DESPATX DE TAXACIONS HIPOTECÀRIES
MARTÍ CAMPABADAL MORALES PAU GASA BARBAL Arquitectura Legal 19-20 1Q
QUE SÓN LES TAXACIONS? • Una taxació es un informe en el que un expert, un taxador, reflexa aspectes rellevants d'un bé, entre altres el seu valor.
• Les finalitats de la taxació més habituals son: taxacions immobiliàries, garantia hipotecaria de
crèdits o préstecs, cobertura de provisions tècniques per a les entitats asseguradores, determinació de patrimoni per a entitats d’inversió col·lectiva immobiliària i fons de pensions, valoracions a efectes d’expropiacions, valoracions cadastrals, etc.
TIPUS DE TAXACIONS NO REGLADA TAXACIÓ REGLADA
(Subjecta a la BOE)
HIPOTECÀRIES CADASTRALS
URBANÍSTIQUES
Com a despatx, ens especialitzarem en taxacions hipotecaries.
LLEI QUE REGULA LES TAXACIONS Orden ECO/805/2003, de 27 de març sobre normes de valoració de béns immobles y de determinats drets per a certes finalitats financeres. Aquesta llei regula el règim jurídic al que ha d'ajustar-se el càlcul del valor de taxació de béns i immobles , així com la elaboració d'informes i certificats, sempre que aquests càlculs es produeixen per alguna de les següents finalitats: -Garantía hipotecaria de crèdit o préstec que formin o vagin a formar part de la cartera de cobertura de títols hipotecaris emesos per les entitats, promotors i constructors. -Cobertura de les provisions tècniques de les entitats asseguradores. -Determinació de patrimonis de les institucions d'inversió col·lectiva. -Determinació del patrimoni immobiliari dels fons de pensions. Aquesta llei també assenyala la documentació mínima necessària, els mètodes de càlcul que varien en funció de la finalitat, normativa sobre l'elaboració dels informes i certificats de taxació. https://www.boe.es/eli/es/o/2003/03/27/eco805/con
LLEIS SOBRE EL MERCAT HIPOTECARI ESPANYOL •
Real Decreto 716/2009. Se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de regulación del mercado hipotecario y otros aspectos del sistema hipotecario y financiero:
https://www.boe.es/eli/es/rd/2009/04/24/716
•
Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, transparencia y protección del cliente de servicios bancarios:
https://www.boe.es/eli/es/o/20ll/l0/28/eha2899/con
•
Circular 5/2012, de 27 de junio, transparencia en los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos:
https:ljwww.boe.es/eli/es/cir/2012/06/27 /5
•
Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protecci6n a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social:
https://www.boe.es/eli/es/l/2013/05/14/1/con
•
Circular 7/2010, de 30 de noviembre, del Banco de España, a entidades de crédito, sobre desarrollo de determinados aspectos del mercado hipotecario:
https://www.boe.es/buscar/pdf/2010/BOE-A-2010-18686-consolidado.pdf
•
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario:
https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5
•
Orden ECE 482-2019 Desarrollo LCCI (26.04.2019).
http://www.asociacionaev.org/admin/uploads doc/normativa/13052019153928 190426 Orden ECE 482-2019.pdf RD 309-2019 Desarrollo LCCI (26.04.2019): http://www.asociacionaev.org/admin/uploads doc/normativa/13052019154059 190426 RD 309-2019 .pdf
LLEIS SOBRE NORMES DE VALORACIÓ • Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo: https://www.boe.es/eli/es/o/2003/03/27/eco805%20Orden%20EHA/3011/2007,%20de%204%20de%20octub re: Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre: https://www.boe.es/eli/es/o/2007%20/10/04/eha3011%20Orden%20EHA/564/2008,%20de%2028%20de%20 febrero: Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero: https://www.boe.es/eli/es/o/2008/02/28/eha564%20Orden ECC/371/2013, de 4 de marzo: https://www.boe.es/eli/es/o/2013/03/04/ecc371
TAXACIONS HIPOTECÀRIES • Una taxació hipotecària és una valoració d'un immoble perquè el mateix sigui objecte de garantia en un préstec hipotecari. A través d'aquesta valoració el prestador, normalment una entitat financera, sap quin és el valor del bé garantia del préstec i quin és el risc que assumeix amb l'operació hipotecària.
La taxació hipotecària solament té la finalitat de servir de garantia per al préstec hipotecari, sent totalment independent de l'import pel qual es realitza la hipotètica transacció econòmica de compra-venda o la meritació d'impostos que la mateixa suposi. Els bancs presten normalment el 80% del valor de taxació. Els factors que influeixen en la valoració d'un immoble són: La ubicació. Els serveis pròxims: zones verdes, llocs d'oci, serveis escolars, metges, supermercats... La superfície: m2 i distribució, si té o no garatge/traster... La qualitat dels materials de construcció. La situació de l'immoble dins de l'edifici: es valora més si és orientació sud i els pisos alts. L'antiguitat. Hi ha diferents mètodes que s'empren per a la taxació encara que l'ajust entre els resultats no mostra grans diferències: La taxació per comparació amb altres immobles és la fórmula més estesa. La taxació per costos. La taxació basada en la capitalització de rendes.
