Comune di Ossi
Riqualificazione dell’edificato del centro di prima e antica formazione
Lotto 1
Il Sindaco In attuazione di quanto stabilito dal Consiglio Comunale di Ossi con apposito Regolamento (6/2011 del 14-2-2011) è stato condotto un censimento degli immobili in stato di abbandono presenti nella parte antica del paese i quali costituiscono un pericolo dal punto di vista igienico-sanitario nonché sotto il profilo della pubblica incolumità. Nel centro matrice (il centro storico più l’edificato al 1934) sono presenti 44 unità immobiliari in stato di abbandono che sono state classificate in due fasce: la fascia “gialla” conta 23 immobili che, pur essendo disabitati e da ristrutturare, non sono ancora fatiscenti, altre 21, invece, inserite in fascia “rossa”, si trovano in condizioni di grave abbandono ed è su queste che a seguito delle notifiche ai proprietari per un immediato intervento di ripristino e messa in sicurezza oggi si interviene. Il mancato intervento, infatti, determinerà l’esproprio dell’immobile da parte del Comune e la vendita all’asta a chi ne garantirà l’immediato risanamento. Alcune di queste case hanno una situazione estremamente frazionata dal punto di vista della proprietà e difficilmente verrebbero ristrutturate se lasciate nelle attuali condizioni. Il Comune in sostanza, con il presente opuscolo intende porre rimedio alle possibili situazioni di pericolo per l’incolumità pubblica generate dalle condizioni di fatiscenza degli immobili abbandonati in cui non si sia manifestata la volontà dei proprietari a porvi rimedio. Il costo dell’esproprio non comporta alcun beneficio per il Comune di Ossi ma è proporzionato alla situazione concreta in cui l’immobile si trova. Quando trattasi di unità abitative molto piccole ed adiacenti, queste si possono accorpare in un’unica unità con l’acquisto simultaneo. Unico scopo del Comune è quello di risolvere situazioni pluridecennali di abbandono, riqualificare il centro storico e creare opportunità abitative. Il termine per la presentazione delle manifestazioni di interesse all’acquisto, da redigere su apposita modulistica predisposta dal Comune, è fissato al 15 gennaio 2012 presso l’Ufficio protocollo del Comune di Ossi. Per informazioni ci si può rivolgere all’Ufficio del piano 079-3403126
Planimetria generale di inquadramento PRIMO LOTTO (8 EDIFICI) Edificio 1
Via Discesa Gorizia
Edificio 2
Via Discesa Gorizia
Edificio 3
Via Santa Vittoria
Edificio 5
Via G.M. Angioy
Edificio 7
Via Dante
Edificio 13
Via Santa Vittoria
Edificio 16
Via Amsicora
Edificio 17
Via Amsicora
Edificio 1
VIA DISCESA GORIZIA
€
11.297
Messa in sicurezza opere provisionali
€
7.838
Stima oneri recupero primario
€
25.751
Stima oneri recupero secondario
€
6.240
TOTALE**
€
51.126
Valore di acquisizione*
INQUADRAMENTO AEREO
Stime per il ripristino
STRALCIO DAL CATASTALE
INQUADRAMENTO PLANIMETRICO DI DETTAGLIO
PROSPETTO EDIFICIO
(*) A tale importo vanno sommati Euro 1.350 per spese registrazione e oneri accessori (**) Stime in via approssimativa
Edificio 2
VIA DISCESA GORIZIA
€
9.038
Messa in sicurezza opere provisionali
€
12.765
Stima oneri recupero primario
€
32.082
Stima oneri recupero secondario
€
7.740
TOTALE**
€
61.625
Valore di acquisizione*
INQUADRAMENTO AEREO
Stime per il ripristino
STRALCIO DAL CATASTALE
INQUADRAMENTO PLANIMETRICO DI DETTAGLIO
PROSPETTO EDIFICIO
(*) A tale importo vanno sommati Euro 1.350 per spese registrazione e oneri accessori (**) Stime in via approssimativa
Edificio 3
VIA SANTA VITTORIA
€
8.836
Messa in sicurezza opere provisionali
€
8.626
Stima oneri recupero primario
€
34.334
Stima oneri recupero secondario
€
8.320
TOTALE**
€
60.116
Valore di acquisizione*
INQUADRAMENTO AEREO
Stime per il ripristino
STRALCIO DAL CATASTALE
INQUADRAMENTO PLANIMETRICO DI DETTAGLIO
PROSPETTO EDIFICIO
(*) A tale importo vanno sommati Euro 1.350 per spese registrazione e oneri accessori (**) Stime in via approssimativa
Edificio 5
VIA GIOVANNI MARIA ANGIOY
€
14.526
Messa in sicurezza opere provisionali
€
4.435
Stima oneri recupero primario
