derecho a registrar”. El, registrador al ejercer la función calificadora, examina la legalidad de los actos que aspiran a ingresar al registro. Luego de inscritos, los derechos se considerarán como válidos y verdaderos; estos son inatacables debido al efecto constitutivo y convalidante del registro. La depuración previa del derecho a registrar se realiza a través de la función calificadora, que consiste, de acuerdo al artículo 47 del Reglamento General de Registro de Títulos (RGRT), en “la facultad que el registrador de títulos tiene para examinar, verificar y calificar los actos, sus formas y demás requisitos”. El artículo 49 del RGRT afirma que la legalidad de la documentación consiste en que esta esté de acuerdo con la Constitución, la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, el Código Civil y el Reglamento General de Registro de Títulos. En la tarea de examinar la legalidad de la documentación sometida, también el registrador determinará si los documentos cumplen los requisitos de forma y de fondo que establece el Reglamento General de Registro de Títulos.
El registrador, al calificar los documentos presentados con fines de inscripción, deberá tomar en cuenta el tipo de documento sometido, ya que dependiendo de si se trata de acto privado, un acto judicial o administrativo, la calificación tendrá mayor o menor alcance. Tratándose de contratos, se deberá establecer si se cumplen los requisitos de condiciones de validez de las convenciones indicados en el artículo 1108 del Código Civil, que establece que “son esenciales para la validez de una convención: el consentimiento de la parte que se obliga, su capacidad para contratar, un objeto cierto que forme la materia del compromiso, una causa lícita en la obligación”.
El consentimiento de las partes intervinientes no puede estar viciado, como lo estaría en caso de violencia. Por eso el registrador, dentro de las facultades al ejercer la función calificadora, podrá citar o contactar a las partes si así lo considera necesario —en caso de duda, por ejemplo— para confirmar la firma de los contratantes. En ese sentido, el artículo 54 del RGRT precisa que el registrador está facultado para:
Citar o contactar, de manera excepcional y si lo considera pertinente, ya sea de forma presencial o por medios telemáticos, al o a los solicitantes, propietarios o beneficiarios de cargas y gravámenes, o a sus representantes, si los hubiere, para que ratifiquen o rectifiquen algún documento sobre el cual hubiere alguna duda respecto de su contenido
También el registrador deberá cerciorarse de que las partes intervinientes en el negocio jurídico son capaces de acuerdo a la ley. El menor deberá estar representado por su tutor. Deberá existir en el contrato el inmueble, cuya falta constituye una irregularidad insubsanable, de acuerdo al artículo 64 del RGRT. La causa deberá ser lícita, refiriéndonos a la causa subjetiva, la causa del contrato7. El examen de estos elementos otorga gran alcance a la función calificadora, convirtiendo al registrador en guardián de la seguridad jurídica preventiva, necesaria en los sistemas inmobiliarios registrales de derechos como lo es el sistema dominicano. Debido a la importancia de controlar la legalidad de los documentos sometidos a calificación, a fin de que no entren al registro derechos defectuosos, la función calificadora es obligatoria. El registrador no podrá sustraerse de esta tarea ni delegarla en otra persona, al mismo tiempo que se ejerce con independencia funcional, por lo que el registrador no podrá recibir injerencias ni presiones de otro funcionario u órgano en el sentido de cómo calificar una solicitud. Así lo indica el artículo 51 del RGRT: “La función calificadora es obligatoria, indelegable, unitaria y se ejerce con independencia funcional…”. Para proteger la independencia del registrador al calificar es necesario su inamovilidad y que perciba una adecuada remuneración. De igual modo, debido a la importancia de su función calificadora y del impacto que
7 BUFFELAN-LANORE, Yvaine et LARRIBAU-TERNEYRE, Virginie. Droit civil: Les obligations, 13.ª ed. París: Sirey, 2012, p. 336.
tendrá lo inscrito en el mercado inmobiliario, la selección de los registradores debe ser rigurosa y producto de un concurso público de oposición.
