DERECHO INMOBILIARIO
Ariella Adames Rojas Abogada, magíster en Derecho Inmobiliario. ariella.adamesrojas@hotmail.com
EL CATASTRO: FUNCIONALIDAD, PERSPECTIVAS Y RELACIÓN CON EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN LA REPÚBLICA DOMINICANA RESUMEN: El inventario de inmuebles del que dispone el catastro sirve de base para que el Estado disponga políticas públicas de desarrollo en los ámbitos económicos y sociales, tomando en cuenta los aspectos físicos, jurídicos y económicos de los inmuebles del país. Este almacenamiento de datos relativos a los inmuebles que conforman el territorio nacional servirá de apoyo a la Administración para implementar planes que deberán tomar en cuenta el desarrollo sostenible de cara a los nuevos retos que conlleva el cuidado del medioambiente.
PALABRAS CLAVES:
E
Catastro, registro de la propiedad, gestión territorial, ordenamiento territorial, desarrollo sostenible, derecho inmobiliario, República Dominicana.
l catastro es un registro público administrativo que sirve de base para la elaboración de políticas económicas y sociales basadas en los datos físicos, jurídicos y económicos de los inmuebles que conforman el territorio nacional. Asimismo, el catastro y su base de datos resultan útiles para el desarrollo de proyectos urbanísticos, el cobro de impuestos y para la organización de los servicios públicos, toda vez que este registro posee un inventario de los inmuebles que conforman el territorio nacional, lo que coadyuva al ordenamiento territorial. El catastro, como dependiente del Ministerio de Hacienda y regido por la ley 150-14, permite establecer la riqueza inmobiliaria del país, lo que contribuye a una mejor distribución de las cargas impositivas. El catastro facilita también la gestión territorial, ya que sus libros permiten al Estado lograr la administración del territorio a través del “proceso de selección, registro y difusión de la información sobre la propiedad, el valor y el uso de la tierra…”1.
Si bien la actividad del catastro gira en torno a los inmuebles del país no debe confundirse con el registro de la propiedad, ya que este último es la autoridad oficial sobre los datos jurídicos que afectan a los inmuebles registrados, tampoco debe confundirse con las direcciones regionales de mensuras catastrales. Estas direcciones regionales otorgan las designaciones catastrales de los inmuebles, luego de ser presentados y aprobados los trabajos de mensura, según indica el artículo 13 literal b del Reglamento General de Mensuras Catastrales. Los agrimensores presentan a las direcciones regionales de mensuras catastrales los trabajos de mensuras con fines de aprobación, en los cuales establecen las características físicas de los inmuebles y precisan las áreas superficiales, colindancias y ubicación catastral de las parcelas y solares. De manera tal que la identidad catastral de los inmuebles queda establecida por las direcciones regionales de mensuras catastrales. El catastro, sin embargo, debe ofrecer información completa y fiable sobre la situación del suelo.
1 Disponible en https://www.catastro.meh.es/documentos/publicaciones/ct/ct45/08.pdf [fecha de consulta 28 de mayo 2022].
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Ante una discrepancia relativa a la titularidad de un inmueble y sus afectaciones jurídicas entre el catastro y el registro de la propiedad, debe prevalecer lo publicado por el registro. Desde un punto de vista jurídico, el catastro dominicano está interrelacionado con el registro de la propiedad, partiendo de que el objeto de la Ley 150-14 sobre Catastro Nacional comprende la actualización del inventario de los inmuebles en su aspecto jurídico. En ese sentido, el artículo 48 de la mencionada ley, refiriéndose al suministro de información afirma: “Las entidades locales y los órganos de la administración pública suministrarán a la Dirección General del Catastro Nacional las informaciones necesarias para la formación, conservación y actualización del Catastro Nacional”. Esta actualización jurídica debe darse por motivos de seguridad en el mercado inmobiliario. El catastro es un registro administrativo que tiene fines estadísticos y fiscales de derecho público, llamado más bien al almacenamiento de datos para la Administración, que le permita a esta ejecutar políticas públicas de desarrollo. Caso contrario es el registro de la propiedad, que es un registro de derechos que cumple sus
fines en la publicidad registral, estableciendo y configurando las titularidades de los inmuebles registrados. En la doctrina comparada se aborda el estudio del registro y el catastro como instituciones complementarias, y se precisa que ambas instituciones deben interrelacionarse para brindar mayor seguridad jurídica al comercio inmobiliario. En Suiza el catastro y el registro están plenamente coordinados, de manera tal que no hay discordancia entre ambas instituciones. La actividad catastral está relacionada con la creación de una base de datos que contenga las informaciones gráficas de los inmuebles de una nación, de modo que permita “a) la fiscalización apropiada del suelo; b) la planificación del uso del suelo; c) la administración del suelo; [y] la coordinación de la inversión pública en el suelo”2. Esta actividad catastral es necesaria para ejecutar planes de desarrollo relacionados con infraestructura de un determinado país; este es uno de los motivos de la actual Ley 150-14. De igual modo, partiendo de estas informaciones es posible establecer una política económica que permita potenciar y utilizar adecuadamente los terrenos. Asimismo, puede utilizarse la cartografía para