Guanys per taxació: 60-90 euros.
REQUISITS QUE REQUERIM PER OPTAR A SER TAXADOR HIPOTECARI •
Acabar el Grau en Estudis d’Arquitectura.
•
Màster habilitant.
•
Estar col·legiat al COAC.
•
Pertanyer a una Societat de taxacións.
SOCIETAT DE TAXACIONS •
Una taxació hipotecària és realitzada per un professional independent, que ha de complir uns determinats requisits marcats per la llei. Generalment serà un arquitecte o arquitecte tècnic, i pertanyerà a una societat de taxació (ST) de béns, que estan inscrites en el Ministeri de l'Habitatge.
•
Les Societats de Taxació immobiliària han de ser societats anònimes amb objecte social limitat a la valoració de tota mena de béns, empreses o patrimonis. Aquestes Societats de Taxació han d'estar homologades pel Banc d'Espanya.
PRINCIPALS TAXADORES HOMOLOGADES A ESPANYA: Tinsa ST Euroval
Ibertasa ATValor Arquitasa
CBRE CoHispania Gesvalt
LKS Tecnitasa Valtecnic
QUE VALORA LA ST: • Es valora tenir experiència com a taxador. (Nosaltres com a taxadors no en tenim, però si en taxacions immobilitzaries) • Es valora haver fet algun curs o màster per a taxadors, algunes societats tenen els seus propis cursos.
ESTUDIS COMPLEMENTARIS QUE PODEM ESTUDIAR A L’ETSAB VALORACIONS IMMOBILIARIES https://etsab1.upc.edu/web/estudios/guiadocenteSOA/asignatura.jsp?i=2&p=1112&c=2 10181&o=3
2,5 CREDITS
CURSOS COMPLEMENTARIS PER GUANYAR OPCIONS A SER ACCEPTAT COM A TAXADOR AICAT • https://aicat.barcelona/agenteinmobiliario/?gclid=CjwKCAiArJjvBRACEiwA-WiqqxuFJVTlOYf_tD47WNVhHVChZTZ7qwJ5W7x7lAeft2RyZfHlv8DRxoCk10QAvD_BwE INSTITUD ROCAFORT • https://www.institutrocafort.com/landings/curso-de-oficial-de-agente-inmobiliario-decatalunya/?gclid=CjwKCAiArJjvBRACEiwA-Wiqq8ZnSkftiETunACjIpuSTL2QGBg8jwz8Sex1pZu0B7i7h16QJKH4BoCBisQAvD_BwE INSTITUD NUMANCIA • http://www.institutnumancia.com/index.php/curso-de-agente-inmobiliario-aicat?gclid=CjwKCAiArJjvBRACEiwAWiqqxzNO0wT_gYUPJON0Vxt3nAg4GaHnBQLbO6lfXgTn7FdaXsQXgqX-RoCuxAQAvD_BwE
ENTRE 300 I 1000 euros
MÀSTERS COMPLEMENTARIS •
ENTRE 500 i 15.000 euros
COM ES REALITZEN LES TAXACIONS DE ST? • El client sol·licita una taxació a alguna societat de taxació homologada. • La societat accepta l'encàrrec i l’envia a un taxador independent inscrit a la societat de taxació, a traves del programa informàtic de la societat. • Des de que una societat confirma la recepció de l'encàrrec, ofereix un termini de entre 24 i 72 hores per a que el taxador es posi amb contacte amb el client per fer la visita. • Un cop es té la informació, es va introduint al programa de la societat de taxació i aquest genera l'informe, que un cop acabat la societat revisarà i certificarà.
PROCÉS PER TAXAR UN IMMOBLE PER GARANTIA HIPOTECÀRIA
FASE 1: 5 COMPROVACIONS OBLIGATÒRIES EN UNA TAXACIÓ HIPOTECÀRIA • Identificar l'immoble: és important comprovar que l'habitatge que es valorarà es correspon amb la finca registral que consta en la nota simple. • Estat d'ocupació: el taxador sempre ha de comprovar i fer constar si l'habitatge està buit, llogada o ocupada en precari o il·legalment. És important saber si està ocupada perquè, per exemple, un contracte de lloguer poc avantatjós pot penalitzar el valor de l'habitatge respecte a una altra semblant lliure d'ocupants. • Règim de protecció: és imprescindible comprovar si l'habitatge té algun tipus de protecció pública. Els habitatges protegits tenen un preu màxim de venda fixat per l'Administració. En una taxació hipotecària, la norma estableix que el valor serà sempre el menor entre el valor de mercat (en el cas que fos lliure) i el del mòdul fixat per l'Administració per a aquest habitatge. • Protecció urbanística: és molt important conèixer si l'immoble compta amb alguna mena de protecció patrimonial. En cas afirmatiu, existeixen limitacions en les obres que es poden realitzar en ell. • Adequació a normativa urbanística: Adaptació de l'immoble a la normativa urbanística. En el cas que l'immoble s'hagi construït en contra de l'ordenació urbanística existirà risc de demolició i no podrà valorar-se per a finalitat hipotecària. Segons la normativa ECO, per la qual es regeix la taxació per a garantia hipotecària, hi ha cinc comprovacions obligatòries que cal tot taxador ha de realitzar. Algunes d'elles es realitzen durant la visita presencial del taxador a l'immoble, mentre que unes altres exigiran una consulta posterior a Urbanisme o Cadastre.