El sistema inmobiliario registral dominicano contempla en el artículo 39 de la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario el fondo de garantías de inmuebles registrados, el cual en nuestro sistema cumple una función resarcitoria por inexactitud registral, sin perjuicio de la responsabilidad del registrador. El artículo 39 de la Ley núm. 108-05 se refiere así al fondo de garantía:
La garantía establecida a los fines de indemnizar a aquellas personas que sin negligencia de su parte y actuando de buena fe, hayan sido perjudicadas con la aplicación de la presente ley. Cuando el perjuicio provenga de errores técnicamente admisibles en la ejecución del levantamiento parcelario no procederá la demanda contra el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados.
LEGITIMIDAD
Al inscribirse el derecho, se proclama su existencia y que pertenece a su titular. El titular queda legitimado para actuar como propietario, como lo indica el principio II de la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario. Sin la presunción de exactitud de la inscripción de los derechos no pudiera afirmarse su existencia y
8 MANZANO SOLANO, Antonio y MANZANO FERNÁNDEZ, Ma. del Mar, ob. cit., p. 583.
otorgarle al propietario la disponibilidad de su inmueble. La legitimidad es un efecto de la inscripción de los derechos. Así, existen principios que se refieren a los efectos de la inscripción y otros que se refieren a los requisitos de la inscripción. A esto nos hemos referido en la parte introductoria de este artículo.
El tema de la legitimidad o legitimación registral toca otros principios registrales, ya que los principios registrales no son caracteres aislados, sino más bien que se relacionan entre sí. De este modo, hablar de legitimidad o legitimación registral está relacionado con principios como son el tracto sucesivo, la fe pública registral, la oponibilidad y la calificación registral. Asimismo, la legitimidad resalta el papel de la publicidad formal o registral8. El sistema registral procura proteger la apariencia del registro, y es que lo que consta inscrito se presume exacto y veraz, por lo que el asiento registral que indique quién es el propietario lo facultará para disponer de su derecho. En ese sentido, el artículo 32 del Reglamento General de Registro de Títulos afirma sobre la legitimidad para disponer “el derecho del disponente debe estar debidamente justificado con el correspondiente asiento en el Registro de Títulos”. También la legitimidad toca de manera fundamental la seguridad jurídica, como indica el principio II de la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, puesto “que el derecho registrado existe y que pertenece a su titular”, habrá que proteger al titular inscrito contra la evicción.
Para garantizar los derechos inscritos que se presumen veraces y exactos con una presunción iuris et de iure, es decir, que no admite prueba en contrario, en nuestro sistema, salvo en los casos de fraude y por el recurso de revisión por causa de error material, de acuerdo al artículo 90 de la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, son necesarios fuertes controles al momento de la calificación por parte del registrador, exigiendo los actos auténticos, no así los actos bajo firma privada, debido a la rigurosidad de los primeros. Se convierte al notario de este modo en un filtro de legalidad que robustece la labor calificadora del registrador.
ESPECIALIDAD
Lo que conste en el registro debe estar perfectamente determinado. En derecho comparado, al principio de especialidad también se le llama determinación. Los elementos que procuran un asiento registral para lograr oponibilidad erga omnes o frente a todo el mundo: el inmueble, el propietario, el derecho real y el acto jurídico, deberán gozar de claridad y determinación. En nuestro sistema estos elementos se refieren al sujeto, objeto y causa. La claridad en estos elementos es la base de la publicidad registral y la dinamización de la economía. La Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario indica que el principio de especialidad consiste en “la correcta determinación e individualización de sujetos, objetos y causas del derecho a registrar”. El inmueble deberá estar asociado a un plano de deslinde que indique sus linderos. Las personas físicas deberán hacer notar sus nombres y apellidos completos, su número de cédula de identidad y electoral o documento de identidad vigente, nacionalidad, mayoridad o minoridad de edad, domicilio, estado civil, nombre, apellido y demás generales del cónyuge, de acuerdo al artículo 36 del Reglamento General de Registro de Títulos. En cuanto al derecho real que se pretenda inscribir, deberá estimarse la clasificación de numerus clausus o de numerus apertus. El sistema dominicano es de numerus clausus debido a que es la ley la que crea los derechos reales; los particulares no pueden decidir cuáles son los derechos inscribibles. El acto jurídico se refiere al negocio entre las partes y la causa del contrato debe ser lícita.