€
19.313
Stima oneri recupero secondario
€
4.680
TOTALE**
€
42.954
Valore di acquisizione*
INQUADRAMENTO AEREO
Stime per il ripristino
STRALCIO DAL CATASTALE
INQUADRAMENTO PLANIMETRICO DI DETTAGLIO
PROSPETTO EDIFICIO
(*) A tale importo vanno sommati Euro 1.350 per spese registrazione e oneri accessori (**) Stime in via approssimativa
Edificio 7
VIA DANTE
€
4.131
Messa in sicurezza opere provisionali
€
6.955
Stima oneri recupero primario
€
21.459
Stima oneri recupero secondario
€
5.200
TOTALE**
€
37.745
Valore di acquisizione*
INQUADRAMENTO AEREO
Stime per il ripristino
STRALCIO DAL CATASTALE
INQUADRAMENTO PLANIMETRICO DI DETTAGLIO
PROSPETTO EDIFICIO
(*) A tale importo vanno sommati Euro 1.350 per spese registrazione e oneri accessori (**) Stime in via approssimativa
Edificio 13
VIA SANTA VITTORIA
€
6.585
Messa in sicurezza opere provisionali
€
4.001
Stima oneri recupero primario
€
34.947
Stima oneri recupero secondario
€
7.904
TOTALE**
€
53.437
Valore di acquisizione*
INQUADRAMENTO AEREO
Stime per il ripristino
STRALCIO DAL CATASTALE
INQUADRAMENTO PLANIMETRICO DI DETTAGLIO
PROSPETTO EDIFICIO
(*) A tale importo vanno sommati Euro 1.350 per spese registrazione e oneri accessori (**) Stime in via approssimativa
Edificio 16
VIA AMSICORA
€
9.606
Messa in sicurezza opere provisionali
€
4.196
Stima oneri recupero primario
€
33.262
Stima oneri recupero secondario
€
8.060
TOTALE**
€
55.124
Valore di acquisizione*
INQUADRAMENTO AEREO
Stime per il ripristino
STRALCIO DAL CATASTALE
INQUADRAMENTO PLANIMETRICO DI DETTAGLIO
PROSPETTO EDIFICIO
(*) A tale importo vanno sommati Euro 1.350 per spese registrazione e oneri accessori (**) Stime in via approssimativa
Edificio 17
VIA AMSICORA
€
8.750
Messa in sicurezza opere provisionali
€
3.971
Stima oneri recupero primario
€
25.215
Stima oneri recupero secondario
€
6.110
TOTALE**
€
44.046
Valore di acquisizione*
INQUADRAMENTO AEREO
Stime per il ripristino
STRALCIO DAL CATASTALE
INQUADRAMENTO PLANIMETRICO DI DETTAGLIO
PROSPETTO EDIFICIO
(*) A tale importo vanno sommati Euro 1.350 per spese registrazione e oneri accessori (**) Stime in via approssimativa
Regolamento disciplinante le procedure di riqualificazione di immobili abbandonati e fatiscenti inseriti nel centro di prima e antica formazione con procedura di pubblica utilità ed urgenza
Premessa Il problema della presenza di numerose abitazioni abbandonate che si trasformano col tempo in ruderi, a volte pericolanti, è fonte di problemi per i cittadini, in particolare per quelli confinanti sia a causa delle infiltrazioni d’acqua, seguenti al crollo della copertura, sia per la presenza di topi, piccioni ed altri animali infestanti. Tale problema si presenta in quasi tutti i centri storici della Sardegna in particolare in quei Comuni che non hanno un turismo balneare, col conseguente mercato delle seconde case che rende possibile anche un mercato di immobili di piccole dimensioni come seconde case per trascorrere un periodo di ferie. Nel suo insieme la situazione di degrado del centro storico di Ossi confrontata con quella di altri Comuni non appare delle più gravi, la maggior parte delle case infatti sono abitate e di quelle non abitate, solo una minima parte presenta lesioni tali da paventare rischi di crollo. Dopo l’improvviso crollo di una palazzina il 27 gennaio 2009, che solo per un caso non ha causato vittime, l’Amministrazione ha dato disposizioni urgenti all’Ufficio Tecnico, informandone il Consiglio Comunale, per un censimento delle situazioni di pericolo che ha portato ad individuare gli immobili sui quali era necessario intervenire. A seguito di segnalazione comunale in molti casi i proprietari hanno provveduto a ristrutturare gli immobili, ne rimangono altri sui quali, invece, nessuno dei tanti, forse troppi, eredi ha preso l’iniziativa di intervenire sentendosi solo in minima parte interessato dalla questione. Il problema delle case abbandonate e fatiscenti ha una sua complessità diversamente da quanto molti pensano, che non si può aggirare con la facile soluzione della