2 ABELLA, Adriana. Derecho inmobiliario registral. Buenos Aires: Zavalia, 2009.
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la planificación urbana y el abastecimiento de servicios de infraestructura básicos3. Para conformar el inventario de inmuebles, los catastros modernos llevan a cabo actividades técnicas que constituyen la investigación catastral, la cual enmarca las siguientes operaciones:
así como a la regulación del uso del suelo, ya sean urbanos, urbanizables o no urbanizables. También contribuye a la reducción de los problemas que pudieran surgir del manejo del suelo, como los daños ambientales y el mal uso de los recursos. Los Estados intentan establecer un catastro moderno que pueda:
La ubicación de las propiedades, el sentido de circulación de las calles, la distribución de áreas verdes, la localización de centros de diversión, escuelas e iglesias, las características del suelo; se identifican los servicios públicos en uso, la utilidad de las construcciones; se determinan los núcleos de valor dentro de la ciudad y fuera de ella, se indagan los factores sociales y de mercado; el impacto ambiental; las disposiciones gubernamentales como los impuestos y las concesiones fiscales4.
ofrecer una información fiable y completa sobre la situación legal del suelo, que incluya cualquier impacto legal sobre el mismo; • adaptarse a las necesidades cambiantes de las sociedades, mediante sistemas de organización flexibles, estructuras de la información bien definidas y modelos detallados de los datos; • avanzar con eficacia sirviéndose de la tecnología adecuada; • conseguir la máxima eficacia y la máxima flexibilidad aunando esfuerzos entre el sector público y el sector privado; • funcionar con un coste mínimo para los ciudadanos y las comunidades6.
El catastro maneja datos como la superficie del suelo, su uso o destino y su valor catastral5. La doctrina establece el catastro como multifinalitario o multipropósito, dependiendo de la finalidad que este tenga que pudiera ser física (cuando se orienta al territorio), jurídica (procura que los datos almacenados estén a la par con el registro de la propiedad inmueble) o económica, cuando se procura establecer el valor catastral de los inmuebles para el cobro de tributos. La importancia del catastro para una nación se debe a que contribuye a la mejora del planeamiento del uso del suelo, al logro de un desarrollo sostenible tomando en cuenta el medioambiente,
BIBLIOGRAFÍA ABELLA, Adriana. Derecho inmobiliario registral. Buenos Aires: Zavalia, 2009. DE LA RIVA, J., IBARRA, P., MONTORIO, R., RODRÍGUES, M. Reutilización de datos catastrales para estudios urbanos [en línea]. Disponible en 031_MoraGarcia.pdf (unizar.es) [fecha de consulta 9 de junio 2022]. KAUFMANN, Jürg. “Catastro 2014: Una visión del sistema de catastro futuro” [en línea]. Disponible en https://www.catastro.meh.es/documentos/publicaciones/ct/ct45/08.pdf [fecha de consulta 28 de mayo 2022].
3 Ibid., p. 109. 4 Ídem. 5 DE LA RIVA, J., IBARRA, P., MONTORIO, R., RODRÍGUES, M. Reutilización de datos catastrales para estudios urbanos [en línea]. Disponible en 031_Mora-Garcia.pdf (unizar.es) [fecha de consulta 9 de junio 2022]. 6 KAUFMANN, Jürg. “Catastro 2014: Una visión del sistema de catastro futuro” [en línea].
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