El principio de especialidad está relacionado con la técnica de organización del registro sobre la base del inmueble. El artículo 20 del Reglamento General de Registro de Títulos señala que el inmueble es la base del sistema registral inmobiliario dominicano “sobre el que se realizan todos los asientos de inscripciones, anotaciones, y cancelaciones de derechos reales, cargas y gravámenes”. El inmueble es el elemento menos cambiante con relación a los nombres de los propietarios (folio personal). La utilización del folio real es lo más idóneo, ya que organiza la mecánica registral en torno al inmueble, que es el elemento más constante de las situaciones con trascendencia jurídico-real que se publican. Consiste en concentrar o abrir un solo folio y asentar allí todo lo relativo al inmueble. Esta organización de acuerdo al inmueble permite que la investigación sobre las propiedades, y por ende la publicidad formal o registral, sea eficaz. Bajo el folio real cada inmue-
ble tendrá un historial separado de los demás inmuebles en el que constarán los derechos y actos relativos a este.
El registro complementario al certificado de título contiene los derechos una vez inscritos, “cargas, gravámenes, medidas provisionales y las afectaciones relacionadas con el inmueble, así como sus modificaciones y cancelaciones”, de acuerdo al artículo 94 del Reglamento General de Registro de Títulos. El registro complementario corresponde al folio real, toda vez que el artículo 95 del Reglamento General de Registro de Títulos indica que “por cada inmueble registrado en el Registro de Títulos, se habilita un registro complementario en el que se asienta su estado jurídico”.
PUBLICIDAD
La publicidad registral, inmobiliaria o formal es la exteriorización de los derechos reales inscritos, así como de las cargas y gravámenes o situaciones que pudieran afectarles, a fin de que sean conocidos por todos o erga omnes. La publicidad se opone a la clandestinidad, lo que evita la usura y el fraude. En nuestro sistema registral inmobiliario, de acuerdo al artículo 90, párrafo II, de la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, “sobre inmuebles registrados, de conformidad con esta ley, no existen derechos, cargas, ni gravámenes ocultos que no estén debidamente registrados, a excepción de los que provengan de las leyes de Aguas y Minas”. La Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario define la publicidad como “la presunción de exactitud del registro dotando de fe pública su constancia”.
La dinamización de la economía y el desarrollo de la nación no sería posible si no se pudiera saber quién es el propietario de un inmueble y cuáles cargas y gravámenes le afectan. De ahí la importancia de la publicidad como figura que exterioriza las informaciones registradas en el Registro de Títulos. La publicidad está dirigida a los terceros, que son aquellos ajenos al negocio jurídico al que se refiere la inscripción. Los terceros no podrán alegar el desconocimiento de lo publicado por el registro ni la imposibilidad de conocer las informaciones registradas. También la publicidad protege al titular, en el entendido de que no se inscribirán derechos ni se harán modificaciones o cancelaciones sin su consentimiento. La publicidad registral o inmobiliaria está organizada, no es de ninguna manera informal. Se realiza a través del Registro de Títulos, que está reglamentado jurídica y administrativamente. La gestión diaria del registro toca la parte administrativa. El artículo 41 del Reglamento General de Registro de Títulos indica que en el libro diario se asentarán para fines de registro “cronológica, individual y secuencialmente” las actuaciones en relación con un inmueble, que podrán ser recibidas en formato físico o digital. El párrafo I del artículo 41 del Reglamento General de Registro de Títulos señala:
El libro diario, puede estar en soporte físico o digital, y consiste en el conjunto de folios ordenados secuencialmente, en el que se hace constar la designación catastral del inmueble, con indi-
cación de la provincia y municipio, matrícula si corresponde, el solicitante y las partes involucradas, el acto a asentar y fecha de éste, la naturaleza de la actuación solicitada, la fecha, hora, minuto y segundos de ingreso, el número de expediente y el resultado de la actuación.