FASE 2: RECOLLIDA DE DADES EN LA INSPECCIÓ OCULAR DE L’IMMOBLE • Una vegada que el taxador acudeix a visitar l'habitatge, ha de realitzar una inspecció rigorosa completa de l'entorn en el qual se situa (proximitat a mitjans de transport, supermercats o hospitals i altres serveis). També analitza la qualitat de l'edifici, el seu estat de conservació, així com si compta amb dotacions comunes i si ha escomès reformes. Al costat de la inspecció ocular, el taxador realitzarà els mesuraments necessaris per comprovar la seva superfície i farà les preguntes necessàries per a conèixer l'estat i característiques de l'habitatge.
FASE 3: CERCA DE TESTIMONIS • Efectuades les comprovacions obligatòries i la recollida de dades, el taxador buscarà exemples d'habitatges comparables en la zona (denominades testimonis). És a dir, habitatges amb característiques el més semblants possibles a les de l'habitatge a valorar (superfície, reformes i conservació). En el cas de Tinsa, els seus més de 1.300 tècnic per tota Espanya, els permeten tenir ulls especialitzats en mercats molt concrets (per codis postals) per tot el territori nacional, la qual cosa facilita un reconeixement rigorós dels testimonis representatius a tenir en compte.
FASE 4: BOLCAT DE DADES, CONCORDANÇA I GENERACIÓ D’INFORME DE TAXACIÓ HIPOTECÀRIA • Una vegada recollides les dades, el taxador torna al seu estudi per a bolcar tota la informació en el programa informàtic encarregat de generar l'informe de taxació hipotecària, una vegada comprovat novament que les dades observades coincideixen amb el reflectit en el Cadastre de la Propietat.
FASE 5:EMISSIÓ DEL VALOR DE L’IMMOBLE, ENVIAMENT DE L’INFORME A ST I SUPERVISIÓ PER PART DEL DEPARTAMENT DE CONTROL • Una vegada emès el valor de la taxació, el taxador envia l'informe a ST, on és supervisat pel departament de Control i Visat, el major de tot el país, format per més de 60 especialistes amb àmplia experiència. Allí es valida que l'informe compta amb tota la informació requerida, que la documentació registral aportada és conforme a l'immoble que s'ha visitat, que la finalitat aplicada a la valoració coincideix amb la sol·licitada pel client i que el mètode de valoració emprat és adequat a la mena d'actiu. Una vegada realitzada aquestes comprovacions, així com que el valor emès en l'informe és coherent amb la base de dades de preus de la zona, l'informe de valoració rep el vistiplau i és enviat al client.
EXEMPLE TAXACIÓ HIPOTECÀRIA
MUNTEM EL NOSTRE DESPATX ESPECIALITZAT EN TAXACIONS HIPOTECÀRIES
NEGOCI: PRIMERA FASE Ja som col·laboradors en una Societat de Taxacions! FASE DE PROVA Les primeres setmanes la Societat de Taxacions t’envia 2 taxacions per setmana i persona. Al ser dos, un fa les visites i envia directament la informació al servidor compartit. L’altre pren la informació i realitza els documents. INGRESSOS mensuals: 4tax x 4 x 90€ = 1440€/mes ☹ = 720€/mes per persona ☹☹ Opció de complementar-ho amb un treball a mitja jornada en un despatx
NEGOCI: SEGONA FASE Un cop superada la fase de prova parlarem amb el nostre contacte a la Societat de Taxacions i acordarem que ens en enviïn 2 al dia en un principi. INGRESSOS mensuals: 2tax x 5 x 4 x 90€ = 3600€/mes = 1800€/mes per persona 4 al dia: INGRESSOS mensuals: 4tax x 5 x 4 x 90€ = 7200€/mes = 3600€/mes per persona
PREVISIÓ ECONÒMICA: •
DESPESES mensuals TREBALL DES DE CASA
CUOTA AUTÒNOM
23,61€
ASSEGURANÇA
28,75€
RETA
283,3€
COAC
21€
TRANSPORT
240€
TOTAL
600€
2 Tax/dia: INGRESSOS = 3600€/mes DESPESES = 600€/mes RENDIMENT brut = 3000€/mes =1500€/mes per persona 4 Tax/dia: INGRESSOS = 7200€/mes DESPESES = 600€/mes RENDIMENT brut = 6600€/mes =3300€/mes per persona