demolizione, che in quanto tale è prevista dalle leggi soltanto in casi limitatissimi, oppure all’esterno del perimetro del centro storico, mentre per le case della parte antica, ossia che si trovano nel centro “di prima e antica formazione” come recita il PPR, il cosiddetto centro matrice, l’intervento demolitorio è consentito esclusivamente nei casi di pericolo di crollo. In tutti gli altri casi è previsto solo che si attuino interventi di risanamento e consolidamento, inoltre, qualora una casa venga demolita per pericolo di crollo, la stessa deve essere ricostruita con le stesse caratteristiche. Nel valutare quali siano le ragioni per cui un numero così elevato di case del centro storico è abbandonato si possono individuare due motivi fondamentali: il primo, quello che forse accomuna il maggior numero di casi, riguarda l’assetto proprietario, ossia, il numero elevato di eredi od aventi titolo, che rende ormai impossibile qualsiasi passaggio di proprietà, perché, per tanti motivi, è impossibile far comparire davanti ad un notaio tutti gli eredi. Un secondo motivo riguarda l’esiguità degli spazi disponibili a fronte delle spese necessarie al risanamento, ossia, alcune case sono talmente piccole, ed occorrono talmente tanti soldi a sistemarle, che nessuno, eccetto i confinanti, ne avrà mai l’interesse, quindi rimarranno abbandonate per un tempo indefinito, salvo intervento pubblico, così come il Comune di Ossi ha iniziato a fare acquisendo gli immobili e ristrutturandoli per poi affittarli, grazie ad un finanziamento regionale di edilizia abitativa c.d. “canone moderato”. Il problema è che questi interventi possono riguardare solo un numero esiguo di case, non è certo pensabile che
tutte vengano sistemate dal Comune. Infine, ritornando alle possibilità di intervento dei privati, ci sono alcune case che pur essendo interessanti per la loro posizione e fattura, pure non avendo un numero elevato di proprietari, appartengono a persone che non hanno risorse per ristrutturarle, ma nemmeno la volontà di venderle ad altri preferendo mantenerle in stato di abbandono. In quest’ultima situazione non a tutti è chiaro che in caso di danni a terzi per i più vari motivi, i proprietari sono responsabili e possono essere chiamati a risarcire in solido per eventuali danni a persone o cose. Qualora la situazione di pericolo sia palese, e comunque da certificare tecnicamente, la legge da facoltà al Sindaco d’intesa con il Prefetto, di emanare ordinanze di messa in sicurezza e/o di demolizione a carico dei proprietari i quali non ponendole in essere commettono un reato perseguibile penalmente. Il Comune in caso di inadempienza, al fine di tutelare la pubblica incolumità, può a sua volta intervenire in via sostitutiva addebitando le spese ai proprietari, anche in maniera coattiva. In questo ultimo caso, tuttavia, si presentano ulteriori problemi: il primo, che l’Ente deve anticipare delle somme, spesso ingenti, di cui non ha disponibilità, ancora di meno oggi con la stretta della finanza pubblica imposta dal Patto di Stabilità che, senza certezze sull’effettivo recupero e sulla tempistica, dovuta anche alla possibile insolvenza del debitore, porterebbero a sanzioni ancora più gravi per il Comune a causa del non rispetto dei vincoli di bilancio. Il secondo problema è che in alcuni casi, demolendo un rudere senza rispristinarlo, si compromette l’equilibrio delle case circostanti e così si crea un effetto domino che fa da moltiplicatore delle spese che diventerebbero insostenibili. Per tutti questi motivi il Consiglio Comunale adotta il seguente Regolamento: Articolo 1 – censimento 1. L’Ufficio Tecnico Comunale è autorizzato a predisporre un progetto di riqualificazione del Centro Storico e di prima e antica formazione che censisca e identifichi tutti gli immobili in stato di abbandono presenti nel centro matrice. 2. Per ogni immobile censito dovrà essere predisposta una scheda dettagliata che riporti: planimetria, dati catastali, dati urbanistici ed elenco dei proprietari. 