El solicitante de una información con relevancia jurídico-real al registro debe demostrar el interés legítimo que lo faculta para obtener la información solicitada. El registrador deberá calificar el interés legítimo del solicitante. También el registrador deberá respetar las normas de protección de los datos personales de las personas físicas. El registro debe cuidarse de otorgar informaciones indiscriminadas sobre los datos personales y sobre el patrimonio de las personas físicas inscritas.
El principio de publicidad registral contempla la publicidad material y la publicidad formal. La publicidad material tiene que ver con los efectos de lo inscrito en el tráfico jurídico o comercio inmobiliario. Lo inscrito se presume exacto con una presunción iuris et de iure. La publicidad material se refiere a que lo que consta inscrito en el modelo registral dominicano se presume que existe y que pertenece a su titular9: esto es el principio de legitimidad. La publicidad formal tiene que ver con el modo en que se dan a conocer las informaciones registrales. La publicidad formal se realiza mediante consultas, informes y certificaciones. El artículo 147 del Reglamento General de Registro de Títulos indica que “la consulta de la información registral se hace a través de los medios habilitados en los Registros de Títulos”. Se llevan a cabo en salas
especializadas donde los usuarios tienen acceso a la base de datos de las informaciones registrales. Los informes pueden tratar sobre el historial, la titularidad y el estado jurídico de los inmuebles registrados, se producen a solicitud de los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria, tribunales, Ministerio Público o cualquier otro organismo de investigación, de acuerdo al artículo 148 del Reglamento General de Registro de Títulos.
También la publicidad registral se lleva a cabo con la emisión de certificaciones. Así, el Registro de Títulos emite diferentes tipos de certificaciones, entre ellas la certificación del estado jurídico del inmueble, de inscripción, de registro de derechos reales accesorios, certificaciones con reserva de prioridad, certificaciones de registro de acreedores, como cualquier otro tipo de certificación. La certificación del estado jurídico del inmueble acredita su estado jurídico y la vigencia del duplicado o extracto del certificado de título. Esta certificación indica quién o quiénes son los propietarios del inmueble, así como los asientos vigentes sobre las cargas y gravámenes que pudieran afectar al inmueble, consignados en el libro de Registro Complementario. La certificación de inscripción acredita la inscripción de un derecho real, carga, gravamen o afectación del inmueble, indicando si se encuentran vigentes. La certificación de registro de derechos reales accesorios constata que se ha inscrito un derecho real accesorio, cargas, gravámenes, medidas provisionales o afectaciones al inmueble, a favor del titular o beneficiario, a excepción de los derechos de garantía con carácter ejecutorio. Esta certificación solo puede ser requerida por el titular o beneficiario del derecho inscrito. La certificación
9 GÓMEZ, Wilson. Derecho inmobiliario registral: introducción a su estudio, 3.ª ed. Santo Domingo: Editorial Claridad, 2007, p. 85.
de registro de acreedores acredita el derecho real accesorio, cargas y gravámenes con carácter ejecutorio. Solo puede ser requerida por el titular o beneficiario del derecho inscrito. Por último, la certificación con reserva de prioridad persigue la inmutabilidad del estado jurídico de un inmueble para asegurar un negocio jurídico durante el tiempo de vigencia de la certificación.
FE PÚBLICA REGISTRAL
El principio de fe pública registral consiste en la protección que brinda el sistema registral a quien adquiere del titular inscrito y cumple con determinadas condiciones, que veremos más adelante. Y no puede ser de otra manera, puesto que, si quien confió en el registro para contratar, luego de realizar la debida diligencia e informarse en el registro sobre la titularidad de su contratante, no se viera protegido ante futuros cuestionamientos de su derecho, el sistema carecería de seguridad jurídica para las contrataciones que se producen en el comercio inmobiliario. Es de este modo que quien adquiera del titular inscrito deberá ser mantenido en su adquisición frente a futuros cuestionamientos de su derecho. En España esta protección al tercero registral es iuris et de iure, ya que se considera que el contenido del registro es exacto e íntegro10. Se protegerá al tercero registral aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de causas que no consten en el registro, de acuerdo al artículo 34 de la Ley Hipotecaria española. El sistema dominicano protegerá al tercero registral o tercer adquiriente a título oneroso de buena fe que confió en las informaciones del registro antes de contratar en el caso de que reúna las siguientes condiciones: “que haya inscrito su derecho en el registro, que haya hecho la adquisición de su legítimo propietario, que tal adquisición haya sido hecha a título oneroso y que haya estado presente la buena fe”11
OPONIBILIDAD
La oponibilidad puede ser estudiada como el efecto de lo inscrito en el comercio inmobiliario. Solo lo que conste registrado tendrá efecto jurídico. Al titular registral no le afectan las actuaciones que no figuren inscritas. También pudiera decirse de esta manera: a quien adquiere en determinadas condiciones solo le afecta lo que conste registrado; lo que no conste inscrito le es inoponible. El principio de oponibilidad es cardinal en el derecho inmobiliario registral. Para que los derechos surtan efectos, deberán constar inscritos en el Registro de Títulos.
PRIORIDAD
El principio de prioridad tiene que ver con la fecha, hora, minuto y segundos de ingreso del expediente al Registro de Títulos. Así lo expresa el artículo 28 del Reglamento General de Registro de Títulos. Las actuaciones registrales u operaciones con mutación
jurídico-real, como ventas, permutas, donación y dación en pago que lleguen primero al registro tendrán preferencia para la inscripción frente a aquellas actuaciones que pretendan ingresar con posterioridad, si bien las fechas de estas pudieran ser anteriores en el documento. Para determinar la prioridad se tendrá en cuenta la fecha, hora, minuto y segundos de ingreso del expediente al Registro de Títulos. Este principio se expresa en la máxima prior in tempore potior iure, es decir, quien llega primero al registro es mejor en el derecho. El contenido de este principio implica en España que los derechos inscritos prevalecerán, en caso de conflicto, frente a los derechos que no consten inscritos.
Pudiera darse la existencia de derechos contradictorios, caso en el cual el principio de prioridad viene a poner orden y a solucionar el problema de la colisión12 de los derechos reales. El orden de prioridad determinará cuál derecho prevalecerá, ya sea excluyendo o ya sea otorgándole un rango posterior al derecho que pretende ingresar después. La doctrina española ha distinguido entre prioridad excluyente y prioridad jerárquica. Cuando los derechos que pretenden ingresar al registro son incompatibles, como es el caso de la venta dos veces del mismo inmueble, puesto que solo debe haber un propietario, excepto en el caso de cotitularidad, se tomará en cuenta la venta que se haya inscrito primero, excluyendo la venta que llegó al registro con posterioridad. La prioridad jerárquica se da en materia de rango: se tomará en cuenta para el primer rango el acto de hipoteca que llegue primero al registro. En el caso de las hipotecas son derechos reales limitados compatibles sobre un mismo inmueble que pueden coexistir.
INSCRIPCIÓN
El principio de inscripción se refiere a la necesidad de inscribir el acto traslativo de propiedad o de mutación jurídico-real para que opere la modificación jurídica real13, esto es, para que surta efectos. El acto solo quedará constituido cuando se inscriba en el registro; hasta tanto la inscripción no se realice, este no se configura. Debido al principio de inscripción, el sistema registral inmobiliario dominicano es constitutivo. Así lo expresa el artículo 90 de la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario: “El registro es constitutivo y convalidante del derecho, carga o gravamen registrado…”.