3. Il censimento può comprendere anche aree edificabili nelle quali sorgeva un immobile demolito in passato in stato di abbandono, nelle quali sarà possibile individuare posti auto o costruire ex novo. Articolo 2 – declassamento a rudere 1. Sulla base del censimento di cui al precedente art. 1 verrà certificato lo stato di abbandono degli immobili mediante documentazione fotografica o altra documentazione ufficiale che rilevi lo stato di abbandono, il crollo parziale o totale della copertura, le infiltrazioni di acqua, l’assenza o fatiscenza degli infissi, in definitiva l’evidenza dello stato di abbandono e incuria pluriennale. 2. Tale stato di abbandono comporterà il declassamento d’ufficio dell’immobile a “rudere” e la modificazione della destinazione d’uso che verrà effettuato secondo quanto stabilito dell’Agenzia del territorio. Articolo 3 – stima del valore ai fini espropriativi e stima dei costi dei lavori urgenti necessari 1. L’Ufficio Tecnico Comunale per ogni immobile in stato di abbandono, sia esso classificato o meno come rudere, indicherà un valore ai fini di esproprio. 2. Tale valore coincide con il valore di vendita a terzi cui andranno sommate le spese connesse al passaggio di proprietà e alla registrazione degli atti. 3. Il progetto di riqualificazione di cui all’art.1, comma 1, dovrà indicare per ogni immobile, almeno in via di massima come da progettazione preliminare, la stima dei costi per la messa in sicurezza immediata da realizzarsi entro sei mesi, e per la ristrutturazione totale dell’edificio da realizzarsi entro 4 anni.
Articolo 4 – notifiche ai proprietari 1. Prima dell’avvio delle procedure di esproprio e di classificazione come rudere dell’immobile, gli uffici competenti notificheranno ai proprietari un atto che informa sullo stato di degrado dell’immobile chiedendo di conoscere per iscritto se si intendano adottare provvedimenti immediati di risanamento. 2. Qualora risulti impossibile individuare tutti i proprietari, per mancata successione, per mancato aggiornamento catastale, per trasferimento in altro comune di eredi od aventi titolo, si provvederà all’affissione per almeno 30 giorni sulla facciata dell’edificio interessato di un avviso pubblico. Articolo 5 – rinuncia ai diritti sul bene 1. È facoltà dei proprietari comunicare per iscritto al Comune, prima dell’avvio delle procedure di esproprio, la rinuncia in favore dell’Ente ai diritti sulla propria quota parte del bene giacente in stato di abbandono. 2. Tale rinuncia esonera i proprietari dall’intervento ad eccezione dei casi in cui vi siano in corso cause civili per danni da parte di terzi che seguiranno il loro iter naturale salvo rinuncia delle parti lese. Articolo 6 – approvazione del progetto di riqualificazione 1. Dopo aver espletato le procedure di cui agli articoli 4 e 5 ed aver appurato per ciascuna unità immobiliare la possibilità o meno di un intervento di risanamento da parte dei proprietari, o parte di essi, l’Ufficio Tecnico Comunale presenta alla Giunta Comunale, che lo approva in via amministrativa, il progetto di massima di intervento pubblico/privato di riqualificazione del Centro matrice comprendente tutti gli immobili per i quali non vi sarà intervento di ristrutturazione da parte dei proprietari. 2. Qualora si trovino in stato di abbandono due o più immobili di modeste dimensioni gli stessi possono essere accorpati ed essere considerati come un unico fabbricato per la vendita di cui al successivo articolo 7. Articolo 7 – avviso pubblico di vendita all’asta 1. Dopo l’approvazione del progetto di riqualificazione e l’avvio del procedimento espropriativo il Comune di Ossi tramite avviso pubblico informa tutti gli eventuali interessati della vendita all’asta degli immobili indicando planimetrie, costo di esproprio, oneri per la messa in sicurezza immediata e definitiva.. 2. Requisito fondamentale per la partecipazione all’asta è la dichiarazione della disponibilità immediata al versamento di una cifra pari all’80% del costo di esproprio nonché la dichiarazione della disponibilità concreta di risorse per ristrutturare l’immobile fatiscente secondo i seguenti termini: a. Entro mesi 3 dal passaggio di proprietà: la rimozione del degrado e delle situazioni di potenziale pericolo indicate nel progetto di riqualificazione; b. Entro un anno dal passaggio di proprietà: presentazione del progetto di ristrutturazione dell’immobile e pagamento degli oneri di concessione e costruzione; c. Entro i successivi tre anni, esecuzione e completamento dei lavori di ristrutturazione; 3. Per ogni immobile da vendere all’asta verrà redatta una graduatoria secondo i seguenti criteri di priorità: a. Precedenza assoluta qualora il richiedente sia erede e/o proprietario di una parte dell’immobile. In caso di più proprietari avrà precedenza il proprietario della quota maggiore, in caso di parità di percentuale di possesso si procederà sulla base della maggiore o minore superficie dell’abitazione, della composizione del nucleo familiare, in analogia a quanto previsto per l’edilizia economica popolare e le aree del PdZ. 167, infine al sorteggio; b. Precedenza relativa qualora il richiedente sia proprietario di un immobile confinante dell’immobile in stato di abbandono. In caso di richiesta di più confinanti la precedenza verrà accordata al possessore dell’immobile di minori dimensioni. c. Tutti gli altri richiedenti che, potendo dimostrare il possesso di un reddito che consenta di intervenire, siano inseriti in graduatoria secondo le analoghe regole dei piani regionali straordinari di edilizia abitativa recepite nel Regolamento comunale se approvato.
4. Qualora per un immobile fatiscente non pervenga nessuna richiesta le procedure di esproprio non saranno avviate. 5. Qualora ne sussistano le condizioni di legge l’immobile verrà acquisito a patrimonio del Comune senza nessun corrispettivo. Articolo 8 – approvazione della graduatoria e vendita 1. L’Ufficio Segreteria, una volta approvata la graduatoria dei richiedenti ordinata per ciascun immobile, da parte del responsabile del procedimento che verrà individuato con formale atto amministrativo, chiede ai primi in graduatoria il versamento di una somma pari all’80% del costo dell’immobile pari all’80% del costo di esproprio. 2. Una volta concluse le procedure di acquisizione definitiva degli immobili da parte del comune, si procederà all’atto definitivo di vendita dell’immobile interessato. All’atto di stipula, all’avente diritto espropriative verrà richiesto il saldo del 20%, rimanente, più le spese di registrazione, trascrizione ed i relativi diritti, e verrà perfezionato il passaggio di proprietà. 3. Per gli eredi non rintracciabili le relative somme verranno versate presso la Cassa DD.PP. dove saranno esigibili per 5 (cinque) anni, scaduti i quali rientreranno nelle disponibilità del Comune. Articolo 9 - verifiche 1. I nuovi proprietari degli immobili entro sei mesi dal passaggio di proprietà dovranno effettuare gli interventi così come previsto dal progetto di riqualificazione. 2. In caso di omissione senza giustificato motivo degli interventi urgenti da realizzarsi entro tre mesi, il Comune può revocare l’assegnazione trattenendo il 50% delle somme versate a titolo di sanzione. 3. L’immobile acquisito e ristrutturato non potrà essere venduto per cinque anni. 4. La destinazione dell’immobile ad attività commerciale, anziché abitativa, dovrà essere dichiarata al momento della partecipazione all’asta pubblica. Articolo 10 – norme transitorie e finali 1. Il presente Regolamento viene approvato dal Consiglio Comunale e diventa esecutivo secondo le procedure di legge.
Il presente regolamento è stato approvato dal Consiglio Comunale in data 14/02/2011 con delibera n.6
(*) NOTA BENE 1) al valore di acquisizione vanno sommati Euro 1.350 per spese registrazione e oneri accessori 2) chi fosse interessato deve versare subito l’80% del valore di acquisizione e il rimanente 20% alla firma dell’atto 3) entro 90 giorni vanno rimosse le cause del degrado ed entro 3 anni andrà completata la ristrutturazione
PERIMETRO DEL CENTRO DI PRIMA E ANTICA FORMAZIONE