ROGACIÓN
Para asentar un derecho o modificarlo, el registrador debe actuar a instancia o por motivo de la solicitud de parte; no puede actuar de oficio. Esto equivale a afirmar que la práctica de los asientos registrales debe ser rogada, es decir, solicitada. Las partes interesadas deberán otorgar su consentimiento para la publicidad de sus derechos. El artículo 26 del Reglamento General de Registro de Títulos establece este principio y lo define como “los derechos reales, cargas, gravámenes y medidas provisionales sobre inmue-
10 SÁNCHEZ CALERO, Francisco Javier y SÁNCHEZ-CALERO ARRIBAS, Blanca. Manual de derecho inmobiliario registral. Valencia: Tirant Lo Blanch, 2019, p. 169.
11 GÓMEZ, Wilson. Manual de derecho inmobiliario registral. Santo Domingo: Amigo del Hogar, 2014, p. 156.
12 SÁNCHEZ CALERO, Francisco Javier y SÁNCHEZ-CALERO ARRIBAS, Blanca, ob. cit., p. 153.
13 CAICEDO ESCOBAR, Eduardo, ob. cit., p. 92.
bles registrados se inscriben, anotan o cancelan a solicitud expresa de parte interesada, con calidad para realizar dicha solicitud o por disposición de juez o tribunal competente”.
TRACTO SUCESIVO
Este principio tiene que ver con la exigencia de que, para inscribir un derecho, el derecho del transferente debe estar previamente inscrito. No es más que un corolario de la máxima jurídica nemo dat quod non habet, lo que significa que “nadie puede dar más derecho que el que tiene”14. Lo que se persigue con este principio es que la cadena de transmisiones de derechos se produzca sin saltos, es decir, de manera continua y sin interrupciones. El acto susceptible de inscripción debe emanar del propietario inscrito previamente. Es indiferente si la actuación registral que pretende ingresar al registro proviene de contrato, sentencia, expropiación o si se trata de accesión: todas las mutaciones jurídico-reales inmobiliarias o actuaciones registrales están bajo la influencia del principio de tracto sucesivo.
El tracto abreviado es una modalidad que consiste en inscribir en un solo asiento distintas transmisiones, quedando solamente inscrita la última de ellas. El encadenamiento de las transmisiones es lo fundamental del tracto sucesivo. Sucede a veces que algún asiento desaparecerá inmediatamente y será de este modo innecesaria su inscripción; no obstante, debe preservarse el vínculo entre
14 GÓMEZ, Wilson, ob. cit., p. 80.
15 Ibid., p. 81.
el titular anterior y el posterior a este para mantener la continuidad de las transmisiones: “Solo que todo se enlazará a partir del titular registrado hasta el último adquiriente, haciéndose constar sujeto, objeto y causa de la relación registral”15
BIBLIOGRAFÍA
BUFFELAN-LANORE, Yvaine et LARRIBAU-TERNEYRE, Virginie. Droit civil: Les obligations, 13.ª ed. París: Sirey, 2012.
CAICEDO ESCOBAR, Eduardo. Derecho inmobiliario registral: Registro de la propiedad y seguridad jurídica. Santa Fe de Bogotá- Colombia: Editorial Temis, 1997.
FERNÁNDEZ-REYES, Ángel Valero. Sistemática de los principios registrales y el principio de legitimación [en línea]. Disponible en https://www.studocu.com/ es/document/universidad-carlos-iii-de-madrid/derecho-inmobiliario-registral/ tema-1c-los-principios-hipotecarios-el-principio-de-legitimacion/17695737 [fecha de consulta 29 de junio de 2024].
GÓMEZ, Wilson. Derecho inmobiliario registral: introducción a su estudio, 3.ª ed. Santo Domingo: Editorial Claridad, 2007.
— Manual de derecho inmobiliario registral. Santo Domingo: Amigo del Hogar, 2014.
MANZANO SOLANO, Antonio y Ma. del Mar Manzano Fernández. Instituciones de derecho registral inmobiliario. Madrid: J. San José, 2008.
SÁNCHEZ CALERO, Francisco Javier y SÁNCHEZ-CALERO ARRIBAS, Blanca. Manual de derecho inmobiliario registral. Valencia: Tirant Lo Blanch, 2019.